RH 2017:2

Hyresnämnden i Stockholm

T.S. hyrde sedan den 1 juni 2010 en lägenhet om tre rum och kök. AB Stockholmshem (hyresvärden) sade upp hyresavtalet till upphörande den 30 september 2015 och yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas.

T.S. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade uppskov med avflyttningen.

Hyresvärden medgav inget uppskov.

Hyresvärden anförde bl.a. följande. I första hand åberopas att hyresrätten är förverkad genom att T.S. har använt en väsentlig del av lägenheten för tillverkning/odling av cannabis som är en brottslig verksamhet. I andra hand görs gällande att T.S. i vart fall har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas genom att använda en väsentlig del av lägenheten för brottslig verksamhet samt genom att förorsaka störningar i boendet främst bestående i att det under en lång tid luktat cannabis i fastigheten. Det strider därför inte mot god sed i hyresförhållanden och är inte oskäligt mot honom att hyresförhållandet upphör. 12 kap. 46 § första stycket 1 och 2, 12 kap. 42 § första stycket 9 och 12 kap. 43 § andra stycketjordabalken åberopas. Polisen gjorde tillslag i lägenheten den 26 november 2014 då man påträffade T.S. och dennes inneboende J.W. Man fann 24 cannabisplantor, motsvarande 349,64 gram, i ett av rummen i lägenheten som var mörklagt och utrustat för att kunna bedriva odling av cannabis. T.S. anmodades att vidta rättelse den 27 november 2014. T.S. har själv sagt att han använder cirka 0,2-0,3 gram per dag för eget bruk. Den mängd som fanns vid tillslaget överskrider den mängd som T.S. sagt att han själv brukat. T.S. har vidare uppgett att han odlat cannabis i lägenheten cirka två gånger per år sedan år 2012 vilket motsvarar 90-120 plantor. T.S. dömdes den 8 augusti 2015 och brottsmålsdomen har vunnit laga kraft.

T.S. anförde bl.a. följande. Han har odlat cannabis i lägenheten men det har bara varit för eget bruk. Han har aldrig sålt något. Enligt praxis i Sverige mäter man hela plantans vikt med stammen, rötter och jord vilket gör att vikten blir betydligt högre än om man mäter de delar som används. Det kan stämma att han från år 2012 fram till år 2014 har odlat cirka sex gånger. Vid varje tillfälle har han haft cirka 15-20 plantor eller mindre. Han har gjort militärtjänstgöring och deltagit i krig där han blev skottskadad tre gånger och utsatt för många hemska saker. Kriget ledde till att han drabbades av traumatiska skador, sömnproblem och mardrömmar. En läkare i USA föreskrev låga doser av cannabis och marijuana för att han skulle få lindring för sina besvär. Han har valt att röka cannabis framför att äta giftiga läkemedel. När han kom till Sverige började han odla själv eftersom han inte ville köpa på gatan. Idag vet han bättre och att det är olagligt det han gjort. Det är nu 13 månader sedan han slutade med odling och han använder inte längre droger. Han mår bättre, har fått arbete och har kontakt med Kriminalvården som anser att han har lyckats bra. Han har ändrat sig, lever ett bra liv nu och skulle vara tacksam om han kan få en andra chans. Det skulle drabba honom mycket svårt om han blir av med sin bostad i detta läge.

Hyresnämnden (hyresrådet Birgitta Wollsén samt intresseledamöterna Christina Holmbergh och Eddie Carlsson) anförde i beslut den 21 januari 2016 bl.a. följande.

SKÄL

Enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken har hyresgästen inte rätt till förlängning av sitt hyresavtal om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 9 jordabalken är hyresrätten förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken har hyresgästen inte rätt till förlängning av sitt hyresavtal om han har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.

Det framgår av utredningen i ärendet att i T.S:s lägenhet påträffats 349,64 gram cannabisharts och att han den 8 augusti 2015 dömdes för narkotikabrott med anledning av odlingen i lägenheten.

Av förarbetena till den först angivna bestämmelsen (prop. 1979/80:179 s. 23 f.) framgår att det, för att förverkande ska komma i fråga, ska röra sig om ett systematiskt nyttjande av en lägenhet för brottslig verksamhet. Som exempel nämns spritklubb, falskmynteriverkstad eller laboratorium för framställning av narkotiska preparat. Det är lägenhetens karaktär av typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet. Lagrådet påpekade i sitt yttrande (a. prop. s. 108) att det utmärkande för den brottslighet som avsågs skola leda till förverkande var att den utövades affärsmässigt och att denna begränsning borde komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet framhöll vidare att det typiska för de brott som skulle leda till förverkande var att de tog lägenheten i anspråk med uteslutande av andra legala användningssätt.

Som framgår av de här redovisade förutsättningarna för förverkande med anledning av brottslig verksamhet i en prövningslägenhet ställs förhållandevis kvalificerade krav upp för att ett förverkande ska få ske enbart på grund av brottslig verksamhet i lägenheten. Det kan till en början konstateras att utredningen inte ger stöd för annat än att prövningslägenheten utgör T.S:s ordinarie bostad. Det är vidare konstaterat att T.S. i lägenheten odlat och förvarat narkotika i tidigare angiven mängd men hyresvärden har dock inte visat att själva lägenheten utgjort lokal för försäljning eller att lägenheten till övervägande del tagits i anspråk för detta ändamål. Hyresrätten kan därför inte anses vara förverkad. Hyresvärdens förstahandsyrkande kan därför inte bifallas.

Fråga är då om hyresavtalet ska upphöra på grund av att T.S. har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst varvid 12 kap. 25 § jordabalken är av intresse. Enligt den bestämmelsen åligger det hyresgästen att, när han använder lägenheten, se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas samt att hyresgästen vid användningen av sin lägenhet också i övrigt ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som gästar honom eller av annan han inrymt i lägenheten.

Såvitt utredningen visar har den befattning som T.S. haft med narkotika i prövningslägenheten och i fastigheten inte lett till några störningar för andra hyresgäster. Inte heller kan utredningen anses visa att T.S. misskött prövningslägenheten så att han härigenom skulle ha åsidosatt sina åligganden som hyresgäst på sätt att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.

Hyresnämnden finner vid en samlad bedömning inte visat att T.S. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens andrahandsyrkande kan därför inte heller bifallas.

BESLUT

Hyresnämnden lämnar hyresvärdens upphörsyrkande utan bifall, varför hyresavtalet löper vidare efter den 30 september 2015 på oförändrade villkor.

Hovrätten