RH 2019:47

Hyresnämnden i Malmö

Gyllenforsen Fastigheter Kommanditbolag och Kommanditbolaget Gyllentorpen (hyresvärdarna) upplåter ett antal lägenheter till Malmö kommun, som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. Hyresvärdarna ansökte om ändring av hyresvillkor enligt bestämmelserna för bostadshyresavtal i 12 kap. 54 § jordabalken. Hyresvärdarna gjorde dock gällande att hyresavtalen gäller lokaler och att hyresnämnden således inte var behörig att pröva ärendena. Hyresvärdarna yrkade därför att hyresnämnden skulle avvisa deras ansökningar.

Malmö kommun bestred avvisningsyrkandena.

Hyresnämnden (hyresrådet Ylva Lönnaeus samt intresseledamöterna Staffan Persson och Kenneth Ahlblom) anförde i beslut den 11 februari 2019 i huvudsak följande.

SKÄL

– – –

En förutsättning för att nämnden ska vara behörig att pröva ansökningarna är att avtalen gäller bostadshyra. Bestämmelserna om vad som är bostad respektive lokal finns i 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Avgörande för frågan om vilken kategori lägenheten tillhör är i första hand det ändamål som lägenheten upplåtits för eller vad parterna senare kan ha kommit överens om. I praxis har vid bedömningen omständigheter som bl.a. kontraktets utformning och innehåll, förekomsten av gemensamma utrymmen och personal samt lägenhetens användning haft betydelse för gränsdragningen.

Vid bedömningen är inte de enskilda omständigheterna i sig avgörande. Vad gäller hyresavtalet används ofta standardformulär för lokalhyra även för bostadshyresavtal när det är fråga om blockhyra och avtalet kan då även innehålla villkor som gäller för lokalhyra. Beträffande lägenhetens utformning finns gemensamma utrymmen i stor omfattning även i t.ex. studentboenden och kollektivhus utan att det rör sig om lokalhyra.

Reglerna om blockhyra infördes år 1985. Förstahandshyresgästen i ett blockhyresavtal är normalt en juridisk person, historiskt oftast en kommun som hyr bostadslägenheter för att kunna ge personer som har behov av vård eller omsorg en bostad, något som också lagstiftningen verkar ha förutsatt. När regeln om blockuthyrning, som ursprungligen innehöll ett krav på att hyresavtalet skulle omfatta minst tio hyreslägenheter, ändrades år 1994 till att gälla tre lägenheter motiverades det med kommunernas ökade behov av blockhyresavtal genom ”utbyggnaden av de särskilda boendeformerna för äldre, sjuka eller handikappade.” Anledningen till att bostadshyresgäster som hyr av en hyresvärd med blockhyresavtal år 2002 gavs samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster var bl.a. att blockuthyrning främst förekommer i samband med upplåtelser som riktas till kategorier som äldre, psykiskt sjuka och missbrukare. Det betyder att varje inslag av vård eller omsorg i förstahandshyresgästens verksamhet inte heller innebär att det rör sig om lokalhyra.

I fall där en lägenhet upplåts både för att hyresgästen ska bedriva verksamhet i lägenheten och använda den som bostad ska lägenheten anses som bostad så snart bostadsinslaget inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinslaget. Bostadsdomstolen har konstaterat (bl.a. RBD 37:79) att när lägenheten ska användas både som bostad och för rörelseverksamhet får bostadsmomentet i allmänhet anses vara svagt när bostadsdelen ska hyras ut i andra hand. Bestämmelserna om blockhyra infördes efter Bostadsdomstolens ställningstagande. I blockhyresavtal är utgångspunkten alltid att bostäderna ska hyras ut i andra hand. Förhållandena vid blockhyra är inte alltid jämförbara med dem vid uthyrning av en lägenhet till en hyresgäst. Den omständigheten att det rör sig om andrahandsuthyrning bör enligt nämndens mening därför i detta sammanhang inte alltid innebära att bostadsmomentet ska anses som svagare än vid en förstahandsuthyrning.

Bedömningen måste ske genom en helhetsbedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet, främst med utgångspunkt från det som är syftet med upplåtelsen. – – –

Hyresnämnden konstaterar inledningsvis att i Stettin 22 och Garnisonslyckan 3 har samtliga hyresgäster egna sedvanliga hyreskontrakt och att lägenheterna är utformade som vanliga bostadslägenheter.

Potatisåkern 2

Hyresavtalet avser ostridigt ett antal bostadslägenheter, men inga andra utrymmen och ingen verksamhet bedrivs. Det finns således ingen anledning att överväga om lägenheten är en lokal. Avtalet utgör enligt nämndens mening ett blockhyresavtal och det finns inget hinder för hyresnämnden att pröva ansökan.

Stettin 22

Hyresavtalet avser ett LSS-boende i ett flerfamiljshus där bostadslägenheterna finns i en korridor. De boende har litet vårdbehov och lever självständigt, bl.a. lagar de sin egen mat och sköter kontakter med vården. Personal finns tillgänglig dygnet runt. Av den totala ytan 620 kvadratmeter används 63 kvadratmeter som personalutrymme.

Av kontraktet framgår att parternas avsikt var att ingå ett blockhyresavtal och att ändamålet var uthyrning av bostad till psykiskt funktionshindrade. Hyresnämnden bedömer att lägenheten såsom den används, även med hänsyn till närvaron av personal, helt övervägande används för bostadsändamål och att den verksamhet förstahandshyresgästen bedriver utgörs av ett mycket begränsat stöd till andrahandshyresgästerna. Enligt hyresnämndens mening är det överordnade ändamålet med upplåtelsen uthyrning av bostäder. Den stödverksamhet som förekommer är ett hjälpmedel för att uppnå målet men har inte sådan tyngd att upplåtelsen ska bedömas som lokal. Hyresnämnden bedömer att hyresavtalet är ett bostadshyresavtal och att det därmed inte finns något hinder för hyresnämnden att pröva ansökan.

Garnisonslyckan 3

Hyresavtalet avser ett LSS-boende. Bostadslägenheterna hyrs ut omöblerade. De boende har ansvar för skötseln av lägenheten och för det inre underhållet. Vårdbehovet varierar. Personal finns på plats dagtid beroende på behovet och kan kallas in vid behov på kvällar och nätter. Läkare eller sjukvårdspersonal finns inte på boendet. De boende äter ofta i sina lägenheter, men vissa måltider lagar personal och boende tillsammans. Det finns en gemensam matsal. Av den totala ytan om 620 kvadratmeter utgör 44 kvadratmeter personalutrymmen.

I kontraktet är rubriken lokal ersatt med ordet Blockhyresavtal. Detta talar för att parterna avsett att ingå ett blockhyresavtal. Hyresnämnden bedömer att förstahandshyresgästens verksamhet består av ett sådant relativt begränsat stöd till andrahandshyresgästerna som kan rymmas inom blockhyresavtal. Även i detta fall är ändamålet bostadsuthyrning som förstahandshyresgästens verksamhet är underordnad. Det rör sig således enligt hyresnämndens mening inte om en sådan samlad verksamhet som medför att lägenheten ska bedömas som lokal. Det finns därmed inte heller något hinder för hyresnämnden att pröva ansökningarna.

BESLUT

Hyresnämnden ogillar Gyllenforsen Fastigheter Kommanditbolags och Kommanditbolaget Gyllentorpens invändning om hinder mot ärendenas prövning.

Hovrätten

Gyllenforsen Fastigheter Kommanditbolag och Kommanditbolaget Gyllentorpen överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle avvisa dess ansökningar.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Gun Lombach och Carin Häckter, referent, samt tf. hovrättsassessorn Linnéa Sundqvist Kahles) anförde i beslut den 18 juni 2019 följande.

SKÄL

Av allmänna processrättsliga principer följer att en underrätt vid prövning av sin behörighet ska utgå från vad käranden påstår i stämningsansökningen. Åberopar käranden omständigheter som innebär att rätten inte är behörig, ska kärandens talan avvisas utan vidare prövning. Dessa principer är även tillämpliga i förfarandet i hyresnämnden. (Se RBD 19:86 och RBD 9:92.)

En förutsättning för att en hyresvärd eller hyresgäst ska ha rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden enligt 12 kap. 54 § jordabalken är att upplåtelsen avser en bostadslägenhet (se 12 kap. 53 § jordabalken). Avser upplåtelsen inte en bostadslägenhet ska ansökan alltså avvisas.

I ansökningarna till hyresnämnden har hyresvärdarna redogjort för sin inställning att hyresnämnden inte är behörig att pröva hyresvärdarnas ansökningar, eftersom hyresavtalen utgör lokalhyresavtal. Hyresvärdarnas ansökningar borde därför ha avvisats utan vidare prövning. Det överklagade beslutet ska därför undanröjas och hyresvärdarnas ansökningar hos hyresnämnden avvisas.

BESLUT

Med undanröjande av hyresnämndens beslut avvisar hovrätten Gyllenforsen Fastigheter Kommanditbolags och Kommanditbolaget Gyllentorpens ansökningar hos hyresnämnden.