RH 2018:40
Hyresnämndsmål. Hovrätten fann att en kusin var en sådan närstående till vilken hyresavtalet kunde överlåtas. Likaså fann hovrätten att det förhållandet att kusinen bodde tillsammans med hyresgästen och dennes familj inte i sig innebar att kusinen var inneboende. Hyresgästen medgavs därför rätt att överlåta hyresavtalet på kusinen.
Hyresnämnden i Västerås
Uppsalahem AB (hyresvärden) yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hyresavtalet med D.S. avseende en bostadslägenhet med en viss adress skulle upphöra att gälla den 31 maj 2018 och att D.S. skulle meddelas ett avflyttningsåläggande.
Som grund för yrkandet angav hyresvärden att D.S. hade köpt en villa till vilken han skulle flytta. D.S. hade därför inget skyddsvärt behov av lägenheten och hyresvärden skulle hyra ut prövningslägenheten till bostadssökande.
D.S. vitsordade att han hade köpt en villafastighet och att han skulle flytta dit.
D.S. yrkade för egen del att hyresnämnden skulle ge honom tillstånd att överlåta prövningslägenheten till sin kusin H.D.S. Han och H.D.S. är närstående och de har varaktigt bott tillsammans i prövningslägenheten i fyra år. D.S. kom till Sverige år 2000. Han och H.D.S. har tidigare haft en sexuell relation. Förhållandet började år 2003. H.D.S. har sedan två års ålder bott tillsammans med D.S:s familj i Irak. Efter att ha vistats en tid i Sverige återvände H.D.S. till Irak, men han återflyttade till Sverige i maj 2012. H.D.S. står honom närmare än hans egna bröder. När H.D.S. återflyttade till Sverige var D.S. gift med sin nuvarande fru. Hon flyttade till honom den 1 augusti 2012. Relationen med H.D.S. var då avslutad. De har delat hushåll. D.S. med fru bor i ett rum och H.D.S. och dottern bor i ett annat rum. I övrigt har de haft gemensamma måltider och umgåtts.
Hyresvärden ifrågasätter inte att H.D.S., som är folkbokförd på prövningslägenheten, bor där. D.S. och H.D.S. är kusiner och i lagens mening inte närstående. H.D.S. är att betrakta som inneboende. Han har därför inte rätt att överta prövningslägenheten.
Hyresnämnden (hyresrådet Hans G Johansson samt intresseledamöterna Ove Hedberg och Jens Nilsson) anförde i beslut den 5 april 2018 bl.a. följande.
SKÄL
Överlåtelse av bostad till sammanboende
Tvist föreligger om H.D.S., i egenskap av kusin till D.S., kan anses som närstående till honom samt om sådant samboende som avses i 12 kap. 34 § jordabalken kan föreligga då D.S. samtidigt har bott med sin hustru i prövningslägenheten. Det har inte framkommit några omständigheter avseende att hyresvärden inte skäligen kan nöja sig med H.D.S. som hyresgäst.
Enligt förarbetena avses med närstående inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar utan även samboende under äktenskapsliknande förhållanden eller sammanboende med annan som på grund av särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära (prop. 1969:91 bihang A s. 220, se kommentaren till hyreslagen, elfte upplagan, Holmqvist och Thomsson, s. 289).
Hyresnämnden finner att D.S. inte har visat sådana särskilda omständigheter innebärande att han och H.D.S. ska anses som närstående. Härtill kommer att D.S. för egen del har sammanbott med frun och deras dotter i prövningslägenheten. Mot denna bakgrund anser hyresnämnden även att D.S:s och H.D.S:s sammanboende inte är ett sådant sammanboende som avses i 12 kap. 34 § jordabalken utan närmare är att betrakta som ett inneboendeförhållande. Ansökan ska därför avslås.
Förlängning av hyresavtal
Hyresnämnden har konstaterat att D.S. inte har skäl för att överlåta prövningslägenheten till H.D.S. Det är även utrett att D.S. kommer att flytta till en villafastighet. Vid dessa förhållanden har D.S. inte något skyddsvärt intresse av att behålla prövningslägenheten för att kunna överlåta den till annan.
Att hyresvärden ska lämna prövningslägenheten till bostadskön är ett sakligt avflyttningsskäl. Hyresnämnden konstaterar att det inte är oskäligt mot D.S. eller strider mot god sed i hyresförhållanden att hyresavtalet upp-hör. Ansökan om hyresavtalets upphörande ska därför bifallas.
BESLUT
1. Ansökan om överlåtelse av hyresavtalet avslås
2. Hyresavtalet med D.S. avseende en bostadslägenhet - - - upphör att gälla den 31 maj 2018.
3. D.S. är skyldig att flytta från bostadslägenheten senast den 1 juni 2018 kl. 12.00 vid påföljd att avhysning i annat fall sker på egen bekostnad.
Hovrätten
D.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå Uppsalahem AB:s (hyresvärden) talan i hyresnämnden och bifalla hans talan där.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach samt hovrättsassessorn Fredrik Simonsson, referent) anförde i beslut den 13 augusti 2018 följande.
SKÄL
Enligt 12 kap. 34 § jordabalken kan en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet och som önskar överlåta hyresrätten till en närstående, ansöka om tillstånd vid hyresnämnden. För att överlåtelse ska medges krävs bl.a. att hyresgästen och den till vilken hyresrätten ska överlåtas dels är närstående, dels varaktigt bott tillsammans under viss tid och dels haft en boendegemenskap. Härigenom upprätthålls en klar gräns mellan inneboende och den som i verklig mening haft boendegemenskap med hyresgästen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 220 och bl.a. rättsfallet RH 2003:9 II). Det krävs också att hyresvärden ska kunna låta sig nöja med den till vilken överlåtelse av hyresrätten ska ske.
Hovrätten tar först ställning till om kusinerna D.S. och H.D.S. är att betrakta som närstående i nyss nämnda bestämmelses mening. Närståendebegreppet omfattar inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar. Dit kan också räknas bl.a. annan som på grund av föreliggande särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära. (Se prop.1968:91 Bihang A s. 220.) Som exempel kan nämnas en relation liknande den mellan far och son som varat under lång tid (RBD 1990:3) och den mellan hyresgästen och dennas sonhustru (Svea hovrätts beslut den 9 mars 2010 i mål nr ÖH 1926-09).
Mot bakgrund av det sagda finner hovrätten att D.S. och H.D.S. är att betrakta som närstående.
För att överlåtelse av hyresrätten ska kunna komma i fråga krävs också att de sammanboende uppfyller det s.k. varaktighetsrekvisitet. I förarbetena har uttalats att frågan om sammanboendet varit varaktigt får bedömas efter omständigheterna i det enskilda fallet (se a. prop. s. 220). I rättspraxis anses varaktighetsrekvisitet uppfyllt om de närstående har sammanbott omkring tre år (se t.ex. RBD 1985:6). I målet är ostridigt att H.D.S. bott i prövningslägenheten de senaste fyra åren. Kravet på varaktighet är således uppfyllt.
Ett ytterligare krav för överlåtelse är att det varit fråga om ett verkligt sammanboende mellan hyresgästen och den närstående och inte endast fråga om en inneboenderelation. Hyresvärden har invänt att det inte kan vara fråga om ett sammanboende eftersom D.S. bor i lägenheten med fru och barn.
I tidigare avgöranden har som sammanboende accepterats att hyresgästen bor tillsammans med sin bror och dennes hustru och två barn (se Svea hovrätts beslut den 2 juli 2009 i mål nr ÖH 2680-08). Att som i detta fall det är hyresgästen som har familj medan den närstående saknar familj kan inte anses utgöra hinder mot att ett sammanboende ska anses kunna föreligga.
För att kravet på sammanboende ska anses uppfyllt krävs också att det är fråga om en reell boendegemenskap. I hyresnämnden har D.S. berättat att han och hustrun bor i ett rum medan H.D.S. delar rum med D.S:s dotter och att de har haft gemensamma måltider och umgåtts. Detta arrangemang har inte bestritts av hyresvärden. Hovrätten anser att vad D.S. uppgett om sammanboendet med H.D.S. uppfyller de krav som ställs på sammanboende i 12 kap. 34 § jordabalken.
Slutligen har hovrätten att pröva om hyresvärden kan låta sig nöja med H.D.S. som hyresgäst. I den delen konstaterar hovrätten att hyresvärden inte har framfört någon kritik mot H.D.S.
Sammanfattningsvis ska hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande avslås och D.S:s ansökan om tillstånd att få överlåta hyresrätten bi-fallas. Någon ändring av hyresvillkoren har inte begärts.
Överklagandet ska således bifallas.
BESLUT
1. Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten Uppsalahem AB:s talan om att hyresavtalet ska upphöra.
2. D.S. medges rätt att överlåta hyresavtalet på H.D.S.
3. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.