RH 2022:28

Hyresnämnden i Stockholm

N.G. hyrde under perioden den 1 november 2018–31 maj 2020 en bostadslägenhet i andra hand av I.N. Den 12 december 2019 inkom N.G. med en ansökan om återbetalning av hyra till hyresnämnden. Som N.G. slutligen bestämde sin talan, såvitt nu är av intresses, yrkade han att I.N. skulle förpliktas att till honom betala tillbaka ett belopp om 30 221 kr avseende överhyra under perioden den 12 december 2018–12 december 2019. Han begärde också att hyresnämnden skulle fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen efter den 12 december 2019 till 12 410 kr per månad till och med den 31 mars 2020 och till 10 781 kr per månad för tiden därefter fram till att han flyttade ut den 31 maj 2020.

I.N. motsatte sig yrkandena.

Hyresnämnden (ordförande f.d. hyresrådet Anne Bratt Norrevik) anförde i beslut den 17 december 2021 följande.

SKÄL

– – –

Tillämpliga bestämmelser

Enligt 12 kap. 55 e § jordabalken, i dess lydelse före den 1 oktober 2019, får ett beslut om återbetalning av hyra inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. Vidare ska hyresnämnden, enligt samma bestämmelse, i ett ärende om återbetalning, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens beslut ska hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta (se 12 kap. 55 d § jordabalken i dess lydelse före den 1 oktober 2019).

Hyresnämndens överväganden

Som angetts ovan har hyresnämnden att fastställa hyran till skäligt belopp. Enligt hyresnämnden är utgångspunkten att den hyra som I.N. betalat till Svenska Bostäder är skälig. För att bedöma skälig andrahandshyra ska dock påslag göras vad som i övrigt ingått i förhyrningen såsom eventuella kostnader för hushållsel, internet och garageplats m.m. om sådant ingått. Har lägenheten varit möblerad ska även ett påslag göras för detta. Tillägget beräknas vanligtvis till mellan 10–15 procent av hyran på den omöblerade lägenheten. Har hyresgästen i processen vitsordat att betala en hyra som överstiger vad som kan bedömas vara skälig hyra ska naturligtvis hänsyn tas härtill.

Inledningsvis prövar hyresnämnden vad som varit skälig hyra under perioden 12 december 2018–12 december 2019 och om återbetalning ska ske. Det är ostridigt att N.G. under den tiden betalade en hyra på 13 900 kr per månad. I ärendet framgår att grundhyran för perioden var (8 298 kr/december 2018) och därefter 8 491 kr per månad. I hyran ingick dessutom hushållsel, internet, möbler och garageplats vilket således påverkar bedömningen av skälig hyra. Enligt hyresnämndens bedömning kan kostnaden för el beräknas till ca 621 kr per månad. Ett påslag för möbler bör göras med 10 procent. Kostnaderna för internet och garage är ostridiga. Däremot utgör utgift för hemförsäkring eller avgift för förmedling inte något som anses höja bruksvärdet och något påslag för detta ska därför inte göras. Vid en beräkning av skälig hyra finner hyresnämnden dock att denna hyra inte överstiger det belopp om 12 410 kr som N.G. vitsordat som skäligt. Det belopp som I.N. tagit emot över skälig hyra för perioden uppgår då till 17 880 kr (13 900 - 12 410 kr x 12) vilket belopp hon ska förpliktas att återbetala.

Hyresnämnden övergår härefter till att pröva vilken hyra som ska fastställas för perioden 13 december 2019 till och med 31 maj 2020. N.G. har här yrkat att hyran till och med mars 2020 ska fastställas till 12 410 kr per månad. Eftersom den hyran inte understiger vad som annars kan antas var skäligt ska hyran bestämmas till det belopp som N.G. begärt. Beträffande hyran för april och maj 2020 gör hyresnämnden samma bedömning och bestämmer därför hyran till 10 781 kr.

Hyresnämnden gör vidare den tolkningen av N.G:s ansökan till nämnden att han också önskar återfå de belopp som han erlagt utöver vad han medgett att betala. Det noteras här att andrahandshyran ändrades till 13 100 kr från och med mars 2020. I följd av en sådan beräkning ska I.N. förpliktas återbetala 913 kr för december (13–31 dec), 2 980 kr för januari och februari (13 900 - 12 410 kr x 2), 690 kr för mars (13 100 - 12 410 kr), 4 638 kr för april och maj (13 100 - 10 781 kr x 2).

Sammanlagt innebär det att I.N. till N.G. ska återbetala 27 101 kr. N.G. har uttryckligen uppgett att han inte önskar att ränta ska utgå.

– – –

BESLUT

1. Hyresnämnden förpliktar I.N. att till N.G. återbetala sammanlagt 27 101 kronor.

2. Hyresnämnden fastställer hyran till 12 410 kronor per månad från 13 december 2019 till 31 mars 2020 och till 10 781 kronor per månad från den 1 april till den 31 maj 2020.

3. – – –

Hovrätten

I.N. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade, som hon fick förstås, att hovrätten skulle avslå N.G:s ansökan i hyresnämnden eller i vart fall sätta ned det belopp hon ska betala.

I.N. anförde bl.a. följande. Hyresnämnden har inte tagit hänsyn till de höjningar av förstahandshyran som skedde under den aktuella perioden. Vidare fick hon inte hela det belopp som N.G. betalade per månad eftersom 1 400 kr av beloppet gick till förmedlingsföretaget. Eftersom lägenheten var möblerad och fullutrustad är hon också berättigad till ett påslag om 15 procent för detta.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn, f.d. hovrättsrådet Måns Edling och tf. hovrättsassessorn Linda Heikkilä, referent) anförde i beslut den 22 juni 2022 följande.

SKÄL

Hovrätten noterar inledningsvis att hyresnämndens beslut är att förstå på det sättet att punkten 1 avser dels återbetalning av hyra avseende perioden den 12 december 2018–12 december 2019 med ett belopp om 17 880 kr, dels åläggande om återbetalning för perioden den 13 december 2019–31 maj 2020 med ett belopp om 9 221 kr. I punkten 2 har hyresnämnden fastställt hyran för uthyrningen i tiden efter N.G:s ansökan om återbetalning av hyra. Den där fastställda hyran har, eftersom den har inneburit en sänkning för förfluten tid, utgjort grund för åläggandet om återbetalning i punkten 1. (Jfr 12 kap.55 d och 55 e §§jordabalken i dessas lydelser före den 1 oktober 2019.)

När det sedan gäller frågan om I.N. har rätt att tillgodoräkna sig den förmedlingsavgift som ostridigt har gått till förmedlingsföretaget framgår det av hyresavtalet att det belopp som N.G. skulle betala varje månad, i avtalet benämnt ”the monthly cost fee”, om 13 900 kr och senare 13 100 kr skulle betalas till förmedlingsföretaget. Det framgår också att förmedlingsföretaget såsom en avgift skulle behålla 1 400 kr av detta belopp för att sedan föra över vad som benämns som hyran (”the rent”) om 12 500 kr respektive 11 700 kr till I.N. Enligt hovrättens bedömning är förmedlingsavgiften så nära knuten till N.G:s rätt att nyttja lägenheten att även denna avgift är att betrakta som en del av den avtalade hyran. Att endast det lägre beloppet betecknas som hyra i avtalet påverkar inte denna bedömning.

Förmedlingsavgiften ingick således i den avtalade hyran. Som hyresnämnden funnit utgör den emellertid inte en sådan bruksvärdeshöjande nyttighet som ska beaktas vid bestämmandet av skälig andrahandshyra (jfr Svea hovrätts beslut den 10 maj 2022 i mål nr ÖH 12111-21). I.N. har därför inte rätt att göra något påslag för förmedlingsavgiften.

I fråga om I.N. har rätt att tillgodoräkna sig ett högre belopp för lägenhetens möblering och utrustning anser hovrätten att det inte framkommit att lägenheten i det avseendet höll en högre standard än normalt och att det därför inte är motiverat med ett påslag för detta överstigande 10 procent av förstahandshyran. Även i den delen delar således hovrätten hyresnämndens bedömning.

Mot denna bakgrund, och med beaktande av de hyreshöjningar av förstahandshyran som skett, delar hovrätten hyresnämndens bedömning i fråga om vad som utgör skälig hyra för andrahandsupplåtelsen. Överklagandet ska därför avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.