Prop. 1939:166
('med förslag till lag an\xad gående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m. m.',)
Kungl. Majlis proposition nr 166.
1
Nr 166.
Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an
gående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m. m.; given Stockholms slott den 10 mars 1939.
Under åberopande av bilagda i statsrådet och lagrådet förda protokoll vill Kungl. Maj:t härmed jämlikt § 87 regeringsformen föreslå riksdagen att an taga härvid fogade förslag till
1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom;
2) lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen; och 3) lag örn medling i hyrestvister.
Under Hans Maj:ts
Min allemådigste Konungs och Herres frånvaro:
GUSTAF ADOLF.
K. G. Westman.
Bihang till riksdagens protokoll 1939.
1 sami.
Nr 166.
1
2
Kungl. Maj.-ts proposition nr 166.
Förslag
till
Lag
angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom.
Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 §, 2 kap. 38 § och 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives:
1 KAP.
3 §•
Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjan- derätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett för behåll örn nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller in skrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gäl la; dock att i fråga örn rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall nju ta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § därom stadgas.
Varder fastigheten------------ nyttjanderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 28 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfa rande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens be stånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.
2 KAP.
38 §.
Uppsägning av------------uppsägningen lämnas. Vad i------------ jordägaren själv.
1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se SFS 1924: 389.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
3
Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, varde uppsäg ningen i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnad å posten samt skriftlig underrättelse örn uppsägningen meddelad hans husfolk, om så dant finnes; skolande uppsägningen anses hava skett, när vad sålunda före skrivits blivit fullgjort.
Har jordägare — — — allmänna tidningarna. Stämning, däri------------icke iakttagits.
3 KAP.
Om hyra.
Om hyresavtals ingående.
1 §■
Avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot lega, skall upprättas skriftligen, där ej lägenheten upplåtes för tid understigande ett år eller, vid upplåtelse för längre tid, hyresvärden och hyresgästen annorlunda åsämjas. Sker ändring eller tillägg i avtal som upprättats skriftligen, skall anteckning härom göras å handlingen, om endera det begär.
2 §•
Innefattar avtal, som avses i 1 §, tillika upplåtelse av jord att i förening med lägenheten nyttjas, skall ändock å avtalet tillämpas vad om hyra är stadgat.
Örn upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stad gat i lagen örn bostadsrättsföreningar.
Örn hyrestiden.
3 8.
Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för nyttjanderätts bestånd överskrides, och vill hyresvärden eller hyresgästen förty frånträda avtalet när sagda tid är ute, skall uppsägning ske i den ord ning 36 § bestämmer.
4 §.
Fardagar för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet äro den 1 april och den 1 oktober. Infaller fardag å söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästa söckendag.
Sist klockan 12 å avträdesdagen skall den som har att avträda lägenheten hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum, som äro avsedda för sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, örn denna är söndag eller annan allmän helgdag, kloc kan 8 förmiddagen å avträdesdagen.
4
5 §•
Är ej hyrestiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det upp sägning å någondera sidan skett. Har ej viss uppsägningstid avtalats, skall lägenheten avträdas:
där hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å den fardag som in träffar näst efter tre månader från uppsägningen;
där hyran beräknas för månad, fjorton dagar efter uppsägningen, dock ej förr än å den dag som genom sitt tal i månaden motsvarar den för lägenhetens tillträde bestämda dagen, eller, om motsvarande dag i månaden ej finnes, å månadens sista dag;
där hyran beräknas för vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej förr än å den veckodag som motsvarar den för tillträdet bestämda dagen;
där hyran beräknas för kortare tid än vecka, dagen efter det uppsäg ningen skedde; och
där dagen för lägenhetens avträdande ej kan fastställas med ledning av vad nu är sagt, fjorton dagar efter uppsägningen.
Vad sålunda stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tillämp ning å hyresavtal som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett örn uppsägning men viss uppsägningstid ej är avtalad.
6
§•
Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, och har ej inom en månad därefter hyresvärden anma na! honom att avflytta, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Örn överlåtelse av lägenheten och oni verkan av hyresgästens död.
7 §.
Vill hyresgästen överlåta lägenheten till annan, skall hyresvärdens sam tycke inhämtas före överlåtelsen. Vägras samtycke utan skälig anledning, eller lämnas ej besked inom en vecka efter det framställningen gjordes, åge hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att annat förbehåll skett. Samtycker hy resvärden till överlåtelsen, skall hyresgästen vara fri från de skyldigheter avtalet ålägger honom, såvida ej hyresvärden till samtycket fogat annat villkor.
8
§■
Dör hyresgästen före hyrestidens utgång, vare dödsboet berättigat att i sitt ställe sätta annan, vilken hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hy resgäst; äge ock, i fråga örn lägenhet som helt eller till väsentlig del är ut hyrd till bostad, inom en månad efter dödsfallet uppsäga avtalet att upp höra å tid som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall. Har lägenhet för hyrts av makar och dör endera, tillkomme rätt som nu sagts dödsboet och efterlevande maken gemensamt.
5
Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra
stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning;
och skall, när på grund av hyresgästens eller hans änkas död avtalet upp
hör att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som infaller näst efter en
månad från dödsfallet.
Förbehåll örn upphävande eller inskränkning av rätt, som avses i första
stycket, vare utan verkan.
Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning.
9 §•
Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant
skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för
det med förhyrningen avsedda ändamålet.
Angående rätt för hyresgästen att tala å förefintlig brist, ändå att lägen
heten uthyrts i befintligt skick, stadgas i 11 §.
10
§.
Varder lägenheten, innan tid för tillträde är inne, genom vådeld eller an
norledes förstörd, vare avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last
eller giver han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande örn händelsen, åge
denne rätt till ersättning för skada som genom hyresvärdens vållande eller
underlåtenhet åsamkas honom.
Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaf
fenhet förbud mot dess användande för det ändamål som vid upplåtelsen
förutsattes, vare ock avtalet förfallet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.
Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försummelse
från hyresvärdens sida eller giver ej hyresvärden utan dröjsmål hyresgästen
meddelande örn beslutet, åge denne rätt till ersättning för skada som genom
hyresvärdens försummelse eller underlåtenhet åsamkas honom. 11
11
§•
Timar före hyrestidens början å lägenheten skada, som är ringare än i
10 § första stycket sägs, och är ej skadan botad när lägenheten skall tillträ
das, eller finnes lägenheten eljest, i annat fall än 13 § avser, å tillträdesda
gen icke vara i det skick, hyresgästen äger fordra, vare hyresgästen berätti
gad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, där hyresvärden under
låter att på tillsägelse så snart ske kan därom besörja. Kan ej bristen utan
uppehåll avhjälpas, eller underlåter hyresvärden att, efter tillsägelse, så
snart ske kan därom besörja, åge hyresgästen uppsäga avtalet; dock må
uppsägning ej ske med mindre bristen är av väsentlig betydelse och ej
heller efter det bristen blivit av hyresvärden avhjälpt. För den tid lägenhe
ten är i bristfälligt skick njute hyresgästen skälig nedsättning i hyran.
I fall som nu sagts äge hyresgästen ock rätt till ersättning för skada, så-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
framt ej hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försum
melse.
Ändå att lägenheten uthyrts i befintligt skick, äge hyresgästen, där lägen
heten icke är som i 9 § första stycket sägs, göra gällande de i denna para
graf stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyres
gästen veterlig eller kunnat med vanlig uppmärksamhet upptäckas.
12
§.
Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be
skaffenhet beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres
gästen eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, njute han skälig
nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i nyttjande-
rätten, äge hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.
I fråga örn skadestånd skall vad i 10 § andra stycket är stadgat äga mot
svarande tillämpning.
13 §.
Avser hyresavtalet hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ej fär
digställts, och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske,
äge hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran ävensom rätt, som i 11 §
sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för till
träde är inne, om det är uppenbart att lägenheten å tillträdesdagen ej kan
användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet.
Hyresgästen äge ock rätt till skadestånd, såframt ej hyresvärden visar
att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.
14 §.
Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, njute hyres
gästen för den tid han är i mistning av lägenheten eller del därav skälig ned
sättning i hyran. Varder ej efter det hyresvärden underrättats om förhållan
det hindret genast undanröjt, skall vad i 11 § är stadgat om rätt för hyres
gästen att pa grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande
tillämpning och njute hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar
att uppehållet ej kan tillräknas honom såsom försummelse.
15 §.
Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant
skick som hyresgästen enligt 9 § äger fordra.
16 §.
Timar under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är
ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anledning där
till, beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan hyres
gästens vållande, för honom hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i
16—12 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga örn myndighets
beslut dock ej förr än beslutet skall lända till efterrättelse.
6
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
7
17 §.
Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall ock gälla, där
denna till men för hyresgästen finnes behäftad med ohyra.
I fråga örn lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd
till bostad, vare hyresvärden, ändå att hyresgästen må vara ansvarig för
förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för
dess utrotande; är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äge han städse rätt
till ersättning för oundgänglig kostnad som genom åtgärd för ohyrans ut
rotande åsamkas honom.
18 §.
Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av lä
genheten att frångå hyresgästen, njute han skälig nedsättning i hyran även
som skadestånd efter ty i 1 kap. stadgas; äge ock rätt, som i 11 § sägs, att
uppsäga avtalet, där han var i god tro när avtalet slöts.
19 §.
Förbehåll, varigenom inskränkning göres i de rättigheter som enligt 10
14 och 16—18 §§ tillkomma hyresgästen, vare utan verkan. Vad nu sagts
skall dock ej gälla avtal om inskränkning i rätten att enligt 16 § erhålla ned
sättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyres
värden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens
försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller
fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt
angivits i avtalet.
20
§.
Finnes lägenhet, som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad, vara
så beskaffad, att bostadens användande är förenat med uppenbar våda för
inneboendes hälsa, och varder ej på tillsägelse bristen genast avhjälpt av
hyresvärden, äge hyresgästen utan hinder av annat förbehåll uppsäga avta
let, ändå att sådan rätt icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.
Om hyrans erläggande.
21
§.
Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra som skall utgå i
penningar, skall hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärde
dels år, senast å sista söckendagen före början av vart fjärdedels år och el
jest senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran be
räknas.
Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök däri inbegripet,
och helt eller delvis är uthyrd till bostad, gäde, ändå att annat avtalats eller
följer av vad i första stycket är sagt, såsom förfallodag för den på varje
kalendermånad belöpande hyran sista söckendagen i nästföregående må-
8
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
nåd, dock att därigenom icke någon del av hyran skall anses förfallen tidi gare än i avtalet bestämts samt att hyran för första kalendermånaden under hyrestiden skall erläggas å avtalad förfallodag.
Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom anvisas; dock må betalning städse ske genom postanvisning eller postgiro. Skall hyran erläggas å annan ort än den där lägenheten finnes, vare hyresvärden pliktig vidkännas kostnaden därför.
Har från postanstalt inom riket hyra avsänts till hyresvärden genom post anvisning eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto, eller har in nehavare av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller ut- betalningskort, skall, ändå att annat förbehåll skett, med avseende å frågan, huruvida hyresgästen bevarat eller, i fall som avses i 34 §, återvunnit sin rätt till lägenheten, så anses som örn hyran kommit hyresvärden tillhanda den dag, då postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades å postan stalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret.
Vad i 2 kap. 7 § stadgas örn arrendeavtal skall äga motsvarande tillämp ning beträffande hyresavtal.
22
§.
Förmenar hyresgästen sig vara jämlikt 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 eller 26 § berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för avhjälpan de av brist eller anser hyresgästen sig eljest hava genfordran hos hyresvär den, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår i penningar, åge han nedsätta beloppet hos överexekutor. Därvid skall skriftlig uppgift i två exemplar lämnas angående hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget samt pant eller borgen, som överexekutor skäligen kan godkänna, ställas för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden samt ränta.
Har hyresgästen verkställt nedsättning efter vad i första stycket sägs, åge hyresvärden, ändå att annat förbehåll skett, icke göra gällande, att nytt- janderätten blivit förverkad på den grund att det nedsatta beloppet ej er lagts till honom.
överexekutor skall ofördröjligen medelst rekommenderat brev giva hyres värden meddelande om verkställd nedsättning.
Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till be talning och meddelande örn nedsättningen avsänts till honom, att han träf fat överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller anhängig- gjort talan därom mot hyresgästen, äge denne återfå beloppet. Har hyres värden anhängiggjort talan inom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas förr än hyresvärdens talan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller annorledes bragts till slut.
Nedsatt belopp skall av överexekutor göras räntebärande genom insättande i bankinrättning; upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berätti
gad till det nedsatta beloppet.
9
Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.
23 §.
Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid
upplåtelsen förutsattes; dock åge hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej
åberopa avvikelse som för honom är utan betydelse.
Hyresgästen må ej i lägenheten inrymma främmande personer under så
dana omständigheter att därav kan uppkomma men för hyresvärden.
24 §.
Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör och ersätte all skada som genom hans vållande därå kommer. Upp
kommer därå skada genom vårdslöshet eller försummelse av någon som
hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten
eller där utför arbete för hans räkning, vare han ock pliktig att ersätta ska
dan; dock vare han utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där
han icke brustit i den omsorg och tillsyn som vederbort.
Timar skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan
äventyr, vare hyresgästen pliktig att genast giva hyresvärden meddelande
därom. Är hyresgästen och hans folk borta när sådan skada timar eller
brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att
under bortovaron vid behov komma in i denna, vare dock, såframt lägen
heten utgör del av hus, tillfyllest, att hyresgästen giver hyresvärden med
delande omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut
i detta stycke sagts skall meddelande givas hyresvärden utan oskäligt dröjs
mål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är
stadgat, vare han ansvarig för skada som därav kommer.
Vad ovan stadgats om skada eller brist skall äga motsvarande tillämpning,
där lägenheten finnes behäftad med ohyra.
Har hyresgästen utan hyresvärdens samtycke överlåtit lägenheten till an
nan, vare hyresgästen ansvarig för skada som nye innehavaren, därest lägen
heten varit av denne förhyrd, skolat ersätta efter vad i denna paragraf stad
gats. Har hyresvärden samtyckt till överlåtelsen, vare hyresgästen ansvarig
för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till samtycket fogat så
dant villkor.
Förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet för lägenhet, som är ut
hyrd allenast till bostad, utsträckes utöver vad i denna paragraf är stadgat,
vare utan verkan.
25 §.
Hyresgästen vare pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen hålle ock noggrann vårdnad över att vad sålunda åligger honom
själv iakttages jämväl av dem, för vilka han enligt 24 § första stycket
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
svarar.
10
Kungl. Majlis proposition m 166.
Gods, som är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra, må icke införas i lägenheten.
26 §.
Hyresvärden åge utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för ut övande av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete som ej utan skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, vare hyres gästen pliktig att låta den förevisas å därför lämpliga tider.
Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hyresvärden låta i lägenheten utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt hin der eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete må dock ej utföras under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägen heten, åge hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande där om, utan hinder av att längre hyrestid må hava avtalats, uppsäga avtalet till upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex månader från uppsäg ningen; och må sådant arbete ej påbörjas förr än avtalet enligt vad nu sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta stycke stadgats gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgästen.
Hyresvärden skall tillse, att i fall, varom ovan sägs, ej större olägenhet än nödigt tillskyndas hyresgästen. Ändå att hyresvärden enligt vad i 11 § är stadgat visar, att han ej gjort sig skyldig till försummelse, vare han plik tig ersätta skada, vilken åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i and ra stycket. Förbehåll, varigenom hyresgästen ålägges att efter kortare frist än som följer av bestämmelserna i sagda stycke tåla där avsedda åtgärder eller inskränkning göres i hyresgästen enligt samma stycke tillkommande rätt att uppsäga avtalet, vare utan verkan.
Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, vare hyresgästen, ändå att den av honom förhyrda lägenheten ej besväras därav, pliktig tåla de in skränkningar i nyttjanderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 17 och 19 §§ är stadgat äga mot svarande tillämpning.
27 §.
Underlåter hyresgästen att i fall, som avses i 26 §, bereda hyresvärden till träde till lägenheten, äge överexekutor förordna örn erforderlig handräck ning.
I fråga om handräckning som nu sagts gäde enahanda bestämmelser som äro stadgade för de i 191 § utsökningslagen avsedda fall.
Örn verkan av fastighetens överlåtelse saint av utmätning eller konkurs lii. m.
28 §.
Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda lägenheten, vare angående hyresgästens rätt att kvarsitta lag som i 2 kap. 28 § sägs. Förbehåll, varigenom inskränkning göres i den rätt som sålunda tillkommer hyresgästen, vare utan verkan.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
11
1 övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas om arrendeavtal äga motsvarande tillämpning; dock att hyresgäst icke äger att å hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månder efter det han fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne, med mindre nye ägaren hade kunskap örn uppgörelsen när överlåtelsen skedde.
29 §.
Varder, innan tid för tillträde av förhyrd lägenhet är inne, fastigheten ut mätt eller hyresvärden försatt i konkurs eller talan instämd om återköp av fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, skall vad i 2 kap. 32 g stadgas äga motsvarande tillämpning.
30 §.
Försättes hyresgästen i konkurs, åge konkursboet uppsäga avtalet; skolan de i fråga örn konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande tillämpas vad i 2 kap. 33 § sägs.
Har ej tillträde av lägenheten skett, när konkursen inträffar, vare hyres gästen pliktig att, där hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vilken denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom utgången av nästa dag efter det säkerhet fordrades, äge hyresvärden uppsäga avtalet.
Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, äge hyresvärden rätt till ska destånd.
31 §.
Är pant eller borgen ställd för avtalets fullgörande, och försämras sedan säkerheten, vare hyresgästen pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, vare hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet.
Örn hyresrättens förverkande.
32 §.
Hyresrätten vare förverkad och hyresvärden förty berättigad att uppsäga avtalet:
1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar, utöver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han på grund av avta let skall utgöra arbete eller annan tjänstbarliet, undandrager sig att fullgöra vad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande visar tredska;
2. örn hyresgästen utan hyresvärdens medgivande överlåter lägenheten till annan, eller i fall, som 8 § första stycket avser, i hyresgästens ställe sättes någon, vilken hyresvärden ej är pliktig att taga för god;
3. om lägenheten nyttjas i strid mot vad i 23 § är stadgat, och hyresgäs ten icke på tillsägelse vidtager rättelse;
4. örn hyresgästen eller, där lägenheten överlåtits till annan, denne ge nom vårdslöshet är vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten eller gc-
12
Kungl. May.ts proposition nr 166.
nom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten därav bi drager till att ohyran sprides i fastigheten;
5. örn eljest lägenheten vanvårdas, eller om hyresgästen eller, där lägen heten överlåtits till annan, denne åsidosätter något av vad jämlikt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn, samma para graf ålägger hyresgäst, och icke på tillsägelse rättelse sker;
6. örn i fall, där jämlikt 26 § hyresgästen är pljktig att lämna hyresvärden eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt; eller
7. om hyresgästen, där avtalet utöver vad i detta kapitel är stadgat åläg ger honom förpliktelse, vars fullgörande måste anses vara för hyresvärden av synnerlig vikt, åsidosätter vad sålunda åligger honom.
Finnes i fall, som denna paragraf avser, vad som lägges hyresgästen till last vara av ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.
Uppsäges avtalet, åge hyresvärden rätt till skadestånd.
33 §.
Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som i 32 § 1, 3, 5 eller 6 sägs, men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att upp säga avtalet, åge han ej sedan åberopa förhållandet såsom grund för hyres gästens skiljande från lägenheten. Samma lag vare, om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kunskap om förhållande som i 32 § 2, 4 eller 7 sägs.
34 §.
Är hyresrätten efter ty i 32 § 1 sägs förverkad på grund av dröjsmål med erläggande av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt av talet, må hyresgästen likväl ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenhe ten, där senast å tolvte söckendagen från uppsägningen rättelse sker genom att hyran erlägges till hyresvärden eller nedsättes hos överexekutor enligt vad i 22 § är stadgat. Har hyresvärden hos laga myndighet yrkat vräk ning av hyresgästen, skall dock vad nu sagts ej gälla, med mindre hyres gästen inom sagda tid tillika gottgjort hyresvärden vad denne visar sig hava utgivit för stämpel, lösen och delgivningskostnad eller, om nedsättning jämlikt 22 § ägt rum, hyresgästen ställt pant eller borgen jämväl för nu nämnda kostnader.
I avvaktan att hyresgästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras för hyresrättens återvinnande må beslut om vräkning av hyresgästen icke meddelas förr än fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.
Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla där av hyrestiden återstod mindre än en månad, när hyresrätten förverkades.
35 §.
Förbehåll, varigenom stadgas annan grund för hyresrättens förverkande än som följer av 32—34 §§, vare utan verkan.
13
Om uppsägning.
36 §.
Angående uppsägning av hyresavtal gäde vad i 2 kap. 38 § är stadgat
i fråga om arrendeavtal; dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran
beräknas för tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill, ändå att
den ej skett skriftligen eller med vittnen.
37 §.
Uppsäges hyresavtal av anledning, som i 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 eller
20 § sägs, skall avtalet genast upphöra att gälla. Samma lag vare i fall som
avses i 32 §, där ej annat följer av vad i 34 § är stadgat.
Örn avtalets upphörande i fall, som avses i 8 § första stycket och 26 §
andra stycket, stadgas i samma lagrum.
Sker eljest uppsägning av anledning, som enligt vad här ovan sagts med
för rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda avtalet, skall lägenhe
ten avträdas å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall; hade hyres
gästen ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast
upphöra att gälla.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.
38 §.
Varder hyresavtal, som slutits för minst sex månader, av hyresvärden upp
sagt utan att hyresrätten är förverkad och giver hyresgästen inom en vecka
hyresvärden meddelande att han önskar behålla lägenheten, åligger det hy
resvärden att utan dröjsmål uppgiva på vilka villkor han är villig att för
länga hyresförhållandet eller ock av vilken orsak han vägrar att medgiva
förlängning. Underlåter hyresvärden det eller uppställer han för hyresför
hållandets förlängning villkor, som är otillbörligt, eller vägrar han att med
giva förlängning av sådan anledning att hans förfarande måste anses strida
mot god sed i hyresförhållanden, åge hyresgästen, där han lämnat medde
lande som nyss sagts, erhålla skälig gottgörelse för de kostnader som äro
förenade med flyttningen från lägenheten. Försummar hyresgästen efter
uppsägningen sina skyldigheter, vare han förlustig denna rätt.
1 fråga om lägenhet, som av hyresgästen brukats för handel, hantverk,
industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, vare denne i fall och
under villkor som i första stycket sägs tillika berättigad att, där efter hans
avflyttning hyresvärden eller annan i lägenheten utövar förvärvsverksam
het av samma eller liknande art, av hyresvärden erhålla skälig ersättning
för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten
må hava medfört.
Hade hyresgästen övertagit av föregående hyresgäst bedriven verksam
het. skall vid tillämpning av vad i andra stycket är stadgat skälig hänsyn
14
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
tagas jämväl till den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som den föregående hyresgästen må hava åstadkommit.
39 §.
Vad i 38 § är stadgat skäll äga motsvarande tillämpning i det fall att av tal slutits för en tid av minst sex månader utan förbehåll om uppsägning och hyresgästen minst tre månader eller, där avtalet slutits för ett år eller längre tid, minst sex månader före hyrestidens utgång giver hyresvärden tillkänna att han önskar behålla lägenheten.
40 §.
Förbehåll, varigenom hyresgästen enligt 38 eller 39 § tillkommande rätt upphäves eller inskränkes, vare utan verkan.
Om bevarande av rätt till talan m. m.
4:1 §.
Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresavtal, skall anhängiggöra sin talan inom två år från det avtalet upphörde att gälla. Försittes den tid, vare rätt till talan förlorad. Har endera anhängiggjort talan i rätt tid, åge den andre dock rätt till kvittning för fordran som ej blivit sålunda bevakad.
42 §.
Är sådant meddelande från hyresvärdens sida, som avses i 7, 10, 38 eller
39 §, i rekommenderat brev för befordran till mottagarens vanliga adress avlämnat å postanstalt inom riket, skall avsändaren anses hava fullgjort vad på honom ankommer. Samma lag vare i fråga om meddelande från hyres gästens sida, som avses i 11, 14, 20, 24 eller 38 §; dock att i fall, varom i 24 § sägs, det är tillfyllest, örn meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.
Vad i första stycket är stadgat gäller ej uppsägning.
Särskilda bestämmelser.
43 §.
Är tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal, uppenbarligen stri dande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.
44 §.
Vad i 2 kap. 40 § stadgas angående förordnande örn verkställighet av domstols beslut, varigenom arrendator ålägges att avflytta, gälle ock i fråga
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
15
om beslut, varigenom hyresgäst berättigas att tillträda förhyrd lägenhet eller förpliktas att avträda sådan.
45 §.
För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de när maste sex månaderna, åge hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans ford ran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undan tagas från utmätning.
46 §.
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst enligt vilket framtida tvist med an ledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän, utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be hålla lägenheten.
Skiljeavtal, som i första stycket sagts, vare ej heller gällande såvitt därige nom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats örn skiljemän nens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet vid skiljenämnden; och skall förty i berörda hänseenden lagen om skilje män tillämpas. Vad nu sagts utgöre dock ej hinder för att bestämma den tid, inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad, kortare än den i nämn da lag angivna tiden av sex månader.
47 §.
Konungen äger förordna, att inom ort, där flyttningar till och från lägen heter, som uthyras allenast till bostad, årligen förekomma till betydande an tal och huvudsakligen äga rum den 1 oktober, hyresavtal örn sådana lägen heter må, utan hinder av vad avtalet innehåller örn tidpunkten för avtalets upphörande, uppsägas till den 1 april, såframt ej därigenom den avtalade hyrestiden förkortas med mer än sex månader eller den sammanlagda tid, hyresgästen sistnämnda dag innehaft lägenheten, kommer att understiga ett år.
Förbehåll, varigenom för uppsägning, som avses i första stycket, föreskri- ves längre uppsägningstid än eljest eller stadgas särskild påföljd av upp sägningen, vare utan verkan.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940. Vad i 2 kap. 38 § samt 3 kap. 38—40 och 43 §§ är stadgat skall jämväl äga tillämpning, där avtalet slutits före nya lagens ikraftträdande. I övrigt skall, med de undantag här nedan sägs, nya lagen ej äga tillämpning i fråga örn av tal som slutits före lagens ikraftträdande.
Är hyresavtal ingånget för obestämd tid eller med förbehåll örn rätt för
16
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
såväl hyresvärden som hyresgästen att uppsäga avtalet och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan upp sägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen till alla delar tillämpas å avtalet.
Genom denna lag upphäves lagen den 10 mars 1923 med vissa bestäm melser rörande hyra.
Där i lag eller särskild författning förekommer hänvisning till lagrum som ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället tillämpas.
Kungl. Majlis proposition nr 166.
n
Förslag
till
Lag
om ändrad lydelse ar 14 § lagsökniugslagen.
Härigenom förordnas, att 14 § lagsökningslagen skall erhålla ändrad ly
delse på sätt nedan angives:
14 §.
Gör gäldenären------------ till rätten.
Grundas kravet å fordringsbevis, vari gäldenären betingat sig vederlag för
den utfästa betalningen, och gör gäldenären invändning, som har avseende
å vederlaget, skall lagsökningsdomaren hänskjuta målet till rätten, om gälde
nären förebragt sannolika skäl för invändningen eller borgenärens rätt till
betalning eljest finnes stridig.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.
Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami.
Nr 166.
2
18
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Förslag
till
Lag
om medling i hyrestvister.
Härigenom förordnas som följer:
1 §•
Konungen äger på framställning av kommun förordna, att i kommunen
skall finnas en nämnd med uppgift att i enlighet med vad här nedan sägs
medverka till biläggande av hyrestvister.
2
§•
Nämnden skall bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleant
för envar av dem.
Ordföranden och hans suppleant, vilka skola vara lagfarna, förordnas av-
socialstyrelsen för två år i sänder.
De båda ledamöterna och deras suppleanter utses av kommunens beslu
tande myndighet likaledes för två år i sänder. En ledamot och hans sup
pleant skola äga eller förvalta till uthyrning avsedd fastighet; den andre
ledamoten och hans suppleant, vilka ej må äga eller förvalta sådan fastighet,
skola hava kännedom örn ortens hyresförhållanden.
Ordförande, ledamot eller suppleant må ej den vara som icke uppnått
tjugufem års ålder, ej heller den som icke råder över sig och sitt gods. Den
som blivit vald till ledamot eller suppleant i nämnden må kunna avsäga sig
uppdraget, om han icke är boende inom kommunen; örn han är ämbets-
eller tjänsteman och av sin befattning hindras att fullgöra uppdraget; örn
han efter två års tjänstgöring såsom ledamot i nämnden är i tur att avgå
samt örn han uppnått sextio års ålder eller eljest uppgiver hinder som av
den väljande myndigheten godkännes.
Om förhållandena därtill föranleda, må för ordföranden och var ledamot
i nämnden utses två eller flera suppleanter.
3
§•
Tvist, som avses i 1 §, må av part hänskjutas till nämnden, såframt tvisten
ej dragits inför domstol, lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän.
Därvid skall parten meddela, vari tvisten består, samt förete hyreskontrakt
och andra för honom tillgängliga handlingar, vilka kunna tjäna till upplys
ning i saken.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
19
Är tvisten anhängig vid domstol, åge domstolen på begäran av endera par
ten förordna, att tvisten före målets avgörande skall, i sin helhet eller i viss
del, handläggas av nämnden.
4 §■
Då tvist hänskjutits till nämnden, skall nämndens ordförande utan upp
skov utsätta dag för ärendets handläggning samt genom rekommenderade
brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden.
5 §■
Underlåter part, som påkallat medling, att på kallelse inställa sig inför
nämnden, avskrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, åge nämnden
förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten
likväl ej tillstädes och finner nämnden icke antagligt, att förlikning kan
komma till stånd, skall ärendet avskrivas.
6 §•
Komma parterna tillstädes inför nämnden, skall denna, sedan tvistefrågan
klarlagts, söka åvägabringa förlikning mellan parterna. Örn anledning där
till förekommer, skall nämnden verkställa besiktning av den lägenhet som
tvisten rör. Vid sådan besiktning skall tillfälle beredas båda parterna att
närvara.
Enas ej parterna om förslag till förlikning som under förhandlingarna
må hava framkommit från någon av dem, skall nämnden framlägga förslag
till lösning av tvisten.
Det bör vara parterna angeläget att, i den mån sådant erfordras för att
bereda nämnden tillförlitlig grund för tvistefrågans bedömande, tillhanda
hålla de handlingar och meddela de uppgifter, varöver parterna förfoga,
ävensom bereda nämnden tillträde till den lägenhet tvisten rör.
7 §•
Nämnden må endast när den är fulltalig handlägga tvistefråga.
Beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter skall i tillämp
liga delar gälla vad örn domarejäv är stadgat.
8
§■
Vid sammanträde med nämnden skall genom ordförandens försorg föras
protokoll. I protokollet skall upptagas en kortfattad redogörelse för tvisten
jämte parternas yrkanden och medgivanden under förhandlingarna samt
för vad i övrigt förekommit hos nämnden.
Kommer förlikning till stånd, skall den avfattas i skrift och underskrivas
av parterna. Förlikningen skall i sin helhet intagas i protokollet.
20
9 §•
Kan ej förlikning åvägabringas, skall i tvist, som av domstol hänskjutits
till nämnden, nämndens ordförande, med överlämnande av handlingarna i
ärendet, genom utdrag av protokollet delgiva domstolen vad hos nämnden
förekommit.
Har eljest tvist, som är anhängig vid domstol, handlagts av nämnden,
vare ock nämndens ordförande pliktig att, på begäran av part eller efter
anmodan av domstolens ordförande, enligt vad i första stycket sägs delgiva
domstolen vad hos nämnden förekommit.
10
§.
Nämndens ordförande skall på lämpligt sätt göra kunnigt när och varest
han för allmänheten är att träffa i nämndens ärenden. Han skall föra dag
bok upptagande till nämnden gjorda framställningar och därav föranledda
åtgärder ävensom ansvara för erforderliga expeditioner i nämndens ärenden.
Utdrag av protokollet i ärende, som slutligt handlagts av nämnden, skall
avgiftsfritt tillhandahållas part inom en vecka från därom framställd be
gäran.
11
§•
Nämndens ordförande skall åtnjuta arvode av kommunen med skäligt be
lopp. Kommunen äger ock besluta, att nämndens ledamöter skola åtnjuta
skäliga arvoden av kommunen.
Kommunen skall anvisa för nämndens verksamhet i övrigt erforderliga
medel.
Vid framställning som i 1 § sägs skall fogas av kommunen antagen utgifts-
stat för nämnden.
12
§.
Erhåller nämndens ordförande kunskap om att inom kommunen uppkom
mit hyrestvist, som kan äventyra freden på hyresmarknaden, skall han,
utan avvaktan att framställning om medling inkommer till nämnden, ome
delbart söka förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad örn
vari tvisten består, hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lös
ning icke vidtaga, vidhålla eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande
att, själva eller genom utsedda ombud, jämte, där så erfordras, representan
ter för de fastighetsägare- eller hyresgästorganisationer som de tvistande må
tillhöra, sammanträda inför nämnden.
Vid sammanträde med de tvistande skall nämnden, efter utredning av
föreliggande tvistefrågor, söka bilägga tvisten. Kommer part ej tillstädes in
för nämnden, skall vad i 5 § är stadgat om vite äga motsvarande tillämpning.
13 §.
Där hyrestvist innebär synnerlig fara för freden på hyresmarknaden eller
det eljest finnes påkallat, äger Konungen uppdraga åt sakkunniga och er
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
21
farna personer att i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten.
Sådant uppdrag må ock lämnas särskild person. Har förlikningskommis
sion eller förlikningsman inlett medling i tvist, som är beroende på med-
lingsnämnds handläggning, skall handläggningen hos nämnden vila så länge
kommissionen eller förlikningsmannen har befattning med tvisten. Angå
ende ersättning till ledamot av förlikningskommission eller förlikningsman
som nu sagts gäde vad Konungen därom stadgat.
Kommission eller förlikningsman, varom i första stycket förmäles, åge
enahanda befogenhet som medlingsnämnd att förelägga vite.
14 §.
Vitesföreläggande som i denna lag sägs skall, utan kostnad för parterna,
genom polismyndighetens försorg delgivas på sätt örn stämning är stadgat.
Talan örn utdömande av försuttet vite anhängiggöres av allmän åklagare
hos allmän domstol i orten. Utdömt vite tillfaller kronan.
15 §.
Närmare föreskrifter angående tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.
22
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet
inför Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten i
statsrådet å Stockholms slott den 10 februari 1939.
Närvarande:
Statsministern
Hansson,
ministern
för
utrikes ärendena
Sandler,
statsråden
Pehrsson-Bramstorp, Westman, Wigforss, Möller, Sköld. Quensel,
Forslund, Eriksson, Strindlund.
Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler
chefen för justitiedepartementet, statsrådet Westman, fråga angående ändrad
lagstiftning om hyra m. m.
Föredraganden anför:
I.
»I skrivelse nr 258 anhöll riksdagen år 1936, att Kungl. Maj:! ville taga i
övervägande lämpligheten av att, utan att avvakta slutförandet av arbetet
med revisionen av övriga lagbestämmelser, avsedda att ingå i den nya
jordabalken, företaga erforderlig omarbetning av hyreslagstiftningen. Enligt
bemyndigande den 22 maj 1936 tillkallades hovrättsassessorn S. Larsson för
verkställande av en förberedande utredning angående en reform av hyres
lagstiftningen. Sedan utredningsmannen den 26 september 1936 till fullgö
rande av uppdraget avlämnat en promemoria i ämnet med redogörelse för
vissa hyresrättsliga spörsmål, tillkallades enligt bemyndigande den 13 no
vember 1936 såsom sakkunniga för vidare utredning i ämnet borgmästaren
Th. Bergquist, tillika ordförande, ledamöterna av riksdagens andra kammare
direktören N. V. Sandström i Härnösand och ombudsmannen J. A. Hermans
son i Norrköping samt förste ombudsmannen i Sveriges fastighetsägareför
bund advokaten S. Ahlmark i Stockholm och assessorn Larsson, ledamot av
styrelsen för Hyresgästernas riksförbund, varjämte t. f. revisionssekreteraren
G. Lindskog förordnades att vara sekreterare åt de sakkunniga. De sakkun
niga, som antagit benämningen hyreslagstiftningskommittén, ha sedermera
med skrivelse den 31 juli 1938 avlämnat betänkande med förslag till refor
merad hyreslagstiftning (statens offentl. utredn. 1938: 22). Sedan yttranden
över detta betänkande inkommit från myndigheter och sammanslutningar
samt ärendet varit föremål för överväganden inom justitiedepartementet, an
håller jag att få upptaga detsamma till behandling. Härvid må emellertid
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
23
framhållas, att den i betänkandet berörda frågan om fardagar torde böra
behandlas i samband med förslag av 1934 års byggnadsindustrisakkunniga,
till vilket jag återkommer under II i det följande.
Gällande lagstiftning och framställda reformkrav.
Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst regleras för närvarande
i lag väsentligen genom 3 kap. lagen den 14 juni 1907 örn nyttjanderätt till
fast egendom (i det följande benämnd 1907 års lag) samt lagen den 10 mars
1923 med vissa bestämmelser rörande hyra (i det följande benämnd 1923 års
lag). Lagbestämmelser som lia avseende å hyresförhållandet äro emellertid i
åtskilliga andra sammanhang meddelade. Sålunda äro flertalet av de all
männa bestämmelserna i 1 kap. av 1907 års lag direkt tillämpliga å hyres
avtal. Vidare är tydligt, att de i lagen den 11 juni 1915 örn avtal och andra
rättshandlingar på förmögenhetsrättens område givna stadgandena ha bety
delse jämväl för hyresavtalet; icke minst komma i betraktande denna lags
bestämmelser örn rättshandlingars ogiltighet. Regler angående förmånsrätt
för hyresfordran återfinnas i 17 kap. 5 § handelsbaden, angående avhysning
av hyresgäst i utsökningslagen, särskilt dess 8 kap., samt för vissa fall i la
gen den 26 juni 1936 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter. Ytter
ligare må erinras särskilt om den betydelse som bestämmelserna i hälso
vårdsstadgan den 19 juni 1919 om bostäder och samlingslokaler m. m. kunna
erhålla för hyresförhållandets gestaltning.
Efter antagandet av 1923 års lag lia framförts upprepade krav på en mer
eller mindre genomgripande reformering av hyreslagstiftningen men endast
vissa smärre jämkningar av huvudsakligen redaktionell natur lia genom
förts beträffande 6 och 20 §§ i 3 kap. i 1907 års lag, varjämte i kapitlet in
förts en ny paragraf i samband med tillkomsten av lagen den 25 april 1930
om bostadsrättsföreningar. Vidare har i 8 § i 1923 års lag skett en mindre
ändring, avseende betalning av hyra genom postgiro. Utanför den egentliga
liyreslagstiftningens ram märkas under tiden efter 1923, utom förut om
nämnda 1930 års lag om bostadsrättsföreningar och 1936 års lag örn skydd
mot vräkning vid arbetskonflikter, dels vissa år 1925 genomförda ändringar
i 193, 194, 195 och 212 §§ utsökningslagen i syfte att mildra vräkningsför-
larandet så till vida, att vräkning icke må äga rum med mindre den som skall
vräkas genom utmätningsmannen viss tid i förväg erhållit meddelande örn
den förestående verkställigheten, dels ock den revision av hälsovårdsstadgans
föreskrifter om bostäder och samlingslokaler m. m. som skett år 1936.
I fråga örn den närmare innebörden av reformsträvandena på förevarande
område kan hänvisas till förenämnda sakkunnigbetänkande (sid. 33—41).
Här må endast erinras örn den motion (II: 11) som väcktes vid 1936 års riks
dag. I motionen yrkades, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Majit måtte
anhålla, att Kungl. Majit ville låta utreda frågan örn sammanförande av nu
gällande bestämmelser angående hyra i en modern hyreslag, nltormad med
24
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
hänsynstagande till nutida förhållanden på detta område i en social och hu
manitär anda efter ungefärligen de grundsatser, som i motionen anförts.
I motionen lia i fem punkter angivits de önskemål, som en reformerad
hyreslagstiftning främst borde tillgodose. Motionärerna lia därvid anfört,
bland annat, att den socialt betonade hyreslagstiftning, som borde komma till
stånd och vars detaljbestämmelser i allmänhet borde vara av tvingande na
tur, enligt motionärernas förmenande främst borde syfta till att åstadkomma:
1) att bostaden vore sund, vilket skulle kunna ernås genom tillfredsstäl
lande bostadsinspektion samt genom införande i hälsovårdsstadgan eller hy-
reslag av effektivare bestämmelser för undvikande av hälsofarligheter i bo
stadslägenheter,
2) att bostaden alltid vore med avseende på underhåll i ett tillfredsställan
de skick, vilket bland annat skulle kunna uppnås genom tillkomsten av be
stämmelser, som bland annat fastsloge vissa grunder för hyresgäst att vid
hyrans betalning avdraga vad som utlagts för reparationer eller för bosta
dens förbättrande samt i övrigt införde rätt till hyresprisreglering nedåt vid
konstaterandet av en bostads mindervärdiga beskaffenhet,
3) att den ständigt skeende hyresprisfördyringen — som i vårt land re
sulterat i att en större procent av den samlade inkomsten uppslukades av hy
ran än i något annat land — kunde i någon mån hållas tillbaka och att fram
förallt oskäliga hyrespris (hyresocker) kunde beivras, varför en effektiv be
stämmelse om åtgärder mot orimliga hyrespriser borde ingå i den plane
rade lagstiftningen, vilken bestämmelse även borde gälla för de mycket ofta
förekommande rent vanvettiga hyror, som uttoges för butiker med gott
läge,
4) att lagen förhindrade intagande i kontrakt av bestämmelser, som in
skränkte hyresgästens rörelsefrihet på ett orimligt sätt eller i övrigt vore
olämpliga, samt
5) att bestämmelser örn optionsrätt infördes så att hyresgästen måtte skyd
das mot ohemula krav från fastighetsägarnas sida och hemmets säkerhet ga
ranterades genom lagstiftningsåtgärder.
Andra lagutskottet, som behandlade motionen, erinrade i avgivet utlåtande,
nr 45, att utskottet, då förevarande spörsmål tidigare varit föremål för be
handling, visserligen hänvisat till, att åtgärder av olika slag vidtagits såväl
av enskilda som av staten för att åstadkomma förbättringar beträffande bo
stadsfrågan, men att utskottet tillika vitsordat, att allt dock icke vore väl
beställt på förevarande område. I fråga om hyreslagstiftningen hade ut
skottet bland annat vid flera tillfällen uttalat tvekan rörande lämpligheten
av full avtalsfrihet i enlighet med gällande stadganden i 3 kap. 10 och 12 §£
nyttjanderättslagen, vari regler gåves beträffande hyresgästens rättigheter
i vissa fall då den förhyrda lägenheten skadats eller eljest icke vore i sådant
skick som hyresvärden utfäst eller hyresgästen skäligen ägde fordra. När
utskottet gjort detta uttalande rörande inskränkning av avtalsfriheten i de
fall som avsåges i nämnda paragrafer, hade utskottet emellertid samtidigt
betonat, att det enligt utskottets mening vore betänkligt att genom regler av
tvingande natur alltför mycket inskränka avtalsfriheten. Nu gällande hyres
lagstiftning hade i stort sett gällt sedan år 1907. Det syntes icke kunna ifråga
komma, att den i oförändrat skick skulle inordnas i en ny jordabalk, utan det
syntes erforderligt att underkasta densamma omarbetning i syfte att giva
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
25
den en sådan utformning, att den kunde infogas i en tillämnad ny lagbok.
Därvid borde enligt utskottets mening särskilt undersökas, i vad mån bestäm
melserna i 3 kap. 10 och 12 §§ nyttjanderättslagen borde givas tvingande
karaktär. Utskottet ansåge det vidare kunna ifrågasättas, huruvida icke be
stämmelserna om hyra borde göras lättare tillgängliga för allmänheten ge
nom att de skildes från bestämmelserna örn arrende. Hyresbestämmelserna
kunde därefter såsom en särskild enhet infogas i den nya lagboken.
På grund av vad sålunda anförts hemställde utskottet, att riksdagen måtte
i skrivelse till Kungl. Majit anhålla, att Kungl. Majit ville taga under över
vägande lämpligheten av att, utan att avvakta slutförandet av arbetet med
revisionen av övriga lagbestämmelser, avsedda att ingå i den nya jordabal
ken, företaga arbetet med den omarbetning av hyreslagstiftningen som vore
erforderlig för att göra densamma färdig att infogas i den tillämnade nya
lagboken, därvid särskilt borde undersökas i vad mån bestämmelserna i
3 kap. 10 och 12 §§ nyttjanderättslagen borde givas tvingande natur.
I särskilt yttrande till utskottets utlåtande yrkade en ledamot av ut
skottet, att riksdagen i anledning av motionen ville hos Kungl. Majit hem
ställa örn övervägande av en revision av hyreslagstiftningen i syfte att bere
da hyresgäst större trygghet och hemtrevnad än med nuvarande lagstiftning
tillförsäkrats honom.
Utskottets hemställan bifölls av riksdagen, som härom avlät förutnämnda
skrivelse (nr 258) till Kungl. Majit.
Såsom förut nämnts tillkallades härefter den 22 maj 1936 en utrednings
man för verkställande av förberedande undersökning i ämnet, varpå enligt
Kungl. Majits bemyndigande den 13 november 1936 för fortsatt utredning
tillkallades fem sakkunniga, den s. k. hyreslagstiftningskommittén.
Hyreslagstiftningskommitténs förslag.
Hyreslagstiftningskommittén har, enligt vad jag förut erinrat, med skri
velse den 31 juli 1938 avlämnat betänkande med förslag till reformerad hy-
reslagstiftning.
Kommittén har erinrat därom att man före nyttjanderättslagens tillkomst,
då endast torftiga föreskrifter i lag funnos angående hyra, haft erfarenhet
av kontraktsformulär, som ensidigt beaktade hyresvärdens intresse, stun
dom till den grad att hyresgästen kunde sägas bliva på nåd och onåd under
kastad sin medkontrahent. Att ändock bestämmelserna i 3 kap. av 1907
års lag endast på vissa punkter crhöllo tvingande natur motiverades huvud
sakligen med att, örn i lagen upptoges bestämmelser, som i nödiga hänse
enden reglerade förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, för kontra
henterna icke vidare skulle finnas något behov att i dittillsvarande utsträck
ning själva genom avtal ordna förhållandet sig emellan.
De förväntningar, som sålunda hystes angående lagreglernas auktorita
26
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
tiva kraft, ha enligt vatt kommittén framhåller icke blivit infriade. Regeln
hade i stället blivit att kontraktsformulären på nära nog alla de punkter av
någon ekonomisk betydelse, där icke tvingande bestämmelser utgjort hinder,
kommit att innefatta modifikationer, mer eller mindre vittgående, till hy
resvärdens favör. Kritiken mot gällande hyreslagstiftning hade vid sådant
förhållande mindre drabbat lagens särskilda bestämmelser i och för sig än
den av lagen medgivna ordning som tillåtit lagbestämmelsernas åsidosättande
samt det rättstillstånd som i följd därav kommit att föreligga.
Kommittén anför å andra sidan, att en viss förskjutning till hyresgästernas
favör på senare tid inträtt eller varit på väg. Otvivelaktigt hade sålunda
från ansvarskännande fastighetsägarhåll förmärkts en tendens att borttaga
ur kontraktsformulären eller mildra mera utmanande klausuler. Och troligt
vore att den med vart år allt starkare hyresgäströrelsen småningom skulle
ha förmått genomdriva användande av mindre ensidiga kontrakts-
iormulär. Till den antydda förskjutningen syntes i viss mån lia medverkat
det allmännas åtgärder för främjande av bostadsproduktionen.
Även om hyresgästernas ställning på senare tid blivit i viss mån starkare
förelåge dock enligt kommitténs mening alltjämt behov av en lagstiftning
på hyresområdet som genom tvingande bestämmelser beredde tillbörligt
skydd för den i regel ekonomiskt svagare hyresgästen. Bortsett från denna
synpunkt måste det anses vara av vikt, att klara och tydliga lagregler, mot
svarande det allmänna rättsmedvetandets krav, finge i stället för mer eller
mindre svårtolkade kontraktsklausuler bliva avgörande beträffande rätts
förhållandet mellan parterna åtminstone i frågor av större betydelse. Häri
genom minskades risken för uppkomsten av tvistigheter mellan parterna
samt deras organisationer, och även örn de tvingande reglerna måhända
till en början kunde för den ena parten kännas som ett obehörigt tvång,
syntes de därför i längden komma att visa sig vara till fördel även för
denne.
Utgående från att bestämmelserna i en reviderad hyreslag sålunda borde
vara tvingande på alla de punkter, där i annat fall en mera allmän önskan
från hyresvärdarnas sida att sätta bestämmelserna ur kraft kunde förväntas
göra sig gällande, har kommittén undersökt, vilka ändringar av materiell
innebörd som kunde anses påkallade beträffande den gällande hyreslag-
stiftningen med hänsyn till den kritik och de önskemål som framkommit
samt de erfarenheter vilka eljest förelåge från de nuvarande bestämmelser
nas tillämpning. Kommittén har framhållit, att den vid fullgörande av sitt
uppdrag ständigt haft för ögonen att tillmötesgåendet av önskemål från
hyresgästsidan ej finge innefatta så starka ingrepp i hyresvärdarnas be
rättigade intressen, att därigenom motverkades den under nuvarande sam
hällsförhållanden önskvärda och nödvändiga bostadsproduktion genom
enskilda företagare utan vilken varje rättslig omreglering av det interna
förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bleve av endast ringa värde.
Det borde nämligen alltid ihågkommas att den första och viktigaste förut
sättningen för att goda förhållanden skulle råda på hyresmarknaden vore
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
*7
att det funnes tillgång till ett tillräckligt antal lägenheter av tillfredsställande
beskaffenhet.
De resultat, till vilka kommittén nått, innefattas i fråga om den egentliga
hyreslagstiftningen uti förslag till lag örn ändrad lydelse
av 3 kap. i 1907 års lag.
I detta lagförslag, vars bestämmelser i vidsträckt omfattning avsetts skola
vara tvingande och sålunda icke kunna genom förbehåll i hyresavtalet sät
tas ur kraft, ha reglerna i 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande
hyra inarbetats i den mån kommittén ansett dem böra bibehållas. Beträffande
de grundläggande principerna och utformningen av dessa avveke förslaget
enligt vad kommittén anfört ej i högre grad från gällande lag. De nuvarande
bestämmelserna hade ansetts i stort sett representera en reglering av hit
hörande förhållanden, vilken även för nutida betraktelsesätt syntes väl av
vägd och därför ej heller rönt kritik. Kommittén har även erinrat, att be
stämmelserna i 3 kap. av 1907 års lag i stor utsträckning efterbildats ej
mindre i den finska hyreslagen av år 1925 än även i den nya danska hyres-
lagen av år 1937.
Vissa för den svenska hyreslagstiftningen helt nya frågor ha emellertid
behandlats i lagförslaget. Sålunda har till säkerställande av hyresgästens
rätt att göra avdrag å hyran upptagits ett depositionsförfarande, vars iakt
tagande skulle ha samma verkan som hyresbetalning. Vidare har kom
mittén genom uppställandet av viss skadeståndsskyldighet för hyresvärden
sökt bereda det skydd för innehavet av bostadslägenhet, som synts möjligt
att genomföra, medan till skydd för affärsdrivande hyresgäst stadgats viss
skyldighet för hyresvärden att vid hyresgästens avflyttning utgiva ersätt
ning för s. k. good-will som genom hyresgästens verksamhet tillförts lägen
heten och efter avflyttningen komme att tillgodogöras av hyresvärden. Slut
ligen har efter förebilder i försäkringsavtalslagen och skuldebrevslagen an
setts böra meddelas ett stadgande, som — i såväl hyresvärdens som hyres
gästens intresse — medgåve jämkning eller helt åsidosättande av hyres
villkor, vars tillämpning uppenbarligen skulle strida mot god sed på hyres
marknaden eller eljest vara otillbörlig.
Även i övrigt har kommittén upptagit vissa nya stadganden och före
slagit ett antal modifikationer i nu gällande bestämmelser. Särskilt bör
uppmärksammas, att förslaget innebär vissa ändringar av stor praktisk be
tydelse beträffande de centrala frågorna om lägenhetens skick — i samband
varmed ohyrespörsmålet uppmärksammats — och hinder för hyresrättens
utövning, om hyrans erläggande och om hyresgästens skyldigheter vid lägen
hetens begagnande.
De förslag som sålunda framlagts innefatta jämfört med gällande rätt
jämkningar såväl i hyresvärdens som i hyresgästens intresse. I det förra
hänseendet må framhållas, alt hyresgästens ansvarighet för skada å lågen
heter, vållad av annan än honom själv, uttryckligen utsträckts att omfatta
skadegörelse även av hans gäster samt arbetare, som av honom anlitas,
28
Kungl. Majlis proposition nr 166.
och att hans anmälningsskyldighet beträffande uppkommen skada å lä
genheten skärpts. Vidare har hyresgästen ålagts att ställa sig till efterrät
telse jämväl ordningsföreskrifter, vilka av hyresvärden under hyrestiden ut
färdas i enlighet med ortens sed. Hyresvärdens rätt att för utförande av
arbete eller verkställande av åtgärder mot ohyra erhålla tillträde till lägen
heten har i avsevärd mån utvidgats. För återvinnande av hyresrätt, som
förverkats på grund av dröjsmål med hyrans betalning, fordras enligt för
slaget erläggande av ej blott felande hyra utan även viss kostnadsersättning
till hyresvärden, varjämte i vissa fall möjlighet att återvinna på nyss an
given grund förverkad hyresrätt ej skall stå hyresgästen till buds. I hy
resgästens intresse är framför allt det vidsträckta genomförandet av tvingan
de regler, vilka särskilt äga betydelse i fråga örn säkerställandet av hans
rätt att, då lägenheten ej är i kontraktsenligt skick eller då eljest hinder eller
men uppstår i nyttjanderätten, verkligen kunna göra de rättigheter gällande
som lagen för sådant fall medgiver. Därutöver tillgodoses hyresgästintres
sena genom de förut omtalade bestämmelser, som medgiva deposition av
hyresbelopp eller avse bevarande av hyresgästens fortsatta innehav av viss
bostadslägenhet eller stadga skyldighet för hyresvärden att utgiva ersättning
för good-will. Även andra jämkningar i de nuvarande reglerna komma en
bart hyresgästsidan till godo, såsom hyresgästens dödsbo tillerkänd rätt att
inom viss tid efter dödsfallet uppsäga hyresavtalet.
Kommittén har anmärkt, att det icke ansetts kunna komma i fråga, att
lagen skulle innehålla bestäpimelser som reglerade hyrans storlek. För hy
rans bestämmande måste de allmänna ekonomiska faktorerna, läget på
fastighetsmarknaden m. m. vara avgörande. Förut nämnda bestämmelse i
förslaget, enligt vilken jämkning kunde ske även av en otillbörligt hög eller
låg hyra, innebure icke någon avvikelse från den fria hyresbildningens
princip.
Av kommittén har även framlagts förslag till lag örn ändrad
lydelse av 5 kap. 1 2 § giftermålsbalken. Enligt detta förslag
skulle make som regel äga att med förpliktande verkan jämväl för den andra
maken sluta hyresavtal angående bostad för familjen. Vidare har kommittén
utarbetat f ö r s 1 a g till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsök
ningslagen. Detta förslag innebär, att, där i mål angående hyresfordran
gäldenären gör sannolikt att han hos borgenären äger på hyresförhållandet
grundad till betalning förfallen motfordran, skall målet hänskjutas till dom
stol.
Kommittén har slutligen framlagt förslag till.lag om medling
i hyrestvister.
I denna del har kommittén anfört, att uppkomsten av organisationer utav
hyresvärdar och hyresgäster haft till följd att tvister mellan enskilda hyres
värdar och hyresgäster i allt större utsträckning blivit föremål för under
handlingar mellan deras organisationer. En viss praxis i fråga om dylika
frågors behandling av organisationerna hade utbildats, men denna kunde än
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
29
nu ej anses lia nått större stadga. Inom organisationerna hade dock önske
mål försports örn fastare utformning av förhandlingsväsendet. Ehuru orga
nisationsväsendets utveckling skapat ökade förutsättningar för biläggande av
hyrestvister genom fredliga förhandlingar, har densamma å andra sidan en
ligt vad kommittén framhållit kommit att i vissa fall leda till skärpning
och utvidgning av förefintliga motsättningar. Från hyresgästorganisatio
nernas sida hade nämligen börjat komma till användning ekonomiska strids
åtgärder i form av blockad, kollektiv uppsägning av hyresavtal samt —
i mindre omfattning — s. k. hyresstrejk, vilka åtgärder i sin tur föranlett
vissa motåtgärder från fastighetsägareorganisationerna. 1 fråga om tillåt
ligheten enligt gällande svensk rätt av ekonomiska stridsåtgärder av nyss
angiven art har kommittén påpekat, att s. k. hyresstrejk utgör avtalsbrott
från den enskilde hyresgästens sida samt föranleder förverkande av hyres
rätten ävensom skadeståndsskyldighet. Vissa andra emellanåt tillämpade
stridsåtgärder kunde föranleda såväl straff som skadestånd. Kommittén har
i detta sammanhang erinrat därom, att de under åren 1933—1935 fram
lagda lagförslagen angående ekonomiska stridsåtgärder hade avseende jäm
väl å stridsåtgärder i samband med tvister å hyresmarknaden. Kommittén
har emellertid ansett det uteslutet, att den skulle framlägga förslag till lag
lig reglering av ekonomiska stridsåtgärder enhart på hyresområdet.
I kommitténs betänkande har vidare redogjorts för en i november 1935
till Kungl. Maj:t ingiven framställning från landshövdingen Malte Jacobs
son, däri under åberopande bland annat av erfarenheterna från hyreskon-
flikten i Göteborg samma år hemställts örn inrättande av skiljedomstol,
som skulle äga att fastställa hyrespriser, där förhandlingar mellan hyres
gäster och fastighetsägare icke lett till resultat.
Beträffande detta förslag har kommittén anfört, att det mött bestämd
opposition från hyresgästhåll och att man även på fastighetsägarhåll hade
ställt sig tveksam till detsamma. För egen del har kommittén uttalat, att
större strider dock förekommit endast i Göteborg, där deras uppkomst syntes
lia möjliggjorts utav psykologiska och andra faktorer, som annorstädes ej
i lika mån vore för handen, och man syntes därför ej böra överskatta be
tydelsen av dessa visserligen beklagliga strider. Det funnes grundad an
ledning till förhoppning, att i den mån fastare former utbildades för för
bindelsen mellan parternas organisationer en avspänning motsvarande den
som ägt rum i förhållandet mellan arbetsgivar- och arbetarorganisationerna
skulle komma till stånd. Att vid sådant förhållande tillgripa en tvångs-
lagstiftning långt mera vittgående än de lagstiftningsåtgärder som haft av
seende å arbetsmarknaden syntes icke välbetänkt. En särskild invändning
mot sådan lagstiftning grundades därå, alt densamma kunde befaras leda
till mera allmän tvångsreglering av hyrorna och därmed övergivande av
den fria hyresprisbildning som enligt kommitténs mening under nuvarande
förhållanden med hänsyn särskilt till bostadsproduktionen måste anses
önskvärd.
Kommittén har även framhållit, att många av de tvister som uppkomme
30
Kungl. Maj.ts proposition nr
iqq
.
mellan en hyresvärd och hans hyresgäst hänförde sig till parternas skilj
aktiga tolkning av hyresavtalets innehåll i vissa detaljer. En viss garanti
mot uppkomsten av dylika tolkningstvister måste anses föreligga, om hyres-
lagens regler vöre utformade på ett sätt som lämnade minsta möjliga rum
för meningsskiljaktighet och — framför allt — örn dessa regler erhölle
tvingande natur i den utsträckning förhållandena det medgåve. Vid avfatt
ningen av förslaget till lag örn ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års lag hade
kommittén städse haft dessa synpunkter för ögonen, och enligt kommitténs
mening måste redan genomförandet av detta förslag i ej ringa grad verka
i fredsfrämjande riktning. En verkan i samma riktning skulle uppnås, om
parterna vid hyresavtals slutande, såsom kommittén ville tillstyrka, bereddes
möjlighet använda standardblanketter (normalkontrakt), tillkomna under
medverkan av offentlig myndighet.
Vid angivna förhållanden har kommittén ansett sig böra stanna vid att
föreslå sådana åtgärder för främjande av hyresfreden, vilka vöre ägnade
att underlätta biläggande av tvister genom fredlig förhandling, vare sig
dessa tvister rörde endast parterna i ett särskilt hyresförhållande eller ut
vecklats till strid mellan deras organisationer.
Syftet med den föreslagna lagen är enligt vad kommittén framhåller främst
att till förfogande åt tvistande parter i ett hyresförhållande ställa en nämnd
med uppgift att utgöra ett offentligt förlikningsorgan. Med hänsyn till att
hyresstriderna — även då de förts av parternas organisationer -—- städse
hittills varit lokalt begränsade har kommittén föreslagit, att detta organs
verksamhetsområde skulle utgöras av en kommun. Obligatoriskt inrättande
av ett förlikningsorgan i varje kommun, där uthyrning av lägenheter i
nämnvärd utsträckning förekomme, hade icke ansetts kunna komma i fråga,
utan enligt förslaget skulle Kungl. Majit äga förordna om inrättande av
en sådan nämnd endast på därom av en kommun gjord framställning. I
fråga örn nämndens sammansättning hade synts angeläget iakttaga att ve
derbörlig sakkunskap bleve företrädd inom nämnden men att antalet leda
möter icke sattes så högt att svårigheter av rent praktisk art kunde uppstå
vid nämndens verksamhet. Kommittén hade ansett sig böra förorda, att
nämnden skulle bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter.
Ordförande och hans suppleant skola enligt förslaget utses av länsstyrelsen
medan ledamöterna och deras suppleanter skola utses av kommunens be
slutande myndighet, en ledamot och suppleant såsom representanter för
fastighetsägarintresset och den andre ledamoten och hans suppleant såsom
representanter för hyresgästernas intresse.
Tvist med anledning av hyresförhållande kan enligt kommitténs förslag
av part hänskjutas till medlingsnämnd, om tvisten ej dragits inför domstol,
lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän. Har rättegång anhängig-
gjorts vid domstol, skall domstolen äga förordna om handläggning inför
nämnden. Kan nämnden ej åstadkomma förlikning, skall den till domstolen
avgiva utlåtande angående befogenheten av de yrkanden som av parterna
framställts.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
31
Nämnden skall av eget initiativ ingripa om hyrestvist som kan äventyra
freden på hyresmarknaden uppkommit eller hotar. Kan ej tvisten genom
nämndens förmedling biläggas, har nämnden enligt förslaget att anmäla
förhållandet hos socialstyrelsen som skall äga att förordna lämplig person
eller särskild kommission att fullfölja medlingsarbetet.
Vid kommitténs betänkande lia fogats flera reservationer.
Beträffande förslaget till lag örn ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års lag
har sålunda herr Ahlmark, som anmärkt att han i åtskilliga delar hyste
en från kommitténs majoritet avvikande mening ehuru detta icke alltid
kommit till uttryck i formlig reservation, framhållit, att majoritetens upp
fattning, att i hyresförhållandet hyresvärden alltid vore den starkare, nu
mera vore verklighetsfrämmande. Reservanten har med denna utgångspunkt
bland annat föreslagit viss jämkning av förslaget i vad det avsåge rätt för
avflyttande hyresgäst att i vissa fall erhålla skadestånd. Vidare har samme
reservant ansett, att det ekonomiska ansvaret för förekomsten av ohyra i
förhyrd lägenhet i oskäligt hög grad åvältrats hyresvärden.
Av kommitténs övriga ledamöter lia även herrar Hermansson och Larsson
på vissa punkter reserverat sig mot förenämnda förslag. I detta hänseende
må särskilt framhållas, att de ansett hyresgäst böra tillerkännas en verklig
rätt att, med vissa undantag, efter utgången av avtalad hyrestid nyttja lä
genheten. Herr Larsson har ytterligare ensam reserverat sig mot förslaget
i vissa särskilt angivna hänseenden.
I fråga om förslaget till lag om medling i hyrestvister har såväl herr Ahl
mark som herr Sandström uttalat betänkligheter mot den medlingsnämnd
ålagda skyldigheten att avgiva utlåtande till domstol angående befogenheten
av parts talan samt jämväl i övrigt reserverat sig mot vissa detaljer med
avseende å förslagets utformning.
Yttranden.
över hyreslagstiftningskommitténs betänkande lia yttranden infordrats från
socialstyrelsen, medicinalstyrelsen, kommerskollegium, Överståthållarämbetet
och länsstyrelserna ävensom, beträffande förslaget till lag om ändring av lag
sökningslagen, från överexekutor i Göteborg, Malmö, Norrköping och Häl
singborg. Kommerskollegium har vid sitt yttrande fogat utlåtanden från
handelskamrarna. Härjämte lia yttranden inkommit från svenska stads
förbundet, svenska landskommunernas förbund, Sveriges fastighetsägareför
bund, hyresgästernas riksförbund och Sveriges köpmannaförbund, vilka be
reus tillfälle att yttra sig i ärendet. Yttranden lia även inkommit från ma
gistraten och stadsfullmäktige i vissa städer.
Vad först angår förslaget till lag örn ändring av 3 kap.
i 1 90 7 års lag örn nyttjanderätt till fast egendom har
socialstyrelsen, som ställt sig välvillig till förslaget, anfört, bland annat:
Förslaget bygger i väsentliga delar på den nu gällande hyreslagen. De vid
tagna ändringarna överensstämma i allmänhet med vad som varit god sed
på hyresmarknaden. Hyreslagen kan sägas hava blivit systematiserad på
32
Kungl. Ma]:ts proposition nr 266.
ett bättre sätt än tidigare, och förslagets bestämmelser äro klara och tyd
liga. Socialstyrelsen konstaterar med tillfredsställelse, att åtskilliga hittills
dispositiva bestämmelser gjorts tvingande. En ändring i sådan riktning är
behövlig då, såsom kommittén anför, den nuvarande hyreslagens dispositiva
regler endast undantagsvis kommit att tillämpas med hänsyn till de i hyres
kontrakten vidtagna modifikationerna. Hyreslagen kan sålunda hädanefter
i sin mån förtjäna att betecknas såsom en social skyddslagstiftning. Emeller
tid föreslås samtidigt åtskilliga bestämmelser, vilka innefatta en utökad skyl
dighet för hyresgästerna i vissa avseenden. Avvägningen mellan de båda
parternas intressen synes kommittén hava genomfört på ett lyckligt sätt.
Styrelsen anser förslaget vara väl ägnat att läggas till grund för lagstift
ning. Mot vissa av de föreslagna nya bestämmelserna har styrelsen emeller
tid funnit sig böra framställa erinringar.
Inom styrelsen har anmälts avvikande mening av byråchefen Bergström,
som uttalat vissa betänkligheter mot förslaget, därvid han framhållit att,
när det gällde att på förevarande område göra lagbestämmelser tvingande,
den största försiktighet måste iakttagas och att sådana bestämmelser lätt
kunde kringgås.
Kommerskollegium samt Överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Stock
holms, Uppsala, Östergötlands, Kronobergs, Blekinge, Kristianstads, Malmö
hus, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands, Väst
manlands, Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län
ävensom svenska stadsförbundet ha funnit förslaget i sina huvuddrag väl
ägnat att läggas till grund för lagstiftning i ämnet. Aven länsstyrelserna i
Södermanlands, Gotlands, Örebro, Västerbottens och Norrbottens län ha ej
funnit anledning till erinran mot förslaget i stort sett. Länsstyrelsen i Kal
mar län och svenska landskommunernas förbund ha ej framställt någon
erinran mot förslaget.
Länsstyrelsen i Jönköpings lån, som likaledes i stort sett givit sin anslut
ning till förslaget, har anfört, bland annat:
Även örn länsstyrelsen i princip intager en klart positiv inställning till det
föreliggande legislativa problemet, kan länsstyrelsen ej underlåta att erinra örn
att man här helt visst har att arbeta på ett synnerligen ömtåligt och svår-
behärskat område. Man nödgas försiktigt emot varandra väga ett flertal
skiftande sociala och ekonomiska önskemål och intressen. Det kan ock,
så vitt länsstyrelsen förstår, näppeligen med nog eftertryck framhållas, huru
som möjligheterna att lagstiftningsvägen nå fram till förbättrade bostads
förhållanden på det hela taget äro jämförelsevis snävt begränsade. Den första
och viktigaste förutsättningen för ett gynnsamt läge på bostadsmarknaden
är och förblir dock alltid förefintligheten av lägenheter utav nöjaktig be
skaffenhet i tillräckligt antal. I jämförelse härmed är hyreslagens utform
ning — ehuru givetvis även den av ej ringa samhällelig vikt — dock av rela
tivt underordnad betydelse. Därför måste de, som lagstifta i detta ämne, i
främsta rummet aktgiva därpå, att lagbestämmelserna icke förlänas sådant
innehåll, att de kunna befaras — genom att motverka kapitalinvestering i
byggnadsföretag eller eljest — försvåra en effektiv bostadsproduktion.
Betraktat ur ovan antydda synpunkter, vilka av länsstyrelsen tilläggas sär
skild vikt, framstår resultatet av de kommitterades revisionsarbete som en
i stort sett måttfull och ändamålsenlig lösning av den dem förelagda upp
giften. Väl måste förslaget sägas innefatta ett något ensidigt tillgodose
ende av hyresgästernas intressen; detta är dock med hänsyn till föreliggan-
Kline)!. Majlis proposition nr 160.
33
de omständigheter endast skäligen naturligt. I den mån de förordade
lagändringarna kunna genomföras utan alltför kännbara olägenheter för
fastighetsägarparten samt därjämte äro av mera påtagligt värde för hyres
gästsidan, böra de, synes det länsstyrelsen, också godtagas. Såsom värdefulla
nyheter av större principiell eller praktisk betydelse vill länsstyrelsen särskilt
framhålla införandet av ett depositionsinstitut för säkerställande av hyres
gästens rätt i vissa fall att göra avdrag å hyran, stadgande av skyldighet för
hyresvärden att under angivna betingelser till avflyttande affärsidkare utgiva
ersättning för s. k. good-will samt en del olika bestämmelser med gemen
samt syfte att främja bostadshygienen och höja bostadsstandarden. Aven de
sakkunnigas accepterande av tanken på tillhandahållande genom det allmän
nas försorg av auktoriserade formulär till normalkontrakt antecknar läns
styrelsen i detta sammanhang med tillfredsställelse.
Magistraten i Eskilstuna, Linköping, Skara och Örebro samt stadsfullmäk
tige i Östersund ha i huvudsak biträtt förslaget.
Stockholms, Skånes samt Smålands och Blekinge handelskamrer lia uttalat,
att kommittén visat försiktighet och sökt medla mellan olika intressen. Även
Östergötlands och Södermanlands, Gotlands, Västernorrlands och Jämtlands
läns samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskamrer ävensom han
delskammaren för Örebro och Västmanlands län lia givit sin anslutning
till grundlinjerna i förslaget.
Sistnämnda handelskammare har emellertid med anledning av kommitténs
motivering uttalat följande:
Behovet av en reformerad hyreslagstiftning grundar sig enligt handelskam
marens mening främst på angelägenheten att rättsligen reglera sådana för
hållanden, som icke uppmärksammats i nu gällande lag av den anledningen,
att de först efter lagens tillkomst tillvunnit sig ekonomisk betydelse, såsom
t. ex. ohyresbekämpandet och nyttjanderätten till affärslokaler. Handels
kammaren kan alltså icke vitsorda, att avtalsfriheten på hyresområdet lett
till så betänkliga konsekvenser för den förment svagare parten i hyresförhål
landet, nämligen hyresgästen, att en hyresreform av sociala skäl är påkallad.
De missförhållanden, som i mindre utsträckning må hava förekommit, skulle
säkerligen kunna avhjälpas utan lagstiftning genom ingripande av de på hyres
marknaden verksamma organisationerna och genom den rikligare bostads
försörjning, som på senare tid åstadkommits till dels genom det allmännas
mellankomst. Det är handelskammaren angeläget att betona, att lagstift
ningen på detta område icke får givas sådan karaktär, att den ekonomiska
lockelsen till ökad bostadsproduktion förminskas och att en diskriminering
äger rum av den viktiga samhällsfunktion, som består i att tillhandahålla
affärslokaler och bos tilder under nyttjanderätt.
Handelskammaren i Karlstad har uttalat, att förslaget syntes innebära en
måttfull revision av gällande liyreslag men att det icke kunde förnekas att
tendensen i förslaget pekade på en misstro mot fastighetsägarna som knap
past linnde anses vara starkare motiverad.
Av hgresgästernas riksförbund har följande anförts:
Allt sedan den organiserade hyresgäströrelsens uppkomst har densamma
genom framställningar i olika former till statsmakterna outtröttligt arbetat
för en förbättrad hyreslagstiftning i vårt land. Dessa strävanden lia gruppe
rat sig kring vissa centrala spörsmål inom detta lagstiftningsområde, vilka
milling till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 160.
■'!
34
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
alla haft det gemensamt att de hänfört sig till den sociala betydelsen av de kring hyresförhållandet knutna rättsreglerna. Bland de spörsmål som sålunda ställts i förgrunden av hyresgäströrelsen märkas förlänandet i större ut sträckning av tvingande natur åt hyreslagens regler, tryggandet av hyres gästens besittningsrätt till lägenheten, förhindrande av liyresocker och mot verkande av oskälig hyresstegring o. s. v.
Det är mot bakgrunden av dessa hyresgäströrelsens strävanden som för bundet går att taga ställning till hyreslagstiftningskommitténs betänkande.
Vad först angår behovet av tvingande bestämmelser i hyreslagen vill för bundet vitsorda att detta, såvitt kunnat framgå vid den granskning av för slagets innehåll som varit möjlig att företaga inom den begränsade remiss tiden, tillgodosetts i den utsträckning som skäligen kan påfordras. Det är med största tillfredsställelse som förbundet iakttagit att kommittén i denna del beaktat de från många håll — icke blott från den organiserade hyresgäst rörelsen — framförda önskemålen härutinnan. Trots vad representanten för de organiserade fastighetsägarna i denna del anfört måste det nämligen kon stateras, att hyresgästerna även i dagens samhälle utgöra den ekonomiskt svagare parten i hyresförhållandet och äro i behov av samhällets skydd mot ensidiga, av konjunkturerna på hyresmarknaden beroende kontraktsklau- suler. Hyresgäströrelsens existens och utveckling förminskar ingalunda be hovet av detta skydd, såsom nämnda representant synes förmena. Härför talar icke blott den omständigheten att rörelsen ännu omspänner blott en del av landets hyresgäster, företrädesvis bland stadsbefolkningen, utan även det förhållandet att klara, tvingande regler utgöra den förnämsta garantin mot uppkomsten av tvister mellan parterna i hyresförhållandet. -— Emeller tid måste djupt beklagas att hyreslagstiftningskommittén icke ansett sig kun na föreskriva tvingande regler med avseende å lägenhetens beskaffenhet. Vi äro medvetna om de svårigheter som äro förbundna med en dylik regle ring men vilja dock hemställa att detta spörsmål göres till föremål för för nyat övervägande inom departementet. Under alla förhållanden är det an geläget att verksamma åtgärder från statsmakternas sida vidtagas för en sanering av det mångenstädes —- i stad som på landet — bristfälliga bostads beståndet. Visserligen lia statsmakterna redan nedlagt mycket arbete och betydande belopp för denna frågas lösning, men spörsmålet kommer otvivel aktigt att få en förnyad aktualitet, därest icke inom hyreslagstiftningens ram bestämmelser kunna skapas för att förhindra ett utnyttjande av minder värdiga lägenheter.
A andra sidan har av handelskamrarna i Göteborg och Gävle samt Väster götlands och Norra Hallands handelskammare uttalats, att förslaget alltför ensidigt tillgodosåge hyresgästernas intressen.
Handelskammaren i Gävle har häivid anfört: I stort sett kan handelskammaren begränsa sig till att instämma i såväl de principiella invändningar som de ändringsförslag, vilka framställts av herr Ahlmark.
Om sålunda handelskammaren anser, att förslaget i flera avseenden ensidigt tillgodoser hyresgästens intressen längre än behov och skälighet påkalla, vill handelskammaren härvid understryka, att vad som kallas fastighetsägare intresset har en vidsträcktare innebörd än vad man ofta i första hand tänker på. Här möta också stora och viktiga kreditintressen icke minst sparbanker m. fl. institutioner, bakom vilka stå stora grupper även av småsparare.
Det förefaller också egendomligt, att hyresgästernas intressen skulle behöva tillgodoses genom en skärpt lagstiftning, just sedan hyresgästernas ställning
i
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
35
många avseenden stärkts genom sådana företeelser som hyresgästföreningar,
kooperativa och kommunala bostadsbyggen m. m.
Sveriges fastighetsägareförbund har, utan att avstyrka förslaget, framfört
betänkligheter mot detsamma samt anfört:
Orsakssammanhanget mellan den restriktiva lagstiftningen under världs
kriget och de då katastrofala förhållandena på hyresmarknaden ligger i öp
pen dag. Kommittén har sålunda haft fullgoda skäl att avvisa alla anspråk på
lagstiftningens stöd för åtgärder som syfta till en tvångsreglering av hyres
priserna. Samma skäl borde emellertid ha manat till varsamhet även i
fråga om restriktioner i andra hänseenden. Så kan dock icke sägas ha blivit
fallet.
Kommittén har exempelvis vid utformningen av reglerna örn rätlsföljder-
na av ohyreförekomst varit på det klara med att en särskilt tung börda läg-
ges på hyresvärden, men likväl icke ansett sig kunna beakta, att sådant med
för synnerligen besvärande hinder för en sund fastighetsförvaltning, och så
lunda något som i längden motverkar hyresgästernas verkliga intressen.
Kraven på hemskydd ha också måst i någon form tillgodoses, oavsett att
några bärande motiv för särskilda hemskyddsregler icke blivit anförda
och att de skäl som angivits varit ytterst svävande och obestämda; det är i
själva verket icke mycket annat än ett slagord, att hyresgästerna i detta eller
andra avseenden äro i behov av annat skydd i lag än som redan nu beredes
dem.
Försämringen i hyresvärdens rättsläge består till väsentlig del däri att ett
mångtal bestämmelser uteslutits från det fria avtalets område, d. v. s., tyd
ligare uttryckt, att hyresgästen på många punkter icke är skyldig fullgöra
vad han kan ha utläst. Kommittén har självfallet måst motivera införandet
av ett dylikt hyresgästernas omyndighetstillstånd med antagandet att hyres
gästen i förhållande till hyresvärden i regel är den svagare parten. För den
i praktisk fastighetsförvaltning initierade står det emellertid klart, att detta
antagande är oriktigt och att det ofta nog är hyresgästen som är den starka
re. Erfarenheten från olika delar av landet ger tydligt vid handen, att, icke
minst sedan numera hyresgästernas organisation vuxit sig allt starkare, det
i snart sagt dagligen förekommande fall faktiskt icke är möjligt för hyres
värden att utnyttja sin juridiska rätt enligt lagen och kontraktet. De i hy
reskontrakten upptagna bestämmelserna lia därför ofta i stor utsträckning
blivit illusoriska Mången hyresvärd, som uppenbarligen har både den mo
raliska och juridiska rätten på sin sida, tvingas sålunda, av fruktan för re
pressalier från hyresgästorganisationen, att avstå från att göra sin rätt gäl
lande. Hyresvärden intar ofta även i så måtto den svagare ställningen att
han, där en hyresgäst åsamkat honom förlust, icke kan erhålla ersättning
för denna förlust, enär hyresgästen saknar tillgångar.
Det försämrade rättsläget visar sig vidare däri, att förslaget innebär en för
fastighetsägaren ogynnsam fördelning av bevisbördan rörande vissa förhål
landen, till vilka betydelsefulla rättsverkningar knutits. Detta gäller t. ex.
reglerna örn hyresvärdens skadeståndsskyldighet lill följd av utav honom
företagen uppsägning av avtal rörande bostadslägenhet, ävensom, efter vad
det vill synas, reglerna örn hyresvärdens skyldigheter i anledning av ohyre
förekomst.
över huvud har man bland landels fastighetsägare erhållit eli starkt in
tryck av att kommittén icke tillräckligt beaktat det grundläggande förhållan
det, ali en oförvitlig hyresgäst är en utomordentligt värdefull tillgång för
fastighetsägaren, varför denne endast motvilligt ser hyresgästen flytta. En
36
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
ligt fastighetsägarnas förmenande har kommittén icke heller haft blicken öp pen för vad som med ett antagande av dess förslag säkerligen blir följden, nämligen att lagen kommer att bli en skyddsvakt för oordentliga och mindre ambitiösa hyresgäster, och detta uppenbarligen lill förfång icke blott för fastighetsägaren utan även för de skötsamma och i majoritet varande hyres gästerna. En lagstiftning, som sålunda försvårar en rationell och affärs mässig fastighetsförvaltning, kommer i längden att verka hämmande på den enskilda byggnadsverksamheten, vilket i sin tur leder till minskad tillgång på 'ägenheter med därav stegrade hyror eller ock till ökad kommunal eller statlig byggnadsproduktion och därmed höjda skatter — allt verkningar, som det förvisso icke är något hyresgästintresse att framkalla.
Beträffande de särskilda bestämmelserna i förslaget lia åtskilliga erinring ar framställts i de avgivna yttrandena. Särskilt må nämnas, att av kom mittén föreslagna bestämmelser om skyldighet i vissa fall för hyresvärd att utgiva skadestånd, därest hyresgästen mot sin vilja nödgas avflytta från lä genheten, i ett stort antal yttranden avstyrkts såvitt rörer bostadslägenheter. Däremot har förslaget om införande av sådan skadeståndsskyldighet i fråga om affärslägenheter så gott som undantagslöst vunnit anslutning i yttran dena.
I fråga om förslaget till lag om ändring av 5 kap. 12 § gifter m ålsbalken har hyresgästernas riksförbund ställt sig tvek samt till lämpligheten av att i förevarande sammanhang verkställa någon sådan ändring Såvitt förbundet kunnat inhämta hade några olägenheter
av nu gällande ordning icke kunnat förmärkas.
Förslaget till lag om ändring av 14 § lagsökning s- lagen har i allmänhet i de avgivna yttrandena i princip lämnats utan er inran. Länsstyrelsen i Jönköpings län har emellertid uttalat, att det icke kunde anses försvarligt ur teoretisk eller systematisk synpunkt att i en lag av den allmänna räckvidd, varom här vore fråga, införa en särbestämmel se som hade avseende allenast å mål om hyresfordran. Även Sveriges fas tighetsägareförbund har avstyrkt förslaget under åberopande av att detta syntes avsevärt förminska möjligheterna för hyresvärdarna att utvexla för pliktande för försumliga hyresgäster att betala hyran eller avträda lägen heten.
Aven förslaget till lag örn medling i hyrestvister har i allmänhet i princip lämnats utan erinran.
Länsstyrelsen i Hallands län har anfört:
De av de sakkunniga föreslagna åtgärderna för hyresfredens bevarande linner länsstyrelsen välbetänkta. Strider på hyresmarkixaden beröra syn nerligen ömtåliga föidiållanden, varför det allmännas medverkan i fi-edsstif- tande syfte måste anses väl befogad på detta område. Länsstyrelsen de
lar de sakkunnigas uppfattning, att medlingsförfarande härvidlag är att
föredraga framför obligatorisk skiljedom, särskilt med hänsyn till svårig heten att i varje särskilt fall fastställa ett objektivt skäligt hyrespris. Med- lingsinstitutet har även fördelen att möjliggöra ett ingxdpande på ett tidigare stadium av tvisten äix ett skiljedomsförfai-ande, i vars natur det ligger att
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
37
låta saken komma till slutligt avgörande först sedan förhandlingsvägen vi sat sig oframkomlig. Såsom erfarenheterna från de senaste årens hyres- konflikter i Göteborg giva vid handen, bliva dessa strider lätt mycket svår artade och äro särskilt besvärliga att komma till rätta med, om det redan gått därhän att öppna stridsåtgärder i form av blockader, massavhysningar m. m. tillspetsat situationen. Av stor vikt är därför, att en hyrestvist av större omfattning ej tillåtes utveckla sig alltför långt, innan den blir före mål för ingripande Det av de sakkunniga framlagda förslaget till lag örn medling i hyrestvister synes på ett lyckligt sätt tillgodose denna synpunkt.
1 några yttranden lia framställts yrkanden om modifikationer i kommitténs förslag. I detta sammanhang torde böra anföras vad svenska stadsförbundet yttrat:
Förbundet delar kommitténs mening, att, åtminstone för det närvarande, obligatorisk skiljedom icke är att förorda. Man torde i likhet nied kom mittén icke böra tillmäta de elakartade tvisterna på hyresmarknaden i Göte borg någon symptomatisk betydelse, i vart fall icke i vidare grad, än att de möjligen kunna betraktas såsom karakteristiska för en nystartad organi sations vanskligheter att finna sig till rätta i umgänget nied motsidans or ganisation. l'r kommunal synpunkt sett torde det förtjäna understrykas, vad kommittén anfört örn faran nied hänsyn till bostadsproduktionen av ett övergivande av den fria hyresprisbildningen.
Mera tveksamt ställer sig förbundet däremot till den av kommittén före slagna kommunala förlikningsnämnden. På sätt en reservant inom kom mittén framhållit skulle denna nämnd få en egendomlig dubbelställning. Hyrestvister skulle behandlas dels av domstolen och dels av nämnden. Men de båda behandlingsformerna skulle icke utesluta varandra, då domsto len i ett redan anhängiggjort ärende skulle kunna överlåta sin uppgift att åstadkomma förlikning åt nämnden. På samma gång nämnden direkt eller indirekt skulle få hand örn medlingsuppgiften skulle den också på begäran av domstolen kunna tjänstgöra såsom sakkunnig instans åt densamma före dess avdömande av målet. Förlikningsförfarandet skulle icke kunna till- lämpas annat än fullt frivilligt. Kommer motpart icke tillstädes, får ärendet avskrivas.
Man torde med fog kunna fråga sig, om man har att vänta några resultat av större betydelse av denna förlikningsnämnd i de enskilda fallen. En förutsättning för goda resultat är tydligen att nämnden får verklig aukto ritet. De yttranden, som begäras av domstolen, skola avse befogenheten av parts anspråk. Det kan här uppenbarligen röra sig örn rent juridiska, ofta nog invecklade frågor, beträffande vilka nämndens mening sedermera kan bliva desavuerad av domstolen. Detta kan knappast stärka nämndens aukto ritet. I den mån valen av de kommunala ledamöterna i nämnden komma att förrättas efter utpräglade politiska linjer, torde detta också vara ägnat att minska nämndens auktoritet.
Behovet av förlikningsnämnd i förevarande fall torde göra sig gällande främst i de större städerna. Denna synpunkt torde kommittén velat beakta genom alt göra nämndens tillkomst beroende av kommunens eget initiativ. Det kan likväl ifrågasättas, örn det icke vore en effektivare utväg att göra nämnden obligatorisk i städer av viss storlek och för de övrigas del bero ende på kommunalt beslut. Nämnden har givits vissa befogenheter^ kanske de betydelsefullaste, i fråga om hyrestvist, som äventyrar freden på hyres marknaden. Uppkomsten av en dylik tvist torde ofta nog icke kunna för utses så långt i förväg, att de kommunala myndigheterna hinna utverka tillstånd till nämnden och få denna utsedd, innan ett kritiskt läge inträder.
38
En obligatorisk nämnd torde kunna begränsas till städer nied minst 20,000 invånare.
De utgifter, som det enligt förslaget skulle ankomma på kommunerna att ikläda sig för den ifrågasatta medlingsnämnden, synas icke bliva mera be tydande. Då ett medlingsorgan i hyrestvister för städer av viss storlek torde vara önskvärt, även örn resultaten skulle visa sig bliva mindre betydande, vill förbundet icke motsätta sig en lagstiftning enligt det nu framlagda för slaget. Men förbundet vill förorda, att ytterligare uppmärksamhet ägnas frågan örn sådan ändring av förlikningsnämndens ställning i förhållande till domstolarna, att förlikningsorganets dubbelställning därvidlag komme att upphöra.
I vissa yttranden har förevarande förslag avstyrkts eller tvekan om beho vet eller lämpligheten därav uttalats.
Socialstyrelsen har sålunda anfört, bland annat:
För bedömande av lämpligheten utav den föreslagna anordningen med en för viss kommun tillsatt nämnd med partsrepresentation och med vissa givna uppgifter vill socialstyrelsen erinra om förhållandena i förevarande hänseende på arbetsmarknaden. Till en början föreligger den skillnaden, att arbetstagarparten å arbetsmarknaden vid uppgörande av avtal, vid vilka ett förlikningsförfarande genom ett statsorgan kan förekomma, städse represen teras av en organisation. För behandling av arbetstvister hava statliga för- likningsmän tillsatts med envar ett visst distrikt. Intressetvisterna å arbets marknaden gälla i allmänhet, hur ett avtal skall träffas, d. v. s. båda par terna äro ense örn att ett avtal skall komma till stånd och tvisten gäller endast innehållet i det blivande avtalet. Även på arbetsmarknaden före komma emellertid ganska ofta tvister angående frågan, om ett avtal över huvud skall träffas. Har en förlikningsman ingripit i en tvist och den ena parten vägrar att infinna sig vid förhandlingsbordet, förefinnes möjlighet till vitesföreläggande genom beslut av arbetsdomstolen. Särskilda förutsätt ningar uppställas i lagen örn medling i arbetstvister för att skyldighet skall föreligga för förlikningsman att ingripa i arbetstvist. Förlikningsmannens uppgift är att söka ena parterna, d. v. s. att anvisa en framkomlig väg till lösande av tvisten, oberoende av förlikningsmannens egen uppfattning cm skäligheten av den ena eller andra partens krav. Även rättstvister kunna principiellt bliva föremål för behandling inför förlikningsman, ehuru detta i praktiken endast undantagsvis lärer förekomma. Dessa tvister kunna emellertid, därest enighet icke kan ernås mellan parterna, av den ena parten hänskjutas till domstol — örn frågan rör ett kollektivavtal till arbetsdom stolen och eljest till allmän domstol — eller vid skiljemannaklausul i avtalet gå till en skiljenämnd. Vidare må nämnas, att domstol icke kan till be handling upptaga en intressetvist och detta ej heller i det fall, att ett kollek tivavtal träffats mellan parterna.
Vid tvister å hyresmarknaden te sig förhållandena helt annorlunda. Även sådana tvister kunna vara att beteckna såsom rättstvister, exempelvis en fråga om huru ett hyreskontrakt skall tolkas beträffande skyldigheten att hålla lägenhet i visst skick. En ansökan örn vräkningsdom kan jämväl grunda sig på en rättstvist, d. v. s. hyresvärden kan hävda, att hyresgästen eftersatt sina skyldigheter enligt hyreskontraktet, så att han därigenom för verkat hyresrätten. Intressetvister mellan parterna å hyresmarknaden torde väl i allmänhet röra sig om hyrans storlek men kunna även, om det gäder en grupp likartade lägenheter, avse spörsmål örn huruvida vissa modei ni- seringar eller reparationer skola vidtagas, innan en organisation medgiver
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
39
sina medlemmar att hyra. Ofta förekommer, att hyresgästen vid en intresse
tvist, efter det hyreskontraktet utlöpt, sitter kvar i lägenheten, varför vräk
ning påkallas av hyresvärden. Intressetvister å hyresmarknaden avse i all
mänhet frågan, om ett hyreskontrakt över huvud skall träffas. Härmed sam
manhänger, att tvisterna på hyresmarknaden i de flesta fall åro individuella
även å hyresgästsidan; under de senaste åren hava dock hyrestvister otta
fått ett organisatoriskt inslag genom uppträdande av hyresgästföreningar.
Kommitténs förslag innebär, att både intressetvister och rättstvister skola
kunna komma under behandling av medlingsnämnden. Häremot synes i
och för sig intet vara att erinra. Angeläget är blott att, därest kommitténs
förslag örn inrättande av en kommunal medlingsnämnd vinner bifall, be
stämmelserna härom utformas på sådant sätt, att nämnden ej skall behöva
syssla med bagatellärenden.
Kommittén synes icke hava klart hållit isär förlikningsuppgifterna från
vad som åligger en skiljeman. Detta är icke blott fallet med den betänkliga
konstruktionen, alt nämnden skall hava att avgiva utlåtande till domstol örn
huru en tvist skäligen bör lösas; härvidlag har kommittén även medgivit, att
en dualism kommer att uppstå. Styrelsen vill framhålla, att ett organ, åt
vilket anförtrotts förlikande uppgifter, icke bör äga att avgiva skälighetsom-
dömen, oavsett örn förlikningsorganet förut haft under behandling den tvist,
varom fråga för tillfället är. Kommittén synes vidare utgå från att nämnden
vid sitt förlikningsförfarande skulle hava att göra en skälighetsavvägning.
Detta framgår av ett uttalande i betänkandet, att ett av nämnden framlagt
förlikningsförslag kan vara beroende mera av en skälighetsavvägning än av
ett strikt juridiskt bedömande, överhuvud synas kommitténs uttalanden örn
angelägenheten av att vederbörlig sakkunskap blir företrädd i nämnden
och hela anordningen med partsrepresentation syfta till en skälighetsavväg
ning. Detta innebär emellertid en väsentlig skillnad mot vad, exempelvis be
träffande vårt förlikningsmannaväsen på arbetsmarknaden, alltid ansetts som
ett förlikningsorgans naturliga uppgift, nämligen att söka en framkomlig
väg till uppgörelse, oavsett den uppfattning organet hyser om huru tvisten
skäligen borde lösas.
Socialstyrelsen ställer sig även tveksam till frågan örn lämpligheten av den
föreslagna anordningen med partsrepresentation i medlingsorganet. Genom
föres en sådan representation, lärer säkerligen nämnden i allmänhet icke
komma alt uppträda enad utåt, och den måste under sådana förhållanden för
lora en stor del av den auktoritet, som den eljest skulle kunna förvärva.
Nämnden synes närmast vara avpassad för individuell medling i rättstvister.
Den torde i allt fall icke lämpa sig som förlikningsorgan i kollektiva intresse
tvister, vilken uppgift styrelsen, såsom framgår av det följande, för sin del
anser som den huvudsakliga.
Det synes vidare vara antagligt, att nämndens auktoritet i mera omfattan
de hyrestvister från början torde komma att undergrävas genom bestämmel
sen, att en särskild förlikningsman eller en förlikningskommission skall
kunna tillsättas av socialstyrelsen, därest nämnden misslyckats med sin med
ling. En dylik instansordning måste betecknas såsom olämplig. Erfarenhe
terna från arbetsmarknaden giva tydligt vid handen, alt parterna vid större
tvister ofta medvetet vidhålla sina från början ställda krav, intill dess en för
likningskommission tillsatts.
Vid övervägandet av de olägenheter, som sålunda äro förenade med den
av kommittén föreslagna medlingsanordningen, bär styrelsen funnit sig böra
avstyrka ett bifall till förslaget.
Då styrelsen emellertid i likhet med kommittén är av den uppfattningen,
att tillgång till förlikningsorgan bör kunna stå lill bilds även å hyresmarkna
40
Kungl. Maj.ts proposition nr 266.
den, åtminstone för medling i tvister av större och mera omfattande natur, har styrelsen övervägt frågan om huru detta lämpligen borde ske. Närmast bil hands har härvid synts ligga, att en fast förlikningsinstitution upprätta des för tvister å hyresmarknaden efter förebild i förlikningsmannaväsendet å arbetsmarknaden. Organisationen skulle i så fall kunna te sig på ungefär följande sätt. Landet indelas i särskilda distrikt med en förlikningsman i värjo distrikt med placering till en början i några av de större städerna. För likningsmannen utses av Konungen. 1 och med all en verklig förliknings- mannainstitution införes, erfordras icke partsrepresentation. Det bör obser veras, att behovet av förlikningsman är ytterst olika på olika orter i landet. Vid behov kan organisationen sedermera komma att utökas. Förliknings mannen i hyrestvister bör äga rätt att ingripa både i intressetvister och i rätts- tvister. Den omständigheten, att en hyrestvist dragits inför domstol, exem pelvis i form av ansökan om vräkning, synes icke behöva föranleda något hinder för förlikningsman att ingripa. Domstolen torde, då förlikningsman ingripit i en sådan tvist, böra uppskjuta meddelandet av utslag, även örn hy resvärden därigenom kommer att nödgas finna sig i visst uppskov med hyres gästens avhysande. Skyldighet för förlikningsman att ingripa i hyrestvist bör stadgas för mera omfattande eller svårartade tvister samt för det fall, att framställning örn ingripande gjorts av en representativ partsorganisation. För farandet inför förlikningsmannen synes böra vara frivilligt utom i det fall, att en intressetvist föreligger, i vilken en organisation å endera sidan tager del, då vitesföreläggande må kunna ske vid förhandlingsvägran av part. Lämpligast torde vara, att sådant vitesföreläggande stadgas av allmän dom stol i orten. Kostnaderna för förlikningsmännens arbete torde, liksom fallet är beträffande förlikningsmännen å arbetsmarknaden, böra gäldas av sta ten.
Om man emellertid föreskriver, att förlikningsmännen icke skola ingripa i andra hyrestvister än sådana, i vilka en organisation å endera sidan tagit del, är det under nu rådande förhållanden sannolikt, att arbetsuppgifterna bliva sa fataliga, alt en fast förlikningsmannaorganisation måste betecknas såsom en överorganisation. Det har därför synts styrelsen tillsvidare vara mest praktiskt, att förlikningsman för medling i hyrestvister liksom för när varande lillsättes från fall till fall och endast då ett mera påtagligt behov därav gör sig gällande. Måhända kunde det vara lämpligt, att socialstyrel sen tillerkännes ^ befogenhet att utse förlikningsman, vilket i så fall l/orde äga rum dels på begäran av representativ partsorganisation och dels i öv rigt, då förhållandena påkalla ett dylikt ingripande. Föreligger behov av en särskild förlikningskommission, bör denna utses av Konungen.
Länsstyrelsen i Jönköpings län har ställt sig tveksam till förslaget och uttalat följande:
Vad beträffar förslaget till lag om medling i hyrestvister önskar läns styrelsen framhålla, hurusom det torde vara rätt tveksamt, om det för när varande i vårt land på det hela taget förefinnes något egentligt behov av en särskild lagstiftning i detta ämne. Anledningen till att en sådan nu
ilrågasatts är naturligen erfarenheterna från de senaste årens svåra och omfattande liyreskonflikter i Göteborg. Att märka är dock, att des>a kon flikter härrörde ur vissa å sagda ort rådande alldeles speciella förhållanden. Det äi därför knappast möjligt att av nämnda — visserligen i och för sig nog så anmärkningsvärda — händelser draga några slutsatser rörande förefint ligheten av ett stadigvarande behov för riket i dess helhet av en lagstift ning av tilltänkt slag. Emellertid saknar länsstyrelsen för sin del anled ning alt bestämt motsätta sig tillskapandet av en dylik särskild medlings- anordning.
Kungl. Mcij:ts proposition nr 1Q6.
41
Länsstyrelsen har i fråga om de särskilda bestämmelserna i förslaget
bland annat uttalat betänkligheter mot den föreslagna skyldigheten för med-
lingsnämnd att avgiva yttrande i vid domstol anhängig! mål.
Även länsstyrelserna i Södermanlands och Hallands län liksom magistra
ten i Eskilstuna och Göteborg lia anfört betänkligheter i sistnämnda av
seende.
Av länsstyrelsen i Västmanlands län har uttalats, att det nu ifrågava
rande lagförslaget icke syntes tillräckligt motiverat. Länsstyrelsen i Norr
bottens län anser likaledes, att behov av lagstiftning i ärendet icke före
ligger.
Enligt uttalande av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län borde i före
varande fråga ny utredning komma till stånd. Länsstyrelsen har anfört
följande:
Länsstyrelsen nödgas att beträffande den föreslagna lagen om medling i
hyrestvister uttala den meningen, att vad där föreslagits ingalunda är effek
tivt för uppnående av det med lagförslaget avsedda ändamålet. Erfaren
heterna från Göteborg, där de allmänt bekanta hyrestvisterna icke ens med
anlitande av de mest auktoritativa förlikningsmän kunnat biläggas, därest
icke vissa omständigheter av tillfällig natur, vilka icke eljest äro att påräk
na, inträffat, giva anledning till det antagandet, att vad som erfordras icke
är endast en förlikningsnämnd utan ett organ, som både förhandlar och
med för parterna bindande verkan dömer i hyrestvister. Det synes vid detta
förhållande angeläget, att närmare utredning kan få komma till stånd an
gående lämpligaste sättet för anordnande av dylika förhandlings- och skilje
domsorgan.
Östergötlands och Södermanlands handelskammare har ansett, att ifråga
varande lagförslag icke vore av behovet påkallat.
Kommerskollegium har ställt sig tveksamt till förslaget och uttalat att det
kunde överlämnas åt parterna och deras organisationer att på egen hand
åstadkomma ett lämpligt skiljedomsförfarande.
Sedan lång tid tillbaka ha framställts krav å en reformering av hyreslag-
stiftningen i syfte att bättre tillgodose hyresgästernas intressen. Dessa yrkan
den lia i huvudsak inneburit, att gällande bestämmelser angående det skick,
vari en förhyrd lägenhet skall tillhandahållas, måtte skärpas samt att åt
hyresgästen borde inrymmas en mer eller mindre vittgående rätt att få hyres
tiden förlängd utöver den ursprungligen avtalade. Å andra sidan har från
hyresvärdarnas sida gjorts gällande, att den nuvarande lagstiftningen i vissa
hänseenden i alltför hög grad gynnade hyresgästernas intressen.
Det är tydligt att vid bedömande av de frågor, till vilka kommittén så
lunda haft alt taga ståndpunkt, vitt skilda synpunkter göra sig gällande.
Kommitténs uppgift har med hänsyn härtill varit av synnerligen ömtålig
natur. Av kommittén har ock särskilt framhållits, att vid avgörande i vad
mån de yrkanden som framställts ur hyresgästernas synpunkt kumle till
godoses bland annat måste uppmärksammas den indirekta verkan därav som
kunde inträda i fråga örn byggnadsverksamheten. Alltför ingripande åtgär
Departe-
ments-
cliefen.
42
Kungl. Maj:ts prog'kition nr 166.
der till hyresgästens skydd kunde befaras förorsaka, att byggnadsverksam heten hämmas och brist på lägenheter inträder, och en sådan följd är i sin tur uppenbarligen ägnad att framkalla höjning av hyresbeloppen. Under iakttagande härav har kommittén sökt att i görligaste mån tillmötesgå be rättigade reformkrav på förevarande område. Att tillgodose alla framkomna önskemål har helt naturligt icke varit möjligt. Med hänsyn till förefintliga intressemotsättningar ha även inom kommittén på flera punkter framförts avvikande meningar angående det sätt på vilket olika intressen borde avvägas mot varandra. I vissa hänseenden har jag funnit avgörande vikt böra till mätas de sålunda anförda reservationerna men i stort sett torde majoritetens förslag få anses på ett tillfredsställande sätt beakta intressena å ömse sidor liksom de synpunkter som av det allmänna böra läggas på frågan.
I fråga om den egentliga h yreslagstiftningen har kom mittén efter vad det vill synas med rätta funnit, att de anmärkningar som kunna framställas mot nu gällande lagstiftning till väsentlig del hänföra sig till den omständigheten, att lagens bestämmelser som regel kunna åsidosät tas genom parternas avtal. Kommittén har fördenskull föreslagit, att ett flertal stadganden skulle erhålla tvingande natur. Vad sålunda föreslagits har i allmänhet vunnit anslutning i de avgivna yttrandena och synes i hu vudsak vara välbetänkt.
Vad härefter angår frågan om införande av rätt för hyresgästen att få den ursprungligen avtalade hyrestiden förlängd har kommittén sökt att till godose det berättigade i därom framställda krav genom att i stället föreslå vissa bestämmelser angående rätt till skadestånd. Såvitt gäller affärslägen- heter har kommitténs förslag i denna del i princip så gott som enhälligt till styrkts eller lämnats utan erinran. Av kommittén föreslagna bestämmelser örn bostadslägenheter ha däremot i ett stort antal yttranden avstyrkts. Med hänsyn till de betänkligheter som härutinnan framförts torde böra under sökas, huruvida bestämmelserna i fråga kunna utan åsidosättande av hy resgästernas berättigade intressen jämkas så, att de olägenheter undvikas som i yttrandena befarats. Ä andra sidan synes i samband därmed böra tagas under övervägande att i vissa hänseenden göra skadeståndsreglerna något mera omfattande än kommittén föreslagit. Att i detta avseende vid taga åtgärder av den natur som angivits i den av herrar Hermansson och Larsson avgivna reservationen torde däremot, med hänsyn särskilt till den menliga inverkan å fastighetsmarknaden som därav kan befaras, icke vara tillrådligt.
Såsom i yttrandena vitsordats innehåller förslaget även i andra hänseenden betydelsefulla nyheter. Sålunda har kommittén upptagit vissa särskilda be stämmelser rörande de rättsliga följderna av att ohyra förekommer i lägen heten. I övrigt må framhållas den i förslaget intagna bestämmelsen örn rätt för hyresgästen att i vissa fall deponera hyran hos överexekutor. Dessa stadganden torde liksom förslaget i övrigt böra bliva föremål för närmare överväganden i samband med en genomgång av de särskilda paragraferna i förslaget.
Kungl. Majlis proposition nr 166.
43
Vid upptagandet av frågan om en reform av hyreslagstiftningen har varit
under övervägande att bestämmelserna om hyra skulle göras lättare till
gängliga för allmänheten genom att de skildes från bestämmelserna örn
arrende. Ehuru någon ändring i denna del ej vidtagits i kommitténs förslag
och innebörden av vissa bestämmelser om hyra sålunda alltjämt icke fram
går utan en jämförelse med bestämmelserna örn arrende, synes denna om
ständighet likväl ej böra hindra att förslaget lägges till grund för lagstiftning.
Härvid anser jag mig dock böra framhålla, att sagda önskemål lärer fram
deles böra upptagas till ingående övervägande vid utarbetandet av en helt
ny jordabalk.
Enligt kommitténs förslag skall 1923 års särskilda hyreslag upphävas och
de bestämmelser i densamma, som alltjämt äro av betydelse, med vissa jämk
ningar överflyttas till 1907 års lag. Detta torde vara ägnat att medföra större
reda och bättre översikt.
Såsom förut nämnts har kommittén även framlagt förslag örn sådan änd
ring av 5 kap. 12 § gifter målsbalken, att make som regel
skulle erhålla rätt att ingå hyresavtal angående bostad för familjen med bin
dande verkan för andra maken.
På sätt hyresgästernas riksförbund yttrat torde kunna ifrågasättas, huru
vida förevarande lagändring är behövlig. I detta hänseende må framhållas,
att de praktiska skäl, som föranlett de nuvarande bestämmelserna i 5 kap.
12 §, enligt vilka make må ikläda andra maken ansvar för vissa löpande
utgifter, icke kunna sägas äga giltighet i fråga örn hyresavtal. Sådana avtal
ingås enligt sakens natur endast med jämförelsevis långa mellanrum, var
för det icke kan vara förenat med något nämnvärt besvär för make att, om
båda makarna äro villiga svara för avtalet, förete fullmakt från andra ma
ken. Ur hyresvärdens synpunkt kan det väl vara förenat med fördel, örn
häda makarna som regel skulle komma att svara för avtalet, så snart en
dera, muntligen eller skriftligen, träffat överenskommelse om förhyrande av
lägenhet för familjen. En sådan regel måste dock anses utgöra ett betydan
de avsteg från de principer som eljest utmärka nya giftermålsbalken. Hyres
avtals ingående synes ock vara av den ekonomiska betydelse, att det måste
anses betänkligt att låta en så viktig åtgärd av ena maken binda den andre.
Då övervägande skäl sålunda torde tala emot nu ifrågavarande förslag, sy
nes det icke höra föranleda vidare åtgärd.
Vad härefter angår kommitténs förslag till ändring av lagsök
ningslagen synes syftet härmed heaktansvärt. Den föreslagna lagänd
ringen, som allenast avser genfordringsanspråk vid krav å hyra, torde dock
med erforderliga jämkningar höra utsträckas till att gälla invändningar vid
krav å ömsesidigt förpliktande avtal överhuvud och sålunda erhålla en mera
principiell innebörd.
Kommittén har slutligen, såsom den förut lämnade redogörelsen visar,
framlagt förslag till lag o lii. medling i hyrestvister. I vissa ytt
randen har uttalats, att delta förslag ej vore tillräckligt motiverat, då något
44
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
mera allmänt behov av lagstiftning i ämnet ej yppats. De erfarenheter örn hyrestvister som redan förefinnas torde dock göra det synnerligen önskvärt, att förebyggande åtgärder av ifrågavarande natur vidtagas. Såsom kom mittén uttalat synas sagda erfarenheter däremot ej giva anledning till in förande av obligatoriskt skiljedomsförfarande i hyrestvister.
Vid övervägande av frågan, i vilken form en lagstiftning om medling i hy restvister bör genomföras, stå helt naturligt flera möjligheter till buds. På sätt förut nämnts har socialstyrelsen funnit sig böra avstyrka att en lagstift ning i ämnet utformas enligt de riktlinjer som kommittén föreslagit. Sty relsen har härvid särskilt framhållit, att sådan medlingsnämnd som orn- förmäles i förslaget icke syntes vara lämpad för att handlägga kollektiva tvister. Vad styrelsen sålunda anfört torde icke sakna fog. Dylika nämnder torde emellertid kunna bliva av icke ringa betydelse för slitande av indivi duella tvister och på så sätt bland annat bidraga till att förhindra upp komsten av mera omfattande stridigheter på hyresmarknaden. Härjämte må erinras, att förslaget upptager bestämmelser som möjliggöra att vid större tvister tillsätta en särskild förlikningskommission eller förlikningsman.
I socialstyrelsens utlåtande, liksom i vissa andra yttranden, har även -— i anslutning till herrar Alilmarks och Sandströms reservation -— fram hållits, att det vore mindre lämpligt att, såsom kommittén föreslagit, till ett och samma organ uppdraga att dels medla i hyrestvister dels ock avgiva ut låtande till domstol angående befogenheten av parts talan i dylika tvister. I nu förevarande avseende synes böra vidtagas den ändringen i förslaget, att nämndens befogenheter inskränkas till uppgiften att medla i hyrestvister. Det torde emellertid, där tvist handlagts av nämnden utan att förlikning kunnat åstadkommas, böra åligga denna att, om tvisten är eller blir föremål för domstols behandling, till domstolen överlämna handlingarna i ärendet jämte utdrag av nämndens protokoll. Härvid må framhållas, att nämnden tillika torde böra förklaras skyldig att, där så erfordras, själv framlägga för slag till lösning av tvisten. Sådant förslag skall uppenbarligen i fall som nyss sagts överlämnas till domstolen jämte andra handlingar i ärendet.
I övrigt synes kommitténs förslag i sina huvuddrag ägnat att läggas till grund för lagstiftning i ämnet.
De av kommittén utarbetade förslagen till lag örn ändring i 1907 års lag, lag om ändring av lagsökningslagen och lag örn medling i hyrestvister lia, i enlighet med det anförda och med ledning av de inkomna yttrandena, bli vit föremål för överarbetning inom justitiedepartementet. I det följande kom mer att närmare redogöras för gällande rätt i ämnet samt för de av kom mittén i olika hänseenden föreslagna bestämmelserna, däremot framställda erinringar och de ändringar eller tillägg som ansetts böra vidtagas. Härvid torde dock kunna förbigås mindre redaktionella jämkningar, vilka ansetts böra vidtagas i fråga om utformningen av vissa bestämmelser som kommit tén föreslagit.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
45
Förslag till lag angående ändring av 1907 års lag om
nyttjanderätt till fast egendom.
Enligt kommitténs förslag skulle i förevarande sammanhang allenast 3
kap. i 1907 års lag bliva föremål för ändring, varjämte i samband därmed
1923 års lag med vissa bestämmelser rörande hyra skulle upphävas. Det
torde emellertid vara erforderligt att samtidigt i visst hänseende, nämligen
såvitt angår verkställande av uppsägning, företaga en mindre ändring i 2
kap., som handlar om arrende.
2
kap.
38 §.
Enligt nuvarande lydelstnav förevarande paragraf skall uppsäg
ning av arrendeavtal ske skriftligen eller med vittnen, där ej skriftligt er
kännande om uppsägningen lämnas. Vad i 11 kap. 11—19 §§ rättegångs
balken stadgas angående stämning skall äga motsvarande tillämpning i fråga
om uppsägning. Är någon satt att å jordägarens vägnar uppbära arrende,
är uppsägning, som hos honom sker, lika gill som om den skett hos jord
ägaren själv. Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist,
skall uppsägningen i rekommenderat brev under hans vanliga adress av
lämnas å posten samt skriftlig underrättelse om uppsägningen meddelas
hans husfolk, om sådant finnes, men eljest fästas å hans husdörr. När vad
sålunda föreskrivits blivit fullgjort, skall uppsägning anses ha skett. Har
jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hem
vist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom mot
taga uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna tid
ningarna. Stämning, däri talan föres om arrendes upphörande, eller ansökan
örn arrendators vräkande skall, där delgivning skett i behörig ordning, gälla
såsom uppsägning, ändå att vad förut sagts ej iakttagits.
I nuvarande 26 § i 3 kap. stadgas, att angående uppsägning av hyresavtal
skall gälla vad i 2 kap. 38 § är stadgat i fråga om arrendeavtal; dock att, där
hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för en tid understigande ett
kvartal, uppsägning är gill även om den ej skett skriftligen eller med vitt
nen.
Kommittén bär i fråga om hyresavtal uttalat, att den väl funnit nied
båda parternas intresse bäst förenligt att lagen bibehöllc kravet på iakt
tagande av viss form för uppsägning i fall då skriftligt erkännande därom
ej lämnades. Då enligt kommitténs mening formkravet beträffande skrift
lig uppsägning utan olägenhet kunde anses uppfyllt genom att meddelande
om uppsägningen sändes i rekommenderat brev till hyresvärd eller hyres
gäst under dennes vanliga adress, hade kommittén föreslagit en i enlighet
härmed avfattad föreskrift, som icke skulle kunna sättas ur kraft genom för
behåll i hyresavtalet eller eljest (3 kap. 6 § andra stycket i kommitténs för
46
slag). Kommittén har därvid uttalat, att den ansett tillräckligt för behörig uppsägning, att det rekommenderade brevet för befordran avlämnats å post anstalt inom riket innan uppsägningstiden började löpa. I följd härav kunde stundom en uppsägning få godtagas av den, till vilken den riktats, fastän redan en eller annan dag av uppsägningstiden förflutit, men någon nämnvärd olägenhet kunde knappast anses förenad därmed. — Kommittén har även föreslagit den ändringen i förhållande till 38 § i arrendekapitlet, att uppsägning av hyresavtal icke, när vederbörande ej träffas i sitt hemvist, skulle behöva ske medelst — förutom rekommenderat brev — meddelande till husfolket och anslag å husdörren. Detta förfaringssätt syntes nämligen ej sällan ha framkallat irritation.
Med anledning av kommitténs förslag har Överståthållarämbetet anmärkt, att tidigare förefintlig möjlighet att å posten få avsända brev i s. k. öp pen rekommendation borde återinföras.
Länsstyrelsen i Västerbottens län har uttalat, att den icke kunde tillstyrka att tiden för försändelsens avlämnande å postanstalt bleve avgörande. Det kunde nämligen i många fall vara av stort intresse för vederbörande att få del av uppsägningen i rätt tid och det borde därför icke överlämnas åt slumpen att i form av mer eller mindre dålig postgång tillgodose eller motverka ett sådant intresse.
Handelskammaren i Gävle har med avseende å ifrågavarande ändring an märkt, att den mången gång komme att vålla osäkerhet och förlust för den mot vilken en uppsägning vore riktad.
Aven Sveriges fastighetsägareförbund har ställt sig avvisande till förslaget i förevarande del samt anfört bland annat:
Kommittén föreslår, att skriftlig uppsägning skall anses vederbörligen verk ställd, sa snart meddelande därom i rekommenderat brev avlämnats å post anstalt inom riket för befordran till hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken upp sägningen skall ske. Denna ordning kommer regelmässigt att leda till att uppsägningshandlingen icke kommer vederbörande tillhanda förrän en eller flera dagar efter den, då uppsägningen skall anses verkställd. Även örn den mot vilken uppsägningen riktas är lätt anträffbar, kan det således inträffa, att han under längre eller kortare tid kommer att sväva i okunnighet om att uppsägning ägt rum. Det föreslagna uppsägningssättet, som visserligen är bekvämt för den uppsägande, kommer sålunda att visa sig mycket otillfreds ställande för den, gentemot vilken uppsägningen riktas. Olägenheterna här av komma än att drabba hyresvärden och än hyresgästen.
Det må för övrigt framhållas, att det är av mycket stor betydelse att en hyresspekulant i god tid kan erhålla besked, huruvida en lägenhet är liyres- ledig, enär han själv oftast är bunden av kontrakt i annan fastighet, vilket han för att kunna träffa nytt hyresavtal i sin tur måste uppsäga. Genom införande av den föreslagna regeln kan det emellertid befaras, att det bland hyresgäster i stor utsträckning blir brukligt att verkställa uppsägning sista dagen genom rekommenderat brev, till följd varav hyresvärden, som erhåller uppsägningshandlingarna först efter uppsägningstidens utgång, blir avsku ren från möjligheten att i tid lämna hyresspekulanten det önskade beskedet att lägenheten blivit hyresledig. En sådan utveckling måste även ur hyres gästsynpunkt te sig mindre önskvärd.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166
47
Om man, oavsett vad sålunda anförts, vill genomföra den föreslagna lätt naden i fråya om formen för uppsägning, så synes i varje fall den fordran dock böra uppställas, att uppsägningshandlingen skall avsändas i så god tid, att den med normal postgång kan Vara motparten tillhanda före uppsäg ningstidens utgång.
Förbundet har även i likhet med Överståthållarämbetet föreslagit återinfö rande av öppen rekommendation.
Länsstyrelsen i Norrbottens län har framhållit, att det icke funnes någon anledning att föreskriva annan form för uppsägning av hyresavtal än i fråga om arrendeavtal. En ändring i förevarande avseende borde sålunda avse avtal av håda slagen.
I detta sammanhang må erinras att 1936 års arrendeutredning i den 9 november 1938 avgivet betänkande (statens offentl. utredn. 1938: 38) före slagit sådan ändring av 2 kap. 38 §, att anslag om uppsägning ej vidare skall ske å vederbörandes husdörr.
Enligt kommitténs förslag skulle uppsägning av hyresavtal regelmässigt DeparUmeab-kunna ske genom rekommenderat brev, därvid dagen för brevets avlämnan- ehet*n-de å postanstalt inom riket skulle vara avgörande för frågan örn uppsägning skett i rätt tid.
Såväl för hyresvärden som för hyresgästen är av vikt, att det icke föreligger någon ovisshet, huruvida uppsägning vid en viss tidpunkt skett eller ej. Ur denna synpunkt ha i vissa yttranden betänkligheter anförts mot förslaget. Därvid har ifrågasatts att, för den händelse förslaget genomfördes, tillika borde meddelas en föreskrift, att försändelsen i fråga skulle ha avsänts i så god tid att den bort komma adressaten tillhanda före utgången av den tid, då uppsägning senast kunnat äga rum. Häremot kan emellertid invändas, att en sådan bestämmelse kan befaras lätt komma att medföra olägenheter i den praktiska tillämpningen. Det må vidare påpekas, att uppsägning av olika anledningar — t. ex. på grund av hyresrättens förverkande — kan komma i fråga vid vilken tidpunkt som helst, samt att, även örn risken är ringa, ett rekommenderat brev kan förkomma eller avsevärt försenas eller må hända gå åter till avsändaren.
Med hänsyn till vad nu anförts torde det icke kunna bestridas, att kom mitténs förslag kan medföra vissa olägenheter. De nuvarande bestämmelser na om uppsägning synas fördenskull, utom i det hänseende som behandlas i det följande, böra bibehållas oförändrade.
Enligt gällande lag må uppsägning ske genom rekommenderat brev i det fall att den som sökes för uppsägning ej träffas i sitt hemvist. Härjämte skall emellertid iakttagas, att skriftlig underrättelse om uppsägningen skall meddelas hans husfolk, om sådant finnes, och eljest fästas å hans husdörr. Enligt kommitténs förslag skulle i fråga örn hyresavtal varken underrättelse till vederbörandes husfolk eller anslag å husdörren vidare förekomma.
Tillräckliga skäl torde saknas för att utesluta den nu gällande föreskrif-
48
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
ten om att i angivna fall underrättelse skall lämnas vederbörandes husfolk. Däremot synes stadgandet, att meddelande om uppsägning skall fästas å hus dörren vara olämpligt och böra upphävas. På sätt i ett yttrande uttalats torde det härvid saknas anledning att göra skillnad mellan uppsägning av hyresavtal och uppsägning av arrendeavtal. Ändringen torde sålunda böra gälla jämväl arrendeavtal, varigenom ock överensstämmelse vinnes med ar rendeutredningens förslag. I detta sammanhang kan erinras, att inom lag stiftningen i övrigt förekommer hänvisning till bestämmelserna angående upp sägning av hyres- och arrendeavtal, därvid förutsättes att någon skillnad i förevarande avseende icke råder.
3 kap.
I det följande redogöres för gällande rätt, kommitténs förslag, i yttran dena framställda erinringar ävensom vid överarbetningen inom justitiede partementet vidtagna ändringar eller tillägg, allt i anslutning till den para grafnumrering som bestämmelserna i ämnet ansetts böra erhålla i det inom departementet överarbetade förslaget.
Om hyresavtals ingående.
1 och 2 §§.
Enligt gällande lag stadgas i 1 §, att avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot lega, skall upprättas skriftligen, där ej upp låtelsen sker för tid understigande ett år eiler, vid upplåtelse för längre tid, upplåtaren och hyresgästen annorlunda åsämjas. I 31 § stadgas, att om av tal som nyss sagts tillika innefattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, skall ändock å avtalet tillämpas vad i 3 kap. är stadgat. Vidare erinras i 32 §, att om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finnes stadgat i lagen om bostadsrättsföreningar. I
I kommitténs förslag har under 1 § upptagits en bestämmelse av innehåll, att kapitlet skulle äga tillämpning å avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Härjämte skulle i 1 § intagas stadgandena i 31 och 32 §§ i gällande lag.
Under 2 § har kommittén i anslutning till 1 § i gällande lag upptagit stad gande, att hyresavtal skall upprättas skriftligen, där ej upplåtelsen sker för tid understigande etc år eller vid upplåtelse för längre tid hyresvärden och hyresgästen annorlunda åsämjas. Härjämte har föreslagits, att i para grafen skulle intagas ett stadgande att, om ändring eller tillägg sker i avtal som upprättats skriftligen, skall anteckning härom göras å bådas exemplar av handlingen, om endera det begär.
Kommittén har i sin motivering framhållit, att den funnit önskvärt att for mulär till normalkontrakt utarbetades genom det allmännas försorg men att den icke ansett sig böra framlägga förslag lill sådana formulär.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
49
I fråga om 2 § i kommittéförslaget har anförts reservation av herr
Larsson, som yrkat att — enär det borde för hyresgästen vara av värde att
veta, huruvida avtalet ålade honom större förpliktelser eller tilldelade honom
färre rättigheter än som angåves i lagen — i förevarande paragraf mätte
intagas ett stadgande att, där hyresavtal inginges nied användande av tryckt
eller på annat mekaniskt sätt framställd blankett, skulle i denna uttryck
ligen angivas på vilka punkter avtalet avveke från lagens bestämmelser.
Beträffande kapitlets iillämplighetsområde har länsstyrelsen i Skaraborgs
län anfört följande:
Nu gällande bestämmelser om hyra lära icke äga tillämpning beträffande
sådana bostadsupplåtelser, som hava sin grund i arbetsavtal, varigenom ar
betsgivaren upplåter bostad åt arbetstagare nied eget hushåll såsom en del
av arbetslönen. Därutinnan synes det nu framlagda förslaget icke avse att
medföra någon ändring. Länsstyrelsen ifrågasätter emellertid, huruvida icke
en utvidgning av hyresbestämmelsernas tillämplighetsområde att omfatta
jämväl bostadsupplåtelser av nyssberörda slag kan vara befogad och lämp
lig och därför böra tagas under övervägande i detta sammanhang. Genom
en sådan utvidgning skulle anställd person, som på grund av arbetskonflikt
eller av annan anledning nödgas, utan uppsägning eller med mycket kort
uppsägningstid, sluta sin anställning, beredas tryggare besittningsrätt till den
åt honom upplåtna lönebostaden åtminstone i så måtto, att han erhölle möj
lighet att under någon tid efter anställningens slut kvarbo i lägenheten och
vidtaga anstalter för anskaffande av annan bostad åt sig och sin familj.
Länsstyrelsen tillåter sig i detta sammanhang erinra, att ett av kommittén
angående privatanställda år 1935 framlagt förslag till lag örn arbetsavtal med
föreskrifter i syfte bl. a. att bereda arbetstagare sådant bostadsbesittnings-
skydd ännu icke föranlett till lagstiftning på detta område.
Av Sveriges fastighetsägareförbund har i fråga örn stadgandet i 2 § i för
slaget angående anteckning å skriftligt hyresavtal om tillägg eller ändring
anförts följande:
Stadgandet har på vissa håll föranlett den tolkningen, att ändring eller
tillägg i avtal, som upprättats skriftligen, visserligen skall, om hyresvärden
eller hyresgästen det begär, antecknas i bådas exemplar av kontraktet, men
att, om dylik begäran icke framställes, det är tillfyllest, om anteckning sker
allenast å det ena exemplaret. Med hänsyn till att den föreslagna lydelsen
förorsakat detta missförstånd synes det förbundet icke opåkallat att hem
ställa, att stadgandet förtydligas i här berört hänseende, så att den uppfatt
ningen icke må vinna utbredning, att en ändring eller ett tillägg, som an
tecknats allenast å den ena partens exemplar, har samma rättsverkningar
som om anteckningen skett å båda exemplaren.
Med anledning av den av herr Larsson avgivna reservationen lia Över
ståthållarämbetet och hyresgästernas riksförbund uttalat, att de anslöte sig
till densamma.
Beträffande frågan örn normalkontrakt har socialstyrelsen framhållit
önskvärdheten av att formulär till normalkontrakt utarbetades och ställdes
till allmänhetens disposition.
Billan!) till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.
4
50
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
Såsom nämnts har i ett yttrande uttalats, att bestämmelserna om hyra bor de vara tillämpliga även i fråga örn bostadsupplåtelser som lia sin grund i arbetsavtal.
Av vissa bestämmelser i kommitténs förslag framgår, att detta, liksom gällande lag, är tillämpligt även örn gottgörelse för upplåten lägenhet skall erläggas helt eller delvis genom arbete. Härmed åsyftas dock ej det fall, att arbetsutfästelsen och icke nyttjanderättsupplåtelsen är det huvudsakliga samt fördenskull ett arbetsavtal bör anses föreligga. Det synes ock vara tydligt, att rättsförhållandet mellan parterna, när det är fråga örn arbetsavtal, i ett flertal hänseenden bör bedömas på ett annat sätt än när ett hyresavtal bör anses föreligga. Att upptaga härmed sammanhängande spörsmål till när mare övervägande i detta sammanhang torde icke låta sig göra. Vad särskilt angår arbetstagares rätt att kvarsitta i bostaden vid arbetskonflikt må er inras, att bestämmelser därom meddelats genom lagen den 26 juni 1936 örn skydd mot vräkning vid sådana konflikter.
I kommitténs förslag har i förhållande till gällande lag vidtagits den re daktionella ändringen, att under 1 § upptagits en inledande bestämmelse, däri förklaras att kapitlet äger tillämpning å avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. I anslutning härtill ha i för slaget från 31 och 32 §§ i gällande lag till 1 § framflyttats vissa föreskrifter angående upplåtelse av jord att nyttjas i förening med bostads- eller annan lägenhet samt om upplåtelse under s. k. bostadsrätt. Den begränsning i ka pitlets tillämplighetsområde, som kommittén avsett att utmärka med först nämnda bestämmelse, framgår i gällande lag av stadgandet i 1 § om hyres avtals form, vartill motsvarighet upptagits under 2 § i kommitténs förslag Någon särskild inledande bestämmelse om tillämplighetsområdet torde icke heller vara erforderlig. På grund härav och då övriga kapitel i 1907 års lag sakna motsvarighet till bestämmelsen i fråga synes denna böra utgå ur för slaget. Under 1 § i kapitlet lärer i stället böra intagas det nuvarande stad gandet om den form som skall iakttagas vid ingående av hyresavtal.
Kommittén har under 2 § i sitt förslag även upptagit bestämmelsen att, där ändring eller tillägg sker i avtal som upprättats skriftligen, skall, om en dera parten det begär, anteckning härom göras å bådas exemplar av hand lingen. En bestämmelse i anslutning till vad sålunda föreslagits torde böra intagas i 1 §. Härvid lärer dock icke vara behövligt att angiva, att sådan anteckning som sist sagts skall göras å vardera partens exemplar. Det torde nämligen ligga i sakens natur att, därest skyldighet föreskrives att å hyres avtalet anteckna tillägg eller ändring däri, anteckning skall göras å båda parternas exemplar, såframt någondera parten det begär. Med anledning av vad i ett yttrande framhållits må erinras att, örn i ett visst fall anteckning skett allenast å det ena exemplaret, den omständigheten, att sådan rätteligen bort ske jämväl å andra exemplaret, uppenbarligen icke innebär att det i för hållande till ny ägare av fastigheten skall så anses som om anteckning gjorts å båda exemplaren.
Kunell. Maj:ts proposition nr 166.
51
Beträffande härefter frågan, huruvida i lagen borde föreskrivas att i kon
trakt, som avvika från lagens bestämmelser, skall särskilt angivas i vad mån
så är förhållandet, torde med hänsyn till de svårigheter som otvivelaktigt
skulle uppkomma i tillämpningen något sådant stadgande icke böra med
delas. Det må i detta sammanhang anmärkas, att formulär till normalkon
trakt såsom kommittén ifrågasatt torde böra tillhandahållas genom det all
männas försorg.
I kommitténs förslag ha såsom förut nämnts under 1 § även upptagits
från 31 och 32 §§ i gällande lag hämtade stadganden angående upplåtelse av
jord att nyttjas i förening med bostads- eller annan lägenhet samt om upp
låtelse under s. k. bostadsrätt. Nu ifrågavarande stadganden torde böra upp
tagas såsom 2 § i kapitlet.
Om hyrestiden.
3—6 §§.
12 § i gällande lag stadgas att, örn hyrestiden är så bestämd, att
den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för nyttjanderätts bestånd överskrides, och
endera parten förty vill frånträda avtalet när sagda tid är ute, skall upp
sägning ske i därför stadgad ordning. Enligt 3 § är fardag för tillträde och
avträde av förhyrd lägenhet, om våren den första dagen i april månad och
om hösten den första oktober. Infaller fardag å söndag eller annan all
män helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästföljande söckendag. Sist
klockan tolv å avträdesdagen skall den, som har att avträda lägenheten,
hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar bostadslägen
het flera än ett rum, skall hälften av lägenheten hållas tillgänglig klockan
tolv föregående dag eller, örn denna är söndag eller annan allmän helgdag,
klockan åtta före middagen å avträdesdagen.
I 4 § i gällande lag stadgas att, örn hyrestiden ej är bestämd, skall avtalet
upphöra att gälla efter det uppsägning å någondera sidan skett. Har ej viss
uppsägningstid avtalats, skall lägenheten avträdas: där hyran beräknas för
fjärdedels år eller längre tid, å den fardag, som inträffar näst efter tre må
nader från uppsägningen; där hyran beräknas för månad, fjorton dagar ef
ter uppsägningen, dock ej förr än å den dag, som genom sitt tal i månaden
motsvarar den för lägenhetens tillträde bestämda dagen, eller, örn motsva
rande månadsdag ej finnes, å månadens sista dag; där hyran beräknas för
vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej förr än å den veckodag, som
motsvarar den för tillträdet bestämda dagen; och där hyran beräknas för
kortare lid än vecka, dagen efter det uppsägningen skedde. Vad sålunda
stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tillämpning å hyresavtal,
som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett örn uppsägning men viss
uppsägningstid ej är avtalad. — Har vid hyra gällande för viss tid hyres
gästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, och har ej inom en
månad därefter hyresvärden anmanat honom att avflytta, skall avtalet en
ligt 5 § anses förlängt på obestämd tid.
52
Kandi. Maj:ts proposition nr 166.
Departements-
chefen.
Motsvarande bestämmelser ha i kommitténs förslag upptagits under 3—5 och 8 §§. Beträffande 5 §, som motsvarar 4 § i gällande lag, bär kommittén föreslagit ett tillägg att, där dagen för lägenhetens avträdande ej kan fastställas med ledning av vad paragrafen i övrigt stadgar, lägenheten skall avträdas fjorton dagar från uppsägningen. Detta tillägg syntes kommit tén företrädesvis kunna bliva av betydelse för fall då -— vid ett rent hyres förhållande —- vederlaget vore satt att utgå i arbete eller annan tjänstbarhet samt då —- vid arbetsavtal —- tjänstebostad inginge i arbetstagarens löneför måner och särskilt hyresavtal slutits angående denna.
Bestämmelser i de av kommittén under 3—5 och 8 §§ behandlade ämnen torde böra intagas såsom 3—6 §§ i kapitlet. I fråga örn innehållet av ifråga varande bestämmelser må emellertid framhållas, att fardagsfrågan kommer att ingående behandlas i det följande. I övrigt torde beträffande kommit téns förslag i förevarande del allenast böra vidtagas den jämkningen av 4 § andra stycket, att ordet 'bostadslägenhet’ för att någon tvekan icke skall be höva råda, huruvida jämväl s. k. blandade lägenheter åsyftas, utbytes mot uttrycket 'lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad’.
Om överlåtelse av lägenheten och örn verkan av hyresgästens död.
7
§•
17 § i gällande lag stadgas att, örn hyresgästen vill till annan över låta lägenheten, skall han förut inhämta hyresvärdens samtycke därtill. Vägras samtycke utan skälig anledning, eller lämnas ej besked inom en vecka efter det framställningen gjordes, äger han, ändå att avtalet innefattar annat förbehåll, uppsäga avtalet. Samtycker hyresvärden till överlåtelsen, skall hyresgästen ändock svara för de skyldigheter, avtalet ålägger honom, utan så är att hyresvärden tager den andre för god i hyresgästens ställe. — Beträf fande partiell upplåtelse av lägenheten stadgas i 23 § 3 att, örn hyresgästen utan hyresvärdens medgivande i lägenheten inrymmer främmande personer under sådana omständigheter, att därav kan uppkomma men för hyresvär den, skall hyresrätten vara förverkad.
Kommittéförslaget innehåller i 9 § första stycket samma bestäm melser som 7 § i gällande lag. Såsom andra stycke i 9 § har kommittén i sitt förslag upptagit ett uttryckligt stadgande, enligt vilket partiell upplå telse av lägenheten — inrymmande av främmande personer — är tillåten, om det ej sker under sådana omständigheter att därav kan uppkomma men för hyresvärden. I
I fråga om 9 § första stycket i kommitténs förslag har anförts reserva tion av herrar Hermansson och Larsson, som framhållit att enligt majori tetens förslag —- liksom enligt gällande lag — hyresgästen vid överlåtelse av lägenheten icke befriades från vidare förpliktelser enligt avtalet därigenom att hyresvärden lämnade sitt samtycke till själva överlåtelsen, utan att tillika fordrades ett uttryckligt medgivande från hyresvärden, att han toge tillträda-
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
53
ren för god i den andres ställe. För att fullständig befrielse från hyresavtalets
skyldigheter skulle komma till stånd för hyresgästen erfordrades alltså tvenne,
från varandra fristående rättshandlingar från hyresvärdens sida. Något skäl
att fortfarande upprätthålla denna säregna konstruktion syntes enligt reser
vanternas mening icke föreligga. Det läge mera i nivå med det praktiska
livets krav, örn hyresgästen principiellt befriades från alla förpliktelser enligt
avtalet i och med att hyresvärden lämnat sitt samtycke till överlåtelsen, hyres
värden dock obetaget att uppställa såsom villkor för detta samtycke, att
hyresgästen även i fortsättningen svarade för avtalet. Att ett sådant stad
gande icke innebure någon kränkning av hyresvärdens berättigade intressen
syntes uppenbart. Reservanterna hemställde förty, att sista punkten i före
varande stycke måtte få det innehåll att, om hyresvärden samtyckte till över
låtelsen, hyresgästen, såvida ej annat förbehåll skett, skulle vara fri från de
skyldigheter avtalet ålade honom.
I anslutning till nämnda reservation har Överståthållarämbetet uttalat,
bland annat:
Inom sin verksamhet har Överståthållarämbetet gjort den erfarenheten, att
det allmänt anses, att en hyresvärd redan i och med godkännande av en över
låtelse träder i direkt rättsförhållande till den person, som fått lägenheten å sig
överlåten. Starka skäl synas tala för, att åt lagstadgandet ges ett innehåll,
som svarar mot denna allmänna uppfattning. Påfordrar hyresvärden, att
överlåtaren skall alltjämt vara hunden vid skyldigheterna enligt avtalet, bör
han lia att göra förbehåll därom vid lämnande av samtycke till överlåtelsen.
Även länsstyrelsen i Östergötlands län och hyresgästernas riksförbund ha
anslutit sig till reservationen. Förbundet har anmärkt, att det under hyres
gäströrelsens verksamhet vid upprepade tillfällen inträffat, att hyresgäster,
som överlåtit sina lägenheter, på grund av obekantskap med den, enligt för
bundets mening, onekligen tämligen egenartade princip som kommit till
uttryck i gällande lag på förevarande punkt råkat i synnerligen obehagliga
situationer.
Av det anförda framgår, att delade meningar råda i frågan, vilken verkan
Departements-
som bör tillerkännas det förhållandet att hyresvärden samtycker till överlå
telse av lägenheten. Enligt förenämnda reservation, som vunnit anslutning
i vissa yttranden, är det naturligast att i sådant fall anse den ursprunglige
hyresgästen fri från avtalet, örn hyresvärden ej gör särskilt förbehåll i annan
riktning.
Vad sålunda anförts synes riktigt och kommitténs förslag lärer förden
skull höra ändras i förevarande avseende. Det må anmärkas, att sådant för
behåll av hyresvärden som nyss sagts för atl kunna åberopas hör göras i
samband med att samtycke till överlåtelsen lämnas, varemot ett förbehåll,
som träffats redan i hyresavtalet, icke bör gälla.
Erforderliga bestämmelser i nu berörda ämne torde böra intagas såsom
7 § i kapitlet. Av kommittén föreslaget stadgande angående inrymmande av
främmande personer i förhyrd lägenhet synes däremot icke böra upptagas
i förevarande paragraf utan försl under 23 § i kapitlet.
54
8
§•
Enligt 8 § i gällande lag skall, om hyresgästen dör före hyrestidens utgång, avtalet likväl vara gällande, men delägarna i boet äga att i sitt ställe sätta annan, vilken hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hyresgäst. Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning. I sistnämnda lagrum stadgas, att vid livstidsarrende njuter arrendatorns hustru, där äktenskapet var ingånget innan avtalet slöts, efter mannens död arrendet till godo så länge hon förblir änka. Går hon i nytt gifte, må jordägaren uppsäga avtalet.
I 3 kap. 27 § tredje stycket i gällande lag stadgas att, om lägenhet är upplåten för hyresgästens livstid, skall, när på grund av dennes eller hans änkas död avtalet upphör att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som in faller näst efter en månad från dödsfallet.
I kommitténs förslag ha de nuvarande bestämmelserna i 3 kap. 8 § och 27 § tredje stycket sammanförts under 10 §. I samband härmed har i förslaget — med åberopande av den djupt ingripande betydelsen av hyresgästens död — införts stadgande örn rätt för dödsbo, vid sidan av den rätt som nu är medgiven att sätta annan hyresgäst i dödsboets ställe, att uppsäga avtalet inom en månad efter dödsfallet. Vidare har kommittén föreslagit en bestämmelse, enligt vilken förbehåll i hyresavtal, varigenom den dödsbo i nämnda hänseenden tillkommande rätt upphäves eller inskrän- kes, skall vara utan verkan.
Länsstyrelsen i Södermanlands län har ställt sig betänksam gentemot den i 10 § i kommitténs förslag intagna regeln, enligt vilken dödsbo skulle äga att uppsäga gällande hyresavtal, samt påpekat de svårigheter för äldre eller sjukliga personer att erhålla fullgod bostad som därav kunde föranledas.
Länsstyrelsen vöre därför mycket tveksam om det vore riktigt att hänföra denna bestämmelse till lagförslagets tvingande regler.
Av Stockholms handelskammare har anförts följande: Hyresgästens frånfälle är en händelse av så djupt ingripande art, att det i normala fall är rimligt, att dödsboet äger uppsäga hyresavtalet. Omständig heter av ömmande art tala härför. Emellertid kan hyresvärden ha iklätt sig utgifter av måhända betydande storleksordning för att inreda lägenheten i enlighet med just den ifrågavarande hyresgästens önskemål. Särskilt om hyresvärden i dylikt fall genom kontrakt på längre tid avsett att förskaffa sig betryggande garanti för de nedlagda kostnadernas amortering, framstår den föreslagna ovillkorliga uppsägningsrätten såsom alltför sträng mot hyresvär den. Stadgandet bör enligt handelskammarens mening uppmjukas under hänsynstagande icke allenast till de ömmande omständigheter, som förvisso ofta kunna åberopas för dödsbos uppsägningsrätt, utan även till det betydande intresse, som hyresvärden, med hänsyn till av honom nedlagda kostnader å lägenhetens inredning, i vissa fall må äga av att kontraktet förblir gällande utan avseende å hyresgästens död. Icke minst ur näringslivets synpunkt är en dylik uppmjukning önskvärd, emedan det eljest kan befaras, att hyresvär darna komma att visa mindre tillmötesgående eller uppställa ökade krav på
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
55
säkerhet vid fråga om affärs- och verkstadslägenheters inredning för veder börligt ändamål.
Enligt uttalande av Skånes samt Smålands och Blekinge handelskamrer borde förevarande stadgande inskränkas till de fall, då ömmande skäl för uppsägningen kunde förebringas. Handelskammaren i Gävle har föreslagit att, därest ett avsteg från kontraktsförbindelsers förpliktande verkan skulle göras i förevarande avseende, borde det inskränkas till lägenheter om högst fyra rum, kök däri inbegripet.
Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare har gjort följande uttalande:
I många fall kan, i synnerhet då fråga är örn affärslokaler, en fastighets- affär hava baserats på vissa fleråriga hyresavtal. Möjlighet att bryta ett sådant avtal före kontraktstidens utgång skulle således undanrycka grunden för den planerade finansieringen och därjämte ensidigt gynna hyresgästen. Det är icke ovanligt, att en fastighetsägare iordningställer en affärslokal spe ciellt för en viss verksamhet och därigenom åsamkar sig betydande kostnad, för vilken han gottgör sig genom ett flerårigt hyresavtal. Ett brytande av dylikt avtal före hyrestidens utgång skulle kunna tillskynda hyresvärden avsevärd förlust. Det synes därför skäligt att — om angivna rätt att bryta ingånget hyresavtal införes i lagen — hyresvärden ersättes för den förlust, som därigenom tillskyndas honom. Då möjlighet ej torde finnas att med bin dande verkan i hyresavtalet intaga bestämmelse härom, synes 10 § i förslaget böra kompletteras med bestämmelse örn skyldighet för hyresgäst att i här omförmälda fall utgiva ersättning.
Kommerskollegium, som ifrågasätter att bestämmelsen endast bör avse bostadslägenheter, har anfört följande:
Kollegiet delar i stort den uppfattning, som kommit till uttryck i Stock holms handelskammares yttrande. Det torde icke kunna bestridas, att ett ej ringa antal ömmande fall förekomma i detta sammanhang, men bestämmel sen synes kollegiet något väl ensidigt tillgodose hyresgästens intressen. En uppmjukning av stadgandet kan givetvis ske på olika sätt. En tänkbar lös ning vore, att i de fall, där hyresvärden haft särskilda kostnader för spe ciella anordningar i lägenheten, utförda på hyresgästens begäran, låta döds boet mot den förtida uppsägningsrättens åtnjutande erlägga en viss ersättning för de sålunda nedlagda kostnaderna till den del desamma kunna anses belöpa sig på den återstående hyrestiden. Då emellertid uppskattningen av en dylik ersättning otvivelaktigt måste bliva i viss mån godtycklig och vid det förhållandet, att inredningar av ifrågavarande slag mera sällan verkställas i bostadslägenheter, vill kollegiet ifrågasätta att den i 10 § stadgade uppsäg- ningsrätten begränsas till bostadslägenheter, varemot för affärs- och liknande i 37 § angivna lokaler ävensom kontorslokaler någon rätt till förtidsuppsäg- ning efter dödsfall ej skulle medgivas.
Sveriges fastighetsägareförbund har hemställt, att ifrågavarande ändring i förhållande till gällande rätt måtte utgå ur förslaget, samt anfört, bland annat:
Kommittén har i fråga örn verkan av hyresgästens död föreslagit deli ut vidgningen av dödsboets rättigheter, att dödsboet skall äga uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Såsom motiv för förslaget i denna del har kom mittén, bortsett från en kort hänvisning lill viss utländsk rätt, icke anfört na-
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
56
got som helst annat skäl än att hyresgästens frånfälle är en händelse av djupt ingripande art.
Redan enligt gällande lag intager ett dödsbo en speciellt gynnad ställning genom att det, utöver vad eljest gäller vid överlåtelse av förhyrd lägenhet, ensidigt äger sätta annan i sitt ställe. Härmed torde tillbörlig hänsyn lia ta gits till de ömmande omständigheter som kunna föreligga för dödsbos vid kommande. Att härutöver tillerkänna dödsbo rätt att uppsäga hyreskon traktet till upphörande i förtid kan icke vara motiverat. Att ensidigt till den ena partens fördel göra ett avsteg från den eljest principiellt gällande regeln att dödsfall icke bryter kontrakt är en orättvisa mot fastighetsägarna och medför för dem betydande rättsosäkerhet.
Det må i detta sammanhang erinras om att hyreskontrakt, särskilt beträf fande affärslägenheter, ofta avslutas på lång tid och att hyresvärden i så dana fall, i förvissningen örn att lia lägenheten uthyrd för en längre period till en och samma person, ofta sätter hyran lägre än vad eljest kunnat ifråga komma, ävensom påtager sig kostnaderna för många gånger omfattande in redningsarbeten. Exempelvis påfordra ofta läkare för att de skola förhyra en lägenhet alldeles speciella inredningsåtgärder. Ytterst genomgripande "in redningsarbeten komma ofta i fråga vid uthyrning av lokaler för affärsända- mål. Därvid gäller det ofta också mycket betydande hyresbelopp. I fråga om större bostadslägenheter, som av välsituerade hyresgäster förhyrts på flera år, kan hyresvärden ofta ha förbundit sig att utföra genomgripande och kostsamma ändringsarbeten, vilkas utförande blivit ekonomiskt möj- liggjort just genom att kontraktet slutes på längre tid, och vilka äro av sådan särskild natur att de för en annan hyresgäst kunna bli till nytta allenast i mycket ringa omfattning. Ingen torde på allvar vilja göra gäilande, att det motsvarar rättvisa och rimlighet att ett dödsbo i dylika fall skall äga rätt att, kanske omedelbart efter hyrestidens början, exempelvis i december må nad, uppsäga hyresavtalet till upphörande den 1 närmast därefter infallande april. Fullkomligt absurt är det att bestämmelsen i 7 § i förslaget dessutom leder därhän, att örn hyresgästen dör före tillträdesdagen, dödsboet skall kunna uppsäga avtalet till omedelbart upphörande; i en dylik situation blir hyresvärden, trots att han kanske har hunnit nedlägga tusentals kronor på en specialinredning, icke berättigad att utfå ett öre i hyra. Han får icke ens det rådrum pa tre till sex månader för uthyrande till annan person, som förslaget dock medger honom, då dödsfallet råkar inträffa först efter tillträ desdagen, ja, han kan t. o. m. bli nödgad fortsätta med inredningsarbetena under en manad utan att kunna påfordra besked från dödsboet, huruvida det ämnar vidbliva avtalet eller icke.
Förbundet måste självfallet på det allvarligaste avstyrka en lagstiftning av- dylik innebörd. Den kommer att innebära, att hyresgästerna i stor utsträck ning icke kunna påräkna särskilda förmåner, vare sig i form av lägre hyra eller i form av reparationer och förbättringar, även om de erbjuda sig att hyra på längre tid.
Ett spörsmål, som föranlett tvekan, är, huruvida rättsverkningarna enligt förevarande paragraf, speciellt uppsägningsrätten, skola inträda jämväl i det fall, då två eller flera personer äro hyresgäster enligt samma avtal och en av dem dör. Ehuru detta icke torde vara förslagets mening, synes det, med hänsyn till att en av reformarbetets uppgifter ju varit att skapa klara och otvetydiga rättsregler, påkallat att i lagen uttryckligen uttala, att i dylikt fall rättsverkningarna i fråga icke skola inträda.
Även handelskammaren i Göteborg har avstyrkt kommitténs förslag i före varande del.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
57
I detta sammanhang ina nämnas, att länsstyrelsen i Värmlands län ifråga
satt huruvida det icke vore erforderligt att i förslaget införa bestämmelser
för det fall att hyresavtal ingåtts av två eller flera personer (t. ex. makar).
Såsom av det anförda framgår har kommittén under 10 § i sitt förslag
Departements-
ansett sig böra föreslå ett stadgande av tvingande karaktär, enligt vilket en chelen-
hyresgästs dödsbo må inom viss tid efter dödsfallet uppsäga hyresavtal som
slutits av den avlidne.
I flera yttranden lia erinringar framställts mot kommitténs förslag i före
varande del. Tydligt är också, att den av kommittén föreslagna uppsäg-
ningsrätten för hyresgästs dödsbo innebär ett avsteg från eljest gällande reg
ler, enligt vilka en gäldenärs frånfälle icke i och för sig inverkar å de för
pliktelser han ingått. Å andra sidan torde det icke kunna bestridas att för
slaget i fråga örn lägenheter som helt eller delvis uthyras till bostad upp-
bäres av goda skäl. Hyresgästens död lärer sålunda i allmänhet medföra en
så väsentlig förändring i de förutsättningar, under vilka ett hyresavtal örn
sådan lägenhet ingåtts, att dödsboet bör äga att frånträda detta.
Beträffande lägenheter som icke upplåtits för bostadsändamål torde för
hållandet vara ett annat. Hyresgästens frånfälle synes i fråga örn dylika lä
genheter mera sällan kunna tillmätas så stor betydelse för hyresförhållandet,
att det kan anses motivera en rätt för dödsboet att uppsäga avtalet. Örn hy
resgästen t. ex. tillförsäkrat sig en jämförelsevis lång hyrestid för att ej riske
ra att behöva flytta en rörelse, synes i stället den förlust, som till följd därav
kan uppkomma om han avlider under hyrestiden och dödsboet ej kan fort
sätta eller överlåta rörelsen, få anses tillhöra affärsriskerna och böra vid
kännas av dödsboet. På sätt i flera yttranden framhållits kan det ock tänkas,
att den av kommittén föreslagna uppsägningsrätten kan medföra en viss obe
nägenhet hos hyresvärdarna att vidtaga mera omfattande omändringsarbe
ten, vilket särskilt i fråga örn affärslokaler synes kunna vålla praktiska olä
genheter.
Den av kommittén föreslagna bestämmelsen örn rätt för dödsbo att upp
säga hyresavtal torde på grund av det anförda, i huvudsaklig anslutning till
vad kommerskollegium ifrågasatt, böra inskränkas till lägenheter som, helt
eller delvis, uthyras till bostad. Beträffande innebörden härav må fram
hållas, att till lägenhet som är uthyrd till bostad icke lärer vara att hänföra
lägenhet som är avsedd att användas såsom hotell eller pensionat.
I fråga om den närmare utformningen av förevarande bestämmelse i öv
ligt synes med hänsyn till vad Sveriges fastighetsägareförbund anfört böra
vidtagas en sådan jämkning av förslaget, att hyresvärden städse må komma
i åtnjutande av skälig uppsägningstid. Detta kan lämpligen ske genom in
förande av en hänvisning till den paragraf i lagen som eljest i brist på be
stämmelse i avtalet reglerar uppsägningstiden. Härjämte torde böra upp
märksammas det fall, att en lägenhet uthyrts till två eller flera personer ge
mensamt. 1 sådan händelse torde icke på grund av nu ifrågavarande stad-
58
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
gande, om någondera avlider, hans dödsbo äga för sin del uppsäga avtalet.1 Detta synes även med hänsyn till övriga hyresgästers intresse riktigt, då de eljest komme att i fortsättningen ensamma ansvara för dess fullgörande. Dödsboet lärer än mindre vara berättigat att uppsäga avtalet till upphörande i förtid å samtligas vägnar. En sådan rätt för dödsboet skulle bland annat innebära, att detta skulle kunna avhända de andra hyresgästerna den ge mensamma tillgång som hyresrätten utgör. Tillkommer hyresrätten äkta makar, synes emellertid motsatt regel böra gälla. Syftet med förenämnda bestämmelse torde sålunda, även örn båda makarna svara för avtalet, krä va, att uppsägning må ske, så snart endera maken dör. Det lärer ej heller behöva befaras, att ena makens dödsbo utan skäl skall verkställa uppsäg ning, där efterlevande maken har motsatt önskan. Med hänsyn till vad nu anförts torde sålunda böra stadgas att, därest i fall, varom nu är fråga, uppsägning verkställes av den avlidna makens dödsbo, den skall gälla jäm väl för andra maken.
Utöver vad nu anförts synes beträffande ifrågavarande paragraf i kom mitténs förslag icke annat vara att erinra än att i paragrafen först intagen bestämmelse att, om hyresgästen dör, avtalet fortfarande skall vara gällande, synes kunna utgå. Av allmänna regler torde nämligen följa, att avtalet skall vara bindande i den mån icke undantag särskilt medgives.
Bestämmelser i förevarande ämnen torde böra införas såsom 8 § i ka pitlet.
Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning.
9 och 10 §§.
19 § i gällande lag stadgas att, om förhyrd lägenhet, innan tid för tillträde är inne, förstöres genom vådeld eller annorledes, är avtalet förfal let. Ligger vållande hyresvärden till last, äger hyresgästen rätt till skade stånd.
Enligt kommitténs förslag skulle till en början under 11 § intagas stadgande, att hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den efter ortens sed och allmänna uppfattning är fullt brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet.
Kommittén har härom anfört bland annat: Kommittén hade ägnat noggrant övervägande åt frågan om skäl före- låge att i hyreskapitlet införa en tvingande bestämmelse om de krav, som en till uthyrning avsedd lägenhet skulle uppfylla, men hade funnit denna fråga böra besvaras nekande. En sådan bestämmelse skulle icke kunna innefatta mera vittgående krav än att lägenhetens skick vid tillträdet skulle vara så dant, att dess användande för det med förhyrningen avsedda ändamålet
1 I fråga om vanlig uppsägning för undvikande av förlängning av ett hyresavtals giltighets tid, torde, om lägenheten förhyrts av två eller flera personer och någondera verkställer uppsäg ning, avtalet komma att upphöra. Regeln om tyst förlängning torde nämligen grundas på det an tagandet att alla parter äro ense örn att avtalet skall fortfarande gälla på oförändrade villkor. Denna presumtion förfaller örn någon av dem genom uppsägning i vederbörlig ordning ger mot parten till känna att han ej önskar förlängning.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
59
kunde tillåtas av vederbörande myndighet och skulle alltså väsentligen in
nebära allenast att inom liyreskapitlets ram en erinran skedde örn vad re
dan enligt andra författningar gäller. Vinsten härav skulle icke vara bety
dande, och å andra sidan skulle ett stadgande av antydd art understundom
kunna komma att slå i strid med ett parternas eller endera partens be
rättigade intresse. Hyresgästen kunde t. ex. finna med sin fördel förenligt
att övertaga ansvaret för lägenhetens försättande i användbart skick, mot det
att hyran i motsvarande mån reducerades. Med hänsyn till det anförda skulle
det ha blivit nödvändigt att, örn den antydda tvingande bestämmelsen upp
tagits, genom ett särskilt stadgande beakta det fall att hyresgästen uttryck
ligen avstått från krav på att få tillträda lägenheten i ett skick som mot
svarade lagens fordringar.
Enligt kommitténs förslag skulle alltså, liksom enligt gällande lag, lägen
hetens skick vid tillträdet framgå ur avtalets innehåll och vara beroende
av omständigheterna i varje särskilt fall. Vad hyresgästen i allmänhet ägde
fordra vore, såsom i lagberedningens motiv till gällande lag uttalades, att
lägenheten då den skulle tillträdas befunne sig i ett enligt ortens sed och
allmänna uppfattning för det avsedda ändamålet fullt brukbart skick. Att
detta komme till uttryck även i lagtexten hade kommittén ansett vara av
visst värde.
Under 12 § i sitt förslag har kommittén härefter upptagit enahanda be
stämmelser beträffande förstörelse av den förhyrda lägenheten som 9 § i gäl
lande lag.
Under 18 § i kommitténs förslag ha upptagits vissa bestämmelser för det
fall, att myndighet meddelat beslut som medför inskränkning i möjligheten
att använda förhyrd lägenhet. I detta hänseende har kommittén föreslagit
att om, utan hyresgästens vållande, lägenhetens användande för avsett än
damål förbjudes genom myndighets beslut skall avtalet vara förfallet. Har
hyresgästen ej tillträtt lägenheten, skall vad sålunda stadgats enligt förslaget
gälla ändå att beslutet ej vunnit laga kraft. Skulle genom myndighetens be
slut någon del av lägenheten komma att frångå hyresgästen, skall han enligt
förslaget njuta skälig nedsättning i hyran och äga att uppsäga avtalet, om
förbudet medför väsentlig inskränkning i nyttjanderätten. Där förhållande,
som föranlett förbudet, var för handen vid tiden för avtalet, utan att hyres
gästen ägde kännedom därom, samt då var hyresvärden veterligt eller kun
nat av denne med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, skulle
hyresgästen äga rätt till skadestånd. Detsamma skulle gälla, där förhållan
det senare uppkommit genom hyresvärdens vållande.
Såsom skäl för dessa stadganden, vilka liksom 12 § i kommitténs förslag
jämlikt 20 § andra stycket i förslaget skulle vara tvingande, har kommittén
anfört bland annat:
I 8 § 1—6 mom. och 43 § 1—0 mom. hälsovårdsstadgan hade för stad
och land meddelats i stort sett överensstämmande föreskrifter örn bo
städers och samlingslokalers beskaffenhet. Enligt 8 § 8 mom. och 43 §
7 mom. skulle hälsovårdsnämnden, om förhållande yppades, som inne-
bure eftersättande av någon av de angivna föreskrifterna och rättelse ej
skedde efter tillsägelse, antingen förelägga viss efter omständigheterna läm
pad tid för felaktighetens avhjälpande eller, där fråga vore örn brist
fällighet i avseende å boningsrum och denna funnes vara av beskaffen-
60
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
het att ej kunna avhjälpas, förbjuda rummets vidare användning för bostads ändamål eller ock, där nämnden funne särskild anledning att låta med föreläggande eller förbud anstå och uppenbar fara för hälsan icke vore för handen, meddela uppskov i ärendet på viss tid eller, i undantagsfall, tills vidare. Vid meddelande ^ av föreläggande att efter viss tid lia avhjälpt bristfällighet i avseende å boningsrum skulle hälsovårdsnämnden, där så prövades nödigt, förordna om rummets utrymmande, intill dess bristfällig heten blivit avhjälpt. Hälsovårdsnämnd kunde ock, där lägenhets be skaffenhet det påkallade, förbjuda dess beboende av mer än ett visst antal personer eller dess användning såsom bostad för minderåriga. Hälso vårdsnämnden kunde jämväl förbjuda användande av lägenhet för bostads ändamål under viss årstid.
Enligt 120 § 1 mom. byggnadsstadgan gällde, att örn någon vidtoge åtgärd, varom förmäldes i stadgan eller för orten gällande byggnadsordning, utan att ha erhållit byggnadsnämndens tillstånd, där sådant erfordrades, eiler un derläte att ställa sig till efterrättelse vad i stadgan eller byggnadsordningen eljest kunde vara stadgat för rätt att vidtaga dyiik åtgärd, eller underläte att vid utförande av arbete följa fastställda ritningar eller av byggnadsnämn den meddelade föreskrifter, skulle han dömas till dagsböter och dessutom vara skyldig att undanröja eller ändra det utförda, om byggnadsnämnden funne nödigt sådant förordna.
Angående verkningarna av att hel lägenhet eller del därav utdömdes en ligt hälsovårdsstadgan eller att jämlikt 120 § 1 mom. byggnadsstadgan för ordnades att en lägenhet eller del därav ej skulle få bestå saknades direkt tillämpliga bestämmelser i gällande hyreskapitel. Denna lucka avsåges fylld genom 18 § i kommitténs förslag. Enligt detta stadgande skulle, örn lägen hetens användande för avsett ändamål förbjödes genom myndighets beslut, hyresavtalet liksom vid total ödeläggelse av lägenheten vara förfallet. Hade hyresgästen ej ännu tillträtt lägenheten då myndighetens beslut meddelades, syntes lämpligen denna verkan böra inträda som en omedelbar följd av be slutet. Även örn möjligheten funnes- att beslutet kunde upphävas i högre in stans, vore dock redan ett i första instans meddelat beslut av så stor betydel se, att det syntes befogat att låta det ingångna hyresavtalet därigenom förlora sin giltighet. I paragrafen upptoges vidare det fall att genom myndighetens — lagakraftvunna — beslut någon del av lägenheten frånginge hyresgästen. I överensstämmelse med vad enligt 13 § i förslaget .gällde vid faktisk skada eller brist å lägenheten syntes hyresgästen böra tillerkännas rätt till skälig nedsättning i hyran samt, om förbudet medförde väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, rätt att uppsäga avtalet. I paragrafen angåves slutligen för utsättningarna för att hyresgästen jämväl skulle äga erhålla skadestånd. Rätt därtill hade ansetts böra inträda dels då förhållande, som föranlett för budet, var för handen vid tiden för avtalet samt hyresgästen icke ägde kän nedom därom, under det att däremot hyresvärden haft eller med användande av vanlig uppmärksamhet kunnat förskaffa sig sådan kännedom, och dels då förhållande som föranlett förbudet tillkommit genom hyresvärdens vål lande efter avtalets ingående.
De angivna bestämmelserna i 18 § i kommitténs förslag skulle enligt 20 § andra stycket gälla ändå att hyresavtalet innehölle däremot stridande för behåll. Den för närvarande ofta i hyreskontrakt förekommande klausulen alt lägenheten uthyrdes lör att användas till visst ändamål i den mån och omfattning vederbörande myndigheter medgåve skulle alltså icke kunna lända hyresvärden till befrielse från de påföljder som 18 § i förslaget upp- toge. Örn och i vad mån ett godtagande från hyresgästens sida av lägenheten i befintligt skick skulle anses innefatta att denne ägt kännedom örn förhål-
Kuno!. Maj:ts proposition nr 166.
(il
lande, som föranlett förbud, och därför icke kunde göra skadeståndspå-
följd gällande syntes få avgöras med hänsyn till omständigheterna i vart
särskilt fall. Att den grundsats, som kommit till uttryck i 13 § tredje styc
ket av förslaget, vid denna frågas avgörande borde erhålla tillämpning kun
de enligt kommitténs mening ej vara föremål för tvekan.
Beträffande det fall, att hälsovårdsmyndighet meddelade förbud mot en
lägenhets beboende av mer än visst antal personer eller dess användning så
som bostad för minderåriga, har kommittén uttalat, att den stannat vid att
ett förbud av ifrågavarande slag finge effektueras först vid utgången av av
talad hyrestid. Detta kunde måhända synas mindre tillfredsställande ur
principiell synpunkt men kommittén hade icke kunnat finna att frågan ägde
sådan praktisk betydelse att någon ändring i hyreslagstiftningen härvidlag
vore påkallad.
I fråga örn 11 § i kommitténs förslag har hyresgästernas riksförbund hem
ställt, att undersökning måtte verkställas, huruvida icke paragrafen kunde
göras tvingande.
Vad härefter angår 18 § i förslaget har medicinalstyrelsen uttalat följande:
En särskild avdelning har kommittén ägnat åt sambandet mellan hyres
lagstiftningen samt hälsovårdsstadgan och byggnadsstadgan.
I fråga örn beslut av hälsovårdsnämnden, innefattande förbud för lä
genhetens beboende av mer än ett visst antal personer eller dess använd
ning såsom bostad för minderåriga, hava de sakkunniga stannat vid att för
budet kan effektueras först vid utgången av avtalad hyrestid. Detta synes
medicinalstyrelsen, särskilt då fråga är om svåra sanitära missförhållanden
och lång avtalad hyrestid, mindre tillfredsställande och styrelsen vill före
slå införande i lagen av en bestämmelse, att avtalet i dessa fall av förbud
skall vara förfallet vid lämplig tidpunkt till exempel vid hyresårets slut.
Styrelsen förutsätter, att hälsovårdsnämnden vid meddelande av förbud, var
om nu är fråga, täger vederbörlig hänsyn till gällande bestämmelser om far
dag.
I nu ifrågavarande avdelning av betänkandet har berörts allenast hälso
vårdsstadgans bestämmelser om bostäder och samlingslokaler.
Medicinalstyrelsen vill rikta uppmärksamheten på att bestämmelserna i
18 § äro avfattade så att de komma att äga tillämpning även på hälsovårds
nämnds beslut om förbud för användande av livsmedelslokal, stall, fähus och
svinhus eller för drivande av fabrik eller näring.
Medicinalstyrelsen vill slutligen erinra örn att epidemilagen innehåller
stadganden som äro av tvingande natur och begränsa nyttjanderätten till bo
stadslägenhet. Formuleringen av den nu föreslagna 18 § är så vid att den
täcker även de fall, som avses i 6 och 7 §§ epidemilagen.
Sveriges fastighetsägareförbund har avstyrkt förslaget i förevarande del
samt därvid yttrat, bland annat:
Förbundet anser, att kommitténs förslag i här ifrågavarande del icke bör
läggas till grund för lagstiftning. För den händelse att så likväl skulle ske,
vill förbundet icke lia underlåtit att mot det föreslagna stadgandet fram
ställa ett par anmärkningar, som äro av stor vikt.
Att hyresavtalet skall förfalla, då förbud — totalt eller partiellt — utfär
dats, är så mycket mindre en rättvis lösning, som det väl kan tänkas, att
62
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
hyresvärden, hellre än att se avtalet förfalla, erbjuder sig, och detta även om han icke är skyldig därtill enligt hyresavtalet, att vidtaga de anord ningar, som erfordras för att lägenheten skall få användas för det avsedda ändamålet. Örn hyresvärden sålunda försätter lägenheten i det skick myn digheterna fordra, torde det icke föreligga någon legitim anledning för hyres gästen vare sig att, vid totalförbud, göra gällande avtalets förfallande, eller, vid partiellt förbud, göra gällande rätt att uppsäga avtalet. Till vad som bestämmes i paragrafen torde därför under alla förhållanden böra fogas den regeln, att avtalet icke skall förfalla och hyresgästen icke äga rätt att uppsäga avtalet, där hyresvärden, sedan han erhållit del av myndighetens beslut och detta vunnit laga kraft, förhinder sig att så snart ske kan vid taga åtgärder för lägenhetens försättande i sådant skick, att den må för av sett ändamål användas.
Förslagets regel angående förutsättningen för hyresgästens rätt till skade stånd är otillfredsställande. Förutsättningen är ju — då det förhållande som föranlett förbudet var vid handen vid tiden för avtalet — att hyresgästen icke ägde kännedom örn förhållandet, men hyresvärden avvetat eller med användande av normal uppmärksamhet kunnat upptäcka det. Följden här av är, att även om hyresgästen kunnat med användande av normal upp märksamhet upptäcka förhållandet och sålunda bort känna till detsamma, så kan lian likväl bli berättigad till skadestånd, även örn hyresvärden icke känt till förhållandet. Detta motsvarar på intet vis det praktiska livets krav, åtminstone icke såvitt avser affärslokaler. Vid förhyrning av dylika bör man bigga på hyresgästen-affärsmannen skyldigheten att ha förskaffat sig kännedom beträffande det skick, i vilket den lokal skall befinna sig, som han avser att använda för den näring han bedriver. Det är han som är närmast till att vid besiktningen av lokalen vara positivt verksam för att upptäcka de förhållanden, som myndigheterna taga till ledning vid bedö mandet, huruvida och i vad mån lokalen må användas för det ifrågasatta ändamålet. Rätt till skadestånd bör därför vara utesluten, då hyresgästen bort äga kännedom om det förhållande, som föranlett förbudet.
Oavsett dessa anmärkningar finner förbundet det överhuvud vara synner ligen betänkligt att i civillag upptaga regler, enligt vilka det privaträttsiiga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst skulle komma att röna direkt inverkan av innehållet i administrativa författningar. Med det föreslagna stadgandet följer, att parternas rättigheter och skyldigheter i hyresförhål landet skulle komma att i här åsyftat hänseende undandragas den judiciella prövningen och sålunda det på civillag grundade privaträttsliga förhållandet omedelbart göras beroende av annan myndighets på administrativa författ ningar grundade lämplighetsavgöranden.
Förbundet vill med ett exempel ur fastighetsförvaltningens praktik belysa det ur rättssäkerhetssynpunkt otillfredsställande häri.
Vid uthyrning av en lokal för affärsändamål är det brukligt, att veder börande myndighet, innan avtalet träffas, företager besiktning av lokalen och därvid i fråga om dess inredning eller utrustning föreskriver vidtagande av vissa åtgärder såsom villkor för dess godkännande för avsett ändamål. Sedan hyresvärden, därest han är beredd åtaga sig utförandet av sålunda föreskrivna anordningar, beräknat den hyra. som han — jämväl med hän syn till kostnaderna för åtgärderna — måste betinga sig för lokalen, avslutes hyresavtalet, ofta på flera år. Sedermera under hyrestiden kan myndig heternas praxis komma att skärpas eller ock skärpta administrativa författ ningar utkomma, enligt vilka fordringarna på inredning och anordningar för lokaler av ifrågavarande slag ställas väsentligt högre än som var fallet vid tiden för avtalsslutet. Örn på grund därav myndigheten förbjuder lokalens
63
användande för avsett ändamål, skulle enligt förslaget hyresavtalet för
falla.
Vad som gör att stadgandet kommer att verka orättvist för hyresvärden är
även det förhållandet, att regeln är tvingande. Man må tänka sig det fall, att
parterna varit överens örn, att avtalet skulle bestå, även om myndighet för-
bjöde lokalens användande för avsett ändamål. Hyresgästen kan därmed lia
haft den beräkningen, att han, örn förbud utfärdades, skulle kunna be
gagna lokalen för annat ändamål.
Örn det mot förbundets förmodan skulle anses, att de verkningar på rälts-
förhållandet mellan hyresparterna, som uppkomma på grund av den ad
ministrativa myndighetens beslut, överhuvud böra regleras i civillagen, hem
ställer förbundet därför, att lagrummet i fråga icke måtte göras tvingande.
Vad först angår den av kommittén under 11 § i dess förslag upptagna b
e-Departements-
stämmelsen angående det skick, vari lägenheten skall tillhandahållas, torde
allenast böra vidtagas den redaktionella jämkningen, att uttrycket 'Örtens
sed och allmänna uppfattning’ utbytes mot 'allmänna uppfattningen i orten’.
Med anledning av att i ett yttrande hemställts om undersökning angående
möjligheten att göra bestämmelsen tvingande må anmärkas, att stadgandet
i fråga med hänsyn till en av kommittén under 13 § föreslagen bestämmel
se kan sägas redan enligt kommitténs förslag ha tvingande karaktär i viss
utsträckning. Enligt sistnämnda paragraf kan nämligen hyresgästen göra
gällande vissa rättigheter, oaktat lägenheten enligt avtalet förhyrts i befint
ligt skick. Att i vidare mån förläna den av kommittén under 11 § föreslagna
bestämmelsen tvingande karaktär synes med hänsyn till vad kommittén här
om anfört icke böra komma i fråga. En erinran om nyss berörda stadgande
i 13 § av kommitténs förslag torde emellertid böra införas i nu ifrågavarande
lagrum, som lämpligen kan upptagas såsom 9 § i kapitlet.
Av kommittén under 12 § upptaget stadgande angående verkan av att den
förhyrda lägenheten blir förstörd överensstämmer helt med gällande rätt och
i yttrandena har icke framställts någon erinran mot bestämmelsen i fråga,
önskvärt synes emellertid vara, att bestämmelsen kompletteras med en fö
reskrift örn skyldighet för hyresvärden alt uti ifrågavarande fall underrätta
hyresgästen, vid äventyr att han blir pliktig att ersätta hyresgästen den ska
da som kan följa därav alt denne, t. ex. örn han bor på annan ort, förblir
okunnig örn förhållandet.
I anslutning till det lagrum, som nu berörts, torde i vissa hänseenden böra
behandlas de stadganden som av kommittén upptagits under 18 § i dess
förslag. I denna paragraf meddelas vissa bestämmelser dels för det fall att
offentlig myndighet utfärdar förhud mot en lägenhets användande för avsett
ändamål dels ock för den händelse att sådan myndighet meddelar beslut,
varigenom del av en förhyrd lägenhet kommer att frångå hyresgästen.
I kommitténs förslag stadgas i förstnämnda avseende att, örn myndighet,
utan att hyresgästen är vållande därtill, meddelar helt förhud mot en för
hyrd lägenhets användande för avsett ändamål, hyresavtalet skall vara för
fallet. Denna bestämmelse har såsom förut nämnts föranlett vissa erinringar
av Sveriges fastighetsägareförbund. Härvid har av förbundet till en början
Kungl. Mcij:ts proposition nr 166.
64
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
framhållits, att vederbörande hyresvärd kan tänkas förklara sig villig att utföra de omändringsarbeten, som föranledas av myndighetens beslut, och att i sådan händelse avtalet icke borde förfalla. Gentemot vad förbundet sålunda anfört synes emellertid med fog kunna göras gällande, att helt för bud mot en lägenhets användande för avsett ändamål icke lärer meddelas utan att mycket betydande omändringsarbeten krävas för att sätta lägen heten i det skick som ansetts erforderligt, och det synes i sådana fall böra ankomma på parterna att, örn avtalet alltjämt skall gälla, sluta särskild över enskommelse därom.
I fråga om affärslägenbeter har förbundet särskilt framhållit, att det kunde inträffa att, sedan hyresavtal ingåtts, strängare bestämmelser angå ende det skick, vari en lägenhet av ifrågavarande slag skulle befinna sig, kunde meddelas eller ock myndigheternas tillämpning av förut gällande be stämmelser ändras i skärpande riktning. Även i sådan händelse skulle, örn till följd därav förbud meddelades mot lägenhetens användande för avsett ändamål, enligt förslaget hyresgästen äga att frånträda avtalet. Naturligen kan i sådana fall som förbundet avsett uppkomma viss förlust för hyresvär den. Å andra sidan må framhållas att ett förbud mot lägenhetens nyttjande för avsett ändamål regelmässigt torde innebära än större olägenheter för hyresgästen, vilken till följd av beslutet nödgas flytta eller kanske helt ned lägga sin verksamhet. Att hyresgästen därjämte skall vara skyldig att allt jämt svara för hyresavtalet, lärer icke kunna anses överensstämmande med billighetens brav.
Av medicinalstyrelsen har påpekats, att kommitténs förslag enligt orda lagen bland annat även omfattar vissa förbud, varom stadgas i epidemilagen. Då sådana förbud icke meddelas på grund av någon brist hos lägenheten och för övrigt torde ha endast jämförelsevis begränsad giltighetstid, synas de böra falla utanför ifrågavarande bestämmelses tillämplighetsområde. Be stämmelsen lärer fördenskull böra jämkas så, att därav framgår att det förbud, varom' är fråga, skall ha meddelats på grund av lägenhetens be skaffenhet. I redaktionellt hänseende torde tillika böra vidtagas den änd ringen i förhållande till kommitténs förslag, att uttrycket 'avsett ändamål’ utbytes mot 'det ändamål som vid upplåtelsen förutsattes’.
Vad slutligen angår av kommittén i förevarande avseende föreslagna ska- deståndsbestämmelser skulle enligt dessa hyresgästen vara berättigad till skadestånd, där det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, var för handen vid tiden för avtalet, utan att hyresgästen därom ägde kännedom, samt då var hyresvärden veterligt eller kunnat av denne med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, liksom därest förhållandet senare upp kommit genom hyresvärdens vållande. Även emot dessa bestämmelser har fastighetsägareförbundet såsom nämnts framställt vissa erinringar. Bestäm melserna torde ock kunna verka obilligt mot hyresvärden och en jämkning av kommitténs förslag lärer fördenskull vara påkallad. Härvid synes, i an slutning till de skadeståndsregler som föreskrivits för det fall att den för hyrda lägenheten blir förstörd, böra stadgas, att örn hyresvärden genom
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
65
någon försummelse föranlett myndighetens beslut eller underlåter att utan
dröjsmål underrätta hyresgästen om beslutet, ersättning skall utgå till hy
resgästen för den skada som därav följer. Med avseende å sistnämnda fall
må emellertid anmärkas att, om myndighetens beslut meddelas hyresgästen
direkt, hyresvärden uppenbarligen icke behöver giva hyresgästen underrät
telse örn detsamma. Något undantagsstadgande härom synes icke erforder
ligt.
Bestämmelser i förevarande ämne torde, för det fall, att förbud meddelas
före tillträdet, böra — jämte förut behandlat stadgande angående förstörelse
av förhyrd lägenhet — intagas under 10 § i kapitlet. Det må anmärkas, att
för ifrågavarande fall, då hyresgästen ännu ej tillträtt lägenheten, icke synes
erforderligt att angiva att avtalet icke skall förfalla annat än örn förbud mot
lägenhetens användande meddelats 'utan hyresgästens vållande’. Såsom
kommittén föreslagit lärer förenämnda verkan av myndighetens beslut i fall
som nyss sagts böra inträda utan avvaktan att beslutet vinner laga kraft.
Frågan om verkan av mindre ingripande beslut, som kunna meddelas av
myndighet, torde böra behandlas i samband med de bestämmelser i kom
mitténs förslag som röra följderna av brist i förhyrd lägenhet.
11 och 12 §§.
I 10 § i gällande lag stadgas att, örn före hyrestidens början å lä
genheten timar skada, som är ringare än i 9 § sägs, och skadan ej är botad
när lägenheten skall tillträdas, eller lägenheten eljest finnes då icke vara i
det skick, hyresvärden utfäst eller utan särskild utfästelse hyresgästen skäli
gen äger fordra, må hyresgästen, där icke hyresvärden på tillsägelse genast
vidtager åtgärd för bristens avhjälpande, själv därom besörja på hyresvär
dens bekostnad. Kan ej bristen utan uppehåll avhjälpas, eller underlåter hy
resvärden att, efter tillsägelse, så snart ske kan därom besörja, äger hyres
gästen uppsäga avtalet; dock må uppsägning ej ske, där bristen är av ringa
betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick njuter hyresgästen
enligt lagrummet skälig nedsättning i hyran. Han äger ock rätt till ersätt
ning för skada, där lägenheten var behäftad med bristen när avtalet slöts och
bristen då var hyresvärden veterlig eller kunnat med användande av vanlig
uppmärksamhet upptäckas, eller ock bristen senare tillkommit genom hyres
värdens vållande. Visar hyresvärden försumlighet vid avhjälpande av brist,
för vilken han efter ty nu sagts ej är ansvarig, skall han ersätta hyresgästen
den skada som därav kommer.
Kommittén har i 13 § första och andra styckena av sitt förslag upp
tagit vad nuvarande 10 § stadgar, med avvikelser därutinnan, att beträffan
de villkoren för uppsägningsrätt valts en formulering avsedd att tydligare
än den nuvarande utmärka att en brist i lägenheten för att berättiga till upp
sägning skall innebära väsentlig olägenhet för hyresgästen och att från nu
varande 27 § första stycket upptagits att avtalet i händelse av uppsägning
omedelbart skall upphöra. Vidare har från paragrafens tillämplighetsområde
uppställts undantag för av kommittén under 14 § i dess förslag behandlade
Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 106.
5
66
Kungl. Majlis proposition nr 166.
fall. Slutligen har i 13 § första stycket i kommitténs förslag inryckts att upp
sägning ej får ske efter det brist som eljest berättigat till uppsägning blivit
avhjälpt av hyresvärden. Denna inskränkning har hämtats från nuvarande
13 §, enligt vilken paragraf det dock är hyresgästen medgivet att uppsäga
avtalet även dagen efter det rättelse skett eller, då hyresgästen ej tillträtt lä
genheten, dagen efter det han erhållit underrättelse om verkställd rättelse.
Enligt kommitténs mening förelåge ej skäl att medgiva uppsägningsrätt efter
det rättelse skett.
Kommittén har framhållit, att hyresgästen genom uttryckligt eller tyst
medgivande kunde bliva förbunden att taga en lägenhet för god, vilken efter
den i 11 § i kommitténs förslag angivna måttstock icke skulle vara antag
lig. I sistnämnda hänseende vore särskilt att taga i betraktande, att man
fortfarande liksom hittills hade att räkna med att uthyrning i befintligt
skick, eventuellt med de avvikelser från sådant skick som uttryckligen av
talats, komme att bliva en nästan undantagslös regel. Om hyresavtalet inne-
hölle sådan bestämmelse, skulle hyresgästen, om ej annat stadgades, vara plik
tig att tåla även brister i lägenheten som han icke avvetat vid hyresavtalets
ingående eller bort med användande av normal uppmärksamhet upptäcka.
Då det framstode såsom mindre tillfredsställande att lägenhetens godta
gande i befintligt skick skulle ha sådan innebörd, har kommittén ansett
sig böra föreslå, att såsom tredje stycke i 13 § i dess förslag intoges ett
stadgande, enligt vilket den omständigheten att lägenheten uthyrts i be
fintligt skick ej skall betaga hyresgästen rätt att göra gällande de i para
grafen stadgade rättigheterna, såframt bristen ej vid hyresavtalets ingående
var hyresgästen veterlig eller kunnat av denne med användande av vanlig
uppmärksamhet upptäckas.
Här må slutligen erinras, att bestämmelserna i 13 § av kommitténs förslag
enligt 20 § andra stycket i samma förslag skola vara tvingande.
Länsstyrelsen i Norrbottens län har beträffande 13 § första stycket i kom
mittéförslaget hemställt om ett tillägg, att i enlighet med nu gällande rätt
hyresvärden skulle vara skyldig att underlätta därom att brist blivit avhjälpt.
Av hyresgästernas riksförbund har med avseende å samma stycke uttalats
att skäl icke syntes föreligga att ändra nuvarande lags ståndpunkt att upp
sägning ej finge ske där bristen vore av ringa betydelse.
Sveriges fastighetsägareförbund har uttalat betänkligheter mot stadgandet i
13 § i kommittéförslaget angående visst åsidosättande av kontraktsklausuler
om förhyrande i befintligt skick och mot den i paragrafen reglerade själv-
hjälpsrätten, vilken enligt förslaget ej kunde upphävas genom bestämmelse
i avtalet, samt därvid anfört bland annat följande:
Man har inom förbundet icke kunnat undgå att hysa farhågor för att
särskilt hyresgästens rätt att själv och på hyresvärdens bekostnad avhjälpa
brister i lägenheten kan komma att leda till irriterande tvistigheter med så
dana tyvärr icke sällsynta hyresgäster, som uppträda utmanande och hals
starrigt. Förbundet önskar lagstiftningens bistånd för att komma till rätta
med dylika förhållanden, men syftar givetvis icke till en lagstiftning, som har
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
67
till följd att illojala element på fastighetsägaresidan kunna frestas att söka
undkomma sina skyldigheter mot hyresgästerna.
För att kunna rätt bedöma det praktiska innehållet av de i 13 § angivna
rättsföljderna torde man först böra söka göra klart för sig innebörden av
klausulen i befintligt skick.
Klausulen ifråga är ett uttryck för det allmänt förekommande förhållandet,
att hyresgästen sluter hyresavtalet, sedan han besett lägenheten och sålunda
varit i tillfälle att förvissa sig örn i vilket skick den befinner sig. Örn annat
ej avtalats, är hyresgästen enligt klausulen skyldig att finna sig i att lägen
heten på tillträdesdagen icke befinner sig i bättre skick än vid avtalsslutet.
Det sålunda antydda sättet för hyresavtals tillkomst har sin förankring i en
på hyresmarknaden allmänt utbredd sed och innebär, såsom även kommittén
framhållit, icke i och för sig något ogynnsamt för hyresgästen. Tvärtom
medför det för honom många gånger en påtaglig fördel, enär möjligheten att
med bindande verkan avstå från att påfordra förbättringar i lägenheten har
sin andra sida i möjligheten att erhålla lägenheten för lägre hyra än som
eljest kunnat ifrågakomma. Emellertid erinrar kommittén örn att klausulen
i befintligt skick icke rimligen får anses omfatta annat än vad hyresgästen
vetat eller bort veta.
Härmed kommer man in på det väsentliga i saken, den fråga, som i det
särskilda fallet alltid måste besvaras, nämligen huruvida hyresgästen avvetat
eller bort avveta en viss brist. Praktiken utvisar ständigt förekommande
fall, där hyresgästen gör gällande, att han icke med vanlig uppmärksamhet
kunnat märka bristen och således ännu mindre märkt den.
Vad härefter angår hyresgästens självhjälpsrätt, så må till en början
framhållas, att densamma innebär en utomordentlig olägenhet för hyres
värden med hänsyn till det praktiska handhavandet av fastighetens skötsel.
Örn hyresgästerna själva skola företaga reparationer, komma dessa som regel
säkerligen icke att utföras på sätt som hyresvärden anser önskvärt.
Här angivna praktiska skäl synas förbundet med styrka tala för att rätt
till självhjälp icke bör förekomma. Emellertid skulle det måhända icke vara
så mycket att erinra mot självlijälpsrätten såsom princip, örn man blott kunde
förvänta, att självhjälpen konune till användning allenast i sådana fall, då
det vore uppenbart att hyresvärden underläte att fullgöra sina förpliktelser.
Så torde emellertid icke komma att bli fallet. Hyresgästerna komma att göra
gällande, att hyresvärdens utfästelser haft annat innehåll än denne vill medge,
att de missräknat sig på lägenhetens skick, att de betraktat såsom uppenbart
att den eller den åtgärden skulle vidtagas o. s. v. Hellre än att finna sig i att
hyresvärden, i enlighet med vad denne anser vara sin goda rätt, avvisar att
företaga de ifrågasatta åtgärderna, så företar då en hyresgäst arbetet själv
med beräkning att därefter tvinga sig till ersättning för kostnaderna.
Förbundet anser det för övrigt ofrånkomligt, att självlijälpsrätten icke må
omfatta andra åtgärder än sådana som kunna företagas inom själva lägen
heten.
Ett annat krav är, att stadgandet måtte så utformas, att därav tydligt fram
går, att hyresvärden, sedan han blivit anmanad avhjälpa bristen, har skäligt
rådrum därtill. Kommitténs förslag innebär emellertid, att hyresvärden
skall genast vidtaga åtgärd för bristens avhjälpande. Förbundet hemställer
sålunda, att hyresvärdens skyldighet att efter tillsägelse vidtaga åtgärd för
bristens avhjälpande på så sätt mildras, att åtgärden skall vidtagas så snart
ske kan.
Härutöver anser sig förbundet böra uppställa det kravet, att på orter, där
del finnes sådan nämnd, som avses i kommitténs förslag till lag angående
medling i hyrestvister, hyresgästen skall vara skyldig att, där icke fråga är
68
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
om rena bagatellbrister, såsom t. ex. insättande av en strömbrytare e. dyl.,
hos nämnden påkalla besiktning för konstaterande av bristen.
Även ifråga om rätten att på grund av brist i lägenheten uppsäga hyres
avtalet, inställer sig samma behov av skydd mot åtgärder från hyresgästernas
sida, som icke äro av förhållandena påkallade. Förbundet vill därför föreslå,
att jämväl då fråga är örn uppsägning, besiktning genom nämnden dess
förinnan skall äga ruin.
1 fråga om hyresgästens rätt till skälig nedsättning i hyran under tid, då
reparations- eller förbättringsarbeten pågå i lägenheten, har den praxis ut
bildat sig, att hyresgästen avstår från dylik rätt. Grunden för denna praxis
är givetvis, att hyresgästen med tillfredsställelse ser, att lägenheten försättes i
ett bättre skick, och givetvis väl inser, att hyresvärden är i stånd att vara
mera generös ifråga om dylika arbetens företagande, då han icke behöver
räkna med att avstå från hyra under den tid arbetena pågå. Kommittén
har beaktat den förnuftiga innebörden i denna praxis, men, av skäl som
förbundet icke kunnat förstå, icke velat lagfästa den. Allenast såtillvida
har den i lagförslaget kommit till uttryck, att avtal, varigenom hyresgästen
i här åsyftade fall avstår från rätten till hyresnedsättning, skola vara för
hyresgästen bindande.
Förbundet hemställer, att regler införas i lämplig paragraf, enligt vilka
hyresgästen, därest annat ej avtalats, icke är berättigad till nedsättning i
hyran för hinder eller men i nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att
hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägen
hetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten
eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete, som särskilt
angivits i hyresavtalet.
Härutöver vill förbundet fästa uppmärksamheten därå, att i hyreskontrak
ten synnerligen ofta förekomma bestämmelser att hyresvärden icke är skyldig
vidkännas hyresavkortning till följd av tillfälliga avbrott i ledningar för vatten,
avlopp, värme, gas eller elektricitet. Även på detta område är det av synner
lig vikt att lagfästa praxis, något som ur hyresgästsynpunkt icke kan vara
betänkligt, enär den hyresnedsättning, som i här åsyftade fall kan ifråga
komma, sällan skulle kunna uppgå till mera betydande belopp.
Förbundet hemställer slutligen om införande av regler angående verkan av
att hyresvärden på grund av folce majeure icke är i stånd att försätta eller
hålla lägenheten i det skick, som åligger honom.
Kommittén har under 13 § i sitt förslag, i huvudsaklig anslutning till 10 §
i gällande lag, behandlat det fall, att före hyrestidens början å lägenheten
timar mindre skada och skadan ej är botad, när lägenheten skall tillträdas,
eller att lägenheten eljest då icke är i det skick hyresgästen äger fordra.
Hyresgästen äger i sådan händelse under närmare angivna förutsättningar
befogenhet att själv avhjälpa bristen eller att uppsäga avtalet ävensom rätt
till nedsättning i hyran och rätt till skadestånd.
Av Sveriges fastighetsägareförbund har påpekats, att förslaget liksom gäl
lande lag — bortsett från det fall, att en förhyrd lägenhet blir förstörd —
saknar bestämmelser om force majeure. Förslaget beaktar sålunda ej i övrigt
den möjligheten, att för hyresavtalets fullgörande kan uppkomma sådant
hinder att det ligger utom hyresvärdens rådighet att undanröja detsamma.
Anledningen till att avsaknaden av bestämmelser härom i gällande lag ej
svnes lia medfört några olägenheter torde vara, att lagen allenast i mycket
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
69
begränsad omfattning är av tvingande natur. Därest i anslutning till kom
mitténs förslag en ändring i sistnämnda avseende vidtages, är givetvis av
särskild vikt att tillse, att icke i något fall oskäligt betungande förpliktelser
åläggas hyresvärden. Iakttagas vissa i det följande angivna jämkningar i
förslaget, torde dock icke vara erforderligt att i lagen införa särskilda stad-
ganden om force majeure.
Beträffande den hyresgästen tillkommande självhjälpsrätten stadgas i för
slaget, att denna skulle inträda så snart hyresvärden ej genast avhjälper före
fintlig brist. På sätt fastighetsägareförbundet hemställt synes emellertid hy
resvärden böra efter tillsägelse äga visst rådrum för åtgärden i fråga, i följd
varav förslaget torde böra jämkas så, att självhjälpsrätt skall inträda allenast
om hyresvärden icke så snart ske kan avhjälper bristen. Någon ytterligare
inskränkning av förevarande regel örn hyresgästens rätt till självhjälp synes
däremot ej påkallad.
I fråga om hyresgästens uppsägningsrätt synes ej med hänsyn till vad för
bundet anfört vara behövligt att vidtaga någon ändring av nu ifrågavarande
paragraf, och förut omförmäld rätt till nedsättning i hyran synes även böra
bibehållas i den omfattning som paragrafen innehåller.
Vad härefter angår hyresgästens skadeståndsrätt stadgas i förslaget, i
överensstämmelse med gällande lag, att hyresgästen skall äga rätt till er
sättning för skada med anledning av brist i lägenheten, dels om denna var
behäftad därmed när avtalet slöts och bristen då var hyresvärden veterlig
eller kunnat med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, dels ock
om bristen senare tillkommit genom hyresvärdens vållande. Beträffande
dessa skadeståndsregler märkes att de ålägga hyresvärden en ovillkorlig skyl
dighet att vid äventyr av — utom andra påföljder — skadeståndsplikt full
göra givna utfästelser i fråga om lägenheten, oavsett om detta med hänsyn
till arbetskonflikt eller därmed jämförliga omständigheter varit möjligt för
honom eller ej. I nu förevarande lagrum stadgas vidare att, om hyresvärden
eljest visar försumlighet vid avhjälpande av brist, han likaledes är ersätt-
ningspliktig.
Att en sådan skadeståndsplikt som först sagts är alltför omfattande torde
icke kunna bestridas och en ändring av förslaget i denna del lärer fördenskull
böra vidtagas. Detta synes kunna ske på det sätt att förenämnda skadestånds
regler ersättas av en gemensam bestämmelse, enligt vilken hyresvärden vid
brist i lägenheten skall utgiva skadestånd, såframt han ej visar att bristen
icke beror på hans försummelse. Beträffande frågan, när försummelse kan
anses föreligga, torde till en början vara tydligt, att därtill är att hänföra
det fall, att vid avtalets ingående förefinnes hyresvärden veterlig brist i lägen
heten eller sådan senare yppas och hyresvärden underlåter att i god tid vid
taga erforderliga åtgärder för bristens avhjälpande. Var bristen ej hyres
värden veterlig men hade han genom erforderlig tillsyn bort upptäcka den
samma, lärer, örn bristen alltjämt förefinnes vid tiden för tillträdet, hyres
värden jämväl lia gjort sig skyldig till försummelse, såvida ej på grund av
andra omständigheter hinder förelegat alt avhjälpa bristen. Ilar slutligen
70
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
hyresvärden själv vållat bristen, är denna uppenbarligen likaledes att till
räkna honom såsom försummelse.
Den ändring i kommitténs förslag i förevarande del som nu förordats synes
även innebära den fördelen att full överensstämmelse vinnes med de av
kommittén under 14 och 15 §§ i dess förslag upptagna skadeståndsreglerna.
Av kommittén har såsom förut nämnts föreslagits, att i 13 § av dess förslag
jämväl skulle upptagas en bestämmelse, enligt vilken hyresgästen, ändå att
lägenheten uthyrts i befintligt skick, skulle äga att göra gällande i paragrafen
stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyresgästen
veterlig eller kunnat av denne med vanlig uppmärksamhet upptäckas. Med
avseende å utformningen av detta stadgande må framhållas att det lärer
vara nödvändigt att angiva vad som i stadgandet avses med brist. Härom
torde böra gälla, att med brist i förevarande fall skall förstås att lägenheten
ej är sådan, att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för
det med förhyrningen avsedda ändamålet.
Utöver vad nu anförts synes, bortsett från vissa redaktionella jämkningar,
icke föreliggga anledning till annan ändring beträffande ifrågavarande para
graf i kommitténs förslag än att ur lagrummet torde, liksom i fråga om vissa
paragrafer i det följande, böra utgå ett av kommittén föreslaget tillägg i för
hållande till gällande lag av innebörd, att hyresavtal efter uppsägning som i
paragrafen sägs skall omedelbart upphöra. Stadgande i nu angivet hänse
ende lärer böra meddelas i en senare paragraf. I övrigt torde bestämmelser
i de av kommittén under 13 § behandlade ämnen böra upptagas såsom 11 §
i kapitlet.
Såsom förut nämnts torde i detta sammanhang även böra behandlas det
fall att myndighet meddelar beslut av mindre ingripande art än helt förbud
att nyttja förhyrd lägenhet. Kommittén har i detta hänseende föreslagit
att, örn genom myndighets beslut någon del av lägenheten skulle komma att
frångå hyresgästen, denne skall njuta skälig nedsättning i hyran ävensom
äga rätt att uppsäga avtalet, om förbudet medför väsentlig inskränkning i
nyttjanderätten. Av kommitténs motiv framgår, att bestämmelsen i fråga
icke avsetts skola omfatta det fall, att förbud meddelats mot lägenhetens be
boende av mer än visst antal personer eller dess användande såsom bostad
åt minderåriga. I detta avseende har medicinalstyrelsen uttalat att enligt dess
mening avtalet i fall som nu sagts borde vara förfallet vid lämplig tidpunkt.
Med anledning av styrelsens erinran må framhållas, att hyresgästen uppen
barligen icke har något berättigat anspråk att äga frånträda avtalet, om myn
dighetens beslut beror därav att han i lägenheten inhyser flera personer än
hyresvärden vid avtalets ingående haft anledning att taga i beräkning. Örn
däremot myndighetens beslut innebär inskränkning i möjligheten att utnyttja
lägenheten på det sätt och i den omfattning som vid upplåtelsen förutsattes,
torde böra anses att hyresgästen lider intrång i sin nyttjanderätt. I fråga
om förbud att nyttja lägenheten såsom bostad för minderåriga synes man som
regel kunna utgå från, att ett sådant förbud innebär ett intrång i nyttjande-
rätten.
71
Det torde icke föreligga tillräcklig anledning att, såsom följer av kom
mitténs förslag, behandla de fall, då enligt vad nu sagts intrång i nyttjande-
rätten måste anses föreligga, på annat sätt än då en del av lägenheten, t. ex.
ett av flera rum, kommer att genom myndighets beslut frångå hyresgästen.
Kommitténs förslag synes fördenskull böra jämkas så att skälig nedsättning
i hyran skall — förutom då genom myndighetens beslut del av lägenheten
kommer att frångå hyresgästen — tillkomma hyresgästen, där han eljest till
följd av myndighets beslut lider intrång i sin nyttjanderätt, varjämte uppsäg-
ningsrätt bör tillkomma hyresgästen örn beslutet medför väsentlig inskränk
ning i nyttjanderätten. Liksom i fråga om helt förhud att nyttja en förhyrd
lägenhet torde å andra sidan i förhållande till kommitténs förslag böra göras
den inskränkningen att beslutet i fråga skall ha meddelats på grund av
lägenhetens beskaffenhet. I fråga om skadestånd i förevarande fall synas
samma regler böra gälla som vid helt förbud att nyttja en förhyrd lägenhet.
Det må erinras att, örn t. ex. hyresvärden underlåtit att fullgöra utfästelse
örn avhjälpande av viss brist, mera omfattande rättigheter än nu angivits
kunna tillkomma hyresgästen jämlikt de bestämmelser som enligt vad förut
sagts ansetts böra upptagas under 11 § i kapitlet.
Erforderliga bestämmelser i ämnet torde för det fall, att myndighetens
beslut meddelats före tillträdet, böra intagas såsom 12 § i kapitlet.
13 §.
I 14 § har kommittén upptagit vissa särskilda bestämmelser för det
fall, att hyresavtalet avsåge hus eller del av hus, som vid avtalets ingående
ännu ej färdigställts. Örn lägenhetens inredning ej är slutförd, då tillträde
enligt avtalet skulle ske, skall hyresgästen enligt förslaget äga rätt att upp
säga avtalet enligt vad i 13 § i förslaget sägs ävensom rätt till skälig ned
sättning i hyran och till ersättning för skada. Uppsägning skulle jämväl
kunna ske före tillträdesdagen, om det vore uppenbart, att lägenheten vid
tiden för tillträdet ej kunde användas för det med förhyrningen avsedda än
damålet. Även i sådant fall skulle hyresgästen äga rätt till skadestånd.
Från skyldighet att utgiva skadestånd enligt förevarande paragraf skulle
hyresvärden dock vara fri, örn det visades att dröjsmålet ej kunde tillräknas
honom såsom försummelse.
Enligt 20 § andra stycket i kommitténs förslag skola bestämmelserna i
14 § i förslaget vara tvingande.
Till stöd för ifrågavarande stadganden i 14 § i förslaget har kommittén an
fört bland annat:
Ej sällan hade inträffat att förhyrda lägenheter vid den avtalade tillträdes-
tiden ej alls varit färdiga till inflyttning eller att i vart fall deras inredande
varit långt ifrån avslutat. Då det tillika vore vanligt att genom kontrakts-
klausuler upplåtarna fritoge sig från alla för dem menliga påföljder på
grund av bristande färdigställande av lägenheten, uppstode mången gang
synnerligen besvärliga situationer för hyresgästerna. Ett tillbörligt tillgodo-
Kungl. Ma]:ts proposition nr 166.
72
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
seende av hyresgästernas intresse syntes här kräva att det icke skulle stå
parterna fritt att med bindande verkan avtala att lägenheten av hyresgästen
skulle godtagas i det — ofärdiga — skick, vari den vid den avtalade tillträ-
destiden kunde befinna sig. Detta vöre den främsta anledningen till att före
varande fall av brist i lägenheten särskilt reglerats i 14 § genom bestämmel
se1-’ vilka enligt 20 § andra stycket i förslaget icke före tillträdesdagen skulle
få sättas ur kraft genom förbehåll i hyresavtalet. Även andra skäl talade
emellertid för att reglerna i 13 § i förslaget ej i allo skulle erhålla tillämplighet
i förevarande fall. Till en början syntes det mindre lämpligt att beträffande
hus eller del därav som icke fullbordats medgiva hyresgästen rätt att själv om
besörja färdigställande på hyresvärdens bekostnad, särskilt örn bristen vore
av mera betydande omfattning. Vidare förefölle berättigat att reglerna om
hyresvärdens skadeståndsskyldighet i viss mån skärptes till förekommande
av en alltför lättsinnig uthyrning av ofullbordade lägenheter, vartill vissa
tendenser obestridligen kunnat förmärkas. Därför hade föreslagits att, i
likhet med vad som gällde enligt 23 § köplagen vid säljarens dröjsmål att
fullgöra köpeavtal angående bestämt gods, skadestånd skulle utgå, där ej
upplåtaren förmådde visa att dröjsmålet ej kunde tillräknas honom såsom
försummelse. Rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet hade ansetts böra ut
tryckligen medgivas hyresgästen redan före tillträdesdagen, under förutsätt
ning att det vöre uppenbart att lägenheten vid tiden för tillträdet ej kunde
vara i sadant skick, att den kunde användas för det med förhyrningen av
sedda ändamålet.
Reglerna i 14 § i förslaget vore enligt kommitténs mening att tillämpa ej
blott då fråga vöre örn helt nyuppförda hus utan även då en ny lägenhet
inreddes i ett redan uppfört hus eller då en lägenhet uthyrdes och inreddes
för väsentligen annat ändamål än det, vartill den förut varit använd. Där
emot skulle ej under 14 § vara att hänföra fall då en uthyrd lägenhet under-
ginge låt vara genomgripande reparation för att även i fortsättningen använ
das för samma ändamål som tillförne.
Kommittén hade övervägt, huruvida efter mönster av dansk lag möjlighet
borde beredas hyresvärden att genom meddelande till hyresgästen viss tid
före den avtalade tillträdesdagen fritaga sig från skadeståndsskyldighet, men
funnit en bestämmelse härom icke tillrådlig, enär densamma skulle kunna
leda till att i hyresavtalen regelmässigt inrycktes förbehåll, varigenom hvres-
värden fritoge sig från skyldigheten alt på avtalad tid tillhandahålla lägen
heten i behörigt skick.
Beträffande förevarande paragraf har anförts reservation av herr
Larsson, som uttalat bland annat:
De skäl som föranlett kommitténs majoritet att införa speciella bestämmel
ser för hyresavtal som avsåge lägenheter i icke färdigställda hus syntes vara
sa starka att at bestämmelserna i vissa delar bort givas en för upplåtaren
strängare utformning. Beträffande de rättigheter som borde tillkomma hy
resgästen i dylika fall kunde det icke anses befogat att helt förbjuda hyres
gästen att själv ombesörja färdigställande på hyresvärdens bekostnad. Nå
got berättigat intresse syntes icke kränkas, därest hyresgästen skulle tiller
kännas rätt att avhjälpa en brist som vöre av ringa beydelse. Vidare märk
tes, att ifrågavarande paragraf vore så avfattad att för dess tillämpning er
fordrades att en viss bestämd tillträdesdag angivits i avtalet. Detta syntes
ägnat att lämna alltför stort spelrum åt försök från byggherrars och hyres
värdars sida att kringgå bestämmelserna genom att underlåta att lämna ut-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
73
fästelse om viss tillträdesdag, exempelvis genom ett stadgande att tillträde
finge ske så snart fastigheten färdigställts. Reservanten ansåge förty, att
i paragrafen borde intagas bestämmelse örn rätt för hyresgästen att på hyres
värdens bekostnad själv ombesörja avhjälpande av brist som vore av ringa
betydelse ävensom stadgas att, där ej i hyresavtalet vore angiven viss dag
för tillträde av lägenheten, hyresgästen skulle äga att å envar tid intill dess
lägenhetens inredning slutförts uppsäga avtalet till omedelbart upphörande
och att bekomma skadestånd.
Stockholms handelskammare har uttalat vissa betänkligheter i fråga örn
förevarande paragraf i kommitténs förslag samt därvid anfört följande:
Frågan om rättsverkningarna av att lägenhet i ett vid hyresavtalets ingå
ende ännu ej färdigställt hus icke befinner sig i kontraktsenligt skick vid
tillträdet, har enligt handelskammarens mening lösts på ett sätt, som bör
kunna godtagas såvitt angår bostadslägenheter i allmänhet. Mera tvek
sam ställer sig handelskammaren till den föreslagna lösningen, då det gäller
lägenheter, i vilka hyresvärden på hyresgästens begäran vidtagit särskilda
anordningar. Vid uppförandet av nya hus händer det ofta, att redan på ett
tidigt stadium en för affärs- eller verkstadsrörelse avsedd lägenhet i enlighet
med hyresgästens önskningar inredes för just den verksamhet, som där skall
bedrivas. Även privatvåningar iordningställas ej sällan med tillgodoseende
av en viss hyresgästs speciella önskemål. Stora belopp kunna nedläggas på
en lägenhets specialinredning, och kontrakt brukar i dylikt fall ingås för en
rätt lång tidsperiod. Örn till följd av dröjsmål av exempelvis leverantörer
eller underentreprenörer lägenheten icke blir färdig i tid, skulle den såsom
tvingande föreslagna bestämmelsen örn rätt för hyresgästen att uppsäga
avtalet stundom kunna för hyresvärden medföra synnerligen besvärliga följ
der. Om lägenheten med stora kostnader inretts för ett särskilt ändamål,
t. ex. för restaurangdrift, skulle det givetvis kunna bli helt eller nära nog
omöjligt att få densamma uthyrd över huvud taget eller mot en hyra, som
motsvarade de nedlagda kostnaderna. Å andra sidan kan ett väsentligt dröjs
mål ofta medföra allvarliga olägenheter för affärsidkaren-hyresgästen. Ifrå
gasättas må emellertid, huruvida det skulle vara tillfredsställande, att hyres
gästen alltid skulle äga rätt att uppsäga avtalet, där bristen ej vore av mindre
betydelse.
Östergötlands och Södermanlands handelskammare har ansett, att para
grafen borde uppmjukas, samt därvid åberopat 21 § i lagen om köp och
byte av lös egendom, enligt vilken hävningsrätt ej förelåge vid dröjsmål av
ringa betydelse.
Med anledning av sistnämnda uttalanden har kommerskollegium yttrat, att
det syntes svårt att begränsa hyresgästs rätt till uppsägning i vidare mån än
som skett i förslaget.
I övrigt har Överståthållarämbetet uttalat följande:
Om hyresavtalet avser hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ännu
ej är färdigställt, samt lägenhetens inredning icke är slutförd vid den avta
lade tillträdestiden, inträder enligt 14 § vissa rättspåföljder. Det kan dock
för hyresgästen vara av liknande vikt att vid tiden för tillträdet fastigheten,
även i vissa andra hänseenden, befinner sig i sådant skick, att hyresrätten må
kunna utövas i enlighet med kontrahenternas syfte. Man länke sig t. ex.
74
Kungl. Alaj.ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
det fallet, att det gäller en lägenhet belägen ett flertal trappor upp i en bygg
nad, som, ehuru avsedd att innehålla hiss och sopnedkast, å tillträdesdagen
alltjämt saknar dessa förmåner. Föga rimligt synes vara, att hyresgästen
skall vara skyldig att låta sig åtnöja, kanske under lång tid, med en lägenhet
utan dylika för honom betydelsefulla anordningar. I lagstiftningen bör hy
resgästens intresse i en sådan situation vara klart och effektivt tillvaratagen.
Hyresgästernas riksförbund har i fråga om förevarande paragraf anfört:
I denna del förordar förbundet de av herr Larsson i reservation till denna
paragraf föreslagna bestämmelserna. Särskilt synes det nödvändigt att reg
lera de fall då bestämd tillträdesdag icke angivits. —- Att hyresgästen i före
varande fall skall vara betagen sin eljest föreliggande rätt till självhjälp,
då en brist är av ringa betydelse, finner förbundet icke sakligt motiverat.
Det är just i fråga örn dylika smärre brister som det största behovet att an
vända självhjälp mången gång föreligger. De äro irriterande och minska
trevnaden, utan att dock det påtryckningsmedel mot hyresvärden kan an
vändas som består däri att de kunna taxeras i penningar och göras gällande
mot denne genom avdrag å hyran eller skadeståndsvägen.
Med anledning av vad Överståthållarämbetet anmärkt torde ordalagen i pa
ragrafen böra något jämkas så att uttrycket ’är lägenhetens inredning ej slut
förd’ utbytes mot ’är lägenheten ännu ej i färdigt skick’. Därest en sådan
ändring vidtages, torde under lagrummet vara att hänföra jämväl det fall
att trappor, hissar m. m., som skola användas av hyresgästen, ej äro i ord
ning vid tillträdet. I övrigt torde paragrafen icke böra undergå annat än en
redaktionell jämkning.
Nu förevarande bestämmelser torde böra intagas såsom 13 § i kapitlet.
14 §.
I 11 § i gällande lag stadgas att, örn lägenhet ej i rätt tid är utrymd
av den som skall avflytta, njuter hyresgästen för den tid han är i mistning av
lägenheten eller del därav skälig avkortning å hyran. Varder ej efter det
hyresvärden underrättats örn förhållandet hindret genast undanröjt, njuter
hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar, att uppehållet ej kan till-
räknas honom såsom försummelse. Hyresgästen äger ock rätt att efter vad
i 10 § i gällande lag är stadgat uppsäga avtalet. I
I kommitténs förslag har under 15 § med viss redaktionell jämk
ning upptagits förenämnda bestämmelser i 11 § i gällande lag. Enligt stad
gande i 20 § i förslaget skola bestämmelserna i 15 § vara tvingande.
Med anledning av de bestämmelser som i kommittéförslaget upptagits un
der 15 § har Sveriges fastighetsägareförbund anfört följande:
Kommittén föreslår införande av tvingande regler, enligt vilka den tillträ
dande hyresgästen dels blir berättigad till skadestånd, om icke det hinder,
som den avträdande hyresgästens kvarboende innebär, blir genast undan
röjt, dels ock därutöver blir berättigad att till omedelbart upphörande upp
säga sitt hyresavtal, om bristen ej kan utan uppehåll avhjälpas. Allenast mot
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
75
skadeståndspåföljden kan hyresvärden värja sig, nämligen om han visar, att
uppehållet med avflyttningen icke kan tillräknas honom såsom försummel
se. Mot uppsägningspåföljden kan han däremot icke värja sig, även om han
styrker, att han gjort allt vad som varit möjligt för att avlägsna den förutva
rande hyresgästen.
Kommittén synes lia utgått ifrån såsom något för hyresvärden möjligt att
genast undanröja hindret. Så är emellertid i verkligheten icke fallet. Så
snart hyresgästen icke godvilligt avflyttar utan tredskas därmed, så är det, så
länge tredskan varar, överhuvud icke möjligt för hyresvärden att genast ställa
lägenheten till förfogande, såvida han icke vill göra sig skyldig till egenmäktigt
förfarande, vilket ju icke får förutsättas. Då hyresvärden skall söka få den
kvarboende hyresgästen avlägsnad, står han inför en ganska omständlig pro
cedur, som kräver så lång tid att det stundom icke utan fog toi’de kunna göras
gällande, att bristen i fråga icke kan utan uppehåll avhjälpas med den rätt för
tillträdaren att befria sig från avtalet, som därav följer.
Härefter har förbundet lämnat en redogörelse för gången av ett avhysnings-
ärende, enligt vilken även i en sådan ort som Stockholm, där handläggningen
sannolikt vore bland de snabbare i landet, ärendet lätt kunde taga en tid av
30 dagar. Förbundet anför slutligen följande:
Då sålunda en avhysning kräver en tid, som, åtminstone för en icke initie
rad, måste te sig överraskande lång, och då hindret för den nya hyresgästens
tillträde av lägenheten lagligen icke kan av hyresvärden tvångsvis undanröjas
på annat sätt än genom avhysning i enlighet med gällande författningar, så är
det oegentligt och verklighetsfrämmande att knyta de för hyresvärden oför
månliga rättsverkningarna av att lägenheten icke är utrymd till den omstän
digheten, att lägenheten icke genast respektive icke utan uppehåll ställes till
förfogande. Det föreslagna stadgandet innebär sålunda icke en rättvis avväg
ning av intressena. För att rättvisa skall ernås erfordras i varje fall, att ut-
sökningsväsendet bringas i överensstämmelse med vad hyreslagstiftningen
förutsätter vara förhållandet, nämligen att hyresvärden regelmässigt har möj
lighet att åstadkomma, att den avträdande hyresgästen genast på avträdesda-
gen utrymmer lägenheten.
Förbundet begagnar tillfället att i detta sammanhang framställa ett mångå
gånger uttalat önskemål, nämligen att ett förenklat avhysningsförfarande måtte
anordnas för sådana fall, som här åsyftas. En hyresvärd, som har ett klart
uppsägningsbevis, borde kunna berättigas att hos polismyndigheten —• eller
eventuellt lios utmätningsmannen — erhålla biträde på det sättet, att veder
börande inställer sig hos hyresgästen och förelägger denne att avflytta, vid
äventyr att handräckning eljest genast meddelas.
Beträffande det nu ifrågavarande lagrummet ifrågasätter förbundet, huru
vida med avseende å hyresvärdens skyldighet att till den tillträdande hyres
gästen utgiva skadestånd anledning föreligger att befria denne från skyldig
het att bevisa, att försummelse ligger hyresvärden till last. Det synes för
bundet vara riktigare att icke omkasta bevisbördan.
Med avseende å denna paragraf i kommitténs förslag ha såsom nämnts
Departemenu-
vissa erinringar framställts av Sveriges fastighetsägareförbund. Vad förbun- chefen'
det anfört torde likväl icke böra föranleda någon ändring av paragrafen.
Förevarande stadgande lärer böra upptagas såsom 14 §
i
kapitlet.
76
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
15 och 16 §§.
I 12§igällande lag stadgas att, om under hyrestiden å lägenheten ti
mar skada, för vilken hyresgästen ej är ansvarig, eller av annan anledning
utan hyresgästens vållande för honom uppstår hinder eller men i nyttjande-
rätten, skall vad i 9 och 10 §§ i gällande lag stadgas om förstörelse av lägen
heten eller mindre skada eller brist äga motsvarande tillämpning. I detta
sammanhang må även erinras därom att enligt förut berört stadgande i 13 §
i gällande lag gäller att, örn i fall, som i 10, 11 eller 12 § i lagen avses, hyres
värden avhjälpt bristen eller undanröjt hindret, och uppsägning ej sker före
utgången av nästa dag efter det rättelse sålunda skett samt, där hyres
gästen ej tillträtt lägenheten, han därom underrättats, hyresgästen ej äger
att därefter uppsäga avtalet.
Enligt kommitténs förslag skulle under 16 § såsom första stycke
intagas stadgande, att det ålåge hyresvärden att under hyrestiden hålla lä
genheten i sådant skick som angåves i 11 § i kommitténs förslag. Såsom
andra stycke i 16 § har kommittén intagit en särskild bestämmelse om ohyra,
för vilken närmare redogöres i det följande. I 17 § i kommittéförslaget
stadgas — i anslutning till motsvarande stadgande i 12 § i gällande lag — att,
örn under hyrestiden å lägenheten timar skada, för vilken hyresgästen ej är
ansvarig, eller av annan anledning, utan hyresgästens vållande, för honom
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i 12 och 13 §§ i förslaget
stadgas om förstörelse av eller skada eller brist å lägenheten äga motsvaran
de tillämpning. Härjämte meddelas även i nu förevarande paragraf i försla
get viss särskild bestämmelse rörande ohyra, beträffande vilken hänvisas till
redogörelsen i det följande.
Enligt 20 § andra stycket i kommitténs förslag må vad i 17 § är stadgat ej
genom avtal före tillträdet sättas ur kraft, dock att hyresgästen äger avstå
från rätten att enligt 17 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i
nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att hyresvärden under därför er
forderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat skick
eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock
låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i hyresavtalet.
Beträffande 17 § i sitt förslag och nyssnämnda stadgande i 20 § andra styc
ket har kommittén anfört bland annat:
Den nuvarande 12 § sattes i stor utsträckning ur kraft genom kontrakts-
bestämmelser; särskilt vanligt vöre att hyresgästen betoges de rättigheter,
som lagrummet tillerkände honom för hinder eller men i nyttjanderätten till
följd av att reparations- eller förbättringsarbeten företoges i lägenheten. I
synnerhet som enligt förslaget (26 §) hyresvärdens rätt att erhålla tillträde till
lägenheten för utförande av sådana arbeten i väsentlig mån utsträcktes ut
över vad för närvarande gällde vore det av betydelse att hyresgästens rättig
heter enligt 17 § i möjligaste mån säkrades genom tvingande bestämmelse.
Att utan vidare förläna tvingande natur åt stadgandet i förslagets 17 § syntes
dock ej vara lämpligt. Ofta nog vöre hyresgästen villig att låta hyresvärden
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
77
utföra ett av hyresgästen önskat förbättringsarbete utan att därför påfordra
nedsättning i hyran för det intrång och men som arbetet medförde, i det att
han nämligen med fog ansåge uppkommande olägenhet tillräckligt kompen
serad genom de fördelar i fråga om förbättrat skick av lägenheten, som i och
med arbetets utförande uppkomme för honom. Det kunde ej heller vara ägnat
att befordra hyresvärdens intresse att förbättra lägenhetens skick eller tillbör
ligen underhålla lägenheten eller fastigheten i övrigt, att han utöver därmed di
rekt förbundna kostnader skulle under alla omständigheter behöva vidkännas
nedsättning i hyran för den tid varunder arbete för sådant ändamål bedreves.
Visserligen kunde hyresvärden under hyrestiden med hyresgästen träffa för
denne bindande överenskommelse örn att denne skulle utan krav pa gottgörel-
se tåla av hyresvärden till utförande planerat arbete, men det syntes rimligt,
att sådan överenskommelse skulle kunna ske redan i samband med hyresavta
lets ingående och bekräftas i kontraktet. Sammaledes syntes möjlighet böra
öppnas för hyresvärden att redan vid hyresavtalets ingående betinga sig rätt
att utan särskilt vederlag åt hyresgästen i form av nedsättning i hyran låta un
der hyrestiden utföra visst annat arbete vid för honom lämplig tidpunkt. En
förutsättning måste dock i så fall vara att arbetets beskaffenhet och ungefär
liga omfattning vid avtalstillfället klarlagts för hyresgästen. Det borde där
för ej vara tillräckligt att i den tryckta texten å det använda kontraktsformu-
läret inginge en klausul angående t. ex. under hyrestiden förekommande mo-
derniseringsarbeten, utan det arbete varom fråga vöre borde särskilt angivas
i avtalet genom ett tillägg till den tryckta texten. I enlighet med de synpunk
ter, som nu utvecklats, hade i 20 § andra stycket föreskrivits, att ehuru före
tillträdet träffat avtal om inskränkning i de rättigheter, som enligt 17 § till-
komme hyresgästen, principiellt icke skulle ha bindande verkan, hyresgästen
dock kunde redan i hyresavtalet avstå från rätten att på grund av nämnda
stadgande erhålla nedsättning i hyran i anledning av att hyresvärden under
därför erforderlig tid läte verkställa arbete för lägenhetens försättande i av
talat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i öv
rigt eller ock visst annat arbete, som särskilt angivits i hyresavtalet. Under
övervägande hade varit att till viss tidrymd per år, förslagsvis 14 dagar, be
gränsa hyresvärdens rätt att låta utföra sedvanliga underhållsarbeten. Denna
tanke hade emellertid övergivits. För hyresvärden vöre det ej alltid möj
ligt att fördela underhållsarbetena någorlunda likformigt på olika år, utan
det vore ofta av såväl ekonomiska som praktiska skäl fördelaktigast att sam
manföra dem till något längre perioder med vissa års mellanrum. Och för
hyresgästerna kunde det ej vara förenat med olägenhet alt hyresvärdens be
fogenhet ej inskränktes på antytt sätt, enär nämligen begränsningen till er
forderlig tid’ borde kunna leda till att tillbörlig skyndsamhet iakttoges vid ar
betets bedrivande.
Beträffande förenämnda stadgande i 16 § första stycket av kommitténs för
slag synes icke något vara att erinra. Stadgandet, som torde böra intagas så
som 15 § i kapitlet, lärer endast böra undergå en mindre redaktionell jämk
ning.
Emot innehållet i 17 8 av kommitténs förslag torde — bortsett tillsvidare
från den i paragrafen intagna bestämmelsen angående utrotande av ohyra,
till vilken bestämmelse jag återkommer vid behandlingen av nästföljande
paragraf i kapitlet — icke heller någon erinran vara att framställa. Härvid
Departements
chefen.
78
ma framhallas, att det såsom kommittén förutsatt måste anses åligga hyres
gästen att, därest han vill göra gällande i paragrafen avsedda rättigheter, visa
att han icke är ansvarig för det hinder eller men i nyttjanderätten, varom är
fråga. I övrigt må erinras, att förut berörda under 18 § i kommitténs för
slag upptagna bestämmelser angående verkan av myndighets beslut för det
fall, att det meddelats före tillträdet, ansetts böra med vissa ändringar inta
gas i 10 § och såsom 12 § i kapitlet. Nu förevarande stadgande, som lärer
böra upptagas såsom 16 § i kapitlet, bör uppenbarligen hänvisa även till
nämnda bestämmelser. Härvid torde dock — i huvudsaklig överensstäm
melse med kommitténs ståndpunkt — böra göras den inskränkningen, att
av myndighet under hyrestiden meddelat förbud mot en lägenhets använ
dande ej skall medföra att hyresavtalet förfaller innan beslutet vunnit laga
kraft i annat fall än om myndigheten förordnat att beslutet omedelbart skall
lända till efterrättelse.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
17 §.
Enligt gällande lag anses förekomsten av ohyra i förhyrd lägenhet
vara att jämställa med brist i lägenheten. Förenänmda 10 och 12 §§ i la
gen äro sålunda tillämpliga även i det fall att hyresgästen genom uppträdan
det av ohyra lider intrång i nyttjanderätten.
Enligt kommitténs förslag skall alltjämt förekomsten av olyra
anses såsom brist i den förhyrda lägenheten. Uttryckligt stadgande härom har
av kommittén ansetts obehövligt. Däremot har kommittén såsom förut nämnts
föreslagit vissa särskilda bestämmelser beträffande ohyra under 16 och
17 §§. I 16 § skulle enligt kommitténs förslag såsom andra stycke intagas
stadgande, att örn ohyra finnes i lägenheten skall hyresvärden, ändå att an
nat förbehåll skett, vara pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utro
tande. Enligt 17 § i förslaget skall hyresgästen städse vara berättigad till er
sättning för skada, som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av
ohyra för vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig. Från sistnämnda
stadgande skall enligt 20 § andra stycket i förslaget, innan tillträde skett, ej
kunna göras undantag i hyresavtalet.
Vidare må i detta samband nämnas att enligt 25 § i kommitténs förslag
gods, som är eller skäligen kan antagas vara behäftat med ohyra, icke må
införas i lägenheten och att enligt 26 § i förslaget hyresgästen skall vara
pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten till lägenheten, som föran
ledas av nödiga åtgärder för utrotande av ohyra i fastigheten.
Kommittén har i ohyresfrågan — med erinran örn vissa bestämmelser i
hälsovårdsstadgan och vissa tidigare förnämligast ur hälsovårdssynpunkt
väckta förslag i ämnet — anfört bland annat:
Väggohyra i bostadslägenheter förekomme i vårt land i betydande utsträck
ning. Vid de bostadsundersökningar, som i samverkan med vederbörande
hälsovårdsnämnder och bostadsinspektioner år 1935 föranstaltats av bostads-
sociala utredningen i 14 städer, anträffades ohyra i cirka 16 % av undersökta
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
79
smålägenheter. En år 1933 anställd undersökning i Malmö gav vid handen,
att ohyra förekom i 10,498 (26.4 °/o) av 39,684 undersökta lägenheter. Enligt
en i Göteborg på föranstaltande av hälsovårdsnämnden år 1935 vidtagen
undersökning kunde omkring 25 % av husen i staden anses mer eller mindre
'nedlusade’. I Stockholm slutligen beräknades år 1937 enligt uppgift av
bostadsinspektören lägenhetsbeståndet till 25 å 30 °/o vara behäftat med
ohyra.
Vid undersökning i vad mån önskvärdheten att hindra förekomsten av ohyra
i bostadslägenheter kunde betinga ändringar i gällande bestämmelser hade
kommittén ej ansett sig lia att taga befattning med spörsmålen angående
beskaffenheten av de åtgärder, som lämpligen bolde komma till användning
i kampen för utrotning av bostadsohyra. Vad kommittén ansett sig lia att
undersöka vore vilka skyldigheter som på grund av hyresförhållandet kunde
och borde åläggas den ena parten gentemot den andra till främjande av det
för båda gemensamma och även för samhället betydelsefulla intresset att bo-
stadsohyras utbredning i möjligaste mån motverkades. Klara regler härom,
förutsättande medverkan i möjligaste mån från båda parternas sida, syntes
böra vara hyreslagstiftningens bidrag till den kamp mot ohyran, som måste
föras.
Vissa skäl talade onekligen för den från fastighetsägarehåll ofta hävdade
åsikten att bekämpandet av bostadsohyran borde vara en samhällets sak på
samma sätt som kampen mot de epidemiska sjukdomarna. Som förhållan
dena för närvarande vore hade kommittén dock icke funnit skäl frångå den
i rättspraxis intagna ståndpunkten, enligt vilken förekomst av ohyra i en
lägenhet vore att anse som en densamma vidlådande brist i hyreskapitlets me
ning. Detta innebure för fall, där hyresvärden ej fritagit sig från ansvar för
denna brist, att han hade att avhjälpa densamma och att örn så ej skedde
hyresgästen principiellt hade rättighet att avhjälpa den på hyresvärdens be
kostnad, eventuellt att uppsäga avtalet samt att hyresgästen bleve berättigad
till nedsättning i hyran och under vissa omständigheter till skadestånd. Emel
lertid kunde med nu rådande avtalsfrihet hyresavtalet ofta nog vara så ut
format, att hyresvärden måste anses fritagen från skyldighet att vidtaga åt
gärder i utrotningssyfte eller i allt fall från de angivna påföljderna för under
låtenhet därav. Beträffande lägenhetens beskaffenhet i allmänhet hade kom
mittén ansett nödvändigt att lagen alltjämt medgåve avtalsfrihet, och 13 §
i kommitténs förslag upptoge regler, som härutinnan icke innebure någon
avvikelse från nu gällande ordning, dock att i förslaget det betydelsefulla
tillägget gjorts, att hyresgästen, även om lägenheten uthyrts i befintligt skick,
skulle äga göra gällande de i 13 § stadgade rättigheterna, såframt bristen
ej vid avtalets ingående var honom veterlig eller kunnat av honom med
användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas. Härvid hade kommittén
dock ej ansett sig kunna stanna såvitt anginge ohyra. Skulle man kunna
påräkna ett någorlunda effektivt — och snabbt — ingripande mot ohyra
i förhyrda lägenheter, kunde det icke gärna få vara beroende av en kanske
besvärlig tolkning av olika klausuler i ett hyreskontrakt vilkendera parten
som hade att vidtaga åtgärder mot ohyran, utan det syntes nödvändigt att
lagen genom en bestämmelse som skulle äga tillämpning oavsett vad hyres
avtalet innehölle örn godtagande av lägenheten i befintligt skick m. in. ålade
endera att vidtaga sådana åtgärder av tjänlig art, då förekomst av ohyra
konstaterades. Enligt 16 § andra stycket i förslaget skulle skyldighet här
utinnan åvila hyresvärden. Att ifrågavarande skyldighet pålades hyresvärden
och icke hyresgästen vore naturligt i betraktande av det intresse som en
80
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
fastighetsägare, icke minst av hänsyn till eventuella övriga hyresgäster, hade
av att fastigheten hölles i gott skick, fri från ohyra, och åtnjöte häremot
svarande anseende; det vore ock tydligt att ofta nog å hyresgästens sida icke
förefunnes tillräckliga resurser för åstadkommande av ett effektivt ingri
pande.
Skyldigheten för hyresvärden borde alltså inträda även om hyresgästen
vore vållande till ohyrans förekomst i lägenheten; en senare fråga bleve,
vilkendera parten som skulle ha att slutligen vidkännas kostnaderna för in
gripandet.
I gengäld ålade förslaget hyresgästen åtskilliga skyldigheter. Skulle hy
resvärden kunna verkställa utrotningsåtgärder i en lägenhet, måste denna av
hyresgästen ställas till förfogande för ändamålet. Ofta kunde det vara nöd
vändigt att en hel fastighet, inrymmande åtskilliga lägenheter, på en gång
gjordes till föremål för behandling, som krävde utrymmande av lägenheterna,
detta även örn ohyra konstaterats endast i någon eller några av dem. Hyres
värden måste då kunna kräva att fastigheten i dess helhet bleve utrymd av
hyresgästerna. De skyldigheter som i förevarande avseende ansetts böra
åläggas hyresgästen hade i 26 § fjärde stycket av förslaget uttryckts så, att
hyresgästen skulle vara pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten till
lägenheten, som föranleddes av nödiga åtgärder till utrotande av ohyra i
fastigheten.
Andra förpliktelser för hyresgästen med avseende å ohyreförekomst i lägen
heten kunde härledas av de allmänna stadganden angående hyresgästens
skyldigheter vid lägenhetens begagnande, som 24—26 §§ i förslaget inne
fattade.
Såsom redan antytts skulle ej den hyresvärden ålagda skyldigheten att
vidtaga åtgärder för ohyreutrotning behöva innebära, att därmed förbundna
kostnader skulle stanna å honom. Kunde — i undantagsfall •— ohyreföre-
komsten anses vållad av hyresvärden, vore det givet, att han finge svara för
följderna därav. Ej sällan borde det å andra sidan kunna fastslås att ohyrans
förekomst i lägenheten berodde av hyresgästen eller av någon, för vilken han
enligt förslaget hade att svara, och i sådant fall vore hyresgästen gent
emot hyresvärden ansvarig för skadan enligt reglerna i 24 § i förslaget.
Hyresgästens underlåtenhet att underrätta hyresvärden örn förekomst av
ohyra kunde ock föranleda skyldighet för honom att ersätta hyresvärden
skada, som därav konnne. 1 de fall — säkerligen flertalet —- då icke enligt
vad nu sagts vållande från någondera partens sida kunde anses vara för
handen, syntes emellertid uppkommande kostnader böra stanna å hyres
värden. Otvivelaktigt kunde en dylik ordning komma att medföra en bety
dande belastning för vissa fastighetsägare, men detta resultat syntes svår
ligen kunna undvikas. En utväg till lättande av den pålaga, som den före
slagna ordningen innebure, vore att möjlighet bereddes fastighetsägarna att
genom försäkring skydda sig mot utgifter av förevarande slag. Det syntes
vara att förvänta att genomförandet av de regler, kommittén ansett sig böra
föreslå, bomme att föranleda inrättande av lämpliga försäkringsformer. Vid
en kommitténs överläggning med representanter för medicinalstyrelsen och
socialstyrelsen hade denna utväg ock uppmärksammats, och den komme,
enligt vad kommittén erfarit, att bliva föremål för närmare övervägande
under den av nämnda båda myndigheter för närvarande gemensamt bedrivna
utredningen av ohyrefrågan.
På grund av hinder eller men i nyttjanderätten, som tillskyndades hyres
gästen genom utrotningsåtgärder i hans lägenhet eller genom att utrymning
av denna måste ske i och för sådana åtgärder i angränsande lägenhet, vore
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
81
hyresgästen enligt 17 § i förslaget principiellt berättigad göra gällande de rät
tigheter, som omförmäldes i 13 §, därest berörda hinder eller men uppstått
utan hyresgästens vållande, det ville i detta fall säga utan att han kunde
göras ansvarig för ohyrans uppträdande. Huvudsakligen komme härvidlag
i betraktande rätten till nedsättning i hyran och till ersättning för skada å
hyresgästens tillhörigheter och för mer utgifter t. ex. för logi under utrym-
ningstiden. Hänvisningen till 13 § innebure att hyresgästen i förevarande fall
alltid skulle vara berättigad till nedsättning i hyran men till skadestånd
endast under vissa förutsättningar, nämligen antingen att ohyra förefanns
i lägenheten då hyresavtalet slöts och detta förhållande då var hyresvärden
veterligt eller kunnat med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas
eller att åtgärderna föranletts av ohyrelörekomst, som därefter uppstått ge
nom hyresvärdens vållande, eller slutligen att hyresvärden visat försumlighet
vid åtgärdernas företagande. Kommittén hade emellertid funnit skäl före
ligga för utvidgning av hyresvärdens skadeståndsplikt därhän att hyresgästen
alltid skulle vara berättigad till ersättning för skada i följd av att han nöd
gades tåla åtgärder för utrotning av ohyra, för vars uppträdande i fastigheten
han ej vore ansvarig. Bestämmelsen härom i 17 § av förslaget innebure att
hyresgästen i regel skulle äga erhålla skadestånd, då han måste utrymma en
lägenhet i vilken ohyra ej påvisats samt vidare då den lägenhet han utrymde
väl vore infekterad av ohyra men det visades att han ej vore ansvarig här
för.
Vad i det föregående blivit anfört hade haft avseende främst å förekomst
av väggohyra. Det i lagtexten använda uttrycket ohyra vöre emellertid vid
sträcktare. Vad därunder borde falla finge överlämnas åt rättspraxis att
avgöra. Givetvis kunde ej i detta sammanhang ifrågakomma löss, som para
siterade å människan, såsom klädlöss och flatlöss, och ej heller exempelvis
mal och loppor. Däremot syntes ifrågavarande bestämmelser böra erhålla
tillämpning då en lägenhet, på sätt som inkräktade på dess beboelighet, vore
infekterad av kackerlackor, myror eller tvestjärtar.
I förevarande avseende har mot kommitténs förslag anförts reserva
tion av herr Ahlmark, som därvid uttalat, bland annat:
Rättsföljderna av ohyreförekomst vore enligt majoritetens förslag att reg
lera ut ifrån att vållande läge den ena eller den andra parten till last. Det vore
föga rationellt att bygga en lagstiftning på något som processtekniskt visat sig
så synnerligen svårbevisligt som att hyresvärden eller hyresgästen vore skyl
dig till ohyreförekomsten. Det enda rationella tillvägagångssättet vöre att
övergå till att anse ohyreförekomsten såsom en farsot, tills vars bekämpande
alla goda krafter skulle förenas och där således ingen kunde undgå att bringa
offer.
Självklart måste hyresvärden bära en skälig andel av de kostnader och det
obehag, som åtföljde kampen mot ohyran. Inom kommittén hade reservan
ten antytt såsom en förmedlande ståndpunkt och såsom en väg att något så
när rättvist fördela bördorna mellan parterna, att hyresvärden städse påtoge
sig kostnaderna för nödig desinfektion — givetvis med rätt att återtaga dessa
av den hyresgäst, sorn lill äventyrs kunde visas vara vållande till ohyreföre
komsten — samt att hyresgästen städse skulle vara skyldig att för desinfek-
tionsändamål utrymma lägenheten och detta utan rätt till hyresnedsättning
eller skadeersättning, såvida ej hyresvärden visades vara vållande till ohyre
förekomsten.
Även om hyresgästen förbundit sig att själv svara för utrotning av ohyra
i lägenheten och även örn hyresgästen själv vore vållande till ohyrans före-
Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.
6
82
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
komst, vöre hyresvärden enligt majoritetens förslag likväl pliktig att vidtaga
tjänliga åtgärder för dess utrotande. Vidare innebure majoritetens förslag
att även örn hyresvärden icke vore vållande till ohyreförekomsten vore hyres
gästen, såvida han icke själv vore vållande, berättigad till nedsättning i hyran
och ersättning för skada, som tillskyndades honom genom utrotningsåtgär-
den. Detta ledde till att även den hyresgäst, som hade ohyra i sin egen lägen
het, bleve berättigad till ersättning för kostnaderna i anledning av lägenhe
tens utrymmande, åtminstone örn han visade att han själv icke vore vållan
de till ohyrans förekomst. Det syntes vara uppenbart, att dylika regler icke
garanterade någon rättvis lösning av ersättningsfrågorna.
Erfarenheten visade otvetydigt, att det berodde på rena tillfälligheter, om
man skulle kunna bevisa, vem som dragit in ohyra i en fastighet. När majo
riteten nu ansett sig böra förutsätta, att någon av parterna gjort det, så hade
denna förutsättning icke bort drabba hyresvärden utan hyresgästen. Det
vore dock hyresgästen, som sutte i lägenheten och hade att på sitt ansvar
sköta densamma. Hur många gånger hade icke erfarenheten visat, att i en
fastighet, där ohyran vunnit stor spridning, viss eller vissa lägenheter likväl
varit immuna för ohyrans angrepp och att just i dessa lägenheter husmodern
varit påfallande skötsam och mån om att upprätthålla god hygien.
Vad anginge de skyldigheter, som majoriteten ålade hyresgästen, så vore
dessa icke att betrakta såsom några uppoffringar. Ingen ville väl nämligen
anse såsom en uppoffring det förhållandet, att hyresgästen måste avstå från
att i lägenheten införa ohyresmittat gods, och den uppoffring, som bestode i
att utrymma lägenheten för att denna eller fastigheten skulle bli ohyrefri,
kunde med hänsyn till ändamålet i allmänhet icke betraktas såsom särdeles
betungande. Mot dessa mer eller mindre skenbara uppoffringar från hyres
gästens sida ansåge majoriteten det skäligt att väga hyresvärdens betungande
skyldighet att, även örn ohyreförekomsten icke kunde läggas honom till last,
stå kostnaderna för desinfektionsåtgärderna samt dessutom betala en i sin
helhet oftast mycket dryg ersättning till hyresgästerna, av vilka i allmänhet
de flesta därförutom finge en betydande förmån, nämligen att bli kvitt ohyran.
Ett system, som sålunda praktiskt taget lade alla kostnader för ohyrekampen
på hyresvärden, vore icke ägnat att främja en målmedveten kamp mot ohy
ran.
Enligt reservantens mening borde bestämmelser som stöde i samband med
ohyrebekämpandet givas plats i en särskild lag, byggd på samma grundtan
kar som den gällande lagstiftningen om bekämpandet av epidemiska sjukdo
mar. I enlighet härmed syntes bestämmelser angående rättsföljder av ohyre-
förekomst allenast tills vidare ha en plats att fylla i nyttjanderättslagen.
Under åberopande av vad sålunda anförts har reservanten föreslagit, att i
17 § i kommitténs förslag borde intagas stadgande att hyresgästen icke skulle
vara berättigad till nedsättning i hyran eller skadeersättning i anledning av
hinder eller men i nyttjanderätten, som uppstått genom förekomst av ohyra i
fastigheten eller åtgärder för dess utrotande, där ej .sådana omständigheter
förelåge som enligt 13 § andra stycket i förslaget medförde rätt till skadeer
sättning.
Med anledning av kommitténs förslag i förevarande del har medicinal
styrelsen, som i huvudsak biträtt detsamma, anfört följande:
Styrelsen vill till en början framhålla, att enligt 1 § av 3 kap. detta kapitel
äger tillämpning å avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjan-
Kungl. Mcij.ts proposition nr 166.
83
de mot vederlag, under det att hittills i hälsovårdsstadgan givna bestämmel
ser om ohyra avse allenast boningsrum jämte därtill hörande utrymmen
ävensom kläder och bohag. Bestämmelserna i förslagets 16, 17, 25 och
26 §§ innebära följaktligen, i vad avser ohyresbekämpandet, en utvidg
ning av härpå inriktade åtgärder. Denna utvidgning innebär bättre möj
ligheter att effektivt bekämpa ohyran i en fastighet. Medicinalstyrelsen har
intet att erinra mot densamma under förutsättning att begreppet ohyra be
gränsas på sätt styrelsen vill föreslå.
De sakkunniga erinra vidare om den pågående utredningen i medicinal
styrelsen i samråd nied socialstyrelsen rörande utvägar ägnade att möjlig
göra en mera effektiv kamp mot väggohyra samt om vidtagande av de
åtgärder, vartill denna utredning kunde föranleda. Denna utredning har
ännu icke slutförts dels av den anledningen att vissa behövliga undersök
ningar rörande verkan av mindre farliga ohyresmedel icke kunnat komma
till utförande, dels på grund av brist på arbetskraft inom medicinalstyrelsen.
Medicinalstyrelsen delar kommitténs uppfattning, att bekämpandet av
bostadsohyran åtminstone icke för närvarande kan i fråga örn samhällets
förpliktelser likställas med kampen mot de smittsamma sjukdomarna, utan
bör betraktas såsom varje annan åtgärd inriktad på att avhjälpa brist i
lägenheten.
Av alldeles särskilt intresse är i fråga om ohyresbekämpandet de föreslag
na lagbestämmelserna om utrymning av lägenheter och dessa bestämmelsers
ekonomiska räckvidd.
Utrymning av lägenheter i samband med utrotande av ohyra är för när
varande direkt påbjuden allenast vid gasbehandling med cyanväte enligt
medicinalstyrelsens kungörelse den 1 november 1927 med ändring den 5
oktober 1936, vilken ändring innebär skärpta krav på utrymning med an
ledning av inträffade olycksfall vid användning av det höggiftiga cyan-
vätet. Men även vid användande av mindre giftiga medel exempelvis etylen-
oxid (s. k. T-gas) torde i förekommande fall uraktlåtenhet att föranstalta
örn utrymning av angränsande boningsrum kunna medföra straffpåföljd
vid oförsiktigt handhavande enligt bestämmelserna i giftstadgan § 22.
I detta sammanhang ingår kommittén på medicinalstyrelsens föreskrifter
örn behandling med cyanväte och erinrar därvid bland annat örn att enligt
dess föreskrifter utrymning skall i vissa fall ske av rum i grannbyggnad.
Beträffande detta senare utrymningskrav anföra de sakkunniga, att det
ej syntes möjligt att genom stadganden i hyreslagstiftningen ålägga hyres
gäst utrymningsskyldighet för sådana fall då utrymning på grund av me
dicinalstyrelsens föreskrifter måste ske till följd av gasbehandling i angrän
sande fastighet. I dessa fall får man .sålunda antingen lita sig till andra
medel än cyanväte eller ock åstadkomma utrymning på frivillighetens väg.
Möjligheten föreligger ock att den pågående ohyresutredningen kan leda till
att medicinalstyrelsens utrymningsbestämmelser ersättas med övervaknings-
bestämmelser särskilt då fråga iir örn grannbyggnader.
Dessa utrymningsföreskrifter och icke minst deras ekonomiska konsekven
ser för hyresgästerna och enligt kommitténs förslag framför allt för hyres
värdarna torde vara ägnade alt begränsa användningen av giftiga medel, sär
skilt cyanväte, till sådana fall, där man kan tala örn verklig nedlusning. Sty
relsen har också i den av styrelsen utgivna läroboken i cyanvätebehandling
uttryckligen betonat, att evanvätegas bör tillgripas blott, då man icke kan
reda sig med andra medel av ofarlig art. Härmed har styrelsen kommit
in på en fråga av stor räckvidd i förevarande fall nämligen stadgandet i den
föreslagna 16 § örn vidtagande av tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande.
84
Kunell. Maj:ts proposition nr 166.
Flera omständigheter bland annat den, att gasbehandling med cyanväte är det
verksammaste medlet, då det gäller att snabbt och fullständigt utrota vägg
ohyra, har lett därtill, att denna metod tillgripes även i sådana fall, där den
på grund av sin stora giftighet icke borde komma till användning. Att ut
vecklingen gått i denna riktning torde böra tillskrivas de intresserade parter
nas naturliga önskan att snabbt och effektivt få ohyran utrotad. Örn man
frånser de rena undantagsfall, då en bostadslägenhet, som någon tid till
exempel under sommaren stått utan tillsyn, oförmodat visat sig fullständigt
nedlusad, torde förhållandena i allmänhet ligga så till, att nedlusning sker
så småningom som en följd av bristande tillsyn och omvårdnad från lägen-
hetsinnehavarens sida, genom uraktlåtenhet att 'vaka över att icke lägen
heten under hyrestiden blir hemvist för ohyra’ såsom de sakkunniga ut
trycka sig. Detta förhållande sett i sammanhang med det föreslagna stad
gandet i 24 § andra stycket örn hyresgästens skyldighet att genast underrätta
hyresvärden om ohyra konstateras i lägenhet gör det enligt medicinalstyrel
sens förmenande högeligen önskvärt att i motiveringen utsäges att med
tjänliga åtgärder avses åtgärder anpassade efter ohyrans förekomst i det
särskilda fallet. Ha allenast enstaka vägglöss visat sig böra sådana enkla
medel som rengöring, borstning med het såplösning, omtapetsering, igenspack-
ling av sprickor och spikhål, rengöring av bohag, eventuellt understött med
ofarliga parasitdödande medel kunna godtagas såsom tjänliga åtgärder, som
avses i 16 §.
I fråga om det i lagtexten använda uttrycket ohyra anföra de sakkunniga
att därunder ej bör falla klädlöss, flatlöss, mal och loppor men väl kacker-
lackor, myror och tvestjärtar.
Medicinalstyrelsen instämmer med de sakkunniga däruti att mal och lop
por icke böra medtagas. Det synes dock medicinalstyrelsen som örn även
myror och tvestjärtar lämpligen böra lämnas åsido i detta sammanhang, det
ta särskilt med hänsyn till vad medicinalstyrelsen påpekat beträffande la
gens tillämplighetsområde (obs. hyresvärds skyldighet enligt förslaget att
exempelvis utrota tvestjärtar eller myror i fähus eller stall). Beträffande
kackerlackor föreligger otvivelaktigt benägenhet till spridning inom en fas
tighet, som gör det berättigat att i detta sammanhang medtaga dem. Dock
synes det medicinalstyrelsen som örn man skulle kunna begagna uttrycket
väggohyra och låta detta i föreliggande sammanhang avse både vägglusen,
den här utan fråga mest betydelsefulla ohyran, och kackerlackan.
Genom den i 24 § andra stycket stadgade anmälningsplikten i fråga om
ohyra synes förutsättningen given för erhållande av en jämförelsevis tillför
litlig kännedom örn ohyrans förekomst å en ort och om verkan gentemot
ohyresplågan av i denna lag givna bestämmelser. Styrelsen vill ifrågasätta
om icke i denna lag eller möjligen i hälsovårdsstadgan 8 resp. 43 § en be
stämmelse kunde införas örn skyldighet för hyresvärd att till exempel före
januari månads utgång till hälsovårdsnämnden anmäla om ohyra föregående
år förekommit inom fastigheten, med anledning av sådan förekomst vidtag
na åtgärder och deras resultat.
Medicinalstyrelsen kunde erhålla i uppdrag att utarbeta formulär till så
dan anmälan.
Socialstyrelsen har anfört, bland annat:
Styrelsen är tveksam beträffande frågan om fördelningen av kostnaderna
för åtgärder mot ohyra. Det är naturligtvis riktigt, att en hyresgäst, som
kan bevisas hava varit vållande till ohyreförekomsten, skall i sista hand
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
85
stå för kostnaderna för ohyrans utrotande. I det övervägande flertalet fall
torde emellertid något vållande icke kunna styrkas. Olika uppfattningar
råda härvidlag beträffande frågan, huruvida å hyresvärden skall stanna
icke blott kostnaden för rökning av fastigheten utan även kostnaden för
hyresgästernas utrymmande av sina lägenheter. Till grund för de olika
ståndpunkterna i frågan torde ligga å ena sidan uppfattningen att ohyre-
förekomsten kan betraktas såsom en farsot, för vars bekämpande alla kraf
ter böra samarbeta, och å andra sidan den meningen att det rör sig om en
brist hos lägenheten. Styrelsen är i likhet med kommitténs majoritet be
nägen att acceptera det sistnämnda alternativet. Onekligen blir det för en
hyresgäst en uppoffring att behöva flytta från lägenheten vid rökning på
grund av ohyra, även örn tiden härför icke blir längre än tre å fyra dagar.
För hyresvärden är det av mycket stor ekonomisk betydelse, att fastigheten
blir helt fri från ohyra. I de fall då vållande icke kan läggas någon till
last torde det därför få anses vara mest skäligt, att hyresvärden även i
sista hand får vidkännas samtliga med bekämpandet av ohyran förenade
kostnader.
Styrelsen vill särskilt framhålla, att frågan om den slutliga fördelningen
av kostnaderna för bekämpandet av ohyra i det långa loppet icke kan sägas
få någon större betydelse. Vilka bestämmelser som än här genomföras kom
mer dock så småningom en utjämning att äga rum genom hyresnivåns av
vägning.
Ehuru ett bifall till kommitténs förslag skulle innebära ett stort steg framåt
i kampen mot ohyra, kan genomförandet av de föreslagna bestämmelserna
dock icke anses vara i och för sig tillräckligt. Åtskilliga hyresgäster torde
även i fortsättningen komma att underlåta att meddela hyresvärden om före
komsten av ohyra. Nya härdar kunna komma att skapas, kanske speciellt
genom att hyresgästerna medföra ohyra från arbetsplatserna. Det synes där
för vara av vikt, att hälsovårdsnämnderna, med stöd av hälsovårdsstadgans
bestämmelser, utfärda effektiva föreskrifter i ämnet samt att bostadsinspek
tionen på denna punkt intensifieras, varvid även uppmärksamhet bör ägnas
åt frågan om att befria arbetsplatserna från ohyra.
Byråchefen Bergström har anfört, att enligt hans mening borde ohyres
frågan icke väsentligen regleras genom civillag utan genom stadganden i
hälsovårdsstadgan.
Överståthållarämbetet har uttalat, att den tunga som ålades hyresvärdar
na vore betydande men att vägande skäl talade för förslaget. Detta syntes
dock kräva förtydligande för det fall att mellan parterna rådde oenighet örn
huruvida hyresgästen vöre vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten.
Å andra sidan har i åtskilliga yttranden intagits en avvisande ståndpunkt
till kommitténs förslag. Sålunda har länsstyrelsen i Stockholms län anfört,
att bestämmelsen i 17 § i förslaget att hyresgästen städse skulle vara berätti
gad till ersättning för skada, som tillskyndades honom genom åtgärder för
utrotande av ohyra, för vars förekomst i fastigheten han ej vore ansvarig,
måhända kunde anses alltför sträng mot en hyresvärd, som icke till följd
av försummelse eller av annan anledning kunde på minsta sätt göras ansva
rig för ohyrans förekomst. Länsstyrelsen i Jönköpings län har anfört, att
den icke funne förslaget fullt rättvist eller i högre grad ägnat att befordra
86
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
ohyrans effektiva bekämpande. Mera ändamålsenligt hade varit att något
jämnare fördela bördorna mellan parterna.
Länsstyrelsen i Kronobergs län har uttalat följande:
Det synes kunna ifrågasättas om de sakkunnigas majoritet ej lagt en oskä
ligt dryg börda på husägaren. Icke nog med att denne enligt förslaget i alla
de fall, där vållande från någondera partens sida icke kan anses vara för
handen, har att ensam gälda kostnaderna för desinfektionsåtgärderna och
att hyresgästen skall kunna påfordra nedsättning i hyran på grund av hinder
eller men i nyttjanderätten. Härjämte skulle hyresvärden städse vara skyl
dig utgiva ersättning för skada i följd av att hyresgästen nödgas tåla åtgär
der för ohyrans utrotande, något som innebär en viss utvidgning av den
skadeståndsplikt, som eljest enligt förslaget åvilar hyresvärd i fråga om andra
brister i lägenheten. Tillräckliga skäl att på detta sätt utvidga hyresvärdens
skadeståndsplikt synas ej ha förebragts. Länsstyrelsen anser att en mera
rättvis avvägning av de ömsesidiga skyldigheterna i nu berört avseende för
hyresvärd och hyresgäst skulle ernås, örn 17 § andra punkten i förslaget ut-
ginge, varmed hyresvärdens skadeståndsplikt komme att regleras av de all
männa bestämmelserna i 13 § av förslaget.
Samma ståndpunkt har intagits av länsstyrelsen i Örebro lån och magistra
ten i Örebro.
Även länsstyrelsen i Kristianstads län har uttalat tvekan om förslaget i
ohyresfrågan överensstämde med rättvisa och billighet. Länsstyrelsen i Mal
möhus län har framhållit att hela bördan syntes komma att åvila hyresvär
darna. Det förefölle vara en naturlig lösning, att kostnaderna skulle delas lika
mellan parterna. En icke oviktig synpunkt vore även, att en dylik fördel
ning utan tvivel skulle vara ägnad att väcka hyresgästernas känsla för det
gemensamma ansvaret. Såsom förslaget nu utformats i denna del, kunde
lätt den olyckliga uppfattningen hos icke ansvarskännande hyresgäster upp
stå, att det gjorde detsamma om ohyran spredes, då det vore hyresvärden
som finge betala alla kostnader. Den av kommitterade anvisade vägen för
hyresvärdarna att genom försäkringar täcka sina kostnader stöde naturligt
vis även hyresgästerna till buds.
Av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har gjorts följande uttalande:
Att hyresvärden blir den, som har plikten att vidtaga tjänliga åtgärder
för ohyrans utrotande, torde vara riktigt. Vad i 17 § av lagförslaget före-
skrives örn att hyresgästen städse skall vara berättigad till ersättning för
skada, som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av ohyra, för
vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig, synes länsstyrelsen däremot
betänkligt, icke minst genom den svårighet, som alltid lärer föreligga för
hyresvärden att leda i bevis hyresgästens ansvarighet för ohyrans inkomman
de i lägenheten. Självfallet bör sådan hyresgäst, i vars lägenhet ohyra icke
kunnat påvisas, men som till följd av åtgärder mot ohyra inom andra lägen
heter i huset nödgats med hänsyn till dessa åtgärders livs- eller hälsofarlighet
lämna sin lägenhet, av hyresvärden hållas skadeslös för sina kostnader i sam
band härmed, men för den hyresgäst, som i sin egen lägenhet plågats av
ohyra, lärer väl, där icke vållande från värdens sida kan påvisas, vara natur
ligast, att han själv får stå dylika kostnader mot det att hyresvärden bestri
der kostnaderna för utrotningsåtgärderna.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
87
Länsstyrelsen i Älvsborgs län har anslutit sig till den av herr Ahlmark av
givna reservationen och länsstyrelsen i Västmanlands län har ansett, att hy
resgästens rätt till hyresnedsättning och skadestånd icke rimligen borde gå
utöver vad som fastslagits för de fall som avsåges i 13 § andra stycket i för
slaget.
Även i flera yttranden från handelskamrarna göres gällande, att kommit
téns förslag i förevarande del icke är rättvist. Handelskamrarna i Göteborg
och Karlstad samt Västergötlands och Norra Hallands handelskammare ha
sålunda anfört, att stat och kommun borde bidraga till kostnaderna för ut
rotande av ohyra samt att kostnaderna i övrigt, där icke någondera parten
bevisligen vore vållande, borde fördelas. Härvid har betonats, att det vore
av vikt att hyresgästen hade direkt ekonomiskt intresse av att motarbeta
förekomsten av ohyra. Sistnämnda synpunkt har även åberopats av Stock
holms handelskammare. Handelskammaren för Örebro och Västmanlands
län har uttalat, att hyresgästen borde i ifrågavarande fall vara skyldig att
utan nedsättning i hyran eller skadestånd utrymma sin lägenhet. I varje fall
borde hyresvärdens ansvar ej utsträckas utöver vad som följde av 12 och
13 §§ i förslaget. Härjämte må nämnas, att i en inkommen skrift från Garan-
tiaktiebolaget Anticimex, som är verksamt för utrotande av ohyra, föror
dats, bland annat, att staten i viss utsträckning borde bidraga till kostnader
na därför.
Kommerskollegium har för sin del i förevarande fråga anslutit sig till herr
Ahlmarks reservation i så måtto att kollegiet i avvaktan på statligt ingri
pande ansett att hyresvärden borde påtaga sig kostnaderna för nödig desin
fektion medan hyresgästen borde vara skyldig att utrymma lägenheten utan
rätt till hyresnedsättning eller skadeersättning, såvida ej hyresvärden visades
vara vållande till förekomsten av ohyra.
Sveriges fastighetsägareförbund har anfört, bland annat:
Resultatet av kommitténs utredning har blivit rättsregler, som i så hög
grad tillgodose hyresgästernas anspråk på ekonomisk kompensation för obe
hagen av ohyrans förekomst, att det måste antagas, att hyresgästernas eget
intresse att deltaga i utrotningskampen blir betänkligt försvagat.
Med vad sålunda anförts har förbundet, såsom uppenbart torde vara, icke
velat bestrida, att även fastighetsägaren har att på sig taga en betydande
andel i kampen mot ohyran.
Att fastighetsägaren, så snart han själv är vållande till ohyrans förekomst,
skall vidtaga alla åtgärder för dess utrotande och bereda hyresgästen ned
sättning i hyran ävensom skadestånd, betraktar förbundet naturligtvis så
som självklart. Men även utan förutsättning av dylikt vållande synes det
förbundet rimligt, att man på hyresvärden lägger kostnaderna för ohyrans
utrotande ur fastigheten, låt vara med rättighet för honom att taga igen de
samma av den som eventuellt vållat dess förekomst.
Det vore emellertid icke någon för hyresgästparten önskvärd lösning av
frågan, örn fastighetsägarne, på sätt kommittén antytt, skulle genom lagande
av försäkring komma att skydda sig mot de kostnader, kommittén avser att
pålägga dem. Införandet av en sådan ordning skulle, särskilt i hus med små
lägenheter och många boende, komma att mycket väsentligt öka förvalt-
88
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
ningskostnaderna och därigenom verka i hyresstegrande riktning. Resulta
tet skulle således bli, att man icke blott skapade ett tillstånd, där de hyres
gäster, som fått sina lägenheter ohyresmittade, i stor utsträckning bleve
likgiltiga för deltagande i ohyrekampen, utan på samma gång medverkade
till en hyresstegring, som skulle gå ut även över de hyresgäster, som holle
ohyran ifrån sig.
Under åberopande av vad här anförts vill förbundet såsom en kompro
miss föreslå, att reglerna ifråga, örn de över huvud skola lia sin plats i
nyttjanderättslagen, måtte utformas enligt följande riktlinjer, nämligen att
hyresvärden, därest ej annat avtalats, skall lia skyldighet att i första hand
vidtaga och bekosta tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande, att hyresvär
den, om han visar försumlighet härutinnan, skall bereda hyresgästen skälig
nedsättning i hyran och vara skyldig utgiva skadestånd, att hyresgästen, örn
denne är vållande till ohyrans förekomst, skall vara skyldig utgiva skade
stånd till hyresvärden, samt att hyresgästerna skola vara skyldiga att ställa
sina lägenheter till förfogande för utrotningsåtgärders vidtagande utan rätt
till gottgörelse för härav orsakat men, dock att hyresgäst, vars lägenhet är
fri från ohyra, skall vara berättigad till skälig nedsättning i hyran för den
tid, under vilken lägenheten till följd av åtgärdernas företagande icke kan
på vanligt sätt nyttjas.
Kommittén föreslår, att reglerna om hyresvärdens skyldighet att vidtaga
tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande samt om hyresgästens rätt till skade
stånd i anledning av dylika åtgärder skola göras tvingande. Gent häremot
vill förbundet framhålla, att det för närvarande är synnerligen brukligt,
att hyresavtal, som avse en eller flera våningar i ett hus, träffas på villkor
att hyresgästen, därest ohyra skulle inkomma i lägenheten, åtager sig att
ansvara för utrotande av densamma. Ett vanligt exempel på uthyrande på
dylika villkor är då lokalerna skola användas för drivande av hotell- eller
pensionatrörelse, över huvud då det gäller affärslokaler är det icke ovanligt
att hyresgästen åtager sig ansvaret för ohyreutrotning. Dessutom må fram
hållas, att det vid förhyrning av hela hus anses såsom en helt naturlig sak,
att hyresgästen själv har att vidtaga utrotningsåtgärder örn ohyra inkommer
under hyrestiden.
Det kan enligt förbundets mening icke vara rimligt att i fall av här an
tydd beskaffenhet genom tvingande regler förhindra avslutande av avtal,
varigenom hyresgästen påtar sig ansvaret för ohyreförekomsten, så mycket
mindre som hyresgästen synnerligen ofta genom upplåtelser i andra hand
ändock blir skyldig att svara för att ohyra icke förekommer. Förbundet
hemställer således, att under alla förhållanden undantag göres från de tving
ande reglerna för fall att fråga är om förhyrande av hela hus eller av affärs
lokaler eller ock av bostadslägenheter, vilka icke till väsentlig del disponeras
för hyresgästens eget bostadsbruk.
Då det är angeläget, att fastighetsägarens ersättningsskyldighet på ett rim
ligt sätt begränsas, bör, även om kommitténs förslag antages, hyresgäst, som
nödgas utrymma sin lägenhet, vara skyldig begagna annan lägenhet, som
hyresvärden ställer till förfogande och med vilken hyresgästen skäligen kan
låta sig nöja.
Av svenska stadsförbundet har uttalats betänkligheter mot att i föreva
rande sammanhang i hyreslagstiftningen införa skärpta bestämmelser om
ohyra. Förbundet har därvid anfört följande:
I och för sig har förbundet icke något att invända mot vad som föreslås
beträffande åtgärder mot ohyra. Men man synes hava skäl att överväga, om
89
frågan ej borde för närvarande lämnas å sido i hyreslagstiftningen, till dess
den väntade utredningen om dessa spörsmål inom medicinalstyrelsen och
socialstyrelsen föreligger. Resultatet av denna utredning torde nämligen
kunna inverka på lagstiftningen ej blott vad den gäller hälsovården utan
indirekt också beträffande hyresförhållanden. Omfattningen av de kom
mande åtgärderna synes böra vara känd och möjligheter att beräkna kost
nader föreligga, innan man går att lagstifta om fördelningen av skyldigheter
i förevarande avseende mellan hyresvärd och hyresgäst. Principiell ställ
ning torde också först böra tagas till frågan, om fordringarna på åtgärder
mot ohyresspridningen skola fastställas lika för hela landet eller genom
lokala föreskrifter. För närvarande äro de delvis olika och regleras genom
särskilda lokala föreskrifter. 1 hyreslagstiftningen skärpta krav på åtgär
der mot ohyra komma att medföra stora utgifter för städerna för åstadkom
mande av desinfektionsmöjligheter. Det synes vara en rimlig begäran, att
hela detta problem prövas i sitt sammanhang.
Såsom kommittén föreslagit synas vissa bestämmelser rörande förekomst
Departements-
av ohyra böra intagas i hyreslagstiftningen, och tillräckliga skäl torde ej före- cÄe/en.
ligga att på sätt svenska stadsförbundet hemställt i detta hänseende avvakta
resultatet av den utredning angående olika sätt för motverkande och utro
tande av ohyra, som påbörjats av medicinalstyrelsen i samråd med social
styrelsen.
Kommittén har i förevarande avseende såtillvida anslutit sig till gällande
rätts ståndpunkt, att förekomsten av ohyra i en förhyrd lägenhet är att anse
såsom en brist i lägenheten. Något särskilt stadgande härom har kommittén
icke funnit erforderligt. Det synes emellertid vara lämpligt, att sagda upp
fattning uttryckligen bekräftas i lagen. I detta sammanhang må uppmärk
sammas medicinalstyrelsens uttalande, att uttrycket ohyra vore alltför omfat
tande och fördenskull borde utbytas mot uttrycket väggohyra. En sådan
ändring synes dock icke ägnad att i nämnvärd mån bidraga till att göra be
stämmelserna tydligare. I stället torde lämpligen böra angivas, att det skall
vara fråga om ohyra som är till men för hyresgästen.
Av förenämnda princip, att förekomsten av ohyra är att anse såsom en brist
i lägenheten, följer bland annat att, om bristen förefanns redan vid hyresgäs
tens tillträde eller bristen uppkommit senare utan att hyresgästen är ansvarig
därför, hyresvärden är skyldig att avhjälpa densamma.
Enligt 16 § andra stycket i kommitténs förslag skulle emellertid hyresvär
den, även örn hyresgästen är vållande till förekomsten av ohyra, vara skyldig
att vidtaga åtgärder för dess utrotande. Detta stadgande uppbäres utan tvi
vel för många fall av starka praktiska skäl. Det synes dock med hänsyn till
vad medicinalstyrelsen och Sveriges fastighetsägareförbund påpekat böra un
derkastas vissa inskränkningar. Vad först angår det fall att hyresgästen för
hyrt ett helt hus, torde sålunda icke föreligga anledning att ålägga hyresvärden
en mera vittgående skyldighet att utrota ohyra än som följer av de allmänna
reglerna örn brist i förhyrd lägenhet. Det lärer nämligen i sådant fall vara
mest överensstämmande med den allmänna uppfattningen att hyresgästen
själv får svara för utrotande av ohyra, diir icke denna förefanns redan vid
Kungl. Maj-.ts proposition nr 166.
90
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
tillträdet eller hyresgästen eljest är utan ansvar därför. Beträffande här
efter andra lägenheter än nyss sagts torde det icke kunna bestridas, att de
skäl, som kunna anföras för en sådan skyldighet för hyresvärden som
kommittén i 'förevarande avseende föreslagit, huvudsakligen göra sig gäl
lande i fråga om lägenheter som, helt eller delvis, äro uthyrda till bostad. I
fråga om lägenheter, som äro avsedda att användas för annat ändamål, t. ex.
såsom hotell, torde det däremot rimligen böra ankomma på innehavaren att, i
den mån ej de allmänna reglerna om brist i lägenheten äro tillämpliga, själv
ansvara för utrotande av ohyra. I detta sammanhang må framhållas, att
med 'tjänliga åtgärder’ för utrotande av ohyra uppenbarligen, såsom medi
cinalstyrelsen uttalat, avses åtgärder avpassade efter omständigheterna i varje
särskilt fall.
Såsom förut nämnts har kommitténs majoritet under 17 § i förslaget även
upptagit ett stadgande, att hyresgästen städse skall vara berättigad till ersätt
ning för skada som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av
ohyra, för vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig. Även denna be
stämmelse innefattar en strängare förpliktelse för hyresvärden än vad som
följer av de allmänna reglerna örn brist i lägenheten. Enligt den av herr
Ahlmark avgivna reservationen borde däremot hyresgästen erhålla nedsätt
ning i hyran eller skadestånd allenast örn sådana förhållanden förelåge som
jämlikt 13 § i kommitténs förslag medförde rätt till skadestånd. I denna del
har mot majoritetens förslag framställts erinringar i ett flertal yttranden.
Vid bedömande därav bör emellertid uppmärksammas, att hyresgästen enligt
förslaget icke lärer ha rätt till nedsättning i hyran eller till skadestånd under
annan förutsättning än att han visar att han icke själv är ansvarig för ohyran.
Att hyresgästen i sådant fall bör erhålla nedsättning i hyran måste anses fullt
berättigat. Mera tveksamt kan synas, huruvida hyresgästen, även om hyres
värden å sin sida likaledes är utan ansvar för ohyran, jämväl bör erhålla rätt
till skadestånd. En dylik rätt för hyresgästen synes emellertid ej vara obil
lig, därest den inskränkes till ersättning för oundgänglig kostnad som genom
åtgärd för utrotande av ohyra i lägenhet, vilken utgör del av hus och helt
eller delvis är uthyrd till bostad, åsamkas hyresgästen.
Av den lämnade redogörelsen för avgivna yttranden framgår, att medici
nalstyrelsen för sin del även föreslagit vissa ändringar i hälsovårdsstadgan.
Denna fråga torde dock icke böra upptagas till bedömande i förevarande sam
manhang. Till hyreslagstiftningen lärer icke heller vara att hänföra frågan,
i vad mån staten bör vidkännas kostnader med anledning av åtgärder för ut
rotande av ohyra. Nu berörda spörsmål torde emellertid böra beaktas vid
den utredning angående motverkande och utrotande av ohyra som anförtrotts
medicinalstyrelsen och socialstyrelsen.
Bestämmelser i förut angivna hänseenden torde böra intagas såsom 17 §
i kapitlet.
91
18—20 §§.
Enligt 14 § i gällande lag skall hyresgästen, om någon del av lä
genheten av anledning, som i 1 kap. 3, 5 eller 6 § avses, kommer att frångå
honom, njuta skälig nedsättning i hyran ävensom skadestånd. Han skall ock
äga rätt som i 3 kap. 10 § i lagen sägs att uppsäga avtalet, där han var i god
tro niii avtalet slöts. I 1 kap. 3, 5 och 6 §§ meddelas närmare bestämmel
ser angående verkan därav att fastighet, till vilken nyttjanderätt upplåtits,
överlåtes till annan eller blir föremål för återköp enligt därom gällande be
stämmelser eller att nyttjanderätt upplåtes till flera eller att fastigheten ge
nom bifall till klandertalan frångår upplåtaren.
I 3 kap. 15 § av gällande lag stadgas, att om förhyrd lägenhet finnes
vara så beskaffad att dess användande är förenat med uppenbar våda för
inneboendes hälsa och bristen ej på tillsägelse genast varder avhjälpt av hy
resvärden, äger hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att annat förbehåll skett.
I 19 § och 20 § första stycket i sitt förslag har kommittén upptagit
stadganden av enahanda innebörd som 14 och 15 §§ i gällande lag. I 20 §
andra stycket har kommittén därjämte upptagit föreskrift enligt vilken in
nan tillträde skett icke skall kunna med bindande verkan träffas avtal om in
skränkning i de rättigheter som enligt 12—15 och 17—19 §§ i kommit
téns förslag tillkomma hyresgästen, dock att hyresgästen såsom förut nämnts
må avstå från rätten att enligt 17 § erhålla nedsättning i hyran för hinder
eller men i nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att hyresvärden un
der erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i av
talat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i öv
rigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i hyresav
talet.
Med avseende å bestämmelserna i 20 § andra stycket i förslaget må erin
ras om vad kommittén anfört i anslutning till stadgandet i 17 § i dess
förslag samt örn de anmärkningar i de avgivna yttrandena, för vilka redo
gjorts vid behandlingen av 12—15 och 17—19 §§ i förslaget.
Vad särskilt angår de i 20 § andra stycket angivna undantagen från den
i samma stycke intagna huvudregeln har kommerskollegium anfört följande:
I de tryckta kontraktsformulär, som numera vanligen komma till använd
ning vid hyresavtals ingående, finnes upptagen en bestämmelse av innebörd,
att hyresvärd skall äga rätt att genom den förhyrda lägenheten framdraga
sådana ledningar för värme, vatten, avlopp, gas eller elektricitet, som äro för
två eller flera lägenheter gemensamma, utan att hyresgästen fördenskull
skall bliva berättigad häva avtalet eller erhålla skadestånd eller avdrag å
avtalade hyran. De arbeten, som åsyftas i bestämmelsen, kunna givetvis så
som vid en genomgripande modernisering av fastigheten bliva ganska om
fattande och komma att vålla hyresgästerna högst betydande olägenheter.
I de fall hyresgästen under icke alltför kort tidsperiod efter arbetenas av
slutande på oförändrade hyresvillkor kommer att kvarbo i lägenheten och
sålunda utan extra kostnad själv kommer att få nytta av de gjorda förbätt
ringarna, synes någon bärande invändning mot att han icke får ersättning
för intrånget i nyttjanderätten ej kunna framställas. Emellertid torde ibland
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
92
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departements
chef en.
förekomma, att en fastighetsägare i samband med en mera genomgående
modernisering av sin fastighet uppsäger hela hyresgästbeståndet och genom
för en allmän hyreshöjning av sådan betydenhet, att flertalet av hyresgäs
terna se sig tvingade att avflytta. I dylika fall komma de avflyttande hyres
gästerna sålunda — under förutsättning att kontrakten icke avse längre tids
perioder efter arbetenas slutförande — att lia lidit intrånget i nyttjanderätten
utan att ha blivit gottgjorda härför — ett förhållande, som synes ganska
obilligt. I sakkunnigeförslaget har såsom framgår av innehållet i 20 §, andra
stycket, icke företagits någon väsentlig ändring härutinnan utan hyresvär
darna torde även enligt den nya lagen bliva oförhindrade att inrymma ovan
nämnda kontraktsbestämmelse i hyresavtalen. Dessutom har i 26 § särskilt
medgivits rätt för hyresvärden att under hyrestiden utföra arbeten av ifrå
gavarande slag.
Enligt kollegiets förmenande torde böra övervägas, huruvida icke i före
varande avseende en tvingande bestämmelse borde intagas i lagen av be
skaffenhet att i vart fall förhindra uppkommandet av situationer av det
slag, som ovan skisserats.
Även hyresgästernas riksförbund har framställt anmärkning i förevarande
avseende samt därvid gjort följande uttalande:
Förbundet medger visserligen att fastighetsägare ej under alla förhållan
den bör vara skyldig vidkännas nedsättning i hyra men anser att bestäm
melsen går längre än som erfordrats för att möjliggöra en skälig avvägning
av intressena å ömse håll. Först och främst anser förbundet att hyresgäst
skall ha rätt till nedsättning i hyra i de fall då efter uppsägning av hyres
avtalet fastighetsägaren låter i lägenheten verkställa reparations- och för
bättringsarbeten.
o Förbundet anser vidare att bestämmelsen om rätt för fastighetsägaren att
låta utföra visst annat arbete, som särskilt angivits i hyresavtalet, utan rätt
tor hyresgästen till nedsättning i hyran bör utgå. I motiven säges visser
ligen att därigenom skulle förhindras sådana kontraktsklausuler som under
hyrestiden förekommande moderniseringsarbeten, men vad hindrar de nu
varande bestämmelserna i formulären om att hyresgästen ej har rätt till
nedsättning i hyran vid framdragande av ledningar för värme, vatten etc.
Särskilt indragande av värme är en av de åtgärder som förorsaka hyresgäs
terna det största obehag.
Förbundet anser det vara av stor vikt att undantagen från de tvingande
bestämmelserna ej göras för vida, då erfarenheten givit vid handen att fas
tighetsägarna komma att ge hyreskontrakten den för dem förmånligaste ut
formning som gällande rätt medger och alltså de i lagen angivna undanta
gen från de tvingande bestämmelserna komma att bli regel.
Av Sveriges fastighetsägareförbund har i redaktionellt hänseende uttalats,
att den i 20 § andra stycket intagna undantagsbestämmelsen syntes böra hän
visa till 13 och 17 §§ och således icke blott till 17 § i kommitténs förslag. I
I fråga om det av kommittén under 19 § i dess förslag upptagna stadgan
det torde icke vara någon erinran att framställa. Stadgandet synes böra in
tagas såsom 18 § i kapitlet.
Beträffande härefter 20 § andra stycket i kommitténs förslag må erinras,
att av kommittén föreslaget förbud mot inskränkning i de rättigheter, som
enligt 12—15 och 17—19 §§ i kommitténs förslag skulle tillkomma hyres-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
93
gästen, enligt förslaget endast skulle gälla avtal som träffas innan tillträde
skett. Denna formulering kan möjligen tänkas föranleda en uppenbarligen
icke åsyftad praxis, att hyresvärden, när fråga uppkommer om förlängning
av ett hyresavtal, i stället förelägger hyresgästen till undertecknande ett nytt
avtal, som innehåller förbehåll av ifrågavarande natur, t. ex. beträffande
verkan av att ohyra uppträder i lägenheten. Med hänsyn härtill torde orden
Innan tillträde skett’ böra utbytas mot 'Före hyrestidens början’. I övrigt
synes icke böra vidtagas någon ändring av förevarande bestämmelser. Vad
särskilt angår de synpunkter, som anförts av kommerskollegium och hyres
gästernas riksförbund, må emellertid anmärkas, att dessa torde böra beaktas
vid behandlingen av 26 § i kommitténs förslag.
Bestämmelser, motsvarande 20 § andra stycket i förslaget, torde böra in
tagas såsom 19 § i kapitlet.
Såsom första stycke av 20 § i sitt förslag har kommittén upptagit stad
gandet i 15 § i gällande lag, enligt vilket hyresgäst må uppsäga hyresavtal
rörande uppenbart hälsovådlig bostadslägenhet. Sistnämnda stadgande av
såg vid tillkomsten av 1907 års lag att utgöra det civilrättsliga komplementet
till hälsovårdsstadgans regler i ämnet. I kommitténs förslag ha såsom för
ut nämnts upptagits särskilda regler örn verkan av bland annat hälsovårds
myndighets beslut, varigenom hinder uppkommer i nyttjanderätten. Det
må jämväl erinras att en hyresgäst enligt förslaget, även om lägenheten för
hyrts i befintligt skick, kan vara berättigad att göra gällande vissa rättighe
ter. Med hänsyn härtill kan ifrågasättas, huruvida nu förevarande stad
gande vidare kommer att få någon självständig betydelse. Då tillräckliga
skäl att utesluta detsamma ur förslaget dock icke föreligga, torde stadgan
det, med en mindre ändring av huvudsakligen redaktionell natur, böra in
tagas såsom 20 § i kapitlet.
Om hyrans erläggande.
21 och 22 §§.
Enligt gällande rätt skall på grund av stadgande i 3 kap. 6 § i 1907
års lag, örn ej tid är utsatt för erläggande av hyra, som skall utgå i penning
ar, hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärdedels år, senast
å näst sista dagen av vart fjärdedels år samt, där hyran beräknas för månad,
vecka eller dag, före utgången av varje sådan tidrymd. Hyra, för vilken så
dan beräkningsgrund ej är stadgad, skall gäldas vid hyrestidens slut. Vidare
stadgas, att vad i 2 kap.
7
§ är föreskrivet om arrendeavtal skall äga
motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal. I sistnämnda lagrum
meddelas vissa bestämmelser för det fall att arrendator skall utgöra dags
verken.
I 6 § i 1923 års lag stadgas, att i den mån hyra för lägenhet, som omfattar
högst fyra rum, kök däri inbegripet, och helt eller delvis är uthyrd till bo-
94
Kungl. Majlis proposition nr 166.
stad, enligt avtalet skall erläggas i förskott för längre tid än en månad, skall
likväl såsom förfallodag för den på varje kalendermånad belöpande hyran
gälla sista söckendagen av nästföregående månad, dock att därigenom icke
någon del av hyran skall anses förfallen tidigare än i avtalet bestämts samt
att hyran för den under hyrestiden helt eller delvis infallande första kalen
dermånaden skall erläggas å avtalad förfallodag. I 8 § samma lag stadgas
om betalning genom postanvisning eller postgiro. Har från postanstalt inom
riket hyra avsänts till hyresvärden genom postanvisning under dennes van
liga adress eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto eller har in
nehavare av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller ut-
betalningskort, skall enligt sistnämnda paragraf städse med avseende å frå
gan, huruvida hyresgästen bevarat eller i fall, som behandlas i 7 § av 1923
års lag, återvunnit sin rätt till lägenheten, även om annorlunda avtalats så
anses som om hyran kommit hyresvärden tillhanda den dag då postanvis
ningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten eller giro- eller
utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vad nu stadgats äger icke
tillämpning, där betalningsuppdraget återkallats. Är någon satt att å hyres
värdens vägnar uppbära hyra, skola nämnda bestämmelser gälla även beträf
fande hyrans erläggande till denne.
I kommitténs förslag har under 21 § till en början såsom första
stycke upptagits stadgande att, örn avtal ej träffats om tiden för erläggande
av hyra som skall utgå i penningar, skall hyresvärden äga rätt till betalning,
där hyran beräknas för kvartal eller längre tid, å första dagen av vart kvar
tal samt, där hyran beräknas för kortare tid, före hyrestidens början. Här
efter har i paragrafen med endast vissa redaktionella jämkningar såsom
andra stycke upptagits förenämnda stadgande i 6 § av 1923 års lag.
I 21 § i förslaget har vidare såsom tredje stycke intagits föreskrift att örn
förfallotiden inträffar å söndag eller annan allmän helgdag, varmed påsk
afton, midsommarafton och julafton skola vara likställda, skall nästa söc
kendag anses såsom förfallodag. Hyran skall enligt fjärde stycket i 21 § i
förslaget erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom
anvisas. Härjämte har till paragrafen med allenast en mindre redaktionell
ändring såsom femte stycke överflyttats det nuvarande stadgandet i 8 § i
1923 års lag. Slutligen stadgas såsom sjätte stycke i förslaget, i likhet med
6 § i 3 kap. av 1907 års lag, att vad i 2 kap. 7 § stadgas örn arrendeavtal
skall äga motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal.
Under 22 § i kommitténs förslag ha meddelats bestämmelser örn deposition
av hyra. Förmenar hyresgästen sig vara jämlikt 13, 14, 15, 17, 18 eller
19 § i förslaget berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersätt
ning för avhjälpande av brist eller eljest hava genfordran hos hyresvärden,
och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår i pen
ningar och är till betalning förfallen, äger han enligt förslaget nedsätta be
loppet hos överexekutor. Därvid skall uppgift lämnas angående hyresför
hållandet och grunden för avdraget samt pant eller borgen ställas för den
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
95
kostnad för beloppets utfående, som kan tillskyndas hyresvärden. Har hy
resgästen fullgjort vad nu sagts skall enligt andra stycket i paragrafen, utan
avseende å däremot stridande bestämmelse i hyresavtalet, så anses, som hade
hyresbetalning då ägt rum till belopp motsvarande det nedsatta. Visar ej
hyresvärden inom två månader efter det nedsättning verkställts att han träf
fat överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller anhängig-
gjort talan därom mot hyresgästen, äger denne enligt stadgande i tredje
stycket av förevarande paragraf återbekomma beloppet. Eljest må ej hyres
gästen återbekomma nedsatt belopp med mindre hyresvärden det medgivit
eller ock hyresgästen förklarats berättigad därtill genom dom, som vunnit
laga kraft. Såsom fjärde stycke har upptagits föreskrift, att nedsatt be
lopp skall av överexekutor göras räntebärande genom insättande i bankin
rättning och att upplupen ränta skall komma den tillgodo som finnes berätti
gad till beloppet. Slutligen har i sista stycket av paragrafen erinrats därom
att angående skyldighet för överexekutor att underrätta hyresvärden örn
verkställd nedsättning skola gälla särskilda föreskrifter.
Till motivering av stadgandena i 21 och 22 §§ i sitt förslag har kommit
tén anfört bland annat:
Då hyresavtal här i landet regelmässigt innehölle föreskrift örn förskotts
betalning och då några nackdelar av detta system kommittén veterlig! icke
framträtt, syntes riktigt att däremot svarande regler infördes i lagen.
Orten för hyrans erläggande vore i allmänhet indirekt bestämd genom fö
reskrift i hyresavtalet att betalning skulle ske till hyresvärden eller hans om
bud. Ehuru något större behov av regler angående betalningsorten för fall
då denna ej bestämts genom avtalet knappast gjort sig påmint syntes dock
lämpligt att detta spörsmål icke helt förbiginges i lagtexten. Kommittén hade
därför ansett sig böra föreslå ett stadgande av innehåll att hyran skulle er
läggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom anvisades.
Beträffande hyresgästens rätt att göra avdrag å hyran för genfordran
märktes, att utövandet av denna rätt för hyresgästen vore förbunden med
viss risk. Örn nämligen hyresgästen i sedermera anställd rättegång befunnes
lia saknat fog för ett av honom verkställt avdrag eller i vart fall för ett av
drag till så stort belopp som han ansett skäligt, kunde på hyresvärdens yr
kande domstolen förklara hyresrätten förverkad, detta utan hänsyn till hy
resgästens goda tro i fråga örn avdragets befogenhet. Ändå att rätten till
avdrag ej genom bestämmelse i hyresavtalet vore hyresgästen betagen, vore
det dock anledning antaga att medvetandet om berörda risk ofta nog mins
kade hans benägenhet att utöva denna rätt även i de fall då han ansåge sig
lia goda skäl för avdraget. Icke minst svårigheten att i ett givet fall kunna
bedöma avdragets storlek bidroge härtill. Denna olägenhet komme att bli
va ännu mera kännbar vid genomförande av kommitténs förslag, att de till
avdrag berättigande lagreglerna principiellt skulle vara av tvingande natur.
Med hänsyn härtill hade det synts kommittén angeläget att söka genom lag
bestämmelse bereda hyresgästen lättnad vid utövandet av avdragsrätten. En
sådan lättnad borde utan obehörigt eftersättande av hyresvärdens berättigade
intresse kunna ernås genom alt hyresgästen bereddes tillfälle att, med sam
ina verkan som örn hyresbetalning skett, för hyresvärdens räkning hos of
fentlig myndighet — överexekutor — nedsätta det belopp, varmed hyresgäs
ten ansåge sig äga rätt till avdrag å hyran. Bestämmelsen hade ansetts böra
så utformas, att på hyresvärden skulle ankomma alt inom viss tid vidtaga
96
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
åtgärd för att få fastställt huruvida han ägde rätt till beloppet samt att om
detta underlätes hyresgästen skulle äga återbekomma vad han nedsatt. Då
det sålunda ålades hyresvärden att taga initiativet till ett avgörande beträf
fande rätten till beloppet, borde rättvisligen hyresgästens deposition för att
anses vara i behörig ordning verkställd och likställd med hyresbetalning in
nefatta säkerställande — genom pant eller borgen — jämväl av hyresvär
dens kostnad för beloppets utfående. En föreskrift i sistnämnda hänseende
vore av betydelse även därutinnan att den effektivt syntes förhindra miss
bruk av den hyresgästen tillerkända rätten till deposition. Den ändamåls
enligaste vägen att bereda hyresvärden erforderlig kännedom om att depo
sition verkställts syntes vara att överexekutor, som mottagit deposition, där
om avläte underrättelse till hyresvärden; bestämmelser örn skyldighet härut
innan för överexekutor syntes lämpligen böra i administrativ ordning med
delas.
Stadgandet i 22 §, vilket för att erhålla avsedd effekt måste vara av tving
ande natur, betoge givetvis icke hyresgästen rätten att med de risker beträf
fande eventuellt förverkande, som vore därmed förbundna, direkt verkställa
avdrag på hyran, då han ansåge sig därtill berättigad.
Beträffande 21 § i kommitténs förslag har länsstyrelsen i
Norrbottens län anmärkt, att förfallodagen i fråga om hyra, som enligt lagen
finge erläggas månadsvis, med hänsyn till den i förslaget intagna helgdags-
regeln borde angivas till sista dagen — i stället för sista söckendagen — av
nästföregående månad.
Av hyresgästernas riksförbund har beträffande rätten att erlägga hyra må
nadsvis anförts följande:
Den senare tidens utformning av bostadslägenheter leder mer och mer till
att lägenheterna uppdelas i ett större vardagsrum samt flera små sovrum.
Då det dessutom genom de statliga stödåtgärderna har beretts mindre bemed
lade barnrika familjer tillfälle att erhålla lägenheter som innehålla ända upp
till fem rum och kök och då dessa familjer som regel icke förmå erlägga kvar-
talshyra, tillåta vi oss hemställa antingen att den princip som ligger till grund
för paragrafens andra stycke utsträckes att gälla alla lägenheter eller att i
sagda stycke orden 'sorn omfattar fyra rum, kök däri inbegripet’ ändras till
'sorn omfattar högst sex rum, kök däri inbegripet’.
Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund i fråga örn 21 § i kom
mitténs förslag anfört bland annat:
Såsom kommittén anfört, innehålla hyreskontrakten, med avvikelse där
utinnan från lagens stadgande, regelmässigt föreskrift örn att hyran skall be
talas i förskott. Kommittén förordar nu införande av mot denna praxis sva
rande regler i lagen.
Det föreslagna stadgandet har förlänats det innehållet, att betalningen skall
äga rum å första dagen av den tidrymd, för vilken betalningen i olika fall
skall erläggas. Därmed har emellertid icke ernåtts den avsedda överensstäm
melsen med vad allmänt brukas. Det vanliga är nämligen, att hyran skall er
läggas sist å söckendagen näst före varje sådan tidrymds början. Förbundet
hemställer, att det föreslagna stadgandet måtte ändras i enlighet härmed. Där
med torde följa, att jämväl den i tredje stycket upptagna helgdagsregeln skall
så ändras att såsom förfallodag skall anses icke nästa utan nästföregående
söckendag.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
97
Den nuvarande praxis, som medför, att sista uppsägningsdagen regelmäs
sigt sammanfaller med en hyresbetalningsdag, har bl. a. den fördelen med
sig, att om någon av parterna önskar få ett hyresvillkor ändrat, så kan den
därför eventuellt erforderliga uppsägningen bekvämligen äga rum samtidigt
med hyrans erläggande.
Beträffande avfattningen av första stycket bör påpekas, att formuleringen
synes innebära en oklarhet, när det stadgas, att hyran skall, i visst fall, er
läggas före hyrestidens början. Tidsbestämningen synes böra ske så att be
talning skall erläggas sista söckendagen före den tidrymd, för vilken hyran
beräknas.
Med andra stycket i paragrafen föreslår kommittén bibehållande av den
rätt att erlägga hyran månadsvis för smålägenheter, som från hyresreglerings-
lagstiftningen överfördes till 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande
hyra.
Förbundet vill icke bestrida, att vissa beaktansvärda sociala skäl kunna
tala för att månadsbetalningsrätten i någon mån bibehålies. Förbundet har
emellertid i sådant hänseende stannat vid den meningen, att rätten bör kom
ma i fråga endast beträffande lägenheter innefattande högst två rum, kök
däri inbegripet.
Vad härefter angår 22 § i kommitténs förslag har Överståt
hållarämbetet framställt följande erinran:
Hyresgästen skall vara berättigad återbekomma det nedsatta beloppet, om
ej hyresvärden inom två månader efter nedsättningens verkställande visar
sig lia träffat överenskommelse med hyresgästen örn beloppets utgående eller
lia anhängiggjort talan därom mot hyresgästen. Det synes icke lämpligt att
låta fatalietiden löpa från dagen för nedsättningen, som ju kan komma att
bli under lång tid okänd för hyresvärden. Enligt ämbetets förmenande bör
i stället bestämmas, att fatalietiden börjar räknas från det hyresvärden er
hållit underrättelse örn nedsättningen eller från det att i enlighet med ämbe
tets förslag underrättelse i rekommenderat brev om nedsättningen avsänts till
hyresvärden.
Ämbetet anmärker tillika, att skyldigheten att underrätta hyresvärden om
verkställd deposition borde åligga hyresgästen.
Av länsstyrelsen i Kopparbergs län har gjorts följande uttalande:
Samma skäl som motiverade överflyttning från länsstyrelserna till lag-
sökningsdomare av tvister angående hyra för förhyrd lägenhet tala för att
nedsättning i enlighet med denna paragraf sker — såvitt angår landsbygden,
däri inräknat jämväl städer under landsrätt — hos utmätningsmannen å
orten, vilken är lättare tillgänglig för allmänheten än överexekutor. Skulle
emellertid nedsättning anses höra ske hos överexekutor kan ifrågasättas, hu
ruvida icke, i likhet med förfarandet vid nedsättning jämlikt lagen den 24
mars 1927 örn gälds betalning genom penningars nedsättande i allmänt för
var, vederbörande hyresgäst hör själv underrätta hyresvärden örn nedsätt
ningen. Därest så sker bör tvåmånadersfristen räknas från det hyresvärden
bevisligen erhållit del av underrättelse om nedsättningen. I varje fall torde
särskild författning angående skyldighet för överexekutor att underrätta
hyresvärden örn verkställd nedsättning icke vara erforderlig utan föreskrif
ter härom kunna upptagas i ifrågavarande paragraf.
Därest nedsättning kommer att ske hos överexekutor, synas dylika ärenden
hos länsstyrelse böra behandlas såsom enmansärenden, på grund varav änd
ring av 22 § landshövdinginstruktionen samtidigt torde böra ske.
Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 160.
7
98
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Länsstyrelsen i Norrbottens län har anfört:
Det'i 22 § tredje stycket föreslagna åläggandet för hyresvärd att taga ini
tiativet till ett avgörande beträffande rätten till ett hos överexekutor nedsatt
belopp står enligt länsstyrelsens förmenande icke i överensstämmelse med
gällande rättsgrundsatser. Det bör åligga hyresgästen, som ju påstått rätt
till ersättning, motsvarande det nedsatta beloppet, att vidtaga erforderliga
åtgärder för styrkande av denna rätt.
Länsstyrelsen i Södermanlands län har i fråga örn förevarande paragraf
anfört följande:
Länsstyrelsen vill ifrågasätta, om icke bestämmelsen om ställande av pant
eller borgen kan komma att verka orättvist och därför är ett olämpligt medel
för vinnande av det avsedda syftet. Det måste givetvis alltid bli svårare för
en hyresgäst med mindre bostad och alltså i regel med mindre tillgångar än
för en välsituerad att ställa den fordrade säkerheten, vilken ju i allmänhet
bomme att motsvara ett ganska konstant värde, oavsett om depositionsbe-
loppet är stort eller litet. Den erforderliga säkerheten kan —- särskilt för de
minst bemedlade hyresgästerna — ofta synas orimligt hög i förhållande till
det omstridda beloppets storlek, och föreskriften kan sålunda komma att av
hålla en hyresgäst från att göra en rätt gällande, vartill han måhända haft
det största fog. För en ekonomiskt starkare hyresgäst torde däremot den
ifrågavarande föreskriften icke spela någon roll till förhindrande av miss
bruk av depositionsrätten.
Andra stycket av ifrågavarande paragraf synes i förtydligande syfte böra
erhålla ungefär följande lydelse: ’Har hyresgästen fullgjort vad i första styc
ket är föreskrivet, skall, utan avseende å däremot stridande bestämmelse i
hyresavtalet, med hänsyn till hyresrättens förverkande så anses, som hade liy-
resbetalning då ägt rum till belopp motsvarande det nedsätta.’
Enligt sista stycket skall det tillkomma överexekutor att underrätta hyres
värden örn den verkställda nedsättningen. Det synes länsstyrelsen rimligt,
att hyresgästen i stället ålägges att — eventuellt inom den för hyresbetal-
ning föreskrivna tiden — förete bevis, att han hos överexekutor nedsatt be
loppet i fråga.
Hyresgästernas riksförbund har avstyrkt den föreslagna skyldigheten för
hyresgästen att ställa pant eller borgen samt därom anfört följande:
Kommittén har motiverat detta därmed att det ålägges hyresvärden att
taga initiativet till ett avgörande beträffande rätten till beloppet. Förbundet
kan icke finna att detta argument kan tillmätas avgörande vitsord. Även
i det fall att avdrag verkställes utan deposition har ju hyresvärden att taga
initiativet för beloppets utfaende, därvid han icke ens har den säkerhet som
ligger däri att beloppet finnes nedsatt hos offentlig myndighet. Det må vis
serligen erkännas att hyresgästen genom det nya institutet vunnit en stor för
mån, nämligen trygghet mot förverkande, men tillika har hyresvärdens ställ
ning otvivelaktigt stärkts därigenom att garanti skapats för att medlen kom
ma honom tillhanda i fall av befogenhet. Det torde icke vara riktigt att
karaktärisera den av hyresgästen sålunda vunna förmånen så väsentligt
överstigande hyresvärdens, att hyresgästen bör åläggas vidtaga en inom rätts-
livet dock sa sällsynt åtgärd som deposition i förväg av rättegångskostnad.
Kommitténs ståndpunkt hade varit lättare att förstå om anledning funnes
att antaga att deposition skulle komma att ske av okynne eiler trakasseri
lusta. Då hade otvivelaktigt anledning funnits att hindra detta genom en be-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
99
stämmelse av det innehåll som nu föreslås. Men all anledning saknas till
dylikt antagande. Den hyresgäst som av okynne vill innehålla hyran torde
vara ganska obenägen att uppsöka offentlig myndighet, lämna uppgift om
grunden för avdraget samt nedsätta beloppet, samtidigt som möjligheten att
utan deposition innehålla hyran står honom öppen, låt vara förenad med
viss risk. Till detta kommer den omständigheten att det givetvis mången
gång, måhända i de flesta fallen, blir svårt för hyresgästen att skaffa erfor
derlig pant eller borgen. Stadgandet kan komma att drabba särskilt hårt
den kategori hyresgäster som mera än andra är förtjänt av lagstiftningens
stöd, nämligen sådana som vilja göra rätt för sig, men som leva i små om
ständigheter. Slutligen måste det ställa överexekutor inför ganska svåra av
göranden, då det gäller att avgöra vilka krav som skola ställas på borgen.
På grund av det ovan anförda hemställer förbundet att bestämmelsen i
denna paragraf örn skyldighet att ställa pant eller borgen måtte utgå.
Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund med anledning av 22 §
i förslaget gjort följande uttalande:
Någon tvist kan praktiskt taget aldrig uppkomma angående hyrans stor
lek eller när den skall betalas. I dylikt hänseende innehåller kontraktet re
gelmässigt otvetydiga uppgifter. Det är av den allra största betydelse att
hyrorna regelbundet inflyta. Det är ju med dem som fastighetsägaren skall
betala de regelbundet återkommande fasta utgifterna för fastigheten, bl. a.
de som avse reparationer och förbättringar. Ett strikt upprätthållande av
regeln, att hyrorna regelbundet skola inbetalas, är sålunda av vital betydelse
för åstadkommande av en fastighetsförvaltning av sådan stabilitet, utan vil
ken även hyresgästernas intressen i längden bli lidande. Tvistiga anspråk
från hyresgästsidan böra icke få äventyra denna önskvärda stabilitet i för
valtningen.
Ur dylika synpunkter och då hyresgästernas anspråk på avdrag på hyran
rättsligt sett aldrig äro så klara som hyresvärdens anspråk på att hyran be
talas har det betraktats såsom skäligt och riktigt, att vid tvist örn avdrag
hyran likväl skall i sin helhet erläggas. Frågan huruvida det påfordrade av
draget är berättigat får sålunda prövas i särskild ordning. En dylik avväg
ning av intressena har synts så mycket riktigare, som hyresvärden kan förut
sättas vara en solvent person, hos vilken hyresgästen således kan återfå vad
han till äventyrs betalat för mycket, under det att den avdragskrävande
hyresgästen icke sällan är en person utan tillgångar, hos vilken hyresvärden
således icke kan utfå den hyra, vartill han slutligen visar sig berättigad.
Därtill kommer att tvisten i här avsedda fall regelmässigt måste utspelas inför
domstol, vilket bär till följd, att det ofta dröjer en mycket avsevärd tid innan
det slutligen blir avgjort, huruvida hyresgästen varit berättigad verkställa
avdraget respektive huruvida han förverkat hyresrätten med åtföljande skyl
dighet att genast avflytta från lägenheten.
Ehuru förbundet sålunda i princip intar ståndpunkten, att förfallen hyra
bör erläggas oavsett tvist om avdrag, så vill förbundet dock av praktiska skäl
icke sträcka sig längre än till en fordran på att hyresbeloppet under alla för
hållanden skall säkerställas. Om det föreskrives skyldighet för hyresgästen
ali, då tvist örn avdrag uppkommit, säkerställa hyresbeloppet, så har detta
den praktiskt betydelsefulla verkningen att en lättfattlig och klar regel er
hållits för bedömande av de hos överexekutor respektive lagsökningsdomare
uppkommande fall, där nu till följd av hyresgästens motfordringsanspråk
tvekan ofta föreligger, huruvida förordnande kan meddelas örn avhysning
eller huruvida hänvisning till domstol respektive målets hänskjutande til!
rätten skall äga rum.
100
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
I fråga om 21 § första stycket i kommitténs förslag torde i överensstäm
melse med rådande praxis böra vidtagas den ändringen, att förfallotiden
för hyran, då denna beräknas för kvartal eller längre tid, bestämmes till
sista söckendagen i månaden näst före varje kvartal i stället för den första
i varje kvartal. Härjämte synes den regel som i sagda stycke givits för det
fall att hyran beräknas för kortare tid än ett kvartal böra jämkas något.
Beträffande stadgandet i andra stycket i paragrafen torde böra vidtagas
en mindre ändring av redaktionell innebörd.
Vad härefter angår den av kommittén såsom tredje stycke i paragrafen
intagna helgdagsregeln synes denna icke vara påkallad av något praktiskt
behov och torde fördenskull böra uteslutas ur förslaget. I anslutning till den
av kommittén i fjärde stycket upptagna bestämmelsen angående platsen för
erläggande av hyran synes lämpligen böra intagas en föreskrift som uttryckli
gen anger att hyran städse må betalas genom postanvisning eller postgiro.
Vidare synes det böra åläggas hyresvärden att, örn hyran skall erläggas å
annan ort än den där lägenheten finnes, vidkännas kostnaden härför.
I femte stycket av paragrafen har kommittén, såsom förut nämnts, i an
slutning till motsvarande stadgande i 1923 års lag upptagit vissa bestämmel
ser örn verkan av hyresbetalning genom postanvisning eller postgiro. Härut
innan föreskrives bland annat, att postanvisning skall sändas under hy
resvärdens vanliga adress. Denna föreskrift torde med hänsyn till nyss
nämnda bestämmelse om rätt för hyresvärden att bestämma platsen för
hyrans erläggande böra uteslutas ur förslaget. I detta stadgas vidare i över
ensstämmelse med 1923 års lag att, där någon är satt att å hyresvärdens
vägnar uppbära hyra, vad i förevarande stycke av 21 § är stadgat skall
gälla även beträffande hyrans erläggande till denne. Även detta stadgande
torde såsom överflödigt böra utgå ur förslaget. — Emot sjätte stycket i pa
ragrafen synes ej något vara att erinra.
Beträffande härefter de av kommittén under 22 § upptagna stadgandena
om deposition synas dessa i allt väsentligt vara ägnade att läggas till grund
för lagstiftning. Det må emellertid anmärkas, att den av kommittén angivna
förutsättningen, att hyresbeloppet i fråga skall vara till betalning förfallet,
med hänsyn till att deposition lämpligen bör ske innan tiden för erläggande
av betalning är ute, icke torde kunna bibehållas. Vad angår den i lagrum
met föreskrivna skyldigheten för hyresgästen att i samband med deposition
ställa pant eller borgen för den kostnad för beloppets utfående som kan till
skyndas hyresvärden torde bestämmelsen härom vara erforderlig för att
förhindra missbruk av rätten att deponera hyran. I lagen synes emellertid
böra angivas, att säkerheten skall vara sådan att den skäligen kan av över-
exekulor godkännas. Det må erinras, att hyresgästen — ehuru det i tvek
samma fall kan vara förenat med risket att hyresrätten förverkas — är
oförhindrad att utan deposition innehålla förfallet hyresbelopp, i den mån
han anser sig berättigad att erhålla nedsättning i hyran eller äga motfordran.
Att såsom Sveriges fastighetsägareförbund hemställt göra någon inskränk
ning i denna hyresgästens rätt synes ej lämpligt.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
101
I övrigt torde böra föreskrivas, att hyresgästen skall till överexekutor läm
na uppgift om — förutom hyresförhållandet och grunden för avdraget —
förfallodagen. Uppgifter i förevarande hänseenden synas även av praktiska
skäl böra lämnas skriftligen och i två exemplar. Bestämmelsen i andra
stycket av paragrafen angående verkan av deposition torde med anledning av
vad en länsstyrelse anfört böra erhålla sådan lydelse, att därav framgår att
depositionens betydelse är att nyttjanderätten ej förverkas genom att belop
pet icke erlagts till hyresvärden på vanligt sätt. I anslutning till denna be
stämmelse synes i lagrummet böra intagas erforderlig föreskrift angående
det sätt, på vilket överexekutor skall underrätta hyresvärden örn verkställd
deposition. I detta hänseende lärer böra stadgas, att underrättelse skall oför
dröjligen avsändas med rekommenderat brev. Härjämte synes böra vidta
gas den ändringen av kommitténs förslag, att den frist, som skall stå hyres
värden till buds för träffande av överenskommelse med hyresgästen eller an-
hängiggörande av talan, bestämmes till tre månader från det hyresbeloppet
i fråga förfallit till betalning och sådan underrättelse som förut sagts av
sänts till honom.
Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.
23—25 §§.
Enligt 16 § i gällande lag skall hyresgästen under hyrestiden väl
vårda och aktsamt hantera lägenheten med vad därtill hör och ersätta all
skada, som genom hans vållande därå kommer. Uppstår därå skada ge
nom vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör till hans husfolk eller
som av hyresgästen inrymts i lägenheten, är han ock pliktig att ersätta den.
Han är dock utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där han icke
brustit i den omsorg och tillsyn, som vederbort. — Timar skada eller yppas
brist å lägenheten, och är ej skadan eller bristen av beskaffenhet att med dess
avhjälpande kan utan äventyr anstå, är hyresgästen pliktig att därom utan
dröjsmål underrätta hyresvärden. Försummar hyresgästen det, är han hy
resvärden ansvarig för skada, som därav kommer. — Är av hyresgästen lä
genheten överlåten till annan, är hyresgästen, där ej hyresvärden tagit den
andre för god i hans ställe, ansvarig för skada, som denne, därest lägenheten
varit av honom förhyrd, efter vad nu sagts skolat ersätta. — I 17 § stadgas,
alt hyresgästen skall vara pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
vad som erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastig
heten. Hyresgästen skall ock hålla noggrann vårdnad däröver att vad så
lunda åligger honom själv iakttages jämväl av hans husfolk och av dem, som
av hyresgästen inrymts i lägenheten.
Vidare må nämnas, att enligt 23 § 2 i gällande lag hyresrätten är förver
kad, om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes
och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse.
I kommitténs förslag har till en början under 23 § stadgats, att
hyresgästen icke äger nyttja lägenheten till annat ändamål än vid upplåtelsen
102
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
förutsattes. Härefter har nuvarande 16 § med vissa ändringar upptagits så
som 24 §. I fråga om de av kommittén vidtagna ändringarna märkes i första
hand, att kommittén ansett sig böra underkasta hyresgästen ansvar för skada
som vållats av hans gäster eller någon som i lägenheten utför arbete för hans
räkning, på samma sätt som nu är stadgat om hyresgästens husfolk och and
ra som av honom inrymts i lägenheten. Kommittén har vidare föreslagit den
skärpningen av hyresgästens underrättelseplikt, att om skada timar eller brist
yppas å lägenheten av sådan beskaffenhet, att med dess avhjälpande ej kan
utan äventyr anstå, skall hyresgästen vara skyldig att genast (i stället för nu
utan dröjsmål) underrätta hyresvärden. Vidare skall hyresgästen enligt kom
mitténs förslag utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden om annan
skada eller brist som icke är att hänföra allenast till sedvanlig försämring vid
aktsamt hanterande av lägenheten. I kommitténs förslag har vidare tillagts,
att bestämmelse i hyresavtalet, varigenom hyresgästens ansvarighet utsträc-
kes utöver vad i förevarande paragraf är stadgat, skall vara utan verkan.
Under 25 § i kommitténs förslag har upptagits nu gällande bestämmelse,
att hyresgästen skall vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som erfordras
för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten samt hålla nog
grann vårdnad över att vad sålunda åligger honom själv iakttages jämväl av
dem för vilka han svarar. Härjämte har i förslaget stadgats, att hyresgästen
skall ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter, hyresvärden i över-
ensstämmelse med ortens sed meddelar. Vidare har, såsom förut antytts,
föreslagits ett uttryckligt stadgande, att gods, som är eller skäligen kan an
tagas vara behäftat med ohyra, icke må införas i lägenheten.
Kommittén har till motivering av nu ifrågavarande bestämmelser i försla
get anfört bland annat:
Enligt kommitténs mening förelåge skäl för att den krets, för vilken livres-
gästen hade alt svara, bestämdes något vidare än för närvarande skett,'och
kommittén föresloge fördenskull att ansvarigheten skulle omfatta jämväl ska
da vållad av personer som på hyresgästens inbjudan erhölle tillträde till lä
genheten (gäster) samt dem som för hyresgästens räkning utförde arbete i
lägenheten. För hyresgästens räkning utfördes arbetet, då det skedde på or
der av hyresgästen och kostnaden skulle stanna å honom, däremot ej då hy
resgästen utövade den honom enligt förslaget tillkommande rätt att själv be
sörja om avhjälpande av brist på hyresvärdens bekostnad. Skedde en sådan
utsträckning av hyresgästens ansvarighet, syntes å andra sidan rimligt att i
lagen infördes bestämmelse örn att förbehåll i hyresavtalet som ytterligare
utvidgade hyresgästens ansvarighet skulle vara utan verkan. Av'allmänna
rättsgrundsatser följde att hyresgäst vilken ersatt skada som nu sagts hade
regressrätt mot den skadevållande. Ett stadgande härom folie emellertid
utom hyreslagstiftningens ram.
En skärpt underrättelseplikt vore enligt kommitténs mening ur olika syn
punkter påkallad. För hyresvärden vore det av värde att alltid vara under
rättad örn all skada som timade å lägenheter i hans fastighet. Och för hyres
gästens del vöre det fördelaktigt att han i ett uttryckligt stadgande ägde hemul
för en anmälningsåtgärd, som han måhända eljest befarade kunna upptagas
som utslag av kitslighet eller kverulans. Därtill bomme, att iakttagande av
en vidgad underrättelseplikt endast kunde vara till gagn för hyresgästen, i det
Kungl. Maj-.ts proposition nr 166.
103
att nämligen enligt hittillsvarande praxis som av kommittén föresloges lag
fäst i 38 § andra stycket, hyresgästen icke ägde att på grund av brist i lägen
heten göra fordringsanspråk gällande med avseende å tid före det han fram
ställt sådant anspråk eller påkallat bristens avhjälpande. Med hänsyn till
vad sålunda anförts funne sig kommittén böra föreslå att hyresgäst skulle
vara skyldig att utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden även om ska
da eller brist, som icke krävde omedelbart avhjälpande, vid äventyr för un
derlåtenhet att hyresgästen bleve ansvarig för skada som därav kunde upp
komma. Härvid förutsattes dock, att skadan eller bristen ej vore hänförlig
allenast till normalt slitage. Det hade ock ansetts lämpligt föreskriva, att
underrättelse örn skada eller brist av sådan beskaffenhet, att med dess av
hjälpande ej kunde utan äventyr anstå, skulle meddelas genast.
Särskilt kunde anmärkas, att det efter den föreslagna utvidgningen av un
derrättelseplikten icke vore tvivel underkastat att hyresgästen alltid hade att
anmäla förekomst av ohyra i den förhyrda lägenheten till förekommande av
ersättningsskyldighet i anledning av ohyrans eventuella spridning inom fastig
heten. Bestämmelse i hyresavtalet, varigenom hyresgästens ansvarighet för
skada till följd av försummad underrättelse utsträcktes utöver vad förslaget
innefattade, borde vara utan verkan.
Beträffande 25 § i kommitténs förslag har anförts reservation av her
rar Hermansson och Larsson, som ansett att det ej vore tillrådligt att ålägga
hyresgästen att ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter, hyresvär
den i överensstämmelse med ortens sed kunde komma att meddela. Den be
stämmelse som i detta hänseende intagits i kommitténs förslag borde sålun
da enligt reservanternas mening uteslutas.
I fråga om 24 8 i kommitténs förslag har medicinalstyrelsen anmärkt, att
det borde uttryckligen angivas att bestämmelserna i paragrafen även hade
avseende å ohyra.
Beträffande 25 § i förslaget lia länsstyrelserna i Jönköpings och Östergöt
lands län, Norrbottens och Västerbottens läns handelskammare samt hyres
gästernas riksförbund anslutit sig till förenämnda reservation.
Emot 23 § i kommitténs förslag, enligt vilken hyresgästen icke må nyttja
Departements-
lägenheten till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes, synes i huvud-
^
sak ej vara något alt erinra. Till detta stadgande torde emellertid böra fogas
en bestämmelse, alt hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej äger åberopa
avvikelse som för honom är utan betydelse. Såsom förut nämnts, har vidare
till förevarande paragraf ansetts böra överflyttas den av kommittén under
9 § upptagna bestämmelsen angående inrymmande av främmande personer
i förhyrd lägenhet.
Beträffande härefter 24 § i kommitténs förslag torde någon erinran ej vara
alt framställa mot den utvidgning av hyresgästens ansvar för andra personer
som kommittén föreslagit. Det synes även som regel lämpligt, att hyresgästen
i enlighet med kommitténs förslag förklaras skyldig att 'genast’ underrätta
hyresvärden örn skada eller brist med vars avhjälpande ej utan äventyr kan
anstå. Härvid hör emellertid uppmärksammas, att i många fall hyresgästen
och hans folk, enligt vad i allmänhet jämväl hyresvärden har anledning att
taga i beräkning, icke vistas i lägenheten under viss tid av året. Om hyres-
104
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
gasten förhyrt ett helt hus, torde det väl vara naturligt, att han även
i dylikt fall svarar för tillsynen däröver. En sådan skyldighet synes
däremot ej böra gälla i fråga om lägenhet som utgör del av hus. Hyres
gästen torde sålunda i fall som sist sagts böra äga att befria sig från
tillsynsplikten genom att bereda hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten. Detta kan ske t. ex. genom att nyckel till lägenheten
överlämnas till portvakt. Skulle det, när hyresgästen eller hans folk kom
mer åter, befinnas, att under deras frånvaro uppstått någon skada eller
brist, med vars avhjälpande ej kan anstå, bör emellertid underrättelse ome
delbart givas hyresvärden. Anmärkas må, att hyresgästen genom en sådan
undantagsbestämmelse som nu ifrågasatts icke befrias från honom åvilande
skadeståndsplikt för det fall alt han själv eller någon, för vilken han är ansva
rig, t. ex. genom att lämna ett fönster öppet är vållande till skadan eller bristen.
Enligt kommitténs förslag skall det även åligga hyresgästen att utan dröjs
mål underrätta hyresvärden om skada eller brist som icke kräver omedel
bart avhjälpande. Härvid förutsättes, att det icke är fråga om skada eller
brist som är att hänföra till sedvanlig försämring vid aktsamt hanterande av
lägenheten. Denna inskränkning synes utan olägenhet kunna utgå ur för
slaget.
Med anledning av vad medicinalstyrelsen anfört torde lämpligen böra ut
tryckligen angivas, att vad i paragrafen är stadgat örn skada eller brist skall
äga motsvarande tillämpning, då lägenheten finnes behäftad med ohyra.
Såsom en följd av den ändring i förhållande till 9 § i kommitténs förslag,
som jag förut förordat, lärer i nu förevarande paragraf även böra vidtagas
en jämkning i fråga om hyresgästs ansvar vid överlåtelse av lägenheten. I
detta hänseende synes böra stadgas att, om hyresgästen utan hyresvärdens
samtycke överlåtit lägenheten till annan, hyresgästen skall svara för skada
som nye innehavaren, därest lägenheten varit av denne förhyrd, skolat er
sätta samt att, om hyresvärden samtyckt till överlåtelsen, hyresgästen skall
vara ansvarig för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till sam
tycket fogat sådant villkor.
Enligt kommitténs förslag skall bestämmelse i hyresavtalet, varigenom
hyresgästens ansvarighet utsträckes utöver vad i paragrafen är stadgat, vara
utan verkan. Det torde dock i fråga om affärslägenheter eller lokaler, som
förhyras för att användas såsom laboratorium, mekanisk verkstad eller dy
likt, kunna förekomma fall, då ett utsträckt ansvar för hyresgästen är på
kallat. Med hänsyn härtill synes sistnämnda bestämmelse böra inskränkas
till lägenhet som är uthyrd allenast till bostad.
I fråga om 25 § i kommitténs förslag ha betänkligheter uttalats mot den
hyresvärden i förslaget tillerkända rätten att under hyrestiden utfärda ord
ningsföreskrifter. Då det synes lämpligare att erforderliga föreskrifter av
förevarande natur intagas i hyreskontrakten, torde ock bestämmelsen i fråga
böra utgå ur förslaget.
Beträffande nu förevarande paragraf synes i övrigt allenast den i förslaget
intagna regeln till förhindrande av att ohyressmittat gods införes i förhyrd
lägenhet böra jämkas något i skärpande riktning.
105
26 och 27 §§.
Enligt 18 § i gällande lag må ej tillträde till lägenheten förvägras
hyresvärden, när sådant erfordras för utövande av nödig tillsyn eller för
utförande av förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Då
lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen pliktig att låta den före
visas å därför lämpliga tider.
I kommitténs förslag har under 26 § i anslutning till 18 § i gällan
de lag upptagits stadgande, att hyresvärden äger utan uppskov erhålla till
träde till den förhyrda lägenheten för att utöva nödig tillsyn samt för att ut
föra förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Förslaget inne
håller emellertid därutöver vissa bestämmelser örn rätt för hyresvärden att
utföra arbete i lägenheten. Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hy
resvärden låta i lägenheten företaga mindre brådskande förbättringsarbete,
vilket icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, så ock genom
lägenheten draga stamledningar för avlopp samt tor fastighetens förseende
med värme, gas, elektricitet och vatten. Arbete av nu angivet slag må dock ej
utföras under sista månaden av hyrestiden. Annat arbete i lägenheten må
hyresvärden enligt förslaget låta verkställa efter tillsägelse i så god tid, att
hyresgästen kunnat uppsäga avtalet att upphöra före arbetets påbörjande.
Härefter stadgas, såsom förut nämnts, i samma paragraf i kommitténs för
slag, att hyresgästen skall vara pliktig tåla de inskränkningar i nyttjande
rätten till lägenheten som föranledas av nödiga åtgärder för utrotande av
ohyra i fastigheten.
I fall som i 26 § i kommitténs förslag avses skall tillses, att hyresgästen ej
tillskyndas större olägenhet än nödigt. I hyresavtal ingående förbehåll, var
igenom hyresgästen tillförbindes att efter kortare frist än förut sagts tåla
mindre brådskande arbeten skall enligt förslaget vara utan verkan.
I 27 § i kommitténs förslag har upptagits nu gällande stadgande att, då
lägenheten är ledig för uthyrning, hyresgästen är pliktig att låta den före
visas å därför lämpliga tider.
Beträffande 26 § i förslaget har anförts reservation av herrar Her
mansson och Larsson, som uttalat följande:
Enligt majoritetens förslag till 26 § ägde hyresvärden, efter tillsägelse
minst en månad i förväg, genom lägenheten draga stamledningar för av
lopp samt för fastighetens förseende med värme, gas, elektricitet och vat
ten. Dessa arbeten vore i fråga örn hyresvärdens rätt att låta utföra de
samma helt jämställda med mindre brådskande förbättringsarbeten, vilka
icke vållade väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Det syntes emel
lertid icke föreligga skäl att meddela identiskt samma regler för så olika
arter av arbeten. Kommitténs majoritet syntes ha underskattat de hinder
och men som i realiteten uppstode för en hyresgäst, då stamledningar droges
genom hans lägenhet. Dylika arbeten tillhörde i själva verket dem som
orsakade hyresgästen mest obehag och besvär. Å andra sidan tillhörde de
otvivelaktigt i allmänhet kategorien mindre brådskande förbättringsarbe
ten, och deras utförande erfordrade regelmässigt en längre tids förberedelse
för uppgörande av ritningar, ordnande av finansiering o. s. v. Det kunde
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
106
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
alltså icke sägas föreligga någon svårighet för hyresvärden att meddela
varsel om arbetets påbörjande i så god tid, att hyresgästen hunne uppsäga
avtalet att upphöra före arbetets påbörjande, därest han funne sig icke
kunna tåla de inskränkningar i nyttjanderätten eller de obehag, som ar
betet förorsakade. Ett uttryckligt stadgande, varigenom skyldighet att med
dela sådan varsel ålades hyresvärden, vore så mycket mera motiverat som
hyresvärden oftast av andra anledningar måste verkställa uppsägning i
samband med dylika omfattande förbättringsarbeten, exempelvis för hyres
reglering. Reservanterna hemställde att förslaget måtte ändras i enlighet
med det anförda.
Med avseende å 26 § i förslaget har socialstyrelsen förklarat, att styrelsen
anslöte sig till reservationen, samt anfört, bland annat:
Det bör särskilt betonas, att även dragandet av enbart stamledningar kan
innebära en väsentlig inskränkning i hyresgästens nyttjanderätt till lägen
heten i det fall, då denna består av endast ett eller två rum. Vidare vill
styrelsen understryka, att vid frågans bedömande hänsyn måste tagas till att
hyresvärden efter genomförandet av en modernisering av fastigheten i all
mänhet kraftigt höjer hyran med ty åtföljande ombyte av hyresgäster. Det
måste betecknas såsom oskäligt, att hyresgästerna under sådana förhållan
den måste finna sig i att arbetet utföres, medan de kvarbo i lägenheterna.
Den omständigheten, att hyresgästen äger lätt till viss nedsättning i hyran
under den tid, arbetena pågå, synes icke kunna vara av avgörande betydelse.
En detaljanmärkning må framföras i förevarande sammanhang. I
andra stycket sista punkten av förevarande paragraf stadgas, att arbete av
angivet slag ej må utföras under sista månaden av hyrestiden. Lämpligare
torde vara att stadga, att arbetet icke må påbörjas under den angivna tiden.
Vid en jämkning av ordalydelsen i enlighet med styrelsens förslag torde man
böra överväga en förlängning av tiden till en och en halv, å möjligen två
månader.
Inom styrelsen har anförts avvikande mening av byråchefen Bergström,
som biträtt kommitténs förslag i fråga om rätten att framdraga stamledningar
samt därvid uttalat följande:
Erinras må, att staten sedan flera år ställt medel för modernisering av det
omoderna bostadsbeståndet till förfogande i form av så kallade ombyggnads
lån. I stor utsträckning avse påkallade förbättringar just inledandet av vär
meledning. I nuvarande läge kan en hyresgäst ej blott vägra att för egen
del finna sig i en sådan förbättring utan kan — genom att förvägra fram
dragandet av stamledningarna — förhindra, att förbättringen genomföres
även i övriga lägenheter, för så vitt nämligen icke frågan får anstå till dess
hans och övriga hyresgästers lägenheter efter skedd uppsägning utrymts.
Länsstyrelsen i Stockholms län har gjort följande uttalande:
Med avseende å de föreslagna bestämmelserna i 26 § har länsstyrelsen känt
tvekan, huruvida icke den i andra stycket angivna varseltiden av en månad
bör, såsom ett par reservanter framhållit, anses alltför kort, då det gäller
sådana arbeten som indragandet av stamledningar för avlopp m. m., vilka
erfarenhetsmässigt draga lång tid och även i övrigt vålla hyresgästen avse
värd olägenhet.
Vidare anser länsstyrelsen önskvärt, att 26 § i förslaget förtydligas, så att
den icke kan giva anledning till den föreställningen, att hyresgästen är plik
tig att underkasta sig inskränkningar i nyttjanderätten under andra villkor än
som angivas i 17 §.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
107
Även länsstyrelsen i Jönköpings lein har uttalat betänkligheter mot försla
get i vad det avser stamledningar för avlopp m. m. Hyresgästernas riksför
bund har anslutit sig till den av herrar Hermansson och Larsson avgivna
reservationen.
Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund i fråga om rätten att
framdraga stamledningar anfört bland annat:
Vad beträffar arten av de arbeten som här åsyftas, håller förbundet före,
att stadgandet uttryckligen bör omfatta även rätt att inleda evakueringstrum-
mor, något som ofta är av minst lika stor vikt som inledande av de led
ningar i övrigt som i stadgandet angivits.
I fråga om den tid, under vilken arbetena icke skulle få företagas, näm
ligen sista månaden av hyrestiden, så kan en dylik bestämmelse visserligen
vara motiverad, därest fråga är om utförande av vad förslaget betecknar så
som mindre brådskande förbättringsarbete, men däremot synes bestämmel
sen vara direkt olämplig, såvitt den avser genomdragande av stamledningar
och eventuellt evakuenngstrummor. I praktiken skulle detta förbud att
utföra ledningsindragning leda till att, örn september vore den sista hyres-
månaden, arbetet i stället förlädes exempelvis till augusti. Hyresgästen
skulle därigenom i regel komma att åsamkas mycket större olägenheter och
besvär än om arbetet företoges kort före flyttningen, som ju i alla fall för
anleder rubbningar i lägenhetens vanliga nyttjande.
Förbundet vill härutöver framhålla ytterligare en erfarenhet från prak
tisk fastighetsförvaltning. Det förhåller sig tyvärr rätt ofta så, att hyres
gäster, som icke ha förståelse för nödvändigheten att moderna anordningar
företagas i de äldre byggnaderna, vägra tillträde till lägenheterna för led-
ningsgenomdragning, trots att hyresvärden enligt kontraktet har rätt att
företaga dylik. En sådan vägran kan visserligen ofta ur hyresgästens be
gränsade synpunkter vara förklarlig, men medför samtidigt i regel all
varliga olägenheter för övriga hyresgäster i huset. Att en enda hyresgäst
exempelvis skall kunna omöjliggöra för hyresvärden att anordna av alla
övriga hyresgäster önskade vattenklosetter är ju icke rimligt. Rätten för
hyresvärden att få tillträde till lägenheten är emellertid, så snart hyres
gästen tredskas, i praktiken icke så mycket värd. Även med kommitténs
förslag att lagfästa rätten till tillträde för genomdragande av stamledningar
kommer man stundom att stå inför nödvändigheten att tillgripa en avhys-
ningsåtgärd. Eftersom en dylik i här förutsatt fall skulle bli i särskilt hög
grad fördröjd, enär den måste föregås av en rättegång, som ofta kan bli
långvarig, anmäler sig även på denna punkt och med särskilt stor styrka
behovet av ett snabbare avhysningsförfarande än det som för närvarande
står hyresvärden till buds.
Av det anförda framgår, att i flera yttranden i anslutning till förut berör
da reservation framförts betänkligheter mot de bestämmelser som uppta
gits i 26 § i kommitténs förslag.
De betänkligheter som sålunda anförts och som avse rätten för hyresvär
den att framdraga vissa stamledningar torde icke kunna frånkännas berätti
gande. övervägande skäl synas sålunda tala för att framdragandet av dy
lika ledningar bör jämställas med annat mindre brådskande arbete som vål
lar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Beträffande arbete som
sist sagts bär i förslaget upptagits en tvingande bestämmelse, att tillsägelse
Departements
chefen.
108
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
skall givas i så god tid att hyresgästen hinner uppsäga avtalet att upphöra
före arbetets påbörjande. Vad härmed åsyftas synes dock ej klart framgå
av förslaget och ett förtydligande i denna del torde fördenskull vara erfor
derligt. Detta lärer kunna ske på det sätt att stadgandet ersättes med en fö
reskrift, likaledes av tvingande natur, att örn hyresvärden vill utföra arbete,
varom nu är fråga, hyresgästen skall äga att inom en vecka från det han
erhöll meddelande därom, utan hinder av att längre hyrestid må ha avtalats,
uppsäga avtalet till upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex
månader från uppsägningen samt att arbetet ej må påbörjas tidigare än att
avtalet enligt vad nu sagts kan bringas att upphöra före arbetets påbörjan
de. Därest angivna ändringar i kommitténs förslag vidtagas, torde även i
samband med behandlingen av 20 § i kommitténs förslag berörda, av kom
merskollegium och hyresgästernas riksförbund framförda synpunkter få
anses tillgodosedda.
I fråga om förevarande paragraf torde i övrigt, med iakttagande av vad
en länsstyrelse yttrat, böra uttryckligen föreskrivas, att i fråga örn rätt till
nedsättning i hyran med anledning av åtgärd, som i paragrafen avses, sam
ma regler skola gälla som för det fall att eljest under hyrestiden uppkom
mer hinder eller men i nyttjanderättens utövning. Härjämte lärer ock i
fråga om mindre brådskande arbete i lägenheten böra stadgas, att hyres
värden, ändå att han ej gjort sig skyldig till försummelse, skall ansvara för
skada som genom arbetet åsamkas hyresgästen.
Av kommittén under 27 § i dess förslag upptaget stadgande angående vis
ning av förhyrd lägenhet har ej föranlett någon erinran i yttrandena. Stad
gandet synes lämpligen kunna upptagas i första stycket av förenämnda 26 §.
För att reglerna om rätt för hyresvärden att vinna tillträde till lägenheten
skola erhålla full praktisk betydelse synes viss tilläggsbestämmelse vara er
forderlig. Såsom Sveriges fastighetsägareförbund framhållit är det enligt
gällande lag förenat med stora svårigheter för hyresvärden att erhålla till
träde till lägenheten, örn hyresgästen tredskas. Hyresvärden synes sålunda
i huvudsak vara hänvisad till att söka erhålla vräkning av hyresgästen. Det
ta kan emellertid uppenbarligen i många fall vara en onödigt ingripande åt
gärd. Den är också såsom förbundet påpekat förenad med betydande tids-
utdräkt. Starka skäl synas därför tala för att hyresvärden beredes möjlig
het att vinna erforderligt tillträde på ett enklare sätt. Härvid må erinras,
att enligt finsk lag i fall som nu avses polismyndighet äger förhjälpa hyres
värden till tillträde. Lämpligare synes emellertid vara att överlämna en så
dan befogenhet åt överexekutor. Erforderliga stadganden härom torde böra
upptagas såsom 27 § i kapitlet.
Örn verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.
28—31 §§.
Enligt 3 kap. 19 § i gällande lag skall, om överlåtelse av fastigheten
sker efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda lägenheten, angående hyres-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
109
gästens rätt att kvarsitta gälla vad i 2 kap. 28 § sägs. Genom förbehåll i hyres
avtalet må ej stadgas inskränkning i hyresgästens rätt att vid överlåtelse
av fastigheten kvarsitta. Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan. I
övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas örn ar
rendeavtal äga motsvarande tillämpning; hyresgäst äger dock icke att å
hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han
fick kunskap örn överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att
i fråga örn sådant belopp åberopa uppgörelse, som med denne träffats,
med mindre nye ägaren hade kunskap om uppgörelsen när överlåtelsen
skedde.
I 2 kap. 28 § stadgas att, om överlåtelse av arrenderad fastighet sker efter
det arrendatorn tillträtt densamma, gäller utan särskilt förbehåll arrende
avtalet mot nye ägaren, där avtalet var skriftligen upprättat. Var ej avtalet
så upprättat, och vill ej nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta, äger han upp
säga avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde. I annat fall är
avtalet gällande mot honom. — Enligt 2 kap. 29 § gäller, att om i arrende
avtal, som upprättats skriftligen, skett ändring eller tillägg, utan att sadant
anmärkts å jordägarens exemplar av handlingen och vad sålunda ändrats
eller tillagts ej var nye ägaren kunnigt när överlåtelsen skedde, skall denne,
om han ej vill godkänna det, giva arrendatorn underrättelse därom inom en
månad efter det denne underrättade honom om ändringen eller tillägget. I
annat fall skall det gälla mot honom såsom hade han godkänt det. Sker
sådant tillkännagivande, äger arrendatorn därefter tid av en månad att upp
säga avtalet. — När överlåtelse av fastigheten skett, äger enligt 2 kap. 30 §,
där ej annan tid för fastighetens övertagande avtalats, nye ägaren uppbära
arrende, som förfaller till betalning efter överlåtelsen, och i övrigt utöva de
rättigheter, som på grund av arrendeavtalet tillkomma jordägaren. Å arrende-
belopp, som förfaller till betalning mer än ett år efter det arrendatorn lick
kunskap om överlåtelsen, må ej arrendatorn avräkna vad han må hava att
fordra av förre ägaren, ej heller gäller i fråga om sådant arrendebelopp be
talning, som av arrendatorn erlagts till förre ägaren, eller annan uppgörelse,
som med denne träffats, utan så är att nye ägaren därom hade kunskap nar
överlåtelsen skedde. — I 31 § stadgas, att om arrendeavtal skall gälla mot den,
som efter överlåtelse blivit ägare av fastigheten, svarar denne i förre ägarens
ställe till de jordägaren åliggande förpliktelser, vilka skola fullgöras efter det
han övertog fastigheten. Vill arrendatorn förbehålla sig rätt att, där nye
ägaren skulle brista i avtalets fullgörande, söka ersättning av förre ägaren,
skall han giva det denne till känna inom sex månader efter det nye ägaren
fick lagfart å sitt fång. Underlåter han det, äger han ej mot förre agaren
annan rätt än till skadestånd efter vad i 1 kap. sägs.
I 3 kap. 20 § stadgas nu, att om, innan tid för tillträde av förhyrd lägen
het är inne, fastigheten varder utmätt eller hyresvärden försättes i konkurs
eller talan instämmes om återköp av fastigheten enligt lagen örn återköps-
rätt till fast egendom, skall vad i 2 kap. 32 § stadgas äga motsvarande till-
lämpning.
Enligt 2 kap. 32 § gäller för arrende att örn, innan tid för tillträde är inne,
fastigheten utmätes, äger arrendatorn frånträda avtalet och bekomma ersätt
ning för skada. Ilan skall dock uppsäga avtalet inom en manad etter det lian
erhöll kunskap om utmätningen, vid äventyr att han i annat tall gar sin latt
förlustig. Varder utmätningen upphävd, eller kommer eljest trugan örn
Ilo
Kungl, Majlis proposition nr 166.
Departements
chefen.
fastighetens försäljning att förfalla, må ej därefter uppsägning ske. Vad
sålunda stadgats skall äga motsvarande tillämpning, där före tillträdesdagen
jordägaren försättes i konkurs. Föres, innan tid för tillträde är inne, talan
om återköp av fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
äger ock arrendatorn, där hans rätt i händelse av återköp icke skall bestå,
frånträda avtalet. Han skall dock uppsäga detsamma inom en månad efter
det han erhöll kunskap om stämningen i återköpsmålet. Kommer återköp
till stånd, äger vad i 1 kap. 6 § sägs örn skadestånd motsvarande tillämp
ning. Förfaller stämningen eller varder talan örn återköp genom laga kraft
ägande beslut ogillad, må ej därefter uppsägning ske.
Försättes hyresgästen i konkurs, äga enligt 3 kap. 21 § i gällande lag bor
genärerna uppsäga avtalet. I fråga om borgenärernas ansvarighet för avta
lets fullgörande skall tillämpas vad i 2 kap. 33 § sägs. Har ej, när konkur
sen inträffar, tillträde av lägenheten skett, är hyresgästen pliktig att, där
hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vil
ken denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom utgången av nästa dag efter
det säkerhet fordrades, äger hyresvärden uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet
av anledning, som nu sagts, äger hyresvärden rätt till skadestånd.
Enligt 2 kap. 33 § gäller, att, om arrendators borgenärer ej uppsäga ar
rendeavtalet sist å trettionde dagen från utgången av den för bevakning av
fordringar utsatta tid, skola borgenärerna svara för legoavtalets fullgörande
till legotidens utgång eller, där uppsägning sker efter utgången av först
sagda tid, intill dess på grund därav avtalet upphör att gälla.
I 3 kap. 22 § stadgas för närvarande att, örn för hyresavtals fullgörande är
ställd pant eller borgen och säkerheten sedan försämras, är hyresgästen plik
tig att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan
nöjas. Gör han det ej inom en månad, är hyresvärden berättigad att upp
säga avtalet och bekomma ersättning för skada.
Nu gällande bestämmelser i 3 kap. 19—22 §§ ha i kommitténs för
slag, med allenast viss redaktionell jämkning, upptagits under 28—31 §§.
Emot innehållet i 28—30 §§ av kommitténs förslag synes ej vara något
att erinra.
I 31 § av förslaget meddelas såsom nämnts vissa föreskrifter för det fall
att hyresgästen för avtalets fullgörande ställt pant eller borgen och säker
heten därefter försämras. I sådan händelse skall enligt förslaget, liksom en
ligt gällande rätt, hyresgästen vara skyldig att ställa ny säkerhet och gör han
ej det inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet samt
bekomma ersättning för skada. Föreskriften örn skadeståndsskyldighet i fall
som nu sagts synes emellertid vara obillig mot hyresgästen och torde för
denskull böra utgå ur förslaget.
Om hyresrättens förverkande.
32 och 33 §§.
Enligt 23 § i gällande lag är hyresrätten förverkad och hyresvärden
förty berättigad att uppsäga avtalet:
Kung!. Majlis propositioii nr 166.
lil
1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penning
ar, utöver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han pä grund av
avtalet skall utgöra arbete eller annan tjänstbarhet, undandrager sig att full
göra vad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande visar tredska;
2. om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsat
tes, och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse;
3. örn utan hyresvärdens medgivande hyresgästen överlåter lägenheten till
annan eller han däri inrymmer främmande personer under sådana omstän
digheter, att därav kan uppkomma men för hyresvärden, eller i fall, som 8 §
första stycket avser, i hyresgästens ställe sättes någon, vilken hyresvärden
ej är pliktig att taga för god;
4. om lägenheten vanvårdas, eller om hyresgästen eller, där lägenheten
överlåtits till annan, denne åsidosätter något av vad jämlikt 17 § skall vid
lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den tillsyn, samma § åläg
ger hyresgäst, och icke på tillsägelse rättelse sker;
5. om i fall, där jämlikt 18 § hyresgästen är pliktig att lämna hyresvärden
eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen ej kan
visa giltig ursäkt; eller
6. om hyresgästen, där avtalet utöver vad i detta kap. är stadgat ålägger
honom förpliktelse, vars fullgörande måste anses vara för hyresvärden av
synnerlig vikt, åsidosätter vad sålunda åligger honom.
Finnes i fall, som förevarande paragraf avser, vad som lägges hyresgästen
till last vara av ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.
Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.
I 24 § stadgas, att om hyresrätten är förverkad på grund av förhållande,
som i 23 § 1, 2, 4 eller 5 sägs, men rättelse sker innan hyresvärden gjort
bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, eller hyresvärden i fall, som i 23 § 3
eller 6 avses, icke uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kunskap
örn förhållande, som där avses, äger ej sedan hyresvärden åberopa förhål
landet såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten.
I kommitténs förslag ha under 32 och 33 §§, med erforderliga re
daktionella ändringar, upptagits enahanda bestämmelser som i 3 kap. 23 och
24 §§ i gällande lag. I
I 32 § i kommitténs förslag har, i överensstämmelse med 23 § i gällande Depariements-
lag, såsom anledningar till hyresrättens förverkande upptagits bland annat, cheien-
att lägenheten vanvårdas eller att hyresgästen åsidosätter något av vad jäm
likt 25 § skall vid lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den
tillsyn, samma paragraf ålägger hyresgäst. Det synes icke vara fullt tydligt,
under vilka förutsättningar på grund av nu ifrågavarande stadgande hyres
rätten kan förverkas, örn hyresgästen är vållande till förekomsten av ohyra
i lägenheten eller till att ohyra från hans lägenhet sprides till fastigheten i
övrigt. I detta hänseende synes böra uttryckligen stadgas, alt hyresrätten är
förverkad örn hyresgästen — eller, där lägenheten överlåtits till annan ulan
att denne trätt i hyresgästens ställe, nye innehavaren — genom vårdslöshet
är vållande lill förekomsten av ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet
alt underrätta hyresvärden därom bidrager till att ohyran sprides i fastig-
112
Kungl. Maj:ts proposition nr 166
heten. Härvid må anmärkas, att enligt särskilt stadgande i paragrafen hy
resgäst ej må skiljas från förhyrd lägenhet, örn det som lägges honom till
last finnes vara av ringa betydenhet. I övrigt torde i fråga om förevarande
lagrum allenast vissa smärre jämkningar och följdändringar böra vidtagas.
Beträffande 33 § i förslaget torde endast vissa följdändringar vara erfor
derliga.
34 §.
17§i 1923 årslag meddelas bestämmelser örn återvinnande av hy
resrätt, som förverkats på grund av dröjsmål med hyrans erläggande. Sker
rättelse senast å tolvte söckendagen från den dag, då hyresvärden genom
behörig delgivning av vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning
verkställt uppsägning, skall sålunda, oavsett vad därom må hava avtalats,
uppsägningen vara utan verkan och dröjsmålet icke vidare kunna åberopas
såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Har hyresvärden,
under åberopande av dröjsmålet, hos domstol, överexekutor eller skiljemän
påyrkat hyresgästens vräkande från lägenheten, må beslut, varigenom yr
kandet på berörda grund bifalles, icke meddelas, förr än fjorton söcken-
dagar förflutit från uppsägningsdagen. I fall, som nu sagts, ankommer det
på hyresgäst, vilken inom behörig tid vidtagit rättelse, att hos myndigheten
eller skiljemännen anmäla och styrka detta. Där beslut örn vräkning med
delats, går detsamma i vanlig ordning i verkställighet, såvida ej myndighet,
varest talan emot beslutet föres, annorlunda förordnar.
I 34 § i kommitténs förslag har i anslutning till 7 § i 1923 års lag
stadgats att, örn hyresrätten är förverkad på grund av förhållande, som i
32 § 1 sägs, men rättelse sker genom att hyran erlägges till hyresvärden se
nast å tolvte söckendagen från den dag då hyresvärden genom behörig del
givning av vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning verkställt upp
sägning, skall uppsägningen vara utan verkan och dröjsmålet icke vidare
kunna åberopas som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Här
efter stadgas i kommitténs förslag, att örn hyresvärden under åberopande av
dröjsmålet hos domstol, lagsökningsdomare eller överexekutor påyrkat hy
resgästens vräkande från lägenheten, skall dock till hyresvärden verkställd
liyresbetalning ej medföra den verkan som nyss sagts, med mindre hyres
gästen inom där angivna tid tillika enligt grunder, som fastställas av Ko
nungen, gottgjort hyresvärden dennes kostnad för sakens hänskjutande till
myndigheten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad för
hyresrättens återvinnande sålunda är föreskrivet, må beslut, varigenom yr
kandet på berörda grund bifalles, icke meddelas förr än fjorton söckendagar
förflutit från uppsägningsdagen. I paragrafen stadgas slutligen, att vad däri
är föreskrivet ej skall äga tillämpning örn hyresrätten förverkats genom
dröjsmål med erläggande av hyra, som belöper å sista kalendermånaden före
hyrestidens utgång, eller om hyresrätten, då talan om vräkning anhängiggö-
res, varit förverkad minst två månader.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
113
Beträffande innehållet i paragrafen har kommittén anfört bland annat:
På hyresgästhåll syntes den ordning, som tillskapats genom 7 § i 1923
års lag, anses tillfredsställande. På fastighetsägaresidan syntes man däremot
ha att räkna med en mycket utbredd uppfattning att bestämmelsen tillskyn
dade hyresvärdarna olägenheter utöver vad som kunde anses tillbörligt.
Enligt kommitténs mening hade genom stadgandet i 7 § ernåtts en i prin
cip tillfredsställande lösning av det svåra spörsmålet, huru skydd mot över
drivet stränga verkningar av försummad hyresbetalning skulle kunna bere
das hyresgästerna genom eftergifter, som icke behövde befaras verka för
slappande på deras ansvarskänsla och som icke i alltför hög grad inkräktade
på hyresvärdarnas berättigade intressen. Vad först anginge den nuvarande
respittidens längd kunde naturligen med visst fog göras gällande, att den
nu stadgade tiden av tolv söckendagar borde förkortas. Da kommittén än
dock icke ansåge sig böra föreslå någon generell förkortning av den nu gäl
lande respittiden berodde det på att denna tid, som galit i ej mindre än fem
ton år, ingått i allmänna medvetandet och att de därmed för hyresvärdar
na förenade olägenheterna enligt kommitténs mening ej kunde anses bety
dande nog att gentemot de sociala synpunkter, kommittén företrädesvis haft
att beakta, kunna motivera sådan ändring.
Det syntes emellertid möjligt att till väsentlig del tillgodose det berättigade
i kritiken mot stadgandet i 7 § genom att vid dess införlivande med hyres-
kapitlet på visst sätt begränsa dess tillämplighetsområde. Enligt vad kom
mittén från Överståthållarämbetet inhämtat vöre de flesta vräkningspastaen-
den, som där framställdes i anledning av dröjsmål med hyrans erläggande,
grundade på dröjsmål under avsevärt längre tid än den i 7 § upptagna
respittiden. Örn hyresvärden uppskjutit vidtagandet av avhysningsatgärder
under längre tid men omsider föranleddes att påkalla vräkning vid en tid
punkt då det måhända definitivt stöde fast att någon betalning från hyres
gästen icke komme att erläggas och då lägenhetens uthyrande till annan
person därför framstode som en ekonomisk nödvändighet, vöre det ej längie
rimligt att prövningen av ett sådant yrkande skulle uppehållas på sätt 7 §
föranledde. På överväganden av nu angivna innebörd grundade kommittén
sitt i 34 § innefattade förslag att den särskilda respit, som i förslagets 34 §
upptagits från 7 § i 1923 års lag, skulle vara utesluten, örn hyresrätten da
talan örn vräkning anhängiggjordes varit förverkad sedan viss längre tid till
baka. Huru lång denna tid borde vara kunde givetvis vara föremål tor olika
meningar. Kommittén hade ansett försiktigheten bjuda att icke sätta den
kortare än två månader.
„ , , ... „, „ ...
.
„
Även ett annat undantag från tillämplighetsomradet tor 34 § foiesloges av
kommittén. Det vöre ett från fastighetsägarehåll otta påtalat missförhållan
de att månadsbetalande hyresgäster som saknade utmätningsbara tillgångar
ej sällan undandroge sig att erlägga hyra för de sista månaderna eller åt
minstone den sista månaden av hyrestiden i förlitande pa aU med gallande
ordning vräkning ej hunne verkställas före hyrestidens utgång, bor att i
görligaste mån avlägsna förutsättningarna för el t f örfarande av sådan art
ville kommittén föreslå, att vad i 34 § vore stadgat ej skulle aga tillämpning
samt hyresrätten alltså ej kunna återvinnas, örn förverkande inträtt pa grund
av dröjsmål med erläggande av hyra som belöpte å sista kalendermånaden
före hyrestidens utgång.
, _ a . 100o
Ytterligare en modifikation i den ordning, som nu galler enligt 7 g i tu-o
års lag, ansåge kommittén vara av skälighetsliänsyn påkallad. Enligt detta
lagrum förutsattes för att respittiden skulle börja löpa att hyresvärden late
delgiva hyresgästen vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning veik-
Bihang till riksdagens protokoll 11)39. 1 sami. Sr lidi.
114
Kungl. Majlis proposition nr 166
ställde uppsägning. Skedde i anledning av uppsägningsåtgärden 'rättelse'
från hyresgästens sida •—- vari ej innefattades mera än att själva hyresbelop
pet erlades vore uppsägningen utan verkan och framställt vräkningsyr-
kande kunde icke på den grund att dröjsmål med hyresbetalningen förelupit
vinna bifall. Ofta nog läte hyresvärden vid sådant förhållande bero vid vad
han ditintills i ärendet åtgjort och avstode från fullföljd av den talan han
kunde ha anhängiggjort. De kostnader, som uppkommit i anledning av hans
åtgöranden, folie då på honom själv. Hyresgästen hade å andra sidan genom
att verkställa rättelse uppnått endast att hyresrätten återvunnits. Kvar stöde
hans skyldighet att gälda uppskovsränta och skadestånd ävensom att ersätta
hyresvärden dennes kostnader i anledning av eventuellt anhängiggjord talan.
Att anhängiggöra eller fullfölja talan för att ernå ett verkställbart beslut
innefattande åläggande härutinnan för hyresgästen vore emellertid sällan
mödan och kostnaden lönt, eftersom den kategori hyresgäster som det här
vidlag företrädesvis gällde oftast saknade utmätningsbara tillgångar. Fråga
uppkomme därför om icke skäligt hänsynstagande till hyresvärden borde
föranleda att såsom villkor för hyresrättens återvinnande stadgades att hy
resgästen åtminstone i viss utsträckning gottgjorde hyresvärden jämväl det
tillgodohavande hos hyresgästen, som i ovan angivna hänseenden kunde ha
uppkommit för hyresvärden på grund av hyresgästens dröjsmål. Kommit
tén hade funnit, att ett sådant krav borde uppställas såvitt anginge hyres
värdens kostnader för anhängiggörande hos vederbörande myndighet av
vräkningstalan mot hyresgästen. De kostnader, som härvid bomme i fråga,
utgjordes av arvode för uppsättande och ingivande till myndigheten av an
sökan eller stämning med vräkningspåstående, lösen- och stämpelutgifter
hos myndigheten samt delgivningskostnad.
I övrigt anmärkte kommittén att, då i 34 § omnämndes 'rättelse genom
att hyran erlades till hyresvärden’ samt 'till hyresvärden verkställd hyres-
betalning’, avsåges därmed att efter det förverkande inträtt hyresrätten ej
skulle kunna återvinnas genom nedsättning hos överexekutor i den ordning
som i 22 § stadgades.
Mot kommitténs förslag till 34 § har anförts reservation av herr
Larsson, som yttrat bland annat:
Majoritetens förslag innebure bland annat att hyresgäst, vars hyresrätt för
verkats på grund av bristande hyresbetalning, skulle kunna återvinna den
samma, därest hyran erlades till hyresvärden senast på tolvte söckendagen
från den dag, då hyresvärden i laga ordning verkställt uppsägning. Däremot
kunde hyresrätten icke återvinnas genom nedsättning hos överexekutor i en
lighet med bestämmelserna i 22 §. Detta syntes vara en inkonsekvens, för
vilken några bärande skäl icke kunde anföras.
Beträffande det nya stadgandet i 34 §, att hyresrätten ej återvunnes genom
betalning, om hyresrätten förverkats genom dröjsmål med erläggande av-
hyra, som belöpte å sista kalendermånaden före hyrestidens utgång, kunde
reservanten icke dela den uppfattning som läge till grund för majoritetsför-
slaget. Det syntes som om majoritetsförslaget i denna del vilade icke så myc
ket på verkställda undersökningar som på antaganden, för vilka fog icke
påvisats.
1 fråga örn förevarande paragraf i förslaget har socialstyrelsen framställt
vissa erinringar samt därvid anfört följande:
I 22 § hava bestämmelser lämnats angående rätt för hyresgäst, som förme
nar sig vara berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
115
avhjälpande av brist eller eljest har någon fordran hos hyresvärden, att av
draga beloppet å hyran och nedsätta detsamma hos överexekutor. Motsva
rande bestämmelse synes, såsom föreslagits av en reservant inom kommittén,
böra gälla även för det fall, att hyresgästen förverkat hyresrätten genom att
dröja med erläggande av hyran utöver två söckendagar efter förfallodagen
men i enlighet med bestämmelserna i 34 § första stycket gäldar hyresbelop
pet inom där angiven tid.
I 34 § sista stycket stadgas, att de i paragrafen givna bestämmelserna icke
äga tillämpning bland annat örn hyresrätten, då talan om vräkning anhängig-
göres, varit förverkad minst två månader. Kommittén har som motivering
för förslaget örn att någon särskild respittid icke skall gälla i dylikt fall an
fört. att en hyresgäst, vilken under längre tid underläte att betala förfallen
hyra, aldrig torde vara okunnig om de risker, som därmed vore förbundna.
Socialstyrelsen kan icke dela kommitténs uppfattning i detta avseende.
Styrelsen vill framhålla, att de nuvarande bestämmelserna om tolv dagars
respittid efter uppsägning på grund av att hyresrätten förverkats genom bris
tande hyresbetalning medvetet avse att sammanknyta respittiden just med
uppsägningsförfarandet. Avsikten med de nuvarande bestämmelserna är
alltså, att en hyresgäst, som genom en uppsägning av kontraktet ställes inför
det omedelbara hotet av vräkning, skall erhålla en ytterligare respit för hyres-
betalningen örn tolv dagar. Det skydd för hyresgästen, som bestämmelserna
i detta hänseende nu lämna, skulle helt förfelas vid bifall till kommitténs för
slag. Därest exempelvis en hyresgäst undan för undan erhållit uppskov med
hyresbetalningen under två månader, skulle han, örn kommitténs förslag ge
nomfördes, så snart hyresvärden låtit verkställa en uppsägning mista allt
skydd för att få kvarbo i lägenheten, även örn han, då han sålunda ställes
inför hotet om vräkning, ändock skulle kunna inom den nu gällande respit
tiden prestera betalning för den förfallna hyran. Styrelsen förordar där
för, att den i förevarande hänseende föreslagna nya bestämmelsen måtte utgå
ur lagen.
Styrelsen är däremot ense med kommittémajoriteten i att respittiden av
tolv dagar bör borttagas för de hyresgäster, som förverkat hyresrätten genom
dröjsmål med erläggande av hyra, som belöper å sista kalendermånaden före
hyrestidens utgång.
Hyresgästernas riksförbund har i flera hänseenden uttalat betänkligheter
mot kommitténs förslag i förevarande del. Förbundet anför härvid bland
annat:
Förbundet beklagar livligt att kommittén funnit skäl föreslå sådana änd
ringar i 1923 års lag som på mycket väsentliga punkter innebära en försäm
ring av hyresgästens rättsställning. I första hand åsyftar förbundet bestäm
melsen att hyresgäst som önskar återvinna hyresrätten skall enligt grunder
som fastställas av Konungen gottgöra hyresvärden dennes rättegångs- eller
lagsökningskostnad. Innan administrativa bestämmelser i förevarande avse
ende utfärdats undandrager sig det spörsmålet bedömande, i vilken utsträck
ning det föreslagna stadgandet kommer att verka belastande för hyresgäs
ten, men redan nu kan sägas att bestämmelsen över en kam drabbar alla
hyresgäster som gjort sig skyldiga till dröjsmål med hyrans erläggande, vare
sig detta berott på slarv och likgiltighet eller oförvållad oförmåga. Förbun
det har icke någon anledning att träda upp till försvar för förstnämnda kate
gori hyresgäster men kan icke anse det motiverat att för de oförvitliga hyres
gästernas del avtrubba det skydd sorn de sedan 15 år tillbaka åtnjutit. Låt
vara att det vid all sociallagstiftning finnes ett klientel som profiterar på för-
116
Kungl. Majlis proposition nr 186.
måller, avsedda för helt andra kategorier, men detta bör icke föranleda att
man onödigtvis försvårar läget för dem som verkligen äro förtjänta av skydd.
Förbundet har många gånger varit i tillfälle att iakttaga vilken betydelsefull
roll ifrågavarande stadgande i 1923 års lag spelat för mindre bemedlade hy
resgäster, vilka vunnit den respittid (exempelvis ytterligare en vecka med ty
åtföljande avlöning) som räddat deras hyresrätt. Förbundet vill icke för
neka att hyresvärdens anspråk på kostnadsersättning är ett berättigat krav,
i den mån han vidtagit judiciella åtgärder som föranlett utgifter, men anser
att — örn realisation av anspråket skall ske på sätt som föreslagits — man vis
serligen vunnit en effektiv metod för indrivning av stämnings- eller lagsök-
ningskostnader i vissa fall, men detta på bekostnad av de syften som bildat
bakgrunden till 1923 års lag i denna del. Särskilt om övriga ändringsförslag
beträffande nämnda lag av statsmakterna godkännas, torde man hava gått
alltför långt för att tillgodose fastighetsägarnas visserligen ofta upprepade
men klent dokumenterade krav.
Även stadgandet att rätt till återvinning av hyresrätten icke föreligger då
denna, när talan örn vräkning anhängiggöres, varit förverkad i minst två
månader innebär en avvikelse från gällande rätt. Såväl om denna bestäm
melse som örn stadgandet att rätt till återvinning icke föreligger, då hyres
rätten till hyresavtalets sista kalendermånad förverkats, kan anföras, att det
samma bygger på slutledningar,' vilka icke. såvitt visats, hava faktiskt un
derlag i verkligheten. Bestämmelserna vila nämligen på antagandet att det
skulle föreligga tredska att erlägga hyra i så stor utsträckning att en förmån,
som ur social synpunkt ansetts böra tillkomma alla hyresgäster, måste in
skränkas. Den utredning, som förebringats till stöd härför, är synnerligen
knapphändig. Vi vilja icke bestrida att det förekommit fall av mer eller
mindre systematiskt underlåten hyresbetalning, men vi vilja bestämt hävda
att dessa fall icke varit av den omfattning att de böra föranleda ändring av
ifrågavarande stadganden i 1923 års lag, vilka dock ägt bestånd i 15 år och
som därunder visat sig fylla betydelsefulla sociala funktioner. Förbundet
hemställer därför att nu ifrågavarande stadganden måtte utgå. I övrigt hem
ställes att de ändringsförslag sorn framläggas i den av herr Larsson avgivna
reservationen vinna beaktande.
A andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund ansett, att hyresgästens
möjligheter att återvinna hyresrätten borde ytterligare inskränkas, samt här
vid bland annat gjort följande uttalande:
De sociala skäl, som legat till grund för förevarande bestämmelser, äro
självfallet i och för sig belijärtansvärda, men de böra ju icke få sträcka sina
verkningar längre än deras egen natur kräver. När avsikten med stadgan
det faktiskt varit inskränkt till att bereda lättnader för genom arbetslöshet
och sjukdom nödställda personer, så finnes ju icke någon som helst anled
ning att låta stadgandet omfatta alla hyresgäster och således även exempel
vis banker, aktiebolag och andra juridiska personer, ävensom de som hyra
butiker, hotell, fabrikslokaler m. m. Bortsett härifrån har det som från bör
jan avsetts att vara ett skydd för oförskyllt nödställda personer i verklighe
ten urartat till att bli eli hjälpmedel för deni, som vilja undandraga sig sina
skyldigheter, att under avsevärd tid undgå att drabbas av verkningarna här
av. Oavsett detta torde det väl för övrigt vara klart, att den sociala omvård
naden numera har en sådan inriktning, att den oförvållat nödställde över
huvud icke är beroende av en så lång respittid som den ifrågavarande.
Särskilt ur sistnämnda synpunkt och då lönerna till arbetarna inom in
dustrien och annorstädes, vilka man närmast haft i tankarna vid tillkoms-
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
117
ten av 1923 års lag, utbetalas per vecka, så synes det uppenbart, att den to
tala respittiden under inga förhållanden behöver göras längre än att där
under regelmässigt infaller en avlöningsdag. Med en dylik utgångspunkt
behöver fristen icke utsträckas över sex dagar. Då förslaget, i likhet med
gällande rätt, redan i samband med de allmänna förverkandebestämmelserna
i 32 §, stadgar en respittid av två söckendagar, skulle det därför icke finnas
anledning att göra själva återvinningsperioden längre än högst fyra dagar.
Någon fara för att hyresvärden skulle komma att missbruka en dylik be
stämmelse kan icke antagas föreligga.
Förbundet anser, att tillfyllestgörande skäl numera icke föreligga för bi
behållande av återvinningsfristen. Örn den likväl anses böra bibehållas, bör
den, såsom bär antytts, icke omfatta mera än fyra dagar.
En av de allra betänkligaste olägenheterna av återvinningsfristen är att
den medverkar till att avhysningsförfarandet blir orimligt långt. Vid för
bundets behandling av rättsverkningarna av att lägenheten icke är utrymd
av den, som skall avflytta, har framhållits att en avhysning redan i där an
givna fall lätt kan komma att draga en tid av omkring 30 dagar. Dock före
ligga där teoretiskt icke några laga hinder för att verkställa avhysningen in
om kanske en vecka. När åter avhysning begäres på grund av hyresgästens
underlåtenhet att betala hyra, råder praktiskt sett, på grund av gällande reg
ler i hyres- och utsökningslagarna, det förhållandet att avhysning mot hy
resgästens bestridande lagligen icke får verkställas tidigare än å 24 :c dagen
efter förfallodagen.
Den angivna tiden är emellertid endast teoretisk. I praktiken förlänges ti
den regelmässigt till åtminstone fem å sex veckor.
Kommittén har ju också funnit nödvändigt att i ett pär hänseenden upp
mjuka de gällande reglerna. För det första skall återvinningsfristen icke
gälla de s. k. septemberskolkarna, d. v. s. de som i förlitande på avhysnings-
förfarandets utomordentliga långsamhet underlåta att betala sista månadens
hyra. För detta hyresgästens maktmissbruk, varunder fastighetsägarna .sär
skilt i de större städerna lida, skulle således sättas någon spärr. Förbundet
finner givetvis detta erkännansvärt. I fråga örn den andra uppmjukning
en, att återvinning icke skall kunna äga rum sedan hyran varit förfallen
i två månader, måste förbundet emellertid framställa erinran. Enligt för
bundets bestämda mening skulle det vara fullt tillräckligt, att ifrågavarande
tid sattes till en månad. Örn ännu efter förloppet av sistnämnda tid hyran
icke är till väsentlig del erlagd, är det i allmänhet högst problematiskt örn
hyresgästen överhuvud kommer att betala någon hyra, och vid sådant för
hållande saknar ju återvinningsrätten praktisk betydelse.
Beträffande förevarande paragraf synas liera skäl tala för att, på sätt
i Departements-
förenämnda reservation yrkats, i fråga örn möjligheten att återvinna hyres
rätten jämställa deposition av hyran med att densamma erlägges kontant.
Dröjsmål med hyrans erläggande — helt eller delvis — lärer sålunda kunna
vara beroende av att hyresgästen anser sig berättigad till nedsättning i hy
ran eller skadestånd, ehuru han icke förut begagnat sig av möjligheten lill
deposition. Örn hyresvärden i sådant fall verkställer uppsägning, synes hy
resgästen ej böra betagas möjligheten att trygga sin ställning genom att där
efter deponera hyran. Med hänsyn till de regler som föreslagits skola gälla
örn sådan deposition torde icke heller föreligga någon anledning till anta
gande alt missbruk av en sådan rätt skall förekomma.
118
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
Vad härefter angår frågan, huruvida hyresgästen, sedan hyresvärden hos
laga myndighet påkallat vräkning, för att kunna återvinna hyresrätten skall
gälda viss kostnadsersättning, torde det vara mindre lämpligt att såsom
kommittén föreslagit närmare bestämmelser angående kostnadsersättningen
i fråga meddelas i administrativ ordning. I stället synes i lagen böra när
mare angivas vad hyresgästen har att erlägga. Vidare torde hyresgästens
skyldighet i förevarande hänseende kunna begränsas till ersättning för vad
hyresvärden visar sig hava utgivit för lösen och delgivningskostnad. I öv
rigt synes böra vidtagas den jämkningen i förslaget att, om hyran nedsät-
tes hos överexekutor, möjlighet bör finnas för hyresgästen att ställa pant
eller borgen för ifrågavarande kostnader i stället för att gälda dem kon
tant.
Beträffande härefter de av kommittén föreslagna undantagen från para
grafens tillämplighetsområde synes med fog kunna göras gällande att hy
resvärden i många fall, då längre tid från förfallodagen förflutit, kan an
ses ha lämnat anstånd med hyresbetalningen även om detta ej skett ut
tryckligen. Det kan då icke vara rimligt, att hyresgästen, örn hyresvärden
sedermera likväl åberopar dröjsmålet, skall vara sämre ställd än eljest. Med
hänsyn härtill lärer något undantag icke böra uppställas för det fall att, då
talan örn vräkning anhängiggöres, hyresrätten varit förverkad minst två må
nader.
I övrigt synes icke böra vidtagas annat än vissa redaktionella jämkningar
av förevarande paragraf i förslaget.
35 §.
Enligt 3 kap. 25 § i 1 9 0 7 års lag må ej genom förbehåll i hyresavta
let stadgas annan grund för hyresrättens förverkande än 23 och 24 §§ be
stämma. Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan.
I kommitténs förslag stadgas under 35 §, att det ej genom för
behåll i hyresavtalet må stadgas annan grund för hyresrättens förverkande
än 32—34 §§ i förslaget bestämma samt att, om sådant förbehåll skett, det
skall vara utan verkan.
Emot innehållet i förevarande paragraf i förslaget synes ej något vara att
erinra.
Om uppsägning.
36 och 37 §§.
I 3 kap. 26§igällande lag stadgas såsom förut nämnts, att örn upp
sägning av hyresavtal skall gälla vad i 2 kap. 38 § är stadgat i fråga om ar
rendeavtal, dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för
tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill, ändå att den ej skett
skriftligen eller med vittnen.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
119
I 3 kap. 27 § stadgas för närvarande, att om hyresavtal uppsäges av an
ledning som i 10, 11, 12, 14, 15 eller 23 § sägs (d. v. s. med anledning av
skada eller brist eller föregående hyresgästs kvarboende eller till följd av att
någon del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen eller att bostadslä
genhets användande är uppenbart hälsovådligt eller att hyresrätten förver
kats) skall avtalet genast upphöra att gälla. Sker eljest uppsägning av an
ledning, som enligt kapitlet medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att
frånträda avtalet, skall lägenheten avträdas å tid som i 4 § i gällande lag är
för varje särskilt fall stadgad. Hade hyresgästen ej tillträtt lägenheten, när
uppsägningen skedde, skall dock avtalet genast upphöra att gälla.
Kommittén har i sitt förslag såsom 6 § i liyreskapitlet upptagit be
stämmelser angående uppsägning av hyresavtal. Beträffande innehållet i
kommitténs förslag i denna del må hänvisas till det föregående.
Under 7 § i sitt förslag har kommittén upptagit stadgande för det fall att
uppsägning sker av anledning som medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst
att frånträda avtalet, och för sådant fall föreslagit att, om ej enligt särskild
bestämmelse avtalet omedelbart skall upphöra att gälla, skall lägenheten av
trädas å tid, som i 5 § i förslaget är för varje särskilt fall stadgad, dock att,
om hyresgästen ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, avtalet ge
nast skall upphöra att gälla.
Beträffande de uttalanden, som i yttrandena gjorts med avseende å 6 § i
kommitténs förslag, har redogörelse förut lämnats. I fråga örn 7 § i förslaget
har ej framställts någon erinran. 1
1 enlighet med vad förut anförts torde bestämmelserna i 3 kap. 26 § i gäl
-Departement*.
lande lag angående uppsägning av hyresavtal böra bibehållas oförändrade. chefen-
Det må emellertid erinras, att den ändring av 2 kap. 38 § som jag tidigare
förordat inverkar även på innebörden av nu förevarande bestämmelser.
Dessa synas böra upptagas såsom 36 § i kapitlet.
Ett stadgande motsvarande vad kommittén föreslagit under 7 § torde
böra upptagas såsom 37 § i kapitlet. Beträffande innehållet av stadgandet
synes till en början böra föreskrivas att i de fall, då hyresavtalet uppsäges
av hyresgästen med anledning av att hyresvärden ej fullgjort sina förplik
telser eller att hyresgästen eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, avtalet ge
nast skall upphöra att gälla. Härvid må anmärkas att, därest avtalet må av
hyresgästen uppsägas med anledning av att myndighet under hyrestiden
meddelar beslut som medför intrång i nyttjanderätten, utan särskilt stad
gande måste anses tydligt, att han ej i något fall äger frånträda avtalet
tidigare än vid den tidpunkt, då beslutet skall träda i tillämpning. Vad
nyss sagts örn att avtalet genast skall upphöra att gälla torde även böra före
skrivas för det fall att hyresvärden uppsäger avtalet på grund av att hyres
gästen förverkat hyresrätten, därvid emellertid bör erinras att hyresrätten
kan återvinnas enligt vad i 34 § är stadgat. I förevarande paragraf synes
120
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
härefter böra erinras om att särskilda bestämmelser angående tiden för av
talets upphörande enligt vad jag förordat skulle komma att gälla för det fall
att dödsbo begagnar den dödsboet tillkommande uppsägningsrätten ävensom
i den händelse hyresgästen enligt vad förut sagts uppsäger avtalet på grund
därav att hyresvärden vill utföra mera ingripande arbete i lägenheten.
Sker eljest uppsägning av anledning, som medför rätt för hyresvärd eller
hyresgäst att frånträda avtalet, synes i överensstämmelse med kommitténs
förslag beträffande tiden för lägenhetens avträdande böra gälla vad i 5 §
stadgas. Har hyresgästen ej tillträtt lägenheten, när uppsägning sker, bör dock
även i fall som nu avses avtalet genast upphöra att gälla.
Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.
38—40 §§.
I kommitténs förslag ha under 36 och 37 §§ upptagits bestäm
melser i syfte att skydda innehavet av bostadslägenhet samt den good-will
som kan vara förenad med innehavet av en affärslägenhet.
I 36 § i kommitténs förslag stadgas till en början att, om hyresgäst två år
i följd innehaft viss lägenhet, som av honom använts huvudsakligen till bo
stad, samt under nämnda tid fullgjort sina åligganden såsom hyresgäst, skall
han därefter äga rätt framför annan till förhyrande av lägenheten, önskar
sådan hyresgäst kvarbo i lägenheten efter den tid då hyresförhållandet skall
upphöra i anledning av uppsägning från hyresvärdens sida eller på grund av
att bestämd hyrestid går till ända, skall hyresgästen härom skriftligen under
rätta hyresvärden. Sådan underrättelse skall, om uppsägning skett, lämnas
inom åtta dagar därefter samt i annat fall senast tre månader före hyrestidens
utgång. Har hyresvärden mottagit underrättelse, som nu är sagt, skall det en
ligt förslaget åligga honom att inom åtta dagar skriftligen lämna hyresgästen
besked med uppgift örn de ändringar i hyresvillkoren som han må vilja be
tinga sig. Underlåter hyresvärden att svara inom föreskriven tid eller förkla
rar han sig icke vilja tillåta hyresgästen att kvarbo, och kommer till följd
därav nytt hyresavtal ej till stånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvär
den vara pliktig att till hyresgästen utgiva ersättning för denne genom flytt
ningen tillskyndad skada, såframt det ej för hyresvärden var av väsentlig
betydelse att hyresförhållandet upphörde. Rätt till ersättning för skada,
som nyss nämnts, skall ock tillkomma hyresgästen, örn hyresförhållandet
upphör till följd av att hyresvärden för kvarboendet uppställt villkor som med
hänsyn till omständigheterna måste anses otillbörligt. Vid bedömandet örn
och i vad mån skada uppstått skall, enligt kommitténs förslag, där hyresför
hållandet varat minst fem år, hänsyn tagas även till omständigheter av annan
än rent ekonomisk betydelse. Vad i paragrafen är stadgat skall ej äga till-
lämpning å lägenhet, som utgör del av större lägenhet och upplåtes i andra
hand, eller å lägenhet i hus inrymmande endast två bostadslägenheter, av
vilka den ena bebos av hyresvärden, samt ej heller i fall då hyresavtalet är in-
121
gånget för bestämd tid, understigande sex månader, utan förbehåll örn upp
sägning eller kan av hyresvärden genom uppsägning bringas att upphöra ef
ter kortare tid än en månad. I hyresavtal ingående förbehåll, varigenom hy
resgästen enligt paragrafen tillkommande rätt inskränkes eliel upphäves,
skall vara utan verkan.
Efter erinran örn tidigare förslag och utländsk lagstiftning har kommittén
till motivering av sitt förslag i förevarande avseende anfört i huvudsak föl
jande:
Otvivelaktigt läge i hyresförhållandets natur en tendens till stabilitet. Flytt
ning vöre för hyresgästen förenad med olägenhet och besvär samt med ut
gifter, ej endast för transporter och dylikt utan även för hemmets anpass
ning efter den nya lägenheten. Härtill komme att, i den man hyresgästen
och hans familj funnit sig väl tillrätta i lägenheten under kanske lång tid.
ofta nog till hemmets bibehållande där knötes ett känslobetonat intresse, som
komme en flyttning till annan bostad att framsta såsom ett tillspillogivande
av betydande ideella värden. Och hyresvärden å sin sida hade även han i
regel intresse av stabila förhållanden.
Erfarenheten visade emellertid, att uppsägning av hyresavtal fran ömse si
dor företoges i långt större utsträckning än vad med det ovan sagda kunde
anses förenligt. I en grupp av fall läge grunden till uppsägningen i bristande
fullgörande från medkontrahentens sida av dennes avtalsmässiga^ förplik
telser. En andra grupp omfattade fall, där från endera partens sida åsyftades
ändring i de avtalade villkoren, vanligen beträffande hyrans storlek. Till en
tredje grupp slutligen kunde hänföras fall av mera skiftande beskaffenhet.
Från hyresgästens sida kunde det t. ex. vara fråga örn en strävan att und
komma störande grannelagsförhållanden m. m. Det kunde ock vara enbart
en önskan om ombyte eller omväxling som spelade in. En anledning till upp
sägning från hyresvärdens sida kunde ligga däri, att hyresgästen ritan att di
rekt eftersätta någon honom åvilande skyldighet dock uppträdde på sådant
sätt, att hyresvärden ej minst med hänsyn till sina övriga hyresgäster ansage
lämpligast att hyresförhållandet upphörde. Att ökning av antalet barn hos en
familj stundom föranlett uppsägning även om från familjens sida intet mot
hyresavtalet stridande förekommit syntes ej kunna bestridas.
Det vore i huvudsak endast fall tillhörande den tredje gruppen, som i och
för sig syntes kunna vara av beskaffenhet att motivera särskilda skyddsbe-
s tämmelser.
Huruvida från hyresvärdarnas sida ofta förekommit uppsägning under så
dana omständigheter, att därigenom ett hyresgästens berättigade intresse att
kvarstanna i lägenheten blivit eftersatt kunde givetvis ej med säkerhet fast
ställas. En av Sveriges fastighetsägareförbund för några år sedan verkställd
undersökning hade givit till resultat, att uppsägningarna fördelade sig med
cirka 93 °/o på hyresgästerna och endast cirka 7 °/o på fastighetsägarna.
Det väsentliga vöre dock icke antalet uppsägningar, till vilka hyresgäster
na icke genom något sitt förhållande givit skälig anledning, utan att över
huvud sådana uppsägningar faktiskt förekomme samt— framför allt att
medvetandet örn uppsägningsrisken vore ägnat att förringa den känsla av
trygghet och trivsel, som utgjorde ett rimligt anspråk från en oförvitlig hy
resgästs sida. Särskilt måste det anses otillfredsställande alt en osäkerhets-
känsla skulle behöva vidlåda innehavet av en bostad, som hyresgästen bebott
sedan längre tid och vars bibehållande av olika skäl för honom framstode så
som ett viktigt intresse.
Med hänsyn till vad sålunda anförts hade kommittén funnit angelaget att
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
122
lagstiftaren sökte bereda hyresgästen det skydd beträffande besittningsrätten
till hans lägenhet, det hemskydd, som omständigheterna gjorde möjligt.
Uppenbarligen mötte för tillskapandet av ett skydd av antytt slag bety
dande svårigheter. De krav som rests från hyresgästhåll hade ej heller ut
mynnat i något närmare utformat förslag. De mötande svårigheterna kon
centrerades i spörsmålet huru en hyresgästens kvarboenderätt skulle kunna
förenas med sådan frihet på hyresmarknaden, som finge anses nödvändig för
att icke nyproduktionen av hyreshus skulle hämmas på grund av faktisk el
le.1' befarad olönsamhet och därigenom en icke önskvärd stegring av hyres
nivån inträda. Nödvändigt vore ock att beakta, att anstalter till skydd för
hyresgästerna icke utformades på sådant sätt, att de kunde tagas till intäkt
för hyresstegring. Det gällde med andra ord att icke ingripandet bleve sådant
att det under sken att skydda hyresgästerna i själva verket skadade deras
intressen. Mot en allmän hyresprisstegring av mera betydande grad kunde
visserligen samhället ingripa med hyresreglerande åtgärder, men enighet
syntes råda, ej minst på grund av erfarenheterna från krislagstiftningens tid,
om att en utveckling som nödvändiggjorde sådana åtgärder såvitt möjligt
borde motverkas.
Vad i det föregående blivit anfört hade enligt kommitténs mening givit vid
handen för det första att det endast vore med avseende å ett relativt begrän
sat antal fall som ett behov förelåge att skydda hyresgästen mot tvånget att
utan sakligt berättigade skäl behöva bryta upp från en lägenhet, i vilken han
önskade kvarbo, samt för det andra att lagregler för detta syftes tillgodose
ende motsvarande dem, som gällde i Danmark och föreslagits i Norge, kun-
de befaras, med hänsyn till sin räckvidd utöver vad för ändamålet vore
strängt erforderligt, komma att erhålla biverkningar, som icke minst ur hv-
resgästsynpunkt måste anses mindre lyckliga.
I betraktande härav hade kommittén ansett sig böra stanna vid ett stad
gande, som fastsloge att hyresgästen under vissa betingelser ägde en företrä-
desiätt till fortsatt förhyrande av lägenheten och som principiellt berättigade
honom till skadestånd örn denna hans rätt åsidosattes.
Som förutsättning för att sådan företrädesrätt skulle föreligga hade upp
ställts att hyresgästen tva ar i följd innehaft den lägenhet varom fråga vöre
och under nämnda tid fullgjort sina åligganden såsom huresgäst. Den för
man, som lagens ordning avsåge att bereda hyresgästen, borde han rimligen
ej komma i åtnjutande av, örn han ej under en något längre tid visat si»
vara en oförvitlig hyresgäst. Detta krav på oförvitlighet måste enligt korn"
mittens mening i regel anses uppfyllt, örn hyresgästen ej på ett påtagligt och
oursakthgt sätt brustit i sina förpliktelser. Att han i något enstaka fall åsido
satt en oidningsföreskrift borde i vart fall ej betaga honom hans rätt enligt
förevarande stadgande.
Ville huresgäst som uppfyllde nyss angivna krav kvarbo i lägenheten ef
ter den tid då löpande^ hyresavtal skulle upphöra, hade han att inom viss
tid efter uppsägning från hyresvärdens sida eller, där hyresavtalet vöre slu
tet på bestämd^ tid utan sedvanlig förlängningsklausul. inom viss tid före
hyrestidens utgång skriftligen underrätta hyresvärden om sin önskan härut
innan. Lämnade hyresvärden denna önskan utan beaktande eller uppställ-
de han villkor för fortsatt kvartående som hyresgästen ej ansåge sig kunna
ga med på, måste hyresgästen avflytta vid hyrestidens utgång men erhölle
ratt till skadestånd dels då hyresvärden underlåtit att inom viss tid skrift
ligen giva besked i anledning av hyresgästens yrkande att få bo kvar eller
ock uttryckligen motsatt sig detta och dels då hyresvärden uppställt villkor
kvarboende som med hänsyn till omständigheterna måste anses
otillbörligt. 1 de förstnämnda båda fallen undginge hyresvärden dock ska-
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
123
deståndsskyldighet, om det för honom var av väsentlig betydelse att hyres
förhållandet upphörde.
Att i lagtexten lämna en uttömmande uppräkning utav omständigheter av
väsentlig betydelse, vilka skulle föranleda att hyresvärden undginge skade-
slåndspåföljd örn han lämnade hyresgästens yrkande om förlängning av hy
resförhållandet utan beaktande, vore knappast möjligt och en exemplifie
rande uppräkning syntes icke vara till större gagn. Tydligtvis komme i be
traktande sådana omständigheter som att huset skulle rivas eller ombyggas,
att lägenheten innehafts på grund av viss tjänsteställning och skulle använ
das av efterträdare till hyresgästen, att hyresvärden vore i behov av lägen
heten för eget bruk eller för att kunna tillhandahålla bostad åt någon gent
emot vilken han eller hans hustru vore underhållsskyldig etc. Däremot syn
tes ej i denna ordning böra beaktas den omständigheten att hyresvärden
av tredje man erhållit ett särskilt förmånligt hyresanbud, såvida icke hyres
värden i sådant fall erbjudit hyresgästen att kvarbo till motsvarande hyra
som enligt anbudet kunnat erhållas.
Avgörandet huruvida av hyresvärden för fortsatt förhyrande uppställt vill
kor med hänsyn till omständigheterna måste anses otillbörligt syntes i all
mänhet ej vara förenat med större svårighet, då prövningen alltid bomme
att ske mot bakgrunden av de villkor, som gällt under ett minst tvåårigt
(i praktiken väl oftast treårigt) föregående hyresförhållande. Det hyresvill
kor, beträffande vilket företrädesvis ändring kunde förväntas påyrkad från
hyresvärdens sida, vore själva hyresbeloppet. Större förskjutningar i hy
resnivån inträdde ej språngvis, om krisartade förhållanden ej förelåge, och
det läte sig därför tämligen lätt avgöra, huruvida en begärd hyreshöjning
gått så mycket utöver vad rådande marknadsläge kunnat motivera att den
framstode såsom otillbörlig. I vad mån verkställda moderniserings- eller
andra förbättringsarbeten i en viss lägenhet kunnat utgöra skälig grund för
höjning av hyran syntes ej heller stöta på mera betydande svårighet att fast
ställa. Tillgång till eventuellt erforderlig särskild sakkunskap kunde dom
stolen i vart fall erhålla med tillämpning av lagen örn bevisning genom sak
kunnig samt genom anlitande av de främst för medling i hyrestvister av
sedda nämnder, vilkas inrättande kommittén ansett sig böra föreslå.
Skadeståndsplikten omfattade principiellt all hyresgästen genom flytt
ningen tillskyndad skada. I första hand komme givetvis i fråga kostnader för
transport och emballering av flyttsaker samt andra med flyttningen direkt sam
manhängande utgifter, t. ex. till hantverkarhjälp för installering i den nya lä
genheten. Vidare syntes hyresgästen under vissa betingelser kunna bliva
berättigad till ersättning på den grund, att han icke utan väsentlig mer
kostnad kunnat erhålla annan likvärdig bostad. Och slutligen skulle gott-
görelse lämnas även för den rent ideella skada, som kunde anses förenad
med uppbrottet från den gamla lägenheten. Härvid måste synnerlig hänsyn
lagas till den tid. varunder hyresgästen innehaft lägenheten, och kommit
tén hade ansett att ersättning för sådan skada överhuvud ej borde utgå,
örn ej hyresförhållandet varat minst fem år.
Det föreslagna stadgandets tillämplighet begränsades genom vissa undan
tagsbestämmelser. Där en lägenhet uthyrdes i andra hand (partiell sublo-
kation) hade andrahandsupplåtaren ej sådan rådighet över den utav honom
uthyrda lägenheten, alt han borde vara underkastad skadeståndsplikt. In
rymde ett hus endast två bostadslägenheter, varav den ena beboddes av
hyresvärden, vore förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen av så
dan natur, att det icke kunde anses rimligt alt hyresvärden skulle vara un
derkastad samma tvång alt behålla viss hyresgäst som hyresvärden i ett
större hus eller ett tvåfamil jshus, i vilket ägaren ej själv hade sin bostad.
124
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Slutligen undantoges vissa upplåtelser, vid vilka hyres- eller uppsägnings
tiden vore alltför kort för att medgiva tillämpning av de i stadgandet upp
tagna fristerna för framställande av yrkande örn rätt att kvarbo samt för
besked i anledning av sådant yrkande.
Den invändning, som väl främst kunde väntas mot det föreslagna stad
gandet, vore att därigenom hyresgästen icke bereddes full trygghet att så
länge han önskade bevara sin hyresrätt. Detta vore givetvis riktigt, men då
full trygghet i berörda avseende knappast kunde genom lagbestämmelser
uppnås, och då ifrågakommande utvägar att bereda en större trygghet än
vad kommitténs förslag förmådde skänka, såsom kommittén förut fram
hållit, måste befaras medföra biverkningar, som i andra betydelsefulla hän
seenden komme att lända hyresgästerna till men, syntes berörda invändning
ej böra tillmätas större vikt, såvida man nämligen ansåge att kommitténs
lörslag dock vore ägnat att bereda hyresgästerna visst skydd. Och att så
vore fallet ansåge kommittén oomtvistligt. Det föreslagna stadgandets all-
mänpreventiva verkan syntes i själva verket komma att visa sig vara högst
betydande.
Vad särskilt anginge ett inom kommittén framfört förslag till mera vitt
gående skydd för hyresgästerna, vilket upptoges i reservation utav två av
kommitténs ledamöter, kunde anmärkas att det redan ur skälighetssynpunkt
ej vöre tillfredsställande att hyresgästen på tid som han funne lämplig —
l. ex. då hyresnivån visade tendens till stegring — skulle genom ett medde
lande till hyresvärden kunna tillförsäkra sig rätt att på oförändrade vill
kor kvarbo tre år framåt. All sannolikhet talade för att detta förslags ge
nomförande skulle leda till en väsentlig höjning av hyresnivån samt mot
verka det syfte förslaget avsåge att främja genom att föranleda hyresvär
darna att i vidsträckt omfattning till avflyttning uppsäga sina hyresgäster
löre den tidpunkt då de bleve berättigade att framställa kvarboenderätts-
anspråk.
Eventuella farhågor för att det av kommittén föreslagna stadgandet skulle
kunna på ett olyckligt sätt hämma önskvärd omflyttning och därigenom
eller på annat sätt kunna föranleda eller i vart fall tagas till intäkt för
hyresstegring syntes med fog kunna avvisas. Stadgandet medförde för en
lojal fastighetsförvaltare knappast några restriktioner, som han ej redan
självmant pålade sig. Så till vida inskränkte sig stadgandets betydelse till
att utgöra ett uttryck för vad som kunde anses förenligt med god sed på
hyresmarknaden. Att å andra sidan sanktioner stadgades för den, som icke
handlade i överensstämmelse med sådan sed, syntes icke från något an-
svarskännande håll kunna göras till föremål för gensaga.
1 37 § av kommitténs förslag meddelas bestämmelser örn skyldighet för
hyresvärden att i visst fall utgiva skadestånd när hyresgäst får flytta från
af får slägenhet. Paragrafen avser det fall att hyresgäst fem år i följd uti
sin lägenhet drivit detaljhandel, hotell- eller pensionatrörelse, kafé- eller
värdshusrörelse, teater- eller biografrörelse, hantverksrörelse eller industriell
rörelse. Upphör hyresförhållandet i sådant fall i anledning av uppsägning
från hyresvärdens sida, utan att hyresrätten förverkats, eller på grund av att
bestämd hyrestid går till ända, och driver därefter hyresvärden eller annan
i lägenheten rörelse av samma eller liknande art, skall hyresgästen, där han
inom åtta dagar efter uppsägningen eller, om uppsägning ej skett, senast sex
månader före hyrestidens utgång skriftligen underrättat hyresvärden, att han
önskade kvarstanna i lägenheten, enligt förslaget vara berättigad att av
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
125
hyresvärden erhålla ersättning svarande mot den ökning av lägenhetens
värde på hyresmarknaden, som hyresgästen genom drivandet av sin rörelse
ma hava åstadkommit. Sådan ersättning skall dock i intet lall utgå med
högre belopp än den å sista hyresåret belöpande hyran. I hyresavtal in
gående förbehåll varigenom hyresgästen enligt paragrafen tillkommande rätt
inskränkes eller upphäves, skall vara utan verkan.
I sin motivering till nu anförda stadganden har kommittén redogjort tor
vissa skrivelser från Sveriges köpmannaförbund, Stockholms detaljistför
bund, Stockholms livsmedelshandlares förbund samt Affärsmännens hyres
gästförening, sektion av Malmö hyresgästförening. I dessa skrivelser ha på
yrkats skydd för affärsdrivande hyresgäst i hans innehav av den lägenhet,
varest rörelsen bedrives.
Kommittén har vidalf efter redogörelse jämväl för vissa tidigare förslag
och utländsk lagstiftning anfört bland annat:
Den strävan att bereda särskilt skydd åt affärsdrivande hyresgäster, vilken i
vårt land på sistone föranlett yrkanden örn lagstiftning, betingades huvud
sakligen därav, att det för en sådan hyresgäst ofta vöre av stor vikt att få
fortsätta rörelsen i samma lägenhet dels på grund av att han nedlagt kost
nader för dess inredning, vilka vid flyttning till annan lägenhet ej kunde
tillgodogöras, och dels därför att rörelsen kunde lia erhållit en viss s. k.
good-will, vars bibehållande och förkovran vore i kanske hög grad beroende
av rörelsens fortsatta bedrivande i lägenheten.
Hyresvärden hade i regel icke någon önskan att driva bort en affärs-
idkande hyresgäst. Däremot syntes stundom en hyresvärd genom höjning
av hyran tillgodogöra sig viss andel av det ökade värde, som en lägenhet ur
affärssynpunkt erhölle t. ex. genom utvecklingen av den stadsdel där fastig
heten vore belägen, och ofta nog förekomme det att hyra, som vid startandet
av en rörelse satts relativt lågt, höjdes, sedan rörelsen stabiliserats och ut
vecklats. I sistnämnda hänseende kunde anmärkas att det ingalunda vore
ovanligt att i mera långfristiga hyreskontrakt angående affärslägenheter
hyran avtalades skola utgå med successivt stigande belopp. I den mån för
faranden av antytt slag från hyresvärdens sida folie inom ramen för en
lojalt affärsmässig förvaltning av fastigheten förelåge icke ur de synpunk
ter, som kommittén hade att beakta, anledning att föreslå några rest! iktiv a
bestämmelser. Saken ställde sig däremot annorlunda, örn hyresvärden miss
brukade sin ställning genom att framställa krav på en i och för sig icke
befogad hyreshöjning, som hyresgästen föranleddes gå med på enbart där
för att han ej kunde bära med en flyttning förbundna förluster beträffande
good-will, som genom hans arbete tillförts rörelsen, och kostnader för in-
redning, vilka av honom nedlagts å lägenheten. I sådana fall måste i regel
ett obehörigt riktande på hyresgästens bekostnad anses föreligga. Och det
samma gällde naturligen i än högre grad i fall då hyresvärden bringade hy
resförhållandet till upphörande för att tillgodogöra sig lägenhetens av hyres
gästens verksamhet föranledda mervärde genom drivande i lagenheten av
rörelse utav samma eller liknande slag som hyresgästen drivit eller ock ge
nom uthyrande av lägenheten till annan, som just på grund av berörda mer
värde vöre villig erlägga högre hyra än den avflyttande hyresgästen.
Den offentliga debatten hade i vårt land endast i ringa mån sysslat med
hithörande spörsmål, säkerligen delvis beroende på att hos oss knappast
tidigare i större utsträckning förekommit missförhållanden av beskaffenhet
att härvidlag kräva lagstiftningens ingripande. Redan med hänsyn härtill
126
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
lunne kommittén för sin del uteslutet att anledning nu kunde föreligga att
förbereda lagstiftningsåtgärder av tillnärmelsevis samma omfattning som i
vissa främmande länder. Å andra sidan hade framställningar, vilka kom
mittén haft att beakta, och kompletterande material, som tillställts kom
mittén, synts höra föranleda övervägande av möjligheterna att genom mindre
omfattande åtgärder motverka sådant missbruk av ekonomisk övermakt
som enligt vad nyss sagts stundom kunde förekomma.
En utväg därtill hade kommittén trott sig finna genom det föreslagna
stadgandet i 37 §, vilket, efter förebild närmast i belgisk rätt, föreskreve
skyldighet för hyresvärden att under vissa betingelser till avflyttande hyres
gäst utgiva ersättning för good-will. För att sådan skyldighet skulle in
träda förutsattes, att hyresgästen fem år i följd i lägenheten drivit rörelse av
beskaffenhet som i stadgandet närmare angåves, att hyresförhållandet efter
denna tids förlopp upphörde — i anledning av uppsägning från hyresvär
dens sida, utan att hyresrätten förverkats, eller på grund av att bestämd
hyrestid ginge till ända — trots att hyresgästen i viss ordning givit hyres
värden tillkänna sin önskan att kvarstanna i lägenheten, samt att efter av
flyttningen hyresvärden eller annan i lägenheten dreve rörelse av samma eller
liknande slag som den avflyttade hyresgästen där drivit. Ersättning skulle
utgå endast för sådan good-will, som hyresgästen genom drivandet av sin
rörelse åstadkommit, och endast i den mån denna good-will vore knuten till
lägenheten, för framtiden ökade dess värde på hyresmarknaden.
Det vore enligt kommitténs mening sannolikt, att det föreslagna stad
gandet ofta nog i praktiken kunde leda till samma resultat som en mera
omfattande lagstiftning, medgivande hyresgästen rätt att under vissa förut
sättningar framtvinga förlängning av hyresförhållandet, i det att nämligen
risken för ersättningsskyldighet syntes komma att motverka obefogade hyres
höjningar och uppsägningar. I vart fall syntes skäl föreligga att avvakta
verkningarna av stadgandets genomförande och tillämpning innan ytterligare
mått och steg i lagstiftningsväg företoges till skydd för affärsdrivande hyres
gäster. I
I fråga örn förevarande del av kommitténs förslag lia reservationer
anförts, å ena sidan av herr Ahlmark och å andra sidan av herrar Hermans
son och Larsson.
Herr Ahlmark har anfört bland annat:
Majoriteten utginge ifrån, att hyresvärden i förhållandet mellan parterna
alltid vore den starkare och att därav följde en fara för maktmissbruk från
hans sida. När man gjorde gällande, att hyresgästen vore den svagare i för
hållandet mellan parterna, förbisåge man bland annat det betydelsefulla för
hållandet att en skötsam hyresgäst redan därigenom intoge en utomordent
ligt stark ställning. Örn sålunda redan det ekonomiska livets egen natur
mäktigt motverkade maktmissbruk från hyresvärdens sida, hade emel
lertid senare tiders utveckling även frambragt ett annat medel med samma
effekt, nämligen den verksamhet, som utövades av de båda parternas orga
nisationer.
Ehuru fastighetsägarrörelsen i princip hävdade att full avtalsfrihet under
nuvarande förhållanden borde kunna tillåtas på hyresområdet, godtoge den
dock tanken att repressioner, även genom lagstiftning, finge tillgripas mot
hyresvärdar, som till äventyrs uppträdde hänsynslöst eller i övrigt illojalt
mot sina hyresgäster. Man hade därför bort kunna vinna enighet inom
kommittén ifråga örn förutsättningarna för de ekonomiska sanktioner, som
reglerades i 36 g av förslaget. Detta hade emellertid omöjliggjorts genom att
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
127
majoriteten ansett sig böra förutsätta, att varje uppsägning till avflyttning
från en bostadslägenhet, som företoges av hyresvärden, skedde av en illojal
anledning.
Denna majoritetens åsikt komme till uttryck på det sättet, att i 36 § stad
gades skadeståndsskyldighet för hyresvärden, då han uppsagt hyresgästen
till avflyttning och ej förmådde visa, att det för honom varit av väsentlig be
tydelse att hyresförhållandet upphörde. Detta innebure, att hyresvärden
drabbades av skadeståndspåföljd även örn han hade en lojal anledning till
uppsägningen men icke förmådde bevisa sitt påstående att det vore av väsent
lig betydelse att hyresförhållandet upphörde. Det borde vara uppenbart, att
ett dylikt sätt att konstruera förutsättningen för ett ingripande, som enligt sin
natur väl vore avsett allenast för hyresvärdar vilka man verkligen kunde
lägga till last ett klandervärt uppträdande, på intet sätt svarade mot det
levande livets behov.
Det kunde möjligen haft fog för sig att ingripa i den drakoniska form,
som majoriteten avsett, därest det verkligen varit ådagalagt, att hyresvär
darna i stor utsträckning begagnat sin uppsägningsrätt på ett hänsynslöst
sätt. Att så skulle vara fallet, syntes emellertid så mycket mindre kunna på
stås, som alla erfarenhetsmässigt kända förhållanden talade i motsatt rikt
ning.
Möjligheten att med iakttagande av gällande uppsägningstid bringa hy
resavtal till upphörande vore ett betydelsefullt medel att upprätthålla ord
ning, skick och trevnad inom en fastighet. Det vöre synnerligen viktigt, att
uppsägning av en inom fastigheten icke önskvärd hyresgäst kunde äga rum
utan att hyresvärden skulle behöva inför domstol bevisa, att det för honom vore
av väsentlig betydelse, att hyresförhållandet upphörde, och riskera att miss
lyckas vid förebringandet av erforderlig bevisning. Om möjligt oriktigare
vore det alt kräva sådan bevisning i de icke sällan förekommande fall, då
hyresgästen inom lägenheten gjorde sig skyldig till lagstridiga och kanske
straffbara eller i övrigt icke tolerabla handlingar men tillräcklig bevisning
därom icke kunde förebringas. Om hyresvärden i dylika fall tvingades att
uppge den verkliga anledningen till uppsägningen, kunde ju detta också
ådraga honom ärekränkningsåtal, något som i sin mån visade vilken betänk
lig väg majoriteten i här ifrågavarande avseende beträtt. De, som i sista
hand komme att bli lidande på att sålunda varje hyresvärdens uppsägning,
hur tillbörlig och lojal den än kunnat vara, vore förknippad med risk för
skadeståndspåföljd, vore de ordentliga hyresgästerna, vilkas berättigade an
språk på alt hyresvärden skulle ansvara för ordning och trevnad i fastighe
ten, icke kunde i önskvärd utsträckning tillgodoses under det att de icke
önskvärda hyresgästerna till men för de ordentliga komme att profitera av
lagens bestämmelser genom att under hot om skadeståndsprocess förmå hy
resvärden att antingen återtaga sin uppsägning eller, för att bli hyresgästen
kvitt, utbetala ersättning.
Då icke ens majoriteten med sitt förslag syntes lia avsett att sträcka sig
längre än att bereda hyresgästerna skydd mot de hyresvärdar, som verk
ligen uppträdde illojalt, borde även majoriteten lia kunnat beträda den väg,
som reservanten inom kommittén betecknat sorn den enda riktiga, näm
ligen att, å ena sidan, betrakta uppsägningar till avflyttning såsom de sak
ligt grundade förfaranden, som de kunde förutsättas vara, och således under
inga förhållanden förknippa den blotta uppsägningen med .skadeståndspå
följd, samt alt, å andra sidan, införa skadeståndspåföljd för det fall att
hyresvärden, oaktat skedd uppsägning, i själva verket icke önskade, att hy
resgästen skulle avflytta, men för kvarboende uppställde otillbörliga villkor.
128
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Herrar Hermansson och Larsson ha å sin sida anfört, bland annat:
Att den av majoriteten föreslagna formen av hemskydd skulle vara äg
nad att tillgodose de ideella värden som vore förknippade med bostadsin-
nehavet syntes minst sagt tvivelaktigt. Systemet befordrade ingalunda den
klarhet i rättsreglerna kring hyresförhållandet som borde vara ett av hy-
reslagstiftningens främsta mål. Med kännedom om domstolarnas tolkning
av begreppet otillbörlighet kunde ock påstås, att det endast i extrema fall
kunde bliva fråga örn skadeståndsskyldighet för hyresvärden och att stad-
gandenas preventiva effekt förty komme att bliva ringa.
Reservanterna kunde icke finna annat än att det enda sätt, varpå man
kunde vinna den sociala tillgång, som känslan av trygghet och trivsel hos
hyresgästerna otvivelaktigt ansåges innebära, vore att i någon form inskrän
ka hyresvärdens uppsägningsrätt. Man behövde icke gå långt för att fin
na förebilder till en lagstiftning, där tyngdpunkten av hemskvddet läge
i en begränsning av hyresvärdens uppsägningsrätt eller med andra ord i en
verklig kvarboenderätt för hyresgästen, nämligen till nya danska hyresla-
gen. Denna byggde på principen att en hyresgäst, vars hyresavtal icke
upphört efter utgången av ett prövoår, skulle äga rätt kvarbo i lägenheten
under viss tidsperiod, under vilken de avtalade hyresvillkoren skulle gälla,
med rätt dock för hyresvärden att under denna period bringa avtalet till
upphörande under bestämda förutsättningar. Det syntes dock lämpligare att
göra optionsrättens inträde beroende av anmälan från hyresgästen. Så
som utgångspunkt för optionsrättens inträde borde väljas att hyresgästen
faktiskt innehaft lägenheten viss tidrymd. Att det för inträde av options
rätt borde krävas att hyresgästen bebott lägenheten under en icke alltför
kort tid läge i sakens natur. Reservanterna hyste inga betänkligheter mot
att uppställa kravet på ett två-årigt innehav. Beträffande optionsperioder-
na funne reservanterna den danska lagens princip med tre-årsperioder vara
att förorda. Att hyresvärden måste tillerkännas rätt att bringa avtalet
till upphörande även under en optionsperiod, nämligen då särskilt betydelse
fulla omständigheter nödvändiggjorde detta, vore uppenbart. I rättssäker
hetens intresse borde dylika frågor avgöras av domstol. Ehuru den danska
hyreslagens bestämmelser i huvudsak syntes kunna läggas till grund för
en reglering av optionsrätten jämväl i vårt land, syntes en viss utbyggnad
av reglerna vara nödvändig i syfte att hindra otillbörliga uppsägningar
från hyresvärds sida, då optionsrätt ännu icke inträtt eller för tid mellan
tvenne optionsperioder. Som ett komplement till övriga regler borde stad-
ganden, enligt vilka hyresvärden i vissa fall bleve skadeståndsskyldig, ha
en viss funktion att fylla, låt vara att de vore behäftade med samma brister
sorn kännetecknade majoritetens förslag.
Enligt reservanternas uppfattning kunde vidare en optionsrätt beträffan
de affärslokaler anordnas i enlighet med samma principer som i fråga örn
bostadslägenheter. Med hänsyn till de större ekonomiska värden som stöde
på spel, då det gällde affärslägenheter, syntes optionsperioderna för deras
vidkommande böra vara något längre, exempelvis fem år. Detta borde i
sin tur föranleda att såsom villkor för optionsrätts inträde krävdes längre
tids innehav av lägenheten än såvitt anginge bostadslägenheter. Reservan
terna kunde ansluta sig till den av majoriteten förordade fem-årsperioden. I
I fråga om 3 6 § i kommitténs förslag, vilken enligt vad förut
nämnts rör bostadslägenheter, lia betänkligheter framställts i ett stort antal
yttranden.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
129
Socialstyrelsen har i detta hänseende anfört, bland annat:
Vissa skäl kunna onekligen sägas tala för att i lagstiftningen införes ett skydd
beträffande hyresgästs besittningsrätt till den av honom bebodda lägenheten,
som ju utgör den yttre ramen för hans hem. Den i själva hyresförhållan
det liggande otryggheten för detta hem skärpes därigenom, att en del upp
sägningar från hyresvärdarnas sida förekommit, som måste betecknas såsom
illojala.
Örn i lagen skulle införas en kvarboenderätt för hyresgäst, som innehaft
sin lägenhet i två år, kunde det emellertid i vissa fall föranleda en ökning av
antalet uppsägningar från hyresvärdens sida. Vidare måste man observera,
att en hyresgäst, som redan förvärvat kvarboenderätt, kan komma att på
olika sätt verka störande för grannarna, utan att detta förhållande likväl är
av sådan beskaffenhet, att hyresvärden skulle äga uppsäga honom.
Vid en granskning av kommittéförslaget måste man vidare taga i beak
tande vissa synnerligen svårbedömbara faktorer, som stå i samband med
kvarboenderätten. Härvid möter först frågan, vad som skall förstås med en
'oförvitlig’ hyresgäst. Enligt kommitténs förklaring skall kravet på oförvit
lighet anses uppfyllt, 'om hyresgästen ej på ett påtagligt och oursäktligt
sätt brustit i sina förpliktelser’. Denna definition kan giva utrymme för
mycket olika tolkningar. Vidare möta stora svårigheter att avgöra frågan,
om otillbörliga villkor för kvarboende uppställts från hyresvärdens sida. Att
avgöra sådana spörsmål blir särskilt svårt under tider av stigande hyres
nivå. Det torde icke kunna bestridas, att genomförandet av en options
rätt i egentlig mening för med sig en faktisk hyresreglering från det allmän
nas sida. Detta blir emellertid, ehuru i mindre omfattning, även fallet, därest
en prioritetsrätt införes i enlighet med kommitténs förslag. Slutligen måste
prövningen av frågan, om det för hyresvärden varit ’av väsentlig betydelse’,
att hyresförhållandet upphörde, sägas vara av mycket grannlaga natur. Det
kan över huvud icke vara tillfredsställande, att man vid genomförandet av
en kvarboenderätt under vissa villkor för hyresgäst lägger bevisbördan för
att uppsägning från hyresvärdens sida skall få äga rum helt på hyresvärden.
Till sist må även erinras örn att det för domstolarna måste komma att bliva
mycket vanskligt att träffa beslut i fråga om skadeståndets omfattning. Detta
gäller särskilt, då fråga är örn ideellt skadestånd och skadestånd för svårig
heten att skaffa ny bostad.
Sammanfattningsvis vill styrelsen anföra, att den föreslagna kvarboendej
rätten kan komma att medföra betydande svårigheter och olägenheter. Då
det tillika torde vara ostridigt, alt illojala uppsägningar från hyresvärdarnas
sida förekomma endast i ringa utsträckning, bör vid vägandet av skillén
för och mot ett bifall till kommitténs förslag de väsentligt starkare skälen
anses tala i avstyrkande riktning. Härtill kommer, att en prioritetsrätt för
hyresgästen att kvarbo i sin lägenhet vid det förhållandet, att den huvudsak
ligen utformats som en skadeståndsrätt, icke kan antagas få någon större
effektivitet. Styrelsen finner sig därför icke kunna tillstyrka kommitténs för
slag i förevarande punkt. Än mera betänksam måste styrelsen ställa sig till
de av tvenne reservanter framförda förslagen örn en verklig optionsrätt för
hyresgästen. Även om härigenom kunde erhållas ett effektivare hemskydd än
enligt kommittémajoritetens förslag, torde de ifrågasatta bestämmelserna
komma alt utöva en hämmande inverkan på bostadsförvaltningen och bo
stadsproduktionen.
Länsstyrelserna i Uppsala. Blekinge, Malmöhus. Göteborgs oell Bohus samt
Västmanlands län lia uttalat, att de icke funne tillräckliga skäl föreligga till
Bihang till riksdagens protokoll ISIS:
9
.
1 samt. Nr 166.
9
130
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
stöd för bestämmelserna i 36 § i kommitténs förslag. Av länsstyrelserna i
Malmöhus och Västmanlands län har härvid särskilt framhållits, att försla
get syntes gynna mindre nogräknade hyresgäster. Länsstyrelsen i Söderman
lands län har funnit, att bestämmelserna icke innebure någon förmån av be
tydelse för den lojale hyresgästen.
Länsstyrelsen i Östergötlands län har likaledes ställt sig avvisande mot
nämnda bestämmelser samt uttalat följande:
Det lärer finnas mycket liten risk för en hyresgäst att varda uppsagd från
den av honom bebodda lägenheten, utan att tillfyllestgörande anledning till
uppsägningen föreligger. Däremot lärer det väl kunna antagas, att i fall
då hyresvärden önskar bliva av med en hyresgäst, utan att för en sådan
önskan kunna åberopa några verkliga skäl, hyresvärden kommer att upp
säga hyresgästen, innan optionsrätt ännu inträtt. Optionsrätten varder där
för ett mycket ofullständigt skydd mot den —- ofta mera inbillade än verk
liga ■— risk för uppsägning, som skolat genom optionsrätten bortelimineras,
och torde under sådana förhållanden knappast medföra den trygghetskänsla
för hyresgästen, som angivits såsom den egentliga fördelen med optionsrät
ten. Det lärer, på sätt av det ovan anförda framgår, rent av kunna inträffa,
att de föreslagna bestämmelserna medföra en tidigare uppsägning av hyres
gästen än som utan optionsrätt blivit förhållandet, detta särskilt i fall då
hyresvärden uppfattar optionsrätten som en obehörig inskränkning i ägande
rätten. Då dessutom optionsrätten, sådan den konstituerats i de sakkunnigas
förslag, måste bliva synnerligen ägnad att medföra tvister och svårigheter
vid rättstillämpningen, finner sig länsstyrelsen icke kunna tillstyrka dess
införande.
Länsstyrelsen i Kronobergs län har ifrågasatt om något behov förelåge
av bestämmelser i ämnet samt framhållit att förslaget skulle vålla osäkerhet
för hyresvärdarna, varför länsstyrelsen ej kunde biträda detsamma. Läns
styrelsen i Kristianstads län har funnit den nuvarande rikliga tillgången på
lägenheter erbjuda erforderligt skydd för hyresgästen samt befarat, att för
slaget skulle komma att verka till förmån för mindre skötsamma hyresgäster.
Länsstyrelsen i Jönköpings län har uttalat samma farhåga samt tillagt att den
föreslagna anordningen överhuvud innebure ett alltför långt gående och för
svensk rättsuppfattning skäligen främmande ingrepp i den enskilde fastig
hetsägarens rörelsefrihet. Av länsstyrelsen i Skaraborgs lån har uttalats, att
förslaget syntes komma att verka störande å förhållandet mellan hyresgäs
terna och hyresvärdarna. Övervägande skäl syntes tala mot de föreslagna
bestämmelserna i ämnet. Länsstyrelsen i Älvsborgs län har ansett att sagda
bestämmelser borde utgå ur förslaget eller att förslaget borde ändras i över
ensstämmelse med herr Ahlmarks reservation.
Överståthållarämbetet samt länsstyrelserna i Gotlands, Västerbottens och
Norrbottens län ha i huvudsak anslutit sig till samma reservation.
Av länsstyrelsen i Örebro län har anförts, att kommitténs uttalande därom
att en flyttning för hyresgästen kunde komma att framstå såsom ett tillspillo-
givande av betydande ideella värden, syntes skäligen överdrivet. Det vä-
säntliga i förslaget syntes vara, att risken av skadeståndsskyldighet kunde
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
131
motverka hyreshöjningar. Länsstyrelsen funne emellertid icke, att förslaget
vore tillräckligt motiverat, och kunde icke biträda detsamma.
Magistraten i Göteborg har avstyrkt förslagets genomförande i förevarande
del och åberopat, att något verkligt behov av lagstiftning i ämnet ej förelåge
samt att förslaget syntes kunna medföra, att de mindre önskvärda hyresgäs
terna i en fastighet stannade kvar medan andra nödgades flytta. Tre leda
möter av magistraten lia emellertid biträtt förslaget. Även magistraten i Skara
har ansett övervägande skäl tala mot förslaget. Magistraten i Lidköping har
anslutit sig till herr Ahlmarks reservation.
Ifrågavarande paragraf i kommitténs förslag har avstyrkts jämväl av
Stockholms, Östergötlands och Södermanlands, Gotlands, Västergötlands och
Norra Hallands handelskamrar samt hand el skamrar na i Göteborg och
Karlstad.
Gotlands handelskammare har därvid anfört:
De, som komma att draga nytta av den föreslagna bestämmelsen, äro så
dana mindre önskvärda hyresgäster, som såväl hyresvärd som övriga hyres
gäster önska få bort på grund av deras förhållanden, men som hyresvärden
av brist på bevis eller i avsaknad av bestämmelser i lag ej vågar säga upp
för att ej riskera att få utgiva skadestånd. Man torde också kunna befara
att en hyresgäst, som mot sin vilja uppsäges från sin bostadslägenhet, frestas
att som repressalieåtgärd anhängiggöra rättegång mot hyresvärden om skade
stånd, och saknar sedan hyresgästen tillgångar att gälda sin motparts rätte
gångskostnader, kan en hyresvärd tillskyndas kännbar kostnad, även där
han vinner rättegången. Ordentliga hyresgäster sträva fastighetsägarna ef
ter att få behålla och det torde knappast förefinnas någon hyresvärd, som
utan rimlig anledning uppsäger sådana hyresgäster. Den oförvitlige hyres
gästens berättigade intressen till kvartående i lägenheten bör på allt sätt
tillgodoses, men en sådan bestämmelse, som den föreslagna, vilken endast
är tillämplig på undantagsfall, synes sakna all praktisk betydelse för den
ordentlige hyresgästen och kan därför ej förordas.
Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare har ansett det syn
nerligen ovisst örn något behov av lagstiftning i förevarande avseende före
låge. Däremot vore det säkert att förslaget skulle medföra menliga följder
genom obehag för hyresvärdarna och skötsamma hyresgäster. Skånes samt
Smålands och Blekinge handelskamrar, handelskammaren för Örebro och
Västmanlands län samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskam
mare ha anslutit sig till herr Ahlmarks reservation.
Kommerskollegium har efter redogörelse för liandelskamrarnas yttranden
anfört att vissa skäl onekligen talade mot förslaget men att kollegiet dock
ej funne sig höra avstyrka detsamma. Möjligen kunde vissa av de anförda
betänkligheterna i någon mån motverkas örn den tid, under vilken hyres
gästen skulle ha innehaft lägenheten för att komma i åtnjutande av options
rätt, utsträcktes från två till tre år. Stadsfullmäktige i Östersund lia fram
ställt samma förslag som sist sagts. Även magistraten i Örebro har — med
uttalande av betänkligheter mot förslaget — framfört nu nämnda önske
mål.
132
Kungl. Maj:ts proposition nr
16<i.
Svenska stadsförbundet har utan att taga bestämd ståndpunkt till förslaget
uttalat följande:
Av mera principiella frågor i förslaget tilldrager sig spörsmålet om skydd
för innehavd lägenhet särskild uppmärksamhet. Förbundet sympatiserar för
sin del med själva syftet med förslaget på denna punkt. Kommittén fast
slår, att ett tillmötesgående av hyresgästernas önskemål i förevarande av
seende icke bör få leda till stagnation av bostadsproduktion och liyresstegring
och att bestämmelserna icke höra åsamka en lojal fastighetsförvaltare några
väsentliga restriktioner utöver dem, han redan självmant pålägger sig. För
bundet kan i huvudsak inskränka sig till ett betonande av önskvärdheten
utav, att dessa principer strikt följas. Förbundet vill dock därutöver fram
hålla, att hyresgästskyddet icke bör få förhindra avlägsnandet av en för de
närboende störande hyresgäst.
Sveriges fastighetsägareförbund har avstyrkt förslaget i förevarande del,
utom såvitt avser skydd för hyresgäst mot otillbörliga hyresvillkor, och där
vid gjort följande uttalande:
Man torde med allt skäl kunna uppställa frågan, huruvida det föreligger
anledning att göra ett så betydande ingrepp i fastighetsägarens rätt att för
foga över sin egendom, som ligger i den föreslagna ensidiga begränsningen
av avtalsfriheten. Man synes kunna uttala, att det här allenast är fråga
om att tillfredsställa en uppagiterad opinion, som i själva verket saknar
underlag, och att man därigenom i stället för att åstadkomma lugna för
hållanden på hyresmarknaden icke skulle vinna annat resultat än att be
reda utrymme för trakasserier mellan parterna. Som kommittén själv fram
hållit, har ju hyresvärden i främsta rummet intresse av kontinuitet i hyres
förhållandet, och det kan med bestämdhet påstås, att detta intresse i själva
verket är så starkt, att det säkerligen mer än uppväger faran för godtyck
lighet och eljest oberättigade uppsägningsåtgärder.
Då kommittén utgår ifrån att varje uppsägning från hyresvärdens sida
skall anses såsom en illojal handling, skulle förslaget komma att sträcka
sina verkningar betydligt längre än som avsetts. I praktiken skulle det
föreslagna stadgandet få tillämpning på åtskilliga andra fall och utnyttjas av
hyresgäster, som av olika för fastighetens trevnad avgörande skäl icke äro
önskvärda som hyresgäster i densamma.
Under åberopande av det ovan anförda och nied hänvisning jämväl till vad
herr Ahlmark i sin reservation anfört må uttalas, att uppsägningar allenast
till ett försvinnande ringa antal ske från hyresvärdarnas sida, att detta har
sin naturliga orsak däri, att hyresvärden har ett synnerligen stort intresse av
kontinuitet i hyresförhållandena, att de uppsägningar, som skett från hyres
värdens sida, till allra största delen härrört av omständigheter, vilka enligt
kommitténs egen uppfattning icke borde föranleda skadeståndsskyldighet,
att de fall, då skadeståndsrätt skulle uppkomma, äro ytterst svårbedömliga
och lägga en orimlig bevisbörda på hyresvärden, att de föreslagna bestäm
melserna på grund av vad tidigare anförts skulle komma att gynna det
slag av hyresgäster, som genom att intaga en fientlig hållning mot hyres
värden eller andra hyresgäster söka åstadkomma konflikter i hyresförhål
landet; samt att bestämmelserna därigenom rentav skulle inbjuda bråkiga
element till rättegångar och skadeståndskrav.
På grund härav bör kommitténs förslag enligt förbundets mening icke
läggas till grund för lagstiftning.
Vad sålunda anförts äger emellertid icke tillämpning å den del av förslaget,
som avser skydd för hyresgästerna mot otillbörliga hyresvillkor. Den stora
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
133
gruppen lojala fastighetsägare har ingen anledning hålla dem om ryggen,
som genom otillbörliga fordringar på hyresgästerna verkligen uppträda
illojalt.
Då förbundet sålunda, såvitt på detsamma ankommer, är beredvilligt med
verka till införande av en skadeståndsplikt för dylika hyresvärdar, är för
bundet av den uppfattningen, att man därmed skulle ernå ett hemskydd
i all den utsträckning som av de verkliga förhållandena kan påkallas.
Å andra sidan bär hyresgästernas riksförbund förordat mera vittgående
åtgärder än kommittén föreslagil. Förbundet har anfört, bland annat:
Frågan örn tryggandet av hyresgästens besittningsrätt till lägenheten bär,
såsom redan anförts, utgjort ett av hyresgäströrelsens viktigaste reform
krav. I hyreslagstiftningskommitténs förslag till ändrad lydelse av 3 kap.
nyttjanderättslagen föreslås införandet av vissa bestämmelser som enligt
kommitténs mening skola tillgodose detta önskemål. Förbundet måste emel
lertid giva uttryck åt sin bestämda mening att så icke är fallet. Mot kom
mitténs utgångspunkter hava vi icke så mycket att erinra. Det torde otvi
velaktigt vara riktigt att i hyresförhållandets natur ligger en tendens till
stabilitet, till varaktighet i förhållandet. Medvetandet om uppsägningsris-
ken måste —- såsom kommittén anför — vara ägnat att förringa den
känsla av trygghet och trivsel som utgör ett rimligt anspråk från en
oförvitlig hyresgästs sida. Sistnämnda synpunkt måste enligt förbundets
mening skänkas särskilt beaktande. Med utgångspunkt härifrån kan det
icke vara av avgörande betydelse i vilken utsträckning hyresvärdarna be
gagnat sig av nuvarande hyreslags möjligheter till avtalsuppsägning. Det
väsentliga är att omotiverade uppsägningar faktiskt hava förekommit och
att — vilket är det viktigaste — sådana uppsägningar enligt gällande lag
kunna förekomma. Mot kravet på lagstiftningsåtgärder för hyresrättens tryg
gande har av fastighetsägarnas representant inom kommittén invänts att den
eftersträvansvärda stabiliteten av hyresförhållandet kan vinnas dels därige
nom att det ekonomiska livets egen natur mäktigt motverkar maktmissbruk
från hyresvärdens sida och dels genom verksamhet från parternas organi
sationer. Tyvärr har den organiserade hyresgäströrelsen mången gång måst
konstatera att just det ekonomiska livets egen natur i stället för att motverka
maktmissbruk framkallat sådant. Det kan ju icke bestridas att vårt lands
fastigheter -— och därmed vår befolknings hem — i stor utsträckning tjänst
göra såsom spekulationsobjekt för finansintressen, vilka icke vilja erkänna
den sociala betydelsen av trygghet för hyresgästen. För dessa är denne alle
nast en kund i ett affärsförhållande. Liksom på så många områden av det
ekonomiska livet bör cn samhäll sreglering ske i syfte att tillvarataga andra
värden än rent ekonomiska, i detta fall det sociala värde som ligger däri
att befolkningen kan känna en viss trygghet i besittningsrätten till hemmet.
På andra områden, där organisationsväsendet är ännu starkare utvecklat än
å hyresområdet, lia statsmakterna icke ansett sig kunna låta de sociala syn
punkterna vinna beaktande enbart genom partsorganisationernas verksam
het och någon anledning att förmoda alt fastighetsägareorganisationerna
härutinnan skulle intaga något slags särställning föreligger förvisso icke.
Örn — såsom tidigare anmärkts — förbundet i huvudsak kan ansluta sig
till de synpunkter som för kommittén varit utslagsgivande, då deli förordat
införande av regler till tryggande av hyresgästens besittningsrätt lill lägen
heten, måste förbundet dock giva uttryck åt sin bestämda uppfattning att
dessa regler icke erbjuda tillräckligt skydd i angivna hänseenden. Kommit
tén har i 36 § första stycket föreslagit ett stadgande som skenbart — under
134
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
vissa förutsättningar — giver hyresgäst företrädesrätt till fortsatt förhyran
de av den utav honom innehavda lägenheten. Att denna bestämmelse endast
är en platonisk förklaring framgår med all tydlighet av paragrafens inne
håll i övrigt, vilken ju bygger på en begränsad skadeståndsrätt i vissa fall
av uppsägning från hyresvärdens sida eller vid utgången av bestämd hyres
tid. Den kritik som i herrar Hermanssons och Larssons reservation ägnats
ifrågavarande bestämmelse torde vara så välgrundad att bestämmelsen näp
peligen synes kunna upptagas i lag, ty därmed vore också sista skymten
försvunnen av ett institut som bygger på en verkligt effektiv optionsrätt för
hyresgästen, d. v. s. kvarboenderätten.
I den nyss åberopade reservationen lia ur olika synpunkter skäl anförts
mot att anordna optionsrätten såsom en begränsad skadeståndsrätt. Till
vad som sålunda anförts kan förbundet ansluta sig. Vad som är i behov av
skydd är just hyresgästens intresse av att hebo — även mot hyresvärdens
vilja — den lägenhet han innehar, ett intresse som även är samhällets. Kom
mitténs förslag tillgodoser detta endast såtillvida att det kan tänkas att ska
deståndsreglerna komma att utöva en generalpreventiv effekt. I vilken ut
sträckning detta kommer att bliva fallet är naturligen omöjligt att förut
säga. Däremot kan redan nu fastslås att den enskilde hyresgästen enligt
kommitténs förslag aldrig kan vinna samma trygghetskänsla som om en
verklig, realiserbar kvarboenderätt tillerkännes honom.
Den verkliga optionsrätten kan enligt förbundets förmenande icke vinnas
utan att bestämmelser införas varigenom hyresvärden förhindras att utan
bärande skäl uppsäga hyresgästen. Den metod som i Danmark kommit till
användning för uppnående av detta syfte innebär att inskränkningen i hyres
värdens uppsägningsrätt är begränsad till vissa terminer. Ett liknande sys
tem föreslås i herrar Hermanssons och Larssons reservation. Såvitt för
bundet kan finna utgör det enda skäl som kan föranleda en sådan temporär
begränsning av uppsägningsrätten att man vid införande av ett options-
rättsinstitut har anledning gå fram med en viss varsamhet, varjämte ett dy
likt system måhända skulle komma att föranleda rättegångar i mindre ut
sträckning än örn en till tiden helt obegränsad optionsrätt införes. Det är
naturligen förenat med vissa svårigheter att för närvarande avgöra huru
vida den till tiden obegränsade optionsrätten skulle vara behäftad med så
avsevärda nackdelar att den icke lämpligen bör införas. Å ena sidan är
förbundet fullt övertygat därom att den av herrar Hermansson och Larsson
föreslagna optionsrätten -— samtidigt som den skänker hyresgästen, låt vara
tidsbegränsad, säkerhet — icke kommer att medföra några skadliga verk
ningar å hyresmarknaden, men ligger det en svaghet däruti att den är be
gränsad till relativt korta perioder. Örn icke vid förslagets slutliga utform
ning finnes möjlighet att anordna optionsräten som en till tiden helt obe
gränsad rätt, hemställes dock att Kungl. Maj:t måtte taga under övervägande
en förlängning av de optionsperioder som föreslås i herrar Hermanssons och
Larssons reservation.
Vad härefter angår 37 § i förslaget ha däri intagna bestämmelser
rörande affärslägenheter i allmänhet vunnit gillande i de avgivna yttran
dena.
Socialstyrelsen har med tillstyrkan av förslaget i denna del anfört, bland
annat:
En hyresvärd lär i allmänhet icke vilja riskera att förlora en hyresgäst,
som sedan längre tid framgångsrikt drivit en rörelse i fastigheten. En affärs
good-will ligger nämligen icke blott i läget utan även, och kanske framför
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
135
allt, i det sätt, varpå affären skötes. Det föreligger därför alltid en risk
för hyresvärden, att ett ombyte av ledningen för en affär, som bedrives i fas
tigheten, kan medföra en avsevärd nedgång i omsättningen och därmed i
vederbörandes hyresbetalningsförmåga. Med hänsyn härtill torde sådana
fall icke ofta förekomma, då en bestämmelse i enlighet med förslaget skulle
vinna tillämpning.
Den av kommittén hävdade principen på detta område måste emellertid
anses vara riktig. Den hyresvärd, som missbrukar sin ställning för att av
en affärsdrivande hyresgäst framtvinga en oskälig hyra, bör icke kunna und
gå att bliva ersättningsskyldig. Styrelsen vill därför i princip tillstyrka kom
mitténs förslag örn skydd för affärsdrivande hyresgäst. Mot huvudgrun
derna i förslaget har styrelsen icke något att erinra. Det måste sålunda an
ses vara väl motiverat, att som förutsättning tor skyddets inträde uppställa
krav på att hyresgästen bedrivit sin rörelse under så pass lång tid som fem
år. Vidare synes det vara lämpligt att verkställa beräkningen av skade-
ståndsrätten med hänsyn till hyresvärdens vinst och icke hyresgästens för
lust, då avsikten med skyddsbestämmelserna är att förhindra, att en hyres
värd förskaffar sig en obehörig vinst på den tidigare hyresgästens bekostnad.
Styrelsen kan emellertid icke underlåta att framhålla, att även förevarande
form av skydd för hyresgäst är förenad med vissa icke obetydliga svårig
heter i den praktiska tillämpningen. Särskilt gäller detta beräkningen av den
ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden, som hyresgästen skall an
ses hava åstadkommit genom drivandet av sin rörelse.
Med hänsyn till de omständigheter, som sålunda berörts, betvivlar styrel
sen för sin del, att det föreslagna skyddet för affärsdrivande hyresgäst skall
i praktiken komma att bliva effektivt. En omläggning av bestämmelserna
i skärpande riktning kan emellertid under inga förhållanden tillrådas. Följ
den härav skulle ofrånkomligen bliva en hyresreglering genom domstolarna.
Olägenheterna av en sådan ordning ligga i öppen dag.
Även länsstyrelsen i Uppsala lån har framhållit svårigheterna att tillämpa
de föreslagna bestämmelserna samt därvid anfört bland annat:
Ett ökat liyresvärde uppkommer väl sällan enbart genom en rörelses be
drivande. Helt andra förhållanden äro ofta de avgörande eller i varje fall
de bidragande orsakerna härtill. Så till exempel en allmän hyresstegring
inom orten, en större byggnadsverksamhet i närheten av den ifrågavarande
affärslokalen, ändrade trafik- och gatuförhållanden m. m. Svårigheten att i
dessa frågor åstadkomma en bevisning, som kan prövas tillräcklig för av
görande örn, och i så fall med vilket belopp, ersättning skall utgå, ligger i
öppen dag och torde möjligen kunna medföra, att de angivna bestämmel
serna icke i praktiken få den betydelse, som med desamma avsctts.
Sveriges köpmannaförbund har uttalat sin anslutning till förslaget i före
varande del men hemställt örn vissa jämkningar av detsamma samt därvid
anfört följande:
Förbundet vill föreslå viss ändring eller komplettering av 37 §. Enligt
förbundets mening bör fastighetsägares skyldighet att under i lagiörslaget
angivna villkor till avflyttande hyresgäst utgiva ersättning för good-wdl
även gälla, därest affär under en femårsperiod överlåtes eller genom inne
havarens frånfälle kommer att drivas av dennes stärbhus eller arvtagare.
Vid överlåtelse av affär bestämmes köpeskillingen med hänsyn till affärens
good-will. Den nye innehavaren bör därför äga samma skydd som sin före
trädare. Därest affärsinnehavare avlider, är det av särskild vikt, alt affärs-
136
Kungl. Maj:ts proposition nr 166,
rörelsen ej utsattes för rubbningar, då rörelsen övertages av den avlidnes arv
tagare. I 37 § torde därför böra stadgas, att fastighetsägarens förpliktelse
enligt paragralen kvarstår, därest rörelsen genom överlåtelse eller innehava
rens frånfälle övergår i ny ägo.
I 37 § heter det vidare, att i hyresavtal ingående förbehåll, varigenom hy
resgästen enligt paragrafen tillkommande rätt inskränkes eller upphäves,
skall vara utan verkan. Intet synes emellertid hindra hyresvärd från att vid
sidan av hyresavtalet ingå sådant avtal med hyresgäst, att hyresgästens rätt
inskränkes eller upphäves. Förbundet hemställer, att tillägg göres till 37 §
av innehåll, att jämväl särskilt avtal vid sidan av hyresavtal förklaras ogil
tigt, därest det syftar till att inskränka eller upphäva hyresgästen enligt para
grafen tillkommande rätt.
Magistraten i Eskilstuna har ifrågasatt huruvida icke förslagets bestäm
melser om skadeståndsskyldighet borde skärpas något. Av magistraten i
Skara har uttalats, att den i paragrafen föreslagna maximeringen av skade
ståndet borde utgå.
Samma ståndpunkt har intagits av Gotlands samt Norrbottens och Väster
bottens läns handelskamrar ävensom av handelskammaren för Örebro och
Västmanlands län. De båda sistnämnda handelskamrarna ha även förordat,
att den som övertagit en rörelse från tidigare hyresgäst skulle vara skyddad i
förevarande fall. Samma uttalande har gjorts av länsstyrelsen i Norrbottens
län. Norrbottens och Västerbottens läns handelskammare har tillagt, att del
borde angivas inom vilken tid hyresvärden eller annan skulle lia öppnat rö
relse av samma eller liknande slag som den föregående för att ersättnings
skyldighet skulle inträda.
Av magistraten i Skara har påpekats, att även andra yrkeskategorier än de
som avsåges med förevarande paragraf i kommitténs förslag vore i behov
av skydd samt därvid särskilt nämnt läkare, tandläkare och advokater.
Å andra sidan har länsstyrelsen i Örebro län förklarat sig icke kunna till
styrka nu ifrågavarande bestämmelser samt därvid anfört följande:
Det lärer vara vanskligt att avgöra, om och i vad mån verkligen någon
good-will genom rörelsens bedrivande uppkommit, som hyresvärden genom
lägenhetens disponerande för samma ändamål kan komma att tillgodogöra
sig. Icke sällan torde hyresgästen ock genom rörelsens flyttning till när
gränsande fastighet kunna i allt väsentligt bibehålla sin kundkrets, så att
någon förlust för honom icke behöver uppkomma. Länsstyrelsen finner sig
därför ej kunna tillstyrka förslaget. Skall det emellertid genomföras, bör
i stadgandet noggrannare angivas, från vilken tidpunkt den nya rörelsen
skall drivas för att skadeståndsskyldighet skall för hyresvärden uppkomma.
Det nu förekommande uttrycket 'därefter’ är för obestämt och kan giva
anledning till tvist om vad därmed avses.
Även Sveriges fastighetsägareförbund har ställt sig avvisande till förslaget
i förevarande del samt därvid uttalat bland annat:
Förbundet har svårt att undkomma den uppfattningen, att motiveringen
för lagstiftningsingripandet är lika svag såväl ifråga om bostadslägenheter
na som affärslägenheterna. I fråga om bostadslägenheterna har missbruk
från hyresvärdens sida icke kunnat påvisas och kommittén, som likväl torde
137
ha ansett sig icke kunna undgå att föreslå ett visst ingripande, har då an
litat konstruktionen att redan faran för missbruk motiverar ett ingripande.
1 fråga örn affärslägenheterna åter, där visst utredningsmaterial genom vissa
köpmannaorganisationer ställts till kommitténs förfogande, har kommittén
varit mera benägen att som stöd för lagstiftningsingripande åberopa faktiskt
förekomna missbruk. Beklagligt är emellertid, att detta material är konfi
dentiellt, i anledning varav utomstående icke haft möjlighet bedöma, huruvida
det verkligen utvisar, att missbruk förekommit.
Det torde vara naturligt, att förbundet måste ställa sig skeptiskt till vär
det av den förebragta utredningen och i varje fall icke kan vitsorda, att
den utvisar, att missbruk från hyresvärdarnas sida förekommit.
Förbundet hyser övertygelsen att ett förtroendefullt samarbete mellan
vederbörande organisationer skulle vara till mera gagn för de affärsdri-
vande hyresgästerna än en tvångslagstiftning, som måste antagas komma
att medföra olust, trakasserier och rättegångar och därigenom motverka
lugna och fredliga förhållanden på hyresområdet.
På grund av vad sålunda anförts har förbundet vid övervägande av de
skäl, som åberopats till stöd för införande av det föreslagna good-willskyd-
det, icke funnit utrett, att behov föreligger av en lagstiftning sådan som
den föreslagna.
Härutöver må framhållas, att en regel om good-willersättning skäligen
måste kompletteras med en bestämmelse örn skyldighet för hyresgästen att,
i likhet med vad som gäller enligt danska lagen och norska förslaget, hålla
rörelsen i försvarlig daglig drift. Vidare bör skadestandsskyldighet drabba
den hyresgäst, som genom avsiktliga åtgärder minskar en lägenhets värde
på hyresmarknaden; bestämmelsen örn skyldighet för hyresvärden att utgi
va ersättning för lägenhetens genom hyresgästens rörelse ökade värde får
eljest en partisk karaktär.
I detta sammanhang får förbundet jämväl fästa uppmärksamheten dara
att vissa sammanslutningar av näringsidkare, exempelvis inom bageri- och
konditoriyrket, i fråga om lokaler, från vilka en medlem av sammanslut
ningen avflyttat, genom avstängande av varuleveranser till efterträdaren
kunna förhindra uthyrning av lokalen för samma ändamål till annan hyres
gäst — ett förfarande, som medför förlust för fastighetsägaren bl. a. av ett
denne tillkommande good-willvärde och sålunda från de av kommittén an
givna utgångspunkterna borde utgöra skäl för införande av rätt för fastig
hetsägaren till ersättning.
Hyresgästernas riksförbund har även i fråga örn affärslägenheter förordat
mera vittgående åtgärder än kommittén föreslagit samt härutinnan anfört
bland annat:
Vad i det föregående anförts örn tryggande av besittningsrätten till bo
stadslägenheter äger enligt förbundets mening tillämpning även där fråga
är örn affärslokaler, och förordar förbundet förty att ifrågavarande regler
utformas i enlighet med vad förut anförts.
I fråga örn nu förevarande paragraf i förslaget må dock påpekas, att
om optionsrätten skall konstrueras såsom en skadeståndsrätt — någon an
ledning icke synes föreligga att såsom förutsättning för ersättning för good
will uppställa kravet att rörelse av samma eller liknande slag efter hyres
gästens avflyttning bedrives i lägenheten. Det avgörande lior viii vara hu
ruvida good-will över huvud taget uppkommit. I de flesta fall är viii så för
hållandet örn samma slag av rörelse bedrives i lokalen, men det är icke tile-
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
138
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
slutet att hyresvärden kan berikas i följd av hyresgästens verksamhet, även
om han använder lokalen för annat ändamål. Det kan tilläggas att den fö
reslagna inskränkningen i förutsättningarna för ersättnings erhållande kan
leda till synnerligen svåra tolkningsspörsmål, då det ju icke alltid är så lätt
att avgöra huruvida två affärsmän bedriva rörelse av liknande slag, exem
pelvis då en detaljhandlare efterträdes av ett varuhus med stor sortering.
Vad angår ersättningssummans storlek finner styrelsen icke skäl föreligga
att någon maximering skall bestämmas. Detta är så mycket mer motiverat
som förslaget icke avser att skänka hyresgästen ersättning för den skada,
som han genom avflyttningen faktiskt lider. Det kan icke anses tillfreds
ställande att låta processuella svårigheter gå ut över den ena parten i för
hållandet, nämligen den hyresgäst som genom sin verksamhet i betydande
mån ökar lägenhetens hyresvärde.
Såsom av den lämnade redogörelsen framgår avser 36 § i kommitténs för
slag att tillförsäkra hyresgästen visst företräde till fortsatt förhyrande av lä
genhet som av honom användes huvudsakligen såsom bostad. Därvid har
dock icke, såsom i den av herrar Hermansson och Larsson avgivna reserva
tionen, föreslagits införande av någon optionsrätt i vanlig mening, utan kom
mitténs majoritet har i stället valt att söka skydda hyresgästens intresse ge
nom vissa bestämmelser om rätt till skadestånd.
Även den mera begränsade rätt för hyresgästen som sålunda föreslagits
har i ett stort antal yttranden avstyrkts eller ock ansetts icke vara tillräckligt
motiverad av föreliggande förhållanden. I flera yttranden har härvid be
tonats att, ehuru hyresgästen enligt förslaget förklarats under vissa förutsätt
ningar äga rätt framför annan att förhyra den av honom bebodda lägenhe
ten, möjlighet likväl icke beretts honom att mot hyresvärdens vilja genom
driva denna rätt. Detta förhållande torde ock lätt kunna vålla missförstånd
angående lagens rätta innebörd. I fråga örn utformningen av den skade-
standsrätt, som enligt lörslaget skulle tillkomma hyresgästen, har vidare i
åtskilliga yttranden befarats, att de föreslagna bestämmelserna härom skulle
komma att gynna mindre skötsamma hyresgäster. De betänkligheter som
i detta hänseende anförts torde främst ha grundats därå, att hyresvärden
enligt bestämmelserna i fråga, för att undgå skadeståndsskyldighet i där
angivna fall, i allmänhet måste visa att det för honom var av väsentlig bety
delse att hyresförhållandet upphörde. Härjämte har emot kommitténs för
slag anmärkts, bland annat, att beloppet av det skadestånd, vartill hy
resgästen enligt förslaget skulle bliva berättigad, syntes mycket svårt att
bedöma.
Ehuru kommitténs förslag i förevarande avseende med hänsyn till de an
förda betänkligheterna icke lämpligen torde kunna genomföras i oförändrat
skick, synas dock icke tillräckliga skäl föreligga att avstå från fullföljandet
av det syfte som uppbär förslaget. Att på sätt kommittén förordat söka ernå
avsett skydd för hyresgästen genom införande av en skadeståndsrätt torde
ock i och för sig vara lämpligt. Upptagande i lagen av bestämmelser om en
verklig optionsrätt för hyresgäst synes däremot såsom förut anförts med
139
hänsyn till de menliga verkningar å fastighetsmarknaden, som tillskapandet
av en dylik rätt måste befaras medföra, icke kunna förordas.
Vid en omarbetning av kommitténs förslag i ämnet torde till en början
böra uteslutas förenämnda inledande stadgande, i vilket förklarats att hy
resgäst under närmare angivna förutsättningar skall äga rätt framför annan
till fortsatt förhyrande av den lägenhet han bebor. Lagen torde sålunda
icke böra innehålla bestämmelser om andra rättigheter än sådana som jäm
väl kunna med lagens hjälp genomdrivas. I fråga örn innehållet i övrigt
av de bestämmelser som lämpligen böra meddelas synes ledning i vissa
hänseenden kunna erhållas av det stadgande som av kommittén uppta
gits under 39 § i dess förslag. Enligt denna paragraf, som icke föranlett
någon erinran i de avgivna yttrandena, ma villkor i hyresavtal jämkas eller
lämnas utan avseende, om tillämpningen därav uppenbarligen strider mot
god sed på hyresmarknaden eller eljest är otillbörlig. Å den princip, som
kommit till uttryck i detta stadgande, torde även kunna grundas bestäm
melser om skadestånd för hyresgäst vid uppsägning. Vad först angår regeln
om 'god sed på hyresmarknaden’ synes det sålunda icke kunna anses annat
än rimligt, att hyresvärden jämväl vid utövande av sin befogenhet att
verkställa uppsägning bör iakttaga all den hänsyn mot hyresgästen som
förhållandena påkalla. Att det mången gång kan ha varit hyresgästen,
som motsatt sig slutandet av hyresavtal med bindande verkan för längre
tid, synes härvid icke kunna tillmätas avgörande betydelse. Vid ingående
av avtal örn förhyrande av en lägenhet kräver nämligen försiktigheten ofta,
att hyrestiden begränsas till en jämförelsevis kort tidsperiod. Hyresgästen
kan icke med säkerhet veta, vilka personer som bliva hans grannar, och
vill fördenskull ha möjlighet att kunna flytta till en annan lägenhet, eller
han måste måhända taga i beräkning att han kan nödgas flytta till annan
ort. Ett flertal omständigheter kan sålunda föranleda, att han icke vill
binda sig för alltför lång tid. I allmänhet är hyresgästens avsikt likväl
att, örn lägenheten finnes vara tillfredsställande, kvarbo i densamma så
länge de förutsättningar, under vilka avtalet ingåtts, bestå, något som hyres
värden även inser och som för övrigt regelmässigt jämväl överensstämmer
med dennes önskningar. Det står fördenskull redan vid avtalets ingående för
hyresvärden klart, att hyresgästen, även örn avtalet slutits med rätt för
båda parterna att uppsäga detsamma till upphörande efter jämförelsevis
kort tid, har en bestämd förväntan alt han icke utan skälig anledning kom
mer att av hyresvärden uppsägas till avflyttning. Därest hyresvärden likväl
utan sådan orsak uppsäger hyresgästen, lärer han enligt allmänna uppfatt
ningen handla i strid med god sed på hyresmarknaden.
Såsom nämnts stadgas i 39 § av kommitténs förslag även att villkor i hy
resavtal må jämkas eller lämnas utan avseende, örn tillämpningen därav är
'otillbörlig’. Även de synpunkter, som föranlett nu angivna jämknings- eller
ogiltighetsgrund, äga sin motsvarighet i fråga örn uppsägning av hyresavtal.
De ha ock beaktats såväl i kommitténs förslag till 36 § som i herr Ahlmarks
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
140
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
reservation. I detta avseende kommer framför allt i fråga det fall att hyres
värden höjer hyran mer än som kan anses påkallat av en allmän förändring
i hyresnivån. Enligt kommitténs förslag liksom enligt sistnämnda reserva
tion skulle emellertid i nu avsett fall skadeståndsskyldighet icke föreligga an
nat än örn hyresgästen suttit två år i lägenheten. Härigenom beaktas emeller
tid ej det icke alltför ovanliga fall, att hyresvärden redan under första hyres-
året kräver betydligt förhöjd hyra för nästa år, i tanke att hyresgästen på
grund av kostnaderna för flyttning och därmed förenat besvär skall finna
sig i de ändrade villkoren. Även ett sådant tillvägagångssätt torde böra om
fattas av lagstiftningen.
Därest nu angivna principer läggas till grund för bestämmelser i ämnet
torde det icke föreligga skäl att begränsa deras tillämplighetsområde till så
dana fall, då hyresgästen innehar en bostadslägenhet. Grundsatserna i fråga
synas nämligen äga den allmängiltighet att de böra göras tillämpliga även i
fråga om andra lägenheter. Helt naturligt blir emellertid särskilt frågan,
huruvida i ett visst fall en uppsägning står i strid mot god sed på hyres
marknaden, ofta att bedöma på ett annat sätt i fråga om bostadslägenheter
än beträffande andra lägenheter. Såsom exempel å en omständighet som i
fråga om bostadslägenhet icke bör anses utgöra giltig orsak för uppsäg
ning må nämnas, att hyresgästen efter sin inflyttning i lägenheten fått ett
eller flera barn. Såsom skälig anledning till uppsägning måste däremot
anses, att hyresgästen t. ex. genom buller stör grannar nattetid. Först an
givna exempel saknar uppenbarligen helt motsvarighet i fråga örn affärs-
lägenheter. Som exempel å uppsägning, som uppenbarligen strider mot god
sed, kan emellertid i fråga örn affärslägenhet anföras, att hyresvärden upp
säger en skötsam hyresgäst för att tillgodogöra sig den good-will som är
förenad med av denne bedriven rörelse. Vad angår de fall, då hyresvärden
kan sägas ha uppställt otillbörliga villkor för hyresförhållandets förläng
ning, synes icke någon större skillnad föreligga mellan bostadslägenheter
å ena och andra lägenheter å andra sidan. Frågan gäller i allmänhet endast,
huruvida hyresvärden kräver för hög hyra eller ej.
I fråga om den närmare utformningen av de bestämmelser, som i enlighet
med nu angivna riktlinjer torde böra meddelas, synes till en början böra
stadgas att, örn hyresvärden uppsäger en hyresgäst utan att denne gått för
lustig nyttjanderätten, han skall vara pliktig uppgiva anledningen till upp
sägningen, såframt hyresgästen inom en vecka framställer förfrågan därom.
Det synes, i enlighet med vad förut anförts, icke lämpligt att såsom förutsätt
ning för denna skyldighet stadga att lägenheten innehafts någon längre tid.
För undvikande av tvister i fall, där hyresgästens krav å besittningsskydd
icke äger någon nämnvärd styrka, torde dock böra förutsättas, att det hyres
avtal, varom är fråga, skall ha slutits för en tid av minst sex månader. An
giver hyresvärden med anledning av sadan förfrågan av hyresgästen som nyss
sagts såsom orsak till uppsägningen något förhållande, som hyresgästen med
hänsyn till god sed på hyresmarknaden saknat anledning att taga i beräkning,
eller uppställer hyresvärden för hyresförhållandets förlängning otillbörligt
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
141
villkor, bör hyresvärden vara skyldig att utgiva skadestånd till hyresgästen.
Det synes emellertid härjämte erforderligt att, för undvikande av att nyss
nämnda bestämmelser bomme all kringgås, stadga skyldighet för hyresvärden
att utgiva skadestånd jämväl därest han underlåter att uppgiva orsaken till
uppsägningen eller denna eljest finnes bero av orsak som nyss sagts.
Beträffande skadeståndsskyldighetens omfattning synas övervägande skäl
tala för att icke stadga någon skyldighet för hyresvärden att utgiva ersätt
ning för s. k. ideell skada. Härvid kan anföras, att det över huvud knap
past är möjligt att med någon säkerhet fastställa, huruvida det för en hyres
gäst varit förenat med förlust av ideella värden att flytta fran en av honom
innehavd lägenhet. Han är måhända, även om annat påstående göres, i själ
va verket lika belåten med den lägenhet, till vilken han kan ha flyttat. Vad
härefter angår frågan i vad mån ersättning skall utgå för ekonomisk skada
torde hyresgästens intresse i denna del få anses vederbörligen tillgodosett,
därest skadeståndet bestämmes till skälig ersättning för de kostnader som äro
förenade med flyttningen. Härtill äro att hänföra alla nödiga direkta utgifter
i samband därmed. Däremot synes ersättning ej böra utgå med anledning
därav att hyresgästen kan få betala högre hyra för den lägenhet till vilken
han flyttat. Anspråk å sådan ersättning måste städse bliva mycket svår
bedömda. I fråga om lägenheter som av hyresgästen användas i förvärvs
verksamhet må emellertid erinras att, enligt vad i det följande kommer att
närmare utvecklas, under vissa förutsättningar särskild ersättning för good
will torde böra utgå.
Bestämmes hyresgästens skadeståndsrätt i förevarande fall på sätt nu skett
synes icke erforderligt att såsom villkor för densamma uppställa något sådant
krav som att hyresgästen före uppsägningen skall ha fullgjort sina åligganden
som hyresgäst. Har hyresgästen försummat detta, kan nämligen en under
åberopande därav verkställd uppsägning icke anses stridande mot god sed
på hyresmarknaden i annat fall än om försummelsen är obetydlig eller ock
därefter lång tid förflutit eller eljest sådana omständigheter förekommit, att
hyresvärden icke vidare skäligen kan åberopa förhållandet. Däremot lärer
böra stadgas, att hyresgästen går förlustig sin rätt om han försummar sina
skyldigheter efter det uppsägning skett. I detta sammanhang må även er
inras, att kommittén i 36 § av sitt förslag jämväl gjort undantag för lägenhet,
som utgör del av större lägenhet och upplates i andra hand, för lägenhet i hus
inrymmande endast två bostadslägenheter, av vilka den ena bebos av hyres
värden, liksom för vissa andra fall av mindre praktisk betydelse. Därest
bestämmelserna i förevarande ämne erhålla den utfoimning som här för
ordats, torde emellertid några undantagsbestämmelser av nu ifrågavarande
natur icke erfordras.
Vad härefter angår 37 § i kommitténs förslag skall enligt denna hyres
gäst, som linder fem år i följd i en förhyrd lägenhet bedrivit rörelse av
visst slag och därefter, utan att hyresrätten förverkats, nödgas avflytta,
under närmare angivna förutsättningar erhålla ersättning för den ökning av
142
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
lägenhetens värde å hyresmarknaden som han genom sin verksamhet må
ha åstadkommit, dock högst med belopp motsvarande den å sista året be
löpande hyran. Mot nu ifrågavarande bestämmelser har i de avgivna ytt
randena i allmänhet i princip icke framställts någon erinran. Dessa torde
ock, även om vissa tillämpningssvårigheter icke kunna undvikas, vara ägna
de att med vissa jämkningar läggas till grund för lagstiftning.
Vid angivande av förutsättningarna för ifrågavarande skadeståndsrätt har
kommittén till en början ansett sig böra göra en uppräkning av de olika
slags verksamhetsgrenar, då sådan ersättning som nu är i fråga kunde kom
ma att utgå. Häremot har emellertid i ett yttrande framhållits, att vid upp
räkningen icke beaktats alla de fall, som skäligen böra omfattas av be
stämmelsen. Stadgandet torde ock lämpligen böra erhålla en sådan lydelse
att ersättning kan utgå vid varje slag av förvärvsverksamhet. Det synes ej
heller föreligga skäl att såsom kommittén föreslagit fordra, att verksamheten
i fråga vid tiden för avtalets upphörande bedrivits minst fem år i lägenheten.
Har good-will uppkommit tidigare, torde sålunda ersättning därför böra kun
na utgå.
Enligt kommitténs förslag kräves icke för att ifrågavarande skadestånds
rätt skall inträda, att hyresrätten kommit att upphöra på grund av något
otillbörligt förfarande från hyresvärdens sida, och hyresvärden kan sålunda
bliva förpliktad att utgiva skadestånd även örn han haft goda skäl för att
uppsäga hyresgästen, ehuru hyresrätten icke blivit förverkad. Det synes
emellertid med fog kunna ifrågasättas, huruvida icke i det hänseende som
nu berörts hyresgästen enligt förslaget erhållit en alltför vittgående rätt. Av
kommitténs motiv synes ock framgå, att kommittén med stadgandet endast
åsyftat de fall, då hyresvärden missbrukar sin ställning genom att fram
ställa krav å en i och för sig obefogad hyreshöjning samt då hyresvärden
bringar hyresförhållandet till upphörande för att tillgodogöra sig lägen
hetens av hyresgästens verksamhet föranledda mervärde. Det lärer vara
lämpligt, att lagtexten kommer att närmare ansluta till vad sålunda av kom
mitten avsetts. För detta ändamål synes nu ifrågavarande skadestånds
regel böra utformas såsom en tilläggsbestämmelse till förut förordade stad
ganden angående rätt för hyresgästen att under vissa förutsättningar er
hålla ersättning för flyttningskostnader. Enligt sistnämnda bestämmelser
skulle sådan ersättning i princip utgå så snart hyresvärden till stöd för verk
ställd uppsägning åberopar orsak som hyresgästen med hänsyn till god sed
på hyresmarknaden saknat anledning att taga i beräkning eller för hyres
förhållandets förlängning uppställer otillbörligt villkor, varjämte, för att
undvika att bestämmelserna kringgås, förordats att samma regler skulle gälla
om hyresvärden underlåter att uppgiva orsaken till uppsägningen eller denna
eljest finnes bero av orsak som nyss sagts.
Nu angivna förutsättningar för skadestånd ansluta nära till de fall som
kommittén enligt vad nyss sagts torde ha åsyftat med sin förevarande be
stämmelse angående affärslägenheter och synas fördenskull även böra vara
grundläggande för frågan, i vilka fall hyresvärden skall vara skyldig att
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
143
till hyresgästen utgiva ersättning för den ökning i lägenhetens värde på hy
resmarknaden som hyresgästen må lia tillfört lägenheten. Härvid må er
inras att, på sätt förut framhållits, hyresvärden, örn han uppsäger en sköt
sam hyresgäst i syfte att tillgodogöra sig det värde som hyresgästen sålunda
tillfört lägenheten, uppenbarligen handlar i strid mot god sed å hyresmark
naden.
Enligt kommitténs förslag skulle vidare gälla, att ersättning till hyres
gästen icke skulle utgå under annan förutsättning än att hyresvärden eller
annan, sedan hyresgästen avflyttat, i lägenheten bedreve rörelse av samma
slag som den av hyresgästen bedrivna eller ock av liknande art. Häremot
har framställts erinran i det yttrande som avgivits av hyresgästernas riks
förbund. Förbundet har sålunda ansett att, om hyresgästen tillfört lägen
heten visst värde, ersättning under eljest angivna förutsättningar borde utgå
även om hyresvärden ej begagnade sig av möjligheten att använda eller ut
hyra lägenheten för en rörelse av samma eller liknande art. Ifrågavarande
förutsättning för hyresgästens skadeståndsrätt synes emellertid vara ägnad
att begränsa eventuella skadeståndsanspråk till sådana fall, då hyresgästen
överhuvud kan tänkas vinna bifall till sin talan, och torde fördenskull böra
bibehållas. Vissa anmärkningar som i övrigt framställts med avseende å
ifrågavarande bestämmelse synas icke heller böra föranleda någon ändring
av densamma.
Beloppet av ifrågavarande ersättning må enligt förslaget ej bestämmas
till mer än den å sista hyresåret belöpande hyran. Mot denna begränsning
av ersättningen ha erinringar framställts i några yttranden. Därest förutsätt
ningarna för hyresgästens rätt till skadestånd bestämmas på sätt förut för
ordats, torde icke heller föreligga tillräckliga skäl för att bibehålla sagda be
gränsning av skadeståndets belopp. Detta synes i stället böra bestämmas till
skälig ersättning för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden
som hyresgästen genom sin verksamhet må hava åstadkommit. Med anled
ning av vad i vissa yttranden framhållits torde i anslutning därtill böra an
givas att, om hyresgästen övertagit av föregående hyresgäst bedriven verk
samhet, skälig hänsyn skall tagas jämväl till den ökning av lägenhetens värde
på hyresmarknaden som den föregående hyresgästen må hava åstadkommit.
Kommittén har i sitt förslag även beaktat det fall att hyresavtal ingåtts på
bestämd tid utan förbehåll om uppsägning. I sådan händelse lärer väl hyres
gästen icke alltid på samma sätt som i förut berörda fall hysa förväntan att
icke utan skälig anledning nödgas avflytta från lägenheten. Uppenbart är
emellertid, alt syftet med förenämnda bestämmelser skulle till väsentlig del
kunna förfelas, därest möjlighet funnes att kringgå desamma endast genom
att sluta avtal för bestämd tid utan förbehåll örn uppsägning. Med hänsyn
härtill torde nyssnämnda regler höra erhålla motsvarande tillämpning lör
det fall att fråga är örn avtal som slutits för en lid av minst sex månader
ulan förbehåll örn uppsägning samt hyresvärden, där hyresgästen framställer
förfrågan örn villkoren för hyresförhållandets förlängning, underlåter att
144
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departement-
chefen.
besvara hyresgästens förfrågan inom en vecka från det han erhöll del därav
eller vägrar att förlänga hyresförhållandet av orsak som förut sagts eller
underlåter att uppgiva orsaken till sin vägran eller ock för hyresförhållandets
förlängning uppställer otillbörligt villkor. Härvid synes tillika böra stadgas,
att förfrågan som nyss sagts skall göras minst fyra månader före hyrestidens
utgång.
Det ligger i sakens natur att bestämmelserna i förevarande ämnen, som
torde böra upptagas under 38 och 39 §§ i kapitlet, böra vara tvingande.
Stadgande i sistnämnda hänseende synes höra upptagas såsom 40 § i ka
pitlet. Med beaktande av vad Sveriges köpmannaförbund anfört torde stad
gandet — liksom motsvarande bestämmelser i andra delar av förslaget —
böra erhålla sådan lydelse att någon tvekan icke behöver råda om att det
icke kan kringgås genom att en hyresgäst i en särskild handling avsäger sig
ifrågavarande rättigheter.
Om bevarande av rätt till talan m. m.
41 och 42 §§.
Enligt 29 § i gällande lag skall hyresvärd eller hyresgäst, som vill
framställa fordringsanspråk på grund av hyresavtal, anhängiggöra sin talan
inom två år från det avtalet upphörde att gälla. Försittes denna tid är hans
rätt till talan förlorad. Är i rätt tid av endera talan anhängiggjord, äger den
andre dock rätt till kvittning för fordran som ej blivit sålunda bevakad.
Under 38 § i kommitténs förslag ha upptagits enahanda stadganden
som i 29 § i gällande lag. Härjämte har kommittén i samma paragraf in
tagit föreskrift om att hyresgästen icke på grund av brist, som avses i 13,
14 eller 17 § i kommitténs förslag, äger göra fordringsanspråk gällande
med avseende å tid före det han framställt sådant anspråk eller påkallat bris
tens avhjälpande. I
I 38 § av kommitténs förslag har såsom nämnts, i överensstämmelse med
gällande lag, upptagits stadgande, att fordringsanspråk på grund av hyres
avtal skall anhängiggöras inom två år från det avtalet upphörde att gälla.
Den tid inom vilken sådan talan skall anhängiggöras lärer emellertid med
hänsyn till nutida förhållanden utan olägenhet kunna förkortas till ett år.
I övrigt synes ej något vara att erinra mot de av kommittén under sagda
paragraf upptagna bestämmelserna, vilka med nyssnämnda ändring och
vissa redaktionella jämkningar torde böra införas såsom 41 § i kapitlet.
I anslutning till nu berörda paragraf må erinras om vissa stadganden i
lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
samt lagen om köp och byte av lös egendom. Båda dessa lagar innehålla
bestämmelser för det fall att vissa i lagarna omförmälda meddelanden ej
komma sin adressat tillhanda i vederbörlig ordning. Även enligt gällande
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
145
bestämmelser örn hyra har i ett antal fall ena parten i hyresförhållandet att
lämna andra parten vissa meddelanden. I kommitténs förslag ha sådana
meddelanden föreskrivits i vidgad omfattning, bland annat i de av kommit
tén under 36 och 37 §§ behandlade fall, och någon ändring härutinnan har
icke skett genom den omarbetning av kommitténs förslag som enligt vad jag
förut angivit blivit vidtagen. Med hänsyn härtill synes i förevarande lag
böra intagas ett stadgande motsvarande förenämnda bestämmelser i avtals
lagen och köplagen.
Beträffande innehållet i detta stadgande torde böra gälla, att risken att
de meddelanden varom nu är fråga kunna förkomma eller försenas i all
mänhet bör, om meddelandet avsänts i viss ordning, drabba mottagaren.
Detta synes sålunda böra vara förhållandet i fråga örn sådana meddelanden
från hyresvärdens sida som avses i de stadganden, vilka enligt vad jag
förut anfört ansetts böra upptagas såsom 7, 10, 38 och 39 §§ i kapitlet, samt
i fråga om sådana meddelanden från hyresgästens sida som avses i de stad
ganden, vilka upptagits såsom 11, 14, 20, 24 och 38 §§ samt 41 § andra styc
ket i kapitlet. Vad angår de krav som böra uppställas beträffande sättet för
meddelandenas avsändande torde böra föreskrivas, att meddelandet i fråga
skall ha i rekommenderat brev avlämnats å postanstalt inom riket för beford
ran till mottagarens vanliga adress eller ock, i fall som avses i 24 §, avsänts
på annat ändamålsenligt sätt. Härvid torde dock uttryckligen böra stadgas
att vad nu sagts ej skall gälla uppsägning.
I fråga örn andra meddelanden än nyss nämnts synes risken att de kunna
förkomma eller försenas böra drabba avsändaren.
Erforderliga stadganden i förevarande ämne synas böra upptagas såsom
42 § i kapitlet.
Särskilda bestämmelser.
43 §.
Under 39 § har kommittén i sitt förslag intagit stadgande, enligt vil
ket, om tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal, uppenbarligen
är stridande mot god sed på hyresmarknaden eller eljest är otillbörlig, vill
koret må jämkas eller lämnas utan avseende.
Till motivering av sitt förslag i denna del har kommittén — under hän
visning till ett motsvarande stadgande i 8 § lagen om skuldebrev och de
motiv som föranlett detta stadgande — anfört bland annat:
De skäl som föranlett upptagande i skuldebrevslagen av ett stadgande av
förevarande slag ägde sin fulla motsvarighet då fråga vore örn hyresavtal.
Även örn en hänsynslös tillämpning från hyresvärdens sida av sådana i en
tryckt kontraktsblankett upptagna villkor, som måste anses otillbörliga, väl
endast undantagsvis förekomme, försvagades dock hyresgästens ställning
gentemot hyresvärden på ett icke tillbörligt sätt redan genom vetskapen örn
att dylika villkor kunde komma att från hyresvärdens sida åberopas.
Vad hittills anförts hade tagit sikte på det fall, att ett villkor, örn vars
otillbörliga karaktär från början tvekan ej kunde råda, influtit i ett hyres-
Dihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.
10
146
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departements
chefen.
avtal. Men bestämmelsen kunde givetvis komma till användning även då
tillämpning av det ifrågakommande villkoret endast på grund av sedermera
ändrade förhållanden kunde vara att anse som otillbörlig.
Liksom stadgandet i 8 § av skuldebrevslagen kunde det av kommittén
föreslagna stadgandet komma att åberopas av båda parterna i rättsförhål
landet. Det måste visserligen höra till undantagen att ett hyresavtal inne-
holle villkor, vilkas tillämpning måste redan vid avtalets tillkomst anses till
den grad tillgodose hyresgästens intressen, att jämkning till hyresvärdens
förmån framstode såsom tillbörlig. Men däremot vore det väl tänkbart, att
ändrade förhållanden under hyrestiden kunde anses böra föranleda sådan
jämkning.
Att den föreslagna bestämmelsen vore att anse som tvingande läge i sakens
natur och syntes ej behöva uttalas i lagtexten.
Förevarande bestämmelse, mot vilken någon erinran icke torde vara att
framställa, synes böra upptagas såsom 43 § i kapitlet.
44—46 §§.
Enligt 3 kap. 28 § i 1907 års lag skall vad i 2 kap. 40 § stadgas angå
ende förordnande om verkställighet av domstols beslut, varigenom ålägges ar
rendator att avflytta, gälla även i fråga örn beslut, varigenom hyresgäst be
rättigas att tillträda förhyrd lägenhet eller förpliktas att avträda sådan.
I 2 kap. 40 § stadgas att, örn i tvist angående skyldighet för arrendator
att avträda fastigheten arrendatorn prövas vara pliktig att avflytta, äger
rätten tillika, när skäl därtill äro, förordna, att utslaget må på sätt utsök-
ningslagen bestämmer verkställas utan hinder därav att det icke äger laga
kraft. Är sådant förordnande meddelat, och fullföljes mot utslaget talan i
högre rätt, äger, när skäl därtill äro, denna, innan ändringssökandet slut
ligen prövas, förordna, att vidare åtgärd för verkställighet icke må äga rum.
Vidare stadgas nu i 3 kap. 30 §, att för hyra, som är förfallen till betal
ning eller som skall erläggas inom närmaste sex månader, äger hyresvärden
att av hyresgästen tillhöriga lösören, som finnas inom fastigheten, kvarhålla
så mycket, som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen gör rätt för
sig eller ställer hyresvärden säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egen
dom, som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning.
Ilig av 1923 års lag upptagas nu vissa stadganden om skiljeavtal.
Har mellan hyresvärd och hyresgäst avtalats, att av hyresförhållandet liär-
flytande framtida tvist skall liänskjutas till avgörande av skiljemän, utan att
avtalet innefattar förbehåll örn rätt för parterna att klandra skiljedomen,
skall sålunda enligt denna paragraf dylikt avtal, även om annorlunda över-
enskommits, icke äga tillämpning å tvist angående hyresgästens rätt eller
skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten. — I fråga om skiljeavtal,
som nu sagts, skall oavsett vad avtalet därom må innehålla, så anses, som
om skiljemän ej nämnts i avtalet och däri ej heller meddelats särskilda be
stämmelser angående skiljemännens antal och tillsättande eller beträffande
skiljemannaförfarandet; och skall förty i berörda hänseenden tillämpas vad
lagen om skiljemän för sådant fall stadgar. Vad nu sagts utgör dock ej
147
hinder för avtal med bindande verkan, varigenom den tid, inom vilken skilje-
mannaåtgärden skall vara avslutad, bestämmes kortare än den i nämnda lag
angivna tid av sex månader.
I kommitténs förslag ha under 40, 41 och 42 §§ upptagits enahanda
stadganden som i 3 kap. 28 och 30 §§ i 1907 års lag samt 11 § i 1923 års lag.
De bestämmelser som av kommittén upptagits under 40 och 41 §§ synasDep<^™nts'
böra intagas såsom 44 och 45 §§ i kapitlet.
Beträffande 42 § i kommitténs förslag, som överensstämmer med 11 § i
1923 års lag, må erinras, att det möjligen skulle kunna sättas i fråga, huru
vida icke den omständigheten att bestämmelserna om hyra i ett flertal hän
seenden, där avtalsfrihet nu råder, ansetts böra erhålla tvingande karaktär
jämväl borde föranleda en motsvarande inskränkning i giltigheten av skilje
avtal angående hyresförhållanden. Tillräckliga skäl att vidtaga en sadan
ändring av kommitténs förslag synas dock icke föreligga.
Bestämmelser i nu förevarande ämne torde böra intagas såsom 46 § i ka
pitlet.
47 §.
På sätt kommer att framgå av framställningen under II i det följande
torde under 47 § böra upptagas en bestämmelse om rätt i vissa fall att för
korta avtalad hyrestid genom uppsägning till den 1 april.
Övergångsbestämmelserna.
Enligt kommitténs förslag skola de nya bestämmelserna i
3 kap. i 1907 års lag träda i kraft den 1 juli 1939 och tillämpas jämväl
å hyresavtal ingångna under april, maj eller juni 1939, såvida den avta
lade tillträdesdagen infaller den 1 juli 1939 eller därefter. Genom nya la
gen skulle upphävas 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande hyra.
I nu angivna hänseenden har kommittén anfört, bland annat:
Den nya lagen föresloges skola träda i kraft den 1 juli 1939. Utan att
därom särskilt stadgades i detta sammanhang syntes vara klart att bestäm
melserna i promulgationslagen till nyttjanderättslagen till sina grunder kom-
me att erhålla tillämpning även med avseende å de ändrade bestämmelser,
vilka nu föresloges. Detta innebure, att nya lagen ej skulle tillämpas beträf
fande hyresavtal som ingåtts före den 1 juli 1939, dock att om hyresavtal,
som därförinnan slutits, ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll örn rätt
för såväl hyresvärden som hyresgästen att uppsäga avtalet, nya lagen skulle
äga tillämpning å avtalet från den tidpunkt efter nya lagens ikraftträdande,
då på grund av uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas. På grund
av önskvärdheten av att nya lagens bestämmelser så snart ske kunde skulle
erhålla tillämpning på så stort antal hyresavtal som möjligt hade emellertid
kommittén ansett sig böra föreslå den avvikelse från vad enligt det ovan
anförda utan särskilt stadgande skulle gälla, att nya lagen skulle omedel
bart tillämpas å hyresavtal ingångna under april, maj eller juni 1939, så
vida den avtalade tillträdesdagen infälle den 1 juli 1939 eller därefter. Så-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
148
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
som lagrådet framhållit vid granskningen av det för riksdagen 1927 fram
lagda förslaget till lag om ändring i vissa delar av nyttjanderättslagen, hu
vudsakligen dess andra kapitel, syntes det icke innebära något vådligt av
steg från vedertagna regler angående nya privaträttsliga stadgandens till
lämplighet, om nya lagen finge gälla avtal tillkomna visserligen före dess
ikraftträdande men efter en viss dag, infallande någon kort tid efter försla
gets framläggande för riksdagen.
Enligt övergångsbestämmelsen föresloges även lagen den 10 mars 1923
med vissa bestämmelser rörande hyra skola i sin helhet upphöra att gälla.
1—5 §§ i 1923 års lag, som utgjorde övergångsbestämmelser vid kristids-
lagstiftningens upphörande, hade sedan länge saknat tillämpning i prakti
ken, och giltighetstiden för 10 § upphörde, såsom vid lagens antågande bli
vit bestämt, med den 30 september 1926. Bestämmelser svarande mot 6 och
8 §§ hade intagits i 21 § av förslaget, en mot 7 § svarande bestämmelse åter-
funnes i förslagets 34 §, och 11 § slutligen hade i förslaget införts som
42 g.
Återstående stadganden i 1923 års lag, vilka enligt övergångsbestämmel
sens andra stycke skulle upphöra att gälla, vore 9 § örn kommunal bostads
förmedling och 12 § om åtals anställande m. m.
Som bestämmelserna i 9 och 12 §§ uppenbarligen icke längre fyllde något
praktiskt behov, hade kommittén ansett desamma utan olägenhet kunna
upphävas. Framhållas kunde, att det givetvis även framdeles stöde de kom
munala myndigheterna fritt att utan särskilt medgivande i lag anordna kom
munal bostadsförmedling, därest så funnes önskvärt.
Av Sveriges fastighetsägareförbund ha vissa erinringar framställts mot de
föreslagna övergångsbestämmelserna. Förbundet har anfört:
I fråga örn bestämmelsen att lagen skall tillämpas jämväl å hyresavtal
som slutits under april, maj eller juni 1939, såvida den avtalade tillträdesda
gen infaller den 1 juli 1939 eller därefter, kan förbundet icke inse, att över
tygande skäl blivit anförda för det avsteg från eljest i allmänhet rådande
rättsgrundsatser som sålunda föreslås.
Vad beträffar lagens tillämplighet å sådana före ikraftträdandet slutna av
tal som innehålla det villkoret att de för fall av underlåten uppsägning för
längas pa viss tid, så innehålla de föreslagna bestämmelserna ingenting di
rekt därom. Emellertid iiro hyresavtal av den här åsyftade typen de oftast
förekommande och det synes därför just ifråga örn dylika avtal vara så
mycket mer pakallat, att övergångsbestämmelserna icke lämna parterna i
ovetskap om när lagen vinner tillämpning. Förbundet vill därför föreslå
att i själva övergångsbestämmelserna införes vad i motiveringen yttras näm
ligen att lagen i här asyftade fall skall tillämpas från den tidpunkt efter
ikraftträdandet, då på grund av uppsägning avtalet tidigast kunnat från-
trädas.
För fall att jad kommittén föreslagit i 36 och 37 gg blir antaget, upp-
kommer ett spörsmål, som torde komma att föranleda åtskilligt bryderi, örn
det icke uttryckligen blir reglerat i övergångsbestämmelserna, nämligen
tran vilken tid de i nämnda paragrafer angivna tidrymderna skola räknas,
da fråga är örn avtal slutna före lagens ikraftträdande. Meningen torde
yf.ra’.,^ de.skoola räknas först från den tid, då lagen enligt vad nyss sagts
bhr tillämplig å avtalen. Det må anmärkas, att en särskild bestämmelse av
dylikt innehåll har införts i promulgationsbestämmelserna till den danska
lagen (79 § 2 st.).
149
Hyresgästernas riksförbund har likaledes ansett behövligt, att övergångs
bestämmelserna förtydligades, därvid borde utsägas att hyresgästen för op
tionsrätts inträde ägde tillgodoräkna sig hyrestid före lagens ikraftträdande.
Den nya lagen torde böra, med upphävande av 1923 års lag, träda i kraftöejjarfeOTento-
den 1 januari 1940.
I fråga om avtal som slutits före lagens ikraftträdande synes böra gälla,
att de bestämmelser, som enligt vad förut sagts ansetts böra upptagas så
som 38—40 och 43 §§ i 3 kap., skola äga tillämpning jämväl i fråga om så
dant avtal. Härvid må erinras, att bestämmelserna i 38—40 §§ — bortsett
från vissa regler som avse att förhindra att stadgandena kringgås — för att
hyresgästen skall bliva berättigad till skadestånd med anledning av hyres
förhållandets upphörande i där angivna fall förutsätta att hyresvärden verk
ställt uppsägning eller eljest vägrat att förlänga hyresförhållandet av an
ledning som står i strid mot god sed på hyresmarknaden eller ock för så
dan förlängning uppställt otillbörligt villkor. Därest hyresvärden, efter
den nya lagens ikraftträdande, gör sig skyldig till förfarande som nu sagts,
synes icke föreligga någon anledning att befria honom från skadestånds-
skyldighet på den grund att hyresavtalet må ha slutits före lagens ikraft
trädande. Beträffande härefter 43 § i kapitlet förutsättes enligt detta lag
rum för att villkor i hyresavtal skall på sätt där sägs kunna jämkas
eller lämnas utan avseende, med uttryck för enahanda grundprincip som
i 38 och 39 §§, att tillämpning av villkoret är uppenbarligen stridande mot
god sed å hyresmarknaden eller eljest otillbörlig. Det lärer icke kunna re
sas någon berättigad invändning mot att jämväl detta stadgande förklaras
tillämpligt i fråga om äldre hyresavtal. I detta sammanhang må erinras, att
i skuldebrevslagen och lagen om försäkringsavtal intagna bestämmelser an
gående jämkning eller åsidosättande av villkor i skuldebrev, vars tillämp
ning skulle vara otillbörlig, samt örn åsidosättande av villkor i försäkrings
avtal, som skulle leda till uppenbar obillighet, äga tillämpning jämväl å
äldre skuldebrev eller försäkringsavtal.
I övrigt synes med anledning av vad Sveriges fastighetsägareförbund an
fört böra uttryckligen utsägas att, där hyresavtal är ingånget för obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen att
uppsäga avtalet och, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning ej sker till
den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
nya lagen från nämnda tid skall till alla delar tillämpas å avtalet.
Såsom förut nämnts bär kommittén föreslagit att nya lagen jämväl skulle
äga tillämpning å avtal som ingåtts under april, maj eller juni 1939, såframt
den avtalade tillträdesdagen infaller den 1 juli 1939 eller därefter. Något så
dant undantag torde dock icke böra stadgas. I övrigt synes allenast böra i
övergångsbestämmelserna intagas föreskrift alt, där i lag eller särskild för
fattning förekommer hänvisning till lagrum som ersatts genom bestämmelse
i nya lagen, denna i stället skall tillämpas.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
150
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Förslag till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsökningslagen.
För fordran, som är till betalning förfallen och grundar sig å skuldebrev
eller annat skriftligt fordringsbevis, må gäldenären enligt 1, 2 och 31 §§ lag
sökningslagen lagsökas hos lagsökningsdomaren i den ort, där gäldenären
skall inför domstol svara å kravet. — Nekar gäldenären sin hand och för
skrivning eller invänder han att den handling varå kravet grundas icke är
gällande mot honom ity att han blivit tvungen eller förledd att utgiva den
samma, skall målet jämlikt 12 och 13 §§ i lagen under vissa förutsättningar
av lagsökningsdomaren hänskjutas till rätten. För att invändning av det
senare slaget skall föranleda målets hänskjutande till rätten förutsättes att
gäldenären visar sannolika skäl för invändningen samt att han inom viss tid
efter det tvånget upphörde eller förledandet skedde anmält och kungjort
tvånget eller förledandet på sätt i 13 § närmare föreskrives. — Gör gälde
nären mot kravet annat jäv än nu är sagt och vill det styrka, då skall han
genast förete sina bevis, och må ej andra än skriftliga bevis gälla. Finner
lagsökningsdomaren att gäldenären har skäl till jävet, skall målet enligt
14 § hänskjutas till rätten. — Äro ej sådana skäl för handen att målet bör
hänskjutas till rätten, har lagsökningsdomaren jämlikt 15 § att ålägga gälde
nären betalningsskyldighet.
Vill gäldenären kvitta sin skuld mot fordran hos borgenären, och är denna
fordran sådan att den kan genom lagsökning utkrävas, kan lagsökningsdo
maren förordna örn kvittning, varvid emellertid skall iakttagas att klar och
förfallen fordran ej får uppehållas för det som är stridigt eller icke förfallet.
Härom stadgas i 16 §.
I lagsökningsmål kan lagsökningsdomaren enligt 18 § giva handräckning
varom sägs i 192 § utsökningslagen, sålunda bland annat förordna örn hy
resgästs vräkande.
Enligt kommitténs förslag skulle till 14 § fogas ett nytt stycke, en
ligt vilket, där i mål angående hyresfordran jämlikt 3 kap. lagen om nytt
janderätt till fast egendom gäldenären gör sannolikt att han hos borge
nären äger på hyresförhållandet grundad till betalning förfallen motfordran,
målet skall hänskjutas till rätten.
Till motivering av detta stadgande har kommittén anfört, bland annat:
För utbekommande av hyresfordran vore lagsökning utan tvivel den mest
anlitade processformen, vilket givetvis hade sin grund däri att den möjlig
gjorde för hyresvärden att snabbare och billigare än genom domstolsprocess
erhålla betalningsåläggande för hyresgästen.
Anledning hade emellertid ansetts föreligga att söka tillförsäkra ökat beak
tande i lagsökningsprocessen åt sådana invändningar, som grundades på att
gäldenären hos borgenären-hyresvärden ägde genfordran, avseende skadestånd
eller ersättning för avhjälpande av brist i förhyrda lägenheten. Det syntes
föga rationellt att invändningar av ifrågavarande slag, såsom innefattande
yrkande örn kvittning, i följd av de stränga reglerna i 16 § lagsökningslagen
endast undantagsvis — då genfordringen vore lagsökningsgill — skulle kunna
151
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
vinna beaktande inför lagsökningsdomaren, under det att enligt praxis en
invändning, som ginge ut på rätt till nedsättning i hyran, städse därest den
vore tillräckligt styrkt skulle kunna föranleda målets hänskjutande till rätten.
De olika invändningarna ägde dock sin grund i ett och samma rättsförhål
lande, och det kunde ofta nog bero mera av en tillfällighet, om gäldenarens
av brist i lägenheten föranledda invändning hade formen av ett yrkande
på nedsättning i hyran eller av ett yrkande på ersättning för bristens avhjäl
pande eller på skadestånd i anledning av bristen. _
Kommittén hade därför funnit sig böra föreslå tillägg till 14 § lagsoknmgs-
lagen, enligt vilket mål angående hyresfordran jämlikt 3 kap. i 1907 års lag
skulle hänskjutas till rätten, där gäldenären gjorde sannolikt att han hos
borgenären ägde på hyresförhållandet grundad, till betalning förfallen mot-
fordran. Mot en sådan särbestämmelse, avseende endast hyresfordringsmål,
syntes visserligen betänkligheter av teoretisk art kunna anföias,. men med
hänsyn till hyresfordringsmålens dominerande roll inom lagsökningens om
råde kunde bestämmelsen väl försvara sin plats. Givetvis avsåges icke med
bestämmelsen att hänskjutande till rätten av hyresfordringsmål skulle ske
där en lagsökningsgill kvittningsinvändning. restes, utan i sådant fall. skulle
naturligen lagsökningsdomaren vara oförhindrad att med tillämpning av
16 § lagsökningslagen omedelbart förordna om kvittning.
Såsom förut nämnts har nu ifrågavarande förslag avstyrkts av — förutom
länsstyrelsen i Jönköpings län — Sveriges fastighetsägareförbund.
Förbundet har härvid anfört följande:
Förbundet måste ställa sig tveksamt till den föreslagna ändringen, vilken
enligt förbundets förmenande skulle komma att ytterligare förlänga avhys-
ningsförfarandet. Förbundet får härutinnan erinra om följande.
För dem, som icke förmå punktligt betala sin hyra och som således förver
kat sin hyresrätt, har lagen anvisat en till tiden bestämd återvinningsfrist. Se
dan denna frist tilländagått utan att hyran betalats, kan, efter förloppet av
ytterligare två söckendagar, förordnande om avhysning omedelbart meddelas.
I de mål, där hyresgästen gör gällande, att han hos hyresvärden äger en pa
hvresförhållandet grundad motfordran, exempelvis för utgifter för självhjalps-
åtgärder, känner lagen icke någon dylik tidsgräns, efter vilken hyresvärden
kan fordra, att målet omedelbart skall företagas till avgörande. Tvärtom ligger
det i förfarandets natur, att det i dylika fall drar ut på tiden. Det är ju
emellertid icke mindre viktigt att i motfordringsfallen snabbt kunna konsta
tera förverkandet och meddela ett därpå grundat handräckningsutslag an i
de fall, då hyresrätten förverkats genom att ostridig hyra icke guldits.
De hyresgäster, som framställa ogrundade eller tvivelaktiga motfordrings-
anspråk äro synnerligen ofta, sannolikt mestadels, sådana som icke ämna be
tala hyran och vilja begagna sig av långsamheten i lagsöknings- och hand-
räckningsväsendet för att så länge som möjligt få sitta kvar i lägenheten utan
att betala hyra. Dessa hyresgäster komma sannolikt aldrig att begagna sig
av rätten att genom deposition hos överexekutor enligt 22 § befria sig fran av-
hysningsrisken. I de här åsyftade fallen kommer hyresvärden salunda i re
gel icke att få någon som helst nytta av depositionsinstitutet.
Av de två lojala intressen, som här stå mot varandra, nämligen dels hyres
värdens att erhålla ett snabbt avgörande, något som i själva verket även ar ett
hyresgästintresse, dels ock hyresgästens att hans invändningar örn moltord-
ran vinna beaktande, behöver icke det ena tillgodoses genom att det andra tra
des flir nära. Förbundet bär förut vid behandlingen av 22 § anvisat det satt,
på vilket en skälig avvägning av de båda intressena kan ernås, nämligen att
152
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
hyresgästen, då han gör gällande motfordran, som av hyresvärden bestrides,
skall vara skyldig att genom deposition enligt 22 § säkerställa det förfallna hy
resbeloppet respektive den kistiga delen därav. Örn dylik skyldighet före-
skrives, bör uppenbarligen konsekvensen därav bli, att underlåten deposition
är att anse såsom underlåten hyresbetalning och således handräckning enligt
192 § utsökningslagen kunna meddelas.
Den av kommittén föreslagna ändringen i 14 § lagsökningslagen synes vara
av natur att böra behandlas i samband med genomförandet av en allmän pro
cessreform. Intill dess ett modernt och snabbt verkande processförfarande
kommit till stånd, ligger det självfallet i fastighetsägarnas intresse att någon
åtgärd icke vidtages, som kan vara ägnad att ytterligare försvåra och utsträc
ka tiden för utbekommandet av hyra och erhållandet av avhysning. Förbun
det förmenar, att kommitténs förslag innebär en dylik åtgärd.
Förbundet anser, att det måste befaras, att införandet av det föreslagna till
lägget till 14 § lagsökningslagen kommer att frammana en praxis, enligt vil
ken allt flera mal hänskjutas till rätten och följaktligen hyresvärdens möjlig
heter att hos lagsökningsdomaren utverka förpliktande för hyresgästen att be
tala hyran och avträda lägenheten bliva väsentligt förminskade.
Förbundet avstyrker därför förslaget i denna del.
I övrigt ha endast vissa erinringar med avseende å den lagtekniska ut
formningen uttalats i fråga om förevarande förslag.
Länsstyrelsen i Hallands län har i detta hänseende anfört följande:
Ifrågavarande 14 § (i sin nuvarande lydelse) upptager de invändningar
mot ett fordringsanspråk, vilka, örn de styrkas med skriftliga bevis, föranleda
målets hänskjutande till rätten, men i annat fall lämnas obeaktade (15 §).
I betänkandet omnämna de sakkunniga, att man i praxis på många håll
anser, att en invändning örn brist i vederlaget för en i ett fordringsbevis ut-
fäst betalning (t. ex. brist i förhyrd lägenhet) hör till dem, som avsågos i
27 § utsökningslagen och numera upptagas i nyssnämnda 14 § och som allt
så kunna och böra styrkas av gäldenären i lagsökningsmålet.
I motsats härtill göres i Tryggers kommentar till utsökningslagen den upp
fattningen gällande, att, om kravet grundar sig på hyreskontrakt, en invänd
ning om brist i vederlaget för betalningen, såvida icke invändningen tillfullo
vederlägges av borgenären, bör föranleda, att ansökningen förklaras icke
kunna till vidare prövning upptagas, vilket innebär, att borgenären, örn han
vill fullfölja kiavet, mäste instämma saken till domstol. Av nämnda kom
mentar synes framgå, att författaren gör den skillnaden mellan krav på
giund av byteskontrakt och krav pa grund av leveranskontrakt, att i senare
fallet givetvis bortsett fran sådana tall da betalningen skall erläggas i för
skott, d. v. s. före leveransen — målet, örn borgenären icke visat, att leveran
sen fullgjorts, när lagsökningen delgavs gäldenären, skall förklaras icke kun
na upptagas till vidare prövning, även örn någon invändning om bristande le
verans icke blivit gjord, och utan att borgenären behöver lämnas tillfälle att
vederlägga framställd sadan invändning, under det att vid krav på grund av
hyieskontiakt borgenären, om invändning göres om brist i det överenskomna
vederlaget (lägenheten), bör genom målets utställande till påminnelser sättas
i tillfälle att vederlägga invändningen.
Frågan huruvida en invändning om brist i vederlaget för den utfästa be
talningen är hänförlig till de i 14 § lagsökningslagen avsedda invändningarna
beror på svaret på frågan, huruvida gäldenären eller borgenären är bevis-
skyldig i fråga om invändningen; endast om bevisskyldigheten åvilar gälde
nären, kan uppenbarligen invändningen vara hänförlig till nämnda 14 §.
Kungl. Meijen proposition
nr
166.
153
Länsstyrelsen önskar emellertid icke inlåta sig på frågan, huruvida företräde
bör givas åt den i berörda kommentar framförda och säkerligen på många
båll i praxis följda uppfattningen eller åt den ovannämnda av de sakkun
niga berörda och av dem gillade rättstillämpningen. Länsstyrelsen finner
dock goda skäl tala för att hyresgästen är bevisskyldig i fråga örn en in
vändning örn brist i vederlaget (lägenheten) och att denna invändning är
att hänföra till 14 § lagsökningslagen. Enligt uppfattningen i merberörda
kommentar åter är tydligen borgenären (hyresvärden) bevisskyldig även i
fråga om en invändning om brist i lägenheten (d. v. s. att hyresvärden är
bevisskyldig för att lägenheten är i avtalat skick). Däremot torde det vara
uppenbart, att vid lagsökning på grund av leveranskontrakt borgenären är
bevisskyldig för att leveransen fullgjorts och att alltså en invändning om icke
fullgjord leverans icke kan hänföras till meranämnda 14 §.
I betänkandet uttala de sakkunniga, att en på hyresförhållandet grundad
sådan motfordran, som avses i 13—15 och 17—19 §§ i förslaget till lag örn
ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års nyttjanderättslag, icke kan vinna beak
tande i lagsökningsprocessen, såvida icke även motfordringen grundar sig
på skriftligt fordringsbevis (vilket aldrig kan vara förhållandet, där hyres
värden bestrider motfordringen). Eftersom emellertid nu ifrågavarande mot-
fordringar grunda sig på brist i den förhyrda lägenheten, så synes det, om
man godtager de sakkunnigas uppfattning att en invändning om rätt till
nedsättning i hyran på grund av brist i lägenheten är hänförlig till 14 § lag
sökningslagen, naturligt att också dit hänföra en invändning örn en på hyres
förhållandet grundad motfordran. Länsstyrelsen vill därför ifrågasätta,
huruvida det icke möjligen vore skäl att, i stället för det av de sakkunniga
föreslagna tillägget till 14 § lagsökningslagen, göra ett tillägg till samma para
graf av det innehåll, att såsom sådant jäv, varom i denna paragraf sägs skall
anses invändning, som vid lagsökning på grund av hyreskontrakt göres om
brist i lägenheten, vare sig invändningen går ut på sådan nedsättning i hy
ran, som avses i 13—15 och 17—19 §§ i förslaget till lag örn ändrad lydelse
av 3 kap. i 1907 års nyttjanderättslag, eller invändningen går ut på rätt till
avräkning för sådan motfordran, som där omförmäles. Ett sådant stadgande
torde hava den fördelen, att den nuvarande osäkerheten i praxis i fråga örn
lagsökning på grund av hyreskontrakt kunde väntas upphöra.
Varder emellertid det av de sakkunniga föreslagna tillägget till 14 § lagsök
ningslagen upphöjt till lag, så synes vad som sålunda stadgats i fråga om en
invändning örn en på hyresförhållandet grundad motfordran även böra gälla i
fråga örn en invändning, som går ut på rätt till nedsättning i hyran enligt
ovannämnda 13—15 och 17—19 §§ i förslaget till lag om ändrad lydelse av
3 kap. i 1907 års nyttjanderättslag. Båda dessa slag av invändningar äro näm
ligen invändningar örn brist i vederlaget, den förhyrda lägenheten. Skall en
invändning örn rätt till nedsättning i hyran, i enlighet med den ovannämnda
av de sakkunniga gillade rättstillämpningen, anses hänförlig till de i 14 §
lagsökningslagen avsedda invändningarna, så innebär detta, att den nyss
nämnda invändningen måste, för att kunna föranleda målets hänskjutande
till rätten, kunna (till fullo) styrkas med skriftligt bevis i olikhet mot invänd
ningen om motfordran, i fråga örn vilken invändning det enligt de sakkun
nigas nu ifrågavarande förslag skulle räcka nied att förebringa sannolika
skäl för att få målet hänskjutet lill rätten. Eli så olika behandling av två så
närliggande invändningar synes icke motiverad.
Emellertid synes det länsstyrelsen möjligen böra övervägas, huruvida icke
skäl förefinnas flir införande i lagsökningslagen av ett stadgande av innehåll
alt, där kravet grundas på fordringsbevis, vari gäldenären betingat sig veder
lag för ilen utfästa betalningen, och lagsökningsdomaren finner lagligt för-
Departe
ments
chefen.
klara målet icke kunna upptagas till vidare prövning, han skall hänskjuta
målet till rätten.
Med det sålunda ifrågasatta stadgandet synes kunna vinnas den fördelen,
att, alltid då vid lagsökning på grund av s. k. ömsesidigt avtal lagsöknings-
domaren finner målet icke kunna avgöras i den för lagsökningsmål stadgade
ordningen, målet omedelbart överginge i en domstolsprocess genom målets
hänskjutande till rätten. Om det av de sakkunniga nu föreslagna tillägget
till 14 § lagsökningslagen varder antaget, skulle däremot, där i nyssnämnda
fall kravet grundas på annat ömsesidigt avtal än hyreskontrakt, borgenären,
örn han vill fullfölja kravet, nödgas instämma sin talan till rätten.
I övrigt har länsstyrelsen intet att erinra mot förslaget till tillägg till 14 §
lagsökningslagen.
överexekutor i Norrköping har gjort följande uttalande:
De sakkunnigas gillande av den praxis, som flerstädes utbildat sig med
avseende å behandling i lagsökningsprocessen av invändning från hyresgäs
ten, att han är berättigad till nedsättning i hyran, torde vara ägnat att än
ytterligare verka för allmän spridning av denna praxis, överexekutor vill
emellertid ifrågasätta, örn icke denna praxis lämpligen borde lagfästas, med
hänsyn till bland annat att det försvagande av kravet på skriftliga bevis vid
framställande av jäv i lagsökningsprocessen, som nämnda praxis innebär,
lätt kan sprida sig till lagsökningsprocessens hela område, därest uttrycklig
begränsning till hyreskraven ej gives i lag. Det föreslagna andra stycket
till 14 § lagsökningslagen synes innebära en så avsevärd förbättring, att alla
betänkligheter av teoretisk art måste vika, serskilt som invändning från hy
resgästs sida i regel innefattar yrkande på såväl nedsättning i hyra som skade
stånd. Då emellertid stadgandet innebär en avvikelse från regeln i 16 § andra
stycket lagsökningslagen, att klar och förfallen fordran icke må uppehållas
av stridig motfordran, torde sistnämnda lagrum böra ändras.
Förevarande lagförslag berör flera omstridda spörsmål i fråga om lagsök
ning å fordringsbevis, däri gäldenären betingat sig vederlag för den utfästa
betalningen.
Att ett dylikt ömsesidigt förpliktande avtal kan åberopas såsom grund för
lagsökning torde numera icke bestridas. Enligt en mening skall emellertid,
därest gäldenären framställer invändning med avseende å vederlaget och
denna invändning ej i vederbörlig ordning visas vara obefogad, målet städ
se förklaras icke kunna upptagas till vidare prövning. Denna tolkning av gäl
lande bestämmelser, som bland annat lärer innebära att sådan invändning
som nyss sagts icke i något fall för att vinna beaktande skulle behöva styrkas
av gäldenären, torde emellertid såsom kommittén framhållit icke fullt ut lia
upprätthållits i tillämpningen. Gäldenären har sålunda i viss utsträckning
ansetts skyldig att, på sätt i 14 § lagsökningslagen stadgas, förebringa bevis
för en invändning med avseende å vederlaget.
Under förarbetena till lagsökningslagen togs bland annat under övervä
gande att närmare reglera frågan om lagsökning på grund av ömsesidigt för
pliktande avtal. Med hänsyn till att denna fråga obestridligen i praktiskt
hänseende har sin huvudsakliga betydelse med avseende å hyresavtal ansågs
emellertid en sådan reglering böra anstå till dess frågan om en reformerad
hyreslagstiftning komme att upptagas till prövning.
154
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
155
Av kommittén framlagt förslag om ändring i nämnda lag är inskränkt till
lagsökning å hyresavtal och avser endast det fall, att hyresgästen gentemot
kravet gör gällande motfordran på grund av hyresförhållandet. Kommittén
har härvid utgått från att i praxis större anspråk ställdes å den bevisning, som
krävdes av hyresgästen, i det fall att han gjorde gällande rätt till skadestånd
eller ersättning för avhjälpande av brist i lägenheten än då han allenast
gjorde invändning om rätt till nedsättning i hyran. Enligt kommitténs me
ning borde invändningarna i nämnda fall erhålla en likartad behandling. För
detta ändamål har kommittén såsom förut nämnts föreslagit en särskild be
stämmelse, enligt vilken invändning av en hyresgäst, som krävdes å hyra,
att han ägde på hyresförhållandet grundad, till betalning förfallen motford
ran, icke såsom andra kvittningsinvändningar behövde till fullo styrkas utan
skulle vinna beaktande i lagsökningsmålet, om hyresgästen förebragte sanno
lika skäl för densamma.
Gentemot syftet med detta kommitténs förslag synes ej vara något att er
inra, och de betänkligheter som ur praktisk synpunkt anförts av Sveriges fas
tighetsägareförbund torde sålunda icke vara tillräckligt grundade. Emot den
begränsning som utmärker förslaget kunna däremot ur principiell synpunkt
vissa erinringar framställas. Det synes sålunda svårligen kunna anföras
några bärande skäl, varför i förevarande avseende olika regler skulle gälla i
fråga om hyresavtal å ena samt t. ex. arrendeavtal å andra sidan, och det av
kommittén föreslagna tillägget till 14 § torde även mindre väl ansluta till
innehållet i paragrafen i övrigt. Med hänsyn härtill synes det böra tagas un
der övervägande att såsom en länsstyrelse förordat meddela en allmän be
stämmelse för samtliga fall, då invändning göres mot krav som grundas å
ömsesidigt förpliktande avtal.
I detta sammanhang må erinras, att lagsökning numera skall ske hos do
maren i den ort, där gäldenären skulle inför domstol svara å kravet. Med hän
syn härtill har i lagsökningslagen ansetts kunna införas vissa bestämmelser,
enligt vilka lagsökningsdomaren i närmare angivna fall må hänskjuta hos
honom anhängiggjort mål till rätten. Enligt förutnämnda, i rättstillämpning
en dock delvis övergivna uppfattning skulle emellertid sådant hänskjutande
icke kunna ske, därest vid lagsökning å ömsesidigt förpliktande avtal gälde
nären gör invändning, som har avseende å vederlaget, utan målet i stället,
om invändningen ej visas vara obefogad, förklaras icke kunna upptagas till
vidare prövning. Detta synes obestridligen mindre tillfredsställande. De prak
tiska synpunkter som föranlett bestämmelser örn målets hänskjutande till
rätten i andra fall torde sålunda göra sig gällande jämväl vid lagsökning å
ömsesidigt förpliktande avtal, och en ändring i detta hänseende torde förden
skull böra vidtagas.
I fråga örn den närmare innebörden av en sådan lagändring lärer vara
tydligt, att det icke såsom allmän förutsättning för att ett mål, däri kravet
grundas å ömsesidigt förpliktande avtal, skall hänskjutas till rätten kan krä
vas att gäldenären skall förebringa bevis för en invändning med avseende å
vederlaget. Enligt allmänna rättsgrundsatser torde nämligen t. ex. i fråga
156
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
om köp gälla att, om någon, som kräves på betalning för viss vara, påstår
att han icke bekommit denna, är motparten bevisningsskyldig för att invänd
ningen är obefogad. Av denna princip lärer vid krav genom lagsökning böra
följa att, om en dylik invändning ej omedelbart vederlägges med klara skrift
liga bevis eller är av den beskaffenhet att den överhuvud ej förtjänar tilltro,
målet skall hänskjutas till rätten. Vad åter angår det fall, att den som kräves
å betalning medgiver att han bekommit den vara, varom är fråga, men gör
gällande att den var behäftad med brist, lärer enligt allmänna rättsgrund
satser gälla, att han som regel är pliktig styrka sin invändning. Så torde bland
annat vara förhållandet, där en hyresgäst, som kräves å ogulden hyra, fram
ställer invändning, att lägenheten är eller varit behäftad med brist, vare sig
gäldenären med anledning härav gör anspråk å nedsättning i hyran eller gör
gällande motfordran. Om en sådan invändning som nu är i fråga framställes
i anledning av lagsökning, torde för att målet skall hänskjutas till rätten
böra förutsättas, att gäldenären till stöd för invändningen kan anföra såda
na omständigheter att den framstår såsom sannolik.
Det lärer icke vara möjligt att beträffande lagsökning å ömsesidigt förplik
tande avtal för alla tänkbara fall meddela närmare bestämmelser angående
bevisbördans fördelning, då gäldenären framställer invändning som har av
seende å vederlaget. Den bestämmelse som enligt vad förut sagts torde böra
meddelas angående lagsökning å sådant avtal synes fördenskull allenast böra
innehålla att lagsökningsdomaren skall hänskjuta målet till rätten när
det med anledning av dylik invändning finnes tvistigt. Vid bedömande av
frågan, huruvida målet enligt vad nu sagts bör hänskjutas till rätten, har
emellertid lagsökningsdomaren uppenbarligen att hämta ledning av de reg
ler angående bevisbördans fördelning som på sätt förut nämnts enligt all
männa rättsgrundsatser i varje särskilt fall äro tillämpliga.
Genom en sådan bestämmelse som nu förordats kommer bland annat vid
krav å hyra invändning av hyresgästen med avseende å brist i lägenheten
att erhålla en fullt likartad behandling, vare sig hyresgästen gör gällande
rätt till nedsättning i hyran eller framställer motfordringsanspråk. I övrigt
må framhållas att bestämmelsen även synes vara förenad med den fördelen,
att något praktiskt behov icke vidare torde föreligga att, såsom tidigare ta
gits under övervägande, i viss utsträckning utesluta den som vill framställa
krav å ömsesidigt förpliktande avtal från möjligheten att begagna sig av
lagsökning. Att enhetliga regler komma att gälla i fråga om alla dylika avtal
är helt naturligt att föredraga.
Ifrågavarande ändring i lagsökningslagen torde, liksom förslaget till lag om
ändring i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom, böra träda i kraft
den 1 januari 1940.
Förslag till lag om medling i hyrestvister.
Beträffande de skäl som föranlett kommittén att framlägga förslag till lag
om medling i hyrestvister må hänvisas till den redogörelse som inledningsvis
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
157
lämnats för det huvudsakliga innehållet i kommitténs betänkande. I sam
band därmed har även redogjorts för de erinringar som i de avgivna yttran
dena framställts mot huvudgrunderna i förslaget.
I det följande redogöres närmare för de särskilda bestämmelserna i för
slaget och i yttrandena framställda detaljanmärkningar mot detsamma.
Enligt 1 § i kommitténs förslag skall Kungl. Maj:t äga att på fram
ställning av kommun förordna, att i kommunen skall finnas en nämnd
med åliggande att i de fall och på det sätt i lagen sägs lämna medver
kan till förebyggande eller biläggande av tvister mellan hyresvärd och hy
resgäst i anledning av hyresförhållandet. — Nämnden skall enligt 2 § bestå
av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans
suppleant, vilka skola vara lagfarna, skola förordnas av länsstyrelsen för
två år i sänder, under det att de båda ledamöterna och deras suppleanter
skola utses av kommunens beslutande myndighet likaledes för två år i sän
der. En ledamot och hans suppleant skola äga eller förvalta till uthyrning
avsedd fastighet. Den andra ledamoten och hans suppleant, vilka ej må
äga eller förvalta sådan fastighet, skola äga kännedom om ortens hyresför
hållanden. I övrigt skall om valbarhet till ledamot eller suppleant för ho
nom, så ock om rätt för den, som blivit vald, att avsäga sig uppdraget gälla
vad i angivna hänseenden är stadgat beträffande hälsovårdsnämnd. — 13
§ i förslaget stadgas, att tvist, som i 1 § avses, må, såframt tvisten ej dragits
inför domstol, lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän, av part hän-
skjutas till nämnden. Därvid skall parten meddela vari tvisten består samt
förete hyreskontrakt och andra för honom tillgängliga handlingar, vilka kun
na tjäna till upplysning i saken. Har rättegång anhängiggjorts vid domstol, och
har ej tvisten tidigare varit föremål för nämndens behandling, äger domsto
len på begäran av endera parten förordna, att tvisten före målets slutliga
avgörande skall, i sin helhet eller i viss del, handläggas av nämnden.
Då tvist hänskjutits till nämnden, skall enligt 4 § nämndens ordförande
utan uppskov utsätta dag för ärendets handläggning samt genom rekom
menderade brev kalla parterna att då inställa sig inför nämnden. Efter ut
redning av tvistefrågan samt, så snart anledning därtill föreligger, besikt
ning i parternas närvaro av den lägenhet tvisten rör skall nämnden söka
åvägabringa förlikning mellan parterna. Kommer förlikning till stånd, skall
den avfattas i skrift och underskrivas av parterna. Har tvisten av domstol
hänskjutits till nämnden, skall nämnden, därest förlikning ej kan åstad
kommas, till domstolen avgiva utlåtande angående befogenheten av de yr
kanden, som i de delar, varom inför nämnden varit fråga, framställts av
part.
Mot kommitténs förslag i förevarande del har anförts reservation
av herr Ahlmark som enligt vad förut nämnts uttalat betänkligheter mot den
föreslagna skyldigheten för medlingsnämnd alt avgiva utlåtande angående
befogenheten av parts talan. Reservanten har vidare anfört, att ledamöter
na i medlingsnämnd borde, liksom ordföranden, utses av länsstyrelsen, även-
158
Kungl. Maj:ts proposition nr 106.
som hemställt, att i fråga om kvalifikationerna för den ledamot i nämnden,
som skulle företräda hyresvärdspartens speciella synpunkter, borde stadgas,
att han icke blott skulle förvalta utan även äga till uthyrning avsedd fas
tighet.
Herr Sandström har uttalat att han anslöte sig till herr Ahlmarks reser
vation, dock med det förbehållet att han biträdde kommittéförslaget i fråga
örn kvalifikationerna hos den ledamot i nämnden, som skulle representera
hyresvärdarnas intresse.
15 § i kommitténs förslag stadgas att om part, som påkallat
medling, underlåter att på kallelse inställa sig inför nämnden, skall ärendet
ej föranleda vidare åtgärd. Kommer ej motparten tillstädes, skall ärendets
handläggning uppskjutas högst en vecka och förnyad kallelse avlåtas till den
uteblivne. Inställer sig denne ej heller å dag, till vilken handläggningen
uppskjutits, avskrives ärendet, där ej stadgandet i 4 § sista punkten till an
nat föranleder. — I 6 § föreskrives, att det bör vara båda parterna angelä
get att, i den mån sådant erfordras för att bereda nämnden tillförlitlig grund
för tvistefrågans bedömande, på anhållan av nämnden eller dess ordföran
de tillhandahålla de handlingar och meddela de uppgifter, varöver parterna
förfoga, ävensom hålla den lägenhet tvisten rör tillgänglig för nämnden. —
Vid nämndens sammanträden skall enligt 7 § genom ordförandens försorg
föras protokoll. I protokollet skall upptagas en kortfattad redogörelse för
tvisten samt parternas yrkanden och medgivanden under förhandlingarna
inför nämnden, varjämte träffad förlikning eller av nämnden avgivet utlå
tande skall i sin helhet införas i protokollet. Utdrag av protokollet skall in
om en vecka efter handläggningens avslutande avgiftsfritt utlämnas till part,
som sådant begärt, samt, där tvisten av domstol hänskjutits till nämnden,
översändas till domstolen. — Enligt 8 § må nämnden endast när den är
fulltalig handlägga tvistefråga. Vid handläggning av tvistefråga skall be
träffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter i tillämpliga delar
gälla vad allmän lag stadgar om domarejäv. — Nämndens ordförande skall
jämlikt 9 § på lämpligt sätt göra kunnigt när och varest han för allmänhe
ten är att träffa i nämndens ärenden. — I 10 § stadgas, att nämndens ord
förande skall föra dagbok upptagande till nämnden gjorda framställningar
samt de åtgärder dessa föranlett. — Enligt 11 § äger nämndens ordförande
av kommunen åtnjuta årligt arvode till belopp, som fastställes av länsstyrel
sen. Frågor om arvoden åt nämndens ledamöter samt om anvisande i övrigt
av för nämndens verksamhet erforderliga medel skola avgöras av kommu
nens beslutande myndighet.
Beträffande 11 § har anförts reservation av herrar Ahlmark och
Sandström, vilka ansett att frågan om arvoden åt nämndens ledamöter borde,
liksom beträffande ordföranden, prövas av länsstyrelsen.
Erhåller nämndens ordförande kännedom om att inom kommunen upp
kommit eller hotar att uppkomma hyrestvist, som äventyrar freden på hy
resmarknaden, skal! han enligt 12 § i kommitténs förslag söka
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
159
förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad om vari tvisten be
står, hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lösning icke vidtaga,
vidhålla eller skärpa kollektiva stridsåtgärder samt kalla de tvistande att,
själva eller genom utsedda ombud, jämte representanter för de fastighets
ägare- eller hyresgästorganisationer, som de tvistande må tillhöra, samman
träda inför nämnden. Vid sådant sammanträde skall nämnden, efter utred
ning av föreliggande tvistefrågor, söka bilägga tvisten. — Kan ej tvisten ge
nom nämndens förmedling biläggas, har nämnden att anmäla förhållandet
till socialstyrelsen, som äger förordna antingen förlikningsman i arbetstvis
ter eller annan lämplig person eller ock, där tvisten är av större omfattning
och mera svårartad natur, en kommission av tre personer att övertaga och
fullfölja medlingsarbetet. Socialstyrelsen skall äga att för de sålunda ut
sedda utfärda de instruktioner, vartill förhållandena giva anledning. Angå
ende ersättning till dem skall gälla vad Kungl. Maj:t stadgar.
Beträffande 1 § i förslaget har länsstyrelsen i Kopparbergs lån föreslagit,
att lagen borde möjliggöra även för municipalsamhälle att införa medling i
hyrestvister inom samhället. Svenska stadsförbundet har såsom förut erin
rats ifrågasatt, att medlingsnämnd skulle vara obligatorisk i större städer.
1 fråga örn 2 § i förslaget ha erinringar framställts i flera yttranden.
Socialstyrelsen har i sitt förut återgivna yttrande ställt sig tveksam till
frågan om lämpligheten av partsrepresentation i medlingsorganet. Länssty
relserna i Skaraborgs och Värmlands län ävensom Gotlands, Skåne, Små
lands och Blekinge samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskamrar
liksom hand el skamrar na i Göteborg och Karlstad lia förordat, att samtliga
ledamöter i medlingsnämnden, för att denna skulle erhålla en mera objektiv
ställning, borde tillsättas av länsstyrelsen. Även Sveriges fastighetsägareför
bund har anslutit sig till denna mening.
Magistraten i Göteborg har i detta hänseende anfört följande:
Stadgandets syfte är att inom nämnden lämna lika rum åt hyresvärds- som
åt hyresgästintresset. Men bestämmelserna äro icke så avfattade att garanti
finnes för att detta syfte vinnes. I vissa kommuner finnas nämligen kom
munala eller halvkommunala fastigheter, avsedda för uthyrning, och en per
son, som är utsedd att förvalta sådan fastighet, fyller formellt kravet på att
bliva insatt i nämnden såsom representant för hyresvärdsintresset, men nå
gon säkerhet finnes icke för att lian har den inställning till hyresfrågor som
hos sådan representant förutsättes. Örn stadgandets formulering bibehålies
oförändrad, är det därför nödvändigt att även uppdraget att utse ledamöter
anförtros åt myndighet, som med visshet kan förutsättas lägga en opartisk
syn på personvalet, och magistraten vill därför såsom sin mening uttala, att
även ledamöterna böra utses av länsstyrelsen. Skall emellertid uppdraget att
tillsätta ledamöterna tillkomma kommunal myndighet, bjuder försiktigheten
att omredigera bestämmelserna därhän, att ene ledamoten och hans suppleant
skola äga och förvalta lill uthyrning avsedd fastighet.
Av länsstyrelsen i Orebro län samt handelskamrarna i Göteborg och Karl
stad har uttalats att den ene ledamoten borde äga fastighet. Enligt uttalande
av Sveriges fastighetsägareförbund borde stadgas, att en ledamot och hans
suppleant skulle genom förvaltning av i enskild ägo varande till uthyrning
160
Kunc/l. Maj:ts proposition nr 166.
i förvärvssyfte avsedd fastighet ha gjort sig kända för sådan insikt och erfa
renhet i dylik förvaltning att de kunde i nämnden företräda de enskilda
fastighetsägarnas intressen. Hyresgästernas riksförbund har föreslagit att i
lagtexten borde föreskrivas skyldighet för valkorporationen att, där fastig
hetsägare- eller hyresgästorganisation funnes å platsen, av dessa infordra för
slag till ledamöter i nämnden.
Vad härefter angår 3 och 4 §§ i förslaget har länsstyrelsen i Söderman
lands län uttalat tvekan angående innebörden av förevarande paragrafer i
förslaget samt därvid anfört följande:
Det framgår icke av lagen, vad verkan ett hos överexekutor — efter tvis
tens hänskjutande till nämnden och medan den är där anhängig — framställt
handräckningsyrkande angående samma hyresförhållande skall anses med
föra.
Meningen torde vara, att exempelvis ett hos överexekutor framställt vräk-
ningsyrkande skall prövas i vanlig ordning och utan avvaktan på utgången
av vid nämnden under handläggning varande tvist. Detta torde väl gälla vare
sig handräckningsyrkandet så att säga täcker den hos nämnden anhängiga
tvisten eller som grund därför åberopats annan grund för hyresrättens för
verkande än förhållanden, varom hos nämnden är fråga. I den mån hand-
räckningsansökningen täcker tvisten hos nämnden, lärer detta ofta kunna
medföra, att saken anses tvistig. Den prövning, som sålunda måste före
komma hos överexekutor, måste visserligen inverka oförmånligt på med-
lingsförfarandet.
Även för det fall att länsstyrelsens tolkning — vilken, såsom antytts, med
för sakligt otillfredsställande resultat -— överensstämmer med vad kommit
tén avsett, synes det önskvärt, att förtydligande lagbestämmelser i föreva
rande hänseende meddelas. Därest pågående medling skall i större eller mindre
utsträckning verka suspenderande på handräckningsförfarandet, synes en be
stämmelse i ämnet oundgänglig. Den torde dock knappast kunna meddelas i
medlingslagen.
Såsom förut nämnts ha i flera yttranden betänkligheter uttalats mot den
medlingsnämnden enligt förslaget ålagda skyldigheten att meddela yttrande
i vid domstol anhängigt mål. I
I syfte att giva medlingsförfarandet större effektivitet har magistraten i
Eskilstuna förordat skyldighet för part att inställa sig till medling samt där
om anfört följande:
Det föreslagna medlingsinstitutet kan enligt kommitténs förslag sättas ur
funktion genom motpartens vägran att inställa sig till medling. Man torde
kunna befara, att denna möjlighet kommer att av motparten begagnas särskilt
i mera allvarliga tvister. Magistraten håller vid sådant förhållande före, att
om ett medlingsinstitut införes, bör motparten åläggas skyldighet att inställa
sig till medlingen. Svårigheterna att här tillskapa ett lämpligt tvångsmedel
för framtvingande av inställelse torde icke vara så stora, att man enbart av
detta skäl bör avstå från en dylik inställelseplikt. Lämpligt vite torde här
vara tillfyllest, och vitesåläggande och utdömande av vite torde böra över
lämnas åt länsstyrelsen.
Länsstyrelsen i Södermanlands lån har anslutit sig till vad magistraten så
lunda anfört.
Kunell. Maj:ts proposition nr 166.
161
I fråga om 11 § i förslaget lia erinringar framställts i ett par yttranden.
Länsstyrelsen i Kopparbergs län Ilar beträffande sättet för bestämmande
av arvode åt medlingsnämnds ordförande anfört:
Länsstyrelsen skall enligt denna paragraf fastställa årligt arvode till ord
förande i nämnd för medling i hyrestvister. Bestämmelsens avfattning ger
närmast vid handen, att arvodet, som skall upptagas i kommunens stat, skall
bestämmas för kommande år. På grund av sakens beskaffenhet lärer det
emellertid erbjuda stora svårigheter att avväga arvodet efter arbetets omfatt
ning. Med anledning härav bör länsstyrelsen hava möjlighet att, örn arvo
de för visst år blivit bestämt men ordförandens arbete på grund av särskil
da omständigheter blivit väsentligt större än som förutsatts vid bestämman
det av årsarvodet, förordna örn tilläggsarvode. I annat fall torde svårighet
uppstå att förvärva för uppdraget väl kvalificerade personer.
Vidare har svenska landskommunernas förbund i fråga örn arvoden åt
medlingsnämnds ledamöter uttalat följande:
I förslaget till lag om medling i hyrestvister har i 11 § upptagits ett stad
gande av innehåll att den för dylik medling avsedda nämndens ordförande
äger av kommunen åtnjuta årligt arvode till belopp som fastställes av läns
styrelsen ävensom att frågor örn arvoden at nämndens (av kommunen val
da) ledamöter samt om anvisande i övrigt av för nämndens verksamhet er
forderliga medel avgöras av kommunens beslutande myndighet. Såvitt an
går gottgörelsen till nämndens ledamöter har härigenom synbarligen gjorts
ett avsteg från de principer, som för närvarande gälla beträffande kommuns
befogenhet att besluta örn ersättning och arvoden åt sina förtroendemän. Ä
andra sidan har emellertid varken i det föreslagna stadgandet eller i moti
ven till detsamma givits någon ledning till bedömande av huru långt kom
munens befogenhet i förevarande hänseende skall sträcka sig och efter vilka
grunder gottgörelse bör tillerkännas ifrågavarande ledamöter. Till förekom
mande av oklarhet i förevarande avseende och därav följande skiljaktig
heter i stadgandets tillämpning inom olika orter, torde det vara av betydelse
att ett klargörande uttalande göres på denna punkt.
Med avseende å 12 § i förslaget ina till en början erinras örn förut återgiv
na av socialstyrelsen avgivna yttrande, där bland annat betänkligheter fiam-
förts mot förslaget i förevarande del.
Länsstyrelsen i Jönköpings län Ilar likaledes funnit anledning till erinringar
i denna del saint anfört följande:
Enligt 12 § har nämnden tillagts viktiga uppgifter jämväl i fråga örn hyres
tvister av större omfattning, vilka kunna sagås äventyra freden å hyresmark
naden. Det förefaller dock ovisst, örn nämnden med^ hänsyn till dess sanno
likt blivande sammansättning kan förutsättas bliva i någon högre grad skickad
att fullgöra även dylika synnerligen krävande medlingsfunktioner. Mera ända
målsenligt torde då vara att för behandlingen av dessa mera omfattande tvis
ter från början inkoppla ett därför lämpat speciellt medlingsorgan. Vid para
grafens utformning tyckes man för övrigt hava förbisett, att ofred a hyres
marknaden av beskaffenhet att nödvändiggöra extra-ordinärt ingripande kan
tänkas uppstå även på orter, där nämnder icke finnas tillsatta. Det måste vi
dare anses mindre lämpligt att i lagtexten fixera antalet medlemmar i den uti
paragrafens andra stycke omförmälda medlingskommissionen. — Enligt läns
styrelsens uppfattning bör lagrummet i huvudsak givas endast det innehåll,
ali, därest hyrestvist av nyssberörd större omlattning uppkommit eller botar
Bihang till riksdagens protokoll 1930. 1 sami. Nr 166.
I1
162
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Departe
ments
chefen.
uppstå, Kungl. Majit (eller socialstyrelsen) äger att, där sådant finnes påkallat,
antingen förordna förlikningsman i arbetstvister eller annan lämplig person
att medla i tvisten eller ock uppdraga detta åt sakkunniga och erfarna perso
ner i egenskap av särskild förlikningskommission. Härtill kunde så fogas
vissa allmänna anvisningar med avseende å medlarnas verksamhet.
Av skäl, vilka här näppeligen lära behöva närmare utvecklas, tillåter sig
länsstyrelsen till sist även föreslå inryckande i lagförslaget av en bestämmelse
om varsel före tillgripande av kollektiv stridsåtgärd, såsom blockad. I dylikt
hänseende förordas ett stadgande örn skyldighet att viss tid före åtgärds vid
tagande därom ingiva anmälan till förslagsvis socialstyrelsen.
Även länsstyrelsen i Hallands län har förordat införandet av ett varsel
institut.
Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund ansett att nämndens be
fogenheter vid kollektiva tvister borde utvidgas samt därom anfört följande:
Utan att i detta sammanhang taga ställning till frågan om reglering genom
lagstiftning av kamporganisationernas verksamhet och möjligheten att på
dylikt sätt komma till rätta med missbruket av ekonomiska stridsåtgärder —
ett spörsmål som har en räckvidd betydligt utöver konflikterna på hyresområ
det — så håller förbundet före, att nämnden, då fråga är örn kollektiva tvister,
bör i vissa hänseenden utrustas med större befogenheter än kommittén föresla
git. Förbundet får i sådant hänseende framhålla följande.
I sådana fall som i 12 § åsyftas, d. v. s. då freden på hyresmarknaden är
hotad och parterna regelmässigt företrädas av sina organisationer, är det, till
skillnad från tidigare berörda fall, i regel icke några rättstvister som föreligga
till bedömande utan rena intressetvister, speciellt frågor om hyressättning. Vid
dylika tvister, som sålunda icke kunna bringas under prövning av domstol, är
det uppenbarligen av den allra största betydelse, att parterna kunna föreläg
gas att komma tillstädes inför nämnden. Bestämmelse bör därför i lagen in
föras att vid tvister enligt 12 § parterna eller deras organisationer skola vara
skyldiga att iakttaga inställelse inför nämnden och bör nämnden tillika äga
att göra sig hörsammad genom utsättande, eventuellt också utdömande, av
vite.
För att ett gynnsamt underlag för medlingsarbetets fortgång skall uppkom
ma är det vidare av mycket stor betydelse att nämnden, då stridsåtgärd pågår
eller vidtages, sedan nämnden inlett sin förlikningsaktion, äger förelägga sam
manslutning eller annan, som må anses vara ansvarig för åtgärden, att genast
upphäva densamma. Bestämmelse i dylikt hänseende torde jämväl böra i
medlingslagen införas. I
I samband med den redogörelse som förut lämnats för det huvudsakliga
innehållet i kommitténs betänkande har framhållits, att det på grund av vun
na erfarenheter syntes lämpligt att till bevarande av freden på hyresmark
naden vidtaga vissa förebyggande åtgärder av den natur som avsåges med
kommitténs förslag. Beträffande utformningen av förslaget har emellertid
därvid anmärkts, att en jämkning av detsamma syntes böra vidtagas
i vad därigenom medlingsnämnd ålagts att i tvist som av domstol hän-
skjutits till nämnden avgiva utlåtande angående befogenheten av parts
talan i tvisten. I det följande kommer frågan om innehållet i de särskilda
bestämmelser, som böra meddelas i ämnet, att upptagas till närmare över
vägande.
163
Enligt 1 § i kommitténs förslag skall det ankomma på Kungl. Majit att
efter framställning av kommun förordna att i kommunen skall finnas nämnd
för medling i hyrestvister. Vad kommittén sålunda föreslagit synes lämp
ligt.
Bestämmelser örn nämndens sammansättning och tillsättande lia av kom
mittén upptagits under 2 § i dess förslag. Beträffande ordföranden och
suppleant för honom skulle enligt denna paragraf gälla, att de skulle till
sättas av länsstyrelsen. I detta hänseende synes lämpligen böra vidtagas
den ändringen av förslaget, att ordföranden, liksom suppleant för honom,
i stället skall tillsättas av socialstyrelsen. I fråga om ledamöterna och deras
suppleanter torde däremot såsom kommittén föreslagit böra gälla, att de
skola utses av kommunens beslutande myndighet. Såsom förut nämnts har
i herr Ahlmarks reservation och vissa yttranden förordats, att den ledamot av
nämnden, som skall företräda hyresvärdarnas synpunkter, och suppleant för
honom borde såväl äga som förvalta till uthyrning avsedd fastighet. Genom
en sådan ändring synes emellertid möjligheten att för uppdragen erhålla
lämpliga personer utan tillräcklig anledning begränsas i alltför hög grad. Med
avseende å utformningen av förevarande paragraf i övrigt torde böra iaktta
gas, att de allmänna villkoren för valbarhet till ledamot eller suppleant lik
som förutsättningarna för rätt att avsäga sig ifrågavarande uppdrag, i vilka
hänseenden kommittén hänvisat till vad om hälsovårdsnämnd är stadgat, in
skrivas i lagen. De villkor i fråga om valbarhet som enligt förslaget skulle
gälla beträffande ledamot och suppleant för honom torde även böra utsträc
kas att gälla jämväl ordföranden och suppleant för denne. Vidare synes i fö
revarande paragraf med hänsyn till sådana fall, då nämndens arbetsbörda
kan bliva mera betungande, böra intagas föreskrift att, örn förhållandena där
till föranleda, för ordföranden och var ledamot i nämnden må utses två eller
flera suppleanter.
Under 3 § i sitt förslag har kommittén upptagit stadgande om rätt för part
att till nämnden hänskjuta tvist, som ej dragits inför domstol, lagsöknings-
domare, överexekutor eller skiljemän. Härjämte har föreskrivits att, örn
rättegång anhängiggjorts vid domstol och tvisten ej tidigare varit föremål för
nämndens behandling, domstolen på begäran av endera parten skall äga
förordna, att tvisten före målets slutliga avgörande skall, i sin helhet eller
i viss del, handläggas av nämnden. Med avseende å nu ifrågavarande be
stämmelser synes allenast böra vidtagas den ändringen av förslaget, att
domstol, även örn där anhängig tvist förut varit föremål för nämndens
behandling, tillerkännes rätt att hänvisa tvisten till nämnden.
I detta sammanhang torde böra uppmärksammas det fall att tvist, som
hänskjutits till nämnden, dragés inför myndighet som nyss sagts innan
nämnden skilt sig från ärendet. Det skulle möjligen kunna ifrågasättas att
för sådan händelse ålägga nämnden att avbryta medlingsförfarandet. Ett
dylikt avbrytande av eventuellt påbörjade förhandlingar synes emellertid
mindre lämpligt. Å andra sidan synas icke heller tillräckliga skäl föreligga
att meddela någon föreskrift örn skyldighet för myndigheten att uppskjuta
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
164
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
meddelandet av utslag i tvisten till dess förfarandet inför medlingsnämnden
avslutats. Härvid må anmärkas, att det även utan sådan föreskrift torde kun
na förväntas, att avgörandet i förevarande fall såvitt möjligt uppskjutes, där
est utsikt finnes att förlikning kail åstadkommas.
Såsom 4 § i lagen torde i överensstämmelse med vad kommittén före
slagit böra upptagas stadgande att, då tvist hänskjutits till nämnden, dennas
ordförande skall utan uppskov utsätta dag för ärendets handläggning samt
genom rekommenderade brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden.
I anslutning härtill torde under 5 § böra behandlas påföljden av att part
uteblivit vid sammanträde för medling. Kommittén har i detta hänseende
skilt mellan det fall, att den part som påkallat medling uteblir, å ena, samt
att motparten underlåter att inställa sig, å andra sidan. För den händelse
att den part som påkallat medlingen underlåter att på kallelse inställa sig
inför nämnden, skall enligt kommitténs förslag gälla, att ärendet omedelbart
skall avskrivas. Häremot synes ej något vara att erinra. Underlåter mot
parten att inställa sig, skall ärendet enligt förslaget uppskjutas men kom
mer parten ej tillstädes vid det senare sammanträdet skall ärendet som re
gel avskrivas. Förslaget innehåller sålunda, på sätt i vissa yttranden er
inrats, icke något tvångsmedel som kan tillämpas mot den uteblivne. Detta
synes emellertid utgöra en brist i förslaget som berövar förfarandet hos
nämnden erforderlig effektivitet. I lagen torde fördenskull böra upptagas
stadgande örn rätt för nämnden att vid vite förelägga den uteblivne att in
ställa sig. Om part, som vid vite förelagts att komma tillstädes, likväl ute
blir och det icke är antagligt, att förlikning ändock kan komma till stånd,
torde ärendet böra avskrivas.
Komma parterna tillstädes inför nämnden, skall det enligt stadgande, som
intagits i förenämnda 4 § i kommitténs förslag, åligga nämnden att, efter
utredning av tvistefrågan och vid behov företagen besiktning av den lägen
het tvisten rör, söka åvägabringa förlikning mellan parterna. Nu ifråga
varande bestämmelse torde med vissa redaktionella jämkningar böra upp
tagas under 6 § i lagen. I denna paragraf torde vidare lämpligen i överens
stämmelse med vad förut framhållits böra intagas föreskrift, att, där par
terna ej enas om förslag till förlikning, som vid förhandlingarna må hava
framställts från deras sida, det skall ankomma på nämnden att framlägga
förslag till lösning av tvisten. En sådan skyldighet för nämnden synes i
tvister av den natur, som kan antagas bliva föremål för dess behandling,
böra verksamt bidraga till godvillig uppgörelse mellan parterna.
I förevarande lagrum torde ock böra upptagas av kommittén under 6 §
i dess förslag intagen bestämmelse, varigenom parterna anmanas att till
handahålla de handlingar och meddela de uppgifter i ärendet, varöver de
förfoga, ävensom hålla den lägenhet tvisten rör tillgänglig för nämnden.
Såsom 7 § synes härefter, i överensstämmelse med 8 § i kommitténs för
slag, böra stadgas, att nämnden må handlägga tvistefråga allenast när den
är fulltalig samt att beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter
i tillämpliga delar skall gälla vad örn domarejäv är stadgat. Såsom 8 § i
165
lagen torde böra införas vissa bestämmelser om protokoll vid nämndens sam
manträden m. m.
Under 9 § i lagen torde böra meddelas bestämmelser för det fall, att för
likning ej kan åvägabringas i tvist, som av domstol hänskjutits till nämn
den. Enligt kommitténs förslag skulle såsom förut sagts nämnden i sådan
händelse till domstolen avgiva utlåtande angående befogenheten av de yr
kanden som framställts i saken. 1 stället för nu berörda stadgande i försla
get, vilket enligt vad jag tidigare framhållit torde vara mindre lämpligt, sy
nes böra föreskrivas, att nämndens ordförande skall med överlämnande av
handlingarna i ärendet genom utdrag av protokollet delgiva domstolen vad
hos nämnden förekommit. Härvid må anmärkas, att till handlingarna i
ärendet hör bland annat sådant förslag till lösning av tvisten som nämnden
enligt vad förut sagts skall förelägga parterna, där dessa ej enas örn något
förslag som framkommit från deras sida. Det torde vara tydligt, att den hos
nämnden verkställda utredningen, därest den på angivet sätt blir tillgänglig
för domstolen, kan vara denna till stor nytta och därigenom även för parterna
underlätta utförandet av deras talan.
Vad nu sagts om skyldighet för nämndens ordförande att i tvist, som av
domstol hänskjutits till nämnden, delgiva domstolen vad i ärendet förekom
mit hos nämnden synes även böra gälla, där eljest tvist som är anhängig vid
domstol handlagts av nämnden.
I anslutning till de stadganden, som kommittén upptagit såsom 9 och
10 §§, torde det under 10 § böra meddelas föreskrift om skyldighet för nämn
dens ordförande att på lämpligt sätt kungöra när och varest han för allmän
heten är att träffa i nämndens ärenden samt örn skyldighet för honom att
föra dagbok, varjämte synes böra stadgas att ordföranden är ansvarig för er
forderliga expeditioner i nämndens ärenden. I nu förevarande paragraf tor
de ock böra föreskrivas, att utdrag av protokollet i ärende som slutligt hand
lagts av nämnden skall avgiftsfritt tillhandahållas part inom en vecka från
därom framställd begäran.
Vad härefter angår frågan om kostnaderna för nämndens verksamhet
stadgas härom under 11 § i kommitténs förslag, alt nämndens ordförande
skall av kommunen åtnjuta årligt arvode till belopp, som fastställes av läns
styrelsen, och att frågor om arvoden åt nämndens ledamöter samt om anvi
sande i övrigt av för nämndens verksamhet erforderliga medel skola avgöras
av kommunens beslutande myndighet. I de avgivna yttrandena har icke
framställts någon erinran mot skyldigheten för vederbörande kommun att
gälda kostnaderna för ifrågavarande medlingsverksamhet. I vissa yttranden
har däremot i anslutning till herrar Ahlmarks och Sandströms reservation
hemställts, att frågan örn beloppet av de arvoden som kunde tillerkännas
nämndens ledamöter skulle prövas av länsstyrelsen. Tillräcklig anledning
lill den ändring av kommitténs förslag, som i detta hänseende ilrågasatts,
torde emellertid icke föreligga. Kommunen synes sålunda böra äga att själv
bestämma ersättningen lill dem som komma att innehava ifrågavarande upp
drag. Detta torde ock utan olägenhet kunna föreskrivas i fråga örn nämn-
Kandi. Maj:ts proposition nr 166.
166
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
dens ordförande. A andra sidan synes emellertid böra stadgas, att vid fram
ställning till Kungl. Maj :t om tillstånd till inrättande av medlingsnämnd skall
fogas av kommunen antagen utgiftsstat för nämnden, varigenom Kungl.
Maj:t blir i tillfälle att kontrollera vad den kommunala myndigheten därom
beslutar.
Under 12 § i sitt förslag har kommittén intagit vissa särskilda bestämmelser
om hyrestvister som äro eller kunna antagas bliva av den betydenhet att de
äventyra freden på hyresmarknaden. I huvudsaklig anslutning till vad kom
mittén härutinnan föreslagit synes böra stadgas att, därest nämndens ordfö
rande erhåller kunskap örn sådan tvist, han skall, utan avvaktan att fram
ställning om medling inkommer till nämnden, omedelbart söka förbindelse
med de tvistande, göra sig noga underrättad om vari tvisten består, hem
ställa till de tvistande alt i avbidan på tvistens lösning icke vidtaga, vid
hålla eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande att, själva eller
genom utsedda ombud, jämte, där så erfordras, representanter för de fastig
hetsägare- eller hyresgästorganisationer som de tvistande må tillhöra, sam
manträda inför nämnden. I paragrafen torde vidare böra stadgas, att vid
sammanträde med de tvistande nämnden skall, efter utredning av förelig
gande tvistefrågor, söka bilägga tvisten samt att, örn part ej kommer till
städes inför nämnden, vad förut stadgats om vite skall äga motsvarande
tillämpning.
Beträffande de tvister, örn vilka nu är fråga, synes uppmärksamhet böra
ägnas den i vissa yttranden berörda frågan om införande av skyldighet för
part att genom varsel i förväg giva underrättelse örn stridsåtgärd som han
ämnar vidtaga. Det är uppenbart att en bestämmelse härom, motsvarande
vad i lagen örn medling i arbetstvister är stadgat örn arbetsinställelse, kan
vara ägnad att i vissa fall underlätta lösningen av en hotande konflikt. Å
andra sidan synes tydligt, att införandet av en dylik bestämmelse i fråga örn
hyrestvister möter vissa särskilda svårigheter. I detta hänseende må fram
hållas, att de åtgärder som i hyrestvister utmärka ett mera tillspetsat skede
äro av synnerligen olikartad natur (blockad, hyresstrejk, kvarsittande i för
hyrd lägenhet, uppsägning, vräkning m. m.) och det torde näppeligen kunna
komma i fråga att stadga underrättelseplikt i alla dylika fall. En närmare
Provning, i vilka fall skyldighet att giva varsel möjligen kan föreskrivas, sy
nes emellertid lämpligen böra ansta till dess en tids erfarenheter vunnits vid
tillämpningen av den nya lagen.
I 12 § av sitt förslag hade kommittén slutligen upptagit stadgande att, om
tvist som äventyrade freden på hyresmarknaden ej kunde genom nämndens
förmedling biläggas, nämnden skulle anmäla förhållandet till socialstyrelsen
som skulle äga förordna antingen förlikningsman i arbetstvister eller annan
lämplig person eller ock, där tvisten vore av större omfattning och mera
svårartad natur, en kommission av tre personer att övertaga och fullfölja
medlingsarbetet. I stället för vad kommittén i förevarande hänseende före
slagit synes lämpligen, såsom 13 § i lagen, böra i anslutning till 12 § i lagen
örn medling i arbetstvister intagas stadgande enligt vilket, där hyrestvist in-
Kunni. Maj.ts proposition nr 166.
167
nebär synnerlig fara för freden på hyresmarknaden eller sådant eljest finnes
påkallat, Kungl. Majit äger uppdraga åt sakkunniga och erfarna personer att
i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten eller ock lämna sådant
uppdrag åt särskild person. Beträffande ersättning till ledamot av förlik
ningskommission eller förlikningsman torde böra föreskrivas, att därom skall
gälla vad Kungl. Majit stadgar. Kommission eller förlikningsman som nu
sagts synes böra tillerkännas enahanda befogenhet som medlingsnämnd att
förelägga vite.
Under 14 § i lagen torde slutligen böra intagas stadgande, att vitesföre
läggande som i lagen sägs skall utan kostnad för parterna genom polismyn
dighetens försorg delgivas på sätt om stämning är stadgat, samt att talan
örn utdömande av försuttet vite skall anhängiggöras av allmän åklagare hos
allmän domstol i orten. Utdömt vite torde böra tillfalla kronan.
Ifrågavarande lag torde i likhet med förut behandlade lagförslag böra
träda i kraft den 1 januari 1940.
II.
I skrivelse nr 372 anhöll riksdagen år 1934, att Kungl. Majit ville låta
verkställa en allsidig, förutsättningslös utredning angående förhållandena
inom byggnadsindustrien. Enligt bemyndigande av Kungl. Majit den
28 september 1934 tillkallades av chefen för socialdepartementet såsom sak
kunniga generaldirektören Sigfrid Hansson, tillika ordförande, ingenjören
Th. K. J. Hellström samt översten och chefen för väg- och vattenbyggnads
kåren, byggnadschefen i byggnadsstyrelsen Ernst Lindh för verkställande
av ifrågavarande utredning, varjämte socialrådet Sjöstrand förordnades att
vara sekreterare åt de sakkunniga. Sedan Hellström den 9 juni 1937 på där
om gjord framställning entledigats från uppdraget att vara sakkunnig, lia
övriga sakkunniga, som antagit benämningen 1934 års byggnadsindustrisak
kunniga, med skrivelse den 19 januari 1938 avlämnat betänkande med ut
redning örn byggnadsindustrien i Sverige (statens offentl. utredn. 1938:10).
I detta betänkande har bland annat väckts förslag angående viss ändring i
hyreslagstiftningen med avseende å rätten att verkställa uppsägning till far
dag.
Sedan yttranden över betänkandet i vad det rör fardagsfrågan inkommit
från myndigheter och sammanslutningar samt ärendet av chefen för social
departementet i nämnda del överlämnats till justitiedepartementet för att
tagas i övervägande i samband nied frågan om en allmän reform av hyres
lagstiftningen, anhåller jag att nu få upptaga fardagsfrågan till närmare be
handling.
Byggnadsindustrisakkunnigas förslag; i fardagsfrågan.
Såsom förut nämnts stadgas nu i 3 kap. 3 § i 1907 års lag örn nytt
janderätt lill fast egendom, att fardag för tillträde och avträde av förhyrd lä-
168
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
genhet är om våren den 1 april och om hösten den 1 oktober. Någon ovill
korlig rätt att uppsäga gällande avtal till laga fardag finnes emellertid, bort
sett från de fall då kontraktsbrott förekommit, icke enligt gällande lag.
Byggnadsindustrisakkunniga ha till ingående behandling upptagit det för
hållandet, att flyttningarna i städerna alltmera koncentrerats till den 1 okto
ber. Detta utgjorde ett hinder mot en mera kontinuerlig drift inom bygg
nadsindustrien, och kunde detta hinder undanröjas genom flyttningarnas
spridning över flera terminer, skulle det viktigaste steget vara taget fram
emot en jämnare fördelning av byggnadsverksamheten över årets olika delar.
Efter redogörelse för verkställd utredning i ämnet1 ha de sakkunniga
anfört, bland annat:
Granskade man närmare de skäl, som kunde anföras för och emot en
omläggning av fardagssystemet, hade man först och främst att skilja mel
lan å ena sidan en ändrad förläggning av fardagarna, så att de mera jämnt
fördelades över året, och å andra sidan en ändring av längden av gängse
kontraktsperioder.
Gällande lag om hyra lämnade endast anvisning å två fardagar, den 1
april och den 1 oktober. Den förbunde härmed icke några obligatoriska
rättsverkningar i annat än tvenne fall. Friheten att ställa hyresavtal att upp
höra på vilken tid som helst av året vore sålunda så gott som obeskuren.
Från fastighetsägarhåll hade anförts, att genom koncentrering av flytt
ningarna till en enda fardag större enkelhet och reda skapades i hyresför
hållandet och att fastighetens ekonomi bättre kunde planläggas. Den fast
het, som härigenom komme att prägla hyresmarknaden, hade uppgivits spela
en viss roll för belåning av fastigheter. Sålunda hade anförts, att särskilt
för belåning av nybyggda fastigheter, och indirekt för byggnadsverksam
heten, finge det antagas vara av betydelse, att till färdigställandet den 1
oktober kunde räknas med samtidig uthyrning av hela lägenhetsbeståndet
i en fastighet. Och skulle som följd av fardagarnas spridning över året
uppstå ökad risk för att lägenheter finge stå lediga till en kommande fardag,
hade man att räkna med ökade kostnader och risker för produktionen samt
en viss återhållsamhet bland försiktiga företagare.
Från fastighetsägarhåll framhölles vidare, att administrationen av en fas
tighet krävde mindre besvär och kostnader, om uthyrningarna vore koncen
trerade till viss tid av året. Genom hyresterminernas koncentrering vunnes
ock en mer samlad och tillförlitlig överblick över hyresmarknaden. Detta
betydde, såsom redan antytts, att fastighetsägaren mer rationellt kunde plan
lägga fastighetens ekonomi samt med mindre risk för misstag anpassa sig
efter förändringarna i läget på hyresmarknaden.
Enligt de sakkunnigas mening ägde de nu anförda skälen för flyttning
arnas koncentrering till en enda fardag givetvis sin betydelse såväl för fas-
tighetsägarna som för hyresgästerna, framför allt på grund av den därmed
möjligen förenade besparingen i låne- och administrationskostnader för fas
tigheten. Någon större och mer avgörande betydelse syntes dock icke kunna
tillmätas dessa skäl. I stort sett bleve ju läget på hyresmarknaden, varmed
avsages förhållandet mellan den årliga tillgången och efterfrågan på lägen
heter, detsamma, örn lägenheterna uthyrdes till en enda fardag, som örn ut
hyrningarna spredes över året, och någon ökad risk för hyresledigheter kun
de på den grund icke uppstå. För själva låneräntans höjd bleve givetvis
1 Se sid. 287—314 i betänkandet.
1G9
helt andra faktorer bestämmande, framför allt läget på penningmarknaden
och byggnadsföretagarens ekonomiska vederhäftighet.
En besparing i administrationskostnader, som kunde vara förenad med
en koncentrering av tardagarna, kunde i vissa tall beräknas men kunde
knappast spela någon större roll.
.
Särskilt från fastighetsägarhåll hade vidare anförts fördelen for hyres
gästerna av att, genom en koncentrering av flyttningarna, ett större urval av
lägenheter stöde till buds. Detta kunde enligt sakkunnigas mening äga sin
riktighet å de orter, där ett mer begränsat antal lägenheter samtidigt utbjö-
des i marknaden. I de större och största städerna vore emellertid utbudet så
pass rikligt, att, även med den begränsning därav, som skulle vållas av hy-
resterminernas spridning på flera fardagar, möjligheten att träffa lämpligt
val icke i någon kännbar mån beskures. Med en flyttningssiffra varje höst
av 25,000 å 30,000 i huvudstaden vore det uppenbarligen mer än väl sörjt
för urvalet. Dessutom kunde erinras, att ett större utbud av uppsagda lä
genheter givetvis även betydde ett större antal lägenhetssökande.
o
Såsom ett skäl för bibehållande av gällande fardagssystem hade även flan
fastighetsägarhåll uttalats farhågor för att med en spridning av fardagarna
skulle följa ökade fattningar och som följd därav större reparationskostna
der, vilka måste läggas till fastighetens förvaltningskonto och indirekt påver
ka hyrans storlek.
Gentemot detta resonemang ville de sakkunniga erinra, att med en jamnare
fördelning av fardagarna icke åsyftades att uppluckra hyresförhållandena,
utan att bereda ökad möjlighet för de hyresgäster, som så behövde eller
önskade, att få annan fardag än den 1 oktober, något sorn i verkligheten
icke behövde medföra kortare hyrestid annat än möjligen i viss utsträckning
under själva övergångsperioden till den ändrade fardagen. Flyttningar med
åtföljande kostnader och besvär företoges i regel icke i onödan och behovet
därav finge anses existera oberoende av fardagarnas förläggning. Med nu
rådande fardagssystem vöre den, som av en eller annan anledning nödgades
eller önskade flvtta, såtillvida begränsad i sin rörelsefrihet, att han nödga
des avvakta den oktoberfardag, till vilken uppsägning verkställts, vilket kun
de betyda mer än årslångt uppskov med flyttningen. Örn det vöre riktigt,
att ökade flyttningar skulle bliva följden av flera fardagar, betydde detta i
själva verket, att nu gällande fardagssystem skulle verka som ett slags spärr
mot flyttningar. Något sådant läte sig endast försvara, i den mån flytt
ningarna vore att anse som obehövliga. I vilken utsträckning detta kunde
vara fallet, undandroge sig varje mer exakt bedömande, men i regel syntes
dock såsom nyss framhållits kunna påstås, att flyttningar icke företoges i
onödan.
..
..
„
-cili
Såsom framginge av lämnad redogörelse för förhallandena i Stockholm,
syntes ej heller det allmänna bruket av en enda fardag lia dämpat flyttnings-
frekvensen. I Malmö, där fardagarna fördelade sig mera jämnt över året,
hade icke försports några klagomål över att ett sådant fardagssystem skulle
uppmuntra lill onödiga flyttningar.
0
..
.
Om en spridning av fardagarna genomfördes på det sättet, att tvingande
bestämmelse infördes örn rätt till uppsägning till ett flertal fardagar under
året, kunde det befaras, att kontraktsperioden förkortades. Såväl på lastig-
hetsägarhåll som på vissa hyresgästhåll syntes det anses vara en fördel, att
en viss stabilitet vunnes i hyresförhållandet genom att hyresavtalet uppgjor
des för en lid av ett eller flera år.
Även om fastighetsägarna i regel finge anses vara intresserade av hyres
förhållandenas stabilisering kunde dock läget på hyresmarknaden eller i
övrigt vara sådant, att dc icke önskade binda sig för längre tid.
Kunni Majda proposition nr 166.
170
Kunni. Maj:ts proposition nr 166.
Såsom framginge av en genom Sveriges fastighetsägareförbund verkställd
enquéte vore hyreskontrakt ställda på längre tid än ett år i vårt land ganska
sparsamt förekommande, vilket minskade faran för att, genom obligatorisk
uppsägningsrätt till flera fardagar under året, kontraktstiderna i någon större
utsträckning skulle förkortas och därigenom hyresmarknaden uppluckras.
Då det från fastighetsägarehåll gjorts gällande, att strävandena inom hyres
gäströrelsen för ökat hemskydd skulle motverkas genom medgiven upp
sägningsrätt till ett flertal fardagar under året, kunde erinras, att hyres
gästernas riksförbund förklarat, att införandet av sådan uppsägningsrätt
icke ägde något samband med frågan om avtals- och uppsägningstidens
längd.
Den trängsel och brådska, som uppstode vid flyttningarnas koncentrering
till en enda fardag, medförde å andra sidan avsevärda olägenheter för så
väl fastighetsägarna som hyresgästerna. Ur fastighetsägarsynpunkt måste
det sålunda betecknas såsom en avgjord olägenhet, att i trappor och port
gångar anhopades möbler och husgeråd, varigenom dessa delar av fastig
heten lätt utsattes för skador. För allmänheten gjorde sig olägenheterna av
en enda fardag särskilt kända i form av svårigheter att erhålla hjälp med
transport av bohag och att i god tid få utförda installationer av telefon,
mätare för gas, elektricitet m. lii. i den nya lägenheten. De med transporten
förenade extra kostnaderna spelade en ganska avsevärd roll. Härtill komme
de förluster, som förorsakades av att bohaget i trängseln och brådskan ut-
satles för skada och ofta nog före illa av att stå ute under bar himmel.
Nödiga reparationer måste ofta utföras i samband med flyttningarna, van
ligen sedan den nya hyresgästen inflyttat, men även dessförinnan. Då flytt
ningarna huvudsakligen förlädes till den 1 oktober, förorsakades en anhop
ning av reparationsarbetet till sensommaren och hösten.
I samband härmed finge ock framhållas, att det vid förestående ombygg
nadsarbeten vore för fastighetsägaren fördelaktigt att kunna verkställa upp
sägning till en av flera fardagar på året och utrymma fastigheten till far
dag, infallande efter förhållandena vid lämpligare tidpunkt än 1 oktober.
Med en enda fardag örn året skulle fastigheten dessutom i regel icke på
nytt kunna uthyras förrän efter ett år.
Att det i vårt land gällande fardagssystemet till viss del grundade sig
mera på tradition och sedvänja än på sådana konstanta faktorer som skol
årets förläggning, klimatiska och andra naturförhållanden m. m. syntes fram
gå därav, att i länder med likartade natur- och andra förhållanden som i
Sverige flyttningsterminerna fördelats betydligt jämnare över året. Tradi
tionen på detta område syntes icke alltid representera något vägande intresse
hos hyresgästerna, bland vilka förefunnes växlande behov och önskemål i
fråga örn fardagarnas förläggning. Ogifta och ensamstående samt nybilda
de hushåll såge icke saken på samma sätt som de redan bestående familjer
na, och även bland de sistnämnda funnes sådana, som av olika orsaker
behövde större flyttningsfrihet, t. ex. tjänsteinnehavare, vilka under hyres
kontraktets giltighetstid transporterades eller sökte transport till annan ort.
^ör
funnes
annan utväg än att med hyresvärdens samtycke
söka överlåta^ lägenheten på annan eller ock att ikläda sig extra kostnader
för bostad på den nya orten med bibehållande av den gamla lägenheten.
Denna svårighet hade varit av sådan art, att den beaktats av statsmakterna.
Salunda erhölle statens befattningshavare under vissa förhållanden ersätt-
mng för den merutgift, som befattningshavare nödgats vidkännas för bostad å
saväl den gamla, som den nya tjänstgöringsorten. För inflyttande från
andra orter kunde det ock vara av intresse, att lägenheter i större utsträck
ning, an som nu vore fallet, funnes att tillträda å olika tider av året.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
171
Vidare finge icke förbises, att den del av allmänheten, som utgjordes av
personer, vilka, direkt eller indirekt, hämtade sin utkomst av byggnadsverk
samheten, droge betydande fördel av ett fardagssystem, som medgåve en
jämnare fördelning över året av arbetstillfällena inom byggnadsindustrien
och därmed sammanhängande näringsområden.
Enligt sakkunnigas mening utgjorde emellertid den möjlighet, som er-
bjöde sig att genom fardagssystemets ändring få till stånd mer kontinuerlig
drift inom byggnadsverksamheten, det allra tyngst vägande argumentet för
en sådan ändring. De strävanden i riktning mot kontinuerlig drift, som
kunde utgå från yrkesutövarna själva, hade föga utsikt att leda till åsyftat
resultat, så länge icke möjligheter bereddes för en mera jämn fördelning
av hyresterminerna över året. Det vore ju icke med byggnadsföretagarnas
ekonomiska intresse förenligt att de i större utsträckning engagerade sig
för uppförande av hyreshus till en tid på året, då det hvressökande klien
telet vore så begränsat, som fallet vore vid andra tider av året än omkring
den 1 oktober.
Det vore givetvis ur olika synpunkter fördelaktigast, örn förändringen i
fardagssystemet kunde genomföras på frivillighetens väg. En spridning av
fardagarna på frivillighetens väg förutsatte icke blott att fastighetsägarna i
allmänhet vore övertygade örn det ur allmän synpunkt berättigade i en så
dan ändring, utan även att de i förekommande fall ägde förvissning örn att
lägenheter, som finge uppsägas till annan dag än den 1 oktober, kunde ut
hyras. Såvitt man nu kunde bedöma, syntes under förevarande förhållan
den några utsikter icke finnas för ett kollektivt uppträdande av fastighets
ägarna för att medverka till fardagarnas spridning. För en effektiv lösning
av frågan örn hyresterminernas spridning måste därför förutsättas, att par
terna inom vissa gränser medgåves laglig rätt att bringa hyreskontraktet till
upphörande, oavsett vad kontraktet härom bestämde.
Étt av Stockholms stads fastighetskontor avgivet förslag ginge ut på ge
nerell rätt för part i hyresavtal alt påkalla avtalets upphörande efter viss
uppsägningstid, lämpligen tre månader, vilket i realiteten skulle betyda, att
alla under denna lagbestämmelse fallande hyresavtal komme att löpa på
obestämd tid oavsett den i kontrakten avtalade giltighetstiden. Kontrakten
skulle i enlighet med förslaget kunna uppsägas till vilket månadsskifte som
helst och principen om lagstadgade fardagar skulle så gott som uppgivas.
Exempelvis skulle det, vid landsvistelse under sommaren, bliva möjligt att
uppsäga löpande hyreskontrakt till sommarens början och sluta nytt kon
trakt till hösten, en möjlighet sorn dock förefunnes endast för ett relativt
fåtal.
Mot en dylik anordning syntes kunna anmärkas, att den saknade hävd
i vårt land och kunde medföra skadliga verkningar med avseende å fastig
heternas ekonomi. Helt visst skulle uppsägningsrättens anknytning till ett
så stort antal fardagar, som föreslagits, te sig främmande för allmänna
rättsuppfattningen och vara ägnad att införa ett osäkerhetstillstånd på om
rådet, vilket närmast skulle gå ut över fastighetsägarna och kreditgivarna
och i sista hand över hyresgästerna.
Frågan bleve då, till huru många och vilka fardagar uppsägningsrätten
skulle anknytas. I allt väsentligt syntes en utjämning av arbetstillgången
inom byggnadsfacket och angränsande verksamhetsområden kunna vinnas
med en jämnare fördelning av hyresterminerna på de nuvarande två far
dagarna den 1 oktober och 1 april. Utan närmare ingående på de härmed
förknippade byggnadstekniska spörsmålen kunde framhållas, att en sådan
anordning medgåve en uppdelning av byggnadsarbetet på vinter- och som-
172
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
marsäsong och därigenom vöre ägnad att undanröja den förnämsta orsaken
till den brist på kontinuitet, som präglade byggnadsindustrien och därmed
mer eller mindre direkt sammanhängande näringsgrenar.
Den lrågan uppstode härefter, i vilken utsträckning det skulle vara möj
ligt att bringa en lagbestämmelse om tvenne effektiva fardagar i tillämp
ning utan att åsidosätta parternas berättigade intressen.
Att döma av de av de sakkunniga anställda undersökningarna vore hyres
kontrakt ställda på längre tid än ett år ganska ovanliga för mindre lägen
heter, medan de i viss utsträckning brukades i fråga örn större lägenheter.
Den regelmässiga hyrestiden för bostadslägenheter av olika storlek uppginge
till ett år. En lagstadgad rätt att uppsäga hyresavtal till såväl den 1 april
sorn den 1 oktober skulle innebära, att hyresgästen icke med visshet kunde
räkna på att få kvarbo mer än ett halvt år, liksom också hyresvärden finge
kalkylera med uppsägning iill endera av de två fardagarna. Verkningarna
av en sålunda medgiven större rörelsefrihet ställde sig emellertid i de en
skilda fallen helt olika, allt efter som de såges ur hyresvärdens eller hyres
gästens synpunkt. Skrede hyresvärden till uppsägning, åsyftade han oftast
att betinga sig ökad hyra, utan att ombyte av hyresgäst behövde ske. Upp
sägningar från hyresvärdens sida av annan anledning, exempelvis för att
bliva kvitt en icke önskvärd hyresgäst, vöre mindre vanligt förekommande.
Utginge uppsägningen från hyresgästens sida, skedde detta också ofta i det
syftet att få till stånd ändring av hyresbeloppet, men minst lika vanligt syn
tes vara, att hyresgästen av annan orsak ville upplösa avtalsförhållandet.
På grund härav vore ock uppsägningar från hyresgästens sida mindre be
roende av konjunkturerna, så att de under normala förhållanden vore vida
mer vanliga än uppsägningar från hyresvärdens sida.
De nu beskrivna, normalt förekommande fallen av uppsägningar syntes
icke i någon större utsträckning behöva påverkas av laglig uppsägningsrätt
till två fardagar örn året, annat än i så måtto, att uppsägning i vissa fall
kunde verkställas till ett halvt år tidigare eller senare än eljest skulle lia varit
möjligt. I regel syntes uppsägningen vara framgången ur ett moget beslut
att åvägabringa ändring i hyresförhållandet och verkställas oberoende av om
avtalet kunde fäs att upphöra ett halvt år tidigare eller ej. Att välja far
dag stöde för den uppsägande parten i varje fall fritt. Härvid finge man
dock ej såsom en allmän förutsättning utgå från alt uppsägningen skedde
ett halvt år tidigare än som skulle vara möjligt med helårskontrakt. I
många fall kunde det för en hyresgäst eller en hyresvärd t. o. m. vara för
delaktigt att skjuta på uppsägningen ett halvt år längre än som kunde ske
vid ettårig kontraktstid. I dylika fall skulle sålunda den verkliga kontrakts
tiden bliva något längre än för närvarande.
Det läge nära till hands att antaga, att hyresgäster komme att begagna
sig av den nyvunna uppsägningsrätten för att på grund av inträffade för
ändringar i deras personliga förhållanden bringa avtalet till upphörande tidi
gare än som eljest skulle vara möjligt. I normala fall syntes härvid ett verk
ligt skäl föreligga för uppsägningen, exempelvis förflyttning i tjänsten till
annan ort, försämrad ekonomisk ställning, dödsfall m. m.
Det kunde tyckas, att de bestämmelser, som i gällande lag meddelats örn
hyresrättens förverkande, under vissa förutsättningar vore tillfyllest för afl
täcka de fall, då hyresvärden av någon befogad anledning kunde vilja skilja
en hyresgäst från lägenheten. Hyresvärden tvekade dock ofta nog att till
gripa avhysning. Under sådana förhållanden vore en lagstadgad rätt att
uppsäga till någon av de två fardagarna till fördel för hyresvärden och er-
bjöde ett lämpligare medel att öva påtryckning än vartill gällande lag gåve
anvisning.
173
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Enligt de sakkunnigas mening kunde risken av större löslighet i hyresför
hållandet och ökad flyttningsfrekvens icke väga tungt gentemot de obe
stridliga fördelar, vilka, såsom tidigare framhållits, vore förenade med i lag
medgiven uppsägningsrätt till två fardagar om året, den 1 oktober och den 1
april. Ue sakkunniga ville därför i sådant syfte föreslå en ändring av gäl
lande lagbestämmelser om hyra.
Enligt de sakkunnigas mening borde en lagstadgad rätt att, oavsett av
talad kontraktstid, verkställa uppsägning till två årliga fardagar icke om
fatta alla slag av lägenheter. Till skydd för hyresgästens berättigade ekono
miska intressen borde undantag göras för lägenheter, som upplätes för
andra än bostadsändamål, exempelvis för drivande av en affär eller för in
dustriellt ändamål. I fråga örn sådana lägenheter vöre det icke ovanligt, att
hyresgästen för lägenhetens anordnande till avsett ändamål gjort betydande
kostnad, och även eljest vore oftast det värde, affären såsom sådan represen
terade, betingat därav, att den finge fortfarande utövas i den lokal där före
taget kommit till stånd och utvecklats. Undantaget borde givetvis även
omfatta med dylika lägenheter kombinerade bostadslägenheter, s. k. blandade
lägenheter.
...
Den nu föreslagna uppsägningsrätten borde i princip endast omfatta så
dana bostadslägenheter, som uthyrdes å fria marknaden. Sålunda borde
denna rätt icke gälla lägenheter upplatna i samband med delägarskap i bo
stadsförening, av arbetsgivare i samband med arbetsavtal upplåtna eller ut
hyrda lägenheter samt lägenheter vid vilkas uthyrning ett understödsmo-
ment varit förknippat, exempelvis lägenheter i av vissa stiftelser ägda fastig
heter.
.................
De sakkunniga hade även tagit under övervägande, om uppsägningsrätten
skulle omfatta samtliga bostadslägenheter, som uthyrdes å fria marknaden,
eller begränsas till lägenheter av viss maximistorlek, varvid gränsen lämpli
gen borde dragas vid lägenheter om högst tre rum och kök. Skulle denna
begränsning fastställas, skulle likväl uppsägningsrätten komma att omfatta
nio tiondelar av samtliga uthyrda lägenheter enligt 1933 års allmänna bo
stadsräkning.
.
De skäl som kunde anföras härför vore dock enligt sakkunnigas mening
knappast av den betydelse, jämfört med tidigare åberopade fördelar av en
lagstadgad uppsägningsrätt till två fardagar, att undantag härvid borde göras
för större lägenheter.
, „ „
,
De sakkunniga hade jämväl tagit under övervägande Dagan örn den tore-
slagna uppsägningsrätten skulle begränsas såtillvida, att den icke inträdde
förrän viss tid, exempelvis ett, två eller tre år, efter det hyresförhållandet
ingåtts. Fördelen härav skulle vara, att kontrakt löpande på sadan tid där
under lämnades orubbade, varigenom större fasthet gåves åt hyresmark-
nåden. Å andra sidan skulle syftet med den ifrågasatta lagstiftningen icke
kunna förverkligas i samma utsträckning som vid oinskränkt uppsägmngs-
rält till varje fardag, utan till större delen förfelas. Uthyrda lägenheter
komme härigenom att med avsende å uppsägningsrätten uppdelas pa olika
kategorier och resultatet bleve en mångfald praktiska olägenheter och be
svär för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Jämväl kunde det befaras, att
lagbestämmelser, som avfattades i sådant syfte, bleve så invecklade och svara
att bringa i tillämpning, att de föranledde missförstånd och bomme att sakna
allmänhetens förtroende. De sakkunniga ansåge sig därför icke kunna tore
sia
cn sådan begränsning av uppsägningsrätten.
.
.
De sakkunniga hade icke stått främmande tor Dagan, huruvida icke at
lagbestämmelserna örn uppsägningsrätten borde givas sådan lorm att det
överlämnades åt respektive kommuner ali bringa dem i tillämpning. Motivet
174
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
härför .skulle då vara, att lagbestämmelser av så genomgripande natur icke
borde påtvingas ett samhälle mot dess vilja.
För att den föreslagna lagstiftningen skulle bliva effektiv och motsvara sitt
syfte fordrades, atthen genomfördes likformigt över landet så att flyttningar
mellan olika orter å bägge de lagstadgade fardagarna underlättades. De sak
kunniga ansåge sig därför icke böra föreslå, att kommunerna medgåves rätt
att fatta beslut örn lagstiftningens tillämpning.
De sakkunniga lia även i sitt betänkande redogjort för ekonomiska nack
delar och fördelar av en mer kontinuerlig drift av byggnadsföretagen utan
hänsyn till årstiden samt i denna del funnit att de i stort sett toge ut varand
ra. Möjligen vore de ekonomiska fördelarna övervägande.
I fråga örn byggnadsarbetarnas inkomster lia de sakkunniga uttalat bland
annat, att de vore beroende av den växlande och ofta oberäkneliga arbets-
tillgangen. Örn en jämnare fördelning av arbetet kunde åstadkommas i bygg
nadsfacket, så att säsongväxlingarna och i viss mån även konjunkturväx
lingarnas inverkan på arbetstillfällena i största möjliga omfattning elimine
rades och följaktligen en säkrare ställning och jämnare årsinkomst bereddes
arbetarna, skulle krav på jämkningar i timlöner och ackordspriser icke vara
oberättigade. Om sålunda de av de sakkunniga föreslagna åtgärderna till
nedbringande av särskilt den säsongmässiga arbetslösheten ledde till åsyftat
resultat, kunde med hänsyn därtill en reglering av lönerna bliva befogad.
Hyreslagstiftnlngskommitténs ståndpunkt.
Hyreslagstiftningskommittén har i sitt betänkande ställt sig avvisande till
det förslag som i fardagsfrågan väckts av byggnadsindustrisakkunniga samt
därvid anfört, bland annat:
1934 års byggnadsindustrisakkunniga hade ej påyrkat någon ändring i
fråga om hyreskapitlets fardagsregler utan deras förslag avsåge införande
av en tvingande bestämmelse som beträffande bostadslägenheter medgåve
båda parterna i hyresförhållandet rätt utom i vissa undantagsfall att utan
avseende å vad hyresavtalet innefattade i fråga om hyrestidens längd upp
säga detsamma till upphörande den 1 april eller den 1 oktober.
Det vore naturligtvis möjligt att genom en bestämmelse av antydd art en
bättre fördelning av flyttningarna skulle åstadkommas, men det förefölle
synnerligen tveksamt, om denna kunde bliva sa betydande att därigenom
ernåddes den inverkan i fråga örn byggnadsproduktionens villkor, som de
sakkunniga asyftade. De sakkunniga hade härutinnan ej heller gjort några
mera bestämda uttalanden.
Emellertid ville det synas som om genomförandet av de sakkunnigas för
slag skulle vara förenat med bestämda olägenheter ur synpunkter vilka kom
mittén särskilt hade att beakta. Vid utverkande av Kungl. Maj:ts tillstånd
till kommitténs tillkallande uttalade chefen för justitiedepartementet att en
förutsättning för skapande av en verklig hemkänsla vore att hyresgästens
besittningsrätt till den av honom förhyrda lägenheten tryggades samt att
fördenskull på kommittén borde ankomma att till förutsättningslöst övervä
gande upptaga frågan om ökade möjligheter för hyresgäst att kvarbo i lä
genheten.
Då kommittén övervägt hithörande förhållanden såvitt rörde bostadslä-
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
175
genheter hade kommittén väl funnit det ej kunna med säkerhet fastställas
huruvida från hyresvärdarnas sida ofta förekommit uppsägning under så
dana förhållanden, att därigenom ett hyresgästens berättigade intresse att
kvarstanna i lägenheten blivit eftersatt. Då kommittén funnit särskilda lag
regler under nuvarande förhållanden motiverade redan lill eliminerande av
en osäkerhetskänsla, som kanske övervägande av psykologiska skäl vidlådde
innehavet av en bostadslägenhet, vore det tydligt att kommittén ej kunde
finna härmed väl förenligt att i hyreskapitlet infördes den utav de sakkunni
ga förordade regeln, enligt vilken genomsnittligt sett — enär bostadslägen
heter, såsom ock de sakkunniga framhållit, för närvarande regelmässigt ut
hyrdes för år — uppsägningsrisken för hyresgästerna skulle fördubblas.
Ett särskilt skäl som trots vad ovan anförts kunde föranleda anslutning
till de sakkunnigas linje vore att densamma med någon högre grad av sä
kerhet kunde antagas leda till i sådan grad minskade produktionskostnader
att en sänkning av hyresnivån vore ali påräkna. Att döma av vad de sak
kunniga anfört syntes så emellertid ej vara fallet. De sakkunniga uttalade
sålunda alt ekonomiska nackdelar och fördelar vid en mer kontinuerlig
drift av byggnadsföretagen utan hänsyn till årstiden i stort sett toge ut
varandra. Och ifråga örn arbetslönerna anförde de sakkunniga, att om en
jämnare fördelning av arbetet kunde åstadkommas i byggnadsfacket, så att
säsong- och i viss mån även konjunkturväxlingarnas inverkan på arbetstill
fällena i största möjliga omfattning eliminerades och följaktligen en säkrare
ställning och jämnare årsinkomst bereddes arbetarna, skulle kravet på jämk
ningar i timlöner och ackordspriser icke vara oberättigat; om sålunda de
av de sakkunniga föreslagna åtgärderna till nedbringande av särskilt den
säsongmässiga arbetslösheten ledde till åsyftat resultat, kunde med hänsyn
därtill en reglering av lönerna bliva befogad. — Enligt kommitténs mening
syntes i stället farhågorna för att den vidgade uppsägningsrätten skulle kun
na föranleda stegring av hyresnivån ej utan vidare kunna avvisas. Kom
mittén hade härvidlag ej kunnat undgå att fästa avseende vid uttalanden,
som från fastighetsägarehåll gjorts därom, att vid större rörlighet och lös
lighet på bostadsmarknaden kreditmöjligheterna skulle försvåras såväl för
byggnadsproducenter som för fastighetsägare samt fastighetsägarna beräk
nas komma att såväl på grund härav som till följd av den ökade risken
för uppsägning under kontraktsperioderna söka kompensation genom viss
höjning av hyresbeloppen.
Givetvis skulle ej förnekas alt den starka koncentreringen av flyttning
arna till den ena av fardagarna måste anses förenad med vissa olägenheter
för parterna i hyresförhållandet, i huvudsak kanske för hyresgästerna, och
att det därför även ur de synpunkter, kommittén företrädesvis hade att ägna
beaktande, vore att hälsa med tillfredsställelse om flyttningarna mera jämnt
fördelades på de båda fardagarna. De sakkunnigas f örslag kunde kommit
tén emellertid med hänsyn till de därmed förbundna olägenheter som förut
antytts icke biträda. För sin del holle kommittén för (roligt, att frågans lös
ning borde sökas icke på lagstiftningens viig utan genom att i ökad utsträck
ning hyreshus färdigställdes för inflyttning den 1 april. Erfarenheterna
från orter där en på nämnda fardag inriktad bostadsproduktion förekomme
syntes icke giva vid handen att svårigheter mötte i fråga örn uthyrning av
lägenheter till denna lid. Uteslutet vöre viii ej heller att genom överenskom
melser mellan vederbörande arbetare- och arbetsgivareorganisationer skulle
kunna uppnås enighet örn sådana villkor för en på den 1 april inriktad
byggnadsproduktion, som skulle kunna leda till en särskilt för byggnadsar
betarna önskvärd jämnare fördelning av byggnadsverksamheten.
176
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
Yttranden.
Med anledning av byggnadsindustrisakkunnigas förslag lia infordrats ytt
randen från socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, telegrafstyrelsen, kommers
kollegium ävensom fångvårdsstyrelsen, arméförvaltningens fortifikations-
styrelse, flygförvaltningen, medicinalstyrelsen, generalpoststyrelsen, järn
vägsstyrelsen, väg- och vattenbyggnadsstyrelsen, vattenfallsstyrelsen, lotssty
relsen, statens byggnadslånebyrå och statens egnahemsstyrelse samt Överståt
hållarämbetet och samtliga länsstyrelser. Vidare har tillfälle till yttrande be
reus fullmäktige i riksbanken, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa,
svenska bostadskreditkassan, samtliga landsting, svenska stadsförbundet,
svenska landstingsförbundet, svenska arbetsgivareföreningen, landsorganisa
tionen i Sverige, Sveriges fastighetsägareförbund, hyresgästernas riksförbund,
hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund, styrelserna
för tekniska högskolan och Chalmers tekniska högskola, svenska teknologför-
eningen, svenska arkitekters riksförbund, Sveriges industriförbund, byggnads-
ämnesförbundet, svenska byggnadsindustriförbundet, Sveriges rörlednings-
firmors förening, Stockholms byggnadsleverantörförbund, samverkande
byggnadsfackförbunden och svenska metallindustriarbetareförbundet även
som vissa andra sammanslutningar eller institutioner. Vid vissa av de ytt
randen, som med anledning härav avgivits, lia bifogats utlåtanden från veder
börande länsarkitekt, magistraten och stadsfullmäktige i ett flertal städer
m. fl. Kommerskollegium har bifogat utlåtanden från samtliga handelskam-
rar. Det må anmärkas, att fardagsfrågan icke särskilt berörts i ett flertal
yttranden.
Byggnadsindustrisakkunnigas förslag i fardagsfrågan har i de yttranden,
där frågan blivit föremål för behandling, bedömts mycket olika. I åtskil
liga yttranden har förslaget i allo tillstyrkts eller lämnats ulan erinran me
dan i några yttranden förslag väckts örn än mer ingripande ändring av de
nuvarande reglerna i ämnet. I ett antal yttranden ha, utan att de sak
kunnigas förslag avstyrkts, yrkanden framställts om mer eller mindre vitt
gående modifikationer i detsamma. Några myndigheter och sammanslut
ningar ha med hänsyn till den form, i vilken förslaget framlagts, ej ansett
sig kunna taga bestämd ståndpunkt till detsamma eller eljest ställt sig
tveksamma i frågan. Ett stort antal myndigheter och sammanslutningar ha
funnit sig böra helt avstyrka förslaget.
Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av telegrafstyrelsen,
järnvägsstyrelsen, lotsstyrelsen, statens egnahemsstyrelse, länsstyrelserna i
Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Jämtlands län, länsarkitekterna i Kro
nobergs och Jämtlands län, styrelsen för Chalmers tekniska högskola, lands
organisationen, hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksför
bund, svenska arkitekters riksförbund, stadsfullmäktige i Enköping, Falken
berg, Göteborg, Lysekil, Mölndal, Skellefteå, Strängnäs och Uddevalla, Stock
holms stads fastighetsnämnd samt svenska metallindustriarbetareförbundet.
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
177
Länsstyrelsen i Malmöhus län har därvid anfört följande:
Förslaget går ut på att medgiva uppsägning av hyresavtal till antingen den
1 april eller den 1 oktober oberoende av avtalets innehåll rörande giltighets
tid. Länsstyrelsen kan ej finna annat än att en dylik ordning skvdle vara
ägnad att främja det därmed avsedda syftet att genom fördelning av flytt
ningarna åstadkomma en utjämning av arbetstillgången inom byggnads
facket, och några nackdelar därav av beskaffenhet att uppväga nämnda för
del torde icke uppstå. En reform av detta slag skulle nog åtminstone till en
början komma att röna motstånd, och därför torde vara angeläget att vid
utarbetande av behövlig lagändring såvitt möjligt förekomma att lagen kan
kringgås genom användning av avtalsfrihet i andra avseenden. Sålunda kunde
genom stipulerande i hyreskontrakt av mycket lång uppsägningstid refor
men göras mindre effektiv. Detsamma kunde ske exempelvis genom be
stämmande i avtalet av olika hyror för skilda perioder av hyrestiden. Mot
förslaget i princip har länsstyrelsen emellertid, av ovan anfört skäl, icke
något att erinra.
Av landsorganisationen har anförts följande:
Landsorganisationen får för sin del livligt tillstyrka de sakkunnigas ifråga
varande förslag, vilket synes vara väl ägnat att, i den mån sa kan ske genom
en lagstadgad reglering av uppsägningsrätten, befordra en utjämning av ar
betstillgången inom byggnadsfacket genom byggnadsarbetets uppdelning på
en vinter- och en sommarsäsong. Förslaget kan betraktas såsom den utdrag
na konsekvensen av den byggnadstekniska utveckling, som möjliggjort bygg
nadsverksamhetens bedrivande under vintersäsongen, och låter i sin man
denna utveckling tillgodokomma även byggnadsindustrins arbetare i form av
jämnare utkomst och tryggare arbetsförhållanden.
Förslag om mera genomgripande ändringar än enligt byggnadsindustrisak
kunnigas betänkande ha framställts av Överståthållarämbetet, Stockholms
stads fastighetskontor och samverkande byggnadsfackförbunden.
Överståthållarämbetet har i frågan anfört bland annat:
Den största fördelen för hyresgästerna med nuvarande system bar ansetts
vara, att det bereder dem tillfälle till tillräckligt lägenhetsurval. Enligt äm
betets förmenande skulle även med en stark fördelning av flyttningsdagarna
hyresgästerna få fullgott tillfälle till sådant urval. Förmånen är icke större,
än att den kommer att vida uppvägas av fördelarna för hyresgästerna av
ett system nied spridda flyttningsdagar. Från fastighetsägarehåll har fram
förts invändning örn, att administrationskostnaderna för en fastighet skulle
med omändring av flyttningssystemet komma att bliva större. Invändningen
synes ogrundad. De stora fördelarna ligga däremot i öppen dag.
Enligt ämbetets förmenande torde en spridning av flyttningsdagarna kun
na uppnås utan något eftergivande av kravet på erforderlig trygghet för hy
resgästen.
För att verkligen leda till avsett resultat bör ökningen av antalet tardagar
vara avsevärd. Skäl tala för att den första dagen i varje månad bestämmes till
fardag. Med hänsyn till de särskilda förhållanden, som utmärka julmåna
den och nyårsskiftet, torde dock törhända vara lämpligt att ej förlägga någon
fardag lill månaderna december och januari.
Stockholms stads fastighetskontor har uttalat bland annat:
De erinringar, som framförts mot det av fastighetskontoret framlagda för
slaget, att som regel den första dagen i varje månad skiille utgöra laga far
dag, torde huvudsakligen lia sin grund i en missuppfattning.
Bihang tilt riksdagens protokoll 19.1!). 1 sand. Nr ISO.
12
178
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
De farhågor, som uttalats och som innebära, att förslaget skulle kunna
medföra alltför stor löslighet i hyresförhållandena, torde väsentligen sakna
grund utom med avseende på möjligheterna att flytta lill sommarbostäder.
Ett hyreskontrakt, som lämnar parterna mera fria händer, skulle otvivel
aktigt som regel icke föranleda uppsägning annat än då en flyttning verk
ligen bleve aktuell. Som det nu är, uppsägas de flesta lägenheter, då hyres
värden vill skaffa sig möjlighet att vidtaga ändrade dispositioner beträffan
de lägenheten eller då hyresgästen vill bereda sig tillfälle att till nästa far
dag se sig örn efter en annan bostad.
Uppfattningen att kontorets förslag för hyresgästernas vidkommande
skulle medföra minskade möjligheter till urval beror enligt kontorets me
ning på ett felaktigt betraktelsesätt. Då något behov att till en viss bestämd
tidpunkt finna en annan bostad icke föreligger, kan nämligen hyresgästen
för uppsägning avvakta det tillfälle, då han finner en för honom lämplig
lägenhet, till vilken han vill flytta. Detta innebär, att den normala ledig-
hetsprocenten — d. v. s. antalet outhyrda lägenheter i proportion till samt
liga sådana — skulle kunna betydligt nedgå, innan gränsen för bostadsbrist
uppnåddes. Ur nationalekonomisk synpunkt måste detta anses innebära en
avsevärd fördel, som i första rummet skulle komma fastighetsägarna till
godo, såväl hyresvärdarna som byggnadsföretagama, vilka senare kunde få
nybyggda lägenheter uthyrda oavsett till vilken tidpunkt desamma färdig
ställdes. Dessa förbättrade förhållanden måste indirekt komma även hyres
gästerna till godo.
En olägenhet synes emellertid som ovan framhållits vara, att om den första
dagen i varje månad utan undantag gjordes till laga fardag, kunde åtminsto
ne i större städer risk uppkomma, att vissa hyresgäster sade upp sina lägen
heter till den tidpunkt, då de ämnade flytta till ett sommarnöje för att sedan
först till hösten skaffa sig en ny bostadslägenhet. En sådan olägenhet torde
emellertid utan svårighet kunna undanröjas genom att bestämmelserna om
laga fardag utformas sålunda, att varje hyreskontrakt kunde med förslagsvis
tre månaders uppsägningstid av vardera parten bringas att upphöra vid var
je månadsskifte, dock med undantag av den 1 maj, den 1 juni och den 1
juli. Med en sådan inskränkning av uppsägningsrätten torde alla befarade
olägenheter vara undanröjda och inga bärande skäl kunna anföras mot för
slaget. Med hänsyn till de stora fördelar, som obestridligen skulle ernås ge
nom förslagets realiserande, är kontoret därför benäget att vidhålla sitt ti
digare förslag med här angivna modifikationer.
Av samverkande byggnadsfackförbunden har slutligen anförts följande:
Vi äro ense med de sakkunniga därom alt flyttningarnas spridning ut
över året .skulle vara ett viktigt steg för utjämnande av säsongsvårigheterna
för byggnadsindustriens arbetare, även örn det måste fastställas att oavsett
möjligheten till en jämnare fördelning av flyttningarna, ändock finnas
många omständigheter, som medverka till att en fullt likartad arbetstillgång
året om kommer att förbli ett ouppnåeligt önskemål. Vi dela också den
uppfattningen att en spridning av fardagarna på frivillighetens väg icke
kan vara att vänta så länge s. k. avtalsfrihet på området vidhålles. Denna
avtalsfrihet är blott skenbar, i det alt de hyressökande icke kunna bli en
mot fastighetsägarna jämställd part. För denna mening, att det på fri
villighetens väg icke går att lä någon ändring, torde väl det förhållandet
vara ett gott bevis, att samtidigt som byggnadstekniken mer och mer möj
liggjort färdigställandet av ny- och ombyggnader till den 1 april så lia hy
reskontrakten i ökad omfattning ställts på den 1 oktober.
Beträffande de skäl, som särskilt från fastighetsägarehåll lia anförts emot
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
179
en ändring i det nu rådande tillståndet, finna vi icke anledning till annat
uttalande än att vi icke anse dessa skäl bärande och måste de under alla
förhållanden anses väga synnerligen lätt gentemot möjligheten av att kunna
mildra säsongeländet inom byggnadsindustrien.
De sakkunniga lia stannat vid ett förslag örn två fardagar under året, den
1 april och den 1 oktober. Av utredningen framgår att uttalanden örn längre
gående reformer ha gjorts. För vår del anse vi att ett ännu kraftigare steg
än det föreslagna borde tagas. Örn den 1 i varje månad kunde vara flytt
ningsdag och till följd därav byggnadsföretagare kunde utnyttja en obe
gränsad frihet i fråga om påbörjandet och färdigställande av byggnads
arbeten, kan det icke vara tvivel örn att detta skulle verka mera välgörande
än örn laglig rätt till uppsägning av hyreskontrakt är föreskriven endast
med avseende på två fardagar. Vi skulle sålunda helst sett att sådan ord
ning bleve fastställd att hyreskontrakt skulle kunna uppsägas till upphörande
den 1 i vilken månad som helst. I varje fall vilja vi hemställa att fast
ställande av fyra sådana fardagar tages under övervägande.
Med mer eller mindre omfattande förbehåll har byggnadsindustrisakkun
nigas förslag tillstyrkts av byggnadsstyrelsen, socialstyrelsen, medicinalsty
relsen, vattenfallsstyrelsen, fly g förvaltningen, länsstyrelsen i Gotlands län,
länsarkitekten i Skaraborgs lån, stadsfullmäktige i Malmö, hyresgästernas
riksförbund och svenska teknolog/öreningen.
Byggnadsstyrelsen har anfört bland annat:
Såsom de sakkunniga påpekat föreligga ur teknisk synpunkt numera icke
hinder för bedrivande av byggnadsföretag även vintertid, och ekonomiskt
sett torde nackdelarna och fördelarna vid en mera kontinuerlig drift utan
hänsyn till årstiderna i det stora hela kunna sägas taga ut varandra. Själv
fallet är en kontinuerlig drift av byggnadsföretag till fördel icke blott för
själva byggnadsindustrien utan även och i lika hög grad för byggnadsämnes-
industrien, som därigenom får en jämnare driftsbelastning under året.
Då det gäller att söka ernå en utjämning av byggnadsindustriens säsong
betoning, kunna givetvis påvisas åtskilliga åtgärder, som äro ägnade att
verka i sådan riktning. Utan tvivel torde dock den nu till bedömande före
liggande fardagsfrågan vara att betrakta såsom den viktigaste faktorn i före
varande avseende.
Byggnadsstyrelsen har jämväl tagit del av vad hyreslagstiftningskommit-
tén i denna fråga anfört. För sin del håller kommittén för troligt, att far-
dagsfrågans lösning bör sökas icke på lagstiftningens väg utan genom att de
enskilda byggherrarna färdigställa hyreshus i ökad utsträckning till inflytt
ning den 1 april.
Det synes byggnadsstyrelsen kunna invändas, att den av kommittén tänkta
utvägen icke kail vara framkomlig, för såvitt icke möjlighet till genomfö
rande av en säsongutjämning dessförinnan beredes. En sådan möjlighet
torde icke kunna åstadkommas på annat sätt än genom ett ingripande i form
av jämkning i hyreslagstiftningen.
Då det kan anses ådagalagt, att flyttningarnas koncentration till en enda
dag på året numera utgör det största hindret för en kontinuerlig drift inom
byggnadsindustrien, är det angeläget — om man överhuvud taget skall komma
till rätta med problemet rörande säsongarbetslöshetens bekämpande — att
en ändring i detta avseende kommer till stånd.
Vad Stockholms stads fastighetskontor anfört finner byggnadsstyrelsen
vara värt det största beaktande. Då emellertid en lösning av lardagsirågan
efter nämnda principer troligen skulle komma att anses innebära ett alltför
180
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
kraftigt ingrepp i sedan länge rådande praxis och sedvänja beträffande hy
resförhållandena i vårt land, är byggnadsstyrelsen för sin del dock icke beredd
att för närvarande förorda så långt gående lagstiftningsåtgärder.
Såvitt styrelsen kan finna skulle emellertid bestämda fördelar stå att vinna
i säsongutjämningens syfte, för den händelse att den 1 april, såsom bygg
nadsindustrisakkunniga föreslagit, i effektivitet jämställdes med den 1 okto
ber såsom fardag.
Såsom ett ytterligare skäl utöver vad de sakkunniga anfört för två effek
tiva fardagar vill styrelsen nämna, att ledighetsprocenten på hyresmarknaden
skulle bliva jämnare fördelad över en kommuns fastighetsbestånd, enär hyres-
ledigheten för en lägenhet, vid ökad möjlighet till uthyrning även den 1 april,
i åtskilliga fall skulle kunna begränsas till ett halvt år i stället för nu i all
mänhet ett år.
De sakkunnigas förslag går ut på att parterna i ett hyresavtal skulle med
givas laglig rätt att bringa detta till upphörande varje 1 april eller 1 oktober,
oavsett vad kontraktet bestämmer rörande hyrestidens längd. Den längsta
lagstadgade hyrestid, som i så fall skulle kunna ifrågakomma, bleve härige
nom blott ett halvt år. En så rigorös bestämmelse kan enligt byggnadssty
relsens förmenande befaras komma att i många fall medföra allvarliga kompli
kationer och för stor löslighet i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.
Styrelsen vill även erinra om att flerårskontrakt i regel äro tecknade under
vissa underförstådda eller i avtalen närmare preciserade medgivanden eiler
åtaganden av ekonomisk innebörd från endera parten. Att giva den andra
parten laglig möjlighet att bryta avtalet på ett långt tidigare stadium än i
avtalet stadgats, synes därför kunna leda till obilliga resultat. En uppmjuk
ning av förslaget synes därför styrelsen erforderlig i syfte alt undvika ett
dylikt åsidosättande av gällande avtal. Detta torde enligt styrelsens mening
kunna ske genom en föreskrift, att hyreskontrakt, som utlöpa den 1 oktober,
även må kunna av vardera parten uppsägas till upphörande den 1 närmast
föregående april.
Av socialstyrelsen har i frågan uttalats bland annat följande:
Det synes näppeligen kunna bestridas alt, om man med en i lag medgiven
uppsägningsrätt till två fardagar kunde uppnå en jämnare fördelning av flytt
ningarna under året, därmed ett steg vore taget mot en ur arbetsmarknads-
synpunkt mera tillfredsställande ordning inom byggnadsverksamheten.
En anknytning av hyresterminerna till ett relativt litet antal fardagar
synes, åtminstone tills vidare, ställa sig för svenska förhållanden mest na
turlig.
Styrelsen anser sig icke närmare kunna bedöma, huruvida den åsyftade
effekten med avseende på flyttningarnas och byggnadsverksamhetens jäm
nare fördelning skulle i den utsträckning, som de sakkunniga lia förväntat,
kunna uppnås genom den av dem föreslagna åtgärden. Det kan icke anses
uteslutet, att de sakkunniga i sin utredning i någon mån lia underbetonat kli
matiska och andra konstanta förhållandens ofrånkomliga inflytande på de
svenska flyttningsvanorna. Med sitt förslag kunna de likväl sägas lia öppnat
en möjlighet till det föreliggande betydelsefulla problemets lösning. Spörs
målet örn effektiviteten av den anvisade åtgärden torde i det hela endast med
erfarenhetens vittnesbörd kunna mera tillförlitligt bedömas.
Man synes vid förslagets bedömande icke kunna bortse från vissa icke
oväsentliga olägenheter, som givetvis kunna vara förenade med stadgandet
om en av ingångna avtal obunden uppsägningsrätt. Det vill emellertid före
falla styrelsen, som om man skulle vara berättigad att anse de sakkunnigas
förslag på förevarande punkt kunna innebära åtminstone sådana möjligheter
181
till en förbättring av rådande förhållanden och särskilt till en mycket efter
strävansvärd minskning av säsongarbetslösheten inom byggnadsfacket, att
en lagändring av angiven art med hänsyn härtill må kunna tillstyrkas. Ett
par modifikationer i förslagets utformning synas dock kunna vara befogade
med hänsyn till önskemålet, att ett visst mått av stabilitet i hyresförhållandet
alltjämt må bevaras.
Från hyresgästernas synpunkt torde visserligen i detta hänseende några
olägenheter av den föreslagna anordningen knappast vara att befara. De be
tänkligheter, som i detta hänseende ha framförts av hyreslagstiftningskom-
mittén kunna enligt styrelsens mening i detta sammanhang icke tillmätas
någon mera väsentlig praktisk betydelse.
Från fastighetsägarehåll har å andra sidan, vid överläggningar i ämnet
inför byggnadsindustrisakkunniga, anförts, att åtgärder av föreslagen art
måste leda till större löslighet i hyresförhållandena, vilket skulle försvåra
kreditmöjligheterna såväl för byggnadsproducenter som för fastighetsägare
och till sist måste komma att medföra en höjning av hyresnivån. Dessa er
inringar kunna enligt styrelsens mening icke avvisas såsom helt obefogade.
De sakkunniga synas vilja bestrida möjligheten av att något egentligt osäker
hetsmoment på hyresmarknaden kunde uppkomma som en följd av att flytt
ningarna fördelades jämnare på de två gällande fardagarna. Väl torde de
sakkunnigas förslag i avsevärt mindre grad än det av Stockholms stads fastig
hetskontor framställda giva anledning till erinringar från en sådan synpunkt,
men det lär dock icke kunna anses helt uteslutet, att dess genomförande
skulle åstadkomma icke önskvärda rubbningar på hyresmarknaden och där
med även medföra från fastighetsägarehåll befarade olägenheter med avseende
på fastighetsekonomien och kreditförhållandenas gestaltning.
Det vill med hänsyn härtill förefalla styrelsen, som örn de sakkunnigas
förslag örn lagstadgad rätt till uppsägning av hyresavtal till endera av de två
i lagen bestämda fardagarna lämpligen skulle kunna kompletteras med en
föreskrift om att sådan uppsägningsrätt icke skall gälla under det första
kontraktsåret. Risken för en nied förslaget icke åsyftad uppluckring av hyres
förhållandena torde genom ett dylikt stadgande i icke ringa mån kunna
minskas. För det fall att hyreskontrakt ställes på längre tid än ett år, bör
rätt finnas att uppsäga kontraktet först till den fardag, som infaller ett
halvt år före den dag kontraktet utlöper. Styrelsen kan icke dela de sak
kunnigas uppfattning om att olägenheter i skilda avseenden skulle uppkomma
vid en sådan begränsning av uppsägningsrätten, som nu förordats.
Med dessa modifikationer anser sig styrelsen kunna tillstyrka de sakkun
nigas förslag på förevarande punkt. Styrelsen vill emellertid framhålla, att
det till förhindrande av att lagstiftningen kringgås torde vara nödvändigt
att giva särskilda bestämmelser angående uppsägningstidens längd liksom
även bestämmelser för det speciella fall, att ett hyreskontrakt ställts att upp
höra till annan dag än någon av de i lagen angivna fardagarna.
T. f. generaldirektören Bergsten och byråchefen Bergström ha reserverat
sig mot styrelsens utlåtande. Därvid har av Bergsten anförts, att förslaget
icke syntes kunna medföra något resultat av betydelse och utgjorde eli allt
för betänkligt ingrepp i den fria avtalsrätten, varjämte det medförde ett
osäkerhctsl Bistånd sorn bland annat kunde medföra en höjning av hyres
beloppen.
Medicinalstyrelsen har anfört, bland annat:
Det måste anses förefinnas ett allmänt intresse av att även hyresgäster i
bostadslägenheter skola kunna tillförsäkra sig en tryggare besittningsrätt
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
182
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
till av dem förhyrda lägenheter än vad som skulle bliva fallet örn de sak
kunnigas förslag anloges i oförändrat skick. Särskilt i de fall, då hyres
gästen för vinnande av större trevnad önskar nedlägga kostnader eller ar
bete på lägenhetens inredning eller anskaffande av för densamma särskilt
anpassade lösören samt, i förekommande fall, på anordnande av plante
ringar utanför lägenheten, synes det böra förefinnas möjlighet för honom att
träffa hyresavtal, som icke kan uppsägas att upphöra redan ett halvt år efter
inflyttningen. Styrelsen föreslår därför att från tillämpningen av de före
slagna bestämmelserna må undantagas hyresavtal, som ingåtts på bestämd
tid, överstigande ett år, ej blott då avtalet helt eller delvis gäller affärs-
lägenhet utan även då detsamma uteslutande avser bostadslägenhet.
Av vattenfallsstyrelsen har uttalats följande:
Vattenfallsstyrelsen vill framhålla, att om det gäller ombyggnad av eller
rivning för nybyggnad av en gammal fastighet, det kan vara av betydelse
för fastighetsägaren att kunna uppsäga innehavare av kontors- och butikslä-
genheter. Örn genom en förändrad lagstiftning såväl den 1 april som den 1
oktober bli vanliga såsom fardagar och nybyggnadsverksamheten anpassas
härefter, kan så länge fråga är örn mindre eller medelstora lägenheter i de
flesta fall beräknas, att vid båda fardagarna ett för de uppsagda nöjaktigt
antal lämpliga lägenheter kommer att stå till förfogande, och det bör därför
icke vara någon särskilt stor risk med avträdande av även en affärslägenhet
den 1 april.
Däremot kan, då det gäller hyresavtal för mycket stora affärslägenheter,
omfattande en hel byggnad eller en mycket stor del av en sådan, svårighe
terna för hyresgästen att skaffa sig nya lägenheter från 1 april vara synner
ligen besvärande. Om man utsträcker den nu ifrågasatta lagstiftningen örn
val av fardagar till affärslägenheter (kontor, butiker, verkstadslokaler o. s. v.),
bör därför undantag alltjämt göras för lokaler av en viss storleksordning.
Mot den föreslagna nya lagbestämmelsen, innebärande att uppsägning
skulle kunna ske till antingen den 1 april eller den 1 oktober -— även örn
kontraktet träffats för ar och med endast den 1 oktober som fardag — kan
nied särskilt fog invändas, att en allmän begränsning av den totala hyres
tiden till mindre än ett år måste anses besvärande även beträffande bostads
lägenheter. Likaledes synes det styrelsen angeläget, att icke omöjliggöra
träffande av frivilliga fleråriga hyresavtal. Det hör beträffande sådana va
ra till fyllest, om en avkortning med ett halvt år lagligen kan krävas, om
endera parten vill välja annan fardag än den kontralierade.
Vattenfallsstyrelsen vill därför tillstyrka, att lagbestämmelserna givas den
innebörden, att hyresavtals bestämmelse om viss fardag skall kunna tvångs
vis krävas, endast pa sådant sätt, att avtalad hyrestid därvid icke avkortas
med mer än ett halvt år, och att den vid kontrakt, som träffats på ett år
med förlängning därefter, om ej uppsägning sker, ej skall kunna avkortas
till mindre än ett år. Om dessa inskränkningar införas i lagbestämmelsen,
kan den eventuellt även avse mindre och medelstora affärslokaler.
Av länsstyrelsen i Gotlands län har ifrågasatts, huruvida icke avtalad
flerårig kontraktstid borde gälla örn hyresvärd eller hyresgäst vidtagit sär
skilda anordningar i en lägenhet. Länsarkitekten i Skaraborgs län anser
att den föreslagna uppsägningsrätten icke bör inträda förrän minst ett å två
år förflutit sedan avtal slutits. Stadsfullmäktige i Malmö lia åberopat ytt
rande av drätselkammarens tredje avdelning, som anfört att, därest det an-
såges behövligt att göra ifrågavarande ingrepp i avtalsfriheten, syntes man
183
icke böra sträcka sig längre än att medgiva part att göra sin rätt gällande
först till den fardag, som infaller ett halvt år före slutet av avtalad hyrestid,
dock tidigast efter ett års hyrestid.
Hyresgästernas riksförbund anför:
Då en utjämning av flyttningsdagarna på frivillig väg icke är att futvänta
lia byggnadsindustrisakkunniga föreslagit, att en tvingande bestämmelse
införes med rätt för parterna i ett hyresavtal att verkställa uppsägning till
såväl den 1 oktober som den 1 april. Denna uppsägningstid! skulle vara
ömsesidig. Att så under alla förhållanden skulle vara nödvändigt, kan för
bundet dock ej medge. Det viktigaste för att uppnå det angivna syftet är,
att hyresgästerna lia möjlighet att kunna säga lipp även till aprilfar dagen;
det är ju de, som skola beredas tillfälle att uppträda som hyressökande i
de hus, som färdigställas vintertid. Vi ha önskat framhålla och under
stryka denna synpunkt för att påvisa, att hyresgäströrelsens socialt och all
mänmänskligt berättigade krav på optionsrätt kan tillvaratagas, utan att
den kontinuitet på byggnadsmarknaden, som byggnadsindustrisakkunniga
åsyfta nied sitt förslag om två effektiva fardagar, äventyras. Det vill
med andra ord säga, att en jämnare fördelning av flyttningarna kan och
bör möjliggöras, utan att hyresgästernas optionsrätt äventyras. Från fastig
hetsägarehåll har visserligen gjorts gällande, att korta h yresterminer skulle
medföra ökad otrygghet för hyresgästerna och alltså stå i strid med hyres
gäströrelsens krav på hemskydd. Denna slutledning är emellertid icke kor
rekt. Med hemskydd avsåge förbundet, att den hyresgäst, som fullgör sina
skyldigheter och i allo uppträder så, att omgivningen ej störes, icke utan
särskilda oell angivna skäl skall kunna skiljas från sin lägenhet.
Frågan om hemskydd sammanhänger alltså i och för sig ej med frågan
örn en jämnare fördelning av flyttningsterminerna. Så länge en fastighets
ägare har laglig rätt att utan angivande av bärande skäl säga upp en hyres
gäst, är det av ringa betydelse om uppsägning bara kan ske till den 1 okto
ber eller om denna rätt utvidgas att även gälla den 1 april. Ett förverk
ligande av hemskyddet på sätt som nyss sagts innebär emellertid ej, att
fastighetsägaren betages rätten att säga upp en hyresgäst, börslaget inne
bär endast, att för uppsägningen skola finnas bärande skäl. Förefinnas
sådana skäl är intet att anföra mot att hyresvärden har rätt att till upp
sägning välja vilken fardag lian finner lämplig. Som ett exempel, da sadan
rätt till uppsägning obetingat föreligger, kan nämnas utrymning för moder
nisering eller ombyggnad av äldre fastigheter.
Endast en av de olägenheter, som anförts mot förslaget, synes oss förtjäna
beaktande. Två obligatoriska fardagar skulle möjligen medföra en viss obe
nägenhet från fastighetsägarens sida att vid förhyrningen utlova reparatio
ner. Ett undanröjande av denna befarade olägenhet kan ske genom att hy
resavtal få tecknas på ett eller högst två år, men efter denna hyrestids ut
gång skulle uppsägning få ske till nästföljande fardag.
Svenska teknolog!öreningen har ansett, att två årliga fardagar, den 1 april
och den 1 oktober, gällande för alla slag av lägenheter borde finnas, att
den i hyresavtal överenskomna tiden skulle gälla och att nied i avtal be
stämd uppsägningstid uppsägning finge ske till valfri fardag, som inträffade
efter den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång.
Såsom förut nämnts har i några yttranden, utan alt byggnadsindustrisak
kunnigas förslag bestämt avstyrkts, tvekan uttalats örn lämpligheten av det-
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
184
Kunni. Maj:ts proposition nr 166.
samma. Detta är förhållandet med de yttranden som avgivits av kommers
kollegium, länsstyrelserna i Södermanlands, Kalmar och Norrbottens län,
Sveriges rörledningsfirmors förening oell Stockholms byggnadsleverantörför-
bund.
Kommerskollegium har anfört:
Även kollegiet vill vitsorda byggnadsindustrisakkunnigas uppfattning örn
önskvärdheten av en omläggning av nuvarande system med den 1 oktober
sorn huvudsaklig, vad huvudstaden beträffar så gott som enda flyttningsdag.
Utvägarna att kunna befrämja en ändring i nuvarande flyttningsvanor sy
nas dock vara rätt begränsade. Emellertid anser sig kollegiet i detta avse
ende böra fästa uppmärksamheten på den produktion av bostäder (både hy
resbostäder och egnahem), som numera i allt större utsträckning börjat äga
rum med stöd från det allmänna. I samband med en förläggning till den
mera lugna säsongen av offentlig byggnadsverksamhet, torde beträffande sär
skilt de med offentligt stöd uppförda bostadshusen en omläggning av nuva
rande fardagssystem vara på sin plats i den mån ett dylikt förfarande icke av
andra orsaker kan anses olämpligt. Härigenom skulle ej endast förstärkas
dessa byggnadsarbetens betydelse som en konjunkturutjämnande faktor utan
även helt allmänt befrämjas övergången till ett system med flera fardagar.
Vad särskilt angår den av de sakkunniga framförda tanken på att införa
en ömsesidig rätt för såväl hyresvärd som hyresgäst att häva hyreskontrakt
före avtalad kontraktstids utgång är visserligen att märka, att redan den nu
varande hvreslagstiftningen inrymmer ett flertal dylika avtalsfriheten in
skränkande bestämmelser. Dessa bestämmelser avse dock sådana förhållan
den som exempelvis rätt för hyresgästen att — även om kontraktet stadgar
annorlunda — kvarbo vid fastighetens övergång till ny ägare eller vara fri-
kallad från avhysning vid mindre försummelser i fråga om hyresbetalning.
De hittillsvarande stadgandena på området lia alltså främst haft till syfte att
minska osäkerheten i hyresgästens ställning. Genom det nu ifrågasatta nva
stadgandet skulle, såsom hyreslagstiftningskommittén påpekar, tvärtom en
ökad, låt vara ömsesidig, osäkerhet i hyresförhållandet uppkomma. Bestäm
melsen skulle ju visserligen syfta mot ett mål, vars uppnående skulle bland
annat beträffande hyresnivån troligen medföra fördelar, men som dock fol
den enskilde hyresgästen måste te sig ganska avlägset och föga aktuellt vid
tiden för träffande av ett hyresavtal, som väl i regel är ställt på ganska kort
sikt. Något förslag på denna punkt har ej av de sakkunniga utarbetats,
knappast ens närmare skisserats.
För egen del anser sig kollegiet i frågans nuvarande läge böra uttala, att
kollegiet finner tveksamt, huruvida de fördelar, som med en dylik bestäm
melse skulle stå att vinna, äro av den art och det omfång, att staten bör på
denna punkt ingripa med ett tvingande, avtalsfriheten upphävande lagbud.
Möjligen borde närmare undersökas, om byggnadsindustrisakkunnigas öns
kemål om medgivande av laglig rätt att bringa hyreskontrakt till upphörande
kunde genomföras i de fall, då hyresgäst under en viss, ej allt för kort tid
oavbrutet innehaft viss lägenhet.
Av länsstyrelsen i Södermanlands län har uttalats, att i avsaknad av för
slag till utformade bestämmelser i ämnet syntes det länsstyrelsen svårt att
yttra sig, huruvida förslaget kunde utan avsevärd olägenhet i rättsligt och
praktiskt hänseende genomföras. Länsstyrelsen i Kalmar län har gjort ett
uttalande av samma innebörd. Länsstyrelsen i Norrbottens län har förkla
rat, att ehuru länsstyrelsen hyste tvivel om de i utsikt ställda fördelarna i
185
verkligheten uppvägde förslagets obestridliga nackdelar, ville länsstyrelsen ej
motsätta sig förslaget.
Sveriges rörlcdningsfirmors förening har ansett, att de sakkunniga under
skattat betydelsen av uppluckringen av hyresförhållandena, vilket bland an
nat kunde leda till kapitalflykt på hyresmarknaden. En noggrann utred
ning med representanter för den nationalekonomiska sakkunskapen syntes
erforderlig. Stockholms bgggnadsleverantörförbund har uttalat, att det fun
ne åtgärder i riktning mot en utjämning av byggnadsproduktionens säsong
karaktär önskvärda men icke ansåge sig kompetent att bedöma nackdelarna
av förslaget.
Byggnadsindustrisakkunnigas förslag har avstyrkts av generalpoststyrel
sen, riksbanksfullmäktige, statens byggnadslånebyrå, Konungariket Sveriges
stadshypotekskassa, svenska bostadskreditkassan, länsstyrelserna i Stock
holms, Uppsala, Östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Blekinge, Kristian
stads, Hallands, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands, Örebro, Västmanlands,
Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands och Västerbottens län, samtliga
handelskamrar liksom av drätselkammaren i Kristianstad, stadsfullmäktige
i Härnösand och Skara jämte vissa andra kommunala myndigheter, även
som av svenska stadsförbundet, svenska byggnadsindustriförbundet och Sve
riges fastighetsägareförbund. Härvid har åberopats att förslaget icke syntes
medföra fördelar som uppvägde dess nackdelar, varjämte framhållits be
tänkligheter mot det ingrepp i avtalsfriheten som förslaget innebure. Även
stadsfullmäktige i Gävle och Sveriges industriförbund ha uttalat sina be
tänkligheter mot förslaget.
Vid frågans behandling av riksbanksfullmäktige har anförts bland annat
följande:
Det är visserligen riktigt, att det skulle innebära fördelar för såväl bygg
nadsarbetarna som för producenterna av byggnadsmaterial, örn byggnads
verksamheten kunde fördelas jämnare året örn. I förhoppning att detta vore
möjligt och att man därigenom skulle erhålla billigare bvggnadskostnader,
bland annat lägre byggnadsarbetarlöner, och till följd därav även lägre hy
ror bär förslaget i fardagsfrågan framlagts.
Erfarenheten synes emellertid giva vid handen, att dessa förutsättningar
icke torde komma att hålla streck. Det förefaller tvärtom som örn omstän
digheterna tala för att den föreslagna lagändringen skulle medföra betydande
olägenheter i olika avseenden.
Om förslaget genomföres, torde hyresmarknaden bliva mera känslig för
konjunkturutvecklingen än under nuvarande förhållanden. Därest hyres
nivån befinner sig i stigande, respektive fallande, skulle detta nämligen på
grund av möjligheten att bringa för viss tid ingångna hyresavtal att upphöra
före utgången av denna tid fortare återspegla sig på hyresmarknaden än för
närvarande är fallet. Detta skulle minska stadgan på fastighetsmarknaden.
Den större rörlighet å hyresmarknaden, som torde bliva en följd av försla
gets genomförande, skulle därjämte öka fastighetsägarnas reparationsutgif
ter. Erfarenheten har ådagalagt, att vinterbyggda luis ofta medföra extraor
dinära reparationsutgifter. De ökade reparationskostnaderna komma i sin
tur att påverka hyresnivån i stigande riktning.
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
186
Den ovan angivna ogynnsamma påverkan, som förslagets genomförande
skulle medföra pa hyresmarknaden, skulle icke heller undgå att fä skadliga
ioljdverkiimgar på fastighetskreditens område. I första hand skulle berörda
forhattanden vid oforandrat allmänt ränteläge bidraga till försämrade kredit
möjligheter — både högre räntor och lägre inteckningslån — såväl för ägar-
na av färdigbyggda fastigheter som för dem, som uppföra nya bostadshus”
IJ1!ns^ia<^e stadga, som enligt vad ovan framhållits skulle uppkomma
vid forslagets genomförande, torde jämväl komma att bidraga till mindre till
tro till placering i inteckningar. Även av denna anledning torde räntorna
komma att stiga, och med stigande räntekostnader följa oftast stigande
hyror.
Två av de fullmäktige, herrar Jonsson och Björnsson, lia tillstyrkt bygg
nadsindustrisakkunnigas förslag.
Statens byggnadslånebyrå har anfört, bland annat:
mera kontinuerlig drift inom byggnadsindustrien vore att hälsa med
iilliiedsställelse med hänsyn till såväl arbetsmarknadssynpunkter som syn-
pmikten av byggnadsindustriens rationella organisation. Byggnadslånebyrån
har tor sm del så mycket större anledning att understryka detta, som vissa
av ness uppgifter åsyftat att — av arbetsmarknadspolitiska skäl •— stimu
lera till bostadsbyggande vintertid.
o synes. d0(jk byrån tveksamt, huruvida de av de sakkunniga föreslagna
atgarderna äro ägnade att effektivt främja vad som åsyftas.
De risker för större löslighet i hyresförhållandet och ökad flyttningsfrek-
vens, som kunna befaras bli en följd av den friare uppsägningsrätten, även
som övriga i betänkandet berörda olägenheter med förslaget ha de sakkun
niga ansett vara av underordnad betydelse i jämförelse med de fördelar, som
enligt de sakkunnigas mening skulle kunna vinnas i form av mera kontinuer
lig? byggnadsproduktion, Örn det emellertid, såsom byrån förmenar, måste te
sig osäkert, huruvida dessa fördelar kunna nås på den väg, de sakkunniga
anvisat i sitt förslag, komma de olägenheter i vissa avseenden, som förslagets
genomförande otvivelaktigt skulle medföra, att framstå såsom mera beak-
tansvärda. Förslaget överensstämmer icke rätt väl med strävandet till 'större
trygghet i besittningen av bostaden. Vidare skulle förslaget på ett mindre
lyckligt sätt öka tillfällena till flyttning för den alltför talrika grupp hyres
gäster, som — i strid mot sund fastighetsekonomi — ofta byta bostad utan
att särskilda skäl föreligga. Enligt byråns mening lia de sakkunniga vid sitt
ställningstagande underskattat dessa ogynnsamma verkningar på hyresmark
naden och därmed för fastighetskrediten, som förslagets genomförande kun
de medföra. Det kan befaras, att en minskad stabilitet i hyresavtalen skulle
vara ägnad att göra bostadsfastigheter mindre lockande såsom investerings
objekt och att försämra kreditmöjligheterna och därigenom hämma nypro
duktionen och motverka strävandena att nedbringa hyresnivån.
Också ur en annan synpunkt inger förslaget byrån vissa betänkligheter.
Icke utan tvingande skäl bör man enligt byråns mening inskränka avtalsfri
heten. ^ I föreliggande fall torde icke, såsom byrån förut antytt — då byrån
framhållit att en betydande del av efterfrågan på nyproducerade bostäder
härrör från nybildade eller nyinflyttade hushåll — sådant tvångsläge före
ligga. Därtill kommer, att de tvingande reglerna skulle avse syften, som ligga
så pass fjärran från de enskilda hyreskontraktförhållandena, att effekten är
svarberäknad.
Främst finner emellertid byrån, att då effektiviteten för det åsyftade ända
målet av den föreslagna lagbestämmelsen synes oviss och då denna å andra
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
187
sidan kan medföra icke obetydliga olägenheter byrån icke kan förorda de
sakkunnigas förslag i fardagsfrågan.
Av länsstyrelsen i Uppsala län bar uttalats, bland annat:
I särskilda fall torde förslaget kunna medföra direkta olägenheter för
hyresgästerna. Exempelvis örn en fastighetsägare vill riva ett bostadshus och
bebygga fastigheten för industri eller handel, skulle lian kunna uppsäga hy
resgästerna med kort varsel och ådraga dem oparäknade utgifter. De för
delar, som en hyresgäst genom att teckna långvarigt kontrakt kan betinga sig
i form av reparationer eller särskilda anordningar, skulle icke kunna påräk
nas, då kontraktet när som helst kan uppsägas.
Såsom skäl för sitt förslag hava de sakkunniga huvudsakligen anfört öns
kan att få till stånd en mera kontinuerlig drift inom byggnadsverksamheten.
Enligt länsstvrelsens uppfattning är detta skäl, hur vägande det än är, dock
icke tillräckligt i jämförelse med de olägenheter, förslaget skulle föra med
sig. Svårigheterna inom arbetsmarknaden för byggnadsindustrien äro säker
ligen allvarliga. En av de förnämsta orsakerna till dessa synes hava varit
den starka expansion av byggnadsverksamheten, som ägt rum under några
år med stöd av stal och kommuner. Därigenom har ett större antal bygg
nadsarbetare dragits till städerna än som kan kontinuerligt sysselsättas. En
god del av svårigheterna torde således kunna undvikas genom en jämnare
planläggning av byggnadsverksamheten.
Stockholms handelskammare uttalar bland annat följande:
För sin del är handelskammaren icke beredd att tillstyrka, att man genom
en tvingande lagstiftning, som öppnar möjlighet att ensidigt avkorta den
kontrakterade hyrestiden, ingriper i den avtalsfrihet, som i förevarande hän
seende råder och bör råda i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Å
andra sidan finner handelskammaren i hög grad önskvärt, att en säsongut
jämning sker inom byggnadsverksamheten.
Detta bör emellertid eftersträvas icke genom en tvångslagstiftning utan
genom frivilliga åtgärder från de berörda parternas sida. Även örn bygg
mästarna äro inställda på byggenas färdigställande till den 1 oktober, bör
det ligga i deras intresse att igångsätta byggena^ tidigare än som i allmänhet
sker, så att arbetena på varje bygge utbredas på längre tid. Städernas tornt-
politik och deras fastighetsförsäljning torde kunna så inrättas, att även här
igenom bidrag lämnas till en bättre spridning av byggnadsarbetena. Härtill
torde också och framför allt byggnadsleverantörema kunna effektivt med
verka. Genom samverkan mellan dessa bör prisbildningen på byggnadsma
terialier kunna så påverkas, att det kommer att ligga i byggmästarnas intres
se att utnyttja den döda säsongen. Då det enligt sakens natur förefinnes ett
ekonomiskt intresse hos byggnadsmaterialleverantörerna av en jämnare för
delning av leveranserna synes det naturligt, örn leverantörerna erbjöde såda
na villkor under den nuvarande dödsäsongen, att det bleve ekonomiskt lö
nande för byggherrarna att fördela byggnadsverksamheten jämnare på året.
För sin del tror handelskammaren, att det i längden är lyckligare och effek
tivare, om på detta sätt de ekonomiska faktorerna få bestämma utvecklingen,
än örn man söker påverka denna lagstiftningsvägen genom ingripanden av
tvingande karaktär.
Av flera handelskam rar har särskilt påpekats, att hus färdigställda un
der vinterhalvåret icke bleve av samma goda beskaffenhet, som de hus vil
ka linge uttorka under sommarhalvåret. Vidare Ilar framhållits, bland
Kiint/l. Maj.ts proposition nr 166.
188
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
annat, att lösligare förhållanden på hyresmarknaden kunde leda till hyres-
stegring samt att förslaget lätt kunde kringgås genom bestämmelser örn
olika hyror för olika tider av året.
Svenska stadsförbundet har anfört följande:
Syftet med byggnadsindustrisakkunnigas förslag har varit alt söka åstad
komma en utjämning av byggnadsverksamheten över hela året och att för
hindra dess anhopande inemot den nu vanligaste fardagen den 1 oktober.
För kommunerna och deras bostads- och arbetslöshetspolitik måste en ut
veckling i denna riktning te sig så betydelsefull, att man närmast är inställd
på att bortse från de olägenheter, som kunna vara förknippade med den
föreslagna lagstiftningen.
Att sådana olägenheter icke kunde undvikas torde få anses obestridligt.
Till en början måste det te sig föga tilltalande, att lagen skulle fritaga de
avtalsslutande parterna från uppfyllande av ingångna överenskommelser
i fråga om avtalets upphörande. De från fastighetsägarhåll framförda be
tänkligheterna mot en ökad rörlighet på hyresmarknaden och dennas in
verkan på förvaltningskostnader, lånemöjligheter, reparationsbehov m. m.
och därmed också på hyresbeloppen torde icke kunna frånkännas fog. De
sakkunnigas förmodan, att flyttningar i regel icke företagas i onödan torde
vara väl optimistisk. Ett lättande på uppsägningsbestämmelserna kan kom
ma att medföra en rörlighet på hyresmarknaden som icke står i riktig pro
portion till vinsten av en utjämning av bostadsproduktionen.
Olägenheterna synas ofrånkomliga, fördelarna däremot mera ovissa. De
ras värde blir helt beroende på den omfattning, i vilken den avsedda effek
ten kan uppnås.
De sakkunniga uttala, att det icke är förenligt med byggnadsföretagarnas
ekonomiska intresse att engagera sig i större utsträckning för uppförande
av hyreshus till en tid på året, då antalet hyressökande är starkt begränsat.
De synas anse det axiomatisk^ att större rörlighet på hyresmarknaden skulle
medföra utjämning av bostadsproduktionen, medan frivilliga åtgärder för
fardagarnas spridning tydligen anses minst sagt osannolika. Medan de sak
kunniga vilja en lagstiftning, som de anse vara enda utvägen till utjämning
av bostadsproduktionen till olika tider på året, anser hyreslagstiftnings-
kommittén, att utjämningen bör ske genom andra åtgärder och att fördel
ningen på de båda fardagarna kommer att rätta sig efter tillgången på lediga
lägenheter.
För sin del ansluter sig förbundet till kommitténs linje. Den utökade upp-
sägningsrättens betydelse för utjämningen av bostadsproduktionen bär san
nolikt överdrivits. Avgörande för utjämningen av bostadsproduktionen blir
nog den taktiska, icke den beräknade, tillgången på lägenheter. Örn på en
ort det visar sig, att lägenheter i större omfattning iordningställas till den
1 april, använda sig säkerligen hyresgästerna av möjligheterna att avsluta
avtalen så, att flyttning kan ske vid nämnda fardag. Men för byggherren
torde de ändrade uppsägningsbestämmelserna i och för sig knappast vara
ett tillräckligt incitament till ökad produktion. Det torde snarast vara frå
gor om produktionskostnader m. m., som i första hand bliva avgörande fol
hans inställning till tiden för färdigställandet. Utjämningens fördelar för
arbetsmarknaden torde få vinnas på andra vägar, såsom kommittén fram
hållit. Någon effekt i hyressänkande riktning hava de byggnadssakkun-
niga själva tydligen ej väntat sig av utjämningen. Kommitténs ståndpunkt
synes vara att förorda. I vart fall synas olägenheterna med byggnadsindustri-
sakkunnigas förslag i fråga om uppsägningsrätten vara så betydande, att
andra åtgärder böra i första hand tillgripas.
189
Slutligen har Sveriges fastighetsägareförbund anfört, bland annat:
Inom fastighetsägareförbundet råder en fullständigt enhällig mening där
om, att en lagstiftning med föreslagen innebörd skulle vara synnerligen
olycklig, icke minst för hyresgästerna. Till undvikande av missförstånd
bör dock framhållas, att denna förbundets hållning i främsta rummet tar
sikte på det undergrävande av avtalsfriheten, som lagstiftningen skulle
komma att innebära.
Möjligheten att skapa en ändring i det hittillsvarande fardagsbruket torde
förutsätta, att därmed ernås ekonomiska fördelar för hyresparterna. Sett
ur hyresgästsynpunkt gäller frågan, huruvida produktionskostnaderna och
därmed hyrorna skulle kunna bringas att sjunka, örn flyttningarna^ bleve
mera jämnt fördelade på de båda fardagarna. Att besvara denna fråga är
dock byggnadsindustriens sak och icke hyreslagstiftningens. Av allt att dö
ma har industrien emellertid icke förmatt ställa i utsikt någon sänkning av
kostnaderna. Också ha de sakkunniga såsom resultat av sin utredning mast
konstatera, att ekonomiska nackdelar och fördelar vid en mer kontinuerlig
drift av byggnadsföretagen utan hänsyn till årstiden ’i stort sett taga ut var
andra’.
Vi kunna icke finna annat än att det sålunda blivit fastslaget, att ur eko
nomisk synpunkt icke någonting är att vinna på en större spridning över
hela året av byggnadsproduktionen. Kostnaderna komma i verkligheten
icke att kunna nedbringas ens vid en jämnare fördelning av produktionen,
och hyresgästerna kunna således icke räkna med lägre hyror, även örn man
genom en tvångslagstiftning lyckas åstadkomma, att flera hyreskontrakt
än nu är fallet komma att utlöpa vid annan tidpunkt an 1 oktober. Det
synes förbundet, att även de sakkunniga vid sådant förhållande bort ha fun
nit anledning alt icke förorda en lagstiftning av det innehåll de föreslagit.
Därtill komma nu emellertid även andra omständigheter, som tala emot en
dylik lagstiftning.
Med hänsyn till att de särskilda sakkunniga, som haft att utreda far-
dagsfrågan ur hyreslagstiftningssynpunkt, ansett sig böra avvisa en lag
stiftning i enlighet med det av byggnadsindustrisakkunniga väckta förslaget,
anser sig förbundet icke lia anledning att närmare än vad här skett behandla
fardagsfrågan. Dock vill förbundet icke underlåta att framhålla den sär
skilda betydelsen av att de ledamöter av hyreslagstiftningskommittén, som
närmast företrätt hyresgästernas intressen, icke anmält avvikande mening
och att sålunda även de avvisat byggnadsindustrisakkunnigas förslag.
Förbundet avstyrker på det bestämdaste en lagstiftning med den inne
börd de sakkunniga i förevarande hänseende ansett sig böra föreslå.
På sätt framgår av byggnadsindustrisakkunnigas betänkande är det van
ligt, att flyttningar till och från bostadslägenheter äga rum huvudsakligen
vid tiden omkring den 1 oktober under det att den 1 april endast i mindre
utsträckning brukas såsom fardag. Med hänsyn till de olägenheter som
äro förenade med anhopningen av flyttningar lill förstnämnda dag lia de
sakkunniga väckt förslag örn sådan ändring i hyreslagstiftningcn att såväl
hyresvärdar som hyresgäster i regel skulle äga att verkställa uppsägning
av hyresavtal angående bostadslägenheter lill upphörande den 1 oktober
eller den 1 april utan avseende å vad avtalet inneliölle örn hyrestiden. Dc
sakkunniga lia härvid särskilt åberopat alt en sådan lagändring syntes liliij -
Kungl. Majis proposition nr 166.
Departe
ments-
elie leii.
190
Kunt/!. Maj.ts proposition nr 166.
liggöra en mera kontinuerlig drift inom byggnadsverksamheten samt härige
nom minska de stora olägenheter av olika slag som måste anses förenade
med dennas nuvarande säsongbetonade karaktär.
Ehuru nu angivna syfte med de sakkunnigas förslag funnits synnerligen
betydelsefullt, har förslaget likväl enligt vad den lämnade redogörelsen visar
avstyrkts i ett stort antal yttranden. Betänkligheter ha sålunda ur prin
cipiell synpunkt uttalats mot det ingrepp i avtalsfriheten som förslaget
innebär. Härjämte har ur praktisk synpunkt gjorts gällande, att förslaget
icke syntes komma att medföra önskad effekt. Det har vidare befarats,
att förslaget genom den löslighet i hyresförhållandena, som det medförde,
skulle komma att menligt återverka på fastighetsmarknaden samt i sin
mån föranleda en höjning av hyresbeloppen. Av hyreslagstiftningskom-
mittén har ock särskilt gjorts gällande att förslaget stöde i strid mot önske
målet att trygga hyresgästens besittning av den förhyrda lägenheten.
Vad först angår frågan, huruvida förslaget kan antagas medföra åsyftad
verkan, är det tydligen icke möjligt att med någon säkerhet avgöra, i vilken
grad så kan antagas bliva förhållandet. Det måste dock anses för visst att,
i den mån nya hus komma att färdigställas till den 1 april, även hyressö-
kande komma att begagna sig av möjligheten att flytta nämnda dag. Sanno
likt skulle det sålunda, om förslaget genomföres, icke bliva förenat med
större svårigheter att uthyra bostäder i nybyggda hus till den 1 april än nu
till den 1 oktober. Det torde härjäinle på goda grunder kunna antagas, att
även bostadslägenheter i äldre hus i större utsträckning än för närvarande
skulle kunna uthyras till den 1 april. Förslaget lärer sålunda icke kunna
frånkännas betydelse för främjande av de sakkunnigas syfte att ernå en
bättre fördelning av flyttningarna å båda fardagarna, och en sådan för
delning bör även kunna möjliggöra önskvärd utjämning av byggnadsindust
riens säsongbetonade karaktär.
I fråga om de mot förslaget i övrigt framställda erinringarna torde de be
tänkligheter som anförts ur principiell synpunkt icke i och för sig böra
tillmätas större betydelse. Även hyreslagstiftningskommitténs förslag inne
håller såsom förut nämnts bestämmelser som innebära ingrepp i avtalsfri
heten, utan att detta i allmänhet föranlett någon erinran i de däröver av
givna yttrandena. Däremot synas de erinringar som i ett stort antal ytt
randen över byggnadsindustrisakkunnigas förslag uttalats med hänsyn till
befarade oförmånliga verkningar å fastighets- och hyresmarknaden kräva
synnerligt beaktande.
Till en början torde i sistnämnda hänseende böra uppmärksammas, alt de
sakkunnigas förslag synes kunna medföra väsentligt olikartade verkningar
inom olika orter. Å en plats, där endast ett jämförelsevis begränsat antal
lägenheter står till buds, skulle ett genomförande av den föreslagna vidgade
uppsägningsrätten lätt kunna leda till ogynnsamma verkningar såväl för
hyresvärdarna som för hyresgästerna. Om en hyresgäst av sin hyresvärd upp-
säges till den 1 april, ehuru flyttningarna å orten i allmänhet äga rum den
Kungl. Maj.ts proposition nr 166.
191
1 oktober, kan lian sålunda bliva ställd utan möjlighet att till tiden för av
talets upphörande anskaffa ny lämplig bostad. Likaledes kan en hyres
värd, örn en hyresgäst av någon anledning verkställer uppsägning till nämn
da dag, få vidkännas en betydande förlust genom att lägenheten kommer att
stå outhyrd till nästkommande 1 oktober. Det synes nied hänsyn till nu an
givna följder av de sakkunnigas förslag nödvändigt att inskränka rätten
att frånträda slutet hyresavtal i förtid till sådana orter, där flyttningar till
och från bostadslägenheter förekomma till betydande antal. För detta ända
mål lärer det vara lämpligt föreskriva, att den vidgade uppsägningstid vil
ken kan komma i fråga, skall vara beroende på beslut av Kungl. Maj:t, som
torde böra tillerkännas befogenhet att bestämma å vilka orter en åtgärd av
förevarande natur är påkallad och lämpligen kan genomföras.
I fråga örn innebörden av den uppsägningstid som genom Kungl. Maj:ts
beslut skulle kunna medgivas, må erinras, att enligt de sakkunnigas förslag
avtal om förhyrande av bostadslägenhet icke annat än i vissa undantagsfall
skulle kunna med bindande verkan ingås för längre tid än till den fardag
som infälle näst efter utgången av stadgad uppsägningstid. Denna begräns
ning av hyrestiden måste emellertid, även om tillämpningen av de föreslagna
bestämmelserna göres beroende av Kungl. Maj:ts beslut, anses förenad med
betydande olägenheter för såväl hyresvärdar som hyresgäster. En ändring
i förevarande del torde fördenskull vara nödvändig och lärer icke heller
behöva medföra, att det huvudsakliga syftet med förslaget förfelas. Det
synes nämligen vara tydligt, att förut berörda önskemål, att den 1 april skall
i större utsträckning än nu komma att användas såsom fardag, icke kräver,
att hyresavtalens giltighetstid inskränkes i så hög grad som följer av de
sakkunnigas förslag, utan torde det vara fullt tillräckligt, örn vederbörande
som regel beredes möjlighet att bringa hyresavtal som enligt vad däri be
stämts skall upphöra å annan tid än den 1 april, till upphörande å sist
nämnda dag, såframt ej därigenom hyrestiden förkortas mer än sex måna
der. I huvudsaklig anslutning till vad i flera yttranden förordats torde även
böra stadgas, att den sammanlagda tid som hyresgästen vid avträdet inne
haft lägenheten ej må nedbringas till mindre än ett år. Vidtagas nu ifråga
varande inskränkningar i den föreslagna uppsägningsrätten torde någon lös
lighet på hyresmarknaden icke behöva befaras och de invändningar som
av hyreslagstiftningskommittén särskilt framförts mot de sakkunnigas för
slag torde icke heller vidare kunna anses vara av någon avgörande betydelse.
Erinras må, att de bestämmelser som förut förordats angående rätt för hyres
gästen att under vissa förutsättningar erhålla skadestånd, örn han nödgas
avflytta från en förhyrd lägenhet, uppenbarligen äro tillämpliga även örn
en hyresvärd med begagnande av nu ifrågavarande möjlighet att bringa ett
hyresavtal till upphörande verkställer uppsägning i strid mot god sed på
hyresmarknaden eller örn han i samband med uppsägningen uppställer otill
börligt villkor för hyresförhållandets förlängning eller örn han underlåter
att besvara förfrågan om anledningen till uppsägningen.
192
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Enligt de sakkunnigas förslag skulle den vidgade uppsägningsrätten en
dast avse bostadslägenheter som uthyrdes å fria marknaden. Någon sådan
avgränsning synes dock icke vara möjlig att genomföra. Däremot torde
såsom de sakkunniga föreslagit uppsägningsrätten icke böra avse s. k. blan
dade lägenheter.
Såsom i vissa yttranden uttalats kan det befaras att, i händelse en upp-
sägningsrätt av förevarande natur medgives, i hyresavtal kunna komma att
intagas vissa bestämmelser för att kringgå syftet med införandet av en sådan
rätt. Det torde fördenskull böra stadgas förbud mot avtal, varigenom i fråga
örn uppsägning som förut sagts bestämmes längre uppsägningstid än eljest
eller ock stadgas särskild påföljd av sådan uppsägning. Härigenom före-
bygges väl icke den möjligheten att hyran såsom i vissa yttranden befarats
kan komma att bestämmas till högre belopp för vinterhalvåret än för som
marhalvåret. Det torde dock icke föreligga anledning till antagande, att så
dana avtalsbestämmelser skola förekomma i någon nämnvärd utsträck
ning.
Det kan ifrågasättas, huruvida erforderliga stadganden i förevarande ämne
böra intagas i 1907 års lag eller meddelas genom särskild lag. övervägande
skäl torde dock tala för det förra alternativet och bestämmelserna i fråga
synas lämpligen kunna upptagas såsom 47 § i 3 kap. av förstnämnda
lag.
Byggnadsindustrisakkunniga ha icke berört frågan, huruvida den av dem
föreslagna uppsägningsrätten borde gälla även i fråga örn avtal som slutits
före de nya bestämmelsernas ikraftträdande. I detta hänseende torde böra
gälla, att sådant beslut av Kungl. Maj t som förut sagts icke bör äga till-
lämpning å avtal, som slutits före nya lagens ikraftträdande, i annat fall
än om giltighetstiden för avtalet förlängts genom underlåtenhet efter den
nya lagens ikraftträdande att uppsäga detsamma. Däremot synes tiden för
meddelande av Kungl. Maj:ts beslut icke böra tillmätas någon betydelse
i förevarande avseende. Det torde emellertid vid utfärdandet av sådant
beslut böra iakttagas, bland annat, att tidpunkten för ikraftträdandet be
stämmes så, att hyresmarknaden hinner anpassa sig efter de ändrade för
hållandena.
I enlighet med vad jag sålunda i olika hänseenden anfört ha inom justitie
departementet upprättats förslag till
1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom;
2) lag örn ändrad lydelse av 14 § lag sökning slag en; och
3) lag om medling i hyrestvister.»
Föredraganden hemställer, att lagrådets utlåtande över ifrågavarande lag
förslag, av den lydelse bilaga till detta protokoll utvisar, måtte för det i
193
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
87 regeringsformen omförmälda ändamålet inhämtas genom utdrag av
protokollet.
Till denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda hem
ställan behagar Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten
lämna bifall.
Ur protokollet:
Sigrid Linders.
Bihang till riksdagens protokoll 1939.
1 sam!. Nr 106.
13
194
Kungl. Maj:ts proposition nr 166.
Förslag