Prop. 1968:91

('med förslag till lag an\xad gående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av la\xad gen, m. m.',)

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

1

Nr 91

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­

gående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av la­ gen, m. m.; given Stockholms slott den 29 mars 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­ rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­ dagen att

dels antaga härvid fogade förslag till 1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­ reglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­ janderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap.10 och 17 §§rättegångsbalken, 6) lag om hyresnämnder,

dels bifalla de förslag i övrigt, om vilkas avlåtande till riksdagen före­ dragande departementschefen hemställt.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens Iiuvudsaldiga innehåll

I propositionen föreslås att nuvarande hyrcslag ersätts med eu ny liyres- lag — liksom den nuvarande infogad som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt till fast egendom — samt att en ny organisation bestående av statliga regio­ nala hyresnämnder inrättas för handläggningen av hyrestvister. Vidare före­ slås att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs till utgången av år 1971 och att lagen ändras i vissa hänseenden.

1 Bihang till riksdagens protokoll 196S. 1 samt. Nr 91

2

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till ny hyreslag är med något undantag likalydande med det förslag som framlades i prop. 1967: 141. Detta innebär att de tidigare före­ slagna bestämmelserna om förstärkt besittningsskydd och lagstadgad bytes­ rätt för bostadshyresgäst, om förbättrat rättsskydd för hyresgäst när lä­ genhet upplåts i anslutning till anställning, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten och upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hyresvärd att underhålla bostadslägenhet föreslås bli in­ förda i den för hela landet gällande hyreslagen. Det nya förslaget skiljer sig från det tidigare endast genom att den lagstadgade bytesrätten nu före­ slås gälla även orter utan påtaglig bostadsbrist.

Förslaget innebär vidare att hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler på de orter där regleringen nu gäller. På sådan ort kan alltså det allmänna hyresläget inte ändras i annan mån än som följer av hyresregleringslagens bestämmelser om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen. Det är vidare även i fort­ sättningen förbjudet för hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller be­ gära högre hyra än den fastställda. För bostadslägenheter föreslås att den nya hyreslagens besittningsskyddsregler skall gälla. För lokaler behålls be­ sittningsskyddet enligt hyresregleringslagen.

För att anpassa hyresregleringen till hyreslagens nya bestämmelser före­ slås vissa begränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öpp­ nas möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersätt­ ning för förbättringsarbeten, inbegripet underhåll. Om avtal inte kan träf­ fas, har hyresvärden rätt att vända sig till hyresnämnden för att få ersätt­ ningen godkänd. Har avtal träffats om ersättning för förbättringsarbeten, kan hyresgästen få skäligheten av ersättningen prövad av hyresnämnd.

Lägenheter som färdigställs efter utgången av år 1968 undantas från hyresregleringen. Hyrorna i dessa lägenheter kommer som följd härav inte att bestämmas med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna utan efter jämförelse med hyresläget i likvärdiga lägenheter. Genom att en sådan jämförelse som regel kommer att göras med ett stort bestånd av lägen­ heter, där de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledande, finns förutsätt­ ningar att kravet på rimliga hyror i nyproducerade lägenheter blir bättre tillgodosett än f. n.

Hyresnämnd skall vidare på begäran av hyresvärd eller hyresgäst kunna förordna att hyresregleringen skall upphöra att gälla för hus vilka bär un­ dergått omfattande ombyggnad som avslutats efter utgången av år 1968. En sådan regel avser att främja underhåll och förbättring av det äldre fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta bestånd i övrigt behålls.

I syfte att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga proceduren med generella hyreshöjningar föreslås en nollställning av hy­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3

rorna per den 31 december 1968. Den då utgående grundhyran jämte gene­ rell hyreshöjning kommer enligt förslaget att — under den nya beteckning­ en bashyra — i princip utgöra grundvalen för eventuell kommande generell kompensation för ökade förvaltningsomkostnader.

Beträffande förfarandet i hyresmål föreslås att statliga, regionala hyres­ nämnder inrättas i överensstämmelse med vad som föreslogs i prop. 1967: 141 och 171 samt att dessa nämnder övertar de nuvarande kommunala nämndernas arbetsuppgifter. De kommunala nämnderna föreslås dock be­ stå under en övergångstid för att pröva redan anhängiggjorda ärenden. Hy­ resrådet behålls som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresregle- ringslagen. Rådet föreslås också få till uppgift att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och att fullgöra vissa administrativa uppgifter.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1969. Propositionen innehåller också förslag om de statliga hyresnämndernas närmare organisation. För verksamheten begärs för budgetåret 1968/69 ett anslag av 5 335 000 kr.

4

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

1) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering

in. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m. skali upphöra att gälla, dels att 3—7, 8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 §•

Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lä­ genheten tillåtna grundhyran, där ej annat föranledes av vad nedan sägs. Såsom grundhyra anses det hyres­ belopp, som lägenheten betingade den 1 januari 1942. Var lägenheten då ej uthyrd, fastställes grundhy­ ran av den i 13 § omförmälda hyres­ nämnden efter hyresläget vid nämn­ da tid. För lägenhet i hus eller del av hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställer nämnden grundhyran till det belopp, som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter finnes skäligt.

Var hyran för viss lägenhet den 1 januari 1942 avsevärt lägre än hy­ ran för jämförliga lägenheter eller har lägenhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändrings- arbete eller föreligger för visst fall annat skäl av därmed jämförlig be­ tydelse, äger nämnden på framställ-

Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lä­ genheten tillåtna bashyran, där ej annat föranledes av vad nedan sägs. Såsom bashyra anses det hyresbe­ lopp, som enligt denna lag eller myn­ dighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968. Finnes ej så­ dan hyra, fastställes bashyran av den i 13 § omförmälda hyresnämnden till det belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda tid för jäm­ förliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats ge­ nom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller före­ ligger för visst fall annat skäl av därmed jämförlig betydelse, äger nämnden på framställning av hyres­ värden höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963: 163, av 6—8 §§ se 1943: 112, av 8 a § se 1956: 303, av

14 § se 1943: 112, av 14 a § se 1950: 130, av 15 § so 1945: 759, av 18 och 19 §§ se 1913: 112, av

20 § se 1947: 142 samt av 26 § se 1961: 213.

5

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

ning av hyresvärden höja grundhy­ ran till det belopp, som därav föran- ledes. Har ombyggnads- eller änd­ ringsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hy­ resgästen, må grundhyran i anled­ ning därav höjas endast om särskil­ da skäl äro därtill. Betingade lägen­ heten den 1 januari 1942 en hyra, som i avsevärd mån översteg hyran för därmed jämförliga lägenheter, eller har lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkom­ mande förmåner påtagligt in­ skränkts, äger nämnden på fram­ ställning av hyresgästen eller hyres- sökande nedsätta grundhyran till skäligt belopp.

Höjning av grundhyran medför ej ändring av gällande hyresavtal. Ned- sättes grundhyran, skall nedsätt- ningen lända till efterrättelse, oav­ sett vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens tillstånd såsom villkor för uthyr­ ning träffa avtal om eller begära försträckning eller borgensförbindel­ se av hyresgästen eller av denne taga eller begära annan liknande utfästel­ se. Med avseende å avtal om upplå­ telse av andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att be­ sitta eller hyra lägenhet, gäller vad i lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. är stadgat.

4

Utöver grundhyran må hyresvär­ den träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhy­ ran, för den ökade kostnad, som för sådant ändamål åsamkas hyresvär­ den. Vad nu sagts skall ock gälla beträffande sådan ökning av avgif­ ter för vatten och avlopp, som in­ trätt efter den 1 juli 1955.

Hyresnämnden äger, utan hinder av att andra grunder avtalats för be-

som därav föranledes. Har ombygg­ nads-, ändrings- eller underhållsar­ bete eller åtgärd av därmed jämför­ lig betydelse bekostats av hyresgäs­ ten, må bashyran i anledning därav höjas endast om särskilda skäl äro därtill. Har lägenhetens skick avse­ värt försämrats eller hyresgäst till­ kommande förmåner påtagligt in­ skränkts, äger nämnden på fram­ ställning av hyresgästen eller hyres- sökande nedsätta bashyran till skä­ ligt belopp.

Höjning av bashyran medför ej ändring av gällande hyresavtal. Ned- sättes bashyran, skall nedsättningen lända till efterrättelse, oavsett vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämn­ dens tillstånd såsom villkor för ut­ hyrning träffa avtal om eller begära försträckning eller borgensförbindel­ se av hyresgästen eller av denne taga eller begära annan liknande utfästel­ se.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde ge­ nom sådant ombyggnads-, ändringseller underhållsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed jämförlig betydel­ se,

2. lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i bashyran, för den ökade kostnad, som för så­ dant ändamål åsamkas hyresvärden,

6

hungl. Maj: Is proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

räkning av ersättning som i första stycket sägs, förordna, att de grun­ der, som finnas skäliga, skola till- lämpas. Nämnden må ock bestämma, hur stor del av hyra, som skäligen skall anses belöpa på dylik ersätt­ ning.

Kunungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd äger meddela föreskrifter att av nämn­ den tillämpas vid prövning som i andra stycket sägs.

5

Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighets­ förvaltning i viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens be­ myndigande, statens hyresråd med­ giva, att avtal må för tid, som angives i beslutet, träffas om hyreshöj­ ning utöver grundhyran intill viss procent av denna eller, om däri in­ går ersättning för lågenhetens upp­ värmning eller förseende med varm­ vatten, av återstående del av grund­ hyran.

Vid meddelande av beslut, som i första stycket avses, må fastställas särskilda procenttal för olika slag av lägenheter så ock stadgas undantag från rätten till hyreshöjning, i den mån hyran förut höjts utöver det be­ lopp lägenheten betingade den 1 ja­ nuari 1940.

3. sådan ökning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att ut­ giva ersättning som avses i första stycket, skall hyresnämnden pröva ersättningen, om hyresgästen begär det. Om åtagandet gäller ersättning som avses i första stycket 1, skall prövningen ske enligt 3 § andra styc­ ket och basyran ändras i enlighet därmed. 1 fråga om ersättning, som avses i första stycket 2 eller 3, äger hyresnämnden förordna, att de grun­ der, som finnas skäliga, skola till- lämpas. Nämnden må ock bestäm­ ma, hur stor del av hyra, som skäli­ gen skall anses belöpa på dylik er­ sättning.

Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd äger meddela föreskrifter att av nämnden tillämpas vid prövning enligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första stycket 2 eller 3.

§•

Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighets­ förvaltning i viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens be­ myndigande, statens hyresråd med­ giva, att avtal må för tid och enligt grunder som angivas i beslutet, träf­ fas om hyreshöjning utöver den en­ ligt 3 och 4 §§ tillåtna hyran.

7

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

6 §.

Är lägenhet--------------------------------- motsvarande tillämpning. Vid meddelande av beslut om ned- Vid meddelande av beslut om ned­ sättning av hyran enligt första styc­ ket äger nämnden föreskriva, att lä­ genheten skall vara underkastad be­ stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall såsom lägenhetens grundhyra gälla det belopp, till vilket hyran blivit nedsatt, eller, om beslut enligt 5 § meddelats, det lägre belopp, som nämnden med hänsyn därtill fast­ ställer.

7

Har hyresvärd, utan att hyresrät­ ten är förverkad, uppsagt hyresavtal, äger hyresnämnden på framställning av hyresgästen förklara uppsägning­ en ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller el­ jest vara obillig. Nämnden må ock, om hyresgästen samtycker därtill, förlänga hyresförhållandet mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sägs äger betinga sig, och på de villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Framställning som i första stycket sägs skall göras inom fjorton dagar från uppsägningen eller, om hyres­ värden icke därvid tydligt meddelat, att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen så­ dant meddelande.

sättning av hyran enligt första styc­ ket äger nämnden föreskriva, att lä­ genheten skall vara underkastad be­ stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall såsom lägenhetens bashyra gälla det belopp, till vilket hyran blivit ned­ satt, eller, om beslut enligt 5 § med­ delats, det lägre belopp, som nämn­ den med hänsyn därtill fastställer.

Har hyresvärd, utan att hyresrät­ ten är förverkad, uppsagt hyresavtal angående annan lägenhet än sådan som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, äger hyresnämnden på fram­ ställning av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hyresförhållan­ den eller eljest vara obillig. Nämn­ den må ock, om hyresgästen samtyc­ ker därtill, förlänga hyresförhållan­ det mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sägs äger betinga sig, och på de villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Föreligger tvist om fortsatt förhyr­ ning enligt första stycket, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet göra framställning som avses i första stycket. Meddelan­ det skall lämnas i den ordning som enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom gäller för uppsäg­ ning. Bestämmelsen i 8 § tredje styc­ ket tredje punkten gäller dock ej. Om hyresvärden har fullgjort vad som sagts nu, skall hyresgästens framställning göras inom den nyss angivna tiden.

8

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

(Föreslagen lydelse)

(Nuvarande lydelse)

8 a §.

Skall hyresförhållande beträffande

lägenhet, som förhyrts av två eller

flera gemensamt, upphöra på grund

av åtgärd eller underlåtenhet av nå­

gon av dem, och vägrar hyresvärden

annan, som har del i hyresrätten, att

övertaga lägenheten, äger hyres­

nämnden på framställning av den

senare förordna därom, såframt hy­

resvärdens vägran finnes vara obil­

lig-

Skall hyresförhållande beträffande

lägenhet, som avses i 7 § och som

förhyrts av två eller flera gemen­

samt, upphöra på grund av åtgärd

eller underlåtenhet av någon av dem,

och vägrar hyresvärden annan, som

har del i hyresrätten, att övertaga lä­

genheten, äger hyresnämnden på

framställning av den senare förord­

na därom, såframt hyresvärdens väg­

ran finnes vara obillig.

Vill make i anledning av hemskill­

nad eller äktenskapsskillnad eller

eljest övertaga lägenhet, som av

andra maken är förhyrd till bostad,

och bor den förre själv i lägenheten,

skall vad i första stycket stadgas äga

motsvarande tillämpning, ändå att

han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller

skifte i anledning av äktenskapets

återgång, hemskillnad, äktenskaps­

skillnad eller andra makens död till­

lagts hyresrätten till lägenhet, som

av andra maken eller av båda ma­

karna är förhyrd till bostad för ge­

mensamt bruk, och vägrar hyresvär­

den den förre att övertaga lägenhe­

ten, äger hyresnämnden på fram­

ställning förordna därom, såframt

hyresvärdens vägran finnes vara

obillig.

I fråga---------------------------------- motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmälcs i

första eller andra stycket skcdl göras

inom fjorton dagar från det hyres­

värden i samband med uppsägning

eller eljest tydligt meddelat sökan­

den, att hyresförhållandet skall upp­

höra. Skall i fall som avses i tredje

stycket hyresförhållandet upphöra,

skall ock framställning som där sägs

göras inom nämnda tid.

För prövning av ärenden enligt

denna lag skall i varje kommun, där

lagen äger tillämpning, utses en hy­

resnämnd. Denna skall ock tjänst­

göra såsom sådan medlingsnämnd,

13

§

Föreligger tvist om övertagande

av lägenhet enligt första stycket,

äger 7 § andra stycket motsvarande

tillämpning. Vad som där sägs om

hyresgäst gäller därvid den som väg­

ras övertaga lägenheten.

Ärende enligt denna lag prövas av

hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen

om nyttjanderätt till fast egendom.

9

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

som avses i lagen den 22 juni 1939

om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kom­

mun skall uppdelas i två eller flera

hyresdistrikt med särskild nämnd i

varje distrikt för de uppgifter, vilka

ankomma på hyresnämnd och med-

linqsnämnd.

17 §.

Hyresnämnderna skola stå under Hyresnämnderna skola stå under

tillsyn av statens hyresråd.

tillsyn av statens hyresråd, såvitt gäl­

ler ärenden enligt denna lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

18

Innan hyresnämnd avgör ärende

enligt denna lag, skola hyresvärd och

hyresgäst eller, där så finnes lämp­

ligt, liyressökande erhålla tillfälle att

vid sammanträde inför nämnden

framlägga sina synpunkter. Fram­

ställning av ringa vikt må dock av­

slås utan att hava handlagts vid så­

dant sammanträde, om den finnes

icke förtjäna avseende. Där genom

särskild författning eller beslut av

statens byggnadslånebyrå bestämts

den hyra, som högst må utgå för viss

lägenhet, må ärende om fastställan­

de av lägenhetens grundhyra intill

den sålunda bestämda hyrans belopp

avgöras utan hinder av att hyresgäst

eller hyressökande icke beretts till­

fälle att infinna sig vid sammanträ­

det. Har kallelse till sammanträde

avsänts till part genom rekommen­

derat brev, må ärendet avgöras utan

hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hy­

resgäst eller hyressökande, som be-

röres av ärende enligt denna lag, fö­

reläggande vid vite att inställa sig

inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat

ombud äger besiktiga lägenhet, som

är uthyrd eller avsedd att uthyras,

samt taga del av hyreskontrakt och

andra handlingar, som röra hyres­

förhållande beträffande sådan lägen­

het. Nämnden äger för dylikt ända­

mål förelägga vite.

I fråga om förfarandet inför hy­

resnämnd i ärende enligt denna lag

äga 1 § andra stycket samt 57, 9,

10, 1316, 18, 19 och 21 §§ lagen

den

1968 (nr ) om hyresnämn­

der motsvarande tillämpning. Be­

stämmelse om tvist som avses i 1 §

2 sistnämnda lag gäller därvid ären­

de enligt denna lag.

10

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

20

§.

Hyresnämndens beslut -—- —-------

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tjugu

dagar från den dag, då klaganden

erhöll sådant besked som i 19 § tred­

je stycket sägs.

Nämndens beslut------------------------

------- nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tre

veckor från det parten erhöll del av

beslutet.

beträffande lägenheten.

26 §.

Vad i denna lag stadgas skall ej

äga tillämpning på upplåtelse av bo­

stad, som är förenad med allmän

tjänst, och ej heller på bostadsupp-

låtelse i sådan hotell- eller pensionat­

rörelse, för vilken fordras myndig­

hets tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke

äga tillämpning på upplåtelse av lä­

genhet i hyresvärden tillhörigt hus,

för vilket utgått sådant statligt lån,

som är förenat med villkor om be­

gränsning av rätten att uttaga hyra

och slutligt beviljats efter den 31

december 1956 samt icke uppsagts

till betalning. Stadgandena skola ej

heller tillämpas på upplåtelse i första

hand av lägenhet i sådant av kom­

mun eller av kommunalt eller där­

med jämställt bostadsföretag förval­

tat hus, som Konungen bestämmer,

eller på statlig myndighets upplåtelse

av lägenhet, som är avsedd att helt

eller till väsentlig del nyttjas till bo­

stad.

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus

som färdigställts efter utgången av

år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är för­

enad med allmän tjänst eller bo-

stadsupplåtelse i sådan hotell- eller

pensionatrörelse, för vilken fordras

myndighets tillstånd,

4. upplåtelse i första hand av lä­

genhet i sådant av kommun eller av

kommunalt eller därmed jämställt

bostadsföretag förvaltat hus, som

Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av

lägenhet, som är avsedd att helt eller

till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus eller del av hus undergått

omfattande ombyggnad som avslu­

tats efter utgången av år 1968, skall

hyresnämnden på framställning av

hyresvärd eller hyresgäst förordna

att denna lag skall upphöra att gälla

för huset eller husdelen. Vad som

sagts nu gäller ej, om fråga rörande

höjning av bashyran på grund av ar­

betet slutligen avgjorts.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

11

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad

-som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. in.

träder i kraft den 1 juli 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juli 1968

uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, får framställ­

ning som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,

om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han

ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden

lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a g

femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra

efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf göras

senast den 15 juli 1968.

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhängiggjorts hos hyresnämnd

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt

äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal

före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt

meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant

meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen

handläggas och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts

före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om

hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att

vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller

andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i

samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyres­

förhållandet skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt

tillämpning, om den omständighet som föranleder att hyra skall fastställas

för lägenhet inträffat före utgången av år 1968. När hyresnämnd ändrar

lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse alltjämt tillämp­

ning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968. Bestämmelserna i 3 §

andra stycket i dess äldre lydelse om höjning av hyran för lägenhet, vars

hyra den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägen­

heter, äger efter utgången av år 1968 motsvarande tillämpning.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund

av underhållsarbete och i 4 § första och andra styckena angående avtal om

ersättning på grund av sådant arbete äger icke tillämpning på arbete som

avslutats före utgången av år 1968.

7. Bestämmelserna i 25 § äger även efter utgången av år 1968 tillämpning

med avseende på hyresnämnd enligt 13 § i dess äldre lydelse.

8. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd

får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år

1968 av ärenden som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

lag.

12

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa

bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa be­

stämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen-------------av beslutet.

År hyresavtal------------ hyresregleringen upphörde.

Konungen äger förordna alt, om

hyra som utgår vid utgången av den

hyrestid, som löper när hyresregle­

ringslagen upphör att gälla beträf­

fande lägenheten, understiger hyran

för lägenheter som med hänsyn till

bruksvärdet äro likvärdiga, hyres­

gästen för att erhålla förlängning av

hyresavtalet ej skall vara skyldig

godtaga höjning av hyran i vidare

mån än vad som är skäligt för att

hyran efter en övergångstid skall va­

ra anpassad till hyran för likvärdiga

lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959:161.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

13

3) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 jnni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 KAP.

3 §■

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt- janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, ny ttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten----------- ny ttj anderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller 83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nytt­ janderätten skall förfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1 §•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet till- lämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­ re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad.

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

14

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan

mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns

bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2

§.

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen

begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas

på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i

laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras

anteckning därom.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hyrestid och uppsägning

3 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid

hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid

ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­

restiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­

väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­

väg',

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och

uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger

nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och

har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­

nader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit

kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden

anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,

utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­

re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­

ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid

av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §•

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för

nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­

15

talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den

fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

o Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,

får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­

hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av

makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt

som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts

innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken

nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast

på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­

vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller

närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §•

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör

det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat

följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger

hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna

i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för

avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker

uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock ge­

nast att gälla.

7 §■

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas

på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället

ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen

hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­

genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är

avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­

gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan

allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­

lats.

8 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än

nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­

sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt

erkännande om uppsägningen.

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos

den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­

ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett

exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­

ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.

Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

Kungl. Maj:is proposition nr 91 år 1968

16

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu

angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt

hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­

sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­

rikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §•

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla

lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten

är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så löi störd

att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är

hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål

hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,

förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­

lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden

eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,

har hyresgästen rätt till ersättning för skada. 11

11 §‘

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten an

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,

på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­

sättning i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning

för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­

summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­

hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i

9~§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen

eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

17

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­

gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han

rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­

ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet

ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­

ket motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående

och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­

resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga

avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­

punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen

ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej

visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­

gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja

lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­

värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt

för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­

svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,

om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som

anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden

i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning

och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­

ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock

vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för

skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §

andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­

der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som

avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning

till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran

för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra

sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet.

2 Iiihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

18

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande

tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

1 fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­

dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen

är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan

ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som

åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller

6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada

enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som

anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda

för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden

ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om

han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra

m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­

månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­

nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.

För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som

rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den

första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­

tal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som

anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro

eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­

dig alt svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom

postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller

har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-

eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den

dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­

ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha

kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs

av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21

§.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till

nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist

eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen

avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta

beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

19

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är

till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp bos överexekutor,

skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,

förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt

ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad

för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på

beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden

icke göra gällande, alt hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­

satta beloppet ej betalats till honom.

22

§.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­

derat brev om nedsättningen enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till

betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller

att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­

loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp

ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hyresgästens skyldighet vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det av­

sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­

delse för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­

till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans

vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till

hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller

som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv

icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och

tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas

för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­

gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar

sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma

in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av

hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­

resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­

da eller hrist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­

värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta

hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för

skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

20

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen

ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,

andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­

svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­

ler det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger

honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första

stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med

ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att

utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas

utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig

att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten

låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt

hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­

gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets

bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­

ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­

talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex må­

nader från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgi­

vande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­

melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­

föra åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att

hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­

sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som

föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även

om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger där­

vid motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheLen

när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om hand­

räckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om hand­

räckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras

säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

21

bär hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får

dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse

för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot

hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­

avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­

rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta

avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader

efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats

skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. Pa hyresbe­

lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyies-

gästen fick kännedom om överlåtelsen far han dock icke avräkna fordran

hos den förre ägaren. Ej heller far han i fråga om sadant belopp aberopa

uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom

om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­

tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,

jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastigheten

äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga

om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­

svarande tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, ar hyresgasten

skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen

efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden ratt

till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,

om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden e.] be­

sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­

säga hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­

vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hanis

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,

hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

22

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till-

lc°^?ney aven efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

For

tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgastens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo

ej

for

små förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

yr®®^as.^en. e^er hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som

hanför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­

heten hyrts av makar gemensamt.

34 §-

Hyresgäst, som ej är i tilltälle att använda bostadslägenhet för återstå­

ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­

manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.

Sadant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­

ändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under

hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare

eller annan hyresgasten närstående som varaktigt sammanbodde med" ho­

nom.

35 §.

Hyiesgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte alt ge-

nom byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten

lagenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant till­

stand skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och

rum utan P^ta§hg olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen

erhalht lagenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år

tar tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lagenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamilj shus,

J

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §'

Hyiesgäst, som hyr lägenhet tör att helt eller till väsentlig del använda

den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får

överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­

nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,

om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten

överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­

stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av

hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som

hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill-

Kungl. Maj:Is proposition nr 91 år 196S

23

kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­

rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före

överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hy resgästen får ej ntan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta

lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­

lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­

den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­

resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har

befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med

villkor.

41 g.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det

kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­

säga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­

över två socken dagar efter förfallodagcn och annat ej följer av 53 g, dock,

i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­

pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­

går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-

fallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger

honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­

rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager

rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke

på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­

mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden där­

om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­

nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter

något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande

eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och

rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej

kan visa giltig ursäkt,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

24

Kungl. Maj ris proposition nr 91 år 1968

8. om hyresgasten åsidosätter avtalsenlig skyldighet som «år utöver

Uppsages avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43

§.

StTXtT-4at6",lwrT.kad Pt g"mj,a,V förhä,lande w» avses i 42 § första

sin rött Qtt ’

••

7 T* Skei rattelse mnan hyresvärden gjort bruk av

rätt att uppsuga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä

genhe en på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke unnJS

avtalet inom två månader från det han fick kännedom om flhånande^om

avses i 4.. § forsta stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna

underTink

7^'^ °m f ”hållande som avses i nämnda stycke

un aer 3 tillsagt hyresgasten att vidtaga rättelse.

44 §•

År hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröis-

sa„t “e.d b®taIoning av h.yia och har hyresvärden med anledning därav upp-

hi n ‘

’ far hyresgasten ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen-

’ 0111 hyran senast tolfte sockendagen från uppsägningen betalas nå

SorTnSi V*, 5 “"I? e“ef •***

^äsättSlos, öJer Je-

knto: enligt 21 § I avvaktan pa att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad

icke midr^ f°rdraS fr°r &tt återvinna hyresrätten får beslut om vräkning

p; Jd laS: f.orra" fJ°rton sockendagar förflutit efter uppsägningen. §

Forsta stycket galler ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare

tid an en manad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om

följd,hyreSfÖrhåIlandet UPPhÖr innaU det Varat fäagre än nio månader i

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen hostad,

i,d* hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

ler forhallande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

kommiftTden-? hyresgästen i särskilt upprättad handling överens-

ommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

re«f Ve^nSkåmtmelSen §allande- Har överenskommelsen träffats innan hy-

resforhananclet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock em

d. .f de° g°dkants av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres-

■ aP kade sin, hostad i lagenheten när överenskommelsen träffades, gäller

överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlän«

ning av avtalet, utom när

loriang

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enliat 28 8

grundar,

“PP»gt -talet åt, upphöra^ä ägotl a? dessf

ej

25

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att

hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­

hållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart alt

hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­

byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­

resförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är

obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som

upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att

förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom

lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­

ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­

foga över lägenheten för upplåtelse åt ansLällningens innehavare, samt an­

ställningen har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej

är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om

hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl

för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest

är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­

der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som

sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­

sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,

som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av

hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller

ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §'

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är

medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att

hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han

den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund

än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden

bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­

säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­

höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,

är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,

såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honoin som hyresgäst. Vad

som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­

höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­

melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­

gästs make.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

26

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­

na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­

nat avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den

hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran

utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är alt anse som oskälig, om den

väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej

strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Flyrestiden

skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan liy-

res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån

ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av

första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­

lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga

lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller

annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i

första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller

villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­

dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­

nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §

gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten

gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har

den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till

förlängning av hyresavtalet.

50

§.

År fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden

går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är

slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten

skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att hyresvill­

koren för samma tid blir slutligen bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren

för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal

om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­

slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­

värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­

27

avtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet att

upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­

len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­

resvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­

flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av-

flyttningen fastställas enligt 48 g.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

53 g.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,

är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det

överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då

den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att

flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter

nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex

procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den

förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 g skall tillämpas i ort där särskild upp­

märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­

stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 g.

I ort för vilken förordnande enligt 54 g gäller får hyresvärd eller hyres­

gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens

upplåtande till hyresgäst eller därefter innan hyresförhållandet varat

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Delta gäller dock icke

lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 g motsvarande tillämpning. [

Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må- j

naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­

hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 g.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än

bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­

lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre

än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­

nämnden.

28

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­

förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den

grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller

uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes

förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­

ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­

den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om

hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet

under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas

i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat

i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­

resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning

enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades

underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­

förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­

derlåter lian detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som

avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­

ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­

värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får

hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge

denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­

nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller

om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­

räckligt rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­

liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­

gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

29

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­

värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att

bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet

blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande

om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan

det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan

beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som

meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­

slut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­

skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­

tagande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Särskilda bestämmelser

61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund

av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­

gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­

lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt

tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är

förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får

denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan

av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt

i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden

anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­

fande sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller

33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt

på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i

hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller

lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på

bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­

låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller

för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är

han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­

kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är

rätten till talan förlorad.

30

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

66

§.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­

maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­

resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,

till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­

ligt 65 § ut sökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvar-

hållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst alt framtida tvist med anledning

av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande

i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­

genheten, nedsättning av förstagångsliyra, fastställande av hyresvillkor el­

ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­

igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­

männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­

randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke

hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­

stämma den tid inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad kor­

tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68

§.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av

anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens

ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och j)å arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse

såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,

att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­

gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­

mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­

mare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §■

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,

49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra

parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke

beslutet inom denna lid, än parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och

ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,

31

upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där

fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör

kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss

nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid dom­

stol får återförvisas till nämnden.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i

34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller

mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse

av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin

rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §

rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,

med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr

366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyres­

avtal angående bostadslägenhet, om lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hy­

resreglering m. m. gäller för avtalet.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal

angående annan lägenhet än bostadslägenhet, om 7 eller 8 a § lagen om

hyresreglering m. m. gäller för avtalet. Upphör sistnämnda paragrafer att

gälla, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter som behövs för att

3 kap. 56—60 g§ skall kunna vinna tillämpning.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­

trädande, om icke annat följer av 3, 4 eller 5.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55—59 och 61 §§ skall,

om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slu­

tits före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7, 8 eller 8 a § lagen

om hyresreglering m. in. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969

alltjämt äger tillämpning.

Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst

till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller

till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresav­

tal, som ingålts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända

därefter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år

1968 antingen mottagit sådanL meddelande som avses i 4 § nämnda lag

eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyres­

tvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga

om hyresavtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämp­

ning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 g nyssnämnda lag den 7 december

1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om

avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

32

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äge äldre lags bestäm­

melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sät­

tet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter nämn­

da tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd

tid, senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare

enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om upp­

sägningstid även efter (ten nya lagens ikraftträdande, om uppsägning sker

före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet att

uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och in­

faller den tidpunkt då avtalet senast skall uppsägas för att upphöra vid hy­

restidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som skett

dessförinnan anses ha ägt rum i rätt tid.

Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap

gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dess­

förinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och

efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe

samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte till­

lagts honom.

I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,

skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd

eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av

hyresförhållandet gällande.

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­

stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­

ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning

till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat från-

trädas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,

om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal

som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgäs­

ten uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört

och gäller lagen om hyresreglering m. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,

även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än

som är medgiven enligt nämnda lag.

7. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­

handlas enligt äldre lag.

8. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,

som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­

sen tillämpas.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

33

4) Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1

skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

Avtal mellan------------------------ — —

Såsom arbetare — —----- --------------

Beträffande kollektivavtal — — —

Bestämmelser i

ock gällande.

— enligt lagen.

------------ lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket av­

ser villkor i fråga om hyresförhål­

lande som beror av anställning,

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33—

35, bO, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

— deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

5) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap, 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken 1

2 3

skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945: 158.

2 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963: 257.

3

Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

34

-

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

10 KAP.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

10

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hyra, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt.

Ligger fastigheten — ------------------

§•

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt. Vad som sägs i

denna paragraf gäller dock ej hy-

restvist.

- huvuddelen ligger.

17 §.

Ej vare —--------- -------------------------annan domstol;

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §

eller eljest enligt lag skall upptagas

av domstol, som där sägs, om tvis­

ten väckes vid annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses

i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag

skall upptagas av domstol, som där

sägs, om tvisten väckes vid annan

domstol;

5. äktenskapsmål;-----------------------------av domstol.

Ej heller--------------- --------- — — — — i 13 §.

Yrkande om — —------------------ - samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

'

6) Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1

§•

Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift att

1. medla i hyrestvist,

2. prova tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 8, unplå-

te se av lagenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal

el er villkor för sadan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt

daTag ° J § 6 er UppSk°V med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämn-

jr3',prÖ'^ erå?an T godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap.

45 eller 06 § namnda lag,

v

4. vara skiljenämnd i hyrestvist.

^ Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är faelä-

gen.

2

§.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om

ej annat följer av andra stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene

vara val förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl

fortrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan

mgenhet 311 bostadsla§enhet’ med näringsidkande hyresgästers förhållan-

Vid företagande av förberedande åtgärd och prövning av fråga om avvis-

nmg av ansökan eller avskrivning av ärende kan hyresnämnden bestå av

ordföranden ensam. Vad som sagts nu gäller även vid medling när sådan

lämpligen kan ske utan Övriga ledamöters närvaro samt, om parterna sam-

/?0er tdl det eIler saken är uppenbar, vid prövning av fråga som avses i

1 8 2 eller 3.

Konungen får förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel-

11111g.

°

Ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder

mot S°m ^ °myndig eHer 1 konkurstillstånd får ej tjänstgöra som leda-

För ledamot i hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna

om ledamot gäller även ersättare.

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068

35

3 §•

För iarje hyresnämnd förordnar Konungen eller myndighet, som Konung­

en bestämmer, ordförande och lämpligt antal andra ledamöter.

Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisa­

tion av fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsvn till

medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl före­

träda den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge för­

slag.

°

Till tjänstgöring i nämnden kallar orföranden med iakttagande av vad

som föreskrivits i 2 § första stycket de ledamöter som han med hänsyn till

ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

Medling samt prövning av hyrestvist

4

Hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § 1 eller 2 av part hänskjutas till

hyresnämnd, om tvisten ej är anhängig vid domstol eller hos överexekutor

eller skiljemän. I

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna att

tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas

till hyresnämnd för medling.

5 §•

Tvist hänskjutes av part till hyresnämnd genom ansökan som skall vara

skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den be­

rörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämn­

den förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej

föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

36

Kungl. Maj:ts proposition nr 9t år 1968

6

§•

När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden kalla parterna att

inställa sig inför nämnden.

7

§■

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför hyresnämnden, av­

skrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, får nämnden förelägga ho­

nom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl ej till­

städes och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskri­

ves ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 § 2, avgöres dock ärende,, utan

hinder av partens utevaro.

..

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, av­

skrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och

tredje punkterna motsvarande tillämpning.

.

Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning an­

taga att part har laga förfall för sin utevaro.

8

§•

Rör ärende som avskrivits enligt 7 § första stycket första punkten tvist

enligt 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall

hyresnämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan gores

skriftligen inom en vecka från den dag då heslutet om avskrivning delgavs

sökanden.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pa nytt.

9 §•

Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke

påkallats, söka förlika parterna.

,

...

Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden tor-

ordnar besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas till­

fälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om

annan nödvändig utredning.

.

Lämnar part ej frivilligt tillfälle till besiktning eller ill granskning av hy­

reskontrakt eller annan handling som rör hyresförhållandet och ar av be­

tydelse för tvisten, tar nämnden förelägga honom vite.

10 §.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyres­

nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej ar uppenbart att förut­

sättningar för förlikning saknas.

37

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga

som avses i 1 § 2.1 annat fall avskrives ärendet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Godkännande av överenskommelse

11

§.

Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och

bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen.

Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle

att yttra sig. Om det är behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden och

hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden får förelägga hyres­

värden eller hyresgästen vid vite att komma tillstädes. Utevaro från samman­

träde utgör ej hinder för ärendets prövning.

Skiljemannaförf arande

12

§.

Har parterna avtalat att hyrestvist skall avgöras av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden

utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom

skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller bestämmelserna i

5 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock på­

kallas muntligen inför nämnden.

_

..

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestäm-

melserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Var­

dera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller

55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §.

Hyresnämnd skall handlägga ärende skyndsamt.

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol

äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §.

Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna

ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd. Ord­

föranden skall dock säga sin mening först.

Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare ager mot­

svarande tillämpning på ledamot i hyresnämnd.

15 §.

I hyresnämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den

mån det är behövligt.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller gora ansö­

kan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omstandig-

het beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen inför nämnden avslu­

tas, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder

möter.

ö

Beslut tillslälles part genom nämndens försorg, om beslutet ej meddelas

vid förhandling i partens närvaro.

38

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

16 §.

Den som efter förordnande av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller verk­

ställt annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av all­

männa medel.

Har någon, som nämnden inkallat och som ej är part, inställt sig för att

höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt be­

stämmelser som Konungen meddelar.

17 §.

Om ratt för part att klandra beslut av hyresnämnd finns bestämmelser i

d kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses

i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om

ersättning enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej

beslut om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av

hyresnämnd får talan töras endast i samband med sådan klandertalan som

avses i första stycket.

Besvären skall inges till domstol, som avses i 3 kap. 72 § första punkten

lagen om nyttjanderätt till fast egendom, inom en vecka från det att klagan-

den fick del av beslutet. I övrigt äger 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångs-

balken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller där-

vid i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupp-

tages ärendet av nämnden.

18 §.

Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §.

Inlaga, kallelse, föreläggande, beslut eller annan handling, som enligt be­

stämmelse i denna lag eller eljest skall tillställas part, delges honom genom

hyresnämndens försorg. Begär part att själv få ombesörja delgivning, får

det dock anförtros honom, om det kan ske utan olägenhet.

Delgivning genom nämndens försorg sker i enlighet med vad som gäller

om delgivning i mål och ärenden vid domstol. Om beslut är sådant som

avses i 15 § andra stycket, skall dock beslutet delges part, som beslutet gått

emot, på samma sätt som stämning i tvistemål.

Övriga bestämmelser

2

° §.

Hyresnämnd är berättigad att för sina sammanträden förfoga över be-

hövliga lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är

för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgöres av guds­

tjänstlokal. Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

39

21

§.

Talan om utdömande av vite, som förelagts någon enligt denna lag, föres

efter anmälan av hyresnämnden av åklagare vid domstol som avses i 3 kap.

72 § första punkten lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

22

§.

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av

Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

40

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Utdrag av protokollet över justitiecirenden, hållet inför Hans

Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

8 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern

Erlander,

ministern för utrikes ärendena

Nilsson,

statsråden

Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,

Palme, Sven-Eric Nilsson, Gustafsson, Odhnoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om nu hureslaqstift-

ning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de

allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan

av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering

m. m. (här kallad hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen

bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd ge­

nom tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen hade redan från början begrän­

sad giltighetstid, men denna har successivt förlängts, senast genom lagen

den 15 december 1967 (nr 886) för tiden t. o. m. den 31 december 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet

har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i viss ort

samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse endast

visst eller vissa slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen

avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. Från lagens be­

stämmelser om hyreskontroll har vidare, med vissa begränsningar, undan­

tagils upplåtelse av lägenhet i hus för vilket utgått statligt lån eller som

förvaltas av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­

lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 decem­

ber 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (här

kallad besittningsskyddslagen). Denna lag, som är provisorisk, innehåller

regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyres­

avtal.

41

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­

börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet

med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in

bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittnings­

skydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som an­

tog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­

tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961: 47).

Betänkandets regler om besittningsskydd var olika utformade för olika

slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn hade skyddet formen av en rätt

till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter var

skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskom­

mittén sade sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som

kunde betecknas som någorlunda normala. Dit hänförde kommittén även

lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget byggde därför på

att hyresregleringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraft­

trädande, i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverade detta.

I förslaget behandlades också en annan central fråga på hyresrättens om­

råde, nämligen hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta

lägenheten i andra hand. I övrigt innebar förslaget väsentligen en lagtek­

nisk översyn av bestämmelserna i hyreslagen2. Efter remiss avgavs utlåtan­

den över betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se

SOU 1966: 14 s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för

justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hy-

reslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­

ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att

skapa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter

med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad

men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler

för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde över­

vägas om inte lagstiftningen på hyresområdet kunde samordnas i en revi­

derad permanent hyreslag.

De sakkunniga3, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav

i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betänkan­

det framlades förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftade till att

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdags­

männen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och

advokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från

uppdraget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans

ställe.

8 Ang. lydelsen av hyreslagskommitténs förslag till hyreslag, se A s. 250

8 Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­

ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer samt

riksdagsmannen Henning Gustafsson och ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svens­

son.

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

42

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­

gäst i bostadslägenhet fick ett direkt besittningsskydd som kompletterades

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra

lägenheter, dvs. lokaler, upprätthölls genom ersättningsregler. Hyresregle­

rings- och besittningsskyddslagarna skulle enligt förslaget ersättas av be­

stämmelser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattade även i övrigt en

översyn av den nu gällande hyreslagen1. Efter remiss avgavs utlåtanden över

betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer1

2 3

.

Ett inom justitiedepartementet utarbetat förslag till ny hyreslagstiftning

remitterades till lagrådet den 17 mars 1967. Det remitterade förslaget bygg­

de på hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. I vissa hänseenden avvek det

dock från de sakkunnigas förslag. Bl. a. föreslogs ytterligare spärrar mot

oskäliga hyreshöjningar samt vissa övergångsregler angående hyressätt-

ningen. Lagrådet avgav yttrande över förslaget den 10 juli 1967. Proposition

i frågan (1967: 141) till riksdagen beslöts den 6 september 1967. Propositio­

nen — som i allt väsentligt stämde överens med det remitterade förslaget —

torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bihang A 3.

I prop. 1967: 141 föreslogs bl. a. att en hyresnämnd skulle inrättas för

i princip varje län för handläggning av hyrestvister samt att närmare

bestämmelser om hyresnämnd skulle meddelas i särskild lag. Förslag till

lag om hyresnämnder remitterades till lagrådet den 20 oktober 1967 och

lagrådet avgav yttrande över förslaget den 9 november samma år. Propo­

sition (1967: 171) till riksdagen i denna fråga beslöts den 10 november 1967.

Propositionen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som

bihang B 3.

Förslaget till ny hyreslagstiftning, som utgör eu för hyresgästerna bety­

delsefull fråga, förutsatte att en långtgående enighet kunde uppnås i riks­

dagen. Det visade sig emellertid att den önskvärda enigheten inte kunde

uppnås. Kungl. Maj :t fann därför att tiden inte var mogen för den före­

slagna reformen. Prop. 1967: 141 — utom i vad avsåg fråga om viss för­

längning av hyresregleringen — och 1967: 171 blev på grund härav åter­

kallade (se skr. 1967: 174).

Grundtanken i reformen av hyreslagstiftningen var att avveckla hyresreg­

leringen och ersätta denna med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyres-

o

gäst inom ramen för den permanenta hyreslagstiftningen. Som framgår av

vad jag nyss har anfört bör denna väg inte t. n. beträdas. Däremot bör man,

som jag förutskickade redan i samband med att propositionerna återkalla­

des, överväga en revision av hyreslagstiftningen inom ramen för en behållen

hyresreglering. Jag anhåller nu att få ta upp denna fråga.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

1 Ang. lydelsen av liyreslagsstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag, se A s. 267.

2 Se A s. 29.

3 Bihang A och B, som är fogade vid propositionen, har uteslutits här.

Kungl. Maj ds proposition nr 91 År 1968

43

Allmänna synpunkter

Gällande rätt och tidigare lagförslag. Hyreslagen byggde i sin ursprung­

liga form från år 1907 på principen om fullständig avtalsfrihet. Man hade

före lagens tillkomst haft erfarenhet av hyresavtal som ensidigt beaktade

hyresvärdens intresse. I lagen upptogs sådana bestämmelser som ansågs vara

behövliga för att reglera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.

Bestämmelserna gjordes med några få undantag inte tvingande, eftersom

man tänkte sig att det i fortsättningen inte skulle finnas något behov för

parterna att i samma utsträckning som tidigare själva genom avtal ordna

iörhållandet mellan sig. Regler om bestämmande av hyrans storlek och om

besittningsskydd efter kontraktstidens utgång var helt främmande för den­

na första egentliga hyreslagstiftning.

Under det första världskriget uppstod svår bostadsbrist med tendenser

till oberättigad stegring av hyresprisnivån som följd. Med hänsyn härtill

infördes år 1917 en lag med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring

in. in. Denna lag ersattes under vart och ett av åren 1918—1921 med nya

lagar mot oskälig hyresstegring, vilka i väsentliga delar överensstämde med

1917 års lag. Hyrespriskontrollen i dessa lagar hade i huvudsak följande

innehåll. Om hyresvärden krävde att hyran för omöblerad lägenhet skulle

höjas utöver vad som gällde enligt det senaste hyresavtalet eller om avtal

träffats om hyreshöjning, ankom det på hyresnämnd att på begäran av

hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande eller på eget initiativ fastställa skä­

lig hyra för viss tid, högst ett år. Avtal varigenom högre hyra överenskom­

mit s skulle gälla som om den av nämnden fastställda hyran i stället avta­

lats. Utan att hyran blivit fastställd av nämnden kunde en överenskommel­

se om höjning av hyran göras gällande mot hyresgästen i den mån höjningen

inte översteg ett visst bestämt procenttal. Anspråk på eller mottagande av

högre hyra än som hyresnämnd fastställt var straffbelagt. Hyresreglerings-

lagarna innehöll dessutom besittningsskydd i form av uppsägningsförbud

och regler om tvångsförlängning av hyresavtal i vissa fall. Sådana lägenhe­

ter som inte varit uthyrda före ikraftträdandet av 1917 års lag underkasta­

des hyresreglering först i 1919 års lagstiftning. Genom 1920 års lag undan-

Logs dessa lägenheter åter från hyresregleringen. För dessa och för lägenhe­

ter som uthyrdes möblerade samt för affärslokaler, som likaledes undantogs

från hyresregleringen genom 1920 års lag, gällde viss straffbestämmelse för

s. k. hyresocker. Den sista av hyresregleringslagarna upphörde att gälla i

september 1923.

Frågan om reformer på hyreslagstiftningens område aktualiserades i

skilda sammanhang under 1920-talet och första delen av 1930-talet utan

alt någon lagändring kom till stånd.

Först på grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkan­

44

det »Reformerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939

(prop. 1939: 166, 2LU 38, rskr 386, SFS 364) vissa mycket betydande änd­

ringar i hyreslagen. Den lydelse lagen härigenom erhöll kvarstår alltjämt

så när som på någon enstaka ändring av mindre räckvidd.

Rörande hyreslagens innehåll kan anföras följande. Det hade visat sig

att de dispositiva rättsreglerna i hyreslagen av år 1907 i stor utsträckning

hade blivit satta ur spel genom förbehåll i hyresavtalen till hyresvärdens

fördel. Mot bakgrunden härav kom det lagstiftningsarbete som resulterade

i 1939 års lagändringar att inriktas på att i vidsträckt omfattning göra hyres-

bestämmelserna tvingande till förmån för hyresgästen. De grundläggande

principerna och utformningen av dessa i lagtexten behölls emellertid i allt

väsentligt. Viktiga nyheter var dock bestämmelser om lägenhetens skick och

hinder för hyresrättens utövning, om hyrans betalning och om hyresgästens

skyldigheter vid lägenhetens hegagnande.

I detta sammanhang är av särskilt intresse att hyreslagen tillfördes be­

stämmelser om besittningsskydd (38—40 §§). Skyddet gäller i hyresförhål­

landen av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara

grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett

s. k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt

att få bo kvar i lägenheten vid den avtalade hyrestidens utgång. Om fastig­

hetsägaren vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god

sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd.

Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från

lägenheten och, i fråga om lägenheter som används i förvärvsverksamhet,

viss förlust av good-will är ersättningsgilla.

Hyreslagen bygger även efter 1939 års lagändringar på principen om fri

hyresprisbildning. En annan sak är att hyresvärden kan bli skadeståndsskyl-

dig enligt nyss redovisade regler om skadestånd vid obefogad uppsägning,

om han för förlängning av hyresförhållande kräver en hyra som är oskälig.

Vidare kan en otillbörligt hög eller låg hyra jämkas med stöd av bestämmel­

sen i 43 § att, om tillämpning av villkor som upptagits i hyresavtal uppen­

barligen är stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig,

villkoret må jämkas eller lämnas utan avseende. Inte heller denna regel

innebär i princip någon begränsning i den fria hyresprisbildningen.

Beträffande hyreslagens närmare innehåll kan hänvisas till bihang A.

Besittningsskyddsbestämmelserna i 1939 års lagstiftning fick inte verka

under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att bostadsbyg­

gandet kraftigt minskade och att kännbar bostadsbrist uppstod på många

håll. I syfte att hindra befarade hyresstegringar tillkom hyresregleringsla­

gen, som trädde i kraft den 30 juni 1942. Lagen var avsedd som ett proviso­

rium under den rådande krissituationen men gäller ännu i stora delar av

landet.

Medan hyrespriskontrollcn under det första världskriget kan sägas ha

Kungi. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

45

byggt på avtalsfrihetens princip med rätt för hyresgästen att få en fordrad

eller avtalad hyras skälighet prövad av myndighet, innehåller hyresregle­

ringslagen för det stora flertalet bostads- och affärslägenheter ett system

för hyreskontrollen, som karaktäriseras av att avtalsfriheten helt satts ur

spel. Enligt detta system, som regleras i 3 § hyresregleringslagen, skall hyran

i princip prövas och fastställas i förväg av en kommunal myndighet, näm­

ligen hyresnämnd, och vid överklagande av hyresnämndens beslut av statens

hyresråd. Det finns dessutom ett andra system som är reglerat i 6 § och

innebär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Detta

system gäller i huvudsak endast för möblerade bostäder.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på

lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas till bostad

och som inte hyrs ut möblerad, dels på lägenhet som inte är avsedd att helt

eller till väsentlig del användas till bostad (lokal), om hyran den 1 januari

1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. En­

ligt 3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller

begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhy­

ran. Från denna huvudregel görs dock vissa undantag, som behandlas i det

följande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses

den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om

lägenheten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter

hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den

1 januari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med

hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skä­

ligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar

höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari

1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lä­

genhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete

eller om annat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran

på begäran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om

lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra soni i avsevärd man över­

steg hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt för­

sämrats eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts.

Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning

för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gott-

görelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas

hyresvärden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ök­

ning av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955.

I 5 § meddelas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj :t att tillåta generell

hyreshöjning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd

av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempel­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 196S

46

vis genom att utan stöd i lagen ta ut eller avtala om högre hyra än grund­

hyran, kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas

att betala tillbaka vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvud­

sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela

lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådan bostad är avsevärt

högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder,

äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden

kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un­

derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut

fr. o. m. den dag då beslutet meddelas eller den senare dag som nämnden

bestämmer. Om det av särskild anledning är skäligt, får nämnden dock be­

stämma att beslutet skall avse också förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet — skil­

jer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak i

följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyres­

gästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända sig till

hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast

för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han

tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden senare finner skälig.

Hyresregleringslagen innehåller vidare i 7—8 a §§ bestämmelser om be­

sittningsskydd. Huvudprincipen (7 §) är att om hyresvärd uppsagt hyres­

avtal utan att hyresrätten är förverkad hyresnämnd äger på framställning

av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den strider mot god sed

i hyresförhållanden eller i annat fall är obillig. Vidare finns regler om tvångs-

förlängning av hyresavtal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om

uppsägning (8 §) samt om rätt till övertagande av lägenhet för samhyres-

gäst eller hyresgästs make (8 a §). I lagen finns dessutom bestämmelser om

hyresnämnd och om förfarandet inför denna.

År 1951 tillkallades sakkunniga att inom justitiedepartementet utreda

bl. a. vilka ändringar eller tillägg som kunde vara påkallade beträffande

hyresregleringslagen och vilka övergångsbestämmelser som kunde behövas

för den situation som uppkom när hyresregleringen skulle upphöra. De sak­

kunniga, som antog benämningen hyresregleringskommittén, avgav slutbe­

tänkande år 1955 (SOU 1955: 35) med förslag bl. a. om successiv avveckling

av hyresregleringen.

Kommittén förordade att avvecklingen skulle genomföras på två sätt, dels

regionalt genom att lagen bringades att helt upphöra på vissa orter, dels i

form av kategorimässig avveckling, dvs. en avveckling i hyresreglerade orter

för särskilda slag av lägenheter. Besluten om regional avveckling skulle

meddelas av Kungl. Maj :t efter en bedömning från fall till fall och avse

orter där någon mera påtaglig lägenhetsbrist ej längre förelåg. Förslaget

om kategorimässig avveckling var relativt långtgående och avsåg lägenheter

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

47

i statsbelånade hus och i nytillkommande hus uppförda utan anlitande av

statliga lån, affärslokaler och andra lägenheter som upplåtits för annat än­

damål än bostad samt möblerade enkelrum.

Kommittén gick även in på frågan om en omläggning av den gällande

hyresregleringen och lade i den delen fram ett ej detaljutformat utkast (bet.

s. 25). Detta gick sammanfattningsvis ut på följande. Bestämmelserna om

grundhyra och generell hyreshöjning (3 och 5 §§ hyresregleringslagen)

skulle slopas och ersättas med en bestämmelse om rätt för hyresnämnden

att nedsätta avtalad hyra till skäligt belopp. Till ledning för hyresnämndernas

prövning skulle fastställas en genomsnittshyra över vilken hyresnivån inte

skulle få stiga. För bostadshus som tillkommit efter årsskiftet 1941/42

skulle genomsnittshyran fastställas med ledning av rådande byggnads- och

driftskostnader. Hyresnämnd skulle ha att pröva huruvida beskaffenheten

av den lägenhet, vars hyra dragits under hyresnämndens prövning, påtagligt

avvek uppåt eller nedåt från vad som kunde anses normalt och fastställa

hyran med motsvarande avvikelse från genomsnittshyran. För bostadshus

som tillkommit före den 1 januari 1942 skulle fastställas en genomsnitts­

hyra, beräknad med utgångspunkt från hyresläget år 1942 och med ett till-

lägg i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyta mel­

lan genomsnittshyran för nybyggda bostäder och hyran år 1942 för moder­

na lägenheter. Vid prövning av avtalad hyra för det fall att lägenheten för­

bättrats skulle hyresnämnden, utöver vad som följde av reglerna om genom­

snittshyra, godta en med hänsyn till nedlagda kostnader skälig ökning av

hyran.

Kommitténs förslag ledde till vissa ändringar i hyresregleringslagen, vil­

ka trädde i kraft den 1 januari 1957. Ändringarna, som syftade till att ge

möjlighet att påbörja en avveckling av hyresregleringen, var inte så långt­

gående som kommittén föreslagit. Genom ändring i 1 § hyresregleringslagen

fick Kungl. Maj :t rätt att genomföra en regional avveckling av regleringen.

Vidare infördes i 26 § samma lag undantag från liyreskontrollen för lägen­

het i hyresvärden tillhörigt hus för vilket utgått statligt bostadslån som be­

viljats efter den 31 december 1956 och inte uppsagts till betalning, dvs. en

begränsad kategorimässig avveckling. Beträffande sådan lägenhet ansågs

den kontroll som utövades av det lånebeviljande organet vara tillräcklig.

Genom lagändring, som trädde i kraft den 1 januari 1958, öppnades möj­

lighet även till samordnad regional och kategorimässig avveckling av hyres­

regleringen. Samtidigt undantogs upplåtelse i första hand av lägenhet i fas­

tighet som förvaltades av kommun eller av kommunalt eller allmännyt­

tigt bostadsföretag från liyreskontrollen.

I och med att möjlighet öppnades till successiv avveckling av hyresreg­

leringen ansågs hyresgästens besittningsskydd böra stärkas. En provisorisk

lösning kom till stånd genom den i samband med 1956 års ändringar i hyres­

regleringslagen tillkomna besittningsskyddslagen. Också denna lag är tids­

48

begränsad och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens.

Lagen är med vissa undantag tillämplig på hyresförhållanden för vilka hy­

resregleringslagens förlängningsregler inte gäller. Som huvudprincip gäller

enligt besittningsskyddslagen att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal,

när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut.

Besittningsskyddet kompletteras med bestämmelser som hindrar att det

sätts ur spel genom oskäliga hyreskrav. Bestämmelserna är utformade på

det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden

begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i

orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden samt

hyresvärdens krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena uttalas att

lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresni­

vån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en even­

tuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd

får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse

in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om

den fordrade hyran är oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fort­

sättningen. Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hy­

ran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Samtidigt med att hyresregleringen reformerades och besittningsskydds­

lagen tillkom tillkallades sakkunniga som sedermera antog benämningen

hyreslagskommittén och som år 1961 avgav betänkande med förslag till

reviderad hyreslag, Förslaget byggde, som redan nämnts, på att hyresreg­

leringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande och

att alltså den successiva avvecklingen av denna skulle fortsätta. Rörande

förslagets närmare innehåll torde få hänvisas till bihang A.

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november

1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen till ut­

gången av år 1965 anhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion skulle

övervägas på nytt. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyres­

regleringens avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes marknads-

mässiga hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyres-

kontroll som finns för möblerade lägenheter, dvs. det s. k. 6 §-systemet.

Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle

komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle av­

sevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge­

nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort.

Vidare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyres-

läget för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten el­

ler försämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upp­

höra. I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att pröv­

ningen kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

49

såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet

skulle man vid bedömandet av en lägenhets liyresvärde kunna ta hänsyn

även till lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av

hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i remiss­

yttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyres­

gästernas riksförbund.

Mot bakgrunden av uttalanden vid remissbehandlingen av hyreslagskom-

mitténs förslag och hyresrådets nyss återgivna framställning tillkallades i

april 1963 sakkunniga, som sedermera antog benämningen hyreslagstift-

ningssakkunniga, för att utreda frågan om en avveckling av hyresregle­

ringen (ang. direktiven, se SOU 1966: 14 s. 14). I de sakkunnigas uppdrag

ingick, som redan nämnts, att söka samordna hyresbestämmelserna för

orter med mera påtaglig lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak ba­

lanserad marknad i en reviderad permanent hyreslag, I avvaktan på resul­

tatet av de sakkunnigas arbete blev hyreslagskommitténs förslag inte före­

mål för någon lagstiftningsåtgärd.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslagstiftning gick ut på

att hyresregleringslagen skulle upphävas och att dess betämmelser om liy-

reskontroll skulle ersättas med bestämmelser i den allmänna hyreslagen. För­

slaget innebar såvitt gäller bostadslägenheter att samma hyresspärr skulle

gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden. Hyran

för bostadslägenheter skulle bestämmas genom avtal mellan parterna och

alltså i princip inte vara underkastad myndighets fastställelse eller godkän­

nande. Det för hyresgästen gällande besittningsskyddet skulle upprätthållas

med en hyresspärr. Denna spärr konstruerades i förslaget så att hyres­

gäst som inte ville nöja sig med den hyra som hyresvärden fordrade för

fortsatt hyresförhållande kunde påkalla prövning av hyrans skälighet. Om

vid denna prövning den av hyresvärden fordrade hyran ansågs oskälig, dvs.

väsentligt överstiga hyran för lägenheter som med avseende på bruksvärdet

var likvärdiga med den aktuella lägenheten, skulle hyran nedsättas till

skäligt belopp.

På bristorter skulle den fulla avtalsfriheten dock inte gälla. Om full av­

talsfrihet rådde kunde en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda

till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sattes så högt, att man fick en

hyresnivå som låg väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följ­

den härav kunde bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kom att prägla hyres-

sättningen när en ny hyresgäst tillträdde och att hyresgäster i äldre hyres­

förhållanden i vissa fall tvingades betala den högre hyra som hyresvärden

begärde med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångs-

hyran — varmed de sakkunniga avsåg den hyra som avtalades, när två

kontrahenter första gången träffade hyresavtal rörande viss lägenhet —

4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

50

blev följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i

princip fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening var det angeläget att hindra att bestående

eller uppkommande bostadsbrist fick leda till en sådan hyresnivå för förs-

tagångshyror att den äldre hyresnivån kom i rörelse uppåt utan att detta

kunde motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvud-

norm vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet borde där­

för öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De

principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande

hyresavtal var inte starka, eftersom motivet till ingreppet var att söka i

krisförhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Där­

emot tog de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän permanent be-

sittningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande av­

talsperiod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran borde

därför regleras i bestämmelser som visserligen ingick i den permanenta

hyreslagen men som gällde först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra borde kunna begäras av såväl hyresvärd

som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet

borde vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspär-

ren.

Prövningens allmänna syfte borde vara att hindra oskälig hyresstegring.

Reglerna om förstagångshyra borde därför gälla i sådan ort där särskild

uppmärksamhet var påkallad till förekommande av sadan hyresstegring.

Beträffande innehållet i övrigt i de sakkunnigas förslag torde få hänvi­

sas till bihang A.

De remissyttranden över hyreslagstiftningssakkunnigas förslag som är av

intresse i detta sammanhang redovisas under avsnittet Särskilda regler för

orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler om avvecklingen av hyres­

regleringen i bihang A (s. 181).

Den proposition angående ny hyreslagstiftning som avläts till riksdagen

år 1967 men sedermera återkallades (prop. 1967: 141) överensstämde i sto­

ra delar med de sakkunnigas förslag. För bristorterna hade emellertid hy-

resspärren byggts ut ytterligare, varjämte vissa övergångsregler angående

hyressättningen införts. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebar för­

slaget att en hyresnämnd, i vilken ingick representanter för fastighetsägare

och hyresgäster, inrättades för i princip varje län. Nämnden fick till upp­

gift att medla i uppkommande hyrestvister och att avgöra tvister om bl. a.

rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen, om förlikning

inte kunde nås. Part som var missnöjd med nämndens avgörande fick inom

viss tid klandra det genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen

i alla hyrestvister skulle enligt förslaget i första instans ske vid i princip en­

dast en underrätt i varje län. Vidare föreslogs betydande begränsningar i

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

fullfölj dsrätten. Beträffande innehållet i övrigt i propositionen torde få hän­

visas till bihang A.

Departementschefen. Den gällande lagstiftningen angående hyresförhållan­

den består av dels den permanenta hyreslagen, dels hyresregleringslagen

och besittningsskyddslagen. Hyreslagen fick sitt nuvarande innehåll väsent-

ligen genom en lagreform år 1939. Hyresregleringslagen, som innehåller be­

stämmelser om hyrespriskontroll och besittningsskydd för hyresgäst, till­

kom som en krislag i det senaste världskrigets inledningsskede, medan be­

sittningsskyddslagen, vilken innehåller regler om besittningsskydd i hyres­

förhållanden som inte omfattas av hyresregleringslagens bestämmelser, till­

kom år 1956 i samband med att hyresregleringen började avvecklas. Både

hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen är tidsbegränsade. Giltig­

hetstiden har vid upprepade tillfällen förlängts. F. n. gäller lagarna till ut­

gången av år 1968.

Hyreslagstiftningens innehåll har varit föremål för intensiv uppmärk­

samhet under de senaste årtiondena. Intresset har därvid framför allt gällt

den synnerligen komplicerade frågan om hyresregleringens avveckling.

Emellertid har det sedan länge stått klart att denna fråga inte kan betraktas

isolerad från spörsmålet om innehållet i den permanenta hyreslagen. För

att ge belysning åt sambandet mellan frågan om hyresregleringens avveck­

ling och en reform av hyreslagen är en återblick på utvecklingen sedan hy­

reslagen fick sin nuvarande lydelse av intresse.

Hyreslagsreformen av år 1939 grundades på ett redan i mitten på 1930-

talet påbörjat lagstiftningsarbete. Förhållandena på bostadsmarknaden var

vid den tiden relativt gynnsamma från hyresgästsynpunlet. Mellankrigsti­

dens arbetslöshetskris bromsade alltjämt efterfrågan på bostäder. Läget på

kapitalmarknaden och då särskilt den mycket låga räntan samt arbets-

marknadsutvecklingen skapade synnerligen fördelaktiga produktionsförut-

sättningar för bostadsbyggandet. Bostadsproduktionen steg också mot slutet

av 1930-talet till en efter dåtida förhållanden mycket hög nivå. Av stor be­

tydelse i sammanhanget var också det allmännas produktionsbefrämjande

åtgärder. Under 1930-talet sänktes hyresläget inte oväsentligt i förhållande

till de allmänna levnadsomkostnaderna. Någon mera påtaglig bostadsbrist

gjorde sig inte gällande. Tvärtom torde på många orter tillgången på bo­

städer ha varit relativt god. Hyresnivån torde alltså inte i nämnvärd grad

ha påverkats av bristbetingad efterfrågan på bostäder. Vidare började den

framväxande hyresgäströrelsen att få ett allt större inflytande på hyres­

marknaden.

De erfarenheter och värderingar som var vägledande för 1939 års hyres-

Iagsreform måste antas ha varit präglade av de ovanligt gynnsamma för­

hållanden som sålunda rådde på bostadsmarknaden. Mot bakgrunden här­

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

51

52

av är det i och för sig inte ägnat att förvåna att 1939 års lagstiftning i

huvudsak bibehöll den fulla avtalsfrihetens princip i de för hyresförhål­

landet centrala frågorna om rätt för hyresgästen att bo kvar i den förhyrda

lägenheten efter avtalstidens utgång och om hyresprissättningen.

Det var emellertid inte bara 1930-talets i huvudsak balanserade hyres­

marknad som gjorde att lagstiftaren vid den tiden avstod från att mera

aktivt ingripa reglerande på hyresmarknaden. Ett minst lika väsentligt skäl

var att man alltjämt ansåg sig beroende av det enskilda initiativet för att

kunna upprätthålla en hög och jämn bostadsproduktion. Alltför långt­

gående ingrepp i avtalsfriheten kunde befaras medföra att den privata före­

tagsamheten drog sig undan från bostadsmarknaden med de allvarliga kon­

sekvenser detta kunde föra med sig.

Resultatet av 1930-talets reformarbete blev en hyreslag som åtminstone

efter då gängse betraktelsesätt kunde tungera väl på en bostadsmarknad i

balans men som var helt otillräcklig vid mera allvarliga rubbningar i jäm­

viktsläget. Följderna härav skulle visa sig inom så kort tid att hyreslagens

på avtalsfriheten grundade besittningsskydds- och hyressättningssystem

aldrig kom i nämnvärd praktisk tillämpning.

Som en följd av bostadsproduktionens sammanbrott under de första

krigsåren uppkom bostadsbrist. Eftersom detta kunde befaras medföra

hyreshöjningar, ansåg sig statsmakterna tvungna att införa priskontroll

på hyresmarknaden. Som ett komplement till priskontrollen fordrades ett

skydd för hyresgäst mot obilliga uppsägningar. Priskontrollen och besitt­

ningsskyddet utgör också som nämnts det huvudsakliga innehållet i hyres­

regleringslagen, som trädde i kraft den 30 juni 1942. Hyrorna låstes i prin­

cip vid det läge som rådde vid ingången av år 1942. Lagen gav visserligen

möjlighet att beakta kostnadsökningar i fastighetsförvaltningen genom att

Kungl. Maj :t tillädes rätt att förordna om generell hyreshöjning. Inga så­

dana beslut meddelades emellertid under hela 1940-talet. För nytillkomman­

de lägenheter krävdes i princip att myndighet skulle fastställa hyran. Denna

skulle grundas på produktionskostnaderna, dvs. självkostnadsprincipen

skulle tillämpas.

Världskrigets slut och återgången till normalare förhållanden i samhälls­

livet innebar inte att också bostadsmarknaden normaliserades. Läget var

nämligen nu ett helt annat än på 1930-talet. Flera faktorer bidrog till det.

Den ökade efterfrågan på bostäder som börjat märkas redan under senare

delen av 1930-talet stegrades alltmera. Härtill bidrog i hög grad den accelere­

rande inflyttningen till tätorterna. Det betydande statliga stödet för bostads­

finansieringen förutsatte vidare att självkostnadsprincipen skulle ligga till

grund för hyressättningen. Av olika skäl kom bostadsbyggandet att under

hela 1940-talet ligga på en låg nivå.

Under sådana förhållanden var det uppenbarligen inte möjligt att återgå

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

53

till hyreslagens fria hyresprissättning. En stark priskontroll och ett effektivt

besittningsskydd behövdes fortfarande. Hyresregleringen måste därför be­

hållas.

Efter hand ändrades emellertid situationen. Bostadsproduktionen kunde

ges större del av investeringsutrymmet och visade år från år stigande siff­

ror. På grund härav och som följd av den fortgående befolkningsomflytt­

ningen minskade i vissa delar av landet gapet mellan tillgång och efterfrå­

gan på bostäder. Den stegrade bostadsefterfrågan koncentrerades alltmera

till de expansiva tätorterna, i synnerhet storstadsregionerna. Samtidigt bör­

jade kritik riktas mot hyresregleringssystemet. Bl. a. gjordes gällande att det

förhållandet att enligt hyresregleringen den faktiska produktionskostnaden

lades till grund vid fastställande av hyran motverkade ett rationellt och eko­

nomiskt byggande. Vidare anfördes att stelheten i hyressättningen inte till­

räckligt stimulerade till underhåll och upprustning av det äldre lägenhets-

beståndet.

År 1951 tillsattes den första i raden av statliga utredningar på hyreslag-

stiftningsområdet under efterkrigstiden. Utredningen, som sedermera antog

namnet hyresregleringskommittén, fick i uppgift att dels se över hyresregle­

ringslagen, dels lägga fram förslag till de övergångsbestämmelser som kunde

behövas vid avvecklingen av regleringen. Utredningen avkastade relativt

blygsamma resultat. Visserligen inleddes, som en följd av utredningens för­

slag, i slutet av 1950-talet en successiv, kategorimässig och regional avveck­

ling av hyresregleringen, men i det stora hela blev denna av mycket begrän­

sad räckvidd. Sålunda kom hyresregleringen att bestå för bl. a. bostads­

lägenheter i praktiskt taget samtliga tätorter med någon hyresmarknad av

betydelse.

Orsakerna till detta var flera. Den viktigaste var att man ansåg att hyres­

regleringen kunde avvecklas för en viss ort bara om balans mellan tillgång

och efterfrågan på lägenheter i huvudsak inträtt. Detta kan också uttryckas

så att hyreslagens bestämmelser alltjämt bedömdes helt otillräckliga på en

hyresmarknad med mera påtaglig lägenhetsbrist. Någon reform av hyres­

regleringslagen kom heller inte till stånd, eftersom man allmänt hyste den

uppfattningen att lagen skulle bli helt obehövlig inom ej alltför lång tid.

En ny syn på den permanenta hyreslagens innehåll började framträda.

Den uppfattningen vann alltmera insteg att hyresgästen även på en balanse­

rad hyresmarknad var i behov av en rätt att få bo kvar i lägenheten efter

den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång. Denna åsikt, som innebar

att regler om ett effektivt besittningsskydd borde införas i hyreslagen, blev

efter hand den förhärskande. Detta tog sig uttryck i att inte ens den myc­

ket begränsade avveckling av hyresregleringen som inleddes i slutet av

1950-talet ansågs kunna ske utan att hyreslagen kompletterades provisoriskt

med bestämmelser om besittningsskydd för hyresgäst. Sålunda tillkom be-

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1968

54

sittningsskyddslagen. Samtidigt inleddes ett nytt utredningsarbete med sik­

te bl. a. pa att i sjalva hyreslagen införa besittningsskydd. Utredningen, som

antog benamningen hyreslagskommittén, lade år 1961 fram förslag till re­

viderad hyreslag som innefattade sådant skydd för hyresgästen. Förslaget

grundades pa att den successiva avvecklingen av hyresregleringen skulle

tortga i en takt som bestämdes av när jämviktsläge uppstod på hyresmark­

naden för varje enskild av hyresregleringen omfattad ort.

Nu började det emellertid alltmera stå klart att eu övergång från hyres­

regleringens priskontroll till avtalsfrihet inte var tänkbar för stora delar av

landet inom överskådlig tid. Denna bedömning grundades framför allt på

prognoser angående dels de väntade befolkningsomflyttningarna i landet,

dels bostadskonsumenternas anspråk på ökad utrymmesstandard. Formerna

tor hyrespriskontrollen kom med hänsyn härtill i blickpunkten på ett annat

satt än tidigare. Problemet var att å ena sidan hyresregleringslagens pris­

kontroll hade betydande nackdelar samt att å andra sidan förutsättningar

inte törelåg i stora delar av landet att återinföra marknadsprissättning.

Lösningen på problemet antogs vara att ge den permanenta hyreslagen ett

andrat innehåll mte bara i fråga om besittningsskyddet utan även beträf­

fande reglerna om hyrans bestämmande.

Ett förnyat utredningsarbete inleddes på våren 1963 med sikte på att re­

formera hyreslagen. Det nya målet, sådant det tecknades i direktiven till

hyreslagsstiftningssakunniga, var att överväga möjligheterna att utforma

den permanenta hyreslagen på sådant sätt att den var tjänlig även på en hy­

resmarknad med brist på lägenheter.

Den nya synen på hyreslagsfrågan kom att ligga till grund för hyreslag-

stiftningssakkunnigas i huvudsak enhälliga betänkande. Utredningens för­

slag till ny hyreslag innehåller, såvitt i detta sammanhang är av intresse,

mte bara regler om ett effektivt besittningsskydd för hyresgästen utan även

vissa särskilda regler för hyressättningen på en bostadsmarknad där det

finns risk för en bristbetingad hyresstegring.

Remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag gav ett entydigt utslag be­

träffande frågan om avveckling av hyresregleringen. Från alla håll anför­

des att regleringen borde avvecklas. Däremot var det många som menade

att avvecklingen borde uppskjutas. Förslagets hyressättningsregler utsattes

också för kritik, särskilt från hyresrådets sida. Det sattes sålunda i fråga om

bristbetingade hyreshöjningar verkligen kunde hindras genom de föreslagna

reglerna.

Det förslag som utarbetades inom justitiedepartementet på grundval av

hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande och remissmaterialet kom att i

stora delar stämma överens med de sakkunnigas förslag. Departementsför-

slaget grundades på att hyresregleringen skulle i princip avvecklas i hela

landet den t januari 1969. De för hyresmarknaden gällande lagbestämmel­

serna skulle alltså i fortsättningen ha sin plats i den permanenta lagstift-

Kangl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kiingl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

55

ningen. I sak oförändrat förelädes förslaget riksdagen genom prop. 1967:

141.

Beträffande hyressättningsbestämmelserna vilade förslaget visserligen på

samma grund som de sakkunnigas förslag, men i fråga om bostadslägen­

heter byggdes reglerna ut med spärrar som syftade till att hindra ej godtag­

bara hyreshöjningar och att underlätta övergången till den friare hyres-

sättningen.

De då föreslagna bestämmelserna beträffande bostadslägenheterna kan i

korthet beskrivas på följande sätt. Vid förhyrning av en lägenhet bestäms

hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och

hyresgästen. Om det är fråga om en ort utan påtaglig bostadsbrist, gäller

den avtalade hyran obetingat under hyrestiden. I samband med förlängning

av avtalet kan hyresvärden fordra att hyran höjs. I den situationen är hyres­

gästen, om han vill bo kvar i lägenheten, skyldig att godta den hyra som

hyresvärden fordrar, men bara om hyran inte är oskälig. Vid tvist kan frå­

gan om hyrans skälighet underkastas myndighets prövning. Härvid blir som

regel avgörande, om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för

lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta torde prin­

cipiellt sett innebära inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror

utan även, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet

anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna

blir därigenom relativt bestämda. Den absoluta nivåns läge avgörs av mark­

nadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på bostäder.

På bristorter skall särskilda kompletterande regler tillämpas. Sålunda skall

den aktuella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters

hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägen­

heter i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet tas till skilj­

aktigheter beträffande lägenheternas modernitetsgrad, underhåll och skick

i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hyresläget för lägenheter i nyproduk­

tionen kommer att bestämmas av sådana bostadsföretag som tillämpar själv­

kostnadsprincipen i hyresprissättningen, hindras härigenom oskäliga, av

bostadsbristen betingade hyreshöjningar. På bristort ges hyresgäst dessutom

rätt att få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångsliyrans skälighet prövad.

Genom särbestämmelserna för bristorter blir hyresnivån i hela lägenhets­

beståndet i viss mån låst i ett läge som styrs av hyresnivån i nyproduktionen,

vilken nivå i sin tur bestäms av produktionskostnaderna och av — vilket är

viktigt att hålla i minnet — det statliga bostadskreditstödet.

Enligt propositionen skulle avvecklingen av hyresregleringen fördröjas

något för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. För att garan­

tera en smidig övergång till det nya hyressättningssystemet föreslogs näm­

ligen att den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra

bestäms efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är

jämförliga skulle ske etappvis under en övergångstid. Om en hyra i ett visst

56

fall är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, skulle hyreshöjningen enligt

förslaget kunna delas upp på flera år, för storstadsregionerna fyra år och

för övriga bristorter två år.

Enligt min bedömning vid förslagets framläggande kunde de föreslagna

hyressättningsbestämmelserna ersätta hyresregleringslagens priskontroll-

regler ulan alt några övergångsproblem skulle behöva uppstå. Jag grundade

denna uppfattning på att förslaget byggde på hyreslagstiftningssakkunni-

gas i huvudsak enhälliga betänkande och att avvikelserna från de sakkun­

nigas förslag i sak bestod i att regelsystemet tillförts såväl ytterligare spär­

rar mot oskäliga hyreshöjningar som andra garantier för att övergången

till den nya ordningen skulle kunna ske smärtfritt.

En självklar förutsättning för att en reform av denna natur skulle kunna

genomföras var emellertid att förslaget vann bred anslutning i riksdagen.

Det visade sig att jag i detta avseende hade tagit miste. Den önskvärda

enigheten kunde inte uppnås. Redan på grund härav brast förutsättning­

arna för förslaget. Härtill kommer att förslaget från skilda håll blev före­

mål för sådana misstolkningar att oro drevs fram bland hyresgästerna om

reformens innebörd. Bl. a. härigenom skapades ett klimat som skulle ha

allvarligt försvårat systemets genomförande. Jag hade därför bara att konsta­

tera att tiden inte var mogen för en avveckling av hyresregleringen, varför

denna borde behållas.

Redan i samband med att propositionen angående ny hyreslagstiftning

återkallades deklarerade jag den uppfattningen att det inträffade inte

fick leda till att frågan om en reform av hyreslagstiftningen helt ställdes

på framtiden. Förslaget till ny hyreslag innehöll inte bara nya regler om

hyressättningen utan även många andra betydelsefulla reformförslag. I

första hand bör självfallet bestämmelserna om besittningsskydd nämnas,

varvid det förstärkta rättsskyddet för den som får bostadslägenhet upplåten

i anslutning till anställning bör särskilt framhållas. Vidare föreslogs regler

om lagstadgad bytesrätt, om överlåtelse i annat fall av hyresrätt, om upp­

låtelse av lägenhet i andra hand och om skyldighet för hyresvärd att re­

parera lägenhet. Även i övrigt hade bestämmelserna översetts och moder­

niserats. Dessa reformer är av sådan betydelse att de hör genomföras utan

dröjsmål. Frågan är nu hur reformerna skall genomföras under den nya

förutsättningen att hyresregleringen tills vidare skall behållas.

Vad särskilt gäller lagförslagets hyressättningsbestämmelser hyser jag

alltjämt den principiella uppfattningen att de riktlinjer som legat till grund

för lagstiftningsarbetet på hyresområdet under senare år bör fullföljas.

Som jag nyss nämnde skall emellertid en förutsättning för reformen vara

att hyresregleringen tills vidare behålls.

Med hänsyn till det anförda bör en reform av hyreslagen nu komma till

stånd. Den nya lagen bör ges ett innehåll som stämmer överens med det som

togs upp i prop. 1967: 141. Reglerna om bytesrätt, vilkas tillämpningsom-

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

57

råde i det tidigare förslaget var begränsat till de s. k. bristorterna, bör dock

utsträckas till att gälla hela landet. Vidare bör vid hyresregleringens bibe­

hållande övergångsbestämmelserna omarbetas. Vissa andra detaljändringar

bör dessutom övervägas. Jag återkommer i det följande till dessa frågor. I

ett mera betydelsefullt hänseende bör hyreslagsförslagets innehåll las upp

till förnyat allmänt övervägande. Jag syftar på förfarandet i hyrestvister.

Denna fråga kommer i ett nytt läge med hänsyn till att hyresregleringen

tills vidare kommer att behållas.

I det läge som nu råder bör, som jag redan bär antytt, bestämmelserna

om hyressättnmgen. i förslaget till ny hyreslag inte få träda i tillämpning

i den mån hyresregleringen behålls. Frågan om en total avveckling av

hyresregleringen saknar t. n. aktualitet med hänsyn till den situation

som har uppkommit sedan propositionen i hyresfrågan framlades. Inte

heller finns det anledning att här närmare gå in på frågan om en eventuell

fortsatt successiv avveckling av regleringen. Saken får las upp i ett senare

sammanhang. Uppenbarligen måste emellertid vid bedömandet av frågan

om hyresregleringens behållande utgångspunkten vara att den föreslagna

nya hyreslagen innehåller normer för hyressättnmgen, vilka är så utfor­

made att de i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bris­

tande balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter.

Harmed är jag inne på frågan om utformningen av den fortsatta hyres­

regleringen. För att anpassa denna till de nya reglerna måste vissa ändringar

göras 1 hyresregleringslagen. Översynen av lagen bör givetvis hållas inom

snäva glänser. Sålunda följer en viktig begränsning redan av de omständig­

heter som föranledde att propositionen i hyresfrågan återkallades. Någon

ändring av den allmänna hyresnivån i det äldre lägenhetsbeståndet bör f. n.

inte komma till stånd i annan mån än som följer av ökade omkostnader för

fastighetsförvaltning. Detta innebär att hyresregleringens grundnorm för

hyressättningen sådan den kommer till uttryck i 3 § hyresregleringslagen

inte bör omprövas. Vidare bör det inte komma i fråga att i dagens läge göra

någon ny utredning på hyreslagstiftningens område med åtföljande remiss­

förfarande. Översynen bör därför begränsas till sådana frågor som kan fö-

reläggas riksdagen på grundval av det föreliggande utrednings- och remiss­

materialet. Slutligen bör bara sådana spörsmål tas upp som även på relativt

kol t sikt kan ge betydande fördelar. En reform av hyresregleringen bör ske

från nu angivna utgångspunkter.

Hyrespriskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen innebär i fråga om

nyproduktionen att hyran i princip beräknas på grundval av de faktiska

ky8gnadsk-°stnaderna och finansieringsförhållandena. Härigenom uppnås

att hyrorna blir bestämda i enlighet med självkostnadsprincipen. En sådan

ordning har som redan antytts bedömts som nödvändig inte minst för att

garantera att det statliga bostadsstödet kommer hyresgästerna till godo. Sam­

tidigt har emellertid stark kritik riktats mot att mer eller mindre aulorna-

58

tiskt låta produktionskostnaderna för det enskilda byggnadsprojektet be­

stämma hyrans storlek. Det har ansetts att förfarandet inte stimulerar till­

räckligt till att bygga rationellt och billigt. Denna olägenhet med hyresregle­

ringen skulle kunna undanröjas, om nyproduktionen ställdes utanför hyres­

priskontrollen och hyreslagsförslagets regler om hyressättningen blev till­

lämpliga på lägenheter i nyproduktionen. Enligt detta förslag är nämligen

inte som f. n. produktionskostnaderna i det enskilda fallet utan det allmänna

hyresläget i nyproduktionen — där de allmännyttiga bostadsföretagen är

prisledande — avgörande för hyressättningen. Det är min uppfattning

att hyreslagsförslagets hyressättningsregler bättre än hyresregleringslagens

tillgodoser kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet.

Mot denna bakgrund föreslår jag att nyproduktionen i fortsättningen inte

till någon del skall vara underkastad hyresregleringen. Som följd härav bör

i hyresregleringslagen tas in en bestämmelse av innehall att lagen inte gäl­

ler lägenhet i hus eller del av hus som färdigställs efter den 31 december

1968.

Hyresmarknaden för lokaler skiljer sig numera väsentligt från bostads­

marknaden. Någon påtaglig brist på lokaler kan inte sägas råda på någon

ort, inte ens i storstadsområdenas centrala delar. Därtill kommer att hyres-

lagsförslaget erbjuder ett mycket starkt besittningsskydd för lokalhyres­

gästerna. I samband med återkallandet av de tidigare framlagda förslagen

uttalade jag emellertid att hyresregleringens bibehållande skulle vara eu

förutsättning för det fortsatta reformarbetet på hyreslagstiftningens område.

Med hänsyn härtill anser jag mig böra föreslå att hyresregleringen behålls

också på detta område. Detta innebär bl. a. att det enligt hyresregleringslagen

gällande direkta besittningsskyddet bär behållas i fråga om lokaler på hyres-

reglerade orter.

Hyresregleringssystemet har ofta kritiserats för att det skulle motverka

eller i varje fall inte tillräckligt främja underhåll och förbättring av det

äldre fastighetsbeståndet. Det finns ingen anledning att här närmare gå

in på frågan om orsakerna till de missförhållanden som torde kunna konsta­

teras på detta område. Det är tillräckligt att i detta sammanhang kunna fast­

slå att det från såväl bostadspolitisk som allmänt samhällsekonomisk syn­

punkt är synnerligen betydelsefullt att det äldre fastighetsbeståndet hålls i

gott skick och blir föremål för lämpliga förbättringar. Jag anser därför att

man i detta sammanhang bör genomföra sådana modifikationer i hyresreg­

leringen som är ägnade att främja underhåll och förbättring av äldre fastig­

heter i den mån detta inte rubbar grunderna för regleringen.

En modifikation av nyss nämnt slag som bör övervägas består i att från

hyresregleringen tas undan hus som undergår omfattande ombyggnad. Ett

sådan undantag ligger i linje med förslaget att inte låta hyresregleringen om­

fatta nyproducerade bostadslägenheter. Undantaget bör gälla inte bara när

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

59

ombyggnaden är så genomgripande att den kan jämställas med rivning och

därpå följande nybyggnad. Även i andra fall kan det vara befogat att tala

om omfallande ombyggnad. Hit bör räknas exempelvis fall när ett helt

omodernt hus förses med centralvärme och varmvatten eller när i ett hus

som har dessa bekvämligheter badrum installeras och kök moderniseras.

Underhållsarbeten, vare sig det gäller de enskilda lägenheterna eller huset

i övrigt, bör självfallet inte anses som omfattande ombyggnad, därför att

arbetet på grund av att underhållet tidigare varit eftersatt får stor omfatt­

ning. En eller annan enstaka förbättringsåtgärd bör heller inte få leda till

att undantaget blir tillämpligt. Jag syftar på åtgärder av typen upprustning

a\ kök eller utbyte av fönster och fönsterkarmar eller omläggning av'golv.

Av naturliga skäl är det svårt att i lagtext entydigt fastställa vad som

bor avses med omfattande ombyggnad. Frågan huruvida en lägenhet är

underkastad hyresreglering eller ej är emellertid av så stor betydelse att

oklarhet i det avseendet om möjligt inte bör föreligga. Jag föreslår därför

att undantaget utformas som en dispensregel. Det bör åvila vederbörande

myndighet att på framställning förklara huruvida viss ombyggnad är av

sådan omfattning att hyresregleringen inte längre skall gälla. Först sedan

gU genom lagakraftägande beslut blivit avgjort att hyresregleringslagen

efter ombyggnaden ej är tillämplig i fråga om hus eller del av hus, bör hyres-

lagens bestämmelser bli tillämpliga. I likhet med vad som f. n. förekommer

i ärenden angående höjning av grundhyra på grund av förbättringsarbete,

bör frågan om undantagsregelns tillämplighet kunna prövas före arbetets

påbörjande. I mån av behov bör det ankomma på hyresrådet att meddela

anvisningar angående sådan förhandsprövning liksom om tillämpningen

över huvud taget av undantagsregeln.

Det finns anledning att räkna med att möjligheten att få ett hus undan­

taget från hyresregleringen genom att fastighetsägaren låter utföra omfat­

tande ombyggnad kommer att stimulera till att äldre fastigheter förbättras.

Härigenom motverkas från fastighetsekonomisk synpunkt omotiverade riv-

ningar. Samtidigt uppnäs den fördelen att hyran inte kommer att bestäm­

mas enbart på grundval av nedlagda kostnader. Genom att hyreslagsförsla-

gets hyi essättningsregler blir tillämpliga i stället för 3 § hyresregleringsla­

gen kommer hyresiäget i jämförliga lägenheter att utgöra riktpunkten för

hyressättningen.

Förslaget till ny hyreslag innehåller i 15 § andra stycket en regel av

innehåll att hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombe­

sörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av

att bostadslägenhet försämras genom ålder och bruk. Regeln, som är ägnad

att garantera ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll i det äldre lägenhets-

beståndet, bör få gälla även i fråga om sådana orter för vilka hyresregle­

ringen behålls. I själva verket har regeln sitt främsta berättigande på dessa

60

orter. Detta torde kräva att hyresregleringslagens bestämmelser om rätt

till ändring av grundhyra på grund av förbättringsarbeten omprövas. En

sådan omprövning är motiverad även från andra utgångspunkter.

Enligt gällande hyresregleringslag (3 § andra stycket) kan en lägenhets

grundhyra höjas endast genom beslut av hyresnämnden efter prövning

av omständigheterna i det enskilda fallet. En höjning får ske om lägen­

hetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller

om annat skäl föreligger som är av jämförlig betydelse. Som en allmän för­

utsättning för grundhyreshöjning med anledning av förbättringsarbete gäl­

ler sålunda att arbetet skall ha medfört att lägenhetens värde ökats. En

standardförbättring av lägenheten skall ha skett. Sådana arbeten som inte

ökar lägenhetens värde eller som är att hänföra till lägenhetens löpande un­

derhåll kan däremot i princip inte föranleda höjning av grundhyra, även

om arbetena varit av betydande omfattning. Är arbetena delvis att anse

som ombyggnads- eller ändringsarbete som medför höjning av lägen­

hetens värde och delvis att hänföra till normalt underhåll, skall en upp­

delning ske av kostnaderna för arbetet och i princip ingen hänsyn tas till

kostnaderna för underhållsarbetet vid bestämmandet av grundhyreshöj­

ningen.

För stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsförvaltning har

viss kompensation utgått till fastighetsägarna i form av generell hyreshöj­

ning enligt 5 § hyresregleringslagen. Denna höjning har till viss del utgjort

gottgörelse för ökade underhållskostnader. Det ligger i sakens natur att ett

sådant system för kompensation i fråga om ökade kostnader för fastighets­

underhåll ofta ger ett otillfredsställande resultat i det individuella fallet.

I många fall har den generella kompensationen inte varit tillräcklig för att

medge behövligt underhåll. Å andra sidan har garantier saknats för att den

medgivna hyreshöjningen verkligen har använts för underhållsarbeten.

Det hittills tillämpade systemet har medfört att fastighetsunderhållet i

många fall begränsats och inriktats i första hand på sådana för fas­

tighetens bestånd speciellt vitala delar, såsom exempelvis tak, fasader, vär­

meanläggningar och rörsystem, medan lägenheternas inre underhåll bli­

vit starkt eftersatt. I åtskilliga fall har även fastighetens yttre underhåll

försummats. Det bristande underhållet av en stor del av fastighetsbestån­

det medför risk för eu avsevärd kapitalförstöring samtidigt som det skapar

otrevnad för de hyresgäster som bor i fastigheterna.

Enligt min mening är det av väsentlig betydelse att nu skapa förutsätt­

ningar för ett ökat fastighetsunderhåll. Detta gäller saväl det yttre undei-

hållet som det för hyresgästerna särskilt betydelsefulla lägenhetsunderhål-

let. Man torde inte kunna räkna med att de nyssnämnda bestämmelserna i

hyreslagsförslaget om skyldighet för hyresvärden att med skäliga tidsmel­

lanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer

får avsedd verkan i fråga om lägenheter som är underkastade hyreskon-

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 9t år 1!)6S

61

troll enligt hyresregleringslagen, om inte de nödvändiga ekonomiska förut­

sättningarna för ett ökat fastighetsunderhåll föreligger även för dessa lägen­

heter.

Emellertid är det som jag redan antytt viktigt att bestämmelserna får

sådan utformning att det ökade ekonomiska utrymmet för förbättrings­

arbeten ställs till förfogande endast i den mån sådana arbeten kommer till

stånd. Det är därför ofrånkomligt att välja en lösning som tar sikte på den

enskilda lägenheten.

Sådant underhåll som medför att en viss lägenhets värde förbättras, såsom

t. ex. mera genomgripande målning, tapetsering och andra liknande repara­

tioner i lägenheten eller i fastigheten, bör liksom ombyggnads- och ändrings­

arbeten av standardhöj ande slag ge rätt att påkalla hyreshöjning i det

enskilda fallet. Däremot bör kostnaderna för löpande mindre reparationer

inte föranleda några individuella hyreshöjningar utan medräknas vid av­

vägningen av den allmänna hyresnivån och kostnadsökningar alltså även i

fortsättningen kompenseras genom generella tillägg till grundhyran. Av nu

anförda skäl bör möjligheterna att få den för lägenheten gällande hyran

höjd med anledning av förbättringsarbeten i lägenheten eller i fastigheten

utsträckas att omfatta även underhållsarbete som ökat lägenhetens värde

och ej varit av endast ringa omfattning.

Vid hyreshöjning på grund av förbättringsarbete, varmed avses även un­

derhållsarbete som nyss behandlats, bör i princip höjningens storlek be­

räknas så att den motsvarar skälig förräntning och amortering av den

nedlagda kostnaden. Grunderna för beräkningen bör bestämmas med hän­

syn också till syftet att främja förbättringsarbeten i bostadsbeståndet. I

den mån den nedlagda kostnaden helt eller delvis är att anse som kost­

nad för sedvanligt underhåll måste emellertid hänsyn tas till att redan

grundhyran inrymmer viss kompensation för underhållskostnader. Hur

stor hänsyn som skall tas härtill måste avgöras efter omständigheterna i det

särskilda fallet. Därvid måste beaktas å ena sidan att förslaget i denna del,

som jag nyss har anfört, syftar till att skapa ekonomiska förutsättningar för

ett förbättrat lägenhetsunderhåll och å andra sidan att de ökade möjlig­

heterna till hyreshöjning på grund av förbättringsarbete inte får medföra

en höjning av den allmänna hyresnivån. Det är enligt min mening inte be­

hövligt och knappast heller möjligt att närmare ange efter vilka normer

en sådan bedömning bör ske. Denna fråga får överlämnas till rättstillämp­

ningen. Det bör vidare ankomma på den myndighet under vars överinse­

ende de i första instans prövande hyresregleringsorganens verksamhet står

— en fråga som jag återkommer till i det följande— att i mån av behov

efter samråd med bostadsstyrelsen meddela anvisningar för beräkning av

hyreshöjningens storlek i dessa fall i likhet med vad som skett i fråga om

ombyggnads- eller ändringsarbete. Man har enligt min mening anledning

förvänta sig att partsorganisationerna på hyresmarknaden kommer att med­

62

verka till att normer utbildas som kan tjäna till vägledning för de rätts-

tillämpande myndigheternas prövning.

Möjligheten att höja en lägenhets hyra bör inte vara ovillkorligt begrän­

sad till fall då den enskilda lägenhetens värde ökats genom förbättringsar­

bete. En hyreshöjning kan redan f. n. komma i fråga när annat skäl av jäm­

förlig betydelse föreligger. Också ett förbättringsarbete som inte kan anses

omedelbart höja den enskilda lägenhetens hyresvärde kan sålunda föran­

leda en höjning av hyran, om i visst fall särskilda skäl föranleder det. Med

stöd av denna bestämmelse bör en till förhindrande av kapitalförstöring nöd­

vändig upprustning av viss fastighet kunna föranleda hyreshöjning för lägen­

heterna i fastigheten även till den del kostnaderna hänför sig till exempel­

vis fastighetens tak, fasader, rörsystem, grundförhållanden och andra för

fastighetens bestånd vitala delar fastän arbetena inte omedelbart påverkar

de enskilda lägenheternas värde. Höjningens storlek bör i den mån arbetet

är att hänföra till underhåll och inte till standardförbättring bedömas efter

samma grunder som när det gäller underhållsarbete som omedelbart ökat

en enskild lägenhets värde.

F. n. gäller att varje fråga om hyreshöjning på grund av förbättrings­

arbeten skall underställas hyresnämndens prövning. Med en sådan ordning

kommer rätten att få hyreshöjning till stånd på grund av underhållsarbete

att i hög grad tynga organisationen. I dagens läge synes det ej behövligt

att ha en så sträng priskontroll på hyresmarknaden. Det bör därför vara

tillräckligt att frågan om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten

prövas bara i sådana fall där tvist råder om höjningen eller part av annan

anledning önskar få frågan prövad. Delta moment av avtalsfrihet bör vara

begränsat till att gälla kompensation för att lägenheten ökat i värde genom

förbättringsarbete eller annan ålgärd av därmed jämförlig betydelse. Ock­

så i fortsättningen bör det alltså vara förbjudet att i övrigt ta emot, träffa

avtal om eller begära högre hyra än den fastställda hyran. Av 4 § första

stycket hyresregleringslagen framgår att det redan f. n. finns möjlighet

att avtala om tillägg till denna hyra i viss begränsad utsträckning, nämli­

gen beträffande bränslekostnader och vissa vatten- och avloppsavgifter. Be­

stämmelser om rätt att träffa avtal om ersättning utöver den fastställda

hyran på grund av förbättringsarbeten m. m. bör införas som ett särskilt

moment i samma paragraf. Hyresgäst, som åtagit sig att utge sådan ersätt­

ning, bör ges rätt att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden.

Därmed torde tillräckliga garantier skapas för att missbruk inte sker av

rätten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

Hyresregleringen grundas f. n. på att det för varje lägenhet finns en fast­

ställd grundhyra. Som grundhyra anses enligt 3 § första stycket hyresreg­

leringslagen för lägenheter i hus som färdigställts före den 1 januari 1942

det hyresbelopp som lägenheten då betingade samt för lägenheter i senare

tillkomna hus den hyra som hyresnämnden fastställer. Grundhyran på­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

63

verkas inte av att fastighetsomkostnaderna ökas. Som redan har framgått

utgår i stället efter förordnande av Kungl. Maj :t med stöd av 5 § hyres­

regleringslagen procenttillägg på grundhyran, s. k. generell hyreshöjning,

som kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning.

Sedan början av 1950-talet har årligen fastställts procenttal enligt vilka

generell hyreshöjning får tas ut. I besluten om generell hyreshöjning har

höjningen blivit alltmera differentierad på olika lägenhetskategorier och

systemet har numera blivit synnerligen svåröverskådligt. Detta har berott

främst på att kostnadsutvecklingen inte har varit enhetlig och att man har

eftersträvat att i möjligaste mån avpassa hyreshöjningens storlek efter

det beräknade behovet och att undvika alltför stor över- eller underkom­

pensation.

För att fastställa vilken hyreshöjning som enligt gällande beslut om ge­

nerell hyreshöjning är tillämplig på en viss lägenhet fordras nu kännedom

om ett antal faktorer såsom lägenhetens ålder, finansieringsvillkoren, hy­

resnämndens beräkning av grundhyror, storleken av den i grundhyran in­

gående bränslekostnaden m. m. Det torde numera vara en allmän uppfatt­

ning att besluten om generell hyreshöjning är så svåröverskådliga att up­

penbara fördelar skulle vara att vinna om systemet kunde förenklas. Ett

särskilt skäl för att nu genomföra en förenkling är att det fastighetsbe­

stånd för vilket hyresregleringen gäller, om förslaget att ta undan nypro­

duktionen från regleringen genomförs, i fortsättningen inte kommer att

utvidgas med nya årgångar av lägenheter.

I tidigare sammanhang har den tanken framförts att systemet med gene­

rell hyreshöjning skulle kunna förenklas väsentligt om basen för beräk­

ning av generell hyreshöjning ändrades till att avse den hyra som nu gäl­

ler. Höjningen skulle alltså i fortsättningen bestämmas på grundval av en

ny bashyra i stället för grundhyra. Bashyran skulle i princip motsvara

grundhyran och den gällande generella hyreshöjningen.

En »nollställning» av hyrorna vid den nuvarande hyresnivån skulle inte

återverka på gällande hyresavtal. I den mån hyresvärden förut haft rätt att

ta ut grundhyran jämte generell hyreshöjning, skulle han i fortsättningen

vara befogad att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som

framdeles kan komma att fastställas. Ändringen i hyresregleringslagen skul­

le vara av uteslutande teknisk natur och därför inte vara ägnad att påverka

avtalsläget. Däremot skulle självfallet behov göra sig gällande att ändra

hyresavtalen så att dessa kom att innehålla den för lägenheten gällande

bashyran. En sådan åtgärd skulle dock inte behöva genomföras omedelbart

utan kunna anstå till lämpligt tillfälle.

Skulle det nuvarande hyresläget i fortsättningen få bli grundval för be­

slut om generell hyreshöjning, uppkommer frågan om det bör finnas möj­

lighet att generellt inte bara höja utan även sänka hyrorna under detta nya

basläge, om fastighetsomkostnadernas utveckling skulle föranleda det.

64

Förhållandena torde knappast vara sådana att detta är behövligt. Liksom

hittills bör emellertid givetvis den för visst år beslutade generella höj­

ningen kunna sänkas för senare år.

Jag föreslår mot bakgrunden av det anförda att den grundhyra som

gäller vid utgången av år 1968 jämte då utgående generell hyreshöjning

— innefattande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall

tilläggskompensation — skall gälla som bashyra i fortsättningen.

Bestämmelserna i hyresregleringslagen om priskontroll äger inte till-

lämpning på upplåtelse av lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus för vilket

utgår sådant statligt lån som är förenat med villkor om begränsning av

rätten att ta ut hyra och slutligt beviljats efter den 31 december 1956 samt

inte uppsagts till betalning. Sådant villkor gäller i huvudsak för lägenheter

i hus som ägs av enskilda personer eller företag. För dessa lägenheter ut­

övas i stället hyreskontroll av det lånebeviljande organet. Som en följd av

att nyproduktionen föreslås undantagen från hyresregleringen bör låneor-

ganens befattning med hyreskontroilen upphöra. Denna bör på liyresregle-

rade orter ersättas med hyresregleringslagens bestämmelser såvitt gäller

statsbelånade hus som färdigställts före utgången av år 1968. För sådana

hus där det statliga lånet beAåljats efter den 31 december 1956 bör som bas­

hyra gälla den hyra som enligt det lånebeviljande organets beslut högst får

las ut jämte medgiven generell hyreshöjning. Om huset färdigställts före

utgången av år 1968 men statligt lån beviljas senare, bör det ankomma på

låneorganet att fastställa den hyra som högst fått tas ut om lånet beviljats

före utgången av år 1968.

Till den närmare utformningen av reglerna om bestämmande av bashyra

i olika fall återkommer jag i det följande.

Frågorna om besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen och om för­

farandet för behandling av hyresregleringsärenden är av sådan natur att

de inte kan bedömas förrän ställning tagits till spörsmålet om förfarandet

i hyrestvister i allmänhet.

Det i prop. 1967: 141 upptagna förslaget till ny hyreslag innehöll bland

övergångsbestämmelserna vissa regler om begränsning under en övergångs­

tid av den eventuella hyreshöjning som kunde komma att utgå i samband

med avvecklingen av hyresregleringen och övergången till ett friare hyres-

sättningssystem. Reglerna innebar följande. Om den hyra som utgick vid

hyrestidens slut understeg hyran för lägenheter som med hänsyn till

bruksvärdet var likvärdiga, var hyresgästen inte skyldig att godta högre höj­

ning av hyran än som motsvarade skälig andel av skillnaden mellan utgå­

ende hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelen skulle bestämmas så

att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut var anpassad till hyran för

likvärdiga lägenheter. Syftet med reglerna, som i det läge som nu uppkom­

mit inte är behövliga, var att tillförsäkra hyresgästerna en mjuk övergång

till den nya hyressättningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

65

Motsvarande behov kan göra sig gällande vid en kommande avveckling

av hyresregleringen. Jag föreslår därför att Kungl. Maj :t får befogenhet att

i samband med beslut om att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla

för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter förord­

na om sådan begränsning under en övergångstid av det belopp, med vilket

hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal, att hyran vid övergångs­

tidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Kungl. Maj:t

bör alltså få bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets till-

lämpningsområde. Ett sådant förordnande bör kunna komma till använd­

ning även vid en slutgiltig avveckling av hyresregleringen. Bestämmelserna

bör gå in som ett tredje stycke i 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)

med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upp­

hört.

Det centrala spörsmålet hur förfarandet i hyrestvister bör vara utformat

kommer i viss mån i ett annat läge som följd av att hyresregleringen be­

hålls inom en mycket betydande sektor av hyresmarknaden.

I förslagen till hyreslag och hyresnämndslag förordades sammanfatt­

ningsvis att förfarandet i hyrestvister skulle regleras på följande sätt. I varje

län skall i princip finnas en hyresnämnd. Nämnden består av lagfaren ord­

förande och två andra ledamöter. Av de senare ledamöterna skall den ene

vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl för­

trogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan

lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållan­

den. Nämndens primära uppgift är att medla i uppkommande hyrestvister.

Dessutom skall nämnden pröva bl. a. tvister om överlåtelse av hyresrätt,

upplåtelse av lägenhet i andra hand, besittningsskydd och hyressättning.

Som regel kan hyrestvist dras under domstols prövning. Tvisten skall enligt

huvudregeln tas upp av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i

det län där fastigheten är belägen. Tvister om överlåtelse av hyresrätt och

upplåtelse av lägenhet i andra hand och i allmänhet även hyressättnings-

tvister prövas slutligt av underrätt. Tvister om besittningsskydd avgörs slut­

ligt av hovrätt.

Genom att hyresregleringen behålls för en betydande del av hyresmarkna­

den blir belastningen på de organ som har att behandla tvister enligt den

permanenta hyreslagen mindre. Det kan därför göras gällande att skälen

för en särskild förprövning av hyrestvisterna hos hyresnämnder före den

rena domstolsprövningen har förlorat i styrka. Vad som hitintills förekom­

mit i detta lagstiftningsärende ger emellertid starkt stöd för att det före­

slagna förfarandet är det mest lämpliga. Detta gäller även om påfrest­

ningarna på organisationen i inledningsskedet vid tillämpningen av den

nya hyreslagstiftningen inte blir så stora som beräknats i prop. 1967: 141.

Att nu föra fram ett förslag till permanent förfarande i hyrestvister enligt

vilket prövningen av tvisterna uteslutande skulle tillkomma domstolarna

5 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. .Yr 91

66

ulan alt dessa tillförs företrädare för partsintressena på hyresmarknaden

är knappast tänkbart. Alternativet alt ge den första domstolsinstansen

särskild sammansättning i hyrestvister bör av skäl som utförligt har redo­

visats i förslaget till ny hyreslag inte heller genomföras. Jag anser alltså

att det föreslagna förfarandet i hyrestvister alltjämt är väl ägnat alt läggas

till grund för lagstiftning. Bortsett från några jämkningar av formell natur

bör därför förslaget till hyreslag även såvitt avser förfarandet ha samma

innehåll som det förslag prop. 1967: 141 innehöll. Motsvarande gäller för­

slaget till lag om hyresnämnder.

Om man behåller de kommunala hyresnämnderna för tillämpning av

hyresregleringslagen skulle man med detta ställningstagande få två paral­

lella organisationer med nämnder som har en i huvudsak likartad samman­

sättning. En sådan ordning är uppenbarligen föga rationell. Ur rent eko­

nomisk synvinkel och från personalsynpunkt är olägenheterna betydande.

Mycket talar således för att en samordning sker. I själva verket under­

lättar vissa av de tidigare reformförslagen angående hyresregleringen

en sådan samordning.

Jag har redan förordat att hyresregleringen skall avvecklas för all ny­

produktion och att dessutom lägenheter som undergått omfattande ombygg­

nad skall kunna undantas från regleringen. Som följd härav bortfaller i

fortsättningen flertalet ärenden angående fastställande av grundhyra på

grundval av byggnadskostnaderna. Därmed föreligger inte längre något

starkt behov av att prövningsorganen har lokal anknytning till varje kom­

mun. De återstående ärendena angående grundhyra kommer att ofta vara

av relativt enkel beskaffenhet och kan i och för sig utan någon större olä­

genhet läggas över på den statliga nämndorganisationen.

En mycket betydande grupp av ärenden hos de nuvarande kommunala

hyresnämnderna gäller ogiltigförklaring av uppsägning och tvångsförläng-

ning av hyresavtal, dvs. tvister om besittningsskyddet. Prövningen av dessa

ärenden är likartad den prövning som de statliga hyresnämnderna kommer

att utöva enligt hyreslagen i besittningsskyddstvister beträffande bostads­

lägenheter. Något hinder föreligger knappast att föra över även dessa

uppsägningsärenden på den nya organisationen. En sådan åtgärd aktuali­

serar emellertid frågan om det finns skäl att ha ett besittningsskydds-

system för bostadslägenheter inom hyresregleringen vid sidan av hyres-

lagens motsvarande bestämmelse. Besittningsskyddet för bostadshyres-

gäst är enligt förslaget till hyreslag, åtminstone såvitt gäller orter med

mera påtaglig bostadsbrist, likvärdigt med hyresregleringslagens besitt­

ningsskydd. I vissa avseenden är det t. o. m. överlägset. Detta gäller sär­

skilt bostadsupplåtelser i anslutning till arbetsanställning. Härom vill jag

anföra följande.

Beträffande lägenheter som upplåts i anslutning till arbetsanställning,

dvs. lägenheter som hyrs genom s. k. kopplade avtal, finns f. n. ett ganska

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 är 1968

67

bristfälligt besittningsskydd. Sålunda anses hyresgästen i allmänhet inte

berättigad till förlängning av hyresavtalet enligt hyresregleringslagen, om

anställningen har upphört. Motsvarande gäller enligt besittningsskyddsla­

gen. När det gäller de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, alltså bostads-

upplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal, föreligger

över huvud taget inte något hyresrättsligt besittningsskydd, eftersom sådana

upplåtelser faller utanför hyreslagstiftningen. Förslaget till ny hyreslag in­

nebär att tjänstebostadsupplåtelserna förs in under hyreslagen och att be­

sittningsskyddet förstärks i väsentlig grad beträffande kopplade avtal i all­

mänhet. Som huvudprincip föreslås gälla att arbetstagaren/hyresgästen får

samma besittningsskydd som varje annan bostadshyresgäst, om hyresför­

hållandet varat längre än tre år. Även i andra avseenden förbättras hans

rättsställning.

Skulle besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen i stället för hyres-

lagens motsvarande bestämmelser gälla beträffande hyresförhållanden som

alltjämt är underkastade hyresreglering, blir följden att hyresgäster med

kopplade avtal inte skulle komma i åtnjutande av de nu antydda fördelar­

na. På bristorter där besittningsskyddet är av vital betydelse för hyresgäs­

ten skulle alltså den som fått lägenhet upplåten till sig i anslutning till

arbetsanställning ha ett väsentligt sämre rättsskydd än det som i motsva­

rande fall skulle gälla på en ort med god tillgång på bostadslägenheter.

En sådan ordning kan uppenbarligen inte accepteras. En lösning på pro­

blemet är att i hyresregleringslagen införa samma besittningsskyddsbe-

stämmelser beträffande kopplade avtal som i förslaget till ny hyreslag.

Detta skulle emellertid innebära ett högst betydande ingrepp i förstnämn­

da lag. Inte bara besittningsskyddsbestämmelserna skulle behöva ändras

utan dessutom skulle krävas att lagens giltighetsområde utsträcktes även

till de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, vilka som nämnts nu inte om­

fattas av regleringen. En sådan lösning skulle också innebära att tvister,

för vilka likartade besittningsskyddsregler gällde, skulle komma att avgöras

av olika prövningsorgan och enligt olika förfaranderegler allteftersom tvis­

ten rörde en lägenhet i hyresreglerad ort eller annan lägenhet. Det nu sist

diskuterade alternativet synes därför knappast kunna komma i fråga.

Av vad som anförts nu framgår att det är en fördel, om hyreslagens be-

sittningsskyddsbestämmelser vinner tillämpning i fråga om bostadsupp-

låtelser som omfattas av hyresregleringen. Om hyresregleringslagens mot­

svarande bestämmelser upphävs, kommer denna lags innehåll att beträf­

fande bostadslägenheter väsentligen vara begränsat till hyrespriskontrol­

len. Denna kontroll får samordnas med hyreslagens besittnings skyddsbe­

stämmelser. Lämpligen synes detta kunna ske i den formen att hyresspärren

helt ersätts med priskontrollen. I sak betyder detta att hyresgästen vid för­

längning av hyresavtal inte blir skyldig att godta högre hyra än som följer av

hyresregleringslagens bestämmelser. En övergång til! hyreslagens besitt­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

68

ningsskydd i fråga om bostadslägenheter får till följd att sådant skydd inte

kommer att gälla för lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad

(jfr 45 § första stycket 2 förslaget till ny hyreslag). I sin tur för detta med

sig att hyresregleringen inte kan behållas för sådan lägenhet. Eftersom det

i dag i princip råder avtalsfrihet för detta hyresobjekt, torde en sådan ord­

ning kunna godtas.

Vad jag nu har anfört visar att en organisatorisk samordning bör ske

i fråga om behandlingen av tvister enligt hyresregleringslagen och hyres-

lagen. Jag föreslår att de uppgifter som i fortsättningen skulle ha vilat på de

kommunala hyresnämnderna läggs över på de statliga nämnderna och att

som en konsekvens härav besittningsskyddsbestämmelserna beträffande

bostadslägenheter i hyresregleringslagen upphävs. De kommunala nämn­

derna bör dock övergångsvis finnas kvar för att behandla sådana ärenden

enligt hyresregleringslagen som är att hänföra till tiden före den nya lag­

stiftningens ikraftträdande. Hyresrådet bör bestå som överinstans i hyres-

regleringsärenden.

Med den nu föreslagna organisatoriska samordningen löses de förut be­

rörda problemen angående kopplade avtal samt bytesrätt och vissa andra

överlåtelse- och upplåtelsefall. I dessa hänseenden blir den nya hyreslagen

tillämplig såväl materiellt som förfarandemässigt även beträffande lägen-

hetsupplåtelser på orter som omfattas av hyresregleringen.

Sammanfattningsvis vill jag om det nu framlagda förslaget anföra föl­

jande.

Hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler

på de orter där den nu gäller. Detta innebär bl. a. att någon ändring i hyres­

nivån där inte kommer i fråga i annan mån än som följer av de regler, som

gäller om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvalt­

ningen. Det innebär vidare att det också i fortsättningen är förbjudet för

hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än den

fastställda.

De tidigare framlagda förslagen om förstärkt besittningsskydd och legal

bytesrätt för bostadshyresgäst, om förbättring av rättsskyddet för hyresgäst

som hyr tjänstebostad, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten

och att upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hy­

resvärd att underhålla lägenheten genomförs för hela landet. I nu angivna

hänseenden skiljer sig det nya förslaget från det tidigax-e endast genom att

den legala bytesrätten utsträcks till att gälla även orter utan påtaglig bo­

stadsbrist.

För att anpassa hyresregleringen till dessa nya regler genomförs vissa be­

gränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas möjlighet

för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för

bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning för för­

bättringsarbeten, inbegripet förbättrat underhåll. Om avtal inte kan träffas

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

69

om sådan ersältning, måste hyresvärden gå till hyresnämnden för att få er­

sättningen godkänd. Även om hyresgästen har åtagit sig att ntge ersättning

för förbättringsarbeten, har han rätt att få ersättningen prövad av hyres­

nämnden. Därmed skapas garantier för att missbruk inte sker av möjligheten

att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

För att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga procedu­

ren med generella hyreshöjningar genomförs en nollställning av hyrorna

per den 31 december 1968. Den grundhyra jämte generell hyreshöjning som

då utgår blir en bashyra, som — utöver vad som motiveras av förbättrat

underhåll — inte kan höjas på andra grunder än som gäller nu.

Från hyresregleringen undantas lägenheter som färdigställts efter utgång­

en av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter kommer i stället hyreslagens

regler att gälla. Detta innebär att hyrorna inte som f. n. bestäms uteslutande

med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna ulan anpassas till det

allmänna hyresläget i nyproduktionen. Framför allt genom att de allmän­

nyttiga bostadsföretagen är prisledande på detta område och genom att vid

hyresprövningen jämförelser görs med ett stort bestånd av lägenheter finns

förutsättningar att kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhets-

beståndet skall bli bättre tillgodosett än f. n. I motsats till vad som nu är

förhållandet kommer alltså inte produktionskostnaderna i det enskilda fallet

att vara bestämmande för hyressättningen.

I konsekvens med vad som föreslås beträffande nyproduktionen öppnas

möjlighet att från hyresregleringens tillämpning undanta hus som undergår

omfattande ombyggnad. För att undvika oklarhet utformas detta undantag

som en dispensregel. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärd eller hy­

resgäst förklara om visst ombyggnadsarbete är så omfattande att hyresreg­

leringen inte längre skall gälla. En sådan regel skapar möjlighet för de hyres-

reglerande myndigheterna alt främja underhåll och förbättring av det äldre

fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta fastighetsbestånd i

övrigt behålls.

Från hyresregleringen undantas möblerade rum. Beträffande dessa hyres-

objekt råder redan i dag i princip avtalsfrihet.

Slutligen får Kungl. Maj :t befogenhet att i samband med beslut om att

hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa oi tei eller

för visst eller vissa slag av lägenheter förordna om sådan begränsning under

en övergångstid av det belopp med vilket hyran får höjas vid förlang­

ning av hyresavtal att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till

hyran för likvärdiga lägenheter. Det ankommer alltsa pa Kungl. Maj .t

att bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tillämpnings­

område. Denna övergångsanordning motsvarar de övergångsregler som det

tidigare förslaget innehöll med den ändringen alt någon övergångstid inte

fixeras i lagen.

Hyresregleringslagen, som nu gäller t. o. in. den 31 december 1968,^för^

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

langs i den sålunda föreslagna utformningen med tre år, dvs. t. o. in. den 31

december 1971.

Vad gäller förfarandet i hyresmål genomförs den tidigare föreslagna orga­

nisationen med statliga hyresnämnder. De kommunala hyresnämnderna

upphör efter en övergångstid. Arbetsbelastningen på de nya hyresnämnder'

na beräknas bli i stort sett av samma omfattning som förutsatts vid ett ge­

nomförande av det tidigare förslaget. Hyresrådet består som besvärsinstans i

fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen. Det tillkommer också hyres­

rådet att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och fullgöra vissa admi­

nistrativa uppgifter.

Den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1969.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet ut­

arbetats förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­

reglering in. in. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)

med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upp­

hört,

3j lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Lagförslagen under 4) och 5) överensstämmer helt med motsvarande

förslag i prop. 1967: 141 (se A s. 24) och torde kunna uteslutas här. För­

slagen under 3) och 6) ansluter mycket nära till motsvarande förslag i

prop. 1967: 141 (A s. 3) resp. prop. 1967: 171 (B s. 3), varför förslagen

torde böra återges endast i sadana delar som ändrats. Med iakttagande av

vad som sagts nu torde lagförslagen få fogas till protokollet i detta ärende

som bilaga.

70

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

Specialmolivering

Förslaget till lag angående ändring i hyresregleringslagen och om

fortsatt giltighet av lagen

Hyresregleringslagen avser i princip alla hyresförhållanden. Av 1 g gäl­

lande hyreslag framgår vilka upplåtelser som är att hänföra dit. Utanför

kategorin hyresförhållanden faller f. n. bl. a. upplåtelse som utgör endast

ett moment i ett rent tjänsteavtal. I förslaget till ny hyreslag utvidgas den­

na lags tillämpningsområde genom en särskild regel i 1 § första stycket

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

71

andra punkten till att avse samtliga fall när lägenhet upplåts genom tjäns­

teavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Någon motsvarande utvidg­

ning av hyresregleringslagens tillämpningsområde bör inte ske. En lägen-

hetsupplåtelse som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal bör alltså

liksom f. n. falla utanför hyresregleringen. Hyresgästens/arbetstagarens

rättsställning blir ändå i väsentlig grad förstärkt genom att skilda regler i

den nya hyreslagen, främst de som gäller besittningsskyddet, blir tillämp­

liga också på upplåtelser av detta slag.

o C

O 5.

Enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen får hyresvärden inte ta

emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för

lägenheten tillåtna grundhyran jämte medgiven generell hyreshöjning. Som

grundhyra anses det hyresbelopp som lägenheten betingade den 1 januari

1942. Om lägenheten inte var uthyrd då, fastställer hyresnämnden grund­

hyra efter liyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus,

som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställs grundhyran till det

belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständighe­

ter är skäligt.

Som förut har anförts föreslår jag att basen för hyresregleringen inte

längre skall vara grundhyran utan i stället det rådande hyresläget den 31

december 1968. En s. k. nollställning skall ske och den nya hyran skall be­

nämnas bashyra. För normalfallet innebär detta att den för lägenheten gäl­

lande grundhyran jämte hittills medgiven generell hyreshöjning — innefat­

tande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall tilläggs-

kompensation — kommer att utgöra bashyran. Lägenheter för vilka grund­

hyra inte finns fastställd men som är underkastade hyreskontroll inom ra­

men för den statliga bostadslånegivningen bör, som jag redan har anfört, i

fortsättningen omfattas av hyresregleringen. I dessa fall bör som bashyra

gälla den hyra som enligt vederbörande låneförmedlande organ högst får tas

ut jämte, även i detta fall, den 31 december 1968 medgiven generell hyres­

höjning. Det sagda torde kunna uttryckas på det sättet att som bashyra för

en lägenhet anses det hyresbelopp som enligt lag eller myndighets beslut

gällde för lägenheten den 31 december 1968. Den avtalade hyran har så­

lunda inte någon betydelse när det gäller att avgöra vad som är en lägenhets

bashyra.

Bashyran utgör liksom grundhyran självfallet endast en övre gräns, in­

till vilken hyresvärden får avtala och ta emot hyra när annat inte ined-

getts. Understiger den avtalade hyran lägenhetens bashyra, är hyresgästen

inte skyldig att utge mer än det avtalade beloppet. Som förut nämnts får

en klausul i hyresavtalet som berättigar hyresvärden att ta ut grundhyra

jämte medgiven generell hyreshöjning anses innebära att hyresvärden har

rätt att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som kan kom­

72

ma att medges efter utgången av år 1968. Detsamma gäller självfallet, om

avtalet innehåller att hyresvärden får ta ut den hyra som hyresreglerande

myndighet medger. Över huvud taget vill jag understryka att nollställ­

ningen är en åtgärd av enbart teknisk natur som inte påverkar rättsläget

mellan hyresvärd och hyresgäst sådant detta gestaltar sig vid lagändring­

ens ikraftträdande.

Enligt 4 § får hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning utöver grund­

hyran för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller,

om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad, som för

sådant ändamål åsamkas hyresvärden. Frågan i vad mån bashyran om­

fattar även ersättning för värme och varmvatten blir beroende på huruvida

och i vilken utsträckning ersättning därför ingick i det hyresbelopp som en­

ligt lag eller myndighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968.

Som bashyra skall anses det som hyra då betecknade hyresbeloppet, även

om ersättning för värme eller varmvatten helt eller delvis ingick däri.

Ibland kan lägenhetens bashyra inte bestämmas enligt förut angivna prin­

ciper. Så är fallet exempelvis om lägenheten tidigare varit uthyrd mot ve­

derlag som helt eller till viss del fullgjorts genom tjänste- eller naturapresta-

tioner, vilka inte omräknats i pengar, men sedermera uthyrts på vanligt

sätt. I sådana tall bör lägenhetens bashyra fastställas av hyresnämnden och

i allmänhet bestämmas så alt den motsvarar vad lägenheten skäligen bort

betinga den 31 december 1968 efter då gällande hyrespriser för jämförliga

lägenheter i orten. Även andra omständigheter än hyresläget i orten bör

emellertid kunna beaktas. Så bör t. ex. i fråga om lägenhet, som efter den

31 december 1968 bildats genom uppdelning eller sammanslagning av dess­

förinnan befintliga lägenheter, den hyra som gällde för del av lägenheten

eller för det större hyresobjekt vari lägenheten ingick kunna beaktas vid

fastställandet av lägenhetens bashyra. Likaså bör vid upplåtelse i andra

hand av lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag eller

därmed jämställt företag — där förstahandsförhyrningen inte faller under

hyresregleringen — hänsyn kunna tas till hyresläget för övriga lägenheter

i huset och den hyra som gällde för förstahandsuthyrningen. I sista punk­

ten av paragrafens första stycke har på nu anförda skäl tagits upp en be­

stämmelse att, när någon för lägenheten den 31 december 1968 — enligt lag

eller myndighets beslut — gällande hyra inte finns, bashyran skall fast­

ställas av hyresnämnden till belopp som med hänsyn till hyresläget vid

nämnda tid för jämförliga lägenheter i orten samt övriga omständigheter

är skäligt.

Om grundhyra saknas för lägenhet i hus som färdigställts senare än den

1 januari 1942 men före utgången av år 1968, bör vad som sagts nu inte äga

tillämpning. För sådant fall bör 3 S första stycket i dess äldre lydelse alll-

jämt gälla. En regel med detta innehåll tas upp bland övergångsbestämmel­

serna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

73

Enligt 3 § andra stycket hyresregleringslagen i gällande lydelse får hyres ­

nämnden höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den

1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter resp.

om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter. Dessa

regler torde numera ha så liten praktisk betydelse att de bör kunna utgå.

Höjning av bashyran bör emellertid, i enlighet med vad jag förut har an­

fört, kunna ske, om lägenhetens värde ökats genom ombyggnads-, änd­

rings- eller underhållsarbete av ej endast ringa omfattning eller om det fö­

religger annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Det bör framhållas att

enligt hyresregleringslagens ordalydelse ett ombyggnads- eller ändringsar­

bete måste ha ökat lägenhetens värde avsevärt för att grundhyran skall få

höjas. I praxis har emellertid kravet härpå ställts ganska lågt och grund­

hyreshöjning medgivits även när värdeökningen varit tämligen ringa. Det

ändrade uttryckssättet kan inte sägas innebära någon faktisk ändring i

förhållande till vad som gäller nu.

I övrigt har sådana ändringar genomförts i 3 § som är en följd av att be­

greppet bashyra införs och att bashyran i princip får höjas även på grund

av underhållsarbete. I 3 § fjärde stycket sista punkten förekommer en hän­

visning till lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt

m. in. i fråga om vissa avtal om upplåtelse av andelsrätt i förening eller

aktiebolag. Frågan om bosladsrättskontrollen övervägs f. n. inom justitie­

departementet. Med hänsyn härtill och till att hänvisningen över huvud inte

kan anses nödvändig torde den nu kunna utgå ur lagen.

4

§.

Som jag redan har nämnt får hyresvärden enligt 4 § första stycket hyres­

regleringslagen träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärm­

ning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i

grundhyran, för den ökade kostnad som för sådant ändamål åsamkas hyres­

värden. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten

och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. Av andra stycket följer alt

hyresnämnden får förordna angående grunderna för beräkning av ersätt­

ningen. Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj ris bemyndigande, hyresrådet

får enligt tredje stycket meddela föreskrifter att tillämpas av nämnden vid

sådant förordnande.

De nämnda fallen av möjlighet alt träffa avtal om ersättning utöver

fastställd hyra bör, som förut anförts, utökas med ytterligare ett fall. Hy­

resvärden bör få rätt att träffa avtal om skälig ersättning för vad lägen­

heten ökat i värde genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhålls­

arbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed

jämförlig betydelse, alltså sådana förhållanden som kan medföra att bas­

hyran höjs enligt 3 § andra stycket.

Även om hyresgästen har åtagit sig att utge ersättning utöver bashyran,

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

74

bör han som jag tidigare har framhållit ha obegränsad rätt att få ersättning­ ens skälighet prövad av hyresnämnd. På yrkande av hyresgästen bör hyres­ nämnden alltså ha att pröva om förbättringsarbetet är av sådan beskaffen­ het att bashyran får höjas enligt 3 §. Om så bedöms vara fallet, bör nämn­ den ha att fastställa ny, högre bashyra. Nämndens beslut kan leda till att avtalet om ytterligare ersättning helt förlorar sin verkan eller att det jäm­ kas. Det sistnämnda fallet inträffar när nämnden visserligen finner skäl att höja bashyran men inte till ett så högt belopp som avtalats. Regler i anslutning till vad som anförts nu har tagits upp i andra stycket första och andra punkterna.

Ett spörsmål som bör uppmärksammas i detta sammanhang är frågan om retroaktiv tillämpning av hyresnämnds beslut varigenom avtal om er­ sättning enligt första stycket 1 jämkas. Enligt 20 § första stycket gäller hy­ resnämnds beslut fr. o. in. den dag då beslutet meddelats eller den senare dag som nämnden bestämmer. I ärende som avses i 3, 4 eller C> § kan dock beslu­ tet göras tillämpligt på tid före beslutets dag, när det av särskild anledning anses skäligt. När det gäller prövning av avtal om ersättning på grund av förbättringsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse, bör denna möjlighet att göra beslutet retroaktivt handhas med varsamhet. För hyres­ värdens del innebär ett sådant beslut ofta en oförutsedd och allvarlig rubb­ ning i de förhållanden som hyresvärden i sin fastighetsförvaltning inrättat sig efter. Ju längre tid avtalet varit gällande, desto allvarligare framstår olägenheten av ett beslut som medför skyldighet för hyresvärden att åter­ betala tidigare uppburna hyresbelopp. Iakttas inte återhållsamhet med för­ ordnande om retroaktiv tillämpning av sådana beslut, blir följden också en minskad benägenhet på fastighetsägarsidan att avtala om ersättning på grund av förbättringsarbete och en ökad tillströmning till hyresnämnderna av framställningar om höjning av bashyra på grund av sådant arbete, dvs. ärenden enligt 3 § andra stycket. En sådan utveckling skulle motverka syf­ tet med bestämmelserna i 4 § 1 och kunna komma att i hög grad tynga hy- resnämndsorganisationen. Å andra sidan kan det naturligtvis inte godtas att en hyresvärd utnyttjar möjligheten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbete till att betinga sig en hyreshöjning som inte står i rimlig proportion till nedlagda kostnader. Att avtalet i sådant fall på grund av un­ derlåtenhet från hyresgästens sida att begära prövning av den avtalade er­ sättningens skälighet kommit att gälla under en längre tid bör inte utgöra hinder för en retroaktiv tillämpning av ett jämkningsbeslut.

Enligt min mening bör sålunda beslut om jämkning av ersättning på grund av förbättringsarbete endast undantagsvis ges retroaktiv verkan. I de normala fallen kan beslutet lämpligen ges giltighet fr. o. m. månaden när­ mast efter den då prövning av den avtalade ersättningens skälighet påkal­ lades.

I övrigt har paragrafen ändrats endast i redaktionellt avseende.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

5

§•

I 5 § hyresregleringslagen finns f. 11. bestämmelser om s. k. generell hyreshöjning. Bestämmelserna syftar till att gc kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts bemyndigande, hyresrådet äger medge att avtal får träffas om hyres­ höjning utöver grundhyran intill viss procent av denna eller, om däri in­ går ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten, a\ återstående del av grundhyran. Den generella hyreshöjningen måste alltså uttryckas som ett procenttillägg på grundhyran eller de! av denna. Saken kommer i ett något annat läge när möjlighet — om än en mycket begränsad sådan — införs att träffa avtal om ersättning vid sidan om bashyran i fråga om förbättringsarbete. Även sådan del av hyran som utgår på grund av giltigt avtal vid sidan av bashyran bör i förenklingens intresse kunna höjas genom beslut om generell hyreshöjning. Som jag har fram­ hållit tidigare är det också angeläget att söka förenkla systemet med generell hyreshöjning. På grund av vad jag har sagt nu bör i det nya läget större frihet ges åt Kungl. Maj:t eller hyresrådet när det gäller utformningen av det generella tillägget. I lagen bör därför inte anges vilket hyresbelopp som skall få utgöra grundval för generell hyreshöjning. Ej heller bör det vara oundgängligen nödvändigt att utforma tillägget som ett procenttillägg. Jag föreslår att det i fortsättningen skall kunna medges, att avtal träffas om hyreshöjning utöver den enligt hyresregleringslagen medgivna hyran för tid och enligt grunder som anges i Kungl. Maj ds eller hyresrådets beslut.

6

§-

Paragrafen har getts oförändrat innehåll så när som på att ordet grund­ hyra ersatts med ordet bashyra. Som följer av 26 § kommer paragrafen i fortsättningen inte att gälla lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

7—8 a g.

Hyresregleringslagens besittningsskydd föreslås i fortsättningen bara gäl­ la annan lägenhet än sadan som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del nyttjas till bostad, dvs. lokal i den mening ordet bär i förslaget till ny liyre slag.

F. 11. innehåller 7 § bestämmelser om besittningsskyddet för hyresavtal som måste uppsägas, medan 8 § reglerar besittningsskyddet i fråga om av­ tal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om uppsägning. Enligt hyres- lagsförslaget föreligger uppsägningsskyldighet även för det senare slaget av hyresavtal, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd (3 § första stycket i förslaget). Eftersom något be­ hov av besittningsskydd inte torde föreligga i fråga om hyresavtal som sluts på bestämd tid med så kort varaktighet som högst nio månader, torde

8 § böra upphöra att gälla.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

75

76

Av främst praktiska skäl bör besittningsskyddsproceduren i ärenden an­ gående tokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslägen­ het. I 7 och 8 a §§ har därför tagits upp bestämmelser som i sak har sam­ ma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Hyresvärden bör alltså vara skyldig att lämna s. k. avflyttningsmeddelande och hyresgästen resp. den som vägras att överta lägenheten bör ges en frist av tre veckor inom vilken framställning måste göras till hyresnämnden.

Bestämmelserna i 8 a § andra och tredje styckena har fått utgå.

13 §.

I denna paragraf anges alt ärenden enligt hyresregleringslagen prövas av hyresnämnd som avses i liyreslagen.

17 §.

De kommunala hyresnämnderna står under tillsyn av hyresrådet. Rådets tillsyn bör avse även de nya nämnderna efter övergången till den nya ord­ ningen för prövning av hyrestvister. Tillsynen med stöd av denna paragraf bör dock vara begränsad till handläggningen av ärenden enligt hyresregle­ ringslagen. Detta har föranlett ett tillägg till paragrafen.

18 §.

Förfarandet inför de statliga hyresnämnderna i ärenden enligt hyresregle- ringslagen torde i huvudsak böra följa de regler som enligt lagen om hyres­ nämnder gäller för dessa nämnder. 1 paragrafen har de lagrum angetts som skall äga tillämpning i hyresregleringsärenden. 1 den män lagen om hyres­ nämnder innehåller olika regler för skilda typer av ärenden bör de regler som gäller tvist som avses i 1 § 2 nämnda lag äga tillämpning på ärenden enligt hyresregleringslagen.

20

§.

Enligt 20 § andra stycket skall besvär mot hyresnämnds beslut anföras inom 20 dagar från den dag då klaganden erhöll del av beslutet. För att få överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i hyreslagen när det gäller klander mot hyresnämnds beslut har i stället angetts att besvären får anföras inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Vad som sagts nu gäller självfallet endast beslut som meddelas efter den 31 december 1968.

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068

26 §.

1 hyresregleringslagens nuvarande lydelse innehåller denna paragraf un­ dantag från hyresregleringen för vissa lägenhetskategorier. I några tall gäl­ ler undantaget lagen i dess helhet. Hit hör upplåtelse av bostad som äi förenad med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pen­ sionatrörelse, för vilken fordras myndighets tillstånd. I andra tall gäller

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

77

undantaget bara bestämmelserna i 2—6 §§ och alltså inte besittningsskydds- bestämmelserna. Detta senare undantag gäller dels lägenheter i vissa hus för vilka utgått statligt lån av närmare angiven beskaffenhet, dels upplåtelse i första hand av lägenhet i sådant av kommun eller av kommunalt eller där­ med jämställt bostadsföretag förvaltat hus, som Kungl. Maj :t bestämmer, dels statlig myndighets upplåtelse av bostadslägenhet.

Undantaget för de statligt belånade husen bör nu falla bort och andra undantag bör gälla lagen i dess helhet, eftersom besittningsskyddsbestäm- melserna i denna lag skall upphöra beträffande bostadslägenheter. Vissa ytterligare undantag bör vidare tas upp i denna paragraf. Det har synts lämpligt att ta upp de skilda undantagen i en uppräkning punktvis.

Först tas upp det redan förut behandlade undantaget som avser lägenhet i hus eller del av hus som färdigställts efter den 31 december 1968. Avgö­ rande för undantagets tillämplighet är när huset eller husdelen i sin helhet är färdigt för inflyttning. Har inflyttning skett i någon eller några lägen­ heter före den 31 december 1968 men övriga lägenheter då inte varit färdig­ ställda för inflyttning är lagen alltså inte tillämplig. Det har inte någon betydelse, när hyresavtalen ingås.

Som en andra punkt tas upp ett undantag som gäller möblerade rum. Un­ dantaget har fått samma innehåll som motsvarande undantag från besitt- ningsskyddsbestämmelserna i förslaget till hyreslag (jfr 45 § första stycket 2). De undantag från nämnda bestämmelser, som avser korttidsavtal och fall av överenskommelse om undantag från besittningsskyddet, har inte fått någon motsvarighet i hyresregleringslagen.

Undantag görs vidare i punkt 3 för upplåtelse av bostad som är förenad med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pensionat­ rörelse, för vilken fordras myndighets tillstånd.

I punkt 4 tas upp regler om de allmännyttiga bostadsföretagens och där­ med jämställda företags upplåtelser och i punkt 5 statlig myndighets upp­ låtelse av bostadslägenhet.

I andra stycket behandlas den förut redovisade frågan om undantag från hyresregleringen beträffande hus som undergår omfattande ombyggnad. För att hyresnämnd skall få förordna om hyresregleringens upphörande på grund av ombyggnadsarbete krävs att arbetet avslutats efter den 31 decem­ ber 1968. Frågan kan väckas av såväl hyresvärd som hyresgäst. En hyres­ gäst kan i vissa fall tänkas ha intresse av att hyreslagens hyressättningsreg- ler blir tillämpliga i stället för hyresregleringslagens, nämligen om kost­ naderna för ombyggnadsarbetet blir så höga att den enligt sistnämnda lag medgivna hyran ligger över vad hyresvärden kan fordra vid en tillämpning av hyreslagens bestämmelser. Rätten att få huset undantaget från hyres­ regleringen bör inte längre föreligga, när frågan om höjning av bashyran på grund av arbetet slutligt avgjorts. Rätten bör gå förlorad så snart ny bashyra fastställts för någon lägenhet i huset. Har förordnande getts om

78

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

att hyresregleringen skall upphöra, blir övergångslagen tillämplig på hyres­

avtal som löper vid tiden för förordnandet. Detta innebär bl. a. att avtalet en­

ligt 2 § första stycket nämnda lag under återstoden av hyresperioden skall

anses uppta den hyra som skolat utgå när hyresregleringen upphörde.

Frågan huruvida lägenhet omfattas av hyresregleringen med hänsyn till

att omfattande ombyggnadsarbete utförts kan inte komma under bedöman­

de på annat sätt än i den ordning som angetts i andra stycket.

Övergångsbestämmelser till hyresregleringslagen

Hyresregleringslagen gäller f. n. t. o. m. den 31 december 1968. Som jag

redan har nämnt bör lagen förlängas i tre år eller till utgången av år 1971.

Bestämmelsen om förlängningen bör träda i kraft den 1 juli 1968. Liksom

vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsregler böra fogas

till denna bestämmelse. Dessa regler har tagits upp under 2.

Som förut har angetts bör hyresregleringslagen i den ändrade lydelsen

träda i kraft den 1 januari 1969. En viktig fråga är vilka övergångsregler

som bör gälla vid ikraftträdandet.

Främst av praktiska skäl bör sådana ärenden som anhängiggjorts hos

kommunal hyresnämnd före den 1 januari 1969 handläggas och avgöras en­

ligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. En regel med detta innehåll

har tagits upp under 3. Regeln tar sikte på alla ärenden enligt hyresregle­

ringslagen. Undantagsvis kan inträffa att beslut om fastställelse eller änd­

ring av hyra enligt 3 § kan komma att avse enbart tid efter utgången av år

1968, fastän ärendet anhängiggjorts dessförinnan. I sådant fall skall själv­

fallet bashyra fastställas för lägeheten. Eu förutsättning är att beslutet med­

delas efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.

I fråga om besittningsskyddet innebär förslaget till ändrad lydelse av la­

gen, såvitt nu är i fråga, ändringar i vissa betydelsefulla hänseenden. Be­

träffande vissa lägenheter, nämligen lägenheter som är avsedda att helt

eller till inte oväsentlig del användas som bostad, föreslås hyresreglerings-

iagens besittningsskydd bli ersatt av direkt besittningsskydd enligt förslaget

till hyreslag. Materiellt sett innebär detta inte någon egentlig ändring. Över­

gången till ny lag innebär väsentligen bara att tvister om förlängning av

hyresavtal beträffande sådana lägenheter skall handläggas av statlig hyres­

nämnd i stället för kommunal nämnd samt att själva besittningsskyddspro-

ceduren blir eu annan. När det gäller lokaler, behålls hyresregleringslagens

besittningsskydd men besittningsskyddsproceduren blir en annan.

I viss begränsad utsträckning kommer att inträffa att lägenheter som ti­

digare har varit underkastade hyresregleringslagens besittningsskyddsbe-

stämmelser inte kommer att omfattas av något besittningsskydd. Detta gäl­

ler lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad samt vissa korttids-

upplåtelser.

79

Vid utformningen av övergångsbestämmelserna bör eftersträvas att i

störsia utsträckning söka hindra att rättsförluster uppkommer för den en­

skilde som följd av okunnighet om bestämmelsernas innehåll samt att söka

uppnå en ordning enligt vilken parterna ges tillräckligt rådrum att anpassa

sig till det ändrade rättsläge som uppkommer genom den nya lagstiftning­

en. Från dessa utgångspunkter är det enligt min mening lämpligast att

grunda övergångsbestämmelserna på den principen att, om sådan åtgärd

som enligt hyresregleringslagen utgör utgångspunkten för besittnings-

skyddsproceduren töretas före den 1 januari 1969, besittningsskyddsfrågan

handläggs och avgörs enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Om

sålunda hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal före den 1 januari 1969

och dessutom, ifall han vid uppsägningen inte tydligt meddelat att han inte

önskar låta hyresgästen bo kvar, lämnat denne sådant meddelande före

samma dag, bör sålunda hyresgästen ha att vända sig till den kommunala

hyresnämnden och hans anspråk på förlängning av hyresavtalet bör prö­

vas som ett uppsägningsärende enligt 7 § hyresregleringslagen. Motsvarande

bör gälla beträffande ärenden enligt 8 och 8 a §§. Avgörande för tillämplig­

heten av äldre lag bör i dessa fall bli, om hyresvärden före den 1 januari

1969 delgett hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtal (8 §)

eller före samma dag i samband med uppsägning eller eljest tydligt med­

delat sökanden, att hyresförhållandet skall upphöra (8 a §). Om dagen för

ikraftträdandet av den nya lagstiftningen passeras utan att sådan åtgärd

som nu har angetts blivit vidtagen, bör den nya lagstiftningen vara tillämp­

lig. Har hyresvärden exempelvis uppsagt elt hyresavtal angående bostads­

lägenhet före den 1 januari 1969 men inte före årsskiftet tydligt meddelat

att han ej önskar låta hyresgästen bo kvar, bör uppsägningen behålla sin

giltighet. Hyresvärden bör emellertid vara skyldig att med tillämpning av

den nya hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser tillställa hyresgästen

sådant meddelande som avses i 49 § hyreslagsförslaget.

Den föreslagna övergångsanordningen leder till att de kommunala hyres­

nämnderna får ta emot vissa uppsägningsärenden även efter den 31 decem­

ber 1968. Den sista dag ett sådant ärende kan hänskjutas till kommunal

hyresnämnd blir normalt den 14 januari 1969.

De nu behandlade bestämmelserna angående handläggningen och pröv­

ningen övergångsvis av ärenden angående uppsägning m. in. har tagits upp

under 4 och fått formen av tilläggsregler till regeln under 3, vilka blir till­

lämpliga när ärendet inte anhängiggjorts före den 1 januari 1969.

Under 5 tas som en första punkt upp den förut behandlade regeln om till-

lämpning övergångsvis av 3 § första stycket i dess äldre lydelse i fråga om

hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av

år 1968. Ett efter utgången av år 1968 givet beslut om ändring av lägen­

hets hyra enligt 3 § andra stycket kan komma att avse tid före utgången

av år 1968. I sådant fall torde lagrummets äldre lydelse böra gälla. Detta

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

80

innebär att grundhyra fastställs för lägenheten. Bashyran kan sedan fram-

räknas genom att till grundhyran läggs den vid utgången av år 1968 för

lägenheten gällande generella hyreshöjningen. En regel härom har tagits

upp som en andra punkt under 5.

Bestämmelserna i 3 och 4 §§ om underhållsarbete bör inte äga tillämp­

ning, om arbetet avslutats före den 1 januari 1969. En regel härom har

tagits upp under 6.

De föreslagna övergångsbestämmelserna innebär att de kommunala hyres­

nämnderna kommer att bestå under en övergångstid efter den 1 januari

1969 så länge anhängiggjorda ärenden ej avgjorts. I vissa fall kan det

emellertid vara motiverat med en snabbare avveckling av verksamheten. En

regel bör därför införas som ger Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts

bemyndigande, hyresrådet rätt att meddela särskilda bestämmelser om

handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, vilka enligt 3 eller

4 skall handläggas enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Regeln

har tagits upp under 7. Med stöd härav kan Kungl. Maj:t eller hyresrådet

förordna att viss eller vissa kommunala hyresnämnder vid tidpunkt som

anges i förordnandet skall överlämna ännu ej avgjorda ärenden till veder­

börande statliga hyresnämnd för fortsatt handläggning. Ett sådant förord­

nande inverkar självfallet inte på frågan vilka materiella bestämmelser som

skall tillämpas av hyresnämnden. Däremot skall givetvis de nya reglerna

om förfarandet i hyresregleringsärenden tillämpas.

I den mån kommunal hyresnämnd består efter den 1 januari 1969 äger

självfallet bestämmelserna i hyresregleringslagen i dess nuvarande lydelse

alltjämt tillämpning i fråga om sådan nämnd. Någon särskild regel härom

torde inte vara behövlig.

Förslaget till lag om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som

skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Förslaget innebär att ett nytt stycke fogas till 2 § av innehåll att Kungl.

Maj :t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter

eller visst eller vissa slag av lägenheter får förordna om begränsning av

den hyreshöjning som kan bli följden av avvecklingen. Bestämmelsernas

närmare innehåll har behandlats i den allmänna motiveringen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till ändring i nyttjanderättslagen

Som framgått av vad jag tidigare har anfört bygger förslaget med något

enstaka undantag på det förslag angående ny hyreslag' som lädes fram

i prop. 1967: 141. Jag inskränker mig i det följande till att redogöra för

avvikelserna från den nämnda propositionen och hänvisar i övrigt till bi-

hang A.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

81

1 KAP.

3 §•

1 kap. 3 § NJL innehåller bestämmelser bl. a. om nyttjanderättens be­

stånd vid överlåtelse av fastighet i vilken nyttj anderätten upplåtits och vid

återköp av fastighet enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom. I para­

grafen finns även hänvisningar till de särskilda regler i dessa hänseenden

som gäller beträffande arrende och hyra. I prop. 1968: 19 angående bo­

stadsarrende m. m. föreslås att de tidigare hänvisningarna till 2 kap. 28 §

och 3 kap. 28 § i stället skall gälla 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap.

28 §. I den lydelse av 3 kap. NJL som nu föreslås motsvaras den sistnämn­

da paragrafen av 3 kap. 29 §. Paragrafen har getts den ändrade lydelse som

föranleds härav.

3 KAP.

35 g.

I denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt att överlåta hyresrätten

i syfte att få ett lägenhetsbyte till stånd. I prop. 1967: 141 var bestämmel­

sernas tillämpningsområde begränsat till de orter för vilka Kungl. Maj :t

förordnat att prövning av förstagångshyra kunde äga rum.

I motioner vid 1967 års höstriksdag (I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och

II: 1102) yrkades att bytesrätten skulle utsträckas att avse hela landet.

Även tredje lagutskottet förordade i sitt utlåtande (3 LU 1967: 58) en by­

tesrätt utan inskränkning beträffande tillämpningsområdet. I rådande läge

på arbetsmarknaden med omfattande rörlighet hos arbetskraften måste det

enligt utskottets mening anses föreligga ett starkt behov av att lägenhets-

byten kan ske i större utsträckning än inom och mellan bristorter. Behovet

av att kunna utnyttja lägenhet för byte till sådan ort ansåg utskottet sär­

skilt framträdande. En hyresgäst, som var bosatt på en ort med balanserad

hyresmarknad men som på grund av exempelvis ändrade anställningsför­

hållanden måste flytta till en bristort, kunde sålunda komma i en brydsam

situation, om han på grund av bostadsbristen skulle vara hänvisad att ord­

na sin bostadsfråga genom byte och hyresvärden motsatte sig att sådant

skedde. Hyresgästen kunde då tvingas avstå från en förmånlig anställning

på bristorten eller, om han hade familj, nödgas lämna denna kvar i den

gamla lägenheten. I motioner vid årets riksdag (1:281 och 11:354) har

ånyo framförts krav på införande av lagstadgad bytesrätt utan inskränk­

ning beträffande det geografiska tillämpningsområdet.

Med hänsyn till den uppfattning som sålunda har kommit till uttryck

anser jag mig böra föreslå att bestämmelserna om bytesrätt utsträcks att

6 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

gälla även på andra orter än bristorterna. Förslaget har utformats i en­

lighet härmed.

82

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

72 §.

Det synes lämpligt att ett hyresmål, som efter klander är anhängigt vid

domstol, kan återförvisas till hyresnämnden för förnyad behandling, när

omständigheterna ger anledning till det, exempelvis när viss tvistefråga

inte blivit prövad av nämnden med hänsyn till utgången i nämnden i an­

nan del av målet. Domstol som har att handlägga hyrestvist som det an­

kommer på hyresnämnd att pröva bör därför ha möjlighet att förordna att

tvisten — i sin helhet eller i viss del — skall återupptas av hyresnämnden.

En bestämmelse av detta innehåll togs upp i 4 § sista stycket förslaget till

lag om hyresnämnder. Lagrådet framhöll emellertid att bestämmelsen inte

borde ha sin plats i nämnda lag utan tas upp i nära anslutning till de

bestämmelser i hyreslagen, som reglerar frågan om klandertalan mot hy­

resnämnds beslut. Det finns otvivelaktigt starka skäl för denna uppfatt­

ning. Jag har därför tagit upp bestämmelsen som ett andra stycke i denna

paragraf.

Övergångsbestämmelser till hyreslagen

1. Enligt prop. 1967: 141 skulle lagen om medling i hyrestvister upphöra

att gälla genom den nya hyreslagen. Som närmare anges under 3 föreslås

nu en viss modifikation härav. Av nämnda punkt följer att medlingsnämnd

kan ha att företa medling i tvist om nytt hyresavtal enligt besittningsskydds­

lagen. Detta förhållande har fått komma till uttryck genom att under 1

anges att upphävandet av lagen om medling i hyrestvister gäller med den

begränsning som följer av 3.

Bestämmelserna i 56—60 §§ om lokalhyresgästs rätt till ersättning vid

obefogad uppsägning skall enligt förslaget inte gälla om hyresregleringsla­

gens besittningsskydd är tillämpligt för hyresförhållandet. Upphör besitt­

ningsskyddet att gälla på grund av förordnande av Kungl. Maj :t, bör Kungl.

Maj :t ha att meddela de närmare föreskrifter som behövs för att nämnda

bestämmelser skall kunna vinna tillämpning. Regler med detta innehåll har

tagits upp som ett andra stycke under 1.

3. Enligt övergångsbestämmelserna i det till lagrådet remitterade försla­

get till ny hyreslag skulle den nya lagen i princip inte äga tillämpning på

hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande men som helt eller delvis

omfattar tid efter ikraftträdandet. Skilda undantag gjordes från denna

princip. Sålunda föreslogs att den nya lagens besittningsskydd skulle vara

tillämpligt även på äldre avtal. Detsamma skulle gälla bl. a. uppsägnings-

bestämmelserna i 3, 4 och 8 §§. Det förutsågs att vissa problem skulle kom­

ma att uppstå i samband med övergången från äldre till ny lag. Kungl.

Maj :t ansågs därför böra få meddela de föreskrifter som fordrades med an­ ledning därav.

Lagrådet uttalade att skälen för att i detta hänseende ge den nya lagen retroaktiv tillämpning var godtagbara men vände sig mot förslaget att det skulle ankomma på Kungl. Maj :t att meddela närmare bestämmelser an­ gående övergången. Lagrådet påpekade att de behövliga reglerna var av civillags karaktär och att de rätteligen borde ges i sådan lags form. I det läge frågan kommit och då räckvidden av de med delegationen avsedda bestämmelserna fick anses begränsad, ansåg lagrådet dock att den före­ slagna ordningen syntes kunna passera.

Som förut har anförts innebär det föreliggande förslaget till ny liyres- lagstiftning att hyresregleringen visserligen behålls i det befintliga lägen- hetsbeståndet men att hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmel- ser ersätts med den nya hyreslagen i fråga om bostadslägenheter. Första stycket under 3 innebär alt besittningsskyddsbestämmelserna i den nya la­ gen blir tillämpliga också på äldre avtal som omfattas av hyresregleringen. I den situation som nu uppstått bör med anledning av vad lagrådet anfört förslagets övergångsbestämmelser kompletteras med de regler som behövs för övergången till den nya lagens besittningsskyddsbestämmelser.

Övergångsbestämmelserna till lagen angående ändring i hyresreglerings­ lagen innebär att tvist om förlängning av hyresavtal skall handläggas och avgöras enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen, om tvisten an- hängiggjorts hos kommunala hyresnämnden före den 1 januari 1969 eller åt­ gärd som bildar utgångspunkt för besittningsskyddsproceduren enligt hyres­ regleringslagen företagits före nämnda dag. I de fall, då i enlighet med det sagda besittningsskyddsbestämmelserna i hyresregleringslagen (7—8 a §§) behåller sin giltighet i den äldre lydelsen efter den 1 januari 1969, bör den nya hyreslagens motsvarande bestämmelser inte få gälla. Till första stycket under 3 har därför fogats ett andra stycke av innehåll att, om 7—8 a § hy­ resregleringslagen i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969 är till­ lämplig på ett hyresavtal även efter den 1 januari 1969, första stycket inte gäller i fråga om avtalet.

Motsvarande övergångsanordning bör gälla beträffande äldre hyresavtal på vilket besittningsskyddslagen är tillämplig. Om den som påkallar nytt hyresavtal mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag före den 1 januari 1969, bör alltså tvisten handläggas och avgöras enligt äldre lag. Detsamma bör gälla om den som påkallar nytt hyresavtal, utan att så­ dant meddelande mottagits, före den 1 januari 1969 antingen hänskjutit tvist om rätt till nytt hyresavtal till medlingsnämnd eller väckt talan i tvis­ ten vid domstol. Första stycket under 3 bör ej gälla i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning. Vissa lägenheter är undantagna från besittningsskyddslagens tillämpningsområde enligt 10 § samma lag. F örsta stycket bör ej heller gälla beträffande hyresavtal om så­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

83

84

dan lägenhet, därest avtalet uppsagts före den 1 januari 1969. Regler av nu

antytt innehåll har tagits upp som ett tredje stycke under 3.

Av första stycket under 3 framgår att hyresförslagets ändrade bestäm­

melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om

sättet för uppsägning föreslås äga tillämpning även på äldre avtal. En för­

utsättning bör dock vara att uppsägningen sker efter den nya lagens ikraft­

trädande. Har hyresavtal uppsagts före den 1 januari 1969, bör äldre lags

bestämmelser gälla i de nämnda hänseendena. En regel härom har tagits

upp i fjärde stycket första punkten.

Bestämmelserna om uppsägningstid i den nya lagen kan för vissa fall

innebära att hyresavtal, som slutits på bestämd tid, måste uppsägas tidi­

gare enligt den nya lagen än enligt äldre lag för att upphöra vid hyres­

tidens utgång. Detta förhållande skulle i vissa lägen kunna vara obilligt för

hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför för nu behandlade fall

det undantaget från första stycket att äldre lags bestämmelser om uppsäg­

ningstid skall gälla även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsäg­

ning sker senast den 31 januari 1969. Undantaget har placerats som en

andra punkt i fjärde stycket. Beträffande äldre tidsbestämda avtal utan

uppsägningsskyldighet kan komplikationer uppstå, om uppsägningsskyldig-

het kommer att gälla enligt den nya lagen. Infaller den tidpunkt då sådant

avtal senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång före den

1 februari 1969, hör en uppsägning som sker före nämnda dag alltid anses

ha ägt rum i rätt tid. En regel med delta innehåll har tagits upp som en

sista punkt i fjärde stycket.

I prop. 1967: 141 gjordes inte bestämmelserna i 55 § om prövning av

förstagångshyra tillämpliga på äldre avtal. Skälet var att i de fall när

förstagångsprövning skulle kunna få aktualitet hyresavtalet som regel om­

fattats av hyresregleringen, varför något behov av att få hyran prövad en­

ligt den nya lagens bestämmelser inte ansågs föreligga. För visst fall torde

dock förstagångsprövningen kunna vara av värde. Ett hyresavtal är i före­

varande avseende att anse som ett äldre avtal, om avtalet slutits före den

nya lagens ikraftträdande även om hyrestiden börjar löpa först senare. Är

lägenheten sådan att den i fortsättningen inte kommer att omfattas av

hyresregleringen, exempelvis därför att lägenheten finns i ett hus som fär­

digställts efter den 31 december 1968, bör bestämmelserna om förstagångs-

o

prövning vara tillämpliga. I uppräkningen i första stycket av lagrum som

skall vara tillämpliga på äldre avtal har därför även 55 § tagits med.

8. I prop. 1967: 141 innehöll della moment vissa övergångsregler angå­

ende hyressättningen. Reglerna, som byggde på att hyresregleringen skulle

upphöra, bör i den situation som nu föreligger utgå ur förslaget. I stället

har under 8 tagits upp bestämmelser om tillämpningen av hyresreglerings­

lagens hyressättningsnormer vid fråga om förlängning av hyresavtal be­

träffande bostadslägenhet för vilken hyresregleringen gäller.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

85

Enligt 48 § förslaget till ny hyreslag är hyresgästen vid förlängning skyl­

dig att godta den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav ar oskä­

ligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Därutöver finns vissa regler

om vad som är att anse som skälig hyra. Beträffande hyresavtal om bostads­

lägenhet för vilket hyresregleringslagen gäller måste den högsta hyra som

hyresgästen skall vara skyldig att godta bestämmas på annat sätt. Maxi-

mihyran skall motsvara hashyran jämte medgiven generell hyreshöjning.

Därutöver skall hyresgästen vara skyldig att under den fortsatta avtalsti­

den utge sådan ytterligare ersättning om vilken överenskommelse kan ha

träffats enligt 4 § hyresregleringslagen. Vid fastställelse av villkoren för den

fortsatta förhyrningen har nämnden eller domstolen endast att utgå från

den bashyra som gäller enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen samt

det eller de tillägg till bashyran som kan komma i fråga enligt 4 och 5 §§

samma lag. Önskar hyresvärden få bashyran höjd på grund av förbätt­

ringsarbete med stöd av 3 § andra stycket i fall när överenskommelse med

hyresgästen inte kunnat uppnås, får yrkandet handläggas i den for hyres-

regleringsärenden gällande ordningen. Motsvarande gäller när hyresgästen

begär att ersättning, om vilken avtal träffats enligt 4 §, skall prövas enligt

3 § andra stycket eller att bashyran skall nedsättas därför att lägenhetens

skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande förmåner patagligt

inskränkts. I fält där någon gällande bashyra inte finns fastställd for la­

genheten får det ankomma på hyresnämnden att ta upp frågan om fast­

ställelse av bashyra som ett särskilt hyresregleringsärende. Besittnings-

skyddsärendet får förklaras vilande till dess hyresregleringsärendet av-

gjorts.

Hyresgästen torde böra anses skyldig att godta en klausul, som ger hyres­

värden rätt att ta ut den generella hyreshöjning som kan komma att med­

ges, i fall då sådan klausul inte finns i avtalet.

Vad som sagts nu om förlängning av hyresavtal angående bostads­

lägenhet synes böra gälla även vid fastställelse av hyra när hyresgästen bott

kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och någon förlängning av avtalet

inte kommer till stånd.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 6a §§ bör inte äga tillämpning på hyres

avtal angående bostadslägenhet, om hyresregleringslagen gäller för avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

86

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till lag om hyresnämnder

4 §•

Bestämmelsen i 4 § tredje stycket i det i prop. 1967:171 framlagda

förslaget till lag om hyresnämnder (se bihang B) att liyrestvist, som det

ankommer på hyresnämnd att pröva och som efter klander är anhängig

vid domstol, får av domstolen återförvisas till nämnden har som nyss an­

förts fått utgå och i stället tagits upp som ett andra stycke i 72 § i förslaget

till ny hyreslag.

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyres­

reglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med

vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen, i den utsträck­

ning dessa har återgivits i bilaga till detta protokoll, inhämtas enligt 87 §

regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av

statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans

Maj :t Konungen.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

87

Bilaga

1) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering

m. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den

19 juni 1942 om hyresreglering in. in. skall upphöra att gälla, dels att 3—7,

8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan

anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller

till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med

den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

3

§•

Hyresvärden må icke mottaga,

träffa avtal om eller begära högre

hyra än som motsvarar den för la­

genheten tillåtna grundhyran, där ej

annat föranledes av vad nedan sägs.

Såsom grundhyra anses det hyres­

belopp, som lågenheten betingade

den 1 januari 1942. Var lägenheten

då ej uthyrd, fastställes grundhy­

ran av den i 13 § omförmälda hyres­

nämnden efter hyresläget vid nämn­

da tid. För lägenhet i hus eller del av

hus, som färdigställts senare än den

1 januari 1942, fastställer nämnden

grundhyran till det belopp, som med

hänsyn till byggnadskostnaderna och

övriga omständigheter finnes skäligt.

Var hyran för viss lägenhet den 1

januari 1942 avsevärt lägre än hy­

ran för jämförliga lägenheter eller

har lägenhetens värde avsevärt ökats

genom ombyggnads- eller ändrings­

arbete eller föreligger för visst fall

annat skäl av därmed jämförlig be­

tydelse, äger nämnden på framställ-

Hyresvärden må icke mottaga,

träffa avtal om eller begära högre

hyra än som motsvarar den för lä­

genheten tillåtna bashyran, där ej

annat föranledes av vad nedan sägs.

Såsom bashyra anses det hyresbe­

lopp, som enligt lag eller myndighets

beslut gällde för lägenheten den 31

december 1968. Finnes ej sådan

hyra, fastställes bashyran av den i

13 § omförmälda hyresnämnden till

det belopp som med hänsyn till hy-

reslägct vid nämnda Hd för jämför­

liga lägenheter i orten och övriga om­

ständigheter är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats ge­

nom sådani ombyggnads-, ändrings-

cller underhållsarbete som är av ej

endast ringa omfattning eller före­

ligger för visst fall annat skäl av

därmed jämförlig betydelse, äger

nämnden på framställning av hyres­

värden höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963:163, av 6—8 §§ se 1943:112, av 8 a § se 1956:303, av

14 § se 1943:112, av 14 a § se 1950:130, av 15 § se 1945:759, av 18 och 19 §§ se 1943:112, av

20 § se 1947:142 samt av 26 § se 1961:213.

88

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

ning av hyresvärden höja grundhy-

ran till det belopp, som därav föran-

ledes. Har ombyggnads- eller änd-

ringsarbete eller åtgärd av därmed

jämförlig betydelse bekostats av hy­

resgästen, må grundhyran i anled­

ning därav höjas endast om särskil­

da skäl äro därtill. Betingade lägen­

heten den 1 januari 1942 en hyra,

som i avsevärd mån översteg hyran

för därmed jämförliga lägenheter,

eller har lägenhetens skick avsevärt

försämrats eller hyresgäst tillkom­

mande förmåner påtagligt in­

skränkts, äger nämnden på fram­

ställning av hyresgästen eller hyres-

sökande nedsätta grundhyran till

skäligt belopp.

Höjning av grundhyran medför ej

ändring av gällande hyresavtal. Ned-

sättes grundhyran, skall nedsätt-

ningen lända till efterrättelse, oav­

sett vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens

tillstånd såsom villkor för uthyr­

ning träffa avtal om eller begära

försträckning eller borgensförbindel­

se av hyresgästen eller av denne taga

eller begära annan liknande utfästel­

se. Med avseende å avtal om upplå­

telse av andelsrått i förening eller

aktiebolag, varmed följer rätt att be­

sitta eller hyra lägenhet, gäller vad i

lagen om kontroll av upplåtelse och

överlåtelse av bostadsrätt in. in. är

stadgat.

4

Utöver grundhyran må hyresvär­

den träffa avtal om skälig ersättning

för lägenhetens uppvärmning och

förseende med varmvatten eller, om

gottgörelse därför ingår i grundhy­

ran, för den ökade kostnad, som för

sådant ändamål åsamkas hyresvär­

den. Vad nu sagts skall ock gälla

beträffande sådan ökning av avgif­

ter för vatten och avlopp, som in­

trätt efter den 1 juli 1955.

Hyresnämnden äger, utan hinder

av att andra grunder avtalats för be-

(Nuvarande lydelse)

som därav föranledes. Har ombygg­

nads-, ändrings- eller underhållsar­

bete eller åtgärd av därmed jämför­

lig betydelse bekostats av hyresgäs­

ten, må bashyran i anledning därav

höjas endast om särskilda skäl äro

därtill. Har lägenhetens skick avse­

värt försämrats eller hyresgäst till­

kommande förmåner påtagligt in­

skränkts, äger nämnden på fram­

ställning av hyresgästen eller hyres-

sökande nedsätta bashyran till skä­

ligt belopp.

(Föreslagen lydelse)

Höjning av bashyran medför ej

ändring av gällande hyresavtal. Ned-

sättes bashyran, skall nedsättningen

lända till efterrättelse, oavsett vad

parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämn­

dens tillstånd såsom villkor för ut­

hyrning träffa avtal om eller begära

försträckning eller borgensförbindel­

se av hyresgästen eller av denne taga

eller begära annan liknande utfästel­

se.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden

träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde ge­

nom sådant ombyggnads-, ändrings-

eller underhållsarbete som är av ej

endast ringa omfattning eller genom

åtgärd av därmed jämförlig betydel­

se,

2. lägenhetens uppvärmning och

förseende med varmvatten eller, om

gottgörelse därför ingår i bashyran,

för den ökade kostnad, som för så­

dant ändamål åsamkas hyresvärden,

89

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

räkning av ersättning som i första

stycket sägs, förordna, att de grun­

der, som finnas skäliga, skola till-

lämpas. Nämnden må ock bestämma,

hur stor del av hyra, som skäligen

skall anses belöpa på dylik ersätt­

ning.

(Nuvarande lydelse)

Konungen eller,

3. sådan ökning av avgifter för

vatten och avlopp, som inträtt efter

den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att ut­

giva ersättning som avses i första

stycket, skall hyresnämnden pröva

ersättningen, om hyresgästen begär

det. Om åtagandet gäller ersättning

som avses i första stycket 1, äger 3

andra stycket motsvarande tillämp­

ning vid prövningen. I fråga om er­

sättning, som avses i första stycket 2

eller 3, äger hyresnämnden förordna,

att de grunder, som finnas skäliga,

skola tillämpas. Nämnden må ock be­

stämma, hur stor del av hyra, som

skäligen skall anses belöpa på dylik

ersättning.

— stycket sägs.

(Föreslagen lydelse)

5 §■

Där så finnes påkallat till följd av

ökade omkostnader för fastighets­

förvaltning i viss kommun, äger

Konungen eller, efter Konungens be­

myndigande, statens hyresråd med­

giva, att avtal må för tid, som an-

gives i beslutet, träffas om hyreshöj­

ning utöver grundhyran intill viss

procent av denna eller, om däri in­

går ersättning för lägenhetens upp­

värmning eller förseende med varm­

vatten, av återstående del av grund­

hyran.

Vid meddelande av beslut, som i

första stycket avses, må fastställas

särskilda procenttal för olika slag av

lägenheter så ock stadgas undantag

från rätten till hyreshöjning, i den

mån hyran förut höjts utöver det be­

lopp lägenheten betingade den 1 ja­

nuari 1940.

Där så finnes påkallat till följd av

ökade omkostnader för fastighets­

förvaltning i viss kommun, äger

Konungen eller, efter Konungens be­

myndigande, statens hyresråd med­

giva, att avtal må för tid och enligt

grunder som angivas i beslutet, träf­

fas om hyreshöjning utöver den en­

ligt 3 och h §§ tillåtna hyran.

6

§•

Är lägenhet-----------------------------rno

Vid meddelande av beslut om ned­

sättning av hyran enligt första styc­

ket äger nämnden föreskriva, att lä­

genheten skall vara underkastad be­

stämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall

såsom lägenhetens grundhyra gälla

rarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om ned­

sättning av hyran enligt första styc­

ket äger nämnden föreskriva, att lä­

genheten skall vara underkastad be­

stämmelserna i 3—5 §i§. Därvid skall

såsom lägenhetens bashyra gälla det

90

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

det belopp, till vilket hyran blivit

nedsatt, eller, om beslut enligt 5 §

meddelats, det lägre belopp, som

nämnden med hänsyn därtill fast­

ställer.

7

Har hyresvärd, utan att hyresrät­

ten är förverkad, uppsagt hyresavtal,

äger hyresnämnden på framställning

av hyresgästen förklara uppsägning­

en ogiltig, om den finnes strida mot

god sed i hyresförhållanden eller el­

jest vara obillig. Nämnden må ock,

om hyresgästen samtycker därtill,

förlänga hyresförhållandet mot den

hyra, som hyresvärden enligt vad

ovan sägs äger betinga sig, och på de

villkor i övrigt, som finnas skäliga.

(Nuvarande lydelse)

Framställning som i första stycket

sägs skall göras inom fjorton dagar

från uppsägningen eller, om hyres­

värden icke därvid tydligt meddelat,

att han ej önskar låta hyresgästen

kvarbo, inom fjorton dagar efter det

hyresvärden lämnat hyresgästen så­

dant meddelande.

8

Skall hyresförhållande beträffande

lägenhet, som förhyrts av två eller

flera gemensamt, upphöra på grund

av åtgärd eller underlåtenhet av nå­

gon av dem, och vägrar hyresvärden

annan, som har del i hyresrätten, att

övertaga lägenheten, äger hyres­

nämnden på framställning av den

senare förordna därom, såframt hy­

resvärdens vägran finnes vara obil­

lig-

belopp, till vilket hyran blivit ned­

satt, eller, om beslut enligt 5 § med­

delats, det lägre belopp, som nämn­

den med hänsyn därtill fastställer.

§-

Har hyresvärd, utan att hyresrät­

ten är förverkad, uppsagt hyresavtal

angående annan lägenhet än sådan

som är avsedd att helt eller till icke

oväsentlig del nyttjas till bostad,

äger hyresnämnden på framställ­

ning av hyresgästen förklara upp­

sägningen ogiltig, om den finnes stri­

da mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest vara obillig. Nämnden må

ock, om hyresgästen samtycker där­

till, förlänga hyresförhållandet mot

den hyra, som hyresvärden enligt

vad ovan sägs äger betinga sig, och

på de villkor i övrigt, som finnas

skäliga.

Föreligger tvist om fortsatt förhyr­

ning enligt första stycket, åligger det

hyresvärden att skriftligen meddela

hyresgästen att denne, om han icke

går med på att flytta, har att senast

tre veckor efter det att han fått del

av meddelandet göra framställning

som avses i första stycket. Meddelan­

det skall lämnas i den ordning som

enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom gäller för uppsäg­

ning. Bestämmelsen i 8 § tredje styc­

ket tredje punkten gäller dock ej.

(Föreslagen lydelse)

Har annan lägenhet än sådan som

är avsedd att helt eller till icke ovä­

sentlig del nyttjas till bostad förhyrts

av två eller flera gemensamt och väg­

rar hyresvärden, om hyresförhållan­

det skall upphöra på grund av åt­

gärd eller underlåtenhet av någon av

dem, annan, som har del i hyresrät­

ten, att övertaga lägenheten, äger

hyresnämnden på framställning av

den senare förordna därom, såframt

hyresvärdens vägran finnes vara

obillig.

91

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Vill make i anledning av hemskill­

nad eller äktenskapsskillnad eller

eljest övertaga lägenhet, som av

andra maken är förhyrd till bostad,

och bor den förre själv i lägenheten,

skall vad i första stycket stadgas äga

motsvarande tillämpning, ändå att

han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller

skifte i anledning av äktenskapets

återgång, hemskillnad, äktenskaps­

skillnad eller andra makens död till­

lagts hyresrätten till lägenhet, som

av andra maken eller av båda ma­

karna är förhyrd till bostad för ge­

mensamt bruk, och vägrar hyresvär­

den den förre att övertaga lägenhe­

ten, äger hyresnämnden på fram­

ställning förordna därom, såframt

hyresvärdens vägran finnes vara

obillig.

I fråga---------------------------------motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i

första eller andra stycket skall göras

inom fjorton dagar från det hyres­

värden i samband med uppsägning

eller eljest tydligt meddelat sökan­

den, att hyresförhållandet skall upp­

höra. Skall i fall som avses i tredje

stycket hyresförhållandet upphöra,

skall ock framställning som där sägs

göras inom nämnda tid.

Föreligger tvist om övertagande

av lägenhet enligt första stycket,

äger 7 § andra stycket motsvarande

tillämpning. Vad som där sägs om

hyresgäst gäller därvid den som väg­

ras övertaga lågenheten.

13 §.

För prövning av ärenden enligt

denna lag skall i varje kommun, där

lagen äger tillämpning, utses en hy­

resnämnd. Denna skall ock tjänst­

göra såsom sådan medlingsnämnd,

som avses i lagen den 22 juni 1939

om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kom­

mun skall uppdelas i två eller flera

hyresdistrikt med särskild nämnd i

varje distrikt för de uppgifter, vilka

ankomma på hyresnämnd och med­

lingsnämnd.

17

Ärende enligt denna lag prövas av

hyresnämnd som avses i 3 kap. la­

gen om nyttjanderätt till fast egen­

dom.

§•

Hyresnämnderna skola stå under

tillsyn av statens hyresråd.

Hyresnämnderna skola stå under

tillsyn av statens hyresråd, såvitt

gäller handläggningen av ärenden

enligt denna lag.

92

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

18

Innan hyresnämnd avgör ärende

enligt denna lag, skola hyresvärd och

hyresgäst eller, där så finnes lämp­

ligt, hyressökande erhålla tillfälle att

vid sammanträde inför nämnden

framlägga sina synpunkter. Fram­

ställning av ringa vikt må dock av­

slås utan att hava handlagts vid så­

dant sammanträde, om den finnes

icke förtjäna avseende. Där genom

särskild författning eller beslut av

statens byggnadslånebyrå bestämts

den hyra, som högst må utgå för viss

lägenhet, må ärende om fastställan­

de av lägenhetens grundhyra intill

den sålunda bestämda hyrans belopp

avgöras utan hinder av att hyresgäst

eller hyressökande icke beretts till­

fälle att infinna sig vid sammanträ­

det. Har kallelse till sammanträde

avsänts till part genom rekommen­

derat brev, må ärendet avgöras utan

hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hy­

resgäst eller hyressökande, som be-

röres av ärende enligt denna lag, fö­

reläggande vid vite att inställa sig

inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat

ombud äger besiktiga lägenhet, som

är uthyrd eller avsedd att uthyras,

samt taga del av hyreskontrakt och

andra handlingar, som röra hyres­

förhållande beträffande sådan lägen­

het. Nämnden äger för dylikt ända­

mål förelägga vite.

20

Hyresnämndens beslut--------

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tjugu

dagar från den dag, då klaganden

erhöll sådant besked som i 19 § tred­

je stycket sägs.

Nämndens beslut-------------------------

I fråga om förfarandet inför hy­

resnämnd i ärende enligt denna lag

äga 1 § andra stycket, 2 § andra styc­

ket samt 57, 9, 10, 1316, 18, 19

och 21 §§ lagen den

1968 (nr ) om hyresnämn­

der motsvarande tillämpning. Be­

stämmelse om tvist som avses i 1 §

2 sistnämnda lag gäller därvid ären­

de enligt denna lag.

§•

--------nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämn­

dens beslut, äger däröver anföra be­

svär hos statens hyresråd inom tre

veckor från det parten erhöll del av

beslutet.

- beträffande lägenheten.

93

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

26

Vad i denna lag stadgas skall ej

äga tillämpning på upplåtelse av bo­

stad, som är förenad med allmän

tjänst, och ej heller på bostadsupp-

låtelse i sådan hotell- eller pensionat-

rörelse, för vilken fordras myndig­

hets tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke

äga tillämpning på upplåtelse av lä­

genhet i hyresvärden tillhörigt hus,

för vilket utgått sådant statligt lån,

som är förenat med villkor om be­

gränsning av rätten att uttaga hyra

och slutligt beviljats efter den 31

december 1956 samt icke uppsagts

till betalning. Stadgandena skola ej

heller tillämpas på upplåtelse i första

hand av lägenhet i sådant av kom­

mun eller av kommunalt eller där­

med jämställt bostadföretag förval­

tat hus, som Konungen bestämmer,

eller på statlig myndighets upplåtelse

av lägenhet, som är avsedd att helt

eller till väsentlig del nyttjas till bo-

sLad.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus

som färdigställts efter utgången av

år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är för­

enad med allmän tjänst eller bo-

stadsupplåtelse i sådan hotell- eller

pensionatrörelse, för vilken lordras

myndighets tillstånd,

k. upplåtelse i första hand av lä­

genhet i sådant av kommun eller av

kommunalt eller därmed jämsLällt

bostadsföretag förvaltat hus, som

Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av

lägenhet, som är avsedd att helt eller

till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus dier del av hus undergått

omfattande ombyggnad som avslu­

tats efter utgången av år 1968, skall

hyresnämnden på framställning av

hyresvärd eller hyresgäst förordna

att denna lag skall upphöra att gälla

för huset eller husdelen. Sådan fram­

ställning får icke upptagas till pröv­

ning sedan fråga om hyreshöjning

på grund av arbetet slutligt avgjorts

i den ordning som angives i 3 § andra

stycket.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad

som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. m.

träder i kraft den 1 juli 1968.

. .. .

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, fore den 1 juli l.JbS

uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, far framställ­

ning som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,

om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han

ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden

lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a §

femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra

efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf goras

senast den 15 juli 1968.

..

,

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhangiggjorts hos hyresnämnd

94

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt

äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal

före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt

meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant

meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen

och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts

före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om

hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att

vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller

andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i

samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyres­

förhållandet skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt

tillämpning vid fastställelse av hyra för lägenhet i hus som färdigställts

senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. När hyres­

nämnd ändrar lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse

alltjämt tillämpning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund

av underhållsarbete och i 4 § första stycket angående avtal om ersättning

pa grund av sadant arbete äger icke tillämpning på arbete som avslutats

före utgången av år 1968.

^

eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd

får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av

år 1968 av ärenden, som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196X

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

95

2) Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa

bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa

be­

stämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen-------------av beslutet.

Är hyresavtal------------ hyresregleringen upphörde.

Beslutar Konungen att hyresregle­

ringslagen skall upphöra att gälla

för viss eller vissa orter eller för

visst eller vissa slag av lägenheter,

får Konungen förordna att, om den

hyra som utgår vid hyrestidens slut

understiger hyran för lägenheter

som med hänsyn till bruksvärdet är

likvärdiga, det belopp, med vilket

hyran får höjas vid förlängning av

hyresavtal, under en övergångstid

skall begränsas så att hyran vid

övergångstidens slut är anpassad till

hyran för likvärdiga lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959: 161.

96

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3) Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

1 KAP.

3 g.1

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt-

janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett

förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller

inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande

gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall

njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§

samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten-------------nyttj ander ättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten

med förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt

2 kap. 28, 70, 71 eller 83 g eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller

på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nytt-

janderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts,

gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av

att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll

om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med

sådant förbehåll.

3 KAP.

35 §.

Hyresgäst får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom

byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägen­

het, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd

skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta

kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

97

erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,

får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket — ----------------------i följd.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

72 §.

Hyrestvist, som-------------------------- nyss nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid dom­

stol får återförvisas till nämnden.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,

med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr

366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ gäller icke avtal på vilket 7 eller 8 a §

lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering in. m. äger tillämpning.

Upphör sistnämnda paragrafer att gälla för viss eller vissa orter eller för

visst eller vissa slag av lägenheter, äger Konungen meddela de närmare före­

skrifter som behövs för att 3 kap. 56—60 §§ skall kunna vinna tillämpning.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55

59 och 61 §§ skall,

om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits

före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7—8 a § lagen

om hyresreglering m. m. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969

alltjämt äger tillämpning.

Tvist om rätt till nytt hyresavtal enligt lagen den 7 december 1956 (nr

568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal skall handläggas

och avgöras enligt äldre lag, om den som påkallar nytt avtal före utgången

av år 1968 antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda

lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i

hyrestvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej

i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal på vilket lagen om rätt i vissa fall för hyresgäst till

nytt hyresavtal jämlikt 10 § samma lag icke äger tillämpning gäller ej

första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äger äldre lags bestäm­

melser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om

sättet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter

nämnda tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på be­

stämd tid, senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidi­

gare enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om

uppsägningstid även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning

sker före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet

att uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och

infaller den tidpunkt då avtalet senast kan uppsägas för att upphöra vid

hyrestidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som

sker före nämnda dag anses ha ägt rum i rätt tid.

7

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1968. 1

samt

.

Nr 91

9

8. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller sker uppskov

med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen

om hyresreglering m. m. för avtalet, är hyresgästen, utan hinder av 3 kap.

48 §, skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar endast i den mån

hyran icke överstiger vad som är medgivet enligt nämnda lag.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal

angående bostadslägenhet, om lagen om hyresreglering m. m. gäller för av­

talet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

6) Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

4 §.i

Hyrestvist får------------------------ eller skiljemän.

I hyrestvist —-------------------- för medling. 1

1 Ändringen innebär att tredje stycket utgår.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

99

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 29 mars 1968.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

justitierådet

Edling,

Hegrelius,

Petrén,

JOAGHIMSSON,

Enligt lagrådet den 15 mars 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll

över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den

8 mars 1968, hade Kungl. Maj:t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle

för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprät­

tade förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad

lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,

som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring

i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning för­

slagen återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­

dragits av hovrättsassessorn Ulf Gad.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Det framlagda förslaget avser, att den allmänna hyreslagstiftning, var­

om förslag förelädes föregående års riksdag men sedermera återkallades,

nu skall genomföras men med den väsentliga ändring i innebörden som

ligger i att den nuvarande regleringen av hyrorna i princip bibehålies.

Enligt förslaget skall sålunda hyresregleringslagen, som senast förlängdes

till utgången av år 1968, med vissa ändringar förlängas på ytterligare tre

år. Denna period är längre än den, med vilken lagen tidigare brukat givas

fortsatt giltighet, och departementschefen uttalar också, att frågan om eu

total avveckling av hyresregleringen för närvarande saknar aktualitet. Hy­

resregleringen avses skola bibehållas även beträffande lokaler, trots att en­

ligt vad departementschefen yttrar något egentligt behov härav icke före­

ligger. Det är enligt lagrådets mening beklagligt, att genom att övergången

7f

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1968

.

1

samt

.

Nr

Öl

100

till en friare hyresmarknad sålunda ställes på framtiden de missförhål­

landen som följer av regleringen blir beslående. Från de synpunkter lag­

rådet närmast har alt företräda må pekas på den olägenhet som ligger i

alt denna reglering, som tillkom under andra förhållanden än de nu rå­

dande, måste upprätthållas med straffhot och därmed förfaranden blir

straffbelagda som ej står i strid mot rättsmedvetandet hos stora grupper

av befolkningen; härtill kommer, att då de obehöriga förfarandena som

regel är av beskaffenhet att undgå beivran, den s. k. svarta handeln med

lägenheter kan fortgå tämligen ohämmat.

I hyresregleringslagen har föreslagits vissa ändringar, av vilka några är

av väsentlig betydelse. Bland dessa märkes främst, alt höjning av hyra

skall kunna ske på grund av sådant underhållsarbete som är av ej endast

ringa omfattning. Verkningarna av de föreslagna ändringarna är delvis

vanskliga att bedöma, och prövningen försvåras av att förslaget i dessa

delar icke bygger på någon särskild utredning, över vilken hyresmark­

nadens parter och andra sakkunniga instanser fått tillfälle att yttra sig.

Förslaget innebär i fråga om bostadslägenheter, att besittningsskyddet,

oavsett om det gäller hyresreglerad eller icke liyresreglerad fastighet, skall

bedömas enligt hyreslagen, medan spärren mot oskälig hyra beträffande

hyresreglerad fastighet innefattas i hyresregleringslagen och beträffande

annan fastighet i hyreslagen. I fråga om lokaler åter faller beträffande hy­

resreglerad fastighet såväl frågan om besittningsskydd som spörsmålet om

priskontroll under hyresregleringslagen, medan när det gäller icke hyres­

reglerad fastighet båda spörsmålen faller under hyreslagen. Det är härvid

att märka, att på en och samma ort den ena fastigheten kan vara hyres­

reglerad och den andra ej, beroende t. ex. på om fastigheten tillhör ett all­

männyttigt bostadsföretag eller annan. Den nuvarande gränsen mellan bo­

stadslägenhet och lokal har bibehållits i hyresregleringslagen såvitt angår

dess bestämmelser om bl. a. priskontrollen; däremot har som följd av att

gränsen i hyreslagen dragits något annorlunda, hyresregleringslagens be­

stämmelser om besittningsskydd för lokaler måst utformas i enlighet med

denna gränsdragning. Det inses lätt att med splittringen av likartade frå­

gor på skilda lagar och med övergången till det nya systemet är förenade

åtskilliga vanskligheter. Det hade här varit av särskilt värde, om hyres­

rådet med sin stora praktiska erfarenhet på hithörande område fått till­

fälle att belysa angivna spörsmål.

Remissen till lagrådet omfattar icke, frånsett ett par i detta samman­

hang mindre betydelsefulla ändringar, förslagen till hyreslag och lag om

hyresnämnder, varöver lagrådet tidigare yttrat sig. Lagrådet har i enlighet

härmed upptagit de däri behandlade frågorna till förnyad granskning endast

i den mån så påkallats av sambandet med förslaget till hyresregleringslag.

De erinringar lagrådet tidigare framförde mot förslagen kvarstår emellertid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

101

Lagen angående ändring i lagen om hyresreglering m. m.

3 §■

Beträffande lägenhet, för vilken det den 31 december 1968 icke finns

någon enligt lag eller myndighets beslut gällande hyra, skall enligt förslaget

hyresnämnden fastställa hyra efter grunder, som skiljer sig från de nu

gällande. I punkt 5 i övergångsbestämmelserna stadgas emellertid, att de

nu gällande grunderna alltjämt skall äga tillämpning vid fastställande av

hyra i lägenhet i hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men

före utgången av år 1968. Tillämpningsområdet för de nya grunderna in-

skränkes därmed till att avse lägenheter av här avsett slag i hus, som

färdigställts före den 1 januari 1942.

Betydande svårigheter föreligger redan nu vid tillämpningen av de

gällande grunderna, och det torde vara ställt utom tvivel, att dessa svårig­

heter blir ännu större, när nya hyresnämnder träder till. Vägande skäl

torde emellertid tala för att bashyran för lägenhet varom här är fråga

bör fastställas efter samma normer som om hyran blivit bestämd före ut­

gången av år 1968. Tillräcklig anledning synes dock saknas att därvid

göra undantag för lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942.

Med hänsyn härtill och till att de kategorier, som beröres av nyssnämnda

övergångsstadgande är så omfattande, föreslår lagrådet, att övergångs-

stadgandet slopas och alt tredje punkten i första stycket av förevarande

paragraf får det innehållet, att bashyran i där avsett fall skall fastställas

till det belopp, som hyresvärden studie ha berättigats mottaga för lägen­

heten, om hyra varit fastställd för denna den 31 december 1968.

Såsom departementschefen framhållit är det angeläget att förutsättning­

ar skapas för ett ökat fastighetsunderhåll. Betingelsen för att ett förbättrat

underhåll skall komma till stånd måste — såsom departementschefen ock­

så uttalar — vara, att nödvändiga ekonomiska förutsättningar föreligger

därför. Utvecklingen under den tid hyresregleringen varat torde ha med­

fört, att för vissa fastigheter utgående grundhyra jämte generella tillägg

ej förslagit till de ständigt stegrade kostnaderna för fastighetsunder­

hållet. Det läget kan därför sägas ha uppstått, att den hyresvärden enligt

hyresavtalet ursprungligen åvilande underhållsplikten kommit att i vissa

fall minska till följd av att hyresregleringen ej givit en gottgörelse som

fullt svarat mot den ursprungliga förpliktelsen. Under senare år ingångna

hyresavtal rörande nedslitna lägenheter torde ofta nog ej heller kunna

anses innefatta underhållsskyldighet av samma omfattning som den vilken

förelåg 1942 i fråga om samma lägenhet. När 15 § andra stycket i den nya

hyreslagen blir tillämpligt, kommer hyresvärden att ha en underhållsskyl­

dighet, som i åtskilliga fall är större än vad som enligt det nyss antydda

gällde dessförinnan. Den bashyra som genom nollställningen gäller för

102

lägenheten får anses avse den tidigare, lägre underhållsskyldigheten. Det

framstår som naturligt, att den ökning av förpliktelsen som ålägges hy­

resvärden skall medföra en däremot svarande höjning av gottgörelsen. I

de fall då vad hyresvärden äger uppbära, bashyran, ej innefattar full gottgö-

relse för den honom åvilande underhållsplikten, bör han därför vara be­

rättigad till sådan höjning av bashyran att han erhåller full gottgörelse.

I den mån den uppkomna skiljaktigheten mellan hyresvärdens förpliktelse

och hans rätt till gottgörelse, bashyran, är föranledd av den nya hyres-

lagstiftningen, borde i och för sig höjningen av bashyran ske från den

tidpunkt då den nya lagstiftningen blev tillämplig. På goda grunder kan

emellertid hävdas, att värden ej bör utfå ersättningen förrän från och med

den tidpunkt, då han fullgjort sin underhållsskyldighet. Om upprustningen

av fastigheten — vare sig fråga är om arbeten i själva lägenheten eller

om exempelvis yttre underhåll — sker i omgångar, bör tydligen också

höjningen göras etappvis. Den hyresvärd som, trots att grundhyran jämte

generella tillägg ej givit full gottgörelse för underhållsskyldigheten, även

under gångna år genom att avstå från normal avkastning på sitt i fastig­

heten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel, hållit fastigheten i

fullgott skick, bör vara berättigad till höjningen av bashyran redan tidigare

än från den tidpunkt som följer av förslaget, dvs. när han, efter det att

fastigheten nedslitits, åter satt den i stånd.

Vad nu anförts torde i det väsentliga leda till samma resultat som av­

setts med det remitterade förslaget. Däremot medför synsättet, att den lag-

tekniska lösningen bör bli något annorlunda. Då den justering av bas­

hyran som sker sammanhänger med ikraftträdandet av den nya hyreslag-

stiftningen och den nya ordningen för hyresregleringen, borde regeln om

justering av bashyran upptagas bland övergångsbestämmelserna till lagen

om ändring av hyresregleringslagen. Härigenom skolle också bli klart,

att höjningen av bashyran är en engångsföreteelse och att icke — såsom

den remitterade lagtexten närmast ger vid handen ehuru så ej torde ha va­

rit avsett — hyresvärden vid upprepade reparationer i ett och samma hän­

seende varje gång blir berättigad till höjning av bashyran. Då emellertid

regeln som medför övergång till det nya systemet för hyresregleringen

upptagits i själva lagen, i 3 § första stycket, bör hinder ej möta att även

regeln om jämkning av bashyran av anledning varom nu är fråga upp­

tages i lagen. Utformningen bör dock göras så att jämkningens engångs­

karaktär klart framgår. Redan härav följer, att förslagets sammankoppling

av nu avhandlade regel med bestämmelserna om höjning av bashyran på

grund av ombyggnads- och ändringsarbeten bör utgå. Härutöver må fram­

hållas, att sistnämnda arbeten och underhållsarbeten är artskilda och

att också med hänsyn därtill vägande erinringar kan riktas mot samman­

kopplingen.

På grund av del anförda förordas, att reglerna i förslagets andra styc­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

103

ke om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete malte utga samt

att i ett nytt stycke, som inskjutes mellan förslagets första och andra styc­

ken, upptages bestämmelse av innehåll, att om bashyra, som blir gällande

för lägenheten enligt första stycket, ej kan anses innefatta full gottgö-

relse för den underhållsskyldighet som åligger hyresvärden, hyresnämn­

den får, när lägenheten är försatt i skick som hyresgästen äger kräva, på

framställning av hyresvärden höja bashyran med sådant belopp att full

gottgörelse utgår.

I sin nu gällande lydelse innehåller andra stycket i förslaget bestämmelser

om att hyresnämnden får höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran

för lägenheten den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jäm­

förliga lägenheter resp. om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jäm­

förliga lägenheter. Motsvarande regler har ej upptagits i förslaget. Skälet

härtill har angivits vara, att reglerna numera torde ha så liten praktisk

betydelse att de bör kunna utgå. Att bestämmelsernas praktiska betydelse

numera icke är stor torde vara riktigt. Man kan dock ej bortse från att

slopande av denna möjlighet att höja eller sänka grundhyran i enskilda

fall kan få verkningar som ej är önskvärda. Särskilt kan tänkas att sasom

grundhyra fortfarande gäller ett alltsedan tid före 1942 avtalat hyres­

belopp, som av ideella, personliga eller liknande skäl salts avsevärt lägre

än som motsvarar hyran för jämförliga lägenheter. Det kan vara stötande

att i ett sådant fall maximihyran icke skulle kunna höjas, om skälet till

hyresnedsättning bortfölle efter ändringsförslagets ikraftträdande. Ett visst

behov av ifrågavarande regelsystem torde därför kvarsta. Det föreslås på

grund härav, att motsvarighet till nuvarande regler upptages i förslaget.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

4

§■

Vid bifall till vad vid 3 § förordats beträffande höjning av bashyran

med hänsyn till underhållsskyldighet som åvilar hyresvärden torde punkt

1 i första stycket i förevarande paragraf böra utbytas mot två punkter,

den ena avseende ersättning för vad hyresvärden utgivit för underhålls­

arbete utan att bashyran innefattat full gottgörelse därför och den andra

gällande ersättning för vad lägenheten ökat i värde genom ombyggnads-

eller ändringsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd

av därmed jämförlig betydelse. I andra stycket bör göras de formella jämk­

ningar som föranledes av omarbetningen i 3 § och punkt 1 i första styc­

ket av förevarande paragraf. Därutöver torde böra vidtagas sådan ändring

av andra punkten i andra stycket att av lagtexten klart framgår att, om

åtagandet gäller ersättning för underhållsarbete eller ersättning för om­

byggnads- eller ändringsarbete, prövningen skall ske enligt de grunder

som anges i 3 § andra resp. tredje stycket enligt lagrådets förslag samt

bashyran ändras i enlighet därmed.

Enligt förslaget skall ändring ej ske i paragrafens tredje stycke, vari

104

stadgas att Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj :ts bemyndigande, statens

hyresråd äger meddela föreskrifter att av hyresnämnden tillämpas vid pröv­

ning som i andra stycket sägs. Detta stadgande kommer då att omfatta även

föreskrifter med avseende på den prövning, som nämnden enligt andra

stycket i dess föreslagna nya lydelse skall ha att verkställa beträffande er­

sättning, som avtalats enligt förslagets första stycke punkt 1. Detta torde

knappast vara avsett; normen för bestämmande av ersättning på grund av

förbättringsarbeten framgår nämligen redan av 3 § i lagen. Stadgandet bör

därför inskränkas så att det behåller sin nuvarande innebörd, dvs. åsyftar

Provning enligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första

stycket 2 eller 3 i det remitterade förslaget (3 eller 4 i lagrådets förslag).

7 och 8 a §§.

Enligt remissprotokollet bör besittningsskyddsproceduren i ärenden an­

gående lokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget

till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslä­

genhet. Det sägs att därför i förevarande paragrafer tagits upp bestämmel­

ser som i sak har samma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Förslaget

till ändring i hyresregleringslagen saknar emellertid motsvarighet till be­

stämmelsen i 49 § andra stycket om vad den som fordrar förlängning har

att iakttaga inom viss angiven tid. En dylik bestämmelse bör fogas till 7 §

andra stycket. På grund av hänvisningen i 8 a § andra stycket i förslaget blir

bestämmelsen tillämplig även i fall som avses i 8 a §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

18 §.

Hänvisningen Ull 2 § andra stycket lagen om hyresnämnder kan föran­

leda det missförståndet, att lagrummet i övrigt icke skall äga tillämpning.

Lagrådet föreslår därför, att hänvisningen, som i och för sig torde vara

överflödig, får utgå.

23 §.

Genomföres den omarbetning av 3 § som lagrådet förordat, bör hänvis­

ningen i förevarande paragraf till 3 § fjärde stycket utbytas mot en sådan

till 3 § femte stycket. Vid ändring i förevarande paragraf måste lagens in­

gress jämkas.

26

§.

Föreskrifterna i andra stycket av förevarande paragraf bygger på tanken

alt hus som undergått omfattande ombyggnad i princip skall undantagas

från hyresregleringen. Att regeln utformats som en dispensregel beror på

svårigheten att i lagtext ange vad som avses med omfattande ombyggnad.

Den i paragrafens sista punkt upptagna, ej närmare motiverade regeln av

105

innebörd, att undantagande från hyresregleringen ej kan ske sedan bas-

hyran ändrats på grund av arbetet, går mindre väl samman med grundtan­

ken bakom förslaget. Om regeln likväl anses skola bibehållas, torde den

böra utformas som én materiell och ej som en processuell regel. Hinder mot

att undantaga ett ombyggt hus från hyresregleringen torde böra föreligga

icke blott då bashyra bestämts enligt 3 § andra eller, om lagrådet förslag

vid 3 § beaktas, tredje stycket utan även när bestämmandet skett enligt 4 §

andra stycket; att uttryckligen hänvisa till dessa lagrum synes emellertid

knappast behövligt. Med beaktande av vad nu i formellt hänseende anmärkts

skulle punkten kunna ges den lydelsen, att vad som nu dvs. i forsta

punkten — sagts ej gäller, om fråga rörande höjning av bashyran på grund

av arbetet slutligen avgjorts.

Övergångsbestämmelser

Bestämmelserna i punkterna 3 och 4 innebär, att tidpunkten då viss åt­

gärd av förfarandemässig karaktär vidtages blir bestämmande för ej blott

i vilken utsträckning ny eller äldre lags regler av processuell innebörd skall

bli tillämpliga utan även om tvisten skall i materiellt hänseende avgöras

enligt ny lag eller äldre lag. Vanligen brukar emellertid för frågan vilka ma­

teriella regler som skall tillämpas vara bestämmande något förhållande som

är oberoende av kontrahenternas handlande. Med det här valda förfarandet

tillägges hyresvärden i betydande utsträckning möjlighet att genom att

välja tidpunkt för uppsägning, meddelande om avflyttning eller anliängig-

görande av talan i hyresnämnd — bestämma huruvida äldre eller ny lags

materiella regler skall tillämpas. Detta förfarande kan därjämte såsom

också antytts i remissprotokollet — leda till att hyresnämnd i ett ärende

som anhängiggjorts före 1968 års utgång men endast avser tid efter nya

lagens ikraftträdande skall tillämpa regler från den äldre lagen som svår­

ligen låter sig anpassas till tiden efter 1968 års utgång. I ett under 1968 an-

hängiggjort ärende avseende höjning av hyra från viss dag under 1969, då

ett förbättringsarbete slutförts, blir sålunda fråga om att medgiva ändring

av grundhyra — men någon sådan finns då ej längre. Lösningen av över-

gångsproblemen måste från nu behandlade synpunkter betecknas som

mindre tillfredsställande. En ordning, som lät den tidpunkt, då avtalet en­

ligt uppsägningen skulle upphöra, ett förbättringsarbete utförts eller annan

liknande omständighet inträffat, vara bestämmande för tillämplig lag, skulle

framstå som principiellt riktigare. Emellertid genomföres samtidigt med

ändringarna av materiell natur även organisatoriska förändringar med slo­

pande av en sorts hyresnämnder och inrättande av nämnder av nytt slag.

Detta begränsar möjligheterna att låta ny lag bli tillämplig när det mate­

riella anknytningsförhållandet inträffar under tiden närmast efter nya la­

gens ikraftträdande, om man vill undvika att då få en besvärande anhopning

Iiungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

106

av ärenden. Då därtill kommer att skiljaktigheterna mellan ny och äldre lag

i materiellt hänseende ej är alltför betydande, torde den föreslagna ord­

ningen böra få godtagas.

Vad lagrådet föreslagit i fråga om fastställande av bashyra enligt 3 §

första stycket föranleder, att första meningen i punkt 5 i övergångsbestäm­

melserna bör utgå samt alt stadgandet i andra meningen bör få innehållet,

att bestämmelserna i 3 § första och andra styckena i den äldre lydelsen allt­

jämt äger tillämpning i fråga om fastställelse eller ändring av hyra för tid

före utgången av år 1968.

Godtages lagrådets förslag i fråga om höjning av bashyra med hänsyn till

underhåll av fastigheten, bör punkt 6 i övergångsbestämmelserna utgå.

Avsikten är att bestämmelserna i 25 § även efter nya lagens ikraftträ­

dande skall äga tillämpning med avseende på kommunal hyresnämnd. För

att så skall bli fallet torde erfordras en särskild övergångsbestämmelse,

som lämpligen kan placeras närmast före punkt 7 i förslaget.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

Lagen om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som skola iakttagas

sedan hyresregleringen upphört

Det Kungl. Maj :t genom tillägget givna bemyndigandet skall enligt moti­

ven kunna komma till användning även vid en slutlig avveckling av hyres­

regleringen. Avses bemyndigandet skola ha en så vidsträckt innebörd, bör

den i lagtexten intagna begränsningen därav till det fall, då Kungl. Maj:t

beslutar att regleringen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller

för visst eller vissa slag av lägenheter, utgå. I övrigt synes stadgandet lämp­

ligen böra få en formulering, som anknyter till 3 kap. 48 § hyreslagen. Lag­

rådet föreslår därför, att stadgandet får den lydelsen, att Kungl. Maj :t äger

förordna, att om hyra som utgår vid utgången av den hyrestid, som löper

när hyresregleringslagen upphör alt gälla beträffande lägenheten, under-

shger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga,

hyresgästen för att erhålla förlängning av hyresavtalet ej skall vara skyldig

godtaga höjning av hyran i vidare mån än vad som är skäligt för att hyran

efter en övergångstid skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägen­

heter.

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

Övergångsbestämmelser

I andra stycket av punkt 1 anges som undantag från reglerna i första

stycket att vissa bestämmelser ej skall gälla avtal, på vilka angivna regler

i hyresregleringslagen är tillämpliga. Ett undantag av samma karaktär åter­

finnes i punkt 8 andra stycket. Det synes lämpligt, att det sistnämnda un­

107

dantaget överflyttas till punkt 1 och där upptages som ett andra stycke

mellan förslagets första och andra stycken.

Bestämmelsen i andra meningen i förslagets andra stycke torde böra ges

det något vidsträcktare tillämpningsområde som följer med formuleringen

att fullmakten gäller om de åsyftade paragraferna upphör att gälla.

Mot den i punkt 3 tredje stycket upptagna övergångsregleringen kan an­

föras samma principiella erinringar som lagrådet uttalat vid punkterna 3

och 4 i övergångsbestämmelserna till hyresregleringslagen. Ordningen torde

av skäl som där anförts dock böra godtagas.

Innebörden i förslaget är, att 1956 års besittningsskyddslag, som nu gäl­

ler t. o. m. utgången av år 1968, i visst hänseende ges förlängd giltighet. Det

kan ifrågasättas huruvida detta ej borde ske genom en särskild lag; att åter­

stående regler i förevarande stycke innefattar ett undantag från bestämmel­

serna i första stycket hade därigenom framstått klarare. Lagrådet anser sig

dock ej böra påyrka en särskild förlängningslag beträffande besittning-,-

skyddslagen bl. a. därför att reglerna om förlängning innefattar det undan­

tag i fråga om upphörandet av medlingslagen som antydes i punkt 1. Det

bör emellertid klart framgå att besittningsskyddslagen förlänges.

De fall varom tredje meningen handlar har intet samband med de situa­

tioner som avses i de två första meningarna utan utgör alldeles självständiga

undantag från bestämmelserna i första stycket. Tredje meningen torde där­

för lämpligen böra utbrytas till ett särskilt stycke.

I enlighet med vad nu anförts förordas, att tredje stycket i punkt 3 ut­

bytes mot två nya stycken av förslagsvis följande lydelse:

»Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till

nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller till

och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal,

som ingåtts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända däref­

ter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år 1968

antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hän-

skjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister eller

väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyres­

avtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 § nyssnämnda lag den 7 december

1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om

avtalet uppsagts före utgången av år 1968.»

Punkterna 4 och 5 är, liksom första stycket i punkt 3, undantag från

punkt 2, men utgör icke någon intaga i punkt 1; så skall t. ex. vad som sägs

i sistnämnda punkt tydligen gälla även efter den 1 januari 1974, om hyres­

regleringen då ännu består. Punkterna 6 och 7 däremot är undantag från

punkt 3 första stycket och som sådana jämställda med de övriga under sam­

ma punkt upptagna undantagen från dess huvudregel. Vad nu sagts bör för­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

108

anleda den omredigeringen, att slutorden i punkt 2 får lyda »om icke annat

följer av vad nedan under 3, 4 och 5 sägs» samt att punkterna 6 och 7 upp­

tages som särskilda stycken under punkt 3.

Vad som åsyftas med reglerna i punkt 8 första stycket i förslaget skulle

enligt lagrådets mening komma till tydligare uttryck, om stycket erhöll

följande lydelse:

Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyres­

gästen uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört

och gäller lagen om hyresreglering in. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,

även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än

som är medgiven enligt nämnda lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Lagen om hyresnämnder

Förslaget i vad det nu underställts lagrådets granskning föranleder ej

erinran.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

109

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Maj: t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

29 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern

Erlander,

ministern för utrikes ärendena

Nilsson,

statsråden

Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Aspling, Palme,

Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Myrdal, Odhnoff, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över

remitterade förslagen till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om änd­

rad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel­

ser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående änd­

ring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.l) om nyttjanderätt till fast egendom

samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen

återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet den 8 mars 1968.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anhåller att i samband

därmed få ta upp vissa frågor om hyresnämndernas administration m. m.

Lagförslagen

I 3 § första stycket i det remitterade förslaget till ändring i hyresregle­

ringslagen anges att, om det inte finns någon enligt nämnda lag eller myn­

dighets beslut gällande hyra för lägenhet den 31 december 1968, hashyran

skall fastställas till det belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda

tid för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.

Denna regel, som skiljer sig från motsvarande bestämmelse i den nu gäl­

lande lagen, har tagits upp i det remitterade förslaget i syfte att förenkla

prövningen av ärenden angående fastställelse av hyra. I stället för att som

f. n. gäller fastställa hyran efter hyresläget den 1 januari 1942, om huset då

var färdigställt, och med hänsyn till byggnadskostnader och övriga omstän­

digheter, om huset färdigställts senare, föreslås att ett aktuellt hyresläge i

orten i allmänhet skall vara normerande. De nya grunderna för fastställelse-

prövningen torde i huvudsak leda till samma resultat som de f. n. gällande.

Skillnaden ligger i att det blir lättare för parter och hyresnämnd att skaffa

fram det för fastställelseprövningen behövliga utredningsmaterialet.

110

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1068

Lagrådet påpekar emellertid att enligt punkt 5 i övergångsbestämmelser­

na de nu gällande grunderna för fastställelseprövningen alltjämt skall äga

tillämpning vid fastställande av hyra i lägenhet i hus som färdigställts se­

nare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 19118. Tillämpnings­

området för de nya grunderna blir därigenom mycket begränsat. Lagrådet

föreslår därför en ordning som innebär att nu gällande normer för faststäl­

lelseprövningen behålls.

Det kan inte förnekas att den ifrågavarande övergångsregeln i punkt 5

medför att tillämpningsområdet för de föreslagna nya grunderna för fast­

ställelseprövningen blir begränsat och att det med hänsyn härtill kan sättas

i fråga om det finns anledning att överge de nuvarande bestämmelserna.

Enligt min mening bör emellertid frågan bedömas från en annan utgångs­

punkt. Övergångsregeln har sitt huvudsakliga berättigande i fråga om lägen­

het i hus som färdigställts vid sådan tidpunkt före utgången av år 1968 att

det normala förfarandet för fastställelse av hyrorna för husets lägenheter

inte hunnit avslutas dessförinnan. Däremot är övergångsregeln knappast

motiverad för det fall att först på ett senare stadium hyra behöver faststäl­

las för viss lägenhet. Det kan exempelvis gälla eu bostadsrättslägenhet som

bostadsrättshavaren vill hyra ut, en villa som förut bebotts av ägaren själv

men sedermera skall hyras ut eller en lägenhet som tillkommit först senare

genom sammanslagning av andra lägenheter. För nu angivna och liknande

fall är de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen att föredra

framför gällande bestämmelser. Med hänsyn härtill synes lämpligast att

söka begränsa den föreslagna regelns tillämpningsområde till den först­

nämnda kategorin av fall eller därmed jämförliga situationer. Detta synes

kunna ske genom en regel av innehåll att den äldre lydelsen av 3 § första

stycket alltjämt skall äga tillämpning, om den omständighet som föran­

leder att hyra skall fastställas för lägenheten inträffat före utgången av år

1968. Med omständighet som föranleder att hyra skall fastställas avses t. ex.

att ett hyreshus färdigställs, eu bostadsrättslägenhet eller en villa hyrs ut,

en lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag upplåts i

andra hand eller en lägenhet bildas genom uppdelning eller sammanslag­

ning av förut befintliga lägenheter. Avgörande för regelns tillämplighet är

när hyra tidigast skall fastställas. Däremot saknar det betydelse att hyra

i vissa fall kan fastställas redan innan den förändring inträtt som föran­

leder att hyra skall finnas fastställd för en lägenhet.

Med den nu föreslagna lösningen biir det i huvudsak endast övergångs­

vis som de nu gällande grunderna blir tillämpliga vid fastställande av hyra.

Med hänsyn härtill torde det vara lämpligt att ta upp regeln under punkt 5

i övergångsbestämmelserna i överensstämmelse med vad som har skett be­

träffande motsvarande bestämmelse i det remitterade törslaget. Bestämmel­

serna i 3 § första stycket torde böra ges samma utformning som i det remit­

terade förslaget.

in

Lagrådet uppehåller sig utförligt vid det förslag till ändring i 3 § andra

stycket hyresregleringslagen som syftar till att ge visst utrymme för höj­

ning av lägenhets bashyra på grund av underhållsarbete. I allt väsentligt

synes lagrådet biträda de synpunkter på vilka det remitterade förslaget är

grundat. I åtminstone ett avseende föreslår dock lagrådet en ändring i sak.

Därjämte förordas en annan lagteknisk lösning än den som tas upp i det

remitterade förslaget.

Den ändring i sak som lagrådet föreslår går ut på att bashyran för en

lägenhet skall kunna höjas på grund av underhållsarbeten även när ar­

betet utförts före utgången av år 1968. Lagrådet uttalar att den hyres­

värd, som trots att grundhyran jämte generella tillägg ej gett full gott-

görelse för underhållsskyldigheten genom att avstå från normal avkast­

ning på sitt i fastigheten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel

hållit fastigheten i fullgott skick, bör vara berättigad till höjning av bas­

hyran redan i samband med att den nya lagstiftningen blir tillämplig. Detta

synes innebära att det för varje fastighet som vid lagens ikraftträdande

befinner sig »i fullgott skick» — varmed knappast torde kunna avses mera

än att den enskilda lägenheten är i sådant skick som hyresgästen då äger

kräva — skulle föreligga en rätt för fastighetsägaren att 1'å prövat huruvida

lägenhetens bashyra innefattar full gottgörelse för den underhållsskyldighet

som åvilar honom enligt avtalet. Såvitt jag kan se skulle denna prövnings­

rätt gälla det alldeles övervägande antalet lägenheter som efter utgången av

år 1968 kommer att omfattas av hyrespriskontrollen. Enligt min mening

strider en ordning som kan leda till en så allmän omprövning av utgående

hyror mot de förutsättningar som jag har ansett böra gälla för reformen av

hyreslagstiftningen, nämligen att någon ändring av den allmänna hyres­

nivån i det befintliga fastighetsbeståndet nu i princip inte bör ske. Därtill

kommer att den föreslagna prövningsrätten sannolikt skulle ställa krav på

organisationen för behandling av hyresregleringsärenden som knappast är

möjliga att tillgodose. I sammanhanget måste hållas i minnet att förutsätt­

ningarna för att i eu sådan situation träffa avtal med hyresgästen om höj­

ning av bashyran torde vara väsentligt sämre än när det är fråga om un­

derhållsarbeten som utförs efter lagens ikraftträdande. Jag kan på grund

av vad sålunda anförts inte biträda det av lagrådet förordade förslaget.

När det gäller den lagtekniska utformningen av ändringsförslaget fram­

håller lagrådet att regeln om den justering av bashyran som förslaget

öppnar möjlighet till är av övergångsnatur. Om regeln inte tas upp bland

övergångsbestämmelserna, bör den dock utformas på sådant sätt att jämk­

ningens engångskaraktär kommer till uttryck i lagtexten. Jag kan i och

för sig hålla med om att detta synsätt kan vara berättigat i fråga om så­

dana underhållsarbeten som lagrådet huvudsakligen uppehåller sig vid.

Dessa karakteriseras av att det åligger hyresvärden enligt lag eller avtal

att utföra arbetet för att lägenheten skall vara i det skick som hyres­

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

gästen äger kräva. Ändringsförslaget syftar emellertid på fastighetsunder­

håll i betydligt vidsträcktare bemärkelse. Underhållsarbete kan mycket väl

vara av den karaktären att det höjer lägenhetens värde utan att hyres­

gästen kan göra anspråk på att arbetet utförs. Det kan också vara fråga

om fastighetsunderhåll som inte ökar den enskilda lägenhetens värde, så­

som upprustning av fastighetens tak, fasader, rörsystem eller liknande. En

höjning av basliyran på grund av underhållsarbete av nu antytt slag kan

komma i fråga när som helst under hyresregleringslagens giltighetstid.

Åtminstone i detta avseende är regeln inte av övergångsnatur. En annan

sak är att höjningen har engångskaraktär, men i delta avseende skiljer

den sig knappast från en bashyreshöjning på grund av ombyggnads- eller

ändringsarbete. Med hänvisning till vad som nu har anförts kan jag inte

se någon vinning i att utforma lagförslaget på sådant sätt att hyreshöj­

ningens engångskaraktär framhävs på annat sätt än som redan skett i det

remitterade förslaget.

Lagrådet framhåller även att ombyggnads- och ändringsarbeten, å ena

sidan, samt underhållsarbeten, å andra sidan, är artskilda till sin natur.

Vägande erinringar kan därför enligt lagrådets mening riktas mot att

bestämmelserna angående dessa arbeten sammankopplas. Detta är själv-

fallet riktigt så till vida att det endast beträffande underhållsarbeten kom­

mer i fiåga att ta hänsyn till att den gällande bashyran kan inrymma viss

kompensation för kostnaden för arbetets utförande. Andra skäl talar emel­

lertid för att samordna reglerna. Sålunda är det ofta mycket svårt att dra

gränsen mellan arbeten av de skilda slagen. Det kan därför ha vissa för­

delar att lagtekniskt behandla allt förbättringsarbete som en enhet. Den

av lagrådet föreslagna utformningen skulle inte heller förenkla lagtexten.

Det bör tillfogas att den av lagrådet förordade lagtexten knappast torde

täcka vad som åsyftas med det remitterade förslaget. Vissa komplette­

ringar torde vara behövliga, bl. a. för att rätten till bashyreshöjning skall

omfatta även det rena fastighetsunderhållet. Mot bakgrund härav anser

jag att det remitterade förslaget bör vidhållas. Detta innebär att inte heller

vissa andra ändringsförslag, som föranleds av lagrådets förslag till utform­

ning av bestämmelserna angående underhållsarbete, kan godtas.

Andra stycket i gällande lydelse innehåller bestämmelser om att hyres­

nämnden får ändra grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1

januari 1942 avsevärt avvek från hyran för jämförliga lägenheter. Dessa

bestämmelser saknar motsvarighet i det remitterade förslaget. Lagrådet

instämmer i mitt uttalande att bestämmelserna nu torde ha ringa praktisk

betydelse men anser dock att visst behov alltjämt torde kvarstå. Därvid

pekar lagrådet särskilt på att ett före år 1942 avtalat hyresbelopp, som

av särskilda skäl satts avsevärt lägre än som motsvarar hyran för jäm­

förliga lägenheter, fortfarande kan gälla och att det skulle kunna vara

stötande om hyran i sådant fall inte kunde höjas. Jag vill inte motsätta

112

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

113

mig att en möjlighet till bashyreshöjning medges för antydda situationer.

Regeln därom bör placeras bland övergångsbestämmelserna under punkt 5.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hän­

seende, kunna godta de ändringar lagrådet föreslagit. Vissa ytterligare re­

daktionella jämkningar hör dessutom vidtas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Administrationen av de statliga hyresnämnderna m. in.

Statskontoret. I en promemoria den 30 september 1967 har statskontoret

lämnat förslag till organisation av de nya hyresnämnderna. Till grund för

förslaget ligger en undersökning av tidsåtgången vid behandling av ärenden

vid de nuvarande kommunala hyresnämnderna och eu uppskattning av det

antal ärenden som beräknas belasta den nya nämndorganisationen. Med

ledning härav har beräknats storleken av den arbetskraft som kan behövas.

Statskontoret framhåller att det inte bör inrättas en fast organisation som

redan från början eller efter ett ganska kortvarigt stabiliseringsskede på

bostadsmarknaden kan löpa risk att inte få full sysselsättning. Det ligger

emellertid i det allmännas och parternas intresse att hindra uppkomsten av

stor ärendebalans med åtföljande långa väntetider. En lösning av dessa pro­

blem synes kunna åstadkommas genom att det inrättas sammanlagt 19 hy­

resnämnder, en del gemensamma för två län. Det bör finnas minst en hel­

tidsanställd ordförande vid varje nämnd. Alla nämnderna avses få ett kansli,

vid vilket det skall finnas biträdespersonal. Vid de största kanslierna skall

dessutom tjänstgöra sekreterare och expeditionsvakter. Det bör inrättas 22

ordinarie och 22 extra ordförandetjänster, 7 sekreterareänster, 75 biträdes-

tjänster och 4 expeditionsvaktstjänster. Vid nio nämnder kommer enligt

förslaget att finnas en ordförandetjänst. Ordförandetjänsterna blir två vid sju

nämnder, fem vid en nämnd, sex vid en nämnd och tio vid en nämnd. Vid

de minsta nämnderna föreslås personalen uppgå till sammanlagt endast en

ordförande och ett och ett halvt biträde. Nämnderna bör administrativt och,

när så är lämpligt, lokalmässigt knytas till länsstyrelse. Statskontoret utgår

från att ordförandena i hyresnämnderna rekryteras från domarkåren och

finner det önskvärt att ett smidigt samarbete äger rum mellan nämnderna

och hovrätterna, bl. a. när det gäller att skaffa vikarier för ordförandena.

Kostnaderna för löner och arvoden till personal och intresserepresentan­

ter i hyresnämnderna uppskattar statskontoret till 4 milj. kr. för första

halvåret 1969. Därvid förutsätts att den föreslagna personalorganisationen

pyggs ut redan fr. o. m. den 1 januari 1969. För omkostnader under första

halvåret 1969 beräknar statskontoret 1 064 000 kr.

Departementschefen. Det är svårt att bedöma arbetsbördan för de nya

hyresnämnderna. Ett förslag till organisation måste därför i stor utsträck­

114

ning bygga på antaganden om den väntade arbetsvolymen. Vidare måste

beaktas å ena sidan att hyresnämndsorganisationen måste ges en sådan styr­

ka redan från början att ärendena kan avgöras snabbt och ärendebalanser

förhindras och å andra sidan att organisationen inte bör låsas i så fasta

former att ändringar inte kan genomföras smidigt vid en minskad arbets-

volym. Sedan statskontoret avgav sitt förslag om administration och orga­

nisation av de statliga hyresnämnderna, har vissa ändrade förutsättningar

för arbetet vid dessa inträtt. De nya förutsättningarna torde dock inte med­

föra någon större förändring i förhållande till den arbetsmängd som stats­

kontoret har beräknat. Jag godtar därför i huvudsak statskontorets förslag

om antalet tjänster inom den nya organisationen.

Varje län skall i princip ha en hyresnämnd. Detta hindrar ej att flera

nämnder får gemensamt kansli. Om 19 kanslier inrättas i enlighet med

statskontorets förslag, får ett antal av dessa så liten personalstyrka att

stora svårigheter uppkommer vid arbetstoppar och ledigheter. Jag anser

därför lämpligt att kanslierna görs så stora att antalet ordförande blir minst

två vid varje kansli. I de fall reseavstånden därigenom skulle bli alltför stora

måste dock kanslierna göras mindre. Sammanträde med hyresnämnd kom­

mer ofta att hållas i den ort där lägenheten finns. För att underlätta för

allmänheten att ge in handlingar till hyresnämnd bör det kunna föreskri­

vas att myndighet på annan större ort än den där hyresnämnden har sitt

kansli skall lämna ut erforderliga blanketter i hyresnämndsärenden, ta

emot handlingar till hyresnämnden och i övrigt stå allmänheten till tjänst

med upplysningar. Närmare föreskrifter härom och om antalet kanslier och

deras belägenhet bör meddelas av Kungl. Maj :t eller myndighet som Kungl.

Maj :t bestämmer.

Det är troligt att nämnderna blir olika belastade under skilda tider på året,

beroende på bl. a. att hyresavtalen i allmänhet löper ut vid några få bestäm­

da tidpunkter under året. Vikten av att ärendena avgörs snabbt kan föra

med sig behov att förstärka nämndkanslierna tillfälligt. Därvid kan det

vara lämpligt att anlita personal från domstolsväsendet som kan beviljas

tjänstledighet. Å andra sidan kan arbetsbrist komma att råda under vissa

tider på året. Personalen vid hyresnämnderna bör därför kunna åläggas

skyldighet att tjänstgöra också vid domstol i det hovrättsområde, inom vil­

ket hyresnämndens kansli än beläget. Sådan tjänstgöring kan bli till nytta

för det i dag hårt belastade domstolsväsendet.

Hovrätterna har en organisation för ledning av häradsrätterna, rådhus­

rätterna och vattendomstolarna. Den anknytning som hyresnämnderna

kommer att få till domstolsväsendet i bl. a. personalhänseende medför att

administrationen av nämnderna bör skötas av hovrätterna. Jag förordar

dock, efter samråd med chefen för inrikesdepartementet, att en del cen­

trala administrativa uppgifter skall ankomma på statens hyresråd, exempel­

vis viss inspektion av de nya nämndernas verksamhet, sammanställning och

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

115

distribution av material för beslutsunderlag och meddelande av råd och an­

visningar angående arbetsrutiner. Sammanlagt fyra nya tjänster bör tillfö­

ras statens hyresråd i anledning av hyresrådets ökade uppgifter. De! ökade

anslagsbehov som kan uppkomma under budgetåret 1968/69 torde få till­

godoses genom bemyndigande från Kungl. Maj :t för hyresrådet att ytterli­

gare belasta anslaget Statens Hyresråd: Avlöningar, vilket anslag i rikssta-

ten är upptaget förslagsvis.

Jag förordar att 22 ordinarie tjänster inrättas för ordförande i hyres­

nämnd och beräknar medel för ytterligare 22 extra ordförandetjänster, 75

bitädestjänster och 5 expeditionsvakttjänster. Vidare beräknar jag medel

för extra personal och för arvoden åt intresserepresentanterna i nämnderna.

Tjänsterna bör tillföras organisationen efter hand som arbetsbördan påkal­

lar det. Eftersom visst förberedelsearbete behöver göras av tjänstemän inom

hyresnämndsorganisationen redan under andra halvåret 1968, bör erforder­

ligt antal tjänster få tillsättas tidigare än fr. o. m. den 1 januari 1969.

På de största orterna finns f. n. i allmänhet vissa heltidsanställda tjänste­

män vid de kommunala hyresnämndernas kanslier. Dessa tjänstemäns er­

farenhet bör tas till vara inom den statliga hyresnämndsorganisationen, om

de skulle vilja tjänstgöra vid de nya nämndernas kanslier.

Anställnings- och arbetsvillkor för personalen är eu förhandlingsfråga.

Jag avser att ge avtalsverket det förhandlingsuppdrag som betingas av vad

jag har föreslagit i det föregående.

Jag beräknar kostnaderna under första halvåret 1969 för löner m. m. till

tjänstemännen inom hyresnämndsorganisationen till 2 844 000 kr. och för

arvoden till intresserepresentanterna till 1 416 000 kr. För omkostnader för

hyresnämnderna under första halvåret 1969 beräknar jag i enlighet med

statskontorets förslag 1 075 000 kr. Av detta belopp avser 10 000 kr. sjuk­

vård m. m., 230 000 kr. reseersättningar och 835 000 kr. expenser, därav

225 000 kr. för engångsutgifter i samband med att nämnderna inrättas. För

kostnaderna för hyresnämnderna bör anvisas nya anslag för budgetåret

1968/69 under andra huvudtiteln. Anslagen bör kallas Hyresnämnderna:

Avlöningar och Hyresnämnderna: Omkostnader.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemställer jag,

att Kungl. Maj :t föreslår riksdagen att

dels antaga förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hgresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av

lagen,

116

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december

1956 (nr 567 med vissa bestämmelser, som skola iakttagas

sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den li juni 1907 (nr 36

s.l) om nyttjanderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni

1928 (nr 253) om kollektivavtal.

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rätte­

gångsbalken,

6) lag om hyresnämnder,

dels godkänna de grunder för den statliga hyresnämnds-

organisationen som har angivits i det föregående,

bemyndiga Kungl. Maj :t att inrätta 22 ordinarie tjänster

för ordförande i hyresnämnd,

till Hyresnämnderna: Avlöningar för budgetåret 1968/69

anvisa ett förslagsanslag av 4 260 000 kr.,

till Hyresnämnderna: Omkostnader för budgetåret 1968/

69 anvisa ett förslagsanslag av 1 075 000 kr.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­

stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt

förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen

skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta

protokoll utvisar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

1

Bihang A

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­

gående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni

1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

m. m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­

rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­

dagen att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr

36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om

hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om

kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)

om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med

särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro,

enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med

avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den per­

manenta hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nytt­

janderätt till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.

1

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1967. 1 saml. Nr 141

2

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,

dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon

viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun­

na sältas1 ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd

hyra för att gä med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda

hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag­

lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip

den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun­

na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska­

pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkost-

nadshyrorna i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på

det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,

dvs. eu rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo­

gad anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres­

nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden

skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får

till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.

rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden

avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med

nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan

vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in­

stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns­

ningar i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm­

melser. Bl. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or­

ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl­

dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som

direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för

att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och

upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut­

gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari

1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas

under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla

för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in­

nebär att hyrorna får anpassas till liyresläget för likvärdiga lägenheter

successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

3

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)

om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907

om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt

nedan anges.

1 KAP.

3 §•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt-

janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett

förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller

inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande

gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall

njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 §

därom stadgas.

Varder fastigheten------------ nyttjanderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,

vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne

sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten

med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt

2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av

inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten

skall fortfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot

återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv

är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjan­

derättens bestånd, vare så ansett som hade åtcrköpet skett med sådant

förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1

§•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till

nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom

tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

4

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet till- lämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­ re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Kangl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

Hyresavtals ingående

2

§■

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §■

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­ gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­ restiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­ väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­ väg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg. Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­ nader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­ re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

o

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­ ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §■

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­ talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­ hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­ vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

6

§■

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna

i

3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §.

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­ genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­ gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­ lats.

8

§•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­ sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen.

Kiingl.

Maj.

ts proposition nr

74

/

år 1967

6

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos

den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­

ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. EU

exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­

ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.

Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu

angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej "känt

hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­

sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­

rikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annal avtalats, tillhandahålla

lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten

är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10

§.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd

att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är

hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål

hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,

förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­

lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden

eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,

har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11

§■

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,

på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­ sättning i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­ summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­ hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12

§.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ ning i nyttj anderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­ ket motsvarande tillämpning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

7

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­ resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­ punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­ gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­ svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­ der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

8

Delsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som

avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning

till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran

för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra

sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr

747

år 1967

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande

tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­

dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen

är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan

ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som

åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller

6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada

enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som

anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda

för inneboendes halsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden

ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om

han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20

§.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­

månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­

nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.

För bostadslägenhet soin omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som

rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den

första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­

tal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som

anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro

eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­

dig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom

postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller

har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-

eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den

dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

9

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­

ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha

kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs

av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21

§.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till

nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist

eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen

avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta

beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är

till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­

tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan­

det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet

samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kost­

nad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta

på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden

icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­

satta beloppet ej betalats till honom.

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967

22

§.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­

derat brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till

betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller

att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­

loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp

ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det av­

sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­

delse för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­

till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans

vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till

hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller

som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv

icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och

tillsyn som han bort iakttaga.

lf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

10

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas

för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­

gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar

sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma

in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av

hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­

resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­

da eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­

värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta

hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för

skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen

ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,

andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­

svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­

ler det.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger

honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första

stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med

ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att

utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas

utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig

att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten

låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt

hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­

gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets

bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­

ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­

talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader

från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande

påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­

melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­

föra åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att

hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­

sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

11

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som

föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fasligheLen, även

om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger

därvid motsvarande tillämpning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten

när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om

handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om

handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

År pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras

säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får

dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse

för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot

hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­

avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­

rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta

avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader

efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats

skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbe­

lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyres­

gästen fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran

hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa

uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom

om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­

tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,

jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastig­

heten äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga

om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­

svarande tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen

skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen

etter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

..11Upps.ages avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt

till ersättning för skada.

12

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

överlåtelse av hyresrätten

32 §'

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,

om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­

sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp-

saga hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­

vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,

hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till­

kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo

ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

hyresgästen eller hans dödsbo för sadana förpliktelser enligt avtalet som

hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­

heten hyrts av makar gemensamt.

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå­

ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­

manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.

Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­

ändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under

hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare

eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med ho­

nom.

35

§-

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta

hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i an­

nan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden

lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres­

gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på-

taglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge­

nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock läm­

nas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

13

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §.

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda

den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får

överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­

nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,

om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten

överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­

stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av

hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som

hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill­

kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­

rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före

överlåtelsent, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta

lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­

lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­

den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­

resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har

befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med

villkor.

41 §.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det

kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­

säga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­

över två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock,

i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än eu månad, endast

14

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­ pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­ går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för- fallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­ rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­ mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden där­ om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­ nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43

§.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä­ genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna­ der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs­ mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp­ sagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen­ heten, om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexe- kutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

15

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader

i

följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hy­ resförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock en­ dast om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres­ rätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förläng­ ning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­ hållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­ ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­ foga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt an­ ställningen har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­ der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

16

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som

sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §>

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­

sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,

som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av

hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller

ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är

medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att

hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han

den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund

än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden

bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­

säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­

höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,

är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,

såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad

som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­

höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­

melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­

gästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­

na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­

nat avtalas med hyresvärden.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den

hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran

utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den

väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej

strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden

skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hy­

res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den män

ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av

första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­

lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga

lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller

annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i

första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller

villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­

dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­

nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

17

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §

gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten

gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har

den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till

förlängning av hyresavtalet.

50

§.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden

går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är

slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten

skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga

hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren

för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal

om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­

slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­

värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­

avtalet uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att

upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­

len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­

resvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­

flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av­

flyttningen fastställas enligt 48 §.

53 §.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,

är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det

överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då

den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att

flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter

nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex

procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den

förut utgående hyran.

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild upp­

märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­

stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyres­

gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens

upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

18

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke

lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.

Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må­

naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­

hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Kungl. Maj. ts proposition, nr lbl år 1967

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än

bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­

lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre

än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­

nämnden.

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­

förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den

grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller

uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes

förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­

ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­

den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om

hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet

under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas

i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat

i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­

resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning

enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

19

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades

underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­

förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­

derlåter han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som

avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­

ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­

värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får

hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge

denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­

nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller

om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­

räckligt rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­

liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­

gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­

värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att

bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet

blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande

om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan

det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan

beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som

meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­

slut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­

skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­

tagande.

Kungl. Maj. ts proposition nr JM år 1967

Särskilda bestämmelser

61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund

av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres­

gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­

lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt

tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är

förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får

denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­

20

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan

av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt

i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden

anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­

fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller

33 §. I fall siom avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt

på annat ändamålsenligt sätt.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i

hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller

lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på

bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­

låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller

för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är

han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­

kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är

rätten till talan förlorad.

66

§.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­

maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­

resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,

till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­

ligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvar-

hållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning

av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande

i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­

genheten, nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor el­

ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­

igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­

männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­

randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke

hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­

stämma den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kor­

tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68

§.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av

anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens

ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse

sasom huvudorganisation.

Kungl. Maj.ts proposition nr U1 år 1967

21

Förfarandet i hyrestvister

69

§-

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,

att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70

§‘

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­

gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­

mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­

mare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §•

Om part ej godtar hyresnämnds beslut

i

fråga som avses i 34—36, 40,

49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra

parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke

beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och

ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat,

upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där

fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör

kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss

nämnts.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i

34 36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller

mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse

av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin

rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §

rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves

lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­

trädande, om icke annat följer av vad som sägs nedan.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall

från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som

slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya be­

stämmelserna skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

22

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­

stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­

ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning

till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat från-

trädas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,

om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal

som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äkten­

skap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vun­

nits dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets

och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt

ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller

skifte tillagts honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,

skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller

hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av

hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon

av följande kommuner, nämligen

Stockholm,

Boo, Botkyrka, Danderyd,

Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sol­

lentuna, Sölna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Väs­

terhaninge, österhaninge och österåker samt

Göteborg,

Kungälv, Kållered,

Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Kåda ävensom

Malmö,

Burlöv, Lomma

och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,

om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.

Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenhe­

ter som med hänsyn till bruksvärdet äi likvärdiga, är hyresgästen icke skyl­

dig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av

skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. An­

delens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens

slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­

handlas enligt äldre lag.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,

som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­

sen tillämpas.

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

23

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering in. m.,

vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30

juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari

1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får fram­

ställning som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyres­

värden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej

önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden

lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i

8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni

1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 ja­

nuari 1968.

Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter

den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m.

fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll

av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplå­

telse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december

1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­

tighet till och med den 31 december 1968.

24

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)

om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall

för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966

(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet

till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestäm­

melser om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december

1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­

tighet till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1

skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

§•

Avtal mellan------------------------ ock gällande.

Såsom arbetare-------------------------enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal------------------------lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket av­

ser villkor i fråga om hyresförhål­

lande som beror av anställning,

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

25

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33

35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i------------------------ deras medlemmar.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

10 KAP.

10

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende,

hyra,

hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt.

Ligger fastigheten

§•

Tvist om äganderätt eller nytt­

janderätt till fast egendom, om rätt

till servitut eller annan särskild rätt

till egendomen eller om besittning

av egendomen skall upptagas av rät­

ten i den ort, där fastigheten är.

Lag samma vare, om tvisten rör

skyldighet för ägare eller innehava­

re av egendomen att fullgöra något,

som åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt.

Vad som sägs i

denna paragraf gäller dock ej hy-

restvist.

huvuddelen ligger.

Senaste lydelse av 10 kap. IV § se 1963:257.

26

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

(Nuvarande lydelse)

17 §.

(Föreslagen lydelse)

Ej vare--------------------- — -- ------—

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §

eller eljest enligt lag skall upptagas

av domstol, som där sägs, om tvis­

ten väckes vid annan domstol;

5. äktenskapsmål;

Ej heller —----------

Yrkande om-------

- annan domstol;

4.

hyrestvist eller

tvist, som avses

i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag

skall upptagas av domstol, som där

sägs, om tvisten väckes vid annan

domstol;

av domstol.

— i 13 §.

samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

27

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms

slott den 17 mars 1967.

N ärvarande:

Statsråden

Sträng, Andersson, Lange, Kling, Edenman, Johansson,

Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Odhnoff, Wickman.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­ sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om

ny hyreslagstift-

ning

och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de all­ männa och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. (hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförläng- ning av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september 1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den 16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall av­ se endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­ lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 de­ cember 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

(besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, inne­

håller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyresavtal.

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­ börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

28

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyf­ tet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besitt­ ningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­ tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47).

Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan be­ tecknas som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregle­ ringen skall behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behand­ las också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyres­ gästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av be­ stämmelserna i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­ let i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betän­ kandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14 s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hy- reslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­ ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att ska­ pa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en revi­ derad permanent hyreslag.

De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966:14). I betän­ kandet framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­ gäst i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmän­ nen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och ad­ vokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från upp­ draget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe. * Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­ ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer

och

riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik

Svensson.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

29

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresregle­ rings- och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmel­ ser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­ let i detta ärende som bilaga 2.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskon­ toret, bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ord­ föranden i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsde- legation, överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Upp­ sala, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävle­ borgs, Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkurs- och utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskom- mittén, bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdom- stolskommittén, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighets­ ägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgäster­ nas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­ förbund (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörför­ eningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelega- tion, Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverks- och industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistför­ bund, Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Lands­ organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Statstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorga­ nisation (SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdinge- föreningen), Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sve­ riges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivare- föreningen. Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskam- rar, nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Söderman­ lands, Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskam­ maren för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Upp­ land och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskam­ mare. Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stock­ holm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka, Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sam- manläggningsdelegerade i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

Kiingl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

30

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i

Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drät­

selkamrarna i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelege-

rade i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätsel­

kamrarna i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Krono­

bergs län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i

Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv,

Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län

från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs

län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämt­

lands län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norr­

bottens län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och

Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbun­

det samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tand-

läkarförbund. Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden

från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning.

Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla

frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken in. m. Häri ingår

en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära sam­

råd ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes

lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken an­

mäls av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hän­

visa till vad denne senare kommer att anföra.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad ly­

delse av 3 kap. NJL jämte viss följdlagstiftning. Förslagen torde få fogas

vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

31

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn

Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyres­ tidens utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet (optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt be­ sittningsskydd. Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägen­ heten. Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittnings­ skyddet däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägning­ en är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i efterhand anses vara ogrundad.

Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullstän­ diga avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning.

Behovet av-besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl träng­ ande i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situa­ tion tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att bli ställd utan bostad. Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostads­ bristen. Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyres­ regleringen hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägnings­ rätt begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om be­ sittningsskydd skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden var dock ännu inte mogen för ett sådant steg.

Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad. Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller­

32

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhål­

landen få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens ut­

gång borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl.

Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande ut­

redning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts ut­

redning, som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering

av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett in­

direkt besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädes­

rätt för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lag­

stiftning. Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emeller­

tid i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen.

På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Re­

formerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop.

1939: 166, L2U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen.

Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent in­

föras i hyreslagstiftningen.

Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler

om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av

alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat

på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt

besittningsskydd. Hyresgästen bär alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar

i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans

vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen

rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna

för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla.

Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års

lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens

område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre

tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostads-

ky§Sande avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan

situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett pro­

visorium under den rådande krissituationen tillkom därför hyresreglerings­

lagen. Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av

landet.

Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvär­

den principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång.

Denna rätt hryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresför­

hållanden eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum.

När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyres-

sed eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mel­

lan båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åbe­

ropa särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostads­

brist som rått och på sina håll alltjämt råder i landet har starkt präg­

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

33

lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresse-

avvägningen har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgäs­

tens förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall.

När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system

där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska

hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hy-

resläge som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lä­

genheter bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden.

Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller all­

männyttiga bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finan­

siellt stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens

regler om hyrans storlek.

Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träf­

fas om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant

medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkost­

nader för fastighetsförvaltningen.

Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregle­

ringen. Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en

kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom

beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts

i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveck­

ling gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden

i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj.

1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hy­

resregleringen tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provi­

sorisk och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen

är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förläng-

ningsregler inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare

tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen upp­

ställer som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när

hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna options­

rätt har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över

huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen

lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet

som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa options-

brytande grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyres­

gästen, om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt

sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt

avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om

hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende

eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte

föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hy­

resavtal. Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an-

2

Bihang

till

riksdagens

protokoll

1967

.

1

samt

.

Nr

141

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

34

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hy­

resvärden fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hy­

resavtal när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första

hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet

innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte

om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga

lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god

sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I så­

dant fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser

som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte

förekomma.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garan­

ti för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda

lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som

på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom

främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider

när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir

då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyres­

marknad däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter.

Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas

av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Hu­

vuduppgiften för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna

om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt

vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd

betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hy­

resgästen. Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen

av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt.

Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus

kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet

fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande re­

sultat. Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna

konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför

snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka men­

ligt på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller

att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyres­

gäster. De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan

vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anled­

ning att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. un­

dergått sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och

kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsända-

mål.

Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör

utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittnings­

skydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det ut­

rymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning

kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rätts­

medvetandet är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det

typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän fler­

talet hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenhe­

ten utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall

få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig

synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmän­

het fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip

ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar

väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna 'wd

avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyres­

förhållandets bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om

direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock

förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många bekla­

gar att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i prak­

tiken på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att

rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också

omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft

i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sak­

kunniga anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig

till hyreslagskommitténs förslag.

Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett di­

rekt besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras

oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den

ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de en­

skildas strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i

betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjande-

rättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen

alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal

uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åt­

gärd på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformu-

leringarna ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses

endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be­

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

35

36

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen

är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bo­

stadsbeståndet, vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet

och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är av­

talsförhållandena mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hy­

resmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av

ett verksamt besittningsskydd.

Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd,

dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för

hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att

bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den for­

muleras så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte

hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och

det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han

måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densam­

ma som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyres-

lagskommitténs förslag.

I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynsta­

gande till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är av­

passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är

därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i

åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en ge­

mensam lag för olika slags marknader men med vissa särregler för brist-

orter skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituatio-

ner gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittnings­

skyddet vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besitt­

ningsskydd inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte un­

danskymma att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en ba­

lanserad bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast

om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upp­

hör. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre

bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning

för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kun­

na ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheter­

na gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som

uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genom­

förs för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den mo­

tivering för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till

vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses

främst som ett hemskydd.- Gemensamt för dessa uttalanden är även att

Knngl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

37

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt

vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad.

Bostadsstyrelsen

uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfatt­

ning att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens ut­

gång få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hy­

resgästen ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd

i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av den­

na grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda

bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel

av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi.

Råd­

husrätten i Malmö

menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer

att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillför­

säkras de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt in­

tresse av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhål­

landena i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av

stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möj­

ligheten att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas.

I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som av­

styrkte direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hy-

reslagskommitténs förslag — framförs andra skäl för att godta förslaget.

Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte

behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas för­

slag till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en brist-

marknad kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genom­

förandet av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för

att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hän­

visar också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i

den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas.

Karakteristiskt för detta synsätt är

Näringslivets byggnadsdelegations

yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den so­

ciala värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i bo-

endeförhållandet. Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten

blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det

kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra

in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett

kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hy­

resförhållanden komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som

syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sak­

kunnigas förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad

marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man

stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte

bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

38

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill de­

legationen inte motsätta sig förslaget i denna del.

Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden

som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att

en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan vis­

serligen inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra

in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som före­

ligger i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda

väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhål­

landena anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som

en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att

lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tid­

tabellen.

Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för

Örebro och Västmanlands län och sätts i fråga även av Stockholms handels­

kammare.

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att

efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,

särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyres-

rättsliga området under större delen av detta århundrade och har utgjort

en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan

1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga

haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats

till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala

förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna

sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens

synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under

alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller

att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur

hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en om­

prövning till stånd av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också

ett stärkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som

en rationell fastighetsförvaltning kräver.

Trots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en

relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyr­

ningen regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om

inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsätt­

ning är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess

uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den

trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är

självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgäs­

tens sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy­

39

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att

bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsätt­

ningen på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan sålunda konstateras

att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett brist­

fälligt sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när av­

talet träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det ratts­

läge som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets

ingående.

Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet

för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp

i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig

att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då

särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna

mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav

på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket

sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget er­

inra om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och

mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tving­

ande — i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyres-

gästen besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är

sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttnings­

kostnad vid obefogad uppsägning.

Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte

den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas

förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan

ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer

som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi

under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom

hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är till­

lämplig, sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för

orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att

kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bo­

stadsproduktionen i dominerande utsträckning i kommunal regi eller el­

jest av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta

har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det all­

männa medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.

Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har nagon

större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt råder mel­

lan tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att

i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kun­

na få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmark­

nad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en an­

nan. Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di­

Kungl. Maj:ts proposition nr tii år 1967

40

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskydds-

regler skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl

talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till

att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknads­

läget till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta be­

sittningsskyddet.

Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissut­

fallet — har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor

social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant

skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och för­

höjd trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlings­

frihet. Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i

besittningen av hemmet.

Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett

direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna

härom behandlas senare.

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för

bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig moti­

verade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren

vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten

av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.

Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryg­

gande genom en s. k. hyresspärr.

Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyres­

värdens handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän

synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade för­

hållanden. Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå

över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kon-

torsändamål. Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas,

önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas ge­

nom utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det eko­

nomiska utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens

handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möj­

lighet att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa god­

tagbara bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda

måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan

dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse

av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avväg­

ning ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa av­

vägningsfrågor behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

41

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sam­

bandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hin­

drar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom

de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på

hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att

dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars

avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syf­

tar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning

drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att mot­

verka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet

att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmå­

ner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande

hyresgäst.

Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning

bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyres-

lagen föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i

samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffan­

de hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som

kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån.

Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det

slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta

tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade

lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre

än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I be­

sittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren ut­

formad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor

som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jäm­

förliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hy­

resförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbe­

tena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den

allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i

vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om

besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste under­

kastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och

hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare

hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av

hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara

skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne

2| Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

42

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande

bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frå­

gan gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna

hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva

om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i

fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lä­

genheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras

skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig

med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek,

skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra.

Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I

kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också

beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens

avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt,

vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig

vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lä­

genheter för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknads-

mässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka be­

gränsningar gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga stats-

belånade hus.

Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom

skälighetsomradet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som

har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock

variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lä­

genheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre

hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägen­

hetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och

inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses

oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsva­

rande lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna veder-

lagsanspråk mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över

hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska

faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån

för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även

av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast

en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt

torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så

påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det

måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person

skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten.

Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör ut­

gå när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till

hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före-

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

43

nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hy­

ran lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för

högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hy­

ran skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för

vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid

vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter

i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den

hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkun­

niga mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyres­

gästen när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndig­

het och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras

av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvär­

den i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höj­

ning av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyres­

regleringslagen är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss

anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskom-

mittén.

Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU

1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstru­

era hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip

samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En

hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effek­

tivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra

besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt

stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran

efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De

sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man öns­

kar normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten

låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighets­

tid. Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma

under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod föror­

das därför av de sakkunniga.

Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas

bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall

vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar

saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte vä­

sentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva

skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och en­

ligt hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse

med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så­

44

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsent­

ligen gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyres-

lagskommitténs regler för skälighetsprövningen.

Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till

beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumen-

ternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lä­

genheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, drifts-

och förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyres­

rätten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av

betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge in­

om huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga be­

skaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna

till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, sär­

skilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ­

ningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruks­

värdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett veder­

taget uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lek­

plats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande om­

ständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde

hyresgästens värdering eller behov.

När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet

åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas

under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hy­

rorna i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda beting­

elser utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som

jämförelseobjekt. Att alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan

bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på mark­

naden.. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skill­

nader i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan

statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer.

Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre

hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den

aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande rikt­

ning måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara

fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jäm­

förelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan

framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att

det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms

enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse.

Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som

norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskatt­

ningen av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

45

huruvida, hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida

marginaler.

Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att

en höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas

på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga.

Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering

av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära

prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare samman­

hang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyd­

dets tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begrän­

sad uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går när­

mare in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, re­

fereras utförligt i det följande.

Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som

uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostads-

styrelsen, socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i

Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Nä­

ringslivets byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund.

Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse.

Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag

av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras

skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om

en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen

sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och

inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens

mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och

för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas

egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget.

Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad brist-

marknad är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt använd­

bar jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängli­

gen fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sak­

kunniga föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror

till stor del på hur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första

åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna

sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om

standard, miljö, belägenhet m. in.

Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressätt-

ningsreglerna kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är stör­

re än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemannens riksför-

46

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sak­

kunniga inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där

hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga

föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste

vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än

som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan

finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad

som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till

principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även

länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något sä­

kert verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkun­

niga föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt

talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse

med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en

bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra.

Kommerskollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på

spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör så­

lunda inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran

för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan

prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda re­

sultat.

Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga

yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfatt­

ningen att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i

bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattnings­

vis anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyres­

regleringen tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av

olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i

många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens syn­

punkt. Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara

betydande, särskilt pa grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna un­

der 1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får

man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till

utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget

utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från en­

staka topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra

är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyres­

marknad när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av

hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Ätskil-

liga hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta

hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhål­

landen. Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå

kommer att verka i allmänt liyreshöjande riktning. Även en hyra som god­

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

47

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som

hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om

den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i stör­

re utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas

utan att vara »väsentligt» högre, bildas eu ny hyresnivå som andra fastig­

hetsägare sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger hög­

re men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härige­

nom åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och natur­

ligtvis inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det

hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastig­

heter. I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrån­

komligt att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas

bruksvärde jämfört med apdra lägenheters utan också av produktionskost­

naderna. Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som

skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas.

Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressätt-

ningen vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat

system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en upp­

mjukning av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyres­

regleringslagen görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresregle-

rade orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig

normen för hyressättningen utformad i ett sådant system. Härom anför rå­

det. Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde

som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt

rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri

hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som

medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är här­

vid tänkbara. En möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden

begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalspe­

rioden till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent.

I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rå­

det inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En

riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna

kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med ut­

gångspunkt från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den

vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lägen­

het uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda

lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och

underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri

hyresmarknad kan förutsättas påverka hyresbildningen.

Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalan­

de att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och pro­

duktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be­

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

48

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en

riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och

andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt

med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktions-

och förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på

hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån

även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penning­

värdeförsämringen och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt

angripas.

Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkun­

nigas uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheter­

na inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening

innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssystem

för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkomman­

de statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts

härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha upp­

stått vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med

de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är fa­

ran utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i

den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all

annan hyressättning därhän att någon marknadsmässig hyresstruktur inte

uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kost-

nadsfaktorer på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns.

En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen

inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt

begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens prin­

ciper för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunk­

ter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en

marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittnings­

skydd vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till

ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning

av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig

att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm

bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte

svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett

marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lä­

genheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå

vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hy­

resvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då

påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkom­

mer till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.

I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges att

Knngl. Maj. ts proposition nr 1

47

år 1967

49

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden

i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hän­

visar således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller mo­

tiven ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Be­

sittningsskyddslagen innehåller en mera utförligt beskriven hyressättnings-

norm. I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyres­

värden fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger

hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot

god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedöm­

ningen efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyres­

nivån i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte

»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill

bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpass­

ning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i

orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av

hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.

Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.

Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den

är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighetsprövningen är vad den

aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Lik­

som skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris

som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån

för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning

av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra

inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresni­

vån för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbild-

ning efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för

hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­

genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­

resnivån uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm

nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknyt­

ningen till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till ut­

tryck i själva lagtexten.

De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningssk3'ddsla-

gen. Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsent­

ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är

likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lag­

texten — innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till

någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först

om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och

efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån

för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

50

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan

visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon

enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på

att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda

kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjut­

ningar i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hy-

resbeståndet. Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i pris­

bildningen råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en

hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprö-

vande myndigheterna bör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.

Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste för­

skjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den

önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i

hyreslagskomfnitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens ve-

derlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­

genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­

resnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknads-

mässiga kriterier.

Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för

jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och

hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres­

nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invänd­

ning häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för

hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.

När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri

hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck

upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kom­

mit i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror själv­

fallet på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt framför

allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid

ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnads­

täckning för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.

Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslags­

kommitténs förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad

att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag

inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämn­

värt från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jäm­

förelse skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av

hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»

högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas

i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en brist­

marknad hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga utta­

lar också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark-

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

51

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens pris­

faktorer. I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapp-

hetsbetingad efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars upp­

gift är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en så­

dan styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas

vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det

sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag

i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av

enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmän­

nyttiga bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydel­

se. Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjä­

na som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde

och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.

Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu dis­

kuterade utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det före­

slagna systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhål­

landen som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till att ej godtag­

bara hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde

komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt över­

stiger vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom upp­

står en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt­

ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt

förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger

hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt

åstadkommas.

För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.

Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen

utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. or­

det »väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning —- varigenom en brist-

betingad, ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken för­

hindras. Häremot kan dock invändas att hyresnorinen med en sådan tolk­

ning blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den

kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till

ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva

jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hy­

rorna. Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt

betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyres­

nivån för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av

detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bo­

stadsföretagens hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyrespröv-

ningen anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressätt­

ning kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på dén allmänna hyres­

nivån. När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be­

52

aktas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.

Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt

få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äld­

re lägenheter torde därför, den av de sakkunniga föreslagna jämförelse-

prövningen mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags

lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämp­

ligt att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet

avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det

torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad

med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det

möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från

hyresregleringen till en friare hyresmarknad.

Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett

uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda

regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som

kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har be­

kräftat denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hy­

ressättningen styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad där­

emot torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöj­

ningar som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa

samma liyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom

besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balan­

serad marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen

gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för

oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i

kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning

av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsilittet om hyres-

sättningen för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostads­

brist.

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utform­

ning och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den

i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att

normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på mark­

naden som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan

på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska fak­

torerna ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när en hy­

resstegring kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas

från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.

Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör

grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag de­

lar också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt

uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy-

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

53

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna

när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte

någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.

Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att

uppskatta lägenhetens liyresvärde i pengar eller i någon annan värde­

mätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i

hyressätlningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna pröv­

ning är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruks­

värdet är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara lik­

värdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de

normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En

lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet

att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall be­

stämmas. Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör

det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägen­

heten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som

nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större

och därmed mera rättvisande. Å andra sidan måste starkt understrykas,

att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämfö-

relseprövningen blir alltför skönsinässig.

Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut­

sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter

som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så

att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det

därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det

vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med

hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men

som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att

hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt

sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske

översiktligt.

Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelse­

prövningen bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägen­

heter för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempel­

vis att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga

närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera

påtaglig bostadsbrist.

I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera

någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenhet erna ett läge som måste

antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Up­

penbarligen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphy­

ror få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra

saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter­

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 106

7

54

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i

hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet

bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för

bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda

avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att

fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de

högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras

som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför

krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som över­

ensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall

inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en ned­

åtgående tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget

av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid

en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hy­

rans fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknads­

läge när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning

ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån

uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen

är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet

av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenlietsbe-

standet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperio­

den skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås

på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört

måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläg­

gande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram

till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran

även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.

Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå

varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos

lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i en­

lighet med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägle­

dande.

Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representa­

tiva jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas

i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på

jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till en

ren skälighetsbedömning.

Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran

kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lä­

genheter. För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme

ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste

tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj.ts proposition nr

74

/

år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

55

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas

att man inte skall eftersträva någon detalj prövning. Jämförelsen skall som

de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter

hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för

jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en all­

män uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situa­

tionen på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en

höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det .att hyrorna för lä­

genheter av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenhe­

ter med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en

förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.

Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det be­

lopp med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas

hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget

på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.

Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som

huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om

hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt

belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra

alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade

hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämför­

liga lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Begränsning av besittningsskyddet

Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittnings­

skyddet utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts for­

men av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålun­

da att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits

till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i mö­

blerat skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i

förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt

vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana

grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den

femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej

särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten

är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser en­

ligt hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten måste anses ringa, d)

hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller el­

jest givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

56

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i

annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta.

Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryg­

gare i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och

åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället

bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger

en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste

hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall

flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss

frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hy­

resgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prö­

vad. När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från

besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begräns­

ningen av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbe-

brytande grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittnings­

skyddslagen undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet så­

dana fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser

del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttids-

avtal, nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat

mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll

som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.

Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i

en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytan-

de grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande

grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av

sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för

sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. De sakkunnigas förslag följer kommittéför­

slaget men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag

från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall

då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet

upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten en­

ligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till för­

längning av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och

kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lä­

genheter i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller

de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett

undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det

fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det

följande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

57

Korttidsavtal

Gällande rätt. I nuvarande liyreslag har upplåtelse som grundar sig på

korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av

38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad

uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader.

Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korltids-

avtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta

används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användnings­

området för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som

är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening före­

kommer det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för per­

manent bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar där­

för tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal från optionsprincipens

tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för

optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör

före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan

upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som

på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens

slut inbegrips under besittningsskyddet.

Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör full­

göra uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens

skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall

hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk

för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besitt­

ningsskydd skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför

att karenstiden begränsas till sex månader.

Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag

från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler

för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén

uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts till­

räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgrän­

sas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det

inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten alt ute­

sluta vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. så­

dana som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller

uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem-

58

pclvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för

att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av

undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 §

2

).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet

inle mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från

området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av

del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas

av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst.

Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad.

Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att

sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det

är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bo­

stadsrätt eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i

möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestäm-

melsernas tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser

är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till

förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara

svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjek­

tets karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av

en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning —

egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som själv­

ständig bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han

behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis

under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppen­

bart att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta

det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga före­

slår under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestännnelsernas till-

lämpningsområde (44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffan­

de rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter.

Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

59

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att

anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening

värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas.

För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i

elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräk­

na att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till.

Bostadsrätts-

kommittén

framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en

mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas

undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplå­

tarens bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd

bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de

sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal

rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet.

Drätselkammaren i Kiruna

anser att undantaget beträffande del av bostad

inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten.

Näringslivets bgggnadsdelegation

förordar att även avtal om total subloka-

tion undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rör­

ligheten i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under

begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som

avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta

behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet

att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägen­

het. Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd

för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses till­

räckligt att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av be­

sittningsskyddet som regel måste leda till att förstahandshyresgästen åter­

får dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste

undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med

rätt till förlängning

Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyres­

förhållandet att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom

att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allt­

eftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstift­

ningen om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet,

får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att op­

tionsrätten inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han

däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det näm­

ligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en options-

tvist på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid

framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid

utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

60

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter

det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse

härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll

som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal

undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsérnas tillämpningsom­

råde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det

i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående

från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bo­

staden för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas

att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De

sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd en­

dast när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresför­

hållandet varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget).

Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlings-

nämnd eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestäm­

melserna om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt för­

behåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning

av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besitt­

ningsskydd har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader

och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många

yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att

avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyres­

förhållandets uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske un­

der förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, se­

dan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild

handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighets­

ägareförbund framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att

det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst

nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra

vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnads-

delegationen förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hov­

rätten för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den före­

slagna regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittnings­

skydd alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan

hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om

förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större

säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild

skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostads-

rättskommittén, häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

61

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyres­

gäst fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet

och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma ver­

kan skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda

parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets till-

lämpningsområde. Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna

regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresav­

talets löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att

en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet

Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar

inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i

allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande

natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplå­

telseformen såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en

kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten.

Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt.

Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets

tillämpningsområde (42 § 1).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning förelig­

ger en betydande svårighet, känd frän hyresregleringspraxis, att dra gränsen

mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna

svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande

antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma

synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter

besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestäm­

mande av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av

möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av

de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall

åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möb­

lerade rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyd­

dets tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens

egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade

lägenheter.

En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående

möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga

kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

62

Kungl. Alaj:ts proposition nr til år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan »om

föranleder förverkande

Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger

förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är

förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indi­

rekta besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Ock­

så besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande

grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest på­

tagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens

har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen

långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förver­

kad, är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förver­

kande bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra

hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid

gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upp­

höra genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning

kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyres­

gästen gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag

medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller

komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att

hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrät­

ten anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första

punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller

lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få

till effekt att hyresgästen går mistp om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall

riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande

för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa triv­

samma förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hy­

resgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör

äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmän­

het mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än iso­

lerade episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen ef­

ter tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det

gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges

att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än

som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han

inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

63

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att

rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen för­

verkat hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot

göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny

säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få sam­

ma rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den mo­

difikationen i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet

att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av

väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är

obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbe­

dömning bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det

fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens

slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyres­

gästen inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan

situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn

å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens

förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hy­

resavtalet. I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram

erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust.

Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina för­

pliktelser och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat in­

tresse för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet.

Beträffande annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande

innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägen­

heten att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och

ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir

bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av

situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade

anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på

hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt.

Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas,

fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hy­

resvärdens intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyres­

förhållandet upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att

tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att

önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags

marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskydd$hänseende för

hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större

eller mindre svårigheten att få annan bostad.

I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förläng­

ning av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. An­

nan misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besitt-

ningsskyddsbrytande grund utan går in under generalklausulen i andra styc­

ket 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

64

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Rivning och större ombyggnad

Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en in­ gående redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyres­ gästs avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna syn­ punkter på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet sär­ skilt i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av upp­ sägningar i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för för­ slaget till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild optionsbrytan- de grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvär­ dens rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till ge­ neralklausulen. Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av moti­ verad ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dess­ utom sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgäs­ ters intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogen­ het att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda till­ baka.

En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserli­ gen inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efter­ följande nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombygg­ naden, bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna-

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyres­ gästens lägenhet.

I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppen­ bart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggna­ den.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besitt- ningsskyddslagstiftningen inte innehålla någon regel som innebär att en till- ämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöran­ den med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intres­ set att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyres­ gästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen för­ utsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i prin­ cip bryter besittningsskyddet.

Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltef­ ter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarkna­ den. Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyres­ gästen att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersätt­ ningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflytt­ ningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostads­ förhållandena kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett rela­ tivt besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgäs­ ten tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med.

Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivnings- kontrakt». Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsäg­ ningen ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej

3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

66

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än som egentligen är nödvändigt.

Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller mot­ svarande eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen.

I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripan­ de art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvär­ dens påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgäs­ ten är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provi­ soriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivnings- mognad skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslag- stiftning. Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt ut­ redningens mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det all­ männas intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering.

Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna prin­ cip bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bo­ stad. Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stads­ samhällena inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde be­ trakta en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan för­ bundet på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgär­ der inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresse­ avvägningen som de sakkunniga dragit upp. KF däremot ifrågasätter starkt om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen­

Kungl. Maj:ts proposition nr lbi år 1967

67

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnads- verksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet

Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägen­ hetens avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid ock­ så ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, under­ visnings- eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hy­ resgästens intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgäs­ ten inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålet vara obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyres­ gästen om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén före­ slår därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besitt- ningsskyddsbrytande grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyres­ avtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att inte heller i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besitt- ningsskyddstvist. I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning. De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituatio­ nen bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Ge­ nerellt sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som regelmässigt stöder rivningsplaner.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

68

Remissyttrandena. Näringslivets bgggnadsdelegation påtalar att de sak­ kunnigas motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkun­ niga å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittnings- skyddstvist och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalan­ det bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 § första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrätts­ lägenheter bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägen- heten tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i all­ mänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relatio­ ner mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste va­ ra tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller be­ höver disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upp­ låtelsen avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostads- rättshavaren vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantags­ lös. Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsäg­ ningsrätt på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

69

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge för­ längning uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hy­ resförhållande beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bo- stadsrättsinnehavaren. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skä­ ligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgäs­ ten skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor i en- och tvåfamiljshus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångs- förlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vid­ sträckt. Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättskommittén anser att prövningen av besitt- ningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att själv bo i den eller disponera den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda lägenheten för egen del.

HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.

Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmel­ ser i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan för­ eningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrätts­ havarens nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse. Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom mot bostadsrättshavaren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

70

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning

Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte ratt till nytt hyresavtal, om hyresgästen själv lämnat anställning varav upplåtel­ sen var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upp­ hört samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övTigt när det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskominitténs och hy- reslagstiftningssakkunnigas förslag.

Hyreslagskommittén. Eu bostadsupplåtelse är betingad av anställnings­ förhållande om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bo­ stadsupplåtelse på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhål­ lande, föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst.

För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga samman­ kopplingen av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgif­ tens art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetspresta­ tionens värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem­ pel på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänst­ göringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästa- re, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbets­ lönen är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan salunda nagot op- tionsanspråk över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper.

När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres-

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

71

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbets­ kraftsreserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hit­ hörande orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få dispo­ nera lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande nä­ ringsliv, finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den an­ ställdes bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband råder mellan arbetsplats och personalbostad.

Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differen­ tierad sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man från­ går det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens in­ tressen annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anled­ ningen till att anställningen upphört.

Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga erinrar inledningsvis om att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besitt- ningsskyddssynpunkt typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna för det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, ska­ par i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd.

Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkun­ nigas mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967

72

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmel­ serna, använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att liyresbestäm- melserna blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personal- hyresbostad. Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdrag­ ningen blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i mot­ satt fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans skälighet kan komma under prövning.

De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets hu­ vudsakliga syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhål­ lande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så domi­

nerande att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. överviktsprinci­ pen torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser.

De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyres­ bostad. I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182).

De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopp- lingsklausuler i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstri­ diga intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvud­ sakligen till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaff­ ningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Be­ träffande arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önsk­ värt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttnings­ klausul i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbets­ tagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

73

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhål­ lande har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens. Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens till- lämpningsområde är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste be­ bos av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med till­ räcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verk­ samheten skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kun­ na beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållan- dens upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga.

De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen (1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal.

Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorga­ nisation på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bo- stadsupplåtelser som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivav­ talet. Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkor­ ligt dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de sakkunnigas förslag.

De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbe- stämmelserna. Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsäg- ningsklausul i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon sär­ skild uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om av- flyttningsskyldigheten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsre- spit som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga

3j-

74

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första

stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden ut­

tryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är

bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida in­

skränkt att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som

i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verk­

ställa uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen

att flytta.

Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid

kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten

upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan

hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från

dagen för uppsägningen av hyresförhållandet.

De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste

dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art

oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga

över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den

förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej, rimligen åläg­

gas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning

och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag un-

dantas därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen

nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den

som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande

uppsägningstidens längd.

De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns

för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns.

Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget

att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över

en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då

också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden

går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som inne­

bär att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten

upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år

från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också

uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första

upplåtelsen.

Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsre-

geln samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning

och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden ock­

så kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis

att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag

som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bo­

stadsmarknad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma

i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

75

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om för­

längning av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske

hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och upp­

gifter om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före av­

görandet. Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen

av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid

uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten

ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller

att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas

verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan par­

terna.

Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskydds-

tvist av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen

ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis ut­

talas bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att

upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej

heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att för­

foga över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden

oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga

om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång

eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också

tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset

att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad,

när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bo­

stadsbeståndet kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvär­

dens rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av av­

görande betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Fö­

retagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. — I en tredje grupp

av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens

åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat

sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med

differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen,

t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår

bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anställa arbets­

kraft utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över

en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt in­

tresse som bryter besittningsskyddet.

Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyres­

förhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beak­

tande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att -hyresgästen skulle bli

kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av

obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhål­

landen och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som

råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

76

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden

och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets spe­

ciella natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den före­

slagna tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbets-

givarens-hyresvärdens och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana

fall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör

leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande

av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för

avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor

att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upp­

hörande inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation

anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på be­

gränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning.

Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en

arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbets­

tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten.

Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten,

och förlängning bör därför medges i avsevärt vidare mån än när samban­

det tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besitt­

ningsskydd vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättiga­

de intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat

sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den när­

mare utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag.

Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbets­

givare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten

tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Nä­

ringslivets byggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal

förs in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella

regler som är avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa

har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen

och kommerskollegium tillstyrker också förslaget.

Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande

till personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av rela­

tionerna mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde

ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är

det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas här­

efter följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av

tjänstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser

av delvis indispositiv natur. I denna del anförs.

I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor,

som skola lända till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för-

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

77

hållandei i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena

(prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det

utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av

kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna.

Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kol­

lektivavtal reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de av­

talsslutande organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav.

Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sak­

kunniga omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden.

Kär fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat.

I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari reg­

leras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande

rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan

i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana

hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i

1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över

huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser.

Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser

— även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsätt­

ningen skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom själv­

ständiga hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen.

Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra

något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reg­

lera lägenlietsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyf­

tat någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nu­

varande gränsdragningen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad

komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan

man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrens­

situationer mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna för­

handlingsordningen jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om

kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna

regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att

prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomsto-

len, nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvill­

kor men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning.

Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de

avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig

stöfa på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med

kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis

indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegatio­

nens verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som

motiverar att gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad slopas.

Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder

(bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningskun-

görelsen) har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte an­

ledning förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle

bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya liyres-

lagens bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

78

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande syn­

punkter framförs av statens tjänstebostadsnämnd.

Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det

gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall

tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 §

andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtel­

sen — skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet

att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att

hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta

om på grund av alt tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen

varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med

vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på mot­

satsen. Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att

skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårsti­

den. Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förut­

sättningen för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens ut­

gång skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för

annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov

eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen

ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det

sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges

fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst

som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta

om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen

varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de

tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han

när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd

som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning.

Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande

sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst

skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa

hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för

vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått

ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses

i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende

av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhål­

landen som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden —

eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän

intresseavvägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas

riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfris-

ten en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyres-

värden-arbetsgivaren har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

79

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstå­

ende intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har

att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband

med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet före­

slår att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande

synpunkter.

Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet

att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång —

avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets byggnadsdelega-

tion framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är

att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbets­

givaren i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren

skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom.

Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns

inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens

längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas in­

tressen. Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi bety­

delsefulla företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verk­

samhet, om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker

därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs

av Sveriges fastighetsägareförbund.

Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har

för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det

gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a.

Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföre­

tagen, som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som

inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av

bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt

inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd

är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller

i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensom­

rådet av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstill­

fällen.

Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna

bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orter­

na en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthål­

las inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den

arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta

från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete.

Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra,

används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbets­

kraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör

det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar

alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med go­

da arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbe­

gränsad, skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

Kungl. Maj.ts proposition nr li-1 år 1967

80

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom

den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit

hos företaget.

En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna

villor eller råd- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalifice­

rade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det

vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostads­

miljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen

av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju

kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad perso­

nal, som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde

nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotell­

typ — i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre

ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de

senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga

skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givet­

vis att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder

i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt

fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att

industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd

undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för

framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på

ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen ge­

nom förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om tre­

årsregeln gäller för en planerad bebyggelse.

Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommers-

kollegium, landstingsförbundet och KF.

Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslut­

ning till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 §

andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstalts-

väsendet regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst

utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att

binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är

dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad

finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande an­

stalter alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 §

fjärde stycket i förslaget.

LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än

två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör före­

ligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förläng­

ning inte bör få ske.

Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade

avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och

ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

Kungl. Maj:ts proposition nr

747

år 1967

81

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska före­

tagares riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd

inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras

anställning.

Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade

avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kol­

lektivavtal har föranlett skilda uttalanden. Fastighetsanstålldas förbund ut­

trycker sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs

dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder

inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bo­

stadssektorn inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket

i förslaget. Näringslivets byggnadsdelegation har ingen erinran mot för­

slaget att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal.

Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som

gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart

framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstaga­

re. TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att

träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelser-

na samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste

jämställas riksorganisation.

Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rätts­

principer att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpning­

en av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det

skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter fram­

förs av kommerskollegium.

Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 §

första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som

står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen in­

nehåller nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket se­

mesterlagen att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa

detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande

arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med av­

talet. Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt

att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organise­

rade och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgi­

vare och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade.

Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en

sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden

vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och vikti­

gare sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bo­

stad.

Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens

ordförande är följande.

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 h 1 år 1967

82

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal

om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än

arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren när­

stående bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en

förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgi­

vare inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses be­

hövligt att såsom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på ar­

betsgivarsidan för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första

stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att

arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om för­

enings- och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med

vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende upp­

dragstagarna med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka

lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal.

Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopp­

lade avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig

bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening hu­

vudsakligen kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskö-

tarna och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella

funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta

besittningsskyddet

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer

måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständig­

heterna i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få be­

hålla lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyres­

värdens sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämp­

ligen kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när

hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning

fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses

vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av sak­

lig natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt

eller skäligt att hyresgästen får flytta.

Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks

att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att

lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad,

att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyres­

rätten genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyres­

gästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyres­

värden i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera

lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet

ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm­

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

83

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än så­

dan som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller

skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga

skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsrätt

i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att

fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lä­

genheten friställs.

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening är det för­

enat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där be­

sittningsskyddet kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erfor­

derlig vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid

finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler.

Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i

ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besitt­

ningsskyddslagen. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslag-

stiftning framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av

saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyres­

gästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billig-

hetsprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget på

bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till

växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklau­

sulen i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall för­

längas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhål­

landet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är

obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten.

Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats

förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har

ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder

den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också

här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall

först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i

betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar

den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten

i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14

s. 205).

Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som

förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses

ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid kort-

tidsavtal och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall

kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även

i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid

avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens­

84

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen.

Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av

att ett visst lägenlietsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för sär­

skilt bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort.

Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av om­

ständigheter på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det

fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behö­

ver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyres­

gästen få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på

bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen

skäligen bör få bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara

av sådan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara

fråga om en befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera

sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller

ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera

större utrymmen i huset.

Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besitt-

ningsbrytande klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittnings-

skyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts

i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något sär­

skilt undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet

av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lä­

genhet som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som

omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten

skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan väx­

la. Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig

själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan

i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till om­

ständigheterna i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyr­

ningar enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed auto­

matiskt utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för

möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möb­

lerade lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet

blir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar

i dessa föga betydande.

I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är

tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgäs­

ten anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om

hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt

efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, • såsom hyresgästens

ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek

och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra

alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den

nya lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

85

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälcn närmar sig

gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en

regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt

de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte in­

föras. En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flytt­

ningskostnader eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i

stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsak­

liga besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa in­

stanser hör bostadsrättskommittén, Sveriges fastighetsägareförbund, hov­

rätten för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stock­

holms rådhusrätt.

Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunni­

gas förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett vä­

sentligt intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få

upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är

fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas

praxis — en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte

strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri

måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intres­

sena. Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstad­

komma en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext

av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämli­

gen tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresse-

avvägningen till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges

fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det

på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrå­

gasätter om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett

väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en

andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vilar

på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas un­

dan från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hy­

resgästens besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten

måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera

över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt

är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna

om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra

till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

86

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att för­

utse och rätt värdera.

Mot bakgrunden härav är det med tillfredsställelse som man kan konsta­

tera att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla

på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande

motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskilj­

aktigheter av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besitt­

ningsskyddet när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som

framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsätt­

ningarna i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt

att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget

och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remiss­

behandlingen.

Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittnings­

skyddet till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda for­

men av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp­

ningsområde medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det

enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Den­

na metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommit-

téns förslag. Om en inskränkning i besittningsskyddet utformas som en ge­

nerell begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i prak­

tiken exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresav­

talet upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos

överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestäm-

melsernas tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot in­

skränkningen i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbry-

tande grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för

att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag har

hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom

medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en

inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt

undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittnings-

skyddsområdet och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget

dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt

avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkning­

en i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan par­

ternas intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.

Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besitt-

ningsskyddsbestämmelserna, nämligen att hyresförhållandet

upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del

av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger

laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

87

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning

om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd

saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslags-

kommitténs förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till

nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavta-

len, utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hy­

restidens längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyres­

förhållandet faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på myc­

ket kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd

under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens.

utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den

betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken

kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, efter­

som avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av

hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd

inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för

vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle mot­

verka att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande ka­

renstidens längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som

är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägen­

het hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att

föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong el­

ler ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regle­

ringen har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag an­

ser förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget

utan sakliga ändringar.

Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning

till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.

Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med

förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det

följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att kort-

tidsavtalen aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår un­

dantag från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lä­

genheten utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer

förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget.

Regeln har inte satts i fråga av någon. Det' finns dock några spörsmål som

förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det nu­

mera att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är sär­

skilt lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen in­

gång, eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.

att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

88

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägen­

heterna skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts

alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte

själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hy­

resgästen senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera

remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör

främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna

kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas

uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge

kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter

från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den

elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av

upplåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i

andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas

någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor

uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kom­

mit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett

att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör själv­

fallet gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av

sin egen bostad.

I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens

egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett

undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och

alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En

sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad

också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har

därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget.

När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —

total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att

underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste

hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undan­

tag för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besitt­

ningsskydd är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering

skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får

ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är un­

dantagna från besittningsskyddet och att de nvt diskuterade förhållandena

alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prö­

var om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som

strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra

förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde

få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna.

I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från

besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

89

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att så­

dant förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhål­

landet varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha upp­

kommit, dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader

enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstift­

ningen om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hy­

resvärden genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.

Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hy­

resgästen att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid alt reg­

lerna ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför med-

lingsnämnden eller rätten för att vara giltigt.

Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den fö­

reslagna regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad

begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från be­

sittningsskydd. Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse

skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om

överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att

medlingsnämnden skall godkänna avståendet.

Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna

inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från be­

sittningsskyddet-. Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna

för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehand­

lingen framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset

av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. För­

slaget innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det läg­

ger en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget

skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämn-

derna. De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämn­

der. Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka

i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående

från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig

en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.

Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde där­

igenom komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform har så stor

bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk

synpunkt.

På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besitt­

ningsskyddet skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller se­

nare men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio må­

nader skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte

vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant

godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall in­

riktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

90

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om

förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i

en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till

förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag

bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skrift­

ligen. Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskydds-

bestämmelsernas tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenhe­

ter. Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i till­

räcklig grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten

att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en fak­

tor vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte för­

längs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör

enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda

fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyres-

lagskommitténs förslag anges de besittningsskyddsbrytande

grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som

fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i

stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som

särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upp-

hörandesituationer samlas under en generalklausul, som kompletteras med

relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yr­

kats att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges

direkt i lagtexten.

Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva

alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är där­

för ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna

ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall

göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl

att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall

ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan regle­

ring är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för

några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motiv-

uttalanden. Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byg­

gas om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning.

Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en

rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna

i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i

dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry-

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av

det följande.

Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grun­

derna. Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande

rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet

som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran

ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan

som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall

komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till för­

längning av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden

får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departements-

förslaget) eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan

mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).

Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyres­

gästen i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss män bör

anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som

råder på orten i fråga.

De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om

hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad

som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av

det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid

ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte

att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större

ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att

skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd

detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsför­

hållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan

lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda

till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs.

ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad

med vilken han skäligen bör nöjas.

Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas

uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssitua-

tioner har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan

erinran vid remissbehandlingen.

Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från sam­

hällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhe­

ten inte hämmas av de hyresrättsliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hy­

resgästen från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller

ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad

som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

92

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i

hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan.

Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden.

Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma

överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör

uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset

skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är

uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för om­

byggnaden. Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möj­

ligheter att anskaffa annan bostad bör komma till uttryck genom att det

för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hy­

resförhållandet upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör

brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brukningsända-

målet, men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens

möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli den­

samma som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamåls­

enliga och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid

besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om be­

hovet för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver

förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fas­

tighetsägarens önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss

betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen

om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel.

Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens

avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra

som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen,

över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyres­

förhållandet vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det

anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostads­

ändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör

(46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyra-

ren innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall

vära berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för

avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skä­

ligt rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under re­

missbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen

uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostads­

rättslagen eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana

fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas

på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser