RH 2014:45

Hyresnämnden i Stockholm

J.A. och U.E. hyr en lägenhet av Svensk Handel Pensionskassa Försäkringsförening (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 maj 2013 och yrkade i hyresnämnden att avtalet inte skulle förlängas.

Som grund för talan åberopade hyresvärden bl.a. följande. J.A. och U.E. har genom att vidta omfattande och allvarliga ingrepp i lägenheten och fastigheten åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). J.A. och U.E. har rivit ut väggar och golv i kök och badrum, rivit ut fast köks- och badrumsinredning, kapat rörledningar och elinstallationer m.m. Ingreppet medför att det måste utföras nya rördragningar, installationer, väggar och golv m.m.

Hyresvärden anförde vidare. J.A:s och U.E:s faktiska tillträde till lägenheten skedde den 20 januari 2013 efter en överenskommelse med den tidigare hyresgästen. I samband med en avflyttningsbesiktning den 3 december 2012 konstaterade förvaltaren att lägenheten var i bra skick med undantag för att fönster behövde åtgärdas och att det fanns fuktproblem runt toalettstolen i badrummet. Den tidigare hyresgästen tog den 5 januari 2013 kontakt med förvaltaren och uppgav att hon ansåg att en fuktmätning borde göras i badrummet. De kom överens om att fastighetsskötaren skulle komma till lägenheten den 23 januari 2013 för en besiktning. Varken J.A. eller U.E. var på plats i lägenheten den 23 januari 2013 när fastighetsskötaren kom dit och han kunde därför inte få tillträde till lägenheten. Vid ett nytt försök från fastighetsskötaren den 25 januari 2013 öppnades dörren emellertid av för hyresvärden okända män. Härefter anlitade hyresvärden Ovento AB för att göra en kontroll och fuktmätning. J.A. och U.E. sände ett e-postmeddelande till förvaltaren den 1 februari 2013 i vilket de angav att de ”ansökte om ny toalett, dusch, blandare samt handfat” och att de med anledning av fukten i badrummet ”inväntade besked från hyresvärden när de hunnit gå igenom caset”. Härefter skickade J.A. och U.E. ytterligare ett e-postmeddelande den 3 februari 2013 till förvaltaren och fastighetsskötaren i vilket de angav att de ville ha hjälp med installation av dusch/badkar, att kylskåp och frys var över 15 år gamla och läckte samt att elskåpet var farligt och behövde bytas ut. De skrev också att de avsåg att måla om och renovera golven och alla stuckaturerna.

Den 8 februari 2013 blev innehållet i Ovento AB:s fuktmätningsrapport känt för hyresvärden. I rapporten konstaterades ”hög fuktindikering” på en ganska stor yta invid badrummets toalettstol, vilket bedömdes ha orsakats av att vatten kunnat tränga igenom skruvhålen på toalettstolen. Rapporten slog fast att mikrobiell tillväxt pågick i fogar på vägg och golv. Konsulten föreslog demontering av toalettstolen och tätning av skruvhål samt utförande av skärmvägg mellan dusch/badkar och toalettstol, åtgärder som kunde utföras i avvaktan på att hyresvärden skulle utföra den planerade renoveringen av badrummet. Den 11 februari 2013 blev hyresvärden kontaktad av hyresgästen i lägenheten under prövningslägenheten angående att vatten läckte in via deras takarmatur i badrummet. Fastighetsskötaren besökte J.A:s och U.E:s lägenhet. Fastighetsskötaren upptäckte då att inredning m.m. i badrummet hade rivits ut och konstaterade att vattenläckaget i lägenheten under hade samband med de ingrepp som gjorts i badrummet. Fastighetsskötaren kontaktade omedelbart förvaltaren som i sin tur omedelbart skickade ett e-postmeddelande till J.A. I e-postmeddelandet underströk han att hyresgästerna genast måste sluta med de arbeten som de var i färd med att utföra. Efter detta åkte förvaltaren till lägenheten och fick tillträde till lägenheten samma dag efter en överenskommelse med J.A. Förvaltaren hade med sig projektledaren M.W. Förvaltaren och M.W. klargjorde för J.A. och U.E. att de inte fick utföra den typen av arbeten som de gjort och att arbetena måste upphöra, vilket J.A. och U.E. godtog.

M.W. tog fotografier i lägenhetens badrum och kök. Som framgår av fotografierna hade J.A. och U.E. låtit i köket helt riva ut väggar och golv samt all fast köksinredning, kapa rörledningar och föra bort alla vitvaror, spisfläkt, diskbänk, köksavlopp och va-anslutning samt dessutom riva en del av en innervägg och sätta upp reglar för utförande av en ny vägg. Genom att avlägsna och kassera köksfläkten har J.A. och U.E. förstört ventilationen i lägenheten och således även i badrummet. Spisfläkten reglerade ventilationen i hela lägenheten. Av fotografierna framgår också att J.A. och U.E. i badrummet hade rivit ut och avlägsnat toalett, dusch, va-anslutning, elinstallationer och väggkakel med blottläggande av väggen ända in till den gamla putsbäraren av vass. De hade låtit riva ut golvklinker och andra delar av golvet ända ner till golvbjälklaget och de hade avlägsnat all fast badrumsinredning och kapat rörledningar för va-anslutningar. Enligt en prisuppgift från en entreprenör skulle det kosta 340 000 kr inklusive mervärdesskatt att iordningställa kök och badrum. I J.A:s e-postmeddelande den 13 februari 2013 till hyresvärden anger hon att avsikten med rivningsarbetena m.m. var att renovera kök och badrum. Det fordrar omfattande installationer beträffande bl.a. el, va, VVS och ventilation, vilket är installationer som en hyresgäst inte har rätt att utföra.

Den 26 februari 2013 sade hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande. I samband med ett besök i fastigheten den 1 mars 2013 uppmärksammade förvaltaren och fastighetsskötaren att arbetena i lägenheten fortsatte, trots J.A:s och U.E:s tidigare löfte att arbetena skulle stoppas. Hyresgästerna hade härvid börjat göra i ordning köket och de hade även lagt ett nytt köksgolv. Hyresvärden skickade samma dag ett e-postmeddelande till J.A. med en ny uppmaning att omedelbart avbryta de pågående arbetena. E-postmeddelandet skickades redan fredagen den 1 mars 2013 för att arbetena inte skulle fortsätta under helgen och måndagen den 4 mars 2013 skrev hyresvärden ett ytterligare brev till hyresgästerna med samma innehåll.

J.A. och U.E. bestred yrkandet och yrkade uppskov med avflyttning för det fall hyresnämnden skulle bifalla hyresvärdens talan. J.A. och U.E. anförde bl.a. följande. De åtgärder hyresgästerna har vidtagit i köket ryms inom de åtgärder som en hyresgäst själv får vidta enligt 12 kap. 24 a § jordabalken. Hyresgästerna vitsordade att badrummet har sanerats, men åtgärderna omfattas av den självhjälpsrätt varom stadgas i 12 kap. 11 § första stycket 1 jordabalken. Under alla omständigheter vore det med hänsyn till familjesituationen, läget på bostadsmarknaden samt det förhållandet att hyresgästerna förbundit sig att bekosta samtliga nödvändiga åtgärder för att återställa lägenheten, oskäligt och skulle strida mot god sed om hyresförhållandet upphörde. Innan U.E. och J.A. tillträdde lägenheten bodde den tidigare hyresgästen i lägenheten under tio år. Under dessa år anpassade hon lägenheten efter sina behov. Hon satte bl.a. upp en vägg tvärs över ett rum för att avdela rummet, och hyresvärden hade ingen erinran mot det. U.E. och J.A. har tagit bort väggen, utan någon erinran från hyresvärden. Den tidigare hyresgästen kaklade vidare om lägenhetens lilla wc och lade nytt golv där, utan någon invändning från hyresvärden. När J.A. och U.E. tillträdde lägenheten hade den ett gravt eftersatt underhåll och badrummet var i ett bedrövligt skick. Kort efter tillträdet fick deras fyraåriga dotter kraftiga allergiska reaktioner. De uppsökte en läkare som satte dessa symptom i samband med den fukt och mögel som fanns i badrummet. Familjen kunde inte bo i lägenheten, utan fick bo på hotell. J.A. och U.E. framförde vid kontakter med hyresvärden att det fanns mögel i badrummet.

En besiktningsman kom till lägenheten den 31 januari 2013. J.A. och U.E. väntade därefter på en reaktion från hyresvärden. De försökte också få kontakt med hyresvärden genom e-postmeddelanden, vilka skickades den 1 och 3 februari 2013, men de förblev obesvarade. Den tidigare hyresgästen berättade för dem att hon hade begärt att hyresvärden skulle vidta åtgärder med anledning av fuktproblemen, men att hon inte hade fått respons från hyresvärden. Eftersom de bodde på hotell och dessutom var bekymrade över dotterns hälsa beslutade de att ta bort mögelangripna delar i badrummet för att underlätta för hyresvärden och dessutom påskynda och möjliggöra deras tillträde. De anlitade fackmän som utförde arbetena på ett fackmannamässigt sätt. De lät göra en besiktning den 14 augusti 2013 genom en besiktningsman och det finns ett besiktningsprotokoll. Besiktningsmannen konstaterade att arbetena i badrummet har gjorts på ett fackmannamässigt sätt. De åtgärder som U.E. och J.A. har utfört i badrummet omfattas av självhjälpsrätten enligt 12 kap 11 § första stycket 1 jordabalken. J.A. och U.E. hade konstaterat att det droppade vatten från ett rör som gick längs väggen i badrummet och att det inte höll tätt. Det är det enda rör som hyresgästerna har kapat och det var nödvändigt för att förhindra ytterligare läckage. - I köket har J.A. och U.E. lyft ut köksskåpen. Skåpen var inte platsbyggda, utan det var Ikea-liknande skåpstommar. J.A. och U.E. ersatte dessa med liknande köksskåp med samma mått och karaktär. Enligt den tidigare hyresgästen har andra hyresgäster bytt kök med hyresvärdens godkännande. J.A. och U.E. har i efterhand insett att de har gjort fel och att de skulle ha bett hyresvärden om lov. Det kan dock inte ses som allvarligt, eftersom de nya köksskåpen har exakt samma mått och karaktär som de tidigare. Det bestrids att J.A. och U.E. har kapat, flyttat eller ominstallerat rör, ledningar eller el-arbeten. Fläkten var helt ur funktion och togs bort av hyresgästerna. J.A. och U.E. har införskaffat en ny fläkt på egen bekostnad. Den finns i lägenheten, men är inte ansluten. - Den 11 februari 2013 skickade förvaltaren ett e-postmeddelande till J.A. Hyresgästerna uppfattade e-postmeddelandet på så sätt att ”de absolut inte fick utföra mer arbeten i badrummet.” Det preciserades inte i e-postmeddelandet att även övriga arbeten i lägenheten skulle avstanna. J.A. och U.E. fortsatte härefter arbetena i köket genom att de övre skåpstommarna monterades med skruvar och luckor sattes dit. Hyresgästerna har inte i övrigt fortsatt med några arbeten. De träreglar som monterats till den nya väggen kan enkelt plockas ner, och J.A. och U.E. är beredda att göra det. Hyresvärden har inte anmodat hyresgästerna att vidta rättelse utan hyresvärden har uppmanat hyresgästerna att inte göra någonting. Hyresgästerna menar att det har skett, eftersom hyresvärden vill ha arbetena ”öppna” för att kunna peka på dessa. Hyresgästerna vill fortfarande göra vad de kan för att komma överens och de är villiga att ersätta hyresvärden vad det kostar att återställa lägenheten.

Hyresvärden bestred att rätt till självhjälp förelegat och anförde följande. Rätt till självhjälp förutsätter att hyresgästen begärt åtgärder av hyresvärden som denne är skyldig att utföra, men att hyresvärden underlåtit att utföra detta. Så har inte varit fallet i aktuellt ärende.

Hyresnämnden (hyresrådet Cecilia Tallkvist samt intresseledamöterna Bengt Fahlin och Anita Öberg) anförde i beslut den 18 september 2013 bl.a. följande.

SKÄL

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.

Av 12 kap. 24 § jordabalken framgår att hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl. Häri ligger att andra åtgärder än de som uttryckligen anges i lag inte får utföras utan hyresvärdens samtycke. Om skada uppkommer genom hyresgästens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som gästar hyresgästen eller utför arbete där för hyresgästens räkning, är hyresgästen skyldig att ersätta skadan. Det är enligt 12 kap. 24 a § jordabalken tillåtet att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder.

Av utredningen framgår att J.A. och U.E. låtit utföra mycket långtgående arbeten i prövningslägenheten. Hela badrummet har rivits ut till grunden, dvs. väggar och golv samt all inredning har rivits ut. I köket har köksskåpen, diskbänk m.m. rivits ut och nytt golv har lagts. Även köksfläkten har tagits bort, som reglerar ventilationen i hela lägenheten.

Arbetena, som har fordrat hyresvärdens samtycke, har utförts utan hyresvärdens tillstånd. J.A. och U.E. har visserligen skrivit till hyresvärden kort tid innan de vidtagit åtgärderna och påtalat att badrummet borde renoveras. Avsaknad av omedelbart svar har emellertid inte gett dem rätt att själva utföra arbetena i badrummet.

En hyresvärd har en exklusiv rätt att i en lägenhet vidta åtgärder som rör våtutrymmen och utbyte av köksinredning samt som innefattar planlösningen. Genom de vidtagna ombyggnadsåtgärderna i kök och badrum har J.A. och U.E. åsidosatt sina skyldigheter i mycket hög grad. Att de nya köksskåpen ger ett gott intryck och att skåpinredningen eventuellt håller en högre standard än tidigare ändrar inte den bedömningen. Mot bakgrund av det finner hyresnämnden att hyresvärdens ansökan ska bifallas.

Hyresgästerna bör medges uppskov med att avflytta från lägenheten i enlighet med sitt yrkande därom.

BESLUT

1. Hyresnämnden bifaller hyresvärdens upphörsyrkande, varför hyresavtalet upphört den 31 maj 2013.

2. Hyresnämnden medger J.A. och U.E. uppskov med avflyttningen från lägenheten till den 31 oktober 2013.

3. Med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ålägger hyresnämnden J.A. och U.E. att avflytta från lägenheten senast den 31 oktober 2013.

4. Under den tid J.A. och U.E. har rätt att bo kvar i lägenheten gäller hyresvillkoren oförändrade i tillämpliga delar.

Hovrätten