RH 2018:9

Hyresnämnden i Stockholm

John Mattson Fastighets AB (hyresvärden) äger fastigheten Galeasen 2 på Lidingö. Fastigheten har underkastats en ombyggnation som färdigställts år 2013. Lägenheterna har utformats dels enligt en basstandard, dels enligt en tillvalsstandard. För fastigheten gäller en förhandlingsordning och samtliga hyreskontrakt har en förhandlingsklausul. Hyresvärden hade påkallat förhandling om höjning av lägenheternas hyror den 25 september 2012. Förhandlingarna avslutades den 19 februari 2013 utan att någon överenskommelse träffats. Den 17 juni 2013 ansökte hyresvärden hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen.

Hyresvärden anförde. De begärda hyrorna är uträknade utifrån en normhyra (dvs. för en lägenhet om tre rum och kök på 77 kvm) om 1 441 kr per kvm för baslägenheter och 1 515 kr per kvm för tillvalslägenheter enligt 1978 års SABO-tabell. Det har betalats en à conto-hyra sedan den 1 juni 2013 om 1 306 kr per kvm i normhyra för de basrenoverade lägenheterna och 1 413 kr per kvm i normhyra för tillvalslägenheter-na. De begärda hyrorna ska gälla retroaktivt från den 1 juni 2013.

Hyresgästerna bestred yrkandet men medgav a contohyran som skälig i och för sig och anförde bl.a. att skillnaden mellan lägenheterna för bas- respektive tillvalsstandard är marginell och därför är hyresskillnaden oskälig. Vidare anförde de att höjningstidpunkten bör fastställas enligt huvudregeln, dvs. till månadsskiftet tre månader efter ansökan.

Hyresvärden anförde att ansökan till hyresnämnden gjordes i anslut-ning till strandningstidpunkten, varför höjningstidpunkten ska fastställas enligt yrkandet.

Hyresnämnden (hyresrådet Eva Reldén samt intresseledamöterna Herje Larsson och Liz Grennstam) uttalade i beslut den 1 september 2014, såvitt är av intresse här, följande.

SKÄL

Den rättsliga regleringen

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresvärden och hy-resgästen, om förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Vid hyresnämndens prövning av hyran ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas.

Enligt 12 kap. 55 § jordabalken ska vid tvist hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas hyran för lägenheter där hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen.

Med bruksvärde avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. För att lägenheter ska anses vara likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra. Åberopar parterna inte något direkt jämförligt material är hyresnämnden hänvisad till att göra en skälighetsbedömning.

Hyror ska sättas utifrån hur hyresgäster värderar olika faktorer i boendet. En lägenhets bruksvärde bestäms alltså med utgångspunkt i bl.a. lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet (jfr prop. 1983/84:137 s. 72).

Under rubriken Hyresnämndens överväganden konstaterade hyresnämnden att förutsättningar för en direktjämförelse saknades och att nämnden var hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning.

BESLUT

Hyresnämnden fastställer hyran för prövningslägenheterna - med tilllämpning av 1978 års SABO-modell - efter en normhyra om 1 335 kr per kvm och år för basutrustade lägenheter och 1 415 kr per kvm och år för tillvalsutrustade lägenheter.

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade fullt bifall till sin talan i hyresnämnden.

Hyresgästerna - såvitt är av intresse här - motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Maj Johansson och Gun

Lombach, referent) anförde i beslut den 31 oktober 2017 - såvitt är av intresse här - följande.

SKÄL

Kan en direkt jämförelse göras med de av hyresvärden åberopade lägenheterna?

I samtliga fastigheter som hyresvärden har åberopat som direkt jämförbara är det endast enstaka lägenheter som det har åberopats syn av. Hyresgästerna har bestritt att objekten visar på en hyresnivå. Hovrätten anser att det med ledning av de synade lägenheterna inte går att fastställa en entydig hyresnivå. Vidare har lägenheten i Stugan 10 i Sundbyberg en uthyrningsdel och lägenheten i Solna har ett mer fördelaktigt läge vad avser kommunikationer än vad prövningsfastigheten kan uppvisa. Lägenheten i Oden 24 på Lidingö ligger i anslutning till Lidingö centrum och har en helt annan närhet till service m.m. än prövningslägenheten. Den lägenheten ligger i ett låghus med ingång från en egen uteplats som är omgiven av en park. Ingen av de av hyresvärden åberopade lägenheterna är således direkt jämförbara med prövningsfastighetens lägenheter.

Hyresvärden har emellertid gjort gällande att skillnaden i geografiskt läge kan kvittas mot bl.a. faktorer i prövningslägenheterna. Därmed skulle t.ex. lägenheten i Solna anses vara i grova drag jämförbar med prövningslägenheterna och därmed kunna ligga till grund för en direkt jämförelse. I denna fråga anser hovrätten följande. För att institutet med kvittning inte ska bli alltför skönsmässigt måste krävas att de faktorer som kvittas mot varandra är av någorlunda likartat slag. Sålunda kan sådant som en prövningslägenhets storlek, modernitetsgrad, planlösning inom huset, reparationsstandard och ljudisolering kvittas mot jämförliga faktorer i en jämförelselägenhet. Att däremot kvitta en lägenhets läge mot en annan lägenhets planlösning låter sig emellertid inte göra. (Se RBD 1980:46 och RBD 1991:21; jfr dock RBD 1991:8.)

Inte heller de av hyresgästerna åberopade jämförelselägenheterna är enligt hovrättens mening direkt jämförbara med prövningslägenheterna. Lägenheterna i Galeasen 3 i Lidingö är en grannfastighet till prövnings-fastigheten och liknar denna. De båda husen har då de byggdes förmodligen haft samma utförande. Ombyggnaden i Galeasen 3 har gjorts för ett antal år sedan och har varit inriktad på badrum/extra wc och kök medan övriga underhållsåtgärder har skett successivt därefter. Mycket av äldre material och utförande är bevarat såsom dörrar med äldre handtag och golv. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att jämförelsefastigheten inte ger samma intryck av genomgripande renovering som prövningsfastigheten ger. Fregatten 4 och 5 på Lidingö är ombyggd år 2014 med inflyttning år 2015. Hyresgästerna har gjort gällande att direkt jämförelse är möjlig även i fall där jämförelseobjektets hyra är satt vid annan tidpunkt än jämförelsetidpunkten. Hovrätten konstaterar att - vid en direkt jämförelse - hyrorna för prövningslägenheterna kan jämföras endast med hyror som gällde vid prövningstidpunkten. Det sagda innebär att hyrorna för Fregatten 4 och 5, som är satta år 2015 inte kan jämföras med prövningsfastighetens prövningsår som är 2013.

Skälighetsbedömningen

Hovrätten är liksom hyresnämnden hänvisad till att göra en skälighetsbe-dömning baserad på vad som iakttagits vid synen, det bakgrundsmaterial som har åberopats av parterna samt hovrättens allmänna kännedom om hyresnivåerna i Stockholmsområdet.

Det av hyresvärden åberopade bakgrundsmaterialet återfinns i Solna, Aspudden, Danviksklippan, Enskede och Gärdet. Hyrorna uttryckta i normhyra ligger både under och över i målet yrkad hyra. Liksom hyresnämnden finner hovrätten att viss försiktighet måste iakttas på grund av de olika geografiska lägen som bakgrundsmaterialet representerar.

Hovrätten instämmer vidare i den bedömning hyresnämnden har gjort om prövningsfastigheten och gör inte heller någon annan bedömning av vad som är skälig hyra för lägenheterna. Vid en skälighetsbedömning är det heller inte möjligt att göra någon justering uppåt med anledning av det s.k. påtaglighetsrekvisitet. Sammanfattningsvis ska hyresnämndens beslut inte ändras och överklagandena ska avslås.

BESLUT

1. - - -

2. Hovrätten avslår överklagandena.

Hovrättens beslut meddelat: den 31 oktober 2017.

Mål nr: ÖH 8520-14.

Lagrum: 12 kap. 55 § jordabalken; 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: RBD 1980:46; RBD 1991:8; RBD 1991:21.

Litteratur: Prop. 1983/84:137 s. 72.