SOU 2000:95

Kooperativ hyresrätt

Till statsrådet Lars-Erik Lövdén

Regeringen beslutade den 11 november 1999 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå permanenta regler för kooperativ hyresrätt.

Till särskild utredare förordnades hyresrådet och chefen för Hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius.

Som sakkunniga har i arbetet med detta betänkande medverkat hovrättsassessorn Lotta Hardvik Åkerström, Justitiedepartementet, kanslirådet Anders Lönnberg, Finansdepartementet och kammarrättsassessorn Eveline Nilsson, Finansdepartementet. Som experter har medverkat verkställande direktören Eva Andersson, Nordbanken Hypotek AB (publ.), företagsjuristen Ulrika Blomqvist, Riksbyggen, projektledaren Jörgen Mark-Nielsen, SABO, förbundsjuristen Per-Gunnar Nyström, Hyresgästernas Riksförbund, experten Rolf-Erik Román, Boverket, och f.d. verkställande direktören i SKB Karin Wiklund.

Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn Bob Nilsson Hjorth.

Utredningen har antagit namnet Utredningen om kooperativ hyresrätt (Ju 1999:14).

Utredningen får härmed överlämna sitt betänkande Kooperativ hyresrätt.

Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. De sakkunniga och experterna står bakom de olika förslag som läggs fram, med det undantaget att en av experterna i enlighet med sitt särskilda yttrande är av annan mening i ett par frågor.

Utredningsuppdraget är med detta slutfört.

Stockholm i november 2000.

Håkan Julius

/Bob Nilsson Hjorth

Förkortningar m.m.

1930 års BRL lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar 1971 års BRL bostadsrättslagen (1971:479)avtalslagen lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område bet. betänkande BKN Statens bostadskreditnämnd BRL bostadsrättslagen (1991:614) dir. direktiv Ds Departementsserien hyreslagen 12 kap. jordabalken NJA Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I NJAII Nytt Juridiskt Arkiv, avd II ombildningslagen lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt prop. proposition SFS Svensk författningssamling SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek.för. SOU Statens offentliga utredningar

Sammanfattning

Kooperativ hyresrätt – en ny, kompletterande upplåtelseform

I dag finns två etablerade, lagreglerade upplåtelseformer – hyresrätt och bostadsrätt. Vårt uppdrag har varit att utforma regler till en ny, permanent upplåtelseform benämnd kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Den skall regleras i en särskild lag om kooperativ hyresrätt.

Det skall finnas två huvudtyper av kooperativa hyresrättsföreningar.

Ägarmodellen innebär att föreningen äger det eller de hus där lägenheterna finns. Hyresmodellen innebär i stället att föreningen hyr lägenheter som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt.

Tanken är inte att någon av de befintliga upplåtelseformerna skall tas bort. Kooperativ hyresrätt skall vara ett komplement.

Vad är då poängen med kooperativ hyresrätt? Om man jämför med vanlig hyresrätt skall de kooperativa hyresgästerna tillhöra en förening. De skall själva bestämma över sitt boende. Det främjar gemenskap, boendedemokrati, ansvarstagande och aktsamhet. Möjligheterna blir goda att påverka boendekostnaderna.

Samtidigt är upplåtelseformen fortfarande i grunden hyresrätt. Det innebär bl.a. att hyresrätten inte skall kunna säljas på samma sätt som en bostadsrätt. Några överpriser kommer inte att kunna tas ut. Därmed finns inte samma utsikt till vinst som vid försäljning av en bostadsrätt. I gengäld finns förutsättningar för en på sikt lägre boendekostnad.

Kooperativ hyresrätt är vidare tänkt som ett framtida alternativ för att i de allmännyttiga bostadsföretagen kunna utveckla ett långtgående boinflytande för hyresgästerna. Slutligen är avsikten att föreningar som redan finns och bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt skall få en permanent reglering.

I det följande beskrivs huvudpunkterna i våra förslag.

Grundläggande frågor om föreningen

Närmare om själva föreningen

En kooperativ hyresrättsförening skall vara en särskild form av ekonomisk förening. Föreningens ändamål skall vara att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Lagstiftningen skall omfatta endast sådana föreningar där en fast koppling saknas mellan andelsrätten och hyresrätten. Det innebär att andelen i föreningen och hyresrätten upplåts var för sig. Antalet medlemmar och lägenheter skall uppgå till minst tre.

Föreningen och medlemmarna

När det gäller inträde i och utträde ur kooperativa hyresrättsföreningar skall föreningslagens regler i stor utsträckning gälla. Vissa undantag skall dock finnas. De viktigaste är följande.

Liksom andra ekonomiska föreningar skall kooperativa hyresrättsföreningar kunna ta ut sedvanliga medlemsinsatser. Men en kooperativ hyresrättsförening skall också kunna ta ut en upplåtelseinsats. Denna skall kunna tas ut i samband med upplåtelse av hyresrätten. Detta har fördelar bl.a. om föreningen tillämpar ett kösystem. Man kan då ta ut en mindre insats av dem som blir medlemmar och ställer sig i kö för en lägenhet. En större insats kan sedan tas ut när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt.

För återbetalning av upplåtelseinsatser skall det inte – som för vanliga medlemsinsatser – vara en förutsättning att hyresgästen utträder ur föreningen. Det skall räcka att denne säger upp hyresavtalet. Föreningar som vill kan då medge att den forne hyresgästen behåller sitt medlemskap och sin köplats men får tillbaka de till beloppet större insatserna.

Särskilda bestämmelser som medger uppräkning av den avgående medlemmens insatser skall inte finnas. Vi menar att det är lämpligare att sådan avkastning ges genom utdelning av vinst eller lägre hyror. Däremot skall den förening som så önskar kunna räkna upp insatserna för en inträdande medlem.

Hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt och andra övergångar t.ex. genom bodelning skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Också förbudet enligt 65 § hyreslagen för överlåtaren att ta ut ersättning för bostadslägenheter skall gälla. Man skall alltså inte kunna sälja hyresrätten på samma sätt som en bostadsrätt. Däremot skall överlåtaren ha möjlighet att från föreningen få tillbaka erlagda insatser i direkt samband med överlåtelsen. Normalt skall detta annars, på grund av föreningslagens regler, ske med en viss fördröjning. Villkoret för tidi-

gare utbetalning skall vara att förvärvaren har erlagt sina insatser till föreningen.

En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den medlemskap som enligt hyreslagens regler har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt. I annat fall skulle reglerna om t.ex. byte ha kunnat sättas ur spel. Å andra sidan skall hyresrätten kunna förverkas, om förvärvaren inte ansöker om medlemskap.

Några ytterligare, särskilda regler om utträde skall finnas. Bl.a. skall, när hyresrätten är förverkad, hyresgästen enligt huvudregeln anses ha utträtt ur föreningen. I sådana fall skall föreningen i sina stadgar inte kunna inskränka återbetalningsrätten beträffande insatserna mer än vad som gäller vid frivilligt utträde.

Föreningens rätt att upplåta

Ett författningsreglerat system med ekonomiska planer m.m. gäller för bostadsrättsföreningar. Det skall vara tillämpligt även vid ombildning från traditionell hyresrätt till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Annars skall något sådant system inte finnas.

En kooperativ hyresrättsförening skall få ta ut förskott för insatser endast om den har ställt säkerhet hos länsstyrelsen. Några ytterligare särskilda regler för förhandsavtal skall inte finnas.

Finansiella frågor

Ägarmodellen

Under den försöksverksamhet som bedrevs under ett antal år blev en del tilltänkta kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen i stället bostadsrättsföreningar. Det berodde på svårigheter med finansieringen. Enligt vår bedömning berodde det i grunden på att en förvärvare i regel inte är beredd att betala en lika hög insats för en kooperativ hyresrätt som för en bostadsrätt. Alternativet för föreningen att försöka fylla ut glappet med ett topplån var inte gångbart. Den initiala boendekostnaden skulle då blivit för hög. Detta är särskilt olyckligt då det finns anledning att se betydligt ljusare på föreningens möjligheter att överleva på sikt. Finns inte någon stark finansiär i bakgrunden är det initiala problemet något som man, enligt vår bedömning, kan komma tillrätta med endast genom ekonomiska stimulanser, subventioner eller liknande. Förslag till sådant ligger dock utanför vårt uppdrag.

Vid utvärderingen av försöksverksamheten påtalades en del andra orsaker till problem för ägarmodellen. Det gällde bl.a. principerna för

återbetalning av insatser och bruksvärdesprincipen vid hyressättningen. Dessa problem har vi åtgärdat.

Hyresmodellen

Beträffande hyresmodellen finns inte några motsvarande problem med finansieringen. För den modellens möjligheter att vinna mark är det viktigt att regler finns som underlättar ombildning från vanlig hyresrätt. Det torde vara av avgörande betydelse bl.a. för om sådan ombildning skall vara ett alternativ beträffande det allmännyttiga fastighetsbeståndet.

Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla när en kooperativ hyresrättsförening, enligt hyresmodellen, hyr de lägenheter som upplåts med kooperativ hyresrätt.

Hyresgästens finansiering av förvärvet

Vi föreslår inte några särskilda regler för att den som förvärvar en kooperativ hyresrätt skall få tillgång till en säkerhet att använda för eventuella lån till insatserna. Vår bedömning är att man inte kan åstadkomma en bra säkerhet utan att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Med en sådan utformning skulle emellertid grundidén med kooperativ hyresrätt falla. I sammanhanget bör framhållas vår bedömning att insatserna regelmässigt kommer att bli lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter.

Hyressättningen

Föreningen skall själv bestämma hyran för en kooperativ hyresrätt. Det gäller både vid ägarmodellen och hyresmodellen. Beträffande hyresmodellen skall hyreslagens regler om skälig hyra gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen.

Hyresrättsliga frågor

När det gäller de hyresrättsliga frågorna skall hyreslagens regler gälla, utom när något annat sägs i lagen om kooperativ hyresrätt. Bl.a. skall hyreslagens regler gälla om andrahandsupplåtelse, rätt till byte och störningar i boendet. De viktigare undantagen är följande.

Beträffande lägenhetens skick vid tillträdet skall råda full avtalsfrihet. Efter tillträdet skall föreningen enligt huvudregeln ha underhållsansvaret för lägenheterna. Men i stadgarna skall föreningen – med vissa begränsningar – kunna ge hyresgästerna ansvar för underhållet.

Möjligheterna att utverka åtgärdsföreläggande begränsas på så sätt att det inte skall kunna utverkas beträffande gemensamma utrymmen. Tvistigheter om sådana utrymmen får lösas inom ramen för föreningsdemokratin. Givetvis skall den kooperative hyresgästen inte kunna utverka åtgärdsföreläggande beträffande utrymmen som denne har underhållsansvaret för.

Reglerna om föreningens rätt till tillträde till lägenheten skall ha BRL:s mer kortfattade regler som förebild.

Förverkande av hyresrätten skall, utöver vad som anges i hyreslagen, kunna ske när en skyldighet som angetts i stadgarna inte fullgörs, t.ex. en skyldighet att fullgöra arbete inom föreningen. Det bör poängteras att överträdelsen skall vara flagrant och att det skall vara av verkligt stor betydelse för föreningen att skyldigheten fullgörs. Som tidigare har angetts skall förverkande dessutom kunna ske när den som har förvärvat en kooperativ hyresrätt, t.ex. genom byte, inte ansöker om medlemskap.

Föreningsrättsliga frågor. Ombildning

Föreningens organisation och verksamhet

Under denna rubrik har vi samlat frågor om sådant som stadgar, ledningen och föreningsstämma. Vi föreslår bl.a. följande avvikelser från föreningslagen.

I stället för en skyldighet att avsätta till reservfond skall stadgarna ange grunderna för avsättning till underhåll.

En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden ”kooperativ hyresrättsförening”. Endast kooperativa hyresrättsföreningar skall få använda orden ”kooperativ hyresrätt” i sin firma. Firman skall vara skyddad länsvis.

Beträffande föreningens ledning skall, på samma sätt som gäller för bostadsrättsföreningar, särskilda regler gälla som tillförsäkrar de blivande kooperativa hyresgästerna representation under produktionsskedet.

Särskilda majoritetskrav skall gälla för beslut om vidgning av föreningens verksamhet.

Skyldigheten att utse auktoriserad eller godkänd revisor skall vara inskränkt på samma sätt som den är för bostadsrättsföreningar.

Ombildning

Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt skall utvidgas till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. I korthet innebär detta att kooperativa hyresrättsföreningar skall få samma förköpsrätt som bostadsrättsföreningar när en hyresfastighet är till salu.

Genom att ombildningsreglerna vidgas till att omfatta även kooperativ hyresrätt kan konkurrenssituationer uppstå, t.ex. att hyresgästerna bestämmer sig för den ena upplåtelseformen men sedan ändrar sig. Regler skall då finnas som medger att den förening som enligt anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel har förköpsrätten ersätts av den nya föreningen.

Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen skall en föreningen kunna träda in som hyresvärd även gentemot en hyresgäst som vill förbli vanlig hyresgäst. Inträde skall ske när tre förutsättningar är uppfyllda. Den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha beslutat om ombildningen med kvalificerad majoritet. Föreningen skall ha träffat ett blockuthyrningsavtal med fastighetsägaren avseende samtliga lägenheter i huset. Hyresgästen skall ha underrättats om föreningens inträde. På detta sätt skall alltså föreningen kunna ersätta fastighetsägaren som hyresvärd gentemot samtliga hyresgäster.

Genomförandet

Enligt våra bedömningar innebär våra förslag inga ökade kostnader för det allmänna.

Förslagen kan träda i kraft tidigast den 1 juli 2001.

Författningsförslag

1. Förslag till Lag om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

Grundregler

1 § En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Upplåtelse får ske i hus som föreningen äger eller av lägenheter som föreningen hyr av husets ägare.

Det skall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas till medlemmar.

2 § Hyresrätt som en kooperativ hyresrättsförening upplåter till en medlem benämns kooperativ hyresrätt.

Den som innehar en kooperativ hyresrätt kallas kooperativ hyresgäst.

3 § Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på kooperativa hyresrättsföreningar med de undantag som anges i denna lag.

Bestämmelserna om hyra i jordabalken tillämpas på kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i denna lag. Om föreningen hyr en lägenhet som föreningen i sin tur upplåter till en medlem eller annan,

skall, vid tillämpning av 12 kap. jordabalken och denna lag, upplåtelsen inte anses ske i andra hand.

Begränsningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt

4 § Andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar får inte bedriva verksamhet med ändamål att till sina medlemmar för begränsad tid upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall finns i 1 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614).

2 kap. Inträde i och utträde ur föreningen m.m.

Upplåtelseinsats

1 § En kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut en upplåtelseinsats i samband med att den till en medlem upplåter en kooperativ hyresrätt.

För upplåtelseinsatser gäller bestämmelserna om medlemsinsatser i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med ett undantag. Vid återbetalning enligt 4 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar skall tidpunkten för avgång, i stället för vad som anges i 3 kap. 5 § samma lag, beräknas från det att hyresrätten har sagts upp, om medlemmen när hyresrätten sägs upp inte har begärt utträde ur föreningen.

Återbetalning av insatser vid överlåtelse

2 § Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken har den kooperative hyresgästen, utan hinder av vad som sägs i 4 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, rätt att få ut sina insatser, när förvärvaren har erlagt de insatser denne är skyldig att delta med.

Bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken innebär inget hinder mot att den som överlåter en kooperativ hyresrätt som villkor anger att förvärvaren skall erlägga de i första stycket nämnda insatserna.

Medlemskap efter övergång av kooperativ hyresrätt

3 § Den som enligt bestämmelserna i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i föreningen.

Utträde ur föreningen i vissa fall

4 § När en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § förevarande lag är förverkad eller hyresavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 eller 57 § jordabalken, skall den kooperative hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem.

Vid sådant utträde har den kooperative hyresgästen, oavsett vad som anges i föreningens stadgar, alltid rätt till minst samma återbetalning av insatser som om denne själv hade sagt upp sig till utträde.

5 § En kooperativ hyresgäst som säger upp sig till utträde ur föreningen skall anses också ha sagt upp hyresavtalet.

Föreningens rätt att ta ut avgifter

6 § En kooperativ hyresrättsförening får inte ta ut andra avgifter än sådana som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta.

Förskott

7 § En kooperativ hyresrättsförening får ta emot förskott för en kooperativ hyresrätt endast om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott.

8 § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av mottagna förskott.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att de kooperativa hyresrätterna har upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

3 kap. Hyresrätten

Lägenhetens skick på tillträdesdagen

1 § På tillträdesdagen skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

Den kooperative hyresgästens ansvar för lägenhetens skick

2 § I stället för vad som föreskrivs i 12 kap. 15 § jordabalken kan en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar, med de begränsningar som anges i 3 §, bestämma att en kooperativ hyresgäst skall på egen bekostnad hålla sin lägenhet eller delar av denna i gott skick. Det kan även bestämmas om jord som hyresavtalet innefattar.

3 § En kooperativ hyresgäst svarar aldrig för reparationer av ledning för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningen och denna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

En bestämmelse i föreningens stadgar att den kooperative hyresgästen svarar för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada gäller endast om skadan har uppkommit genom hyresgästens eget vållande eller genom vårdslöshet av

1. någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar honom,

2. någon annan som han har inrymt i lägenheten, eller

3. någon som där utför arbete för hans räkning samt, beträffande brandskada, hyresgästen har brustit i den omsorg och tillsyn som han borde iakttagit.

Andra stycket tillämpas också om det finns ohyra i lägenheten.

Åtgärdsföreläggande m.m.

4 § Åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken om fullgörande av sådan underhållsskyldighet beträffande gemensamma utrymmen som avses i 12 kap. 15 § tredje stycket jordabalken får inte åläggas en kooperativ hyresrättsförening, om sökanden är en kooperativ hyresgäst.

5 § Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande i 12 kap. 18 a – h §§ jordabalken gäller inte för kooperativa hyresrätter.

Användningen av lägenheten

6 § Den kooperative hyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Den kooperative hyresgästens depositionsrätt

7 § Bestämmelserna i 12 kap.21 och 22 §§jordabalken om hyresgästens rätt att deponera belopp hos länsstyrelsen gäller för kooperativa hyresgäster med undantag för bestämmelserna i 12 kap. 21 § första stycket nämnda lag om rätt att deponera när det råder tvist om hyran.

Föreningens rätt till ersättning vid ommålning m.m.

8 § När en kooperativ hyresgäst med stöd av 12 kap. 24 a § jordabalken har vidtagit någon åtgärd med lägenheten, har föreningen rätt till ersättning för skada, om åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på liknande sätt otillfredsställande.

Föreningens tillträde till lägenheten

9 § Företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning, är den kooperative hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att den kooperative hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Den kooperative hyresgästen är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller i jorden, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 12 kap. 17 § jordabalken.

10 § Om den kooperative hyresgästen inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen enligt 9 § har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

Förverkande

11 § Bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken om förverkande av hyresrätten gäller även för kooperativa hyresrätter, dock med följande avvikelser.

I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 4 jordabalken är en kooperativ hyresrätt förverkad, om lägenheten används i strid med 6 § eller 12 kap. 41 §jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabalken är en kooperativ hyresrätt förverkad om i strid med 9 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt.

Utöver vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 8 är den kooperativa hyresrätten förverkad om den kooperative hyresgästen åsidosätter en skyldighet som följer av föreningens stadgar och förhållandena i övrigt är sådana som anges i nämnda punkt.

12 § En kooperativ hyresrätt är förverkad och föreningen berättigad att säga upp avtalet i förtid om hyresgästen har förvärvat hyresrätten genom en sådan övergång som anges i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om medlemskap i föreningen.

Sägs avtalet upp, har föreningen rätt till skadestånd.

Prövning av hyresvillkor för bostadslägenheter

13 § Bestämmelserna i 12 kap.53 – 55 c §§jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter är tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran.

Rätten till ersättning vid uppsägning av lokal

14 § Bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 5 och 57 a § jordabalken om hyresgästens rätt till ersättning när denne inte godtar nya hyresvillkor för en lokal är inte tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter.

4 kap. Föreningen m.m.

Föreningens stadgar

1 § Utöver vad som anges i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall en kooperativ hyresrättsförenings stadgar ange

1. de grunder enligt vilka hyra skall beräknas, och

2. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa un-

derhållet av föreningens hus. Bestämmelserna om avsättning till reservfond i 10 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar.

Beslut om hyran

2 § För att ett beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyra skall beräknas skall vara giltigt när inte samtliga röstberättigade i föreningen är ense om beslutet krävs, utöver vad som anges i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar, att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet.

3 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Firma

4 § Den kooperativa hyresrättsföreningens firma skall innehålla beteckningen ”kooperativ hyresrättsförening”.

I firman får inte ordet ”bolag” eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos Patent- och registeringsverket förut registerade och ännu bestående föreningsfirmor med

säte i samma län. För registrering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974:156).

5 § Endast en kooperativ hyresrättsförening eller en sammanslutning av kooperativa hyresrättsföreningar får använda beteckningen ”kooperativ hyresrätt” eller en sammansättning med dessa ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

6 § Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras, om den kooperativa hyresrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 4 § tredje stycket inte får föras in i Patent- och registreringsverkets register.

Val av styrelse

7 § Möjligheten enligt 6 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att i stadgarna föreskriva på vilket sätt styrelseledamöter skall utses gäller i ett hänseende inte för kooperativa hyresrättsföreningar. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

Vidgning av föreningens verksamhet

8 § För att ett beslut om vidgning av föreningens verksamhet skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Det gäller dock inte om beslutet är av mindre betydelse för föreningens ekonomi.

Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det.

Överlåtelse m.m. av föreningens hus

9 § För att ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt, skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma. Beslutet skall vidare ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Dessutom skall minst två tredjedelar av de kooperativa hyresgästerna i det hus som skall överlåtas ha gått med på beslutet.

Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det.

10 § Överlåter föreningen det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör den kooperativa hyresrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för den. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet har blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock den kooperative hyresgästens rätt att få ersättning för den kooperativa hyresrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör den kooperativa hyresrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget med den nye fastighetsägaren. I så fall gäller 11 §.

11 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 10 §, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda, skall hyra betalas enligt vad föreningen hade bestämt för den kooperativa hyresrätten.

12 § Vad som sägs i 10 och 11 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt, om föreningen hyr lägenheten och föreningens hyresavtal med fastighetsägaren upphör att gälla.

Revision

13 § Bestämmelserna i 8 kap. 5 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar om skyldighet att utse auktoriserad eller godkänd revisor gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar.

5 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom förvärv av hus

Inledande bestämmelse

1 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i detta kapitel och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Beslut om förvärv för ombildning

2 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen.

Vid beräkningen skall som lägenhet anses varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset.

3 § Innan beslut om förvärv enligt 2 § fattas, skall en sådan ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Bestämmelserna, att planen skall registreras av Patent- och registreringsverket samt att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen skall framgå, är dock inte tillämpliga.

Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 § bostadsrättslagen.

4 § Beslut om förvärv i strid med 2 eller 3 § är ogiltiga, om inte förvärv ändå skett och lagfart har meddelats.

Hyresgästens rätt till inträde i föreningen

5 § En kooperativ hyresrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med

kooperativ hyresrätt,

2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall

upplåtas med kooperativ hyresrätt, eller

3. sådana omständigheter föreligger att en kooperativ hyresrättsföre-

ning enligt 3 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar

kan vägra den som förvärvat en kooperativ hyresrätt inträde i föreningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om

1. denne inte var hyresgäst i huset när föreningen förvärvade det, eller

2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år ef-

ter föreningens förvärv av huset. Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs.

6 § En hyresgäst som avses i 5 § och som har vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Medlemmens rätt till en kooperativ hyresrätt

7 § Om någon som avses i 5 § har antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med kooperativ hyresrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med kooperativ hyresrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte om det är bestämt att medlemmens hyresförhållande skall upphöra.

Utträde ur föreningen m.m.

8 § Om föreningen vägrar att upplåta kooperativ hyresrätt till någon som avses i 5 § och som har antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med kooperativ hyresrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit

frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 7 § andra stycket, eller

2. styrelsen har medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av kooperativ hyresrätt.

9 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 5 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon kooperativ hyresrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om föreningens styrelse har medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.

6 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom hyra av lägenheter

Beslut att hyra för ombildning

1 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att hyra samtliga lägenheter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna i det hus där föreningen avser att hyra lägenheter har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset.

Bestämmelserna i 5 kap. 5 – 9 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt.

Inträde som hyresvärd m.m.

2 § När beslut enligt 1 § har fattats träder den kooperativa hyresrättsföreningen in som hyresvärd i förhållande till en hyresgäst som inte är medlem i föreningen, om

1. föreningen har träffat ett hyresavtal med fastighetsägaren avseende

samtliga lägenheter i huset, samt

2. hyresgästen har underrättats om inträdet.

3 § Om hyresavtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen upphör att gälla, återinträder fastighetsägaren i de hyresavtal där föreningen enligt 2 § har trätt in.

7 kap. Övriga bestämmelser

Straff

1 § Utöver vad som sägs i 16 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar döms den till böter som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1. bedriver verksamhet i strid med 1 kap. 4 §,

2. tar emot förskott i strid med 2 kap. 7 §, eller

3. bryter mot 4 kap. 5 §.

Överklagande

2 § Beslut om förskott enligt 2 kap. 8 § får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 11 §, inträde i föreningen enligt 5 kap. 6 § eller skyldighet att upplåta kooperativ hyresrätt enligt 5 kap. 7 § får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Vissa meddelanden

4 § Bestämmelserna i 12 kap. 63 § jordabalken gäller även meddelande som avses i 3 kap. 11 § andra stycket och 6 kap. 2 § 2.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den , då lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt skall upphöra att gälla.

2. Denna lag skall inte tillämpas på en ekonomisk förening som har registrerats före lagens ikraftträdande och inte därefter har registrerats som kooperativ hyresrättsförening. Bestämmelserna i 1 kap. 4 § första stycket utgör inte hinder för en sådan förening att fortsätta verksamhet som bedrevs vid ikraftträdandet. Tillstånd som har meddelats enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt upphör att gälla, om föreningen registreras som kooperativ hyresrättsförening.

3. Sådana föreningar som avses i punkt 2 första stycket får enligt bestämmelserna i punkterna 4 och 5 omregistreras till kooperativa hyresrättsföreningar. Patent- och registreringsverket prövar frågan om omregistrering efter anmälan av föreningen.

4. Omregistrering får ske under förutsättning – att föreningen har beslutat att ändra innehållet i sina stadgar i överensstämmelse med bestämmelserna i 4 kap. 1 §, – att föreningen har beslutat om firma i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 4 §, och – att föreningen har utsett styrelse i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 7 §. I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

5. Sådana villkor i föreningens stadgar som går längre än vad som föreskrivs i 7 kap. 14 § första stycket och 15 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall inte tillämpas när föreningen beslutar i angelägenhet som rör omröstningen.

6. Bestämmelserna i 4 kap. 5 § om förbud för andra än kooperativa hyresrättsföreningar att använda orden kooperativ hyresrättsförening i firman tillämpas inte före utgången av år på firmor som redan är registrerade vid lagens ikraftträdande.

2. Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att i 4 kap. 1 § orden ”lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt” skall bytas ut mot ”lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt”,

dels att 12 kap. 1 och 26 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

1 §

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, eller är hyresgästen en kooperativ hyresrättsförening som skall upplåta kooperativ hyresrätt får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd eller om en kooperativ hyresrättsförening är hyresgäst.

26 §

Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägen-

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

heten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

___________ Denna lag träder i kraft den

3. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

dels att i 16 e § orden ”lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt” skall bytas ut mot ”lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt”,

dels att 4 och 23 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 – 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 – 24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 b. pröva tvist om fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 11 §, inträde i föreningen enligt 5 kap. 6 § eller skyldighet att upplåta kooperativ hyresrätt enligt 5 kap. 7 §, allt lagen (0000: 000) om kooperativ hyresrätt,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a – c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d – f §§ och 18 h § samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

23 §

Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalkenellerhyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991: 614), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken, hyresförhandlingslagen (1978:304)eller lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt eller i ärende angående bostadsrätt, eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., eller lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 7 kap. 3 § lagen om kooperativ hyresrätt, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991: 614), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14 – 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2. avskrivit ärende enligt 8 – 10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller rättshjälp.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Ett överklagande som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.

______________ Denna lag träder i kraft den

4. Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landsting eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landsting, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landsting, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation för bostadsrättsföreningar eller regional sådan organisation är förvärvare,

3. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 § bostadsrättslagen (1991:614),

3. om egendomen förvärvas av en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 9 kap. 19 § bostads-rättslagen (1991:614)respektive 5 kap. 2 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 §,

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

_____________ Denna lag träder i kraft den

5. Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs att 1 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) att 1 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmelserna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten.

Denna lag tillämpas inte på kooperativa hyresrättsföreningar som avses i lagen ( 0000:000 ) om kooperativ hyresrätt.

____________ Denna lag träder i kraft den

6. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskriv att 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad. Lagen är dock inte tilllämplig vid upplåtelse av kooperativ hyresrätt.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

____________ Denna lag träder i kraft den

7. Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att rubriken till lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt samt 1, 3 – 6 och 8 – 12 §§ skall ha följande lydelse.

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva den fasta egendomen genom en bostadsrättsförening.

För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt har hyresgäster enligt denna lag rätt att förvärva den fasta egendomen genom en bostadsrättsförening respektive en kooperativ hyresrättsförening.

Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än fritidsändamål, som småhusenhet.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening respektive en kooperativ hyresrättsförening.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar,

2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen, och

2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen, och att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen, och

3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål.

4 §

Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivningsmyndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen skall av inskrivningsmyndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 §

Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker under denna tid, gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan, utom i fall som avses i andra stycket, fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker under denna tid, gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En förening som har gjort en intresseanmälan kan återta den. Anmälan upphör att gälla den inskrivningsdag som inskrivningsmyndigheten tar bort anteckningen.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet upphört.

5 a §

Till ett återtagande av en intresseanmälan skall föreningens styrelse foga ett intyg att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna vid föreningsstämma har röstat mot förvärv av den fasta egendomen.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 §

Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385).

Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening eller kooperativa hyresrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385).

En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen,

En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen,

1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

1. om föreningen godkänner överlåtelsen,

2. om staten förvärvar egendomen,

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4. om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt,

5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

8 §

Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Efter delgivningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den förening som har gjort intresseanmälan. Efter delgivningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att besikta egendomen.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel underrätta inskrivningsmyndigheten om hembudet och om dagen för det.

9 §

Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.19 – 21 §§bostadsrättslagen (1991: 614).

Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap.19 – 21 §§bostadsrättslagen (1991: 614). Motsvarande bestämmelser för kooperativa hyresrättsföreningar finns i 5 kap.2 – 4 §§ lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 §

Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits

Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal. När anmälan har kommit in prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Om föreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när bostadsrättsföreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet.

Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när föreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet.

11 §

Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen

Om hembudet har antagits, skall det anses som om fastighetsägaren och föreningen har slutit ett

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas.

avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. I förslaget skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas.

12 §

Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den förening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tilllämpas på det nya hembudet.

Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller småhusenheten.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

____________ Denna lag träder i kraft den

8. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs

dels att i 1 kap. 7 § orden ”lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt” skall bytas ut mot ”lagen (1982:357) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt”,

dels att 1 kap. 8 § BRL skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 kap.

8 §

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Första stycket gäller inte i verksamhet som bedrivs med stöd av tillstånd enligt lagen ( 1986:1242 ) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt eller lagen ( 1999:459 ) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt.

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt som ger rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Bestämmelser om begränsningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt för begränsad tid finns i 1 kap. 4 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt.

_____________ Denna lag träder i kraft den

9. Förslag till förordning om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Säkerhet för återbetalning av förskott enligt 2 kap. 7 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt skall täcka det sammanlagda beloppet av de förskott som avses med den kooperativa hyresrättsföreningens ansökan om tillstånd.

2 § Säkerheten skall bestå av bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet. Som säkerhet får även godtas en garantiförbindelse av Aktiebolaget Bostadsgaranti, HSB:s Riksförbund ek.för., Riksbyggens ekonomisk förening samt GAR-BO Aktiebolag.

3 § Säkerheten skall förvaras hos länsstyrelsen.

4 § Ansökan om återställande av säkerhet skall göras skriftligen hos länsstyrelsen.

5 § Till ansökningshandling om återställande av säkerhet för förskott skall fogas en skriftlig försäkran av samtliga ledamöter i den kooperativa hyresrättsföreningens styrelse att de lägenheter för vilka förskott har tagits ut är upplåtna med kooperativ hyresrätt till den som har betalat förskottet eller att mottagna förskott har återbetalats.

6 § När säkerhet återställs skall länsstyrelsen återkalla tillståndet att ta upp förskott.

_______________ Denna förordning träder i kraft

A Inledning och allmänna överväganden

1. Inledning

Utredningens uppdrag är enligt regeringens direktiv (dir. 1999:88) att föreslå regler för att kooperativ hyresrätt skall kunna införas som en bestående upplåtelseform. Direktiven i sin helhet framgår av bilaga 1.

Våra överväganden redovisar vi i förevarande betänkande. Närmast redovisar vi våra allmänna överväganden om upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Vi har sedan delat in allmänmotiveringen i fem avdelningar.

Den första av dessa avdelningar har vi kallat Grundläggande frågor om föreningen. Inledningsvis diskuteras vilken typ av förening som en kooperativ hyresrättsförening bör vara, vilken koppling som skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten m.m. I denna avdelning tar vi vidare upp frågan vad som bör gälla för inträde i och utträde ur föreningen. Vi har bedömt att detta inte kan besvaras utan att man samtidigt tar ställning till vad som skall gälla dels beträffande uppsägning av den kooperativa hyresrätten, dels avseende erläggande och återfående av kapitaltillskott. Detta behandlar vi således också i denna avdelning. Slutligen överväger vi vad som skall krävas för att en kooperativ hyresrättsförening skall ha rätt att upplåta kooperativ hyresrätt. Närmare bestämt diskuterar vi om bestämmelser om ekonomisk plan och om förhandsavtal bör införas.

Under avdelningen Finansiella frågor m.m. behandlar vi inledningsvis möjligheterna att, jämfört med försöksverksamheten, förbättra de finansiella förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar som äger sitt hus. Vi tar vidare upp frågan om den hyresrättsliga relationen mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsförening-

en i fall då föreningen i stället hyr huset. I denna avdelning behandlar vi slutligen möjligheterna att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet och vilka principer som bör gälla för hyressättningen.

Avdelningen Hyresrättsliga frågor innehåller en inventering av vilka rättigheter och skyldigheter som föreningen respektive den kooperative hyresgästen bör ha. I många delar är det därvid aktuellt att jämföra med vad som gäller för hyresrätter och bostadsrätter. Vi tar inte upp frågor där vi anser att en anslutning till hyreslagen framstår som förhållandevis självklar.

I avdelningen Föreningsrättsliga frågor. Ombildning överväger vi inledningsvis vissa föreningsrättsliga frågor. I huvudsak handlar det om huruvida motsvarigheter behövs till de för bostadsrättsföreningar särskilda bestämmelserna i 9 kap. BRL. Även här gäller att vi tar upp endast frågor där lösningarna inte framstår som mer självklara. Därefter diskuterar vi vad som bör gälla beträffande ombildning till kooperativ hyresrätt respektive ombildning från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt. I den sista avdelningen Övrigt tar vi upp bl.a. genomförandefrågor.

Det bör nämnas att vi inte i särskilda bakgrundsavsnitt redovisar t.ex. externa kontakter, förhållandena i Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB, se vidare i direktiven bilaga 1 s. 5), erfarenheter från försöksverksamheten och utländska förhållanden. Vi har valt att i betänkandet redovisa endast sådant som direkt inverkat på våra överväganden och att göra detta i samband med de aktuella övervägandena.

2. Allmänna överväganden

Arbete för att öka boinflytandet har pågått länge. Det har skett inte bara genom lagstiftningsarbete, utan även genom överenskommelser mellan aktörer på marknaden o.d. Här kan bara nämnas att som viktigt inom de allmännyttiga bostadsföretagen räknas rekommendationer om lokala boinflytandeavtal. De tecknades av SABO och Hyresgästernas Riksförbund år 1979 och 1986. Ett exempel på lagstiftningsåtgärder under senare år för att öka boinflytandet är reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. De infördes i hyreslagen år 1997.

Säkerligen är det så att möjligheterna att öka boinflytandet inom ramen för vanlig hyresrätt inte heller är uttömda. Tvärtom finns det i dag tankar om och pågår det arbete i dessa frågor. Nämnas kan att Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet i sitt betänkande På de boendes villkor – allmännyttan på 2000-talet (SOU 1999:148) diskuterade bl.a. möjligheterna att öka hyresgästinflytandet inom allmännyttans bostadsbestånd. De linjer som drogs upp i det betänkandet är nu föremål för vidare beredning.

Den nämnda utredningen skilde mellan inflytande och makt. Att ha inflytande menade man är att vara med och påverka boendet på olika sätt. Men per definition innebär inflytande att det alltid är någon annan som fattar beslutet. Typexemplet på den som också har makt över sitt boende är den som äger sitt hus.

Den form av kooperativ hyresrätt som vi har att närmare överväga skall drivas inom ramen för en förening. I en förening är det medlemmarna som har makten. Och när det gäller kooperativa hyresrättsföreningar kommer föreningens ledning regelmässigt att bestå av boende eller andra medlemmar.

Kooperativ hyresrätt innebär således att man utvecklar tanken om boinflytande till att ge de boende möjlighet att bestämma. Det är inte bara så att de boende kommer att ha möjlighet att göra vissa val eller att framföra önskemål. De bestämmer själva över sitt boende. Framhållas bör då att de också får ansvaret för sitt boende. Och naturligtvis kommer de boende ofta att i olika utsträckning vara engagerade i föreningen och dess arbete. Vissa kommer att vara mer engagerade än andra.

Vi anser att det är rimligt att förvänta sig vissa positiva effekter av det engagemang som boendeformen förutsätter. Förutsättningarna är

goda för en stärkt gemenskap mellan de boende. Dessa har all möjlighet att påverka kostnader genom sitt inflytande och genom att delta i förvaltningsarbetet. Både gemenskapen och delaktigheten ger goda förutsättningar för större aktsamhet än normalt. Möjligheterna är därigenom goda att hålla nere boendekostnaderna. Det sagda kan framstå som fromma förhoppningar. Men de erfarenheter som finns främst inom SKB och Riksbyggen av kooperativ hyresrätt utgör stöd för att det verkligen förhåller sig på detta vis.

Kooperativ hyresrätt kan vara ett alternativ när man funderar över att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen. Det framhålls i våra direktiv. Och det framhölls av den tidigare nämnda Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, vars tankar nu vidare övervägas av Kommittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:01). Vi delar den uppfattningen. Att kunna erbjuda nya alternativ för boende i allmännyttiga bostäder bör vara ett sätt att höja attraktionskraften och att tillfredsställa önskemål från nya grupper av hyresgäster.

Men oavsett om man talar om att utveckla allmännyttiga bostadsföretag eller om kooperativ hyresrätt i andra sammanhang är det viktigt att komma ihåg att det finns – och också i framtiden kommer att finnas – hyresgäster som väljer hyresrätt för att slippa engagera sig. Kooperativ hyresrätt kommer inte att vara ett attraktivt alternativ för alla, och det inte ens om utsikter finns till lägre boendekostnader. Upplåtelseformen kommer i stället att utgöra ett alternativ bland andra. Det sistnämnda är viktigt att markera. Kooperativ hyresrätt är ett komplement till redan befintliga och eventuella andra, nya alternativ. Meningen är inte att någon befintlig upplåtelseform skall slopas. Den kooperativa hyresrättens framtid avgörs av hur attraktiv upplåtelseformen jämförd med andra kommer att anses bland aktörerna.

En avvikelse jämfört med vanlig hyresrätt är att den som skall bli kooperativ hyresgäst skall erlägga ett kapitaltillskott till den kooperativa hyresrättsföreningen. Men till skillnad från en bostadsrättshavare skall en kooperativ hyresgäst inte kunna göra en vinst genom att sälja sin hyresrätt. Grundtanken är i stället att den som säger upp sin lägenhet så att säga lämnar tillbaka lägenheten till föreningen mot att återfå erlagda kapitaltillskott.

Det sagda får vissa konsekvenser. Liksom för en medlem i en bostadsrättsförening finns risk för den kooperative hyresgästen att förlora de pengar som har satts in i föreningen. Men utsikten till vinst finns inte. Detta har i olika sammanhang, bl.a. under försöksverksamheten, framhållits som en nackdel (se t.ex. Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 42 f.). Vi

vill inte på något sätt förneka denna skillnad mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. Men det finns ändå skäl att närmare granska detta.

När en bostadsrättsförening bildas upplåter den lägenheterna med bostadsrätt. De blivande bostadsrättshavarna erlägger sina insatser. Men därefter sker i allt väsentligt innehavarbyten genom att bostadsrättshavaren säljer sin bostadsrätt. Det är dessa försäljningar som kan ge bostadsrättshavare en vinst. Däremot har bostadsrättsföreningen ingen nytta av eventuella högre värden på bostadsrätterna. Det bör också nämnas att årsavgiften – motsvarigheten till hyra – inte påverkas av hur mycket den nye bostadsrättshavaren har betalat för bostadsrätten.

Vid bildandet av en kooperativ hyresrättsförening skall de blivande kooperativa hyresgästerna också erlägga kapitaltillskott. Men sedan skall det vid fortsatta innehavarskiften – här bortses från eventuell uppräkning – handla om att den gamle hyresgästen får tillbaka sina kapitaltillskott av föreningen medan den nye hyresgästen betalar ett motsvarande belopp till föreningen. I någorlunda attraktiva områden torde detta komma innebära att en kooperativ hyresgäst vid innehavarskiften genomsnittligt får betala lägre kapitaltillskott än nya bostadsrättshavare.

Saken är alltså inte så enkel att man kan tala endast om en utebliven chans till vinst. Sett i ett lite längre perspektiv kan som en fördel med kooperativ hyresrätt hävdas att erforderliga kapitaltillskott kan hållas nere. Man undviker att överpriser betalas till en person som dessutom lämnar föreningen. Ett lägre kapitaltillskott ger en lägre boendekostnad.

Lite tillspetsat kan man därför säga att bostadsrättshavarnas chans till vinst för kooperativa hyresgäster är ersatt av chansen till en på sikt lägre boendekostnad. Att detta förhållande blir känt tror vi är ett viktigt inslag, om kooperativ hyresrätt skall framstå som ett slagkraftigt alternativ.

Det kan diskuteras om risken för förlust är lika stor om man jämför bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. I vart fall kan konstateras att bostadsrättshavarens möjligheter att få tillbaka sina insatser på ett mer omedelbart sätt styrs av marknadsläget. För bostadsrättshavaren gäller det att hitta en köpare som är beredd att betala begärt pris. Den kooperative hyresgästen kommer att ha en återbetalningsrätt. Därmed ligger risken mer på det planet att möjligheten att återfå kapitaltillskotten bygger på att föreningen ekonomiskt långsiktigt går ihop.

Mot bakgrund av det sagda gör vi bedömningen att frånvaron av en möjlighet att göra en vinst framför allt har betydelse i fråga om hur stora kapitaltillskott blivande kooperativa hyresgäster kommer vara beredda att betala. Därmed har denna frånvaro störst betydelse vid bildandet av föreningen. Rent allmänt är det rimligt att anta att den som

har möjlighet att göra en vinst är beredd att erlägga större kapitaltillskott än den som saknar denna möjlighet. Erfarenheter från försöksverksamheten m.m. visar också att det förhåller sig på det sättet, se vidare avsnitt 6.2.5. Exempelvis har i utredningen företrädda aktörer på marknaden kunnat redogöra för sådana erfarenheter.

Att kooperativa hyresgäster kan förväntas vara beredda att erlägga lägre kapitaltillskott än bostadsrättshavare innebär naturligtvis i utgångsläget vissa begränsningar. Det gäller kanske särskilt möjligheterna att finansiera kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen som vill bygga sitt hus.

Men framför allt anser vi att det är viktigt att från början göra en realistisk bedömning av betalningsviljan. Vilka bedömningar man gör i det avseendet kan nämligen ha betydelse för hur upplåtelseformen i olika avseenden bör utformas. Bedömningen är också viktig när man funderar över vilka möjligheter som finns att förbättra förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar som äger sitt hus. Under försöksverksamheten visade det sig att de föreningarna hade vissa problem med finansieringen (se t.ex. den tidigare nämnda Boverkets rapport, s. 36).

När det gäller försöksverksamheten bör framhållas att Boverket beträffande en del problem gjorde bedömningen att dessa bottnade i att det just rörde sig om en försöksverksamhet där bl.a. föreningarnas framtid var oviss. Vissa av de aktuella problemen kan undanröjas redan genom att vårt förslag skall avse en permanent lagstiftning. I de avseendena är det således viktigt att ha klara, stabila regler, t.ex. avseende föreningens rättsliga ställning.

Å andra sidan anser vi det viktigt att undvika onödiga begränsningar i författning. Vi är övertygade om att den som står närmast marknaden – föreningen – i många avseenden gör de bästa bedömningarna. Hårdare gränser i författning menar vi därför att man inte slentrianmässigt bör ställa upp. Tvärtom är det viktigt att vägande skäl finns för begränsande regler. Sådana skäl kan som redan nämnts finnas, t.ex. för att föreningarna skall bli kreditvärdiga eller för att de kooperativa hyresgästerna skall få ett tillräckligt gott skydd.

Förekomsten av en förening anser vi vara viktig och något man bör värna om. Vi har i det tidigare uppmärksammat grundidén om medinflytande. Föreningen som associationsform ger sådana möjligheter. Men reglering beträffande föreningar innehåller regelmässigt också demokratiska spelregler och bestämmelser avsedda att skydda minoriteter i olika avseenden. Ett visst skydd finns mot diskriminering av enskilda medlemmar osv. Den trygghet som detta ger den enskilde anser vi ger goda möjligheter till en flexibel författningsreglering.

En i direktiven given utgångspunkt är alltså att verksamheten skall drivas inom ramen för en förening. En annan utgångspunkt är att upplåtelseformen till sina grunddrag skall vara hyresrätt. Hyresrätt är en tidsbegränsad upplåtelse. Det är en skillnad jämfört med bostadsrätt som är en i tiden obegränsad upplåtelse. Det skall alltså i grunden röra sig om hyresrätt. Vi menar att man därför beträffande mer grundläggande bestämmelser inte kan avvika från hyreslagen. Klart skall då göras att som grundläggande anser vi bara bestämmelser som så att säga ger hyresrätten dess karaktär. Men när det gäller t.ex. rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet är det i många avseenden som man inte kan säga att upplåtelseformens natur leder till en viss lösning.

Just när det gäller våra mer allmänna överväganden beträffande hyresrättsliga rättigheter och skyldigheter bör redan här nämnas att vi har valt att inleda med dessa i den avdelning (Hyresrättsliga frågor) där vi behandlar rättigheter och skyldigheter. Skälet till det är att vi anser att man först bör slå fast vad som skall gälla för föreningen. Vi anser nämligen att förhållandet mellan den enskilde och föreningen har betydelse för synen på rättigheter och skyldigheter.

Oavsett vilken ställning den enskilde får i föreningen anser vi dock att det är viktigt att inte närma sig upplåtelseformen bostadsrätt för mycket. Det gäller givetvis även gentemot vanlig hyresrätt. Men redan genom förekomsten av en förening och kapitaltillskott finns grundläggande skillnader jämfört med vanlig hyresrätt.

Risken om man närmar sig bostadsrätterna för mycket är att den kooperativa hyresrätten i stället för att bli ett slagkraftigt alternativ blir en sämre form av bostadsrätt. Det gäller med andra ord att bl.a. ta vara på fördelar som upplåtelseformen hyresrätt har.

Även om synpunkten kan verka trivial finns det också en viss pedagogisk poäng med att upprätthålla vissa skillnader. Trots allt är det viktigt att folk i framtiden klarar av att skilja mellan kooperativ hyresrätt och bostadsrätt. Det gäller inte minst mot bakgrund av att olika regler kan komma att gälla i fråga om t.ex. kapitaltillskott samt rättigheter och skyldigheter.

I vårt uppdrag ingår att lämna förslag till två varianter av kooperativa hyresrättsföreningar. De kallas i direktiven för ägarmodellen respektive hyresmodellen. Ägarmodellen innebär att föreningen äger det hus där lägenheterna finns, hyresmodellen att föreningen hyr. Förekomsten av dessa två varianter ser vi som en styrka. Den innebär att föreningarna får möjlighet att välja vilken grad av ansvar de vill ha. För naturligtvis blir ansvaret större, om föreningen äger hus än om den hyr lägenheter. Å andra sidan har även en förening som hyr ett så omfattande ansvar att vi inte ser några risker för bristande engagemang.

Vårt uppdrag är att utarbeta en fullständig, rättslig reglering av de kooperativa hyresrättsföreningarna, dvs. vilka materiella regler som skall gälla för föreningarna. Vi skall därvid i olika frågor beakta att lösningarna blir sådana att upplåtelseformen blir attraktiv, inte minst ur ett kreditgivarperspektiv. I enlighet med direktiven behandlar vi också i ett särskilt kapitel finansieringen för föreningar enligt ägarmodellen.

En viktig del av föreningens och även den enskildes ekonomi är givetvis beskattningen. Med andra ord kan upplåtelseformens attraktionskraft påverkas av de skatterättsliga lösningarna i olika avseenden. Vi tar upp några frågor där man kan se att olika skattelösningar är möjliga. Det bör också nämnas att man inom Regeringskansliet för närvarande bereder ett antal skattefrågor med anknytning till beskattning av bostäder. I de övervägandena bör man då också uppmärksamma de kooperativa hyresrättsföreningarna. Ett missgynnande av dessa, skulle naturligtvis menligt inverka på upplåtelseformens framtid. Vi har emellertid ansett att det inte är lämpligt att lägga fram förslag till lösningar i de olika skattefrågorna. Sådana förslag finns därför inte heller.

B Grundläggande frågor om föreningen

3. Närmare om själva föreningen

3.1. Bakgrund

3.1.1. Ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar

Bestämmelser om ekonomiska föreningar finns i föreningslagen. I 1 kap. 1 § föreningslagen definieras ekonomisk förening. En ekonomisk förening har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar

1. som konsumenter eller andra förbrukare,

2. som leverantörer,

3. med egen arbetsinsats,

4. genom att begagna föreningens tjänster, eller

5. på annat liknande sätt.

Vidare anges i paragrafens andra stycke att det för en ekonomisk förening är utmärkande att den uppfyller särskilda villkor i fråga om rätten till medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning.

Vad som avses med bostadsrättsförening anges i 1 kap. 1 § (BRL). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Med andra ord kan en bostadsrättsförening beskrivas som en specialform av en ekonomisk förening. Den första lagen om bostadsrättsföreningar tillkom år 1930. Fram till år 1971 gällde föreningslagen för bostadsrättsföreningar när inte särskilda regler fanns i den dåvarande bostadsrättslagen. På

den tiden var alltså BRL ett komplement till föreningslagen. Men sedan år 1971 reglerar BRL uttömmande bostadsrättsföreningar. Föreningslagens bestämmelser är tillämpliga endast om det i BRL hänvisas till dem (prop. 1971:12 s. 93 f.). Sådana hänvisningar finns i 9 och 10 kap. BRL. De kapitlen innehåller bestämmelser om föreningen, skadestånd, straff, vite, m.m.

Det kan konstateras att både likheter och olikheter finns mellan föreningslagen och BRL när det gäller bestämmelserna om det som anges utmärka ekonomiska föreningar – alltså särskilda villkor i fråga om medlemskap, rösträtt och överskottsutdelning.

3.1.2. Förbudet mot andelsupplåtelse i 1 kap. 8 § BRL

Enligt våra direktiv (bilaga 1) skall vårt förslag till kooperativ hyresrättsförening bygga på grunddragen för det som i direktiven benämns ägarmodellen respektive hyresmodellen. Någon typ av förening skall därmed till medlemmar upplåta nyttjanderätt till lägenheter. I BRL finns bestämmelser som inskränker möjligheterna till den sortens upplåtelser.

I 1 kap. 4 § BRL anges att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan rätt. Sedan anges i 1 kap. 8 § BRL att en juridisk person inte får upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt gällde ett undantag från förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Regeringen bemyndigades att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet med upplåtelse av kooperativ hyresrätt.

3.2. Överväganden och förslag

3.2.1. Föreningens ändamål

Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall vara en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Detta får ske i hus som föreningen äger eller i lägenheter som den hyr av fastighetsägaren.

Kooperativ hyresrätt skall den nyttjanderätt benämnas som föreningen upplåter. Den som är medlem i föreningen och hyresgäst skall benämnas kooperativ hyresgäst.

Något förbud för föreningen att hyra ut lägenheter till andra än medlemmar skall inte finnas.

Något annat än ekonomisk förening bör inte väljas

Av vad som sagts i avsnitt 3.1.1 framgår att en bostadsrättsförening är en särskild form av ekonomisk förening. De kooperativa hyresrättsföreningar som har existerat eller existerar är ekonomiska föreningar. Någon annan föreningsform som är någorlunda lämplig i förevarande sammanhang finns inte i den svenska rättsordningen. Vi kan inte se skäl för att införa någon helt ny föreningsform. En kooperativ hyresrättsförening bör därför vara en ekonomisk förening.

Den fråga som därmed återstår är om kooperativa hyresrättsföreningar skall vara en ”vanlig” ekonomisk förening eller om en i författning definierad specialform av ekonomisk förening bör tillskapas. Det sistnämnda skulle alltså vara något i stil med den lösning som har valts för bostadsrättsföreningar.

Föreningen och ändamålen

Betydelse för valet av lösning har frågan om vilka ändamål kooperativa hyresrättsföreningar bör ha. En bostadsrättsförening är, enligt 1 kap. 1 § BRL, en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Upplåtelse av bostadsrätt innebär att upplåtelsen sker mot ersättning och utan tidsbegränsning, 1 kap. 4 § BRL.

En avgörande skillnad är om upplåtelser sker med eller utan tidsbegränsning. Hyresavtal är per definition begränsade till tiden, 7 kap.1 och 5 §§jordabalken (se också t.ex. Bengtsson m.fl., Hyran och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 31). Våra direktiv torde

därmed förutsätta att det skall röra sig om tidsbegränsade upplåtelser. Något annat är inte heller rimligt. Om saken skulle gälla tidsobegränsade upplåtelser är det rimliga att införa särskilda regler för vissa typer av bostadsrättsföreningar och inte att införa en ny upplåtelseform. En kooperativ hyresrättsförening bör således inte ha rätt att upplåta lägenheter med annat än hyresrätt.

Så långt komna bör något sägas om namnfrågor. För den hyresrätt som föreningen skall upplåta kan redan här sägas att i flera avseenden andra regler skall gälla jämfört med vanlig hyresrätt. Å andra sidan skall flera bestämmelser vara gemensamma, inte minst de helt grundläggande. Det sagda medför att vi anser att upplåtelseformen bör ha en särskild benämning men som också antyder släktskapet med vanlig hyresrätt. Vi föreslår att upplåtelseformen benämns kooperativ hyresrätt.

Det är mot denna bakgrund vi har valt att benämna föreningen kooperativ hyresrättsförening. Andra möjliga alternativ hade annars varit t.ex. hyresförening eller hyresrättsförening. Men då kan man inte få någon koppling till benämningen på upplåtelseformen.

Av flera skäl anser vi att en särskild benämning bör finnas på den som är medlem i föreningen och hyresgäst. Vi föreslår benämningen kooperativ hyresgäst.

Enligt direktiven skall våra förslag omfatta kooperativa hyresrättsföreningar enligt både ägar- och hyresmodellen. Med andra ord skall kooperativa hyresrättsföreningar både kunna äga det hus där lägenheterna finns och hyra huset eller lägenheterna.

Något skäl till att kooperativa hyresrättsföreningar skulle kunna ha andra ändamål än de nu angivna har vi svårt att se.

När man talar om behovet av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt och skälen för den är det uppenbart att man regelmässigt har bostadslägenheter för ögonen, jfr t.ex. våra direktiv (bilaga 1). Befintliga kooperativa hyresrättsföreningar är, såvitt vi känner till, inriktade på bostadslägenheter. SKB har redogjort för att man har upplevt det som i vissa avseenden problematiskt att ha lokalhyresgäster som medlemmar. Det sagda aktualiserar frågan om ändamålen bör snävas in så att endast bostadslägenheter och inte lokaler skall omfattas.

Vår bedömning är att även med en permanent lagstiftning bör det vanliga bli att kooperativa hyresrättsföreningar bildas för att bereda bostäder åt medlemmarna. Det är möjligt att vissa föreningar kan uppleva det som problematiskt med lokalhyresgäster. Men i övrigt kan vi inte se några särskilda faror med sådana hyresgäster som medlemmar. Inte heller kan vi se något starkt skäl för att förbjuda kooperativa hyresrättsföreningar som helt eller huvudsakligen är inriktade på att upplåta lokaler. Mot ett sådant förbud talar inte minst det faktum att sådana bo-

stadsrättsföreningar kan bildas. Vår slutsats är därför att ändamålen inte i författning bör snävas in så att endast bostadslägenheter omfattas.

Till vem bör föreningen få hyra ut lägenheter?

En särskild fråga i sammanhanget är om en kooperativ hyresrättsförening bör ha rätt att hyra ut lägenheter till andra än medlemmar. Här bortses således från situationen att den kooperative hyresgästen önskar upplåta i andra hand. Den återkommer vi till i avsnitt 13.2.3.

När det gäller bostadsrätter har lagstiftaren aldrig i klartext angett varför föreningen får upplåta bostadsrätt endast åt medlemmar. Förbudet torde dock ha samband med den fasta koppling som finns mellan andels- och nyttjanderätten samt med bostadsrättsföreningarnas kooperativa karaktär (jfr prop. 1971:12 s. 136). När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar kan frågan ställas om det finns skäl att medge att föreningen upplåter hyresrätt åt andra än medlemmar. Att bostadsrättsföreningar har rätt att hyra ut lägenheter – vilket således sker till andra än medlemmar i föreningen – motiverades i 1971 års lagstiftningsärende på följande sätt (prop. 1971:12 s. 137).

Vad beträffar uthyrning av lägenheter vill jag särskilt framhålla att det ofta är ändamålsenligt att bostäder åt föreningens anställda samt lokaler upplåts med hyresrätt. Det kan också förekomma fall då en förening på grund av situationen på bostadsmarknaden i orten inte omedelbart lyckas finna spekulanter till samtliga lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. För att undvika eller minska förlust till följd av uteblivna avgiftsintäkter kan det då vara lämpligt att tills vidare hyra ut lägenheterna.

Givetvis är bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar inte helt jämförbara i förevarande sammanhang. En bostadsrättsförening tillämpar i det aktuella fallet en annan upplåtelseform – hyresrätt – än den annars mot medlemmarna tillämpliga upplåtelseformen bostadsrätt. Beträffande kooperativa hyresrättsföreningar blir det fråga om att vid sidan av upplåtelser av kooperativ hyresrätt åt medlemmar eventuellt medge upplåtelser av vanlig hyresrätt till andra än medlemmar. Man skulle då få två typer av hyresgäster. Den ena gruppen har betalat insats och har ett föreningsrättsligt inflytande bl.a. avseende boendet. Den andra gruppen har sluppit att betala insats men saknar föreningsrättsligt inflytande. Vissa skillnader skulle finnas beträffande de regler som gäller, men i grunden skulle det i båda fallen röra sig om hyresrätt.

Skälen för att medge upplåtelse till andra än medlemmar är att den kooperativa hyresrättsföreningen liksom en bostadsrättsförening kan ha problem att få alla lägenheter upplåtna i kombination med den insats som är förenad med medlemskap och andelsrätt i föreningen. Och för en kooperativ hyresrättsförening kan det vara lika ändamålsenligt som för en bostadsrättsförening att hyra ut lokaler till andra än medlemmar. Exemplet i den nyss nämnda propositionen om anställda torde i praktiken numera sakna betydelse för såväl bostadsrättsföreningar som kooperativa hyresrättsföreningar.

Det är sedan länge inte ovanligt att bostadsrättsföreningar, som t.ex. har ett fåtal lokaler, väljer att hyra ut dessa, i stället för att upplåta dem med bostadsrätt. Inte sällan är tanken med det att föreningen vill ha ett annat förhållande till näringsidkaren än att denne skall ingå som medlem i föreningen, något som för övrigt även näringsidkaren kan anse vara fördelaktigt. Man kan tänka sig att ett intresse för motsvarande arrangemang kan komma att finnas i kooperativa hyresrättsföreningar också. Egentligen finns inte någon direkt orsak att därvid förta de kooperativa hyresrättsföreningarna denna möjlighet.

Naturligtvis hamnar föreningen i konflikt med grundidén med kooperativa hyresrätter om en för stor andel lägenheter hyrs ut som vanliga hyresrätter. Det gäller oavsett om uthyrningen avser bostadslägenheter eller lokaler. Men en för omfattande sådan uthyrning torde regelmässigt inte föreningen själv tjäna på. De uthyrningarna hamnar ju inte under reglerna för kooperativa hyresrätter om t.ex. hyressättning samt rättigheter och skyldigheter. Skälet att bilda en kooperativ hyresrättsförening är att man vill hamna under detta regelverk när det gäller de nämnda frågorna, boendeinflytande, osv. Vi bedömer därför att frånvaron av ett förbud inte innebär några risker eller hot mot upplåtelseformen. I praktiken skulle dessutom ombildning från vanlig till kooperativ hyresrätt bli omöjlig, om det inte var tillåtet att vissa hyresgäster förblev vanliga hyresgäster. Därför bör inte heller något förbud ställas upp. Däremot bör ändamålen för kooperativa hyresrättsföreningar snävas in så att det framgår att avsikten med sådana föreningar är att de skall upplåta hyresrätt till sina medlemmar.

3.2.2. Vilka kopplingar skall finnas mellan andelsoch nyttjanderätten?

Vårt förslag: Den permanenta lagstiftningen skall omfatta föreningar där andelsrätten saknar en fast koppling till nyttjanderätten, men inte föreningar där en fast sådan koppling finns.

Ett straffsanktionerat förbud skall införas för andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar att bedriva verksamhet med ändamål att till föreningens medlemmar upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet för begränsad tid.

Bestämmelsen i 1 kap. 8 § första stycket BRL skall förtydligas så att det framgår att upplåtelseförbudet där endast avser fall där en fast koppling finns mellan andelsrätten och nyttjanderätten.

Inledande synpunkter

I det föregående avsnittet tog vi ställning för att den nyttjanderätt kooperativa hyresrättsföreningar skall ha rätt att upplåta bör vara hyresrätt. Det vi enligt våra direktiv skall lämna förslag till är något som bygger på grunddragen för de kooperativa hyresrättsföreningar som har delats in i en ägarmodell och en hyresmodell. Om man ser till bakgrundsbeskrivningen i direktiven menar man med dessa modeller – i vart fall främst – sådana föreningar som förekommit inom ramen för försöksverksamheten, se bilaga 1. En särskild fråga i det sammanhanget är därvid om direktiven innebär någon begränsning i fråga om vilken koppling som skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten till lägenheten. Om direktiven inte innehåller något bestämt svar är frågan hur det bör förhålla sig med denna koppling.

Vad gällde då i detta hänseende för försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt? Som tidigare nämnts gäller enligt 1 kap. 8 § BRL (79 § 1971 års BRL när försökslagstiftningen infördes) ett förbud mot s.k. andelsupplåtelse. Enligt bestämmelsen får juridiska personer inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Vad man gjorde i samband med försöksverksamheten var att ställa upp ett undantag från detta förbud. Utan hinder av förbudet kunde regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva sådan verksamhet som avsågs med förbudet.

Förarbetena inför försöksverksamheten

Så långt förefaller allt klart. Emellertid konstaterade man i förarbetena till försökslagstiftningen (prop. 1986/87:37) att innebörden av dåvarande 79 § BRL inte var helt klar. Departementschefen fortsatte (s. 48):

Uttalandena i förarbetena till bestämmelsen synes nämligen stå i strid med den samtidigt införda dispensregeln för SKB. I förarbetena till den provisoriska lagen (1968:702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m.m. (förskottslagen) i vilken en motsvarande bestämmelse fanns införd (prop. 1968:161 s. 52) uttalar departementschefen sålunda att en förutsättning för bestämmelsens tilllämplighet är att rätten till lägenheten skall vara sammankopplad med själva andelsrätten. Överlåts andelsrätt och hyresrätt var för sig, skulle bestämmelsen inte vara tillämplig (se även SOU 1969:4 s. 91 och 95 samt Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 185 samt SOU 1985:6 s. 196). Som framgår av den redogörelse för SKB:s verksamhet som jag kommer att lämna synes förbudet såsom det beskrivs i förarbetena till förskottslagen inte omfatta SKB. Ändå har det ansetts att SKB behöver ha dispens från förbudet i 79 §.

Mot denna bakgrund ansåg departementschefen att gränsdragningen för vad som är tillåtet och inte tillåtet kunde bli föremål för tvekan. Han förklarade emellertid att han hade uppdragit åt den särskilda utredare som skulle se över BRL m.m. att, i samband med vissa frågor avseende andelsboende, se över också denna bestämmelse.

Den utredning som departementschefen hänvisade till, 1986 års bostadsrättsutredning, redovisade sina överväganden i betänkandet Översyn av bostadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14). Utredningen tog upp frågor om andelsboende (s. 205 ff.) men gjorde inga särskilda överväganden i den här aktuella gränsdragningsfrågan. Kooperativa hyresrätter och 79 § i 1971 års BRL togs upp i propositionen som följde på betänkandet, men utan att gränsdragningsproblemet uppmärksammades (prop. 1990/91:92 s. 146 ff.).

De återgivna förarbetsuttalandena leder tanken till att det man genom försökslagstiftningen kunde få tillstånd till var fall där nyttjanderätten var kopplad till andelsrätten. Men sedan uttalade departementschefen också (prop. s. 52):

En förutsättning för försöksverksamheten bör vara att den – med vissa undantag – sker inom ramen för gällande hyreslag. I egentlig mening blir det alltså inte fråga om någon ny upplåtelseform. En återgång till den särskilda form för upplåtelse i bostadsförening som

innebär att andelsrätt och nyttjanderätt är fast knutna till varandra, är således inte aktuell.

Av propositionen framgår också att tanken var att regeringen som ett villkor för tillstånd skulle föreskriva att hyresavtal skulle tecknas separat och skilt från andelsrätt i föreningen (prop. s. 53 och 73).

Uttalandena är motsägelsefulla, vad gäller vilka kopplingar som skall finnas mellan andelsrätt och nyttjanderätt för att förbudet i 1 kap. 8 § BRL skall slå till. Det finns därför skäl att se på bestämmelsernas framväxt, innan något ställningstagande görs. Först bör dock något sägas om vilka typer av föreningar som genom åren har funnits.

Olika typer av föreningar

1978 års bostadsrättskommitté hade i uppdrag att bl.a. utreda förekomsten av bostadsföreningar som den dåvarande BRL inte var tilllämplig på. Avsikten var att kommittén med sin utredning som bakgrund skulle överväga behovet av ett förenklat förfarande vid ombildning till bostadsrätt. Kommittén redovisade sin utredning i betänkandet Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981:74 s. 144 ff.). Kommittén redogjorde där också för de typer av föreningar som den hade träffat på.

Kommittén tog först upp andelshus. Därmed avsågs hus i vilka nyttjanderätt till lägenheter grundar sig på äganderätt av ideella andelar av fastigheten eller på delägarskap i handelsbolag eller kommanditbolag. Kommittén tillade att beteckningen andelshus också hade kommit att användas för fjällstugor m.m. där veckoupplåtelser under året äger rum samt som benämning på hus där nyttjanderätten grundas på aktier eller på andelsrätt i en s.k. bostadsförening.

Bostadsföreningar är, enligt kommittén, ekonomiska föreningar som upplåter lägenheter på antingen obegränsad eller begränsad tid. Kommittén tillade att rätten att nyttja lägenheten kan vara på ett eller annat sätt knuten till andelsrätt i föreningen men att beteckningen förekommer även när sådan anknytning inte föreligger.

Före år 1930 var det enligt 1978 års bostadsrättskommitté vanligt att ekonomiska föreningar upplät andelsrätt i föreningen sammankopplad med nyttjanderätt för obegränsad tid till en lägenhet. Föreningarna angavs oftast ha kallats för besittningsföreningar.

Vid sidan av dessa föreningar förekom, enligt kommittén, hyresföreningar. De karaktäriserades av att föreningarna kunde upplåta andelsrätt med vilken följde nyttjanderätt på begränsad tid. Andelsrätten kunde vara på ett eller annat sätt sammankopplad med nyttjanderätten, men det fanns också föreningar utan sådan fast sammankoppling.

Slutligen tog kommittén upp en typ av föreningar som angavs ha tillkommit för att kringgå 1942 års priskontrollag. Dessa beskrevs så att de var organiserade som bostadsrättsföreningar men att lägenheterna uppläts åt medlemmarna på begränsad tid.

Av det sagda ser man alltså att de olika parametrar som finns – och som på olika sätt kan kombineras med varandra – är att nyttjanderätten kan vara upplåten på antingen begränsad eller obegränsad tid samt att nyttjanderätten kan vara antingen fast sammankopplad med andelsrätten eller sakna en sådan koppling.

Vilka förbud har då genom åren funnits?

Förbudens framväxt

Redan genom 1930 års BRL förbjöd man andra än bostadsrättföreningar att upplåta nyttjanderätt till lägenhet för obegränsad tid, 1 § 1930 års BRL. Ända sedan 1930 års BRL har det funnits en övergångsbestämmelse som medger att föreningar som fanns redan när förbudet infördes har kunnat fortleva (punkten 4 i övergångsbestämmelserna till 1991 års BRL). Bestämmelserna om upplåtelse på obegränsad tid är i sammanhanget oproblematiska. De kan därför lämnas därhän. Det som återstår är därmed vilka förbud som funnits mot upplåtelse av nyttjanderätt på begränsad tid.

I lagstiftningsärendet inför 1930 års BRL uppmärksammade Lagrådet vad som benämndes hyresföreningar (NJA II 1930 s. 460 ff.). Lagrådet gjorde då den indelningen att ekonomiska föreningar med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna kunde delas upp i två typer av bostadsföreningar. De delades upp dels i hyresföreningar, där medlemmarna innehade lägenheten med hyresrätt, dels i föreningar med bostadsrätt, dvs. där nyttjandrätten hade upplåtits för obegränsad tid. Lagrådet såg två typer av hyresföreningar dels sådana där upplåtelsen skett för viss tid, dels sådana där hyrestiden lämnats obestämd (alltså inte obegränsad, då handlade det ju om bostadsrätt).

Lagrådet föreslog att man skulle förbjuda föreningar med obestämd hyrestid. Det motiverade Lagrådet för det första med att man såg vissa risker med denna form av hyresföreningar. Den kunde lätt förväxlas med bostadsrättsföreningar och skulle kunna utnyttjas till osunda bostadsföretag. För det andra menade Lagrådet att det var tvivelaktigt om något behov fanns av denna – som Lagrådet benämnde det – mellanform. Lagrådet föreslog ett förbud i BRL. I stället infördes ett förbud i den då gällande lagen om ekonomiska föreningar från år 1911 (lagens 2 §). Förbudet fick följande lydelse.

Ekonomisk förening med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna må ej upplåta lägenhet under nyttjanderätt annorledes än för bestämd tid, med mindre upplåtelsen sker under bostadsrätt enligt vad därom är särskilt stadgat.

Departementschefen motiverade förbudet på bl.a. följande sätt (NJA II 1930 s. 535).

Med en bestämmelse av denna innebörd avses att förbjuda den mellanform för upplåtelse åt föreningsmedlemmar, som hyresrätt för obestämd tid utgör, en form, som särskilt då den är förbunden med ett avstående från föreningens sida av uppsägningsrätten lätteligen kan för föreningsmedlemmen framstå såsom innebärande en bostadsrätt i lagens mening och...

Departementschefen gjorde i propositionen också en del avgränsningar (ibid). Han ansåg att skäl saknades att utsträcka förbudet till andra föreningar än sådana som hade till ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna. Inte heller ansåg han att förbudet borde omfatta upplåtelser för lägenhetsinnnehavarens livstid.

Av det sagda framgår alltså att förbuden vid den tiden – om vi håller oss till upplåtelse av bostäder – förbjöd dels upplåtelser på obegränsad tid på annat sätt än av bostadsrättsföreningar, dels upplåtelser av en förening åt sina medlemmar på obestämd tid. Däremot var det alltså möjligt för en förening att åt sina medlemmar upplåta en bostadslägenhet på bestämd tid. Man bör observera att inget sades om kopplingen mellan andelsrätt och nyttjanderätt. Med andra ord bör graden av koppling ha varit betydelselös.

I sammanhanget bör nämnas att en övergångsbestämmelse fanns som tillät befintliga föreningar att fortsätta med sin verksamhet (se t.ex. NJA II 1930 s. 536). Den har senare, med vissa ändringar, fått efterföljare när BRL har reformerats.

År 1942 infördes en lag om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätter. Avsikten var att få kontroll på priserna för bostadsrätter, vilket man hade på hyrorna för hyresrätter. Departementschefen konstaterade i den aktuella propositionen att det före 1930 års lagstiftning om bostadsrättsföreningar hade bildats ett stort antal föreningar som också hade till syfte att bereda medlemmarna bostad. Han ansåg att kontrollbestämmelserna skulle bli mycket ofullständiga, om de inte inbegrep upplåtelse och överlåtelse av andelsrätt i sådana föreningar eller bolag, ”varmed följer besittningsrätt till lägenhet” (prop. 1942:341 s. 14). Departementschefen poängterade särskilt att bestämmelserna skulle vara tillämpliga även om den rätt till lägenheten som följde med

överlåtelse av andelsrätten i föreningen eller bolaget benämndes hyresrätt. Bestämmelsen fick den lydelsen att bestämmelserna för bostadsrätter skulle gälla ”med avseende å annan andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet”.

Vissa ändringar i kontrollagstiftningen gjordes år 1945. Under beredningen av det ärendet utarbetades en promemoria av Justitiedepartementet. Där angavs att vissa nya bostadsföreningar hade uppträtt på marknaden efter kontrollagens införande (prop. 1945:371 s. 35). Det var alltså den typ som 1978 års bostadsrättskommitté beskrev som bostadsrättsföreningar men med upplåtelser på begränsad tid. Syftet med dessa föreningar var att undgå antingen priskontrollen eller det dåvarande utdragna kontrollförfarandet vid godkännande av ekonomiska planer. Denna med priskontrollen ”oförenliga verksamhet som bedrivits av vissa s.k. bostadsföreningar” ville man stoppa. Ett förbud ställdes därför upp för föreningar som inte var bostadsrättsförening eller aktiebolag att utan hyresnämndens tillstånd upplåta ”andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet”. Övergångsbestämmelser med undantag för befintliga föreningar meddelades.

Utanför hyresreglerat område var det fortfarande tillåtet att upplåta andelsrätt sammankopplad med nyttjanderätt på begränsad tid. Kontrollagen upphävdes år 1969. Då infördes ett generellt förbud mot andelsrättsupplåtelser, dock inskränkt på det sättet att förbudet gällde endast bostadslägenheter. Den aktuella kommitténs motiv var att man ansåg att något verkligt behov av denna typ av föreningar inte fanns. Vidare anförde kommittén att dessa föreningar inte var underkastade någon form av kontroll motsvarande den som gällde för bostadsrättsföreningar trots att upplåtelserna av lägenheterna regelmässigt förenades med skyldighet att i någon form sätta in kapital i verksamheten.

Departementschefen uttalade i propositionen att vad kommittén anfört förtjänade beaktande. Han tillade att förslaget också torde främja en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden, när det gällde olika former för upplåtelse (prop. 1968:161 s. 49 ff.). Det var således i dessa förarbeten som de uttalanden gjordes om sammankoppling mellan andelsrätt och nyttjanderätt, vilka man hänvisade till inför försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt. Exakt återgivet uttalades följande i specialmotiveringen (prop. 1968:161 s. 52).

Bestämmelsen i paragrafen avser endast andelsrätt varmed följer rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet. Rätten till lägenheten skall således vara sammankopplad med själva andelsrätten. Överlåts andelsrätt i förening eller bolag och hyresrätt till lägenhet var för sig är bestämmelsen inte tillämplig. I sådant fall gäller reglerna om hyra beträffande nyttjanderätten. Om ersättningen för andelsrätten är en

förtäckt ersättning för hyresrätten, torde reglerna om otillbörligt vederlag enligt hyreslagen bli tillämpliga.

Genom 1971 års BRL flöt en överensstämmande bestämmelse i stället in i BRL (79 §). Bestämmelsen hade följande lydelse.

Förening eller aktiebolag får ej upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning i fråga om andel i handelsbolag.

Departementschefen uttalade i propositionen följande (prop. 1971:12 s. 92).

Ända sedan mitten av 1940-talet har statsmakterna intagit den principiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenheter skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst eller i form av bostadsrätt. Härigenom har en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden uppnåtts. Något verkligt behov av andra upplåtelseformer torde inte heller föreligga. Enligt min mening bör därför förbudet för förening eller aktiebolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet bibehållas.

Uttalandet om enhetlighet leder tanken till att graden av koppling mellan andelsrätt och nyttjanderätt skulle sakna betydelse. Men saken kompliceras av den aktuella kommitténs, Bostadsrättskommittén, synsätt. Den menade att både det då gällande förbudet från år 1969 och det man föreslog inte avsåg fall då andelsrätt och hyresrätt till lägenhet överlåts var för sig (SOU 1969:4 s. 91 och 95). Kommittén tillade att, om ersättningen för andelsrätten i de fallen är en förtäckt ersättning för hyresrätten, bestämmelsen i 65 § hyreslagen om förbud mot ersättning torde bli tillämplig (betänkandet s. 95). Kommitténs förslag avvek inte i sak från det i propositionen.

När bestämmelserna i 79 § 1971 års BRL år 1991 fördes över till 1 kap. 8 § BRL fanns ingen avsikt att göra några sakliga ändringar (prop. 1990/91:92 s. 157).

Högsta domstolens syn på bostadsföreningar

I sammanhanget bör nämnas Högsta domstolens avgörande NJA 1995 s. 613. Frågan var om en överlåtelse av andel i bostadsförening mot

särskild ersättning stred mot förbudet i 65 § hyreslagen. Högsta domstolens utgångspunkt var att man vid bedömningen får skilja mellan två typer av bostadsföreningar. I den ena är rätten att nyttja en bostadslägenhet direkt knuten till andel i föreningen på sådant sätt, att med en överlåtelse av andelsrätten utan vidare följer rätten att nyttja lägenheten. I den andra typen finns visserligen ett samband mellan andel i föreningen och nyttjanderätt till en lägenhet. Men sambandet är inte så fast att nyttjanderätten utan vidare omfattas av en överlåtelse av andelsrätten. Som exempel på sådant samband angav domstolen att sambandet uteslutande består i att nyttjanderätt upplåts endast till den som är medlem i föreningen.

Beträffande det förra slaget av föreningar menade Högsta domstolen att det föreningsrättsliga inslaget tar överhanden och fortsatte:

Det är därför inte möjligt att vid överlåtelse av andel i sådana föreningar som nu avses särskilja nyttjanderätten då det gäller vederlaget. Härav följer att förbudsbestämmelsen i 12 kap. 65 § JB inte kan anses tillämplig vid överlåtelse av sådan andelsrätt.

Beträffande det andra slaget av föreningar ansåg Högsta domstolen att det, på grund av det lösare sambandet mellan andelsrätten och nyttjanderätten, inte föreligger något hinder mot att vid en överlåtelse betrakta nyttjanderätten för sig också i fråga om vederlaget. Detta angavs gälla även om nyttjanderätten överlåts tillsammans med andelsrätten. I sådana fall ansåg Högsta domstolen att förbudet mot ersättning i 65 § hyreslagen är tillämpligt.

Det man här bör notera är att Högsta domstolens resonemang förefaller bottna i samma synsätt som redovisades i prop. 1968:161 och av Bostadsrättskommittén.

Våra slutsatser om rättsläget

I 1 kap. 8 § BRL talas om andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Redan ordalydelsen talar för att endast sådana föreningar omfattas där det finns en mer fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Enligt vår mening framgår det, när man har studerat bestämmelsernas framväxt, rätt tydligt att detta också har varit lagstiftarens avsikt. Uttalandena inför 1971 års BRL är i och för sig något motsägselsefulla, men är rätt oklara och bör också ses mot bakgrund av kommittéförslaget. Den tolkning vi anser har mest fog för sig förefaller också harmoniera med Högsta dom-

stolens synsätt, även om vi är medvetna om att det avgörandet inte alls tar sikte på den här aktuella frågan.

Vår slutsats är alltså att förbudet i 1 kap. 8 § BRL tar sikte endast på upplåtelser för begränsad tid där det finns en mer fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Således innebär den bestämmelsen inte något förbud mot upplåtelser av bostadslägenheter för begränsad tid där en sådan fast koppling saknas.

Det sagda innebär att vi delar departementschefens bedömning i prop. 1986/87:37 att förbudet inte förefaller omfatta SKB:s verksamhet. Dispens från det förbudet skulle i så fall vara överflödigt för SKB.

Däremot menar vi att man av såväl de aktuella förarbetsuttalandena som Högsta domstolens avgörande kan utläsa att ersättning som en förening tar ut i samband med upplåtelse av nyttjanderätten kan innebära att man bryter mot 65 § hyreslagen. Det viktiga är inte vilken ”etikett” föreningen sätter på ersättningen. Avgörande är vad den i realiteten har utgjort ersättning för.

I de fall någon form av insats eller dylikt tas ut först i samband med upplåtelsen – t.ex. på det sättet att en avgift tas ut vid förvärvet av andelen och ger en köplats medan resten tas ut vi upplåtelsen – torde den sistnämnda ersättningen många gånger vara att bedöma som en ersättning för nyttjanderätten. Det som behövs i de fallen – om man anser att en sådan ersättning bör få tas ut – är således en dispens för föreningen, eller den juridiska person det annars kan vara fråga om, att ta ut ersättning för upplåtelse av nyttjanderätten.

Det sagda innebär inte att dispensen mot förbudet i 1 kap. 8 § BRL i punkten 7 i övergångsbestämmelserna till 1991 års BRL behöver vara överflödig. Föreningar kan finnas som upplåter för begränsad tid och där en fast koppling råder mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Vi har varken uppdrag att göra en kartläggning av detta eller att överväga ett förbud mot sådana befintliga föreningar.

Vad bör gälla för framtiden?

Mot den tecknade bakgrunden anser vi att våra direktiv, beträffande kooperativa hyresrättsföreningar, inte pekar ut en viss koppling som skall råda mellan andels- och nyttjanderätten. För oss återstår därför att ta ställning i detta hänseende.

Att föreningar bör omfattas där en fast koppling saknas anser vi närmast självklart. Det gäller inte minst mot bakgrund av att detta har varit det vanliga bland föreningar som omfattades av försöksverksamheten. Dessutom fungerar SKB så. Enligt vår bedömning är det med denna konstruktion också enklast att leva upp till den grundläggande

idén med upplåtelseformen att det inte skall vara möjligt för hyresgästen att till valfritt pris överlåta hyresrätten. Bör då regleringen av kooperativa hyresrättsföreningar acceptera även föreningar där en fast koppling finns?

Av redogörelsen för förbudsreglernas framväxt framgår att ett skäl för att förbjuda vissa typer av föreningar har varit att de har bedömts vara närmast förväxlingsbara med bostadsrättsföreningar. Mot det kan anföras att den skillnaden föreligger att det är fråga om tidsbegränsade upplåtelser och inte, vilket är fallet med bostadsrätter, upplåtelser för obegränsad tid. Men det finns trots allt en viss risk. Exempelvis medför en fast koppling att föreningen inte kan vara lika öppen beträffande medlemskap som en sedvanlig ekonomisk förening. Öppenheten måste begränsas på samma sätt som har skett för bostadsrättsföreningar.

Enligt vår bedömning skulle föreningar med fast koppling göra regelverket mer komplicerat och komplext. I flera avseenden skulle olika regler behövas för de två varianterna. Bl.a. skulle särskilda regler behövas för att uppnå de begränsningar avseende överlåtbarheten som upplåtelseformen skall vara förenad med. Det bör poängteras att det enligt vår bedömning inte rör sig om behov av någon enstaka särregel utan ett flertal regler. En uppenbar risk finns att regelverket skulle bli onödigt snårigt för lekmän som skall tillämpa det, t.ex. styrelseledamöterna.

Vi kan inte heller se att en öppning för föreningar med fast koppling innebär några direkta fördelar. När man tillåter föreningar utan fast koppling finns möjligheter att upprätta kösystem o.d. inom ramen för skillnaden mellan förvärvet av andelsrätten respektive det senare eventuella förvärvet av nyttjanderätten. Och i föreningar där t.ex. någon kö inte finns är det ju inget som i praktiken hindrar att den som förvärvar en andel regelmässigt också samtidigt förvärvar nyttjanderätten. Däremot skulle ett förbud mot föreningar som saknar fast koppling kunna innebära komplikationer för bl.a. föreningar med kösystem.

Vi föreslår därför att den permanenta lagstiftning som vi har i uppdrag att lägga fram förslag till skall omfatta föreningar där en fast koppling saknas men inte föreningar där en sådan koppling finns.

Vår tolkning är alltså att bestämmelsen i 1 kap. 8 § första stycket BRL avser endast föreningar där en fast koppling finns. En sådan koppling skall saknas i kooperativa hyresrättsföreningar. Mot bakgrund av detta nödvändiggör införandet av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt inte några inskränkningar – i form av undantag för kooperativa hyresrättsföreningar – i upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL.

Vår tolkning innebär emellertid också att upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL inte hindrar att juridiska personer, utanför reglerna om kooperativ hyresrätt, bedriver samma form av verksamhet som koope-

rativa hyresrättsföreningar skall bedriva. Nu kommer det alternativet förhoppningsvis inte vara särskilt attraktivt. Med rätt utformade regler bör det vara fördelaktigast att falla under regelverket. Förbudet i 65 § hyreslagen innebär också att möjligheterna är små för en förening som inte är en kooperativ hyresrättsförening att kräva kapitalinsatser av tillträdande hyresgäster. Vi ser dock inget skäl att tillåta att föreningar till sina medlemmar skall kunna upplåta hyresrätt utan att falla under regelverket för kooperativa hyresrättsföreningar. Därför föreslår vi ett förbud mot det. Förbudet bör, på samma sätt som förbudet i 1 kap. 8 § BRL, vara avgränsat till att avse upplåtelser av bostadslägenheter.

Man skulle kunna överväga att ställa upp ett vidare förbud än så. Enligt vår uppfattning förutsätter emellertid det inte bara ingående överväganden utan också en kartläggning av vilka typer av konstruktioner som finns i dag. Avgränsningar måste göras. Saken är inte så enkel att juridiska personer kan förbjudas att upplåta nyttjanderätt för begränsad tid. Det skulle ju inneburit ett förbud för juridiska personer mot upplåtelse av vanlig hyresrätt. De nu nämnda frågeställningarna ligger emellertid utanför ramen för vårt uppdrag.

Vi föreslår således ett förbud mot ekonomiska föreningar som har till ändamål att upplåta nyttjanderätt för begränsad tid till medlemmar i föreningen. Förbudet bör, liksom upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL, vara straffsanktionerat.

Eftersom rättsläget i flera fall har ansetts oklart i fråga om vad det nuvarande upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL innebär anser vi det lämpligt att nu i 1 kap. 8 § första stycket BRL klargöra att endast fall omfattas av förbudet där det finns en fast koppling. Det anser vi bör ske genom att man byter ut lokutionen ”andelsrätt med vilken följer rätt att” mot ”andelsrätt som ger rätt att”.

3.2.3. Bör regler finnas om antalet medlemmar och lägenheter samt om viss närhet mellan husen?

Vårt förslag: För kooperativa hyresrättsföreningar skall gälla att antalet medlemmar och lägenheter skall uppgå till minst tre.

Däremot skall, i fall då föreningen har fler än ett hus, inte något krav ställas upp på en viss närhet mellan husen.

Allmänt

En förutsättning för att en bostadsrättsförening skall få upplåta bostadsrätt är att en ekonomisk plan har registrerats. Vi återkommer till eko-

nomiska planer i kapitel 5. Registrering av ekonomisk plan förutsätter i sin tur bl.a. att minst tre lägenheter är avsedda att upplåtas med bostadsrätt och att, om föreningen har fler än ett hus, husen ligger så nära varandra att en ”ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna”, 1 kap. 5 § BRL. Varför är det så?

Minsta antalet medlemmar och lägenheter bör vara reglerat

Kravet på minst tre lägenheter hänger samman med att en förutsättning för registrering av en bostadsrättsförening är att den har minst tre medlemmar, 1 kap. 2 § BRL. I det kooperativa synsättet anses ligga att det skall finnas ett visst minsta antal medlemmar som aktivt medverkar i föreningens verksamhet. Och tanken är att föreningen skall kunna erbjuda alla medlemmar en lägenhet (prop. 1990/91:92 s. 57 och 1992/93:144 s. 8 f.).

Även för ekonomiska föreningar gäller att minst tre medlemmar skall finnas, 2 kap. 1 § föreningslagen. Detta krav bör gälla för kooperativa hyresrättsföreningar också.

Vi anser vidare att ett krav motsvarande det för bostadsrättsföreningar på minst tre lägenheter bör gälla. I och för sig framstår, i vart fall i dagsläget, risken för mindre föreningar än så som minimal. Det är svårt att se motiven för det. Men några skäl för att tillåta föreningar bestående av t.ex. en lägenhet finns inte. Det är också så att tillämpning av reglerna om blockuthyrning förutsätter minst tre lägenheter. I avsnitt 7.2 föreslår vi att dessa regler skall gälla för kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen i relationen mellan föreningen och fastighetsägaren. Vidare är en förutsättning för tillämpning av reglerna om ombildning i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt att antalet lägenheter uppgår till minst tre. Den lagen föreslår vi i avsnitt 18.1.2 skall utvidgas att gälla även för ombildning till kooperativ hyresrätt.

Bestämmelserna i BRL är utformade så att antalet lägenheter måste uppgå till minst tre för att registrering av den ekonomiska planen skall beviljas. Sådan registrering är i sin tur en förutsättning för att en bostadsrättsförening skall ha rätt att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Något krav på upprättande och registrering av ekonomisk plan skall normalt inte gälla för att en kooperativ hyresrättsförening skall få upplåta kooperativ hyresrätt, se avsnitt 5.2.1. Vi föreslår därför att det i den grundläggande paragrafen om vad som utgör en kooperativ hyresrättsförening – alltså där de i avsnitt 3.2.1 angivna ändamålen anges – också anges att antalet lägenheter som skall upplåtas med kooperativ hyresrätt skall uppgå till minst tre.

Närheten mellan husen

Kravet på viss närhet mellan husen, när föreningen har fler än ett hus, infördes för bostadsrättsföreningar år 1991. Två skäl anfördes i förarbetena för denna ordning (prop. 1990/91:92 s. 59 f.). Det hade börjat bildas bostadsrättsföreningar – främst tänkte man på sådana med småhus – där föreningsformen hade valts av finansiella eller skattemässiga skäl. Dessa skäl ansågs ha gått före intresset av en ändamålsenlig samverkan. Intresset av kooperativ samverkan i de fallen bedömdes låg. Det andra skälet var att man ville markera att det kooperativa synsättet även i fortsättningen skulle prägla bostadsrättslagstiftningen.

En övergångsbestämmelse (sjätte punkten) infördes samtidigt. Enkelt uttryckt kan sägas att den innebär att hus som bostadsrättsföreningar hade förvärvat före ikraftträdandet av 1991 års BRL inte omfattas av kravet på viss närhet.

Det kan konstateras att det i dag finns kooperativa hyresrättsföreningar, bl.a. SKB, som inte uppfyller kraven på närhet i BRL. Om ett krav på viss närhet ställs upp för kooperativa hyresrättsföreningar, torde därför en övergångsbestämmelse behövas liknande den till 1991 års BRL. Det bör framhållas att en sådan lösning inte skulle vara utan nackdelar. Den skulle nämligen innebära att nya kooperativa hyresrättsföreningar inte kunde konkurrera på lika villkor med befintliga föreningar.

Men finns det då skäl att ställa upp ett krav på sådan närhet som avses i BRL? Även kooperativa hyresrättföreningar skall vila på ett kooperativt synsätt. Vi anser dock att en ändamålsenlig samverkan i regel kan ske, även om husen inte har den aktuella närheten. SKB får sägas utgöra ett ”levande” bevis på detta. Men framför allt hänger vår slutsats samman med att vi gör bedömningen att de fall som främst var grunden för kravet i BRL inte kommer att få sin motsvarighet här. Det man siktade in sig på var föreningar med småhus som bildades för att lånefinansieringen blev bättre eller för att detta gav skattemässiga fördelar. Dagens subventions- eller skattesystem ger inte incitament för ett motsvarande agerande inom ramen för kooperativ hyresrätt.

4. Föreningen och medlemmarna

4.1. Bakgrund

4.1.1. Föreningslagen och BRL

I korthet redogörs här för vad som enligt föreningslagen och BRL gäller avseende inträde och utträde som medlem i ekonomiska föreningar respektive bostadsrättsföreningar.

För ekonomiska föreningar gäller den s.k. öppenhetsprincipen. En ekonomisk förening får inte vägra någon inträde som medlem, om det inte finns särskilda skäl för vägran med hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens verksamhet eller föreningens syfte eller annan orsak, 3 kap. 1 § första stycket föreningslagen. De möjligheter som finns att vägra inträde innebär bl.a. att en förening kan ställa upp som krav att medlemmarna tillhör en viss yrkesgrupp eller att föreningens verksamhet skall vara begränsad till ett visst geografiskt område (se vidare Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 99 f.). Sökanden kan begära domstols prövning av ett beslut att vägra honom medlemskap.

Öppenhetsprincipen är mer inskränkt för bostadsrättsföreningar än för andra ekonomiska föreningar. Det hänger samman med att en begränsning av antalet medlemmar är nödvändig. Antalet lägenheter är ju begränsat. När bostadsrättsföreningen upplåter bostadsrätt är föreningens handlingsfrihet stor att välja sina medlemmar (se vidare Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 43). Vid senare övergångar av bostadsrätten är som vi snart skall se möjligheterna att vägra medlemskap mindre.

Bostadsrättsföreningens styrelse prövar ansökningar om medlemskap i föreningen. Styrelsen skall vid prövningen iaktta bl.a. vad som anges i föreningens stadgar. Vissa stadgevillkor är dock enligt 3 kap. 2 § BRL utan verkan. Bl.a. får inte ett visst medborgarskap eller en viss inkomst utgöra en förutsättning för inträde i föreningen. Huvudregeln om rätten till medlemskap vid övergång av bostadsrätt regleras i 2 kap. 3 § BRL. Medlemskap får inte vägras, om villkoren i stadgarna är upp-

fyllda och föreningen ”skäligen bör godta” sökanden som bostadsrättshavare.

Det finns sedan särskilda bestämmelser bl.a. avseende juridiska personers förvärv, makes rätt till medlemskap och hyresgästs rätt till medlemskap vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

Nämnas bör att föreningslagen gör en skillnad mellan medlemskap och andel. Förvärv av en andel kan flytta fram positionerna när det gäller rätten till medlemskap även om detta inte är huvudregeln, 3 kap. 2 och 3 §§ föreningslagen.

Olika bestämmelser gäller också för utträde ur ekonomiska föreningar respektive bostadsrättsföreningar. Nämnas kan att i en bostadsrättsförening anses normalt den som inte längre är bostadsrättshavare ha utträtt ur föreningen, 2 kap. 11 § andra stycket BRL.

4.1.2. Hyreslagen och BRL

Hyreslagen

Hyresgästens uppsägningsrätt och rätt att överlåta hyresrätten hör systematiskt egentligen kanske mer hemma under rättigheter och skyldigheter. Enligt vår mening är det emellertid inte möjligt att behandla uppsägnings- och överlåtelserätten fristående från frågorna om inträde i och utträde ur föreningen. Här ges därför en kort presentation av vad som gäller i dessa avseenden för hyresgästen samt, i motsvarande situationer, för bostadsrättshavaren.

Hyresavtal kan ingås för obestämd eller bestämd tid. Om ett hyresförhållande inte har varat mer än nio månader i följd och hyresavtalet har ingåtts för bestämd tid, upphör det att gälla vid hyrestidens utgång. I alla andra fall krävs uppsägning för att avtalet skall upphöra att gälla, 3 § hyreslagen. Olika uppsägningstider gäller sedan beroende på vilken sorts avtal det gäller och vem som säger upp. Här kan bara nämnas att en hyresgäst som hyr en bostadslägenhet aldrig har längre uppsägningstid än tre månader.

Hyresgästens möjligheter att överlåta hyresrätten är inskränkta. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs, 32 § hyreslagen. Ett antal undantag finns dock, 33 – 37 §§ hyreslagen. Bl.a. kan hyresnämndens tillstånd ersätta samtycket, om man vill byta en bostadslägenhet mot en annan bostad eller vill överlåta en lokal för handel eller industri. Beträffande bostadslägenheter gäller ett förbud mot att ställa upp villkor om särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse, 65 § hyreslagen. Förbudet är straffrättsligt sanktionerat.

BRL

BRL vilar på en helt annan grundtanke. Det normala är att bostadsrättshavaren själv avyttrar sin bostadsrätt. Normalt sett är detta också det enda sättet för bostadsrättshavaren att få tillbaka vad denne har betalat för bostadsrätten vid sitt förvärv. Bl.a. den inskränkningen finns dock att en överlåtelse blir ogiltig om förvärvaren vägras medlemskap, 6 kap. 5 § BRL.

Rätt till uppsägning föreligger i vissa speciella situationer. Bl.a. har föreningen rätt att säga upp en bostadsrättshavare, om nyttjanderätten är förverkad för att årsavgiften inte har betalats. Nämnas bör också att en bostadsrättshavare har rätt att avsäga sig sin bostadsrätt, 2 kap. 11 § BRL. Detta kan dock göras tidigast två år från upplåtelsen. Avsägelsen innebär att bostadsrättshavaren blir fri från sina förpliktelser. Någon rätt att få tillbaka sin insats eller den köpeskilling bostadsrättshavaren kan ha erlagt finns emellertid inte.

4.2. Överväganden och förslag

4.2.1. Föreningslagens regler kan i stor utsträckning gälla

Vårt förslag: Föreningslagens bestämmelser om inträde i och utträde ur föreningen skall gälla för kooperativa hyresrättsföreningar, när inte avvikande bestämmelser behövs.

Vi har i avsnitt 3.2.2 tagit ställning för att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Det medför att man måste överväga vad som bör gälla för inledandet respektive avslutandet av såväl det föreningsrättsliga som nyttjanderättsliga förhållandet.

När det gäller de grundläggande föreningsrättsliga frågorna ser vi i ett utgångsläge inget skäl att göra avvikelser gentemot vad som normalt gäller för ekonomiska föreningar i de aktuella avseendena. Med andra ord bör samma regler gälla för inträde i och utträde ur en kooperativ hyresrättsförening och för förvärv av andelsrätt som gäller för vanliga ekonomiska föreningar, när inte särskilda förhållanden påkallar annat. Eftersom andelsrätten och medlemskapet skall leva ett fritt liv i förhållande till nyttjanderätten finns inte samma skäl för inskränkningar jämfört med andra, vanliga ekonomiska föreningar som det finns för bostadsrättsföreningar. Men i olika avseenden finns trots det skäl att överväga om avvikelser från föreningslagen bör göras. Det gör vi i de följande avsnitten.

4.2.2. Begränsningar i medlemsantagningen

Vårt förslag: Några bestämmelser avseende möjligheter till begränsning av antagningen av medlemmar utöver föreningslagens skall – här bortses från ombildningssituationen – inte finnas.

Den som är missnöjd med att föreningen har vägrat medlemskap får vända sig till allmän domstol.

Behövs särskilda begränsningar?

Som nämndes i avsnitt 4.1.1 gäller öppenhetsprincipen för ekonomiska föreningar. Med andra ord innebär föreningslagen inget hinder mot att en kooperativ hyresrättsförening som så önskar tar emot alla som ansöker om medlemskap som medlemmar, t.ex. för att bygga upp ett kösystem.

Men fullt legitima skäl kan å andra sidan finnas för en kooperativ hyresrättsförening att försöka ställa upp begränsningar för medlemsantagningen. Föreningen kan t.ex. inrikta sig på en viss kategori boende såsom äldre eller ungdomar. Flera exempel på det har funnits under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se t.ex. Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 16). Ett annat exempel är att föreningen kan vilja begränsa antalet medlemmar i förhållande till antalet lägenheter.

Föreningslagen ger vissa möjligheter att begränsa intaget. Inträde som medlem kan vägras med hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens verksamhet eller föreningens syfte eller annan orsak, 3 kap. 1 § föreningslagen. Vi bedömer att det inte finns hinder mot att ställa upp villkor om att sökanden skall tillhöra någon viss kategori eller att begränsa antalet medlemmar med hänsyn till antalet lägenheter (jfr t.ex. Rodhe, Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 37 ff. och Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 99 f.). Vi ser därför inte något behov av särregler – i de här diskuterade hänseendena – för kooperativa hyresrättsföreningar.

Slutligen bör nämnas att SKB i sina stadgar har en begränsning så att endast fysiska personer antas som medlemmar. Något hinder mot ett sådant förbud kan vi, som framgått av det sagda, inte se. Vi anser emellertid inte att någon sådan begränsning bör ställas upp i författning. Det beror dels på föreningens möjligheter att själv göra begränsningen, dels på vårt ställningstagande i avsnitt 3.2.1 att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ha till ändamål att hyra ut lokaler till sina medlemmar.

Domstols prövning av vägrat medlemskap

Den som är missnöjd med att ha vägrats medlemskap i en ekonomisk förening får stämma föreningen vid allmän domstol. Där får den missnöjde yrka att domstolen fastställer att han har rätt att bli medlem. Den som har förvärvat en bostadsrätt men vägrats medlemskap i en bostadsrättsförening kan i stället hänskjuta frågan till hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL. En möjlighet är givetvis att öppna denna väg också för den som har vägrats medlemskap i en kooperativ hyresrättsförening.

Vår bedömning är dock att så inte bör ske. Vi har tagit ställning för att en fast koppling inte skall finnas mellan andels- och nyttjanderätten. Skälen framstår inte som särskilt starka för att hyresnämnden skall pröva medlemskapet i fall där det över huvud taget inte har varit aktuellt att i samband med inträde också upplåta hyresrätt.

Det bör påpekas att rätten att få ett vägrat medlemskap i en bostadsrättsförening prövat förutsätter att sökanden genom övergång har förvärvat en bostadsrätt. När en ny bostadsrättsförening upplåter sina bostadsrätter saknar den möjlighet att vända sig till hyresnämnden som inte har fått en bostadsrätt upplåten och inte antagits som medlem.

Vårt ställningstagande måste också ses i ljuset av att vi i avsnitt 4.2.6 föreslår att hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt skall gälla. Det innebär att hyresnämnden kommer att ha att pröva överlåtelser i den utsträckning hyreslagen föreskriver detta, bl.a. frågor om byte när parterna inte kommer överens. Och vi föreslår vidare att en kooperativ hyresrättsförening inte skall kunna vägra den medlemskap som har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt i föreningen. Därmed är det svårt att se att en särskild bestämmelse om hänskjutande till hyresnämnd skulle ha någon direkt praktisk betydelse i fall då upplåtelse av hyresrätt skulle varit aktuell i samband med det begärda inträdet. Det är i sin tur endast i sådana fall det är befogat att använda sig av hyresnämnden.

Däremot kan saken ställa sig annorlunda vid ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt. Huruvida hänskjutande av medlemskapsfrågor till hyresnämnden bör medges vid ombildning överväger vi i avsnitt 18.2.2.

4.2.3. Tillskott utöver den vanliga medlemsinsatsen

Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall ha rätt att ta ut en särskild ersättning i samband med upplåtelse av hyresrätt till en medlem. Ersättningen skall kallas upplåtelseinsats.

En medlem i en ekonomisk förening skall tillskjuta en insats, medlemsinsatsen. Dess storlek skall vara bestämd i stadgarna, 2 kap. 2 § föreningslagen. En ekonomisk förenings stadgar kan medge den som så önskar att betala fler än en medlemsinsats. Stadgarna kan också innebära att olika medlemsgrupper har olika insatsskyldighet. Något delade uppfattningar finns i frågan huruvida detta är tillåtet eller om man för att uppnå sådana resultat i stället skall variera antalet lika stora andelar. (Se t.ex. Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 69 och Rodhe, Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 63).

Antalet insatser kan sättas i förhållande till att en viss händelse inträffar. Det är därför möjligt att i stadgarna ange att medlemsinsats skall utgå i förhållande till den varumängd som medlemmarna levererar till eller köper av föreningen. Samtidigt är det viktigt att klargöra gränsen mellan insatser och avgifter. Exempelvis kan medlemmen återfå insatsen men inte avgifter vid sitt utträde. (Se t.ex. Mallmén, a.a., s. 69 och Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 33 f.).

Det förekommer i dag i kooperativa hyresrättsföreningar att den som tillträder som medlem i samband med det betalar en viss insats. Vid tecknandet av hyreskontrakt betalas ytterligare insatser. Deras storlek bestäms av lägenhetens storlek.

I avsnitt 3.2.2 drog vi, med hänvisning till vissa förarbetsuttalanden och rättsfallet NJA 1995 s. 613, slutsatsen att ersättningar som betalas vid upplåtelsen enligt gällande rätt kan vara att bedöma som en ersättning för nyttjanderätten. Det avgörande är därvid inte vad ersättningen kallas utan vad den i realiteten utgör ersättning för. Om ersättningen anses avse upplåtelsen och upplåtelsen avser en bostadslägenhet, kan man hamna i strid med 65 § hyreslagen.

Till stöd för den angivna uppfattningen kan vidare följande anföras. Normalt sett är ingen beredd att betala överpris för en andel i en ekonomisk förening. Alla som önskar bli medlemmar kan bli det genom att förvärva en andel direkt av föreningen. Det som kan få en spekulant att betala överpris för andelar i en kooperativ hyresrättsförening är den begränsade tillgången till hyresrätter. Överpriset är spekulanten beredd att betala endast om denne är garanterad att komma i åtnjutande av den aktuella hyresrätten.

Vi anser att det ofta kan finnas fullt legitima skäl för en kooperativ hyresrättsförening att ta ut en särskild ersättning i samband med upplåtelsen. Inte minst gäller det mot bakgrund av vårt förslag att en fast koppling skall saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten i kooperativa hyresrättsföreningar. Det är då rimligt att föreningen skall kunna ta ut en viss insats vid inträdet i föreningen och sedan vid en senare upplåtelse ta ut ytterligare insatser. Vi anser således att det bör vara

tillåtet för en kooperativ hyresrättsförening att kräva ytterligare kapitaltillskott i samband med upplåtelsen av hyresrätten.

En möjlighet som kan övervägas är att i författning slå fast att även sådana kapitaltillskott är att anse som sedvanliga medlemsinsatser och att de således inte omfattas av förbudet i 65 § hyreslagen. Ett alternativ är att anse kapitalskottet som en ersättning för nyttjanderätten men när det gäller återbetalning o.d. behandla tillskottet som en medlemsinsats.

Den förstnämnda lösningen innebär att principen i 65 § hyreslagen kan upprätthållas att ersättning inte får utgöra villkor för upplåtelse eller överlåtelse av bostadshyresrätt. Alternativet innebär att ett undantag måste göras från denna princip. Men om man anser att alla insatser är medlemsinsatser är de med insatserna följande andelarna enligt föreningslagen fritt överlåtbara. En ekonomisk förening kan inte förhindra en överlåtelse på annat sätt än genom att underkänna förvärvaren som medlem. Då blir överlåtelsen ogiltig. Föreningslagen innehåller inte heller några regler om vilket pris som får tas ut. Med andra ord kan hyresgästen sälja sina andelar hur dyrt som helst. Därför torde man med den förstnämnda lösningen behöva någon regel om pristak för andelarna. Det skulle emellertid innebära en avvikelse från den gängse synen på vanliga ekonomiska föreningar. Som tidigare nämnts finns normalt sett inget intresse av att betala överpriser. Föreningen är öppen för alla och man kan lika gärna betala direkt till föreningen. Med andra ord innebär den förstnämnda lösningen konflikter med principer i föreningslagen medan alternativet kräver undantag från förbudet i 65 § hyreslagen.

En fördel med det andra alternativet är att det mer ansluter till de principer som gäller i dag där man ser till vad ersättningen i realiteten avser. Därmed kan de principerna vara vägledande vid gränsdragningen för vad som är tillåtet osv.

Om alla insatser anses som vanliga medlemsinsatser blir med automatik de sedvanliga reglerna för medlemsinsatser tillämpliga, t.ex. vad gäller återbetalning. Men inget hindrar att dessa regler görs tillämpliga om alternativet, att anse kapitaltillskottet som ersättning för hyresrätten, väljs. Med den lösningen framstår dessutom möjligheten större till konstruktioner där återbetalning av belopp grundas på uppsägning av hyresrätten. Sådana konstruktioner möjliggör återbetalning av belopp som avser hyresrätten, samtidigt som personen ifråga står kvar som medlem med sin medlemsinsats. Den utformningen är, vilket utvecklas i nästa avsnitt, att föredra. En lösning där den aktuella ersättningen betraktas uteslutande som en föreningsrättslig insats förefaller försvåra återbetalning endast av belopp för nyttjanderätten.

Det torde inte heller bli möjligt att beräkna insatsers storlek i förhållande till lägenheternas olika storlek, om alla insatser anses som

vanliga medlemsinsatser. En fast koppling skall ju inte finnas mellan andels- och nyttjanderätten. I och med det saknas teoretiskt underlag för att koppla kapitaltillskott avseende andelar i föreningen till nyttjanderättens relativa värde. Men goda skäl kan finnas att differentiera kapitaltillskotten på denna grund.

Parentetiskt kan nämnas att i den mån man överväger möjligheter till pantsättning förefaller synsättet, att den aktuella insatsen är som vilken medlemsinsats som helst, medföra en del komplikationer. Det framstår nämligen som något svårförenligt att i ena stunden hävda att den insats som har erlagts i samband med upplåtelsen inte på något sätt är hänförlig till nyttjanderätten och sedan i samband med exekution anse att medlemmen/hyresgästen inte skall få behålla sin lägenhet. Avser insatserna endast andelar i föreningen kan man inte gärna hävda att hyresrätten skall få utmätas eller vara förverkad på grund av den uteblivna betalningen. Men om en exekutiv förvärvare inte kommer i åtnjutande av hyresrätten är andelarna i praktiken värdelösa som kreditobjekt.

Vi anser, mot den angivna bakgrunden, att ersättning som tas ut i samband med upplåtelse till medlem av hyresrätt bör utgöra en särskild form av insats. Vi föreslår att man benämner den upplåtelseinsats.

Vi återkommer till frågan vad som bör gälla beträffande återbetalning av denna insats o.d. i nästa avsnitt. Det bör också poängteras att den valda lösningen inte i sig innebär att hyresgästen skall ha rätt att fritt överlåta sin hyresrätt. Hur det bör vara med den saken överväger vi i avsnitt 4.2.6.

En ekonomisk förening har, som tidigare nämnts, möjlighet att ta ut årsavgifter. Det som krävs är att saken är reglerad i stadgarna, 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen. Ofta gäller avgiften sådant som föreningens administration. Utan att fördjupa sig i saken här kan nämnas att det inte alltid är helt lätt att dra gränsen mellan avgifter och insatser, bl.a. beroende på att avgifter kan vara engångsbelopp. Men beroende på vad beloppet är att klassificera som blir följderna olika, t.ex. vad gäller rätten att få tillbaka beloppet.

Man kan tänka sig att en kooperativ hyresrättsförening anser sig ha behov av att ta ut en årsavgift t.ex. för administration beträffande medlemmar som inte har en nyttjanderätt. Vi kan inte se något problem med en sådan avgift, utom på det sättet att den i vissa fall skulle kunna utgöra en förtäckt hyra och att den inte får strida mot likhetsprincipen. Vi återkommer därför till denna fråga i avsnitt 9.4.3 där vi behandlar bl.a. avgifter.

4.2.4. Frivilligt utträde ur föreningen

Vårt förslag: När en medlem frivilligt utträder ur en kooperativ hyresrättsförening skall föreningslagens regler om återbetalning av medlemsinsatser gälla.

En medlem som har sagt upp endast sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen, såvida inte föreningen i sina stadgar har ställt upp något hinder mot det.

För återbetalning av upplåtelseinsatsen skall, med ett undantag, gälla samma bestämmelser som för medlemsinsatser. För att de frister skall börja löpa som föregår utbetalningen skall det vara tillräckligt att medlemmen säger upp hyresrätten. Däremot skall alltså inte krävas att denne säger upp sig till utträde ur föreningen.

Situationen om inga särskilda bestämmelser införs

En medlem i en kooperativ hyresrättsförening kan tänkas vilja utträda ur denna. Om inga avvikande bestämmelser införs, innebär föreningslagen därvid följande av intresse i förevarande sammanhang.

Medlemmen har rätt att säga upp sig till utträde, 3 kap. 4 § föreningslagen. Något rätt att omedelbart avgå ur föreningen och få ut medlemsinsatserna föreligger inte. Avgång sker enligt huvudregeln vid utgången av det räkenskapsår som slutar näst efter en månad sedan medlemmen har sagt upp sig till utträde (eller uteslutits eller någon annan omständighet som föranlett avgången har inträffat), 3 kap. 5 § föreningslagen. Beroende på när medlemmen säger upp sig i förhållande till räkenskapsårets utgång kan alltså tidpunkten för avgången variera mellan en månad och nästan 13 månader. I stadgarna kan man förlänga den nämnda månaden till som mest sex månader. Då blir alltså maximum nästan 18 månader.

Rätten att få ut insatser uppstår först sex månader efter avgången, 4 kap. 1 § föreningslagen. Man får alltså lägga till ytterligare sex månader till de tidigare angivna tidsrymderna.

Inte heller har medlemmen en obetingad rätt att få ut allt som denne har erlagt i insats. Beloppet som betalas ut får nämligen inte överstiga vad som belöper på medlemmen i förhållande till övriga medlemmar av föreningens egna kapital enligt den balansräkning som hänför sig till tiden för utgången, 4 kap. 1 § föreningslagen. Närmare bestämmelser finns om hur det egna kapitalet skall beräknas. Den som avgår har dessutom rätt till del av beslutad vinstutdelning. Särskilda bestämmelser finns vidare om föreningen går i likvidation eller konkurs samt om

den avgående medlemmen har deltagit med högre belopp än vad man är skyldig att delta med.

Intressekonflikten i kooperativa hyresrättsföreningar

Hur lämpliga är då dessa bestämmelser för en kooperativ hyresrättsförening? Det är tydligt att olika intressen bryts mot varandra. Den medlem som står i begrepp att lämna föreningen kommer i allmänhet att göra detta för att förändra sitt boende. Medlemmen har därvid ofta ett behov av att få tillbaka sin insats.

Samtidigt gör denna typ av utbetalningar föreningen sårbar. Detta gäller särskilt föreningar enligt ägarmodellen. Dessa föreningar har i normalfallet behov av ett visst eget kapital för att finansiera sitt ägande av fastigheten eller innehav av tomträtten. I sin rapport om försöksverksamheten menade Boverket att en nödvändig åtgärd för att förbättra de kooperativa hyresrättsföreningarnas enligt ägarmodellen möjligheter att få lån är att säkerställa att insatsen aldrig kan få prioritet framför föreningens förpliktelser gentemot långivare (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 37 f.).

När det gäller behovet av och skyddet för det egna kapitalet är en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen jämförbar med bostadsrättsföreningar. En bostadsrättshavare har normalt inte möjlighet att få tillbaka sin insats, utan måste försöka sälja sin bostadsrätt. Däremot kan en bostadsrättsförening tömma sig på eget kapital genom att besluta om sänkning av samtliga insatser. Mot sådana beslut föreslog Bostadsrättsutredningen en viss spärr (SOU 2000:2 s. 284 ff.). Beslut om sänkning av samtliga insatser skall, enligt förslaget, registreras vid Patent- och registreringsverket samt få verkställas först ett år efter registreringen.

Lösningen avseende återbetalning av insatser

Den spärregel Bostadsrättsutredningen föreslog för bostadsrättsföreningar finns redan för ekonomiska föreningar, 7 kap. 14 § föreningslagen. Däremot är alltså i utgångsläget principerna motsatta när det gäller återfående av insatser. Men enligt 4 kap. 1 § fjärde stycket föreningslagen kan en ekonomisk förening ta bort eller begränsa rätten att vid avgången få ut insatser och vinstandel, utom i ett par undantagssituationer.

Bl.a. mot bakgrund av att en förening kan helt ta bort återbetalningsrätten har man i litteraturen framhållit möjligheten att på olika sätt villkora denna. Som giltiga har ansetts villkor om t.ex. att medlemmen upphör med viss verksamhet eller att den som av medlemmen har förvärvat den verksamhet eller den fastighet som är grundval för medlemskapet också har inträtt som medlem i föreningen (Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 133 och Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 59).

Därmed skulle det enligt föreningslagen även för kooperativa hyresrättsföreningar vara möjligt att på olika sätt villkora återbetalningsrätten eller helt ta bort den. Givetvis gäller samma gränser som för andra föreningar. Bl.a. måste likhetsprincipen iakttas. Det innebär alltså att alla medlemmar skall behandlas lika. Konkurrenslagstiftning och 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område är exempel på andra ramar (se vidare t.ex. Mallmén, a.a., s. 134). Men vi bedömer att föreningslagen inte innebär hinder mot att i stadgarna t.ex. ha ett villkor som innebär att rätten att återfå insatsen är beroende av att en ny kooperativ hyresgäst finns.

Det sagda innebär att föreningslagen ger ett mycket stort spelrum. Den optimala lösningen är den som utgör en riktig avvägning av de motstående intressena, dvs. medlemmarnas och kreditgivarnas. Enligt vår mening finns det emellertid inte ett svar som är rätt i alla olika fall. Vi har redan varit inne på att skillnader finns mellan kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägar- respektive hyresmodellen. Behovet av att låna pengar är typiskt sett större i ägarmodellen.

Men vad som är optimalt beror också på sådant som konjunkturläge och konkurrenssituationen på kreditmarknaden. Att lagstiftaren pekar ut en lösning innebär därför ingen optimal lösning. Det är föreningen som bäst gör bedömningarna. Föreningen är bäst lämpad för att bedöma om man kan t.ex. få lån och rätt lånevillkor samtidigt som man har en efterfrågan på lägenheterna. Vi anser därför att man inte bör införa någon särlösning för kooperativa hyresrättsföreningar. Återbetalningsrätten vid frivilligt utträde och föreningens möjligheter att begränsa den bör vara desamma som i andra ekonomiska föreningar.

I sammanhanget bör framhållas att för beslut om ändring av stadgar gäller särskilda krav, 7 kap. 14 § föreningslagen. Och det är möjligt att sätta upp ytterligare villkor än de som anges i lag. Med andra ord kan en förening som villkor för ändring i stadgarna beträffande begränsningar i återbetalningsrätten ange godkännande av föreningens kreditgivare. Ett sådant skydd framstår som lika starkt som det skydd man kan uppnå genom en författningsreglering.

Vi återkommer i avsnitt 4.2.7 till återbetalningsrätten när hyresrätten är förverkad o.d.

Beträffande föreningsborgenärernas intressen bör också nämnas 4 kap. 2 § föreningslagen. Om föreningen sätts i konkurs på en ansökan som har gjorts inom ett år från en medlems avgång, är medlemmen skyldig att betala tillbaka vad han fått ut om det behövs för att täcka skulderna. Bestämmelsen torde vara avsedd att förhindra att medlemmarna i en förening som befinner sig på fallrepet genom massutträde försöker rädda sina medlemsinsatsbelopp (Rodhe, Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 108).

Särskilt om tidpunkten för återbetalning

Föreningslagen medger inte att medlemmarna ges större rätt till återbetalning än vad som anges i lagen. Det framgår av bl.a. reglerna om överskottsutdelning, 10 kap 1 § föreningslagen. Exempelvis kan en ekonomisk förening inte bestämma att utbetalningar skall ske tidigare än vad föreningslagen föreskriver. Detta utgör ett skydd för borgenärerna men innebär en komplikation för en medlem i en kooperativ hyresrättsförening som står i begrepp att skaffa ett nytt boende.

En avvikelse från föreningslagen som innebär att föreningen skall kunna betala tillbaka insatsen vid en tidigare tidpunkt än vad som gäller för andra ekonomiska föreningar skulle innebära en rätt allvarlig försvagning av borgenärernas skydd. Den kan därför slå tillbaka mot föreningarna själva. I minnet bör hållas att flyttningar oftast inte sker direkt. Tillträdet brukar ligga en bit framåt i tiden.

En annan möjlighet är att villkora rätten till tidigare utbetalning av att en ny kooperativ hyresgäst finns. Men det skulle rätt kraftigt avvika från det synsätt som föreningslagen har. Lagens bestämmelser om insatser bygger inte alls på några kopplingar mellan vissa medlemmars utträde och nya medlemmars inträden.

Vi anser därför att starka skäl bör krävas för en sådan avvikelse. Vissa möjligheter kommer dessutom att finnas för den förening som vill medverka till att den tidigare kooperative hyresgästen får tillbaka sina insatser. I avsnitt 4.2.6 föreslår vi vissa möjligheter för den kooperative hyresgästen att överlåta sin andel och hyresrätt. Vår lösning där innebär att det blir möjligt att genomföra en överlåtelse som just får den önskade effekten. Vi ser därför inte skäl till några särbestämmelser vid frivilligt utträde utan att hyresrätten överlåts.

Möjligheterna att stå kvar som medlem efter egen uppsägning

En situation som bör nämnas i sammanhanget är den att en medlem i föreningen som innehar en nyttjanderätt säger upp denna men önskar stå kvar som medlem i föreningen. Föreningslagen som sådan innebär inte något hinder mot detta. Men det är också så att en ekonomisk förening i stadgarna kan ange grunder för uteslutning. En medlem får uteslutas på en sådan angiven grund, 3 kap. 4 § andra stycket föreningslagen.

Vissa gränser finns. Bl.a. får uteslutningsgrunden inte stå i strid med öppenhetsprincipen. Men i litteraturen har man gjort bedömningen att föreningen som uteslutningsgrund kan ange t.ex. att föreskrivna avgifter inte har betalats eller att medlemmen skall vara bosatt i ett visst område eller driva en viss verksamhet eller att medlemmen motarbetar föreningens ändamål (se t.ex. Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 117 och Rodhe, Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 43).

Enligt vår bedömning är det därför enligt föreningslagen möjligt för en förening att som uteslutningsgrund ange t.ex. att medlemmen har sagt upp sin hyresrätt. Även på det här området ser vi inget skäl att inskränka de möjligheter föreningslagen ger de kooperativa hyresrättsföreningarna eller att göra några vidgningar.

Vad som skall gälla för medlemskapet när hyresrätten är förverkad o.d. tar vi upp i avsnitt 4.2.7.

Återbetalning av upplåtelseinsatsen

Som konstaterats i det tidigare förefaller det inte innebära problem att beträffande kooperativa hyresrättsföreningar hålla i sär utträdet ur föreningen och uppsägningen av hyresrätten. Med de möjligheter som föreningslagen ger att välja olika lösningar borde föreningar och hyresgäster kunna finna tillfredsställande lösningar. Den fråga som här bör diskuteras är hur man bör se på upplåtelseinsatsen. Skall den behandlas som en medlemsinsats eller på något annat sätt?

Den ena möjligheten är således att föreskriva att bestämmelserna om insatser skall gälla också för upplåtelseinsatser. Därmed blir dessa insatser en del av föreningens egna kapital. Föreningslagen ger gränser för hur frikostig föreningen kan vara med återbetalning och medger samtidigt inskränkningar. Den andra modellen är att ett särskilt regelverk byggs upp för upplåtelseinsatserna.

Det enklaste är att ansluta till bestämmelserna för medlemsinsatser. Skälet för att avvika från dessa bestämmelser är närmast om man vill

ge hyresgästen större rättigheter. Men även i detta sammanhang gäller intressekonflikten mellan den enskildes och föreningens intressen. Vi gör här samma bedömning som vi gjorde beträffande medlemsinsatserna. Med andra ord bör föreningslagens regler gälla.

I ett avseende vill vi dock göra en avvikelse beträffande upplåtelseinsatserna. Vi har tidigare föreslagit att den som säger upp sin hyresrätt skall kunna stå kvar som medlem i föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ett krav för att de frister skall börja löpa som föregår återbetalningen är, enligt 3 kap. 5 § föreningslagen, att medlemmen har sagt upp sig till utträde ur föreningen. Så bör det inte vara. I stället bör det, för att fristerna skall börja löpa, vara tillräckligt att medlemmen har sagt upp sin hyresrätt.

Men sedan kan 3 kap. 5 § och 4 kap. 1 § föreningslagen tillämpas. Det innebär alltså bl.a. att föreningen i sina stadgar kan bestämma längre frister än föreningslagens. Denna utformning innebär således att medlemmen som säger upp sin hyresrätt får tillbaka upplåtelseinsatsen men kan stå kvar som medlem med sin medlemsinsats. Denna konstruktion förekommer i befintliga kooperativa hyresrättsföreningar, bl.a. SKB.

4.2.5. Uppräkning av insatser

Vårt förslag: Särskilda bestämmelser som medger uppräkning av insatserna vid medlems avgång skall inte finnas.

Uppräkning skall kunna göras av insatser vid en ny medlems inträde eller en ny upplåtelse av nyttjanderätt.

Uppräkning av insatser vid medlems avgång

En annan fråga som Boverket uppmärksammade i sin rapport om försöksverksamheten var indexuppräkning av insatser (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 36, 38 och 43). Boverket ansåg att ett klargörande behövs i förhållande till såväl förenings- som skattelagstiftningen. När det gäller skattefrågan menade Boverket att indexuppräkning som innebär endast en värdesäkring bör vara skattefri. Verket vägde också in frågan när man talade om nackdelen jämfört med bostadsrätter att hyresgästen inte har chans att göra en vinst vid en försäljning. Den form av uppräkning som Boverket hade i åtanke var alltså att den som redan har betalat insatser skall ha möjlighet att få tillbaka ett något större belopp vid sitt utträde.

Enligt arkiverat material från den sedermera nedlagda utredning som skulle bl.a. utvärdera försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54) förekom under försöksverksamheten stadgar som utlovade uppräkning av insatserna vid återbetalning. I en promemoria avseende en intervjuundersökning angavs att sådana stadgebestämmelser förekom i sju av åtta intervjuade föreningar enligt ägarmodellen och i en av nio föreningar enligt hyresmodellen. Boverket angav i sin rapport att 10 av 37 föreningar hade indexklausuler (rapporten s. 24).

Huruvida föreningslagen medger någon form av uppräkning av redan erlagd insats är oklart. Som en utgångspunkt kan nämnas Mallméns synsätt att en betald medlemsinsats inte ger upphov till en fordringsrätt och därmed inte heller rätt till ränta (Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 68, se även Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 32). Hans inställning är i övrigt att det är ovisst om en stadgebestämmelse gäller om att en medlem skall ”få ut ett större belopp än den inbetalda insatsen” (a.a., s. 130). Rodhe har angett samma inställning men förefaller närmast ha tänkt på bestämmelser av innebörden att medlemmen skall få ut hela den på honom belöpande delen av föreningens nettobehållning (Rodhe, Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 109, jfr dock s. 218). En annan inställning verkar ha varit att man inte kan utvidga rätten att få tillbaka den inbetalda insatsen (jfr Hagbergh m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar, 5 uppl., 1981, s. 58).

Frågan måste enligt vår mening också ses mot den bakgrunden att föreningslagen innehåller vissa regler om i vilka former utbetalning till medlemmar får ske, 10 kap. 1 § föreningslagen. Föreningens medel får betalas ut till medlemmarna endast i form av överskottsutdelning, återbetalning av medlemsinsatser enligt 4 kap. föreningslagen, utbetalning vid nedsättning av medlemsinsatsernas belopp och utskiftning vid likvidation. Andra utbetalningar är olovliga och kan medföra bl.a. återbetalningsskyldighet för den som har tagit emot medlen.

Utvidgningar innebär att föreningsborgenärernas skydd försämras, vilket kan tas till intäkt för försiktighet. Men å andra sidan skall man också vara medveten om att kapitalskyddande aspekter av lagstiftaren inte alltid har satts i centrum. Exempelvis uttalades i förarbetena till 1951 års föreningslag följande (prop. 1951:34 s. 59 f.).

Utmärkande för aktiebolaget är att verksamheten drives på grundval av ett aktiekapital, vilket tillskjutes av delägarna och varå dessa erhålla utdelning genom andel i uppkommen vinst för bolaget. De ekonomiska föreningarna kännetecknas däremot i princip av att deras verksamhet åsyftar att främja delägarnas, medlemmarnas, intres-

sen på ett sätt som mera direkt anknyter till medlemmarnas hushållning eller förvärvsverksamhet.

Denna grundläggande skillnad mellan aktiebolag och ekonomiska föreningar påkallar tydligen i viss mån olika lagregler för de skilda företagsformerna. Lagstiftningen för aktiebolag och föreningar är också i åtskilliga hänseenden olikartad. Aktiebolagsrätten innehåller sålunda regler om aktiekapitalets bevarande inom bolaget, till skydd främst för aktieägarna och bolagets borgenärer. Då de ekonomiska föreningarna äro personsammanslutningar, har däremot för dem erfordrats en reglering i första hand beträffande inträde och utträde av medlemmar och därmed sammanhängande problem.

Det kan inflikas att Bostadsrättsutredningen gjorde bedömningen att frånvaron av särskilda bestämmelser om sänkning av samtliga insatser inte innebar något hinder mot att fatta ett sådant beslut på föreningsstämma (SOU 1998:80 s. 284 ff.). Det bör dock framhållas att den frågeställningen är något annorlunda. Exempelvis finns i BRL ingen direkt motsvarighet till 10 kap. 1 § föreningslagen som anger vilka utbetalningar till medlemmar som är tillåtna. Nämnda paragraf medger för övrigt utbetalning av belopp vid nedsättning av insatserna.

I sammanhanget bör nämnas att just 1951 års föreningslag innehöll en bestämmelse om utdelning som beräknades på annat sätt än i vilken utsträckning föreningens verksamhet hade tagit i anspråk. Sådan utdelning fick fastställas till högst fem procent per år av inbetalda insatser. I förarbetena framhölls att bestämmelsen underströk det angelägna i att från den aktuella föreningsformen skilja rena kapitalsammanslutningar (prop. 1951:34 s. 121 f.).

Genom åren kom bestämmelsen att ändras. Men först år 1998 slopades helt begränsningar i fråga om hur stora belopp relaterade till insatserna som får betalas ut. I det aktuella lagstiftningsärendet uttalade regeringen att, eftersom grundtanken med kooperativ företagsamhet inte är att verksamheten skall ge vinst, den traditionella kooperativa uppfattningen är att medlemmarna skall få så låg ränta som möjligt eller ingen ränta alls på sitt ägarkapital (prop. 1996/97:163 s. 30). Medlemmarna skall, enligt regeringen, i stället få ersättning för sin samhandel i form av förmånliga priser, högre service osv. Skälet för att slopa begränsningen var att man ville underlätta föreningarnas kapitalanskaffning. Tanken var att denna anskaffning underlättas om man kan erbjuda marknadsmässig avkastning på medlemsinsatsen.

Man kan då ställa frågan hur befogade de tidigare inskränkningarna för kvarvarande medlemmar kan anses ha varit om man fritt hade kunnat räkna upp insatsen för en utträdande medlem. Begränsningarna talar alltså mot att sådan fri uppräkning har varit tillåten. Ytterligare

bränner det till när man erinrar om att en medlem som utträder, förutom återfående av erlagda insatser, har rätt till beslutad vinstutdelning, 4 kap. 1 § föreningslagen. Tidigare gällde alltså de angivna begränsningarna även för denna vinstutdelning.

Vår bedömning är att det är tveksamt vad som gäller, men att en hel del talar mot att uppräkning av erlagda insatser i samband med att en medlem utträder är tillåten. Frågan blir då om man bör införa någon särskild bestämmelse för kooperativa hyresrättsföreningar som medger sådan uppräkning.

En möjlighet är att reglera gränserna i författning, eventuell i kombination med att en myndighet bemyndigas att meddela närmare föreskrifter. Då måste föreningarna orientera sig i dessa föreskrifter, vilket innebär en viss komplikation. En annan möjlighet är att låta föreningarna fritt bestämma uppräkningens storlek. En risk finns då för oklara stadgebestämmelser. Vidare medger en sådan lösning inte bara värdesäkring utan också att ytterligare avkastning på kapitalet kan erbjudas. Bör då någon av de här typerna av reglering införas?

Det handlar om motstående intressen. Uppräkningen är en fördyring för föreningen men fördelaktig för den enskilde. Den är negativ för kreditgivare, eftersom den innebär att kapitalskyddet i viss mån försvagas. Oavsett vilken lösning som väljs kan uppräkningsbestämmelser innebära en ökad risk för tvistigheter vid innehavarbyten. Men det anser vi inte är det avgörande.

En uppräkning kan hävdas innebära att man värdesäkrar insatserna, t.ex. i tider med inflation. Högre uppräkningar innebär dessutom att avkastning ges på kapitalet. Men när man talar om värdesäkring och avkastning är det viktigt att komma ihåg att detta kan åstadkommas på olika sätt. Som redan framgått av de förda resonemangen finns ett samband mellan uppräkning och vinstutdelning. De summor som går åt för uppräkning av avgående medlemmars insatser skulle med andra ord i stället kunna delas ut till de kvarvarande medlemmarna.

Det finns också ett samband med hyrorna. Kapital som finns kvar i föreningen kan användas för att hålla nere hyrorna. Låg hyra kan sägas utgöra en form av avkastning på kapitalet. Alternativet är ju att dela ut medlen som sedan kan användas för t.ex. hyresbetalning.

Med andra ord innebär ställningstagandet i frågan om uppräkning av insatser vid medlems avgång inte att man avgör om medlemmarna skall kunna få avkastning eller inte. Uppräkning är en av flera möjliga former för att värdesäkra kapitalet eller ge ytterligare avkastning på det. Men den konkurrerar med andra alternativ som vinstutdelning eller hyra. Det är därför närmast en fråga om vem man vill priorietera; de medlemmar som utträder eller de som är kvar i föreningen.

Alternativet att hålla nere hyreskostnaden är något som harmonierar med de grundläggande idéerna med kooperativ hyresrätt. Aspekter som medinflytande och låga boendekostnader på grund av ansvarstagande osv. skall komma i förgrunden. Slutligen bör nämnas att vi, vilket utvecklas i avsnitt 6.2.5, gör bedömningen att insatsernas belopp regelmässigt kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter.

Vi anser därför att det inte finns tillräckligt starka skäl för att införa särskilda bestämmelser om uppräkning. Väl så viktigt är att skydda föreningens kapital och att inte i onödan komplicera upplåtelseformen.

Uppräkning av insatser vid antagande av ny medlem

I nu befintliga kooperativa hyresrättsföreningar förekommer en annan form av vad som kan betecknas som uppräkning av insatser. Det finns stadgar enligt vilka den insats som skall betalas vid inträdet skall uppräknas. Med andra ord får den som inträder i föreningen några år efter det att föreningen bildades betala en högre insats vid sitt inträde än vad insatsen var från början.

Denna situation är helt annorlunda jämfört med den tidigare behandlade. Detta förfarande innebär inte någon försvagning av föreningens egna kapital utan har tvärtom en gynnsam inverkan. Enligt vår bedömning är systemet inte heller så sammanhängande att man kan säga att ett sådant samband finns mellan de två frågorna att svaret är givet utifrån de slutsatser som gjordes beträffande uppräkning vid medlems avgång. I litteraturen torde den aktuella formen av uppräkning ha ansetts tillåten (se t.ex. Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 71).

Vi bedömer att något hinder inte finns mot den här aktuella typen av uppräkning. Det gäller dock under förutsättning att de bestämmelser iakttas som generellt gäller. Insatsernas storlek skall anges i stadgarna. Och likhetsprincipen skall iakttas. Vi ser inte något skäl för att just kooperativa hyresrättsföreningar skall vara förhindrade att föreskriva den här typen av uppräkning.

4.2.6. Bör medlemmen kunna överlåta sin andel respektive hyresrätt?

Vårt förslag: En kooperativ hyresgäst skall ha samma möjligheter att överlåta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt avseende en bostadslägenhet skall överlåtaren, i enlighet med 65 § hyreslagen, inte ha rätt att ta ut ersättning. Men överlåtaren skall ha möjlighet att få tillbaka sina insatser direkt. Härför skall krävas att förvärvaren har erlagt motsvarande insatser eller, om stadgarna föreskriver sådana, de uppräknade insatserna.

Bestämmelserna om övergång genom bodelning, arv, m.m. i 33 § hyreslagen skall gälla också för kooperativa hyresrätter.

En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den medlemskap som genom överlåtelse eller universalfång har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt.

Den som har gjort ett sådant förvärv skall vara skyldig att ansöka om medlemskap i föreningen. Om hyresgästen inte efter tillsägelse från föreningen ansöker om medlemskap, skall hyresrätten vara förverkad.

Inledande synpunkter

En grundläggande idé med kooperativ hyresrätt är att någon motsvarighet till det spekulativa moment som är förknippat med bostadsrätter inte skall finnas. Ett utslag av den principen är att hyresgästen inte skall kunna göra någon vinst genom att sälja sin kooperativa hyresrätt. Det innebär i sin tur att man inte kan tänka sig en ordning för överlåtelse motsvarande den som gäller för bostadsrätter. Bostadsrättshavaren har full frihet att överlåta sin bostadsrätt till vilket pris denne önskar. Begränsningen består i att överlåtelsen blir ogiltig, om föreningen inte godtar förvärvaren som medlem. Föreningens möjligheter att vägra medlemskap är begränsade.

Att denna ordning inte kan gälla för kooperativa hyresrätter är emellertid inte detsamma som att medlemmen helt skall sakna möjlighet att överlåta sin andelsrätt respektive hyresrätt. Vi ser två skäl för att ställa upp begränsningar.

För det första bör den nämnda grundidén försvaras. Utformningen bör därför vara sådan att medlemmen inte har något ekonomiskt att vinna på att överlåta nyttjanderätten. Möjligen skall en överlåtelse kunna medföra att medlemmen kan få tillbaka sina insatser vid en tidigare tidpunkt än annars.

För det andra anser vi att kooperativa hyresrättsföreningar som så önskar bör ha viss möjlighet att upprätthålla kösystem. För sådana

möjligheter talar inte endast hänsyn till föreningarna. Även ur hyresgästernas perspektiv kan sådana system av rättviseskäl framstå som motiverade. När det gäller kooperativa hyresrätter är ju tanken inte att en konkurrens mellan flera intressenter skall lösas genom att den som betalar mest vinner.

Det är viktigt att inte i onödan ställa upp begränsningar. Naturligtvis uppfattar hyresgäster begränsningar som negativa. Men onödiga begränsningar kan också slå tillbaka mot de kooperativa hyresrättsföreningarna på det sättet att upplåtelseformen inte anses attraktiv.

Utifrån dessa utgångspunkter diskuterar vi i det följande vilka möjligheter medlemmen bör ha att överlåta eller på andra sätt avhända sig andelsrätten respektive hyresrätten. Först uppmärksammas därvid överlåtelse. Därefter sägs något om andra successionsformer. Avslutningsvis tar vi upp en medlemskapsfråga.

Den grundläggande rätten att överlåta

En andel i en ekonomisk förening kan, enligt föreningslagen, överlåtas. På liknande sätt som gäller för bostadsrätter innebär emellertid inte överlåtelsen av andelen att förvärvaren blir medlem. Denne får ansöka om medlemskap och det skall göras inom sex månader, 3 kap. 3 § föreningslagen. Om förvärvaren inte ansöker eller godtas som medlem, anses denne ha sagt upp sig till utträde. Förvärvaren har därvid samma rätt till återbetalning av medlemsinsatsen som en medlem vilken begär utträde. Föreningen har i allmänhet samma möjligheter att vägra medlemskap som annars, se avsnitt 4.1.1.

Det är emellertid inte överlåtelse av andelen som är det omedelbart intressanta. När man talar om övervärden är det nyttjanderätten som kommer i centrum.

Enligt huvudregeln krävs enligt hyreslagen hyresvärdens samtycke för överlåtelse av hyresrätten, 32 § hyreslagen. I vissa särskilda situationer har hyresgästen möjlighet att driva igenom en överlåtelse utan samtycke. Ett exempel beträffande bostadslägenheter är när hyresgästen överlåter till en närstående som hyresgästen varaktigt sammanbor med. Ett annat är lokaler som används för förvärvsverksamhet. I dessa fall kan hyresnämndens tillstånd ersätta hyresvärdens samtycke.

Särskilt bör byte nämnas. När en hyresgäst vill byta sin bostadslägenhet för att få en annan, är reglerna generösare än vid andra överlåtelser, 35 § hyreslagen. Hyresnämnden skall lämna tillstånd, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar mot

bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. En rad undantag finns från rätten till byte, bl.a. om lägenheten finns i ett enfamiljshus.

Om dessa regler görs tillämpliga även för kooperativa hyresrätter, skulle alltså enligt huvudregeln den kooperativa hyresrättsföreningens samtycke krävas för en överlåtelse. Undantag skulle gälla för vissa situationer där lagstiftaren beträffande vanliga hyresrätter har funnit skäl för att vara något mer generös. När det gäller byte kan nämnas att bytesrätten av lagstiftaren har karaktäriserats som ett centralt inslag i hyresgästens rättigheter och att den har bedömts ha stor betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden (prop. 1992/93:115 s. 22).

Hyreslagen innebär rätt stora begränsningar i hyresgästens möjligheter att överlåta hyresrätten. De möjligheter som finns till överlåtelser – kanske särskilt bytesrätten – ger naturligtvis vissa nackdelar för föreningen, t.ex. när det gäller möjligheterna att upprätthålla kösystem. Vi anser dock att hyreslagens regler innebär en rimlig avvägning gentemot den enskilde hyresgästens intressen. Det är svårt att se att en kooperativ hyresgäst bör ha mindre möjligheter att driva igenom ett byte än en vanlig hyresgäst. Något sådant skulle för övrigt, som tidigare nämnts, kunna inverka negativt på upplåtelseformens attraktionskraft.

Vi föreslår således att en kooperativ hyresgäst skall ha samma möjligheter att överlåta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Det som därmed återstår att ta ställning till är vad som skall gälla beträffande ersättning för den kooperativa hyresrätten.

Olika lösningar avseende ersättning vid överlåtelse

Först bör då nämnas lokaler. Något förbud mot att ta emot ersättning för lokaler som är vanliga hyresrätter finns inte. Det talar för att beträffande lokaler som är kooperativa hyresrätter inte heller sätta upp några särskilda begränsningar.

För bostadshyreslägenheter finns i 65 § hyreslagen ett förbud mot att ta ersättning för hyresrätten. Den som vill överlåta sin hyresrätt har normalt sett anledning att samtidigt överlåta alla andelar i föreningen. Annorlunda uttryckt vill denne ha tillbaka såväl erlagda vanliga medlemsinsatser som upplåtelseinsatser.

Vi ser två möjliga modeller för denna situation. Det ena alternativet är att öppna för att överlåtaren ges möjlighet att få tillbaka sina insatser direkt från föreningen mot att förvärvaren erlägger motsvarande insatser.

Inledningsvis bör då närmare övervägas hur detta alternativ i så fall bör utformas. Vi ser det som viktigt att försöka åstadkomma en lösning som dels inte innebär större avvikelser från föreningslagens och hy-

reslagens principer än nödvändigt, dels fungerar för både bostäder och lokaler.

Hyreslagen innebär inget hinder mot att överlåtaren tar ut ersättning vid överåtelse av en lokal. Som tidigare nämnts är, enligt föreningslagen, andelar i en ekonomisk förening fritt överlåtbara. Samtidigt måste hållas i minnet att vi har föreslagit att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Dessutom har vi föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut vanliga medlemsinsatser men också, i samband med upplåtelse av nyttjanderätt, upplåtelseinsats.

Det nyss sagda får vissa konsekvenser. Med hänsyn till att ersättning enligt hyreslagen får tas ut för lokaler men inte för bostadslägenheter skulle man kunna tänka sig en reglering som innebär att vid överlåtelse av bostadshyresrätt hyresgästen inte skulle få ta emot pengar. Detta skulle i stället gå via föreningen. Men en sådan uppdelning är inte teoretiskt hållbar eftersom en koppling saknas mellan andelar och nyttjanderätt.

En annan variant är ett heltäckande förbud mot att ta emot ersättning. Med andra ord skulle en kooperativ hyresgäst varken få ta emot ersättning motsvarande erlagda vanliga medlemsinsatser eller upplåtelseinsatser. Det skulle innebära en kraftig avvikelse från föreningslagens principer om att andelar är fritt överlåtbara. Dessutom skulle alla möjligheter att fritt ta ut ersättning för lokaler försvinna. I många fall skulle det innebära att kooperativ hyresrätt vore ett för näringsidkare ointressant alternativ. Det finns också mer grundläggande problem med en sådan lösning. I svensk rätt finns gemensamma grundläggande principer för slutande av avtal och om överlåtelser, t.ex. principer om utväxlande av prestationer o.d. Ingrepp i detta får naturligtvis konsekvenser. Med denna lösning blir konsekvenserna något teoretiskt svåröverskådliga när betalningsmomentet rycks undan.

Vi förordar därför följande lösning. Förbudet i 65 § hyreslagen att ta ut ersättning vid överlåtelse bör gälla även för kooperativa hyresrätter. En kooperativ hyresgäst skall således inte ha rätt att ta emot ersättning för en bostadshyresrätt. Däremot skall föreningen vara skyldig att betala tillbaka erlagda insatser i samband med en överlåtelse av hyresrätten, om förvärvaren samtidigt erlägger erforderliga insatser. Det sistnämnda innebär att, i en kooperativ hyresrättsförening som tillämpar uppräkning när en ny medlem inträder, förvärvaren måste erlägga det uppräknade beloppet för att föreningen skall vara skyldig att återbetala insatserna till förvärvaren.

Teoretiskt har man då inte ställt upp något hinder mot att ta ut ersättning som inte avser hyresrätten. Man kan alltså fortfarande fritt överlåta andelar som avser endast föreningen. Men för sådana andelar

är i praktiken överpriser regelmässigt uteslutna. Som tidigare nämnts innebär principerna i 65 § hyreslagen att sådan ersättning oftast är att anse som ersättning för hyresrätten. Därmed saknas i allmänhet skäl för parterna att överlåta sådana andelar privat.

Enligt vår uppfattning innebär den här förordade lösningen att man i praktiken har säkerställt att ersättning beträffande bostadshyresrätter inte utväxlas mellan parterna. Lokaler som är kooperativa hyresrätter kan överlåtas på samma sätt som vanliga hyresrätter. Lösningen innebär minst ingrepp i föreningslagens och hyreslagens principer.

Den nu skisserade lösningen är alltså det första huvudalternativet. Vi kan kalla detta alternativ för föreningslösningen. Men som vi tidigare nämnde finns även ett andra alternativ. Det är att göra ett undantag från 65 § hyreslagen på det sättet att den som överlåter en kooperativ hyresrätt ges rätt att ta ersättning motsvarande, enkelt uttryckt, de insatser denne har erlagt. Naturligtvis skall någon rätt att ta ut överpriser inte finnas. Detta alternativ kan vi kalla för partslösningen.

Frågan är då vilket av dessa två alternativ som bör väljas.

Vi förordar föreningslösningen

Med partslösningen är den enda avvikelse som krävs från föreningslagen och hyreslagen ett förbud mot överpriser beträffande hyresrätten. I praktiken skulle det nämligen regelmässigt omfatta även överpriser för vanliga medlemsinsatser, eftersom det som tidigare nämnts normalt sett saknas rationella skäl att betala överpriser för sådana insatser. Å andra sidan behövs inget undantag alls i hyreslagen med föreningslösningen. Då krävs i stället ett undantag i föreningslagen från principen att insatser inte kan återbetalas utan att föreningens ställning har kontrollerats. Men det skall bara gälla vid överlåtelse och under förutsättning att förvärvaren erlägger sina insatser.

Det är viktigt att utformningen inte blir sådan att onödiga risker för överpris för hyresrätten uppstår. Skillnaden mellan lösningarna är att pengaströmmarna med föreningslösningen skall gå via föreningen medan de går direkt mellan parterna med partslösningen (om vi begränsar oss till överlåtelse av bostadshyresrätt). En risk för överpriser i attraktiva områden finns oavsett lösning. Även om man inte skall ha någon övertro på detta som hinder får dock föreningslösningen sägas ha ett visst försteg när det gäller att motverka svarthandel. Då skall pengaströmmarna gå genom föreningen.

Ett visst merarbete för föreningen innebär föreningslösningen. Det är dock rätt marginellt. Föreningen involveras vid innehavarbyten oavsett lösning.

Vi har i avsnitt 4.2.5 föreslagit att uppräkning av insatserna skall kunna ske när en ny medlem skall träda in i en kooperativ hyresrättsförening. I förhållande till detta innebär partslösningen vissa problem. Det är inte givet vilket belopp förvärvaren skall erlägga. En möjlighet är att anlägga synsättet att vid överlåtelse träder förvärvaren in i överlåtarens ställe. Därmed har denne ingen skyldighet att erlägga det högre beloppet, utan skall endast till överlåtaren betala ett belopp motsvarande överlåtarens insatser.

En nackdel med den lösningen är att man då får två marknader. De insatser förvärvaren skall erlägga vid en överlåtelse blir lägre än de insatser en annan blivande kooperativ hyresgäst, där föreningen upplåter, har att erlägga. Det är direkt olämpligt, inte minst med hänsyn till att huvudprincipen bör vara att den gamle hyresgästen säger upp sin lägenhet och föreningen upplåter kooperativ hyresrätt åt en ny medlem. Lägre kapitaltillskott vid överlåtelse motverkar detta.

Alternativet är att ge föreningen rätt att kräva ut mellanskillnaden av förvärvaren. Nackdelen med det är att systemet blir rätt krångligt. Risken för missförstånd, meningsskiljaktigheter m.m. är ganska stor. Över huvud taget framstår föreningslösningen som bättre i förhållande till uppräkningsmöjligheten. Det blir då mer naturligt att förvärvaren kan vara skyldig att erlägga ett högre belopp än överlåtaren får tillbaka. Risken för fel blir mindre.

En fördel med föreningslösningen är att den på ett bättre sätt markerar upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyresrätten skall inte vara en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter är. Och det är viktigt att allmänheten kan hålla i sär upplåtelseformerna.

Enligt vår bedömning talar övervägande skäl för det som vi, i de här förda resonemangen, har kallat föreningsmodellen. Vi föreslår således att, vid överlåtelse av kooperativ hyresrätt avseende en bostadslägenhet, överlåtaren inte skall ha rätt att ta ut ersättning för hyresrätten. Däremot skall vid en av föreningen eller hyresnämnd godkänd överlåtelse överlåtaren ha rätt att få tillbaka erlagda insatser tidigare än annars. Villkoret är att förvärvaren har erlagt sina insatser.

Förvärvaren skall ansöka om medlemskap

Vårt förslag att göra hyreslagens bestämmelser om överlåtelse tillämpliga på kooperativa hyresrätter får effekter när det gäller rätten till medlemskap i den kooperativa hyresrättsföreningen. En tvingande regel bör införas om att en kooperativ hyresrättsförening inte skall kunna vägra den medlemskap som genom överlåtelse har gjort ett giltig förvärv av en hyresrätt. Utan en sådan bestämmelse skulle rätten till

överlåtelse blir illusorisk. Vid en vanlig överlåtelse är bestämmelsen närmast av teoretiskt intresse. Då krävs ju föreningens samtycke till överlåtelsen av hyresrätten. Och har föreningen samtyckt till överlåtelsen kan man fråga sig varför den skulle vägra medlemskap. Sin praktiska betydelse får bestämmelsen i stället i de fall – t.ex. vid byte – där hyreslagen är generösare mot hyresgästen.

Regeln bör vara undantagslös. Det kan framstå som olämpligt gentemot föreningen. Men huvudregeln är att föreningens samtycke krävs för en överlåtelse. Därigenom har föreningen möjlighet att hindra en olämplig överlåtelse. Ett annat exempel är att vid byte krävs hyresnämndens tillstånd. Då kan föreningen åberopa förhållanden som förvärvarens betalningsförmåga vid prövningen av om hyresnämnden skall tillåta bytet.

Andra sätt för innehavarbyten

En särskild fråga är om en kooperativ hyresrätt, t.ex. på grund av att den skall kunna användas som säkerhet, skall kunna bli föremål för exekutiv försäljning. Sådan försäljning är i så fall en form av innehavarbyte som dessutom kan kräva särskilda bestämmelser när det gäller förvärvarens rätt till andelen och nyttjanderätten. Dessa frågor tar vi emellertid inte upp här utan i avsnitt 8.2. Där överväger vi vilka möjligheter som bör finnas att använda den kooperativa hyresrätten som kreditobjekt.

Den som genom bodelning, arv eller testamente har förvärvat en andel har en ovillkorlig rätt att efter anmälan inträda i en ekonomisk förening, 3 kap. 2 § föreningslagen, om inte annat anges i stadgarna. Något skäl att göra inskränkningar jämfört med dessa bestämmelser kan vi inte se. Däremot är det viktigt att de korresponderar med motsvarande bestämmelser avseende hyresrätten.

För de nyss nämnda typerna av fång gäller enligt huvudregeln samma regler som vid överlåtelse av hyresrätt, 33 § hyreslagen. Där anges också att dessa regler gäller för bolagsskifte eller liknande förvärv. En generösare regel finns för makar m.fl. Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 16 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem, får maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen. Även dessa regler bör gälla för kooperativa hyresrätter. Vår inställning är resultatet av samma avvägningar

som gjordes beträffande överlåtelse dvs. en avvägning mellan föreningens intressen och hyresgästernas. Här är inte heller de risker för överpriser aktuella som där diskuterades.

Även i förevarande sammanhang är det viktigt att de öppningar hyreslagen ger för de successioner som nu nämnts inte i praktiken återsluts genom att förvärvaren inte antas till medlem. Vi föreslår därför en tvingande bestämmelse som innebär att en kooperativ hyresrättsförening inte får vägra den medlemskap som har gjort ett sådant förvärv som avses i 33 § hyreslagen.

Föreningens möjligheter att kräva att förvärvaren blir medlem

Våra förslag i det föregående att göra hyreslagens bestämmelser om överlåtelser och andra typer av övergångar tillämpliga även på kooperativa hyresrätter väcker frågan vad som bör bli effekten om en sådan förvärvare inte ansöker om medlemskap hos föreningen. Det gäller främst i de fall hyreslagen innehåller bestämmelser som medför att övergången kan ske utan föreningens samtycke, t.ex. byte.

I flera av de aktuella fallen är hyresnämndens tillstånd en förutsättning. Man kan då tänka sig en ordning som innebär att tillståndet förutsätter att förvärvaren ansöker om medlemskap. Det är till och med möjligt att hyresnämndernas praxis skulle bli sådan även utan en särskild bestämmelse. Hyresnämndens tillstånd är emellertid inte en förutsättning i samtliga fall.

Med hänsyn till att en fast koppling saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten medför ett byte av hyresrätten inte med automatik en överlåtelse även av andelsrätten. Hade det varit fallet skulle man kunna ha bedömt det som att förvärvaren automatiskt blev medlem.

En annan möjlighet är att anse de aktuella förvärven som ogiltiga, om medlemskap inte söks inom viss tid. En sådan ogiltighetsbestämmelse är emellertid olycklig för den tidigare hyresgästen. I värsta fall skulle en förvärvare som har ångrat sig unyttja möjligheten att inte ansöka om medlemskap för att få t.ex. ett byte att gå åter.

Vi föreslår i stället att en kooperativ hyresrätt skall vara förverkad om den som genom bestämmelserna om överlåtelse och övergång har förvärvat en hyresrätt inte ansöker om medlemskap. Förverkandegrunden bör ha den utformningen att förverkande förutsätter att föreningen har uppmanat hyresgästen att vidta rättelse och att denne inte har gjort det. Hotet om förverkande innebär enligt vår bedömning ett tillräckligt påtryckningsmedel för föreningen. Följderna om hyresgästen inte ansöker om medlemskap framstår också som rimligare än om man använder en ogiltighetspåföljd. Det gäller särskilt mot bakgrund

av att en bostadshyresgäst alltid har rätt att säga upp hyresrätten med en förhållandevis kort uppsägningstid. Vi återkommer i nästa avsnitt till konsekvenserna för medlemskapet och återbetalningsrätten vid förverkande.

4.2.7. Föreningen säger upp eller vägrar att förlänga hyresavtalet

Vårt förslag: När en kooperativ hyresrätt är förverkad eller rätt till förlängning av hyresavtalet inte föreligger eller medges enligt 46 eller 57 § hyreslagen, skall hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem.

I dessa fall skall föreningen inte ha möjlighet att i sina stadgar inskränka återbetalningsrätten avseende medlems- och upplåtelseinsatser mer än vad som gäller vid frivilligt utträde.

Att en kooperativ hyresrättsförening säger upp en kooperativ hyresgäst till utträde ur föreningen skall inte med automatik innebära att hyresgästen kan skiljas från hyresrätten.

Om en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen skall han också anses ha sagt upp hyresavtalet.

En kooperativ hyresrättsförening har, enligt vårt förslag, möjlighet att säga upp hyresgästen på grund av att hyresrätten är förverkad respektive att vägra förlängning av hyresavtalet i vissa situationer, se avsnitt 4.2.6 och 15.2. Här skall övervägas vad som i de fallen bör gälla avseende hyresgästens medlemskap i föreningen samt om återbetalning av insats och upplåtelseavgift.

Medlemskapet vid förverkande m.m.

En ekonomisk förening får utesluta en medlem på sådana grunder som anges i stadgarna, 3 kap. 4 § tredje stycket föreningslagen. En möjlighet är givetvis att ge föreningen ansvaret för att bestämmelser finns om rätt till uteslutning från föreningen, när hyresrätten är förverkad eller rätt till förlängning inte föreligger. Det mesta talar för att en domstol inte skulle underkänna en sådan stadgebestämmelse. Mycket talar också för att en förening ofta skulle kunna utesluta medlemmen utan en särskild bestämmelse i stadgarna. En rätt att utesluta har hävdats i litteraturen i fall då medlemmen har grovt brustit i sina skyldigheter mot föreningen (se t.ex. Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 118).

Huvudregeln enligt föreningslagen är att det är föreningsstämman som skall fatta beslutet om uteslutning. Men annat kan bestämmas i stadgarna.

Trots det sagda anser vi att en bestämmelse bör införas av innebörd att medlemmen i de aktuella situationerna enligt huvudregeln skall anses ha utträtt ur föreningen. I normalfallet är det givet att föreningen inte önskar ha kvar den tidigare medlemmen i föreningen. Och med tanke på ändamålet med kooperativa hyresrättsföreningar kan det inte anses oskäligt mot medlemmen att denne inte får vara kvar i föreningen när denne inte längre har kvar någon nyttjanderätt till lägenheten på grund av misskötsamhet o.d. Det är därför lämpligt att införa en tvingande bestämmelse så att problem inte uppstår på grund av förbiseende. Dessutom framstår det som skäligt att uteslutningen i normalfallet sker automatiskt. Föreningen skall inte behöva fatta ett särskilt beslut.

Man kan dock tänka sig att föreningen i något undantagsfall – främst kan man tänka sig fall då förlängning inte medges – anser att den tidigare hyresgästen bör få stanna kvar som medlem. En möjlighet bör därför finnas att i det enskilda fallet medge detta.

Återbetalning av insatser vid förverkande m.m.

När nyttjanderätten till en bostadsrätt är förverkad skall bostadsrätten tvångsförsäljas, om inte överenskommelse träffas om underhandsförsäljning, 7 kap. 30 § BRL. Förverkandet betyder således inte att bostadsrättshavaren har förlorat rätten till det ekonomiska värde bostadsrätten representerar. En annan sak är att fordringsägare som panthavare har en bättre rätt till de pengar en försäljning kan inbringa.

Att införa någon form av tvångsförsäljning beträffande en kooperativ hyresrätt kan vi emellertid inte se skäl för. En kooperativ hyresrätt och den andel hyresgästen innehaft som medlem har ett högsta värde som motsvarar insatserna. Liksom beträffande bostadsrätter bör detta värde inte vara omedelbart konfiskerat på grund av förverkandet. Den kooperative hyresgästen bör normalt ha rätt till återbetalning. Men samma begränsningar när det gäller storleken på beloppen och tidpunkten för utfåendet bör gälla som vid utträde. Detta är också beträffande insatser innebörden av 3 kap. 5 § föreningslagen.

I sammanhanget bör erinras om att en förening enligt nämnda paragraf har möjlighet att i stadgarna helt eller delvis ta bort medlemmens rätt att få tillbaka insatsen. Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att detta bör gälla också för insatser i kooperativa hyresrättsföreningar.

I litteraturen har stadgar bedömts giltiga som innebär att den som uteslutits ur föreningen inte har rätt att få tillbaka sin insats (Rodhe,

Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 105 ff.). Vi gör ingen annan bedömning av det nuvarande rättsläget enligt föreningslagen. Enligt vår mening skulle föreningslagen medge också en stadgebestämmelse som innebär att rätten att få tillbaka vanliga medlemsinsatser och upplåtelseinsatser faller bort, om hyresrätten är förverkad.

Vikten av att hyresgästen får ett tillräckligt gott social skydd för sitt boende måste emellertid beaktas. I de fall lägenheten utgör hyresgästens bostad och nyttjanderätten till denna är förverkad, befinner sig hyresgästen i en svår situation. Situationen kan inte jämföras med uteslutning av en medlem i en mer ”vanlig” typ av ekonomisk förening. Det talar med styrka mot att tillåta den aktuella typen av stadgebestämmelser i en kooperativ hyresrättsförening.

Samtidigt har vi i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för att kooperativa hyresrättsföreningar skall ha stor frihet vid utformningen av sina stadgar. Exempelvis skall föreningarna ha möjlighet att helt ta bort återbetalningsrätten. Motiveringen till detta var att föreningen bäst gör avvägningen mellan de olika intressen som finns i form av kreditgivare, föreningen och hyresgästerna. Det kan därvid vara svårt att se skäl för att rätten till återbetalning i vissa fall skulle bli större efter förverkande än efter ett frivilligt utträde. I värsta fall skulle en hyresgäst kunna frestas att bli vräkt för att få ut sin insats och upplåtelseavgift.

Vi föreslår därför en tvingande regel som innebär att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar inte skall kunna inskränka möjligheterna till återbetalning mer vid förverkande o.d. än vad som gäller vid frivilligt utträde. När rätt till återbetalning t.ex. genomgående saknas innebär givetvis inte denna utformning någon fördel för hyresgästen. Men vi anser att förutsebarheten med denna utformning blir bättre. Att rätt till återbetalning helt saknas, även vid frivilligt utträde, lär hyresgästen normalt vara medveten om när han inträder som medlem. Hade en möjlighet funnits att ta bort rätten till återbetalning endast vid förverkande, skulle risken ha varit större för att detta kom som en överraskning för hyresgästen.

Föreningen utesluter en medlem

En möjlig situation är att en kooperativ hyresrättsförening önskar utesluta en kooperativ hyresgäst som medlem ur föreningen trots att hyresrätten inte är förverkad eller besittningsskyddet på annat sätt förlorat. Kriterierna i föreningslagen för uteslutning ur föreningen är annorlunda än hyreslagens regler om förverkande och rätt till vägran att förlänga hyresavtal. Föreningslagen medger att en förening i stadgarna anger uteslutningsgrunder (Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska före-

ningar, 2 uppl., 1995, s. 117). Nu kan inte helt skönsmässiga uteslutningsgrunder bestämmas. Gränser finns i form av öppenhetsprincipen och liknande. Domstol kan således underkänna en uteslutning på sådana grunder.

När det gäller hyresrätten kommer boendesociala skyddsaspekter i förgrunden. Vi anser inte att besittningsskyddet beträffande hyresrätten bör ändras eller urholkas på grund av att hyresgästen i detta fall är medlem i en förening och kan uteslutas ur denna.

Fall där skäl finns att utesluta en medlem ur föreningen utan att denne också enligt hyreslagen kan skiljas från lägenheten är inte otänkbara. Men allt talar för att sådana fall kommer att bli ovanliga. Om något sådant enstaka fall skulle uppstå, anser vi att föreningen får acceptera att den forne medlemmen tills vidare står kvar som hyresgäst. Vi anser således inte att någon bestämmelse om automatiskt förverkande av hyresrätten eller liknande bör införas för denna situation.

En kooperativ hyresgäst säger upp sitt medlemskap

Ett annat tänkbart scenario är att en kooperativ hyresgäst säger upp sig till utträde ur föreningen. Det skulle kunna vara ett sätt att återfå erlagda kapitaltillskott och slippa betala t.ex. årsavgifter till föreningen. Att en hyresgäst på detta sätt skulle kunna kringgå föreningens vilja i fråga om vilka lägenheter som skall vara upplåtna med kooperativ hyresrätt är naturligtvis inte acceptabelt.

Vi föreslår därför att en uppsägning till utträde ur föreningen skall anses innebära en uppsägning också av hyresavtalet. Denna regel bör vara undantagslös. Skulle en förening mot förmodan någon gång låta den forne medlemmen bo kvar som vanlig hyresgäst får man teckna ett nytt hyresavtal.

5. Föreningens rätt att upplåta

5.1. Ekonomisk plan inför upplåtelse av bostadsrätt

5.1.1. Gällande rätt

I BRL finns ett regelverk som är till för att förhindra tillkomsten av ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Här ges en kort presentation av det regelverket.

Det är uppbyggt på det sättet att vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig. Regelverket kan inte hindra byggandet av ett nytt bostadshus, utan endast upplåtelse i bostadsrättens form. Det finns också andra krav för att en upplåtelse skall vara giltig, t.ex. att de formkrav som gäller för upplåtelseavtal är uppfyllda. De är emellertid inte av intresse i förevarande sammanhang och lämnas därför därhän.

De i det här sammanhanget intressanta förutsättningarna för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig är följande. Bostadsrättsföreningen skall ha upprättat en ekonomisk plan, 3 kap. 1 § BRL. Den är en teknisk och ekonomisk beskrivning, vilken skall möjliggöra en bedömning av föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare, 3 kap. 2 § BRL. Enkelt uttryckt kan sägas att intygsgivarna skall pröva om projektet är ekonomiskt hållbart. Intygsgivarna är de i förhållande till föreningen utomstående som gör en realprövning av projektet. Intygsgivarna utses av föreningen själv. Dessa skall dock vara behöriga. Boverket meddelar behörighet att verka som intygsgivare.

Planen med intyg skall sedan ges in till Patent- och registreringsverket. Där gör man en formell granskning av att förutsättningarna för registrering är uppfyllda.

När Patent- och registreringsverket har registrerat planen är de här aktuella förutsättningarna för upplåtelse av bostadsrätt uppfyllda. Följande bör dock nämnas. Enligt huvudregeln måste den slutliga kostnaden för föreningens hus vara redovisad antingen i den registrerade pla-

nen eller vid en föreningsstämma för att upplåtelse skall få ske. I annat fall krävs tillstånd av länsstyrelsen, 4 kap. 2 § BRL.

Om en bostadrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om att i framtiden upplåta bostadsrätt måste bestämmelserna i 5 kap. BRL om förhandsavtal iakttas. Avtalet skall vara skriftligt. Bl.a. skall de beräknade avgifterna för bostadsrätten anges. Beräkningarna skall grundas på en kostnadskalkyl. Denna kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. Kostnadskalkylen skall på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygsgivare.

Rätt att ta emot förskott har en bostadsrättsförening endast från den som har tecknat förhandsavtal. Därutöver krävs tillstånd från länsstyrelsen. Tillstånd beviljas under vissa, närmare angivna förutsättningar. Förhandstecknaren har rätt att under vissa förutsättningar frånträda förhandsavtalet. Det gäller bl.a. om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten blir väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet.

Syftet med den ekonomiska planen är att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av bostadsrättsföreningens ekonomiska stabilitet (prop. 1971:12 s 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är avsikten att den ekonomiska planen också skall utgöra ett beslutsunderlag för de hyresgäster som skall företa ombildningen (prop. 1981/82:169 s. 34 f.).

5.1.2. Bostadsrättsutredningens överväganden

Mot bakgrund av det stora antal bostadsrättsföreningar som gick i konkurs under 1990-talet hade Bostadsrättsutredningen (Ju 1996:10) i uppdrag att överväga om systemet med ekonomiska planer m.m. borde ändras (dir. 1997:116). Utredningen presenterade sina överväganden i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2).

Bostadsrättsutredningen undersökte orsakerna till bostadsrättsföreningarnas konkurser och kom till slutsatsen att brister i regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt inte hade varit en avgörande faktor för de många konkurserna. Utredningen ansåg därför att systemet borde finnas kvar men att en del justeringar borde göras på grund av vissa svagheter som hade framträtt. I huvudsak innebär förslagen skärpningar beträffande intygsgivningen.

Bostadsrättsutredningen föreslog inte att några nya syften med ekonomiska planer eller kostnadskalkyler skulle ställas upp. Utredningen uttalade sig också om syftet med hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt (betänkandet s. 83 f.). Den konstaterade att, såsom systemet är uppbyggt, regelverket kan förhindra endast upplåtel-

se av bostadsrätter. Det man skyddar med regelverket är därför, enligt utredningen, ytterst spekulanter på bostadsrätter. Med hänsyn till hur systemet är uppbyggt menade utredningen också att man inte kan nå längre än så. Förslagen är föremål för beredning inom Regeringskansliet.

5.2. Överväganden och förslag

5.2.1. Bör ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt införas?

Vår bedömning: Ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt med ekonomiska planer m.m. bör – här bortses från ombildningssituationen – inte införas för kooperativa hyresrättsföreningar.

Syften med ett skyddssystem

Vi bedömer inte, vilket utvecklas i avsnitt 6.2.1, att ett regelverk med ekonomiska planer m.m. kan inverka positivt på kooperativa hyresrättsföreningars möjligheter att få kredit. Regelverket i BRL mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt finns för att skydda blivande bostadsrättshavare. Det är en form av konsumentskydd. Det är för detta syfte som vi bedömer att man bör överväga att införa ett motsvarande skydd för den som är spekulant på en kooperativ hyresrätt.

Anledningen till att man skyddar blivande bostadsrättshavare med ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt, men inte skyddar hyresgäster på motsvarande sätt, är givetvis den ekonomiska satsning som bostadsrättshavaren gör i form av insats och eventuell upplåtelseavgift. Man bör observera att något motsvarande skydd inte erbjuds den som förvärvar en bostadsrätt genom övergång, t.ex. köp, av bostadsrätt. Inte heller finns något motsvarande skydd för blivande hyresgäster.

Skäl för och emot BRL:s skyddssystem

Enligt vår uppfattning bör positiva skäl av viss styrka finnas för att införa en motsvarighet till BRL:s system. Det finns nämligen vissa nackdelar med ett sådant regelverk.

Som vi utvecklar i nästa avsnitt innebär gällande rätt att formkrav saknas beträffande både hyresavtal och förhandsavtal om upplåtelse av hyresrätt. Ett system med ekonomiska planer framtvingar sådana form-

krav. Genom kravet på ekonomisk plan torde nämligen ett krav uppstå på kostnadskalkyler för tecknande av förhandsavtal. I annat fall skulle vid nyproduktion systemet med ekonomisk plan urholkas (jfr SOU 2000:2 s. 98). Vid nyproduktion av bostadsrätter anses prövningen av kostnadskalkyler mycket viktig. Att avbryta projektet när produktionen är slutförd är svårt och kostsamt. Men införs krav på kostnadskalkyler torde förhandsavtalen behöva formaliseras och därmed även hyresavtalen.

Systemet med ekonomiska planer m.m. kräver ett rätt omfattande regelsystem. Aktörerna måste sätta sig in i systemet. Planerna skall registreras osv.

Ett system med ekonomiska planer m.m. för vidare med sig kostnader. När det gäller bostadsrättsföreningar är det formellt sett föreningen som skall upprätta planen. Men för detta anlitar man hjälp. Det är dyrt. Dessutom kostar intygsgivningen.

Ytterst får också systemet med ekonomiska planer sägas bygga på en tanke om en mer statisk upplåtelseform. Bostadsrätt är en till tiden obegränsad nyttjanderätt som ligger rätt nära ägande. Tanken är att upplåtelserna inledningsvis skall ske och därefter skall innehavarbyten ske genom övergångar. Sker nya upplåtelser av någon omfattning kan krav på ny ekonomisk plan uppstå. Detta system passar inte riktigt in på kooperativa hyresrätter. Som upplåtelseform ansluter den nära till vanlig hyresrätt. Innehavarbyten skall som regel ske genom nya upplåtelser och en kooperativ hyresgäst skall kunna säga upp sig på samma sätt som en vanlig hyresgäst, se avsnitt 4.2.4. Medan antalet upplåtelser i en bostadsrättsförening normalt sett är rätt konstant kommer detta att på ett annat sätt kunna variera i en kooperativ hyresrättsförening. Antalet upplåtelser kommer i vissa föreningar att gå upp och ned utan att några helt nya lägenheter tillkommer. Det är då inte lika naturligt att upplåtelser av helt nya lägenheter skall omgärdas av krav på ny ekonomisk plan.

Anledningen till att man skyddar bostadsrättshavaren men inte hyresgästen är som sagts att bostadsrättshavaren har betalat en insats. Tanken är att den kooperative hyresgästen skall göra liknande tillskott. Det talar för att ge den kooperative hyresgästen samma skydd som bostadsrättshavaren har.

Skälen för detta försvagas, om den kooperative hyresgästens tillskott regelmässigt kommer att bli klart mindre än bostadsrättshavarens. Den kooperative hyresgästen saknar helt utsikt att göra den vinst som bostadsrättshavaren kan göra vid en avyttring (här bortses från den möjlighet en lokalhyresgäst möjligen kan ha). Detta faktum bedömer vi regelmässigt kommer att betyda lägre insatser. Vi grundar denna tanke helt på marknadsmässiga resonemang. Det kan givetvis finnas andra

skäl att välja kooperativ hyresrätt i stället för bostadsrätt än ekonomiska, exempelvis om hyresgästen får ett mindre ansvar för lägenheten än vad bostadsrättshavaren har för sin. Men man kan inte bortse ifrån att de ekonomiska aspekterna ofta har betydelse. Vi ser det som realistiskt att en spekulant är beredd att betala en viss insats för att komma i åtnjutande av de fördelar man kan se med boendeformen kooperativ hyresrätt. Men i allmänhet kommer spekulanten att vara beredd att betala mindre än för en bostadsrätt eftersom någon chans till vinst inte finns.

Stöd för ståndpunkten att folk i allmänhet inte är beredda att betala lika höga insatser som för bostadsrätter finns också i Boverkets iakttagelser vid utvärderingen av försöksverksamheten (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 23). Kanske ännu viktigare är de iakttagelser som har gjorts vid försök att starta kooperativa hyresrättsföreningar av vissa i utredningen företrädda organisationer. Ståndpunkten förekommer också i arkiverat material från den år 1990 tillkallade kommittén som skulle bl.a. utvärdera försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54).

Frågan måste också ställas om behovet av ett system mot ekonomiskt ohållbara projekt är olika beroende på om det rör sig om en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen eller hyresmodellen. När BRL:s regelverk en gång tillkom var siktet inställt på nyproduktion. Det ekonomiska risktagandet är naturligtvis större i ett sådant projekt än om en kooperativ hyresrättsförening hyr de lägenheter den skall upplåta. Å andra sidan finns en likhet på det sättet att kapitaltillskott skall erläggas. En del skäl, bl.a. de hittillsvarande erfarenheterna, får dock anses tala för att insatserna, i vart fall ofta, lär bli lägre när det är fråga om hyresmodellen.

En kooperativ hyresgäst kommer också att vara något mindre hårt knuten till sin nyttjanderätt än en bostadsrättshavare. En bostadsrättshavare saknar rätt att avsäga sig bostadsrätten – enkelt uttryckt lämna tillbaka lägenheten till föreningen – de två första åren. Därefter finns en möjlighet att lämna tillbaka lägenheten men, normalt, utan rätt till någon ersättning. För kooperativa hyresrätter skall normala hyresrättsliga uppsägningsregler gälla samt rätt till återbetalning föreligga i enlighet med föreningslagens och föreningens stadgebestämmelser.

Av det sagda framgår att skäl finns både för och emot BRL:s skyddssystem. Nackdelar finns med att göra det tillämpligt även för kooperativa hyresrätter. Innan något ställningstagande görs finns därför skäl att fundera över om något alternativ finns.

Olika möjligheter

Beroende på hur man bedömer riskerna i form av hur stora kapitaltillskotten kommer att bli osv. i olika fall kan man tänka sig olika utformningar, om ett skyddssystem skall införas. En möjlighet är att skilja mellan föreningar enligt ägarmodellen respektive hyresmodellen. En annan möjlighet är att föreskriva att ekonomisk plan skall krävas när insatserna är av en viss storlek. Lämpligen knyter man då detta till prisbasbeloppet eller något liknande. En svaghet med den sistnämnda modellen är dock att det finns en risk för manipulationer med insatserna.

Däremot har vi svårt att se att det finns något annat, bättre sätt att åstadkomma ett skydd motsvarande det bostadsrättshavare har än BRL:s. I stort innebär regelverket att projektet skall granskas av en opartisk instans. Det är med andra ord intygsgivarna. De behöver ett underlag. Föreningen är ålagd att upprätta detta i form av en ekonomisk plan. Det man i så fall kan diskutera är om man behöver upprätthålla ett krav på att underlaget skall regleras i författning.

Ett alternativ skulle kunna vara att man endast ställde upp ett krav på granskning av intygsgivare, t.ex. i kombination med att de skulle bifoga det underlag som har varit tillgängligt för dem.

Som tidigare nämnts övervägde Bostadsrättsutredningen i sitt slutbetänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) alternativ till det nuvarande systemet och förbättringar av det. Utredningen ställde frågan vad man skulle ersätta systemet med. Utredningen diskuterade försäkringslösningar och ökad rätt till frånträde (betänkandet s. 78 f.). Vi delar Bostadsrättsutredningens slutsats att det inte är några gångbara alternativ.

Det är svårt att se hur försäkringslösningar skulle kunna byggas ut så att de ger ett motsvarande skydd. När det gäller rätten till frånträde räcker det att konstatera att den typen av lösningar inte ger något reellt skydd. Rätten att frånträda skulle ju bygga på att projektet har visat sig ekonomiskt ohållbart. I de fallen är föreningen konkursmässig. Några medel att dela ut för att fullgöra återbetalningen finns då regelmässigt inte.

Våra slutsatser

Den fråga som därmed återstår att ta ställning till är om systemet med intygsgivare och eventuellt med ekonomiska planer bör införas. Vi tar här ställning endast till vad som bör gälla i det fall det inte är fråga om ombildning. Vi behandlar ombildningsfrågan i dess helhet i kapitel 18.

Som inledningsvis konstaterades finns vissa nackdelar med regleringen i BRL. Hela systemet inklusive ekonomiska planer och kostnadskalkyler driver fram formkrav. Systemet är komplext, krångligt och dessutom dyrt. Slutligen är det svårt att åstadkomma ett lika konsekvent system som för bostadsrätter eftersom det här handlar om tidsbegränsade upplåtelser med uppsägningsrätt.

Samtidigt är det givetvis viktigt att framhålla att det är en viss form av risktagande att inte införa det skyddssystem som finns för bostadsrätterna. Vi ifrågasätter inte att systemet är befogat för bostadsrätter. Det finns nämligen vissa skillnader mellan de två upplåtelseformerna.

Vår bedömning att det beträffande kooperativ hyresrätt oftast kommer att röra sig om klart lägre kapitaltillskott än vad spekulanter är beredda att betala för bostadsrätter anser vi har stor betydelse. Som tidigare nämnts anser vi dessutom att systemet mer passar för bostadsrätter där man tänker sig en första upplåtelse och sedan innehavarbyten genom försäljningar. Att låta ett eventuellt skyddssystem omfatta även hyresmodellen anser vi under alla omständigheter vara överflödigt. I de fallen är bl.a. det ekonomiska risktagandet mindre. Men det innebär samtidigt att regelverket blir kluvet om man inför systemet bara för föreningar enligt ägarmodellen.

Det får inte glömmas bort att ett krav på ekonomiska planer m.m. inte har funnits under försöksverksamheten. Det finns fungerande verksamheter. Vi känner inte till att några oegentligheter har förekommit.

I sammanhanget bör också nämnas att Konsumentverket beträffande bostadsrätter har en viktig roll vad gäller kontroll av marknadsföring av bostadsrätter och information till bostadssökande konsumenter (se t.ex. SOU 2000:2 s. 87). Bl.a. har verket träffat överenskommelse med Riksbyggen om konsumentinformation i samband med marknadsföring avseende upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Ett annat exempel är att verket har utarbetat riktlinjer. Även beträffande kooperativa hyresrätter lär Konsumentverket kunna lämna viktiga bidrag för att upprätthålla en sund marknadsföring.

Vi inser att det i denna fråga finns stort utrymme för olika åsikter. Och det innebär ett visst risktagande att inte införa motsvarigheter till hela eller delar av BRL:s skyddssystem. Trots det har vi, på grund av de skäl som talar mot, stannat för att förorda att man inte inledningsvis skall införa en sådan motsvarighet. Det är en fördel att kunna undvika onödiga formkrav, kostnader m.m. Men naturligtvis bör man följa utvecklingen noga. Skulle det visa sig att insatserna blir högre än väntat eller att frånvaron av ett skyddssystem leder till oegentligheter får ett skyddssystem införas senare. Detta torde dock bli förhållandevis enkelt eftersom en förebild finns.

5.2.2. Förhandsavtal

Vårt förslag: Särskilda bestämmelser skall finnas om krav på säkerhet för att den kooperativa hyresrättsföreningen skall få ta ut förskott. Några ytterligare särskilda bestämmelser om förhandsavtal eller optionsavtal skall inte finnas.

Inledande synpunkter

Vi har tagit ställning för att kooperativa hyresrättsföreningar skall vara en särskild form av ekonomisk förening. Enligt 1 kap. 2 § föreningslagen skall en ekonomisk förening registreras. Först därefter vinner föreningen rättskapacitet, dvs. får förmåga att förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter. Detta anser vi bör gälla också för kooperativa hyresrättsföreningar. En följd av detta blir att registreringen av föreningen är den tidigaste tidpunkt vid vilken en kooperativ hyresrättsförening kan upplåta hyresrätt till en medlem eller träffa avtal, t.ex. om en framtida upplåtelse av hyresrätt.

I det följande behandlar vi frågan om det bör vara tillåtet för föreningen att binda spekulanter på förhand. Dessförinnan måste utrönas vad som gäller i detta hänseende, om inga särskilda bestämmelser införs. Som en bakgrund berörs därvid kort även förhandsavtal avseende bostadsrätt.

Först bör dock konstateras att man kan koncentrera sig på frågan om föreningen på förhand bör kunna binda spekulanter till nyttjanderätten. Förhandsavtal avseende andel i föreningen har inget intresse. En bindning på förhand till endast en förening – som ju kan få rättskapacitet långt innan upplåtelser är aktuella – kan aldrig komma att representera något nämnvärt ekonomiskt värde.

Inledningsvis bör också poängteras att, i den mån särskilda bestämmelser skall finnas om ombildning till kooperativ hyresrätt t.ex. från vanlig hyresrätt, skäl kan finnas för särskilda bestämmelser om förhandsavtal. Vi återkommer till det i avsnitt 18.1.2.

Skälen för bestämmelserna för bostadsrätter

Beträffande bostadsrätter finns, som utvecklades i avsnitt 5.1.1, särskilda bestämmelser om förhandsavtal. Varför? Bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt – upplåtelse skall ske på visst sätt – har lagstiftaren genom alla tider ansett innebära ett förbud för föreningen mot förhandsavtal och mot uppbärande av förskott (se t.ex. prop.

1990/91:92 s. 84 ff., prop. 1971:12 s. 104 och prop. 1968:161 s. 45 och 60). Med andra ord har särskilda bestämmelser ansetts nödvändiga när lagstiftaren har velat tillåta förhandsavtal eller förskott. Under vissa tider har förhandsavtal eller förskott inte varit tillåtna.

De nuvarande bestämmelserna infördes med 1991 års BRL. De motiverades med att föreningar kan ha legitima skäl att tidigt binda spekulanter för att kunna tillfredsställa önskemål om tillval o.d. Det hade också förekommit förhandsavtal, teckningslistor m.m. vid såväl nybyggnation som ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt vars rättsverkningar var osäkra eller till och med ogiltiga. (Se prop. 1990/91:92 s. 84 f.)

Beträffande bostadsrätter har det visat sig att förhandsavtal används som en form av ”kvalificerad marknadsundersökning”. Byggande o.d. påbörjas först när man har uppnått tillräcklig beläggning. Förhandsavtalet anses ge en något större säkerhet än intresseanmälningar o.d. för att de som angett sig vara intresserade verkligen fullföljer. (Se SOU 2000:2 s. 62 och 67.)

Vår bedömning av rättsläget avseende hyresrätt

Vad gäller då beträffande möjligheterna att träffa avtal om en framtida upplåtelse av hyresrätt? Först bör några avgränsningar göras. Det vi behandlar här är endast möjligheterna att träffa avtal om en framtida upplåtelse. Inom denna ram kan man urskilja avtal som ger ena parten rätt men inte skyldighet att göra förvärvet – här benämnt optionsavtal – och för båda parter bindande avtal om framtida förvärv. Den sistnämnda typen benämns här förhandsavtal.

Länge ansågs det oklart om optionsavtal och förhandsavtal avseende en hyresrätt var bindande (se t.ex. Hessler, Henrik, Allmän sakrätt, 1973, s. 454 f. och Lejman, Fritiof, Den nya hyresrätten, 1976, s. 33 f.). Ett skäl för tveksamhet som anfördes var att utfästelser att sälja fast egendom inte ansågs bindande. I förbigående kan nämnas att inställningen beträffande fast egendom fortfarande är densamma.

Numera förefaller inställningen vara att bindande options- och förhandsavtal avseende hyresrätt kan träffas. En annan sak är att några enkla svar inte finns på vilka rättsverkningarna är. Möjligheten att träffa bindande avtal torde stå öppen även om formkrav finns för en fullbordad överlåtelse. (Se t.ex. Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s. 24 f. och Ramberg m.fl., Allmän avtalsrätt, 5 uppl., 1999, s. 82 f.).

Särskilt bör Högsta domstolens avgörande NJA 1992 s. 66 uppmärksammas. Där slog domstolen fast att optionsavtal om överlåtelse

av bostadsrätt är bindande under förutsättning att det är skriftligt. I sina resonemang tog Högsta domstolen utgångspunkt i den fasta egendomen och konstaterade att utfästelse att framdeles sälja sådan egendom inte är bindande och fortsatte:

Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det.

Högsta domstolen menade att man av reglerna om förhandsavtal i BRL inte kan dra några bestämda slutsatser i frågan. Domstolen tillade att frågan inte hade getts särskild uppmärksamhet i förarbetena.

Slutligen tog Högsta domstolen upp de formkrav för överlåtelse av bostadsrätt som infördes år 1982. Enligt domstolen infördes de främst för att skapa ordning och reda i rättsförhållandena samt för att tillgodose kontrollaspekten vid realisationsbeskattning. Optionsavtal berördes inte då. Högsta domstolen menade att det inte finns tillräcklig anledning att anse att formkraven skulle inverka på rättsläget för optionsavtal på ett sådant sätt att ”ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt”. Men, sade Högsta domstolen, avtalet måste numera vara skriftligt.

I förbigående kan den kommentaren fällas att en del talar för att Högsta domstolens sätt att resonera borde innebära att förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt också skulle vara bindande även utan att saken regleras (jfr även Kleineman, Jan, Juridisk tidskrift 1993–94, s. 444 ff.). Det skulle i så fall vara ett annat sätt att se på saken än det som uttryckts i lagförarbeten. Men vi har inte skäl att närmare penetrera denna fråga.

Mot den angivna bakgrunden är däremot vår bedömning att avtal om framtida upplåtelse av hyresrätt mycket väl kan vara bindande. Därmed uppstår frågan om några särskilda bestämmelser bör ställas upp för kooperativa hyresrätter, t.ex. liknande dem som finns för bostadsrätter.

Vad bör gälla för kooperativa hyresrätter?

Först kan då slås fast att vi inte ser skäl att föreslå några särskilda begränsningar för optionsavtal. Vi ser inga särskilda risker för just kooperativa hyresrätter med dessa avtal som innebär att en förening avta-

lar med någon om en rätt men inte skyldighet för den sistnämnde att i framtiden förvärva nyttjanderätten. I sammanhanget kan tilläggas att några särskilda regler inte finns för hyresrätter eller bostadsrätter. Beträffande bostadsrätter hade Bostadsrättsutredningen enligt sina tilläggsdirektiv (dir. 1997:116) uppdrag att se över bestämmelserna om förhandsavtal utan att optionsavtal uppmärksammades.

Det finns vissa skäl för att förmoda att behovet av förhandsavtal blir något mindre beträffande kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Exempelvis torde ofta samma behov av att använda förhandsavtal som marknadsundersökning inte finnas, t.ex. när hyresmodellen är aktuell.

Å andra sidan kan det inte uteslutas att förhandsavtal kan komma till användning då och då. Vi ser inte skäl att förbjuda förhandsavtal och förskott. Det är tillåtet beträffande bostadsrätter. Vi kan se fall där samma legitima skäl för förhandsavtal finns för en kooperativ hyresrättsförening som för en bostadsrättsförening. Frågan är därför om några särskilda bestämmelser bör finnas.

När det gäller kravet på bostadsrättsföreningar att de skall ställa säkerhet för att få ta emot förskott menar vi att man kan se särskilda skäl för skyddsregler. I förskottets natur ligger att den som betalar detta inte samtidigt får ut den prestation som är grunden för viljan att erlägga förskottet. Riskerna är därför särskilt stora dels för händelser som medför att den som har erlagt förskottet inte kan få tillbaka sina pengar, dels för rent bedrägliga förfaranden. Den typ av konsumentskydd som kravet på säkerhet vid förskott för bostadsrätter innebär anser vi bör finnas också för spekulanten på en kooperativ hyresrätt. Det menar vi bör och kan införas oavsett om andra särskilda bestämmelser om förhandsavtal införs.

Ett skäl som anfördes för att införa reglerna om förhandsavtal för bostadsrätter var att det då gällande förbudet mot sådana avtal gjorde att avtal träffades om tillval, att det förutsatte att en viss lägenhet reserverades samt att rättsverkningarna av sådana överenskommelser var osäkra (prop. 1990/91:92 s. 85). Departementschefen ansåg att en möjlighet borde införas att ingå förhandsavtal. Vår bedömning av rättsläget beträffande hyresrätter är att något hinder mot att träffa bindande förhandsavtal inte finns enligt gällande rätt. Några särskilda regler behövs således inte för att det skall vara möjligt ingå förhandsavtal.

Förhandsavtal om bostadsrätter skall vara skriftliga och innehålla vissa uppgifter, bl.a. avgifterna för bostadsrätten. Någon särskild motivering till detta lämnades inte i förarbetena. Men det var antagligen rätt naturligt med formkrav eftersom ett skriftlighetskrav gäller för både upplåtelse- och överlåtelseavtal. Som vi utvecklar i avsnitt 11.2.2 finns flera nackdelar med formkrav. Bl.a. krävs ett rätt utförligt regelverk som anger kraven och följderna av att parterna inte lever upp till dessa.

Formkrav finns varken enligt föreningslagen eller hyreslagen. Enligt våra erfarenheter innebär frånvaron av formkrav beträffande hyresavtal inte några nackdelar. Formkrav brukar annars motiveras med bl.a. att de behövs för att precisera avtalsvillkoren och i övrigt skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se t.ex. prop. 1981/82:169 s. 62). Skillnaden mellan ett vanligt hyresavtal och en upplåtelse av kooperativ hyresrätt är att kapitaltillskott förekommer. Den skillnaden är enligt vår mening inte tillräcklig för att motivera formkrav vid ingåendet av hyresavtalet. I synnerhet gäller det eftersom vår bedömning är att insatserna generellt sett kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Dessa resonemang har samma bärkraft på frågan om formkrav bör ställas upp för förhandsavtal.

I sammanhanget bör nämnas att Sverige inom ramen för Europeiska unionens råd antagit en gemensam ståndpunkt (14263/99) inför ”antagandet av Europaparlamentets och rådets direktiv om vissa rättsliga aspekter på informationssamhällets tjänster, särskilt elektronisk handel, på den inre marknaden”. Syftet med detta direktiv skall vara att säkerställa den fria rörligheten för informationssamhällets tjänster mellan medlemsstaterna, artikel 1. Enligt artikel 9 skall medlemsstaterna se till att deras rättssystem tillåter att avtal ingås på elektronisk väg. Medlemsstaterna skall särskilt se till att de rättsliga krav som är tilllämpliga på avtalsprocessen varken skapar hinder för användningen av avtal på elektronisk väg eller medför att sådana avtal frånkänns rättslig verkan och giltighet på grund av att de har kommit till stånd på elektronisk väg. Medlemsstaterna får i och för sig föreskriva undantag för avtal om fast egendom men inte när det gäller hyresavtal.

Den gemensamma ståndpunkten innebär om än inte ett hinder så väl en komplikation. Ett eventuellt formkrav måste utformas så att förhandsavtal kan träffas också på elektronisk väg (jfr därvid även Europaparlamentets och rådets direktiv 1999/93/EG av den 13 december 1999 om ett gemenskapsramverk för elektroniska signaturer). Några färdiga generella principer för formbundna avtal på elektronisk väg finns inte i svensk rätt.

Mot den här tecknade bakgrunden anser vi att rätt tunga skäl talar mot att införa de formkrav som gäller för förhandsavtal avseende bostadsrätter. Vilka andra beståndsdelar består då regelverket om förhandsavtal i BRL av?

Kravet på att en av intygsgivare granskad kostnadskalkyl skall finnas när förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt skall träffas måste ses mot bakgrund av kravet på en på samma sätt granskad ekonomisk plan för upplåtelse av bostadsrätt. Spekulanten bör få ungefär samma trygghet vid tecknandet av ett förhandsavtal som då upplåtelse av bostadsrätt sker direkt. Eftersom vi inte har sett skäl för att införa ett krav

på ekonomiska planer bör något krav på motsvarigheter till kostnadskalkyler inte gälla för kooperativa hyresrätter.

En annan beståndsdel är reglerna om frånträde. Allmänna avtalsrättsliga grundsatser om giltigheten av förhandsavtal och bestämmelserna i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område om rättshandlingars ogiltighet (avtalslagen) gäller för förhandsavtal enligt BRL. Men särskilda bestämmelser finns därutöver om förhandstecknarens rätt att frånträda ett förhandsavtal, se avsnitt 5.1.1.

Sådana bestämmelser förutsätter att man har ringat in vilka möjligheter som finns att på förhand binda en spekulant. Det kunde beträffande bostadsrätter göras på ett enkelt sätt genom att utgångspunkten var att sådana avtal var förbjudna i den mån de inte i författning särskilt tilläts. Vår bedömning beträffande hyresrätter är att olika former av förhandsavtal och optionsavtal även utan särskilda regler är bindande. Särskilda avgränsningar skulle därför behöva ställas upp. Som framgått av det tidigare ser vi emellertid fördelar med att inte formalisera förhandsavtalen. Med hänsyn till det och till det skydd som avtalslagens regler ger anser vi att man, i vart fall inledningsvis, inte bör införa särskilda regler om frånträde.

I sammanhanget bör särskilt nämnas situationen att en avgiftshöjning sker. Frånträdesreglerna i BRL innebär då att rätt att frånträda föreligger om höjningen är ”väsentlig”. I den situationen bör enligt vår mening normalt 36 § avtalslagen vara tillämplig.

Här bör vidare nämnas att en motsvarighet till regeln i 5 kap. 6 § BRL att förhandstecknaren inte får sätta någon annan än make eller sambo i sitt ställe framstår som överflödig. Det anser vi alltså även för det fall man anser att formkrav, regler om frånträdesrätt m.m. bör införas. Syftet med 5 kap. 6 § BRL är att motverka handel med den rätt som förhandsavtalet innebär (prop. 1990/91:92 s. 97). Vi har i avsnitt 4.2.6 föreslagit att hyreslagens bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Enligt de bestämmelserna är huvudregeln att överlåtelse inte skall kunna ske utan föreningens samtycke. Vi har dessutom föreslagit att rätten att ta ut ersättning vid överlåtelse skall vara begränsad. Därmed finns inte motsvarande risk för handel med avtalen. Särskilda bestämmelser framstår därmed som överflödiga.

Den som har tecknat förhandsavtal har en obetingad rätt till medlemskap i föreningen. En uttrycklig bestämmelse om det finns i 2 kap. 9 § BRL. Någon motsvarighet till den behövs inte. Föreningen har, enligt 65 § hyreslagen, inte rätt att ta emot upplåtelseinsats från annan än medlem för en bostadslägenhet. Det är därför svårt att se att en motsva-

righet till bestämmelsen i 2 kap. 9 § BRL skulle ha någon praktisk betydelse.

Sammanfattningsvis föreslår vi således att särskilda bestämmelser skall finnas endast om krav på säkerhet när en kooperativ hyresrättsförening avser att ta ut förskott.

C Finansiella frågor m.m.

6. Föreningen äger en fastighet

6.1. Inledande anmärkningar

I våra direktiv anges att det vid Boverkets utvärdering av försöksverksamheten hade kommit fram sådant som bidragit till ett ganska negativt utfall av försöksverksamheten. Som ett exempel anförs svårigheter för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen att få kredit, vilket i sin tur anges ha bidragit till att sådana föreningar har ombildats till bostadsrättsföreningar. Vi skall, enligt direktiven, ge dessa frågor särskild uppmärksamhet. I detta kapitel tar vi upp just frågan om vilka möjligheter som finns att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen.

6.2. Överväganden

Vår bedömning: Våra förslag om hur upplåtelseformen kooperativ hyresrätt bör vara utformad innebär att de brister i upplåtelseformens utformning som Boverket fann vid sin utvärdering av försöksverksamheten har åtgärdats. Däremot kan man inte genom utformningen av upplåtelseformen råda bot på det finansieringsproblem som kan finnas för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen på grund av att spekulanter inte är beredda att betala lika höga insatser för kooperativa hyresrätter som för bostadsrätter. För det fordras lösningar som inte ligger inom ramen för vårt uppdrag.

6.2.1. Ekonomiska planer m.m.

När det gäller möjligheterna att förbättra de kooperativa hyresrättsföreningarnas ställning vid kreditgivning tas en aspekt upp i direktiven. En ordning med ekonomisk plan på liknande sätt som för bostadsrättsför-

eningar framhålls, med hänvisning till Boverkets rapport (1996:7) Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, som en tänkbar åtgärd för att förbättra ställningen vid kreditgivning.

Vår bedömning är att ett regelverk med ekonomiska planer m.m. motsvarande det som finns för bostadsrätter inte kan inverka positivt på kooperativa hyresrättsföreningars möjligheter att få kredit. Kreditgivarintressen har varit företrädda i utredningen. Som de påpekat krävs naturligtvis alltid inför en kreditbedömning av t.ex. byggnadsprojekt att kalkyler finns. Det är av stor vikt att bl.a. kunna bedöma ett projekts hållbarhet på 5 och 10 års sikt. Men att man inför ett i författning reglerat system med ekonomiska planer och intygsgivning medför enligt kreditgivarnas bedömning inte att kooperativa hyresrättsföreningar får en bättre ställning vid kreditbedömningen. Denna inställning harmonierar med vad som från kreditgivarhåll anfördes i samband med Bostadsrättsutredningens överväganden om regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt (SOU 2000:2 s. 62).

Beträffande våra övriga överväganden om ekonomiska planer hänvisas till avsnitt 5.2.1.

6.2.2. Återbetalning av insatser

Boverket anlade synpunkten i sin rapport att förutsättningarna för kooperativa hyresrättsföreningar att få lån bör kunna bli bättre, om det i en permanent lagstiftning görs helt klart att insatser och kreditbelopp från medlemmarna fungerar som eget kapital (s. 38). Det skulle, enligt verket, innebära att garantin om återbetalning av insatsen eller kreditbeloppet vid en medlems avflyttning aldrig kan få prioritet framför föreningens förpliktelser mot långivarna. Boverket lämnade också ett förslag till hur detta skulle kunna åstadkommas. Förslaget innebar att man skall föreskriva att en förutsättning för återbetalningsrätten är att föreningen har rekryterat en ny medlem som har erlagt de aktuella beloppen och att återbetalningsrätten är begränsad till högst det insats- eller kreditbelopp som den nye medlemmen erlagt.

Vi har i avsnitt 4.2.4 tagit ställning för vad vi anser bör gälla beträffande återbetalning av insatser. Vårt förslag är att återbetalningsrätten skall vara beroende av föreningens ställning i enlighet med de närmare reglerna i föreningslagen. Föreningen skall dessutom ha möjlighet att i sina stadgar på olika sätt villkora eller helt ta bort återbetalningsrätten. Vår tanke är att föreningen – bl.a. efter överläggningar med eventuella kreditgivare – är den som bäst bedömer vad som närmare bör gälla beträffande återbetalningsrätten. Vi har inte heller föreslagit någon ändring av principen att en ekonomisk förening, så länge den inte på ett

eller annat sätt har avstått från det, alltid har rätt att kvitta sina motfordringar inför en återbetalning. Den utformning vi således har föreslagit beträffande återbetalningsrätten menar vi svarar mot Boverkets tankar i stort i detta hänseende.

I sammanhanget bör nämnas att bl.a. kreditgivare till Bostadsrättsutredningen framförde önskemål om förbättringar av kapitalskyddet. Utredningen föreslog att beslut om sänkning av samtliga insatser skall registreras av Patent- och registreringsverket. Beslutet skall enligt förslaget få verkställas tidigast ett år efter registreringen. Den bestämmelsen finns redan för ekonomiska föreningar i föreningslagen. Vi har föreslagit att den skall gälla också för kooperativa hyresrättsföreningar.

6.2.3. Frikoppling från bruksvärdesprincipen

En annan åtgärd som Boverket anvisade för att förbättra de kooperativa hyresrättsföreningarnas kreditvärdighet var frikoppling från bruksvärdesprincipen. En sådan frikoppling föreslår vi i avsnitt 9.4.1.

6.2.4. En permanent lagstiftning

Ett problem under försöksverksamheten var att det rörde sig om just en försöksverksamhet. Det skapade en osäkerhet beträffande både vilken framtid upplåtelseformen hade och vilka regler som gällde.

Dessa problem undanröjs genom att man inför en permanent reglering. Och som vi påpekade i våra allmänna överväganden är det viktigt att i vissa hänseenden bringa klarhet i vad som gäller. Ett sådant exempel är den tidigare berörda återbetalningsskyldigheten.

6.2.5. Insatsernas betydelse

Som tidigare nämnts har svårigheter för kooperativa hyresrättsföreningar att få lån angetts som skäl till att ombildningar till bostadsrätt har skett under försöksverksamheten. Det torde innebära att lån aldrig har erhållits och att ombildningarna därför skedde redan innan någon verksamhet hade kommit igång. Svårigheterna att få lån kan ha berott på de faktorer som vi redan har tagit upp. De problem som orsakades av dessa faktorer torde med våra förslag vara undanröjda.

Men vi bedömer att det finns en annan viktig förklaring till att ombildningar till bostadsrättsföreningar har skett. Det saken i grunden handlar om är vilka insatser folk i allmänhet är beredda att betala för en

kooperativ hyresrätt. Som vi angett i avsnitt 5.2.1 bedömer vi att spekulanter i allmänhet kommer att vara beredda att betala mindre för en kooperativ hyresrätt än för en bostadsrätt. Detta antagande kan man göra redan på grund av det förhållandet att, som vi konstaterat under våra allmänna överväganden, någon möjlighet att göra en vinst vid en försäljning inte finns. Men vi finner, som nämndes i avsnitt 5.2.1, också stöd för ståndpunkten i Boverkets iakttagelser vid utvärderingen. Kanske ännu viktigare är de iakttagelser som har gjorts vid försök att starta kooperativa hyresrättsföreningar av vissa i utredningen företrädda organisationer. Ståndpunkten förekommer också i arkiverat material från den år 1990 tillkallade kommittén som skulle bl.a. utvärdera försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (dir. 1990:54).

Viljan att betala endast lägre insatser ger följande resultat. Kreditinstitut lämnar bottenlån endast till en viss del av det av institutet uppskattade marknadsvärdet. Hur stor den delen är varierar från tid till annan. För närvarande går gränsen runt 70 – 75 procent av marknadsvärdet. Den återstående delen måste täckas av kapitaltillskott eller topplån. Vid nyproduktion överstiger produktionskostnaden oftast marknadsvärdet. Men då kan också erhållas lån mot s.k. BKN-garanti. Kravet på kapitaltillskott eller topplån blir då ungefär detsamma. Men svårigheten är att få spekulanter på kooperativ hyresrätt att betala insatser i den storleksordningen, alltså insatser motsvarande de återstående 25 – 30 procenten av marknadsvärdet eller, vid nyproduktion, produktionskostnaden. Med andra ord är det därigenom risken uppstår för att projektet utmynnar i bostadsrätter i stället för kooperativa hyresrätter.

Var gränsen går i fråga om vilka insatser folk skulle vara beredda att betala för en kooperativ hyresrätt är naturligtvis svårt att förutsäga. Det är möjligt att man skulle kunna göra undersökningar av detta. Frågan är dock hur säkra de skulle bli. Framför allt har sådana åtgärder varken rymts inom vårt utredningsuppdrag eller det tidsschema som gällt för utredningen. Något entydigt svar finns inte heller. Faktorer som bostadssituationen på den aktuella orten är naturligtvis också av betydelse.

Men inom utredningen har trots allt en stor del av landets erfarenhet av kooperativ hyresrätt i praktiken varit representerad. Med ledning av de funderingar som genom tiderna funnits inom de organisationerna och de försök som gjorts att starta föreningar har vi försökt att göra en försiktig skattning av en övre gräns för vad folk i allmänhet kan tänkas vara beredda att betala i insats för en kooperativ hyresrätt. Vår bedömning är att denna grovt dragna gräns går runt tio procent. Vi utesluter givetvis inte att det i enstaka fall kan finnas ett intresse av att betala högre insatser. Vår bedömning är således av generell art.

Jämfört med förhållandena när en bostadsrättsförening skall bildas uppstår då en skillnad i finansieringen. Bostadsrättsföreningen kan täcka den del av finansieringen som bottenlånet och det eventuella lånet mot BKN-garanti inte täcker med insatser, alltså de 25 – 30 återstående procenten. I den kooperativa hyresrättsföreningen uppstår ett gap på 15 – 20 procent, om man nu räknar med 10 procent i insatser. Det som då återstår för den kooperativa hyresrättsföreningen är att fylla ut detta gap med ett topplån.

Nackdelen med att ersätta insatser med ett topplån är att detta generellt sett torde vara en dyrare lösning. Slutsatsen bygger på följande resonemang. Bostadsrättshavare kan givetvis finansiera sina egna insatser på många olika sätt. Det är dock inte ovanligt att bostadsrättshavare tar lån avseende betydande delar av insatsen. Jämfört med bostadsrättshavarnas lån, där bostadsrätten används som säkerhet, får man räkna med att amorteringstiden för ett topplån till föreningen kommer att vara kortare. Dessa amorteringar får slås ut på hyresgästerna. Månadskostnaden blir därmed högre än om respektive hyresgäst hade tagit ett lån med längre amorteringstid. Naturligtvis kan skillnader också uppstå i räntesatser och skattemässiga effekter. Hur det blir med räntan är dock än mer svårförutsägbart och skattemässiga effekter kan alltid justeras. När det gäller räntan finns med dagens system inte särskilt mycket som talar för att räntan för topplånet skulle bli billigare än ett bottenlån för en bostadsrätt.

Det sagda gäller både vid nyproduktion och vid förvärv för ombildning till ett någorlunda marknadsmässigt pris. Men i övrigt kan vi inte se att förhållandena är olika på ett sådant sätt att man generellt sett har anledning att räkna med några skillnader. Det finns således ingen anledning att generellt sett räkna med skillnader mellan de två upplåtelseformerna, t.ex. vad gäller produktionskostnader för lägenheter eller kostnaderna för bottenlån. Problemet är att viljan inte finns att betala en lika hög insats som för en bostadsrätt. Och när den viljan inte finns återstår med dagens system för föreningen att ta ett topplån.

De skillnader mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt som exemplet påvisar kan inte överbryggas genom olika utformningar av upplåtelseformen som sådan, med mindre man gör de kooperativa hyresrätterna fritt överlåtbara. Det är inte aktuellt. Då rör det sig nämligen i realiteten om bostadsrätter. Särskilt bör påpekas att saken inte blir bättre för att man skapar möjligheter att pantsätta den kooperativa hyresrätten. Problemet är att spekulanter inte kommer att vara beredda att betala lika mycket i insats för en kooperativ hyresrätt som för en bostadsrätt. Mot det hjälper inte en aldrig så bra säkerhet. En säkerhet kan bara förbättra spekulanternas förutsättningar att få lån till insatsen, inte öka deras vilja att betala höga insatser.

I minnet skall hållas att det vi talar om är kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen där någon finansiär inte finns i bakgrunden utan föreningen självständigt skall lösa hela finansieringen. Läget är ett helt annat enligt hyresmodellen. Där finns inte något motsvarande behov av kapitaltillskott.

Problemet i initialskedet är särskilt olyckligt mot bakgrund av att det finns anledning att se betydligt ljusare på boendekostnaden om man ser på den i ett längre tidsperspektiv. Den korta amorteringstiden på topplånet gör att räntekostnaderna för detta – här bortses från skiftningar i ränteläget – efterhand kommer att bli lägre och att lånet kommer att vara slutbetalt vid en tidpunkt då bostadsrättsahavaren har kvar sitt lån till insatsen. Dessutom finns, som vi nämnde i våra allmänna överväganden, i attraktiva områden goda möjligheter till att boendekostnaden kan hållas nere jämfört med bostadsrätter. Priserna vid försäljning av bostadsrätter är i attraktiva områden höga. Det höga priset drabbar förvärvaren som en boendekostnad. Men den höga köpeskillingen tillfaller inte föreningen utan säljaren. Hade köpeskillingen tillfallit föreningen kunde den möjliggjort sänkning av årsavgiften. I den kooperativa hyresrättsföreningen återbetalar föreningen insatser när en hyresgäst flyttar. Och sedan betalar den tillträdande hyresgästen nya insatser, vilka dessutom kan vara högre till beloppet än vad föreningen betalade tillbaka till den gamle hyresgästen. Med andra ord betalar den tillträdande medlemmen inga övervärden till den som lämnar föreningen. De problem vi ser för ägarmodellen handlar således om initialskedet och inte föreningens överlevnad på sikt.

Det initiala problemet leder dock till att någon form av ekonomisk stimulans torde krävas, om man vill att kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen skall förekomma i stor omfattning. Vi har inte uppdrag att lägga fram sådana lösningar. Sådana lösningar förutsätter för övrigt också att man gör en prioritering av upplåtelseformen kooperativ hyresrätt jämfört med andra upplåtelseformer. Om man bara skall peka på möjliga alternativ utan att närmare värdera dem kan nämnas ekonomiska stimulanser som kommunala borgensåtaganden och statliga åtaganden, t.ex. genom BKN.

7. Föreningen hyr

7.1. Bakgrund

Hyreslagen avser enligt lagens 1 § första stycke avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. I paragrafens andra stycke uppmärksammas situationen att upplåtelse också avser jord vilken skall nyttjas tillsammans med lägenheten. Även sådana avtal är att anse som hyresavtal, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

I 1 § sjätte stycket hyreslagen behandlas s.k. blockuthyrning. Om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna i hyreslagen för bostadslägenheter. Två undantag finns. Reglerna för bostadslägenheter om direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet kan parterna inte avtala bort. Dessutom gäller förutsättningen att förbehåll inte får göras som strider mot bestämmelserna i hyreslagen om lokaler.

Förbehåll gäller enligt huvudregeln endast om det har godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

7.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla också när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Kravet vid blockuthyrning på godkännande av hyresnämnd av förbehåll skall dock inte gälla när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening.

Även när föreningen enligt hyresmodellen hyr lägenheter och upplåter dem med kooperativ hyresrätt, skall de kooperativa hyresgästerna vid tillämpning av hyreslagen anses som förstahandshyresgäster.

7.2.1. Hyresmodellens möjligheter att etablera sig

Inledningsvis vill vi framhålla att de avgränsningar som görs i 1 § första och andra styckena hyreslagen innebär, som också anges i våra direktiv, att det är riktigt att samla de kooperativa hyresrättsföreningar som inte äger sin fastighet under begreppet hyresmodellen. Det är fråga om hyra både när delar av ett hus upplåts och när upplåtelsen avser hela huset. Och även när jord ingår är det, utom i vissa fall, fråga om hyra. Undantagssituationerna är inte aktuella för kooperativa hyresrättsföreningar.

Behovet av kapitalanskaffning för en förening enligt hyresmodellen är inte alls detsamma som för en förening enligt ägarmodellen. De frågor om insatser som togs upp i det förra kapitlet beträffande ägarmodellen har således inte någon aktualitet för föreningar enligt hyresmodellen.

Föreningar enligt hyresmodellen kan startas antingen i hus där hyresgäster saknas, t.ex. i nyproducerade hus, eller i hus där hyresgäster redan finns. Beträffande den förstnämnda situationen kan vi inte se några särskilda problem på det sättet att kooperativa hyresrättsföreningar skulle ha särskilda problem att hävda sig.

När det gäller den andra situationen, att hyresgäster redan finns, uppstår en intressemotsättning. Hyresgästerna kan ha olika uppfattning om huruvida man vill att en kooperativ hyresrättsförening skall ta över eller inte. Hur denna konkurrenssituation löses kan ha stor betydelse för frågan vilken spridning denna typ av föreningar kan få. Inte minst gäller det när kooperativ hyresrätt diskuteras som ett alternativ för det allmännyttiga bostadsbeståndet. Vi har dock samlat alla ombildningsfrågor i kapitel 18. Vi återkommer därför till denna fråga där.

Viktigt för hyresmodellen är naturligtvis också att förhållandet mellan fastighetsägaren och föreningen får en lämplig reglering. Det behandlar vi närmast.

7.2.2. I vilken utsträckning är 1 § hyreslagen tillämplig?

Vi föreslår att mellan föreningen och hyresgästerna från hyreslagen avvikande bestämmelser skall gälla i flera olika avseenden. Det gäller bl.a. sådant som rättigheter och skyldigheter. Ett annat exempel är att vi i avsnitt 9.4.1 föreslår från hyreslagen avvikande regler för föreningens hyressättning av kooperativa hyresrätter. Frågan är därvid vad som bör gälla mellan föreningen och upplåtaren när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Det är viktigt att kollisioner inte uppstår så att

t.ex. den som upplåter till föreningen får ett större underhållsansvar för lägenheterna gentemot föreningen än vad föreningen har gentemot sina hyresgäster. I minnet måste också hållas att det är möjligt för kooperativa hyresrättsföreningar att hyra ut till andra än sina medlemmar.

Först bör övervägas vad som skulle gälla mellan fastighetsägaren och föreningen om några särskilda bestämmelser inte införs. Frågan blir då om upplåtelsen till den kooperativa hyresrättsföreningen faller under bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen.

Regelmässigt kommer de aktuella hyresavtalen att omfatta minst tre bostadslägenheter. Så långt är kriterierna för blockuthyrning således uppfyllda. Men för att det skall vara fråga om blockuthyrning skall upplåtelsen avse lägenheter som hyresgästen – i det här fallet den kooperativa hyresrättsföreningen – skall hyra ut i andra hand. Hur skall man se på det?

Vi har tagit ställning för att en fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Och nyttjanderätten skall i grunden vara hyresrätt. När det gäller de grundläggande dragen anser vi att samma bestämmelser skall gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga sådana. Men sedan föreslår vi som sagts avvikelser från hyreslagen i olika avseenden.

Mot denna bakgrund skulle det möjligen kunna anses tveksamt om upplåtelserna mellan föreningen och de kooperativa hyresgästerna är att anse som upplåtelser i andra hand enligt hyreslagen. Enligt vår uppfattning är det fråga om andrahandsupplåtelse. Men vi anser att samma bestämmelser bör gälla i relationen mellan föreningen och de kooperativa hyresgästerna, oavsett om det är en förening enligt ägarmodellen eller hyresmodellen. Vi föreslår därför att man uttryckligen anger att bestämmelserna om kooperativ hyresrätt skall gälla även när det är en förening enligt hyresmodellen och att hyreslagens bestämmelser om andrahandsupplåtelse således inte skall vara tillämpliga på föreningens upplåtelser till sina medlemmar.

Den föreslagna särbestämmelsen innebär i sin tur att en fastighetsägares upplåtelse till en kooperativ hyresrättsförening från juridisk/teknisk synpunkt inte utgör en blockuthyrning enligt 1 § sjätte stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse. Ett av kriterierna för blockuthyrning är ju nämligen att hyresgästen skall hyra ut i andra hand. Därmed återstår frågan om de här aktuella upplåtelserna bör inordnas under bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen eller om särskilda bestämmelser bör gälla.

7.2.3. Bör särskilda bestämmelser införas för upplåtelse till kooperativa hyresrättsföreningar?

Inledande synpunkter

Två omständigheter anser vi avgörande för om upplåtelserna bör inordnas under blockuthyrningsbestämmelserna. Frågan är om de begränsningar av möjligheterna att avvika från hyreslagen som finns innebär några problem för kooperativa hyresrättsföreningar och om erfarenheterna från befintliga föreningar tyder på behov av särskilda bestämmelser.

Det direkta besittningsskyddet och bruksvärdessystemet

Bestämmelserna om blockuthyrning innebär att reglerna om direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet inte kan avtalas bort för bostadslägenheter. Bestämmelserna om direkt besittningsskydd skall gälla även för kooperativa hyresgäster. Att föreskriva ett ännu starkare skydd för den kooperativa hyresrättsföreningen ser vi inte skäl för. Det finns å andra sidan ingen anledning att ge föreningarna möjlighet att avtala om ett svagare skydd. Det skulle undergräva det besittningsskydd vi försöker tillförsäkra de kooperativa hyresgästerna. I avsnitt 9.4.1 föreslår vi att bruksvärdessystemet bör gälla för hyressättningen i relationen mellan upplåtaren och föreningen. De begränsningar i avtalsfriheten som bestämmelserna om blockuthyrning innehåller för bostadslägenheter avseende direkt besittningsskydd och bruksvärdessystemet innebär således inga problem för kooperativa hyresrättsföreningar.

Hyreslagens regler för lokaler

Den andra yttre gränsen för avtalsfriheten vid blockuthyrning är att förbehåll inte kan göras som strider mot hyreslagens bestämmelser om lokaler. Frågan blir därmed om de bestämmelserna bör gälla även när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Vi kan inte se att de bestämmelserna innebär några kollisioner med de regler vi anser bör gälla mellan föreningen och kooperativa hyresgäster.

Befintliga föreningar

SABO har utarbetat mallar för hyresavtal och förvaltningsavtal mellan fastighetsägare och kooperativ hyresrättsförening, se bilaga 2. Genom SABO:s försorg har vi vidare fått del av tio avtal mellan fastighetsägare och kooperativa hyresrättsföreningar. Vi har granskat dessa avtal för att få en uppfattning om villkoren i sådana avtal.

Varken den granskningen eller de andra erfarenheter av kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen som finns inom utredningen har gjort att vi har upptäckt behov av särskilda regler för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen.

Blockuthyrningsreglerna bör gälla

Mot bakgrund av det sagda gör vi bedömningen att bestämmelserna i 1 § sjätte stycket hyreslagen om blockuthyrning bör göras tillämpliga även på det fallet att upplåtelse av bostadslägenheter görs till en kooperativ hyresrättsförening som skall upplåta kooperativ hyresrätt. Begränsningen till tre lägenheter behöver inte särskilt markeras för detta fall. Vi har nämligen föreslagit särskilda bestämmelser om minsta antalet medlemmar och lägenheter, se avsnitt 3.2.3.

Bör avtalen godkännas av hyresnämnden?

Kravet på godkännande av förbehåll i blockuthyrningsavtal av hyresnämnden ställdes upp för att förhindra missbruk av mindre nogräknade hyresvärdar (prop. 1983/84:137 s. 111). Tanken var följande. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle en fastighetsägare, i avsikt att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen, kunna upplåta samtliga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning.

Den tänkta missbrukssituationen förutsätter att fastighetsägarens avtalspartner är i maskopi med fastighetsägaren. Den situationen är inte aktuell när det är en kooperativ hyresrättsförening som är avtalspartner. För att kunna träffa avtal skall föreningen vara en registrerad ekonomisk förening osv. Vi föreslår därför ett ytterligare undantag från huvudregeln att hyresnämnden skall lämna sitt godkännande till förbehåll. Det skall inte behövas när en kooperativ hyresrättsförening är hyresgäst.

8. Hyresrätten och andelen som kreditobjekt

8.1. Pantsättning av hyresrätt och andel i ekonomisk förening

8.1.1. Hyresrätt

Pantsättning av hyresrätt är inte särskilt reglerat i författning. Man är därför hänvisad till prejudikat och litteratur. Det är också i vissa avseenden oklart vad som gäller.

Om vi inledningsvis bortser från den särskilda problematiken avseende bostadslägenheter torde enighet råda om att det är möjligt att åstadkomma en sakrättsligt skyddad panträtt i hyresrätt (se t.ex. Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s. 190, Walin, Gösta, Panträtt, 2 uppl., 1998, s. 215 och Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 311). I NJA 1988 s. 257 slog Högsta domstolen fast att denuntiation krävs för sakrättsligt skydd vid överlåtelse av hyresrätt till lokal. Det är framför allt genom det avgörandet som saken anses klar att pantsättning kan ske (se t.ex. Walin, a.a., s. 215).

Tidigare rådde viss tvekan om huruvida pantsättning kunde ske. Vilka förhållanden beträffande hyresrätt kunde då inge tvekan i frågan om det är möjligt att pantsätta en hyresrätt? I 32 § hyreslagen finns en huvudregel om förbud mot överlåtelse av en hyresrätt utan samtycke från hyresvärden. Till saken hör att det i 5 kap. 5 § utsökningsbalken finns en huvudregel som säger att egendom som till följd av sin beskaffenhet inte får överlåtas inte heller får utmätas. (Se t.ex. Victorin, a.a., s. 190 f.)

Stöd för tanken att de nämnda huvudreglerna i hyreslagen och utsökningsbalken inte utgör hinder mot pantsättning finns i NJA 1986 s. 68. Från hypoteksunderlag för företagsinteckning undantas egendom som varken kan utmätas eller ingå i konkurs. I sitt avgörande slog Högsta domstolen fast att hyresrätten till affärslokaler är underlag för företagsinteckning, utom om det visar sig att samtycke till överlåtelse inte

kan utverkas från hyresvärden eller tillstånd erhållas från hyresnämnden.

Det sagda innebär alltså att det är möjligt att pantsätta en hyresrätt. Men vid en realisation av panten gäller att möjligheterna till överlåtelse är begränsade i enlighet med de tidigare angivna begränsningar som följer av hyreslagen.

Därutöver finns en särskild problematik beträffande hyresrätter som är bostadslägenheter. Enligt Anders Victorin torde det vara uteslutet att använda en sådan hyresrätt som kreditobjekt redan av det skälet att lägenheten enligt 65 § hyreslagen inte får åsättas ett värde vid överlåtelse (Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1998, s.190). Därtill kommer enligt honom att en bostadslägenhet enligt bestämmelserna i 5 kap. 1 § utsökningsbalken i regel är föremål för beneficium. I sammanhanget bör framhållas att ingen av de andra, nämnda författarna tar upp begränsningar beträffande bostadslägenheter. Hur denna tystnad skall tolkas är svårt att ha någon uppfattning om. Det bör också tilläggas att enligt 5 kap. 13 § utsökningsbalken utgör den angivna benficiebestämmelsen inte hinder mot utmätning av sådan egendom som där avses, om denna är pantsatt (jfr ibid och Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl., 1997, s. 147).

8.1.2. Andel i ekonomisk förening

Även andel i ekonomisk förening kan pantsättas. Vad som därvid gäller i olika frågor är liksom beträffande hyresrätt något osäkert. Sakrättsligt moment torde, liksom beträffande hyresrätter, vara denuntiation (se t.ex. Walin, Gösta, Panträtt, 2 uppl., 1998 s. 216 f. och Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 310).

Om pantsättaren inte betalar sin skuld kan det vara nödvändigt att sälja panten. Då blir reglerna om överlåtelse tillämpliga i vanlig ordning (Rodhe, Knut, Föreningslagen, 8 uppl., 1988, s. 56). Ett förvärv av andel genom överlåtelse innebär inte att förvärvaren automatiskt blir medlem. Förvärvaren får ansöka om medlemskap. Normalt ger förvärvet därvid ingen fördel. Om förvärvaren inte ansöker om medlemskap eller om ansökan avslås, skall överlåtaren anses ha sagt upp sig till utträde, 3 kap. 3 § föreningslagen. Därmed har förvärvaren i princip rätt att få ut inbetalda insatser och del i eventuell beslutad utdelning av vinst.

8.2. Överväganden

Vår bedömning: Någon särskild säkerhetsform eller andra vidgade möjligheter att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet bör inte införas.

8.2.1. Inledande synpunkter

Boverket anförde i sin rapport (1996:7) Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt att en nackdel med kooperativ hyresrätt jämfört med bostadsrätt är att den kooperativa hyresrätten inte kan pantsättas (s. 42). Boverket menade också att det förefaller nödvändigt att skapa en ny säkerhetsform för kooperativa hyresrätter för att ägarmodellen skall kunna hävda sig när det handlar om s.k. vanligt boende eller annat kategoriboende än Riksbyggens speciella form av äldreboende (s. 37).

Även i våra direktiv talas om en ny säkerhetsform som särskilt anpassas till hyresrätter. Det leder tanken till någon helt ny typ av säkerhet. Men i sammanhanget måste man komma ihåg att det saken ytterst handlar om är att den kooperative hyresgästen genom just den kooperativa hyresrätten på ett eller annat sätt skall få tillgång till en säkerhet för att kunna betala erforderliga insatser.

Vi ser det som en självklar fördel att i denna fråga om möjligt ansluta till vad som gäller för andra egendomsslag och rättigheter. Bara för att nämna ett exempel blir det därigenom möjligt att enkelt passa in de kooperativa hyresrätterna i befintliga system för förmånsrättsordning och exekution. Säkerhetsformer som avviker från det normala bör tillgripas endast om traditionella lösningar är oanvändbara eller klart sämre.

När det gäller överväganden om en ny säkerhetsform bör redan här nämnas att vi anser att man måste ställa mer grundläggande frågor än att endast fundera över möjliga alternativ. Det är nödvändigt att analysera vilka konsekvenser ett införande av en säkerhetsform får för upplåtelseformen kooperativ hyresrätt. Inverkar säkerhetsformen för negativt på upplåtelseformen kan det vara ett bättre alternativ att inte införa den.

Närmast presenterar och skisserar vi olika möjliga alternativ, avsnitt 8.2.2 – 5. För respektive alternativ tar vi beträffande olika delfrågor också upp olika, möjliga lösningar. I avsnitt 8.2.6 tar vi upp för- och nackdelar med olika lösningar. Därefter drar vi våra slutsatser om vad som bör gälla för kooperativa hyresrätter som kreditobjekt.

8.2.2. Olika alternativ

Ser man till den kooperativa hyresrätten som sådan är pantsättning det alternativ som ligger närmast till hands. Pantsättning är den möjlighet som beträffande andra egendomsslag och rättigheter i allmänhet används.

Man kan vidare fundera över om någon form av – vad vi har kallat –borgen är ett alternativ. Boverket uppmärksammade i sin rapport (1996:7) vad som lanserades som en ny säkerhetsform enligt en skiss från från Stockholms kammarkontor (s. 30 f. och 37). Den ryms inom de olika s.k. borgensalternativen och nämns därför där.

Närmast presenteras borgensalternativen. Därefter utvecklas vilka möjliga utformningar som finns när det gäller pantsättning av hyresrätt och pantsättning av andel.

8.2.3. Borgen

Tanken med borgenslösningar är att borgen skall ha något samband med upplåtelsen av hyresrätten. Det som ligger närmast till hands är att den kooperativa hyresrättsföreningen skulle ha någon särskild möjlighet eller skyldighet att ”gå i borgen” för hyresgästens kapitaltillskott. Benämningen borgen kan på olika grunder sägas var ovederhäftig. Det saken gäller är att föreningen får en skyldighet att betala till en borgenär i stället för att återbetala insatserna till hyresgästen. Man skulle därför kunna tala om pantsättning av hyresgästens återbetalningsrätt. Men, som vi återkommer till, en möjlig utformning är att föreningens skyldighet att betala till borgenären i olika hänseenden blir vidare än återbetalningsskyldigheten till hyresgästen. För enkelhetens skull har vi därför samlat de här aktuella alternativen under benämningen ”borgen”.

Vad kan då denna skyldighet tänkas innebära? En möjlighet är en utformning ungefär som en vanlig proprieborgen. Det innebär att borgensmannen går i borgen såsom för egen skuld. När gäldenären inte betalar kan borgenären direkt vända sig mot den som har gått i borgen.

Den lösningen skulle alltså innebära att föreningens skyldighet att betala till hyresgästens långivare löstes ut så fort hyresgästen inte skötte sina betalningar. Det skulle innebära ett antal avvikelser från vad som normalt gäller vid utträde ur föreningen, t.ex. vid frivilligt utträde. En föreningsmedlem som utträder har rätt till återbetalning, enkelt uttryckt, endast i den utsträckning som föreningens ekonomi tillåter det. Det innebär i sin tur bl.a. att återbetalningen inte kan ske förrän kon-

troll av att ekonomin tillåter detta skett genom årsbokslut. Frågan får därför ställas om borgenärens rätt till betalning från föreningen skall vara beroende av föreningens ställning. Om så skall vara fallet, blir en fråga när utbetalning skall göras. En risk är att långivaren får vänta länge på sina pengar.

Vid återbetalning av insatser är det vidare så att en ekonomisk förening, även utan stadgebestämmelser, har rätt att kvitta för förfallna motfordringar (Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 113). Skall en sådan kvittningsrätt föreligga? Om föreningen inte ges en sådan kvittningsrätt, innebär det i praktiken detsamma som att man ger en panthavare bättre rätt än pantsättaren. Vi återkommer till förhållandena vid pantsättning.

En annan fråga är om föreningens skall vara skyldig att betala till långivaren oavsett om någon ny medlem finns. Valet av lösning påverkar hur sårbara kooperativa hyresrättsföreningar blir.

Konsekvenserna för hyresrätten då föreningens ansvar har utlösts måste bestämmas. En möjlighet är att låta föreningen bestämma detta i sina stadgar. En annan möjlighet är att införa en förverkandegrund. Den skulle då innebära att hyresrätten var förverkad om föreningen fick infria sitt ”borgensåtagande”. Men skall förverkandet bygga på att föreningen har infriat sin skyldighet? Det innebär i så fall att föreningen får göra utbetalningen vid en tidpunkt då hyresgästen inte har avflyttat.

Det finns vissa mer fördjupade frågor som också kort kan nämnas. Hyresgästens möjlighet att använda föreningen är tänkt att inverka positivt på hyresgästens möjligheter att få lån. Man kan då tänka sig fallet att hyresgästen försöker motivera lån gentemot flera banker med denna säkerhet. Föreningens skyldighet skall rimligen inte avse mer än lån som är avsedda att finansiera insatsen. Men skall det vara upp till föreningen att hålla reda på detta? Skall föreningen ha en skyldighet att göra noteringar om detta? Skall hyresgästen kunna dela upp (t.ex. om flera insatser finns) så att han kan låna hos olika långivare? Vem skall hålla reda på detta? Vad skall hända om hyresgästen betalar av på sitt lån, skall han då kunna använda föreningens borgensskyldighet igen?

Principerna, beträffande den tidigare angivna skissen från Stockholms kammarkontor, utvecklades något i anslutning till ett utlåtande från Stockholms kommunstyrelse (utlåtande 1994:4 RIII). Tanken var att hyresgästen/medlemmen till kreditgivaren skulle överlåta eller pantförskriva sin andel i den ekonomiska föreningen och den till denna andel hörande rätten att hyra lägenhet hos föreningen. För att ge panten ett reellt värde för kreditgivaren som säkerhet var tanken att kreditgivaren hos föreningen skulle kunna kräva att få ut insatsen. Detta ansågs i sin tur kräva att hyresgästen kunde avhysas. Därför skulle reglerna om

förverkande ändras så att bristande betalning av lån knutet till hyresrätten jämställdes med bristande betalning.

8.2.4. Pantsättning av hyresrätt

Om överlåtbarheten

Vi har i avsnitt 4.2.6 föreslagit att hyreslagens regler om överlåtelse skall gälla för kooperativa hyresrätter och att någon möjlighet till pengatransaktioner direkt mellan parterna inte skall kunna förekomma vid överlåtelse av bostadslägenheter. Förslagen innebär att för kooperativa hyresrätter skall, liksom för vanliga hyresrätter, möjligheten att överlåta hyresrätten vara begränsad. Detta kan på olika sätt åtgärdas så att kooperativa hyresrätter i pantsättningssammanhang anses överlåtbara och utmätningsbara. Eftersom saken är möjlig att lösa skall i de följande resonemangen, som går ut på att skissera tänkbara lösningar, de gjorda ställningstagandena inte ses som begränsningar som utesluter olika alternativ.

Minimilösningen för pantsättning av hyresrätten

Ett alternativ är att möjliggöra mer eller mindre traditionell pantsättning av hyresrätten. Här skall diskuteras möjliga utformningar. Den första varianten kan beskrivas som en minimilösning.

Den innebär att man för kooperativa hyresrätter inte har ett förbud motsvarande förbudet i 65 § hyreslagen att åsätta bostadshyresrätter ett ekonomiskt värde. Alternativt väljer man en utformning så att förbudet där inte förhindrar pantsättning. Möjligheten att pantsätta hyresrätten bygger på att den insats som erläggs vid upplåtelsen av hyresrätten betraktas som en insats för hyresrätten och inte som en vanlig medlemsinsats samt att den kooperative hyresgästen har en rätt att (undantagsvis) överlåta sin hyresrätt till ett pris högst motsvarande vad denne erlagt i insats. Hyresrätten har då vid både upplåtelse och överlåtelse ett visst (högsta) värde. En sådan åtgärd skulle – om man jämför med vanliga hyresrätter – innebära att man har jämställt lokaler och bostadslägenheter beträffande möjligheterna att använda hyresrätten som kreditobjekt, bortsett från ”pristaket” för bostadslägenheterna.

Vad innebär det nu sagda? Sakrättsligt skydd skulle erhållas genom denuntiation till föreningen. I och med pantsättningen skulle hyresrätten vara möjlig att utmäta även om det gällde en bostadslägenhet (5 kap. 13 § utsökningsbalken jämförd med 5 kap. 1 § utsökningsbalken). Möjligheten att utmäta hyresrätten skulle dock förutsätta, om man

inte ändrar reglerna jämfört med hyreslagen, hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Risken att tillstånd inte lämnas inverkar naturligtvis på den kooperativa hyresrättens värde som kreditobjekt. Panthavaren vet inte om panten vid behov kommer att kunna realiseras. Kan panten inte realiseras, är den utan värde för panthavaren.

Det alternativ som hittills presenterats – där hindret i 65 § hyreslagen beträffande bostadslägenheter har tagits bort – kan alltså beskrivas som minimilösningen. Om man skall snegla åt motsatt håll torde kunna sägas att det inte finns skäl att försöka göra kooperativa hyresrätter till mer attraktiva kreditobjekt än bostadsrätter. Det torde ligga i upplåtelseformens natur att så inte kan bli fallet.

Närmande till principerna för pantsättning av bostadsrätter

Vad skiljer då bostadsrätten och en vanlig hyresrätt som kreditobjekt?

Till att börja med kan konstateras att precis som beträffande hyresrätter uppnås sakrättsligt skydd vid pantsättning av en bostadsrätt genom denuntiation. I detta fall är det bostadsrättsföreningen som skall underrättas.

Men en bostadsrätt kan bostadsrättshavaren överlåta till vem denne vill. Förvärvaren måste dock godtas som medlem i föreningen. Vid en vanlig överlåtelse blir överlåtelsen ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem. Föreningens möjligheter att vägra medlemskap är begränsade och regleras i 2 kap. 3 – 7 §§ BRL. Något förenklat kan man därför säga att bostadsrätten är fritt överlåtbar.

Enligt gällande rätt kan godtrosförvärv av bostadsrätt inte ske. Det är ett utslag av den princip som gäller för enkla skuldebrev att en förvärvare inte kan få en bättre rätt mot den rätte ägaren än den överlåtaren hade. Och när det gäller förhållandet mellan bostadsrättshavaren och tredje man är ofta en analogisk tillämpning aktuell av bestämmelserna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skuldebrev (se vidare SOU 1998:80 s. 112 ff.). Motsvarande princip gäller vid pantsättning. Godtrosförvärv kan inte heller ske beträffande hyresrätt.

Ett utslag av denna princip är för hyresrätternas del att panträtten kan upphöra i annan än exekutiv ordning. Om exempelvis en pantsatt hyresrätt förverkas därför att varken pantsättaren eller panthavaren har betalat hyran, upphör också själva panträtten (Håstad, Torgny, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996, s. 315). Det förklaras alltså med att panthavaren inte har bättre rätt än pantsättaren mot fastighetsägaren och att något surrogat inte uppstår för hyresrätten vid förverkandet.

Situationen är likartad när det gäller bostadsrätter. Sedan år 1996 gäller att en bostadsrättförening har legal panträtt för vissa fordringar

gentemot bostadsrättshavaren, bl.a. obetalda årsavgifter. Den legala panträtten är förenad med bästa rätt. För sådana fordringar har föreningen bättre rätt än panthavare.

Om man summerar ligger den huvudsakliga skillnaden mellan bostadsrätter och hyresrätter i att bostadsrätter är, något förenklat, fritt överlåtbara. Därigenom är de utmätningsbara och mer attraktiva kreditobjekt.

Pantsättning av andel

Rättsläget avseende både pantsättning av hyresrätt och andel i ekonomisk förening är i delar oklart. Och pantsättning av andel är om möjligt än mer sparsamt kommenterad i litteratur o.d. än pantsättning av hyresrätt. Å andra sidan finns inte i samma utsträckning de komplikationer som finns för hyresrätter och som det i det tidigare redogjorts för. Något förbud mot att överlåta andelar i en ekonomisk förening finns inte. Inte heller medger föreningslagen att en ekonomisk förening ställer upp ett sådant förbud (se t.ex. Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 107 f.).

Att det sakrättsliga momentet torde vara denuntiation framstår som förhållandevis klart. Rätten att överlåta andelar liknar mer rätten att överlåta en bostadsrätt än rätten att överlåta en hyresrätt. Andelen kan överlåtas till vem som helst och sedan är förvärvets bestånd beroende av att förvärvaren antas som medlem. Godtrosförvärv av en andel kan inte ske.

Pantsättning av andel ger inte den direkta konflikt med förverkande som pantsättning av hyresrätten. Att andelen är förverkad är nämligen inte detsamma som att hyresrätten är förverkad. Men om man ser hyresrätten som helt fristående får andelen inget större värde som pant. Vi återkommer till det.

8.2.5. För pantsättningsmodellerna gemensamma frågor

Oavsett vilken pantsättningsmodell man väljer finns vissa frågor som måste besvaras. De har sina motsvarigheter beträffande borgenslösningar. Frågorna och dess motsvarigheter vid borgen tas upp i förevarande avsnitt.

Legal panträtt

Som nämndes i avsnitt 8.2.3 är en fråga vid borgenslösningar om föreningen skall ha möjlighet att kvitta för förfallna motfordringar. Använder man i stället pantsättningslösningar måste man ta ställning till konkurrensförhållandet mellan föreningen och panthavaren när den kooperative hyresgästen har obetalda skulder till båda.

Bostadsrättsföreningar har numera vad som benämns legal panträtt. Det innebär att föreningen kan uppträda som borgenär vid en exekutiv försäljning och då få betalt ur köpeskillingen. Innan bostadsrättsföreningarna tillerkändes legal panträtt hade föreningen inte rätt till betalning ur influtna medel för en fordran hos bostadsrättshavaren. Fordran var nämligen inte förenad med panträtt eller annan särskild förmånsrätt.

Nu innebar det inte att det vid försäljningen var betydelselöst om föreningen hade en fordran. Den som förvärvade bostadsrätten vid den exekutiva försäljningen svarade, liksom vid frivillig försäljning, tillsammans med den förre innehavaren av bostadsrätten för de förpliktelser som denne haft mot föreningen. Om förvärvaren inte betalade föreningens fordran, kunde föreningen föranstalta om offentlig auktion enligt BRL. I praktiken fick alltså förvärvaren ta hänsyn till skulder till föreningen vid sina överväganden om vilket pris denne var beredd att betala för bostadsrätten.

Vad händer då om man inte inför en ordning med legal panträtt men möjliggör pantsättning av hyresrätten? Vi har svårt att se att rättsläget blir ett annat än det tidigare var beträffande bostadsrätter. Enklast förklaras det väl av att man även här kan tala om en form av nettobehållning som pantsätts och att panthavaren inte kan få bättre rätt än pantsättaren.

Sammanfattningsvis måste man alltså ta ställning till om föreningen skall ha bättre rätt än panthavare eller inte och, om svaret blir jakande, om ett system med legal panträtt skall införas. Och detta är alltså motsvarigheten till frågan för borgenslösningar om föreningen skall ha rätt att kvitta motfordringar innan den betalar till borgenären.

Pantnotering

När borgenslösningar skisserades anmärktes parentetiskt vad som kallades vissa mer fördjupade frågor. Två av frågorna som ställdes var vilken skyldighet föreningen skulle ha att hålla reda på hur många borgensåtaganden som fanns beträffande varje kooperativ hyresrätt och vilka gränser som skulle finnas för föreningens skyldighet att gå i borgen.

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att hålla ordning på de underrättelser föreningen får om pantsättningar. Föreningen skall notera dessa i den lägenhetsförteckning som föreningen likaledes är skyldig att föra, 9 kap. 10 § BRL. Underlåtenhet är straffbar.

Både ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar är skyldiga att föra medlemsförteckningar, 3 kap. 6 § föreningslagen och 9 kap. 8 och 9 §§ BRL. Däremot är endast bostadsrättsföreningar skyldiga att föra den tidigare nämnda lägenhetsförteckningen. Den skall för varje lägenhet ange bl.a. närmare specificerade uppgifter om lägenheten, bostadsrättshavaren, insats och underrättelser om pantsättningar, 9 kap. 10 § BRL.

Frågan blir då naturligtvis om också kooperativa hyresrättsföreningar skall vara skyldiga att göra pantnoteringar och föra lägenhetsförteckningar, om man nu väljer en pantsättningsmodell. Väljer man en borgenslösning uppstår liknande ”ordningsfrågor”.

8.2.6. För- och nackdelar med olika modeller

I förevarande avsnitt diskuterar vi för- och nackdelar med de olika modellerna. Först i det därpå följande avsnittet drar vi våra slutsatser huruvida någon särskild säkerhetsform bör införas och vilket alternativ som i så fall bör väljas.

Särskilda frågor beträffande olika pantsättningslösningar

En pantsättning av endast andelarna i föreningen skulle man teoretiskt sett kunna åstadkomma. En sådan pantsättning skulle då inte kunna avse säkerhet för lån för finansiering av upplåtelseinsatser eller andra belopp hänförliga till hyresrätten. Pantsättning av endast andelar skulle också innebära att pantsättningen som sådan inte aktualiserade förverkande eller realisation av hyresrätten. Detta gäller inte minst mot bakgrund av vårt förslag att en fast koppling inte skall finnas mellan andelen och nyttjanderätten. Därmed skulle panten i stort sett vara värdelös.

Enligt vår bedömning måste hyresrätten dras in i pantsättningslösningar för att kooperativ hyresrätt skall vara intressant som säkerhet. Det som i utgångsläget skiljer bostadshyresrätter och bostadsrätter är den begränsade överlåtbarhet som gäller för hyresrätt. I normalfallet krävs samtycke för överlåtelse av hyresrätt. Det har vi i avsnitt 4.2.6 föreslagit skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Och normalt sett krävs därför samtycke för att utmätning skall kunna ske, vilket påverkar värdet som pant.

Men det är givetvis möjligt att i författning ställa upp bestämmelser så att det blir möjligt att utmäta kooperativa hyresrätter även utan föreningens samtycke. Därmed skulle den kooperativa hyresrätten i det hänseendet vara att jämställa med en bostadsrätt.

En annan betydelsefull skillnad finns emellertid mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. En bostadsrättshavare har rätt att sälja sin bostadsrätt till vilket pris han vill. Men en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt är att denna inte skall vara en handelsvara som hyresgästen fritt skall kunna sälja. Vi har också i avsnitt 4.2.6 förordat ett system som innebär att pengaströmmarna vid överlåtelse av en bostadshyresrätt inte skall gå direkt mellan parterna. Det som den nye hyresgästen skall betala till föreningen är gällande insatser. Några överpriser är alltså inte aktuella.

Det sagda innebär en komplikation vid pantsättningslösningar. Det värde en pant normalt sett har som säkerhet är att den, när den tas i anspråk, skall säljas till högstbjudande. Vad händer om man gör så med kooperativa hyresrätter?

Först och främst bör följande risk nämnas. I attraktiva områden kan man tänka sig att ett klart lägre kapitaltillskott krävs för en kooperativ hyresrätt än för en bostadsrätt som förvärvas genom övergång. Den kooperativa hyresrättsföreningen har inte på grund av den lägre insatsen skäl att ta ut högre hyra än en bostadsrättsförening (där ”hyran” kallas årsavgift). Bostadsrättsföreningen har ju vid övergång ingen glädje av höga priser för bostadsrätten. Vid exekutiv försäljning gäller emellertid inga prisbegränsningar. Högstbjudande vinner. Det kan medföra en risk för att hyresgäster avsiktligt driver fram exekutiva försäljningar. I riktigt attraktiva områden skulle stora pengar kunna tjänas på det sättet.

En första fråga är om denna risk är så stor att något bör göras åt den. Om så anses vara fallet, är en möjlighet att inte göra inskränkningar i förbudet mot överpriser och säga att det innebär att kronofogdemyndigheten inte får sälja till högre pris än motsvarande insatserna enligt principen att utmätningsbeslutet kräver överlåtbarhet. En första fråga är givetvis därvid om ett sådant resonemang är hållbart. Dessutom måste man fråga sig hur kronofogdemyndigheten skall lösa situationen när flera bud finns. Lösningen får sägas strida mot vissa grundläggande principer inom exekutionen. Huvudalternativet är försäljning vid offentlig auktion. Tanken med sådan är att den vinner som avger högsta budet, jfr t.ex. 9 kap. 4 § utsökningsbalken och 8 kap. 3 § utsökningsförordningen (1981:981). Det krävs alltså någon form av särlösning beträffande hur tävlingen mellan olika spekulanter skall lösas.

En annan möjlighet är att ge föreningen någon form av hembudsrätt eller liknande i andra fall än vid byte till ny bostadslägenhet eller kan-

ske endast i samband med utmätning. Tanken är att man i praktiken skall ställa upp ett hinder mot ”exekutiv spekulation”.

En möjlig utformning är följande. Föreningen ges en rätt att lösa in lägenheten när kronofogdemyndigheten har beslutat om utmätning. Med andra ord skulle för kooperativa hyresrätter gälla att hyresrätten är utmätningsbar, men att föreningen har möjlighet att på förfrågan lösa in den och givetvis även andelen i föreningen. Det skulle alltså vara en viss avvikelse från grundprincipen att utmätningsbarheten avgörs av om egendomen kan överlåtas.

Men borde det i praktiken då inte bli så att föreningen i attraktiva områden där man t.ex. har kö skulle vara intresserad av att lösa in lägenheten? I fall då föreningen inte var intresserad torde detta oftast vara ett tecken på att lägenheten hade ett värde som, i vart fall inte översteg, insats och upplåtelseavgift. Det pris föreningen skulle vara skyldig att betala skulle vara aktuella insatser. Av betydelse för föreningens intresse att lösa in hyresrätten skulle emellertid också vara om föreningen hade egna fordringar och vilken förmånsrättslig ställning de i så fall hade.

Ett annat alternativ är att säga att det värde den kooperative hyresgästen har rätt till skulle vara endast ett belopp motsvarande gjorda insatser. Överbelopp skulle tillfalla föreningen.

Särskilda frågor om olika borgenslösningar

Den mest renodlade borgenslösningen är den som togs upp inledningsvis i avsnitt 8.2.3, proprieborgen ”utan inskränkningar”. Det skulle alltså innebära att, när hyresgästen inte betalade till långivaren, denne skulle vända sig direkt till föreningen och då få ut ett belopp motsvarande insatserna. Men i det här fallet innebär en sådan borgen i praktiken detsamma som om föreningen hade lånat upp även det kapitaltillskott som insatserna utgör.

Poängen med insatser, i vart fall i en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen, är emellertid att föreningen genom dem skall kunna täcka behov av kapital som föreningen inte själv kan lösa. En konstruktion som den här diskuterade gör föreningen väldigt känslig, inte minst i fall då flera medlemmar lämnar föreningen samtidigt. Enligt vad vi har erfarit skulle denna typ av lösningar underkännas av kreditgivare. Sådana lösningar skulle därför vara ett alternativ bara i föreningar där föreningen själv saknar – i vart fall några större – lånebehov.

Olika sätt finns då att minska denna känslighet. Men i motsvarande utsträckning minskar man säkerhetsvärdet för kreditgivare. Borgensut-

betalningen kan göras beroende av föreningens ställning, huruvida motfordringar finns och/eller om en ny medlem/hyresgäst finns.

Ett särskilt problem med borgenslösningar är att föreningens skyldighet bör avgränsas till att underlätta medlems förvärv av den kooperativa hyresrätten. Det är inte rimligt att kräva åtaganden från föreningens sida beträffande andra lån. Att i praktiken säkerställa detta framstår emellertid inte som helt enkelt.

Jämförelse mellan borgens- och pantsättningslösningar

En fördel med borgensalternativet är att någon risk inte finns för de överpriser som kan uppstå vid en exekutiv försäljning av pantsatt gods. Föreningen betalar ju, under alla förhållanden, inte mer till den aktuella borgenären än vad som motsvarar insatserna.

En pansättningsmodell utan hembud innebär att överpriser kan komma att betalas vid en exekutiv försäljning. Det är en risk för den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform. Det positiva är att pengar flyter in som kan användas för att betala skulder som hyresgästen har till föreningen. Man får nog räkna med att den som inte kan betala sitt lån oftast också har problem med hyran. Om en hembudsprincip införs, lär denna utnyttjas endast om föreningen har möjlighet att lasta över de tidigare förpliktelserna på en ny innehavare.

Man kan fråga sig om föreningen vid borgen skall ha en större skyldighet att infria åtaganden gentemot borgenären än mot en medlem som utträder. Om man jämför med pantsättning skulle det innebära att man ger panthavaren bättre rätt än pantsättaren. Men om föreningen endast skall vara skyldig att betala ut så mycket som föreningens ekonomi medger, har säkerheten försvagats i motsvarande mån. Med detta borgensalternativ är borgenärens möjlighet till ersättning beroende av föreningen och dess ekonomi. En pantsättning med därpå följande exekutiv försäljning innebär att möjligheten till ersättning är beroende av att en köpare finns.

Om man överväger pantsättningslösningar uppstår frågan om systemet med pantnotering och lägenhetsförteckning bör införas. En möjlighet är att undvara det. Det framstår dock som tveksamt huruvida kreditgivare skulle acceptera ett system utan dessa ”ordningsregler”. I sammanhanget kan nämnas att även med systemet med pantnotering har fel och oklarheter uppstått. Mot den bakgrunden hade Bostadsrättsutredningen enligt sina ursprungliga direktiv uppdrag att lämna förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Utredningen presenterade sina förslag i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Förslaget bereds för närvarande i Regeringskansliet.

Som angavs i avsnitt 8.2.3 uppstår liknande ordningsproblem med borgenslösningar. Då uppstår också frågor om det skall vara upp till föreningen att hålla reda på om denna redan har gått i borgen och om föreningen skall ha något ansvar om den gör fel.

Diskussionen om exekutiv försäljning med eller utan förbehåll, legal panträtt o.d. – som ju ytterst handlar om en ”förmånsrättslig” tävling mellan två olika typer av borgenärer – har sin aktualitet också beträffande borgen. Även med en borgenslösning får man nämligen ställa frågan om föreningen inför en utbetalning till en borgenär bör ha rätt att göra avdrag för vissa fordringar eller inte. En annan fråga är om föreningen skall få dra av för alla fordringar eller – vilket är fallet enligt bostadsrätternas legala panträtter – endast för vissa.

En borgenslösning öppnar en del frågor om vilka möjligheter det skall finnas att – inom ramen för insatsbeloppen – använda borgenssäkerheten gentemot fler än en långivare, att belåna på nytt när en gammal skuld har betalats av osv. Detta är frågor som uppstår även med pantsättningsmodeller. Där har de i och för sig sina lösningar enligt gällande rätt.

8.2.7. Våra slutsatser

Av presentationen av de olika alternativen menar vi att man kan dra vissa slutsatser. Genom att vidta författningsmässiga åtgärder kan man möjliggöra användning av den kooperativa hyresrätten eller föreningen som säkerhet. Man kan välja pantsättningslösningar eller, vad vi här kallat, olika borgenslösningar. De här skisserade lösningarna ansluter någorlunda till redan existerande säkerhetsformer. Någon anledning att eftersöka ännu större innovationer finns därmed inte. De mer grundläggande problemen, vilka vi återkommer till, undviker man inte genom större avvikelser från befintliga säkerhetsformer. Dessa problem beror nämligen på användningen av den kooperativa hyresrätten eller föreningen som säkerhet. Och de alternativen är i grunden de två enda som finns, när tanken är att förvärvet av en kooperativ hyresrätt skall medföra att en användbar säkerhet finns.

Genom de i utredningen företrädda kreditgivarintressena har vi fått klart för oss att det som kallats borgenslösningar är intressanta endast om föreningen inte ges en kvittningsrätt och något krav för utbetalning inte ställs upp på att en ny medlem finns. Men den typen av lösningar urholkar föreningens kreditvärdighet. På goda grunder kan antas att resultatet beträffande nya föreningar skulle bli att den kooperativa hyresrätten visserligen skulle kunna användas som säkerhet men att föreningen inte skulle kunna få de lån som den behövde. Det är alltså en

moment 22-liknande situation. Med kvittningsrätt blir säkerheten värdelös. Utan sådan rätt äventyras föreningens möjligheter att få egna lån.

När det gäller pantsättning är det också ett problem att föreningen kan ha motfordringar. Enligt det resonemang som fördes om borgen bedömer vi att dessa fordringar måste ges bästa rätt. I annat fall är risken att kooperativa hyresrättsföreningar inte anses kreditvärdiga.

Men då kan man å andra sidan inte ställa upp något pristak vid exekutiv försäljning. Då skulle panten vara närmast värdelös. Finns inget pristak uppstår en risk för överpriser. Det kan man försöka motverka med någon form av legal hembudsrätt för föreningen. Som tidigare nämnts kan man dock inte räkna med att föreningen är beredd att utöva denna, om föreningen har motfordringar. Skäl finns att anta att så ofta skulle vara fallet. Den som har problem att betala sina lån, torde i regel ha problem att betala hyran. Någon slagkraftig lösning är därför inte hembudsrätten.

Ett alternativ är, som tidigare nämnts, att låta eventuella övervärden vid exekutiv försäljning tillfalla föreningen. Men då uppstår ett annat problem. Det dyker upp så fort en förvärvare vid en exekutiv försäljning har betalat ett överpris. Förvärvaren har betalat mer än vad denne vid en framtida uppsägning eller överlåtelse kan få tillbaka från föreningen. Risken blir överhängande för svarthandel med kooperativa hyresrätter. Med visst fog kan sägas att lagstiftaren, med en sådan lösning, har uppmuntrat svarthandel. Det ser vi som ett grundskott mot alla lösningar som möjliggör överpriser. Detta problem kan man undvika endast genom att göra den kooperativa hyresrätten fritt överlåtbar, inklusive att prissättningen skall vara fri.

Hårt sammanfattat kan följande sägas. För att en ny säkerhetsform skall vara meningsfull måste den accepteras av kreditgivare. De enda alternativ som uppfyller de kraven är borgen utan kvittningsrätt för föreningen och pantsättning i huvudsak enligt de principer som gäller för bostadsrätt. Men borgenslösningen tillintetgör föreningen som kredittagare. Därmed kan den lösningen avskrivas. Pantsättningslösningen innebär antingen att man närmast legaliserar svarthandel eller att den kooperativa hyresrätten måste göras fritt överlåtbar. Att uppmuntra svarthandel är uteslutet. Det enda realistiska alternativet är därmed sistnämnda; en pantsättningslösning med fritt överlåtbara hyresrätter.

Som utvecklats i avsnitt 6.2.5 är vår bedömning att insatserna kommer att vara lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter, så länge utsikten till vinst saknas vid försäljning. Det avgörande för hur stor utbredning kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen kommer att få är olika ekonomiska stimulanser eller incitament. Höga insatser kommer emellertid inte att vara en lösning. Och det har, enligt

vår bedömning, inte samband med huruvida den kooperativa hyresrätten kan användas som säkerhet eller inte. Det är i det ljuset man måste se behovet av en säkerhetsform.

Vår slutsats är att man inte kan åstadkomma en bra säkerhet utan att utforma upplåtelseformen på ett sätt som gör att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Men det var inte meningen. Då faller en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt. Något behov av en ny upplåtelseform där nyttjanderätten är fritt överlåtbar finns inte. Den är redan representerad av bostadsrätten. Och dessutom finns direktiv om ägarlägenheter (dir. 2000:27). Mot den tecknade bakgrunden gör vi bedömningen att man inte bör tillskapa särskilda möjligheter att använda den kooperativa hyresrätten som säkerhet.

8.2.8. Särskilt om benficiereglerna vid utmätning

Vårt förslag: Samma regler om undantag från utmätning bör gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga hyresrätter.

När man diskuterar pantsättning, utmätningsbarhet m.m. bör 5 kap. 1 § utsökningsbalken uppmärksammas. Paragrafen reglerar undantag från utmätning med hänsyn till gäldernärens behov, s.k. beneficieregler. Olika regler gäller för hyresrätter respektive bostadsrätter. Från utmätning undantas hyresrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad eller behövs för hans förvärvsverksamhet, även om hyresrätten får överlåtas. Beträffande bostadsrätter undantas lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

En hyresrätt som är bostadslägenhet kan inte utmätas eftersom den med hänsyn till 65 § hyreslagen saknar marknadsvärde (Gregow, Torkel, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996, s. 121). Oavsett vilken typ av hyresrätt det gäller krävs för att utmätning skall kunna ske att hyresrätten är överlåtbar. Som tidigare nämnts krävs då att hyresvärden samtycker eller – i vissa fall – att hyresnämnden lämnar tillstånd. Men sedan gäller alltså dessutom att stadigvarande bostäder inte får utmätas. Och för andra lägenheter krävs för att utmätning skall få ske att lägenheten inte behövs för gäldenärens förvärvsverksamhet.

I förarbetena till beneficieregeln för hyresrätter anfördes att en sådan regel var angelägen av sociala skäl samt att de inskränkningar som finns beträffande överlåtbarheten och därmed för möjligheterna att ut-

mäta hyresrätter inte torde hindra att ett utmätningsskydd i enstaka fall kan visa sig få stor betydelse (NJA II 1968 s. 541).

Undantagsreglerna för bostadsrätter infördes i samband med tillkomsten av 1971 års BRL. Begränsningen till lägenheter som utgör stadigvarande bostad motiverades med att starka sociala skäl kan anföras för utmätningsfrihet beträffande den typen av bostadsrätter (prop. 1971:12 s. 89). Utmätning av en sådan bostadsrätt ansågs ofta framstå som en från bostadssocial synpunkt klart olämplig åtgärd. Men vissa inskränkningar ansåg departementschefen borde göras.

Det ena undantaget avser, som tidigare nämnts, att gäldenären har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Avsikten med den regeln var i första hand att hindra att utmätningsskyddet missbrukas genom att gäldenären förvärvar bostadsrätt för att undandra sina borgenärer kapital. Har gäldenären anskaffat lägenheten i avsikt att ordna bostadsfrågan för sig och sin familj bör, enligt propositionen, utmätning normalt inte förekomma. Men sedan tillades förutsättningen att det inte med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde framstår som oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Att ett kapitaltillskott skall erläggas vid förvärv av en kooperativ hyresrätt talar för att ansluta till reglerna för bostadsrätter. En risk för undandragande av kapital finns därmed. Men som vi har utvecklat i avsnitt 6.2.5 bedömer vi att insatserna kommer att bli klart lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter. Inte heller finns samma möjlighet att , kanske i maskopi med säljaren, betala ett överpris för hyresrätten i syfte att undandra kapital. Kooperativa hyresrätter skall ju inte vara fritt överlåtbara och insatsernas belopp bestäms av föreningens stadgar. Vi bedömer därför att risken är mindre för att kapital skall försvinna ur borgenärernas händer på ett obehörigt sätt. De lägre insatserna skulle dessutom troligen, om reglerna för bostadsrätter gjordes tilllämpliga på kooperativa hyresrätter, medfört att utmätning mer sällan kom till stånd. Förutsättningarna för att det skall anses oskäligt att egendomen undantas från utmätning är generellt sett större vid höga värden än vid låga.

För att ansluta till reglerna för hyresrätter i stället för till reglerna för bostadsrätter talar dessutom följande. Hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Som utvecklades i avsnitt 8.1.1 innebär detta enligt Högsta domstolens avgörande NJA 1986 s. 68 att utmätningsbarhet förutsätter att samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden till överlåtelsen i det enskilda fallet inte har vägrats. Den vidare rätt till utmätning som beneficieregeln för bostadsrätter innebär skulle därmed slå rätt slumpartat.

Vi föreslår således att de regler om undantag från utmätning som gäller för vanliga hyresrätter skall gälla också för kooperativa hyresrätter. Därmed behövs inga särskilda bestämmelser i den frågan.

9. Hyressättningen och avgifter

9.1. Hyra och årsavgifter

De grundläggande bestämmelserna om hyressättning finns i 19 § hyreslagen. Utgångspunkten är att hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Sedan finns olika undantag från detta krav beroende på om det rör sig om en bostadslägenhet eller en lokal. Nämnas kan att beträffande bostadslägenheter kan hyran i stället bestämmas genom förhandlingsöverenskommelse i viss ordning. Det är vidare möjligt att bryta ut vissa kostnader för bl.a. el, exempelvis då individuell mätning görs. Hyran för lokaler kan indexregleras om avtalet gäller för längre tid än tre år.

I 19 § andra stycket hyreslagen finns en särskild bestämmelse för andrahandsupplåtelse. Då är ett alternativ att anknyta hyran till den hyra eller – om upplåtaren är en bostadsrättshavare – årsavgift som upplåtaren betalar.

Den s.k. bruksvärdesprincipen blir aktuell om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek för en bostadslägenhet. Bestämmelserna finns i 55 § hyreslagen. Principen innebär att hyran inte anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Bruksvärdessystemet för bostadshyreslägenheter kom till år 1968. Avsikten var att skapa ett hållbart besittningsskydd för hyresgästerna och att motverka kraftiga hyreshöjningar på bostadsmarknader med brist på bostäder (prop. 1967:141 s. 48). År 1974 beslutades om vissa förändringar av systemet. De innebär bl.a. att förhandlingar avseende allmännyttan har en styrande effekt också på resten av hyresmarknaden.

Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet hade i uppdrag att utvärdera bruksvärdessystemet (dir. 1999:32). Regeringen angav i utredningens direktiv tre skäl för uppdraget. Det ifrågasätts allt oftare om resultatet av systemet speglar de intentioner som ursprungligen fanns att efterlikna en slags marknadsbedömning. Ibland hävdas att den låga hyresnivån i attraktiva bostäder är en av orsakerna till olaglig handel

med hyreslägenheter. Systemet garanterar inte privata fastighetsägare full kompensation i sådana fall då de allmännyttiga bostadsföretagen av skilda skäl väljer att ta ut lägre hyra än vad systemet ger dem rätt till.

Utredningen presenterade sina överväganden i betänkandet Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33). Resultatet av utvärderingen var att måluppfyllelsen är ganska god även om systemet är utsatt för spänningar. Utredningen förde därför avslutningsvis ett resonemang om hur systemet kan utvecklas.

När det gäller bostadsrätter skall bostadsrättsföreningen i sina stadgar ange grunderna för hur årsavgifterna skall beräknas, 9 kap. 5 § BRL. Med andra ord skall det av stadgarna framgå hur årsavgifterna relativt sett fördelar sig på de olika bostadsrätterna. Sedan är det styrelsens uppgift att – utifrån principerna i stadgarna – bestämma årsavgiftens storlek, 9 kap. 13 § BRL.

9.2. Erfarenheter av bruksvärdessystemet

Under försöksverksamheten var det inte möjligt att ge kooperativa hyresrättsföreningar dispens från bruksvärdessystemet. Boverket ansåg i sin utvärdering att ett sådant undantag behövs om man vill ha något väsentligt nytillskott av kooperativa hyresrätter enligt ägarmodellen (Boverkets rapport [1996:7] Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt, s. 38).

9.3. Andra avgifter

Hittills har talats om hyra och dess motsvarighet för bostadsrätter benämnd årsavgift. Men även ekonomiska föreningar har rätt att ta ut periodiska avgifter eller avgifter som är beroende av särskilt beslut om uttaxering. Förutsättningen är att avgifterna har angetts i stadgarna, 2 kap. 2 § föreningslagen. Till frågor om stadgar o.d. återkommer vi i avsnitt 17.1.2.

En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en del olika avgifter utöver årsavgiften för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt författning. Även då är kravet att avgifterna anges i stadgarna. De aktuella avgifterna benämns upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Upplåtelseavgift får föreningen ta ut i samband med upplåtelse av bostadsrätt. De två andra avgifterna får, som också framgår av namnen, tas ut vid överlåtelse respektive pantsättning av bostadsrätten.

9.4. Överväganden och förslag

9.4.1. Föreningen som hyresvärd respektive hyresgäst

Vårt förslag: Hyran för en kooperativ hyresrätt skall den kooperativa hyresrättsföreningen själv bestämma. Med andra ord skall hyreslagens bestämmelser, t.ex. om bruksvärdessystemet, inte gälla för kooperativa hyresrätter.

När en kooperativ hyresrättsförening, i enlighet med hyresmodellen, hyr sina lägenheter skall hyreslagens bestämmelser om hyressättning gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen.

Av betydelse för vad som bör gälla för hyressättningen av kooperativa hyresrätter är givetvis vad som gäller för vanliga hyresrätter och för bostadsrätter. Bruksvärdessystemet har nyligen utvärderats av Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet. Utredningen föreslog inte att systemet skall avskaffas, utan pekade endast på möjliga justeringar. Utredningens betänkande bereds för närvarande inom Regeringskansliet (se prop. 2000/01:26 s. 46). Tills vidare får man beträffande vanliga hyresrätter räkna med att bruksvärdessystemet finns kvar eller att något annat system finns som innehåller avvikelser från en rent marknadsstyrd hyressättning. I bostadsrättsföreningar bestämmer föreningen själv avgifterna.

Kooperativ hyresrätt är, som vi konstaterade i våra allmänna överväganden i kapitel 2, ett mellanting mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. Den likheten föreligger med vanlig hyresrätt att den nyttjanderätt en kooperativ hyresrättsförening skall kunna upplåta skall vara hyresrätt. Det talar för att ansluta till hyreslagens regler om hyressättningen.

För bruksvärdessystemet – eller eventuella andra, framtida system avsedda att reglera hyresnivåerna – är det en viss nackdel om de kooperativa hyresrätterna ställs utanför. De principer som gäller för hyresbeståndet i övrigt är ett uttryck för en del av landets bostadspolitik. Det är därför viktigt att vara återhållsam och inte göra större hål i systemet än nödvändigt.

Men det finns å andra sidan väsentliga skillnader mellan kooperativa och vanliga hyresrätter, vilka talar för avsteg. Som vi utvecklade i de allmänna övervägandena är den kooperative hyresgästen medlem i en förening. Den består av sina medlemmar vilka ofta är desamma som hyresgästerna. Det är således medlemmarna som skall bestämma sin egen hyra. Motpartsförhållandet är inte lika tydligt som beträffande

vanlig hyresrätt. De demokratiska spelreglerna, med det skydd de innebär, gäller även i förevarande sammanhang. I detta hänseende fungerar en kooperativ hyresrättsförening på samma sätt som en bostadsrättsförening.

Som tidigare nämnts var skälen för bruksvärdessystemet för vanliga hyresrätter att ge hyresgästerna ett hållbart besittningsskydd och att motverka kraftiga hyreshöjningar på marknader med brist på lägenheter. Med hänsyn till det skydd medlemskapet i en förening ger, bl.a. genom likhetsprincipen, och det intresse föreningsmedlemmarna i allmänhet har av att hålla nere hyrorna har de återgivna motiven inte samma bärkraft på kooperativa hyresrätter.

Liksom i bostadsrättsföreningar skall hyresgästerna göra ett kapitaltillskott. Dessutom skall periodiska avgifter – hyror kallas de för hyresrätter – erläggas. I huvudsak fungerar kapitaltillskotten och de periodiska avgifterna som kommunicerande kärl. Högre kapitaltillskott möjliggör lägre hyror och vice versa. Det är därför inte så enkelt att man vid diskussionen om hyressättningen kan bortse från kapitaltillskotten. Att t.ex. låta en bruksvärdesprincip omfatta endast hyrorna framstår som rätt meningslöst. I realiteten skulle då en kooperativ hyresrättsförening i stort sett kunna ta ut den hyra den önskar genom att kräva högre kapitaltillskott.

SKB är en mycket stor kooperativ hyresrättsförening. Fastighetsbeståndet har en viss geografisk spridning och de olika fastigheterna har bebyggts vid olika tidpunkter. Även en sådan förening uppfattar bruksvärdessystemet som problematiskt från vissa utgångspunkter. Men föreningar av den storleken har trots allt förhållandevis bra möjligheter att klara den typen av hyressystem. Sådana föreningar kan t.ex. fördela ut underskott, i vart fall under begränsad tid. Men man kan på goda grunder förmoda att kooperativa hyresrättsföreningar oftast inte kommer att bli så stora. De kommer i stället att vara ekonomiska enheter med en storlek ungefär motsvarande vad som gäller för bostadsrättsföreningar.

Det sagda medför att man måste räkna med att en kooperativ hyresrättsförening kommer att vara lika beroende som bostadsrättsföreningar av en balans mellan intäkter och kostnader. En mindre förening saknar även på rätt kort sikt i allmänhet möjlighet att hantera underskott som beror på att hyresintäkterna understiger kostnaderna. Samtidigt kommer det vara uteslutet att sätta hyror som jämfört med marknaden i övrigt är för höga. Föreningen kan inte locka till sig hyresgäster, om hyrorna relativt sett är för höga. Dessa samband framgår förhållandevis klart av de undersökningar Bostadsrättsutredningen gjorde om orsakerna till bostadsrättsföreningarnas obestånd under 1990-talet (SOU 2000:2 s. 55 ff.).

Behovet av att fritt bestämma hyran för att komma i balans med intäkterna är störst i kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Dessa föreningar äger en fastighet eller är tomträttshavare. Det är då kostnaderna för framför allt fastigheten eller tomträtten som föreningen måste balansera. Problematiken i en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen är något annorlunda. Den stora kostnaden i en sådan förening är den hyra som föreningen betalar till fastighetsägaren.

Det har i flera sammanhang framhållits att det för synen på de kooperativa hyresrättsföreningarna som kredittagare är viktigt att föreningen själv kan bestämma hyrorna. Detta argument bör man enligt vår mening ta på allvar. Även beträffande bostadsrätter har kreditgivare framhållit vikten av ekonomiskt fungerande föreningar (se t.ex. SOU 2000:2 s. 61 ff.).

Vi anser att de skäl som talar för att frikoppla de kooperativa hyresrättsföreningarna från bruksvärdessystemet är tyngre än de som talar mot. Enligt vår mening utgör förekomsten av en förening en tillräcklig garanti mot oskäligt höga hyror. Det är svårt att se någon ordning som ger bättre garantier för en rimlig hyressättning. Vårt förslag är därför att de kooperativa hyresrättsföreningarna själva skall få bestämma vilka hyror som skall gälla för de kooperativa hyresrätterna.

Däremot är det som vi tidigare sade, av flera skäl, viktigt att inte i onödan urholka det annars gällande systemet för hyressättning. När det gäller hyresmodellen ser vi inget skäl att för relationen mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen göra något undantag från bruksvärdessystemet. Vad som bestäms mellan parterna är antagligen det för föreningens ekonomi viktigaste. Det skydd som bruksvärdesystemet är avsett att innebära är i detta sammanhang lika viktigt som annars.

Vi har i avsnitt 3.2.1 tagit ställning för att något förbud inte bör råda mot att en kooperativ hyresrättsförening hyr ut till annan än medlem. Då rör det sig alltså om en upplåtelse av vanlig hyresrätt. För sådana fall innebär således vårt förslag att hyran skall bestämmas enligt hyreslagens regler.

Det sagda innebär också att vi anser att de särskilda bestämmelser som i hyreslagen finns om hyressättning av lokaler inte bör gälla för kooperativa hyresrätter som är lokaler. Även dessa hyror bör, på motsvarande sätt som beträffande bostadsrätter, bestämmas av föreningen. En annan sak är att det, som utvecklades i avsnitt 3.2.1, finns skäl att räkna med att det inte blir helt ovanligt att just lokaler hyrs ut till andra än medlemmar. Då gäller givetvis hyreslagens bestämmelser.

Vårt förslag att kooperativa hyresrättsföreningar själva skall bestämma hyran innebär att man måste närmare överväga under vilka

former detta skall ske. Dessa frågor tar vi upp i avsnitt 17.1.2. I det aktuella kapitlet behandlas olika föreningsrättsliga frågor. I avsnitt 15.2.2–3 tar vi dessutom upp vissa bestämmelser i hyreslagen som har samband med reglerna om hyressättning.

9.4.2. Hyresförhandlingslagen

Vårt förslag:Hyresförhandlingslagen (1978:304) skall inte vara tilllämplig på kooperativa hyresrätter.

Den föreslagna ordningen, att föreningen skall bestämma hyrorna, medför att förhandling om hyrorna enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) inte är aktuell. Enligt den lagen kan förhandling påkallas även om andra villkor än hyran. Men den typen av villkor förhandlas det sällan om. Under försöksverksamheten kunde regeringen undanta kooperativa hyresrättsföreningar från hyresförhandlingslagens tillämpningsområde. Vi föreslår mot denna bakgrund att kooperativa hyresrätter undantas från hyresförhandlingslagens tillämpningsområde.

Nämnas bör att i 33 § hyresförhandlingslagen finns en möjlighet för länsstyrelsen att medge undantag från hyresförhandlingslagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till BRL. Den punkten är kopplad till 1 kap. 8 § BRL. I avsnitt 3.2.2 förslog vi ett förtydligande av 1 kap. 8 § BRL. Genom förtydligandet görs klart att bl.a. kooperativa hyresrättsföreningar inte omfattas av förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Något skäl för någon särskild övergångsbestämmelse som gör att den nya lydelsen inte skall gälla för redan befintliga föreningar kan vi inte se. Därmed kommer kooperativa hyresrättsföreningar inte att omfattas av punkten 7 i övergångsbestämmelserna till BRL. Det gäller oavsett om föreningen finns vid ikraftträdandet eller bildas senare. Och då konkurrerar dispensmöjligheten i 33 § hyresförhandlingslagen inte med det föreslagna undantaget av kooperativa hyresrätter från hyresförhandlingslagens tillämpningsområde.

9.4.3. Särskilt om rätten att ta ut avgifter

Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter. Förutsättningen skall, liksom för andra ekonomiska föreningar, vara att föreningens stadgar anger avgifternas belopp eller de högsta belopp till vilka de får bestämmas.

Några andra avgifter skall en kooperativ hyresrättsförening inte kunna ta ut för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt författning.

Avgifter enligt föreningslagen

Om det anges i stadgarna har en ekonomisk förening rätt att ta ut regelbundna avgifter, 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningslagen. På samma premisser får föreningen ta ut avgifter som är beroende på särskilt beslut om uttaxering. Finns det skäl för att ställa upp hinder mot sådana avgifter för kooperativa hyresrättsföreningar?

Inledningsvis kan konstateras att det förekommer att nu befintliga föreningar tar ut en årsavgift. SKB är ett exempel på det. Enligt vår mening kan legitima skäl finnas för en sådan utdebitering. Exempelvis kan en förening ha behov av att finansiera administrationen av ett kösystem för medlemmar som ännu inte är hyresgäster.

Vidare innebär vårt ställningstagande i avsnitt 9.4.1, att föreningen skall ha rätt att bestämma hyran, att ett förbud mot att ta ut avgifter framstår som rätt meningslöst. Föreningen skulle kunna ta ut de belopp den önskade genom hyran. Effekten av ett förbud förefaller närmast bli att möjligheterna att skilja ut olika kostnader, t.ex. för medlemmar som är respektive inte är hyresgäster, blir sämre. Men sådana variationer kan vara befogade, givetvis under förutsättning att de sker med beaktande av likhetsprincipen.

Vi föreslår således att kooperativa hyresrättsföreningar skall ha samma möjligheter att ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter som andra ekonomiska föreningar.

Avgifter enligt BRL

Tanken med upplåtelseavgift enligt BRL är att sådan skall kunna aktualiseras om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verksamhet har pågått någon tid (prop. 1990/91:92 s. 123). Bostadsrätternas värde kan i det läget ha stigit genom att föreningens be-

hållna kapital har ökat, t.ex. till följd av att föreningens lån har amorterats ned. Den nye bostadsrättshavaren kan då avkrävas kompensation för värdeökningen. Insatsen behöver däremot inte anges till högre belopp än insatsen för övriga bostadsrätter och rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna.

Vi tog i avsnitt 4.2.4 – 5 ställning för att föreningslagens principer för insatser skall gälla och att dessa principer skall gälla också för upplåtelseinsatser. Det innebär bl.a. att uppräkning av insatser kan medges i stadgarna av dessa insatser, såvitt gäller nytillträdande medlem. Detsamma kan naturligtvis tillämpas även om en lägenhet inte tidigare har varit upplåten med kooperativ hyresrätt. Vidare skall någon fast koppling inte finnas mellan andels- och nyttjanderätt. Och en förening kan välja om en uppräkning skall göras av vanliga insatser, upplåtelseinsatser eller båda typerna av insatser. Vi anser därför att man inte bör införa en särskild motsvarighet till upplåtelseavgift.

Överlåtelseavgifter och pantsättningsavgifter enligt BRL infördes genom 1991 års BRL. Sådana avgifter hade i praktiken förekommit. Men det var oklart om detta var lagligt (prop. 1990/91:92 s. 124 ff.). Man tog i förarbetena inte ställning till laglighetsfrågan. Saken löstes i stället på det sättet att, när det gäller avgifter för tjänster som åligger föreningen enligt BRL eller andra författningar, ett uttryckligt förbud ställdes upp mot att ta ut andra avgifter än sådana som särskilt anges i paragrafen, 7 kap. 14 § BRL. Två typer av avgifter som tilläts var alltså överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Vidare uttalades att föreningar även i fortsättningen får ta ut avgifter för tjänster som inte åligger föreningen enligt författning. Som exempel angavs avgifter för användning av tvättstuga eller bastu och inmontering av tvättmaskin eller diskmaskin.

Även om avgifternas laglighet hade bedömts hade den bedömningen inte gett ett säkert svar i förevarande sammanhang. Lagligheten skulle då ha bedömts i förhållande till BRL som ju sedan 1971 uttömmande reglerar bostadsrätter. Här är det fråga om föreningslagen medger uttag av de aktuella avgifterna.

Först och främst kan konstateras att vi inte har ställt upp någon författningsmässig skyldighet för kooperativa hyresrättsföreningar att vidta några åtgärder i samband med pantsättning. Någon motsvarighet till pantsättningsavgifter blir därför i praktiken inte aktuell.

Därmed återstår frågan om överlåtelseavgift. Är det möjligt att ta ut en sådan avgift inom ramen för föreningslagens bestämmelser om avgifter? Vårt förslag i avsnitt 4.2.6 innebär att en kooperativ hyresrättsförening – liksom bostadsrättsföreningar – är skyldig att medverka vid innehavarbyten. Det rör sig således, åtminstone delvis, om åtgärder som vidtas på grund av en skyldighet enligt författning.

Enligt vår uppfattning ryms denna typ av avgifter inte inom de avgifter som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 föreningen. Med andra ord är det inte ”regelbundna eller på särskild beslut om uttaxering beroende avgifter”. Därmed hamnar man, om saken inte särskilt regleras, i samma oklara läge som tidigare var fallet beträffande bostadsrätter.

På samma sätt som numera gäller för bostadsrättsföreningar anser vi att man bör begränsa möjligheterna för kooperativa hyresrättsföreningar att ta ut avgifter för åtgärder som de är skyldiga att vidta enligt författning. Tanken i BRL är att sådana avgifter enligt huvudregeln skall bäras av kollektivet. Den principen anser vi bör gälla även i kooperativa hyresrättsföreningar. Vi föreslår därför ett förbud mot att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta, om inte avgiften är tillåten i författning.

Därmed återstår att ta ställning till om överlåtelseavgifter bör tillåtas eller inte. Den grundläggande skillnaden mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt föreligger, såsom vårt förslag är utformat, att den kooperative hyresgästen till skillnad från bostadsrättshavaren inte kan göra en vinst i samband med innehavarbyte. Det är också så att de åtgärder vi föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall vara skyldig att vidta i samband med ett innehavarbyten i stor utsträckning är till för att förhindra att kooperativa hyresrätter blir handelsvaror på samma sätt som bostadsrätter. I ljuset av det anser vi att det är befogat att kostnaderna för de aktuella åtgärderna slås ut på kollektivet. Vi föreslår därför ingen motsvarighet till BRL:s överlåtelseavgift.

Även om hyresgästen inte har underhållsansvaret får denne vidta vissa åtgärder med sin bostadslägenhet. Bostadshyresgästen har rätt att utföra reparationer som t.ex. tapetsering, 24 a § hyreslagen. Denna rätt kan avtalas bort i vissa fall.

I sammanhanget bör nämnas att bostadsrättshavaren har rätt att vidta ytterligare åtgärder. Det gäller oavsett om denne har underhållsansvaret eller inte. För bostadsrättshavaren går gränsen vid att denne inte får göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen, 7 kap. 7 § BRL. Det är möjligt att i stadgarna ge bostadsrättshavaren en mer vidsträckt rätt.

Även ett par andra rättigheter bör nämnas, vilka hyresgäster men inte bostadsrättshavare har. En hyresgäst kan i vissa fall utverka åtgärdsföreläggande om det vid eller efter tillträdet finns brister i lägenheten. En hyresgäst kan också ansöka om upprustningsföreläggande, 18 a – c §§ hyreslagen. I korthet går det ut på att en bostadslägenhet som hyrs ut för annat än fritidsändamål och som inte utgör en del av hyresvärdens egen bostad skall ha en närmare specificerad lägsta godtagbara standard. Slutligen finns i 18 d – h §§ hyreslagen bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten.

12.1.2 Förslag till ändringar

Bostadsrättsutredningen hade i uppdrag att göra en allmän översyn av bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Utredningen presenterade sina överväganden i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2).

Bostadsrättsutredningen föreslog en ändring av gränsen för vilka förändringar bostadsrättshavaren får göra i lägenheten. Avsikten var att förtydliga var gränsen går. Men utredningen ansåg också att skäl finns för en liberal inställning till rätten att göra förändringar. Utgångspunkten enligt förslaget är att bostadsrättshavaren får förändra lägenheten. Men tillstånd från styrelsen eller medgivande i stadgarna skall krävas, om förändringen innebär ingrepp i bärande konstruktioner eller installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök.

Utredningen tog särskilt upp åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande men stannade för att motsvarigheter inte bör införas för bostadsrätternas del. Vissa smärre justeringar föreslogs beträffande ett par undantag från huvudregeln om bostadsrättshavarens underhållsansvar efter tillträdet. Slutligen föreslog Bostadsrättsutredningen en rätt för bostadsrättsföreningen att avhjälpa vissa allvarligare brister på bostadsrättshavarens bekostnad när denne inte har levt upp till sitt underhållsansvar.

12.2 Överväganden och förslag

12.2.1 Behövs en motsvarighet till hyreslagens fylliga reglering?

Vårt förslag: För kooperativa hyresrätter skall avseende lägenhetens skick vid tillträdet gälla samma regler som för vanliga hyresrätter.

Som tidigare nämnts är hyreslagens reglering om brister vid tillträdet fylligare än BRL:s. Vad beror då detta på?

Avsaknaden i BRL av en motsvarighet till bestämmelserna i 10 § hyreslagen om helt oanvändbara lägenheter kommenterades av Bostadsrättskommittén i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969:4). Kommittén angav att, om en sådan händelse inträffar, föreningen får avgöra om lägenheten skall sättas i stånd eller om föreningen, t.ex. på grund av förstörelsens eller bristfällighetens omfattning, skall upplösas (betänkandet, s. 223). Kommittén tillade att, om upplåtelsen fullföljs, bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter när lägenheten inte lämnas vid rätt tidpunkt (numera i 7 kap. 3 § BRL) kan bli tillämpliga, om sådan försening föreligger. Detsamma sägs i kommentaren till BRL. Där finns också ett uttalande beträffande situationen att lägenheten eller en del av denna inte får användas på grund av myndighets förbud. Då torde bostadsrättshavaren vara berättigad till frånträde efter uppsägning enligt bestämmelserna i 7 kap. 2 § BRL. Alternativt är bestämmelserna i 7 kap. 3 § BRL tillämpliga (Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 166, jfr Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965, s. 102).

Inte heller finns det i BRL någon motsvarighet till 13 § hyreslagen. Sistnämnda paragraf behandlar situationen då hyresavtalet avser en lägenhet som inte var färdigställd när avtalet ingicks och ännu inte är i färdigt skick när tillträde skall ske. Detta kommenterade den tidigare nämnda Bostadsrättskommittén på följande sätt (SOU 1969:4, s. 223).

Denna bestämmelse har tillkommit huvudsakligen för att förhindra att hyresgästen i avtal förbinder sig att godta nyuppförd lägenhet i det ofärdiga skick den kan befinna sig på tillträdesdagen. En bostadsrättsupplåtelse avser viss i den ekonomiska planen angiven lägenhet. Den i planen bestämda tiden för tillträde avser denna lägenhet i färdigt skick. Föreningen och den bostadssökande kan, t.ex. i samband med bostadsrättsupplåtelsen, avtala om annan tidpunkt för tillträdet, men även en på detta sätt bestämd tillträdestid avser lägenheten i färdigt skick. Är bostadsrättslägenheten inte i

färdigt skick på tillträdesdagen blir de föreslagna reglerna om brist tillämpliga.

Den annorlunda uppläggningen av reglerna i BRL menar vi – mot bakgrund av de återgivna förarbetsuttalandena – förklaras av upplåtelseformens natur. I en bostadsrättsförening finns en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Och bostadsrätten upplåts på obegränsad tid.

Enligt vårt förslag i avsnitt 3.2.2 skall i kooperativa hyresrättsföreningar inte finnas någon fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Upplåtelsen av nyttjanderätten skall vara tidsbegränsad; med andra ord en hyresrätt som i de här aktuella avseendena är att likställa med en vanlig hyresrätt. Vi anser därför att samma bestämmelser om lägenhetens skick vid tillträdet bör gälla för kooperativa hyresrätter som för vanliga hyresrätter.

12.2.2 Bör avtalsfrihet gälla om skicket vid tillträdet?

Vårt förslag: På tillträdesdagen skall föreningen enligt huvudregeln tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är full brukbar för det avsedda ändamålet. Men parterna skall kunna avtala om annat.

Den väsentliga skillnaden mellan hyresrätter och bostadsrätter beträffande avtalsrätten om lägenhetens skick vid tillträdet finns för bostadslägenheter avsedda för permanentboende. Avtalsfrihet råder för bostadsrätternas del. För hyresrätterna finns en tvingande regel om viss minimistandard. Hyreslägenheten skall enligt den allmänna uppfattningen i orten vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Bostadsrättsutredningen anförde två skäl för att denna skillnad skall bestå (SOU 2000:2 s. 151). Det ena var att den aktuella regeln gäller endast vid den första upplåtelsen och inte vid senare upplåtelser. Enligt utredningen framstod det som främmande att införa tvingande regler för överlåtelsesituationer. Förhållandena vid överlåtelse ansågs mer lika överlåtelse av fast egendom. Det andra skäl som utredningen anförde var att den dispositiva regleringen, enligt vad som hade framkommit, inte hade inneburit några problem. Dessa skäl är inte direkt överförbara på kooperativa hyresrätter och talar därför inte i någon särskild riktning.

Ett undantag från den tvingande minimiregeln för bostadslägenheter gäller, enligt 9 § hyreslagen, för det fall hyresavtalet innehåller en för-

handlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Undantag gäller under förutsättning att bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenkommelse enligt den lagen. Vi har i avsnitt 9.4.2 föreslagit att hyresförhandlingslagen inte skall gälla beträffande kooperativa hyresrätter.

Undantaget för förhandlingsöverenskommelser innebär ett rätt rejält hål i den tvingande regleringen. Eftersom undantaget inte blir tillämpligt på kooperativa hyresrätter skulle det innebära en ganska kraftig inskränkning jämfört med vanliga hyresrätter om man inte ställde upp något annat undantag.

Skicket vid tillträdet är enligt vår uppfattning en fråga där förekomsten av en förening innebär att den kooperative hyresgästen får en säkrare ställning än en vanlig hyresgäst. Bl.a. finns möjlighet att byta ut styrelsen, om de boende är missnöjda med förvaltningen. Att ge en viss frihet i förevarande fråga är också ett sätt att konkretisera en av grundidéerna med kooperativ hyresrätt. Det vi tänker på är ökat inflytande över boendet.

I sammanhanget bör också vägas in att vi i nästa avsnitt föreslår att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar skall kunna ge hyresgästerna hela eller delar av underhållsansvaret för lägenheterna efter tillträdet. Med en sådan frihet efter tillträdet framstår det som rimligt att parterna ges möjlighet att träffa överenskommelse om vad som skall gälla vid tillträdet.

Mot den angivna bakgrunden föreslår vi att avtalsfrihet skall gälla avseende lägenhetens skick vid tillträdet. Det bör nämnas att vad parterna har avtalat om skicket vid tillträdet är avgörande för i vilket skick hyresgästen är skyldig att lämna lägenheten när denne har haft underhållsansvaret. Vi återkommer till det i författningskommentaren till 3 kap. 2 § lagen om kooperativ hyresrätt.

12.2.3 Ansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet

Vårt förslag: Den kooperativa hyresrättsföreningen skall enligt huvudregeln ha underhållsansvaret för lägenheterna. Men föreningen skall i stadgarna kunna ge hyresgästerna hela eller delar av detta ansvar. På motsvarande sätt som för bostadsrätter skall dock föreningen aldrig kunna ge hyresgästen ansvaret för vissa reparationer.

När den kooperativa hyresrättsföreningen har kvar underhållsansvaret skall samma bestämmelser som i vanliga hyresförhållanden gälla om hyresvärdens skyldigheter samt om hyresgästens rättigheter och skyldigheter, utom i ett avseende. Föreningens rätt till ersättning när hyresgästen har vidtagit åtgärder enligt 24 a § hyreslagen skall inte bedömas utifrån bruksvärdet. Rätt till ersättning skall i stället föreligga när åtgärden inte är fackmässigt utförd eller den är på ett liknande sätt otillfredsställande.

Föreningen bör ha underhållsansvaret om inte annat anges i stadgarna

Bestämmelsen att hyresvärden har ansvaret för lägenhetens skick efter tillträdet infördes år 1939. Redan dessförinnan ansågs dock hyresvärden principiellt skyldig att hålla lägenheten i skick (Walin, Gösta, Allmänna hyreslagen, 1949, s. 78 f.). Men varför valde man en annan lösning beträffande huvudansvaret för en bostadsrätt efter tillträdet? I sakkunnigförslaget till 1930 års BRL motiverades saken på följande sätt (NJA II 1930 s. 507 f.).

Föreningen såsom ägare av huset åligger att ansvara för husets vidmakthållande. Emellertid torde det bäst överensstämma med besittningsrättens natur, att skyldigheten att hålla varje särskild lägenhet i stånd åligger en var besittningshavare. Underlåtenhet härutinnan kan medföra besittningsrättens förlust. Med hänsyn till den risk för hela husets bestånd, som bristande underhåll av lägenheterna kan medföra, synes hinder dock ej böra möta att i stadgarna införa bestämmelse, att föreningen skall svara för underhållet även av de särskilda lägenheterna.

Om man drar ut konsekvenserna av tankarna i förarbetena till 1930 års BRL om upplåtelseformens natur, torde de bli att den motsatta lösningen bör väljas för hyresrätter. Enligt det synsättet bör alltså hyresgästen inte ha underhållsansvaret för lägenheten. Å andra sidan har synen på vad som är naturligt förskjutits under 1900-talet. Utvecklingen har varit

att hyresgästen har tillerkänts allt större rättigheter t.ex. i fråga om att själv måla m.m. och att ha inflytande vid ombyggnad. Tanken att ge hyresgästen en skyldighet att sköta underhållet framstår därför inte lika främmande. Det kan hävdas vara en form av ökat inflytande. Samtidigt innebär det naturligtvis ett ansvar.

En grundtanke med kooperativ hyresrätt är att hyresgästerna skall ha möjlighet att aktivt ta del i förvaltningen av sina bostäder. En del av förvaltningen kan vara det fysiska underhållet. Det kan sägas tala för att lägga ut ansvaret på hyresgästerna. T.ex. finns förutsättningar för att det bidrar till aktsamheten om lägenheterna vilket i sin tur inverkar positivt på boendekostnaderna.

Under försöksverksamheten kunde regeringen ge kooperativa hyresrättsföreningar dispens från 15 § andra stycket hyreslagen. I nämnda paragraf finns huvudregeln att hyresvärden är skyldig att i bostadslägenheter med skäliga tidsmellanrum göra sedvanliga reparationer, t.ex. tapetsering. I det sammanhanget bör också nämnas att i vanliga hyresförhållanden parterna i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) kan avtala om undantag från bestämmelserna om hyresvärdens reparationsskyldighet. Den bakomliggande tanken med avtalsmöjligheten är att en enskild bostadshyresgäst som erbjuds reparation skall kunna avstå från detta och i gengäld få ekonomisk nytta av det genom lägre hyra, rabatt eller liknande (Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 82). Vi har i avsnitt 9.4.2 föreslagit att hyresförhandlingslagen inte skall vara tillämplig beträffande kooperativa hyresrätter.

En omständighet som talar mot att ge den kooperative hyresgästen underhållsansvaret är att denne till skillnad från bostadsrättshavare inte skall kunna göra en vinst när han lämnar lägenheten. Å andra sidan handlar det inte om standardhöjande åtgärder, utan om att underhålla lägenheten.

Man bör hålla i minnet att det faktum att underhållsansvaret läggs på föreningen inte betyder att underhållet blir kostnadsfritt för hyresgästen. Kostnaden för underhållet blir då en del av de avgifter som denne betalar till föreningen.

Av det sagda framgår att det finns argument som pekar i olika riktningar. Precis som beträffande en vanlig hyresrätt är upplåtelsen tidsbegränsad och uppsägningsrätt finns. Den traditionella synen torde därmed vara att man får lägga underhållsansvaret på, i det här fallet, föreningen. Men tankarna om inflytande, engagemang m.m. talar i en annan riktning. Förhållandena blir också något annorlunda när den som upplåter är en förening. Denna består ju, i vart fall i stor utsträckning, av hyresgästerna. Med andra ord blir underhållet under alla omständigheter en angelägenhet för alla. Den demokrati en ekonomisk förening

utgör innebär en viss garanti för lösningar som åtminstone en majoritet önskar. Föreningen torde vara den som i det enskilda fallet bäst kan avläsa vilka önskemål som finns hos flertalet. Slutligen finns vissa möjligheter till undantag från huvudregeln om hyresvärdens underhållsskyldighet redan i dag.

Vi föreslår därför en huvudregel om att föreningen skall ha underhållsansvaret för lägenheterna. Men föreningen skall ha möjlighet att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret eller delar av detta på hyresgästerna.

Vissa begränsningar när det gäller vad föreningen kan bestämma i sina stadgar bör dock finnas. Enligt 7 kap. 12 § andra stycket BRL finns det en del reparationer som bostadsrättshavaren inte svarar för. Det gäller bl.a. reparationer av vissa stamledningar samt reparationer på grund av vissa brand- eller vattenledningsskador. Dessa reparationer bör, enligt vår mening, kooperativa hyresgäster i samma utsträckning aldrig kunna göras ansvarig för.

I sammanhanget bör nämnas att Bostadsrättsutredningen i sitt slutbetänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) föreslog vissa smärre ändringar av de aktuella bestämmelserna (s. 155 ff.). Utredningen föreslog att begreppet ”stamledningar” av tydlighetsskäl skall utmönstras och att de aktuella ledningarna skall definieras på ett annat sätt. Vidare föreslog utredningen att undantagsreglerna skall utvidgas till att avse även ventilationskanaler. I den mån dessa förslag genomförs för bostadsrätter, anser vi att detsamma bör gälla för kooperativa hyresrätter. Vid utformningen av vårt förslag till bestämmelser använder vi därför Bostadsrättsutredningens ändringsförslag som grund.

Vad bör närmare gälla i de fall föreningen har underhållsansvaret?

I de fall den kooperativa hyresrättsföreningen har kvar hela eller delar av underhållsansvaret är frågan vad som bör gälla. Om brister uppkommer o.d. har en vanlig hyresgäst samma rättigheter som vid ursprunglig brist, 16 och 17 §§ hyreslagen. Det bör även den kooperative hyresgästen ha. Annars skulle stora oklarheter kunna uppstå i detta hänseende. Här bortses dock från hyresgästens möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande. Vi återkommer till det i nästa avsnitt.

När föreningen har underhållsansvaret bör hyreslagens regler också gälla om hyresvärdens skyldighet att underhålla, måla om o.d. Å andra sidan bör bestämmelserna i 24 och 24 a §§ hyreslagen om hyresgästens skyldigheter att vårda lägenheten och rätt att utföra ommålning o.d. gälla. Även i dessa hänseenden förefaller andra lösningar endast ge upphov till osäkerhet och ställa krav på reglering i stadgarna, vilket i

sin tur skulle kunna få olyckliga konsekvenser om så inte skedde. I de fall hyresgästen har underhållsansvaret förlorar dessa bestämmelser i aktualitet.

En avvikelse från bestämmelserna i 24 a § hyreslagen bör dock göras. Enligt första stycket har hyresvärden, om lägenhetens bruksvärde minskar till följd av hyresgästens målning, tapetsering mm., rätt till ersättning för skadan. Vi har i avsnitt 9.4.1 föreslagit att bruksvärdessystemet inte skall tillämpas beträffande kooperativa hyresrätter. Därmed är det av flera skäl inte lämpligt att ha bruksvärdet som utgångspunkt för hyresvärdens rätt till ersättning.

I flera fall i både hyreslagen och BRL, där någon av parterna har rätt till skadestånd, skall ersättningen beräknas till det positiva kontraktsintresset. Sådana skadeståndsbestämmelser bygger emellertid på att motparten har vållat skadan av vårdslöshet eller uppsåtligen. I förevarande fall blir utgångspunkten en annan. Det saken handlar om är att hyresgästen i och för sig har haft rätt att vidta åtgärden, men att denna inte har utförts på ett tillfredsställande sätt. Enligt vår uppfattning bör man därför försöka att ansluta så nära som möjligt till de principer som gäller enligt 24 a § första stycket hyreslagen.

I förarbetena till bestämmelsen angavs att rätt till ersättning skall föreligga om åtgärderna inte fyller anspråken på fackmässigt utförande eller av annan anledning medför att lägenhetens bruksvärde har minskat (prop. 1974:150 s. 458). Enligt vår uppfattning bör till grund för rätt till ersättning beträffande en kooperativ hyresrätt läggas att åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på ett liknande sätt otillfredsställande.

Principerna för beräkningen togs också upp i den aktuella propositionen (a.a. s. 489). Där angavs att det vid beräkningen av skadan torde vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Kan det visas att reparationsbehov förelåg vid den tidpunkt då hyresgästen vidtog åtgärderna, angavs att ersättningen skall jämkas. Starkt eftersatt underhåll angavs kunna leda till att någon ersättning inte alls skall utgå till hyresvärden. Dessa principer anser vi bör gälla även för kooperativa hyresrätter.

Som nämnts i avsnitt 12.1.2 föreslog Bostadsrättsutredningen en rätt för bostadsrättsföreningar att avhjälpa vissa allvarligare brister på bostadsrättshavarens bekostnad. Den föreslagna rätten avser fall då bostadsrättshavaren inte har levt upp till sitt ansvar. Mot att införa en motsvarighet talar att den kooperativa hyresrättsföreningen enligt huvudregeln skall ha underhållsansvaret. Väl så betydelsefullt är att hyresrätt inte som bostadsrätt är en evig nyttjanderätt. Eftersatt underhåll kan påverka besittningsskyddet. Vi föreslår därför inte någon motsvarighet till Bostadsrättsutredningens förslag.

Bör hyresgästen få vidta ytterligare åtgärder?

Man skulle kunna tänka sig att hyresgästen gavs en ännu vidare möjlighet att vidta åtgärder än vad som följer av 24 a § hyreslagen. Som framgått av avsnitt 12.1.1 har en bostadsrättshavare rätt att utan tillstånd göra vissa förändringar – sådana som inte är ”väsentliga” – av lägenheten. En hyresgäst har inte en lika vid rätt att vidta åtgärder med lägenheten. Gränsen för hyresgäster går vid tapetsering o.d. enligt 24 a § hyreslagen. Det är viktigt att framhålla att gränserna inte är helt klara. Men något förenklat kan sägas att det hyresgästen får göra motsvarar underhåll medan bostadsrättshavaren även får göra vissa förändringar. Bostadsrättshavarens manöverutrymme torde dessutom växa något, om Bostadsrättsutredningens förslag genomförs. Här skall övervägas vad som bör gälla för den kooperative hyresgästen. Den fråga vi ställer är om den kooperative hyresgästen bör ges en lika vid rätt att vidta åtgärder med lägenheten som en bostadsrättshavare. För enkelhetens skull kallar vi det en rätt att förändra lägenheten.

Liksom bostadsrättshavaren har den kooperative hyresgästen betalat en insats. Det kan sägas tala för en rätt att förändra lägenheten.

Men den i sammanhanget betydelsefulla skillnaden finns att den kooperative hyresgästen har en uppsägningsrätt som bostadsrättshavaren normalt inte har. Hyresgästen kan säga upp lägenheten. Och enligt vårt förslag i avsnitt 4.2.4 har denne då rätt att i princip få tillbaka insats och upplåtelseavgift. Därmed står föreningen så att säga risken för att förändringarna har försämrat lägenheten. Ett enligt vår mening tungt skäl för att ge bostadsrättshavaren en rätt att förändra lägenheten är att denne också tar den ekonomiska risken. Vid en framtida avyttring är det bostadsrättshavarens problem att försöka få tillbaka vad denne har betalat för bostadsrätten.

Beträffande kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen finns en ytterligare faktor att ta hänsyn till. Då finns en fastighetsägare i bakgrunden. En vid rätt till förändringar skulle därmed kunna leda till problem.

Vi föreslår därför att en kooperativ hyresgäst på motsvarande sätt som en vanlig hyresgäst inte skall ha rätt att utan överenskommelse med föreningen förändra lägenheten. En annan sak är att hyresgästen enligt stadgarna kan ha ett underhållsansvar eller att denne i andra fall har en rätt att under vissa förutsättningar måla om o.d., se avsnitt 12.2.3.

Man skulle kunna tänka sig att det sagda endast utgjorde huvudregeln och att föreningen tillerkändes en möjlighet att i stadgarna ge hyresgästen rätt att förändra lägenheten. Problemet blir då att i stadgarna precisera vilka förändringar hyresgästen får göra. Gällande rätt för bo-

stadsrätter innebär att bostadsrättshavaren utan tillstånd inte får göra någon väsentlig förändring, om inte stadgarna är generösare. Vad detta innebär anses oklart (se t.ex. Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 174 och Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 44). Bland praktiker har oklarheterna ansetts problematiska, vilket utgjorde ett av skälen till att Bostadsrättsutredningen föreslog en ändring, se avsnitt 12.1.2. Utredningens förslag om en huvudregel med rätt att förändra lägenheten anser vi inte är aktuell för kooperativa hyresrätter.

Att inte ge möjligheten till öppningar i stadgarna innebär i förhållande till motsatsen en inskränkning i föreningarnas handlingsfrihet. Men vi bedömer att risken för problem är överhängande, om möjligheten ges. Från en utgångspunkt att hyresgästen saknar rätt att förändra lägenheten skall föreningen i stadgarna ställa upp en gräns. Det är en uppgift som framstår som än svårare än vad det är för en bostadsrättsförening att, på sätt gällande rätt medger, vidga bostadsrättshavarens rätt.

Den utformning vi har valt innebär också att en kooperativ hyresgäst inte har rätt att ta ut ersättning för en bostadshyresrätt. Det innebär i sin tur att den kooperative hyresgästen ofta inte kan få tillbaka pengar som denne har investerat i sin lägenhet. En öppning i stadgarna för förändringar anser vi innebär risker för missuppfattningar om detta. När särskilda överenskommelser träffas är möjligheterna något större att den kooperative hyresgästen får klart för sig vilka begränsningar som gäller i fråga om möjligheterna att få tillbaka investerade summor.

Vi anser således att någon möjlighet att i stadgarna medge förändringar inte bör införas. Det sagda innebär emellertid inte att den kooperative hyresgästen kommer att helt sakna möjligheter att vidta sådana åtgärder som vi här har kallat förändringar. Även om det inte särskilt anges i hyreslagen har en vanlig hyresgäst möjlighet att efter särskild överenskommelse med hyresvärden vidta sådana åtgärder. Något skäl att beta kooperativa hyresgäster motsvarande möjligheter ser vi inte.

12.2.4 Åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande

Vårt förslag: En kooperativ hyresgäst skall, på motsvarande sätt som en vanlig hyresgäst, kunna ansöka om åtgärdsföreläggande. Sådant föreläggande skall dock inte kunna utverkas beträffande gemensamma utrymmen.

Hyreslagens bestämmelser om upprustningsföreläggande och om hyresgästinflytande vid ombyggnad skall inte gälla för kooperativa hyresrättsföreningar. Inte heller skall bostadsförvaltningslagen (1977: 792) gälla för kooperativa hyresrättsföreningar.

Åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid ombyggnad är institut som alla förekommer i hyreslagen men saknas i BRL. Bostadsrättsutredningen föreslog inte att något av dem skulle införas för bostadsrätter. Bostadsförvaltningslagen (1977:792) gäller för hyresrätter men inte för bostadsrätter. Vad bör då i de nu nämnda hänseendena gälla för kooperativa hyresrätter?

Åtgärdsföreläggande

Åtgärdsföreläggande beträffande ursprunglig brist infördes i hyresförhållanden år 1998. Den andra typen, som avser brister vilka uppkommer under hyrestiden, infördes redan år 1974. Då benämndes institutet reparationsföreläggande. Sådant föreläggande kunde utfärdas beträffande skador på såväl själva lägenheten som på utrymmen och apparatur som var att betrakta som tillbehör till lägenheten, t.ex. ett trapphus eller en för hyresgästerna gemensam tvättmaskin (Berg m.fl., Hyresrätt, 2 uppl., 1978, s. 47). Tio år senare döptes institutet om till åtgärdsföreläggande. Det berodde på att en viss utvidning gjordes. Åtgärderna behöver numera inte avse reparation av befintliga anordningar, utan kan även avse åtgärder för att utrymmena skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (prop. 1983/84:137 s. 123).

Innan reparationsföreläggande infördes ansågs rätten till självhjälp vara den viktigaste sanktionen för att trygga efterlevnaden av bestämmelserna om hyresvärdens reparationsskyldighet. Skälen för att komplettera med reparationsföreläggande var för det första att rätten till självhjälp ansågs ha den nackdelen att den förutsätter att hyresgästen förskotterar kostnaderna för reparationen. Vidare anfördes (prop. 1974:150 s. 455):

Vägrar hyresvärden att betala kostnaderna, kan hyresgästen få ligga ute med pengarna under lång tid, eftersom han inte utan vidare kan hålla inne hyra till motsvarande belopp utan att riskera att hyresrätten förverkas. Nuvarande regler ställer även i övrigt tämligen stora krav på hyresgästen. För att säkerställa sitt krav bör han dels genom besiktning eller på annat sätt säkra bevisning om lägenhetens skick före reparationen, dels infordra anbud från flera hantverkare, innan han beställer arbetet. Oavsett hur försiktig hyresgästen varit får han emellertid alltid räkna med att domstolen i en tvist mellan honom och hyresvärden kan ha en annan mening om reparationsbehovet eller skäligheten av kostnaderna för de reparationer som han låtit utföra.

De skäl som anfördes för att införa åtgärdsföreläggande som en möjlighet vid ursprunglig brist var desamma som de nyss återgivna (prop. 1997/98:46 s. 34). De återgivna argumenten för åtgärdsföreläggande är helt överförbara till den kooperative hyresgästen. För denne är det lika svårt att förskottera kostnader, säkra bevisning m.m. I och för sig är den kooperative hyresgästen medlem i en förening och har därigenom ett medinflytande i många frågor. Men i den här aktuella situationen har ett motsatsförhållande uppstått mellan hyresgästen och föreningen. Då är medlemskapet av underordnad betydelse.

Bostadsrättsutredningens skäl för att inte införa åtgärdsföreläggande var i korthet följande (SOU 2000:2 s. 162 f.). Kärnan i åtgärdsföreläggande är hyresgästens rätt i ett pågående hyresförhållande att tvinga fram en reparation i den egna lägenheten. I normalfallet skall en bostadsrättshavare göra denna typ av reparationer själv. Beträffande gemensamma utrymmen är det lämpligt att beslut fattas inom ramen för den demokrati som bostadsrättsföreningen utgör.

I det föregående avsnittet tog vi ställning för att den kooperativa hyresrättsföreningen enligt huvudregeln skall ha underhållsansvaret. Det är motsatsen till den huvudregel som gäller för bostadsrätter. Därmed är de argument om underhållsansvaret som Bostadsrättsutredningen anförde mot åtgärdsföreläggande beträffande lägenheterna inte relevanta för kooperativa hyresrätter.

Vi ser inget annat skäl mot att hyresgästen ges möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande beträffande den egna lägenheten. Vi föreslår därför att hyresgästen skall ha möjlighet att utverka sådant åtgärdsföreläggande.

Det bör i sammanhanget påpekas att våra förslag i de två föregående avsnitten om lägenhetens skick och om underhållsansvaret har betydelse för möjligheterna att utverka åtgärdsföreläggande. Vi har föreslagit avtalsfrihet beträffande skicket vid tillträdet och möjlighet för före-

ningen att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret efter tillträdet på de kooperativa hyresgästerna. Om den kooperative hyresgästen t.ex. är underhållsansvarig för lägenheten kan denne givetvis inte utverka åtgärdsföreläggande om reparation av lägenheten. Men möjligheten kvarstår oförändrad i de avseenden där ansvaret ligger kvar på föreningen.

Däremot anser vi att någon möjlighet att utverka åtgärdsföreläggande beträffande gemensamma utrymmen inte bör finnas. Vi delar Bostadsrättsutredningens syn i den frågan. Den typen av beslut bör fattas inom ramen för föreningsdemokratin.

Rätten till åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen omfattar slutligen även annat än fysiska brister, t.ex. störande grannar. Vi ser inte skäl för några inskränkningar jämfört med hyreslagen i det avseendet. Förekomsten av en förening gör ingen skillnad vid den typen av problem.

Andra bestämmelser om hyresgästinflytande beträffande standarden

Som redogjorts för i avsnitt 12.1.1 kan en vanlig hyresgäst ansöka om upprustningsföreläggande, om gästens bostadslägenhet inte når upp till en viss närmare specificerad minimistandard. Upprustningsföreläggande infördes år 1994. Samtidigt slopades bostadssaneringslagen (1973:531). Den lagen hade införts för att det ansågs föreligga ett betydande saneringsbehov, särskilt i beståndet av flerfamiljshus i tätorterna. Lagen motiverades med att det var en angelägen bostadspolitisk uppgift att genom ökade insatser från samhällets sida främja en snabb avveckling av bristerna i det äldre bostadsbeståndet. I 1994 års lagstiftningsärende menade man att stora delar av hyreshusbeståndet var sanerade samt att behov av de möjligheter till upprustningsåläggande och användningsförbud som bostadssaneringslagen gav inte längre förelåg (prop. 1993/94:199 s. 71 f.).

Men samtidigt ansågs ett behov finnas av att en enskild hyresgäst kan få till stånd en upprustning av den egna lägenheten i fall då denna inte har lägsta godtagbara standard. Därför infördes möjligheten för den enskilde hyresgästen att ansöka om upprustningsföreläggande.

I sammanhanget bör också nämnas bostadsförvaltningslagen (1977: 792). Den lagen siktar in sig på hyresvärdar som mer grovt missköter bostadsfastigheter. Tanken är att tvångsåtgärder genom lagen skall kunna riktas mot ”den undantagsgrupp av illojala fastighetsägare som mera systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intressen av en tillfredsställande fastighetsförvaltning” (prop. 1976/77:151 s. 44).

Samtidigt finns bestämmelser i hyreslagen där avsikten är att ge hyresgästerna inflytande beträffande vilka ombyggnads- och andra för-

bättringsåtgärder som skall få göras. När bostadssaneringslagen upphävdes infördes en bestämmelse att den standardhöjning som kunde bli följden av en förbättringsåtgärd i vissa fall inte skulle inverka på lägenhetens bruksvärde. Därmed kunde alltså hyresvärden inte ta ut hyra för den förbättringen. Bestämmelsen ansågs ha olika svagheter, bl.a. att inflytandet endast var indirekt och att bestämmelsen endast avsåg förbättringar av lägenheten och inte gemensamma utrymmen (prop. 1996/97:30 s. 62 f.).

Därför infördes de i avsnitt 12.1.1 uppmärksammade bestämmelserna om hyresgästinflytande vid ombyggnad i 18 d – h §§ hyreslagen. Regeringen anförde därvid i den aktuella propositionen (prop. 1996/97:30 f.):

Det är enligt regeringens mening positivt att utvecklingen går mot ett ökat inflytande för hyresgästerna. För att garantera hyresgästinflytandet är det nödvändigt med en viss lagreglering. Vid lagregleringen måste emellertid sättas vissa gränser för hur långt hyresgästinflytandet skall sträcka sig. Det kan nämligen enligt regeringens bedömning inte komma i fråga att ge hyresgästerna vetorätt mot alla förbättringsåtgärder. Hänsyn måste också tas till hyresvärdarnas berättigade intresse av att bedriva en rationell fastighetsförvaltning. Hyresgästinflytandet bör därför konstrueras så att hyresgästerna får ett reellt inflytande över standarden på och utformningen av lägenheterna och de gemensamma utrymmena utan att det resulterar i att hyresgästerna i praktiken övertar bestämmanderätten över förvaltningen av huset. Det gäller således att utforma reglerna för hyresgästinflytandet så att det uppstår en balans mellan hyresvärdarnas och hyresgästernas intressen.

I sammanhanget bör nämnas att 1997 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09) enligt sina tilläggsdirektiv (dir. 1999:16) hade i uppdrag att utvärdera reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Utredningen förslog inga genomgripande förändringar utan endast vissa, smärre justeringar. Bl.a. föreslog utredningen ändringar beträffande vissa tidsfrister och underrättelseskyldigheter (SOU 2000:76 s. 100 ff.).

Av redogörelsen för bestämmelsernas framväxt framgår att de bottnar i ett visst synsätt. Motsatsförhållandet är mycket tydligt mellan hyresvärd och hyresgäster. Hyresgäster skyddas mot både eftersatt underhåll och oönskade förbättringar, t.ex. s.k. lyxrenoveringar. Bostadsförvaltningslagen vänder sig dessutom endast mot ett tänkt fåtal, oseriösa fastighetsägare.

Läget är enligt vår mening annorlunda i en kooperativ hyresrättsförening. Det faktum att den kooperative hyresgästen är medlem i en fö-

rening gör att denne har en starkare ställning än en vanlig hyresgäst. Det är medlemmarna som utgör föreningen. Och för den demokratiska processen i föreningen finns spelregler i föreningslagen. Exempelvis finns principer för majoritetsbeslut och möjligheter att byta ut en styrelse som majoriteten är missnöjd med. En kooperativ hyresgäst har därför ett bättre skydd och jämfört med en vanlig hyresgäst helt andra möjligheter att få till stånd upprustning eller vara med och avgöra vilka förbättringar som skall göras. Vi menar således att det här aktuella hyresgästinflytandet bör utövas genom föreningsrätten.

Slutligen bör nämnas att regeringen under försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt hade rätt att meddela föreningarna dispens från bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättringsåtgärder. När bostadssaneringslagen gällde hade regeringen möjlighet att meddela dispens från den. Sådana dispenser meddelades också regelmässigt.

Förekomsten av en ekonomisk förening där hyresgästerna är medlemmar gör också att vi anser att kooperativa hyresrättsföreningar, för övrigt liksom bostadsrättsföreningar, inte bör falla under bostadsförvaltningslagen.

Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att hyreslagens bestämmelser om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid förbättringsåtgärder, 18 a – h §§ hyreslagen, samt bostadsförvaltningslagen inte skall vara tillämpliga beträffande kooperativa hyresrättsföreningar.

Inom ramen för de föreningsrättsliga reglerna finns för bostadsrättsföreningar särskilda skyddsbestämmelser för situationen att en lägenhet helt eller delvis behöver tas i anspråk för en om- eller tillbyggnad. Vi återkommer i avsnitt 17.5.2 till frågan om den typen av skydd bör finnas för kooperativa hyresgäster.

13. Användningen av lägenheten

13.1. Bakgrund

13.1.1. Användning för vissa ändamål

Både för hyresrätter och bostadsrätter är utgångspunkten att innehavaren inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda, 23 § hyreslagen och 7 kap. 6 § BRL. Men sedan finns vissa nyanser i fråga om vilka avvikelser som trots allt är tillåtna. En bostadsrättsförening får normalt åberopa endast avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Beträffande bostadshyreslägenheter får hyresvärden inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. När det gäller hyresrätter som är lokaler är givetvis överenskommelse med hyresvärden ett alternativ. Men annars finns möjlighet att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden om att få använda lokalen för ett annat ändamål än det avsedda. Villkoren för tillstånd anges i 23 § andra stycket BRL.

Särskilda bestämmelser finns också för vissa bostadsrätter som innehas av en juridisk person, 7 kap. 6 § andra stycket BRL.

13.1.2. Iakttagande av sundhet, ordning, m.m.

Både bostadsrättshavare och hyresgäster är skyldiga att, något förenklat, iaktta sundhet, ordning och skick inom eller utom huset. För bostadsrättshavare gäller vidare en skyldighet att rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar.

En särskild reglering om störningar i boendet gäller enligt hyreslagen. Någon motsvarighet finns enligt gällande rätt inte för bostadsrätterna, men föreslogs av Bostadsrättsutredningen (SOU 2000:2 s. 184 ff.).

13.1.3. Utomstående personer i lägenheten

Hyresgästens respektive bostadsrättshavarens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten – s.k. partiell sublokation – är närmast identiska. Detta går bra så länge upplåtelsen inte medför men för hyresvärden respektive föreningen eller andra medlemmar, 41 § hyreslagen och 7 kap. 8 § BRL.

13.1.4. Andrahandsupplåtelse

Reglerna för andrahandsupplåtelse – s.k. total sublokation – är snävare än reglerna om partiell sublokation. Reglerna skiljer sig också något åt om man jämför hyreslagen och BRL.

Utgångspunkten i hyreslagen är att man behöver samtycke från hyresvärden, 39 § hyreslagen. Undantag gäller för kommun som har en bostadslägenhet. Om hyresvärden inte samtycker kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd skall, enligt 40 § hyreslagen, lämnas om

1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan

ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och

2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillståndet skall begränsas till viss tid. Det kan förenas med villkor. Dessa kriterier infördes år 1998.

Även för bostadsrätter är huvudregeln att andrahandsupplåtelse kräver samtycke. Och även här kan tillstånd från hyresnämnden ersätta samtycke från föreningen. Kriterierna för när hyresnämnden skall lämna tillstånd är desamma som gällde för hyresrätter innan ändringarna 1998 trädde i kraft. Tillstånd skall, enligt 7 kap. 10 § BRL, lämnas om

1. bostadsrättshavaren under viss tid inte har tillfälle att använda lä-

genheten,

2. bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och

3. föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Bostadsrättshavarens rätt till andrahandsupplåtelse är alltså för närvarande något snävare än hyresgästens. Bostadsrättsutredningen hade uppdrag att se över detta. Utredningen föreslog att det krav som ovan angetts under punkt 1 skall tas bort. Tillstånd skall alltså, enligt förslaget, lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplå-

telsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd skall begränsas till viss tid. Utredningens förslag innebär – i och med att hyreslagens begränsande uppräkning av sjukdom m.m. saknar motsvarighet – en något vidare rätt för bostadsrättshavaren än vad hyresgästen har.

Hittills har vi endast talat om huvudreglerna enligt BRL. Det finns några undantag. Redan här kan nämnas att Bostadsrättsutredningen inte föreslog någon ändring av dessa. För juridiska personer som innehar en bostadslägenhet med bostadsrätt krävs för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

En bostadsrätt kan ha förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL. Därvid särbehandlas juridiska personer som vid förvärvet hade panträtt i bostadsrätten. De har möjlighet att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, 6 kap. 1 § andra stycket BRL. Under denna tid har den juridiska personen rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke.

Särskilda bestämmelser finns slutligen för lägenheter som är avsedda för permanentboende och där bostadsrätten innehas av en kommun eller ett landsting. Då krävs inte heller samtycke. Detsamma gäller när en kommun innehar en sådan hyresrätt.

Avslutningsvis bör nämnas att Bostadsrättsutredningen föreslog att gränsdragningen mellan total och partiell sublokation bör göras på ett annat sätt. I dag definieras andrahandsupplåtelse på det sättet att det är en upplåtelse som avser hela lägenheten, 7 kap. 10 § BRL. Motsvarande regel finns för hyresrätter. I rättspraxis har man tagit fasta på detta och i regel bedömt upplåtelsen som partiell, t.ex. när ett rum inte ingår i upplåtelsen (se t.ex. BD 31/1986, 174/1986, 126/1992, 227/1992). Högsta domstolen har frågan under prövning i två mål som ännu inte är avgjorda (Högsta domstolens mål T 3328/97 och T 3213/98). Bostadsrättsutredningen ansåg att det avgörande för om en sublokation skall anses vara total eller partiell i stället skall vara huruvida bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande (SOU 2000:2 s. 194 ff.).

13.2. Överväganden och förslag

13.2.1. Användningen och ändamålen

Vårt förslag: Den kooperative hyresgästen skall inte få använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen skall dock få åberopa endast avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Bestämmelserna skall gälla för både bostadslägenheter och lokaler.

När det gäller bostadslägenheter torde bostadsrättshavaren ha en något större frihet än hyresgästen (jfr prop. 1971:12 s. 123 och Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 171). Det bör dock poängteras att det inte rör sig om någon stor skillnad. Bostadsrättsutredningen ansåg att bostadsrättshavarens större frihet var befogad eftersom denne har betalat en insats och själv är medlem i den förening som bestämmer ändamålen. Resonemangen är enligt vår mening överförbara på kooperativa hyresrätter.

Men det rör sig som sagt inte om några större skillnader. Annorlunda är det med lokaler. Där är reglerna helt olika. För lokaler som är bostadsrätter gäller samma regel som för bostadslägenheter. För lokaler som är hyresrätter är det möjligt att utverka tillstånd från hyresnämnden. Den sistnämnda regleringen infördes år 1989. Motiveringen var att lokalhyresgästerna har ett behov av att kunna ändra användningen av en lokal mot bakgrund av den snabba utvecklingen i näringsliv och andra delar av samhället (prop. 1987/88:146 s. 40). Frånvaron av motsvarande regler på bostadsrättssidan får väl närmast tolkas som hänsyn till bostadsrättsföreningen.

Vi anser att skäl finns att ta samma hänsyn till kooperativa hyresrättsföreningar som till bostadsrättsföreningar. Detta gäller inte minst mot bakgrund av vad som sades i avsnitt 3.2.1 att tanken med kooperativa hyresrätter primärt är bostadslägenheter.

Vi föreslår därför att bestämmelser motsvarande BRL:s bör gälla beträffande för vilka ändamål den kooperative hyresgästen skall få använda sin lägenhet. Det sagda gäller alltså hyresrätter avseende både bostadslägenheter och lokaler.

För en bostadsrätt som är en bostadslägenhet vilken inte är avsedd för fritidsändamål och som innehas av en juridisk person gäller som tidigare nämnts särskilda regler. Då får lägenheten användas endast för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte annat har avtalats. Bestämmelserna infördes tillsammans med en del andra år 1991. Skälet var att man ville begränsa juridiska personers möjligheter att inneha bostadsrätter och ge bostadsrättsföreningarna möj-

lighet att bestämma hur juridiska personer skall disponera sin lägenhet. Detta motiverades i sin tur med det kooperativa syfte som uppbär lagstiftningen (prop. 1990/91:92 s. 67).

Bostadsrätter är i princip fritt överlåtbara. Bostadsrättshavaren kan överlåta sin bostadsrätt till vem han vill, med inskränkningen att bostadsrättsföreningen har vissa, begränsade möjligheter att vägra medlemskap. Vi har i avsnitt 4.2.6 tagit ställning för att hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt bör gälla även för kooperativa hyresrätter. De reglerna innebär att huvudregeln är att en överlåtelse inte kan ske utan föreningens samtycke. En kooperativ hyresrättsförening kommer därmed att, jämfört med en bostadsrättsförening, ha stora möjligheter att förhindra en oönskad överlåtelse. Dessutom har vi i avsnitt 4.2.2 valt en lösning som innebär att det inte finns hinder mot att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar utesluter juridiska personer som medlemmar. Vi anser därför att något behov inte finns av motsvarigheter till bestämmelserna i BRL om juridiska personers användning av lägenheten.

13.2.2. Ordning, skick m.m.

Vårt förslag: Samma regler om störningar i boendet som gäller för hyresrätter och som Bostadsrättsutredningen har föreslagit för bostadsrätter skall gälla för kooperativa hyresrätter. Det innebär bl.a. att den kooperativa hyresrättsföreningen skall vara skyldig att uppmana den störande att se till att störningarna omedelbart upphör samt att underrätta socialnämnden om störningarna. Om störningarna då inte upphör, får föreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Är störningarna särskilt allvarliga, får föreningen genast säga upp bostadsrättshavaren.

Vidare skall samma övriga ordningsregler gälla för en kooperativ hyresgäst som för en vanlig hyresgäst.

Skyldigheten att iaktta ordning m.m.

Samma grundregel om skyldighet att iaktta ordning m.m. gäller för bostadsrätter och hyresrätter. Därmed är det svårt att se skäl för en avvikelse för kooperativa hyresrätter i det hänseendet.

Störningar i boendet

Som framgått av redogörelsen för gällande rätt finns i hyreslagen särskilda bestämmelser om störningar i boendet. Beträffande störningar i boendet föreslog Bostadsrättsutredningen en harmonisering med hyreslagen. Utredningen menade att störningar i boendet är en sådan situation där det inte gör någon skillnad att det rör sig om bostadsrättshavare som t.ex. har betalat en insats. Inte bara den som stör utan även de andra bostadsrättshavarna har betalat en insats. Genomförs Bostadsrättsutredningens förslag är det rätt givet att dessa regler bör gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar.

Men även om så inte skulle bli fallet, anser vi att samma regler om störningar i boendet som gäller för vanliga hyresrätter bör göras tilllämpliga på kooperativa hyresrättsföreningar. Vi delar Bostadsrättsutredningens synsätt. Problemet med störningar i boendet är detsamma oavsett upplåtelseform.

Ett inslag i regelverket mot störningar i boendet är att hyresvärden är skyldig att skicka en underrättelse till socialnämnden innan uppsägning får ske beträffande en bostadslägenhet, när det inte är fråga om s.k. särskilt allvarliga störningar. Viss kritik har riktats mot bestämmelsen. Vissa menar att kommunerna inte agerar tillräckligt, varför bestämmelsen är meningslös. Bostadsrättsutredningen uppmärksammade detta och förde en särskild diskussion i frågan. Skäl finns därför att också här ta upp den.

Bostadsrättsutredningen sammanträffade med representanter för Socialstyrelsen, Sundbybergs kommun, Svenska Kommunförbundet, Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund. Resultatet blev att utredningen kunde konstatera att systemet fungerar långt ifrån perfekt (SOU 2000:2 s. 188). Nämnas kan att kommunernas aktivitet varierar kraftigt och att man ibland träffar fel på så sätt att personen ifråga inte utgör en målgrupp för socialtjänsten.

Vi anser dock att man inte bör göra någon avvikelse från hyreslagen i detta hänseende. I den här typen av frågor är det svårt att se någon skillnad mellan vanliga hyresrätter och kooperativa sådana. Samma regler bör därför gälla. Vi kan också instämma i Bostadsrättsutredningens slutsatser. Även om systemet långt ifrån fungerar perfekt möjliggör det för socialnämnden att göra en positiv insats i fall då det behövs. Bland störande hyresgäster förefaller en förhållandevis stor grupp vara sådana som kan anses hjälpbehövande. Socialtjänstens insatser är det alternativ till avhysning som finns för att komma till rätta med störningarna och det utgör en integrerad del av regelverket mot störningar i boendet.

Särskilda ordningsföreskrifter

Bostadsrättshavare är dessutom, enligt en uttrycklig bestämmelse i 7 kap. 9 § BRL, skyldiga att iaktta särskilda ordningsföreskrifter som föreningen i överensstämmelse med ortens sed har meddelat. När bestämmelsen infördes år 1930 motiverades detta med att det var brukligt att föreningarna meddelade sådana föreskrifter (NJA II 1930 s. 508). En förverkandebestämmelse, 7 kap. 18 § 5 BRL, är kopplad till 7 kap. 9 § BRL, där såväl den här aktuella som de grundläggande ordningsbestämmelserna finns. Om bostadsrättshavaren bryter mot meddelade föreskrifter, kan alltså nyttjanderätten komma att förverkas.

Någon motsvarande, uttrycklig bestämmelse finns inte i hyreslagen. Inför 1939 års hyreslag hade den aktuella kommittén föreslagit en sådan bestämmelse. Men det ansågs lämpligare att den typen av föreskrifter tas in i hyreskontraktet (prop. 1939:166 s. 104). Den ordningen anser vi bör kunna gälla även för kooperativa hyresrätter, inte minst mot bakgrund av det lösare samband mellan andels- och hyresrätten som jämfört med bostadsrätter skall gälla för kooperativa hyresrätter.

13.2.3. Andrahandsupplåtelse m.m.

Vårt förslag: Beträffande kooperativa hyresrätter skall gälla hyreslagens regler om inrymmande av utomstående personer i lägenheten, om andrahandsupplåtelse samt om gränsdragningen mellan de två nämnda formerna av sublokation.

Inrymmande av utomstående personer i lägenheten

Bestämmelserna hyreslagen och BRL om inrymmande av utomstående personer i lägenheten, s.k. partiell sublokation, är i det närmaste identiska. Skillnaden är endast att vid bedömningen av men skall man, när det gäller bostadsrätter, se till de enskilda medlemmarna också. Vi anser därför att skäl inte finns för att göra avvikelser från hyreslagen.

Gränsen mellan total och partiell sublokation

Bostadsrättsutredningen föreslog, som utvecklades i avsnitt 13.1.4, att gränsen mellan partiell och total sublokation skall dras på ett annat sätt. Utredningen menade att man skulle slopa begreppet hela lägenheten och i stället se till om upplåtelsen var för självständigt brukande.

Vi anser att en hel del talar för att man bör göra den ändring som Bostadsrättsutredningen föreslog. Men enligt vår uppfattning är det än viktigare att samma bestämmelser i detta hänseende gäller för vanlig hyresrätt, kooperativ hyresrätt och bostadsrätt. I avvaktan på beredningen av Bostadsrättsutredningens förslag menar vi därför att man bör ansluta till gränsdragningen enligt gällande rätt.

Kriterierna för andrahandsupplåtelse

En första fråga är vad som normalt skall gälla beträffande rätten för den kooperative hyresgästen att upplåta sin lägenhet i andra hand. Som framgick av bakgrundsavsnittet gäller olika regler för hyresrätter och bostadsrätter. Dessutom har Bostadsrättsutredningen lämnat förslag till ändringar av kriterierna för bostadsrätter. En rangordning kan göras. De nuvarande bestämmelserna om bostadsrätt är snävast. Hyreslagens regler intar en mellanställning. Bostadsrättsutredningens förslag innebär en viss vidning av möjligheterna till andrahandsupplåtelse jämfört med hyreslagen. Vad bör då gälla för kooperativa hyresrätter?

Skäl för en vid rätt är att den kooperative hyresgästen liksom en bostadsrättshavare skall betala insatser. Å andra sidan är vår bedömning att insatserna för kooperativa hyresrätter i allmänhet kommer att vara lägre än för bostadsrätter. I än större utsträckning gäller det om man jämför med priset för en bostadsrätt i ett någorlunda attraktivt område vid en senare övergång.

Beträffande bostadsrätter angav Bostadsrättsutredningen att det faktum att bostadsrättshavaren normalt svarar för underhållet av lägenheten talar för liberala regler. När det gäller den ansvarsfördelningen får de kooperativa hyresrätterna, med hänsyn till den utformning vi föreslog i avsnitt 12.2.3, sägas ligga någonstans mellan vanliga hyresrätter och bostadsrätter.

Mot en för vid rätt talar att föreningen måste fungera. Därvid skall man inte enbart se till att styrelseledamöter behövs utan även till att det är positivt med en ”levande förening”. Ett av skälen för kooperativ bostadsrätt är den fördjupade boendegemenskap som man kan uppnå genom upplåtelseformen.

Frågan om andrahandsupplåtelse är ett exempel där den enskildes intressen verkligen bryts mot kollektivets. Generellt sett har den enskilde ett intresse av att reglerna om andrahandupplåtelse är liberala. Men att många av föreningens lägenheter bebos av andrahandshyresgäster torde kooperativa hyresrättsföreningar komma att, liksom bostadsrättsföreningar vanligen gör, uppfatta som negativt.

Av vad som här sagts framgår att man kan peka på omständigheter som drar åt olika håll. Vi anser emellertid att något starkare skäl för att avvika från hyreslagens regler – vilka dessutom inte kan sägas på ett mer markant sätt avvika från de Bostadsrättsutredningen föreslog – inte finns. Vårt förslag är därför att man skall ansluta till hyreslagens bestämmelser. De bestämmelserna är för övrigt gemensamma för bostadslägenheter och lokaler.

Något bör sägas om bestämmelserna att juridiska personer som med bostadsrätt innehar en bostadslägenhet avsedd för permanentboende har rätt till andrahandsupplåtelse, om inte föreningen har någon befogad anledning att vägra samtycke. Detta skall ses i samband med de begränsningar för juridiska personer att inneha bostadsrätt som infördes år 1991 och som det redogjorts för i avsnitt 13.2.1. Av samma skäl som där angavs anser vi att skäl inte finns att införa motsvarigheter till dessa särskilda bestämmelser. Vår inställning grundades i korthet på att en kooperativ hyresrättsförenings möjligheter att förhindra överlåtelser till juridiska personer, om den så önskar, är betydligt större än en bostadsrättsförenings. När det gäller just den här aktuella bestämmelsen om tillstånd till andrahandsupplåtelse kan tilläggas att huvudskälet till den valda utformningen var att ”viss tids-kriteriet” inte lämpar sig för juridiska personer (prop. 1990/91:92 s. 70). Det kriteriet finns inte längre i hyreslagen. Någon särskild bestämmelse om juridiska personers rätt till andrahandsupplåtelse anser vi således inte vara nödvändig.

Slutligen bör nämnas att juridiska personer som har panträtt i en bostadsrätt särbehandlas. Vi har i avsnitt 8.2 tagit ställning för att möjligheten att pantsätta kooperativa hyresrätter inte bör vara större än beträffande vanliga hyresrätter. Därmed saknas skäl för någon motsvarande särbehandling.

14. Tillträde till lägenheten

14.1. Bakgrund

Hyreslagens reglering av hyresvärdens rätt till tillträde till hyresgästens lägenhet är mycket utförligare än BRL:s regler om bostadsrättsföreningens motsvarande tillträdesrätt. Hyresvärden har rätt till tillträde för att utföra nödvändig tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten, 26 § hyreslagen. För förbättringsarbeten gäller olika regler beroende på om det rör sig om brådskande arbeten eller inte. Beträffande sådana förbättringsarbeten som inte är brådskande finns dessutom olika regler beroende på om arbetet vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. När lägenheten är ledig för uthyrning är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

En bostadsrättsförening har rätt till tillträde när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för, 7 kap. 13 § BRL. Vidare är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid, när den skall tvångsförsäljas enligt 8 kap. BRL.

Bostadsrättsutredningen föreslog en rätt till tillträde i två ytterligare situationer (SOU 2000:2 s. 205 ff.). Utredningen föreslog en rätt för bostadsrättsföreningen att avhjälpa fel på bostadsrättshavarens bekostnad. För den situationen föreslog utredningen också en rätt till tillträde för föreningen. Dessutom föreslog utredningen att bostadsrättshavaren skall vara skyldig att låta visa sin lägenhet på lämplig tid när denne har avsagt sig bostadsrätten.

14.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Den kooperativa hyresgästen skall vara skyldig att låta visa lägenheten på lämplig tid när hyresrätten är uppsagd.

I övrigt skall samma tillträdesregler, t.ex. när det förekommer ohyra, gälla som gäller för både hyresrätter och bostadsrätter.

En trolig förklaring till de omfattande reglerna om tillträdesrätt i hyreslagen är den annorlunda ansvarsfördelningen för lägenheten. Hyresvärden har underhållsansvaret för hyresrättslägenheter medan det är bostadsrättshavaren som enligt huvudregeln har detta ansvar för en bostadsrättslägenhet. Vi föreslog i avsnitt 12.2.3 att den kooperativa hyresrättsföreningen enligt huvudregeln skall ha underhållsansvaret, men att annat skall kunna bestämmas i stadgarna. Förslaget kan därmed sägas ligga mellan vad som gäller för vanliga hyresrätter respektive bostadsrätter. I de fall den kooperativa hyresgästen har underhållsansvaret är det helt överflödigt med den fylliga regleringen i hyreslagen.

En annan delförklaring till den fylligare regleringen i hyreslagen är att man i den lagen ofta synes utgå från ett tydligare motpartsförhållande än i den bostadsrättsliga relationen. Enligt vårt synsätt är konstruktionen med en förening där styrelseledamöterna ofta bor i huset ägnad att underlätta kommunikation o.d. När det är en förening som upplåter hyresrätt till medlemmar framstår därför behovet mindre av en väldigt utförlig reglering för skilda scenarier än i ett vanligt hyresförhållande. Vi anser att förekomsten av en förening med styrka talar för att ansluta till bestämmelserna för bostadsrätter.

Det är också så att man har anledning att räkna med att ledamöterna i de kooperativa hyresrättsföreningarnas styrelser oftare än vanliga hyresvärdar kommer att vara lekmän. Reglerna om tillträde skall tillämpas av dessa lekmän. Det är då viktigt att de görs så enkla som möjligt.

Mot den angivna bakgrunden anser vi att man som förebild för de kooperativa hyresrätterna bör använda den enklare och mer lättöverskådliga regleringen i BRL. Det innebär att företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha rätt att få komma in i lägenheten, när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Den kooperativa hyresgästen skall vara skyldig att låta visa lägenheten på lämplig tid när hyresrätten är uppsagd

I övrigt bör samma regler, t.ex. beträffande ohyra, gälla som gäller för både hyresrätter och bostadsrätter.

15. Förverkande, besittningsskydd och hyresvillkor

15.1. Bakgrund

15.1.1. Förverkande

Bestämmelser om förverkande av hyresrätt finns i 42 – 44 §§ hyreslagen. I 42 § hyreslagen finns de s.k. förverkandegrunderna. Exempel på förverkandegrunder är att hyresgästen inte betalar hyran eller att han hyr ut i andra hand utan tillåtelse. I paragrafen finns också bl.a. regler om hur hyresvärden skall agera när det förekommer störningar i boendet.

Betydelsen av att hyresgästen vidtar rättelse tas upp i 43 § hyreslagen. I flera fall är det så att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om denne vidtar rättelse innan hyresvärden har sagt upp hyresgästen. Bestämmelser finns också om att hyresvärden måste göra uppsägningen inom viss tid från det att denne fick kännedom om det förhållande som utgör grund för förverkande.

I 44 § hyreslagen finns bestämmelser om att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten trots att denne är försenad med hyresbetalningen, om betalningen erläggs inom viss tid. Det är den s.k. rätten till återvinning. Slutligen finns två ytterligare undantag från huvudregeln att försenad betalning leder till förverkande. Det kan undvikas om socialnämnden inom viss tid åtar sig betalningsansvaret för hyran. Vidare kan den som har varit sjuk o.d. få behålla lägenheten trots att betalningen har erlagts efter återvinningsfristens utgång.

15.1.2. Besittningsskyddet

Bostadslägenheter

Reglerna om bostadshyresgästens besittningsskydd finns i 45 – 52 §§ hyreslagen. I 45 § hyreslagen undantas vissa typer av upplåtelser från det annars gällande besittningsskyddet. Undantagna är bl.a. andrahandsupplåtelser som har varat i kortare tid än två år i följd.

Den centrala materiella paragrafen är 46 § hyreslagen. Där anges en huvudregel om hyresgästens rätt till förlängning av avtalet, s.k. direkt besittningsskydd. Sedan anges i tio punkter undantag från rätten till förlängning. Ett fall när rätt till förlängning inte föreligger är att hyresgästen på annat sätt än som anges i förverkandebestämmelserna har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Ett exempel på sådant åsidosättande är upprepade betalningsförseningar med hyran men där hyran erlagts inom återvinningsfristen.

I 47 § hyreslagen finns bestämmelser om vad som gäller när flera har hyrt en lägenhet gemensamt och en av dem säger upp avtalet. De resterande paragraferna, 49 – 52 §§ hyreslagen (48 § hyreslagen är upphävd), anger vad som gäller i samband med tvist om förlängning av hyresavtalet.

Lokaler

Lokalhyresgästen har inte samma besittningsskydd som bostadshyresgästen. Lokalhyresgästen har s.k. indirekt besittningsskydd. Bestämmelserna finns i 56 – 60 §§ hyreslagen. På motsvarande sätt som för bostadshyresgäster anges först vissa undantag då reglerna om besittningsskydd inte är tillämpliga, 56 § hyreslagen.

I den följande paragrafen anges huvudregeln att hyresgästen har rätt till ersättning, om hyresvärden vägrar förlängning. Det är alltså innebörden av det indirekta besittningsskyddet. I fem punkter anges sedan undantag.

Ett av undantagen är att de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden, 57 § första stycket 5 hyreslagen. I 57 a § hyreslagen finns bestämmelser om under vilka omständigheter villkoren för hyran enligt 57 § första stycket 5 hyreslagen inte skall anses skälig.

I de återstående paragraferna finns bestämmelser om bl.a. vad hyresvärden skall iaktta vid uppsägning och hur ersättning till hyresgästen skall beräknas. Det sistnämnda regleras i 58 b § hyreslagen.

1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog i sitt slutbetänkande Hyresgästinflytande vid ombyggnad. Besittningsskydd vid lokalhyra. Andra hyresrättsliga frågor (SOU 2000:76) vissa justeringar av de sistnämnda bestämmelserna. De har dock inte betydelse för vad som här skall avhandlas.

15.1.3. Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

Särskilda bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter finns i 53 – 55 c §§ hyreslagen. I 54 § hyreslagens anges hur den skall agera som önskar få till stånd en ändring av villkoren. Bestämmelser om tidpunkten för villkorsändringar finns i 55 c §§ hyreslagen. Dessa två paragrafer gäller alltså alla typer av villkorsändringar. De övriga, 54 a, 55 och 55 b §§ hyreslagen gäller ändring av hyran. Därvid kan särskilt nämnas 55 § hyreslagen. Där finns den s.k. bruksvärdesprincipen.

I sammanhanget bör också nämnas 55 d § hyreslagen. Den innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra i vissa fall.

15.2. Överväganden och förslag

15.2.1. Förverkande

Vårt förslag: Hyreslagens bestämmelser om förverkande görs tillämpliga också för kooperativa hyresrätter med två avvikelser. Den första avvikelsen är vårt förslag i avsnitt 4.2.6 om förverkande när den som har förvärvat en hyresrätt inte ansöker om medlemskap.

Den andra är att möjligheten enligt hyreslagen att förverka en hyresrätt när hyresgästen inte fullgör en avtalad skyldighet skall utsträckas till att gälla även i fall då skyldigheten i stället för i avtal har angetts i föreningens stadgar.

Hyreslagens och BRL:s bestämmelser om förverkande är uppbyggda på samma sätt och företer mycket stora likheter. De skillnader som finns förklaras delvis av de olika regler som finns om rättigheter och skyldigheter för respektive upplåtelseform. En annan förklaring är att ändringar under åren har gjorts för hyresrätterna utan att man har sett över BRL:s bestämmelser. Men en sådan översyn gjorde Bostadsrättsutredningen i sitt slutbetänkade Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). Utredningen föreslog därvid harmoniseringar med hyreslagen beträffande

förverkandefristen, återvinningsfristen, skyldighet att underrätta bostadsrättshavaren om möjligheten till återvinning om betalning erläggs inom viss tid m.m.

Med hänsyn till att några mer betydelsefulla skillnader inte kan sägas finnas mellan hyreslagen och BRL – särskilt om man räknar in Bostadsrättsutredningens förslag – samt till att kooperativ hyresrätt utgör en form av hyresrätt anser vi att man bör ansluta till hyreslagens regler om förverkande.

Det finns dock skäl för två avvikelser. Först bör erinras om vårt förslag i avsnitt 4.2.6. Där föreslog vi att den som förvärvar en kooperativ hyresrätt enligt hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt skall vara skyldig att ansöka om medlemskap i den kooperativa hyresrättsföreningen. Om hyresgästen inte efter tillsägelse från den kooperativa hyresrättsföreningen ansöker om medlemskap, skall föreningen ha rätt att säga upp hyresavtalet med följden att hyresrätten då skall vara förverkad.

Den andra avvikelsen avser följande. Enligt 42 § första stycket 8 hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldighet enligt hyreslagen, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs. I 7 kap. 18 § 7 BRL finns en liknande bestämmelse. Men där har den mer neutrala formuleringen ”...inte fullgör skyldighet som går utöver...” valts. Sådan förpliktelse anses nämligen kunna följa inte bara av särskilt avtal utan även av stadgarna. En sådan förpliktelse kan innebära t.ex. att medlem skall tillhöra en viss sammanslutning (se t.ex. Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 212).

Vi anser att legitima skäl kan finnas för kooperativa hyresrättsföreningar att ställa upp denna form av krav, inte minst mot bakgrund av att det under försöksverksamheten har förekommit s.k. kategoriboende. Föreningen bör då kunna ställa upp sådana krav i stadgarna. Under de angivna förutsättningarna bör förverkande kunna ske om hyresgästen inte uppfyller kraven.

I våra direktiv ställs frågan vad som bör gälla om en hyresgäst i en förening som riktar sig till en viss kategori boende åsidosätter av föreningen uppställda krav på egen medverkan vid förvaltningen (dir. 1999:88 s. 12). Den anser vi vara besvarad genom det nyss sagda. Även den typen av krav bedömer vi faller under de nämnda bestämmelserna, om de har ställts upp i stadgarna eller särskilt avtalats. Samtidigt får man genom den uppställda förutsättningen för förverkande att det skall vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs en avgränsning mot uppställda villkor som är oberättigade eller annars oskäliga.

Vi föreslår således den avvikelsen från hyreslagen att den aktuella förverkandebestämmelsen skall omfatta även det fallet att skyldigheten framgår av stadgarna.

Det bör påpekas att vi anser att det bör krävas flagranta överträdelser av skyldigheter enligt avtal eller stadgar för att förverkande skall kunna vara aktuellt. Förverkande av en bostadslägenhet är en ingripande och allvarlig påföljd. En grundförutsättning är också att det verkligen är av stor betydelse för föreningen att skyldigheten fullgörs. Det bör framhållas att en annan möjlighet i de aktuella situationerna är att vägra förlängning av hyresavtalet.

15.2.2. Besittningsskyddet för lokaler

Vårt förslag: Bestämmelserna i 57 § första stycket 5 och 57 a § hyreslagen om undantag från det indirekta besittningsskyddet för lokaler när hyresgästen inte godtar nya hyresvillkor skall inte gälla för kooperativa hyresrätter. En kooperativ hyresgäst skall aldrig ha rätt till ersättning enligt 58 b § hyreslagen på den grunden att denne inte godtar nya hyresvillkor. I övrigt skall hyreslagens bestämmelser om indirekt besittningsskydd för lokaler gälla.

Reglerna om besittningsskydd är mycket utförliga. De innehåller också många bestämmelser som torde sakna aktualitet för kooperativa hyresrätter. Eftersom de bestämmelserna kommer att sakna praktisk betydelse anser vi skäl inte finns att göra några särskilda undantag.

Det sagda gäller med ett undantag, nämligen de i avsnitt 15.1.2 återgivna bestämmelserna om hyra för lokaler i 57 § första stycket 5 och 57 a § hyreslagen. De innebär i korthet ett undantag från det indirekta besittningsskyddet för lokaler. Rätt till ersättning föreligger inte om hyresgästen inte godtar de nya hyresvillkoren, om dessa är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Vi föreslog i avsnitt 9.4.1 att föreningen skall ha rätt att bestämma hyran för både bostadslägenheter och lokaler.

Den lösning vi har valt motsvarar den som gäller för bostadsrätter. I korthet kan lösningen sägas innebära att tryggheten ligger i det föreningsrättsliga regelverket. Därmed kan de här återgivna bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddet vid ändrade hyresvillkor inte gälla för kooperativa hyresrätter. I stället föreslår vi att ett undantag från hyreslagen skall gälla så att hyresvillkoren aldrig skall kunna utgöra skäl för ersättning enligt 58 b § hyreslagen, om hyresgästen inte godtar föreningens villkor. Framhållas bör att det bara är bestämmelserna vid ändrade hyresvillkor som skall undantas. De övriga bestäm-

melserna i 57 § hyreslagen om indirekt besittningsskydd anser vi bör gälla även för kooperativa hyresrätter.

Det föreslagna undantaget skall naturligtvis gälla endast när den kooperativa hyresrättsföreningen hyr ut med kooperativ hyresrätt. Är det fråga om vanlig hyresrätt bör alltså hyreslagens bestämmelser gälla oavsett att hyresvärden är en kooperativ hyresrättsförening.

15.2.3. Ändring av hyresvillkor m.m.

Vårt förslag: Bestämmelserna i 53 – 55 c §§ hyreslagen om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter skall gälla för kooperativa hyresrätter endast i den usträckning de avser andra hyresvillkor än hyran.

Som utvecklades under bakgrundsavsnittet finns i 53 – 55 c §§ hyreslagen vissa särskilda bestämmelser om prövning av villkoren för bostadslägenheter. Vissa av bestämmelserna gäller prövning av hyran. I avsnitt 9.4.1 föreslog vi från hyreslagen avvikande bestämmelser beträffande hyressättningen. De här aktuella bestämmelserna bör därför gälla för kooperativa hyresrätter endast i den utsträckning de tar sikte på andra villkor än hyran. Å andra sidan ser vi alltså inget skäl att göra några undantag från bestämmelserna när de inte avser hyran.

Bestämmelserna i 55 d § hyreslagen om återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenheter i vissa fall innebär i korthet att andrahandshyresgäster och den som hyr ett möblerat eller omöblerat rum har rätt till återbetalning av delar av hyran som inte är skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen. Något skäl att göra undantag från dessa bestämmelser finns inte. De är inte aktuella för relationen kooperativ hyresrättsförening och kooperativ hyresgäst. Och om den kooperative hyresgästen hyr ut i andra hand bör bestämmelserna naturligtvis vara tilllämpliga.

16. Deposition av hyran

16.1. Bakgrund

Generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning genom att deponera ett belopp hos länsstyrelsen finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Något förenklat kan sägas att lagen tar sikte på situationer då gäldenären anser sig skyldig att betala det aktuella beloppet och är villig att göra det men har problem med att få tag på den som skall ha betalningen eller att bedöma vem som är rätt mottagare.

I hyresförhållanden finns möjligheter till deposition i ytterligare situationer. En hyresgäst har, enligt 21 § första stycket hyreslagen, rätt att deponera hyran om denne anser sig ha

– rätt till nedsättning av hyran enligt 11 – 14, 16 – 18 eller 28 § hyreslagen (det rör sig alltså bl.a. om brist vid tillträdet eller senare), – rätt till ersättning för skada, – rätt till ersättning för avhjälpande av brist, eller – någon annan motfordran mot hyresvärden.

Någon motsvarande rätt till deposition som den i hyreslagen har bostadsrättshavaren inte enligt gällande rätt. Bl.a. mot bakgrund av att rätten finns också vid arrende hade Bostadsrättsutredningen i uppdrag att överväga en sådan rätt för bostadsrättshavare. Utredningen föreslog att bostadsrättshavaren i fortsättningen skall ha en sådan rätt (SOU 2000:2 s. 171 ff.). Enligt utredningsförslaget skall dock rätten vara begränsad till situationer där bostadsrättshavaren har rätt till nedsättning eller ersättning på grund av att det föreligger en brist som föreningen svarar för enligt bestämmelserna i 7 kap. BRL. Det innebär alltså att motsvarigheter till hyresgästens rätt till deposition beträffande motfordringar eller tvister om hyrans storlek enligt förslaget inte skall finnas.

16.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Bestämmelserna om rätt för hyresgästen att deponera hyran hos länsstyrelsen när det råder tvist om hyran skall inte vara tilllämpliga beträffande kooperativa hyresrätter. I övrigt skall en kooperativ hyresgäst ha samma rätt att deponera hyran hos länsstyrelsen som en vanlig hyresgäst.

16.2.1. En vidgad rätt till deposition bör finnas

Som utvecklades i det föregående avsnittet har hyresgästen en utvidgad depositionsrätt som bostadsrättshavaren, enligt gällande rätt, saknar. Rätten till deposition gällde under försöksverksamheten även för kooperativa hyresgäster. Sedan år 1996 har arrendatorer en depositionsrätt motsvarande den hyresgäster har. Bostadsrättsutredningen föreslog en ny om än inte lika vid depositionsrätt för bostadsrättshavare. Frågan blir då vad som bör gälla för kooperativa hyresgäster i framtiden.

När rätten infördes för vanliga hyresgäster år 1939 återgavs i den aktuella propositionen den motivering som Hyreslagstiftningskommittén hade lämnat (prop. 1939:166 s. 95 f.). De argument som där framfördes för en depositionsrätt anser vi fortfarande har sin giltighet. Kommittén menade att, om hyresgästen gör ett avdrag från hyran och detta senare i en rättegång anses sakna fog, risken är att hyresrätten är förverkad. Kommittén såg vidare en möjlighet att en hyresgäst inte vågar ta denna risk, även om denne anser sig ha fog för att göra ett avdrag.

Vi föreslog i avsnitt 12.2.3 en huvudregel om att föreningen skall ha underhållsansvaret. Ansvarsfördelningen är därmed inget skäl mot en depositionsrätt.

Risken för missbruk diskuterades både vid införandet av en depositionsrätt för arrendatorer och av Bostadsrättsutredningen. När rätten till deposition infördes vid arrende anförde regeringen följande (prop. 1995/96:43 s. 22 f.)

Flera omständigheter motverkar förekomsten av missbruk. Arrendatorn kommer ju inte ifrån sin betalningsskyldighet genom depositionen. Han måste vidare ställa säkerhet för de kostnader som jordägaren kan få för att få ut beloppet. Han riskerar även att få ersätta jordägarens rättegångskostnader vid en process. Ett direkt och upprepat missbruk kan dessutom komma att betraktas som ett sådant åsidosättande av arrendatorns förpliktelser att det föreligger grund för att vägra förlängning av arrendeavtalet. De risker för

missbruk av möjligheten till deposition som vissa remissinstanser har framhållit förefaller därför inte så stora.

Dessa argument är lika relevanta när det gäller kooperativa hyresgäster. Mot den angivna bakgrunden föreslår vi därför att även den kooperative hyresgästen skall ha en vidare depositionsrätt än den som följer av lagen om nedsättning av pengar hos myndighet.

16.2.2. Närmare om utformningen

Frågan uppstår då om depositionsrätten på något sätt bör begränsas, t.ex. på det sätt som Bostadsrättsutredningen föreslog för bostadsrätter (SOU 2000:2 s. 174 f.). Bostadsrättsutredningen såg en särskild risk för missbruk om rätt till deposition medgavs för motfordringar. Bostadsrättshavaren förväntas som medlem i föreningen ofta göra vissa insatser. Föreningsarbetet kan i sin tur göra att bostadsrättshavaren anser sig ha fordringar mot föreningen. Bostadsrättsutredningen ansåg att övervägande skäl talar för att sådana problem får lösas på samma sätt som i vilken förening som helst.

Naturligtvis vore det olyckligt om en rätt till deposition beträffande motfordringar skulle ge upphov till missbruk och försvåra föreningsarbetet. Vår bedömning är dock att den risken inte är särskilt stor. Inte minst gäller det mot bakgrund av att depositioner grundade på motfordringar beträffande vanliga hyresrätter är ovanliga. Vi anser därför att någon avvikelse från hyreslagen inte bör göras beträffande motfordringar.

Däremot finns skäl för en avvikelse när det gäller rätten enligt 21 § hyreslagen att deponera när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Vi föreslog i avsnitt 9.4.1 att föreningen skall bestämma hyrorna. Den aktuella typen av tvister skall alltså inte kunna förekomma. För att undvika missförstånd bör därför klargöras att de bestämmelserna inte gäller beträffande kooperativa hyresrätter.

Förfarandereglerna överensstämmer när det gäller hyresgäster, arrende och förslaget för bostadsrätter. Samma förfaranderegler bör gälla för kooperativa hyresrätter.

E Föreningsrättsliga frågor. Ombildning

17. Föreningens organisation och verksamhet

17.1. Föreningens stadgar

17.1.1. Skillnaderna mellan föreningslagen och BRL

Bestämmelserna om vad en ekonomisk förenings stadgar skall ange finns i 2 kap. 2 § föreningslagen. Motsvarande bestämmelser för bostadsrättsföreningar finns i 9 kap. 5 § BRL.

När det gäller insatser och avgifter finns vissa skillnader mellan de två lagarna. En ekonomisk förenings stadgar skall ange

  • den insats med vilken varje medlem skall delta i föreningen, hur insatserna skall fullgöras samt i vad mån en medlem får delta i föreningen med insats utöver vad han är skyldig att delta med,
  • för det fall regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter till föreningen skall förekomma, avgifternas belopp eller de högsta belopp till vilka de får bestämmas.

För bostadsrättsföreningar gäller i stället att stadgarna skall ange

  • om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pansättningsavgift kan tas ut,
  • de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift skall beräknas,
  • i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas.

I sammanhanget bör nämnas att det är styrelsen som sedan fastställer avgifterna, om inte annat anges i stadgarna, 9 kap. 13 § BRL.

En annan skillnad mellan föreningslagen och BRL är att en bostadsrättsförenings stadgar skall ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. I övrigt finns inga skillnader av intresse.

17.1.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Grunderna för beräkning av hyran skall anges i föreningens stadgar. Det skall vara en uppgift för föreningens styrelse att fastställa hyran, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

En kooperativ hyresrättsförenings stadgar skall ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Däremot skall en kooperativ hyresrättsförening inte vara skyldig att avsätta medel till reservfond.

Insatser, avgifter och hyror

Vi har i avsnitt 4.2.3 föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut en upplåtelseinsats. Och för sådana insatser skall bestämmelserna för medlemsinsatser i huvudsak gälla. Vi har också i avsnitt 9.4.3 föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna ta ut regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter. Däremot har vi inte föreslagit några motsvarigheter till upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Några motsvarigheter till bestämmelserna om dessa avgifter i 9 kap. 5 § BRL behövs därför inte heller.

Enligt den nyss nämnda paragrafen skall föreningen beträffande motsvarigheten till hyror – årsavgifterna – i stadgarna ange hur avgifterna skall beräknas. Vi har i avsnitt 9.4.1 tagit ställning för att en kooperativ hyresrättsförening på samma sätt som en bostadsrättsförening skall bestämma hyrorna. Frågan blir därmed om grunderna för beräkningen av hyrorna bör anges i stadgarna.

Principen för årsavgifter har för bostadsrättsföreningar gällt sedan 1930 års BRL. Några uttryckliga skäl för denna princip angavs inte i förarbetena. Även om man inte inför en motsvarighet för kooperativa

hyresrättsföreningar skulle dessa ha små möjligheter att tillämpa mer godtyckliga principer eller liknande för hyressättningen. Då ligger nämligen en konflikt med likhetsprincipen nära till hands (om likhetsprincipen se t.ex. Mallmén, Anders, lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 261 ff.). Å andra sidan är hyran en väsentlig utgiftspost för de flesta boende i hyreslägenheterna. Det är därför viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet för och likabehandling av hyresgästerna. Risken för missnöje bland de boende om man inte kan genomskåda grunderna för hyran är också överhängande. Enligt vår mening bör man därför ställa upp ett krav på att grunderna för beräkningen av hyran anges i stadgarna. En sådan ordning är ägnad att motverka de angivna riskerna.

Med denna lösning bör man även införa den ordning som gäller för bostadsrätter om det närmare fastställandet av årsavgifterna. Med andra ord bör det vara en uppgift för den kooperativa hyresrättsföreningens styrelse att fastställa hyrorna, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Någon frihet att överlåta sin kooperativa hyresrätt till vilket pris som helst föreslår vi inte skall finnas. Därmed behövs ingen motsvarighet till bestämmelsen för bostadsrättsföreningar avseende situationen att rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt skall vara inskränkt.

Vi har i övrigt inte lämnat några förslag om insatser eller avgifter till föreningen som motiverar några avsteg från de i det föregående avsnittet återgivna bestämmelserna för ekonomiska föreningar.

Underhållet av föreningens hus

Som angavs under bakgrundsavsnittet skall en bostadsrättsförenings stadgar ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Den bestämmelsen har ingen direkt motsvarighet i föreningslagen. Men enligt 10 kap. 6 § föreningslagen skall, i korthet, en ekonomisk förening till reservfond avsätta minst fem procent av den del av föreningens nettovinst för året som inte går åt för att täcka en balanserad förlust. Eftersom medlemsinsatserna i princip är rörliga i en ekonomisk förening är reservfonden, jämte eventuell uppskrivningsfond, det enda egentliga bundna egna kapitalet (Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 384).

Bestämmelserna om reservfond gällde före 1971 års BRL även för bostadsrättsföreningar. I förarbetena fördes utförliga resonemang i frågorna om bestämmelserna om reparationsfond och reservfond borde

gälla för bostadsrättsföreningar (prop. 1971:12 s. 142 f.). Departementschefen konstaterade att bestämmelserna i föreningslagen om reservfond var ett försök att skapa garantier för en viss konsolidering av de ekonomiska föreningarna. Han uttalade följande motivering till varför regler om sådana fonder inte borde ställas upp för bostadsrättsföreningar (s. 143).

För bostadsrättsföreningarna torde de nuvarande fonderingsreglerna i allmänhet sakna betydelse. Dessa föreningar har nämligen till ändamål att tillhandahålla sina medlemmar lägenheter till självkostnadspris och redovisar därför i regel inte någon årsvinst. Inte heller tillgodoförs medlemmarna någon ekonomisk gottgörelse. I stället kan ofta en viss kapitalbildning äga rum till följd av amorteringar på fastighetslånen. Från borgenärssynpunkt torde med hänsyn till arten av bostadsrättsföreningarnas verksamhet inte finnas behov av särskilda lagregler om avsättningar till reservfond.

Däremot ansåg departementschefen alltså att skäl fanns för en regel om skyldighet för bostadsrättsföreningar att avsätta medel för säkerställande av underhållet av föreningens hus. Han ansåg att det borde ankomma på föreningarna att utforma de närmare reglerna om hur sådan avsättning skall ske och att grunderna för detta bör framgå av stadgarna.

Departementschefens slutsats att reglerna i föreningslagen om avsättning till reservfond i allmänhet skulle sakna betydelse för bostadsrättsföreningar är överförbara till kooperativa hyresrättsföreningar. Inte heller kooperativa hyresrättsföreningar kan förväntas göra årsvinster. Bestämmelserna om reservfond bygger på att en viss andel av vinsten skall avsättas till fonden. Går föreningen inte med vinst är den alltså inte heller skyldig att avsätta medel till reservfonden.

Liksom beträffande bostadsrättsföreningar kan man förvänta sig att en viss kapitalbildning kommer att kunna äga rum i kooperativa hyresrättsföreningar till följd av amorteringar av fastighetslånen. Detta gäller beträffande kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen.

Även beträffande kooperativa hyresrättsföreningar finns skäl för en regel om skyldighet att avsätta medel för säkerställande av underhållet av föreningens hus. Det gäller för föreningar enligt både ägar- och hyresmodellen. Beträffande bostadsrättsföreningar ansåg alltså departementschefen att föreningarna själva bör bestämma hur stora avsättningar som skall göras. Den friheten är än mer nödvändig beträffande kooperativa hyresrättsföreningar, eftersom regleringen skall gälla både hyresmodellen och ägarmodellen. Behovet av avsättningar för underhåll kommer troligen att vara mindre i föreningar enligt hyresmodellen

med litet eller inget underhållsansvar jämfört med andra former av kooperativa hyresrättsföreningar.

Mot bakgrund av det sagda föreslår vi att kooperativa hyresrättsföreningar, i stället för att vara skyldiga att avsätta medel till reservfond, skall vara skyldiga att i sina stadgar ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Det skall gälla oavsett om föreningen äger huset eller hyr lägenheter i huset.

Det bör framhållas att det förhållandet att ett författningsmässigt krav på avsättning till reservfond saknas naturligtvis inte utgör något hinder mot att avsättningar görs till reservfond eller annan fond.

Betonas bör att det i skattehänseende finns en skillnad mellan ägarmodellen och hyresmodellen. Skillnaden uppmärksammades för övrigt redan i Boverkets utvärdering 1996:7 Utvärdering av försöksverksamheten med Kooperativ hyresrätt (s. 32 f.). I korthet innebär detta att föreningar enligt ägarmodellen schablonbeskattas. Det faktiska, bokförda resultatet beaktas inte. I stället beräknas en schablonintäkt. Från denna får dras bl.a. ränta på lånat kapital som har nedlagts i fastigheten. Dessa kostnader är ofta större än intäkterna. Någon skattepliktigt intäkt uppkommer då inte. Avsättning till fonder kan därmed göras med vad som kan uppfattas som obeskattade medel.

En förening enligt hyresmodellen beskattas i stället enligt s.k. konventionell metod. Till grund för beskattningen läggs då årets resultat. Avdrag medges inte för avsättning till fonder. Avsättningen måste därför ske med beskattade medel.

Detta har i vissa sammanhang angetts utgöra ett problem. Men som nämndes redan i våra allmänna överväganden lämnar vi inte förslag i skattefrågor. Detta är dessutom en fråga som kräver att man bedömer hela beskattningssituationen för föreningar enligt ägar- respektive hyresmodellen, innan man tar ställning till om en ändring bör göras. Sådana överväganden får göras i ett annat sammanhang.

17.2. Firman

17.2.1. Skillnader mellan föreningslagen och BRL

En ekonomisk förenings firma skall innehålla orden ”ekonomisk” och ”förening” eller förkortningen ”ek.för.”, 14 kap. 1 § föreningslagen. En bostadsrättsförenings firma skall i stället innehålla ordet ”bostadsrättsförening”, 9 kap. 6 § BRL.

En ekonomisk förenings firma är skyddad i hela landet. Bostadsrättsföreningars firmor är skyddade endast länsvis.

För ekonomiska föreningar finns särskilda bestämmelser för det fall firman skall registreras på flera språk och om bifirma.

I BRL finns en uttrycklig bestämmelse att endast en bostadsrättsförening eller sammanslutning av bostadsrättsföreningar får använda ordet ”bostadsrätt” eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

17.2.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden ”kooperativ hyresrättsförening”. Denna beteckning skall endast kooperativa hyresrättsföreningar få använda i sin firma eller i övrigt som beteckning för rörelsen. Den som bryter mot detta skall kunna dömas till böter.

En kooperativ hyresrättsförenings firma skall vara unik och skyddad länsvis. Som en följd av detta skall beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte flyttas från ett län till ett annat få registreras endast om firman skiljer sig från andra registrerade firmor i det nya länet.

Liksom bostadsrättsföreningar skall kooperativa hyresrättsföreningar vara en särskild form av ekonomisk förening. Vi har i avsnitt 3.2.1 angett de ändamål vi anser bör gälla för kooperativa hyresrättsföreningar. De kan sägas vara snävare än ändamålen för vanliga ekonomiska föreningar. Enligt vår mening bör därför den avvikelsen göras från föreningslagen att en kooperativ hyresrättsförenings firma i stället för ”ekonomisk” m.m. skall innehålla orden ”kooperativ hyresrättsförening”.

På samma sätt som i BRL anser vi att en bestämmelse bör ställas upp om att endast kooperativa hyresrättsföreningar skall få använda ”kooperativ hyresrätt” i sin firma eller i övrigt som beteckning för rörelsen. Motsvarande har gällt för bostadsrättsföreningar sedan 1930 års BRL. Det motiverades då med att ett förbud hade ställts upp för andra att bedriva verksamhet med de ändamål som gällde för bostadsrättsföreningar (NJA II 1930 s. 470). Kooperativ hyresrätt skall kunna upplåtas endast av kooperativa hyresrättsföreningar. I sammanhanget bör nämnas att användning av bostadsrätt i firman av andra än bostadsrättsföreningar är kriminaliserad, 10 kap. 3 § BRL. Motsvarande bör alltså gälla beträffande användning av orden kooperativ hyresrätt i firman.

Fram till år 1987 var, något förenklat, även ekonomiska föreningars firmor skyddade endast länsvis. Utsträckningen till hela landet motiverades med att kooperationens frammarsch hade lett till att alltfler företag med riksomfattande verksamhet hade skapats och att det därför förelåg ett praktiskt behov av att utsträcka skyddsområdet (prop. 1986/87:72 s. 72). I sammanhanget bör nämnas att fram till år 1992 var det länsstyrelsen som registrerade både ekonomiska föreningars och bostadsrättsföreningars firmor.

De skäl som anfördes som skäl för att ge ekonomiska föreningars firmor skydd i hela landet torde inte få bärkraft på den absoluta majoriteten av de kooperativa hyresrättsföreningarna. En nackdel med skydd i hela landet är att möjligheten att anknyta till kvartersnamn och liknande blir mindre eftersom kvartersnamn inte är unika i hela landet. Över huvud taget torde principen gälla att skyddet inte bör göras mer omfattande än vad som är praktiskt motiverat. Vi föreslår därför att de kooperativa hyresrättsföreningarnas firmor skall vara skyddade endast länsvis.

Enligt vår mening är förhållandena även i övrigt mer lika bostadsrättsföreningarnas förhållanden än övriga ekonomiska föreningars i den här aktuella frågan. Vi föreslår därför att regleringen i BRL av firmafrågorna tas till förebild även i övrigt.

I 9 kap. 31 § BRL finns bestämmelser om registreringsmyndighet m.m. I stort sett hänvisas till föreningslagens bestämmelser. Men ett undantag finns. Det hänger samman med att bostadsrättsföreningarnas firmor är skyddade endast länsvis. En ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras hos Patent- och registreringsverket, om firman inte skiljer sig från andra firmor i det för föreningen nya länet. Eftersom även kooperativa hyresrättsföreningar skall vara skyddade endast länsvis bör en motsvarande särbestämmelse finnas även för dessa.

17.3. Föreningens ledning

17.3.1. Bakgrund

I 6 kap. föreningslagen finns bestämmelser om den ekonomiska föreningens ledning. Det är bestämmelser om sådant som hur styrelsen skall vara utformad och när verkställande direktör skall finnas. Dessa bestämmelser gäller, enligt 9 kap. 12 § BRL, också för bostadsrättsföreningar, dock med tre undantag.

Huvudregeln enligt 6 kap. 1 § föreningslagen är i och för sig att föreningsstämman väljer styrelsen. Men en ekonomisk förening kan i sina stadgar föreskriva att delar av eller hela styrelsen skall utses på ett annat sätt. För bostadsrättsföreningar gäller, enligt 9 kap. 12 § 1 BRL, en begränsning av möjligheterna att i stadgarna bestämma annat. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

En styrelseledamot i en ekonomisk förening skall enligt huvudregeln vara medlem i föreningen, 6 kap. 4 § andra stycket föreningslagen. Vissa undantag finns. Bl.a. kan annat föreskrivas i stadgarna. För bostadsrättsföreningar finns i 9 kap. 12 § 2 BRL en särskild öppning. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan en bostadsrättshavares make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

En ekonomisk förening är skyldig att ha verkställande direktör i vissa fall, 6 kap. 3 § föreningslagen. Bl.a. gäller det om antalet anställda överstiger 200 och Patent- och registreringsverket inte har gett dispens. Kravet på verkställande direktör gäller inte för bostadsrättsföreningar, 9 kap. 12 § 3 BRL.

17.3.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Bestämmelserna i 6 kap. föreningslagen om en ekonomisk förenings ledning skall gälla för kooperativa hyresrättsföreningar med ett undantag. Av styrelsens ledamöter skall dock alltid minst två, eller om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

Någon motsvarighet bör inte införas till undantaget i BRL, för make eller sambo, från kravet att styrelsedamot skall vara medlem i föreningen.

Kooperativa hyresrättsföreningar skall inte undantas från bestämmelserna i föreningslagen om verkställande direktör.

Val av styrelseledamöter

Inskränkningen i BRL vad gäller möjligheten att utse styrelseledamöter på annat sätt än genom val vid föreningsstämma infördes år 1971. Bakgrunden var följande (prop. 1971:12 s. 81 f.). Rätten att träffa förhandsavtal och uppbära förskott för bostadslägenheter togs bort. De bostadssökande skulle i stället kunna bli medlemmar i föreningen och

förvärva bostadsrätt redan när de band sig för en lägenhet i föreningens hus. De som bildade en bostadsrättsförening var ofta andra än de som sedan skulle bo i huset. Genom möjligheterna enligt föreningslagen att i stadgar göra undantag från bestämmelsen att styrelseledamöterna utses genom val på föreningsstämma kunde de som bildade en bostadsrättsförening försäkra sig om majoritetsinflytande.

Inskränkningen infördes för att förhindra att den insyn i föreningens angelägenheter som det nya systemet var avsett att ge bostadsrättshavarna skulle kunna undandras dem genom stadgebestämmelser (ibid). Genom inskränkningen ansågs bostadsrättshavarna vara garanterade viss representation i föreningens styrelse under produktionsskedet.

År 1991 återinfördes möjligheten för bostadsrättsföreningar att ingå förhandsavtal och ta upp förskott. Någon ändring av den här aktuella bestämmelsen gjordes inte. Den kommenterades över huvud taget inte. Men återinförandet av förhandsavtalen torde inte ha inneburit att möjligheterna inskränktes att direkt upplåta bostadsrätter på det stadium av byggprocessen som man tänkte sig i 1971 års lagstiftningsärende.

Även vid bildande av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen kan det vara aktuellt att nyproducera föreningens hus. Liksom beträffande bostadsrättsföreningar är det rimligt att anta att ofta andra än de som skall bo i huset kommer att bilda föreningen och bygga huset. Tidpunkten för antagande av medlemmar m.m. kommer att kunna variera. Men i den mån detta sker under produktionsstadiet har vi svårt att se skäl för att man inte skulle ge medlemmar i kooperativa hyresrättsföreningar samma förstärkning av möjligheten till medinflytande som bostadsrättshavare har.

Vi föreslår således att en begränsning motsvarande den som finns för bostadsrättsföreningar beträffande möjligheterna att utse styrelseledamöter på annat sätt än genom val på föreningsstämma införs för kooperativa hyresrättsföreningar.

Make eller sambo som styrelseledamot

När öppningen för make eller sambo som inte är medlem infördes att vara styrelseledamot eller suppleant motiverades detta inte närmare (prop. 1971:12 s. 156). Först och främst bör nämnas att föreningslagen inte hindrar att annan än medlem väljs in i styrelsen. Det som då krävs är en stadgebestämmelse.

I bostadsrättsföreningar finns en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Undantaget torde bygga på föreställningen att medlemmen också innehar en nyttjanderätt till en lägenhet. Därmed

blir det naturligt med ett generellt undantag för andra personer som bor i den aktuella lägenheten.

I en kooperativ hyresrättsförening skall en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten inte finnas. Därmed kan man i föreningen bl.a. ha flera medlemmar som inte är nyttjanderättshavare. Det framstår därmed som mindre naturligt med ett generellt undantag från föreningslagen för make eller sambo. Frånvaron av ett sådant undantag innebär givetvis inte något hinder mot att en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar ställer upp ett undantag för makar eller sambor.

Verkställande direktör

Kravet på verkställande direktör i vissa större ekonomiska föreningar infördes genom 1987 års föreningslag. I förarbetena angavs att ledningsuppgifterna i många ekonomiska föreningar kan vara så omfattande och komplicerade att styrelsen inte lämpligen kan sköta såväl övergripande och långsiktiga frågor som den löpande förvaltningen. Föreningar av särskilt stor betydelse från ekonomisk och social synpunkt ansågs böra vara skyldiga att utse en verkställande direktör (prop. 1986/87:7 s. 66). Gränsen för skyldigheten drogs, som tidigare nämnts, vid 200 anställda. Undantaget i BRL från skyldigheten att utse verkställande direktör motiverades helt kort med att något sådant behov inte hade ansetts föreligga (a.a. s. 282).

Vad man antagligen menade var att det inte förekom bostadsrättsföreningar med så många anställda som 200. Det torde varken ha förekommit eller förekomma bostadsrättsföreningar med så många anställda (se prop. 1979/80:144 s. 77 som hänvisar till Ds Ju 1976:11 samt SOU 2000:2 s. 261). Inget talar för att det kommer att bildas kooperativa hyresrättsföreningar med fler än 200 anställda. Bestämmelserna kommer därmed inte att ha någon aktualitet för kooperativa hyresrättsföreningar heller. Men då ser vi inte skäl för att särskilt undanta de kooperativa hyresrättsföreningarna från bestämmelserna om verkställande direktör i föreningslagen. Det gäller särskilt mot bakgrund av den lagtekniska utformning som vi har bestämt oss för att föreningslagen skall gälla när inget annat sägs, se avsnitt 19.1.

17.4. Föreningsstämma

17.4.1. Föreningslagen och BRL

Bestämmelser om föreningsstämma finns i 7 kap. föreningslagen. De bestämmelserna gäller, med tre undantag, även för bostadsrättsföreningar, 9 kap. 14 § BRL. Undantagen skall behandlas här.

Grundprincipen för ekonomiska föreningar är att varje medlem har en röst, 7 kap. 1 § föreningslagen. Annat kan bestämmas i stadgarna. För bostadsrättsföreningar gäller en särskild regel för det fall flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt. Då har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna. 9 kap. 14 § 1 BRL.

Enligt 7 kap. 12 § föreningslagen får en ekonomisk förenings föreningsstämma bestämma att stämmans befogenheter helt eller delvis skall utövas av särskilt valda fullmäktige. I paragrafen finns sedan ytterligare bestämmelser om fullmäktige, bl.a. om hur fullmäktige skall väljas. I en bostadsrättsförening får stämmans befogenheter inte lämnas över till fullmäktige, 9 kap. 14 § 2 BRL.

Beslut om ändring av stadgarna i en ekonomisk förening finns i 7 kap. 14 och 15 §§ föreningslagen. För bostadsrättsföreningar regleras den här typen av beslut uttömmande i BRL, 9 kap. 14 § 3 och 23 – 25 §§ BRL. Samma huvudregler finns för ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar. Stadgarna kan ändras om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. I annat fall krävs beslut på två på varandra följande föreningsstämmor och att minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet. Samma skärpningar av kraven finns vidare när det gäller beslut om att inskränka en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid föreningens upplösning.

Men sedan finns ett antal avvikelser mellan föreningslagen och BRL. I 7 kap. 15 § föreningslagen finns hårdare krav än för andra stadgeändringar för beslut om att öka en medlems förpliktelse att erlägga insatser eller avgifter till föreningen eller om att inskränka medlemmens rätt till årsvinst. Hårdare krav finns även beträffande ändring som inskränker medlems rätt att återfå insatserna vid utträde o.d. eller försvårar medlemmens utträde.

Dessa bestämmelser har alltså inga direkta motsvarigheter i BRL. Där finns i stället hårdare krav än annars för beslut om ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas. Vidare är ett beslut som inskränker en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs har gått med på beslutet.

Detsamma gäller för beslut om att införa hembudsklausul för föreningen beträffande lokaler.

17.4.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Några särskilda bestämmelser för det fall att flera medlemmar har en kooperativ hyresrätt gemensamt skall inte finnas.

En kooperativ hyresrättsförening skall kunna överlämna föreningsstämmans befogenheter åt särskilt valda fullmäktige.

Bestämmelserna i föreningslagen om ändring av stadgar bör gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar. Dessutom bör särskilda krav gälla för beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyrorna skall beräknas. Sådana beslut skall vara giltiga om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet skall även vara giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet.

Flera medlemmar har en kooperativ hyresrätt gemensamt

Huvudregeln att flera medlemmar som har en bostadsrätt gemensamt endast innehar en röst infördes genom 1971 års BRL. Den motiverades kort och gott med att avsteget från föreningslagen framstod som ”mest ändamålsenligt” (prop. 1971:12 s. 159).

Vi delar den uppfattningen ur bostadsrättsföreningarnas perspektiv. Det finns en fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Den som inte har en bostadsrätt har i regel inte anledning att vara medlem. I praktiken är det också i regel så att de som är medlemmar också har en bostadsrätt.

Vi har i avsnitt 3.2.2 föreslagit att en fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Det ger bl.a. möjlighet att ordna kösystem. I t.ex. SKB finns ett stort antal medlemmar som inte har någon hyresrätt. Enligt vår uppfattning är det därför inte naturligt att i författning göra en begränsning av rösträtten motsvarande den som finns i BRL. Det bör framhållas att, om förhållandena är sådana i en förening att begränsningen framstår som lämplig, detta är möjligt att åstadkomma i stadgarna, se 7 kap. 1 § andra stycket föreningslagen.

Överlämnande av föreningsstämmans befogenheter

Även undantaget för bostadsrättsföreningar beträffande möjligheterna att överlämna föreningsstämmans befogenheter till fullmäktige infördes genom 1971 års BRL. Enligt departementschefens mening kunde varken bostadsrättsföreningarnas medlemsantal eller deras verksamhetsområde anses vara av sådan beskaffenhet att det finns skäl att göra avsteg från den grundläggande principen att medlemmarnas rätt att delta i beslut angående föreningens angelägenheter skall utövas på föreningssammanträde (prop. 1971:12 s. 159).

Departementschefens uttalande beträffande medlemsantalet torde avse att bostadsrättsföreningar inte är så stora att representation genom fullmäktige krävs för att kunna genomföra föreningsstämmor. I allmänhet lär kooperativa hyresrättsföreningar inte bli större än bostadsrättsföreningar.

Redan nu finns dock ett undantag. SKB är en så stor förening att det i praktiken inte är möjligt att genomföra föreningsstämman utan en ordning med fullmäktige. Naturligtvis kan fler sådana föreningar uppstå. Det gäller inte minst mot bakgrund av att vi inte har ställt upp det krav på närhet mellan husen som, enligt 1 kap. 5 § tredje stycket BRL, gäller för bostadsrättsföreningar.

Man skulle kunna tänka sig en ordning där ett förbud mot fullmäktigerepresentation var huvudregeln, men undantag gällde för större föreningar. Den typen av regler ger dock alltid olyckliga tröskeleffekter.

Vi bedömer inte riskerna särskilt stora för missbruk om man generellt tillåter representation genom fullmäktige. Vi föreslår därför att något särskilt förbud inte ställs upp för kooperativa hyresrättsföreningar. Skulle det senare visa sig att fullmäktige används på ett olämpligt sätt får begränsningar övervägas.

Ändring av stadgar

Inledningsvis kan konstateras att många bestämmelser om ändring av stadgar finns där föreningslagen och BRL inte skiljer sig åt. I de avseendena anser vi att föreningslagens bestämmelser bör gälla. Det rör t.ex. huvudregeln om krav på total enighet eller två tredjedels majoritet vid den andra stämman samt möjligheten för föreningar att i sina stadgar sätta upp ytterligare krav utöver vad lagen föreskriver.

Vi tog i avsnitt 17.1.2 ställning för att insatser och eventuella avgifter, i enlighet med föreningslagen, skall anges i stadgarna. Över huvud taget har vi beträffande insatser och avgifter anslutit till förenings-

lagen. I sammanhanget bör framhållas att insatserna, bl.a. eftersom någon fast koppling mellan andelsrätt och nyttjanderätt inte skall finnas, saknar det samband med nyttjanderätten som insatser för bostadsrätter har. En annan skillnad är att insatser i kooperativa hyresrättsföreningar kommer att kontinuerligt återbetalas till utträdande medlemmar och inbetalas av nya medlemmar.

Något skäl för att avvika från föreningslagens regler om ändring i stadgarna beträffande insatser och avgifter ser vi därför inte. Det är enligt vår mening naturligt att ansluta till föreningslagen och inte till BRL. Därmed behövs inte heller någon motsvarighet till de särskilda bestämmelserna om ändring av insats som medför rubbning av det inbördes förhållandet i 9 kap. 16 § första stycket 1 BRL.

Vi ser inte något skäl till att göra ett särskilt undantag från föreningslagen beträffande beslut om ändring av medlems rätt till årsvinst. Inte heller ser vi skäl för att göra avvikelser från föreningslagen beträffande beslut som inskränker rätten att återfå insatserna vid utträde eller som försvårar medlemmens utträde. Som nyss nämnts bygger vårt förslag om vad som skall gälla vid utträde, se avsnitt 4.2.4, i allt väsentligt på föreningslagen. Principerna avviker därför i väsentliga avseenden från vad som gäller för bostadsrätter.

När det gäller de bestämmelser som finns i BRL om ändring av stadgar och som saknar motsvarigheter i föreningslagen bör först nämnas beslut om ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas. I avsnitt 17.1.2 föreslog vi att en kooperativ hyresrättsförening, på motsvarande sätt som en bostadsrättsförening, i sina stadgar skall ange de grunder enligt vilka hyrorna skall beräknas. Vi anser därför att man bör ansluta till BRL:s regler även när det gäller ändring i stadgarna av dessa grunder.

I sammanhanget skulle kunna hävdas att kravet på tre fjärdedels majoritet kan bli något uttunnat i kooperativa hyresrättsföreningar jämfört med bostadsrättsföreningar. Tanken är då att det normalt inte förekommer andra medlemmar i bostadsrättsföreningar än bostadsrättshavare medan man inte kan räkna med en sådan överensstämmelse avseende kooperativa hyresrättsföreningar. Exempelvis kan kösystem leda till att medlemmarna är klart fler än hyresgästerna. Men här kan förhållandena komma att variera. Särskilt mot bakgrund av att föreningarna kommer ha möjlighet att ställa upp ännu hårdare krav än vad lagen föreskriver, jfr 7 kap. 14 § andra stycket föreningslagen, anser vi att man i författning kan nöja sig med de krav som BRL ställer upp.

Som nämndes i det föregående avsnittet gäller för bostadsrättsföreningar skärpta krav också beträffande beslut som inskränker medlems rätt att överlåta bostadsrätten och beslut om att införa hembudsklausul

för lokaler. Vi har i avsnitt 4.2.6 tagit ställning för att hyreslagens regler om överlåtelse och andra övergångar av hyresrätt bör gälla även för kooperativa hyresrätter. Något förenklat kan sägas att vid vanliga överlåtelser är det upp till föreningen att godkänna överlåtelsen. Men sedan finns vissa till hyresgästens förmån tvingande undantag, bl.a. vid byte. Redan av vårt förslag att hyreslagens bestämmelser skall gälla följer att föreningen inte kan göra inskränkningar i de för hyresgästen generösare tvingande reglerna. Då skulle de urholkas. Och i övrigt är det upp till föreningen att godta överlåtelser. Något behov av motsvarigheter till bestämmelserna i BRL om inskränkningar i överlåtelserätten och om hembudsklausuler finns alltså inte.

Sammanfattningsvis anser vi således beträffande ändring av stadgar att föreningslagens bestämmelser bör gälla. Därutöver bör särskilda krav gälla för beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyrorna skall beräknas.

17.5. Föreningens hus, lägenheter och verksamhet

17.5.1. Förhållandena för bostadsrättsföreningar

Genom 1991 års BRL infördes nya bestämmelser om föreningens hus och lägenheter. Dessa bestämmelser har av rätt självklara skäl inte några motsvarigheter i föreningslagen.

Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, 9 kap. 15 § BRL. Annat kan dock bestämmas i stadgarna.

Särskilda bestämmelser finns för beslut om att en lägenhet som har upplåtits med bostadsrätt skall förändras eller i sin helhet tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL. Beslutet skall ha fattats på föreningsstämma. Bostadsrättshavaren skall ha gått med på beslutet. Alternativt skall två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet och detta dessutom ha godkänts av hyresnämnden. Kriterier för när hyresnämnden skall godkänna beslutet finns i 9 kap. 17 § BRL. Där finns också bestämmelser om inlösen.

Slutligen gäller särskilda krav för beslut om utvidgning av föreningens verksamhet, 9 kap. 16 § första stycket 3 BRL. Minst två tredjedelar av de röstande vid en föreningsstämma skall ha gått med på beslutet för att detta skall vara giltigt.

17.5.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Skärpta krav för beslut om förändring av föreningens hus, mark eller lägenheter skall inte finnas.

Särskilda krav skall gälla för beslut om utvidning av föreningens verksamhet. De skall dock inte gälla om beslutet är av mindre betydelse för föreningens ekonomi.

Förändring av föreningens hus, mark eller lägenheter

Införandet av reglerna om förändring av föreningens hus hade samband med dem om förändring av lägenheten. De motiverades i korthet på följande sätt (prop. 1990/91:92 s. 99). En bostadsrättshavare intar i många avseenden en ägarliknande ställning med avseende på lägenheten. Nyttjanderätten upplåts på obegränsad tid. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet. Han kan också inom rätt vida ramar förändra lägenheten.

Enligt vår mening bygger BRL i rätt stor utsträckning på en tanke att man så långt möjligt bör försöka säkerställa någon lättare form av en motsvarighet till fastighetsbildning. Följande exempel kan ges. Lägenheterna skall beskrivas i den ekonomiska planen, 2 § bostadsrättsförordningen (1991:630). Lägenheten skall anges i upplåtelseavtalet, 4 kap. 5 § BRL. En förteckning skall finnas över bostadsrättslägenheterna (lägenhetsförteckning), 9 kap. 8 § BRL. Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange bl.a. beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, 9 kap. 10 § BRL. Den relevanta ekonomiska planen skall anges. Slutligen gäller särskilt höga beslutskrav om lägenheten skall förändras till det sämre, 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL.

Den utformning av kooperativ hyresrätt som vi har föreslagit avviker från bostadsrätter i här väsentliga avseenden. I sina grundläggande drag skall den kooperativa hyresrätten vara utformad som en vanlig hyresrätt. Nyttjanderätten skall upplåtas på begränsad tid i stället för på obegränsad. En kooperativ hyresgäst skall, liksom en vanlig hyresgäst, kunna säga upp sin hyresrätt. Och föreningen skall kunna säga upp den kooperative hyresgästen på i stort sett samma grunder som en vanlig hyresvärd kan säga upp en hyresgäst. Bl.a. på grund av detta skall en kooperativ hyresgäst inte ha större möjligheter än en vanlig hyresgäst att göra sådana förändringar av lägenheten som inte är att hänföra till underhåll.

Vi har också valt en från bostadsrätter avvikande lösning beträffande överlåtelse och den därmed sammanhängande möjligheten att återfå erlagda insatser. Det normala beträffande bostadsrätter är att det är upp

till bostadsrättshavaren att hitta en köpare. En försäljning är bostadsrättshavarens sätt att få tillbaka erlagda insatser. Det normala beträffande kooperativa hyresrätter skall i stället vara att hyresgästen säger upp sig och återfår erlagda insatser.

Det här sagda menar vi medför att man inte bör föra över de aktuella bestämmelserna från BRL om särskilda krav på beslut om förändring av föreningens hus, mark eller lägenheter. De bygger på en syn på bostadsrätten som något som ligger nära äganderätt och där man gör någon form av ”enklare fastighetsreglering”. Men i de här aktuella avseendena ligger en kooperativ hyresrätt betydligt närmare en vanlig hyresrätt. Möjligheten till uppsägning och återfående av erlagda insatser menar vi vidare medför att en lösning utan särskilda krav på beslutet inte är oskälig. Det bör också framhållas att vi snarast ser det som en fördel att man kan undvika regleringen från BRL. Den är nödvändig i det sammanhanget men inte okomplicerad. Reglerna är rätt svåra att tillämpa i praktiken. Inte minst finns ett antal gränsdragningsproblem, t.ex. vad som utgör om- eller tillbyggnad och vad som i sammanhanget avses med lägenhet. Nämnas bör slutligen att, i de fallen en förening hyr sitt hus, förändringar kan komma till stånd genom fastighetsägarens försorg.

Utvidning av föreningens verksamhet

Kravet på kvalificerad majoritet vid utvidgning av föreningens verksamhet har funnits sedan 1930 års BRL. Varken i förarbetena till den lagen eller senare har närmare utvecklats vilka typer av vidgningar som avses. I litteraturen har anförts följande (Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 65).

Utvidgningen kan avse olika typer av verksamhet. Är det fråga om en utvidning som kräver ändring av stadgarna gäller naturligtvis reglerna för ändring av stadgarna dessutom. I andra fall kan det gälla en verksamhet som inte är typisk för en bostadsrättsförening, t.ex. om en fjällby börjar driva en skidlift. De fall som lagstiftaren har haft i tankarna är emellertid främst att föreningen införskaffar eller börjar bygga nya hus och på så sätt utvidgar verksamheten. Något sådant är inte typiskt för en bostadsrättsförening. Ur lagstiftarens synpunkt har det setts som riskfyllda projekt.

Enligt vår bedömning är den återgivna uppfattningen riktig om vad bestämmelserna i BRL om utvidgning av verksamheten innebär för bo-

stadsrättsföreningar. Det innebär alltså bl.a. att förvärv eller byggande av nya hus kräver ett beslut på föreningsstämma med kvalificerad majoritet.

Bör ett motsvarande krav på kvalificerad majoritet införas för kooperativa hyresrättsföreningar? Mot kan sägas tala att upplåtelseformen är tidsbegränsad och att den kooperative hyresgästen vid uppsägning har rätt att återfå sina insatser. Men tanken med kravet i BRL är att skydda mot riskfyllda projekt. Och i en situation att ett projekt äventyrar föreningens ekonomi är den teoretiska rätten att återfå erlagda insatser betydelselös. Då finns kanske inga medel att ge tillbaka. Det är just risken att förlora erlagda kapitaltillskott som motiverar särskilda krav på beslutet.

Samtidigt är det viktigt att onödiga hinder inte ställs upp för en rationell förvaltning. Därför anser vi att särskilda krav bör gälla endast i fall där man kan tala om riskfyllda projekt.

I det sammanhanget bör uppmärksammas att en bostadsrättsförening har möjlighet att, om förändringar i föreningens ekonomi i övrigt kräver det, upplåta enstaka, nya lägenheter med bostadsrätt utan någon särskild beslutsprocess och utan att ny ekonomisk plan upprättas, se 3 kap. 4 § BRL.

Mot den angivna bakgrunden anser vi att kvalificerad majoritet bör krävas för utvidgning av föreningens verksamhet. Men ett undantag bör gälla för fall där vidgningen är av mindre betydelse för föreningens ekonomi. Vi återkommer i författningskommentaren till vad som skall avses med det. När det gäller byggnation eller förvärv av nya lägenheter menar vi att man bör relatera antalet lägenheter till föreningens storlek. En stor förening bör utan särskild beslutsordning kunna bygga eller köpa fler lägenheter än en liten förening.

Det bör nämnas att särskilda krav finns även för beslut om överlåtelse av föreningens hus. Dessa har emellertid samband även med likvidations- och ombildningsfrågor. Vi tar därför upp detta i avsnitt 18.4.2.

17.6. Revision och särskild granskning

17.6.1. Föreningslagen och BRL

Bestämmelser om revision och särskild granskning finns i 8 kap. föreningslagen. För ekonomiska föreningar gäller, enligt 8 kap. 5 § föreningslagen, att minst en revisor skall vara auktoriserad om

1. tillgångarnas nettovärde enligt fastställda balansräkningar för de två

senaste räkenskapsåren överstiger ett gränsbelopp som motsvarar 1000 gånger det basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring som gällde under den sista månaden av respektive räkenskapsår, eller

2. antalet anställda hos föreningen under vart och ett av de två senaste

räkenskapsåren i medeltal har överstigit 200.

Enligt 9 kap. 26 § BRL gäller bestämmelserna om revision och särskild granskning i tillämpliga delar även för bostadsrättsföreningar, dock med ett undantag. Bestämmelserna i 8 kap. 5 § föreningslagen om skyldighet att utse auktoriserad revisor när föreningen är av viss storlek gäller inte för bostadsrättsföreningar.

Bostadsrättsutredningen hade i uppdrag att överväga om kraven på kvalificerad revisor i bostadsrättsföreningar bör skärpas. Utredningen, som presenterade sina överväganden i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2), kom till slutsatsen att reglerna om utseende av revisor inte bör ändras (betänkandet s. 258 ff.).

17.6.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Bestämmelserna i 8 kap. 5 § föreningslagen om skyldighet att utse auktoriserad eller godkänd revisor skall inte gälla för kooperativa hyresrättsföreningar.

Ett generellt krav på kvalificerad revisor

Som redogjordes för i det föregående avsnittet hade Bostadsrättsutredningen i uppdrag att överväga skärpta krav på auktoriserad revisor. Bakgrunden till uppdraget var att ett stort antal bostadsrättsföreningar hade gått i konkurs under 1990-talet. Bostadsrättsutredningen föreslog alltså ingen motsvarighet till bestämmelserna om auktoriserad revisor i

ekonomiska föreningar av viss storlek. Utredningen förde utförliga resonemang (betänkandet s. 258 ff.).

Utredningen ställde först frågan om ett generellt krav på kvalificerad – auktoriserad eller godkänd – revisor bör ställas upp. Ett sådant krav finns för aktiebolag. Det infördes som ett led i bekämpningen av ekonomisk brottslighet och andra oegentligheter som kan förekomma i samband med näringsverksamhet (prop. 1981/82:171 s. 1). Frågan har övervägts för ekonomiska föreningar. Då gjordes bedömningen att behov saknades av en sådan skärpning för ekonomiska föreningar (prop. 1986/87:7 s. 68). Bostadsrättsutredningen uttalade att inget hade framkommit som tyder på ett behov av kvalificerade revisorer i alla bostadsrättsföreningar av de skäl som anfördes för aktiebolag.

Bostadsrättsutredningen övervägde också om andra skäl talade för ett generellt krav, men fann att ett sådant krav skulle föra för långt. Utredningen hänvisade till att man inte kunde se någon koppling mellan konkurserna bland bostadsrättsföreningar och revisionen, att ett sådant krav inte gäller för ekonomiska föreningar samt att kravet skulle ha inneburit en viss kostnadsbelastning för mindre föreningar.

De skäl som Bostadsrättsutredningen anförde mot ett generellt krav på auktoriserad eller godkänd revisor är enligt vår mening överförbara på kooperativa hyresrättsföreningar. Risken för ekonomisk brottslighet o.d. bedömer vi inte är större i kooperativa hyresrättsföreningar än i bostadsrättsföreningar. Något skäl att ställa upp ett generellt krav på auktoriserad eller godkänd revisor ser vi alltså inte.

Antalet anställda i föreningen

Bostadsrättsutredningen ställde därför i stället frågan om ett krav borde ställas upp för ”större” bostadsrättsföreningar. Diskussioner fördes därvid mot bakgrund av bl.a. de kriterier som finns i 8 kap. 5 § föreningslagen. När det gäller kriteriet som tar sikte på antalet anställda konstaterade utredningen att det troligen inte finns en enda bostadsrättsförening som har fler än 200 anställda.

Detta menar vi säkert kommer att gälla också för kooperativa hyresrättsföreningar. Inget talar för att det kommer att bildas kooperativa hyresrättsföreningar med fler än 200 anställda.

Föreningens tillgångar

När det gäller rekvisitet i 8 kap. 5 § föreningslagen om föreningens tillgångar ansåg Bostadsrättsutredningen att det skulle kunna slå rätt slumpartat. Utredningen hänvisade till att den stora tillgången regelmässigt är fastigheten men att denna kan redovisas på olika sätt (betänkandet s. 261). Den pekade därför på andra möjliga modeller som att knyta an till omsättningen, sätta gränsen i förhållande till taxeringsvärdet eller låta antalet lägenheter vara avgörande.

Bostadsrättsutredningen tog upp de skäl som hade angetts när kriteriet infördes för ekonomiska föreningar (s. 264). Man hade pekat på konsekvenser för samhället i stort, främst arbetslöshet. Skälet hade således främst tagit sikte på kriteriet om antalet anställda.

Enligt Bostadsrättsutredningen har sådant som utbredd arbetslöshet ingen motsvarighet om en bostadsrättsförening går i konkurs. Det skulle närmast varit bostadslöshet. Men de undersökningar Boendesociala beredningen hade gjort av konkurser och rekonstruktioner i bostadsrättsföreningar och redovisat i Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner – bostadsrättsföreningar och egna hem (SOU 1999:72) visade att så inte blev fallet.

Bostadsrättsutredningen sammanfattade sin inställning med att de skäl som hade anförts för ekonomiska föreningar inte var överförbara till bostadsrättsföreningar. Kriterierna för ekonomiska föreningar passar, enligt utredningen, dåligt för bostadsrättsföreningar. Slutligen var bristande revision inte en faktor att räkna med beträffande konkurserna under 1990-talet.

Våra slutsatser

Skäl kan anföras både för och emot krav på kvalificerad revisor i större kooperativa hyresrättsföreningar. Avgörande betydelse anser vi dock likheten mellan bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar har. Från revisionssynpunkt är de två typerna av föreningar likvärdiga. Och de skiljer sig från många andra typer av ekonomiska föreningar. Det rimliga är därför enligt vår uppfattning att samma regler gäller för kooperativa hyresrättsföreningar som för bostadsrättsföreningar. Vi föreslår således att samma undantag från kraven i föreningslagen på auktoriserad revisor skall göras för kooperativa hyresrättsföreningar som för bostadsrättsföreningar.

17.7. Överskottsutdelning

17.7.1. Särskilda bestämmelser för bostadsrättsföreningar

I 10 kap. 1 – 8 §§ föreningslagen finns bestämmelser för ekonomiska föreningar om överskottsutdelning och annan användning av föreningens egendom. Endast två av dessa paragrafer är tillämpliga beträffande bostadsrättsföreningar.

Särskilda bestämmelser finns nämligen för bostadsrättsföreningar om vinstutdelning o.d. De finns i 9 kap. 27 och 28 §§ BRL. Nämnas kan att man i BRL endast talar om vinstutdelning medan termen överskottsutdelning i föreningslagen är ett vidare begrepp.

I 9 kap. första stycket 27 § BRL anges att utdelning får ske endast av vinst som redovisas i fastställd balansräkning för det senaste räkenskapsåret. Motsvarande bestämmelser för ekonomiska föreningar finns i 10 kap. 2 § föreningslagen. Där anges att vinstutdelning inte får överstiga vad som i den fastställda balansräkningen och, i fråga om moderförening, i den fastställda koncernbalansräkningen för det senaste räkenskapsåret redovisas som föreningens eller koncernens fria egna kapital dock med avdrag för vissa, närmare preciserade belopp. Nämnas bör att krav också finns på viss avsättning till reservfond, 10 kap. 6 § föreningslagen.

Vinst får, enligt 9 kap. 27 § andra stycket BRL, inte delas ut till andra än bostadsrättshavarna. Vinsten skall fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Några liknande begränsningar eller anvisningar finns inte för ekonomiska föreningar. Däremot finns begränsningar beträffande möjligheterna att dela ut överskott till andra än medlemmar, 10 kap. 4 § föreningslagen.

Som nämndes inledningsvis är två paragrafer i föreningslagen tilllämpliga på bostadsrättsföreningar. Enligt 9 kap. 28 § BRL gäller bestämmelserna om återbetalning m.m. i 10 kap. 7 § föreningslagen om vinst har delats ut i strid med bestämmelserna i 9 kap. 27 § BRL eller någon bestämmelse i föreningens stadgar. Vidare gäller bestämmelserna om vissa gåvor i 10 kap. 8 § föreningslagen också för bostadsrättsföreningar.

17.7.2. Överväganden

Vår bedömning: Några från föreningslagen avvikande bestämmelser om överskottsutdelning bör inte införas.

Behövs särskilda bestämmelser om tillåtna överskottsutdelningar?

Bestämmelsen i 9 kap. 27 § första stycket BRL om att endast vinst enligt den senaste balansräkningen får delas ut infördes genom 1971 års BRL. Tidigare hade föreningslagen gällt också för bostadsrättsföreningar och endast avvikande bestämmelser reglerats i en särskild lag. Men genom 1971 års BRL ändrades systematiken så att en särskild, uttömmande lag finns för bostadsrätterna och föreningslagen endast är tillämplig om en hänvisning görs till denna lag.

Även om bestämmelsen till ordalydelsen avvek från den dåvarande bestämmelsen i föreningslagen var avsikten inte att göra någon ändring av rättsläget. Avsikten var endast att på grund av den ändrade systematiken införa en bestämmelse om vinstutdelning vilken överensstämde i sak med regleringen i föreningslagen (prop. 1971:12 s. 153 och SOU 1969:4 s. 233). Någon motsvarighet till föreningslagens bestämmelser om gottgörelse infördes inte. De ansågs sakna aktualitet för bostadsrättsföreningar (ibid). Parentetiskt kan nämnas att en särskild bestämmelse om vinstutdelning inledningsvis hade funnits i 1930 års BRL, som föregick 1971 års BRL. Men de bestämmelserna togs bort vid införandet av 1951 års föreningslag med motiveringen att bestämmelsen i 1930 års BRL hade fått sin motsvarighet i 1951 års föreningslag (prop. 1951:34 s. 204).

Sedan den särskilda bestämmelsen om vinstutdelning infördes i BRL har bestämmelserna i föreningslagen ändrats ett antal gånger. Bl.a. har terminologin med överskottsutdelning införts. Men några genomgripande sakliga ändringar har det inte varit fråga om (se t.ex. prop. 1986/87:7 s. 193 ff. och 1979/80:144 s. 51 f.). Enligt vår bedömning har reglerna inte ändrats på något sätt som gör att de nu är mer olämpliga än tidigare för bostadsrättsföreningar eller kooperativa hyresrättsföreningar. Med hänsyn till den lagtekniska lösning som vi har valt, se avsnitt 19.1, finns det därför inte skäl för att sätta upp några särskilda bestämmelser för kooperativa hyresrättsföreningar om vilka överskottsutdelningar som får göras i en kooperativ hyresrättsförening.

Skall vinst få delas ut endast till kooperativa hyresgäster?

Bestämmelsen att vinst inte får delas ut till andra än bostadsrättshavare har funnits sedan 1930 års BRL. Den kommenterades då på det sättet att det överensstämde med vad som gällde för överskott vid likvidation (NJA II 1930 s. 526). I förbigående kan nämnas att regeln vid likvidation togs bort vid införandet av 1971 års BRL. Det motiverades med att det i föreningslagen hade införts bestämmelser som medförde att föreningen var skyldig att i stadgarna ange hur man skall förfara med tillgångarna vid likvidation och att bl.a. den aktuella bestämmelsen därför hade förlorat i betydelse (prop. 1971:12 s. 163). I äldre litteratur kommenterades bestämmelsen om vinstutdelning till endast bostadsrättshavare med att detta överensstämde med synsättet i lagen att bostadsrättshavarna är att betrakta som de egentliga medlemmarna (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965, s. 149).

I de här aktuella avseendena har vi valt en helt annan utformning av kooperativa hyresrättsföreningar. Redan genom vårt förslag att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätt och nyttjanderätt följer att man inte kan överföra synsättet att endast de som innehar en nyttjanderätt skall ha rätt till utdelning. Några andra skäl till avvikelser från föreningslagens bestämmelser kan vi inte se. Vi anser således att någon begränsning, liknande den i BRL att vinst får delas ut till endast bostadsrättshavarna, inte bör införas.

Fördelning av vinsten mellan de berättigade

Även bestämmelsen i BRL att vinsten skall fördelas mellan bostadsrättshavarna efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har bestämts i stadgarna, har haft sin motsvarighet sedan 1930 års BRL. Men tidigare skulle fördelningen göras efter andelsvärdena.

Redan med hänsyn till vårt ställningstagande att vinstutdelning inte endast skall kunna ske till kooperativa hyresgäster följer att en motsvarighet till bestämmelsen i BRL inte bör införas beträffande kooperativa hyresrätter.

18. Ombildning

18.1. Bör särskilda regler finnas om ombildning till ägarmodellen?

18.1.1. Ombildning till bostadsrätt

Särskilda bestämmelser finns om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Reglerna finns dels i BRL, dels i en särskild lag benämnd lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Som rubriken på den särskilda lagen antyder är det i samband med att fastighetsägaren har för avsikt att avyttra sin fastighet som särskilda möjligheter finns till ombildning. I korthet går reglerna ut på att hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening. Denna anmäler till inskrivningsmyndigheten sitt intresse av att förvärva fastigheten. Detta antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Genom anmälan får bostadsrättsföreningen en förköpsrätt.

Bostadsrättsföreningens beslut om förvärv skall fattas på föreningsstämma 9 kap. 19 § BRL. Två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skall ha gått med på beslutet. Hyresgästerna i de lägenheterna skall vara medlemmar i föreningen. Inför beslutet skall hyresgästerna ha tillgång till en ekonomisk plan med intyg från intygsgivare, 9 kap. 20 § BRL. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll.

I anmälan till inskrivningsmyndigheten skall föreningen foga ett intyg, 3 § ombildningslagen. Enligt detta skall bl.a. hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha förklarat sig intresserade av den tänkta ombildningen. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

18.1.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Bestämmelserna i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara tillämpliga även på fastighetsförvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt.

En förening som har fått en anmälan om ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel skall kunna återta sin anmälan. Till återtagandet skall fogas ett intyg av föreningens styrelse att minst hälften av de aktuella hyresgästerna vid föreningsstämma har röstat mot förvärv av den fasta egendomen. Inskrivningsmyndigheten skall då ta bort anteckningen.

För att en kooperativ hyresrättsförenings beslut om förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt skall vara giltigt skall en ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll vara tillgängliga inför beslutet. Planen skall vara granskad av två, behöriga intygsgivare.

Vår lösning bör vara generell

Inledningsvis måste konstateras att en bostadsrättsförening har möjlighet att, liksom vilken annan juridisk eller fysisk person som helst, förvärva en fastighet även utan de särskilda ombildningsbestämmelserna. De särskilda reglerna infördes år 1982. De innebär alltså att man har ökat möjligheterna för just bostadsrättsföreningar att förvärva fastigheten där medlemmarna är hyresgäster.

Ett reformarbete pågår beträffande de allmännyttiga bostadsföretagens framtid. Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet lämnade principförslag i betänkandet På de boendes villkor – allmännyttan på 2000-talet (SOU 1999:148). Dessa förslag bereds nu vidare inom ramen för en parlamentarisk kommitté som har tagit namnet Kommittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:01). Enligt det nämnda betänkandet är en möjlighet till hyresgästinflytande inom ramen för allmännyttan att kooperativa hyresrättsföreningar bildas. Det är möjligt att man vid det vidare reformarbetet kommer fram till att särskilda skäl kan finnas att gynna ombildning av allmännyttans hyresrätter till kooperativa hyresrätter framför ombildning till bostadsrätter. Enligt vår mening bör detta i så fall lösas genom särskilda regler som träffar allmännyttans fastighetsbestånd.

Vårt förslag tar i stället sikte på vad som generellt skall gälla beträffande ombildning till kooperativ hyresrätt.

Skälen för särskilda ombildningsregler

När det gäller skälen för de år 1982 införda reglerna om ombildning till bostadsrätt konstaterades i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 18 ff.) först att bostadspolitiken tidigare hade varit inriktad på främst att komma tillrätta med bostadsbrist samt låg utrymmes- och utrustningsstandard. Tiden ansågs vara mogen för att flytta tyngdpunkten mot annat bl.a. de boendes inflytande. Man bedömde dock att det inte är möjligt att uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. Bostadsrätten borde därför öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar. Då åstadkommer man, enligt departementschefen, en större variation mellan upplåtelseformerna, varigenom bl.a. bostadskonsumenternas önskemål bättre kan tillgodoses.

Genom åren har många ändringar gjorts i bestämmelserna om ombildning, bl.a. när det gäller majoritetskraven och vilka hus som skall få ombildas. De här återgivna skälen har emellertid inte på något grundläggande sätt ifrågasatts.

Bör man gynna någon av de två upplåtelseformerna?

I korthet motiverades alltså reglerna med att man ville stimulera den boendeform som ansågs ge de bästa och mest omfattande möjligheterna till boendeinflytande. Kooperativa hyresrättsföreningar är i dessa hänseenden tänkta att i allt väsentligt fungera på samma sätt som bostadsrättsföreningar. En av grundidéerna med kooperativ hyresrätt är just att hyresgästerna skall få möjligheter till medinflytande, ungefär på samma sätt som bostadsrättshavare har. Utifrån de skäl som anfördes i förarbetena finns det därför inte skäl att missgynna kooperativa hyresrätter jämfört med bostadsrätter. Å andra sidan finns det utifrån dem inte heller skäl att gynna de kooperativa hyresrätterna på bostadsrätternas bekostnad.

Det man kan uppnå genom att införa ombildningsregler för kooperativ hyresrätt motsvarande dem för bostadsrätt är att stimulera bildande av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. I avsnitt 6.2 diskuterade vi de svårigheter som fanns under försöksverksamheten för den typen av kooperativa hyresrättsföreningar. Vi konstaterade då att just kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen utan en stark finansiär i bakgrunden ofta lär få det svårare med finansieringen än en bostadsrättsförening. Vill man ändra på detta krävs någon form av ekonomisk stimulans. Förslag till sådant ligger dock utanför vårt uppdrag.

Vid ombildning torde det ofta vara fråga om bildande av den aktuella typen av kooperativ hyresrättsförening. Det skulle då kunna hävdas att i ett läge där vi inte har föreslagit stimulanser kan fallen där ombildning till kooperativ hyresrätt väljs i stället för ombildning till bostadsrätt bli så få att man kan ifrågasätta meningen med särskilda ombildningsregler.

Men enligt oss bör man inta det motsatta förhållningssättet. Är antagandet riktigt att utgångsläget för kooperativa hyresrättsföreningar är något sämre, bör detta inte försämras ännu mer genom gynnande av upplåtelseformen bostadsrätt i ombildningsfallen. Och om förhållandena i stället skulle bli sådana att kooperativa hyresrättsföreningar uppfattas som ett attraktivt alternativ, bör beredskap finnas i form av färdiga ombildningsregler.

Vi anser alltså att regler bör finnas avseende ombildning till kooperativ hyresrätt.

Den lagtekniska utformningen

Som redan nämnts saknas skäl att gynna den ena upplåtelseformen framför den andra. Frågan är då hur ombildningsreglerna bör utformas.

Ett alternativ är att låta ombildningsreglerna till bostadsrätt omfatta även ombildning till kooperativ hyresrätt. En komplikation med den lösningen är att situationen kan inträffa att flera föreningar, t.ex. en bostadsrättsförening och en kooperativ hyresrättsförening, annmäler sitt intresse till inskrivningsmyndigheten. Denna konkurrenssituation måste då lösas på något sätt. Lagen om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt är i dag inte utformad på ett sätt som löser problemet.

En möjlighet vi har diskuterat är att införa ett nytt undantag i 6 § ombildningslagen. Enligt den paragrafen får en överlåtelse i vissa fall göras utan hembud till föreningen. Och det gäller alltså trots att hembud normalt skulle skett. Dessa undantag skulle kunna tillföras det fallet att överlåtelse skall ske till en kooperativ hyresrättsförening. Men för det första innebär en sådan regel att den kooperativa hyresrättsföreningen gynnas framför bostadsrättsföreningar i det fallet att fastighetsägaren vill överlåta till den kooperativa hyresrättsföreningen. Vidare skulle kooperativa hyresrättsföreningar vara missgynnade i alla fall fastighetsägaren vill sälja till någon annan än en sådan förening. Då skulle ju hembud vara aktuellt endast till en eventuell bostadsrättsförening.

Naturligtvis skulle en regel om att den ena upplåtelseformen alltid har försteg vara enkel. Men sådana regler är inte aktuella, eftersom vi inte anser att den ena upplåtelseformen bör gynnas framför den andra.

Enligt vår mening är därför den bästa lösningen den tidigare nämnda. Man bör utvidga ombildningslagens tillämpningsområde till att omfatta även ombildning från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt. Därutöver bör en del frågor – motsvarigheter till sådana som för bostadsrätter regleras i BRL – regleras i lagen om kooperativ hyresrätt. Vi återkommer till det i nästa avsnitt.

Hur bör man lösa konkurrensen mellan flera föreningar?

Som tidigare nämndes kan man förutse situationen att flera intressenter finns. Konkurrenssituationen mellan dem måste lösas. Först bör något sägas om hur den situation ser ut som vi tänker på.

Enligt bestämmelserna om ombildning till bostadsrätt krävs för det första ett beslut av en bostadsrättsförening om att förvärva ett hus för ombildningen. För att ett sådant beslut skall vara giltigt krävs att hyresgästerna i minst två tredjedelar av aktuella lägenheterna har gått med på beslutet. Föreningen skall göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Till denna skall fogas ett intyg om att den nyss nämnda mängden hyresgäster skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen. Hyresgästerna är emellertid inte bundna av sina förklaringar om inte förhandsavtal har tecknats.

Om man bara gjorde bestämmelserna om ombildning till bostadsrätt tillämpliga också på kooperativ hyresrätt skulle situationen kunna uppstå att beslut om förvärv skulle kunna fattas i och anmälan göras av både en bostadsrättsförening och en kooperativ hyresrättsförening. Denna situation är av naturliga skäl inte förutsedd. Det som i dag gäller är att en ny anteckning i inskrivningsregistret inte får göras så länge en anteckning redan finns.

Om nu inte en av upplåtelseformerna skall gynnas är en tänkbar möjlighet att den upplåtelseform skulle få företräde som hade flest anhängare. Frågan är bara hur detta skulle avgöras. När skulle räkningen göras och vem skulle göra den? Vilka möjligheter skulle finnas att ändra sig? Den typen av lösningar framstår som i praktiken svårgenomförbara.

Man kan tänka sig att ge den förening företräde som har anmält sig först. Risken framstår emellertid som överhängande att en sådan regel missbrukas eller att dåligt informerade hyresgäster fattar förhastade beslut. Den lösningen innebär nämligen att utrymme för ändringar inte

finns, även om hyresgästerna ändrar inställning. Reglerna i ombildningslagen innebär att den förening som har registrerats i fastighetsregistrets inskrivningsdel står kvar där i två år, 5 § ombildningslagen.

Skulle då motsatsen, att den sist anmälda föreningen ges företräde, vara lösningen? Vi bedömer att så inte är fallet. Det framstår inte som realistiskt att låta hembudet gå till fler än en förening. Det måste gälla oavsett hur ”lång kö” som finns. I annat fall skulle hembudsförfarandet kunna bli oerhört utdraget. Men med prövning av endast en av anmälningarna finns en risk för manipulationer o.d. Det skulle kunna ske genom exempelvis att föreningar anmälde sig på ren spekulation eller att den sist anmälda föreningen var en ”bulvanförening” eller liknande.

Vi föreslår därför följande utformning. En intresseanmälan gäller, som redan nämnts, i två år. Tiden kan förlängas om hembud har gjorts. Men det kan vi bortse ifrån här. Vidare får en ny intresseanmälan antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört. Avsikten med den sistnämnda bestämmelsen är att hindra att en ny intresseanmälan medför rätt till hembud innan den tidigares giltighet har upphört (prop. 1981/82:169 s. 77). Det bör gälla även i fortsättningen. Endast en anteckning bör kunna finnas i taget. Däremot bör en möjlighet införas för föreningar att återta sin anmälan och för inskrivningsmyndigheten att då ta bort anteckningen.

Därmed finns en möjlighet för hyresgästerna i ett hus som först har valt den ena upplåtelseformen att ändra sig och välja den andra samt att få det noterat i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detta bygger på den nuvarande ordningen att majoritetskravet är två tredjedelar.

Närmare om majoritetskravet

Man kan hävda att majoritetskraven bör sänkas jämfört med vad som i dag gäller för bostadsrätter, eftersom gynnande regler skall finnas för en ytterligare upplåtelseform. Risken för splittring mellan hyresgästerna kan sägas bli större på det sättet det inte längre handlar om att välja mellan bara hyresrätt och bostadsrätt. Även alternativet kooperativ hyresrätt skall vägas in.

Majoritetskravet beträffande ombildning till bostadsrätt ändrades så sent som den 1 juli 1999 från minst hälften till två tredjedelar. De skäl som anfördes för detta var i korthet följande (prop. 1998/99:101 s. 12 f.). Ju fler som deltar i ombildningen, desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad. Boendet har en stor social betydelse. Det är därför inte rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett stort antal hyresgäster, kanske närmare hälften, motsätter sig

den. Ombildning innebär också en risk för att föreningen sätter sina egna medlemmars intressen framför de kvarvarande hyresgästernas.

De här återgivna skälen förlorar inte i betydelse på grund av införandet av en ny upplåtelseform. Och samma skäl kan göras gällande gentemot kooperativa hyresrättsföreningar. Särskilt mot bakgrund av att frågan beträffande bostadsrätter så nyligen har prövats av riksdagen anser vi att tvåtredjedelskravet bör utvidgas till att gälla även för kooperativa hyresrätter.

Närmare om återtagande och borttagande av intresseanmälan

Vi backar då tillbaka till fallet att hyresgästerna genom t.ex. en bostadsrättsförening har anmält intresse för ombildning till bostadsrätt men ändrar sig. Man vill i stället anmäla intresse för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det som krävs är då att bostadsrättsföreningen på föreningsstämma ändrar sitt beslut om att förvärva fastigheten. Detta kan sedan anmälas till inskrivningsmyndigheten. När anteckningen har tagits bort kan anmälan göras om ombildning till kooperativ hyresrätt.

Vad bör då gälla för beslut om att inte förvärva fastigheten och vilka krav bör ställas på anmälan om detta?

Som tidigare nämnts krävs två tredjedels majoritet för beslut om förvärv för ombildning till bostadsrätt. Och vi har föreslagit att detsamma skall gälla för ombildning till kooperativ hyresrätt. Det kan då förefalla naturligt att samma majoritetskrav bör gälla för ändringsbeslutet, dvs. beslutet att inte förvärva fastigheten.

Men de skärpta kraven för beslut om förvärv av fastighet motiveras, som tidigare nämnts, med att förutsättningarna för att ombildningen skall bli lyckad blir större om fler än hälften är intresserade. Med andra ord är förutsättningarna för ombildning för dåliga, om inte fler än hälften röstar för. Detta leder till att det inte bör krävas mer än att hälften av de aktuella hyresgästerna röstar för en ändring av det tidigare beslutet om förvärv av fastigheten. Därmed behövs inga särskilda regler för denna typ av beslut. Det gäller både för bostadsrätter och kooperativa hyresrätter.

Teoretiskt sätt finns då en risk för beslut om ändring av det tidigare beslutet, även om ombildning till den andra upplåtelseformen inte är aktuell. Men så är rättsläget (beträffande ombildning till bostadsrätt) redan i dag. Och problemet framstår som i stort sett enbart teoretiskt.

Vad bör då gälla beträffande anmälan till inskrivningsmyndigheten? Beslutet från föreningsstämman skall, som andra beslut, dokumenteras i ett protokoll. För intresseanmälan krävs en anmälan från styrelsen och

ett av denna utfärdat intyg. I detta skall anges bl.a. att minst två tredjedelar skriftligen har förklarat sig intresserade. Mot den bakgrunden anser vi att det är tillräckligt att styrelsen återtar sin intresseanmälan och till detta fogar ett intyg om att minst hälften av de aktuella hyresgästerna vid beslut på föreningsstämma röstat mot förvärv av den fasta egendomen.

Ekonomisk plan och besiktningsprotokoll

Som nämndes i inledningsavsnittet förutsätter ett giltigt beslut om förvärv av en fastighet för ombildning till bostadsrätt att en av intygsgivare granskad ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll är tillgängliga. Frågan blir därför om några liknande krav bör ställas upp för beslut om förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt.

När ombildningsreglerna infördes uppmärksammade departementschefen i propositionen särskilt frågan om ekonomisk plan (prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Hon konstaterade inledningsvis att syftet med den ekonomiska planen är att skapa förutsättningar för att bostadsrättsföreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. Bestämmelserna om ekonomisk plan, fortsatte hon, präglas av förhållandena vid nyproduktion. I en sådan situation spelar, enligt departementschefen, den ekonomiska planen knappast någon roll för den enskilde. Hon tillade att det i stället är den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavtalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostadsrätt.

Därefter kom departementschefen in på läget vid ombildning:

Situationen är emellertid annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det är självfallet av väsentlig betydelse att hyresgästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en tillfredsställande information om de ekonomiska förutsättningarna för en ombildning. Den ekonomiska planen bör härvid utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna. Det är enligt min mening alltså inte tillräckligt med någon form av preliminär plan utan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan.

Departementschefen ansåg att planen skulle föreligga när beslut om fastighetsförvärvet skall fattas. En bestämmelse om det infördes i BRL. Planen skall dessutom vara granskad av intygsgivare, men behöver inte vara registrerad.

Slutligen ställdes ett krav upp på att ett besiktningsprotokoll skall fogas till den ekonomiska planen. Protokollet skall utvisa fastighetens skick. Detta motiverades på följande sätt (prop. s. 35).

När det härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och att en beräkning görs av de kostnader som efter fastighetsförvärvet kan behöva läggas ner på underhållsåtgärder av olika slag. Det bör t.ex. inte få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastighetens stamledningar för vatten och avlopp måste bytas ut strax efter det att föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt möjligt få kännedom om ombyggnadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer att bli följden av ombyggnaden.

Lagstiftarens syn är alltså att den ekonomiska planen tjänar olika syften vid nybyggnation respektive ombildning. Vid nybyggnation anses planen sakna värde som informationsunderlag för den enskilde. Däremot anses den ekonomiska planen vara ett väsentligt informationsunderlag vid beslut om ombildning. Dessutom skall det finnas ett besiktningsprotokoll.

Vi delar uppfattningen att ett ekonomisk underlag och ett besiktningsprotokoll kan ha en betydelse som beslutsunderlag för hyresgästerna vid ombildning och att detta är en skillnad jämfört med förhållandena vid nyproduktion. Därför anser vi det också tänkbart med en ordning liknande den i BRL vid ombildning till ägarmodellen trots att vi i avsnitt 5.2.1 bestämde oss för att inte förespråka ett generellt krav på en sådan ordning.

Vid ombildning torde förhållandena ofta bli annorlunda än vid nyproduktion. Oftare kommer hyresgästerna eller vissa hyresgäster att vara drivande. Även i realiteten kommer hyresgästerna ofta att diktera villkoren. Därmed blir det viktigt med ett beslutsunderlag. I ombildningssituationer utsätts vidare ofta, i vart fall vissa av, hyresgästerna för ett visst tryck och påverkan. Därför är en opartisk granskning särskilt viktig. Det kan också konstateras att en viss debatt har förekommit om förhållandena vid vissa ombildningar till bostadsrätt under senare år.

Som vi angav i avsnitt 5.2.1 finns flera nackdelar med skyddssystemet i BRL. Men de nyss nämnda förhållandena vid ombildning talar enligt vår mening starkt för att ha ett skyddssystem vid ombildning. För

det talar också att det är endast fråga om ägarmodellen. Och det är som sagts vid bildning av den typen av kooperativa hyresrättsföreningar som behovet av skydd får anses störst. Vi anser därför att skälen för en ordning med någon form av skyddssystem vid ombildning till ägarmodellen väger över.

Samtidigt anser vi det viktigt att inte göra regelverket onödigt komplicerat. Det gäller särskilt mot bakgrund av att det skall gälla endast vid ombildning. Man bör så långt möjligt undvika sådana konsekvenser som att dessa regler driver fram formkrav, omfattande reglering osv.

Vi tog i avsnitt 5.2.2 ställning för att ett krav på säkerhet vid uttagande av förskott generellt sett är tillräckligt som författningsmässigt krav vid träffande av förhandsavtal. Förhållandena blir enligt vår mening inte annorlunda för att det är fråga om ombildning. Vi anser därför att något krav på kostnadskalkyler inte behöver ställas upp.

Däremot bör ett krav ställs upp att projektet skall granskas av två sådana intygsgivare som granskar motsvarande bostadsrättsprojekt. Man kan då fundera över om ett krav på ekonomisk plan är nödvändigt. Alternativet skulle vara en ordning där författningsmässiga krav inte fanns på intygsgivarens underlag. I praktiken skulle därmed underlaget bestämmas av vad intygsgivaren ansåg nödvändigt för att kunna bedöma projektet.

En sådan ordning skulle emellertid ställa nya krav på intygsgivarna jämfört med vad de är vana vid beträffande prövning av bostadsrättsprojekt. Vidare skulle ett särskilt regelsystem behöva byggas upp angående vad intygsgivarnas prövning skulle avse osv. Den tänkta förenklingen skulle därför utebli.

Vidare är det, som tidigare nämnts, så att vid just ombildning är den ekonomiska planen tänkt som ett beslutsunderlag för hyresgästerna. Det får då ses som en fördel att använda sig av en beprövad metod. Vi föreslår därför att man inför motsvarande förutsättningar för att ett beslut om förvärv för ombildning skall vara giltigt som gäller för bostadsrätter. Med andra ord skall en ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll vara tillgängliga inför beslutet. Planen skall vara granskad av två intygsgivare. I dessa avseenden bör man direkt hänvisa till BRL:s regler.

Bostadsrättsutredningen föreslog vissa ändringar i de här aktuella avseendena. I den mån Bostadsrättsutredningens förslag genomförs bör reglerna för kooperativ hyresrätt anpassas efter dem.

18.2. Särskilt om ombildningsregler i lagen om kooperativ hyresrätt

18.2.1. Bestämmelserna i BRL

Hyresgästens rätt till medlemskap

En bostadsrättsförening får i samband med ombildningen enligt huvudregeln inte vägra den som är hyresgäst i huset inträde i föreningen, 2 kap. 8 § BRL. Undantag gäller för lokaler, hyresförhållanden som beror på anställning och när rätt att vägra medlemskap efter övergång, enligt 2 kap. 3 och 4 §§ BRL, föreligger. Ett par särskilda undantag finns avseende tiden efter det att föreningen har förvärvat huset. Medlemskap får vägras om sökanden inte var hyresgäst när huset förvärvades (enligt huvudregeln) och om hyresgästen ansöker om medlemskap senare än ett år efter föreningens förvärv.

En hyresgäst som vägras inträde i bostadsrättsföreningen vid ombildningen kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL.

Föreningens skyldighet att upplåta och följderna av vägran

Enligt 4 kap. 6 § BRL får en bostadsrättsförening – när någon enligt 2 kap. 8 § BRL har antagits som medlem – inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt. Inte heller får föreningen erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta. Om föreningen bryter mot detta, kan medlemmen vända sig till hyresnämnden. Det nu sagda gäller dock inte om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra.

I 2 kap. 12 § BRL finns bestämmelser för det fallet att bostadsrättsföreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 2 kap. 8 § BRLoch som har antagits som medlem. Huvudregeln är att medlemmen då skall anses ha utträtt ur föreningen. Detsamma gäller om medlemmen inte antar ett erbjudande från föreningen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt.

Undantag gäller om medlemmen inom viss tid hänskjuter frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § BRL. Undantag gäller också om styrelsen har medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.

Medlemmen anses ha utträtt ur föreningen, när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på begäran om upplåtelse av bostadsrätt.

I 2 kap. 13 § BRL behandlas en speciell situation. Föreningen har antagit en hyresgäst som medlem. Men denne upphör att vara medlem innan någon bostadsrätt har upplåtits till honom. Medlemmen anses då, enligt huvudregeln, ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör.

Förbudet mot höjning av upplåtelseavgiften

En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en särskild avgift tillsammans med insatsen när en bostadsrätt upplåts. Avgiften kallas upplåtelseavgift. En förutsättning för att avgiften skall få tas ut är att stadgarna medger det. Tanken med upplåtelseavgiften är att den skall kunna tas ut i de fall upplåtelsen skall ske först sedan föreningens verksamhet har pågått en viss tid. Det är alltså i praktiken en form av uppräkning av insatsen.

Vid ombildning gäller särskilda begränsningar beträffande möjligheten att ta ut upplåtelseavgift, 7 kap. 14 § tredje stycket BRL. Upplåtelseavgift får inte tas ut förrän efter en månad från den dag då föreningen har erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Vidare får avgiften, intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

18.2.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Den som är hyresgäst vid en ombildning till kooperativ hyresrätt skall i normalfallet ha rätt att bli medlem i den kooperativa hyresrättsföreningen. Undantag skall gälla för det fall föreningen enligt 3 kap. 1 § föreningslagen har rätt att vägra medlemskap. I övrigt skall motsvarande undantag finnas som gäller enligt 2 kap. 8 § BRL.

En hyresgäst som vägras medlemskap, skall kunna hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

En kooperativ hyresrättsförening skall, enligt huvudregeln, vara tvungen att upplåta kooperativ hyresrätt till den som, i samband med ombildning, har antagits som medlem. Om en sådan upplåtelse inte kommer till stånd eller om medlemmen upphör att vara hyresgäst innan någon kooperativ hyresrätt har upplåtits, skall medlemmen – enligt huvudregeln – anses ha utträtt ur föreningen.

Några särskilda bestämmelser motsvarande dem som finns beträffande begränsningar i rätten att för bostadsrätter ta ut upplåtelseavgift i samband med ombildning skall inte finnas för kooperativa hyresrätter.

Hyresgästens rätt till medlemskap

Det finns enligt vår mening ingen anledning till någon annan princip avseende hyresgästens rätt att bli medlem i föreningen än vad som gäller enligt 2 kap. 8 § BRL. Huvudregeln bör alltså vara att den som är hyresgäst vid ombildningen också har rätt att bli medlem i den kooperativa hyresrättsföreningen. Som nämnts i avsnittet om bestämmelserna i BRL gäller vissa undantag från denna huvudregel.

Undantaget när hyresförhållandet avser en lokal motiverades i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 33) med att hinder inte bör ställas upp om bostadsrättsföreningen av ekonomiska eller andra skäl anser att lokalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos föreningen. Detta synsätt menar vi är helt överförbart till kooperativa hyresrättsföreningar. Inte minst gäller det mot bakgrund av vad vi sade i avsnitt 3.2.1 om lokaler.

År 1991 infördes undantaget för hyresförhållanden som beror på anställning. Det syftade främst på fastighetsskötarbostäder. I sådana fall ansågs det kunna vara av värde för föreningen att behålla hyresrättsformen (prop. 1990/91:92 s. 165). Även i detta avseende är förhållandena likartade för kooperativa hyresrättsföreningar.

Undantag gäller vidare i fall där rätt att vägra medlemskap föreligger enligt 2 kap. 3 eller 4 § BRL. De paragraferna anger i vilka fall

medlemskap i en bostadsrättsförening får vägras efter övergång av bostadsrätt. Vi har i avsnitt 4.2.2 föreslagit att man skall ansluta till föreningslagens regler om antagande av medlemmar. Därför föreslår vi att ett undantag, liksom vid ombildning till bostadsrätt, skall ställas upp så att de sedvanliga kriterierna om rätt att vägra medlemskap gäller även vid ombildning. Men i det här fallet blir det då föreningslagens och inte BRL:s kriterier som skall utgöra undantag.

När det gäller de övriga bestämmelserna i 2 kap. 8 § BRL anser vi inte att förhållandena för en kooperativ hyresrättsförening avviker på något sätt som motiverar skillnader. Motsvarande bestämmelser bör alltså införas för kooperativa hyresrättsföreningar.

En hyresgäst som vägras medlemskap har, som nämndes i det föregående avsnittet, möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Den som vägras medlemskap i en ekonomisk förening är däremot hänvisad till att väcka talan vid domstol. Vi har i avsnitt 4.2.2 tagit ställning för att den principen normalt sett bör gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar. Så bör det vara inte minst av det skälet att någon fast koppling inte skall finnas mellan andelsrätten och nyttjanderätten.

Det vi här talar om är en särskild situation där en person som redan är innehavare av hyresrätten vill få frågan om medlemskap prövad. I det fallet anser vi att det är rimligt att tvisten kan hänskjutas till hyresnämnden.

I sammanhanget bör nämnas att 1997 års hyreslagstiftningsutredning i sitt delbetänkande Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15) föreslog att hyres- och arrendenämnderna skall avskaffas. Men förslaget innebar också att tvister som den här aktuella, vilka i dag prövas av hyresnämnd, i allmän domstol skall handläggas i en, jämfört med vanliga tvistemål, särskild ordning och med deltagande av intresseledamöter. Förslaget bereds för närvarande. Skulle det förverkligas är det bara att anpassa vårt förslag till vad som i övrigt skall gälla för sådana ärenden som enligt gällande rätt handläggs av hyresoch arrendenämnderna. Nämnas kan att inriktningen för närvarande är att nämnderna inte skall avvecklas, utan i stället administrativt samordnas med tingsrätten vid de orter där nämnderna i dag verkar (se t.ex. Regeringens skrivelse 1999/2000: 106 s. 59).

Föreningens skyldighet att upplåta och följderna av vägran

Tveksamhet rådde tidigare i frågan om ett i en bostadsrättsförening meddelat medlemskap verkligen innebar en skyldighet för föreningen att också upplåta bostadsrätt. Tanken med att införa en skyldighet att

upplåta bostadsrätt sedan den som vid ombildningen är hyresgäst har beviljats medlemskap var följande (prop. 1990/91:92 s. 74). En hyresgäst som har blivit medlem i föreningen bör kunna räkna med att också få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt. Men det är inte möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening att den redan före fastighetsförvärvet skall veta om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt.

När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar skall, som flera gånger påpekats, enligt vårt förslag någon fast koppling inte finnas mellan andels- och nyttjanderätten. Normalt sett är det därför inte heller naturligt att anse att ett beviljat medlemskap skall medföra att en nyttjanderätt skall upplåtas.

Men ombildning är en speciell situation. Utgångsläget är att ett antal hyresgäster är överens om att försöka förvärva en fastighet för att bilda en kooperativ hyresrättsförening. En naturlig förutsättning för den som röstar för ombildningen är att han skall få bli medlem och få behålla sin lägenhet men då som en kooperativ hyresrätt. Vi anser inte att några skillnader bör råda i detta hänseende för att ombildning skall ske till kooperativ hyresrätt i stället för till bostadsrätt. Principerna vid ombildning enligt 4 kap. 6 § BRL bör således överföras även till kooperativa hyresrätter.

Detsamma bör enligt vår mening göras med bestämmelserna för ombildning i 2 kap. 12 och 13 §§ BRL om konsekvenser beträffande medlemskap. Situationen i 2 kap. 12 § BRL är att medlemskap enligt 2 kap. 8 § har beviljats men, något förenklat, att någon upplåtelse av bostadsrätt inte kommer till stånd. Den andra situationen är att en medlem upphör att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt har upplåtits till honom. I dessa fall anses medlemmen normalt ha utträtt. Situationerna är jämförbara med de fall som togs upp i avsnitt 4.2.7 när hyresrätten är förverkad m.m. Då föreslog vi en motsvarande bestämmelse. Med andra ord bör detsamma gälla i de här aktuella hänseendena.

Bör en motsvarighet finnas till begränsningarna beträffande upplåtelseavgifter?

Begränsningarna i 7 kap. 14 § tredje stycket BRL beträffande möjligheterna att ta ut upplåtelseavgift vid ombildning infördes år 1991. I förarbetena målades följande bakgrund upp som skäl för begränsningarna (prop. 1990/91:92 s. 123).

Det förekommer i dag att hyresgäster som av föreningen en gång erbjudits förvärv av bostadsrätt, vid en ombildning tackar nej, men

sedermera ångrar sig... Föreningarna brukar emellertid då som förutsättning för upplåtelse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelseavgift, ofta med utgångspunkt i bostadsrättens marknadsvärde. I många fall beror föreningarnas förhållningssätt i dessa fall säkerligen på att man misstänker att hyresgästen efter ett förvärv omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst. Förfaringssättet kan dock många gånger anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att bestämma sig för ett bostadsrättsförvärv.

Någon direkt motsvarighet till upplåtelseavgifter föreslår vi inte för kooperativa hyresrätter. Som utvecklats i avsnitt 4.2.5 ser vi emellertid inte några hinder mot att en förening, som så önskar, har stadgebestämmelser som medger att de insatser som nya medlemmar skall erlägga efter hand räknas upp.

Vi ser inte samma risker för att en oskälig uppräkning av dessa insatser skall ske. Någon motsvarighet till den höjning av marknadsvärdet som utgjort bostadsrättsföreningarnas skäl för höjningar är svår att tänka sig. Dessutom förefaller det svårt att åstadkomma uppräkningsprinciper på annan grund som inte är oskäliga och inte strider mot likhetsprincipen och som samtidigt är sådana att de motiverar ett särskilt förbud i författning. Vi anser därför att någon motsvarighet till begränsningarna beträffande upplåtelseavgifter vid ombildning inte bör införas.

18.3. Bör ombildning till hyresmodellen stimuleras?

18.3.1. Bakgrund

Det förslag vi hittills har diskuterat ger förbättrade förutsättningar för tillkomsten av kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen. Däremot innebär det ingen förbättring för kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen.

Våra hittillsvarande resonemang har byggt på att man generellt sett inte bör priotera bostadsrätt före kooperativ hyresrätt eller tvärtom. Det förekommer visserligen bostadsrättsföreningar som inte äger fastigheten där bostadsrättslägenheterna är inrymda. Föreningar finns som i stället hyr eller arrenderar (se t.ex. Bostadsrättsutredningens slutbetänkande Olika bostadsrättsfrågor [SOU 2000:2] s. 152 f.). Men det fram-

går trots detta rätt klart av BRL att lagstiftaren i huvudsak har tänkt sig föreningar som äger sina fastigheter.

När det gäller koooperativ hyresrätt är det redan i våra direktiv fastslaget att reglerna skall omfatta inte bara föreningar enligt ägarmodellen utan även enligt hyresmodellen. Det kan sägas utgöra skäl för att om möjligt på motsvarande sätt som vi gjort beträffande ägarmodellen försöka gynna ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen. Tanken är alltså att man först med ett sådant gynnande behandlar bostadsrätt och kooperativ hyresrätt lika.

18.3.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Särskilda krav skall gälla, om en kooperativ hyresrättsförening avser att hyra lägenheter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt och om samtliga lägenheter skall hyras. Beslut skall då fattas med två tredjedelsmajoritet bland hyresgästerna.

Vid en sådan ombildning träder föreningen automatiskt in som hyresvärd även gentemot hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen. Vissa förutsättningar skall dock vara uppfyllda, bl.a. skall hyresgästerna informeras om inträdet.

De hyresgäster som inte vill vara med i föreningen har i övrigt kvar samma rättigheter och skyldigheter som tidigare. Upphör hyresavtalet mellan fastighetsägaren och föreningen, återinträder fastighetsägaren som hyresvärd.

Särskilda regler bör införas

Gynnande regler kan utformas på olika sätt beroende på vilka situationer man vill stimulera. Man kan tänka sig regler där syftet är att gynna hyresgäster som vill gå över till föreningsformen men där fastighetsägaren inte är lika intresserad. Det skulle enkelt uttryckt innebära regler som mer eller mindre tvingar fastighetsägaren att upplåta lägenheterna åt en förening i stället för till enskilda hyresgäster. I så fall finns dock inte det naturliga tillfälle då upplåtelsen till föreningen skall ske som det finns vid utövande av en förköpsrätt. Men framför allt framstår det som helt främmande att tvinga den befintlige ägaren att upplåta lägenheter till en kooperativ hyresrättsförening. En sådan relation har utomordentligt små möjligheter att bli bra och frågan är hur ett hyresavtal skulle kunna träffas när fastighetsägaren inte vill det. Ett system som

bygger på tvång till upplåtelse skulle slutligen innebära en kraftig inskränkning av äganderätten.

Man kan då i stället tänka sig situationen att fastighetsägaren och ett antal hyresgäster är intresserade av ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen medan övriga hyresgäster inte är intresserade av detta. Vilka behov finns av gynnande regler i denna situation?

Först och främst kan konstateras att, även om man inte inför några särskilda regler, inget hindrar att en förening bildas med så många hyresgäster som är intresserade. Avseende dessa lägenheter eller denna del av huset träffar fastighetsägaren avtal med föreningen och föreningen får sedan träffa avtal med sina medlemmar så att de blir kooperativa hyresgäster i föreningen. Resterande hyresgäster förblir vanliga hyresgäster i förhållande till fastighetsägaren.

Komplikationer kan då tänkas uppstå i den vardagliga förvaltningen. Det kan vara en fördel om alla som bor i huset kan vända sig till samma person t.ex. när reparationsbehov föreligger. En möjlighet är att lösa sådana frågor genom förvaltningsavtal. Exempelvis kan föreningen bli förvaltare för samtliga lägenheter. Det är således en lösning som inte kräver några särskilda regler.

SABO har emellertid förhört sig med ett antal av sina medlemmar. Den allmänna åsikt som kom fram var att hyresgästerna med en sådan lösning inte i tillräcklig utsträckning skulle få den makt (bestämmanderätt) över sitt boende som gör ett erbjudande om kooperativ hyresrätt intressant. Hyresmodellen blir då inte heller ett intressant alternativ för allmännyttans fastighetsbestånd.

Man kan säkert ha olika uppfattningar i frågan om vad som är möjligt att åstadkomma med förvaltningsavtal. Ofrånkomligt är dock att, om fastighetsägare inte anser hyresmodellen attraktiv, risken är stor att detta inverkar menligt på modellens utbredning. Eftersom uppfattningen förefaller vara utbredd bland de allmännyttiga fastighetsägarna, är risken överhängande att andra fastighetsägare delar den. Därtill kommer att kooperativ hyresrätt är tänkt som ett alternativ för allmännyttan i framtiden.

Ett annat skäl för att söka andra lösningar än att hänvisa till förvaltningsavtal är strävan efter likhet med ombildning till bostadsrätt och till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Vid sådan ombildning blir föreningen hyresvärd också för de hyresgäster som inte går med i föreningen.

Enligt vår uppfattning finns således skäl att överväga andra lösningar som kan tänkas mer motsvara tanken att en förening skall kunna träda in som hyresvärd även gentemot icke medlemmar, när den hyr lägenheter i ett hus för att upplåta lägenheterna med kooperativ hyresrätt.

Utgångspunkter för en särskild reglering

Den situation vi talar om är att det finns hyresgäster i ett hus och att en del av hyresgästerna vill starta en kooperativ hyresrättsförening medan andra vill förbli vanliga hyresgäster. Det är då viktigt att se till att de kvarvarande, vanliga hyresgästernas rättsställning i så stor utsträckning som möjligt inte försämras. Som sades i våra allmänna överväganden är kooperativ hyresrätt ett komplement till de befintliga upplåtelseformerna. Det betraktelsesättet måste gälla även i förevarande sammanhang. Och det innebär alltså att det finns klara gränser för hur långt man kan gå i ambitionen att skapa goda förutsättningar för att upplåtelseformen skall kunna etablera sig.

Frågan bör också ställas om några särskilda krav bör ställas upp på föreningens beslut vid en ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen. Kravet om två tredjedels majoritet för ombildning till bostadsrätt fanns redan när ombildningsreglerna infördes år 1982. Som vi utvecklades i avsnitt 18.1.2 infördes de särskilda ombildningsreglerna för att stimulera ombildning. Majoritetsregeln innebar emellertid att ombildning i viss mån försvårades. Hur motiverades då det?

I korthet var tanken med majoritetsregeln att man ville att ombildningen skulle ske på de boendes villkor eftersom den gav hyresgästerna ett helt annat ekonomiskt ansvar än tidigare för sitt boende (prop. 1981/82: 169 s. 27 ff.). Inflytandet ville man garantera genom en majoritetsregel. Det ansågs därvid inte tillräckligt med vanlig, enkel majoritet. Kravet på kvalificerad majoritet motiverades vidare med att det är viktigt att så många som möjligt deltar i beslutet eftersom ombildningen får stor betydelse för de boende i fastigheten och att en stark majoritet främjar grundtankarna bakom bostadsrättssystemet.

År 1992 sänktes majoritetskravet till enkel majoritet. Till stöd för sänkningen anfördes att farhågorna om att föreningarna skulle bli bräckliga vid lägre majoritetskrav inte var befogade eftersom ett skyddssystem med ekonomiska planer, intygsgivare m.m. finns (prop. 1990/91:160 s. 12 ff). Inte heller ansågs sänkningen innebära risker för ökade problem för de kvarvarande hyresgästerna. Det motiverades med att det inte är unikt för denna kategori av hyresgäster att den nye fastighetsägaren kan vara oerfaren och att de kvarvarande hyresgästerna skyddas av samma hyresrättsliga regler som andra hyresgäster.

Tvåtredjedelskravet återinfördes år 1999. Motiven till den ändringen återgavs i avsnitt 18.1.2. De handlade alltså om större möjlighet till lyckad ombildning, restriktivitet på grund av boendets stora sociala betydelse och risken för att föreningen inte är så intresserad av de kvarvarande hyresgästerna.

Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen är situationen något annorlunda. Föreningen kan i och för sig dimensioneras efter hur många som är intresserade. Det är inte givet att föreningen måste hyra samtliga lägenheter. Därmed har argumenten om föreningens bärkraft inte samma tyngd.

Däremot har argumenten som tar sikte på boendets sociala betydelse och de kvarvarande hyresgästerna samma bärkraft i de fall en ombildning av vissa lägenheter till kooperativa hyresrätter skall medföra att föreningen, på ett eller annat sätt, tar över hyresvärdens förpliktelser. För sådana fall anser vi att särskilda krav bör ställas på föreningens beslut.

Hänsynen till de kvarvarande hyresgästerna medför enligt vår mening att valet närmast står mellan antingen att ansluta till samma majoritetskrav, två tredjedelar, som gäller vid ombildning till bostadsrätt och som vi har föreslagit vid ombildning till ägarmodellen eller att ställa upp ett ännu högre krav.

Hela diskussionen här handlar om att försöka förbättra förutsättningarna för ombildning till kooperativ hyresrätt. För höga majoritetskrav innebär att man ställer upp en annan form av hinder mot ombildning än de man försöker undanröja. Det är också svårt att se att t.ex. tre fjärdedelars majoritet gör det mer berättigat att ombildningen får konsekvenser för de kvarvarande, vanliga hyresgästerna än ett majoritetskrav på två tredjedelar. Minoriteten består ju av ett antal enskilda individer. I förhållande till den infallsvinkeln kan man inte säga mer än att det för minoritetsskyddets skull rent allmänt framstår som rimligt att kräva en rätt stor uppslutning. Vi anser att något avgörande skäl inte finns för att ställa upp ännu hårdare krav än det som gäller för ombildning till bostadsrätt. Därmed är det bättre att välja samma krav. Det bidrar till enhetlighet och gör regelverket mer lättöverskådligt.

Däremot anser vi inte att man bör införa någon motsvarighet till kravet på ekonomisk plan och besiktningsprotokoll för ombildningen. Som vi har utvecklat i avsnitt 5.2.1 är det ekonomiska risktagandet mindre beträffande föreningar enligt hyresmodellen än föreningar enligt ägarmodellen. Det är inte aktuellt att förvärva fastigheten. Därmed har inte heller de skäl som anfördes för ekonomisk plan och besiktningsprotokoll vid ombildning till bostadsrätt, se avsnitt 18.1.2, samma bärkraft. De ekonomiska förutsättningarna ändras inte på samma sätt vid en förhyrning som vid ett köp och fastighetens skick är inte av samma omedelbara betydelse för beslutet som vid förvärv.

Sammanfattningsvis föreslår vi således att ett krav bör ställas upp på två tredjedels majoritet vid beslut om att hyra samtliga lägenheter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt. Däremot anser vi inte att

ett krav på kvalificerad majoritet generellt sett bör gälla för att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna hyra lägenheter för upplåtelse av kooperativ hyresrätt. Det gäller inte för ägarmodellen vid t.ex. nyproduktion. Inte heller gäller det när en kooperativ hyresrättsförening skall hyra tomma lägenheter.

Närmare om de särskilda ombildningsreglerna

I det fall den kooperativa hyresrättsföreningens hyresavtal med fastighetsägaren skall omfatta samtliga lägenheter anser vi att fastighetsägarens ansvar för förvaltningen i sin helhet bör övergå till föreningen. Vi har därför övervägt följande fyra alternativ till lagstiftning.

1. Föreningen kan eller skall inträda i fastighetsägarens förvaltningsskyldigheter.

2. Fastighetsägaren ges en rätt att säga upp de kvarvarande, vanliga hyresgästerna samtidigt som hyresavtal anses träffat med föreningen.

3. Föreningen kan inträda som part i de hyresavtal mellan fastighetsägaren och hyresgäster som inte vill bli kooperativa hyresgäster.

4. Alla hyresgäster har att välja mellan att bli kooperativa hyresgäster eller att flytta.

Det fjärde alternativet menar vi att man ganska snabbt kan avskriva. Den lösningen är mest ingripande och minst fördelaktig för de hyresgäster som inte vill bli medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen. Det gäller särskilt eftersom insatser skall betalas. Så länge något av de andra alternativen i tillräcklig grad undanröjer hinder mot ombildning bör det fjärde alternativet undvikas. Och det gör enligt vår bedömning i vart fall alternativ 2 och 3.

Däremot anser vi det tveksamt om alternativ 1 uppfyller det nämnda kravet. Mot detta alternativ kan riktas samma invändning som om inga särskilda regler införs, alltså då frågan får lösas genom förvaltningsavtal. Vad som avses är alltså invändningen från fastighetsägarhåll att fastighetsägaren inte kan frigöra sig från hyresvärdens förpliktelser i sådan utsträckning att upplåtelse till en kooperativ hyresrättsförening framstår som meningsfull. Det framstår också som något tveksamt om det alternativet för hyresgästen är fördelaktigare än de andra. Risken är att hyresgästen, beroende på vad saken gäller, i vissa fall skall vända sig till föreningen men i andra fall direkt till fastighetsägaren. Då har man bara krånglat till hyresgästens tillvaro och risken är att problem "faller mellan två stolar".

Enligt vår mening har alternativen 2 och 3 ett försteg framför de andra alternativen. Något bör därför sägas om den närmare utformningen av dem.

Först bör något sägas om läget när reglerna skall slå till. Hyresgästerna som är medlemmar i föreningen skall med kvalificerad majoritet ha beslutat om att föreningen skall hyra samtliga lägenheter i det aktuella huset eller – som beslutet kan ta sig ut i praktiken – att hyra hela huset (om denna fråga se vidare författningskommentaren till 1 kap. 1 § lagen om kooperativ hyresrätt). När det gäller de lägenheter som skall bli kooperativa hyresrätter får hyresavtalen sägas upp. Föreningen får träffa avtal dels med fastighetsägaren, dels med de blivande kooperativa hyresgästerna. Det som dessutom bör vara möjligt enligt vår mening är att föreningen skall kunna träffa hyresavtalet med fastighetsägaren så att det avser också de lägenheter där hyresgästen inte är intresserad av ombildningen. Föreningens beslut och avtalet med fastighetsägaren får sedan olika konsekvenser beroende på om man bestämmer sig för alternativ 2 eller 3.

Alternativ 2 innebär att fastighetsägaren ges möjlighet att säga upp de kvarvarande vanliga hyresgästerna. Med förebild från vad som gäller vid ogiltiga upplåtelser av bostadsrätt m.m. bör därvid gälla att hyresavtal skall anses ingånget med föreningen för tiden från det att hyresgästen tillträdde lägenheten. I första hand bör det vara upp till parterna att komma överens om villkoren. Men om parterna inte kommer överens bör villkoren fastställas av hyresnämnden, jfr 4 kap. 9 § BRL.

Alternativ 3 innebär i stället att föreningen, sedan beslut har fattats och avtal har träffats med fastighetsägaren, enligt en bestämmelse i författning, i stället för fastighetsägaren inträder som part i hyresavtalen med de hyresgäster som inte vill bli kooperativa hyresgäster.

En fördel med alternativ 2 är att uppsägningen och det nya avtalet gör förändringarna synliga för hyresgästen. Och händelseförloppet dokumenteras, vilket underlättar t.ex. om hyresgästen i process skall välja rätt part att rikta sin talan mot. Men motsvarande tydlighet kan uppnås med alternativ 3, om man ställer upp som förutsättning att hyresgästen skall få ett meddelande om att föreningen har trätt in som hyresvärd. För ett sådant meddelande bör det enligt vår mening vara tillräckligt att det, enligt de närmare reglerna i 63 § hyreslagen, skickas i rekommenderat brev.

En nackdel med alternativ 2 är att uppsägningen kan verka skrämmande. Visserligen kan detta förebyggas genom krav på information om att hyresavtal anses ingånget med föreningen m.m. Från praktikerhåll har dock hävdats att uppsägningar regelmässigt skapar oro. Risken

finns att oron inte på ett tillfredsställande sätt kan förebyggas ens med information.

Ombildningssituationen kan skapa vissa spänningar mellan föreningen och de hyresgäster som inte är intresserade av ombildningen. Alternativ 2 inbjuder därvid i viss mån till osakliga och onödiga tvister om hyresvillkoren. I det hänseendet har alternativ 3 – särskilt i ljuset av den generella rätten till villkorsändring enligt 54 § hyreslagen – ett försteg.

Det hittills sagda ger enligt vår mening alternativ 3 ett klart försteg. Vad som främst talar mot den lösningen är att den på det teoretiska planet är den lösning som mest avviker från gängse principer. Enligt vår mening väger dock de påtalade fördelarna tyngre än denna nackdel. Vi förordar således vad som här har benämnts alternativ 3, dvs. en regel som innebär att den kooperativa hyresrättsföreningen inträder som hyresvärd även för de hyresgäster som inte vill vara med i föreningen.

Om den kooperativa hyresrättsföreningen hyr endast en del av lägenheterna, föreslår vi ingen särskild reglering avseende ansvaret för förvaltningen. Det innebär att fastighetsägaren alltjämt står kvar som hyresvärd i förhållande till hyresgäster som inte är med i föreningen. Möjlighet finns givetvis för fastighetsägaren och föreningen att träffa särskilt avtal så att föreningen åtar sig förvaltningen även i förhållande till dessa hyresgäster.

Hyresgästen bör inte anses som andrahandshyresgäst

Våra resonemang i det föregående innebär – och det gäller oavsett om alternativ 2 eller 3 väljs – att de kvarvarande, vanliga hyresgästerna är att anse som andrahandshyresgäster i hyreslagens mening, om särskilda regler inte införs. Men som tidigare nämnts är det viktigt att så långt möjligt värna om dessa hyresgästers rättsställning.

Enligt vår uppfattning skulle det därför vara en alldeles onödig försämring, om dessa hyresgäster ansågs som andrahandshyresgäster. En särskild bestämmelse bör därför införas som förhindrar att så blir fallet.

Frågan blir då om denna bestämmelse bör gälla endast i ombildningsfallen eller även när en förening enligt hyresmodellen i något annat fall hyr ut till annan än medlem. Vi har i avsnitt 3.2.1 föreslagit att en kooperativ hyresrättsförening skall kunna hyra ut till annan än medlem. Och i ett sådant fall torde föreningens upplåtelse vara att anse som en andrahandsupplåtelse, om särskilda regler inte införs.

Vi ser flera skäl mot att upprätthålla en sådan skillnad. Det skulle ge onödiga gränsdragningsproblem. Regelverket skulle bli svårt att tilläm-

pa för föreningarna. Risken för att den som hyr av en förening inte skulle förstå att denne var andrahandshyresgäst framstår också som överhängande. Vi föreslår därför att man gör bestämmelsen att den som hyr av en kooperativ hyresrättsförening inte skall anses som andrahandshyresgäst generellt tillämplig.

18.4. Ombildning från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt m.m.

18.4.1. Bakgrund

Inriktningen på vårt arbete

Enligt våra direktiv skall vi överväga hyresgästernas möjligheter att omsätta sina kooperativa hyresrätter till kapital, t.ex. genom ombildning till bostadsrätt. Enligt regeringens mening talar därvid starka skäl för att en sådan ombildning i princip inte bör vara möjlig att genomföra. En motsatt ordning skulle, enligt direktiven, bl.a. stå i strid med den övergripande målsättningen att den kooperativa hyresrätten skall vara en boendeform utan spekulativa moment. Vi skall därför, avslutar direktiven, utgå från att utrymmet för hyresgästerna att på sådant sätt omsätta sina nyttjanderätter bör vara mycket begränsat.

Inför våra överväganden i frågan ges här en kort bakgrund.

Föreningslagen

Beslut om likvidation av en ekonomisk förening fattas av föreningsstämman, 11 kap. 1 § föreningslagen. Ett beslut om likvidation är i normalfallet giltigt endast om samtliga röstberättigade har förenat sig om beslutet eller detta har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor. I det sistnämnda fallet gäller dessutom att det senare beslutet skall ha biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Längre gående villkor kan föreskrivas i stadgarna.

De undantagsfall som finns, bl.a. att föreningen är i konkurs, är inte av intresse här.

Bostadsrättsföreningar

För bostadsrättsföreningar gäller de nyss återgivna reglerna i föreningslagen om likvidation, 9 kap. 29 § BRL.

Av intresse i förevarande sammanhang är även de särskilda bestämmelser som finns om överlåtelse av hus som tillhör föreningen, 9 kap. 16 § första stycket 4 BRL. Bestämmelserna gäller hus i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Då skall överlåtelsebeslutet ha fattats på samma sätt som ett likvidationsbeslut. Dessutom gäller att minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas alltid skall ha gått med på beslutet.

18.4.2. Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ett beslut om att överlåta ett hus som tillhör föreningen och i vilket det finns kooperativa hyresrätter skall fattas på föreningsstämma för att vara giltigt. Dessutom skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § föreningslagen.

Slutligen skall minst två tredjedelar av de kooperativa hyresgästerna i det hus som skall överlåtas ha gått med på beslutet.

Överlåter föreningen sitt hus eller säljs det exekutivt, upphör de kooperativa hyresrätterna. Därvid skall motsvarande bestämmelser gälla som gäller för bostadsrätter. Det innebär bl.a. att den kooperative hyresgästen skall ha rätt till skälig ersättning. Skriftligt hyresavtal skall anses ingånget, om lägenheten hade tillträtts vid överlåtelsen. Hyresvillkoren fastställer parterna eller, om så inte sker, hyresnämnden. Vad som nu sagts skall gälla också för föreningar enligt hyresmodellen, när hyresavtalet mellan fastighetsägaren och föreningen upphör.

I övrigt skall föreningslagens bestämmelser gälla beträffande en kooperativ hyresrättsförenings möjligheter att upphöra, t.ex. för bildande av en bostadsrättsförening.

Begränsningar beträffande föreningen

Av redogörelsen för gällande rätt beträffande ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar framgår att stränga krav gäller för beslut om frivillig likvidation. Några särskilda bestämmelser som gynnar ombildning från kooperativ hyresrätt till bostadsrätt eller vice versa finns i dag av naturliga skäl inte. Ändring av stadgarna i kombination med omregistrering av föreningen torde inte vara en framkomlig väg (jfr prop.

1990/91:92 s. 144). Gränserna för när likvidation kan beslutas blir därmed i praktiken avgörande för under vilka förhållanden man kan byta från kooperativ hyresrättsförening till bostadsrättsförening eller tvärtom, om man bortser från förfaranden, såsom överlåtelse, med huset.

Redan med hänsyn till den inriktning som anges i våra direktiv finns inte skäl för att underlätta de nämnda typerna av ombildning. Frågan blir därför om likvidationsreglerna innebär tillräckligt hårda krav och vilka förutsättningar som finns för att ställa upp hårdare krav. Kraven på beslut om frivillig likvidation är förhållandevis höga. De ger enligt vår mening ett tillräckligt skydd för de kooperativa hyresgästerna. Att ytterligare höja gränserna för frivillig likvidation eller rent av omöjliggöra sådan likvidation är inte meningsfullt. För ekonomiska föreningar finns det, liksom för andra liknande associationer, regler om tvångslikvidation och likvidation i samband med konkurs. För stränga begränsningar beträffande frivillig likvidation skulle därför kunna kringgås genom att alla medlemmar utträder, betalningar ställs in osv.

Reglerna om likvidation innebär alltså enligt vår mening ett tillräckligt skydd för föreningen och dess kooperativa hyresgäster. Att generellt helt förhindra att kooperativa hyresrättsföreningar upphör och i stället blir bostadsrättsföreningar bedömer vi, mot bakgrund av det sagda, inte heller möjligt. Ett sådant heltäckande förbud anser vi vidare inte är motiverat. Det är t.ex. svårt att se skälen för det beträffande en förening som vid bildandet har byggt ett hus och där medlemmarna efter ett antal år är överens om att man bör byta upplåtelseform.

Däremot kan särskilda skäl, exempelvis omständigheterna vid föreningens tillkomst, motivera ytterligare hinder. Ett sådant exempel är de överväganden som för närvarande görs i frågan om man inom ramen för de allmännyttiga bostadsföretagens fastighetsbestånd skall använda kooperativa hyresrättsföreningar som en form för ökat hyresgästinflytande. Det kan då finnas skäl att säkerställa att detta fastighetsbestånd förblir hyresrätter och inte blir bostadsrätter. I så fall bör inskränkningar göras som är anpassade efter vad som efter omständigheterna framstår som rimligt. Som utvecklades i avsnitt 18.1.2 är framtiden för de allmännyttiga bostadsföretagens fastighetsbestånd en fråga som Kommittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:01) överväger. Eventuella särskilda hinder beträffande det beståndet bör därför övervägas av den kommittén.

Särskilt om överlåtelse av hus

Som angavs i avsnitt 18.4.1 gäller särskilda krav för beslut om att föreningen skall överlåta ett hus som det finns bostadsrätter i. Sådana krav har funnits ända sedan 1930 års BRL. Varken i det eller senare lagstiftningsärenden har de särskilda kraven för denna typ av beslut getts någon uttrycklig motivering. Både med tanke på reglernas utformning – bl.a. skall kraven för likvidationsbeslut iakttas – och på konsekvenserna om sådana krav inte fanns är det rimligt att anta att åtminstone ett av skälen har varit att man ville förhindra kringgåenden av likvidationsreglerna.

Detta gäller särskilt mot bakgrund av att en motsvarighet till bestämmelserna i 7 kap. 33 § BRL också har funnits sedan 1930 års BRL. Enligt dessa bestämmelser upphör bostadsrätten om det hus säljs där lägenheten finns. Föreningen blir skyldig att betala skälig ersättning. Om lägenheten har tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses vara ingånget. Hyresvillkoren regleras i 4 kap. 9 § BRL. Parterna kan komma överens om villkoren. I annat fall fastställs de av hyresnämnden. I förarbetena uttalades bl.a. (NJA II 1930 s. 519):

Då en på visst sätt kvalificerad majoritet kan besluta om föreningshusets försäljning, måste i lagen givas garantier för att medlem som tillhör minoriteten, icke omedelbart berövas sin bostad.

Frågan blir därmed om bestämmelser om särskilda krav på beslut om överlåtelse av ett hus med kooperativa hyresrätter och om följderna av en överlåtelse för de kooperativa hyresrätterna bör ställas upp.

Inledningsvis bör något sägas om vad som gäller för vanliga hyresrätter, när huset där lägenheterna finns frivilligt överlåts. Det finns i och för sig en gammal princip om att ”köp bryter legostämma”. Men beträffande hyresrätter gäller så många undantag att det riktiga är att säga att hyresrätten enligt huvudregeln består. Hyresrätten består nämligen om förbehåll görs vid överlåtelsen om hyresrättens bestånd, om den nye ägaren är i ond tro om hyresrättens existens, om tillträde har skett och om hyresrätten är inskriven, 7 kap.11 – 14 §§jordabalken.

Enligt den grundläggande konstruktion vi tidigare har förordat för den kooperativa hyresrätten är denna i grunden en hyresrätt. När särskilda bestämmelser inte finns gäller samma bestämmelser som för vanliga hyresrätter. Utan någon reglering skulle därför de angivna principerna gälla. Det är emellertid inte rimligt. De särskilda reglerna för kooperativa hyresrätter förestavas, hårt sammanfattat, just av det förhållandet att hyresgästen är medlem i den aktuella kooperativa hyres-

rättsföreningen. Om nu huset överlåts till t.ex. en sedvanlig hyresvärd är det inte lämpligt att de särskilda bestämmelserna om ansvaret för lägenheten, hyran osv. gäller.

Därför bör principen vara att den kooperativa hyresrätten upphör när huset överlåts. Detsamma bör för övrigt, liksom beträffande bostadsrätter, gälla om huset säljs exekutivt. Liksom bostadsrättshavare bör den kooperative hyresgästen ha rätt till ersättning. Om lägenheten har tillträtts, bör skriftligt vanligt hyresavtal anses ingånget. Enligt vår mening kan därvid 4 kap. 9 § BRL användas som förebild för vad som skall gälla vid fastställelse av hyresvillkoren.

Redan genom bedömningen att den kooperativa hyresrätten måste upphöra vid överlåtelse anser vi att frågan är besvarad om särskilda krav, motsvarande dem i 9 kap. 16 § första stycket 4 BRL, bör ställas upp för beslut om överlåtelse av hus som det finns kooperativa hyresrätter i. Överlåtelsen får ingripande konsekvenser. Det är då viktigt med stor enighet kring beslutet. Och de särskilda kraven måste tjäna som hinder mot kringgåenden av likvidationsreglerna.

Särskilt om hyresmodellen

Det hittills sagda har tagit sikte på föreningar enligt ägarmodellen. Beträffande föreningar enligt hyresmodellen kan man tänka sig två andra scenarier. För det första kan föreningen eller fastighetsägaren säga upp hyresavtalet dem emellan. För det andra kan fastighetsägaren sälja huset.

Men i de fallen är det svårare att se risken för illojala förfaranden. Exempelvis ett tvivelaktigt utnyttjande av likvidationsreglerna får man tänka sig bygger på en tanke om att efter likvidationen vidta ytterligare åtgärder, t.ex. att kunna sälja småhus som egna hem. När föreningen hyr innebär emellertid en uppsägning inte att föreningen därefter kan vidta den typen av transaktioner.

Att sätta upp särskilda begränsningar för fastighetsägare som hyr ut till kooperativa hyresrättsföreningar framstår som problematiskt. Det är inte rimligt att begränsa fastighetsägarens handlingsfrihet för att denne väljer att hyra ut till en kooperativ hyresrättsförening. Inte minst skulle sådana begränsningar kunna leda till att kooperativa hyresrättsföreningar blir oattraktiva som hyresgäster. Vi har vidare tagit ställning för att både bestämmelserna om besittningsskydd och bruksvärdessystemet för bostadslägenheter skall gälla i relationen fastighetsägare och kooperativ hyresrättsförening. Slutligen är det viktigt att framhålla att de tidigare återgivna reglerna om nyttjanderättens ställning vid överlåtelse in-

nebär att nyttjanderätterna utan särskild reglering i praktiken oftast skulle komma att bestå. Exempelvis är det svårt att tro att ett hus där en kooperativ hyresrättsförening hyr skulle kunna säljas utan att detta faktum var känt för köparen.

Vad bör då gälla om hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen upphör?

Det kan framstå som något främmande att de kooperativa hyresgästerna skall ha rätt till ersättning. Men även i dessa fall saknas möjlighet att låta de kooperativa hyresrätterna bestå. Föreningen har inga lägenheter att hyra ut. En annan sak är att den forne kooperative hyresgästen kan fortsätta att vara medlem i föreningen. Det är också möjligt att denne kan hyra en ny lägenhet i t.ex. ett annat hus och på nytt bli kooperativ hyresgäst.

Vi föreslår alltså att den kooperative hyresgästen skall ha rätt till ersättning, om den kooperativa hyresrätten upphör för att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen har upphört. Ersättningsprinciperna bör vara desamma som när den kooperativa hyresrätten upphör i en förening enligt ägarmodellen på grund av att huset överlåts. Har lägenheten tillträtts när hyresavtalet upphör bör, liksom enligt ägarmodellen, skriftligt hyresavtal anses ingånget. Men i det här fallet bör avtalet anses ingånget med fastighetsägaren.

Uppmärksammas bör också frågan om några särskilda krav bör gälla för beslut om att säga upp hyresavtalet. Av naturliga skäl kan några särskilda krav inte gälla för fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen måste ses som vilken hyresgäst som helst. Inte minst skulle annars en risk finnas för att kooperativa hyresrättsföreningar blev oattraktiva som hyresgäster. Eftersom särskilda krav inte kan gälla för fastighetsägaren anser vi det meningslöst med sådana krav för föreningen.

F Övrigt

19. Genomförandet

19.1. Lagteknisk lösning

Vårt förslag: En särskild lag om kooperativ hyresrätt skall införas. Den skall innehålla de bestämmelser om kooperativ hyresrätt som saknar motsvarigheter i föreningslagen och hyreslagen.

Om man summerar våra överväganden om vad som bör gälla för kooperativa kooperativa hyresrättsföreningar kan konstateras att beträffande föreningsrättsliga frågor har vi bedömt att föreningslagens regler i flera avseenden är lämpliga. Samtidigt har vi föreslagit ett antal regler som avviker från föreningslagen. I rätt stor utsträckning har vi då förordat motsvarigheter till bestämmelser för bostadsrättsföreningar. Slutligen har vi förespråkat för kooperativa hyresrättsföreningar unika lösningar i några avseenden.

När det gäller det nyttjanderättsliga regelverket innebär våra överväganden att hyreslagens regler för hyresrätt dominerar. Men även här finns flera avvikelser. Och liksom beträffande de föreningsrättsliga reglerna finns flera frågor där avvikelserna från hyreslagen har ersatts med bestämmelser motsvarande dem som gäller för bostadsrätter. Dessutom finns vissa för kooperativa hyresrätter unika lösningar.

Vilken lagteknisk lösning bör då väljas? I våra direktiv görs antagandet att de nya reglerna torde böra föras samman i en särskild lag om kooperativ hyresrätt. Vi delar uppfattningen att man bör samla reglerna för kooperativ hyresrätt i en särskild lag. Det är viktigt för den som skall orientera sig om vad som gäller för kooperativ hyresrätt att ha en given utgångspunkt. Vi anser dock att man i den särskilda lagen inte bör upprepa alla de regler från föreningslagen och hyreslagen som skall gälla för kooperativ hyresrätt. Det menar vi

skulle ha inneburit onödiga upprepningar och skapat en osäkerhet i fråga om hur reglerna skall tillämpas.

Vi anser i stället att man i den särskilda lagen om kooperativ hyresrätt bör slå fast att reglerna i föreningslagen och hyreslagen gäller för kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i den särskilda lagen. I lagen bör sedan anges de bestämmelser som saknar motsvarigheter i föreningslagen och hyreslagen.

I sammanhanget bör nämnas att vi i avsnitt 18.1.2 och 18.2.2 tog ställning för att lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör utvidgas till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt. Motsvarigheter till de regler om ombildning som finns i BRL föreslår vi skall finnas i lagen om kooperativ hyresrätt. Det vidgade tillämpningsområdet för ombildningslagen medför att den lagens rubrik bör ändras. Vi lägger fram förslag till ny rubrik och till följdändringar i lagar där rubriken förekommer. Ombildningslagen nämns emellertid också i flera förordningar. I dessa förordningar krävs samma följdändring, om våra förslag genomförs.

Nämnas bör också att bestämmelser om registrering av ekonomiska föreningar, vilka dessutom gäller för bostadsrättsföreningar, finns i förordningen (1987:978) om ekonomiska föreningar. Om våra övriga förslag genomförs bör justeringar göras i denna förordning så att reglerna om registrering omfattar även kooperativa hyresrättsföreningar.

19.2. Ekonomiska konsekvenser av förslagen

Vår bedömning: Våra förslag kommer inte att leda till kostnadsökningar för det allmänna.

19.2.1. Inledande anmärkningar

Enligt våra direktiv skall vi beräkna de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag. Om de kan leda till kostnadsökningar för det allmänna, skall vi föreslå en finansiering.

Kooperativ hyresrätt innebär att de befintliga upplåtelseformerna kompletteras med en ny. Enligt vår bedömning kommer kooperativ hyresrätt i allt väsentligt att vara ett alternativ till vanlig hyresrätt och bostadsrätt. Vi anser också att det är rimligt att tro att kooperativ hyresrätt i större utsträckning kommer att ersätta vanlig hyresrätt än bostadsrätt. Vi bedömer inte att kooperativ hyresrätt kommer att ersätta egna hem i

en sådan utsträckning att detta över huvud taget är något att beakta när beräkningar görs.

Det sagda är viktigt vid bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna. I många fall kan nämligen därför ett förslag om t.ex. möjlighet till prövning av hyresnämnd ha sin motsvarighet vid de andra upplåtelseformerna. Därmed behöver förslaget inte innebära ökade kostnader för det allmänna.

En komplikation vid bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna är att det – åtminstone i vissa avseenden – är svårt att göra mer exakta beräkningar utan att veta hur stor omfattning upplåtelseformen kooperativ hyresrätt kommer att få. Vårt primära uppdrag har varit att ge upplåtelseformen en lämplig utformning.

Dess utbredning beror emellertid på många andra faktorer än utformningen av upplåtelseformen. Som konstaterats i bl.a. kapitel 2 och avsnitt 6.2 kan utbredningen påverkas av gynnsamma finansieringslösningar och fördelaktiga skattemässiga lösningar. Det är inte frågor som vi har uppdrag att lämna konkreta förslag om. Ett annat exempel är frågan i vilken utsträckning kooperativ hyresrätt kommer att bli ett framtida alternativ för de allmännyttiga bostadsbeståndet. Som utvecklades i avsnitt 18.1.2 är det emellertid frågor som ligger inom ramen för Kommittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Fi 2000:1). I praktiken är det därför omöjligt för oss att ha någon mer exakt uppfattning om upplåtelseformens utbredning.

19.2.2. Konsekvenser av föreslagna rättigheter och skyldigheter

Vi föreslår att bestämmelserna om överlåtelse av hyresrätt skall gälla även för kooperativ hyresrätt. Därmed kan det bli aktuellt med prövning av överlåtelser – t.ex. byte – vid hyresnämnd.

Åt andra hållet drar vårt förslag att bruksvärdesystemet inte skall gälla i relationen föreningen och de kooperativa hyresgästerna. Föreningarna skall bestämma hyran. Därmed är inte tvister beträffande bruksvärdet eller andra i vanliga hyresförhållanden potentiella tvister om fastställande av hyran aktuella. Samtidigt skall hållas i minnet att bruksvärdessystemet skall gälla i relationen fastighetsägare och förening beträffande kooperativa hyresrättsföreningar enligt hyresmodellen. Vi har vidare föreslagit att hyresförhandlingslagen (1978:304) inte skall vara tillämplig på kooperativa hyresrätter. Det innebär också att man utesluter ett antal möjliga tvister, jämfört med förhållandena vid vanlig hyresrätt.

Åtgärdsföreläggande skall den kooperative hyresgästen kunna ansöka om, med undantag för gemensamma utrymmen. Möjligheten är därför något begränsad jämfört med vad som gäller för hyresrätter. Bostadsrättshavare kan inte utverka åtgärdsföreläggande. Bostadsförvaltningslagen skall inte vara tillämplig. Det är annars en lag som kan orsaka processuella förfaranden och som alltså gäller för vanliga hyresvärdar. En tanke med att ha undantag från bostadsförvaltningslagen är givetvis att risken för grov misskötsamhet inte på samma sätt finns beträffande föreningar.

Regler om störningar i boendet finns beträffande vanlig hyresrätt. Motsvarigheter till de reglerna har föreslagits av Bostadsrättsutredningen i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2).

När det gäller andrahandsupplåtelse finns enligt gällande rätt möjligheter till prövning vid både vanlig hyresrätt och bostadsrätt. Det är inget som Bostadsrättsutredningen har försökt att ändra.

Förverkandeprocesser är också möjliga inom de båda befintliga upplåtelseformerna. Förverkandegrunderna är väldigt lika. Vi föreslår inga avvikelser beträffande kooperativ hyresrätt som är av betydelse i förevarande sammanhang. Hyreslagens regler om besittningsskydd skall i allt väsentligt gälla för kooperativa hyresrätter.

Utifrån perspektivet att kooperativ hyresrätt antas blir ett alternativ till vanlig hyresrätt och bostadsrätt samt i störst utsträckning ersätta hyresrätt är vår bedömning att det föreslagna regelverket om rättigheter och skyldigheter inte innebär några ökade kostnader för det allmänna. Snarare kan man i så fall tänka sig vissa besparingar genom att antalet potentiella processer framstår som färre än beträffande vanlig hyresrätt.

Enligt vårt förslag skall den kooperative hyresgästen ha en depositonsrätt ungefär som en vanlig hyresgäst. Någon motsvarighet till möjligheten att deponera vid tvist om hyrans belopp är dock inte tänkt. Detta förslag bör uppmärksammas separat från andra rättigheter och skyldigheter. Eventuella ökade resursbehov skulle nämligen inte uppstå vid allmän domstol eller hyresnämnd utan vid länsstyrelserna.

Bostadsrättsutredningen föreslog i det tidigare nämnda betänkandet en vidgad depositionsrätt för bostadsrättshavare. Enligt det förslaget skall dock samma inskränkning gälla som vi har föreslagit beträffande kooperativ hyresrätt. Dessutom skall enligt förslaget depositionsrätt inte föreligga för motfordringar på föreningen. Bostadsrättsutredningen genomförde utförliga beräkningar och gjorde bedömningen att detta skulle klaras utan ökade anslag (betänkandet s. 296 f.). Denna beräkning ifrågasattes endast av en remissinstans, nämligen en av de länsstyrelser som var remissinstanser. Om Bostadsrättsutredningens förslag blir verklighet ger förevarande depositionsrätt inte upphov till ökade

kostnader för det allmänna. Men tänker man sig att denna rätt skall saknas beträffande bostadsrätter även i framtiden får man en vidare depositionsrätt i fall där kooperativ hyresrätt ersätter bostadsrätt. Samtidigt blir depositionsrätten något snävare i fall där kooperativ hyresrätt ersätter vanlig hyresrätt.

Mot denna bakgrund gör vid bedömningen att förslaget om depositionsrätt inte ger upphov till ökade kostnader för det allmänna.

19.2.3. Konsekvenser av övriga förslag

Till skillnad från vad som gäller för bostadsrättsföreningar har vi inte ställt upp krav på ekonomiska planer i normalfallet. Undantaget är vid ombildning till ägarmodellen. Jämfört med bostadsrätt innebär detta givetvis besparingar för föreningarna. Men det innebär också att Boverkets resurser som tillsynsmyndighet inte behöver tas i anspråk. Patentoch registreringsverket slipper helt registreringsuppgifterna kring regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. De ekonomiska planer som skall upprättas vid ombildning till kooperativ hyresrätt skall inte registreras. I dessa avseende uppstår alltså inga ökade kostnader för det allmänna, utan snarare besparingar i de fall alternativet är bostadsrätt.

Även vid träffande av förhandsavtal är vårt system enklare än beträffande bostadsrätter. Det kan dock bli aktuellt för länsstyrelserna att pröva säkerheter. I de fall alternativet är vanlig hyresrätt uppstår ett merarbete.

Patent- och registreringsverket skall registrera och omregistrera (se avsnitt 19.4.2) kooperativa hyresrättsföreningar. Verket registrerar redan vanliga ekonomiska föreningar och bostadsrättsföreningar.

Både kravet på säkerhet vid förhandsavtal och registreringen av föreningar tar alltså resurser i anspråk. I dessa avseenden innebär ovissheten vad gäller upplåtelseformens utbredning ett stort problem. Vi inser att kritik kan riktas mot detta men anser att det inte är möjligt att göra närmare bedömningar. Av det skälet har vi inte heller diskuterat saken med de aktuella myndigheterna. Vår mycket översiktliga bedömning är dock att omfattningen inte kommer att bli sådan att detta skall ge behov av ökade anslag.

Lika svårt att göra beräkningar är det ifråga om ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. I den mån alternativet är bostadsrätt uppstår inga ekonomiska konsekvenser. Men om ärenden initieras hos inskrivningsmyndigheterna som annars hade uteblivit uppstår ett merarbete. Så länge några extra stimulanser inte föreslås eller sär-

skilda regler, t.ex. beträffande allmännyttans bestånd, ställs upp har vi dock gjort bedömningen att omfattningen inte blir sådan att ökade kostnader uppstår för det allmänna, se avsnitt 18.1.2. Våra förslag till ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen kan vi inte se ger upphov till några ökade kostnader för det allmänna.

19.3. Ikraftträdandet

Vår bedömning: Ikraftträdandet kan beräknas till tidigast den 1 juli 2001.

Våra förslag kräver inga större förberedelser vid myndigheter o.d. för att kunna sättas i kraft. Ikraftträdandet är avhängigt endast den tid det tar att bereda ärendet. Vid bedömer därför att ikraftträdandet kan beräknas till tidigast den 1 juli 2001.

19.4. Övergångsbestämmelser

19.4.1. Vilka befintliga föreningar bör omfattas av den nya lagen?

Vårt förslag: Lagen om kooperativ hyresrätt skall inte tillämpas på befintlig verksamhet som avses i lagen och som bedrivs i ekonomisk förening som har registrerats före ikraftträdandet, om föreningen inte har registrerats som kooperativ hyresrättsförening.

Dispenser enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall kunna fortsätta att gälla i föreningar som så önskar och som inte har registrerats som kooperativ hyresrättsförening.

Lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt skall upphävas när lagen om kooperativ hyresrätt träder i kraft.

Inför övervägandena om övergångsbestämmelser bör erinras om våra direktiv. Där anges att vi skall sträva efter att utforma förslaget så att de kooperativa hyresrättsföreningar som finns idag, inklusive SKB, kan inordna sin verksamhet under den föreslagna regleringen (direktiven s. 9, se bilaga 1).

Vårt uppdrag har varit att utforma en permanent reglering för kooperativ hyresrätt. Under denna lagstiftning skall inordnas föreningar som

redan driver den typ av verksamhet som avses med regleringen och föreningar som bildas efter ikraftträdandet. Däremot har vi inte haft uppdrag att kartlägga de olika associationsformer som kan finnas med verksamhet som innefattar upplåtelse av någon form av nyttjanderätt.

Bl.a. mot den bakgrunden föreslog vi i avsnitt 3.2.2 ett avgränsat förbud som enkelt uttryckt innebär att inga andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar får bedriva sådan verksamhet som avses med vårt förslag till lag om kooperativ hyresrätt. Därutöver föreslog vi i samma avsnitt ett förtydligande av upplåtelseförbudet i 1 kap. 8 § BRL. Genom detta skall det stå klart att förbudet tar sikte endast på fall där en fast koppling finns mellan nyttjanderätt och andelsrätt. Vi föreslår inte heller någon ändring av de övergångsbestämmelser som finns till 1991 års BRL i nu aktuella frågor.

Våra förslag innebär den förändringen jämfört med tidigare att för ekonomiska föreningar vars verksamhet går ut på att till medlemmar för begränsad tid upplåta hyresrätt avseende bostadslägenhet uppstår, om ingen övergångsbestämmelse införs, ett förbud mot att driva verksamheten vidare, om man inte registrerar sig som en kooperativ hyresrättsförening.

I sammanhanget bör nämnas de kooperativa hyresrättsföreningar som bildades under försöksverksamheten enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Lagen upphörde att gälla vid utgången av år 1998. Men enligt en övergångsbestämmelse gäller sådana dispenser som regeringen enligt lagens 3 § kunde meddela från bl.a. hyreslagens regler även efter utgången av lagens giltighetstid. Vidare finns en ännu gällande lag (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Enligt lagen kan regeringen, beträffande sådana föreningar som bildades under försöksverksamheten, utvidga det tidigare tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra någon annan ändring av tillståndet. Regeringen kan också ge föreningar nya sådana dispenser som avsågs i 3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

När det gäller befintliga föreningar som bedriver sådan verksamhet som den föreslagna lagen om kooperativ hyresrätt tar sikte på finns alltså dels sådana som har omfattats av försöksverksamheten, dels andra föreningar. De som har omfattats av försöksverksamheten har, i vart fall ofta, dispenser från bl.a. hyreslagens regler. Den andra gruppen består av både kända, t.ex. SKB, och okända föreningar.

Frågan blir då om man skall tvinga de befintliga föreningarna till att registrera sig som kooperativa hyresrättsföreningar eller om detta skall vara frivilligt. Vår avsikt med den föreslagna lagstiftningen har varit att den så långt möjligt skall framstå som attraktiv för både föreningarna

och hyresgästerna. Men samtidigt har vi, som tidigare nämnts, inte haft uppdrag att närmare kartlägga de befintliga föreningarna. Även om de i utredningen företrädda organisationerna inte upplever en anslutning som problemfylld kan det inte uteslutas att föreningar finns där en tvångsanslutning skulle kunna ställa till stora problem.

Vi delar den grundsyn som kom till uttryck när 1930 års BRL infördes. Där anfördes att den nya lagen ”icke rimligen kan erhålla retroaktiv kraft i den meningen, att de vid lagens ikraftträdande befintliga föreningarna skulle nödgas rubba redan inträdda rättsförhållanden och mer eller mindre omlägga sin verksamhet för att komma i överensstämmelse med lagen”.

I den mån man tänker sig obligatorisk anslutning anser vi därför att diverse dispensmöjligheter skulle bli nödvändiga. Vår bedömning är emellertid att det kommer att vara tillräckligt attraktivt att få tillämpa reglerna om kooperativ hyresrätt för att anslutning skall kunna vara frivillig. För befintliga föreningar som inte ansluter sig kommer då föreningslagens, hyreslagens och hyresförhandlingslagens regler gälla fullt ut. Här bortses från dispenser enligt försöksverksamheten, vilka vi återkommer till. Det innebär bl.a. att föreningen omfattas av bruksvärdessystemet och inte kan tillämpa systemet med särskilda upplåtelseinsatser. Vi anser vidare att föreningar som väljer att stå utanför inte bör ha rätt att utvidga sin verksamhet. Rätten att leva vidare bör således avse endast vid ikraftträdandet befintlig verksamhet.

När det gäller de föreningar som har omfattats av försöksverksamheten anser vi det givet att nya tillstånd enligt lagen om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt inte skall kunna meddelas. Det skulle ju annars kunna vara möjligt för föreningar som väljer att inte registrera sig som kooperativ hyresrättsföreningar.

Mer tveksamt är det hur man skall se på redan meddelade dispenser enligt försökslagstiftningen. Dispenserna kan vara betydelsefulla inslag för dessa föreningar. Om dessa upphävs har föreningen att välja mellan regelverket för vanliga hyresrätter och att omregistrera sig. I sammanhanget kan nämnas att regeringen totalt har meddelat tillstånd till ett 80-tal föreningar att bedriva försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Dispenser har meddelats i nästan samtliga fall. Hur många föreningar av dessa som finns kvar har vi ingen närmare uppgift om. Men det kan alltså inte finnas fler än ett 80-tal föreningar som har dispens.

Det rör sig om ett begränsat antal föreningar för vilka dispenserna kan vara betydelsefulla. Övervägande skäl talar därför enligt vår mening för att trots allt inte riva upp dispenserna för de föreningar som eventuellt väljer att inte registrera sig som kooperativ hyresrättsförening.

Sammanfattningsvis föreslår vi att lagen om kooperativ hyresrätt inte skall tillämpas på befintlig verksamhet i ekonomisk förening som har registrerats före ikraftträdandet och som inte därefter har registrerats som kooperativ hyresrättsförening. Det innebär bl.a. att en sådan förening saknar rätt att tillämpa den av oss föreslagna lagens bestämmelser om rättigheter och skyldigheter samt att förbudet i 1 kap. 10 § inte gäller för vid ikraftträdandet befintlig verksamhet. Dispenser enligt lagen om försöksverksamhet med kooperativ skall kunna fortsätta att gälla i föreningar som så önskar och inte registreras som kooperativ hyresrättsförening. Lagen om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt skall upphävas när lagen om kooperativ hyresrätt träder i kraft.

19.4.2. Omregistrering av vissa ekonomiska föreningar

Vårt förslag: Särskilda bestämmelser skall finnas som underlättar omregistrering till kooperativa hyresrättsföreningar av ekonomiska föreningar som upplåter hyresrätt.

Givetvis är det viktigt att onödiga hinder inte finns för en ekonomisk förening som önskar registrera sig som kooperativ hyresrättsförening. Särskilda regler avsedda att underlätta omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar finns i lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. I förarbetena motiverades detta på följande sätt (prop. 1990/91:92 s. 144).

När en bostadsförening skall ombildas till en bostadsrättsförening tillämpas i dag ofta ett likvidationsförfarande. De boende bildar en bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten. Förfarandet är ganska omständligt. Jag delar därför utredningens uppfattning att en bostadsförening som regel bör kunna ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgarna så att dessa stämmer överens med bostadsrättslagen. Möjligheten av att få en sådan omregistrering hos länsstyrelsen är dock inte helt säker. Detta gäller särskilt i fråga om hyresföreningarna (jfr prop. 1930:65 s. 64 samt kammarrättens i Sundsvall dom 1985-09-27, mål nr 2142-1984). Vidare finns förutsättningarna för en omregistrering inte klart angivna i lag.

Motsvarande kan naturligtvis sägas om befintliga ekonomiska föreningar som upplåter hyresrätt. Vi anser därför att särskilda bestämmelser

om omregistrering av sådana föreningar till kooperativa hyresrättsföreningar bör införas. På samma sätt som det görs för bostadsrättsföreningarna bör i klartext anges kraven för omregistrering. Det blir enklast så för dem som skall tillämpa bestämmelserna.

Vidare anser vi att, på samma sätt som i den befintliga omregistreringslagen, villkor i stadgarna som går längre än vad som föreskrivs i 7 kap. 14 § första stycket och 15 § föreningslagen inte skall gälla. Detta för att onödiga hinder mot omregistrering inte skall finnas. Undantaget skall således gälla endast när föreningsstämman skall fatta beslut i angelägenhet som rör omregistreringen.

Däremot behövs ingen motsvarighet till undantaget från de särskilt höga kraven i 7 kap. 15 § andra stycket BRL avseende inskränkningar i rätten att återfå insatser. Tanken med detta var att BRL inte ger rätt att återfå insatser. Bostadsrättshavaren är hänvisad till att överlåta sin bostadsrätt. Någon motsvarighet till den problematiken innebär inte övergången till kooperativ hyresrätt.

Inte heller anser vi att någon motsvarighet behövs till kravet på att förenklad ekonomisk plan skall upprättas inför föreningsstämmans beslut. I avsnitt 5.2.1 har vi tagit ställning för att systemet med ekonomiska planer m.m. normalt inte skall gälla för kooperativa hyresrättsföreningar.

Med hänsyn till att bestämmelserna blir mindre omfattande än de om omregistrering till bostadsrättsförening föreslår vi att de läggs till övergångsbestämmelserna i stället för i en särskild lag.

19.4.3. Övriga övergångsfrågor

Vårt förslag: Förbudet för andra föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar att i firma använda orden kooperativ hyresrättsförening skall under en övergångstid om två år inte gälla för firmor som redan är registrerade när lagen om kooperativ hyresrätt träder i kraft.

Av avtal som utredningen har inhämtat framgår att föreningar finns där orden ”kooperativ hyresrättsförening” ingår i firman. Frågan är hur man skall ställa sig till detta, om föreningen inte registrerar sig som kooperativ hyresrättsförening. Enligt vår uppfattning är det på sikt olämpligt att föreningar som inte är kooperativa hyresrättsföreningar kan kalla sig för det. Samtidigt bör föreningen få viss tid på sig att besluta sig för bl.a. om man skall låta omregistrera sig. Vi föreslår därför ett tidsbegränsat undantag från det av oss föreslagna, straffsanktionerade förbudet för andra föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar att använda

orden kooperativ hyresrättsförening i firman. Under en tid av två år från ikraftträdandet bör detta förbud inte gälla firmor som redan vid ikraftträdandet var registrerade.

Bestämmelserna om säkerhet vid förhandsavtal bör inte gälla vid ikraftträdandet redan ingångna förhandsavtal. Men det följer av den allmänna rättsgrundsatsen att nya bestämmelser inte är tillämpliga för rättigheter och skyldigheter som grundas på civilrättsliga rättsregler och som har uppkommit före ikraftträdandet, om inget annat sägs. Med andra ord behövs ingen särskild övergångsbestämmelse i denna fråga.

20. Författningskommentar

20.1. Förslaget till lag om kooperativ hyresrätt

1 kap. Inledande bestämmelser

Grundregler

1 § En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Upplåtelse får ske i hus som föreningen äger eller av lägenheter som föreningen hyr av husets ägare.

Det skall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas till medlemmar.

En kooperativ hyresrättsförening är en särskild form av ekonomisk förening. I paragrafen definieras kooperativ hyresrättsförening. Ändamålet skall, enligt första stycket, vara att till föreningens medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt.

Upplåtelse får ske i hus som föreningen äger eller i lägenheter som föreningen hyr av husets ägare. När föreningen äger huset är det fråga om den s.k. ägarmodellen. Att föreningen äger huset innefattar dels fallet att föreningen är fastighetsägare, dels situationen att den är tomträttshavare. När föreningen hyr lägenheterna är det den s.k. hyresmodellen. Att föreningen skall hyra lägenheterna av husets ägare innebär att föreningen inte kan med kooperativ hyresrätt upplåta lägenheter som den hyr i andra hand av en hyresgäst eller en bostadsrättshavare. Med att föreningen hyr lägenheterna avses även det fallet att hyresavtalet är upplagt så att föreningen hyr ett eller flera hus med lägenheter som upplåts.

Av paragrafens utformning följer att som kooperativ hyresrättsförening inte anses föreningar där nyttjanderätten är fast kopplad till andelsrätten, jfr även 1 kap. 4 § denna lag och 1 kap. 8 § BRL.

Även om ändamålet med föreningen skall vara att hyra ut lägenheterna till medlemmarna finns inget förbud mot att upplåta lägenheter till andra än medlemmar. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 3.2.1.

Inget hindrar att föreningen äger flera hus heller hyr lägenheter i flera hus. Inte heller finns något hinder mot att en förening hyr lägenheter i en del av ett eller flera hus. Någon motsvarighet till kravet för bostadsrättsföreningar på viss närhet mellan husen, när föreningen bedriver sin verksamhet i flera hus, finns inte heller. Skälen för det har utvecklats i avsnitt 3.2.3.

Minst tre lägenheter skall, enligt andra stycket, finnas där avsikten är att dessa skall upplåtas med kooperativ hyresrätt. Är denna förutsättning inte uppfylld faller föreningen inte under bestämmelserna i förevarande lag. Det är tillräckligt att avsikten är att lägenheterna skall vara upplåtna med kooperativ hyresrätt. Att t.ex. några lägenheter står outhyrda under en tid innebär inte att föreningen plötsligt inte är att anse som en kooperativ hyresrättsförening.

2 § Hyresrätt som en kooperativ hyresrättsförening upplåter till en medlem benämns kooperativ hyresrätt.

Den som innehar en kooperativ hyresrätt kallas kooperativ hyresgäst.

Kooperativ hyresrätt är, enligt första stycket benämningen på den hyresrätt som en kooperativ hyresrättsförening kan upplåta åt en medlem.

Kooperativ hyresrätt innebär att hyreslagens bestämmelser blir tilllämpliga med de undantag som följer av denna lag, se 3 §.

Enligt andra stycket benämns den som innehar en kooperativ hyresrätt kooperativ hyresgäst.

3 § Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på kooperativa hyresrättsföreningar med de undantag som anges i denna lag.

Bestämmelserna om hyra i jordabalken tillämpas på kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i denna lag. Om föreningen hyr en lägenhet som föreningen i sin tur upplåter till en medlem eller annan, skall, vid tillämpning av 12 kap. jordabalken och denna lag, upplåtelsen inte anses ske i andra hand.

Att föreningslagens bestämmelser gäller för en kooperativ hyresrättsförening, om inget annat sägs i förevarande lag, följer av paragrafens första stycke.

I andra stycket anges att jordabalkens regler gäller för upplåtelse av kooperativ hyresrätt, när inte särskilda, från hyreslagen avvikande, bestämmelser finns i förevarande lag. Det innebär bl.a. att bestämmelserna i 7 kap. jordabalken och 12 kap. jordabalken (hyreslagen) enligt hu-

vudregeln gäller. I och med att kooperativ hyresrätt alltså i grunden är att anse som vanlig hyresrätt gäller bestämmelser i andra författningar härom, när inget annat sägs, se t.ex. 2 § första stycket 3 lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem.

I andra styckets andra mening slås fast att bestämmelserna om kooperativ hyresrätt gäller även när en förening enligt hyresmodellen upplåter till sina medlemmar. Bestämmelserna i hyreslagen för andrahandsupplåtelse är således inte tillämpliga på sådana upplåtelser, se också allmänmotiveringen, avsnitt 7.2.2. Som har utvecklats i allmänmotiveringen avsnitt 3.2.1 kan en kooperativ hyresrättsförening upplåta hyresrätt även till andra än medlemmar. Enligt andra stycket är bestämmelserna i hyreslagen om andrahandsupplåtelse inte heller tillämpliga om en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen upplåter till annan än medlem. För en sådan upplåtelse skall således tillämpas hyreslagens regler för en sedvanlig upplåtelse av hyresrätt i första hand.

Vid hyresmodellen innebär det sagda bl.a. – och det gäller oavsett om upplåtelsen har gjorts till medlem eller annan – att bestämmelserna om byte i 35 § hyreslagen är tillämpliga samt att reglerna om samtycke eller tillstånd enligt 39 och 40 §§ hyreslagen och om återbetalning av hyra i 55 d § hyreslagen inte är tillämpliga. Det sedvanliga reglerna om besittningsskydd, 46 § hyreslagen, gäller också. Och något sådant undantag från besittningsskyddet som gäller för andrahandshyresgäster eligt 45 § hyreslagen finns inte. I det sammanhanget kan framhållas att särskilda bestämmelser finns i 4 kap 12 § respektive 6 kap. 3 § för det fall föreningens hyresavtal med fastighetsägaren upphör. Beträffande besittningsskydd kan parentetiskt nämnas att 1997 års hyreslagstiftningsutredning i sitt slutbetänkande har föreslagit att andrahandshyresgästen vid blockuthyrning skall ha samma besittningsskydd som en vanlig hyresgäst (SOU 2000:76 s. 170 ff.).

Bestämmelserna om andrahandsupplåtelse blir tillämpliga, om en kooperativ hyresgäst upplåter sin lägenhet åt någon annan.

Begränsningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt

4 § Andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar får inte bedriva verksamhet med ändamål att till sina medlemmar för begränsad tid upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall finns i 1 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614).

Första stycket innebär att andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar inte får bedriva sådan verksamhet som avses i 1 §.

Kooperativa hyresrättsföreningar är således den enda föreningstyp som får bedriva verksamhet med ändamål att till sina medlemmar för begränsad tid upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet. Förbudet innebär i sig inget hinder mot att ekonomiska föreningar uppträder som hyresvärdar beträffande vanlig hyresrätt. Vid bedömningen av ändamålen skall hänsyn tas inte bara till vad föreningen i sina stadgar har angett om detta utan även hur verksamheten bedrivs. Det skall alltså inte vara möjligt att kringgå bestämmelsen genom att ange ett annat ändamål i stadgarna. Förbudet är straffsanktionerat, se 7 kap. 1 §.

I andra stycket görs en hänvisning till det s.k. förbudet mot andelsupplåtelse i 1 kap. 8 § BRL. Det förbudet innebär att en juridisk person inte får upplåta andelsrätt med vilken nyttjanderätt för begränsad tid är fast kopplad. Några inskränkningar i det förbudet finns inte för kooperativa hyresrättsföreningar. Därav och av 1 kap. 1 § denna lag följer att förevarande lag avser endast föreningar som upplåter andelsrätt utan fast koppling till nyttjanderätten. Finns en fast koppling gäller förbudet i 1 kap. 8 § BRL. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 3.2.2.

2 kap. Inträde i och utträde ur föreningen m.m.

Upplåtelseinsats

1 § En kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut en upplåtelseinsats i samband med att den till en medlem upplåter en kooperativ hyresrätt.

För upplåtelseinsatser gäller bestämmelserna om medlemsinsatser i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med ett undantag. Vid återbetalning enligt 4 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar skall tidpunkten för avgång, i stället för vad som anges i 3 kap. 5 § samma lag, beräknas från det att hyresrätten har sagts upp, om medlemmen när hyresrätten sägs upp inte har begärt utträde ur föreningen.

I paragrafens första stycke slås fast att en kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut upplåtelsesinsats. Sådana insatser får alltså tas ut vid sidan av sedvanliga medlemsinsatser enligt föreningslagen. Med upplåtelseinsats avses ett kapitaltillskott som föreningen kräver i samband med att den till en medlem upplåter kooperativ hyresrätt. Som utvecklats i avsnitt 4.2.3 utgör sådana kapitaltillskott i praktiken ersättning för nyttjanderätten. Genom bestämmelsen klargörs dels att en sådan insats inte är att anse som en vanlig medlemsinsats, dels att förbudet i 65 § hyreslagen mot ersättning för upplåtelse av hyresrätt som är bostadslägenhet inte gäller för kooperativa hyresrättsföreningar vid upplåtelse av kooperativ hyresrätt. Om en kooperativ hyresrättsförening däremot

upplåter en bostadslägenhet med hyresrätt till någon som inte är medlem gäller förbudet i 65 § hyreslagen.

Kooperativa hyresrättsföreningar kan mycket väl välja att ta ut endast medlemsinsatser. Men då är det i allmänhet inte möjligt att beräkna insatsens storlek i förhållande till en viss lägenhet. Regelmässigt är nämligen med en sådan beräkning inte kravet att en fast koppling skall saknas mellan andelsrätten och nyttjanderätten uppfyllt. En insats kan helt eller delvis vara att anse som upplåtelseinsats trots att den inte har rubricerats som det; nämligen om insatsen eller en del av insatsbeloppet är att hänföra till hyresrätten.

Bestämmelserna för vanliga medlemsinsatser i föreningslagen gäller enligt andra stycket – dock med ett undantag som snart skall avhandlas – även för upplåtelseinsatser. Det innebär bl.a. följande. Upplåtelseinsatser räknas in bland föreningens tillgångar, 1 kap. 3 § föreningslagen. De ingår närmare bestämt i det bundna egna kapitalet och skall redovisas i balansräkningen, 9 kap. 7 § andra stycket föreningslagen. En förutsättning för att upplåtelseinsats skall kunna tas ut från en medlem är att den har angetts i föreningens stadgar, 2 kap. 2 § första stycket 4 föreningslagen. Återbetalning av upplåtelseinsats vid avgång regleras i 4 kap. föreningslagen. Att upplåtelseinsatser skall behandlas på samma sätt som medlemsinsatser innebär att man redovisningsmässigt inte behöver skilja mellan dessa, jfr t.ex. bestämmelsen i 9 kap. 7 § andra stycket föreningslagen att medlemsinsatser och förlagsinsatser skall redovisas var för sig.

Undantaget avser utgångspunkten för beräkningen av de tidsfrister som skall iakttas inför återbetalning av insatser i situationen att medlemmen inte samtidigt skall utträda ur föreningen. I 3 kap. 5 § och 4 kap. 1 § föreningslagen anges utgångspunkterna, bl.a. egen uppsägning, för när fristerna skall löpa beträffande medlemsinsatser. För upplåtelseinsatser gäller i stället att fristen också kan börja löpa när någon av parterna har sagt upp hyresrätten. Bestämmelsen blir tillämplig i fall då uppsägning görs av hyresrätten utan att utträde ur föreningen också begärs. Om i stället medlemmen begär utträde ur föreningen räknas fristen på samma sätt som för andra insatser. Det gäller även om någon uttrycklig uppsägning inte har gjorts beträffande hyresavtalet. Enligt 5 § anses nämligen den som säger upp sig till utträde ur föreningen också ha sagt upp hyresavtalet. Bestämmelsen i förevarande paragraf innebär att den som säger upp sin hyresrätt men inte utträder som medlem, kan få tillbaka upplåtelseinsatsen och samtidigt stå kvar som medlem. Det sagda förutsätter att inte t.ex. stadgarna förhindrar att den som har sagt upp hyresrätten står kvar som medlem, se avsnitt 4.2.4.

Återbetalning av insatser vid överlåtelse

2 § Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken har den kooperative hyresgästen, utan hinder av vad som sägs i 4 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, rätt att få ut sina insatser, när förvärvaren har erlagt de insatser denne är skyldig att delta med.

Bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken innebär inget hinder mot att den som överlåter en kooperativ hyresrätt som villkor anger att förvärvaren skall erlägga de i första stycket nämnda insatserna.

I 65 § hyreslagen finns ett förbud mot att ställa upp villkor om särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätt som är en bostadslägenhet. Förbudet mot ersättning vid upplåtelse gäller inte fullt ut beträffande kooperativa hyresrättsföreningar. Sådana föreningar har enligt 1 § rätt att ta ut upplåtelseinsatser. Något undantag som medger att den som överlåter en kooperativ bostadshyresrätt tar emot ersättning för denna finns inte.

Bestämmelserna i förevarande paragrafs första stycke innehåller ett undantag från vad som annars, enligt 4 kap.1 § föreningslagen, gäller om återbetalning av insatser. En första förutsättning för att undantaget skall vara tillämpligt är att det rör sig om en överlåtelse. Det skall också vara en överlåtelse som enligt bestämmelserna i hyreslagen är giltig. Normalt krävs samtycke från föreningen. Men det kan ersättas, bl.a. vid byte, av tillstånd från hyresnämnden. Vid en överlåtelse har överlåtaren – den tidigare kooperative hyresgästen – rätt att få tillbaka sina insatser tidigare än vad som anges i 4 kap. 1 § föreningslagen. Överlåtaren har rätt att få tillbaka sina insatser så fort förvärvaren har erlagt de insatser denne är skyldig att delta med. Ofta skall föreningen betala ut samma belopp som den får in. Men undantag kan gälla på grund av att stadgarna t.ex. föreskriver uppräkning av insatserna, se avsnitt 4.2.5. Inte heller har föreningens ställning betydelse för utbetalningen. Det fulla beloppet skall betalas ut, oavsett föreningens ställning. Nämnas kan att bestämmelserna om återbetalning i 4 kap. 2 § föreningslagen inte heller är tillämpliga. Skälen för lösningen har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 4.2.6.

I andra stycket klargörs att bestämmelserna i 65 § hyreslagen inte utgör hinder mot att överlåtaren som villkor för, t.ex. ett byte, anger att förvärvaren erlägger erforderliga insatser till den kooperativa hyresrättsföreningen.

Något hinder för en överlåtare att ta ut ersättning för en hyresrätt avseende en lokal finns inte. Inte heller finns något hinder mot att överlåta rena medlemsandelar. Däremot torde det i allmänhet vara uteslutet för överlåtaren att ta ut ersättning för sådana andelar (utöver vad förvärvaren skall erlägga till föreningen), om hyresrätten till en bo-

stadslägenhet samtidigt överlåts. Sådan ersättning är ofta att bedöma som en förtäckt ersättning för hyresrätten, jfr allmänmotiveringen avsnitt 4.2.3.

Medlemskap efter övergång av kooperativ hyresrätt

3 § Den som enligt bestämmelserna i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i föreningen.

I 32 – 37 §§ hyreslagen finns bestämmelser om övergång av hyresrätt. De gäller även för kooperativa hyresrätter. Den som enligt de bestämmelserna har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras medlemskap i föreningen. Bestämmelsen är undantagslös, se allmänmotiveringen, avsnitt 4.2.6.

Utträde ur föreningen i vissa fall

4 § När en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § förevarande lag är förverkad eller hyresavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 eller 57 § jordabalken, skall den kooperative hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem.

Vid sådant utträde har den kooperative hyresgästen, oavsett vad som anges i föreningens stadgar, alltid rätt till minst samma återbetalning av insatser som om denne själv hade sagt upp sig till utträde.

Enligt bestämmelserna i 42 § hyreslagen eller 3 kap. 11 § förevarande lag kan en kooperativ hyresrätt vara förverkad. Det kan också vara så att rätt till förlängning av hyresavtalet, enligt 46 § hyreslagen inte föreligger eller att ett hyresavtal om lokal har sagts upp enligt 57 § hyreslagen. I de fallen anses den kooperative hyresgästen, enligt huvudregeln i första stycket, ha utträtt ur den kooperativa hyresrättsföreningen. Men föreningen har möjlighet att i det enskilda fallet medge att den tidigare hyresgästen får stå kvar som medlem. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 4.2.7.

Av föreningslagen följer att en kooperativ hyresrättsförening i stor utsträckning i sina stadgar kan bestämma i vilken utsträckning en medlem som avgår skall ha rätt att få tillbaka erlagda insatser, se avsnitt 4.2.4. Dessa bestämmelser gäller även för upplåtelseinsatser. I förevarande paragrafs andra stycke finns en tvingande regel till hyresgästens förmån. Den inskränker föreningens möjligheter att i stadgarna bestämma vilka belopp som skall betalas ut vid avgången. Om utträdet

beror på omständigheter som anges i första stycket, kan föreningen inte med verkan inskränka rätten till återbetalning av insatser jämfört med vad som gäller vid frivilligt utträde. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 4.2.7.

5 § En kooperativ hyresgäst som säger upp sig till utträde ur föreningen skall anses också ha sagt upp hyresavtalet.

En kooperativ hyresgäst som säger upp sig till utträde ur föreningen anses, enligt förevarande paragraf, också ha sagt upp hyresavtalet. Uppsägningen av hyresavtalet anses ha skett vid samma tidpunkt som uppsägningen till utträde ur föreningen. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 4.2.7.

Föreningens rätt att ta ut avgifter

6 § En kooperativ hyresrättsförening får inte ta ut andra avgifter än sådana som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta.

Paragrafen innehåller ett förbud för kooperativa hyresrättsföreningar att ta ut andra avgifter än i stadgarna angivna regelbundna avgifter eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter vars belopp eller högsta belopp har angetts. Förbudet avser endast avgifter för åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt författning. Som utvecklats i avsnitt 9.4.3 avses däremot inte sådant som avgifter för användning av bastu. Påpekas bör att rätten att ta ut hyra inte påverkas av förbudet.

Förskott

7 § En kooperativ hyresrättsförening får ta emot förskott för en kooperativ hyresrätt endast om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott.

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 5.2.2.

Av paragrafen följer att en kooperativ hyresrättsförening måste ha tillstånd från länsstyrelsen för att få ta emot förskott för en kooperativ hyresrätt. Det gäller oavsett om den kooperativa hyresrätten avser en bostadslägenhet eller en lokal. Av 7 kap. 1 § följer att det är straffbart att ta emot förskott i strid med denna paragraf.

8 § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av mottagna förskott.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att de kooperativa hyresrätterna har upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

I paragrafens första stycke anges förutsättningarna för att länsstyrelsen skall ge en kooperativ hyresrättsförening tillstånd att ta emot förskott enligt 7 §. Härför krävs att föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av mottagna förskott. Säkerheten skall täcka de beräknade förskotten för samtliga kooperativa hyresrätter. Närmare bestämmelser om säkerheten avses bli meddelade i en förordning.

När säkerheten inte längre behövs skall den enligt andra stycket återställas på begäran av föreningen. Återställandet kräver dock antingen att de kooperativa hyresrätterna har upplåtits eller att de förskott som har mottagits är återbetalda. Samtidigt med återbetalningen bör länsstyrelsen återkalla tillståndet. Närmare bestämmelser om återställandet avses bli meddelade i förordning.

Bestämmelser om överklagande av länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns i 7 kap. 2 §.

3 kap. Hyresrätten

Lägenhetens skick på tillträdesdagen

1 § På tillträdesdagen skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

Paragrafen träder i stället för 9 § hyreslagen. Den anger i vilket skick lägenheten skall vara på tillträdesdagen. Huvudregeln är densamma som i hyreslagen och skall tillämpas på samma sätt. Lägenheten skall tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Avtal kan, liksom enligt 9 § hyreslagen, alltid träffas om bättre skick än det nyss angivna. Men till skillnad från vad som gäller enligt hyreslagen finns också alltid möjlighet att avtala om sämre skick. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.2.

Den kooperative hyresgästens ansvar för lägenhetens skick

2 § I stället för vad som föreskrivs i 12 kap. 15 § jordabalken kan en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar, med de begränsningar som anges i 3 §, bestämma att en kooperativ hyresgäst skall på egen bekostnad hålla sin lägenhet eller delar av denna i gott skick. Det kan även bestämmas om jord som hyresavtalet innefattar.

Som utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.3, gäller, om inget annat har bestämts i stadgarna, 15 – 17, 24, och 24 a §§ hyreslagen om föreningens respektive hyresgästens rättigheter och skyldigheter när det gäller underhållet av lägenheten (beträffande 24 a § hyreslagen se också 8 §). I förevarande paragraf ges en möjlighet för kooperativa hyresrättsföreningar att i sina stadgar bestämma att de kooperativa hyresgästerna skall få underhållsansvaret för hela eller delar av sina lägenheter. Hyresgästens skyldighet blir då att på egen bekostnad hålla lägenheten eller delar av denna i gott skick. Det är samma krav som enligt 7 kap. 12 § första stycket BRL gäller för bostadsrättshavare. Betydelse för innebörden av gott skick är vilket skick som lägenheten skulle vara i vid tillträdet, se 1 §. Som ett riktmärke kan sägas att hyresgästen skall lämna lägenheten ifrån sig i samma skick som föreningen skulle överlämna den vid tillträdet. Men sedan måste hänsyn tas till den försämring som alltid ligger i det att lägenheten hela tiden blir äldre.

Om de kooperativa hyresgästerna i stadgarna ges ett underhållsansvar är det viktigt att precisera i vilka avseenden ansvaret gäller. Bl.a. kan skäl finnas att ange vad som skall anses tillhöra lägenheten (jfr prop. 1990/91:92 s. 99).

Situationen kan vara den att föreningen hyr sitt hus enligt den s.k. hyresmodellen. När så är fallet är det viktigt att föreningen beaktar vad den har avtalat med fastighetsägaren om underhållet, när föreningen skall bestämma vad som i detta hänseende skall gälla i relationen mellan föreningen och de kooperativa hyresgästerna.

Enligt 1 § andra stycket hyreslagen kan ett hyresavtal även omfatta jord. Om så är fallet, kan kooperativa hyresgäster i föreningens stadgar ges underhållsansvaret även för jorden.

Det finns vissa gränser för vad den kooperative hyresgästen kan åläggas att svara för. Dessa gränser anges i 3 §.

3 § En kooperativ hyresgäst svarar aldrig för reparationer av ledning för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningen och denna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

En bestämmelse i föreningens stadgar att den kooperative hyresgästen svarar för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada gäller endast om skadan har uppkommit genom hyresgästens eget vållande eller genom vårdslöshet av

1. någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar honom,

2. någon annan som han har inrymt i lägenheten, eller

3. någon som där utför arbete för hans räkning samt, beträffande brandskada, hyresgästen har brustit i den omsorg och tillsyn som han borde iakttagit.

Andra stycket tillämpas också om det finns ohyra i lägenheten.

Paragrafen anger vissa reparationer vilka en kooperativ hyresrättsförening aldrig med verkan i sina stadgar kan ålägga en kooperativ hyresgäst att svara för. Det är samma reparationer som en bostadsrättshavare enligt 7 kap. 12 § andra stycket BRL – inklusive de ändringar Bostadsrättsutredningen föreslog i slutbetänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) – inte svarar för. Några skillnader i sak jämfört med 7 kap. 12 § andra stycket BRL är inte avsedda, utan ändringarna är redaktionella. Avsikten är att tillämpningen skall vara densamma.

Åtgärdsföreläggande m.m.

4 § Åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken om fullgörande av sådan underhållsskyldighet beträffande gemensamma utrymmen som avses i 12 kap. 15 § tredje stycket jordabalken får inte åläggas en kooperativ hyresrättsförening, om sökanden är en kooperativ hyresgäst.

Bestämmelser om åtgärdsföreläggande finns i 11 § och 16 § hyreslagen. I 11 § hyreslagen regleras åtgärdsföreläggande beträffande brister som finns vid tillträdesdagen. De sistnämnda bestämmelserna gäller utan inskränkningar för kooperativa hyresrättsföreningar. I sammanhanget bör dock nämnas möjligheten enligt 1 § i förevarande kapitel att fritt avtala om lägenhetens skick.

Bestämmelserna i 16 § hyreslagen om åtgärdsföreläggande gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar, dock med ett undantag. Möjligheten att utverka åtgärdsföreläggande beträffande sådana gemensamma utrymmen som avses i 15 § tredje stycket hyreslagen finns inte för kooperativa hyresgäster. Undantaget gäller inte gentemot vanliga hyresgäster, dvs. om föreningen hyr ut en lägenhet till annan än medlem i föreningen.

Möjligheterna att fritt avtala om lägenhetens skick kan påverka förutsättningarna att utverka åtgärdsföreläggande. Detsamma gäller beträffande möjligheten att ge den kooperative hyresgästen ansvar för underhållet. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen avsnitt 12.2.4.

5 § Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande i 12 kap. 18 a – h §§ jordabalken gäller inte för kooperativa hyresrätter.

Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinsflytande gäller inte i relationen mellan den kooperativa hyresrättsföreningen och de hyresgäster som också är medlemmar i föreningen, alltså de kooperativa hyresgästerna. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.4.

Användningen av lägenheten

6 § Den kooperative hyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Paragrafen anger för vilka ändamål en kooperativ hyresgäst får använda sin lägenhet. Den överensstämmer med 7 kap. 6 § BRL och skall tillämpas på samma sätt. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 13.2.1.

Motsvarande paragraf för vanliga hyresrätter är 23 § hyreslagen. Den gäller alltså inte när hyresgästen är en kooperativ hyresgäst. Men den gäller om en kooperativ hyresrättsförening hyr ut till någon som inte är medlem i föreningen.

Den kooperative hyresgästens depositionsrätt

7 § Bestämmelserna i 12 kap.21 och 22 §§jordabalken om hyresgästens rätt att deponera belopp hos länsstyrelsen gäller för kooperativa hyresgäster med undantag för bestämmelserna i 12 kap. 21 § första stycket nämnda lag om rätt att deponera när det råder tvist om hyran.

Enligt paragrafen gäller bestämmelserna om deposition i 21 och 22 §§ hyreslagen även för kooperativa hyresgäster, med ett undantag. Bestämmelserna om depositionsrätt vid tvist om hyran är inte tillämpliga. Skälen för detta har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 16.2.2.

Föreningens rätt till ersättning vid ommålning m.m.

8 § När en kooperativ hyresgäst med stöd av 12 kap. 24 a § jordabalken har vidtagit någon åtgärd med lägenheten, har föreningen rätt till ersättning för skada, om åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på liknande sätt otillfredsställande.

Som utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.3, gäller bestämmelserna i 24 a § hyreslagen när föreningen har underhållsansvaret. Från

detta finns dock ett undantag. Rätt till ersättning för skada föreligger i vanliga hyresförhållanden om de åtgärder hyresgästen har vidtagit har minskat lägenhetens bruksvärde. Beträffande kooperativa hyresrätter har föreningen, enligt förevarande paragraf, i stället rätt till ersättning om åtgärderna inte är fackmässigt utförda eller på annat sätt otillfredsställande. I praktiken torde någon skillnad inte finnas när det gäller bestämmelsernas tillämpning. Skillnaderna i bestämmelserna för vanlig respektive kooperativ hyresrätt beror på att bruksvärdessystemet inte gäller beträffande kooperativ hyresrätt.

Beräkningen av skadan skall grundas på vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Liksom beträffande vanlig hyresrätt skall ersättningen jämkas, om det kan visas att reparationsbehov förelåg vid den tidpunkt då den kooperative hyresgästen vidtog åtgärderna. Är underhållet starkt eftersatt, kan det leda till att ersättningen skall sättas ned helt.

Som redan nämnts gäller övriga bestämmelser i 24 a § hyreslagen. Det är med andra ord hyresnämnden som skall pröva ersättningsfrågan.

Föreningens tillträde till lägenheten

9 § Företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning, är den kooperative hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att den kooperative hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Den kooperative hyresgästen är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller i jorden, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 12 kap. 17 § jordabalken.

Paragrafen reglerar den kooperativa hyresrättsföreningens rätt till tillträde till lägenheter som innehas med kooperativ hyresrätt. För sådana hyresrätter ersätter den 26 § hyreslagen.

Första stycket första och tredje meningarna överensstämmer med regleringen för bostadsrätter i 7 kap. 13 § BRL. Bestämmelserna skall tillämpas på samma sätt.

Enligt andra meningen i första stycket har den kooperative hyresgästen samma skyldighet som en vanlig hyresgäst att låta lägenheten visas på lämplig tid, när den är ledig till uthyrning. Någon skyldighet för hyresgästen att själv visa lägenheten finns inte. Denne är bara skyldig att möjliggöra visning. Kravet att lägenheten skall vara ledig till uthyrning innebär liksom för vanliga hyresrätter att det skall vara bestämt

att hyresgästen skall flytta till en viss tidpunkt (jfr Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 174).

Andra stycket överensstämmer i sak med 26 § fjärde stycket hyreslagen och 7 kap. 13 § andra stycket BRL. Hänvisning görs till hela 17 § hyreslagen. Det innebär att hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyran, ersättning och, i allvarligare fall, uppsägning. Samtidigt föreslås en ändring av 26 § fjärde stycket hyreslagen, så att bestämmelserna harmonierar, se vidare under kommentaren till den paragrafen.

10 § Om den kooperative hyresgästen inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen enligt 9 § har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

Enligt paragrafen kan den kooperativa hyresrättsföreningen begära särskild handräckning, om den kooperative hyresgästen inte lämnar tillträde i enlighet med bestämmelserna i 9 §. Bestämmelsen överenstämmer i sak med 26 § femte stycket hyreslagen och 7 kap. 13 § tredje stycket BRL. Ett alternativ för föreningen är att säga upp hyresgästen. Att tillträde inte medges kan, enligt 11 §, medföra att den kooperativa hyresrätten är förverkad.

Förverkande

11 § Bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken om förverkande av hyresrätten gäller även för kooperativa hyresrätter, dock med följande avvikelser.

I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 4 jordabalken är en kooperativ hyresrätt förverkad, om lägenheten används i strid med 6 § eller 12 kap. 41 §jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabalken är en kooperativ hyresrätt förverkad om i strid med 9 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt.

Utöver vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 8 är den kooperativa hyresrätten förverkad om den kooperative hyresgästen åsidosätter en skyldighet som följer av föreningens stadgar och förhållandena i övrigt är sådana som anges i nämnda punkt.

Av första stycket framgår att 42 § hyreslagen om förverkande i huvudsak gäller även för kooperativa hyresrätter. Tre avvikelser finns.

Avvikelserna enligt andra och tredje styckena beror på att lagen om kooperativ hyresrätt innehåller särskilda bestämmelser avseende de bakomliggande regler som respektive förverkandepunkt gäller. Andra stycket avser att lägenheten används för andra ändamål än de avsedda.

Särskilda bestämmelser om för vilka ändamål en kooperativ hyresrätt får användas finns i 6 §. Tredje stycket avser situationen att hyresgästen inte lämnar föreningen tillträde på sätt som anges i 9 §.

Fjärde stycket innehåller en till 42 § första stycket 8 hyreslagen kompletterande bestämmelse. Hyresrätten är förverkad också om hyresgästen åsidosätter en skyldighet som följer av föreningens stadgar.

Därutöver krävs att det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs. Kompletteringen innebär att punkten i sak överenstämmer med 7 kap. 18 § 7 BRL.

Som angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 15.2.1, kan förverkande enligt denna punkt aktualiseras när det rör sig om kategoriboende och om någon t.ex. åsidosätter av föreningen uppställda krav på egen medverkan vid förvaltningen. Det krävs då att överträdelsen är flagrant och att åsidosättandet innebär men av stor betydelse för föreningen. Ett exempel på när förverkande kan vara aktuellt är om någon i en förening som vänder sig till allergiker trots tillsägelser struntar i förbud t.ex. mot rökning. Det bör framhållas att öveträdelser också kan leda till att besittningsskyddet för en bostadslägenhet bryts, se 46 § hyreslagen.

Bestämmelserna i andra – fjärde styckena innebär vissa justeringar eller kompletteringar av punkterna i 42 § hyreslagen. Även i dessa fall är med andra ord de övriga bestämmelserna om förverkande i 42 och 43 §§ hyreslagen, som gäller för respektive punkt, tillämpliga.

12 § En kooperativ hyresrätt är förverkad och föreningen berättigad att säga upp avtalet i förtid om hyresgästen har förvärvat hyresrätten genom en sådan övergång som anges i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om medlemskap i föreningen.

Sägs avtalet upp, har föreningen rätt till skadestånd.

Paragrafens första stycke innehåller en för kooperativa hyresrätter särskild förverkandegrund, utöver dem som anges i 42 § hyreslagen. Den situation som avses är att en hyresgäst finns som har förvärvat en kooperativ hyresrätt genom överlåtelse eller någon annan form av de övergångar som anges i 32 – 37 §§ hyreslagen. Att det skall röra sig om ett förvärv av en kooperativ hyresrätt innebär att den tidigare hyresgästen skall ha varit kooperativ hyresgäst. Enkelt uttryckt rör det sig alltså om en lägenhet som föreningen har tänkt sig skall utgöra kooperativ och inte vanlig hyresrätt. En övergång, som föreningen i vissa fall saknar inflytande över, skall med andra ord inte kunna medföra att en kooperativ hyresrätt helt plötsligt blir en vanlig hyresrätt, se allmänmotiveringen avsnitt 4.2.6.

Om förvärvaren inte ansöker om medlemskap i föreningen, kan föreningen säga till förvärvaren att denne skall göra en sådan ansökan.

Om ansökan inte görs utan dröjsmål, är hyresrätten förverkad och föreningen berättigad att säga upp hyresgästen. Föreningens rätt att säga upp hyresgästen förutsätter att förvärvet är fullbordat. Det framgår av att hyresgästen skall ha förvärvat hyresrätten. När frågan bedöms om det föreligger dröjsmål måste hänsyn tas till att det ibland för en ansökan om medlemskap kan krävas att t.ex. vissa handlingar införskaffas och att det då inte alltid kan läggas hyresgästen till last om detta i viss mån drar ut på tiden.

Av andra stycket framgår att rätt till skadestånd för föreningen föreligger även när denna förverkandegrund är aktuell, jfr 42 § sjätte stycket hyreslagen. Nämnas kan dock att någon av de andra paragraferna i hyreslagen om förverkande inte är tillämpliga.

Prövning av hyresvillkor för bostadslägenheter

13 § Bestämmelserna i 12 kap.53 – 55 c §§jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter är tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran.

I 53 – 55 c §§ hyreslagen finns bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor. Enligt förevarande paragraf är dessa bestämmelser inte tillämpliga på kooperativa hyresrätter till den del de avser hyran. Beträffande andra hyresvillkor gäller de alltså. Skälen för lösningen har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 15.2.3.

Rätten till ersättning vid uppsägning av lokal

14 § Bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 5 och 57 a § jordabalken om hyresgästens rätt till ersättning när denne inte godtar nya hyresvillkor för en lokal är inte tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter.

Enligt paragrafen är bestämmelserna i 57 § första stycket 5 och 57 a § hyreslagen inte tillämpliga beträffan kooperativa hyresrätter. De nämnda bestämmelserna avser lokalhyresgästens rätt till ersättning när denne inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Undantaget innebär att en kooperativ lokalhyresgäst aldrig kan åberopa hyreshöjningar som skäl för ersättning enligt 58 b § hyreslagen. Skälen för detta undantag från hyreslagen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 15.2.2.

4 kap. Föreningen m.m.

Föreningens stadgar

1 § Utöver vad som anges i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall en kooperativ hyresrättsförenings stadgar ange

1. de grunder enligt vilka hyra skall beräknas, och

2. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa un-

derhållet av föreningens hus. Bestämmelserna om avsättning till reservfond i 10 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar.

Enligt första stycket första punkten skall i stadgarna anges efter vilka grunder hyran för de kooperativa hyresrätterna skall tas ut. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.1.2. Olika grunder kan användas t.ex. erlagda insatser, lägenhetsyta eller antal rum. Skyldigheten att ange de aktuella grunderna i stadgarna går utöver vad som gäller för ekonomiska föreningar. Som framgår av paragrafen är en kooperativ hyresrättsförening skyldig att dessutom lämna samma uppgifter i stadgarna som ekonomiska föreningar är enligt 2 kap. 2 § föreningslagen.

Andra punkten innehåller en skyldighet för kooperativa hyresrättsföreningar att, liksom bostadsrättsföreningar, ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Bestämmelsen skall tillämpas på motsvarande sätt. Frågan om avsättning har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.1.2.

Enligt andra stycket gäller bestämmelserna i 10 kap. 6 § föreningslagen där ekonomiska föreningar ges skyldighet att avsätta viss andel av vinsten till reservfond inte för kooperativa hyresrättsföreningar. Det är en följd av att kooperativa hyresrättsföreningar i stället skall avsätta medel för underhåll av huset, se avsnitt 17.1.2.

Beslut om hyran

2 § För att ett beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyra skall beräknas skall vara giltigt när inte samtliga röstberättigade i föreningen är ense om beslutet krävs, utöver vad som anges i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar, att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet.

Paragrafen behandlar beslut om ändring av sådan stadgeföreskrift som avses i 1 § första stycket 1. Bestämmelserna om ändring av stadgar i 7 kap. 14 § föreningslagen gäller, liksom för andra stadgeändringar, för den här aktuella typen av beslut, men med ett undantag. Det avser situationen att total enighet inte finns och beslutet för att bli giltigt måste

fattas på två stämmor. Kravet på kvalificerad majoritet är därvid något hårdare än vid andra stadgeändringar. I stället för stöd av två tredjedelar av de röstande krävs stöd av tre fjärdedelar. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.4.2. Det sagda innebär att övriga bestämmelser i 7 kap. 14 § föreningslagen gäller även för den nu aktuella typen av stadgeändring. Exempelvis kan ytterligare villkor för ändring tas in i stadgarna.

3 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Av paragrafen framgår att det är styrelsen som normalt – utifrån de enligt 1 § angivna grunderna – fastställer hyrorna. Liksom för bostadsrättsföreningar är det dock möjligt att i stadgarna bestämma en annan ordning än att styrelsen skall fastställa hyrorna.

Firma

4 § Den kooperativa hyresrättsföreningens firma skall innehålla beteckningen ”kooperativ hyresrättsförening”.

I firman får inte ordet ”bolag” eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos Patent- och registeringsverket förut registerade och ännu bestående föreningsfirmor med säte i samma län. För registrering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974:156).

I paragrafen finns bestämmelser om den kooperativa hyresrättsföreningens firma. De ersätter bestämmelserna i 14 kap. 1 § föreningslagen. De överensstämmer i sak med bestämmelserna i 9 kap. 6 § BRL för bostadsrättsföreningar. Skälen för detta har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.2.2.

Av första stycket framgår att firman skall innehålla orden ”kooperativ hyresrättsförening”.

Andra stycket överensstämmer i sak även med vad som gäller för ekonomiska föreningar. I firman får inte ”bolag” eller något annat som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Enligt tredje stycket skall firman vara unik jämfört med andra registrerade, bestående firmor med säte i samma län.

5 § Endast en kooperativ hyresrättsförening eller en sammanslutning av kooperativa hyresrättsföreningar får använda beteckningen

”kooperativ hyresrätt” eller en sammansättning med dessa ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

I paragrafen finns ett förbud för andra än kooperativa hyresrättsföreningar att använda beteckningen ”kooperativ hyresrätt” eller sammansättningar av dessa ord i sin firma o.d. Det är en motsvarighet för vad som gäller beträffande ordet ”bostadsrätt”. Överträdelser är straffbelagda, 7 kap. 1 §.

6 § Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras, om den kooperativa hyresrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 4 § tredje stycket inte får föras in i Patent- och registreringsverkets register.

De särskilda bestämmelserna i paragrafen är en följd av att kooperativa hyresrättsföreningars firmor enligt 4 § tredje stycket är skyddade endast länsvis medan ekonomiska föreningars firmor är skyddade i hela landet. Bestämmelserna avser beslut om ändring av stadgarna på det sättet att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat. Ett sådant beslut får registreras endast om föreningens firma tydligt skiljer sig från andra registrerade, bestående firmor med säte i det län dit föreningen vill flytta styrelsens säte.

Val av styrelse

7 § Möjligheten enligt 6 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att i stadgarna föreskriva på vilket sätt styrelseledamöter skall utses gäller i ett hänseende inte för kooperativa hyresrättsföreningar. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

I 6 kap. föreningslagen finns bestämmelser om föreningens ledning. Bestämmelser om utseende av styrelsen finns i 6 kap. 1 § samma lag. De nämnda bestämmelserna gäller, med ett undantag, även för kooperativa hyresrättsföreningar. Undantaget anges i förevarande paragraf.

Möjligheten att i stadgarna föreskriva att val av styrelsen skall ske på annat sätt än av föreningsstämma är i ett hänseende begränsad. Beroende på hur många ledmöter styrelsen består av skall en eller två ledamöter alltid väljas av föreningsstämman. Skälen för lösningen har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.3.2.

Vidgning av föreningens verksamhet

8 § För att ett beslut om vidgning av föreningens verksamhet skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Det gäller dock inte om beslutet är av mindre betydelse för föreningens ekonomi.

Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det.

Paragrafen avser beslut om utvidgning av föreningens verksamhet, se avsnitt 17.5.2.

Enligt första stycket krävs för att ett sådant beslut skall vara giltigt för det första att det har fattats på föreningsstämma. Dessutom skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Det är samma krav som enligt 9 kap. 16 § första stycket 3 BRL gäller för bostadsrättsföreningar.

Till skillnad från paragrafen i BRL finns ett undantag. Är vidgningen av mindre betydelse för föreningens ekonomi krävs inte ett beslut i särskild ordning. I åtanke finns då särskilt beslut om byggnation, förvärv eller förhyrning av ytterligare lägenheter. I mindre föreningar torde förvärv av ett antal nya lägenheter regelmässigt innebära att den särskilda beslutsordningen skall iakttas. Undantagsbestämmelsen får därmed betydelse framför allt i stora föreningar. Som ett riktmärke kan sägas att undantagsregeln är tillämplig om antalet nya lägenheter inte överstiger fem procent av det befintliga beståndet. Det förutsätter då att lägenheternas genomsnittliga storlek och marknadsvärde någorlunda motsvarar de befintliga.

Andra stycket innebär att en kooperativ hyresrättsförening med verkan kan ställa upp ytterligare villkor, utöver dem i första stycket, för att ett beslut om utvidgning av verksamheten skall vara giltigt.

Överlåtelse m.m. av föreningens hus

9 § För att ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt, skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma. Beslutet skall vidare ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Dessutom skall minst två tredjedelar av de kooperativa hyresgästerna i det hus som skall överlåtas ha gått med på beslutet.

Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det.

Enligt paragrafen gäller särskilda krav på beslut om att föreningen skall överlåta ett hus som tillhör föreningen och där det finns någon kooperativ hyresrätt. Det är samma krav som gäller för en bostadsrättsför-

ening som vill sälja ett hus med bostadsrätter (9 kap. 16 § första stycket 4 BRL). Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 18.4.2.

10 § Överlåter föreningen det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör den kooperativa hyresrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för den. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet har blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock den kooperative hyresgästens rätt att få ersättning för den kooperativa hyresrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör den kooperativa hyresrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget med den nye fastighetsägaren. I så fall gäller 11 §.

Paragrafen avser det fallet att ett hus där det finns kooperativa hyresrätter överlåts av föreningen eller säljs exekutivt. Då upphör de kooperativa hyresrätterna. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 18.4.2.

Paragrafen motsvarar 7 kap. 33 § BRL och skall tillämpas på samma sätt, utom i ett avseende. Enligt första stycket är föreningen, när den kooperativa hyresrätten har upphört, skyldig att betala skälig ersättning för den. Beträffande bostadsrätter gäller därvid att föreningen normalt skall utge ersättning motsvarande bostadsrättens marknadsvärde (prop. 1971:12 s, 103). För kooperativa hyresrätter gäller i stället att föreningen i regel är skyldig att återbetala erlagda insatser. Träder föreningen i likvidation inom viss tid blir reglerna om skifte av tillgångarna vid likvidation tillämpliga.

Andra stycket, som överensstämmer med motsvarande bestämmelser i 7 kap. 33 § BRL, innebär att skriftligt hyresavtal skall anses ingånget när föreningen har överlåtit huset eller detta har sålts exekutivt och lägenheten har tillträtts. Beträffande villkoren i hyresavtalet gäller 11 §.

11 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 10 §, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda, skall hyra betalas enligt vad föreningen hade bestämt för den kooperativa hyresrätten.

Paragrafen tar sikte på fallet att hyresavtalet, enligt bestämmelserna i 10 §, anses ingånget sedan ett hus med kooperativa hyresrätter har överlåtits eller sålts exekutivt. Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren, skall hyresnämnden fastställa dessa.

Hyresnämnden får fastställa villkoren med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Ofta torde det vara aktuellt att fast-

ställa sedvanliga hyresvillkor. För bostadshyresgäster innebär det att utgångspunkten är att hyresavtalet skall löpa tills vidare med tre månaders uppsägningstid. Reglerna om det för bostadslägenheter direkta och för lokaler indirekta besittningsskyddet är normalt tillämpliga. Hyran skall bestämmas enligt de normala principerna för bostäder respektive lokaler, dvs. bruksvärdesprincipen för bostäder och marknadshyra för lokaler.

12 § Vad som sägs i 10 och 11 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt, om föreningen hyr lägenheten och föreningens hyresavtal med fastighetsägaren upphör att gälla.

Enligt paragrafen är bestämmelserna i 10 och 11 §§ tillämpliga även i det fallet att det rör sig om en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen och hyresavtalet upphör. Det hyresavtal som skall upphöra är alltså det mellan fastighetsägaren och föreningen. Bestämmelserna i 10 och 11 §§ är tillämpliga oavsett vem som har sagt upp hyresavtalet. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 18.4.2. Den motsvarande tillämpningen innebär att det hyresavtal som skall anses ha ingåtts gäller mellan hyresgästen och fastighetsägaren.

Revision

13 § Bestämmelserna i 8 kap. 5 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar om skyldighet att utse auktoriserad eller godkänd revisor gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar.

En kooperativ hyresrättsförening är, enligt förevarande paragraf, inte skyldig att utse auktoriserad eller godkänd revisor trots att förhållandena är sådana som anges i 8 kap. 5 § föreningslagen. I övrigt gäller bestämmelserna i 8 kap. föreningslagen även för kooperativa hyresrättsföreningar. Revision har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 17.6.2.

5 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom förvärv av hus

Inledande bestämmelse

1 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i detta kapitel och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Paragrafen innehåller en upplysning om att bestämmelser om ombildning till kooperativ hyresrätt finns dels i detta kapitel, dels i lagen

(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Beslut om förvärv för ombildning

2 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen.

Vid beräkningen skall som lägenhet anses varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset.

Första stycket anger vad som gäller för beslut om ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Bestämmelserna överenstämmer med vad som gäller för bostadsrätt, se allmänmotiveringen avsnitt 18.1.2. Beslutet skall fattas på föreningsstämma. Majoritetskravet är två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Hyresgästerna skall vara medlemmar i föreningen.

I andra stycket anges vad som avses med lägenhet vid beräkningen enligt första stycket. Bestämmelserna överensstämmer i sak med motsvarande bestämmelser i 1 kap. 5 § andra stycket BRL. De skall tillämpas på samma sätt.

Enligt tredje stycket skall protokollet innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats. Protokollet skall hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset. Kravet på tillgänglighet gäller alla hyresgästerna i huset, alltså även sådana som inte är medlemmar i föreningen.

3 § Innan beslut om förvärv enligt 2 § fattas, skall en sådan ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Bestämmelserna, att planen skall registreras av Patent- och registreringsverket samt att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen skall framgå, är dock inte tillämpliga.

Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 § bostadsrättslagen.

Paragrafen innehåller bestämmelser om ekonomisk plan, intygsgivare och besiktningsprotokoll. Detta har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 18.1.2.

Enligt första stycket skall en ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § BRL upprättas, innan beslut enligt 2 § fattas. Den skall hållas tillgänglig för hyresgästerna. Hänvisningen innebär att planen skall innehålla de uppgifter som framgår av 3 kap. 1 § BRL och eventuella bestämmelser i förordning. Sådana bestämmelser finns i 1 – 5 §§bostadsrättsförordningen (1991:630). Naturligtvis får nödvändiga anpassningar göras så att t.ex. hyror anges i stället för årsavgifter.

Av förevarande paragrafs första stycket framgår vidare uttryckligen att den ekonomiska planen inte skall registreras. Vidare skall uppgifter om närheten mellan husen inte finnas. Något sådant krav gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar, se avsnitt 3.2.3.

Andra stycket innehåller krav på besiktningsprotokoll och granskning av intygsgivare. Bestämmelserna motsvarar dem i 9 kap. 20 §

BRL och skall tillämpas på samma sätt. Hänvisningen innebär också att BRL:s regler för utseende av intygsgivare gäller.

4 § Beslut om förvärv i strid med 2 eller 3 § är ogiltiga, om inte förvärv ändå skett och lagfart har meddelats.

Paragrafen motsvarar i sak 9 kap. 21 § BRL. Den skall tillämpas på samma sätt.

Hyresgästens rätt till inträde i föreningen

5 § En kooperativ hyresrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med

kooperativ hyresrätt,

2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall

upplåtas med kooperativ hyresrätt, eller

3. sådana omständigheter föreligger att en kooperativ hyresrättsföre-

ning enligt 3 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar kan vägra den som förvärvat en kooperativ hyresrätt inträde i föreningen. Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om

1. denne inte var hyresgäst i huset när föreningen förvärvade det, eller

2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år ef-

ter föreningens förvärv av huset. Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är för-

månligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs.

Paragrafen motsvarar 2 kap. 8 § BRL. Enligt huvudregeln i första stycket får en kooperativ hyresrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Tre undantag från detta anges i första stycket. Första och andra punkterna överensstämmer helt med motsvarande punkter i 2 kap. 8 § BRL. Den andra punkten syftar framför allt på fastighetsskötarbostäder där det kan vara av värde för föreningen att behålla hyresrättsformen.

Tredje punkten innebär att en hyresgäst vid ombildning har en rätt till medlemskap motsvarande den som normalt föreligger enligt 3 kap. 1 § föreningslagen.

Av 7 § tredje stycket följer att en förening vid ombildning får vägra att upplåta kooperativ hyresrätt till en medlem, om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Om det redan vid prövningen av medlemskapsfrågan står klart att hyresförhållandet skall upphöra, bör föreningen kunna vägra hyresgästen medlemskap.

I andra stycket anges två ytterligare möjligheter för föreningen att vägra medlemskap i samband med ombildning. Medan första stycket gäller både före och efter förvärvet av huset gäller andra stycket endast tiden efter förvärvet. Bestämmelserna överensstämmer helt med vad som enligt 2 kap. 8 § andra stycket BRL gäller vid ombildning till bostadsrätt. Enligt första punkten får medlemskap vägras om hyresgästen inte var hyresgäst i huset när föreningen förvärvade huset. Förvärv bör anses ha skett när parterna är bundna genom avtal, dvs. normalt när ett köpekontrakt har upprättats och skrivits under av båda parter. Ett undantag beträffande tidsfristen finns i tredje stycket.

Enligt andra punkten i andra stycket kan föreningen vägra medlemskap om hyresgästen ansöker om medlemskap senare än ett år efter föreningens förvärv av huset. Bedömningen av tidpunkten för förvärvet skall göras på samma sätt som angetts angående första punkten i andra stycket. Det är endast ansökan som skall ha gjorts inom ettårsfristen. Prövningen kan ske senare.

Bestämmelserna i tredje stycket ger make m.fl. rätt till medlemskap i stället för den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten, dock under vissa förutsättningar. Hyresrätten skall ha övergått till hyresgästen enligt 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket hyreslagen.

Den make eller motsvarande som har övertagit hyresrätten måste normalt ansöka om medlemskap inom den ettårsfrist som gällde för den tidigare hyresgästen. Men om hyresrätten övergår kort tid före utgång-

en av denna tidsfrist, kan tremånadersregeln i tredje stycket vara förmånligare. De nämnda fristerna gäller även i fall då frågan om hyresrättens övergång på grund av tvist har dragit ut på tiden. Tremånadersfristen innebär dock att ansökan i dessa fall kan göras vid en tidpunkt som ligger senare än ett år efter förvärvet.

En förutsättning enligt första stycket för rätt till medlemskap är att den som vill bli medlem är hyresgäst i huset både vid det tillfälle då huset förvärvas och då ansökan om medlemskap prövas. Tredje stycket medför att en make m.fl. som har övertagit hyresrätten kan bli medlem, trots att denne inte var hyresgäst när huset förvärvades. Om den andra maken då ännu inte förvärvat medlemskap, förlorar han alltså genom hyresrättens övergång rätten till medlemskap. Och är han redan medlem följer det av 9 § att han normalt förlorar medlemskapet genom att hyresrätten upphör utan att någon kooperativ hyresrätt upplåtits till honom.

6 § En hyresgäst som avses i 5 § och som har vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Paragrafen ger en hyresgäst som avses i 5 § rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han har vägrats inträde i föreningen. Det skall göras inom en månad från den dag då hyresgästen fick del av beslutet. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 18.2.2.

Medlemmens rätt till en kooperativ hyresrätt

7 § Om någon som avses i 5 § har antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med kooperativ hyresrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med kooperativ hyresrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte om det är bestämt att medlemmens hyresförhållande skall upphöra.

I första stycket anges huvudregeln att den kooperativa hyresrättsföreningen är skyldig att upplåta kooperativ hyresrätt till den som enligt 5 § har antagits som medlem och att föreningen inte får erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta. Upplåtelsen skall avse den lägenhet som är avsedd för medlemmen.

Andra stycket ger medlemmen möjlighet att ta hjälp av hyresnämnden, om en kooperativ hyresrättsförening inte lever upp till kraven i första stycket. Ett föreläggande om upplåtelse förutsätter att inträde har

medgetts av styrelsen eller av hyresnämnden genom lagakraftvunnet beslut. Är frågan oklar, bör hyresnämnden avvakta med prövningen. I sammanhanget bör nämnas att bestämmelserna i 8 § innebär bl.a. att en medlem måste hänskjuta frågan om upplåtelse inom en sexmånadersfrist. I annat fall anses medlemmen ha utträtt ur föreningen.

Det bör också nämnas att den omständigheten att föreningen har antagit en hyresgäst som medlem vid ombildningen inte fråntar föreningen möjligheten att säga upp hyresgästen enligt bestämmelserna i hyreslagen. Om hyresförhållandet upphör, medför detta att också medlemskapet upphör, 9 §. Då kan inte något upplåtelseföreläggande meddelas.

När nämnden fastställer villkoren för en upplåtelse bör samma principer vara vägledande som för bostadsrätter, se prop. 1990/91:92 s. 178. Det innebär bl.a. att likhetsprincipen bör utgöra riktpunkten.

Tredje stycket innehåller ett undantag från skyldigheten att upplåta kooperativ hyresrätt till sådan hyresgäst som avses i 5 §. Det skall vara slutligt avgjort att hyresgästen måste flytta. Men att hyresgästen bor kvar i huset för att hyresnämnden har beviljat uppskov med avflyttningen förtar inte föreningen rätten att vägra upplåtelse.

Utträde ur föreningen m.m.

8 § Om föreningen vägrar att upplåta kooperativ hyresrätt till någon som avses i 5 § och som har antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med kooperativ hyresrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit

frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 7 § andra stycket, eller

2. styrelsen har medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av kooperativ hyresrätt.

Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar 2 kap. 12 § BRL. De föreskriver automatiskt utträde för vissa medlemmar som inte förvärvar en kooperativ hyresrätt. Av 1 kap. 2 § följer att om medlemmen förlorar sitt medlemskap, kooperativ hyresrätt inte längre kan upplåtas till honom.

Huvudregeln är enligt första stycket att den som är medlem i föreningen enligt bestämmelserna i 5 § skall anses ha utträtt ur föreningen, om föreningen inte upplåter kooperativ hyresrätt åt honom.

Två undantag från huvudregeln anges i första stycket. Av första punkten följer att en medlem som har vägrats upplåtelse har en betän-

ketid på sex månader på sig för att ta ställning till om han vill försöka stå kvar som medlem. Om medlemmen inte gör någon ansökan om föreläggande enligt 7 § inom den föreskrivna tiden, anses han ha utträtt ur föreningen den dag tidsfristen gått ut. Det är föreningen som har att visa att medlemmen inte i rätt tid har hänskjutit frågan till hyresnämnden.

Andra punkten innehåller ett ytterligare undantag. Om styrelsen medger det, kan medlemmen stå kvar i föreningen trots att kooperativ hyresrätt inte har upplåtits.

Av andra stycket framgår att en medlem också anses ha utträtt när hans begäran om upplåtelse har avslagits. Utträde anses ha skett den dag beslutet vinner laga kraft. Bestämmelsen avser inte endast avslag på ansökningar enligt första stycket 1. Den är tillämplig också i andra fall då medlemmen har begärt ett föreläggande om att få den kooperativa hyresrätten upplåten till sig, t.ex. då föreningen förhalar prövningen av medlemmens ansökan om upplåtelse.

9 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 5 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon kooperativ hyresrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om föreningens styrelse har medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.

Enligt paragrafen upphör medlemskapet automatiskt för en hyresgäst som i samband med ombildning har antagits som medlem, om hyresförhållandet upphör innan någon kooperativ hyresrätt har upplåtits till honom. Även i dessa fall kan dock föreningens styrelse medge att medlemmen får stanna kvar i föreningen.

6 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom hyra av lägenheter

Beslut att hyra för ombildning

1 § En kooperativ hyresrättsförenings beslut att hyra samtliga lägenheter i ett hus för ombildning till kooperativ hyresrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna i det hus där föreningen avser att hyra lägenheter har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i den kooperativa hyresrättsföreningen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset.

Bestämmelserna i 5 kap. 5 – 9 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt.

Paragrafen har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 18.3.2.

I första stycket ställs upp krav på att beslutet skall ha fattats på föreningsstämma och med viss kvalificerad majoritet. Bestämmelserna gäller endast för det fall föreningen avser att hyra samtliga lägenheter i ett hus. Och det skall vara fråga om en ombildningssituation, dvs. det skall finnas hyresgäster i huset. Minst två tredjedelar av samtliga hyresgäster i det aktuella huset skall ha gått med på beslutet för att detta skall vara giltigt. De hyresgäster som utgör den kvalificerade majoriteten skall vara medlemmar i föreningen.

Hänsyn tas endast till hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren. Andrahandshyresgäster lämnas alltså utanför. När flera hyresgäster hyr gemensamt måste samtliga hyresgäster i huset biträda beslutet för att deras lägenhet skall räknas med.

Andra stycket är en motsvarighet till 5 kap. 2 § tredje stycket.

I tredje stycket görs en hänvisning till 5 kap. 5 – 9 §§. I de paragraferna finns bestämmelser om hyresgästens rätt till inträde i föreningen, medlemmens rätt till en kooperativ hyresrätt, utträde ur föreningen m.m. vid ombildning genom förvärv av huset. De skall i förevarande ombildningssituation tillämpas på motsvarande sätt.

Inträde som hyresvärd m.m.

2 § När beslut enligt 1 § har fattats träder den kooperativa hyresrättsföreningen in som hyresvärd i förhållande till en hyresgäst som inte är medlem i föreningen, om

1. föreningen har träffat ett hyresavtal med fastighetsägaren avseende

samtliga lägenheter i huset, samt

2. hyresgästen har underrättats om inträdet.

Paragrafen tar sikte på att ombildning skall ske till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen. Den kooperativa hyresrättsföreningen träder, under vissa närmare angivna förutsättningar, in i befintliga hyresavtal med befintliga hyresgäster som inte vill bli kooperativa hyresgäster. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen, avsnitt 18.3.2.

Den första förutsättningen är att den kooperativa hyresrättsföreningen har fattat ett beslut enligt 1 §. Det innebär bl.a. att beslutet skall avse förhyrning av samtliga lägenheter i huset. Som ett sådant beslut avses även ett beslut där det anges att hela huset hyrs, jfr kommentaren till 1 kap. 1 §. Vidare skall föreningen ha träffat ett blockuthyrningsavtal med fastighetsägaren med samma omfattning som beslutet, dvs. samtliga lägenheter eller hela huset. Slutligen skall hyresgästen ha informerats om inträdet. Med att blockuthyrningsavtal har träffats avses att

avtalet också skall ha börjat att löpa. Innan dess kan alltså inträde inte ske.

Av underrättelsen skall framgå att föreningen har trätt in som motpart i stället för fastighetsägaren. Hyresgästen bör också få information om att detta är ett resultat av föreningsbeslutet och blockuthyrningsavtalet. Särskilda bestämmelser om vad som krävs för att meddelandet skall anses lämnat finns i 7 kap. 4 §.

3 § Om hyresavtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen upphör att gälla, återinträder fastighetsägaren i de hyresavtal där föreningen enligt 2 § har trätt in.

Paragrafen avser situationen att en kooperativ hyresrättsförening enligt bestämmelserna i 2 § har trätt in i ett hyresavtal och blockuthyrningsavtalet mellan fastighetsägaren och den kooperativa hyresrättsföreningen, av en eller annan anledning, upphör att gälla. Fastighetsägaren återinträder då som part i hyresavtalet. Om fastigheten under mellantiden har bytt ägare, blir det den nye fastighetsägaren som träder in.

7 kap. Övriga bestämmelser

Straff

1 § Utöver vad som sägs i 16 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar döms den till böter som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1. bedriver verksamhet i strid med 1 kap. 4 §,

2. tar emot förskott i strid med 2 kap. 7 §, eller

3. bryter mot 4 kap. 5 §.

Första punkten avser förbudet i 1 kap. 4 § för andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar att bedriva sådan verksamhet som avses i 1 kap. 1 §.

Enligt paragrafens andra punkt är det straffbart att uppbära förskott i strid med 2 kap. 7 §.

Straffbestämmelsen i tredje punkten avser förbudet enligt 4 kap. 5 § för andra än kooperativa hyresrättsföreningar att i sin firma eller i övrigt vid beteckningen av rörelsen använda ”kooperativ hyresrättsförening” eller sammansättningar av dessa ord.

Överklagande

2 § Beslut om förskott enligt 2 kap. 8 § får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

Enligt paragrafen får länsstyrelsens beslut om förskott överklagas till allmän förvaltningsdomstol.

3 § Beslut av hyresnämnden i frågor angående fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 11 §, inträde i föreningen enligt 5 kap. 6 § eller skyldighet att upplåta kooperativ hyresrätt enligt 5 kap. 7 § får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Paragrafen anger beslut av hyresnämnden som får överklagas hos Svea hovrätt.

Vissa meddelanden

4 § Bestämmelserna i 12 kap. 63 § jordabalken gäller även meddelande som avses i 3 kap. 11 § andra stycket och 6 kap. 2 § 2.

Enligt 63 § hyreslagen är det beträffande vissa meddelanden tillräckligt att meddelandet, något förenklat, avsänds i rekommenderat brev för att meddelandet skall anses lämnat. Dessa bestämmelser gäller också sådant meddelande som avses i 3 kap. 11 § andra stycket (rättelseanmaning) och 6 kap. 2 § förevarande lag (underrättelse om hyresvärdsinträde).

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den , då lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt skall upphöra att gälla.

Samtidigt med lagens ikraftträdande upphävs lagen (1999:459) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Därmed är det inte längre möjligt att bevilja nya eller ändrade tillstånd för föreningar som avses med den lagen. Redan beviljade dispenser kan däremot fortsätta att gälla, om inte föreningen låter registrera sig som kooperativ hyresrättsförening, se punkt 2 andra stycket.

2. Denna lag skall inte tillämpas på en ekonomisk förening som har registrerats före lagens ikraftträdande och inte därefter har registrerats som kooperativ hyresrättsförening. Bestämmelserna i 1 kap. 4 § första stycket utgör inte hinder för en sådan förening att fortsätta verksamhet som bedrevs vid ikraftträdandet.

Tillstånd som har meddelats enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt upphör att gälla, om föreningen registreras som kooperativ hyresrättsförening.

Bestämmelsen i första stycket första meningen avser ekonomiska föreningar som är registrerade redan vid lagens ikraftträdande. De omfattas av lagen endast om de låter sig registreras som kooperativ hyresrättsförening. För en vid ikraftträdandet befintlig förening som inte låter registrera sig blir bl.a. föreningslagens och hyreslagens vanliga regler tillämpliga (beträffande föreningar med dispenser se andra stycket). Detta har utvecklats i avsnitt 19.4.1.

En förening som inte registrerar sig som kooperativ hyresrättsförening är enligt första styckets andra mening förhindrad att utvidga sin verksamhet såvitt avser upplåtelse av nyttjanderätter. Undantaget från förbudet för andra än kooperativa hyresrättsföreningar att bedriva sådan verksamhet som avses i lagen avser endast verksamhet som bedrevs redan vid ikraftträdandet.

Enligt en övergångsbestämmelse till den numera annars upphävda lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt gäller fortfarande tillstånd som regering har meddelat enligt den lagen. I förevarande punkts andra stycke slås fast att sådana dispenser automatiskt upphör att gälla om den aktuella föreningen registrerar sig som en kooperativ hyresrättsförening. Men dispenser för en vid ikraftträdandet befintlig förening som inte registrerar sig fortsätter alltså att gälla. Frågan har behandlats i allmänmotiveringen avsnitt 19.4.1.

3. Sådana föreningar som avses i punkt 2 första stycket får enligt bestämmelserna i punkterna 4 och 5 omregistreras till kooperativa hyresrättsföreningar. Patent- och registreringsverket prövar frågan om omregistrering efter anmälan av föreningen.

En möjlighet till omregistrering erbjuds enligt första stycket sådana föreningar som avses i punkt 2. Det är alltså ekonomiska föreningar som bedriver sådan verksamhet som avses i förevarande lag. Frågan har utvecklats i avsnitt 19.4.2.

Patent- och registreringsverket är, enligt andra stycket, registreringsmyndighet för kooperativa hyresrättsföreningar.

4. Omregistrering får ske under förutsättning – att föreningen har beslutat att ändra innehållet i sina stadgar i överensstämmelse med bestämmelserna i 4 kap. 1 §, – att föreningen har beslutat om firma i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 4 §, och – att föreningen har utsett styrelse i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. 7 §.

I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

I förevarande punkt anges i första stycket förutsättningar för omregistrering. De är färre än beträffande bostadsrättsföreningar, vilket beror på att avvikelserna från föreningslagen är färre och att systemet med ekonomiska planer normalt inte är tillämpligt, se avsnitt 19.4.2.

Enligt andra stycket är föreningslagens regler om registrering tilllämpliga också i förevarande fall.

5. Sådana villkor i föreningens stadgar som går längre än vad som föreskrivs i 7 kap. 14 § första stycket och 15 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall inte tillämpas när föreningen beslutar i angelägenhet som rör omröstningen.

Avsikten med bestämmelsen är att undvika onödiga hinder mot omregistrering. I en ekonomisk förenings stadgar kan finnas ytterligare villkor för ändring av stadgarna än vad som anges i 7 kap. 14 och 15 §§ föreningslagen. Sådana villkor gäller inte när föreningsstämman skall besluta i angelägenheter som rör omregistreringen.

6. Bestämmelserna i 4 kap. 5 § om förbud för andra än kooperativa hyresrättsföreningar att använda orden kooperativ hyresrättsförening i firman tillämpas inte före utgången av år på firmor som redan är registrerade vid lagens ikraftträdande.

Det kan finnas ekonomiska föreningar med en registrerad firma där orden kooperativ hyresrätt ingår. Sådana föreningar ges en respittid om två år att antingen registrera sig som en kooperativ hyresrättsförening eller ta bort orden kooperativ hyresrätt från firman. Frågan har utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 19.4.3.

20.2. Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 1 §

Ändringarna i sjätte stycket innebär att bestämmelserna om blockuthyrning har gjorts tillämpliga på situationen att en kooperativ hyresrättsförening hyr lägenheter för upplåtelse av kooperativ hyresrätt, se allmänmotiveringen, avsnitt 7.2. Det innebär bl.a. att bruksvärdesreglerna skall tillämpas i enlighet med vad som sägs i paragrafen. I förhållandet mellan den kooperativa hyresrättsföreningen och den kooperative hyresgästen gäller däremot att föreningen själv bestämmer hyran utan iakttagande av bruksvärdesreglerna. Detta framgår av 3 kap. 13 § och 4 kap. 1 – 3 §§ lagen om kooperativ hyresrätt.

Föreningens upplåtelser till medlemmar är vid tillämpning av hyreslagen inte att anse som andrahandsupplåtelser, se 1 kap. 3 § andra stycket lagen om kooperativ hyresrätt. Men genom den uttryckliga bestämmelsen i förevarande paragraf gäller alltså blockuthyrningsreglerna även för denna situation. Kravet i förevarande paragraf på att hyresavtalet skall omfatta minst tre lägenheter gäller inte när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening. Det kravet gäller ändå för kooperativa hyresrättsföreningar, se 1 kap. 1 § andra stycket lagen (0000: 000) om kooperativ hyresrätt. Vid bedömningen av antalet lägenheter är det avgörande hur många lägenheter avtalet i realiteten avser. Kravet kan därvid vara uppfyllt även om avtalet är uppbyggt så att det anges att föreningen hyr ett eller flera hus.

Inte heller behöver förbehåll godkännas av hyresnämnden när hyresgästen är en kooperativ hyresrättsförening.

12 kap. 26 §

Hänvisningen i fjärde stycket har justerats så att hänvisning sker till hela 17 § och inte till endast den paragrafens andra stycke. Före år 1984 hänvisades till hela 17 §. Ändringen år 1984 angavs i förarbetena vara redaktionell (prop. 1983/84:137 s. 126). Men någon ändring av 17 § som gör det synsättet förklarligt gjordes inte samtidigt. Tilläggas kan att motsvarande hänvisning i 7 kap. 13 § BRL inte har samma inskränkning.

Justeringen har gjorts för att författningstexten skall uttrycka vad som avses samt för att förevarande paragraf skall harmoniera med 7 kap. 13 § BRL och 3 kap. 9 § lagen (0000:000) om kooperativ hyresrätt. Avsikten måste ha varit att rätt skall finnas till ersättning, nedsätt-

ning och ibland uppsägning. Men då bör hänvisning inte göras till endast 17 § andra stycket, jfr prop. 1939:166 s. 90 och 1971:12 s. 126, Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 179, Walin, Gösta, Allmänna hyreslagen m.m., 1949, s. 139 samt Lejman, Fritjof, Den nya hyresrätten, 1976, s. 234.

20.3. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

4 §

En ny punkt om tvister som hyresnämnd skall pröva har lagts till. Det är en följd av föreslagna bestämmelser i lagen om kooperativ hyresrätt. I sammanhanget bör påpekas att hyreslagens bestämmelser i många avseende gäller för kooperativa hyresrätter och att de tvister som avses i punkt 2 i motsvarande utsträckning kan avse kooperativ hyresrätt.

23 §

Ändringen är en följd av vårt förslag i 7 kap. 3 § lagen om kooperativ hyresrätt att vissa beslut av hyresnämnd skall kunna överklagas till Svea hovrätt.

20.4. Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

2 §

Förslaget är en följdändring med anledning av att lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har gjorts tilllämplig även beträffande kooperativa hyresrätter.

20.5. Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

1 §

Ett tredje stycke har tillkommit. Enligt det är förevarande lag inte tilllämplig på kooperativa hyresrättsföreningar. Skälen för detta har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 12.2.4.

20.6. Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

1 §

I paragrafens andra stycke undantas upplåtelser av kooperativ hyresrätt från lagens tillämpningsområde. Skälen för detta har angetts i avsnitt 9.4.2.

20.7. Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

1 §

Ändringarna i paragrafen innebär att lagen omfattar även det fallet att en kooperativ hyresrättsförening önskar förvärva fast egendom för ombildning till kooperativ hyresrätt. Skälen för denna vidgning har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 18.1.2.

3 och 4 §

Ändringarna är rena följder av att lagen har gjorts tillämplig även på kooperativa hyresrättsföreningars förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt.

5 §

Ändringen i första stycket är en ren följd av de nya bestämmelserna i andra stycket.

Enligt andra stycket kan en förening som har gjort en intresseanmälan återta denna. Inskrivningsmyndigheten skall då ta bort anteckningen om intresse. Detta får till följd att intresseanmälan upphör att gälla. Det sagda utgör alltså ett undantag från huvudregeln i första stycket att en intresseanmälan gäller i två år. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 18.1.2. Av 5 a § följer att ett intyg skall fogas till ett återtagande av intresseanmälan. Intyget är en förutsättning för att anteckningen skall tas bort.

5 a §

Paragrafen är ny. Den avser återtagande av intresseanmälan enligt 5 § andra stycket. Till ett sådant återtagande skall fogas ett intyg. Av intyget skall framgå att minst hälften av de aktuella hyresgästerna vid föreningsstämma har röstat mot förvärv av den fasta egendomen. Frågan har utvecklats i avsnitt 18.1.2.

6 och 8 – 12 §

Ändringarna är rena följder av att lagen har gjorts tillämplig även på kooperativa hyresrättsföreningars förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt.

20.8. Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

1 kap. 8 §

Ändringen i första stycket är inte avsedd att innebära någon saklig ändring, utan endast ett klargörande av vad som redan gäller. Som vi utvecklat i avsnitt 3.2.2 avser uppåtelseförbudet i förevarande stycke, enligt vår bedömning, endast sådana fall där en fast koppling finns mellan andelsrätten och nyttjanderätten. Men hur det är med den saken har alltså ansetts oklart. Med ändringen klargörs att förbudet avser endast fall där en fast koppling finns mellan andelsrätten och nyttjanderätten.

I det tredje stycket görs en hänvisning till bestämmelserna i 1 kap. 4 § lagen om kooperativ hyresrätt. Där finns begränsningar för ekonomiska föreningars möjligheter att upplåta hyresrätt.

Särskilt yttrande av experten Rolf-Erik Román

Jag har särskilda synpunkter först när det gäller frågan om indexreglering av insatser och sedan när det gäller frågan om ekonomiska planer.

Indexreglering av insatser

Det bör enligt min mening bli tillåtet att föra in en bestämmelse om värdesäkring av insatsen i kooperativa hyresrättsföreningars stadgar. Värdesäkring bör i så fall ske genom indexreglering kopplad till konsumentprisindex. Bestämmelser i föreningsstadgarna om indexuppräkningar av medlemsinsatserna som överstiger ökningen av konsumentprisindex bör däremot inte godkännas. Om indexreglering av insatser införs måste motsvarande uppräkning göras av insatser vid nya medlemmars inträde eller nya upplåtelser av nyttjanderätter.

Det föreligger en brist på symmetri för den kooperativa hyresrätten vad gäller risken att göra förlust och chansen att göra vinst i samband med avflyttning som innebär en nackdel jämfört med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren har chansen att göra ekonomisk vinst men löper också risken att göra ekonomisk förlust. Medlemmen i den kooperativa hyresrättsföreningen löper risken att göra ekonomisk förlust men har inte chansen att göra ekonomisk vinst.

Ovan beskrivna brist på symmetri för medlemmar i kooperativa hyresrättsföreningar gäller vid fast penningvärde. Vid inflation är bristen på symmetri än mer påfallande. Då är situationen den att medlemmar i kooperativa hyresrättsföreningar alltid gör förlust vid avflyttning mätt i fast penningvärde. Om den avflyttande hyresgästen får tillbaka samma nominella belopp som ursprungligen satts in är realvärdet av det beloppet mindre än realvärdet av det ursprungligen insatta beloppet. Vid 2 procents årlig inflation halveras realvärdet av ett nominellt belopp på 35 år. Vid 3,5 procents årlig inflation halveras realvärdet av ett nominellt belopp på 20 år.

Om vi antar att den egna kapitalinsatsen är 10 procent av produktionskostnaden och produktionskostnaden är 13 000 kr per kvadratmeter, betyder det en insats på drygt 100 000 kr för en lägenhet på 80 kvadratmeter. Vid utflyttning efter att realvärdet av den ursprungliga insatsen halverats blir kapitalförlusten 50 000 kr mätt i inflyttningsårets penningvärde. Skillnaden mellan att indexreglera insatsen och att inte göra det skulle således i många fall kunna uppgå till betydande belopp.

Jag anser att det bör vara tillåtet att i stadgarna för en kooperativ hyresrättsförening ha med en bestämmelse om att den som avflyttar och lämnar föreningen ska få tillbaka ett belopp som är lika med realvärdet av den ursprungliga insatsen. Genom rätten att föra in en sådan klausul i stadgarna kan det tänkas att kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen kan bli en något mer konkurrenskraftig upplåtelseform jämfört med t.ex. bostadsrätt.

En indexreglering av insatserna kan innebära att de kvarvarande medlemmarnas möjligheter till överskottsutdelningar eller lägre hyror blir mindre. Om insatserna inte är indexreglerade men uppräkning görs av insatser vid nya medlemmars inträde eller nya upplåtelser av nyttjanderätter kommer varje omflyttning att leda till ett nettokapitaltillskott för den kooperativa hyresrättsföreningen. Om däremot insatserna är indexreglerade blir nettot vid varje omflyttning lika med noll.

Ska det vara mer ekonomiskt attraktivt att bo kvar och mindre ekonomiskt attraktivt att flytta vid inflation än vid fast penningvärde eller ska man genom indexreglering av insatsen gör det lika ekonomiskt attraktivt att bo kvar eller flytta oavsett inflationstakt? Det är enligt min mening en avvägning som den enskilda föreningen bör få göra. Jag föreslår inte att det ska bli obligatoriskt med indexreglering, bara att det ska bli tillåtet.

Mitt förslag att tillåta kooperativa hyresrättsföreningar att införa en klausul om indexreglering av insatsen innebär inte någon ökad risk för kreditgivare och inte någon ökad risk för tvistigheter vid innehavsbyten, som utredningen hävdar. I bl.a. avsnitt 4.2.6 har utredningen lagt fram förslag som skulle vara fullt betryggande för kreditgivarna och skulle förebygga tvistigheter vid innehavsbyten även om ett system med indexreglerade insatser tillämpades.

Det skulle dock bli nödvändigt att någon myndighet inför varje nytt år tillhandahöll uppgifter om aktuellt omräkningstal från olika basår på motsvarande sätt som Riksskatteverket tidigare tillhandahöll omräkningstal för realisationsvinstbeskattningen av fast egendom. Omräkningstalen skulle förslagsvis basera sig på konsumentprisindex i december året före resp. år, så att det skulle vara möjligt att fastställa omräkningstalen i början av varje nytt år.

Enligt min uppfattning bör indexuppräkningen av insatsen i samband med avflyttning vara skattefri. Därigenom uppnås syftet att den som flyttar får tillbaka ett lika stort belopp mätt i fast penningvärde som ursprungligen sattes in. Det skulle i vissa fall kunna betyda en fördel jämfört med fallet då en bostadsrättshavare säljer sin bostadsrätt och gör en nominell realisationsvinst. En sådan måttlig stimulans av en ny upplåtelseform, som kan få svårt att etablera sig på marknaden, bör kunna accepteras. Annars får det bli beskattning enligt kontantprinci-

pen, så att den avflyttande får betala 15 procent av hela indexuppräkningen i skatt det år då beloppet betalas ut, som vid en realisationsvinst.

Utredningen har gjort den bedömningen att de ekonomiska förutsättningarna för en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen är sämre än för en bostadsrättsförening. Vidare har utredningen hävdat att det torde krävas någon form av ekonomisk stimulans om man vill att kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen ska förekomma i stor omfattning. Jag anser att de ekonomiska förutsättningarna för kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen skulle förbättras väsentligt om indexreglering av insatsen blev tillåten. Mitt förslag om att indexuppräkningen ska vara skattefri innebär ett mycket försiktigt tillmötesgående av utredningens synpunkt att det kan behövas någon form av ekonomisk stimulans för kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen.

Ekonomiska planer

Enligt min uppfattning bör motsvarande regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt angående ekonomiska planer m.m. som finns för bostadsrättsföreningar även införas för kooperativa hyresrättsföreningar enligt den s.k. ägarmodellen. Däremot delar jag utredningens bedömning att det inte behövs något sådant regelverk när det gäller den s.k. hyresmodellen. Jag delar också utredningens bedömning att ett regelverk angående ekonomiska planer behövs vid förvärv av fastighet för ombildning till kooperativ hyresrätt. Till skillnad från utredningen anser jag att ett sådant regelverk behövs även vid nyproduktion.

Anledningen till att man skyddar blivande bostadsrättshavare med ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara projekt är den ekonomiska satsning som bostadsrättshavaren gör i form av insats och eventuell upplåtelseavgift. Tanken är att den kooperative hyresgästen ska göra ett liknande tillskott. Som utredningen konstaterar talar detta för att ge den kooperative hyresgästen samma skydd som bostadsrättshavaren har. Utredningen har dock stannat för att förorda att man inte inledningsvis ska införa en motsvarighet till systemet med ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar i samband med nyproduktion. Huvudskälet som anförs är att det beträffande kooperativ hyresrätt oftast kommer att röra sig om klart lägre kapitaltillskott än vad spekulanter är beredda att betala för bostadsrätter.

Jag delar utredningens bedömning att det kommer att handla om lägre kapitaltillskott vid kooperativ hyresrätt än vid bostadsrätt. När det gäller ägarmodellen kommer kapitaltillskotten emellertid att bli tillräckligt stora för att ett system med ekonomiska planer enligt min uppfattning fortfarande är motiverat.

Utredningen har diskuterat frågan om vilka kapitalinsatser som krävs från de boendes sida vid nyproduktion av bostadsrättslägenheter och vilka kapitalinsatser som skulle krävas vid nyproduktion av kooperativa hyresrättslägenheter. Utredningen har gjort den bedömningen att möjligheten till senare kapitalvinst, som finns i bostadsrättsfallet men inte i kooperativa hyresrättsfallet, gör att viljan att satsa kapital i allmänhet blir större vid bostadsrätt än vid kooperativ hyresrätt.

Enligt ett exempel från verkligheten kan produktionskostnaden vara 13 000 kr per kvadratmeter och garantiunderlaget 8 700 kr per kvadratmeter. Bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen kan då få lån från hypoteksinstitutet upp till den sistnämnda nivån, ett lån som består av två delar, bottenlån och lån med BKNgaranti. Det krävs då en kapitalinsats från bostadsrättsföreningens eller den kooperativa hyresrättsföreningens medlemmar på 4 300 kr per kvadratmeter, dvs. motsvarande en tredjedel av produktionskostnaden.

Kapitalinsatsen vid nyproduktion av flerbostadshus för upplåtelse med bostadsrätt kan, som exemplet ovan visar, uppgå till ca en tredjedel av produktionskostnaden medan kapitalinsatsen kanske inte kan bli större än ca 10 procent av produktionskostnaden vid nyproduktion för upplåtelse med kooperativ hyresrätt. Det betyder att en kooperativ hyresrättsförening skulle behöva ta ett topplån motsvarande 20-25 procent av produktionskostnaden, medan medlemmarna i en bostadsrättsförening i normalfallet står individuellt för den delen av finansieringen, antingen genom eget kapital eller genom att ta upp individuella lån.

En intressant omständighet är att produktionskostnaderna för bostadsrätt ligger väsentligt högre än för hyresrätt. År 1999 var medianen för produktionskostnader per kvadratmeter i flerbostadshus 15 000 kr för bostadsrätt och 11 000 kr för hyresrätt. För övrigt varierar produktionskostnaderna för flerbostadshus kraftigt i landet med de högsta produktionskostnaderna i Storstockholm.

Jag delar utredningens bedömning att möjligheten till senare kapitalvinst, som finns i bostadsrättsfallet men inte i kooperativa hyresrättsfallet, gör att viljan att satsa kapital i allmänhet blir större vid bostadsrätt än vid kooperativ hyresrätt. Enligt min uppfattning talar emellertid bristen på symmetri för kooperativ hyresrätt, genom att risken för förlust inte motsvaras av chansen till vinst, än starkare för ett konsumentskydd vid kooperativ hyresrätt än vid bostadsrätt. I den spekulationsfria upplåtelseformen kooperativ hyresrätt är det än mer angeläget än vid bostadsrätt att undvika ekonomiskt ohållbara projekt.

Utredningen konstaterar att det innebär en viss form av risktagande att inte införa det skyddssystem som finns i fråga om bostadsrätterna och utredningen ifrågasätter inte att systemet är befogat för bostadsrät-

ter. Jag anser att det inte är tillrådligt att ge sig in på ett sådant risktagande beträffande den kooperativa hyresrätten.

Om den egna kapitalinsatsen är 10 procent av produktionskostnaden och produktionskostnaden är 13 000 kr per kvadratmeter, betyder det en insats på drygt 100 000 kr för en lägenhet på 80 kvadratmeter. Trots att det torde bli fråga om lägre kapitalinsatser vid kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen än vid bostadsrätt, handlar det ändå om betydande belopp, vilket motiverar ett starkt konsumentskydd i form av ett system med ekonomiska planer.

Att låta ett eventuellt skyddssystem omfatta även hyresmodellen är däremot onödigt. Det ekonomiska risktagandet är mindre för hyresgästernas del än vid ägarmodellen. Vid hyresmodellen föreligger dessutom inte som vid ägarmodellen den direkta motsvarigheten till situationen som råder vid bostadsrätt att den ekonomiska föreningen äger fastigheten.

När det gäller bostadsrätter sker upplåtelser inledningsvis och därefter ska innehavarbyten ske genom övergångar. När det gäller kooperativ hyresrätt ska innehavarbyten ske genom nya upplåtelser. Utredningen hävdar att denna skillnad gör att det inte framstår som lika klart vid kooperativ hyresrätt som vid bostadsrätt att den som står inför en ursprunglig upplåtelse är mer skyddsvärd än den som på ett senare stadium övertar en kooperativ hyresrätt. Jag delar inte utredningens uppfattning på denna punkt.

En invändning som rests mot det nuvarande systemet för ekonomiska planer är att det inte är rimligt att ha ett så omfattande skydd vid just upplåtelse av bostadsrätt, när en motsvarighet saknas för senare övergångar av bostadsrätter. Bostadsrättsutredningen bemötte den invändningen i sitt slutbetänkande (SOU 2000:2, s. 79) på följande sätt:

Enligt vår uppfattning finns det goda skäl att göra skillnad mellan dessa situationer. Regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt i dess helhet gäller framför allt i situationen att en ny förening bildas, t.ex. genom nyproduktion eller ombildning. Avsikten är i typfallet att i princip alla lägenheter i föreningens hus skall upplåtas med bostadsrätt. Tanken är då att man inför detta skall göra en bedömning av om projektet i dess helhet är hållbart. Om projektet inte är ekonomiskt hållbart är risken överhängande att hela föreningen går i konkurs. Denna situation är inte jämförbar med situationen att en köpare betalar ett överpris vid en senare övergång av en bostadsrätt.

Av motsvarande skäl som när det gäller bostadsrätter anser jag att det behövs ett regelsystem med ekonomiska planer till skydd för den som

står inför en ursprunglig upplåtelse med kooperativ hyresrätt men inte för den som på ett senare stadium blir medlem i en kooperativ hyresrättsförening och flyttar in i en lägenhet i en fastighet som ägs av föreningen. I det sistnämnda fallet är det dessutom närmast definitionsmässigt uteslutet att det kan bli fråga om att betala ett överpris.

Utredningen konstaterar att kravet på att en av intygsgivare granskad kostnadskalkyl ska finnas när förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt ska träffas måste ses mot bakgrund av kravet på en på samma sätt granskad ekonomisk plan för upplåtelse av bostadsrätt. Spekulanten bör få ungefär samma trygghet vid tecknandet av ett förhandsavtal som då upplåtelse av bostadsrätt sker direkt. Eftersom utredningen inte har ansett det motiverat att införa ett krav på ekonomiska planer anser den inte att något motsvarande krav på kostnadskalkyler ska gälla för kooperativa hyresrätter. Då jag till skillnad från utredningen anser det motiverat att införa ett krav på ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen, bör enligt min mening motsvarande krav på kostnadskalkyler i samband med förhandsavtal som för bostadsrättsföreningar gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen.

Jag instämmer med utredningen i att för att en kooperativ hyresrättsförenings beslut om förvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt ska vara giltigt ska en ekonomisk plan och ett besiktningsprotokoll vara tillgängligt inför beslutet. Planen ska vara granskad av två behöringa intygsgivare. Förslaget följer vad som gäller vid ombildning till bostadsrätt.

Utredningen refererar synpunkter från departementschefen i propositionen om ombildningslagen 1982. Departementschefen uppmärksammade särskilt frågan om ekonomisk plan. Hon konstaterade att syftet med den ekonomiska planen är att skapa förutsättningar för att bostadsrättsföreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. Hon konstaterade vidare att i samband med nyproduktion spelar den ekonomiska planen knappast någon roll för den enskilde. I stället är det den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavtalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostadsrätt. Enligt departementschefen var situationen annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Då borde den ekonomiska planen vara det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna.

Av referatet kan man få intrycket att departementschefens resonemang i propositionen om ombildningslagen kan användas som argument för att ha ett system med ekonomiska planer vid ombildning men inte vid nyproduktion. Departementschefen ifrågasatte dock inte systemet med ekonomiska planer vid nyproduktion och förordade inte att det skulle finnas ett sådant system enbart vid ombildning från hyresrätt till

bostadsrätt. Tvärtom föreslog hon på en punkt en skärpning av regelverket för att förbättra konsumentskyddet både vid nyproduktion och ombildning.

I samma proposition föreslogs nämligen att det skulle införas ett krav på att minst en av de två intygsgivarna skulle vara fristående från företag, organisation eller någon annan som hade bildat bostadsrättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. "Bestämmelsen bör givetvis vara tillämplig både vid nyproduktion och ombildning", konstaterade departementschefen.

I den proposition som föregick 1971 års bostadsrättslag menade departementschefen att den ekonomiska planen i fortsättningen huvudsakligen borde utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet och inte i samma grad som enligt tidigare lagstiftning för den enskilde bostadssökande. När departementschefen i propositionen om ombildningslagen 1982 konstaterade att den ekonomiska planen knappast spelade någon roll för den enskilde vid nyproduktion var det således i linje med den ändring i lagstiftningen som infördes 1971. Hennes betoning av den ekonomiska planens större betydelse för den enskildes bedömning i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt bör således enligt min mening inte ses som ett argument för att det inte skulle behövas ett regelsystem för ekonomiska planer vid nyproduktion. Som nämnts drog inte heller departementschefen någon sådan slutsats beträffande bostadsrätt. Enligt min mening bör man inte heller dra någon sådan slutsats beträffande kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen.

Enligt min mening finns det vid kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen lika lite som vid bostadsrätt några övertygande skäl för att dra andra slutsatser beträffande behovet av ett regelsystem för ekonomiska planer vid nyproduktion än vid ombildning. Ett system för ekonomiska planer behövs både vid nyproduktion och ombildning både för kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen och för bostadsrätt.

Kommittédirektiv

Kooperativ hyresrätt

Beslut vid regeringssammanträde den 11 november 1999.

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare ges i uppdrag att föreslå regler för att den kooperativa hyresrätten skall kunna införas som en bestående upplåtelseform.

En utgångspunkt för utredaren är att upplåtelseformen kooperativ hyresrätt skall införas genom en permanent reglering. Upplåtelseformen måste ges förutsättningar att fungera väl och därmed utgöra grunden för ett bra boende. Vid utformningen av förslagen skall utredaren ta hänsyn till de erfarenheter som den kooperativa hyresrätten hittills har gett. Utredaren skall därvid särskilt beakta Boverkets utvärdering av försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se Boverket Rapport 1996:7).

Bakgrund

Inledning

Enligt dagens regler upplåts nyttjanderätt till bostäder vanligen i form av hyresrätt eller bostadsrätt. Bostäder med hyresrätt upplåts i huvudsak av kommunala och av privata fastighetsägare. Bostadsrätt kan däremot upplåtas bara av bostadsrättsföreningar. Vid sidan av dessa båda traditionella upplåtelseformer förekommer det i mindre utsträckning att bostäder upplåts med nyttjanderätt av andra föreningar än bostadsrättsföreningar. Det rör sig därvid bl.a. om kooperativa hyresrättsföreningar, av vilka en del har kommit till inom ramen för en nyligen avslutad försöksverksamhet med s.k. kooperativ hyresrätt. Där karaktäriseras denna upplåtelseform av följande inslag. En ekonomisk förening upplåter lägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten upplåts enligt ett särskilt hyresavtal och separat från andelsrätten i föreningen. Vid avflyttning får hyresgästen tillbaka sin insats i föreningen men får inte ta ut någon ersättning av en ny innehavare för nyttjanderätten.

Dir. 1999:88

Försökslagen

Enligt 1 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) gäller ett förbud mot s.k. andelsupplåtelse. Det innebär att juridiska personer inte får upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Upplåtelser i strid med förbudet är ogiltiga och kan leda till straff. På grund av förbudet har det inte ansetts möjligt att bilda en ekonomisk förening för upplåtelse av bostadslägenheter med hyresrätt, om rätten att hyra lägenheten grundar sig på andelsrätt i föreningen.

Tidigare gällde ett undantag från förbudet mot andelsupplåtelse enligt bestämmelserna i den tidsbegränsade lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (försökslagen). Försökslagen trädde i kraft den 1 januari 1987 och gällde efter flera förlängningar till utgången av år 1998 (se vidare om förlängningarna m.m. prop. 1995/96:212).

Syftet med försöksverksamheten var att pröva en självförvaltningsform för de boende inom hyresrättens ram (prop. 1986/87:37 s. 47). Genom försökslagen bemyndigades regeringen att försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd att utan hinder av 1 kap. 8 § bostadsrättslagen bedriva verksamhet med upplåtelse av kooperativ hyresrätt. I samband med tillståndet kunde regeringen också meddela dispens från vissa hyresrättsliga bestämmelser som har tillkommit för att skydda hyresgästerna i traditionella hyresförhållanden. Det gällde bestämmelserna om hyresvärdens underhållsskyldighet (15 § andra stycket första meningen i 12 kap. jordabalken [hyreslagen]), förbudet mot obestämd hyra (19 § hyreslagen), bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande vid ombyggnad (18 a § första-femte styckena och 18 b-18 h §§ hyreslagen) samt bestämmelserna om hyresförhandling (hyresförhandlingslagen [1978:304]). Dispens från de berörda bestämmelserna meddelades också regelmässigt i regeringens tillståndsbeslut. Som förutsättning för tillstånd gällde enligt försökslagen bl.a. att den kommun i vilken föreningen skulle bedriva verksamheten tillstyrkt denna och att föreningens stadgar föreskrev att minst en av kommunen utsedd ledamot och en suppleant för denne skulle ingå i föreningens styrelse.

De föreningar som har medgetts tillstånd enligt försökslagen att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt har kommit att bedriva verksamheten enligt två modeller. Den ena modellen innebär att fastigheten ägs av någon annan, vanligen ett kommunalt bostadsföretag, och att den helt eller delvis hyrs ut till föreningen enligt ett s.k. blockhyresavtal. Föreningen hyr sedan ut lägenheterna i andra hand till sina medlemmar. Majoriteten av de föreningar som har fått tillstånd enligt

försökslagen har bedrivit verksamheten enligt denna modell. Den andra modellen innebär att föreningen äger fastigheten och hyr ut lägenheterna i fastigheten till sina medlemmar. Flertalet föreningar enligt denna modell har anknytning till Riksbyggen och domineras av s.k. kategoriboende, vanligen äldreboende. De nu redovisade varianterna av kooperativ hyresrätt har ibland benämnts arrendemodellen resp. ägarmodellen. Benämningen arrendemodellen måste dock anses vilseledande, eftersom det inte är fråga om arrende. I dessa direktiv kallas därför den modellen för hyresmodellen.

Utvärdering av försöksverksamheten

När försökslagen trädde i kraft förutsattes att det skulle ske en utvärdering av verksamheten (4 § försökslagen och prop. 1986/87:37 s. 74 f.). Det sades bl.a. att utvärderingen borde innefatta ställningstaganden till hur en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt kan utformas.

År 1990 tillkallades en kommitté för att göra den sålunda förutsatta utvärderingen (dir. 1990:54). Kommittén skulle med ledning av utvärderingen lämna förslag till den lagstiftning som behövs för en permanent reglering av upplåtelseformen. I januari 1992 beslutade emellertid den borgerliga regeringen att kommitténs arbete skulle upphöra. Kommittén lämnade inte någon redovisning av det arbete som den hade utfört.

I december 1994 uppdrog den då nytillträdda socialdemokratiska regeringen åt Boverket att utvärdera försöksverksamheten. Uppdraget redovisades i augusti 1996 i en rapport (Boverket Rapport 1996:7). Verket konstaterade i rapporten att försöksverksamheten hade fått en relativt liten omfattning. Av de 75 föreningar som vid tidpunkten för utvärderingen hade fått tillstånd fanns bara 43 kvar. Det sammanlagda antalet lägenheter i dessa föreningar uppgick till drygt 2 000. Verket konstaterade att 14 av de kvarvarande föreningarna bedrev verksamheten enligt ägarmodellen; flertalet utgjordes av s.k. kategoriboende, vanligtvis äldreboende. De övriga 29 föreningarna tillämpade hyresmodellen.

Boverket framhöll i rapporten att den kooperativa hyresrätten borde införas som en bestående upplåtelseform. Verket ansåg dock att det inte kunde anses försvarligt att införa en reglering av upplåtelseformen med de villkor som gällt under försöksperioden. Enligt verket fanns vissa problem med reglerna som måste lösas. Verket framhöll vidare behovet av att upplåtelseformen får klara och rimliga villkor.

Försöksverksamhetens upphörande

Genom Boverkets utvärdering av försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt fick regeringen ett underlag för att överväga vad som skall

hända med upplåtelseformen i framtiden. Det fanns då inte anledning att ta initiativ till en ytterligare förlängning av försöksverksamheten. Regeringen bedömde dessutom att en förlängning inte heller var önskvärd mot bakgrund av de brister i försöksverksamhetens reglering som hade framkommit (se vidare nedan).

Regeringen har däremot tagit initiativ till en ny lag med regler som gör det möjligt för de kooperativa hyresrättsföreningar som har fått tillstånd under försöksperioden att även i fortsättningen genomföra angelägna förändringar av sin verksamhet. Enligt en särskild bestämmelse i försökslagen skall nämligen de tillstånd som har meddelats enligt lagen fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid. Den nya lagen trädde i kraft den 1 juli 1999 (prop. 1998/99:101, bet. 1998/99:BoU10, rskr. 1998/99:217, SFS 1999:459). Enligt den nya lagen kan regeringen ge tillstånd till en utvidgning eller annan ändring av föreningens verksamhet. För sådana föreningar kan regeringen också, på samma sätt som gällde enligt försökslagen, bevilja nya dispenser från vissa bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Annan kooperativ hyresrätt

Det finns sedan länge kooperativa hyresrättsföreningar som inte bedriver sin verksamhet med stöd av något särskilt beslut av regeringen enligt försökslagen. Den största och mest kända av dessa föreningar är Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), som bildades redan år 1916. SKB är en ekonomisk förening som har till ändamål att bygga och förvalta bostäder utan vinstintresse. SKB har i dag ca 60 000 medlemmar och förvaltar ca 6 000 lägenheter. SKB upplåter sina lägenheter till medlemmarna med hyresrätt. Undantag från förbudet mot andelsupplåtelse följer av övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen. Hyreslagen gäller för hyresavtalen. SKB har dock enligt övergångsbestämmelser till hyreslagen fått dispens av länsstyrelsen från tillämpningen av vissa regler i lagen. Länsstyrelsen har vidare när det gäller SKB:s fastigheter gett dispens från hyresförhandlingslagen med stöd av en särskild regel i den lagen.

Behovet av en utredning

Regeringen har inom ramen för den vanliga hyresrätten vidtagit en rad åtgärder i syfte att öka boinflytandet. Här kan särskilt nämnas de regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad som infördes i hyreslagen år 1997 (prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5, rskr. 1996/97:143, SFS 1997:62). Att permanent införa en möjlighet att upplåta bostäder med kooperativ hyresrätt skulle ligga väl i linje med regeringens allmänna

strävan att förbättra förutsättningarna för ett ökat boinflytande på hyresrättens område. Det skulle också ge större frihet vid val av upplåtelseform för boendet.

Genom den kooperativa hyresrätten får de boende i högre grad än genom den vanliga hyresrätten möjlighet till inflytande över sitt boende och till att aktivt ta del i förvaltningen av sina bostäder. Med den kooperativa hyresrätten uppnår man dessa fördelar utan de inslag av ekonomisk spekulation som har kunnat iakttas när det gäller bostadsrätter på vissa marknader. Med en ökad boendedemokrati förbättras förutsättningarna för en stärkt gemenskap bland de boende. Dessutom leder en kooperativ samverkan mellan hyresgäster ofta till lägre boendekostnader eftersom hyresgästerna själva får större inflytande över och kan ta en mer aktiv del i förvaltningen. Vidare torde ett mer aktivt deltagande leda till en större aktsamhet om bostäderna, vilket också det ger förutsättningar för lägre boendekostnader.

Det är också tänkbart att den kooperativa hyresrätten kan utgöra ett instrument i arbetet med att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen. Regeringen har våren 1999 tillkallat en särskild utredare som skall ta fram underlag för kommande beslut om de allmännyttiga bostadsföretagen. Utredaren skall bl.a. redovisa ett diskussionsbetänkande om utveckling av de allmännyttiga bostadsföretagen för att hitta nya former för hur icke vinstdrivande företag kan organiseras och hur hyresgästernas inflytande kan öka i dessa företag (dir. 1999:32). I uppdraget ingår som en delfråga att överväga vilken roll den kooperativa hyresrätten kan spela i detta sammanhang.

Vissa invändningar har riktats mot den kooperativa hyresrätten. Boverkets utvärdering visar att försöksverksamheten delvis har fallit mindre väl ut. Enligt utvärderingen är det främst föreningar enligt ägarmodellen som har visat sig vara mindre bärkraftiga. Verket redovisar sålunda att i ett flertal fall har kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen ombildats till bostadsrättsföreningar eller på annat sätt avvecklats, beroende främst på svårigheter för föreningen att få kredit. Utvärderingen kan dock inte sägas ha påvisat några grundläggande brister med upplåtelseformen som sådan. Många av de problem som har redovisats verkar nämligen vara förknippade med vissa ofullständigheter i försökslagens konstruktion. Problemen borde i stor utsträckning kunna övervinnas om ett nytt regelverk ges en mer ändamålsenlig utformning. En annan förklaring synes vara just det faktum att upplåtelseformen har funnits endast på försök. Detta har enligt verket lett till en osäkerhet om upplåtelseformens framtid. Dessutom har försöksperioden sammanfallit med en turbulent period inom den svenska ekonomin och på bostadsmarknaden.

De tveksamheter inför den kooperativa hyresrätten som verkets utvärdering kan föranleda har därför inte sådan tyngd att upplåtelseformen av den anledningen inte kan förordas. I detta sammanhang bör noteras att verket självt, trots bristerna i försöksverksamheten, funnit att upplåtelseformen bör införas.

Ett skäl av helt annan karaktär som har anförts mot den kooperativa hyresrätten är att den skulle leda till en olycklig sammanblandning mellan hyresrätt och bostadsrätt. Visserligen kan många av de fördelar som den kooperativa hyresrätten innebär realiseras inom ramen för vanlig hyresrätt och bostadsrätt. Den kooperativa hyresrätten innehåller emellertid ett betydande mervärde i form av en spekulationsfri, fördjupad egenförvaltning grundad på boendedemokrati som knappast kan uppnås i samma grad inom de traditionella upplåtelseformerna. Farhågorna om en sammanblandning mellan upplåtelseformer framstår dessutom som betydligt överdrivna, särskilt om den kooperativa hyresrätten får en egen fullständig reglering som är skild från den allmänna hyreslagstiftningen.

Mot denna bakgrund bör upplåtelseformen kooperativ hyresrätt införas vid sidan om den vanliga hyresrätten och bostadsrätten. Upplåtelseformen bör ges en permanent reglering. Också riksdagen har tillkännagett att en sådan lagstiftning bör arbetas fram (bet. 1998/99:BoU2, rskr. 1998/99:136). Regeringen anser, i likhet med riksdagen, att en lag bör omfatta såväl fall då föreningen äger fastigheten (ägarmodellen) som fall då föreningen hyr fastigheten (hyresmodellen). En särskild utredare bör ges i uppdrag att utforma förslag till de lagregler och författningsändringar i övrigt som krävs.

Utredningsuppdraget

Utgångspunkter för uppdraget

En utgångspunkt för utredaren är att upplåtelseformen kooperativ hyresrätt skall införas genom en permanent lagreglering. Upplåtelseformen måste ges erforderlig stabilitet och förutsättningar att fungera väl. Reglerna måste skapa en bas för de kooperativa hyresrättsföreningarna att bedriva en rationell fastighetsförvaltning på likvärdiga villkor med andra fastighetsägare. Samtidigt skall regelverket ge de boende i dessa föreningar ett skydd som väsentligen motsvarar det som ges i andra upplåtelseformer. Något krav på tillstånd till verksamheten eller särskilt kommunalt godkännande, som fanns enligt försökslagen, bör inte tas in i de nya reglerna. Inte heller bör regelverket utformas så att eventuella undantag från annars tvingande hyresrättsliga bestämmelser är beroende av någon myndighets dispens.

Vid utformningen av förslagen skall utredaren ta hänsyn till de erfarenheter som den kooperativa hyresrätten hittills har gett. Utredaren skall därvid särskilt beakta Boverkets utvärdering av försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt (Boverket Rapport 1996:7). Utredaren är dock självfallet oförhindrad att inhämta den kompletterande information om försöksverksamheten som kan behövas. Vidare skall utredaren studera den verksamhet som bedrivs av SKB.

Utredaren skall så långt möjligt föreslå ett komplett regelverk om kooperativ hyresrätt. Reglerna bör följaktligen omfatta alla aspekter av upplåtelseformen. Således bör reglerna innefatta rättsförhållandet mellan den kooperativa hyresrättsföreningen och en eventuell fastighetsägare, mellan den kooperativa hyresrättsföreningen och de boende samt förhållandet mellan de boende inbördes. Utredaren skall också överväga om samma regler bör gälla för ägarmodellen och hyresmodellen, eller om det beträffande någon av dem bör införas helt eller delvis avvikande lösningar. Utredaren skall sträva efter att utforma förslaget så att de kooperativa hyresrättsföreningar som finns i dag, inklusive SKB, kan inordna sin verksamhet under den föreslagna regleringen. De nya reglerna torde böra föras samman i en särskild lag om kooperativ hyresrätt.

I utredarens uppdrag ingår inte att överväga frågor om kooperativ hyresrätt i någon annan form än där hyresgästernas inflytande över boendet utövas genom en av dem bildad förening. Utredaren skall således inte pröva införandet av kooperativa boendeformer som inte bygger på grunddragen för ägarmodellen respektive hyresmodellen.

Närmare om uppdraget

Utredaren har att ta ställning till och utforma ändamålsenliga lösningar avseende en mängd komplicerade problem. Klart är att dagens regler, t.ex. i hyreslagen, i stor utsträckning kan användas även för den kooperativa hyresrätten. De särskilda aspekter som kan läggas på kooperativ hyresrätt jämfört med andra upplåtelseformer motiverar dock att vissa problem ges en egen lösning. Det framstår t.ex. som naturligt att utredaren tar ställning till om de undantag från vissa regler i hyreslagstiftningen som regelmässigt meddelades genom dispens enligt försökslagen bör följa direkt av lag.

Vidare har det vid utvärderingen av försöksverksamheten kommit fram sådant som enligt Boverket har bidragit till det delvis ganska negativa utfallet. Som ett exempel kan nämnas svårigheter för de kooperativa hyresrättsföreningarna enligt ägarmodellen att få kredit, vilket i sin tur har bidragit till att sådana föreningar har ombildats till bostadsrättsföreningar. Dessa frågor är tämligen oberoende av det senaste de-

cenniets turbulenta utveckling inom den svenska ekonomin och på bostadsmarknaden. Utredaren bör vid utformningen av förslaget ge dessa frågor särskild uppmärksamhet. Boverket har lämnat förslag om hur vissa av problemen kan lösas. Självfallet är utredaren oförhindrad att föreslå även andra lösningar.

I det följande redovisas frågor som utredaren särskilt skall överväga.

Den kooperativa hyresrättens ställning vid kreditgivning

En av de frågor som Boverket har påtalat vid utvärderingen gäller den kooperativa hyresrättens ställning vid kreditgivning. Många av de kooperativa hyresrättsföreningarna har haft svårigheter att få banklån. En tänkbar åtgärd för att förbättra de kooperativa hyresrättsföreningarnas ställning vid kreditgivning skulle, som Boverket har framhållit, vara en ordning där det ställs krav på att det skall finnas en ekonomisk plan för verksamheten på liknande sätt som gäller för bostadsrättsföreningar. Vidare har verket pekat på att det har uppkommit problem för de enskilda medlemmarna att finansiera sina insatser eftersom lägenheterna inte kan åsättas ett ekonomiskt värde och därför inte har kunnat utnyttjas som kreditobjekt (se 65 § hyreslagen). Enligt verket skulle en ny säkerhetsform som särskilt anpassas för den kooperativa hyresrätten vara ett sätt att möta detta problem. Utredaren skall särskilt överväga om det även beträffande hyresmodellen finns ett behov av särskilda regler på detta område.

Hyressättningen i kooperativa hyresrättsföreningar

En annan fråga, som delvis har samband med problemen vid kreditgivning, gäller hyressättningen i kooperativa hyresrättsföreningar. Enligt Boverket tenderar kopplingen mellan den kooperativa hyresrätten och hyreslagens bruksvärdesprincip att skapa osäkerhet vid en kreditbedömning. Denna osäkerhet har enligt verket drabbat föreningar enligt ägarmodellen och beror på att en tillämpning av bruksvärdesprincipen kan framtvinga en hyressänkning, om den kooperativa hyresrättsföreningen har bestämt en hyresnivå som ligger över den nivå som tillämpas av det hyresledande allmännyttiga bostadsföretaget på orten. I ett sådant läge riskerar föreningen att komma i finansiella svårigheter.

Enligt verket torde man i ett framtida permanent system behöva frikoppla de kooperativa hyresrätterna från bruksvärdesprincipen.

En viktig fråga för utredaren blir då att ta ställning till vilka regler som bör gälla vid hyressättningen. Regeringen vill för sin del påpeka att det framstår som mindre ändamålsenligt att låta hyran bli föremål för kollektiva förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen.

Förhållandet mellan föreningen och fastighetsägaren

För de föreningar som har valt att bedriva sin verksamhet enligt hyresmodellen gäller att föreningen hyr lägenheterna i huset av fastighetsägaren enligt ett s.k. blockhyresavtal. Hyreslagen gäller i princip för förhållandet mellan hyresgäst och fastighetsägare vid sådan uthyrning (jfr 1 § sjätte stycket hyreslagen). Det framstår som naturligt att utredaren överväger om det för den kooperativa hyresrätten behövs särskilda regler på detta område, t.ex. om bestämmande av och prövning av den hyra som föreningen skall betala till fastighetsägaren.

Hyresgästens/föreningsmedlemmens rättsställning

Utredaren skall även analysera frågor som gäller hyresgästens/föreningsmedlemmens rättigheter och skyldigheter vid boende i kooperativ hyresrätt. Jämfört med traditionell hyresrätt finns vid kooperativ hyresrätt den viktiga skillnaden att hyresgästen är medlem i en förening som tillika är hyresgästens motpart i hyresförhållandet. Detta kan medföra ett behov av särskilda överväganden när det gäller frågor om t.ex. förverkande av hyresrätten och besittningsskydd. Man kan exempelvis fråga sig vad som bör gälla om en hyresgäst i en förening som riktar sig till en viss kategori boende åsidosätter av föreningen uppställda krav på egen medverkan vid förvaltningen.

Upplåtelseformens särart kan även medföra att förutsättningarna för hyresgästens rätt att hyra ut lägenheten i andra hand och dennes möjligheter att överlåta hyresrätten, t.ex. genom byte mot annan bostad, behöver regleras på något annat sätt än som gäller enligt hyreslagen.

Hyresvärdens/föreningens rättsställning

Utredaren behöver också överväga frågor som mera uttalat rör hyresvärdens/föreningens rättigheter och skyldigheter. Den kooperativa hyresrättens särdrag kan även i detta avseende motivera andra lösningar än som föreskrivs i hyreslagen. Exempelvis kan det vara angeläget att överväga vilket ansvar föreningen bör ha för lägenheternas skick. I det sammanhanget behöver utredaren ta ställning till huruvida hyreslagens regler om åtgärds- och upprustningsföreläggande kan anses ändamålsenliga även för den kooperativa hyresrätten. Här kan, utan något ställningstagande i sak, erinras om regeringens möjlighet enligt försökslagen att ge kooperativa hyresrättsföreningar dispens från bl.a. reglerna om upprustningsföreläggande.

Ombildning till kooperativ hyresrätt m.m.

Utredaren skall överväga om det bör införas en ordning som underlättar ombildningar från framför allt vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt efter mönster av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Utredaren skall vidare överväga hyresgästernas möjligheter att omsätta sina kooperativa hyresrätter till kapital, t.ex. genom ombildning till bostadsrätt. Enligt regeringens mening talar starka skäl för att en sådan ombildning i princip inte bör vara möjlig att genomföra. En motsatt ordning skulle nämligen bl.a. stå i strid med den övergripande målsättningen att den kooperativa hyresrätten skall vara en boendeform utan spekulativa moment. Utredaren har således att utgå från att utrymmet för hyresgästerna att på sådant sätt omsätta sina nyttjanderätter bör vara mycket begränsat.

Att beakta i övrigt för utredaren

Utredaren skall beräkna ekonomiska konsekvenser av förslaget. Om förslaget kan leda till kostnadsökningar för det allmänna skall utredaren föreslå en finansiering.

Utredaren skall samråda med Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (Fi 1999:05). Utredaren skall också hålla sig underrättad om det arbete som bedrivs av Bostadsrättsutredningen (Ju 1996:10) och av 1997 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09). Vidare skall utredaren hålla sig underrättad om det lagstiftningsarbete som bedrivs i Regeringskansliet och som är av betydelse för uppdraget.

Uppdraget skall redovisas senast den 1 november 2000.

(Justitiedepartementet)

Hyresavtal

Bilaga C

Mellan ............................................................................................................... nedan kallad

hyresvärden, och ................................................................................................................... ekonomisk förening, nedan kallad hyresgästen, har denna dag träffats följande

§ 1. Hyresvärden uthyr till hyresgästen fastigheterna ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... Uthyrningsobjekten kallas nedan fastigheten.

§ 2. Fastigheten uthyrs för bostadsändamål. Affärsverksamhet får endast bedrivas i därför, inom fastigheten avsedda lokaler.

§ 3. Hyreslagens regler om s k blockuthyrning tillämpas på hyresavtalet.

§ 4. Avtalstiden är...... år med början 19.....-.....-..... avtalet löper med en ömsesidig uppsägningstid om nio månader. Sker ej uppsägning förlängs avtalet ..... år i taget.

§ 5. Hyra erläggs från och med tillträdesdagen per månad i efterskott. § 6. ............Kronor (Hyresbeloppet.)

§ 7. Mellan hyresvärd och hyresgäst har överenskommits om särskilt förvaltningsavtal avseende skötsel, drift och underhåll av fastigheten. För underhållet upprättar hyresgästen en plan över förslitningen av fastigheten/ -erna. Medel motsvarande avsättning till underhållsfond och s k lägenhetsfonder ingår i hyresbeloppet.

§ 8. Hyresgästen är skyldig att bereda hyresvärden tillträde till fastigheten för besiktning och utförande av överenskommet underhålls- och reparationsarbete. § 9. Hyresgästen har rätt att i andra hand upplåta fastighetens lägenheter.

§ 10. Hyresgästen har inte utan hyresvärdens eller Hyresnämndens tillstånd rätt att

överlåta hyresrätten till fastigheten eller del därav.

§ 11. 35§ st 2 p 1 hyreslagen avseende förbud för andrahandshyresgäst att genom byte

överlåta hyresrätten tillämpas ej mot föreningens hyresgäster.

§ 12. Om detta avtal upphör att gälla har andrahandshyresgästerna rätt att teckna förs-

tahandskontrakt med hyresvärden. Hyran anpassas då till gällande bruksvärde.

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var sitt.

........................................................................ den....../...... 19.....

Bilaga D

Mellan ............................................................................................................. , nedan kallad

hyresvärden, och ................................................................................................................... ekonomisk förening, nedan kallad föreningen, har denna dag träffats följande

Förvaltningsavtal

§ 1. Föreningen förbinder sig att med iakttagande av nedan angivna villkor förvalta de av hyresvärden ägda fastigheterna ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... § 2. Lägenheterna förmedlas av föreningen.

§ 3. Föreningen skall svara för underhåll och drift av fastigheterna enligt bilaga till detta avtal. Föreningen ansvarar inom sitt förvaltningsområde för att reparationer och underhåll genomförs i sådan omfattning, vilken bolaget såsom hyresvärd enligt lag är skyldig att utföra, och som krävs för att bevara fastigheterna i gott skick.

§ 4. Hyresgästen skall teckna avtal om leverans av el, vatten, värme, renhållning m m med kommunala nämnder, förvaltningar, bolag och ev andra. § 5. Föreningen skall vid upphandling av varor och tjänster anlita företag som är registrerade för mervärdeskatt och arbetsgivarskatt, har betalat skatter och avgifter samt har tecknat kollektivavtal med sina anställda. § 6. Befarat underskott i föreningens verksamhet som ej kan täckas av befintliga fonder skall genast meddelas till bolaget.

§ 7. Avtalstiden är...... år med början 19.....-...-... Uppsägningstiden är nio månader. Sker ej uppsägning förlängs avtalet med...... år i taget. Vid uppsägning av förvaltningsavtalet upphör hyresavtalet att gälla från samma tidpunkt.

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt.

........................................................................ den....../...... 19.....

Hyresvärd

Hyresgäst