SOU 2000:95

Kooperativ hyresrätt

Till statsrådet Lars-Erik Lövdén

Regeringen beslutade den 11 november 1999 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå permanenta regler för kooperativ hyresrätt.

Till särskild utredare förordnades hyresrådet och chefen för Hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius.

Som sakkunniga har i arbetet med detta betänkande medverkat hovrättsassessorn Lotta Hardvik Åkerström, Justitiedepartementet, kanslirådet Anders Lönnberg, Finansdepartementet och kammarrättsassessorn Eveline Nilsson, Finansdepartementet. Som experter har medverkat verkställande direktören Eva Andersson, Nordbanken Hypotek AB (publ.), företagsjuristen Ulrika Blomqvist, Riksbyggen, projektledaren Jörgen Mark-Nielsen, SABO, förbundsjuristen Per-Gunnar Nyström, Hyresgästernas Riksförbund, experten Rolf-Erik Román, Boverket, och f.d. verkställande direktören i SKB Karin Wiklund.

Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn Bob Nilsson Hjorth.

Utredningen har antagit namnet Utredningen om kooperativ hyresrätt (Ju 1999:14).

Utredningen får härmed överlämna sitt betänkande Kooperativ hyresrätt.

Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna. Betänkandet har därför avfattats i vi-form. De sakkunniga och experterna står bakom de olika förslag som läggs fram, med det undantaget att en av experterna i enlighet med sitt särskilda yttrande är av annan mening i ett par frågor.

Utredningsuppdraget är med detta slutfört.

Stockholm i november 2000.

Håkan Julius

/Bob Nilsson Hjorth

Förkortningar m.m.

1930 års BRL lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar 1971 års BRL bostadsrättslagen (1971:479)avtalslagen lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område bet. betänkande BKN Statens bostadskreditnämnd BRL bostadsrättslagen (1991:614) dir. direktiv Ds Departementsserien hyreslagen 12 kap. jordabalken NJA Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I NJAII Nytt Juridiskt Arkiv, avd II ombildningslagen lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt prop. proposition SFS Svensk författningssamling SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek.för. SOU Statens offentliga utredningar

Sammanfattning

Kooperativ hyresrätt – en ny, kompletterande upplåtelseform

I dag finns två etablerade, lagreglerade upplåtelseformer – hyresrätt och bostadsrätt. Vårt uppdrag har varit att utforma regler till en ny, permanent upplåtelseform benämnd kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Den skall regleras i en särskild lag om kooperativ hyresrätt.

Det skall finnas två huvudtyper av kooperativa hyresrättsföreningar.

Ägarmodellen innebär att föreningen äger det eller de hus där lägenheterna finns. Hyresmodellen innebär i stället att föreningen hyr lägenheter som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt.

Tanken är inte att någon av de befintliga upplåtelseformerna skall tas bort. Kooperativ hyresrätt skall vara ett komplement.

Vad är då poängen med kooperativ hyresrätt? Om man jämför med vanlig hyresrätt skall de kooperativa hyresgästerna tillhöra en förening. De skall själva bestämma över sitt boende. Det främjar gemenskap, boendedemokrati, ansvarstagande och aktsamhet. Möjligheterna blir goda att påverka boendekostnaderna.

Samtidigt är upplåtelseformen fortfarande i grunden hyresrätt. Det innebär bl.a. att hyresrätten inte skall kunna säljas på samma sätt som en bostadsrätt. Några överpriser kommer inte att kunna tas ut. Därmed finns inte samma utsikt till vinst som vid försäljning av en bostadsrätt. I gengäld finns förutsättningar för en på sikt lägre boendekostnad.

Kooperativ hyresrätt är vidare tänkt som ett framtida alternativ för att i de allmännyttiga bostadsföretagen kunna utveckla ett långtgående boinflytande för hyresgästerna. Slutligen är avsikten att föreningar som redan finns och bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt skall få en permanent reglering.

I det följande beskrivs huvudpunkterna i våra förslag.

Grundläggande frågor om föreningen

Närmare om själva föreningen

En kooperativ hyresrättsförening skall vara en särskild form av ekonomisk förening. Föreningens ändamål skall vara att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Lagstiftningen skall omfatta endast sådana föreningar där en fast koppling saknas mellan andelsrätten och hyresrätten. Det innebär att andelen i föreningen och hyresrätten upplåts var för sig. Antalet medlemmar och lägenheter skall uppgå till minst tre.

Föreningen och medlemmarna

När det gäller inträde i och utträde ur kooperativa hyresrättsföreningar skall föreningslagens regler i stor utsträckning gälla. Vissa undantag skall dock finnas. De viktigaste är följande.

Liksom andra ekonomiska föreningar skall kooperativa hyresrättsföreningar kunna ta ut sedvanliga medlemsinsatser. Men en kooperativ hyresrättsförening skall också kunna ta ut en upplåtelseinsats. Denna skall kunna tas ut i samband med upplåtelse av hyresrätten. Detta har fördelar bl.a. om föreningen tillämpar ett kösystem. Man kan då ta ut en mindre insats av dem som blir medlemmar och ställer sig i kö för en lägenhet. En större insats kan sedan tas ut när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt.

För återbetalning av upplåtelseinsatser skall det inte – som för vanliga medlemsinsatser – vara en förutsättning att hyresgästen utträder ur föreningen. Det skall räcka att denne säger upp hyresavtalet. Föreningar som vill kan då medge att den forne hyresgästen behåller sitt medlemskap och sin köplats men får tillbaka de till beloppet större insatserna.

Särskilda bestämmelser som medger uppräkning av den avgående medlemmens insatser skall inte finnas. Vi menar att det är lämpligare att sådan avkastning ges genom utdelning av vinst eller lägre hyror. Däremot skall den förening som så önskar kunna räkna upp insatserna för en inträdande medlem.

Hyreslagens regler om överlåtelse av hyresrätt och andra övergångar t.ex. genom bodelning skall gälla även för kooperativa hyresrätter. Också förbudet enligt 65 § hyreslagen för överlåtaren att ta ut ersättning för bostadslägenheter skall gälla. Man skall alltså inte kunna sälja hyresrätten på samma sätt som en bostadsrätt. Däremot skall överlåtaren ha möjlighet att från föreningen få tillbaka erlagda insatser i direkt samband med överlåtelsen. Normalt skall detta annars, på grund av föreningslagens regler, ske med en viss fördröjning. Villkoret för tidi-

gare utbetalning skall vara att förvärvaren har erlagt sina insatser till föreningen.

En kooperativ hyresrättsförening skall inte kunna vägra den medlemskap som enligt hyreslagens regler har gjort ett giltigt förvärv av en hyresrätt. I annat fall skulle reglerna om t.ex. byte ha kunnat sättas ur spel. Å andra sidan skall hyresrätten kunna förverkas, om förvärvaren inte ansöker om medlemskap.

Några ytterligare, särskilda regler om utträde skall finnas. Bl.a. skall, när hyresrätten är förverkad, hyresgästen enligt huvudregeln anses ha utträtt ur föreningen. I sådana fall skall föreningen i sina stadgar inte kunna inskränka återbetalningsrätten beträffande insatserna mer än vad som gäller vid frivilligt utträde.

Föreningens rätt att upplåta

Ett författningsreglerat system med ekonomiska planer m.m. gäller för bostadsrättsföreningar. Det skall vara tillämpligt även vid ombildning från traditionell hyresrätt till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. Annars skall något sådant system inte finnas.

En kooperativ hyresrättsförening skall få ta ut förskott för insatser endast om den har ställt säkerhet hos länsstyrelsen. Några ytterligare särskilda regler för förhandsavtal skall inte finnas.

Finansiella frågor

Ägarmodellen

Under den försöksverksamhet som bedrevs under ett antal år blev en del tilltänkta kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen i stället bostadsrättsföreningar. Det berodde på svårigheter med finansieringen. Enligt vår bedömning berodde det i grunden på att en förvärvare i regel inte är beredd att betala en lika hög insats för en kooperativ hyresrätt som för en bostadsrätt. Alternativet för föreningen att försöka fylla ut glappet med ett topplån var inte gångbart. Den initiala boendekostnaden skulle då blivit för hög. Detta är särskilt olyckligt då det finns anledning att se betydligt ljusare på föreningens möjligheter att överleva på sikt. Finns inte någon stark finansiär i bakgrunden är det initiala problemet något som man, enligt vår bedömning, kan komma tillrätta med endast genom ekonomiska stimulanser, subventioner eller liknande. Förslag till sådant ligger dock utanför vårt uppdrag.

Vid utvärderingen av försöksverksamheten påtalades en del andra orsaker till problem för ägarmodellen. Det gällde bl.a. principerna för

återbetalning av insatser och bruksvärdesprincipen vid hyressättningen. Dessa problem har vi åtgärdat.

Hyresmodellen

Beträffande hyresmodellen finns inte några motsvarande problem med finansieringen. För den modellens möjligheter att vinna mark är det viktigt att regler finns som underlättar ombildning från vanlig hyresrätt. Det torde vara av avgörande betydelse bl.a. för om sådan ombildning skall vara ett alternativ beträffande det allmännyttiga fastighetsbeståndet.

Bestämmelserna om blockuthyrning i 1 § sjätte stycket hyreslagen skall gälla när en kooperativ hyresrättsförening, enligt hyresmodellen, hyr de lägenheter som upplåts med kooperativ hyresrätt.

Hyresgästens finansiering av förvärvet

Vi föreslår inte några särskilda regler för att den som förvärvar en kooperativ hyresrätt skall få tillgång till en säkerhet att använda för eventuella lån till insatserna. Vår bedömning är att man inte kan åstadkomma en bra säkerhet utan att kooperativa hyresrätter blir en handelsvara på samma sätt som bostadsrätter. Med en sådan utformning skulle emellertid grundidén med kooperativ hyresrätt falla. I sammanhanget bör framhållas vår bedömning att insatserna regelmässigt kommer att bli lägre för kooperativa hyresrätter än för bostadsrätter.

Hyressättningen

Föreningen skall själv bestämma hyran för en kooperativ hyresrätt. Det gäller både vid ägarmodellen och hyresmodellen. Beträffande hyresmodellen skall hyreslagens regler om skälig hyra gälla i relationen mellan fastighetsägaren och föreningen.

Hyresrättsliga frågor

När det gäller de hyresrättsliga frågorna skall hyreslagens regler gälla, utom när något annat sägs i lagen om kooperativ hyresrätt. Bl.a. skall hyreslagens regler gälla om andrahandsupplåtelse, rätt till byte och störningar i boendet. De viktigare undantagen är följande.

Beträffande lägenhetens skick vid tillträdet skall råda full avtalsfrihet. Efter tillträdet skall föreningen enligt huvudregeln ha underhållsansvaret för lägenheterna. Men i stadgarna skall föreningen – med vissa begränsningar – kunna ge hyresgästerna ansvar för underhållet.

Möjligheterna att utverka åtgärdsföreläggande begränsas på så sätt att det inte skall kunna utverkas beträffande gemensamma utrymmen. Tvistigheter om sådana utrymmen får lösas inom ramen för föreningsdemokratin. Givetvis skall den kooperative hyresgästen inte kunna utverka åtgärdsföreläggande beträffande utrymmen som denne har underhållsansvaret för.

Reglerna om föreningens rätt till tillträde till lägenheten skall ha BRL:s mer kortfattade regler som förebild.

Förverkande av hyresrätten skall, utöver vad som anges i hyreslagen, kunna ske när en skyldighet som angetts i stadgarna inte fullgörs, t.ex. en skyldighet att fullgöra arbete inom föreningen. Det bör poängteras att överträdelsen skall vara flagrant och att det skall vara av verkligt stor betydelse för föreningen att skyldigheten fullgörs. Som tidigare har angetts skall förverkande dessutom kunna ske när den som har förvärvat en kooperativ hyresrätt, t.ex. genom byte, inte ansöker om medlemskap.

Föreningsrättsliga frågor. Ombildning

Föreningens organisation och verksamhet

Under denna rubrik har vi samlat frågor om sådant som stadgar, ledningen och föreningsstämma. Vi föreslår bl.a. följande avvikelser från föreningslagen.

I stället för en skyldighet att avsätta till reservfond skall stadgarna ange grunderna för avsättning till underhåll.

En kooperativ hyresrättsförenings firma skall innehålla orden ”kooperativ hyresrättsförening”. Endast kooperativa hyresrättsföreningar skall få använda orden ”kooperativ hyresrätt” i sin firma. Firman skall vara skyddad länsvis.

Beträffande föreningens ledning skall, på samma sätt som gäller för bostadsrättsföreningar, särskilda regler gälla som tillförsäkrar de blivande kooperativa hyresgästerna representation under produktionsskedet.

Särskilda majoritetskrav skall gälla för beslut om vidgning av föreningens verksamhet.

Skyldigheten att utse auktoriserad eller godkänd revisor skall vara inskränkt på samma sätt som den är för bostadsrättsföreningar.

Ombildning

Reglerna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt skall utvidgas till att gälla även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen. I korthet innebär detta att kooperativa hyresrättsföreningar skall få samma förköpsrätt som bostadsrättsföreningar när en hyresfastighet är till salu.

Genom att ombildningsreglerna vidgas till att omfatta även kooperativ hyresrätt kan konkurrenssituationer uppstå, t.ex. att hyresgästerna bestämmer sig för den ena upplåtelseformen men sedan ändrar sig. Regler skall då finnas som medger att den förening som enligt anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel har förköpsrätten ersätts av den nya föreningen.

Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt hyresmodellen skall en föreningen kunna träda in som hyresvärd även gentemot en hyresgäst som vill förbli vanlig hyresgäst. Inträde skall ske när tre förutsättningar är uppfyllda. Den kooperativa hyresrättsföreningen skall ha beslutat om ombildningen med kvalificerad majoritet. Föreningen skall ha träffat ett blockuthyrningsavtal med fastighetsägaren avseende samtliga lägenheter i huset. Hyresgästen skall ha underrättats om föreningens inträde. På detta sätt skall alltså föreningen kunna ersätta fastighetsägaren som hyresvärd gentemot samtliga hyresgäster.

Genomförandet

Enligt våra bedömningar innebär våra förslag inga ökade kostnader för det allmänna.

Förslagen kan träda i kraft tidigast den 1 juli 2001.

Författningsförslag

1. Förslag till Lag om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

Grundregler

1 § En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta lägenheter med hyresrätt. Upplåtelse får ske i hus som föreningen äger eller av lägenheter som föreningen hyr av husets ägare.

Det skall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas till medlemmar.

2 § Hyresrätt som en kooperativ hyresrättsförening upplåter till en medlem benämns kooperativ hyresrätt.

Den som innehar en kooperativ hyresrätt kallas kooperativ hyresgäst.

3 § Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på kooperativa hyresrättsföreningar med de undantag som anges i denna lag.

Bestämmelserna om hyra i jordabalken tillämpas på kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i denna lag. Om föreningen hyr en lägenhet som föreningen i sin tur upplåter till en medlem eller annan,

skall, vid tillämpning av 12 kap. jordabalken och denna lag, upplåtelsen inte anses ske i andra hand.

Begränsningar i ekonomiska föreningars rätt att upplåta nyttjanderätt

4 § Andra ekonomiska föreningar än kooperativa hyresrättsföreningar får inte bedriva verksamhet med ändamål att till sina medlemmar för begränsad tid upplåta nyttjanderätt till bostadslägenhet.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall finns i 1 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614).

2 kap. Inträde i och utträde ur föreningen m.m.

Upplåtelseinsats

1 § En kooperativ hyresrättsförening har rätt att ta ut en upplåtelseinsats i samband med att den till en medlem upplåter en kooperativ hyresrätt.

För upplåtelseinsatser gäller bestämmelserna om medlemsinsatser i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med ett undantag. Vid återbetalning enligt 4 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar skall tidpunkten för avgång, i stället för vad som anges i 3 kap. 5 § samma lag, beräknas från det att hyresrätten har sagts upp, om medlemmen när hyresrätten sägs upp inte har begärt utträde ur föreningen.

Återbetalning av insatser vid överlåtelse

2 § Vid överlåtelse av en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken har den kooperative hyresgästen, utan hinder av vad som sägs i 4 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, rätt att få ut sina insatser, när förvärvaren har erlagt de insatser denne är skyldig att delta med.

Bestämmelserna i 12 kap. 65 § jordabalken innebär inget hinder mot att den som överlåter en kooperativ hyresrätt som villkor anger att förvärvaren skall erlägga de i första stycket nämnda insatserna.

Medlemskap efter övergång av kooperativ hyresrätt

3 § Den som enligt bestämmelserna i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i föreningen.

Utträde ur föreningen i vissa fall

4 § När en kooperativ hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken eller 3 kap. 11 § förevarande lag är förverkad eller hyresavtalet har upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap. 46 eller 57 § jordabalken, skall den kooperative hyresgästen anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen har medgett att hyresgästen får stå kvar som medlem.

Vid sådant utträde har den kooperative hyresgästen, oavsett vad som anges i föreningens stadgar, alltid rätt till minst samma återbetalning av insatser som om denne själv hade sagt upp sig till utträde.

5 § En kooperativ hyresgäst som säger upp sig till utträde ur föreningen skall anses också ha sagt upp hyresavtalet.

Föreningens rätt att ta ut avgifter

6 § En kooperativ hyresrättsförening får inte ta ut andra avgifter än sådana som avses i 2 kap. 2 § första stycket 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar för åtgärder som föreningen enligt författning är skyldig att vidta.

Förskott

7 § En kooperativ hyresrättsförening får ta emot förskott för en kooperativ hyresrätt endast om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott.

8 § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av mottagna förskott.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att de kooperativa hyresrätterna har upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

3 kap. Hyresrätten

Lägenhetens skick på tillträdesdagen

1 § På tillträdesdagen skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

Den kooperative hyresgästens ansvar för lägenhetens skick

2 § I stället för vad som föreskrivs i 12 kap. 15 § jordabalken kan en kooperativ hyresrättsförening i sina stadgar, med de begränsningar som anges i 3 §, bestämma att en kooperativ hyresgäst skall på egen bekostnad hålla sin lägenhet eller delar av denna i gott skick. Det kan även bestämmas om jord som hyresavtalet innefattar.

3 § En kooperativ hyresgäst svarar aldrig för reparationer av ledning för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningen och denna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

En bestämmelse i föreningens stadgar att den kooperative hyresgästen svarar för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada gäller endast om skadan har uppkommit genom hyresgästens eget vållande eller genom vårdslöshet av

1. någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar honom,

2. någon annan som han har inrymt i lägenheten, eller

3. någon som där utför arbete för hans räkning samt, beträffande brandskada, hyresgästen har brustit i den omsorg och tillsyn som han borde iakttagit.

Andra stycket tillämpas också om det finns ohyra i lägenheten.

Åtgärdsföreläggande m.m.

4 § Åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken om fullgörande av sådan underhållsskyldighet beträffande gemensamma utrymmen som avses i 12 kap. 15 § tredje stycket jordabalken får inte åläggas en kooperativ hyresrättsförening, om sökanden är en kooperativ hyresgäst.

5 § Bestämmelserna om upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande i 12 kap. 18 a – h §§ jordabalken gäller inte för kooperativa hyresrätter.

Användningen av lägenheten

6 § Den kooperative hyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Den kooperative hyresgästens depositionsrätt

7 § Bestämmelserna i 12 kap.21 och 22 §§jordabalken om hyresgästens rätt att deponera belopp hos länsstyrelsen gäller för kooperativa hyresgäster med undantag för bestämmelserna i 12 kap. 21 § första stycket nämnda lag om rätt att deponera när det råder tvist om hyran.

Föreningens rätt till ersättning vid ommålning m.m.

8 § När en kooperativ hyresgäst med stöd av 12 kap. 24 a § jordabalken har vidtagit någon åtgärd med lägenheten, har föreningen rätt till ersättning för skada, om åtgärden inte är fackmässigt utförd eller på liknande sätt otillfredsställande.

Föreningens tillträde till lägenheten

9 § Företrädare för den kooperativa hyresrättsföreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning, är den kooperative hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att den kooperative hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Den kooperative hyresgästen är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller i jorden, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 12 kap. 17 § jordabalken.

10 § Om den kooperative hyresgästen inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen enligt 9 § har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

Förverkande

11 § Bestämmelserna i 12 kap. 42 § jordabalken om förverkande av hyresrätten gäller även för kooperativa hyresrätter, dock med följande avvikelser.

I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 4 jordabalken är en kooperativ hyresrätt förverkad, om lägenheten används i strid med 6 § eller 12 kap. 41 §jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

I stället för vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabalken är en kooperativ hyresrätt förverkad om i strid med 9 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt.

Utöver vad som anges i 12 kap. 42 § första stycket 8 är den kooperativa hyresrätten förverkad om den kooperative hyresgästen åsidosätter en skyldighet som följer av föreningens stadgar och förhållandena i övrigt är sådana som anges i nämnda punkt.

12 § En kooperativ hyresrätt är förverkad och föreningen berättigad att säga upp avtalet i förtid om hyresgästen har förvärvat hyresrätten genom en sådan övergång som anges i 12 kap.32 – 37 §§jordabalken och hyresgästen inte efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om medlemskap i föreningen.

Sägs avtalet upp, har föreningen rätt till skadestånd.

Prövning av hyresvillkor för bostadslägenheter

13 § Bestämmelserna i 12 kap.53 – 55 c §§jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter är tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran.

Rätten till ersättning vid uppsägning av lokal

14 § Bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 5 och 57 a § jordabalken om hyresgästens rätt till ersättning när denne inte godtar nya hyresvillkor för en lokal är inte tillämpliga beträffande kooperativa hyresrätter.

4 kap. Föreningen m.m.

Föreningens stadgar

1 § Utöver vad som anges i 2 kap. 2 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar skall en kooperativ hyresrättsförenings stadgar ange

1. de grunder enligt vilka hyra skall beräknas, och

2. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa un-

derhållet av föreningens hus. Bestämmelserna om avsättning till reservfond i 10 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar.

Beslut om hyran

2 § För att ett beslut om ändring av de grunder enligt vilka hyra skall beräknas skall vara giltigt när inte samtliga röstberättigade i föreningen är ense om beslutet krävs, utöver vad som anges i 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar, att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman har gått med på beslutet.

3 § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Firma

4 § Den kooperativa hyresrättsföreningens firma skall innehålla beteckningen ”kooperativ hyresrättsförening”.

I firman får inte ordet ”bolag” eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos Patent- och registeringsverket förut registerade och ännu bestående föreningsfirmor med

säte i samma län. För registrering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen (1974:156).

5 § Endast en kooperativ hyresrättsförening eller en sammanslutning av kooperativa hyresrättsföreningar får använda beteckningen ”kooperativ hyresrätt” eller en sammansättning med dessa ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

6 § Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får inte registreras, om den kooperativa hyresrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 4 § tredje stycket inte får föras in i Patent- och registreringsverkets register.

Val av styrelse

7 § Möjligheten enligt 6 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att i stadgarna föreskriva på vilket sätt styrelseledamöter skall utses gäller i ett hänseende inte för kooperativa hyresrättsföreningar. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

Vidgning av föreningens verksamhet

8 § För att ett beslut om vidgning av föreningens verksamhet skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Det gäller dock inte om beslutet är av mindre betydelse för föreningens ekonomi.

Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det.

Överlåtelse m.m. av föreningens hus

9 § För att ett beslut om överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med kooperativ hyresrätt, skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma. Beslutet skall vidare ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Dessutom skall minst två tredjedelar av de kooperativa hyresgästerna i det hus som skall överlåtas ha gått med på beslutet.

Finns det i stadgarna ytterligare något villkor för att beslutet skall vara giltigt, gäller även det.

10 § Överlåter föreningen det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör den kooperativa hyresrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för den. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet har blivit slutligt avgjord eller försätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock den kooperative hyresgästens rätt att få ersättning för den kooperativa hyresrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör den kooperativa hyresrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget med den nye fastighetsägaren. I så fall gäller 11 §.

11 § Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 10 §, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda, skall hyra betalas enligt vad föreningen hade bestämt för den kooperativa hyresrätten.

12 § Vad som sägs i 10 och 11 §§ skall tillämpas på motsvarande sätt, om föreningen hyr lägenheten och föreningens hyresavtal med fastighetsägaren upphör att gälla.

Revision

13 § Bestämmelserna i 8 kap. 5 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar om skyldighet att utse auktoriserad eller godkänd revisor gäller inte för kooperativa hyresrättsföreningar.

5 kap. Ombildning till kooperativ hyresrätt genom förvärv av hus

Inledande bestämmelse

1 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns i detta kapitel och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.