SOU 1966:14

Ny hyreslagstiftning

Förkortningar

AL AK BesL

BoKoL

ExprL Hedfeldt

HL HLK HRK HyReL JB J DL LB LU Lundvik

MedlL NJ L RB UL

ÖVL

arrendelagen (= 2 kap. 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom) riksdagens andra kammare besittningsskyddslagen (= 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal) bostadsrättskontrollagen (= 1942 års lag om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.) expropriationslagen Hyresreglering och besittningsskydd; tredje omarbetade upplagan (1959) utg. av E. Hedfeldt, H.-F. Ringdén och C. Hamilton hyreslagen (= 3 kap. 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom) hyreslagskommittén eller dess betänkande (SOU 1961: 47) hyresregleringskommittén

1942 års lag om hyresreglering m. m.

jordabalken

jorddelningslagen (: 1926 års lag om delning av jord å landet)

lagberedningen lagutskottet Besittningsskydd för hyresgäst, Promemoria utarbetad inom justitie-

departementet av U. Lundvik (SOU 1955: 46) de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom (beteckningen NJL används i allmänhet endast vid hänvisningar till 1 kap. sagda lag; i övrigt används AL om 2 kap. och HL om 3 kap.)

rättegångsbalken utsökningslagen

G. Walin, Allmänna hyreslagen 111. m., fjärde uppl. (1960) 1956 års lag med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyres— regleringen upphört

Till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. Justitiedepartementet

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga jämte sekreterare och experter för att utreda den fortsatta hyresregleringslagstiftningen. Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 31 maj 1963 såsom sakkunniga presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verk- ställande direktören i Sveriges Fastighetsägareförbund Claés Breitholtz, le- damoten av riksdagens första kammare, TCO:s jurist Lennart Geijer, leda- moten av riksdagens andra kammare Henning Gustafsson samt ordföran- den i Hyresgästernas Riksförbund Erik Svensson.

De sakkunniga har antagit namnet hyreslagstiftningssakkunniga. Till sekreterare åt de sakkunniga förordnades den 24 juni 1963 revisions- sekreteraren Michael von Koch, till experter den 6 mars 1964 avdelnings— chefen i Svenska Byggnadsentreprenörföreningen Arne Näverfelt och byrå— direktören i arbetsmarknadsstyrelsen Jan VVittrock samt till biträdande sekreterare den 18 november 1964 hovrättsassessorn Ulf Gad.

De sakkunniga får härmed vördsamt överlämna sitt betänkande »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). Samtidigt överlämnas en redogörelse för en på de sakkunnigas uppdrag av Statistiska centralbyråns utrednings- institut utförd undersökning angående hyressplittringen (SOU 1966: 15).

Stockholm i juni 1966.

Liss Granqvist Claé's Breitholtz Lennart Geijer

Henning Gustafsson Erik Svensson

/ Michael von Koch Ulf Gad

UTREDNINGSDIREKTIVEN M. M.

Statsrådet och chefen för justitiedepartementet yttrade till statsrådsproto- kollet den 26 april 1963:

Hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907 0111 nyttjanderätt till fast egendom, innehåller de allmänna och grundläggande rättsreglerna om hy- resförhållande. Vid sidan av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 om hyres- reglering m. 111. Denna lag innehåller huvudsakligen regler 0111 begränsning av hyrans storlek och om tvångsförlängning av hyresavtal. Såsom ett komplement till hyresregleringslagen har genom lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplå- telse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. införts reglering av lägenhetsförvärv, som grundats på bostadsrätt och andra former av bostadskooperation. De sist angivna lagarna, som har begränsad giltighetstid, äger tillämpning i varje stad, köping eller municipalsamhälle, som vid 1942 års ingång hade minst 2 000 invå- nare om icke Kungl. Maj:t förordnar annorlunda, ävensom i annan tättbebyggd ort som Kungl. Maj:t bestämmer. Ärenden enligt denna lagstiftning handlägges av lokala hyresnämnder i första instans och av statens hyresråd i andra och sista instans.

Enligt 2 & hyresregleringslagen skall hyran för lägenhet i allmänhet regleras jämlikt bestämmelserna i 3—5 55. Dessa bestämmelser gäller dock icke beträffan- de bl. a. möblerat rum. 0111 sådan lägenhet är uthyrd mot en hyra som är avse— värt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder, äger hyresnämnden enligt 6 % nedsätta hyran efter vad som finnes skäligt.

Enligt 3 % får hyresvärden icke mottaga, träffa avtal 0111 eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran, 0111 ej annat för- anledes av vad som särskilt stadgas i lagen. För lägenhet, som färdigställts före den 1 januari 1942 och som var uthyrd vid denna tidpunkt, anses såsom grund- hyra det hyresbelopp som lägenheten då betingade. Om hyran den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbetc, kan hyresnämnden på framställning av hyresvärden höja grundhyran. Kungl. Maj:t kan enligt 55 med- giva generell hyreshöjning, om detta finnes påkallat till följd av ökade omkost- nader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Efter ändringar i hyresregleringslagen gäller de nyss angivna bestämmelserna om reglering av hyran icke upplåtelse av lägenhet i hus som efter år 1956 upp- förts med statligt län eller i hus som förvaltas av kommun eller av kommunalt eller därmed jämställt bostadsföretag eller beträffande statlig myndighets upp- låtelse av bostadslägenhet.

Reglerna om tvångsförlängning av hyresavtal, vilka finns upptagna i 7—8 åå hyresregleringslagen, innebär att hyresnämnden äger förklara en av hyresvärden gjord uppsägning ogiltig, 0111 den strider mot god sed .i hyresförhållanden eller eljest är obillig. Därvid kan nämnden även förlänga hyresförhållandet mot den hyra som hyresvärden enligt vad tidigare sagts äger betinga sig. Detsamma gäller när hyresavtal är slutet på bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och hyres- värden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Vidare finns bestämmelser 0111 över- tagande av hyresrätt i vissa fall.

I övrigt innehåller hyresregleringslagen i huvudsak bestämmelser angående sam- mansättningen av och förfarandet inför hyresnämnd och hyresråd.

Kungl. Maj:t har befogenhet att bringa hyresregleringen att upphöra i ort eller del av ort, där läget på bostadsmarknaden så medgiver. Kungl. Maj:t äger vidare bestämma att lagen i den ort där den gäller skall äga tillämpning endast i fråga om visst eller vissa slag av lägenheter. Där hyresregleringslagens bestämmelser om uppsägningsskydd icke gäller, tillämpas i stället lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, kallad besittningsskyddslagen. Denna lag, som är att anse såsom provisorisk, innehåller dels regler om besitt- ningsskydd, dels regler om bestämmande av hyresvillkoren, innebärande bl. a. att om parterna ej kan enas allmän domstol skall ge tvingande föreskrifter därom.

Genom beslut av Kungl. Maj:t har hyresregleringslagstiftningen numera helt upphört att gälla i sammanlagt 239 kommuner och orter samt upphört att gälla beträffande garage i samtliga kommuner, beträffande övriga lägenheter, som ut- hyres för annat ändamål än bostad, i 237 kommuner och orter och beträffande lägenheter, som uthyres i möblerat skick, i 283 kommuner och orter. Det kan emel- lertid nämnas, att regleringen fortfarande gäller i samtliga-städer med ett invå- narantal över 25 000.

I proposition nr 138 till årets riksdag har föreslagits, att hyresregleringslagstift- ningen förlänges till och med utgången av år 1965.

Besittningsskyddslagen avses bli ersatt av permanenta regler om besittnings— skydd och om bestämmande av hyresvillkoren. Härom har hyreslagskommittén i september 1961 framlagt förslag i betänkande angående reviderad hyreslag (SOU 1961:47). Betänkandet har varit föremål för en omfattande remissbehandling, som nu är avslutad.

Hyreslagskommittén har vid sitt ställningstagande till de angivna frågorna främst haft i sikte normala hyresmarknadslägen men även marknadssituationer med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Med utgångspunkt härifrån har kommit- tén beträffande bostadslägenheter utarbetat förslag till bestämmelser om options- rätt och undantag härifrån, vissa optionsbrytande grunder samt villkoren i nytt hyresavtal. Beträffande andra lägenheter än bostadslägenheter har föreslagits reg- ler om indirekt besittningsskydd, d. v. 5. rätt till ersättning i fall av obehörig upp- sägning från hyresvärdens sida, giltiga grunder för hyresavtals upphörande och villkor i nytt hyresavtal. Slutligen har föreslagits vissa regler om överlåtelse och upplåtelse under kontraktstiden samt om rätt för samhyresgäst och make att övertaga lägenheten vid kontraktstidens utgång. Tvist angående fråga som här avses föreslås skola handläggas av allmän domstol. Lagreglerna är avsedda att intagas i hyreslagstiftningen.

I skrivelse den 26 november 1962 har statens hyresråd i samband med hemstäl— lan om förlängning av hyresregleringslagstiftningen till och med utgången av år 1965 framhållit, att förhållandena avsevärt ändrats efter hyresregleringslagens till- komst och att det är önskvärt att regleringen avvecklas så snart som möjligt. Hy- resrådet har därför ifrågasatt, om icke lagens konstruktion bör tagas under för- nyat övervägande.

Hyresrådet har påpekat, att vid lagens tillkomst såsom grundval för hyresregle- ringen valts den då bestående hyresnivån, på vilken vissa påbyggnader gjorts, framför allt generella tillägg för ökade förvaltningskostnader. För hus färdigställ- da efter den 1 januari 1942 tillämpas självkostnadsprincipen. Hyresrå-det har fram- hållit, att de tillämpade grunderna för hyresregleringen lett till att betydande ni- våskillnader numera råder mellan hus av olika ålder och med olika finansiering& former. Den skillnad i hyresvärde, som i de större städerna marknadsmässigt fö- religger mellan centralt och perifert belägna lägenheter, kommer enligt hyresrä- det endast i ringa grad till uttryck genom skillnad i hyresnivån.

Hyresrådet har framhållit, att man vid en avveckling av hyresregleringen har

att räkna med att hyresnivån successivt utjämnas och att det är önskvärt att hy- rorna redan före avvecklingen kan anpassas efter lägenheternas inbördes mark- nadsmässiga hyresvärde. Hyresrådet anser det omotiverat att genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus och i hus med eftertraktat centralt bostadsläge på en avsevärt lägre nivå än i nyare och i mera perifert belägna hus.

Som en utväg har hyresrådet anvisat möjligheten att tillämpa en reglering av det slag som avses i 6 & hyresregleringslagen. Detta innebär att avtalsfrihet i prin- cip skulle gälla med möjlighet för hyresnämnden att efter ansökan eller ex officio nedsätta oskälig hyra. Ehuru de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle enligt hyresrådet avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om generell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis bortfalla. Vidare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hy- resläget för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller försämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner bortfalla. I fråga om förbättringsarbeten anser hyresrådet det angeläget, att prövningen kommer att ta sikte på resultatet av arbetet och icke blott eller huvudsakligen -— såsom nu är fallet på de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde även kunna ta hänsyn till lä- genhetens skick i un-derhållsavseende.

Hyresrådet har hemställt, att en utredning tillsättes för att överväga en förenk- ling av hyreskontrollen efter de av hyresrådet förordade riktlinjerna. I allt fall anser hyresrådet, att den skisserade metoden skulle kunna komma i fråga i orter, där bostadsbristen håller på att lätta men ändå är påtaglig.

Hyresrådets förslag om en utredning i berörda hänseenden har i avgivna re- missyttranden tillstyrkts av bostadsstyrelsen, Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund.

Jag anhåller nu att till närmare behandling få upptaga spörsmålet om en utred- ning av berörda frågor.

Hyresregleringslagstiftningen tillkom för att mildra verkningarna av den brist på bostäder och andra lägenheter som under krigsförhållandena i början på 1940- talet uppstod på grund av en markant minskning av byggnadsproduktionen. Det var då av såväl sociala som samhällsekonomiska skäl angeläget att undvika en höjning av hyresnivån. Sålunda framhöll-s, att en mera avsevärd hyreshöjning skulle särskilt för de mindre bemedlade vålla stora ekonomiska svårigheter, vilka skulle göra sig så mycket mera gällande som befolkningens realinkomster blivit minskade på grund av kristidsförhållandena. Det ansågs vidare angeläget att hindra en avsevärd hyresökning på grund av de inflatoriska förhållanden som skulle följa därav. Regleringen har alltså en klar kristidskaraktär och denna har satt sin prägel på lagstiftningens utformning. Framför allt reglerna om kontroll av hyressättningen, vilka ursprungligen syftade till en fastlåsning av hyresnivån, har blivit relativt ingripande och komplicerade.

Alltjämt råder på vissa orter en betydande lägenhetsbrist. Denna har emellertid andra orsaker än dem som motiverade hyresregleringslagstivftningens införande. Den nuvarande bristen har sålunda inte sin grund i minskat byggande. Byggnads- produktionen har varit synnerligen intensiv under en lång följd av år och produk- tionsnivån har stigit kraftigt. Att en omfattande bostadsbrist ändock råder på vissa orter torde väsentligen bero på en fortgående omdaning av samhällsstruktu- ren, innebärande bl. a. en koncentration av näringslivet till tätorterna. Denna ut- veckling får antagas komma att pågå under lång tid. Vidare bör framhållas, att den realinkomstminskning som år 1942 utgjorde motiv för en genomgripande reglering av hyrornas storlek förbytts i en fortgående stegring av levnadsstandar-

den. Detta i förening med att hyrorna inte stigit så mycket som andra priser har bidragit till en betydande ökning av efterfrågan på bostadslägenheter.

Mot bakgrunden av det sagda är det naturligt att ta utformningen av reglerna om hyressättningen under omprövning. Det kan därvid icke bestridas att tillämp- ningen av ifrågavarande bestämmelser blivit komplicerad och svåröverskådlig, vilket medför olägenheter såväl för allmänheten som för de hyresreglerande myn- digheterna. De årligen återkommande generella besluten om hyresnivån föregås av en omfattande och invecklad utredning och är till sitt innehåll svårbegripliga för dem de gäller. Såsom hyresrådet framhållit, har hyresregleringen i sin nuva- rande form inte hindrat uppkomsten av betydande nivåskillnader mellan hyror i hus av olika ålder och med olika finansieringsformer. En följd av regleringen är att de skillnader i lägenheternas bruksvärde som exempelvis i större städer före- ligger mellan centralt och perifert belägna hus endast i ringa grad återspeglas i hyrorna.

Det är av intresse att få en närmare kännedom om såväl hur omfattande den påtalade hyressplittringen är på olika orter som i vad mån en lägenhets mer eller mindre förmånliga läge för närvarande återverkar på hyresnivån. Hyresrådet har vidare såsom en olägenhet med nuvarande ordning framhållit, att hänsyn vid hy- ressättningen icke kan tagas till lägenhetens skick i underhållsavseende. Även jag anser detta vara en brist i det gällande systemet. I den mån det visar sig, att den gällande lagstiftningen motverkar en erforderlig anpassning av hyrorna till lägen- heternas bruksvärde, bör under-sökas, vilka ändrade regler som kan komma i fråga.

I likhet med hyresrådet och de hörda remissorganen anser jag att sakkunniga bör tillkallas för att utreda nämnda förhållanden och framlägga de förslag till ändrade regler som utredningen kan föranleda.

Hyresrådet har anvisat utvägen att i likhet med vad som nu enligt 65 hyres- regleringslagen gäller beträffande hyra för möblerat rum låta avtalsfrihet i prin- cip råda mellan hyresvärd och hyresgäst med möjlighet för hyresnämnd att ned— sätta oskälig hyra. Det bör ankomma på utredningen att undersöka och bedöma, vilka verkningar på hyresmarknaden en sådan förenklad regel kan tänkas få i orter där påtaglig lägenhetsbrist föreligger. Av särskild vikt är frågan om normer för den angivna skälighetsprövningen av hyran. Kan det befaras, att väsentliga olägenheter uppstår vid ett system som det skisserade, bör undersökas, vilka reg- ler som eljest kan erfordras för att åstadkomma ett ändamålsenligt utnyttjande av lägenhetsbeståndet utan att oskäliga hyreshöjningar inträder. Därvid bör bl. a. övervägas, om icke vid en mera marknadsmässig anpassning av hyrorna erforder- lig jämförlighetsprövning bör begränsas till hyror för lägenheter, som utnyttjas för väsentligen samma ändamål. Särskilt bör därvid beaktas, vilken betydelse fö- reskrifter i stadsplan m. ni. kan ha i detta sammanhang. Det bör även undersökas, om en friare hyressättning av det slag som förordats kan avse blott viss del av en tätort eller vissa grupper av hus. Vidare bör övervägas, om en hyreskontroll av det skisserade slaget kan tänkas ersätta den med statslånen förbundna speciella hyreskontrollen.

Den sålunda förordade översynen syftar som framgått till en genomgripande förenkling av det grundläggande element i hyresregleringen, som bestämmelserna om hyressättningen utgör. En sådan förenkling synes kunna verka i riktning mot en normalisering av hyresmarknaden.

Såvitt kan bedömas synes det av hyresrådet skisserade systemet för hyrans be- stämmande i praktiken giva liknande resultat som den regel beträffande prövning av oskälig hyra som föreslagits av hyreslagskommittén. Även om den av hyresrä- det rekommenderade regeln kan behöva kompletteras med bestämmelser som ger ytterligare garantier mot oskälig hyressättning, torde en ändring i den riktning

hyresrådet förordat —— med hänsyn till den givna utgångspunkten att även på bristorter söka bättre anpassa hyrorna till lägenheternas verkliga bruksvärde —— leda till att de rådande olikheterna mellan principerna för hyressättningen på bristorter och icke bristorter kommer att i betydande grad utjämnas.

Utöver regler om hyressättningen innehåller hyresregleringslagen bestämmel- ser, enligt vilka hyresnärnnd äger att efter en avvägning av parternas berättigade intressen förlänga hyresavtal. I lagen gives icke någon närmare föreskrift, efter vilka grunder denna avvägning skall ske, men under årens lopp har en relativt fast praxis utbildat sig på detta område. Under hyresregleringens giltighetstid har den uppfattningen vuxit sig stark i vida kretsar, att hyresgäst inte bara vid lägen- hetsbrist utan även vid en balanserad hyresmarknad bör åtnjuta skydd mot obe- fogade uppsägningar. I besittningsskyddslagen och i förslaget till reviderad hy- reslag har sålunda inarbetats mera utförliga bestämmelser om skydd mot obefo- gade uppsägningar. Ifrågavarande lagstiftning utgår från förutsättningen av en i huvudsak balanserad hyresmarknad. Det är därför naturligt, att de grundläggan- de bestämmelserna utgöres av regler om besittningsskydd, medan regler om hy- rans storlek och andra villkor för nytt hyresavtal mera har karaktären av kom- plement till de förstnämnda bestämmelserna.

Med hänsyn till ifrågavarande rättsreglers inbördes samband torde vid en över- syn av reglerna om hyressättningen på bristorter även utformningen av bestäm- melserna om besittningsskydd beröras. Bl. a. bör övervägas, i vad mån olägenheter med en friare hyressättning även i bristorter kan undanröjas genom lämpligt ut- formade besittningsskyddsregler. Det torde därför få ankomma på utredningen att även behandla frågan om besittningsskydd beträffande lägenheter i bristorter.

Utan att föregripa resultatet av utredningens överväganden kan man redan nu antaga, att de regler härutinnan som kan komma i fråga i vissa avseenden kommer att överensstämma med vad som kan komma att gälla för ort-er med en i huvudsak balanserad hyresmarknad. Som exempel härpå kan nämnas vissa er- forderliga undantag från optionsrätten samt reglerna om makes övertaganderätt under kontraktstiden och om rätt att övertaga lägenhet vid hyrestidens utgång. Även reglerna om de förhållanden som kan godtagas såsom optionsbrytande grun- der torde få gemensamma drag.

Av det anförda framgår, att när det gäller bestämmelserna såväl om hyressätt- ning som om besittningsskydd förutsättningar synes finnas att i betydande avse- enden skapa överensstämmelse mellan orter med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad. Vissa avvikelser rörande bristorter torde visserligen bli erforderliga men det kan ifrågasättas, om dessa blir så omfattande, att det är nödvändigt att bibehålla en särskild lagstiftning härom. På grund härav och då man med hänsyn till samhällsutvecklingen torde under lång tid ha att räkna med en viss lägen-hetsbrist i de större tätorterna, vilken kan kräva särskil— da regler till skydd för hyresgästernas berättigade intressen, bör det övervägas, om inte lagstiftningen på dessa områden kan samordnas i en reviderad permanent hyreslag. Denna skulle i så fall innehålla dels grundläggande regler om besittnings- skydd samt prövning av hyrans storlek och andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden härifrån avvikande bestämmelser, vilka efter sär- skilt förordnande kunde bringas i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist.

Av särskild betydelse vid bedömningen av den nu framförda tanken synes vara, i vad mån ett enhetligt förfarande vid tvister av angivet slag kan ifrågakomma. Vad gäller hyresregleringslagstiftningen har hyresnämnder och hyresråd fungerat som specialdomstolar. Tvister enligt besittningsskyddslagen handlägges däremot av allmän domstol, i förekommande fall efter en särskild handläggning inför med- lingsnämnd. Även iförslaget till reviderad hyreslag förordas ett dylikt förfarande.

Hyreslagskommittén har diskuterat alternativet att hänvisa mål, som endast an- går hyresvillkoren i nytt hyresavtal, till prövning av lokala specialdomstolar men avvisat denna tanke bl. a. av hänsyn till behovet av enhetlig rättstillämpning.

Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs betänkande har delade me- ningar framkommit i denna fråga. Från flera håll har uttalats, att tvister angående hyresgästs besittningsskydd och därmed sammanhängande frågor bör handläg- gas av hyresnämnderna. De skäl som åberopats härför är i huvudsak, att de all- männa domstolarna redan har en betydande arbetsbörda, som skulle öka ytterli- gare, och att risk föreligger för dryga rättegångskostnader och långvariga proces- ser. Beträffande hyresnämndsprocessen har däremot framhållits, att denna är re- lativt snabb och billig. Från andra håll har gjorts gällande, att handläggning vid allmän domstol ur rättssäkerhetssynpunkt är att föredraga.

Enligt min mening är frågan om lämpligt förfarande i mål av dessa slag av central vikt vid ställningstagandet till hyreslagskommitténs förslag, och spörsmå- let får särskild betydelse i samband med den nu förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen. Det är i och för sig redan nu en icke helt tillfreds— ställande ordning, att i vissa orter tvister om besittningsskydd och villkoren i nytt hyresavtal handlägges av Specialdomstol, medan motsvarande frågor i andra orter handlägges av allmän domstol. Denna olägenhet blir än mera påtaglig ju mera likartade reglerna för de olika orterna blir. Ett enhetligt förfarande synes med hänsyn härtill böra eftersträvas.

Vid valet mellan hyresnämnder och hyresråd som specialdomstolar samt de all- männa domstolarna uppstår emellertid svårigheter. Jag vill i korthet beröra några av de problem som inställer sig. Vad det förstnämnda alternativet beträf- far är det mindre tillfredsställande ur rättssäkerhetssynpunkt att icke ha tillgång till alla de bevismedel som den ordinära processen erbjuder. Svårigheter torde vidare föreligga på grund av den nödvändiga avgränsningen av ifrågavarande mål i förhållande till andra hyresmål, vilken tillkommer allmän domstol eller över- exekutor att avgöra. Sålunda kan hyresnämnd icke vara behörig att med rätts- kraftig verkan avgöra sådana frågor som exempelvis huruvida hyresavtal kommit till stånd, om uppsägning företagits i laga tid och laga form, hur hyresavtal skall tolkas m. m. Detta är utan tvekan en olägenhet med ett specialförfarande. Åtskil- liga organisatoriska problem måste vidare lösas. Så t. ex. fullgör befattningshavar- na i hyresnämnder och i hyresrådet i stor utsträckning sina uppdrag som bisyss- lor och fråga uppstår, om detta system kan bibehållas vid en mera permanent organisation.

Å andra sidan kan i detta sammanhang till förmån för ett specialförfarande den särskilda omständigheten framhållas, att här är fråga om att på redan existe- rande organ lägga uppgifter, vilka har direkt samband med verksamhet, som des— sa under lång tid och på ett i huvudsak tillfredsställande sätt utövat. Partsrepre- sentationen i hyresnämnderna framstår här såsom en tillgång. Som en väsentlig förd-el med hyresnämn-dsprocessen har vidare framhållits, att denna är relativt snabb och billig, medan ett förfarande vid allmän domstol ansetts kunna bli lång- varigt och förenat med betydande kostnader. Även vid alternativet med allmän domstol uppstår givetvis svårigheter av organisatorisk art.

Av intresse är vid båda alternativen, i vad mån man genom ett medlingsförfa- rande kan väsentligen minska tillströmningen av mål till de berörda myndighe- terna. Även frågan om partsorganisationernas medverkan bör därvid beaktas.

Ett särskilt problem uppstår i samband med spörsmålet om direkt eller indirekt besittningsskydd beträffande de kommersiella lägenheterna. Jag syftar därvid bl. a. på frågan, om hyresnämnderna kan inpassas i ett system med ersättnings- regler.

Av vad nu sagts framgår, att problemet om ett enhetligt förfarande vid tvister av ifrågavarande slag är svårlöst. Fördelen av så långt möjligt enhetliga såväl materiella regler som procedurbestämmelser är emellertid uppenbar. Det bör där- för ankomma på utredningen att även överväga frågan om ett enhetligt förfaran- de i mål av angivet slag.

Den sålunda föreslagna utredningen bör i erforderlig utsträckning samråda med bl. a. bostadsrättskommittén. Utredningen bör bedrivas med all den skynd- samhet som omständigheterna medger. På grundval av hyreslagskomm-itténs för- slag till reviderad hyreslag och resultatet av den nu förordade utredningen bör utan något längre dröjsmål en samlad bedömning kunna göras av frågorna om besittningsskydd och hyressättning i såväl en balanserad som en icke balanserad hyresmarknad. Om denna bedömning ger vid handen att en revision av hyresla- gen bör ske enligt de nu skisserade riktlinjerna, synes den härför erforderliga lag- tekniska bearbetningen kunna ske inom justitiedepartementet.

Slutligen vill jag erinra om att riksdagen nyligen begärt en särskild utredning om förhindrande av oförtjänta värdestegringsvinster. Jag avser att inom kort hem- ställa om bemyndigande att tillsätta en utredning härom. Det torde få ankomma på denna att överväga, vilka åtgärder som aktualiseras av att en mera marknads— mässig hyressättning kan föranleda mycket betydande värdestegringsvinster.

Utredningsarbetet inriktades till en början på den undersökning av hyres- splittringen, vilken redovisas för sig (SOU 1966: 15) och som är föremål för en sammanfattande beskrivning i betänkandets andra avdelning. Hyres- splittringsundersökningen har på vårt uppdrag utförts av statistiska central- byråns utredningsinstitut under samråd med oss och våra experter. Dessa har ägnat sig särskilt åt denna uppgift och annan statistisk utredning men har därutöver deltagit i arbetet i dess helhet.

Vårt sekretariat har gjort en fullständig genomgång av domstolarnas samt medlings- och hyresnämndernas befattning med sådana besittningsskydds- och hyressättningstvister, som genom hyresregleringens avveckling kommit att falla under BesL:s tillämplighetsområde. I delar av betydelse redovisas materialet i motiven. En sammanställning finns i bilagorna B och C till be- tänkandet.

De i HLK:s betänkande intagna redogörelserna för utländsk hyreslag- stiftning har av preceptorn i civilrätt vid Uppsala universitet Bertil Bengts- son kompletterats i avseende å tiden efter HLK:s betänkande. Bengtssons arbete redovisas i bilaga D.

Det har ansetts angeläget att i anslutning till utredningsarbetet kunna redovisa erfarenheter av olika åtgärder för avveckling av hyres-regleringen i andra länder under efterkrigstiden. Uppdraget att göra en sammanställning härav har anförtrotts f. d. byråchefen i bostadsstyrelsen Just. Gustavsson. Sammanställningen återfinnes i bil. E.

Samråd har under utredningsarbetets gång ägt rum med bostadsstyrel— sen samt med kommittéer sysselsatta på det bostads- eller markpolitiska området, nämligen bostadsrättskommittén, 1962 års bostadsförmedlingsut- redning, bostadspolitiska kommittén och 1963 års markvärdekommitté.

(överläggningar har i frågor av gemensamt intresse förekommit med företrä- dare för arrendelagsutredningen, domstolskommittén, expropriationsutred- ningen och parkeringskommittén. Sekreteraren har deltagit i överläggningar dels med lagberedningen angående vissa utsöknings- och konkursrättsliga frågor som berör hyresrätten, dels med justitiedepartementets jordabalks- byrå beträffande utformningen av allmänna nyttjanderättsliga regler i den nya jordabalken .

Utredning om hyresregleringspraxis har utöver hyresrådets rättsfalls- material — införskaffats genom yttrande av hyresrådet som svar på fram- ställda frågor. Genom kontakt med företagare inom byggnadsbranschen har erfarenheter vunnits om förhållanden som sammanhänger med rivnings- och nybyggnadsverksamheten. Olika branschorgan och kommunala organ samt företagsekonomisk expertis har anlitats för upplysningar av betydelse vid utformningen av besittningsskyddet för lokalhyresgäst. Med arbetsgi- vare- och arbetstagareorganisationer har anordnats hearings i syfte att er- hålla närmare kännedom om tjänstebostadsfrågan. Sekreteraren och biträ- dande sekreteraren har hållit överläggningar med företrädare för ett flertal större städers bostadsförmedlingar angående hyresrättsliga frågor av bety- delse för fö—rmedlingarnas verksamhet.

Åtskilliga framställningar i olika hyresspörsmål har överlämnats till oss att beaktas vid utredningsarbetet.

Vi har efter remiss avgivit utlåtanden över reviderat förslag till jorda- balk m. m. (SOU 1963: 55), såvitt avser hyresrättsliga bestämmelser, över familjerättskommitténs betänkande »Äktenskapsrätt» (SOU 1964:34 och 35), såvitt avser bestämmelser om makars bostad, samt över hyresrådets förslag under 1965 till förlängning av hyresregleringslagen m. fl. lagar efter den 31 december 1965.

SAMMANFATTNING

De sakkunnigas förslag syftar till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyresgäst i bostadslägenhet får direkt besitt- ningsskydd, som kompletteras med vissa hyresspärrar, och där besittnings- skyddet för hyresgäst i andra lägenheter, d. v. s. lokaler, upprätthålles me- delst ersättningsregler. Hyresreglerings- och besittningsskyddslagarna skall enligt förslaget ersättas av gemensamma bestämmelser i en ny allmän hy- reslag. '

Det direkta besittningsskyddet för hyresgäst i bostadslägenhet innebär att hyresgästen berättigas att vid hyrestidens slut erhålla förlängning av hyresavtalet. Detta står i överensstämmelse med nuvarande uppfattning, att ett hyresavtal beträffande en för normal uthyrning avsedd bostad som regel förutsättes bestå under längre tid. Besittningsskyddet utgör alltså ett skydd för hyresgästens hem.

Från besittningsskyddets tillämplighetsområde har emellertid måst gö— ras vissa undantag. Sålunda föreslås ingen rätt till förlängning av hyresav- talet, då lägenheten utgör del av uthyrarens bostad, då fråga är om kort- tidsavtal, d. v. s. när hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader, ej heller då hyresgäst under vissa förhållanden avstått från det besittningsskydd han åtnjöt. Enbart den omständigheten att det är fråga om en- och tvåfamiljshus eller att lägenhet uthyrts i möblerat skick medför emellertid ej undantag från besittningsskyddet.

Besittningsskyddet kan i det enskilda fallet brytas om hyresrätten är förverkad samt om hyresvärden i annat fall befinnes ha ett väsentligt in- tresse att upplösa hyresförhållandet och det icke strider mot god hyresscd eller är obilligt mot hyresgästen att han nödgas flytta. Mot varandra skall sålunda vägas de sakliga avflyttningsskäl, som hyresvärden åberopar —- saknas sådana förlänges hyresavtalet och graden av obillighet mot hyresgästen.

I motiven anges hur man i varje mera typisk upphörandesituation bör göra denna avvägning, varvid framhålles att särskilt avseende måste fästas vid möjligheterna för hyresgästen att få annan bostad. Läget på bostads- marknaden tillmätes också betydelse då besittningsskydd påkallas beträf- fande vissa mera särpräglade hyresobjekt, såsom lägenhet i rivningshus eller i en- och tvåfamiljshus, möblerade lägenheter och lägenheter, vars upp— låtande betingats av tjänsteförhållande (kopplade avtal), men i dessa fall medges enligt förslaget större utrymme för hänsynstagande till liyresvärdens intresse än då det är fråga om vanliga bostadslägenheter. Beträffande de kopplade avtalen föreslås dock att kopplingsklausulen —— som innebär att

bostaden skall avträdas när tjänsten upphört —— icke skall ha verkan längre tid än tre år, därest ej dispens medges för viss ytterligare tid. Vad som sagts om den begränsade giltighetstiden gäller dock ej lägenhet, som oundgäng— ligen erfordras för innehavare av viss tjänst.

Avtalsfrihet föreslås i princip gälla i fråga om hyrans bestämmande. Hy- ran för bostadslägenheter föreslås skola bestämmas genom avtal mellan parterna och skall alltså i princip icke vara underkastad myndighets fast— ställelse eller godkännande. Det är emellertid nödvändigt att ha en hyres- spärr för att besittningsskyddet skall kunna upprätthållas. Denna spärr konstrueras i förslaget så, att hyresgäst som icke vill nöja sig med den hyra, som hyresvärden fordrar för fortsatt hyresförhållande, kan påkalla pröv— ning av hyrans skälighet. Om vid denna prövning den av hyresvärden ford- rade hyran hefinnes vara oskälig, d. v. s. väsentligt överstiga hyran för lä- genheter som i avseende å bruksvärdet är likvärdiga med den aktuella lägen- heten, skall hyran nedsättas till skäligt belopp. Det skall därvid först före- komma en allsidig bedömning av den ifrågavarande lägenhetens bruksvärde, som skall ses i relation till en allmän, överskådlig uppskattning av hyreslä- get för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Om denna bedömning, som skall ske i tämligen grova drag, utfaller så att den fordrade hyran befinnes väsentligen överstiga det nämnda hyresläget, skall hyresvärdens krav inte godtagas. I stället skall då göras en mera exakt prövning av vilken hyra som med hänsyn till lägenhetens bruksvärde skall anses skälig för denna. Vid bedömningen av bruksvärdet skall hänsyn tagas till lägenhetens beskaffen- het (storlek, modernitetsgrad, underhållsstandard o. dyl.) samt till förmå- ner knutna till lägenheten eller fastigheten (hiss, tvättstuga, sopnedkast, garage m. 111.) ävensom till andra faktorer, såsom miljön, tillgång till lek— platser och parkeringsutrymmen m. m. Samtliga dessa omständigheter skall bedömas objektivt, d. v. 3. utan avseende å den enskilde hyresgästens värde- ring eller behov. Hänsyn till garage eller lekplats skall alltså tagas även om hyresgästen inte har bil eller barn. Som jämförligt hyresläge skall ej god- tagas enstaka topphyror, utan det måste röra sig om en någorlunda påtaglig hyresnivå. Genom den angivna varsamheten i jämförelsehedömningen mot- verkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan framkallad, icke önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Härtill kommer bl. a. att det växande bestån— det av allmännyttiga lägenheter kommer att ha stabiliserande betydelse på hyresläget.

Med hänsyn till önskemålet att hindra en knapphetsbetingad efterfrågan på bostäder att slå igenom på hyresnivån i allmänhet föreslås viss möjlig- het att påkalla prövning av s. k. förstagångshyra, d. v. s. den hyra som av- talats vid upplåtelsen av en bostadslägenhet eller inom nio månader där— efter. Reglerna härom, som jämlikt speciellt förordnande skall gälla i orter där särskild uppmärksamhet är påkallad till förekommande av oskälig hy- resstegriug, innebär att prövning av förstagångshyran kan påkallas under

hyresförhållandets första år utan att hyresgästen förlorar sitt besittnings- skydd. Om hyran därvid nedsättes, får det verkan från månadsskiftet efter ansökningsmånaden. Utöver vad nu angivits föreslås icke någon möjlighet till prövning av redan avtalad hyra under löpande avtalsperiod. Skäligheten av hyran kommer under bedömning endast i samband med att hyresvärden i anslutning till övergången till ny avtalsperiod önskar höja hyran.

Från hyressättningsreglernas tillämpningsområde undantar förslaget lä— genheter i enskilt ägda, statsbelånade hus, som fortfarande anses böra vara föremål för hyreskontroll inom ramen för långivningen, så länge något sub- ventionsmoment i långivningen kvarstår.

Beträffande andra lägenheter än bostäder, d. v. s. lokaler, föreslås ett sy— stem med ersättningsregler (indirekt besittningsskydd), vilket innebär att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden om han vägrar att förlänga hyresavtalet, såvida han inte har befogad anledning till sin vägran. Detsam- ma gäller om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver hyra, som icke är skälig, eller uppställer annat villkor, som strider mot god sed i hyres— förhållanden eller eljest är obilligt. Hyra, som hyresvärden ej kunnat be- tinga sig av den nye hyresgästen, skall i allmänhet inte anses såsom skälig.

Ersättningsskyldigheten omfattar IfIyttningskostnader, värdeminskning å hyresgästens egendom till följd av hyresförhållandets upplösning och värdet av vissa förbättringsarbeten, SOm hyresgästen bekostat, samt sådan skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan av hyres— gästen bedriven verksamhet. Förslaget i denna del syftar till att hyresgästen skall få full ersättning för den skada han lidit till följd av en obefogad för- längningsvägran.

För att öka möjligheterna för lokalhyresgäst att utan alltför långt dröjs- mål erhålla den ersättning, vartill han är berättigad vid obefogad förläng- ningsvägran, föreslås att förskott skall kunna utdömas i avräkning på den slutliga ersättningen.

Från det indirekta hesittningsskyddet undantages lokalupplåtelser av kortvarig natur, d. v. s. där upplåtelsen upphör inom nio månader. Överens- kommelse skall under vissa förhållanden kunna träffas om att hyresgästen avstår från ersättningsrätt.

Hyresgäst i s. k. blandad lägenhet, som uthyrts såväl till bostad som för drivande av viss yrkesverksamhet, skall enligt förslaget åtnjuta direkt be- sittningsskydd såsom för bostad, såvida bostadsinslaget ej är av underord- nad betydelse.

Ersättningsrätt föreligger icke då hyresgästen underlåtit att iakttaga så- dana hyresrättsliga förpliktelser, vilkas åsidosättande medför rätt för hyres— värden att frånträda avtalet i förtid, liksom ej heller då de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen är av saklig art och äger sådan vikt att det, även Om man tar vederbörlig hänsyn till hyresgästens intresse av att få be- hålla lokalen, framstår såsom skäligt att denne får flytta. Det kan anmär—

kas att rivning och större ombyggnad enligt förslaget skall anses utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyres- förhållandet un—der förutsättning att hyresgästen i god tid, i varje fall minst ett år i förväg, underrättats om den förestående rivningen eller ombyggna— den samt att hyresvärden ger hyresgästen anvisning på annan lokal, med vilken denne skäligen kan åtnöjas.

Vidare föreslås rätt för hyresgästen att erhålla visst anstånd med avflytt- ningen icke blott då obefogad förlängningsvägran föreligger utan även då ersättningsskyldighet är utesluten på den grund att hyresvärden har befogad anledning till sin vägran.

I fråga om rätten att överlåta lägenhet föreslås bl. a., att makes rätt att övertaga andra makens hyresrätt förstärkes. Sålunda skall make i sam— band med boskillna-d eller hemskillnad eller äktenskapets upplösning få övertaga den gemensamma bostaden utan hyresvärdens samtycke. Vidare föreslås att bostadslägenhet skall efter särskild prövning kunna överlåtas utan hyresvärdens samtycke på närstående, med hyresgästen varaktigt sam- boende. Beträffande lokal föreslås rätt att efter särskild prövning få över- låta denna utan hyresvärdens samtycke om jämväl den i lokalen bedrivna rörelsen överlåtes till den nye hyresgästen. Vidare öppnas i förslaget möjlig- heter att utan hyresvärdens samtycke men efter särskild prövning uthyra bostadslägenhet i andra hand, varav behov kan föreligga t. ex. vid tjänst- göring under viss tid på annan ort.

Rörande frågan om lägenhetsbyten finner de sakkunniga att åtgärder måste vidtagas för att befordra rörligheten på bostadsmarknaden genom att låta hyresgästerna i större omfattning än vad nu är fallet ordna sin bostads- fråga genom byten. Vid valet mellan att införa tvångsbytesrätt och att utnytt— ja fastighetsägarnas nu deklarerade vilja att frivilligt medverka till lägen— hetsbyten har de sakkunniga stannat för att pröva den senare, frivilliga lin- jen under aktiv medverkan från fastighetsägarnas organisationer. De sak- kunniga har emellertid utarbetat lagtext jämte motiv till en tvångsbytesrätt, som kan införas i lagen om frivilliglinjen icke skulle visa sig effektiv. Leda— moten Geijer har på denna punkt emellertid förordat omedelbar lagstiftning om tvångsbytesrätt.

Vad angår förfarandet i hyrestvister föreslås, att medlingen skall ges en central uppgift. Statliga medlingsnämnder skall enligt förslaget inrättas med stora distrikt och med en domare som ordförande och en intresserepre- sentant från var-dera sidan. Medling skall vara obligatorisk i så gott som varje hyrestvist. Både besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätt skall sålunda påkallas hos medlingsnämnden, som har att medla och i allmänhet är skyldig att framlägga medlingsbud. Om parten inte inom av nämnden föreskriven tid förklarar att han förkastar medlingsbudet, anses förlikning träffad i enlighet med detta. Medlingsnämnden kan också på parternas ge— mensamma framställning konstituera sig som skilj enämnd och med för par—

terna bindande verkan avgöra tvisten genom skiljedom. Med hänsyn till det sagda väntas ett begränsat antal tvister komma under prövning av domstol, som i händelse av att medling misslyckas och skiljedom ej påkallas får slita såväl besittningsskydds- som överlåtelsetvister.

Som domstol i första instans föreslås en till den vanliga häradsrätts- och rådhusrättsorganisationen knuten hyresdomstol, bestående av den ordi- nära underdomstolens ordförande samt två lekmannadomare utsedda på förslag av intresseorganisationerna på vardera sidan. Rättegången avses bli densamma som i vanliga tvistemål ehuru med vissa avvikelser, bl. a. be- träffande rättegångskostnaderna. Sålunda skall, i likhet med vad nu gäller vid hyresnämnd, vardera parten stå sina kostnader vid hyresdomstol i be- sittningsskydds- och hyressättningstvister rörande bostadslägenhet. Part kan fullfölja sin talan till hovrätt och högsta domstolen. I besittningsskydds- tvister skall hovrätten som regel vara sista instans, liksom i mål om första- gångshyra.

Även andra lagstiftningsfrågor har behandlats än de ovan angivna. I sam- band med främst besittningsskyddsfrågorna har viss översyn gjorts av andra viktiga regler i hyreslagstiftningen. Nämnas kan reglerna om uppsägning, förverkande och otillbörlig tillämpning av hyresvillkor. En särskild regel avses skola hindra att otillbörligt vederlag utkrävs för upplåtelse eller över- låtelse av hyresrätt.

De berörda nya lagreglerna har utformats såsom ingående i 3 kap. nuva- rande nyttjanderättslagen men förutsättes i samband med den nya jorda- balkens ikraftträdande skola överflyttas till hyreskapitlet (12 kap.) i denna balk med de justeringar som därav kan föranle-das.

Den nya lagstiftningen föreslås äga tillämpning från den 1 november 1967 med undantag för Stockholms-, Göteborgs- och Malmöregionerna, där de nya reglerna om besittningsskydd och hyressättning i fråga om bostads— lägenheter föreslås icke få verkan före den 1 januari 1970. Vad nu sagts innebär inte att ingångna avtal redan då faller under ny lag. De angivna båda tidpunkterna utgör nämligen för dessa avtal blott utgångspunkt för fastställandet av när de nya reglerna får verkan i de enskilda fallen. Så sker i fråga om bostäder i de tre storstadsregionerna i och med att löpande hyresperiod går ut den 1 januari 1970 eller senare. För övriga hyresobjekt (bostadslägenheter utanför storstadsregionerna och lokaler i hela landet) föreslås att, om hyresavtalet säges upp till den tidpunkt efter den 1 novem- ber 1967, då löpande hyrespcriod går ut, skall hyresgästernas besittnings- skydd och hyressättningen bedömas icke enligt de nya bestämmelserna utan enligt de äldre. Däremot blir de nya reglerna i dessa hänseenden tillämpliga om uppsägning sker först till nästföljande hyrespcriods utgång. På avtal med obestämd hyrestid föreslås dessa nya regler bli tillämpliga, om uppsägning sker till senare tidpunkt än den då avtalet tidigast kan bringas att upphöra efter den 1 november 1967. Beträffande långtidsavtal där hyrestiden utgår

1969 eller senare får ifrågavarande regler alltid verkan vid utgången av sag- da hyrestid. Genom dessa och övriga övergångsbestämmelser åstadkommes att den nya lagstiftningen successivt blir tillämplig på de olika hyresavtalen och att några luckor icke vid övergången uppstår i hyresgästernas besitt- ningsskydd.

Förslag till

Lag om ändring i vissa delar av lagen om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas att 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

3 kap.

Hyra Inledande bestämmelser

1 &.

Bestämmelserna i detta kapitel äga tillämpning på avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag, så ock på avtal, som tillika omfattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenhet, så- vida jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Vad i detta kapitel stadgas skall gälla jämväl i fråga om upplåtelse av lä- genhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stad— gat i lagen om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående 2 5 .

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om endera parten begär det. Sker ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen, skall an- teckning härom göras å handlingen, om endera parten begär det. Detsamma gäller, om någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe.

Hyresavtals upphörande m. m.

3 &. Hyresavtal upphör att gälla allenast efter det uppsägning skett å någonde— ra sidan, såvida ej annat följer av vad i detta kapitel eller eljest finnes stad- gat. Hyresavtal gällande för bestämd tid ej överstigande nio månader utan

27 förbehåll om uppsägning skall dock upphöra att gälla utan att uppsägning skett.

Har ej viss uppsägningstid avtalats skall, om ej annat följer av vad i 4 5 är stadgat, avtalet upphöra att gälla

1. om hyrestiden är högst en vecka, dagen efter det uppsägning skedde;

2. om hyrestiden är längre än en vecka men längst fjorton dagar, två da- gar efter uppsägningen;

3. om hyrestiden är längre än fjorton dagar men längst tre månader, en vecka efter uppsägningen;

4. om hyrestiden är längre än tre men längst sex månader, en månad efter uppsägningen;

5. om hyrestiden är längre än sex månader men längst ett är, tre månader efter uppsägningen;

6. om hyrestiden är längre än ett men längst fem är, sex månader efter uppsägningen;

7. om hyrestiden är längre än fem år, ett år efter uppsägningen; och

8. om hyrestiden ej är bestämd, en månad eller, där hyresförhållandet va- rat längre än ett år, tre månader efter uppsägningen.

4 5.

Uppsäges hyresavtal av anledning som i 11—14 och 16—19 55 sägs, skall det genast upphöra att gälla. Vad nu sagts skall även tillämpas i fall som av- ses i 41 5, om ej annat följer av vad i 43 & stadgas.

Om avtalets upphörande i fall som avses i 7 5 andra stycket, 26 5 andra stycket eller 78 & tredje stycket stadgas i samma lagrum.

Uppsäges eljest avtalet av anledning som enligt vad i detta kapitel sägs medför rätt för endera parten att frånträda avtalet, skall det upphöra att gälla å tid, som i 3 5 är stadgat för varje särskilt fall; hade hyresgästen icke tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast upphöra.

5 &.

Hyresavtal, som träffats för bestämd tid överstigande nio månader utan förbehåll om uppsägning, skall anses förlängt ett år i sänder, om det ej uppsäges.

Hyresavtal, som träffats för bestämd tid ej överstigande nio månader utan förbehåll om uppsägning, skall anses förlängt på obestämd tid, om hyres- gästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång utan att hyresvär- den inom en månad därefter anmanat honom att flytta.

6 &.

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresavtalet gäller för bestämd tid överstigande nio månader eller om det slutits för obestämd tid och vid den tidpunkt, till vilken uppsägning sker, varat mer än nio månader.

Vad i 33 kap. 16—19 55 rättegångsbalken stadgas om delgivning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Är någon på grund av full- makt behörig att mottaga uppsägning eller är någon satt att på hyresvärdens vägnar uppbära hyra, må uppsägning ske hos honom.

Träffas ej den, som sökes för uppsägning, i sitt hemvist mä uppsägning ske genom att uppsägningshandlingen tillställes honom genom rekommen- derat brev med mottagningsbevis. Uppsägningen skall anses ha ägt rum den dag, då enligt poststämpel brevet utlämnades.

Har uppsägning ej kunnat ske i den ordning som sägs i tredje stycket, må uppsägningshandlingen lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen med- lem i det hushåll, som han tillhör, eller, om han driver rörelse med fast kon- tor, på kontoret till där anställd person, varjämte ett exemplar av uppsäg— ningshandlingen skall i rekommenderat brev sändas till den som avses med uppsägningen. Uppsägningen skall anses ha skett när vad sålunda föreskri- vits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom mottaga uppsägning, må uppsägningen äga rum genom kungörande i all- männa tidningarna.

Stämningsansökan, varigenom talan väckts om hyresförhållandets upphö- rande, samt ansökan om vräkning av hyresgäst skall, då delgivning skett i behörig ordning, gälla såsom uppsägning, även om vad här ovan är stadgat icke iakttagits.

Om skyldighet för hyresvärden att vid uppsägning av hyresavtal lämna hyresgästen viss underrättelse stadgas i 48 5.

7 5.

Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 & stadgade längsta tiden för nyttjanderättens bestånd överskrides, och vill endera parten frånträda avta- let, när sagda tid är ute, skall han uppsäga avtalet.

Dör hyresgästen under hyrestiden, äger dödsboet, om lägenheten förhyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, inom en må— nad från dödsfallet uppsäga avtalet att upphöra, om hyrestiden är längre än sex månader, tre månader efter uppsägningen och eljest å tid, som i 3 5 är stadgad för varje särskilt fall. Hade den döde förhyrt lägenheten ge- mensamt med sin make, skall uppsägningsrätten tillkomma dödsboet och maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9å andra stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning. Då avtalet på grund av hyresgästens eller hans änkas död upphör att gälla, skall lägenheten avträdas inom tre månader från dödsfallet.

8 &.

Infaller dag då lägenhet skall tillträdas eller avträdas å söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästa söckendag.

Senast klockan 12 avträdesdagen skall den som har att avträda lägenhe- ten hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum som äro avsedda för sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 &. Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick, att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

10 &.

Blir lägenheten före tillträdet så förstörd, att den ej kan brukas för det avsedda ändamålet, är avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om händelsen, äger denne rätt till skadestånd. _

Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaf- fenhet förbud mot dess användande för det ändamål, som vid upplåtelsen förutsattes, är avtalet likaledes förfallet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försum- melse från hyresvärdens sida eller lämnar ej hyresvärden utan dröjsmål hy- resgästen meddelande om beslutet, äger denne rätt till skadestånd.

11 å.

Uppkommer före hyrestidens början å lägenheten ringare skada än i 10 5 första stycket sägs och är ej skadan avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än 13 & avser, å tillträdesdagen icke ivdet skick, som hyresgästen äger fordra, är han berättigad att avhjälpa bris— ten på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse ombesörja det så snart ske 'kan. Kan ej bristen utan uppehåll avhjälpas eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja det så snart ske kan, äger hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning må dock ej ske, med mindre bristen är av väsentlig betydelse, och ej heller efter det bristen blivit av- hjälpt av hyresvärden. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är hyres- gästen berättigad till skälig nedsättning i hyran.

I fall som nu sagts är hyresgästen även berättigad till skadestånd, om ej hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försummelse.

Vad ovan i denna paragraf stadgas äger tillämpning även 'för det fall att lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i det skick som sagts i 9 5 och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägt kännedom om bris- ten eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 5.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be- skaffenhet beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres- gästen eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, är han berättigad till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vun- nit laga kraft. I fråga om skadestånd skall vad i 10 5 andra stycket är stad- gat äga motsvarande tillämpning.

13 5.

Avser hyresavtalet lägenhet, som vid avtalets ingående ej färdigställts, och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske, äger hyres- gästen rätt till skälig nedsättning i hyran samt rätt, som i 11 5 sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för tillträde är inne, om det är uppenbart, at-t lägenheten å tillträdesdagen ej kan användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, om ej hyresvärden visar att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse. ,

14 5. » Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, äger hyres- * gästen erhålla skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lä- i genheten eller del därav. Undanröjes icke hindret genast efter det hyres- ' värden underrättats om förhållandet, skall vad i 11 5 är stadgat om rätt för hyresgästen att på grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga mot— svarande tillämpning. Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, om ej hyresvärden visar att uppehållet icke kan tillräknas honom såsom för- summelse. 15 5. Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som hyresgästen enligt 9 5 äger fordra.

16 5.

Uppkommer under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är ansvarig, eller med-delar myndighet, utan att hyresgästen givit anled- ning därtill, beslut 50111 ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan hyresgästens vållande, hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i 10—12 55 är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga om myndighets beslut dock ej förrän beslutet skall lända till efterrättelse.

17 5.

Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall även gälla, om till men för hyresgästen ohyra förekommer i lägenheten.

I fråga om lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd till bostad, är hyresvärden, även för det fall att hyresgästen är ansvarig för förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utrotande. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äger han rätt till er- sättning för oundgänglig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för ohyrans utrotande.

18 5.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 5, någon del av lä- genheten att frångå hyresgästen, är han berättigad till skälig nedsättning i hyran samt till skadestånd efter vad i 1 kap. stadgas. Hyresgästen äger även rätt som i 11 5 sägs att uppsäga avtalet, om han var i god tro när avtalet slöts.

19 5.

Finnes lägenhet, som är uthyrd för att helt eller till väsentlig del an- vändas till bostad, vara så beskaffad att bostadens användande är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om rätt därtill icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.

Hyrans erläggande m. m.

20 5.

Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra, som skall utgå i pen- ningar, skall hyran betalas senast å sista söckendagen före varje kalender- månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran beräknas.

Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök därvid räknat så- som rum, och helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall, även om annat av- talats, såsom förfallodag för den på varje kalendermånad belöpande hyran gälla sista söckendagen i nästföregående månad, varvid dock skall iaktta— gas, att icke någon del av hyran anses förfallen tidigare än i avtalet bestämts samt att hyran för första kalendermånaden under hyrestiden skall erläggas å avtalad förfallodag.

Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom anvisas; dock må betalning ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran erläggas å ort utom riket, är hyresvärden skyldig vidkännas kostnaden därför.

Har från postanstalt inom riket hyran avsänts till hyresvärden genom postanvisning eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto eller har innehavare av sådant konto erlagt hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalningskort, skall hyran anses ha kommit hyresvärden tillhanda den dag, då postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten eller giro- eller utbetalningskort inkom till postgirokontoret. Vad nu sagts skall äga motsvarande tillämpning i fråga om betalning av hyra över bank- giro å bankkontor inom riket.

Vad i 2 kap. 45—48 55 stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande till- lämpning beträffande hyresavtal.

21 5.

Anser hyresgästen att han enligt någon av bestämmelserna i 11—14, 16— 18 och 26 55 är berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för avhjälpande av brist eller att han eljest har genfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår i pen— ningar, äger han nedsätta beloppet hos överexekutor. Råder tvist om skyl- dighet att erlägga hyra, som utgår i penningar men ej är till beloppet be- stämd i avtalet, må hyresgästen ock hos överexekutor nedsätta det belopp tvisten rör.

Då belopp nedsättes hos överexekutor, skall skriftlig uppgift i två exem- plar lämnas om hyresförhållandet och förfallodagen samt om grunden för avdraget eller, vid tvist som i första stycket sägs, tvistens beskaffenhet. Hy- resgästen är pliktig ställa pant eller borgen, som överexekutor skäligen kan godkänna, för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hy- resvärden samt ränta.

Har hyresgästen verkställt nedsättning enligt vad i det föregående sägs, äger hyresvärden icke göra gällande, att nyttjanderätten blivit förverkad på den grund att det nedsatta beloppet ej erlagts till honom.

22 5.

Överexekutor skall ofördröjligen i rekommenderat brev giva hyresvärden meddelande om nedsättning enligt 21 5.

Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till be- talning och meddelande om nedsättningen avsänts till honom, att han träffat överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller väckt talan därom mot hyresgästen, äger denne återfå beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens ta- lan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller annorledes bragts till slut.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank för att där innestå mot ränta. Upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad till det nedsatta beloppet.

l i l l

Hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande m. rn.

23 5.

Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid upp- låtelsen förutsattes. Hyresvärden äger dock icke åberopa avvikelse, som för honom är utan betydelse.

24 5.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl värda lägenheten med vad därtill hör. Han är pliktig att erätta all skada därå som vållas av honom. Har ska- dan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten eller där utför arbete för hans räkning, är han likaledes skyldig att ersätta skadan. Han är dock icke ansvarig för brandskada, som sålunda uppstått, såvida han icke brustit i den omsorg och tillsyn, som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan allvarlig olägenhet, skall hyresgästen genast lämna hyresvärden med- delande därom. Är hyresgästen och hans husfolk borta, när sådan skada in- träffar eller brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att under bortovaron vid behov komma in i denna, är dock, om lägenheten utgör del av hus, tillfyllest att hyresgästen lämnar hyresvärden meddelande omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut i detta stycke sagts skall meddelande lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är stadgat, är han ansvarig för skada som föranledes därav.

Vad förut i denna paragraf stadgats om skada eller brist skall äga motsva- rande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres- rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen an- svarig för skada som nye innehavaren, om lägenheten hade varit förhyrd av honom, skolat ersätta enligt bestämmelserna i denna paragraf.

25 5.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hy— resgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad sålunda åligger honom själv iakttages jämväl av dem, för vilka han enligt 24 5 första stycket sva- rar.

Gods, som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra, får icke införas i lägenheten.

26 5. Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för utövan- de av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete, som ej utan ska-

då kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den förevisas å därför lämpliga tider.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg äger hyresvärden låta i lägenhe— ten utföra mindre brådskande förbättringsarbete, som icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete må dock ej utföras under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägen- heten, äger hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande där- om uppsäga avtalet till upphörande sex månader efter uppsägningen utan hinder av att längre hyrestid avtalats. Dylikt arbete må icke påbörjas förrän avtalet enligt vad nu sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta stycke stadgas gäller ej arbete, som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgäs- ten.

Hyresvärden skall tillse att i fall varom ovan sägs ej större olägenhet än nödigt tillskyndas hyresgästen. Han är ock, även om försummelse icke lig- ger honom till last, skyldig att ersätta skada, vilken åsamkas hyresgästen ge- nom arbete som avses i andra stycket.

Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, är hyresgästen, ehuru den av honom förhyrda lägenheten icke besväras därav, skyldig tåla de inskränk- ningar i nyttjanderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för ända- målet. I fall som nu sagts skall vad i 17 5 är stadgat äga motsvarande till— lämpning.

27 »5. Underlåter hyresgästen att i fall som avses i 26 5 bereda hyresvärden till- träde till lägenheten, äger överexekutor förordna om erforderlig handräck- ning. I fråga om sådan handräckning skall gälla vad i utsökningslagen är stadgat om handräckning som avses i 191 5 nämnda lag.

28 5.

Är pant eller borgen ställd för avtalets fullgörande och försämras sedan så- kerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet. Har lägenheten upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, äger dock hyresvär— den frånträda avtalet endast om det finnes vara av väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det icke är mot hyresgästen obilligt att upplösa hyresförhållandet.

Verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

29 5. Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt lägenheten, skall hyresavtalet utan särskilt förbehåll gälla mot nye ägaren, om det är skriftligen upprättat. Är avtalet icke så upprättat och vill ej nye ägaren låta

avtalet gälla, åligger det honom att inom tre månader efter det överlåtelsen skedde uppsäga avtalet; i annat fall gäller avtalet mot honom.

Vad i 2 kap. 29 5 stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämp- ning å hyresavtal, om detta upprättats skriftligen.

I övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 30 och 31 55 stadgas om arrendeavtal äga motsvarande tillämpning. Hyresgäst äger dock icke att å hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne, med mindre nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 5.

Vad i 2 kap. 32 5 är stadgat om verkan av utmätning av fastighet eller fast- ställande av intecknad fordran till betalning ur fastigheten, jordägarens för- sättandc i konkurs samt talan om återköp av fastigheten skall äga motsva- rande tillämpning i fråga om hyra.

31 5.

Försättes hyresgästen i konkurs, äger konkursboet uppsäga avtalet. I frå— ga om konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande gäller vad i 2 kap. 33 5 är stadgat.

Har lägenheten ej tillträtts, när konkursen inträffar, är hyresgästen skyl- dig att, om hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Sker det ej före utgången av nästa dag efter det säkerheten fordrades, äger hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, äger hyresvärden rätt till ska- destånd.

Överlåtelse av hyresrätten 32 5.

Ej må hyresgästen, i vidare mån än som framgår av 34 och 35 55, utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten.

33 5.

Önskar hyresgästen överlåta hyresrätten och vägrar hyresvärden samtyc- ke utan skälig anledning, äger hyresgästen, om förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden i hyrestvister, inom tre veckor från det medlingen avslutades uppsäga hyresavtalet att upphöra å tid, som i 3 5 är stadgad för varje särskilt fall.

34 5.

Vill hyresgäst, som icke är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenhet, som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas så-

som bostad, överlåta hyresrätten å närstående, som varaktigt sammanbor med honom, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd till överlåtelsen, så- vida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Vad nu sagts skall ock gälla om hyresgästen avlidit under hyrestiden och dödsboet önskar överlåta hyresrätten å dödsbodelägare eller annan närstående med varaktig anknytning till lägenheten. 35 5.

Önskar hyresgäst, som förhyr lägenhet för att helt eller till icke oväsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, överlåta hyresrätten å annan som skall Övertaga den i lägenheten bedrivna verksamheten, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd till överlåtelsen, så- vida hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes.

Sådant tillstånd som avses i första stycket må icke utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten mindre än tre år.

36 5. Tillstånd som avses i 34 och 35 55 må förenas med skäligt förbehåll.

37 5.

Den som övertager hyresrätten inträder, om annat ej överenskommes, från och med tillträdesdagen i överlåtarens rättigheter och skyldigheter gent- emot hyresvärden för äterstoden av hyrestiden.

Sådan tillträde skett är den avträdande hyresgästen för tiden därefter fri från sina förpliktelser enligt hyresavtalet, såvida ej annat förbehåll fogats vid hyresvärdens samtycke eller förenats med tillstånd enligt 34 eller 35 5.

Den tillträdande hyresgästen är jämte den avträdande ansvarig för för— plikt'elserna enligt hyresavtalet för tiden före tillträdet.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand m. m.

38 5.

Ej må hyresgäst, i vidare mån än som framgår av 39 5, utan hyresvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand.

39 5.

Är lägenheten uthyrd för att helt eller till icke oväsentlig del användas så- som hostad, och önskar hyresgästen upplåta hela lägenheten i andra hand, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kunnat träf- fas inför medlingsnämnden, giva tillstånd härtill, såvida hyresgästen har be— aktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning till sin vägran.

Tillstånd som i första stycket sägs må avse begränsad tid och förenas med skäligt förbehåll.

40 5. Hyresgästen må ej i lägenheten inrymma utomstående personer, om men därav kan uppkomma för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

41 5.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden på grund därav berättigad att uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar, utöver två söckendagar efter förfallodagen, dock ej i fall, där hyran skolat erläggas i förskott för längre tid än en månad, med mindre hyresgästen dröjer med erläggande av den på en kalendermånad belöpande hyran ut- över två söckendagar efter samma månads början eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under hyrestiden, efter förfallodagen, liksom ej heller i fall där annat följer av 57 5;

2. om hyresgästen undandrager sig att fullgöra honom enligt avtalet ålig— gande arbete eller annan tjänstbarhet eller vid arbetets utförande visar tredska;

3. om hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vid- tager rättelse;

4. om lägenheten nyttjas i strid med vad i 23 eller 40 5 är stadgat och hy— resgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse;

5. om hyresgästen eller, då hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplå- tits till annan, denne genom vårdslöshet är vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten därav bidrager till att ohyran sprides i fastigheten;

6. om eljest lägenheten vanvårdas eller om hyresgästen eller, då hyresrät— ten överlåtits eller lägenheten upplåtits till annan, denne åsidosätter något av vad enligt 25 5 skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och icke på till— sägelse rättelse sker;

7. om i strid med stadgandet i 26 5 tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt; eller

8. om hyresgästen åsidosätter skyldighet, som utöver vad i detta kapitel är stadgat åligger honom enligt avtalet och vars fullgörande måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden.

Finnes i fall som avses i första stycket vad hyresgästen låtit komma sig

till last vara av ringa betydenhet, må hyresgästen ej skiljas från lägenhe- ten.

Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

42 5.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 41 5 första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, äger han ej sedan åberopa förhållandet såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Vad nu sagts skall även gälla, om hyresvärden icke inom två månader från det han fick kännedom om förhållande, som avses i 41 5 första stycket 5 eller 8, uppsagt avtalet eller inom samma tid från det han erhöll vetskap om att hyresgästen olov- ligen överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten till annan tillsagt hyres— gästen att vidtaga rättelse.

43 5.

Är hyresrätten enligt vad som sagts i 41 5 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med erläggande av 'hyra och har hyresvärden med an- ledning därav uppsagt avtalet, mä hyresgästen likväl ej på grund av dröjs- målet skiljas från lägenheten, om senast å tolfte söckendagen från upp- sägningen [rättelse sker genom att hyran erlägges på sätt i 20 5 tredje eller fjärde stycket sägs eller nedsättes hos överexekutor såsom i 21 5 är stadgat. I avvaktan på att hyresgästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras för hyresrättens återvinnan-de, må beslut om vräkning icke meddelas, innan fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla, då skyldighet att flytta in- träder för hyresgästen inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet 44 5.

Bestämmelserna i 45—57 55 äga tillämpning å lägenhet som uthyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, dock ej

1. då lägenheten utgör det av upplåtarens egen bostad;

2. då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd; eller

3. då hyresrätten enligt förbehåll, som äger laga verkan, icke vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

45 5. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet, är hyresgästen berättigad till för- längning av hyresavtalet, om ej annat följer av vad nedan i denna paragraf eller eljest finnes stadgat.

Rätt till förlängning av avtalet tillkommer ej hyresgästen 1. om hyresrätten är förverkad; eller 2. om hyresvärden i annat fall har ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet och det icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta.

Har hyresvärden allenast fog kräva, att hyresgästen avträder en del av lägenheten, äger hyresgästen rätt till förlängning av avtalet rörande äter- stoden.

46 5.

Vid förlängning av hyresavtalet är hyresgästen skyldig att godtaga den fordrade hyran, om den icke väsentligt överstiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet äro likvärdiga. I motsatt fall skall hyran utgå med skäligt belopp. Övriga av hyresvärden uppställda villkor skola god- tagas, om de ej strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest äro obilliga.

Har hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet fordrat höjning av hyran eller ändring av annat hyresvillkor, är hyresgästen berättigad att å sin sida yrka nedsättning av hyran eller annan ändring av hyresvillkoren. I sådant fall skall vad i första stycket sägs äga motsvarande tillämpning.

47 5.

Har någon förhyrt lägenhet gemensamt med annan, äga de gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet efter vad i 45 5 sägs. Har någon av dem uppsagt avtalet eller äga de eljest på grund av omständighet, som hänför sig allenast till någon av dem, icke gemensamt rätt till förlängning av av- talet, är medhyresgäst, om hyresrätten ej är förverkad, berättigad till för- längning, därest hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom såsom hy- resgäst.

Om rätt för make, som icke är medhyresgäst, att övertaga andra makens hyresrätt och utöva rätten till förlängning av avtalet är stadgat i 58—60 55. 48 5.

Uppsäger hyresvärden hyresavtalet utan att han vill frånträda avtalet av anledning som i 28 eller 41 5 sägs, åligger det honom att i uppsägningshand- lingen underrätta hyresgästen om att denne har att inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister, så- vida hyresgästen icke åtnöjes med att flytta. Har sådan underrättelse som nu sagts icke skett, är uppsägningen utan verkan.

49 5. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och kan överenskommelse ej trä-f—

fas om upplösning eller förlängning av avtalet eller om villkoren för fortsatt hyresförhå-llande, har hyresgästen att inom tre veckor från uppsägningen

hänskjuta tvisten till medlingsnänmden, såvida han icke åtnöjes med att flytta.

50 5.

Träffas förlikning av innehåll att hyresavtalet förlänges, skola, om annat ej överenskommes, de villkor, varom parterna förlikts, gälla från den nya hyrestidens början.

Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla, att tvisten med för dem bindande verkan avgöres genom skiljedom.

51 5.

Träffas icke förlikning och påkallas ej skiljedom, skall hyresgästen, om han iclke åtnöjes med att flytta, väcka talan mot hyresvärden inom tre veckor från det hyresgästen erhöll underrättelse om att medlings—förfaran- det förklarats avslutat.

52 5.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skola, om tvist rätt om villkoren för fortsatt hyresförhållande, villkoren fastställas. Dom eller skiljedom, varigenom hyresgästens talan bifallits, skall anses som avtal om förlängning av hyresförhållandet, om ej annat följer av 54 5.

53 5.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, må skäligt uppskov med avflyttningen kunna m—edgivas, såvida ej hyresrätten förver- kats eller hyresgästens rätt till förlängning förfallit.

54 5.

Hyresgäst, som ej åtnöjes med de enligt 52 5 bestämda villkoren., må in- om tre veckor från det domen vann laga kraft underrätta hyresvärden, att han ej önskar kvarbo. Hyres'förhållandet skall i sådant fall, såvida annat ej överenskommes, upphöra att gälla å hyrestidens sista dag eller, om tiden gått till ända, omedelbart. På särskild, inom nämnda tid ingiven ansökan må medlingsnämnden medgiva skäligt uppskov med avflyttningen, såvida ej hyresrätten är förverkad.

Mot nämndens beslut må talan ej föras.

55 5.

Är vid hyrestidens utgång ännu ej klarlagt huruvida hyresavtalet skall förlängas eller hyresvillkor ändras, äger hyresgästen kvarbo i lägenheten på oförändrade villkor i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren för sam- ma tid blivit bestämda.

Har lägenheten uthyrts till annan, innan frågan om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet avgjorts, är det utan verkan mot hyresgäst-en.

41 56 5.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet men avgöres målet först efter hyrestidens utgång eller medgives uppskov med avflytt- ningen, skola de förut gällande villkoren äga fortsatt tillämpning för tiden mellan avtalets upphörande och avflyttningen.

Vad i första stycket sägs skall äga motsvarande tillämpning i fall som avses i 54 5.

57 5.

Är hyresgästen skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, är hyresrätten ej på grund av dröjsmål med erläggande av det överskjutande beloppet förverkad, med mindre beloppet utestår oguldet en månad efter förfallodagen. Vad sålunda stadgats skall dock icke gälla, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två må- nader efter förfallodagen.

Hyresgäst, som är skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, skall å det överskjutande beloppet erlägga ränta med sex pro- eent för år som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

Rätt för hyresgästs make att övertaga hyresrätten till makarnas gemensamma bostad m. m.

58 5.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att helt eller till icke ovä- sentlig del användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans make, genom bodelning eller skifte i anledning av boslkillnad, hemskillnad, äkten— skapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts ma- ken, är denne berättigad att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Så- dan rätt tillkommer även efterlevande make, som är ende arvinge i boet efter hyresgästen. Vad sålunda är stadgat skall äga motsvarande tillämp- ning, då lägenheten -förhyrts av makar gemensamt.

Har hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt vad i första stycket sägs, är hyresgästen eller dödsboet efter honom dåre-fter fri från sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make är jämte hyresgästen eller hans dödsbo ansvarig för förpliktelserna en- ligt hyresavtalet för tiden före underrättelsen.

59 5.

Skall hyresavtal, varigenom lägenhet förhyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, till följd av uppsägning upphöra att gälla och äger hyresgästen på grund av förverkande eller eljest icke rätt till förlängning av avtalet efter vad i 45 5 är stadgat, är hyresgästens make, om han har sin hosta-d i lägenheten, berättigad att inträda såsom hyresgäst och

utöva rätten till förlängning av hyresavtalet, såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas därmed. Vad nu sagts skall ej gälla make, som har del i hyres- rätten; i sådant fall skall vad i 47 5 är stadgat om medhyresgäst äga mot- svarande tillämpning.

60 5.

Kunna hyresvärden och hyresgästens make icke enas om övertagande av hyresrätten eller förlängning av hyresavtalet enligt vad i 59 5 sägs, har hy— resgästens make, om han vill åtnjuta sin rätt till övertagande eller förläng- ning av avtalet, att hänskjuta tvisten till medling senast tre veckor efter det han av hyresvärden mottagit skriftligt meddelande om att hyresvärden ford- rar att han skall avflytta. Meddelandet skall innehålla sådan underrättelse som i 48 5 sägs; eljest år det utan verkan. I övrigt skall vad i 44*57 55 är stadgat om hyresgäst i tillämpliga delar jämväl hyresgästens make.

Prövning av förstagångshyra

61 5.

Konungen äger förordna, att bestämmelserna i 62—64 55 s'kola äga till- lämpning i ort, där särskild uppmärksamhet är påkallad till (förekommande av oskälig hyresstegring för lägenhet, som uthyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Sedan förordnande enligt första stycket meddelats, åligger det i fortsätt- ningen bostadsstyrelsen att besluta om i vilka orter bestämmelserna i 62—— 64 55 skola äga tillämpning,

Över bostadsstyrelsens beslut enligt andra stycket må besvär anföras av den, vars framställning hos styrelsen i fråga enligt samma stycke lämnats utan bifall, ävensom av vederbörande kommun och av organisation, som fö- reträder fastighetsägare eller hyresgäster i orten.

Närmare föreskrifter om bostadsstyrelsens befattning med frågor enligt andra och tredje styckena med-delas av Konungen.

62 5.

I ort, där förordnande enligt 61 5 gäller, må hyresvärd eller hyresgäst påkalla prövning av hyra, som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hy— resgästen eller inom nio månader därefter (förstagångshyra).

Från prövning enligt första stycket är undantagen hyra för lägenhet, som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning av förstagångshyrans skälighet gäller vad i 46 5 första styc- ket stadgas.

Vad som sägs om hyra skall äga motsvarande tillämpning i fråga om annat hyresvillkor, som kan anses innefatta ekonomisk förpliktelse för hy- resgästen.

63 5.

Prövning av förstagångshyra påkallas på sätt föreskrives angående tvists hänskjutande till medling. Ansökan skall för att kunna upptagas till pröv- ning ha inkommit till medlingsnämnden inom ett år från det hyresförhål- landet började, dock senast innan medlingsförfarande i anledning av yr- kande av hyresvärden om höjning av hyran förklarats avslutat.

Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla, att tvisten med för dem bindande verkan avgöres genom skiljedom.

Träffas icke förlikning'och påkallas ej skiljedom, må part väcka talan inom tre veckor från det han erhöll underrättelse om att medlingsförfaran— det förklarats avslutat.

(34 5.

Förordnande om nedsättning av förstagångshyra äger verkan från och med månaden närmast efter den då prövning av hyran påkallades hos medlingsnämnden.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upplösning m. m.

65 5.

Har lägenhet upplåtits för att helt eller till väsentlig del nyttjas för annat ändamål än bostad, äga bestämmelserna i 66—71 55 tillämpning å upplåtel- sen, dock ej om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio må— nader i följd eller annat följer av förbehåll, som äger laga verkan mot hyres- gästen.

66 5.

Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upp- höra att gälla och vägrar hyresvärden att låta hyresgästen komma i åtnju- tande av förlängning av hyresavtalet, är hyresvärden, såvida han ej har befogad anledning till sådan vägran, pliktig att i den omfattning som prövas skälig ersätta hyresgästen för

1. flyttningskostnader,

2. sådan värdeminskning å hyresgästens egendom som beror på hyresför- hållandets upplösning,

3. värdet av sådana av hyresgästen utförda förändringar med avseende å den förhyrda lokalen som ökat lägenhetens värde såsom hyreslägenhet, dock endast om det kan antagas, att hyresavtalet ingåtts under den förut- sättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana förändringar eller ock hyresvärden lämnat sitt samtycke därtill, ävensom

4. sådan av hyresförhållandets upplösning föranledd skada, som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet.

Ersättningsskyldighet som i första stycket sägs åligger ock hyresvärden, om han för förlängning kräver hyra, som ej är skälig, eller uppställer annat villkor, som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

67 5.

Har hyresgästen icke inom tre veckor från det uppsägning från hyres- värdens sida skett givit hyresvärden tillkänna, att han önskar behålla lägen— heten, är hans rätt till ersättning enligt 66 5 förfallen. Har sådant tillkän- nagivande skett inom sagda tid, åligger det hyresvärden att inom tre veckor därefter uppgiva på vilka villkor han är villig att låta hyresgästen komma i åtnjutande av förlängning av hyresavtalet eller ock av vad orsak han väg- rar att medgiva förlängning. Underlåter han det, äi hyresgästen berättigad till ersättning för skada som i 66 5 sägs, såvida ej hyresrätten är förver- kad.

Har hyresvärden fullgjort vad enligt första stycket åligger honom, har hyresgästen att inom tre veckor därefter hänskjuta tvisten till medling; el— jest är hans rätt till ersättning enligt 66 5 förfallen.

68 5.

Träffas icke förlikning, skall hyresförhållandet upphöra att gälla vid hy— restidens slut; dock är hyresgästen ej skyldig att avflytta förrän sex måna- der förflutit från det medlingsförfarandet förklarats avslutat, såvida ej hyresrätten är förverkad. När särskilda skäl föranleda därtill, må i före— kommande fall medlingsnämnden förordna, att hyresgästen icke skall åt- njuta sådant anstånd med avflyttningen som nu sagts. Mot nämndens beslut må talan ej föras.

Är hyresgästen på grund av stadgandet i första stycket berättigad att kvar- sitta i lägenheten viss tid efter avtalets upphörande, skola de förut gällan- de hyresvillkoren därunder äga fortsatt tillämpning.

69 5.

Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla att tvist om för- längning av hyresavtal med för dem bindande verkan avgöres genom skilje- dom. Skiljedom, varigenom hyresförhållandet förlänges, skall anses som avtal om sådan förlängning.

70 5.

Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upp- höra att gälla och är det med hänsyn till den verksamhet hyresgästen bedriver eller eljest av synnerlig vikt för honom att icke behöva avflytta vid hyres— tidens utgång, må medlingsnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att dagen för avflyttning från lägenheten eller del därav skall framflyttas viss tid, högst sex månader.

Förordnande som i första stycket sågs må ej meddelas om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas bety- dande olägenhet eller skada. Ej heller må anstånd meddelas om hyres- gästen på grund av vad i 68 5 föreskrivits eller med hänsyn till tidpunkten

för uppsägningen av hyresavtalet ändock måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflyttningen.

Meddelas anstånd med avflyttningen skall tillika bestämmas de hyresvill- kor som skola gälla under anståndstiden.

Mot nämndens beslut må talan ej föras.

71 5.

I mål angående ersättning enligt 66 5 må rätten i avvaktan på målets av- görande på yrkande av hyresgästen föreskriva, att förskott skall utgå i av- räkning å ersättning, som slutligen kan komma att fastställas i målet.

Vad i första stycket sägs skall ej äga tillämpning med mindre hyresvär- den medgivit ersättningsskyldighet eller genom lagakraftvunnen dom för- klarats pliktig utgiva ersättning till hyresgästen och ej heller om förskottet skulle bli obetydligt.

Har rätten förut utlåtit sig i fråga om förskott, må nytt beslut i sådan frå- ga ej meddelas innan tre månader förflutit sedan föregående beslut vann laga kraft.

Har hyresgästen uppburit förskott, vilket överstiger den ersättning som slutligen tillerkännes honom, skall han förpliktas att till hyresvärden åter- gälda överskjutande belopp jämte sex procent ränta därå från den dag be- loppet uppbars till dess betalning sker.

Bevarande av rätt till talan m. m.

72 5.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyres- gästen avträdde lägenheten. Försittes den tiden är, om ej annat överenskom- mits, rätten till talan förlorad. Har endera väckt talan i rätt tid, äger den andre dock rätt till kvittning för fordran, som ej blivit sålunda bevakad.

73 5. Har hyresgäst väckt talan om rätt till förlängning av hyresavtal, må talan från hyresvärdens sida om åläggande för hyresgästen att flytta prövas utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt.

74 5.

Är sådant meddelande från hyresvärdens sida, som avses i 10 eller 67 5, avlämnat i rekommenderat brev å postanstalt inom riket för befordran till mottagarens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad på ho- nom ankommer. Detsamma gäller beträffande meddelande från hyresgäs- tens sida, som avses i 11, 14, 19, 24, 58 eller 67 5; i fall som i 24 5 sägs är det dock tillfyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Vid delgivning av sådant meddelande, som avses i 54 och 60 55, skall iakt— tagas vad i 6 5 är stadgat om uppsägning.

Särskilda bestämmelser

75 5.

Är tillämpningen av villkor, vilket upptagits i hyresavtal eller i annan handling som upprättats i anledning av upplåtelse av lägenhet, uppenbar— ligen stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

76 5.

Den som vid upplåtelse av lägenhet, avsedd att helt eller till icke oväsent— lig del användas såsom bostad, eller vid överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet utnyttjar någons trångmål till följd av det allmänna läget på bo- stadsmarknaden till att mottaga särskilt vederlag såsom villkor för upplåtel- sen eller överlåtelsen må förpliktas att återbära vad sålunda mottagits.

Talan om återbäring som i första stycket sägs skall väckas inom ett år från det vederlaget uppbars.

77 5.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de när- maste sex månaderna, äger hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans ford— ran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom, som jämlikt 65 5 utsökningslagen skall undan— tagas från utmätning.

78 5.

Har arbetsgivare eller annan för honom upplåtit bostad till arbetstagare i och för dennes anställning, skola bestämmelserna i detta kapitel om rätt att överlåta eller övertaga hyresrätt eller rätt till förlängning av hyresavtal eller prövning av hyra icke äga tillämpning, om i kollektivavtal, som träf- fas mellan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning och huvudor— ganisation på arbetstagarsidan, överenskommits att sagda bestämmelser icke skola gälla dylik upplåtelse,

Har i annat fall än i första stycket sägs i avtal angående bostad, som upplåtits i anslutning till tjänst, hyresgästen förklarats skyldig att avflytta om han lämnar tjänst varav bostadsupplåtelsen var betingad och sker senare än tre år från upplåtelsen uppsägning till avflyttning, må vid prövning en- ligt 45 5 av rätt till förlängning av hyresavtalet skyldighet att avflytta icke grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Nämnda tid må, då skäl därtill äro, genom beslut av medlingsnämnd förlängas för visst hyresförhållande med högst ett år i sänder. Ansökan om förlängning må av nämnden upptagas om den inkommer till nämnden inom tre år från det upplåtelsen gjordes eller, om förlängning skett, inom förlångningstiden. Mot nämndens beslut må talan ej föras.

Vid uppsägning av avtal rörande bostad som upplåtits i anslutning till tjänst skall, även om annat avtalats eller följer av 3 5, hyresgästen åtnjuta en uppsägningstid av minst en månad.

Vad i andra och tredje styckena stadgats skall icke gälla då bostaden upplåtits i anslutning till tjänst, som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång, eller tjänst, som är av övervägande övervaknings- eller vakt- karaktär, eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare eller ock annan tjänst, beträffande vilken det är oundgängligen nödvändigt att arbets- givaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt tjänstens innehavare.

79 5.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, enligt vilket framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje- män utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, om hyrans bestämmande eller om ersättning i an— ledning av hyresförhållandets upplösning.

Skiljeavtal, som avses i första stycket, är ej heller gällande, om därigenom annan skiljenämnd utsetts än medlingsnämnd i hyrestvister.

80 5. Förbehåll som strider mot bestämmelserna i detta kapitel är, om ej annat följer av vad för varje särskilt fall är stadgat, utan verkan mot hyresgästen eller annan, som äger träda i hyresgästens ställe.

Avtal må med bindande verkan träffas om inskränkning i rätten att enligt 16 5 erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i avtalet.

Har lägenhet upplåtits för att helt eller till viss del nyttjas för annat ända— mål än bostad, skall förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet utsträc- kes utöver vad i 24 5 är stadgat, äga laga verkan.

Förbehåll, enligt vilket hyresrätt icke skall vara förenad med rätt till för- längning av hyresavtalet, skall gälla mot hyresgästen och dennes make, om förbehållet tillkommit efter det hyresförhållandet varat nio månader i följd och träffats inför medlingsnämnden eller rätten. Hade hyresgästens make sin bostad i lägenheten, när dylikt förbehåll slöts, är det dock icke gällande mot honom, med mindre han godtagit detsamma.

Förbehåll, varigenom hyresgästen avstått från rätt till ersättning eller an- stånd med avflyttningen i händelse av hyresförhållandets upplösning, är gäl- lande mot honom, om det tillkommit efter det hyresförhållandet varat nio månader i följd och intagits i särskilt upprättad handling.

Vissa bestämmelser om förfarandet i hyrestvister

81 5.

Hyrestvist må av part hänskjutas till medling inför medlingsnämnd. Om medling stadgas i lagen om medling i hyrestvister. I stället för medling må parterna gemensamt påkalla skiljedom i enlighet med vad i samma lag sägs. Skiljedom må ock påkallas efter det medlingsförfarande inletts.

Hyrestvist upptages av medlingsnämnden i den ort, där fastigheten är.

82 5.

Hyrestvist må icke upptagas till prövning av domstol, med mindre med- ling ägt rum i tvisten eller ock av parten påkallad medling ej kunnat kom- ma till stånd på gund av motpartens utevaro. Vad nu sagts skall dock icke gälla om hyresvärden vill frånträda avtalet av anledning, som i 28 eller 41 5 sägs, eller om han i lagsökningsmål vill yrka utfående av ogulden hyra eller om talan föres om återbäring av vederlag som i 765 sägs. Har sådan tvist hänskjutits till medling, må utan hinder därav tvisten prövas.

Att part, som vill tillvarataga sin rätt, har att i vissa fall inom bestämd tid hänskjuta hyrestvist till medling stadgas i 49 5, 60 5, 63 5 första stycket och 67 5 andra stycket.

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, må domstolen då så finnes lämpligt förordna, att tvisten helt eller delvis skall hänskjutas till medling.

83 5.

Angående domstol i hyresmäl och rättegången i sådant mål gäller vad i fråga om allmän domstol är stadgat, om ej annat följer av vad i 84—91 55 sägs.

84 5.

Första domstol i hyresmäl är hyresdomstol, en för varje domsaga eller stad med rådhusrätt.

Hyresmål upptages av hyresdomstolen i den ort, där fastigheten är. Hyresdomstol består av ordförande och två ledamöter. Ordförande är hä- radsrättens eller rådhusrättens ordförande. Av ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl för- trogen med bostadshyresgästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, skall sistnämnde ledamot ersättas av ledamot, som är väl förtrogen med näringsidkande hyresgästers förhållanden.

För att tjänstgöra i hyresdomstolar förordnar Konungen för en tid av fyra år i sänder för varje län lämpligt antal ledamöter efter förslag av sådan riks- organisation, som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga om- ständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp varom är fråga. Till ledamot må ej förordnas den som fyllt 70 år. Om de sålunda utsedda lämnas

uppgift till hyresdomstolarna i länet. Ledamöterna kallas till tjänstgöring av domstolens ordförande. 85 5.

Har hyresgästen väckt talan om rätt till förlängning av hyresavtal, må yrkande av hyresvärden om ändring av hyran eller annat hyresvillkor prö- vas endast om det framställts före huvudförhandlingen i målet.

Hyresgästs yrkande enligt 46 5 andra stycket må upptagas till prövning endast om det framställts före huvudförhandlingen.

86 5. Vid måls avgörande utan huvudförhandling samt vid annan handläggning, som ej sker vid huvudförhandling eller syn å stället, så ock vid huvudför- handling i omedelbart samband med förberedelse, är hyresdomstolen domför

med ordföranden ensam. 87 5. Yppas vid överläggning i hyresdomstol skiljaktiga meningar, gäller vad i rättegångsbalken stadgas beträffande domstol, där allenast lagfarna ledamö— ter sitta i rätten. Vid omröstning skall ordföranden säga sin mening först.

88 5. Mål som vid hyresdomstolen anhängiggjorts enligt 51 5 och som rör alle- nast hyresvillkoren så ock mål som anhängiggjorts enligt 63 5 tredje stycket må av hovrätten företagas till avgörande utan huvudförhandling, om ej båda parterna begärt sådan förhandling.

89 &.

Talan mot hovrätts avgörande i mål, som anhängiggjorts enligt 51 5, må icke fullföijas, med mindre därigenom avgjorts huruvida

]. hyresförhållande består;

2. uppsägning skett i rätt tid eller till rätt tidpunkt för avtalets upphöran— de'

1

3. bestämmelserna i 44—57 55 äro tillämpliga å hyresavtalet; eller

4. hyresrätten förverkats. Vad i första stycket 1 och 4 sägs skall gälla även mål, som anhängiggjorts enligt 34, 35 eller 39 5.

I mål, som anhängiggjorts enligt 63 5 tredje stycket, må talan icke fullföl- jas mot hovrättens avgörande.

Utan hinder av vad i denna paragraf sagts må talan fullföljas mot hovrät- tens avgörande, såvitt avser rättegångskostnad i hovrätten.

90 5.

I mål, vari talan väckts enligt 51 5 eller 63 5 tredje stycket, skall vardera parten bära sin rättegångskostnad vid hyresdomstolen, i den mån annat ej

följer av bestämmelserna i 18 kap. 6 5 rättegångsbalken . Kostnad för syn och för annan utredning, varom domstolen föranstaltat, skall utgå av all- männa medel.

Fullföljes mål från hyresdomstolen, skall beträffande skyldigheten att ersätta rättegångskostnad i högre rått gälla vad i 18 kap. nämnda balk är stadgat, dock med iakttagande av vad i första stycket sägs.

91 5.

I mål angående ersättning för skada som i 66 5 sägs skall i fråga om rätte— gångskostnad gälla vad i 18 kap. rättegångsbalken är stadgat; dock skall be- träffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gälla, att hyresvär- den, om obefogad förlängningsvägran anses föreligga och annat ej föranledes av 18 kap. 3, 6 och 8 55 samma balk, alltid själv skall vidkännas sin kostnad, så ock kostnad som åsamkas hyresgästen genom att hyresvärden ensam full- följt talan.

Övergångsbestämmelser

]. Denna lag träder i kraft den 1 november 1967.

2. Nya lagen skall med de undantag här nedan stadgas ej äga tillämpning på hyresavtal, som slutits före lagens ikraftträdande. Är hyresavtal ingånget för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hy- resgästen att uppsäga avtalet och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall — om ej annat följ er av punkt 4 — från nämnda tid nya lagen till alla delar tillämpas på avtalet.

3. Utan hinder av vad under punkt 2 sägs skola bestämmelserna i 3 kap. 3—8, 44—60, 65—71 samt 81—91 55 nya lagen jämväl äga tillämpning på hyresavtal som ingåtts före lagens ikraftträdande, såvida hyrestiden är be— stämd så att den utgår den 1 januari 1969 eller senare.

4. Har inom någon av följande städer eller kommuner, nämligen Stock— holm, Boo, Botkyrka, Danderyd, Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna, Solna, Stocksund, Sundbyberg, Ty- resö. Täby, Upplands Väsby, Vaxholm, Västerhaninge, Österhaninge och Ös- teråker samt Göteborg, Kungälv, Kållered, Lerum, Mölndal, Nödinge, Par— tille, Råda, Säve och Tuve ävensom Malmö, Burlöv, Lomma (med undantag av förutvarande Flädie kommun) och Lund, lägenhet uthyrts för att helt el- ler till icke oväsentlig del användas såsom bostad skall, utan hinder av vad under punkterna 1—3 sägs, bestämmelserna i 3 kap. 44—60 samt 81—91 55 nya lagen äga tillämpning på hyresavtalet allenast om hyrestiden utgår den 1 januari 1970 eller senare; i annat fall skall på hyresavtalet i stället till- lämpas vad i äldre lag finnes föreskrivet.

5. Har hyresregleringslagen till följd av bestämmelserna under punkterna

51 2—4 upphört att äga tillämpning på hyresavtal, varigenom lägenhet uthyrts för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, skall avtalet, ändå att däri annorlunda stadgats, så länge det består anses upptaga den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla, då hyresregleringen upp— hörde.

Är hyresavtal slutet för en tid av minst fem år, varav vid nya lagens ikraft- trädande återstår minst tre år, skall vad i första stycket stadgas gälla alle- nast för en tid av ett år, räknat från den dag hyresregleringen upphörde.

Har i hyresavtalet intagits förbehåll, varigenom hyresgästen förbundit sig att utöver den avtalade hyran utgiva den hyra, som av vederbörande myndig- het kan komma att medgivas, må utan hinder av vad i första och andra styc- kena sägs högre hyra uttagas i enlighet med vad myndigheten må ha be- stämt.

6. Vad i 3 kap. 58 5 nya lagen stadgas om rätt för hyresgästs make att övertaga lägenhet skall ej äga tillämpning om äktenskapet upplösts eller hem- skillnad vunnits före nya lagens ikraftträdande; i sådant fall skall i stället tillämpas vad i äldre rätt finnes föreskrivet.

7. Bestämmelserna i 3 kap. 72 och 73 55 nya lagen skall gälla jämväl avtal som ingåtts före nya lagens ikraftträdande.

8. Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighets— förvaltning inom viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens be- myndigande, statens hyresråd medgiva, att generell hyreshöjning, varom för- mäles i 5 5 hyresregleringslagen, må uttagas jämväl då nämnda lag på grund av här meddelade övergångsbestämmelser upphört att äga tillämpning å hyresavtal, vari intagits förbehåll om skyldighet för hyresgästen att utgiva sådan av vederbörande myndighet medgiven hyreshöj ning.

9. Bestämmelserna i 3 kap. 46 och 61—64 55 skola, i den mån Konungen ej annorlunda förordnar, icke äga tillämpning å hyresavtal beträffande lä- genhet i hyresvärden tillhörigt hus, för vilket utgått sådant statligt lån, som är förenat med villkor om begränsning av rätten att uttaga hyra och som icke uppsagts till betalning. 10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället tillämpas.

Förslag til l

Lag om medling i hyrestvister

Härigenom förordnas som följer.

1 5. I varje län skall, om ej Konungen förordnar om annan indelning, finnas en nämnd med uppgift att medla i hyrestvister enligt 3 kap. lagen om nytt- janderätt till fast egendom samt att vara skiljenämnd i sådana tvister.

2 5.

Medlingsnämnd består av ordförande och två ledamöter. Ord-förande och ledamöter förordnas av Konungen för en tid av fyra år i sänder. Ordföranden skall vara eller ha varit innehavare av domarämbete. Av ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyres- fastighet och den andre väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, skall sistnämnde ledamot ersättas av ledamot som är väl förtrogen med näringsidkande hyresgästers förhållanden. Till ordförande eller ledamot må icke förordnas den som fyllt 70 år.

För ordförande och ledamöter förordnas i samma ordning som i första stycket sagts suppleanter till lämpligt antal.

Avgår ordförande, ledamot eller suppleant före utgången av den tid, för vilken han utsetts, skall ersättare förordnas för den tid som återstått för den avgångne.

Beträffande jäv mot ordförande eller ledamot gäller vad som är stadgat om domarjäv.

3 5.

Innan ledamot eller suppleant för ledamot utses, skall förslag inhämtas från sådan riksorganisation, som med hänsyn till medlemsantal, verksam- het och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp varom är fråga.

4 5.

Nämnden är behörig handlägga tvist endast när den är fulltalig. Ordfö- randen må dock ensam besluta om förberedande åtgärd, avskriva ärende som part återkallat samt i stkiljeförfarande leda muntlig förberedelse.

Som nämndens beslut gäller den mening, varom flertalet enar sig. Har var

röstande sin mening och kunna två meningar ej sammanjämkas, gäller ord- förandens.

Expeditioner, förelägganden och andra underrättelser skola underskrivas av ordföranden eller, efter förordnande av nämnden, tjänsteman vid denna. Medlingsbud och skiljedom skall dock alltid underskrivas av ordföranden.

5 5. Medlingsnämnden skall ha fast kansli, som hålles öppet för allmänheten på bestämda tider. Nämndens ordförande skall på lämpligt sätt kungöra när och var han är anträffbar i nämndens ärenden.

6 5. Mcdlingsnämnd är berättigad att för sammanträde utan särskild kostnad förfoga över erforderliga lokaler i tingshus eller annan allmän byggnad.

7 5. Kostnaderna för medlingsnämndens verksamhet bestridas av statsmedel enligt grunder, som Konungen bestämmer.

8 5. Framställning, varigenom part hänskjuter hyrestvist till medling, skall vara skriftlig och innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, fastig- hetens belägenhet och tvistens beskaffenhet. Vid sammanträde inför nämn- den må medling påkallas genom muntlig framställning.

9 5.

Sedan tvist hänskjutits till medling, skall nämnden snarast utsätta tid och plats för sammanträde, till vilket parterna såvitt möjligt minst sex da— gar för-e sammanträdet skola kallas att inställa sig. Sammanträdet skall hållas senast tre veckor från det tvisten hänsköts till medling, såvida ej sär- skilda skäl föreligga för längre anstånd.

10 5.

Underlåter part, som påkallat medling, att på kallelse inställa sig inför nämnden, skall ärendet avskrivas. Kan partens utevaro antagas bero på laga förfall eller föreligger eljest anledning till uppskov, skall nämnden dock uppskjuta medlingen och kalla parterna till nytt sammanträde. Kommer parten ej heller då tillstädes, skall ärendet avskrivas.

Kommer ej sökandens motpart tillstädes, skall nämnden giva honom fö- reläggande vid vite att inställa sig vid nästa sammanträde. Kommer han

likväl då ej tillstädes och finner nämnden icke antagligt, att förlikning kan komma till stånd, skall ärendet avskrivas.

Uteblir någon av parterna i tvist som av domstol hänskjutits till nämn— den, skall ärendet avskrivas.

11 5.

Medlingsärende skall handläggas skyndsamt. Medlingsnämnden skall klar- lägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om anledning därtill före— kommer, skall nämnden eller någon, som nämnden därtill förordnar, före- taga besiktning av den lägenhet tvisten rör. Vid sådan besiktning skall till- fälle beredas parterna att närvara. Besiktning må äga rum före nämndens sammanträde. Nämnden må ock föranstalta om annan utredning som be- finnes erforderlig i ärendet.

Parterna äro skyldiga att, i den mån så erfordras för att bereda nämnden tillförlitlig grund för tvistens bedömande, tillhandahålla de handlingar och lämna de uppgifter, varöver de förfoga, ävensom att bereda nämnden eller den nämnden förordnat tillträde till lägenhet för besiktning.

12 5.

Kommer förlikning till stånd vid sammanträde inför nämnden, skall för- likningen avfattas skriftligen och underskrivas av parterna.

Träffas ej förlikning vid sammanträdet och påkallas ej skiljedom, skall nämnden, om det är fråga om tvist som avses i 3 kap. 49 och 63 55 lagen om nyttjanderätt till fast egendom, framlägga medlingsbud. I annan tvist skall medlingsbud framläggas, om det ej är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Antages medlingsbudet ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen och överlämnas till parterna antingen genast eller senast en vecka därefter. Förlikning skall anses träffad i enlighet med medlingsbudet, om ingendera parten inom två veckor efter det han erhöll del av medlingsbudet anmäler att han förkastar det. Nämnden skall i medlingsbudet erinra part härom. Om särskilda skäl föranleda därtill, må nämnden utsträcka sistnämnda tid till tre veckor.

13 5.

Medlingsförfarandet skall förklaras avslutat

1. då part, som hänskjutit tvisten till medling, återkallar sin framställ- ning;

2. då ärendet avskrives enligt 10 5;

3. då skiljedom påkallats av parterna;

4. då förlikning träffats inför nämnden;

5. då parterna antagit eller förkastat skriftligt medlingsbud ; eller

6. då den tid utgått, inom vilken parterna ha att meddela huruvida de förkasta framlagt medlingsbud.

Nämnden har att i fall som avses i första stycket 1 och 2 underrätta parterna om att medlingsförfarandet förklarats avslutat.

[ fall som avses i första stycket 5 och 6 skall nämnden, om part för- kastat medlingsbudet, tillställa parterna underrättelse om att medlings— förfarandet förklarats avslutat utan att förlikning kunnat träffas; i annat fall skola parterna underrättas om att förlikning skall anses träffad i enlig- het med medlingsbudet. I förekommande fall skall hyresgästen tillika erin— ras om vad han har att iakttaga för att tillvarataga sin rätt.

Avskrives ärende, som av domstol hänskjutits till medling, skall nämn- den underrätta domstolen om avskrivningen.

Nämndens underrättelser enligt denna paragraf skola ske ofördröjligen.

14 5.

Över sammanträde inför medlingsnämnden skall föras protokoll, som skall upprättas särskilt för varje ärende och upptaga

1. tid och plats för förhandlingen;

2. vilka som sitta i nämnden;

3. parterna och huruvida de äro tillstädes samt deras ombud och biträ- den;

4. fullmakt som lämnas muntligen vid nämnden;

5. kort beteckning av tvisten; (i. vid nämnden närvarande personer, som skola höras;

7. huruvida förlikning träffats eller medlingsbud framlagts;

8. parternas påkallande av skiljedom; 9. nämndens beslut angående avskrivning, uppskov och föreläggande; samt

10. skiljaktiga meningar vid omröstning inom nämnden. Om skiljedom påkallats, skall protokollet jämväl upptaga parternas i sa— ken framställda yrkanden och invändningar, ändringar däri samt medgi- vanden av motpartens yrkanden.

Har vad som skall antecknas i protokollet upptagits i inlaga eller annan handling eller förut antecknats i protokollet, skall allenast hänvisning ske.

Om besiktning äger rum skall kortfattad redogörelse upprättas över iakt— tagelserna vid besiktningen.

Redogörelse för iakttagelser vid besiktning samt medlingsbud och träffad förlikning skola upprättas i särskild handling.

15 5.

Vid medlingsnämnden skall föras dagbok över till nämnden inkomna ärenden och i dessa vidtagna åtgärder.

I varje ärende skall u'ppläggas en akt, som skall innehålla alla hand- lingar som inkommit i ärendet eller eljest angår dess handläggning. Hand- lingarna skola numreras såsom aktbilagor i löpande följd allteftersom de inkomma eller upprättas.

16 5.

Skiljedom påkallas genom skriftlig framställning eller, om medlingsför- farande inletts, muntligen inför nämnden. Beträffande innehållet i skriftlig framställning gäller i tillämpliga delar vad i 8 5 sägs angående framställ- ning om medling.

Sedan skiljedom påkallats s'kall nämnden anordna sådan förberedelse som erfordras med hänsyn till omständigheterna. Nämnden skall före tvis- tens avgörande bereda parterna tillfälle att muntligen utföra sin talan, så— vida ej parterna avstå från muntlig handläggning eller sådan eljest befin- nes onödig. Parts utevaro från muntlig handläggning utgör ej hinder för ärendets avgörande. Skiljedom skall, om ej synnerligt hinder möter, med- delas inom en månad från det parterna överlämnat ärendet till nämndens avgörande.

Senast samma dag SOm skiljedomen meddelas skola parterna underrättas om tiden för meddelandet. Skiljedom skall uppsättas särskilt och tillställas parterna i var sitt exemplar.

17 5.

Part skall själv vidkännas sina kostnader i medlings- och skiljeförfarande. Kostnad för besiktning och för annan utredning, varom nämnden föranstal- tat, skall utgå av allmänna medel.

Ansökan, expedition och annan underrättelse ävensom skiljedom äro kostnadsfria.

18 5.

Inlaga, föreläggande eller annan handling, som enligt bestämmelse i denna lag eller eljest skall tillställas part, s*kall utan kostnad för den enskilde del— givas genom nämndens försorg. Begär part att få ombesörja delgivning, må det dock anförtros honom, om nämnden finner det kunna ske utan olägen— het.

Delgivning genom nämndens försorg skall ske i den ordning, som är stad— gad beträffande delgivning i mål och ärenden vid domstol. Kallelse å hyres- gästen till nytt sammanträde somi 10 5 sägs ävensom erim'an till hyresgäs- ten enligt 13 5 tredje stycket skall dock delgivas hyresgästen på sätt om stämning i tvistemål är stadgat.

19 5.

Talan om utdömande av försuttet vite, som förelagts någon genOm denna lag, skall efter anmälan av nämnden väckas av allmän åklagare på sätt om stämning i brottmål är stadgat.

20 5.

Närmare föreskrifter angående tillämpningen av denna lag meddelas av

Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 november 1967. Genom nya lagen upphäves lagen den 22 juni 1939 om medling i hyres— tvister.

Vad i 13 5 lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m. är stadgat därom att hyresnämnd skall tjänstgöra såsom medlingsnämnd skall upp- höra att gälla.

Har före nya lagens ikraftträdande medling i hyrestvist påkallats hos hy- resnämnd eller medlingsnämnd, skall äldre lag fortfarande tillämpas.

Förslag till

Lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m., vilken enligt lag den 3 juni 1966 (nr 204) gäller till och med den 30ijuni 1967, skall äga fortsatt giltighet.

till och med den 31 december 1969 i fråga om hyresavtal, varigenom in- om någon av de städer eller kommuner, som omförmäles i punkt 4 över- gångsbestämmelserna till lagen om ändring i vissa delar av lagen om nytt- janderätt till fast egendom, lägenhet upplåtits för att helt eller till icke ovä- sentlig del användas såsom bostad, samt

till och med den 31 oktober 1967 i fråga om andra hyresavtal.

Denna lag träder i kraft den 1967. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den * 1967 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1967, må fram- ställning som sägs i 7 5 göras senast den ** 1967 eller, om hyres- värden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat, att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den * 1967 lämnat meddelande som sägs i 8 a 5 femte stycket om att hyresförhållande s'kall upphöra efter den 30 juni 1967, må framställning enligt samma paragraf göras senast den ** 1967.

* dagen för ikraftträdandet ** fjorton dagar efter ikraftträdandet

Förslag till

Lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430)

om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upp- låtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 3 juni 1966 (nr 205) gäller till och med den 30 juni 1967, skall äga fortsatt giltig— het

till och med den 31 december 1969 i de städer och kommuner, som om- förmälas i punkt 4 övergångsbestämmelserna till lagen om ändring i vissa delar av lagen om nyttjanderätt till fast egendom, samt

till och med den 31 oktober 1967 i landet i övrigt.

Förslag till Lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 Om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 3 juni 1966 (nr 206) gäller till och med den 30 juni 1967, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 oktober 1967.

MOTIV

Första avdelningen

HYRESMARKNAD OCH HYRESLAGSTIFTNING

Kap. I

Utvecklingslinjer på hyresområdet 1. Hyresmarknaden

Enligt 1960 års bostadsräkning fanns i landet omkring 2 700 000 bostads- lägenheter. Omkring hälften därav utgjordes av hyreslägenheter. Av bostä— derna i flerfamiljshus (andra än en- och tvåfamiljshus) utgjordes mer än tre fjärdedelar av hyreslägenheter. Omkring 76 % av hyresbeståndet fanns i hus ägda av enskilda. Lägenheterna i en- och tvåfamiljshus var mer än dubbelt så många i icke hyresreglerade orter som i hyresreglerade. De hyres- reglerade orterna svarade för över 80 % av lägenheterna i flerfamiljshus och för omkring 58 % av lägenheterna i samtliga hus. Folkmängden den 1 ja- nuari 1965 utgjorde i hyresreglerade kommuner 62 % och i icke hyresreg- lerade 38 % av hela folkmängden.

Närmare uppgifter i dessa hänseenden och i fråga om hostadsproduk- tionen i flerfamiljshus lämnas i tabellerna i bilaga A till betänkandet.

Den samhälleliga bakgrunden till den under efterkrigstiden mycket snabba omvandlingen av bostadsmarknaden har präglats av folkökningen och storleken av de familjebildande årsklasserna under ifrågavarande tid, arbetskraftens större rörlighet och befolkningens ökade koncentration till tätorterna. Härtill kommer att, även om bostadsbyggandet legat på en hög nivå, nyproduktionen av samhällsekonomiska skäl måst begränsas och dessutom icke kommit tätorterna tillräckligt till godo. Det stigande välstån- det har också skapat ekonomiska möjligheter för många att efterfråga egen bostad eller större och dyrare bostad, varjämte icke minst genom hyres- regleringen hyreskostnadens minskade andel av levnadskostnaderna ökat efterfrågan på bostäder. Det är mot bakgrunden av dessa förhållanden som bostadsbristen bör ses.

Före det sista världskriget tillkom bostadsbeståndet huvudsakligen på en- skilt initiativ. Senare är däremot har i hög grad utmärkts av det allmännas insatser och inflytande på bostadsmarknaden. En lång rad bostadspolitiska

utredningar har arbetat.1 Vid 1947 års riksdag fattades beslut i huvudsak i anslutning till bostadssociala utredningens förslag,2 och riktlinjerna därvid- lag har i allt väsentligt bestått. Resultatet har visat sig i den nuvarande av det allmänna dirigerade och understödda bostadspolitiken, enligt vilken numera omkring 90 % av nyproduktionen sker med statligt stöd och en betydande del därav ligger under offentlig eller därmed likställd förvaltning. Det finns, såsom framgår av bilaga A tabell 4, över 400 000 hyreslägenheter i hus ägda av stat, kommun eller allmännyttiga företag och därjämte om- kring 120 0003 lägenheter i hyreshus, som ägs av enskilda men tillkommit med stöd av statliga län. Den statligt understödda bostadsproduktionen kommer med all sannolikhet att fortsätta. De frågor som för densammas del återstår att lösa torde särskilt vara subventionssystemcts framtida ut- formning och den markpolitiska beredskapen.4 Oaktat vad nu sagts kvar— står det i hela bostadsmassan dominerande enskilda innehavet av hyreshus. Lagstiftningen måste beakta både det enskilda ägandet och det allmän- nyttiga.

2. Hyreslagstiftningen

Medan nya riktlinjer, såsom ovan berörts, präglat bostadspolitiken, har ut- vecklingen ej gått så fort på hyreslagstiftningens område. I väsentliga hän- seenden bildar alltjämt 3 kap. 1907 års lag 0111 nyttjanderätt till fast egen— dom (HL) den rättsliga grunden för hyresavtalen. HL kan i sin ursprungliga form sägas ha varit ett tydligt uttryck för den dåtida uppfattningen, att en avtalslag skulle ge nästan obegränsad avtalsfrihet. HL innehöll från bör- jan endast i ett par hänseenden föreskrift om att en regel skulle vara av tvingande natur.5

Det första världskrigets hyresreglering, vars viktigaste inslag var en be- gränsning av hyresvärdens uppsägningsrättfi blev kortvarig och var av ut— präglad krislagstiftningskaraktär. Den ledde emellertid till att, då den ord- ning som därigenom skapats i viss män för många bedömare framstod som naturlig, yrkanden kom att framställas om att vissa av krisbestämmelserna skulle införas i den permanenta lagstiftningen. Sådana yrkanden och andra önskemål om den permanenta lagstiftningens framtida utformning tillgodo- sågs i viss mån genom 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande hyra.7

1Här må nämnas PM 1942 aug. bostadsförsörjningen (SOU 1942:3), bostadssociala utredningen (SOU 1945:63), 1951 års bostadsutredning (stencil 1952), bostadspolitiska utredningen (SOU 1956: 40), bostadsbyggnadsutredningen (SOU 1961: 51, 1964: 3 och 1965: 32) samt bostadspolitiska kommittén (betänkande väntas under 1966).

2 Se prop. 1947: 235. 3 Uppgift från bostadsstyrelsen 1965. 4Jt'r markpolitiska kommittén (SOU 1964:42), 1963 års markvärdekommitté (SOU 1966: 23), bostadspolitiska kommittén och expropriationsutredningen. 5 Jfr hyreslagstiftningskommitte'ns betänkande (SOU 1938: 22) s. 44. 6 Se om denna lagstiftning SOU 1938: 22 s. 22 ff. och Zetterbergs promemoria ang. h_v— resreglering (SOU 1942:14) s. 13 ff. 7Se härom och i samband därmed framförda förslag SOU 1938:22 s. 27 ff och 36 ff samt NJA II 1923 s. 1 ff.

Genom denna lag, som främst avsåg att reglera övergången från krisregle- ringen till en friare marknad, införlivades med den permanenta hyreslag- stiftningen vissa stadganden av övervägande social innebörd. Ehuru lagens verkningar var begränsade, kan den i någon mån sägas ha varit ett första ut- tryck för en utveckling, som efter olika etapper fullföljes genom vårt nu föreliggande betänkande. Då 1923 års lag antogs gjorde riksdagen vissa uttalanden om hyresrättsliga spörsmål, vilka borde närmare utredas, bl. a. rätt för hyresgäst att under vissa förhållanden få kvarstanna jämväl efter den avtala—de hyrestidens utgång.8

Samma dag som 1923 års lag promulgerades uppdrog Kungl. Maj:t åt pro- fessor Vilhelm Lundstedt att verkställa en förberedande utredning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Angående Lundstedts utredning (SOU 1923: 76) och socialstyrelsens yttrande däröver hänvisas till den ut- förliga redogörelsen i HLK9 och beträffande andra reformförslag under 1920 och 1930-talen till hyreslagstiftningskommitténs förslagl0

1939 års lagstiftning, som grundades på hyreslagstiftningskommitténs förslag (SOU 1938: 22), innebar en milstolpe för hyreslagstiftningen. Ge— nom denna lagstiftning11 kom HL:s bestämmelser i vidsträckt omfattning att bli tvingande, så att de icke kunde åsidosättas genom förbehåll i hyres— avtalet. Reglerna i 1923 års lag inarbetades i HL, i den mån de ansågs böra bibehållas. Beträffande de grundläggande principerna och utformningen därav gjordes icke i högre grad någon avvikelse från den gällande lagen. Men å andra sidan infördes nya viktiga institut, nämligen depositionsrätt, vars iakttagande skulle ha samma verkan som hyresbetalning, besittnings- skydd för hyresgäst i form av en skadeståndssanktionerad prioritetsrätt12 samt möjlighet att erhålla jämkning av hyresvillkor, vars tillämpning be— fanns otillbörlig. Vidare infördes genom 1939 års lagstiftning ett organ för medling i hyrestvister.

Oaktat 1939 års lagstiftning innebar en betydande reform, blev vissa önskemål om en vittgående reformering av hyresgästens besittningsskydd icke tillgodosedda”. Bestämmelser som skulle reglera hyrans storlek ansågs heller icke kunna ifrågakomma under dåvarande förhållanden; regeln om jämkning av otillbörliga villkor ansågs icke utgöra någon avvikelse från den fria hyresprisbildningens princip. Anmärkas må här att förslaget fram- lades och genomfördes mot slutet av en period av god tillgång på bostäder och delvis fallande hyrespriser.

Icke långt efter det 1939 års lagstiftning trätt i tillämpning infördes hy- resreglering i större delen av landet genom 1942 års lag. Tillkomsten av

3 Se SOU 1938: 22 s. 32. 9 S. 37—46. 1" SOU 1938:22 s. 27 ff, 97 f och 106- f. " Prop. 1939: 166 samt HLK s. 46—50. 12 Ang. besittningsskyddet se HLK s. 50—54 samt sjunde avd. här nedan. 13 SOU 1938: 22 s. 197—201.

1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (BesL) aktualiserades av hyresregleringens begynnande avveckling. Sistnämnda bå- da lagar är av provisorisk natur.

Slutligen må erinras om 1948 års lag med vissa bestämmelser om hyres- rätt vid hemskillnad eller äktenskapsskillnad m. m., 1956 års lag med vissa bestämmelser om hyresrätt vid äktenskaps upplösning m. m. samt _— nume- ra _ 1959 års lag med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad.14 Denna lag, som tillhör äktenskapslagstiftningen och är av pro- visorisk natur i avvaktan på definitiv reglering inom giftermålsbalkens ram av de i lagen berörda spörsmålen,15 har i vissa avseenden hyresrättslig be- tydelse. Till denna lag återkommer vi i fjärde avdelningen.

14 Se Walin s. 249 ff. 15 Jfr SOU 1964: 34 och 35.

Kap. II

Hyresregleringen

1. Lagstiftningen

Sedan bostadsproduktionen vid början av det andra världskriget nästan helt upphört och bostadsbristen blivit påtaglig, genomfördes hyresregleringslag- stiftningen, som kom att omfatta så gott som alla mera betydande orter och därmed huvudparten av hyresförhållandena. Den trädde i kraft den 1 juli 1942 och omfattade hyresregleringslagen (HyReL) och bostadsrättskon— trollagen (BoKoL), varjämte olika föreskrifter angående regleringens till— lämpning meddelades i hyresnämndskungörelsen och instruktionen för sta- tens hyresråd.

Angående den närmare bakgrunden till hyresregleringen, dess tillämp- ningsområde, de grundläggande bestämmelserna, huvuddragen av förfaran— det samt vissa principiella frågor hänvisas, förutom till våra utrednings- direktiv, dels till förarbetenl, dels till tidigare gjorda sammanfattningar och kommentarer,2 dels ock till betänkanden, i vilka diskuterats förslag till reformer inom hyreslagstiftningens ram.3

I olika hänseenden återkommer vi till frågor om hyresregleringen och dess praxis, då vi i fortsättningen till behandling upptar skilda delar av vårt förslag till en framtida lagstiftning. I detta allmänna sammanhang må en- dast framhållas några för hyresregleringen karakteristiska förhållanden.

HyReL var i början ej svår att tillämpa. Detta kan sägas gälla båda dess bärande moment, hyrespriskontrollen (3 5) och besittningsskyddet (7 5). Allt efter som tiden gått har det emellertid blivit allt svårare att i enlighet med reglerna för hyressättning av lägenheter tillkomna före den 1 januari 1942 bedöma de för denna prövning avgörande förhållandena vid nämnda tidpunkt såväl i vad avser själva lägenheten som beträffande hyresläget i allmänhet. Vidare har kostnadsstegringcn och den tekniska utvecklingen på byggnadsområdet vållat svårigheter att fastställa de skäliga produktions— och årliga kostnader, på vilka grundhyran skall baseras för lägenheter till- komna efter den 1 januari 1942. Det tekniskt-ekonomiska betraktelsesättet har dominerat även när det gäller höjning av grundhyran till följd av att lägenhetens värde ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete. I detta hänseende har myndigheterna belastats med tillämpningen av en långt dri-

1 SOU 1942: 14 och prop. 1942: 301 s. 50—60. 2Hedfeldt s. 16—25, HLK s. 54—57, prop. 1965: 103 5. 4—7. 3HRK:S betänkande II (stencil 1953), III (SOU 1954: 34) och IV (SOU 1955: 35) även- som »Ränta och hyra» (stencil 1958) och en inom socialdepartementet verkställd utred- ning om reform av den generella hyreshöjningen (stencil 1962).

ven detaljgransknings- och räntabilitetsmetod, som måhända ej varit nöd- vändig för att upprätthålla hyrespriskontrollen. Vidare har det varit svårt att inom hyresregleringen beakta en lägenhets skick i underhållsavseende.

Vad besittningsskyddet beträffar har det i HyReLzs motiv föga belysta obillighetsrekvisitet under hela hyresregleringstiden på grund av den besvä- rande bostadsbristen givits en för hyresgästen mycket gynnsam tillämpning.

Den generella hyreshöjningen (5 5 HyReL), som medgavs av Kungl. Maj :t första gången fr. 0. in. den 1 oktober 1950 och som föregås av en om- fattande fastighetsomkostnadsundersökning, har med tiden blivit alltmera svårhanterlig och svårbegriplig, samtidigt som resultatet icke alltid varit tillfredsställande. En tekniskt väl utförd utveckling av den generella hyres- höjningen är den s. k. räntekompensationen (fr. o. m. 1959).4 Denna visar emellertid vilka svårigheter som följer av att den fasta prisnivån måste överges, ehuru sj älva regleringen består.

2. Hyresregleringens förlängning och partiella avveckling

I direktiven beskrivs hur förhållandena på hyresmarknaden avlägsnat sig från det tillstånd som motiverade hyresregleringens införande 1942 och vil— ka olägenheter som numera allmänt anses följa av densamma.5 Vi har icke någon anledning att i detta sammanhang uppehålla oss vare sig vid de administrativa svårigheterna eller vid frågan om regleringens samhällseko- nomiska och bostadssociala följder, vilka delvis är svårbedömbara och i de- batten livligt omstridda.G Av intresse är emellertid att notera att besittnings- skyddet, som från början hade till sin främsta uppgift att stödja reglering— ens grundläggande moment hyrespriskontrollen, efter hand fått en sådan självständig betydelse, att det uppenbarligen måste komma att påverka ut— formningen av den framtida lagstiftningen. Det är mot bakgrund härav som de allt starkare kraven på en omläggning av hyreskontrollen får ses. Klart kommer detta till uttryck i departementschefens uttalande vid hyres- regleringens förlängning 1965, nämligen att syftet med hyreslagstiftnings- sakkunnigas uppdrag i huvudsak kunde sägas vara att hyresregleringen i dess nuvarande form skulle upphöra att gälla och erforderliga lagregler om möjlighet samlas i en allmän hyreslag, som förenar principiell avtalsfri- het på marknaden med ett effektivt besittningsskydd för hyresgästerna, in— nefattande möjlighet att ingripa mot oskäliga hyror.7

4Se betänkandet »Ränta och hyra» (stencil 1958) samt hyres-rådets cirkulär nr 98 den 10 december 1958.

5 Jfr Hedfeldt s. 26—27. ** Utöver talrika artiklar och inlägg i dags— och fackpressen samt uttalanden i samband med avvecklings— Och förlängningsfrågor må här nämnas Näringslivets byggnadsdelega— tions skriftserie »Näringslivets hostadsutredning», vars andra del »Fri hyresmarknad» (1962) innehåller material och bedömningar av intresse, samt den väsentligen teoretiskt- ekonomiskt upplagda skriften »Bostadsbristen» (1963) av R. Benzel, A. Lindbeck och

1. Ståhl. 7 Prop. 1965: 103 5.9.

Hyresregleringen gällde ursprungligen till och med den 30 september 1943 och har därefter förlängts gång efter annan, sista gången till och med den 30 juni 1967.

Under 1940-talet och förra hälften av 1950—talet ansågs det med hänsyn till den besvärande bostadsbristen uteslutet att lätta på hyresregleringen. I för- längningspropositionen till 1950 års riksdag anförde departementschefen att det sedan länge stått klart för de myndigheter, som handhade hyresregle- ringen, att övergången från denna till en mera normal ordning skulle bli komplicerad och erbjuda vissa problem av ekonomisk och juridisk art. De— partementsehefen fann en utredning härom påkallad.8 Den 16 mars 1951 fattades beslut om tillkallande av hyresregleringskommittén (HRK).

Sedan HRK avlämnat sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35) upptogs på all- var frågan om regleringcns avveckling.9 HDK föreslog dels regional av- veckling genom beslut för varje ort, dels viss kategorimässig avveckling, nämligen av lägenheter i statsbelånade hus, av lägenheter i hus som får- digställts efter den föreslagna avvecklingens ikraftträdande, av lägenheter som upplåtits för annat ändamål än bostad samt för vissa möblerade lägen- heter (närmast enkelrum).10 Departementsehefen yttrade, att starka skäl talade för regional avveckling och att det redan fanns orter, där regleringen borde kunna upphävas utan olägenhet; i framtiden hade man att räkna med att förutsättningarna för avveckling skulle inträda vid olika tidpunkter i olika orter. I enlighet med detta uttalande infördes i 1 & HyReL .rätt för Kungl. Maj :t att und-antaga ort från regleringen. Beträffande den föreslagna kategorimässiga avvecklingen fann departementschefen däremot icke skäl till annan avveckling än beträffande lägenheter i statsbelånade hus. Denna avveckling möjliggjordes genom ett fr. o. m. 1957 gällande i 265 andra stycket HyReL infört undantag från hyrespriskontrollen för lägenhet i hy— resvärden tillhörigt hus, för vilket utgått sådant statligt lån, som är förenat med villkor om begränsning av rätten att uttaga hyra och slutligt beviljats efter den 31 december 1956 samt icke uppsagts till betalning.11 Avvecklingen gäller sålunda icke lägenheter i hus för vilka lån slutligt beviljats före nyss- nämnda datum; lägenheter i dylika hus är alltså föremål för en dubbelkon- troll. Ifrågavarande slag av lägenheter hyreskontrolleras första gången i samband med långivningen, och ändring i hyressättningen måste godkännas av lånemyndigheten, så länge lånet kvarstår. Anledningen härtill är sub- ventionsinslaget — ränte— och amorteringsfrihet, ränteeftergift och under— ränta — i långivningen.12

Vidare genomfördes med verkan fr. o. m. 1958 likaledes såsom undantag enligt 26 å andra stycket HyReL avveckling av hyrespriskontrollen för alla

8Prop. 1950: 51 5.11. ”Jfr prop. 1955: 39 5. 6—8, 10—11. 10 Prop. 1956: 168 s. 16—20. 11 Prop. 1956:168 s. 40—43 och Hedfeldt s. 173. 19 Se även femte avd. kap. IV p. 5.

lägenheter i hus som förvaltas av kommuner _ inklusive municipalsam— hällen och landsting _— eller allmännyttiga bostadsföretag.13 Även sist- nämnda lägenhetskategori åtnjuter statligt lånestöd med däri ingående sub- ventioner, men den är icke underkastad hyreskontroll vid långivningen, utan hyressättningen sker på basis av den s. k. självkostnadsprincipen. Författ- ningarna utvecklar ej innebörden av självkostnadsprincipen, men visst un- derlag för bedömningen härav ger de av bostadsstyrelsen, som är kontroll- myndighet, utfärdade normalstadgarna för allmännyttiga företag. Dessa skall sträva efter att tillhandahålla lägenheter till lägsta möjliga pris, hy- rorna skall beräknas så att erforderlig avsättning kan ske till reparationer, och uppkommet överskott skall avsättas på närmare angivet sätt. Normal- stadgarna ger företagen relativt stor frihet i hyressättningen, och självkost- nadsbegreppet synes kunna ge utrymme för olika tolkning, Inom ramen för den fria hyressättningen har företagen i viss mån kunnat utjämna skill— nader i hyressättningen för likvärdiga lägenheter. Hyrans skälighet är dock icke undandragen myndighets kontroll. Om ett företag med stöd av själv- kostnadsprincipen önskar höja hyran, kan en hyresgäst som motsätter sig höjningen vägra att teckna avtal om höjd hyra. Uppsäges avtalet med an- ledning härav till upphörande, kan hyresgästen påkalla besittningsskydd (7 & HyReL), varigenom den fordrade hyrans skälighet kommer under be- dömande såsom en omständighet i besittningsskyddstvisten.14

Då sist nämnda avveckling beslöts, genomfördes på förslag av hyresrådet genom tillägg till 1 g HyReL möjlighet även till samordnad regional och kategorimässig avveckling, d. v. s. i fråga om visst slag av lägenheter i viss ort.15 Tredje lagutskottet yttrade därvid, att största möjliga hänsyn borde tagas till vederbörande kommunala myndighets bedömning. så att dess upp- fattning ej utan starka skäl frångicks. Detta borde emellertid icke innebära att initiativ från kommunalt håll skulle avvaktas. Det borde även ankomma på hyresrådet som beredande organ att hålla sådan uppsikt över bostads— marknaden, att hyresrådet efter inhämtande av yttrande från vederbörande kommun kunde hos Kungl. Maj:t föreslå lättnader i regleringen. En sådan verksamhet från hyresrådets sida torde även förutsätta att rådet verkade efter en på förhand uppgjord plan, som siktade till en alltmer fullständig avveckling av regleringen på denna väg.16

Den fortsatta avvecklingen har härefter skett efter förslag av hyresrådet. I den proposition, vari förlängning av hyresregleringen till och med utgång- en av 1963 föreslogs, bedömde departementschefen erfarenheterna såväl av

13 Prop. 1957:154 5. 11—12 och Hedfeldt s. 173—175. 14 Jfr III LU utl. 1957: 20 s. 23, där det förutsattes att de allmännyttiga företagen skulle taga rimlig hänsyn till hyresgästernas berättigade intressen och eventuella tvister bli föremål för förhandlingar mellan parterna, varvid hyresgästerna kunde påräkna stöd av sina organisationer. 15 P-rop. 1957: 154 5.11. 16 III LU utl.1957: 20 s. 22.

regional som av kategorimässig avveckling såsom goda och yttrade vi- dare:17

Såsom tidigare förutsatts bör hänsyn tagas till vederbörande kommunala myn- dighets bedömning. Detta bör emellertid ej hindra att hyresregleringen på en ort avvecklas mot de kommunala myndigheternas önskemål, där det är uppenbart att hyresmarknadsläget ej längre motiverar dess bibehållande. Riktpunkten bör vara att avvecklingen bedrives så skyndsamt som möjligt utan att olägenheter uppstår på hyresmarknaden.

I förlängningspropositionen till 1963 års riksdag yttrade departementsche- fen efter redogörelse för hyresrådets i våra direktiv återgivna skrivelse den 26 november 1962 —— bl. a. att det icke var möjligt att nu fastställa en tidsplan för en slutlig avveckling, att tiden syntes vara inne att överväga ändrade regler beträffande hyressättningen, varför sakkunniga inom kort skulle tillkallas, samt att HLK:s under 1961 avlämnade förslag borde när- mare övervägas i anslutning till direktiven för de sakkunniga.18 I sitt utlå- tande över propositionen yttrade tredje lagutskottet, efter att ha delvis åter— givit de dåmera utfärdade direktiven :19

Målsättningen bör vara att avskaffa hyresregleringen i dess nuvarande form. Tankegången har därvid varit att även sedan den egentliga regleringen av hyres- nivån upphört vissa regler till skydd för hyresgästernas kvarboenderätt skulle gälla och infogas i en reviderad permanent hyreslag. En fortsatt avveckling en- ligt nu gällande principer skulle uppenbarligen icke kunna slutföras förrän avse— värd tid förflutit. Utskottet hälsar därför med tillfredsställelse den nu tillsatta utredningen.

Såsom här ovan nämnts undantogs från hyresregleringen fr. o. m. 1957 lägenheter i enskilt ägda statsbelånade hus, fr. o. m. 1958 lägenheter i kommuners och allmännyttiga bostadsföretags hus samt fr. o. m. 1962 av statlig myndighet upplåtna bostadslägenheter. Fr. o. m. den 1 november 1959 har hyresregleringen avvecklats totalt eller kategorimässigt i ett stort antal orter.20

Efter den hittillsvarande avvecklingen kvarstår hyresregleringen för omöblerade bostäder i 169 orter, för möblerad lägenhet utgörande del av uthyrarens bostad i 8 större städer och för lokaler i 16 städer. Garage är helt utanför hyresregleringen. Hyresrådet föreslog under 1965 avveckling av reg- leringen för omöblerade bostäder, d. v. s. i praktiken totalt, i 75 orter med sammanlagt omkring 700 000 invånare och för lokaler i 13 orter, d. v. s. alla

17 Prop. 1961:128 5. 12—13. Motsvarande uttalande gjorde departementschefen i för— längningspropositionen till 1965 års riksdag (prop. 1965: 103 s. 10). Vid 1961 års riksdag genomfördes även undantag från hyrespriskontrollen av statlig myndighets upplåtelse av bostadslägenhet. 13 Prop. 1963: 138 s. 14. ” III LU ut]. 1963: 26 s. 20. 20 Fullständiga uppgifter om avvecklingens och den kvarvarande regleringens omfatt- ning lämnas i hyresrådets avvecklingscirkulär, senast nr 139 den 16 dec. 1964.

utom Stockholm, Göteborg och Malmö. Något beslut i anledning av förslaget har dock ej fattats av Kungl. Maj :t.

Vid avvecklingen har Kungl. Maj:t ibland följt och ibland frångått hyres- rådets förslag. Genomförd eller föreslagen avveckling har stundom stött på motstånd från berörda kommuners sida, varvid det gjorts gällande att en avveckling ej skulle vara försvarlig med hänsyn till läget på bostads- marknaden.

I anslutning härtill kan påpekas att bostadsrättskontrollagen, som i avse- ende å lägenheter upplåtna med bostadsrätt har samma priskontrollfunk- tion som HyReL beträffande hyreslägenheter, upphör med hyresreglering- ens upphörande i orten (1 & BoKoL). Några undantag från bostadsrätts— kontrollen liknande dem som skett enligt 26 å andra stycket HyReL finns ej.

Kap. III

Besittningsskyddslagen

1. Lagens utformning och innehåll

Samtidigt som hyresregleringens avveckling förebereddes tillkom BesL.21 Därigenom förmedlades övergången från hyresregleringen till en friare hy— resmarknad, samtidigt som lagen innebar en hyresrättslig nyhet av allmän räckvidd, nämligen ett direkt besittningsskydd utan samband med reglering av hyresnivån. Med denna lag infördes sålunda ett system av kvarboende— rätt även på sådana delar av hyresmarknaden, vilka ej ens under krisför- hållanden haft hyresregleringens besittningsskydd. Lagen är av provisorisk natur och förlängs samtidigt med hyresregleringen.

Lagens tillämplighetsområde är till en början begränsat till hyresförhål- landcn, å vilka hyresregleringslagens förlängningsregler saknar tillämpning. Även en del av dessa hyresförhållanden faller dock utanför lagen. Sålunda har undantagits upplåtelse av lägenhet till bostad i en- och tvåfamiljshus. Detsamma gäller upplåtelse av möblerad lägenhet och upplåtelse från hyres- gästs sida av del i förhyrd bostadslägenhet (10 5). I övrigt inbegrips under lagen alla slags hyresupplåtelser, för vilka 'hyresregleringslagens förläng- ningsregler ej gäller. Till skillnad från hyresregleringslagen uppställer BesL som Iuwudprincip, att hyresgäst skall äga rätt att erhålla nytt hyresavtal, då hyrestiden till följd av uppsägning eller eljest går till ända (1 5). Options- rätten kan emellertid brytas på olika grunder (1 5). Rätt till nytt hyresav- tal tillkommer sålunda ic'ke hyresgästen, om han förverkat sin hyresrätt eller eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Ej heller är hyresgästen berättigad till nytt hyresavtal, om hans behov av lägenheten måste anses ringa. Vidare bryts optionsrätten, om hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller eljest givit anledning till att anställningen upphört, såframt ej synnerliga skäl talar för att hyres- gästen ändoek bör äga rätt till nytt hyresavtal. Slutligen bryts optionsrät- ten, om det i annat fall än nu sagts icke kan anses stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilligt, att hyresvärden påfordrar hy- resgästens avflyttning.

Vad angår villkoren inytt hyresavtal (3 &) stadgar lagen som huvudregel att, 0111 överenskommelse härom icke kan träffas, det nya avtalet skall upp- taga de hyresvillkor som hyresvärden fordrar. Denna huvudregel skall dock frångås, om hyresvärden begär hyra, som avsevärt överstiger hyran för jäm-

21 Prop. 1956:168 S. 2, 49—80, 87—90, III LU utl. 19:56:28 5. 72—77; jfr Hedfeldt s. 258—259.

förliga lägenheter i orten. eller annat villkor, som strider mot god sed i hy- resförhållanden, eller om hans krav eljest är otillbörligt. I sådant fall skall avtalet i denna del upptaga samma bestämmelse som det tidigare avtalet.

Om hyresvärd och hyresgäst icke kan enas om nytt hyresavtal, har hyres- värden att tillställa hyresgästen ett skriftligt meddelande, att han påford— rar hyresgästens avflyttning. Genom detta meddelande inledes optionsproce- duren (4 å). Det ankommer därefter på hyresgäst, som vill komma i åtnju- tande av rätt till nytt hyresavtal, att taga initiativ till sakens rättsliga pröv— ning genom att väcka talan om rätt till sådant avtal. Detta skall i allmän- het ske senast tre veckor efter det hyresgästen mottagit nyssnämnda med- delande .från hyresvärden. Om hyresgästen inom denna frist i stället hän— skjutit tvisten till medlingsnämnd i hyrestvister, kan dock, därest förfaran- det iniför nämnden icke leder till förlikning, optionstalan väckas inom tre veckor från det medlingsförfarandet avslutats. Vid resultatlös medling skall skriftlig underrättelse med angivande av dagen, då förfarandet inför nämn— den avslutats, av nämndens ordförande genast överlämnas till parterna eller senast nästa dag översändas till dem i rekommenderat brev. Försitter hy— resgästen för honom stadgad frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyres- avtal.

Speciella bestämmelser meddelas i 5—7 gg. Om hyrestiden går till ända, innan det ännu blivit avgjort, huruvida nytt hyresavtal skall komma till stånd, äger hyresgästen utan hinder därav kvarsitta i lägenheten, till dess nytt hyresavtal slutits eller hans rätt till sådant avtal gått förlorad eller hans talan därom ogillats. Under sådan tid skall de förutvarande hyresvill- koren provisoriskt tillämpas, till dess annorlunda bestämts genom nytt hyresavtal eller genom rättens beslut. Bifalles hyresgästs optionstalan, fast- ställer rätten hyresvillkorcn med tillämpning av de regler, som meddelats rörande villkoren i nytt hyresavtal. Avtal anses vara på dessa villkor slutet den dag, från vilken rättens dom skall lända till efterrättelse. Har hyres— värden dessförinnan uthyrt lägenheten till annan, är det utan verkan mot hyresgästen. Ogillas optionstalan, är hyresgästen pliktig att avflytta vid hyrestidens utgång eller, om denna redan utgått, genast. Emellertid äger rätten lämna hyresgästen tillstånd att kvarsitta under skälig tid, därest han finnes vara i behov av anstånd med avflyttningen. Anstånd med avflytt- ningen kan dock icke meddelas hyresgäst, som förverkat sin hyresrätt eller försuttit för optionstalans väckande stadgad frist. Uppskov med lägenhe— tens avträdande kan meddelas även på yrkande av hyresvärden, dock icke längre än till den fardag, som infaller näst efter en månad från domen. I dom, vari optionsanspråk ogillas, skall rätten fastställa hyresvillkoren för den tid efter den avtalade hyrestidens utgång, som hyresgästen kvarsuttit eller skall kvarsitta i lägenheten. Härvid äger de materiella reglerna om hyresvillkoren i nytt hyresavtal motsvarande tillämpning. När skäl förelig- ger därtill, äger rätten enligt särskild föreskrift förordna, att dom, vari

optionsanspråk ogillas, skall lända till efterrättelse utan hinder av att den icke vunnit laga kraft.

Förbehåll som strider mot bestämmelserna i lagen är utan verkan mot hyresgästen (9 5). Avtal, enligt vilket framtida tvist 0111 rätt till nytt hyres— avtal eller om villkoren däri skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan klanderrätt för parterna, är enligt 8 5 utan verkan.

2. Praxis m. m.

Domstolamas praxis i mål enligt BesL är numera tämligen rikhaltig, ehuru de större städerna alltjämt är hyresreglerade såvitt avser bostäder och lagen därför sällan tillämpats i lägen av betydande bostadsbrist. Praxis får anses utvisa, att BesL varit av stor betydelse för en lugn övergång till en friare hyresmarknad. Vid sidan av domstolarna har medling i tvister, som varit underkastade BesL:s regler, i betydande omfattning ägt rum vid hyresnämnderna och de särskilt inrättade medlingsnänmderna. Domstolar— nas och nämndernas verksamhet redovisas i bil. B och C till betänkandet. I olika sammanhang har vi i motiven redogjort för sådan praxis, som ansetts vara av intresse vid utformandet av förslaget.

Kap. IV

HLK: s betänkande och remissgranskningen därav

1. HLK:s förslag

I anslutning till den vid 1956 års riksdag beslutade förlängningen _ med därvid införda möjligheter till regional och kategorimässig avveckling _ samt genomförandet av BesL tillkallades HLK med uppgift att göra en översyn av allmänna hyreslagen och därmed sammanhängande bestäm— melser. I de mycket kortfattade direktiven upptog frågan om hyresgästens besittningsskydd huvudutrymmet. HLK avlämnade sitt betänkande (SOU 1961 : 47) på hösten 1961.

Förslaget behandlade väsentligen två huvudfrågor på hyresrättens 0111— råde, nämligen hyresgästens besittningsskydd och hans rätt att överlåta lägenheten. Det låg enligt HLK:s mening i sakens natur, att en reglering av dessa ämnen delvis måste bliva olika alltefter det marknadsläge, för vilket regleringen var avsedd. Vid sitt ställningstagande till dessa huvud- frågor hade HLK främst i sikte marknadslägen, som kunde betecknas som någorlunda normala, till vilka även hänfördes marknadssituationer med en viss mera måttlig lägenhetsbrist.

Förslaget om besittningsskydd för hyresgäst byggde på tanken, att en hyresgäst borde äga rätt att vid hyrestidens utgång få hyra lägenheten på nytt, om inga särskilda omständigheter motiverade, att hyresförhållandet upphörde. Denna tanke genomfördes i förslaget med olika medel alltefter- som fråga var om bostadslägenhet eller annan lägenhet. Inom bostadssek- torn, där besittningsskyddets främsta uppgift var att värna det ideella värde, som låg däri att man kunde känna trygghet i besittningen av sitt hem, ul- formades besittningsskyddet i enlighet med vad i utredningsdirekliven an— givits medelst förlängningsregler (112—50 55). Dessa regler skulle bliva tillämpliga på en bostadsupplåtelse, när denna varat mer än sex månader i följd. Karenstiden hade huvudsakligen till uppgift att från det besittnings- skyddade området utmönstra upplåtelser, som icke avsetts skola vara av stadigvarande natur. Av liknande skäl föreslogs, att upplåtelse av lägenhet i möblerat skick skulle falla utanför förlängningsreglernas tillämplighets- område. Dessa skulle icke heller gälla hyresgäst, som var inneboende hos upplätaren. Att förlängningsreglerna skulle vara tillämpliga på en hyres— upplåtelse innebar i korthet, att hyresgästen i princip var berättigad att er- hålla nytt hyresavtal, då hyrestiden genom uppsägning från hyresvärdens sida gick till ända eller tidsbestämt avtal utlöpte, såvida icke hyresvärden

hade giltig anledning kräva, att hyresgästen flyttade. För att giltig anled— ning att upplösa hyresförhållandet skulle anses föreligga borde enligt för- slaget först och främst fordras, att avflyttningsskälen var av saklig natur. Då sakliga avflyttningsskäl förelåg skulle svaret på frågan, huruvida giltig anledning fanns att upplösa hyresförhållandet, vara beroende på hur tungt dessa skäl vägde i förhållande till hyresgästens intresse att få behålla lägen— heten. En följd härav var, att större krav på avflyttningsskälens tyngd mäste ställas, då svårigheter mötte för hyresgästen att anskaffa annan lä- genhet än då han med lätthet kunde uppdriva annan lämplig bostad. För vissa typfall gjordes frågan, när giltig flyttningsanledning förelåg, till före- mål för särskild reglering i förslaget. Sålunda föreskrevs att rätt till nytt hyresavtal icke skulle föreligga, då hyresrätten var förverkad eller hyres- gästen eljest i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet, att han icke kunde anses förtjänt av förlängning. Vidare stadgades, att rätt till nytt hyresavtal i princip icke skulle föreligga, när uppsägning skedde för rivning eller större ombyggnad. Att lägenheten i fortsättningen skulle bru- kas för annat ändamål än bostad, skulle likaledes enligt särskild regel an- ses som giltig flyttningsanledning utom i de fall då flyttningen exempelvis på grund av förefintlig bostadsbrist fick obilliga konsekvenser för hyres- gästen. För vissa kategorier av hyresobjekt föreslogs rätten att vid kon- traktstidens utgång upplösa hyresförhållandet bliva mera vidsträckt än el- jest. Detta gällde bl. a. lägenhet i en— och tvåfamiljshus. En liknande mera vidsträckt upplösningsrätt föreslogs för lägenhet, som upplåtaren innehade med bostadsrätt.

Förslaget utgick ifrån att prisbildningen på hyresmarknaden under de mera normala förhållanden, för vilka förslaget var avsett, skulle kunna ske efter förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter. I överens— stämmelse med denna princip om hyresbildningens frihet skulle hyran i nytt hyresavtal (45 å) i första hand bestämmas genom överenskommelse parterna emellan. Om parterna icke enades om hyran under förlängnings— tiden, skulle hyra utgå med belopp som hyresvärden fordrade, om det icke var oskäligt, d. v. s. översteg vad hyresvärden i betraktande av marknads— hyran för jämförliga lägenheter i orten eller andra föreliggande förhållan- den rimligen kunde beräknas få ut i hyra för lägenheten vid uthyrning till nytillträdande hyresgäst. Då hyresvärden krävde oskälig hyra som villkor för förlängning, skulle hyra under förlängningstiden i stället utgå med skä- ligt belopp.

Då tvist rådde huruvida hyresgästen var berättigad till nytt hyresavtal eller vilka hyresvillkor som skulle gälla under förlängningstiden, skulle tvis- ten regelmässigt hänskjutas till medling inför en särskild medlingsnämnd, bestående av ordförande samt en representant för vardera partsintresset. Kom förlikning icke till stånd, skulle tvisten på talan av hyresgästen av- göras av allmän domstol.

Vad angick hyresupplåtelser utanför bostadsseklorn, föreslogs besitt— ningsskyddet liksom i HL skola utformas medelst ersättningsregler (51—— 54 55). Att denna skyddsform valdes, berodde icke minst därpå att det in- tresse, som här behövde skyddas, var av ekonomisk natur. Det föreslagna besittningsskyddet utanför bostadssektorn innebar att, om hyresvärden väg— rade att låta hyresgästen komma i åtnjutande av nytt hyresavtal, hyres— gästen var berättigad att i skälig omfattning erhålla ersättning för vissa av hyresförhållandets upplösning framkallade förluster, såvida icke hyres- värden hade giltig anledning fordra att hyresgästen flyttade. Sådan ersätt- ningsrätt skulle även inträda, om hyresvärden som villkor för förlängning krävde oskälig hyra. Som ersättningsgill förlust räknades i förslaget dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning å hyresgästens egendom, som berodde på hyresförhållandets upplösning, och dels förlust av kundkrets, som genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet knutits till den förhyrda lokalen.

Vidkommande rätten att överlåta lägenheten föreslog HLK, att det prin- cipiella förbud för hyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta lä- genheten, som uppställes i HL, skulle bibehållas (8 5 ). I vissa speciella si— tuationer genombröts emellertid det principiella överlåtelseförbudet i för— slaget (9—11 åå). Det praktiskt viktigaste undantaget från förbudet tog sikte på fall då en för makar gemensam bostad var förhyrd endast av ene maken och hemskillnad beviljades eller äktenskapet upplöstes genom äkten- skapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död. Om i sådant fall hyresrätten till lägenheten genom bodelning tillskiftades hyresgästens make, skulle denne enligt förslaget vara berättigad att träda i hyresgästens ställe. Vidare föreslogs bostadshyresgäst, som icke längre hade behov av lägenheten, liksom dennes dödsbo, erhålla möjlighet att med domstols till- stånd överlåta lägenheten till någon som sammanbott med hyresgästen och som skäligen kunde anses godtagbar såsom hyresgäst. För sådant tillstånd fordrades i allmänhet att den som skulle efterträda hyresgästen sammanbott med honom i minst tre år. Dödsbo som ville sätta någon av delägarna i sitt ställe skulle dock kunna erhålla tillstånd härtill, även om den tid del— ägaren sammanbott med hyresgästen var kortare. Förslaget, som främst var avsett för mera normala marknadssituationer, innehöll inga regler om rätt till lägenhetsbyte. Frågan om en sådan rätt ansågs huvudsakligen falla inom krislagstiftningens ram. Däremot öppnades i förslaget möjlighet för närings- drivande hyresgäst att med domstols tillstånd överlåta lägenheten till någon som skulle övertaga hyresgästens verksamhet. Som villkor för dylikt till- stånd uppställdes, att hyresvärdens vägran att samtycka till överlåtelsen var obillig. Överlåtelsetillstånd kunde i allmänhet icke meddelas förrän den näringsdrivande hyresgästen innehaft lägenheten i fem år.

HLK:s förslag innehöll även åtskilliga andra ändringar i HL:s regel— system, dock icke av principiell natur. Slutligen framlade HLK förslag till ny lagstiftning om medling i hyrestvister.

2. Remissgranskningen

Efter remiss avgavs över HLK:s betänkande utlåtande av följande myndig- heter och organisationer: Svea hovrätt, hovrätten över Skåne och Blekinge, hovrätten för Övre Norrland, statskontoret, lagberedningen, familjerätts- kommittén, statens hyresråd, socialstyrelsen, kommerskollegium (efter hörande av rikets handelskammare), bostadsstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statens bostadsnämnd, statens personalbostadsdelegation, järnvägsstyrelsen, vattenfallsstyrelsen, överståthållarämebetet (efter hörande av stadsfullmäk— tige i Stockholm), följande länsstyrelser nämligen i Stockholms län (efter hörande av stadsfullmäktige i Lidingö, Norrtälje, Solna och Södertälje, kom- munalfullmäktige i Sollentuna och kommunalnämnden i Märsta), i Uppsala län (efter hörande av hyresnämnderna i Uppsala och Enköping, Uppsala fastighetsägareförening, Uppsala hyresgästförening och Upplands köp-man- naförbund), i Södermanlands, Östergötlands och Kronobergs län, i Malmö— hus lån (efter hörande av magistraterna i Malmö och Hälsingborg samt kommunalnämnden i Lomma), i Göteborgs och Bohus län (efter hörande av Göteborgs fastighetsägareförening, Hyresgästernas Centralförsamling i Göte- borg samt Göteborgs allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag), i Öre- bro och Gävleborgs län, i Jämtlands län (efter hörande av drätselkammaren i Östersund) samt i Norrbottens län (efter hörande av hyresnämnderna i Luleå och Kiruna), Stockholms och Göteborgs rådhusrätter, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare, Sveriges ad- vokatsamfund, Svenska stadsförbundet, Svenska landskommunernas för- bund, Svenska landstingsförbundet, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveri- ges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Hy- resgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund 11. p. a. (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksförening— en, Svenska försäkringsbolags riksförbund, Svenska byggnadsentreprenör- föreningen, Svenska arbetsgivareföreningen, Landsorganisationen i Sverige (efter hörande av Svenska metallindustriarbetareförbundet och Svenska fas- tighetsarbetareförbundet), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Statstjänstcmännens riksförbund, Sveriges akademikers centralorganisa- tion (SACO), Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks— och industriorganisation, Sveriges industriförbund, Koo— perativa förbundet (KF), Sveriges grossistförbund, Sveriges lantbruksför- bund, Riksförbundet Landsbygdens folk (RLF), Sveriges tandläkareförbund, Sveriges läkareförbund, Svenska byggnadsingenjörers riksförbund, Svenska företagares riksförbund samt Sveriges villaägareförbund.

I enlighet med vad som uttalats i direktiven är vårt förslag i åtskilliga hänseenden att betrakta som en överarbetning av HLK:s förslag. Då re- missyttrandena tillhandahållit oss viktigt material för överväganden och förslag, har det befunnits lämpligt att i olika avsnitt av betänkandet redo-

visa delar av HLK:s motiv jämte därtill anslutande remissyttranden. Den sålunda gjorda .remissammanställningen avses att vara fullständig; omnäm- nes i något avsnitt av betänkandet icke något remissyttrande innebär detta sålunda att intet yttrande av betydelse funnits att redovisa.

Andra avdelningen

HYRESSPLITTRINGSUNDERSÖKNINGEN1

Kap. I

Undersökningens uppläggning och omfattning

I direktiven uttalade departementschefen bl. a.:

Såsom hyresrådet framhållit, har hyresregleringen i sin nuvarande form inte hindrat uppkomsten av betydande nivåskillnader mellan hyror i hus av olika ålder och med olika finansieringsformer. En följd av regleringen är att de skill- nader i lägenheternas bruksvärde som exempelvis i större städer föreligger mel- lan centralt och perifert belägna hus endast i ringa grad återspeglas i hyrorna. Det är av intresse att få en närmare kännedom om såväl hur omfattande den på- talade hyressplittringen är på olika orter som i vad mån en lägenhets mer eller mindre förmånliga läge för närvarande återverkar på hyresnivån. Hyresrådet har vidare såsom en olägenhet med nuvarande ordning framhållit, att hänsyn vid hyressättningen icke kan tagas till lägenhetens skick i underhållsavseende. Även jag anser detta vara en brist i det gällande systemet. I den mån det visar sig, att den gällande lagstiftningen motverkar en erforderlig anpassning av hyrorna till lägenheternas bruksvärde, bör undersökas vilka ändrade regler som kan komma _ i fråga.

I oktober 1963 uppdrog vi åt statistiska centralbyråns utredningsinstitut att i samråd med oss och våra experter planera och genomföra en under- sökning med syfte att belysa nivåskillnaderna mellan hyror för likvärdiga lägenheter av olika ålder på olika orter. Med likvärdiga lägenheter avsågs lägenheter som från bostadskonsumentsynpunkt kunde anses ha samma bruksvärde. Utredningsinstitutet utformade i samråd med oss en under- sökningsplan. Primärmaterialet insamlades under hösten 1964 och resulta- ten förelåg i augusti 1965.

Undersökningens syfte

var att uppskatta hyresskillnaderna mellan lägenheter2 som byggts under olika är men i övrigt kunde anses likvärdiga från konsumentsynpunkt,

1Denna avdelning är en mycket Summarisk redogörelse för hyressplittringsundersök- ningen. Den som önskar en fylligare redogörelse hänvisas till det fullständiga sifferma- terialet, som jämte den officiella undersökningsrapporten publicerats separat (SOU 1966: 15). '-' Begreppet bostadslägenhet definierades i enlighet med normerna för bostadsräkningen

d. v. s. kunde anses ha samma bruksvärde”. Skillnader i bruksvärde an- sågs i huvudsak kunna hänföras till följ ande faktorer:

a) lägenhetens storlek med avseende såväl på antal rum som på lägen— hetsyta,

b) lägenhetens modernitet och utrustning,

c) lägenhetens underhåll samt (1) lägenhetens geografiska läge. Det har emellertid av olika skäl icke varit möjligt att uppnå denna mål- sättning för undersökningen. I fråga om modernitet och utrustning är samtliga undersökta lägenheter försedda med vatten och avlopp, central— värme samt bad- eller duschrum. Försök har vidare gjorts att inom denna ram ytterligare klassificera de undersökta lägenheterna genom att utreda i vilken utsträckning hyresförmånerna omfattat vissa bestämda standard— inslag, nämligen separat WC, kylskåp, sopnedkast, tvättstuga med maski— nell utrustning, hiss, balkong, diskbänk av rostfri plåt, öppen spis, frysbox och diskmaskin. Förekomsten härav för lägenheter med 2 rum och kök redo- visas i tabell 1. Det har däremot icke varit möjligt att införskaffa uppgifter om lägenheternas underhåll och, med hänsyn till föreliggande klassifice- ringssvårigheter, ej heller att fördela dem efter deras geografiska läge inom staden. Beträffande enskilt ägda hus i Stockholm har läget dock såtillvida beaktats som att indelning gj orts i innerstad och ytterstad (: inom tullarna och utom tullarna) .

Undersökningens omfattning

Av kostnadsskäl begränsades undersökningen till 11 städer, som utvaldes på så sätt att såväl storstäder som mellanstora städer blev representerade. Resultatet av undersökningen gäller sålunda de undersökta orterna, och det är icke möjligt att generalisera resultaten till att gälla landet i dess helhet.

Undersökningen omfattade lägenheter uthyrda i »öppna marknaden» i hus ägda av enskilda och i allmännyttiga bostadsföretags hus i städerna Stockholm, Göteborg, Malmö, Karlstad, Växjö, Jönköping, Borås, Norrkö- ping, Västerås, Östersund och Luleå. Inom dessa städer begränsades under- sökningen till att omfatta lägenheter i vissa storleksklasser uttryckt i antal rum.

De modernitetskriterier som uppställdes var att lägenheterna skulle ha centralvärme, WC och bad- eller duschrum samt att de skulle vara byggda 1931—60. För Stockholm och Göteborg medtogs dock även lägenheter byggda 1921—30.

Lägenheterna indelades i grupper efter storlek mätt i antal rum. Inom varje stad begränsades undersökningen till att omfatta två storleksgrupper

3Hyresskillnader mellan från konsumentsynpunkt likvärdiga lägenheter har i den bostadspolitiska debatten ofta, liksom i direktiven, kallats hyressplittring. Som statistisk term har i regel brukats hyresspridning, vilken term används i denna avdelning.

Tabell 1. Procentuella alllalet lägenheter utrustade med vissa kvalitetsvin-

ment. 2 rum och kök

Kvalitetselement

Byggnadsår

Luleå

Öster- sund

Västerås

Norr- köping Borås

Jön- köping

Växjö

Karlstad

Malmö

Göteborg Stock-

holms innerst.

Stock- holms ytterst.

Tvättstuga 1921—30 1931—40 1941—45 1946—50 1951—55 1956—60

Kylskåp 1921—30 1931—40 1941—45 1946—50 1951—55 1956—60

Sopnedkast 1921—30 1931—40 1941—45 1946—50 1951—55 1956—60

Diskbänk av

rostfri plåt 1 921 —30 1 931—40 1 941—45 1 946—50 1 951—55 1 956—60

84 91 100 100 39 40 72 97 100 100 100 100

57 46 74 98 106 83 96 100 100 49 34 63 98 100 98 100 100 100 100

35 95 100 100 65 83 99

100

18 72 71 90 100 93 100 100 100 100 71 98 99 99 100 83 100 100 99 100

48 60 92 100 100 34 69 95 100 100

8

12 76 76 94 96 100 100 100

38 6-1 93 100 100 41 64 49 100 89

'CDOLÖOO

0013

97 100 99 100 100

26 59 1 00 100 26 51 92 100 100

8 26

84 95

100 100 100 100 100

98 97 100 98 15 70 16 69 96 98 100 100 100

75 85 99 100 100 50 83 78 99 100 33 73 84 100 100 62 98 100 100 100 23 56 88 96 98 100 31 54 52 67 94 100 67 57 89 100 40 75 98 100 100 100 37 91 97

100

44 89 96 100 100 1 00 12 93 96 100 97 94 38 83 98 99 97 100

15 55 88 99 100 100 12 79 89 100 99 100 90 99 100 99 99 41 92 100 100 100 100

av lägenheter utom i Stockholm och Göteborg, där tre grupper medtogs. För varje stad undersöktes dels lägenheter om 2 rum och kök, dels endera 1, 3, 4—5 eller 5 rum och kök. De angivna redovisningsgrupperna indela— des vidare efter byggnadsår i följande klasser: 1921—30 (endast Stockholm och Göteborg), 1931—40, 1941—45, 1946—50, 1951—55 och 1956—60. Lä- genheter byggda före 1921 i Stockholm och Göteborg samt före 1931 i de öv— riga städerna ansågs med hänsyn till boendevärdet och den tekniska utform— ningen i förhållande till senare byggda lägenheter ej böra medtagas i under- sökningen.

Urvalet av lägenheter Beträffande lägenheter i hus ägda av enskilda genomfördes urvalet som ett stratifierat ettstegsurval från ett av beståndshanden till 1960 års folk- och bostadsräkning. Stratifieringen skedde efter lägenheternas storlek ut— tryckt i antal rum och efter fastigheternas byggnadsår. Som urvalsram för lägenheter ägda av allmännyttiga företag användes företagens beståndsre— gister. Urvalet stratifierades efter samma grunder som tillämpades för de privatägda lägenheterna. Urvalets storlek avvägdes så att man vid skattning av kvadratmeterhyrorna skulle erhålla en precision av i 1 kr per m2 på 95 % konfidensnivå. Den eftersträvade precisionen uppnåddes i 60 % av utförda beräkningar. I de fall precisionen ej uppnåddes låg den i flertalet fall obetydligt över i 1 kr men uppgick i vissa fall till i 2 kr.

Att lägenheter byggda efter 1960 ej medtogs i undersökningen hade två motiv. Dels hade vid undersökningstillfället en stor del av dessa lägenheter ej fastställda grundhyror, dels skulle det ha orsakat avsevärda tekniska svårigheter med åtföljande kostnadsökningar att medtaga dessa lägenheter i undersökningen. Man hade då varit tvungen att göra ett tilläggsurval ur bostadsstyrelsens nybyggnadsstatistik med därav följande urvalsproblem. Då mycket få lägenheter ägda av allmännyttiga företag är byggda före 1946 medtogs i undersökningen endast dylika lägenheter byggda 1946——50, 1951— 55 och 1956—60. För detta lägenhetsbestånd gjordes ingen uppdelning av Stockholm i inner- och ytterstad på grund av att sådana lägenheter knappast förekommer i innerstaden.

Antalet undersökta lägenheter

är totalt ca 20000, varav ca 12 000 i hus ägda av enskilda. För dessa in— hämtades uppgifter genom en postenkät hos såväl fastighetsägare som hyresgäster under hösten 1964. För de 8 000 lägenheterna i hus ägda av all— männyttiga bostadsföretag inhämtades uppgifter endast från företagen. Samtliga hyresuppgifter hänför sig till mätperioden 1.10.1963—30.9.1964. Postenkäten pågick fram till slutet av oktober 1964, varefter bortfallsupp- följning genom personliga besök eller telefonintervjuer genomfördes av ut- redningsinstitutets intervjuare. Från de allmännyttiga bostadsföretagen inkom uppgifter om samtliga uttagna lägenheter. För lägenheterna i hus ägda av enskilda uppgick bortfallet till 3,7 %.

Kap. Il

Resultatredovisning

I den följande resultatredovisningen har med undantag för tabellerna 4, 5, 6, 7, 10 och 11 endast medtagits lägenheter med 2 rum och kök. Anledning- en härtill är att hyresskillnaden mellan olika åldersgrupper av hus etc. inte företer sådana avvikelser mellan olika lägenhetsstorlekar, att det ansetts motiverat att i denna koncentrerade redovisning medtaga alla de lägenhets- storlekar som undersökningen omfattade.

1. Hus ägda av enskilda Medelhyran i olika åldersgrupper I diagram 1 redovisas medianvärdet för hyran i lägenheter i olika ålders- grupper av hus ägda av enskilda i de undersökta städerna. Av diagrammet framgår att det genomgående för samtliga städer föreligger en successiv stegring av hyran från den äldsta åldersgruppen till den yngsta. Spännvid- den mellan 1930-talets hus och den yngsta åldersgruppen varierar inom de olika städerna från lägst 10 kr/m2 lägenhetsyta (ly) i Stockholms ytterstad till högst 23 kr i Luleå. Förhållandevis smä spännvidder uppvisar förutom Stockholms ytterområden även Stockholms innerstad (15 kr), Göteborg (14 kr), Malmö (13 kr) och Västerås (11 kr). För övriga städer ligger spänn— vidden mellan 16 och 20 kr. (Jfr tabell 2). Vid studium av medelhyrorna bör observeras att medellägenhetsytan för de olika åldersgrupperna varie- rar. Lägenheter tillkomna under 1930—talet har sålunda som regel något

Tabell 2. Hyra i ler/m2 lg för lägenheter med olika byggnadsår. (Median- Uärde för resp. åldersgrupp). Hus ägda av enskilda. ? rum och kök

1921—30 1931—40 1941—45 1946—50 1951—55 1956—60

Luleå .................. . 41 48 51 53 64 östersund .............. . 41 47 48 59 (31 Västerås ................ . 41 42 46 49 52 Norrköping .............. . 36 42 43 50 53 Borås .................. . 37 39 46 52 56 Jönköping .............. . 37 39 43 58 56 Växjö .................. . 29 37 44 50 47 Karlstad ................ . 35 43 45 52 55 Malmö .................. . 35 41 44 46 48 Göteborg ................ 39 43 48 49 56 57 Stockholms innerstad . . . . 42 48 55 51 61 63 Stockholms ytterstad . . . . 34 45 48 48 57 55

Diagram 1

HYRA | Kr/mZ/Ly FÖR LÄGENHETER MED OLIKA BYGGNADSÅR (Mediunvörde för resp. åldersgrupp)

Hus ägda av enskilda, 2rum o. kök 1: 1931— 1.0 Kr 2: 1941 1.5 70 i: 1946— 50 I.: 1551- 55 _ 5: 1956- 60 60 .. _ 50 _ __ _i— —l — v—l _ 1.0 '— —— 30 _ 20 __ 10 _ 0 12345 12345 12345 12345 12345 12345 Luleå östersund Västerås Norrköping Borås Jönköping torts. diagram 1 Kr 70 _. 60 _ 3 i * 50 __ _ _l— —1 '1— _ 40 _— 30 __ 20 ' __ 10 ' _ 0 712345 12345 12345 12345 12345 12345 Växjö Kuristod Malmö Göteborg Sthlm innerst. Sthlmylteromr

mindre yta vid samma rumsantal än lägenheter tillkomna under 1920-talet, och under efterkrigstiden har förelegat en tendens till ökade lägenhetsytor. I sammanhanget må även observeras de icke oväsentliga olikheter som föreligger beträffande lägenheternas utrustning med olika standardelement inom olika åldersgrupper. (Jfr tabell 1).

Genomsnittshyran i 1930-talets hus varierar sålunda relativt starkt mel- lan olika städer med den lägsta hyran i Växjö (29 lir/m?) och högsta i Stockholm med 48 och 45 kr/m2 i inner- resp. ytterstaden. I övriga städer varierar hyran mellan 36 och 43 kr/ 1112.

Även beträffande skillnaden mellan olika åldersgrupper föreligger stora avvikelser mellan de olika städerna. Spännvidden mellan hyrorna i 1930- talets hus och hus byggda 1941—45 var sålunda inte mer än 1 k-r/m2 i Västerås och 2 kr/m2 i Borås och Jönköping, medan motsvarande skillnader i övriga städer varierade mellan 3 och 8 kr/m2. Också i fråga om skillna- den mellan övriga undersökta åldersgrupper föreligger stora avvikelser mellan de olika städerna. Sålunda kan nämnas att i hus byggda 1956—60 var i Luleå hyran 11 kr/m2 högre än i hus byggda 1951—55 medan i Jönkö- ping, Växjö och Stockholms ytterstad hyran var 2-—3 kr/m2 lägre i de se- nast byggda husen än i hus byggda 1951—55.

Hyresskillnader inom åldersgrupperna Som framgår av tidigare redogörelse är spännvidden mellan medianvärdet för olika åldersgrupper starkt varierande. Detta gäller såväl inom lägen- hetsbeståndet i en och samma stad som mellan olika städer. Hyresnivån är emellertid inte jämn inom en och samma åldersgrupp. I tabell 3 redovisas hyresskillnaden i kr/m2 ly mellan värdet för nedre och övre kvartilen inom olika åldersgrupper. Härav framgår bl. a. att i 1930-talets hus i Stockholms innerstad uppgick denna skillnad till 10 kr och i hus byggda 1956—60 till 25 kr. Detta innebär sålunda, att i den sistnämnda gruppen en fjärdedel av

Tabell 3. Skillnad (kr/m2 Iy) mellan nedre och övre kuartilen i hus med olika byggnadsår. Hus ägda av enskilda. 2 rum och kök

1921—30 1931—40 1941—45 1946—50 1951—55 1956—60

Luleå .................. Östersund . . . ........... Västerås ................ Norrköping .............. Borås .................. Jönköping .............. Växjö .................. Karlstad ................ Malmö .................. . Göteborg ................ 9 Stockholms innerstad . . . . 9 Stockhoms ytterstad ...... 7

... hemsa—causiomaz ;—

lx:

lelb'tototuvbåcäwxlww u—a—uw—w—ocxiuu—a—um wqawwwwuwaqw Ac-wawNa—wmv—w—a

lägenheterna hade en hyra som med 25 kr/m2 eller mera översteg den fjär— dedel som hade de lägsta hyrorna och att av 1930—talets hus en fjärdedel av lägenheterna hade hyror som med 10 kr eller mer översteg hyrorna i den fjärdedel som hade de lägsta hyrorna. I Stockholms ytterstad liksom i öv- riga undersökta städer är spridningen inom de redovisade åldersgrupperna inte lika stor som den som här redovisats för Stockholms innerstad. För lägenheter i hus byggda 1956—60 varierar spännvidden mellan nedre och övre kvartilen i övriga städer mellan 1 och 6 kr/n12. I 1930-talets hus är motsvarande variationsvidd 4_10 kr. För 1940-talets hus och hus byggda 1951—55 är spridningen inom åldersgrupperna något mindre. Delvis före- ligger emellertid även för dessa åldersgrupper relativt stor spridning. Så- lunda var skillnaden mellan övre och nedre kvartilen för hus byggda 1941— 45 i Luleå 8 kr och för hus byggda 1951—55 i Jönköping 9 kr.

Skillnaden mellan lägsta och högsta hyror I tabell 4 redovisas skillnaden mellan det högsta kvartilvärde som erhållits för någon åldersgrupp och det lägsta kvartilvärde som erhållits för någon annan åldersgrupp inom samtliga lägenhetsstorlekar i de undersökta stä- derna. På samma sätt redovisas också lägsta och högsta medianvärde. Som regel återfinns det högsta värdet i de senast byggda husen och det lägsta värdet i de äldsta husen som ingår i undersökningen. Vissa undantag finns dock där det högsta värdet inte erhållits i hus byggda 1956—60 utan exem- pelvis i hus byggda 1951—55.

Denna jämförelse innebär sannolikt att man får ett uttryck för skillna— den mellan de sämst utrustade lägenheterna i det äldsta beståndet och de bäst utrustade i det yngsta beståndet, vilket bör beaktas vid studium av nedan redovisade värden. Som framgår av tabell 1 förekommer exempelvis tvättstuga med maskinell utrustning, kylskåp samt diskbänk av rostfri plåt och sopnedkast endast i en mindre del av det äldsta beståndet, medan prak— tiskt taget samtliga lägenheter i de senast byggda husen har denna utrust- ning. Det högsta spridningstal som på detta sätt erhållits föreligger för 3 rum och kök i Stockholms innerstad. Skillnaden utgör för denna grupp 39 lir/1112. Talet utgör skillnaden mellan värdet på övre kvartilen i hus byggda 1956—60 (74 lir/m?) och värdet på undre kvartilen i hus byggda 1921—30 (35 lir/ni?). Eftersom en fjärdedel av lägenheterna i åldersgrup- perna har lägre resp. högre värden än dessa kvartilvärden, finns alltså ex— tremfall där hyresskillnaderna mellan dessa lägenheter överstiger 39 kr/m2. Det lägsta spridningsvärdet har vid denna jämförelse erhållits för 1 rum och kök och 2 rum och kök i Västerås, för vilka storlekar spridningstalet i båda fallen uppgår till 18 kr/mi'. I flertalet fall ligger spännvidden mellan dessa kvartilvärden på 20—25 kr/m2.

Vad beträffar skillnaden mellan högsta och lägsta medianvärde hänför sig det högsta spridningstal som erhållits vid denna jämförelse till 5 rum

Tabell ll. Skillnader mellan maximalt och minimalt kuarlilvärde resp. me— dianvärde för hyra i kr/m2 Iy. Hus ägda av enskilda

Stad Lägenhetsstorlek P75 max— Pso max- P25 min Pso min

Luleå 2 rum och kök 31 23 3 rum och kök 30 23 Östersund 2 rum och kök 26 20 3 rum och kök 27 22 Västerås 1 rum och kök 18 13 2 rum och kök 18 13 Norrköping 1 rum och kök 31 15 2 rum och kök 23 17 Borås 1 rum och kök 20 15 2 rum och kök 23 19 Jönköping 2 rum och kök 25 21 4—5 rum och kök 22 19 Växjö 2 rum och kök 27 22 3 rum och kök 23 19 Karlstad 2 rum och kök 25 20 —l—5 rum och kök 28 20 Malmö 2 rum och kök 20 13 3 rum och kök 21 13 Göteborg 2 rum och kök 24 18 3 rum och kök 25 18 5 rum och kök 27 21 Stockholms 2 rum och kök 35 21 innerstad 3 rum och kök 39 24 5 rum och kök 36 30 Stockholms 2 rum och kök 28 22 ytterstad 3 rum och kök 24 18 5 rum och kök 26 23

och kök i Stockholms innerstad, nämligen 30 kr, vilket i detta fall betyder att hälften av lägenheterna i hus byggda 1956—60 hade en hyra som med 30 kr/m2 eller mer översteg hyran i hälften av de lägenheter som byggts 1921—30.

I tabell 5 redovisas skillnaden mellan det högsta värde som erhållits på nedre kvartilen i någon åldersgrupp och det lägsta värde som erhållits på den övre kvartilen i någon annan grupp. Den skillnad som på detta sätt framkommit avser som regel undre kvartilen i hus byggda 1956—60 och övre kvartilen i de äldsta husen. Enkelt uttryckt kan sägas att de erhållna talen visar skillnaden mellan de billigaste husen byggda i slutet av 1950—talet och de dyraste husen byggda på 1930-talet eller också, för Göteborg och Stockholm, där 1920-talets hus är med, dessa hus. De på detta sätt mätta hyresskillnaderna uppvisar betydande variationer mellan olika lägenhets- grupper och städer. I Stockholms innerstad var sålunda skillnaden mellan

Tabell 5. Skillnader mellan maximalt undre kvartilvärde och minimalt övre kvartilvärde för hyra i kr/m2 ly. Hus ägda av enskilda

Stad Lägenhetsstorlek P25 mu. P75 man Luleå 2 rum och kök 19 3 rum och kök 17 Östersund 2 rum och kök 16 3 rum och kök 16 Västerås 1 rum och kök 7 2 rum och kök 9 Norrköping 1 rum och kök 10 2 rum och kök 12 Borås 1 rum och kök 9 2 rum och kök 11 Jönköping 2 rum och kök 12 4—5 rum och kök 15 Växjö 2 rum och kök 15 3 rum och kök 14 Karlstad 2 rum och kök 17 4—5 rum och kök 18 Malmö 2 rum och kök 8 3 rum och kök 7 Göteborg 2 rum och kök 12 3 rum och kök 12 5 rum och kök 18 Stockholms 2 rum och kök 11 innerstad 3 rum och kök 15 5 rum och kök 20 Stockholms 2 rum och kök 17 ytterstad 3 rum och kök 13 5 rum och kök 19

de billigaste nya husen och de dyraste gamla husen 20 kr/m2 i fråga om 5 rum och kök, medan exempelvis motsvarande spännvidd för 2 rum och kök samt 3 rum och kök i Malmö endast uppgick till 8 resp. 7 kr/m2.

Hyran i Stockholms inner- och ytterstad

I tabell 6 redovisas skillnaden beträffande medianvärdet för olika ålders— grupper mellan inner— och ytterstaden i Stockholm. Innerstadshyrorna är genomgående högre än ytterstadshyrorna inom varje åldersgrupp. För de tre äldsta årgångarna varierar skillnaderna för olika lägenhetsstorlekar med 2—8 kr/m2 ly. Spännvidden ökar något i den yngre bebyggelsen och är större för större lägenheter än för mindre. Sålunda var skillnaden beträf- fande medianvärdet för 2 rum och kök mellan innerstaden och ytterstaden i hus byggda 1956—60 8 kr. För 3 rum och kök var motsvarande skillnad 11 kr och för 5 rum och kök 18 kr/m2.

Som tidigare visats föreligger betydande hyresskillnader mellan inner— och ytterstaden såväl inom en och samma åldersgrupp som mellan olika

Tabell 6. Skillnad (kr/m2 Iy) mellan medianvärdet för lägenheter i Stock- holms inner— och ytterstad. Hus ägda av enskilda

Byggnadsår Pso I - Pso Y 2 rk 3 rk 5 rk

1921—30 ................ 8 3 8 31———iO ................ 2 2 3 —l1——15 ................ (i 8 7 46—50 ................ 3 5 12 51—55 ................ 4 6 9 56—60 ................ 8 11 18

åldersgrupper. I tabell 7 redovisas skillnaden mellan maximalt kvartilvärde för innerstaden och minimalt kvartilvärde för ytterstaden. I praktiken är detta uttryck för skillnaden mellan de dyraste husen i innerstaden (byggda 1956—60) och de billigaste husen i ytterstaden (byggda 1921—30). Spänn- vidden mellan dessa värden uppgår för samtliga lägenhetsstorlekar till 42 kr/m'—'. I extrema fall kan hyresskillnaderna uppgå till icke oväsentligt mera än 42 kr/m2. I samma tabell redovisas också skillnaden mellan högsta kvar- tilvärde för ytterstaden och lägsta kvartilvärde för innerstaden, d. v. s. i praktiken skillnaden mellan de dyraste husen i ytterstaden och de billigaste husen i innerstaden. Skillnaderna mellan dessa värden uppgår till 17—19 kr/m2 ly för olika lägenhetsstorlekar.

Tabell 7. Skillnader mellan maximalt kvartilvärde i Stockholms ytterstad och minimalt kvartilvärde i Stockholms innerstad samt skillnader mellan ma.rimalt kvartilvärde i Stockholms innerstad med minimalt kvartilvärde i Stockholms ytterstad. Hus ägda av enskilda. Kr/m2 ly

Lägenhetsstorlek P75 max I - P75 max Y - P25 min Y P25 min 1

2 rum och kök ................ 42 17 3 rum och kök ................ 42 19 5 rum ock kök ................ 42 19

2. Allmännyttiga bostadsföretags hus

.lledelhyran i olika åldersgrupper Som framgår av den tidigare redovisningen för undersökningens upplägg- ning omfattar undersökningen för det allmännyttiga bostadsbeståndet en- dast hus byggda 1946—60, vilket sammanhänger med att endast ett begrän- sat antal lägenheter tillhörande denna kategori tillkom före 1946. Genom att husen hänför sig till denna relativt begränsade tidsperiod erhålles också större homogenitet i hyresnivåerna. Härtill bidrar också den hyresutj ämning som av olika orsaker successivt genomförts inom det allmännyttiga bostads— beståndet. I tabell 8 redovisas medianvärdet för 2 rum och kök i olika ålders-

grupper och städer samt i tabell 9 skillnad i hyra mellan nedre och övre kvartilen inom resp. åldersgrupp. Skillnaden i medianvärdet mellan den yngsta och den äldsta åldersgruppen varierar relativt starkt mellan olika städer. 1 Luleå är exempelvis hyran exakt lika i hus byggda 1946—50 och i hus byggda 1956—60. I Borås och Malmö är hyresskillnaden 3 kr och i Karl— stad 1 kr. I Östersund är skillnaden mellan de två åldersgrupperna 13 kr och i Västerås och Växjö 12 kr. I övriga undersökta städer är motsvarande spännvidd 5—6 kr. Som framgår av tabell 9 är hyresvariationerna inom resp. åldersgrupp i de olika städerna förhållandevis liten och uppgår som regel till endast 2—3 kr.

Tabell 8. Hyra i kr/m2 ly för lägenheter med olika byggnadsår. ('Medianuär— de för resp. åldersgrupp). Hus ägda av allmännyttiga bostadsföretag. 2 rum endast 2—3 kr.

Stad Hyra kr/m' ly i nedanstående åldersgrupper 1946—50 1951—55 ' 1956—60 kol. 4 minus

kol. 2

2 3 4 5 Luleå .............................. 50 56 50 0 Östersund4 ........................ 45 58 13 Västerås .......................... 42 50 54 12 Norrköping ........................ 48 48 53 5 Borås .............................. 47 48 50 3 Jönköping ........................ 43 48 49 6 Växjö ............................ 43 50 55 12 Karlstad .......................... 49 49 50 1 Malmö ............................ 43 44 46 3 Göteborg .......................... 52 57 57 5 Stockholms ytterstad ................ 51 55 56 5

Tabell 9. Hyresskillnader i kr/m2 ly mellan nedre och övre kvartilen i hus med olika byggnadsår. Hus ägda av allmännyttiga bostadsföretag. ? rum och kök

Stad Skillnad (kr/m2 ly) mellan nedre och övre kvar- tilen i hus med nedanstående byggnadsår 1946—50 1951—55 1956—60 Luleå .................................. 5 2 2 Östersund' ............................ 2 —— 1 Västerås .............................. 2 2 o Norrköping ............................ 1 1 2 Borås .................................. 1 3 0 Jönköping .............................. 4 2 2 Växjö ................................ 2 4 1 Karlstad .............................. 0 2 2 Malmö ................................ 1 3 i Göteborg .............................. 3 4 % Stockholms ytterstad .................... 6 3 l

4 För 1951—55 har icke redovisats några lägenheter i allmännyttiga företag i Östersund.

Skillnaden mellan lägsta och högsta hyror I tabell 10 redovisas liksom tidigare gjorts för det enskilda bostadsbestån— det skillnaden mellan det högsta värde som erhållits för övre kvartilen i nå— gon åldersgrupp och det lägsta värde för nedre kvartilen som erhållits i nå— gon åldersgrupp. Högsta spridningstal har härvid erhållits för 1 rum och kök i Västerås, där spännvidden uppgår till 19 lir/1112, vilket innebär att för 1 rum och kök i Västerås en fjärdedel av lägenheterna i hus byggda 1946—— 50 har en hyra som med 19 kr eller mer understiger hyran för den fjärde- del som har de högsta hyrorna i åldersgruppen 1956—60. Lägsta sprid- ningstal har erhållits för 5 rum och kök i Göteborg, där skillnaden mellan de dyraste nya husen och de billigaste äldsta husen endast uppgår till 3 kr/ iii-'.

l tabell 10 redovisas också skillnaden mellan högsta och lägsta median- värde för olika åldersgrupper. Högsta spridningstal har därvid erhållits för 2 Och 3 rum och kök i Östersund samt 1 rum och kök i Västerås. I alla tre fallen utgör hyresskillnaden 13 kr, vilket innebär att hälften av lägenhe— terna i hus byggda 1956—60 har en hyra som med 13 kr eller mer överstiger hyrorna i de lägenheter som byggts 194G——50.

Tabell 10. Skillnader mellan maximalt och minimalt kvartilvärde resp. me- diannärde för hyra i kr/m2 ly. Hus ägda av allmännyttiga bostadsföretag

Stad Lägenhetsstorlek P75-max— P50 maxä P25fmin Pso min

Luleå 2 rum och kök 8 6 3 rum och kök 13 11 Östersund 2 rum och kök 14 13 3 rum och kök 17 13 Västerås 1 rum och kök 19 13 2 rum och kök 13 12 Norrköping 1 rum och kök & 8 2 rum och kök 5 5 Borås 1 rum och kök 10 7 2 rum och kök 5 3 Jönköping 2 rum och kök 9 7 4—5 rum och kök 8 7 Växjö 2 rum och kök 13 12 3 rum och kök 12 10 Karlstad 2 rum och kök 4 1 4—5 rum och kök 9 3 Malmö 2 rum och kök 5 3 3 rum och kök 5 3 Göteborg 2 rum och kök 8 5 3 rum och kök 9 5 5 rum och kök 3 1 Stockholms 2 rum och kök 9 5 ytterstad 3 rum och kök 9 6 5 rum och kök 11 8

I tabell 11 redovisas skillnaden mellan det högsta värdet för nedre kvar- tilen i en åldersgrupp och det lägsta värdet för övre kvartilen i en annan åldersgrupp. Högsta spridningstal har därvid erhållits för 2 rum och kök i Östersund (11 kr/m2), vilket i detta fall innebär, att den billigaste hyran i det nyare beståndet med 11 kr eller mer överstiger hyrorna i de dyraste husen i det äldre beståndet. Variationerna i spännvidden är förhållandevis stora mellan olika lägenhetsstorlekar och städer. De lägsta värdena har erhållits för Stockholm, Göteborg och Malmö.

Tabell 11. Skillnader mellan maximalt nedre kvartilvärde och minimalt övre kvartilvärde för hyra i kr/m2 ly. Hus ägda av allmännyttiga bostadsföretag

Stad Lägenhetsstorlek P25 max P75 min

Luleå och kök

och kök

Östersund 2 rum och kök 11

2 rum 3 rum

3 rum och kök 9 Västerås 1 rum och kök 8 2 rum och kök (3 Norrköping 1 rum och kök 6 2 rum och kök 2

Borås 1 rum och kök 0 2 rum och kök 2

Jönköping 2 rum och kök 3 4—5 rum och kök 3

Växjö 2 rum och kök 10 3 rum och kök 9

Karlstad 2 rum och kök 1 4—5 rum och kök 2

Malmö 2 rum och kök 0 3 rum och kök 1

Göteborg 2 rum och kök 1 3 rum och kök 1 5 rum och kök 0

Stockholms 2 rum och kök 0 ytterstad 3 rum och kök 0 4 5 rum och kök

3. Hyran i hus ägda av enskilda och i allmännyttiga bostadsföretags hus

I tabell 12 och diagram 2 redovisas medianvärdet för 2 rum och kök 1 olika åldersgrupper för de olika ägarekategorierna. Detta ger en sammanfattning av de i tabellerna 2 och 8 redovisade hyrorna. Det må understrykas att redo- visningen inte ger något adekvat underlag för analys av skillnaden i hyra mellan de två kategorierna. För en sådan analys skulle hänsyn behöva tas till en rad faktorer, som inte är beaktade i denna undersökning, såsom ex-

9 m a & .. 6 Sthlm. ytteromr.

[ %%% Z %%%%% E %%%%/WU/

%/// %%% %/% %%%% %%% %%/%/% /%%% %%/% %%%%% %%% I%Il%|

/////f////////

%%%% %%%%%%%%%/ %%%%/ %%%%% %/%//%/ ///%/// %/%%% %%%/ %%%%%/ IIII

%%%% %%%%%

%%% %%%/H / %/%% %%%/% %%%% %%/% %% %%% %%%%/ //% %%%%% %%% /%%%%%_ III%I

torts. diagram 2

Västerås Norrköping

30 20" 409 50" 60 Kr

Östersund

%%

% %/%

// %% %

/// M%

/////

%%

//

%%%% %%%%%

%%//% %%%% %%/// %%

%%%/

/% %///

% %%/ %% lI/I%

%%%/ %%%/x,,

%%%%

%%/%/% %%%%% %%%% %%%/ /%%/ % %%%% %%%/%% %%% //%///

%%%/”%%% /M%%%%

/%//%/%

'! 2. 3.

. 1946-50 1951- 55

1956160

"

y

W Hus ägda av allmänn Cl

(Medionvörde för resp. åldersgrupp) 2rum o. kök ensknda

tt. bostadsföretag

HYRA | Kr/ni/

Ly FÖR LÄGENHETER MED OLIKA BYGGNADSAR

Diagram 2

snittligt för de tre redovisad iigurekategorierna. Några större skillnader föreligger därut ldersgrupperna. H första hand i att där belyses skillnader i hyresspridningen mellan de två

yresmvan vari erar mellan

innan CJ genom-

principer etc. Tabell 12 och red empelvis skillnader i standard, läge, bel

ovxsnmgen i

anmgs diagram 2 har sitt intresse i

förhållanden, hyressätt

nings-

lägenheter i enskilt ägda hus och lägenheter hos allmännyttiga bostadsföre- tag som regel med endast 1—2 kr. Som framgår av diagrammet är emeller- tid spridningen inom åldersgrupperna icke obetydligt större i hus ägda av enskilda än i hus ägda av allmännyttiga företag.

Tabell 12. Hyra i kr/m2 ly för lägenheter med olika byggnadsår. Median— värde för resp. åldersgrupp. 2 rum och kök. A : allmännyttiga företags hus, E = hus ägda av enskilda

1 2 3 1946——50 1951—55 lDöövwöO A A E

Luleå ............................ Östersunds ........................ Västerås .......................... Norrköping ........................ Borås Jönköping ........................ Växjö ............................ Karlstad .......................... Malmö ............................ Göteborg .......................... Stockholms ytterstad

Kap. 111

Hyresspridningen och bostadsmarknaden

Det har tidigare i redogörelsen för undersökningens uppläggning sagts att vi sökt mäta hyresskillnader hyresspridningen mellan lägenheter som från konsumenternas synpunkt kan anses likvärdiga. Hyresspridning i den- na mening går dock icke att exakt mäta. Vi har fått begränsa oss till att nu- dersöka hyrorna i lägenheter som i viss teknisk mening är likvärdiga. Det har exempelvis icke varit möjligt att taga hänsyn till sådana faktorer som lägenheternas planlösning, underhåll, bostadsmiljö eller läge inom orten (i det sista hänseendet dock undantag för Stockholm, se ovan), vilka faktorer kan antas påverka konsumenternas värderingar.

Det bör vidare framhållas att före år 1942 lägenheternas hyror bestäm— des av marknadsläget, medan lägenheter som tillkommit efter nämnda tid— punkt fått hyrorna fastställda efter kapital- och driftskostnaderna. På kost- naderna har också grundats det generella hyrestillägg, som medgivits för att kompensera fastighetsägarna för under hyresregleringen inträdda kapi— tal- och driftskostnadsökningar.

När det gäller bedömningen av hyrorna i lägenheter från olika tidsperio- der måste man beakta det förhållandet, att en nyproducerad lägenhet fram— står för konsumenten som mera attraktiv än en »liegagnad» lägenhet även om standarden i viss teknisk mening är identisk. Även vid normalt under— håll förlorar med tiden en lägenhet i värde liksom alla andra konsumtions— varor.

Inledningsvis har nämnts att försök gjorts att klassificera lägenheterna genom att undersöka frekvensen av vissa standardelement i de olika under- sökningsgrupperna. Det låter sig därvid klart påvisas att antalet sådana standardelement är betydligt större för lägenheter tillkomna exempelvis åren 1956—60 än i åldersgrupperna 1921—30 eller 1931—40.

Att i teknisk mening likvärdiga lägenheter har olika hyror är i och för sig naturligt med hänsyn till att så många andra faktorer påverkar en lägen- hets attraktivitet hos konsumenterna. Redan innan hyresregleringen in— fördes förelåg icke obetydliga hyresskillnader mellan lägenheter med sam— ma utrustningsstandard. En viss uppfattning om storleken av dessa hyres- skillnader får man genom att studera grundhyrorna (den hyra som gällde den 1 januari 1942) i hus från 1920- och 1930-talen i Stockholm. Av under- sökningen framgår exempelvis att för 3 rum och kök medianvärdet för hyran i 1920-talets hus i Stockholms innerstad var 24 kr, medan den nedre kvartilen låg på 22 kr och den övre på 27 kr. Skillnaden mellan övre och

nedre kvartilen (5 kr) utgjorde alltså ca 20 % av värdet på den nedre kvar- tilen. För 1930-talets hus var skillnaden mellan övre och nedre kvartilen 6 kr, vilket motsvarar 25 % av värdet för den nedre kvartilen. Hyresskill- nader av denna storleksordning och i vissa fall ännu kraftigare skillnader kunde under förkrigstiden återfinnas mellan lägenheter vid samma gata och med ungefär samma utrustningsstandard. Skillnaderna kunde i vissa fall förklaras av sådana förhållanden, som att lägenheter på ena sidan av gatan kommit att bli mera eftertraktade på grund av solljus, planlösning etc. Även mellan hus i olika åldersgrupper förelåg betydande hyresskill- nader. Sålunda visar undersökningen, att medianvärdet för 3 rum och kök 1 Stockholms innerstad utgjorde för 1920-talets hus 24 kr och för 1930- talets hus 29 kr. Skillnaden 5 kr motsvarar ca 20 % av hyran i 1920-ta- lets hus. Det må framhållas att den högre hyran per m2 i 1930-talets hus inte bara påverkades av marknadsmässiga förhållanden utan även av det förut nämnda förhållandet, att lägenheterna under 1930-talet som regel hade något mindre yta vid samma rumsantal än 1920-talets lägenheter. Den tek- niska utrustningen i 1930-ta1ets lägenheter var även påtagligt »modernare» än 1920-talets. Det förefaller icke sannolikt att en hyresskillnad på 20 % motsvarar konsumenternas värderingar när det gäller hus från två närlig— gande decennier under efterkrigstiden. Skillnaden i boendevärdet är troli- gen större mellan 1920- och 1930-talens hus än mellan exempelvis 1950- talets och 1960—talets hus under i övrigt lika förhållanden. I den kalkyl som ligger till grund för tabell 13 här nedan har antagits att boendevärdets för- ändring motsvarar 1 % hyresskillnad per år. Detta innebär sålunda att det skulle vara motiverat att hyran i en årsproduktion överstiger den genom— snittliga hyran för föregående års produktion med 1 %. Om man tillämpar denna metod vid bearbetning av de erhållna medianvärdena för lägenhe- ter om 2 rum och kök i fastigheter tillkomna 1956—1960 kan man beräkna teoretiska hyresnivåer för övriga åldersgrupper av fastigheter. En jämfö- relse mellan de sålunda erhållna värdena och de faktiska hyresnivåerna ger en grov skattning av hyresspridningens omfattning.

Av beräkningarna framgår att hyresspridningen mellan olika åldersgrup— per, mätt på detta sätt, som regel endast skulle uppgå till några kronor per 1112 ly. Motsvarande beräkningar för 3 rum och kök visar likartad tendens. I undantagsfall redovisas dock en hyresspridning upp till emellan 6 och 10 kr. I vissa fall har framkommit negativa hyresspridningsvärden. Dessa synes i flertalet fall kunna hänföras till de speciella förhållanden som på- verkat hy-ressättningen i 50-talets hus genom olika former av avveckling av subventioner. Detta tyder på att hyresspridningen är av begränsad omfatt- ning mellan olika åldersgrupper av hus, då man jämför medelvärdena för olika grupper. Spridningen kan däremot framträda i högre grad då jämfö- relse görs mellan enskilda lägenheter inom en och samma åldersgrupp eller i skilda åldersgrupper. Jämför man exempelvis värdet för nedre kvartilen

Tabell 13. Verklig och teoretisk hyra i kr/m2 ly samt skillnad mellan dessa hyror i hus ägda av enskilda och hus ägda av allmännyttiga företag. 2 rum och kök

Åldersgrupp Enskilda Allmännyttiga Verklig Teoretisk Skillnad Verklig Teoretisk Skillnad hyra hyra hyra hyra

Luleå 1956—1960 ...... 64 64 :l; 0 50 50 i 0 1951—1955 ...... 53 61 + 8 56 48 — 8 1946—1950 ...... 51 58 + 7 50 45 — 5 1941—1945 ...... 48 55 + 7 1931—1940 ...... 41 51 + 10

Östersund 1956—1960 ...... 61 61 ;t 0 38 58 + 0 1951—1955 ...... 59 58 — 1 55 1946—1950 ...... 48 55 + 7 15 53 + 8 1941—1945 ...... 47 53 + 6 1931—1940 ...... 41 49 + 8

Västerås 1956—1960 ...... 52 52 j: 0 54 54 i 0 1951—1955 ...... 49 49 i 0 49 51 + 2 1946—1950 ...... 46 47 + 1 42 48 + 6 1941—1945 ...... 42 45 + 3 1931—1940 ...... 41 42 + 1

Norrköping 1956—1960 ...... 53 53 :l: 0 53 53 i 0 1951—1955 ...... 50 50 :i: 0 48 50 + 2 1946—1950 ...... 43 48 + 5 48 48 i 0 1941—1945 ...... 42 46 + 4 1931—1940 ...... 36 43 + 7

Borås 1956—1960 ...... 56 56 :i: 0 50 50 i 0 1951—1955 ...... 52 53 + 1 48 48 :l; 0 1946—1950 ...... 46 51 + 5 47 45 — 2 1941—1945 ...... 39 48 + 9 1931—1940 ...... 37 45 + 8

Jönköping 1956—1960 ...... 56 56 :l: 0 49 49 i 0 1951—1955 ...... 58 53 — 5 48 47 —1 1946—1950 ...... 43 51 + 8 43 44 + 1 1941—1945 ...... 39 48 + 9 1931—1940 ...... 37 45 + 8 Växjö 1956—1960 ...... 47 47 ;t: 0 55 55 :l: 0 1951—1955 ...... 50 45 — 5 50 52 + 2 1946—1950 ...... 44 43 — 1 43 50 + 7 1941—1945 ...... 37 40 + 3 1931—1940 ...... 29 37 8

Karlstad 1956—1960 ...... 55 55 :l: 0 50 50 i 0 1951—1955 ...... 52 52 :i: 0 49 48 — 1 1946—1950 ...... 45 50 + 5 49 45 — 4 1941—1945 ...... 43 47 + 4 1931—1940 ...... 35 44 + 9

Åldersgrupp Enskilda A llmännyttiga Verklig Teoretisk S killnad Verklig Teoretisk Skillnad hyra hyra hyra hyra

Malmö

1956—1960 ...... 48 48 + 0 46 46 in 1951—1955 ...... 46 46 + 0 44 44 +0 1946—1950 ...... 44 43 1 43 42 —1 1941—1945 ...... 41 41 + 0 1931—1940 ...... 35 39 + 4

Göteborg

1956—1960 ...... 57 57 + 57 57 + 0 1951—1955 ...... 56 54 — ' 1946—1950 ...... 49 52 + 1941—1945 ...... 48 49 + 1931—1940 ...... 43 46 + 1921—1930 ...... 39 41 +

Stockholms innerstad

1956—1960 ...... 63 63 i 0 1951—1955 ...... 61 60 1 1946—1950 ...... 51 57 + 6 1941—1945 ...... 55 54 1 1931—1940 ...... 48 51 + 3 1921—1930 ...... 42 46 + 4

Stockholms ytterstad

1956—1960 ...... 55 55 + 0 56 56 i 1951—1955 ...... 57 52 5 55 53 —') 1946—1950 ...... 48 50 + 2 51 51 + 0 1941—1945 ...... 48 47 1 1931—1940 ...... 45 44 1 1921—1930 ...... 34 40 + 6

för trerumslägenheter byggda 1931—40 i hus ägda av enskilda i Stockholms innerstad (41 lir/m?) med övre kvartilen i hus byggda 1956—60 (74 kr/mz), blir hyresskillnaden 33 kr, och hyresspridningen utgör då 23 kr eller 56 % av hyran i 1930-talslägenheterna efter korrektion på samma sätt som i ta- bell 13 här ovan. Liknande exempel kan hämtas från andra städer och andra lägenhetsgrupper.

Det är uppenbart att läget spelar en avgörande roll för konsumentvärde— ringarna i storstäderna. Detta gäller såväl valet av läge i olika stadsdelar i innerstaden och ytterstaden som önskemålet att flytta från innerstaden till ytterstaden och vice versa. För personer som önskar bo centralt påverkar en rad olika faktorer deras efterfrågan på bostäder i de inre stadsdelarna. I storstäderna är de dagliga resorna mellan de yttre bostadsområdena och innerstadens arbetsplatser förenade med icke obetydliga kostnader, såväl direkta som indirekta. Då resorna till och från arbetsplatserna regelmässigt sker under rusningstider med hårt ansträngda kommunikationer innebär resorna en pressande förlängning av arbetsdagen. Detta sistnämnda gäller icke minst för förvärvsarbetande gifta kvinnor. Andra faktorer som är av betydelse för efterfrågan på bostäder i innerstaden är bland annat närheten till varuhus och specialbutiker samt nöjeslokaler och kulturella institutio-

ner av olika slag. Därtill kommer att innerstaden har en speciell miljö, som saknas i de nybyggda förortsområdena och tilltalar betydande konsument- grupper. Detta gäller inte minst äldre människor som önskar kvarbo i en invand bostadsmiljö. Man saknar emellertid för närvarande uppgifter som belyser storleken av denna grupp av bostadskonsumenter, varför efterfrå- gans inverkan på bostadsmarknaden vid en fri hyressättning svårligen kan bedömas.

Av undersökningen framgår (jfr tabell 6) att hyresskillnaderna i Stock- holm mellan lägenheter i innerstaden och i ytterstaden är olika stora inom en och samma åldersgrupp. För 1930-talets hus uppgår skillnaderna för olika lägenhetsgrupper till endast 2——3 kr. Denna relativt ringa skillnad sammanhänger sannolikt med att man då exploaterade i förhållande till den gamla stadskärnan närliggande, eftertraktade områden. För 50-ta1ets be- byggelse är skillnaderna större. För hus byggda 1956—60 var skillnaderna för 2 rum och kök 8 kr, för 3 rum och kök 11 kr och för 5 rum och kök 18 kr.

Det synes uppenbart att för vissa lägenhetsgrupper är hyresskillnaden mindre än vad som motsvarar konsumenternas värderingar. Det synes ej heller orealistiskt att anta att vissa lägenheter i innerstadens äldre bebyg- gelse kan ha lika stor attraktivitet hos konsumenterna som ytterstadens nybebyggelse. Om man till exempel antar att konsumenten skulle vara vil— lig att betala lika mycket i hyra per m2 för en lägenhet i ett 1930-talshus i Stockholms innerstad som för en lägenhet i ett hus byggt 1956—60 i ytter— områdena erhålls följande värden på hyresspridningen för lägenheter om 2 rum och kök. Medianvärdet på hyran i 1930-talshusen i innerstaden var 48 kr/m2 och i hus byggda 1956 60 i ytterområdena var hyran 55 kr/m2. Hyresspridningen skulle då uppgå till 7 kr eller ca 15 %.

Även om det såsom tidigare framhållits icke går att få någon exakt upp— fattning om vad en hyresanpassning skulle innebära i fråga om hyresför- ändringarnas storlek och antalet därav berörda lägenheter, måste man räkna med att det finns lägenheter med hyror, vilka ligger väsentligt under den marknadsmässiga hyran. I många fall torde emellertid dessa lägenheter ha en så låg hyresnivå att en anpassning till jämviktsprisbildning, även om den innebär procentuellt sett stora höjningar, i absoluta tal icke är särskilt betydande i betraktande av hyresnivån i nyproduktionen. Man bör emeller- tid räkna med att en anpassning till hyresparitet mellan olika lägenheter sannolikt icke kommer att ske under en kort tidsperiod, dels med hänsyn till hyresspridningens omfattning inom vissa delar av beståndet och dels med hänsyn till den trögrörlighet som karaktäriserar hyresmarknaden.

BESITTNINGSSKYDD I BOSTAD SLÄGENHETER

Kap. 1

Allmänna överväganden angående besittningsskyddet

1. Inledning

I HLK:s betänkande1 skildrades hur hyresrätten undan för undan föränd— rats i syfte att förbättra hyresgästens ställning och göra honom till en med hyresvärden mera jämbördig part:

Den kontraktsfrihet som ursprungligen gällde även på hyresrättens område har avlösts av en ordning, där hyresgästens rättigheter i stor utsträckning regleras av tvingande lagbud. Ehuru reformarbetet avsett att stärka hyresgästens ställning överhuvudtaget, har dock en stor del av reformarbetet uppburits av tanken att bereda hyresgästen ökad trygghet i besittningen av förhyrd lägenhet. Önskemålen om en tryggare besittningsrätt inriktades till en början på att beskära hyresvär- dens möjligheter att frånträda hyresavtalet före den avtalade hyrestidens utgång. Sedan de grunder, på vilka en hyresvärd skulle äga rätt att häva ett hyresavtal, blivit på uttömmande sätt bestämda i indispositiva regler, tog sig strävan efter större trygghet uttryck i önskemål om företrädesrätt för hyresgäst att hyra lägen- heten på nytt, när den avtalade hyrestiden går till ända. Vad som närmast kom att utlösa kraven på en sådan optionsrätt för hyresgäst, synes ha varit den erfarenhet av ett långtgående uppsägningsskydd, som stora delar av befolkningen erhållit under första världskriget med då gällande bestämmelser om hyresreglering och förlängning av hyresförhållande. När statsmakterna på 1930-talet, då bostadspro- duktionen ännu i allt väsentligt bedrevs utan engagemang från det allmännas sida och då en av 1900-talets jämförelsevis fåtaliga perioder av riklig lägenhetstillgång inträffade, fick att taga ställning till frågan om permanenta regler om optionsrätt för hyresgäst, avvisades emellertid tanken på en sådan rätt under hänvisning till den menliga inverkan på fastighetsmarknaden som därav kunde befaras. Behovet av besittningsskydd ansågs i stället böra tillgodoses medelst ersättningsregler.

Inom den allmänna hyresrätten har reformfrågorna på besittningsskyd- dets område alltså till stor del förblivit olösta. Värdet av 1939 års ganska begränsade reformer hann egentligen aldrig prövasä, innan 1942 års hyres- regleringslagstiftning helt ändrade läget. Denna lagstiftning, tänkt för kris- tidens särskilda svårigheter men behållen under en följd av år då förhål- landena, om än fortfarande krisbetonade, avsevärt förändrats, har kom- mit att få betydelse långt utöver vad som avsetts. HyReL har för allmänhe-

1 s. 75. 2 Aug. praxis se HLK s. 52—54.

ten och parterna på hyresmarknaden nu länge varit en långt viktigare »hy- reslag» än HL. Även om man från olika utgångspunkter kan resa befogade invändningar mot att en i viss-a avseenden bristfällig krislagstiftning fått sådan räckvidd, kan man icke komma ifrån att snart 25 års hyresreglering _ alltjämt omfattande närmare 3/4 av alla hyreslägenheter i privatägda hus inneburit genomgripande omvandling av det väsentlig-aste i hyres- rätten, nämligen besittningsskyddet. Redan vid BesL:s tillkomst år 1956 framstod klart hyresregleringens betydelse. Departementsehefen yttrade då efter redogörelse för bristerna i den allmänna hyreslagstiftningen och det mycket begränsade skydd som ersättningsreglerna i 38—40 55 HL gav hy- resgästen, bl. a.:3

Under de år som lagstiftningen om hyresreglering varit gällande har hyresgästen varit tillförsäkrad ett starkt besittningsskydd, och det har alltmera framstått som naturligt att ett sådant skydd skulle bibehållas även under normala förhållanden. Tiden torde vara mogen för att lagfästa en rättighet för den lojale hyresgästen att i princip få behålla hyresrätten till sitt hem.

Aven om BesL, såsom ock framgår av departementschefens uttalande, främst aktualiserades av hyresregleringens begynnande avveckling och var en förutsättning härför —— lagen är ju också provisorisk och förlänges sam- tidigt med hyresregleringen -— måste denna lagstiftning ses som en fort— sättning på hyresregleringens besittningsskyddsinstitut. Att BesL väckte be— tydande motstånd var likväl ganska naturligt. Den innebar ett hittills okänt ingrepp i allmän hyresrättslig avtalsfrihet i Sverige och kom trots sin anknytning till hyresregleringens avveckling —— att gälla även orter, som aldrig haft hyresreglering. Till kritiken synes dock avsevärt ha medverkat den säregna konstruktionen av hyreshöjningsregeln liksom också den sn-abb- het, varmed reformen genomfördes.

BesL har nu funnits i över nio år. Den har i icke obetydlig utsträckning4 tillämpats för orter, där bostadsbristen ej varit påtaglig. Parter och domsto- lar har vant sig vid att i civilrättslig form och med ordinära processmedel pröva förutsättningarna för hyresgästens kvarboende mot hyresvärdens vilja och vilka hyresvillkor som, vid tvist härom, skall gälla. Lagstiftningen kan _ alldeles frånsett att den uppenbarligen verkat lugnande vid hyresregle— ringens avveckling —— sägas ha väl fyllt den uppgift som den gavs i departe— mentschefens här ovan citerade yttrande.

2. Hyreslagskommitténs förslag

Ungefär samtidigt som möjligheter skapades att etappvis avveckla hyres- regleringen samt BesL genomfördes tillsattes HLK med direktiv, som i hög grad erinrade om uttalandena vid BesL:s tillkomst och bl. a. innehöll föl- jande:

3 Prop. 1956:168 5. 70—71. 4 Se bilaga B—C till betänkandet.

Det framstår som en viktig social angelägenhet att införa effektiva lagbestäm- melser som bereder hyresgästen ett motsvarande skydd även efter hyresreglering- ens avveckling. Den provisoriska lagstiftning som antogs av 1956 års riksdag hade till syfte att åstadkomma ett sådant skydd för hyresgästen. Vid utredningen bör definitiva bestämmelser om sådant besittningsskydd utarbetas och infogas i all— männa hyreslagen. Den provisoriska lagen torde härvid få tjäna som utgångspunkt. Dess bärande princip, att en i lag reglerad rätt att kvarbo skall tillförsäkras hyres— gästen, innefattar enligt min mening ett framsteg och bör icke frångås. Lagens bestämmelser bör emellertid överses i belysning av de erfarenheter, som kan vin- nas vid bestämmelsernas tillämpning.

HLK:s förslag innehöll huvudregeln5 att hyresgästen skulle i princip äga rätt att vid hyrestidens utgång erhålla nytt hyresavtal. Denna rätt en rättslig garanti att få behålla den förhyrda lägenheten framstod enligt HLK för mången såsom ett naturligt inslag i ett samhälle, som på olika sätt söker sörja för den enskildes trygghet och därigenom främja den sociala trivseln.6 HLK yttrade vidare:

En speciellt viktig funktion fyller givetvis en dylik garanti i tider, då knapphet på lägenheter råder. I ett sådant marknadsläge blir garantins dominerande upp- gift att skydda hyresgästen för risken att bli husvill. I en mera balanserad hyres- marknad, där en uppsägning icke kan väntas få en så allvarlig effekt som att stäl- la hyresgästen utan tak över huvudet, syftar Optionsrätten till att eliminera and- ra för hyresgästen menliga konsekvenser av en obegränsad frihet för hyresvärden att vägra förlängning. Optionsrätten vill förebygga, att hyresgästen utan rimlig anledning åsamkas de för hans förhållanden ofta betydande kostnader och de ej sällan kännbara olägenheter i övrigt, som en flyttning kan föra med sig. Emellertid är optionsrättens funktion i en någorlunda normal hyresmarknad icke begränsad till att förhindra en onödig flyttning i de måhända icke alltför talrika fall, där en sådan blivit aktuell. Huvuduppgiften är snarare en annan. Även om det icke hör till vanligheten, att en hyresvärd utan rimliga skäl motsätter sig förlängning, får likväl hans rätt att så förfara den effekten, att den enskilde hyresgästen icke kan känna sig säker på att icke just han kommer att drabbas av en sakligt omotiverad uppsägning. Hyresvärdens rätt att godtyckligt vägra förlängning är alltså i sig själv ägnad att hos hyresgästen framkalla ett visst osäkerhetstillstånd. Härpå vill Optionsrätten så långt möjligt råda bot. Att hyresgästen erhåller en viss rättslig säkerhet för att han icke skall behöva lämna lägenheten av vilken anledning som helst, betyder för hans de] vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel. Det värde, som ligger däri, att man kan känna trygghet i besittningen av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt. Utan en tryg— gad besittningsrätt synes det över huvud svårt att uppnå den likställighet mellan hyresvärd och hyresgäst, vartill lagstiftningen sedan sekelskiftet syftat. Det ligger sålunda i öppen dag, att hyresgästens faktiska möjligheter att hävda sina rättig- heter, vare sig dessa fastslagits i tvingande lagbud eller vila på avtalsmässig grund, måste bliva begränsade, så länge det ligger i hyresvärdens fria skön att vägra för— längning. Regler, som tillägga hyresgästen rättigheter av olika slag gentemot hy- resvärden, kunna nämligen knappast väntas få åsyftat värde för hyresgästen, därest denne måste räkna med att få lämna lägenheten, om han gör bruk av sina rättig- heter. Även i andra hänseenden är för övrigt hyresvärdens fria uppsägningsrätt ägnad att giva honom ett visst övertag, framför allt när det gäller att träffa upp— görelse om villkoren för förlängning.

5 s. 79. 0 HLK s. 76.

I fortsättningen av sin allmänna motivering framhöll HLKT, att den om- ständigheten att Optionsrätten hade 'att tillgodose betydelsefulla samhälls- intresscn icke fick undanskymma att förvaltningen av ett hyreshus krävde ett visst mått av handlingsfrihet för att behörigen kunna fylla sin uppgift. Detta utvecklade HLK på följande sätt:

Även när det gäller att bestämma om en lägenhets användning måste hyresvär- den äga den rörelsefrihet som fordras för att förvaltningen skall giva ett ekono- miskt tillfredsställande resultat, vilket i sin tur är av betydelse för husbyggandets förmåga att konkurrera om det tillgängliga kapitalet, framför allt det riskvilliga. Tydligt är vidare, att en alltför snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan menligt inverka på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastig— heten eller att eljest skapa för fastighetens hyresgäster godtagbara bostadsförhål- landen. Det är sålunda ur olika synpunkter nödvändigt att sörja för att hyresvär- den erhåller tillräckliga möjligheter att träffa ändrade dispositioner med avseende å en lägenhets användning, när ett legitimt behov därav föreligger. Så kan vara fallet i många skiftande situationer. Hyresförhållandet har t. ex. icke utvecklat sig på sätt hyresvärden haft fog förutsätta. Hyresgästen har kanske misskött sina hy- resrättsliga förpliktelser. Utan att någon misskötsamhet i snävare mening förelig- ger, kan hyresgästens verksamhet eller uppträdande ha skapat otrivsamma förhål- landen i fastigheten, -med påföljd måhända att svårigheter yppa .sig att få lägen- heter i huset uthyrda eller att andra hyresgäster lida intrång i sin nyttjanderätt. Även om hyresförhållandet såsom sådant kommit att gestalta sig på sätt hyresvär- den haft anledning förvänta, kunna de yttre förhållanden, som förelågo vid hyres- avtalets tillkomst, ändras på ett sätt, som hyresvärden icke från början haft an- ledning räkna med och som påkallar, att lägenheten i fortsättningen användes på annat sätt än förut. Den stadsdel, där fastigheten är belägen, har t. ex. efter av- talets tillblivelse undergått sådan utveckling, att det numera är ekonomiskt för- delaktigt och måhända även ur synpunkten av en ändamålsenlig samhällsplane- ring gagneligt och måhända även ur synpunkten av en ändamålsenlig samhällspla- nering gagneligt att övergå från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål. Jämväl i åtskilliga andra situationer kan det vara fullt befogat att hyresvärden motsätter sig förlängning.

I sin sammanfattning yttrade HLK vidare8 att en optionsrätt om möjligt borde utformas så, att den å ena sidan tillgodosåg skäliga anspråk på be- sittningsskydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnade hyresvär- den det utrymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsför— valtning krävde. HLK fann det vara av betydelse för lagens förankring i det allmänna rättsmedvetandet, att Optionsrätten korresponderade med det typiska förutsättningsläget vid hyreslavtalets tillkomst; hyresvärden var i allmänhet medveten om att förhyrningen mestadels skedde från den för hyresgästen väsentliga förutsättningen att han även i fortsättningen skulle få behålla lägenheten, om det ej av särskild anledning var sakligt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Omvänt borde man enligt HLK från options- rättens tillämplighetsområde så långt möjligt utmönstra sådana kategorier av hyresavtal, som vanligtvis vilade på andra förutsättningar i fråga om varaktighet än de för hyresavtal i allmänhet karakteristiska.

7s. 77. Bs. 78.

3. Remissgranskningen av HLK:s förslag

Åtskilliga av remissorganen yttrade sig om förslagets huvudgrunder samt därutöver om särskilda frågor tillhörande besittningsskyddet. Många ytt- randen avsåg endast speciella frågor. Uttalanden i särskilda delar redovisas i sammanhang med de spörsmål, för vilka uttalandena har betydelse.

Av de remissorgan, som i sina yttranden uppehöll sig vid förslagets hu- vudgrunder i fråga om bcsittningsskyddet för bostad, har följande tillstyrkt förslaget eller lämnat det i huvudsak utan erinran: Svea hovrätt, hovrätten över Skåne och Blekinge, lagberedningen, familjerättskommittén, hyresrä- det (majoriteten bestående av de opartiska ledamöterna samt hyresgäst— representanterna), socialstyrelsen, Smålands och Blekinge handelskamma- re, bostadsstyrelsen, ÖÄ, samtliga hörda länsstyrelser, stadsfullmäktige i Stockholm, Lidingö, Norrtälje, Solna och Södertälje, kommunalfullmäktige i Sollentuna köping, kommunalnämnderna i Märsta kommun och Lomma köping, magistraterna i Malmö och Hälsingborg, hyresnämnderna i Upp— sala, Enköping, Luleå och Kiruna, Göteborgs rådhusrätt, häradshövding- och stadsdomarföreningarna, stadsförbundet, SABO, Hyresgästernas Riks- förbund, Uppsala hyresgästförening, Hyresgästernas Ccntralförsamling i Göteborg, HSB, LO, TCO, Statstjänstemännens riksförbund, SACO, köp— mannaförbundet, KF, lantbruksförbundet, RLF, tandläkarförbundet, Svens- ka Byggnadsingenjörers Riksförbund och Svenska Företagares Riksförbund.

Ur de tillstyrkande yttrandena kan återgivas följande.

Svea hovrätt: En verklig trygghet för hyresgästen synes icke möjlig att uppnå på annat sätt än genom .kvarboenderätt. Det torde även numera _ icke minst till följd av att hy- resregleringslagen varit i tillämpning under snart 20 år —— för den allmänna upp- fattningen te sig naturligt, att en sådan rätt för hyresgästen lägges till grund för en lagstiftning om förstärkt besittningsskydd. De farhågor, som i tidigare utred- ningar uttalats för att en kvarboenderätt i förening med den därvid knutna veder— lagsregleringen skulle komma att minska omsättningen på lägenheter samt ogynn- samt inverka på bostadsproduktionen, synes numera icke äga samma styrka som tidigare. Särskilt torde härvid ha inverkat den ökade konkurrens på bostads- byggandets område, som blivit en följd av den statliga och kommunala bostadspo— litiken. Beaktas bör emellertid även att skärpta krav gentemot fastighetsägarna beträffande hyreslägenheter kan ge till resultat att bostadsproduktionen i större omfattning än vad nu är fallet inriktas på bostadsrättslägenheter.

Hovrätten över Skåne och Blekinge: Det föreliggande förslaget behandlar svårtillgängliga och svårlösta lagstiftnings- frågor på ett område, som är av utomordentligt stor betydelse för många männi- skor och där starkt kontroversiella synpunkter gör sig gällande. Hovrätten har vid sin granskning av förslaget funnit att kommittén har löst sin uppgift synner— ligen skickligt. De invecklade juridiska problemen har behandlats på ett sätt som är höjt över all kritik. Såväl de sakliga lösningarna som lagtexter och motiv är väl genomarbetad—e och ger ej anledning till någon erinran. Hovrätten redovisar vis-

sa alternativa lösningar som hovrätten anser vara att föredraga, men hovrätten vill i första hand framhålla att kommitténs förslag är av sådan kvalitet att det är väl värt att läggas till grund för lagstiftning.

Lagberedningen, med instämmande av familjerättskommittén: Det är principiellt välgrundat, att hyresgästens ställning stärks. Uthyrningsverk- samhet kan ej bedrivas utan hyresgäster, och de som vill driva den sortens rörelse måste inrikta sig på hyresgästernas bästa minst lika mycket som på sin egen för— del. Man kan ej här hänvisa till några fördelar av fri konkurrens eftersom en hy— resgäst som måste vika ofta icke får några bud som ger honom möjlighet att välja och på så sätt hålla hyresvärden stången. Hyresgästernas besittning bör därför skyddas så långt det går. Olägenheterna av en lagstiftning ligger däri, att den kan bli svårhanterlig och kräva en tyngande apparat samt att resultatet kan komma att lända hyresgästerna i stort till mera skada än nytta, eftersom hyresvärdarna — som väl i allmänhet har den riktiga inställningen kan få svårare att sköta verksamheten till hyresgästernas gemensamma bästa. I alla fall då det allmänna står bakom uthyrningsverksamheten är också en mera ingripande lagstiftning täm- ligen onödig. Den nu föreslagna lagstiftningen representerar en strävan i rätt rikt- ning. Kommittén har sökt bereda hyresgästerna skydd utan att fördenskull alltför mycket binda hyresvärdarna.

Hyresrådets majoritet:

Det krav på trygghet för hemmet, som numera synes ha vunnit allt starkare in- steg i det allmänna rättsmedvetandet, torde knappast kunna tillgodoses annat än genom regler om ett direkt besittningsskydd. Om reglerna härom utformas under hänsynstagande till hyresvärdarnas berättigade intressen, torde ett besittnings- skydd av denna typ kunna förordas.

Länsstyrelsen i Stockholms län: Då det enbart på skadeståndsregler grundade indirekta besittningsskyddet i allmänna hyreslagen på grund av hyresregleringen icke hunnit prövas i praktiken, är det svårt att avgöra hur dessa regler skulle ha verkat under normala förhållan- den på hyresmarknaden. Det är inte någon tvekan om att den ordning, som ända sedan 1942 varit rådande i orter med verklig bostadsbrist, givit ökad styrka åt och medfört större förståelse från fastighetsägarnas sida för kravet på ett mera verk- samt skydd mot obefogade uppsägningar än vad allmänna hyreslagen för närva- rande medger. Lyckas man på denna fundamentala punkt finna en lösning, som tillfredsställer rimliga anspråk på besittningsskydd för hyresgästen utan att hus- ägarens intressen därigenom tillfogas verkligt förfång, synes förutsättningar ha skapats för en snabbare avveckling av hyresregleringen än hittills. I detta sam- manhang förtjänar framhållas, att man på vissa håll, där man eljest kanske skulle ha varit kritisk mot förslagets grundtanke, funnit sig kunna godtaga ett förstärkt besittningsskydd, om blott hyresregleringens avveckling därigenom befrämjas. Vid valet mellan tänkbara former av besittningsskydd synes endast det direkt verkan- de besittningsskyddet kunna ifrågakomma.

Av de i princip tillstyrkande remissorganen beklagade länsstyrelsen i Uppsala län och Svenska Byggnadsingenjörers Riksförbund, att direktiven hindrat kommittén att utreda annat skydd än det direkta, varför tillräck- ligt underlag saknades för en bedömning av vilken skyddsform som var den

lämpligaste. Häradshövdingföreningen framhöll att man dessvärre icke hade någon erfarenhet från det år 1939 införda indirekta besittningsskyd- det att bygga på och att erfarenheterna var ringa även vid tillämpningen av BesL.

Yttranden, i vilka man avstyrkte eller ställde sig kritisk eller tveksam till förslagets huvudgrunder i fråga om bostäder, avgavs av hovrätten för Övre Norrland, hyresrådets minoritet (fastighetsägarrepresentanterna), följande handelskammare nämligen i Stockholm, Östergötlands och Söder- manlands, Gotlands, Västergötlands och Norra Hallands, i Karlstad, för Örebro och Västmanlands län, i Gefle, Västernorrlands och Jämtlands samt Norrbottens handelskammare, advokatsamfundet, fastighetsägareförbundet, Uppsala och Göteborgs fastighetsägareföreningar, Riksbyggen, bankför- eningen, sparbanksföreningen, Svenska Försäkringsbolags Riksförbund, byggnadsentreprenörföreningen, arbetsgivareföreningen, Näringslivets Bygg- nadsdelegation, industriförbundet och grossistförbundet.

Skånes handelskammare och handelskammaren i Göteborg var kritiska men ville icke ställa sig avvisande, om man genom den tänkta lagstiftningen kunde vinna det önskvärda målet att få hyresregleringen avvecklad.

Bland de avstyrkande eller kritiska yttrandena kan citeras följande:

Hovrätten för Övre Norrland yttrade:

En optionsrätt för bostadshyresgäst innebär ett så starkt ingrepp i äganderätten, att det föreligger risk att den kan komma att inverka menligt på produktionen av bostadsfastigheter. Optionsrätt bör därför icke införas med mindre ett starkt all- mänt behov föreligger. Hovrätten är för sin del icke övertygad om att så är fallet. Med den bostadsbrist som under de senaste två årtiondena rått och alltjämt råder och under obestämd tid lär kvarstå är det visserligen uppenbart att ett direkt be- sittningsskydd är av nöden. De nu föreslagna reglerna avses emellertid att träda i tillämpning först när normala förhållanden på bostadsmarknaden inträtt. Hovrät— ten vill sätta ifråga, huruvida när sådana förhållanden inträtt hyresgästens intresse av att kvarbo verkligen kan anses äga sådan styrka, att det motiverar en options- rätt trots de nackdelar en sådan rätt i andra hänseenden kan komma att medföra. Såsom lagrådet i samband med tillkomsten av BesL anmärkt ha några erfarenhe- ter rörande tillämpningen under normala förhållanden av hyreslagens nuvaran- de ersättningsregler i ämnet icke stått att få. Hovrätten vill för sin del ifråga— sätta, huruvida icke även för bostadslägenheternas del regler av sådan innebörd _ eventuellt utbyggd till att omfatta jämväl ersättning för ideell skada och av hy- resgästen bekostade reparationer —— skulle visa sig tillfyllest.

Hyresrådets minoritet yttrade:

Det torde vara helt klart att praktiska erfarenheter från en normal hyresmark- nad icke kan åberopas som stöd för att nu övergå till ett direkt besittningsskydd. Att under sådana förutsättningar, d. v. s. innan det visats att hittillsvarande regler är otillräckliga för sitt syfte, genomföra en så genomgripande lagstiftning som den föreslagna, förefaller icke rimligt. Ett direkt besittningsskydd måste också komma att bli betungande för hyresgäster och hyressökande och skulle motverka främjandet av en mera rörlig hyresmarknad. Möjligheten att med iakttagande av

v

gällande uppsägningstid bringa hyresavtal till upphörande är vidare ett medel att upprätthålla ordning, skick och trevnad inom en fastighet. Hyresvärden har intresse av kontinuitet i hyresförhållandet, vilket motverkar faran för godtycke, och de hyresgäster, som den föreslagna lagstiftningen avser att bereda ökat skydd, nämligen de skötsamma, har därför i själva verket oberoende av lagstiftningen en stark ställning i förhållande till hyresvärden. De ofrånkomliga olägenheterna av det föreslagna kvarboendesystemet synes vara större än fördelarna. Om be- sittningsskyddet enligt 1939 års lagstiftning ej anses tillfyllest, hade man bort pröva en förstärkning av det indirekta skyddet.

Advokatsamfundet anförde:

Det skydd som genom hyresregleringslagen beretts hyresgäst har varit betingat enbart av den rådande knappheten på lägenheter. Styrelsen är icke övertygad om att vid tillräcklig tillgång på lägenheter intresset att få behålla besittningsrätten till en förhyrd bostadslägenhet väger så tungt att detta intresse skulle kunna mo- tivera en lagstiftning om direkt besittningsskydd för bostadslägenheter, innebäran- de en betydande inskränkning i fastighetsägarnas rättigheter att fritt disponera över sina fastigheter. Det finns icke anledning att antaga att intresset för det egna hemmet skulle ha varit mindre vid seklets början och under 1930-talet än nu, och vid den då rådande relativt goda tillgången på lägenheter byttes bostäder i avse- värd omfattning utan att detta ansågs innebära några sociala missförhållanden. Därest man i enlighet med styrelsens sålunda uttalade uppfattning skulle avstå från regler om direkt besittningsskydd med avseende å bostadslägenheter, inne- bärande en kvarboenderätt, bör man i stället överväga att införa vissa regler om indirekt besittningsskydd motsvarande dem som av kommittén föreslagits i fråga om de kommersiella lägenheterna.

Fastighetsägareförbundet yttrade, med utgångspunkt från att praktiska erfarenheter från en normal hyresmarknad icke kunde åberopas till stöd för ett direkt besittningsskydd:

Det förefaller med hänsyn härtill föga rimligt att genomföra en så genomgripan- de lagstiftning som den föreslagna, innan det visats, att hittillsvarande regler är otillräckliga för sitt syfte. Enligt förbundets uppfattning utgör de nuvarande bestämmelserna i allmänna hyreslagen ett tillräckligt starkt skydd för hyresgäs— ter i en normal hyresmarknad. Det kan bestämt hävdas att fastighetsägarna i all— mänhet är socialt medvetna och därför icke kan förväntas utan skäl uppsäga sina hyresgäster. Härtill kommer, att hyresvärden såsom företagare självfallet har att anlägga ekonomiska synpunkter på sin fastighetsförvaltning och till följd härav be- traktar hyresgästerna såsom kunder, av vilka han för sitt företags framgång är beroende. Han vill därför även ur ekonomisk synpunkt icke mista en skötsam hyresgäst, eftersom ett ombyte av hyresgäst ofta medför betydande utgifter för hyresvärden. Denne har sålunda i främsta rummet intresse av kontinuitet i hyres- förhållandet och detta intresse torde vara så starkt, att det i hög grad motverkar faran för godtycke. De hyresgäster, som genom den föreslagna lagstiftningen skul— le beredas ökat skydd, nämligen de skötsamma, har därför i själva verket obero- ende av lagstiftningen en stark och skyddad ställning. Det torde även böra beak- tas, att vissa förhållanden t. o. m. talar för att behovet av lagregler om kvarboende- rätt numera skulle vara mindre än vid tillkomsten av 1939 års bestämmelser. För— bundet syftar därvid på de omständigheter, som omnämns i det av herrar Holm- berg och Wiman avgivna särskilda yttrandet till betänkandet, i vilket bland annat angivits hyresmarknadsorganisationernas ökade inflytande, konkurrensen från

bostadskooperationen och s.k. allmännyttiga företag m.m. Om man ändå skulle anse att vissa skäl talade för införande av direkt besittningsskydd, bör dessa skäl dock vägas mot nackdelarna av ett kvarboendesystem, nämligen fastlåsning av bo- stadsmarknaden, svårigheter att komma tillrätta med misskötsamma hyresgäster samt missbruk av kvarboenderätten.

Riksbyggen förklarade sig i och för sig intet ha att erinra mot att hyres- gästen skyddades mot oberättigade uppsägningar men fann —— bl. a. med hänsyn till att ett besittningsskydd i praktiken knappast behövdes i egna- hems- och bostadsrättslägenheter eller inom de allmännyttiga bostadsföre- tagen samt till att hyresvärdarna av ekonomiska skäl (reparationskraven) normalt icke säger upp någon utan orsak —— att motivet för inarbetande i hyreslagen av hyresregleringslagens besittningsskydd icke var tillräckligt klarlagt. Näringslivets Byggnadsdelegation, vars yttrande åberopades av vissa andra remissorgan, nämligen bankföreningen, Svenska Försäkrings- bolags Riksförbund, byggnadsentreprenörföreningen, arbetsgivareförening- en, industriförbundet och grossistförbundet, anförde:

Det är värt allt beaktande att genom ett förstärkt besittningsskydd efter hyres- regleringslagens upphörande skydda hyresgästerna mot obefogade uppsägningar. Det måste emellertid ifrågasättas huruvida icke kommittén överskattat besittnings- trygghetens betydelse. I en situation med balans mellan tillgång och efterfrågan är enligt vad erfarenheterna visar önskemålen att »sitta i orubbat bo» betydligt mind- re framträdande än i lägen då det råder knapphet på hyreslägenheter. Till det sagda kommer att principiella betänkligheter möter mot att i allmänna hyresla- gen införa en kvarboenderätt. Vår civillagstiftning bygger genomgående på grund- satsen om avtalsfrihet och det är därför av vikt att hyreslagstiftningen icke utan synnerliga skäl avlägsnar sig från nämnda grundsats. Ur denna synpunkt är ett indirekt besittningsskydd att föredraga framför ett direkt. En regel om tvångs- förlängning av hyresförhållanden innebär ett betydligt kraftigare ingrepp i av— talsfriheten än ett stadgande om skadeståndsplikt vid missbruk av denna frihet. Vidare är det ingalunda säkert att hyresgästens »ideella» intresse av att få bo kvar i realiteten blir bättre tillgodosett genom en anordning med kvarboenderätt än genom en skadeståndsrätt. En optionsrätt måste under vissa omständigheter kun— na brytas. I utredningsförslaget har också upptagits ett icke obetydligt antal spe- ciella upphörsgrunder.

Efter att ha framhållit att svårigheten att förutse utgången i en options— tvist samt risken att behöva betala rättegångskostnader kunde göra hyres- gästen benägen att hellre godtaga en uppsägning än driva saken till sin spets, fortsatte delegationen:

Om besittningsskyddet utformas som en skadeståndsrätt bli motiven för hyres- gästen att avstå från en aktion icke lika framträdande. Sedan hyresförhållandet upphört, torde det bl.a. vara lättare att kontrollera riktigheten av hyresvärdens uppgifter om anledningen till uppsägningen. Dessutom föreligger då ej längre nå- gon anledning att med hänsyn till risk för försämrade relationer i framtiden und- vika en konfliktsituation. För hyresvärdarna måste det följaktligen framstå som en avsevärd risk, att vid obilliga uppsägningar bli utsatta för skadeståndsanspråk. Det kan därför ifrågasättas om icke en skadeståndsregel i själva verket är mera

ägnad att motverka sådana uppsägningar än ett system med optionsrätt. Ersätt- ningsrätten bör omfatta även ideell skada och av hyresgästen bekostade repara— tioner.

Sparbanksföreningen yttrade:

Det kan ifrågasättas, huruvida hyresgästens intresse i en normal marknad kan anses vara av den valör, att han skall tilltvinga sig fortsatt besittning av lägenhe- ten. Det kan mycket väl tänkas, att även under normala förhållanden på hyres— marknaden hyresgästen kan behöva ett starkare skydd än det som gällande hyres- lag ger. Vid ett förutsättningslöst bedömande framstår det emellertid ej såsom nå- got självklart, att ett förbättrat skydd skall bestå i en rätt att kvarbo. Ur synpunk- ten av de intressen föreningen företräder, framstår det i förevarande samman- hang som särskilt viktigt, att hyresgästens intresse att få kvarbo tillgodoses på så- dant sätt, att möjligheterna till en värdebevarande fastighetsförvaltning icke för- svåras. Det hade därför varit värdefullt om frågan om besittningsskyddet blivit fö— remål för allsidig och förutsättningslös utredning.

En i viss mån särskild ställning till förslaget intog kommerskollegium, som under fra'mhållande av att direktiven bundit kommittén anförde:

| Det är vanskligt att bedöma huruvida det ingrepp i näringslivets frihet som ett lagfäst besittningsskydd innebär är motiverat. Någon form av besittningsskydd bör dock föreligga efter hyresregleringens slopande, men det av kommittén före- slagna skyddet synes vara av tämligen ringa praktiskt värde för hyresgästerna, eftersom undantagen från Optionsrätten är så många. Steget från hyresregleringens besittningsskydd är ytterligt stort. Häremot reser kollegiet ej från allmänna syn- punkter någon invändning under förutsättning att avflyttningen på en balanserad bostadsmarknad leder till bostadsbyte och ej till bostadslöshet, men ifrågasätter dock huruvida icke hyresvärden i de fall han gör en ekonomisk vinst genom hy- resgästens avflyttning bör betala flyttningskostnaderna.

( Även i flera av de här icke återgivna avstyrkande eller kritiska yttrandena har såsom en brist framhållits, att man icke kunnat dra några erfarenheter av 1939 års lagstiftning om indirekt besittningsskydd. Ett för avstyrkandena ofta återkommande skäl är förslagets kraftiga ingrepp i avtalsfriheten.

4. De sakkunniga

Allmänna synpunkter

Enligt direktiven har vi att utreda, hur ett direkt besittningsskydd bör an- ordnas. Det är enligt vår mening angeläget att man vid förverkligandet av grundsynen på skyddet för hyresgästens hem beaktar erfarenheterna från BesL:s tillämpning och remissyttrandena över HLK:s förslag samt utfor- mar skyddet på så sätt, att reglerna kan bli allmänt godtagna och bestå un- der en längre tid och under skiftande förhållanden på bostadsmarknaden.

I det föregående i denna avdelning har vi redovisat HLK:s allmänna uttalanden om besittningsskyddet. Vi kan utan mera betydelsefulla erinring— ar ansluta oss till vad HLK sagt. Dess förslag kan i sina allmänna d'elar sägas ha blivit gynnsamt mottaget. De remissorgan, som uttalat sig gillan-

de i principfrågorna, har på olika sätt belyst det angelägna i att en besitt- ningsskyddsreform väsentligen enligt förslaget snarast genomför-es. De av- styrkande eller kritiska remissinstanserna har enligt vår mening icke före- bragt skäl till antagande, att en lagstiftning till stora delar på HLK:s grund skulle vara till skada för bostadsmarknaden. Vissa principiella anmärk- ningar vid remissgranskningen har emellertid betydelse vid den praktiska utformningen av reglerna och kommer att beaktas i sådant sammanhang.

Åtskilliga förhållanden —— mera framträdande ju längre man avlägsnar sig från den tid, då hyresregleringen började avvecklas, BesL genomfördes och HLK tillsattes tal-ar för att ett i allmän lag infört direkt besittnings- skydd för bostadshyresgäst nu skall kunna lättare accepteras oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den ekonomiska ut- vecklingen samt samhällets, organisationernas och de enskildas strävan för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i betydande mån lett bort från den grundsyn, på vilken 1907 års nyttjanderättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen alltjämt, trots reformer, till stor del vilar. Inom arrenderätten, som fortfarande företer betydande lik- heter med hyresrätten, gav en motsvarande förändring redan på 1940-talet reformresultat, och paralleller kan även draguas med lagstiftning och avtal på den offentliga och enskilda arbetsmarknaden. Att ingå ett hyresavtal be— träffande en för normal uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas såsom en åtgärd på tämligen lång sikt. Det är ej så mycket fråga om »hyrestid» på t. ex. ett år, låt vara i de flesta fall med tämligen regelmässig förlängning, utan avtalet har i långt högre grad än avtalsfor— muleringarna ger vid handen karaktären av tillsvidareavtal, som upplöses endast då hyresgästen ej längre vill bo kvar eller då hyresvärden har b-e- fogad anledning avbryta hyresförhållandet. Det kan därför sägas att hyres- gästernas och deras organisationers krav på att bostadstryggheten skall komma till bättre uttryck i en allmän, permanent lagstiftning numera röner ett allmänt beaktande. De enskilda fastighetsägarna och deras organisatio- ner har för övrigt visat sig vilja tillmötesgå önskemål om ett förbättrat be- sittningsskydd. Intresset av kontinuitet i den affärsmässiga fastighetsför— valtningen bidrar också härtill. Ett viktigt drag i utvecklingen är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bostadsbeståndet, vilket för varje år tar allt större andel av bostadsbyggandet och uthyrnings- marknad-en. Detta bostadsbestånd utgör ett påtagligt uttryck för statens bostadspolitik. På den allmännyttiga hyresmarknaden är avtalsförhållan- dena mera opersonliga _ kollektiva om man så vill och förekomsten av en stor sådan hyresmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av ett verksamt besittningsskydd.

Den syn på hyresrätten 'som här kommit till uttryck avspeglas i vissa av de särskilda reglerna i vårt förslag och markeras dessutom av att vi i stället för BesL:s och HLK:s uttryck »nytt hyresavtal-» valt termen >>förlängning

,_ ...

av hyresavtal». Denna term innebär icke att det ej skulle kunna föreligga skillnad mellan avtal med förlängningsklausul och helt tidsbestämda avtal; även ett avtal av sistnämnda slag kan emellertid enligt vårt förslag liksom enligt HyReL och BesL förlängas om och i den mån materiel-la förutsätt- ningar härför finns.

Huvudregeln bör enligt vår mening vara att hyresgästen skall åtnjuta besittningsskydd, d. v. s. äga rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej hyresvärdens skäl för hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Regeln härom har i 45 å i vårt förslag formulerats så, att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger, därest icke hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det icke strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta. Den princi- piella innebörden av denna regel är densamma som i 1 & BesL och 43 5 HLK:s förslag samt avviker därifrån endast såtillvida, att vi enligt vad nyss uttalats vill uttrycka att hyresförhållandet, sedan uppsägning skett men besittningsskydd påkallats och erhållits antingen genom privat över— enskommelse, offentlig medling eller rättsligt avgörande, fortsätter som om ingen uppsägning mellankommit. Med regeln i 45 g sammanhänger 46 &, vars innebörd är att hyresvärdens krav på förändring av avtalets innehåll i fråga om hyra och andra villkor måste av hyresgästen tillmötesgås, så länge besittningsskyddet ej hotas genom att hyresvärden kräver oskäliga villkor. Till denna fråga återkommer vi i kap. II.

Modifikationer i huvudregeln l huvudregeln måste, såsom även enligt BesL och HLlizs förslag, en hel del inskränkningar göras under hänsynstagande till förhållandena i det enskilda fallet. Redan vid tillkomsten av BesL och än mera i HLK:s förslag samt vid remissgranskningen har framhållits, att man mot hyresgästens önskan att kvarbo måste våga exempelvis lägenhetens karaktär, fastighetsförvalt- ningens ändamålsenlighet, trivseln och ordningen i huset samt andra mera personliga förhållanden. Besittningsskyddsreglerna får heller icke hindra ett bättre utnyttjande av lägenhetsbeståndet och tomtmarken. Inskränk- ningarna i besittningsskyddet får enligt vår mening dock icke medföra att skyddet i allt för hög grad uttunnas.

HLK:s förslag är, såsom kommittén själv på flera ställen framhöll, av- passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Vissa remissorgan har också uttryckligen förutsatt att hyresregleringen icke er- sätts av bestämmelser enligt HLK:s förslag, i varje fall ej i bristorter. Ehuru HLK på sina ställen uttalat att olika marknadslägen måste kunna beak- tas under tillämpningen av dess lagförslag, är det dock uppenbart att, om våra direktivs önskemål om en gemensam lag för olika slags marknader

med få särregler för bristorter skall kunna tillmötesgås, de av HLK före- slagna reglerna endast mcd åtskilliga justeringar kan uppgå i en modern hyreslag, avsedd att gälla för längre tid och under skiftande förhållanden. Den utformning vi givit vårt förslag till besittningsskydd bör ses mot bak— grunden av det nu sagda. För nästan alla besittningsskyddssituationer gäl— ler, att ju större bostadsbristen är, desto starkare måste besittningsskyd- det vara, medan å andra sidan gynnsammare marknadsläge medför att be- sittningsskydd icke kan påkallas med samma styrka.

Vad vi sålunda uttalat om betydelsen av marknadsfluktuationerna får dock icke undanskymma, att även i en balanserad bostadsmarknad hyres— gästen skall åtnjuta skydd för sitt hem. Detta framhölls ju även av HLK.9 Härav följer att hyresgästen skall vara skyldig flytta endast om hyres— värden har saklig anledning påfordra att hyresförhållandet upphör. Obe- fogad uppsägning skall, liksom chikanös uppsägning, alltid leda till att be- sittningsskyddet träder i verksamhet.

Besittningsskyddet skall i princip avse rätt för en skötsam hyresgäst till fortlöpande innehav av den förhyrda lägenheten. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, icke ett skydd mot högre bostadskostnad, så länge denna, enligt lagens normer, utgör skälig betalning för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kunna ändras under pågå- ende hyresförhållande allteftersom omständigheterna gör en sådan ändring skälig och lämplig. Åtgärder i nu angivna syften får uppenbarligen ej hind- ras med utnyttjande av hyresgästens besittningsskydd. Tvärtom torde båda parter i hyresförhållandet kunna draga fördel av relativt vida utrymmen för sådana åtgärder.

9 HLK s. 76.

Kap. lI

Sambandet mellan besittningsskyddet och hyran 1. Inledning

Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sambandet, att be- sittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler, som hindrar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om hyran regleras till viss nivå och ej kan hö— jas utan myndighets tillstånd _ såsom enligt HyReL — är det mindre risk att hyressättningen påverkar besittningsskyddet. Så är ej heller fallet om hyreskontroll upprätthålles inom ramen för statlig långivning. Om däremot besittningsskydd skall förenas med fri prisbildning på hyresmarknaden blir, såsom HLK uttalade,1

en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars avflytt— ning icke kan på sakliga grunder påfordras, ett ofrånkomligt komplement till var- je form av besittningsskydd. Dess syfte är icke blott att förhindra, att en hyres- gäst utan grundad anledning fördrives från sin lägenhet med hyresinstrumentets hjälp, utan även att motverka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens na— turliga obenägenhet att påtaga sig kostnader och övriga med en flyttning förenade olägenheter till att tillskansa sig förmåner, som icke skulle ha stått honom till buds vid avtal med nytillträdande hyresgäst.

I enlighet härmed förordade HLK att hyresvärdens krav skulle frångås, om han begärde oskälig hyra (45 5).

När tiden kan anses mogen för återgång till en i princip fri prisbildning på hyresmarknaden _ med de avvikelser som vi på annan plats diskuterar såsom medel att möta från allmän synpunkt icke önskvärd knapphetsbe- tingad hyresstegring beror tilltron till möjligheterna att normalisera hy- resmarknaden i icke ringa män på det inflytande, som organisationerna på hyresmarknaden kan utöva. Då parterna i ett hyresförhållande förhandlar om ändringar av villkoren för det fortsatta hyresförhållandet, bygger de i första hand på egna erfarenheter av de lokala förhållandena på hyresmark— naden; vid behov kan sakkunnigt bistånd erhållas från organisationerna. Det kan antagas att enighet i de flesta fall kan nås om vilka villkor som en hyresgäst, enligt vad nyss sagts, måste godtaga utan att hans besittnings- skydd kränks. Sådana hyreshöjningar däremot, vilka skulle kunna göra be- sittningsskyddet illusoriskt genom ett oskäligt utnyttjande av avtalsfriheten, särskilt under lägenhetsbrist, måste kunna förhindras dels genom normer som anvisar parterna gränserna för handlingsfriheten, dels genom offentliga

ätgärder som kan påkallas sedan parterna uttömt sina förhandlingsresurser. Riktpunkten bör härvid vara att hyran icke får vara oskälig. För innebör- den av vårt förslag härutinnan redogöres i femte avdelningen.

2. Hyresspärrens utformning

Nuvarande former m. m. Besittningsskyddets tryggande genom en ekonomisk spärregel —— i diskus- sionen ofta kallad >>vederlagsspärr» eller »hyresspärr» —— är en central fråga. Enligt BesL anordnas hyresspärren så, att den hyresgäst, som icke vill godta villkor som hyresvärden uppställer för fortsatt hyresrätt, har att _ om förhandlingar och medling ej ger resultat -— hos myndighet be- gära nytt hyresavtal på oförändrade villkor; förfarandet är i stort sett det- samma som om hyresrättens bestånd i och för sig och icke blott villkorens bibehållande satts i fråga. Myndigheten har alltså att i en besittningsskydds- process ingå i bedömande av den fordrade hyrans skälighet. HLK konstrue— rade sin spärr på liknande sätt. Även inom hyresregleringens ram kan en prövning av motsvarande slag äga rum, nämligen för det fall att en hyres- gäst ej godtar den hyra som fordras för det fortsatta hyresförhållandet be- träffande sådan lägenhet som icke är underkastad 3—5 åå HyReL.2 Typiskt för de nu beskrivna systemen är att Skäligheten av hyran kommer under prövning först då det är fråga om höjning av hyran.

Ett annorlunda anordnat förfarande tillämpas vid prövningen enligt 6 & HyReL (»6 å-systemet»). Enligt detta får hyresvärden bestämma hyran, men hyresgästen kan när som helst under löpande avtal vända sig till myndig- het med begäran att få den nedsatt. Hyresfrågan prövas sålunda här utan samband med frågan om besittningsskyddet, och till skillnad från de tidi- gare nämnda systemen kan även den mellan parterna först avtalade hyran angripas. I sin i direktiven redovisade skrivelse den 26 november 1962 har hyresrådet anvisat möjligheten att beträffande den del av hyresmarknaden, på vilken 3—5 55 HyReL alltjämt är tillämpliga, övergå till en reglering av det slag, som avses i 6 5 HyReL.

Gemensamt för samtliga nu beskrivna system är att avtalsfrihet i princip råder beträffande hyressättningen, att myndighet kan anlitas endast då hy— resgästen är missnöjd med hyran och att hyrans skälighet då kan prövas, varigenom besittningen anses tryggad mot oskäliga hyreskrav.

De sakkunniga Den hyresspärr, som skall kunna träda i funktion då hyresgästens farhå- gor för besittningsskyddets bestånd befinns berättigade, måste konstrueras 2Jfr hyresrådets cirkulär nr 95 och 121 samt rättsfall nr 641 den 9 okt. 1964. Hyres—

rådet förklarade där uppsägning ogiltig »under förutsättning» att hyresgästen inom viss tid förband sig att betala viss hyra; i annat fall skulle hyresgästen flytta.

". ___...—

så, att hyrans skälighet med relativt enkla medel kommer under snabbt och säkert bedömande. Bedömningens säkerhet beror på skälighetsnormer— na, vilka måste vara likvärdiga i vilket system man än väljer. Till normerna återkommer vi i femte avdelningen. Kravet på snabbhet bör rimligen kunna uppfyllas av 6 å—systemet, enligt vilket hyresgästen mycket snart efter det hyresvärden bestämt villkoren kan erhålla prövning av Skäligheten. Sådan prövning kan enligt BesL och HLK:s förslag ske först i samband med över- gång till ny avtalsperiod och endast sedan hyresvärden tagit initiativ till hy- reshöjning eller annan ändring av hyresvillkoren. Om man inför 6 å-syste— met på hyresmarknaden i dess helhet _ vilket f. ö. hyresrådet i sin nyss nämnda skrivelse synes ha tänkt sig endast som en förberedelse inom hyres-- regler-ingens ram för regleringens totala avveckling kan det dock möjligen befaras, att verkligt befogade erinringar mot hyresvärdens ensidiga bestäm— mande av villkoren icke kommer under prövning. Respekten för ingångna avtals helgd kan nämligen verka avhållande. Annorlunda ställer det sig där— emot att i enlighet med BesL:s och HLK:s system bemöta en begärd ändring av villkoren genom att i första hand — påkalla medling. Det är därför sannolikt, att sådana fall av begärd hyreshöjning, mot vilka samhället har anledning ingripa, i större utsträckning kommer under bedömande genom sistnämnda system. Vad angår hyresgästens möjlighet att med enkla medel påkalla prövning är givetvis 6 å-systemet enklast, åtminstone såsom det är utformat i HyReL. Påkallande av den medling, som uppenbarligen bör bli obligatorisk i ett system av den andra typen, behöver emellertid ej heller ställa några större krav på hyresgästen, om man undantar att viss frist måste iakttagas. Enkelheten är f. ö. icke enbart av godo. Om det är alltför lätt att när som helst under löpande avtalsperiod bringa hyresfrågan inför myndig- het, kan myndigheten komma att betungas av onödiga tvister, till men även för förhållandet emellan parterna. Däremot kan, i den situationen att hyres- avtalet är uppsagt för ändring av villkoren, anlitande av medlingsnämnd sägas vara en positiv åtgärd även om det ej gäller tvistefråga av större be— tydelse. Det bör även här, liksom eljest då frågan om hyressättningen är un- der diskussion, betonas att vårt förslag ger medlingsinstitutet en central roll och att domstolsvägen skall reserveras för ett fåtal fall.

I en någorlunda balanserad hyresmarknad —— och det är ju för en sådan som allmänna regler om besittningsskydd främst bör utformas _ synes starka skäl tala för att hyresspärren konstrueras i princip på samma sätt som i BesL och HLK:s förslag. En hyresspärr av denna typ måste anses bäst förena å ena sidan kravet på ett effektivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk, som skulle kunna äventyra besittningsskyddet, och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. Det kan också framhållas att 6 5— systemet, som under hyresregleringen fyllt en viktig funktion för ett spe-

ciellt område, möblerade rum och lägenheter, icke prövats på andra om- råden och dessutom numera genom kategorimässig avveckling får sitt till- lämpningsområde starkt inskränkt, medan BesL:s system fått allt vidare användning under de nio är lagen gällt och därvid visat sig fungera i stort sett tillfredsställande; att vi anser det kunna förbättras i några avseenden framgår i andra sammanhang. Det har dessutom gjorts gällande, att 6 5- systemets införande på den normala, affärsmässiga hyresmarknaden med därav föranledd ovisshet huruvida den avtalade hyran skall bestå kan leda till att en del lägenheter ej blir uthyrda.

Till förmån för BesL:s och HLK:s system i valet däremellan och (Så— systemet kan även anföras att det, om man önskar normalisera hyresmark- naden och i stort sett återgå till avtalsfriheten, är principiellt mindre till- talande att låta part, som ingått avtal, under avtalstiden klandra avtalets innehåll. HLK anförde i denna fråga:3

Att vidga möjligheterna till jämkning av slutna avtal utöver vad i 43 % HL stad- gas möter starka betänkligheter. Inom fastighetsförvaltningen liksom i all annan ekonomisk verksamhet är det av utomordentlig vikt att så långt det kan ske utan åsidosättande av andra betydelsefulla samhällsintressen upprätthålla grundsatsen, att avtal är bindande. Härpå beror i väsentlig grad medkontrahentens möjligheter att bedöma Vilka ekonomiska transaktioner han i sin tur kan väga inlåta sig på. Det skulle heller icke vara ägnat att främja sunda förhållanden på hyresmarkna- den, om den, som lyckats komma över en begärlig lägenhet genom att bjuda hög— re vederlag än övriga spekulanter, strax efter avtalsslutet kunde genom offentlig myndighets medverkan få vederlaget nedsatt, måhända till lägre belopp än hans konkurrenter bjudit.

I ovanstående uttalande kan vi instämma. Utöver de nämnda principiella och praktiska betänkligheterna kan också framhållas, att en generell, i tiden oinskränkt möjlighet att under löpande avtalsperiod klandra den avtalade hyran stöter på den från hyresregleringspraxis kända svårigheten att av— göra huruvida och i vilken mån en bifallen ansökan om nedsättning av hyran skall föranleda retroaktiv återbetalningsskyldighet. En generell re- gel av 6 å-typ måste därför förses med åtskilliga begränsningar, vilka i till- lämpningen kan utfalla godtyckligt och orättvist. Å andra sidan kommer 6 å-systemet, om det begränsas i fråga om senaste tidpunkt för prövningens påkallande och beträffande ett nedsättningsbesluts retroaktiva giltighet, att till det praktiska resultatet närma sig hyresspärren enligt BesL—typ.

Av nu angivna skäl har vi förordat en hyresspärr av sistnämnda typ. Till de egentliga normerna för skälighetsprövningen då spärren sätts i funktion återkommer vi i femte avdelningen. Hur spärren sätts i funktion behandlas i sjätte avdelningen.

Frågan huruvida man trots de nyss redovisade principiella betänkligheterna kan bli nödsakad att i vissa fall acceptera en möjlighet till prövning av slutna avtal sammanhänger med det särskilda problemet beträffande den s. k. förstagångshyran. Med sådan menas hyra som avtalas då två kontra- henter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet. Årligen upp- kommer ett stort antal hyresförhållanden i nybyggda lägenheter och i lä- genheter som förut ej uthyrts, varjämte nya avtal upprättas för lägenheter, som övergått till ny hyresgäst. Vid lägenhetsbyte mellan två hyresgäster uppkommer alltså två nya hyresförhållanden med — i en icke reglerad marknad _— rätt för hyresvärden att sätta hyran. I Stockholms stad upp— går enligt gjorda beräkningar antalet nya hyresavtal årligen till omkring 10 % av hela hyresbeståndet eller omkring 25 000, ett antal som nära över- cnsstämmer med det som partsorganisationerna på hyresmarknaden tidigare antagit. För Linköping har det beräknats att under vart och ett av åren 1962 och 1963 omkring 12 % av hela hyresbeståndet förnyades, d. v. s. att över 2 000 nya hyresavtal tillkom. Det torde kunna antagas att förhållandena ej är väsentligt olika på andra större orter.4

Även om man tar hänsyn till dels att de förstagångshyror, som är före- mål för kontroll inom ramen för den statliga bostadslånegivningen, av skäl som vi i femte avdelningen redovisar åtminstone tills vidare icke kan föras in under de av oss föreslagna allmänna reglerna för hyressättningen, dels att förstagångshyrorna i allmännyttiga företags hus bestäms enligt själv- kostnadsprincipen, kan förstagångshyrorna bli av stor betydelse för hyres— sättningen i allmänhet på en i princip fri hyresmarknad. Det kan nämligen uppkomma en tendens att med stöd av avtalsfriheten utan bärande mo— tivering i form av anpassning "till bruksvärdet eller höjning av detta sätta förstagångshyrorna så högt, att därigenom skapas en hyresnivå vä- sentligt ovanför äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följden härav kan bli dels att i orter med påtaglig bostadsbrist efterfrågan på ett olyckligt sätt präglar hyressättningen då en ny hyresgäst tillträder, dels att hyresgäster i äldre hyresförhållandem i vissa fall nödgas underkasta sig den högre hyra, som hyresvärden begär med hänvisning till de höga förstagångshyrorna. Finns det gott om lägenheter i orten, bör däremot enligt allmänna ekono- miska teorier hyrorma gå ned, eftersom lägenheterna normalt knappast kan hållas outhyrda någon längre tid, och hyresgästen kan i den angivna situa- tionen välja mellan att flytta eller bo kvar mot den högre hyran. En nedåt-

4 För Stockholm, där statistiska uppgifter i dessa hänseenden saknas, har beräkningen grundats på elverkets uppgifter om nya och flyttade elabonnemang. Detta antal, som ej finns uppdelat på bostäder, kontor o. s. v., har proportionerats på antalet hyreslägen- heter, bostadsrättslägenheter etc. enligt därom tillgängliga uppgifter. I Linköping finns direkta statistiska uppgifter angående hushållens inflyttning och omflyttning. Motsva— rande statistik torde ej finnas i andra städer.

gående hyrestendens kan dock dröja —— över huvud taget är marknadsmeka- nismen efter snart 25 års hyresreglering svår att bedöma _— och det kan även vara så, att en viss lägenhetskategori kan vara svåråtkomlig i en ort med i stort sett balanserad bostadsmarknad. Råder däremot lägenhetsbrist, har hyresgästen icke sådant val som nyss sagts.

Det är angeläget att hindra att bestående eller uppkommande bostads- brist får leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror, att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att det kan motiveras genvOm den jämförelseprövning, som —— enligt vad vi i femte avdelningen uttalar —— måste vara en huvudnorm vid tillämpningen av skälighetsprincipeu. Om motivet härtill måste sökas i _— såsom vi hoppas _ endast övergående kris- förhållanden på bostadsmarknaden, bör de principiella betänkligheterna mot ingrepp i löpande hyresavtal icke vara så starka. Åtskilliga av de h_vres— gäster som ingår ett nytt hyresavtal kan, utan ett lämpligt korrektiv, tvingas acceptera den begärda hyran, eftersom de även vid måttlig lägenhetsbrist knappast har annat val. Detta framstår som obilligt även om någon besitt- ning därigenom ej i och för sig kränks. Det kan dessutom vålla störningar vid övergång från hyresreglering till ny lag. Men härtill kommer den från besittningsskyddssynpunkt viktiga omständigheten, att högre hyror, som be- funnits skäliga vid jämförelse med förstagångshyrorna men som icke skulle ha behövt godtagas, om icke en hög nivå av sådana hyror skapats, kan be— faras urholka besittningsskyddets ekonomiska del, d. v. s. rätten att behålla lägenheten mot oförändrad hyra, så länge högre hyra är oskälig.

Om man alltså vill låta de avtalade förstagångshyrorna bli föremål för prövning ligger det närmast till hands att begränsa prövningen till brist- orter. En sådan prövning kan göras enklare än 6 å-prövningen enligt HyReL; så t. ex. bör vissa tidsgränser för prövningens påkallande uppställas och retroaktiva beslut ej förekomma. Huvuduppgiften skall vara att kontrollera att förstagångshyrorna ej får den verkan som tidigare sagts. Det kan därvid övervägas att låta det prövande organet ha viss rätt att ingripa ex officio.

Om prövningen inskränkes [till bristorter, måste emellertid gränsen dra- gas mot icke-bristort, en gränsdragning som kan innefatta ett politiskt käns— ligt avgörande. Vi har i redogörelsen för hyresregleringens successiva av- veckling5 nämnt den förekommande diskussionen huruvida en avveckling på viss ort är försvarlig med hänsyn till läget på bostadsmarknaden. Det är angeläget att i framtiden undvika de här uppkommande svårigheterna. I åtanke kommer då ej blott att utvecklingen mot bättre balans på bostads— marknaden medför krav på att vissa orter ej längre skall anses vara brist- orter utan även att en motsatt utveckling på vissa orter ej är otänkbar under tider av kraftig ekonomisk expansion och ändring av samhällsstruk— turen. Av dessa skäl kan det övervägas att låta de avtalade förstagångshy- rorna generellt bli föremål för prövning. Häremot kan emellertid invändas,

5 Se första avd. kap. lI p. 2.

att det för tillgodoseende av det grundläggande syftet bakom prövningen av hyrornas skälighet, nämligen att besittningsskyddet ej får komma i fara, icke är nödvändigt att låta förstagångshyran prövas även i icke-bristort och att det är oriktigt att tvinga hyresvärden att hyra ut till en lägre hyra, om marknadssituationen är sådan att hyresgästen kan få annan bostad. Beaktas denna invändning kan en generell regel om prövning av förstagångshyra kompletteras med en regel av innebörd, att hyresgästen icke skall erhålla förmånen av nedsättning i hyran, om godtagbar bostad finns att tillgå (negativ hyresspärr). Detta kan dock sägas vara att onödigt komplicera en i övrigt enkel hyressättningsregel och att öppna möjligheter till hyres- tvister, som ej från besittningsskyddssynpunkt har berättigande. Mot tan- ken att utsträcka prövningsrätten beträffande förstagångshyran till alla orter endast i syfte att undvika gränsdragningen bristort-icke bristort talar också i hög grad, att en sådan gränsdragning i framtiden blir avsevärt mind- re betydelsefull än det nuvarande avgörandet, huruvida en ort skall vara hyresreglerad eller ej.

Definitiv ställning till detta spörsmål kan emellertid ej tagas utan att man samtidigt överväger spörsmålet om möjlighet bör öppnas för hyresgästen att med bibehållet besittningsskydd uppsäga avtalet för ändring av hyres— villkoren.

I stort sett samma verkan som av en regel av 6 å-typ med begränsning av ansökningstiden och förbud mot retroaktivitet skulle ernås genom en hyres— ne-dsättningsregel, SOm kan sägas vara en spegelbild av hyreshöjningsregeln av BesL-typ. Enligt en sådan regel skulle hyresgästen, efter egen uppsägning enligt lag eller avtal, kunna med bibehållet besittningsskydd påkalla ned- sättning av hyran från och med den nya avtalsperioden under förutsättning att hyran dittills varit oskälig enligt samma normer som tillämpas vid hy- ressättning i andra fall. HLK undersökte denna fråga och yttrade:6

Av regeln att Optionsrätt föreligger, när hyresavtalet till följd av uppsägning . från hyresvärdens sida upphör att gälla, följer motsättningsvis att rätt till nytt hyresavtal icke tillkommer hyresgästen, när anledningen till att hyrestiden utgår är den att hyresgästen själv uppsagt avtalet. Detta ligger i sakens natur såvitt an- går uppsägning, som är ett uttryck för hyresgästens önskan att lämna lägenheten. Men satsen gäller även om hyresgästens syfte med uppsägningen allenast varit att söka uppnå förmånligare hyresvillkor för framtiden. Det kan naturligtvis ifråga- sättas, om icke en hyresgäst borde ha möjlighet att uppsäga ett hyresavtal med förbehåll om rätt till nytt hyresavtal, vilket innebär detsamma som en befogenhet att med bibehållen kvarboenderätt påkalla ändring av hyresvillkoren för kom- mande hyrestermin. Ett sådant institut skulle i första hand vara avsett för den eventualiteten, att hyresnivån sjunkit efter hyresavtalets tillkomst. Vikande hyres— konjunktur torde emellertid i allmänhet förutsätta ett marknadsläge med relativt hög ledighetsprocent. I ett sådant marknadsläge lärer möjligheterna för hyresgäs- ten att förhandlingsvägen uppnå acceptabla hyresvillkor vara så gynnsamma, att det icke kan vara av några starkare skäl påkallat att tillskapa särskilda rättsliga an—

6 s. 197.

ordningar till hans skydd. 43 5 HL ger för övrigt städse hyresgäst möjlighet att få till stånd jämkning av hyresvillkor, vars tillämpning uppenbart strider mot god hyressed eller eljest är otillbörlig. Det kan emellertid icke anses alldeles otänkbart, att en befogenhet för hyresgäst att utöver vad 43 & medger påkalla ändring av hy- resvillkoren skulle kunna vara av värde i andra situationer än då hyresnivån fal— lit. Vad som här möjligen skulle kunna ifrågakomma är att tillerkänna hyresgäst en sådan befogenhet för det fall att hyresvärden genom illojalt utnyttjande av en föreliggande bristsituation förmått hyresgästen att påtaga sig alltför betungande hyresvillkor.

Vid remissgranskningen av HLK:s förslag var Hyresgästernas Riksför- bund det enda organ, som ansåg att hyresgästen borde ges möjlighet att med bibehållet besittningsskydd uppsäga avtalet för ändring av hyresvillkoren.T

En allmän nedsättningsregel av nyss angivet slag har i debatten beteck— nats som »ett logiskt utflöde» av besittningsskyddstanken. Hyresgästen skulle enligt detta synsätt alltid äga behålla besittningen mot lägre hyra, om hyran dittills varit oskälig. Häremot har anförts att besittningsskyddet ej är hotat, om hyresgästen har tillfälle att agera mot en hyreshöjning. Om man dessutom inför en rätt till prövning av förstagångshyran i förut angivna syften, hindrar man, såsom förut framhållits, att besittningsskyddet ur— holkas på denna väg.

En rätt för hyresgäst att uppsäga avtalet för ändring av villkoren kan emellertid också begränsas på så sätt, att den får utnyttjas endast i det läget, då hyresavtalet är på väg in i sin andra period. I själva verket torde en sådan anordning inte innebära någon nämnvärd avvikelse från den förut beskrivna prövningen av förstagångshyran enligt ett 6 å-system. Om hyres— gästen skall ha självständig uppsägningsrätt för hyressänkning endast i bristorter, uppkommer samma avgränsningssvårigheter som nämnts tidi- gare. En väsentlig skillnad föreligger dock: det är enklare att påkalla pröv- ning genom 6 å-förfarande än genom uppsägning, och detta kan vara av värde om man vill åstadkomma en effektiv kontroll av förstagångshyran.

Vid övervägande av den lämpligaste anordningen för komplettering av den allmänna hyresspärren har vi stannat för att i 61——64 åå föreslå, att sär- skilt förordnande skall kunna meddelas beträffande ort, där särskild upp— märksamhet är påkallad till förekommande av oskälig hyresstegring, om rätt för hyresgäst att genom ett förfarande av 6 å—typ kunna få förstagångs— hyra prövad. Prövningen skall kunna påkallas inom viss, icke alltför lång tid efter det avtalet börjat löpa. Nedsättningsbeslutet skall icke kunna göras retroaktivt. Vi anser att denna metod tillräckligt tillgodoser angelä- genheten av att kunna kontrollera förstagångshyror, som kan vara en fara i de hänseenden vi förut berört. Fördelarna av ett enkelt och icke alltför for-

7Även i sitt yttrande över hyresrådets skrivelse den 26 november 1962 som i nu ifrågavarande hänseende närmast avsåg utvidgning av 6 å-regeln, d. v. s. prövning av hyran under löpande hyrestid förordade förbundet ömsesidighet, d. v. s. i detta fall att såväl för höga som för låga hyror skulle kunna korrigeras med den av hyresrådet anvisade metoden.

&_e ... w;$_-

mellt system kan anses överväga olägenheterna av att man även i framtiden får i viss mån avgöra vad som är »bristort» eller ej. Beträffande den när- mare utformningen av prövningen av förstagångshyran hänvisas till de sär- skilda motiven till ifrågavarande bestämmelsens

Med hänsyn till redan anförda betänkligheter föreslår vi således icke någon allmän nedsättningsregel. Däremot kan det icke vara en olägenhet att i en situation, där hyresvärden uppsagt hyresavtalet för hyreshöjning eller ändring av annat hyresvillkor, berättiga hyresgästen att utan egen uppsäg— ning begära nedsättning av hyran eller annan ändring till sin förmån. Vi föreslår därför i 46 å andra stycket en regel av denna innebörd. Hyresgästen erhåller härigenom ett lätthanterligt instrument att få sina anspråk balan- serade mot hyresvärdens. Det kan antagas att denna möjlighet kan verka avhållande på mindre välgrundade anspråk på hyreshöjning eller annan ändring av villkoren, särskilt om de enskilda förhandlingar som regelmäs- sigt bör ha föregått medling och rättegång givit vid handen att hyresgästen icke varit utan fog för krav på förbättring i egen riktning. Denna begränsade nedsättningsrätt får särskilt anses ha betydelse på ett förberedande stadium såsom medel att bidraga till att tvister om hyran och andra villkor blir lösta utan anlitande av myndighet.

Kap. m

Besittningsskyddets tillämplighetsområde

1. Gränsdragningen bostad-lokal

Förslaget beskriver i 445 bostadslägenhet såsom lägenhet som helt eller till icke oväsentlig del uthyrts för att användas såsom bostad.

Den närmare innebörden härav redovisas i lokalavsnittet (sjunde avd. kap. III punkt 1).

2. Begränsningar i tillämplighetsområdet

De inskränkningar i besittningsskyddet som vi, såsom uttalats i det före- gående al-lmänna avsnittet, funnit nödvändiga kan utformas antingen enligt BesL och HLK:s förslag såsom absoluta undantag och därjämte såsom grum der, enligt vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas, eller ock enbart såsom besittningsbrytande grunder. Vid granskningen av HLK:s för— slag uppehöll» sig hovrätten över Skåne och Blekinge vid denna fråga, när- mast åsyftand'e undantagen i 42 å 1.—2. i förslaget (möblerad lägenhet och korttidsavtal) och uttalade:

Enligt hovrättens mening bör i varje särskilt fall frågan huruvida optionsrätt skall tillkomma hyresgästen prövas från de utgångspunkter som föreligger när optionsfrågan är aktuell. De med berörda undantagsregler avsedda fallen bör där- för inrymmas under de optionsbrytande grunderna, lämpligen som en särskild punkt däri.

Hovrätten beskrev vidare hur en dylik punkt borde avfattas i fråga om möblerad läg—enhet och korttidsavtal samt ansåg att även HLK:s tredje un- dantag (del av upplåtarens bostad) borde föras under de optionsbrytande grunderna och sammanföras med 435 5. avseende lägenhet i en— och två— familjshus.

Vad hovrätten anfört har icke föranlett oss att frångå BesL:s och HLK:s system med vissa absoluta undantag, vilket dessutom har klara lagtekniska fördelar. Om man från besittningsskyddets tillämplighetsområde undantar dels lägenheter som typiskt sett ej är avsedda för uthyrning dels upplåtel- ser av normalt sett tillfällig varaktighet kan man, utan, att besittningsskyd- det i allmänhet uttunnas, undgå tvister som regelmässigt ej bör leda till optionsrätt. Det kan redan här framhållas att vi till skillnad mot BesL och HLK icke föreslår undantag för möblerad lägenhet; genom att hålla möj- ligheten öppen för besittningsskydd på det området har vi i viss mån till- godosett det praktiska syftet med hovrättens kritik.

De av oss föreslagna undantagen finns i 445 av vårt lagförslag och avser del av upplåtarens egen bostad, korttidsavtal samt det fall att hyresrätten jämlikt förbehåll icke vidare skall vara förenad med rätt till förlängning av avtalet. Såsom framgår i det följande sammanfaller dessa undantag endast delvis med BesL:s och HLK:s.1

I anslutning till den här följande motiveringen av undantagsstadgandena upptar vi till diskussion även vissa andra undantag, som föreslagits av remissinstanser men ej medtagits av oss.

3. Del av upplåtarens egen bostad

Det första- undantaget gäller del av upplåtarens egen bostad.. Motsvarande undantag i 10 5 BesL gäller visserligen endast del av förhyrd bostad, men då BesL undantar även lägenhet som uthyrts i en- och tvåfamiljshus samt lä- genhet som uthyrts i möblerat skick torde det övervägande antalet av de hyreslägenheter, som utgör del av upplåtarens egen bostad, falla utanför BesL. I 42 & HLK:s förslag undantogs från besittningsskydd del av upp- låtarens bostad. Vi hänvisar til-l HLK:s motiv?-*

Hänsyn till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla, att dylika upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämplighetsområde. Det är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bostadsrätt eller hy- resrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i möblerat eller omöble- rat skick. Tilläggas må, att flertalet hithörande upplåtelser i 1956 års lag liksom i dansk och norsk lagstiftning undantagits ifrån besittningsskyddets tillämplighcts- område.

Mot HLK:s förslag gjordes vid remissgranskningen ingen erinran, från- sett här ovan nämnda anmärkning av hovrätten över Skåne och Blekinge. Undantaget avser den kategori bostadsupplåtelser, som kan sägas vara minst lämpad som underlag för en rätt till förlängning av avtalet mot upp— låtarens vilja.3

Undantaget torde icke vara svårtolkat. Fall kan visserligen tänkas före— komma, där uthyrningsobjektets karaktär av del i bostaden är något tvek— sam. Så kan t. ex. innehavaren av en >>elastisk» lägenhet uthyra ett rum som genom särskild anordning — egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. —— kan användas som självständig bostad men som även är avsett att tagas i bruk av upplåtaren då han behöver utrymmet. Likaså kan innehavaren av en villa uthyra t. ex. källarrum med egen ingång. Dylika fall kan dock antagas bli sällsynta och måste lösas i praxis under beaktande av omstän-

1 Prövningen av tillämplighetsområdet är av materiell art. Om hyresvärden får bifall till en invändning att besittningsskyddsreglerna ej är tillämpliga på hyresförhållandet, skall såsom ock skett i ett hovrättsfall enligt BesL — hyresgästens talan ogillas genom dom och ej avvisas på formell grund.

2 s. 81. 3 Jfr HLK s. 79.

digheterna. Det synes uppenbart att starka skäl erfordras för att icke i det övervägande antalet fall betrakta det uthyrda utrymmet såsom del av upp- låtarens bostad.

4. Korttidsavtal

HLK:s förslag och remissgranskningen HLK föreslog att från besittningsskyddets tillämpningsområde skulle undan- tagas korttidsavtal och anförde därvid?

I nuvarande hyreslag ha upplåtelser grundade på kortfristiga hyresavtal undan- tagits från det besittningsskydd, varom stadgas i 38—40 55. Dessa paragrafer äga nämligen icke tillämpning på hyresavtal, som slutits för kortare tid än sex måna- der. Det låter sig icke heller förneka, att det kortfristiga hyresavtalet mången gång kommer till användning just i fall, där upplåtelsen avses skola vara av tillfällig art, t. ex. vid förhyrning av lägenhet såsom sommarbostad. Det kortfristiga hyres— avtalets användningsområde är emellertid icke begränsat till upplåtelser, som kun- na sägas vara av mer eller mindre övergående natur. Det förekommer sålunda i icke alldeles obetydlig omfattning, att bostad upplåtits för permanent bruk medelst hyreskontrakt med kort hyrestermin. Redan med hänsyn härtill synes det icke tillrådligt att generellt undantaga alla på kortfristigt hyreskontrakt grundade bo— stadsupplåtelser från optionsprincipens tillämplighetsområde. Mot ett så vidsträckt undantag talar även det förhållandet, att stora möjligheter att kringgå besittnings— skyddet därmed skulle öppna. En godtagbar lösning av frågan om de kortfristiga upplåtelsernas behandling i optionshänseende synes vara att införa en karenstid för optionsrättens inträde. Därmed komma kortfristiga upplåtelser, som upphöra före karenstidens utgång, att falla utanför optionsprincipens tillämplighetsområ- de, medan upplåtelser, som visserligen äro grundade på avtal med kort hyrestermin men till följd av tyst eller uttrycklig förlängning likväl äga bestånd efter karens- tidens slut, inbegripas under besittningsskyddet. För att tillgodose syftet att hål- la tillfälliga upplåtelser utanför det besittningsskyddade området är det knappast erforderligt med längre karenstid än sex månader.

HLK diskuterade härefter huruvida karenstiden även skulle vara en prövotid av dansk typ5 men avvisade på närmare angivna skäl denna tanke. HLK fortsatte:

Emellertid bör icke förbises, att ett optionssystem med inbyggd karenstid är ägnat att skapa vissa risker för en illojal användning av uppsägningsinstrumentet, vilka sakna motsvarighet i system, där uppsägningsskydd eller uppsägningsfri- het är rådande under hela hyresförhållandets bestånd. Det låter nämligen tänka sig, att just önskan att förhindra optionsrättens inträde stundom formar sig till ett motiv att upplösa hyresförhållandet redan under karenstiden. Faran för att ka- renstiden på så sätt motverkar syftet med Optionsrätten lär dock icke bli särskilt framträdande, om karenstiden är så kort som sex månader. Den särdeles frekven- ta grupp av bostadsupplåtelser, som grundas på ettårskontrakt, blir då icke an— nat än undantagsvis berörd av karenstiden. Vad de kortfristiga hyresupplåtelserna beträffar neutraliseras risken för uppsägningsmissbruk i viss utsträckning av de olägenheter, som ombyte av hyresgäst med-så kort intervall som sex månader i

4 s. 80. 5 Se HLK s. 59.

g i

allmänhet medför för hyresvärden. Faran för en uppluckring av besittningsskyd— det blir däremot av annan storleksordning, därest karenstiden så utsträckes, att den tillika kan göra tjänst såsom prövotid. Försiktigheten har därför synts bjuda att karenstiden begränsas till sex månader.

Vid remissgranskningen kritiserades det ifrågavarande undantaget av hovrätten över Skåne och Blekinge, som fann att det alltför lätt kunde leda till att optionsreglerna kringgieks och att en onödig spekulationsmöjlighet här syntes öppna sig för hyresvärden. Mot vad HLK anförde om betydelsen av olägenheter för hyresvärden att med kort intervall byta hyresgäst kunde, enligt hovrätten, med lika goda skäl sägas, att det ytterst sällan finnes an- ledning för hyresgäst som hyr bostad för så kort tid att påkalla förlängning. Behovet av undantaget fann hovrätten sålunda icke vara framträdande.

Fastighetsägareförbundet och sparbanksföreningen föreslog att längsta tin den för korttidsavtal borde sättas till ett år.

De sakkunniga I likhet med HLK anser vi att särskilda regler för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Den risk för missbruk som hovrätten befarat kan, ehuru farhågorna synes överdrivna, givetvis ej helt uteslutas. Såsom HLK uttalat ligger en viss garanti mot missbruk däri, att längsta tiden sättes till- räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart av- gränsas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, finner vi icke tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärd— heten att från besittningsskyddets tillämplighetsområde utesluta vissa hy— resavtal, t. ex. beträffande fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hem- skyddet, eller uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exempelvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, har vi stannat för att godtaga en längsta tid av nio månader. En viss garanti mot miss- bruk utgör även bestämmelserna i 75 g i vårt förslag, motsvarande 43 & HL (jämför nionde avd. kap. I punkten 10).

Utöver vad HLK framhållit om det lämpliga att i fall av tillfällig uthyr- ning kunna träffa korttidsavtal utanför besittningsskyddsområdet kan till förmån för dylika avtal anföras, att det ej kan uteslutas att ett visst bostads— bestånd därigenom kommer ut i marknaden. Undantaget torde likväl icke bli av större betydelse. De hyresobjekt som omfattas av undantaget faller även till stor del under det förut beskrivna undantaget för del av upplåta- rens egen bostad och i viss mån även under ett annat av oss föreslaget un— dantag, nämligen för det fall, att överenskommelse träffats om att hyres— rätten ej vidare skall vara förenad med rätt till besittningsskydd. Det kan också hänvisas till vad vi i annat sammanhang uttalar om den särskilda intresseavvägningen i sådana fall, där genom utredning om förutsättning— arna vid avtalets tillkomst framkommit att hyresvärden har fog för sin fordran att hyresgästen skall flytta.

Om hyresavtalet gäller för högst nio månader i följd och på grund härav icke medför rätt till förlängning, kan det icke heller bli hänförligt till för— längningsreglerna enbart genom att hyresgästen bor kvar längre tid än nio månader. Däremot kan, såsom HLK uttalatö, hyresförhållandet komma att falla under besittningsskyddsreglerna, om hyresvärden underlåter att en- ligt nuvarande 6 g HL anmana hyresgästen att flytta, i vilket fall avtalet för— längs på obestämd tid och därmed omfattas av besittningsskyddet. Motsva- rande gäller enligt 5 å andra stycket vårt förslag.

Om hyresavtalet förlängts utöver nio månader genom uttrycklig överens- kommelse, kommer avtalet också in under besittningsskyddsreglerna. Med hänsyn till undantagets syfte —— att möjliggöra kort avtalstid då parterna är överens om behovet härav —— och till angelägenheten att besittningsskyd- det i allmänhet ej kringgås kan man icke tillåta, att undantaget utnyttjas på så sätt, att två eller flera särskilda korttidsavtal upprättas efter varandra beträffande samma lägenhet, varigenom hyresgästen skulle bo kvar mera varaktigt utan besittningsskydd. Med tanke härpå har vi formulerat undan- tagsregeln så, att den skall äga verkan då hyresförhållandet upphört att gälla innan det varat längre tid än nio månader i följd. Med hyresförhållande för— stås här hyresrättens utövande på grund av avtal, antingen ett eller flera i följd. Korttidsavtal växelvis med ena eller andra maken eller med sam- boende i avsikt att beröva hyresgästen besittningsskydd måste anses strida mot stadgandets grunder.

5. Förbehåll enligt vilket hyresrätten icke vidare är förenad med rätt till förlängning

HLK :s förslag och remissgranskningen HLK föreslog i 42 5 undantag för det fall, att under av lagen medgivna förutsättningar hyresgästen avstått från det besittningsskydd han tidigare haft. Förutsättningen skulle vara att avståendet gjorts sedan hyresförhål— landet varat minst sex månader i följd. HLK yttradez'f

Frågan om hyresgästen genom att avstå från optionsrätt kan bringa hyresför- hållandet att falla utanför optionsreglernas tillämplighetsområde torde böra besva- ras olika allteftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens uppkomst. Så- som förut framgått skola optionsreglerna enligt förslaget träda i funktion, när hy- resförhållandet varat mer än sex månader i följd. Om lagstiftningen om options— rätt icke skall förlora mycket av sin effektivitet, måste det vara hyresvärden be- taget att genom förbehåll hindra optionsrättens uppkomst. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad bör däremot hinder icke möta för honom att avstå från sin optionsrätt. Att denna möjlighet står öppen är i många fall en förutsättning för att en uppkommen optionstvist skall kunna biläggas i godo. Ej sällan måste det

5 s. 193. 7 s. 83.

”_a-cu —_

nämligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en options- tvist på så sätt, att hyresvärden medger hyresgästen rätt att sitta kvar viss tid framåt mot det att hyresgästen avstår från sin rätt att påkalla förlängning, när den- na tid utlöper. Kommittén vill därför föreslå, att ett förbehåll, varigenom hyres- gästen avstår från sin optionsrätt, skall äga laga verkan, därest förbehållet till- kommit efter det hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. Detta hindrar naturligtvis icke, att även ett sålunda tillkommet förbehåll stundom kan på grund av omständigheterna vid dess tillkomst vara ogiltigt enligt avtalslagens regler eller bestämmelsen i 43 & nuvarande hyreslag. Hade hyresgästens make sin bostad i lägenheten när förbehållet slöts, bör dock, såsom i senare sammanhang skall närmare beröras, som förutsättning för förbehållets verkan mot maken upp- ställas, att han godtagit detsamma. Den som är bunden av förbehåll, varom här är fråga, äger givetvis icke påkalla tillämpning av optionsreglerna.

Innebörden av vad HLK yttrade är alltså, att man bör tillgodose intresset att undgå tvist genom att låta parterna avtala om avstående från besittnings- skyddet men att sådant avtal skall kunna träffas redan innan tvist blivit aktuell eller ens kunnat befaras.

Häremot reagerade vid remissgranskningen hovrätten över Skåne och Blekinge och lagberedningen. Hovrätten yttrade:

En möjlighet bör väl finnas för parterna att träffa en överenskommelse av an- given innebörd, om därigenom skapas förutsättningar för att en uppkommen op- tionstvist skall kunna biläggas i godo. Möjligheten bör emellertid begränsas med hänsyn till ett sålunda bestämt syfte. Något hyresvärdsintresse synes icke åsido- sättas genom en sådan begränsning. Hyresvärdens intressen i sammanhanget till- godoses i tillräcklig grad genom övriga undantagsregler i 43 &.

Lagberedningen yttrade:

Det är alltför lätt för hyresvärden att, om han är mindre nogräknad, få in ett förbehåll i nytt kontrakt eller en sidolöpare, utan att hyresgästen märker det eller förstår innebörden (t. ex. om det bara består i hänvisning till vissa lagrum). Om hyresgästen anar sammanhanget när en handling föreläggs honom, kan hyresvär- den bagatellisera saken eller bortförklara den på ett sätt som gör att hyresgästen av oförstånd godtager förbehållet. Risk för postdatering föreligger också. För make kan det inträffa en ytterst obehaglig överraskning, om förbehåll skett redan in- nan makarna gifte sig eller innan han flyttade in i lägenheten; likaså för dödsbo. Risk för olyckor föreligger också i samband med byte eller överlåtelse av lägen— heter. eftersom bl.a. garanti saknas att förbehållet kommer att inflyta i hyres— gästens avtalsexemplar. Det må även påpekas, att hyresgästen ej skulle kunna bli kvitt förbehållet, om han, efter det förbehåll skett, sitter i lägenheten under en ny kvalifikationstid, ja inte ens om han sitter där många år och för länge sedan glömt förbehållet.

De sakkunniga

Såsom HLK uttalat kan det vara av betydelse att i en uppkommen tvist parterna kan förlikas på så sätt, att hyresgästen får sitta kvar viss tid utan rätt till ytterligare förlängning. HLK:s förslag synes dock öppna betydligt vidare möjligheter än som motiveras av förlikningsintresset. Och givetvis kan det ifrågasättas, om icke undantaget bör kunna användas även på annat

sätt än som direkt moment i en kommande eller uppkommen tvist. I många fall kan det exempelvis förekomma, att en lägenhet eller ett enfamiljshus medan innehavaren icke har bruk av bostaden uthyres till någon, som är be— redd att genom avstående från förlängningsrätten fullfölja ett åtagande att återlämna bostaden, då uthyraren åter behöver taga den i anspråk. Uthyra- rens möjlighet härtill kan visserligen relativt väl tillgodoses genom regler om brytande av besittningsskyddet i olika situationer, men ett utnyttjande av möjligheten till direkt undantag för det ifrågavarande fallet skulle kun- na i förväg skapa klarare förhållanden mellan parterna och hindra, att tvist behöver uppkomma i de fall då det vid avtalet förutsatts att hyresrätten skulle upphöra; det kan påpekas att även om hyresvärden vinner en besitt- ningsskyddstvist tidsutdräkten kan bli avsevärd och kostnaderna betydande.

Uppenbart är dock att undantaget, om det skall kunna ges så vidsträckt tillämpning, måste omges med mycket noggranna skyddsbestämmelser för att hindra missbruk och »olyckor». Man kan tänka sig exempelvis krav på att överenskommelsen skall ha upprättats i viss form och ha haft visst in- nehåll. Det är också möjligt att kräva att medlingsnämnden i hyrestvister skall godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet eller att föreskriva viss maximitid för dess giltighet. Givetvis bör dessutom möjlighet finnas att mot en träffad överenskommelse om avstående åberopa 75 å .

Även med olika skyddsregler är det dock svårt att hindra, att en möjlighet att fritt avtala om besittningsskyddets avstående kan leda till att man från skyddet undandrar hyresavtal, som rätteligen borde vara bibehållna vid skyddet. Om man bortser från uppenbara fall av missbruk från hyresvär- dens sida dessa fall får antagas bli ytterst få och i viss utsträckning kun- na korrigeras genom 755 _ är det exempelvis icke otänkbart, att en by— resgäst, förlitande sig på det goda förhållande till hyresvärden som råder, kan acceptera att bo kvar utan besittningsskydd, om hyresvärden å sin sida gör en motprestation avseende lägenhetens utrustning eller hyran. Att hy- resgästen avstår från besittningsskyddet medför också, att han icke kan sätta hyresspärren i funktion. Det torde vara ogörligt att även med medlings— nämnds medverkan hindra, att en för avstående benägen hyresgäst emellanåt icke till fullo inser vad han ger sig in på. Såsom lagberedningen funnit kan också _— även vid tidsbegränsade avståenden —-- olägenheter uppstå exem- pelvis i samband med byten och överlåtelser av lägenheter samt för dödsbo, vars överlåtelserätt skulle kunna bli mindre värd, eftersom ett avstående uppenbarligen måste gälla även mot dödsbo.

Nu redovisade överväganden har lett till följande. Har, efter det hyresför— hållandet varat minst nio månader i följd med besittningsskydd, vid upp- kommen fråga om hyresrättens fortsatta bestånd hyresvärden och hyres— gästen överenskommit om att den senare avstår från fortsatt rätt till för-

i

_:h

>a— _.r—

längning av avtalet, kan vidare förlängning ej ske. Avståendet måste dock ha skett under medlingsförfarande inför medlingsnämnden. Avståendet kan ske även inför domstol. I fråga om verkan av en sådan överenskommelse som här sagts upptar 44 5 8. i vårt förslag endast de allmänna förutsätt— ningarna, medan de närmare villkoren tillhör reglerna om besittnings- skyddets tvingande natur (80 5).

Fråga om hyresrättens fortsatta bestånd skall i det hänseende det här gäller anses ha uppkommit så snart parterna icke är ense om huruvida hy- resförhållandet skall fortfara eller vilket innehåll avtalet skall ha efter in- nevarande avtalsperiod. Detta innebär att uppsägning icke behöver ha skett, längt mindre att medling påkallats eller talan anhängiggjorts, för att me- ningsskiljaktighet skall anses ha uppkommit. Det är nämligen värdefullt att på ett tidigt stadium kunna använda det förlikningsmoment som ligger i rätten att överenskomma om avstående. Att överenskommelse om avståen- de alltid skall träffas inför medlingsnämnden i hyrestvister eller inför dom- stol är en garanti mot missbruk.

Vi tror att rätten att avtala om avstående från besittningsskyddet med ovan angiven utformning får sitt väsentligaste syfte tillgodosett samtidigt som det icke innebär någon fara för besittningsskyddets uttunning vare sig i allmänhet eller i det enskilda fallet.

Av beskrivningen utav förutsättningarna för att avståendet skall ha laga verkan framgår även, att det icke gäller mot hyresgästens make annat än om maken godkänt det. Make som icke lämnat godkännande är därmed skyddad i de situationer, då genom andre makens-hyresgästens förhållande besittningsskyddet kommer i fara. Make, som godkänt avståendet och sedan övertar hyresrätten, antingen genom bodelning och liknande eller eljest, kan ej begära förlängning, medan make, mot vilken avståendet ej är gällande, övertar hyresrätten med rätt till förlängning. Är makarna samhyresgäster eller föreligger eljest samhyresförhållande, fordras givetvis att överens- kommelse om avstående träffats med varje hyresgäst. Make är enligt vårt förslag skyddad även i sin egenskap av i lägenheten boende dödsbodelägare, om han ej godkänt avståendet, varmed ett angeläget skyddsbehov tillgodo— ses. Vid annat övertagande av hyresrätten än mellan makar blir den nye hy— resgästen bunden av det avstående, som den förste hyresgästen gjort, såvida annat ej överenskommes mellan den nye hyresgästen och hyresvärden. Har i tidigare tvist bestämts att avtalet ej skall kunna ytterligare förlängas, är ny hyresgäst bunden av detta, om han ej träffat annan överenskommelse med hyresvärden.

Liksom två eller flera korttidsavtal, såsom vi tidigare uttalat, ej kan kom- bineras med påföljd att hyresförhållandet fortsätter utan besittningsskydd, bör ej heller möjlighet föreligga att bedriva fortsatt uthyrning utan besitt- ningsskydd genom att låta korttidsavtal avlösas av upplåtelse med avståen-

de från skyddet. Detta framgår därav, att enligt 445 3. hyresgästen skall ha avstått från ett besittningsskydd som han förut innehaft.

Med förbehåll varigenom hyresgästen i laga ordning avstått från sitt be— sittningsskydd, bör i fråga om besittningsskyddets framtida tillämplighets- område jämställas, att hyresgästen i tidigare tvist erhållit förlängning av hyresavtalet men utan rätt till ytterligare förlängning. I åtskilliga fall kan nämligen en sådan lösning av en besittningsskyddstvist vara skälig och praktisk. En förlikning eller ett avgörande av domstol eller skiljenämnd kan i detta hänseende gå ut på antingen ——- liksom i hyresregleringspraxis —— att avtalet förlänges till viss tidpunkt utan rätt till vidare förlängning, eller att avtalet förlänges på obestämd tid utan rätt för hyresgästen att påkalla förlängning då det blir uppsagt.

6. Möblerad lägenhet

HLK :s förslag och remissgranskningen HLK föreslog att från besittningsskyddsreglerna skulle undantagas även lägenhet som uthyrts i möblerat skick. Samma undantag finns i BesL. l förarbetena till sistnämnda lags anfördes bl. a. att upplåtelse av möblerad bostad i regel icke hade den karaktär av varaktighet som eljest merendels präglar bostadsupplåtelser. Den i regel bristande varaktigheten hos upplå- telsen av lägenhet i möblerat skick har framhållits även av HLK.9

Vid remissgranskningen av HLK:s förslag blev det obegränsade undan- taget för möblerad lägenhet uppmärksammat eller kritiserat av åtskilliga remissorgan, vilka i och för sig accepterade HLK:s åsikt att upplåtelse av möblerad lägenhet i regel icke kunde anses ha längre varaktighet.

Sål, nda pekade Svea hovrätt på förekomsten av upplåtelser av möble- rade lagenheter för mera permanent bruk, vilken upplåtelseform måhända framdeles kunde Vinna ökad användning, varvid en utvidgning av besitt- ningsskyddet torde böra övervägas. Hovrätten över Skåne och Blekinge, som även åberopade förekomsten av mera permanent uthyrning av möble- rad lägenhet, ansåg anledning icke finnas att undantaga sådana fall från Optionsrätten, vartill kom att optionsreglerna genom ett sådant undantag lätt kunde kringgås. TCO fann undantaget alltför generellt med hänsyn till att det förekommer uthyrning av möblerade lägenheter »affärsmässigt och ej blott för kortare tid», och enligt HSB borde möblerade lägenheter undan- tagas endast då det står klart att uthyrningen är temporär; optionsrätt skulle därför inträda efter en karenstid av två är. Länsstyrelsen i Stock- holms län och Hyresgästernas Riksförbund ifrågasatte undantagets lämp- lighet under betonande av missbruksmöjligheterna. Med samma motivering avstyrkte LO generellt undantag för de möblerade lägenheterna. Länssty-

8 Lundvik s. 10 och prop. 1956: 168 s. 74. 9 s. 79.

relsen i Göteborgs och Bohus län ansåg att undantaget borde kompletteras med ett tillägg som siktade direkt på att möbleringen ej skett i huvudsakligt syfte att sätta Optionsrätten ur kraft.

De sakkunniga Vi har icke ansett oss böra föreslå undantag för möblerad lägenhet. Enligt vår uppfattning måste man nämligen beakta dels svårigheten, känd från hyresregleringspraxis, att draga gränsen mellan möblerad och omöblerad lägenhet samt den av vissa remissorgan påtalade risken att denna svårighet kan otillbörligt utnyttjas, dels den likaledes av vissa remissorgan påtalade förekomsten _ ännu sannolikt ej så stor men förmodligen växande — av affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma syn- punkter hör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att draga en gräns mellan olika slags möblerade uthyrningar. En sådan gräns kan knappast dragas genom »undantag från undantaget» utan måste ske vid prövningen av de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall åberopar. Vi återkommer till denna fråga då vi tar ställning till vilken be— sittningsskyddsbrytande verkan, som bör tilläggas den omständigheten att lägenhetenvuthyrs i möblerat skick.

Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möblerade rum», enligt vårt förslag faller bort från besittningsskyddets tillämplighets- område på grund av undantaget för del av upplåtarens egen bostad.10 Även korttidsavtalen och sådana avtal, som enligt de av oss beskrivna bestäm- melserna icke längre är förenade med besittningsskydd, kan i åtskilliga fall röra just möblerade lägenheter.

7. Lägenhet i en- och tvåfamiljshus samt bostadsrättslägenhet

Besittningsskyddslagen

undantar från besittningsskyddets tillämplighetsområde lägenhet i en- och tvåfamiljshus. Vid lagens tillkomst anförde departementschefen11 till stöd för undantaget,

att besittningsskyddet om möjligt icke bör omfatta andra lägenheter än sådana, som typiskt sett är avsedda för uthyrning. I fråga om tvåfamiljshus gör sig denna synpunkt visserligen icke gällande för mer än en av lägenheterna. I vad angår den lägenhet, som icke är avsedd för ägarens begagnande, föreligger emellertid andra skäl för att besittningsskyddet icke skall gälla. Hyresförhållandet får nämligen här oftast sin prägel av den nära personliga kontakten mellan hyresvärd och hyresgäst. Det synes därför icke lämpligt, att hyresvärden skall vara i princip nödsakad att medge hyresgästen nytt hyresavtal, om misshälligheter uppkommit dem emellan.

10 Jfr departementschefens uttalande i prop. 1956: 168 s. 74. 11 Prop. 1956:168 5. 74.

Departementspromemorian och propositionen berörde icke frågan om bo- stadsrättslägenhet. Vid remissgranskningen av förslaget till BesL kritise- rades det föreslagna undantaget av flera remissorgan. I något fall ansågs skillnad böra göras mellan lägenhet i enfamiljshus och lägenhet i tvåfamiljs- hus.

HLK :s förslag och remissgranskningen HLK yttrade, efter att ha nämnt hur motsvarande frågor i Danmark och Norge lösts, följande:12

Enligt kommitténs mening tala onekligen vissa skäl för att lämna hyresförhål- landen rörande lägenhet i en- och tvåfamiljshus utanför optionsområdet. Dylika hus tillkomma i motsats till flerfamiljshus i regel för att tjäna såsom bostad åt ägaren. De äro i allmänhet icke möjliga att överlåta, med mindre lägenhet i hu- set kan ställas till nye ägarens förfogande. I tvåfamiljshus, där ena lägenheten be— bos av ägaren och den andra av hyresgäst, är ägaren på grund av den personliga beröring mellan upplåtare och hyresgäst, som här är vanlig, i regel för sin trivsel Béroende av vem han har till hyresgäst. En kvarboenderätt för hyresgäst skulle därför kunna menligt inverka på ägarens möjligheter att skapa sig den bostads— miljö, som passar honom. Å andra sidan är önskvärt, att det hemskydd optionsrät- ten avser att bereda hyresgäst, blir så allmänt som möjligt. De ovan redovisade synpunkter, som kunna anses tala för att förläna ägare av en- och tvåfamiljshus en mera vidsträckt uppsägningsrätt än som tillkommer hyresvärdar i allmänhet, göra sig icke gällande i alla situationer, då sådan ägare kan vilja upplösa ett hyresför— hållande, utan ha sin betydelse begränsad till fall, där ägaren bor eller vill bo i huset eller ock behöver friställa lägenhet i huset för att möjliggöra överlåtelse av fr fastigheten. Då hyresvärden av en eller annan anledning vill åvägabringa ombyte 5- av hyresgäst i en- eller två-familjshus, som i sin helhet är uthyrt, sakna berörda synpunkter aktualitet. Att uthyrning av lägenhet i en- eller tvåfamiljshus stundom kan vara att i allt väsentligt jämställa med upplåtelse av lägenhet i flerfamiljshus, är även ägnat att väcka betänkligheter mot en gränslinje, som bringar alla hyres- objekt i en- och tvåfamiljshus utanför det besittningsskyddade området. Som ex- empel på nu åsyftade fall kan nämnas den på senare tid icke ovanliga företeelsen, att ägare av en serie radhus eller kedjehus eller annat komplex av småhus an- vända dessa för uthyrning. En utväg synes vara att visserligen inbegripa upplå- telser av lägenhet i en- och tvåfamiljshus under optionsreglerna men utforma de optionsbrytande grunderna på sätt som i önskvärd omfattning medger ett hän- synstagande till det behov av vidsträckt uppsägningsrätt, som främst vid de tradi— tionella formerna för uthyrning av lägenhet i sådant hus föreligger, när ägaren bor eller vill bo i huset eller behöver friställa lägenhet däri för att kunna genom- föra en överlåtelse av fastigheten.

I enlighet härmed utformade HLK den optionsbrytande regeln i 43 å andra stycket 5. Den kom att omfatta även bostadsrättslägenhet, på vilken enligt HLK13 vad som sagts om lägenhet i enfamiljshus i mångt och mycket ägde tillämpning.

Vid remissgranskningen förklarade sig Svea hovrätt ha övervägt om icke

12 HLK s. 81. Betr. Danmark och Norge se HLK s. 59 o. 63. 13 s. 82.

lägenhet i en- och tvåfamiljshus borde undantagas. Det torde enligt hov- rätten te sig främmande för den allmänna uppfattningen, att en villaägare som uthyrt lägenhet i sitt hus till tredje man skulle vara förhindrad att vid behov upplåta lägenheten exempelvis till ett vuxet barn som bildat familj eller till sina föräldrar. Motsvarande synpunkter kunde i stort sett göras gällande i fråga om bostadsrättslägenhet. Länsstyrelsen i Kronobergs län fann det tveksamt om något större behov förelåg att låta Optionsrätten om- fatta dylik lägenhet och framhöll, att HLK för denna kategori föreslagit sådana inskränkningar i besittningsskyddet, att värdet av detsamma i reali— teten blivit ganska ringa. Länsstyrelsen i Gävleborgs län ifrågasatte huru- vida optionsrätten alls borde tillämpas på lägenhet i en- och tvåfamiljshus. Häradshövdingföreningen ansåg att begreppen en- och tvåfamiljshus borde närmare definieras. HSB, som yttrade sig endast beträffande bostadsrätts— lägenhet, hänvisade till att bostadsrättsföreningarna inom HSB och Riks- j byggen endast i särskilda och sällan förekommande undantagsfall tillåter * uthyrning av bostadsrättslägenhet, något som i förekommande fall med- ges endast tidsbegränsat, och fann med hänsyn härtill att besittningsskydd vid sådan uthyrning saknar betydelse samt avstyrkte HLK:s förslag i denna del.

De sakkunniga Vi delar HLK:s uppfattning att nämnda kategorier icke bör undantagas och ansluter oss i allt väsentligt till dess motiv. Avgörande för vår del är att så många uthyrningar av dessa slags lägenheter måste anses falla inom områ- det för normal, affärsmässig uthyrningsverksamhet, att det skulle strida mot grundtankarna för besittningsskyddet att icke ge hyresgästerna i dessa fall samma trygghet som andra hyresgäster. I anledning av HSB:s ovan redovisade uttalande kan framhållas, att det finns ett icke obetydligt antal bostadsrättslägenheter — särskilt i äldre bostadsrättsföreningar _ som ut- hyres ganska varaktigt. Liksom beträffande möblerade lägenheter bör emel- lertid de grunder, på vilka besittningsskyddet kan brytas, utformas så, att hyresgäst i en- eller tvåfamiljshus och bostadsrättslägenhet icke åtnjuter be- sittningsskydd i vidare mån än som är motiverat av upplåtelsens och lägen- hetens karaktär. Till detta återkommer vi i motiven till de besittningsbry— tande grunderna.

8. Andra undantag som diskuterats

Under remissgranskningen av HLK:s förslag framkastades även att man borde göra undantag för sommarbostäder. Ett sådant undantag torde icke vara nödvändigt. Frånsett att begreppet »sommarbostad» är diffust och att sommarbostäderna tenderar att ersättas med »t'ritidsbostäder», vilket kan vålla gränsdragningsproblem, torde hyresvärden vara tillräckligt skyddad

mot obefogade anspråk på besittningsskydd genom andra undantags- och inskränkningsbestämmelser. Sommarbostäder uthyrs ofta genom korttids- avtal. Över huvud taget har i fråga om sommarbostäder begreppet hemskydd icke alls samma tyngd som vid vanliga bostäder. Avvägningen av parternas intressen i fråga om en förhyrd sommarbostad måste präglas härav. .

Slutligen har av några remissinstanser föreslagits undantag för bostäder, som upplåtits till arbetstagare ianslutning till tjänsteavtal. Att särskilt un- dantaga dylika bostäder är uppenbarligen oriktigt. Såsom framgår av kap. V p. 8 råder här betydande svårigheter, som måste lösas på annat sätt.

Kap. IV

Situationer i vilka frågan om besittningsskydd kan aktualiseras.

1. HLK:s förslag

Som allmän regel uppställdes i HLK:s förslag, att Optionsrätten aktualise- rades dels då hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida skulle upphöra att gälla, dels ock då i fråga om hyresavtal för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning hyrestiden gick till ända. I fråga om upp- sägningsavtalen syftade regeln i första hand på det ordinära fallet, att hyresvärden bringade avtalet till upphörande med iakttagande av den i hyresförhållandet tillämpliga uppsägningstiden. Emellertid kunde options- rätten även aktualiseras då hyresvärden med stöd av särskild lagbestäm- melse bringade avtalet att upphöra i förtid. En sådan rätt att frånträda hy- resavtalet i förtid tillkom hyresvärden i flera sinsemellan olikartade situa- tioner.1

Fall då optionsrätt kunde ifrågakomma HLK ansåg optionsrätt böra kunna komma i fråga om hyresavtalet slutits för tid, som översteg den i 1 kap. 1 5 NJL stipulerade maximitiden och hy- resvärden med stöd av 3 5 HL uppsade hyresavtalet till upphörande vid maximitidens utgång. Optionsrätt borde dock icke äga rum om det med hänsyn till den utveckling som ägt rum efter upplåtelsen eller andra om- ständigheter förelåg skälig anledning att upplösa hyresförhållandet.

Om fastigheten sålts på exekutiv auktion utan förbehåll om ett hyres— avtals bestånd och den nye ägaren önskade frånträda avtalet och därför uppsade detsamma,2 borde enligt HLK:s mening optionsrätt kunna ifråga- komma för hyresgästen, om han tillträtt lägenheten före den exekutiva auk- tionen. Såsom huvudregel skulle därvid gälla, att nytt hyresavtal skulle upptaga de villkor som inroparen fordrade, såvitt de icke var oskäliga. Jämväl i det fall att vid frivillig överlåtelse av fastigheten den nye ägaren ville frånträda muntligt hyresavtal, om vars bestånd förbehåll icke skett vid överlåtelsen,3 fann HLK hyresgästen böra kunna göra anspråk på nytt hy- resavtal. Slutligen ansåg HLK optionsrätt böra kunna ifrågakomma då den, som genom utövande av återköpsrätt återförvärvat fastighet, önskade från- träda hyresavtal, som tillkommit efter det återköpsrätten förbehölls.4

1 HLK s. 193—197. 2 Jfr 1 kap. 3 5 andra stycket NJL. 3Jfr 1 kap. 3 & NJL och 285 HL. 4 Jfr 1 kap. 3 % NJL och 19 å lagen om återköpsrätt till fast egendom.

Fall då optionsrätt ej kunde ifrågakomma Beträffande det vanligaste fallet, då ett hyresavtal till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upphör i förtid, nämligen då hyresgästen förverkat sin hyresrätt, konstaterade HLK att optionsrätt självfallet icke kunde ifrågakomma. Ej heller kunde optionsrätt bli aktuell i det fall, att hyresvär- den uppsagt avtalet till upphörande i förtid på den grund att hyresgästen försummat sin i 31 & HL stadgade skyldighet att ställa säkerhet för avtalets fullgörande.5

Enligt HLK:s förslag kunde optionsrätt icke förekomma, då ett hyresavtal förföll, d. v. 5. utan uppsägning upphörde att vara för någondera parten bindande. Härvid åsyftade HLK det fall, att lägenheten genom brand eller på annat sätt förstördes eller att myndighet utfärdade förbud för lägen- hetens användning för det ändamål, som förutsatts vid upplåtelsen (16 5 HL)6, att den fastighet, vartill hyresrätt upplåtits, genom klander från- vanns upplåtaren eller dennes successorer (1 kap. 6 & NJL), att en och samma lägenhet för samma tid uthyrts till två skilda hyresgäster (1 kap. 5 & NJL), att hyresrätten eller den därav berörda fastigheten exproprierades (1 & sista stycket och 2 5 tredje stycket ExprL) eller att hyresavtal, som slutits för hyresgästs livstid, upphörde på grund av hyresgästens eller hans änkas död (8 5 andra stycket HL).7

2. De sakkunniga

Såsom i nionde avd. kap. I punkt 3 närmare berörts föreslår vi, att uppsäg- ningsplikt skall föreligga beträffande sådana hyresavtal, där fråga om rätt till förlängning av hyresavtalet kan uppkomma (3 5 första stycket i för- slaget). Med besittningsskydd förenade hyresavtal för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning har sålunda genom uppsägningsplikten inpassats i det regelsystem, som gäller för uppsägningsavtal. Enligt 45 å i värt för- slag gäller därför, att Optionsrätten aktualiseras då hyresvärden uppsagt hyresavtalet. Härmed åsyftas icke endast de fall då hyresvärden uppsagt avtalet med iakttagande av den i hyresförhållandet tillämpliga uppsägnings- tiden, vilka fall behandlas nedan i kap. V, utan även de fall då en hyres- värd med stöd av särskild lagbestämmelse uppsagt ett hyresavtal. Vid sidan härav ligger de fall, då hyresavtal till följd av särskilt stadgande förfaller. Bestämmelsen i 45 å i förslaget har utformats med tanke härpå.

Fall då hyresavtal uppsagts till upphörande iförtid Beträffande de fall, där enligt HLK optionsrätt borde kunna förekomma, föreslår vi ingen saklig avvikelse från HLK:s förslag. I de fall då, efter exe- kutiv auktion eller frivillig överlåtelse av den berörda fastigheten eller ut- 5 Jfr 28 5 i vårt förslag.

0 Jfr 16 5 i vårt förslag. 7 Jfr 7 5 tredje stycket i vårt förslag.

övande av återköpsrätt, den nye ägaren önskar frånträda ett ingånget hy- resavtal, skall i enlighet med systematiken i vårt förslag gälla, att de hyres- villkor som nye ägaren fordrar skall godtagas vid förlängning av hyres- förhållandet, om ej villkoren är oskäliga. Beträffande skälen till att op- tionsrätt ansetts böra kunna föreligga i nu avsedda fall hänvisas till mo- tiven till HLK:s förslag.S

Har hyresvärden under åberopande av hyresrättens förverkande (41 å i förslaget) eller försummelse från hyresgästens sida att ställa ny säker— het (28 å i förslaget) uppsagt hyresavtalet att upphöra omedelbart eller i vart fall före den avtalade hyrestidens utgång. föreligger icke en situation, då optionsrätt kan ifrågakomma. Befinnes hyresvärden berättigad att från— träda avtalet, är optionsrätt självfallet utesluten; i annat fall fortsätter det tidigare avtalet att löpa som om uppsägning ej skett.

Fall då hyresavtal till följd av särskilt stadgande förfaller Har förhyrd lägenhet genom brand eller annorledes blivit så förstörd, att den ej kan brukas för det avsedda ändamålet (10 och 16 åå i förslaget), saknas självfallet förutsättningarna för hyresrättens fortsatta utövande och optionsrätt kan därför ej föreligga. Skulle hyresgästen göra gällande att ett fortsatt nyttjande av lägenheten icke är uteslutet, kan saken komma under bedömande i samband med prövning av frågan huruvida hyresavtalet för— fallit eller ej. Någon besittningsskyddstvist i egentlig mening är det emeller- tid då ej fråga om. Detsamma gäller för det fall att myndighet utfärdat för- bud mot lägenhetens användande för det med uthyrningen avsedda ända- målet (10 och 16 55 i förslaget). I sådant fall föreligger ingen uppsägnings- skyldighet utan avtalet förfaller den dag, då myndighetens beslut skall lända till efterrättelse. Har hyresavtalet med iakttagande av den för avtalet gällande uppsägningstiden uppsagts till upphörande å dag, som inträffar före den dag då hyresavtalet förfaller, kan givetvis fråga om optionsrätt uppkomma. Frågan om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet får då självfallet bedömas med beaktande av hyresvärdens möjligheter, praktiskt och ekonomiskt, att utföra reparationer eller att vidtaga andra er- forderliga åtgärder, så att förbudet kan upphävas.9 Myndighetens förbud bör alltså i detta fall icke anses utgöra hinder mot förlängning av hyresav- talet. En sådan förlängning innebär emellertid icke att hyresgästen får kvarsitta i lägenheten även om den ej repareras eller eljest sätts i sådant skick att förbudet kan upphävas. Kvarstår förbudet förfaller hyresavtalet den dag förbudet skall lända till efterrättelse. Förlängningen av hyresavta- let får emellertid den praktiskt viktiga verkan att skadeståndsbestämmel— sen i 105 förslaget blir tillämplig, vilket om optionsrätt icke medgivits ej skulle varit fallet. Det kan tilläggas, att frågor om hyresavtals förfallande

8 HLK s. 193—196. 9 Angående dessa problem inom hyresregleringen, se Hedfeldt s. 105—107.

erfarenhetsmässigt oftast uppkommer i hyresförhållanden utanför bostads- sektorn, där särskild verksamhet ofta fordrar kostnadskrävande åtgärder för att hålla lägenheten i erforderligt skick. Då det gäller bostäder torde frågan om så allvarliga brister, som det här gäller, regelmässigt kunna lö- sas genom lämpligt föreläggande av myndighet, genom förhandlingar mel- lan parterna eller genom medling.

Vad beträffar det fall, att fastighet genom klander frånvunnits upplåta- ren, saknas anledning att bryta den hävdvunna principen att upplåtelse som skett av obehörig person är ogiltig.10 Har lägenhet upplåtits till flera för samma tid, föreligger självfallet ingen optionstvist. Företrädet mellan dem, till vilka hyresrätten upplåtits, regleras av stadgandet i 1 kap. 55 NJL.11 Vi finner icke heller anledning föreligga att frångå den nu gällande grund- satsen att optionsrätt är utesluten i de fall, då hyresavtal förfaller till följd av att den berörda fastigheten eller hyresrätten exproprieras. Hyresgästens intressen kan här antagas komma att bli tillgodosedda vid den prövning som kan äga rum enligt expropriationslagen.

I likhet med HLK anser vi, att optionsrätt icke skall föreligga i det fall att hyresavtal, som slutits för hyresgästens livstid, upphör på grund av hy— resgästens eller hans änkas död (7 & tredje stycket i förslaget).

10 Jfr 8 kap. 85 och 9 kap. 205 reviderat förslag till jordabalk (SOU 1963: 55). " Jfr 9 kap. 17 5 reviderat förslag till jordabalk (SOU 1963: 55).

Kap. v

Situationer då besittningsskyddet kan brytas

1. Inledning

Gällande rätt och HLK :s förslag I kap. I »Allmänna överväganden angående besittningsskyddet» har vi be— skrivit innebörden i den huvudregel, som kommer till uttryck i 455 första stycket av vårt förslag. I kap. III har de av oss i 44 & föreslagna absoluta un- dantagen från besittningsskyddet motiverats. I nu föreliggande kapitel upp— , tar n' till undersökning de situationer, i vilka besittningsskyddsreglerna i princip är tillämpliga men där man i det enskilda fallet måste pröva huru- , vida av hyresvärden åberopade grunder skall leda till att besittningsskyd- : det bryts.

BesL (1 5) innehåller fyra speciella klausuler om optionsbrytande grunder nämligen att hyresrätten förverkats, att hyresgästen eljest allvarligt efter- satt sina plikter, att hyresgästens behov av lägenheten är ringa och att, nn-

1 der vissa förhållanden, anställning varav bostadsupplåtelsen var betingad * upphört. Därjämte har BesL en generalklausul, enligt vilken hyresförhållan—

1 det i andra situationer kan bringas att upphöra. I den departementsprome- j moria som låg till grund för förslaget till BesL fanns ytterligare en klausul,

j nämligen för det fall att huset skulle rivas. ' HLK (43 5) föreslog i två fall samma upphörandegrunder som BesL, näm— ligen att hyresrätten förverkats och att hyresgästen eljest allvarligt eftersatt sina förpliktelser. Med förverkande jämställde HLK att hyresgästen icke i ställt begärd ny säkerhet. Vidare innehöll HLK :s förslag tre upphörandegrun- * der, som ej finns i BesL, nämligen att huset skulle rivas eller undergå större ombyggnad, att lägenheten ej vidare skulle användas för bostadsändamål och att hyresförhållandet avsåg lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller bo— stadsrättslägenhet; i dessa situationer förutsattes enligt HLK att vissa när- mare heskrivna omständigheter var för handen. Härutöver hade HLK:s för- slag i likhet med BesL en generalklausul.

Vad generalklausulens närmare utformning beträffar gäller enligt BesL att rätt till nytt hyresavtal icke föreligger, om det -i annat fall än enligt de speciella klausulerna icke kan anses strida mot god sed i hyresförhållan- den eller eljest vara obilligt att fordra, att hyresgästen skall flytta. I de-

( partementspromemorian1 föreslogs som villkor jämte de sist angivna om-

ständigheterna —— att hyresvärden skulle ha ett väsentligt intresse att kun-

1 Lundvik s. 11.

na förfoga över lägenheten, men departementschefen fann ett sådant stad- gande för långtgående och föreslog en formulering i nära anslutning till HyReL.2 Departementschefen anförde vidare:

Vid tillämpningen av detta stadgande måste självfallet stor hänsyn tagas till läget på hyresmarknaden. I ett läge, då knapphet råder på bostäder eller lokaler, bör fordras starkare skäl för att hyresgästen skall tvingas lämna lägenheten. Å andra sidan bör den omständigheten att hyresgästen med lätthet kan anskaffa annan likvärdig lägenhet icke ensam för sig vara tillräcklig för att han skall nöd- gas vika. Det måste härutöver fordras att hyresvärden har giltig anledning att påkalla en avflyttning, t. ex. att han behöver lägenheten till bostad åt sig själv eller åt en nära anhörig eller att han med hänsyn till uppkomna misshälligheter mellan hyresgästerna i huset skäligen kan fordra, att den ifrågavarande hyres- gästen avflyttar.

I HLK:s förslag formulerades generalklausulen så, att hyresgästen icke skulle äga rätt till nytt hyresavtal om hyresvärden i annat fall än de särskilt beskrivna hade skälig anledning fordra att hyresgästen skulle flytta. Enligt HLK3 borde fordras att avflyttningsskälen var av saklig art.

De sakkunniga Enligt vår mening är det förenat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer, där besittningsskyddet kan komma att brytas, så tyd- ligt och fullständigt att erforderlig vägledning ges för rättstillämpningen; en generalklausul måste alltid finnas för uppsamling av fall, som ej kan täckas av de speciella reglerna. Med hänsyn härtill har vi funnit oss höra i 455 såsom särskild grund för brytande av besittningsskyddet upptaga endast hyresrättens förverkande och därutöver samla alla andra upphörandesi- tuationer under en generalklausul med situationerna relativt utförligt be- skrivna i motiven.

Oavsett huruvida man väljer att ha flera särskilda klausuler vid sidan av en generalklausul eller _ frånsett förverkandefallet en gemensam klausul, kan intresseavvägningen icke lämpligen sammanfattas i ett obil- lighetskriterium, såsom nu är fallet i HyReL och BesL. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslagstiftning framgå dels att å hyresvär- dens sida fordras avflyttningsskäl av saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter å hyresgästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billighetsprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget på bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till växlande marknadslägen.

Vi har därför valt att ge generalklausulen i 455 det innehållet, att hyres- avtalet icke skall förlängas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det icke strider mot god sed i hyresförhål- landen eller eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägen- heten.

! Prop. 1956: 168 s. 77. 3 HLK s. 90.

I det följande diskuterar vi först hyresrättens förverkande såsom grund för besittningsskyddets brytande, därefter den med förverkandefrågan sam- manhängande frågan om försämring av ställd säkerhet samt vidare de olika mera typiska upphörandesituationer, som i BesL eller HLK:s förslag omfat- tas av speciella klausuler men i vårt förslag går under generalklausulens in- tresseavvägning. Slutligen genomgås ett antal andra situationer, som omfat- tas av HLK:s allmänna klausul, varefter sker en allmän beskrivning av in- tresseavvägningen.

Till den särskilda frågan om besittningsskyddets brytande då två eller flera gemensamt förhyrt en lägenhet återkommer vi i kap. VI. Frågan om rätt för hyresgästens make att övertaga av andra maken hyrd lägenhet be— handlas i fjärde avdelningen.

2. Hyresrättens förverkande

Den första grunden av beskaffenhet att hindra option är i BesL (1 ga) och i HLK:s förslag (43 5 andra stycket 1.) att hyresrätten är förverkad. Vi före- slår samma regel.

Vissa av hyresgästens skyldigheter är av sådan betydelse, att försummelse att uppfylla dem medför hyresrättens förverkande. Förverkandeområdet är i lagen begränsat och kan icke utvidgas genom avtal, men å andra sidan be- döms förverkande strängt, och det förhållandet att bostadsbrist föreligger kan här icke föranleda till lindrigare bedömning. Det är alltså uppenbart att den hyresgäst, vars hyresrätt förverkats, icke bör kunna åtnjuta rätt till för- längning av hyresavtalet.

Med hyresrättens förverkande borde i besittningsskyddshänseende enligt HLK4 förstås

att en omständighet av beskaffenhet att kunna medföra hyresrättens förver— kande inträffat, att hyresvärden inom härför föreskriven tid gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet, vare sig detta uppsagts att upphöra genast eller vid senare tidpunkt, samt att hyresgästen, där återvinning kan ifrågakomma, likväl icke begagnat sig av återvinningsmöjligheten.

Under åberopande av förverkande kan hyresvärden sålunda uppsäga hy- resavtalet till upphörande omedelbart eller i vart fall före hyrespcriodens utgång. I denna situation föreligger varken enligt gällande rätt (HyReL, BesL) eller enligt HLK:s förslag en situation, som kan aktualisera ett op- tionsanspråks')

4 s. 83. 5Se HLK s. 196 och Hedfeldt s. 95, 265. Av praktiska skäl har hyresregleringsmyn- dighet, ehuru icke behörig att pröva besittningsskyddstvist som kan vara beroende av förverkande, ofta upptagit målet och avgjort frågan om uppsägningens billighet enligt 7 5 HyReL, se Hedfeldt s. 96.

140 HLK uttryckte saken sålunda: Befinnes hyresrätten vara förverkad, är ju optionsrätt utesluten. Prövas hyres- rätten återigen icke vara förverkad, fortsätter det gamla avtalet att löpa som om ingen uppsägning mellankommit.

Frågan om hyresgästens rätt att bo kvar under återstoden av hyresperio- den får, om hyresgästen ej rättar sig efter uppsägningen eller överenskom- melse om kvarboende ej träffas, prövas i avhysningsprocess efter talan av hyresvärden vid domstol eller hos överexekutor. Anledning föreligger icke att med utgångspunkt från besittningsskyddet ändra det nu berörda syste— met. En snabb avhysningsprocess med hyresvärden som agerande måste finnas.

Hyresvärden kan emellertid även, under påstående att hyresrätten för- verkats, uppsäga avtalet för avflyttning vid avtalsperiodens slut (eller vid tidsobestämt avtal enligt de avtalade eller legala uppsägningsreglerna). I sådant fall kan hyresgästen påkalla besittningsskydd, och i det läget upp- kommer frågan om verkan i besittningsskyddshänseend-e av den! försum- melse, som hyresvärden anser innebära förverkande (32—34 55 HL, motsva- rande 41—43 55 i förslaget). Den vanligaste förverkandegrunden är utebli- ven eller försenad hyresbetalning. Hyresrätten kan emellertid i detta fall återvinnas, och om så skett äger hyresvärden mot hyresgästens krav på förlängning av hyresavtalet icke åberopa förverkandet. På motsvarande sätt kan, vid hyresrättens förverkande antingen genom bristande eller försenad betalning eller försummelse att iakttaga annan skyldighet eller överträdelse av förbud, förverkandegrunden ej åberopas, om rättelse gjorts innan upp- sägning skett eller om hyresvärden ej sagt upp avtalet inom föreskriven tid. Däremot kan naturligtvis hyresvärden som en omständighet i den allmänna bedömningen i besittningsskyddstvisten åberopa hyresgästens försummelse eller bristande skötsamhet, ådagalagd genom det beteende som kunde ha lett till förverkande, om återvinning eller rättelse ej skett.

Mot förverkandet såsom grund för besittningsskyddets brytande gjordes vid remissgransknin'gen av HLK:s förslag ej erinran i annan mån än be- träffande makes skydd, då hyresrätten är i fara att bliva förverkad genom andra maken-hyresgästens förvållande. Till denna fråga återkommer vi i fjärde avdelningen.

3. Försämrad säkerhet

HLK :s förslag och remissgranskningen Den vanligaste anledningen till hyresrättens förverkande är att hyran ej erlagts i rätt tid. För att skydda sig mot hyresförlust kan hyresvärden för närvarande begära att hyresgästen ställer säkerhet. Försämras säkerheten är hyresgästen enligt 31 & HL pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet,

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas; gör han det ej inom en månad är hyresvärden berättigad uppsäga avtalet. Sådan uppsägning kan till skill- nad från förverkandeuppsägning icke avse avflyttning omedelbart utan en- ligt 37 g HL först med den respit hyresgästen åtnjuter på grund av 5 & HL.

HLK upptog såsom särskild optionsbrytande grund i 43 g andra stycket l., att hyresavtalet upphört till följd av uppsägning som föranletts av att hyresgästen ej på anfordran ställt ny säkerhet. Enligt HLK:s förslag6 vilket därutinnan torde överensstämma med BesL —— kan optionsrätt icke bli aktuell, om underlåtenheten att ställa ny säkerhet läggs till grund för uppsägning till avflyttning före hyrespcriodens utgång. Bakgrunden härtill är densamma som vid uppsägning till avflyttning före hyrespcriodens ut- gång på grund (av förverkande. Däremot skulle optionsanspråk enligt HLK:s förslag kunna prövas för den händelse hyresvärden säger upp hyresavtalet för hyresgästens avflyttning i enlighet med de vanliga uppsägningsreglerna i avtalet. Vid denna prövning brytes enligt HLK:s förslag Optionsrätten, om hyresvärden invänder att hyresgästen försummat att ställa ny säkerhet och detta befinnes riktigt. HLK har alltså betraktat utebliven ny säkerhet som en med förverkande jämförlig grund. HLK använde termen »anteciperat kontraktsbrott».T

Vid remissgranskningen av HLK:s förslag anmärkte hyresrådet att det syntes tveksamt om anledning fanns att alltid frånkän—na hyresgästen op- tionsrätt i dessa fall; hyresvärdens intressen borde i sådana situationer kunna vinna tillbörligt beaktande genom tillämpning av generalklausulen.

De sakkunniga Enligt vår uppfattning måste man göra skillnad mellan förverkande och här avsedda fall då hyresgästen underlåter att ställa ny säkerhet. För- verkandet utgör, antingen det beror på utebliven hyreshetalning eller an- nat grovt åsidosättande av hyresgästens skyldigheter, ett starkt och relativt lätt påvisbart tecken på att hyresgästen icke fyller måttet. Som tidigare anmärkts är prövningen härav strikt begränsad enligt lagens beskrivning av förverkandets innebörd. Vidare kan bristande hyresbetalning, ehuru den ej leder till förverkande, vara av så allvarlig beskaffenhet, att den, enligt vad vi senare uttalar, bör leda till att hyresavtalet icke förlängs. Om hyresvärden däremot, utan att nyss angivna fall är för handen, anser att den ställda sä- kerheten så försämrats att ny säkerhet bör krävas, blir det emellertid i hög grad en bedömningsfråga, om underlåtenheten att på begäran ställa ny så- kerhet bör få samma betydelsefulla rättsverkningar som förverkande.

Av nu angivna skäl har vi, såsom framgår av 285 förslaget, vilken para- graf motsvarar 315 HL, föreslagit den modifikationen i hyresvärdens nu- varande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet, att denna rätt skall i fråga

6 Jfr HLK 5.196. 7 HLK S. 83—84.

om bostadslägenhet föreligga endast om det finnes vara av väsentlig bety— delse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det icke är mot hyresgästen obilligt att upplösa hyresförhållandet.

Den skälighetsbedömning som här kommit till uttryck anser vi böra göras även i det fall, att hyresvärden på motsvarande grund uppsagt hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens slut och hyresgästen påkallar besittnings- skydd. Det är icke heller här fråga om att fråntaga hyresvärden rätten att kräva ny säkerhet, en befogenhet som måste finnas i ekonomisk fastighets- förvaltning. Men rätten att med stöd av denna befogenhet få hyresförhål- landet upplöst måste prövas under skälig hänsyn å ena sidan till risken för hyresförlust, å andra sidan till hyresgästens förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hyresavtalet. ] många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa t. ex. ny borgen eller bank- garanti, utan att det därför, såvitt vid tillfället i fråga kan bedömas, före- ligger risk för hyresförlust. I sådant fall kan det ej anses vara ett väsentligt intresse för hyresvärden att hyresgästen skall flytta. Har hyresgästen t. ex. ansträngd ekonomi på grund av sjukdom men sköter han ändå hyresbe- talningen, kan man numera i många fall räkna med att socialhjälp kan anlitas, om situationen skulle bli akut. Befinns däremot förhållandena vara sådana att hyresgästen uppenbarligen icke kan fullgöra sina förpliktelser och ställer han icke begärd säkerhet, föreligger ett berättigat intresse för hyresvärden att icke förlänga hyresavtalet. Det är för fastighetsekonomin viktigt och i längden även till hyresgästernas bästa att denna regel upp- rätthålles. Särskilt gäller detta i sådana fall, där det är påtagligt att hyres- gästen har förmåga att utan dröjsmål ställa ny säkerhet.

Det kan tilläggas att ställd säkerhet för fullgörande av förpliktelserna enligt hyresavtalet har betydelse ej endast för hyresbetalningen utan även som garanti mot 'att annan slags misskötsamhet, t. ex. i fråga om lägenhe- tens vårdande, oskäligt drabbar hyresvärden. Om exempelvis borgen av utomstående person krävts för ungdomars förpliktelser enligt hyresavtalet, kan en sådan situation uppkomma, att ny borgen är ett rimligt krav.

Enligt 455 skall även i fall av uppsägning på grund av utebliven ny sä- kerhet hyresvärdens intresse vägas mot graden av obillighet mot hyres- gästen. Av den närmast föregående framställningen framgår att redan i be- dömningen av huruvida hyresvärden bör ha rätt att uppställa krav på ny säkerhet finnes utrymme för hänsynstagande till hyresgästen. Undantargsvis kan emellertid omständigheter förekomma, som gör det angeläget att sär- skilt beakta hyresgästens situation. Så kan t. ex. hyresgästen vid sjukdom eller hyresgästens dödsbo efter dennes frånfälle behöva rådrum för att möta ett befogat krav på säkerhet. Vidare måste hänsyn tagas till det särskilda läget på bostadsmarknaden. Men det måste å andra sidan beaktas, att här är för hyresvärden fråga om en ekonomisk risk, som kan bli av väsentlig be- tydelse för fastighetsförvaltningen.

F. 11. brukar säkerhet mera sällan krävas vid normala bostadshyresavtal. Det skulle därför kunna göras gäll-ande att Säkerhetsfrågan är oviktig. I en annan hyresmarknad än den nuvarande eller i en sämre ekonomisk kon- j unktur kan ställandet av säkerhet dock bli av större betydelse. För en viss kategori lägenheter har Säkerhetsfrågan under alla förhållanden stor bety- delse vid avtalets tillkomst, nämligen för bostäder som på hyresvärdens be- kostnad exempelvis utrustats särskilt ändamålsenligt eller luxuöst eller bildats genom kostnadskrävande sammanslagning eller delning. I dessa fall kan ställd säkerhet uppenbarligen vara av största betydelse för att hyres- värdens kostnader verkligen betalas genom den därav föranledda högre hy- ran, liksom för att lägenheten vårdas väl, samtidigt som hyresgästen får an- tagas vara synnerligen väl medveten om säkerhetsåtagandets innebörd. Det kan i sådana fall sällan framstå som obilligt att hyresgästens ställning i be- sittningsskyddshänseende försvagas alv underlåtenhet eller oförmåga att ställa begärd ny säkerhet.

4. Annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande

Såsom särskild optionsbrytande grund upptog HLK i 43 å andra stycket 2., att hyresgästen utan att förverkande skett — i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han icke skäligen borde komma i åtnjutande av nytt hyres- avtal. I BesL formuleras motsvarande grund så, att hyresgästen — utan för- verkandeanledning påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresav- talet. Båda formuleringarna får anses tämligen intetsägande; det torde emellertid vara omöjligt att formulera lagtexten mera exakt.

Besittningsskyddslagcn

I BesL (1 5 b) tillkom regeln efter remisskritik, bl. a. av hyresrådet. Depar- tementsehefen anförde därvids:

Goda skäl talar för att besittningsskyddet endast bör komma den lojale hyres- gästen till del. Visserligen upptar den allmänna hyreslagen tämligen långtgående bestämmelser om förverkande. Det måste emellertid beaktas att det för hyres- värden kan vara svårt att leda i bevis att hyresgästen låtit komma sig till last någon omständighet, som föranleder att hyresrätten är förverkad.

I praxis enligt BesL förekommer några fall av tillämpning av 1 5 b). Föl- jande ger en föreställning om bedömningar, som kan. anses väl förenliga med lagrummets innebörd:

1. I en hovrättsdom befanns hyresgästen, som vid upprepade tillfällen upp- trätt obehärskat och olämpligt mot såväl hyresvärden som i fastigheten boende hyresgäster, genom sitt uppträdande ha i hög grad stört trivseln inom fastig- heten. Även om hyresgästen härigenom icke kunde anses ha förverkat sin hyres- rätt, måste han likväl genom sitt uppträdande, vilket haft till följd att några hy— resgäster avflyttat från fastigheten, anses ha påtagligt eftersatt sina förpliktelser

5 Prop. 1956: 168 s. 75.

såsom hyresgäst. Hovrätten ogillade på grund härav hyresgästens yrkande om nytt hyresavtal. (Underrätten hade i sin dom bifallit hyresgästens talan, men hyres- värden förebringade delvis ny utredning i hovrätten) .

2. Ett annat fall avser icke bostadslägenhet men är av allmänt intresse. Inne- havaren av en maskinfirma, som vid sju olika tillfällen förverkat hyresrätten ge- nom försummad hyresbetalning men vid varje tillfälle återvunnit hyresrätten genom att erlägga hyresbeloppet inom föreskriven tid efter uppsägningen, au- sågs av en underrätt påtagligt ha eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet och på grund härav ej berättigad till nytt hyresavtal vid llyresperiodens utgång.

3. I en underrättsdom, vari hovrätten ej.fann.skäl att göra ändring, ansågs vid sakens avgörande till hyresgästens förmän ej obetydligt avseende böra fästas vid det förhållandet, att uppsägningen som grundades bl. a. på att hyresvärden an— såg sig förföljd av hyresgästen samt dennes hustru och anställda — skett kort tid efter en föregående dom, varigenom hyresgästen fått rätt till nytt hyresavtal efter ungefär samma utredning som i det nya målet, och att det var svårt att tro att under den korta tiden kunnat uppkomma nya missförhållanden av så allvarlig art att de bort motivera förnyad uppsägning. Härtill kom att enligt utredningen hyresvärdens eget uppträdande mot hyresgästen och sätt att sköta sina förplik- telser icke varit helt otadliga.

HLK :s förslag och remissgranskningen HLK9 uttalade att även en misskötsamhet, som icke lett till hyresrättens för— verkande, i åtskilliga fall borde kunna få till effekt att hyresgästen gick miste om rätten att vid avtalstidens utgång hyra lägenheten på nytt. HLK fortsatte: . .

I annat fall äventyrar man, att hyresvärden icke får tillräckliga medel till sitt förfogande för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller eljest skapa trivsamma förhållanden i denna. En långtgående tolerans mot misskötsam hyres- gäst medför lätt, att andra hyresgäster lida intrång i sin nyttjanderätt, så att de- ras hyres- och optionsrätt icke får åsyftat värde för dem. Å andra sidan kan man icke gå så långt som att låta varje än så bagatellartad förseelse medföra optionsrättens förlust. En rimlig proportion mellan förseelse och påföljd måste städse krävas. Det bör här fordras, att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan män, att han icke skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Vid avgörande huruvida så är fallet, är det i allmänhet mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än isolerade episoder, som tilldrager sig intresse. Att en eljest punktligt betalande hyresgäst tillfälligtvis råkat i mindre dröjsmål med hyrans erläggande, torde icke böra anses tillräckligt för att vägra honom nytt hyresavtal. Däremot bör rätt till nytt hyresavtal frånkännas hyres- gäst, som i skydd av lagens regler mot alltför stränga dröjsmålspåföljder gäng på gång bereder sig anstånd med betalningen av förfallen hyra.

HLK diskuterade härefter verkan av rättelse o. dyl.:

Huruvida hyresgästen efter tillsägelse iakttagit rättelse eller fortsatt sin för— seelse, måste naturligen spela en roll. Den som trots tillsägelse fortsätter att föra ett oordentligt eller störande levnadssätt kan sålunda icke anses förtjänt av nytt hyresavtal. Detsamma gäller hyresgäst, som oaktat tillsägelse skett försummar att tillse att hans husfolk eller annan, för vilken han i hyresrättsligt hänseende an-

9 s. 84—85.

svarar, uppträder på sätt hänsyn till närboende kräver. Liksom det sålunda har sin givna betydelse, om hyresgästen vidtagit åtgärder för att förhindra en upp- repning av förseelsen, måste ock på optionsfrågans avgörande inverka, huruvida hyresgästen varit verksam för att undanröja de menliga verkningarna av en re- dan förelupen förseelse eller härutinnan förhållit sig passiv. Har hyresvärden t. ex. under hyrestiden blivit nödsakad att hänvända sig till laga myndighet för att förmå hyresgästen att fullgöra sin skyldighet att betala förfallen hyra, intager hyresgästen, när frågan om hans rätt till nytt hyresavtal blir aktuell, uppenbar— ligen en betydligt fördelaktigare position, om han gottgjort hyresvärden den rättegångskostnad, som åsamkats denne genom hyresgästens försumlighet, än om han ställt sig likgiltig till den skada, som han i sådant hänseende tillfogat hyres- värden.

Efter att ha framhållit att den omständigheten, att förverkandegrund ej påtalats inom tid som stadgas i 33 & HL, icke i och för sig hindrar att grun— den åberopas i optionstvist, fortsatte HLK:

Även om det är totalbilden av hyresgästens uppträdande under hyrestiden, som man främst har att fästa sig vid, är det dock icke uteslutet, att en enstaka förse- else, ehuru den icke lett till hyresrättens förverkande, likväl kan vara av sådan art. att nytt hyresavtal bör förvägras hyresgästen. Att hyresgästen förövat miss— handel eller hemfridsbrott mot annan person i huset, utgör mera eklatanta exem- pel på fall, där detta kan vara motiverat.

Vid remissgranskningen fann länsstyrelsen i Gävleborgs län regeln vara vag och höra kompletteras. Hyresgästernas Riksförbund yttrade, att tillämp— ningen av en sådan regel ger, som ofta framgått av hyresregleringsmål, upp- hov till subjektiva bedömningar, ej minst då en hyresgäst på grund av stark individualitet eller särlingsdrag i karaktären väckt antipati hos närboende. Enligt förbundet måste de optionsbrytande grunderna få en så koncis och entydig formulering som möjligt och definitionen på »misskötsam hyres- gäst» helt hänföras till vad som stadgas angående förverkandegrunder. Med ungefär samma uttalande anmärkte även LO på den föreslagna regeln.

I)e sakkunniga Vid tillämpningen av 455 av vårt förslag i här föreliggande situation inne- bär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägenheten, att han bereds tillfälle reagera mot att rimliga krav på trivsel och ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir bristfäl— ligt fullgjorda. Såsom allmän beskrivning av situationen torde vad HLK anfört varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade anspråk vid handhavandet av fastigheten eller medföra oberättigade risker för besitt- ningsskyddet. Förhållandena är så skiftande att det torde vara omöjligt att i lagmotiv ge en helt uttömmande framställning. Praxis, som här ovan åskådliggjorts i några fall avseende BesL, får så småningom ge mera väg- ledning. Kraven på hyresgästen måste dock ställas högt. Det ligger i längden

ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas, ehuru deras kvarbo- ende uppenbarligen ej är önskvärt.

Mot hyresvärdens intresse skall vägas huruvida hyresförhållandets upp- hörande är obilligt mot hyresgästen. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att tagas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dess— utom framhållas, att önskemålet att moderna besittningsskyddsregler skall kunna fungera i olika slags marknadslägen bör leda till att påföljden i be- sittningsskyddshänseende för hyresgästens bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större eller mindre svårigheten att erhålla annan bostad, om hyresförhållandet upplöses. Även härigenom markeras skillnaden mot förverkande. Sålunda kan det i en bristmarknad bedömas rimligt att ensta— ka utslag av bristande uppfyllande av hyresavtalets förpliktelser tills vidare ej leder till att hyresförhållandet upplöses. Flera mindre händelser av den arten, att de tillsammans bort medföra mistning av förlängningsrätten, kan också betraktas som ett första steg, vars påföljd blir beroende av vad som händer i fortsättningen. En viss gräns måste dock finnas, som ej får över- skridas ens i ett bristläge. Hyresgästens vilja till rättelse sedan han anma— nats därtill eller uppsägning skett måste också beaktas i stort sett oberoende av bristsituationen. Härvid är det av betydelse att en försumlig hyresgästs make, enligt regler som vi behandlar i fjärde avdelningen, har möjligheter att få hyresrätten Överförd på sig, varigenom skyddet för familjens bostad tryggas.

Vid prövning av uppsägningsmål enligt HyReL har hyresnämnderna och hyresrådet i fall av bristande skötsamhet å hyresgästens sida ofta, jämte ogiltigförklaring av uppsägningen, förordnat om avkortning av avtals- och uppsägningstiderna, varmed hyresgästen ansetts erhålla lämplig varning. En sådan åtgärd synes i många fall vara lämplig även vid tillämpningen av allmänna besittningsskyddsregler, både såsom förlikningsmoment vid med- ling och då tvist avgöres. Särskild betydelse kan åtgärden ha i det fall att bristande skötsamhet å hyresgästens sida med hänsyn till bostadsbrist icke ansetts böra medföra förlust av besittningen, ehuru normalt detta borde ha blivit resultatet. En annan från hyresregleringspraxis känd metod är att den besittningsskyddsprövande myndigheten i sitt beslut uttalar en på lämpligt sätt utformad erinran till hyresgästen. En sådan erinran har närmast natu- ren av ett skäl som kompletterar ett slut, i vilket hyresvärdens yrkande ej vinner bifall. Domskälsvis kan visserligen vid avgörandet i ett allmänt be— sittningsskyddsförfarande mer eller mindre underförstått antydas, att pröv- ningen leder till viss utgång under beaktande av att man väntar att den för- sumlige bättrar sig, men direkt erinran får anses utesluten. Vad medlingen beträffar kan givetvis skäl för att visst förlikningsförslag framlagts eller an- tagits icke angivas.

. : .. * .._..—n_=-u=_7: _

l-H:6=f=—-__—1_,.

5. Rivning och större ombyggnad

Allmänna synpunkter Under hyresregleringens första år utgjorde liksom tidigare rivning såsom grund för begäran om hyresgästs avflyttning icke något egentligt problem i besittningsskyddshänseende. Under efterkrigstiden inleddes emellertid en småningom allt mera ökande förnyelse av byggnadsbeståndet, och under rå- dande brist på bostäder har »evakueringen» av bostadslägenheter framkal- lat svårbemästrade besittningsskyddsproblem.

Rivning såsom grund för begäran att hyresgästen skall flytta skiljer sig i vissa fall från andra grunder för krav på hyresförhållandets upplösande, i det att det ofta är yttre omständigheter utom hyresvärdens kontroll som framtvingar ändring i de bestående förhållandena. Så är fallet när en kom- mun förverkligar en stadsplaneändring. Att rivning till följd härav övergått även ganska nya hus finns många exempel på i storstäderna. men helt na— turligt har stadsplanekraven orsakat rivning främst i äldre stadsdelar med äldre och sämre bebyggelse. Under efterkrigstiden har trafikens ökade be— hov av utrymme och önskemålet att ge städernas inre delar större förmåga att fullgöra s. k. cityfunktioner varit framträdande orsaker till stadsplane- rivning. Med behovet att genomföra bättre stadsplaner sammanfaller ofta, särskilt i de äldre städernas centrala delar, en önskan att åvägabringa en måhända redan fördröjd förnyelse av byggnadsbeståndet. En förening av de nu nämnda två ändamålen har åskådliggjorts i den synnerligen omfattande rivningsverksamheten i de centrala delarna av Stockholm _ med utlöpare även utanför det hävdvunna centrumområdet och Göteborg. Denna riv- niugsverksamhet, som alltså kan sägas åsyfta stadsförnyelse, utmärks bl. a. av att kommunen är starkt engagerad även som ägare och köpare av fastig— heter inom rivningsområdet och som expropriat. Stadsförnyelserivningen har ofta hittills omfattat även ekonomiskt och tekniskt påtagligt sanerings- mogen, i många fall förslummad bebyggelse, inom vilken antalet värde— fulla bostäder är ringa, men det är svårt att hindra att även värdefulla bostäder försvinner. Stadsförnyelserivningen leder ofta, särskilt i centrala stadsdelar, till att fastighetsbeståndet får annan användning än tidigare. Men i områden som alltjämt planeras för övervägande bostadsbebyggelse åstadkommes efter rivning ej sällan flera bostäder än förut.

Förnyelse av byggnadsbeståndet sker också ofta på enskilt initiativ. En art av rivning på enskilt initiativ, som på senare år väckt åtskillig diskussion, är den som _ utan att rivningen kan motiveras av byggnadsförnyelse, stads— planekrav eller stadst'örnyelse —— beror på att fastigheten anses otillräckligt räntabel genom den befintliga byggnaden, varför ägaren i stället för ombygg— nad och standardförbättring söker utvinna värdet genom rivning och nybe— byggelse, ofta efter försäljning till en exploatör (rivning av ekonomiska

skäl). Denna rivningsform, vars förekomst sannolikt något överdrivits i de- batten, eftersom orsakerna till rivning oftast är samverkande, Övergår olika fastigheter utan synbar konsekvens. Det har i debatten ofta gjorts gällande, att många fastigheter som av detta skäl rivs ej är i egentlig mening sane- ringsmogna. Man menar att den otillräckliga räntabiliteten beror på hyres- regleringens fastlåsning av hyrorna, varvid jämförelsen är en nybyggnad med hyror grundade på produktionskostnaden och på fullt utnyttjande av byggnadsrätten; vid sidan av hyresregleringen brukar i orsakssammanhang- et även beaktas knappheten på för bebyggelse lämplig mark samt de upp- skruvade markvärdena, vilka ofta driver fram köpeskillingar som under andra förhållanden skulle vara otänkbara. Fastighetsägaren kan ofta även räkna med ändrat användningssätt och därav föranledda högre hyror. Riv— ning huvudsakligen för ändrad anuändning av lägenhetsbeståndet (»kontori- sering») är närmast en art av rivning av ekonomiska skäl men samman— hänger ofta med de andra rivningsformerna. Ändrad användning av lägen- hetsbeståndet är ofta en ofrånkomlig följd av städernas tillväxt och närings- livets strukturändring. Ehuru rivning för detta ändamål måste ske i enlighet med gällande stadsplanebestämmelser är den, då den övergår ett bostads- område, en från besittningsskyddssynpunkt bekymmersam företeelse.

Till belysning av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbestån— : det må här lämnas vissa uppgifter. Enligt en undersökning utförd av Sven— '. ska Byggnadsentreprenörföreningen år 196510 redovisas rivningen inom Stockholms, Göteborgs och Malmö städer11 under 4-årsperioden 1961—64 enligt följande:

Byggnadsår Stockholm Göteborg Malmö antal % av % av antal % av % av antal % av 90 av låg. ålders- hela be- läg. ålders- hela be- läg. ålders- hela bc- gruppen ståndet gruppen ståndet gruppen ståndet före 1901 . . 2 910 59 6,9 2 462 70 10,2 832 76 9,9 1901—1920 1 322 27 3,4 908 26 5,2 264 24 2.3 1921—1930 311 6 0,8 42 1 0,3 2 0 0 1931—1940 269 6 0,2 89 3 0,3 3 0 0 1941—1950 75 2 0,1 _ _ _ — — t.o.m. 1951 — -— — — — — —— — —- | summa 4 887 100 1,7 3 501 100 2,6 1'101 100 1,4

Dessa uppgifter kan kompletteras med följande, hämtade från bostads- styrelsens rivningsstatistik och avseende antalet rivna lägenheter i flerfa- miljshus under 4-årsperioden 1961—64 fördelade efter lägenhetsutrust- ning. Som jämförelse redovisas längst ned antalet färdigställda lägenheter i flerfamiljshus under samma period.

10 Materialet är hämtat från bostadsstyrelsens rivningsstatistik och omfattar samtliga lägenheter i flerfamiljshus, om vilkas rivning förmedlingsorganen erhållit kännedom. För Stockholms del har viss jämförelse skett med material från fastighetskontoret. 11 De administrativa områdena.

Utrustn. Stor— Göteborgs- Malmö " Övr. Övr. Övr. Hela grupp " Sthlm ” regionen städ. köp. komm. riket A 1 ............ 585 143 18 686 55 38 1 525 A 2 ............ 762 117 58 1 575 75 70 2 657 A 3 ............ 55 213 40 963 48 103 1 422 B 1 ............ 50 2 1 151 13 44 261 B 2 ............ 2 544 74 61 1 578 221 100 4 578 B 3 ............ 1 882 3 100 947 10 709 678 865 18 181 Summa ........ 5 878 3 649 1 125 15 662 1 090 1 220 28 624 __,F—____i Färcligställda läg. 39 453 20 804 10 798 114 975 22 955 208 985

Antalet rivna lägenheter i flerfamiljshus motsvarar således 13,5 % av an— talet under fyraårsperioden nyproducerade. Övervikten i rivningen ligger klart på den sämsta utrustningsgruppen utom i Stor-Stockholm, där riv- ningen varit livligast i den näst sämsta. I Stor—Stockholm har rivningen inom de två bästa grupperna varit förhållandevis betydande.

I många fall har rivningen den gynnsamma verkan, att nettotillskottet bostäder ökar genom bättre utnyttjande av tomtmark och byggnadsrätt. Men det förhållandet att så betydande del av rivningen går ut över bostads- beståndet skärper å andra sidan besittningsskyddsproblemet särskilt i stor— städerna.

Det kan nämnas att Stockholms stads fastighetsnämnd till oss för kän- nedom överlämnat handlingarna till sitt beslut den 30 november 1965 an— gående femårsplan, avseende åren 1966—70, för evakuerings- och sanerings- verksamheten i staden. Femårsplanen ger en intressant belysning åt riv— ningens betydelse i en storstad. Av handlingarna framgår bl. a. att evakue- ringen av bostäder överstigit nyproduktionen åren 1964 och 1965 och be- räknas överstiga nyproduktionen 1967—69, medan nyproduktionen he— räknas bli—väsentligt större än evakueringen 1966 samt något större under 1970 och för hela_ femårsplansperioden 1966—70. Totalt väntas antalet eva- kuerade lägenheter under denna period uppgå till 5 570. I fastighetskontorets och bostadsförmedlingskontorets gemensamma beskrivning av planen utta- las bl. a. följande: Målsättningen är att fortsätta den årliga evakueringen av lägenheter i stadens egna fastigheter, vilka skall moderniseras, samt att tillgodose evakueringsbehov som påkallats av cityplanens genomförande och av trafikledsbyggen. Dessutom lämnas utrymme för evakuering av flera enskilda saneringsobjekt. För att motverka en befarad reduktion efter år 1970 av saneringen i innerstaden, som måste hållas igång och som dittills skall ha baserats på antalet nyproducerade lägenheter i innersta- den, synes en ökad utflyttning till områden utanför innerstaden böra kom— ma i fråga. Dessutom minskas lägenhetsbeståndet i innerstaden genom om-

12A med centralvärme: 1 wc och bad, 2 wc utan bad, 3 utan wc, B utan centralvärme: 1 wc och bad, 2 wc utan bad, 3 utan wc.

13 Stockholms stad, förortskommunerna och kommunerna i den yttre förortszonen. Göteborgs stad samt det inre och det yttre regionområdet. 15 Malmö stads administrativa område.

byggnader. Den för senare delen av femårsplanen redovisade omfattningen av saneringen är vidare för liten med hänsyn till bl. a. kraven på höjd bostadsstandard. Det torde därför komma att krävas ytterligare ökad ut- flyttning till ytterstaden, men en förutsättning härför är att den totala bo— stadsproduktionen ökar.

Hyresregleringspraazis Evakueringen av bostäder i rivningshus har i hyresreglerade orter ålagt de hyresreglerande myndigheterna en mångfald besvärliga avgöranden, sär— skilt framträdande i de största städerna, där rivningen sammanfallit med den svåraste bostadsbristen.18

På begäran har hyresrådet upplyst följande:

Vid prövning av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i rivningslms be- aktar hyresrådet vad som avtalats vid hyresgästens inflyttning i lägenheten. Skyl— dighet att avflytta utan att annan godtagbar lägenhet ställes till hyresgästens för- fogande har ansetts föreligga endast om av bestämmelse i hyreskontrakt eller . eljest framgår att hyresgästen varit införstådd därmed. Eljest anses dylik skyl- ?. dighet icke föreligga. Erbjuden lägenhet anses godtagbar, om den är i huvudsak likvärdig med den förhyrda i fråga om storlek, läge, skick och hyra. Beträffande lägesrekvisitet har dock utvecklingen, framför allt i de större städerna, medfört . att en hyresgäst, som bor i de centrala delarna, ibland kan anses skyldig accep- ] tera en i övrigt godtagbar lägenhet, som icke är lika centralt belägen som den ; förhyrda. Fastighetsägarens intressen och möjligheter att uppbringa en centralt ' belägen lägenhet får därvid vägas mot hyresgästens personliga intresse av att bo i de centrala delarna med hänsyn till arbetsplatsens belägenhet, barnens skolor, hyrestidens längd o. dyl. Vad särskilt angår lokaler anses det ofta som ett skäligt krav, att hyresgästen erbjudes lägenhet i den eventuella nybyggnaden och att han i avvaktan på inflyttningen i denna som ett provisorium erhåller annan lägenhet. _— _— _ Hur hög merhyra hyresgästen skall vara skyldig att finna sig i, kan bli beroende av en eller flera sådana omständigheter som styrkan i hyresvärdens in— tresse att disponera lägenheten, om hyran för den förhyrda lägenheten är osed- vanligt låg och möjligheterna överhuvud att uppbringa en liknande lägenhet för en något så när jämförlig hyra. _ —— __ Allmänt torde kunna sägas att hyres- rådet vad avser bostadslägenheter ställer större krav på likvärdighet i fråga om hyran än när det gäller lokaler. I fall där hyresvärden erbjuder hyresgästen ; ekonomisk ersättning för flyttningskostnader, good-willvärde o.dyl. kan hän- . syn härtill komma att tagas vid intresseavvägningen. Utan att erbjudande därom | gjorts kan hyresrådet dock ej uppställa sådan ersättning som villkor för ogil— | lande av hyresgästens talan.

Oavsett huruvida skyldighet för hyresgästen att avflytta utan att annan lägen- j het ställes till hans förfogande prövas föreligga eller ej anses rivning av en fas- tighet icke utgöra skäl för avflyttning förrän byggnadsnämndens tillstånd för riv- : ning och eventuell nybyggnad föreligger. Har sådana tillstånd icke erhållits, kan beslutet allt efter omständigheterna i övrigt bli, att uppsägningen förklaras ogil- tig utan förändring av hyresvillkoren, att hyresförhållandet förlänges med för- kortad uppsägnings- och hyrestid, eller att hyresgästen förklaras skyldig av- flytta viss tid efter det han erhållit meddelande om att rivningstillstånd bevil- |

16 Se Hedfeldt s. 102—105.

jats. Om hyresgästen anses ha rätt till ersättningslägenhet kan beslutet bli, att hyrestiden förkortas på det sätt att hyresgästen blir skyldig flytta viss tid efter det att han erbjudits annan lägenhet, som han skäligen bör godtaga. Tvist om er- bjuden lägenhet är godtagbar skall avgöras av hyresnämnden.

Hyresrådets upplysningar lämnades innan vissa frågor aktualiserades, vil- ka medförde att prövningen i någon mån vidgades till förhållanden utanför intresseavvägningen mellan parterna (se nedan).

Den praxis som hyresrådet beskriver _ redovisad såsom avseende rena rivningsfall utan andra omständigheter som inverkar på intresseavväg- ningen _ har enligt gjorda undersökningar satt sin prägel på de enskilda överenskommelser, som i rivningsfall träffats mellan fastighetsägare och hyresgäster. Det alldeles övervägande antalet besittningsskyddsfrågor har nämligen förlikts efter de normer som hyresnämnderna och hyresrådet till- lämpat. Den besittningsskyddsprövande myndighetens bedömning av vilka krav på ersättningslägenhet en hyresgäst i rivningshus rimligen kan ställa har sålunda i allmänhet godtagits och spelar en stor roll i det delvis mycket besvärliga arbete, som åvilar fastighetsägarna _ rivningsintressenterna vid evakueringen. Det har kommit att bli av stor betydelse att i städer med påtaglig bostadsbrist hyresvärdens skyldighet att tillhandahålla ersättnings- lägenhet fastslagits i praxis.

Rivningens lämplighet och ändamålsenlighet

Om man bortser från tiden i början av hyresregleringen har rivningens än— damålsenlighet i och för sig icke förrän under allra senaste tiden tillåtits inverka på frågan om hyresgästens rätt att bo kvar. En av hyresgästen i be- sittningsskyddsmål enligt HyReL gjord invändning, att huset ej varit sane- ringsmoget, har sålunda fram t. o. m. 1964 icke beaktats. I sistnämnda hänseende inträder emellertid en viss ändring i början av 1965. Under in- tryck av en växande opinion mot vad som särskilt i Stockholm kallas »riv- ningsraseriet» övervägdes från inrikesdepartementets sida, att man i an- slutning till en av den överhettade konjunkturen framkallad skärpning av bestämmelserna om igångsättningstillstånd för byggnadsarbete skulle kun— na pröva rivningsföretags ändamålsenlighet och angelägenhet. Den depar- tementspromemoria som i angivna syfte upprättades med förslag till vissa åtgärder blev emellertid föremål för stark kritik. I flera remissyttranden framhölls, att åtgärder i syfte att minska rivning av fullgoda bostäder borde vidtagas inom hyresregleringens ram och inte inom byggregleringens. Hyres- rådet ansåg, att det fanns möjligheter att komma till rätta med problemet med tillämpning av hyresregleringslagen, och uttalade att hyresnämnd i mål om ogiltigförklaring av uppsägning på grund av förestående rivning kunde pröva även frågan om rivningen var befogad med hänsyn till fastig- hetens beskaffenhet och bostadsmarknadsläget i orten; för närvarande in- skränkte sig emellertid i allmänhet hyresnämnderna till att pröva om en

godtagbar ersättningslägenhet ställts till hyresgästens förfogande. Hyres- rådet förklarade sig vidare berett att utfärda anvisningar till hyresnämnder— na av innebörd att prövningen i sådana mål skulle omfatta även frågan om rivningen var befogad.17

Med anledning av bl. a. hyresrådets ställningstagande blev de i departe- mentspromemorian anvisade lösningarna t. v. icke genomförda. Hyresrådet utfärdade i stället anvisningar,13 vilka i huvudsak innehöll följande:

Där stor bostadsbrist råder måste det med hänsyn till hyresgästernas berätti- gade intressen att*kv'arb'o>vara' angeläget att motverka rivning av hus, som fortfa- rande med fördel kan nyttjas för bostadsändamål. Hyresnämnderna bör därför vid prövning av giltighet av uppsägning i anledning av tilltänkt rivning av bygg- nad även beakta om uppsägningen i belysning av bl. a. allmänna synpunkter kan anses vara obillig. Denna prövning kan då ofta leda till att hyresgästens intresse av att få kvarbo måste vika. Sålunda kan rivning _ även av yngre hus _ ibland vara oundgänglig med hänsyn till stadsplanens utformning eller trafiktekniska förhållanden. I dylika fall måste fastighetsägarens intresse att riva huset få över— väga hyresgästens intresse att få kvarbo i detsamma. Detsamma gäller rivning av andra byggnader, som med hänsyn till ålder, underhåll och utrustning får an- ses vara saneringsmogna. Det stora flertalet rivningar torde avse byggnader av sistnämnda slag. Hyresnämnderna torde emellertid särskilt böra uppmärksamma frågan huruvida byggnad, som skall rivas utan att tidigare nämnda speciella skäl föreligger, kan anses vara saneringsmogen. Generella regler för bedömningen av byggnads saneringsmognad kan inte angivas utan detta får prövas från fall till fall, varvid samråd även kan ske med vederbörande kommunala myndighe- ter. Lägenheter utrustade med centralvärme, varmvatten och wc torde i allmän- het kunna anses fortfarande brukbara för bostadsändamål. I tveksamma fall torde sakkunnig få anlitas för teknisk och ekonomisk bedömning av byggnadens sane- ringsmognad. Av betydelse för hyresnämndens bedömning bör även vara huru- vida rivningen med hänsyn till planerad nybyggnad kommer att medföra tillskott eller förlust i fråga om antalet bostadslägenheter i orten. _ Slutligen påpekade hyresrådet att, eftersom vid byggnadsnämnds meddelande av rivningstillstånd byggnadens saneringsmognad ej beaktades, det förhållandet att rivningstillstånd meddelats icke medförde att hyresnämnden kunde underlåta att beakta de all- männa synpunkter som sålunda anförts.

Den utveckling saken sålunda fick betydde, att de besittningsskyddsprö- vande myndigheterna anförtroddes en vansklig uppgift. Ordförandekollegiet i Stockholms hyresnämnder begärde hos stadens fastighetskontor anvisning- ar rörande begreppet »saneringsmognad». Kontorets saneringsavdelning sva- rade med en PM den 18 februari 1965 följande:

En fastighet kan vara saneringsmogen ur byggnadsteknisk, stadsplaneteknisk eller ekonomisk synpunkt. Byggnadstekniskt saneringsmogen är en fastighet när brister vidlåder de enskilda byggnaderna å fastigheten. Bristerna kan vara dels rent tekniska och därvid vara betingade av byggnadernas ålder och/eller efter— satt underhåll, dels planlösningstekniska, dels ock utrustningsmässiga. De bygg-

17 Se ang. debatten i denna fråga AK:s prot. den 19 mars 1965 12: 159. 15 Cirkulär nr 141 den 18 jan. 1965. Fastighetsägarnas båda företrädare i hyresrådet re- serverade sig mot cirkuläret under uttalande att cirkuläret måste anses innebära en för- ändring av nu gällande praxis och att ändringen icke stod i överensstämmelse med HyReL.

nadstekniska bristerna kan elimineras antingen genom upprustning och ombygg- nad av den befintliga byggnaden eller genom rivning och nybyggnad. Genom det förra slaget av åtgärder är det i allmänhet icke möjligt att avhjälpa samtliga byggnadstekniska brister inom en fastighet. _ Stadsplaneteknisk! saneringsmo- gen är en fastighet eller en grupp av fastigheter när de skilda byggnaderna är olämpligt belägna, utformade och utnyttjade i förhållande till varandra. Så till exempel kan belysningsförhållandena vara dåliga, friytorna otillräckliga eller bebyggelsen alltför heterogen och avsedd för inbördes oförenliga ändamål enligt numera vedertagna standardkrav. Där trafikutrymmet är otillräckligt eller bebyg- gelsens allmänna disposition inte är ändamålsenlig kan man tala om stadsplane- teknisk saneringsmognad i vidare bemärkelse. Stadsplaneteknisk sanering kan i allmänhet uppnås genom rivning av befintlig bebyggelse och därpå följande ny- byggnad enligt ny stadsplan, genom bortrivning av viss del av befintlig bebyg- gelse _ exempelvis gårdshus _ eller genom undanröjande av uthus, stängsel m. m. _ s. k. gårdssanering. _ Ekonomiskt saneringsmogen är en byggnad då ny- hyggnadsvärdet, (det tomtvärde som kan vinnas vid nybyggnad), överstiger den befintliga bebyggelsens avkastningsvärde (det värde som erhålles då till nutid kapitaliseras de framtida intäkterna minskade med driftskostnaderna för den befintliga bebyggelsen). Om den gällande stadsplanen medger en större bygg- nadsrätt än vad som utnyttjas i den befintliga bebyggelsen och/eller medger att byggnadsrätten utnyttjas på ett sätt som kan ge speciellt god avkastning, blir byggnadsvärdet förhållandevis högt, vilket i sin tur medför att fastigheten tidi- gare blir saneringsmogen ur ekonomisk synpunkt. Om däremot för det nya huset byggnadskostnaden, i vilken i detta sammanhang också bör inkluderas evakue- rings- och rivningskostnaderna för den befintliga bebyggelsen, kan förutsättas bli hög, fördröjes den befintliga bebyggelsens saneringsmognad ur ekonomisk synpunkt. Bedömningar av den ekonomiska saneringsmognaden kan icke alltid inskränkas till att gälla för en enstaka fastighet. Exempelvis kan en till en riv— ningsfastighet angränsande fastighet, som icke är självständigt saneringsmogen ur ekonomisk synpunkt, bli detta om båda fastigheterna betraktas som en eko- nomisk enhet. En dylik situation kan» uppkomma, om den större enheten relativt sett har lägre kostnader för grundläggning eller undgår kostnader för förstärk- ning av grannfastighet, som visat sig drabba den mindre enheten.—-_--Slutligen bör framhållas att det är ett stort antal olika faktorer man har att ta hänsyn till vid bedömningen av saneringsmognaden för en fastighet. En enda faktor kan mera sällan avgöra om en byggnad är saneringsmogen eller ej utan det fordras i allmänhet en sammanvägd bedömning av ett flertal olika tekniska och ekono- miska faktorer.

Tillämpningen av hyresrådets nyssnämnda cirkulär nr 141 har åskådlig- gjorts i ett par avgöranden av hyresrådet.

1) I rättsfallet 652 den 25 mars 1965 var det fråga om ett hus vid Karlaplan i Stockholm, byggt omkring 1900 och innehållande (utom lokaler, bl.a. en post- anstalt) 24 bostäder, alla med cv. Huset ansågs enligt hyresrådet alltjämt kunna nyttjas för bostadsändamål, om vissa »kostnadskrävande» reparationer utfördes. Huset var sammanbyggt med ett annat utan cv och innehållande 15 bostäder; be— träffande detta hus hade rivningstillstånd förut lämnats, och hyresgästerna bodde där kvar med skyldighet att avflytta viss tid efter det de erbjudits annan godtag- bar lägenhet. De båda husen skulle gemensamt ersättas av nybyggnad innehållan- de utom butiksvåning och garage över 100 bostäder. Hyresrådet fann med hänsyn främst till det betydande tillskottet av bostäder att hyresgästernas intresse att bo kvar ej borde förhindra rivningen. Hyresgästerna fick därför bo kvar med skyl-

dighet att flytta viss tid efter det de erbjudits annan godtagbar bostad. (I utslaget nämndes att riksantikvarieämbetet ej funnit ekonomiska förutsättningar föreligga att förklara huset det 5. k. Strindbergshuset _ för byggnadsminne) .

2) Rättsfallet nr 661 den 18 november 1965 gällde ett äldre hus i Karlstad, om- byggt för bostadsändamål 1926, som låg på en enligt stadsplan för parkerings- ändamål avsedd tomt och som ägaren-staden beslutat riva, enär tomten måste användas för sagda ändamål med hänsyn till närbelägen parkeringskrävande be- byggelse. Målet gällde 9 lägenheter som hade cv, vv och wc samt i ett flertal fall även badrum. Staden gjorde gällande att utgifterna för fastigheten skulle över— stiga inkomsterna till följd av erforderliga reparations- och underhållsarbeten. Hyresrådet fann, liksom hyresnämnden, uppsägningarna obilliga och motiverade detta med att fastigheten icke var i sådant behov av sanering, att de av staden åberopade rivningsskälen övervägde hyresgästernas intresse att bo kvar i lägen- heterna. (Fastighetsägarrepresentanterna var skiljaktiga.)

3) I rättsfallet nr 671 den 3 februari 1966 var det fråga om ett omkring 1900 byggt hus vid Holländaregatan i Stockholm. Hyresnämnden fann särskilt med hänsyn till lägenheternas goda beskaffenhet att huset ej var saneringsmoget och ogiltigförklarade uppsägningar mot 19 hyresgäster. Hyresrådet uttalade att den befintliga byggnaden med 21 bostäder om sammanlagt över 2 000 kvm skulle er- sättas av en nybyggnad med _ utom en våning kommersiella lokaler _ antingen 29 eller 35 bostäder om sammanlagt över 3 000 kvm samt fann med hänsyn främst till det betydande tillskottet av bostadsutrymme att hyresgästernas intresse att kvarbo icke fick hindra rivningen, på grund varav hyresförhållandena förlängdes i avvaktan på att godtagbara bostäder ställdes till förfogande.

De förhållanden beträffande rivningshus som hittills skildrats har väsent- ligen avseende å de största städerna. »Rivningsvågen» och enstaka betydau- ; de ingrepp i äldre bebyggelse når emellertid i allt högre grad även mindre orter och därmed sådana samhällen, där bostadsbristen är mindre påtaglig. I enlighet med de allmänna grunderna för hyresregleringen anpassas besitt— ningsskyddets fasthet efter de skilda marknadssituationerna. Rivning i and- ra orter än de största städerna har också endast undantagsvis och periodvis vållat bekymmer i besittningsskyddshänseende t. ex. vid citysanering eller omfattande varuhusbyggnad.

Vad större ombyggnad beträffar torde hyresregleringspraxis i fråga om rivningshus i tillämpliga delar gälla. Med större ombyggnad förstås i detta hänseende sådan, vid vilken arbetena omöjliggör hyresgästens kvarboende och som ej heller är så kortvarig att hyresgästen efter att endast tillfälligt ha bott på annat håll kan flytta tillbaka till sin gamla bostad.

Besittningsskyddslagen

Såsom förut nämnts upptog den till grund för förslaget till BesL liggande departementspromemorian såsom särskild optionsbrytande grund, att huset skulle rivas. Något villkor var icke fästat vid hyresvärdens rätt att i riv- ningsfall få hyresförhållandet upplöst. Som motiv anfördes i promemorian endast, att hyresgästen icke borde genom att tvinga sig kvar i lägenheten kunna >>förhindra en måhända nyttig och nödvändig saneringsverksam-

heh)!” Ombyggnad nämndes icke. Departementsehefen20 anförde, att det skulle föra för långt att såsom vissa remissorgan förordat —— för avflytt- ningsskyldighet kräva att hyresvärden anvisade hyresgästen annan bostad, och erinrade om att avsikten icke var att låta lagen träda i tillämpning i ort där utpräglad bostadsbrist rådde. Genom att rivningsfallet i lagen ej kom att bibehållas i särskild klausul utan hänfördes till generalklausulen, kom emel- lertid prövningen av uppsägning på grund av rivning att omfatta även en billighetsbedömning (se redogörelsen för praxis här nedan). I fråga om riv- ning tillade departementschefen även, med beaktande av remissyttranden, den fordringen för avflyttningsskyldighet på grund av förestående rivning, att vederbörligt rivningstillstånd förelåg.

I fråga om ombyggnad avvisade departementschefen den vid remiss- granskningen väckta tanken att ombyggnad borde likställas med rivning; ett sådant stadgande skulle öppna möjlighet för hyresvärden att i illojalt syfte tvinga en hyresgäst att flytta genom att »påbörja en måhända mindre angelägen ombyggnad». I stället hänvisades till att i de motiverade ombygg— nadsfallen Optionsrätten kunde brytas enligt generalklausulen.

Praxis enligt BesL Något avgörande, då besittningsskydd beträffande bostad påkallats i riv- ningsfall, har icke förekommit under den tid, för vilken praxis undersökts. Däremot har uppsägningens billighet prövats i fråga om lokaler, beträffande vilka såvitt framgår av motiven bedömningen ej i och för sig skall vara an- norlunda. Följande fall är av intresse:

1) NJA 1963 C 9. Ett fastighetsbolag hade i Piteå förvärvat 4 tomter för riv- ning och uppförande av varuhus. Efter uppsägning avflyttade samtliga hyres- gäster utom tre, därav ett bussbolag (busscentral, kiosk m. m.). Rivningstillstånd hade meddelats. Hovrätten fann det vara av stor vikt för fastighetsbolaget att dess mark kom till användning för avsett ändamål och att det måste hållas för visst, att rivningen skulle ske inom en snar framtid, om hyresgästerna flyttade. Med hänsyn härtill och då av utredningen framgick att hyresgästerna ej saknade möjligheter att i Piteå erhålla tillfredsställande lokaler, fann hovrätten hyresgäs- terna skyldiga att flytta. HD: ej prövningstillstånd.

2) NJA 1963 s. 339 . I Varberg hade ett bolag beslutat uppföra ett större varu- hus. För att göra det möjligt att genom rivning av en intilliggande mindre bygg- nad ordna lämpliga tillfarter, uppsades A., som sedan länge förhyrde en butiks- lägenhet i denna byggnad, till avflyttning. Byggnaden var belägen på ett område, av vilket en del enligt fastställd stadsplan skulle ingå i parkområde, och täppte till infarten till det planerade varuhuset. Som villkor för byggnadslov hade satts att byggnaden revs, vilket företaget lovat efterkomma. Företaget hade även vid överlåtelse till staden av den till parkområde avsedda marken förbundit sig att avlägsna byggnaden. HD fann, även om i orten rådde brist på butikslokaler av ifrågavarande slag och oavsett huruvida företagets försök att skaffa ersättnings-

19 Lundvik s. 11. 20 Prop. 1956:168 5. 77.

lokal resuherat i något för A. antagbart erbjudande, företagets fordran att A. skulle flytta icke strida mot god sed i hyresförhållanden eller vara obillig. Ett justitieråd som var av skiljaktig mening beträffande motiveringen anförde i ett principuthdande attfrågan onitingång och eherfrågan på hyreslägenheter av det slag, varom i varje särskilt fall är fråga, måste vara av mycket stor betydelse. (Det kan anmärkas att hyresrådet i utslag omkring ett och ett halvt år tidigare då HyReL gällde även för lokaler i orten förklarat en av bolaget i fråga verkstäHd uppsägning av en annan hyresgästi fasägheten ogihig på den grund att hyresgästen icke erbjudits annan lokal och sådan ej heller stått hyresgästen till förfogande. Bolaget hade därefter nödgats utgiva ersättning med avsevärda be- lopp till ett antal hyresgäster för att få dem att flytta. HD:s avgörande i nyss- nämnda mål har, enlig vad som framgår av undersökningen av praxis i medlings- ärenden, haft stor betydelse och ofta åberopats av rivningsintressenterna).

3) I flera mål har fråga uppkommit huruvida avflyttningsskyldigheten varit obillig med hänsyn till ovissheten beträffande den tillämnade rivningens aktuali- tet DLL4 1963 3.188 avsåg uthyrning i Skövde av en lokal genonn hyresavtalsoni löpte på 3 mån. i sänder med 1 mån. uppsägningstid. Fastighetsägaren, ett bygg— nadsbolag,uppsade hyresavtdettin upphörande den 1 apri11962,enär byggnaden skulle rivas och ny byggnad uppföras. Rivning skulle dock ej bli aktuell förrän tidigast den 1 april 1963. Fastigheten utgjorde del av en tomt, för vilken gällde en äldre stadsplan, som var föremål för omarbetning. Huvuddelen av tomten ägdes av staden, med vilken bolaget låg i underhandlingar om förvärv av återstoden av tomten. Rivningstillstånd beviljades bolaget först den 2 juli 1962. I HD uppgav bo- laget, att rivnings- och projekteringsarbetet för en blivande byggnad på bolagets del av tomten var i det närmaste klart men att det ännu icke var avgjort, om denna byggnad skuHe konnna UH uHörande,enärförhandhngarnained äaden OHlfÖP värv av återstoden av tomten icke slutförts. Bolaget uppgav vidare att den be- fintliga byggnaden var fallfärdig men framlade icke någon närmare utredning om det ekonomiska resultatet av fastighetens drift under senare tid. HD fann i dom den 13 mars 1963 att det i vart fall den 1 april 1962 icke kunde anses ha stått klart an rivning av byggnaden var nära förestående.liyresgästen hade därför,i betraktande av den korta hyrestid som gällde, bort erhålla förlängning av hyres- förhållandet på dittills gällande villkor eller således närmast till den 1 juli 1962. Den ovisshet som alltjämt rådde beträffande husets rivning och blivande nybygg- nad medförde, att någon senare tidpunkt för avflyttning utan ytterligare uppsäg— ning icke kunde fastställas i målet. HD ansåg därför bolagets på den verkställda uppsägningen grundade anspråk på avaMning obHHgL Tyå juäideråd var av skiljaktig mening och anförde, att det redan före den 1 april 1962 stått klart, att huset skuHe rivas och att anledning saknades tnl annat antagande än att bola— get uppsagt hyresavtalet för att kunna börja rivningen så snart som möjligt. I be- traktande härav kunde det _ oaktat rivningstillstånd meddelats först den 2 juli 1962 samt byggnadslov ännu ej förelåg icke anses strida mot god sed i hyres— förhållanden eller eljest vara obilligt, att hyresgästen skulle avflytta den 1 april 1962.

4) I två underrättsdomar (lokaler i Strömstad resp. Värnamo) berättigades hyresgästen till nytt hyresavtal på oförändrade villkor, i det ena fallet enär tid- punkten för rivningen var synnerhgen obesunnd och i det andra enär det var synnerligen ovisst om rivning kunde komma till stånd före nästa hyresperiods utgång.

5) Motsatt utgång fick tvister om en butik och ett pensionat i Östersund. Un- derräuen fann avatnungsskyhhghet obiHig enär hyresvärden ej kunnat an- giva när rivningen skulle börja. Hovrätten fann det emellertid kunna hållas för

. ]

visst att rivningstillstånd skulle kunna erhållas om hyresgästerna avflyttade utan dröjsmål och ogillade därför deras talan.

6) I några fall har nytt hyresavtal vägrats antingen på den grund, att det vid hyresavtalets ingående stått klart för hyresgästen att den förhyrda byggnaden (kiosk) skulle rivas (hovrättsdom, HD ej prövningstillstånd), eller därför att lägenheten förhyrdes enligt kontrakt med s.k. rivningsklausul (underrättsdo- mar).

Ett fall av uppsägning på grund av större ombyggnad har påträffats. Fallet gällde en lägenhet i ett hus från 1840-talet, vilket stått på gränsen till att bli utdömt av sanitära skäl och som var föremål för genomgripande ombyggnad; endast ytterväggar och bärande innerväggar skulle behållas. En hyresgäst bodde kvar och begärde nytt hyresavtal. Hon erbjöds annan bostad, mindre men mo- dern, men vägrade flytta. Häradsrätten fann att hyresgästen då hon tillträdde lägenheten (4 år tidigare) var införstådd med att huset skulle bli föremål för en genomgripande ombyggnad och att upplåtelsen därför skett under förbehåll om nödvändig tidsbegränsning (uttryckligt förbehåll fanns dock ej). Eftersom re— noveringsarbetet, som utgjorde ett led i en långtidsplanerad upprustning av ett otidsenligt bostadsbestånd i orten och således var ett betydande samhällsintres- se samt den bostad som erbjudits i fråga om allmän standard var väsentligt över- lägsen den förhyrda och borde kunna godtagas ansåg rätten hyresgästen skyl— dig att flytta.

HLK :s förslag Då HLK i 43 å andra stycket 3. upptog förestående rivning såsom särskild och ovillkorlig optionsbrytande grund, anfördes som motiv följande:21

Där fråga är om rivning bör hyresvärdens intresse att få bestämma den tid- punkt, då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits icke längre anses eko- nomiskt lönande, eller avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå i ett större saneringsprojekt vinna beaktande på sådant sätt, att han får möjlighet att bringa sin hittillsvarande verksamhet till upphörande. Härtill kommer, att det allmän— nas intresse av att otidsenlig bebyggelse röjes för att lämna plats för nybebyggelse eller eljest möjliggöra en modern samhällsplanering äger den vikt, att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgästers intresse att få kvarsitta i förhyrd lägenhet. Vad beträffar den form vari dessa intressen skola tillgodoses har kommittén kommit till den uppfattningen att det icke kan anses behövligt eller lämpligt, att det dömande organet har att ingå i prövning av ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att kunna taga ställning till optionsfrågan. Fastmera bör den blotta omständigheten, att huset skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell, anses tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda tillbaka. När det gäller att bedöma om denna op- tionsbrytande grund är för handen, måste man med hänsyn till den optionsbry— tande grundens futurala karaktär uppenbarligen nöja sig med sannolikhetsbevis- ning. I åtskilliga fall lärer hyresvärdens påstående att han ämnar riva huset vinna sådant stöd av de yttre omständigheterna, t. ex. fastighetens ålder och skick, eller av gällande stadsplans bestämmelser om fastighetens bebyggande, att mycken an- nan bevisning kan synas överflödig. Där ytterligare bevisning erfordras kan så— dan förebringas på olika sätt. Att hyresvärden erhållit byggnadsnämnds lov att verkställa rivning och nybyggnad på fastigheten, utgör exempel på omständig- heter, som kunna vara ägnade att sätta sannolikhetens prägel på hyresvärdens

215. 85—86.

uppgift 0111 husets förestående rivning. Där rivningens genomförande icke är be- roende av myndighets beslut, kan t. ex. ett föreliggande entreprenadavtal rörande rivningen och eventuell nybyggnad göra tjänst som indicium på att hyresvärdens uppgift är sanningsenlig. Förhör under sanningsförsäkran utgör ett annat bevis- medel, som i detta sammanhang kan komma till användning.

HLK jämställde vidare med rivning genomgripande ombyggnad, som allt- så borde utan vidare bryta Optionsrätten, och fortsatte:22

Härvid kan man emellertid icke stanna, om man icke vill äventyra att options- rätten försämrar möjligheterna att i önskvärd utsträckning modernisera det äldre fastighetsbeståndet eller eljest anpassa detsamma efter vad ändrade förhållanden på hyresmarknaden påkalla. Jämväl en ombyggnad, som visserligen icke har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efterföljande nybyggnad men likväl kan sägas vara av större omfattning, i det att utrymmena i fastig- heten därigenom i tämligen ansenlig mån omdisponeras, synes böra uppställas såsom ett faktum som i princip bryter hyresgästs optionsrätt. Icke heller vid dy- lik ombyggnad, som vanligtvis är av kapitalkrävande natur, förefaller det behöv- ligt att för optionsfrågans avgörande. ingå i prövning av vad hyresvärden kan an- tagas vinna genom den planerade förändringen eller att eljest inlåta sig på en bedömning av ändamålsenligheten av det tillämnade företaget. Att hyresvärden är villig att nedlägga ett större kapital på fastighetens ombyggnad, varslar om att hans intresse av ombyggnadens genomförande är av sådan dignitet att det skä- ligen bör stå honom öppet att vägra förlängning, om han finner detta erforder- ligt för ombyggnadens ändamålsenliga genomförande. Endast om det är uppen- bart att hyresgästen kan kvarbo utan olägenhet för ombyggnaden, hör han vara bibehållen vid sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggnaden icke alls eller allenast i obetydlig mån berör den ifrågavarande hyresgästens lägenhet.

Remissgranskningen av HLK :s förslag Några remissorgan ställde sig övervägande positiva till HLK:s förslag be- träffande rivningen såsom optionsbrytande grund. Sålunda uttalade bo- stadsstyrelsen att en önskvärd modernisering av det äldre fastighetsbestån- det och en anpassning av detta efter ändrade förhållanden på hyresmarkna— den icke fick hämmas av ett alltför vittgående besittningsskydd. Stadsför- bundet framhöll vikten av att saneringsverksamheten i våra stadssamhällen ej försvåras av alltför långtgående hyresgästintressen. Liknande uttalanden gjordes av Landskommunernas förbund, som även framhöll angelägenheten av att icke sådana krav ställdes på bevisningen, att det allmännas intresse ej blev tillbörligen beaktat. Fastighetsägareförbundet underströk. vikten av att rivning och större ombyggnad ej fick omintetgöras genom kvarboende- rätten och yttrade:

Det torde vara ett betydande allmänt intresse, att sanering genom ny- eller om- byggnad kommer till stånd utan hinder av hyresrättslig art. De svårigheter i det- ta avseende, som rätt under hyresregleringstiden för fastighetsägare och bygg- nadsföretag, är alltför välkända för att här behöva upprepas.

Andra remissorgan var kritiska. Sålunda yttrade hyresrådet (majoriteten bestående av de opartiska ledamöterna samt hyresgästrepresentanterna) :

Det är riktigt att hyresgästen i princip icke skall ha rätt till nytt hyresavtal, om huset skall rivas. Det måste emellertid krävas att tillförlitlig utredning före- bringas om att rivningen är nära förestående.

I anslutning till HLK:s uttalande beträffande ett annat fall då options- rätten skulle brytas nämligen att vid omläggning av brukningsändamålet (43 å andra stycket 4. HLK:s förslag) billigheten vanligen krävde att om- läggningen fick anstå så länge risk fanns att hyresgästen ej kunde komma över annan bostad, varmed han skäligen kunde åtnöjas _ anförde hyresrä- det vidare:

Denna synpunkt bör läggas även på det fall, där hyresgästen uppsagts därför att huset skall rivas. Det kan icke vara rimligt att hyresgäst i ort med kvardröjande bostadsbrist under alla förhållanden skall vägras rätt till nytt hyresavtal, då hu— sets rivning är nära förestående.

Hyresgästernas Riksförbund yttrade:

Självfallet bör ett besittningsskydd icke stå i vägen för en förnyelse av bostads- massan eller för sådana förändringar av en fastighets nyttjande, som kan vara betingade av den tekniska och ekonomiska utvecklingen. Antalet bostadslägen— heter i överåriga eller tekniskt undermåliga hus torde emellertid uppgå till flera hundra tusen. Om husets rivning eller omfattande ombyggnad skulle vara options- brytande grund, skulle det föreslagna besittningsskyddet i realiteten bli illuso- riskt för en betydande del av hyresgästerna i det bostadsbestånd, som tillkommit före 1930. Förutsättningen för att hyresgäst skall vägras optionsrätt i dessa fall bör därför vara att annan lägenhet ställes till förfogande.

TCO hade ej något att erinra mot att som optionsbrytande grund upptogs rivning och större ombyggnad, dock under förutsättning att hyresvärden blev skyldig att anvisa likvärdig lägenhet och betala flyttningskostnader. Sveriges Hantuerks— och Industriorganisation ansåg att hyresgästen vid riv— ning och större ombyggnad borde äga förhandsrätt till hyresavtal i den nya (ombyggda) fastigheten.

Advokatsamfundet ansåg det böra övervägas att i rivningsfallet ha indi— rekt besittningsskydd med rätt för hyresgästen till ersättning för flyttnings— kostnader och ersättning för av honom utförda reparationer.

De sakkunniga Av den inledningsvis lämnade redogörelsen för rivningsförhållandena fram- går att orsakerna till rivning är många och ofta sammanfaller, liksom också att det kan vara svårt att urskilja om initiativet främst kommer från enskilt eller allmänt håll. Under inga förhållanden kan rivning ske i strid med myn— digheternas intentioner beträffande stadsplaneutvecklingen på längre sikt. Såsom framgår av Stockholms stads fastighetskontors här ovan citerade PM är det för varje rivningshus gemensamma kravet »saneringsmoget» synner— ligen svårt att fastställa. Vi har därför i likhet med HLK kommit till slut- satsen, att det icke inom besittningsskyddslagstiftningen bör förekomma nå— gon prövning av en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet. En sådan prövning skulle ålägga det prövande organet ytterst vanskliga avgö-

randen med krav på teknisk och ekonomisk utredning, som skulle bli orim- ligt dyr och tidskrävande utan att man med säkerhet skulle nå syftet att ve- ta om en rivning är så befogad att den bör bryta besittningsskyddet. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intresset att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse, något som också framhållits av åtskilliga remissinstan— ser, även sådana som velat starkt värna om hyresgästens skydd. Det är också ett enskilt intresse av vikt, att varje fastighetsägare bör ha rätt att inom eljest godtagna gränser förkovra sin fastighets värde. Vad fastighetsvärdet och dess utnyttjande beträffar må här erinras om önskemålet om en bättre anpassning av hyrorna till lägenheternas bruksvärde, varigenom det bättre än hittills kan ha varit fallet skulle löna sig att bygga om och förbättra ett hus med lägenheter, som kan erbjuda goda bostäder?"

Skyddet av genom rivning hotade kulturhistoriskt värdefulla byggnader eller miljöer tillhör icke lagstiftningen om besittningsskydd. Även här kan emellertid erinras om önskemålet om större möjligheter att bygga om i stål- let för att riva.

Planer på rivning skall enligt vår uppfattning alltså anses utgöra en sak- ligt befogad anledning att inleda åtgärder för evakuering. I enlighet med BesL, HLK och den i detta hänseende i stort sett eniga remissgranskningen anser vi att, då rivningen är så nära förestående att lägenheten hör fristäl- las, hyresgästen icke bör kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflytt- ning och därmed hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i riv- ningssituationen förutsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållan- det, att rivning i princip bryter besittningsskyddet.

Till skillnad mot HLK:s förslag om ovillkorlig flyttningsskyldighet anser vi emellertid att angivna princip måste vara underkastad modifikationer allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad, d. v. s. till- gången eller bristen på bostäder i orten. Här inträder alltså tillämpningen av stadgandet i 45 5, att det icke får vara obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Detta hänsynstagande till marknadssituationen blir en bedömning efter en vid skala från på ena hållet det läge, i vilket sådan balans råder på bostadsmarknaden, att man kan överlåta åt hyres- gästen att ensam ordna sin bostadsfråga samt rivningen alltså utesluter även ett relativt besittningsskydd. ] mellanlägena finns utrymme för olika former av begränsat skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflyttningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad med rätt till återflytt- ning eller också ekonomisk ersättning. Om man i det andra ytterlighetsfal- let, med kännedom om bostadsförhållandena, kan antaga att hyresgästen icke själv kan skaffa annan lämplig bostad, bör billighetsprövningen leda till att han —— i överensstämmelse med den hyresregleringspiraxis i större städer, vilken vi förut skildrat skall komma i åtnjutande av ett relativt

22' Enligt kungörelse som trätt i kraft den 2 juni 1966 må rivning av flerfamiljshus inom område med stadsplan i kommun med över 30000 invånare icke påbörjas utan igångsättningstillstånd.

!

besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet sålunda om icke andra för- hållanden enligt de för dessa avsedda bedömningsreglerna leder till motsatt uppfattning —— få brytas endast om hyresgästen tillhandahålles annan bo- stad, med vilken han skäligen kan åtnöjas.

Beträffande vilka krav som skäligen bör få ställas på den bostad, som en- ligt vad nyss sagts hyresvärden i vissa lägen kan bli nödsakad anvisa hyres— gästen, och andra avvägningsfrågor hänvisas till p. 10 i detta kapitel.

Om hyresgästen inflyttat i ett »rivningshus» med öppen blick för risken att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föras längre än till att hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande på- fordrar avflyttning om tidpunkten närmare här nedan — och något krav på ersättningslägenhet kan givetvis då ej upprätthållas.23

Liksom nu sker i hyresregleringspraxis kan det ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på grund av tillämnad rivning avkorta uppsäg- nings- och avtalstiderna i syfte att bättre samordna rivningens igångsättan- de med avflyttningsdagen. Hyresgästen bor då »på rivningskontrakt». Det kan vara lämpligt att redan efter den första uppsägningen ogilla hyresgäs— tens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än som egentligen är nöd- vändigt.

Till skillnad från HLK anser vi att starka krav på bevisning om rivning— ens aktualitet bör uppställas, i förekommande fall genom rivningstillstånd, byggnadslov eller motsvarande eller, i ort där kraven på myndighets god- kännande av byggnadsarbete är lägre, annan tillförlitlig utredning, som vi- sar att evakueringen är det egentliga kvarvarande hindret för rivningens igångsättande.

Helt naturligt bör i stort sett samma bedömanden som beträffande rivning göras då det är fråga om större ombyggnad, varmed såsom förut sagts avses ombyggnad av så genomgripande art, att den hindras av hyresgästens kvar- boende. Huruvida det är möjligt att bo kvar kan naturligtvis i vissa gräns- fall bli en tvistefråga, som dock torde kunna lösas tämligen lätt under beak- tande av de praktiska och ekonomiska förhållanden, under vilka arbetet sker. Hyresvärdens påstående, att ombyggnaden kan utföras ändamålsenli— gare om hyresgästen är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tagas för gott.

I icke obetydlig omfattning bör emellertid möjlighet föreligga att låta hy- resgästen icke blott återinflytta efter genomförd ombyggnad utan även, om än i begränsade eller provisoriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är omfattande. Rätt att återflytta måste givetvis ut- göra en omständighet, som starkt talar för att besittningsskyddet brytes tem- porärt, och under den förutsättningen bör inskränkningar under byggnads—

tiden accepteras även med betydlig minskning av trivsel och bekvämlighet. I åtskilliga fall kan även tänkas förekomma att hyresrätten under bygg— nadstiden överflyttas till annan fastighet. Provisoriska åtgärder av nu an— givet slag kan underlättas genom ekonomiska ersättningar och hyressänk- ningar; för de senare finns särskilda regler.

Till de arbeten som, ehuru ofta svårbemästrade och tidsödande, i regel kan utföras utan att hyresgästens kvarboende behöver sättas i fråga, hör om- byggnad av trappor och andra särskilda utrymmen samt installation av hiss och andra gemensamma anläggningar. Även dylika arbeten kan temporärt och partiellt inskränka hyresgästens besittning. Yttre reparationer även av genomgripande natur berör regelmässigt icke besittningen.

En speciell konfliktsituation kan uppkomma om hyresvärden anser sig behöva friställa en eller i ett större hus flera lägenheter för att en ombygg— nad, som har till syfte att bereda övriga hyresgäster bättre bostäder, skall kunna ge tekniskt och bostadsmässigt tillfredsställande resultat. Det måste i en sådan situation tillkomma hyresvärden att välja vilken lägenhet som skall friställas. Huruvida hyresgästen i en sådan lägenhet därvid skall gå miste om sitt besittningsskydd blir en bedömning efter prövning av omstän- digheterna i övrigt.

Av stor betydelse för ägarens möjlighet att genomföra en planerad, på besittningen inverkande ombyggnad är att hyresgästen underrättas så tidigt som möjligt. Klara belägg för att hyresgästen haft vetskap om ett kom- mande ingrepp i hans besittning har stort bevisvärde till hyresvärdens för— män. Vad i andra sammanhang uttalas om möjligheten att såsom förbe- redelse för hyresförhållandets upplösning avkorta avtals- och uppsägnings- tiderna bör beaktas även vid ombyggnad. Detsamma gäller hyresvärdens skyldighet att styrka ombyggnadens aktualitet.

6. Ändring av brukningsändamålet

Allmänna synpunkter

Att bostadslägenhet skall användas för annat ändamål än bostad är en särskilt från omvandlingen av städernas centrala delar (»kontoriseringen») välkänd situation, som i större städer uppkommer även utanför vad som förr ansågs vara de egentliga kommersiella stadsdelarna. Även om över- gången till— nytt brukningsändamål oftast är sakligt befogad och i överens- stämmelse med den av myndigheterna styrda utvecklingen, är ändringen givetvis, då den hotar bostadshyresgäster med att behöva flytta, från be— sittningsskyddssynpunkt av delvis samma natur som den, som framkallas av rivning. Detta har också avspeglats i hyresregleringspraxis,24 som kan så- gas ge bostadshyresgästen ett tämligen starkt besittningsskydd.

BesL innehåller ickå' någon särskild klausul angående ändrad användning

såsom optipnsbrytande grund, utan fallet är att hänföra till generalklausulen i 1 5 e). Fallet har icke berörts i motiven och hittills icke heller varit före- mål för bedömning i domstolspraxis enligt nämnda lag.

HLK:s förslag och remissgranskningen HLK:s förslag upptog i 43 5 andra stycket 4. såsom särskild optionsbry- tande grund, att lägenheten icke vidare skulle användas för bostadsändamål (med ett betydelsefullt tillägg, varom nedan). I sina motiv uppehöll sig HLK25 först vid den vanligaste anledningen till ändrad användning av en bostadslägenhet, nämligen strävan till ökad avkastning, och nämnde även anledningar av annat slag. HLK uttalade att i marknadslägen där hyres- gästen utan nämnvärd svårighet kunde anskaffa annan lägenhet, varmed han skäligen kunde åtnöjas, hans intresse att få behålla lägenheten i all- mänhet syntes böra stå tillbaka för hyresvärdens intresse att få tillgodogöra sig det högre marknadsvärde, som lägenheten hade vid förändrad använd- ning. Om läget på bostadsmarknaden, yttrade HLK vidare, medgav en nå- gorlunda friktionsfri omflyttning, torde hyresgästens intresse av lägenhetens bibehållande icke heller i andra fall normalt böra stå hindrande i vägen för en förändrad användning av fastigheten. I en lag, som i likhet med all- männa hyreslagen i första hand, om än icke uteslutande, borde taga sikte på någorlunda balanserade marknadslägen, syntes det med hänsyn härtill befogat att som allmän regel uppställa, att Optionsrätten brytes, om lägen- heten icke vidare skall brukas för bostadsändamål. HLK fortsatte:

Såsom redan antytts, kan emellertid en sådan regel stundom leda till ett för hy- resgästen obilligt resultat. Detta kan framför allt inträffa, om den lokala till— gången på bostäder icke är tillräcklig för att möjliggöra en obehindrad omflytt— ning. Inom ramen för de någotsånär normala fluktuationerna på hyresmarknaden falla även vissa mer eller mindre övergående marknadslägen med måttlig lägen- hetsbrist, vilka icke böra lämnas ur räkningen vid utformningen av en allmän hy- reslag. Sådana lägen uppkomma från tid till annan, lokalt eller mera allmänt, utan att läget framkallats av omständigheter av någon extraordinär natur. En expan- sion av näringslivet på viss ort kan t. ex. medföra, att balansen på den lokala hyresmarknaden tillfälligtvis rubbas. En ekonomisk högkonjunktur kan komma efterfrågan på bostäder att i sådan mån inriktas mot större och modernare lä- genheter att en viss knapphet på sådana lägenheter gör sig märkbar. En om- svängning till lågkonjunktur kan omvänt dirigera efterfrågan mot smärre eller äldre lägenheter i en omfattning, som låter denna sektor av hyresmarknaden framträda med omisskännliga bristsymptom. Vare sig en förefintlig knapphet be- ror på någon sådan eller annan omständighet, bereder den ofta nog en uppsagd hyresgäst beaktansvärda svårigheter att skaffa sig annan lägenhet, som motsvarar hans behov och resurser. Där risken för att hyresgästen icke kan komma över an— nan bostad, varmed han skäligen kan åtnöjas, sålunda praktiskt är att räkna med, lärer billigheten vanligen kräva, att en planerad omläggning av brukningsända- målet får anstå, så länge denna risk varar. Även bortsett från knapphetssitua-

25 s. 86.

tioner kan en omläggning av brukningsändamålet stundom vara mot hyresgäs- ten obillig. Så kan exempelvis vara fallet, om hyresvärden vill övergå till bruk- ningsändamål av mindre vikt eller om situationen är sådan, att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyresgästen om den förestående förändringen men underlåtit detta. Syftar omläggningen till ökad lönsamhet men hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor som hyresvärden skulle kunna uppnå vid förändrat brukningssätt, är det uppenbarligen mot hyresgästen obil- ligt att under hänvisning till omläggningen vägra förlängning.

På anförda skäl föreslog HLK sådant undantag från den föreslagna hu- vudregeln, att hyresgästen, oaktat hyresvärden vill övergå till annat bruk— ningssätt, likväl skall äga rätt till nytt hyresavtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle vara mot hyresgästen obillig.

Vid remissgranskningen yttrade hyresrådets majoritet (de opartiska le- damöterna samt hyresgästernas företrädare) :

En utveckling mot bostadshyresgästernas förflyttning från städernas centralare delar till ytterområdena vilken kan genomföras i strid med stadsplanemyndig— heternas intentioner — är icke tillfredsställande. Om denna optionsbrytande grund skall bibehållas bör därför bostadshyresgäst i område, som är avsett för bostadsbebyggelse, vara skyldig att flytta endast om särskilda skäl föreligger att använda lägenheten för annat ändamål än bostad, t. ex. om fastighetens ålder eller skick gör den mindre väl lämpad för bostadsändamål. Vidare skall hyresgäst icke vara skyldig flytta om han icke kan komma över lägenhet varmed han skä- ligen kan åtnöjas.

Hyresgästernas Riksförbund och TCO förklarade att den ifrågavarande grunden borde vara optionsbrytande endast om annan lägenhet ställdes till hyresgästens förfogande.

De sakkunniga

Till en början vill vi framhålla att vi ej heller i fråga om omläggning av brukningsändamålet anser oss böra föreslå, att det ändamålsenliga och lämpliga i det nya användningssättet skall komma under bedömande i be— sittningsskyddstvisten. Vi hänvisar härvid till vad vi anfört om rivning.

Vad vi beträffande rivningssituationen uttalat i fråga om innebörden av att hyresvärden skall ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet gäller i tillämpliga delar även det fall, att uppsägningen motiveras med om- läggning av brukningsändamålet samt hyresvärden styrker att hans upp- gifter därom är riktiga.

Såsom framgår av motiven har HLK ansett sig i viss mån böra beakta den bristsituation som kan tänkas föreligga, då hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få disponera lägenheten för annat än- damål. Vi ansluter oss till denna uppfattning. Här inträder alltså den bil- lighetsprövning som skall ske enligt 45 å i vårt förslag. Vad vi i fråga om situationen vid rivning anfört om att intresseavvägningen bör ske med be- aktande av den vid tillfället rådande bostadssituationen gäller i tillämpliga

delar även för det fall, varom nu är fråga. Generellt sett mäste hyresgästens besittningsskydd dock vara fastare här än i rivningssituationen, i det att hyresvärden klart måste styrka sitt behov att genomföra omläggningen. Bakom kraven på att disponera lägenheten för annat ändamål står nämligen i regel icke det mycket starka allmänna intresse, som ofta stöder rivnings- planerna.

Skillnaden mellan rivning och omläggning av hrukningsändamålet bör i besittningsskyddshänseende även taga sig uttryck i att hyresgästen icke skall nödgas flytta förrän detta är helt nödvändigt _med hänsyn till omlägg— ningen, liksom också i att kraven på utredning angående omläggningens aktualitet bör ställas högre. Om förändringen av hrukningsändamålet fordrar stadsplaneändring eller myndighets tillstånd, bör utredning därom krävas i samma utsträckning som vid rivning.

7. Lägenhet i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenhet

Allmänna synpunkter I motiven för att från besittningsskyddets tillämpningsområde ej undan- taga lägenheter i en- och tvåfamiljshus eller lägenheter som upplåtaren in- nehar med bostadsrätt har vi gjort den allmänna anmärkningen att hyres- gästen dock icke bör få åtnjuta besittningsskydd i vidare mån än som är motiverat av upplåtelsens och lägenhetens karaktär.

Om denna allmänna utgångspunkt anförde HLK:28 En- och tvåfamiljshus tillkomma vanligen för att tjäna såsom bostad åt ägaren och kunna i allmänhet icke överlåtas utan att lägenhet i huset friställes för nye ägarens räkning. Bostadsrättslägenheter förvärvas likaledes i allmänhet för att brukas såsom bostad åt bostadsrättshavaren och en överlåtelse av bostadsrätten är därför i regel svårgenomförbar, om icke lägenheten kan friställas för förvär— varens räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. Såsom erfarenheterna från hyresregleringslagen torde visa, leder i fall, då en personlig kontakt mel- lan upplåtare och hyresgäst är svår att undvika, en tvångsförlängning av hyres- upplåtelsen ej sällan till så försämrade relationer mellan parterna, att det icke förefaller möjligt för någon av dem att under hyresförhållandets fortsatta be— stånd skapa sig en trivsam bostadsmiljö.

Det nu återgivna uttalandet föranleder icke någon erinran från vår sida. Utgångspunkten bör vara, att en- och tvåfamiljshus samt bostadsrätter i regel förvärvats för att bereda ägaren bostad, vilket vanligtvis bör medföra att hyresgästens intressen får vika för ägarens krav att disponera över huset eller lägenheten för eget bostadsbehov eller för försäljning.

HLK :s förslag och remissgranskningen I enlighet med vad som uttalades i motiven föreslog HLK i 43 å andra styc- ket 5., att Optionsrätten till lägenhet i en- eller tvåfamiljshus skulle brytas då ägaren bor eller vill bo i huset eller behöver disponera lägenheten för för- säljning av fastigheten eller, då det gäller bostadsrättslägenhet, vill flytta in i denna eller behöver disponera den för överlåtelse av bostadsrätten. Op- tionsrätten fick dock icke brytas, om upplåtarens vägran att medge nytt hyresavtal uppenbarligen stred mot god sed i hyresförhållanden. Fall där vägran strider mot god sed exemplifierades i motiven.27

Såsom framgår av 111 kap. har en del remissorgan ansett eller övervägt att man borde undantaga lägenheter i en— och tvåfamiljshus samt bostads- rättslägenheter från besittningsskyddets tillämplighetsområde. Den utform- ning som HLK, efter att icke ha gjort ett sådant undantag, givit lagtext och motiv ifråga om besittningsskyddets styrka i dessa lägenheter har däre- mot icke blivit föremål för någon erinran.

De sakkunniga Hyresvärdens intresse att upplösa hyresförhållande beträffande lägenhet, varom nu är fråga, bör i första hand beaktas på så sätt, att den som hyr lä- genhet i en- och tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt icke skall vara berättigad till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i lägenheten samt har tillk'ännagivit denna avsikt i så god tid före den påyrkade avflyttningen, att hyresgästen haft skäligt rådrum att skaffa annan bostad. Under angivna förhållanden bör på bedömningen i regel icke inverka frågan huruvida uthyraren har verkligt behov att disponera lägenheten för egen bostad; det får här räcka att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. bostads- rättsinnehalvaren. I en del tvåfamiljshus är dock den ena lägenheten av typisk uthyrningskarakt'är och den andra mera påtagligt avsedd för äga- ren. Om uppsägningen gäller förstnämnda lägenhet, torde anledning finnas att fordra att hyresvärden gör sannolikt att han skall disponera den själv. Är så ej fallet bör hyresgästen ha ett relativt starkare skydd än. eljest. Mot- svarande synpunkter kan anläggas på det fall, att huset eller bostadsrätten skall säljas. Såsom HLK uttalat får det förutsättas [att överlåtelse i reg-el ej kan ske utan att lägenhet i en- och tvåfamiljshus eller bostadsrättslägenhe- ten är friställd. Av naturliga skäl uppkommer därvid ofta behovet att sälja tämligen oväntat, vilket måste beaktas exempelvis då en avliden ägares efterlevande make måste göra sig av med fastigheten. elller bostadsrätten; i andna fall kan däremot förverkligandet av ett realisationsbehov ej sällan nppskjutas en längre tid. Det torde vara svårt att här ge rättstillämpningen generella anvisningar.

Ovan har uttalats att hyresgästen måste ges skäligt rådrum att skaffa an- nan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Denna hänsyn

måste under alla förhållanden visas hyresgästen, för såvitt han icke genom tidigare överenskommelse eller kännedom om hyresvärdens planer kan vara skyldig flytta med det varsel som ges genom den avtalade uppsägnings— tiden. Vad som är skäligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen och hyresgästens behov. Är behovet ringa, är det icke obilligt att rådrummet blir kort; står annan bostad till förfogande bör en bedömning av huruvida denna är godtagbar ske, varctill vi återkom- mer under p. 10 i detta kapitel. Intresseavvägningen mellan parterna bör med andra ord ske efter en vid skala, där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör vara, icke såsom vid »normala» hyresavtal, att hyresgästen skall få sitta kvar, utan att hyresförhållandet skall upplösas. I syfte att förbereda en upplösning torde den tidigare beskrivna metoden att avkorta avtals- och uppsägningsperioderna här vara väl användbar.

Nyss har berörts hyresvärdens upplysningsplikt. Det är till fördel för båda parter att avsikten att framdeles disponera över bostaden för eget behov kommer till uttryck snarast möjligt. Föreligger den redan vid avtalsslutet, får en anteckning härom stort framtida bevisvärde. I andra fall är det att rekommendera att hyresvärden tydligt tillkännager sin avsikt på lämpligt sätt.

Av det sagda framgå-r motsättningsvis, att om hyresvärden plötsligt be- kantgör en avsikt att disponera lägenheten till egen bostad bedömningen blir iviss mån en annan. Man måste i sådant fall ingå i prövning av ange- lägenheten, som får vägas mot omständigheterna å hyresgästens sida. Lik- nande förhållanden får ans-es gälla, då den som ärvt ett hus eller en bostads- rätt förklarar sig vilja tillträda lägenheten såsom egen bosrtad.

Slutligen några ord om vad som med en tidigare använd tenm kan kallas »affärsmässig» uthyrning av enfamiljshus och lägenheter i tvåfamiljshus. Dylik uthyrning i affärsmässigt syfte av för ändamålet iordningställda eller anskaffade hus och lägenheter, förekommer ännu icke i någon större omfattning men kan, särskilt beträffande enfamiljshus, väntas bli vanligare på grund av efterfrågan på småhus. Det är självklart att dessa uthyrningar skall omfattas av samma regler som andra upplåtelser, för vilka gäller det av lagstiftningen generellt åsyftade fasta besittningsskyddet. Huruvida ut- hyrningen är av den karaktär som nu sagts torde icke vara svårt att utreda, i den mån saken verkligen blir tvistig.

I anslutning till HLK:s reson-emang om betydelsen av det personliga för- hållandet mellan den i ett tvåfamiljshus boende ägaren och hans hyresgäst vill vi, i likhet med HLK, framhålla att möjligheten till tvångsförlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vidsträckt. Rikt— punkten bör emellertid även här vara hyresförhållandets upplösning; det är angeläget att frågan om »skulden» till svårigheterna mellan parterna ej i onödan belastar utredningen i fall, där svårigheter av naturliga skäl lätt uppstått utan att dessas orsaker går att med säkerhet avgöra. En klar gräns

måste dock alltid upprätthållas mellan å ena sidan vad som med hänsyn till de personliga relationerna måste vara godtagbara skäl att påfordra av- flyttning och å andra sidan chikanös uppsägning.

Beträffande gränsdragningen mellan en- och tvåfamilj shus och andra hus ansåg vid remissgranskningen av HLK:s förslag häradshövding/ör- eningen begreppet en- och tvåfamilj shus höra närmare definieras, och även lantbruksförbundet fann begreppet oklart. Vid tillämpningen av BesL — där gränsdragningen är viktigare än i vårt förslag, eftersom BesL gör direkt undantag för dessa lägenheter har enligt vad en undersökning visar inga svårigheter förekommit. Avgörande för huruvida huset tillhör kategorien en- eller tvåfamiljshus är husets funktioner och karaktär som helhet. Inne- håller t. ex. huset en eller flera affärslokaler, verkstäder etc. av så domine- rande och självständig art, att det typiska för ett enfamiljs- resp. tvåfamiljs- hus försvunnit, bör det förhållandet att huset innehåller en eller två f ainilje- bostäder icke tillmätas samma betydelse 'som om dessa bostäder varit för- härskande. Motsvarande gäller om utom familjebostaden resp. familjebo- städerna -i huset upplåtes .t_ ex. för särskilda hyresgäster avsedda rum på W'nden i sådan omfattning och i sådant utförande, att husets karaktär icke längre är den för enfamiljs- resp. tvåfamiljshus typiska. Det blir här nöd- vändigt att gränsdragningen, som ej torde behöva göras så ofta, får utveck- las i praxis.

Av intresse för gränsdragningen är några fall ur praxis enligt BesL.

1) Att även en kafélokal uthyrts i ett tvåfamiljshus ansågs medföra att BesL var tillämplig.

2) En villa med två bostadslägenheter och inredd vind med fyra rum, var för sig uthyrda möblerade men med gemensam kokvrå och toalett, ansågs vara två- familjshus, enär anordningarna på vinden bedömdes som provisoriska.

3) Ett byggnadskomplex, bestående av ett flertal med varandra sammanbyggda enfamiljshus med vissa gemensamma anläggningar ansågs utgöra icke flera en- familjshus utan ett flerfamiljshus, varvid beaktades att hela komplexet var av- sett för uthyrning och hade behandlats som flerfamiljshus i fråga om statliga län. I detta sammanhang kan nämnas att i ett mål angående talan av nio hyres- gäster om besittningsskydd i lägenheter i en och samma ägare tillhöriga, sam- manbyggda tvåfamiljshus med gemensamma anordningar, rättens ordförande upp- lyste att BesL ej var tillämplig, varefter hyresgästerna återkallade sin talan. Det synes här kunna ifrågasättas huruvida denna upplysning varit i överensstäm- melse med grunderna för BesL.

4) Enligt ett hovrättsavgörande innebär den omständigheten, att ingen av lägen- heterna i ett tvåfamiljshus var avsedd för ägarens begagnande, icke i och för sig att BesL var tillämplig.

8. Bostad som i anslutning till tjänst upplåtits åt anställd

Allmänna synpunkter Stort intresse har i den hyresrättsliga debatten under efterkrigstiden äg- nats det sedan lång tid kända förhållandet, att ett betydande antal arbets-

tagare bebor bostäder, som i anslutning till anställningen upplåtits åt dem av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning, s. k. kopplade avtal. Brist såväl på arbetskraft som på bostäder har i allt högre grad med- fört att tillgång till bostäder åt anställda blivit av synnerligen stort värde för företagarnas möjlighet att erhålla och behålla arbetskraft. Tendensen att sammankoppla tjänst och bostad har spritt sig långt utöver de områ- den där den traditionellt hört hemma, och från att under en tidigare sam— hällsutveckling i stort sett ej ha utgjort någon allvarligare olägenhet har sammankopplingen blivit en för många arbetstagare besvärande företeelse på bostadsmarknaden. Det från besittningsskyddssynpunkt typiska, nämli- gen att enligt förutsättningarna för det kopplade avtalet bostadsupplåtelsen skall upphöra då tjänsten upphört, skapar för många boende problem, som enligt vår mening fordrar särskild uppmärksamhet vid utformandet av det framtida allmänna besittningsskyddet. Vi har därför förhållandevis utför- ligt uppehållit oss vid tjänstens upphörande såsom omständighet av be- skaffenhet att bryta besittningsskyddet.

Anställdas bostäder brukar oftast föras under begreppet »tjänstebostad», ehuru man vid den rättsliga bedömningen måste särskilja två kategorier. För den ena typen, tjänstebostaden i egentlig mening, vilken upplåts åt den anställde såsom ett moment i tj änsteavtalet och där upplåtelsen ej är under- kastad de hyresrättsliga bestämmelserna, har vi reserverat uttrycket tjänste- bostad. Den andra typen, nämligen bostaden som i anslutning till tjänsten uthyrs åt den anställde under sådana förhållanden, att hyresbestämmelser— na blir tillämpliga, har vi kallat personalhyresbostad. Gemensamt för båda är att bostadsupplåtelsen förutsätts upphöra då tjänsten upphört (avflytt- ningsklausul). Men oberoende härav blir gränsdragningen viktig, ty om upp- låtelsen är underkastad de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen utöva sin rätt att enligt HyReL eller BesL påkalla besittningsskydd och eventuellt få bo kvar, medan han i motsatt fall är uteslutande hänvisad till det skydd, som till äventyrs bereds honom på grund av tjänsteavtalet, d. v. s. i de flesta fall ett mycket bräckligt bostadsskydd. Av vikt är även att, om hyresgästen ej åtnjuter lagens besittningsskydd, hyrans skälighet ej heller kan bringas under prövning med stöd av det besittningsskydd, som är hy— resgästens medel att komma åt oskälig hyra.

Gränsdragningen tjänstebostad-personalhyrcsbostad sker traditionellt i enlighet med två principer, som för enkelhetens skull kan kallas funk- tionsprineipen och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas inne- bära, att man drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är rättshand- lingens huvudsakligaste syfte.1 På senare tid kan överviktsprincipen sägas ha varit förhärskande. Man beaktar att i ett och samma avtalsförhållande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten är

1Prop. 1939:166 5. 50 samt Lejman, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom (1944) s. 34 ff. och Schmidt, Tjänsteavtalet (1959) s. 279.

tillämplig, och söker utskilja de fall där momentet av tjänst är så domine— rande, att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteav- tal, ehuru det omfattar även en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot föreligger en kombination av tjänste- och hyresavtal, och de hyresrättsliga bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. Detta torde vara BesL:s ståndpunkt.2 Ofta sker emellertid gränsdragningen föga strikt efter de angivna principerna.3

Avtalets rubricering liksom förekomsten däri av uttryck såsom »tjänstc- bostad», >>hyra>> eller »hyrestid» är givetvis ej i och för sig avgörande, utan vid skiljaktig uppfattning mellan parterna om avtalets natur måste alla omständigheter av betydelse undersökas. Det är i detta sammanhang också likgiltigt, huruvida arbetsgivaren eller, för hans räkning, annan upplåter bostaden.

Slutligen må nämnas att tjänst kan —— i offentlig verksamhet genom myndighets beslut eller genom avtal och i enskild verksamhet genom avtal —— förenas med bostadstvång, d. v. s. skyldighet att bebo viss bostad, var- vid motivet i regel är att tjänstens rätta utövande fordrar att befattnings- havaren bebor just den bostaden. Inom den offentliga verksamheten torde en lägenhets karaktär av bostadstvångslägenhet numera som regel visa, att tjänstemomentet i sådant fall är så dominerande att bostaden är tjänste- bostad. Inom enskild verksamhet är saken mera tveksam, eftersom mindre garanti finns mot att bostadstvångsbestämmelsen intages i avtalet utan att det är sakligt påkallat.

Förekomsten av kopplade avtal Att anställda erhåller bostad i samband med sin tjänst förekommer som förut sagts på stora delar av arbetsmarknaden, Särskilt intresse tilldrar sig från besittningsskyddssynpunkt de områden, där tjänstebostadssystemet alltjämt består i större omfattning, och de på vilka man frångått detta system. Nedanstående uppgifter, som avser år 1965 där annat ej sägs, har inhämtats härom.

På skogs- och lantbrukets område är det synnerligen vanligt att arbets- givaren tillhandahåller bostad åt de anställda. Detta beror på en långvarig tradition och på att behov ansetts föreligga att på detta område ha arbets- kraften nära arbetsplatsen.

I fråga om skogsbruket beräknar man att av 15 000 kollektivavtalsberör- de skogsarbetare, anställda hos enskilda företag, 7 500—8 500 bebor bostad som tillhandahållits av arbetsgivaren; att siffran ej är högre har delvis sin förklaring i att i Övre Norrland den vanligare hostadsformen är av arbets- givaren subventionerade egna hem. Motsvarande siffror är för domänver- kets arbetare omkring 10 000 med omkring 1 600 bostäder. Av omkring 1 500

2 Prop. 1956: 168 s. 75 76 . Jfr Schmidt, Tjänsteavtalet s. 281 ff. 3 Walin s. 13, Hedfeldt s. 37. Jfr rättsfallet NJA 1962: 554, referat här nedan.

skogstjänstemän (huvudsakligen skogvaktare) på den enskilda sidan och omkring 550 (huvudsakligen kronojägare) på den statliga sidan har prak- tiskt taget samtliga bostad, som upplåtits av arbetsgivaren. Andelen dylika bostäder uppges minska för tjänstemännens del men synes i vart fall icke minska för arbetarnas del. Däremot synes man kunna spåra en strävan att koncentrera arbetskraften till tätorter; moderna kommunikationer torde göra det lättare för skogsarbetare att bo längre från arbetsplatsen än tidigare.

Vad lantbruket beträffar bebor omkring 10 000 av omkring 14 000 kol— lektivavtalsberörda arbetare bostad, som tillhandahållits av arbetsgivaren. Av de uppskattningsvis 12 000 icke organiserade arbetarna torde även en betydande del ha av arbetsgivaren upplåten bostad. De 1 100—1 200 orga- niserade lantbrukstjänstemännen har praktiskt taget alla sådan bostad. Ten— densen synes vara att andelen bostäder upplåtna av arbetsgivaren ökar för arbetarnas del — i följd av absolut minskning av arbetskraften —— och är tämligen oförändrad för tjänstemännens del. Lantarbetarna bor alltjämt så gott som alltid invid arbetsplatsen.

Vad upplåtelseformen beträffar betraktas inom det enskilda skogsbruket och inom lantbruket en av arbetsgivaren upplåten bostad undantagslöst såsom tjänstebostad. I princip upphör alltså _ vilket även framgår av vissa kollektivavtal — upplåtelsen i och med anställningens upphörande; emellertid förekommer i olika hyreskontrakt som tecknas vid sidan av kol— lektivavtalet exempel på för arbetstagaren förmånligare avflyttningsklau- suler. Härtill kommer att vid anställningens upphörande av annan anled- ning än misskötsamhet arbetstagaren åtnjuter uppsägningstid, som vid vissa fall kan vara längre just i det fall att arbetstagaren bebor tjänstebostad. I vissa anställningsförhållanden (särskilt tjänstemän) kan en relativt lång uppsägningstid i tjänsten förekomma. Dessutom kan i vissa fall uppsäg- ningens sakliga grund komma under prövning, varav kan följa visst an- stånd med avflyttning. För domänverkets del förekommer — med ett fåtal undantag för bostadstvångslägenheter »— endast personalhyresbostäder i enlighet med de för de statliga myndigheterna gällande normerna (se ne— dan). För domänverkets personalhyresbostäder gäller relativt strikta av— flyttningsklausuler; skyldigheten att flytta från bostadstvångslägenhet är mera nyanserad efter förhållandena, t. ex. dödsfall, pension eller befordran. Avtalen inom lantbruket innehåller noggranna bestämmelser om de nytt— janderättsavgifter, som arbetarna har att erlägga, medan tjänstemännen i regel har »fri bostad», d. v. s. bostaden som en del av lönen. Man synes eftersträva en marknadsmässig värdering av bostäderna; i vilken utsträck— ning det i avgifterna resp. värdet av >>fri bostad» kan sägas ligga någon rabatt för karaktären av tjänstebostad är oklart; tydligt är dock att mo— derna bostäder med god standard är förhållandevis billiga.

Vad fastighetsskötarna beträffar finns 27—28 000 kollektivavtalsberörda arbetstagare; antalet icke kollektivavtalsberörda är ej känt, men det har

172 upplysts att medan antalet på detta område organiserade arbetsgivare är omkring 6 900 finns omkring 5 000 oorganiserade. Av de kollektivavtalsbe- rörda fastighetsskötare, som bebor av arbetsgivaren tillhandahållen bostad, har omkring 70 % tjänstebostad på den enskilda sektorn och över 70 % på den allmännyttiga. (I hus tillhöriga större bostadsrättsföreningar reserveras en lägenhet ofta för fastighetsskötaren och upplåtes till honom såsom tjänstebostad.) I riksavtalet mellan Fastigheternas Förhandlingsdelegation och Svenska Fastighetsarbetareförbundet stadgas bl. a. följande:

Värdet av utav arbetstagaren disponerad lägenhet får ej sättas högre än som svarar mot den allmänna hyresnivån i fastigheten eller, om tillräcklig ledning därav icke erhålles, i orten. Skulle det överenskomna värdet överstiga lönen, skall överskjutande belopp kontant erläggas till arbetsgivaren månadsvis. om ej annat överenskommes. överstiger lönen värdet av bostaden, avdrages bostadens värde å lönen. Arbetsgivaren och arbetstagaren äger i det personliga arbetsav- talet överenskomma, huruvida lägenheten skall betraktas såsom tjänstebostad eller ej. överstiger lönen hyresbeloppet, äger dock arbetsgivaren bestämma att lägen- heten skall betraktas såsom tjänstebostad. Om bostaden betraktas såsom tjänste— bostad, skall hyresersättningen minskas med 10 % av lägenhetens marknads- värde. Bestännnandet av huruvida lägenhet skall betraktas såsom tjänstebostad eller ej bör ske vid anställandet i samband med överenskommelse om personligt tjänsteavtal. Om arbetsgivaren påfordrar skall arbetstagaren vara skyldig bo i den vid det enskilda arbetsavtalets ingående anvisade lägenheten. Uppsägningstiden beträffande tjänsten är tre månader med ett års förlängning vid utebliven upp- sägning. Skyldigheten att flytta från tjänstebostad berörs i kollektivavtalet ej i annan mån än att arbetstagaren, om han utan uppsägning avskedas på grund av försumlighet eller motsvarande, skall flytta inom en månad. I andra fall följer avflyttningsskyldigheten alltså tjänstens upphörande.

Om bostaden är personalhyresbostad beror avflyttningsskyldighetcn på vad som avtalats eller på de legala uppsägningsreglerna.

Inom industrin är det svårt att uppskatta förekomsten av kopplade avtal. Gränsdragningen tjänstebostad—personalhyresbostad är här utan större be— tydelse, i det att tjänstebostadssystemet nästan helt avvecklatsf Bostads- tvång torde inom industrin numera vara inskränkt till befattningar av vakt— karaktär eller liknande, där det är av verklig betydelse att arbetstagaren bor i viss lägenhet. Vid tvist om rätten att kvarbo efter tjänstens upphörande har hyresgästen således normalt kunnat påkalla HyReLzs och BesL:s skydd. Flyttningsklausulerna kan därvid vara av mycket skiftande innehåll, från omsorgsfullt övervägda regler med hänsyn tagen till omständigheterna vid tjänstens upphörande, bostadens karaktär m. m. till synnerligen hårda vill- kor, t. ex. avflyttning nästa dag utan nyansering. Vad beträffar hyressätt- ningen, vars yttre ram i allmänhet uppdragits i kollektivavtalen, eftersträvas

4Beträffande järnvägs-, Sågverks-, pappersmasse— och pappersbruksindustrins bostäder förklarade hyresrådet redan i cirkulär nr 43 i juni 1942, att de av arbetsgivaren till ar- betstagarna gjorda bostadsupplåtelserna var verkliga hyresavtal, å vilka HyReLzs be- stämmelser var tillämpliga. Utgångspunkten för denna förklaring var att arbetsmark— nadsparterna på nämnda områden träffat avtal om avlösning av tidigare utgående na— turaförmåner i form av bostad.

i stort sett marknadsvärde. I stor utsträckning sker reduktion, ibland upp till 15—20 %, med hänsyn till avflyttningsskyldigheten. På en del arbets- områden förekommer en bostadsuppskattningsnämnd med partsrepresenta- tion, som på parternas begäran kan bestämma hyran.

En stor del av industrins företag större och mindre — är förenade i In— dustriens Bostadsförening, som handhar gemensamma angelägenheter rö- rande de anställdas bostäder. Detta har betydelse för åstadkommande av en- hetliga bedömanden av olika frågor. Det kan också tilläggas att företagen, utom att tillhandahålla hyresbostäder, även i växlande omfattning ger eko- nomiska bidrag till anställdas egna hem och bostadsrätter ävensom till de— ras förhyrning av lägenheter i Öppna marknaden. Detta sammanhänger med att flertalet företag söker minska sina engagemang i bostadsbyggande och bostadsförvaltning. Hyresbidragen hjälper de anställda att få råd att hyra de dyrare nyproducerade lägenheterna och därigenom nå en god bostads- standard. Medan bidragen till egna hem och bostadsrätter sker i form av en— gångsersättningar, som avskrivs enligt viss plan under förutsättning att ar- betstagaren är kvar i företagets tjänst, utgår hyresbidragen som regel i en fallande skala under några år. Arbetstagaren är icke till någon del återbetal- ningsskyldig och ej heller skyldig flytta, om han lämnar anställningen, men om han gör det före subventionstidens slut, upphör bidraget och han får själv vidkännas den högre boendekostnaden. Bidragen betalas i allmänhet direkt till bostadsföretaget, i regel ett kommunalt eller allmännyttigt.

Statens bostäder. Enligt beslut vid 1956 och 1961 års riksdagar har en om- fattande tjänstebostadsreform genomförts i huvudsak enligt ett av 1952 års tjänstebostadsutredning framlagt betänkande.5 Reformen innebar bl. a. en kraftig minskning av antalet tjänstebostäder. De befattningar som i fortsätt- ningen borde vara förenade med skyldighet att bebo anvisad tjänstebostad skulle för vinnande av stadga och enhetlighet upptagas i en bostadstvångs- förteckning, som fastställes av Kungl. Maj:t eller myndighet enligt Kungl. Maj:ts delegation. Begreppen tjänstebostad och bostadstvång sammanfaller alltså i den statliga verksamheten. Efter tjänstebostadsreformen synes gränsdragningen icke ha varit något problem. Bostadstvångsförteckningen omfattar mellan 2215 och 250 slags befattningar med (år 1961) omkring 2 000 innehavare. Frånsett vissa tjänstemän, som av representationsskäl an- ses böra ha bostadstvång, kan om samtliga befattningar sägas, att det för tjänstens praktiska utövande är i varje fall högst angeläget att de har bo- stadstvång.

I det »beslut om tjänstebostadshyra», som vederbörande myndighet meddelar, förklaras att bostaden upplåtes på grund av anställning hos myndigheten i viss angiven befattning med skyldighet att bebo lägenheten i enlighet med tjänste- bostadsförteckningen. Härav torde följa att skyldighet att flytta inträder ome—

5SOU 1955: 30; prop. 1956: 116, 1961:136; Statens personalbostadsdelegations cirkulär A: 1 den 13 september 1961; SFS 1961: 333, 335.

delbart vid tjänstens upphörande. Vid missnöje med myndighetens beslut om hyran kan saken hänskjutas till Statens tjänstebostadsnämnd.

Vad beträffar de många bostäder, som staten efter tjänstebostadsreformen hyr ut såsom personalhyresbostäder, har tillsynsmyndigheten, Statens personalbo- stadsdelegation (SPD), utarbetat ett normalhyreskontrakt, enligt vilket lägenhe- ten uthyres på grund av hyresgästens tjänst hos myndigheten-hyresvärden samt skyldighet att avflytta inträder tre månader efter det anställningen upphört. En- ligt SPD:s anvisningar skall denna avflyttningsklausul användas då myndigheten bedömer det erforderligt att bostaden disponeras av myndighetens i aktiv tjänst varande personal. Eljest gäller enligt kontraktet tre månaders uppsägningstid och sex månaders förlängning vid utebliven uppsägning. Myndigheten torde vara oförhindrad att överenskomma om bestämmelser som avviker från normalbyres- kontraktet. I fråga om hyressättningen eftersträvas numera både för tjänstebo- städer och personalhyresbostäder marknadshyra, grundad på en sökt medelhyra för jämförliga lägenheter i orten. Reduktion förekommer i regel icke för nack- delen av avflyttningsskyldigheten men väl i åtskillig omfattning för mindre till- talande belägenhet eller för det fall att lägenheten (enligt vissa normer) anses vara för stor (och därmed för dyr) för befattningshavarens löneläge.

Även inom landstingens verksamhetsområde har —— år 1960 -— genomförts en tjänstebostadsreform, som bl. a. karakteriserades av att tjänstebostäder skulle förekomma endast i sådana fall, där det är av vikt för tjänstens ut- övande att innehavaren bebor just den bostaden. I likhet med vad som gäl- ler för statens bostäder sammanfaller alltså tjänstebostad och bostadstvång.

Enligt allmänna bestämmelser i kollektivavtal för landstingens tjänstemän —— kollektivavtalet har numera ersatt det tidigare tjänstereglementet — kan följande befattningshavare vara skyldiga att bebo tjänstebostad: barnhemsföreståndare, den som har närmaste tillsyn över elevinternat, barnmorska och husmor samt maskinchef, maskinist, reparatör och elektriker. Inom denna ram har landstingets förvaltningsutskott att fastställa en förteckning över vilka särskilda befattningar, som vid olika inrättningar skall vara förenade med tjänstebostad. Efter överlägg- ning med vederbörande personalorganisation kan även annan befattning med- tagas i tjänstebostadsförteckningen. Gränsdragningen torde numera icke bereda några problem. Hyran kan nedsättas på grund av lägenhetens tjänstebostadska- raktär. Tjänstebostaden skall vid befattningshavarens avgång ur tjänst avträdas senast fyra månder efter avgången och i övrigt efter uppsägning, som i sådant fall skall ske minst fyra månader före avträdesdagen.

Även i kollektivavtal mellan landstingen och kommunalarbetareförbundet angående vissa andra befattningshavare än tjänstemän ges förvaltningsut- skottet möjlighet att fastställa en förteckning över befattningar med tjänste- bostad. Förteckningen upptager dock endast ett fåtal befattningar, vars in- nehavare med hänsyn till tjänstens utövande uppenbarligen bör bo på visst håll. Vad beträffar personalhyresbostäderna, som hos landstingen är många i anslutning till sjukvårdsinrättningarna, förekommer olika avflyttnings- klausuler. I hyressättningen eftersträvas enligt uppgift marknadsmässighet.

Enligt städernas och landskommunernas i detta hänseende likalydande kollektivavtal vilka liksom hos landstingen ersatt de tidigare tjänsteregle- mentena —— förstås med tjänstebostad av kommunen ägd eller disponerad

lägenhet, som kommunen med hänsyn till tjänsteförhållandena anvisar åt viss tjänsteman. Denne är skyldig bebo anvisad tjänstebostad. Nedsättning av hyran kan ske på grund av bostadens karaktär. Till skillnad mot vad som gäller för landstingen bestämmes ramen för bostadstvångsbefattningarna av varje kommun för sig, varigenom det önskvärda sambandet mellan tjänste- bostad och bostadstvång kan bli lösare än hos staten och landstingen.

Angående skyldighet att flytta från tjänstebostad gäller följande: Familjebostad frånträdes på fardag, som infaller näst efter tre månader från den tidpunkt då uppsägning till avflyttning skett eller tjänsteman avlidit, på närmast följande t'ardag då tjänstemannen avgår med ålderspension, med utgången av nästkom- mande kalendermånad då tjänstemannen skiljs från tjänsten för alltid samt med löpande månads utgång då tjänstemannen avgår från tjänsten av annan anled- ning eller då tjänstemannen ej erlagt hyresersättning. Annan bostad än familje- bostad frånträdes samtidigt med tjänsten eller med utgången av kalendermåna- den näst efter den, varunder uppsägning av bostaden verkställts eller, om hyres- ersättning ej erlagts, 15 dagar från förfallodagen. Kommunen äger besluta om avvikelse från bestämmelserna om skyldighet att avträda tjänstebostad.

De bostäder som städerna och kommunerna upplåter som personalhyres- bostäder torde numera vara förhållandevis få. Avflyttningsklausulerna är av växlande innehåll.

Statliga bostadslån och kopplade avtal I 10 å bostadslånekungörelsen stadgas att bostadslån avseende hus, vari bo— stadslägenheter förbehålls vissa kategorier, må beviljas endast under de för- utsättningar, som Kungl. Maj:t bestämmer. Kungl. Maj:t har i tillämpnings- föreskrifter uttalat att i fråga om »kategorihus», där fortsatt nyttjanderätt till lägenhet är beroende av att visst anställningsförhållande ej upphör, lån må beviljas endast om särskilda omständigheter föranleder, att sådant vill— kor bör godtagas. Enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter må i fall som här avses lån beviljas där hyreskontrakt avseende lägenhet innehåller föreskrift att nyttjanderätten till lägenheten skall vara förverkad, om hyres- gästens anställning hos viss arbetsgivare upphör inom en period av fem år, räknat från inflyttningsdagen.6 Om särskilda skäl föreligger, kan dock med— givas förlängning av tiden.

Vid 1964 års riksdag väcktes en interpellation angående möjligheten att bereda »tjänsteboståder» åt anställda hos landsting m. fl. i statsbelånade hus.7 Till ledning för interpellationens besvärande lämnade bostadsstyrelsen Vissa uppgifter, av vilka följande är av intresse.

öTidsgränsens iakttagande är ett lånevillkor och icke ett villkor mellan hyresgäst och hyresvärd. —— Uttrycket att nyttjanderätten skall vara »förverkad» torde rätteligen avse kopplingsklausulens vanliga innebörd, nämligen att nyttjanderätten upphör, om tjänsten upphört. Tjänstens upphörande kan nämligen oavsett att saken framställes så i åt- skilliga kopplade avtal aldrig utgöra förverkandegrund enligt HL. Skillnaden mellan förverkande och upphörande är betydelsefull, eftersom förverkad hyresrätt icke är besittningsskyddad vare sig enligt HyReL, BesL eller vårt förslag (utom för makes del i vissa situationer).

7FK prot. d. 17 mars 1964 s. 5. Interpellationen synes ha avsett utvidgning av till— lämpningsmöjligheterna enligt bostadslånekungörelsen. Uttrycket »tjänstebostäder» är

Frågan om lån till »kategorihus» hade uppmärksammats i riksdagen vid flera tillfällen, bl.a. 195333 varvid vederbörande departementschef, under framhållan- de att de kopplade avtalen ej sällan vållade betydande irritation, uttalade bl.a. att de lånebeviljande organen förutsattes iakttaga försiktighet, då fråga uppkom om att lämna statliga lån till lägenheter avsedda att uppföras av företag för att uthyras till anställda; de särskilda förhållandena på arbetsmarknaden motiverade enligt departementschefen numera knappast att sådana lån beviljades. Statsutskot— tet yttrade att orter alltjämt fanns, där arbetsmarknadsförbållandena var sådana, att det var försvarligt att lån beviljades för uppförande av bostäder avsedda för visst industriföretags anställda; i dylika fall borde liksom dittills lån kunna be- viljas. Riksdagen beslöt i enlighet med utskottets utlåtande.

Bostadsstyrelsen redogjorde härefter för sina år 1954 meddelade anvis- ningar till de kommunala förmedlingsorganen; anvisningarna kan sägas ge uttryck åt ett försiktigt beaktande av arbetsmarknadsintresset. Beträffande tillämpningen av bostadslånekungörelsen uppgav bostadsstyrelsen vidare:

Framställning om godkännande av kopplingsklausul hade förekommit i begrän- sad omfattning och merendels avsett industrianställda. De lånebeviljande organen hade dels i regel för godkännande förutsatt att den lokala fackföreningen till- styrkt framställningen, dels alltid såsom villkor uppställt att det kommunala för- medlingsorganet ej haft någon erinran. Vid lån till av landsting bildade stiftelser hade kopplingsklausul medgivits med hänsyn till verksamhetens utpräglade sam- hällsnytta, varvid dock förutsattes varsamhet vid tillämpningen och rätt att kvar- bo vid pensionering eller långvarig sjukdom; tillika hade som villkor uppställts rätt för efterlevande att kvarbo rimlig tid efter befattningshavares död.

Sammanfattningsvis anförde bostadsstyrelsen att möjlighet fanns att i statsbelånade hus medge kopplingsklausul, när så påkallades av särskilda förhållanden, att förutsättningar förelåg att vid särskilda skäl tillåta för- längning av klausulens tillämpningstid utöver femårsgränsen enligt tillämp- ningsföreskrifterna till bostadslånekungörelsen samt att det var angeläget att länsbostadsnämnderna samrådde med bostadsstyrelsen för ernående av enhetlighet i tillämpningen.

Vederbörande statsråd redogjorde i sitt svar på interpellationen för låne- reglerna och tillämpningsföreskrifterna samt yttrade vidare bl. a., att det var angeläget att de boendes besittningsrätt ej annat än i alldeles särskilda fall gjordes beroende av deras anstållningsförhållanden. Statsrådet var där- för icke beredd att medverka till utvidgning av möjligheterna att medge kopplingsklausul vid uthyrning av statsbelånade bostäder.

Praxis ang. gränsdragningen t jänstebostad—personalhyresbostad Hyresregleringsmyndighet är icke i och för sig behörig att avgöra den rätts- liga frågan huruvida hyresavtal föreligger eller ej. Emellertid skulle det va- ra praktiskt otillfredsställande att i mål om besittningsskydd enligt HyReL hänvisa rättsfrågan till domstol och i avvaktan härpå låta målet vila hos hy- oegentligt och åsyftar icke annat än koppling anställning—bostad. I fortsättningen av

detta avsnitt förutsättes att fråga är enbart om personalhyresbostäder. 8Jfr prop. 1953: 138 s. 92—96, SU 1953: 153 s. 42—43.

resregleringsorganen. Dessa har därför mestadels föredragit att upptaga må- len till prövning och därvid som förutsättning och utgångspunkt gjort ett antagande i rättsfrågan, parterna obetaget att samtidigt eller efteråt gå till domstol i saken.9 Hyresregleringsorganen har sålunda avgjort en mängd tvister om gränsdragningen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad.10

l domstolspraxis utanför BesL har frågan varit föremål för flera avgöran— den under senare är, samtliga avseende fastighetsskötare.

1) NJA 1955 C 756. S. var enligt arbetslistan anställd hos fastighetsägaren B. Riksavtalet gällde. Dessutom fanns särskilt hyreskontrakt av innehåll, att lägen- heten uthyrdes för att användas som »tjånstebostad för portvaktssysslan». S. upp— sades från anställningen, varvid angavs att uppsägningen avsåg även avflyttning från bostaden. Hyresnämnden förklarade sig ej behörig att till prövning upptaga ansökan om ogiltigförklaring, men hyresrådet fann HyReL tillämplig och återför- visade målet, varefter vid förnyad prövning hyresnämnden ogillade S:s talan om ogiltigförklaring samt hyresrådet ej fann skäl bifalla av S. anförda besvär (avflytt- ningstidpunkten var då sedan flera månader passerad). B. yrkade avhysning, som bestreds under hänvisning till det särskilt upprättade hyreskontraktet. ÖÄ fann upplåtelsen ha ingått som ett led i anställningsavtalet, varför HyReL ej var tillämp- lig (målet var då fortfarande under prövning hos hyresregleringsmyndigheterna), och då laga uppsägning skett samt S. ej förebragt sannolika skäl för att han ändå skulle ha rätt att kvarbo, bifölls B:s talan. Svea hovrätt anmärkte, att i arbetslistan angivits visst värde å lägenheten, att enligt arbetslistan ersättning för bostaden skulle betalas månadsvis i förskott, medan årslönen för portvaktsarbetet skulle betalas månadsvis i efterskott, att arbetslistan i övrigt icke innehöll bestämmelser om bostadsupplåtelsen, att icke heller riksavtalet och den lokala prislistan för Stockholm innehöll någon närmare reglering av upplåtelsen, att lägenheten ostri- digt icke var utrustad med särskilda anordningar för skötseln av portvaktssysslan eller utgjorde en ovillkorlig förutsättning för skötseln samt att, även om löneför- måncrna överstigit vad S. hade att utgiva i ersättning för lägenheten, portvaktsar- betet som endast utgjorde bisyssla knappast kunde anses ha varit det dominerande momentet i parternas uppgörelse. Hovrätten kom på dessa och övriga omständig- heter fram till att det förelåg såväl tjänsteavtal som hyresavtal, vilka borde bedö- mas oberoendc .av varandra. Efter anmärkning att uppsägningen var giltig i den mån den icke av hyresreglering.smyndighet förklarades ogiltig samt att sådan ogil- tigförklaring ej skett, fastställde hovrätten ÖÄ:s utslag. _— HD yttrade, efter redo- görelse för uppsägningen och hyresrådets utslag: S. har vid dessa förhållanden, även med den av honom hävdade ståndpunkten att HyReL är tillämplig, blivit skyldig att avflytta -—— —. Hovrättens beslut fastställdes.

2) l NJA 1962 s. 554 sattes frågan mera på sin spets. S. var enligt arbetslista an- ställd hos fastighetsägaren E. Riksavtalet var tillämpligt. Enligt arbetslistan var S:s årsinkomst av anställningen 6 905 kr., medan ersättningen för bostaden var 1 134 kr. efter reducering med 10 %. S. uppsades från anställningen och bostaden. Hyresnämnden fann sig, enär upplåtelsen ingick som led i ett tjänsteavtal, icke

DDet angivna förfarandet skildras utförligare av Hedfeldt s. 117—118. Jfr Lejman, Rättsförhällandet mellan hyresvärd och hyresgäst (1951) s. 14.

10 Ang. hyresrådets praxis se Hedfeldt s. 38—39 samt nr 471 den 8 okt. 1957 i hyres- rådets rättsfallssamling (busstationsföreståndare, HyReL ej tillämplig). Se även hyres- rädets avgöranden, återgivna i efterföljande rättsfallsreferat från de allmänna dom— stolarna. Enligt Hedfeldt s. 38 år det svårt att ur hyresregleringspraxis utläsa någon klar linje i gränsdragningsfrågan. Det kan tilläggas att de i hyresrådets avgöranden delta— gagde företrädarna för partsorganisationerna ofta varit skiljaktiga. Jämför not 11 här ne an.

behörig upptaga målet. Hyresrådet fann HyReL tillämplig på upplåtelsen av bo- staden och återförvisade målet till nämnden, vilken i nytt beslut förlängde hyres- förhållandet. Innan hyresregleringsmålet avslutats yrkade E. hos ÖÄ avhysning, varvid framhölls bl. a. att E. och S. i överensstämmelse med riksavtalet vid arbets- listans upprättande överenskommit att lägenheten skulle vara tjänstebostad. ÖÄ fann upplåtelsen ha ingått som ett led i anställningsavtalet och yttrade vidare: I målet är ostridigt att riksavtalet reglerar anställningsavtalet —- —. Vid nämnda förhållanden är HyReL icke tillämplig. — — _ Enär skyldighet förty inträtt för S. att avträda lägenheten samt han icke förebragt sannolika skäl att han ändock skulle äga kvarsitta, ålägges S. att avflytta. I Svea hovrätt åberopade S. bl. a. att avtalet mellan honom och E. var ett kombinerat tjänste- och hyresavtal, i vilket hyresmomentet hade den självständighet och betydelse att HyReL var tillämplig på bostadsupplåtelsen. E. hänvisade å sin sida till olika tjänstemoment i avtalet samt gjorde gällande, att det för ett behörigt fullgörande av sysslorna krävdes att fastighetsskötaren bodde i den anvisade tjänstebostaden, varjämte E. framhöll att, såsom kompensation för att S. bodde i tjänstebostaden utan hela de rättigheter en hyresgäst åtnjöt, ersättningen för bostaden reducerats. Hovrätten fann ej skäl att göra ändring i ÖÄzs utslag. I HD framhölls av S. bl. a. att lägenheten ej hade sär- skild utrustning eller särskilt läge och icke var särskilt avsedd för portvakt, samt av E. bl. a. att de av S. sålunda andragna förhållandena, vilka vitsordades, saknade betydelse men att en mängd angivna göromål och anordningar i fastigheten krävde att fastighetsskötaren bodde i fastigheten. HD (3 justitieråd) fastställde hovrättens utslag med följande motivering: Bostadsupplåtelsen hade varit betingad av anställ— ningen som portvakt. Av utredningen framgick, att lönen väsentligen överstigit hyresvärdet samt att enligt anställningsavtalet vilket reglerats av riksavtalet lägenheten skulle vara tjänstebostad och hyresersättningen i följd härav minskas med 10 % av lägenhetens marknadsvärde. Anledning saknades att ifrågasätta rik- tigheten av E:s uppgift, att fastighetsskötaren för att på ett praktiskt sätt kunna sköta sitt arbete borde bo i fastigheten. Med hänsyn till vad sålunda upptagits och i övrigt förekommit i målet måste momentet av tjänst anses så dominerande, att rättsförhållandet borde i sin helhet betraktas som ett tjänsteavtal. HyReL var där- för icke tillämplig på bostadsupplåtelsen. Två ledamöter var skiljaktiga och an- förde: Bostadsupplåtelsen hade varit betingad av anställningen som portvakt. Så- vitt av utredningen framgick förelåg emellertid icke sådana omständigheter bc- träffande bostadens belägenhet eller utrustning att bostaden, för vilken visst hy- resbelopp avtalats, måste anses avsedd för portvakt i fastigheten eller med andra ord att just den till S. upplåtna lägenheten borde bebos av portvakt för att sysslan skulle kunna skötas på ett praktiskt sätt. Inte heller hade visats att momentet av tjänst var så utpräglat, att rättsförhållandet i sin helhet borde betraktas som ett tjänsteavtal, ehuru däri ingick även upplåtelse av lägenhet. På grund härav fick, oavsett att enligt det för arbetsavtalet mellan portvakten gällande kollektivavtalet bostaden utgjorde tjänstebostad, HyReL anses tillämplig å bostadsupplåtelsen.11

3) NJA 1963 s. 446 . K. var anställd och hade bostad på samma sätt som i före- gående rättsfall. Därjämte var särskilt hyreskontrakt upprättat. Sedan K. uppsagts

11 HD infordrade i målet utlåtanden från hyresrådet, där skiljaktiga meningar uttala- des mellan å ena sidan de opartiska ledamöterna och hyresgästrepresentanterna samt 51 andra sidan fastighetsägarrepresentanterna, ävensom från Fastigheternas förhandlings— organisation och Svenska Fastighetsarbetareförbundet. Beträffande dessa utlåtanden, som är av stort intresse, hänvisas till referatet i NJA. Efter detta avgörande ändrade hyresrådet i rättsfall nr 612 den 12 oktober 1962 sin praxis i fastighetsskötarmål och upptog icke besittningsskyddst'rågan till prövning. Samma utgång fick fallet nr 649 den 11 februari 1965, även avseende fastighetsskötare.

från anställningen men ej flyttat, begärde fastighetsägaren, en förening, avhysniug. K. gjorde gällande att det var fråga om hyresavtal; det särskilt upprättade hyres- kontraktet innehöll icke skyldighet att flytta vid anställningens upphörande. Över— eacekutor ansåg tvisten ej kunna avgöras handräckningsvis, men Svea hovrätt biföll föreningens yrkande på följande skäl: Bostadsupplåtelsen var betingad av Kzs an- ställning som portvakt. Av utredningen framgick att lönen icke oväsentligt över- stigit hyresvärdet samt att enligt arbetslistan reglerad av riksavtalet —— lägen— heten skulle vara tjänstebostad och hyresersättningen i följd därav minskas med 10 % av marknadsvärdet. Med hänsyn till vad sålunda anförts måste momentet av tjänst vara så dominerande, att rättsförhållandet i sin helhet borde betraktas som tjänsteavtal. Sedan K. fullföljt tal-an och prövningstillstånd beviljats, upplyste K. att han flyttat men vidhöll sin talan med hänsyn till rättegångskostnaderna. För- eningen nedlade nu sin talan. Föredragande revisionssekreteraren ingick i sitt betänkande i materiell prövning av rättsförhållandet och fann att, enär detta i sin helhet var att anse som tjänsteavtal samt K. alltså varit skyldig att flytta, K. icke var berättigad till ersättning för rättegångskostnad. HD ogillade emellertid utan materiell prövning Kzs yrkande om ersättning för rättegångskostnad på processuell grund.

4) Svea hovrätts utslag den 21 oktober 1961/: A. var anställd hos fastighetsäga- ren G. enligt personligt avtal (ej kollektivavtal) med kopplings- och avflyttnings- klausul samt uttrycket »tjänstebostad». G. uppsade A under åberopande av brist- fälligt uppfyllande av tjänsteåliggandena. A begärde ogiltigförklaring av uppsäg- ningen, såvitt avsåg avflyttning, och hyresnämnden, vars beslut fastställdes av hyresrådet, fann HyReL tillämplig och förklarade uppsägningen ogiltig. A. avled därefter, varpå dödsboet anmanades flytta men kvarbodde samt G. yrkade av- hysning. öÄ biföll yrkandet under motivering att upplåtelsen av bostaden av- talsenligt varit begränsad till A:s anställningstid. Hovrätten yttrade: Upplåtelsen hade visserligen varit betingad av A:s anställning. Hyran, 1 550 kr. jämte tillägg, hade emellertid väsentligt överstigit lönen, 780 kr. Bostadens belägenhet eller utrustning visade icke att den måste vara avsedd för portvakt. Med hänsyn härtill och vad i övrigt förekommit kunde tjänstemomentet icke anses så dominerande i rättsförhållandet, att detta borde betraktas som tjänsteavtal. Oavsett vad som av- talats kunde upplåtelsen därför icke anses ha varit begränsad till tiden för anställ— ningen. Då G. ej heller i övrigt andragit skäl för avflyttning, ogillade hovrätten avhysningsyrkandet.

I praxis enligt BesL har intet gränsdragningsfall påträffats.

Praxis då HyReL är tillämplig Hyresrådet har på begäran avgivit följande yttrande: Om det av utredningen i målet klart framgår, att lägenheten uthyrts under förut- sättning att hyresgästen innehar viss anställning och att hyresförhållandet skall upphöra om anställningen upphör, samt det tillika är utrett att hyresgästen vid upplåtelsen av lägenheten var medveten om dessa förutsättningar, brukar en upp- sägning, som föranletts av att anställningen upphört, icke anses obillig. I ett fall (rättsfallssamlingen nr 616 den 12 dec. 1962) ansågs emellertid det förhållandet att anställningen upphört på grund av att arbetsgivaren nedlagt sin verksamhet icke böra medföra skyldighet för arbetstagaren-hyresgästen att avflytta. Anled- ningen till anställningens upphörande brukar eljest ej påverka bedömandet av uppsägningsfrågan i vidare mån än att viss hänsyn därtill tages vid bestämmandet av det anstånd med avflyttningen som enligt praxis regelmässigt medges hyresgäst

varom här är fråga. Vid bestämmande av anståndstidens längd kommer även sådana omständigheter i betraktande som, å ena sidan, hyresgästens personliga förhållanden och möjligheter att skaffa annan bostad samt, å andra sidan, hyres— värdens behov av lägenheten för annan hos honom anställd. Längre anstånd än cirka sex månader är mindre vanligt. Det bör anmärkas, att det ofta kan inträffa att hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång utan att hyres- värden inom en månad därefter anmodat honom att flytta. Hyresförhållandet har i så fall jämlikt 6 % HL förlängts på obestämd tid. Vid prövning av därefter skedd uppsägning anses hyresförhållandet icke längre formellt anknutet till anställningen, vilket dock icke hindrar att det tidigare anställningsförhållandet i vissa situationer kan tillmätas betydelse för uppsägningsfrågans bedömande.

Besittningsskyddslagen

BesL upptar i 1 5 d) såsom särskild optionsbrytande grund, att hyresgäs- ten själv lämnat anställning varav hostadsupplåtelsen var betingad eller el- jest givit anledning till att anställningen upphört samt att synnerliga skäl icke talar för att hyresgästen ändock bör äga rätt till nytt hyresavtal. I sak samma formulering förekom i departementspromemorian. Där gjordes ett försök12 att exemplifiera de synnerliga skäl, på vilka hyresgästen skulle kunna erhålla nytt hyresavtal, oaktat han själv givit anledning till anställ- ningens upphörande; om arbetsgivaren bragt avtalet till slut utan något hyresgästens förvållande, borde hyresgästen erhålla rätt till nytt hyresavtal, såvida ej generalklausulen i 1 5 e)13 ledde till motsatsen.

Departementsehefen” gjorde en inledande avvägning mellan arbetskrafts- intresset och bostadsskyddet och fann, ehuru avvägningen var vansklig, en godtagbar lösning stå att vinna efter promemorians riktlinjer samt yttrade vidare:

Om hyresgästen själv lämnat anställningen eller eljest genom något sitt förhål- lande givit anledning till att anställningen upphört, hör han sålunda i princip icke äga påkalla nytt hyresavtal. Endast om synnerliga skäl talar därför —— såsom om avflyttningen skulle medföra svåra personliga olägenheter för hyresgästen eller hans familj och hans kvarboende icke skulle medföra avsevärt men för hyres- värden —— bör hyresgästen äga rätt till nytt avtal. För den situationen åter att det är hyresvärden-arbetsgivaren som sagt upp arbetsavtalet och detta icke har sin grund i något förhållande, som ligger hyresgästen-arbetstagaren till last, skulle det föra för långt att stadga att hyresgästen i princip skall vara skyldig att avflytta. Visserligen kan det även i detta fall vara ett väsentligt intresse för arbetsgivaren att få lägenheten friställd för en ny arbetstagare. Men en regel av antytt innehåll skulle vara ägnad att göra hyresgästen-arbetstagarens ställning alltför otrygg. Något särskilt undantag från grundsatsen i lagen, att hyresgäst har rätt till nytt hyres- avtal, när det tidigare avtalet löper ut, synes därför icke böra göras i detta fall. Intresseavvägningen mellan hyresgäst och hyresvärd får här ske enligt det gene- rella undantagsstadgandet. Vad jag här förordat står i huvudsak i överensstäm- melse med den praxis, som utbildats vid tillämpningen av motsvarande bestäm-

12 Lundvik s. 11. 13 I huvudsak motsvarande 1 5 e) i lagen. " Prop. 1956:168 s. 76—77.

:, '. | !

melser i hyresregleringslagen, och jag kan icke finna, att några principiella be- tänkligheter möter mot denna lösning.

Vid lagrådsgranskningen riktades kritik mot den i förslaget gjorda åt- skillnaden mellan det fall, där anställningens upphörande kunde tillskrivas hyresgästen, och det motsatta fallet. Departementschefen fann sig emeller- tid icke föranledd frångå sitt tidigare uttalande:

Det skulle föra för långt att stadga att hyresgästen i princip skall vara skyldig att lämna lägenheten, även om det är arbetsgivaren som sagt upp arbetsavtalet och detta icke har sin grund i något förhållande som ligger hyresgästen-arbetstagaren till last. Arbetsgivarens skäliga anspråk på att kunna få förfoga över lägenheten för annan arbetstagares räkning kan tillgodoses genom tillämpning av det allmän- na undantagsstadgandet.

Praxis enligt BesL

1) Byggmästaren K. var sedan 1951 anställd hos ett bolag och hyrde sedan 1954 en fyrarumslägenhet med kopplingsklausul (orten aldrig hyresreglerad). Bolaget uppsade, enär byggnadsverksamhet ej längre bedrevs, K. från anställningen fr. o. m. (1. 1 april 1959 och från lägenheten fr. o. m. (i. 1 jan. 1960. K. yrkade nytt hyres- avtal till (1. 1 juli 1960. Bolaget sade sig behöva lägenheten för en skogvaktare och erbjöd K. tillfälligt en tvårumslägenhet. K. anförde att han vid uppsägningen från tjänsten bibringats och därefter en tid haft uppfattningen, att han skulle bli återanställd hos bolaget efter ett par år, samt att den erbjudna lägenheten var för liten (gift, 4 barn). Häradsrätten ansåg K. ha stöd för dessa uppgifter och fann, även med beaktande av bolagets intresse att disponera lägenheten, billigheten fordra längre rådrum åt K. och berättigade honom till nytt hyresavtal till (1. 1 april 1960. —— Anm. Domen, som meddelades d. 27 nov. och innebar tre månaders , förlängning efter (1. 1 jan., hade lika väl kunnat konstrueras som ogillande av : K:s talan men med skäligt (tre månaders) anstånd med avflyttningen enligt 7 &

BesL. Detta hade kunnat vara av betydelse för rättegångskostnaderna, som nu kvittades. 2) En arbetare, som varit anställd hos ett bolag i 50 år och under 53 år med sin hustru bebott en lägenhet med avflyttningsskyldighet en månad efter anställ- t ningens upphörande, hade bott kvar en tid efter pensioneringen och avled, efter- lämnande änkan som var blind. Tre månader efter dödsfallet uppsades änkan till avflyttning om en månad. Mot bolagets obestridda påstående att huset skulle rivas (dåligt hus, dyrbar vinterväghållning) vägde häradsrätten änkans långa tid i lä— genheten och hennes med hänsyn till blindheten betydelsefulla vana vid den- samma (bolaget hade erbjudit annan lägenhet). Då avflyttning skulle vålla svåra personliga olägenheter, medan kvarboende ej kunde anses medföra avsevärt men för bolaget, berättigades änkan till nytt hyresavtal, liksom det förra på obestämd tid (bolaget hade i första hand bestritt käromålet och i andra hand medgivit fort- satt hyresförhållande under 1 1/2 är efter huvudförhandlingen). _ Anm. Då hyres— gästen bodde kvar efter sin pensionering, upphörde strängt taget kopplingen, men bolaget synes ha åberopat det ursprungliga avtalet. Hyresvillkoren ändrades så att' bolaget slapp vinterväghållningen, men detta torde ha varit utan betydelse för utgången. Orten hade aldrig varit hyresreglerad. Bostadsbehovet i och för sig (bolagets eller hyresgästens) diskuterades ej.

3) A., som sedan 1952 hyrde en lägenhet av ett bolag med flyttningsskyldighet en månad efter anställningens upphörande, uppsades 1955 från anställningen och

bostaden, sedan han blivit sjuk och slutat arbeta. Avflyttningsuppsägningen full- följdes dock ej utan A. bodde kvar tills ny uppsägning gjordes till avflyttning i början av 1961. Häradsrätten fann att A. själv givit anledning till anställningens upphörande. Med hänsyn till den långa tid som förflutit sedan dess förelåg ej syn- nerliga skäl för rätt till nytt hyresavtal, och anledning till sådant fanns ej heller däri att A. fått kvarbo så länge efter anställningens upphörande. (Bolagets be- hov att disponera lägenheten nämndes ej i domskälen; orten hade aldrig varit hyresreglerad.)

4) B. hyrde av arbetsgivaren en lägenhet med kopplings- och avflyttningsklausul. B. lämnade anställningen och uppsades från lägenheten. Häradsrätten uttalade att B. frivilligt lämnat anställningen och att synnerliga skäl ej förelåg för nytt hyres- avtal. Talan ogillades men anstånd med avflyttningen beviljades ett halvår efter domen (helt år efter den ursprungliga avflyttningsdagen).

HLK:s förslag I fråga om gränsdragningen kan HLK15 i viss mån anses ha övergivit över— viktsprincipen till förmån för funktionsprincipen:

Kommittén är för sin del benägen att vid ifrågavarande gränsdragning mera fästa vikt vid den omständigheten att ett funktionellt samband mellan anställning och upplåtelse föreligger eller saknas än vid värderelationen mellan arbetspresta- tionen och bostadsupplåtelsen. Ett samband av funktionell natur föreligger om den avtalsmässiga sammankopplingen av anställning och upplåtelse måste antagas bero på arbetsuppgiftens art. Om arbetsuppgiften är av det slag, att det är av vä- sentlig betydelse för dess behöriga fullgörande att den som har att utföra uppgif- ten bor i den upplåtna lägenheten eller åtminstone i lägenhet med ungefär samma läge eller utrustning, är ett sådant antagande på sin plats. Är det brukligt eller i vart fall ej sällan förekommande att arbetsgivare upplåta bostad åt anställd av viss speciell yrkeskategori, lärer man vara berättigad att häri se ett tecken på ett funk- tionellt samband mellan anställning och upplåtelse. Till sådana yrkeskategorier höra icke minst arbetstagare som ha bevakningsuppgifter eller som för tjänstens skull behöva vara lätt anträffbara eller snabbt kunna inställa sig på arbetsstället. Stundom kommer det funktionella sambandet mellan anställning och upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är icke blott berättigad utan även förpliktad att beho den upplåtna lägenheten. Vad särskilt angår den statliga verk- samheten skola befattningshavare, åt vilka bostad upplåtits i och för tjänstens be- höriga fullgörande, framdeles vara upptagna i särskilda hostadstvångsförteck— ningar. Råder ett samband av funktionell natur mellan anställning och upplåtelse torde man som allmän regel böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om icke arbetsprestationens värde är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem- pel på bostadsupplåtelser, som i enlighet med det sagda normalt böra betraktas allenast som ett moment i ett rent arbetsavtal, må nämnas upplåtelser av bostad å eller invid tjänstgöringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästare, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastig- hetsskötare och portvakt. Om å andra sidan inget funktionellt samband förefinnes mellan anställning och upplåtelse, synes upplåtelsen i allmänhet böra anses grun- dad på hyresavtal eller kombinerat hyres— Och arbetsavtal, även om arbetspresta- tionens värde överstiger upplåtelsens. (Avslutningsvis uttalade HLK sin anslutning till hyresrådets praxis beträffande de talrika upplåtelserna åt tjänstemän och arbetare inom industrin, vilka icke på grund av arbetsuppgiftens art behöver bebo viss bestämd bostad.)

15 HLK S. 94—95.

Beträffande besittningsskyddets innehåll frångick HLK, såsom förut nämnts, BesL:s system, i det att HLK icke upptog någon specialklausul an- gående de kopplade avtalsförhållandena utan hänvisade dessa till den av- slutande generalklausulen i 43 å andra stycket 6. av innehåll, att rätt till nytt hyresavtal icke förelåg då hyresvärden i annat fall än i de speciellt be- skrivna situationerna hade skälig anledning fordra att hyresgästen skulle flytta. I motiven yttrade HLK”:

Intresseavvägningen får icke alldeles samma karaktär som vid renodlade hy- resupplåtelser framför allt av den anledningen, att hyresvärdens behov att få dis- ponera lägenheten för annan arbetstagares räkning här tillkommer som en fak- tor av beskaffenhet att kunna åberopas till stöd för hyresförhållandets upplös- ning. Allmänt sett varierar vid normal bostadsförsörjning nämnda behov i styrka efter den lokala bostadsmarknadens struktur. På landsbygden och i brukssam- hällen, där det för uthyrning nyttjade bostadsbeståndet till väsentlig del äges av något eller några enstaka företag, saknas normalt en lägenhets- och arbetskrafts- reserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att tillhanda— hålla bostad. Företagare på sådana orter äro på grund härav för sin personal- rekrytering i hög grad beroende av att få disponera sina bostadslägenheter för anställdas räkning. Där hyresmarknaden har denna struktur måste därför hyres- värdens intresse att få nyttja lägenheten för annan arbetstagares räkning regel- mässigt komma vågskålen att väga över till hans fördel. Ett behörigt hänsyns- tagande till produktionens intresse kräver sålunda att man på ifrågavarande orter i princip låter lägenheten följa anställningen. Detta utesluter naturligtvis icke, att även på hithörande orter fall kunna förekomma, där intresseavvägningen bör utfalla annorlunda. Hyresvärdens behov att få nyttja lägenheten för annan ar- betstagares räkning är kanske i det konkreta fallet betydligt mindre än vad som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad, vilket exempelvis kan inträffa, när anställningen upphör på grund av inskränkning eller omläggning av driften eller till följd av arbetskonflikt. Att hyresgästen tillerkännes rätt till nytt hyres- avtal oaktat anställningen upphört, kan i sådana fall framstå som den rimligaste lösningen. Vad åter angår orter med differentierad hyresmarknad, t. ex. större tät- orter med mångskiftande näringsliv, finnes på dylika platser under de mera normala förhållanden, på vilka en allmän hyreslag i första hand bör taga sikte, vanligtvis en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör det möjligt för företagen att anskaffa erforderlig personal, utan att ställa bostad till förfogande. På dessa orter synes därför företagens behov att genom hyresavtal få disponera lägenheter för anställdas räkning i allmänhet icke äga den tyngd, att det kan vara motiverat att normalt beröva hyresgäst, som fått hyra bostad av sin arbetsgivare, det hemskydd som tillkommer hyresgäster i allmänhet. Emellanåt kan dock en fö- retagares intresse att få använda viss eller vissa lägenheter för anställdas räkning nå tillräcklig styrka för att Optionsrätten även på hithörande orter skall brytas, när anställningen upphör. Så kan exempelvis vara fallet, om den anställdes bo- stad är belägen inom ett för allmänheten icke tillgängligt industriområde eller ett utpräglat lokalt samband eljest råder mellan arbetsplats och personalbostad. Däremot synes icke, vare sig på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differentierad hyresmarknad, den omständigheten, att ena parten mera än den andra givit anledning till anställningens upphörande, böra föranleda ett frångående av det resultat, vartill en avvägning mellan hyresvärdens behov att få förfoga över lägenheten för annan arbetstagares räkning och hyresgästens in-

") s. 96.

tresse att få behålla lägenheten leder. Det är för övrigt i flertalet fall förenat med avsevärda svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga an- ledningen till att anställningen upphört.

Remissgranskningen au HLK:s förslag Vad först beträffar gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad förklarade sig hyresrådet (i denna del enhälligt) väl kunna instämma i HLK:s synpunkter angående det funktionella sambandet men sade sig dock vilja framhålla

att det torde bliva mer och mer sällsynt att det är av väsentlig betydelse för arbetsgivaren att den anställde bor i en bestämd lägenhet. Så lär förhållandet vara beträffande flertalet av de fall, vilka kommittén anfört som exempel på bo- stadsupplåtelser, vilka normalt bör betraktas allenast som ett moment i ett rent tjänsteavtal. Särskilt bör beaktas att det statliga bostadstvånget i avsevärd grad inskränkts. Vad angår fastighetsskötare och portvakter har hyresrådet vid tillämp- ning av hyresregleringslagen utgått från att sådana upplåtelser utgör hyresavtal, såvida icke på grund av särskilda förhållanden arbetstagaren måste bebo lägen- heten, t. ex. därför att lägenheten är utrustad med anordningar för bevakning av porten eller dylikt.

Statens bostadsnämnd yttrade:

I betänkandet anges såsom exempel på bostadsupplåtelse, som bör betraktas som moment i ett rent arbetsavtal, vissa upplåtelser, vilka emellertid inom den statliga sektorn icke ansetts vara av den beskaffenhet, att tjänstebostadstvång i framtiden skall förekomma, exempelvis lotspersonal, banvakt, domänverkets skogvaktare och skolvaktmästare. Att det i nu berörda fall råder ett sådant funk- tionellt samband mellan tjänsten och bostadsupplåtelsen, att fråga icke är om hy- resavtal, torde vara uppenbart, och däråt har ju kommittén också givit uttryck. Även i andra fall kan det nog stundom föreligga ett funktionellt samband mellan bostadsupplåtelsen och tjänsten, ehuru det icke tagit sig ett så starkt uttryck, att bostadstvång ansetts vara befogat, men i allmänhet är det då en ren bostadsför— sörjningsfråga. För att undgå oklarhet synes det bostadsnämnden vara naturligt, att inom förevarande område alla upplåtelser, för vilka ersättning utgår och som icke är tjänstebostadsupplåtelser, klassificeras som hyresavtal.

Häradshövdingföreningen anslöt sig i sitt yttrande till överviktsprincipen. Stadsförbundet framhöll att det funktionella sambandet kunde föreligga även utan att bostadstvång föreskrivits, vilket även fick anses vara HLK:s uppfattning. Liknande åsikt anfördes av Landslcommunernas förband, som accepterade det funktionella sambandet såsom norm men ansåg att kraven på detsamma ej fick ställas alltför högt.

LO åberopade ett av Fastighetsarbetareförbundet avgivet yttrande, vilket bl. a. innehöll:

Systemet med tjänstebostäder medför i flera avseenden stora olägenheter. I ett rättssamhälle som vårt borde detta beroendeförhållande i princip kunna stäl- las på avskrivning i en hyreslagstiftning, som siktar framåt i tiden, även om ett avskaffande av tjänstebostäder i praktiken icke är helt genomförbart. För vissa slag av tjänster, exempelvis fyr- och lotspersonal, finns som regel icke större an- tal bostäder än antalet befattningshavare, vilket gör att bostäderna måste fri-

ställas i samband med tjänstens upphörande för att bostad skall kunna beredas efterträdaren. När det gäller hyreshus blir det numera allt mindre vanligt med särskilda s.k. portvaktslägenheter, d.v.s. sådana som endera är placerade vid sidan av porten eller där alarmanordningar från pannrum eller hissar installe- rats. Fastighetsarbetarens lägenhet har i stor utsträckning icke annan funktio- nell natur för fastighetsskötseln än att den bebos av vederbörande. Att hyresför- hållandet under sådana omständigheter skall upphöra utan vidare i samband med anställningsförhållandet anser vi icke riktigt. Det borde finnas möjlighet för ar- betstagare, om han så önskar, att få under prövning vilket som kan vara mest vägande: fastighetsarbetarens (hyresgästens) behov och intresse av att få behålla lägenheten eller fastighetsägarens verkliga behov att kunna förfoga över densam- ma för efterträdare i tjänsten. Den ännu, särskilt bland privata fastighetsägare rådande uppfattningen att fastighetsarbetaren nödvändigtvis måste bo inom fas- tigheten, är enligt vår mening betydligt överdriven. Denna gammalmodiga upp— fattning är i långa stycken. en kvarleva från den tid då fastighetens port hölls läst dygnet om och passades av portvakten. Vi anser således att Optionsrätten i princip bör bli obligatorisk för alla bostadslägenheter.

LO instämde i vad förbundet anfört beträffande lägenheter för »fastig- hetsskötare och portvakter» men fann beträffande de andra av HLK sär- skilt nämnda kategorierna, såsom fyr- och lotspersonal, lantarbetare, skol- vaktmästare m. fl., att med hänsyn till det starkare funktionella sambandet bostadsupplåtelser i dessa fall borde kunna betraktas såsom ett moment i ett rent arbetsavtal. Dock borde enligt LO även här möjlighet finnas för prövning av hyresgästens och hyresvärdens intressen.

Vad härefter angår besittningsskyddets innehåll föreslog hovrätten för Övre Norrland, att de kopplade avtalsförhållandena skulle undantagas från besittningsskyddets tillämplighetsområde. Det fanns enligt hovrättens me— ning icke bärande skäl att betaga arbetsgivare, som hyrt eller byggt bostä— der uteslutande för att ställa dessa, eventuellt mot läg hyra, till sina an- ställdas förfogande, rätten att disponera över bostäderna just för detta än- damål.

Hyresrådets majoritet (de opartiska ledamöterna samt fastighetsägarre— presentanterna) yttrade:

Om en lägenhetsupplåtelse sker under förbehåll att den icke skall vara längre än den anställning, som betingar upplåtelsen, bör hyresgästen icke äga rätt till nytt hyresavtal", såvida det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att erhålla dispositionsrätten till lägenheten. I likhet med kommittén anser hyresrådet, att den omständigheten att ena parten mer än den andra givit anledning till anställ— ningens upphörande i och för sig icke bör vara avgörande för utgången av op- tionstalan.

Hyresrådets minoritet (hyresgästernas båda företrädare) yttrade:

Det kan icke vara ett allmänt intresse att hyresrätten till en bostad blir beroen- de av frånträdandet av ett anställningsförhållande. En i och för sig önskvärd rörlighet för arbetskraften förhindras genom »kopplade» avtal. Det torde ej som kommittén framhållit generellt sett ligga i »produktionens intresse» att ett sådant system för bostadsupplåtelse bibehålles. Anställningsförhållandets upphörande bör därför i allmänhet ej påverka hyresrätten.

Häradshövdingföreningen förordade fortsatt tillämpning av hyresrådets praxis, något som borde framgå av lagtext eller motiv. Bostadsstyrelsen an- förde — med beskrivning av tillämpningen av bostadslånekungörelsen _ att förslaget överensstämde med styrelsens uppfattning i frågan. Statens bo- stadsnämnd yttrade:

Över huvud taget bör avflyttningsklausul godkännas som optionsbrytande, dä fråga är om upplåtelse i fastighet som icke tillkommit för att tillgodose bostads— försörjningen i allmänhet på orten. Det kan för den anställde knappast te sig ona— turligt, att han nödgas lämna bostaden, när anställningsförhållandet upphört. En myndighet som ekonomiskt engagerar sig i ett bostadsbyggande för sina anställda bör ges mesta möjliga säkerhet för att bostäderna på lång sikt kommer att utnytt- jas för det avsedda ändamålet. Ett alltför rigoröst besittningsskydd kan knappast bidraga till att stimulera myndighet, i vars uppgifter ej ingår ansvaret för bostads— försörjningen i allmänhet på en ort, till eget bostadsbyggande.

Statens personaIbostadsdelegation framhöll, att den statliga tjänstebo— stadsreformen hos en del myndigheter väckt tvekan och att deras medver- kan kunnat erhållas endast genom hänvisning till möjligheterna att i perso- nalhyreskontrakt ha avflyttningsklausul. I sina anvisningar till myndighe- terna hade SPD förordat restriktivitet med dessa klausuler, vilket dock ej alltid iakttagits. Detta var emellertid enligt SPD förklarligt med det för myndigheterna vitala intresset att kunna använda bostäderna för persona- len, och SPD tyckte sig i HLK:s motiv finna stöd för en relativt vidsträckt tillämpning av de optionsbrytande grunderna uti ifrågavarande fall. Även järnvägsstyrelsen och uattenfallsstyrelsen gav uttryck för uppfattningen att stor hänsyn måste tagas till att bostaden avsetts för anställd; järnvägs— styrelsen anförde för sin del att, om HLK:s förslag icke vann beaktande eller om gällande praxis förändrades, det syntes nödvändigt att ompröva frågan om bostadstvång, vars slopande i stor utsträckning styrelsen kun- nat tillstyrka under förutsättning att man kunde utnyttja avflyttningsklau- sulen i personalhyreskontrakten. Liknande synpunkter anlades av bygg- nadsstyrelsen, som ansåg det vara av vitalt intresse för staten att kunna disponera bostaden, om hyresgästen lämnade sin tjänst. Även om det av HLK åberopade funktionella sambandet kunde vara mindre entydigt, måste anställning respekteras som villkor för uthyrning. Länsstyrelsen i Uppsala län tillstyrkte option endast då hyresgästens skiljande från bostaden fram- stod som uppenbart obilligt och anförde vidare:

Många industrier har med stora kostnader uppfört arbetarbostäder i syfte att genom erbjudande av bostad kunna knyta till sig en arbetarstam. Hyran för dessa bostäder är ofta betydligt lägre än för motsvarande bostäder i andra hus på platsen. Optionsrätt skulle på längre sikt minska företagens intresse att med egna kapitalintressen deltaga i bostadsproduktionen.

Liknande uttalanden med avseende å bostäder upplåtna åt personal i of- fentlig tjänst gjordes av stadsförbundet, landskommunernas förbund och, Iandstingsförbundet, det sistnämnda under framhållande att jämväl verk-

i |

samhetens särskilda krav på viss beredskap borde medtagas bland krite- rierna på fall, där hyresvärdens intresse att disponera lägenheten kunde väga tungt i förhållande till hyresgästens intresse att bo kvar. Länsstyrel- sen i Södermanlands län ansåg att BesL:s bestämmelser angående options- rättens brytande i fall då hyresgästen själv lämnat anställningen borde in- tagas i den nya lagen, därest Optionsrätten för de ifrågavarande lägenhe- terna bibehölls.

Fastighetsägareförbundet yttrade:

I fråga om de upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän, som förekom- mer särskilt inom industrin, varvid arbetstagaren inte på grund av uppgiftens art måste bo i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet, synes vad kommittén anfört inte vara fritt från invändningar. Den av kommittén förordade gränsdragningen mellan landsbygden och brukssamhällen å ena, samt orter med mera differentierad hyresmarknad _ t. ex. större tätorter med mång- skiftande näringsliv å andra sidan, synes inte kunna leda till rimliga resultat i de särskilda fall, som kunna uppkomma. Även inom större tätorter med mera differentierad hyresmarknad torde sambandet mellan anställning och bostads- upplåtelse ofta vara så klart, att någon tvekan inte kan föreligga om att fortsatt anställning utgjort en förutsättning för bostadsupplåtelsen. Det skulle då vara stri— dande mot grunderna för Optionsrätten, om bostadsupplåtelsen inte skulle upp- höra samtidigt med anställningen. Ett av de viktigaste skälen till kvarboende- rätten —— nämligen att en hyresgäst som förhyrt en lägenhet för att användas till bostad i allmänhet inte har anledning förutsätta annat än att han skall få kvar- bo i den förhyrda lägenheten har också uttryckts så att hyresvärden, sedan uthyrning skett till hyresgästen, inte bör få uppsäga hyresgästen för avflyttning av annan anledning än denne vid hyresavtalets ingående haft anledning taga i beräkning. Den av kommittén förordade ordningen strider sålunda mot vad som angivits såsom grunden för uppkomsten av en optionsrätt. I de fall, då hyres- gästen i samband med anställning erhållit bostad av arbetsgivaren och det där- vid kommit till tydligt uttryck att bostaden upplåtits åt hyresgästen i samband med anställningen samt att bostadsupplåtelsen skall upphöra, när anställningen upphör, borde i allmänhet saknas förutsättning för inträde av en kvarboende- rätt. Huvudregeln bör därför i sådana fall alltid vara att bostadsupplåtelsen skall upphöra i händelse av anställningens upphörande. _ Om arbetstagaren skulle tillerkännas rätt att i strid med vad som förutsatts vid avtalets tillkomst behålla lägenheten även efter det anställningen upphört, måste detta vara ägnat att mins- ka företagens intresse av att med egna kapitalinsatser deltaga i bostadsproduk- tionen. Särskilt från vissa arbetstagareorganisationers sida har i den allmänna debatten framhållits, att frånvaron av en kvarboenderätt skulle leda till olägen- heter för anställda, som nödgas avböja anbud om förmånligare anställning, efter- som de då skulle minsta sin bostad så snart nuvarande anställning upphör. Att söka undanröja denna olägenhet genom en rätt för den anställde att även efter anställningens upphörande kvarbo i den lägenhet, som genom arbetsgivarens försorg ställts till hans förfogande, kan emellertid inte vara rimligt. En sådan ordning måste leda till att den, som erhållit ett anbud att efterträda annan i tjäns- ten, måste avböja anbudet därför att den avgångne fortfarande bor i den för tjänstens innehavare avsedda lägenheten, om annan bostad inte finnes att tillgå. Det sist anförda gäller även bostadsupplåtelser till vice värdar och fastighets- arbetare i hyresfastigheter. En lagstadgad kvarboenderätt för sådana anställda skulle, då anställningsavtalen upphört, medföra utomordentliga svårigheter för

fastighetsförvaltningen. I enlighet med det nu anförda bör såsom en särskild upp- hörsgrund i lagtexten intagas att hyresgästen inte heller skall äga rätt till nytt hyresavtal, då anställning varav upplåtelsen var betingad, upphört och särskil- da skäl ej tala för att hyresgästen det oaktat erhåller nytt hyresavtal.

Hyresgästernas Riksförbund bestred att ».ett behörigt hänsynstagande till produktionens intresse» krävde, att man på vissa orter i princip måste låta lägenheten följa anställningen. Förbundet fortsatte:

Riksdagen har uttalat sig starkt kritiskt mot det sätt på vilket de hyresregleran- de myndigheterna tillämpat hyresregleringslagen vid uppsägningar föranledda av att anställning upphört. Statsmakterna har även i annat sammanhang tagit ställ- ning till denna fråga. För fastighet, inrymmande lägenheter avsedda att uthyras mot s.k. slavkontrakt, vägras sålunda statslån. Det är också känt för förbundet, att representanter för LO och TCO uppvaktat kommitténs ordförande i ärendet, ehuru löntagareorganisationernas därvid deklarerade uppfattning icke redovisas av kommittén. Förbundet finner emellertid att ett upprätthållande av det nu- varande systemet motverkar den önskvärda rörligheten på arbetsmarknaden och kan icke heller finna det med en modern social uppfattning förenligt att lön- tagare, boende i av arbetsgivaren upplåtna bostäder, tvingas lämna dessa vid pensionsålderns inträde. Systemet med s. k. slavkontrakt är en relik från en svun- nen patriarkalisk period och det kan icke visas att sådana upplåtelser fyller an- nat ändamål än att klavbinda arbetskraften. Sådana avtal bör därför icke utgöra optionsbrytande skäl i annat fall än där den anställdes bostad är belägen inom ett för allmänheten icke tillgängligt industriområde. För sådant fall bör emellertid förlängning vägras endast om fastighetsägaren kunnat erbjuda annan lägenhet åt hyresgästen.

I det yttrande, som avgavs av Näringslivets Byggnadsdelegation och som åberopades av bankföreningen, Svenska Försäkringsbolags Riksförbund, arbetsgivareföreningen, industriförbundet och grossistförbundet, uttalades:

Utgångspunkten för bedömningen bör vara att det i fall av nu ifrågavarande art icke föreligger det kriterium som bör vara den bärande grunden för ett be- sittningsskydd, nämligen att hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft anled- ning att räkna med att han skall få bo kvar. Vid upplåtelser av s. k. personalbo— städer torde det —- även om arbetstagaren icke nödvändigtvis måste bo i den upp— låtna lägenheten för att kunna utföra sina uppgifter så gott som undantags- löst stå klart, att anställningsförhållandets fortbestånd utgör en» förutsättning för hyresupplåtelsen. Under sådana omständigheter saknas grund för ett besittnings- skydd.

Delegationen uttalade vidare samma farhågor som länsstyrelsen i Upp— 7 sala län och fastighetsägareförbundet för minskat intresse för bostadspro- duktion samt förordade avslutningsvis att kopplade avtalsförhållanden borde hänföras till undantagen i 42 &.

Arbetsgivareföreningen och industriförbundet kritiserade i ett gemen— samt avgivet yttrande tankegången, att vid bedömningen skulle inverka bl. a. hyresmarknadens struktur på orten samt omfattningen och beskaffen- heten av arbetsmarknadsreserven där, varemot den omständigheten att bo— stadsupplåtelsen betingades av ett anställningsförhållande icke skulle ge

arbetsgivaren någon allmän förmån i intresseavvägningen. Yttrandet fort— satte:

Organisationerna kan för sin del icke finna att kommittén förebragt något bä- rande skäl för denna uppläggning av reglerna rörande bostadsupplåtelse på grund av tjänst. Tvärtom synes organisationerna, att förslaget i detta hänseende strider mot vissa andra tankegångar. Sålunda vill organisationerna åberopa vad som bland annat anförts som en viktig grund för ett allmänt besittningsskydd, nämligen att parterna vid ett hyresavtals ingående normalt utgår från att hyresvärden ej skall uppsäga hyresgästen till avflyttning, om denne iakttar sina vederbörliga förpliktel- ser som hyresgäst. Organisationerna vill i fråga om denna åberopade typförutsätt— ning framhålla, att den icke på långt när återspeglar läget vid bostadsupplåtelser till följd av tjänsteförhållande. I sådana fall kommer det tvärtom till särskilt ut- tryck mellan parterna, att bostadsupplåtelsen är förknippad med anställningen och att den sålunda skall upphöra därest anställningen upphör. Att det gäller bo- stadsupplåtelser av särskilt slag och att det ej är mer än rimligt att de därmed förbundna avtalsvillkoren också i motsvarande mån beaktas är någonting som jämväl vinner stöd av följande. De föreslagna besittningsskyddsreglerna är avsedda att gälla under ett normaliserat läge på hyresmarknaden. Desto mera naturligt är det då att man ger relevans åt de avtalsförutsättningar som förhindes med bostads- upplåtelser till följd av tjänst. En annan principiell syn skulle i realiteten inne— bära att man direkt motarbetade företagens åtgärder att just för den egna perso- nalens skull tillhandahålla bostäder. Det kan icke vara hyreslagstiftningens sak att på detta sätt påverka företagen, med andra ord hindra dem från att vidtaga åtgärder som enligt deras uppfattning är rationella. Organisationerna vill under— stryka, hurusom icke ens under de förhållanden, varå hyresregleringslagen ägt tillämpning, principen varit att man skulle underkänna den rättsliga karaktären av bostadsupplåtelser till följd av tjänst. Det vore desto mera anmärkningsvärt, om sagda princip skulle knäsättas sedan hyresregleringslagen avvecklats. Det sätt varpå kommittén velat i viss mån beakta karaktären av bostadsupplåtelser till följd av tjänst innebär bland annat att man skiljer mellan å ena sidan landsort och bruksorter och å andra sidan tätorter med en »differentierad» hyresmarknad. På de förra skulle arbetsgivarnas intresse ha företräde, på de senare arbetstagar- nas. Organisationerna anser för sin del överraskande att kommittén ens funnit det lagtekniskt möjligt att på detta sätt förorda olika principer för områden som icke annat än i undantagsfall är klart avgränsbara från varandra. Med anledning av vad kommittén anför rörande hänsynen till en arbetskraftsreserv på orten vill organisationerna jämväl framhålla, att en domstol näppeligen har möjlighet att pröva huruvida den arbetskraft som är tillgänglig är av det slag som företaget har behov av. Skulle lagregler av nu angivna art genomföras, byggda på allmänna värderingar rörande orternas struktur i olika hänseenden, skulle konsekvensen bli, att man hamnade i en betydande rättsosäkerhet. Det synes vidare uppenbart att det skulle föreligga en avsevärd risk för att sakligt sett likartade fall skulle bli föremål för helt olika bedömning. Sammanfattningsvis leder det ovan anförda för organisationernas del till slutsatsen, att kommitténs förslag rörande bostadsupp- låtelser som betingas av tjänsteförhållande icke är godtagbart. Oavsett hur ett eventuellt allmänt besittningsskydd må komma att utformas i fråga om vanliga bostadsupplåtelser, hör det i lagen komma till uttryck, att besittningsskydd icke kan åberopas då anställning varav bostadsupplåtelsen betingats upphör. I andra hand, (1. v. S. om den av organisationerna nyss förordade regeln icke befinnes möjlig, vill organisationerna rekommendera att samma principer följes som redan kommit till uttryck i BesL. Enligt denna lag är besittningsskyddet i fråga om tjän-

190 stebostäder i princip beroende av huruvida arbetsgivaren eller arbetstagaren gett anledning till anställningens upphörande. Detta är en klar utgångspunkt, och det är också en utgångspunkt som har naturlig förankring i den allmänna synen hos arbetsmarknadens parter. Organisationerna kan icke instämma i hyreslagskommit- téns uttalande om att anställningens upphörande är en för obestämbar faktor att anknyta till. Hyreslagskommitténs uttalande på denna punkt strider mot beprövad erfarenhet. Frågan om anledningen till anställningens upphörande är en omstän- dighet som mycket lättare kan fastställas än spörsmålet huruvida en viss ort skall anses ha en differentierad eller en odifferentierad hyresmarknad.

KF yttrade, att vid en strikt tillämpning av HLK:s motiv synnerligen egendomliga konsekvenser syntes kunna uppstå, och fortsatte:

Om t. ex. i en ort, där bostadstillgången är otillfredsställande, föreståndaren för en konsumbutik med som ofta är fallet —— bostad i samband med butiken lämnar sin anställning skulle han kunna resa anspråk på att få behålla denna bostad för obestämd tid, medan hans efterträdare finge hyra bostad på annat ställe i besätt- ningsområdet. Man kan vidare anmärka, att åtskilliga industriföretag, kooperativa och andra som startats på skilda orter ute i landet, samtidigt med sina anlägg- ningar måst sörja för uppförande av bostäder åt sina anställda, inte alltid inom slutet område. Tillräcklig bebyggelse på orten har i många fall inte funnits vid starten och företagets utveckling har sedan betingat ortens tillväxt. I sådana fall kunde det givetvis lända företaget till stora nackdelar, om de anställda med stöd av den besittningsrätt som den nya lagen avser att förläna skulle kunna för över- skådlig framtid disponera dessa hyrda lägenheter även sedan deras anställning upphört. I första hand skulle behövlig nyrekrytering försvåras, om de nyanställda skulle hänvisas till bostäder av lägre standard än tjänstebostäderna. I andra hand skulle företagens villighet att genom uppförande av tjänstebostäder åt sina anställ- da på detta sätt bidraga till bostadsfrågans allmänna lösning betydligt minskas eller helt bortfalla.

Även KF:s slutsats blev att det kopplade avtalsförhållandet borde undan- tagas från Optionsrätten. Något tvångsläge för en anställxningssökiande att antaga ett erbjudande om anställning sammankopplad med bostad förelåg enligt KF icke, och det kunde dessutom antagas att företagen skulle hålla på villkoret endast när det från driftssynpunkt var strängt nödvändigt.

LO anförde att en lösning av frågan om bostadsupplåtelse betingad av an- ställning är av största betydelse för fackföreningsrörelsen och fortsatte:

LO, liksom olika fackförbund, har vid olika tillfällen haft anledning att uppmärk- samma de, enligt vår mening, otillfredsställande förhållanden som här råder. Så- lunda har motioner i frågan om tjänstebostadsupplåtelser17 behandlats vid ett fler- tal fackförbunds kongresser. LO och TCO har även gemensamt under utrednings- arbetet uppvaktat hyreslagskommittén och därvid framfört sina synpunkter. Orga- nisationen finner det därför så mycket märkligare att kommittén i sitt betänkande icke redovisat dessa löntagarorganisationers syn på de 5. k. tjänstebostadsklau- sulerna eller slavkontrakten. Vid denna uppvaktning liksom vid olika fackför- bundskongresser har framhållits, att principen vid tjänstebostadsupplåtelse måste vara att anställningsavtalet ej är optionsbrytande grund och att tjänstebostadskon- trakt endast i undantagsfall får vara optionsbrytande skäl. LO vill i detta sam- manhang än en gång starkt understryka denna åsikt.

LO hänförde sig därefter till ett från Metallindustriarbetareförbundet in- kommet yttrande, vilket innehöll bl. a. följande:

Hyreslagskommittén har i sitt förslag till reviderad hyreslag icke tillräckligt beaktat arbetstagarnas synpunkter. Vid vårt förbunds två senaste kongresser, 1957 och 1961, behandlades motioner med krav på obligatorisk kommunal bostadsför- medling som åtgärd för att få undanröjd innebörden av avflyttningsklausul i hy- resavtal om bostad, vilket träffats i anslutning till eller som förutsättning för hyresgästs anställning hos arbetsgivare. Kongressen instämde enhälligt i översty relsens förslag att frågan om dessa bostäder på den svenska hyresmarknaden blll föremål för sakkunnigas särskilda behandling och att frågan prövas om villkorens inrymmande i den allmänna hyreslagen. HLK:s resonemang äger inte den skärpa vi räknat med i våra förhoppningar på ökat hemskydd. Kommitténs syn måste preciseras så att rätten till bostaden, besittningsskyddet och därmed hemskyddet är givet i det fall, då hyresavtal med avflyttningsklausul ingåtts med enskild ar- betsgivare som hyresvärd eller bostad förhyrts under enskild arbetstagares auspi— cier. Rätten till bostad må rimligen icke vara förverkad efter en schematisk karens- tid bunden till tidpunkten för upphörandet av en tidigare anställning hos arbets- givaren. Upphör anställningen eller förekommer störningar i anställningsförhål— landena, må rätten till bostaden ändock vara skyddad. Hyresgäst må skiljas från sin bostad endast av andra skäl än anställnings upphörande eller med anställning förknippade omständigheter och bör ej påläggas ofördelaktigare villkor än vad som gäller enligt allmänna hyreslagen. Förbundsstyrelsen ifrågasätter huruvida icke arbetstagare, som tar anställning hos enskild arbetsgivare och med denne såsom hyresvärd ingår hyresavtal med avflyttningsklausul eller hos annan förhyr bostad under förhållanden, över vilka ifrågavarande arbetsgivare äger inflytande, är att jämställa med sådan hyresgäst, som utger särskilt vederlag för hyresrätts förvärvande.

LO kritiserade vidare HLK:s uppfattning om »produktionens intresse» och vad HLK i anslutning därtill anfört samt uttalade avslutningsvis:

Enligt LO:s mening är det icke självklart, att en ordning, som den utredningen skisserat, alltid tar hänsyn till »produktionens intresse». Ej heller torde den alltid främja en önskvärd rörlighet på arbetsmarknaden. Hänsyn måste tagas till arbets- tagarens-hyresgästens berättigade skydd. En regel om »produktionens intressen» får därför icke gälla förbehållslöst. När organisationen ändå tillstyrker kommit- téns förslag är det med förbehåll för att i varje särskilt fall en grundlig prövning av såväl hyresgästens som hyresvärdens intressen skall ske. Organisationen före- slår även att om arbetstagaren- hyresgästen varit anställd under en icke alltför kort tidrymd hos arbetsgivaren—hyresvärden, lägenheten ej längre skall följa anställ— ningen. I detta sammanhang vill organisationen även understryka de starka sociala skäl som talar emot den uppfattningen, att en anställd vid uppnådd pensionsålder skulle vara tvingad att lämna sin bostad. LO vill även hänvisa till att riksdagen uttalat sig starkt kritiskt emot en sådan rättsuppfattning.

TCO sade sig i sitt yttrande ha haft anledning att i olika sammanhang taga ställning tiLl kombinerade hyres— och tj änstearvtal; bl. 3. hade TCO till— sammans m-ed LO uppvaktat hyreslagskommittén och framhållit, att man på arbetstagarhåll ser med stor misstänksamhet på dylika kopplade avtal. TCO anförde vidare:

Dylika avtal kan medföra en icke önskvärd bindning och därigenom förhindra arbetskraftens rörlighet. Särskilt vill TCO peka på det fallet, då en företagare på

öppna hyresmarknaden skaffar sig hyresrätten till bostadslägenheter och upplåter dessa till anställda under villkor att avflyttning från lägenheten skall ske i sam- band med tjänsteavtalets upphörande. TCO syftar härvid på de fall, då det —— för att använda hyreslagskommitténs uttryckssätt —— ej föreligger något »funktionellt» samband mellan anställningen och bostadsupplåtelsen. TCO vill i detta samman— hang understryka att hyreslagsförslaget är avsett att tillämpas, först då det före- ligger en någorlunda balanserad marknad. I en dylik situation bör hyresvärden- företagarens intresse att få disponera lägenheten för en arbetstagares räkning i allmänhet vika för hyresgästen-arbetstagarens intresse att få besittningsskydd för sin bostad. Hyresvärden bör ju i sådant fall kunna anskaffa annan lägenhet till en nyanställd. Under alla förhållanden bör enligt TCO:s uppfattning sammankopp- lingen upphöra, när anställningen varat viss tid, högst två år. Om anställningen upphör innan två år förflutit skulle alltså en uppsägning av hyresavtalet bedömas enligt punkt 6. Efter mer än två år skulle en uppsägning bedömas efter samma grunder som uppsägning av andra hyresavtal, d. v. s. avflyttningsskyldighet endast föreligga enligt punkterna 1—5. TCO anser att kommitténs förslag på denna punkt alltför litet tar hänsyn till hyresgästens trygghetsbehov.

Senare reformkrav I framställning den 10 maj 1962 till chefen för justxitiedepartementet på- talade Lantarbetareförbundet, att det i viss utsträckning förekom wäkning från lantarbetareboståder, vilken enligt förbundets uppfattning varit onö- dig och kunnat lösas på ett i ett kultursamhälle mera humant sätt.. Utgångs— punkten för framställningen var kollektivavtalets bestämmelser, att bostad som upplåts åt anställd betraktas som tjänstebostad, under vilken bestäm- melse enligt förbundet föll omkring 75 % av jordbrukets löneanställda. Förbundet sade sig emellertid icke ha något att erinra mot arbetsgivarnas rätt att disponera över bostäderna; besittningsrätt till bostaden kunde, se— dan anställningen upphört, leda till uppenbart orimliga konsekvenser. Men vad förbundet ville framhålla var att socialvårdsmyndigheterna borde ges möjlighet att ingripa tidigare och effektivare i de fall, där rätten till tj änste— bostad upphör och annan bostad ej står till buds.

Med anledning av 1962 års rättsfall (se ovan) gjorde Samarbetskommit- tén rörande tjänstebostäder (sammansatt av representanter för LO. TCO och Hyresgästernas Riksförbund) den 30 oktober 1962 en framställning hos departementschefen, vari riktades stark kritik mot HD:s avgörande ävensom mot HLK:s betänkande, särskilt i fråga om betydelsen av det funk— tionella sambandet vid gränsdragningen tj änstebostad-personalhyresbostad. Den utförliga argumenteringen överensstämde i allt väsentligt med remiss- yttranden, som avgivits av organ med motsvarande förankring. Sammanfatt- ningsvis anfördes:

Det är uppenbart olämpligt att låta en bostadsupplåtelse falla utanför hyreslag— stiftningen annat än i rena undantagsfall. Även när upplåtelsen av en lägenhet utgör led i ett anställningsförhållande, föreligger behov av lagregler rörande lägenhetens utnyttjande, t. ex. beträffande lägenhetens skick, avhjälpande av brister, vårdnads- skyldighet. Det finns ej skäl att ställa den som nyttjar en lägenhet för sig och sin familj i en särklass på grund av att lägenhetens innehavare är anställd hos fastig-

hetsägaren. Även reglerna om besittningsskydd bör vara tillämpliga. En annan sak är att detta samband mellan anställning och nyttjanderätt kan ha betydelse vid prövning av frågan om kvarboenderätt. Men det är ej mer än rimligt att den an- ställde även om anställningen upphör skall ha en chans att få prövad möjligheten för sig och sin familj att få behålla bostaden. Enligt vår uppfattning talar över- vägande skäl för att den uppfattning om gränsdragningen som gjorts av HD-mino- riteten i det aktuella målet bör läggas till grund i den kommande hyreslagen.

Framställningen remitterades till Fastighetsägarnas förlmndlingsdelega- tion, som i ett mycket utförligt yttrande, med redogörelse för riksavtalets innehåll och på från remissgranskningen i allt väsentligt kända skäl, be- mötte samarbetskommittén. Avslutningsvis uttalades:

Av vad nu framförts torde framgå, att något behov av lagregler vid upplåtelse av tjänstebostad till fastighetsarbetare icke föreligger. Genom de åberopade bestäm- melserna i riksavtalet har tillbörlig hänsyn tagits till det skydd en arbetare enligt kommittén rimligen bör komma i åtnjutande av vid upplåtelse av tjänstebostad i samband med utförande av fastighetsarbete.

De sakkunniga Allmänna överväganden. Enligt erfarenheterna från tillämpningen av de kopplade avi—alen har svårigheterna i åtskilliga fall kunnat undvikas genom kontakter mellan företagsledning och fackliga organ. Rättigheterna enligt avflyttningsklausulerna har ofta utövats med moderation och hänsyn.

Likväl är det ofrånkomligt att blotta förekomsten av kopplade avtal in— nebär en icke godtagbar fara för att besittningsskyddet uttunnas. Eftersom de kopplade avtalen är många och på vissa områden dominerande, utgör de i hög grad även ett praktiskt problem, som lagstiftningen måste i möjlig mån söka lösa. Den inskränkning i avtalsfriheten som därvid kan bli nöd- vändig är här, liksom på andra områden, ett ingrepp i syfte att nå de rela- tivt få fall där missbruk förekommer men icke de många, där resultatet även utan sådana ingrepp kan bli tillfredsställande.

Våra överväganden om de förhållanden, som framkallat och vidmakt- hållit behovet av kopplade avtal på den nutida arbetsmarknaden, hänför sig såvitt angår arbetsgivarnas intressen huvudsakligen till deras önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha vissa anställda boende i vissa bostäder liksom till vad som av HLK kallas »produktionens intresse», d. v. s. närmast arbetskraftsbehovet. I det förra hänseendet men knappast i det senare är gränsdragningen tjänstebostad —— personalhyresbostad av betydelse. Vad avser arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får ut- göra ett icke önskvärt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att avflyttningsklausulen i synnerhet i vissa situationer kan verka påtagligt obilligt mot arbetstagaren-hyresgästen. Då den ena sidans intressen emel- lertid är sammanflätade med motstående eller med utomstående intressen måste övervägandena av olika åtgärder ske så att man undviker icke av-

sedda verkningar. Så kan exempelvis alltför stor hänsyn till ett företags ar— betskraftshehov motverka arbetskraftens från allmänna utgångspunkter önskvärda rörlighet eller lokalisering, och vidgad kvarboenderätt för arbets- tagare som slutat sin tj änst kan hindra annan arbetstagares berättigade krav att erhålla en bostad, som för honom är en väsentlig förutsättning för att han skall antaga en ny tjänst.

Det är i och för sig möjligt att hindra varje tillämpning av kopplingsklau- sul i avtal som upprättas enligt ny lag och i äldre avtal, på vilka jämlikt övergångsbestämmelser ny lag kan bli gällande. Tydligt är dock att en så ingripande åtgärd, ehuru principiellt i överensstämmelse med det allmänna besittningsskyddets grundtankar, icke är tillrådlig. Vårt förslag inskrän- ker sig därför till vissa reformer, som vi funnit kunna i icke obetydlig mån öka de boendes besittningsskydd utan att arbetsgivarens berättigade iu- tressen åsidosättes.

Gränsdragningen tjänstebosiad-personalhyresbostad. Såsom framgår av redogörelsen för de bestående förhållandena förekommer huvudsakligen inom skogs- och lantbruket samt på fastighetsskötarområdet tjänstebostä- der i relativt sett betydande omfattning. Tjånstebostadsbegreppet är emel- lertid teoretiskt oklart och i praxis ej tillfredsställande löst, vilket såsom i det föregående berörts medfört olägenheter. Vi har undersökt huruvida gränsdragningen skulle kunna behållas men förenklas. Det visar sig emel- lertid att inga verkliga fördelar står att vinna genom att exempelvis, såsom HLK föreslog, i större utsträckning tillämpa funktionsprincipen i stället för överviktsprincipen. Frågan uppställer sig därför huruvida icke, utan olägenhet, hela gränsdragningsproblemet kunde få försvinna till båtnad för de enskildas och myndigheternas handhavande av intressekonflikterna. Efter ingående överväganden av denna fråga har vi slutligen stannat för den lösningen att låta alla upplåtelser genom kopplade avtal omfattas av de hy- resrättsliga reglerna. I 15 andra stycket i förslaget har sålunda upptagits ett stadgande av innehåll att hyreslagens bestämmelser skall äga tillämpning jämväl på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal. Därmed försvinner gränsdragningen mellan de i det före- gående berörda kategorierna tjänstebostad och personalhyresbostad.

Att gränsdragningen slopas betyder att reglerna om besittningsskyddet och den till detta knutna hyresspärren blir i princip tillämpliga på alla bo- städer, som arbetsgivare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Med en sålunda genomförd teoretisk och praktisk förenkling torde vissa fördelar stå att vinna. Utan att man behöver över- väga frågan om myndigheternas kompetens kan tvistefrågorna ges en i det enskilda fallet lämplig lösning. Med en vidare utblick kan det även sägas att, om det nuvarande, tämligen begränsade tjänstebostadssystemet utvidga— des till flera områden och flera bostadsupplåtelser — vilket ej är otänkbart vid ändrade förhållanden på något avsnitt av arbetsmarknaden flera bo-

ende än nu skulle komma att undandragas lagens besittningsskydd utan att något annat skydd träder i stället. Till en sådan utveckling bör lagen icke medverka. Om gränsen däremot enligt vårt förslag slopas, betyder den om- ständigheten, att en anställd får bostaden såsom löneförmån, icke att hans möjlighet att anlita besittningsskyddet blir principiellt annorlunda än and- ra hyresgästers.

Förutsättningen för reformen är dock uppenbarligen att beträffande så- dana bostäder, som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste bebos av den som innehar tjänsten, en kopplingsklausul bör kunna tilläm- pas på så sätt, att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verksam- heten skall kunna övertagas av efterträdaren. Av redogörelsen för de kopp- lade avtalen på de olika arbetsområdena framgår att nyssnämnda krav måste kunna beaktas, då det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller tjänst som är av övervä- gande övervaknings- eller bevakningskaraktär eller ock tjänst inom lant- bruket eller såsom fastighetsskötare. Det bör redan här starkt betonas att vårt förslag icke åsyftar någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas nuvarande rätt, såsom den praktiskt utövas, att vid dylika tjänsteförhållandens upp- hörande förfoga över bostaden.

Kollektivavtalsreglering av besittningsskyddet. Om arbetsgivar- och ar- betstagarorganisationerna är överens om att generellt bedöma att en viss typ av tjänst är av den art, att innehavaren bör bo i viss bostad och att i följd härav bostaden vid tjänsteinnehavarens avgång bör disponeras för efterträdaren i tjänsten, är avvägningen av parternas intressen i en besitt- ningsskyddstvist enkel. Så är t. ex. fallet med hostadstvångslägenheterna en- ligt landstingens kollektivavtal liksom med lantarbetarbostäderna. Men man kan under vissa förutsättningar gå längre än så. Vi har övervägt huruvida man — i analogi med viss social lagstiftning, där partsöverenskommelser delvis kan ersätta lagbestämmelserls skulle kunna låta arbetsmarknads- parterna i kollektivavtal överenskomma om att bostadsupplåtelser samman- kopplade med tjänst skall vara undantagna från de hyresrättsliga besitt- ningsskyddsbestämmelserna. Häremot kan invändas att svårigheter skulle kunna uppkomma på arbetsmarknadsfältet, om en sådan möjlighet infördes med därav följande övervältrande på arbetsmarknadsorganisationerna av betydelsefulla bostadsfrågor. Våra överläggningar med organisationerna har också givit ett intryck att de flesta av dessa icke f. n. önskar ett sådant system. Parterna på fastighetsskötarområdet, Fastigheternas Förhandlings-

15 Se härom dels den numera ersatta s. k. gamla ATP-lagen (1959 års lag om försäk- ring för allmän tilläggspension, SFS 1959:291) 37 och 38 55 jämte prop. 1959:100 5. 149—151, dels 1930 års arbetstidslag 4 a 5 jämte prop. 1957: 80 s. 132137, dels 1948 års lantarbetstidslag 4 a 5 jämte prop. 1957:80 s. 144, dels ock 1963 års semesterlag 12 5 femte st. jämte prop. 1945: 273 s. 112, vilken låg till grund för motsvarande regel i den föregående semesterlagen av år 1945.

organisation och Svenska Fastighetsarbetareförbundet, har emellertid hos oss anmält att de, efter ingående överläggningar i anslutning till 1966 års kollektivavtal, bestämt önskar att möjlighet öppnas för kollektivavtalsreg- lering av besittningsskyddsfrågorua, och de har framlagt ett detaljerat ut- kast till kollektivavtalsregler, avsedda att under behörig hänsyn till fastig- hetsägarnas intressen i avseende å bostaden bestämma vilken rätt att kvarbo som arbetstagaren —— eller hans efterlevande kan påräkna, om tjänsten upphör.

I betraktande av vad sålunda förekommit anser vi att möjligheter bör skapas att låta arbetsgivarorganisation i kollektivavtal med huvudorganisa- tion på arbetstagarsidan överenskomma om att de hyresrättsliga besittnings- skyddsreglerna icke skall gälla å de bostadsupplåtelser, som skett till av kollektivavtalet bundna arbetstagare. Lagens besittningsskyddsregler skulle enligt detta system bli villkorligt dispositiva. Bestämmelser härOm har vi upptagit i 78 & första stycket i vårt förslag.

Om den viktiga uppgiften att avtala om vilket besittningsskydd en arbets- tagare-hyresgäst skall åtnjuta anförtros kollektivavtalsparter, kan det en- ligt vår uppfattning antagas att möjligheten kommer att begagnas på så- dana delar av arbetsmarknaden, där med hänsyn till organisationernas styrka och erfarenhet ett tillfredsställande besittningsskydd på denna väg kan skapas för berörda anställda. Det må i detta sammanhang endast framhållas, att dylika kollektivavtalsbestämmelser kan innefatta regler om någon form av skiljenämnd med uppgift att slita uppkommen tvist om be- sittningsskyddet. Det tidigare nämnda, för oss framlagda utkastet till kol- lektiva bestämmelser rörande fastighetsskötarnas besittningsskydd inne- håller regler om en dylik nämnd. En sådan nämnds funktioner kan också utövas av en skiljenämnd av den typ, som redan förekommer på flera om- råden med uppgift att slita tvister med anledning av arbetstagares uppsäg- ning från tjänsten.

Om de legala reglerna om besittningsskydd ej blir tillämpliga, kan arbets- tagaren-hyresgästen ej heller anlita den till besittningsskyddet anslutna hy- resspärren. Någon olägenhet härav för hyresgästens del torde dock ej be- höva befaras, eftersom man kan räkna med att _ vilket redan i stor ut- sträckning sker — i kollektivavtalsväg bestämmes normer för hyressätt- ningen.

Generella åtgärder till förbättring av besittningsskyddet. Det är uppen- ' bart att längre rådrum för avflyttningen än vad avtalen nu ofta medger måste vara av stort värde såväl i de fall där hyresgästen är beredd att flytta som i situationer, där anledning kan finnas att söka få till stånd förhand- lingar. Båda parter har klar fördel därav. Det är vida bättre att parterna i förväg vet att sådant rådrum finns än att det —— såsom är vanligt i hyres- regleringspraxis tillskapas skönsmässigt, ibland med en etapp i varje

instans. För att medlingen skall fungera väl bör den även ske innan hyres- tiden är slut.

Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla relativt tids- bestämda, d. v. s. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsägnings- klausul i fråga om bostaden ej tar över den direkt på tjänstens upphörande grundade avflyttningsskyldigheten och det är mindre vanligt —— erfordras alltså för närvarande ej särskild uppsägning till avflyttning, utan hyres- gästen har att med ledning av vad som kan ha sagts om avflyttningsskyl- digheten räkna ut när han måste flytta. Ofta erinras han härom vid an- ställningens upphörande, men det är likafullt ej ovanligt att oklarhet råder om tidpunkten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsrespit som är oskäligt kort, och en tillförlitlig utgångspunkt saknas ofta för fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan.

Vi föreslår, såsom i annat sammanhang behandlas, att uppsägning skall vara obligatorisk även i tidsbestämda hyresavtal för längre tid än nio må- nader (3 g första stycket). Denna regel omfattar även de relativt tidsbestäm- da avtalen. Uppsägning till avflyttning måste enligt vårt förslag alltså ske utöver den uppsägning som må ha gjorts i tjänsteförhållandet. I annat fall förlängs hyresavtalet med ett år i sänder. För tidsbestämda avtal gällande längst nio månader kvarstår däremot enligt 5 5 andra stycket den tidigare regeln (6 & HL) om s. k. tyst förlängning, innebärande att den hyresvärd som i sådant fall vill bringa hyresförhållandet till upphörande måste an- mana hyresgästen att flytta; eljest förlängs avtalet på obestämd tid. Om hyrestiden uttryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten, even- tuellt med avflyttningsrespit, eller om hyrestiden är bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida inskränkt som att den kan av- brytas om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd, som i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet, verkställa uppsäg— ning eller, om det gäller avtal på bestämd tid ej överstigande nio månader, anmana hyresgästen att flytta. Vidare föreslås i 78 5 tredje stycket för de kopplade avtalsförhållandena en minimitid av en månad för uppsägning, vilken tid på grund av 80 5 är tvingande. Minimitiden skall räknas, icke från uppsägningen av tjänsten utan från uppsägningen av lägenheten. Vid tillämpning härav kan i det fall, att tjänsten upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, det av tjänsten betingade hyres— förhållandet upphöra först sedan hyresgästen åtnjutit stadgad minimitid, räknad från dagen för uppsägningen av lägenheten. Härigenom närmar man de av tjänst betingade hyresförhållandena till vanliga hyresförhållan- den, en reform som ansluter sig till andra strävanden på besittningsskydds- området. Enär längre uppsägningstider i tjänsten torde bli allt vanligare, bör den föreslagna minimitiden få betydelse främst som ett skydd i ytterlig-

hetsfall. Det bör i sammanhanget framhållas att en på uppsägningsbestäm- melser grundad temporär kvarboenderätt efter tjänstens upphörande ofta ej kommer att utnyttjas, särskilt på orter med mera balanserad bostads- marknad, utan får ses som en extra trygghet för hyresgästen och ett medel för hyresvärden att med större säkerhet kunna bedöma verkan av tjänstens upphörande på bostaden. Om hyresgästen påkallar besittningsskydd, bildar den föreslagna obligatoriska uppsägningen en säker utgångspunkt för den tid, inom vilken han har att påkalla medling.

De sålunda beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste likväl inskränkas något. Om tillämpningen av besittningsskyddet i kopplade avtalsförhållanden i allmänhet sker med beaktande av huvud- förutsättningen för deras tillkomst, nämligen hyresgästens kvarblivande i tjänsten, kan det knappast anses obilligt mot de flesta arbetsgivare att de nödgas underkasta sig tvånget att temporärt hålla lägenheten uthyrd till den som ej är kvar i tjänsten. Däremot är situationen en annan, om bosta- den med hänsyn till arbetsuppgifternas art oundgängligen måste bebos av viss anställd. Här åsyftas de förut nämnda typerna av tjänst, nämligen tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller bevakningskaraktär eller ock tjänst inom lantbruket eller såsom fastighetsskötare. Att tjänsten full- göres på rätt sätt kräver här, att arbetsgivaren måste kunna förfoga över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den förut- varande slutat sin tjänst. Det kan i en sådan situation icke rimligen åläggas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de vidgade reglerna för uppsägning och avflyttningsskyldighet, för vilka vi tidigare uttalat oss i fråga om kopplade avtal i allmänhet. Av dessa skäl har vi funnit lämpligt att i 78 & sista stycket från minimitidsregeln undantaga de fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bosta- den till upplåtelse åt den som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall alltså där råda beträffande uppsägningstidens längd. Det torde i betydande utsträckning kunna överlämnas åt arbetsmarknadsparterna att vid upprät- tande av formulär till hyresavtal och anvisningar för dessa uttala i vilken omfattning uppsägningstid är erforderlig på olika områden. Vid missbruk utav avtalsfriheten får medlingsnämnden eller domstolen taga ställning till saken med stöd av 75 5.

En annan åtgärd som vi övervägt är att införa en allmän tidsgräns för giltigheten av avflyttningsklausul knuten till tjänstens upphörande. Före- bild härför finns i den förut beskrivna tidsbegränsning, vilken enligt till- lämpningsföreskrifterna till 10 & bostadslånekungörelsen gäller för dylik klausul beträffande lägenhet i hus som uppförts med statliga lån. Åtskilligt talar för en allmän tidsgräns. Om kopplade avtal, såsom vi funnit, i och för sig måste accepteras är det angeläget att kopplingen icke i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig av-

sikt att vara kvar i arbetet, men skäl talar då också för att sambandet tjänst-bostad bör tillåtas bli lösare allt efter som tiden går. Benägenheten att byta bostad och arbete torde f. ö. också minska med tiden. En tidsbe- gränsning kan även på längre sikt medverka till att de kopplade avtalen, som under rådande konjunkturer fått en onormal utbredning, minskar i antal, åtminstone hos företag på orter med differentierad hyresmarknad.

Vi föreslår i 78 5 andra stycket en regel innebärande att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten upphört icke skall äga verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år från upplåtelsen av den ifrågavarande lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som likaledes uthyrts med kopplingsklausul synes treårstiden böra räknas från dagen för den första upplåtelsen.

Med hänsyn till arbetsgivarnas särskilda intresse av att vissa tjänster upprätthålls bör från treårsregeln undantagas samma kategorier av upp- låtelser på vilka, enligt vad vi tidigare föreslagit, minimitid mellan upp- sägning och avflyttning icke behöver iakttagas. Medlingsnämnd och dom- stol har att i besittningsskyddstvist pröva huruvida sådant fall är för han- den att kopplingsklausulen äger giltighet, ehuru treårstiden överskridits.

Vidare bör förlängning av giltighetstiden kunna medgivas, om särskilda skäl föreligger (78 å andra stycket). Sådana skäl är exempelvis att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag som är ute- slutande eller övervägande hänvisat till en icke differentierad bostadsmark- nad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma i bety- dande personliga svårigheter, om han ej fick förfoga över en lägenhet som är avsedd att användas för en anställd. Förlängningspraxis skall dock vara restriktiv, och arbetsmarknadsintresset hos företag i orter med differentie- rad bostadmarknad får endast undantagsvis beaktas.

Prövningen av frågor om förlängning av giltighetstiden för avflyttnings- klausul föreslår vi anförtrodd åt medlingsnämnden i hyrestvister. Hyres- gästen skall beredas tillfälle att yttra sig, och erfarenhet från den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före avgörandet.

Om tjänsten upphör sedan tidsgränsen passerats skall avvägningen av parternas intressen ske enligt reglerna för besittningsskyddet i allmänhet. Det sagda innebär givetvis icke något förbud för hyresvärden att vid upp- sägning eller i tvist åberopa, att lägenheten ursprungligen uthyrts till hyres- gästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den nu behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna.

A vuägningen av parternas intressen. I enlighet med det allmänna stad- gandet i 45 & ska-ll prövningen av verkan utav en åberopad avflyttnings- klausul, för vilken tidsgränsen ännu ej nåtts, först avse hyresvärdens in— tresse av att upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt intresse i så- dant hänseende, saknas också ett för besittningsskyddets brytande erfor-

derligt sakligt skäl, och hyresavtalet skall förlängas. I de situationer som här och i det följande åsyftas förutsätts att det intresse hyresvärden åbero- par år att lägenheten skall användas för annan anställd. Om uppsägningen motiverats med annat behov, skall prövningen ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en dylik situation.

Ett väsentligt intresse att förfoga över lägenheten måste anses föreligga först och främst i det fall att bostaden oundgängligen erfordras för tjäns- tens rätta fullgörande. Fallet har i annat sammanhang beskrivits så. att det skall vara fråga om tjänst, som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller bevak- ningsnatur, eller ock tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. Hyresvärdens påstående att bostaden alltjämt erfordras för det rätta ut- övandet av dylik tjänst torde i allmänhet i dessa fall få tagas för gott. Det har visserligen, såvitt avser fastighetsskötarna, i debatten gjorts gällande att det i långt mindre utsträckning än förr föreligger behov av att ha per- sonal boende i viss bostad. Dock torde man kunna antaga att utvecklingen på detta område mot större skötsel- och övervakningsenheter själv reduce- rar frågans betydelse och att en hyresvärd, som alltjämt anser sin fastig- hetsförvaltning kunna bära en fastighetsskötare med bostad, också har fog för sitt anspråk på att disponera lägenheten för tjänstens innehavare. Vad lantbruket beträffar har vid våra överläggningar med partsorganisatio- nerna lantarbetarnas företrädare vitsordat arbetsgivarsidans uppgifter om det angelägna i att ha den numera regelmässigt fåtaliga personalen boen- de invid arbetsplatsen. I synnerhet gäller detta djurskötare med deras sär- skilda arbetstider och övervakningsplikt." Härtill kommer att bostäder åt lantarbetare sällan kan uppdrivas på den allmänna bostadsmarknaden, vil- ket på detta område gör det än angelägnare att kunna bereda efterträdare till en avgången arbetstagare bostad i omedelbar anslutning till tjänstens början. I fråga om tjänstemän inom lantbruket torde motsvarande syn- punkter kunna anläggas, ehuru en viss individualisering av de olika situa- tionerna kan vara rimlig. Om tjänst utanför här beskrivna kategorier till- förlitligen visas ha motsvarande »oundgängliga» samband med bostaden, blir bedömningen av hyresvärdens väsentliga intresse enahanda.

Intresset att förfoga över lägenheten måste även anses som regel vara väsentligt, ehuru i något lägre grad, på sådana orter där hyresmarknaden har en särskild struktur, i det att den präglas av att bostadsbeståndet till väsentlig del är företagsägt och av avgörande betydelse för möjligheten att över huvud taget erhålla arbetskraft. Företagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. Att man i ett konfliktfall beträffande personalhyresbostad på en dylik ort normalt har anledning godtaga hyresvärdens påstående, att han behöver förfoga över lägenheten för annan arbetstagare, medför givet- vis ej att påståendet icke skall bevisas, om det bestrids.

I en tredje grupp av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att på ett något annat sätt betrakta hyresvärdens åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med differentierad bostadsmarknad. Såsom HLK antytt20 är här det bostadsbestånd, inom vilket arbetsgivaren upplåter lägenhet åt anställd, under normala förhållanden icke av dominerande betydelse för fö- retagets förmåga att tillförsäkra sig arbetskraft. Om i vissa lägen — över- hettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår bostadsbrist verkliga svårigheter uppkommit för företaget att anställa arbetskraft utan att tillhandahålla bostäder, måste företagets behov att förfoga över en av— gången anställds lägenhet i regel vara ett sådant väsentligt intresse som av- ses i 45 &, särskilt om man har den förut nämnda tidsgränsen för avflytt- ningsklausulers giltighet. Men företagets krav på förfogande över lägen- heten kan ej ens i denna situation ha samma betydelse som sådana företags vilka, enligt vad förut sagts, huvudsakligen är hänvisade att anvisa bostäder åt sina anställda på en begränsad bostadsmarknad. Denna gradskillnad mås- te taga sig uttryck i att hyresgästens intresse tillvarataget i obillighets- prövningen —— tillåtes verka starkare på intresseavvägningen.

Gemensamt för alla kategorier situationer av uppsägning till avflyttning från bostad, vars upplåtande betingats av tjänst, är att det oavsett tjänstens karaktär, företagets art eller bostadsmarknadens struktur kan föreligga omständigheter SOm utan vidare talar för att hyresvärden icke har ett vä- sentligt intresse att förfoga över lägenheten. Så kan exempelvis vara fallet när anställningen upphör på grund av inskränkning eller omläggning av driften och i följd härav bostaden eller efter omflyttning annan bostad kan frigöras från tjänstesambandet. Det är då naturligt att hyresförhållan- det förlängs eller att det upplöses under villkor att hyresgästen får hyra annan lägenhet.

Frågan huruvida det enligt 45 5 är obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beaktande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att hyresgästen skulle bli kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av obillighet ligger därför icke blott hänsyn till hyresgästens personliga för- hållanden, bostadstillgången o. s. v., utan även till vilket samband som råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens upp- hörande. Vi anser —— i olikhet mot HLK21 icke riktigt att lämna de ha- komliggande förhållandena åsido. Dessa är väsentliga för helhetsbilden och måste inverka på bedömningen. Med bättre bevismöjligheter än i hyres- regleringsprocessen behöver man ej heller, såsom HLK, befara att det skall bli svårt att bilda sig en säker uppfattning om den verkliga anledningen

20 sid. 96. 21 s. 97.

202 till att tjänsten upphört; i varje fall bör parterna inte förmenas att söka styrka den. Så bedöms frågan även i BesL.

Uppsägning till avflyttning motiveras f. n. i ett övervägande antal fall med att hyresgästen sagt upp sig från tjänsten eller eljest själv lämnat den. En därmed i detta sammanhang jämförlig men mindre vanlig uppsäg- ningsgrund i hyresförhållandet är att hyresgästen avskedats på grund av misskötsamhet. Hyresvärden har att, om riktigheten av den åberopade bak- omliggande omständigheten bestrids, styrka den. Om tjänstens upphöran- de icke kan tillskrivas arbetstagaren —— vilket ibland kan avgöras först se- dan tjänsteuppsägningens sakliga berättigande prövats i den för tjänsteav- talet gällande ordningen måste, eftersom hyresvärden anställt hyres- gästen under den för den senare avgörande förutsättningen att bostad till- handahölls, hyresvärden leda i bevis att hyresförhållandets upplösande ej är obilligt mot hyresgästen. Om däremot hyresgästen är vållande till an- ställningens upphörande, åligger det honom att visa att det är obilligt att han skall nödgas flytta. I detta fall får nämligen hyresförhållandets upp- lösning betraktas som det normala och förlängning som ett undantag. Man kan också med BesL:s ord säga att det fordras synnerliga skäl för rätten att bo kvar. Särskilt om avflyttningsklausulen enligt vårt förslag får begrän- sad giltighetstid kan besittningsskyddet i den nu beskrivna situationen rim- ligen icke göras starkare i tillämpningen.

Den närmare innebörden av att hyresförhållandets upplösning framstår som obillig mot hyresgästen torde kunna beskrivas ungefär som i motiven till BesL, nämligen att avflyttningen skulle medföra svåra personliga olägen- heter. Detta är även i överensstämmelse med hyresregleringspraxis och får närmare utvecklas i den praxis som följer av ny lag.

Den samlade bedömningen av intressekonflikten. Av det föregående framgår, att man först har att konstatera huruvida hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Har han ej det, skall såsom tidigare sagts hyresavtalet förlängas. Föreligger sådant intresse men är det obilligt mot hyresgästen att han skall behöva lämna lägenheten om det inte är obilligt kan ej medges annat än skäligt rådrum att flytta skall obilligheten i hyresgästens situation vägas mot hyresvärdens intresse. Resultatet härav beror på styrkan av de åberopade omständigheterna. Med hänsyn till avtalsförhållandets speciella natur, d. v. s. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den föreslagna tidsbegränsningen anser vi, att avvägningen i de fall, där anställningens upphörande kan tillskrivas ar- betstagaren, normalt bör leda till ett resultat som, efter omständigheterna, ligger mellan helt ogillande av hyresgästens anspråk på förlängning, even- tuellt med skäligt rådrum för avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med Villkor att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas (»stupstock»). Om tjänstens upphörande icke kan till»- skrivas arbetstagaren, skall obilligheten i dennes situation anses väga tyngre

och föranleda den utgången, att avtalet förlängs antingen på begränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning. Nya villkor kan därvid behöva bestäm- mas som ersättning för de tidigare av kopplingen beroende.

Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig då en arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller då arbets— tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrät— ten. Ehuru hyresgästens, de efterlevandes eller makens bostadsfråga i all— mänhet kan antagas bli löst genom företagets åtgärder eller allmänt in— gripande, kan det dock i dessa fall bli fråga om kvarboende i en lägenhet, som från början uthyrts under förutsättning att hyresgästen innehade tjänst. Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den boende, och för— längning bör därför medgivas i avsevärt vidare mån än då sambandet tjänst— —bostad brutits av normala anledningar. Vi anser dock ej att några fasta tidsregler skall uppställas; de antagligen fåtaliga fall, där överenskommelse ej träffas, kan med säkerhet få en tillfredsställande lösning i praxis.

Avslutande anmärkningar. I det föregående har framhållits att den om- ständigheten, att avflyttningsklausulens giltighetstid är begränsad, har viss betydelse för frågan huruvida och i vilken grad hyresförhållandets upp- lösande är obilligt för hyresgästen. Av vikt är också att skäligt rådrum för avflyttning utmäts och att den tid, på vilken hyresavtalet förlängs, be— stäms under beaktande av vilken respit hyresgästen redan fått genom den tillämpade uppsägningstiden. Reglerna om uppsägning och om avflytt- ningsklausulens giltighetstid har sålunda verkan på själva besittnings- skyddsprövningen. Detta har medverkat till att vi i övrigt icke föreslagit mera betydande förändringar i det sätt, på vilket besittningsskyddstvister i kopplade avtalsförhållanden hittills avgjorts enligt HyReL och BesL. Alla torde vara ense om att de kopplade avtalen är en företeelse, som i största möjliga utsträckning bör motverkas och som också kan väntas spela en mindre roll i en bättre balanserad bostadsmarknad än den nuvarande.

Om annan än arbetsgivaren är hyresvärd i förhållande till den anställde men kopplingsklausul likväl förekommer till följd av särskild överenskom— melse härom mellan arbetsgivaren och hyresvärden, blir i alla avseenden de regler och bedömningar tillämpliga varom vi här ovan uttalat oss. Om där- emot en fastighetsägare uthyr lägenheten till arbetsgivaren och den senare i sin tur upplåter den till en hos honom anställd, måste en tvist om arbetsgi— varens besittningsskydd gentemot fastighetsägaren bedömas enligt de all- männa grunder för besittningsskyddet, som kan vara tillämpliga i den uppkomna situationen. Om arbetsgivarens kopplingsklausul i avtalet med den anställde är tidsbegränsad och gränsen ej passerats, synes arbetsgivaren böra påräkna ett normalt besittningsskydd, om det vid hans avtal med fas- tighetsägaren förutsatts att han skulle använda lägenheten för upplåtelse åt anställd och omständigheterna i övrigt ej föranleder att besittningsskyd- det bryts. Gäller icke någon tidsgräns, måste förhållandena bedömas så-

som vid uppsägning föranledd av underuthyrning. Härom hänvisas till närmast följande avsnitt.

9. Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittnings- skyddet

Inledning I det föregående har vissa typiska, även från hyresreglerings- och BesL— praxis kända situationer redovisats, där en avvägning måste ske av å ena sidan hyresgästens intresse att med åberopande av det principiellt fasta besittningsskyddet bo kvar i lägenheten och å andra sidan hyresvärdens krav, att de grunder som han åberopat skall leda till hyresförhållandets upphörande.

Om man i de angivna typsituationerna relativt lätt kan urskilja vissa omständigheter, som bör ge anvisning på riktningen i intresseaW'ägningen, förekommer å andra sidan, såsom uttalats vid tillkomsten av BesL1 och i HLK:s förslag,2 ett flertal olikartade situationer, i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog att motsätta sig förlängning av hyresavtalet, men som ej är så särpräglade att de lämpligen kan bli föremål för uttömmande behand- ling för sig.

HLK:s förslag I HLK:s motiv exemplifierades vissa upphörandesituationer, föranledda av omständigheter å hyresgästens sida, nämligen att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att lägenheten ej användes eller skulle komma att användas såsom stadigvarande b0stad, att lägenheten var föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövade hyresrätten genom delägare som ej tillhörde den avlidnes husfolk eller att hyresgästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyresvärden i en på förhand fixerad situation hade behov att åter få disponera lägenheten samt upplåtelse—n skett under förutsättning att avflyttning skulle ske, då denna situation inträffade. Under åberopande av dessa fall anförde HLK3 att, ehuru hyresgästens av ideella och ekonomiska hänsyn uppburna kvarboen- deintresse i allmänhet framträdde med beaktansvärd styrka, fall dock kunde förekomma där detta intresse vägde så mycket lättare än vad som var vanligt, att hyresvärdens intresse borde kunna ges företräde. HLK redo- visade vidare vissa fall, där anledningen till att hyresavtalet ifrågasatts skola upphöra låg i förhållanden på hyresvärdens sida, nämligen att lägen- heten skulle undergå mindre genomgripande ombyggnad än sådan som i särskild klausul jämställdes med rivning, att fastighetens tillsyn eller

1 Prop. 1956: 168 s. 77. 2 s. 89. 3 s. 91.

skötsel gav behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga skäl önskade ombyte av hyresgäst, att hyresrätten var förenad med an- delsrätt i bolag eller förening och upplåtaren behövde disponera lägenheten eller att fastigheten ägdes av stiftelse eller sammanslutning, vars ändamål krävde att lägenheten friställdes.4

De sakkunniga Vad först beträffar de upphörandesituationer, som kan anses föranledda av omständigheter å hyresgästens sida, anser vi det förhållandet, att hyres- gästen har ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande nyttjar densamma, ej i och för sig ensamt vara av beskaffenhet att höra leda till hyresförhållandets upplösning. Det bör nämligen även här fordras ett sakligt skäl å hyresvärdens sida, en anledning att disponera över lägenheten, som först skall bedömas; därefter skall omständigheterna å hyresgästens sida tagas i betraktande. Härav följer naturligtvis ej annat än att ett på- visat ringa behov eller bristfälligt utnyttjande skall tillmätas avsevärd be- tydelse vid intresseavvägningen; i en situation av detta slag saknas givetvis anledning att ge hyresgästen ett starkt hesittningskydd, om hyresvärden har sakligt skäl för uppsägningen. Den nu skildrade upphörandesituationen kan bedömas oberoende av läget på bostadsmarknaden.

Vad angår dödsbos utövande av hyresrätten är situationen något annor- lunda. Om ett dödsbo består av en eller flera delägare, som redan förut haft sitt hem i lägenheten, innebär hyresrättens övergång å dödsboet i och för sig icke någon ändring i fråga om besittningsskyddet. De allmänna grund- satserna gäller därför i detta fall. Dödsboet kan ej hindras att utöva hyres— rätten, och styrkan av dess besittningsskydd bör bedömas med hänsyn till de boendes förhållanden. I denna situation kan det ej heller krävas att dödsboet överlåter hyresrätten på någon eller några av delägarna. Men om dödsboet vill låta annan dödsbodelägare än sådan som haft sitt hem i lägen- heten begagna denna kan anledning finnas att, om hyresvärden även här har ett sakligt skäl, godtaga hyresförhållandets upplösning, enär det bo- stadsintresse som skall skyddas ej längre föreligger. Frågan om dödsbo- delägares eller annan närståendes rätt att utöva hyresrätten bör helst be- stämmas först sedan dödsboet, i enlighet med de därför avsedda särskilda reglerna, begärt rätt att överlåta hyresrätten.5 Om dödsboet, med bibehållan- de av hyresrätten, vill låta en helt utomstående begagna lägenheten, är det fråga om sublokation, varom särskilda regler föreslåsäi

I fråga om uppsägning på grund av att hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand kan först framhållas, att samtycke till underuthyrning utan tidsgräns eller särskilda uttalanden normalt bör anses innebära att hyres—

4 HLK s. 92—94. 5 Se åttonde avd. kap. III p. 4. 6 Se åttonde avd. kap. VI.

värden vid samtyckets lämnande ej anser sig ha anledning kräva att lä— genheten friställes. Omvänt hör han, om han önskar bevara sin handlings- frihet, angiva detta på lämpligt sätt i samband med samtycket, t. ex. genom en tidsgräns.T Och om behov under pågående underuthyrning uppkommer för hyresvärden att disponera över lägenheten, bör hans ställning vid en eventuell besittningsskyddstvist bli gynnsammare ju tidigare han kan un- derrätta sin egen hyresgäst om sina planer. Huruvida hyresgästens åter- tagande av lägenheten är av beskaffenhet att hindra hyresförhållandets upplösning beror på omständigheterna, särskilt huruvida återtagandet verk- ligen visar att hyresgästen numera har behov av lägenheten för eget bruk. Otillåten underuthyrning är givetvis alltid en omständighet som starkt ta- lar till hyresvärdens förmån, även om hyresrätten ej förverkats genom underuthyrningen.

Det fall som avser att en förutsättning vid avtalets ingående varit att hyresgästen skall flytta i en viss situation har stundom framkallat svårig- heter beträffande hyresreglerade bostäder. I vårt förslag har vi av denna anledning upptagit dels att besittningsskydd ej skall förekomma vid kort- tidsavtal, dels att hyresvärd och hyresgäst skall kunna under vissa förut- sättningar avtala, att den senare avstår från besittningsskyddet.8 Även om genom sådana bestämmelser ett visst behov tillgodoses att i förväg kunna göra situationen fullkomligt klar för parterna och på så sätt undvika fram- tida tvister och tidsutdräkt, är det likväl nödvändigt att i andra fall, där besittningsskyddstvist kan uppkomma, kunna taga hänsyn till att parterna vid avtalets ingående varit överens om att hyresrätten skall upphöra i en viss situation. En sådan överenskommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen. Härför talar icke blott allmänna avtals- rättsliga skäl utan även intresset att ett visst lägenhetsbestånd skall kunna utnyttjas genom uthyrning t. ex. under upplåtarens det kan vara en hy- resgäst, en bostadsrättshavare eller en villaägare tjänstgöring på annan ort med visshet för honom att kunna återtaga lägenheten då det förlit- satta behovet inträtt. Det är emellertid i dylika fall angeläget att hyresvär- den, som har bevisskyldigheten för att förutsättningen varit känd även för hyresgästen, omedelbart vid avtalet säkrar sådana bevisdata som kan vara erforderliga, om mot förmodan tvist skulle uppkomma. Förutsättningen bör t. ex. därför så exakt som möjligt beskrivas i avtalshandlingen och un- dertecknas av parterna. Det bör vidare betonas, att ett villkor för hyresav- talets upphörande är att den förutsatta situationen eller en snarliknande inträtt. Härutinnan skiljer sig fallet från det fall att hyresgästen avstått från besittningsskydd.

Vad härefter angår upphörandesituationer, som kan sägas ha framkal-

7Med samtycke bör i tillämpliga delar jämställas tillstånd av myndighet. Se härom åttonde avd. kap. VI. & Se denna avd. kap. III p. 5.

lats av omständigheter på hyresvärdens sida, kan först uppmärksammas det fall, att hyresvärden ej är villig medge hyresgästen fortsatt hyresavtal därför att hyresvärden behöver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyresgästen få vika, om hyresvärdens behov be- finnes befogat och om förhållandena på bostadsmarknaden ej är sådana, att avvägningen leder till att hyresgästen skäligen bör få kvarbo. Bedöm- ningen skall således i detta fall vara allsidig; i bristsituationer bör hyres- gästen ej vara skyldig flytta, om ej annan godtagbar lägenhet ställs till hans förfogande. Successiv förkortning av avtalstiden synes många gånger vara på sin plats för att småningom kunna leda till hyresförhållandets upp- lösande. Det som beträffande olika upphörandesituationer sagts om bety- delsen av att hyresvärden i god tid underrättat hyresgästen om sina planer gäller även i detta hänseende.

Personliga skäl å hyresvärdens sida kan även vara av sådan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan här vara fråga om exempelvis en befogad önskan av en i huset boende hyresvärd att placera sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek utvidga sina utrymmen i huset. Vad nyss sagts om bostadsmarknadssituationen och om successiv förkortning av avtalstiden gäller även i detta fall. Motsvarande gäller de av HLK beskrivna fallen, där fastigheten ägs av ideell stiftelse eller samman- slutning och lägenheten behövs för tillgodoseende av organisationens ända- mål.

Vad angår den situationen, att hyresrätten är förenad med andelsrätt och andelsägaren vill återtaga lägenheten, synes i stort sett samma synpunkter kunna anläggas som på det tidigare beskrivna fallet, där lägenhet, som in- nehas med bostadsrätt, avses att tagas i anspråk av upplåtaren9.

I fråga om mindre genomgripande ombyggnad än sådan som i besittnings- skyddshänseende är att jämställa med rivning är till en början att märka, att det i förevarande fall ingalunda är nödvändigt för hyresvärden att upp- säga hyresavtalen med hyresgästerna i fastigheten. Bestämmelserna i 265 i vårt förslag (motsvarande 26 å HL) ger nämligen hyresvärden rätt att ut- föra vissa förbättringsarbeten i lägenheten under löpande hyrestid. Begag- nar sig hyresvärden av denna möjlighet, utsätter han sig emellertid för risken att hyresgästen berättigas erhålla nedsättning i hyran och i vissa fall skadestånd. Hyresvärden torde därför i många fall, om överenskom- melse ej kan träffas med hyresgästen, föredraga att uppsäga hyresavtalet och såsom villkor för förlängning av hyresförhållandet kräva garantier för obehindrat tillträde till lägenheten under ombyggnadstiden och begränsning av hyresgästens rätt till skadestånd och till nedsättning i hyran. I den optionstvist, som därvid kan uppkomma, får prövas vilka inskränkningar i nyttjanderätten som hyresgästen med hänsyn till arten och omfattningen

" Se p. 7 här ovan.

av arbetena kan anses skyldig att underkasta sig. Vill hyresgästen icke acceptera de ändringar i hyressituationen under ombyggnadstiden som ansetts skäliga, exempelvis begränsning av hyresförmånerna eller temporär utrymning, får han finna sig i att flytta.

Vid exemplifieringen av situationer, som omfattas av en allmän besitt- ningsbrytande klausul, inställer sig även frågan vilken verkan i besittnings- skyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet, att en lägenhet ut- hyrts i möblerat skick. Vid uppdragandet av gränserna för besittnings- skyddets tillämplighetsområde har vi, såsom förut framgått, till skillnad mot HLK icke funnit oss böra göra särskilt undantag för möblerade lägen- heter”).

Såsom därvid uttalades bör man på möblerad lägenhet, som uthyrs affärs- mässigt, anlägga i princip samma synpunkter som på annan lägenhet som omfattas av besittningsskyddet. Med »affärsmässig» uthyrning av möblerad lägenhet avser vi, i brist på bättre beteckning, att hyresvärden tillhandahål- ler en lägenhet, som kan utrustas i direkt syfte att göra den lämpligare för viss hyresgästkategori och eventuellt därigenom ge högre hyresinkomst. Det får i sådant fall antagas, att lägenheten skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd, låt vara att hyresgästerna kan växla. Den omständigheten att lägen- heten uthyrts möblerad är alltså icke i detta fall i sig själv grund för hyres- förhållandets upplösning mot hyresgästens önskan, utan i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till omständigheterna i övrigt. Vill hyresvärden, även om han iordningsställt en lägenhet av det slag varom här är fråga, skydda sig mot ett alltför långvarigt hyresförhållande, får han söka träffa korttidsavtal eller träffa avtal lned förbehåll om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet eller i samband med hyresavta- lets tillkomst säkra sådana data, som i fall av tvist kan styrka att avtalet förutsatts skola upphöra.

Det kan framhållas att säsongbetonade uthyrningar —— t. ex. lägenheter vid badorter eller på vintersportplatser —— enligt vårt förslag i regel faller

under korttidsavtalen och därmed automatiskt utanför besittningsskyddet. Vad »möblerade rum» beträffar gäller enligt vårt förslag absolut undan- tag om de utgör det av uthyrarens egen bostad. Den kategori möblerade lä- genheter, som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet, blir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar i dessa föga betydande.

Det stora flertalet möblerade lägenheter 50111 i enlighet med det tidigare resonemanget kan antagas uthyras mera tillfälligt och icke undantages från besittningsskyddet genom andra regler (korttidsavtal, del av uthyrarens egen bostad) kan omfatta en mängd olika typer. Ett exempel är att en inne- havare av en hyreslägenhet under en tids bortovaro upplåter lägenheten i andra hand i avsikt att återtaga den vid sin återkomst. Att lägenheten i

10 Se kap. III p. 6.

ett dylikt fall uthyrs i möblerat skick är då i regel ett belägg för uthyr- ningens begränsade varaktighet och presumerar att hyresförhållandet skall upplösas när avtalstiden gått till ända. Särskilt gäller detta om avtalet är helt tidsbestämt, d. v. 5. utan förlängningsklausul. Innehåller avtalet be- stämmelser om förlängning vid utebliven uppsägning, mäste å andra sidan hyresvärden ha förutsatt att hyresförhållandets upplösande är något mindre bestämt till tiden, och detta får prägla bedömningen vid en eventuell tvist. Över huvud taget bör det understrykas, att den hyresvärd, som vill gardera sig mot anspråk på förlängning av avtal, som egentligen är av mindre per- manent natur, bör iakttaga noggrannhet vid avtalets upprättande.

Gränsdragningen möblerad-omöblerad lägenhet kan icke helt undgås. Frå- gan får, såsom skett i hyresregleringspraxis11 och jämväl får antagas ske enligt BesL, ehuru tvistefallen där synes ha varit få, bedömas på grundval av de faktiska förhållandena och ej endast med hänsyn till avtalets orda— lydelse.

Om i en besittningsskyddstvist beträffande möblerad lägenhet fråga skul- le uppkomma huruvida hyresgästen år skyldig flytta endast om annan lä- genhet erbjudes honom, måste han vara skäligen tillgodosedd med en omöblerad lägenhet.

10. Allmän intresseavvägning

Det i 45 å i vårt lagförslag intagna kravet, att hyresvärden skall ha ett vä— sentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för att rätten till förlängning skall brytas, innebär att vi instämmer i vad HLK anfört om att sakliga avflyttningsskäl måste föreligga. Vi ansluter oss också till följande uttalande av HLK”:

Av betydelse bör även vara, hur sakskälets tyngd förhåller sig till vikten av hy- resgästens intresse att få behålla lägenheten. Ett sakskäl av ringa bärkraft bör exempelvis icke få medföra att ett angeläget kvarboendeintresse uppoffras. Sak— skälen måste ha sådan tyngd, att det framstår såsom rimligt eller skäligt att hyres- gästen får flytta. Det ligger i sakens natur, att en intresseavvägning av det slag, som här erfordras, i situationer med besvärande bostadsbrist normalt måste kom- ma att utfalla till hyresgästens fördel. I dylika marknadslägen står ju för hyres- gästens vidkommande ett så vitalt intresse på spel som att ha tak över huvudet. Även om hyresgästen jämväl vid någorlunda balanserad marknad regelmässigt har stort intresse av att få behålla en av honom förhyrd bostadslägenhet, är detta intresse dock icke av den dignitet, att det i samma utsträckning som vid kännbar bostadsbrist bör få vågskålen att väga över till hyresgästens fördel. I överensstäm- melse med denna bedömning står uttalandet vid hyresregleringslagens tillkomst, att lagens förlängningsregler vid bostadsbrist borde i viss utsträckning skydda hyresgästen även mot uppsägning av orsak, som eljest bort anses fullt legitim. Vad saken i niarknadslägen utan påtaglig bostadsbrist främst gäller för hyresgästens

” Jfr Hedfeldt s. 42 sista stycket. 12 s. 90.

del är det ideella intresset att få ha sitt hem orubbat och att få kvarbo på den plats, där man vuxit in i miljön och funnit sig till rätta med den. Särskilt tungt väger naturligtvis barnfamiljernas intresse av ostörd besittning till hemmet. Det ideella intresse, som sålunda knyter sig till hemmets bevarande i den förhyrda bostaden, är dock icke den enda faktor, som mera generellt kan anses tala för att låta hyres- förhållandet bestå. Hänsyn är ock att taga till det faktum, att en flyttning regel- mässigt förorsakar hyresgästen kostnader, som ej sällan äro betydande i förhållan- de till den enskilde hyresgästens ekonomiska resurser, i vart fall om jämväl utgifter för omändring och nyanskat'fning av inventarier tagas med i beräkningen. Även andra omständigheter, t. ex. avståndet mellan hem och arbetsplats, kunna stundom spela en viss roll när det gäller att taxera hyresgästens intresse av lägenhetens bibehållande.

De omständigheter som HLK sålunda ansåg böra vinna beaktande på hyresgästens sida omfattas av vår i lagförslaget uttalade förutsättning för att besittningsskyddet skall brytas, nämligen att det icke är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta. I denna obillighetsbedömning inryms ock- så hänsynstagande till bostadsläget i allmänhet, såsom vi närmare uttalat vid beskrivningen av de olika situationer, där besittningsskyddets brytande ifrågasatts.

I åtskilliga fall av uppsägning av hyresavtal, varå besittningsskyddet är tillämpligt, måste, såsom även tidigare framgått, avflyttning kunna påford- ras, om till hyresgästens förfogande ställes annan lägenhet, varmed han skäligen bör åtnöjas. Angående bedömandet av denna fråga, som ofta vållat svårigheter i hyresregleringspraxis, har hyresrådet, utöver vad som anförts beträffande samma fråga vid rivning, om sin tillämpning uttalat att man beaktar även den erbjudna lägenhetens hyra i förhållande till hyran för den lägenhet som avses med uppsägningen.

Det är angeläget att framhålla att begreppet »lägenhet varmed hyres— gästen skäligen bör åtnöjas» skall tolkas objektivt efter prövning av samt— liga relevanta omständigheter, såsom hyresgästens ålder och särskilda bo- stadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek och utrustning. I dessa hänseenden skulle ett bristande hänsynstagande till hyresgästens sakliga behov betänkligt urholka besittningsskyddet. Vad hyran beträffar, kan det icke vara rimligt att fordra alltför stor jämlikhet mellan hyran för den gam- la lägenheten och hyran för den nya lägenheten i de fall, då betydande hy- resskillnader även för likvärdiga lägenheter föreligger liksom då hyresgäs- ten har tillfredsställande förmåga att bära högre hyra. Hyresgästen kan där- för bli nödsakad godtaga även en ej oväsentligt högre hyra för den bostad, som enligt prövningen i övrigt skäligen hör av honom anses nöjaktig. Sår— fall kan emellertid förekomma, där en hyresgästs intresse av fortsatt låg hyra måste i viss utsträckning beaktas.

Det här sagda torde i allt högre grad ha kommit till uttryck i de hyres- reglerande myndigheternas praxis, särskilt i rivningsfallen.

Såsom HLK uttalat13 skulle det i en mellangrupp av uppsägningsfall, där

avflyttningsskälen närmar sig gränsen mellan det godtagbara och det icke godtagbara, vara i och för sig tänkbart att ha en regel, innebärande ekono- misk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Vi ansluter oss emel- lertid till HLK:s resonemang angående detta spörsmål, utmynnande i att hyresvärdens utfästelse i en optionstvist att betala flyttningskostnader eller vidtaga annan åtgärd till hyresgästens förmån bör räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen. I likhet med HLK föreslår vi därför icke nå- gon dylik ersättningsregel.

"* s. 97.

Kap. VI

Samhyresgästs besittningsskydd 1. Inledning

I det föregående har icke särskilt berörts de fall, då två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt. I sådana fall gäller för närvarande enligt HyReL och BesL såsom huvudregel, att hyresgästerna vid hyrestidens utgång ge— mensamt äger rätt till nytt hyresavtal. Skall hyresförhållandet upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem och vägrar hyresvär- den annan, som har del i hyresrätten, att övertaga lägenheten, äger hyres— nämnden enligt 8 a _? HyReL förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig. I samband därmed äger nämnden med samtycke av den som vill övertaga lägenheten bestämma de ändrade villkor, som finnes skä- liga. Framställning om övertaganderätt skall göras inom fjorton dagar från det hyresvärden tydligt meddelat sökanden, att hyresförhållandet skall upp- höra. '

En motsvarighet till stadgandet i 8 a 5 första stycket HyReL återfinnes i 2 g" BesL. Vill den som förhyrt lägenhet gemensamt med annan icke påkalla nytt hyresavtal eller är hyresgästerna på grund av omständighet, som ligger allenast den ene till last, icke gemensamt berättigade till sådant avtal, skall enligt sistnämnda lagrum rätt till nytt hyresavtal tillkomma den andre, om hyresvärden skäligen! kan åtnöjas därmed. Kan hyresvärden och den hyres— gäst, som vill övertaga hyresrätten, icke enas om nytt hyresavtal, har hyres- gästen att väcka talan därom inom tre veckor efter det han av hyresvärden mottagit skriftligt meddelande, att hyresvärden fordrar att han skall flytta.. Har tvisten inom samma tid hänskjutits till medlingsnämnd skall, om för- likning ej träffas, talan väckas inom tre veckor efter det förfarandet inför nämnden avslutats (4 g). Såväl enligt HyReL som enligt BesL kan över— taganderätt i och för sig ifrågakomma, även om hyresrätten är förverkad. Då samhyresgäster i regel är solidarisk-t betalningsansvariga för att hyran erlägges, torde dock ingen av dem vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalningl.

2. HLK:s förslag

I likhet med vad som gäller enligt HyReL och BesL skulle enligt HLK:s för- slag rätten till nytt hyresavtal, då två eller flera gemensamt förhyrt en lä- genhet, i första hand tillkomma hyresgästerna gemensamt.2 Om hyresvär-

1 Jfr Hedfeldt s. 276. ? HLK s. 168.

den verkställt uppsägning utan stöd av optionsbrytande faktum »— t. ex. för hyreshöjning och någon av hyresgästerna icke ville göra optionsan- språk gällande, skulle medhyresgäst vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kunde åtnöjas med förändringen. Detsamma skulle gälla, om någon av hyresgästerna uppsagt hyres-avtalet eller icke kunde er- hålla nytt hyresavtal, därför att han försuttit någon för optionsrättens he- varande stadgad frist. Det fall, att hyresvärden med stöd av optionsbrytan- de faktum, som var att hänföra till hyresgästsidan, uppsagt hyresavtalet, fann HLK påkalla särskild uppmärksamhet. Härom yttrade HLK?e

Här är så gott som alltid fråga om fall, där misskötsamhet förekommit på hyres- gästsidan. Vanligtvis är situationen den, att hyresrätten förverkats. Enligt såväl BesL som HyReL finnes möjlighet för någon av flera samhyresgäster att göra an- språk på nytt hyresavtal, oaktat hyresrätten förverkats. Emellertid är det förenat med påtagliga olägenheter att överhuvud anknyta en optionsrätt till situationer, där hyresrätten är förverkad. Detta beror framför allt därpå att en optionsrätt, om den icke i praktiken skall bliva tämligen värdelös, måste kombineras med en rätt att utan hinder av hyresrättens förverkande kvarsitta i lägenheten, till dess optionsanspråket prövats. Antag, att två makar, som gemensamt förhyrt en lägen- het, förverkat hyresrätten och att överexekutor i anledning härav förordnat om deras vräkande. Om BesL är tillämplig på hyresförhållandet, har vardera maken —— även om utsikterna till bifall skulle vara minimala —— möjlighet att vid domstol väcka talan om nytt hyresavtal under förebärande av att det berott på den andre att hyresrätten förverkats. Begagna sig makarna härav, torde vräkningsutslaget tills vidare icke kunna verkställas. Makarna äro ju med stöd av 5 5 i lagen berät- tigade att utan hinder av att hyrestiden genom hyresrättens förverkande utgått kvarsitta i lägenheten, tills dess nytt hyresavtal kommit till stånd eller talan där- om ogillats. Fullföljes målet till högsta instans, kan det, särskilt om medling före- gått processen, emellanåt bliva fråga om år, innan vräkningsutslaget kan gå i verk- ställighet. Även om målet stannat i lägre instans, blir verkställigheten avsevärt fördröjd. Där regeln i 8 a 5 första stycket HyReL är tillämplig, kan det ock in- träffa, att förverkandepåföljdens verkställande av liknande skäl upphålles, ehuru dröjsmålet här i allmänhet blir mindre långvarigt, eftersom förfarandet inför h_v- resnämnd icke är lika tidskrävande som tvistemålsprocessen. Längre dröjsmål med verkställighet av förverkandepåföljd är givetvis ägnat att försvaga förver- kandereglernas effektivitet och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste me- del att förmå hyresgäst att fullgöra sina skyldigheter. Denna olägenhet skulle må— hända kunna tolereras, därest man hade anledning räkna med att ett optionsan- språk i hithörande situationer någorlunda ofta skulle kunna vinna bifall. Så är emellertid knappast fallet. För bifall måste fordras, att den som gör optionsan- språk gällande dels är utan skuld till att hyresrätten förverkats, dels ock skäligen kan godtas såsom hyresgäst.

Efter att ha diskuterat förverkande på grund av underlåten hyresbetal- ning fortsatte HLKz4 Om det förverkande beteendet fortsättes under tid, som hyresgästerna i avbidan på optionsanspråkets prövning kvarsitta i lägenheten, måste för övrigt rätten att kvarsitta rimligtvis få bringas att upphöra utan avvaktan på utgången av en må-

3 HLK s. 168—169. 4 HLK s. 169—170.

hända utdragen process om vem av hyresgästerna som bär skulden till kontrakts- brottet. Om avhysning av sådan anledning sker innan optionsanspråket prövats, förlorar Optionsrätten därmed sitt värde för den, som till äventyrs kan visa sig vara utan skuld till det inträffade. Sammanfattningsvis torde kunna sägas, att en möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra optionsanspråk gäl- lande är ägnat att betaga förverkandereglerna åtskilligt av deras effektivitet, till synes utan någon häremot svarande nytta, eftersom den icke mer än i enstaka un- dantagsfall lärer kunna leda till att samhyresgäst får behålla lägenheten. Även om en sådan möjlighet likväl anses böra stå .till buds i lägen med svårartad bostads- brist, bör den enligt kommitténs uppfattning _i vart fall icke bibehållas i de mark- nadslägen, på vilka en allmän hyreslag främst bör taga sikte. Med förverkande kontraktsbrott synes man i förevarande hänseende kunna likställa sådant anteci- perat kontraktsbrott, som avses i 31 % HL. I övriga fall, där en optionsbrytande grund är hänförlig allenast till en del av samhyresgästerna, synes det icke vara förenat med lika kännbara olägenheter att öppna möjlighet för den eller de övriga hyresgästerna att erhålla nytt hyresavtal, därest de besitta sådana kvalifikationer såsom hyresgäster, att hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen.

HLK föreslog sålunda utöver regeln, att optionsrätt skulle tillkomma samhyresgäster gemensamt, ett stadgande av innebörd, att om någon, som förhyrt lägenhet gemensamt med annan, uppsagt hyresavtalet eller samhy- resgästerna eljest på grund av omständighet, som var hänförlig allenast till någon av dem, icke gemensamt var berättigade till nytt hyresavtal, den and- re skulle, om ej hyresrätten var förverkad eller avtalet skulle upphöra av anledning, som i 31 % HL sägs, äga rätt till sådant avtal, såframt hyresvär- den skäligen kunde åtnöjas därmed.

3. Remissgranskningen av HLK:s förslag

Lagberedningen fann vid sin granskning att förverkande icke borde vara något absolut hinder mot nytt hyresavtal, när två eller flera gemensamt förhyrt en lägenhet, och yttrade i anslutning härtill:

Argumentet att en process om vem som här skuld till kontraktsbrottet kan bli utdragen reduceras betydligt, om det klargöres att dom i första instans må omedel- bart lända till efterrättelse. Det är givet, att om make eller annan såsom medhyres- gäst medverkat till att hyresrätten förverkats, hyresvärden regelmässigt ej kan skäligen åtnöjas med honom såsom hyresgäst i fortsättningen. Vräkning bör också omedelbart kunna äga rum, när det är klart att medverkan föreligger. Dessutom måste den som vill övertaga lägenheten vara beredd att omedelbart betala hyra från den tidpunkt då han får tillträda.

Även Svea hovrätt förordade, att den i förhållande till nu gällande rätt föreslagna begränsningen i samhyresgästs optionsrätt måtte utgå. För inne- hållet i hovrättens yttrande, vilket i likhet med de av familjerättskommittén och häradshövdingföreningen avgivna remissyttrandena i denna del huvud— sakligen uppehöll sig vid makes rätt till nytt hyresavtal i förverkande- situationer, lämnas en närmare redogörelse i fjärde avdelningen.

Har två eller flera hyresgäster gemensamt hyrt en lägenhet till bostad, bör såsom huvudregel givetvis gälla, att rätten att erhålla förlängning av hyres- avtalet tillkommer dem gemensamt. Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vill någon av hyresgästerna icke göra optionsanspråk gällande, bör liksom då endast någon av hyresgästerna uppsagt avtalet i överensstäm- melse med vad som för närvarande gäller, medhyresgäst äga rätt till för- längning av avtalet, om det kan antagas, att han är i stånd att fullgöra av— talets förpliktelser. Detsamma bör i allmänhet gälla, om någon av hyres— gästerna på grund av omständigheter, som är hänförliga allenast till ho- nom, icke är berättigad till förlängning av avtalet. Denna regel, som i för- slaget återfinnes i 47 &, synes emellertid icke, utan att hyresvärdens berätti- gade intressen i alltför hög grad eftersättes, kunna upprätthållas i de fall, då hyresrätten är förverkad. Vi anser i likhet med HLK det vara förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en optionsrätt för samhyresgäst till situa- tioner, där hyresrätten är förverkad. De skäl HLK anfört mot en övertagan- derätt i förevarande fall måste anses tungt vägande. Därtill kommer, att det praktiska behovet av en möjlighet för samhyresgäst att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer måste anses tämligen ringa. Är rätten till en förlängning av hyres-avtalet utesluten på grund av omständighet, som hänför sig till båda (eller alla) samhyresgästerna, bör nämligen i enlighet med vad ovan sagts ingen av dem vara berättigad att påkalla sådan för- längning. I det oftast förekommande fallet, att hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med erläggande av hyra, lärer även enligt HyReL och BesL möjlighet att göra optionsrätt gällande så gott som alltid vara uteslu- ten på grund av att samhyresgäster nästan undantagslöst svarvar solidariskt för att hyran erlägges. En ändring av vad sålunda gäller kan varken anses påkallad eller praktiskt genomförbar. Även i andra förverkandesituationer torde i de allra flesta fall de omständigheter, som lett till hyresrättens för- verkande, hänföra sig till samtliga hyresgäster, eftersom dessa så gott som alltid svarar solidariskt också för andra sådana förpliktelser, vilkas åsido- sättande kan medföra förverkande.

Det bör framhållas att uppsägning måste verkställas gentemot var och en av samhyresgästerna, Var och en erhåller sålunda tillfälle att vidtaga rät- telse i de fall där hyresrätten kan återvinnas därigenom.

På grund av vad sålunda anförts har vi icke ansett skäl föreligga att från- gå den av HLK föreslagna begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än vad som är en följd av att hyresgästs underlåtenhet att ställa ny säkerhet (28 &) icke upptagits såsom en särskild optionsbrytande grund.5 Frågan om verkan av utebliven säkerhet får ingå såsom ett led i den all- männa bedömningen i hesittningsskyddsprocessen, huruvida samhyresgäs- ten skäligen bör komma i åtnjutande av förlängning av hyresavtalet.

5 Se kap. V p. 3.

Fjärde avdelningen

OM RÄTT FÖR HYRESGÄSTS MAKE ATT ÖVERTAGA HYRESRÄTTEN TILL MAKARNAS BOSTAD M. M.

Kap. I

I anledning av bodelning och liknande

1. Inledning

I 2 och 3 53)” lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad (i det följande kallad 1959 års lag) regleras makarna emellan hur vid hemskillnad eller vid äktenskapets upplösning skall för— faras med hyresrätten till lägenhet, som makarna eller en av dem förhyrt för att uteslutande eller huvudsakligen använda såsom sin gemensamma bostad. Enligt nämnda lagrum skall hyresrätten, ändå att den icke utgör giftorättsgods eller samfälld egendom, vid bodelning eller skifte til-läggas den av makarna som bäst behöver bostaden, såframt det med hänsyn till omständigheterna kan anses skäligt. Lagen innehåller även regler till skydd mot risken att den make, som förhyrt lägenheten, utan andra makens sam— tycke överlåter hyresrätten eller uthyr lägenheten, helt eller delvis, till an- nan. Har så skett och länder åtgärden andra maken till förfång, skall den på makens yrkande gå åter.. Maken är i sådant fall även berättigad att föra talan om avhysning av den, till vilken överlåtelsen eller uthyrningen skett. Vägrar make att samtycka till överlåtelse eller uthyrning, äger rätten på an- sökan tillåta åtgärden, om skäl till vägran finnes ej vara för handen.

Enligt 8 & HL äger hyresgästs dödsbo utan hyresvärdens samtycke över- låta hyresrätten till den som skäligen "kan godtagas såsom hyresgäst. Genom överenskommelse vid bodelning eller skifte kan under samma förutsättning utan hyresvärdens samtycke bestämmas, att efterlevande make skall över— taga förhyrd lägenhet. Motsvarande torde gälla, om skiftesman eller domstol förordnat, att efterlevande make ska-ll erhålla lägenheten.

Nyssnåmnda bestämmelser i 1959 års lag kompletteras i hyresrättsligt hänseende av stadgandet i 8 a &” tredje stycket HyReL. Enligt detta stad— gande äger hyresnämnd, om make genom bodelning eller skifte tillagts hy- resrätten till lägenhet, som av andra maken eller båda makarna är förhyrd till bostad för gemensamt bruk, och hyresvärden vägrar att låta den förre övertaga lägenheten, på framställning förordna därom, såframt hyresvärdens

vägran finnes vara obillig. I samband därmed kan nämnden med makens samtycke bestämma de ändrade villkor, som anses skäliga.

BesL innehåller icke någon direkt motsvarighet till nyssnämnda regler i HyReL. 2 & BesL, enligt vilket stadgande ett överförande av hyresrätten kan äga rum från den ena maken till den andra, är nämligen tillämplig endast, då hyresavtalet på ett eller annat sätt bringats att upphöra. Make kan alltså icke få övertaga hyresrätten under löpande hyrestid utan att upp- sägning skett, såsom är möjligt enligt 8 a & HyReL. Detta har ansetts vara en brist från den synpunkt, som de äktenskapsrättsliga bestämmelserna i 1959 års lag velat tillgodose!

2. HLK:s förslag

Såsom ett undantag från det principiell-a överlåtelseförbudet upptogs i HLK :s förslag under avsnittet »Om personförändring på hyresgästsidan under hy- restiden» bl. a. ett stadgande om rätt för hyresgästs make att övertaga hyres- rätten till lägenhet, som genom bodelning eller skifte i anledning av hem- skillnad, äktenskapsskil'lnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts maken (9 5 första stycket). Stadgandet, som anslöt sig till de äktenskapsrättsliga reglerna i 1959 års lag (2 och 3 55), föreslogs gälla lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas såsom gem—ensam bostad för hyresgästen och hans make eller för makar, som båda var hyresgäster.

I fråga om de rättsliga relationerna mellan hyresvärden och makarna fann HLK den naturligaste lösningen vara att städse låta den make som vid bodelningen vunnit hyresrätten inträda såsom hyresgäst i rättsförhållandet med hyresvärden, medan den ursprungliga hyresgästen lämpligen borde frånträda sin ställning såsom hyresgäst.2 Den sistnämnde ansågs dock icke automatiskt böra befrias från de skyldigheter han enl-igt hyresavtalet åtagit sig, Härom yttrade HLK:3

Ur enkelhetens synpunkt vore det visserligen önskvärt med en ordning, enligt vilken den avträdande makens hyresrättsliga ansvar avlyftes i och med andre ma- kens inträde i hyresförhållandet. Fråga är emellertid, om en sådan ordning låter sig genomföra utan att hyresvärdens intressen i alltför hög grad eftersättas. Vid be- dömande huruvida så är fallet, är till en början att märka, att det i allmänhet lig- ger i hyresgästens och hans makes intresse att undvika, att hyresrätten tillskiftas den, som icke är i stånd att behörigen fullgöra hyresavtalets förpliktelser, efter- som det slutliga resultatet av en sådan bodelning endast skulle bliva, att lägen- heten ginge förlorad för båda makarna. Delningsregeln i 2 5 lagen om makars gemensamma bostad lärer ock lämna utrymme för den tolkningen, att det icke kan anses mot hyresgästen skäligt att tilldela hans make hyresrätten, därest grundad

1 Hedfeldt s. 278. ? HLK s. 148—149. 3 HLK s. 149—150.

anledning förekommer till antagande, att maken icke kan fullgöra de hyresrätts- liga förpliktelserna på sådant sätt, att han kan få behålla lägenheten. Av betydel— se för den aktuella frågan är vidare det förhållandet, att en hyresvärd i reglerna om hyresrättens förverkande har till sitt förfogande ett effektivare påtrycknings- medel för motprestationens utgörande än som står borgenärer i allmänhet till buds. Om det trots dessa förhållanden likväl skulle inträffa, att make, som fått hyresrätten sig tillskiftad, genom försummad hyresbetalning förverkar hyresrät- ten, kan visserligen hyresförlust uppkomma för hyresvärden men förlusten kan i allmänhet icke antagas bliva av någon större omfattning, eftersom hyran mesta- dels betalas i förskott och avhysningsförfarandet i hithörande fall fungerar tämli— gen snabbt. I övriga förverkandefall torde däremot hyresvärden i regel icke kun- na få avhysning till stånd utan en viss tidsutdräkt. Om make, som fått hyresrätten sig tilldelad, visserligen icke gör sig skyldig till något kontraktsbrott, som medför hyresrättens förverkande, men likväl försummar att fullgöra sina förpliktelser så- som hyresgäst på sätt hyresvärden skäligen äger fordra, står det hyresvärden öp- pet att vid kontraktstidens utgång vägra maken nytt hyresavtal. Då hyresavtal i regel icke ingås för längre tid än ett år i sänder, skulle en hyresvärd följaktligen icke behöva under någon mera avsevärd tid finna sig i att motsidan icke på önsk- värt sätt uppfyller avtalets förpliktelser. Med hänsyn till vad nu anförts får det anses sannolikt, att en automatisk ansvarsbefrielse för den avträdande maken i flertalet fall icke skulle lända hyresvärden till men av någon större betydelse. I lagen bör därför såsom normalfall uppställas, att den avträdande maken lösgöres från sina förpliktelser enligt hyresavtalet.

Som emellertid HLK fann, att fall kunde förekomma, där det var av verk- lig betydelse för hyresvärden att för avtalets fullgörande få hålla sig jämväl till den med vilken han slutit avtalet, föreslogs att hyresvärden skulle äga förbehålla sig rätt att, om den övertagande maken skulle brista i avtalets fullgörande, söka ersättning av den ursprunglige hyresgästen eller dennes dödsbo. Om sådant förbehåll gjorts inom en månad efter det hyresvärden erhållit underrättelse om bodelningen eller skiftet, skulle ansvar för avtalets fullgörande åvila den ursprunglige hyresgästen till den dag, då avtalet med iakttagande av tillämplig uppsägningstid tidigast kunde bringas att utlöpa.

För det fall, att hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat hemmet, upptogs i HLK:s förslag (9 å andra stycket) ett stadgande om rätt för hy- resgästens make att utan hinder av att hyresvärden icke samtyckt därtill bruka den till gemensam bostad förhyrda lägenheten., till dess frågan om makens rätt att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe blivit avgjord.

3. Remissgranskningen av HLK:s förslag

Lagberedningen framställde liksom häradshövdingföreningen mot avfattningen av 9 5 första stycket i HLK:s förslag den anmärkningen, att make måste få träda i hyresgästens ställe, även då denne avlidit utan att efterlämna annan arvinge än maken och bodelning således ej erfordras. Förbehåll från hyresvärdens sida om rätt att söka dödsbo för ogulden hyra

l i &

ansåg lagberedningen vidare vara olägligt för boutredningen och därför helst icke böra förekomma. För makes inträdesrätt borde enligt beredning— en helst ej krävas att bostaden varit makarnas gemensamma. Det kunde hända, att makarna ej hunnit flytta in eller att ena maken för att ord- na bostadsfrågan vid bodelningen anvisat andra maken förhyrd lägen- het, som de förut ej brukat gemensamt. Genom att utesluta nämnda krav skulle man också undgå en del tveksamma gränsfall]. I 9 5 andra stycket i förslaget borde enligt beredningen utesluta-s det fallet, att hyresgästen av— lidit, enär stadgandet lätt kunde föranleda den misstolknin'gen, att make fått någon företrädesrätt framför dödsboet eller dödsbodelägare att nyttja lägen- heten och även ge anledning till den missuppfattningen, att dödsboet skulle vara förhindrat att låta annan än make kvarbo i lägenheten. Då make själv- klart får bruka lägenheten under hyrestiden vare sig andra maken är bort- rest t. ex. på ett halvår eller flyttat hemifrån på grund av söndring eller lik- nande, ansåg beredningen, att 9 5 andra stycket i förslaget var onödigt även för andra fall än dödsfallssitua—tionen.

Familjerättskommittén ställde sig tveksam till förslaget, att hyresvär— den skulle vara berättigad att förbehålla sig ersättningsrätt mot den ma— ke, som frånträtt lägenheten, då ett sådant ovisshetsmoment för maken kunde verka förryckande på den ekonomiska uppgörelsen makarna emel- lan. Att ena maken icke skall behöva stå i borgen för den andre, ansåg kom— mittén vara ett starkt praktiskt önskemål. I övrigt instämde kommittén i vad lagberedningen anfört i denn-a del.

4. Familjerättskommitténs förslag 1964

Initiativet till 1959 års lag kom från familjerättskommittén, som ansåg att tidigare lagstiftning i ämnet skulle kompletteras utan avbidan på kommit- téns blivande förslag i fråga om giftermålsbalkens ordinära regler. Kom- mitténs sedermera framlagda betänkande »Äktenskapsrätt» (SOU 1964: 34 och 35) innebär, att de provisoriska bestämmelserna i 1959 års lag med vissa kompletteringar föreslås införlivade med den permanenta lagstift- ningen.

Familjerättskommittén påpekade i sitt betänkande att dess förslag icke innehöll något stadgande till skydd mot att make, som på grund av ingånget hyresavtal disponerar över hyresrätten till makarnas bostad, säger upp hy- resavtalet hos hyresvärden och därigenom omintetgör för familjen att bo kvar. Kommittén sade sig emellertid förutsätta, att beträffande hyresrätt till bostadslägenhet, även när hyresreglering ej gäller, skall finnas möjlig— het att även mot hyresvärdens vilja insätta make som hyresgäst i andra makens ställe, och hänvisade till HLK:s förslag, att bestämmelser i ämnet skulle upptagas i den allmänna hyreslagen. Kommittén erinrade om att

frågan var föremål för ny utredning genom hyreslagstiftningssakkunniga och framhöll, att kommitténs förslag om skydd för makars gemensamma bostad borde beaktas vid det pågående lagstiftningsarbetet.4

5. De sakkunniga

I huvudsaklig anslutning till HLK:s förslag har vi 58 & upptagit en rätt för make att under vissa förhållanden inträda i maken-hyresgästens eller den avlidne hyresgästens dödsbos ställe. Förslaget utgår från ett principiellt förbud för hyresgästen att utan hyresvärdens samtycke överlåta lägen- heten liksom att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess helhet (32 och 38 55). Stadgandet, som är ett undantag från nämnda överlåtelse- förbud, ehuru det med hänsyn till sambandet med de familjerättsliga reg- lerna fått en från övriga överlåtelseregler självständig placering i lagen, an- sluter sig till det av familjsrättskommittén framlagda förslaget till ändring av giftermålsbalken. Det föreslås gälla lägenhet, som helt eller till icke ovä- sentlig del varit avsedd att användas såsom bostad för makarnas gemen- 1 samma bruk. För att uppnå likformighet bör de äktenskapsrättsliga och de hyresrättsliga stadgandena i detta avseende samordnas.

I överensstämmelse med familjerättskommitténs förslag 1964 har lagrum- met föreslagits omfatta även bodelning eller skifte i anledning av boskillnad.

Det föreslagna stadgandet torde enligt sin ordalydelse vara tillämpligt l även i det fall, då lägenheten varit avsedd att nyttjas såsom gemensam bo- stad men makarna icke hunnit att flytta in, liksom då makarna en tid le— vat åtskilda på grund av söndring. En uttrycklig föreskrift härom har där— för icke ansetts erforderlig. Det av lagberedningen angivna fallet, att ena maken vid bodelning anvisats av andra maken förhyrd lägenhet, som de ej brukat eller avsett att bruka gemensamt, omfattas däremot givetvis icke av det föreslagna stadgandet. Vi har med hänsyn till hyresvärdens intressen ansett stadgandet icke böra utsträckas att gälla andra lägenheter än ma— karnas gemensamma bostad.

Beträffande det i HLK:s förslag upptagna stadgandet, att hyresvärden skulle äga förbehålla sig ersättningsrätt gentemot frånträdande hyresgäst eller dennes dödsbo, anser vi i likhet med lagberedningen och familjerätts- kommittén, att en sådan rätt skulle kunna medföra olägenheter för boutred- ningen eller för den ekonomiska uppgörelsen mellan makarna. Vi har där— för övervägt möjligheten att på annat sätt tillgodose hyresvärdens ekono- miska intressen i förevarande hänseende, t. ex. genom att såsom villkor för makes rätt att Övertaga hyresrätten uppställa kravet, att hyresvärden skä— ligen skall kunna godtaga maken såsom hyresgäst. Detta skulle emellertid innebära att maken, om hyresvärden vägrade samtycka till överlåtelsen, måste väcka talan för att komma i åtnjutande av sin rätt. En sådan för—

4 SOU 1964: 35 s. 124, 261 och 502.

sämring av skyddet för makars gemensamma bostad har vi icke ansett kun- na accepteras.

Ett överförande av hyresrätten från den ena maken till den andre torde i flertalet fall vara utan betydelse för hyresvärden. I de fall, då en sådan för- ändring på hyresgästsidan skulle kunna tänkas för hyresvärden innebära försämrade garantier för hyresavtalets rätta fullgörande, torde hyresvärdens rätt att vid försummelse, som medför förverkande, få maken avhyst eller att vid annan misskötsamhet vägra maken förlängning av hyresavtalet vid hy— resperiodens utgång vara ett så starkt påtryckningsmedel, att behovet av en ersättningsrätt för hyresvärden gentemot frånträdande hyresgäst måste anses tämligen ringa. Därtill kommer, att det för den allmänna uppfatt- ningen säkerligen i många fall skulle te sig stötande att make, som fått avstå från sin hyresrätt, icke befrias från sina skyldigheter enligt hyres— avtalet. Med hänsyn härtill har i vårt förslag icke upptagits någon motsva- righet till den av HLK föreslagna ersättningsrätten mot frånträdande hyres— gäst eller dennes dödsbo.

Förslaget innebär sålunda att den make, som genom bodelning eller mot- svarande tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, inträder så— som hyresgäst i rättsförhållandet med hyresvärden med oförändrade rättig— heter och förpliktelser. .

Emellertid bör en förändring på hyresgästsidan icke kunna åberopas gent- emot hyresvärden förrän denne erhållit underrättelse om förändringen. Hy— resvärdens intresse av att veta vem som är hans motpart i hyresförhållandet kräver att en sådan underrättelse bildar utgångspunkt för förändringar med avseende å ansvaret för hyresavtalets fullgörande å hyresgästsidan. Vi har därför funnit oss böra föreslå att hyresgästen eller hans dödsbo icke befrias från de skyldigheter hyresavtalet ålägger hyresgästen, förrän hyresvärden erhållit underrättelse 0111 att hyresrätten genom bodelning eller eljest över- gått å hyresgästens make.

Utan närmare föreskrift torde gälla, att frånträdande hyresgäst efter över- låtelse av hyresrätten å annan alltjämt svarar för de på tiden före överlå— telsen belöpande förpliktelserna på grund av hyresavtalet, tills de upphör enligt de hyresrättsliga preskriptionsreglerna. Vi har emellertid funnit oss böra föreslå att jämväl den make, som tillagts hyresrätten, skall vara an- svarig för förpliktelserna på grund av hyresavtalet för tiden före underrät- telsen härom. Hyresvärdens möjligheter att med utnyttjande av förverkan— debestämmelserua utfå exempelvis ogulden hyra eller bränsleersättning, som skall regleras i efterhand, påverkas härigenom icke av att hyresrätten över- gått å hyresgästens make, vilket för hyresvärden torde vara av väsentlig betydelse.

5 kap. Så i familjerättskommitténs förslag till ändrad lydelse av gifter— målsbalken upptar ett stadgande av innebörd, att make, när det finnes på— kallat, må berättigas att under tid, då makarna lever åtskilda på grund av

söndring, tills vidare nyttja makarnas bostad. I hyresrättsligt hänseende måste, såsom lagberedningen framhållit, utan särskilt stadgande härom an- ses gälla, att make får bruka lägenheten under hyrestiden, vare sig andra maken är bortrest eller flyttat hemifrån på grund av söndring. Har hyres— gästen avlidit, torde likaledes utan särskilt stadgande gälla, att efterlevande maken äger nyttja lägenheten under hyrestiden.

Av 80 5 första stycket i vårt förslag framgår, att förbehåll, som strider mot det föreslagna stadgandet, är utan verkan mot hyresgästen och hans make.

Kap. 11

V id uppsägning eller vid hyrestidens utgång 1. Inledning.

Vill make i anledning av hemskillnad eller äktenskapsskillnad eller eljest övertaga en av andra maken förhyrd bostadslägenhet, äger maken, ändå att han icke har del i hyresrätten, enligt 8a5 HyReL samma rätt att övertaga lägenheten som enligt vad i det föregående sagt tillkommer medhyresgästl, dock endast under förutsättning att maken själv bor i lägenheten. För icke hyresreglerade orter finnes ett motsvarande stadgande i 25 andra stycket BesL. Påkallar make, som förhyrt lägenhet till bostad, icke nytt hyresavtal eller äger han ej rätt till sådant avtal, är enligt sistnämnda lagrum andra maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till nytt hyresavtal, såframt hyresvärden skäligen kan åtnöj as därmed. Maken likställes i sådant fall i optionshänseende med hyresgäst.

2. HLK:s förslag

För att motverka att den rätt för hyresgästs make att övertaga hyresrätt, som vid bodelning tillagts maken (95 HLK), går till spillo, fann HLK att maken, i den mån det med skäligt hänsynstagande till andra intressen kun- de genomföras, borde skyddas mot risken, att hyresförhållandet bringades att upphöra, innan bodelning hunnit äga rum. Härom yttrade kommittén:2

Särskilt då söndringen i äktenskapet lett därhän, att den make, som står för hy— reskontraktet, lämnat hemmet, kan det lätt inträffa, att han, den andre maken ovetande, uppsäger avtalet till upphörande innan bodelning hinner .ske eller ock i händelse av uppsägning från hyresvärdens sida underlåter att inom föreskriven tid göra optionsanspråk gällande. Mot dylika förfaringssätt kan man endast del- vis skydda make genom att uppställa krav på dennes samtycke till uppsägning från andre makens sida, låt vara att den måhända mest framträdande risken mot illojala dispositioner därigenom förebygges. Ett mera fullständigt besittningsskydd beredes make, om man i likhet med vad som skett i HyReL och BesL tillägger honom en rätt att under vissa förutsättningar få hyra lägenheten, därest det löpande hyresavtalet skulle upphöra att gälla. En regel om sådan övertagande— rätt måste _ liksom för övrigt regler om makes samtycke till uppsägning _— begränsas till fall, där makens existens kan antagas vara för hyresvärden känd. [ annat fall äventyrar man en besvärande osäkerhet i rättssamfärdseln. En hyresvärd, som icke äger eller hör äga kännedom om att hyresgästen är gift,

1 Se tredje avd. kap. VI p. 1. ? HLK s. 171.

bör, då hyrestiden utgår och hyresgästen icke gör anspråk på förlängning, uppenbarligen äga hyra ut lägenheten till tredje man utan att riskera att tredje mans rätt till lägenheten göres om intet genom optionstalan av den tidigare hyres- gästens make. Makens existens får antagas vara för hyresvärden känd, om maken har sin bostad i den förhyrda lägenheten. I överensstämmelse med vad nu gäller bör därför övertaganderätten begränsas till detta fall. Det är för övrigt huvud- sakligen i detta fall, som maken kan anses äga ett mera beaktansvärt intresse att få hyra lägenheten.

Rätten för hyresgästs make med bostad i lägenheten att vid hyrestidens utgång inträda som hyresgäst utformades av HLK så, att maken i options— hänseende jämställdes med samhyresgäst. Nytt hyresavtal skulle sålunda i första hand tillkomma makarna gemensamt, om de gjorde anspråk härpå. Hade hyresgästen uppsagt avtalet eller kunde makarna på grund av omstän- dighet, som var hänförlig endast till hyresgästen, icke gemensamt erhålla nytt hyresavtal, skulle hyresgästens make vara berättigad till nytt hyres- avtal, såframt hyresvärden skäligen kunde åtnöjas med honom såSOm hyres- gäst. Sådan rätt skulle dock —— i likhet med vad som föreslogs gälla för sam— hyresgäst —— icke tillkomma maken, om hyresrätten var förverkad eller av- talet skulle upphöra på grund av underlåtenhet att ställa ny säkerhet (31 & HL). Även i procedurhänseende jämställdes maken med hyresgäst. '

Beträffande makes rätt till nytt hyresavtal vid hyresperiodens utgång, när lägenheten förhyrts av makarna gemensamt, hänvisas till avsnittet om sam- hyresgästs besittningsskydd.

3. Remissgranskningen av HLK:s förslag

I sitt yttrande över HLK:s förslag ville familjerättskommittén särskilt un- derstryka, att make måste få inträda i hyresförhållandet även när hyresrät- ten förverkats, enär maken (och barnen) i annat fall vid söndring i äkten- skapet eller då andra maken var mindre skötsam kunde försättas i ett yt— terst obehagligt läge. Kommittén anförde härom;

Erfarenheten visar, att ena maken ofta kan i en spänd situation bära sig mycket illa åt mot den andra. Det torde höra till Vänligheten, att underhåll uteblir, skul- der få stå obetalda, egendom undanskaffas 0.5. V. Ibland beror betalningsförsum— melser på depression, fördyrade levnadskostnader, samboende med en utomståen- de man eller kvinna eller liknande, i andra fall på tydlig avsikt att skada andra maken eller förrycka bodelningen. Samspel med hyresvärden kan också tänkas förekomma, om denne är mindre nogräknad, på det sättet att hyresvärden lovar att, om hyresrätten förverkas, saken skall ordnas efteråt. I tider, då brist på lägen- heter råder, kan man absolut icke avvara skydd för hyresgästens make (vanligen hustrun) och barn i hithörande fall. Sådant skydd gäller ju också för närvarande. Men även om läget ej är sådant, att den tunga apparaten med hyresreglering är motiverad, kan det vara av stor vikt att maken skyddas. Under tider då tillgången på hyreslägenheter är mera riklig, kan det visserligen måhända synas mindre an- geläget, att sådant skydd föreligger. Å andra sidan kan det icke bereda hyresvär- den någon större olägenhet, att samma regler gäller även när någon hyreshrist ej

råder, och man undviker i så fall ryckiga växlingar i regelsystemet. Kommittén har också ansett, att de bodelningsregler som skall ersätta 1959 års lag bör införas i giftermålsbalken och sålunda ej vara tidsbegränsade. Det bostadsskydd som där- igenom vinnes bör enligt kommitténs bestämda mening icke få" elimineras genom att den make, som står för hyreskontraktet, förverkar hyresrätten. Givetvis bör dock en prövning av omständigheterna äga rum.

Även lagberedningen uttalade att det syntes nödvändigt att make kunde få rätt att övertaga lägenheten jämväl då hyresrätten förverkats.

Svea hovrätt fann i likhet med familjerättskommittén, att den av HLK föreslagna begränsningen av makes optionsrätt kunde leda till obilliga re- sultat. Om skälen för HLK:s ståndpunktstagande anförde hovrätten:

Kommittén uttalar att det är förenat med påtagliga olägenheter att överhuvud anknyta en optionsrätt till situationer, där hyresrätten är förverkad. Sålunda skul- le verkställigheten av ett vräkningsutslag därigenom kunna avsevärt fördröjas. Eftersom domstol jämlikt 17 kap. 14 5 första stycket rättegångsbalken , när skäl äro därtill, kan förordna att dom må verkställas utan hinder av att den icke äger laga kraft, framstår emellertid denna olägenhet av den nuvarande ordningen såsom ganska obetydlig.

Även Iiäradshövdingföreningen framhöll risken av att den make som står för hyreskontraktet av försummelse eller motsatsförhållande till andra maken underlåter att betala hyran och därigenom låter hyresrätten bliva för- verkad. Föreningen ansåg dock att make borde medgivas rätt att övertaga hyresrätten endast mot fullgörande av försummad skyldighet i fråga om t. ex. hyresbetalning.

4. De sakkunniga

När makar förhyrt en lägenhet att användas såsom deras gemensamma bo- stad, står ofta endast den ena av makarna —— i regel mannen för hyres- kontraktet. I sådana fall föreligger icke sällan för andra maken ett beaktans— värt intresse av att få övertaga lägenheten, om hyresavtalet av en eller an- nan anledning skall upphöra att gälla. En rätt att övertaga hyresrätten i sådana fall utgör också ett nödvändigt komplement till det tidigare före- slagna stadgandet att maken skall vara berättigad att under hyrestiden in- träda såsom hyresgäst, när maken vid bodelning eller motsvarande fått hyresrätten till makarnas bostad sig tilldelad. En sådan regel om övertagan- derätt bör dock — i överensstämmelse med vad nu gäller av praktiska skäl begränsas till fall då hyresgästens make har sin bostad i lägenheten och dennes existens därigenom kan antagas vara för hyresvärden känd. Att maken till följd av söndring i äktenskapet eller eljest mera tillfälligt vis- tas på annan ort, bör dock självfallet icke utgöra hinder för maken att över- taga hyresrätten till den såsom gemensam bostad avsedda lägenheten. Sådan rätt bör också anses tillkomma maken i det fall att makarna icke hunnit flytta in i en till gemensam bostad förhyrd lägenhet.

Påkallar hyresgästen själv förlängning av hyresavtalet och föreligger ej hinder härför, kan hyresgästens make icke anses ha något beaktansvärt intresse av att få inträda såsom hyresgäst vid sidan av andra maken. Över- taganderätten bör därför enligt vår mening begränsas till fall—, då hyres- gästen uppsagt hyresavtalet eller vid uppsägning från hyresvärdens sida hyresgästen icke påkallat förlängning av avtalet eller icke är berättigad där- till.

En begränsning av makes övertaganderätt till fall då hyresrätten icke är förverkad medför, såsom framhållits under remissbehandlingen av HLK:s förslag, utan tvekan vissa risker för att det bostadsskydd som make ansetts böra äga elimineras genom att den make som står för hyreskontraktet för— verkar hyresrätten. HLK ansåg det vara förenat med' påtagliga olägenheter att överhuvud anknyta en optionsrätt till situationer, där hyresrätten är för— verkad. I vad gäller samhyresgästs optionsrätt delar vi denna uppfattning. I det föregående-* har framhållits att samhyresgäster normalt svarar solida- riskt för sådana förpliktelser i hyreskontraktet, vilkas åsidosättande kan medföra förverkande enligt 32 & HL. Att upplösa denna solidariska ansva— righet bör av principiella skäl icke komma ifråga. Möjligheten för samhy- resgäst att erhålla förlängning av hyresavtalet skulle med hänsyn därtill i förverkandesituationer bli av mycket ringa värde. Vi har därför i det före- gående föreslagit, att samhyresgäst icke skall äga optionsrätt, om hyres- rätten är förverkad. Anledning att föreslå undantag från denna regel för det fall att samhyresgästerna är makar anser vi icke föreligga.

Annorlunda ställer det sig om make, som icke har del i hyresrätten, vill övertaga en av andra maken förhyrd lägenhet. Att i sådant fall låta make inträda såsom hyresgäst, trots att hyresrätten är förverkad, är icke förenat med några principiella betänkligheter av ovan angivet slag, eftersom maken då icke förbundit sig att svara för de skyldigheter hyresavtalet ålägger hy- resgäst. Behovet av skydd torde då också vara långt större än när båda ma- karna är hyresgäster. I sistnämnda fall skall nämligen uppsägning verk- ställas i förhållande till envar av dem. Båda erhåller sålunda tillfälle att vid- taga rättelse i de fall då hyresrätten kan återvinnas därigenom. Är en av makarna utan del i hyresrätten, föreligger däremot risk för att uppsägning, exempelvis till följd av bristande hyresbetalning, kommer till makens kän- nedom så sent att möjligheten att återvinna hyresrätten genom rättelse gått förlorad.

På grund av vad sålunda anförts föreslår vi att hyresgästs make, som har sin bostad i en av andra maken förhyrd bostadslägenhet, skall äga rätt att inträda såsom hyresgäst och som sådan utöva rätten tillförlängning av hyresavtalet, om avtalet till följd av uppsägning skall upphöra att gälla och hyresgästen på grund av förverkande eller eljest icke är berättigad till för- längning av hyresavtalet samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med ma-

3 Se tredje avd. kap. VI p. 4.

ken såsom hyresgäst. Ett stadgande härom har upptagits i 59 å i värt för- slag. Det föreslagna stadgandet är tillämpligt även när hyresavtalet till följd av förverkande uppsagts att upphöra i förtid. Maken kan i sådant fall berättigas att inträda såsom hyresgäst för återstoden av hyresperioden, om hyresvärden skäligen kan åtnöjas därmed. Makens rätt till förlängning av hyresavtalet vid hyresperiodens utgång blir därefter att bedöma efter de allmänna regler som gäller för hyresgästs besittningsskydd.

Hyresgästens make bör icke berättigas övertaga hyresrätten, om därige- nom kan antagas uppkomma men för hyresvärden. För att maken skall få inträda såsom hyresgäst fordras därför enligt vårt förslag att hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Är hyresrätten förverkad bör sär- skild varsamhet iakttagas, när det gäller att överföra hyresrätten på hyres- gästens make. Befinnes maken ha del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyresvärden som regel icke anses skyldig att godtaga ma- ken såsom hyresgäst. Detsamma bör gälla om make, som förverkat hyres— rätten, skulle kvarstanna i lägenheten efter det hyresrätten överförts på andra maken. Är hyresrätten förverkad på grund av bristande hyresbetal- ning synes dock makes förmåga att i fortsättningen betala hyran böra vara avgörande för makens rätt att övertaga hyresrätten. Särskild betydelse vid prövning av makes anspråk att få övertaga hyresrätten bör tillmätas ma— kens villighet att gottgöra försummelse, som föranlett förverkande, t. ex. att återställa vanvårdad lägenhet i godtagbart skick. Är hyresrätten för- verkad på grund av dröjsmål med erläggande av hyran, framstår det som skäligt att fordra att maken betalar ogulden hyra för tid under vilken han nyttjat lägenheten. I sådana fall bör därför hyresvärden icke anses skyldig godtaga maken såsom hyresgäst med mindre maken förbinder sig att be- tala hyresskulden. Försummar make, som berättigats övertaga hyresrätten, att fullgöra ett sådant åtagande och har hyresvärden med anledning därav uppsagt hyresavtalet, bör maken som regel icke anses berättigad erhålla förlängning av hyresavtalet vid hyresperiodens utgång.

I det föregående har föreslagits att hyresgäst som vill erhålla förläng- ning av hyresavtalet skall, om överenskommelse ej kan träffas med hyres- värden, hänskjuta tvisten till medling inom tre veckor från uppsägningen vid äventyr att hyresgästen eljest går sin rätt förlustig. När det gäller att finna en tidpunkt, från vilken man kan räkna en frist inom Vilken makes framställning om övertagande av hyresrätten skall göras, torde man icke kunna räkna med att maken fått vetskap om att hyresavtalet sagts upp. Det synes därför nödvändigt att i detta fall räkna tiden från någon mot maken riktad åtgärd från hyresvärdens sida. Kan hyresvärden och hyresgästens make ej enas om övertagande av hyresrätten eller om villkoren för för- längning av hyresavtalet, föreslår vi fördenskull att maken, om han vill åtnjuta sin rätt, har att hänskjuta tvisten till medling senast tre veckor efter det han av hyresvärden mottagit skriftligt meddelande att hyresvär-

den fordrar att han skall flytta (60 5). För sådant meddelande gäller i till— låmpliga delar vad som stadgas om uppsägning. I övrigt skall enligt försla- get vad i 44—57 55 sagts om hyresgäst i tillämpliga delar gälla för hyres- gästs make. Denne är sålunda såväl beträffande rätten att erhålla förläng- ning av hyresavtalet som —— med nyss angivet undantag i procedurhänse- ende att jämställa med hyresgäst; dock skall den omständigheten att hyres— rätten är förverkad icke utgöra hinder för maken att erhålla förlängning av hyresavtalet. Är optionsrätt utesluten för hyresgästen till följd av omstän- dighet som icke är hänförlig till hyresgästsidan, är givetvis icke heller hyres- gästens make berättigad att erhålla förlängning vid avtalstidens utgång. Har hyresavtalet uppsagts på grund av förverkande, kan hyresgästens make däremot berättigas övertaga hyresrätten under den tid som återstår av hy- resperioden. Av hänvisningen till 55 & följer att, så länge frågan om makens rätt att övertaga hyresrätten ännu icke är avgjord, maken äger kvarbo i lä- genheten, ändock att avtalstiden gått till ända. Har lägenheten dessförinnan uthyrts till annan, är det utan verkan mot maken.

Femte avdelningen

HYRESS ÄTTNING FÖR BOSTADSLÄGENHETER

Kap. I

Inledning

1. Utgångsläget

I snart 25 års tid har fri prisbildning saknats på större delen av hyresmark- naden. Under hyresregleringstiden har bostadskonsumenternas efterfrågan på lägenheter och deras värdering av dessa spelat en underordnad roll vid hyressättningen. Såsom tidigare närmare beskrivits låstes genom hyresreg— !' leringen hyran för lägenheter färdigställda före 1942 fast vid den hyra som gl gällde den 1 januari 1942, medan senare tillkomna lägenheter erhöll hyra ] som grundades på produktionskostnaden, vilken i regel stegrats från år till år. Detta åskådliggöres genom hyressplittringsundersökningen. Det förhål- ! landet, att den generella hyreshöjningen i någon mån utjämnat skillnaden | och att standardförbättringar i äldre lägenheter i viss utsträckning lyft hyran från 1942 års nivå, utgör icke någon betydande inskränkning i det för hyresläget i allmänhet typiska, nämligen att det ofta är ovisst om en lägen— het har den hyra som den skulle ha haft vid ett fritt konsumentval.

Redan det nu sagda gör det vanskligt att vid övergång till en friare hyres— marknad utforma begreppet skälig hyra, vilket — såsom vi uttalat i avsnitten om sambandet mellan besittningsskyddet och hyran måste vara huvudnor-

| men i den hyresspärr som skall trygga besittningsskyddet. Hyressplittrings- undersökningen ger dessutom vid handen att hyresskillnader kan förekom- ma även inom lägenhetsgrupper, där hyran bestämts enligt ett och samma ; systern. Detta försvårar ytterligare skälighetsbedömningen.

2. Tidigare försök att åstadkomma en hyresspärr med skälighetsbedömning

38 gHL

' Den vederlagsreglering, som på förslag av 1936 års hyreslagstiftningskom- mitté år 1939 infördes genom 38 5 HL, byggde på att hyresvärden uppställt hyreskrav som var otillbörligt. Därmed avsågs att höjningen var större än som kunde anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån. Enligt kommitténl lät det sig tämligen lätt avgöra huruvida en begärd hyreshöj-

ning var otillbörlig, liksom det ej heller stötte på mera betydande svårighe-

1 SOU 1938: 22 s. 115—116. Se även HLK s. 51 och där lämnade hänvisningar till för— arbetena till 38—40 55 HL.

ter att fastställa i vad mån moderniserings- eller andra förbättringsarbeten kunde utgöra skälig grund för höjning. Närmare undersökning av själva skälighetsbegreppet synes dock, att döma av förarbetena, icke ha gjorts. Någon belysande praxis hann ej heller utbildas, innan hyresregleringen ej lång tid efter ikraftträdandet av 1939 års ändringar låste fast hyrorna till viss nivå.

6 å-prövning enligt HyReL Enligt 6 5 HyReL kan hyran för lägenhet som uthyrs i möblerat skick —— och som är undandragen den snävare kontrollen (fastställelseprövningen) i 3—5 55 HyReL —— nedsättas, om den är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder.

I den departementspromemoria som låg till grund för hyresreglerings- lagstiftningen uttalades under rubriken »Hyrespris på affärslägenheter m. fl.» bl. a. följande2:

Såsom förutsättning för tvångsingripande bör lämpligen krävas, att ett hyresbe- lopp uppenbarligen är högre än som kan anses skäligt vid ifrågavarande tidpunkt. Därvid bör hänsyn tagas till alla föreliggande omständigheter, såsom lägenhetens beskaffenhet, fastighetens läge, affärsverksamhetens omfattning, kostnader som hyresgästen kan ha nedlagt på lägenheten o. s. v.

Med hänsyn till det begränsade och speciella tillämpningsområde som 6 & HyReL fick är det svårt att säga, om nedsättningsregeln verkat som en verklig hyresspärr. Sambandet mellan besittningsskydd och hyra kan näm- ligen knappast bli så utpräglat på en marknad av möblerade lägenheter, be- träffande vilka hyresförhållandena normalt är av kortvarigare natur än eljest samt också påverkas av de särskilda relationerna mellan hyresvärd och hyresgäst. Det kan dock framhållas att, ehuru prövningen enligt 6 g HyReL sker efter fri värdering, hyrans skälighet ofta —— särskilt i större orter där 6 å-prövningen blivit vanligare _ prövats med utgångspunkt från grundhyran för lägenheten i omöblerat skick eller i ett antaget hyresvärde i omöblerat skick i förhållande till jämförbar hyresnivå. Hyran för lägen- heten i omöblerat skick har därigenom kunnat få viss anknytning till den reglerade hyresnivån.

H yresregleringskommittén 1955 Då HRK i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35) föreslog att bestämmelserna om grundhyra och generell hyreshöjning skulle ersättas med regler om ned- sättning av avtalad hyra till skäligt belopp, anknöt kommittén vederlagsreg- leringen beträffande före år 1942 färdigställda lägenheter till en genom- snittshyra, som skulle fastställas till ledning för hyresnämndernas pröv- ning och beräknas med utgångspunkt från hyresläget 1942 och med ett till-

2SOU 1942:14 s. 38. Rubriken och delvis innehållet förklaras av att 6 ä-systemet av promemorieförfattaren Herman Zetterberg ansågs böra få betydligt vidare användning än det slutligen fick.

.. l

! l l i )

lägg i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyta mel- lan genomsnittshyran för nybyggda bostäder och hyran år 1942 för moderna lägenheter. För lägenheter tillkomna efter den 1 januari 1942 skulle ve- derlagsregleringen ske enligt en till ledning för hyresnämndernas prövning fastställd genomsnittshyra, beräknad med ledning av rådande byggnads- och driftskostnader. HRKzs motiv innehåller härom-*:

Ehuru omläggningen till formen kunde sägas motsvara hyreskontrollen enligt (i % HyReL, var det i sak en viktig skillnad mellan nämnda kontroll och det tänkta systemet. Enligt 6 & HyReL fastställde nämligen hyresnämnden hyran efter fri värdering, och det fanns ej någon allmän, automatiskt verkande spärr mot hyres— stegringar. Den av HRK skisserade kontrollen av nybyggda bostadshus innebar däremot, att hyresnämnden skulle pröva, huruvida den avtalade hyran påtagligt översteg en viss närmare angiven genomsnittshyra. Frågan om vad som var att anse såsom skälig hyra blev så gott som enbart en fråga huruvida beskaffenheten av den lägenhet, vars hyra dragits under hyresnämndens prövning, påtagligt av- vek från vad som var att anse såsom normalt. Var beskaffenheten mycket enkel eller underhållet starkt eftersatt eller var standarden synnerligen hög kunde det bli fråga om en tämligen vansklig bedömning av hur stor avvikelse från den fastställda genomsnittshyran som skulle anses motiverad. I alla andra fall, (1. v. 5. där lägenhetens beskaffenhet och skick kunde anses ungefär normala, förelåg icke något behov av en dylik värdering av lägenheten och det blev då fråga en- bart om att konstatera huruvida den avtalade hyran påtagligt översteg genomsnitts- hyran eller ej.

Besittningsskyddslagen

I den departementspromemoria, som låg till grund för BesL, utformades regeln om hyrans tillåtlighet sålunda, att det nya hyresavtalet skulle upp- taga den hyra som hyresvärden begärde, om den ej i betraktande av lägen- hetens skick och övriga omständigheter var oskälig. I motiven uttalades att, då lagen icke åsyftade att reglera hyresnivån utan endast att stärka besitt— ningsskyddet, anledning torde saknas att i vidare mån meddela bestäm- melsert.

Under erinran om att i flera remissyttranden amnärkts, att den föreslag- na tillåtlighetsregeln ej lämnade tillräcklig ledning vid bestämmandet av mot vilka hyreskrav skyddet borde riktas, uttalade departementschefen att man måste fasthålla vid att lagen icke syftade till att reglera hyresnivån utan endast att stärka besittningsskyddet samt fortsatte—'):

Följaktligen bör lagen icke hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en even- tuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd får vidare icke leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Å andra sidan bör icke tolereras, att hyresvärden uttar en hyra som avsevärt överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten. Hänsyn bör härvid tagas icke blott till lägenheternas

3 HRK s. 27. 4 Se Lundvik 4 5 och 5. 8—9. 5 Prop. 1956: 168 s. 72 .

storlek, läge och beskaffenhet utan även till deras användning. Hyran för en lägenhet, som är uthyrd till bostad, bör alltså jämföras med hyran för andra bostadslägenheter, även om en högre hyra skulle kunna uttas, därest lägenheten i stället upplåts till kontor. Kravet på lägenheternas jämförlighet får dock icke sträckas för långt.

På grund härav fick hyresspärren i 3 & BesL den utformningen, att det nya avtalet skulle upptaga de villkor som hyresvärden fordrade, såvida icke hyresvärden begärde hyra som avsevärt översteg hyran för jämförliga lä— genheter i ortens.

Praxis enligt BesL Olika faktorer har medverkat till att tillämpningen av 3 & BesL icke givit någon säker uppfattning om hur lagens hyresspärr fungerat i fråga om bostäder. Hyresregleringen har avvecklats huvudsakligen på sådana orter, där bostadssituationen icke behövt medföra spärrens anlitande i något mera betydande antal fall. Spårrens blotta existens har dock med all sannolik- het haft stor verkan. I det övervägande antalet tvister angående hyressätt— ning har saken —— såsom framgår av det statistiska materialet om BesL:s tillämpning7 stannat vid medling eller också efter talans väckande av— skrivits efter återkallelse. Av medlingsresultaten bör slutsatserna dragas ! med stor försiktighet, eftersom uppgörelserna helt naturligt ej motiveras. Erfarenheterna från olika orter tyder närmast på en moderat anpassning av hyrorna till vad som i orten betraktas som marknadsnivån. Till denna lugna utveckling torde i hög grad ha bidragit den speciella, vid tillkomsten starkt kritiserade regeln i 3 5, enligt vilken man förbjöd gradering av hy- rans skälighet mellan hyresvärdens yrkande och den dittillsvarande hyran (»allt eller intet») och som, antagligen i överensstämmelse med lagstift- ningens intentioner, såkerligen verkat återhållande på många hyresvärdar, som med regelns konstruktion och risken att behöva vidkännas rättegångs- kostnader icke kunnat vara säkra på framgång i en hesittningsskyddspro- cess.

GHedfeldt uttalar (s. 282), under hänvisning till att man frångick promemorians be— skrivning av skälighetsnormen, att det icke är fråga om en värdering av den omtvistade lägenheten eller ens om en allmän skälighetsbedömning av hyresvärdens yrkanden. Det framgår dock knappast av praxis att man tillämpat lagens jämförelseprincip på så sätt.

7 Se bilaga B—C till betänkandet.

Kap. II

HLK:s förslag och remissgranskningen

1. HLK :s förslag

HLK föreslog i 45 5 att hyresgästen skulle vara pliktig erlägga hyra med belopp som hyresvärden fordrade; begärde denne oskälig hyra skulle hyran endast utgå med skäligt belopp. I motiven anförde HLK om bedömningen av skälighetenlz

Kommittén vill förorda, att hyresvärdens krav skall frångås, om han begär oskälig h_vra. Eftersom spörsmålet gäller vad den aktuella lägenheten kan anta- gas vara vård på öppna hyresmarknaden, har man vid tillämpningen av denna regel icke att ingå i prövning av frågan, om den begärda hyran kan antagas motsvara skälig avkastning å det i fastigheten nedlagda kapitalet. Liksom skälig- heten av fordrad köpeskilling främst bedömes utifrån det pris, som varan i all- mänhet betingar, bör hyresnivån för jämförliga lägenheter vara den normala ut- gångspunkten vid prövning av fordrad hyras skälighet. Det pris, som man i all- mänhet betalar för en lägenhet av ifrågavarande slag, utgör visserligen endast ett ungefärligt mått på den aktuella lägenhetens marknadsvärde men är icke desto mindre användbart som utgångspunkt för en bedömning av den fordrade hyrans skälighet.

HLK undersökte härefter vad som borde förstås med begreppet jämförlig lägenhet:

För att en lägenhet skall anses jämförlig med en annan hör till en början fordras, att lägenheterna beträffande läge, storlek, skick, utrustning och använd— ningssätt i grova drag motsvara varandra. Lägenheterna måste m. a. o. ha väsent- ligen samma bruksvärde. Har hyresgästen själv bekostat förbättringar i den lä- genhet, vars marknadsvärde skall utrönas, måste jämförelsen avse lägenheter i ungefär det skick, vari den aktuella lägenheten skulle ha befunnit sig, om för- bättringarna icke utförts.

Emellertid fann HLK förutom den yttre likheten böra krävas, att lägen- heterna skulle vara jämställda även såvitt angick »hyresvärdens rätt att betinga sig hyra», och yttrade i detta hänseende2:

Efter hyresregleringens avveckling komma på hyresmarknaden att finnas olika kategorier av hyresobjekt, vilka skilja sig från varandra i fråga om rätten att betinga sig vederlag eller metoden för hyrans bestämmande. En kategori utgöres av lägenheter, för vilka rättsligt hinder icke möter att betinga sig en marknads- mässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter, för vilka gälla begränsningar i rätten att uttaga hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga statsbelånade hus. Med lägenheter av sistnämnda kategori är i förevarande avseende att jäm-

1 5.100. 2 5.101.

ställa hyresobjekt tillhöriga kommuner eller andra rättssubjekt, som med hänsyn till syftet med sin verksamhet låter hyressättningen ske efter självkostnadsprin— cipen eller eljest efter andra grunder än förhållandet mellan tillgång och efter- frågan på lägenheter. Hyran för en lägenhet i hus, som enligt någon av författ- ningarna om statlig långivning för byggnadsverksamhet är underkastat hyres— kontroll eller i vilket prisbildningen eljest icke sker efter marknadsmässiga kri- terier, är i allmänhet icke något användbart mått på hyresvärdet för en lägenhet, för vilken marknadsmässig hyra får uttagas. De båda lägenheterna kunna icke anses jämförliga i den mening, vari denna term här användes, även om lägenhe— terna till sin materiella beskaffenhet nära överensstämma med varandra. En helt annan sak är, att prisbildningen i statsbelånade, kommunalägda och därmed jämställda fastigheter vid mättad hyresmarknad kan komma att automatiskt på- verka hyresnivån i det övriga fastighetsbeståndet, eftersom den som i sådant läge håller högre hyra än andra löper risk att icke få sina lägenheter uthyrda.

HLK fortsatte så med vissa resonemang om variationerna inom skälighets-

områdets :

Ehuru hyresnivån för bostadslägenheter, som ha likartat bruksvärde och för vilka prisbildningen sedan någon tid varit fri, i allmänhet torde vara någorlunda samlad, kunna dock vissa variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresni- vån för jämförliga lägenheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre hyresnivån böra läggas till grund vid bedömningen av den aktuella lägenhetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och icke om enstaka topphyror. Den högre hyresnivån indicerar nämligen, att man på hyresmarknaden kan få ut den högre hyran för en lägenhet sådan som den aktuella. Förekomsten av mera sporadiska fall med märkbart högre hyra än den gängse har däremot icke samma indicievärde, eftersom man på grund av fallens isolerade karaktär måste räkna med att särskilda omständigheter, som icke inverka på hyresbildningen i allmänhet, kunna ha påverkat hyressättningen i de föreliggande fallen. En fordrad hyra kan naturligtvis icke anses oskälig, så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsvarande lägenheter i orten. Om man i likhet med kommittén vill skapa ett optionssystem, som möjlig- gör en hyresbildning efter marknadsmässiga kriterier, måste den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk mot optionsberättigad hyresgäst ligga så myc- ket över hyresnivån för jämförliga lägenheter, att den icke hindrar de ekono— miska faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån för jämförliga lägenheter och nämnda vede-rlagsgräns är för övrigt påkallad även av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter endast kan giva en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde, särskilt som jämförlig- hetsprövningen vanligtvis måste få en viss schematisk karaktär, om icke risk för en svårbemästrad arbetsbelastning på samhällsapparaten skall uppstå. Allmänt torde kunna sägas, att en fordrad hyra är att anse såsom oskälig, om den i så på- fallande grad överskjuter hyresnivån för jämförliga lägenheter, att det måste be- dömas såsom övervägande osannolikt, att en sakförståndig person skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten. Härav torde med tillräck— lig tydlighet framgå, att den föreslagna regeln icke är avsedd som instrument för en detaljjustering av hyrorna utan såsom ett medel att ingripa mot en begärd hyreshöjning, som i anmärkningsvärd mån avviker från det sätt, varpå prisför- ändringar på hyresmarknaden äga rum.

Efter att ha uttalat sig angående frågor om bevisbördan och utrednings— skyldigheten beträffande hyrans skälighet spörsmål som vi upptar i an- nat sammanhang uttalade sig HLK avslutningsvis om vilken hyra som borde utgå, när den begärda hyran var oskäligt:

I förstone synes det ligga närmast till hands att fastställa hyran till högsta skä- liga belopp. Emellertid är det förenat med bestämda fördelar att vid ett överskri- dande av vederlagsgränsen sätta hyran lägre än som skulle ha skett, därest kra- vet hållit sig inom ramen för högsta skäliga belopp. Ett sådant förfaringssätt är ägnat att prevenera mot alltför långtgående hyreskrav, liksom ock att motverka, att de dömande organen belastas med mål, som allenast syfta till en detaljjuste- ring av hyran. För vinnande av dessa fördelar är det knappast erforderligt att gå så långt som att vid överträdelse av vederlagsgränsen städse falla tillbaka på hyran i det tidigare avtalet. En sådan ordning leder nämligen icke alltid till tillfredsställande resultat. Kommittén har i stället stannat för den lösningen, att hyran skall utgå med skäligt belopp, när hyresvärden överträtt vederlagsgrän- sen. Med skäligt belopp avses härvid vad som kan antagas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter i orten.

2. Remissgranskningen

De flesta remissinstanserna berörde icke hyressättningsfrågornaå. Ur utta- landena av de remissorgan, som uppmärksammade hyressättningen och där— vid ställde sig i huvudsak positiva, kan här redovisas följande: Länsstyrelsen i Stockholms län yttrade: Såvitt länsstyrelsen kan finna, är det föreslagna stadgandet om bestämmande av hyresbeloppet _väl avvägt. Länsstyrelsen finner det sålunda riktigt att avvisa tanken att, där hyresvärden begärt oskäligt hög hyra, fastställa denna till högsta skäliga belopp och att i stället stanna för att hyran då skall sättas lägre än som skulle ha skett, om hyresvärden hållit sig inom ramen för högsta skäliga belopp. På detta sätt skulle man komma fram till att det skäliga beloppet är vad som kan antagas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter i orten. Det av kommittén rekommenderade förfaringssättet skulle säkerligen verka återhål- lande på alltför långt gående hyreskrav och, såsom kommittén även antagit, bi- draga till att domstolarna inte belastas med mål, som endast gäller detaljjustering av hyresbeloppen. _

Häradshövdingföreningen fann bestämmelserna om villkoren i det nya avtalet lämpliga och yttrade vidare:

Kommittén har hävdat att hyran borde sättas lägre än till »högsta skäliga be- lopp» ett icke helt lättillgängligt begrepp — och förklarat sig med skälig hyra avse vad som kan antagas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter i orten. Det synes lämpligt att denna bestämning upptages i själva lagtexten. Emel— lertid äro svårigheterna vid tillämpningen av vad som nu föreslagits betydande, särskilt då en viss bostadsbrist förefinnes. Betänkligheterna hänföra sig till risken för fortsatt detaljreglering av hyresmarknaden och till att en skälighetsprövning kan medföra ökad arbetsbelastning för domstolarna samt till vikten av att ifråga-

4 HLK s. 102—103.

5Åtskilliga remissorgan, som yttrade sig om besittningsskyddet och överlåtelserätten, sammanförde övriga frågor under ett »godtagande i övrigt» av HLK:s förslag.

varande mål avgöras utan onödig tidsutdräkt. Emellertid förlitar sig föreningen, såsom kommittén uppenbarligen gjort, på att förefintligheten av förhandlings- kraftiga partsorganisationer och medlingsnämnden skall effektivt begränsa anta- let hyresmål i domstolarna.

Advokatsamfundet antog att bevisbördan beträffande den begärda hyrans skälighet i de flesta fall skulle komma att åvila hyresgästen. Enligt samfun- det borde det icke fördöljas att detta kunde komma att bereda hyresgäs- terna stora kostnader och besvär. Hyresgäster torde i allmänhet ej ha till- gång till statistiskt material och expertis beträffande bostadshyror.

Fastighetsägareförbundet yttrade:

Reglerna om vederlagsspärr höra uppenbarligen till de mera svårlösta i ett system med direkt besittningsskydd. Medan å ena sidan en spärr anses erforder— lig för att icke göra det eftersträvade skyddet illusoriskt, måste denna spärr å andra sidan vara så elastisk att en fri' prisbildning icke hindras. Att i lagtext närmare bestämma denna gräns är givetvis svårt; kommitténs textutformning kan emellertid i detta avseende lämnas utan erinran. Även i vad som anföres i motiven i detta avseende kan förbundet instämma. Förbundet vill endast kraftigt understryka, att en snävare utformning av vederlagsspärren än den kommittén utvecklat leder till fortsatt hyresreglering med dess detaljjustering av hyrorna. En risk i denna riktning måste alltid ligga latent i ett system med kvarboende- rätt.

En något mera kritisk inställning företräddes av andra remissorgan. Sä— lunda framkastade lagberedningen att man borde överväga att behålla BesL:s system ytterligare någon tid för att se om det medförde svårigheter i tillämpningen, men reglerna om vederlagets bestämmande i BesL >>torde böra modifieras». Länsstyrelserna i Malmöhus län och i Göteborgs och Bo— hus län framhöll svårigheterna, särskilt den närmaste tiden efter över— gången till ny lag, att bestämma en lägenhets marknadsvärde och en all- män hyresnivå. Den senare länsstyrelsen tillade dock för sin del, att det fick ankomma på hyresmarknadsorganisationerna att åstadkomma det erforder- liga utredningsmaterialet. Länsstyrelsen anförde ytterligare, att det, om hyresgästen skulle kunna erhålla prövning huruvida den av hyresvärden fordrade hyran var oskälig, kunde befaras att prövning av hyrornas storlek komme att påkallas i ett onödigt stort antal fall. Bestämmelserna borde därför i stället avfattas så, att domstol skulle ha rätt att pröva huruvida en fordrad hyra var uppenbart oskälig. Med en sådan bestämmelse skulle hevisprövningen av dylika ärenden otvivelaktigt underlättas för domsto— larna.

Hyresgästernas Riksförbund yttrade:

Kommittén har rekommenderat ett system för prisjämförelser, som icke be- fordrar en fri prisbildning utan vars effekt snarare blir en genom lagstiftning åstadkommen konstlad uppskruvning av hyresnivåerna. Systemet bygger på en teoretiskt felaktig uppfattning om prisbildningens mekanism på bostadsmark- naden. Kommittén skriver sålunda: »Om hyresnivån för jämförliga lägenheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre hyresnivån

böra läggas till grund vid bedömningen av den aktuella lägenhetens marknads- värde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och icke om enstaka topp— hyror. Den högre hyresnivån indicerar nämligen att man på hyresmarknaden kan få ut den högre hyran för lägenhet sådan som den aktuella.» Häremot kan självfallet invändas att den »lägre hyresnivån» utgör ett liknande indicium, näm- ligen att lägenheten icke stått eller står att uthyra till högre kostnad. Kommit— téns förslag att låta jämförelsen omfatta »den högre hyresnivån» innebär att man som jämförelseobjekt endast godtar lägenheter, vars priser konstituerats under exempelvis en kortvarig knapphetsperiod. Detta vore lika felaktigt som att som utgångspunkt välja lägenheter med »den lägsta hyresnivån». Denna nivå kan nämligen ha utbildats under ett tillfälligt lägenhetsöverskott. — Det är från för- krigstiden väl känt, att lägenheter av samma standard och t. o. m. med samma byggnadsår kunnat uppvisa olika hyror. Ibland var hyresspridningen t. o. m. be- tydande. Detta sammanhänger med att hyresmarknaden icke fungerar som andra varumarknader, där förändringar i utbud och efterfrågan snabbt medför pris- rörelser över hela linjen. Denna tröghet på marknaden resulterar i en betydande hyressplittring. Förekomsten av dyra lägenheter av en viss lägenhetskategori in- nebär sålunda inte att vid ett samtidigt utbud av samtliga lägenheter inom kate- gorin den »högsta hyresnivån» skulle uppnås. Det kan icke heller vara ett allmänt intresse att så sker. Kommitténs rekommendation möjliggör emellertid en sådan utveckling. För att förhindra en sådan konstlad uppskruvning av hyresnivåerna fordras att prisjämförelsen sker med gruppens medelprisnivå och att marginalen mellan denna och vederlagsgränsen bestämmes såsom »icke avsevärd».

Förbundet upptog härefter den av HLK diskuterade frågan om vilka kategorier lägenheter som jämförelseprövningen kunde omfatta och ytt— rade: '

Av betydelse vid prisjämförelsen är självfallet om denna också skall omfatta lägenheter med ränte- eller annan subvention eller lägenheter för vilka hyran är bestämd på självkostnadsbasis. Skäl finnes att vid jämförelse beakta olikheter i kapitalkostnaderna vid statligt och icke statligt belånade hus. Att hyresfastställel- sen skett efter självkostnadsprincipen kan däremot icke i och för sig utgöra hinder för prisjämförelser, då fastighetsförvaltning baserad på sådana principer måste anses representera en från allmänna synpunkter sett sund fastighetsförvaltning.

Slutligen uttalade HSB att HLK:s resonemang vid dess distinktion mel- lan »skäligt belopp» och >>högsta skäliga belopp» var svårförståeligt.

Kap. lll

De sakkunnigas förslag angående hyressättningen i allmänhet

1. Målsättningen

En regel om en hyresspärr, som huvudsakligen skall verka för att trygga besittningsskyddet, måste för att kunna fungera såväl i en på många håll alltjämt krisbetonad bostadsmarknad som i ett mera balanserat marknads- läge utformas både med rätt betydande flexibilitet och med gripbara nor- mer för prövningen av hyrans skälighet. Fastighetsförvaltningen bör innan- för hyresspärren ges utrymme att tillämpa en fri hyressättning, men hyres— gästen skall kunna vägra sin medverkan när han finner sitt besittnings— skydd hotat. Hyresstegring som framkallats av knapphetsbetingad efter— frågan bör därvid icke tillåtas att styra hyresspärren, Mot bakgrunden av dessa allmänna syften beskriver vi i det följande normerna för skälighets- bedömningen och jämförelseprövningen, varefter vi upptar vissa speciella hyressättningsfrågor till behandling.

2. Skälighetsregeln

Hyresspärrens materiella innebörd är att hyresgästen icke är skyldig god- taga hyra som är oskälig. Detta har vi i 46 å formulerat så, att hyresgästen är skyldig godtaga den fordrade hyran, om den icke väsentligt överstiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I mot- satt fall skall hyran utgå med skäligt belopp. Om parterna icke kan enas vid enskilda förhandlingar eller vid medlingsnämnd, bestämmes hyresbe- loppet av medlingsnämnden i egenskap av skiljenämnd eller av rätten (50 och 52 55).

Själva skälighetsbegreppet är alltså, liksom i 3 & BesL och enligt HLK:s motiv till 45 55 i dess förslag, utformat som en jämförelse med en hyresnivå för likartade lägenheter, varvid jämförelsen skall grundas på en bedömning av lägenhetens värde från konsumentsynpunkt. Med ledning av denna jäm- förelse skall, liksom enligt HLK:s förslag men i olikhet mot BesL, det skä- liga beloppet bestämmas efter en skala med hyresvärdens yrkande som högsta möjliga punkt.

I sak avser vi icke att göra någon avvikelse från vad vi uppfattat som de väsentligen gemensamma huvudnormerna i BesL:s och HLK:s regel för skä- lighetsprövningen. Det skall alltså först förekomma en allsidig bedömning

av den omtvistade lägenhetens bruksvärde, som skall ses i relation till en allmän, överskådlig uppskattning av hyresläget för till bruksvärdet likvär- diga lägenheter. Utfaller denna bedömning så att den fordrade hyran ej be- finnes oskälig, d. v. s. icke väsentligt överstiger hyresläget för till bruks- värdet likvärdiga lägenheter, skall hyresvärdens krav godtagas. Om man däremot konstaterar att den fordrade hyran är oskälig enligt den angivna jämförelsenormen, skall det i nästa etapp bli fråga om en mera exakt prövning av vilken hyra som bör utgå.

3. Lägenhetens bruksvärde

Med bruksvärdet bör avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumenternas—hyres— gästernas synpunkt vara vård i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort (eller i enstaka fall annan ort, se nedan). Man skall därvid bort- se från byggnadsår samt produktions-, drifts- och förvaltningskostnader ävensom från andra särskilda betingelser för hyressättningen.

På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av bety— delse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard, ljudisolering. Dessa faktorer torde vara lätt konstaterbara. Det inbördes företrädet dem emellan kan bli föremål för de- ] lade meningar, vilket dock ej bör hindra att man genom en samfälld bedöm— l ning av dem kan bilda sig en uppfattning om lägenhetens beskaffenhet. Vissa ] faktorer, t. ex. modernitetsgrad och underhållsstandard, är av den arten att I ) ! l ! de påtagligt kan skilja en lägenhets bruksvärde från en annans. Jämte den egentliga beskaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopned- kast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lek- plats, garage eller biluppställningsplats tillhörande själva lägenheten. Nu ifrågavarande förmåner, som kan växla med olika byggnads-, bo—stads- och planstandard, kan icke här uttömmande angivas. Det är svårt att göra en gradering mellan dessa förmåner. I stället får man åstadkomma en samman- fattande bedömning därav. Slutligen måste på bruksvärdet tillåtas inverka vissa andra faktorer. Hit j hör icke blott husets allmänna läge och vad som med ett vedertaget uttryck ' brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lekplatser och par- keringsutrymmenl, allt i den mån det icke är fråga om förmåner knutna till ! själva lägenheten eller fastigheten, liksom också avståndet till allmänna [ fortskaffningsmedel. Av naturliga skäl är det även här svårt att värdera & faktorerna inbördes, utan det får bli en samlande uppskattning. | Samtliga på bruksvärdet inverkande omständigheter skall bedömas ob- jektivt, d. v. s. utan avseende å den enskilde hyresgästens värdering eller

behov. Så bör t. ex. förekomsten av lekplats eller garage eller till lägenheten knuten biluppställningsplats anses utgöra en förmån oavsett om hyres— gästen i den ifrågavarande lägenheten har_eller icke har barn eller bil.

4. J ämförelseprövningen

Jämförelseobjektet Dä vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas under samma betingelser som nyss angivits.

Det är därutöver av stor vikt att valet av jämförelseobjekt göres så, att vissa grundläggande och för lägenhetens karaktär avgörande faktorer mot- svarar varandra. Sålunda är det nödvändigt att användningssättet är det- samma; eljest brister jämförelsen på en betydelsefull punkt. Icke heller bör lägenheterna anses likvärdiga om exempelvis deras belägenhet i en större stad är påtagligt olika.

Vad beträffar det av HLK berörda spörsmålet om att vissa kategorier lä- genheter, vars hyror bestämts under särskilda betingelser, icke skulle kun- na användas som jämförelseobjekt1 så har vi funnit sättet för hyressätt- ningen icke böra utgöra hinder för jämförelse. Att alla kategorier lägen- heter, fritt uthyrda, kommer i betraktande kan bidraga till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på marknaden.

En viss hänsyn måste emellertid i ett övergångsskede tagas till att vissa skillnader i finansieringsbetingelserna, nämligen finansiering med eller utan statliga lån, medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer. Det måste därför kunna under anpassningsprocessen accepteras att man vid jämfö- relseprövningen i viss mån beaktar nämnda skillnader i finansieringsbe— tingelserna, där denna skillnad har påtaglig betydelse för bedömningen av hyrorna i fastigheter färdigställda utan statliga län.

Det har tidigare sagts, att jämförelsen skall gälla lägenheter på samma ort. Undan'tagsvis kan dock, exempelvis då det är fråga om en särpräglad lägenhet på en mindre ort, svårigheter föreligga att skaffa jämförelseobjekt. Det bör i ett dylikt fall vara medgivet att utsträcka jämförelsen till objekt i annan, om möjligt närbelägen ort med väsentligen samma hyresstruktur.

Jämförelseprövningens inriktning och omfattning

Av det förut sagda kan måhända synas som om jämförelsen mellan den omtvistade lägenheten och annan lägenhet skall göras mycket detaljerad. Så är dock ingalunda fallet. Redan har nämnts att man icke kan gradera de olika faktorer, som konstituerar en lägenhets bruksvärde. Härutöver är det för hyressättningsfrågornas praktiska lösande av synnerligen stor betydelse,

1 HLK s. 101.

att jämförelsen sker i tämligen grova drag. Detta ligger i lagtextens uttryck >t—väsentligt överstiger». Att en detaljgranskning ej skall ske bör komma att inverka på utredningens omfattning och på uppläggningen av parternas argumentation i hyressättningstvister. Möjligheterna för medlingsnämnder— na _— liksom för parterna vid enskilda förhandlingar —— att bilägga mot- sättningarna bör därigenom också bli större.

Frågan om i vilken omfattning andra lägenheter bör åberopas till jäm- förelse beror i någon män på den omtvistade lägenhetens art och hyresmark- naden i orten. Om tvisten gäller exempelvis en mycket stor lägenhet eller en lägenhet av särskild karaktär i en mindre ort, kan det vara rimligt att in- skränka jämförelsen till någon enstaka liknande lägenhet, eftersom något allmänt hyresläge knappast finns. I ett annat fall kan däremot en eller ett par lägenheter i en ort med omfattande hyresmarknad icke anses räcka som jämförelseobjekt. Över huvud taget är det angeläget att utredningen om jämförligheten, där så kan ske, avser en verklig hyresnivå, ett antal lägenheter som kan sägas motsvara det allmänna kravet på jämförlighet enligt de grunder som redovisats. Det finns anledning räkna med att såväl förtroendemännen hos partsorganisationerna som medlingsnämndens leda-

möter i fortsättningen kommer att liksom nu hyresnämndernas leda— möter tillägna sig en omfattande kännedom om just de förhållanden, som är av betydelse för jämförelseprövningen.

Det jämförliga hyresläget

Förekomsten av en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter indicerar —— såsom HLK uttalade? —— att man kan få ut en högre hyra för den aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande riktning måste det verkligen vara fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Hyres- nivån måste med andra ord ha en allmän stadga för att kunna godtagas vid jämförelseprövningen. Omvänt gäller att ej heller enstaka påtagligt låga hyror får vara vägledande för jämförelsen, då man undersöker hyresnivåns bärkraft >>nedåt».

Genom den nu angivna varsamheten i jämförelsebedömningen motverkas även en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan framkallad, icke önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka bruksvärdet låter sig lättare överblicka, kommer att ha en stabiliserande betydelse. Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som norm och vid avvikelser ut- göra en riktpunkt för bedömningen.

Uppskattningen av det jämförliga hyresläget måste, då det är fråga om att avgöra huruvida hyresvärdens krav bör godtagas eller ej, ske med nå- gorlunda vida marginaler. I detta skede är det nämligen icke fråga om en

=5.101.

detaljjustering av själva hyran utan endast om att tillse att hyresgästens be- sittningsskydd icke går om intet till följd av oskäliga hyreskrav.

;;”. åla—.:. 5. Fastställandet av det skäliga hyresbeloppet då hyresvärdenszjkrav icke kan godtagas

BesL:s konstruktion att den tidigare hyran skall fortsätta att gälla, om den fordrade hyran är oskälig, har icke haft någon förespråkare bland de remissorgan, som yttrade sig över HLK:s betänkande. Vi kan ej heller finna att en sådan regel kan godtagas i en lag, som på lång sikt skall normera hyressättningen. Att komplettera BesL:s ifrågavarande regel på så sätt, att hyran skall bestämmas till vad hyresgästen medgivit, synes ej heller vara en framkomlig väg. Vi anser därför att, om hyresvärdens krav icke kan god- tagas men utredningen ändå visar att höjning är befogad, hyran skall fast- läggas på det ställe på skalan, där den skäligen bör ligga. Liksom HLK3 avser vi härmed vad som kan antagas ungefär motsvara hyran för jäm- förliga lägenheter i orten. Av den utredning som förebringas å ena sidan till stöd för hyresvärdens anspråk och å andra sidan till bestridande helt eller delvis av dessa anspråk torde det icke vara svårt att draga slutsatsen angående vilket belopp som kommer Skäligheten närmast.

3 S. 103.

!

Kap. IV

Särskilda frågor 1. Grundhyra, tillägg och totalhyra

Vid jämförelseprövningen bör man eftersträva att komma bort från be- greppen grundhyra och generella hyrestillägg. Endast den totala hyreskost— naden har betydelse. Det är också denna kostnad som legat till grund för hyressplittringsundersökningen.

2. Standardförbättringar och ökade förvaltningskostnader

När hyresvärden utfört standardförbättringar i en av hyresregleringen om- fattad lägenhet, har han kunnat erhålla höjning av hyran enligt regler, som tidigare beskrivits. För ökade kostnader för fastighetsförvaltningen har utgått generell hyreshöjning. Vidare har bränsletilläggen som regel varit rörliga, åtminstone på orter med någorlunda stor hyresmarknad. Då hyresregleringen ersättes med en friare hyressättning skall liksom i all- mänhet skett vid tillämpningen av BesL _ endast lägenhetens värde, enligt huvudnormerna för hyrans skälighet, vara av betydelse för hyressättningen. Detta innebär att hyresvärden visserligen är berättigad att genom begäran om höjd hyra söka täcka in sig för kostnader, som han åsamkats genom standardhöjande arbeten, men att han till stöd för hyreshöjning äger åbe— ropa endast det högre värde, som lägenheten genom standardförbättring- en eller eljest — må ha. Vad det standardförbättrande arbetet kostat är utan betydelse. Och på samma sätt måste hyresvärden stå den ekonomiska ris- ken av att ökade förvaltningskostna-der _— i den mån dessa ej regleras genom överenskommelser eller särskilda avtalsklausuler icke kan kom- penseras på annan grund än att lägenheten har ett högre hyresvärde enligt jämförelseprincipen. Å andra sidan medför övergången till en friare hyres- sättning att reparationer vilka till skillnad från standardförbättringar icke grundat hyreshöjning i hyresreglerad lägenhet —— kan leda till högre hyra, försåvitt lägenhetens skick blir sådant, att den blir jämförlig med dy- rare lägenheter.

3. Bevisning och utredning

Det har om BesL sagts att det är hyresgästen som har att i processen föra in den erforderliga bevisningen om att den av hyresvärden begärda hyran avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter.1 Vi har funnit det prin-

1 Se Hedfeldt s. 287. BesL-praxis är icke entydig i detta hänseende. Domstolarna är här liksom eljest ganska obenägna att anlägga bevisskyldighetssynpunkter.

cipiellt riktigare att den part, som önskar ändring i bestående avtalsförhål- lande, har större skyldighet att styrka fog härför än motparten att styrka motsatsen. Härtill kommer att det får anses praktiskt lämpligt att den som handhar fastighets-förvaltning bär huvudbördan av utredningen på ett om- råde, där han är speciellt sakkunnig. Vad advokatsamfundet i sitt remiss— yttrande uttalat har därigenom beaktats. Det nu sagda innebär emellertid ej att hyresgästen kan vara passiv. Det är givet att hyresgästen måste ha fog för ett påstående att det allmänna hyresläget icke stöder hyresvärdens ta- lan. Parterna är å ömse sidor skyldiga att medverka till utredningen, men som nyss sagts bör denna skyldighet främst ligga på hyresvärden.

Den utredning om bruksvärde och jämförelseobjekt som kan komma att erfordras, då en tvist går till process, kan i betydande utsträckning förenk- las genom kraftfull processledning under förberedelsen. Väsentliga moment i jämförelseprövningen kan bli ostridiga. Hyresläget kan belysas genom statistik. Inom organisationerna finns sakkunniga som kan höras, eventuellt endast som komplettering av skriftlig utredning. Även om hyresspärrens materiella utformning samt reglerna om förfarandet och medlingen kan an- tagas —— varom vi senare uttalar oss — komma att verka i hög grad av- hållande från tvisters fullföljande till domstol, är det likväl nödvändigt att rättens befattning med saken inskränks till det väsentliga.

4. Särskilda hyresprövningsformer

Skälighetsprövningen vid kontrollen av förstagångshyrorna (öl—64 åå) hör av naturliga skäl ske med tillämpning av samma normer som gäller för den allmänna hyresspärren. För förstagångsprövningen redogöres i Kap. V.

Vad beträffar hyresgästens särskilda rätt att påkalla nedsättning av hy— ran i anslutning till hyresvärdens hyreshöjningskrav (46 5 andra stycket) är att märka, att prövningen av yrkandet om hyressänkning bör ske med iakttagande, i tillämpliga delar, av vad som gäller i fråga om prövningen av hyresvärdens krav. Det bör emellertid framhållas, att det i förevarande fall åvilar hyresgästen en mot hyresvärdens utredningsskyldighet svarande för— pliktelse att visa fog för sitt påstående, att hyran hör sättas lägre än den dittills varit.

Vid bedömning av hyrans skälighet enligt nu nämnda prövningsformer kan en speciell situation uppkomma. Om det är fråga om en lägenhet i ett före nya lagens ikraftträdande påbörjat hus, som byggts utan statligt lån och för vilket, om hyresregleringen alltjämt gällt, hyresnämnden skolat jämlikt 3 5 första stycket sista meningen HyReL fastställa grundhyra, sku]- le en hyresgäst, enligt de allmänna normerna, kunna i den angivna situa- tionen erhålla nedsättning av hyran under åberopande av att den är väsent- ligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. För att icke en av det all— männa" godtagen form av bostadsproduktion i sådana fall skall komma i ett

svårt läge genom övergången till ny lag med andra hyressättningsnormer, är det rimligt att jämförelseobjekten i sådant fall begränsas till lägenheter, tillkomna under samma betingelser. Detta innebär att i en större ort jäm- förelseprövningen begränsas till i denna mening likvärdiga lägenheter, me- dan i det fall, att andra hus av samma art ej finns i orten eller i ort av hu- vudsakligen samma hyresstruktur, den aktuella hyran ej kan anses oskälig.

Det nu sagda innebär icke att hyror, som tillkommit på sätt nyss sagts. får godtagas såsom jämförliga, då de i sin tur åberopas till grund för höj- ning av hyror som tillkommit under andra betingelser.

5. Hyressättning av lägenheter i hus som uppförts med stöd av statliga bostadslån

Omkring 340000 lägenheter är upplåtna av allmännyttiga bostadsföretag, vilka uppfört sina hus med stöd av statliga lån men som själva får bestäm- ma hyran på självkostnadshasis. Vidare är omkring 120 000 lägenheter i hus tillhöriga enskilda underkastade hyreskontroll inom ramen för den statliga . långivningen.

Vad först beträffar lägenheterna i de allmännyttiga bostadsföretagen upp- kommer ingen motsättning mellan vårt förslag till hyressättning i allmän- het, å ena sidan, och nu utbildad praxis vid hyressättningen inom de all- männyttiga företagen, å andra sidan. Om en hyresgäst har tecknat ett hyres- kontrakt med klausul om att han godtar den hyressättning, varom parts- organisationerna kommer överens, skall denna klausul lända till efter- rättelse i samma utsträckning som varje annan klausul av generell natur. Den organisation, som i sådant fall handlar på hyresgästens vägnar, får an— tagas tillvarataga hans intressen i enlighet med skälighets- och jämförelse- principerna. Om partsorganisationerna är överens om hyressättningen men hyresgästen icke avtalat om sådan klausul som nyss sagts, bör _ med hän- syn till den »kollektiva» uppgörelsens faktiska räckvidd i det allmännyttiga hyresbeståndet den för liknande lägenheter överenskomna hyressättning- en betraktas som normgivande för den ifrågavarande lägenheten, hyres- gästen givetvis obetaget att i vanlig ordning göra gällande att en efter sådan uppskattning fordrad hyra är oskälig enligt hyressättningens allmänna grun- der. Om slutligen någon överenskommelse om hyressättningen alls ej före- ligger mellan partsorganisationerna, skall hyressättningen i alla avseenden ske enligt de förut berörda skälighets- och jämförelseprinciperna. Med hän— syn till vad sålunda anförts saknas anledning att från de allmänna grunder- na för hyressättningen undantaga de allmännyttiga företagens lägenheter. Däremot har vi i fråga om de enskilt ägda, inom ramen för långivningen hyreskontrollerade lägenheterna efter överläggning med bostadsstyrelsen funnit att det för närvarande knappast är möjligt att ersätta hyreskontrol- len vid långivningen med den allmänna hyreskontroll hyresspärr _ som

vi förordat. Anledningen härtill är subventionsinslaget i långivningen. Åt- minstone så länge de nuvarande subventionsformerna bibehålls kan vi icke föreslå en friare hyressättning för dessa lägenheter. De utgör emellertid en liten del av hela beståndet, och allteftersom subventionerna försvinner —— genom slutamortering eller uppsägning av lånen eller ändrade lånevillkor —— övergår lägenheterna automatiskt till den friare hyressättningen, och hyran kommer då att underkastas den vanliga hyresspärren. Frågan torde böra närmare övervägas då man tar ställning till subventionssystemet efter det att bostadspolitiska kommittén framlagt sitt betänkande.

Vi har undersökt huruvida hyreskontrollen, under bibehållande av de nor- mer som måste följas med hänsyn till subventionsinslaget, skulle kunna överflyttas från bostadslånemyndigheterna till de organ som enligt vårt förslag skall ha hand om hyressättningen i allmänhet. Detta har dock fram- stått :som olämpligt, enär prövningen i så fall skulle bli avsevärt krångligare och långsammare än den nuvarande kontrollen hos lånemyndigheterna.

Det undantag från den allmänna hyressättningsregeln som vi sålunda funnit erforderligt föreslår vi skola placeras bland övergångsbestämmelser- n'a. Undantaget avser nämligen en ringa del av hyresbeståndet och är bero- ende av särskilda förhållanden, som lätt kan komma att ändras.

6. Andra hyresvillkor än hyran

Enligt huvudregeln i 46 5 skall av hyresvärden uppställt hyresvillkor, avse— ende annat än själva hyran, godtagas, om det ej strider mot god sed i hyres- förhållanden eller eljest är obilligt.

Vid sidan av överenskommelsen om själva .hyresbeloppet kan ett hyres- avtal innehålla villkor av ekonomisk innebörd, ehuru vi—llkorevts fulla ver- kan kan komma att visa sig först framdeles. Så är fallet med exempelvis bränsle- och indexkl'ausuler. Huruvida det strider mot god hyressed eller är obilligt att införa en dylik klausul torde i allmänhet relativt lätt kunna av- göras, enär partsorganisationerna har betydande erfarenhet härav. I tillämp- liga delar gäller beträffande dylika villkor de allmänna grunderna för hyres- sättningen. Det kan även tänkas att en generell klansuls verkliga innebörd först senare framstår som fullt tydlig. I sådant fall kan det bli fråga om till— lämpning av 75 5, om det skulle visa sig att det är otillbörligt att åberopa klausulen.

Av indirekt ekonomisk innebörd är sådana villkor, som inskränker hyres- förmånerna eller ändrar hyresobjektet eller till hyresgästens nack'del regle— rar hyresvärdens skyldighet att hålla lägenheten i skick. Dessa villkors skä- lighet torde icke vålla nämnvärd svårighet att bedöma.

Utanför det ekonomiska området ligger villkor som avser exempelvis hyres-, uppsägnings- eller förlängningstider. Att hyresgästen ej utan att befogad anledning påvisas av hyresvärden skall behöva underkasta sig

sådan förkortning av dylika tider, som icke är gängse inom likartade hyres- förhållanden, torde vara klart. Motsatsen skulle innebära en uttunning av besittningsskyddet.2 Att införa kopplingsklausul i ett vanligt avtal, d. v. s. sammankoppla bostadsupplåtelsen med tjänst, måste i regel också anses oskäligt. Detsamma är fallet när hyresvärden som villkor för fortsatt hyres- avtal fordrar att hyresgästen skall jämte lägenheten hyra ett annat objekt, t. ex. garage.3 Sådana villkor, som rör nyttjandet av lägenheten och andra utrymmen i fastigheten, sättet för hyresbetalningen, ordning och skick i fastigheten m. ni., kan ge upphov till en mångfald spörsmål, beträffande vilka inga allmängiltiga anvisningar kan uppställas. Vid förhandlingar mel- lan parterna och vid tvisters slitande får man här i hög grad lita till erfa- renheterna inom partsorganisationerna. Medlingen är just på dylika om- råden av stort värde och kan väntas klara upp åtskilliga motsättningar och hindra att tvister i onödan hänskjuts till myndighets avgörande.

7. Hyressättningen utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde

Med de av oss föreslagna gränserna för besittningsskyddets tillämplighets- område kommer i några typer av hyresförhållanden hyressättningen att vara oberoende av en hyresspärr, som i andra fall säkerställer hyresgästen mot oskäliga hyreskrav. De från skälighetsregeln sålunda undantagna grup- perna är dock varken särskilt stora eller eljest betydelsefulla. Genom 75 5 finns ett medel att komma åt möjligen uppkommande missbruk av den helt fria hyressättningen. Vidare bör observeras att reglerna om prövning av förstagångshyra (kap. V) omfattar även korttidsavtal.

8. Tillvägagångssättet då hyresspärrens tillämpning påkallas

I allt väsentligt fungerar hyresspärren i procedurhänseende på samma sätt som det egentliga besittningsskyddet. Tillvägagångssättet är beskrivet i sjät- te avdelningen kap. VI. Vissa speciella regler för prövningen av förstagångs- hyror redovisas omedelbart här nedan i kap. V.

2 Se ang. avkortning av tiderna i vissa fall tredje avd. kap. V. 3En lagstiftning, avseende bl. a. skyldighet att anordna biluppställningsplats knuten till lägenheten, övervägs f. 11. av parkeringsutredningen. Frågan bör närmare övervägas i detta sammanhang.

Kap. V

Prövning av förstagångshyra

1. Inledning

Av skäl för vilka vi redogjort i tredje avdelningen kap. 11 har vi ansett möj- lighet att pröva den s. k. förstagångshyran, d. v. s. i allmänhet den hyra som bestäms då avtal första gången sluts mellan två parter angående viss bo- stadslägenhet, böra finnas på orter, där det kan befaras att dylika hyror kan komma att prägla den allmänna hyressättningen på ett sätt, som icke är förenligt med önskemålet att hindra en knapphetsbetingad efterfrågan att slå igenom på hyresnivån i allmänhet. Vi har också uttalat att vi icke finner lämpligt att i en allmän, permanent besittningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande avtalsperiod klandra avtalad hyra men att det å andra sidan är av vikt att oskälig förstagångshyra snarast kan bli föremål för prövning. Vi har därför funnit erforderligt att prövningen av förstagångshyran regleras i bestämmelser, vilkas giltighet beror på särskilt förordnande, ehuru de ingår i själva lagen.

2. Bestämmelsernas syfte och geografiska tillämplighetsområde

Prövningens allmänna syfte har vi i 61 5 första stycket beskrivit vara att förekomma oskälig hyresstegring. Den bör därför gälla i sådan ort, där sär- skild uppmärksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyressteg— ring. Möjligheten att pröva förstagångshyrans skälighet skall förebygga en av bristande balans mellan tillgång och efterfrågan orsakad, ej obetydlig allmän stegring av hyresnivån i orten. Det är naturligt att risken för en av efterfrågetrycket vållad allmän hyresstegring huvudsakligen föreligger inom det enskilt ägda lägenhetsbeståndet. Om orten domineras av ett allmän- nyttigt hyresbeståud är risken däremot avsevärt mindre. Till detta förhål- lande bör hänsyn tagas vid bedömandet huruvida behov föreligger av första- gångsprövning på orten. Stegring av hyresnivån på en balanserad marknad utgör icke anledning till prövning av förstagångshyrorna.

Lagens geografiska tillämpningsområde måste vid hyresregleringens hä- vande och ny lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj:t. För att övergången från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smidigt som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak alla orter, där bostäder nu är hyresreglerade, omfattas av förstagångsprövningen. Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter,

beträffande vilka förefintligt material ger vid handen att förstagångspröv- ningen är obehövlig. Beslut om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av prövningsmöjligheten i en ort, där tillräcklig balans uppnåtts, eller utsträckning till annan ort som av någon anledning, exem- pelvis industriell expansion, kommit att erfara en begynnande press uppåt på hyresnivån. Bedömanden av detta slag är åtskilligt enklare och kan vän- tas bli betydligt mindre kontroversiella och politiskt inflammerade än de avgöranden, vilka nu, efter kommuneras hörande och förslag av hyresrådet, åligger Kungl. Maj:t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd i olika delar av landet. Det fortsatta handhavandet av frågor om förstagångspröv- ningens geografiska omfattning torde därför böra uppdragas åt en myndig- het, som är väl förtrogen med bostadsmarknadsförhållandena i olika delar av landet. Valet faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen. Detta verk har därför i 61 å andra stycket föreslagits bli beslutande myndighet.

Det är angeläget att inskränkning eller utsträckning av det geografiska tillämpningsområdet föregås av omsorgsfulla överväganden, enär möjlig- heten att få förstagångshyran prövad är en viktig förutsättning för att en friare hyressättning skall kunna tillämpas även innan bostadsbristen för- svunnit. Vid tvekan huruvida en ort icke längre bör omfattas av prövnings- möjligheten synes det tillrådligt att åtminstone tills närmare erfarenheter vunnits bibehålla prövningen.

Bostadsstyrelsen bör kunna själv ta initiativ eller pröva avgivet förslag. Att närmare reglera rätten att avge förslag om lagens tillämpning torde vara överflödigt. Förslagsrätten bör vara fri. Då bostadsförsörjningsfrågorna på ett eller annat sätt ligger inom så många olika verksamhetsområden torde sådant förslag i regel komma att framställas av vederbörande kommuns or- gan och av central eller lokal myndighet, t. ex. arbetsmarknadsstyrelsen, länsarbetsnämnden, länsbostadsnämnden eller länsstyrelsen. Att arbets- givare— eller arbetstagareorganisation eller industriellt företag i orten kan bli förslagsställare är även tydligt. Ett betydande intresse för frågor av detta slag kan också antagas bli ådagalagt inom fastighetsägarnas och hy- resgästernas organisationer. Bostadsstyrelsen bör ha att pröva förslag samt efter vederbörlig utredning och hörande av berörda organisationer samt arbetsmarknads- och andra organ besluta i saken.

Bostadsstyrelsens beslut i fråga om lagens tillämplighetsområde bör kun- na överklagas hos Kungl. Maj:t. Besvärsrätten synes böra begränsas till den som gjort framställning men icke vunnit bifall samt til—l vederbörande kommun och partsorganisationerna på hyresmarknaden. Detta har angivits i 61 5 tredje stycket. Med sådan organisation som nyss sagts avses både lokal organisation och riksorganisation.

Närmare föreskrifter om bostadsstyrelsens befattning med frågor om förstagångsprövningens geografiska tillämplighetsområde bör lämnas i Kungl. Maj:ts instruktion för styrelsen. Detta har kommit till uttryck i

61 5 Sista stycket. Här mä endast erinras om det lämpliga i att styrelsen, oberoende av förslag, med regelbundna mellanrum gör en översyn av beho- vet att behålla förstagångsprövningen i de orter där den förekommer.

3. Det sakliga tillämplighetsområdet

Enligt 62 5 första stycket skall prövning av förstagångshyra kunna begäras av hyresvärd eller hyresgäst. Prövningen kan endast avse bostadslägenhet. Begreppet bostadslägenhet har här samma innebörd som enligt reglerna om besittningsskyddets tillämplighetsområde, vartill hänvisas.

Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet är desam- ma som vid tillämpningen av hyresspärren.

Med förstagångshyra förstås den hyra som avtalas mellan parterna då lägenhet upplåtes. Emellertid bör bestämmelserna om förstagångsprövning även omfatta hyra, som avtalats mellan parterna inom nio månader efter upplåtelsen. Eljest skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kun- na förfelas. Är avtalet slutet på en tid av högst nio månader skulle hyres- värden, med utnyttjande av att hyresgästen icke har besittningsskydd, kun- na förmå denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör även den högre hyran betraktas som förstagångshyra och kunna bli föremål för prövning. Vi föreslår att begreppet förstagångshyra med hän- syn härtill bestämmes sålunda, att det avser hyra som avtalas vid lägenhe- tens upplåtande till hyresgästen eller inom nio månader därefter.

I de fall, då hyran icke överstiger den hyra som den föregående hyres— gästen betalade, föreligger i regel ingen anledning för den nye hyresgästen att påkalla prövning av den avtalade hyran, enär denna i allmänhet torde komma att anses såsom skälig. Emellertid kan den situationen tänkas, att den föregående hyresgästen, för att få hyresvärdens samtycke till lägenhets- byte eller av annat skäl, kort tid före avflyttningen gått med på en högre hyra, som hyresvärden också avtalar med den nye hyresgästen. Möjlighet att påkalla prövning av hyran i det nya avtalet bör förefinnas i sådant fall. Vi har därför icke ansett oss kunna från förstagångsprövning undantaga fall då den nya hyran icke överstiger den tidigare utgående hyran. Såsom framgått av vad nyss sagts torde emellertid i sådant fall den avtalade hyran ej k0mma att anses såsom oskälig, med mindre särskilda omständigheter föranleder till annan bedömning.

Från nu ifrågavarande prövning undantages hyra för lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad (62 å andra stycket). Sådan hyra är utan nämnvärd betydelse i förevarande sammanhang. Däremot synes korttids— avtalen (för högst nio månader) icke böra uteslutas från tillämplighetsom- rådet, enär ett dylikt avtal kan utgöra inledning till ett längre hyresförhål— lande.

Avtalet kan innehålla villkor som inte avser hyran men likväl står hyres—

sättningen nära, i det att villkoret kan innefatta en ekonomisk förpliktelse, som kan göras gällande mot hyresgästen utan uppsägning för ändring av avtalet. Som exempel kan nämnas bränsle- eller indexklausul. Av 62 å sista stycket följer att prövning kan påkallas även av ett villkor av an— givet slag, och villkorets faktiska innebörd måste då undersökas.

Efter ettårstidens utgång är hyresgästens möjligheter att påkalla ned- sättning av hyran begränsad till —— förutom fall som avses i 75 å _ den situationen, att hyresvärden uppsagt avtalet för ändring av hyresvillkoren och hyresgästen begagnat sig av sin självständiga rätt att i anslutning här- till begära ändring till sin förmån (46 å andra stycket).

4. Förfarandet vid förstagångsprövningen

Prövningen av förstagångshyran bör ske i samma ordning som i övrigt gäl- ler för tvister om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning före- slås därför skola göras hos medlingsnämnden på orten. Då det är ange- läget att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålles svävande alltför länge, föreslås i 63 5 första stycket att prövning av hyran skall påkallas inom ett år från hyresförhållandets början. Ett undantag har dock gjorts från ettårsregeln, syftande till att undvika dubbel prövning av hyran i samma hyresförhållande. Om hyresvärden begärt hyreshöjning, måste hyresgästens begäran om prövning av förstagångshyran göras innan medlingsförfarande i anledning av hyresvärdens begäran avslutats. Pröv- ningen bör i sådant fall bli gemensam,

Framställning om prövning av förstagångshyra skall vara skriftlig, såvida inte framställningen göres vid medlingsnämndens sammanträde i ärende som rör ifrågavarande lägenhet. Detta framgår av 8 5 MedlL och 63 5 första stycket förslaget.

Nämnden bör här liksom i andra hyrestvister söka förlika parterna, och nämnden är skyldig framlägga förlikningsförslag. Parterna kan även gemen- samt påkalla att tvisten avgöres genom skiljedom. Träffas icke förlikning och påkallas ej skiljedom, äger part väcka talan hos hyresdomstolen inom tre veckor efter det medlingsförfarandet förklarades avslutat. Bestämmel- serna härom har upptagits i 63 å andra och tredje styckena.

5. Nedsättningsbeslutets giltighet

Med intresset att snabbt få frågan om förstagångshyran uppklarad samman- hänger angelägenheten att icke belasta vare sig relationerna mellan parter- na eller förfarandet inför medlingsnämnden med frågan om retroaktiv ver- kan av ett nedsättningsbeslut. Vi föreslår därför i 64 5 att förordnande om nedsättning av förstagångshyra skall äga verkan först från och med måna- den närmast efter den då prövning påkallades hos medlingsnämnden.

Sjätte avdelningen

FÖRFARANDET I HYRESTVISTER

Kap. I

De nuvarande prövningsorganen och deras funktion

1. Allmän domstol

Kompetens m. 111. De allmänna domstolarna handhar sedan gammalt varje slag av tvist i de frågor som sedan 1907 regleras av HL. De genom 1939 års lagstiftning införda reglerna om indirekt besittningsskydd (38—39 55 HL) kom så— lunda utan vidare att omfattas av de allmänna domstolarnas tillämpning. Då BesL genomfördes, förlades även prövningen enligt densamma till all- män domstol, varom mera nedan.

Ehuru rådhusrätterna fr. o. m. är 1965 är statliga består mellan dem och häradsrätterna alltjämt en skillnad i fråga om rättens sammansättning vid huvudförhandling i tvistemål. Huruvida denna skillnad juristkolle- gium i rådhusrätt och lagfaren ordförande med nämnd i häradsrätt -— skall upphöra och vilken den enhetliga sammansättningen i så fall kom- mer att bli är ännu ovisst.

_. gama—m

Forum, talans väckande, instansordning m. m. Tvistemål angående hyra anhängiggöres enligt 10 kap. 10 5 RB vid under- .rätten i den ort där fastigheten är belägen (fastighetsforum). Detta är ett praktiskt betingat undantag från huvudregeln om svarandens rätt att svara där han är bosatt, vilken ort naturligtvis i många fall är en annan än fastigheten-s. Syn å fastigheten kan således hållas nära domstolen, och bevisning om olika förhållanden av betydelse kan erhållas i orten.

Talan angående hyra skall, oavsett tvistens art, väckas genom stämning. Ansökan om stämning skall enligt 42 kap. 2 5 RB innehålla yrkande, grun- der och uppgift å skriftliga bevis. Ansökan kan avvisas, om den ej upp- fyller fordringarna och ej kompletteras tillfredsställande. Bevisuppgiften & brukar kunna kompletteras senare under processen. Målet utsättes i regel & till muntlig förberedelse inför ensamdomare relativt snabbt efter stäm- ningsansökningens ingivande. Endast i vissa fall kan det bli skriftlig för- beredelse (skriftväxling), som därefter vanligen övergår till muntlig (42 kap. 9 och 15 55). Vid förberedelsen skall svaranden å sin sida prestera

253 motsvarighet till innehållet i stämningsansökningen (42 kap. 7 5). Huvud- förhandling, då målet skall prövas och avgöras, hålles antingen såsom s. k. liten huvudförhandling i omedelbart samband med den muntliga för- beredelsen (alltså inför ensamdomare) under förutsättning, att parterna samtycker därtill eller att saken finnes »uppenbar» (d. v. 5. att ingen vidare utredning behövs), eller såsom s. k. stor huvudförhandling (inför fullsutten rätt), sedan förberedelsen avslutats. Flertalet tvistemål avgöres inför en— samdomare. Detta beror utom på många måls enkla beskaffenhet på en önskan att få vissa mål snabbt avgjorda eller att hindra offentlighetens in— syn i målen. Vissa mål, t. ex. angående skadestånd, går mera regelmässigt till stor huvudförhandling, och det kan också sägas vara meningen att domaren i de fall. där det särskilt med hänsyn till bevisbedömningen är av betydelse att flera deltar i avgörandet, icke bör avgöra målet ensam. Mål angående exempelvis besittningsskydd är vanligen av denna typ.

Den muntliga förberedelsens stora betydelse ligger dels i domarens i 42 kap. 17 å RB föreskrivna skyldighet att söka förlika parterna, till vilket även betydande möjligheter finns vid det mera informella förberedelsesam- manträdet, dels i att problemställningar, grunder och yrkanden rensas och systematiseras så att målet kan bli klart för fortsatt handläggning och avgörande helst utan större dröjsmål. Förberedelsen, rätt utövad, kan an- ses vara synnerligen lämplig i de tvister, som kan uppkomma i ett hyres— förhållande. Här som eljest under förberedelsen är fast processledning av största betydelse.

Fullföljdsrätten från underrätt till hovrätt är obegränsad. Regelmässigt blir det efter inledande skriftväxling i hovrätten muntlig huvudförhandling, eventuellt med bevisupptagning. Hovrätten kan även hålla syn å fastigheten. För de lokalt betonade 'hyresmålens vidkommande år det av intresse att hovrätterna numera, i syfte att underlätta parters och vittnens närvaro, har sessioner utanför hovrättsorten, s.k. hovrättsting, vanligen å Ifasta tingsorter men undantagsvis även på annan plats. I enstaka fall ?kan hyres- mål avgöras utan huvudförhandling, d.v.s. efter föredragning av hand- lingarna, nämligen enligt 50 kap. 21 & RB om vadetalan medgivits eller hovrätten finner uppenbart att den är ogrundad det senare villkoret tillämpas ytterst försiktigt —— eller om målet rör endast penningar eller sådant som kan skattas i penningar och det fullföljda tvistevärdet uppen- barligen icke uppgår till 1 500 kronor. Om målet rör endast rättstillämp— ningen kan det också på båda parters begäran avgöras utan huvudför- handling, en bestämmelse som tämligen sällan utnyttjas.

De rättsstatistiska uppgifterna ger vid handen att omkring 15 % av de tvistemål som avgjorts vid stor huvudförhandling i underrätt — d. v. 5. de i regel tvistigaste och mest svårbedömda målen —— f ullföljts till hovrätt. Det undandrar sig bedömande hur stor fullföljdsfrekvensen är i hyresmäl. Ändringsfrekvensen i hovrätt är icke särskilt redovisad för tvistemål.

Fullföljden från hovrätt till högsta domstolen inleds med ansökan om prövningstillstånd. Sådan ansökan, som om den är riktig närmast kan sägas vara en skriftlig plädering mot den påstådda felaktigheten i hov- rättens dom, föredrages inför HD jämte handlingarna i relevanta delar från underrätten och hovrätten. Avslås ansökan om prövningstillstånd, står hov- rättens dom fast. Om prövningstillstånd beviljas, företages målet som regel till huvudförhandling. Möjligheten att erhålla prövningstillstånd är enligt 54 kap. 10 & RB starkt begränsad.

Uppgifter för de senaste åren ger vid handen att 25—30 % av de utav hovrätterna avgjorda tvistemålen fullföljts till HD och att HD beviljat prövningstillstånd i omkring 20 % av de sålunda fullföljda målen. Något mer än hälften av dessa har därefter genom HD:s avgörande fått ändrad utgång. Huruvida de angivna talen också gäller hyresmäl har ej särskilt undersökts (ang. mål enligt BesL se nedan).

Lagsökningsprocessen

En specialprocess inom det allmänna domstolsväsendets ram, lagsöknings— processen enligt 1946 års lagsökningslag, används i bl.a. mål som avser utfående av hyra, eventuellt i förening med åläggande av skyldighet att flytta på grund av försummad hyresbetalning. Lagsökningsprocessen är skriftlig och snabb. Ansökan görs hos underrätten, som bereder motparten ett kort rådrum för svaromål. Hyreskontraktet måste företes. Vissa in- vändningar mot ansökningen kan leda till att målet förvandlas till ett van— ligt rättegångsmål. Ogillas hyresvärdens talan i lagsökningsmål, kan han klaga i hovrätten. Hyresgästen däremot har —— med hänsyn till prövningens summariska karaktär att söka återvinning, varigenom målet tas om från början som ett vanligt tvistemål. Mot hovrätts beslut i lagsökningsmål får i regel talan ej föras, men om målet efter återvinning förvandlats till van- ligt tvistemål, gäller de allmänna reglerna.

2. Avhysningsprocessen enligt utsökningslagen

Enligt 192 & UL må överexekutor förordna om hyresgästs W'äkande om hyresrätten är förverkad eller bestämd hyrestid gått till ända eller eljest utan att hyresrätten förverkats —- skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrives som villkor att överexekutor fin— ner uppenbart att hyresrätten är förverkad, och i de senare fallen att hy- resgästen ej visar sannolika skäl att han ändock äger kvarsitta i lägenhe- ten. Såväl möjligheten att visa sannolika skäl som kravet på »uppenbart» innebär en viktig inskränkning till hyresgästens förmån i denna summa- riska process. Den är helt skriftlig. Sökandens motpart here-des ett kort rådrum för att avge förklaring (genom att delgivningen ofta tar tid kan

dock dröjsmålen bli betydande). Överexekutors utslag med bifall till hyres- värdens talan brukar formuleras så, att hyresgästen förpliktas att avflytta vid äventyr att eljest bli på egen bekostnad avhyst. Ett sådant avhysnings- utslag är verkställbart först viss tid efter delgivningen. Fullföljdsrätte-n till och från hovrätt följer ordinära besvärsregler. Överrättsprocessen är skriftlig.

3. Hyresregleringen

För förfarandet i hyresregleringsprocessen finns tämligen knapphändiga regler dels beträffande hyresnämnden i 18——22 åå HyReL, vilka lag-rum kompletteras av hyresnämndskungörelsen, dels beträffande hyresrådet i Kungl. Maj :ts instruktion för detsamma, varjämte hyresrådet självt genom arbetsordning eller särskilda föreskrifter meddelat vissa regler om hand— läggningen.1

H yresnämnderna Tillämpningen av de olika lagarna mot oskälig hyresstegring under det första världskriget och efterkrigstiden handhades av kommunala hyresnämnder" med intresserepresentation för hyresvärdar och hyresgäster samt med av länsstyrelsen utsedd opartisk ordförande, i städerna alltid och i övrigt före— trädesvis en lagfaren person. Med visst undantag, som nu ej är av intresse, kunde hyresnämndens beslut ej överklagas.2

Det framstod som naturligt, att tillämpningen av det andra världskrigets hyresreglering anförtroddes en nämnd av ungefär samma typ som ett kvartsekel tidigare. Den lokala kännedomen ansågs särskilt betydelsefull,3 och även mycket små kommunala enheter — exempelvis municipalsam— hällen _ fick i vissa fall egna hyresnämnder, Intresserepresentationen för * hyresvärdar, hyresgäster i allmänhet och »lokalhyresgäster» (14 5 1 stycket HyReL) är framhävd genom att intresseorganisationerna har förslagsrätt hos den kommunala myndighet, som väljer ledamöter (14 a 5 ). Ledamö- ternas erfarenhet och en betydande kontinuitet har utan tvivel varit av stort värde. Ibland har det ansetts att ledamöterna varit för osjälvständiga i för- hållande till sin organisation. Det är naturligt att sådan kritik lätt uppstår mot personer som med viss rätt anser sig företräda en intresseorganisation men som om möjligt skall bedöma tvistefrågor utan att låta sig influeras härav. Även om kritiken i vissa fall kan ha varit befogad bör den ej över— drivas, och under en skicklig ordförandes ledning har många hyresnämnder blivit anmärkningsvärt enhälliga och enhetliga.

lEn sammanfattande skildring av hyresregleringsförfarandet finns i Grolls uppsats »Om processen i hyresnämnd och hyresråd», FörvT 1965 s. 167, vartill hänvisas. Se även Hedfeldt s. 151—168 och 1317—2335.

2Om hyresnämnderna och deras uppgifter under denna tid se SOU 1942: 14 s. 13—17. 3 SOU 1942: 14 s. 43, prop. 1942: 301 s. 83—86.

Vad ordföranden beträffar föreskriver 14 & HyReL att lämplig lagfaren person skall förordnas, om sådan finns att tillgå. Det har ibland, särskilt i mindre orter, varit svårt att finna lämplig ordförande, och ordförande— posterna har på en del håll bytt innehavare alltför ofta. Hyresrådet som »— efter det att Kungl. Maj:t utsett ordförande i de nämnder som inrättades omedelbart vid lagens ikraftträdande utsett ordförandena har emellertid ofta begagnat sin möjlighet att efter erfarenhet av verksamheten i en närbe- lägen orts hyresnämnd utse dennas ordförande till innehavare av ytterligare ordförandepost.

Att hyresnämnderna är kommunala organ med skyldighet (16 å HyReL) för kommunen att ge ordföranden och ledamöterna skäliga arvoden har på sina håll framkallat svårigheter, särskilt i mindre kommuner, i det att hyresnämnderna och kommunens organ haft olika åsikter om arvode— nas skälighet. Efter överklagande i länsstyrelsen har i en del fall rättelse vunnits.

Genom att den från början ganska enkla hyresregleringen med tiden blivit allt mera komplicerad och _ icke minst genom avståndet till utgångs— läget 1942 — svårtillämpad, har hyresnämnderna ställts inför betydande svårigheter. Kvaliteten i arbetet kan sägas ha varit högst ojämn. Ett be- tydande antal nämnder har emellertid fått namn av att vara utomordent— ligt tillförlitliga och effektiva. Att valet av ordförande härvidlag spelat en stor roll är självklart.

Antalet till hyresnämnderna under åren 1963—1965 inkomna mål om besittningsskydd, d. v, 5. enligt 7, 8 och 8 a 55 HyReL, avseende bostads— lägenheter var i rikets tolv största städer följande :4

1963 1964 1965 Överklagade mål 19645 Stockholm ...................... 3 900 4 500 3 687 579 Göteborg ...................... 562 738 716 70 Malmö ........................ 445 307 340 29 Norrköping .................... 140 163 65 Västerås ........................ 112 122 1 46 Uppsala ........................ 189 172 196 Örebro ........................ 109 74 77 Hälsingborg .................... 341 313 184 Linköping ...................... 131 124 115 Borås .......................... 85 75 72 Eskilstuna ...................... 50 40 30 Gävle .......................... 91 75 73

4 Hyresnämnderna för numera ej löpande statistik. Uppgifterna har därför begränsats till de nämnda städerna. Siffrorna för Stockholm