med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen

Prop. 1983/84: 137

Regeringens proposition

1983/84: 137

med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen;

beslutad den 8 mars 1984.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLOF PALME HANS GUSTAFSSON

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till ändringar i hyreslagstiftningen, främst jordabalkens regler om hyra. Genom förslagen förbättras hyresgästernas rättsställning.

När det gäller normerna för hyressättningen av bostäder föreslås i pro-

positionen att bruksvärdesystemet behålls. Samtidigt föreslås en del jus-

teringar i bruksvärdereglerna. Bl.a. slopas den nuvarande regeln om att den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. I

stället föreslås att frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla be-

döms genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs. Även i

fråga om prövningen av andra villkor än hyran föreslås att det nuvarande

företrädet för hyresvärdens mening slopas.

Hyresnämnden föreslås få möjligheter att vid vite förelägga en hyres-

värd att lämna ut sådana hyresuppgifter för sina lägenheter som kan

behövas för en hyressättning enligt bruksvärdeprincipen beträffande andra lägenheter.

I propositionen föreslås vidare att det nuvarande systemet med bränsleoch va-klausuler i princip förbjuds, att hyrestiden i regel skall vara obestämd och att reglerna om olika uppsägningstider förenklas.

Vidare föreslås nya bestämmelser i fråga om förfarandet vid förläng-

nings- och villkorstvister. Bostadshyresgästernas ställning förbättras ge-

nom att det alltid är den part som vill få till stånd en ändring av hyresförhål-

I Riksdagen 198384. I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 [NS

landet som har att hänskjuta en tvist till hyresnämnden. Detta innebär att det s.k. avflyttningsmeddelandet slopas. Det föreslås också ett förenklat

prövningsförfarande för s. k. massärenden av innebörd att när vissa typfall

har avgjorts får övriga ärenden avgöras i princip utan sammanträde och efter delgivning genom kungörelse.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1985.

Prop. 1983/84: 137

1¶Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 16 § och 12 kap. jordabalken! skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap.

16 §?

Efter exekutiv försäljning av fas- Efter exekutiv försäljning av fas-

tighet gäller upplåtelse av nyttjan- tighet gäller upplåtelse av nyttjan-

derätt, servitut eller rätt till elek- derätt, servitut eller rätt till elek-

trisk kraft mot den nye ägaren en- trisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under dast om försäljningen skett under

förbehåll om rättighetens bestånd förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken el- enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel ler rättigheten enligt samma kapitel

är skyddad utan förbehåll. är skyddad utan förbehåll. Är fas-

tigheten taxerad som annan fastig-

het och har den vid taxeringen be-

tecknats som hyreshusenhet. gäller dock upplåtelser som avser hyra av

en bostadslägenhet med obestämd

hyrestid och som grundar sig på en

skriftlig handling alltid mot den nye

ägaren, om hyresgästen har tillträtt

lägenheten före den exekutiva för-

säljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap. utsökningsbalken.

12 kap. Hyra

Inledande bestämmelser

18¶Detta kapitel avser avtal, varige- Detta kapitel avser avtal, genom nom hus eller del av hus upplåtes vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mor vederlag. Detta till nyttjande mot ersättning. Detta

gäller även om lägenheten upplåtits gäller även om lägenheten upplåtits

genom tjänsteavtal eller avtal i an- genom tjänsteavtal eller avtal i an-

slutning till sådant avtal. slutning till sådant avtal. |

Innefattar avtalet även upplåtelse Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med av jord att nyttjas tillsammans med

! Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1979: 252.

? Senaste lydelse 1981: 784.

? Senaste lydelse 1980: 95.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

lägenheten, äger detta kapitel lägenheten, skall detta kapitel tilltillämpning på avtalet, om jorden "lämpas på avtalet, om jorden skall skall användas för trädgårdsodling i användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas tjän- ändamål än jordbruk. Förenas ett

steavtal, som ej är av ringa betycel- tjänsteavtal, som ej är av ringa be-

se, med upplåtelse av såväl lägen- tydelse, med upplåtelse av säväl lä-

het för bostadsändamål som jord, genhet för bostadsändamål som

äger kapitlet tillämpning, om upp- jord, skall kapitlet tillämpas, om låtelsen av lägenheten är mera 5e- upplåtelsen av lägenheten är mera

tydelsefull än upplåtelsen av jor- betydelsefull än upplåtelsen av jorden. den.

Med bostadslägenhet avses lä- Med bostadslägenhet avses lä-

genhet som upplåtits för att helt el- genhet som upplåtits för att helt el-

ler till icke oväsentlig del användas der till en inte oväsentlig del använ-

som bostad. das som bostad. Med lokal avses

annan lägenhet än bostadslägen-

het.

Förbehåll som strider mot )5e- Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är uian stämmelse i detta kapitel är utan

verkan mot hyresgästen eller den verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, som har rätt att träda i hans ställe,

om ej annät anges. om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio

bostadslägenheter. som hyresgäs-

ten skall hyra ut i andra hand, får

parterna avtala om förbehåll som

strider mot vad som sägs i detta

kapitel om sådana lägenheter, un-

der förutsättning att förbehållet

inte strider mot bestämmelserna

om lokaler och inte heller avser rät-

ten till förlängning av avtalet eller

grunderna för fastställande av

hyresvillkoren i samband med så-

dan förlängning. Eit sådant förbe-

håll gäller endast om det godkänts

av hyresnämnden. Godkännande

behövs dock inte om staten, kom-

mun, landstingskommun, kommu-

nalförbund, allmännyttigt bostads-

företag eller aktiebolag, som helt

ägs av en kommun eller lundstings-

kommun, är hyresvärd.

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i

bostadsanvisningslagen (1980: 94).

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hyresavtals ingående Hvresavtalet

25 Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skrift- Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ord- ligen och träder någon i laga ord-

ning i hyresgästens ställe, skall an- ning i hyresgästens ställe, skall der-

teckning därom på begäran göras ta på begäran antecknas på avtalet. på handlingen. Följer av ett hyresförhållande en

rätt att använda utrymmen som är

avsedda att användas gemensamt

av hyresgästerna, får en sådan rätt

inte upphävas eller ändras i annan

ordning än som gäller för ändring

av hyresvillkor, även om rätten inte

är särskilt reglerad i avtalet mellan

parterna.

Hyrestid och uppsägning

Är hyresavtal träffat för bestämd Hyresavtal gäller för obestämd '

tid, skall, om hyresförhållandet vid tid, om inte annat följer av andra hyrestidens utgång varat längre än stycket. Hyresavtal som gäller för

nio månader i följd, uppsägning all- obestämd tid skall sägas upp för att tid ske för att avtalet skall upphöra upphöra att gälla. att gälla vid hyrestidens utgång. Hyresavtal kan även ingås för

Innehåller avtal, som skall upp- bestämd tid. Sådana avtal upphör sägas för att upphöra vid hvyresti- att gälla vid hyrestidens utgång, dens utgång, ej bestämmelse om om inte annat har avtalats. Har uppsägningstid, skall uppsägning- hyresförhållandet varat mer än nio en ske, om hyrestiden är månader i följd, skall dock avtalet

1. längst en vecka, senast en dag alltid sägas upp för att upphöra att

i förväg, gälla.

2. längre än en men längst två Ett hyresavtal, som är ingånget veckor, senast två dagar i förväg, för bestämd tid, anses förlängt på

3. längre än två veckor men obestämd tid längst tre månader, senast en vec- I. om avtalet saknar bestämmelka i förväg, ser om verkan av utebliven-uppsäg-

4. längre än tre men längst sex ning och inte sägs upp till hyrestimånader, senast en månad i för- dens utgång trots att uppsägning väg, skall'ske, eller

5. längre än sex månader men 2. om hyresgästen, trots att avlängst ett år, senast tre månader i talet upphört att gälla utan uppsägförväg, ning, fortsatt att använda lägenhe-

6. längre än ett men längst fem ten en månad efter hyrestidens utår, senast sex månader i förväg, gång utan att hyresvärden anmo- 7. längre än fem år, senast ett år dat honom att flytta.

i förväg. För anmodan = enligt tredje

Avser avtalet annan lägenhet än stycket 2 gäller vad som föreskrivs

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen Ivdelse

bostadslägenhet och är hyrestiden om uppsägning i 8 §. Ytterligare

längre än nio månader, har hyres- bestämmelser om sådan anmodan

gästen alltid rätt till en uppsäg- finns i 49 § tredje stycket. ningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenhe-

ten ej är avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser

bostadslägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt 'id, anses det, om hyrestiden överstiger

nio månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4§

År hyresavtal träffat för bestämd Hyresavtal som gäller för obetid utan förbehåll om uppsägning stämd tid kan, om inte längre uppoch har hyresförhållandet vid hy- sägningstid har avtalats, sägas upp restidens utgång icke varat längre för att upphöra att gälla än nio månader i följd, anses avta- 1. vid det månadsskifte som in-

let förlängt på obestämd tid, om träffar närmast efter tre månader

hyresgästen suttit kvar ilägenheten från . uppsägningen, när avtalet en månad efter hyrestidens utgång avser en bostadslägenhet, eller utan att hyresvärden anmodat no- 2. vid det månadsskifte som innom att flytta. träffar närmast efter nio månader

från uppsägningen, när avtalet

avser en lokal.

År hyrestiden ej bestämd. skall Skall ett hyresavtal för bestämd den, om uppsägningstid icke avta- tid sägas upp för att upphöra att lats, utgå en månad efter uppsåg- gälla och är inte längre uppsägning eller, såvida hyresförhållandet ningstid avtalad, skall uppsägning-

varat längre än ett år, på den far- en ske senast

dag som inträffar närmast efter tre 1. en dag i förväg om hyrestiden månader från uppsägningen. Avser är längst två veckor,

hyresavtalet annan lägenhet än bo- 2. en vecka i förväg om hyresti-

stadslägenhet och har hyresförhål- den är längre än två veckor men landet vid uppsägningen. varat längst tre månader. längre än nio månader i följd, kar 3. tre månader i förväg om hvyhyresgästen dock alltid rätt till en restiden är längre än tre månader

uppsägningstid av minst nio måra- och det är fråga om en bostadsläder. Beror hyresförhållandet av en- genhet, nan anställning än som uvses i 46 § 4. tre månader i förväg om hyförsta stycket 7, har hyresgästen restiden är längre än tre månader alltid rätt till en uppsägningstid av men längst nio månader och det är

minst en månad. fråga om en lokal,

Fardagar är den I april och den I 5. nio månader i förväg om hy-

oktober. restiden är längre än nio månader

och det är fråga om en lokal.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4a§

Avser hyresavtal bostadslägenhet, får hyresgästen uppsäga hyresävtalet att upphöra vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

5§

Avlider hyresgäst som hyrt bo- Avser ett hyresavtal en bostadsstadslägenhet före hyrestidens ut- lägenhet, får hyresgästen alltid gång, får dödsboet uppsäga avtalet säga upp hyresavtalet att upphöra inom en månad från dödsfallet. Av- att gälla vid månadsskifte som intalet upphör att gälla en månad ef- träffar tidigast efter tre månader ter uppsägningen. Har bostadslä- från uppsägningen. genhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.

År lägenhet upplåten för hyres- Om hyresgästen har avlidit, får

gästens livstid, får vid dennes död dödsboet också inom en månad hans make inträda som hyresgäst från dödsfallet säga upp avtalet att under sin livstid, om äktenskapet upphöra att gälla vid månadsskifte ingåtts innan avtalet träffades och som inträffar tidigast efter en måannat ej avtalats. Ingår den efterle- nad från uppsägningen. Har bovande maken nytt äktenskap, får stadslägenhet hyrts av makar gehyresvärden dock uppsäga avtalet mensamt och avlider den ena av att upphöra tidigast på den fardag dem, tillkommer den rätt som angisom inträffar närmast efter tre må- vits nu dödsboet och den efterlenader från uppsägningen. När av- vande maken i förening. talet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevunde makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast efter en månad från döds-

fallet.

6§

Uppsäges hyresavtal av orsak Sägs ett hyresavtal upp av en orsom anges i I11—14 eller 16—19 §§, sak som anges i 11—14 eller 16— upphör det genast att gälla. Det- 18 §§, upphör det genast att gälla. samma gäller i fall som anges i 42 §, Detsamma gäller i fall som anges i om ej annat följer av 44 §. 42 §, om ej annat följer av 44 §.

Uppsäges hyresavtal av annan Sägs ett hyresavtal upp av någon orsak som ger hyresvärd eller annan orsak som ger hyresvärd elhyresgäst rätt att frånträda avtalet ler hyresgäst rätt att frånträda avtaoch innehåller detta kapitel ej sär- let och är det inte fråga om fall som skild bestämmelse om uppsäg- avses i 5 § andra stycket gäller, ningstid, gäller den uppsägningstid oavsett vad som har avtalats om . som för varje särskilt fall anges 13 § uppsägningstid, den uppsägningsandra stycket, om avtalet är träffat tid som för varje särskilt fall anges i

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

för bestämd tid, eller i 4 § andra 4 § första stycket, om hyresavtalet stycket. om hyrestiden ej är bhe- gäller för obestämd tid, eller i 4 § stämd. Sker uppsägning innan andra stycket, om hyresavtalet gäl-

hyresgästen = tillträtt lägenheten, ler för bestämd tid. Sker uppsägupphör avtalet dock genast att gäl- ning innan hyresgästen tillträtt lä-

la. genheten, upphör avtalet dock genast att gälla. Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med

användningen av lägenheten och

som är av mindre betydelse i jämfö-

relse med den användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla.

7§8

Infaller dag då lägenhet enligt När hyrestiden har löpt ut skall

lag eller avtal skall tillträdas el!er hyresgästen senast påföljande dag avträdas på söndag eller annan ell- lämna lägenheten och senast män helgdag, skall tillträde eller klockan 12 den dagen hålla lägenavträde i stället ske nästa vardag. heten tillgänglig för den som skall

tillträda den.

Den som har att avträda lägen- Infaller den dag då lägenheten

het skall senast klockan 12 uv- skall tillträdas eller lämnas på en

trädesdagen hållå lägenheten till- söndag. annan allmän helgdag, gänglig för den som skall tillträda lördag, midsommarafton, julafton

den. Omfattar lägenhet som helt el- eller nyårsafton, skall det i stället ler delvis är uthyrd till bostad minst ske nästa vardag.

två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8§

Uppsägning skall vara skriftlig, En uppsägning skall vara sknriftom hyresförhållandet varat längre lig, om hyresförhållandet har varat

än nio månader i följd vid den tid- längre än tre månader i följd vid den

punkt till vilken uppsägningen sker. tidpunkt till vilken uppsägningen

Uppsägningen får dock, utom i fall ” sker, Uppsägningen får dock, utom som avses i 54, 58 och 58 a §§, vara i fall som avses 158 a §, vara munt-

muntlig, om skriftligt erkännande lig, om det är hyresgästen som säav uppsägningen lämnas. Uppsäg- ger upp avtalet för upphörande och ning får ske hos den som är behörig hyresvärden lämnar ett skriftligt er-

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

att mottaga hyra på hyresvärdens kännande av uppsägningen. Upp-

vägnar. sägning får ske hos den som är be-

hörig att ra emot hyra på hyresvär-

dens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges Skriftliga uppsägningar skall

den som sökes för uppsägning, delges den som söks för uppsägning

dock utan tillämpning av 12—15 §§ iden ordning som unges i8 kap. 8 §

delgivningslagen (1970:428). andra och tredje styckena, om inte annat följer av tredje eller fjärde

styckena i denna paragraf.

Träffas ej den som sökes i sitt Har den som söks för uppsäg-

hemvist, får uppsägningen sändas i ning hemvist här i landet och är det

rekommenderat brev under hans inte fråga om en uppsägning i för-

vanliga adress. Ett exemplar av tid enligt 42 § eller en sådan uppuppsägningen skall dessutom läm- sägning som avses i 58 §, får upp-

nas antingen i den söktes bostad till sägningen sändas i rekommenderat

vuxen medlem i det hushåll som brev. Uppsägningen anses då ha

han tillhör eller, om han driver rö- skett när den har avlämnats för relse med fast kontor, på kontoret postbefordran under den söktes

till någon som är anställd där. På- vanliga adress. Har hyresgästen träffas icke någon som angivits nu, lämnat hyresvärden uppgift om en skall uppsägningen i stället läggas i adress, under vilken meddelanden

den söktes postlåda, om sådan till honom skall sändas, anses den finns. Uppsägning har skett när som hans vanliga adress. I annat vad som sagts nu blivit fullgjort. fall anses den uthyrda lägenhetens

adress som hyresgästens vanliga

udress. :

Har hyresvärd eller hyresgäst, Om en hyresvärd eller en hyreshos vilken uppsägning skall ske, ej gäst, vars avtal skall sägas upp.

känt hemvist här i riket och finns ej inte har något känt hemvist här i

heller känt ombud som har rätt att landet och om det inte heller finns mottaga uppsägning för honom, får något känt ombud som har rätt att

uppsägning ske genom kungörelse i ta emot uppsägning för honom, får

Post- och Inrikes Tidningar. uppsägning ske genom kungörelse i

Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra att hyresförhållande skall upphöra

och ansökan om vräkning av hyres- och ansökan om avhysning av

gäst gäller som uppsägning när del- hyresgäst gäller som uppsägning

givning skett i behörig ordning. när delgivning skett i behörig ord-

ning.

Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om inne-

hållet i uppsägning av hyresavtal, hållet i uppsägning av hyresavtal

som gäller annan lägenhet än bo- som gäller lokaler finns i 58 §. stadslägenhet, finns i 58 §.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

95 På tillträdesdagen skall hyresvär- På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhan- den, om inte bättre skick har avta-

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

dahålla lägenheten i sådant skick lats, tillhandahålla lägenheten i såatt den enligt den allmänna uppfatt- dant skick att den enligt den all-

ningen i orten är fullt brukbar för männa uppfattningen i orten är fullt

det avsedda ändamålet. brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om

I. upplåtelsen avser en bostads-

lägenhet för fritidsändamål eller en

lokal, eller

2. hyresavtalet innehåller för-

handlingsklausul enligt hyresför-

handlingslagen (1978:304) och be-

stämmelserna om lägenhetens

skick har tagits in i en förhandlings-

överenskommelse enligt nämnda

lag.

10 §

Blir lägenheten före den avtalade Blir lägenheten före tillträdesdatidpunkten för tillträdet så förstörd gen så förstörd att den inte kan-an-

att den ej kan användas för det av- vändas för det avsedda ändamålet, sedda ändamålet, förfaller avtalet. förfaller avtalet. Är hyresvärden Är hyresvärden vållande till hän- vållande till händelsen eller lämnar

delsen eller lämnar han ej utan han ej utan dröjsmål hyresgästen dröjsmål hyresgästen meddelande meddelande om denna, har hyres-

om denna, har hyresgästen rätt till gästen rätt till ersättning för skada.

ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträ- Meddelar en myndighet före till-

desdagen på grund av lägenhetens trädesdagen på grund av lägenhe-

beskaffenhet förbud mot att använ- tens beskaffenhet förbud mot att da lägenheten för det avsedda ända- använda lägenheten för det avsedda målet, förfaller avtalet, även om ändamålet, upphör avtalet att gälbeslutet ej vunnit laga kraft. Beror la, även om beslutet ej vunnit laga det förhållande som föranlett beslu- kraft. Om det förhållande som förtet på försummelse av hyresvärden anlett beslutet beror på försum-

eller lämnar denne ej utan dröjsmål melse av hyresvärden eller om den-

hyresgästen meddelande om beslu- ne ej utan dröjsmål lämnar hyrestet, har hyresgästen rätt till ersätt- gästen meddelande om beslutet, ning för skada. har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

118 Uppkommer före hyrestidens Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket än som anges I 10 § första stycket

och är skadan ej avhjälpt när lägen- och är skadan ej avhjälpt när lägen-

heten skall tillträdas eller är lägen- heten skall tillträdas eller är lägen-

heten eljest. i annat fall än som heten eljest, I annat fall än som

avses i 13 §, på tillträdesdagen icke avses i 13 §, på tillträdesdagen icke

i det skick som hyresgästen har rätt i det skick som hyresgästen har rätt

: Prop. 1983/84: 137

Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse

att fordra, får han avhjälpa bristen att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter till- hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart sägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjäl- det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter pas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse om- hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan besörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avta- ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast let. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydel- om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avshjälpt av se. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsä- hyresvärden får avtalet inte sägas gas. För den tid lägenheten är i upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. rätt till skälig nedsättning av hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger Har lägenheten hyrts ut i befinttillämpning även när lägenheten ligt skick och är den inte enligt den uthyrts i befintligt skick, om lägen- allmänna uppfattningen i orten fullt heten icke är i sådant skick som brukbar för det avsedda ändamåanges i 9 § och hyresgästen ej vid let, gäller första och andra styckavtalets ingående kände till bristen ena, om upplåtelsen avser en boeller kunnat upptäcka den med van- .stadslägenhet för fritidsändamål lig uppmärksamhet. eller en lokal och hyresgästen inte,

när avtalet ingicks, kände till bris-

ten eller kunnat upptäcka den med

vanlig uppmärksamhet.

12 §

Meddelar myndighet före tillträ- Meddelar ex myndighet före tilldesdagen på grund av lägenhetens trädesdagen på grund av lägenhebeskaffenhet beslut varigenom del tens beskaffenhet beslut som leder av lägenheten kommer att frångå till att hyresgästen måste uvstå hyresgästen eller denne på annat från en del av lägenheten eller att sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, hyresgästen på annat sätt lider inhar han rätt till skälig nedsättning i trång i sin nyttjanderätt, har han hyran. Innebär beslutet väsentlig rätt till skälig nedsättning av hyran. inskränkning i nyttjanderätten, får Innebär beslutet ex väsentlig inhyresgästen uppsäga avtalet, även skränkning i nyttjanderätten, får om beslutet ej vunnit laga kraft. I hyresgästen säga upp avtalet, även fråga om ersättning för skada äger om beslutet inte har vunnit laga 108 andra stycket motsvarande kraft. I fråga om ersättning för skatillämpning. da gäller 10 § andra stycket andra

meningen.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

13 §

Avser hyresavtalet lägenhet som Avser hyresavtalet en lägenhet icke färdigställts vid avtalets ingå- som inte färdigställts när avtalet inende och är lägenheten ännu ej i gicks och är lägenheten ännu ej i

färdigt skick när tillträde skall ske, färdigt skick när tillträde skall ske. har hyresgästen rätt till skälig ned- har hyresgästen rätt till skälig ned-

sättning i hyran och sådan rätt att sättning av hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. säga upp avtalet som anges i 11 §.

Uppsägning får ske även före den Uppsägning får ske även före den

avtalade tidpunkten för tillträde, avtalade tillträdesdagen, om det är

om det är uppenbart att lägenheten uppenbart att lägenheten då inte på tillträdesdagen ej kan användas kan användas för avsett ändamål. för det avsedda ändamålet. Hyresgästen har även rätt till er- Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden sättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på inte visar att dröjsmålet inte beror hans försummelse. på hans försummelse.

148 Är lägenheten ej utrymd i rätt tid Är lägenheten cj utrymd i rätt tid

av den som skall avflytta, har av den som skall flytta, har hyreshyresgästen rätt till skälig nedsätt- gästen rätt till skälig nedsättning av ning i hyran för den tid han ej kan hyran för den tid han inte kan an-

nyttja lägenheten eller del därav. vända lägenheten eller en del av

Undanröjes hindret icke genast ef- den. Om hindret inte undanröjs geter det att hyresvärden underrättats nast efter det att hyresvärden har om förhållandet, äger bestämmel- underrättats om förhållandet, gäller serna i 11 § om rätt för hyresgästen beståmmetserna 1 11 § om rätt för att uppsäga avtalet på grund av hyresgästen att säga upp avtalet på

brist i lägenheten motsvarande grund av brist i lägenheten.

tillämpning.

Hyrcsgästen har även rätt till er- Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden sättning för skada, om hyresvärden

ej visar att hindret icke beror på inte visar att hindret inte beror på hans försummelse. hans försummelse.

15 §'

Under hyrestiden skall hyresvär- Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick den hålla lägenheten i sådant skick

som anges i 9 §, om ej annnat avta- som anges i 9 § första stycket, om lats eller följer av andra stycket. ej annat har avtalats eller följer av

andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsrnellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm-

ring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har

avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

+ Senaste lydelse 1983: 899.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen Ivdelse

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycket 2 gäller endast under tiden den 1 januari 1984—den 31 december 1986.

Följer av ett hyresförhållande en

rätt att använda utrymmen som är

avsedda att användus gemensamt

av hyresgästerna, skall hyresvär-

den hålla utrymmena i sådant skick

som anges i 9 § första stycket, om

inte annat har avtalats.

16 § Bestämmelserna i 10—12 §§ äger Bestämmelserna 1 10—12 §§ gälmotsvarande tillämpning, om ler också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra

stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej

förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet bostadslägen- Avser hyresavtalet ex bostadslä-

het, får hyresnämnden i fall som genhet, får hyresnämnden i fall som

avses i första stycket 1—3 på ansö- avses I första stycket 1—3 eller om

kan av hyresgästen ålägga hyres- hyresvärden inte fullgör sin undervärden att avhjälpa bristen (repara- hållsskyldighet enligt 15 § fjärde tionsföreläggande). I föreläggan- stycket på ansökan av hyresgästen det, som får förenas med vite, skall ålägga hyresvärden att avhjälpa bestämmas viss tid inom vilken åt- bristen (årgärdsföreläggande). I fö-

gärd som avses med föreläggandet reläggandet, som får förenas med

skall ha vidtagits. Föreligger sär- vite, skall bestämmas viss tid inom skilda skäl, får tiden förlängas, om vilken den eller de åtgärder som ansökan därom göres före utgången avses med föreläggandet skall ha av den löpande tidsfristen. vidtagits. Föreligger särskilda skäl,

får tiden förlängas. om ansökan om

det görs före utgången av den lö-

pande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen Hyresvärden och hyresgästen . kan med bindande verkan träffa av- kan med bindande verkan träffa av-

tal om inskränkning i rätten att en- tal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsätt- ligt första stycket erhålla nedsätt-

ning i hyran för hinder eller men i ning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att nyttjanderätten till följd av att

hyresvärden låter utföra arbete för hyresvärden låter utföra arbete för

att sätta lägenheten i avtalat skick att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt under- eller för att utföra sedvanligt under-

Prop. 1983/84: 137 14

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i håll av lägenheten eller fastigheten i

övrigt eller annat arbete som sär- övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. skilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläg-

gande kan riktas mot den för vilken

lagfart senast är beviljad eller sökt,

även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens — bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet

överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan

ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

17.8¶Bestämmelserna om skada eller Bestämmelserna om skada eller

brist på lägenheten äger motsva- brist i lägenheten gäller också om

rande tillämpning, om ohyra före- ohyra förekommer i lägenheten till

kommer i lägenheten till men för men för hyresgästen.

hyresgästen. I fråga om bostadslägenhet som I fråga om en bostadslägenhet utgör del av hus är hyresvärden som utgör ex del av ett hus är

skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder hyresvärden skyldig att vidta lämp-

för att utrota ohyra, även om hyres- liga åtgärder för att utrota ohyra,

gästen är ansvarig för att sådan fö- även om hyresgästen är ansvarig rekommer i lägenheten. Är hyres- för att sådan förekommer i lägenhegästen utan ansvar för ohyran, har ten. Är hyresgästen utan ansvar för

han rätt till ersättning för nödvän- ohyran, har han rätt till ersättning dig kostnad som åsamkas honom för nödvändiga kostnader som han

genom åtgärd för att utrota ohyran. får genom åtgärder för att utrota

ohyran. :

18 §

Om någon del av lägenheten Om hyresgästen måste avstå näfrångår hyresgästen på grund av att gon del av lägenheten på grund av

annat förvärv äger företräde eller. att err annat förvärv äger företräde till följd av omständighet som avses eller till följd av omständighet som

i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen till skälig nedsättning i hyran. rätt till skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i II $, säga upp avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersätt- träffades. Bestämmelser om ersätt-

ning för skada finns i 7 kap. ning för skada finns i 7 kap.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hyran

19 § . Är bostadslägenhet så beskaffad Hyran för bostadslägenheter

att det är förenat med uppenbar skall vara till beloppet bestämd i våda för inneboendes hälsa att an- hyresavtalet eller, om avtalet innevända lägenheten och avhjälper håller förhandlingsklausul enligt hyresvärden ej bristen genast efter hyresförhandlingslagen (1978:304).

tillsägelse, får hyresgästen upp- i - förhandlingsöverenskommelse. säga avtalet, även om han icke har Detta gäller dock inte ersättning rätt till det enligt annan bestäm- för kostnader som hänför sig till lämelse. genhetens uppvärmning. förseende med varmvatten eller elektrisk

ström eller avgifter för vatten och avlopp

1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse = eller

genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,

2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus, eller

3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som

av upplåtaren innehas med bo-

stadsrätt, får utan hinder av första

stycket avtalas att hyran skall an-

knytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet

till den del den inte omfattar ersätt-

ning som avses I första stycket andra meningen. Utan hinder av detta

gäller dock förbehåll i avtalet om

att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller

som bestäms enligt en skriftlig

överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är med-

lem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet

träffat för bestämd tid och är hyres-

tiden längre än ett år, gäller dessut-

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

om förbehåll om att hyran skall

utgå med ett belopp som bestäms

enligt en annan beräkningsgrund

än som nu har angetts. Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hy-

ran utgå med ett belopp som är

skäligt med hänsyn främst till par-

ternas avsikter och övriga förhål-

landen när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra

för bostadslägenhet i vissa fall när

förhandlingsordning gäller finns

bestämmelser t hyresförhandlings-

lagen.

"Hyran

19a 8 Hyran för bostadslägenhet skall

vara till beloppet bestämd i avtalet

eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). i för-

handlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kost-

nad som hänför sig till lägenheiens

uppvärmning, - förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bo-

stadslägenhet skall också vara till

beloppet bestämd i avtalet till den del den icke omfattar ersättning som avses i första stycket andra

punkten. Utan hinder härav gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med belopp som står i visst förhållande till hyresgästens

rörelseintäkter eller som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och organi-

sation av fastighetsägare, i vilken

hyresvärden är medlem och å-andra sidan organisation av hyresgäs-

ter. Är avtalet träffat för bestämd

tid. som är längre än ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran

skall utgå med belopp som bestämmes enligt annan beräkningsgrund än som nu har sagts.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har avtalet träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och

övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostudslägenhet i vissa fall när

förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings-

lagen.

20 § Har avtal ej träffats om tiden för Har avtal ej träffats om tiden för

betalning av hyra som skall utgå i betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast pengar, skall hyran betalas senast

sista vardagen före varje kalender- sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran be- månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar För bostadslägenhet får dock den högst fyra rum, varvid kök räknas. hyra som belöper på en annan kasom rum, får dock den hyra som lendermånad än den första betalas belöper på annan kalendermånad senast sista vardagen före måna-

än den första betalas senast sista dens början, även om avtal träffats vardagen före månadens början, om tidigare förfallodag. även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvär- Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats dens hemvist eller under annan adsom anvisas av honom. Betalning ress Som anvisas av honom. Betalfår alltid ske genom postanvisning, ning får alltid ske genom postanvispostgiro eller bankgiro. Skall hyran ning, postgiro eller bankgiro. Skall betalas på ort utom riket, är hyres- hyran betalas på en ort utom riket, värden skyldig att svara för de sär- är hyresvärden skyldig att svara för skilda kostnader detta medför. de särskilda kostnader detta med-

för.

Har hyran sänts till hyresvärden Om hyresgästen betalar hyran på från postanstalt inom riket genom post- eller bankkontor, anses bepostanvisning eller inbetalnings- loppet ha kommit hyresvärden till kort till hvresvärdens postgirokonto handa omedelbart vid betalningen. eller har innehavare av sådant Lämnar hyresgästen ett betalnings-

konto betalat hyran till hyresvärden uppdrag på hyran till bank-, postgenom giro- eller utbetalningskort, eller girokontor anses beloppet ha

anses hyran ha kommit hyresvåär- kommit hyresvärden till handa när

den till handa den dag då postan- betalningsuppdraget togs emot av

visningen eller inbetalningskortet det förmedlande kontoret.

lämnades på postanstalten eller

giro- eller utbetalningskortet inkom 2 Riksdagen 198384, I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande Iydelse Föreslagen lydelse

till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret.

21 §5

Anser hyresgästen, att han enligt Anser hyresgästen att han enligt 11-14, 16—18 eller 26 § har rätt till 11-14, 16—18 eller 26 § har rätt till nedsättning i hyran eller till ersätt- nedsättning av hyran eller till erning för skada eller för avhjälpande sättning för skada eller för avhjälav brist eller att han har annan mot- pande av brist eller att han har nåfordran hos hyresvärden, och vill gon annan motfordran hos hyreshyresgästen avdraga motsvarande värden, och vill hyresgästen dra av belopp på hyra som utgår i pengar, motsvarande belopp på hyra som får han nedsätta beloppet hos läns- utgår i pengar, får han deponera bestyrelsen. Vad som sagts nu äger loppet hos länsstyrelsen. Vad som motsvarande tillämpning, när det sagts nu gäller också när det råder råder tvist om storleken av hyra tvist om storleken av hyra som som skall utgå i pengar men cj är till skall utgå i pengar men son ej är till beloppet bestämd i avtalet. beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos läns- stycket deponerur belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig styrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresför- uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grun- hållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens be- den för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller skaffenhet samt ställa pant eller borgen. som länsstyrelsen finner borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad för be!op- skälig, för den kostnad hyresvärden pets utfående som kan åsamkas kan få för att få ut beloppet och för hyresvärden och för ränta på belop- ränta på beloppet. pet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt Har hyresgästen deponerat hyra hyra hos länsstyrelsen, får hyres- hos länsstyrelsen, får hyresvärden värden icke göra gällande, att hy- icke göra gällande, att hyresrätten resrätten blivi: förverkad på grund blivit förverkad på grund av att det av att det nedsatta beloppet ej beta- deponerade beloppet ej betalats till lats till honom. honom.

Beslut av länsstyrelsen med an-

ledning av deposition får överkla-

gas i hovrätten genom besvär.

22 &6

PA

Länsstyrelsen skall ofördröjligen Länsstyrelsen skall ofördföjligen underrätta hyresvärden i rekom- underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om nedsättning en- menderat brev om deposition enligt ligt 21 §. 218. 5 Senaste lydelse 1981: 784. & Senaste lydelse 1981: 784,

Prop. 1983/84: 137 19

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Visar hyresvärden ej inom tre Visar hyresvärden ej inom tre

månader från det beloppet förfallit månader från det beloppet förfallit

till betalning och underrättelse om till betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att depositionen sänts till honom att han träffat överenskommelse med han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet hyresgästen om att få Jyfta beloppet

eller att han väckt talan därom mot eller att han väckt talan därom mot

hyresgästen, har denne rätt att hyresgästen, har denne rätt att

återfå beloppet. Har hyresvärden återfå beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får väckt talan inom angiven tid, får

beloppet ej lyftas, förrän hyresvär- beloppet ej lyftas, förrän hyresvär-

dens talan blivit slutligt avgjord. dens talan blivit slutligt avgjord. Nedsatt belopp skall ofördröjli- Deponerat belopp skall ofördröj-

gen insättas i bank mot ränta. Rän- ligen insättas i bank mot ränta. tan skall betalas till den som får Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. lyfta beloppet.

Hyresgästens nyttjande av lägenhe- Hyresgästens användning av lägenten heten

3§ Hyresgästen får icke använda lä- Hyresgästen får inte använda lä-

genheten för annat ändamål än det genheten för någor annat ändamål

avsedda. Hyresvärden får dock än det avsedda. Hyresvärden får

icke åberopa avvikelse som är utan dock inte åberopa avvikelser som är betydelse för honom. utan betydelse för honom.

24 §

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans

vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av. någon som hör till

hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid

behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenhe-

ten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and- Bestämmelserna i första och andra styckena om skada celler brist ra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om gäller också om det finns ohyra i ohyra förekommer i lägenheten. lägenheten.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har hyresgästen utan behövligt Har hyresgästen utan behövligt

samtycke eller tillstånd överlåtit samtycke eller tillstånd överlåtit

hyresrätten eller åt annan upplåtit hyresrätten eller åt någon annan

rätt att begagna lägenheten, är upplåtit rätt att begagna lägenhehyresgästen ansvarig för skada som ten, är hyresgästen ansvarig för den nye innehavaren skolat ersätta skada som den nye innehavaren

enligt första, andra eller tredje skulle ha ersatt enligt första, andra stycket, om lägenheten hade varit eller tredje stycket, om lägenheten förhyrd av honom. hade varit hyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller

avtalet.

24a 8

Bostadshyresgäst har rätt att på Bostadshyresgäster har rätt att egen bekostnad i lägenheten utföra på egen bekostnad i lägenheten ut-

målning, tapetsering och därmed föra målning, tapetsering och därjämförlig åtgärd. Minskar därige- med jämförliga åtgärder. Minskar

nom lägenhetens bruksvärde, har därigenom lägenhetens bruksvärde.

hyresvärden rätt till ersättning för har hyresvärden rätt till ersättning skadan. för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus Avser hyresavtalet ers enfamiljssom icke är avsett att uthyras va- hus som inte är avsett att hyras ut

raktigt eller lägenhet, vilken upplå- -varaktigt eller ex lägenhet, vilken tits av någon som innehade den upplåtits av någon som innehade

med bostadsrätt och vilken alltjämt den med bostadsrätt och vilken alltinnehaves med sådan rätt, gäller jämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om ej annat första stycket endast om inte annat har avtalats. har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyres- Frågan om skyldighet för hyres-

gästen att utgiva ersättning enligt gästen att berala ersättning enligt

första stycket prövas av hyres- första stycket prövas av hyresnämnd. nämnden.

25 § Hyresgästen är skyldig att vid lä- Hyresgästen är skyldig att när

genhetens begagnunde iakttaga allt han använder lägenheten iaktta allt

som fordras för att bevara sundhet, som fordras för att bevara sundhet,

ordning och skick inom fastigheten. ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann Hyresgästen skall hålla noggrann

tillsyn över att vad som sålunda tillsyn över att detta också iakttas åligger honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket. 24 § första stycket.

Gods som veterligt är eller med Gods som enligt vad hyresgästen

skäl kan misstänkas vara behäftat vet är eller med skäl kan misstänkas

med ohyra får icke införas 1 lägen- vara behäftat med ohyra får inte

heten. föras in 1 lägenheten.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

w 2

6 §

Hyresvärden har rätt att utan Hyresvärden har rätt att utan

uppskov erhålla tillträde till lägen- uppskov få tillträde till lägenheten

heten för att utöva nödig tillsyn el- för att utöva nödvändig tillsyn eller

ler utföra förbättringsarbete som ej utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lä- kan uppskjutas utan skada. När lä-

genheten är ledig till uthyrning, är genheten är ledig till uthyrning, är

hyresgästen skyldig att låta den vi- hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. sas på lämplig tid. Efter tillsägelse. minst en månad i Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande för- låta utföra mindre brådskande för-

bättringsarbete som icke vållar bättringsarbeten som inte vållar väväsentligt hinder eller men i nytt- sentligt hinder eller men i nyttjan-

janderätten. Sådant arbete får dock derätten. Sådana arbeten får dock

ej utan hyresgästens medgivande inte utan hyresgästens medgivande utföras under sista månaden av utföras under den sista månad som

hyresförhållandets bestånd. Vill hyresförhållandet — består. — Vill hyresvärden utföra annat arbete i hyresvärden utföra annat arbete i

lägenheten, får hyresgästen inom lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll en vecka från det att han fick medmeddelande därom uppsäga avtalet delande om detta säga upp avtalet

till upphörande på den fardag som till upphörande. Sädant arbete får inträffar närmast efter sex måna- inte utan hyresgästens medgivande der från uppsägningen. Sådant ar- påbörjas förrän avtalet sålunda bete får icke utan hyresgästens kunnat bringas att upphöra. Be-

medgivande påbörjas förrän avtalet stämmelserna i detta stycke gäller sålunda kunnat bringas att upphö- inte arbete som hyresvärden har ut-

ra. Bestämmelserna i detta stycke fäst sig att utföra åt hyresgästen el-

gäller ej arbete som hyresvärden ut- ler som hun genom ett åtgärdsförefäst sig att utföra åt hyresgästen. läggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller and- I fall som anges i första eller and-

ra stycket skall hyresvärden tillse ra stycket skall hyresvärden tillse

att hyresgästen ej tillskyvndas större att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans för- om skadan icke beror på hans försummelse. summelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla in- Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som skränkningar i nyttjanderätten. som föranledes av nödvändiga åtgärder föranleds av nödvändiga åtgärder

för att utrota ohyra 1 fastigheten, för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lä- även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. genheten inte besväras av ohyra.

Därvid äger 17 § motsvarande Därvid gäller 17 § andra stycket.

tillämpning.

Underlåter hyresgästen att bere-

da hyresvärden tillträde till lägen-

heten när denne har rätt till det,

Prop. 1983/84: 137 [Ng [NE

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan hand-

räckning finns bestämmelser i 17 §

handräckningslagen (1981 :847).

27 Vv Underlåter hyresgästen att bere- Om hyresgästen överger lägenda hyresvärden tillträde till lägen- heten, får hyresvärden genast heten när denne enligt 26 § har rätt återta den. till det, kan tingsrätten förordna Om det i en lägenhet som hyres-

om handräckning. I fråga om så- gästen har lämnat eller från vilken

dan handräckning finns bestäm- han avhysts eller i ett utrymme som melser i 17 § handräckningslegen hör till lägenheten finns egendom, (1981:847). som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han

inte inom tre månader från anma-

ning eller inom sex månader från

det han lämnade eller avhystes från

lägenheten har avhämtat egendo-

men, tillfaller den hyresvärden utan

lösen.

27a8

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återiaga

den.

Finnes i lägenhet som hyreszästen lämnat eller i utrymme som hör till lägenheten egendom, som kan antagas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han avträdde lägenheten avhämtat egen-

domen, tillfaller den hyresvärden

utan lösen.

Pant eller borgen

28 § Är pant eller borgen ställd för Är pant eller borgen ställd till sähyvresauvtalets fullgörande och för- kerhet för att ett avtal om hyra av sämras säkerheten, är hyresgästen en lokal fullgörs och försämras sä-

skyldig att på anfordran ställa ny kerheten, är hyresgästen skyldig att

säkerhet med vilken hyresvärden på anfordran ställa ny säkerhet med skäligen kan nöjas. Gör han det ej vilken hyresvärden skäligen kan

inom en månad, får hyresvärden nöja sig, Gör han det ej inom en

uppsäga avtalet. I fråga om bo- månad, får hyresvärden säga upp

stadslägenhet får dock hyresvärden avtalet.

7 Senaste lydelse 1981: 849.

Prop. 1983/84: 137 23

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Utmätning och konkurs

29 §

Om fastigheten blivit utmätt före Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen tillträdesdagen, får hyresgästen uppsäga avtalet. Han har även rätt säga upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsäg- till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad ning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom från det hyresgästen fick kännedomom att fastigheten blivit utmätt. ' om att fastigheten blivit utmätt. Upphäves utmätningen eller för- Upphävs utmätningen eller blir i faller eljest frågan om fastighetens annat fall frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske försäljning inaktuell får inte uppdärefter. sägning ske därefter.

30 §

Bestämmelserna i 29 8 äger mot- Bestämmelserna i 29§ gäller svarande tillämpning, om hyres- också, om hyresvärden försätts i värden försättes i konkurs före till- konkurs före tillträdesdagen. trädesdagen.

31 8

Försättes hyresgästen 1 konkurs, Om hyresgästen försätts i konfår konkursboet uppsäga avtalet. kurs, får konkursboet säga upp av- Beträffande bostadslägenhet ford- talet. Beträffande bostadslägenras dock att gäldenären samtycker heter fordras dock att gäldenären till uppsägningen. samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej konkursen inträffar och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets hyresvärden sådan säkerhet för att fullgörande med vilken han skäli- avtalet fullgörs att han skäligen kan gen kan nöjas, får hyresvärden nöja sig, får hyresvärden säga upp uppsäga avtalet om han ej erhåller avtalet om han ej erhåller sådan säsådan säkerhet inom en vecka efter kerhet inom en vecka efter anfordanfordran. ran. :

Inträffar i fråga om annan lägen- Inträffar i fråga om en lokal konhet än bostadslägenhet konkursen kursen efter tillträdet och har ej efter tillträdet och har ej hyresvär- hyresvärden sådan säkerhet för art den säkerhet för avtalets fullgöran- avtalet fullgörs att han skäligen kan de med vilken han skäligen kan nö- nöja sig, får hyresvärden säga upp jas, får hyresvärden uppsäga avta- avtalet Jet, om ej sådan säkerhet ställes 1. om inte sådan säkerhet ställs

£ Senaste lydelse 1979: 341.

Prop. 1983/84: 137 24

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

inom en månad efter anfordran eiler inom en månad efter anfordran, inom samma tid konkursboet för- 2. om inte konkursboet inom klarar sig vilja svara för hyresgäs- samma tid förklarar sig vilja svara tens skyldigheter under hyrestiden för hyresgästens skyldigheter under eller, när hyresrätten får överlåtas, hyrestiden, eller överlåtelse sker i enlighet med av- 3. om inte, när hyresrätten får talet. överlåtas, överlåtelse sker i enlig-

het med avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första— Sägs avtalet upp enligt första, tredje stycket, har hyresvärden rätt andra eller tredje stycket, har till ersättning för skada. hyresvärden rätt till ersättning för

skada. |

Överlåteise av hyresrätten

32 §”

Hyresgästen får icke överlåta Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan = hyresvärdens hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av samtycke, om ej annat följer av 34—36 §§. 34—37 §§.

Vägras samtycke utan skälig an- Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej ledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det att besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga hyresavtalet. säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen (1980: 94).

33 §

Bestämmelserna i 32 § äger mot- Bestämmelserna i 32 §& om översvarande tillämpning på hyresrät- låtelse av hyresrätten gäller också i tens Övergång genom bodelning, fråga om Övergång genom bodelarv, testamente, bolagsskifte eller ning, arv, testamente, bolagsskifte liknande förvärv. elier liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gernensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen celler hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger Andra och tredje styckena gäller motsvarande tillämpning, när lä- också när lägenheten har hyrts av

? Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

genheten hyrts av makar gemen- makar gemensamt. samt.

Andra—fjärde styckena äger Andra—fjärde styckena gäller motsvarande tillämpning, när nå- också när någon har övertagit hygon har övertagit hyresrätt enligt la- resrätt enligt lagen (1973:651) om gen (1973:651) om ogifta sam- ogifta samboendes gemensamma boendes gemensamma bostad. bostad.

34 8

Hyresgäst, som ej avser att an- En hyresgäst, som ej avser att vända bostadslägenhet för åter- använda sin bostadslägenhet, får stående hyrestid, får överlåta hy- överlåta hyresrätten till en närresrätten till närstående som varak- stående som varaktigt sammanbor tigt sammanbor med honom, om med honom, om hyresnämnden hyresnämnden lämnar tillstånd till lämnar tillstånd till överlåtelsen. överlåtelsen. Sådant tillstånd skall Sådant tillstånd skall lämnas, om lämnas, om hyresvärden skäligen hyresvärden skäligen kan nöja sig kan nöjas med förändringen. med förändringen. Tillståndet kan

förenas med villkor.

Första stycket äger motsvarande Första stycket gäller också om tillämpning om hyresgästen avlider hyresgästen avlider under hyrestiunder hyrestiden och dödsboet vill den och dödsboet vill överlåta hyöverlåta hyresrätten till sådan resrätten till sådan dödsbodelägare dödsbodelägare eller annan hyres- eller annan hyresgästen närstående gästen närstående som varaktigt som varaktigt sammanbodde med sammanbodde med honom. honom.

34 a §!0 |

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyres- Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet I syfte att rätten till sin bostadslägenhet i syfgenom byte erhålla annan bostad, te att genom byte erhålla ex annan om hyresnämnden lämnar tillstånd - bostad, om hyresnämnden lämnar till överlåtelsen. Sådant tillstånd tillstånd till överlåtelsen. Sådant skall lämnas, om hyresgästen har tillstånd skall lämnas, om hyresgäs- ' beaktansvärda skäl för bytet och ten har beaktansvärda skäl för bydetta kan äga rum utan påtaglig olä- "tet och detta kan äga rum utan pågenhet för hyresvärden. Har hyres- taglig olägenhet för hyresvärden gästen erhållit lägenheten genom samt inte heller andra särskilda

9 Senaste lydelse 1980: 95.

Prop. 1983/84: 137 26

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

byte och innehaft lägenheten mind- skäl talar mot bytet. Har hyresgäs-

re än tre år, får tillstånd dock läm- ten erhållit lägenheten genom byte nas endast om synnerliga skäl före- och innehaft lägenheten mindre än

ligger. tre år, får tilistånd dock lämnas en-

dast om synnerliga skäl föreligger.

Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller ej, om Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra 1. lägenheten hyrs i andra hand,

hand, |

2. lägenheten utgör del av upplå- 2, lägenheten utgör en del av

tarens bostad, upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfa- 3. lägenheten är belägen i ett en-

miljshus som icke är avsett att uf- familjshus som icke är avsett att hyhyras varaktigt eller i tvåfamiljs- ras ut varaktigt eller i ert tvåfamiljs-

hus, hus,

4. lägenheten upplåtits av någon 4. lägenheten har upplåtits av

som innehade den med bostadsrätt någon som innehade den med booch lägenheten alltjämt innehaves stadsrätt och lägenheten alltjämt in-

med sådan rätt, nehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser möblerat S. hyresavtalet avser ett möbrum eller lägenhet för fritidsända- lerat rum eller en lägenhet för fri-

mål och hyresförhållandet ej varat tidsändamål och hyresförhållandet

längre än nio månader i följd. ej varat längre än nio månader i

följd.

Medverkar kommun = till att Medverkar ex kommun till att

hyresgästen får annan bostad ge- hyresgästen får annan bostad ge-

nom att anvisa eller förmedla den- nom alt anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställ- na, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om till- ning hos hyresnämnden om till-

stånd som avses i första stycket. stånd som avses i första stycket.

Vad som sagts nu gäller även kom- Vad som sagts nu gäller även kom-

munalförbund, som handhar för två munalförbund, som handhar bo-

eller flera kommuner gemensam stadsförmedling som är gemensam bostadsförmedling. för två eller fleru kommuner.

36 §

Hyresgäst, som hyr lägenhet för Den som hyr en lägenhet för att

att helt eller till väsentlig del använ- helt eller till väsentlig del använda

da den för handel, hantverk, indu- den för handel, hantverk, industri stri eller annan förvärvsverksam- eller annan förvärvsverksamhet,

het, får överlåta hyresrätten till den får överlåta hyresrätten till den som

som skall övertaga verksamheten, skall överta verksamheten, om hy-

om hyresnämnden lämnar tillstånd resnämnden lämnar tillstånd till till överlåtelsen. Sådant tillstånd överlåtelsen. Sådant tillstånd skall skall lämnas, om hyresvärden ej lämnas, om hyresvärden ej har be-

har befogad anledning motsätta sig fogad anledning art motsätta sig att att hyresrätten överlåtes. Har hyresrätten överlåts. Har hyresgäshyresgästen innehaft lägenheten ten innehaft lägenheten mindre än

mindre än tre år, får tillstånd dock tre år, får tillstånd dock lämnas en-

lämnas endast om synnerliga skäl dast om synnerliga skäl föreligger. föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.

Prop. 1983/84: 137 27

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

37 g!!

Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35 Har en bostadslägenhet upplåtits

eller 36 § kan förenas med villkor. till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenhe-

ten, om hyresnämnden lämnar till-

stånd till överlåtelsen. Sådant till-

stånd skall lämnas, om överlåtel-

sen kan ske utan påtaglig olägen-

het för hyresvärden. Tillståndet kan

förenas med villkor.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller

med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om cj annat villkor fogats till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar

jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlå-

telsen, om ej annat avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

| 39 g!?

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrät-

tas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att en bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen (1980: 94).

40 §

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslä-

genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. om hyresnämn-

den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

41 §

Hyresgästen får ej inrymma ut- Hyresgästen får inte inrymma ut-

omstående personer i lägenheten, omstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyres- om det kan medföra men för hyres-

värden. värden.

!! Senaste lydelse 1980: 95.

!? Senaste lydelse 1980: 95.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hyresrättens förverkande

42.8”

Hyresrätten är förverkad och Hyresrätten är förverkad och

hyresvärden således berättigad att hyresvärden berättigad att säga

uppsäga avtalet, upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med 1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i peng- betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter förial- ar utöver två vardagar efter förfallodagen och annat ej följer av 55 §, lodagen och annat ej följer av

dock, i fall då hyran skall betalas i 55 a§ - fjärde-sjätte styckena,

förskott för längre tid än en månad, dock, i fall då hyran skall betalas i

endast om hyresgästen dröjer med förskott för längre tid än en månad, betalning av den på en kalender- endast om hyresgästen dröjer med månad belöpande hyran utöver ivå betalning av den på en kalendervardagar efter månadens början el- månad belöpande hyran utöver två ler, såvitt angår hyran för första xa- vardagar efter månadens början el-

lendermånaden under hyresförhål- ler, såvitt angår hyran för första ka-

landet, efter förfallodagen, lendermånaden under hyresförhål-

landet, efter förfallodagen.

2. om hyresgästen utan behöv- 2. om hyresgästen utan behöv-

ligt samtycke eller tillstånd över- ligt samtycke eller tillstånd över- ' låter hyresrätten eller eljest sätter låter hyresrätten eller annars sätter annan i sitt ställe eller upplåter lä- någon annan i sitt ställe eller upp-

genheten i andra hand och ej efter låter lägenheten i andra hand och

tillsägelse vidtager rättelse uvan inte efter tillsägelse utan dröjsmål dröjsmål, antingen vidtar rättelse eller ansö-

ker om tillstånd och får ansökan

beviljad, |

3. om lägenheten användes i 3. orn lägenheten används i strid

strid med 23 eller 41 § och hyres- med 23 eller 41 § och hyresgästen gästen icke efter tillsägelse vidtager icke efter tillsägelse vidtar rättelse

rättelse utan dröjsmål, utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, 4. om hyresgästen eller någon till vilken hyresrätten överlåtits el- annan, till vilken hyresrätten över-

ler lägenheten upplåtits, genom låtits eller lägenheten upplåtits, gevårdslöshet är .vållande till att nom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten el- ohyra förekommer i lägenheten el-

ler genom underlåtenhet att under- ler genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom bidrager rätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprides i fastigheten, till att ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt 5. om lägenheten på annat sätt

vanvårdas eller om hyresgästen el- vanvårdas eller hyresgästen eller ler annan, till vilken hyresrätten annan, till vilken hyresrätten över-

överlåtits eller lägenheten upplå- låtits eller lägenheten upplåtits, åsitits, åsidosätter något av vad som dosätter något av vad som enligt

enligt 25 § skall iakttagas vid lägen- 25 § skall iakttagas vid lägenhetens hetens begagnande eller brister i begagnande eller brister i den till-

den tillsyn som enligt nämnda para- syn som enligt nämnda paragraf

!3 Lydelse enligt prop. 1983/84: 105.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

graf åligger hyresgäst och rättelse åligger hyresgäst och rättelse icke icke utan dröjsmål sker efter tillsä- utan dröjsmål sker efter tillsägelse, gelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter 7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ut- avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta över hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres, att skyldigheten fullgöres, eller

8. om lägenheten helt eller til 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del nyttjas för närings- väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vil- verksamhet, vilken utgör eller i vilken till ej oväsentlig del ingår ken till ej oväsentlig del ingår brottsligt förfarande eller för tillfäl- brottsligt förfarande eller används liga sexuella förbindelser mot er- för tillfälliga sexuella förbindelser sättning. mot ersättning.

Hyrcsrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är . av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvär-

Sägs avtalet upp har hyresvärden

den rätt till ersättning för skada. rätt till ersättning för skada.

43 8! Är hyresrätten förverkad på Är hyresrätten förverkad på

grund av förhållande som avses i grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1—3, 5 eller 6 42 § första stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvär- men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att upp- den gjort bruk av sin rätt att säga säga avtalet, kan hyresgästen icke upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet hyresvärden inte har sagt upp avtainom två månader från det han fick let inom två månader frän det han kännedom om förhållande som fick kännedom om förhållande som avses I 42 § första stycket 4 eller 7 avses 142 § första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två må- eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap nader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 tillsagt hyresgästen stycke under 2 sagt till hyresgästen att vidtaga rättelse. att vidra rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 8 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning rörande denna annars har inletts inom samma td, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har förflutit från det att

14 Senaste lydelse 1980: 893.

Prop. 1983/84: 137 30

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har

avslutats på annat sätt.

44 g!5

Är hyresrätten enligt 42 § första Är hyresrätten enligt 42 § första

stycket 1 förverkad på grund av stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och dröjsmål med betalning av hyran

har hyresvärden med anledring och har hyresvärden med anledning

därav uppsagt avtalet, får hyres- därav sagt upp avtalet, får hyres-

gästen ej på grund av dröjsmålet gästen inte på grund av dröjsmålet

skiljas från lägenheten, om hyran skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 § betalas på der sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller r.ed- andra eller tredje stycket eller de-

sättes hos länsstyrelsen enligt 21 § poneras hos länsstyrelsen enligt senast tolfte vardagen efter det att 21 § senast tolfte vardagen efter det

hyresgästen, i den ordning som gäl- att hyresgästen delgetts underrät-

ler för uppsägning, delgivits under- telse om att han genom att betala rättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka

hyran på angivet sätt äger åter- hyresrätten samt, i fråga om bo-

vinna hyresrätten samt, i fråga om stadslägenhet, meddelande om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till

uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden i den

denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på att hyresgästen visar I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att få tillbaka hyresrätfordras för att återvinna hyresrät- ten får beslut om avhysning inte ten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen

förflutit från det att hyresgästen delgetts underrättelsen och, i fråga

delgivits underrättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet om bostadslägenhet. meddelandet lämnats socialnämnden. lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer for-

mulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

Rätt till förlängning av hyresavialet Förlängning av hyresavtal för bo-

stadslägenheter

45 § Bestämmelserna i 46—53 §§ gäl- Bestämmelserna i 46—32 §§ gäl-

ler vid upplåtelse av bostadslägen- ler vid upplåtelser av bostadslägenhet, om ej heter, om inte

1. hyresavtalet avser möblerat I. hyresavtalet avser ett mörum eller lägenhet för fritidsända- blerat rum eller en lägenhet för fri-

mål och hyresförhållandet upphör tidsändamål och hyresförhållandet

innan det varat längre än nio måna- upphör innan det varat längre än

der i följd, nio månader i följd, 2. lägenheten utgör del av upplå- 2. lägenheten utgör en del av tarens egen bostad, eller upplåtarens egen bostad. eller

5 Senaste lydelse 1981: 784.

Prop. 1983/84: 137 31

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. hyresförhållandet upphör på 3. hyresvärden säger upp hyresden grund att hyresrätten är förver- förhållandet att upphöra i förtid på kad eller förhållande som avses i den grunden utt hyresrätten är för- 28 § föreligger samt annat ej följer verkad och annat inte följer av 47 av 47 eller 47 a §. eller 48 §.

Har hyresvärden och hyresgäs- Har hyresvärden och hyresgäs-

ten i särskilt upprättad handling ten i särskilt upprättad handling:

överenskommit, att hyresrätten överenskommit, att hyresrätten

icke skall vara förenad med rätt till icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen förlängning, är överenskommelsen

gällande. Har överenskommelsen. gällande. Har överenskommelsen

träffats innan hyresförhållandet träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, varat längre än nio månader i följd,

gäller den dock endast om den god- gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade känts av hyresnämnden. Hade

make som ej har del i hyresrätten make som ej har del 1 hyresrätten sin bostad i lägenheten när överens- sin bostad i lägenheten när överens-

kommelsen träffades, gäller över- kommelsen träffades, gäller över-

enskommelsen mot honom endast enskommelsen mot den maken enom han godtagit den. dast om han eller hon har godtagit den. Vad i andra stycket tredje punk- Vad som i andra stycket tredje

ten föreskrives om make äger mot- meningen föreskrivs om make gälsvarande tillämpning på sådan ler också sådan samboende som en-. samboende som = enligt lagen ligt lagen (1973: 651) om ogifta sam- (1973:651) om ogifta samboendes boendes gemensamma bostad har gemensamma bostad har rätt att rätt att överra hyresrätten vid uppövertaga hyresrätten vid upplös- lösning av samlevnaden. ning av samlevnaden.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyres- Om hyresvärden har sagt upp avtalet eller, i fall som avses i 4 § hyresavtalet eller, i fall som avses i första stycket, anmodat hyresgäs- 3 § första stycket 2, anmodat hyresten att flytta, har hyresgästen rätt gästen att flytta, har hyresgästen

till förlängning av avtalet, utom när rätt till förlängning av avtalet, utom

när

1. hyresrätten är förverkad eller 1. hyresrätten är förverkad utan avtalet kan uppsägas enligt 28 § att hyresvärden har sagt upp avtautan att likväl hyresvärden uppsagt let att upphöra i förtid,

avtalet att upphöra på någon av

dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsido- 2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån satt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förläng- att avtalet skäligen icke bör förlängas, as.

3. huset skall rivas och det ej är. 3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyres- oskäligt mot hyresgästen att hyres-

förhällandet upphör, förhållandet upphör, 4, huset skall undergå större om- 4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart byggnad och det icke är uppenbart

Prop. 1983/84: 137 32

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

att hyresgästen kan sitta kvar i lä- att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet genheten utan nämnvärd olägenhet

för ombyggnadens genomförande för genomförandet av ombyggna-

samt det ej är obilligt mot hyresgäs- den samt det ej är oskäligt mot ten att hyresförhållandet upphör, hyresgästen att hyresförhållandet

upphör.

5. lägenheten ej vidare skall an- 5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det vändas som bostad och det ej är

ej är obilligt mot hyresgästen att oskäligt mot hyresgästen att hyres-

hyresförhållandet upphör, förhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- el- 6. avtalet avser en lägenhet i en-

ler tvåfamiljshus och upplåtaren eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över har sådant intresse att förfoga över

lägenheten att hyresgästen skäligen lägenheten att hyresgästen skäligen

bör flytta, bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som 6 a. avtalet avser en lägenhet upplåtits av någon som innehade som upplåtits av någon som innehaden med bostadsrätt och lägenhe- de den med bostadsrätt och lägen-

ten alltjämt innehaves med sådan heten alltjämt innehas med sådan

rätt samt bostadsrättshavaren har rätt samt bostadsrättshavaren har

sådant intresse att förfoga över lä- sådant intresse att förfoga över lä-

genheten att hyresgästen skäligen genheten att hyresgästen skäligen bör flytta, bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom

lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8, hyresförhållandet i annat fall 8. hyresförhållandet i annat fall

än som avses i 7 beror av anställ- än som avses i 7 beror av anställ-

ning för skötsel och tillsyn av fas- ning för skötsel och tillsyn av fas-

tighet samt anställningen har upp- tighet samt anställningen har upphört och det ej är obilligt mot hyres- hört och det ej är oskäligt mot gästen att även hyresförhållandet hyresgästen att även hyrcsförhålupphör. landet upphör,

9. hyresförhållandet beror av an- 9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses | 7 nan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej eiler 8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även är oskäligt mot hyresgästen att

hyresförhållandet upphör samt, om även = hyresförhållandet upphör hyresförhållandet varat längre än samt, om hyresförhållandet varat

tre år, hyresvärden har synnerliga längre än tre år, hyresvärden har

skäl för att upplösa hyresförhållan- synnerliga skäl för att upplösa det, hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider 10. det i annat fall icke strider

mot god sed i hyresförhållanden el- mot god sed i hyresförhållanden cl-

ler eljest är obilligt mot hyresgäsien ler eljest är oskäligt mot hyresgäs-

att hyresförhållandet upphör. ten att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärdens intresse blir Om hyresvärdens intresse blir

tillgodosett genom att hyresgästen tillgodosett genom att hyresgästen

Prop. 1983/84: 137 a '”

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avträder endast en del av lägenhe- lämnar endast en del av lägenheten ten och avtalet lämpligen kan för- och avtalet lämpligen kan förlängas

längas såvitt avser lägenheten i öv- såvitt avser lägenheten i övrigt, har

rigt, har hyresgästen utan hinder av hyresgästen utan hinder av första

första stycket rätt till sådan förläng- stycket rätt till sådan förlängning.

ning. :

Avträder bostadshyresgäst lägen- Lämnar en bostadshyresgäst sin

het eller del därav med anledning lägenhet eller en del av den med av att huset skall undergå större anledning av att huset skall undergå

ombyggnad, skall hyresgästen om större ombyggnad. skall hyresgäs-

möjligt beredas tillfälle att efter om- ten om möjligt beredas tillfälle att

byggnaden hyra likvärdig lägenhet i efter ombyggnaden hyra en likvärhuset. dig lägenhet i huset.

47 §

Har lägenheten hyrts av flera ge- Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av mensamt och har de på grund av att

uppsägning, som gjorts av en av en av dem sagt upp hyresavtalet

dem, eller till följd av annan om- eller till följd av annan omständigständighet. som hänför sig till en- het, som hänför sig till endast en av

dast en av dem, ej gemensamt rätt dem, ej gemensamt rätt till förläng-

till förlängning av hyresavtalet, är ning av hyresavtalet, är en medmedhyresgäst berättigad till för- hyresgäst berättigad art få hyresavlängning, om hyresvärden skäligen talet förlängt för egen del, om kan nöjas med honom som hyres- hyresvärden skäligen kan nöja sig gäst. Vad som sagts nu gäller ej när med honom som hyresgäst. Vad hyresrätten är förverkad eller hy- som sagts nu gäller ej när hyresrätresavtalet kan uppsägas enligt 28 § ten är förverkad utan att hyresvärutan att likväl hyresvärden uppsagt den har sagt upp avtalet att upphöavtalet på någon av dessa grunder. ra i förtid. Är medhyresgästen

Är medhyresgästen make till den make till den som sagt upp avtalet

som uppsagt avtalet eller eljest för- eller eljest föranlett att hyresgäsanlett att hyresgästerna ej gemen- terna ej gemensamt har rätt till för-

samt har rätt till förlängning av av- längning av avtalet, har han eller

talet, har han den rätt som angivits hon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad även när hyresrätten är förverkad

på annan grund än dröjsmål med på annan grund än dröjsmål med

betalning av Avra. Detta gäller ock- betalning av hyran. Detta gäller. så när hyresvärden bringar hyres- också när hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra på grund av för- hyresavtalet att upphöra i förtid på verkandet. grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och Om en hyresgäst. som är gift och

vars make ej har del i hyresrätten, vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger hyresavtalet eller vid- säger upp hyresavtalet eller vidtar

tager annan åtgärd för att bringa någon annan åtgärd för att få det att

det att upphöra eller om han i annat upphöra eller om han eller hon i

fall ej har rätt till förlängning av annat fall inte har rätt till förläng-

avtalet, är maken, om han har sin ning av avtalet, har maken, om han bostad i lägenheten, berättigad till eller hon har sin bostad i lägenheförlängning, såvida hyresvärden ten, rätt att överta hyresrätten och skäligen kan nöjas med honom som få hyresavtalet förlängt för egen 3 Riksdagen 198384. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 34

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresgäst. Vad som sagts nu gäller del, såvida hyresvärden skäligen också när hyresvärden uppsagt kan nöja sig med honom eller hen-

hyresavtalet art upphöra på grund ne som hyresgäst. Vad som sagts av förverkande eller förhållande nu gäller också när hyresvärden har som avses i 28 §. Bestämmelserna i - sagt upp hyresavtalet på grund av

48 §, 49 § första och tredje styc- förverkande. Har hyresgästen avli-

kena och 50-53 §§ om hyresgäst dit, tillkommer samma rätt hans el-

äger tillämpning även i fråga om ler hennes efterlevande make, om hyresgästs make. dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av

den efterlevande maken. Bestäm-

melserna i 49—352 §§, 55 § samt

55 a § fjärde- sjätte styckena om

hyresgäst gäller även i fråga om

hyresgästs make. Förlänges hyresavtal i fall som . Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda . avses i andra stycket, svarar båda

makarna för förpliktelserna enligt makarna respektive den efterleavtalet för tiden före förlängningen, vande maken och den avlidne ma-

om ej annat avtalats med hyresvär- kens dödsbo för förpliktelserna enden. ligt avtalet för tiden före förläng-

ningen, om ej annat har avtalats

med hyresvärden.

47a§8

Bestämmelserna i 47 § om make äger motsvarande tillämpning i frågå om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendaes gemensamma bhostad har rätt att

vid upplösningen av samlevnaden

övertaga hyresrätten.

48 §

Vid förlängning av hyresavtal ut- Bestämmelserna i 47 § om make går hyran med skäligt belopp. Den gäller även i fråga om den som enhyra som hyresvärden fordrar skall ligt lagen (1973:651) om ogifta godtagas, om den ej är oskälig. samboendes gemensamma bostad Fordrad hyra är att anse som oskä- har rätt att vid upplösningen av

lig, om den är påtagligt högre än samlevnaden överta hyresrätten. hyran för lägenheter som med hån-

syh till bruksvärdet är likvärdiga.

Härvid skall bortses från lägenhet

vars hyra icke är rimlig med hänsyn

till det allmänna hyresläget i orten

för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för tä-

genheter i hus som äges och förval-

tas av allmännyttigt bostadsföre-

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tag. Har ombyggnads-, ändringseller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden

skall dock utgöra ett år med tre må-

naders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning av lämpligare.

I den mån ändring i hyresvill-

koren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyres-

avtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyresförhål-

landet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna ti första. och tredje styckena, lända till efter-

rättelse i den mån ej annat följer av

bestämmelserna i övrigt i denna

balk.

49 §

Föreligger tvist om förlängning Har hyresvärden sagt upp hyres-

av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § avtalet och föreligger tvist om för-

eller om villkor för sådan förläng- längning av avtalet enligt 46 § eller ning, åligger det hyresvärden att 47 § första stycket, är uppsägningskriftligen meddela hyresgästen att en utan verkan, om inte hyresvärdenne, om han icke går med på att den senast en månad efter hyrestiflytta, har att senast tre veckor ef- dens utgång hänskjuter tvisten till ter det att han fått del av meddelan- hyresnämnden eller hyresgästen det hänskjuta tvisten till hyres- ändå flyttat senast vid hyrestidens nämnden. Meddelandet skall läm- utgång. | nas i den ordning som enligt 8 § Vill hyresvärden inte samtycka

gäller för uppsägning. Bestämmel- till förlängning av hyresavtalet en-

sen i 8 § tredje stycket tredje punk- ligt 47 eller 48 §, skall han senast ten gäller dock ej. inom en månad efter det att hyres-

Meddelande som uvses i första förhållandet med hyresgästen uppstycket skall lämnas senast inom hörde anmoda den som enligt tre månader efter hyrestidens ut- nämnda bestämmelser kan ha rätt gång. lakttages ej tiden, är uppsäg- till förlängning att flytta. För an-

ningen utan verkan, om hyresgäs- modan gäller vad som föreskrivs

ten ej före tremånaderstidens ut- om uppsägning i 8 §. En sådan angång har hänskjutit tvisten till hy- modan är utan verkan, om inte

resnämnden eller ändå avflyttat. hyresvärden inom en månad däref-

Prop. 1983/84: 137 36

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Om hyresvärden fullgjort vad ter hänskjuter tvisten till hyres-

som åligger honom enligt första nämnden eller den som har anmooch andra styckena, har den som dats ändå flyttar innan tiden för

fordrar förlängning att hänskiuta hänskjutande gått ut. Har anmo-

tvisten till hyresnämnden inom den dan skett tidigare än en månad före

i första stycket angivna tiden. Iakt- hyrestidens utgång, får hänskjutantages ej denna, förfaller rätter till de dock ske fram till hyrestidens förlängning av avtalet. Vad som utgång.

har sagts nu gäller ej, om inom Andra stycket tredje och fjärde

samma tid tvist hänskjutes till meningarna gäller också i fall som

nämnden enligt 54 § fjärde stycket. avses i 3 § tredje stycket 2.

50 §

Är fråga om förlängning av hy- Är frågan om förlängning av hy-

resavtalet ännu ej avgjord när hy- resavtalet ännu ej avgjord när hy-

restiden går ut, har hyresgästen rätt restiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frå- att ho kvar 1 lägenheten till dess

gan är slutligt avgjord. För tid som frågan är slutligt avgjord. För den

hyresgästen sålunda Avarbor i lä- tid som hyresgästen sålunda bor genheten skall de förut gällande kvar i lägenheten skall de förut gälhyresvillkoren tillämpas till dess lande hyresvillkoren tillämpas till

hyresvillkoren för samma tid blir dess hyresvillkoren för samma tid slutligt bestämda. blir slutligt bestämda.

51 §

Bifalles hyresgästens talan om Bifalls inte hyresvärdens talan förlängning av hyresavtalet, skall om att hyresavtalet skall upphöra villkoren för den fortsatta förhyr- ett gälla, skall för den fortsatta utningen fastställas enligt 48 §. avrningen fastställas samma villkor

som förut tillämpats, om inte par-

terna kommer överens om att and-

ra villkor skall gälla. Önskar hyres-

värden ändring av hyresvillkoren

för det fall att hans talan inte bi-

falls, skall han samtidigt som han

hänskjuter förlängningstvisten till

hyresnämnden ansöka om ändring

av hyresvillkoren.

Beslut varigenom hyresgästens Beslut om förlängning anses som talan bifalles anses som avtal om avtal om fortsatt uthyrning. Mot

fortsatt förhyrning. Mot hyresför- hyresförhållandet får ej åberopas hållandet får ej åberopas omstän- omständighet som kunnat åberopas

dighet som kunnat åberopas i målet i målet eller ärendet.

eller ärendet. s

[90 §

Bifalles ej hyresgästens talan om Bifalls hyresvärdens talan om att förlängning av hyresavtalet, får i hyresavtalet skall upphöra att gäl-

beslutet skäligt uppskov med av- la, får i beslutet skäligt uppskov

flyttningen medges, om hyresvär- medges med avflyttningen, om

den eller hyresgästen begär det. Är hyresvärden eiler hyresgästen be-

hyresrätten förverkad eller kan hy- gär det. Är hyresrätten förverkad

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

resavtalet uppsägas enligt 285§ utan att hyresvärden har sagt upp

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra i förtid, får på avtalet att upphöra på någon av begäran av hyresgästen uppskov dessa grunder eller är rätten till'för- dock medges endast om hyresvärlängning förfallen, får på begäran den samtycker till det.

av hyresgästen uppskov dock

medges endast om hyresvärden samtycker till det. Avgöres tvisten efter hyrestidens Avgörs förlängningstvisten efter

utgång eller medges uppskov ' med hyrestidens utgång eller medges

avflyttningen, skall hyresvillkoren uppskov med avflyttningen, gäller för tiden från avtalets upphörande 51§ första stycket i fråga om till avflyttningen fastställas enligt hyresvillkoren för tiden från det av-

48 §. talet upphörde till avflyttningen.

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

53 § Skall hyresgäst enligt hyres- Bestämmelserna i 54-55 a §§

nämndens eller bostadsdomstolens gäller vid upplåtelser av bostadsläbeslut utge högre hyra för förfluten genheter, om inte

tid än som skolat utgå förut, är hy- I. hyresavtalet avser ett möble-

resrätten icke förverkad på grund rat rum eller en lägenhet för fritidsav dröjsmål med betalning av det ändamål och ansökan till hyresöverskjutande beloppet, om betal- nämnden enligt 54 § görs innan ningen sker inom en månad från hyresförhållandet har varat nio måden dag då beslutet vann laga nader i följd, eller kraft. Vad som sagts nu gäller ej, 2. lägenheten utgör en del av om skyldighet att flytta inträder för upplåtarens egen bostad. hyresgästen inom kortare tid än två Om en förhandlingsordning enmånader efter nämnda dag. ligt hyresförhandlingslagen

På överskjutande belopp skall (1978:304) gäller för lägenheten, hyresgästen betala ränta som om tillämpas 54—55 a §§ endast om beloppet förfallit till betalning sam- det följer av nämnda lag. tidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden där-

efter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskju-

tande beloppet jämte ränta som

avses i andra stycket, om skäl föreligger till det. Medges anstånd, får bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § ränte-

lagen.

Prop. 1983/84: 137 38

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Rätt till prövning

av hyresvillkoren

54 § .

Bostadshyresgäst har rätt att till Vill hyresvärden eller hyresgäs-

tidpunkt då han enligt 3 § andra ten att hyresvillkoren skall ändras, stycket eller 4 § andra stycket förs- skall han skriftligen meddela detta

ta punkten eller enligt avtal kunnat till motparten. Om överenskom-

bringa hyresförhållandet att upp- melse inte kan träffas, har han rätt

höra t stället med iakttagande av att hos hyresnämnden ansöka om

den uppsägningstid som i sådant ändring av hyresvillkoren. Ansökan

fall skulle ha gällt uppsäga hyres- får göras tidigast en månad efter .

avtalet för ändring av hyresvill- det att meddelandet lämnats till koren. Hyresgästen skall i uppsäg- motparten.

ningen uppgiva att han begär ändring av hyresvillkoren.

Första stycket äger ej tillämp- Om det finns särskilda skäl, får ning, om hyresavtalet avser möble- hyresnämnden pröva även hyres-

rät rum eller lägenhet för fritids- villkor som har samband med villändamål och hyresförhållandet vid kor som angetts i ansökningen. den tidpunkt då det kunnat bringas

att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bo-

stad.

Är hyresavtal som avser bostuds- Beslut om ändring av hyresvill-

lägenhet träffat för bestämd tid och koren anses som avtal om villkor

är hyrestiden längre än ett år, får för fortsatt uthyrning.

hyresgästen uppsäga avtalet för

ändamål som avses i första stycket

till den fardag som inträffar när-

mast efter sex månader från upp-

sägningen. om hyresförhållardet

på fardagen varat längre än nio

månader i följd.

Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor

från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han det

ej, är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 49 § tredje stycket.

S5 §

Vid prövning av tvist som avses i Om hyresvärden och hyresgästen

54 § skall villkoren för den fortsatta tvistar om hyrans storlek, skall hyförhyrningen fastställas enligt 48 §. ran fastställas till skäligt belopp.

Bestämmelserna i 50 § andra pink- Hyran är härvid inte att anse som ten, 51 § andra stycket första punk- skälig, om den är påtagligt högre

ten och 53 § äger motsvarande än hyran för lägenheter som med

Prop. 1983/84: 137 . 39

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tillämpning. hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodoräknas hyresvärden endast om det finns särskilda skäl.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna I övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

SsSa$ Om rätt till prövning av hyresvill- . Gäller hyresavtalet för obestämd koren för bostadslägenhet i vissa — tid och har avtalet sagts upp, får fall när förhandlingsordning gäller beslut om ändring av hyresvillkoren finns bestämmelser i hyresförhand- — inte avse tiden före den tidpunkt till lingslagen (1978:304). vilken uppsägning skett. Har frågån om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från da-

Prop. 1983/84: 137 40

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

gen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock

inte i något av de fall som nu an-

getts avse tiden innan sex månader

förflutit efter det att de förut gäl-

lande villkoren började tillämpas.

År hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av khyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om

ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämn-

den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträf-

far närmast efter tre månader från

dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det finns

särskilda skäl, förordna att beslut

om villkorsändring får verkställas

även om det inte har vunnit laga

kraft.

Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund

av dröjsmål med betalningen av det

överskjutande beloppet, om betal-

ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga

kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för

hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall

hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hy-

ran. Räntan beräknas enligt 5 §

Prop. 1983/84: 137 41

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

räntelagen (1975:635] för tiden in-

nan beslutet vunnit laga kraft och

enligt 6 § räntelagen för tiden där-

efter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen uv det överskju-

tande beloppet jämte ränta som

avses i femte stycket. Medges an-

stånd, får det bestämmas att ränta

till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid

genom hyresnämndens eller bo-

stadsdomstolens — beslut, — skall

hyresvärden samtidigt åläggas att

till hyresgästen betala tillbaka vad

han till följd därav har uppburit för

mycket jämte ränta. Räntan skall

beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen

för tiden därefter.

Rätt till ersättning med anled- Vissa bestämmelser om lokaler ning av hyresförhållandets upphörande m.m.

56 §

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäl- Bestämmelserna i 57—60 §§ gäl-

ler för upplåtelse av annan lägen- ler för upplåtelser av lokaler, om

het än bostadslägenhet, om ej inte

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 8 föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens-

kommit om villkor som strider mot 57—60 §§, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat

längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 §

Har hyresvärden uppsagt hyres- Har hyresvärden sagt upp hyres-

avtalet och vägrar han att förlänga avtalet och vägrar han att förlänga

hyresförhållandet eller kommer för- hyresförhållandet eller kommer för-

längning i annat fall ej till stånd på längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för- den grund att hyresvärden för för-

längning kräver hyra som ej är skä- längning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annat villkor lig eller ställer upp annat villkor

som strider mot god sed i hyresför- som strider mot god sed i hyresför-

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hållanden eller eljest är obilligt, hållanden eller eljest är oskäligt, skall han i skälig omfattning ersätta skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphö- grund av att hyresförhållandet upp-

rande, om ej hör, om inte

1. hyresgästen åsidosatt sina för- I. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke pliktelser i så hög grad att det icke

skäligen kan fordras att hyresvär- skäligen kan fordras att hyresvär-

den förlänger hyresförhållandet. den förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs-

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen-

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller "3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför-

hållandet.

Första stycket äger motsvarande Första stycket gäller också, om

tillämpning, om hyresgästen har hyresgästen har sågt upp avtalet i

uppsagt avtalet i annat fall än som annat fall än som avses i 6 § och i

avses i 6 § och i uppsägningen be- uppsägningen begärt förlängning av

gärt förlängning av avtalet på änd- avtalet på ändrade villkor.

rade villkor.

Förlust för hyresgästen som har Förlust för hyresgästen som har

samband med att denne bekostat samband med att denne bekostat

ändring av lägenheten skall beaktas ändring av lägenheten skall beaktas

vid ersättningens bestämmande en- när ersättningen bestäms endast dast om hyresvärden samtyckt till om hyresvärden samtyckt till ändändringen eller hyresgästen träffat ringen eller hyresgästen träffat hyhyresavtalet under förutsättning att resavtalet under förutsättning att

han skulle få utföra ändringen. För- han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till lusten beräknas i sådant fall till

högst det belopp varmed lägenhe- högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde ten genom ändringen ökat i värde

som hyreslägenhet. som hyreslägenhet.

57a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rirnligt med hänsyn till det allmänna hyreslä-

get i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl

föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst

åstadkommit. I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås

endast om det visas eller eljest är uppenbart

I. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,

Prop. 1983/84: 137 43

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra Har i fall som avses i andra stycket I hyresvärden vid tiden för stycket I hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under med- lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det. får lingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga prövningen endast om synnerliga skäl föreligger. skäl föreligger.

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet. skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 8, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller annat för hyresgästen hyra eller något annat villkor som oförmånligare villkor än han har är oförmånligare för hyresgästen uppgivit i uppsägningen. Gör han än vad han har angett i uppsägningdet 'och kommer förlängningen ej en. Gör han det och kommer förtill stånd, har hyresgästen alltid rätt längning inte till stånd, har hyrestill ersättning enligt 57 §. gästen alltid rätt till ersättning en-

ligt 57 §.

58a §

Har hyresgästen uppsagt avtalet Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng- och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där- hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna

Prop. 1983/84: 137 44

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tiden eller återkallar han före hyres- tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om med- tidens utgång sin ansökan om med-

ling, är uppsägningen utan verkan. ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han Har han ej angett de ändringar han

önskar i de avtalade villkoren, skall önskar i de avtalade villkoren, skali nämnden förelägga honom att uv- nämnden förelägga honom att komhjälpa bristen inom viss tid. Efter- plettera ansökningen inom viss tid.

kommes ej föreläggandet, skall an- Följs inte föreläggandet, skall ansösökan om medling avvisas. kan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad Har hyresgästen fullgjort vad

som åligger honom enligt första som åligger honom enligt första

stycket, skall hyresnämnden före- stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de vill- lägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga kor han ställer upp för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. att han vägrar medge förlängning. lakttar hyresvärden ej föreläggan- lakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt det och är avtalet ej uppsagt enligt

57 § första stycket, skall avtalet 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom önskade villkoren. En upplysning skall intagas 1 föreläggandet. För- om detta skall tas in i föreläggan-

längningen anses som avtal om fort- det. Förlängningen anses som avtal

satt förhyrning. om fortsatt uthyrning.

59 § Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har hyresgästen hyresvärden eller, i fall som avses i behov av uppskov med uvflyttning- 57 § andra stycket, av hyresgästen,

en, får hyresnämnden före hyresti- får hyresnämnden på begäran av

dens utgång på begäran av hyr2s- hyresvärden eller hyresgästen med- " gästen medge denne sådant upp- ge uppskov med avflyttningen unskov under skälig tid, dock högst der skälig tid, dock högst ett år från ett år. hyrestidens utgång.

Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 §

andra stycket, får hyresnämnden

på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov ned

avflyttning under skälig tid, dock

högst ett år från hyrestidens ut-

gång. Uppskov enligt första eller andra Uppskov får ej medges, om

stycket får ej medges, om hyresvär- hyresvärden, hyresgästen eller nåden, hyresgästen eller annan där- gon annan därigenom skulle orsaigenom skulle tillskyndas betydan- kas betydande skada eller olägende skada eller olägenhet eller om het eller om avflyttningen med hän-

avflyttningen med hänsyn till om- syn till omständigheterna utan olä-

ständigheterna utan olägenhet kan genhet kan ske vid den tidpunkten

Prop. 1983/84: 137 45

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ske vid tidpunkten för avtalets upp- då avtalet upphör. hörande. |

Medges uppskov enligt första el- Medges uppskov, skall hyresler andra stycket, skall hyresnämn- nämnden fastställa skäliga hyresden fastställa skäliga hyresvillkor villkor för tiden från det att avtalet för tiden från avtalets upphörande upphört till dess hyresgästen skall till avflyttningen. flytta.

60 §

I mål om ersättning enligt 57 § I mål om ersättning enligt 57 § skall rätten på yrkande av hyres- skall rätten på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger gästen, om hyresvärden medger skyldighet att urge ersättning eller skyldighet att berala ersättning elsådan skyldighet fastställts genom ler sådan skyldighet fastställts gedom som vunnit laga kraft, för- nom dom som vunnit laga kraft, plikta hyresvärden att utge förskott förplikta. hyresvärden att betala i avräkning på den ersättning som förskott i avräkning på den ersättkan komma att bestämmas. ning som kan komma att bestäm-

mas. . |

Första stycket äger ej tillämp- - Första stycket gäller inte, om det ning, om det är uppenbart att för- är uppenbart att förskottet blir obeskottet blir obetydligt. Har beslut i tydligt. Har beslut i fråga om förfråga om förskott meddelats, får skott meddelats, får nytt yrkande nytt yrkande om förskott ej uppta- om förskott inte tas upp till prövgas till prövning förrän tre månader ning förrän tre månader förflutit seförflutit sedan det föregående be- dan det föregående beslutet vann slutet vann laga kraft. laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall par- Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. terna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under Beslut som meddelats under rätterättegången skall talan föras sär- gången skall överklagas särskilt. skilt. Mor hovrättens beslut får ta- Hovrättens beslut får inte överklalan ej föras. gas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Prop. 1983/84: 137 46

Nuvarande lydelse Föreslagen Iydelse

Särskilda bestämmelser

61 §

Hyresvärd eller hyresgäst, sam Hyresvärd eller hyresgäst, som

vill framställa fordringsanspråk på vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från väcka talan därom inom två år från det hyresgästen avträdde lägenne- det hyresgästen lämnade lägenhe-

ten. Iakttages ej denna tid, är rätten ten. Iakitas ej denna tid, är rätten

till talan förlorad, om ej annat avta- till talan förlorad, om cj annat avta-

lats. Har den ena parten väckt talan lats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till ta- till kvittning, fastän hans rätt till ta-

lan är förlorad. lan är förlorad:

628 Hyresnämnden skall självmant Vite som förelagts med stöd av upptaga fråga om utdömande av detta kapitel utdömes av hyresvite som förelagts med stöd av 15 § nämnden. Nämnden skall självandra stycket. Har ändamålet med mant ta upp frågan om utdömande.

vitet förfallit, får vitet ej utdömas. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.

Vite som avses i första stycket Vite som förelagts med stöd av

får ej förvandlas. detta kapitel får inte förvandlas till fängelse. '

63 §

År sådant meddelande från Har meddelande som avses i 10, hyresvärden som avses i 10 § eiler ' I, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första 42 § första stycket 2, 3 eller 5 eiler stycket 2, 3 eller 5 eller i 44 eller sådant meddelande från hyresvär- 54 § avsänts i rekommenderat brev den till socialnämnd som avses i under mottagarens vanliga adress, 44 § avsänt i rekommenderat brev skall avsändaren anses ha fullgjort under mottagarens vanliga adress, vad som ankommer på honom. I skall hyresvärden anses ha fullgjort fall som avses i 24 § är det dock vad som ankommer på honom. Let- tillräckligt att meddelandet är av-

samma gäller beträffande sådant sänt på annat ändamålsenligt sätt. meddelande från hyresgästen som avses ill, 14,19, 24 eller 33 §.1 tall

som avses i 24 § är det dock fill

fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvär-

den lämnat uppgift om en adress

under vilken meddelanden till ho-

nom skall sändas, anses den som

hans vanliga adress. Hyresgästen

får dock alltid sända meddelanden

till den som är behörig att ta emot

hyra på hyresvärdens vägnar. Har

hyresgästen inte lämnat någon sär-

skild adressuppgift, får hyresvär-

Prop. 1983/84: 137 47

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

den sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress.

64 g!6

Om en hyresvärd inte på begäran

lämnar ut de uppgifter om hyran

för hans lägenheter som kan behö-

vas för en prövning enligt 55 § förs-

ta stycket, får hyresnämnden efter

ansökan förelägga hyresvärden att

lämna uppgifterna till nämnden. I

föreläggandet, - som får förenas

med vite, skall bestämmas en viss

tid, inom vilken uppgifterna skall

ha kommit in till nämnden.

Har hyresvärden lämnat upp-

gifter till hyresnämnden enligt förs-

ta stycket, får inom ett år efter av-

lämnandet något nytt föreläggande

inte meddelas beträffande de lä-

genheter som avsågs med de läm-

nade uppgifterna.

65 §

Uppställer någon uppsåtligen Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till så- för överlåtelse av hyresrätten till dan lägenhet, dömes till böter eller sådan lägenhet, skall han dömas till fängelse i högst sex månader. I böter eller fängelse i högst sex måringa fall skall dock ej dömas till nader. I ringa fall skall dock ej döstraff. mas till straff. -

År brottet. grovt, dömes till fäng- Är brottet grovt, döms till fängel-

else i högst två år. Vid bedömande se : högst två år. Vid bedömande av huruvida brottet är grovt skall sär- om brottet är grovt skall särskilt beskilt beaktas om det utgjort led i en aktas om det utgjort ert led i en verksamhet som bedrivits yrkes- verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning el- mässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i av- ler om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin sevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare ställning som ägare eller förvaltare av fastighet. av fastighet.

Villkor som avses i första stycket Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt vill- är ogiltiga. Den som har ställt upp koret är skyldig att återbära vad villkoret är skyldig att lämna tillbahan mottagit. ka vad han tagit emot.

16 Förutvarande 64 § upphävd genom 1976: 193.

Prop. 1983/84: 137 48

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

65a§

Ej får någon mottaga, träffa av- Ingen får ta emot, träffa avtal om tal om eller begära ersättning av eller begära ersättning av hyressöhyressökande för anvisning av bo- kande för anvisning av bostadslästadslägenhet. Sådan ersättning får genhet. Sådan ersättning får dock dock utgå vid yrkesmässig bostads- utgå vid yrkesmässig bostadsförförmedling enligt grunder som före- medling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndig- skrivs av regeringen eller den mynhet som regeringen bestämmer. dighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller första stycket döms till böter eller

fängelse i högst sex månader. Är fängelse i högst sex månader. Är

brottet grovt, dömes till fängelse i brottet grovt. döms till fängelse i högst två år. högst två år.

Den som har uppburit otillåten Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att årerbära ersättning är skyldig att betala tillden. baka den.

Saknar hyresgästen, när hyres-

avtalet avser en bostadslägenhet,

rätt till förlängning enligt 45 §,

första stycket I eller 2 eller andra

stycket och begagnar sig hyresvär-

den uppsåtligen av detta förhållan-

de till att ta ut en hyra som är up-

penbart oskälig med hänsyn till lä-

genhetens bruksvärde, döms hyres-

värden till böter eller fängelse i

högst sex månader. Är brottet

grovt, döms till fängelse i högst två

år. Hvresvärden är dessutom skyl-

dig att lämna tillbaka vad han tagit

emot i den mån det överstiger skä-

lig hyra för lägenheten jämte ränta

på detta belopp. Räntan beräknas

enligt 5 § räntelagen (1975:635) för

tiden från dagen för beloppets mot-

tagande till dess domen vunnit laga

kraft och enligt 6 § räntelagen för

tiden därefter. :

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden

Prop. 1983/84: 137 49

Nuvarande Ivdelse Föreslagen lydelse

till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljeomannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

67 §

Överenskommelse om villkor i Överenskommelse om villkor i

fråga om hyresförhållande som be- fråga om hyresförhållande som be-

ror av anställning gäller mot hyres- ror av anställning gäller mot hyres- ' gästen eller den som har rätt att gästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be- överenskommelsen strider mot be-

stämmelse i 33—35, 40, 46, 47, 49— stämmelse i 4, 33—35, 37, 40, 46—

53 eller 66 §, såvida den har formen 54, 55 a eller 66 §, såvida överens-

av kollektivavtal och på arbetsta- kommelsen har formen av kollekgarsidan slutits eller godkänts av tivavtal och på arbetstagarsidan har organisation som. enligt lagen slutits eller godkänts av organisa- (1976: 580) om medbestämmande i tion som enligt lagen (1976: 580) om

arbetslivet är att anse såsom central medbestämmande i arbetslivet är

arbetstagarorganisation. att anse såsom central arbetstagar-

organisation.

67a §”

Talan mot beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning enligt 21 § förs t hovrätten genom besvär.

Förfarandet i hyrestvister

68 8

I varje län skall finnas en hyres- I varje län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen Aan dock be- nämnd. Regeringen får dock bestämma, att annat område än län stämma, att annat område än err län

skall utgöra verksamhetsområde skall utgöra verksamhetsområde

för hyreshämnd. för hyresnämnden.

69 §

Hyresnämnd har till uppgift att Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva medla i hyrestvister samt att pröva

frågor enligt 49 och 55 §§ samt övri- frågor som enligt detta kapitel an-

ga frågor som enligt detta kapitel kommer på nämnden. Nämnden ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyreskan även vara skiljenämnd i hyres- tvister. Närmare bestämmelser om tvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild hyresnämnd meddelas i särskild Jag. lag.

17 Senaste lydelse 1981: 784. 4 Riksdagen 1983184. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 50

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

70 88

Talan mot hyresnämnds beslut i Beslut av hyresnämnden i frågor fråga som avses i 168 andra som avses 1 16 § andra stycket, stycket, 24a, 34, 34 a, 36, 49, 52, 55 24a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller eller 62 § föres genom besvär inom 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet. tre veckor från den dag beslutet meddelades. meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fröga Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 8 som avses i I $ femte stycket, 35, får talan ej föras. 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklua-

gas. '

« Hyrestvist som ej enligt 69 § an- Hyrestvister som ej enligt 69 § kommer på hyresnämnds prövning skall prövas av hyresnämnden och och ej heller rör kollektivavtal skall inte heller rör kollektivavtal skall upptagas av den fastighetsdomstol tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be- inom vars område fastigheten är belägen. lägen.

Om laga domstol i tvist med an- Om laga domstol i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av ledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmielse i 10 av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken. Beträf- kap. 10 § rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvist som fande laga domstol i hyrestvister skall prövas enligt lagsökningslagen som skall prövas enligt lagsök- (1946: 808) eller handräckningsla- ningslagen (1946:808) eller handgen (1981: 847) finns bestämmelser i räckningslagen (1981: 847) finns bedessa lagar. stämmelser i dessa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 § Överklagande som avses i 70 8 upptages, om den rör kollektivav- fas upp, om den rör kollektivavtal. tal, av arbetsdomstolen och i annat av arbetsdomstolen och i annat fall fall av bostadsdomstolen. Besvärs- av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen skall inges till den dom- handlingen skall ges in till den domstol som har att upptaga besvären. stol som har att ta upp besvären.

I fråga om handläggningen av I fråga om handläggningen av besvärsmål vid arbetsdomstolen besvärsmål vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 §§ lagen gäller 18, 22, 28 och 30 §§ lagen (1974:1082) om bostadsdomstol (1974:1082) om bostadsdomstol. I motsvarande tillämpning. I övrigt övrigt gäller i tillämpliga delar vad gäller i tillämpliga delar vad som i som i lagen (1974:371) om rättelagen (1974:371) om rättegången i gången i arbetstvister föreskrivs om arbetstvister föreskrives om rätite- rättegången i mål som överklagats gången i mål som fullföljts till ar- till arbetsdomstolen genom besvär. betsdomstolen genom besvär. '3e- Besvärsmål kan dock även företas

!2 Senaste lydelse 1980: 95. !9 Senaste lydelse 1981: 849.

Prop. 1983/84: 137 51

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

svärsmål kan dock även företagas till avgörande efter huvudförhandtill avgörande efter huvudförhand- ling. ling.

73 §

I hyrestvist som avses i 49 eller I kyrestvister som avses 149 eller

55 § och i mål om reparationsföre- 54 § och i mål om åtgärdsförelägläggande enligt 16 § andra stycket gande enligt 16 § andra stycket el-

eller om utdömande av vite enligt ler om utdömande av vite enligt

62 § skall vardera parten svara för 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostads- sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen eller arbetsdomstolen, i domstolen eller arbetsdomstolen, den mån annat ej följer av 18 kap. om inte annat följer av 18 kap. 6 §

6 § rättegångsbalken. rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. 2, Äldre bestämmelser tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts

före ikraftträdandet, om inte något annat föreskrivs i det följande.

3. Om inte något annat följer av punkterna 4—9, tillämpas den nya

lydelsen av 7 kap. 16 § samt 12 kap. I och 2 §§, 3 § andra—fjärde styc-

kena, 4—8 §§, 15 § fjärde stycket, 16, 20, 26, 28, 35, 42, 45—55a, 63 och 67 §§ även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas fortfaran-

de äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt hänskjutande av tvist till hyresnämnd även om hyrestiden går

ut först efter ikraftträdandet. Äldre bestämmelser om uppsägningstid till-

lämpas också för hyresavtal, som har ingåtts för bestämd tid, om uppsägningstiden är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker

före utgången av januari 1985.

Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 19 § i dess nya lydelse, gäller

villkoret mot hyresgästen till utgången av år 1986 eller, om avtalet inte kan

sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då

avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

4. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet ingåtts för bestämd tid före ikraftträdandet, skall hyrestiden ändå anses vara obestämd, om inte

parterna har kommit överens om något annat sénast vid den tidpunkt till

vilken avtalet efter ikraftträdandet tidigast kan sägas upp av båda parter. En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av fastigheten, om hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen har antecknats på hyresvärdens exemplar av handlingen.

5. Bestämmelsen i punkten 3 andra stycket första meningen om verkan

av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet. 6. Om ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet är träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att

säga upp avtalet och en uppsägning, sedan lagen har trätt i kraft, inte sker

till den tidpunkt avtalet på grund av sådan uppsägning tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 19 § tillämpas på avtalet från den tidpunkten, även om det inte följer av någon annan

övergångsbestämmelse. Detta gäller även om uppsägning sker men avtalet förlängs.

Prop. 1983/84: 137 52

7. Om det föreligger särskilda skäl. kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt 16 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971: 479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 &. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

8. Hyrestvister som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser.

9. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 § lagen (1963: 583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 § tredje

stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet. '

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 8, 9, 11, I1 a, 13 a, 15, 22 och 30 §§ lagen

(1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder! skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4§

Hyresnämnd som avses I 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om reparations- : 2. pröva tvist om åtgärdsföreföreläggande enligt 12 kap. 16 5§ läggande enligt 12 kap. 16 § andra andra stycket, skadestånd enligt 12 stycket, skadestånd enligt 12 kap.

kap. 24 a §, överlåtelse av hyres- 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-

rätt enligt 12 kap. 34—36 §§, upplå- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av

telse av lägenhet i andra hand enligt lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

12 kap. 40 §, förlängning av hyres- 40 §, förlängning av hyresavtal enavtal eller villkor för sådan förläng- ligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt

ning enligt 12 kap. 49 §. hyresvill- 12 kap. 54 §, uppskov med avflyttkor enligt 12 kap. 55 § eller upp- ning enligt 12 kap. 59 § eller före-

skov med avflyttning enligt 12 kap. läggande enligt 12 kap. 64 §. allt

59 §, allt jordabalken, jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 §§ hyresförhandlingslagen

(1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag. 3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt

52 8, allt bostadsrättslagen (1971: 479).

! Lagen omtryckt 1980: 97.

? Senaste lydelse 1983: 439.

Prop. 1983/84: 137 53

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. pröva fråga om godkännande 4, pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 §& jordabalken 12 kap. I $ femte stycket, 45 eller eller av beslut som avses i 60 § förs- 56 § jordabalken eller av beslut som ta stycket I bostadsrättslagen, avses i 60 § första stycket I bo-

stadsrättslagen.

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

8§

Tvist som avses i 1§ första Tvist som avses i 18 första stycket 1 eller 2 eller 4 § första stycket 1 eller 2 eller 4 § första stycke 1-3 hänskjutes av part till stycket 1—3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, om parternas namn och hemvist, den berörda fastighetens belägen- den berörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet. An- het och tvistens beskaffenhet. Ansökan i tvist om förlängning av ar- sökan 1 tvist om förlängning av arrendeavtal skall innehålla uppgift rende- eller hyresavtal skall inneom de skäl som åberopas mot för- hålla uppgift om de skäl som åberolängning. Ansökan i tvist om änd- pas mot förlängning. Ansökan i ring av arrendevillkor skall innehål- tvist om ändring av arrende- eller la uppgift om den ändring av vill- hyresvillkor skall innehålla uppgift koren som begärs. om den ändring av villkoren som

begärs.

Uppfyller ansökan.ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Parts första inlaga till nämnden skall innehålla uppgift om hans personnummer:och postadress. Vidare bör anges:partens yrke och telefonnummer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med honom. Har part vidtalat ombud att företräda honom, skall ombudets namn, postadress och telefonnummer anges. Sker ändring i förhållande, som part sålunda uppgivit, skall parten utan dröjsmål anmäla det till nämnden.

> Lydelse enligt prop. 1983/84: 136.

Prop. 1983/84: 137 54

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Ansökan varigenom tvisten hänskjuts till nämnden bör tillika innehålla uppgift om motpart i de hänseenden som sägs i tredje stycket.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

9 §

När tvist hänskjutits till nämnd, När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, utom i fall som skall nämnden, utom i fall som avses i andra stycket, kalla par- avses i andra eller tredje stycket, terna att inställa sig inför nämnden. kalla parterna att inställa sig inför Skall part inställa sig personligen, nämnden. Skall part inställa sig perfår nämnden förelägga vite. sonligen, får nämnden förelägga

vite.

Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt 11 kap. 6 a § eller 12 kap. 58 a § jordabalken och här sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12 kap. 57 8 första stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden sam-

tidigt ett stort antal tvister av likar-

tad beskaffenhet mellan en hyres-

värd och dennes hyresgäster om

villkoren för hyra av bostadslägen-

heter, får nämnden, sedan ett

lämpligt antal typfall av tvister prö-

vats., med ledning därav avgöra öv-

riga tvister utan muntlig förhand-

ling. om det är uppenbart att sådan

förhandling inte behövs.

11 §

Rör ärende som avskrivits enligt Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punkten 10 3 första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 108, 10 tvist som avses i 9 kap. 108, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 55 § kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresför- jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § la- handlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearreriden gen (1957:390) om fiskearrenden eller 52§ bostadsrättslagen eller 52§. — bostadsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupp- (1971:479), skall nämnden återtaga ärendet på ansökan av sökan- uppta ärendet på ansökan av söden. Ansökan göres skriftligen kanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslu- inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades. tet om avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo. får ärendet icke återupptagas på nytt.

11a8

Gäller för lägenhet förhandlings- Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhandlingsla- ordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyresnämnd i gen (1978:304), får hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabal- hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken icke pröva hyresvärds yrkande ken inte pröva hyresvärds yrkande

Prop. 1983/84: 137 55

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

om högre hyra, om ej förhandling om högre hyra, om ej förhandling som skall påkallas enligt förhand- som skall påkallas enligt förhand- -lingsordningen ägt rum rörande lingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yr- tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för kande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt- beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jor- ning som avses i 12 kap. 19 § jordadabalken. Har förhandling ej ägt balken eller ändring av en hyresrum, får yrkande ändå upptagas till gästs rätt att använda utrymmen prövning, om hyresvärden påkallat som är avsedda att användas geförhandling men mot denna mött mensamt av hyresgästerna. Har hinder som icke berott av hyresvär- förhandling ej ägt rum, får yrkande den eller av fastighetsägarorganisa- ändå tas upp till prövning, om tion som är part enligt förhandlings- hyresvärden påkallat förhandling ordningen. men mot denna mött hinder som

inte har berott av hyresvärden eller

av fastighetsägarorganisation som

är part enligt förhandlingsordning-

en.

13 a §

Lämnar hyresnämnd hyresgästs Bifalls hyresvärdens talan om att talan om förlängning av hyresavta- hyresavtalet skall upphöra att gället utan bifall, får nämnden efter la, får hyresnämnden efter yrkande yrkande av hyresvärden i beslutet av hyresvärden i beslutet ålägga ålägga hyresgästen att flytta vid den hyresgästen att flytta vid den tidtidpunkt då lägenheten skall avträ- punkt då lägenheten skall lämnas. das.

15 §

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929: 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att avgö- T ärende som nämnd har att avgöra genom skiljedom gäller lagen om ra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad 1 tvist som avses i 9 för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 55 § jordabalken, 12 kap. 49 eller 54 §& jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearren- 5 § lägen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § sista stycket bostads- den celler 7 §& sista stycket bostadsrättslagen (1971: 479). rättslagen (1971: 479).

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

|

2 g

Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts frå- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i I $ första stycket 2 ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3,5 a,6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts 3,5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläg- ansökan om åtgärdsföreläggande gande enligt 12 kap. 16§ andra enligt 12 kap. 16 § andra stycket stycket eller tillstånd enligt 12 kap. eller tillstånd enligt 12 kap. 34—37 34—36 eller 40 § jordabalken eiler eller 40 § jordabalken eller 30 § 30 §& andra stycket bostadsrättsla- andra stycket bostadsrättslagen gen (1971:479) eller ansökan am (1971:479) eller ansökan om uppuppskov enligt 12 kap. 59 § jorda- skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken balken eller ansökan om förbud el- eller ansökan om förbud eller medler medgivande som avses i 2 a § givande som avses i 2 a § bostadsbostadssaneringslagen (1973:531) saneringslagen (1973:531) eller yreller yrkande om rätt till förhand- kande om rätt till förhandlingsordlingsordning enligt 9 § hyresför- ning enligt 9 § hyresförhandlingslahandlingslagen (1978:304) lämnats gen (1978: 304) lämnats utan bifall. utan bifall.

30 §

Skall inlaga, kallelse, föreläggan- Skall inlaga, kallelse, föreläggande eller annan handling enligt be- de eller annan handling enligt bestämmelse i denna lag eller eljest stämmelse i denna lag eller eljest tillställas part, sker det genom del- tillställas part, sker det genom delgivning, om ej annat följer av andra givning, om ej annat följer av andra stycket. stycket. Om hyresnämnden samti-

digt handlägger ett stort antal tvis-

ter av likartad beskaffenhet mellan

en hyresvärd och dennes hyresgäs-

ter om villkoren för hyra av bo-

stadslägenheter, får delgivning i de

ärenden som enligt 9§ tredje

stycket avgörs utan muntlig för-

handling ske genom kungörelse.

Därvid tillämpas inte 17 § andra

stycket — delgivningslagen (1970:

428).

Beslut som skall tillställas part sändes till parten i vanligt brev under hans för nämnden kända adress. Om beslutet meddelats i samband med förhandling, skall det sändas inorn sju dagar därefter och i annat fall samma dag som beslutet meddelas.

+ Lydelse enligt prop. 1983/84: 136.

Prop. 1983/84: 137 57

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. De nya bestämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har avtalet sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande 8 § i sin äldre lydelse.

3 Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304)

Härigenom föreskrivs att 2, 22-25 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med förhandlingsklausul avses i Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst. sedan för- varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd handlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsäg- gentemot honom får tillämpas bening tillämpas bestämmelse om stämmelse om hyra eller annat hyra eller annat hyresvillkor, hyresvillkor, varom överenskomvarom överenskommelse träffas på melse träffas på grundval av förgrundval av förhandlingsordningen handlingsordningen (förhandlings- (förhandlingsöverenskommelse). överenskommelse).

Tvist om införande eller bibehål- Tvist om införande eler bibehållande av förhandlingsklausul i hy- lande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan av hyresgästen hän- resavtal kan hänskjutas till prövskjutas till prövning av hyresnämnd ning av hyresnämnd enligt 12 kap. enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 51 § första stycket andra meningen 54 §§ jordabalken. I stället för 48 § eller 54 § jordabalken. I stället för tredje stycket jordabalken gäller att 55 § tredje stycket nämnda kup. förhandlingsklausul skall föras in gäller att förhandlingsklausul skall eller bibehållas i hyresavtalet, om föras in eller bibehållas i hyresavtadet inte med hänsyn till hyresgäs- let, om det inte med hänsyn till tens personliga boendeförhållan- hyresgästens personliga boendeförden, inställningen hos övriga hyres- hållanden. inställningen hos övriga gäster som berörs av förhandlings- hyresgäster som berörs av förhand-

ordningen och andra omständighe- lingsordningen och andra omstän-

ter är skäligt att förhandlingsklau- digheter är skäligt att förhandsulen inte skail gälla. lingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordning -medför Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på- skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästor- kalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av ganisationen i fråga om hyran eller ändring av grunderna 1. höjning av hyran för en lägenför beräkning av sådan särskild er- het, sättning som avses i 12 kap. 19 a § 2. ändring av grunderna för bejordabalken. räkning av sådan särskild ersättning

Prop. 1983/84: 137 58

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som avses i 12 kap. 79 § jordabal-

ken, eller

3. ändring av villkor som avser

hyresgästernas rätt att använda

utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt

för båda parter att påkalla förhandling i fråga om 1. hyresvillkoren, |

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt

för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte

någon inskränkning i hyresgästens

rätt att begära prövning av hyres-

villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-

balken. Vid sådan prövning gäller

bestämmelserna i 12 kap. 53-

55 a §§ samma balk.

228 Har = förhandlingsöverenskom- Har = förhandlingsöverenskommelsc träffats om hyran eller annat melse träffats om hyran eller annat

hyresvillkor för hyresgäst, har hyresvillkor för hyresgäst, har

hyresgästen rätt att utan uppsäg- hyresgästen rätt att hos hyresnämnning av hyresavtalet hos hyres- den ansöka om ändring av överensnämnden ansöka om ändring av kommelsen i den del den avser hoöverenskommelsen i den del den nom. För att kunna upptas till beavser honom. För att kunna upptas handling skall ansökan ha kommit

till behandling skall ansökan ha in till hyresnämnden inom tre måkommit in till hyresnämnden inom nader från den dag då hyresgästen tre månader från den dag då hyres- . fick underrättelse om det nya vill-

gästen fick underrättelse om det koret eller, i fråga om hyra, tre må-

nya villkoret eller, i fråga om hyra, nader från den dag då villkoret börtre månader från den dag då vill- jade tillämpas mot honom. koret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor en- Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 48 § ligt första stycket skall 12 kap. 55 §

jordabalken tillämpas med den av- jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skä- vikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § ligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med får prövas även utan samband med

prövning av hyran i övrigt. prövning av hyran i övrigt.

Prop. 1983/84: 137 59

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23 §

Omfattas lägenhet av förhand- Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyres- lingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i värden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt för- ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum. handlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlings- som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av överenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken i strid med kap. 19 § jordabalken eller av villträffad — förhandlingsöverenskom- kor som avser hyresgästernas rätt melse. Hyresvärden är skyldig att att använda utrymmen som är avbetala tillbaka vad han har uppburit sedda att användas gemensamt av för mycket jämte ränta därpå enligt hyresgästerna och avtalet strider 6 § räntelagen (1975:635) från da- - mot en förhandlingsöverenskomgen för beloppets mottagande. melse. Hyresvärden är skyldig att

betala tillbaka vad han har uppburit

för mycket jämte ränta därpå enligt

6 § räntelagen (1975:635) från da-

gen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt

förhandlingsordningen.

Har förhandling enligt förhand- Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att = lingsordning avslutats utan att överenskommelse «träffats. har överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hyresvärden och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändhos hyresnämnden ansöka om änd- ring av hyresvillkoren i den del som ring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detförhandlingen har avsett. Det- samma gäller om mot förhandling samma gäller om mot förhandling har mött hinder. som ej har berott har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation

hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen

Prop. 1983/84: 137 60

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida. är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvill- Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det må- koren får inte avse tiden före det nadsskifte som inträffar närmast ef- månadsskifte som inträffar närmast ter tre månader från dagen för an-: efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det av särskild an- sökningen. Om det finns skäl till ledning finnes skäligt, får hyres- det, får hyresnämnden dock förnämnden dock förordna att beslut ordna att beslut om villkorsändring om hyra skall avse även tid dessför- skall gälla från en tidigare tidinnan. punkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

25§

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Villkoren för den fortsatta Jför- Hyran och andra hyresvillkor hyrningen skall fastställas enligt 12 skall fastställas enligt 12 kap. 55 § kap. 48 § jordabalken. jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabal- andra meningen och 55 a § tredje— ken skall tillämpas. sjunde styckena jordabalken skall

tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Denna lag träder i kraft den 1 ianuari 1985.

4 Förslag till Lag om ändring i lagen (1970: 995) om införande av nya jordabalken

Härigenom föreskrivs att 51 3 lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken! skall upphöra att gälla vid utgången av år 1984.

! Lagen omtryckt 1971:1210. -

Prop. 1983/84: 137 61

5 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Härigenom föreskrivs att 15 och 36 §§ bostadsrättslagen (1971:479)! skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 §

För tid efter det att föreningen underrättas om att bostadsrätt övergått

till medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid

exckutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 § övergått

till någon. som ej är medlem i föreningen. Har i annat fall bostadsrätt

övergått till någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri

från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det att förvärvaren

antagits till medlem. oo Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat

överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den

från vilken bostadsrätten till en bo- '

stadslägenhet övergått ett annat

avtal som avser en nyttighet som

har ett omedelbart samband med

användningen av lägenheten och

som är av mindre betydelse i jämfö-

relse med den användningen, upp-

hör även det andra avtalet att gälla

vid den tidpunkt som anges i första

och andra styckena.

36 §

Uppsägs bostadsrättshavaren till Sägs bostadsrättshavaren upp till

avflyttning av orsak som anges i avflyttning av orsak som anges i

33 § första stycket 1, 4—6 eller 8, är 33 § första stycket I, 4—6 eller 8, är

han skyldig att genast avflytta, om han skyldig att genast avflytta. om ej annat följer av 35 §. Uppsägs inte annat följer av 35 §. Sägs bobostadsrättshavaren av annan 133 § stadsrättshavaren upp av annan i angiven orsak, får han bo kvar till 33 § angiven orsak, får han-.bo kvar

den fardag för avträdande av hyrd till det månadsskifte som inträffar lägenhet som inträffar närmast ef- närmast efter tre månader från uppter tre månader från uppsägningen, sägningen, om inte rätten prövar om ej rätten prövar skäligt ålägga skäligt ålägga honom att avflytta ti-

honom att avflytta tidigare. digare.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om uppsägning har skett före

ikraftträdandet tillämpas 36 § i sin äldre lydelse.

! Lagen omtryckt 1982: 353.

Prop. 1983/84: 137 62

6 Förslag till Lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980: 94)

Härigenom föreskrivs att 6 och 9 §§ bostadsanvisningslagen (1980: 94) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 §

När en husägare har delgetts en När en husägare har delgetts en

underrättelse enligt 5 §, får han inte underrättelse enligt 5 §, får han inte upplåta en lägenhet, som omfaitas upplåta en lägenhet, som omfattas av beslutet, med hyresrätt eller av beslutet, med hyresrätt eller bostadsrätt till någon annan än en bostadsrätt till någon annan än en bostadssökande, som kommunen bostadssökande, som kommunen anvisar, eller kommunen. Han får anvisar, eller kommunen. Han får inte heller medverka till att hyres- inte heller medverka till att hyresrätten till en sådan lägenhet över- rätten till en sådan lägenhet överlåts eller lägenheten upplåts i andra låts eller lägenheten upplåts i andra hand utom när förhållandena är så- hand utom när förhållandena är sådana att de i 12 kap. 34 och 34 a §§, dana att de i 12 kap. 34 §, 35 § förs- 35 § första stycket och 40 § jorda- ta stycket, 37 och 40 §§ jordabalken balken med avseende på hyresgäs- med avseende på hyresgästen anten angivna förutsättningarna för givna förutsättningarna för tillstånd tillstånd föreligger. föreligger.

Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägenheten även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning eller om lägenheten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken.

9 §

Om en lägenhet enligt 8 § andra stycket skall anses ha upplåtits till kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligt 7 §, får hyresnämnden på ansökan av kommunen föreskriva att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt. Avser upplåtelsen en hyreslägenhet, får hyresnämnden föreskriva att för upplåtelsen skall även i övrigt gälla andra villkor än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.

Vid prövning av hyresvillkoren Vid prövning av hyresvillkoren tillämpas 12 kap. 48 § första-tredje tillämpas 12 kap. 55 § första—tredje styckena jordabalken. Om hyra för styckena jordabalken. Om hyra för lägenheten har bestämts i förhand- lägenheten har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hy- Iingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen — (1978:304), resförhandlingslagen = (1978:304), skall dock den hyran gälla. Om hy- skall dock den hyran gälla. Om hy-

Prop. 1983/84: 137 63

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

resnämnden nedsätter hyran, skall resnämnden nedsätter hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet bör- den dag då hyresförhållandet började. jade.

Föreskriver hyresnämnden att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall utgå med ett lägre belopp än som har angetts i meddelandet enligt 7 §, skall husägaren samtidigt åläggas att till kommunen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen då husägaren mottog beloppet till dess att beslutet har vunnit laga

kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

"Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

7 Förslag till Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 2 S och 58 §§ utsökningsbalken skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

25 §

sakägarförteckningen upptas förutom exekutionsfordringen

. fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsräctslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 36 §,

. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten,

3 fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring,

4. nyttjanderätt, servitut eller 4. nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som besvärar rätt till elektrisk kraft som besvärar fastigheten, om rättigheten är in- fastigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig skriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig, dock ej handling som är tillgänglig eller sådan rättighet som skall bestå oav- avser hyra av en bostadslägenhet i sett fastighetens försäljning, en fastighet, som är taxerad som

annan fastighet och vid taxeringen

betecknats som hyreshusenhet, om

hyresgästen har tillträtt lägenhe-

ten, dock ej sådan rättighet som

skall bestå oavsett fastighetens för-

säljning,

5. förrättningskostnaderna.

Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning under konkursen.

Prop. 1983/84: 137 | 64

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

58 §

Vid försäljning under hand skall köparen åläggas att svara för alla fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller eljest är förenade med förmånsrätt i fastigheten och för förrättningskostnaderna, i den mån ej borgenär kan erhålla betalning ur andra tillgängliga medel eller avstår från förmånsrätt i fastigheten eller sökanden medger att försäljning får ske utan att förrättningskostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypotek anses ej som fordran. |

Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall utgå ur särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från täckning av förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning betalas kontant.

Före försäljningen upplåten rät- Före försäljningen upplåten rättighet som grundas på skrifrlig tighet som grundas på skriftlig handling skall förbehållas. I fråga handling skall förbehållas. Förbeom sådan rättighet gäller vad som håll skall också göras för varje uppsägs i 47 8. : låten hyresrätt till en bostadslägen-

het i en fastighet, som är taxerad

som annan fastighet och vid taxe-

ringen betecknats som hyreshusen-

het, om hyresgästen har tillträtt lä-

genheten. I fråga om sådana rättig-

heter gäller vad som sägs i 47 §.

Köparen skall lämna handpenning enligt vad som föreskrivs i 35 § i fråga om inrop på auktion. Återstoden av den kontanta köpeskillingen skall betalas senast fyra veckor efter det att köpehandling har upprättats. Försummas det, är köpet ogiltigt.

Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.

I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985. Om sakägarförteckningen har upprättats före ikraftträdandet tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.

Prop. 1983/84: 137 65

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde

1983-11-24

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden 1. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carls-

son, Holmberg, Hellström, Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Lagrådsremiss med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen

I Inledning

År 1975 tillkallades sakkunniga för att se över hyreslagstiftningen (se

1976 års kommittéberättelse s. 91—97). De sakkunniga antog namnet hy-

resrättsutredningen (Ju 1975:06). Utredningen har tidigare lagt fram delbe-

tänkandet (SOU 1976:60) Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på bostads-

hyresmarknaden m.m. samt delbetänkandet (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Betänkandena har legat till grund för lagstiftning (prop. 1977/ 78:175. CU 32, rskr 347, SFS 1978:304—-311 resp. prop. 1978/79:89, CU 32,

rskr 308, SFS 1979:252 och 253).

Utredningen! överlämnade i november 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981: 77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m.m. Betänkandet innehåller bl. a. förslag till ändringar i jordabalken och hyresförhandlingslagen (1978: 304) samt ett förslag till hyresprocesslag. Betänkandet har remissbehandlats. :

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens sammanfattning av sitt betänkande som bilaga I, dels utredningens förslag till ändring-

ar i jordabalken och hyresförhandlingslagen som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av remiss-

yttrandena har gjorts inom justitiedepartementet och finns tillgänglig i

lagstiftningsärendet (Dnr 2834-81).

! Justitierådet Staffan Vängby. ordförande, ombudsmannen Bengt Bengtsson, direktören Arne Fagander, direktören Sven Jansson, tandläkaren Erik Johansson. andre förbundsordföranden Stig Landqvist. länsbostadsdirektören, ledamoten av riksdagen Yngve Nyquist, skoldirektören Karl-Erik Strömberg. 5 Riksdagen 198384. I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 66

2¶Allmän motivering

2.1 Allmänna synpunkter

Hyresrättsutredningens slutbetänkande (SOU 1981:77) innefattar en allmän översyn av 12 kap. jordabalken (hyreslagen). I enlighet med riksda-

gens önskemål (CU 1977/78: 32, rskr 347) har utredningen gjort en utvärde-

ring av bruksvärdesystemet och sett över förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304) har strandat. Utredningen föreslår vissa justeringar i bruksvärdereglerna samt att s. k. kollektiva tvister

skall få föras till hyresnämnden för avgörande, om de förhandlande par-

terna inte kan enas. I övrigt föreslår utredningen bl.a. att det nuvarande systemet med bränsle- och va-kiausuler i princip förbjuds, att hyrestiden i regel skall vara obestämd och att reglerna om olika uppsägningstider förenklas. Vidare föreslår utredningen nya bestämmelser om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister, om avstående från besittningsskydd och om andrahandshyresgästernas ställning. Utredningen föreslår också ändrade regler om handläggningen av hyrestvister.

Utredningen är inte ense om förslagen i betänkandet utan reservationer föreligger på ett flertal punkter.

Vid remissbehandlingen har utredningens förslag i allmänhet fått ett

positivt mottagande. Kritik av varierande styrka framförs emellertid mot

flera av förslagen.

Jag anser, i likhet med flertalet remissinstanser, att utredningens förslag är väl ägnade att läggas till grund för lagstiftning. Mot bakgrund särskilt av vad som har kommit fram vid remissbehandlingén anser jag emellertid att det finns anledning att i några hänseenden överväga andra lösningar än dem som utredningen har föreslagit.

I det följande kommer jag att behandla huvudpunkterna i den föreslagna lagstiftningen. Redan nu vill jag emellertid ta upp utredningens förslag till nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister (se betänkandet s.

269-306). |

Utredningen föreslår att i princip alla hyrestvister enligt hyreslagen skall

prövas av hyresnämnderna i första instans och med bostadsdomstolen som

slutinstans. Förslaget innebär art vissa typer av mål förs över från fastighetsdomstolarna till hyresnämnderna. Utredningen föreslår också en särskild lag, hyresprocesslagen, som skall reglera handläggningen vid hyresnämnderna och i bostadsdomstolen. Förslaget till hyresprocesslag bygger

på rättegångsbalken och medför att hyresnämnderna i fortsättningen skall betraktas som domstolar.

Utredningens förslag godtas av flertalet remissinstanser (se remissammanställningen avsnitt 8). Mot förslaget att föra över alla hyrestvister till hyresnämnderna uttalar sig emellertid bl. a. Svea hovrätt. domstolsverket, riksrevisionsverket och rättegångsutredningen (Ju 1977:06). De förordar I

Prop. 1983/84: 137 67

stället att hyresnämnderna förs samman med fastighetsdomstolarna. En sådan ordning förordas också av bostadsdomstolen och Sveriges advokatsamfund. Kritik mot förslaget till hyresprocesslag framförs av bl. a. rättegångsutredningen, som anser att en reformerad rättegångsbalk i huvudsak

bör kunna användas även för handläggningen av hyrestvister. Enligt min mening är tiden ännu inte mogen för att ta ställning till frågan

om en reform av hyresprocessen. Det finns bl. a. anledning att avvakta vad

som blir resultatet av rättegångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de allmänna domstolarna. I rättegångsutredningens upp-

drag ingår även att överväga kompetensfördelningen mellan allmän domstol och fastighetsdomstol.

Jag har alltså inte för avsikt att nu ta ställning till utredningens förslag till

nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister. Jag förordar i stället att nuvarande ordning tills vidare behålls.

Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för justitiedepartementet, söm i en lagrådsremiss tidigare denna dag med förslag till ändringar i

arrendelagstiftningen har behandlat frågan om handläggningen av arren-

detvister.

2.2 Bruksvärdeprincipen m. m. 2.2.1 Allmänt om bruksvärdesystemet

Mitt förslag: Bruksvärdesystemet behålls.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s.

119—181 med slutsatser beträffande bruksvärdesystemet på s. 179-181). Kritik mot bruksvärdesystemet har förts fram av vissa ledamöter (se betänkandet s. 451, 455 och 469).

Remissinstanserna: Även om åtskilliga remissinstanser har fört fram Syn-

punkter på bruksvärdereglernas närmare utformning, har man allmänt godtagit att bruksvärdesystemet behålls (se remissammanställningen avsnitt 2.1).

Skäl för mitt förslag: I utredningens uppdrag har ingått att ta ställning till

bruksvärdesystemet och överväga i vilka avseenden bruksvärdereglerna

kan behöva justeras (se CU 1977/78: 32 s. 19). Bruksvärdesystemet infördes år 1968 som norm för hyressättningen för

att trygga bostadshyresgästernas besittningsskydd. Systemet var tänkt att efterlikna en ordning med marknadsbestämda hyror där i huvudsak likvärdiga bostäder skulle ha samma hyra. Systemet ersatte den hyressättningsnorm som gällt alltsedan 1940-talet, nämligen hyresregleringen. Hyresreg-

Prop. 1983/84: 137 . 68

leringen innebar att hyrorna fastställdes genom myndighetsbeslut på

grundval av fastigheternas produktions- och driftskostnader. Regleringen

upphörde helt med utgången av år 1978.

Enligt gällande rätt kan hyresvärden och hyresgästen i princip fritt bestämma hyrans storlek. Hyresgästen har vid hyrestidens utgång i de flesta fall rätt till förlängning av hyresavtalet, dvs. ett besittningsskydd.

För att hindra att besittningsskxyddet förlorar sitt innehåll till följd av

oskäliga hyreskrav ges i 48 § hyreslagen normer för hyressättningen, de s.k. bruksvärdereglerna. Reglerna innebär efter ändringar år 1974 sammanfattningsvis följande (se prop. 1974:150 s. 311 och 470).

Vid förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter utgår hyran med

skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den

inte är oskälig. Fordrad hyra är att anse som,oskälig, om den är påtagligt

högre än hyran för lägenheter sam med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag. Vid jämförelseprövningen skall bortses från lägenheter vars hyra inte är rimlig med hänsyn till hyresläget i

orten för närmast jämförliga lägenheter 1 nybyggda bostadshus.

Med cen lägenhets bruksvärde avses vad den med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd ur konsumentens — hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid

bedömningen skall man bortse från produktions-, drifts- och förvaltnings-

kostnader.

Även om hyreslagen bygger på att hyresvärden och hyresgästen själva kommer överens om hyrans storlek bestäms hyrorna numera ofta vid regelbundet återkommande hyresförhandlingar.

Hyran för lägenheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag bestäms efter förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen mellan företaget och en organisation av hyresgäster, i regel tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyrorna fastställs så att de i princip skall täcka företagets självkostnader

för drift. kapital och underhåll av bostäderna. Inom bostadsbeståndet

förekommer en hyresutjämning som innebär att en del av den erforderliga hyran för nya bostäder fördelas på hyrorna för lägenheterna i det äldre

beståndet.

Även inom det enskilt ägda bostadsbeståndet bestäms hyrorna numera ofta vid förhandlingar mellan hvresvärden och en organisation av hyresgäster. Cirka 80 procent av lägenheterna omfattas av förhandlingsordningar. Hyrorna bestäms efter en jämförelse med hyrorna i allmännyttiga bostadsföretag. Till skillnad mot huvudprincipen vid hyresförhandlingar inom det allmännyttiga bostadsbeståndet, nämligen självkostnadstäckning, sker alltså förhandlingarna inom det enskilt ägda beståndet i princip utan alla kostnadsjämförelser.

Prop. 1983/84: 137 69

Om parterna inte kan komma överens om hyrans storlek och hyresförhandlingarna strandas, kan den enskilde hyresvärden eller hyresgästen få hyran för lägenheten bestämd av hyresnämnden. Nämnden tillämpar då bruksvärdereglerna. Bruksvärdereglerna tillämpas också om en förhandlingsöverenskommelse om hyran har träffats mellan parterna och den enskilde hyresgästen inte vill godta överenskommelsen i den del den avser honom utan vänder sig till hyresnämnden för att få hyran ändrad.

Under senare år har bruksvärdesystemet kritiserats. Enligt utredningen medför systemet åtskilliga tillämpningssvårigheter. Svårigheterna hänger samman med bl.a. de s.k. sociala kostnaderna och de höga nyproduktionskostnaderna för flerbostadshus. De hänger också samman med den hyresutjämning som sker inom det allmännyttiga bostadsbeståndet, svårigheterna att finna representativa jämförelselägenheter vid bruksvärderingen och riskerna att en växande andel av hyran görs kostnadsanknuten.

Kritiken mot bruksvärdesystemet innebär enligt utredningen sammanfattningsvis följande. .

De allmännyttiga bostadsföretagen får bära ett större socialt ansvar än andra fastighetsägare, vilket ökar kostnaderna i det allmännyttiga beståndet. Till följd av jämförelseprövningen blir hyrorna i det privatägda beståndet för höga i förhållande till kostnaderna i detta bestånd. Å andra sidan kan hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsatt riktning genom att de allmännyttiga bostadsföretagen inte tar ut full täckning för sina kostnader.

Bruksvärdeprincipen kan också leda till att det inte är möjligt att få hyran att täcka de numera kraftigt ökande kostnaderna för nyproduktion av bostäder. Den hyresutjämning mellan yngre och äldre bostadshus som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen medverkar till att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Å andra sidan kan utjämningen skapa alltför höga hyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bristen på jämförelsematerial och de problem som kan uppkomma när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga företag begär hyreshöjning för samtliga sina lägenheter medför också särskilda svårigheter.

Även om utredningens ledamöter har kommit till olika meningar vid bedömningen av den kritik som förts fram mot bruksvärdesystemet är man ense om att bruksvärdesystemet — trots vissa brister — är överlägset det system med hyresreglering som tidigare gällde. Utredningen har också gjort den bedömningen att problemen med de höga nyproduktionskostnaderna och de sociala kostnaderna för främst allmännyttiga bostadsföretag knappast kan lösas genom ändringar av bruksvärdereglerna utan måste angripas med andra åtgärder av bostadspolitiskt och bostadssocialt slag.

Under remissbehandlingen har utredningens uppfattning vunnit allmän anslutning.

Även jag delar utredningens uppfattning. Av de tre metoder för hyres-

Prop. 1983/84: 137 70

sättning som rimligen kan aktualiseras, nämligen marknadsprisbildning, bruksvärdering och hyresreglering, är bruksvärderingen enligt min mening

klart överlägsen, Självfallet uppfylls inte de grundläggande bostadspolitiska målen enbart genom valet av den ena eller andra hyressättningsnormen.

Tillsammans med andra behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bästa metod vi f.n. känner för att försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt pris.

Som jag nyss antydde kräver flera av de problem som idag kan iakttas på bostadshyresmarknaden helt andra åtgärder än allmänt verkande ändringar i reglerna för hyressättningen. Det gäller särskilt de problem som hänger

samman med de ekonomiska förutsättningarna för byggande och boende.

Det finns i det här sammanhanget därför också skäl att erinra om det

arbete som bedrivs av bostadskommittén (Bo 1982: 02). Som jag framhållit

i kommitténs direktiv skall arbetet i fråga om den statliga bostadspolitiken inriktas: på bl.a. en övergriparide översyn av bostadsstöd och finansie-

ringsvillkor i allmänhet samt en översyn av förutsättningarna för de all-

männyttiga bostadsföretagens verksamhet med utgångspunkten att deras

roll i den sociala bostadsförsörjningen skall tryggas (se dir 1982:94 s. 10).

Vad jag nu har anfört innebär att någon annan norm än bruksvärdesyste-

met för hyressättning av bostadslägenheter inte bör införas.

2.2.2¶Parternas jämställdhet

Mitt förslag: Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas att utgå med skäligt belopp. Förslaget inne-

bär att det företräde som nu gäller för av hyresvärden fordrad hyra

försvinner. |

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 182-183). En ledamot är skiljaktig (se betänkandet s. 459).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna. Sveriges fastighetsägareförbund och näringslivets bygg-

nadsdelegation anser att regelr: om hyresvärdens företräde bör behållas.

(Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: Enligt nuvarande ordning skall den hyra som hyres-

värden fordrar godtas, om den inte är oskälig. Det gäller alltså ett företräde till förmån för av hyresvärden fordrad hyra.

Vid jordbruks- och bostadsarrende gällde tidigare ett motsvarande företräde till förmån för av jordägaren fordrad arrendeavgift. Detta företräde togs emellertid bort år 1979 (se 9 kap. 9 § och 10 kap. 6 § jordabalken).

Härvid framhölls det särskilt att man uppnådde det från principiell syn-

Prop. 1983/84: 137 | n

punkt tillfredsställande resultatet att parternas jämställdhet i avtalsförhållandet kom till klarare uttryck (se LU 1978/79:23 s. 20 och 48).

För att likställa hyresparterna har utredningen föreslagit att motsvarande ändring nu görs i hyreslagen. En hyresgäst kan redan nu utan samband med en förlängningsprocess föra talan i hyresnämnden om villkorsändring. Det kan också förekomma att både hyresvärd och hyresgäst begär ändring i fråga om hyran, Enligt utredningen finns det då inte anledning att ge företräde åt hyresvärdens ståndpunkt. I stället bör frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs.

Förslaget har kritiserats från fastighetsägarhåll. Kritiken går ut på att det är naturligt att ett visst företräde ges för hyresvärdens yrkanden, eftersom det är hyresvärden som bjuder ut lägenheten och därvid anger de villkor han önskar. En sådan ordning anges också stämma överens med reglerna i 5 § köplagen.

Den kritik som riktats mot utredningsförslaget är enligt min mening inte bärande. En jämförelse med reglerna för köp och då i synnerhet reglerna om köpeskillingens bestämmande kan vara berättigad vid nyupplåtelse av bostadslägenheter. Vid nyupplåtelser gäller också avtalsfrihet i fråga om hyrans storlek. Bruksvärdereglerna däremot tar sikte på redan bestående hyresförhållanden genom att ange normen för villkoren för den fortsatta uthyrningen. Att i förlängningssituationen göra en jämförelse med reglerna om köpeskillingens bestämmande är mindre träffande.

Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningens förslag att

slopa företrädet för av hyresvärden fordrad hyra. Vid tvist bör i stället'

hyran fastställas att utgå med skäligt belopp.

2.2.3 Lägenheter med olika förmåner

Mitt förslag: Inga ändringar görs i fråga om själva bruksvärdebegreppet.

Utredningens förslag: Prövningen av själva bruksvärdet skall i fortsättningen avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga förmåner (i form av service o. dyl.), som ligger vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt. Detta innebär sammantaget att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla. (Se betänkandet s: 183.)

Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomstolen, har ansett att uppdelningen av bruksvärdebegreppet inte bör genomföras (se remissammanställningen avsnitt 2.1).

Prop. 1983/84: 137 7

Skäl för mitt förslag: Som tidigare nämnts avses med en lägenhets bruksvärde enligt gällande rätt vad dena med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt Övriga faktorer kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i

förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort.

Lägenhetens beskaffenhet bestäms bl.a. av dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge,

boendemiljön 1 stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvär-

det.

Det kan enligt utredningen bli vanligt att förmånerna för hyresgästerna

växlar och att variationerna också avser mer väsentliga förmåner. Under

dessa nya förhållanden är det enligt utredningen lämpligt att i bruksvärderegeln ange att de större eller mindre förmåner som är förenade med nyttjanderätten till lägenheten skall beaktas särskilt.

Utredningsförslaget innebär att bruksvärdebegreppet ges en snävare innebörd än enligt gällande rätt. Förslaget skall ses mot bakgrund av bl. a. underhållsfondsutredningens delbetänkande (SOU 1981:47) Hyresgästin-

flytande på målning och tapetsering. I betänkandet föreslås att lägenhetsunderhåll under vissa förutsättningar skall betalas vid sidan av hyran och att i så fall bruksvärdejämförelsen över huvud taget inte skall avse lägenheternas skick i fråga om målning och tapetsering. Jag har våren 1983 i samband med förslag till ändringar av reglerna om

hyresvärdens underhållsskyldighet (se 15 § hyreslagen) uttalat att underhållsfondsutredningens delbetänkande inte bör läggas till grund för lagstift-

ning (prop. 1982/83: 146 s. 5). Jag har i stället förordat att ändring görs i

hyreslagens tvingande bestämmelser om hyresvärdens underhållsskyldig-

het i fråga om sedvanliga reparationer — främst målning och tapetsering — av innebörd att hyresgästerna kan få inflytande över sådant underhåll i den

egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresför-

handlingslagen. Jag har i det sammanhanget också tagit ställning till nor-

merna för hyressättningen så till vida att jag funnit att bruksvärdereglerna

inte behövde ändras (se prop. 1982/83: 146 s. 6—7). Mot bakgrund av det anförda. och I överensstämmelse med vad bl.a. bostadsdomstolen har förordat under remissbehandlingen anser jag att det inte föreligger tillräckliga skäl rör en ändring av bruksvärdebegreppets

innebörd. Utredningens förslag bör alltså i denna del inte läggas till grund för lagstiftning.

2.2.4 Påtaglighetsrekvisitet

Mitt förslag: Påtaglighetsrekvisitet behålls. Detta innebär att hyran inte anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

"Prop. 1983/84: 137 73

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 183—184). Två ledamöter är skiljaktiga och förordar en återgång till tidigare gällande väsentlighetsrekvisit (se betänkandet s. 458).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan crinran av remissinstanserna. Några instanser är emellertid kritiska. Till dem hör Sveri-

ges fastighetsägareförbund, som anser att den snabba kostnadsutveckling-

en kräver en återgång till väsentlighetsrekvisitet. Stockholms kommun

däremot ifrågasätter om påtaglighetsrekvisitet bör finnas kvar med hänsyn till att formuleringen kan ge utrymme för onödiga skillnader i hyreshöjande

riktning. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: När en lägenhets bruksvärde skall fastställas är

jämförelseprövningen av avgörande betydelse. För att prövningslägenhe-

ten och jämförelselägenheterna vid bruksvärdeprövningen skall anses likvärdiga krävs endast att de i grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga

med prövningslägenheten undersöks var hyresnivån ligger för jämförelse-

lägenheterna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenheten skall godtas. om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommit fram till genom jämförelseprövningen. Även om den begärda

hyran något överstiger nivån skall den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än den konstaterade nivån. Genom att hyran kan sättas något högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter finns ett visst utrym-

me för cen allmän uppjustering av hyresnivån när detta motiveras av situa-

tionen på hyresmarknaden. F.n. gäller alltså att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för

likvärdiga lägenheter. Före 1974 års ändringar i 48 8 hyreslagen gällde att hyran inte fick vara väsentligt högre (se prop. 1974: 150 s. 473).

Utredningen har föreslagit att påtaglighetsrekvisitet behålls. Den margi-

nal vid bruksvärdeprövningen som rekvisitet innebär behövs. Däremot kan en återgång till väsentlighetsrekvisitet medföra en snabbare uppgång av hyrorna i äldre årgångar än som är önskvärd.

När påtaglighetsrekvisitet infördes år 1974 ansåg man det givet att det

kunde behövas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunde

konstateras genom jämförelseprövningen. Samtidigt betonades att utrym-

met inte borde vara större än vad som var motiverat framför allt av

önskemålet att skapa förutsättningar för rörlighet på hyresmarknaden (se prop. 1974: 150 s. 473). Jag anser att dessa argument alltjämt är bärande. Påtaglighetsrekvisitet får anses vara ett tillräckligt flexibelt instrument vid jämförelseprövningen. En viss varsamhet vid tillämpningen torde dock alltid vara befogad för att undvika en utveckling som kan leda till alltför

höga hyresnivåer som i sin tur senare åberopas och läggs till grund för

ytterligare höjningar. Någon återgång till väsentlighetsrekvisitet bör enligt min mening inte komma i fråga.

Prop. 1983/84: 137 74

Jag ansluter mig alltså till utredningens förslag om att behålla påtaglighetsrekvisitet.

2.2.5¶De allmännyttiga bostadsföretagens prisledande funktion

Mitt förslag: De allmännyttiga företagens prisledande funktion behålls.

Vid bruksvärdeprövningen skall främst beaktas hyror för de allmännyt-

tiga företagens lägenheter. Den särskilda spärregeln, den s.k. bristortsregeln, slopas.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s.

185-187).

Remissinstanserna: Förslaget att behålla hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror har i allmänhet fått ett positivt mottagande under remissbehandlingen. Förslaget avstyrks emellertid av Sveriges fastighetsägare-

förbund och näringslivets byggnadsdelegation. Förslaget att slopa bristortsregeln har allmänt godtagits. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: Enligt nuvarande ordning har de allmännyttiga: bostadsföretagen en prisledande funktion. Vid bruksvärdeprövningen skall, som tidigare nämnts, främst beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. .

Enligt en särskild spärregel, den s.k. bristortsregeln, skall vid jämförel-

seprövning bortses från lägenheter vilkas hyra inte är rimlig med hänsyn

till hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Enligt utredningen bör den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga

företagens hyror behållas för at: -motverka hyreshöjningar som från sam-

hällets synpunkt inte är godtagbara. Eftersom dessa hyror är baserade på

självkostnadsprincipen påverkas de enligt utredningen i mindre mån av en bristsituation. Däremot bör den särskilda bristortsregeln enligt utredning-

en slopas. Regeln har medfört vissa tillämpningssvårigheter och den särskilda hänvisningen till.de allmännyttiga företagens hyror är enligt utredningen en bättre spärr i en bristsituation. | Förslaget att behålla hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror

har mött kritik från fastighetsägarhåll. Sveriges fastighetsägareförbund

anser sålunda att något företräde inte bör ges för de allmännyttiga företa-

gens hyror. I enlighet med bruksvärdereglernas ursprungliga innebörd vid införandet år 1968 bör företagens hyror få den inverkan på hyresnivån som | deras marknadsandel motiverar. Liknande synpunkter förs fram av näringslivets byggnadsdelegation, som betonar att, eftersom de allmännyttiga företagen inte upprätthåller självkostnadstäckning, en frikoppling från

Prop. 1983/84: 137 75

de allmännyttiga företagens hyressättning är nödvändig för att åstadkom-

ma att åtminstone det enskilt ägda fastighetsbeståndet blir självfinansie-

rande och lösgörs från fortsatt beroende av subventioner.

Den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror infördes vid 1974 års hyresreform för att skapa ytterligare garantier för att bruksvärdesystemet medför skäliga hyror och för att säkerställa att 1968

års hyressättningsprinciper skulle slå igenom i full utsträckning i tillämpningen. Den prisledande funktionen ansågs nödvändig för att rida spärr

mot en opåkallat snabb höjning av den allmänna hyresnivån (se prop.

1974:150 s. 470—473). Enligt min mening är dessa argument alltjämt bäran-

de.

Jag delar alltså utredningens uppfattning att den nuvarande hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror bör behållas.

Den s.k. bristortsregeln infördes ursprungligen som en spärr för hyres-

utvecklingen på orter där full balans inte råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter (se prop. 1968:91 Bih. A s. 189—190). Vid införandet av

den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror anfördes

att bristortsregeln därmed fick en minskad betydelse, då redan vid jämförelseprövningen hänsyn skall tas till ett representativt inslag av allmännyttiga företags lägenheter i jämförelsematerialet (se prop. 1974: 150 s. 473). Jag har nyss förordat att den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror behålls. Därmed skulle bristortsregeln även i fortsättning-

en ha ringa betydelse. På grund härav och då den enligt utredningen har

vållat vissa tillämpningssvårigheter delar jag utredningens uppfattning att

regeln bör slopas.

I anslutning till frågan om de allmännyttiga företagens prisledande verkan har under remissbehandlingen från några håll gjorts invändningar om

de allmännyttiga bostadsföretagens bristande möjligheter att upprätthålla principen om självkostnadstäckning vid hyresförhandlingar och om förekomsten av kommunala subventioner. Jag vill med anledning härav fram-

hålla vikten av att tilltron till bruksvärdesystemet bibehålls. Denna tilltro

skulle uppenbarligen rubbas, om en avsevärd del av de allmännyttiga bostadsföretagens hyror direkt eller indirekt skulle betalas med kommunala medel. I en sådan situation blir det svårt att slå vakt om ett regelsystem som innebär att hyrorna i de allmännyttiga företagen är prisledande vid varje bruksvärdeprövning. Personligen är jag emellertid övertygad om att

det inte föreligger någon sådan situation på bostadsmarknaden i dag.

Samtidigt är det rimligt att, i den mån ett bostadsföretag har särskilda

kostnader av social natur e. d., kommunen kan bidra till att täcka dessa

kostnader utan att detta behöver rubba bruksvärdesystemets funktions-

duglighet.

Prop. 1983/84: 137 76

2.2.6¶Vissa tillämpningsfrågor

Mitt förslag: Bruksvärdereglerna förtydligas i vissa avseenden. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas

hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i

övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Bara om särskilda

skäl föreligger, får vid hyresbestämningen hänsyn tas till ombyggnads-,

ändrings- eller underhållsarbeten som har bekostats av en hyresgäst.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet

s. 187-188). Fyra ledamöter är skiljaktiga och vill att hyresnämnden skall vara skyldig att pröva skäligheten av hyresändringar som begärs av allmännyttiga företag i förhållande till företagets kostnadsändringar (se betänkandet s. 451 och 455; se även s. 459).

Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomstolen, hörda hyresnämnder och Hyresgästernas riksförbund, delar utredningens uppfattning när det gäller lägenhetshyrorna i allmännyttiga bostadsföretag, nämligen att företagens självkostnader normalt inte skall beaktas vid bruksvärdeprövningen. Åtskilliga andra däremot, bland dem byggnadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, Svenska kommunförbundet, Sveriges fastighetsägareförbund, SABO och HSB, anser att de allmännyttiga företagens självkostnader måste beaktas vid bruksvärdeprövningen på det sättet att hyrorna för lägenheter i ett allmännyttigt bostadsföretag skall fastställas på grundval av en skälighetsbedömning av företagets självkostnader. (Sc remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: När en lägenhets bruksvärde skall bestämmas är

jämförelser med hyran för andra lägenheter avgörande. I vissa situationer kan emellertid någon jämförelseorövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att några jämförelselägenheter inte alls åberopas cller att de som åberopas inte anses likvärdiga med prövningslägenheten. Man är då

enligt gällande ordning hänvisad till en ren skälighetsbedömning.

Utredningen har särskilt uppehållit sig vid frågan hur man skall finna

jämförelselägenheter i en situation då alla allmännyttiga bostadsföretag i

en kommun eller kommunens enda allmännyttiga bostadsföretag sedan hyresförhandlingarna strandats har vänt sig till hyresnämnden och begärt

hyreshöjning för samtliga sina lägenheter (jfr CU 1977/78:32 s. 18). Frågan om hur hyran skall bestämmas i en sådan situation har föranlett delade

meningar inom utredningen.

En majoritet av utredningens ledamöter har ansett att redan gällande ordning ger anvisningar om hur hyressättningen skall gå till. Hyresnämnden skall i så fall avgöra tvisten efter en skälighetsprövning. Om lämpliga jämförelselägenheter saknas på orten får nämnden godta jämförelsematc-

Prop. 1983/84: 137 77

rial från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhål-

landen på hyresmarknaden. En direkt regel härom bör föras in i bruksvär-

deparagrafen. Skulle inte heller en sådan jämförelse vara möjlig får nämn-

den göra en mer renodlad skälighetsbedömning, varvid man inte kan undgå

att även beakta det allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Att

direkt anknyta hyressättningen till kostnadsutvecklingen i företaget skulle däremot medföra betydande svårigheter vid tillämpningen — genom att hyresnämnden tvingades pröva skäligheten av olika kostnader — och på

sikt kunna medföra sådana risker för en återgång till hyresreglering att den vägen inte bör väljas.

En minoritet inom utredningen har däremot ansett att längre gående

ändringar krävs. Enligt denna mening måste de allmännyttiga företagen,

som är självkostnadsföretag, ges möjligheter att få skäligheten av yrkade hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på

ett opartiskt sätt. Bruksvärderegeln bör därför enligt minoritetens mening kompletteras så att hyresnämnderna ges inte bara möjlighet utan också skyldighet att pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till

företagens kostnadsändringar. :

Under remissbehandlingen har utredningens förslag fått ett blandat mot-.

tagande. Många remissinstanser är kritiska till förslaget om att hyresnämn-

den skall pröva de kostnadsförändringar som åberopats av de allmännyttiga bostadsföretagen vid hyresförhandlingarna. Åtskilliga remissinstanser

anser däremot att en kostnadsrelaterad hyresnivå är nödvändig.

För min del ansluter jag mig i allt väsentligt till utredningsmajoritetens uppfattning, nämligen att bruksvärdereglernas nuvarande innehåll ger anvisning om hur hyressättningen i nu åsyftade fall skall gå till.

Om parterna inte kan komma överens om hyran, skall en till beloppet skälig hyra fastställas. Utgångspunkten härvid är att lägenheter som ur hyreskonsumternas synpunkt är likvärdiga i princip skall ha samma hyra. I första hand bör hyran bestämmas efter en direkt jämförelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. Vid hyresprövningen skall främst beaktas hyran för de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter. Om det inte står sådana jämförelselägenheter till buds för att kunna genomföra prövningen — antingen av det skälet att några jämförelselägenheter inte alls har åbero-

pats eller att de som har åberopats utgör en så liten andel sådana lägen-' heter att de inte ger underlag för en bedömning av hyrsnivån i jämförliga lägenheter eller att de som har åberopats inte ansetts vara likvärdiga — får

hyresnämnden lita till den grundläggande regeln om att hyran skall vara

skälig. Vad som är skäligt i nu åsyftade fall måste avgöras med hänsyn till

andra omständigheter. Enligt min mening är hyresnämnden därvid oförhindrad att beakta förhållanden i första hand på ortens hyresmarknad men

också övriga omständigheter. Saknas alltså helt likvärdiga lägenheter på orten, kan ledning hämtas

från hyran för närmast likvärdiga lägenheter på samma ort. Även hyresni-

Prop. 1983/84: 137 78

vån i det enskilt ägda fastighetsbeståndet kan därvid tillåtas inverka vid Jämförelseprövningen.

Om jämförelsematerial helt saknas på orten finns enligt min mening inget som hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om förhållandena på den orten i övrigt förefaller likvärdiga. En sådan vidgning av ortsbegreppet kan enligt min mening väl förenas med hyresnämndernas nuvarande möjligheter att företa en allmän skälighetsbedömning.

Skulle inte heller en jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter ge tillräckligt säkert underlag för en bruksvärdeprövning får hyresnämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Jag delar uppfattningen att det i en sådan situation kan vara naturligt att hyresvärden och hyresgästen kommer in på resonemang om behovet av hyreshöjning med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det företag som förvaltar lägenheten. I vad mån kostnadsaspekterna får ett avgörande inflytande vid prövningen i det enskilda fallet beror självfallet främst på styrkan hos de övriga omständigheter som hyresnämnden skall beakta. Vid den sammanvägning som hyresnämnden måste göra innan den slutligt bestämmer sig för vilken hyra som skall utgå för lägenheterna kan i undantagsfall vägas in också sådana omständigheter som hänger samman med bostadsföretagets kost- . nadsutveckling.

Möjligheten att vid en jämförelseprövning där jämförelselägenheter saknas på den aktuella orten i stället hämta ledning av hyresläget på andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden, har av utredningen bedömts vara av så stor betydelse att den förtjänar att särskilt omnämnas i lagtexten. Jag delar utredningens uppfattning och förordar alltså att bruksvärdereglerna kompletteras med en sådan bestämmelse.

Jag övergår nu till att behandla frågan om arbeten som har utförts av en hyresgäst.

Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller en åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av en hyresgäst, får enligt gällande rätt (se 483 andra stycket andra meningen hyreslagen) vid bestämmande av hyran hänsyn tas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger (se prop. 1974:150 s. 459 och 500 samt CU 1974: 36 s. 67 och 103). Jag delar utredningens uppfattning att denna regel bör behållas men ges en något annan formulering för att tydligare understryka att åtgärder som har bekostats av en hyresgäst endast undantagsvis skall få tillgodoräknas hyresvärden. Jag vill också särskilt understryka att den aktuella hyresgästen får åberopa åtgärder som har bekostats av tidigare hyresgäster.

" Prop. 1983/84: 137 79

2.2.7 Lokaler

Mitt förslag: Några nya bestämmelser om hyressättning för lokaler

föreslås inte. | i

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft något att erinra.

Skäl för mitt förslag: Bruksvärdesystemet gäller endast bostadslägenheter

och omfattar alltså inte lokaler. I fråga om lokaler kan fastighetsägaren ta

ut marknadshyror. Lokalhyresgästerna är skyddade mot oskäliga hyreskrav genom ett s.k. indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flytta från lokalen om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning bl.a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte. är skälig. Tvister om hyran för en lokal kan aldrig hänskjutas till hyresnämnden. Däremot skall medling hos hyresnämnden

alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighets-

domstol. |

Reglerna om lokalhyra har ändrats år 1979 på grundval av ett tidigare betänkande från hyresrättsutredningen (se prop. 1978/79:89 och CU 32).

Systemet med ett indirekt besittningsskydd behölls men medlingsförfarandet gjordes effektivare, bl.a. genom att hyresnämnden på begäran skall

yttra sig om lokalens marknadshyra (se 12 a§ lagen, 1973: 188, om arrendenämnder och hyresnämnder). Under senare år har från olika håll, bl. a. detaljhandels- och hantverks-

företag, framhållits att stora hyreshöjningar genomförts på lokalhyrcsmarknaden. Mot den bakgrunden beslöt statens pris- och kartellnämnd (SPK) år 1981 att kartlägga och analysera hyresutvecklingen för butikslokaler i landet. Frågan om hyressättningsprinciperna för lokaler har också aktualiserats i riksdagen (se CU 1981/82: 23 s. 6, rskr 239).

SPK har i juni 1983 färdigställt utredningen Butikshyror i Stockholm 1978-1981 (SPK:s utredningsserie 1983:8). Av utredningen framgår bl. a.

att under tiden 1978-1981 den genomsnittliga årliga hyresökningen för

butikslokaler var omkring 1396. medan den genomsnittliga årliga konsumentprisökningen uppgick till omkring 1192. Drygt hälften av butikslokalerna hade under samma tid fått hyreshöjningar som procentuellt sett var

högst lika stora som hyreshöjningarna för bostadslägenheter i Stor-Stock-

holm, eller 35—40 7, medan omkring en tredjedel av lokalerna fått hyres-

höjningar som var högst lika stora i kronor per kvadratmeter som de

genomsnittliga hyreshöjningarna för bostäder eller 57 kronor per kvadrat-

meter.

Enligt SPK skulle en undersökning av butikshyror i andra kommuner sannolikt inte bidra med ytterligare aspekter än de som kommit fram i

Prop. 1983/84: 137 80

utredningen rörande Stockholm. Mot bakgrund därav och det förhållandet

att Sveriges köpmannaförbund, SHIO-Farniljeföretagen och Sveriges fastighetsägareförbund i december 1982 träffat en överenskommelse om prin-

ciperna för hyresändringar på lokalhyresmarknaden, har SPK beslutat att

utredningen begränsas till Stockholm.

Enligt min mening finns det mot bakgrund av det anförda inte f. n. något

behov av nya bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler (se även

avsnitt 2.9). Skulle förhållandena på lokalhyresmarknaden ändras, får emellertid lagstiftningsfrågan tas upp på nytt.

2.3¶Förfarandet när förhandlingar har strandat

2.3.1 Kollektiva tvister

Mitt förslag: Det införs inte nägra bestämmelser om kollektiva tvister.

När förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat är det liksom hittills endast hyresvärden eller hyresgästen som kan hänskjuta

tvisten till hyresnämnden (se 248 hyresförhandlingslagen). Hyresnämn-

dens prövning kommer alltså liksom hittills endast att gälla de enskilda

hyresavtalen.

Utredningens förslag: De förhandlande parterna — hyresvärden och i före-

kommande fall hans organisation, å ena sidan, och hyresgästernas organi-

sation, å andra sidan — får möjlighet att själva hänskjuta en tvist om hyran

eller andra hyresvillkor till hyresnämnden för avgörande, om förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat (se betänkandet s. 188-192). En ledamot är skiljaktig (se betänkandet s. 462).

Remissinstanserna: Förslaget om kollektiva tvister i hyresnämnd har fått ett blandat mottagande. Mot förslaget uttalar sig bl. a. bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Stockholm och Malmö, konsumentverket och Hyres-

gästernas riksförbund. Positiva till förslaget är däremot bl. a. hyresnämn-

den i Göteborg, Sveriges fastighetsägareförbund. SABO och HSB. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.) |

Skäl för mitt förslag: I utredningens uppdrag har ingått att ta ställning till

frågan om förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har

strandat (se CU 1977/78: 32 s. 14).

I gällande rätt finns det inga särskilda regler som gör det möjligt att föra över en kollektiv förhandlingstvist från förhandlingar till hyresnämnd. För tvister i frågor som regleras i hyreslagen finns alltid möjligheten att begära hyresnämndens prövning. I förhandlingssystemet däremot saknar förhandlingsordningens parter möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnden, om förhandlingarna avslutas utan att en överenskommelse träffats.

Prop. 1983/84: 137

Hyresmarknadens huvudorganisationer har själva skapat förlikningsor-

gan för att slita lokala tvister. Förlikningsorganen — på den allmännyttiga sektorn hyresmarknadskommittén och för det privatägda beståndet bostadsmarknadskommittén — avger f.n. rekommendationer 'om hur hän-

skjutna tvister bör lösas. Om kommittén kan enas om en rekommendation

är de lokala parterna i princip skyldiga att följa dess innehåll. Om däremot

enighet inte kan nås om rekommendationen återstår för de lokala parterna

att stranda förhandlingarna. Vänder sig hyresvärden i det läget till hyresnämnden och begär prövning av hyrorna för samtliga lägenheter blir alla de enskilda hyresgästerna motparter. Processen inför hyresnämnden förs mellan de enskilda hyresparterna, hyresvärd och hyresgäst.

Enligt utredningen har den nuvarande ordningen nackdelar. Om de

förhandlande parterna inte kommer överens och hyresnämnden blir tvung-

en att pröva ett stort antal enskilda hyrestvister skulle betydande svårighe-

ter uppstå för nämnden. För de allra största bostadsföretagen skulle det i

praktiken inte gå att få en hyresnämndsprövning till stånd därför att hyres-

nämnderna inte klarar av en tvist med så många enskilda parter. Den som

begär villkorsändring är därmed enligt utredningen i realiteten i ett faktiskt

underläge vid förhandlingarna. En grundtanke i hyresförhandlingslagen,

nämligen tanken på likställighet mellan de förhandlande parterna, luckras därmed upp.

Utredningen har sammanfattningsvis framhållit att förhandlingsparterna

visserligen måste ha en press på sig att göra upp om hyresvillkoren men att |

den pressen inte får bli så stark att parternas förhandlingssitatution inte framstår som jämbördig. .

Utredningens förslag innebär att de förhandlande panerna får föra sin förhandlingstvist till hyresnämnden för avgörande, om man inte lyckas komma överens vid förhandlingarna.

Utredningsförslaget är inte enhälligt. Det avvisas i en reservation under hänvisning till bl.a. att offentliga ingripanden i partsorganisationernas intressetvister bör ske endast medlingsvis och hyresgästerna inte har något

att vinna på ett fortsatt kollektivt partsförhållande, om förhandlingarna har

misslyckats.

Bland remissinstanserna har utredningens förslag föranlett delade meningar. Åtskilliga är kritiska mot förslaget. Argument som anförs mot

förslaget är bl.a. att systemet leder till en dubbelprövning inför hyresnämnden, att de förhandlande parternas vilja att träffa uppgörelser mins-

kas, att en domstolsprövning av rena intressetvister är främmande för svensk rättstradition och att ett hyresregleringssystem och normer för bedömningen av ett bostadsbestånds kostnader måste tas fram, om hyresnämnden skulle fatta principavgöranden om skälig totalhyra inom den

"allmännyttiga bostadssektorn.

Frågan om särskilda regler borde införas för kollektiva förhandlingstvis-

ter diskuterades redan vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen (se prop.

6 Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 82

1977/78: 175 s. 134—136). En sådan ordning avvisades emellertid, främst

med motiveringen att den skulle minska de förhandlande parternas vilja att nå en uppgörelse. Erfarenheterna efter hyresförhandlingslagens tillkomst är såvitt jag vet i

ston sett goda. Besvärliga tvister har i allmänhet kunnat lösas förhandlingsvägen. Även i ett väl fungerande förhandlingssystem måste man naturligtvis dock räkna med att en uppgörelse i vissa fall inte kan träffas.

Frågan är då om det bör finnas en instans som avgör tvister som parterna inte kan lösa lokalt eller med hjälp av egna förlikningsorgan.

Även om det finns skäl som talar för en sådan ordning anser jag samti-

digt att det finns en uppenbar risk för att tyngdpunkten i själva arbetet

därmed skulle förskjutas från den fria förhandlingssitutationen till den striktare myndighetsprövningen. Den föreslagna ordningen skulle alltså

leda till en försvagning av förhandlingssystemet.

En sådan försvagning kan enligt min mening inte accepteras. I stället är

det viktigt att pressen på parterna att nå en förhandlingsuppgörelse — också i svårare tvister — inte minskas. De skäl som anfördes vid hyresförhandlingslagens tillkomst till stöd för den nuvarande ordningen är enligt

min mening alltjämt i allt väsentligt bärande.

Liksom flera remissinstanser anser jag alltså att man bör hålla fast vid den nuvarande ordningen och att kollektiva tvister inte bör kunna föras till

hyresnämnden för avgörande.

2.3.2 Massärenden

Mitt förslag: Om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal

enskilda tvister om villkor för hyra av bostadslägenheter hos samma

-hyresvärd skall hyresnämnden ha rätt att, sedan ett lämpligt antal

typfall prövats, avgöra övriga enskilda tvister utan sammanträde under förutsättning att de är av likartad beskaffenhet. I den situationen får delgivning ske genom kungörande utan att varje hyresgäst underrättas

genom brev.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 189). En ledamot är skiljaktig (se betänkandet s. 466).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har i allmänhet fått ett positivt mottagande (se remissammanställningen avsnitt 2.2).

Skäl för mitt förslag: Enligt gällande rätt skall i allmänhet en muntlig

förhandling hållas inför hyresnämnden och tvisten beredas till avgörande

vid det tillfället (se 9§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder).

Enligt 168 delgivningslagen (1970:428) får delgivning med ett större

antal personer under vissa förutsättningar ske genom kungörelse. Särskil-

Prop. 1983/84: 137 83

da bestämmelser gäller i fråga om delgivning av personer som hyr eller

innehar lägenhet i samma fastighet. I ett sådant fall skall vid sidan om

kungörandet den handling som skall delges i regel sändas med posten till var och en av dem (178 andra stycket delgivningslagen).

Utredningen har föreslagit en särskild ordning för det fall att hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Nämnden skall då, när ett lämpligt antal tvister har prövats i vanlig ordning, med ledning av dem kunna avgöra övriga tvister utan sammanträde på grundval av handlingarna och efter delgivning genom

kungörelse. I de mål som avgörs utan sammanträde skall enligt förslaget

bestämmelserna i 17 § andra stycket delgivningslagen inte tillämpas.

Utredningens förslag är inte enhälligt. I en reservation avvisas förslaget under motiveringen att möjligheten att pröva s.k. pilotfall är tillräcklig och att hyresgästen under alla förhållanden bör ha rätt att föra talan inför hyresnämnden personligen eller genom ombud.

Utredningens förslag har fått ett positivt mottagande under remissbehandlingen. Även jag finner det angeläget att på olika sätt söka komma till rätta med de praktiska problem som uppstår när hyresnämnderna har att handlägga ett stort antal ärenden av likartad beskaffenhet. Jag delar utred-

ningens uppfattning om behovet av de nya bestämmelserna och förordar att lagen om arrendenämnder och hyresnämnder kompletteras med be-

stämmelser i angivna hänseenden.

2.3.3 Från vilken tidpunkt skall ett ändringsbeslut gälla

Mitt förslag: Huvudregeln enligt gällande rätt behålls, nämligen att

hyresnämndens beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen till hyresnämnden. Om det finns skäl till det, får nämnden dock välja en tidpunkt dessförinnan.

Utredningens förslag: Hyresnämndens beslut om villkorsändring skall inte

avse tiden före det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från den dag då den part som begärt ändring av hyresvillkoren har gjort framställning om villkorsändringen hos motparten (se betänkandet s. 194—

197). Tre ledamöter är skiljaktiga och vill behålla nuvarande ordning (se

betänkandet s. 466).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har godtagit utredningens för-

slag. Hyresgästernas riksförbund och konsumentverket är emellertid kritiska mot förslaget. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.)

Prop. 1983/84: 137 | 84

Skäl för mitt förslag: Enligt 24 § hyresförhandlingslagen skall beslut om villkorsändring i en tvist efter det att förhandlingarna har strandat börja

tillämpas från det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader

från dagen för ansökningen till hyresnämnden. Om det av särskild anledning är skäligt, får hyresnämnden bestämma en tidpunkt dessförinnan. En

hyreshöjning kan alltså i vissa fall få tas ut retroaktivt och avse tiden före tremånadersfristens utgång.

Utredningen har funnit att hyresförhandlingar endast undantagsvis kan avslutas så tidigt att en eventuell tvist hinner hänskjutas till hyresnämnden senast tre månader före utgången av den tidigare överenskommelsens

giltighetstid. Om hyresvärden får ut skäliga hyreshöjningar först från en senare tidpunkt än den då ny hyra normalt skulle börja utgå kan detta

medföra allvarliga påfrestningar för bostadsföretaget. Hyresvärden kom-

mer enligt utredningen i ett faktiskt förhandlingsunderläge, eftersom mot-

parten saknar anledning att driva på förhandlingsarbetet. Den tidpunkt från vilken hyresändringen skall ske bör i stället enligt utredningen väljas

så att ingen av parterna har något intresse av att dra ut på förhandlingarna och så att tidpunkten kan förutses när förhandlingarna börjar. Därför bör tidsfristen i allmänhet bestämmas med utgångspunkt från när förhandlingarna påkallas.

För egen del vill jag framhålla vikten av att retroaktiva hyror undviks så

långt det är möjligt. En sådan tanke ligger även bakom den nuvarande

ordningen (sc prop. 1977/78: 175 s. 137).

Även om utredningens förslag har den fördelen i förhållande till gällande ordning att parterna redan när förhandlingsarbetet påbörjas kan förutse den tidpunkt från vilken hyresändringen normalt skall gälla, känner jag

tveksamhet inför förslaget. Det torde — som också har påpekats under remissbehandlingen — i regel

inte vara möjligt att hinna med både hyresförhandlingar och behandling av en tvist i hyresnämnden under loppet av tre månader. Deua gäller särskilt om centrala förhandlingar skall ske. Enligt min mening finns det därför med utredningens förslag en betydande risk för att hyresgästerna i många fall kommer att drabbas av retroaktiva hyror.

Enligt min mening är det viktigt att parterna alltjämt ges anledning att försöka träffa frivilliga överenskommelser. Om hyresvärden vet att tre-

månadersfristen börjar löpa så snart han har påkallat förhandlingar om villkorsändring hos motparten, ranskar sannolikt hyresvärdens intresse av

att träffa frivilliga uppgörelser med hyresgästerna. Detta skulle innebära en försvagning av förhandlingssystemet.

Enligt min mening är det en bättre lösning att | behålla den nuvarande

ordningen men ge hyresnämnderna något större möjligheter att bestämma

en annan tidpunkt. F.n. fordras för detta att det av särskild anledning är

skäligt. Enligt min mening är det tillräckligt att det finns skäl till det. Jag förordar att 24 § hyresförhandlingslagen ändras i enlighet härmed.

Prop. 1983/84: 137 85

2.3.4 Interimistiska beslut

Mitt förslag: Hyresnämnden ges rätt att förordna att dess slutliga beslut om villkorsändring får verkställas trots att de inte har vunnit laga kraft.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s.

194-195). En ledamot är skiljaktig och vill att hyresnämnden även skall

kunna besluta om preliminära hyresändringar för den tid som går åt för

hyresnämndens prövning (se betänkandet s. 458).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande.

Förslaget avstyrks dock av Hyresgästernas riksförbund och Sveriges advokatsamfund, medan Sveriges fastighetsägareförbund ansluter sig till reservationen. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.)

Skäl för mitt förslag: Enligt gällande rätt saknar hyresnämnden möjligheter att meddela interimistiska beslut om hyran eller andra hyresvillkor. Ett

beslut av hyresnämnden får alltså inte verkställas innan det har vunnit laga

kraft. Om beslutet överklagas till bostadsdomstolen, ändras inte villkoren förrän bostadsdomstolen har träffat sitt avgörande.

Enligt utredningen medför en utdragen tvist om hyresändring regelmäs-

sigt betydande likviditetspåfrestningar för hyresvärden. Om det slutliga

avgörandet kommer sent, kan även hyresgästerna få svårigheter till följd av retroaktiva hyreshöjningar.

Hyresnämnden föreslås därför få möjligheter att förordna att dess slut-

liga beslut om villkorsändring skall gälla trots att de inte har vunnit laga kraft. Överklagas beslutet, skall bostadsdomstolen ha möjlighet att medde-

la inhibition av hyresnämndens verkställighetsbeslut.

Ett par remissinstanser vill gå ett steg längre. Till dessa instanser hör

Sveriges fastighetsägareförbund, som anser att hyresnämnden bör ha möjlighet att meddela interimistiska beslut om hyresändringar för tiden intill

dess tvisten avgörs av hyresnämnden och att som huvudregel bör gälla att nämndens slutliga beslut får tillämpas trots att beslutet inte har vunnit laga

kraft, såvida inte särskilda skäl föreligger mot detta. .

Hyresgästernas riksförbund däremot avstyrker utredningsförslaget.

Även advokatsamfundet anser, främst med hänsyn till risken för inhibitionsbeslut av bostadsdomstolen, att det inte finns skäl att genomföra förslaget.

Utredningen avvisar för sin del en ordning som innebär att interimistiska beslut om hyran skall kunna ges under den tid förfarandet pågår vid hyresnämnden. Jag delar på den punkten utredningens uppfattning. Det

kan enligt min mening befaras att prövningen av frågan om ett interimistiskt beslut skulle ta alltför lång tid i anspråk i förhållande till hela förfarandet och försena det slutliga avgörandet på ett icke godtagbart sätt. Jag är

Prop. 1983/84: 137 86

alltså inte beredd att föreslå att interimistiska beslut om hyresändring skall

få ges av hyresnämnden för tiden intill dess nämnden slutligt avgör tvisten.

Min utgångspunkt är i stället att ändrade hyresvillkor inte bör tillämpas, innan beslutet om villkorsändringen har vunnit laga kraft. Den situationen

kan emellertid tänkas uppkomma att det är till fördel för både fastighetsägarsidan och hyresgästerna att hyresnämndens slutliga avgörande omgå-

ende får slå igenom. Hyresvärdens likviditet kan annars lida allvarliga påfrestningar, samtidigt som hyresgästerna kan stå inför risken av kraftiga retroaktiva hyreskrav. Jag anser alltså att hyresnämnden, när det finns

särskild anledning till det, bör få förordna att nämndens beslut får verkställas trots att det inte har vunnit laga kraft.

Jag förordar alltså att det införs en bestämmelse om interimistiska beslut

av angiven innebörd. Bestämmelsen bör gälla både när kollektiva förhand-

lingar har strandat (se 24 och 25 8§ hyresförhandlingslagen) och vid vanlig villkorsprövning enligt hyreslagen.

2.4 Förhandlingsunderlaget

Mitt förslag: Om en hyresvärd inte frivilligt lämnar ut de hyresuppgifter

för sina lägenheter som kan behövas för en hyressättning enligt bruks-

värdeprincipen, kan hyresnämnden på begäran förelägga hyresvärden

att inom viss tid lämna uppgifterna till hyresnämnden. Om uppgifterna

lämnas, får hyresnämnden inte inom ett år meddela något nytt föreläg-

gande i fråga om samma lägenheter.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s.

198-200). En ledamot är skiljaktig och förordar en begränsning till s.k. bruksvärdemål vid hyresnämnderna och bostadsdomstolen (se betänkan-

det s. 454), |

Remissinstanserna: Utredningens förslag har i allmänhet gvdtagits av re-

missinstanserna. Några anser emellertid att uppgiftsskyldigheten bör begränsas på olika sätt. SABO pekar på kostnadsaspekterna i samband med

uppgiftslämnandet. (Se remissammanställningen avsnitt 2.3.)

Skäl för mitt förslag: I gällande rätt finns inga generella regler om hur man:

får tillgång till sådana uppgifter om hyror m.m. som kan ha betydelse för

hyresförhandlingar och bruksvärdeprövningar. Rätten till information i själva förhandlingssituationen är däremot reglerad i hyresförhandlingsla-

gen (178) genom cn föreskrift om editionsplikt vid kollektiva förhandling-

ar. Innebörden är att en part som vid förhandling åberopar en viss handling:

är skyldig att hålla handlingen tillgänglig för motparten vid förhandlingen.

Prop. 1983/84: 137 87

Problemet om hur de privata fastighetsägarna i förhandlingsarbetet skall få tillgång till sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen inom det privatägda bostadsbeståndet diskuterades redan vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen (se prop. 1977/78:175 s. 126, 216 och 225). Några särskilda regler för att lösa informationsproblemet föreslogs inte.

Utredningen har funnit att frågan om de allmännyttiga företagens medverkan vid utlämning av hyresuppgifter till utomstående fortsatt att försvåra förhandlingsarbetet även efter hyresförhandlingslagens tillkomst. Ett frivilligt informationsutbyte fungerar bra på många orter, där de allmännyttiga företagen lämnar uppgifter till fastighetsägareföreningen och vice versa, men mindre bra på andra orter. Utredningen föreslår därför att det införs en allmän skyldighet för hyresvärdar att lämna uppgifter om avtalade hyror m.m. till hyresnämnden, om utomstående inte får tillgång till uppgifterna på frivillig väg. .

Jag delar utredningens uppfattning att det — om bruksvärdesystemet skall kunna fungera på avsett sätt — behövs bestämmelser som garanterar att hyresvärdar och hyresgäster får tillgång till de uppgifter som behövs för hyresförhandlingar och bruksvärderingar. Att begränsa uppgiftsskyldigheten till enbart fall när bruksvärdefrågan är föremål för tvist i hyresnämnden eller bostadsdomstolen är enligt min mening inte lämpligt. Det skulle medföra uppenbara risker för en förskjutning av tyngdpunkten i arbetet från den fria förhandlingssituationen till den formella myndighetsprövningen. Jag ser inga fördelar med en sådan ordning.

Även när det gäller att ta ställning till uppgiftsskyldighetens närmare innehåll kan jag instämma I utredningens bedömning, nämligen att uppgiftsskyldigheten bör vara begränsad. Bruksvärdesystemet bygger inte på kostnader och det bör som utredningen betonar inte komma i fråga att fastighetsägarna skall lämna uppgifter om sina kostnader i förvaltningen.

Enligt utredningen behövs för en bruksvärdering uppgifter om hyrans storlek. Utredningen knyter an till en kravspecifikation för hyresredovisning som år 1974 arbetades fram inom SABO för att ge vägledning i fråga om vilka krav som bör ställas på en datarutin för hyresredovisning. Ur rutinen kan hämtas vissa grunduppgifter om antal, yta och årshyra för lägenheter av olika storlek inom varje fastighet eller bostadsområde. bränsleavgift per kvadratmeter bostadslägenhetsyta och uppvärmningsmetod.

Jag delar utredningens uppfattning att de angivna grunduppgifterna i kravspecifikationen är tillräckliga för att ge erforderligt underlag för hyressätlningen inom det privatägda bostadsbeståndet.

Några remissinstanser har gjort gällande att den av utredningen föreslagna uppgiftsskyldigheten bör begränsas ytterligare. Jag delar inte den uppfattningen.

Prop. 1983/84: 137 88

Jag anser det viktigt, främst för att bruksvärdesystemet skall fungera, att inte bara privata hyresvärdar och deras organisationer utan också andra, exempelvis enskilda hyresgäster och hyresvärdar som valt att stå utanför en fastighetsägareorganisation, har lika möjligheter att skapa sig en upp-

fattning om hyresnivån inom i första hand det allmännyttiga bostadsbeståndet men också inom den enskilda sektorn. Jag är alltså inte beredd att tillmötesgå önskemål från hyresnämnden i Stockholm om att begränsa

rätten att begära föreläggande till enbart sådana hyresparter som har tecknat förhandlingsordning.

När det gäller skyldigheten att lämna ut uppgifter är det givetvis främst de allmännyttiga företagen som är av intresse. Uppgiftsskyldigheten bör emellertid även gälla de privata fastighetsägarna, om uppgifter om hyrorna . i deras fastigheter kan behövas för en bruksvärdeprövning.

Utredningen har föreslagit den ordningen i fråga om uppgiftsskyldighe-

ten att något nytt föreläggande inte får meddelas av hyresnämnden förrän tidigast ett år efter det att hyresvärden lämnat uppgifter beträffande lägen-

heterna till hyresnämnden.

Jag delar utredningens åsikt att hyresnämnden i vissa situationer bör kunna vägra att ge ett föreläggande. Uppgiftslämnandet innebär självfallet alltid ett visst merarbete för hyresvärden, Det är också enligt min mening

rimligt att hyresvärdarnas uppgiftsskyldighet inte inträder oftare än en

gång årligen. Jag godtar alltså utredningens förslag.

Frågan om hyresnämnderna skall kunna vägra ett föreläggande också av andra grunder har berörts under remissbehandlingen. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att utredningsförslaget bör kompletteras på det sättet att ett föreläggande också bör kunna vägras, om de begärda uppgifterna uppenbarligen inte erfordras för prövningen.

I utredningsförslaget ligger att ett föreläggande endast får avse sådana

hyresuppgifter som kan behövas för en bruksvärdeprövning. Uppenbart

orimliga önskemål om uppgifter bör hyresnämnden alltså utan vidare kun-

na avslå. Jag vill dock understryka att hyresnämnden inte bör ägna sig åt

någon detaljkontroll av om de begärda uppgifterna verkligen i alla delar behövs för en bruksvärdering. .

De allmännyttiga företagen tör normalt kunna lämna de uppgifter som

avses här utan någon speciell bearbetning av befintligt material. Bl. a. med

hänsyn härtill delar jag utredningens uppfattning att hyresvärdarna inte bör ges någon särskild rätt till ersättning för kostnader som kan vara förenade med uppgiftslämnandet.

Prop. 1983/84: 137 89

2.5 Prövningen av andra hyresvillkor än hyran

Mitt förslag: Vid tvist om andra hyresvillkor än hyran skall av hyresvär-

den eller hyresgästen uppställda villkor gälla i den mån det är skäligt

med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 201-202).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran. SABO och HSB vill att bestämmelsen görs dispositiv. Förslaget avstyrks av näringslivets byggnadsdelegation. (Se remissammanställningen avsnitt 3.)

Skäl för mitt förslag: Jag hänvisar till vad jag redan anfört om parternas

jämställdhet vid tvist om hyrans storlek (se avsnitt 2.2.2).

Enligt nuvarande ordning gäller i fråga om andra hyresvillkor än hyran

att av hyresvärden uppställda villkor skall gälla, om de inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilliga (48 § tredje stycket hyresla-

gen). Det gäller alltså ett företräde för de villkor som hyresvärden ställer

upp. Vid jordbruks- och bostadsarrende gällde tidigare ett motsvarande före-

träde för av jordägaren uppställda villkor. Detta företräde togs emellertid bort år 1979. Därefter gäller att ett av jordägaren eller arrendatorn uppställt

villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll. omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt (se 9 kap. 9 § och 10 kap. 6 § jorda-

balken). Det framhölls särskilt att jordägaren och arrendatorn skall ha samma rätt att få villkor som de uppställer införda i avtalet (se prop. 1978/

79: 183 s. 179 och 184). | | |

Jag delar utredningens uppfattning att motsvarande ändring nu bör göras i hyreslagen. Detta innebär att det företräde som nu gäller för hyresvärden slopas och att parterna I princip likställs.

I motsats till vad som nu anses gälla innebär den nya regeln att en hyresgäst i princip kan få ett helt nytt villkor infört i hyresavtalet.

SABO framhåller att bostadsföretag med ett stort antal hyresgäster skulle ställas inför en från administrativ synpunkt orimlig situation om de

enskilda hyresgästerna får den föreslagna möjligheten. SABO vill därför att bestämmelsen görs dispositiv och att frågor av denna art hanteras inom ramen för förhandlingssystemet. | .

Jag har i och för sig förstäclse för att den av mig förordade ordningen i vissa fall kan komma att orsaka en del besvär och kostnader för hyresvär-

darna. Svårigheterna bör dock inte överdrivas. En möjlighet att avtalsvis

förhindra en tillämpning av den nya ordningen skulle enligt min mening

Prop. 1983/84: 137 . oo 90

kraftigt minska värdet av förslaget. Jag är därför inte beredd att förorda att bestämmelsen görs dispositiv.

Enligt gällande rätt skall vid tvist hyrestiden bestämmas till ett år med tre månaders uppsägningstid, om inte någon annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare (48 § tredje stycket andra meningen hyreslagen). Jag delar utredningens uppfattning att hyrestiden bör vara obestämd. om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare (se om hyrestider ock uppsägningstider vidare avsnitt 2.8). Jag förordar alltså att bestämmelsen ändras i överensstämmelse med vad jag nu har sagt.

2.6 Kopplade avtal

Mitt förslag: Det införs inte någon särskild bestämmelse om skäligheten

av villkor som innebär att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet är

förenat med ett annat avtal, t.ex. om biluppställningsplats.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 202-207). ”

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran. Hyresgästernas riksförbund och bostadsstyrelsen anser dock att det behövs en bestämmelse om biluppställningsplatser. (Se remisssammanställningen avsnitt 3.)

Skäl för mitt förslag: Avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas ibland med ett avtal om andra nyttigheter, t. ex. nyttjande av en biluppställningsplats, tillgång till mat eller annan service. Vad som då skall gälla beror på . omständigheterna i det enskilda fallet (se LU 1977/78: 14). Omfattar hyresavtalet också den särskilda nyttigheten, skall avtalet i sin helhet bedömas

enligt reglerna om hyra av bostadslägenheter, dvs. som ett hyresavtal. Är

avtalet om upplåtelse av nyttigheten fristående i förhållande till hyresavta- Jet, kan det vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslägenheten att särskilt avtal träffas om nyttigheten. Frågan om ett sådant kopplingsvillkor skall gälla kan enligt gällande rätt prövas i en förlängnings- eller villkorstvist enligt 48 § hyreslagen (se avsnitt 2.5). Den kan också prövas av domstol enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen (1915: 218) eller av marknadsdomstolen enligt lagen (1971: 112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. er

Det har gjorts gällande att en hyresgäst som inte har bil inte heller skall behöva betala för en biluppställningsplats. Frågan har inte fått något entydigt svar i rättspraxis, eftersom det hittills enda avgörandet i bostadsdomstolen avsåg en hyresgäst som hade bil (se rättsfall från bostadsdomstolen 1976: 32). Bostadsdomstolen godtog i det fallet kopplingsvillkoret.

Prop. 1983/84: 137 91

Enligt utredningen talar övervägande skäl för att frågan om koppling av hyresavtal med upplåtelse av andra nyttigheter inte lagregleras utan överlämnas åt rättstillämpningen och parternas förhandlingar enligt hyresför-

handlingslagen. Om det emellertid skulle anses mycket angeläget så kan i

bruksvärdeparagrafen tas in en bestämmelse om att det skall anses oskäligt

med villkor om att den som inte har motorfordon skall vara skyldig att hyra

eller arrendera en uppställningsplats.

Enligt min mening bör man inte utan tungt vägande' skäl lagreglera

specialföreteelser av det slag som det här är fråga om. Några sådana skäl har inte framkommit. Jag vill också erinra om vad jag nyss har föreslagit om prövningen av andra hyresvillkor än hyran (se avsnitt 2.5). Förslaget innebär goda möjligheter att göra en lämplig avvägning mellan hyresgästens intresse av att slippa ett kopplingsvillkor och hyresvärdens intresse av att ett sådant villkor skall gälla. Jag delar alltså utredningens uppfattning att det inte finns anledning att

införa någon särskild bestämmelse om skäligheten av kopplingsvillkör.

Utredningen har föreslagit en särskild bestämmelse om uppsägning vid kopplade avtal. Jag kommer att behandla den frågan i specialmotiveringen.

2.7 Bränsle- och va-klausuler

Mitt förslag: Bränsle- och va-klausuler förbjuds i princip i fråga om

bostadslägenheter. Detta sker genom att man låter det nuvarande förbudet mot rörliga hyror omfatta även ersättning för lägenheternas uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter

för vatten och avlopp.

Förbudet mot rörliga hyror gäller dock inte om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Vidare får avtalas att en bo-

stadshyresgäst skall särskilt ersätta kostnaden för sin förbrukning av.

energi, vatten eller liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ett

en- eller tvåfamiljshus eller om kostnaden påförs hyresgästen efter

individuell mätning.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se

betänkandet s. 209-223). Två ledamöter är skiljaktiga och framhåller att

förslaget verkar som ett påtryckningsmedel för att framtvinga förhand-

lingsordningar (se betänkandet s. 461).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har tillstyrkts eller lämnats utan

erinran av flertalet remissinstanser. Åtskilliga remissinstanser är dock

kritiska. Kritiken går ut på att en ordning med totalhyror minskar hyres-

Prop. 1983/84: 137 | 9

gästernas motivation för energisparande. Inte heller tillgodoses behovet av anpassning till snabba kostnadsförändringar. Det framhålls också att förslaget missgynnar de fastighetsägare som saknar förhandlingsordning. (Se remissammanställningen avsnit: 4.)

Skäl för mitt förslag: Enligt 19 a § första stycket hyreslagen i gällande lydelse skall hyran för bostadslägenheter vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller i en förhand:ingsöverenskommelse. Detta förbud mot rörliga hyror gäller f.n. inte ersättning för kostnader för lägenheternas uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Som skäl till detta undantag har angivits att dessa ersättningar oftast inte med tillräcklig grad av säkerhet kan bestämmas I förväg (se prop. 1973:23 s. 160).

Enligt gällande ordning kan alltså de angivna ersättningarna antingen ingå i hyran — man brukar tala om totalhyra — eller tas ut för sig, varvid i regel den metod som skall användas anges i hyresavtalet.

F.n. tillämpas tre olika typer av klausuler när det gäller att bestämma kostnaderna för värme och varmvatten i bostadslägenheter. Inklusiveklausulerna innebär att kostnaden för en genomsnittsförbrukning ingår i hyran och att eventuella bränsletillägg varierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas av bränsleförbrukningen i det enskilda fallet. Merkostnadsklausulerna innebär att bränsletillägget utgår utöver ett i hyran ingående grundpris för bränsle och att det överskjutande beloppet varierar med hänsyn till storleken av fastighetens förbrukning och bränsleprisernas förändring. Exklusiveklausulerna innebär att inte någon del av bränslekostnaderna ingår i hyran utan helt följer ändringarna i fastighetens förbrukning och bränslepriserna.

Bränsleklausuler tillämpas på den privata hyressektorn men under de senaste åren har det skett en betydande övergång till totalhyror. Inom den allmännyttiga bostadssektorn tillämpas redan en ordning med totalhyror. I flertalet allmännyttiga bostadsföretag träffas före varje bränsleårs början en förhandlingsöverenskommelse om vilken kostnadsersättning per kvadratmeter lägenhetsyta som skall tas ut för bränslekostnaderna under hela det kommande året. Efter utgången av året träffas en ny förhandlingsöverenskommelse om avräkning med hänsyn till de faktiska bränslekostnaderna.

Även när det gäller kostnaderna för vatten och avlopp förekommer det att hyresgästerna debiteras särskild ersättning enligt olika va-klausuler. Systemet med särskilda va-tillägg tillämpas endast i vissa privatägda bostadsfastigheter. Hos de allmännyttiga bostadsföretagen ingår kostnaderna för vatten och avlopp i totalhyran.

Jag är liksom utredningen kritisk mot de klausuler som nu tillämpas när det gäller bostadslägenheter. De ger i vissa fall hyresvärdarna en för hög kompensation i förhållande till kostnaderna, de är svårbegripliga och otids-

Prop. 1983/84: 137 | 93

enliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller hyresgäster till energibe-

sparande åtgärder.

Utvecklingen har också gått mot totalhyror. Som jag nyss nämnde förhandlar man inom den allmännyttiga sektorn om totalhyror. Inom den enskilda sektorn har olika typer av klausuler börjat avskaffas genom överenskommelser mellan partsorganisationerna och en betydande övergång till totalhyror har skett. Emellertid torde cirka 20 procent av det privata

fastighetsbeståndet stå utanför förhandlingssystemet. I sådana fastigheter kan hänvisningar till olika typer av klausuler leva kvar i de enskilda kontrakten under mycket lång tid, om inte lagstiftningen ändras.

Jag vill också understryka att jag delar utredningens uppfattning att det

från energisparsynpunkt inte finns anledning att förorda någon form av

bränsleklausuler framför en genom förhandlingar överenskommen totalhyra som direkt eller indirekt (via bruksvärdemetoden) omfattar ersättning också för de faktiska bränslekostnaderna. I samband med förhandlingarna

får parterna tillfälle att diskutera bränslebesparande åtgärder och dessas återverkningar på hyran. Hyresgästerna kan på så sätt få del i resultatet av besparingsåtgärderna. .

Mot bakgrund av det anförda har jag övertygats om det riktiga i att som utredningen föreslår i princip förbjuda automatiskt verkande bränsle- och

va-klausuler när det gäller bostadslägenheter.

Den metod för att bestämma ersättning för bränslekostnader m. m. som tillämpas inom den allmännyttiga sektorn strider inte mot förbudet mot rörlig hyra. Frågan är emellertid om ett sådant avräkningsförfarande ger

parterna tillräcklig handlingsfrihet. Bränsleklausulerna har trots sina nack-

delar haft den fördelen att vid mycket snabba och stora stegringar av bränslepriserna hyran har kunnat anpassas till en nivå som varit skälig med hänsyn till den belastning på fastighetsförvaltningens ekonomi som prisstegringarna medfört. Farhågor för nya kraftiga prisstegringar kan emeller-

tid försvåra för parterna att träffa avtal om så långa avtalsperioder som

från andra synpunkter skulle vara rimliga.

Det är enligt min mening svårt att inse varför inte parterna vid förhandlingar inom ramen för en förhandlingsordning skulle kunna få träffa avtal om grunderna för ersättning för uppvärmning m.m. under avtalsperioden, utan att ersättningen fastställs till ett bestämt belopp.

Ett exempel på en sådan ordning är överenskommelser om att privata fastighetsägare skall få kompensation för ökning av bränslekostnaderna i

samma mån som de allmännyttiga företagen. Sådana överenskommelser

har träffats I samband med avvecklingen av bränsleklausuler i Stockholm och Malmö.

Jag vill heller inte utesluta att det i något fall kan vara lämpligt att inom

ramen för förhandlingssystemet komma överens om tillämpning av någon äldre eller nykonstruerad klausul. 1 förhandlingssystemet kan olämpliga verkningar av en förhandlingsöverenskommelse korrigeras i nästa för-

Prop. 1983/84: 137 94

handlingsomgång. De återkommande förhandlingarna utgör en garanti för '

att inte avtalade klausuler automatiskt lever vidare. Förhandlingssystemét

innebär också att hyresgästerna har goda förutsättningar att hävda sina intressen genom att de uppträder kollektivt.

Jag anser på grund av det anförda att förbudet möt rörliga hyror inte bör gälla om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.

Förslaget medför hinder för bränsleklausuler m.m. i hyresavtal som saknar förhandlingsklausul och som alltså inte omfattas av förhandlings-

systemet. Som utredningen har förslagit bör det dock föreskrivas en två-

årig övergångstid under vilken äldre klausuler fortfarande får tillämpas.

Under denna tid bör alltså berörda fastighetsägare ta ställning till om de skall gå över till totalhyra eller teckna förhandlingsordning och förhandla om formerna för ersättning för värme m. m.

Frågor om individuell mätning och debitering av kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning har övervägts av värmemätningsutredningen (Bo 1979: 03). Utredningen har nyligen överlämnat ett principbetänkande (Ds Bo 1983: 4) Mätning och debitering av varmvatten.

Ersättning för bränslekostnader m. m. som mäts individuellt utgör en

form av rörlig hyra. Av vad jag redan föreslagit följer att avtal om individu-

ell mätning och debitering får träffas genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Enligt min mening behövs det emellertid ytterligare undantag från förbudet mot rörliga hyror.

Jag delar till att börja med utredningens uppfattning att undantag bör göras för lägenheter som är belägna i en- eller tvåfamiljshus. För sådana lägenheter brukar ersättningen normalt sättas i direkt relation till kostna-

derna. Jag kan inte finna någon anledning att gå ifrån denna ordning. Jag

förordar alltså att hyresvärd och hyresgäst beträffande sådana lägenheter ges frihet att avtala om att hyresgästen skall särskilt ersätta kostnaden för sin förbrukning av energi m. m.

Det finns enligt min mening anledning att gå ett steg längre. Individuell mätning förekommer redan idag i viss utsträckning även i flerfamiljshus. Det är angeläget att en sådan ordning kan bibehållas och utvecklas. Jag förordar alltså att undantag görs för de fall att hyresgästen påförs kostnaden för uppvärmning m. m. efter individuell mätning.

Hittills har jag enbart uppehållit mig vid bostadslägenheter. I fråga om lokaler gäller enligt 19 a § andra stycket hyreslagen i gällande lydelse (se CU 1978/79:32 s. 5) som huvudregel att hyran skall vara till beloppet

bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning för uppvärmning m.m.

Hyresförhandlingslagen är inte tillämplig i fråga om lokaler. Energiförbrukningen och vattenförbrukningen är dessutom ofta i hög grad beroende av verksamheten i lokalen. Jag delar mot bakgrund av det anförda utredningens uppfattning att det även i fortsättningen bör vara möjligt att träffa

Prop. 1983/84:137 = 95

individuella avtal om rörlig ersättning för hithörande kostnader. Jag förordar alltså att nuvarande ordning behålls när det gäller lokaler.

2.8 Hyrestider och uppsägningstider

Mitt förslag: Hyrestiden skall våra obestämd för både bostadslägen-

heter och lokaler, om inte parterna har kommit överens om en bestämd hyrestid.

I fråga om uppsägning av hyresavtal med obestämd hyrestid före-

skrivs vissa minimitider, nämligen tre månader för bostadslägenheter och nio månader för lokaler. Även i fråga om hyresavtal med bestämd

hyrestid föreskrivs vissa minimitider som beror av hyrestidens längd.

Bostadshyresgäster har liksom enligt gällande rätt alltid — oavsett vad som har avtalats — rätt att säga upp avtalet att upphöra tre månader

från uppsägningen.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se

betänkandet s. 225—227 och 234-239).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande.

Några remissinstanser är emellertid kritiska. Hyresgästernas riksförbund anser att hyrestiden för bostadslägenheter i regel bör vara ett år och att,

om förslaget om obestämd hyrestid genomförs, uppsägningstiden för hy-

resvärden bör vara sex månader. Sveriges fastighetsägareförbund anser att bestämmelserna om uppsägningstider liksom hittills bör vara dispositiva. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl för mitt förslag: F.n. ingås hyresavtal i regel för en bestämd tid, ett år

när det gäller bostadslägenheter och ett eller flera år när det gäller lokaler. Hyresavtalen löper i allmänhet ut vid samma tidpunkt på året, nämligen den 1 oktober. Hyrestiden kan också vara obestämd. Så är fallet inte bara när parterna inte bestämt något om hyrestiden utan även när de kommit överens om att avtalet skall löpa tills vidare.

Bostadshyresgästerna har ett starkt besittningsskydd. Hyresvärden kan normalt inte tvinga hyresgästen att flytta. Om hyresvärden säger upp avtalet skall hyresnämnden besluta om förlängning av avtalet, om det inte föreligger någon speciell grund som bryter besittningsskyddet. Om avtalet inte sägs upp förlängs det i allmänhet automatiskt.

Bostadshyresgästerna har sedan 1973 en rätt att lämna lägenheten tre månader efter en uppsägning (se 4 a §& hyreslagen i gällande lydelse). Denna uppsägningsrätt är frikopplad från hyrestiden (se prop. 1974: 150 s.

459). |

Prop. 1983/84: 137 96

Redan idag är det alltså naturligt att betrakta avtal om bostadshyra som tillsvidareavtal. En sådan ordning stämmer också bäst överens med det nya förfarande vid förlängnings- och villkorstvister som jag strax skall behandla (se avsnitt 2.9) och som bl.a. innebär att en villkorsprövning

alltid kan ske utan att avtalet sägs upp.

Mot bakgrund av det anförda delar jag utredningens uppfattning att

hyreslagen bör utformas så att avtal om hyra av bostadslägenheter gäller för obestämd tid, om inte annat har avtalats. Parternas avtalsfrihet behålls

alltså men obestämd hyrestid blir huvudregel.

F.n. är de flesta hyresavtalen utformade med en bestämd hyrestid. Om

ingenting görs beträffande äldre avtal kommer den nya huvudregeln om obestämd hyrestid att slå igenom först efter mycket lång tid. Utredningen

har därför föreslagit en övergångsregel av innebörd att äldre avtal om hyra av bostadslägenheter skall gälla för obestämd tid, om inte parterna avtalar

om annat senast vid den tidpunkt till vilken avtalet kan sägas upp av båda

parter genom en uppsägning efter ikraftträdandet. Jag anser det önskvärt

med en sådan övergångsregel och förordar att den genomförs. Jag vill här erinra om vad jag redan har anfört om att vid en tvist mellan parterna hyrestiden bör vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av

särskild anledning är lämpligare (se avsnitt 2.5).

Hittills har jag talat om bostadslägenheter. När det gäller lokaler förelig-

ger inte de skäl för en obestämd nyrestid som jag nyss har anfört. Tvärtom

är det i allmänhet till fördel för både hyresvärd och hyresgäst med en bestämd hyrestid. Eftersom avtalsfrihet råder kan jag dock godta utredningens förslag att regeln om obestämd hyrestid skall gälla även för lokaler. Den nyss förordade övergångsregeln bör dock — i överensstämmelse med vad utredningen föreslagit — inte ges tillämpning beträffande lokaler. Äldre lokalhyresavtal med bestämd hyrestid kommer alltså att kunna löpa vidare utan att parterna behöver ta något initiativ.

Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid bör givetvis sägas upp, om

någon av parterna vill att det skall upphöra att gälla. F.n. gäller i fråga om hyreavtal med bestämd hyrestid ett krav på uppsägning, om hyresförhål-

landet vid hyrestidens utgång har varat längre än nio. månader i följd (se om innebörden av detta uttryck prop. 1968:91 Bih. A s. 320). Jag delar utred-

ningens uppfattning att detta är en lämplig ordning även för framtiden. Jag övergår nu till att behandla frågan om uppsägningstidens längd. Det nya förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister (se avsnitt 2.9) innebär att uppsägning i fortsättningen bara skall behövas om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresförhållandet skall upphöra och att ändring av hyresvillkoren kan ske utan uppsägning.

Som jag redan har nämnt har bostadshyresgästerna sedan år 1973 en rätt att lämna lägenheten tre månader efter en uppsägning. Bestämmelsen är tvingande och gäller alltså oavsett avtal om längre uppsägningstider.-Jag delar utredningens uppfattning att hyresgästerna bör ha kvar denna rätt.

Prop. 1983/84: 137 97

När det sedan gäller frågan om uppsägningstid i övrigt för bostadslägen-

heter råder f.n. avtalsfrihet. Det vanligaste är en uppsägningstid på tre

månader (jfr 48 § tredje stycket hyreslagen i gällande lydelse), vilket innebär att uppsägning måste ske före den I juli om avtalet skall kunna upphöra

den 1 oktober. Om avtalet inte innehåller någon bestämmelse om uppsäg-

ningstid gäller vissa utfyllande bestämmelser om olika uppsägningstider

som i huvudsak beror på hyrestidens längd (se 3 och 4 §§ hyreslagen i

gällande lydelse).

Utredningen har när det gäller avtal om bostadslägenheter med obe-

stämd hyrestid föreslagit en minimitid om tre månader.

Jag delar utredningens uppfattning att man bör kunna bortse från risken för upprepade, obefogade uppsägningar för avflyttning. Med det nya förfarandet vid förlängningstvister (se avsnitt 2.9) är det hyresvärden som

skall ta initiativ till en hyresnämndsprövning. Hyresgästerna riskerar alltså

inte längre att göra rättsförluster genom underlåtenhet att föra tvisten till

hyresnämnden. Vid hyresnämndsprövningen utgör besittningsskyddsreg-

lerna en garanti för hyresgästen mot obefogade uppsägningar.

När en fastighet skall byggas om eller rivas gäller f.n. att hyresvärden ofta känner sig tvungen att säga upp samtliga hyresgäster, därför att

avtalen annars förlängs för ett helt år. Detta gäller även om det inte är säkert att arbetena kommer i gång under detta år. Denna ordning skapar

lätt oro och irritation bland hyresgästerna. Den medför också en onödig

arbetsbelastning för hyresnämnderna, eftersom det ändå i regel är så att

parterna under tiden för handläggningen i hyresnämnden kommer överens om en ersättningslägenhet. Enligt min mening är det fördelaktigt om par-

terna i dessa s.k. evakueringsfall kan förhandla om ersättningslägenheter

utan att hyresnämnden behöver kopplas in och att hyresvärden tillgriper uppsägning först om överenskommelse inte kan nås. En sådan ordning främjas om uppsägningstiden för hyresvärden inte är alltför lång.

Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningens förslag om tre månaders uppsägningstid när det gäller bostadslägenheter med obestämd hyrestid.

När det därefter gäller lokaler råder f.n. i princip avtalsfrihet. År 1979 infördes emellertid tvingande bestämmelser som normalt ger hyresgästen rätt till en uppsägningstid om minst nio månader när hyresvärden säger

upp avtalet (se CU 1978/79:32 s. 6-7). Utredningen föreslår nu när det gäller avtal med obestämd hyrestid en minimitid om nio månader för både hyresvärd och hyresgäst. Jag ansluter mig till utredningens förslag. Enligt min mening bör denna tid gälla oavsett hur länge hyresförhållandet har

varat vid uppsägningen.

När det slutligen gäller uppsägningstidens längd vid avtal med bestämd

hyrestid bör denna liksom f.n. variera beroende på hyrestidens längd. Jag delar utredningens uppfattning att den nuvarande katalogen över uppsägningstider bör förenklas. Huvudregeln bör vara tre månader beträffande

7 Riksdagen 198384. I saml. Nr 137 |

Prop. 1983/84: 137 98

bostadslägenheter, om hyrestiden är längre än tre månader, samt nio månader beträffande lokaler, om hyrestiden är längre än nio månader. De i

lagen angivna uppsägningstiderna bör i överensstämmelse med utredningens förslag utgöra minimitider.

2.9 Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister

Mitt förslag: I fråga om bostadslägenheter skall uppsägning endast ske när hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresförhållandet skall upp-

höra. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden.

Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas har han rätt att — en månad efter det att meddelandet lämnades till motparten — hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Vid hyresavtal med obestämd hyrestid får beslut om ändring av

hyresvillkoren inte avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Vid hyresavtal med be-

stämd hyrestid får beslut om ändring av hyresvillkoren i regel inte avse

tiden före den tidpunkt till vilken avtalet hade kunnat sägas upp. Hyresförhandlingslagens bestämmelser om ändring av hyresvillkoren ändras inte. Inte heller ändras vad som gäller i fråga om lokaler.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 227— 246).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande.

Viss kritik framförs emellertid mot att hyresvärden i allmänhet tvingas att agera medan hyresgästen kan förbli passiv. (Se remissammanställningen avsnitt 5.) Skäl för mitt förslag: F.n. gäller följande när hyresvärden vill att en bostadshyresgäst skall flytta. Utgångspunkten för reglerna är att hyresgästen i allmänhet har besittningsskydd, dvs. en rätt att få avtalet förlängt, eventuellt på ändrade villkor. Enbart uppsägningen medför inte att hyresgästen blir skyldig att flytta. Avsikten är att parterna sedan uppsägning har

skett skall få tillfälle till förhandlingar (se prop. 1968: 91 Bih. A s. 232). Om

parterna inte kommer överens, skall hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han inte vill flytta, har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom tre veckor från det att han delgivits meddelandet (se 49 § hyreslagen i gällande lydelse). Detta s.k. avflyttningsmeddelande

Prop. 1983/84: 137 99

skall lämnas senast inom tre månader efter hyrestidens utgång. lakttas inte

denna tid är uppsägningen utan verkan. Hyresgästens rätt till förlängning av avtalet förfaller om han inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom rätt tid.

F.n. är det alltså alltid hyresgästen som är. skyldig att hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden. En sådan ordning är enligt min mening tveksam från principiell synpunkt. Normalt är det den som önskar en

ändring av ett bestående rättsförhållande som är skyldig att agera. Syste-

met med att uppsägningen skall kompletteras med ett särskilt avflyttnings-

meddelande kan också vara svårt att förstå för hyresgästerna. Hyresgäs-

terna riskerar vidare att göra rättsförluster genom underlåtenhet att föra

tvisten till hyresnämnden. |

Jag delar på grund av det anförda utredningens uppfattning att hyresvärden i stället för hyresgästen bör vara skyldig att föra en förlängningstvist till hyresnämnden. Med en sådan ordning fyller avflyttningsmeddelandet inte längre någon funktion och bör slopas.

Tiden mellan uppsägningen och hänskjutandet till hyresnämnden bör enligt min mening vara så lång att den ger utrymme för förhandlingar. Det

är också angeläget att undvika onödiga tvister vid hyresnämnderna. Samti-

digt är det angeläget att det så tidigt som möjligt klaras ut om uppsägningen skall gälla eller inte. En hyresgäst bör givetvis kunna acceptera en uppsägning och flytta vid hyrestidens utgång. Om han emellertid väljer att hävda

sin rätt till förlängning av avtalet bör han liksom f.n. ha rätt att bo kvar till

dess förlängningstvisten är slutligt avgjord. Förlorar han tvisten bör han också kunna få skäligt uppskov med avflyttningen. Mot bakgrund av det anförda bör med viss avvikelse från utredningens förslag hänskjutande till hyresnämnden få ske senast en månad efter hyrestidens utgång. Uppsägningen bör förlora sin verkan om inte hänskjutande har skett eller hyres-

gästen ändå har flyttat vid hyrestidens utgång.

Jag kan däremot inte ansluta mig till utredningens förslag att hyresvärden skall vara skyldig att redan i uppsägningen ange den omständighet han åberopar som skäl för att inte vilja förlänga avtalet. Ett sådant krav skulle enligt min mening kunna komplicera förfarandet inför hyresnämnden. Jag” anser alltså att det är tillräckligt att hyresvärden anger grunden för sin talan I sin ansökan till hyresnämnden.

Om hyresnämnden beslutar om förlängning av hyresavtalet gäller f.n. att hyresnämnden också skall fastställa villkoren för den fortsatta uthyrningen (se 51 § första stycket hyreslagen i gällande lydelse). Jag delar ' utredningens uppfattning att det nu är motiverat med en delvis annan ordning. Huvudregeln bör vara att samma villkor som förut tillämpats skall

gälla även för den fortsatta uthyrningen, om inte parterna kommer överens om andra villkor. Det bör emellertid vara möjligt för hyresvärden att i en förlängningstvist i andra hand få hyresvillkoren ändrade. Hyresvärden bör då vara skyldig att samtidigt med att han hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Prop. 1983/84: 137 100

Vad jag nu har anfört avser inte de fall där hyresvärden kan säga upp

hyresgästen till omedelbar avflyttning med påstående att hyresrätten är förverkad. Utredningen har emellertid i detta sammanhang diskuterat gränsdragningen mellan förverkxandetvister och förlängningstvister. Jag återkommer till den frågan i specialmotiveringen.

Jag vill också understryka att jag endast diskuterat det fallet att det är hyresvärden som säger upp hyresgästen till avflyttning. Om det är hyres-

någon förlängningstvist och det behövs därför inte några åtgärder utöver uppsägningen. Jag övergår nu till att behandla frågan om villkorsändring. Om det är

hyresvärden som vill att hyresvillkoren ändras, gäller f.n. samma regler som jag nyss har redogjort för när det gäller uppsägning för avflyttning.

Hyresvärden måste alltså säga upp avtalet och även lämna ett avflyttnings-

meddelande, om parterna inte kommer överens om de nya villkoren. Hyresgästen är å sin sida skyldig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, . om han inte väljer att flytta.

Om det är hyresgästen som vill att hyresvillkoren ändras gäller f.n. delvis andra regler (se 54 § hyreslagen i gällande lydelse samt prop. 1973:23 s. 101—109). Hyresgästen har rätt att till hyrestidens utgång säga

upp avtalet för villkorsändring raed bibehållet besittningsskydd. I uppsäg-

ningen måste uttryckligen anges att den endast avser villkorsändring. Hyresgästen skall därefter hänskjuta villkorstvisten till hyresnämnden inom tre veckor från uppsägningen. Hyresgästen kan inte kombinera vill- korsprövningen med en uppsägning, för avflyttning. Om han inte får bifall till sin talan om ändring av hyresvillkoren, kan han dock även under löpande avtalsperiod lämna lägenheten tre månader efter uppsägning (se 4 a § hyreslagen i gällande lydelse samt avsnitt 2.8).

Vad jag nu sagt gäller hyreslagen. Enligt hyresförhandlingslagen gäller en annan ordning för de bostacslägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. Förhandlingsöverenskommelser om hyran och andra hyresvillkor gäller utan att uppsägning behöver ske. Ändring av hyresvillkoren kan ske oberoende av hyrestiden. Om en förhandling har avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgästerna enligt 24 § hyresförhandlingslagen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet ansöka om

ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett (se prop.

1977/78:175 s. 136). Inte heller när det gäller en hyresgästs rätt att få en förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnden finns det nägot

krav på uppsägning. |

Enligt min mening har den nuvarande ordningen för villkorsprövning enligt hyreslagen flera nackdelar. Kravet på uppsägning även när avsikten är att hyresgästen skall bo kvar kan skapa en onödig oro hos hyresgäs-

terna. Som jag redan har berört riskerar hyresgästerna vidare att göra

rättsförluster genom underlåtenhet att föra tvisten till hyresnämnden.

Prop. 1983/84: 137 101

Jag delar därför utredningens uppfattning att det är motiverat att slopa

kravet på uppsägning vid villkorsprövning. Villkorsprövningen bör alltså

kunna ske utan att det föreligger någon skyldighet för hyresgästen att flytta. Om hyresgästen skulle finna att de nya villkor som fastställs är oacceptabla för honom, bör han liksom enligt gällande rätt ha möjlighet att

lämna lägenheten efter tre månader (se avsnitt 2.8).

Enligt min mening bör liksom enligt gällande ordning hyresnämnden tas i

anspråk först om parterna inte kan komma överens om de nya villkoren. För att parterna skall ges tillfälle till förhandlingar bör förfarandet inledas

med att hyresvärden eller hyresgästen skriftligen meddelar motparten att han vill att hyresvillkoren ändras, Om parterna inte kommer överens bör villkorstvisten få hänskjutas till hyresnämnden. Det bör förflyta minst en

månad från det meddelandet lämnades till dess hänskjutande får ske. Det bör givetvis vara den som vill att hyresvillkoren ändras som skall ta initiativet till en hyresnämndsprövning. :

TI ansökningen till hyresnämnden bör anges vilka ändringar som begärs. Jag delar utredningens uppfattning att yrkandena inte behöver vara identiska med vad som angivits i meddelandet till motparten, eftersom syftet med meddelandet endast är att få till stånd förhandlingar. Det bör, om det finns särskilda skäl, vara möjligt för hyresnämnden att pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen (jfr 25 3 tredje

stycket hyresförhandlingslagen).

Om ett hyresavtal har sagts upp bör ett beslut om ändring av hyresvill-

koren inte få avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. När

en villkorsändring sker utan uppsägning uppkommer emellertid frågan om

från vilken tidpunkt ett ändringsbeslut bör gälla.

När det först gäller avtal med obestämd hyrestid delar jag utredningens uppfattning att beslutet om ändring av hyresvillkoren inte bör få avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen till hyresnämnden (jfr avsnitt 2.3.3 i fråga om villkors-

prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen). Jag delar också utredningens uppfattning att det behövs en spärr mot alltför täta villkorsändringar. Det

kan vara frestande för hyresvärden eller hyresgästen att förkorta tiden fram till. nästa villkorsändring genom att på nytt vända sig till hyresnämn-

den även om villkoren nyligen fastställts. Viss tid bör alltså förflyta innan villkoren får ändras. Härigenom hindras inte bara upprepade täta ansökningar om villkorsändring utan även att hyresvärden eller hyresgästen omedelbart efter det att ett avtal träffats begär ändring av villkoren. Ka-

renstiden bör dock inte vara alltför lång. Som jag tidigare har berört (se

avsnitt 2.7) kan det exempelvis finnas behov av att anpassa hyran till

snabba stegringar av bränslekostnaderna. Jag anser att den av utredningen

föreslagna karenstiden på sex månader är lämpligt avvägd. När det därefter gäller avtal med bestämd hyrestid är det enligt min mening naturligt att nya villkor får tillämpas först från den tidpunkt till

Prop. 1983/84: 137 102

vilken avtalet hade kunnat sägas upp (jfr 54 § hyreslagen i gällande lydelse). Ansökan om villkorsändring bör alltså ske senast vid den tidpunkt då avtalet skulle ha sagts upp. Liksom enligt gällande rätt bör hyresgäster med långtidsavtal ha möjlighet att få villkoren ändrade under löpande

avtalsperiod (se prop. 1973:23 s. 107 och 109). Beslut om ändring av hyresvillkoren bör i detta fall få avse tiden efter det månadsskifte som

inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock

tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Jag vill understryka att vad jag nu har diskuterat är villkorsprövning enligt hyreslagen. Enligt min rnening är några ändringar inte påkallade i . fråga om den ordning som enligt hyresförhandlingslagen gäller för bostadslägenheter som omfattas av en förhandlingsordning (se dock avsnitt 2.3.3). Jag delar alltså utredningens uppfattning att det inte finns några skäl att ge den nyss förordade karenstiden på sex månader en motsvarighet i hyresförhandlingslagen. När förhandlingsordning gäller, behöver man inte befara missbruk av en möjlighet att med täta mellanrum begära ändring av hyresvillkoren. .

Vad jag nu har föreslagit i fråga om förfarandet vid förlängnings- och

villkorstvister avser bostadsiägenheter och hänger samman med det besittningsskydd som gäller i fråga om sådana lägenheter. När det gäller lokaler

är förhållandena annorlunda (se 56—60 §§ hyreslagen). För lokaler gäller

s.k. indirekt besittningsskydd. som innebär att hyresgästen kan tvingas

flytta från lokalen om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning

bl.a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig (se avsnitt 2.2.7). Tvister om förlängning av avtalet eller om hyresvillkoren kan aldrig hänskjutas till hyresnämnden. Däremot skall medling hos hyresnämnden alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighetsdomstolen.

Utredningen föreslår att en hyresvärd som säger upp en lokalhyresgäst

också skall vara skyldig att själv vända sig till hyresnämnden för att få till

stånd medling. Förslaget utgör enligt utredningen en konsekvens av de

tidigare berörda förslagen om att den som vill att hyresförhållandet upphör

eller ändras också skall vara skyldig att agera.

Enligt min mening är emellertid nuvarande ordning att föredra på denna

punkt. Medling är obligatorisk om hyresgästen vill ha kvar sin rätt till ersättning. Genom att påkalla medling visar hyresgästen att han inte är villig att flytta utan ersättning. Jag anser alltså att det är naturligt att hyresgästen tar initiativ till medling om han inte är beredd att flytta utan ersättning.

Jag delar utredningens uppfattning att kravet på uppsägning inte bör slopas i fråga om lokaler, äver om parternas avsikt från början endast är att få till stånd en ändring av hvresvillkoren. Jag anser alltså att det inte f.n. finns behov av några nya bestämmelser i fråga om lokaler (jfr avsnitt 2.2.7). .

Prop. 1983/84: 137 103

2.10 Avstående från besittningsskydd

Mitt förslag: Någon ändring av gällande ordning görs inte (se 45 § andra stycket hyreslagen). Hyresvärden och hyresgästen bör alltså liksom nu, i vissa fall dock bara med hyresnämndens godkännande, kunna komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning.

Utredningens förslag: I fråga om bostadslägenheter avskaffas möjligheten att i förväg få hyresnämndens godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Sådana överenskommelser skall dock i vissa situationer under en tid av tre år godtas av hyresnämnden i en förlängningstvist, om det inte finns synnerliga skäl att förlänga hyresavtalet. (Se betänkandet s. 247—256.) Två ledamöter förordar en tid av fem år i stället för tre år (se betänkandet s. 461).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot utredningens förslag (se remissammanställningen avsnitt 6).

Skäl för mitt förslag: När det gäller bostadslägenheter kan hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Om överenskommelsen har träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, gäller den dock endast om den godkänns av hyresnämnden (se 45 § andra stycket hyreslagen).

Utredningen framhåller att det kan vara svårt för hyresnämnderna att I förväg göra en meningsfull prövning av överenskommelser om avstående av besittningsskydd. Det är enligt utredningen dessutom angeläget att minska den arbetsbelastning på hyresnämnderna som ärenden om avstående av besittningsskydd medför.

Utredningen anser därför att möjligheten att i förväg få hyresnämndens godkännande av en överenskommelse bör avskaffas. Prövningen bör i stället ske i efterhand i en eventuell förlängningstvist. Därvid bör överenskommelsen i vissa bestämda situationer godtas, om det inte finns synnerliga skäl att förlänga hyresavtalet. De situationer som utredningen har tänkt på är dels det fallet att rivning eller ombyggnad skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början, dels det fallet att upplåtaren själv bodde i lägenheten och skall flytta tillbaka till den inom tre år från hyresförhållandets början.

Bostadshyresgästernas besittningsskydd är av central betydelse. Jag delar därför utredningens uppfattning att det behövs regler som förhindrar missbruk av möjligheterna att avtala bort besittningsskyddet. Valet står då mellan att behålla nuvarande .ordning och att införa någon form av efterhandsprövning.

Prop. 1983/84: 137 104

Utredningens förslag om en prövning i efterhand har enligt min mening betydande nackdelar jämfört med nuvarande ordning.

Vad jag framför allt vänder mig mot är att utredningens förslag ger upphov till osäkerhet för parterna. Trots att hyresvärden och hyresgästen från början är överens om avtalets innehåll och, enligt vad man kan anta,. också är inställda på att hålla sin del av avtalet, kommer på grund av efterhandsprövningen under hela avtalets bestånd osäkerhet att råda om dess verkningar.

De enskilda hyresparternas ovisshet om verkningarna av ett ingånget avtal kan också få effekter för bostadsmarknaden i stort. Som framhållits under remissbehandlingen kan effekten bli att fastighetsägare och förstahandshyresgäster i vissa fall hellre avstår från att upplåta lägenheterna än riskerar att inte ha tillgång till dem när en rivning eller ombyggnad är förestående eller när det är dags att återvända till bostaden. Därmed undandras i och för sig tillgängliga lägenheter från bostadshyresmarknaden och onödiga problem skapas I saneringsprocessen.

Jag är dessutom tveksam om utredningens förslag verkligen skulle medföra de arbetsvinster för hyresnämnderna som utredningen räknar med. Enligt min mening kan man på goda grunder anta att hyresgästerna, om de vet att avtalets giltighet kan avgöras vid en efterhandsprövning, i många fall förlitar sig på att just deras förhållanden av hyresnämnden erkänns som synnerliga skäl och alltså leder till att de får bo kvar i lägenheten. Hyresvärden å andra sidan torde ha svårt att inse att det finns skäl som hindrar att han får tillbaka lägenheten inför rivningen eller ombyggnaden eller när han i egenskap av förstahandshyresgäst vill flyttä tillbaka till bostaden. Man kan alltså befara- att den inte avgjorda frågan om avtalets giltighet kommer att förorsaka åtskilliga förlängningstvister.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit fram till att utredningens förslag inte bör genomföras. Jag förordar alltså att gällande ordning får bestå när det gäller bostadslägenheter. |

En motsvarande ordning gäller i fråga om lokaler (se 56 § andra stycket hyreslagen). Jag delar utredningens uppfattning att det inte finns anledning att ändra vad som gäller i.fråga om lokaler. |

Hyresnämnden i Stockholm aaser att hyresnämnderna bör ges möjlighet att begränsa verkningarna av en överenskommelse genom att villkora godkännandet, exempelvis så att det gäller endast viss tid. Det är f.n. inte möjligt att meddela särskilda villkor. Däremot kan hyresnämnden vägra att godkänna en överenskommelse. om inte parterna själva vill göra de ändringar som nämnden anser önskvärda (se Svensk juristtidning:1974 s. 693). Enligt min mening bör detta vara tillräckligt även i fortsättningen och jag är alltså inte beredd att förorda några nya bestämmelser i detta.avseende.

Enligt min mening är det inte heller lämpligt att ta-bort-det nu gällande förbudet att överklaga hyresnämndens beslut i fråga om godkärnande av

överenskommelser om' avstående från besittningsskydd (se 70 § andra stycket hyreslagen).

Prop. 1983/84: 137 105

2.11 Andrahandshyresgästernas ställning

Mitt förslag: Någon ändring av gällande rätt görs inte.

Utredningens förslag: Om en förstahandshyresgästs rätt till en bostadslä-

genhet upphör sedan andrahandshyresgästen bott i lägenheten i minst tre år, får andrahandshyresgästen en rätt att överta hyresavtalet och få det förlängt. Denna rätt gäller dock bara om det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgästen skäligen kan godtas som hyresgäst. (Se betänkandet s. 257—-

268.)

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot utredningens

förslag (se remissammanställningen avsnitt 7).

Skäl för mitt förslag: Enligt 39 § hyreslagen får en hyresgäst inte utan

hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Bostadshyresgäster, som under viss tid inte är i tillfälle att använda lägen-

heten, får dock göra en sådan upplåtelse, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktans-

värda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att

. vägra samtycke (40 § hyreslagen).

Andrahandshyresgästen har inte någon självständig rätt gentemot hyresvärden. I förhållande till andrahandshyresgästen är det förstahandshyresgästen, som är hyresvärd. | ... Andrahandshyresgästens ställning kan vara bekymmersam. Om första- ;:>Handshyresgästens avtal upphör, har andrahandshyresgästen inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten. Avtalet kan upphöra på grund av omständigheter som andrahandshyresgästen inte kan påverka. Särskilt allvarligt är det om förstahandshyresgästen i själva verket är en bulvan för fastighetsägaren, De kan då komma överens om att avtalet skall upphöra just för att. bli av med andrahandshyresgästen. .. Utredningen har föreslagit att I vissa närmare angivna situationer, som

kan tyda på att det föreligger ett bulvanförhållande, en andrahandsupplätelse skall anses vara en upplåtelse direkt av fastighetsägaren (se betänkandet $:.37). Ett motsvarande förslag finns också på arrendeområdet (se SOU :1981:80 s. 149-154).

Jag delar utredningens uppfattning att' det finns' behov av regler om bulvanförhållanden för att komma till rätta med vissa problem som har konstaterats när det gäller uthyrning av bostadslägenheter.. Emellertid har frågan om en allmän lagstiftning mot bulvanförhållanden behandlats av .kommissioneén (Ju.1982:05) mot ekonomisk brottslighet. i delbetänkandet

>» (SOU 1983:46) Bulvanlag, :som. f.n. remissbehandlas. Enligt min mening

: bör man avvakta den vidare behandlingen av kommissionens betänkande

Prop. 1983/84: 137 106

innan ställning tas till hyresrättsutredningens förslag I denna del. Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för justitiedepartementet.

Jag övergår därefter till att behandla utredningens förslag om en rätt för andrahandshyresgästerna att få jverta hyresavtalet. Om en förstahands-

hyresgästs rätt till en bostadslägenhet upphör sedan andrahandshyresgäs-

ten bott i lägenheten i minst tre år, får enligt förslaget andrahandshyresgästen i princip en rätt att överta hvresavtalet och få det förlängt. Förslaget innebär att en andrahandshyresgäst som har besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen kan göra detta gällande även mot hyresvärden.

Jag känner i likhet med åtskilliga remissinstanser tveksamhet inför detta förslag.

Det är viktigt att bostadsbeständet utnyttjas rationellt. Det bör därför finnas möjligheter att göra andrahandsupplåtelser. Det innebär emellertid

också att man inte bör vidta åtgärder som i avsevärd mån kan minska

hyresvärdarnas och förstahandshyresgästernas villighet att ställa lägenheter till förfogande för andrahandsuthyrning.

Ett annat och allvarligare problem är risken för systematiska andrahandsupplåtelser och en ökad s. k. svart handel med andrahandskontrakt. Om utredningens förslag genomförs kan andrahandskontrakt komma att

framstå som särskilt åtråvärda, närmast som en följd av praktiska svårigheter att skilja andrahandsupplåtelser från rena överlåtelser av hyresrät-

ten. Enligt min mening kan frestelsen många gånger bli stor att anordna skenöverlåtelser när det i själva verket är fråga om att överlåta själva

hyresrätten. |

Vad jag framför allt vänder mig mot när det gäller utredningens förslag är att det på ett betänkligt sätt naggar de kommunala bostadsförsörjningsambitionerna i kanten. Om förslaget genomförs. kan hyresvärden och hyres-

gästen i samförstånd genom en andrahandsupplåtelse kringgå reglerna om

skyldighet för hyresvärden att låta bostadsförmedlingen anvisa ny hyresgäst. Andrahandshyresgästerna ges med förslaget en möjlighet att ta sig

förbi den ordinarie kön hos bostadsförmedlingen.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit till den slutsatsen att utredningens förslag inte bör genomföras. Jag är alltså inte beredd att föreslå några regler som ger andrahandshyresgästerna en rätt att överta hyresavtalet.

2.12 Ikraftträdande

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft den 1 januari 1985. Äldre regler bör dock alltjämt gälla i vissa fall i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Jag återkommer till detta i specialmotiveringen.

Prop. 1983/84: 137 107

3¶Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats

förslag till | |

1. lag om ändring i jordabalken,

. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

4. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,

5. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

6. lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980: 94),

7. lag om ändring i utsökningsbalken.

Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4. !

4¶Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

7 kap. 16 §

En frivillig överlåtelse av den fastighet i vilken en hyresrätt gäller påver-

kar i regel inte hyresrättens ställning. Enligt bestämmelserna i 7 kap. jordabalken är den nye fastighetsägaren i de flesta fall bunden av de hyresavtal som gällde vid överlåtelsen. Bestämmelser härom fins i 13 och

14 §§. Enligt 11 § åligger det vidare den som överlåter en fastighet att vid

överlåtelsen göra förbehåll om upplåtna hyresrätter. Försummelse att göra

förbehåll kan enligt 18 § leda till skadeståndsansvar. Grundas hyresrätten

på skriftlig handling och har lägenheten tillträtts före försäljningen gäller den mot förvärvaren även om förbehåll inte skett.

Vid exekutiv försäljning av en fastighet gäller däremot andra regler. Vid en sådan försäljning måste ju även fordringsägarnas intressen beaktas. Av

7 kap. 16 § jordabalken i gällande lydelse framgår sålunda att efter en

exekutiv försäljning består en rättighet bara om den blivit förbehållen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller enligt detta kapitel är skyddad utan

förbehåll. Rättigheter som är skyddade utan förbehåll är sådana som har

bättre rätt än exekutionsfordringen. Rättigheter som har sämre rätt än

exekutionsfordringen eller som inte är inskrivna måste därför förbehållas för att bestå efter försäljningen. En rättighet kan bara förbehållas om den

tagits upp i den s.k. sakägarförteckningen. I denna redovisas förutom inskrivna rättigheter även sådana som grundar sig på en skriftlig handling som är tillgänglig när förteckningen upprättas. Exempelvis muntliga hyres-

avtal skall alltså inte tas upp i sakägarförteckningen och inte heller skriftliga avtal som inte företes.

d Bilagan har uteslutits här. Förslagen är i huvudsak likalydande med dem som är fogade till propositionen.

Prop. 1983/84: 137 : 108

En nyttjanderätt som tagits upp i sakägarförteckningen skall efter en

s.k. oskadlighetsprövning särskilt förbehållas om det saknas anledning anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt. De på detta sätt särskilt förbehållna rättigheterna är skyddade vid försäljningen (12 kap. 33 § andra stycket utsökningsbalken). Övriga i sakägarförteckningen upptagna rättigheter kan bli skyddade om försäljningen kan ske med förbehåll för dessa. Fastighe-

ten ropas då först ut utan och sedan med förbehåll för rättigheten. Uppnås

vid det senare utropet bud som täcker fordringar med bättre rätt än

rättigheten eller som, utan att täcka dem, är minst lika högt som slutbudet

vid det första utropet, har budet vid det senare utropet företräde, dvs. försäljningen sker med förbehåll för rättigheten (12 kap. 39 § första stycket

utsökningsbalken). Även om fastigheten säljs utan förbehåll för en hyresrätt består denna, om inte den nye ägaren inom en månad från tillträdet säger upp hyresrätten (12 kap. 46 § andra stycket utsökningsbalken). Regeln gäller bara rättigheter som tagits med i sakägarförteckningen. Vid

uppsägning gäller dessutom i och för sig hyreslagens regler om besittningsskydd.

I stället för att säljas på auktion kan en fastighet som är indragen i ett

exekutivt förfarande säljas under hand. Som huvudregel gäller då att alla nyttjanderätter som grundar sig på en skriftlig handling skall förbehållas

(12 kap. 58 § utsökningsbalken). |

Även om oskadlighetsprövningen stärkt hyresrättens ställning vid exe-

kutiv försäljning finns det alltjämt vissa brister i hyresgästernas skydd,

vilka framstår som svårförenliga med de sociala hänsyn som bär upp besittningsskyddsreglerna i hyreslagen. Iögonfallande är dels att ett skriftligt avtal måste företes, dels att rmuntliga avtal inte alls är skyddade. Utredningen har dessutom påpekat att det i praxis förekommer att hyresrätterna när det gäller försäljning av hyresfastigheter inte ens tas upp i sakägarförteckningen trots: att de grundar sig på skriftliga avtal. Dessa

hyresrätter kan därmed inte särskilt förbehållas efter en oskadlighetsprövning. .De kan inte heller förbehållas vid auktionen. Det förhållandet, att den nye ägaren normalt underlåter att säga upp hyresgästerna inom en månad från tillträdet innebär inte att hyresrätterna blir bestående. Formellt

upphör ju hyresrätterna genom försäljningen, eftersom de inte tagits med i sakägarförteckningen. Denna formella konsekvens, som följer av det för- ': faringssätt som tillämpas, motsvaras dock inte av några praktiska följder

för hyresgästerna, eftersom hyresrätterna normalt tycks få gälla även efter försäljningen. Detta är i och för sig naturligt, eftersom en hyresupplåtelse är ett självklart led i förvaltningen av en hyresfastighet. Diskrepensen mellan formell rätt och vad som faktiskt sker vid exekutiv försäljning av en hyresfastighet bör dock inte bestå, utan utvecklingen i praxis bör tas till intäkt för en reform av gällande bestämmelser till skydd

+ för bostadshyresgästerna. Utgångspunkten bör vara att en exekutiv för-

Prop. 1983/84: 137 109

säljning av en hyresfastighet inte skall medföra någon rubbning av bostadshyresgästernas ställning.

Utredningen har pekat på att ett utökat skydd för hyresrätter vid exekutiv försäljning av en fastighet kan missbrukas. En gäldenär som har anledning att räkna med att hans fastighet kan komma att bli utmätt och såld exekutivt kan exempelvis med någon närstående upprätta ett långtidskontrakt på mycket förmånliga villkor till förfång för fordringsägarna. Utredningen har dock bedömt att denna risk är liten, i vart fall när det gäller hyresfastigheter. Utredningen har därför föreslagit att ett utökat skydd för hyresrätter skall gälla vid försäljning av hyresfastigheter, dvs. vid försäljning av fast egendom som taxerats som annan fastighet och därvid betecknats som hyreshusenhet.

Jag delar i och för sig utredningens bedömning att risken är liten att en ägare till en hyresfastighet sluter långtidsavtal som allvarligt kan påverka fastighetens värde. I de fall fastighetsägaren själv eller någon honom närstående disponerar en lägenhet i fastigheten kan dock denna risk inte avfärdas. Risken för mer eller mindre otillbörliga konstruktioner med långvariga upplåtelseavtal och annat torde också vara påtaglig när det är fråga om lokaler. Jag har därför funnit att utredningens förslag bör kompletteras på så sätt att endast hyresrätter till bostadslägenheter upplåtna med obestämd hyrestid omfattas av ett fullständigt skydd vid exekutiva försäljningar. Det sociala intresse som föreligger vid bostadslägenheter väger inte lika tungt när det gäller lokaler. För det fall en bostadshyresrätt inte har upplåtits på marknadsmässiga villkor har en ny förvärvare om avtalet löper på obestämd tid möjlighet att relativt snabbt få till stånd en ändring av villkoren.

Ett automatiskt inträdande skydd bör bara omfatta sådana hyresrätter till bostadslägenheter som grundar sig på en skriftlig handling. Endast i dessa fall är det möjligt att utan ett bevakningsförfarande klarlägga de: fullständiga hyresvillkoren. När det gäller muntliga avtal bör däremot ett utökat skydd förutsätta att hyresgästen bevakar sin rätt. Såväl när det gäller muntliga som skriftliga avtal bör, för att ytterligare minska risken för illojala förfaranden, krävas att hyresrätten tillträtts före den exekutiva försäljningen. I de fall ett skriftligt avtal i och för sig föreligger men tillträde inte har skett, bör, som hittills, rättighetsinnehavaren vara skyldig att bevaka sin rätt så att denna tas upp i sakägarförteckningen.

På grund av det anförda har i första stycket i förevarande paragraf lagts till en ny bestämmelse som gäller för fastigheter som taxerats som annan fastighet och betecknats som hyreshusenhet. En hyresrätt till en bostadslägenhet i en sådan fastighet skall alltid bestå vid en exekutiv försäljning under förutsättning att hyresrätten grundar sig på en skriftlig handling, att lägenheten upplåtits för obestämd tid och att hyresgästen tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen. En sådan hyresrätt skall med hänsyn till bestämmelserna i 12 kap. 25 § första stycket 4 utsökningsbalken inte tas

Prop. 1983/84: 137 110

upp i sakägarförteckningen, eftersom den gäller oavsett fastighetens för-

säljning.

Jag vill i detta sammanhang understryka att den föreslagna ändringen inte medför någon förändring av kronofogdemyndighetens skyldighet att i

samband med beskrivning och värdering av en utmätt fastighet noggrant

utreda vilka nyttjanderätter som belastar fastigheten. Det är nämligen av stor betydelse för spekulanterna att få en klar och fullständig uppfattning om de hyresrätter som upplåtits i fastigheten. Detta gäller särskilt om hyresrätterna inte skall redovisas i sakägarförteckningen.

När det gäller muntliga hyresavtal avseende bostadslägenheter bör des-

sa, som jag nyss anfört, kunna tas upp i sakägarförteckningen och således

förbehållas, antingen särskilt enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 § andra stycket utsökningsbalken eller också vid försäljningen enligt 39 § första

stycket utsökningsbalken. Detta föranleder en ändring av 12 kap. 25 §

första stycket 4 utsökningsbalken (se avsnitt 4.7). |

I enlighet härmed bör också bestämmelsen i 12 kap. 58 3 tredje stycket

utsökningsbalken om förbehåll för hyresrätt vid försäljning av utmätt hyresfastighet under hand ändras så att muntliga hyresavtal avseende

bostadslägenheter skall förbehållas även vid sådan försäljning.

För att bostadshyresgäster med muntliga avtal skall få kännedom om den exekutiva auktionen och sålunda kunna bevaka sin hyresrätt bör kronofogdemyndigheten vara skyldig att även kungöra auktionen genom

anslag i fastigheten. Jag kommer att senare anmäla frågan om en ändring i

utsökningsförordningen (1981:981).

De nya reglerna bör bara gälla försäljningar efter den nya lagens ikraftträdande. Särskilda övergångsbestämmelser behövs därför inte till ändringen i förevarande paragraf.

När det gäller andra fastigheter än hyrestastigheter är förhållandena mångskiftande. Nuvarande regler innefattar en rimlig avvägning mellan olika intressen som gör sig gällande vid exekutiv försäljning av sådana fastigheter. Jag föreslår därför ingen ändring av dessa regler.

12 kap. I $

I paragrafen avgränsas hyreslagens tillämpningsområde och vissa begrepp definieras. Ett tillägg har skett i tredje stycket. Vidare har ett nytt

femte stycke fogats till paragrafen.

I utredningens förslag finns i huvudsak motsvarande bestämmelser i 1—

3 §8.

Ändringarna i första och andra styckena är redaktionella.

I tredje stycket har tillagts en andra mening. Genom detta tillägg införs i

hyreslagen den i det praktiska rättslivet sedan lång tid begagnade termen "lokal" för sådana lägenheter som inte är bostadslägenhet. Vad som är att anse som bostadslägenhet framgår av första meningen.

Ändringen i fjärde stycket är redaktionell.

Prop. 1983/84: 137 111

Femte stycket är nytt. Enligt gällande rätt (fjärde stycket) är ett förbehåll

som strider mot bestämmelserna I hyreslagen utan verkan mot hyresgästen

eller den som trätt i hans ställe om inte annat anges i lagen. Bakgrunden härtill är bostadssocial.

Lagen utgår från att ett hyresavtal normalt endast omfattar en bostadslägenhet. Emellertid förekommer det att en hyresgäst hyr ett eller flera

bostadshus eller ett flertal bostadslägenheter i olika hus för att sedan själv

hyra ut lägenheterna i andra hand. Detta förfarande brukar kallas block-

uthyrning. Självfallet är fastighetsägaren vid blockuthyrning införstådd

med att lägenheterna hyrs ut i andra hand. Som exempel på blockuthyrning kan nämnas att ett industriföretag eller en sjukvårdshuvudman hyr ett

större antal lägenheter och i sin tur hyr ut lägenheterna till sina anställda.

Det kan också vara en studentbostadsstiftelse som vidareupplåter lägenhe-

terna till studenter.

Såväl för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen som mellan denne och andrahandshyresgästerna gäller f.n. hyreslagens tvingande regler om bostadslägenheter. Emellertid torde många gånger förhållandena vid blockuthyrning vara sådana, att en vidare

avtalsfrihet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är motiverad. Detta kan exempelvis gälla sådana frågor som underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningstid och villkorsändringar. I dessa och andra

frågor kan parterna vara mer betjänta av att tillämpa de regler i hyreslagen

som gäller för lokaler. Avtalsfriheten får emellertid inte utvidgas så långt,

att den påverkar andrahandshyresgästernas rättsställning. Detta skulle kunna bli fallet om det direkta besittningsskyddet kunde avtalas bort vid

blockuthyrning. Så länge förstahandshyresgästen vill bevara hyresförhål-

landet, tillgodoses andrahandshyresgästernas intressen bäst av att ett direkt besittningsskydd gäller mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Det direkta besittningsskyddet för vidare med sig att bruksvärdereglerna gäller för hyressättningen.

De nya bestämmelserna innebär att blockuthyrning anses föreligga om ett hyresavtal avser uthyrning av fler än tio bostadslägenheter och avsikten är att hyresgästen skall hyra ut lägenheterna 1 andra hand. Vid blockut-

hyrning får parterna avtala om förbehåll som strider mot hyreslagens

bestämmelser om bostadslägenheter, under förutsättning att förbehållet

inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till

förlängning av hyresavtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkor i samband med sådan förlängning.

Möjligheten till blockuthyrning skulle kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle nämligen en fastighetsägare i avsikt att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen kunna upplåta samtliga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning (jfr avsnitt 2.11 i den allmänna motiveringen). För att motverka detta har i förevarande stycke även tagits

Prop. 1983/84: 137 112

in ett krav på hyresnämndsprövning. Hyresnämndens prövning skall

främst avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning. exempelvis för att tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder. En sådan prövning behövs inte om fastigheten ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, allmännyttigt bostadsföretag eller av ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun.

Hyresnämndens beslut kan int? överklagas (se 70 § andra stycket).

12 kap. 28 Till paragrafen, som innehåller bestämmelser om hyresavtalet, har fo-

gats ett nytt tredje stycke. Detta innehåller bestämmelser om upphävande eller ändring av hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är gemensamma för flera lägenheter. Tillägget har föranlett en ändring av den rubrik som föregår paragrafen. |

En motsvarighet till de nya bestämmelserna finns i 2§ andra stycket i utredningens förslag (se även betänkandet s. 460).

Ändringarna i andra stycket är redaktionella.

Tredje stycket är som jag redar nämnt nytt.

Förutom den direkta rätten till lägenheten kan ett hyresavtal ge hyres-

gästen även andra förmåner, t. ex. rätt att få begagna tvättstuga och andra gemensamma utrymmen. Det förekommer också att hyresvärden utan « särskilda utfästelser i hyresavtalet ställer vissa utrymmen till hyresgäster-

nas gemensamma förfogande, exempelvis en fritidslokal.

I den mån hyresgästernas rätt att få begagna gemensamma utrymmen grundar sig på ett avtalsvillkor. kan hyresvärden under löpande avtalsperiod inte utan hyresgästernas medgivande ändra villkoren eller upphäva dem. I samband med förlängning av avtalet har däremot hyresvillkoren hitintills kunnat justeras eller bringats att helt upphöra. För andra villkor än hyrans storlek har därvid gällt att hyresvärdens krav skulle godtas om de inte stred mot god sed i hyresförhållandet eller eljest var obilliga. Enligt

558 tredje stycket i dess nya lydelse skall däremot ett tidigare gällande

villkor om rätt till gemensamma utrymmen gälla även i framtiden om detta framstår som skäligt. Genom denna bestämmelse förbättras hyresgästernas ställning i de fall rätten att nyttja gemensamma utrymmen grundas på ett avtalsvillkor.

När det gäller icke avtalsreglerade förmåner att nyttja gemensamma utrymmen har rättsläget varit något osäkert (jfr rättsfall från bostadsdom-

stolen 1978:1. som avser Hässeiby familjehotell). Lagutskottet har med

anledning av en motion bl. a. framhållit (se LU. 1977/78: 27) att förekoms-

ten av gemensamma utrymmen som hobby- och fritidslokaler och andra liknande förmåner utgör betydelsefulla inslag i boendemiljön. Utskottet konstaterade att några särskilda bestämmelser rörande utrymmen som hyresgästerna nyttjar gemensamt inte finns i hyreslagen och att någon fast

Prop. 1983/84: 137 113

praxis på området inte utvecklats. Enligt utskottets mening torde det ligga i

både hyresgästernas och hyresvärdarnas intresse att träffa överenskommelser om gemensamhetsanordningarna. Även om det således kunde för-

väntas att man avtalsvägen skulle komma att bota bristen på regler för

sådana anordningar fann utskottet det angeläget att behovet av lagregler på

området övervägdes. Utskottsbetänkandet har överlämnats till hyresrätts-

utredningen (rskr 1977/78: 296).

Jag delar utredningens uppfattning att rätten att få nyttja gemensamma utrymmen inte bör vara beroende av att särskilt avtal härom träffats eller

att hyresvillkoren utformats på visst sätt. Följer av hyresförhållandet,

exempelvis genom att hyresvärden rent faktiskt låtit hyresgästerna utnyttja vissa utrymmen gemensamt, eller kan en sådan rätt på grund av andra omständigheter intolkas i avtalet, bör denna rätt inte få ändras eller upphä-'

vas i annan ordning än som gäller för hyresvillkor i allmänhet. De nya bestämmelserna i tredje stycket är avsedda att reglera detta fall.

De nya bestämmelserna avser både bostadslägenheter och lokaler. I fråga om bostadslägenheter för vilka förhandlingsordning gäller har dessutom gjorts ett tillägg till 53 första stycket hyresförhandlingslagen (se

avsnitt 4.3). Hyresvärden blir därigenom, när förhandlingsordning finns. skyldig att påkalla förhandling om han vill upphäva eller ändra rätten till

gemensamma utrymmen.

12 kap. 38

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrestidens längd, i vilka fall

uppsägning behövs samt konsekvenserna av utebliven uppsägning. Utredningens förslag i hithörande frågor finns i 58 första stycket, 6§

första stycket, 7 och 11 §§.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

"I första stycket läggs den nya huvudregeln fast, att ett hyresavtal gäller tör obestämd tid. om inte annat avtalats. Huvudregeln om löpande hyresavtal är alltså inte tvingande. Regeln gäller alla typer av lägenheter men torde få störst betydelse för bostadslägenheter.

Ett löpande hyresavtal måste sägas upp för att upphöra att gälla. Bestämmelser om uppsägningstidens längd finns i 4§ första stycket samt, när

det gäller bostadslägenheter, även 1 58. Övergångsbestämmelserna (punkt 4) har utformats så att huvudregeln om löpande hyresavtal skall slå igenom på äldre tidsbestämda hyresavtal

för bostadslägenheter när dessa förlängs, såvida parterna inte avtalar an-

nat. Lokalhyresavtalen omfattas inte av denna övergångsbestämmelse.

För att äldre lokalhyresavtal skall bli löpande behövs det alltså en särskild överenskommelse.

I fråga om bostadslägenheter gäller. vidare att vid tvist mellan parterna hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare (se 55§ tredje stycket andra meningen).

8¶Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 114

I andra stycket anges att ett hyresavtal även kan ingås för bestämd tid. Den grundläggande regeln är att ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte parterna har avtalat om en annan ordning. Lika

lite som enligt gällande rätt är dock denna regel utan undantag. Undantaget, som innebär att uppsägning alltid måste ske om hyresförhållandet

varat mer än nio månader, stämmer överens med gällande rätt (se prop.

1968:91 Bih. A s. 320). Bestämmelser om uppsägningstidens längd finns

beträffande de tidsbundna avtalen i 4§ andra stycket samt, när det gäller

bostadslägenheter, i 5 §. Tredje stycket motsvarar 3§ fjärde stycket samt 4§ första stycket i gällande rätt. | Punkt I handlar om verkan av utebliven uppsägning beträffande hyres-

avtal, som är ingånget för bestämd tid och som skall sägas upp för att

upphöra att gälla. Saknar ett sådant avtal bestämmelser om verkan av att

en uppsägning inte sker, förlängs avtalet för obestämd tid. om det inte sägs upp inom rätt tid. Avtalet förvandlas alltså till ett löpande avtal vid en

utebliven uppsägning.

Punkt 2 innehåller bestämmelser om s.k. tyst förlängning. En tyst förlängning kan självfallet bara komma i fråga i de fall ett hyresavtal automa-

tiskt skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Regeln gäller alltså

bara de tidsbundna avtalen och, med hänsyn till bestämmelsen i andra

stycket, bara sådana där hyresförhållandet vid hvyrestidens utgång inte

varat längre än nio månader, s.k. korttidsavtal. Saknar ett korttidsavtal

bestämmelser om att uppsägning skall ske, dvs. avtalet har upphört att

gälla vid hyrestidens utgång, men har hyresgästen trots detta suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta, anses hyresavtalet förlängt på obestämd tid. Avtalet förvandlas alltså även i detta fall till ett löpande avtal.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller samma förfaranderegler som för uppsägning. Bestämmelser härom finns i fjärde stycket som också innehåller en hänvisning till bestämmelserna i 49§ om hyresvärdens åligganden för det fall hyresgästen inte efterkommer hyresvärdens anmodan om att flytta. Bestämmelser om formerna för uppsägning finns 1 8 §.

12 kap. 4§

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppsägningstider. Den motsva-

rar närmast 3 § andra och tredje styckena samt 4 § andra och tredje stycke-

na i gällande rätt. Utredningens förslag till bestämmelser om uppsägnings-

tider finns i 68 andra och tredje styckena.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

I första stycket behandlas uppsägningstiderna vid löpande hyresavtal.

De nya uppsägningstiderna (tre månader för bostadslägenheter och nio månader för lokaler) är såtillvida tvingande. att en överenskommelse i avtalet om kortare uppsägningstid inte blir gällande gentemot hyresgästen.

Prop. 1983/84: 137 115

Regeln är tvingande till hans förmån. Däremot är en överenskommelse, som innebär att hyresvärden för egen del accepterar en kortare uppsäg-

ningstid bindande för honom. Detta följer av 1§ fjärde stycket. Vad som nu sagts innebär inte att parterna i anledning av en redan inträffad händelse är förhindrade att träffa en uppgörelse som strider mot lagens tvingande

regler. Parterna kan efter en uppsägning komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra tidigare än vad som skulle följa av den för hyres-

förhållandet gällande uppsägningstiden. I praktiken är det också vanligt att

parterna direkt och alltså utan formell uppsägning kommer överens om att

hyresförhållandet skall upphöra — man skriver gemensamt av kontraktet.

När det gäller överenskommelse om längre uppsägningstider föreligger full avtalsfrihet. Här bör dock observeras att när avtalet avser en bostadslägenhet, en hyresgäst enligt 5§ alltid och således oavsett vad som avta-

lats, har rätt att säga upp avtalet att upphöra efter tre månader.

I fråga om lokaler bör vidare anmärkas att uppsägningstiden räknas till månadsskifte och inte som f.n. till den dag med samma ordningsnummer

som uppsägningsdagen. Kravet på att hyresförhållandet skall ha varat längre än nio månader har också slopats.

Begreppet fardag mönstras ut ur hyreslagen så att ett hyresavtal alltid upphör viss tid efter uppsägning. I hyreslagen i dess nuvarande lydelse finns begreppet fardag förutom i 4§ tredje stycket även i 5§ andra stycket och i 26§ andra stycket. Begreppet fardag bör även tas bort i 36 § bostads-

rättslagen (se avsnitt 4.5).

I 3 kap. 3§ första stycket expropriationslagen (1972:719) finns en regel

som knyter an till fardagsbegreppet. En expropriationssökande, som redan

har en nyttjanderätt till den fastighet som avses med ansökningen, har nämligen enligt detta stadgande rätt att utan hinder av vad som annars skulle gälla nyttja fastigheten fram till viss fardag. Är nyttjanderätten hyra eller arrende kommer därvid jordabalkens regler om fardag att gälla. För de nyttjanderätter som saknar bestämmelser om fardag gäller enligt sista meningen i nyss angivet stycke en särskild regel nämligen att skyldighet att

. flytta — i stället för att inträda på fardag — inträder när tre månader

förflutit från det att expropriationstillståndet förföll, expropriationsrätten förverkades eller expropriationsansökningen prövades.

Vid arrende kommer det fortfarande att finnas bestämmelser om fardag

(se 8 kap. 4§ jordabalken). Enligt min mening saknas det anledning att nu

ändra i expropriationslagen. Detta innebär att tillämpningsområdet för bestämmelsen i 3 kap. 33 första stycket sista meningen expropriationslagen kommer att vidgas i och med att bestämmelser om fardag vid hyra

försvinner. |

Regler om avflyttning på fardag finns även i fideikommisslagstiftning. Jag återkommer till det vid övergångsbestämmelserna (punkt 9).

En särskild typ av tidsobestämda hyresavtal är sådana som beror av viss anställning. Enligt gällande rätt har hyresgästen beträffande vissa sådana

Prop. 1983/84: 137 . 116

avtal alltid rätt till en uppsägningstid om minst en månad (48 andra stycket sista meningen). Eftersom en minsta uppsägningstid om tre månader nu kommer att gälla för alla tidsobestämda hyresavtal, saknas det anledning att särreglera dessa avtal på det sätt som hittills skett (se även 67§ där undantag inte görs för bestämmelserna om uppsägningstid).

I andra stycket finns bestämmelser om uppsägningstid för det fall ett

hyresavtal på bestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla (fr 3 §

andra stycket). De angivna uppsägningstiderna är minimitider. Uppsägningstidens längd varierar med hyrestiden och är längst tre månader för bostadslägenheter och längst nio månader för lokaler.

12 kap. 428

Paragrafen upphävs. Bestämrnelsen har förts över till 5§.

12 kap. 5§

Paragrafen, som innehåller en speciell uppsägningsbestämmelse för bo-

stadshyresgäster, motsvarar 4a§ i gällande lydelse. I utredningsförslaget återfinns motsvarande bestämmelse i 6§ fjärde stycket.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

I gällande lydelse innehåller 358 vissa specialbestämmelser om uppsäg-

ning av ett hyresavtal. Enligt första stycket får sålunda ett dödsbo, när

hyresgästen avlidit före hyrestidens utgång, säga upp ett hyresavtal beträf-

fande bostadslägenhet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör då

en månad efter uppsägningen. I andra stycket finns regler för hyresavtal

som slutits för hyresgästens livstid. Reglerna innebär dels att när en

bostadslägenhet är upplåten för hyresgästens livstid får vid dennes död

hans make under vissa förutsättningar inträda som hyresgäst under sin livstid, dels en rätt för hyresvärden att säga upp den efterlevande makens livstidskontrakt för det fall han 2ifter om sig. .

Jag delar utredningens uppfattning att dessa bestämmelser kan utgå.

När det gäller ett dödsbos uppsägningsrätt vill jag erinra om att 5 § enligt mitt förslag innebär att uppsägning från en hyresgästs sida, dvs. i detta fall

från ett dödsbos sida, alltid får ske så att avtalet upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar efter tre månader från uppsägningen.

Enligt gällande rätt kan ett hyresavtal ingås för hyresgästens livstid (se 7 kap. 5 § jordabalken). Denna möjlighet påverkas inte av att 5 § andra stycket i gällande lydelse utgår. Däremot påverkas den rätt att få bo kvar i

lägenheten efter hyresgästens död som i dag tillkommer hyresgästens

make. Även om avtal för hyresgästens livstid är sällsynta, finns det av sociala skäl anledning att slå vakt om efterlevande makes rätt att få bo kvar

i lägenheten. En bestämmelse härom bör emellertid inte tas upp bland uppsägningsreglerna utan i stältet bland de bestämmelser som gäller förlängning av hyresavtalet. Enligt 47 § andra stycket gäller f.n. att om en hyresgäst som är gift och vars make inte har del i hyresrätten säger upp

Prop. 1983/84: 137 : 117

hyresavtalet, vidtar annan åtgärd för ätt bringa det att upphöra eller av annan anledning saknar rätt till förlängning, har maken, om han har sin

bostad i lägenheten, rätt till förlängning såvida hyresvärden skäligen kan

nöjas med honom som hyresgäst. Denna bestämmelse har kompletterats så att om ett dödsbo saknar rätt till förlängning av ett hyresavtal — vilket är fallet om hyresgästen vid ett livstidskontrakt avlidit — efterlevande make skall ha en rätt att inträda i hyresförhållandet och få detta förlängt för egen del, dvs. för sin livstid. Efterlevande make kommer således att få en i

denna förändring förlorar'sin rätt att säga upp den efterlevande maken i fall "då denne ingår nytt äktenskap, torde vara av ringa praktisk betydelse.

Jag återkommer till dessa frågor vid övergångsbestämmelserna (punkt

3).

12 kap. 6 8

Till paragrafen, som innehåller bestämmelser om när ett avtal upphör att

gälla, har fogats ett nytt tredje stycke med regler om s. k. kopplade avtal. Första och andra styckena har sin motsvarighet i 8 § utredningsförslaget medan tredje stycket är hämtat från 5 § andra stycket i utredningens

förslag.

Ändringarna i första och andra styckena är redaktionella. I första stycket har gjorts en ändring i paragrafhänvisningen. Andra stycket har ändrats så att det klart skall framgå att de uppsägningstider som anges i 4 § första stycket (löpande avtal) respektive andra stycket (tidsbestämda av-

tal) i den aktuella situationen gäller oavsett vad avtalen innehåller om uppsägningstid. Att uppsägningstiderna i 4 § första och andra styckena

gäller till förmån för hyresgästen följer i och för sig redan av att de är

tvingande till hans förmån. Vad som sägs i denna paragraf gäller emellertid

också hyresvärden. Enligt nuvarande lydelse av andra stycket gäller vad

som sägs där bara om inte hyreslagen innehåller några särskilda bestäm-

melser om uppsägningstid (t. ex. 5 § och 26 § andra stycket). Eftersom mitt

förslag inte innehåller sådana särskilda bestämmelser behövs inte det nämnda förbehållet.

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6). Det förekommer ibland att avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas med avtal om annan nyttighet, t. ex. garageplats, biluppställningsplats eller restaurangservice. Det är här fråga om nyttigheter som har ett omedelbart

samband med användningen av lägenheten men — typiskt sett — saknar

värde för hyresgästen om han flyttar från lägenheten. Upphör bostadshyresavtalet att gälla bör ett sådant till bostadshyresavtalet kopplat sidoavtal

samtidigt upphöra att gälla under förutsättning att sidoavtalet avser en

nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och avser en nyttighet som är av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. Förutom de nyss anförda exemplen bör här

Prop. 1983/84: 137 118

särskilt nämnas avtal om nyttjande av möbler när en lägenhet hyrs ut i andra hand. Sådana avtal faller typiskt sett under denna bestämmelse.

Avtalet om uthyrning av möblerna upphör således att gälla samtidigt med

själva andrahandsupplåtelsen.

12 kap. 7 8

Paragrafen innehåller bestärnmelser om när en lägenhet skall hållas

tillgänglig för den som skall tillträda den. I förhållande till gällande rätt har den inbördes ordningen mellan första och andra styckena kastats om.

Bestämmelser om när en lägenhet skall hållas tillgänglig för tillträde finns i utredningens förslag i 9 8.

Första stycket. F.n. finns det inte något uttryckligt stadgande om vilken

dag en lägenhet skall avträdas. Tveksamhet kan i vissa fall uppstå om en

lägenhet skall avträdas den dag då hyrestiden löper ut eller någon efterföljande dag. För att undanröja eventuella oklarheter på denna punkt föreskrivs nu att hyresgästen skall limna lägenheten dagen efter det att hyresti-

den har löpt ut.

Liksom hittills skall lägenheten hållas tillgänglig för den som skall flytta in senast klockan 12 på tillträdesdagen. I gällande rätt finns en särskild regel beträffande tillträde till lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad och som omfattar minst två rum

avsedda för bostadsändamål. Jag anser att dessa detaljregler utan olägen-

het kan undvaras. Det bör överlåtas åt dem som skall lämna respektive

tillträda lägenheten att själva träffa en överenskommelse om hur detta rent

praktiskt skall gå till.

Andra stycket. Med hänsyn till att lördagar numera för flertalet är

ningshjälp finns det skäl att när det gäller flyttning uttryckligen jämställa lördag med söndag och allmän helgdag. Även vissa helgdagsaftnar, vilka mer allmänt kommit att bli arb2tsfria, bör i detta sammanhang jämställas med söndag (jfr bl. a. 2 § lag, 1930:73, om beräkning av lagstadgad tid).

Infaller den dag då en lägenhet skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag. lördag midsommarafton, julafton eller nyårsafton

skall till- eller avträde i stället ske nästa vardag. Bestämmelserna i paragrafen är enligt tredje stycket dispositiva.

12 kap. 8 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning. Utredningens förslag i hithörande frågor finns i 10 §.

Det nya förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister (se avsnitt 2.9 i den allmänna motiveringen) innebär i fråga om bostadslägenheter att upp-.

sägning endast skall ske när hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresför-

hållandet skall upphöra medan i fråga om lokaler nuvarande ordning be-

hålls.

Prop, 1983/84: 137 119

Enligt första stycket är skriftlig uppsägning alltjämt huvudregel. I förhållande till gällande rätt har utrymmet för muntliga uppsägningar ytterligare inskränkts. En uppsägning skall således vara skriftlig redan när hyresförhållandet varat i tre månader. Enligt gällande rätt är motsvarande tidsgräns nio månader. Denna inskränkning kommer i praktiken att leda till att alla avtal på obestämd tid kräver skriftlig uppsägning och att den muntliga uppsägningsformen endast kommer att gälla hyresavtal på bestämd tid som inte är längre än tre månader.

Enligt gällande rätt får en uppsägning utom i vissa undantagsfall vara muntlig, om ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Utredningen har föreslagit att denna möjlighet till muntlig uppsägning skall utgå.

Från flera remissinstanser har det framhållits att den muntliga uppsägningen fyller en funktion för hyresgästerna. En hyresgäst kan enligt nuvarande ordning ringa upp sin hyresvärd och säga upp avtalet, varefter denne i ett brev bekräftar uppsägningen. Detta förfarande är väl inarbetat på hyresmarknaden och bör bestå när avsikten är att hyresförhållandet skall upphöra. När en lokalhyresgäst säger upp avtalet enligt 58 a § bör det dock liksom f.n. krävas en skriftlig uppsägning.

Andra och tredje styckena. Liksom enligt gällande rätt är huvudregeln att skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning. Härmed förstås att uppsägningen skall överbringas på sådant sätt att den som påkallar uppsägningen får kännedom om -— eller p. g.a. legala definitioner har rätt att utgå från — att uppsägningen verkligen nått den som sökts för uppsägning. I och med att det i hyreslagen anges att delgivning skall ske, följer att delgivningslagens (1970: 428) bestämmelser i princip skall tillämpas.

Delgivningslagen innehåller i 12—15 §§ särskilda bestämmelser om s.k. surrogatdelgivning för det fall det inte är möjligt att personligen nå den som söks för delgivning. Dessa regler gäller emellertid f. n. inte när en uppsägning skall delges utan hyreslagen innehåller i 8 § tredje stycket i gällande lydelse särskilda surrogatdelgivningsregler. Motsvarande bestämmelser finns i 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken för det fall uppsägningen avser ett arrendeförhållande.

Delgivningsreglerna i hyreslagen har kritiserats för att vara svåra att ' tillämpa (se rättsfall från bostadsdomstolen 1976: 7).

Jag delar utredningens uppfattning att undantaget från kravet på vanlig delgivning i många fall bör kunna utformas på ett enklare sätt än vad som f.n. är fallet.

Jag godtar utredningens förslag som innebär att när en bostadshyresgäst som har hemvist här i landet söks för delgivning bör uppsägningen normalt kunna få ske genom ett rekommenderat brev. Detta innebär i överensstämmelse med utredningens förslag att det inte längre krävs att vederbörande först skall ha sökts för delgivning och inte anträffats.

Prop. 1983/84: 137 : 120

Utredningen har diskuterat om ett på detta sätt förenklat uppsägningsförfarande tillgodoser rimliga krav på rättssäkerhet när uppsägning sker med begäran att hyresförhållandet skall upphöra i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad. Uiredningen har stannat för att så får anses vara fallet.

Jag kan inte dela utredningens. uppfattning i denna fråga. Det nya förfarandet vid förlängningstvister innebär såvitt gäller bostadslägenheter att hyresgästen inte behöver reagera på en uppsägning utan kan avvakta att hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Dessa regler gäller emellertid inte i förverkandefallen. Det förenklade förfarandet med rekommenderat brev bör därför inte få tillämpas i förverkandefallen. Ett undantag har alltså gjorts för dessa fall i tredje stycket första meningen. I samma mening har undantag gjorts för det fall att en hyresvärd enligt 58 § säger upp en lokalhyresgäst. En sådan uppsägning omfattas nämligen inte av de nya förfarandereglerna. I stället har en uppsägning av en lokalhyresgäst en direkt rättsverkan på samma sätt som enligt gällande rätt.

När uppsägning inte får ske med rekommenderat brev, bör de nuvarande delgivningsreglerna tillämpas. Då dessa bestämmelser redan finns upptagna i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena jordabalken. görs i andra stycket i förevarande paragraf en hänvisning till dessa bestämmelser.

Även när det är hyresgästen som säger upp avtalet medför uppsägningen en direkt rättsverkan, nämligen att hyresförhållandet uppbör utan ytterli-

gare åtgärder. |

Flera remissinstanser har ifrågasatt det lämpliga i att en uppsägning i dessa fall kommer till stånd i och med att uppsägningen sänds iväg i ett rekommenderat brev till hyresvärden. Det kan, menar dessa remissinstanser, inte uteslutas att hyresvärden med ett sådant uppsägningsförfarande inte får reda på uppsägningen förrän hyresgästen har flyttat.

Under senare år har antalet rekommenderade postförsändelser uppgått till ca 14 milj. per år. Enligt postverkets statistik är det endast mellan två och trehundra av dessa försändelser som inte når den adress under vilken de är avsända. Mot denna bakgrund är det enligt min bedömning rimligt att utgå från att en uppsägning som sänds i rekommenderat brev kommer att nå angiven adress. Därmed är det dock inte sagt att brevet når sin adressat, d. v.s. att hyresvärden efter normal postbefordringstid får del av uppsägningen.

Hyresvärden kan exempelvis vara bortrest eller hans kontor kan tidvis vara obemannat. Det får emellertid anses ingå i en god fastighetsförvaltning att en hyresgäst alltid kan komma i kontakt med sin hyresvärd. Denne bör således, om han inte är direkt anträffbar på den till hyresgästerna uppgivna adressen vidta sådane åtgärder. att meddelanden som sänds under denna adress når honom. Risken av att en uppsägning som avsänts under riktig adress under exempelvis en semesterperiod blir liggande på ett obemannat kontor bör därför hyresvärden själv stå. Jag ansluter mig alltså

"Prop. 1983/84:137 | 121

till utredningens förslag att en hyresgäst skall kunna säga upp sitt hyresavtal genom att tillställa hyresvärden uppsägningen I rekommenderat brev. Enligt första stycket får uppsägning ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Hyresgästen kommer alltså alltid att ha tillgång till en adress under vilken uppsägning kan ske.

Ändringarna i fjärde-sjätte styckena är redaktionella.

12 kap. 9 §

Paragrafen handlar om lägenhetens brukbarhet. Andra stycket är nytt. Utredningens förslag finns i 12 8.

Första stycket. Enligt 9 § i gällande lydelse skall hyresvärden på tillträ-

desdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen är dispositiv.

Jag delar utredningens bedömning att, när det gäller bostadslägenhet som är avsedd för permanentboende, det inte är rimligt ati hyresvärden

skall få hyra ut en sådan lägenhet om den är i det skicket att den inte är fullt brukbar för sitt ändamål. Kravet på viss minimistandard bör därför göras tvingande i fråga om sådana lägenheter. På grund av det anförda har bestämmelsen ändrats så att parterna endast

har frihet att träffa avtal om bättre skick. Genom att kravet på viss minimistandard görs tvingande beträffande bostadslägenheter kan bestämmelserna i nuvarande 19 § om rätt för hyresgästen att säga upp avtal om

hälsovådliga lägenheter utgå. |

I andra stycket, som är nytt, görs i två punkter undantag från den i första stycket fastlagda huvudregeln.

I fråga om fritidsbostäder är det lämpligt att behålla möjligheten för

parterna att fritt avtala om lägenhetens skick. Fritidsbostäderna är av

alltför växlande beskaffenhet — liksom hyresgästernas önskemål — för all avtalsfriheten skall kunna begränsas.

Beträffande lokaler är det inte ovanligt att hyresgästen helt eller delvis svarar för inredningen. Denna möjlighet bör bibehållas och någon inskränkning i parternas avtalsfrihet sker därför inte.

Fullständig avtalsfrihet bör också bibehållas inom ramen för det kollek-

tiva förhandlingssystemet. Andra punkten i förevarande stycke har utformats i överensstämmelse med 15 § andra stycket 2 i lydelse enligt prop.

1982/83: 146.

12 kap. 10 §

Ändringarna är redaktionella. Utredningen har gjort en fullständig omre-

digering av 10— 14 §§. Jag delar den uppfattning som har förts fram av flera remissinstanser att resultatet är mindre lyckat. Den nuvarande dispositio-

nen har därför behållits.

Prop. 1983/84: 137 122

12 kap. 11 § |

Bestämmelserna i tredje stycket är delvis nya. Ändringen är föranledd

av ändringarna i 9 §. Motsvarande bestämmelse återfinns i 14 § tredje

stycket i utredningens förslag.

Ändringarna i första stycket är redaktionella. .

I tredje stycket finns i dess nuvarande lydelse bestämmelser om hyresgästens rättigheter vid hinder i hyresrätten när lägenheten hyrs ut i befintligt skick. Som framgår av 9 § föreslår jag att en bostadslägenhet som är

avsedd för permanentboende alltid skall tillhandahållas i sådant skick att

den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det

avsedda ändamålet. Några särskilda bestämmelser för det fall att en bo-

stadslägenhet avsedd för permanentboende hyrs ut i befintligt skick behövs därför inte. Följaktligen har bestämmelserna i förevarande stycke

inskränkts till upplåtelser i befintligt skick som avser en bostadslägenhet

för fritidsändamål eller en lokal (se 9 § andra stycket 1).

12 kap. 12—14 88 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 15 §

Till paragrafen har fogats ett nytt fjärde stycke. Det motsvarar delvis

20 § i utredningsförslaget. |

I första stycket har gjorts en redaktionell ändring, föranledd av ändring-

en i9§. .

Fjärde stycket. I 2 § tredje stycket har nya bestämmelser tagits in om utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Sålunda gäller att om det av ett hyresförhållande följer en rätt att använda ett sådant utrymme så får denna rätt inte upphävas eller inskränkas i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor. Genom denna bestämmelse har hyresgästernas rätt till utrymmen som har denna karaktär kommit klarare till uttryck. Om denna rätt inte skall vara illusorisk, bör det åligga hyresvärden att hålla även dessa utrymmen i skick. Samma norm

som gäller för lägenheterna bör tillämpas, dvs. utrymmena skall hållas i

sådant skick att de enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt .

brukbara för det avsedda ändamålet. Parterna bör dock ha möjlighet att

träffa avtal om annat skick. Förevarande stycke har utformats i enlighet med vad som nu anförts.

Fjärde stycket avser såväl bostads- som lokalhyresförhållanden.

12 kap. 16 §

Bestämmelserna i andra stycket om reparationsföreläggande har ändrats. Vidare har tre nya stycken av processuell karaktär fogats till paragra-

fen. Processuella regler av likartad innebörd återfinns i 21 § utredningsförslaget. |

Prop. 1983/84: 137 i | ta '”

Ändringen i första stycket är redaktionell.

I andra stycket i gällande lydelse behandlas hyresnämndens möjlighet att i vissa fall på ansökan av hyresgäst ålägga en hyresvärd att avhjälpa en brist i en bostadslägenhet (reparationsföreläggande).

I 15 § har tagits in en ny bestämmelse om hyresvärdens ansvar för utrymmen som är gemensamma för hyresgästerna. Om en hyresnämnd skulle finna att en hyresvärd brister i sina åligganden med avscende på nu avsedda utrymmen bör hyresnämnden, på samma sätt som gäller brister i

lägenheterna, kunna ålägga hyresvärden att vidta erforderliga åtgärder. Då

dessa åtgärder inte bara behöver avse reparation av befintliga anordningar utan över huvud taget kan avse åtgärder för att utrymmena skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, har den nuvarande benämningen ”reparationsföreläggande” bytts mot den mer neutrala beteckningen ”åtgärdsföreläggande”.

Utredningen har i sitt förslag diskuterat det fall då hyresvärden eftersätter sina åligganden även i andra hänseenden än sådana som medför fysiska hinder i nyttjanderätten. Som exempel nämner utredningen att hyresvärden eftersätter sina skyldigheter beträffande värme och varmvatten, trappstädning och skötsel av gemensamma utrymmen. Utredningens majoritet har föreslagit att ett reparationsföreläggande skall kunna omfatta även

sådana brister (jfr betänkandet s. 460). -

Flera remissinstanser har ifrågsatt om det är möjligt att utfärda ett föreläggande som inte avser en konkret och bestämd åtgärd utan som

syftar till att uppnå en viss servicenivå. Ett föreläggande av sistnämnda typ, exempelvis att tillhandahålla varmvatten, skulle behöva bestå för en

obestämd tid, eftersom avsikten självfallet är att lägenheterna alltid skall

ha tillgång till varmvatten. Jag delar den tveksamhet som remissinstanserna känner inför ett på detta sätt utvidgat institut med vitessanktionerade -förelägganden. Jag ifrågsätter även behovet av en sådan utvidgning. Före-

ligger det brist i fråga om skötsel av gemensamma utrymmen — tvättstugan

ras — bör hyresgästerna kunna få till stånd rättelse genom den nyss berörda utvidgningen av åtgärdsföreläggandet. I de fall förvaltningen å

andra sidan är så bristfällig, att det inte är tillräckligt att en fysisk brist i nyttjanderätten undanröjs, bör ingripande inte ske genom åtgärdsföreläggande utan med stöd av bostadsförvaltningslagen (1977: 792). Enligt bostadsförvaltningslagen kan ingripanden ske vid en bristfällig fastighetsförvaltning om bristerna inte är obetydliga eller endast av tillfällig art. Para-

grafen innehåller alltså inte någon motsvarighet till den av utredningen i

denna del föreslagna utvidgningen. |

Ändringen i tredje stycket är redaktionell.

Fråga om åtgärdsföreläggande prövas av hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst. En sådan ansökan kan alltid riktas mot fastighetens verkliga ägare. För att förebygga svårigheter vid ägarskiften och bulvanförhållan-

Prop. 1983/84: 137 124

den införs i fjärde stycket efter förebild i 30 § första stycket bostadsförvalt-

ningslagen cen legitimationsregel enligt vilken ansökan om åtgärdsföreläg-

gande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt. Förfarandet i hyresnämnden regleras av förvaltningslagen (1971:290) :

och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Dessa lagar saknar bestämmelser för det fall den fastighet som berörs av ansökan om åtgärdsföreläggande överlåts innan ansökningen slutligt prövats. I 30 § andra

stycket bostadsförvaltningslagen föreskrivs att rättegångsbalkens regler

om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegången skall gälla i en sådan situation. En motsvarighet till denna bestämmelse har tagits upp i femte stycket förevarande paragraf.

Även sjätte stycket har sin motsvarighet i 30 8 bostadsförvaltningslagen där det i tredje stycket stadgas att om tvist om äganderätten till en fastighet är antecknad i fastighetsboken xan ansökan riktas mot.den som innehar

fastigheten med äganderättsanspråk. |

12 kap. 17—18 §§

Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 19 8 På skäl som redovisats vid 9 § första stycket har 19 § i gällande lydelse inte fått någon motsvarighet.

I 19 § redovisas därför motsvarigheten till de bestämmelser som f.n. finns i 19 a § och som handlar orn på vilket sätt hyran skall vara reglerad i avtalet. Utredningen har redovisat sitt förslag 1 hithörande frågor i 23 8.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

Enligt första stycket i gällande lydelse (av 19 a §) skall hyran för en bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om det i avtalet finns en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i en förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader för lägenhetens uppvärmning, försecnde med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. :

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen tas nu detta undantag från förbudet mot rörliga hyror bort. Detta innebär att bränsle- och vaklausuler i princip förbjuds i fråga om bostadslägenheter. Enligt över-

gångsbestämmelserna (punkt 3) gäller en tvåårig övergångstid under vilken äldre klausuler fortfarande får tillämpas. Förbudet mot rörliga hyror har försetts med vissa undantag när det gäller ersättning för uppvärmning m.m. Viktigast är att grunderna för

sådana ersättningar får fastställas genom en förhandlingsöverenskommelse

enligt hyresförhandlingslagen. Avtalsfrihet råder alltså fortfarande inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet.

Undantaget för förhandlingsöverenskommelser avser också den situationen att beslut meddelas enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen. dvs.

när en hyresgäst hos hyresnämnden har ansökt om ändring av en förhandlingsöverenskommelse i den del den avser honom eller när kollektiva förhandlingar har strandat. Jag vill här i likhet med utredningen understryka att hyresnämnden inte bör utnyttja denna möjlighet om inte parterna redan tidigare har tillämpat ett motsvarande villkor och det gäller att bygga vidare på denna praxis. .

Undantag har vidare gjorts, om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller om lägenheten påförs kostnaderna efter individuell mätning.

I andra stycket behandlas det fall då en bostadslägenhet hyrs ut i andra hand eller av upplåtaren innehas med bostadsrätt. I båda dessa fall föreligger det ett legitimt behov av-att kunna anknyta hyran för andrahandsupplåtelsen till den hyra eller årsavgift som upplåtaren själv betalar. Upplåta-

överenskommelse. Beträffande bostadsrättslägenheter finns över huvud taget inte något förbud mot rörliga avgifter. En andrahandshyresgästs intresse av skälig hyra tillgodoses bäst, om hyran får följa vad upplåtaren själv betalar. Har parterna kommit överens om att ett särskilt tillägg exempelvis skall utgå för användning av möbler eller liknande, skall detta tillägg vara fast. Undantaget från förbudet mot rörlig hyra gäller alltså bara den del av hyran som direkt anknyts till vad upplåtaren själv betalar.

Tredje — femte styckena motsvarar 19 a § andra — fjärde styckena i gällande lydelse med redaktionella ändringar.

12 kap. 19 a §

Paragrafen upphävs. Motsvarande bestämmelser har tagits in i 19 8.

12 kap. 20 8

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om när hyran skall betalas, motsvaras i utredningens förslag av 24 &.

Första stycket. Enligt gällande rätt kan hyresvärden och hyresgästen fritt avtala om när hyran skall betalas. Har avtal i denna fråga inte träffats finns särskilda bestämmelser om betalningstiden. För bostadslägenheter som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, är emellertid avtalsfriheten inskränkt till förmån för hyresgästen. Den som hyr en sådan lägenhet får nämligen betala hyran förskottsvis per månad även om avtal träffats om längre betalningsperioder, exempelvis kvartal. Enligt 42 3 första stycket I gäller dessutom att en hyresrätt, helt oberoende av lägenhetstyp, inte förverkas på grund av bristande hyresbetalning så länge hyresgästen betalar hyran månadsvis i förskott.

I överensstämmelse med utredningens förslag (fr LU 1979/80:6) har andra meningen i förevarande stycke ändrats så att rätten till månadsvis betalning gäller alla bostadslägenheter oberoende av storlek.

Ändringarna i andra stycket är redaktionella.

Prop. 1983/84: 137 126

Tredje stycket har formulerats om. Första meningen överensstämmer i

sak med gällande rätt. Hyran skall således anses som betald när hyresgäs-

ten på ett post- eller bankkontor mot kontant betalning uppdrar åt posten

eller banken att överföra pengarna till hyresvärden. Även andra meningen,

som behandlar betalning genom ett girosystem. motsvarar i sak gällande rätt. Emellertid har det tillkommit två girotyper utöver post- och bankgiro, nämligen privat- och sparbanksgiro. Varje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för dem alla är dock att gäldenären har ett särskilt konto anslutet till systemet och att han genom en skriftlig betalningsorder kan

påkalla att det betalningsförmedlande organet belastar detta konto och

överför pengar till en angiven betalningsmottagare. Hyresbetalning skall anses ha skett när en betalningserder avseende hyra tas emot av det kontor

som enligt reglerna för det individuella girokontot skall förmedla betalningen på grund av uppdraget. För att betalning skall anses ha skett vid denna

udpunkt krävs självklart att erforderligt belopp finns tillgängligt på kontot och att betalningsuppdraget i övrigt uppfyller de krav som gäller för re-

spektive girosystem.

12 kap. 21§

Ändringarna i första — tredje styckena är redaktionella.

Fjärde stycket, som är nytt, motsvarar 67 a § i gällande lydelse och innehåller bestämmelser om överklagande av länsstyrelsens beslut enligt förevarande paragraf.

12 kap. 22—25 885 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 26 §

Paragrafen behandlar hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten och att där utföra reparationer. Ett nytt femte stycke har fogats till paragrafen.

Utredningen har redovisat motsvarande bestämmelser i 31—32 §§.

Ändringarna i första stycket är redaktionella.

I andra stycket har gjorts en följdändring med hänsyn till att begreppet ”fardag” mönstras ut ur hyreslagen (se vad som anförts vid 4 8). Utnyttjar

hyresgästen sin rätt enligt detta stycke att säga upp avtalet, upphör detta

sedan den för avtalsförhållandet gällande uppsägningstiden enligt 4 § löpt ut. Detta följer av 6 § andra stycket.

Bestämmelserna om hyresgästens uppsägningsrätt gäller inte arbeten som hyresvärden enligt hyresgästens önskemål utfäst sig att göra. Detsamma bör gälla i fråga om arbeten som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § ålagts att utföra. Ett tillägg av denna innebörd har

gjorts i sista meningen i förevarande stycke.

Ändringarna i tredje och fjärde styckena är redaktionella.

Prop. 1983/84: 137 127

Femte stycket motsvarar 27 § i gällande lydelse. Bestämmelsen har

sådant samband med övriga bestämmelser i 26 § att en överföring synts

motiverad.

12 kap. 27 8

27 §i gällande lydelse har förts över till 26 § femte stycket. Förevarande

paragraf motsvarar i huvudsak 27 a § i gällande lydelse.

I förarbetena till andra stycket (i 27 a §) uttalas bl. a. att bestämmelsen

inte bara skall gälla när hyresgästen har övergett lägenheten utan också i sådana situationer när hyresgästen avträtt lägenheten sedan hyresförhållandet har upphört, t.ex. efter förverkande eller efter hyresperiodens utgång (prop. 1973:23 s. 162).

I den praktiska rättstillämpningen har tveksamhet uppkommit om bestämmelsens räckvidd. Sålunda har det gjorts gällande att den inte äger tillämpning i de fall hyresgästen avhysts från lägenheten. Emeilertid har en hyresvärd i ett sådant fall ansetts berättigad till ersättning för de direkta

utlägg han haft för att ta om hand och förvara egendom som hyresgästen

vid avhysningen lämnat i lägenheten. Hyresvärden har inte heller ansetts skyldig att lämna ifrån sig egendom som han omhändertagit utan att få ersättning för sina kostnader (se rättsfall från hovrätterna 1981: 158).

Starka skäl talar för att bestämmelsen skall äga direkt tillämpning vid

avhysning. Lagtexten har i förtydligande syfte kompletterats i enlighet härmed.

12 kap. 27 a §

Paragrafen upphävs. Bestämmelserna har förts över till 27 8.

12 kap. 28 §

I paragrafen behandlas frågan om uppsägning av ett hyresavtal i förtid på grund av att en säkerhet, som ställts för fullgörande av hyran, försämrats.

: Utredningens förslag finns i 34 §. Med hänsyn till den vikt som bör fästas vid en hyresgästs rätt till sin

bostad har bestämmelsen i överensstämmelse med utredningens förslag begränsats till att avse enbart lokaler. Ändringen innebär inget förbud mot att säkerhet krävs vid bostadshyresförhållanden. Frågor som har samband med cn säkerhet skall dock i sådana fall behandlas på samma sätt som övriga hyresvillkor.

12 kap. 29—33 38

Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 34—37 §§ Enligt 37 § i gällande lydelse kan tillstånd som avses i förevarande

paragrafer förenas med villkor. Detta har nu föreskrivits i varje paragraf.

Prop. 1983/84: 137 128

Bestämmelsen i 37 § behövs alltså inte längre och 34 a 8 i gällande lydelse

har därför förts över till 37 §. |

135 § första stycket finns bestämmelser om bostadshyresgästernas rätt

att byta bostad med en annan person (jfr 42 § i utredningens förslag).

Bestämmelserna innebär f.n. att hyresnämnden skall lämna tillstånd, om

hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Enligt utredningen har tillstånd till

byte vägrats när det varit känt att otillåten ersättning har förekommit. Jag

delar utredningens uppfattning att denna praxis bör få stöd i lagtexten. 35 § första stycket har därför kompletterats så att tillstånd inte heller skall

lämnas om andra särskilda skäl talar mot bytet.

Övriga ändringar i förevarande paragrafer är redaktionella.

12 kap. 38—40 §§

Paragraferna ändras inte.

12 kap. 41 §

a”

Ordet ”men” har bytts ut mot påtaglig olägenhet”. Ändringen är redaktionell.

12 kap. 42 8 Paragrafen, som innehåller bestämmelser om vad som gäller när hyres-

rätten är förverkad, motsvaras i utredningens förslag av 50 8.

Frågan om gränsdragningen mellan förverkandetvister och förlängningstvister behandlas vid 45 §.

Enligt första stycket 2 i gällande lydelse är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet om en hyresgäst utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe celler upplåter lägenheten i andra hand. Hyresrätten är dock inte förverkad om hyresgästen utan dröjsmål efter tillsägelse vidtar rättelse. Är det som ligger hyresgästen till last av ringa betydelse är hyresrätten enligt andra stycket inte heller förverkad.

I praxis har fråga uppkommit vilken betydelse en ansökan om tillstånd .att överlåta hyresrätten skall ha om överlåtelse till annan skett och om

ansökan om tillstånd härtill görs först efter det att förstahandshyresgästen

anmanats att vidta rättelse. Bostadsdomstolen har sålunda (se rättsfall från bostadsdomstolen 1980:29) inte uteslutit att tillstånd i efterhand till en

redan genomförd överlåtelse av hyresrätten under vissa betingelser kan förhindra förverkande. En förutsättning för en sådan rättstillämpning måste dock enligt bostadsdomstoler under alla förhållanden vara att hyresgästens ansökan om tillstånd till överlåtelsen har gjorts utan dröjsmål efter anmaningen att vidta rättelse.

Jag delar utredningens bedömning att den rättstillämpning som bostads-

domstolen ifrågasatt som möjlig vid överlåtelse av en hyresrätt bör godtas

Prop. 1983/84: 137 129

och direkt slås fast i lag. Rättsläget bör vara detsamma om en lägenhet

upplåtits i andra hand. Ändringen i första stycket 2 är en följd av denna min

ståndpunkt.

| En viss ledning vid tolkning av vad som avses med uttrycket ”utan dröjsmål” kan hämtas i bostadsdomstolens nyss nämnda beslut. Där utta-

las att sex veckor är en alltför lång tid för att ansökningen skall kunna

anses gjord utan dröjsmål efter tillsägelsen. Den närmare innebörden bör

emellertid överlåtas åt rättstillämpningen. Enligt första stycket 5 krävs f.n. inte tillsägelse om rättelse vid vanvård

men väl vid övriga 1 punkten angivna förverkandegrunder (se prop. 1968:91 Bih. A s. 328). Jag delar utredningens uppfattning att det är rimligt

att hyresgästen även vid vanvård får en möjlighet att efter tillsägelse vidta

rättelse innan förverkandepåföljden inträder. I överensstämmelse med utredningens förslag markeras den avsedda ändringen genom att ordet

om” inte upprepas. .

Övriga ändringar i förevarande paragraf är redaktionella.

12 kap. 43 §

Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 44 §

I utredningens förslag återfinns motsvarande bestämmelser i 52 §.

När en hyresrätt är förverkad på grund av bristande hyresbetalning

gäller enligt första stycket i förevarande paragraf att hyresgästen kan

återvinna sin hyresrätt genom att betala hyran. Enligt gällande rätt skall betalning ske senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen — i den ordning som gäller för uppsägning — delgivits underrättelse om sin återvin-

ningsrätt. Bestämmelserna i 8 § om formerna för uppsägning har emellertid

ändrats. De nya bestämmelserna innebär att uppsägning får ske genom rekommenderat brev i de fall uppsägning inte medför någon direkt rättsverkan för hyresgästen. I övriga fall skall uppsägningen delges hyresgästen. Detta har föranlett en redaktionell ändring i första stycket så att det

klart skall framgå att en underrättelse om återvinning, på samma sätt som

enligt gällande rätt. alltid skall delges hyresgästen.

Den nya utsökningsbalken har föranlett att ordet ”vräkning” bytts ut mot ”avhysning”.

12 kap. 45 §

I paragrafen avgränsas det område för vilket bestämmelserna om besittningsskydd till bostadslägenheter gäller. Motsvarande bestämmelser i ut-

redningsförslaget återfinns i. 53 8.

Enligt första stveket tredje punkten i gällande lydelse gäller inte besittningsskyddsreglerna, om hyresförhållandet upphör på den grunden att

hyresrätten är förverkad. I sådana fall är uppsägningen antingen befogad.

9 Riksdagen 198384. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 | 130

och då är hyresgästen skyldig att flytta, eller obefogad och då består

hyresförhållandet som om uppsägning inte hade skett. Vägrar hyresgästen alt flytta, kan hyresvärden få frågan prövad av fastighetsdomstol eller, i mål enligt handräckningslagen (1981:847), av tingsrätt. Hyresnämnden kan inte pröva en uppsägning som har skett på grund av någon nu nämnd

grund. Däremot kan nämnden i en förlängningstvist pröva om en sådan grund föreligger, för det fall att grunden inte har åberopats i uppsägningen

(se 46 § första stycket 1). .

Som utredningen har framhållit (se betänkandet s. 239) kan det bero på

tillfälliga omständigheter om hyresvärden i uppsägningen åberopar att förverkande föreligger eller orn han inte gör det. Mera påtagligt är om hyresvärden vill få avtalet att upphöra i förtid eller först i och med hyresti-

dens utgång. Jag delar därför utredningens uppfattning att hyresnämnden i

fortsättningen bör få pröva även en uppsägning på grund av förverkande, om uppsägningen sker med iakttagande av normal uppsägningsfrist.

På grund av det anförda har undantaget i förevarande punkt ändrats så

att det avser det fallet att hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på grund av förverkande. Motsvarande ändring har även

gjorts i 46 § första stycket 1. Övriga ändringar i förevarande paragraf är redaktionella.

Utredningen har föreslagit at. bestämmelserna i andra och tredje styckena om avstående av besittningsskydd skall upphöra att gälla. På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.10) har jag emellertid funnit att bestämmelserna bör finnas kvar. .

12 kap. 46 §

Av paragrafen framgår i vilka fall en bostadshyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet. I paragrafen slås hyresgästens rätt till förlängning fast samt anges de undantag från denna förlängningsrätt som föreligger.

Utredningens förslag återfinns i 54—60 §§.

Ändringen i första stycket I har behandlats vid 45 §. Övriga ändringar är redaktionella.

12 kap. 47 §

Paragrafen handlar om medhyresgästs och äkta makes rätt till förlängning av hyresavtalet i vissa fall. Utredningens förslag återfinns i 61 8.

Ändringarna i första stycket är redaktionella. Jag hänvisar till vad jag anfört vid 45 § om gränsdragningen mellan förverkande- och förlängningstvister.

I andra stycket behandlas en makes rätt till förlängning av ett hyresförhållande när det är den andre maker som är formell hyresgäst och som har sagt upp hyresavtalet, vidtagit annan åtgärd för att få avtalet att upphöra eller för egen del saknar rätt till förlängning. Den make som inte är

hyresgäst är i dessa fall, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till

Prop. 1983/84: 137 131

förlängning om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst.

Eftersom endast den ene maken är hyresgäst bör den andres rätt formu-

leras på det sättet att han har rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet

förlängt för egen del. Första meningen har ändrats i överensstämmelse härmed.

I nuvarande lydelse behandlas inte den situationen att hyresgästen avli-

dit och dödsboet vidtagit åtgärder för att bringa hyresrätten att upphöra. I

rättstillämpningen har emellertid bestämmelsen i andra stycket ansetts

tillämplig även i denna situation (se rättsfall från bostadsdomstolen

1982: 30). Jag anser att en sådan ordning är väl motiverad. I förtydligande syfte har därför i andra stycket införts en regel att om hyresgästen avlidit

och dödsboet saknar rätt till förlängning, har efterlevande make som inte

är hyresgäst samma rätt till förlängning som om hyresgästen sagt upp

avtalet eller vidtagit någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller

eljest saknar rätt till förlängning. Efterlevande makes rätt till förlängning bör inte föreligga om maken själv föranlett upphörandet exempelvis genom att som företrädare för dödsboet ha sagt upp avtalet.

Efterlevande makes rätt att överta avtalet och få detta förlängt för egen

del innebär att avtalet förlängs på oförändrade villkor. Detta leder till, i de

fall det förlängda avtalet tidigare gällt för hyresgästens livstid, att även den efterlevande maken får ett livstidskontrakt (jfr vad som anförts vid 5 §).

Ändringarna i tredje stycket är redaktionella.

12 kap. 47a§

Paragrafen upphävs. Bestämmelsen har förts över till 48 §.

12 kap. 48§

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om att samboende i vissa fall skall jämställas med make, motsvarar 47 a § i gällande lydelse. I utredningens förslag finns motsvarande bestämmelse 1623.

Bestämmelserna 148 § i gällande lydelse om prövning av hyra (bruksvärderegeln) och andra hyresvillkor har förts över till 55 §.

12 kap. 49§ Paragrafen, vars innehåll är nytt, handlar om hur förfarandet vid en

förlängningstvist inleds. I utredningens förslag finns motsvarande bestäm-

melser i 648.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Första stycket. Om en hyresvärd inte vill att hyresförhållandet skall förlängas skall han säga upp hyresgästen. Går inte hyresgästen med på att flytta åligger det hyresvärden, om han vidhåller sin inställning, att hänskjuta frågan till hyrenämnden. Detta skall ske senast en månad efter hyresti-

dens utgång. Underlåter hyresvärden att hänskjuta frågan till hyresnämn-

Prop. 1983/84: 137 1 ww [ES

den eller sker inte detta i rätt tid. förlorar uppsägningen sin verkan. Avtalet blir då förlängt på oförändrade villkor.

En uppsägning medför alltid att hyresgästen har rätt. att anse hyresförhållandet upplöst vid hyrestidens utgång. Denna rätt är oberoende av om hyresvärden under uppsägningstiden hänskjuter frågan till hyresnämnden

eller ej. Har däremot hyresgästen valt att sitta kvar i lägenheten kan han

inte, sedan hyrestiden väl löpt ut, själv bryta hyresförhållandet därför att

hyresvärden inom den ytterligare månad som står honom till buds, hän-

skjuter uppsägningen till hyresnämnden.

Det är endast hyresvärden som får vända sig till hyresnämnden. En

hyresgäst som har blivit uppsagd kan inte ta initiativ till en förlängnings-

tvist.

Andra stycket. Av 47§ första stycket framgår att om flera hyresgäster gemensamt hyr en lägenhet kan — om en av hyresgästerna säger upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, —- medhyresgästerna ha rätt till förlängning av avtalet.

Enligt andra stycket samma paragraf gäller att make som inte själv har del i hyresrätten men har sin bostad i lägenheten under vissa förutsättningar

kan få ta över hyresrätten om hyresgästens rätt upphör. Vill en hyresvärd i

något av dessa falla att hela hyresförhållandet skall upphöra och att förlängning för medhyresgäst eller make inte skall komma till stånd, måste hyresvärden anmoda den som kan ha rätt till förlängning av hyresavtalet att flytta. Anmodan skall ske senast en månad efter det att hyresförhållandet upphörde med hyresgästen i fråga.

För att en sådan anmodan, som skall delges på samma sätt som en

uppsägning, skall få verkan måste hyresvärden inom en månad från det

anmodan delgavs, hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Lämnar hyresvär-

den anmodan mer än en månad före hyrestidens utgång får han dock

hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast vid den tidpunkt då hyrestiden

går ut. Även i detta fall blir följden av att tvisten inte hänskjuts att den av

hyresvärden åsyftade förändringen, dvs. att hyresförhållandet i sin helhet

skulle upphöra, inte uppnås. . .

Av tredje stycket framgår att bestämmelserna i andra stycket tredje och

fjärde meningarna om den tid inom vilken hyresvärden efter anmodan skall

hänskjuta tvisten till hyresnämnden också gäller i de fall hyresvärden vid tidsbestämda avtal enligt 3§ tredje stycket 2 i vissa fall har att anmoda

hyresgästen att flytta. Sålunda skall en hyresvärd — som inte önskar att ett

tidsbestämt hyresavtal skall förlängas genom att hyresgästen efter hyresti-

dens utgång sitter kvar i lägenheten — inom en månad efter hyrestidens utgång anmoda hyresgästen att flytta. Inom ytterligare en månad från

anmodan har hyresvärden att hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

12 kap. 508

Ändringarna är redaktionella.

Prop. 1983/84: 137 133

12 kap. 518 Paragrafen handlar om vad som skall gälla beträffande hyresvillkoren

om hyresgästen vinner en förlängningstvist. Utredningens förslag återfinns

i 668. |

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Enligt första stvcket, som har en helt ny lydelse, skall hyresnämnden, om den ogillar hyresvärdens talan om att hyresförhållandet skall upphöra, för den fortsatta uthyrningen fastställa de villkor som tidigare tillämpats.

Detta gäller dock inte om parterna träffat ett avtal om att andra villkor skall

gälla. :

En hyresvärd kan självfallet aldrig vara helt säker på att hans begäran att

hyresgästen skall flytta vinner framgång i hyresnämnden. Det bör därför finnas en möjlighet för hyresvärden att förena förlängningsfrågan med en

begäran om att i andra hand få hyresvillkoren ändrade. Härför fordras

dock enligt andra meningen att hyresvärden, samtidigt som han hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden, ansöker om ändring av hyresvillkoren (se 54 §).

Återkallar hyresvärden sin talan i hyresnämnden måste åtskillnad göras mellan olika situationer. Sker återkallelsen innan hyrestiden löpt ut får verkan av uppsägningen anses vara förfallen, dvs. hyresförhållandet består

på oförändrade villkor om inte hyresgästen finner för gott att lämna lägen-

heten senast vid hyrestidens slut i enlighet med uppsägningen. Hyresgäs-

ten behöver inte för egen del säga upp avtalet eller vidtaga någon annan

åtgärd för att kunna förfara på detta sätt.

Har hyrestiden däremot löpt ut när återkallelsen sker och bor hyresgäs-

ten alltjämt kvar i lägenheten består hyresförhållandet. Vill hyresgästen i detta fall lämna lägenheten får han själv säga upp avtalet och har då alltid möjlighet att lämna lägenheten efter tre månader.

I andra stycket slås fast att beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Preklusionsregeln i andra meningen är i förhållande till gällande rätt oförändrad (se prop. 1973: 23 s. 126—129, 153 och 177).

12 kap. 52§

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttning. Ut-

redningens förslag i hithörande frågor återfinns i 67 §.

Ändringarna är i huvudsak redaktionella. Jag hänvisar till vad jag anfört vid 458 om gränsdragningen mellan förverkande- och förlängningstvister.

12 kap. 538

53§ i gällande lydelse har förts över till 55 a§ fjärde— sjätte styckena. Förevarande paragraf anger tillämpningsområdet för de nya bestämmel-

serna om villkorstvister. I utredningens förslag finns motsvarande bestäm-

melser i 68 §. |

Prop. 1983/84: 137 > 134

Första stycket motsvarar 54§ andra stycket i gällande lydelse. Undantagen stämmer överens med de undantag som enligt 458 första stycket I och 2 gäller beträffande de grundläggande besittningsskyddsreglerna.

Andra stycket innehåller en föreskrift att när en förhandlingsordning gäller enligt hyresförhandlingslagen så skall hyreslagens regler om villkorstvist bara tillämpas om det följer av hyresförhandlingslagen (jfr 55 a 8 i gällande lydelse). Avsikten med bestämmelsen är bl.a. att klargöra att reglerna i 55a§ första och andra styckena om karenstid och om tidpunkt från vilken nya villkor får tillämpas inte gäller vid tvister enligt hyresförhandlingslagen (se även hänvisningen i 25§ hyresförhandlingslagen till vissa bestämmelser i hyreslagen). Från vilken tidpunkt nya villkor skall tillämpas i sådana fall anges i 24§ hyresförhandlingslagen. Avsikten med bestämmelsen är däremot inte att hindra att en enskild hyresgäst begär villkorsändring enligt hyreslagea. En uttrycklig bestämmelse om det har tagits in i 5§ fjärde stycket hyresförhandlingslagen.

12 kap. 54§

Paragrafen som är ny innehåller bl. a. bestämmelser om hur en villkorstvist inleds. Utredningen har behandlat dessa frågor i 69—71 88.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Första stycket. Eftersom en villkorstvist enligt den nya ordningen förs utan att bostadshyresavtalet har sagts upp kan en sådan tvist inte sluta med att hyresförhållandet upphör. Medför hyresnämndens avgörande.att hyresgästen inte vill bo kvar i lägenheten, får han i stället säga upp avtalet (se 58).

Önskar hyresvärden eller hyresgästen att villkoren för en upplåtelse av en bostadslägenhet ändras skall 2tt skriftligt meddelande härom lämnas till motparten. Meddelandet bör innehålla uppgift om den ändring som påkallas. Några krav på meddelandets innehåll ställs inte och en underlåtenhet att i meddelandet ange vilken ändring som önskas leder inte till någon påföljd. Avsikten med meddelandet är nämligen endast att få igång förhandlingar mellan parterna. Detia syfte kan uppnås även om det i meddelandet endast anges att villkorsändring begärs. Konstruktiva förhandlingar torde dock lättare komma till stånd om villkorsändringen preciseras och i någon omfattning också motiveras.

En part är aldrig tvungen att träda i förhandlingar efter ett meddelande om villkorsändring. Inte ens om den som avsänt meddelandet vägrar att förhandla trots att motparten är villig därtill inträder någon påföljd. Om någon överenskommelse inte uppnås mellan parterna får den part som avsänt meddelandet ansöka om ändring av villkoren. Sådan ansökan skall göras hos hyresnämnden. Minst en månad skall förflyta från det meddelandet lämnades till dess ansökan ges in. |

Någon bestämmelse om på vilket sätt ett skriftligt meddelande om villkorsändring skall överbringas till motparten finns inte. Med hänsyn till

. | | 135

den tidsfrist om en månad som skall löpa ut innan ansökan kan ske hos hyresnämnden, bör dock den part som översänder meddelandet säkerställa att han kan visa när detta skett. Har meddelandet sänts med rekommenderat brev anses den part som påkallar villkorsändringen ha gjort vad på honom ankommer. En bestämmelse härom finns i 63 § första stycket. Har meddelandet sänts med rekommenderat brev börjar tiden löpa från och med den dag meddelandet lämnades för postbefordran.

I 63§ andra stycket finns bestämmelser om under vilken adress ett meddelande till hyresvärd respektive hyresgäst skall sändas.

Enligt andra stycket får hyresnämnden, om det finns särskilda skäl, pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen (jfr 25§ tredje stycket hyresförhandlingslagen). Yrkande om sådan prövning bör kunna framställas såväl av den som gjort ansökningen till hyresnämnden som av motparten. Enligt 8§ första stycket tredje meningen lagen om arrendenämnder och hyresnämnder skall ansökningen i tvist om hyresvillkor innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs. Bestämmelsen i förevarande stycke utgör ett undantag till huvudregeln att ramen för tvisten anges i ansökningen. .

Enligt tredje stycket anses beslut om ändring av hyresvillkoren som avtal om villkor för fortsatt förhyrning. I gällande rätt följer detta av en hänvisning i 55§ till 51 § andra stycket första meningen.

12 kap. 55§

Paragrafen innehåller de grundläggande bestämmelserna om prövning av hyran och andra hyresvillkor. Den motsvarar 48§ i gällande lydelse. I utredningens förslag finns bestämmelser i dessa frågor i 708.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2 och 2.5).

12 kap. 55a§

Paragrafens tre första stycken är nya och innehåller bestämmelser om den tidpunkt från vilken ett beslut om ändring av hyresvillkoren skall gälla. De tre följande styckena motsvarar 5338 i gällande lydelse. Det sjunde stycket är nytt. Paragrafen överensstämmer med 73—76 §§ i utredningens förslag. . :

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) och innehåller bestämmelser om hyresavtal som gäller för obestämd tid. Ett beslut om ändring av ett villkor i ett sådant avtal får inte avse tid före

det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för

ansökningen. Har avtalet sagts upp, vilket förutsätter att en tvist om villkoren kommit upp i en förlängningstvist enligt 513 första stycket andra meningen, gäller dock ändringen från den tidpunkt till vilken avtalet sagts upp.

« Prop. 1983/84: 137 | 136

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har i tredje meningen i förevarande stycke också tagits in en bestämmelse om viss karenstid som skall hindra alltför täta ansökningar om villkorsändring. Bestämmelsen avser endast hyresavtal med obestämd tid. Beslut om ändring av hyresvillkor får aldrig avse tid innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren börjat tillämpas. Hyresvillkoren skall alltså ha gällt i sex « månader innan nya villkor kan träda i kraft och detta gäller även de villkor som bestämts vid hyresförhållandets början. En hyresgäst kan inte få den avtalade inflyttningshyran ändrad förrän efter sex månader.

Andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) och innehåller bestämmelser om hyresavtal som gäller för bestämd tid. Vid uppsägning får enligt första meningen ändringsbeslutet inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Om uppsägning inte skett får enligt andra meningen ändringsbeslutet inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen om villkorsändring ges in till hyresnämnden. Härvid får hyresgästen även tillgodoräkna sig den särskilda uppsägningstiden enligt 5§, vilket innebär en avvikelse i förhållande till gällande rätt (se 54§ första stycket i gällande lydelse). Enligt tredje meningen har hyresgäster med långtidsavtal en viss rätt att få villkoren ändrade under löpande period (jfr 54§ tredje stycket i gällande lydelse).

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen tavsnitt 2.3.4) och ger hyresnämnden en möjlighet att meddela interimistiska beslut som saknas f.n. Den nya bestämmelsen gäller även vid tvist som avses 1 24§ hyresförhandlingslagen (se 25 § tjärde stycket nämnda lag).

Fullföljs talan mot beslutet om villkorsändring till bostadsdomstolen kan - denna upphäva det interimistiska beslutet (dvs. meddela inhibition).

Fjärde— sjätte styckena motsvarar 538 i gällande lydelse. Ändringarna är redaktionella. |

Sjunde stycket är nytt. F.n. har inte hyresgästen någon möjlighet att få ränta på vad han betalat för mvcket i hyra, om hyresnämnden eller bostadsdomstolen sänker hyran för förfluten tid (jfr dock 2238 tredje stycket hyresförhandlingslagen). Hyresgästen är däremot skyldig att betala ränta på vad han betalat för litet under förfluten tid (se femte stycket, som motsvarar 53 § andra stycket i gällande lydelse). I överensstämmelse med utredningens förslag (76 §) har i förevarande stycke tagits in bestämmelser om skyldighet även för hyresvärden att betala ränta.

I tvister som avses i 24§ hyresförhandlingslagen gäller tredje—- sjunde styckena i förevarande paragraf (se 25 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen) men däremot inte första och andra styckena.

12 kap. 56—608§

Paragraferna innehåller bestämmelser om lokaler. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.7) uttalat att det inte f.n. finns något behov av

Prop. 1983/84: 137 - 137

nya bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler. I samband med behandlingen av förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister i fråga om bostadslägenheter har jag även anfört att det inte f.n. finns behov av några nya bestämmelser i fråga om lokaler (se avsnitt 2.9 i den allmänna motive-

ringen). I 59§ första stycket föreslås den ändringen att ett uppskovsbeslut får meddelas även efter hyrestidens utgång. En motsvarighet till 59§ andra

stycket i gällande lydelse har vidare förts in i första stycket, som alltså motsvarar båda styckena. I övrigt är ändringarna i förevarande paragrafer redaktionella. .

På skäl som redovisats I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) har 58 § inte ändrats i överensstämmelse med utredningens förslag (808). Det är alltså fortfarande hyresgästen (och inte hyresvärden) som skall ta initiativ till medling hos hyresnämnden om han vill ha kvar sin rätt till ersättning.

12 kap. 61§

Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 62§

Paragrafen behandlar frågan om hyresnämndens möjlighet att förelägga och döma ut vite. Hyresnämndens möjlighet att förelägga vite med stöd av hyreslagen har utvidgats till följd av de nya bestämmelserna om uppgifts-

lämnande i 64 §. Paragrafen har justerats med anledning härav.

12 kap. 638

Paragrafen, till vilken fogats ett nytt andra stycke, innehåller bestäm-

melser om hur och under vilken adress meddelanden skall sändas. Utred-

= ningens förslag finns i 85§.

Ändringarna i första stycket är i huvudsak redaktionella. Bland de med-

delanden som kan sändas med rekommenderat brev har tagits med begäran om villkorsändring enligt 548.

Andra stycket, som är nytt, innehåller bestämmelser om vad som skall förstås med hyresvärdens eller hyresgästens vanliga adress enligt första stycket (jfr 8&$ första stycket tredje meningen och tredje stycket andra— fjärde meningarna). För den hyresgäst som inte permanent bor i den hyrda lägenheten eller som inte använder denna som kontor är det viktigt att

meddela hyresvärden en adress under vilken meddelanden kan sändas.

Även hyresvärden kan lämna meddelande om särskild adress undervilken han vill ha meddelanden. Hyresgästen är dock inte skyldig att hålla: rätt på en sådan adress utan kan alltid meddela sig med hyresvärden genom att sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar, dvs. den som kan anses ha ställningsfullmakt att företräda hyresvärden.

Prop. 1983/84: 137 138

12 kap. 64§

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om möjlighet för hyresnämnden att förelägga en hyresvärd att lämna ut de uppgifter om storleken ' av hyran för hans lägenhet, som kan behövas för en prövning enligt 55 § första stycket. Utredningens förslag finns i 93 8.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4). Beslut av hyresnämnden enligt förevarande paragraf får överklagas (se

70§ första stycket).

12 kap. 65§

Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 65a§

Till paragrafen har fogats ett nytt fjärde stycke.

Ändringarna i första tredje styckena är redaktionella. Jag delar utred-

ningens uppfattning (se betänkandet s. 377) att bestämmelserna liksom f. n. bör gälla alla typer av bostadslägenheter, alltså lägenheter avsedda både för permanentboende och för fritidsboende.

Fjärde stycket motsvarar 885 i utredningens förslag. I vissa fall kan en hyresgäst över huvud taget inte enligt hyreslagen få till stånd en omprövning av hyresvillkoren. Detta gäller exempelvis vid korttidsupplåtelse av möblerat rum. Hyresgästen kan också sakna praktiska möjligheter att påkalla villkorsprövning,; eftersom en sådan åtgärd — i de fall parterna träffat avtal om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning — kan resultera i en uppsägning. |

Det kan finnas en risk för att en icke seriös hyresvärd utnyttjar här beskrivna situationer för att ta ut oskäligt hög hyra. Särskilt finns en sådan risk i tider av bostadsbrist och då efterfrågan på andrahandslägenheter är stor. .

Brottsbalkens ockerparagraf (9 kap. 58) och 368 avtalslagen torde många gånger visa sig otillräckliga i dessa lägen. Räckvidden i ockerparagrafen är begränsad och förutsätter att hyresgästens trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroende ställning utnyttjats. Det kan vara svårt att visa att en ockersituation förelegat. Tillämpning av avtalslagen förutsätter en civilprocess och en sådan kan vara svår att genomföra för en hyresgäst.

Jag delar utredningens bedömning att en särskild straffsanktion, som riktar sig mot uttagande av orimligt hög hyra, bör införas. De hyresvärdar som på förut angivet sätt kan vara beredda att begagna sig av hyresgästens underläge blir förmodligen mindre benägna därtill om de kan drabbas av straffansvar. Ett sådant straffstadgande synes böra ta sikte på förfaranden som typiskt sett har karaktär av ocker. ehuru måhända rekvisiten i brottsbalkens ockerparagraf inte kan styrkas i det enskilda fallet. En hyresvärd

ut en hyra som är uppenbart orimlig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

Prop. 1983/84: 137 139

Om brottet är grovt, vilket kan vara fallet om den olagliga verksamheten skett yrkesmässigt eller eljest haft stor omfattning, kan påföljden bestämmas till fängelse i högst två år.

Den hyra som hyresvärden tar ut skall vara uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Det får således inte råda någon som helst tvekan om att hyran är oskälig om straffansvar skall kunna inträda. Ingår även nyttjanderätt till möbler i hyran skall detta givetvis beaktas vid Jämförelsen. | .

Direkt bevisning att det föreligger orsakssammanhang mellan avsaknaden av besittningsskydd och det förhållandet att hyresvärden tar ut orimligt hög hyra kan inte krävas. I regel får ett sådant sammanhang antas föreligga.

Bestämmelserna gäller bara bostadslägenheter.

Har hyresvärden tagit en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde skall han betala tillbaka vad han erhållit för mycket jämte ränta. Vid prövning av återbetalningsskyldighetens storlek skall man utgå från vad som är en skälig hyra för lägenheten med hänsyn till dess bruksvärde.

12 kap. 668

Paragrafen ändras inte.

12 kap. 678

Enligt paragrafens nuvarande lydelse får i fråga om hyresförhållanden som beror av anställning överenskommelser träffas som strider mot vissa i paragrafen angivna tvingande bestämmelser i hyreslagen (bl.a. bestämmelserna om besittningsskydd 1 46 §). En förutsättning härför är att överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av en organisation som enligt lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse som central arbetstagarorganisation (se prop. 1968:91 Bih. A s. 93). Mot undantagsregeln i förevarande paragraf svarar 2483 lagen om medbestämmande i arbetslivet som möjliggör att kollektivavtal träffas om arbetstagares hyresförhållanden.

Utredningen har inte föreslagit någon ändring av nuvarande ordning (se : betänkandet s. 379 samt LU 1977/78: 27).

Av intresse i sammanhanget är också de s.k. besittningsskyddsbrytande grunder som gäller i fråga om tjänste- och personalbostäder (se 46 § första stycket punkterna 7—9). Inte heller i fråga om dessa har utredningen föreslagit någon ändring.

Den utveckling som har skett under senare år innebär att sambandet mellan anställning och bostad inte har samma betydelse som tidigare (se motion 1982/83: 1221; se även motion 1982/83: 891). Det saknas emellertid i detta lagstiftningsärende underlag för att ta ställning till om hyreslagens bestämmelser om tjänste- och personalbostäder är lämpligt utformade med

Prop. 1983/84: 137 140

hänsyn till denna utveckling. Frågan bör enligt min mening övervägas

ytterligare i annat sammanhang.

Det finns då också anledning att ta upp en fråga som har aktualiserats av Fastigheternas förhandlingsorganisation i en skrivelse den 3 november

1983. Organisationen hemställer i nämnda skrivelse att förevarande paragraf tillförs en bestämmelse som tillåter arbetsgivaren att tillämpa ett :

kollektivavtal även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 347 och 366 samt exem-

pelvis 28 tredje stycket lagen, 1982: 80, om anställningsskydd). Ändringarna i förevarande paragraf är i huvudsak redaktionella. Som jag

redan har anfört vid 48 görs det inte något undantag för de nya tvingande bestämmelserna om uppsägningstid.

12 kap. 67a§

Paragrafen upphävs. Motsvarande bestämmelse om överklagande har tagits in i 218 fjärde stycket.

12 kap. 68-73 §§

Ändringarna är i huvudsak redaktionella.

Övergångsbestämmelserna Punkt I

Lagändringarna föreslås träde i kraft den 1 januari 1985.

Punkt 2 |

Enligt allmänna regler skall ny civilrättslig lagstiftning inte tillämpas på

Denna huvudregel har i åtskilliga fall modifierats vid tidigare reformer på hyresrättens område. Det har arsetts ofrånkomligt att låta nya bestämmel-

ser gälla också på gamla hyresavtal men först från den tidpunkt till vilken "avtalet tidigast kan sägas upp g2nom uppsägning efter ikraftträdandet (jfr

prop. 1968:91 Bih. A s. 245, 355 och 367 samt prop. 1973: 23 s. 192).

Även i förevarande sammanhang har övergångsbestämmelserna utformats med utgångspunkt i huvudregeln att äldre bestämmelser skall gälla

för de hyresavtal som har ingåtts före I januari 1985, om inte något annat följer av övergångsbestämmelserna. I fråga om processrättsliga bestämmelser gäller den grundsatsen att de blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet även på gamla avtal, om

något annat inte sägs (fr prop. 1973:23 s. 211).

Grundläggande för strafflags tillämplighet i tiden är att nya straffbestämmelser inte får ges tillbakaverkande kraft, när de medför att en gärning som

tidigare varit straffri blir straffbelagd (jfr 5 § lagen, 1964: 163, om införande av brottsbalken). Fill ansvar får fällas endast om gärningen har begåtts efter ikraftträdandet. Några särskilda övergångsbestämmelser till den nya

straffbestämmelsen i 12 kap. 65 a§ fjärde stycket behövs alltså inte.

Prop. 1983/84: 137 141

Punkt 3

I första stycket anges de nya bestämmelser som skall tillämpas även på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Den nya regeln i 7 kap. 16§ bör av naturliga skäl gälla även i fråga om äldre hyresavtal.

1§ femte stycket innehåller nya bestämmelser om s.k. blockuthyrning. dvs. hyresavtal varigenom fler än tio bostadslägenheter upplåts till en och samma hyresgäst som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. De nya bestämmelserna bör få tillämpas även i fråga om äldre hyresavtal.

I 28 tredje stycket finns nya regler om i vilken form en ändring av hyresgästernas rätt att nyttja vissa gemensamma utrymmen skall ske. Bestämmelserna bör enligt min mening tillämpas så snart som möjligt. Det är en fördel om samma regler gäller för alla lägenheter i en fastighet. Bestämmelsen bör därför tillämpas även på äldre avtal.

3§ första stycket innehåller den nya grundprincipen att hyresavtal gäller för obestämd tid, om annat inte har avtalats (se vidare punkt 4 i övergångsbestämmelserna).

I fråga om bestämmelserna om uppsägning och uppsägningstidens längd förordar jag att äldre bestämmelser skall gälla om uppsägning har skett före ikraftträdandet men hyrestiden går ut först därefter (se andra stycket i förevarande punkt). I övrigt anser jag att de nya bestämmelserna i 3—5 §§ bör tillämpas även i fråga om äldre avtal.

Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen är avsikten att hyrestiden i regel skall vara obestämd, i varje fall beträffande bostadslägenheter. Hyresavtal skall anses förlängt på obestämd tid vid såväl utebliven uppsägning enligt 3 § tredje stycket punkt I som tyst förlängning enligt punkten 2 i samma paragraf.

De nya bestämmelserna i 6§ första och andra styckena gäller efter ikraftträdandet även beträffande äldre avtal om annat inte följer av andra stycket I förevarande punkt.

1 6§ tredje stycket finns en ny regel om när s.k. kopplade avtal upphör att gälla. Bestämmelsen bör gälla även äldre avtal, om de inte har sagts upp före lagens ikraftträdande.

Bestämmelserna i 7§ om när en lägenhet skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den har fått en något annorlunda utformning än i gällande rätt. Det är enligt min mening en fördel om samma regler härvidlag gäller såväl äldre som nya avtal. De nya bestämmelserna bör därför gälla i samtliga fall när en lägenhet skall lämnas eller tillträdas efter ikraftträdandet.

Om ett avtal sägs upp efter ikraftträdandet bör alltid de nya bestämmelserna 185 om uppsägningens form och sättet för delgivning av uppsägningen tillämpas även i fråga om äldre avtal. Detsamma gäller sådan anmodan som avses i 3 § fjärde stycket.

Prop. 1983/84: 137 . 142

I fråga om bestämmelserna om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten bör de nya bestämmelserna om hyresvärdens skyldigheter avseende . för hyresgästerna gemensamma utrymmen, 15§ fjärde stycket, och om

åtgärdsföreläggande, 16 § andra och fjärde — sjätte styckena, tillämpas även beträffande äldre avtal.

Även de nya bestämmelserna i 208 om när och hur hyran skall betalas

bör omedelbart gälla även äldre avtal. Detsamma bör gälla den nya be-

stämmelsen i 268 om undantag för sådana arbeten som hyresvärden har ålagts att utföra till följd av ext åtgärdsföreläggande. Handräckningsbestämmelsen i paragrafens sista stycke överensstämmer redan i sak med

27§ i gällande rätt. Den nya lydelsen av 358 om tillstånd till byte bör likaledes gälla äldre avtal. Anledning saknas också att inte låta även äldre avtal omfattas av de .

nya bestämmelserna i 42 § första stycket 2 och 5.

Nya bestämmelser om besittningsskydd och prövning av hyran och

andra hyresvillkor har vid 1968 och 1974 års lagändringar på hyresrättens

område fått slå igenom även beträffande äldre avtal. Jag anser att så bör ske även den här gången. Som framgår av andra stycket i förevarande

punkt skall om uppsägning skett före lagens ikraftträdande äldre bestäm-

melser tillämpas beträffande hänskjutande av tvist till hyresnämnd även

om hyrestiden går ut först efter ikraftträdandet. Om uppsägning däremot sker efter ikraftträdandet bör de nya reglerna om hänskjutande gälla även

beträffande äldre avtal. De paragrafer som alltså blir tillämpliga på äldre avtal är 45—55 a §§. Bestämmelserna i 63 § om användande av rekommenderat brev för vissa meddelanden kan tillämpas omedelbart också på äldre avtal. I fråga om den helt nya straffbestämmelsen i 65 a§ fjärde stycket kan

hänvisas till vad jag anfört under punkt 2 om strafflags tillämplighet i tiden.

Liksom vid tidigare reformer av hyresrätten bör, om hyresavtalen har sagts upp före ikraftträdandet, äldre bestämmelse tillämpas i vissa frågor även om hyrestiden går ut först efter det att de nya bestämmelserna har trätt i kraft. Parterna bör vid tidpunkten för uppsägningen kunna hämta

ledning i då gällande rätt när de tar ställning till hur de skall förfara i fortsättningen. Bestämmelsen har tagits in i andra stycket. Om ett hyresavtal har sagts upp före utgången av december 1984 gäller fortfarande äldre

bestämmelser om uppsägningstid, tid för hyresavtalets upphörande och om hur cn tvist skall hänskjutas till hyresnämnden även om hyrestiden går

ut först efter ikraftträdandet.

De äldre bestämmelserna bör enligt min mening i vissa fall också gälla om uppsägning sker efter ikraftträdandet. Jag föreslår i 48 andra stycket beträffande tidsbestämda avtal att katalogen över uppsägningstider förenklas. Ändringen innebär bl.a. ait uppsägningstidens längd förlängs i vissa situationer.

Prop. 1983/84: 137 | 143

Om hyrestiden för en bostadslägenhet är längre än tre men längst sex månader, skall enligt de äldre bestämmelserna uppsägning ske senast en månad i förväg (3 § andra stycket 4). Enligt mitt förslag i 4§ andra stycket 3 skall uppsägning i sådant fall ske senast tre månader i förväg. I fråga om lokaler är uppsägningstiden f.n. i allmänhet nio månader, om hyrestiden är längre än nio månader (3§ tredje stycket). I övrigt gäller samma uppsägningstider för lokaler som för bostadslägenheter. Enligt mitt förslag i 4§ andra stycket 4. är uppsägningstiden för lokaler tre månader om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader.

Mitt förslag innebär alltså att uppsägningstiden beträffande både bostadslägenheter och lokaler förlängs från cen till tre månader. Innebörden är att i de nu angivna fallen måste uppsägning ske tidigare enligt de nya bestämmelserna än enligt äldre. 1 vissa lägen skulle detta kunna vara oskäligt mot hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför att äldre . bestämmelser om uppsägningstid skall gälla även efter ikraftträdandet, om uppsägning sker senast den 31 januari 1985 (jfr prop. 1968:91 s. 84).

I tredje stycket finns särskilda bestämmelser för det fall att hyresgästen har avlidit före ikraftträdandet. Mitt förslag innebär att uppsägningstiden förlängs från nuvarande en månad (5§ första stycket) till tre månader när det gäller bostadslägenheter. Detta bör inte gälla om hyresgästen har

avlidit före ikraftträdandet. I sådant fall bör dödsboet och i förekommande

fall den efterlevande maken alltjämt ha rätt att säga upp avtalet enligt äldre bestämmelser. Reglerna i gällande rätt om uppsägning av livstidsavtal i vissa fall (5 § andra stycket) saknar motsvarighet i mitt förslag. Om hyresgästen har avlidit innan de nya bestämmelserna har trätt i kraft gäller de äldre bestämmelserna om livstidsavtal. Någon särskild övergångsbestämmelse behövs inte om detta.

I fjärde stycket finns en särskild övergångsbestämmelse i fråga om sådana villkor i äldre hyresavtal som avser ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp (sc avsnitt 2.7 i den allmänna motiveringen). Enligt de nuvarande bestämmelserna i 19a§ behöver ersättningen för dessa nyttigheter inte vara till beloppet bestämd i avtal eller förhandlingsöverenskommelse. Hur ersättningen för sådana nyttigheter skall beräknas bestäms i många fall genom att en särskild överenskommelse om vilken beräkningsgrund som skall tillämpas tas in i avtalet. s.k. bränsle- eller va-klausuler.

När det gäller bostadslägenheter föreslår jag i 198 att det inte längre skall vara tillåtet för parterna att ta in sådana klausuler i de enskilda hyresavtalen. Systemet med bränslekltausuler o. dyl. skall enligt mitt förslag endast få tillämpas om förhandlingsordning finns. De klausuler som f.n. finns bör dock få gälla under en övergångsperiod.

Enligt förevarande övergångsbestämmelse skall därför villkor som strider mot bestämmelserna i 19§ i mitt förslag ha verkan mot hyresgäs-

Prop. 1983/84: 137 144

terna till utgången av år 1986. Tidpunkten för klausulernas giltighet bör emellertid knyta an till en tidpunkt till vilken parterna kan säga upp avtalet

till upphörande. Om avtalet inte kan sägas upp till utgången av år 1986

anser jag att villkoret skall förlora sin verkan mot hyresgästen först vid den

senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

Punkt 4

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt

2.8).

Enligt 3 § första stycket skall hyresavtal gälla för obestämd tid, om något

annat inte bestäms. För att påskynda övergången till löpande hyresavtal

har jag i den allmänna motiveringen förordat en särskild övergångsbestämmelse för äldre, tidsbestämda hyresavtal som avser bostadslägenheter. I

sådana hyresförhållanden men alltså inte för lokaler skall enligt förevaran-

de övergångsbestämmelse hyrestiden anses obestämd om inte parterna vid

den första tidpunkten efter lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat

sägas upp av båda parter kommi: överens om något annat.

Om någon av parterna vill att hyrestiden skall vara bestämd och den andre inte går med på detta, kan frågan prövas i en villkorstvist. Enligt 55 §

tredje stycket andra meningen skall hyrestiden härvid vara obestämd, om

inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om parterna i ett hyresförhållande på vilket äldre lag är tillämplig före

den första tidpunkt efter lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat

sägas upp kommer överens om att hyrestiden skall vara bestämd kan fråga

uppstå om en sådan överenskor melses giltighet mot ny ägare av fastighe-

ten. För att undvika tveksamheter i en sådan situation föreslår jag att överenskommelsen är giltig mot den nye ägaren om anteckning har gjorts på hyresvärdens cxemplar av hyresavtalet. Detta gäller naturligtvis endast om hyresavtalet är skriftligt. Bestämmelsen befriar inte en ny ägare av fastigheten från hans undersökningsplikt i detta avseende.

Punkt 5

Enligt punkt 3 skall de nya bestämmelserna 1 vissa fall gälla även äldre

avtal. Om ett äldre avtal emellertid har sagts upp före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser i de frågor som anges i punkt 3 andra stycket. Förlängs ett sådant avtal efter uppsägningen för tiden efter det att de nya bestämmelserna har trätt i kraft bör emellertid de nya bestämmelser som anges I punkt 3 bli tillämpliga på avtalet. Detta bör liksom vid 1973 års hyresrättsliga reform gälla oavsett om förlängningen skett genom dom. beslut eller överenskommelse (jfr prop. 1973:23 s. 197).

Prop. 1983/84: 137 : 145

Punkt 6

När nya bestämmelser har införts på nyttjanderättens område har regel-

mässigt avtal som har ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll om rätt till uppsägning förts in under de nya bestämmelserna, om de inte efter lagens ikraftträdande har sagts upp till första möjliga tidpunkt (jfr prop. 1973: 23 s. 198). Därvid gäller de nya bestämmelserna om uppsägningstid.

Liksom vid 1973 års ändringar i hyreslagen anser jag att de nya bestämmelserna också bör gälla om uppsägning sker men en förlängning av avtalet

kommer till stånd. Regeln bör emellertid inte vara undantagslös. I fråga om

ersättning för sådana nyttigheter som avses I 1938 finns en särskild över-

gångsbestämmelse i punkt 3.

Punkt 7

Enligt övergångsbestämmetlser till tidigare ändringar i hyreslagen får

vissa kooperativa bostadsföretag tillämpa avtalsklausuler som strider mot nuvarande 19a§, om länsstyrelsen medger det. Vilka företag som avses

med dessa övergångsregler framgår av förarbetena till 1973 års hyresrättsliga lagstiftning (prop. 1973:23 s. 196) och till hyresförhandlingslagen (CU

1977/78:32 s. 23). Det största företaget i denna kategori är Stockholms: kooperativa bostadsföretag (SKB). Länsstyrelsen kan också enligt 5158

lagen om införande av nya jordabalken ge de kooperativa bostadsföretagen

dispens från bestämmelserna i 15 § andra stycket första meningen i hyres-

lagen. Hyresvärden kan alltså befrias från skyldigheten att med skäliga

tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en bostadslägenhets försämring genom ålder

och bruk. Undantag från bestämmelserna får endast göras om särskilda skäl föreligger.

Enligt min mening kan det alltjämt finnas behov för de kooperativa

bostadsföreningarna att tillämpa avtalsklausuler som strider mot 12 kap.

158 andra stycket första meningen och 198 (19a§ i gällande rätt). Länsstyrelsens dispensmöjligheter bör därför behållas. Liksom hittills bör dispens endast ges om särskilda skäl föreligger. Tillstånd som har lämnats enligt äldre bestämmelser bör gälla även efter det att mitt förslag har trätt i kraft. Förevarande övergångsbestämmelse för med sig att bestämmelsen i 518 lagen om införande av nya jordabalken kan upphävas (se avsnitt 4.4).

Punkt 8 .

Här anges den vedertagna principen att äldre bestämmelser skall tillämpas i hyrestvister som har anhängiggjorts före ikraftträdandet. Detta är en avvikelse från grundsatsen om att processuella regler blir omedelbart

tillämpliga. En särskild övergångsregel behövs därför (jfr punkten 2). Under pågående handläggning av hyrestvister vid domstolar eller hyresnämnder får ny civillag inte ändra förutsättningarna för tvistens bedömning. Äldre bestämmelser skall tillämpas i äldre mål och ärenden. Detta gäller tillämpningen av såväl materiella som processuella bestämmelser.

10 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 146

Punkt 9

Som framgår av specialmotiveringen till 4§ hyreslagen utmönstras be-

greppet fardag. Begreppet kommer dock att finnas kvar i lagstiftningen om fideikommiss. Utan en särskild övergångsbestämmelse förfaller hänvisningen i 11§ fideikommissavvecklingslagen. Jag förordar därför att vid

tillämpningen av denna bestämmelse 4§ tredje stycket hyreslagen i dess

äldre lydelse skall gälla även efter ikraftträdandet.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och

hyresnämnder |

4§

Ändringarna är redaktionella.

85 . Ändringarna i första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9). Jag hänvisar också till vad som anförts vid 12 kap. 54 §

jordabalken (se avsnitt 4.1).

98 Ändringen i första stycket är redaktionell.

Tredje stycket är nytt och har behandlats i den allmänna motiveringen

(avsnitt 2.3.2). Det bör tilläggas att bestämmelsen endast är tillämplig om tvisten gäller hyresförhållanden med en och samma hyresvärd.

En särskild bestämmelse om. delgivning i massärenden har tagits in i

30 §.

11, il a, 13 a, 15 och 22 §§

Ändringarna är redaktionella med undantag för tillägget i 11 a §. Detta har föranletts av ändringen i 5 § första stycket 3 hyresförhandlingslagen

om primär förhandlingsskyldighet i fråga om ändring av villkor avseende . gemensamma utrymmen.

30 §

I första stycket har lagts till två nya meningar om delgivning i massärenden (fr 9 § tredje stycket). De nya bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2).

Prop. 1983/84: 137 147

4.3 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304)

2§ Ändringarna är redaktionella.

5§ Första stycket innehåller bestämmelser om s.k. primär förhandlings-

skyldighet. I gällande lydelse innebär bestämmelserna en skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga

om höjning av hyran. Bostadsdomstolen har funnit att rättsläget får anses

vara det att en hyresvärd inte åsidosätter sin primära förhandlingsskyldighet genom att av en ny hyresgäst ta ut en högre hyra än som har utgått tidigare, i vart fall inte om denne har ingått ett helt nytt hyresavtal beträffande lägenheten (se rättsfall från bostadsdomstolen 1981:45 samt prop.

1977/78:175 s. 153).

Vid remissbehandlingen har Hyresgästernas riksförbund framfört kritik

mot gällande rätt på denna punkt. Jag delar förbundets uppfattning att en

hyresvärd inte utan förhandling bör få höja hyran för en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning. En förhandlingsöverenskommelse om hyran bör alltså gälla även om en hyresgäst flyttar och hyresvärden tecknar avtal med en ny hyresgäst. Detta har i lagtexten uttryckts genom att efter orden "höjning av hyran” lagts till orden ”för en lägenhet”.

Vidare har i förevarande stycke lagts till en ny bestämmelse om att hyresvärden har primär förhandlingsskyldighet även i fråga om ändring av villkor som avser gemensamma utrymmen. Jag hänvisar till vad som anförts om sådana utrymmen vid 12 kap. 2 § tredje stycket jordabalken (se avsnitt 4.1).

Fjärde stycket är nytt och har behandlats vid 12 kap. 53 § andra stycket jordabalken (se avsnitt 4.1). Bestämmelsen är ett förtydligande av gällande rätt.

22 och 23 88

Ändringarna är redaktionella.

24 §

Ändringen i första stycket är redaktionell.

Frågan om från vilken tidpunkt ett ändringsbeslut skall gälla har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3). Andra stycket har ändrats i överensstämmelse med vad som anförts där.

25§

Ändringarna är i huvudsak redaktionella. Hänvisningen till 55 a 8 tredje stycket hyreslagen innebär att de nya bestämmelserna om interimistiska beslut blir tillämpliga vid tvister som avses i 24 3 hyresförhandlingslagen

(se 2.3.4 i den allmänna motiveringen).

Prop. 1983/84: 137 148

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken

Länsstyrelsen har enligt 51 § lagen om införande av nya jordabalken i vissa fall rätt att medge undantag från bestämmelserna i nuvarande 12 kap. 15 § andra stycket första meningen jordabalken, dvs. från hyresvärdens skyldighet att med skäliga tidsmellanrum i bostadsdelen av en lägenhet ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.

En motsvarande bestämmelse har tagits in i punkt 7 i övergångsbestämmelserna till ändringarna i jordabalken. 51 § kan därför upphävas.

4.5 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479) 15 §

Fjärde stycket är nytt och motsvarar 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken. Jag hänvisar till vad jag har anfört om kopplade avtal i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6) samt vid den nyss nämnda bestämmelsen i jordabalken (se avsnitt 4.1).

36 §

Begreppet fardag försvinner här liksom i 12 kap. jordabalken. Jag hänvisar till vad som anförts vid 12 kap. 4 § jordabalken.

4.6 Förslaget till lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980: 94) 6 och 9 88

Ändringarna är redaktionella.

4.7 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken 12 kap. 25 och 58 §§

Ändringarna har samband med ändringen av 7 kap. 16 § jordabalken och jag hänvisar till vad som anförts vid den bestämmelsen (se avsnitt 4.1).

5 Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1. lag om ändring t jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, .

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

4. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,

Prop. 1983/84: 137 149

5. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

6. lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980: 94), 7. lag om ändring i utsökningsbalken.

6 Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

Prop. 1983/84: 137 | 150

Bilaga I

Utredningens sammanfattning av betänkandet

Vi har i delbetänkanden 1976 och 1978 redovisat delar av vårt uppdrag. I Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bostadshyresmarknaden. Vi lad? vidare i detta första delbetänkande fram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägenheter. Det andra delbetänkandet —- Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) — innehöll förslag till delvis nya bestämmelser om lokalhyra. Betänkandena har lagts till grund för lagstiftning 1 huvudsaklig överensstämmelse med våra förslag (prop. 1977/78:175, CU 1977/78:32, rskr 1977/78:347. prop. 1978/79:89, CU 1978/79:32, rskr 1978/79:308).

I detta tredje betänkande, som också är vårt slutbetänkande, tar vi upp de delar av vårt uppdrag, som vi inte tidigare behandlat. Slutbetänkandet innefattar en allmän översyn av 12 kap. jordabalken och vi tar därvid särskilt upp följande frågor: En bedömning av bruksvärdesystemet, förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. prövning av andra hyresvillkor än hyran, bränsle- och va-klausuler, hyrestid, uppsägningstid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister, avstående från besittningsskydd, förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning samt handläggning av hyrestvister.

Bruksvärdeprincipen tillkom 1968 för att trygga bostadshyresgästernas besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet ger i de flesta fall hyresgästen rätt att vid hyrestidens slut få hyresförhållandet förlängt. Denna rätt skulle emellertid lätt kunna urholkas genom krav på hyreshöjningar från hyvresvärdens sida, om hyresgästen utan vidare skulle vara tvungen att godta den hyra hyresvärden fordrar för förlängning. År 1968 gällde sedan många år en hyresreglering. Denna innebar att hyrorna fastställdes genom en myndighets beslut. Genom bruksvärdeprincipen slog man in på en annan väg. Avtalsfrihet skulle i princip råda i fräga om hyrans storlek. Hyresgästen skulle vid förlängning av hyresavtalet ha rätt att få den hyra värden yrkade prövad av hyresnämnden.

I dag innebär bruksvärdeprincipen i huvudsak följande: Hyran skall vid förlängning utgå med skäligt belopp. Vid prövningen skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att avgöra om den fordrade hyran är oskälig eller inte skall en jämförelse ske med hyran för andra lägenheter. Den fordrade hyran skall därvid anses som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för läsenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag.

Prop. 1983/84: 137 151

Hyran för lägenheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag fastställs efter förhandlingar mellan företaget och en organisation av hyresgäster — oftast tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyran bestäms i princip så att den skall täcka företagets självkostnader.

Även för lägenheter som tillhör andra hyresvärdar än allmännyttiga bostadsföretag och därmed likställda fastställs numera hyran ofta genom förhandlingar mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, samt en organisation av hyresgäster, å andra sidan.

Förhandlingar på såväl den allmännyttiga som den enskilda sektorn regleras sedan 1978 av hyresförhandlingslagen. I den mån förhandlingar inte leder till överenskommelse, kan hyran för enskilda hyresgäster fastställas av hyresnämnden. Därvid tillämpas bruksvärdeprincipen.

Bruksvärdeprincipen har under senare år blivit utsatt för kritik. Därvid har bl.a. hävdats följande: Hyrorna i de privatägda fastigheterna fastställs efter jämförelse med de hyror som gäller i allmännyttiga bostadsföretag. De allmännyttiga bostadsföretagens hyror skall spegla företagens självkostnader. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen får bära ett större socialt ansvar, vilket ökar kostnaderna, blir p.g.a. jämförelseprövningen hyrorna i det privatägda beståndet för höga i förhållande till kostnaderna inom detta bestånd. Det har emellertid också gjorts gällande att hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsatt riktning genom att de allmännyttiga bostadsföretagen inte tar ut full täckning för sina kostnader vid hyresförhandlingarna. De privata fastighetsägarna anser vidare att den hyresutjämning mellan yngre och äldre bostadshus, som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen, medverkar till att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Å andra sidan anförs att utjämningen skapar alltför höga hyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bruksvärdeprincipen anses dessutom leda till att det inte är möjligt att få hyran att täcka de numera kraftigt ökade kostnaderna för nyproduktion av bostäder. Vidare pekas på de problem som kan uppkomma vid tillämpningen av bruksvärderegeln, när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga företag ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenheter.

För att belysa verkningarna av bruksvärdeprincipen har vi inhämtat upplysningar vid sammanträden med företrädare för hyresmarknadens organisationer, hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vi har vidare samlat in statistiska uppgifter om bl.a. nyproduktion och produktionskostnader, förvaltningskostnader samt kommunalt stöd till bostadsföretag. Dessutom lämnar vi i betänkandet redogörelser för undersökningar som gjorts, delvis på vårt uppdrag, beträffande hyresstrukturer samt sociala kostnader.

Vid bedömningen av den framförda kritiken har vi kommit till olika meningar inom utredningen. Vi är emellertid därvid ense om att bruksvärdeprincipen är överlägsen det system med hvresreglering som tidigare tillämpades i vårt land (avsnitt 2.6.5). Vi anser vidare att det grundläggande problemet med de höga nyproduktionskostnaderna inte på ett avgörande sätt kan bringas ur världen genom ändringar av bruksvärderegeln utan måste lösas genom bostadspolitiska åtgärder (avsnitt 2.6.2). Beträffande frågan i vad män bruksvärderegeln medverkat till den låga nyproduktionen är

Prop. 1983/84: 137 152

emellertid meningarna delade (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och av Arne Fagander). De problem som de sociala kostnaderna för med sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan knappast lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste lösas med andra åtgärder (avsnitt 2.6.3).

Vad gäller kritiken i övrigt mot bruksvärderegeln i dess nuvarande utformning anser de fyra av oss sem står bakom huvudtexten i betänkandet, att tillämpningen av bruksvärdeprincipen visserligen är förenad med åtskilliga svårigheter, främst på grund av bristen på jämförelsematerial i vissa fall. När det emellertid gäller det fall som främst satts i blickpunkten av kritiken, nämligen när samtliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga bostadsföretag hos hyresnämnden ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenheter, saknas enligt denna mening inte regler om hur hyran skall bestämmas — grundläggande för bruksvärdeprincipen är ju att hyran skall utgå med skäligt belopp. Hyresnämnden skall således avgöra tvisten efter en skälighetsprövning. Därvid får nämnden om lämpliga jämförelselägenheter saknas på orten godta jämförelsematerial från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. En direkt regel härom föreslås i bruksvärdeparagrafen. Skulle inte heller detta vara möjligt får nämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Hyresnämnden kan därvid inte undgå att även beakta det allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Att direkt anknyta hyressättningen till kostnadsutvecklingen i företaget skulle däremot enligt denna mening medföra betydande svårigheter vid tillämpningen — genom att hyresnämnden tvingades pröva skäligheten av olika kostnader — och på sikt kunna medföra sådana risker för en återgång till hyresreglering att denna väg inte bör väljas (avsnitt 2.6.4).

Fyra av oss anser däremot att den kritik som framförts mot bruksvärdeprincipen är så befogad att längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måste de allmännyttiga företagen, som är självkostnadsföretag, om skälig kostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheter att få skäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärderegeln bör därför kompletteras så att hyresnämnderna ges inte bara möjligheter utan också skyldigheter att pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till företagens kostnadsändringar (reservationerna av Sven Jansson m. fl. och av Arne Fagander).

En av dessa fyra ledamöter riktar längre gående kritik mot bruksvärderegeln och anser även andra ändringar i denna önskvärda i riktning mot en mera fri prisbildning. Bruksvärdesystemet skulle därvid stå kvar som ett komplement till besittningsskyddet så att de marknadsmässiga hyrorna inte fick en sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkade nuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd (reservationen av Arne Fagander). :

I övrigt har vår genomgång av bruksvärdesystemet lett fram till förslag om vissa justeringar av lagtexten medan i andra hänseenden den nuvarande utformningen ansetts kunna stå kvar. Bedömningen utmynnar i huvudsak i följande (avsnitt 2.6.6).

För det första anser vi att parternas jämställdhet i avtalsförhållandet bör

Prop. 1983/84: 137 153

komma till klarare uttryck. Enligt bruksvärderegelns nuvarande lydelse skall: den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För att likställa parterna anser vi alt som huvudregel bör anges att hyran skall utgå med skäligt belopp.

För det andra bör bruksvärdereglerna utformas så att de möjliggör en jämförelse mellan lägenheter med olika förmåner. Farhågor har nämligen uttalats för att bruksvärdeprincipen skulle utgöra ett hinder mot boinflytande i individuella eller kollektiva former. Sådant inflytande kan bl.a. medföra att det allmännyttiga bostadsbeståndet kan förlora sin likformighet eftersom de förmåner som är knutna till lägenhetsinnehavet kan komma att växla. Underhållsfondsutredningen har vidare beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter föreslagit att hyresgästen får välja mellan att låta hyresvärden utföra underhållet mot särskild avgift eller att själv svara för det.

Vi föreslår att prövningen av själva bruksvärdet i fortsättningen skall avse vad en lägenhet med hänsyn till dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga förmåner, som ligger vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt. Detta innebär sammantaget att hyran skall vara skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla.

Liksom hittills skall en hyra inte anses skälig om den är ”påtagligt” högre än hyran för likvärdiga lägenheter.

De allmännyttiga företagens prisledande ställning vid bruksvärdeprincipens tillämpning utgör en spärr mot sådana hyreshöjningar som inte kan godtas ur samhällets synpunkt. Detta har i den nuvarande bruksvärdeprincipen dels kommit till uttryck genom att vid jämförelsen i första hand skall beaktas hyran i de allmännyttiga företagens lägenheter dels genom att man vid jämförelsen skall bortse från lägenheter vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda hus. Denna senare, extra, spärregel har visat sig svår att tillämpa. Den förstnämnda regeln utgör en tillräcklig spärr i en bristsituation. Vi föreslår därför att den extra spärregeln utgår.

En fråga, vars vikt särskilt understrukits i det betänkande av civilutskottet som utgör grunden för vårt uppdrag i denna del (CU 1977/78:32 s. 14 ff), är förfarandet när förhandlingar enligt hvresförhandlingslagen strandat. Sådana förhandlingar, som i regel rör hyrans storlek och andra hyresvillkor, förs mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisation samt en organisation av hyresgäster. Avslutas förhandlingarna utan att en överenskommelse kommer till stånd saknar de förhandlande parterna möjlighet att få tvisten sliten av hyresnämnden. Det är i stället de enskilda parterna i hyresförhållandet — hyresvärden och hyresgästerna — som får föra frågan om hyrans storlek och andra hyresvillkor till hyresnämnden, om de vill ha en ändring till stånd. Eftersom en del bostadsföretag har tusentals hyresgäster blir sådana processer mycket besvärliga och i vissa fall i praktiken omöjliga att hantera. Eftersom den enda lösning som bjuds, om förhandlingsparterna inte kan komma överens, är ett opartiskt avgörande, medför svårigheter att få ett sådant till stånd att den som begär villkorsändring får ett underläge vid förhandlingarna. Särskilt om hyresvärden har likviditetssvårigheter kommer han i en besvärlig situation. Tanken på likställighet mellan de förhandlande

Prop. 1983/84: 137 154

parterna, som är en grundtanke i hyresförhandlingslagen, har därigenom kommit att luckras upp.

För att komma till rätta med det nu redovisade problemet förestår det övervägande flertalet av oss att de förhandlande parterna skall få föra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar strandat (avsnitt 2.6.7). Vid en sådan tvist företräds således hyresgästerna även vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen av den förhandlande organisationen. Hyresnämndens beslut får samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. En enskild hyresgäst, som är missnöjd med hyresnämndens avgörande av tvisten, kan begära ändring av beslutet såvitt rör honom själv.

Vi är inte eniga om hur förfarandet skall gestaltas när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. En av oss hävdar (reservationen av Stig Landqvist), under hänvisning främst till såväl parternas vilja som partsorganisationernas förmåga att klara upp sina mellanhavanden i frivilliga överenskommelser, att offentliga ingripanden i partsorganisationernas intressetvister bör ske endast medlingsvis och att förslaget i denna del alltså inte bör genomföras.

De förut omnämda svårigheter som en hyresnämndsprövning kan föra med sig för hyresvärden sammanhänger också med bestämmelserna om den tidpunkt från vilket ett beslut av nämnden om villkorsändring blir gällande. Ett sådant beslut får nämligen i regel inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen till nämnden. Vi föreslår (avsnitt 2.6.7) att tremånadersfristen i stället skall räknas frän den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren hos motparten gjort framställning om villkorsändring. Om hyran fastställts för viss tid, skall dock ett beslut om ändring av hyran i princip gälla från den tidpunkt då den tidigare överenskommelsen eller beslutet utgick. Om det av särskilda skäl finnes skäligt. får också en annan tidpunkt väljas. Vi föreslår vidare att hyresnämnden skall kunna förordna att dess beslut får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

Vid förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har det ibland visat sig besvärligt för en part att få tillgång till erforderligt material om hyressättningen i lämpliga jämförelselägenheter. För att råda bot härpå föreslår vi (avsnitt 2.6.8) en bestämmelse som medför skyldighet för hyresvärdarna att om det begärs lämna ut uppgifter om hyrorna i de lägenheter de förvaltar. De uppgifter som skall lämnas ut motsvarar närmast de uppgifter SABOföretagen skall redovisa i sin hyresstatistik. Uppgifterna behöver ej lämnas oftare än en gång per år.

När det gäller prövning av andra hyresvillkor än hyran skall enligt bruksvärdeparagrafen i dess nuvarande lydelse annat villkor som hyresvärden ställer upp för förlängning gälla, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Liksom i fråga om hyran bör preferensen för hyresvärdens mening inte längre gälla. Råder tvist om annat villkor än hyran skall därför av hyresvärden eller hyresgästen uppställt villkor gälla om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (avsnitt 3.1). En speciell typ av villkor som vi diskuterat i betänkandet innebär att hyra av en bostadslägenhet är förenad med ett annat avtal. t.ex. om att hyresgästen skall betala för biluppställningsplats, restaurangservice osv., s.k. kopplade avtal. Vi anser att denna fråga, med ledning bl.a. av vad vi föreslår om fastställande

Prop. 1983/84: 137 155

av andra villkor än hyran, bör kunna lösas utan särskild lagstiftning (avsnitt 3.2).

Ersättningen för en lägenhets uppvärmning och förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp ingår i dag i många fall inte i hyran. Inte heller behöver dessa ersättningar vara till beloppet bestämda i ett hyresavtal eller en förhandlingsöverenskommelse. Ersättningen för bränsle, vatten och avlopp bestäms i stället ofta genom särskilda klausuler, bränsle- och va-klausuler. Särskilt när det gäller bostadslägenheter har klausulerna utsatts för kritik. De anses i vissa fall ge hyresvärdarna för hög kompensation i förhållande till kostnaderna, de är svårbegripliga och otidsenliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller hyresgästerna till energibesparande åtgärder. Vi har funnit att det bästa sättet att komma till rätta med dessa problem är att i princip förbjuda bränsleoch va-klausuler i bostadslägenheter. Klausulerna får enligt förslaget (avsnitt 4.3.1) tillämpas för bostadslägenheter i flerfamiljshus, endast om överenskommelse härom träffas i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I annat fall skall ersättningen för bränsle, va m.m. ingå i den avtalade hyran. Det bör påpekas att vi utformat vårt förslag i nu angivna delar så att det inte skall utgöra något hinder mot en framtida övergång till individuell mätning och debitering av energiförbrukning m.m. (avsnitt 4.3.2). :

I samband med att vi behandlat proceduren vid förlängnings- och villkorstvister har vi också tagit upp frågor om hyrestid och uppsägningstid. För att närma reglerna till den uppfattning de flesta bostadshyresgäster torde ha om bostadshyresavtal som ett löpande rättsförhällande föreslår vi (avsnitt 5.3.1) att sådana avtal i fortsättningen skall anses ingångna för obestämd tid, om annat inte avtalats. Vi förordar också att antalet olika uppsägningstider minskas samt att begreppet fardag utmönstras ur hyreslagen. Den normala uppsägningstiden när det gäller bostadslägenheter blir i fortsättningen tre

månader.

Enligt nuvarande regler i hyreslagen mäste, till skillnad från vad som gäller enligt hyresförhandlingslagen, ett bostadshyresavtal sägas upp inte blott när avsikten är att hyresgästen skall flytta utan även när tanken är att han skall.bo kvar men på ändrade villkor. Går inte hyresgästen med på de villkor hyresvärden uppställer för förlängning är det hyresgästen som skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Den nuvarande ordningen vid tvister enligt hyreslagen har flera nackdelar. Kravet på uppsägning när avsikten är att hyresgästen skall bo kvar kan skapa obefogad oro. Det är vidare ur många synpunkter opraktiskt att det är hyresgästen som skall vända sig till hyresnämnden även” när det är hyresvärden som vill ha en ändring till stånd. För att råda bot härpå och för att nå likformighet med vad gäller vid tvister enligt hyresförhandlingslagen föreslår vi (avsnitt 5.3.2) att uppsägning endast skall ske när någon av parterna önskar att hyresförhållandet skall upphöra. Är avsikten endast att villkoren för den fortsatta förhyrningen skall ändras räcker det med att den part som önskar ändringen lämnar motparten ett skriftligt meddelande om detta. Någon uppsägning behövs således inte längre i denna situation. Vidare föreslår vi att, om parterna inte kan komma överens om hur tvisten skall lösas, det skall åligga den part som vill ha en ändring till stånd att hänskjuta

Prop. 1983/84: 137 | 156

tvisten till hyresnämnden. Beträffande lokalhyresförhållanden föreslår vi att hyresvärden, om han sagt upp hyresgästen, själv skall påkalla medling i hyresnämnden.

En hyresvärd och en hyresgäst kan för närvarande i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning — avstående från besittningsskydd. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet varat nio månader i följd gäller den bara om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas i många olika situationer när en bostadslägenhet hyrs ut och uthyraren vill ha garantier för att han-efter en viss tid åter skall kunna disponera lägenheten utan att den som hyrt den skall kunna göra rätten till förlängning gällande. Besittningsskyddet är av stor betydelse för bostadshyresgäster och möjligheten att avtala bort det medför risk för rättsförluster. Vid tidpunkten för hyresavtalets ingående är det svårt för nämnden att göra en meningsfull prövning. Bättre är om prövningen kan förläggas till den tidpunkt då frågan om verkningarna av avståendet aktualiseras. Det är vidare angeläget att minska den belastning på hyresnämnderna som ärenden av denna typ medför, eftersom vi i annat sammanhang föreslår att ytterligare typer av mål skall föras över till hyresnämnderna. Vi har därvid funnit att en framkomlig väg är att avskaffa möjligheten till förtida godkännande av avstående från besittningsskydd beträffande bostadslägenheter. i stället föreslår vi (avsnitt 6.2) att i vissa situationer en skriftlig överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall godtas i en förlängningstvist, om inte synnerliga skäl föranleder annat. Så är fallet om lägenheten är belägen i ett hus som skall rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början. Liknande regler föreslås gälla om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i vilker. upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början.

Den som hyr en lägenhet i andra hand har mången gång en bekymmersam ställning. Om förstahandshyresgästens hyresavtal upphör har han inte någon. rätt att sitta kvar i lägenheten. I vissa fall kan t.o.m. hyresvärden och förstahandshyresgästen vara överens om att hyresrätten skall upphöra just för att bli av med andrahandshyresgästen. Så kan vara fallet när förstahandshyresgästen är bulvan för hyresvärden. En förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning behövs sålunda när det gäller bostadslägenheter. Vi föreslår därför (avsnitt 7.4), att om förstahandshyresgästens rätt till lägenheten upphör sedan andrahandshyresgästen bott i lägenheten i minst tre år, andrahandshyresgästen får ta över hyresavtalet. Denna rätt gäller dock bara om det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgästen skäligen kan godtas som hyresgäst. Vidare förordar vi att det i hyreslagen slås fast att i vissa närmare angivna situatiorer, som kan tyda på att ett bulvanskap föreligger, en upplåtelse i andra hand skall anses vara en upplåtelse direkt av ' fastighetsägaren. | | :

Handläggning av hyrestvister kan enligt nuvarande regler ske endera vid hyresnämnd eller vid fastighetsdemstol. De hyrestvister som skall tas upp vid hyresnämnd är särskilt angivna i hyreslagen. Fullföljdsinstans är bostads-

Prop. 1983/84: 137 157

domstolen. Övriga hyrestvister tas upp vid fastighetsdomstolen. Dessa mål fullföljs till hovrätten och i förekommande fall högsta domstolen. För handläggningen av mål vid hyresnämnden gäller lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt förvaltningslagen. I bostadsdomstolen gäller bostadsdomstolslagen och rättegångsbalken. Handläggningen av de mål som skall tas upp av fastighetsdomstol regleras av rättegångsbalken. Olika hyrestvister skall sålunda handläggas vid olika myndigheter. I vissa fall kan dessutom olika lagar reglera handläggningen i under- och överinstans. Denna splittring medför naturligtvis problem. Dessutom har under senare år alltfler uppgifter enligt olika speciallagstiftningar lagts på hyresnämnderna.

Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.1) att i princip alla' hyrestvister enligt ' hyreslagen skall prövas av hyresnämnderna i första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. Därigenom kan man på ett effektivt sätt tillgodogöra sig de specialkunskaper som, inte minst genom intresseledamöternas medverkan, finns i hyresnämnderna och bostadsdomstolen. Vad som sagts om hyrestvister gäller också bostadsrättstvister. För att undvika en alltför stor belastning av hyresnämnderna anser vi emellertid att mål av rutinkaraktär inte bör föras över till hyresnämnderna. Mål enligt lagsökningslagen och handräckningslagen bör därför ligga kvar hos de allmänna domstolarna.

Flera av de typer av mål som vi nu föreslår skall. föras över till hyresnämnderna är av renodlad tvistemålskaraktär. Den fria handläggningen enligt den nuvarande nämndlagen är inte alltid lämplig för handläggning av sådana mål. Dessutom bör samma handläggningsregler gälla vid hyresnämnden och i bostadsdomstolen. Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.2) en särskild lag — hyresprocesslagen — som skall reglera handläggningen av mål som tas upp vid hyresnämnd. Hyresprocesslagen bygger på bestämmelser i nämndlagen, bostadsdomstolslagen, rättegångsbalken, lagen om rättegången i tvistemål om mindre värden (småmålslagen) och lagen om rättegången i arbetstvister. I de fall där särskilda bestämmelser saknas i hyresprocesslagen gäller rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål vari förlikning om saken är tillåten. En följd av den föreslagna nya lagen blir att även hyresnämnderna i fortsättningen skall betraktas som domstolar.

Hyresprocesslagen bygger på principen att processen skall vara snabb och enkel. Mål kan avgöras såväl efter förhandling som efter enbart skriftlig handläggning. Domstolarnas — framför allt hyresnämndernas — processledande funktion betonas kraftigt. Enligt nuvarande regler står vardera parten för sina kostnader för förfarande i hyresnämnden. Vi föreslår att detta alltjämt skall gälla som huvudregel. För vissa typer av de mål som enligt förslaget skall flyttas över från fastighetsdomstol. nämligen om skadestånd, utfående av penningfordringar och förverkande, föreslår vi dock en tillämpning av rättegångsbalkens regel om att förlorande part skall ersätta den vinnande parten hans kostnader (avsnitt 8.3.2.8). För att underlätta hanteringen av mål där ett flertal, ja kanske tusentals hyresgäster är parter, har vi föreslagit särskilda regler om handläggning av s.k. massärenden (avsnitt 2.6.7).

Bland de frågor som vi tar upp vid den allmänna genomgången av hyreslagen och som behandlas i specialmotiveringen till ändringarna i denna (avsnitt 9.1) märks främst följande. Vi lägger fram ett förslag om hur rätten

Prop. 1983/84: 137 158

att utnyttja utrymmen som är avsedda att nyttjas gemensamt av flera hyresgäster får ändras. Vidare föreslår vi bestämmelser om rätt till avvikelser från hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, när ett hyresavtal . omfattar fler än tio bostadslägenheter som skall hyras ut i andra hand (s.k. blockuthyrning).

Förslaget innehåller vidare delvis nya bestämmelser om hur en uppsägning får delges. Avsnittet .om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten har arbetats om i systematiskt hänseende för att bli mer lättöverskådligt. Där föreslås också vissa nyheter, bl.a. en utvidgning av möjligheten att tillgripa reparationsföreläggande.

Delvis nya bestämmelser föreslås beträffande den tidpunkt när hyran skall erläggas. Vi föreslår också att hyresvärdens rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande, när en säkerhet som ställts för hyran försämras, tas bort när det gäller bostadslägenheter. Ett förslag läggs fram om att en hyresgäst som betalat för hög hyra i vissa fall skall ha rätt till ränta på vad han betalat för mycket.

Vidare föreslås ändring i bestämmelserna om uppskov med avflyttning från lokal. Vi anser sålunda att beslut härom skall få meddelas även efter hyrestidens utgång. Dessutom anser vi. som framgår av vårt förslag till hyresprocesslag, att talan skall få föras mot ett beslut om uppskov med avflyttningen från en lokal.

En annan nyhet i förslaget är en bestämmelse som stadgar straff för en hyresvärd som av en bostadshyresgäst tar ut en hyra, som är uppenbart orimlig i förhållande till lägenhetens bruksvärde, när hyresgästen saknar rätt till förlängning eller har sådan rätt endast om synnerliga skäl föreligger.

Ett stort antal paragrafer har Jessutom undergått språkliga ändringar för att anpassas till den lagstil som numera anses önskvärd:

Antalet ändringar i hyreslagen är som framgår av sammanfattningen betydande. För att inte lagen skall bli alltför svåröverskådlig har vi föreslagit att bestämmelserna numreras om: och hela 12 kap. jordabalken säledes ges en ny lydelse. Vi vill dock understryka att vi inte eftersträvat en allmän omarbetning av hyreslagen. Den tidigare dispositionen kvarstår i huvudsak och paragraferna har som regel frånsett språkliga justeringar omarbetats endast när ändringar i sak ansetts påkalla det.

Utöver de reservationer som särskilt omnämnts i det föregående föreligger ytterligare vissa reservationer på enskilda punkter samt ett särskilt yttrande.

Vi föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 januari 1983.

Prop. 1983/84: 137 159:

Bilaga 2

Utredningens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken! dels att 7 kap. 16 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att 12 kap. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap.

16 §”

Efter exekutiv försäljning av fas- Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjande- tighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig- kap. utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyd- heten enligt samma kapitel är skyd-

dad utan förbehåll. dad utan förbehåll. Är fastigheten

taxerad som annan fastighet och har

den vid taxeringen betecknats som

hyreshusenhet, gäller dock upplåtelse

som avser hyra och grundar sig på

skriftlig handling alltid mot den nye

ägaren, om hyresgästen har tillträtt

lägenheten före försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap. utsökningsbalken.

112 kap. jordabalken

12 kap. Hyra omtryckt 1979:252.

Inledande bestämmelser

2 Senaste lydelse

18 1981:784.

Detta kapitel avser avtal, vari- Detta kapitel avser avtal, vari-

3 Senaste lydelse genom hus eller del av hus upplåtes genom ett hus eller en del av ett hus 1980:95.

Prop. 1983/84: 137 160

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

till nyttjande mot vederlag. Detta upplåts till nyttjande mot vederlag. gäller även om lägenheten upplåtits Detta gäller även om lägenheten genom tjänsteavtal eller avtal i upplåtits genom ett tjänsteavtal eller anslutning till sådant avtal. ett avtal i anslutning till sådant

avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

1§ femte stycket

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

1§ 2§

tredje stycket

Med bostadslägenhet avses lägen- Med bostadslägenhet avses en het som upplåtits för att helt eller till, lägenhet som upplåtits för att helt icke oväsentlig del användas som eller till en inte oväsentlig del använbostad. das som bostad. Med lokal avses

annan lägenhet än bostadslägenhet.

Innefattar hyresavtalet en rätt att

utnyttja utrymmen som är avsedda att

användas gemensamt av hyresgästen

och hyresgästerna i andra lägenheter,

får en sådan rätt inte upphävas eller

ändras i annan ordning än den som

gäller för ändring av hyresvillkor.

1 § fjärde stycket 38

Förbehåll som strider mot bestäm- Ett förbehåll som strider mot en melse i detta kapitel är utan verkan bestämmelse i detta kapitel är utan mot hyresgästen eller den som har verkan mot hyresgästen eller den rätt att träda i hans ställe, om ej som har rätt att träda i hans ställe, annat anges. om inte annat anges.

Omfattar ett hyresavtal fler än tio

bostadslägenheter, som av hyresgäs-

ten skall hyras ut i andra hand, får

parterna dock avtala om förbehåll

som strider mot bestämmelserna om

bostadslägenheter, under förutsätt-

ning att förbehållen inte strider mot

bestämmelserna om lokaler och inte

avser rätten till förlängning av hyres-

Prop. 1983/84: 137 161

' Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avtalet eller grunderna för fastställan-

de av hyresvillkor i samband med

sådan förlängning.

Hyresavtals ingående

28 48

Hyresavtal skall upprättas skriftli- Ett hyresavtal skall upprättas gen, om hyresvärden eller hyresgäs- skriftligen, om hyresvärden eller ten begär det. hyresgästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftli- Har ett hyresavtal upprättats gen och träder någon i laga ordning i skriftligen och träder någon i hyreshyresgästens ställe, skall anteckning gästens ställe, när så får ske, skall en därom på begäran göras på hand- anteckning därom på begäran göras lingen. på handlingen.

Hyrestid och uppsägning

5§

Ett hyresavtal gäller för obestämd

tid, om inte annat avtalats.

Upphör ett avtal om hyra av

bostadslägenhet att gälla och finns

förutom hyresavtalet annat avtal mel-

lan hyresvärden och hyresgästen som

avser sådan nyttighet som har ome-

delbart samband med användningen

av lägenheten och som är av mindre

betydelse i jämförelse med den

användningen, upphör även det and-

ra avtalet samtidigt att gälla.

3§ 6§

första stycket

Är hyresavtal träffat för bestämd Ett hyresavtal skall sägas upp för tid, skall, om hyresförhållandet vid att upphöra att gälla. Detta gäller hyrestidens utgång varat längre än dock inte ett hyresavtal som ingåtts nio månader i följd, uppsägning all- för bestämd tid, om hyresförhållantid ske för att avtalet skall upphöra att det vid hyrestidens utgång inte varat gälla vid hyrestidens utgång. längre än nio månader i följd.

andra stycket

Är hyrestiden ej bestämd, skall Sägs ett hyresavtal, som gäller för den, om uppsägningstid icke avtalats, obestämd tid, upp och är inte längre utgå en månad efter uppsägningen uppsägningstid avtalad, upphör det eller, såvida hyresförhållandet varat att gälla vid det månadsskifte som längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen eller, när avtalet från uppsägningen. Avser hyresavta- avser en lokal och hyresförhållandet 11 Riksdagen 1983/84.1 samt. Nr 137

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

let annan lägenhet än bostadslägen- vid uppsägningen varat längre än nio het och har hyresförhållandet vid månader i följd, närmast efter nio uppsägningen varat längre än nio månader från uppsägningen. månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

4§

tredje stycket

Fardagar är den 1 april och den I oktober.

3§

andra stycket

Innehåller avtal, som skall uppsä- Skall ett hyresavtal för bestämd tid gas för att upphöra vid hyrestiaens sägas upp för att upphöra att gälla utgång, ej bestämmelse om uppsäg- och är inte längre uppsägningstid ningstid, skall uppsägningen ske, om avtalad, skall uppsägning ske, om hyrestiden är hyrestiden är

1. längst en vecka, senast en dag i 1. längst två veckor, senast en dag förväg, i förväg,

2. längre än en men längst två 2. längre än två veckor men längst veckor, senast två dagar i förväg, tre månader, senast en vecka i för-

3. längre än två veckor men längst väg, tre månader, senast en vecka i för- 3. längre än tre månader och fråga väg, är om en bostadslägenhet, senast tre

4. längre än tre men längst sex månader i förväg, månader, senast en månad i förväg, 4, längre än tre månader men

5. längre än sex månader men längst nio månader och fråga är om längst ett år, senast tre månader i en lokal, senast tre månader i förförväg, väg, .

6. längre än ett men längst fem år, 5. längre tid än nio månader och senast sex månader i förväg, fråga är om en lokal, senast nio

7. längre än fem år, senast ett år i månader i förväg. förväg.

3§

tredje stycket

Avser avtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyreszästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är

Prop. 1983/84: 137 163

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet.

4a§

Avser hyresavtal bostadslägen- Avser ett hyresavtal en bostadslähet, får hyresgästen uppsäga hyres- genhet, får hyresgästen alltid säga avtalet att upphöra vid månadsskifte upp hyresavtalet att upphöra tidigast som inträffar tidigast efter tre måna- vid det månadsskifte som inträffar der från uppsägningen. närmast efter tre månader från upp-

sägningen.

3§ 7§

fjärde stycket

Saknar avtalet bestämmelse om Saknar ett hyresavtal, som är verkan av utebliven uppsägning och ingånget för bestämd tid och som uppsäges det ej inom rätt tid, anses skall sägas upp för ett upphöra vid det, om hyrestiden överstiger nio hyrestidens utgång, bestämmelse om månader, förlängt på ett år och i verkan av utebliven uppsägning och annat fall på tid som motsvarar sägs det ej upp inom rätt tid, anses hyrestiden. avtalet förlängt på obestämd tid.

4§

första stycket

Är hyresavtal träffat för bestämd Är ett hyresavtal ingånget för tid utan förbehåll om uppsägning och bestämd tid och behöver det ej sägas har hyresförhållandet vid hyrestidens upp för att upphöra, anses avtalet utgång icke varat längre än nio måna- förlängt på obestämd tid, om hyresder i följd, anses avtalet förlängt på gästen fortsatt att nyttja lägenheten obestämd tid, om hyresgästen suttit en månad efter hyrestidens utgång kvar i lägenheten en månad efter utan att hyresvärden anmodat hohyrestidens utgång utan att hyres- nom att flytta. värden anmodat honom att flytta.

5§

Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgäs-

tens livstid, får vid dennes död hans

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtariats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närraast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast efter en månad från dödsfallet.

6§ 8§

Uppsäges hyresavtal av orsak som Sägs ett hyresavtal upp av orsak anges i 11-14 eller 16-19 §§, upphör som anges i 14, 15, 17, 18 eller 22 §, det genast att gälla. Detsamma gäl- upphör det genast att gälla. Detsamler fall som anges i 42 §, om ej annat ma gäller fall som anges i 50 § om ej följer av 44 §. annat följer av 52 §.

Uppsäges hyresavtal av annan Sägs ett hyresavtal upp av annan orsak som ger hyresvärd eller hyres- orsak som ger hyresvärden eller gäst rätt att frånträda avtalet och hyresgästen rätt att frånträda avtalet, innehåller detta kapitel ej särskild gäller, oavsett avtalets bestämmelser bestämmelse om uppsägningstid, gäl- om uppsägningstid, den uppsägningler den uppsägningstid som för varje tid som för varje särskilt fall anges i särskilt fall anges i 3 § andra stycket, 6 § andra stycket eller, om hyresavtaom avtalet är träffat för bestämd tid, let gäller för bestämd tid, i 6 § tredje eller i 4 § andra stycket, om hyresti- stycket. Sker uppsägning innan den ej är bestämd. Sker uppsägning hyresgästen = tillträtt lägenheten, innan hyresgästen tillträtt lägenhe- upphör avtalet dock genast att gälten, upphör avtalet dock genast att la. : gälla.

7§ 9§

andra stycket

Den som har att avträda lägenhet När hyrestiden löper ut, skall skall senast klockan 12 avträdesda- hyresgästen senast påföljande dag gen hålla lägenheten tillgänglig för lämna lägenheten och senast klockan den som skall tillträda den. Omfattar 12 den dagen hålla lägenheten tilllägenhet som helt eller delvis är gänglig för den som skall tillträda uthyrd till bostad minst två rum som den. är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Prop. 1983/84: 137 165

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7§

första stycket

Infaller dag då lägenhet enligt lag Infaller dag då lägenheten skall eller avtal skall tillträdas eller avträ- tillträdas eller lämnas på söndag, das på söndag eller annan allmän annan allmän helgdag, lördag, midhelgdag, skall tillträde eller avträde i sommarafton, julafton eller nyårsstället ske nästa vardag. afton, skall det i stället ske nästa

vardag.

7 § tredje stycket

Första och andra styckena gäller Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. inte, om annat är avtalat.

8§ 108

Uppsägning skall vara skriftlig, En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den än fre månader i följd vid den tidtidpunkt till vilken uppsägningen punkt till vilken uppsägningen sker. sker. Uppsägningen får dock, utom i Uppsägningen får ske hos den som är fall som avses i 54, 58 och 58 a §§, behörig att ta emot hyra på hyresvärvara muntlig, om skriftligt erkännan- dens vägnar. de av uppsägningen lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mortaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges En skriftlig uppsägning får delges den som sökes för uppsägning, dock den som söks för uppsägning. Vid utan tillämpning av 12-15 §§ delgiv- tillämpning av 12 och 15 §§ delgivningslagen (1970:428). ningslagen (1970:428) får en uppsäg-

ning hos hyresgästen inte lämnas till

hyresvärden eller annan som är i hans

ställe.

Träffas ej den som sökes i sitt . Har en hyresvärd eller en hyreshemvist, får uppsägningen sändas i gäst, hos vilken uppsägning skall ske, rekommenderat brev under hans hemvist här i riket, anses uppsägningvanliga adress. Ett exemplar av upp- en också ha skett när den avlämnats sägningen skall dessutom lämnas för postbefordran i rekommenderat antingen i den söktes bostad till vuxen brev under hans vanliga adress. Har medlem i det hushåll som han tillhör hyresgästen lämnat hyresvärden uppeller, om han driver rörelse med fast gift om en adress, under vilken med-

kontor, på kontoret till någon som är delanden till honom skall sändas,

anställd där. Påträffas icke någon anses den som hans vanliga adress. I som angivits nu, skall uppsägningen i annat fall får hyresvärden sända uppstället läggas i den söktes postlåda, sägningen under den uthyrda lägenom sådan finns. Uppsägning har skett hetens adress. när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Prop. 1983/84: 137 166

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos Har en hyresvärd eller en hyresvilken uppsägning skall ske, ej känt gäst, hos vilken uppsägning skall hemvist här i riket och finns ej heller ske, inte känt hemvist här i riket och känt ombud som har rätt att motiaga finns inte heller ett känt ombud som uppsägning för honom, får uppsäg- har rätt att motta en uppsägning för ning ske genom kungörelse i Post- honom, får uppsägningen ske genom och Inrikes Tidningar. kungörelse i Post- och Inrikes Tid-

ningar.

Stämningsansökan med yrkande En ansökan till domstol med att hyresförhållande skall upphöra yrkande om att hyresförhållandet och ansökan om vräkning av hyres- skall upphöra och en ansökan om gäst gäller som uppsägning när del- vräkning av hyresgästen gäller som givning skett 1 behörig ordning. uppsägning när delgivning skett i

behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal, hållet i uppsägning av hyresavtal som gäller annan lägenhet än finns i 64 och 80 §§. bostadslägenhet, finns i 58 §.

11 §

Beträffande anmodan enligt 7§

andra stycket eller 64 § andra stycket

gäller bestämmelserna i 10 §.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9§ 12 §

På tillträdesdagen skall hyresvär- På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhanda- den, om ej bättre skick avtalats, hålla lägenheten i sådant skick att tillhandahålla lägenheten i sådant den enligt den allmänna uppfatt- skick att den enligt den allmänna ningen i orten är fullt brukbar för det uppfattningen i orten är fullt brukavsedda ändamålet. bar för det ändamål för vilket den har

upplåtits. Avser upplåtelsen en bo-

stadslägenhet för fritidsändamål eller

en lokal, får avtal träffas även om att

lägenheten skall vara i sämre skick än

som nu angetts.

Bestämmelserna i 12, 14, 16, 17

och 19-21 §§ gäller inte, om annat

följer av lagen (1981:000) om under-

håll av hyreslägenheter.

10 § 13 §

första stycket

Blir lägenheten före den avtalade Blir lägenheten före tillträdesdatidpunkten för tillträdet så förstörd gen så förstörd att den inte kan att den ej kan användas för det användas för det avsedda ändamåavsedda ändamålet, förfallet avtalet. let, förfaller avtalet. Hyresvärden

"Prop. 1983/84: 137 167

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Är hyresvärden vållande till händel- skall utan dröjsmål meddela hyres-

sen eller lämnar han ej utan dröjsmål gästen detta. Gör han inte det, har hyresgästen meddelande om denna, hyresgästen rätt till ersättning för har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Vad som sagts nu gäller också skada. om hyresvärden är vållande till att

lägenheten inte kan användas.

11 § . 14 §

Uppkommer före hyrestidens bör- Är lägenheten, när den skall tillträjan ringare skada på lägenheten än das, inte i det skick som hyresgästen som anges i 10 § första stycket och är har rätt att fordra och kan bristen inte skadan ej avhjälpt eller är lägenheten avhjälpas utan dröjsmål eller undereljest, i annat fall än som avses i 13 §, låter hyresvärden att efter tillsägelse på tillträdesdagen icke i det skick som ombesörja åtgärden så snart det kan hyresgästen har rätt att fordra, får ske, får hyresgästen säga upp avtahan avhjälpa bristen på hyresvärdens let. Uppsägning får dock ske endast bekostnad, om hyresvärden underlå- om bristen är av väsentlig betydelse. ter att efter tillsägelse ombesörja Sedan bristen har blivit avhjälpt av åtgärden så snart det kan ske. Kan hyresvärden får uppsägning inte ske. bristen ej avhjälpas utan dröjsmål För den tid lägenheten är i bristfäleller underlåter hyresvärden att ligt skick har hyresgästen rätt till efter tillsägelse ombesörja åtgärden skälig nedsättning av hyran. så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran.

I fall som avses i första stycket har Hyresgästen har även rätt att hyresgästen även rätt till ersättning avhjälpa bristen på hyresvärdens för skada, om hyresvärden ej visar bekostnad, om hyresvärden underlåatt bristen icke beror på hans för- ter att på tillsägelse ombesörja åtgärsummelse. den så snart det kan ske. Hyresgästen

har vidare rätt till ersättning för

skada, om hyresvärden inte visar att

bristen inte beror på försummelse

från hans sida.

Första och andra styckena äger Har en bostadslägenhet som är tillämpning även när lägenheten avsedd för fritidsändamål eller en uthyrts i befintligt skick, om lägenhe- lokal uthyrts i befintligt skick och är ten icke är i sådant skick som anges i den inte i sådant skick som anges i 12 9§ och hyresgästen ej vid avtalets $, gäller dock första och andra styckingående kände till bristen eller kun- ena, om hyresgästen inte vid avtalets nat upptäcka den med vanlig upp- ingående kände till bristen eller kun-

Prop. 1983/84: 137 168

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

märksamhet. nat upptäcka den med vanlig upp-

märksamhet.

13 § 15 §

första stycket

Avser hyresavtalet lägenhet som Får hyresgästen, när lägenheten icke färdigställts vid avtalets ingående skall tillträdas, inte tillträde i rätt tid och är lägenheten ännu ej i färdigt och beror inte dröjsmålet på honom, skick när tillträde skall ske, har har han rätt till skälig nedsättning av hyresgästen rätt till skälig nedsätt- hyran för den tid han inte kan nyttja ning i hyran och sådan rätt att uppsä- lägenheten eller del av den. Är hindga avtalet som anges i 11 §. Uppsäg- ret av väsentlig betydelse och undanning får ske även före den avtalade röjs det inte genast efter det att tidpunkten för tillträde, om det är hyresvärden tillsagts att vidta rättelse, uppenbart att lägenheten på tillträ- får hyresgästen säga upp avtalet. desdagen ej kan användas för det Sedan tillträde erhållits får uppsägavsedda ändamålet. ning inte ske.

14 §

första stycket

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det att hyresvärden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande tillämpning.

13 §

andra stycket

Hyresgästen har även rätt till Hyresgästen har rätt till ersättning ersättning för skada, om hyresvär- för skada, om hyresvärden inte visar den ej visar att dröjsmålet icke beror att dröjsmålet inte beror på försumpå hans försummelse. melse från hans sida.

14 §

andra stycket

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse. |

Prop. 1983/84: 137 169

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 § 16 §

Under hyrestiden skall hyresvär- Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick den hålla lägenheten i sådant skick som angesi9 §, om ej annat avtalats som angesi 12 §, om inte bättre skick eller följer av andra stycket. avtalats eller kan krävas enligt andra

stycket. Avser upplåtelsen en bo-

stadslägenhet för fritidsändamål eller

en lokal, får avtal träffas även om att

lägenheten skall vara i sämre skick än

som har angetts.

Om lägenheten helt eller delvis är Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmel- i bostadsdelen ombesörja sedvanliga lanrum ombesörja tapetsering, mål- reparationer i den mån det behövs "ning och andra sedvanliga reparatio- och inte hyresgästen är ansvarig för ner med anledning av lägenhetens förslitningen eller felet. Avser hyresförsämring genom ålder och bruk. avtalet ett enfamiljshus, gäller dock Avser hyresavtalet enfamiljshus, vad som sagts nu om hyresvärdens gäller dock vad som sagts nu endast reparationsskyldighet endast om inte om ej annat avtalats. annat avtalats.

16 § 17 §

första stycket

Bestämmelserna i 10-12 §§ äger Brister hyresvärden i sin reparamotsvarande tillämpning, om tionsskyldighet eller uppkommer

I. lägenheten skadas under hyres- utan hyresgästens vållande hinder tiden utan att hyresgästen är ansvarig eller men i nyttjanderätten, sedan för skadan, tillträde medgetts, på grund av att

2. hyresvärden brister i sin under- lägenheten skadas eller på annat sätt, hållsskyldighet enligt 15§ andra gäller 13 och 14 §§. stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller |

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 108 andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

16 §

tredje stycket

Hyresvärden och hyresgästen kan Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om med bindande verkan träffa ert avtal inskränkning i rätten att enligt första om inskränkning i rätten att enligt stycket erhålla nedsättning i hyran första stycket erhålla nedsättning i för hinder eller men i nyttjanderät- hyran för hinder eller men i nyttjan-

Prop. 1983/84: 137 170 .

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ten till följd av att hyresvärden låter derätten till följd av att hyresvärden utföra arbete för att sätta lägenheten låter utföra arbete för att sätta lägeni avtalat skick eller för att utföra heten i avtalat skick eller för att sedvanligt underhåll av lägenheten utföra sedvanligt underhåll av lägeneller fastigheten i övrigt eller annat heten eller fastigheten i övrigt eller arbete som särskilt anges i avtalet. annat arbete som särskilt anges i

avtalet.

12 § 18§

Meddelar myndighet före till:rä- Bestämmelserna om skada och desdagen på grund av lägenhetens brist på lägenheten gäller också, om beskaffenhet beslut varigenom de! av en myndighet på grund av lägenhelägenheten kommer att frångå hy:es- tens beskaffenhet meddelar ett beslut gästen eller denne på annat sätt lider som medför intrång i hyresgästens intrång i sin nyttjanderätt, har han nyttjanderätt eller om ohyra förerätt till skälig nedsättning i hyran. kommer i lägenheten till men för Innebär beslutet väsentlig inskränk- hyresgästen. ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra Stycket motsvarande tillämpning.

17 §

första stycket

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

10 §

andra stycket

Meddelar myndighet före tillträ- Förbjuder en myndighet före tilldesdagen på grund av' lägenhetens trädet på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda beskaffenhet att den används för lägenheten för det avsedda ändamå- avsett ändamål, förfaller avtalet, let, förfaller avtalet, även om även om beslutet inte vunnit laga” beslutet ej vunnit laga kraft. Beror kraft. Uppsägning enligt 14 § första det förhållande som föranlett beslutet stycket får också ske trots att beslutet på försummelse av hyresvärden eller inte vunnit laga kraft., Meddelas ett lämnar denne ej utan dröjsmål hyres- beslut under hyrestiden gäller hänvisgästen meddelande om beslutet, har ningen i 17 § första stycket till 13 och hyresgästen rätt till ersättning för 14 §§, när beslutet länder till efterrätskada. telse.

17 §

andra stycket

I fråga om bostadslägenhet som I fråga om en bostadslägenhet som

Prop. 1983/84: 137 i71

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

utgör del av hus är hyresvärden utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidtaga tjänliga åtgärder skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres- för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan gästen är ansvarig för att sådan

förekommer i lägenheten. Är hyres- förekommer i lägenheten. Är hyres-

gästen utan ansvar för ohyran, har gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom kostnad som han får genom åtgärd åtgärd för att utrota ohyran. för att utrota ohyran.

16§ 19 §

andra stycket

Avser hyresavtalet bostadslägen- Avser hyresavtalet en bostadslähet, får hyresnämnden i fall som genhet och brister hyresvärden i sin avses i första stycket 1-3 på ansökan reparationsskyldighet eller uppkomav hyresgästen ålägga hyresvärden mer utan hyresgästens vållande hinatt avhjälpa bristen (reparationsfö- der eller men i nyttjanderätten, sedan reläggande). I föreläggandet, som tillträde medgetts, på grund av att får förenas med vite, skall bestäm- lägenheten skadas eller på annat sätt, mas viss tid inom vilken åtgärd som får hyresnämnden på ansökan av avses med föreläggandet skall ha hyresgästen ålägga hyresvärden att vidtagits. Föreligger särskilda skäl, avhjälpa bristen (reparationsförefår tiden förlängas, om ansökan läggande). I föreläggandet, som får därom göres före utgången av den förenas med vite. skall bestämmas löpande tidsfristen. viss tid inom vilken en åtgärd som

avses med föreläggandet skall ha

vidtagits. Föreligger särskilda skäl,

får tiden förlängas, om en ansökan

därom görs före utgången av den

löpande tidsfristen.

Avser hyresavtalet en bostadslä-

genhet och brister hyresvärden i sina

åligganden i fråga om

I. nyttigheter som avses i 23 §

första stycket andra meningen,

2. trappstädning och andra tjäns-

ter, eller

3. utrymmen på fastigheten som är

avsedda för de boendes gemensam-

ma användning,

gäller också bestämmelserna i 19 §

om reparationsföreläggande.

21§

En ansökan om reparationsföre-

läggande kan riktas mot den för

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

vilken lagfart senast är beviljad eller

sökt, även om denne har överlåtit

fastigheten innan ansökningen görs.

Föreligger fall som sagts nu gäller

rättegångsbalkens bestämmelser om

verkan av att tvisteföremålet överlåts

och om tredje mans deltagande i

rättegången.

Om en tvist angående äganderätten

är antecknad i fastighetsboken, kan

en ansökan om reparationsföreläg-

gande riktas mot den som innehar

fastigheten med = äganderättsan-

språk.

18 § 22 §

Om någon del av lägenheten från- Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av att går hyresgästen på grund av att ett annat förvärv äger företräde eller till annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt till kap. 25§, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs- skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga ten har även rätt att säga upp avtalet, avtal som anges i I1 §, om han var i om bristen är av väsentlig betydelse god tro när avtalet träffades. och han var 1 god tro när avtalet Bestämmelser om ersättning för ska- träffades. Bestämmelser om ersättda finns i 7 kap. ning för skada finns i 7 kap.

19 §

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt till det eniigt annan bestämmelse.

Hyran

19a§ 23§

Hyran för bostadslägenhet skall Om annat ej följer av lag, skall vara till beloppet bestämd i avtulet hyran för en bostadslägenhet vara till eller, om avtalet innehåller förhand- beloppet bestämd i hyresavtalet lingsklausul enligt hyresförhand- eller, när hyresavtalet innehåller en lingslagen (1978:304), i förhand- förhandlingsklausul enligt hyresförlingsöverenskommelse. Detta gäller handlingslagen (1978:304), i en fördock ej ersättning för kostnad som handlingsöverenskommelse. Ersätthänför sig till lägenhetens uppvärm- ning för kostnad som hänför sig till

Prop. 1983/84: 137 173

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ning, förseende med varmvatten lägenhetens uppvärmning, förseeneller elektrisk ström eller avgifter för de med varmvatten eller elektrisk vatten och avlopp. ström eller avgifter för vatten och

avlopp behöver ej vara till beloppet

bestämd, om beräkningsgrunden för

ersättningens storlek har fastställts

genom en förhandlingsöverenskom-

melse enligt hyresförhandlingslagen

eller genom ett beslut av hyresnämn-

den eller bostadsdomstolen enligt 22

eller 25§ samma lag. Vidare får

avtalas att hyresgästen skall särskilt

ersätta sin förbrukning av energi,

vatten eller liknande nyttighet, om

lägenheten är belägen i ett en- eller

tvåfamiljshus.

I fråga om en bostadslägenhet,

som hyrs ut i andra hand eller som av

upplåtaren innehas med bostadsrätt,

får utan hinder av första stycket

avtalas att hyran skall anknytas till

den hyra eller årsavgift som upplåta-

ren betalar.

Hyran för annan lägenhet än Hyran för en lokal skall också, om bostadslägenhet skall också vara till ej annat följer av lag, vara till belop- . beloppet bestämd i avtalet till den pet bestämd i avtalet till den del den del den icke omfattar ersättning som inte omfattar ersättning som avses I avses i första stycket andra punkten. första stycket andra meningen. Utan Utan hinder härav gäller dock förbe- hinder härav gäller dock ett förbehåll håll i avtalet om att hyran skall utgå i avtalet om att hyran skall utgå med med belopp som står i visst förhäl- ett belopp som står i visst förhållande lande till hyresgästens rörelseintäk- till hyresgästens rörelseintäkter eller ter eller som bestämmes genom som bestäms enligt en skriftlig överskriftlig överenskommelse mellan å enskommelse mellan å ena sidan ena sidan hyresvärden eller hyres- hyresvärden eller hyresvärden och värden och organisation av fastig- en organisation av fastighetsägare, i hetsägare, i vilken hyresvärden är vilken hyresvärden är medlem, och å medlem och å andra sidan organisa- andra sidan en organisation av hyres-

tion av hyresgäster. Är avtalet träf- gäster. Är avtalet träffat för bestämd

fat för bestämd tid, som är längre än tid och är hyrestiden längre än ett år, ett år, gäller dessutom förbehåll om gäller dessutom ert förbehåll om att att hyran skall utgå med belopp som hyran skall utgå med ert belopp som bestämmes enligt annan beräknings- bestäms enligt annan beräkningsgrund än som nu har sagts. grund än som nu har sagts.

Har avtal träffats i strid med vad Har eft avtal träffats i strid med som sägs i första och andra styckena, första och fredje styckena, skall skall hyran utgå med belopp som är hyran utgå med ett belopp som är

Prop. 1983/84: 137 174

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse skäligt med hänsyn främst till parier- skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för Om ogiltighet av er avtal om hyra bostadslägenhet i vissa fall när för- för en bostadslägenhet i vissa fall när handlingsordning gäller. finns be- en förhandlingsordning gäller finns stämmelser i hyresförhandlingsla- bestämmelser i hyresförhandlingslagen. gen.

20 § 24 §

Har avtal ej träffats om tiden för Har ert avtal ej träffats om tiden betalning av hyra som skall utgå i för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalender- sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran be- månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före börjar av senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfattar För en bostadslägenhet får dock den högst fyra rum, varvid kök räknas hyra som belöper på annan kalensom rum, får dock den hyra som dermånad än den första betalas belöper på annan kalendermånad än senast sista vardagen före månadens den första betalas senast sista varda- början, även om ett avtal träffats om gen före månadens början, även om en tidigare förfallodag. avtal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som bostad eller under annan adress som anvisas av honom. Betalning får anvisas av honom. Betalning fär alltid ske genom postanvisning,: alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket; är hyres- betalas på ex ort utom riket, är värden skyldig att svara för de sär- hyresvärden skyldig att svara för de skilda kostnader detta medför. särkilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkontoret.

215! 25§

Anser hyresgästen, att han enligt Anser hyresgästen, att han enligt 11-14, 16-18 eller 26 § har rätt till 14, 15, 17, 18 eller 31 § har rätt till I Senaste lydelse

1981:784. nedsättning i hyran eiler till ersätt- nedsättning i hyran eller till ersätt-

Prop. 1983/84: 137 175

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse ning för skada eller för avhjälpande ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvaran- vill hyresgästen dra av motsvarande de belopp på hyra som utgår i belopp på hyra som utgår i pengar, pengar, får han nedsätta beloppet får han sätta ned beloppet hos länshos länsstyrelsen. Vad som sagts nu styrelsen. Vad som sagts nu gäller äger motsvarande tillämpning, när också, när det råder tvist om storledet råder tvist om storleken av hyra ken av hyra som skall utgå i pengar som skall utgå i pengar men ej är till men ej är till beloppet bestämd i beloppet bestämd i avtalet. avtalet. |

När hyresgästen enligt första När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos länssty- stycket sätter ned ett belopp hos relsen, skall kan lämna skriftlig upp- länsstyrelsen, skall han lämna en gift i två exemplar om hyresförhål- skriftlig uppgift i två exemplar om landet, förfallodagen och grunden hyresförhållandet, = förfallodagen för avdraget eller tvistens beskaffen- och grunden för avdraget eller tvishet samt ställa pant eller borgen, tens beskaffenhet samt ställa pant som länsstyrelsen finner skälig, för "eller borgen, som länsstyrelsen finden kostnad för beloppets utfående ner skälig, för den kostnad för belopsom kan åsamkas hyresvärden och pets utfående som kan åsamkas för ränta på beloppet. hyresvärden och för ränta på belop-

pet. |

Har hyresgästen sålunda nedsatt Har hyresgästen sålunda satt ned hyra hos länsstyrelsen får hyresvär- hyra hos länsstyrelsen får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrät- den inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att ten blivit förverkad på grund av att det nedsatta beloppet ej betalats till det nedsatta beloppet ej betalats till honom. honom. |

22 §' 26 §

Länsstyrelsen skall ofördröjligen Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom- underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om nedsättning enligt menderat brev om nedsättning enligt

2138. 25§. |

Visar hyresvärden ej inom tre Visar hyresvärden inte inom tre månader från det beloppet förfallit månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om till betalning och en underrättelse nedsättningen sänts till honom att om nedsättningen sänts till honom han träffat överenskommelse med att han träffat er överenskommelse hyresgästen om att få lyfta beloppet med hyresgästen om att få lyfta eller att han väckt talan därom mot beloppet eller att han väckt talan hyresgästen, har denne rätt att återfå därom mot hyresgästen, har denne beloppet. Har hyresvärden väckt rätt att få beloppet åter. Har hyrestalan inom angiven tid, får beloppet värden väckt talan inom angiven tid, ej lyftas, förrän hyresvärdens talan får beloppet ej lyftas, förrän hyresblivit slutligt avgjord. värdens talan blivit slutligt av-

I Senaste lydelse

gjord. 1981:784.

Prop. 1983/84: 137 176

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjligen Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan sättas in i en bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta skall betalas till den som får lyfta : beloppet. beloppet.

Hyresgästens nyttjande av lägenheten

23 § 278

Hyresgästen får icke använda Hyresgästen får inte använda lägenheten för annat ändamål än det lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock icke avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelse som är utan bety- åberopa en avvikelse som är utan delse för honom. betydelse för honom.

24 § 28 §

Hyresgästen skall under hyresti- Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad den väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta som hör till den. Han är skyldig att all skada som uppkommer genom ersätta all skada som uppkommer hans vållande eller genom vårdslös- genom hans vållande eller genom het eller försummelse av någon som vårdslöshet eller försummelse av hör till hans hushåll eller gästar någon som hör till hans hushåll eller honom eller av annan som han gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där intymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. för utför ert arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat en brandskada som han själv inte är han dock ansvarig endast om han vållat är han dock ansvarig endast brustit i den omsorg och tillsyn som om han brustit i den omsorg och

han bort iaktraga. : tillsyn som han bort iaktia.

Uppkommer skada eller visar sig Uppkommer en skada eller visar brist som ofördröjligen måste av- sig en brist som ofördröjligen måste hjälpas för att allvarlig olägenhet avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå. är hyresgästen inte skall uppstå. är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bris- ett meddelande om skadan eller bris-

ten. Är hyresgästen och medlem- ten. Är hyresgästen och medlem-

marna i hans hushåll borta när ska- marna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar dan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyres- sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma värden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är in i lägenheten under bortovaron, är det dock. om lägenheten utgör del av det dock, om lägenheten utgör en del hus, tillräckligt att hyresgästen ome- av ett hus, tillräckligt att hyresgästen delbart efter återkomsten lämnar omedelbart efter återkomsten lämhyresvärden meddelande om skadan nar hyresvärden eft meddelande om eller bristen. Meddelande om annan "skadan eller bristen. Ett meddelande skada eller brist än sådan som angi- om annan skada eller brist än sådan vits förut i detta stycke skall lämnas som angetts förut i detta stycke skall

Prop. 1983/84: 137 177

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. lämnas hyresvärden utan oskäligt Försummar hyresgästen att under- dröjsmål. Försummar hyresgästen rätta hyresvärden enligt vad som att underrätta hyresvärden enligt föreskrivits i detta stycke, är han vad som anges I detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av ansvarig för skada som föranleds av hans försummelse. hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and- Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger ra styckena om skada eller brist motsvarande tillämpning, om ohyra gäller också, om ohyra förekommer i förekommer i lägenheten. lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som hyresgästen ansvarig för en skada den nye innehavaren skolat ersätta som den nye innehavaren skolat

enligt första, andra eller tredje ersätta enligt första, andra eller tred-

stycket, om lägenheten hade varit je stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom. förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som Har i fråga om en lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis upplåtits för att helt eller delvis

användas för annat ändamål än användas för annat ändamål än

bostad, träffats avtal, varigenom bostad, träffats ert avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utö- hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrives i första-fjär- ver vad som föreskrivs 1 första-fjärde de styckena, gäller avtalet. styckena, gäller avtalet.

24a§ 29 §

Bostadshyresgäst har rätt att på En bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed mälning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar däri- jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har genom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för hyresvärden rätt till ersättning för skadan. skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus Avser hyresavtalet ert enfamiljssom icke är avsett att uthyras varak- hus som inte är avsett att uthyras tigt eller lägenhet, vilken upplåtits varaktigt eller ex lägenhet, vilken av någon som innehade den med upplåtits av någon som innehade den bostadsrätt och vilken alltjämt inne- med bostadsrätt och vilken alltjämt haves med sådan rätt, gäller första innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om ej annat har avta- stycket endast om inte annat har lats. avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgäs- Första och andra styckena gäller ten att utgiva ersättning enligt första inte, om annat följer av lagen stycket prövas av hyresnämnd. (1981:000) om underhåll av hyreslä-

genheter. :

12¶Riksdagen 1983184. I saml. Nr 127

Prop. 1983/84: 137 178

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

25 § 30 §

Hyresgästen är skyldig att vid Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av åligger honom själv iakttas även av dem för vilka han svarar enligt 24 § dem för vilka han svarar enligt 28 § första stycket. första stycket.

Gods som veterligt är eller med Gods som enligt vad hyresgästen skäl kan misstänkas vara behäftat vet är eller med skäl kan misstänkas med ohyra får icke införas i lägenhe- vara behäftat med ohyra får inte ten. föras in i lägenheten.

26 § 31 §

Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande för- låta utföra eft mindre brådskande « bättringsarbete som icke vållar förbättringsarbete som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjan- väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej derätten. Sådant arbete får dock inte utan hyresgästens medgivande utfö- utan hyresgästens medgivande utföras under sista månaden av hyresför- ras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill hyresvärden hållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheter, får utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom att han erhöll ett meddelande därom uppsäga avtalet till upphörande på säga upp avtalet till upphörande. den fardag som inträffar närmast Sådant arbete får inte utan hyresgäsefter sex månader från uppsägning- tens medgivande påbörjas förrän en. Sådan arbete får icke utan hyres- avtalet sålunda kunnat bringas att gästens medgivande påbörjas förrän upphöra. Bestämmelserna i detta avtalet sålunda kunnat bringas att. stycke gäller inte arbete som hyresupphöra. Bestämmelserna i detta värden har utfäst sig att utföra åt stycke gäller ej arbete som hyresvär- hyresgästen eller som han genom ett den utfäst sig att utföra åt hyresgäs- reparationsföreläggande har ålagts ten. ätt utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avsesi andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, inskränkningar i nyttjanderätten,

Prop. 1983/84: 137 179

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

som föranledes av nödiga åtgärder som föranleds av nödiga åtgärder för för att utrota ohyra i fastigheten, att utrota ohyra i fastigheten, även även om den av honom hyrda lägen- om den av honom hyrda lägenheten heten icke besväras av ohyra. Därvid inte besväras av ohyra. Därvid gäller äger 17 § motsvarande tillämpning. 18§.

27 8! 32 §

Underlåter hyresgästen att bereda Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten hyresvärden tillträde till lägenheten

när denne enligt 26 § har rätt till det, när denne enligt 31 § har rätt till det,

kan tingsrätten förordna om hand- kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om sådan hand- räckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i 17 § räckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847). handräckningslagen (1981:847).

27a§ 33 § Överger hyresgästen lägenheten, Överger hyresgästen lägenheten,

får hyresvärden genast återtaga får hyresvärden genast återta den. den.

Finnes i lägenhet som hyresgästen Finns i en lägenhet som hyresgäslämnat eller i utrymme som hör till ten lämnat eller i ert utrymme som lägenheten egendom, som kan anta- hör till lägenheten egendom, som gas tillhöra honom eller någon i hans kan antas tillhöra honom eller någon hushåll, och har han ej inom tre i hans hushåll, och har han ej inom månader från anmaning eller inom tre månader från anmaning eller sex månader från det han avträdde inom sex månader från det han lägenheten avhämtat egendomen, avträdde lägenheten avhämtat egentillfaller den hyresvärden utan lö- domen, tillfaller den hyresvärden sen. | utan lösen.

Pant eller borgen

28 § 34 § Är pant eller borgen ställd för Är pant eller borgen ställd till

hyresavtalets fullgörande och för- säkerhet för att ett avtal om hyra av en sämras säkerheten, är hyresgästen lokal fullgörs och försämras säkerheskyldig att på anfordran ställa ny ten, är hyresgästen skyldig att på säkerhet med vilken hyresvärden anfordran ställa en ny säkerhet med skäligen kan nöjas. Gör han det ej vilken hyresvärden skäligen - kan inom en månad, får hyresvärden nöjas. Gör han det inte inom en uppsäga avtalet. I fråga om bostads- månad, får hyresvärden säga upp lägenhet får dock hyresvärden uppsä- avtalet. ga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresför- ! Senaste lydelse hållandet upplöses. 1981:849.

Prop. 1983/84: 137 180

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Utmätning och konkurs

29 § 35 §

Om fastigheten blivit utmätt före Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen upp- tillträdesdagen, får hyresgästen säga säga avtalet. Han har även rätt till upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphä- att fastigheten blivit utmätt. Uppves utmätningen eller förfaller eljest hävs utmätningen eller förfaller i frågan om fastighetens försäljning, annat fall frågan om fastighetens får ej uppsägning ske därefter. försäljning, får ej uppsägning ske

därefter.

30 § 36 §

Bestämmelserna i 29 § äger mot- Bestämmelserna i 35 § gäller ocksvarande tillämpning, om hyresvär- så, om hyresvärden försätts i konden försättes i konkurs före tillträ- kurs före tillträdesdagen. desdagen.

31 ä! 37 §

Försättes hyresgästen i konkurs, Försätts hyresgästen i konkurs, får får konkursboet uppsäga avtalet. konkursboet säga upp avtalet. Be- Beträffande bostadslägenhet fordras träffande en bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till dock att gäldenären samtycker till uppsägningen. uppsägningen.

Har lägenheten ej tillträtts när Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyres- konkursen inträffar och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets fullgö- värden säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan rande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avta- nöjas, får hyresvärden säga upp let om han cj erhäller sådan säkerhet avtalet om han cj erhåller sådan inom en vecka efter anfordran. säkerhet inom en vecka efter anford-

ran.

Inträffar ifråga om annan lägenhet Inträffar i fråga om en lokal konän bostadslägenhet konkursen efter kursen efter tillträdet och har ej tillträdet och har ej hyresvärden hyresvärden säkerhet för avtalets säkerhet för avtalets fullgörande fullgörande med vilken han skäligen med vilken han skäligen kan nöjas:; kan nöjas, får hyresvärden säga upp får hyresvärden uppsäga avtalet, om avtalet. om cj sådan säkerhet ställs cj sådan säkerhet svälles inom en inom en månad efter anfordran eler månad efter anfordran eller irom inom samma tid konkursboet förklasamma tid konkursboet förklarar sig rar sig vilja svara för hyresgästens vilja svara för hyresgästens skyldig- skyldigheter under hyrestiden eller, heter under hyrestiden eller, när när hyresrätten får överlåtas, överhyresrätten får överlåtas, överlåtelse låtelse sker i enlighet med avtalet. I Senaste lydelse sker i enlighet med avtalet. 1979:341.

Prop. 1983/84: 137 181

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uppsäges avtalet enligt förs- Sägs avtalet upp enligt första-tredje stycket, har hyresvärden ta-tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada. rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §! 38 §

Hyresgästen får icke överlåta Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam- hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av tycke, om ej annat följer av 34-36 §§. 40-43 §8§. :

Vägras samtycke utan skälig Vägras samtycke. utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgäs- ' att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga hyresavtalet. ten säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvär- Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till överlåtelse av den att medverka till en överlåtelse hyresrätten till en bostadslägenhet av hyresrätten till en bostadslägenfinns bestämmelser i 6 § bostadsan- het finns bestämmelser i 6 § bostadsvisningslagen (1980:94). anvisningslagen (1980:94).

33 § 39 8

Bestämmelserna i 32 § äger mot- Bestämmelserna i 38 § gäller ocksvarande tillämpning på hyresrättens så vid hyresrättens övergång genom övergång genom bodelning, arv, tes- bodelning, arv, testamtente, bolagstamente, bolagsskifte eller liknande skifte eller liknande förvärv. förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som Har hyresrätten till ex lägenhet, varit avsedd att:uteslutande eller som varit avsedd att uteslutande huvudsakligen användas som ge- eller huvudsakligen användas som mensam bostad för hyresgästen och gemensam bostad för hyresgästen hans make, tillagts maken genom och hans make, tillagts maken bodelning eller skifte med anledning genom bodelning eller skifte med av boskillnad, äktenskapsskillnad anledning av boskillnad, äkteneller hyresgästens död, får dock skapsskillnad eller hyresgästens maken träda i hyresgästens eller död, får dock maken träda i hyresdödsboets ställe. Sådan rätt tillkom- gästens eller dödsboets ställe. Sådan mer även efterlevande make som är rätt tillkommer även en efterlevande” ensam arvinge efter hyresgästen. make som är ensam arvinge efter

hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten till- underrättats om att hyresrätten tilllagts hyresgästens make enligt andra lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt dödsbo inte för sina förpliktelser hyresavtalet. Hyresgästens make enligt hyresavtalet. Hyresgästens

svarar jämte hyresgästen eller hans make svarar jämte hyresgästen eller Y Senaste lydelse

dödsbo för sådana förpliktelser hans dödsbo för sådana förpliktelser 1980:95.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse enligt avtalet som hänför sig till tiden enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen. före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger Andra och tredje styckena gäller motsvarande tillämpning, när lägen- också, när lägenheten hyrts av heten hyrts av makar gemensamt. makar gemensamt.

Andra-fjärde styckena äger mot- Andra-fjärde styckena gäller ocksvarande tillämpning, när någon har så, när någon har övertagit hyresrätt övertagit hyresrätt enligt lagen enligt lagen (1973:651) om ogifta (1973:651) om ogifta samboendes samboendes gemensamma bostad. gemensamma bostad.

34 § 40 §

Hyresgäst, som ej avser att använ- En hyresgäst, som ej avser att da bostadslägenhet för återstående använda en bostadslägenhet för återhyrestid, får överlåta hyresrätten till stående hyrestid, får överlåta hyresnärstående som varaktigt samman- rätten till en närstående som varakbor med honom, om hyresnämnden tigt sammanbor med honom, om lämnar tillstånd till överlåtelsen. hyresnämnden lämnat tillstånd till Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen. Sådant tillstånd skall hyresvärden skäligen kan nöjas red lämnas, om hyresvärden skäligen förändringen. kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande Första stycket gäller också om tillämpning om hyresgästen avlider hyresgästen avlider under hyrestiunder hyrestiden och dödsboet vill den och dödsboet vill överlåta hyresöverlåta hyresrätten till sådan döds- rätten till sådan dödsbodelägare

bodelägare eller annan hyresgästen eller annan hyresgästen närstående

närstående som varaktigt samman- som varaktigt sammanbodde med bodde med honom. honom.

34 a §! 418

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

35 § 42 §

Hyresgästen får överlåta hyresrät- Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att ten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad, genom byte erhålla ex annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har olägenhet för hyresvärden samt ej hyresgästen erhållit lägenheten gce- heller annat särskilt skäl talar mot nom byte och innehaft lägenheten bytet. Har hyresgästen erhållit lägen- ! Paragrafen införd gemindre än tre år, får tillstånd dock heten genom byte och innehaft nom 1980:95.

Prop. 1983/84: 137 183

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse .

lämnas endast om synnerliga skäl lägenheten mindre än tre år, får föreligger. tillstånd dock lämnas endast om

synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten är förhyrd i andra 1. lägenheten förhyrs i andra hand, hand,

2. lägenheten utgör del av upplå- 2. lägenheten utgör en del av tarens bostad, upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfa- 3. lägenheten är belägen i ett miljshus som icke är avsett att uthy- enfamiljshus som inte är avsett att ras varaktigt eller i tvåfamiljshus, uthyras varaktigt eller i ett tvåfa-

4. lägenheten upplåtits av någon miljshus, som innehade den med bostadsrätt 4. lägenheten har upplåtits av och lägenheten alltjämt innehaves någon som innehade : den med med sådan rätt, bostadsrätt och lägenheten alltjämt

5. hyresavtalet avser möblerat innehas med sådan rätt, rum eller lägenhet för fritidsändamål 5. hyresavtalet avser eft möblerat och hyresförhållandet ej varat längre rum eller en lägenhet för fritidsändaän nio månader i följd. mål och hyresförhållandet inte varat

längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyres- Medverkar en kommun till att gästen får annan bostad genom att hyresgästen får en annan bostad anvisa eller förmedla denna, får genom att anvisa eller förmedla denkommunen göra framställning hos na, får kommunen göra framställhyresnämnden om tillstånd som ning hos hyresnämnden om tillstånd avses i första stycket. Vad som sagts som avses i första stycket. Vad som nu gäller även kommunalförbund, sagts nu gäller även ett kommunalsom handhar för två eller flera kom- förbund, som handhar en för två muner gemensam bostadsförmed- eller flera kommuner gemensam ling. bostadsförmedling.

36 § 43 §

Hyresgäst. som hyr lägenhet för En hyresgäst, som hyr en lägenhet att helt eller till väsentlig del använ- för att helt eller till väsentlig del da den för handel, hantverk, industri använda den för handel, hantverk, eller annan förvärvsverksamhet, får industri elier annan förvärvsverköverlåta hyresrätten till den som samhet, får överlåta hyresrätten till skall övertaga verksamheten, om den som skall överta verksamheten, hyresnämnden lämnar tillstånd till om hyresnämnden lämnar tillstånd överlåtelsen. Sådant tillstånd skall till överlåtelsen. Sådant tillstånd lämnas, om hyresvärden ej har befo- skall lämnas, om hyresvärden ej har gad anledning motsätta sig att hyres- befogad anledning motsätta sig att rätten överlåtes. Har hyresgästen hyresrätten överlåts. Har hyresgäsinnehaft lägenheten mindre än tre ten innehaft lägenheten mindre än år, får tillstånd dock lämnas endast tre år, får tillstånd dock lämnas om synnerliga skäl föreligger. endast om synnerliga skäl förelig-

ger.

Prop. 1983/84: 137 184

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

37 8! 44 8

Tillstånd som avses 134, 34 a, 35 Ett tillstånd som avses i 40, 41, 42 eller 36 § kan förenas med villkor. eller 43 § kan förenas med villkor.

38 § 45 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten Överlåter hyresgästen hyresrätten

med samtycke av hyresvärden eller med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden. är med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som : han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill- efter överlåtelsen, om inte annat kor fogats till samtycket eller till- villkor fogats till samtycket eller ståndet. Den tillträdande hyresgäs- tillståndet. Den tillträdande hyresten svarar jämte den avträdande för gästen svarar jämte den avträdande förpliktelserna enligt avtalet för för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om ej annat ' tiden före överlåtelsen, om inte avtalas med hyresvärden. annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39.8! 46 §

Hyresgästen får ej utan hyresvär- Hyresgästen får inte utan hyresdens samtycke i andra hand upplåta värdens samtycke i andra hand upplägenheten i dess helhet utom i fall låta lägenheten i dess helhet utom i som avses i andra stycket eller i fall som avses i andra stycket eller i

40§. 478.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att en bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 § bostadsanvisningslagen (1980:94).

40 § 47 §

Hyresgäst, som under viss tid ej är En hyresgäst, som under viss tid i tillfälle att använda sin bostadslä- inte är i tillfälle att använda sin genhet, får upplåta lägenheten i dess bostadslägenhet, får upplåta lägenhelhet i andra hand, om hyresnämn- heten i dess helhet i andra hand, om den lämnar tillstånd till upplåtelsen. hyresnämnden lämnar tillstånd till Sådant tillstånd skall lämnas, om upplåtelsen. Sådant tillstånd skall hyresgästen har beaktansvärda skäl lämnas, om hyresgästen har beakför upplåtelsen och hyresvärden ej .tansvärda skäl för upplåtelsen och har befogad anledning att vägra hyresvärden inte har befogad anledsamtycke. ning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan Ett tillstånd enligt första stycket begränsas till viss tid och förenas kan begränsas till viss tid och förenas ! Senaste lydelse med villkor. 1980:95.

med villkor.

Prop. 1983/84: 137 185

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

48 §

Upplåts en bostadslägenhet i andra hand av

1. någon som är gift eller har varit gift med hyresvärden eller är i rätt upp- eller nedstigande släktskap eller svågerlag med hyresvärden eller är syskon till hyresvärden eller på annat liknande sätt är hyresvärden närstående,

2. en juridisk person för vilken hyresvärden eller någon som avses i I är såsom styrelseledamot eller i annan liknande egenskap ställföreträdare eller över vilken hyresvärden eller någon som avses i I eljest på grund av aktieägande eller annan liknande anledning har ett bestämmande inflytande,

3. någon som, när hyresvärden är en juridisk person, själv har en sådan ställning i förhållande till hyresvärden som avses i 2 eller är närstående

till någon som har en sådan ställ-

ning, .

4. någon som är anställd hos hyresvärden eller har ekonomisk intressegemenskap med hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne, .

och kan det på grund därav antagas att upplåtaren inte vid upplåtelsen handlat självständigt i förhållande till hyresvärden, skall lägenheten. om andrahandshyresgästen begär det, anses ha upplåtits till denne direkt av hyresvärden.

Har i fall som avses i första stycket ett hyresavtal upprättats skriftligen, skall anteckning om att avtalet gäller direkt med hyresvärden på begäran av hyresgästen göras på handlingen. I annat fall tillämpas 4 § första stycket.

41 § 49 §

Hyresgästen får ej inrymma utom- Hyresgästen får inte inrymma stående personer i lägenheten, om utomstående personer i lägenheten,

Prop. 1983/84: 137 186

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

det kan medföra men för hyresvär- om det kan medföra men för hyresden. värden.

Hyresrättens förverkande

42 §! 50 §

Hyresrätten är förverkad och Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att hyresvärden således berättigad att uppsäga avtalet, säga upp avtalet till omedelbart upp-

1. om hyresgästen dröjer med. hörande. betalning av hyra som utgår i pengar 1. om hyresgästen dröjer med utöver två vardagar efter förfalloda- betalning av hyra som utgår i pengar gen och annat ej följer av 53 §, dock, utöver två vardagar efter förfallodai fall då hyran skall betalas i förskott gen och annat inte följer av 75 §, för längre tid än en månad, endast dock, i fall då hyran skall betalas i om hyresgästen dröjer med betal- förskott för längre tid än en månad, ning av den på en kalendermånad endast om hyresgästen dröjer med belöpande hyran utöver två varda- betalning av den på en kalendermågar efter månadens början eller, nad belöpande hyran utöver två såvitt angår hyra för första kalender- vardagar efter månadens början månaden under hyresförhållandet, eller, såvitt angår hyran för första efter förfallodagen, kalendermånaden under hyresför-

hållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt 2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och ej efter tillsägelse andra hand och inte efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål, utan dröjsmål antingen vidtar rättelse

eller ansöker om tillstånd och med

anledning av ansökningen erhåller

sådant,

3. om lägenheten användes i strid 3. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen med 27 eller 49 § och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtager rättelse inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, utan dröjsmål,

4, om hyresgästen eller annan. till 4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårds- lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra före- löshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller ger.om kommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres- underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom bidrager till att ohyran värden därom bidrar till att ohyran sprides i fastigheten, sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten över- annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsi- låtits eller lägenheten upplåtits, åsi- 1 Senaste lydels: dosätter något av vad som enligt 25 § dosätter något av vad som enligt 30 § 1980:893.

Prop. 1983/84: 137 187

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

skall iaktiagas vid lägenhetens be- skall iakttas vid lägenhetens begaggagnande eller brister i den tillsyn nande eller brister i den tillsyn som som enligt nämnda paragraf åligger enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan hyresgästen och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till : 6. om i strid med 3/7 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej lägenheten vägras och hyresgästen kan visa giltig ursäkt, inte kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter av- 7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres, fullgörs,

8. om lägenheten, helt eller till 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del nyttjas för näringsverk- väsentlig del nyttjas för näringsverksamhet eller därmed likartad verk- samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till samhet, vilken utgör eller i vilken till ej oväsentlig del ingår brottsligt för- inte oväsentlig del ingår brottsligt farande. : förfarande. .

Hyresrätten är icke förverkad, om Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. | av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden Sägs avtalet upp, har hyresvärden rätt till ersättning för skada. rätt till ersättning för skada.

43 8! 51 §

Är hyresrätten förverkad på Är hyresrätten förverkad på

grund av förhållande som avses i 42 § grund av förhållande som avses i 50 § första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två måna- inte sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om der från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första förhållande som avses i 50 § första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader från det han inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 tillsagt avses i nämnda stycke under 2 sagt hyresgästen att vidtaga rättelse. till hyresgästen av vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande lägenheten på grund av förhållande som avses i 42§ första stycket 8 som avses i 50§ första stycket 8 ! Senaste lydelse endast om hyresvärden har sagt upp endast om hyresvärden har sagt upp . 1980:893.

Prop. 1983/84: 137 188

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avtalet inom två månader från det att avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersök- angetts till åtal eller förundersökning rörande denna annars har ning rörande denna annars har inletts inom samma tid, har hyres- inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga värden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två måna- upp avtalet intill dess att två månader har förflutit från det att domen i der har förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslu- det rättsliga förfarandet har avslutats på annat sätt. tats på annat sätt.

44 § 52 § Är hyresrätten enligt 42 § första Är hyresrätten enligt 50 § första

stycket 1 förverkad på grund av stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning där- har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet, får hyresgästen ej av sagt upp avtalet, får hyresgästen på grund av dröjsmålet skiljas från ej på grund av dröjsmålet skiljas från . lägenheten, om hyran betalas på sätt lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje som anges i 24 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos länsstvrel- stycket eller sätts ned hos länsstyrelsen enligt 21 § senast tolfte vardagen sen enligt 25 § senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, 1 den ord- efter det att hyresgästen, i den ordning som gäller för uppsägning, del- ning som enligt 10 § andra stycket givits underrättelse om att han gäller för uppsägning, delgetts en genom att betala hyran på angivet underrättelse om att han genom att sätt äger återvinna hyresrätten samt, betala hyran på angivet sätt äger i fråga om bostadslägenhet, medde- återvinna hyresrätten samt, i fråga lande om uppsägningen och arled- om en bostadslägenhet, ett meddeningen till denna lämnats social- lande om uppsägningen och anlednämnden i den kommun där lägen- ningen till denna lämnats socialheten är belägen. I avvaktan på att nämnden i den kommun där lägenhyresgästen visar sig ha fullgjort vad heten är belägen. I avvaktan på att som sålunda fordras för att återvinna hyresgästen visar sig ha fullgjort vad hyresrätten får beslut om vräkning som sålunda fordras för att återvinna icke meddelas förrän fjorton varda- hyresrätten får ert beslut om vräkgar förflutit från det att hyresgästen ning inte meddelas förrän fjorton delgivits underrättelsen och, i fråga vardagar förflutit från det att hyresom bostadslägenhet, meddelandet gästen delgetts underrättelsen och, i lämnats socialnämnden. fråga om en bostadslägenhet, med-

delandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyl- Första stycket gäller inte, om skyldighet att flytta inträder inom korta- dighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter de: att re tid än en månad efter det att - I Senaste lydelse hyresrätten förverkades. hyresrätten förverkades. 1981:784.

Prop. 1983/84: 137 189

s Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Regeringen eller myndighet som Regeringen eller en myndighet regeringen bestämmer fastställer som regeringen bestämmer faststälformulär till underrättelse och med- ler formulär till underrättelse och delande som avses i första stycket. meddelande som avses i första styck-

et.

Rätt till förlängning av hyresavta- Förlängning av hyresavtalet let

| 45 § 53 §

Bestämmelserna i 46-53 §§ gäller Bestämmelserna i 54-67 §§ gäller

vid upplåtelse av bostadslägenhet, vid upplåtelse av en bostadslägenom ej het, om inte

1. hyresavtalet avser möblerat 1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål rum eller en lägenhet för fritidsändaoch hyresförhållandet upphör innan mål och hyresförhållandet upphör det varat längre än nio månader i innan det varat längre än nio månaföljd, der i följd, .

2. lägenheten utgör del av upplå- 2. lägenheten utgör en del av tarens egen bostad, eller upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på 3. hyresvärden säger upp hyres-. den grund att hyresrätten är förver- förhållandet till omedelbart upphö-' kad eller förhållande som avses i 28 § rande på den grund att hyresrätten är föreligger samt annat ej följer av 47 förverkad samt annat inte följer av eller 47 a §. 61, 62 eller 63 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej : har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punkten föreskrives om make äger motsvarande tillämpning på sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att övertaga hyresrätten vid upplösning av samlevnaden.

Prop. 1983/84: 137 190

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

46 § 54 § Om hyresvärden uppsagt hyresav- Om hyresvärden sagt upp hyresav-

talet eller, i fall som avses i 4 § första talet eller, i fall som avses i 7 § andra

stycket, anmodat hyresgästen att stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till för- flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när längning av avtalet, om inte annat

följer av 55-60 §§.

46 § första stycket 55 §

Hyresgästen saknar rätt till förlängning, om 1. hyresrätten är förverkad eller 1. hyresrätten är förverkad utan avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden sagt upp avtaatt likväl hyresvärden uppsagt avta- let till omedelbart upphörande eller let att upphöra på någon av dessa grunder, | 2. hyresgästen i annat fall åsido- 2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att satt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas, avtalet skäligen inte bör förlängas.

56 §

Skall det hus i vilket lägenheten är belägen rivas eller undergå större ombyggnad, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig överenskommelse om det när hyresavtalet ingicks och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make celler, i fall som sägs i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den. - 3. huset skall rivas och det 2j är Skall i annat fall än som avses i obilligt mot hyresgästen att hyresför- första stycket huset rivas eller underhållandet upphör, gå större ombyggnad, saknar hyres- 4. huset skall undergå större om- gästen rätt till förlängning, om det byggnad och det icke är uppenbart att inte är obilligt mot honom att hyreshyresgästen kan sitta kvar i lägenhe- förhållandet upphör. Vid ombyggten utan nämnvärd olägenher för nad äger dock hyresgästen bo kvar i ombyggnadens genomförande samt lägenheten, om det är uppenbart att

Prop. 1983/84: 137 191

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

det ej är obilligt mot hyresgästen att det kan ske utan nämnvärd olägenhet hyresförhållandet upphör, för ombyggnadens genomförande.

46 § tredje stycket Avträder bostadshyresgäst lägen- Avträder en bostadshyresgäst sin het eller del därav med anledning av lägenhet eller en del därav med att huset skall undergå större anledning av att huset skall undergå ombyggnad, skall hyresgästen om större ombyggnad, skall han om möjligt beredas tillfälle att efter möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägen- ombyggnaden hyra en likvärdig het i huset. lägenhet i huset.

46 § första stycket | 5. lägenheten ej vidare skall Skalllägenheten inte längre använanvändas för bostadsändamål och das för bostadsändamål, gäller bedet ej är obilligt mot hyresgästen att stämmelserna i andra stycket första hyresförhållandet upphör, meningen.

57 8

Avser hyresavtalet upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig överenskommelse om det när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade = hyresgästens make eller, i fall som sägs i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen = träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den. 6. avtalet avser lägenhet i en- eller Avser hyresavtalet i annat fall än tvåfamiljshus och upplåtaren har som anges i första stycket Sådant intresse att förfoga över lägen- 1. en lägenhet i ett en- eller tvåfaheten att hyresgästen skäligen bör miljshus eller

2. en lägenhet som upplåtits av

flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som någon vilken innehade den med upplåtits av någon som innehade den bostadsrätt och som alltjämt innehas med bostadsrätt och lägenheten allt- med sådan rätt, jämt innehaves med sådan rätt samt saknar hyresgästen rätt till förlängbostadsrättshavaren har sådant in- ning, om upplåtaren har sådant

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tresse att förfoga över lägenheten att intresse att förfoga över lägenheten hyresgästen skäligen bör flytta, att hyresgästen skäligen bör flytta.

58 §

7. hyresförhållandet beror av så- Beror hyresförhållandet av sådan dan anställning i statlig eller kommu- anställning i statlig eller kommunal nal verksamhet som är förenad med verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art anställning, som är av sådan art att att det är nödvändigt för arbetsgi- det är nödvändigt för arbetsgivaren varen att förfoga över lägenheten för att förfoga över lägenheten för uppupplåtelse åt anställningens inneha- låtelse åt anställningens innehavare, vare, samt anställningen har upp saknar hyresgästen rätt till förlänghört, : ning, om anställningen har upp-

hört.

8. hyresförhållandeti annat fall än Beror hyresförhållandet i annat som avses i 7 beror av anställning för fall än som avses i första stycket av skötsel och tillsyn av fastighet san anställning för skötsel och tillsyn av anställningen har upphört och det ej en fastighet, saknar hyresgästen rätt är obilligt mot hyresgästen att även till förlängning, om anställningen hyresförhållandet upphör, har upphört och det inte är obilligt

mot hyresgästen att även hyresför-

hållandet upphör.

9. hyresförhållandet beror av an- Beror hyresförhållandet av annan nan anställning än som avses i 7 erler anställning än som avses i första eller 8 och som upphört och det ej är andra stycket och som upphört, gälobilligt mot hyresgästen att även ler bestämmelserna i andra stycket. hyresförhållandet upphör samt, om Om hyresförhållandet varat längre hyresförhållandet varat längre än tre än tre år, saknar dock hyresgästen år, hyresvärden har synnerliga skäl rätt till förlängning endast om hyresför att upplösa hyresförhållandet, värden har synnerliga skäl för att

upplösa det.

59 8

10. detiannat fallicke strider mot Hyresgästen saknar rätt till förgod sed i hyresförhållanden eller. längning, om det i annat fall än som eljest är obilligt mot hyresgästen att anges I 55—58 §§ inte strider mot god hyresförhållandet upphör. sed i hyresförhållanden eller eljest är

obilligt mot honom att hyresförhål-

landet upphör.

46 andra stycket 60 §

Om hyresvärdens intresse blir till- "Har hyresgästen ej rätt till förlänggodosett, genom att hyresgästen ning enligt 55 -59 §§ men blir hyresavträder endast en del av lägenheten värdens intresse tillgodosett genom och avtalet lämpligen kan förlängas att hyresgästen avträder endast en sävitt avser lägenheten i övrigt. har del av lägenheten och kan avtalet

Prop. 1983/84: 137 193

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresgästen utan hinder av första lämpligen förlängas såvitt avser stycket rätt till sådan förlängning. lägenheten i övrigt, har hyresgästen i

stället rätt till sådan förlängning.

47 § 61 §

Har lägenheten hyrts av flera Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av gemensamt och har de på grund av uppsägning, som gjorts av en av en uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omstän- dem, eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en dighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till för- av dem, inte gemensamt rätt till längning av hyresavtalet, är medhy- förlängning av hyresavtalet, är en resgäst berättigad till förlängning, medbhyresgäst berättigad att få hyresom hyresvärden skäligen kan nöjas avtalet förlängt för egen del, om med honom som hyresgäst. Vad som hyresvärden skäligen kan nöjas med sagts nu gäller ej när hyresrätten är honom som hyresgäst och annat inte förverkad eller hyresavtalet kan upp- följer av 55-60 §§. Är medhyresgässägas enligt 28 § utan att likväl hyres- ten make till den som sagt upp värden uppsagt avtalet på någon av avtalet eller eljest föranlett att hyresdessa grunder. Är medhyresgästen gästerna inte gemensamt har rätt till make till den som uppsagt avtalet förlängning av avtalet, har han en eller eljest föranlett att hyresgäster- sådan rätt till förlängning även när na ej gemensamt har rätt till förläng- hyresrätten är förverkad på annan ning av avtalet, har han den rätt som grund än dröjsmål med betalning av angivits även när hyresrätten är för- hyra. Detta gäller också när hyresverkad på annan grund än dröjsmål värden sagt upp hyresavtalet till med betalning av hyra. Detta gäller omedelbart upphörande på grund av också när hyresvärden bringar hy- förverkande. resavtalet art upphöra på grund av förverkande.

Om hyresgäst, som är gift och vars Om en hyresgäst, som är gift och make ej har del i hyresrätten, uppsä- vars make ej har del i byresrätten, ger hyresavtalet eller vidtager annan säger upp hyresavtalet eller vidtar åtgärd för att bringa det att upphöra annan åtgärd för att bringa det att eller om han i annat fall ej har rätt till upphöra eller om han i annat fall inte förlängning av avtalet, är maken, om har rätt till förlängning av avtalet, han har sin bostad i lägenheten, har maken, om han har sin bostad i berättigad till förlängning, såvida lägenheten, rätt att överta hyresrätten hyresvärden skäligen kan nöjas med och få hyresavtalet förlängt för egen honom som hyresgäst. Vad som del, såvida hyresvärden skäligen kan sagts nu gäller också när hyresvär- nöjas med honom som hyresgäst och den uppsagt hyresavtalet att upphöra annat inte följer av 56-60 §§. Har på grund av förverkande eller förhål- hyresgästen avlidit, tillkommer samlande som avses i 28 §. Bestämmel- ma rätt hans efterlevande make, om serna i 48 §, 49§ första och tredje dödsboet saknar rätt till förlängning styckena och 530-53 §§ om hyresgäst och detta ej föranletts av maken. Vad äger tillämpning även i fråga om som sagts nu gäller också när hyreshyresgästs make. värden sagt upp hyresavtalet till 13 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137 194

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

omedelbart upphörande på grund av förverkande. Förlänges hyresavtal i fall som Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda avses i andra stycket, svarar båda makarna för förpliktelserna enligt makarna respektive den efterlevande . avtalet för tiden före förlängningen, maken och den avlidna makens dödsom ej annat avtalats med hyresvär- bo för förpliktelserna enligt avtalet den. för tiden före förlängningen, om inte annat avtalats med hyresvärden.

47 a§8 62 § Bestämmelserna i 47 § om make Bestämmelserna i 56, 57 och 61 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om make tillämpas också i fråga om om den som enligt lagen (1973:651) den som enligt lagen (1973:651) om om ogifta samboendes gemensamma ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hyresrät- av samlevnaden ta över hyresrätten. ten.

63 §

Har en bostadslägenhet under minst tre år i följd varit upplåten till samma andrahandshyresgäst och upphör upplåtarens hyresavtal på grund av uppsägning eller eljest att gälla, har andrahandshyresgästen rätt att överta upplåtarens hyresrätt och att få hyresavtalet förlängt för egen del, om

1. han har sin bostad i lägenheten, .

2. det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostadssökande att han får överta hyresrätten,

3. hyresvärden även i övrigt skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst, samt

4. annat ej följer av 56-60 §§.

Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden sagt upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande.

När andrahandshyresgästen övertar hyresrätten, upphör hans avtal med upplåtaren att gälla.

Prop. 1983/84: 137 195

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

49 § 64 §

Föreligger tvist om förlängning av Har hyresvärden sagt upp hyresavhyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller talet och föreligger tvist om förom villkor för sådan förlängning, längning av avtalet enligt 54-60 § åligger det hyresvärden att skriftligen eller 61§ första stycket, är uppsägmeddela hyresgästen att denne, om ningen utan verkan, om ej hyresvärhan icke går med på att flytta, har att den före hyrestidens utgång väcker senast tre veckor efter det att han fått talan vid hyresnämnden om hyresavdel av meddelandet hänskjuta tvisten talets upphörande eller hyresgästen till hyresnämnden. Meddelandet ändå flyttar senast vid hyrestidens skall lämnas i den ordning som enligt utgång. 8§ gäller för uppsägning. Bestäm- Vill hyresvärden inte samtycka till melsen i 8§ tredje stycket tredje förlängning av hyresavtalet enligt punkten gäller dock ej. 61 § andra stycket, 62 eller 63 §, skall

Meddelande som avses i första han senast inom en månad efter det stycket skall lämnas senast inom tre att hyresförhållandet med hyresgäsmånader efter hyrestidens utgång. ten upphörde på det sätt som anges i lakttages ej tiden, är uppsägningen 11 § anmoda den som enligt nämnda utan verkan, om hyresgästen ej före bestämmelser kan äga rätt till förtremånaderstidens utgång har hän- längning att flytta. Sådan anmodan skjutit tvisten till hyresnämnden eller är utan verkan, om ej hyresvärden ändå avflyttat. inom en månad därefter väcker talan

Om hyresvärden fullgjort vad som vid hyresnämnden om hyresavtalets åligger honom enligt första och andra upphörande eller den som anmodats styckena, har den som fordrar för- ändå flyttar innan tiden för hänskjulängning att hänskjuta tvisten till tande gått ut. Har anmodan skett hyresnämnden inom den i första tidigare än en månad före hyrestidens stycket angivna tiden. Iakttages ej utgång, får hänskjutande dock ske denna, förfaller rätten till förlängning fram till sistnämnda tidpunkt. av avtalet. Vad som har sagts nu Andra stycket andra och tredje gäller ej, om inom samma tid tvist meningarna skall tillämpas också i hänskjutes till nämnden enligt 54§ fall som anges i 7 § andra stycket. fjärde stycket. I uppsägning eller anmodan skall

hyresvärden ange anledningen till att

han önskar att hyresavtalet skall upp-

höra. Annan anledning som hyres-

värden känt till eller bort känna till

vid tiden för åtgärden får därefter inte

åberopas.

Bestämmelserna i 65-67 §§ om

hyresgäst äger tillämpning även i

fråga om den som enligt andra stycket

anmodeats att flytta.

50 § 65 §

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut

Prop. 1983/84: 137 196

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.

51 § 66 §

Bifalles hyresgästens talan om för- Bifalls inte hyresvärdens talan om längning av hyresavtalet, skall villko- hyresavtalets upphörande, skall för ren för den fortsatta förhyrningen den fortsatta förhyrningen fastställas fastställas enligt 48 §. samma villkor som förut tillämpats,

om inte parterna kommer överens om

att andra villkor skall gälla. Önskar

hyresvärden ändring av hyresvillko-

ren för det fall att hans talan inte

bifalls, gäller 69 § tredje stycket samt

70-76 §§.

Beslut varigenom hyresgästens ta- Beslut om förlängning anses som lan bifalles anses som avtal om fort- avtal om fortsatt förhyrning. Mot satt förhyrning. Mot hyresförhålian- hyresförhållandet får inte åberopas det får ej åberopas omständighet omständighet som kunnat åberopas i som kunnat åberopas i målet eller målet. ärendet.

52 § 67 §

Bifalles ej hyresgästens talan om Bifalls hyresvärdens talan om förlängning av hyresavtalet, fär i hyresavtalets upphörande, får i bebeslutet skäligt uppskov med avflytt- slutet skäligt uppskov medges med ningen medges, om hyresvärden avflyttningen, om hyresvärden eller

eller hyresgästen begär det. Är hyresgästen begär det. Är hyresrät-

hyresrätten förverkad eller kan ten förverkad utan att likväl hyreshyresavtalet uppsägas enligt 28§ värden sagt upp avtalet till omedelutan att likväl hyresvärden uppsagt bart upphörande, får på begäran av avtalet art upphöra på någon av dessa hyresgästen uppskov dock medges grunder eller är rätten till förlängning endast om hyresvärden samtycker förfallen, får på begäran av hyresgäs- till det. ten uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens Avgörs tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med utgång eller medges uppskov med avflyttningen, skall hyresvillkoren avflyttningen. skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen fastställas enligt till avflyttningen fastställas enligt 48§. 708.

Rätt till prövning av hyresviilko- Prövning av hyresvillkoren ren

54 § andra stycket 68 §

Första stycket äger ej tillämpning. Bestämmelserna i 69-76 §§ gäller om hyresavtalet avser möblerat rum vid upplåtelse av en bostadslägenhet, eller lägenhet för fritidsändamål och om ej

Prop. 1983/84: 137 197

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

hyresförhållandet vid den tidpunkt 1. hyresavtalet avser ett möblerat då det kunnat bringas att upphöra ej rum eller en lägenhet för fritidsändavarat längre än nio månader i följd mål och hänskjutande till hyreseller om lägenheten utgör del av nämnden enligt 69§ sker innan upplåtarens egen bostad. hyresförhållandet varat nio månader

i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av

upplåtarens egen bostad.

55 a§

Om rätt till prövning av hyresvill- Gäller förhandlingsordning enligt ' koren för bostadslägenhet i vissa fall .. hyresförhandlingslagen (1978:304), när förhandlingsordning gäller finns tillämpas 69-76 §§ endast om det bestämmelser i hyresförhandlingsla- följer av nämnda lag. gen (1978:304).

54 § första stycket 69 §

Bostadshyresgäst har rätt att till Vill hyresvärden eller hyresgästen tidpunkt då han enligt 3§ andra att villkoren för upplåtelse av en stycket eller 4 § andra stycket första bostadslägenhet skall ändras, skall punkten eller enligt avtal kunnat han skriftligen meddela motparten bringa hyresförhållandet att upphöra den ändring han önskar. Kan en i stället med iakttagande av den överenskommelse inte träffas, har uppsägningstid som i sådant fall skul- han rätt att ansöka om ändring av le ha gällt uppsäga hyresavtalet för hyresvillkoren hos hyresnämnden, ändring av hyresvillkoren. Hyresgäs- sedan minst en månad förflutit från ten skall i uppsägningen uppgiva att det meddelandet lämnades. han begär ändring av hyresvillkoren.

54 § tredje stycket

Är hyresavtal som avser bostadslä- I ansökningen till hyresnämnden genhet träffat för bestämd tid och är skall sökanden ange den ändring han hyrestiden längre än ett år, får hyres- önskar i de avtalade villkoren. gästen uppsäga avtalet för ändamål Vill en hyresvärd, som önskar att som avses i första stycket till den hyresgästen flyttar, att villkoren för fardag som inträffar närmast efter sex upplåtelsen ändras, om hans talan månader från uppsägningen, om om avflyttning inte skulle bifallas, hyresförhållandet på fardagen varat skall han i uppsägningen ange den längre än nio månader i följd. ändring han önskar och samtidigt

som han väcker talan om hyresavta-

lets upphörande ansöka om ändring

av hyresvillkoren.

54 § fjärde stycket

Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor från upp-

Prop. 1983/84: 137 198

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

sägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han det ej, är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 49§ tredje stycket.

| 48 § 70 §

Vid förlängning av hyresavtal Tvistar parterna om hyrans storutgår hvran med skäligt belopp. Den lek, skall hyran fastställas att utgå hyra som hyresvärden fordrar skall med skäligt belopp. En hyra är inte godtagas, om den ej är oskälig. skälig, om den med hänsyn till lägen- Fordrad hyra är att anse som oskälig, hetens bruksvärde och värdet av de om den är påtagligt högre än hyran nyttigheter och förmåner som enligt för lägenheter som med hänsyn till hyresavtalet skall tillhandahållas av bruksvärdet är likvärdiga. Härvid hyresvärden påtagligt överstiger hyskall bortses från lägenhet vars hyra ran för likvärdiga lägenheter. Vid icke är rimlig med hänsyn till det prövning härav skall främst beaktas allmänna hyresläget i orten för när- hyran för lägenheter i hus som ägs mast jämförliga lägenheter i nybygg- och förvaltas av allmännyttiga boda bostadshus. stadsföretag. Kan jämförelse ej ske

med lägenheter på orten, får i stället

beaktas hyran för lägenheter på

annan ort med jämförbart hyresläge

och i övrigt likartade förhållanden på

hyresmarknaden. Har ombyggnads-,

ändrings- eller underhållsarbete el-

ler åtgärd av därmed jämförlig bety-

delse bekostats av en hyresgäst, får

förbättringen tillgodräknas hyresvär-

den endast om särskilda skäl förelig-

ger.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som äges och förvaltas av allmännyttigt "bostadsföretag. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt Råder tvist om annat villkor än villkor skall gälla, om det ej strider hyran skall av hyresvärden eller mot god sed i hyresförhållanden eller hyresgästen uppställt villkor gälla i eljest är obilligt. Hvyrestiden skall den mån det är skäligt med hänsyn till

Prop. 1983/84: 137 199

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse dock utgöra ett år med tre månaders hyresavtalets innehåll, omständigheuppsägningstid, om ej annan hyres- terna vid avtalets tillkomst, senare eller uppsägningstid av särskild inträffade förhållanden och omstänanledning är lämpligare. digheterna i övrig. Hyrestiden skall

vara obestämd, om ej bestämd hyres-

tid av särskild anledning är lämpliga-

re.

I den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyres- Träffas i tvist som avses i första avtal överenskommelse om villkoren eller andra stycket överenskommelse för det fortsatta hyresförhållandet, om villkoren för det fortsatta hyresskall överenskommelsen, oavsett be- förhållandet, gäller villkoren, oavstämmelserna i första och tredje sett bestämmelserna i nämnda styckstycket, lända till efterrättelse i den en, i den mån inte annat följer av mån ej annat följer av bestämmelser- bestämmelserna i övrigt i denna balk na i övrigt i denna balk. eller vad som annars är särskilt före-

skrivet.

55 §

Vid prövning av tvist som avses i 548 skall villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50 § andra punk-

ten, 51 § andra stycket första punkten

och 53 § äger motsvarande tillämpning.

En part får inte kräva villkor som

är oförmånligare för motparten än

vad han har begärt i ansökningen till

hyresnämnden.

Om särskilda skäl föreligger får

dock hyresnämnden pröva även

hyresvillkor. som har samband med

ett villkor som har tagits upp i ansök-

ningen.

PE

Ett beslut varigenom hyresvillko-

ren ändras anses som ett avtal om

villkor för fortsatt förhyrning.

73 §

Gäller hyresavtalet för obestämd

tid och har avtalet sagts upp, får

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till - vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till nämnden, får beslutet inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tid innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tid efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

74 §

Hyresnämnden får, när det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring skall tillämpas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

53 § 75 §

Skall Ayresgäst enligt hyresnämn- Skall hyresgästen enligt hyresdens eller bostadsdomstolens beslut nämndens eller bostadsdomstolens

utge högre hyra för förfluten tid än beslut utge högre hyra för förfluten

som skolat utgå förut, är hyresrätten tid än som skolat utgå förut, är icke förverkad på grund av dröjsmål hyresrätten inte förverkad på grund

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

med betalning av det överskjutande av dröjsmål med betalningen av det beloppet, om betalningen sker inom överskjutande beloppet, om betalen månad från den dag då beslutet ningen sker inom en månad från den vann laga kraft. Vad som sagts nu dag då beslutet vann laga kraft. Vad gäller ej, om skyldighet att flytta som sagts nu gäller inte, om skyldig-. inträder för hyresgästen inom korta- het att flytta inträder för hyresgästen re tid än två månader efter nämnda inom kortare tid än två månader dag. efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet - förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande beloppet jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl föreligger till det. Medges anstånd, får bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

76 §

Sänks hyran för förfluten tid

genom hyresnämndens eller bostads-

domstolens beslut, skall hyresvärden

samtidigt åläggas att till hyresgästen

betala tillbaka vad kan till följd därav

har uppburit för mycket jämte ränta.

Räntan skall beräknas enligt 5 § rän-

telagen (1973:635) för tiden från '

dagen för beloppets mottagande till

dess beslutet vunnit laga kraft och

enligt 6 § räntelagen för tiden däref-

ter.

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 § 778

Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller Bestämmelserna i 78 — 83 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än för upplåtelse av en lokal, om ej bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på 2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver- den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses 128 § kad eller förhållande som avses i 34 § föreligger. föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens- en särskilt upprättad handling kom-

kommit om villkor som strider mot mit överens om villkor som strider

57-60 §§, är överenskommelsen gäl- mot 78-83 §§, är överenskommelsen

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

lande. Har överenskommelsen träf- gällande. Har överenskommelsen fats innan hyresförhållandet varat träffats innan hyresförhållandet valängre än nio månader i följd, gäller rat längre än nio månader i följd, den dock endast om den godkänts av gäller den dock endast om den godhyresnämnden. känts av hyresnämnden.

57 § 78 §

Har hyresvärden uppsagt hyresav- Har hyresvärden sagt upp hyrestalet och vägrar han att förlänga avtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer för- hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för- den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig längning kräver en hyra som ej är eller uppställer annat villkor som skälig eller ställer upp annat villkor strider mot god sed i hyresförhållan- som strider mot god sed i hyresförden eller eljest är obilligt, skall han i hållanden eller annars är obilligt, skälig omfattning ersätta hyresgäs- skall han i skälig omfattning ersätta ten dennes förlust på grund av hyres- hyresgästen dennes förlust på grund förhållandets upphörande, om ej av hyresförhållandets upphörande,

om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina för- 1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser 1 sådan mån att det icke : pliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas etter undergå sådan större ombyggnad att hyres- sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen icke kan sitta gästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens ge- olägenhet för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen nomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet hyresvärden anvisar en annan lägenmed vilken hyresgästen skäligen kan het med vilken hyresgästen skäligen nöjas eller hyresavtalet innehåller kan nöjas eller hyresavtalet innehålvillkor om ätt hyresförhållandet ler villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och riv- eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall ningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har 3. hyresvärden i annat fall har en befogad anledning att upplösa hyres- befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. förhållandet.

Första stycket äger motsvarande Första stycket gäller också, om tillämpning, om hyresgästen har hyresgästen har sagt upp avtalet i

uppsagt avtalet i annat fall än som annat fall än som avses i 8 §& och i

avses i 6 § och i uppsägningen begärt uppsägningen begärt förlängning av förlängning av avtalet på ändrade avtalet på ändrade villkor. villkor.

Prop. 1983/84: 137 203

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

57 a§ 79 § Vid tillämpningen av 57 § är hyra Vid tillämpningen av 78 § är hyra

som hyresvärden kräver för förläng- som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den ning inte att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (mark- betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när- allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast mast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hän- om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens syn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit. värde, som en hyresgäst åstadkom-

mit. : |

I tvist om ersättning enligt 57 § får I tvist om ersättning enligt 78 § får yttrande av hyresnämnden frångås ett yttrande av hyresnämnden frånendast om det visas eller eljest är gås endast om det visas eller eljest är uppenbart, uppenbart,

1. när yttrandet avser marknads- 1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angi- eller lägre än hyresnämnden anvit, gett,

2. när yttrandet avser anvisad 2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens be- lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig. dömning inte varit riktig.

Har i fall som avses i andra stycket Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyres- 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller nämndens yttrande fått ert anbud träffat avtal om förhyrning av lägen- eller träffat eft avtal om förhyrning heten utan att han under medlingen av lägenheten utan att han under lämnat uppgift om det, får anbudet medlingen lämnat uppgift om det, eller avtalet beaktas vid prövningen får anbudet eller avtalet beaktas vid endast om synnerliga skäl förelig- prövningen endast om synnerliga ger. skäl föreligger.

58 § 80 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall ha i uppsägningen underrätta skall han i uppsägningen underrätta

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse hyresgästen om de villkor han upp- hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhåll- ställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han andet eller om anledningen till att vägrar medge förlängning. Uppsäg- han vägrar medge förlängning. Iaktningen skall dessutom innehålla tar hyresvärden inte denna föreskrift, underrättelse att hyresgästen, om han är uppsägningen utan verkan. Annan icke går med på att flytta utan at: få anledning som hyresvärden känt till ersättning enligt 57 §, har att inom två eller bort känna till vid tiden för månader från uppsägningen hän- uppsägningen får därefter inte åberoskjuta tvisten till hyresnämnden för pas. medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som Om hyresvärden har sagt upp avtaåligger honom enligt första stycket let, har han att hänskjuta tvisten till och vill hyresgästen icke lämna lägen- hyresnämnden för medling. Hänheten utan att få ersättning enligt 577 §, Skjutande skall ske, om uppsägningshar hyresgästen att hänskjuta tvisten tiden är nio månader eller längre, till hyresnämnden inom den i första inom två månader från uppsägningen stycket angivna tiden. lakttages ej och eljest inom tre veckor från uppdenna, förfaller rätten till ersättning: : Sägningen, dock alltid före hyresti- Vad som har sagts nu gäller ej, om dens utgång. lakttar hyresvärden inte inom samma tid tvist hänskjutes till föreskriven tidsfrist, är uppsägningen nämnden enligt 58 a § första styck- utan verkan, om ej hyresgästen före et. utgången av fristen själv hänskjuter

tvisten till hyresnämnden eller, när

hänskjutande kan ske intill hyresti-

dens utgång, ändå avflyttar.

Innan medlingen har avslutats får Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresvärden för -förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller annat för hyresgästen ojör- hyra eller annat villkor som är oförmånligare villkor än han har uppgivit månligare för hyresgästen än vad han i uppsägningen. Gör han det ach har uppgett i uppsägningen. Gör han kommer förlängning ej till stånd, har det och kommer förlängning inte till hyresgästen alltid rätt till ersättning stånd, har hyresgästen alltid rätt till enligt 57 §. ersättning enligt 78 §.

58a§ 81§

Har hyresgästen uppsagt avtalet Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng- och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där- hyresnämnden för medling och där-

Prop. 1983/84: 137 205

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

vid ange den ändring han önskar i de vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. | avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyres-' tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om med- tidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han Har han inre angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall önskar i de avtalade villkoren, skall

nämnden förelägga honom att av- ” nämnden förelägga honom att av-

hjälpa bristen inom viss tid. Efter- hjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansö- koms inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas. kan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyres- skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han värden att uppge de villkor han uppställer för att förlänga hyresför- uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han hållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar ' vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är hyresvärden inte föreläggandet och avtalet ej uppsagt enligt 57 § första är avtalet inte uppsagt enligt 78 § stycket. skall avtalet anses förlängt första stycket, skall avtalet anses på de av hyresgästen önskade villko- förlängt på de av hyresgästen önskaren. Erinran härom skall intagas | de villkoren. En erinran härom skall föreläggandet. Förlängningen anses intas i föreläggandet. Förlängningen som avtal om fortsatt förhyrning. anses som erf avtal om fortsatt för-

hyrning.

59 § 82 §

Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av efter uppsägning som pjorts av hyresvärden och har hyresgästen hyresvärden eller, i fall som avses i behov av uppskov med avflyttningen, 78 § andra stycket, av hyresgästen, får byresnämnden före hyrestidens får hyresnämnden på begäran av utgång på begäran av hyresgästen hyresvärden eller hyresgästen medge medge denne sådant uppskov under uppskov med avflyttningen under skälig tid, dock högst ett år. skälig tid, dock högst ett år från

hyrestidens utgång.

Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57§ andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Prop. 1983/84: 137 206

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uppskov enligt första eller an:ra Ett uppskov enligt första stycket stycket får ej medges, om hyresvär- får inte medges, om hyresvärden, den, hyresgästen eller annan däri- hyresgästen eller annan därigenom genom skulle tillskyndas betydande skulle tillskyndas betydande skada skada eller olägenhet eller om eller olägenhet eller om avflyttningavflyttningen med hänsyn till om- en med hänsyn till omständigheterna ständigheterna utan olägenhet kan utan olägenhet kan ske vid tidpunkske vid tidpunkten för avtalets upp- ten för avtalets upphörande. hörande. |

Medges uppskov enligt första eller Medges ett uppskov enligt första andra stycket, skall hyresnämnden stycket, skall hyresnämnden faststälfastställa skäliga hyresvillkor för la skäliga hyresvillkor för tiden från tiden från avtalets upphörande till avtalets upphörande till avflyttningavflyttningen. en.

60 § 83§

I mål om ersättning enligt 57 § I ett mål om ersättning enligt 78 § skall rätten på yrkande av hyresgäs- skall Ayresnämnden på yrkande av ten, om hyresvärden medger skyl- hyresgästen, om hyresvärden meddighet att utge ersättning eller sådan ger skyldighet att utge ersättning skyldighet fastställs genom dom som eller sådan skyldighet fastställts vunnit laga kraft, förplikta hyresvär- genom ett beslut som vunnit laga den att utge förskott i avräkning på kraft. förplikta hyresvärden att utge den ersättning som kan komma att förskott i avräkning på den ersättbestämmas. ning som kan komma att bestäm-

mas.

Första stycket äger ej tillämpning, Första stycket gäller inte, om det om det är uppenbart att förskottet är uppenbart att förskottet blir obeblir obetydligt. Har beslut i fråga om tydligt. Har beslut i fråga om förförskott meddelats, får nytt yrkande skott meddelats, får nytt yrkande om om förskott ej upptagas till prövning förskott cj upptas till prövning förrförrän tre månader förflutit sedan än tre mänader förflutit sedan det det föregående beslutet vann laga föregående beslutet vann laga kraft. kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott Har hyresgästen uppburit ert försom Överstiger den slutligt bestämda skott som överstiger den slutligt ersättningen, är han skyldig att till bestämda ersättningen, är han skylhyresvärden betala tillbaka det över- dig att till hyresvärden betala tillbaskjutande beloppet jämte ränta. ka det överskjutande beloppet jämte Räntan beräknas enligt 5 § räntela- ränta. Räntan beräknas enligt 5§ gen (1975:635) för tiden från dazen räntelagen (1975:635) för tiden från

Prop. 1983/84: 137 207

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

för beloppets mottagande till dess dagen för beloppets mottagande till ersättningen blivit slutligt bestämd dess ersättningen blivit slutligt begenom dom som vunnit laga kraft stämd genom beslut som vunnit laga och enligt 6 § räntelagen för tiden kraft och enligt 6 § räntelagen för därefter. tiden därefter. |

Särskilda bestämmelser

61 § 848

Hyresvärd e!ler hyresgäst, som vill En hyresvärd eller en hyresgäst, framställa — fordringsanspråk = på som vill framställa ert fordringsangrund av hyresförhållande, skall språk på grund av ett hyresförhållanväcka talan därom inom två år från de, skall väcka talan därom inom två det hyresgästen avträdde lägenhe- år från det hyresgästen lämnade ten. lakttages ey denna tid, är rätten lägenheten. Iakttas ej denna tid, är till talan förlorad, om ej annat avta- rätten till talan förlorad, om ej annat lats. Har den ena parten väckt talan i avtalats. Har den ena parten väckt rätt tid, har den andra parten rätt till talan i rätt tid, har den andra parten kvittning, fastän hans rätt till talan är rätt till kvittning, fastän hans rätt till förlorad. talan är förlorad.

63 § 85§

Är sådant meddelande från hyres- Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10§ eller 42 8 värden som avses i 13 §, 50 § första första stycket 2, 3 eller 5 eller sådant stycket 2, 3 eller 5 eller 69 § första meddelande från hyresvärden till stycket eller sådant meddelande från socialnämnd som avses i 44 § avsänt i hyresvärden till er socialnämnd som rekommenderat brev under motta- avses 152 § avsänt i eft rekommendegarens vanliga adress, skall hyres- rat brev under mottagarens vanliga värden anses ha fullgjort vad som adress, skall hyresvärden anses ha ankommer på honom. Detsamma fullgjort vad som ankommer på gäller beträffande sådant meddelan- honom. Detsamma gäller beträffande från hyresgästen som avses i 11, de sådant meddelande från hyres- 14, 19, 24 eller 33 8.1 fall som avses i gästen som avses i 14, 15, 28 eller 24 § är det dock till fyllest att medde- 39§ eller 698 första stycket. I fall landet är avsänt på annat ändamåls- som avses i 28 § är det dock tillfyllest enligt sätt. att meddelandet är avsänt på annat

ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen lämnat hyresvär-

den uppgift om en adress, under

vilken meddelanden till honom skall

sändas, anses den som hans vanliga

adress. I annat fall får hyresvärden

sända meddelanden under den uthyr-

da lägenhetens adress.

64 §!

65 § 86 §

Uppställer någon uppsåtligen vill- Uppställer någon uppsåtligen vill-

I Paragrafen upphävd kor om särskilt vederlag för upplå- kor om särskilt vederlag för upplå- genom 1976:193.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

telse av bostadslägenhet eller för telse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan överlåtelse av hyresrätt till en sådan lägenhet, dömes till böter eller fäng- lägenhet. döms till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa tall else i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff. skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, dömes till fäng- Är brottet grovt, döms till fängel-

else i högst två år. Vid bedömar de se i högst två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär- buruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led i en skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmäs- verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om sigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd gärningsmannen på annat sätt i avsemån har missbrukat sin ställning som värd mån har missbrukat sin ställägare celler förvaltare av fastighet. ning som ägare eller förvaltare av

fastighet.

Villkor som avses i första stycket Villkor som avses I första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villko- är ogiltigt. Den som uppställt villkoret är skyldig att återbära vad han ret är skyldig att lämna tillbaka vad mottagit. han mottagit.

65 a§ 87 §

Ej får någon mottaga, träffa avtal Ej får någon motta, träffa avtal om

om eller begära ersättning av hyres- eller begära ersättning av en hyressösökande för anvisning av bostadslä- kande för anvisning av en bostadslägenhet. Sådan ersättning får deck genhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför- utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som före- medling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet skrivs av regeringen eller en myndigsom regeringen bestämmer. het som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller första stycket döms till böter eller

fängelse i högst sex månader. Är fängelse i högst sex månader. Är

brottet grovt, dömes till fängelse i brottet grovt. döms till fängelse i högst två år. högst två år.

Den som har uppburit otillåten Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbira ersättning är skyldig betala tillbaka den. den.

88 §

Saknar hyresgästen, när hyresavta-

let avser en bostadslägenhet, rätt till

förlängning enligt 53 § första stycket

leller2 eller har han enligt 56 § första

stycket eller 57 § första stycket rätt till

förlängning bara när synnerliga skäl

föreligger och begagnar sig hyresvär-

den av detta förhållande till att ta ut en

hyra som är uppenbart orimlig med

hänsyn till lägenhetens bruksvärde

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

och värdet av de nyttigheter och

förmåner som enligt hyresavtalet

skall tillhandahållas av hyresvärden,

döms hyresvärden till böter eller

fängelse i högst sex månader. Är

brottet grovt, döms till fängelse i

högst två år.

I fall som avses i första stycket är

hyresvärden skyldig att lämna tillba-

ka vad han mottagit i den mån det

överstiger skälig hyra för lägenhe-

ten.

66 § 89 §

Avtal mellan hyresvärd och hyres- Ett avtal mellan en hyresvärd och gäst, att framtida tvist med anled- en hyresgäst, att framtida tvist med ning av hyresförhållandet skall hän- anledning av hyresförhållandet skall skjutas till avgörande av skiljemän hänskjutas till avgörande av skiljeutan förbehåll om rätt för parterna män utan förbehåll om rätt för paratt klandra skiljedomen, får ej göras terna att klandra skiljedomen, får ej gällande i fråga om hyresgästens rätt göras gällande i fråga om hyresgäseller skyldighet att tillträda eller tens rätt eller skyldighet att tillträda behålla lägenheten, fastställande av eller behålla lägenheten, fastställanhyresvillkor i fall som avses i 57 eller de av hyresvillkor i fall som avses i 52§ eller bestämmande av ersätt- 66, 67 eller 69 § eller bestämmande ning enligt 57 §. I övrigt gäller skil- av ersättning enligt 78 §. I övrigt jeavtalet ej såvitt därigenom skilje- gäller skiljeavtalet ej såvitt därimän utsetts eller bestämmelse med- genom skiljemän utsetts eller bedelats om skiljemännens antal, sät- stämmelse meddelats om skiljemäntet för deras utseende eller förfaran- nens antal, sättet för deras utseende det vid skiljenämnden. I berörda eller förfarandet vid skiljenämnden. hänseenden skall lagen (1929:145) I berörda hänseenden skall lagen om skiljemän tillämpas. Vad som (1929:145) om skiljemän tillämpas. sagts nu utgör dock ej hinder för att i Vad som sagts nu utgör dock ej skiljeavtalet utse hyresnämnden till hinder för att i skiljeavtalet utse skiljenämnd eller bestämma kortare hyresnämnden till skiljenämnd eller tid för skiljemannaåtgärdens avslu- bestämma kortare tid för skiljemantande än den tid om sex månader naåtgärdens avslutande än den tid som anges i nämnda lag. om sex månader som anges i nämnda

lag.

67 § 90 §

Överenskommelse om villkor i En överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som fråga om ett hyresförhållande som beror av anställning gäller mot beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be- överenskommelsen strider mot 39, 14 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 137

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stämmelse i 33-35, 40, 46, 47, 49--55 40, 42, 47, 54-69, 71 -76 eller 89 §, eller 66 §, såvida den har formen av såvida den har formen av ett kollekkollektivavtal och på arbetstagarsi- tivavtal och på arbetstagarsidan sludan slutits eller godkänts av organi- tits eller godkänts av en organisation sation som enligt lagen (1976:580) som enligt lagen (1976:580) om medom medbestämmande i arbetslivet bestämmande i arbetslivet är att är att anse såsom central arbetsta- anse såsom en central arbetstagarorgarorganisation. ganisation.

67 a 8! 915

Talan mot beslut av länsstyreisen Talan mot ert beslut av länsstyrelmed anledning av nedsättning enligt sen med anledning av nedsättning 21§ förs i hovrätten genom enligt 25 § förs i hovrätten genom besvär. besvär.

Förfarandet i hyrestvister

68 §

I varje län skall finnas en hyresnämnd, Regeringen kan dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

69 §

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämrden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

70 §? .

Talan mot hyresnämnds bestut i fråga som avses i 16 § andra stycket, 24, 34, 34 a, 36, 49, 52, 55 eller 62 § föres genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 § får talan ej föras.

17 92 .$

En tvist med anledning av en ! Senaste lydelse

Hvyrestvist som ej enligt 698

1981:784. ankommer på hyresnämnds pröv- upplåtelse av nyttjanderätt enligt I $ ning och ej heller rör kollektivavtal thyrestvist) skall tas upp av hyres- 2 Senaste lydelse

1980:95. skall upptagas av den fastighetsdom- nämnden, om inte annat föreskrivs. stol inom vars område fastigheten är 3 Senaste lydelse

1981:849. belägen.

Prop. 1983/84: 137 211

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Om laga domstoli tvist med anled- Om laga domstol i en tvist med ning av tillfällig upplåtelse av hus anledning av eller del av hus för uppställning av 1. upplåtelse av gästrum i en rörelfordon finns bestämmelse i 10 kap. se på vilken bestämmelserna i lagen 108 rättegångsbalken. Beträffande (1966:742) om hotell- och pensiolaga domstol i hyrestvist som skall natsrörelse är tillämpliga eller prövas — enligt — lagsökningslagen 2. tillfällig upplåtelse av ett hus (1946:808) eller handräckningslagen eller en del av ett hus för uppställning (1981:847) finns bestämmelser i des- av fordon finns bestämmelser i 10 sa lagar. kap. 10 § rättegångsbalken.

Beträffande laga domstol i en

hyrestvist som skall prövas enligt

lagen (1982:000) om lagsökning och

betalningsföreläggande samt hand-

räckning i hyres- och bostadsrätts-

tvister finns särskilda bestämmelser i

lagsökningslagen —(1946:808) och

handräckningslagen (1981:847).

Besvärstalan som avses i 70 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen skallinges till den domstolsom har att upptaga besvären.

I fråga om handläggningen av besvärsmål vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30§§ lagen (1974:1082) om bostadsdomstol motsvarande tillämpning. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister föreskrives om rättegången i mål som fullföljts till arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmål kan dock även företagas till avgörande efter huvudförhandling.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § och i mål om reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket eller 'om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen eller arbetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Prop. 1983/84: 137 212

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

93 § Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om storleken av hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 70 §, ' får hyresnämnden efter ansökan förelägga honom att lämna uppgifterna till nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken uppgifterna skall ha kommit in till nämnden. Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första stycket, får inom ett år därefter nytt föreläggande inte meddelas beträffande de lägenheter som de tidigare uppgifterna avsåg.

62§ . 94 § Hyresnämnden skall självmant upptaga fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av I6 § andra stycket. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet ej utdömas. Vite som avses i första stycket får ej Vite som förelagts med stöd av förvandlas. detta kapitel får inte förvandlas.

1. Denna lag träder i kraft den I januari 1983. :2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om hyresavtal, som slutits före ikraftträdandet, om inte annat föreskrivs i det följande. 3. Bestämmelserna i7 kap. 16 3 samt 12 kap. 1—4 §§,5 § andra stycket, 6— 11. 19. — 21, 24, 29, 31, 34, 42, 53 — 82, 84 och 90 §§ skall, om inte annat föreskrivs i det följande, tillämpas även på avtal som slutits före denna lags ikraftträdande. | Har ett hyresavtal sagts upp före denna lags ikraftträdande, gäller äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om hur en tvist hänskjuts till hyresnämnden, även om hyrestiden går ut först efter nämnda tidpunkt. Äldre bestämmelser om uppsägningstid gäller också för ett hyresavtal, som slutits på bestämd tid, om uppsägningstiden är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker före utgången av januari 1983. : Har en hyresgäst avlidit före denna lags ikraftträdande, gäller alltjämt de äldre bestämmelserna i fråga om «dödsboets och den efterlevande makens rätt att säga upp avtalet. Innehåller ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande,

Prop. 1983/84: 137 213

villkor som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 23 §, äger villkoret verkan mot hyresgästen till utgången av år 1984 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

Bestämmelserna i 12 kap. 48 § skall från och med den 1 januari 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, från och med der senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter, gälla även ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande.

4. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet, som träffats för bestämd tid, ingätts före denna lags ikraftträdande, skall hyrestiden anses vara obestämd, om inte parterna kommit överens om annat senast vid den första tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet kan sägas upp av båda parter. Sådan överenskommelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om överenskommelsen, när hyresavtalet upprättats skriftligen, har antecknats på hyresvärdens exemplar av handlingen. Vad som sagts i denna punkt gäller dock inte om ett hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgästen skall hyras ut i andra hand.

5. Bestämmelsen t punkt 3 andra stycket första meningen om verkan av att avtalet sagts upp före den tidpunkt då denna lag träder i kraft gäller inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid: efter ikraftträdandet.

6. Är ett hyresavtal som slutits före denna lags ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att säga upp avtalet och sker ej. sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 5 § första stycket, 23 och 48 §§ tillämpas på avtalet från nämnda tid, även om det inte följer av annan övergångsbestämmelse. Detsamma gäller om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

7. Har parterna före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskommelse enligt 12 kap. 45 § andra och tredje styckena i deras lydelse före ikraftträdandet om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet endast om synnerliga skäl föreligger.

8. Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag, som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1971:479), tillstånd att tillämpa en avtalsklausul som strider mot 12 kap. 16 § andra stycket första meningen och 23 §. Ett tillstånd som meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet av denna lag.

9. Har talan i en hyrestvist före denna lags ikraftträdande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten handläggas enligt äldre lag. Detta gäller dock inte när ett mål om lagsökning eller betalningsföreläggande som tvistigt hänskjuts till rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35 § lagsökningslagen (1946:808) eller 12 § handräckningslagen (1981:847).

10. Förekommer i lag eller annan författning hänvisning till ett lagrum, som ersatts genom en bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen tillämpas.

11. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 § tagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4§ tredje stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet av denna lag.

Prop. 1983/84: 137 ”

4 Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304), dels att 31 och 32 §§ skall upphöra att gälla, dels att 2, 5, 17, 22 — 25 och 20 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Med förhandlingsklausul avses i Med förhandlingsklausul. avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för- varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd handlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsäg- gentemot honom får tillämpas bening tillämpas bestämmelse om hyra stämmelse om hyra eller annat eller annat hyresvillkor, varom över- hyresvillkor, varom Ööverenskomenskommelse träffas på grundval av melse träffas på grundval av förförhandlingsordningen = (förhand- handlingsordningen (förhandlingslingsöverenskommelse). överenskommelse) utan att vad som i

12 kap. jordabalken sägs om ändring

av hyresvillkor iakttagits.

Tvist om införande eller bibehål- Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyres- lande av förhandlingsklausul i hyresavtal kan av hyresgästen hänskjutas avtal kan hänskjutas till prövning av till prövning av hyresnämnd enligt hyresnämnd enligt 12 kap. 69§ vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 70 8 andra Jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller att förstycket jordabalken gäller att för- handlingsklausul skall föras in eller handlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personmed hänsyn till hyresgästens person- liga boendeförhållanden, inställliga boendeförhållanden, inställ- ningen hos övriga hyresgäster som ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall att förhandlingsklausulen inte skall gälla. gälla.

Förhandlingsordning medför skyl- Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att påkalla dighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisa- förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran tionen i fråga om eller ändring av grunderna för beräk- 1. höjning av hyran, ning av sådan särskild ersättning, som 2. ändring av grunderna för beräkavses i 12 kap. 79a§ jordabalken. ning av sådan särskild ersättning som

Prop. 1983/84: 137 215

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

avses 1.12 kap. 23§ jordabalken

eller

3. ändring av villkor som uvser-

hyresgästernas rätt att gemensamt

nyttja utrymmen.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte

någon inskränkning i hyresgästens

rätt att begära prövning av hyresvill-

koren enligt 12 kap. 69§ jordabal-

ken. Därvid gäller bestämmelserna i

12 kap. 68-76 §§ samma balk.

17 §

Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

: Om en hyresvärds skyldighet att

lämna ut erforderliga uppgifter om

hyrans storlek finns bestämmelser i

12 kap. 93 § jordabalken.

22§

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nva villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. :

Vid prövning av hyresvillkor Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. enligt första stycket skall 12 kap. 48§ jordabalken tillämpas med den 70 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 218. avvikelse som kan följa av 218. Skäligheten av belopp som avses i Skäligheten av belopp som avses i 208 får prövas även utan samband 208 får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt. med prövning av hyran i övrigt.

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5§ räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23§

Omfattas lägenhet av förhand- Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyresvär- lingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga den träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlings- om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant ordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges hyreshöjning eller ändring av gruni träffad förhandlingsöverenskom- derna för beräkning av sådan särmelse eller ändring av grunderna för skild ersättning som avses i 12 kap. beräkning av sådan särskild ersätt- 23 § jordabalken eller av villkor som ning som avses i 12 kap. 19a§ avser hyresgästernas rätt att gemenjordabalken i strid med träffad för- samt utnyttja utrymme och avtalet handlingsöverenskommelse. Hyres- strider mot träffad förhandlingsövervärden är skyldig att betala tillbaka enskommelse. Hyresvärden är skylvad han har uppburit för mycket dig att betala tillbaka vad han har jämte ränta därpå enligt 6 § räntela- uppburit för mycket jämte ränta gen (1975:635) från dagen för beiop- därpå enligt 6§ — räntelagen pets mottagande. (1975:635) från dagen för beloppets

mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

248 Har förhandling enligt förhand- Har en förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att över- lingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvär- enskommelse träffats, får den som är den och hyresgäst rätt att utan upp- part enligt förhandlingsordningen elsägning av hyresavtalet hos hyres- ler, om både hyresvärden och fastignämnden ansöka om ändring av hetsägarorganisationen är parter enhyresvillkoren 1 den del som för- ligt förhandlingsordningen, dessa gehandlingen har avsett. Detsamma mensamt ansöka hos hyresnämnden gäller om mot förhandling har mött om ändring av hyran eller annat hinder, som ej har berott av den som hvresvillkor för hyresgästerna i den har påkallat ändring av hyresvillko- del som förhandlingen har avsett. ren eller av organisation som enligt Motpart i hyresnämnden är den som

Prop. 1983/84: 137

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

förhandlingsordningen är part på varit motpart vid förhandlingarna. hans sida. Ansökan som sägs i första stycket

får göras även om mot förhandlingen

har mött hinder, som ej har berott av

den som har påkallat ändring av

hyresvillkoren eller av organisation

som enligt förhandlingsordningen är

part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillko- Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det månads- ren skall avse tid efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre skifte som infaller närmast efter tre månader från dagen för ansökning- månader från den dag då part som en. Om det av särskild anledning begärt ändring av hyresvillkoren finnes skäligt. får hyresnämnden gjorde framställning hos motparten dock förordna att beslut om hyra om förhandling om villkorsändring. skall avse tid dessförinnan. Har tidigare förhandlingsöverens-

kommelse eller beslut om hyresvill-

kor avsetts skola gälla till annan

tidpunkt, skall dock beslutet om vill-

korsändring i stället gälla från den

tidpunkten. Om det av särskild

anledning finnes skäligt, får hyres-

nämnden förordna att beslut om

villkorsändring skall gälla från an-

nan tidpunkt än som sagts nu.

I ansökningen skall anges den I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av tidpunkt från vilken. ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämp- hyresvillkoren yrkas. ning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

258 Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller föliande.

Villkoren för den fortsatta förhyr- Hyran och annat hyresvillkor för ningen skall fastställas enligt 12 kap. hyresgästerna skall fastställas enligt 48§ jordabalken. 12 kap. 70 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50§ andra meningen och 353 § jordabalken skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren Hyresnämndens beslut om hyran ändras anses som avtal om villkoren och annat hyresvillkor för hyresgäsför fortsatt förhyrning. terna har samma verkan som om det

träffats genom förhandlingsöverens-

Prop. 1983/84: 137 218

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

kommelse mellan parterna i tvisten.

Hyresnämnden får förordna, att beslutet får verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i hyresnämndens beslut.

En hyresgäst har samma rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av beslutet i den del det avser honom som enligt 22 § gäller i fråga om förhandlingsöverenskommelse,

308 Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8§ andra stycket prövas dock av allmän domstol. I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Fastighetsägarorganisation eiler . hyresgästorganisation är ej part i ärende enligt 22 §.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. 2. Har förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats före ikraftträdandet utan att överenskommelse träffats gäller de äldre bestämmelserna om rätt till prövning av hyresvillkoren.

Prop. 1983/84: 137 . 219

Bilaga 3

Förteckning över remissinstanserna

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av riksåklagaren, bostadsdomstolen, Svea hovrätt, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg, datainspektionen, kommerskollegium, byggnadsstyrelsen. riksrevisionsverket, riksskatteverket, statens pris- och kartellnämnd, konsumentverket, arbetsdomstolen. bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning, rättegångsutredningen (Ju 1977: 06), värmemätningsutredningen (Bo 1979:03), energisparkommittén (I 1974:05), Landsorganisationen i Sverige (LO), Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, kommunalförbundet för Storstockholms bostadsförmedling, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas riksförbund, HSB:s riksförbund (HSB), Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB), Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC), Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, Stiftelsen Göteborgs studenthem, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges advokatsamfund, Sveriges domareförbund, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation (SHIO)-Familjeföretagen, Statens personalbostadsdelegation (SPD), Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund, Fastigheternas förhandlingsorganisation och Skogs- och lantarbetsgivareförbundet.

Riksåklagaren har överlämnat yttranden av överåklagaren i Malmö åklagardistrikt samt av cheferna för länsåklagarmyndigheterna i Kalmar och Skaraborgs län. Stiftelsen Stockholms Studentbostäder har överlämnat ett yttrande av Akademiska föreningens bostäder i Lund.

Skrivelser har dessutom inkommit från Gösta Gustavsson, Örebro, och Oscar Bergström, Bandhagen.

Prop. 1983/84: 137 [NE ta ee

Utdrag

LAGRÅDET PROTOKOLL

vid sammanträde

1984-03-01

Närvarande: f.d. justitierådet Fetrén, justitierådet Rydin, regeringsrådet

Voss.

Enligt lagrådet den 7 december 1983 tillhandakommet utdrag av proto-

koll vid regeringssammanträde den 24 november 1983 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Gustafsson

beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till

1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (17273: 188) om arrendenämnder och hyres-

nämnder,

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

4. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,

5. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

6. lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980: 94), 7. lag om ändring i utsökningsbalken. Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorerna Ann- Christine Zachrisson och Bertil Kallner. Vid föredragningen har förehafts till lagrådet inkomna skrifter från dels

Fastigheternas Förhandlingsorganisation och dels Skogs- och lantarbetsgivarcförbundet.

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

Allmänna synpunkter

I lagrådsremissen föreslås ändringar i hyreslagstiftningen. Förslaget

medför inte några genomgripande förändringar av de huvudprinciper som

gäller på hyresrättens område, såsom besittningsskyddet, bruksvärdesy-

stemet eller det kollektiva förhandlingssystemet. Ett väsentligt syfte med förslaget får anses vara att ytterligare stärka hyresgästernas rättsställning. Detta syfte synes ha varit vägledande även vid tidigare reformer av hyres-

lagstiftningen. Att gå vidare på den vägen ger enligt lagrådets mening inte anledning till några principiella betänkligheter, även om det innebär en

inskränkning av fastighetsägarnas rådighet över sina fastigheter. Visserli-

gen har hyresgästerna som ett kollektiv genom tillkomsten av hyresför-

handlingslagen (1978: 304) fått en starkare position. Den enskilde hyresgästen, särskilt den som inte är medlem i en förhandlingsberättigad organisation eller den som bor i en fastighet vilken inte omfattas av en förhandlings-

ordning, torde dock alltjämt i många fall vara i behov av att särskilt skyddas av lagstiftningen. Lagrådet anser sig från de synpunkter lagrådet .

Prop. 1983/84: 137 221

har att beakta ej ha anledning till erinran mot den allmänna uppläggningen av det remitterade förslaget.

I lagtekniskt hänseende synes det ha varit en strävan att i det remittera-

de förslaget till ny lydelse av 12 kap. jordabalken behålla den nuvarande

dispositionen av bestämmelserna i stället för att omdisponera dem på ett sätt som måhända skulle framstå som mer logiskt. Lagrådet ser klara fördelar i att så långt det är praktiskt möjligt behålla den nuvarande dispositionen, som får antagas vara väl invand hos hyresmarknadens

parter och de tillämpande myndigheterna. I vissa fall medför detta att i och för sig icke önskvärda ”a-paragrafer” finns kvar eller att den inbördes ordningen mellan vissa paragrafer, t.ex. 62 och 64 §§. kan diskuteras.

Sådana olägenheter kan dock inte anses väga särskilt tungt i förhållande till de fördelar som står att vinna med den valda metoden.

Lagrådet vill i detta sammanhang fästa uppmärksamheten på ett problem som numera ofta uppstår i lagstiftningsarbetet i samband med önske-

målet att låta författningarna genomgå en språklig modernisering. I det

remitterade förslaget till ny lydelse av 12 kap. jordabalken görs sakliga

ändringar i en mångfald paragrafer. Samtidigt undergår dessa en språklig

modernisering. En sådan görs också i ett flertal paragrafer som inte ändras i sak. Det torde vara allmänt accepterat att föråldrade ord och uttryck bör

utgå ur författningarna. Problem kan emellertid uppstå när ett ord eller

uttryck som allmänt sett anses föråldrat likväl kan ha en hävdvunnen

innebörd i författningssammanhang. Den som skall tillämpa en författning

kan då råka i tvivelsmål huruvida en ändring av ett sådant ord eller uttryck

är av rent språklig art eller innebär en ändring i sak. Som ett exempel härpå

i förslaget till ny lydelse av 12 kap. jordabalken kan nämnas ändringen av

”obilligt” till ”oskäligt” i 46 och 57 §§: Lagrådet återkommer till den

frågan i sitt yttrande över nämnda paragrafer. Ett annat problem som kan

uppstå genom moderniseringen av författningstexter, särskilt när de som i

före varande fall innehåller ett stort antal paragrafer, är svårigheten att vara konsekvent. Lagrådet har uppmärksammat ett flertal inkonsekvenser i de remitterade lagförslagen men då några missförstånd om innebörden inte

kan uppstå har lagrådet inte ansett sig böra i sitt yttrande gå närmare in på

dessa fall.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 5 §

I nuvarande lydelse innehåller 5 § bl. a. en bestämmelse om ett dödsbos

rätt att säga upp ett hyresavtal inom en månad från dödsfallet till upphörande en månad efter uppsägningen. Denna bestämmelse skall enligt det remitterade förslaget utgå. Dödsboet blir således bundet av den uppsäg-

ningstid om tre månader som gäller enligt den föreslagna lydelsen av 5 §. Förslaget överensstämmer i detta avseende med hyresrättsutredningens

Prop. 1983/84: 137 222

förslag. Utredningen menade (SOU 1981:77 s. 239) att det inte i praktiken kunde medföra nackdelar av betydelse om ett dödsbos uppsägningstid i en

sådan situation förlängdes till tre månader. Genom slopandet av dylika

specialregler skulle avsnittet om hyrestider och uppsägningstider enligt utredningens mening förenklas.

Ståndpunkten att en förlängning av uppsägningstiden för dödsbon inte

skulle kunna medföra nackdelar av betydelse kan diskuteras. För ett

dödsbo med liten behållning kan det vara ett beaktansvärt ekonomiskt intresse att snarast möjligt efter dödsfallet bli fritt från skyldigheten att

betala hyra för den avlidnes lägenhet. Önskemålet att förenkla reglerna om

hyres- och uppsägningstider framstår mot denna bakgrund knappast som ett tillräckligt vägande skäl för en lagändring som innebär en försämring för en grupp hyresgäster, så mycke: mindre som ett syfte bakom det remittera-

de förslaget varit att förbättra hyresgästernas rättsställning. Om den korta-

re uppsägningstiden för dödsbon behålls, synes detta endast i ringa mån

motverka strävandena efter förenkling. Den enda följdändring i förslaget

som skulle behövas torde vara den som framgår nedan vid 6 §.

Om specialregeln för dödsbon under den fortsatta handläggningen av lagstiftningsärendet skulle anses böra behållas, bör även upptagas motsvarighet till nu gällande regel då makar gemensamt förhyrt bostadslägenhet och en av dem dör. Specialregeln kan lämpligen komma till uttryck i ett

nytt stycke i 5 % av följande lydelse:

"Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från

dödsfallet säga upp avtalet at: upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider :den ena av dem, tillkommer den

rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.”

12 kap. 6 §

Om i 5 § införs en regel om rätt för dödsbo att säga upp ett hyresavtal med en särskilt kort uppsägningstid. kommer att i hyreskapitlet finnas en bestämmelse om uppsägningstid vid uppsägning på grund av särskilt förhållande. Med den utformning andra stycket i förevarande paragraf har i det remitterade förslaget lämnar den ej utrymme för en sådan regel. En

jämkning av detta stycke är därför under den inledningsvis angivna förutsättningen påkallad. Lagrådet föreslår därför att i andra stycket efter orden ”att frånträda avtalet” och före ordet ”gäller” inskjuts följande: ”och är

det inte fråga om fall som avses i 5 § andra stycket”.

12 kap, 15 §

Förevarande paragraf har enligt SFS 1983:899 fr.o.m. den 1 januari 1984 den lydelse som i remissen upptagits såsom nuvarande lydelse. Stadgandet i tredje stycket — nämligen att andra stycket 2 gäller endast under tiden den I januari 1984—-den 31 december 1986 — är av den art att det

Prop. 1983/84: 137 ra [AS] '”

enligt sedvanlig lagstiftningsteknik ej har sin plats i själva texten till en lag av sådan karaktär som jordabalken utan i stället bland ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna. Lagrådet förordar därför att tredje stycket får utgå och att i stället under punkt 1 i ikraftträdandebestämmelserna till förevarande lag upptages en andra mening av följande lydelse: "12 kap. 15 § andra stycket 2 gäller endast till och med den 31 december 1986.”

Ett .bifall till vad nu förordats föranleder att det föreslagna nya fjärde stycket i stället blir tredje stycket. Hänvisningen i 16 § andra stycket till [5 § fjärde stycket bör därför ändras att avse 15 § tredje stycket.

12 kap. 16 §

Utredningen föreslog en särskild paragraf med bestämmelser om att en hyresvärd skulle kunna åläggas att avhjälpa brist som är av annan natur än rent fysisk. I det remitterade förslaget har sådana bestämmelser inte tagits. . med. Ingripande i dessa fall anses böra ske inte genom åtgärdsföreläggande utan med stöd av bostadsförvaltningslagen (1977: 792).

De hinder och men i nyttjanderätten som inte är att hänföra till en fysisk brist kan vara av olika slag. Det kan t. ex. röra sig om brist i vattentillförseln eller värmehållningen utan att detta har samband med något fel i ledningarna eller värmesystemet. Det kan också vara fråga om sådant som undermålig trappstädning eller störande uppträdande av en medhyresgäst. För att komma till rätta med hinder och men av detta slag torde den enskilde hyresgästen inte alltid vara betjänt av de möjligheter till ingripande mot hyresvärden som bostadsförvaltningslagen ger. Ansökan om särskild förvaltning får enligt 29 § nämnda lag göras endast av kommun eller organisation av hyresgäster.

Om förhållandena är sådana att det föreligger en sanitär olägenhet, erbjuder 18 och 19 §§ hälsoskyddslagen (1982: 1080) möjlighet att genom vitesföreläggande förmå hyresvärden att vidta rättelse. På grund härav och då den föreslagna lydelsen av 16 § inte utesluter att åtgärdsföreläggande meddelas även när bristen inte är av rent fysisk natur, får det anses godtagbart att särskilda bestämmelser för dessa fall inte upptas i förslaget.

Under förutsättning som angivits vid 15 § bör hänvisningen i förevarande paragrafs andra stycke till 15 § fjärde stycket ändras att avse 15 § tredje stycket.

12 kap. 46 §

På flera ställen i denna paragraf enligt dess nuvarande lydelse förekommer ordet ”obilligt”. Detta ord har i förslaget ändrats till oskäligt”. Motsvarande ändring har gjorts i 57 § första stycket. Enligt motiven är ändringarna av redaktionell natur.

Det kan hävdas att de båda angivna uttrycken i lagsammanhang har en något olika innebörd och att det alltså inte är fråga om enbart redaktionella jämkningar. I motiveringen till de lagförslag som förelades riksdagen ge-

Prop. 1983/84: 137 224

nom prop. 1983/84: 36 (s. 30 f) har emellertid föredragande statsrådet, efter samråd med chefen för justitiedepartementet, uttalat som sin mening att

uttrycken har samma innebörd. Enligt vad han vidare anfört har uttrycket

”oskäligt” under senare år brukat användas med samma betydelse som

den ålderdomliga och mer svårförståeliga termen ”obilligt”. Dessa utta-

landen föranledde inte någon invändning från riksdagens sida.

Med hänsyn till ställningstagandena i det berörda lagstiftningsärendet torde förslaget på förevarande punkt få godtas såsom innefattande endast redaktionella ändringar.

12 kap. 49 § Enligt stadgandet i förevarande paragrafs första stycke är en uppsägning

utan verkan i två olika situationer, nämligen om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller

om inte hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Enligt ordalydelsen är sålunda uppsägningen utan verkan i det fall att hyresgästen väl flyttat men först efter hyrestidens utgång och — om flyttningen skett inom en månad från hyrestidens utgång — hyresvärden just på grund av

flyttningen underlåtit att hänskjuta saken till hyresnämnden. Eftersom i detta fall uppsägningen är utan verkan skulle det kunna hävdas att hyresavtalet trots vad som förevarit fortfarande består med de konsekvenser detta skulle ha. Så kan emellertid ej vara avsikten. Synsättet torde i stället böra vara att, när hyresgästen — låt vara efter hyrestidens utgång — flyttar, han genom sitt handlande får anses ha godtagit uppsägningen och att därför hyresavtalet upphört att gälla. Konstruktionen i lagförslaget torde vara en följd av att man velat å ena sidan lägga skyldigheten att hänskjuta saken till hyresnämnden på hyresvärden och å andra sidan. i syfte att avvärja att alla

uppsägningsärenden av värden hänskjuts till nämnden, säkerställa att hän-

skjutande sker endast i de fall att det är klart att hyresgästen ej godtar

uppsägningen. Vill man nå båda de nu angivna syftena synes knappast

möjligt att undgå en konstruktior, som med en ordamässig tolkning kan ge bestämmelsen den skenbara innebörd som inledningsvis angivits. Förslaget synes därför böra få godtagas.

12 kap. 55 §

Enligt nuvarande lydelse av 12 kap. 48 § skall vid förlängning av ett

hyresavtal hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den irte är oskälig. Den föreslagna lydelsen av 55 § första stycket innebär att den av hyresvärden fordrade hyran inte skall ha företräde. Syftet med förslaget är enligt den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2.) att genom en skälighetsprövning i princip likställa hyrespar-

terna. | Detta innebär att hyresnämnden vid bestämmande av hyra icke som hittills har att utgå från den hyra värden fordrar utan i stället har att lägga

Prop. 1983/84: 137 | 225

byran för likvärdiga lägenheter till grund för sin bedömning. Med hänsyn härtill bör den i första stycket andra meningen upptagna ”påtaglighetsregeln” rätteligen ta sikte — t.ex. vid prövning av en avtalad hyras skä-

lighet — inte blott på om den överstiger utan även om den understiger

hyran för likvärdiga lägenheter. Den bör egentligen också, när man inte längre har att utgå från den av värden yrkade hyran, utsäga inte när en hyra

är oskälig utan när den är skälig. Från dessa utgångspunkter borde rätteligen första stycket andra meningen ha det innehållet, att hyran är att anse som skälig, om den inte påtagligt avviker från hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Då emellertid frågan huruvida

en avtalad hyra i större eller mindre mån understiger vad som är en skälig hyra endast sällan torde ha praktisk betydelse bör det inte vara något

hinder att utforma påtaglighetsregeln på sätt som skett i remissen.

Enligt gällande ordning skall en av hyresvärden fordrad hyra anses

oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Om så är fallet och hyresnivån för jämförliga lägenheter visar att det skäliga beloppet bör ligga inom ett visst intervall,

torde hyran kunna bestämmas till ett belopp som ligger i den nedre delen

av intervallet (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 361). Den föreslagna lydelsen av 55 § första stycket synes inte böra föranleda annan tillämpning.

Bestämmelserna om den hyra som skall utgå när hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek har betydelse också vid tillämpningen av

22 § hyresförhandlingslagen. Vid tillkomsten av den lagen hänvisade lagrådet (prop. 1977/78:175 s. 215 f) till den i motiven till 12 kap. 48 § första stycket uttryckta uppfattningen att hyran får godtagas endast om den inte

påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter och dessutom inte är oskälig (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 55). Meningen torde vara, framhöll

lagrådet, att om det på grund av speciella omständigheter framstod som

påkallat, fordrad hyra kunde vara att betrakta som oskälig, även om den inte påtagligt översteg hyran för jämförliga lägenheter. Som ett exempel på fall där en sådan skälighetsprövning kunde te sig befogad nämnde lagrådet att vid fastställandet av hyran för en oorganiserad hyresgästs lägenhet hänsyn inte tagits till en viss omständighet som för en organiserad hyresgästs lägenhet fått leda till lägre hyra. Vid prövning av hyran för den oorganiserade hyresgästens lägenhet borde den fordrade hyran då kunna betraktas som oskälig. Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och uttalandet föranledde ingen erinran vid riksdagsbehandlingen.

Det får således anses klart att prövningen enligt nuvarande ordning inte '

är begränsad så att skälighetsfrågan skall bedömas endast med hänsyn till ' hyresnivån för jämförliga lägenheter. Andra omständigheter kan medföra

att en hyra är att anse som oskälig även om den inte är påtagligt högre än denna hyresnivå.

Lagrådet anser det angeläget att den av lagstiftaren avsedda innebörden

av skälighetsprövningen enligt nuvarande ordning blir gällande även vid

15 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 137 -

Prop. 1983/84: 137 226

den skälighetsprövning som skall ske enligt den föreslagna lydelsen av 55 § första stycket. Att så sker kan vara av betydelse från rättssäkerhetssynpunkt, t. ex. för en oorganiserad hyresgäst. Om denne begär ändring i en

förhandlingsöverenskommelse därför att han blivit felaktigt behandlad i överenskommelsen på grund av att han inte är medlem i den förhandlande organisationen, är det givetvis av vikt att han kan få det förhållandet

beaktat vid fastställandet av hyran. .

Formuleringen av 12 kap. 55 § första stycket andra meningen får anses tillräckligt klart ge uttryck för det syfte som således torde vara avsett, nämligen att en hyra aldrig är att anse som skälig om den är påtagligt högre

än hyran för jämförliga lägenhter, medan en hyra som inte är påtagligt högre likväl av andra orsaker kan anses som inte skälig.

12 kap. 57 §

Beträffande den föreslagna ändringen av ordet ”obilligt” till oskäligt” i

första stycket kan hänvisas till vad lagrådet har anfört vid 46 §.

12 kap. 64 § |

Denna paragraf syftar till att göra det möjligt för en hyresvärd eller en

hyresgäst att få tillgång till uppgifter som behövs för att bestämma hyran

enligt bruksvärdeprincipen. Av cen allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) framgår att den föreslagna uppgiftsskyldigheten för en hyresvärd skall

gälla oavsett om någon tvist har anhängiggjorts hos hyresnämnden eller ej.

Bestämmelsens största praktiska betydelse torde ligga i möjligheten att inför eller i samband med hyresförhandlingar tvinga fram underlag för bedömningen av frågan om hyrans storlek.

Enligt vad motiven ger vid handen är det meningen att från vederböran-

de hyresvärd skall kunna skaffas fram uppgifter inte bara om storleken av den hyra som gäller för hans lägenheter utan i viss utsträckning också om

sådana förhållanden som påverkar hyressättningen. Som exempel anges i

remissprotokollet bl. a. uppgifter om lägenheternas yta och om uppvärmningsmetoden. För att inte lagtexten skall bli missvisande torde orden ” storleken av” i första stycket av förevarande paragraf böra utgå.

Övergångsbestämmelserna

Punkt 1. På sätt lagrådet förordat vid 12 kap. 15 § bör under denna punkt

upptagas en andra mening av följande lydelse: "12 kap. 15 § andra stycket

2 gäller endast till och med den 31 december 1986.” | Punkt 3. Ändras 12 kap. 15 § i överensstämmelse med vad lagrådet

förordat, skall den i första stycket av förevarande punkt upptagna hänvisningen till 15 § fjärde stycket i stället avse 15 § tredje stycket.

Även om, såsom lagrådet ifrågasatt, specialregeln om uppsägningstid | vid hyresgästs dödsfall bibehålls med den utformning lagrådet angivit,

Prop. 1983/84: 137 227

avtalet upphör att gälla, enligt vad som nu stadgas, en månad efter uppsägning och, enligt den av lagrådet framlagda lagtexten, vid månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Genom bestämmelsen i andra stycket i förevarande punkt har emellertid givits en regel som gäller

för den nu angivna situationen. Införs en specialreglering vid dödsfall av det innehåll lagrådet angivit, bör därför tredje stycket i förevarande punkt utgå.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och | hyresnämnder

9§

Enligt det föreslagna tredje stycket av paragrafen får en hyresnämnd, som samtidigt handlägger ett stort antal likartade tvister om hyresvillkor

för bostadslägenheter, i vissa lägen begränsa prövningen till ett lämpligt antal typfall av tvister och därefter med ledning av denna prövning avgöra

övriga tvister utan muntlig förhandling. Kompletterande regler om delgiv-

ning av handlingar i här avsedda fall meddelas i 30 § första stycket i

förslaget.

Den handläggningsordning som sålunda föreslås i fråga om massärenden

hos en hyresnämnd innebär en nyhet i rättssystemet. Hur förfarandet mera

i detalj skall gå till — t.ex. i vilka hänseenden berörda hyresgäster skall

erhålla underrättelser — regleras inte i lagförslaget och har inte heller utvecklats närmare i motiven. Med hänsyn till de speciella förhållanden

som föreligger när det gäller ifrågavarande hyrestvister bör enligt lagrådets

mening den föreslagna ordningen för handläggning av massärenden kunna godtas i princip. Något mera formaliserat förfarande för de åsyftade fallen torde inte behövas. Det är emellertid angeläget att den tänkta handläggningsordningen inte tillgrips i andra situationer än där det verkligen är

motiverat. Den synes böra komma till användning endast om det är uppen-

bart att muntlig förhandling inte är påkallad. Detta bör lämpligen komma

till uttryck i lagtexten. Med åberopande av det anförda får lagrådet föreslå att tredje stycket i

paragrafen ges denna lydelse: ”"Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort — — — muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.”

En hyresnämnds beslut att med stöd av den föreslagna bestämmelsen

avgöra tvister utan muntlig förhandling torde inte kunna överklagas sär-

skilt. Om en hyresgäst som berörs av beslutet anser skäl föreligga för att

förhandling skall äga rum även beträffande hans lägenhet, bör han kunna

anmäla detta för hyresnämnden som då får ta närmare ställning till frågan.

Hyresnämndens avgörande av tvisten i sak kan självfallet överklagas av

part enligt vanliga regler, även om muntlig förhandling inte har ägt rum i

fallet.

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Prop. 1983/84: 137 229

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL vid regeringssammanträde 1984-03-08

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson; Hjelm-Wallén, Peterson, Andersson, Boström, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Wickbom

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Proposition med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen

1¶Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande! över förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

ww . lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,

NB . lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

. lag om ändring I bostadsanvisningstagen (1980: 94),

NO . lag om ändring i utsökningsbalken.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 5 §

Jag ansluter mig till lagrådets förslag att nu gällande regler om en särskild, kortare uppsägningstid för dödsbon bör bibehållas och att bestämmelserna bör tas upp i ett nytt andra stycke i förevarande paragraf.

12 kap. 6 §

Jag tillstyrker lagrådets förslag att det i andra stycket görs ett undantag

för fall som avses i 5 § andra stycket.

! Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 24 november 1983.

Prop. 1983/84: 137 [NT ' [a

12 kap. 15 §

Lagrådet har förordat att tredje stycket i gällande lydelse (se SFS 1983: 899) förs över till övergångsbestämmelserna. Jag finner inte skäl att

biträda lagrådets förslag i denna del.

12 kap. 16 § Jag godtar vad Jagrådet har uttalat om användningen av åtgärdsföreläg-

gande enligt andra stycket i paragrafen. |

12 kap. 46 §

Jag har inte något att erinra raot vad lagrådet har uttalat om uttrycken ”obilligt” och ”oskäligt”.

12 kap. 49 8 Jag ansluter mig till vad lagrådet har uttalat om innebörden av första

stycket i paragrafen.

12 kap. 55 §

Vad lagrådet har uttalat om innebörden av första stycket i paragrafen föranleder inga invändningar från min sida.

Slopandet av det nuvarande företrädet för hyresvärdens mening medför, som även lagrådet har berört, att frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla bedöms genom en skälighetsprövning där parterna i princip likställs. För att fastställa storleken av den skäliga hyran för lägenheten blir utgångspunkten inte längre den av hyresvärden fordrade hyran — i regel en hyresökning — utan i stället hyran för lägenheter som med hänsyn

till bruksvärdet är likvärdiga. | Påtaglighetsrekvisitet i första stycket andra meningen innebär en margi-

nal vid bruksvärdeprövningen. Regeln ger — i varje fall om man ser till

sådana situationer som i allmänhet kan bli föremål för hyressättningstvis-

ter inför hyresnämnden — ett visst utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kan konstateras genom själva jämförelseprövningen. Hur stor denna marginal bör vara vid prövningen i det enskilda fallet beror enligt

min mening på resultatet av den sammanvägning hyresnämnden alltid

måste göra av alla på hyressättningen inverkande omständigheter innan nämnden slutligt bestämmer sig för vilken hyra som skall utgå för lägenhe-

ten.

12 kap. 64 §

Jag tillstyrker lagrådets förslag att formuleringen ”uppgifter om storleken av hyran” i första stycket ändras till ”uppgifter om hyran”.

Övergångsbestämmelserna

Jag har vid 12 kap. 5 § anslutit mig till lagrådets förslag att bibehålla

Prop. 1983/84: 137 231

bestämmelser om en särskild, kortare uppsägningstid för dödsbon. I det remitterade förslaget finns emellertid en särskild övergångsbestämmelse (punkt 3 tredje stycket) som utgår från att dessa bestämmelser inte skall bibehållas. Denna övergångsbestämmelse innebär att, om en hyresgäst har avlidit före ikraftträdandet, äldre bestämmelser fortfarande skall tillämpas i fråga om dödsboets och den efterlevande makens rätt att säga upp hyresavtalet. Jag tillstyrker lagrådets förslag att denna övergångsbestämmelse får utgå och ansluter mig till vad lagrådet har uttalat om tillämpning av övergångsbestämmelserna i fall som avses i 12 kap. 5 § andra stycket.

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Jag ansluter mig till vad lagrådet har uttalat i fråga om 9 § tredje stycket och tillstyrker lagrådets förslag till ändring av lagtexten.

2¶Övriga frågor

Lokalhyra

Det remitterade förslaget innehåller inte några nya bestämmelser om hyressättningen för lokaler (se avsnitt 2.2.7 i remissprotokollet). Härtill vill jag ytterligare anföra följande.

Jag har förståelse för den oro som många lokalhyresgäster känner inför hyresutvecklingen (se bl. a. motionerna 1983/84:719, 1055, 1059, 1342 och 2417). Jag kommer därför att ta initiativ till att det görs en utvärdering av hur nu gällande system med ett indirekt besittningsskydd har fungerat. Härvid bör särskild uppmärksamhet ägnas åt frågan om hur 1979 års lagändringar har fyllt sitt avsedda syfte att stärka lokalhyresgästernas ställning.

Om förhållandena på lokalhyresmarknaden ger anledning till det bör, som jag har anfört redan i remissprotokollet, lagstiftningsfrågan tas upp på nytt. Som jag ser det får man då överväga en övergång till någon form av direkt besittningsskydd, som bl. a. förutsätter att lokalhyrorna ytterst kan bestämmas av hyresnämnden.

12 kap. 67 § jordabalken

När det gäller uppsägningstidens längd råder f.n. i princip avtalsfrihet (se avsnitt 2.8 i remissprotokollet). Det remitterade förslaget innebär att . denna avtalsfrihet delvis försvinner genom att i 12 kap. 4 § jordabalken anges vissa minimitider som är tvingande till hyresgästens förmån.

Enligt förevarande paragraf får i fråga om hyresförhållanden som beror av anställning överenskommelser träffas som strider mot vissa i paragrafen angivna tvingande bestämmelser i hyreslagen (bl.a. bestämmelserna om besittningsskydd i 46 §). En förutsättning härför är att överenskommelsen

Prop. 1983/84: 137 ra ww [NS

har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av en organisation som enligt lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse som central arbetstagarorganisation.

Skogs- och lantarbetsgivareförbundet och Svenska lantarbetareförbundet har i en gemensam skrivelse den 14 februari 1984 till justitiedepartementet hemställt att de nya bestämmelserna om uppsägningstidens längd i

12 kap. 4 § görs dispositiva i den ordning som anges 167 8.

Jag förordar på grund härav att 67 § ändras så att där anges att överens-

kommelse får träffas i strid mot 4 §.

Jag vill erinra om vad jag i remissprotokollet har uttalat om att ytterligare överväganden behövs i fråga cm hyreslagens bestämmelser om tjänste-

och personalbostäder. |

Redaktionella ändringar

Utöver vad jag nu har anfört bör vissa ändringar av redaktionell natur göras i några av lagförslagen.

3¶Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

att anta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna änd-

ringar. |

4¶Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar

att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan-

den har lagt fram.

Prop. 1983/84: 137 233

Prop. 1983/84: 137 : 234 S Hemställaft sossosorsesererrrererrrr ere reses res ret r rs reses 148 (SR TA TT 149 Bilaga 2. Utredningens lagförsläg .sssssossssssssssssss ens 159 Bilaga 4. De remitterade förslagen (bilagan har uteslutits här) Utdrag av lagrådets protokoll den I mars 1984 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 8 mars 1984 scr 229

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1984