8

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

(Föreslagen lydelse)

(Nuvarande lydelse)

8 a §.

Skall hyresförhållande beträffande

lägenhet, som förhyrts av två eller

flera gemensamt, upphöra på grund

av åtgärd eller underlåtenhet av nå­

gon av dem, och vägrar hyresvärden

annan, som har del i hyresrätten, att

övertaga lägenheten, äger hyres­

nämnden på framställning av den

senare förordna därom, såframt hy­

resvärdens vägran finnes vara obil­

lig-

Skall hyresförhållande beträffande

lägenhet, som avses i 7 § och som

förhyrts av två eller flera gemen­

samt, upphöra på grund av åtgärd

eller underlåtenhet av någon av dem,

och vägrar hyresvärden annan, som

har del i hyresrätten, att övertaga lä­

genheten, äger hyresnämnden på

framställning av den senare förord­

na därom, såframt hyresvärdens väg­

ran finnes vara obillig.

Vill make i anledning av hemskill­

nad eller äktenskapsskillnad eller

eljest övertaga lägenhet, som av

andra maken är förhyrd till bostad,

och bor den förre själv i lägenheten,

skall vad i första stycket stadgas äga

motsvarande tillämpning, ändå att

han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller

skifte i anledning av äktenskapets

återgång, hemskillnad, äktenskaps­

skillnad eller andra makens död till­

lagts hyresrätten till lägenhet, som

av andra maken eller av båda ma­

karna är förhyrd till bostad för ge­

mensamt bruk, och vägrar hyresvär­

den den förre att övertaga lägenhe­

ten, äger hyresnämnden på fram­

ställning förordna därom, såframt

hyresvärdens vägran finnes vara

obillig.

I fråga---------------------------------- motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmälcs i

första eller andra stycket skcdl göras

inom fjorton dagar från det hyres­

värden i samband med uppsägning

eller eljest tydligt meddelat sökan­

den, att hyresförhållandet skall upp­

höra. Skall i fall som avses i tredje

stycket hyresförhållandet upphöra,

skall ock framställning som där sägs

göras inom nämnda tid.

För prövning av ärenden enligt

denna lag skall i varje kommun, där

lagen äger tillämpning, utses en hy­

resnämnd. Denna skall ock tjänst­

göra såsom sådan medlingsnämnd,

13

§

Föreligger tvist om övertagande

av lägenhet enligt första stycket,

äger 7 § andra stycket motsvarande

tillämpning. Vad som där sägs om

hyresgäst gäller därvid den som väg­

ras övertaga lägenheten.

Ärende enligt denna lag prövas av

hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen

om nyttjanderätt till fast egendom.

9

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

som avses i lagen den 22 juni 1939

om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kom­

mun skall uppdelas i två eller flera

hyresdistrikt med särskild nämnd i

varje distrikt för de uppgifter, vilka

ankomma på hyresnämnd och med-

linqsnämnd.

17 §.

Hyresnämnderna skola stå under Hyresnämnderna skola stå under

tillsyn av statens hyresråd.

tillsyn av statens hyresråd, såvitt gäl­

ler ärenden enligt denna lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

18

Innan hyresnämnd avgör ärende

enligt denna lag, skola hyresvärd och

hyresgäst eller, där så finnes lämp­

ligt, liyressökande erhålla tillfälle att

vid sammanträde inför nämnden

framlägga sina synpunkter. Fram­

ställning av ringa vikt må dock av­

slås utan att hava handlagts vid så­

dant sammanträde, om den finnes

icke förtjäna avseende. Där genom

särskild författning eller beslut av

statens byggnadslånebyrå bestämts

den hyra, som högst må utgå för viss

lägenhet, må ärende om fastställan­

de av lägenhetens grundhyra intill

den sålunda bestämda hyrans belopp

avgöras utan hinder av att hyresgäst

eller hyressökande icke beretts till­

fälle att infinna sig vid sammanträ­

det. Har kallelse till sammanträde

avsänts till part genom rekommen­

derat brev, må ärendet avgöras utan

hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hy­

resgäst eller hyressökande, som be-

röres av ärende enligt denna lag, fö­

reläggande vid vite att inställa sig

inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat

ombud äger besiktiga lägenhet, som

är uthyrd eller avsedd att uthyras,

samt taga del av hyreskontrakt och

andra handlingar, som röra hyres­

förhållande beträffande sådan lägen­

het. Nämnden äger för dylikt ända­

mål förelägga vite.

I fråga om förfarandet inför hy­

resnämnd i ärende enligt denna lag

äga 1 § andra stycket samt 5—7, 9,

10, 13—16, 18, 19 och 21 §§ lagen

den

1968 (nr ) om hyresnämn­

der motsvarande tillämpning. Be­

stämmelse om tvist som avses i 1 §

2 sistnämnda lag gäller därvid ären­

de enligt denna lag.

10

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

20

§.

Hyresnämndens beslut -—- —-------

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tjugu

dagar från den dag, då klaganden

erhöll sådant besked som i 19 § tred­

je stycket sägs.

Nämndens beslut------------------------

------- nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tre

veckor från det parten erhöll del av

beslutet.

beträffande lägenheten.

26 §.

Vad i denna lag stadgas skall ej

äga tillämpning på upplåtelse av bo­

stad, som är förenad med allmän

tjänst, och ej heller på bostadsupp-

låtelse i sådan hotell- eller pensionat­

rörelse, för vilken fordras myndig­

hets tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke

äga tillämpning på upplåtelse av lä­

genhet i hyresvärden tillhörigt hus,

för vilket utgått sådant statligt lån,

som är förenat med villkor om be­

gränsning av rätten att uttaga hyra

och slutligt beviljats efter den 31

december 1956 samt icke uppsagts

till betalning. Stadgandena skola ej

heller tillämpas på upplåtelse i första

hand av lägenhet i sådant av kom­

mun eller av kommunalt eller där­

med jämställt bostadsföretag förval­

tat hus, som Konungen bestämmer,

eller på statlig myndighets upplåtelse

av lägenhet, som är avsedd att helt

eller till väsentlig del nyttjas till bo­

stad.

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus

som färdigställts efter utgången av

år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är för­

enad med allmän tjänst eller bo-

stadsupplåtelse i sådan hotell- eller

pensionatrörelse, för vilken fordras

myndighets tillstånd,

4. upplåtelse i första hand av lä­

genhet i sådant av kommun eller av

kommunalt eller därmed jämställt

bostadsföretag förvaltat hus, som

Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av

lägenhet, som är avsedd att helt eller

till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus eller del av hus undergått

omfattande ombyggnad som avslu­

tats efter utgången av år 1968, skall

hyresnämnden på framställning av

hyresvärd eller hyresgäst förordna

att denna lag skall upphöra att gälla

för huset eller husdelen. Vad som

sagts nu gäller ej, om fråga rörande

höjning av bashyran på grund av ar­

betet slutligen avgjorts.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

11

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad

-som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. in.

träder i kraft den 1 juli 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juli 1968

uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, får framställ­

ning som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,

om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han

ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden

lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a g

femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra

efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf göras

senast den 15 juli 1968.

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhängiggjorts hos hyresnämnd

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt

äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal

före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt

meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant

meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen

handläggas och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts

före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om

hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att

vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller

andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i

samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyres­

förhållandet skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt

tillämpning, om den omständighet som föranleder att hyra skall fastställas

för lägenhet inträffat före utgången av år 1968. När hyresnämnd ändrar

lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse alltjämt tillämp­

ning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968. Bestämmelserna i 3 §

andra stycket i dess äldre lydelse om höjning av hyran för lägenhet, vars

hyra den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägen­

heter, äger efter utgången av år 1968 motsvarande tillämpning.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund

av underhållsarbete och i 4 § första och andra styckena angående avtal om

ersättning på grund av sådant arbete äger icke tillämpning på arbete som

avslutats före utgången av år 1968.

7. Bestämmelserna i 25 § äger även efter utgången av år 1968 tillämpning

med avseende på hyresnämnd enligt 13 § i dess äldre lydelse.

8. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd

får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år

1968 av ärenden som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

lag.

12

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa

bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa be­

stämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen-------------av beslutet.

År hyresavtal------------ hyresregleringen upphörde.

Konungen äger förordna alt, om

hyra som utgår vid utgången av den

hyrestid, som löper när hyresregle­

ringslagen upphör att gälla beträf­

fande lägenheten, understiger hyran

för lägenheter som med hänsyn till

bruksvärdet äro likvärdiga, hyres­

gästen för att erhålla förlängning av

hyresavtalet ej skall vara skyldig

godtaga höjning av hyran i vidare

mån än vad som är skäligt för att

hyran efter en övergångstid skall va­

ra anpassad till hyran för likvärdiga

lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959:161.

14

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan

mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns

bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2

§.

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen

begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas

på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i

laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras

anteckning därom.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hyrestid och uppsägning

3 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid

hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid

ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­

restiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­

väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­

väg',

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och

uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger

nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och

har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­

nader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit

kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden

anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,

utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­

re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­

ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid

av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §•

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för

nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­

15

talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den

fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

o Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,

får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­

hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av

makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt

som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts

innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken

nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast

på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­

vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller

närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §•

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör

det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat

följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger

hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna

i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för

avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker

uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock ge­

nast att gälla.

7 §■

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas

på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället

ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen

hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­

genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är

avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­

gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan

allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­

lats.

8 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än

nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­

sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt

erkännande om uppsägningen.

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos

den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­

ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett

exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­

ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.

Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

Kungl. Maj:is proposition nr 91 år 1968

16

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu

angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt

hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­

sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­

rikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §•

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla

lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten

är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så löi störd

att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är

hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål

hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,

förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­

lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden

eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,

har hyresgästen rätt till ersättning för skada. 11

11 §‘

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten an

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,

på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­

sättning i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning

för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­

summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­

hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i

9~§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen

eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

17

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­

gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han

rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­

ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet

ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­

ket motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående

och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­

resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga

avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­

punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen

ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej

visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­

gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja

lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­

värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt

för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­

svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,

om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som

anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden

i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning

och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­

ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock

vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för

skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §

andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­

der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som

avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning

till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran

för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra

sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet.

2 Iiihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

18

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande

tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

1 fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­

dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen

är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan

ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som

åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller

6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada

enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som

anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda

för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden

ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om

han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra

m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­

månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­

nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.

För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som

rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den

första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­

tal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som

anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro

eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­

dig alt svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom

postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller

har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-

eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den

dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­

ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha

kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs

av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21

§.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till

nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist

eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen

avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta

beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

19

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är

till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp bos överexekutor,

skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,

förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt

ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad

för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på

beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden

icke göra gällande, alt hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­

satta beloppet ej betalats till honom.

22

§.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­

derat brev om nedsättningen enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till

betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller

att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­

loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp

ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hyresgästens skyldighet vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det av­

sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­

delse för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­

till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans

vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till

hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller

som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv

icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och

tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas

för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­

gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar

sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma

in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av

hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­

resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­

da eller hrist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­

värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta

hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för

skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

20

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen

ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,

andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­

svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­

ler det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger

honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första

stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med

ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att

utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas

utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig

att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten

låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt

hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­

gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets

bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­

ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­

talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex må­

nader från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgi­

vande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­

melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­

föra åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att

hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­

sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som

föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även

om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger där­

vid motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheLen

när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om hand­

räckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om hand­

räckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras

säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

21

bär hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får

dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse

för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot

hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­

avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­

rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta

avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader

efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats

skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. Pa hyresbe­

lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyies-

gästen fick kännedom om överlåtelsen far han dock icke avräkna fordran

hos den förre ägaren. Ej heller far han i fråga om sadant belopp aberopa

uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom

om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­

tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,

jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastigheten

äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga

om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­

svarande tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, ar hyresgasten

skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen

efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden ratt

till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,

om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden e.] be­

sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­

säga hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­

vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hanis

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,

hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

22

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till-

lc°^?ney aven efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

For

tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgastens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo

ej

for

små förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

yr®®^as.^en. e^er hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som

hanför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­

heten hyrts av makar gemensamt.

34 §-

Hyresgäst, som ej är i tilltälle att använda bostadslägenhet för återstå­

ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­

manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.

Sadant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­

ändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under

hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare

eller annan hyresgasten närstående som varaktigt sammanbodde med" ho­

nom.

35 §.

Hyiesgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte alt ge-

nom byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten

lagenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant till­

stand skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och

rum utan P^ta§hg olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen

erhalht lagenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år

tar tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lagenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamilj shus,

J

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §'

Hyiesgäst, som hyr lägenhet tör att helt eller till väsentlig del använda

den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får

överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­

nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,

om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten

överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­

stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av

hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som

hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill-

Kungl. Maj:Is proposition nr 91 år 196S

23

kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­

rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före

överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hy resgästen får ej ntan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta

lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­

lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­

den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­

resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har

befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med

villkor.

41 g.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det

kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­

säga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­

över två socken dagar efter förfallodagcn och annat ej följer av 53 g, dock,

i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­

pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­

går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-

fallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger

honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­

rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager

rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke

på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­

mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden där­

om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­

nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter

något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande

eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och

rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej

kan visa giltig ursäkt,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

24

Kungl. Maj ris proposition nr 91 år 1968

8. om hyresgasten åsidosätter avtalsenlig skyldighet som «år utöver

Uppsages avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43

§.

StTXtT-4at6",lwrT.kad Pt g"mj,a,V förhä,lande w» avses i 42 § första

sin rött Qtt ’

••

7 T* Skei rattelse mnan hyresvärden gjort bruk av

rätt att uppsuga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä

genhe en på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke unnJS

avtalet inom två månader från det han fick kännedom om flhånande^om

avses i 4.. § forsta stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna

underTink

7^'^ °m f ”hållande som avses i nämnda stycke

un aer 3 tillsagt hyresgasten att vidtaga rättelse.

44 §•

År hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröis-

sa„t “e.d b®taIoning av h.yia och har hyresvärden med anledning därav upp-

hi n ‘

’ far hyresgasten ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen-

’ 0111 hyran senast tolfte sockendagen från uppsägningen betalas nå

SorTnSi V*, 5 “"I? e“ef •***

^äsättSlos, öJer Je-

knto: enligt 21 § I avvaktan pa att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad

icke midr^ f°rdraS fr°r &tt återvinna hyresrätten får beslut om vräkning

p; Jd laS: f.orra" fJ°rton sockendagar förflutit efter uppsägningen. §

Forsta stycket galler ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare

tid an en manad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om

följd,hyreSfÖrhåIlandet UPPhÖr innaU det Varat fäagre än nio månader i

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen hostad,

i,d* hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

ler forhallande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

kommiftTden-? hyresgästen i särskilt upprättad handling överens-

ommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

re«f Ve^nSkåmtmelSen §allande- Har överenskommelsen träffats innan hy-

resforhananclet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock em

d. .f de° g°dkants av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres-

■ aP kade sin, hostad i lagenheten när överenskommelsen träffades, gäller

överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlän«

ning av avtalet, utom när

loriang

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enliat 28 8

grundar,

“PP»gt -talet åt, upphöra^ä ägotl a? dessf

ej

25

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att

hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­

hållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart alt

hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­

byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­

resförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är

obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som

upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att

förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom

lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­

ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­

foga över lägenheten för upplåtelse åt ansLällningens innehavare, samt an­

ställningen har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej

är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om

hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl

för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest

är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­

der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som

sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­

sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,

som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av

hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller

ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §'

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är

medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att

hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han

den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund

än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden

bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­

säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­

höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,

är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,

såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honoin som hyresgäst. Vad

som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­

höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­

melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­

gästs make.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

26

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­

na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­

nat avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den

hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran

utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är alt anse som oskälig, om den

väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej

strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Flyrestiden

skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan liy-

res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån

ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av

första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­

lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga

lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller

annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i

första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller

villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­

dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­

nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §

gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten

gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har

den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till

förlängning av hyresavtalet.

50

§.

År fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden

går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är

slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten

skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att hyresvill­

koren för samma tid blir slutligen bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren

för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal

om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­

slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­

värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­

27

avtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet att

upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­

len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­

resvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­

flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av-

flyttningen fastställas enligt 48 g.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

53 g.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,

är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det

överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då

den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att

flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter

nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex

procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den

förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 g skall tillämpas i ort där särskild upp­

märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­

stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 g.

I ort för vilken förordnande enligt 54 g gäller får hyresvärd eller hyres­

gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens

upplåtande till hyresgäst eller därefter innan hyresförhållandet varat

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Delta gäller dock icke

lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 g motsvarande tillämpning. [

Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må- j

naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­

hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 g.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än

bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­

lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre

än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­

nämnden.

28

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­

förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den

grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller

uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes

förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­

ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­

den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om

hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet

under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas

i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat

i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­

resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning

enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades

underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­

förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­

derlåter lian detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som

avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­

ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­

värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får

hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge

denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­

nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller

om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­

räckligt rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­

liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­

gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

29

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­

värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att

bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet

blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande

om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan

det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan

beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som

meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­

slut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­

skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­

tagande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Särskilda bestämmelser

61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund

av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­

gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­

lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt

tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är

förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får

denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan

av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt

i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden

anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­

fande sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller

33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt

på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i

hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller

lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på

bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­

låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller

för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är

han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­

kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är

rätten till talan förlorad.

30

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

66

§.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­

maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­

resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,

till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­

ligt 65 § ut sökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvar-

hållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst alt framtida tvist med anledning

av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande

i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­

genheten, nedsättning av förstagångsliyra, fastställande av hyresvillkor el­

ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­

igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­

männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­

randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke

hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­

stämma den tid inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad kor­

tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68

§.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av

anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens

ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och j)å arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse

såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,

att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­

gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­

mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­

mare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §■

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,

49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra

parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke

beslutet inom denna lid, än parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och

ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,

31

upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där

fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör

kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss

nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid dom­

stol får återförvisas till nämnden.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i

34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller

mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse

av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin

rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §

rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,

med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr

366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyres­

avtal angående bostadslägenhet, om lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hy­

resreglering m. m. gäller för avtalet.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal

angående annan lägenhet än bostadslägenhet, om 7 eller 8 a § lagen om

hyresreglering m. m. gäller för avtalet. Upphör sistnämnda paragrafer att

gälla, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter som behövs för att

3 kap. 56—60 g§ skall kunna vinna tillämpning.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­

trädande, om icke annat följer av 3, 4 eller 5.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55—59 och 61 §§ skall,

om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slu­

tits före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7, 8 eller 8 a § lagen

om hyresreglering m. in. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969

alltjämt äger tillämpning.

Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst

till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller

till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresav­

tal, som ingålts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända

därefter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år

1968 antingen mottagit sådanL meddelande som avses i 4 § nämnda lag

eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyres­

tvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga

om hyresavtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämp­

ning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 g nyssnämnda lag den 7 december

1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om

avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

32

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äge äldre lags bestäm­

melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sät­

tet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter nämn­

da tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd

tid, senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare

enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om upp­

sägningstid även efter (ten nya lagens ikraftträdande, om uppsägning sker

före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet att

uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och in­

faller den tidpunkt då avtalet senast skall uppsägas för att upphöra vid hy­

restidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som skett

dessförinnan anses ha ägt rum i rätt tid.

Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap

gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dess­

förinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och

efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe

samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte till­

lagts honom.

I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,

skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd

eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av

hyresförhållandet gällande.

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­

stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­

ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning

till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat från-

trädas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,

om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal

som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgäs­

ten uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört

och gäller lagen om hyresreglering m. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,

även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än

som är medgiven enligt nämnda lag.

7. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­

handlas enligt äldre lag.

8. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,

som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­

sen tillämpas.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

33

4) Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal¹

skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

Avtal mellan------------------------ — —

Såsom arbetare — —----- --------------

Beträffande kollektivavtal — — —

Bestämmelser i

ock gällande.

— enligt lagen.

------------ lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket av­

ser villkor i fråga om hyresförhål­

lande som beror av anställning,

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33—

35, bO, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

— deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

5) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap, 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken 1

2 3

skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945: 158.

2 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963: 257.

3

Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

34

-

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

10 KAP.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

10

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hyra, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt.

Ligger fastigheten — ------------------

§•

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt. Vad som sägs i

denna paragraf gäller dock ej hy-

restvist.

- huvuddelen ligger.

17 §.

Ej vare —--------- -------------------------annan domstol;

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §

eller eljest enligt lag skall upptagas

av domstol, som där sägs, om tvis­

ten väckes vid annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses

i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag

skall upptagas av domstol, som där

sägs, om tvisten väckes vid annan

domstol;

5. äktenskapsmål;-----------------------------av domstol.

Ej heller--------------- --------- — — — — i 13 §.

Yrkande om — —------------------ - samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

'

6) Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1

§•

Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift att

¹. medla i hyrestvist,

². prova tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt ³ kap. 34—36 ⁸, unplå-

te se av lagenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal

el er villkor för sadan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt

daTag ° J § ⁶ er UppSk°V med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämn-

jr³',prÖ'^ erå?an T godkännande av överenskommelse som avses i ³ kap.

45 eller ⁰⁶ § namnda lag,

v

4. vara skiljenämnd i hyrestvist.

^ Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är faelä-

gen.

2

§.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om

ej annat följer av andra stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene

vara val förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl

fortrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan

mgenhet ³¹¹ bostadsla§enhet’ med näringsidkande hyresgästers förhållan-

Vid företagande av förberedande åtgärd och prövning av fråga om avvis-

nmg av ansökan eller avskrivning av ärende kan hyresnämnden bestå av

ordföranden ensam. Vad som sagts nu gäller även vid medling när sådan

lämpligen kan ske utan Övriga ledamöters närvaro samt, om parterna sam-

/?0er tdl det eIler saken är uppenbar, vid prövning av fråga som avses i

1 ⁸ 2 eller 3.

Konungen får förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel-

¹¹¹¹¹g.

°

Ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder

mot S°m ^ °myndig eHer 1 konkurstillstånd får ej tjänstgöra som leda-

För ledamot i hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna

om ledamot gäller även ersättare.

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068

35

3 §•

För iarje hyresnämnd förordnar Konungen eller myndighet, som Konung­

en bestämmer, ordförande och lämpligt antal andra ledamöter.

Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisa­

tion av fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsvn till

medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl före­

träda den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge för­

slag.

°

Till tjänstgöring i nämnden kallar orföranden med iakttagande av vad

som föreskrivits i ² § första stycket de ledamöter som han med hänsyn till

ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

Medling samt prövning av hyrestvist

4

Hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § ¹ eller ² av part hänskjutas till

hyresnämnd, om tvisten ej är anhängig vid domstol eller hos överexekutor

eller skiljemän. I

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna att

tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas

till hyresnämnd för medling.

5 §•

Tvist hänskjutes av part till hyresnämnd genom ansökan som skall vara

skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den be­

rörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämn­

den förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej

föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

36

Kungl. Maj:ts proposition nr 9t år 1968

6

§•

När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden kalla parterna att

inställa sig inför nämnden.

7

§■

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför hyresnämnden, av­

skrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, får nämnden förelägga ho­

nom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl ej till­

städes och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskri­

ves ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 § 2, avgöres dock ärende,, utan

hinder av partens utevaro.

..

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, av­

skrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och

tredje punkterna motsvarande tillämpning.

.

Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning an­

taga att part har laga förfall för sin utevaro.

8

§•

Rör ärende som avskrivits enligt 7 § första stycket första punkten tvist

enligt ³ kap. ⁴⁹ eller ⁵⁵ § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall

hyresnämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan gores

skriftligen inom en vecka från den dag då heslutet om avskrivning delgavs

sökanden.

„

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pa nytt.

9 §•

Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke

påkallats, söka förlika parterna.

,

...

Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden tor-

ordnar besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas till­

fälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om

annan nödvändig utredning.

.

Lämnar part ej frivilligt tillfälle till besiktning eller ill granskning av hy­

reskontrakt eller annan handling som rör hyresförhållandet och ar av be­

tydelse för tvisten, tar nämnden förelägga honom vite.

¹⁰ §.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyres­

nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej ar uppenbart att förut­

sättningar för förlikning saknas.

37

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga

som avses i ¹ § ^2.1 annat fall avskrives ärendet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Godkännande av överenskommelse

11

§.

Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och

bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen.

Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle

att yttra sig. Om det är behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden och

hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden får förelägga hyres­

värden eller hyresgästen vid vite att komma tillstädes. Utevaro från samman­

träde utgör ej hinder för ärendets prövning.

Skiljemannaförf arande

12

§.

Har parterna avtalat att hyrestvist skall avgöras av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden

utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom

skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller bestämmelserna i

5 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock på­

kallas muntligen inför nämnden.

_

..

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestäm-

melserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var­

dera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller

⁵⁵ § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §.

Hyresnämnd skall handlägga ärende skyndsamt.

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol

äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §.

Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna

ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd. Ord­

föranden skall dock säga sin mening först.

Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare ager mot­

svarande tillämpning på ledamot i hyresnämnd.

15 §.

I hyresnämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den

mån det är behövligt.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller gora ansö­

kan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omstandig-

het beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen inför nämnden avslu­

tas, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder

möter.

ö

Beslut tillslälles part genom nämndens försorg, om beslutet ej meddelas

vid förhandling i partens närvaro.

38

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

16 §.

Den som efter förordnande av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller verk­

ställt annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av all­

männa medel.

Har någon, som nämnden inkallat och som ej är part, inställt sig för att

höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt be­

stämmelser som Konungen meddelar.

17 §.

Om ratt för part att klandra beslut av hyresnämnd finns bestämmelser i

d kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses

i 5, ⁸, 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om

ersättning enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej

beslut om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av

hyresnämnd får talan töras endast i samband med sådan klandertalan som

avses i första stycket.

Besvären skall inges till domstol, som avses i 3 kap. 72 § första punkten

lagen om nyttjanderätt till fast egendom, inom en vecka från det att klagan-

den fick del av beslutet. I övrigt äger 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångs-

balken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller där-

vid i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupp-

tages ärendet av nämnden.

18 §.

Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §.

Inlaga, kallelse, föreläggande, beslut eller annan handling, som enligt be­

stämmelse i denna lag eller eljest skall tillställas part, delges honom genom

hyresnämndens försorg. Begär part att själv få ombesörja delgivning, får

det dock anförtros honom, om det kan ske utan olägenhet.

Delgivning genom nämndens försorg sker i enlighet med vad som gäller

om delgivning i mål och ärenden vid domstol. Om beslut är sådant som

avses i 15 § andra stycket, skall dock beslutet delges part, som beslutet gått

emot, på samma sätt som stämning i tvistemål.

Övriga bestämmelser

2

° §.

Hyresnämnd är berättigad att för sina sammanträden förfoga över be-

hövliga lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är

för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgöres av guds­

tjänstlokal. Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

39

21

§.

Talan om utdömande av vite, som förelagts någon enligt denna lag, föres

efter anmälan av hyresnämnden av åklagare vid domstol som avses i 3 kap.

72 § första punkten lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

22

§.

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av

Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

40

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Utdrag av protokollet över justitiecirenden, hållet inför Hans

Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

8 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern

E^rlander,

ministern för utrikes ärendena

N^ilsson,

statsråden

S^träng, A^ndersson, L^ange, K^ling, J^ohansson, H^olmqvist, A^spling,

P^alme, S^ven-E^ric N^ilsson, G^ustafsson, O^dhnoff, W^ickman, M^oberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om nu hureslaqstift-

ning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de

allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan

av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering

m. m. (här kallad hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen

bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd ge­

nom tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen hade redan från början begrän­

sad giltighetstid, men denna har successivt förlängts, senast genom lagen

den 15 december 1967 (nr ⁸⁸⁶) för tiden t. o. m. den 31 december 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet

har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i viss ort

samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse endast

visst eller vissa slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen

avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. Från lagens be­

stämmelser om hyreskontroll har vidare, med vissa begränsningar, undan­

tagils upplåtelse av lägenhet i hus för vilket utgått statligt lån eller som

förvaltas av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­

lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den ⁷ decem­

ber 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (här

kallad besittningsskyddslagen). Denna lag, som är provisorisk, innehåller

regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyres­

avtal.

41

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­

börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet

med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in

bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittnings­

skydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som an­

tog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­

tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961: 47).

Betänkandets regler om besittningsskydd var olika utformade för olika

slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn hade skyddet formen av en rätt

till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter var

skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskom­

mittén sade sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som

kunde betecknas som någorlunda normala. Dit hänförde kommittén även

lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget byggde därför på

att hyresregleringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraft­

trädande, i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverade detta.

I förslaget behandlades också en annan central fråga på hyresrättens om­

råde, nämligen hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta

lägenheten i andra hand. I övrigt innebar förslaget väsentligen en lagtek­

nisk översyn av bestämmelserna i hyreslagen2. Efter remiss avgavs utlåtan­

den över betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se

SOU 1966: 14 s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för

justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hy-

reslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­

ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att

skapa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter

med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad

men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler

för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde över­

vägas om inte lagstiftningen på hyresområdet kunde samordnas i en revi­

derad permanent hyreslag.

De sakkunniga3, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav

i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betänkan­

det framlades förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftade till att

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdags­

männen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och

advokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från

uppdraget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans

ställe.

8 Ang. lydelsen av hyreslagskommitténs förslag till hyreslag, se A s. 250

8 Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­

ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer samt

riksdagsmannen Henning Gustafsson och ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svens­

son.

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

42

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­

gäst i bostadslägenhet fick ett direkt besittningsskydd som kompletterades

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra

lägenheter, dvs. lokaler, upprätthölls genom ersättningsregler. Hyresregle­

rings- och besittningsskyddslagarna skulle enligt förslaget ersättas av be­

stämmelser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattade även i övrigt en

översyn av den nu gällande hyreslagen1. Efter remiss avgavs utlåtanden över

betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer1

2 3

.

Ett inom justitiedepartementet utarbetat förslag till ny hyreslagstiftning

remitterades till lagrådet den 17 mars 1967. Det remitterade förslaget bygg­

de på hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. I vissa hänseenden avvek det

dock från de sakkunnigas förslag. Bl. a. föreslogs ytterligare spärrar mot

oskäliga hyreshöjningar samt vissa övergångsregler angående hyressätt-

ningen. Lagrådet avgav yttrande över förslaget den 10 juli 1967. Proposition

i frågan (1967: 141) till riksdagen beslöts den ⁶ september 1967. Propositio­

nen — som i allt väsentligt stämde överens med det remitterade förslaget —

torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bihang A 3.

I prop. 1967: 141 föreslogs bl. a. att en hyresnämnd skulle inrättas för

i princip varje län för handläggning av hyrestvister samt att närmare

bestämmelser om hyresnämnd skulle meddelas i särskild lag. Förslag till

lag om hyresnämnder remitterades till lagrådet den 20 oktober 1967 och

lagrådet avgav yttrande över förslaget den 9 november samma år. Propo­

sition (1967: 171) till riksdagen i denna fråga beslöts den 10 november 1967.

Propositionen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som

bihang B 3.

Förslaget till ny hyreslagstiftning, som utgör eu för hyresgästerna bety­

delsefull fråga, förutsatte att en långtgående enighet kunde uppnås i riks­

dagen. Det visade sig emellertid att den önskvärda enigheten inte kunde

uppnås. Kungl. Maj :t fann därför att tiden inte var mogen för den före­

slagna reformen. Prop. 1967: 141 — utom i vad avsåg fråga om viss för­

längning av hyresregleringen — och 1967: 171 blev på grund härav åter­

kallade (se skr. 1967: 174).

Grundtanken i reformen av hyreslagstiftningen var att avveckla hyresreg­

leringen och ersätta denna med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyres-

o

gäst inom ramen för den permanenta hyreslagstiftningen. Som framgår av

vad jag nyss har anfört bör denna väg inte t. n. beträdas. Däremot bör man,

som jag förutskickade redan i samband med att propositionerna återkalla­

des, överväga en revision av hyreslagstiftningen inom ramen för en behållen

hyresreglering. Jag anhåller nu att få ta upp denna fråga.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

1 Ang. lydelsen av liyreslagsstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag, se A s. 267.

2 Se A s. 29.

3 Bihang A och B, som är fogade vid propositionen, har uteslutits här.

Kungl. Maj ds proposition nr 91 År 1968

43

Allmänna synpunkter

Gällande rätt och tidigare lagförslag. Hyreslagen byggde i sin ursprung­

liga form från år 1907 på principen om fullständig avtalsfrihet. Man hade

före lagens tillkomst haft erfarenhet av hyresavtal som ensidigt beaktade

hyresvärdens intresse. I lagen upptogs sådana bestämmelser som ansågs vara

behövliga för att reglera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.

Bestämmelserna gjordes med några få undantag inte tvingande, eftersom

man tänkte sig att det i fortsättningen inte skulle finnas något behov för

parterna att i samma utsträckning som tidigare själva genom avtal ordna

iörhållandet mellan sig. Regler om bestämmande av hyrans storlek och om

besittningsskydd efter kontraktstidens utgång var helt främmande för den­

na första egentliga hyreslagstiftning.

Under det första världskriget uppstod svår bostadsbrist med tendenser

till oberättigad stegring av hyresprisnivån som följd. Med hänsyn härtill

infördes år 1917 en lag med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring

in. in. Denna lag ersattes under vart och ett av åren 1918—1921 med nya

lagar mot oskälig hyresstegring, vilka i väsentliga delar överensstämde med

1917 års lag. Hyrespriskontrollen i dessa lagar hade i huvudsak följande

innehåll. Om hyresvärden krävde att hyran för omöblerad lägenhet skulle

höjas utöver vad som gällde enligt det senaste hyresavtalet eller om avtal

träffats om hyreshöjning, ankom det på hyresnämnd att på begäran av

hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande eller på eget initiativ fastställa skä­

lig hyra för viss tid, högst ett år. Avtal varigenom högre hyra överenskom­

mit s skulle gälla som om den av nämnden fastställda hyran i stället avta­

lats. Utan att hyran blivit fastställd av nämnden kunde en överenskommel­

se om höjning av hyran göras gällande mot hyresgästen i den mån höjningen

inte översteg ett visst bestämt procenttal. Anspråk på eller mottagande av

högre hyra än som hyresnämnd fastställt var straffbelagt. Hyresreglerings-

lagarna innehöll dessutom besittningsskydd i form av uppsägningsförbud

och regler om tvångsförlängning av hyresavtal i vissa fall. Sådana lägenhe­

ter som inte varit uthyrda före ikraftträdandet av 1917 års lag underkasta­

des hyresreglering först i 1919 års lagstiftning. Genom 1920 års lag undan-

Logs dessa lägenheter åter från hyresregleringen. För dessa och för lägenhe­

ter som uthyrdes möblerade samt för affärslokaler, som likaledes undantogs

från hyresregleringen genom 1920 års lag, gällde viss straffbestämmelse för

s. k. hyresocker. Den sista av hyresregleringslagarna upphörde att gälla i

september 1923.

Frågan om reformer på hyreslagstiftningens område aktualiserades i

skilda sammanhang under 1920-talet och första delen av 1930-talet utan

alt någon lagändring kom till stånd.

Först på grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkan­

44

det »Reformerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939

(prop. 1939: 166, 2LU 38, rskr 386, SFS 364) vissa mycket betydande änd­

ringar i hyreslagen. Den lydelse lagen härigenom erhöll kvarstår alltjämt

så när som på någon enstaka ändring av mindre räckvidd.

Rörande hyreslagens innehåll kan anföras följande. Det hade visat sig

att de dispositiva rättsreglerna i hyreslagen av år 1907 i stor utsträckning

hade blivit satta ur spel genom förbehåll i hyresavtalen till hyresvärdens

fördel. Mot bakgrunden härav kom det lagstiftningsarbete som resulterade

i 1939 års lagändringar att inriktas på att i vidsträckt omfattning göra hyres-

bestämmelserna tvingande till förmån för hyresgästen. De grundläggande

principerna och utformningen av dessa i lagtexten behölls emellertid i allt

väsentligt. Viktiga nyheter var dock bestämmelser om lägenhetens skick och

hinder för hyresrättens utövning, om hyrans betalning och om hyresgästens

skyldigheter vid lägenhetens hegagnande.

I detta sammanhang är av särskilt intresse att hyreslagen tillfördes be­

stämmelser om besittningsskydd (38—40 §§). Skyddet gäller i hyresförhål­

landen av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara

grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett

s. k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt

att få bo kvar i lägenheten vid den avtalade hyrestidens utgång. Om fastig­

hetsägaren vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god

sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd.

Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från

lägenheten och, i fråga om lägenheter som används i förvärvsverksamhet,

viss förlust av good-will är ersättningsgilla.

Hyreslagen bygger även efter 1939 års lagändringar på principen om fri

hyresprisbildning. En annan sak är att hyresvärden kan bli skadeståndsskyl-

dig enligt nyss redovisade regler om skadestånd vid obefogad uppsägning,

om han för förlängning av hyresförhållande kräver en hyra som är oskälig.

Vidare kan en otillbörligt hög eller låg hyra jämkas med stöd av bestämmel­

sen i ⁴³ § att, om tillämpning av villkor som upptagits i hyresavtal uppen­

barligen är stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig,

villkoret må jämkas eller lämnas utan avseende. Inte heller denna regel

innebär i princip någon begränsning i den fria hyresprisbildningen.

Beträffande hyreslagens närmare innehåll kan hänvisas till bihang A.

Besittningsskyddsbestämmelserna i 1939 års lagstiftning fick inte verka

under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att bostadsbyg­

gandet kraftigt minskade och att kännbar bostadsbrist uppstod på många

håll. I syfte att hindra befarade hyresstegringar tillkom hyresregleringsla­

gen, som trädde i kraft den 30 juni 1942. Lagen var avsedd som ett proviso­

rium under den rådande krissituationen men gäller ännu i stora delar av

landet.

Medan hyrespriskontrollcn under det första världskriget kan sägas ha

Kungi. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

45

byggt på avtalsfrihetens princip med rätt för hyresgästen att få en fordrad

eller avtalad hyras skälighet prövad av myndighet, innehåller hyresregle­

ringslagen för det stora flertalet bostads- och affärslägenheter ett system

för hyreskontrollen, som karaktäriseras av att avtalsfriheten helt satts ur

spel. Enligt detta system, som regleras i 3 § hyresregleringslagen, skall hyran

i princip prövas och fastställas i förväg av en kommunal myndighet, näm­

ligen hyresnämnd, och vid överklagande av hyresnämndens beslut av statens

hyresråd. Det finns dessutom ett andra system som är reglerat i ⁶ § och

innebär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Detta

system gäller i huvudsak endast för möblerade bostäder.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på

lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas till bostad

och som inte hyrs ut möblerad, dels på lägenhet som inte är avsedd att helt

eller till väsentlig del användas till bostad (lokal), om hyran den ¹ januari

1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. En­

ligt ³ § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller

begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhy­

ran. Från denna huvudregel görs dock vissa undantag, som behandlas i det

följande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses

den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om

lägenheten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter

hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den

¹ januari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med

hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skä­

ligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar

höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari

1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lä­

genhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete

eller om annat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran

på begäran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om

lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra soni i avsevärd man över­

steg hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt för­

sämrats eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts.

Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning

för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gott-

görelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas

hyresvärden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ök­

ning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955.

I 5 § meddelas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj :t att tillåta generell

hyreshöjning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd

av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempel­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 196S

46

vis genom att utan stöd i lagen ta ut eller avtala om högre hyra än grund­

hyran, kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas

att betala tillbaka vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i ⁶ § är tillämpligt i huvud­

sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela

lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådan bostad är avsevärt

högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder,

äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden

kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un­

derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut

fr. o. m. den dag då beslutet meddelas eller den senare dag som nämnden

bestämmer. Om det av särskild anledning är skäligt, får nämnden dock be­

stämma att beslutet skall avse också förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. ⁶ §-systemet — skil­

jer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak i

följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyres­

gästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända sig till

hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast

för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han

tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden senare finner skälig.

Hyresregleringslagen innehåller vidare i 7^—8 a §§ bestämmelser om be­

sittningsskydd. Huvudprincipen (7 §) är att om hyresvärd uppsagt hyres­

avtal utan att hyresrätten är förverkad hyresnämnd äger på framställning

av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den strider mot god sed

i hyresförhållanden eller i annat fall är obillig. Vidare finns regler om tvångs-

förlängning av hyresavtal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om

uppsägning ⁽⁸ §) samt om rätt till övertagande av lägenhet för samhyres-

gäst eller hyresgästs make ⁽⁸ a §). I lagen finns dessutom bestämmelser om

hyresnämnd och om förfarandet inför denna.

År 1951 tillkallades sakkunniga att inom justitiedepartementet utreda

bl. a. vilka ändringar eller tillägg som kunde vara påkallade beträffande

hyresregleringslagen och vilka övergångsbestämmelser som kunde behövas

för den situation som uppkom när hyresregleringen skulle upphöra. De sak­

kunniga, som antog benämningen hyresregleringskommittén, avgav slutbe­

tänkande år 1955 (SOU 1955: 35) med förslag bl. a. om successiv avveckling

av hyresregleringen.

Kommittén förordade att avvecklingen skulle genomföras på två sätt, dels

regionalt genom att lagen bringades att helt upphöra på vissa orter, dels i

form av kategorimässig avveckling, dvs. en avveckling i hyresreglerade orter

för särskilda slag av lägenheter. Besluten om regional avveckling skulle

meddelas av Kungl. Maj :t efter en bedömning från fall till fall och avse

orter där någon mera påtaglig lägenhetsbrist ej längre förelåg. Förslaget

om kategorimässig avveckling var relativt långtgående och avsåg lägenheter

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

47

i statsbelånade hus och i nytillkommande hus uppförda utan anlitande av

statliga lån, affärslokaler och andra lägenheter som upplåtits för annat än­

damål än bostad samt möblerade enkelrum.

Kommittén gick även in på frågan om en omläggning av den gällande

hyresregleringen och lade i den delen fram ett ej detaljutformat utkast (bet.

s. 25). Detta gick sammanfattningsvis ut på följande. Bestämmelserna om

grundhyra och generell hyreshöjning (3 och 5 §§ hyresregleringslagen)

skulle slopas och ersättas med en bestämmelse om rätt för hyresnämnden

att nedsätta avtalad hyra till skäligt belopp. Till ledning för hyresnämndernas

prövning skulle fastställas en genomsnittshyra över vilken hyresnivån inte

skulle få stiga. För bostadshus som tillkommit efter årsskiftet 1941/42

skulle genomsnittshyran fastställas med ledning av rådande byggnads- och

driftskostnader. Hyresnämnd skulle ha att pröva huruvida beskaffenheten

av den lägenhet, vars hyra dragits under hyresnämndens prövning, påtagligt

avvek uppåt eller nedåt från vad som kunde anses normalt och fastställa

hyran med motsvarande avvikelse från genomsnittshyran. För bostadshus

som tillkommit före den 1 januari 1942 skulle fastställas en genomsnitts­

hyra, beräknad med utgångspunkt från hyresläget år 1942 och med ett till-

lägg i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyta mel­

lan genomsnittshyran för nybyggda bostäder och hyran år 1942 för moder­

na lägenheter. Vid prövning av avtalad hyra för det fall att lägenheten för­

bättrats skulle hyresnämnden, utöver vad som följde av reglerna om genom­

snittshyra, godta en med hänsyn till nedlagda kostnader skälig ökning av

hyran.

Kommitténs förslag ledde till vissa ändringar i hyresregleringslagen, vil­

ka trädde i kraft den 1 januari 1957. Ändringarna, som syftade till att ge

möjlighet att påbörja en avveckling av hyresregleringen, var inte så långt­

gående som kommittén föreslagit. Genom ändring i 1 § hyresregleringslagen

fick Kungl. Maj :t rätt att genomföra en regional avveckling av regleringen.

Vidare infördes i 26 § samma lag undantag från liyreskontrollen för lägen­

het i hyresvärden tillhörigt hus för vilket utgått statligt bostadslån som be­

viljats efter den 31 december 1956 och inte uppsagts till betalning, dvs. en

begränsad kategorimässig avveckling. Beträffande sådan lägenhet ansågs

den kontroll som utövades av det lånebeviljande organet vara tillräcklig.

Genom lagändring, som trädde i kraft den 1 januari 1958, öppnades möj­

lighet även till samordnad regional och kategorimässig avveckling av hyres­

regleringen. Samtidigt undantogs upplåtelse i första hand av lägenhet i fas­

tighet som förvaltades av kommun eller av kommunalt eller allmännyt­

tigt bostadsföretag från liyreskontrollen.

I och med att möjlighet öppnades till successiv avveckling av hyresreg­

leringen ansågs hyresgästens besittningsskydd böra stärkas. En provisorisk

lösning kom till stånd genom den i samband med 1956 års ändringar i hyres­

regleringslagen tillkomna besittningsskyddslagen. Också denna lag är tids­

48

begränsad och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens.

Lagen är med vissa undantag tillämplig på hyresförhållanden för vilka hy­

resregleringslagens förlängningsregler inte gäller. Som huvudprincip gäller

enligt besittningsskyddslagen att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal,

när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut.

Besittningsskyddet kompletteras med bestämmelser som hindrar att det

sätts ur spel genom oskäliga hyreskrav. Bestämmelserna är utformade på

det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden

begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i

orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden samt

hyresvärdens krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena uttalas att

lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresni­

vån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en even­

tuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd

får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse

in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om

den fordrade hyran är oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fort­

sättningen. Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hy­

ran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Samtidigt med att hyresregleringen reformerades och besittningsskydds­

lagen tillkom tillkallades sakkunniga som sedermera antog benämningen

hyreslagskommittén och som år 1961 avgav betänkande med förslag till

reviderad hyreslag, Förslaget byggde, som redan nämnts, på att hyresreg­

leringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande och

att alltså den successiva avvecklingen av denna skulle fortsätta. Rörande

förslagets närmare innehåll torde få hänvisas till bihang A.

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november

1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen till ut­

gången av år 1965 anhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion skulle

övervägas på nytt. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyres­

regleringens avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes marknads-

mässiga hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyres-

kontroll som finns för möblerade lägenheter, dvs. det s. k. ⁶ §-systemet.

Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle

komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle av­

sevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge­

nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort.

Vidare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyres-

läget för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten el­

ler försämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upp­

höra. I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att pröv­

ningen kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

49

såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet

skulle man vid bedömandet av en lägenhets liyresvärde kunna ta hänsyn

även till lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av

hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i remiss­

yttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyres­

gästernas riksförbund.

Mot bakgrunden av uttalanden vid remissbehandlingen av hyreslagskom-

mitténs förslag och hyresrådets nyss återgivna framställning tillkallades i

april 1963 sakkunniga, som sedermera antog benämningen hyreslagstift-

ningssakkunniga, för att utreda frågan om en avveckling av hyresregle­

ringen (ang. direktiven, se SOU 1966: 14 s. 14). I de sakkunnigas uppdrag

ingick, som redan nämnts, att söka samordna hyresbestämmelserna för

orter med mera påtaglig lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak ba­

lanserad marknad i en reviderad permanent hyreslag, I avvaktan på resul­

tatet av de sakkunnigas arbete blev hyreslagskommitténs förslag inte före­

mål för någon lagstiftningsåtgärd.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslagstiftning gick ut på

att hyresregleringslagen skulle upphävas och att dess betämmelser om liy-

reskontroll skulle ersättas med bestämmelser i den allmänna hyreslagen. För­

slaget innebar såvitt gäller bostadslägenheter att samma hyresspärr skulle

gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden. Hyran

för bostadslägenheter skulle bestämmas genom avtal mellan parterna och

alltså i princip inte vara underkastad myndighets fastställelse eller godkän­

nande. Det för hyresgästen gällande besittningsskyddet skulle upprätthållas

med en hyresspärr. Denna spärr konstruerades i förslaget så att hyres­

gäst som inte ville nöja sig med den hyra som hyresvärden fordrade för

fortsatt hyresförhållande kunde påkalla prövning av hyrans skälighet. Om

vid denna prövning den av hyresvärden fordrade hyran ansågs oskälig, dvs.

väsentligt överstiga hyran för lägenheter som med avseende på bruksvärdet

var likvärdiga med den aktuella lägenheten, skulle hyran nedsättas till

skäligt belopp.

På bristorter skulle den fulla avtalsfriheten dock inte gälla. Om full av­

talsfrihet rådde kunde en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda

till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sattes så högt, att man fick en

hyresnivå som låg väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följ­

den härav kunde bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kom att prägla hyres-

sättningen när en ny hyresgäst tillträdde och att hyresgäster i äldre hyres­

förhållanden i vissa fall tvingades betala den högre hyra som hyresvärden

begärde med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångs-

hyran — varmed de sakkunniga avsåg den hyra som avtalades, när två

kontrahenter första gången träffade hyresavtal rörande viss lägenhet —

4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

50

blev följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i

princip fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening var det angeläget att hindra att bestående

eller uppkommande bostadsbrist fick leda till en sådan hyresnivå för förs-

tagångshyror att den äldre hyresnivån kom i rörelse uppåt utan att detta

kunde motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvud-

norm vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet borde där­

för öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De

principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande

hyresavtal var inte starka, eftersom motivet till ingreppet var att söka i

krisförhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Där­

emot tog de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän permanent be-

sittningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande av­

talsperiod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran borde

därför regleras i bestämmelser som visserligen ingick i den permanenta

hyreslagen men som gällde först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra borde kunna begäras av såväl hyresvärd

som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet

borde vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspär-

ren.

Prövningens allmänna syfte borde vara att hindra oskälig hyresstegring.

Reglerna om förstagångshyra borde därför gälla i sådan ort där särskild

uppmärksamhet var påkallad till förekommande av sadan hyresstegring.

Beträffande innehållet i övrigt i de sakkunnigas förslag torde få hänvi­

sas till bihang A.

De remissyttranden över hyreslagstiftningssakkunnigas förslag som är av

intresse i detta sammanhang redovisas under avsnittet Särskilda regler för

orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler om avvecklingen av hyres­

regleringen i bihang A (s. 181).

Den proposition angående ny hyreslagstiftning som avläts till riksdagen

år 1967 men sedermera återkallades (prop. 1967: 141) överensstämde i sto­

ra delar med de sakkunnigas förslag. För bristorterna hade emellertid hy-

resspärren byggts ut ytterligare, varjämte vissa övergångsregler angående

hyressättningen införts. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebar för­

slaget att en hyresnämnd, i vilken ingick representanter för fastighetsägare

och hyresgäster, inrättades för i princip varje län. Nämnden fick till upp­

gift att medla i uppkommande hyrestvister och att avgöra tvister om bl. a.

rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen, om förlikning

inte kunde nås. Part som var missnöjd med nämndens avgörande fick inom

viss tid klandra det genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen

i alla hyrestvister skulle enligt förslaget i första instans ske vid i princip en­

dast en underrätt i varje län. Vidare föreslogs betydande begränsningar i

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

fullfölj dsrätten. Beträffande innehållet i övrigt i propositionen torde få hän­

visas till bihang A.

Departementschefen. Den gällande lagstiftningen angående hyresförhållan­

den består av dels den permanenta hyreslagen, dels hyresregleringslagen

och besittningsskyddslagen. Hyreslagen fick sitt nuvarande innehåll väsent-

ligen genom en lagreform år 1939. Hyresregleringslagen, som innehåller be­

stämmelser om hyrespriskontroll och besittningsskydd för hyresgäst, till­

kom som en krislag i det senaste världskrigets inledningsskede, medan be­

sittningsskyddslagen, vilken innehåller regler om besittningsskydd i hyres­

förhållanden som inte omfattas av hyresregleringslagens bestämmelser, till­

kom år 1956 i samband med att hyresregleringen började avvecklas. Både

hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen är tidsbegränsade. Giltig­

hetstiden har vid upprepade tillfällen förlängts. F. n. gäller lagarna till ut­

gången av år 1968.

Hyreslagstiftningens innehåll har varit föremål för intensiv uppmärk­

samhet under de senaste årtiondena. Intresset har därvid framför allt gällt

den synnerligen komplicerade frågan om hyresregleringens avveckling.

Emellertid har det sedan länge stått klart att denna fråga inte kan betraktas

isolerad från spörsmålet om innehållet i den permanenta hyreslagen. För

att ge belysning åt sambandet mellan frågan om hyresregleringens avveck­

ling och en reform av hyreslagen är en återblick på utvecklingen sedan hy­

reslagen fick sin nuvarande lydelse av intresse.

Hyreslagsreformen av år 1939 grundades på ett redan i mitten på 1930-

talet påbörjat lagstiftningsarbete. Förhållandena på bostadsmarknaden var

vid den tiden relativt gynnsamma från hyresgästsynpunlet. Mellankrigsti­

dens arbetslöshetskris bromsade alltjämt efterfrågan på bostäder. Läget på

kapitalmarknaden och då särskilt den mycket låga räntan samt arbets-

marknadsutvecklingen skapade synnerligen fördelaktiga produktionsförut-

sättningar för bostadsbyggandet. Bostadsproduktionen steg också mot slutet

av 1930-talet till en efter dåtida förhållanden mycket hög nivå. Av stor be­

tydelse i sammanhanget var också det allmännas produktionsbefrämjande

åtgärder. Under 1930-talet sänktes hyresläget inte oväsentligt i förhållande

till de allmänna levnadsomkostnaderna. Någon mera påtaglig bostadsbrist

gjorde sig inte gällande. Tvärtom torde på många orter tillgången på bo­

städer ha varit relativt god. Hyresnivån torde alltså inte i nämnvärd grad

ha påverkats av bristbetingad efterfrågan på bostäder. Vidare började den

framväxande hyresgäströrelsen att få ett allt större inflytande på hyres­

marknaden.

De erfarenheter och värderingar som var vägledande för 1939 års hyres-

Iagsreform måste antas ha varit präglade av de ovanligt gynnsamma för­

hållanden som sålunda rådde på bostadsmarknaden. Mot bakgrunden här­

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

51

52

av är det i och för sig inte ägnat att förvåna att 1939 års lagstiftning i

huvudsak bibehöll den fulla avtalsfrihetens princip i de för hyresförhål­

landet centrala frågorna om rätt för hyresgästen att bo kvar i den förhyrda

lägenheten efter avtalstidens utgång och om hyresprissättningen.

Det var emellertid inte bara 1930-talets i huvudsak balanserade hyres­

marknad som gjorde att lagstiftaren vid den tiden avstod från att mera

aktivt ingripa reglerande på hyresmarknaden. Ett minst lika väsentligt skäl

var att man alltjämt ansåg sig beroende av det enskilda initiativet för att

kunna upprätthålla en hög och jämn bostadsproduktion. Alltför långt­

gående ingrepp i avtalsfriheten kunde befaras medföra att den privata före­

tagsamheten drog sig undan från bostadsmarknaden med de allvarliga kon­

sekvenser detta kunde föra med sig.

Resultatet av 1930-talets reformarbete blev en hyreslag som åtminstone

efter då gängse betraktelsesätt kunde tungera väl på en bostadsmarknad i

balans men som var helt otillräcklig vid mera allvarliga rubbningar i jäm­

viktsläget. Följderna härav skulle visa sig inom så kort tid att hyreslagens

på avtalsfriheten grundade besittningsskydds- och hyressättningssystem

aldrig kom i nämnvärd praktisk tillämpning.

Som en följd av bostadsproduktionens sammanbrott under de första

krigsåren uppkom bostadsbrist. Eftersom detta kunde befaras medföra

hyreshöjningar, ansåg sig statsmakterna tvungna att införa priskontroll

på hyresmarknaden. Som ett komplement till priskontrollen fordrades ett

skydd för hyresgäst mot obilliga uppsägningar. Priskontrollen och besitt­

ningsskyddet utgör också som nämnts det huvudsakliga innehållet i hyres­

regleringslagen, som trädde i kraft den 30 juni 1942. Hyrorna låstes i prin­

cip vid det läge som rådde vid ingången av år 1942. Lagen gav visserligen

möjlighet att beakta kostnadsökningar i fastighetsförvaltningen genom att

Kungl. Maj :t tillädes rätt att förordna om generell hyreshöjning. Inga så­

dana beslut meddelades emellertid under hela 1940-talet. För nytillkomman­

de lägenheter krävdes i princip att myndighet skulle fastställa hyran. Denna

skulle grundas på produktionskostnaderna, dvs. självkostnadsprincipen

skulle tillämpas.

Världskrigets slut och återgången till normalare förhållanden i samhälls­

livet innebar inte att också bostadsmarknaden normaliserades. Läget var

nämligen nu ett helt annat än på 1930-talet. Flera faktorer bidrog till det.

Den ökade efterfrågan på bostäder som börjat märkas redan under senare

delen av 1930-talet stegrades alltmera. Härtill bidrog i hög grad den accelere­

rande inflyttningen till tätorterna. Det betydande statliga stödet för bostads­

finansieringen förutsatte vidare att självkostnadsprincipen skulle ligga till

grund för hyressättningen. Av olika skäl kom bostadsbyggandet att under

hela 1940-talet ligga på en låg nivå.

Under sådana förhållanden var det uppenbarligen inte möjligt att återgå

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

53

till hyreslagens fria hyresprissättning. En stark priskontroll och ett effektivt

besittningsskydd behövdes fortfarande. Hyresregleringen måste därför be­

hållas.

Efter hand ändrades emellertid situationen. Bostadsproduktionen kunde

ges större del av investeringsutrymmet och visade år från år stigande siff­

ror. På grund härav och som följd av den fortgående befolkningsomflytt­

ningen minskade i vissa delar av landet gapet mellan tillgång och efterfrå­

gan på bostäder. Den stegrade bostadsefterfrågan koncentrerades alltmera

till de expansiva tätorterna, i synnerhet storstadsregionerna. Samtidigt bör­

jade kritik riktas mot hyresregleringssystemet. Bl. a. gjordes gällande att det

förhållandet att enligt hyresregleringen den faktiska produktionskostnaden

lades till grund vid fastställande av hyran motverkade ett rationellt och eko­

nomiskt byggande. Vidare anfördes att stelheten i hyressättningen inte till­

räckligt stimulerade till underhåll och upprustning av det äldre lägenhets-

beståndet.

År 1951 tillsattes den första i raden av statliga utredningar på hyreslag-

stiftningsområdet under efterkrigstiden. Utredningen, som sedermera antog

namnet hyresregleringskommittén, fick i uppgift att dels se över hyresregle­

ringslagen, dels lägga fram förslag till de övergångsbestämmelser som kunde

behövas vid avvecklingen av regleringen. Utredningen avkastade relativt

blygsamma resultat. Visserligen inleddes, som en följd av utredningens för­

slag, i slutet av 1950-talet en successiv, kategorimässig och regional avveck­

ling av hyresregleringen, men i det stora hela blev denna av mycket begrän­

sad räckvidd. Sålunda kom hyresregleringen att bestå för bl. a. bostads­

lägenheter i praktiskt taget samtliga tätorter med någon hyresmarknad av

betydelse.

Orsakerna till detta var flera. Den viktigaste var att man ansåg att hyres­

regleringen kunde avvecklas för en viss ort bara om balans mellan tillgång

och efterfrågan på lägenheter i huvudsak inträtt. Detta kan också uttryckas

så att hyreslagens bestämmelser alltjämt bedömdes helt otillräckliga på en

hyresmarknad med mera påtaglig lägenhetsbrist. Någon reform av hyres­

regleringslagen kom heller inte till stånd, eftersom man allmänt hyste den

uppfattningen att lagen skulle bli helt obehövlig inom ej alltför lång tid.

En ny syn på den permanenta hyreslagens innehåll började framträda.

Den uppfattningen vann alltmera insteg att hyresgästen även på en balanse­

rad hyresmarknad var i behov av en rätt att få bo kvar i lägenheten efter

den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång. Denna åsikt, som innebar

att regler om ett effektivt besittningsskydd borde införas i hyreslagen, blev

efter hand den förhärskande. Detta tog sig uttryck i att inte ens den myc­

ket begränsade avveckling av hyresregleringen som inleddes i slutet av

1950-talet ansågs kunna ske utan att hyreslagen kompletterades provisoriskt

med bestämmelser om besittningsskydd för hyresgäst. Sålunda tillkom be-

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1968

54

sittningsskyddslagen. Samtidigt inleddes ett nytt utredningsarbete med sik­

te bl. a. pa att i sjalva hyreslagen införa besittningsskydd. Utredningen, som

antog benamningen hyreslagskommittén, lade år 1961 fram förslag till re­

viderad hyreslag som innefattade sådant skydd för hyresgästen. Förslaget

grundades pa att den successiva avvecklingen av hyresregleringen skulle

tortga i en takt som bestämdes av när jämviktsläge uppstod på hyresmark­

naden för varje enskild av hyresregleringen omfattad ort.

Nu började det emellertid alltmera stå klart att eu övergång från hyres­

regleringens priskontroll till avtalsfrihet inte var tänkbar för stora delar av

landet inom överskådlig tid. Denna bedömning grundades framför allt på

prognoser angående dels de väntade befolkningsomflyttningarna i landet,

dels bostadskonsumenternas anspråk på ökad utrymmesstandard. Formerna

tor hyrespriskontrollen kom med hänsyn härtill i blickpunkten på ett annat

satt än tidigare. Problemet var att å ena sidan hyresregleringslagens pris­

kontroll hade betydande nackdelar samt att å andra sidan förutsättningar

inte törelåg i stora delar av landet att återinföra marknadsprissättning.

Lösningen på problemet antogs vara att ge den permanenta hyreslagen ett

andrat innehåll mte bara i fråga om besittningsskyddet utan även beträf­

fande reglerna om hyrans bestämmande.

Ett förnyat utredningsarbete inleddes på våren 1963 med sikte på att re­

formera hyreslagen. Det nya målet, sådant det tecknades i direktiven till

hyreslagsstiftningssakunniga, var att överväga möjligheterna att utforma

den permanenta hyreslagen på sådant sätt att den var tjänlig även på en hy­

resmarknad med brist på lägenheter.

Den nya synen på hyreslagsfrågan kom att ligga till grund för hyreslag-

stiftningssakkunnigas i huvudsak enhälliga betänkande. Utredningens för­

slag till ny hyreslag innehåller, såvitt i detta sammanhang är av intresse,

mte bara regler om ett effektivt besittningsskydd för hyresgästen utan även

vissa särskilda regler för hyressättningen på en bostadsmarknad där det

finns risk för en bristbetingad hyresstegring.

Remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag gav ett entydigt utslag be­

träffande frågan om avveckling av hyresregleringen. Från alla håll anför­

des att regleringen borde avvecklas. Däremot var det många som menade

att avvecklingen borde uppskjutas. Förslagets hyressättningsregler utsattes

också för kritik, särskilt från hyresrådets sida. Det sattes sålunda i fråga om

bristbetingade hyreshöjningar verkligen kunde hindras genom de föreslagna

reglerna.

Det förslag som utarbetades inom justitiedepartementet på grundval av

hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande och remissmaterialet kom att i

stora delar stämma överens med de sakkunnigas förslag. Departementsför-

slaget grundades på att hyresregleringen skulle i princip avvecklas i hela

landet den t januari 1969. De för hyresmarknaden gällande lagbestämmel­

serna skulle alltså i fortsättningen ha sin plats i den permanenta lagstift-

Kangl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kiingl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

55

ningen. I sak oförändrat förelädes förslaget riksdagen genom prop. 1967:

141.

Beträffande hyressättningsbestämmelserna vilade förslaget visserligen på

samma grund som de sakkunnigas förslag, men i fråga om bostadslägen­

heter byggdes reglerna ut med spärrar som syftade till att hindra ej godtag­

bara hyreshöjningar och att underlätta övergången till den friare hyres-

sättningen.

De då föreslagna bestämmelserna beträffande bostadslägenheterna kan i

korthet beskrivas på följande sätt. Vid förhyrning av en lägenhet bestäms

hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och

hyresgästen. Om det är fråga om en ort utan påtaglig bostadsbrist, gäller

den avtalade hyran obetingat under hyrestiden. I samband med förlängning

av avtalet kan hyresvärden fordra att hyran höjs. I den situationen är hyres­

gästen, om han vill bo kvar i lägenheten, skyldig att godta den hyra som

hyresvärden fordrar, men bara om hyran inte är oskälig. Vid tvist kan frå­

gan om hyrans skälighet underkastas myndighets prövning. Härvid blir som

regel avgörande, om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för

lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta torde prin­

cipiellt sett innebära inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror

utan även, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet

anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna

blir därigenom relativt bestämda. Den absoluta nivåns läge avgörs av mark­

nadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på bostäder.

På bristorter skall särskilda kompletterande regler tillämpas. Sålunda skall

den aktuella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters

hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägen­

heter i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet tas till skilj­

aktigheter beträffande lägenheternas modernitetsgrad, underhåll och skick

i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hyresläget för lägenheter i nyproduk­

tionen kommer att bestämmas av sådana bostadsföretag som tillämpar själv­

kostnadsprincipen i hyresprissättningen, hindras härigenom oskäliga, av

bostadsbristen betingade hyreshöjningar. På bristort ges hyresgäst dessutom

rätt att få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångsliyrans skälighet prövad.

Genom särbestämmelserna för bristorter blir hyresnivån i hela lägenhets­

beståndet i viss mån låst i ett läge som styrs av hyresnivån i nyproduktionen,

vilken nivå i sin tur bestäms av produktionskostnaderna och av — vilket är

viktigt att hålla i minnet — det statliga bostadskreditstödet.

Enligt propositionen skulle avvecklingen av hyresregleringen fördröjas

något för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. För att garan­

tera en smidig övergång till det nya hyressättningssystemet föreslogs näm­

ligen att den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra

bestäms efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är

jämförliga skulle ske etappvis under en övergångstid. Om en hyra i ett visst

56

fall är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, skulle hyreshöjningen enligt

förslaget kunna delas upp på flera år, för storstadsregionerna fyra år och

för övriga bristorter två år.

Enligt min bedömning vid förslagets framläggande kunde de föreslagna

hyressättningsbestämmelserna ersätta hyresregleringslagens priskontroll-

regler ulan alt några övergångsproblem skulle behöva uppstå. Jag grundade

denna uppfattning på att förslaget byggde på hyreslagstiftningssakkunni-

gas i huvudsak enhälliga betänkande och att avvikelserna från de sakkun­

nigas förslag i sak bestod i att regelsystemet tillförts såväl ytterligare spär­

rar mot oskäliga hyreshöjningar som andra garantier för att övergången

till den nya ordningen skulle kunna ske smärtfritt.

En självklar förutsättning för att en reform av denna natur skulle kunna

genomföras var emellertid att förslaget vann bred anslutning i riksdagen.

Det visade sig att jag i detta avseende hade tagit miste. Den önskvärda

enigheten kunde inte uppnås. Redan på grund härav brast förutsättning­

arna för förslaget. Härtill kommer att förslaget från skilda håll blev före­

mål för sådana misstolkningar att oro drevs fram bland hyresgästerna om

reformens innebörd. Bl. a. härigenom skapades ett klimat som skulle ha

allvarligt försvårat systemets genomförande. Jag hade därför bara att konsta­

tera att tiden inte var mogen för en avveckling av hyresregleringen, varför

denna borde behållas.

Redan i samband med att propositionen angående ny hyreslagstiftning

återkallades deklarerade jag den uppfattningen att det inträffade inte

fick leda till att frågan om en reform av hyreslagstiftningen helt ställdes

på framtiden. Förslaget till ny hyreslag innehöll inte bara nya regler om

hyressättningen utan även många andra betydelsefulla reformförslag. I

första hand bör självfallet bestämmelserna om besittningsskydd nämnas,

varvid det förstärkta rättsskyddet för den som får bostadslägenhet upplåten

i anslutning till anställning bör särskilt framhållas. Vidare föreslogs regler

om lagstadgad bytesrätt, om överlåtelse i annat fall av hyresrätt, om upp­

låtelse av lägenhet i andra hand och om skyldighet för hyresvärd att re­

parera lägenhet. Även i övrigt hade bestämmelserna översetts och moder­

niserats. Dessa reformer är av sådan betydelse att de hör genomföras utan

dröjsmål. Frågan är nu hur reformerna skall genomföras under den nya

förutsättningen att hyresregleringen tills vidare skall behållas.

Vad särskilt gäller lagförslagets hyressättningsbestämmelser hyser jag

alltjämt den principiella uppfattningen att de riktlinjer som legat till grund

för lagstiftningsarbetet på hyresområdet under senare år bör fullföljas.

Som jag nyss nämnde skall emellertid en förutsättning för reformen vara

att hyresregleringen tills vidare behålls.

Med hänsyn till det anförda bör en reform av hyreslagen nu komma till

stånd. Den nya lagen bör ges ett innehåll som stämmer överens med det som

togs upp i prop. 1967: 141. Reglerna om bytesrätt, vilkas tillämpningsom-

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

57

råde i det tidigare förslaget var begränsat till de s. k. bristorterna, bör dock

utsträckas till att gälla hela landet. Vidare bör vid hyresregleringens bibe­

hållande övergångsbestämmelserna omarbetas. Vissa andra detaljändringar

bör dessutom övervägas. Jag återkommer i det följande till dessa frågor. I

ett mera betydelsefullt hänseende bör hyreslagsförslagets innehåll las upp

till förnyat allmänt övervägande. Jag syftar på förfarandet i hyrestvister.

Denna fråga kommer i ett nytt läge med hänsyn till att hyresregleringen

tills vidare kommer att behållas.

I det läge som nu råder bör, som jag redan bär antytt, bestämmelserna

om hyressättnmgen. i förslaget till ny hyreslag inte få träda i tillämpning

i den mån hyresregleringen behålls. Frågan om en total avveckling av

hyresregleringen saknar t. n. aktualitet med hänsyn till den situation

som har uppkommit sedan propositionen i hyresfrågan framlades. Inte

heller finns det anledning att här närmare gå in på frågan om en eventuell

fortsatt successiv avveckling av regleringen. Saken får las upp i ett senare

sammanhang. Uppenbarligen måste emellertid vid bedömandet av frågan

om hyresregleringens behållande utgångspunkten vara att den föreslagna

nya hyreslagen innehåller normer för hyressättnmgen, vilka är så utfor­

made att de i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bris­

tande balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter.

Harmed är jag inne på frågan om utformningen av den fortsatta hyres­

regleringen. För att anpassa denna till de nya reglerna måste vissa ändringar

göras ¹ hyresregleringslagen. Översynen av lagen bör givetvis hållas inom

snäva glänser. Sålunda följer en viktig begränsning redan av de omständig­

heter som föranledde att propositionen i hyresfrågan återkallades. Någon

ändring av den allmänna hyresnivån i det äldre lägenhetsbeståndet bör f. n.

inte komma till stånd i annan mån än som följer av ökade omkostnader för

fastighetsförvaltning. Detta innebär att hyresregleringens grundnorm för

hyressättningen sådan den kommer till uttryck i ³ § hyresregleringslagen

inte bör omprövas. Vidare bör det inte komma i fråga att i dagens läge göra

någon ny utredning på hyreslagstiftningens område med åtföljande remiss­

förfarande. Översynen bör därför begränsas till sådana frågor som kan fö-

reläggas riksdagen på grundval av det föreliggande utrednings- och remiss­

materialet. Slutligen bör bara sådana spörsmål tas upp som även på relativt

kol t sikt kan ge betydande fördelar. En reform av hyresregleringen bör ske

från nu angivna utgångspunkter.

Hyrespriskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen innebär i fråga om

nyproduktionen att hyran i princip beräknas på grundval av de faktiska

ky⁸gnadsk-°stnaderna och finansieringsförhållandena. Härigenom uppnås

att hyrorna blir bestämda i enlighet med självkostnadsprincipen. En sådan

ordning har som redan antytts bedömts som nödvändig inte minst för att

garantera att det statliga bostadsstödet kommer hyresgästerna till godo. Sam­

tidigt har emellertid stark kritik riktats mot att mer eller mindre aulorna-

58

tiskt låta produktionskostnaderna för det enskilda byggnadsprojektet be­

stämma hyrans storlek. Det har ansetts att förfarandet inte stimulerar till­

räckligt till att bygga rationellt och billigt. Denna olägenhet med hyresregle­

ringen skulle kunna undanröjas, om nyproduktionen ställdes utanför hyres­

priskontrollen och hyreslagsförslagets regler om hyressättningen blev till­

lämpliga på lägenheter i nyproduktionen. Enligt detta förslag är nämligen

inte som f. n. produktionskostnaderna i det enskilda fallet utan det allmänna

hyresläget i nyproduktionen — där de allmännyttiga bostadsföretagen är

prisledande — avgörande för hyressättningen. Det är min uppfattning

att hyreslagsförslagets hyressättningsregler bättre än hyresregleringslagens

tillgodoser kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet.

Mot denna bakgrund föreslår jag att nyproduktionen i fortsättningen inte

till någon del skall vara underkastad hyresregleringen. Som följd härav bör

i hyresregleringslagen tas in en bestämmelse av innehall att lagen inte gäl­

ler lägenhet i hus eller del av hus som färdigställs efter den 31 december

1968.

Hyresmarknaden för lokaler skiljer sig numera väsentligt från bostads­

marknaden. Någon påtaglig brist på lokaler kan inte sägas råda på någon

ort, inte ens i storstadsområdenas centrala delar. Därtill kommer att hyres-

lagsförslaget erbjuder ett mycket starkt besittningsskydd för lokalhyres­

gästerna. I samband med återkallandet av de tidigare framlagda förslagen

uttalade jag emellertid att hyresregleringens bibehållande skulle vara eu

förutsättning för det fortsatta reformarbetet på hyreslagstiftningens område.

Med hänsyn härtill anser jag mig böra föreslå att hyresregleringen behålls

också på detta område. Detta innebär bl. a. att det enligt hyresregleringslagen

gällande direkta besittningsskyddet bär behållas i fråga om lokaler på hyres-

reglerade orter.

Hyresregleringssystemet har ofta kritiserats för att det skulle motverka

eller i varje fall inte tillräckligt främja underhåll och förbättring av det

äldre fastighetsbeståndet. Det finns ingen anledning att här närmare gå

in på frågan om orsakerna till de missförhållanden som torde kunna konsta­

teras på detta område. Det är tillräckligt att i detta sammanhang kunna fast­

slå att det från såväl bostadspolitisk som allmänt samhällsekonomisk syn­

punkt är synnerligen betydelsefullt att det äldre fastighetsbeståndet hålls i

gott skick och blir föremål för lämpliga förbättringar. Jag anser därför att

man i detta sammanhang bör genomföra sådana modifikationer i hyresreg­

leringen som är ägnade att främja underhåll och förbättring av äldre fastig­

heter i den mån detta inte rubbar grunderna för regleringen.

En modifikation av nyss nämnt slag som bör övervägas består i att från

hyresregleringen tas undan hus som undergår omfattande ombyggnad. Ett

sådan undantag ligger i linje med förslaget att inte låta hyresregleringen om­

fatta nyproducerade bostadslägenheter. Undantaget bör gälla inte bara när

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

59

ombyggnaden är så genomgripande att den kan jämställas med rivning och

därpå följande nybyggnad. Även i andra fall kan det vara befogat att tala

om omfallande ombyggnad. Hit bör räknas exempelvis fall när ett helt

omodernt hus förses med centralvärme och varmvatten eller när i ett hus

som har dessa bekvämligheter badrum installeras och kök moderniseras.

Underhållsarbeten, vare sig det gäller de enskilda lägenheterna eller huset

i övrigt, bör självfallet inte anses som omfattande ombyggnad, därför att

arbetet på grund av att underhållet tidigare varit eftersatt får stor omfatt­

ning. En eller annan enstaka förbättringsåtgärd bör heller inte få leda till

att undantaget blir tillämpligt. Jag syftar på åtgärder av typen upprustning

a\ kök eller utbyte av fönster och fönsterkarmar eller omläggning av'golv.

Av naturliga skäl är det svårt att i lagtext entydigt fastställa vad som

bor avses med omfattande ombyggnad. Frågan huruvida en lägenhet är

underkastad hyresreglering eller ej är emellertid av så stor betydelse att

oklarhet i det avseendet om möjligt inte bör föreligga. Jag föreslår därför

att undantaget utformas som en dispensregel. Det bör åvila vederbörande

myndighet att på framställning förklara huruvida viss ombyggnad är av

sådan omfattning att hyresregleringen inte längre skall gälla. Först sedan

^gU genom lagakraftägande beslut blivit avgjort att hyresregleringslagen

efter ombyggnaden ej är tillämplig i fråga om hus eller del av hus, bör hyres-

lagens bestämmelser bli tillämpliga. I likhet med vad som f. n. förekommer

i ärenden angående höjning av grundhyra på grund av förbättringsarbete,

bör frågan om undantagsregelns tillämplighet kunna prövas före arbetets

påbörjande. I mån av behov bör det ankomma på hyresrådet att meddela

anvisningar angående sådan förhandsprövning liksom om tillämpningen

över huvud taget av undantagsregeln.

Det finns anledning att räkna med att möjligheten att få ett hus undan­

taget från hyresregleringen genom att fastighetsägaren låter utföra omfat­

tande ombyggnad kommer att stimulera till att äldre fastigheter förbättras.

Härigenom motverkas från fastighetsekonomisk synpunkt omotiverade riv-

ningar. Samtidigt uppnäs den fördelen att hyran inte kommer att bestäm­

mas enbart på grundval av nedlagda kostnader. Genom att hyreslagsförsla-

gets hyi essättningsregler blir tillämpliga i stället för ³ § hyresregleringsla­

gen kommer hyresiäget i jämförliga lägenheter att utgöra riktpunkten för

hyressättningen.

Förslaget till ny hyreslag innehåller i 15 § andra stycket en regel av

innehåll att hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombe­

sörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av

att bostadslägenhet försämras genom ålder och bruk. Regeln, som är ägnad

att garantera ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll i det äldre lägenhets-

beståndet, bör få gälla även i fråga om sådana orter för vilka hyresregle­

ringen behålls. I själva verket har regeln sitt främsta berättigande på dessa

60

orter. Detta torde kräva att hyresregleringslagens bestämmelser om rätt

till ändring av grundhyra på grund av förbättringsarbeten omprövas. En

sådan omprövning är motiverad även från andra utgångspunkter.

Enligt gällande hyresregleringslag (3 § andra stycket) kan en lägenhets

grundhyra höjas endast genom beslut av hyresnämnden efter prövning

av omständigheterna i det enskilda fallet. En höjning får ske om lägen­

hetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller

om annat skäl föreligger som är av jämförlig betydelse. Som en allmän för­

utsättning för grundhyreshöjning med anledning av förbättringsarbete gäl­

ler sålunda att arbetet skall ha medfört att lägenhetens värde ökats. En

standardförbättring av lägenheten skall ha skett. Sådana arbeten som inte

ökar lägenhetens värde eller som är att hänföra till lägenhetens löpande un­

derhåll kan däremot i princip inte föranleda höjning av grundhyra, även

om arbetena varit av betydande omfattning. Är arbetena delvis att anse

som ombyggnads- eller ändringsarbete som medför höjning av lägen­

hetens värde och delvis att hänföra till normalt underhåll, skall en upp­

delning ske av kostnaderna för arbetet och i princip ingen hänsyn tas till

kostnaderna för underhållsarbetet vid bestämmandet av grundhyreshöj­

ningen.

För stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsförvaltning har

viss kompensation utgått till fastighetsägarna i form av generell hyreshöj­

ning enligt 5 § hyresregleringslagen. Denna höjning har till viss del utgjort

gottgörelse för ökade underhållskostnader. Det ligger i sakens natur att ett

sådant system för kompensation i fråga om ökade kostnader för fastighets­

underhåll ofta ger ett otillfredsställande resultat i det individuella fallet.

I många fall har den generella kompensationen inte varit tillräcklig för att

medge behövligt underhåll. Å andra sidan har garantier saknats för att den

medgivna hyreshöjningen verkligen har använts för underhållsarbeten.

Det hittills tillämpade systemet har medfört att fastighetsunderhållet i

många fall begränsats och inriktats i första hand på sådana för fas­

tighetens bestånd speciellt vitala delar, såsom exempelvis tak, fasader, vär­

meanläggningar och rörsystem, medan lägenheternas inre underhåll bli­

vit starkt eftersatt. I åtskilliga fall har även fastighetens yttre underhåll

försummats. Det bristande underhållet av en stor del av fastighetsbestån­

det medför risk för eu avsevärd kapitalförstöring samtidigt som det skapar

otrevnad för de hyresgäster som bor i fastigheterna.

Enligt min mening är det av väsentlig betydelse att nu skapa förutsätt­

ningar för ett ökat fastighetsunderhåll. Detta gäller saväl det yttre undei-

hållet som det för hyresgästerna särskilt betydelsefulla lägenhetsunderhål-

let. Man torde inte kunna räkna med att de nyssnämnda bestämmelserna i

hyreslagsförslaget om skyldighet för hyresvärden att med skäliga tidsmel­

lanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer

får avsedd verkan i fråga om lägenheter som är underkastade hyreskon-

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 9t år 1!)6S

61

troll enligt hyresregleringslagen, om inte de nödvändiga ekonomiska förut­

sättningarna för ett ökat fastighetsunderhåll föreligger även för dessa lägen­

heter.

Emellertid är det som jag redan antytt viktigt att bestämmelserna får

sådan utformning att det ökade ekonomiska utrymmet för förbättrings­

arbeten ställs till förfogande endast i den mån sådana arbeten kommer till

stånd. Det är därför ofrånkomligt att välja en lösning som tar sikte på den

enskilda lägenheten.

Sådant underhåll som medför att en viss lägenhets värde förbättras, såsom

t. ex. mera genomgripande målning, tapetsering och andra liknande repara­

tioner i lägenheten eller i fastigheten, bör liksom ombyggnads- och ändrings­

arbeten av standardhöj ande slag ge rätt att påkalla hyreshöjning i det

enskilda fallet. Däremot bör kostnaderna för löpande mindre reparationer

inte föranleda några individuella hyreshöjningar utan medräknas vid av­

vägningen av den allmänna hyresnivån och kostnadsökningar alltså även i

fortsättningen kompenseras genom generella tillägg till grundhyran. Av nu

anförda skäl bör möjligheterna att få den för lägenheten gällande hyran

höjd med anledning av förbättringsarbeten i lägenheten eller i fastigheten

utsträckas att omfatta även underhållsarbete som ökat lägenhetens värde

och ej varit av endast ringa omfattning.

Vid hyreshöjning på grund av förbättringsarbete, varmed avses även un­

derhållsarbete som nyss behandlats, bör i princip höjningens storlek be­

räknas så att den motsvarar skälig förräntning och amortering av den

nedlagda kostnaden. Grunderna för beräkningen bör bestämmas med hän­

syn också till syftet att främja förbättringsarbeten i bostadsbeståndet. I

den mån den nedlagda kostnaden helt eller delvis är att anse som kost­

nad för sedvanligt underhåll måste emellertid hänsyn tas till att redan

grundhyran inrymmer viss kompensation för underhållskostnader. Hur

stor hänsyn som skall tas härtill måste avgöras efter omständigheterna i det

särskilda fallet. Därvid måste beaktas å ena sidan att förslaget i denna del,

som jag nyss har anfört, syftar till att skapa ekonomiska förutsättningar för

ett förbättrat lägenhetsunderhåll och å andra sidan att de ökade möjlig­

heterna till hyreshöjning på grund av förbättringsarbete inte får medföra

en höjning av den allmänna hyresnivån. Det är enligt min mening inte be­

hövligt och knappast heller möjligt att närmare ange efter vilka normer

en sådan bedömning bör ske. Denna fråga får överlämnas till rättstillämp­

ningen. Det bör vidare ankomma på den myndighet under vars överinse­

ende de i första instans prövande hyresregleringsorganens verksamhet står

— en fråga som jag återkommer till i det följande— att i mån av behov

efter samråd med bostadsstyrelsen meddela anvisningar för beräkning av

hyreshöjningens storlek i dessa fall i likhet med vad som skett i fråga om

ombyggnads- eller ändringsarbete. Man har enligt min mening anledning

förvänta sig att partsorganisationerna på hyresmarknaden kommer att med­

62

verka till att normer utbildas som kan tjäna till vägledning för de rätts-

tillämpande myndigheternas prövning.

Möjligheten att höja en lägenhets hyra bör inte vara ovillkorligt begrän­

sad till fall då den enskilda lägenhetens värde ökats genom förbättringsar­

bete. En hyreshöjning kan redan f. n. komma i fråga när annat skäl av jäm­

förlig betydelse föreligger. Också ett förbättringsarbete som inte kan anses

omedelbart höja den enskilda lägenhetens hyresvärde kan sålunda föran­

leda en höjning av hyran, om i visst fall särskilda skäl föranleder det. Med

stöd av denna bestämmelse bör en till förhindrande av kapitalförstöring nöd­

vändig upprustning av viss fastighet kunna föranleda hyreshöjning för lägen­

heterna i fastigheten även till den del kostnaderna hänför sig till exempel­

vis fastighetens tak, fasader, rörsystem, grundförhållanden och andra för

fastighetens bestånd vitala delar fastän arbetena inte omedelbart påverkar

de enskilda lägenheternas värde. Höjningens storlek bör i den mån arbetet

är att hänföra till underhåll och inte till standardförbättring bedömas efter

samma grunder som när det gäller underhållsarbete som omedelbart ökat

en enskild lägenhets värde.

F. n. gäller att varje fråga om hyreshöjning på grund av förbättrings­

arbeten skall underställas hyresnämndens prövning. Med en sådan ordning

kommer rätten att få hyreshöjning till stånd på grund av underhållsarbete

att i hög grad tynga organisationen. I dagens läge synes det ej behövligt

att ha en så sträng priskontroll på hyresmarknaden. Det bör därför vara

tillräckligt att frågan om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten

prövas bara i sådana fall där tvist råder om höjningen eller part av annan

anledning önskar få frågan prövad. Delta moment av avtalsfrihet bör vara

begränsat till att gälla kompensation för att lägenheten ökat i värde genom

förbättringsarbete eller annan ålgärd av därmed jämförlig betydelse. Ock­

så i fortsättningen bör det alltså vara förbjudet att i övrigt ta emot, träffa

avtal om eller begära högre hyra än den fastställda hyran. Av 4 § första

stycket hyresregleringslagen framgår att det redan f. n. finns möjlighet

att avtala om tillägg till denna hyra i viss begränsad utsträckning, nämli­

gen beträffande bränslekostnader och vissa vatten- och avloppsavgifter. Be­

stämmelser om rätt att träffa avtal om ersättning utöver den fastställda

hyran på grund av förbättringsarbeten m. m. bör införas som ett särskilt

moment i samma paragraf. Hyresgäst, som åtagit sig att utge sådan ersätt­

ning, bör ges rätt att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden.

Därmed torde tillräckliga garantier skapas för att missbruk inte sker av

rätten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

Hyresregleringen grundas f. n. på att det för varje lägenhet finns en fast­

ställd grundhyra. Som grundhyra anses enligt 3 § första stycket hyresreg­

leringslagen för lägenheter i hus som färdigställts före den ¹ januari 1942

det hyresbelopp som lägenheten då betingade samt för lägenheter i senare

tillkomna hus den hyra som hyresnämnden fastställer. Grundhyran på­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

63

verkas inte av att fastighetsomkostnaderna ökas. Som redan har framgått

utgår i stället efter förordnande av Kungl. Maj :t med stöd av 5 § hyres­

regleringslagen procenttillägg på grundhyran, s. k. generell hyreshöjning,

som kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning.

Sedan början av 1950-talet har årligen fastställts procenttal enligt vilka

generell hyreshöjning får tas ut. I besluten om generell hyreshöjning har

höjningen blivit alltmera differentierad på olika lägenhetskategorier och

systemet har numera blivit synnerligen svåröverskådligt. Detta har berott

främst på att kostnadsutvecklingen inte har varit enhetlig och att man har

eftersträvat att i möjligaste mån avpassa hyreshöjningens storlek efter

det beräknade behovet och att undvika alltför stor över- eller underkom­

pensation.

För att fastställa vilken hyreshöjning som enligt gällande beslut om ge­

nerell hyreshöjning är tillämplig på en viss lägenhet fordras nu kännedom

om ett antal faktorer såsom lägenhetens ålder, finansieringsvillkoren, hy­

resnämndens beräkning av grundhyror, storleken av den i grundhyran in­

gående bränslekostnaden m. m. Det torde numera vara en allmän uppfatt­

ning att besluten om generell hyreshöjning är så svåröverskådliga att up­

penbara fördelar skulle vara att vinna om systemet kunde förenklas. Ett

särskilt skäl för att nu genomföra en förenkling är att det fastighetsbe­

stånd för vilket hyresregleringen gäller, om förslaget att ta undan nypro­

duktionen från regleringen genomförs, i fortsättningen inte kommer att

utvidgas med nya årgångar av lägenheter.

I tidigare sammanhang har den tanken framförts att systemet med gene­

rell hyreshöjning skulle kunna förenklas väsentligt om basen för beräk­

ning av generell hyreshöjning ändrades till att avse den hyra som nu gäl­

ler. Höjningen skulle alltså i fortsättningen bestämmas på grundval av en

ny bashyra i stället för grundhyra. Bashyran skulle i princip motsvara

grundhyran och den gällande generella hyreshöjningen.

En »nollställning» av hyrorna vid den nuvarande hyresnivån skulle inte

återverka på gällande hyresavtal. I den mån hyresvärden förut haft rätt att

ta ut grundhyran jämte generell hyreshöjning, skulle han i fortsättningen

vara befogad att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som

framdeles kan komma att fastställas. Ändringen i hyresregleringslagen skul­

le vara av uteslutande teknisk natur och därför inte vara ägnad att påverka

avtalsläget. Däremot skulle självfallet behov göra sig gällande att ändra

hyresavtalen så att dessa kom att innehålla den för lägenheten gällande

bashyran. En sådan åtgärd skulle dock inte behöva genomföras omedelbart

utan kunna anstå till lämpligt tillfälle.

Skulle det nuvarande hyresläget i fortsättningen få bli grundval för be­

slut om generell hyreshöjning, uppkommer frågan om det bör finnas möj­

lighet att generellt inte bara höja utan även sänka hyrorna under detta nya

basläge, om fastighetsomkostnadernas utveckling skulle föranleda det.

64

Förhållandena torde knappast vara sådana att detta är behövligt. Liksom

hittills bör emellertid givetvis den för visst år beslutade generella höj­

ningen kunna sänkas för senare år.

Jag föreslår mot bakgrunden av det anförda att den grundhyra som

gäller vid utgången av år 1968 jämte då utgående generell hyreshöjning

— innefattande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall

tilläggskompensation — skall gälla som bashyra i fortsättningen.

Bestämmelserna i hyresregleringslagen om priskontroll äger inte till-

lämpning på upplåtelse av lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus för vilket

utgår sådant statligt lån som är förenat med villkor om begränsning av

rätten att ta ut hyra och slutligt beviljats efter den 31 december 1956 samt

inte uppsagts till betalning. Sådant villkor gäller i huvudsak för lägenheter

i hus som ägs av enskilda personer eller företag. För dessa lägenheter ut­

övas i stället hyreskontroll av det lånebeviljande organet. Som en följd av

att nyproduktionen föreslås undantagen från hyresregleringen bör låneor-

ganens befattning med hyreskontroilen upphöra. Denna bör på liyresregle-

rade orter ersättas med hyresregleringslagens bestämmelser såvitt gäller

statsbelånade hus som färdigställts före utgången av år 1968. För sådana

hus där det statliga lånet beAåljats efter den 31 december 1956 bör som bas­

hyra gälla den hyra som enligt det lånebeviljande organets beslut högst får

las ut jämte medgiven generell hyreshöjning. Om huset färdigställts före

utgången av år 1968 men statligt lån beviljas senare, bör det ankomma på

låneorganet att fastställa den hyra som högst fått tas ut om lånet beviljats

före utgången av år 1968.

Till den närmare utformningen av reglerna om bestämmande av bashyra

i olika fall återkommer jag i det följande.

Frågorna om besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen och om för­

farandet för behandling av hyresregleringsärenden är av sådan natur att

de inte kan bedömas förrän ställning tagits till spörsmålet om förfarandet

i hyrestvister i allmänhet.

Det i prop. 1967: 141 upptagna förslaget till ny hyreslag innehöll bland

övergångsbestämmelserna vissa regler om begränsning under en övergångs­

tid av den eventuella hyreshöjning som kunde komma att utgå i samband

med avvecklingen av hyresregleringen och övergången till ett friare hyres-

sättningssystem. Reglerna innebar följande. Om den hyra som utgick vid

hyrestidens slut understeg hyran för lägenheter som med hänsyn till

bruksvärdet var likvärdiga, var hyresgästen inte skyldig att godta högre höj­

ning av hyran än som motsvarade skälig andel av skillnaden mellan utgå­

ende hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelen skulle bestämmas så

att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut var anpassad till hyran för

likvärdiga lägenheter. Syftet med reglerna, som i det läge som nu uppkom­

mit inte är behövliga, var att tillförsäkra hyresgästerna en mjuk övergång

till den nya hyressättningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

65

Motsvarande behov kan göra sig gällande vid en kommande avveckling

av hyresregleringen. Jag föreslår därför att Kungl. Maj :t får befogenhet att

i samband med beslut om att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla

för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter förord­

na om sådan begränsning under en övergångstid av det belopp, med vilket

hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal, att hyran vid övergångs­

tidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Kungl. Maj:t

bör alltså få bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets till-

lämpningsområde. Ett sådant förordnande bör kunna komma till använd­

ning även vid en slutgiltig avveckling av hyresregleringen. Bestämmelserna

bör gå in som ett tredje stycke i 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)

med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upp­

hört.

Det centrala spörsmålet hur förfarandet i hyrestvister bör vara utformat

kommer i viss mån i ett annat läge som följd av att hyresregleringen be­

hålls inom en mycket betydande sektor av hyresmarknaden.

I förslagen till hyreslag och hyresnämndslag förordades sammanfatt­

ningsvis att förfarandet i hyrestvister skulle regleras på följande sätt. I varje

län skall i princip finnas en hyresnämnd. Nämnden består av lagfaren ord­

förande och två andra ledamöter. Av de senare ledamöterna skall den ene

vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl för­

trogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan

lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållan­

den. Nämndens primära uppgift är att medla ⁱ uppkommande hyrestvister.

Dessutom skall nämnden pröva bl. a. tvister om överlåtelse av hyresrätt,

upplåtelse av lägenhet i andra hand, besittningsskydd och hyressättning.

Som regel kan hyrestvist dras under domstols prövning. Tvisten skall enligt

huvudregeln tas upp av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i

det län där fastigheten är belägen. Tvister om överlåtelse av hyresrätt och

upplåtelse av lägenhet i andra hand och i allmänhet även hyressättnings-

tvister prövas slutligt av underrätt. Tvister om besittningsskydd avgörs slut­

ligt av hovrätt.

Genom att hyresregleringen behålls för en betydande del av hyresmarkna­

den blir belastningen på de organ som har att behandla tvister enligt den

permanenta hyreslagen mindre. Det kan därför göras gällande att skälen

för en särskild förprövning av hyrestvisterna hos hyresnämnder före den

rena domstolsprövningen har förlorat i styrka. Vad som hitintills förekom­

mit i detta lagstiftningsärende ger emellertid starkt stöd för att det före­

slagna förfarandet är det mest lämpliga. Detta gäller även om påfrest­

ningarna på organisationen i inledningsskedet vid tillämpningen av den

nya hyreslagstiftningen inte blir så stora som beräknats i prop. 1967: 141.

Att nu föra fram ett förslag till permanent förfarande i hyrestvister enligt

vilket prövningen av tvisterna uteslutande skulle tillkomma domstolarna

5 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. .Yr 91

66

ulan alt dessa tillförs företrädare för partsintressena på hyresmarknaden

är knappast tänkbart. Alternativet alt ge den första domstolsinstansen

särskild sammansättning i hyrestvister bör av skäl som utförligt har redo­

visats i förslaget till ny hyreslag inte heller genomföras. Jag anser alltså

att det föreslagna förfarandet i hyrestvister alltjämt är väl ägnat alt läggas

till grund för lagstiftning. Bortsett från några jämkningar av formell natur

bör därför förslaget till hyreslag även såvitt avser förfarandet ha samma

innehåll som det förslag prop. 1967: 141 innehöll. Motsvarande gäller för­

slaget till lag om hyresnämnder.

Om man behåller de kommunala hyresnämnderna för tillämpning av

hyresregleringslagen skulle man med detta ställningstagande få två paral­

lella organisationer med nämnder som har en i huvudsak likartad samman­

sättning. En sådan ordning är uppenbarligen föga rationell. Ur rent eko­

nomisk synvinkel och från personalsynpunkt är olägenheterna betydande.

Mycket talar således för att en samordning sker. I själva verket under­

lättar vissa av de tidigare reformförslagen angående hyresregleringen

en sådan samordning.

Jag har redan förordat att hyresregleringen skall avvecklas för all ny­

produktion och att dessutom lägenheter som undergått omfattande ombygg­

nad skall kunna undantas från regleringen. Som följd härav bortfaller i

fortsättningen flertalet ärenden angående fastställande av grundhyra på

grundval av byggnadskostnaderna. Därmed föreligger inte längre något

starkt behov av att prövningsorganen har lokal anknytning till varje kom­

mun. De återstående ärendena angående grundhyra kommer att ofta vara

av relativt enkel beskaffenhet och kan i och för sig utan någon större olä­

genhet läggas över på den statliga nämndorganisationen.

En mycket betydande grupp av ärenden hos de nuvarande kommunala

hyresnämnderna gäller ogiltigförklaring av uppsägning och tvångsförläng-

ning av hyresavtal, dvs. tvister om besittningsskyddet. Prövningen av dessa

ärenden är likartad den prövning som de statliga hyresnämnderna kommer

att utöva enligt hyreslagen i besittningsskyddstvister beträffande bostads­

lägenheter. Något hinder föreligger knappast att föra över även dessa

uppsägningsärenden på den nya organisationen. En sådan åtgärd aktuali­

serar emellertid frågan om det finns skäl att ha ett besittningsskydds-

system för bostadslägenheter inom hyresregleringen vid sidan av hyres-

lagens motsvarande bestämmelse. Besittningsskyddet för bostadshyres-

gäst är enligt förslaget till hyreslag, åtminstone såvitt gäller orter med

mera påtaglig bostadsbrist, likvärdigt med hyresregleringslagens besitt­

ningsskydd. I vissa avseenden är det t. o. m. överlägset. Detta gäller sär­

skilt bostadsupplåtelser i anslutning till arbetsanställning. Härom vill jag

anföra följande.

Beträffande lägenheter som upplåts i anslutning till arbetsanställning,

dvs. lägenheter som hyrs genom s. k. kopplade avtal, finns f. n. ett ganska

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 är 1968

67

bristfälligt besittningsskydd. Sålunda anses hyresgästen i allmänhet inte

berättigad till förlängning av hyresavtalet enligt hyresregleringslagen, om

anställningen har upphört. Motsvarande gäller enligt besittningsskyddsla­

gen. När det gäller de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, alltså bostads-

upplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal, föreligger

över huvud taget inte något hyresrättsligt besittningsskydd, eftersom sådana

upplåtelser faller utanför hyreslagstiftningen. Förslaget till ny hyreslag in­

nebär att tjänstebostadsupplåtelserna förs in under hyreslagen och att be­

sittningsskyddet förstärks i väsentlig grad beträffande kopplade avtal i all­

mänhet. Som huvudprincip föreslås gälla att arbetstagaren/hyresgästen får

samma besittningsskydd som varje annan bostadshyresgäst, om hyresför­

hållandet varat längre än tre år. Även i andra avseenden förbättras hans

rättsställning.

Skulle besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen i stället för hyres-

lagens motsvarande bestämmelser gälla beträffande hyresförhållanden som

alltjämt är underkastade hyresreglering, blir följden att hyresgäster med

kopplade avtal inte skulle komma i åtnjutande av de nu antydda fördelar­

na. På bristorter där besittningsskyddet är av vital betydelse för hyresgäs­

ten skulle alltså den som fått lägenhet upplåten till sig i anslutning till

arbetsanställning ha ett väsentligt sämre rättsskydd än det som i motsva­

rande fall skulle gälla på en ort med god tillgång på bostadslägenheter.

En sådan ordning kan uppenbarligen inte accepteras. En lösning på pro­

blemet är att i hyresregleringslagen införa samma besittningsskyddsbe-

stämmelser beträffande kopplade avtal som i förslaget till ny hyreslag.

Detta skulle emellertid innebära ett högst betydande ingrepp i förstnämn­

da lag. Inte bara besittningsskyddsbestämmelserna skulle behöva ändras

utan dessutom skulle krävas att lagens giltighetsområde utsträcktes även

till de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, vilka som nämnts nu inte om­

fattas av regleringen. En sådan lösning skulle också innebära att tvister,

för vilka likartade besittningsskyddsregler gällde, skulle komma att avgöras

av olika prövningsorgan och enligt olika förfaranderegler allteftersom tvis­

ten rörde en lägenhet i hyresreglerad ort eller annan lägenhet. Det nu sist

diskuterade alternativet synes därför knappast kunna komma i fråga.

Av vad som anförts nu framgår att det är en fördel, om hyreslagens be-

sittningsskyddsbestämmelser vinner tillämpning i fråga om bostadsupp-

låtelser som omfattas av hyresregleringen. Om hyresregleringslagens mot­

svarande bestämmelser upphävs, kommer denna lags innehåll att beträf­

fande bostadslägenheter väsentligen vara begränsat till hyrespriskontrol­

len. Denna kontroll får samordnas med hyreslagens besittnings skyddsbe­

stämmelser. Lämpligen synes detta kunna ske i den formen att hyresspärren

helt ersätts med priskontrollen. I sak betyder detta att hyresgästen vid för­

längning av hyresavtal inte blir skyldig att godta högre hyra än som följer av

hyresregleringslagens bestämmelser. En övergång til! hyreslagens besitt­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

68

ningsskydd i fråga om bostadslägenheter får till följd att sådant skydd inte

kommer att gälla för lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad

(jfr 45 § första stycket 2 förslaget till ny hyreslag). I sin tur för detta med

sig att hyresregleringen inte kan behållas för sådan lägenhet. Eftersom det

i dag i princip råder avtalsfrihet för detta hyresobjekt, torde en sådan ord­

ning kunna godtas.

Vad jag nu har anfört visar att en organisatorisk samordning bör ske

i fråga om behandlingen av tvister enligt hyresregleringslagen och hyres-

lagen. Jag föreslår att de uppgifter som i fortsättningen skulle ha vilat på de

kommunala hyresnämnderna läggs över på de statliga nämnderna och att

som en konsekvens härav besittningsskyddsbestämmelserna beträffande

bostadslägenheter i hyresregleringslagen upphävs. De kommunala nämn­

derna bör dock övergångsvis finnas kvar för att behandla sådana ärenden

enligt hyresregleringslagen som är att hänföra till tiden före den nya lag­

stiftningens ikraftträdande. Hyresrådet bör bestå som överinstans i hyres-

regleringsärenden.

Med den nu föreslagna organisatoriska samordningen löses de förut be­

rörda problemen angående kopplade avtal samt bytesrätt och vissa andra

överlåtelse- och upplåtelsefall. I dessa hänseenden blir den nya hyreslagen

tillämplig såväl materiellt som förfarandemässigt även beträffande lägen-

hetsupplåtelser på orter som omfattas av hyresregleringen.

Sammanfattningsvis vill jag om det nu framlagda förslaget anföra föl­

jande.

Hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler

på de orter där den nu gäller. Detta innebär bl. a. att någon ändring i hyres­

nivån där inte kommer i fråga i annan mån än som följer av de regler, som

gäller om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvalt­

ningen. Det innebär vidare att det också i fortsättningen är förbjudet för

hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än den

fastställda.

De tidigare framlagda förslagen om förstärkt besittningsskydd och legal

bytesrätt för bostadshyresgäst, om förbättring av rättsskyddet för hyresgäst

som hyr tjänstebostad, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten

och att upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hy­

resvärd att underhålla lägenheten genomförs för hela landet. I nu angivna

hänseenden skiljer sig det nya förslaget från det tidigax-e endast genom att

den legala bytesrätten utsträcks till att gälla även orter utan påtaglig bo­

stadsbrist.

För att anpassa hyresregleringen till dessa nya regler genomförs vissa be­

gränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas möjlighet

för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för

bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning för för­

bättringsarbeten, inbegripet förbättrat underhåll. Om avtal inte kan träffas

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

69

om sådan ersältning, måste hyresvärden gå till hyresnämnden för att få er­

sättningen godkänd. Även om hyresgästen har åtagit sig att ntge ersättning

för förbättringsarbeten, har han rätt att få ersättningen prövad av hyres­

nämnden. Därmed skapas garantier för att missbruk inte sker av möjligheten

att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

För att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga procedu­

ren med generella hyreshöjningar genomförs en nollställning av hyrorna

per den 31 december 1968. Den grundhyra jämte generell hyreshöjning som

då utgår blir en bashyra, som — utöver vad som motiveras av förbättrat

underhåll — inte kan höjas på andra grunder än som gäller nu.

Från hyresregleringen undantas lägenheter som färdigställts efter utgång­

en av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter kommer i stället hyreslagens

regler att gälla. Detta innebär att hyrorna inte som f. n. bestäms uteslutande

med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna ulan anpassas till det

allmänna hyresläget i nyproduktionen. Framför allt genom att de allmän­

nyttiga bostadsföretagen är prisledande på detta område och genom att vid

hyresprövningen jämförelser görs med ett stort bestånd av lägenheter finns

förutsättningar att kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhets-

beståndet skall bli bättre tillgodosett än f. n. I motsats till vad som nu är

förhållandet kommer alltså inte produktionskostnaderna i det enskilda fallet

att vara bestämmande för hyressättningen.

I konsekvens med vad som föreslås beträffande nyproduktionen öppnas

möjlighet att från hyresregleringens tillämpning undanta hus som undergår

omfattande ombyggnad. För att undvika oklarhet utformas detta undantag

som en dispensregel. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärd eller hy­

resgäst förklara om visst ombyggnadsarbete är så omfattande att hyresreg­

leringen inte längre skall gälla. En sådan regel skapar möjlighet för de hyres-

reglerande myndigheterna alt främja underhåll och förbättring av det äldre

fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta fastighetsbestånd i

övrigt behålls.

Från hyresregleringen undantas möblerade rum. Beträffande dessa hyres-

objekt råder redan i dag i princip avtalsfrihet.

Slutligen får Kungl. Maj :t befogenhet att i samband med beslut om att

hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa oi tei eller

för visst eller vissa slag av lägenheter förordna om sådan begränsning under

en övergångstid av det belopp med vilket hyran får höjas vid förlang­

ning av hyresavtal att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till

hyran för likvärdiga lägenheter. Det ankommer alltsa pa Kungl. Maj .t

att bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tillämpnings­

område. Denna övergångsanordning motsvarar de övergångsregler som det

tidigare förslaget innehöll med den ändringen alt någon övergångstid inte

fixeras i lagen.

Hyresregleringslagen, som nu gäller t. o. in. den 31 december 1968,^för^

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

langs i den sålunda föreslagna utformningen med tre år, dvs. t. o. in. den 31

december 1971.

Vad gäller förfarandet i hyresmål genomförs den tidigare föreslagna orga­

nisationen med statliga hyresnämnder. De kommunala hyresnämnderna

upphör efter en övergångstid. Arbetsbelastningen på de nya hyresnämnder'

na beräknas bli i stort sett av samma omfattning som förutsatts vid ett ge­

nomförande av det tidigare förslaget. Hyresrådet består som besvärsinstans i

fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen. Det tillkommer också hyres­

rådet att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och fullgöra vissa admi­

nistrativa uppgifter.

Den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1969.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet ut­

arbetats förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­

reglering in. in. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)

med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upp­

hört,

3j lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Lagförslagen under 4) och 5) överensstämmer helt med motsvarande

förslag i prop. 1967: 141 (se A s. 24) och torde kunna uteslutas här. För­

slagen under 3) och 6) ansluter mycket nära till motsvarande förslag i

prop. 1967: 141 (A s. 3) resp. prop. 1967: 171 (B s. 3), varför förslagen

torde böra återges endast i sadana delar som ändrats. Med iakttagande av

vad som sagts nu torde lagförslagen få fogas till protokollet i detta ärende

som bilaga.

70

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

Specialmolivering

Förslaget till lag angående ändring i hyresregleringslagen och om

fortsatt giltighet av lagen

Hyresregleringslagen avser i princip alla hyresförhållanden. Av 1 g gäl­

lande hyreslag framgår vilka upplåtelser som är att hänföra dit. Utanför

kategorin hyresförhållanden faller f. n. bl. a. upplåtelse som utgör endast

ett moment i ett rent tjänsteavtal. I förslaget till ny hyreslag utvidgas den­

na lags tillämpningsområde genom en särskild regel i 1 § första stycket

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

71

andra punkten till att avse samtliga fall när lägenhet upplåts genom tjäns­

teavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Någon motsvarande utvidg­

ning av hyresregleringslagens tillämpningsområde bör inte ske. En lägen-

hetsupplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal bör alltså

liksom f. n. falla utanför hyresregleringen. Hyresgästens/arbetstagarens

rättsställning blir ändå i väsentlig grad förstärkt genom att skilda regler i

den nya hyreslagen, främst de som gäller besittningsskyddet, blir tillämp­

liga också på upplåtelser av detta slag.

o C

O 5.

Enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen får hyresvärden inte ta

emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för

lägenheten tillåtna grundhyran jämte medgiven generell hyreshöjning. Som

grundhyra anses det hyresbelopp som lägenheten betingade den 1 januari

1942. Om lägenheten inte var uthyrd då, fastställer hyresnämnden grund­

hyra efter liyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus,

som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställs grundhyran till det

belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständighe­

ter är skäligt.

Som förut har anförts föreslår jag att basen för hyresregleringen inte

längre skall vara grundhyran utan i stället det rådande hyresläget den 31

december 1968. En s. k. nollställning skall ske och den nya hyran skall be­

nämnas bashyra. För normalfallet innebär detta att den för lägenheten gäl­

lande grundhyran jämte hittills medgiven generell hyreshöjning — innefat­

tande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall tilläggs-

kompensation — kommer att utgöra bashyran. Lägenheter för vilka grund­

hyra inte finns fastställd men som är underkastade hyreskontroll inom ra­

men för den statliga bostadslånegivningen bör, som jag redan har anfört, i

fortsättningen omfattas av hyresregleringen. I dessa fall bör som bashyra

gälla den hyra som enligt vederbörande låneförmedlande organ högst får tas

ut jämte, även i detta fall, den 31 december 1968 medgiven generell hyres­

höjning. Det sagda torde kunna uttryckas på det sättet att som bashyra för

en lägenhet anses det hyresbelopp som enligt lag eller myndighets beslut

gällde för lägenheten den 31 december 1968. Den avtalade hyran har så­

lunda inte någon betydelse när det gäller att avgöra vad som är en lägenhets

bashyra.

Bashyran utgör liksom grundhyran självfallet endast en övre gräns, in­

till vilken hyresvärden får avtala och ta emot hyra när annat inte ined-

getts. Understiger den avtalade hyran lägenhetens bashyra, är hyresgästen

inte skyldig att utge mer än det avtalade beloppet. Som förut nämnts får

en klausul i hyresavtalet som berättigar hyresvärden att ta ut grundhyra

jämte medgiven generell hyreshöjning anses innebära att hyresvärden har

rätt att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som kan kom­

72

ma att medges efter utgången av år 1968. Detsamma gäller självfallet, om

avtalet innehåller att hyresvärden får ta ut den hyra som hyresreglerande

myndighet medger. Över huvud taget vill jag understryka att nollställ­

ningen är en åtgärd av enbart teknisk natur som inte påverkar rättsläget

mellan hyresvärd och hyresgäst sådant detta gestaltar sig vid lagändring­

ens ikraftträdande.

Enligt 4 § får hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning utöver grund­

hyran för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller,

om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad, som för

sådant ändamål åsamkas hyresvärden. Frågan i vad mån bashyran om­

fattar även ersättning för värme och varmvatten blir beroende på huruvida

och i vilken utsträckning ersättning därför ingick i det hyresbelopp som en­

ligt lag eller myndighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968.

Som bashyra skall anses det som hyra då betecknade hyresbeloppet, även

om ersättning för värme eller varmvatten helt eller delvis ingick däri.

Ibland kan lägenhetens bashyra inte bestämmas enligt förut angivna prin­

ciper. Så är fallet exempelvis om lägenheten tidigare varit uthyrd mot ve­

derlag som helt eller till viss del fullgjorts genom tjänste- eller naturapresta-

tioner, vilka inte omräknats i pengar, men sedermera uthyrts på vanligt

sätt. I sådana tall bör lägenhetens bashyra fastställas av hyresnämnden och

i allmänhet bestämmas så alt den motsvarar vad lägenheten skäligen bort

betinga den 31 december 1968 efter då gällande hyrespriser för jämförliga

lägenheter i orten. Även andra omständigheter än hyresläget i orten bör

emellertid kunna beaktas. Så bör t. ex. i fråga om lägenhet, som efter den

31 december 1968 bildats genom uppdelning eller sammanslagning av dess­

förinnan befintliga lägenheter, den hyra som gällde för del av lägenheten

eller för det större hyresobjekt vari lägenheten ingick kunna beaktas vid

fastställandet av lägenhetens bashyra. Likaså bör vid upplåtelse i andra

hand av lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag eller

därmed jämställt företag — där förstahandsförhyrningen inte faller under

hyresregleringen — hänsyn kunna tas till hyresläget för övriga lägenheter

i huset och den hyra som gällde för förstahandsuthyrningen. I sista punk­

ten av paragrafens första stycke har på nu anförda skäl tagits upp en be­

stämmelse att, när någon för lägenheten den 31 december 1968 — enligt lag

eller myndighets beslut — gällande hyra inte finns, bashyran skall fast­

ställas av hyresnämnden till belopp som med hänsyn till hyresläget vid

nämnda tid för jämförliga lägenheter i orten samt övriga omständigheter

är skäligt.

Om grundhyra saknas för lägenhet i hus som färdigställts senare än den

1 januari 1942 men före utgången av år 1968, bör vad som sagts nu inte äga

tillämpning. För sådant fall bör 3 S första stycket i dess äldre lydelse alll-

jämt gälla. En regel med detta innehåll tas upp bland övergångsbestämmel­

serna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

73

Enligt 3 § andra stycket hyresregleringslagen i gällande lydelse får hyres ­

nämnden höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den

1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter resp.

om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter. Dessa

regler torde numera ha så liten praktisk betydelse att de bör kunna utgå.

Höjning av bashyran bör emellertid, i enlighet med vad jag förut har an­

fört, kunna ske, om lägenhetens värde ökats genom ombyggnads-, änd­

rings- eller underhållsarbete av ej endast ringa omfattning eller om det fö­

religger annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Det bör framhållas att

enligt hyresregleringslagens ordalydelse ett ombyggnads- eller ändringsar­

bete måste ha ökat lägenhetens värde avsevärt för att grundhyran skall få

höjas. I praxis har emellertid kravet härpå ställts ganska lågt och grund­

hyreshöjning medgivits även när värdeökningen varit tämligen ringa. Det

ändrade uttryckssättet kan inte sägas innebära någon faktisk ändring i

förhållande till vad som gäller nu.

I övrigt har sådana ändringar genomförts i 3 § som är en följd av att be­

greppet bashyra införs och att bashyran i princip får höjas även på grund

av underhållsarbete. I 3 § fjärde stycket sista punkten förekommer en hän­

visning till lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt

m. in. i fråga om vissa avtal om upplåtelse av andelsrätt i förening eller

aktiebolag. Frågan om bosladsrättskontrollen övervägs f. n. inom justitie­

departementet. Med hänsyn härtill och till att hänvisningen över huvud inte

kan anses nödvändig torde den nu kunna utgå ur lagen.

4

§.

Som jag redan har nämnt får hyresvärden enligt 4 § första stycket hyres­

regleringslagen träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärm­

ning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i

grundhyran, för den ökade kostnad som för sådant ändamål åsamkas hyres­

värden. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten

och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. Av andra stycket följer alt

hyresnämnden får förordna angående grunderna för beräkning av ersätt­

ningen. Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj ris bemyndigande, hyresrådet

får enligt tredje stycket meddela föreskrifter att tillämpas av nämnden vid

sådant förordnande.

De nämnda fallen av möjlighet alt träffa avtal om ersättning utöver

fastställd hyra bör, som förut anförts, utökas med ytterligare ett fall. Hy­

resvärden bör få rätt att träffa avtal om skälig ersättning för vad lägen­

heten ökat i värde genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhålls­

arbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed

jämförlig betydelse, alltså sådana förhållanden som kan medföra att bas­

hyran höjs enligt 3 § andra stycket.

Även om hyresgästen har åtagit sig att utge ersättning utöver bashyran,

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

78

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

att hyresregleringen skall upphöra, blir övergångslagen tillämplig på hyres­

avtal som löper vid tiden för förordnandet. Detta innebär bl. a. att avtalet en­

ligt 2 § första stycket nämnda lag under återstoden av hyresperioden skall

anses uppta den hyra som skolat utgå när hyresregleringen upphörde.

Frågan huruvida lägenhet omfattas av hyresregleringen med hänsyn till

att omfattande ombyggnadsarbete utförts kan inte komma under bedöman­

de på annat sätt än i den ordning som angetts i andra stycket.

Övergångsbestämmelser till hyresregleringslagen

Hyresregleringslagen gäller f. n. t. o. m. den 31 december 1968. Som jag

redan har nämnt bör lagen förlängas i tre år eller till utgången av år 1971.

Bestämmelsen om förlängningen bör träda i kraft den 1 juli 1968. Liksom

vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsregler böra fogas

till denna bestämmelse. Dessa regler har tagits upp under 2.

Som förut har angetts bör hyresregleringslagen i den ändrade lydelsen

träda i kraft den 1 januari 1969. En viktig fråga är vilka övergångsregler

som bör gälla vid ikraftträdandet.

Främst av praktiska skäl bör sådana ärenden som anhängiggjorts hos

kommunal hyresnämnd före den 1 januari 1969 handläggas och avgöras en­

ligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. En regel med detta innehåll

har tagits upp under 3. Regeln tar sikte på alla ärenden enligt hyresregle­

ringslagen. Undantagsvis kan inträffa att beslut om fastställelse eller änd­

ring av hyra enligt 3 § kan komma att avse enbart tid efter utgången av år

1968, fastän ärendet anhängiggjorts dessförinnan. I sådant fall skall själv­

fallet bashyra fastställas för lägeheten. Eu förutsättning är att beslutet med­

delas efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.

I fråga om besittningsskyddet innebär förslaget till ändrad lydelse av la­

gen, såvitt nu är i fråga, ändringar i vissa betydelsefulla hänseenden. Be­

träffande vissa lägenheter, nämligen lägenheter som är avsedda att helt

eller till inte oväsentlig del användas som bostad, föreslås hyresreglerings-

iagens besittningsskydd bli ersatt av direkt besittningsskydd enligt förslaget

till hyreslag. Materiellt sett innebär detta inte någon egentlig ändring. Över­

gången till ny lag innebär väsentligen bara att tvister om förlängning av

hyresavtal beträffande sådana lägenheter skall handläggas av statlig hyres­

nämnd i stället för kommunal nämnd samt att själva besittningsskyddspro-

ceduren blir eu annan. När det gäller lokaler, behålls hyresregleringslagens

besittningsskydd men besittningsskyddsproceduren blir en annan.

I viss begränsad utsträckning kommer att inträffa att lägenheter som ti­

digare har varit underkastade hyresregleringslagens besittningsskyddsbe-

stämmelser inte kommer att omfattas av något besittningsskydd. Detta gäl­

ler lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad samt vissa korttids-

upplåtelser.

79

Vid utformningen av övergångsbestämmelserna bör eftersträvas att i

störsia utsträckning söka hindra att rättsförluster uppkommer för den en­

skilde som följd av okunnighet om bestämmelsernas innehåll samt att söka

uppnå en ordning enligt vilken parterna ges tillräckligt rådrum att anpassa

sig till det ändrade rättsläge som uppkommer genom den nya lagstiftning­

en. Från dessa utgångspunkter är det enligt min mening lämpligast att

grunda övergångsbestämmelserna på den principen att, om sådan åtgärd

som enligt hyresregleringslagen utgör utgångspunkten för besittnings-

skyddsproceduren töretas före den 1 januari 1969, besittningsskyddsfrågan

handläggs och avgörs enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Om

sålunda hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal före den 1 januari 1969

och dessutom, ifall han vid uppsägningen inte tydligt meddelat att han inte

önskar låta hyresgästen bo kvar, lämnat denne sådant meddelande före

samma dag, bör sålunda hyresgästen ha att vända sig till den kommunala

hyresnämnden och hans anspråk på förlängning av hyresavtalet bör prö­

vas som ett uppsägningsärende enligt 7 § hyresregleringslagen. Motsvarande

bör gälla beträffande ärenden enligt 8 och 8 a §§. Avgörande för tillämplig­

heten av äldre lag bör i dessa fall bli, om hyresvärden före den 1 januari

1969 delgett hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtal (8 §)

eller före samma dag i samband med uppsägning eller eljest tydligt med­

delat sökanden, att hyresförhållandet skall upphöra (8 a §). Om dagen för

ikraftträdandet av den nya lagstiftningen passeras utan att sådan åtgärd

som nu har angetts blivit vidtagen, bör den nya lagstiftningen vara tillämp­

lig. Har hyresvärden exempelvis uppsagt elt hyresavtal angående bostads­

lägenhet före den 1 januari 1969 men inte före årsskiftet tydligt meddelat

att han ej önskar låta hyresgästen bo kvar, bör uppsägningen behålla sin

giltighet. Hyresvärden bör emellertid vara skyldig att med tillämpning av

den nya hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser tillställa hyresgästen

sådant meddelande som avses i 49 § hyreslagsförslaget.

Den föreslagna övergångsanordningen leder till att de kommunala hyres­

nämnderna får ta emot vissa uppsägningsärenden även efter den 31 decem­

ber 1968. Den sista dag ett sådant ärende kan hänskjutas till kommunal

hyresnämnd blir normalt den 14 januari 1969.

De nu behandlade bestämmelserna angående handläggningen och pröv­

ningen övergångsvis av ärenden angående uppsägning m. in. har tagits upp

under 4 och fått formen av tilläggsregler till regeln under 3, vilka blir till­

lämpliga när ärendet inte anhängiggjorts före den 1 januari 1969.

Under 5 tas som en första punkt upp den förut behandlade regeln om till-

lämpning övergångsvis av 3 § första stycket i dess äldre lydelse i fråga om

hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av

år 1968. Ett efter utgången av år 1968 givet beslut om ändring av lägen­

hets hyra enligt 3 § andra stycket kan komma att avse tid före utgången

av år 1968. I sådant fall torde lagrummets äldre lydelse böra gälla. Detta

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

80

innebär att grundhyra fastställs för lägenheten. Bashyran kan sedan fram-

räknas genom att till grundhyran läggs den vid utgången av år 1968 för

lägenheten gällande generella hyreshöjningen. En regel härom har tagits

upp som en andra punkt under 5.

Bestämmelserna i 3 och 4 §§ om underhållsarbete bör inte äga tillämp­

ning, om arbetet avslutats före den 1 januari 1969. En regel härom har

tagits upp under 6.

De föreslagna övergångsbestämmelserna innebär att de kommunala hyres­

nämnderna kommer att bestå under en övergångstid efter den 1 januari

1969 så länge anhängiggjorda ärenden ej avgjorts. I vissa fall kan det

emellertid vara motiverat med en snabbare avveckling av verksamheten. En

regel bör därför införas som ger Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts

bemyndigande, hyresrådet rätt att meddela särskilda bestämmelser om

handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, vilka enligt 3 eller

4 skall handläggas enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Regeln

har tagits upp under 7. Med stöd härav kan Kungl. Maj:t eller hyresrådet

förordna att viss eller vissa kommunala hyresnämnder vid tidpunkt som

anges i förordnandet skall överlämna ännu ej avgjorda ärenden till veder­

börande statliga hyresnämnd för fortsatt handläggning. Ett sådant förord­

nande inverkar självfallet inte på frågan vilka materiella bestämmelser som

skall tillämpas av hyresnämnden. Däremot skall givetvis de nya reglerna

om förfarandet i hyresregleringsärenden tillämpas.

I den mån kommunal hyresnämnd består efter den 1 januari 1969 äger

självfallet bestämmelserna i hyresregleringslagen i dess nuvarande lydelse

alltjämt tillämpning i fråga om sådan nämnd. Någon särskild regel härom

torde inte vara behövlig.

Förslaget till lag om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som

skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Förslaget innebär att ett nytt stycke fogas till 2 § av innehåll att Kungl.

Maj :t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter

eller visst eller vissa slag av lägenheter får förordna om begränsning av

den hyreshöjning som kan bli följden av avvecklingen. Bestämmelsernas

närmare innehåll har behandlats i den allmänna motiveringen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till ändring i nyttjanderättslagen

Som framgått av vad jag tidigare har anfört bygger förslaget med något

enstaka undantag på det förslag angående ny hyreslag' som lädes fram

i prop. 1967: 141. Jag inskränker mig i det följande till att redogöra för

avvikelserna från den nämnda propositionen och hänvisar i övrigt till bi-

hang A.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

81

1 KAP.

3 §•

1 kap. 3 § NJL innehåller bestämmelser bl. a. om nyttjanderättens be­

stånd vid överlåtelse av fastighet i vilken nyttj anderätten upplåtits och vid

återköp av fastighet enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom. I para­

grafen finns även hänvisningar till de särskilda regler i dessa hänseenden

som gäller beträffande arrende och hyra. I prop. 1968: 19 angående bo­

stadsarrende m. m. föreslås att de tidigare hänvisningarna till 2 kap. 28 §

och 3 kap. 28 § i stället skall gälla 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap.

28 §. I den lydelse av 3 kap. NJL som nu föreslås motsvaras den sistnämn­

da paragrafen av 3 kap. 29 §. Paragrafen har getts den ändrade lydelse som

föranleds härav.

3 KAP.

35 g.

I denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt att överlåta hyresrätten

i syfte att få ett lägenhetsbyte till stånd. I prop. 1967: 141 var bestämmel­

sernas tillämpningsområde begränsat till de orter för vilka Kungl. Maj :t

förordnat att prövning av förstagångshyra kunde äga rum.

I motioner vid 1967 års höstriksdag (I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och

II: 1102) yrkades att bytesrätten skulle utsträckas att avse hela landet.

Även tredje lagutskottet förordade i sitt utlåtande (3 LU 1967: 58) en by­

tesrätt utan inskränkning beträffande tillämpningsområdet. I rådande läge

på arbetsmarknaden med omfattande rörlighet hos arbetskraften måste det

enligt utskottets mening anses föreligga ett starkt behov av att lägenhets-

byten kan ske i större utsträckning än inom och mellan bristorter. Behovet

av att kunna utnyttja lägenhet för byte till sådan ort ansåg utskottet sär­

skilt framträdande. En hyresgäst, som var bosatt på en ort med balanserad

hyresmarknad men som på grund av exempelvis ändrade anställningsför­

hållanden måste flytta till en bristort, kunde sålunda komma i en brydsam

situation, om han på grund av bostadsbristen skulle vara hänvisad att ord­

na sin bostadsfråga genom byte och hyresvärden motsatte sig att sådant

skedde. Hyresgästen kunde då tvingas avstå från en förmånlig anställning

på bristorten eller, om han hade familj, nödgas lämna denna kvar i den

gamla lägenheten. I motioner vid årets riksdag (1:281 och 11:354) har

ånyo framförts krav på införande av lagstadgad bytesrätt utan inskränk­

ning beträffande det geografiska tillämpningsområdet.

Med hänsyn till den uppfattning som sålunda har kommit till uttryck

anser jag mig böra föreslå att bestämmelserna om bytesrätt utsträcks att

6 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

gälla även på andra orter än bristorterna. Förslaget har utformats i en­

lighet härmed.

82

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

72 §.

Det synes lämpligt att ett hyresmål, som efter klander är anhängigt vid

domstol, kan återförvisas till hyresnämnden för förnyad behandling, när

omständigheterna ger anledning till det, exempelvis när viss tvistefråga

inte blivit prövad av nämnden med hänsyn till utgången i nämnden i an­

nan del av målet. Domstol som har att handlägga hyrestvist som det an­

kommer på hyresnämnd att pröva bör därför ha möjlighet att förordna att

tvisten — i sin helhet eller i viss del — skall återupptas av hyresnämnden.

En bestämmelse av detta innehåll togs upp i 4 § sista stycket förslaget till

lag om hyresnämnder. Lagrådet framhöll emellertid att bestämmelsen inte

borde ha sin plats i nämnda lag utan tas upp i nära anslutning till de

bestämmelser i hyreslagen, som reglerar frågan om klandertalan mot hy­

resnämnds beslut. Det finns otvivelaktigt starka skäl för denna uppfatt­

ning. Jag har därför tagit upp bestämmelsen som ett andra stycke i denna

paragraf.

Övergångsbestämmelser till hyreslagen

1. Enligt prop. 1967: 141 skulle lagen om medling i hyrestvister upphöra

att gälla genom den nya hyreslagen. Som närmare anges under 3 föreslås

nu en viss modifikation härav. Av nämnda punkt följer att medlingsnämnd

kan ha att företa medling i tvist om nytt hyresavtal enligt besittningsskydds­

lagen. Detta förhållande har fått komma till uttryck genom att under 1

anges att upphävandet av lagen om medling i hyrestvister gäller med den

begränsning som följer av 3.

Bestämmelserna i 56—60 §§ om lokalhyresgästs rätt till ersättning vid

obefogad uppsägning skall enligt förslaget inte gälla om hyresregleringsla­

gens besittningsskydd är tillämpligt för hyresförhållandet. Upphör besitt­

ningsskyddet att gälla på grund av förordnande av Kungl. Maj :t, bör Kungl.

Maj :t ha att meddela de närmare föreskrifter som behövs för att nämnda

bestämmelser skall kunna vinna tillämpning. Regler med detta innehåll har

tagits upp som ett andra stycke under 1.

3. Enligt övergångsbestämmelserna i det till lagrådet remitterade försla­

get till ny hyreslag skulle den nya lagen i princip inte äga tillämpning på

hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande men som helt eller delvis

omfattar tid efter ikraftträdandet. Skilda undantag gjordes från denna

princip. Sålunda föreslogs att den nya lagens besittningsskydd skulle vara

tillämpligt även på äldre avtal. Detsamma skulle gälla bl. a. uppsägnings-

bestämmelserna i 3, 4 och 8 §§. Det förutsågs att vissa problem skulle kom­

ma att uppstå i samband med övergången från äldre till ny lag. Kungl.

84

dan lägenhet, därest avtalet uppsagts före den 1 januari 1969. Regler av nu

antytt innehåll har tagits upp som ett tredje stycke under 3.

Av första stycket under 3 framgår att hyresförslagets ändrade bestäm­

melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om

sättet för uppsägning föreslås äga tillämpning även på äldre avtal. En för­

utsättning bör dock vara att uppsägningen sker efter den nya lagens ikraft­

trädande. Har hyresavtal uppsagts före den 1 januari 1969, bör äldre lags

bestämmelser gälla i de nämnda hänseendena. En regel härom har tagits

upp i fjärde stycket första punkten.

Bestämmelserna om uppsägningstid i den nya lagen kan för vissa fall

innebära att hyresavtal, som slutits på bestämd tid, måste uppsägas tidi­

gare enligt den nya lagen än enligt äldre lag för att upphöra vid hyres­

tidens utgång. Detta förhållande skulle i vissa lägen kunna vara obilligt för

hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför för nu behandlade fall

det undantaget från första stycket att äldre lags bestämmelser om uppsäg­

ningstid skall gälla även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsäg­

ning sker senast den 31 januari 1969. Undantaget har placerats som en

andra punkt i fjärde stycket. Beträffande äldre tidsbestämda avtal utan

uppsägningsskyldighet kan komplikationer uppstå, om uppsägningsskyldig-

het kommer att gälla enligt den nya lagen. Infaller den tidpunkt då sådant

avtal senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång före den

1 februari 1969, hör en uppsägning som sker före nämnda dag alltid anses

ha ägt rum i rätt tid. En regel med delta innehåll har tagits upp som en

sista punkt i fjärde stycket.

I prop. 1967: 141 gjordes inte bestämmelserna i 55 § om prövning av

förstagångshyra tillämpliga på äldre avtal. Skälet var att i de fall när

förstagångsprövning skulle kunna få aktualitet hyresavtalet som regel om­

fattats av hyresregleringen, varför något behov av att få hyran prövad en­

ligt den nya lagens bestämmelser inte ansågs föreligga. För visst fall torde

dock förstagångsprövningen kunna vara av värde. Ett hyresavtal är i före­

varande avseende att anse som ett äldre avtal, om avtalet slutits före den

nya lagens ikraftträdande även om hyrestiden börjar löpa först senare. Är

lägenheten sådan att den i fortsättningen inte kommer att omfattas av

hyresregleringen, exempelvis därför att lägenheten finns i ett hus som fär­

digställts efter den 31 december 1968, bör bestämmelserna om förstagångs-

o

prövning vara tillämpliga. I uppräkningen i första stycket av lagrum som

skall vara tillämpliga på äldre avtal har därför även 55 § tagits med.

8. I prop. 1967: 141 innehöll della moment vissa övergångsregler angå­

ende hyressättningen. Reglerna, som byggde på att hyresregleringen skulle

upphöra, bör i den situation som nu föreligger utgå ur förslaget. I stället

har under 8 tagits upp bestämmelser om tillämpningen av hyresreglerings­

lagens hyressättningsnormer vid fråga om förlängning av hyresavtal be­

träffande bostadslägenhet för vilken hyresregleringen gäller.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

85

Enligt 48 § förslaget till ny hyreslag är hyresgästen vid förlängning skyl­

dig att godta den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav ar oskä­

ligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Därutöver finns vissa regler

om vad som är att anse som skälig hyra. Beträffande hyresavtal om bostads­

lägenhet för vilket hyresregleringslagen gäller måste den högsta hyra som

hyresgästen skall vara skyldig att godta bestämmas på annat sätt. Maxi-

mihyran skall motsvara hashyran jämte medgiven generell hyreshöjning.

Därutöver skall hyresgästen vara skyldig att under den fortsatta avtalsti­

den utge sådan ytterligare ersättning om vilken överenskommelse kan ha

träffats enligt 4 § hyresregleringslagen. Vid fastställelse av villkoren för den

fortsatta förhyrningen har nämnden eller domstolen endast att utgå från

den bashyra som gäller enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen samt

det eller de tillägg till bashyran som kan komma i fråga enligt 4 och 5 §§

samma lag. Önskar hyresvärden få bashyran höjd på grund av förbätt­

ringsarbete med stöd av 3 § andra stycket i fall när överenskommelse med

hyresgästen inte kunnat uppnås, får yrkandet handläggas i den for hyres-

regleringsärenden gällande ordningen. Motsvarande gäller när hyresgästen

begär att ersättning, om vilken avtal träffats enligt 4 §, skall prövas enligt

3 § andra stycket eller att bashyran skall nedsättas därför att lägenhetens

skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande förmåner patagligt

inskränkts. I fält där någon gällande bashyra inte finns fastställd for la­

genheten får det ankomma på hyresnämnden att ta upp frågan om fast­

ställelse av bashyra som ett särskilt hyresregleringsärende. Besittnings-

skyddsärendet får förklaras vilande till dess hyresregleringsärendet av-

gjorts.

Hyresgästen torde böra anses skyldig att godta en klausul, som ger hyres­

värden rätt att ta ut den generella hyreshöjning som kan komma att med­

ges, i fall då sådan klausul inte finns i avtalet.

Vad som sagts nu om förlängning av hyresavtal angående bostads­

lägenhet synes böra gälla även vid fastställelse av hyra när hyresgästen bott

kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och någon förlängning av avtalet

inte kommer till stånd.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 6a §§ bör inte äga tillämpning på hyres

avtal angående bostadslägenhet, om hyresregleringslagen gäller för avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

86

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till lag om hyresnämnder

4 §•

Bestämmelsen i 4 § tredje stycket i det i prop. 1967:171 framlagda

förslaget till lag om hyresnämnder (se bihang B) att liyrestvist, som det

ankommer på hyresnämnd att pröva och som efter klander är anhängig

vid domstol, får av domstolen återförvisas till nämnden har som nyss an­

förts fått utgå och i stället tagits upp som ett andra stycke i 72 § i förslaget

till ny hyreslag.

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­

reglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med

vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen, i den utsträck­

ning dessa har återgivits i bilaga till detta protokoll, inhämtas enligt 87 §

regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av

statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans

Maj :t Konungen.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

87

Bilaga

1) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering

m. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den

19 juni 1942 om hyresreglering in. in. skall upphöra att gälla, dels att 3—7,

8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan

anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller

till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med

den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

3

§•

Hyresvärden må icke mottaga,

träffa avtal om eller begära högre

hyra än som motsvarar den för la­

genheten tillåtna grundhyran, där ej

annat föranledes av vad nedan sägs.

Såsom grundhyra anses det hyres­

belopp, som lågenheten betingade

den 1 januari 1942. Var lägenheten

då ej uthyrd, fastställes grundhy­

ran av den i 13 § omförmälda hyres­

nämnden efter hyresläget vid nämn­

da tid. För lägenhet i hus eller del av

hus, som färdigställts senare än den

1 januari 1942, fastställer nämnden

grundhyran till det belopp, som med

hänsyn till byggnadskostnaderna och

övriga omständigheter finnes skäligt.

Var hyran för viss lägenhet den 1

januari 1942 avsevärt lägre än hy­

ran för jämförliga lägenheter eller

har lägenhetens värde avsevärt ökats

genom ombyggnads- eller ändrings­

arbete eller föreligger för visst fall

annat skäl av därmed jämförlig be­

tydelse, äger nämnden på framställ-

Hyresvärden må icke mottaga,

träffa avtal om eller begära högre

hyra än som motsvarar den för lä­

genheten tillåtna bashyran, där ej

annat föranledes av vad nedan sägs.

Såsom bashyra anses det hyresbe­

lopp, som enligt lag eller myndighets

beslut gällde för lägenheten den 31

december 1968. Finnes ej sådan

hyra, fastställes bashyran av den i

13 § omförmälda hyresnämnden till

det belopp som med hänsyn till hy-

reslägct vid nämnda Hd för jämför­

liga lägenheter i orten och övriga om­

ständigheter är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats ge­

nom sådani ombyggnads-, ändrings-

cller underhållsarbete som är av ej

endast ringa omfattning eller före­

ligger för visst fall annat skäl av

därmed jämförlig betydelse, äger

nämnden på framställning av hyres­

värden höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963:163, av 6—8 §§ se 1943:112, av 8 a § se 1956:303, av

14 § se 1943:112, av 14 a § se 1950:130, av 15 § se 1945:759, av 18 och 19 §§ se 1943:112, av

20 § se 1947:142 samt av 26 § se 1961:213.

88

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

ning av hyresvärden höja grundhy-

ran till det belopp, som därav föran-

ledes. Har ombyggnads- eller änd-

ringsarbete eller åtgärd av därmed

jämförlig betydelse bekostats av hy­

resgästen, må grundhyran i anled­

ning därav höjas endast om särskil­

da skäl äro därtill. Betingade lägen­

heten den 1 januari 1942 en hyra,

som i avsevärd mån översteg hyran

för därmed jämförliga lägenheter,

eller har lägenhetens skick avsevärt

försämrats eller hyresgäst tillkom­

mande förmåner påtagligt in­

skränkts, äger nämnden på fram­

ställning av hyresgästen eller hyres-

sökande nedsätta grundhyran till

skäligt belopp.

Höjning av grundhyran medför ej

ändring av gällande hyresavtal. Ned-

sättes grundhyran, skall nedsätt-

ningen lända till efterrättelse, oav­

sett vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens

tillstånd såsom villkor för uthyr­

ning träffa avtal om eller begära

försträckning eller borgensförbindel­

se av hyresgästen eller av denne taga

eller begära annan liknande utfästel­

se. Med avseende å avtal om upplå­

telse av andelsrått i förening eller

aktiebolag, varmed följer rätt att be­

sitta eller hyra lägenhet, gäller vad i

lagen om kontroll av upplåtelse och

överlåtelse av bostadsrätt in. in. är

stadgat.

4

Utöver grundhyran må hyresvär­

den träffa avtal om skälig ersättning

för lägenhetens uppvärmning och

förseende med varmvatten eller, om

gottgörelse därför ingår i grundhy­

ran, för den ökade kostnad, som för

sådant ändamål åsamkas hyresvär­

den. Vad nu sagts skall ock gälla

beträffande sådan ökning av avgif­

ter för vatten och avlopp, som in­

trätt efter den 1 juli 1955.

Hyresnämnden äger, utan hinder

av att andra grunder avtalats för be-

(Nuvarande lydelse)

som därav föranledes. Har ombygg­

nads-, ändrings- eller underhållsar­

bete eller åtgärd av därmed jämför­

lig betydelse bekostats av hyresgäs­

ten, må bashyran i anledning därav

höjas endast om särskilda skäl äro

därtill. Har lägenhetens skick avse­

värt försämrats eller hyresgäst till­

kommande förmåner påtagligt in­

skränkts, äger nämnden på fram­

ställning av hyresgästen eller hyres-

sökande nedsätta bashyran till skä­

ligt belopp.

(Föreslagen lydelse)

Höjning av bashyran medför ej

ändring av gällande hyresavtal. Ned-

sättes bashyran, skall nedsättningen

lända till efterrättelse, oavsett vad

parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämn­

dens tillstånd såsom villkor för ut­

hyrning träffa avtal om eller begära

försträckning eller borgensförbindel­

se av hyresgästen eller av denne taga

eller begära annan liknande utfästel­

se.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden

träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde ge­

nom sådant ombyggnads-, ändrings-

eller underhållsarbete som är av ej

endast ringa omfattning eller genom

åtgärd av därmed jämförlig betydel­

se,

2. lägenhetens uppvärmning och

förseende med varmvatten eller, om

gottgörelse därför ingår i bashyran,

för den ökade kostnad, som för så­

dant ändamål åsamkas hyresvärden,

89

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

räkning av ersättning som i första

stycket sägs, förordna, att de grun­

der, som finnas skäliga, skola till-

lämpas. Nämnden må ock bestämma,

hur stor del av hyra, som skäligen

skall anses belöpa på dylik ersätt­

ning.

(Nuvarande lydelse)

Konungen eller,

3. sådan ökning av avgifter för

vatten och avlopp, som inträtt efter

den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att ut­

giva ersättning som avses i första

stycket, skall hyresnämnden pröva

ersättningen, om hyresgästen begär

det. Om åtagandet gäller ersättning

som avses i första stycket 1, äger 3

andra stycket motsvarande tillämp­

ning vid prövningen. I fråga om er­

sättning, som avses i första stycket 2

eller 3, äger hyresnämnden förordna,

att de grunder, som finnas skäliga,

skola tillämpas. Nämnden må ock be­

stämma, hur stor del av hyra, som

skäligen skall anses belöpa på dylik

ersättning.

— stycket sägs.

(Föreslagen lydelse)

5 §■

Där så finnes påkallat till följd av

ökade omkostnader för fastighets­

förvaltning i viss kommun, äger

Konungen eller, efter Konungens be­

myndigande, statens hyresråd med­

giva, att avtal må för tid, som an-

gives i beslutet, träffas om hyreshöj­

ning utöver grundhyran intill viss

procent av denna eller, om däri in­

går ersättning för lägenhetens upp­

värmning eller förseende med varm­

vatten, av återstående del av grund­

hyran.

Vid meddelande av beslut, som i

första stycket avses, må fastställas

särskilda procenttal för olika slag av

lägenheter så ock stadgas undantag

från rätten till hyreshöjning, i den

mån hyran förut höjts utöver det be­

lopp lägenheten betingade den 1 ja­

nuari 1940.

Där så finnes påkallat till följd av

ökade omkostnader för fastighets­

förvaltning i viss kommun, äger

Konungen eller, efter Konungens be­

myndigande, statens hyresråd med­

giva, att avtal må för tid och enligt

grunder som angivas i beslutet, träf­

fas om hyreshöjning utöver den en­

ligt 3 och h §§ tillåtna hyran.

6

§•

Är lägenhet-----------------------------rno

Vid meddelande av beslut om ned­

sättning av hyran enligt första styc­

ket äger nämnden föreskriva, att lä­

genheten skall vara underkastad be­

stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall

såsom lägenhetens grundhyra gälla

rarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om ned­

sättning av hyran enligt första styc­

ket äger nämnden föreskriva, att lä­

genheten skall vara underkastad be­

stämmelserna i 3—5 §i§. Därvid skall

såsom lägenhetens bashyra gälla det

90

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

det belopp, till vilket hyran blivit

nedsatt, eller, om beslut enligt 5 §

meddelats, det lägre belopp, som

nämnden med hänsyn därtill fast­

ställer.

7

Har hyresvärd, utan att hyresrät­

ten är förverkad, uppsagt hyresavtal,

äger hyresnämnden på framställning

av hyresgästen förklara uppsägning­

en ogiltig, om den finnes strida mot

god sed i hyresförhållanden eller el­

jest vara obillig. Nämnden må ock,

om hyresgästen samtycker därtill,

förlänga hyresförhållandet mot den

hyra, som hyresvärden enligt vad

ovan sägs äger betinga sig, och på de

villkor i övrigt, som finnas skäliga.

(Nuvarande lydelse)

Framställning som i första stycket

sägs skall göras inom fjorton dagar

från uppsägningen eller, om hyres­

värden icke därvid tydligt meddelat,

att han ej önskar låta hyresgästen

kvarbo, inom fjorton dagar efter det

hyresvärden lämnat hyresgästen så­

dant meddelande.

8

Skall hyresförhållande beträffande

lägenhet, som förhyrts av två eller

flera gemensamt, upphöra på grund

av åtgärd eller underlåtenhet av nå­

gon av dem, och vägrar hyresvärden

annan, som har del i hyresrätten, att

övertaga lägenheten, äger hyres­

nämnden på framställning av den

senare förordna därom, såframt hy­

resvärdens vägran finnes vara obil­

lig-

belopp, till vilket hyran blivit ned­

satt, eller, om beslut enligt 5 § med­

delats, det lägre belopp, som nämn­

den med hänsyn därtill fastställer.

§-

Har hyresvärd, utan att hyresrät­

ten är förverkad, uppsagt hyresavtal

angående annan lägenhet än sådan

som är avsedd att helt eller till icke

oväsentlig del nyttjas till bostad,

äger hyresnämnden på framställ­

ning av hyresgästen förklara upp­

sägningen ogiltig, om den finnes stri­

da mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest vara obillig. Nämnden må

ock, om hyresgästen samtycker där­

till, förlänga hyresförhållandet mot

den hyra, som hyresvärden enligt

vad ovan sägs äger betinga sig, och

på de villkor i övrigt, som finnas

skäliga.

Föreligger tvist om fortsatt förhyr­

ning enligt första stycket, åligger det

hyresvärden att skriftligen meddela

hyresgästen att denne, om han icke

går med på att flytta, har att senast

tre veckor efter det att han fått del

av meddelandet göra framställning

som avses i första stycket. Meddelan­

det skall lämnas i den ordning som

enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom gäller för uppsäg­

ning. Bestämmelsen i 8 § tredje styc­

ket tredje punkten gäller dock ej.

(Föreslagen lydelse)

Har annan lägenhet än sådan som

är avsedd att helt eller till icke ovä­

sentlig del nyttjas till bostad förhyrts

av två eller flera gemensamt och väg­

rar hyresvärden, om hyresförhållan­

det skall upphöra på grund av åt­

gärd eller underlåtenhet av någon av

dem, annan, som har del i hyresrät­

ten, att övertaga lägenheten, äger

hyresnämnden på framställning av

den senare förordna därom, såframt

hyresvärdens vägran finnes vara

obillig.

91

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Vill make i anledning av hemskill­

nad eller äktenskapsskillnad eller

eljest övertaga lägenhet, som av

andra maken är förhyrd till bostad,

och bor den förre själv i lägenheten,

skall vad i första stycket stadgas äga

motsvarande tillämpning, ändå att

han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller

skifte i anledning av äktenskapets

återgång, hemskillnad, äktenskaps­

skillnad eller andra makens död till­

lagts hyresrätten till lägenhet, som

av andra maken eller av båda ma­

karna är förhyrd till bostad för ge­

mensamt bruk, och vägrar hyresvär­

den den förre att övertaga lägenhe­

ten, äger hyresnämnden på fram­

ställning förordna därom, såframt

hyresvärdens vägran finnes vara

obillig.

I fråga---------------------------------motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i

första eller andra stycket skall göras

inom fjorton dagar från det hyres­

värden i samband med uppsägning

eller eljest tydligt meddelat sökan­

den, att hyresförhållandet skall upp­

höra. Skall i fall som avses i tredje

stycket hyresförhållandet upphöra,

skall ock framställning som där sägs

göras inom nämnda tid.

Föreligger tvist om övertagande

av lägenhet enligt första stycket,

äger 7 § andra stycket motsvarande

tillämpning. Vad som där sägs om

hyresgäst gäller därvid den som väg­

ras övertaga lågenheten.

13 §.

För prövning av ärenden enligt

denna lag skall i varje kommun, där

lagen äger tillämpning, utses en hy­

resnämnd. Denna skall ock tjänst­

göra såsom sådan medlingsnämnd,

som avses i lagen den 22 juni 1939

om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kom­

mun skall uppdelas i två eller flera

hyresdistrikt med särskild nämnd i

varje distrikt för de uppgifter, vilka

ankomma på hyresnämnd och med­

lingsnämnd.

17

Ärende enligt denna lag prövas av

hyresnämnd som avses i 3 kap. la­

gen om nyttjanderätt till fast egen­

dom.

§•

Hyresnämnderna skola stå under

tillsyn av statens hyresråd.

Hyresnämnderna skola stå under

tillsyn av statens hyresråd, såvitt

gäller handläggningen av ärenden

enligt denna lag.

92

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

18

Innan hyresnämnd avgör ärende

enligt denna lag, skola hyresvärd och

hyresgäst eller, där så finnes lämp­

ligt, hyressökande erhålla tillfälle att

vid sammanträde inför nämnden

framlägga sina synpunkter. Fram­

ställning av ringa vikt må dock av­

slås utan att hava handlagts vid så­

dant sammanträde, om den finnes

icke förtjäna avseende. Där genom

särskild författning eller beslut av

statens byggnadslånebyrå bestämts

den hyra, som högst må utgå för viss

lägenhet, må ärende om fastställan­

de av lägenhetens grundhyra intill

den sålunda bestämda hyrans belopp

avgöras utan hinder av att hyresgäst

eller hyressökande icke beretts till­

fälle att infinna sig vid sammanträ­

det. Har kallelse till sammanträde

avsänts till part genom rekommen­

derat brev, må ärendet avgöras utan

hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hy­

resgäst eller hyressökande, som be-

röres av ärende enligt denna lag, fö­

reläggande vid vite att inställa sig

inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat

ombud äger besiktiga lägenhet, som

är uthyrd eller avsedd att uthyras,

samt taga del av hyreskontrakt och

andra handlingar, som röra hyres­

förhållande beträffande sådan lägen­

het. Nämnden äger för dylikt ända­

mål förelägga vite.

20

Hyresnämndens beslut--------

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tjugu

dagar från den dag, då klaganden

erhöll sådant besked som i 19 § tred­

je stycket sägs.

Nämndens beslut-------------------------

I fråga om förfarandet inför hy­

resnämnd i ärende enligt denna lag

äga 1 § andra stycket, 2 § andra styc­

ket samt 5—7, 9, 10, 13—16, 18, 19

och 21 §§ lagen den

1968 (nr ) om hyresnämn­

der motsvarande tillämpning. Be­

stämmelse om tvist som avses i 1 §

2 sistnämnda lag gäller därvid ären­

de enligt denna lag.

§•

--------nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tre

veckor från det parten erhöll del av

beslutet.

- beträffande lägenheten.

93

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

26

Vad i denna lag stadgas skall ej

äga tillämpning på upplåtelse av bo­

stad, som är förenad med allmän

tjänst, och ej heller på bostadsupp-

låtelse i sådan hotell- eller pensionat-

rörelse, för vilken fordras myndig­

hets tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke

äga tillämpning på upplåtelse av lä­

genhet i hyresvärden tillhörigt hus,

för vilket utgått sådant statligt lån,

som är förenat med villkor om be­

gränsning av rätten att uttaga hyra

och slutligt beviljats efter den 31

december 1956 samt icke uppsagts

till betalning. Stadgandena skola ej

heller tillämpas på upplåtelse i första

hand av lägenhet i sådant av kom­

mun eller av kommunalt eller där­

med jämställt bostadföretag förval­

tat hus, som Konungen bestämmer,

eller på statlig myndighets upplåtelse

av lägenhet, som är avsedd att helt

eller till väsentlig del nyttjas till bo-

sLad.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus

som färdigställts efter utgången av

år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är för­

enad med allmän tjänst eller bo-

stadsupplåtelse i sådan hotell- eller

pensionatrörelse, för vilken lordras

myndighets tillstånd,

k. upplåtelse i första hand av lä­

genhet i sådant av kommun eller av

kommunalt eller därmed jämsLällt

bostadsföretag förvaltat hus, som

Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av

lägenhet, som är avsedd att helt eller

till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus dier del av hus undergått

omfattande ombyggnad som avslu­

tats efter utgången av år 1968, skall

hyresnämnden på framställning av

hyresvärd eller hyresgäst förordna

att denna lag skall upphöra att gälla

för huset eller husdelen. Sådan fram­

ställning får icke upptagas till pröv­

ning sedan fråga om hyreshöjning

på grund av arbetet slutligt avgjorts

i den ordning som angives i 3 § andra

stycket.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad

som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. m.

träder i kraft den 1 juli 1968.

. .. .

„

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, fore den 1 juli l.JbS

uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, far framställ­

ning som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,

om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han

ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden

lämnat hyresgästen sådant meddelande.

„

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a §

femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra

efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf goras

senast den 15 juli 1968.

..

,

³. Ärende som före utgången av år 1968 anhangiggjorts hos hyresnämnd

94

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt

äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal

före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt

meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant

meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen

och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts

före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om

hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att

vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller

andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i

samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyres­

förhållandet skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt

tillämpning vid fastställelse av hyra för lägenhet i hus som färdigställts

senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. När hyres­

nämnd ändrar lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse

alltjämt tillämpning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund

av underhållsarbete och i 4 § första stycket angående avtal om ersättning

pa grund av sadant arbete äger icke tillämpning på arbete som avslutats

före utgången av år 1968.

^

eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd

får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av

år 1968 av ärenden, som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196X

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

95

2) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa

bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa

be­

stämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen-------------av beslutet.

Är hyresavtal------------ hyresregleringen upphörde.

Beslutar Konungen att hyresregle­

ringslagen skall upphöra att gälla

för viss eller vissa orter eller för

visst eller vissa slag av lägenheter,

får Konungen förordna att, om den

hyra som utgår vid hyrestidens slut

understiger hyran för lägenheter

som med hänsyn till bruksvärdet är

likvärdiga, det belopp, med vilket

hyran får höjas vid förlängning av

hyresavtal, under en övergångstid

skall begränsas så att hyran vid

övergångstidens slut är anpassad till

hyran för likvärdiga lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959: 161.

96

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

1 KAP.

3 g.1

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt-

janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett

förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller

inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande

gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall

njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§

samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten-------------nyttj ander ättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten

med förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt

2 kap. 28, 70, 71 eller 83 g eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller

på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nytt-

janderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts,

gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av

att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll

om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med

sådant förbehåll.

3 KAP.

35 §.

Hyresgäst får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom

byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägen­

het, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd

skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta

kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

97

erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,

får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket — ----------------------i följd.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

72 §.

Hyrestvist, som-------------------------- nyss nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid dom­

stol får återförvisas till nämnden.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,

med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr

366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ gäller icke avtal på vilket 7 eller 8 a §

lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering in. m. äger tillämpning.

Upphör sistnämnda paragrafer att gälla för viss eller vissa orter eller för

visst eller vissa slag av lägenheter, äger Konungen meddela de närmare före­

skrifter som behövs för att 3 kap. 56—60 §§ skall kunna vinna tillämpning.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55

59 och 61 §§ skall,

om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits

före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7—8 a § lagen

om hyresreglering m. m. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969

alltjämt äger tillämpning.

Tvist om rätt till nytt hyresavtal enligt lagen den 7 december 1956 (nr

568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal skall handläggas

och avgöras enligt äldre lag, om den som påkallar nytt avtal före utgången

av år 1968 antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda

lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i

hyrestvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej

i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal på vilket lagen om rätt i vissa fall för hyresgäst till

nytt hyresavtal jämlikt 10 § samma lag icke äger tillämpning gäller ej

första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äger äldre lags bestäm­

melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om

sättet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter

nämnda tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på be­

stämd tid, senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidi­

gare enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om

uppsägningstid även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning

sker före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet

att uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och

infaller den tidpunkt då avtalet senast kan uppsägas för att upphöra vid

hyrestidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som

sker före nämnda dag anses ha ägt rum i rätt tid.

7

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1968. 1

samt

.

Nr 91

9

8. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller sker uppskov

med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen

om hyresreglering m. m. för avtalet, är hyresgästen, utan hinder av 3 kap.

48 §, skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar endast i den mån

hyran icke överstiger vad som är medgivet enligt nämnda lag.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal

angående bostadslägenhet, om lagen om hyresreglering m. m. gäller för av­

talet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

6) Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

4 §.i

Hyrestvist får------------------------ eller skiljemän.

I hyrestvist —-------------------- för medling. 1

1 Ändringen innebär att tredje stycket utgår.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

99

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 29 mars 1968.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

justitierådet

E^dling,

H^egrelius,

P^etrén,

JOAGHIMSSON,

Enligt lagrådet den 15 mars 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll

över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den

8 mars 1968, hade Kungl. Maj:t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle

för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprät­

tade förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad

lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,

som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring

i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning för­

slagen återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­

dragits av hovrättsassessorn Ulf Gad.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Det framlagda förslaget avser, att den allmänna hyreslagstiftning, var­

om förslag förelädes föregående års riksdag men sedermera återkallades,

nu skall genomföras men med den väsentliga ändring i innebörden som

ligger i att den nuvarande regleringen av hyrorna i princip bibehålies.

Enligt förslaget skall sålunda hyresregleringslagen, som senast förlängdes

till utgången av år 1968, med vissa ändringar förlängas på ytterligare tre

år. Denna period är längre än den, med vilken lagen tidigare brukat givas

fortsatt giltighet, och departementschefen uttalar också, att frågan om eu

total avveckling av hyresregleringen för närvarande saknar aktualitet. Hy­

resregleringen avses skola bibehållas även beträffande lokaler, trots att en­

ligt vad departementschefen yttrar något egentligt behov härav icke före­

ligger. Det är enligt lagrådets mening beklagligt, att genom att övergången

7f

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1968

.

1

samt

.

Nr

Öl

100

till en friare hyresmarknad sålunda ställes på framtiden de missförhål­

landen som följer av regleringen blir beslående. Från de synpunkter lag­

rådet närmast har alt företräda må pekas på den olägenhet som ligger i

alt denna reglering, som tillkom under andra förhållanden än de nu rå­

dande, måste upprätthållas med straffhot och därmed förfaranden blir

straffbelagda som ej står i strid mot rättsmedvetandet hos stora grupper

av befolkningen; härtill kommer, att då de obehöriga förfarandena som

regel är av beskaffenhet att undgå beivran, den s. k. svarta handeln med

lägenheter kan fortgå tämligen ohämmat.

I hyresregleringslagen har föreslagits vissa ändringar, av vilka några är

av väsentlig betydelse. Bland dessa märkes främst, alt höjning av hyra

skall kunna ske på grund av sådant underhållsarbete som är av ej endast

ringa omfattning. Verkningarna av de föreslagna ändringarna är delvis

vanskliga att bedöma, och prövningen försvåras av att förslaget i dessa

delar icke bygger på någon särskild utredning, över vilken hyresmark­

nadens parter och andra sakkunniga instanser fått tillfälle att yttra sig.

Förslaget innebär i fråga om bostadslägenheter, att besittningsskyddet,

oavsett om det gäller hyresreglerad eller icke liyresreglerad fastighet, skall

bedömas enligt hyreslagen, medan spärren mot oskälig hyra beträffande

hyresreglerad fastighet innefattas i hyresregleringslagen och beträffande

annan fastighet i hyreslagen. I fråga om lokaler åter faller beträffande hy­

resreglerad fastighet såväl frågan om besittningsskydd som spörsmålet om

priskontroll under hyresregleringslagen, medan när det gäller icke hyres­

reglerad fastighet båda spörsmålen faller under hyreslagen. Det är härvid

att märka, att på en och samma ort den ena fastigheten kan vara hyres­

reglerad och den andra ej, beroende t. ex. på om fastigheten tillhör ett all­

männyttigt bostadsföretag eller annan. Den nuvarande gränsen mellan bo­

stadslägenhet och lokal har bibehållits i hyresregleringslagen såvitt angår

dess bestämmelser om bl. a. priskontrollen; däremot har som följd av att

gränsen i hyreslagen dragits något annorlunda, hyresregleringslagens be­

stämmelser om besittningsskydd för lokaler måst utformas i enlighet med

denna gränsdragning. Det inses lätt att med splittringen av likartade frå­

gor på skilda lagar och med övergången till det nya systemet är förenade

åtskilliga vanskligheter. Det hade här varit av särskilt värde, om hyres­

rådet med sin stora praktiska erfarenhet på hithörande område fått till­

fälle att belysa angivna spörsmål.

Remissen till lagrådet omfattar icke, frånsett ett par i detta samman­

hang mindre betydelsefulla ändringar, förslagen till hyreslag och lag om

hyresnämnder, varöver lagrådet tidigare yttrat sig. Lagrådet har i enlighet

härmed upptagit de däri behandlade frågorna till förnyad granskning endast

i den mån så påkallats av sambandet med förslaget till hyresregleringslag.

De erinringar lagrådet tidigare framförde mot förslagen kvarstår emellertid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

101

Lagen angående ändring i lagen om hyresreglering m. m.

3 §■

Beträffande lägenhet, för vilken det den 31 december 1968 icke finns

någon enligt lag eller myndighets beslut gällande hyra, skall enligt förslaget

hyresnämnden fastställa hyra efter grunder, som skiljer sig från de nu

gällande. I punkt 5 i övergångsbestämmelserna stadgas emellertid, att de

nu gällande grunderna alltjämt skall äga tillämpning vid fastställande av

hyra i lägenhet i hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men

före utgången av år 1968. Tillämpningsområdet för de nya grunderna in-

skränkes därmed till att avse lägenheter av här avsett slag i hus, som

färdigställts före den 1 januari 1942.

Betydande svårigheter föreligger redan nu vid tillämpningen av de

gällande grunderna, och det torde vara ställt utom tvivel, att dessa svårig­

heter blir ännu större, när nya hyresnämnder träder till. Vägande skäl

torde emellertid tala för att bashyran för lägenhet varom här är fråga

bör fastställas efter samma normer som om hyran blivit bestämd före ut­

gången av år 1968. Tillräcklig anledning synes dock saknas att därvid

göra undantag för lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942.

Med hänsyn härtill och till att de kategorier, som beröres av nyssnämnda

övergångsstadgande är så omfattande, föreslår lagrådet, att övergångs-

stadgandet slopas och alt tredje punkten i första stycket av förevarande

paragraf får det innehållet, att bashyran i där avsett fall skall fastställas

till det belopp, som hyresvärden studie ha berättigats mottaga för lägen­

heten, om hyra varit fastställd för denna den 31 december 1968.

Såsom departementschefen framhållit är det angeläget att förutsättning­

ar skapas för ett ökat fastighetsunderhåll. Betingelsen för att ett förbättrat

underhåll skall komma till stånd måste — såsom departementschefen ock­

så uttalar — vara, att nödvändiga ekonomiska förutsättningar föreligger

därför. Utvecklingen under den tid hyresregleringen varat torde ha med­

fört, att för vissa fastigheter utgående grundhyra jämte generella tillägg

ej förslagit till de ständigt stegrade kostnaderna för fastighetsunder­

hållet. Det läget kan därför sägas ha uppstått, att den hyresvärden enligt

hyresavtalet ursprungligen åvilande underhållsplikten kommit att i vissa

fall minska till följd av att hyresregleringen ej givit en gottgörelse som

fullt svarat mot den ursprungliga förpliktelsen. Under senare år ingångna

hyresavtal rörande nedslitna lägenheter torde ofta nog ej heller kunna

anses innefatta underhållsskyldighet av samma omfattning som den vilken

förelåg 1942 i fråga om samma lägenhet. När 15 § andra stycket i den nya

hyreslagen blir tillämpligt, kommer hyresvärden att ha en underhållsskyl­

dighet, som i åtskilliga fall är större än vad som enligt det nyss antydda

gällde dessförinnan. Den bashyra som genom nollställningen gäller för

102

lägenheten får anses avse den tidigare, lägre underhållsskyldigheten. Det

framstår som naturligt, att den ökning av förpliktelsen som ålägges hy­

resvärden skall medföra en däremot svarande höjning av gottgörelsen. I

de fall då vad hyresvärden äger uppbära, bashyran, ej innefattar full gottgö-

relse för den honom åvilande underhållsplikten, bör han därför vara be­

rättigad till sådan höjning av bashyran att han erhåller full gottgörelse.

I den mån den uppkomna skiljaktigheten mellan hyresvärdens förpliktelse

och hans rätt till gottgörelse, bashyran, är föranledd av den nya hyres-

lagstiftningen, borde i och för sig höjningen av bashyran ske från den

tidpunkt då den nya lagstiftningen blev tillämplig. På goda grunder kan

emellertid hävdas, att värden ej bör utfå ersättningen förrän från och med

den tidpunkt, då han fullgjort sin underhållsskyldighet. Om upprustningen

av fastigheten — vare sig fråga är om arbeten i själva lägenheten eller

om exempelvis yttre underhåll — sker i omgångar, bör tydligen också

höjningen göras etappvis. Den hyresvärd som, trots att grundhyran jämte

generella tillägg ej givit full gottgörelse för underhållsskyldigheten, även

under gångna år genom att avstå från normal avkastning på sitt i fastig­

heten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel, hållit fastigheten i

fullgott skick, bör vara berättigad till höjningen av bashyran redan tidigare

än från den tidpunkt som följer av förslaget, dvs. när han, efter det att

fastigheten nedslitits, åter satt den i stånd.

Vad nu anförts torde i det väsentliga leda till samma resultat som av­

setts med det remitterade förslaget. Däremot medför synsättet, att den lag-

tekniska lösningen bör bli något annorlunda. Då den justering av bas­

hyran som sker sammanhänger med ikraftträdandet av den nya hyreslag-

stiftningen och den nya ordningen för hyresregleringen, borde regeln om

justering av bashyran upptagas bland övergångsbestämmelserna till lagen

om ändring av hyresregleringslagen. Härigenom skolle också bli klart,

att höjningen av bashyran är en engångsföreteelse och att icke — såsom

den remitterade lagtexten närmast ger vid handen ehuru så ej torde ha va­

rit avsett — hyresvärden vid upprepade reparationer i ett och samma hän­

seende varje gång blir berättigad till höjning av bashyran. Då emellertid

regeln som medför övergång till det nya systemet för hyresregleringen

upptagits i själva lagen, i 3 § första stycket, bör hinder ej möta att även

regeln om jämkning av bashyran av anledning varom nu är fråga upp­

tages i lagen. Utformningen bör dock göras så att jämkningens engångs­

karaktär klart framgår. Redan härav följer, att förslagets sammankoppling

av nu avhandlade regel med bestämmelserna om höjning av bashyran på

grund av ombyggnads- och ändringsarbeten bör utgå. Härutöver må fram­

hållas, att sistnämnda arbeten och underhållsarbeten är artskilda och

att också med hänsyn därtill vägande erinringar kan riktas mot samman­

kopplingen.

På grund av del anförda förordas, att reglerna i förslagets andra styc­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

103

ke om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete malte utga samt

att i ett nytt stycke, som inskjutes mellan förslagets första och andra styc­

ken, upptages bestämmelse av innehåll, att om bashyra, som blir gällande

för lägenheten enligt första stycket, ej kan anses innefatta full gottgö-

relse för den underhållsskyldighet som åligger hyresvärden, hyresnämn­

den får, när lägenheten är försatt i skick som hyresgästen äger kräva, på

framställning av hyresvärden höja bashyran med sådant belopp att full

gottgörelse utgår.

I sin nu gällande lydelse innehåller andra stycket i förslaget bestämmelser

om att hyresnämnden får höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran

för lägenheten den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jäm­

förliga lägenheter resp. om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jäm­

förliga lägenheter. Motsvarande regler har ej upptagits i förslaget. Skälet

härtill har angivits vara, att reglerna numera torde ha så liten praktisk

betydelse att de bör kunna utgå. Att bestämmelsernas praktiska betydelse

numera icke är stor torde vara riktigt. Man kan dock ej bortse från att

slopande av denna möjlighet att höja eller sänka grundhyran i enskilda

fall kan få verkningar som ej är önskvärda. Särskilt kan tänkas att sasom

grundhyra fortfarande gäller ett alltsedan tid före 1942 avtalat hyres­

belopp, som av ideella, personliga eller liknande skäl salts avsevärt lägre

än som motsvarar hyran för jämförliga lägenheter. Det kan vara stötande

att i ett sådant fall maximihyran icke skulle kunna höjas, om skälet till

hyresnedsättning bortfölle efter ändringsförslagets ikraftträdande. Ett visst

behov av ifrågavarande regelsystem torde därför kvarsta. Det föreslås på

grund härav, att motsvarighet till nuvarande regler upptages i förslaget.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

4

§■

Vid bifall till vad vid 3 § förordats beträffande höjning av bashyran

med hänsyn till underhållsskyldighet som åvilar hyresvärden torde punkt

1 i första stycket i förevarande paragraf böra utbytas mot två punkter,

den ena avseende ersättning för vad hyresvärden utgivit för underhålls­

arbete utan att bashyran innefattat full gottgörelse därför och den andra

gällande ersättning för vad lägenheten ökat i värde genom ombyggnads-

eller ändringsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd

av därmed jämförlig betydelse. I andra stycket bör göras de formella jämk­

ningar som föranledes av omarbetningen i 3 § och punkt 1 i första styc­

ket av förevarande paragraf. Därutöver torde böra vidtagas sådan ändring

av andra punkten i andra stycket att av lagtexten klart framgår att, om

åtagandet gäller ersättning för underhållsarbete eller ersättning för om­

byggnads- eller ändringsarbete, prövningen skall ske enligt de grunder

som anges i 3 § andra resp. tredje stycket enligt lagrådets förslag samt

bashyran ändras i enlighet därmed.

Enligt förslaget skall ändring ej ske i paragrafens tredje stycke, vari

104

stadgas att Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj :ts bemyndigande, statens

hyresråd äger meddela föreskrifter att av hyresnämnden tillämpas vid pröv­

ning som i andra stycket sägs. Detta stadgande kommer då att omfatta även

föreskrifter med avseende på den prövning, som nämnden enligt andra

stycket i dess föreslagna nya lydelse skall ha att verkställa beträffande er­

sättning, som avtalats enligt förslagets första stycke punkt 1. Detta torde

knappast vara avsett; normen för bestämmande av ersättning på grund av

förbättringsarbeten framgår nämligen redan av 3 § i lagen. Stadgandet bör

därför inskränkas så att det behåller sin nuvarande innebörd, dvs. åsyftar

Provning enligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första

stycket 2 eller 3 i det remitterade förslaget (3 eller 4 i lagrådets förslag).

7 och 8 a §§.

Enligt remissprotokollet bör besittningsskyddsproceduren i ärenden an­

gående lokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget

till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslä­

genhet. Det sägs att därför i förevarande paragrafer tagits upp bestämmel­

ser som i sak har samma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Förslaget

till ändring i hyresregleringslagen saknar emellertid motsvarighet till be­

stämmelsen i 49 § andra stycket om vad den som fordrar förlängning har

att iakttaga inom viss angiven tid. En dylik bestämmelse bör fogas till 7 §

andra stycket. På grund av hänvisningen i 8 a § andra stycket i förslaget blir

bestämmelsen tillämplig även i fall som avses i 8 a §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

18 §.

Hänvisningen Ull 2 § andra stycket lagen om hyresnämnder kan föran­

leda det missförståndet, att lagrummet i övrigt icke skall äga tillämpning.

Lagrådet föreslår därför, att hänvisningen, som i och för sig torde vara

överflödig, får utgå.

23 §.

Genomföres den omarbetning av 3 § som lagrådet förordat, bör hänvis­

ningen i förevarande paragraf till 3 § fjärde stycket utbytas mot en sådan

till 3 § femte stycket. Vid ändring i förevarande paragraf måste lagens in­

gress jämkas.

26

§.

Föreskrifterna i andra stycket av förevarande paragraf bygger på tanken

alt hus som undergått omfattande ombyggnad i princip skall undantagas

från hyresregleringen. Att regeln utformats som en dispensregel beror på

svårigheten att i lagtext ange vad som avses med omfattande ombyggnad.

Den i paragrafens sista punkt upptagna, ej närmare motiverade regeln av

105

innebörd, att undantagande från hyresregleringen ej kan ske sedan bas-

hyran ändrats på grund av arbetet, går mindre väl samman med grundtan­

ken bakom förslaget. Om regeln likväl anses skola bibehållas, torde den

böra utformas som én materiell och ej som en processuell regel. Hinder mot

att undantaga ett ombyggt hus från hyresregleringen torde böra föreligga

icke blott då bashyra bestämts enligt 3 § andra eller, om lagrådet förslag

vid 3 § beaktas, tredje stycket utan även när bestämmandet skett enligt 4 §

andra stycket; att uttryckligen hänvisa till dessa lagrum synes emellertid

knappast behövligt. Med beaktande av vad nu i formellt hänseende anmärkts

skulle punkten kunna ges den lydelsen, att vad som nu dvs. i forsta

punkten — sagts ej gäller, om fråga rörande höjning av bashyran på grund

av arbetet slutligen avgjorts.

Övergångsbestämmelser

Bestämmelserna i punkterna 3 och 4 innebär, att tidpunkten då viss åt­

gärd av förfarandemässig karaktär vidtages blir bestämmande för ej blott

i vilken utsträckning ny eller äldre lags regler av processuell innebörd skall

bli tillämpliga utan även om tvisten skall i materiellt hänseende avgöras

enligt ny lag eller äldre lag. Vanligen brukar emellertid för frågan vilka ma­

teriella regler som skall tillämpas vara bestämmande något förhållande som

är oberoende av kontrahenternas handlande. Med det här valda förfarandet

tillägges hyresvärden i betydande utsträckning möjlighet att genom att

välja tidpunkt för uppsägning, meddelande om avflyttning eller anliängig-

görande av talan i hyresnämnd — bestämma huruvida äldre eller ny lags

materiella regler skall tillämpas. Detta förfarande kan därjämte såsom

också antytts i remissprotokollet — leda till att hyresnämnd i ett ärende

som anhängiggjorts före 1968 års utgång men endast avser tid efter nya

lagens ikraftträdande skall tillämpa regler från den äldre lagen som svår­

ligen låter sig anpassas till tiden efter 1968 års utgång. I ett under 1968 an-

hängiggjort ärende avseende höjning av hyra från viss dag under 1969, då

ett förbättringsarbete slutförts, blir sålunda fråga om att medgiva ändring

av grundhyra — men någon sådan finns då ej längre. Lösningen av över-

gångsproblemen måste från nu behandlade synpunkter betecknas som

mindre tillfredsställande. En ordning, som lät den tidpunkt, då avtalet en­

ligt uppsägningen skulle upphöra, ett förbättringsarbete utförts eller annan

liknande omständighet inträffat, vara bestämmande för tillämplig lag, skulle

framstå som principiellt riktigare. Emellertid genomföres samtidigt med

ändringarna av materiell natur även organisatoriska förändringar med slo­

pande av en sorts hyresnämnder och inrättande av nämnder av nytt slag.

Detta begränsar möjligheterna att låta ny lag bli tillämplig när det mate­

riella anknytningsförhållandet inträffar under tiden närmast efter nya la­

gens ikraftträdande, om man vill undvika att då få en besvärande anhopning

Iiungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

106

av ärenden. Då därtill kommer att skiljaktigheterna mellan ny och äldre lag

i materiellt hänseende ej är alltför betydande, torde den föreslagna ord­

ningen böra få godtagas.

Vad lagrådet föreslagit i fråga om fastställande av bashyra enligt 3 §

första stycket föranleder, att första meningen i punkt 5 i övergångsbestäm­

melserna bör utgå samt alt stadgandet i andra meningen bör få innehållet,

att bestämmelserna i 3 § första och andra styckena i den äldre lydelsen allt­

jämt äger tillämpning i fråga om fastställelse eller ändring av hyra för tid

före utgången av år 1968.

Godtages lagrådets förslag i fråga om höjning av bashyra med hänsyn till

underhåll av fastigheten, bör punkt 6 i övergångsbestämmelserna utgå.

Avsikten är att bestämmelserna i 25 § även efter nya lagens ikraftträ­

dande skall äga tillämpning med avseende på kommunal hyresnämnd. För

att så skall bli fallet torde erfordras en särskild övergångsbestämmelse,

som lämpligen kan placeras närmast före punkt 7 i förslaget.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

Lagen om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som skola iakttagas

sedan hyresregleringen upphört

Det Kungl. Maj :t genom tillägget givna bemyndigandet skall enligt moti­

ven kunna komma till användning även vid en slutlig avveckling av hyres­

regleringen. Avses bemyndigandet skola ha en så vidsträckt innebörd, bör

den i lagtexten intagna begränsningen därav till det fall, då Kungl. Maj:t

beslutar att regleringen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller

för visst eller vissa slag av lägenheter, utgå. I övrigt synes stadgandet lämp­

ligen böra få en formulering, som anknyter till 3 kap. 48 § hyreslagen. Lag­

rådet föreslår därför, att stadgandet får den lydelsen, att Kungl. Maj :t äger

förordna, att om hyra som utgår vid utgången av den hyrestid, som löper

när hyresregleringslagen upphör alt gälla beträffande lägenheten, under-

shger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga,

hyresgästen för att erhålla förlängning av hyresavtalet ej skall vara skyldig

godtaga höjning av hyran i vidare mån än vad som är skäligt för att hyran

efter en övergångstid skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägen­

heter.

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

Övergångsbestämmelser

I andra stycket av punkt 1 anges som undantag från reglerna i första

stycket att vissa bestämmelser ej skall gälla avtal, på vilka angivna regler

i hyresregleringslagen är tillämpliga. Ett undantag av samma karaktär åter­

finnes i punkt 8 andra stycket. Det synes lämpligt, att det sistnämnda un­

107

dantaget överflyttas till punkt 1 och där upptages som ett andra stycke

mellan förslagets första och andra stycken.

Bestämmelsen i andra meningen i förslagets andra stycke torde böra ges

det något vidsträcktare tillämpningsområde som följer med formuleringen

att fullmakten gäller om de åsyftade paragraferna upphör att gälla.

Mot den i punkt 3 tredje stycket upptagna övergångsregleringen kan an­

föras samma principiella erinringar som lagrådet uttalat vid punkterna 3

och 4 i övergångsbestämmelserna till hyresregleringslagen. Ordningen torde

av skäl som där anförts dock böra godtagas.

Innebörden i förslaget är, att 1956 års besittningsskyddslag, som nu gäl­

ler t. o. m. utgången av år 1968, i visst hänseende ges förlängd giltighet. Det

kan ifrågasättas huruvida detta ej borde ske genom en särskild lag; att åter­

stående regler i förevarande stycke innefattar ett undantag från bestämmel­

serna i första stycket hade därigenom framstått klarare. Lagrådet anser sig

dock ej böra påyrka en särskild förlängningslag beträffande besittning-,-

skyddslagen bl. a. därför att reglerna om förlängning innefattar det undan­

tag i fråga om upphörandet av medlingslagen som antydes i punkt 1. Det

bör emellertid klart framgå att besittningsskyddslagen förlänges.

De fall varom tredje meningen handlar har intet samband med de situa­

tioner som avses i de två första meningarna utan utgör alldeles självständiga

undantag från bestämmelserna i första stycket. Tredje meningen torde där­

för lämpligen böra utbrytas till ett särskilt stycke.

I enlighet med vad nu anförts förordas, att tredje stycket i punkt 3 ut­

bytes mot två nya stycken av förslagsvis följande lydelse:

»Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till

nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller till

och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal,

som ingåtts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända däref­

ter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år 1968

antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hän-

skjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister eller

väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyres­

avtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 § nyssnämnda lag den 7 december

1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om

avtalet uppsagts före utgången av år 1968.»

Punkterna 4 och 5 är, liksom första stycket i punkt 3, undantag från

punkt 2, men utgör icke någon intaga i punkt 1; så skall t. ex. vad som sägs

i sistnämnda punkt tydligen gälla även efter den 1 januari 1974, om hyres­

regleringen då ännu består. Punkterna 6 och 7 däremot är undantag från

punkt 3 första stycket och som sådana jämställda med de övriga under sam­

ma punkt upptagna undantagen från dess huvudregel. Vad nu sagts bör för­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

108

anleda den omredigeringen, att slutorden i punkt 2 får lyda »om icke annat

följer av vad nedan under 3, 4 och 5 sägs» samt att punkterna 6 och 7 upp­

tages som särskilda stycken under punkt 3.

Vad som åsyftas med reglerna i punkt 8 första stycket i förslaget skulle

enligt lagrådets mening komma till tydligare uttryck, om stycket erhöll

följande lydelse:

Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyres­

gästen uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört

och gäller lagen om hyresreglering in. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,

även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än

som är medgiven enligt nämnda lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Lagen om hyresnämnder

Förslaget i vad det nu underställts lagrådets granskning föranleder ej

erinran.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

109

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Maj: t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

29 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern

E^rlander,

ministern för utrikes ärendena

N^ilsson,

statsråden

S^träng, A^ndersson, L^ange, K^ling, J^ohansson, A^spling, P^alme,

S^ven-E^ric N^ilsson, L^undkvist, G^ustafsson, M^yrdal, O^dhnoff, M^oberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över

remitterade förslagen till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om änd­

rad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel­

ser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående änd­

ring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.l) om nyttjanderätt till fast egendom

samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen

återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet den 8 mars 1968.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anhåller att i samband

därmed få ta upp vissa frågor om hyresnämndernas administration m. m.

Lagförslagen

I 3 § första stycket i det remitterade förslaget till ändring i hyresregle­

ringslagen anges att, om det inte finns någon enligt nämnda lag eller myn­

dighets beslut gällande hyra för lägenhet den 31 december 1968, hashyran

skall fastställas till det belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda

tid för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.

Denna regel, som skiljer sig från motsvarande bestämmelse i den nu gäl­

lande lagen, har tagits upp i det remitterade förslaget i syfte att förenkla

prövningen av ärenden angående fastställelse av hyra. I stället för att som

f. n. gäller fastställa hyran efter hyresläget den 1 januari 1942, om huset då

var färdigställt, och med hänsyn till byggnadskostnader och övriga omstän­

digheter, om huset färdigställts senare, föreslås att ett aktuellt hyresläge i

orten i allmänhet skall vara normerande. De nya grunderna för fastställelse-

prövningen torde i huvudsak leda till samma resultat som de f. n. gällande.

Skillnaden ligger i att det blir lättare för parter och hyresnämnd att skaffa

fram det för fastställelseprövningen behövliga utredningsmaterialet.

110

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1068

Lagrådet påpekar emellertid att enligt punkt 5 i övergångsbestämmelser­

na de nu gällande grunderna för fastställelseprövningen alltjämt skall äga

tillämpning vid fastställande av hyra i lägenhet i hus som färdigställts se­

nare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 19118. Tillämpnings­

området för de nya grunderna blir därigenom mycket begränsat. Lagrådet

föreslår därför en ordning som innebär att nu gällande normer för faststäl­

lelseprövningen behålls.

Det kan inte förnekas att den ifrågavarande övergångsregeln i punkt 5

medför att tillämpningsområdet för de föreslagna nya grunderna för fast­

ställelseprövningen blir begränsat och att det med hänsyn härtill kan sättas

i fråga om det finns anledning att överge de nuvarande bestämmelserna.

Enligt min mening bör emellertid frågan bedömas från en annan utgångs­

punkt. Övergångsregeln har sitt huvudsakliga berättigande i fråga om lägen­

het i hus som färdigställts vid sådan tidpunkt före utgången av år 1968 att

det normala förfarandet för fastställelse av hyrorna för husets lägenheter

inte hunnit avslutas dessförinnan. Däremot är övergångsregeln knappast

motiverad för det fall att först på ett senare stadium hyra behöver faststäl­

las för viss lägenhet. Det kan exempelvis gälla eu bostadsrättslägenhet som

bostadsrättshavaren vill hyra ut, en villa som förut bebotts av ägaren själv

men sedermera skall hyras ut eller en lägenhet som tillkommit först senare

genom sammanslagning av andra lägenheter. För nu angivna och liknande

fall är de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen att föredra

framför gällande bestämmelser. Med hänsyn härtill synes lämpligast att

söka begränsa den föreslagna regelns tillämpningsområde till den först­

nämnda kategorin av fall eller därmed jämförliga situationer. Detta synes

kunna ske genom en regel av innehåll att den äldre lydelsen av 3 § första

stycket alltjämt skall äga tillämpning, om den omständighet som föran­

leder att hyra skall fastställas för lägenheten inträffat före utgången av år

1968. Med omständighet som föranleder att hyra skall fastställas avses t. ex.

att ett hyreshus färdigställs, eu bostadsrättslägenhet eller en villa hyrs ut,

en lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag upplåts i

andra hand eller en lägenhet bildas genom uppdelning eller sammanslag­

ning av förut befintliga lägenheter. Avgörande för regelns tillämplighet är

när hyra tidigast skall fastställas. Däremot saknar det betydelse att hyra

i vissa fall kan fastställas redan innan den förändring inträtt som föran­

leder att hyra skall finnas fastställd för en lägenhet.

Med den nu föreslagna lösningen biir det i huvudsak endast övergångs­

vis som de nu gällande grunderna blir tillämpliga vid fastställande av hyra.

Med hänsyn härtill torde det vara lämpligt att ta upp regeln under punkt 5

i övergångsbestämmelserna i överensstämmelse med vad som har skett be­

träffande motsvarande bestämmelse i det remitterade törslaget. Bestämmel­

serna i 3 § första stycket torde böra ges samma utformning som i det remit­

terade förslaget.

in

Lagrådet uppehåller sig utförligt vid det förslag till ändring i 3 § andra

stycket hyresregleringslagen som syftar till att ge visst utrymme för höj­

ning av lägenhets bashyra på grund av underhållsarbete. I allt väsentligt

synes lagrådet biträda de synpunkter på vilka det remitterade förslaget är

grundat. I åtminstone ett avseende föreslår dock lagrådet en ändring i sak.

Därjämte förordas en annan lagteknisk lösning än den som tas upp i det

remitterade förslaget.

Den ändring i sak som lagrådet föreslår går ut på att bashyran för en

lägenhet skall kunna höjas på grund av underhållsarbeten även när ar­

betet utförts före utgången av år 1968. Lagrådet uttalar att den hyres­

värd, som trots att grundhyran jämte generella tillägg ej gett full gott-

görelse för underhållsskyldigheten genom att avstå från normal avkast­

ning på sitt i fastigheten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel

hållit fastigheten i fullgott skick, bör vara berättigad till höjning av bas­

hyran redan i samband med att den nya lagstiftningen blir tillämplig. Detta

synes innebära att det för varje fastighet som vid lagens ikraftträdande

befinner sig »i fullgott skick» — varmed knappast torde kunna avses mera

än att den enskilda lägenheten är i sådant skick som hyresgästen då äger

kräva — skulle föreligga en rätt för fastighetsägaren att 1'å prövat huruvida

lägenhetens bashyra innefattar full gottgörelse för den underhållsskyldighet

som åvilar honom enligt avtalet. Såvitt jag kan se skulle denna prövnings­

rätt gälla det alldeles övervägande antalet lägenheter som efter utgången av

år 1968 kommer att omfattas av hyrespriskontrollen. Enligt min mening

strider en ordning som kan leda till en så allmän omprövning av utgående

hyror mot de förutsättningar som jag har ansett böra gälla för reformen av

hyreslagstiftningen, nämligen att någon ändring av den allmänna hyres­

nivån i det befintliga fastighetsbeståndet nu i princip inte bör ske. Därtill

kommer att den föreslagna prövningsrätten sannolikt skulle ställa krav på

organisationen för behandling av hyresregleringsärenden som knappast är

möjliga att tillgodose. I sammanhanget måste hållas i minnet att förutsätt­

ningarna för att i eu sådan situation träffa avtal med hyresgästen om höj­

ning av bashyran torde vara väsentligt sämre än när det är fråga om un­

derhållsarbeten som utförs efter lagens ikraftträdande. Jag kan på grund

av vad sålunda anförts inte biträda det av lagrådet förordade förslaget.

När det gäller den lagtekniska utformningen av ändringsförslaget fram­

håller lagrådet att regeln om den justering av bashyran som förslaget

öppnar möjlighet till är av övergångsnatur. Om regeln inte tas upp bland

övergångsbestämmelserna, bör den dock utformas på sådant sätt att jämk­

ningens engångskaraktär kommer till uttryck i lagtexten. Jag kan i och

för sig hålla med om att detta synsätt kan vara berättigat i fråga om så­

dana underhållsarbeten som lagrådet huvudsakligen uppehåller sig vid.

Dessa karakteriseras av att det åligger hyresvärden enligt lag eller avtal

att utföra arbetet för att lägenheten skall vara i det skick som hyres­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

gästen äger kräva. Ändringsförslaget syftar emellertid på fastighetsunder­

håll i betydligt vidsträcktare bemärkelse. Underhållsarbete kan mycket väl

vara av den karaktären att det höjer lägenhetens värde utan att hyres­

gästen kan göra anspråk på att arbetet utförs. Det kan också vara fråga

om fastighetsunderhåll som inte ökar den enskilda lägenhetens värde, så­

som upprustning av fastighetens tak, fasader, rörsystem eller liknande. En

höjning av basliyran på grund av underhållsarbete av nu antytt slag kan

komma i fråga när som helst under hyresregleringslagens giltighetstid.

Åtminstone i detta avseende är regeln inte av övergångsnatur. En annan

sak är att höjningen har engångskaraktär, men i delta avseende skiljer

den sig knappast från en bashyreshöjning på grund av ombyggnads- eller

ändringsarbete. Med hänvisning till vad som nu har anförts kan jag inte

se någon vinning i att utforma lagförslaget på sådant sätt att hyreshöj­

ningens engångskaraktär framhävs på annat sätt än som redan skett i det

remitterade förslaget.

Lagrådet framhåller även att ombyggnads- och ändringsarbeten, å ena

sidan, samt underhållsarbeten, å andra sidan, är artskilda till sin natur.

Vägande erinringar kan därför enligt lagrådets mening riktas mot att

bestämmelserna angående dessa arbeten sammankopplas. Detta är själv-

fallet riktigt så till vida att det endast beträffande underhållsarbeten kom­

mer i fiåga att ta hänsyn till att den gällande bashyran kan inrymma viss

kompensation för kostnaden för arbetets utförande. Andra skäl talar emel­

lertid för att samordna reglerna. Sålunda är det ofta mycket svårt att dra

gränsen mellan arbeten av de skilda slagen. Det kan därför ha vissa för­

delar att lagtekniskt behandla allt förbättringsarbete som en enhet. Den

av lagrådet föreslagna utformningen skulle inte heller förenkla lagtexten.

Det bör tillfogas att den av lagrådet förordade lagtexten knappast torde

täcka vad som åsyftas med det remitterade förslaget. Vissa komplette­

ringar torde vara behövliga, bl. a. för att rätten till bashyreshöjning skall

omfatta även det rena fastighetsunderhållet. Mot bakgrund härav anser

jag att det remitterade förslaget bör vidhållas. Detta innebär att inte heller

vissa andra ändringsförslag, som föranleds av lagrådets förslag till utform­

ning av bestämmelserna angående underhållsarbete, kan godtas.

Andra stycket i gällande lydelse innehåller bestämmelser om att hyres­

nämnden får ändra grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1

januari 1942 avsevärt avvek från hyran för jämförliga lägenheter. Dessa

bestämmelser saknar motsvarighet i det remitterade förslaget. Lagrådet

instämmer i mitt uttalande att bestämmelserna nu torde ha ringa praktisk

betydelse men anser dock att visst behov alltjämt torde kvarstå. Därvid

pekar lagrådet särskilt på att ett före år 1942 avtalat hyresbelopp, som

av särskilda skäl satts avsevärt lägre än som motsvarar hyran för jäm­

förliga lägenheter, fortfarande kan gälla och att det skulle kunna vara

stötande om hyran i sådant fall inte kunde höjas. Jag vill inte motsätta

112

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

113

mig att en möjlighet till bashyreshöjning medges för antydda situationer.

Regeln därom bör placeras bland övergångsbestämmelserna under punkt 5.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hän­

seende, kunna godta de ändringar lagrådet föreslagit. Vissa ytterligare re­

daktionella jämkningar hör dessutom vidtas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Administrationen av de statliga hyresnämnderna m. in.

Statskontoret. I en promemoria den 30 september 1967 har statskontoret

lämnat förslag till organisation av de nya hyresnämnderna. Till grund för

förslaget ligger en undersökning av tidsåtgången vid behandling av ärenden

vid de nuvarande kommunala hyresnämnderna och eu uppskattning av det

antal ärenden som beräknas belasta den nya nämndorganisationen. Med

ledning härav har beräknats storleken av den arbetskraft som kan behövas.

Statskontoret framhåller att det inte bör inrättas en fast organisation som

redan från början eller efter ett ganska kortvarigt stabiliseringsskede på

bostadsmarknaden kan löpa risk att inte få full sysselsättning. Det ligger

emellertid i det allmännas och parternas intresse att hindra uppkomsten av

stor ärendebalans med åtföljande långa väntetider. En lösning av dessa pro­

blem synes kunna åstadkommas genom att det inrättas sammanlagt 19 hy­

resnämnder, en del gemensamma för två län. Det bör finnas minst en hel­

tidsanställd ordförande vid varje nämnd. Alla nämnderna avses få ett kansli,

vid vilket det skall finnas biträdespersonal. Vid de största kanslierna skall

dessutom tjänstgöra sekreterare och expeditionsvakter. Det bör inrättas 22

ordinarie och 22 extra ordförandetjänster, 7 sekreterareänster, 75 biträdes-

tjänster och 4 expeditionsvaktstjänster. Vid nio nämnder kommer enligt

förslaget att finnas en ordförandetjänst. Ordförandetjänsterna blir två vid sju

nämnder, fem vid en nämnd, sex vid en nämnd och tio vid en nämnd. Vid

de minsta nämnderna föreslås personalen uppgå till sammanlagt endast en

ordförande och ett och ett halvt biträde. Nämnderna bör administrativt och,

när så är lämpligt, lokalmässigt knytas till länsstyrelse. Statskontoret utgår

från att ordförandena i hyresnämnderna rekryteras från domarkåren och

finner det önskvärt att ett smidigt samarbete äger rum mellan nämnderna

och hovrätterna, bl. a. när det gäller att skaffa vikarier för ordförandena.

Kostnaderna för löner och arvoden till personal och intresserepresentan­

ter i hyresnämnderna uppskattar statskontoret till 4 milj. kr. för första

halvåret 1969. Därvid förutsätts att den föreslagna personalorganisationen

pyggs ut redan fr. o. m. den 1 januari 1969. För omkostnader under första

halvåret 1969 beräknar statskontoret 1 064 000 kr.

Departementschefen. Det är svårt att bedöma arbetsbördan för de nya

hyresnämnderna. Ett förslag till organisation måste därför i stor utsträck­

114

ning bygga på antaganden om den väntade arbetsvolymen. Vidare måste

beaktas å ena sidan att hyresnämndsorganisationen måste ges en sådan styr­

ka redan från början att ärendena kan avgöras snabbt och ärendebalanser

förhindras och å andra sidan att organisationen inte bör låsas i så fasta

former att ändringar inte kan genomföras smidigt vid en minskad arbets-

volym. Sedan statskontoret avgav sitt förslag om administration och orga­

nisation av de statliga hyresnämnderna, har vissa ändrade förutsättningar

för arbetet vid dessa inträtt. De nya förutsättningarna torde dock inte med­

föra någon större förändring i förhållande till den arbetsmängd som stats­

kontoret har beräknat. Jag godtar därför i huvudsak statskontorets förslag

om antalet tjänster inom den nya organisationen.

Varje län skall i princip ha en hyresnämnd. Detta hindrar ej att flera

nämnder får gemensamt kansli. Om 19 kanslier inrättas i enlighet med

statskontorets förslag, får ett antal av dessa så liten personalstyrka att

stora svårigheter uppkommer vid arbetstoppar och ledigheter. Jag anser

därför lämpligt att kanslierna görs så stora att antalet ordförande blir minst

två vid varje kansli. I de fall reseavstånden därigenom skulle bli alltför stora

måste dock kanslierna göras mindre. Sammanträde med hyresnämnd kom­

mer ofta att hållas i den ort där lägenheten finns. För att underlätta för

allmänheten att ge in handlingar till hyresnämnd bör det kunna föreskri­

vas att myndighet på annan större ort än den där hyresnämnden har sitt

kansli skall lämna ut erforderliga blanketter i hyresnämndsärenden, ta

emot handlingar till hyresnämnden och i övrigt stå allmänheten till tjänst

med upplysningar. Närmare föreskrifter härom och om antalet kanslier och

deras belägenhet bör meddelas av Kungl. Maj :t eller myndighet som Kungl.

Maj :t bestämmer.

Det är troligt att nämnderna blir olika belastade under skilda tider på året,

beroende på bl. a. att hyresavtalen i allmänhet löper ut vid några få bestäm­

da tidpunkter under året. Vikten av att ärendena avgörs snabbt kan föra

med sig behov att förstärka nämndkanslierna tillfälligt. Därvid kan det

vara lämpligt att anlita personal från domstolsväsendet som kan beviljas

tjänstledighet. Å andra sidan kan arbetsbrist komma att råda under vissa

tider på året. Personalen vid hyresnämnderna bör därför kunna åläggas

skyldighet att tjänstgöra också vid domstol i det hovrättsområde, inom vil­

ket hyresnämndens kansli än beläget. Sådan tjänstgöring kan bli till nytta

för det i dag hårt belastade domstolsväsendet.

Hovrätterna har en organisation för ledning av häradsrätterna, rådhus­

rätterna och vattendomstolarna. Den anknytning som hyresnämnderna

kommer att få till domstolsväsendet i bl. a. personalhänseende medför att

administrationen av nämnderna bör skötas av hovrätterna. Jag förordar

dock, efter samråd med chefen för inrikesdepartementet, att en del cen­

trala administrativa uppgifter skall ankomma på statens hyresråd, exempel­

vis viss inspektion av de nya nämndernas verksamhet, sammanställning och

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

115

distribution av material för beslutsunderlag och meddelande av råd och an­

visningar angående arbetsrutiner. Sammanlagt fyra nya tjänster bör tillfö­

ras statens hyresråd i anledning av hyresrådets ökade uppgifter. De! ökade

anslagsbehov som kan uppkomma under budgetåret 1968/69 torde få till­

godoses genom bemyndigande från Kungl. Maj :t för hyresrådet att ytterli­

gare belasta anslaget Statens Hyresråd: Avlöningar, vilket anslag i rikssta-

ten är upptaget förslagsvis.

Jag förordar att 22 ordinarie tjänster inrättas för ordförande i hyres­

nämnd och beräknar medel för ytterligare 22 extra ordförandetjänster, 75

bitädestjänster och 5 expeditionsvakttjänster. Vidare beräknar jag medel

för extra personal och för arvoden åt intresserepresentanterna i nämnderna.

Tjänsterna bör tillföras organisationen efter hand som arbetsbördan påkal­

lar det. Eftersom visst förberedelsearbete behöver göras av tjänstemän inom

hyresnämndsorganisationen redan under andra halvåret 1968, bör erforder­

ligt antal tjänster få tillsättas tidigare än fr. o. m. den 1 januari 1969.

På de största orterna finns f. n. i allmänhet vissa heltidsanställda tjänste­

män vid de kommunala hyresnämndernas kanslier. Dessa tjänstemäns er­

farenhet bör tas till vara inom den statliga hyresnämndsorganisationen, om

de skulle vilja tjänstgöra vid de nya nämndernas kanslier.

Anställnings- och arbetsvillkor för personalen är eu förhandlingsfråga.

Jag avser att ge avtalsverket det förhandlingsuppdrag som betingas av vad

jag har föreslagit i det föregående.

Jag beräknar kostnaderna under första halvåret 1969 för löner m. m. till

tjänstemännen inom hyresnämndsorganisationen till 2 844 000 kr. och för

arvoden till intresserepresentanterna till 1 416 000 kr. För omkostnader för

hyresnämnderna under första halvåret 1969 beräknar jag i enlighet med

statskontorets förslag 1 075 000 kr. Av detta belopp avser 10 000 kr. sjuk­

vård m. m., 230 000 kr. reseersättningar och 835 000 kr. expenser, därav

225 000 kr. för engångsutgifter i samband med att nämnderna inrättas. För

kostnaderna för hyresnämnderna bör anvisas nya anslag för budgetåret

1968/69 under andra huvudtiteln. Anslagen bör kallas Hyresnämnderna:

Avlöningar och Hyresnämnderna: Omkostnader.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemställer jag,

att Kungl. Maj :t föreslår riksdagen att

dels antaga förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hgresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av

lagen,

116

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december

1956 (nr 567 med vissa bestämmelser, som skola iakttagas

sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den li juni 1907 (nr 36

s.l) om nyttjanderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni

1928 (nr 253) om kollektivavtal.

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rätte­

gångsbalken,

6) lag om hyresnämnder,

dels godkänna de grunder för den statliga hyresnämnds-

organisationen som har angivits i det föregående,

bemyndiga Kungl. Maj :t att inrätta 22 ordinarie tjänster

för ordförande i hyresnämnd,

till Hyresnämnderna: Avlöningar för budgetåret 1968/69

anvisa ett förslagsanslag av 4 260 000 kr.,

till Hyresnämnderna: Omkostnader för budgetåret 1968/

69 anvisa ett förslagsanslag av 1 075 000 kr.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­

stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt

förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen

skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta

protokoll utvisar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

1

Bihang A

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­

gående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

m. m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­

rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­

dagen att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr

36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om

hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om

kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)

om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med

särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro,

enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med

avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den per­

manenta hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nytt­

janderätt till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.

1

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1967. 1 saml. Nr 141

2

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,

dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon

viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun­

na sältas1 ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd

hyra för att gä med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda

hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag­

lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip

den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun­

na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska­

pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkost-

nadshyrorna i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på

det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,

dvs. eu rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo­

gad anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres­

nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden

skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får

till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.

rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden

avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med

nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan

vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in­

stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns­

ningar i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm­

melser. Bl. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or­

ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl­

dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som

direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för

att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och

upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut­

gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari

1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas

under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla

för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in­

nebär att hyrorna får anpassas till liyresläget för likvärdiga lägenheter

successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

3

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)

om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907

om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt

nedan anges.

1 KAP.

3 §•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt-

janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett

förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller

inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande

gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall

njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 §

därom stadgas.

Varder fastigheten------------ nyttjanderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten

med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt

2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av

inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten

skall fortfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot

återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv

är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjan­

derättens bestånd, vare så ansett som hade åtcrköpet skett med sådant

förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1

§•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till

nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom

tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

6

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos

den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­

ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. EU

exemplar ^av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­

ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.

Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu

angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej "känt

hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­

sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­

rikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annal avtalats, tillhandahålla

lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten

är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10

§.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd

att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är

hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål

hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,

förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­

lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden

eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,

har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11

§■

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,

på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den