RH 2020:41

Bakgrund

L-E.L. ägde ett tvåfamiljshus. Han ingick två hyresavtal avseende två bostadslägenheter, ett avtal med E.E. och ett avtal med en annan hyresgäst. Hyresavtalet med E.E. ingicks först men E.E. tillträdde sin lägenhet efter det att den andra hyresgästen hade tillträtt sin lägenhet.

Hyresnämnden i Malmö

Hyresnämnden (hyresrådet Ylva Lönnaeus och intresseledamöterna Mats Andersson och Karin Nilsson) anförde i beslut den 3 april 2020 bland annat följande.

SKÄL

Vid genomgång av de handlingar som kommit in i ärendet har frågan uppstått om hyresavtalet eventuellt lyder under reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Om så är fallet har hyresgästen inget besittningsskydd och då kan inte uppsägningen prövas inom ramen för en förlängningstvist vid hyresnämnden. Denna fråga ska prövas självmant av hyresnämnden.

Lagen om uthyrning av egen bostad gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.

L-E.L. äger ett tvåfamiljshus i Saxtorp. E.E. hyr en av lägenheterna. Även den andra lägenheten har tidigare varit uthyrd till en annan hyresgäst. L-E.L. har uppgett att han byggde huset själv och att han och hans fru skulle bo i det samt att han, efter att han och hans fru skildes, har bott i den andra lägenheten. E.E. har anfört att L-E.L. inte bor i huset i Saxtorp i sådan omfattning att lägenheten där kan anses som hans permanenta bostad, att han fortfarande är folkbokförd i Ljungbyhed på samma adress som hans före detta fru och att han inte har ett eget behov av lägenheten. Såvitt framgått äger L-E.L. inte ytterligare fastigheter. Varken det som anförts eller vad som i övrigt framkommit medför att L-E.L. kan anses bedriva uthyrning av bostadslägenheter i sådan omfattning att uthyrningen ingår i näringsverksamhet.

I 12 kap. 1 § jordabalken sägs att kapitlet avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. L-E.L. har gett in hyresavtalen med E.E. och den andra hyresgästen. Av dem framgår att det första avtalet skrevs med E.E. Den första upplåtelsen gjordes således genom avtalet med henne.

Detta innebär att det är privatuthyrningslagen som gäller för hyresavtalet mellan L-E.L. och E.E. Enligt bestämmelserna i den lagen saknar hyresgästen, i detta fall E.E., besittningsskydd. Eftersom hyreslagens regler om förlängning av hyresavtal inte är tillämpliga saknar hyresnämnden behörighet att pröva L-E.L:s ansökan. Ansökan ska därför avvisas.

– – –

BESLUT

Hyresnämnden avvisar L-E.L:s ansökan om att hyresavtalet med E.E. ska förklaras ha upphört.

– – –

Svea hovrätt

E.E. yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och återförvisa målet till nämnden för fortsatt behandling.

L-E.L. bestred ändring.

Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden. De lade därutöver till bl.a. följande.

E.E.

Av 1 § lagen om uthyrning av egen bostad framgår att om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Hyresvärden i målet tecknade den 17 respektive den 23 september 2016 två hyresavtal med två olika hyresgäster. Hon skrev sitt hyresavtal först och fick tillträde till hyresobjektet i början av 2017. Det andra hyresavtalet undertecknades den 23 september 2016, men med inflyttningsdag den 1 oktober 2016. När hon flyttade in i hyresobjektet fanns det därför redan en hyresgäst boende på fastigheten. Det civilrättsliga begreppet upplåtelse bör anses innebära en rätt för den till vilken en nyttjanderätt upplåtits att, inom ramen för upplåtelsen, förfoga och disponera över den upplåtna nyttjanderätten (i detta fall hyresrätten). Upplåtelsen borde därmed inte anses börja förrän hyresgästen får möjlighet att disponera över det förhyrda objektet, eftersom de rättigheter och skyldigheter som karaktäristiskt förknippas med en upplåtelse dessförinnan inte har överförts från hyresvärden till hyresgästen. Den första upplåtelsen bör därvid anses ha skett när den första hyresgästen fick tillträde till sitt hyresobjekt, inte när det första kontraktet undertecknades. Hon har därmed inte hyrt sin bostad enligt bestämmelserna i privatuthyrningslagen utan ärendet bör prövas av hyresnämnden enligt reglerna i 12 kap.jordabalken.

L-E.L.

Han har som privatperson ostridigt upplåtit en del av sitt eget hus till klaganden. Upplåtelsen har skett efter den 1 februari 2013 och är den första upplåtelse som han gjort av totalt två upplåtelser. Hyresavtalet med klaganden ingicks före det andra avtalet. Upplåtelsen har skett genom själva avtalet. Vid vilken tidpunkt det faktiska tillträdet skett är egalt.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander och Lina Forzelius samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 17 november 2020 följande.

SKÄL

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyresnämnden.

Uppgifterna om tidpunkten då respektive hyresavtal ingicks och tidpunkten för respektive hyresgästs tillträde är ostridiga.

Av 12 kap. 1 § första stycket jordabalken framgår att kapitlet avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. I 1 § lagen om uthyrning av egen bostad anges att lagen gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Vidare anges att om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Lagen trädde i kraft den 1 februari 2013. I fråga om avtal som ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap.jordabalken.

Av lagtexten framgår att det är fråga om avtal varigenom en nyttjanderätt upplåts. Avtalet är ett upplåtelseavtal. Enligt hovrätten måste redan ordalydelsen anses visa att upplåtelsen sker genom själva avtalet. Tidpunkten då hyrestiden börjar löpa och tidpunkten för tillträdet har betydelse i vissa sammanhang, men vid dessa tidpunkter har alltså upplåtelsen redan skett genom det ingångna avtalet.

Också andra nyttjanderättsliga bestämmelser utgår från att upplåtelsen sker genom avtalet. Vid ändring av en lag anges ofta i övergångsbestämmelserna att den nya lagen inte gäller avtal som ingåtts, eller nyttjanderätt som upplåtits, före ikraftträdandet. Som framgått ovan är även lagen om uthyrning av egen bostad konstruerad på detta sätt. Vid konkurrens mellan skilda nyttjanderätter gäller vidare som huvudprincip att de sinsemellan har företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits (se 7 kap.22 och 23 §§jordabalken). Även här är synsättet att upplåtelsen skett genom avtalet.

Det anförda leder hovrätten till bedömningen att L-E.L:s upplåtelse till E.E. är den första av de två upplåtelserna. Som hyresnämnden funnit gäller då lagen om uthyrning av egen bostad för hennes hyresavtal. Överklagandet ska alltså avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.