RH 2021:5

Hyresnämndsmål. En lägenhet hyrdes gemensamt av makar. Fråga om en ansökan från den ena maken om att få överlåta hyresrätten till den andra maken skulle betraktas som en uppsägning av det gemensamma hyresavtalet, som får till följd att bestämmelsen i 12 kap. 47 § första stycket jordabalken blir tillämplig. Hovrätten har ansett att för att så ska vara fallet krävs att det av ansökan om överlåtelse tydligt framgår att sökanden vill säga upp hyresavtalet för egen del, även om ansökan om överlåtelse inte godkänns av hyresvärden.

Hyresnämnden i Malmö

Makarna K.A. och B.A. hyrde gemensamt en lägenhet.

MKB Fastighets AB (hyresvärden) yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hyresavtalet med K.A. hade upphört att gälla den 31 mars 2020 och att K.A. skulle åläggas att flytta från lägenheten.

K.A. motsatte sig hyresvärdens yrkande.

Hyresvärden anförde i huvudsak följande till stöd för sin ansökan. B.A. ansökte i december 2019 om överlåtelse av hyresavtalet till K.A. Genom undertecknande av blanketten för överlåtelse sade han även upp kontraktet. Hyresvärden bekräftade skriftligen den 30 december 2019 att kontraktet sagts upp och att avflyttning skulle ske den 31 mars 2020. Den 6 februari 2020 avslog hyresvärden ansökan om överlåtelse. K.A. har inte rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del eftersom hyresvärden inte skäligen kan nöja sig med henne som hyresgäst dels på grund av att lägenheten under den tid då hon och familjen bodde i den åsamkades omfattande skador, dels då hennes ekonomiska förhållanden inte är tillräckliga för att betala hyran.

K.A. anförde bl.a. följande. Nästan direkt efter att B.A. skrivit under ansökan om överlåtelse ringde han till hyresvärden och återtog ansökan den 2 januari 2020. Eftersom hyresavtalet inte är uppsagt av B.A. ska båda makarna få bo kvar i lägenheten. Vidare har varken K.A. eller någon annan i familjen orsakat skadorna i lägenheten och K.A. har sådana ekonomiska förhållanden att hon har möjlighet att betala hyran.

Hyresnämnden (hyresrådet Birgitta Erlinge samt intresseledamöterna Jan Andersson och Siv Johnsson) anförde i beslut den 25 maj 2020 följande.

SKÄL

Hyresnämnden har först att ta ställning till om hyreskontraktet sagts upp för upphörande.

Av utredningen har följande framkommit. B.A. och K.A. har den 27 december 2019 undertecknat en ansökan om överlåtelse av hyreskontrakt där det framgår att B.A. överlåter hyreskontraktet till K.A. på grund av skilsmässa. Sedan blanketten sänts till hyresvärden har bolaget i ett brev den 30 december 2019 bekräftat uppsägningen av hyreskontraktet. Genom att sända in den undertecknade ansökan om överlåtelse har B.A. sagt upp hyreskontraktet. B.A. har inte visat att hyresvärden vid samtalet den 2 januari 2020 eller vid senare tillfälle godtagit någon återkallelse av uppsägningen och nämnden anser därmed att B.A. sagt upp kontraktet och att han är bunden av uppsägningen.

Fråga är då om hyresvärden skäligen kan nöja sig med K.A. som hyresgäst. Av utredningen i ärendet har framkommit att det uppkommit omfattande skador i lägenheten under tiden som K.A. och hennes familj bott i den. Av de utredningar av skador som åberopats av hyresvärden framkommer att skadorna inte orsakats av normalt slitage. Enligt uppgift från hyresvärden har kostnaderna för reparationerna av skadorna uppgått till drygt 100 000 kr och hyresgästerna har ålagts att betala den kostnaden men någon betalning har ännu inte gjorts. Vidare har framkommit att K.A. inte har någon inkomst av arbete men att hon har löpande inkomst i form av ett s.k. vårdbidrag om 280 000 kr per år. Sammantaget anser nämnden att de ovan redovisade omständigheterna medför grund för hyresvärdens påstående att hyresvärden skäligen inte kan nöja sig med att K.A. ska få hyresavtalet förlängt för egen del. Sökandens talan ska därför bifallas.

BESLUT

1. Hyresavtalet mellan MKB Fastighets AB och K.A. har upphört att gälla den 31 mars 2020. – – –

Svea hovrätt

K.A. yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.

Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsrådet Kenneth Nordlander, f.d. hovrättsrådet Måns Edling samt tf. hovrättsassessorn Sanna Boman, referent) anförde i beslut den 26 november 2020 följande.

SKÄL

Hovrätten prövar först frågan om B.A. ska anses ha sagt upp hyresavtalet genom ansökan om överlåtelse av hyresavtalet till K.A.

Som utgångspunkt gäller att en uppsägning ska ha ett innehåll som är klart och entydigt (se bl.a. RH 2016:72).

I 12 kap. 47 § första stycket jordabalken finns bestämmelser om vad som gäller när en lägenhet har hyrts gemensamt av flera och de inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet, på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av någon annan omständighet som hänför sig endast till en av dem. En medhyresgäst har då rätt att få avtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst.

Om en av hyresgästerna har sagt upp hyresavtalet för egen del får det till följd att det gemensamma hyresavtalet i sin helhet har upphört. Vill hyresvärden inte samtycka till att medhyresgästen får hyresavtalet förlängt, måste hyresvärden inom vissa tidsfrister anmoda medhyresgästen att flytta och därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § andra stycket jordabalken). Underlåter hyresvärden att göra detta har medhyresgästen fått hyresavtalet förlängt för egen del (se Svea hovrätts beslut den 4 juli 2014 i mål nr ÖH 10527-13).

Bestämmelserna i 12 kap. 47 § första stycket jordabalken reglerar en medhyresgästs rätt till förlängning när en annan hyresgäst ensidigt har sagt upp det gemensamma hyresavtalet. I den situationen krävs det inte någon begäran från den sistnämnda hyresgästen om att få överlåta sin andel av hyresrätten till medhyresgästen. En överlåtelse av hyresrätten förutsätter vidare inte någon uppsägning, utan bygger på att hyresavtalet består (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 25 februari 2014 i mål nr ÖH 9308-13). Bestämmelserna om överlåtelse i 12 kap. 34 § jordabalken är visserligen inte tillämpliga när en av flera hyresgäster vill överlåta sin andel av hyresrätten till en medhyresgäst. Det finns dock inget hinder mot att hyresvärden godkänner en sådan överlåtelse (jfr 12 kap. 32 § första stycket jordabalken). Vidare finns det för makar och sambor en möjlighet att inom ramen för en bodelning få till stånd en överlåtelse enligt 12 kap. 33 § andra och fjärde styckena jordabalken. I den situationen kan hyresvärden inte motsätta sig överlåtelsen.

Mot den anförda bakgrunden kan en ansökan från en hyresgäst om att få överlåta sin andel av hyresrätten till en medhyresgäst, enligt hovrättens uppfattning inte utan vidare tolkas som en uppsägning av hyresavtalet, som får till följd att bestämmelserna i 12 kap. 47 § första stycket jordabalken blir tillämpliga. Om hyresvärden godkänner överlåtelsen innebär det visserligen att hyresavtalet upphör för den överlåtande hyresgästens del. Konsekvensen av att tillstånd till överlåtelsen nekas bör dock inte bli att det gemensamma hyresavtalet upphör, om det inte tydligt framgår att sökanden vill säga upp hyresavtalet för egen del även om ansökan inte godkänns.

Den i målet aktuella ansökan om överlåtelse är undertecknad av både B.A. och K.A. Som skäl för ansökan anges att de ska skilja sig och inte längre bor tillsammans. Frågan om uppsägning berörs inte uttryckligen i ansökan. Ansökan ger inte heller i övrigt något tydligt uttryck för att B.A. har avsett att säga upp hyresavtalet för egen del, även om ansökan inte godkändes. Ansökan innehåller en uppmaning att noga läsa igenom informationen och villkoren på följande sida, där ansökan även ska signeras. Hyresvärden har lagt fram en handling benämnd ”Information om överlåtelse av hyreskontrakt” som påstås ha utgjort s. 2 till ansökan. Hovrätten noterar dock att denna handling inte har plats för några underskrifter, och att den inte heller har skrivits under av B.A. eller K.A. Det ger anledning till tveksamhet gällande vilken information de har tagit del av i samband med undertecknandet av ansökan. Det som framgår av informationsbladet kan därför inte läggas till grund för att B.A. genom att underteckna ansökan om överlåtelse ska anses ha sagt upp hyresavtalet. Inte heller den övriga utredning som har lagts fram ger stöd för en sådan bedömning.

Hovrättens slutsats blir därmed att B.A. inte kan anses ha sagt upp hyresavtalet genom ansökan om överlåtelse. Det innebär att hans och K.A:s gemensamma hyresavtal har fortsatt att gälla sedan hyresvärden avslagit ansökan om överlåtelse. Hyresvärdens talan ska därför avslås.

BESLUT

Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten MKB Fastighets AB:s talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.