om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)
Regeringens proposition
1980/81: 148
om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479); beslutad den 9 april 1981.
Regeringen föreslår riksdagen att anta det förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag. På regeringens vägnar OLA ULLSTEN
INGEMAR ELIASSON
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås nya bestämmelser till skydd för hyresgästerna i samband med att hyresfastigheter ombildas till bostadsrättsfastigheter. Förslaget innebär att en lägenhet som är uthyrd i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Om bostadsrätt upplåts i strid med förbudet, blir upplåtelsen ogiltig.
De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den I juli 1981.
Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148
Förslag till
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
Härigenom föreskrivs att 2 och 8 §§ bostadsrättslagen (1971:479) skall
ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen Iydelse
28!
Nyttjanderätt enligt I $ fär upplåtas endast av bostadsrättsförening. Upplåtelse får icke ske till annan än medlem i föreningen. Medlems rätt i föreningen på grund av upplåtelse kallas bostadsrätt.
En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåien enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.
En lägenhet som är upplåten
med hyresrätt får inte upplåtas med
bostadsrätt så länge hyresförhål-
landet består. Upplåtelse av bo-
studsrätt får dock ske, om mindre
än tre månader återstår av hyresti-
den och hyresvärden och iyresgäs-
ten är ense om att hyresförhållan-
det skall upphöra utan att hyresrät-
ten överlåts till någon annan.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad.
85 Har bostadsrätt till viss lägenhet upplätits åt flera var för sig. äger
upplåtelserna sinsemellan företräde efter den tuidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsfröljd de skett. skall rätten på talan förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.
När bostadsrätt skall vika enligt första stycket, skall föreningen återbära grundavgift och upplåtelseavgift som bostadsrättshavaren betalat. Denne har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om den andra upplätelsen.
Om bostadsrätt har upplåtits i
strid med 2 § tredje stycket. är upp-
låtelsen ogiltig. I sådana fall gäller
bestämmelserna i andra stycket.
Denna lag träder i kraft den I juli 1981. Bestämmelserna i 8 § tredje stycket gäller inte. om upplåtelse av bostadsrätt har skett före ikrafiträdandet.
! Senaste lydelse 1980: 96.
Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde
1981-03-19
Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Ullsten,
Bohman, Wikström, Friggebo, Mogård. Dahlgren, Krönmark, Burenstam Linder, Johansson. Wirtén, Holm, Andersson, Boo, Winberg, Adelsohn, Danell, Petri, Eliasson
Föredragande: statsrådet Friggebo
Lagrådsremiss om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
1¶Inledning
Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978 en kommitté för
att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet (1979 års kommittéberättelse del Il s. 357-363). Kommittén!, som
antog namnet 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06), avlämnade i oktober 1980 delbetänkandet (Ds Bo 1980:3) Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Betänkandet, som innehåller ett förslag till ändring i bostadsrättslagen (1971:479), bör fogas till protokollet i detta ärende som biluga 1.
Inom justitiedepartementet har därefter i oktober 1980 upprättats en promemoria om hyresgästinflytandet vid ombildning frän hyresrätt till bostadsrätt. I promemorian föreslås en ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Promemorian bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2.
Betänkandet och promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna och en sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.
2¶Föredragandens överväganden
2.1 Allmänt
En väsentlig uppgift för bostadspolitiken är att öka de enskilda människornas inflytande över sitt boende. Detta kan ske bl.a. genom att man I Direktören Gunnar Dalgren, ordförande. riksdagsledamoten Rolf Dahlberg. kommunalrådet Nils Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric Akerfeldt.
underlättar för hyresgäster att bilda bostudsrättstöreningar och överta sina lägenheter med bostadsrätt. Dessa frågor prövas f.n. av 1978 ärs bostadsrättskommitté.
Ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt förekommer redan i dag och antalet ombildningar har ökat under senare tid. Med nuvarande bestäm-
melser finns det emellertid ingen garanti för att hyresgästerna får något inflytande över en ombildning. Olägenheter uppstår också för de hyresgäs-
ter som vill bo kvar med hyresrätt. Enligt min mening är det önskvärt att
förbättra de boendes situation i dessa avseenden.
De förslag som har lagts fråm i bostadsrättskommitténs delbetänkande och i departementspromemorian syftar till att minska olägenheterna för
hyresgästerna och ge dem ett ökat inflytande vid ombildningar från hyres-
rätt till bostadsrätt.
Syftet med bostadsrättskommitténs förslag är i första hand att ästadkomma ett bättre skydd för kvarboende hyresgäster när en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfasughet. Förslaget innebär i princip att en lägenhet som är uthyrd inte får upplätas med bostadsrätt annat än till hyresgäs-
ten själv så länge hyresförhållandet består. Förslaget i departementspromemorian har till syfte att ge hyresgästerna
ett garanterat inflytande när en hyresfastighet planeras bli ombildad till en
fastighet med bostadsrätt. För detta ändamäl föreslås att en bostadsrätts-
förening inte skall få tillstånd att förvärva en hyresfastighet enligt lägen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tullståndslagen). om inte flertalet hyresgäster I fastigheten har samtyckt till förvärvet.
Under remissbehandlingen har så gott som alla remissinstanser förklarat
sig positivt inställda både till att rättsskyddet för kvarboende hyresgäster
förstärks och till att hyresgästerna får ökat inflytande i en ombildningssituation. När det gäller sättet att realisera dessa syften är remissutfallet emellertid splittrat. Ett tiotal remissinstanser tillstyrker båda förslagen. Endast en remissinstans, hyresnämnden i Stockholm. avstyrker helt. Även hyresnämnden är i och för sig positiv till syftet med förslagen men anser att man bör invänta bostaädsrättskommitténs slutbetänkande för att få till
stånd en samordning. Av de övriga remissinstanserna är vissa positiva till
kommittébetänkandet och negativa till promemorieförslaget, medan andra
intar motsatta ståndpunkter.
En del remissinstanser anser att man inte f.n. bör genomföra de fram-
lagda förslagen, eftersom de har samband med bostadsrättskommitténs
kommande arbete.
För egen del vill jag inledningsvis understryka vikten av att hyresgästernas rättsliga ställning inte försämras när en hyresfastighet ombildas till en fastighet med bostadsrätt. Det är angeläget att de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt kan göra detta utan att riskera att förlora något av sitt besittningsskydd eller sin bytesrätt. Som framgår av redogörelsen för gällande rätt i kommittébetänkandet är nuvarande bestämmelser otill-
fredsställande I detta avseende. Det är därför angeläget att bestämmelserna ändras så att kvarboende hyresgäster skyddas mot de negativa konsekvenser som en ombildning kan medföra. Det är också önskvärt att de lagändringar som behövs kan genomföras så snart som möjligt. inte minst med tanke på att antalet ombildningar har ökat under senare tid.
Vad jag nu har sagt talar för att ett förslag i de frågor som har behandlats 1 bostadsrättskommitténs delbetänkande läggs fråm 1 sådan tid att det kan behandlas redan vid innevarande riksmöte. Nya bestämmelser kan då träda i kraft den I juli 1981. Enligt min mening är de beröringspunkter som finns mellan förslaget i delbetänkandet och de förslag som kan väntas i kommitténs slutbetänkande inte så påtagliga att en samordning är nödvändig. Jag anser därför att det förslag som har lagts fråm i delbetänkandet bör tas upp till behandling redan nu.
Som jag tidigare har antytt är det också angeläget att vidta ätgärder för att ge hyresgästerna ett garanterat inflytande över ombildningsprocessen. Detta talar för att man i enlighet med promemorieförslaget inför ett krav på samtycke av en majoritet av hyresgästerna för att en ombildning skall få ske. Enligt min mening är det emellertid inte lika angeläget med en skyndsam behandling av promemorieförslaget. särskilt inte om man nu genomför lagändringar på grundval av kommitténs delbetänkande. Som har påpekats under remissbehandlingen kommer nämligen införandet av ett förbud mot att upplåta bostadsrätt till lägenheter som är uthyrda att medföra förbättringar från hyresgästernas synpunkt inte bara när det gäller kvarboende hyvresgästers rättsliga ställning utan också i fråga om hyresgästernas inflytande över själva ombildningsprocesen. Om bostadsrätt får upplitas endast till hyresgäster. kommer fastighetsägaren uppenbarligen att ha ett starkt intresse att samråda med byresgästerna vid en ombildning. Detta innebär att behovet minskar av en uttrycklig lagregel om krav på samtycke av en majoritet av hyresgästerna.
Till detta kommer att det finns ett klart samband mellan det nu behandlade promemorie[örslaget och det arbete som bedrivs av bostadsrättskommitten. Kommittén väntas i sitt slutbetänkande föreslå bestämmelser om törköp för hyresgäster. Enligt min mening är det en fördel om frågan om hyresgästernas inflytande i samband med en ombildning kan tas upp till övervägande samtidigt med de tilltänkta reglerna om förköp. Jag anser därför att behandlingen av frågan om hyresgästernas inflytande vid en
ombildning bör anstå i avvaktan på kommitténs slutbetänkande.
2.2 Rättsskyddet för kvarboende hyresgäster
Av kommitténs betänkande tramgär att kvarboende hyresgäster i vissa fall kan få en försämrad rättsställning när en hyresfastighet har ombildats till en fastighet med bostadsrätt. Gällande bestämmelser om besittningsskydd och bytesrätt medför också att det kitt uppstår osäkerhet om vilken
verkan en ombildning har för de kvarboende hyresgästerna. De aktuella bestämmelserna finns I 12 kap. 35§ andra stycket 4 och 465 första stycket
6 a jordabalken. Om en ombildning sker på det sättet att bostadsrätt upplåts endast till de
lägenheter som innehas av hyresgäster som vill övergå till bostadsrätt
uppkommer inga egentliga problem för de hyresgäster som bor kvar med
hyresrätt. En kvarboende hyresgäst kommer då att stå i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen. Han har kvar både besittningsskydd och bytesrätt. Om han använder lägenheten för att byta till sig en annan bostad. får den nye hyresgästen samma besittningsskydd och bytesrätt.
Problemen uppkommer om en uthyrd lägenhet upplåts med bostadsrätt
till någon annan än hyresgästen. Om hyresgästen träffar ett nytt hyresavtal med bostadsrättshavaren. anses lägenheten upplåten av bostadsrättshavaren. Resultatet blir att hyresgästen förlorar bytesrätten och att hans besittningsskydd försvagas. Han kan under vissa förutsättningar bli tvingad att flytta, om bostadsrättshavaren själv har intresse av att förfoga över lägenheten.
Om något nytt hyresavtal inte träffas mellan hyresgästen och bostadsrättshavaren, kan det lätt uppkomma osäkerhet om hyresgästens rättsställning. I enlighet med ett avgörande av bostadsdomstolen (Rättsfall från bostadsdomstolen nr 4:79) har hyresgästen visserligen rätt alt alltjämt hålla sig till bostadsrättsföreningen som hyresvärd. På så sätt kan både besittningsskydd och bytesrätt bevaras. inte bara för hyresgästen själv utan också för en elterföljande hyresgäst som övertar lägenheten genom byte.
Om emellertid hyresgästen inte gör gällande att han står i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen, torde resultatet i allmänhet bli att den som har förvärvat bostadsrätten betraktas som ny hyresvärd. I praktiken
torde det vara vanligt att man på ömse håll utgår från att den som förvärvar
bostadsrätten till en uthyrd lägenhet inträder som hyresvärd i föreningens ställe. Detta medför visserligen inte att hyresgästen för egen del förlorar
något av besittningsskyddet eller bytesrätten så länge lägenheten kan
anses ha upplåtits av den tidigare fastighetsägaren. Emellertid försvagas värdet av bytesrätten betydligt genom att en efterföljande hyresgäst kan få
ett svagare besittningsskydd och gå miste om bytesrätten, om upplåtelsen
till honom anses ha gjorts av bostadsrättshavaren.
Som framgår av det anförda är de nuvarande bestämmelserna om kvarboende hyresgästers rättsställning svårförståeliga. Situationen för en
hyresgäst som föredrar att bo kvar med hyresrätt efter en ombildning till
bostadsrätt blir i hög grad beroende på hans kännedom om bestämmelserna och hans förmäga att hävda sina intressen.
Enligt min mening är det uppenbart att man bör vidta åtgärder för att såvitt möjligt undanröja de olägenheter som kan uppkomma med nuvarande bestämmelser. Detta kan ske i huvudsak på två sätt. Det ena alternati-
vet är att i enlighet med kommitténs förstag förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till en uthyrd lägenhet så länge hyresförhållandet bestär. Det andra alternativet är att tillåta dubbelupplåtelse men införa kompletterande bestämmelser till skydd för kvarboende hyresgäster.
Bland de remissinstanser som har tillstyrkt kommitténs förslag att förbjuda upplåtelse av bostadsrätt vid sidan av hyresrätt har ett flertal framhållit att det är värdefullt att rättsläget för kvarboende hyresgäster klarläggs och alt hyresgästerna får behålla besittningsskydd och bytesrätt fullt
ut. Flera av dessa remissinstanser pekar också på att den förestagna
ordningen kan medföra vissa olägenheter för en bostadsrättsförening när det gäller finansieringen av fastighetsförvärvet och upprättandet av ckonomisk plan för föreningen. De anser emellertid att dessa olägenheter är av underordnad betydelse i jämförelse med de fördelar som förslaget medför i
Övrigt.
De remissinstanser som avstyrker förslaget elter som är tveksamma till
det framhåller framför allt att förslaget medför olägenheter i fråga om
finansiering och upprättande av eckonomisk plan. Nägra framhäller uttryckligen att en möjlighet att upplåta bostadsrätt även till uthyrda lägenheter är av stort värde genom att underlätta att ombildningar genomförs på
ett smidigt sätt. Det framhålls att det från finansieringssynpunkt är en
fördel att föreningen kan få in grundavgifter även för de lägenheter som är uthyrda.
I valet mellan de båda angivna alternativen för att förbättra kvaärboende hyresgästers ställning talar enligt min mening flera skäl för det alternativ som kommittén har föreslagit. Den föreslagna lösningen är enkel och lättbegriplig. Den medför att kvarboende hyresgästers rättsställning blir klarlagd. En kvarboende hyresgäst får alltid bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Besittningsskydd och bytesrätt bevaras fullt ut. inte bara för hyresgästen själv utan också för den som byter till sig lägenheten av honom. Dessutom är det från principiell synpunkt tilltalande att dubbelupplåtelser av nyttjanderätter förhindras. Enligt min mening är fördelarna med den föreslagna lösningen så påtagliga att förslaget bör genomföras, om inte de skäl som talar emot det är mycket starka.
Vad som har anförts mot den föreslagna lösningen är framför allt att ett förbud mot upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda lägenheter kan försvåra finansieringen av bostadsrättsföreningens fastighetsförvärv. Som kommittén har påpekat uppkommer emellertid dessa svårigheter framför allt i sådana fall då endast en mindre del av hyresgästerna vill övergå till bostadsrätt och återstoden bor kvar med hyresrätt. Att ombildning försvåras i sådana fall är enligt min mening inte någon nackdel.
I sådana fall då en majoritet av hyresgästerna stödjer en ombildning men några hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt kan det i och för sig underlätta finansieringen om bostadsrättsföreningen har möjlighet att upplåta även de uthyrda lägenheterna med bostadsrätt antingen till den tidigare fastighets-
ägaren eller till någon utomstående. Om intresset för en övergång bland
hyresgästerna är tillräckligt stort bör det emellertid vara möjligt att ordna finansieringen på nägot annat sätt. Antingen kan de hyresgäster som blir bostadsrättshavare betala en högre grundavgift eller också kan föreningen ta upp ytterligare län. En möjlighet som kan vara aktuell i sådana fall då den förutvarande fastighetsägaren hade varit beredd att själv teckna bostadsrätt för ett antal lägenheter är att fastighetsägaren lånar ut pengar till
föreningen. Även andra lösningar kan komma i fråga.
Jag vill tillägga att det i och för sig måste betraktas som en avgjord fördel om de boende själva eller genom sin förening anskaffar de medel som behövs för fastighetsförvärvet utan att behöva lita till kapitaltillskott från bostadsrättshavare som inte har sin bostad I föreningens hus. På det sättet
minskar riskerna för att utomstående får inflytande över föreningens verksamhet liksom riskerna för att bostadsrätter utnyttjas som rena spekulationsobjekt. Vad beträffar frågan hur den föreslagna lösningen inverkar på upprättandet av ekonomisk plan kan konstateras att det givetvis rent praktiskt är
enklare för den som upprättar planen om samtliga lägenheter redan från början uppläts med bostadsrätt. Det torde emellertid inte förorsaka några vöverstigliga problem, om upplåtelse av bostadsrätt till vissa lägenheter sker först vid en senare tidpunkt.
De problem som kan uppkomma i fråga om upprättande av ekonomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inte nya. Redan nu förekommer det i nybildade bostadsrättsföreningar att vissa lägenheter från början är uthyrda och att de upplåts med bostadsrätt först vid en senare tidpunkt. De olägenheter detta kan medföra kan begränsas genom att man redan från början fastställer grundavgifter för samtliga lägenheter. Grundavgifterna för de lägenheter som t. v. är uthyrda kan täckas antingen genom att föreningen tar upp lån eller genom att bostadsrättshavarna skjuter till medel it form av extra avgifter eller lån till föreningen. På
motsvarande sätt kan de uteblivna ärsavgifterna slås ut på bostadsrättsha-
varna I den mån de inte täcks av hyrorna från hyresgästerna. När någon av de uthyrda lägenheterna sedermera upplåts med bostadsrätt behöver man inte göra någon ny ckonomisk plan. Den egrundavgift som betalas för
lägenheten kan användas till återbetalning av lån eller avgifter.
Sammanfattningsvis anser jag att de olägenheter som ett förbud mot
dubbelupplåtelse kan medföra i fråga om finansiering och upprättande av
ekonomisk plan inte är så betydande att de bör hindra införandet av ett sådant förbud. I enlighet med vad jag förut har sagt tillstyrker jag därför kommitténs förslag. Jag föreslär alltså att det i bostadsrättslagen införs en bestämmelse som förbjuder upplåtelse av bostadsrätt till lägenheter som är
upplåtna med hyresrätt.
I detta sammanhang vill jag också beröra en annan fråga som har anknytning till frågan om upprättande av ekonomisk plan. Under remiss-
behandlingen har från något håll framförts betänkligheter mot kommittéförslaget av den anledningen att förslaget i vissa fall skulle kunna medföra oberättigade förmåner för kvarboende hyresgäster. Om en hyresgäst vid ombildningen väljer att bo kvar med hyresrätt men vid en senare tidpunkt förvärvar bostadsrätt till lägenheten mot betalning av den ursprungliga grundavgiften, kan han göra en oberättigad vinst om marknadsvärdet på bostadsrätten har stigit.
Med anledning härav vill jag påpeka att en bostadsrättsförening som övertar en hyresfastighet har möjlighet att redan vid bildandet ta ställning till villkoren för att kvarboende hyresgäster skall få förvärva bostadsrätt vid en senare tidpunkt. Bestämmelser härom kan tas in i den ekonomiska planen och föreningens stadgar. En möjlighet är att föreskriva att särskilda upplåtelseavgifter skall betalas av dem som blir bostadsrättshavare vid en senare tidpunkt. Enligt vad jag har inhämtat övervägs hithörande frågor av bostadsrättskommittén. Jag anser därför inte att det f.n. finns anledning att föreslå några åtgärder i detta avseende.
Om man inför ett förbud mot upplåtelse av bostadsrätt till sådana lägenheter som är upplåtna med hyresrätt, uppkommer frågan om förbudet bör gälla inte bara bostadslägenheter utan också lägenheter som är uthyrda för något annat ändamål. Önskemålet att garantera rättsskyddet för kvarvarande hyresgäster gör sig inte gällande med samma styrka beträffande lokalhyresgäster, eftersom reglerna om direkt besittningsskydd och bytesrätt inte gäller dem. Emellertid anser jag, framför allt med hänsyn till att det från principiell synpunkt är önskvärt att helt och hållet förhindra dubbelupplåtelser av nyttjanderätt, att den föreslagna bestämmelsen bör gälla också lägenheter som är uthyrda för något annat ändamål än bostad, dvs. lokaler. |
Hyresnämnden i Göteborg har påpekat att det skydd som den föreslagna bestämmelsen är avsett att medföra för hyresgäster kan sättas ur spel i sådana fall då ett hus genomgår en omfattande ombyggnad och hyresgästerna flyttar ut sedan de har fått ersättningslägenheter och eventuellt också garanterats rätt att flytta tillbaka (se 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken). Sedan hyresavtalen har upphört att gälla utgör den föreslagna bestämmelsen inte något hinder mot att fastighetsägaren genomför en ombildning till bostadsrätt och upplåter lägenheterna med bostadsrätt till andra än de tidigare hyresgästerna. Om någon av dem därefter utnyttjar sin återflyttningsrätt och tecknar nytt hyresavtal med bostadsrättshavaren, får han ett försvagat besittningsskydd och går miste om sin bytesrätt. Det ifrågasätts därför om inte den som har återflyttningsrätt bör jämställas med en hyresgäst enligt den föreslagna bestämmelsen.
För min del anser jag att olägenheterna av en ombildning till bostadsrätt i allmänhet inte torde vara så betydande för en hyresgäst som flyttar ut i samband med en ombyggnad. En sådan hyresgäst har möjlighet att ta till vara sina intressen i samband med att han sägs upp för avflyttning. Han
behöver I princip inte flytta annat än om han får en annan bostad. Han kan
också träffa avtal med hyresvärden om villkoren för att få flytta tillbaka efter ombyggnaden. Jag anser därför att det inte finns tillräckliga skäl att införa en kompletterande bestämmelse för detta fall.
Hyresnämnden i Göteborg har tagit upp en annan situation där det kan
finnas risk för att den föreslagna bestämmelsen kringgås. nämligen när en
lägenhet övergår till en ny hyresgäst i samband med byte. Om bytet genomförs som en verklig överlåtelse, uppstår ingen sådan risk, eftersom den nye hyresgästen då inträder i den tidigare hyresgästens rättsförhållande. Det är emellertid vanligt att byten genomförs på det sättet att hyresvärden och hyresgästen kommer överens om att hyresavtalet skall
upphöra och att hyresvärden därefter tecknar nytt avtal med den tillträdande hyresgästen. I sådana fall finns det enligt hyresnämnden risk för att bostadsrättsföreningen passar på att upplåta bostadsrätt till lägenheten
efter det att den gamla hyresgästen har skrivit av sitt kontrakt men innan kontraktet med den nye hyresgästen har undertecknats.
Den angivna situationen avser sådana fall då hyresvärden och hyresgäs-
ten är ense om att hyresavtalet skall upphöra och att en ny hyresgäst skall
överta hyresrätten. I sådana fall måste det anses föreligga en förpliktelse för hyresvärden att ingå ett nytt hyresavtal med den tillträdande hyresgästen. Hyresvärden har då inte rätt att under mellantiden upplåta bostadsrätt
till någon annan. Enligt min mening finns det därför inte anledning att
befara att den föreslagna bestämmelsen skall kringgås på det angivna sättet. Jag anser följaktligen inte att det behövs någon särskild bestämmelse för detta fall.
Under remissbehandlingen har några remissinstanser också framfört synpunkter på den närmare utformningen av den föreslagna bestämmelsen i2 § bostadsrättslagen. Ett par remissinstanser har påpekat att bestämmelsens utformning medför den olägenheten att någon upplåtelse av bostadsrätt inte kan ske så länge hyresgästen har rätt att använda lägenheten, även
om det är helt klart att han kommer att flytta. Föreningen får alltså vänta med upplåtelsen tills lägenheten är friställd. Från något håll har gjorts.
gällande att det föreslagna undantaget för upplåtelse av bostadsrätt till
hyresgästen själv är onödigt och att bestämmelsen kan förenklas på denna punkt. Även jag anser att den föreslagna bestämmelsen bör förtydligas och att
det uttryckligen bör föreskrivas att upplåtelse av bostadsrätt får ske, om
hyresvärden och hyresgästen är ense om att hyresförhållandet skall upphö-
ra utan att hyresrätten skall överlåtas till någon annan. Innebörden av en bostadsrättsupplåtelse som i enlighet med detta sker innan hyresgästen har
flyttat blir att själva upplåtelsen anses äga rum när avtalet träffas men att
tillträde sker först när hyresgästen har flyttat. Eit sådant avtal kan inte
anses komma i strid med förbudet mot förhandsavtal i 9 8 bostadsrättsla-
gen. För att förhindra missbruk bör möjligheterna att upplåta bostadsrätt i
de angivna fallen begränsas till några månader före hyrestidens utgång.
På grund av det anförda föreslår jag att 2 § tredje stycket bostadsrättslagen får följande lydelse: ”En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Upplåtelse av bostadsrätt får dock ske, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen är ense om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan.”
Under remissbehandlingen har några remissinstanser tagit fasta på vad som har framförts i de båda särskilda yttrandena till kommitténs betänkande angående införande av en möjlighet att ge dispens från ett förbud mot dubbelupplåtelse. Det anses på sina håll vara en fördel om man behåller en möjlighet att tillämpa det förfarande som i dag kommer till användning i vissa fall när ombildning från hyresrätt till bostadsrätt sker på fastighetsägarens initiativ. Detta förfarande innebär att fastighetsägaren tillsammans med några andra personer bildar en bostadsrättsförening, som köper fastigheten av fastighetsägaren. Därefter upplåts flertalet bostadsrätter till fastighetsägaren själv, som sedan erbjuder hyresgästerna att köpa bostadsrätterna.
De fördelar som en möjlighet att ge dispens från förbudet mot dubbelupplåtelse skulle kunna medföra från hyresgästernas synpunkt avser framför allt finansieringsmöjligheterna och förfarandet vid upprättande av ekonomisk plan. Jag har tidigare förklarat att jag inte anser att dessa fördelar är så stora att de uppväger de nackdelar som möjligheten att upplåta bostadsrätt till uthyrda lägenheter medför framför allt när det gäller kvarboende hyresgästers rättsliga ställning.
Om man genom införandet av en dispensbestämmelse skulle behålla möjligheten att i vissa fall upplåta bostadsrätt vid sidan av hyresrätt skulle man bli nödsakad att införa kompletterande bestämmelser som garanterade rättsskyddet för de kvarboende hyresgästerna i den aktuella situationen.
Följden av en dispensmöjlighet skulle också bli att man vid ombildning av hvyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter i framtiden skulle kunna få bostadsrättsföreningar av två olika slag. I föreningar av det ena slaget skulle det vara förbjudet att upplåta bostadsrätt till uthyrda lägenheter, i föreningar av det andra slaget skulle det vara tillåtet. En sådan ordning skulle vara ägnad att leda till missförstånd och olägenheter för berörda parter.
Till detta kommer att man, om man inför en dispertsmöjlighet, i lagtexten bör ange vilka förutsättningar som skall föreligga för att dispens skall beviljas. Det är emellertid inte lätt att ange några omständigheter som är lämpliga att ställa upp som generella normer för en dispensgivning. I ett av de särskilda yttrandena till kommitténs betänkande har nämnts möjligheten att som en förutsättning för dispens föreskriva bl.a. att det finns tillfredsställande garantier för att fastighetsägaren fullgör sina förpliktelser gentemot de boende. Ett sådant villkor är emellertid enligt min mening alltför allmänt hållet för att kunna godtas som förutsättning för dispens.
På grund av det anförda anser jag att det inte bör införas någon möjlighet att ge dispens från förbudet mot upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda lägenheter. Jag vill tillägga att det inte torde vara förenat med några större svårigheter för de företag som i dag tillämpar ett förfarande som bygger på dubbelupplåtelse att göra om förfarandet så att det inte kommer i strid med de bestämmelser som föreslås nu.
2.3 Ikraftträdande m. m.
I enlighet med vad som har föreslagits i kommittébetänkandet föreslår jag att lagändringarna skall träda i kraft den 1 juli 1981.
I betänkandet har inte föreslagits någon särskild övergångsbestämmelse. Någon invändning häremot har inte förts fram under remissbehandlingen. Liksom kommittén anser jag för min del att någon övergångsbestämmelse inte behövs beträffande bestämmelsen i 2 § tredje stycket bostadsrättslagen om förbud mot upplåtelse av bostadsrätt till en uthyrd lägenhet. Bestämmelsen hindrar bostadsrättsupplåtelser beträffande uthyrda lägenheter endast såvitt angår tiden efter ikraftträdandet. Däremot anser jag att man för tydlighetens skull bör införa en övergångsbestämmelse till ogiltighetsregeln i 8 § tredje stycket för att det klart skall framgå att bostadsrättsupplåtelser som har skett före ikraftträdandet inte blir ogiltiga på grund av den nya bestämmelsen. Jag föreslår därför en bestämmelse om att 8 § tredje stycket inte är tillämplig om upplåtelse har skett före ikraftträdandet.
3 Upprättat lagförslag
I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats ett förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479).
Förslaget bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4!'.
4 Hemställan
Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över lagförslaget.
5 Beslut
Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan. ! Bilagan har uteslutits här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen.
Bilaga I BOSTADS- DEPARTEMENTET
RÄTTSSKYDD FÖR KVARBOENDE HYRESGÄSTER VID ÖVERGÅNG FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT
Delbetänkande av 1978 års bostadsrättskommitté
Ds Bo 1980:3
Till Statsrådet och chefen för
bostadsdepartementet
Den 10 november 1978 bemyndigade regeringen chefen för bostads-. departementet att tillkalla en kommitté med högst fyra ledamöter för att utreda frågan om ökad användning av bestadsrätt inom bostadsbeståndet. Med stöd av Jetta bemyndigende tillkallade departementschefen den 27 december 1975 såsom ledanot och ordförande i kommittén vice verkställende äirektören Gunnar IDalaren.
Den 23 februari 1979 förordnades härefter Jåvarande rixsiagsledamoten Georg Danell, kommunalrådet Nils Yngvesson och rixs-
dagsledamoten Sven Eric Åkerfeldt som ledamöter i kommittén. I Danells ställe förordnades fr.o.m. jen 1l november 1279 riks-
dagsledamoten Rol? Dahlberg. Xommittåén har antagit namnet 1973 års bostadsrättskommitté.
Kommitién får härmed avlämna förevarande aromenoria som delibetänkande, Delbetänkandet rör enåast en av de frågor som behandlas i kommitténs divekxtiv (Dir 1975: 1), nämligen rättsskyidet
för Kkverboerde hyresgäster vid ävergång frår h t sn bor
stadsrätt och skall ses act bakgrund av dei tt denna fråga bör lösas snarast, iels pågående arbe
justiziedepartementet i angränsande fr
Scm sekreterare i kommit ferskningssekreteraren
3engt YNymen 'och hovrätts Håkan Julius. Xontorsacsiste
ten Christer 5ergsan biträ kommittén. Förordnade exrerser är hovrättsassessorerra Jan 2 30dil Fulgaari, verkställande direktören Ralf äultserg, hyresrådet Irge Liadavist, verkställande direktören Håkan Minnbergh, Esbjörn Ilsson, direktören Lennart Ramnek, äveringenjiren Årne Rosenlund, direktören fösta Rudholm, direktören Mats Rönnberg, förbundsordföranden Erik Svensson och verkställande direktören Per Tornée.
Ledamoten Dahlberg har avgivit ett särskilt yttrande liksom även med kommitténs meägivarde experterna Minnberga och Tornée.
Stockholm den 1 oktober 1980
Gunnar Dalgren
Rolf Dahlberg Nils Yngvesson Sven Eric Ååkertfeldt
/Bengt Nymwnar Håkan Julius
INNEHÅLL
FÖRFATTNINGSFÖRSLAG
SAMMANFATTNING
1. UTREDNINGSUPPDRAGET
RÄTTSSKYDD FÖR KVARBOENDE FHYRES- GÄSTER ENLIGT LAG OCE RÄTTSPRANIS
Hyresupplåtelses ställning eniigt
T kap. joråebalker vic fastighetens
övergång inl nr ägare
Rätt hyresvära i förhållande till
Kvarboenåe hyresgäster. 5osiaceåomstölene rättsfall BI nr 4:70,
rn (a) Kvarboende hyresgästers besittringeskyci och bryt ecr
nm Allmänt om becittringservådi och bytesrätt no 1aD Reglerna avseenae utnyrdga böoztade-
rättslägenheter före 1971 års lagänåring
nn) on BOsLadsåomstolens rättsfall RE ar
13:75 tb
Rättsläget för er nyvillträdande hyresgäst när en kvarboende hyresgäst använt sin iägenhet iill byte SAMMANFATTNING AV GÄLLANDE RÄTT
KOMMITTÉNS ÖVERVÄGANDEN OCH FÖRSLAG
SPECIALMOTIVERING
Förslaget vill 1ias om änäring il bastaäsrättslager (1971:L179) Vt . Ikraftträdande SÄRSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEN DAHLBERG SÄRSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNA MINNBERGE OCH
TORNÉE
FÖRFATTNINGSFÖRSLAG Förslag till Lag om ändring i bastadsrättsiagen (19T1:u72 & Härigenor föreskrivs att 2 och 5 §€ bostadsrätislagel (pj skall ha nedan angiven lväelse Tuvarandäe iväelse
skall anses upplåser erliagt
förvärvar medlemskar före-
e&
fäster och den som sammar-
bor mec Honom. Meå bostadslägenhet avses lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad.
Senaste lydelse 1980:906
2 Riksdagen 1980/81. I saml. Nr 148
Nuvarande ivdelse Föresiagen lIväåelse 2”
mr E ct Mm F v D i jag [SJ mn Fe [>] vi [4] B D rr rå OQO: HH nm cl RJ pp: fn Mm nm in b- Mm RR Mm HH nej 3
vilken de ägt rum. Är upplåtel
-
23 utrönas i vilken tidsföljd de skatt, ska föreråna or företrädet meller der efter vac som med DD 5 [ad ta tå 3 aj ct Fe |? [0] msiäncigheterna är skäligt. stycket, skall före- U
föreninger. för skaca, om han vit upplåtelser verker ägje e bor äge Kännedom orm åenr andra upplåtelsen.
mä .
ppriätelse som sketi i
sitria med & $ tredie stvck-
Orm återbäring av avgi
Denne lag träder i kraft der 1 juli 1981.
När hyresgäster Önskar bilda bostadsrättsförening för att över-
ta der fastighet de bor på förekommer att visse nyresgäster ev
Olika anledningar vill bo kvar med tyresrätt. Jenna promemoria
behandiar rättsskyddet för sådena hyresgäster efter en övergåna
nött Ära 2 -+ T Pråsa ravt Even L fortsättningen. ve iraecr
sidoupplåtelser är om det äöverhuvudta
> 4 tp in I ct Oo NN La <a 0
låta bostadsrätt vid siden av er befintli am | HH cr HH
som egentliger är rätt nyresvärd, bostadsrättsnhevaren eller bo-
stadsrättsföreningen. Ollke uppfettringar nar härvid kommit ti
torveck. Besittringsskyddsreglerna och reglerna orm rätt till
bBostadsrättskommittén anser att äet är angeläget att sådane
åtgärder snarast vidtas som klargör åe kvarboende hyreszästernes
rättsliga ställning och som syftar till ett bidehålla besitt-
ningsskyde oct bytesrätt oförärdrat för iem. Ervesrättens fartiska värde får heller inte minska genor &tt er nytillvrädende hyresgäst i sin tur inve får arvända lägenheten till byte och själv får ett svagare besittningsskyad till lägenheten.
Vid vissa ombildningar till bostadsrätt förekommer att fastighetsägaren själv bildar bosteasrävtsföreningen meäå ett f andra personer, s.k, säljarbiléade boöostadsrättsföreninger. Sido-
upplåtelse av bostadsrätt till fastighetsägaren förekommer
regelbundet vid sådana ombiläninger. Förutom de olägenheter
som nämnts Om ver sor är rätt hyresvärd m.m. kan sidoupplåtel-
serna ha spekulativa motiv. Anéra clägenheter, såsor bristande
information ock inflytande vid ombilåringsförfarandet för hyresgästerna, följer också med tillvägagångssättet. Enligt kommitténs mening sarnas anledning att understödja sådana ombildningar till bostadsrätt som nu nämsts, Arbete pågår också inom justitiedepartementet i syfte att motverka förekometen ev dessa säljarbildade bostadsrätisföreringar.
Det förslag som presenteras i denna yromemorie syftar i första hand till att förstärka rättsskyddet för äe kvarboende hyresgästerna. En effekt av förslaget är emellertid också att vi komsten av visse säljarbildade bostadsrättsföreningar motverkes,.
Kommittåns förslag kan sammanfattningsvis sägas gå ut DÅ att upp jiåtvelser av bostadsrätt vid siåen av redar befintliga hyresrätter i fortsättringer blir ocliviga. Härlgzenom kommer j2 kvarboende hyresgästerna alltid att stå i hyresförhållanåe direkt med bostadsrättsföreringen. Effekter härav blir att besittningsskyädet och bytesrätten kommer avt bevaras fullt ut. Bytesrätiens faktiska värde kommer också att bestå.
Lagändringar föreslås i 2 och $ $$ bostaäsrättslagen.
1. UTREDNINGSUPPDRAGET
Bostaåsrättskommittåén utreder enligt sina direktiv (Dir 1978:91)
frågor och probier som har samband med önskemålet att främja en
mer allmän Övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Sådan ”
frågor rör risker för en ökad segregetior samt prisutvecklingen på bostadsrätter. Finansieringen av hyresgästernas fastighetsförvärv och förvärv av bostadsrätter hänger semmar mec dessa frågor. Förköpsrätt för nyresgästerna till fastigheten är en
annan fråga som kommittén utreder. Kommittén uppmärksammar äver
sådana probler som kar vera förknippade med att hyresgäster i bostäder. i ailmännyttig ägo önskar gå över till bostadsrätt.
Vissa frågor som inte äirekt berörs i kommitténs äirektiv är
också föremål för utredning, bl & rörande ekonomisk plar.
Er. särskild fråge som tas upr i Girekviver är rätisskyddet för
sådane hyresgäster som vid övergång frår nyresrätt till bostadäs-
rätt i huset önskar bo kvar meå hyresrätt. Denna fråge bör med hänsyn till föreliggande rättsosäkerhet och föreståenåe över-
gångar till bostadsrätt erligt kommitténs mening lösas med för-
tur. Frågar har också sambané med Get arbete inom justitiede-
partementet som rör frågan om s.k. säljarbildade bostvaåsrättsföreningar.
I bostaäsrättskommitténs direktiv anför departementschefen
ty 2 § följende (s 4-5),
"När frågar uppkommer bland hyresgästerna om att bilda en bo-
stadsrättslörening för avt överte fastigheten kan det hände ett någor av dem inte Önskar teckna bostaäsrätt mer att han eller
Hon ändå vill bo Ever i sin lägennet. Det är viktigt att en
hyresgäst sor föredrar att inte inträda som medler i bostaäsrättsföreningen kan bo kvar med hyresrätt och att hans eller hennes rättsliga ställning inte försämras. Besittningsskydås-
reglerna har nyligen ändrats så att en hyresgästs besittningsskyéäå inte påverkas av att lägenheter under pågående hyrestid
ändras från vanlig hyreslägenhet till bostadsrättslägenhet
(prop. 1977/T8:175 s. 177, 219 och 226 samt SFS 1978:305).
Hyresgästen kan alltså bo kvar like tryggt som förut, äver om bostaäsrätt till lägenneten förvärvas &v annan. Också reglerna om bytesrätt har därvid änärats så att hyresgästen inte heller går miste om sin rätt att använde lägenheten till byte. Som
&& framhnölli i detta lagstiftningsärendåe (prop. 1977/T6:175 s.
TS) rinskar dock bytesrättens faktiska värde, eftersom den som
genom byte övertar hyresrätten får ett svagare besittningsskydd
än har eller hon annars skulle ha heft. Den nytillträdande yresgästen har inte heller rätt att i sin tur använda lägenheten till byte. Det är enligt min mening angeläget att den som väljer att efter
föreningsbilåringen bo kvar i huset med hyresrätt inte kommer i en sämre situation när det gäller möjligheter att utnyttja lägenheter som bytesobjekt. Kommittén bör undersöke vilka åt-
gärder som behöver vidtas för att bytesrätten skall behålle sitt fulla väråe, 9Ilika tekniska lösningar är vänkbara. En möjlighet är att uppställe krav på hyresgästens samtycke för att bostads-
rätt till en lägenhet skall få upplåtas under vågående uthyr-
ning. Jag erinrar om att det enligt bostadsrättslagen (1971:479)
inte föreligger något hinder mot att en bostaäsrättsförening
disponerar vissa lägenheter på annat sätt än genom bostaäsrätteupplåtelse, t ex genom uthyrning. Er annan möjlighet är att
låta hyresgäst, som efter bostadsrättsupplåtelser erhåller lägenheten genom byte, åtrjuta samma rättigneter ifråga om besitt-
ningsskycé och bytesrätt som har gällt för företrädarer. För att en sågar oräning skall bli praktiskt tillämpbar toråe ået öock krävas avt den nytillträdande hyresgästen lätt ken förvissa sig Om sin& rättigheter i åessa avseender., tT ex genor en formaliserac påskrift på hyreskontraktet."
na . RÄTTSEKYDDET FÖR KVARBOENDE FYRESGÄSTER ENLIGT LAG OCE
RÄTTSFRAXIS
2.1 Eyregunolåtelses ställning enligt T kan, jordabalken vid
Sastighetens övergång till ny ägare
I T kap. il - 221 §§ jorgabalken finns tvingande bestämmelser om
Pi a hyresupplåtelses ställning vid fastighetens övergång
ny ägare. Reglerna är komplicerade och kar här enéast peröras i sina huvudärag. Viktigast är 13 § som slår fast
Tt er nhyresupplåtelse gäller mot ny ägare av fastigneten or upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Enligt 12 kap. jordabalken (härefter benämnt hyreslager) skall skriftligt avtal upprättas om part begär äet och de fleste hyresavtalen är skriftliga. Om hyresavtalet är muntligt åligger ået säljaren att vid köpet göra förbehåll
om avtalet för att äetta skall bli gällande mot köparen. Om
förbehåll inte gjorts blir köraren ändå bunden om han kände
till eller borde känna till avtalet. Medför de redovisade
reglerna att hyresupplåtelsen inte skall gälla mot den nye
ägare skall upplåtelsen ändå bestå om tillträde ägt rum före överlåtelsen och köparen inie säger upp hyresavtalet inom tre månader frår överlåtelsen.
Att upplåtelsen blir gällande mot åen nye ägaren betyder i princip att hyresgästen kar göre samma rättigheter gällande och inte vara unåerkastad andra förpliktelser än dem som gällde mot åen förre ägaren. Det betyder också att äen nye ägaren får utöva äe befogenheter som på grunä av upplåtelseevtalet gällde för den förre ägaren. Har ändringer och tillägg förts in i hyresavtalet före överlåtelser är huvuäprincipen
tt dessa gäller mot der nye ägeren om åe finns anmärkte på fastighetsägarens exempier av hyreskontraktet.
De nu behanäleade regierna i 7 kap. joräabalken innevär - under förutsättning att hyresupplåtelser består - inte annet är avt der nye ägarer blir bunier av bestämmelserna 1i hyresavtalet under åäen hyrestic som anges i detta. Reglerne säger inte något om hyresgästens besittningsskycå eller bytesrätt efter överlåtelsen. Besittningsskyddet får bedömas med tilillämvring av reglerna i 46 § hyreslager och bytesrätter får bedömas erligt 35 § i samme lag. Hyresgästens lagstadgade rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och liknande Åtgäråer i lägenheten får på motsvarande sätt begömas enligt 24 & $ hyreslagen. Besittningsskyddet och bytesrätten skall behanälas i avsnitt 2.3.
2.2 Rätt hyresvärd i förhållande till kvarboende hyresgäster.
Bostaäsdomstolens rättsfall RB nr h:T72
När en hyresfastighet försäljs för att lägenheterne skall upp” låtas med bostadsrätt uppträder fastighetsägarer, hyresvärder, som säljare och den nye ägaren, bostadsrättsföreringen, som köpare. Bostadsrättsföreningen upplåter lägenheter i huset med bostadsrätt. Det finns inte något som hinärar att vissa lägenheter upplåts med hyresrätt eller att av tidigare fastighetsägaren upplåtna hyresrätter kvarstår. Medan bostadsrättsföreningen förvärvar huset meå äganderätt innehar bostads-
rättshavaren och hyresgästerna sina ktägenheter med nyttjande-
rätt. Efter fastighetsöverlåtelsen blir Get i första hanå
bostaäsrättsföreningen som i egenskap av fastighetsägare in-
träder som ny hyresvärd i förhållande till sådana hyresgäster
som önskar kvarbo med hyresrätt. Det finns emellertid inte något hinder mot att åen kvarboende hyresgästens hyresförpållande mot föreningen upplöses efter överenskommelse och att nytt hyresavtal träffes meller hyresgästen och någor till vilken bostadsrätt upplåtes till äen aktuella lägenheten. I
så fall får lägenheten anses upplåten i "andra hand" med bo-
stadsrättshaveren som hyresvärd.
I praktiker förekommer emellertid att bostaäsrätt uppiåtes
till en kvarboende hyresgästs lägenhet utar ett hyresgästen
ock bostaäösrätishavaren träffar något nytt hyresavtal. Bostadsrättshevearen anser sig sedar vara hyresvärd i förhållande
till den hyresgäst som önskar kvarbo il fastigheten mec hyres-
rätt. Detta förfaringssättet är speciellt vanligt vid sådena ombiläningar till bostadsrätt där fastighetsägaren själv tar
initiativ till att bilde den bostadsrättsförening som köper
fastigheten, s.k. säljeartildade eller fastighetsägarbildade
bostadsrättsföreningar. Ii allmänhet toråe hyresgästerne inte
sktivt ha motsatt sig förfaringssättet, men som senare skall
visas medför detta att derac rättsliga ställning försämras.
Det främsta skälet för att bostadsrätt upplåtes vid sidar av
en befintlig hyresrätt är att det krävs insatskapital även för
de lägenheter i vilka hyresgästerna inte vill gå över till
bostadsrätt. Om grundavgifter inte skulle betalas för dessa lägenheter skulle övrige hyresgäster behöva bete&la högre
grundavgifter eller så skulle föreningen behöva ta upp ytter-
ligare lån i fastigheten. Förfaringssättet medför dock att
det efter bostadsrättsupplåtelsen är bostadsrättshavaren som
uppbär hyra för lägenheten. Hyran kan på sikt bli högre än den
årsavgift bostadsrättshavaren betalar till föreningen.
Ett annat skäl är avt den ekonomiska planen från början kan upprättas på så sätt avt samtliga lägenheter tes upp som bostadsrättslägenheter. Härigenom behöver planen inte omarbetas efterhand som ytterligare hyresgäster bestämmer sig för att gå över till bostaäsrätt. Grundavgifter och årsavgifter kan då beräknas på ett säkrare sätt.
Om hyresgästerna själva inte har tecknat så många bostadsrätter att man uppnår åäen sextioprocentsgräns för s k "äkta bostadsrättsförening" som föreskrivs i rikesskatteverkets anvisningar till punkt 3 av anvisningarne till 24 § kommunelskattelagen (1928:370) blir föreningen irte schablonbeskattad. För att grärsen skall uppnås kar anledning alltså finnas till sidoupplåtelser. Härvid bör dock observeras att riksskatteverkete anvisningar föreskriver att som huvuäregelil endast ett bostaderättsinnehav skell beaktas vid beräkningen. I detia sammanhang kan också erinras om bostadsstyrelsens föreskrifter till 5& $ bostadsfinansieringsföroråningen (1974:94E). Enligt föreskrifter måste som huvudregel minst hälfter av lägenheterna i huset he tecknats med bostadsrätt irnean utbetalning av de förmånligeaste statliga lånen får ske.
Ett ytterligare skäl till sidoupplåtelse, som man inte bör bortse ifrån, är att förfarandet kan ha spekulativt syfte. Or hyresgästen sägs upp för avflyttning eller lämnar lägenheten frivilligt eller om motsvarande förnållande inträffar för er hyresgäst, som åtkommit lägenheten efter byte, kan bostadsrättshavarer sälja lägenheten till fullt marknadspris utan att själv ha betalt mer är självkostnadäen, dvs. grundavgiften, för lägenheten. I tider med kraftig prisutveckling på bostaderätter och gynnsamma beskattringsregler vid försäljning kan detta bli en goå affär för bostadsrättshavaren. Särskilt ekonomiskt gynnsam ker en ombildning till bostaäsrätt bli om det är säljaren själv som bildar bostadsrättsföreninger och upplåter bostadsrätterna till sig själv.
Det kan ifrågasättas om det ur rättslig synpunkt överhuvuätaget är möjligt att upplåta en bostadsrätt vid sidan av en
tidigare upplåten hyresrätt (jfr för ået följende bl.a. Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 85; Lejman, Den nya hyresrätten, 1976 s. 316 f; Olsson/Ramnek, Bo med bostadsrätt, 1978 s. 56 f; prop. 19T7T/T8:L175, s. 177-178 och 219-223;
CU 1978/T9:31 s. 2 f).
Er mening är att en bostadsrättsupplåtelse vid sidan av en hyresupplåtelse står i strid med reglerne i 71 kap. 22 § jordabalken om dubbelupplåtelse. Huvudregeln erligt detta lagrum är ett der av flera rättighetsupplåtelser som sker först äger företräde framför däe anäre, Om rättigheterna inte "utan förfång för någondera" kan utövas vid siden av varanåra., Om hyresupplåtelsen och bostadsrättsupplåtelser inte anses kunne utövas vic siden av varandra skulle alltså hyresrättsupplåtelsen äga företräde i det nu diskuterade fallet. Denn& mening är emellertid hållbar endäast om man tillämpar det angivna lagrummet analogt på der förevarande situetionen eftersom bostadäsrätt helt och hållet är undantaget bestämmelserna i joräabalker om nyttjanäerätter (T kep. I $ jordabalken). Motsvarande bestämmelser för bostadsrätter, &€ $ bostaäsrättslagen, tar endast upp konkurrensförhållandet mellan flera upplåtna bostadsrätter. Zz de faller skall dock naturliger ingen prövning göras av om någon av bostaäsrätterna lider förfång av den anära upplåtelsen utan en absolut företrädesrätt gälle för den upplåtelse som ägde rum först.
Som ett annat skäl för att en bostadsrättsupplåtelse inte skulle kunna ske vid sidar av en byresupplåtelse har anförts ett de "rättigheter som inryms i begreppet bostadsrätt il princip är oskiljaktiga. En bostaäsrättsupplåtelse skulle således inte kunna ske uten att nyttjanderätten också ingår i upplåtelsen. Undantag finns dock från åenna princip. Sålunds kan nyttjanderätten förverkas enligt 33 § bostaäsrättslagen utan att bostaäsrättens ekonomiska värde omintetgörs.
De nu redovisade uppfattningarna som tar sikte på att det inte skulle vara tillåtet att upplåta bostadsrätt till en redan ut-
hyrå lägenhet har också anförts som stöd för att bostadsrättsföreningen och inte bostadsrättsinnehvaren är rätt hyresvärdå
i förhållande till en kvarboende hyresgäst i äen nu diskuterade
situationen.
De förutsättningar på vilka bostaäsrättskommitténs direktiv
bygger utgår emellertid från er motsatt uppfettning, dvs. att
bostadsrättsnavaren vid en sådan sidoupplåtelse ået här är
fråga om automatiskt inträder som hyresvärd i förnållande till
den kvarboenåe hyresgästen. En sådan uppfattning redovisas ock-
så i civilutskottets betänkande 1978/T0:31 s. 2 f. Uppfatt-
ningen kan möjligen ses mot bakgrund av åe i betänkandet redo- Visade änäringarna av hyresgästers besittningsskyåd som ägde run
der. 1 juli 1978 (se härom avsnitt 2.3.4). Dessa äntringer tog
nämligen sikte just på äen kvarboende hyresgästens besittnings-
skydé i förhållande till er bostadsrättshavare som fått vostads-
rätter upplåter till sig vid sidan av hyresupplåtelser. Frågan
Orm vem som är rätt hyresvärd berördes dock inte uttryckliiger i
Propositioen och det är därför osäkert om mar utgått ifrår att
bostadsrättshavaren under ella förhållanden är att anse som rät hyresvärö i der nu Giskuterade situationen.
Uppfattningen att bostadsrättshavaren autometiskt inträder som hyresvärå har emellertid inte delats av bostadsäåomstolen som
haft frågar uppe till bedömning i rättsfallet FE nr U:79. 9Om-
ständigheterne var följande:
'Hyresgästen A hyrde 1058 er bostadslägenhei ev B. 1974 för-
värvades fastigheten av bostadsrättsföreningen C, varvid bostadsrätt till der av A förhyrdea lägenheten uppläts år D. D sade upp hyresavtalet att upphöra 1.10.1976. £ hänsköt tvisten
ctill hyresnämnåen ock gjorde i första hani gällande att hon
t0 tod i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen 3 och inte eb ill D. I andra hand yrkade A förlängning av hyresavtelet med
DA . Då sin sida hävdade att hon var rätt hyresvärd i förhållar-
de till A och yrkade att hyran skulle höjas. Hyresnämnden fann att D:s förvärv av bostadsrätten "naturligtvis" innebar att ett
hyresförhållande uppstått mellan A och I samt förlängåe avtalet och höjde hyran. AA anförde besvär hos bostadsdomstolen. Som
stöd för sin talan åberopade D här ytterligare att A betalat hyran till henne och att parterna fört förhandlingar mec varand-
ra om reparatior av lägenheten. Bostadsdomstoler änärade hyreshämnåens beslut och biföll Å:s talan. I beslutet uttalade däom-
stolen följande: "Av bestämmelserna i 7 kep. 123 § föret stycket jordabalken följer att genom bostadsrättsföreningens
förvärv av fastigheten ett hyresförhållande uppkommit mellan föreningen i dess egenskap av fastighetsägare, å ene,:och A som
hyresgäst, å anära sidan. Föreningens upplåtelse av bostaäsrätt
till PD medför enligt bostadsdomstolens mening inte någon ändring i detta förhållande. - Vad i målet blivit upplyst om att ÅA erlagt hyra till D och att vissa förhandlingar förts mellan
dem angående reparationer i lägenheten kar inte mot A:s bestridande tagas till intäkt för att A godtagit D som hyresvärd i föreningers ställe. På anförde skäl finner bostadsdomstolen tt något hyresförhållande inte föreligger melilar parterna."
Genom bostaäsdomstolens beslut får äet anses klarlagt act bostadsrättshavaren shte träder in som hyresväré i förhållande till en kverboende hyresgäst enåa&st på grund av bostadsrättsupp-
låtelsen. Ett hyresförnållange ken åock ha uppstått mellan
parterna på gruné av avtel eller omstänjiigheter som utvisar att hyresgästen godtagit bostaäsrättshavaren som hyresvärd. Det
skall emellertiå särskilt framnållas att åomstolens beslut inte
ger direkt svar på frågar om det överhuvuätageét är möjligt ait
upplåta bostadsrätt via sidan av hyrecrätt.
2.3 KEvarboenåe hyresgästers besittningsskvac ock bytesrätt
2.2.1 Allmänt om besittningsskydå och bytesrätt.
Eyreslagen tillerkänner bostaädshyresgäster ett äirekt Desitt-
ingsskyda. Skyddet innebär en principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter hyrestidens utgång, således en
rätt att få bo kvar. Vissa inskränkningar i skydået har gjorts.
I 15 § anges vissa generella undantag och i Lö $ anges under
vilka förutsättningar besiitningsskyddet kan brytas i detv enskilde fallet.
Enligt 45 § undantas nhyresförhållanden som avser möblerade run
och fritidsbvostäder och som upphör innan de varat i mer än
rio månader i följd. Äver lägenheter som utgör del av upplåtarens egen bostad undantas liksom hyresförhållanden som upp-
hör på grunä av att dessa förverkets eller att säkerhet sor
hyresgästen ställt för hyran försämrats. Hyresgästen saknar dessutom besittningsskydé om han i särskilda ordning förklarat
att han vill avstå från åetta.
Prop. 1980/81: 148 | 29
Eestämmelserna i 46 § innebär att hyresgästen her rätt till
förlängning av hyresavtalet om det inte föreligger någon sär-
skild, i legen eangiver s.k. besittningsskyddsbrytande grunä för
at det skall upphöra. Med undantag för det fall att hyresrätten är förverkad eller att ställd säkerhet för hyran försämrats är rätter till förlängning av nyresavtalet beroende av en avvägning mellan hyresvärdens intresse av att förfoga över lägenheter och hyresgästens intresse av att få bo kvar.
Hyresförhållandet kan upplösas om hyresgästen åsidosatt sina
skyldigheter enligt hyresevtalet, om huset skall rives eller genomgå större ombyggnac, om lägenheter inte längre skall an-
vändas för bostadsändamål, om hyresavtalet avser en- eller två-
fariljsnus eller i vissa fall bostadsrättslägenhet (se härom
vidare i det följande) eller om hyresförhållandet beror på
olika former av anställning. Uppräkningen av grunderna för
tt ett hyresavtal skall upphöra avslutas meå en s.k, generel-
klausul. Enligt denna föreligger inte rätt till förlängning
om det inte "strider mot goå sed i hyresförhållanden eller
eijest är obilligt mot hyresgäster att hyresförnållerndet upp-
nör". För att hyresförhållandet skall upplösas enligt däenna
upphörsgrund (46 § förste stycket 10 hyreslagen) foräras att
hyresvärden har s.k. sakligt skäl för uppsägningen.
Enligt 35 § hyreslagen har bostadshyresgäst under visse förutsättningar rätt att genom överlåtelse &v sin hyresrätt på annan kunna få byta sin bostad. Om hyresvärden vägrar gå med på bytet skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen lämna tillstånd till detta "om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet
och åetta kan äge rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden”.
Har hyresgästen erhållit lägenheter genom byte och innehaft
lägenheten mindre än tre år, får tillstånd lämnas endast om
synnerliga skäl föreligger. Undantag i bytesrätten görs bl.a.
för vissa bostadsrättslägenheter (se härom vidare i ået följande).
En framställning om byte kan äver göras av kommnur eller bo-
stadsförmedling som medverkar till att hyresgästen får annar bostad genom att anvisa eller förmedla denna. Som exempel på
"beaktansvärda skäl" nämns i förarbetena till lagen bl.a. att
en växande familj behöver större utrymmen eller att hyresgästen
på grund av ekonomiska skäl vill ha en mindre bostad. I kravet
att dytet skall kunna äga rur utan påtaglig olägenhet för
hyresvärder ligger bl.a. att äen som hyresgästen vill sätte i
"sitt ställe skall kunne godkännas som hyresgäst, bl.&. med av-
seende på hyresbetelning och vård ev lägenheten. Den som övertar en lägenhet genom byte inträder i princip i rättsför-
hålilandet med hyresvärden på samma villkor som gäller för före-
trädaren, mer parterna kan givetvis komma överens om ändrade nyresvillkor. Intet hindrar att der nytiilträdande hyresgästen tecknar ett helt nytt kontrakt mec hyresvärden.
Tvist om rätt till förlängning av hyresavial och rätt till byte prövas ev hyresnämnåen. Beslut i förlängningstvist kan överklagas i bostaäsdomstolen. Däremot kan hyresnämnåens beslut
i tvist om byte inte överklagas.
2.3.2 Reglerna avseenåe uthyrda bostaäåsrättslägenneter före
1978 års lagändring
Blanå de besittningsskydäsbrytande grunder som bestämdes vic
2968 års hyreslagstiftning upptogs i 46 § första stycket €
nyreslagen att hyresevtalet avsåg en- eller tvåfemiljsfastighet
eller "lägenhet som upplåtarer innehar med bostadsrätt och
upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytte". Som motivering för att be-
sittningsskyddet borde kunna brytas för hyresgäster i bostadsrättslägenheter angavs i förarbetena att sådana lägenheter van-
ligen tillkommit för att tjäna som bostad åt bostadsrättsinne-
havarer samt ett bostadsrätten i ellmänhet inte kunde överlåtas
om inte lägenheten friställdes för förvärvarens räkning (se
bl.a. prop. 1967:141 s. 68-69 och s. 92-93). Om uthyraren
skulle bosätta ig i lägenheten eller försälja bostaäsrätten
borde enligt motiven därför riktpunkten vara, att besittnings-
skyddet skulle brytes efter uppsägning. Skyddet borde vidare
kunn& brytas om fortsatt uthyrning hindrades på grund av bestämmelser i bostadsrättslagen eller i bostadsrättsföreningens stadgar. I samtliga fall boråe emellertid hyresgästen ges skä-
ligt rådrur för att anskaffa annen bostad, något som i praxis
medförde att avsevärd tid kunde komme att förflyte innan hyresgästen slutligen skildes från lägenheten.
Den situationen att en fastighet förvärvas av en bvostaäsrätts-
förening, som efter förvärvet upplåter bostadsrätt till en redan
uthyrå lägenhet, uppmärksammades inte i förarbetena till hyres-
lagen. Rättspraxis kom emellertid att inta der ståndpunkten,
att besittningsskyddet för en kvarboende hyresgäst skulle bedömas på samma sätt som vid fastighetsöverlåtelse, ävs, att
riktvunkten skulle vara fullt besittningsskydd ock att bedöm-
ningen av om hyresavtalet skulle upphöre eller ej skulle göras
efter principerna i kö $ förste stycket 16 hyreslager oaktat
punkt É formellt sett varit tillämrlig (jfr bl.a. praxis från
hyresnämnderna PH 3:71).
bet förefeller som om hyresgästerna i åe refererade rättsfall
där den anföråa vrincivper tillämnats inte motsatt sig att bo-
stadsrättshavaren inträtt som hyresvärå. I alla fail har inte
någon invänåning i processen gjorts om ati bostadsrättshavaren
inte var rätt hyresvärd. ftersom en sådar invändring erligt processuella regler är nöävändig för avt frågan om rätt hyresvärå skall komma under bedömning kan det av rättsfeilen inte äras någor slutsats om att bostaäsrättsnavaren under alla förhållanden inträder som hyresvärd i förhållande till den kvarboende hyresgästen. Tvärtom utvisar ett rättsfall i liknet med ovan nämnåsa RB nr k:70 från bostadsdomstoler, att en bostaäsrättshavares uppsägning gentemot en hyresgäst förklarats sakna laga verkan sedan hyresgästen framställt der erforderliga in-
vänäningenr (ur praxis från hyresnämndåerna PE 15:70). Härigenom
har hyresgästen kunnat bevara sitt besittningsskryäd fullt ut gentemot bosteaäsrättsföreningen. Vic eventuellt byte har även
nästkammande hyresgäst kommit att stå i hyresförhållande till
föreninger utan att någon föränåring av besittningsskyddet eller
bytesrätten inträtt.
När det gäller bytesrätten togs blanéå undantagen i 35 § hyree-
lagen upp det fallet att "upplåtarer innehar lägenheten med
bostadsrätt". Motiveringen för detta undantag var att hyresgäster i uthyrda bostadsrättslägenneter i allmänhet saknade rätt till förlängning. Det är dock osäkert om hyresgästen kunde
få sin bytesrätt bevarad om fastigheten under hans hyrestid
överläts till er bostadsrättsförening, som upplät lägenheten med bostadsrätt.
2.3.3¶Bostadsåomstolens rättsfall RB nr 13:76
I rubricerade rättsfell har besittningsskyddet för en hyres-
gäst behanclats för äet fall ati en hyresfastighet försålts
till er bostaäsrättsförening och bostadsrätt till lägenheten
upplåtits åt annan än hyresgästen.
Hyresgästen hade sedan 19359 hyrt lägenheten av en privat
fastighetsägare. År 1968 sålde åenna fastigneten till en bo-
stadsrättsförening, som upplät bostadsrätter till en utomståerde person. Bostaasrätten ärvdes härefter av bostaäsrättsnavarens dotter. Hyresgäster, som unäerrättats om fastighetsförsäljninger och bostadsrättsupplåtelsen, hade betalat hyra di-
rekt till bostadsrättsnaveren, Sedan 1966 löpte avtalet på ett
år i sänder.
Sedan bostadsrättshavaren 1975 segt uvpp hyresgästen till av-
flyttning förlängde hyresnämnder avtalet. Vié en parallellt
pågående process i tingsrätten hade hyresgästen yrkat fast-
ställelse av att åäet inte förelåg något hyresförhållande mellan
henne och bostadsrättshavaren. Genom dom som vann laga kraft ogillade emellertid tingsrätten. hyresgästens talan. Motiveringen var bl.a. att hyresgästen genom att underteckna ett
tilläggsavtal om hyra på vilket bostadsrättshavaren angavs
som hyresvärd, fick anses ha accepterat nenne som hyresvärd.
Efter besvär i bostadsäomstolen över hyresnämndens beslut om
förlängning konstaterade domstolen att frågar om hyresför-
hållanået mellan parterna rätiskraftigt avgjorts av tingsrätten. Vidare fann domstolen att 12 kap. ké $ första stycket 6 (i
äess dåvarande lydelse) formellt sett var tillämplig vid pröv-
ningen av förlängringstvisten mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Härefter arförde domstoler
"Hr
ett fall som det förevarande där hyresförhållandet har te-
git sin vörjar innan bostadsrättsföreninger förvärvade fastigheten och lägenhetern& uppläts med bostadsrätt åt mediemmarne, bör erligt bostadsdomstolens uppfattning hyresförhåliendet
visserligen kunna upplösas - åtminstone på sikt - men hyres-
gästen anses ha ett starkare besittningsskydå än om hon ingått hyresavtalet meå vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten
meå bostadsrätt."
Med hänsyn föremförallt till upptåtelsens varaktighet fann bo-
stadsäomstolen härefter att hyresförnållandet inte borde upplösas med mindre hyresgästen anvisades en mer likvärdig bostac
är den han hade fått erbjudande om. För att inte alltför lång
tid skulle förflyta innar bostaädsrätishaveren fick nyresförnålleandäet omrrövat, förkortades dock nyrestiden till sex månader.
nn 3. 1978 Ers lagändring
Med axledning av bostadsdomstolens beslut i det nyss relaterade rättsfallet togs frågan om kvarboenåe hyresgästers besittnings-
skydå upp till lagstiftning (vrop. 1977/78:175 s., 177-1T8 och
219-223). Devartementschefen menadge, att den omständigheter att ett hyreshus förvandlats till ett bostedsrättshus inte boråäe If ma medföra någor försämring av åer enskilde hyresgästens ställning (s. 178). Lagrådet anförde (s. 220) bl.a. att äåen rättstilllämpning, som förelåg innan bostadsåomstolen sräffade sitt av-
görande syntes he åe bästa skälen för sig (jfr oven avsnitt
2.3.2). På förslag av lagrådet utformades Gärför, som ett för-
tyäligande, en ny upphörsgrund i 46 § hyreslagen, punkt $ a.
Enligt denna ounkt skall hyresgästen inte ha rätt till förläng-
ning av hyresavtelet orm "avtalei avser lägenhet, som upplåtits
ev någon som innehade der meå bostadsrätt och lägenheter alltjämt innehaves med såäar rätt semt bostadsrättsnavarer nar sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgäster skä-
ligen bör flytta". Lagrummet trädde i kraft åen 1 juli 197f
samtidigt som bestämmelserna i den tidigare gällande punkt € endast kom att omfatta en- och tvåfamiljsfastigheter.
3 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148
Lagrådet, som synes ha utgått ifrån att den till vilken bostads-
rätt upplåtes i ombiläningsfall automatiskt inträder som hyres-
värd i förhållande till en kvarboenåe hyresgäst, har med denna förutsättning och genom lagtextens formulering uppenbarligen avsett att bevara besittningsskyddet för kvarboende hyresgäster fulli ut.
Via lagändringen beaktades emeliertid inte, att en kvarboende hyresgäst vid tvist skulle kunna invända avt bostadsrättshavaren enbart genom bostadsrättsupplåtelser inte inträtt som hyresvärd
i förhållande till hyresgästen och genom en sådan invändning be-
vera sitt besittningsskydé gentemot bostaäsrättsföreningen fulit ut (jfr bostaäsädomstolens rättsfall PB nr 4:73 under avsnitt 2. na ovan). Det tycks heller inte ha obeerverats att en domstol rr ma anr er Eruniä är envart själva bostadsrättsupplåtelsen
kan slå fast att ett hyresförhållande uppkommii mellen bostade-
rättsnavaren och åen kvarboende hyresgästen. I det rättsfail, som föranledde åen aktuella lagändringen fann ju tingsrätter ett hyresgäster fick anses ha accepterat bostadsrättshavarer som hyresvärd.
Meå hänsyn till vac som nu anförts får det anses tveksamt hur långt bestämmelser i punkt € a egentligen sträcker sig. Ordelagen ger sålunda utrymme för att ået svagare besittningsskyddet
enligt punkt Ö a skeil omfatta sådana fall i vilka särskilt
hyresavtal upprätvats mellar en kvarboenåe hyresgäst och någon
Till vilken bostadsrätt upplåtits i samband med ombildning. I
de faller har ju lägenheter "upplåtits av någor som innehade däen
med bostaäsrätt" och egentligen skiljer sig inte de faller från
sådana i vilka åomstol fartslagit avt ett hyresförhållande upp-
komrit mellan parterna, I de fall där hyresgästen eläårig i-
frågasätter att ett hyresförnållande uppkommer med någon till
vilken bostaäsrätt upplåtes i sambané med ombildning skulle dock besittningsskyädet och bytesrätter komma att gälla fullt ut.
Motsverande änåäringar som för besittningsskyddet gjoråe också beträffande bytesrätter i 35 § hyreslager. Undantag från bytes-
rätter gäller därför numera enligt 35 § under punkt 4 nyreslager
endast orm "lägenheten upplåtits av någon som innehade åen meå
bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas mec sådan rätt".
Detta innebär alltså att sedvanlig bytesrätt skulle gälla i de
fall äen kvarboende hyresgästen aldrig ifrågasätter att hyres-
förhållande uppkommit meå någon till vilken bostadsrätt upp-
låtvits vid ombildning. Lagrummets ordalväelse ger emellervid
utrymme för att bytesrätten är förlorad om den kvarboenåäse hyres-
gästen träffar särskilt hyresavtal med bostadsrävtshavaren.
2.3.5 Rättsläget för en nytillträdande hyresgäst när en kvar-
boende hyresgäst använt sin lägenhet till byte
I lagstiftningsärendet 10765 framhöll departementschefen att åen bytesrätt som tillkommer er kvarboende hyresgäst i en bostaäs-
rättsfastighet kan bli minåre väré eftersom den som genom byte
övertar hyresrätten får ett svagare besittnihgsskyäd än denne annars skulle ha haft. Den nytillträdande hyresgästen skulle inte heller ha rätt att i sir tur använde lägenheten för byte
(prop. 1977/75:195 s. 178 och kommittéairektiven).
Den angivna uppfattningen grunåar sig tydligen på att lägenheten
"upplåtits" till der nytillträdande hyresgäster av den som inne-
har lägenheter med bostadsrätt vid sidan av hyresrätten. Härl-
genom skuile upphörsgrunden i 46 § första stycket 6 a nyres-
lagen och undantagsbestämmelserna i 35 § anära stycket 4 samma
lag bli tillämpliga på den nytillträdeande hyresgästens hyres-
förhållande med bostadsrättshavaren.
Ett byte kan gå till så att den nytillträdende hyresgästen skri-
ver ett helt nytt kontrakt med hyresvärden, som i förevarande fall förutsättes vara en bostadsrättshavare. I sådane fall
torde det vara riktigt att påstå att lägenheten "upplåtits" av
bostadsrättshavaren. I de fall då den nytillträdande hyresgästen övertar det gamla kontraktet har emellertia formellt
sett en "överlåtelse" ägt rum. Lägenheten har således i åäessa
fall inte "upplåtits" av bostadsrättshavaren, vilket är en för-
utsättning för att de angivna lagrummen skall vara tillämpliga.
Av det anförda följer att den nytillträdanäe hyresgästens be-
sittningsskydå och bytesrätt endast skulle föränäras i för-
hållande till företrädarens rätt i upplåtelsefellen och irte
i överlåtelsefalilen.
Som framgår av föregående avsnitt torde emellertic besittnings-
skyådet och bytesrätten bedömas enligt 46 § första stycket 6 a
respektive 35 § andra stycket 4 hyreslagen när en kvarboende
hyresgäst tecknar särskilt hyresavtel med rågon som får lägen-
heten åt sig upplåten med bostadsrätt. I dette fall blir den
nytillträdeande hyresgästens svällning under alla förhållanden densama som för företrädaren. Detta innebär att åen nytillträdande hyresgästen har ett svagare besittningsskydå än eljest och att rätt till byte inte föreligger.
Av föregående avsnitt framgår vidare avt åen kvarboenåe hyres-
gästen kan göra gällande att bostadsrättsföreningen och inte bostaädsrättshavaren är rätt hyresvärd. Om bostadzsrättsföreningen är hyresvärd behöver ingen försämring inträda för den nytillträdande hyresgästen eftersom denne också kan nålla sig till bostadsrättsföreninger som hyresvärå. Fall lär emellertid
ha förekommit i vilka föreningen som villkor för byte krävt ett
den nytillträdande hyresgästen tecknar ett nytt hyresavtal med bostaäsrättshavaren.
3. SAMMANFATTNING AV GÄLLANDE RÄTT
När en bostadsrättsförening förvärvar en hyresfastighet för
övergång till bostadsrätt i huset kan utifrån åen föregående
framställningen följande typfall säges förekomma som berör de kvarboende hyresgästernas rättsställning.
1. Bostadsrätt har inte upplåtits till lägenheter. Hyresför-
hållandäe föreligger mellan hyresgästen och föreningen. Nå-
gon försämrad rätt för hyresgästen inträder inte. En nytill-
trädande hyresgäst har samma rätt som han eljest skulle ha.
na . Bostedsrätt nar upplåtits till lägenheten och nytt hyres-
avtal har träffats mellan byresgästen och bosta&dsrättshavaren. Eyresförhållande föreligger mellan hyresgästen och bostaäsrättshavaren om hyresförhållandet mec föreninger upp-.
löses. Det är osäkert hur långt bestämmelserna i 46 §
förste stycket 6 a och 35 § endra stycket i hyreslagen
egentligen sträcker sig i ombildningsfall. Åtminstone enligt lagtextens ordalydelse får hyresgästen genom att gå med på att hans hyresförhållande meå föreningen upplöses och att teckna nytt hyresavtal mec bostaäsrättshavaren finna sig i ett han ej längre har semme besittningsskydå som ti-
digere och att bytesrätten går förlorad.
3. Bostadsrätt har upplåtits till lägenheten vid sidan av hyresröätten uten att hyresgästen träffet nytt ivresavtal med DoOstadsrättsheveren. Det torås finnes anledning att inom
denna grupp skilja på följande fall.
&) Hyresgäsven hävder, vid process eller eljest, att Dbostadsrättsföreningen och inte bostadsrättshavaren är rätt
hyresväréö. Enligt bostaäsdomstolens rättsfall RE nr k:79
(se avsnitt 5.2) bör hyresgäster ofta ha framgång med att
hävda detta. Rävtsläget blir åå äetsamme för hyresgästen
som i fall 1 ovan.
Db) Efter process förklarar domstol eller hyresnämnå att bostaäsrvättshavaren är rätt hyresvärd, Samme csäkerhet
förellgger som beträffande fall 2 ovan.
Bortsett från vad som sålunrde skall gälla torde mar emellertid
i praktiken ha att räkna mec att hyresgästen aldrig ifrågesätter bostadsrättsnavarens rätt att inträda som hyresvärå. Man kan från perternas sida ha den uppfattningen att bostadsrätts-
upplåtelsen skall likställas med en fastighetsöverlåtelse och
rättsförhållandet mellan hyresgästen och bostadsrättshavaren bli detsamma som efter en sådan överlåtelse. Enligt de 1978 förändrade reglerna skulle hyresgäster då na samme besittringsskydå och bytesrätt som tidigare. Bytesrätten skulle dock vara av
av ringe värde eftersor en efterkommande hyresgäst - åtminstone i de fall gå nytt avtal tecknas meå den nytillträdande hyresgästen och bostedsrättshavaren - inte längre skulle ha samma besittningsskydd och bytesrätten gå förlorad för denne.
Man torde emellertid utgå från felaktiga premisser om man jäm-
ställer en bostadsrättsupplåtelse med en äganäerättsöverlåtelse. Även om bostadsrättshevaren, på ett sätt som inte toråe ha fuli
motsvarighet i anära fall, får en ägariiknanäe ställning med av-
seende på lägenheter (jfr prop. 1077/T8:175 s. 223) innefatter
bostadsrätten enligt gällande lagstiftning en nyttjanderätt (1
och 2 §§ bostaäsrävtslagern). fn upplåtelse av bostaösrätt vid
sidan av er vefintlig hyresrätt får därför anses vare er äubbeli-
upplåtelse av nyttjanderätt till en och samme lägenhet. I | g
kh. KOMMITTÉNS ÖVERVÄGANDEN OCE FÖRSLAG
Komrittér gör följande bedömning:
Genomgången ev gällande rätt visar att nuvarande regler om besittningsskydd och bytesrätt för sådane hyresgäster som vid ombiiäning till bostadsrätt väljer att bo kvar med nyresrätt är
tillfreäsställande så länge bostadsrätt inte upplåtes till en
redan uthyra lägenhet. Hyresgästen kommer nämligen då avt stå i hyresförhålilande till bostaäsrättsföreningern. Om föreningen vill upplösa hyresförnållandet skall hyresgästens besittrings-
skyåd bedömes efter hö $ första stycket 10 hyreslagen. Om
hyresgästen önskar byta sin lägenhet har han rätt till detta under åe förutsättningar som gäller enligt 35 § första stycket hyreslager.
Av bostadsdomstolens rättsfall RE rr h:79, som är ett uttryck för gällande rätt, följer dessutom att äen kvarboende hyres-
gästen alltid kan hålla sig till föreninger som hyresvärd och
på så sätt bevara besittningsskyddet och bytesrätten fullt ut.
När bostadsrättsföreningen är att anse som rätt hyresvärd kan
givetvis även en nytillträdande hyresgäst som erhållit lägen-
het genom byte också hålla sig till föreningen som hyresvärd
och på så sätt få samma besittningsskydd och bytesrätt som han
annars skulle ha haft. Härigenom kommer inte heller bytesrättens faktiska värde att minskas för der kvarboende hyresgästen.
Det anföråa betyder emellertid inte att nuvarande förhållanden
är tillfredsställande. Tvärtom tycks en betydande osäkerhet
råda om den kvarboende hyresgästens ligheter avt rävda sir
rävt och om åennes besittningsskyda och bytesrätt i de fell bo-
stadsrätten upplåtes via sidan av nyresrätten eller särskilt
hyresavtal tecknas mellar bostadsrättshavaren och hyresgästen. Gällande rätt ger heller inget entydigt svar på om det övernuvuåtaget är tillåtet avt upplåta bostadsrätt till er redan uthyrå iägenhet.
Der osäkerhet som tycke [Cl] råge beträffande kvearboende hyresgästere rättsliga ställning i samband mec ombiläning till tostadsrätt
kar enligt vår mening leda till sådana rättsförluster för den
enskilde hyresgäster som inte är acceptavla.
Om åenr kvarboendge hyresgästen sålunda inte recan på evt tidigt
steadiur markerar att han inte godtar någon anrar än bostads-
rättsföreningen som hyresvärå kan, om bostadsrätt upplåtes ti
åen av honom hyrda lägenheten, så småningom ett svävande rätts-
förhållande uppstå. Detta kan medföra ett en hyresgäst, som
över huvud taget ifrågesätter bostadsrättshaverens rätt att upp-
träda som hyresvärd, måste tillgripa ett rättsligt förfarande
för att få klarhet i vem som egentligen är hans hyresvärd. Orm
därvid bostadsrättsnavaren och inte bostaacsrättsföreningen förklaras vara rätt hyresvärd ger gällande leagstiftring, enligt
vac som tidigare sagts, inte klart besked om hur ået förhåller
sig med besittningsskydé och bytesrätt.
Även sådana fall där åen kvarboende hyresgäster tecknar ett nytt hyresavtal med bostadsrättshavarer kan leda till rättsförluster
för hyresgästen om denne inte klart inser att nans besittnings-
skydd, åtminstone formellt sett, försämras och att bytesrätten
går förlorad.
Det är enligt vår mening engeläget att sådane åtgärder vidtas
som klargör de kvarboenåe hyresgästernas rättsliga ställning
och som syftar till att bibenålla besiitningsskydé och bytes-
räti oföränårat för dem. I enlighet med åe intentioner som
kommer till uttryck i kommitténs direktiv är det vidare ange-
läget att byiesrättens faktiske värde inte minskar för en kvar-
boende hyresgäst av den anleäningen att er nytillträdande hyrecsgäst kan komma att få ett svagare besittningsskydd och sakna Dytesrätt.
När ået först gäller åe problem som uppkommer då en bostadsrätt upplåtes vic sidan av en hyresrätt utan ett något särskilt hvresavtal träffas mellan hyresgästen och tostadasrättsnavaren kan dessa lösas efter i nuvudsak två olika linier. TJ Der ena är
ati överhuvudtaget inte tillerkänna sådana upplåtelser giltig-
het. Der andra är avi visserligen acceptera sådana upplåtelser mer införa regler som på ett bättre sätt än för närvarande kiargör äe kvarboendåe hyresgästernas rätteliga ställning och
som tar sikte på att bibehålla bytesrättens faktiska värde för
den.
Vid valet av lösning är det enligt vår mening naturligt att i
första hané eftersträva att få till stånd sådana regler sor
medför att den kvarboenåe hyresgästen i de nu diskuterade fellen
alltic kommer att stå i nyresförhållende till bostadsrävtsföre-
ringer. Med en sådan lösning kommer, vilket framgått ev vad som tidigare anförts, redan nuvaranåe regler att tillgodose samtliga de syften med avseende på besittningsskyda och bytes-
rätt som enligt det föregående åsyftas, Härutöver bör också
särskilt framhållas betydelser för hyresgäster att stå i direkt
hyresförhållande till fastighetsägaren. Anäåra juridiska konsekvenser som inte har meå besitiningsskydd och bytesrätt att göra kan nämliger vli följden av att mar får er bostvadsrättsnavere
som hyresvärd i stället för festignetsägaren direkt. Om exempelvis bostaäsrätten förverkas på grund av bostadsrättshavarens bristande betalning till föreningen och denne härigenom skiljs från lägennetern, kommer även hyresgästen att sakna rätt att bo kvar i lägenheten.
Med hänsyn till det anförda talar starka skäl för atvt i enlighet meä den tidigare först nämnde linjen inte tillerkänna bostadsrättsupplåtelser giltighet i de fall lägenheter redan är uthyrd till någon som önskar kvarbo med hyresrätt. Den andra lirjen bör väljas endest om särskilda skäl överväger de ru nämnda.
I avsnitt 2.2 har redogjorts 'för äåe skäl som uppbär att bostadsrätt upplåtes vid sidan av en hyresrätt. Dessa skäl av främst finansiell och ekonomisk-tekrnisk navur hänger till stor åel samman mecG att vissa hyresgäster inte önsker gå över till bostaäsrätt. Även om systemet meda sidoupplåtelser i desse fall kan ha vissa fördelar saknas emellertid enligt vår mening enledning att understödja sådana ombildningar till bostadsrätt där inte en viss majoritet av hyresgästerne själva ansluter sig till bostaäsföreningen och tecknar bostadsrätt. Om en sådan majoritet ansluter sig och finansielle hinder änäå uppstår bör enligt vår mening erforderligt kapital för äe lägenheter i vilka hyresgäster Önskar bo kvar med hyresrätt inte täckas genom att förre fastighetsägaren eller någon annan utomstående köper bostadsrätten. De elternativ som återstår blir med nuverande regler då antingen att de hyresgäster som övergår till bostadsrätt betalar en högre grundavgift än de skuile ha gjort eljest eller att föreningen upptar ytterligare lån. Att vissa praktiska problem kan uppstå när man skall upprätte ekonomisk plar i fall vissa hyresgäster inte önskar gå över till bostadsrätt, bör enligt vår mening inte inverka på rättsskydäsfrågans bedömning. Det finns emellertid anledning att i kommitténs fortsatta arbete ta upp både åe finansiella problemen och problemen med upprättande av den ekonomiska planen.
Enligt vår mening seknas vidare anledning att understödja sådana ombiidringar där förvärv av bostadsrätt till redan uthyrda
lägenheter ken innebära att bostadsrättshavaren gör sig oskä-
liga vinster. I detta sammanhang vill kommittån inte under-
låta att göra följande påpekande.
Vid vissa ombildningar till bostaäsrätt förekomner att fastighetsägaren själv bildar bostaäsrättsförening tillsammans med
fåtal ytterligare personer, s.k, säljerbildede föreningar. Se-
dar föreningen köpt fastigheten upplåter fastighetsägaren flera
eller samtliga bostadsrätter åt sig själv utar att något särskilt
hyreskontrakt tecknas med hyresgästerna. Härefter ertjuds hyresgästerna att överta bostadsrätten för äen lägenhet åe bor
i. Genom ett sådant förfaringssätt komer festighetsägaren att
ha det dominerande inflytandet vid ombiläåningsförfarandet och
hyresgästerna saknar alltså möjlighet till irflyvanöe på före-
ningsstämma och i styrelse. I verkligheten är det säledåes fastighetsägaren ocr inte åen förening i vilken nyresgästerne avses inträde som har bestämmanderätt såväl då det gäller festig-
hetens pris som då ået gäller priset på bostaäsrätterna, vilke
fastighetsägaren kan överlåta till hyresgästerna för marknadsvärde, Förutor den brist på inflytande och risk för bristande informatior förfaringssättet kan medföra kar bytesrättens fak-
tiska värde komma att försämras för hyresgästen i enlighet medi
vad som framgår av det föregåenåe och vidare kan osäkerhet hos
hyresgäster. uppstå om vem som egentligen är rävt hyresvärdå. Sluiliger kan åäen ekonomiska planens uppgifter om andelstal, grundavgifter och årsavgifter helt sättas ur spel vid ett sådant förfarande.
Vid Övervägande av de skäl som kan tala för att bostadsrätt upplåts vid sidar av en hyresrätt utan att hyresgästen och bostadsrättshaveren tecknar ett särskilt hyresavtal saknas meå hänsyn till vai som anförts anledning att välja en sådan lös-
ning att bostaäsrätter i fortsättningen bör kunne upplåtas på
detta sätt. För att skapa klarhet i de kvarboende hyresgäster-
nas rättsliga ställning, besittningsskydd och bytesrätt bör
enligt vår mening i stället senare bostadsrättsupplåtelser från-
kännas giltighet i förhållande till sådana hyresrätter som upp-
låtits tidigare.
När det härefter gäller möjligheten av avt den kvarboende hyreegästens hyresförnållande med bostadsrättsföreninger upplöses och nytt hyresavtal tecknas mellan hyresgäster och bostadsrättshaveren, kan utifrån de föregående synpunkterna övervägas om inte
bostadsrättsupplåtelser äver i dessa fall boråe frånkännas gil-
tighet så att hyresgästen alltid kor att stå i hyresförhållande
till föreningen.
Enligt vår mening möter visserligen inte samma betänkligheter
mot det nu anförda förfaringssättet som mot det Gå bostaäsrätt upplåtes vid sidan av en hyresrätt utan särskilt avtal. Genom
att ingå ett nytt hyresavtal får ju hyresgästen alltid klart
för sig ver son i fortsättningen är hans hyresvärd. Vad som
främst talar emot förfaringssättet är emellertid ect hyres-
gästen kan ha svårt att överblicka konsekvenserne av detta, ävs. att han eniigt nuvaranåe regler bl.a; tordåe försämra sitt besittningsskyda och att bytesrätten kommer att gå förlorad. Det kan heller irte uteslutas att förfaringssättet kan komma att
användas så, att en kvarboende hyresgästs berättigade intresser
åsidosätts.
En förutsättning för att tillåta förfaringssättet skulle där-
för erligt vår mening vara att hyresgästerna tillerkändes samma
besiitningsskydå och bytesrätt som de skulle ha haft om de stod
i hyresförhållende direkt med bostadegrättsföreningen. Vid
Övervägandena i dåenna del kan följande anföras.
Grunden för ett besittningsskyddet skall kunne brytas då det
gäller utnyråe bostadsrättslägenheter har ursprungligen varit att tillgodose ett intresse hos bostadsrättshavarer avt själv bosätta sig i lägenheten eller att friställa åennsa för försälj-
ning (se avsritt 2.3.2). I dessa fall, där bostacsrättslägen-
heten vanligen tjänar som uthyrarens bostad, har rågon bytesrätt
inte.heller ansetts böra tillerkännas hyresgästen. i de fall
av ombildning till bostadsrätt där den kvarboende hyresgästens
hyresförhålleande med bostadsrättsföreningen löses upp och nytt hyresavtal tecknas med bostadsrättshavare, har bostadsrättshevaren alärig haft sin bostad i lägenheten. Det saknas däärför anledning att tillerkänna bostadsrättshavaren någon speciell
rätt att upplösa hyresförhållandet eller att utan rättslig prövning kunn& förhindra ett byte.
Det kunde ligga nära till hands att förändra lagstiftningen så att det svagare besittningsskyddået enligt hÖ 3 första stycket 6 a hyreslagen och undantaget från bytesrätten enligt 35 § andre stycket I samma lag generellt skulle gälla endast sådana fell där bostadsrättshavaren använt lägenneten som sin bostad. Med en sådan förändring skulle det i kommitténs direktiv åsyftade resultatet om förstärkt rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång till bostadsrätt kunne ernås. Er så utformad lagändring skulle emellertid inte bara ta sikte på ombildrningssituationen. Äver andra hyresgäster än de som hyr bostadsrättslägenheter som tidigare inte använts som bostad skulle få sin ställning stärkt.
I praktiken förekommer flera fall där bostadsrättshaveren inte själv använder lägenheter som egen bostad men där hyresgäster sakligt sett bör ha samma ställning med avseenåe på besittningsskydd och bytesrätt som hyresgäster i allmänhet. Vid ryproäuktion förekommer sålunåa inom rikskooperationen &tt rikeorganisation eller s.k. moderförening tecknar särskilt hyresavtal med sådana hyresgäster vars lägenheter, exempelvis Då grunaå av villkor vid kommun&l marktilldelning, inte skall upp” låtas med bostadsrätt uten med hyresrätt. Vidgare förekommer att kommuner köper vissa bostaäsrätter för uthyrning. Enligt inhämtade uppliysninger tycks kommunernas bostadsrättsförvärv främst förekomma för att tillgodose bostadsbehovet åt pensionärer, hencikappade, sociala rehabiliteringsfall m.fl., som har ett särskilt bostadsbehov. Det förekommer emellertid även att bostadsrättslägenheter upplåtes av kommuner meåc hyresrätt till vilken bostadssökande som helst inom kommuner som inte själv kan satsa erforåäerligt kapital. ZZAnligt den nyliger antagna bostadsanvisningslagen är husägaren unåer vissa förutsättningar också skyldig att upplåta bostaäsrättslägenheter till kommunen om den begär äet. Kommuner kan härefter upplåta lägenheter meå nyresrätt till någon bostadssökande. Även andra fall än de nu nämnda torde förekomma där en juridisk elier enskilå person
utan behov av bostadsrättslägenheten som egen bostal hyr ut
denna åt annan.
Arledning skulle alltså enligt vår mering kunna finnas att på
ett bättre sätt än för närvarande anpassa lagstiftningen så act
besittningsskyddet och bytesrätten kom att gälla i ella fell
där något eger bostadsbehov för bostadsrättshavaren normalt inte föreligger. Likväl anser vi att en sådan anpessning för närvarende ger anledning till viss tvekan.
När det först gäller kommunernas uthyrning av bosteaäsrättslägenhever sker detta till större delen till speciella kategorier
människor och specielle former för boende unéer viss prövotid
tillämpas. Det är enligt vår mening angeläget att kommunernas
intresse av att förfoga över lägenheter i angivet syfte till
främjandet av bostadsförsörjningen inte rubbas.
För vissa ev de hyresgäster som hyr bostadsrättslägenheter som
innehas av kommuner kvarstår åock Dehovet av en anpassning av
lagstiftningen så, att åessa hyresgäster formellt sett får fullt
besittningsskydd och rätt till byte. Detta gäller också hyres-
gäster som hyr av rikskooperationer innenaväa bostadäsrätts-
lägenheter.
I sammanhanget bör emellertid erinras om hyresrättsutredningens
pågående arbete med frågar om en förstärkt ställning för andrea-
hanäshyresgäster. Enligt vad vi erfarit kommer detta arbete Visserliger inte att beröra det förstärkta skydd för hyresgäster i bostaäsrättslägenheter som här diskuteras, Bortsett
från åer speciella situationen att en bostadsrättshavare kan
vilja upplösa hyresförhålliandet för ett sälje bostadsrätten, kar
emellertid ofta liknande bedömningar göra sig gällande såvitt av-
ser besittningsskydd och bytesrätt både viå upplötelser av
hyreslägenheter och bostaäsrättslägenheter i andra hand. Skäl
kar äärför finnas att avvakta hyresrättsutredningens arbete innan skyädet för hyresgäster i bostadsrättslägenheter i allmänhet
tas upp till bedömning.
Vi vill härtill fästa uppmärksamheten på ett speciellt probienm
som uppstår om äet skulle anses önskvärt att generellt förstärka rättsskyddet för de hyresgäster som bor i bostadsrättslägenheter som innehas av någon som inte normalt använder lägen-
heten som bostad. Med undantag av sådana upplåtelser som görs
av kommunen är huvudregeln enligt 30 § bostadsrättslagen ett
bostaäsrättshavaren skall ha föreningsstyrelsens samtycke eller
hyresnämnåens tillstånd för att en bostadsrättslägenhet skall
få upplåtvas i anära hand. Om någor efter övergång tiil bostads-
rätt i huset innehar dostaäsrätt till en lägenhet som hyrs ut
och hyresgästen tillerkändes rätt till byte av lägenheten gente-
mot bostadsrättshavaren måste &lltså normalt styrelsens semtycke
eller hyresnämndens tillstånd ändå inhämtas för att bytet skell
kunne genomföras. Regler erfordras således inve bara för att tillförsäkra hyresgästen rätt till byte gentemot bostadsrättshavaren utar äver regler som tillgodoser en sådan rätt mot
bostadsrättsföreninger.
Erligt vår mening bär emellertid inte komme i fråga att generellt lagstifta om att styrelsens samtycke kan undvaras vid
andrahandsupptåtelser. Regler skulle alltså behöva irföras som
i byteshänseende innebar att hyresgästernas ställning blev åen-
samme som om han hyrde lägenheten äirekt av föreningen. Mot-
svarande problem uppstår om en hyresgäst i en bostadsrättslägen-
het önskar överlåta sin hyresrätt till någon närstående som ver-
tigt sammanbor med honom (3L: $ hyreslagen) eiler om hyresgästen
i sin tur vill upplåta lägenheten i andra hane (40 § hyreslagen).
Skäl kar enligt vår mening tala för att så anpassa lagstift-
ningen om hyresgästers ställning i bostadsrättslägenheter, som
innehas av någon som normalt inte använder den som bostad, ett
hyresgästerna generellt ges rätt till byte av sin lägenhet och att det formella besittningsskyddet förstärks. Mot bakgrunå av
den tveksamhet som gäller besittningsskyddet och Dbytesrätter i
främst bostadsrättslägenrheter som innehes av kommuner, hyresrättsutredningens arbete om förstärkt ställning för andrahanäshyresgäster samt de problern som uppstår angående bostadsrättsföreningens inflytande på anärahandsupplåtelser av bostadsrättelägenheter, är vi emellertid inte nu bereåda att föreslå regler
som generellt berör hyresgäster i Dostadsrättslägenheter. Vi vill också erinra om komnittédirektiven som i första hand berör rättsskyddäsfrågan för hyresgäster i samband meå övergång till bostaäsrätt. Uppmärksemhet bör emellertid riktas på att behovet av lagstiftning ev nämnå art kan göra sig starkt gällande på en växande bostadäsrättsmarknad.
I det föregående har föreslagits att senare bostadsrättsuprlåtelser skall frånkännas giltighet il förnållande till tidigare hyresrättsupplåtelser. Detta förslag står i överensstämnelse meå vad som principiellt gäller i konkurrensförhållandet mellan Två Pyresrätter enligt 7 kep. 22 § joräablaker och mellan två bostadsrätter enligt & $ bostadsrättslagen. Enligt vår mening skulle det inte innebära ett alltför stort ingrepp i avtalsfriheter om man gick ett steg längre och föreskrev avt en lägenhet som upplåtits med hyresrätt inte fick upplåtas med bostadsrätt till ngåon annan än hyresgäster eller hyresgästen och den som sammanbor mec honor så länge hyresgästen har rätt Tt nyttije lägenheten. Genom en sådan regel skulie mar förhindra såväl det tidigare behandlade förfarandet med sidoupplåtelse av bostadsrätt utan särskilt avtal med hyresgästen som det senast behandlade förfarandet då sådant särskilt avtal träffats. nr kvarboende hyresgäst ske&ll därför alltid kvarstå som hyresgäst i förhållande till fastignetsägaren/bostadsrättsföreningen och besittningsskyddet och bytesrätten blir oföränärat i förhållande till vad som gällt tidigare. Byrtesrättens faktiska värde kommer härigenom inte heller att förändras eftersom en nytillträdende hyresgäst alltid kan kräva att få stå i direkt hyresförnållande med bostaäsrättsföreningen. Vid ombiläning till bostaäsrätt kommer ået i förste hand att bli hyresgästerna i huset som får rätt att teckna bostaäsrätt. Denna rätt består så länge hyresgästen bor kvar i sin lägenhet, Det saknas Gärför anleåning att införa särskilda regler om rätt för kvarboende hyresgäster att teckna bostaäsrätt före annan.
En lagändring av den innebörd som nu anförts fyller enligt vår mening kravet på ett klargörande och en förstärkning av kvar-
boende nyresgästers rättsskydå vid övergång frår hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén vill därför förorda en sådan lagänd-
ring av 2 § bostadsrättslegen att bostadsrättsupplåtelser till
kvarboende hyresgästers lägenheter i fortsättningen inte blir giltiga. Om en upplåtelse ändå kommer till stång bör föreningen åtebetala erlagda grunå- och årsavgifter. Skadestånd bör kunna utgå om den till vilken upplåtelsen skedde var i god tro. Reglerna om återbäring och skadestånd bör anslutas till 8 § bostadsrättslagen, enligt vilket lagrum motsvarande regler gäller i de fall dubbelupplåtelse av bostadsrätt ägt rum, Kommittén anser slutliger att några Öövergångsbestämmelser icke är erforderliga.
3. SPECIALMOTIVERING
5.1 Förslaget till lag om ändring il bostadsrättslagen
(19T1:L79)
De föreslagna lagänåringarna införs i dels 2 § som ett nytt tredje stycke dels 8 § som ett nytt tredje stycke.
25§
Så länge en hyresgäst har rätt att nyttja den lägenhet som upplåtits till honom med hyresrätt får, enligt lagförslaget, lägenheten upplåtes med bostadsrätt endast till hyresgästen eller till hyresgästen och någon som sammanbor med honom.
Bestämmelserna avser att förhindra att bostacsrätt upplåtes till sådana lägenheter som redan innehas med hyresrätt. Vid en övergång i huset från hyresrätt till bostadsrätt kommer de hyresgäster som vill bo kvar med hyresrätt i fortsättningen alltid att stå i hyresförhållande direkt med bostadsföreningen och inte till någon bostadsrättshavare. En effekt härav blir att de kvarboende hyresgästernas besittningsskydd enligt 46 § hyres-
lagen och bytesrätt enligt 35 § hyreslagen inte kommer att för-
änäras i förhållande till vad som gällde före fastighetsöver-
låtelsen. En förändring härvidlag kan heller inte åstadkommas
på det sättet att hyresgästen först formellt upplöser sitt hyresavtal och att föreningen därefter upplåter bostaäsrätt
till någon utomstående som i sin tur tecknar ett nytt hyresav-
tal med hyresgästen. Hyresgästen kan alltså bo kvar lika tryggt som förut.
Bytesrättens faktiska värde kommer heller inte att minskas efter övergången eftersom även den som gerom byte övertar hyresrätter
kommer att stå i hyresförhåliande dGirekt med bostadsrättsföre-
ningen.
Bostadsrättsupplåtelse till någon utomståenåe förhindras endast
så länge hyresgästen har rätt att nyttja lägenheten. Her
hyresgästen exempelvis genom en evhysningsdor skyldighet att
avflytta är det alltså möjligt att upplåta lägenheten med bo-
stadåsrätt.
Om hyresgästen själv önskar förvärva bostadsrätt till lägenheten eller önskar han förvärva bostaäsrätten gemensamt med någon som sammanbor med honom medger lagförslaget att sådan rätt
förvärvas redan under hyrestiden.
Som framgår av lagförslagets ordalydelse gäller bestämmelsen.
såväl bostadslägenneter som lokaler.
8 §
I lagrummets nuvarande lydelse föreskrives att när bostadsrätt
upplåtes till flera var för sig till samma lägenhet, före-
träde skall ges den upplåtelse som skedde först. Om äe till
vilka upplåtelse skett inte kan enas skall domstol förorådne om
företrädet efter vad sor finnes skäligt. När bostadsrätt skall
vika har bostadsrättshavarer alltid rätt att få tillbaka grunå-
avgiften och i förekommande fall upplåtelseavgiften. Orm har är
i god tro har han dessutor rätt till skadestånd.
4 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148
Kommittén föreslår ett nytt treäje stycke som innebär att upplåtelse i strid med äen föreslagna regeln i 2 § tredje stycket skall vera ogiltig. Innebörder härav blir att en kvarboendåe hyresgäst alltid kar åberopa bostadsrättsupplåtelsens ogiltighet om upplåtelse skett i strid med den nämnda bestämmelsen. Det spelar härvid inger roll om särskilt hyresavtel slutits mellan den förmente bosta&dsrättshavaren och hyresgästen eller orm bostadsrättshavaren gör gällande att hyresavtal uppkomrit dem emellan.
Har bostadsrätt upplåtits i strid med vad som gäller enligt 2 § tredje stycket skall föreninger återbetala grund- och årsavgifter till åen till vilken upplåtelse skedde. Om åenne vid upplåtelser varken ägde eller borde äga kännedom or att hyresrätt var upplåten till lägenheten eller att hyresgästen fortfarande hade rätt att nyttja lägenheten kan skadestånd utgå.
5.2 Ikraftträdande
Enligt kommittén bör lagändringarna träda i kraft så snart som möjligt, enligt förslaget den 1 juli 1981. Förslaget avser Dostadsrättsupplåvelser som sker efter ikraftträdandet.
Kommittén har stanna? vid att inte föreslå någre särskilda övergångsbestämmelser, Härvid her särskilt beaktats att kvarvoende hyresgäster vid äldre övergångar från hyresrätt till bostaäsrätt ofta bör kunna göra gällande att bostaäsrättsföreningen och inte bostaädsrättshavaren är rätt hyresvärd (jfr bostadedomstolens rättsfall RB nr k:79). I den mån sådan invänäning inte görs bör dock fullt besittningsskydd och full bytesrätt föreligga i enlighet med 19785 års lagändringar. Skulle det emellertid visa sig att hyresgästen upprättat ett särskilt hyresavtal med en bostaäsrättshavare i samband meå ombildning kommer formeilt sett det svagare besittningsskyddet att gälla liksom även bytesrätt kommer att seknas. I tvist om förlängning av hyresavtel mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen bör emellertid hyresgästens intresse i hög grad kunna tillgodoses inom ramen för den intresseavvägning som skall ske enligt 16 § första stycket 5 2 hyreslagen.
SÄRSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEN DAHLBERG
Jag biträder föreliggande betänkande, mer anser att, när det gäller förslaget om förbud mot dubbelupplåtelser, det kan komma att uppstå praktiska och ekonomiska svårigheter vid vissa ombildninger, som kan leda till att övergång till bostadsrätt försvåras eller förhindras. Detta strider då mot intentionerna att övergång till bostadsrätt skall underlättas.
Det är därför viktigt att ovannämnda problem uppmärksammas ytterligare. En möjlig lösning vore ett länsstyrelserna ungantagsvis kunde ge dispens. Dette skulle då ske i sådana forner att syftet med föreliggande förslag 1 alla delar ändå skulle uppnås.
SÄRSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNA MINNBERGE OCH TORNÉE
Vi ansluter oss till betänkandet i fråga om att bostadsrättsföreningen bör vara rätt hyresvärå i förhållande till kvarboende hyresgäster liksom vad gäller dessa hyresgästers besittningsskydd och bytesrätt. Det är vår uppfattning att rättsläget behöver klarläggas i dessa hänseenden.
Däremot ken vi inte ansluta oss till förslaget att senare bostaäsrättsupplåtelser skall frånkännes giltighet i förhållande till tidigare hyresrättsupplåtelser. Innan vi utvecklar skälen till vårt ställningstagande vill vi göra följanåe konstateranden ev principiell natur.
Avser mar atvt främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt måste man beakta såväl den praktiska hanteringen som kostnaderna för själva förfarandet. Det är av stor vikt att man möjliggör olika former av övergång. Skillnaden är nämligen betydande mellen Ge fall där fastighetsägaren (enskild, allmännyttig, rikskooperativ eller kommunal) medverkar till övergång i auktoriserade former och åe fall då hyresgästerna uppträder som köpare och själve administrerar och ansvarar för affären. Vi anser det olämpligt att motverka den typ av övergångar som kan handläggas enkelt och smidigt och därigenor tvinge in alle övergångar under ett dyrare och omständligare förfarande.
Det finns såväl rikskooperativa som enskilda organ som kan genomföra övergångar på önskvärt sätt. Vadc gäller det enskilde nar BE Fastighelsgaranti AB arbetat fram en modell där de s k äubbelupplåtelserna tillämpas utar att äetta innebär nackdel för kvarboende hyresgäster, utan tvärtom fördelar.
Fördelarna med ett sådant förfarande är bl.a.:
Fr Mar. kan från början upprätta en ekonomisk plan där alla
lägenheterna är bostadsrätter, vilket ger klarare lirjer
för föreningens ekonomi och innebär att planer ej behöver
omarbetas. Härigenom flyter alla grundavgifter in till föreningen och möjlighet ges att göra en säker bedömning av driftskostnaderna och att redovisa korrekt fördelade
årsavgifter, Att till hyresgästerna återkomma meå varie-
rande uppgift om grundeavgiftens storlek ellteftersom intresset varierar, är inte ägnat att väcka förtroende.
Det är möjligt att finansiera projektet. Man kan nästan aldrig räkna meå en hundreprocentig anslutning av hyres-
gästerna från början. I regel har de intresserade hyres-
gästerna ej heller möjlighet att finansiera åe lägenheter,
som skulle bli kvar som hyresrätter. Genom att fastighetsägare ligger kvar med de osåldaa lägenheterna, kan övergångar som annars vore omöjliga genomföras. Hyreslägen-
heterna kan bii förlustbringande för föreningen.
Förvärvshendlingarna kan göras villkorade av att bostads-
rättsföreningen uppnår kravet i kommuneliskatvelagen för
schablonbeskattning.
Det skapas en viss förhandlingsmöjlighet mellan hyresgästen/vlivandåe bostedsrättshavaren och säljaren för det
fall någor lägenhet har lägre standarå eller sämre yt-
skikt än Övriga lägenheter. Det finns med anära ord en
prutmån och en regleringsmekanism som ej påverkar grundavgifterna.
En successiv Övergång kan ske i ett hus. Det är i detta
sammanhang viktigt att notera att människor behöver olika
lång tid för att bestämma sig för ett sådant engagemang.
Viktigt är då att hyresgäster som behöver längre tida på
sig, inte pressas till ett ställningstagande, utan att de ges den tid åe behöver, utan att detta äventyrar projektet
som sådant.
Det har i kommitténs arbete konstaterats, att ett förbud mot
dubbelupplåtelser kar innebära praktiska svårigheter vid upp-
rättande av ekonomisk plan och för finansieringen. Dessa svårigheter är ej ringa. De är av sådan beskaffenhet att de i många fall kommer att verka hindrande för övergång till bostadsrätt. Vilka dessa svårigheter är, hur stora åe är, hur de kan lösas, är frågor som måste klarläggas. Kommittén bör inte binda sig innan de prektiska frågorna är utredda, i synnerhet inte innan de är kända.
Finner man det olämpligt att generellt tillåts dubbelupplåtelser, kan en utväg värd att undersöka vara, att länsstyrelsen i sambané med godkännande ev ekonomisk plan meädelar dispens för dubbelupplåtelser under förutsättning att tillfredsställanåe garanti lämnas för att inbetaldea grundavgifter ken återbetalas om så skuile bli nöävändigt och att fastighetsägaren i övrigt fullgör sina förpliktelser gentemot de boende (jfr vad som gäller vid nyproduktion).
Bilaga 2
JUSTITIEDEPARTEMENTET Dnr 2415/30
Fastignetsrättsenneter i1l3 Oktober 1930
PROMEMORIA OM SYRZSGASITINALYCANDET VID OMEILDKINS Tone or ADSNA an FRAN K '3 +Å
Hyresgästinflvtandet vida ombildning från hyresrätt till bostadsrätt
När en bostadsfastighet skall ombildas från hyresrätt till bostads-
rätt, krävs det först att det bildas en bostadsrättsförening, som
kan förvärva äganderätten till fastigheten och sedan upplåta
bostadsrätt till lägenheterna till föreningens medlemmar.
I bostadsrätislagen 11971:479" finns inga närmare bestämmelser om
hur en bostadsrättsförening bildas. Varligen går det till så, att de
som vill bilda föreningen samlas till ett konstituerande
sammanträde, då man antar stadgar och väljer styrelse m.m. mm
bostadsrättsförening vlir juridisk person genor att regisireras
hos länsstyrelsen. För regisirering krävs bl.a. att föreninger har minsi fen medlemmer.
2 bostadsrättelager finns bestänmelser son ger en viss garanti för att medlemmarna kan påverka föreningens angelägenheter redan
i inledningaskedet. Det föreskrivs sålunda i 56 § att
minst två av styrelsens ledamöter eller, on styrelsen har färre än fer ledamöter, minst en skall väljas på föreningsstämma. Dei
finns emellertid inza bestänmelser om att föreningsmedlemmarna
skall vara bosatta i föreningens hus. Det är alltså fullt möjlist att bilda en bostadsrättsförening med syfte att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt utan att vare siz3 styrelseledamöterna eiler övriga föreningsmedlemmar är bosatta i fastigsneten.
cl ör att en bostadsrättsförening skall kunna förvärva en hyresfastighet krävs i princip tillstånd av hyresnämnden. Lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen;
är nämligen tillämplig också när förvärvaren är en bostadsrätts-
förening. Förvärvstillstånd behövs åock inte för bostadsrättsföreningar som är anslutna till en riksorganisation av bostadsrättsföreningar, dvs. HS5 eller Riksoyggen.
Enligt tillståndslagen skall den som förvärvar en hyresfastighet, som inte omfattas av lagens undantagsbestämmelser, inom tre månader anmäla förvärvet till kommunen. Om kommunen
vill att förvärvet skall prövas av hyresnämnden, skall
kommunen anmäla detta till nämnden inom tre månader. Inom
samma tid skall kommunen också meddela förvärvaren huruvida
hyresnämnåens prövning begärs. Avstår kommunen från prövning
nos hyresnämnden, blir förvärvet giltigt utan förvärvstillstånd.
Har kommunen begärt prövning hos hyresnämnaen, skall nämnden förelägga förvärvaren att ansöka om förvärvstillstånd inom er
månac. Om förvärvaren underlåter att ansöka om tillståna i tid,
blir förvärvet ogiltigt. I annat fall prövas hans ansökan av hyresnämnden enligt bestämmelserna i 4 9 tillståndslagen. mlin p 8
DD den paragrafer skall förvärvstillstånd vägras, on inte sökander gör sannolikt att nan är i stånd ati förvalte fastigsheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltnins'
och därvia hålla fasticheten i sådant skick att den motsvarar
de ansoråk de boence eniigt lag har rätt att ställa samt
att han även i övrigt kommer att iaktta sod sed i hyresförhållanden,
Hyresnämndens beslut i ett ärende om förvärvstillstånd kan överklagas nos bostadsdometolen. Or förvärvstillstånd vägras genom ett beslut som vinner laga kraft, är förvärvet ogiltigt.
Frågor om den närmare innebörden av villkoren för förvärvs-
tillståna behandlades i den proposition i vilken förslaget till
tillståndslagen lades fram (prop. 1975/76:33 s. €7-70). I
propositionen togs inte särskilt upp frågan om förutsättningarna för att en bostadsrättsförening skall få tillstånd att förvärva en hyresfastighet. Den frågan berördes inte heller i prop.
1978/79:154 om ändring i tillståndslagen.
Vid prövningen av en ansökan från en bostadsrättsförening om tillstånd att förvärva en hyresfastighet görs ingen
undersökning av hyresgästernas inställning till en ombildning
från hyresrätt till bostadsrätt. Prövningen sker enligt samma grunder som i andra fall när förvärvaren av en hyresfastighet
ansöker om tillstånd till förvärvet.
Bostadsdomstoler har den 13 juni 19806 avgiort ett mål enligt
tillstånöslagen, där frågan var om förvärvstillstånd skulle ses en
bostadsrättsförening i vilken den tidigare fastighetsägeren
hade ett cominerande inflytande (beslut nr 226/198C6, ED 347 70-05).
Umständigheterna var följande.
Fastighetens iexeringevärde var 1 050 000 kr. Den såldes till bDostacsrättsföreningen för 3 400 I0C kr. Föreningens styrelse bestod vid könpetillfällei av den tidigare fastighetsägaren,
hennes make och en företazsare i byggbranschen. Efter förvärvet upplät föreningen bostadsrätt till samtliga 20 tostadslägsenheier der: tidizsare fastighetsägeren, sor sedar sålde flerisiet
vidare. innan måjiet avgjordes i bostadsdomstolen träffades avtal
ox återgång till föreningen av bostaderätterna till fem lägsen-
heter som alltjämt var upplåtna neå nyresrätt.
Kommunen avstyrkte förvärvstillstånd och anförde bl.a.: Mec hänsyn vill estvrelsens sammansättning kan det på soda grunder antas avt föreningens syfte meå förvärvet var att tillförsäkra fastigheisägarer gynnsammare försäljningsvillikor än vid en försäljning vå öppna marknaden. Såväl vildandet av bostadsrättsföreningen son föreningens förvärv av fastigheten bör betraktas som spekulation i hyresfastighet. - - - Hyresgästerna i fastigheter informerades inte om bostadsrätisföreningens bildande eller orm föreningens förvärv av fastigheten, vilken inte
överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Föreningen gentöälde att det saknas författningsenlig skyldighet för en fastighetsägare att diskutera, informera eller inhnänmta
godkännande från hyresgäster och andra berörda inför åtgärder
av det angivna slaget. Föreninger hade så snart som möjligt efter sitt förvärv informerat samtliga hyresgäster orm detta samt erbjudit dem att erhålla medlemskap i föreningen och därvid förvärva bostadsrätt.
50ostadsdomstolen anförde i sina skäl bl.a. följande: Det är
enligt bostadsdomstolens mening uppenbart att NN iden tidigare
fastighetsägaren) har tagit initiativ till bildandet av Dostadsrättsföreningen och överlåtelsen av fastigheten till denna i avsikt att därigenor erhålla bättre ekonomiskt utbyte än en
försäljring på annat sätt skulle ha medfört. Som nyss har
anförts salmar emeliertid detta betydelse för bedömningen enligt lagen av frågan om föreningen skall erhålla förvärvstill-
stånd, Varken det förhållandet att föreningen har upalåtit bostadsrätterna till NN eller vad som i övrigt har kommit fram
i målet ger anledning till antagande att föreningen skulle ha
annan avsikt med sitt förvärv än vad som har uppgivits eller
att idka bostadsförvaltning, låt vara i annan juridisk forn än NN förut har gjort.
Det har inte från något håll gjorts gällande att föreningen inte skulle vara i stånd att förvalta fastigheten och att
hålla fastigheten i ett skick som de boende enligt lag kan begära. At hyresgästerna inte underrättats i förväg om planerna
på föreningsbildning m.m. kan inte tas till intäkt för antasande att föreningen inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden,
och bostadsäomstolen finner inte heller i övrigt anledning före-
komma till sådant antagande.
I enlighet med det anförda fann bostadsdomstolen att föreningen
Par
uopfyllde villkoren i 4 Ö första stycket tillståndslagen. Bostadsdomstoler lämnade därför föreningen tillstånd att förvärva
fastisneten,.
En bostadsrättsförening som har förvärvat en hyresfastignet för
ombildning till bostadsrätt får inte upplåta bostadsrätt utan
vidare. Bostadsrätt får inte upplåtas innan en ekonomisk plan för föreningens verksamhet har godkänts av länsstyrelsen. 3estämmelserna om ekonomisk plan är avsedda som eti skydd för blivande bostadsräitshavare., Planen skall upprättas av föreningens
styrelse och innehålls de upplysningar som är av betydelse för
att bedöma föreningens verksamhet. Den skall innehålla uppgift
bi.a. om antalet lägenheter, anskaffningskostnaden för föreningens
hus, grundavgifter och årsavgifter.
uvänsstyrelsens granskning av en ekonomisk plan är av rent
formell natur och avser inte planens hållbarhet. En saklig
granskning skall emellertid ha gjorts innan planen ges in till länsstyrelsen. Planen skall vara försedd med ett intyg om att den bygger på tillförlitliga grunder. Ett sådant intyg
utfärdas av två personer som skall vara särskilt auktoriserade.
När den ekonomiska planen har godkänts, kan föreningen upplåta
bostadsrätt till lägenneterna. Om inte den slutliga anskaffningskostnaden för föreningens hus har redovisats i den ekonomiska
planen eller på en föreningsstämma, krävs dock särskilt till-
stånd av länsstyrelsen för att upplåtelse skall få ske. Bostads-
rätt skall upplåtas skriftligen i en särskild handling som
skall innehålla uppgift om villkoren för upplåtelsen m.m.
fv det anförda framgår att de nuvarande bestämmeiserna i
bostadsrättslagen och tillståndslagen inte garanterar att
de som bor i en bostadsfastighet som ombildas från hyresrätt till bostadsrätt får något inflytande över ombildningen.
Tvärtor kan en såden ombildning genomföras helt och hållet
över huvudet på de boende. I sreaktiken är det inte ovanligt att fastisnetsägaren själv tar initiativet till en ombildning och senomför den utan hyresgästernas medverkan.
Vid er ombildning kar det gå till så, att facstichetsägeren
tillsammans med några närstående elier kompanjoner Sildar
en bostadsrättsförening i vilken han förbehåller sig själv ett avgörande inflytande. När föreningen har registrerats, överlåter han fastigheten till föreningen för ett pris son har gjälv bestämmer ocr som kan ligga långt över det pris
som han skulle ha fått vid en försäljning på öppna marknaden.
Sedan upprättas en ekonomisk olen, som godkäms av länsstyrelsen, varefter hyresgästerna erbjuds att förvärva bostadsrätt till sina resn. lägenheter för priser som bestäms av föreringens styrelse, dvs. i praktiken den tidigare fastighetsägaren. Ibland upplåter föreningen bostadsrätterna direki till hyresgästerna. I andra fall upplåtes först samtliga bostadsrätter till den tidigare fastighetsägaren, som sedan erbjuder hyresgästerna att överta dem, I den mån hyresgästerna inte accepterar, kan
bostaåsrätterna överlåtas till någon utomståenåe eller också
behållas av den tidigare fastighetsägaren för att överlåtas
£ vid något senare tillfälle.
Det är uppenbart att ombildningar frår hyresrätt till bostadsrätt som äger rum på detta sätt medför nackdelar för hyres-
gästerna. Fastighetsägaren har det bestämmande inflytandet
både vid bildandet av bostadsrättsföreningen, vid försäljningen av fastigheten till föreningen och vid upplåtelser av bostadsrätterna. Hyresgästerna saknar möjlighet att påverka ombildningsprocessen. De ken inte utöva något inflytande på villkoren
vare sig vid överlåtelsen av fastigheten eller vid upplåtelsen
av bostadsrätter.
Särskilt betydelsefullt är det att hyresgästerna inte har
något inflytande på prissättningen när fastigneten förvärvas
av föreningen. I praktiken torde köpeskillingen för en hyres-
fastighet vara betvåligt högre när överlåtelse sker till en
säljarbildad bositadsrättsförening än om försäljning sker till jämn Est högt pris på fastigheten medför att priset pressas
upp också på bostadsrätterna. Det ligger i öppen dag att en
fastighetsägares möjligheter att ensidigt bestämma köpeskillingens storlek och villkoren i övrigt både för över-
låtelser av fastigheten och upplåtelsen av bostadsrätter
är ägnade att underlätta transaktioner i rent spekulationssyfte.
Även i andra avseenden kan sådana ombildningar från nyresrätt
till bostadsrätt son sker vå fastignetsägarens initiativ
medföra olägenheter för de boende. En framirädande nackael
är att de hyresgäster som inte förvärvar bostadsrätt till
sina lägenheter utar bor kvar mec hyresrätt kommer i en osäker situation. Deras rättsliga ställning försämras,
framför allt i sådana fall då bostadsrätterna till de kvar-
boende hyresgästernas lägenheter upplåts till utomstående.
Fithörande problem har benandlats i 1975 års bostadsrättskommittés Gelbetänkande Ds Bo 1930:3) Rättsskydd för kvarboende
hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
De olägenheter som kan uppkomma i samband med säljarbildade bostadsrättsföreningar har uppmärksammats även i anära sammanhang. Bl.a, har Bostadsföreningamas riksförbund (BR) och Stockholms bostadsföreningars central-
förening (SBC) tagit upp frågan i en skrivelse till bostads-
ministern 1980-05-25. De framhåller där att vissa ombildningar
till bostadsrätt som har skett Då fastighetsägarens initiativ har visat sig medföra otrygghet och ekonomisk skada för de
boende. Organisationerna anser att det är alltför enkelt för
fastighetsägarna att bilda bostadsrättsföreningar. Det är därför
angeläget att göra en översyn av bostadsrättslagen, eller också bör man vidta andra åtgärder för att förbättra skyddet för de boende, t.ex. genom ändringar i tillståndslagen. Sammanfattningsvis hemställer organisationerna om skyndsamma åtgärder för att hindra bildandet av bostadsrättsföreningar i spekulativt syfte och för att skapa ett bättre skydd för hyresgästerna.
Det måste anses angeläget att försöka komma till rätta med de problez som säljarbildade bostadsrättsföreningar kan ge upphov till. För att undanröja de olägenheter som sådana föreningar kan medföra krävs förbättringar av hyresgästernas ställning i två avseenden. Dels behöve garantier för att hyresgästerna skall kunna utöva inflytande över ombildningsprocessen. Dels behövs en förstärkning av rättsskyddet för ae hyresgäster som inte förvärvar bostadsrätt till sina lägenheter utan bor kvar med hyresrätt.
30stadsrättskommittén har i sitt delbetänkande lagt fram ett förslag till ändringar i bostadsrättslagen som i princip innebär ait en lägenhet som är uthyrd inte får upplåtas med bostadsrätt till någon annan än hyresgästen så länge denne har rätt att nyttja lägenheten.
Om kommitténs förslag genomförs, kommer den rättsliga ställninger för kvarboende hyresgäster att stärkas. Im hyresgäst som inte vill övergå till bostadsrätt kan lugnt bo kvar i förvissning om att ha kvar både besittningsskydd och bytesrätt fullt ut. Han behöver inte, som nu kan vara fallet, överväga att acceptera ett erbjudande att förvärva bostadsrätt enbart för att inte riskera en försämring av sin rättsliga ställning.
Ett genomförande av kommitténs förslag torde vidare få
den verkan att det blir ovanligare att fastighetsägare ombildar hyresfastigheter till bostadsrätt utan att samråda
med hyresgästerna. Om det saknas möjlighet att upplåta
bostadsrätt till lägenheter som hyresgästerna vill behålla
ned hyresrätt, kan den ekononiska risken med en ombildning i rånga fall te sig alltför stor för fastighetsägaren, om han inte först förvissar sig om att flertalet hyresgäster
är villiga att gå över till bostadsrätt.
Även om de bestämmelser son kommittén föreslår sålunda i
viss utsträckning kan verka avhållande vå fastighetsägarna,
hindrar de i och för sig inte att en fastighetsägare även
i fortsättningen kan genorföra en ombildning över huvudet
på hyresgästerna genom att överlåta sin fastighet till en bostadsrättsförening i vilken har själv har det dominerande
inflytandet. Även om nackdelarna med sådana förfaranden
ninskar efter ett genomförande av kommittéförslaget, är
det tydligt att hyresgästerna i vissa fall kan åsamkas olägen-
heter genom en ombildning som de inte kan påverka.
Som förut har sagts är det alltså önskvärt att det införs
garantier för att hyresgästerna kan utöva inflytande över ombiléringsprocessen, framför allt över det led i processen
då fastigheten överlåts till bostadsrättsföreningen. En
förstärkning av hyresgästernas ställninz i detta avseende
kar ske på olika sätt.
Eti alternativ är att i bostadsrättslagen införa bestämmelser
Som garanterar ait det avgörande inflytandet i en bostadsräitsförening alltid tillkommer åe medlemmar som har sin bostad i föreningens hus. Man skulle kunna utvidza den nuvarande bestämmelsen om att ett visst antal av styrelseledamöterna skall väljas på föreningsstämma. Vidare skulle
man kunna föreskriva att en majoritet av de röstande på
föreningsstämman eller av medlemmarna i föreningen måste
vara posatta i föreningens hus.
Att införa bestämmelser av detta slag i bostadsrättslagen medför emellertid vissa svårigheter. Sådana bestämmelser skulle inte kunna gälla alla bostadsrättsföreningar. De skulle exempelvis inte kunna tillämpas från början i bostadsrättsföreningar som bildas i samband med nybyggen. För att inte bestämmelserna skulle få alltför stor räckvidd skulle det därför behövas begränsningar i olika avseenden, Bestämmelserna skulle säkerligen 5Sli ganska komrlicerade. Vidare ter det sig problematiskt att bestämma en rimlig våföljd för sådana fall då en föreningsstyrelse eller föreningsstämma fattar beslut i strid med bestämmelserna. titt t.ex. införa en generell csiltighetsvåfölja för sådana beslut förefaller alltför strängt. Sammanfattningsvis skulle det vara förenat med betydande svårigheter att i bostadsrättslagen föra in lämpliga bestämmelser för ombildningefallen. Denna lösning bör därför inte väljas.
Ett annat alternativ är att ta ir de pehövliga bestämmelserna i tillståndslagen. Detta framstår som en enklare lösning, särskilt som tillståndslagen är inriktad just på överlåtelse av hyresfastigheter. Det enda som torde behövas är ait komplettera villkoren för förvärvstillstång med en särskild bestämmelse för sådana fall då en hyresfastighet överlåts till en bostadsrättsförening. Bestämmelsen bör utiormas så, att den zer hyresgästerna möjlighet att utöva inflytande över själva" överlåtelsen. Det bör krävas att majoriteten av hyresgästerna |
+ i fastigheten nar gamtyckt till att fastigneten överlåts till föreningen.
Det föreslås tärför att det i 4 § första stycket tillståndslagen införs en ny bestämmelse som föreskviver att förvärvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte
+ sökanden visar avt flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet. Lagförslaget bifogas som bilaga.
Av 2 I 2 tillståndslagen följer att bostadsrättsföreninger
sor är ansluina till HSE eller Riksbygger inte behöver
förvärvstillstånd.
ed hyresgäster avses endasi de hyresgäster som har nyresavtal med fastighetsägaren, inte andrahandäshyresgäster. Begreppet
nyresgsäst omfattar både bostadshyresgäster och lokelhyres-
zäster.
Vic bedömningen av om flertalet hyresgäster har samtycki till förvärvet skall hänsyn givetvis ias till samtliga ryressäste SOL har hyresavtal med fastichets sägaren,
inte bara sådana son har förrlarat sis ha för avsilt att
övergå vill bostadsrätt. Bedömningen av om den erforderliga
majoriteter är uppnådd bör göras med utgångsnunkt frår je
pyresgäster som står i (pyrestörnöllente till fastigneisägaren
Nåson ändring av förutsättningarne att frågan om förvärva tillstånd skall Komma under hyresnämnåens prövning föreslås
inte. Tillstånd skall alltså även i fortsättningen behövas
bara ox kommunen begär hyresnämndens prövning av ett fastig-
hetsförvärv. Det förutsätts dock att kommunen i praktiken
kommer att begära hyresnämndens prövning i sådana fall då
majoriteten av hyresgästerna motsätter sig förvärvet. För att
kommunen skell få tillräckligt underlag för sin bedömning kan
övervägas att i förordningen 1 1975:1139) om tillämpningen av illståndslagen föreskriva att förvärvaren redan i sin annälan
a till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet.
5 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148
Prop. 1980/81: 148 | 66
till Bilaga till bilaga 2
Laz om ändring i laxen 11975:1132) Om $$
Härigenom föreskrivs att 4 i lagen i1975:1132; om förvärv av hyresfastighet mom. |
skall ha nedan argivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslaser lydelse
4 5
Förvärvstillstånd skall vägras, Förvärvetillstånd skall vägras, om sökanden ej sör sannelikt ett SI sökanden ej gör sannolikt att
har är i stånd att förvalta nan är i stånd att förvalta
fastigheter, att svitet mea för-
värvet är ait han skall idka
ce cstaccförvaltning och cärvid
i sådant skick
de anspråk de
poence enligt lag har rätt att
ställa samti att nan även i
övrigt kommer ati iaktta god
skall förvärvstillstånd också
väsras, om inte sökanden visar
att flertalet hyressäster
fastigheten har samtyckt till
förvärvet.
Förvärvsiillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det i ärendet visas avt
fastignetlen är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller mec hyreshus
som icke innehåiler fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall
fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande
av nyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även om de förutsättningar son anges
i första stycket ej föreligger.
Denna lag träder i kvaft den 1 juli 1931. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
1 Lagen omtryckt 1972:397.
Bilaga 3
Sammanställning av remissyttranden över 1978 års bo-
stadsrättskommittés delbetänkande (Ds Bo 1980:3)
Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från
hyresrätt till bostadsrätt samt justitiedepartementets promemoria om hyresgästinflytandet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt
Efter remiss har yttranden avgetts av bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, konsumentverket, bostadss:yrelsen, länsstyrelsen i Stockholms län, hyresrättsutredningen (Ju 1975: 06), 1978 års bostadsrättskommitté (beträffande promemorian), Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs, Malmö,
Uppsala och Danderyds kommuner, Sveriges advokatsamfund, HSB:s
riksförbund, Svenska Riksbyggen, Bostadsföreningarnas riksförbund (BR), Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC), Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegation och BR Fas-
tighetsgaranti AB. |
1 Bostadsdomstolen
Departementspromemorian. Bostadsdomstolen kan i huvudsak biträda promemorieförslaget men vill framföra följande synpunkter.
Med begreppet hyresgäst i förslaget avses såväl bostadshyregäst som
lokalhyresgäst. Lokalhyresavtalen kan emellertid avse många olika slag av hyresobjekt. Om kravet på samtycke skall gälla också lokalhyresgäster, skall 1. ex. alla de som hyr parkeringsplatser i ett garage i fastigheten ha inflytande på ombildningsprocessen. Det torde inte ha varit meningen. Enligt domstolens uppfattning bör den föreslagna ändringen inte gälla andra än bostadshyresgäster. Vilka som hör till denna kategori får avgöras med hjälp av 12 kap. I $ tredje stycket jordabalken.
Enligt förslaget skall hänsyn tas till inställningen hos samtliga hyresgäster som har hyresavtal med fastighetsägaren vid tiden för förvärvet. Lämpligheten av en sådan ordning kan ifrågasättas. Det förefaller rimligare att kräva att samtycke skall föreligga av hyresgästerna i flertalet lägenheter, eller om domstolens synpunkter i det föregående delas, i flertalet bostadslägenheter. Annars kan det inträffa att om två makar har skrivit under
hyresavtalet båda får rätt att höras i saken, medan make som inte står på
hyreskontraktet inte har sådan rätt. Den i promemorian föreslagna ord-
ningen kan också leda till manipulationer från hyresvärdens/överlåtarens sida. Sålunda kan han i ett läge där opinionen är splittrad få till stånd ett för
honom gynnsamt utfall av undersökningen genom att helt enkelt upplåta
hyresrätten till en och samma lägenhet till flera ”positiva” familjemedlemmar.
Under hänvisning till vad som har anförts förordar bostadsdomstolen att den nya bestämmelsen avfattas så att förvärvstillstånd skall vägras, om inte sökanden visar att hyresgästerna i flertalet bostadslägenheter i fastigheten har samtyckt till förvärvet.
Bostadsdomstolen ifrågasätter också om den föreslagna lagändringen inte bör medföra en ändring av 2 § förvärvstillståndslagen. Enligt första stycket 2 i paragrafen behöver inte riksorganisation av bostadsrättsför-
eningar och bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation
söka förvärvstillstånd. Man kan med fog fråga sig om hyresgästernas
inflytande bör vara mindre i det fall att en till riksorganisation knuten
bostadsrättsförening förvärvar ett hyreshus än i det fall att en fristående bostadsrättsförening gör det. Även hyresgästerna i en fastighet som skall förvärvas av en riksorganisation eller av en till denna ansluten bostadsrättsförening kan ju ha invändningar mot eller synpunkter på den tillämnade ombildningen. Att undantaget slopas behöver inte medföra några komplikationer. En kommun lär knappast påkalla hyresnämndsprövning,
om föreningen redan 1 sin anmälan till kommunen visar att erforderligt
hyresgästsamtycke föreligger.
Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Domstolen delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att tillskapa bestämmelser som medför att
besittningsskyddet inte försvagas och att bytesrätten inte försvinner för en
kvarboende hyresgäst eller för den till vilken hyresrätten överlåtits t.ex. genom byte. Ett förbud mot dubbelupplåtelser angriper roten till det onda
och löser otvivelaktigt problemen för de kvarboende hyresgästerna. Dess-
utom torde den föreslagna lösningen motverka uppkomsten av s.k. säljar-
bildade föreningar. Det oaktat ställer sig bostadsdomstolen tveksam till förslaget.
I betänkandet har antytts att ett förbud mot dubbelupplåtelser kan
innebära praktiska svårigheter vid upprättande av ekonomisk plan och för finansieringen. Två av utredningens experter har 1 ett särskilt yttrande
framhållit att konsekvenserna av ett förbud måste klarläggas innan det genomförs, i all synnerhet som ett förbud kan verka hindrande på den
enligt direktiven önskvärda utvecklingen mot en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. De betänkligheter som de båda experterna har anfört delar bostadsdomstolen. Missförhållandena synes inte vara så omfattande att en reform bör genomföras utan att konsekvenserna har kartlagts och över-
vägts. Olägenheterna torde dessutom minska om förslaget enligt departe-
mentspromemorian genomförs. Det förefaller lämpligare att ett ställnings-
tagande i frågan om förbud mot dubbelupplåtelser får anstå till dess att
kommittén har slutfört den del av sitt uppdrag som gäller finansieringsfrågorna och frågor rörande ekonomisk plan m. m.
Skulle det likväl anses olämpligt att avvakta resultatet av kommitténs fortsatta arbete anser bostadsdomstolen att man bör överväga en mindre
ingripande lösning än den som kommittén har föreslagit. En sådan kan
vara att jämka 12 kap. 46 § första stycket 6 a och 35 § andra stycket 4
jordabalken på så sätt att bestämmelserna blir tillämpliga bara under den ytterligare förutsättningen att hyresgästen eller den från vilken denne: härleder sin hyresrätt har tillträtt lägenheten efter det att den har upplåtits första gången med bostadsrätt. Bestämmelserna förutsätts självfallet gälla
också i det fallet att en hyresgäst t.ex. i samband med byte skrivit nytt hyreskontrakt med bostadsrättshavaren.
1 a Skiljaktig mening av ledamoten Beck-Friis
I fråga om departementspromemorian har jag samma mening som bostadsdomstolens övriga ledamöter. Beträffande kommittébetänkandet har
jag dock en annan uppfattning än dessa. Den framgår av följande.
Det finns ett önskemål att främja en mera allmän övergång från hyresrätt
till bostadsrätt. För att tillfredsställa detta önskemål kan det vara motiverat att vidta olika åtgärder, exempelvis att underlätta finansieringen av
bostadsrättsföretag. Närmast till hands ligger väl att överväga en förbättring av lånemöjligheterna.
Däremot bör man inte legalisera förfaranden som visserligen kan främja en övergång till bostadsrätt men som samtidigt försämrar rättsläget för dem som redan är hyresgäster i det aktuella huset och som även fortsättningsvis vill bo kvar med hyresrätt (kvarboende hyresgäster). I den mån gällande rätt lämnar utrymme för sådana förfaranden, bör dessa förhind-
ras.
Ett förfarande som används av en del bostadsrättsföreningar för att underlätta finansieringen, men som samtidigt kan försämra de kvarboende hyresgästernas ställning, är att deras lägenheter, trots att dessa redan är
upplåtna med hyresrätt, upplåts med bostadsrätt till andra personer. Om
en hyresgäst i detta läge genom ett formellt avtal eller på annat sätt godtar bostadsrättshavaren som hyresvärd i stället för fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen, förmodas hyresgästen helt förlora sin bytesrätt och få sitt
besittningsskydd inskränkt. Detta till följd av bestämmelserna i 12 kap. 35 och 46 §§ jordabalken.
Det är osäkert om det över huvud taget är möjligt att med rättslig verkan
och till förfång för en tidigare upplåten hyresrätt också upplåta en bostadsrätt till samma lägenhet. Ställs saken på sin spets, bör enligt min mening ledning sökas i den grundsats i fråga om oförenliga nyttjanderättigheters
inbördes ställning som kommer till uttryck i 7 kap. 22 § jordabalken,
nämligen att den tidigare upplätna rätten äger företräde, låt vara att para-
grafen inte formellt avser bostadsrätt (se 7 kap. 4 §).
Det är enligt min mening också osäkert om ett hyresavtal mellan bostadsrättsinnehavaren och den kvarboende hyresgästen, vilket avtal får de nyss angivna konsekvenserna i fråga om bytesrätten och besittningsskyd-
det, verkligen bör stå sig vid en rättslig prövning. Hyresgästen torde
nämligen, åtminstone om han inte har insett dessa konsekvenser, ha möj-
ligheter att få avtalet jämkat eller lämnat utan avseende med stöd av 36 §
Den osäkerhet som råder beträffande rättsläget motiverar en klargörande lagstiftning. Eftersom de angivna förfarandena i praktiken tycks tillämpas till förfång för de kvarboende hyresgästerna och eftersom takten i övergången till bostadsrätt f. n. är hög, bör lagstiftning ske nu.
Vill man genom lagstiftning garantera den kvarboende hyresgästen fortsatt bytesrätt och fullt besittningsskydd står olika metoder till buds. En metod är att föreskriva ett uttryckligt förbud mot att bostadsrätt upplåts till en redan uthyrd lägenhet vid sidan av det bestående hyresförhållandet. Det
är alltså den metod som kommittén har valt. En annan metod är att försöka jämka 12 kap. 35 och 46 §§ jordabalken till förmån för de kvarboende
hyresgästerna. Det är den metod som bostadsdomstolen anvisar.
Enligt min mening är kommitténs metod att föredra. Förbudet angriper
det grundläggande missförhållandet, nämligen att två funktionsmässigt likartade nyttjanderätter upplåts till en och samma lägenhet åt olika perso-
ner. Förbudet rimmar också väl med den grundsats i jordabalken som jag
nyss angav. Det kan dessutom uttryckas i en lättbegriplig lagregel, vilket är
särskilt viktigt i detta sammanhang. Bostadsdomstolens metod är symtomatisk. Den tar sikte på två av de nu aktuella olägenheterna av dubbelupplåtelser. Spekulationsrisken och and-
ra olägenheter som har påtalats av kommittén lämnas därhän. Jag fruktar att ytterligare andra olägenheter ganska snart kommer i dagen, om man
fortsättningsvis godtar dubbelupplåtelserna.
Jag är dessutom rädd för att en jämkning av 35 och 46 §§ i avsedd riktning kräver sådant ingrepp i lagtexten att bestämmelserna blir praktiskt taget obegripliga för de människor som berörs.
Också av andra skäl kan, som framgår av följande, ändamälsenligheten av bostadsdomstolens metod ifrågasättas. I alta normala fall. alltså när det
inte är fråga om ett kvarboende efter ombildning. saknar ju den som hyr en
bostadsrättslägenhet bytesrätt och hans besittningsskydd är begränsat.
Normalsituationen kan för en enskild person vara svår att skilja från den speciella situationen att lägenheten hyrs ut till en kvarboende hyresgäst.
Härigenom kompliceras bilden på ett sådant sätt att en kvarboende hyresgäst kan förledas att efterge det speciella skydd som han skulle tillerkännas
genom en jämkning av 35 och 46 88. Slutligen vill jag i detta sammanhang framhålla att man också måste tänka på de människor som planerar att köpa en bostadsrätt. Om det redan
bor en hyresgäst i den aktuella lägenheten och denne har bytesrätt och fullt besittningsskydd, kan bostadsrätten i realiteten visa sig ha ett mycket lågt
värde för köparen. Ett förbud mot dubbelöverlåtelse hindrar uppenbarligen att folk förleds att köpa bostadsrätter som de inte kan utnyttja därför
att hyresgästen sitter kvar i lägenheten. Ett genomförande av bostadsdomstolens förslag får precis motsatt effekt, vilken kan leda till en förstärkning
av det spekulativa inslaget på bostadsmarknaden. Den lagtext som kommittén har föreslagit bör enligt min mening justeras så att själva principen — förbudet mot dubbelupplåtelse — klarare framgår, förslagsvis på följande sätt: ”En bostadslägenhet som har upplåtits med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består.”
Att göra undantag för upplåtelse av bostadsrätt till en kvarboende hyresgäst är enligt min mening onödigt och förvirrande. Upplåter bostadsrätts-
föreningen/hyresvärden bostadsrätt till en kvarboende hyresgäst, upphör
samtidigt hyresförhållandet dem emellan. Detta ligger i sakens natur. Vid behov kan förhållandet klargöras i upplåtelsehandlingen.
Med uttrycket ”så länge hyresförhållandet består” avser jag även den tid under vilken en tvist om förlängning prövas och den tid under vilken
hyresgästen har medgetts uppskov med avflyttningen.
Bestämmelsen bör enligt min mening tas in som ett nytt stycke mellan första och nuvarande andra stycket i 2 § bostadsrättslagen.
2¶Stockholms tingsrätt
Tingsrätten tillstyrker förslaget i justitiedepartementets promemoria.
Ett allt större intresse att själv äga sina lägenheter har under senare år vuxit fram hos hyresgäster. Det har emellertid visat sig att de regler som
finns på berörda rättsområden är oklara i vissa hänseenden vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt i en fastighet. Detta gäller främst dels frågan
om vem som efter fastighetsöverlåtelse till bostadsrättsförening skall anses vara rätt hyresvärd gentemot Kvarboende hyresgäst, dels ock frågorna om kvarboende hyresgästs besittningsskydd och bytesrätt. Det är av vikt att
ett klargörande på dessa punkter kommer till stånd. Så länge bostadsrätt icke upplåtits till hyreslägenhet, vars innehavare ej önskar övergå till
Prop, 1980/81: 148 71
bostadsrätt, föreligger inga svårigheter. Sådan kvarboende hyresgäst kom-
mer att ha bostadsrättsföreningen som hyresvärd och har kvar sitt besitt-
ningsskydd och sin bytesrätt till fullo. Upplåtes däremot bostadsrätt i bostadsrättsförenings fastighet till samtliga lägenheter, kan problem upp-
stå vid lösande av frågor i nämnda hänseenden. Kommittén skiljer mellan två olika typer av sådana sidoöverlåtelser, dels sidoupplåtelse till bostads-
rättshavare som icke tecknar hyresavtal med den kvarboende hyresgästen.
dels sidoupplåtelse där sådant avtal träffats. För att komma fram till en
lösning av problemen har kommittén diskuterat två olika linjer. Den ena går ut på ett lagstadgat förbud för sidoupplåtelse (dubbelupplåtelse). den andra att införa klarare regler för hyresgästs rättsställning, vilka reglers närmare innehåll kommittén dock icke utvecklat. Vid övervägande av
olika skäl för och cmot de båda alternativen har kommittén stannat för att
föreslå förbud för sidoupplåtelser, om än med viss tvekan då det gäller fall där avtal träffats mellan bostadsrättshavare och hyresgäst.
Det kan emellertid starkt ifrågasättas om kommitténs förslag gagnar grundtanken bakom kommitténs direktiv att underlätta övergång till bostadsrätter i fastighet, där majoriteten av hyresgäster önskar att själva
övertaga förvaltningen av densamma.
Ett förbud mot sidoupplätelse medför, som experterna Minnbergh och
Tornée framhållit, betydande praktiska och ekonomiska olägenheter. Det synes som om kommittén tillmätt spekulativa förfaranden vid föreningsbildande och bostadsrättsförsäljning viss vikt. Med hänsyn till att det stora
flertalet bostadsrättsföreningar är seriösa, föreligger enligt tingsrättens
mening dock ej behov av förbud mot sidoupplåtelse på sådan grund. Vidare har som skäl för förbud åberopats svårigheterna för den kvar-
boende hyresgästen att överblicka konsekvenserna av att teckna hyresav-
tal med bostadsrättshavare. Detta skäl är ej heller särskilt bärande. Då fråga uppkommer bland hyresgäster att gå samman till bostadsrättsför-
ening för inköp av den fastighet de bor i, torde de flesta få klart för sig vad det gäller genom information på olika sätt. Det skulle möjligen kunna ifrågasättas om inte skyldighet kunde åläggas föreningen att på ett enkelt
sätt upplysa hyresgäster, som ej är villiga att teckna bostadsrätt, om
gällande regler för besittningsskydd och bytesrätt på exempelvis liknande sätt som stadgas I 12 kap. 44 § jordabalken vid uppsägning av hyresavtal på grund av bristande hyresbetalning.
Det synes tingsrätten att det andra av kommittén diskuterade förslaget till lösning, nämligen att införa regler som klargör hyresgästernas rättsliga
ställning och som tar sikte på att bibehålla bytesrättens faktiska värde, är att föredraga. Den omständigheten att sådant skydd och sådan bytesrätt
tillkomme jämväl vissa hyresgäster, som anvisats hyreslägenhet i av kommun med bostadsrätt innehavd lägenhet. bör ej verka hindrande, då det här
är fråga om en förhållandevis liten grupp hyresgäster.
På grund av vad sålunda anförts avstyrker tingsrätten de föreslagna lagändringarna och föreslår att man närmare utreder vilka regler som
behövs för att stärka ifrågavarande hyresgästers ställning.
3¶Hyresnämnden i Stockholm
Hyresnämnden delar bostadsrättskommitténs uppfattning om det angelägna i att åtgärder vidtas för att klärlägga de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning och att bevara deras förlängnings- och bytesrätt. Det är
givetvis likaså angeläget att bytesrättens faktiska värde inte minskar för en kvarboende hyresgäst av den anledningen att en nytillträdande hyresgäst
kan komma att få ett svagare besittningsskydd och sakna bytesrätt. Kommitténs förslag till ändringar i bostadsrättslagen innebär visserligen förbättringar i de berörda hänseendena genom att s.k. dubbelupplåtelser
inte blir möjliga efter lagändringens ikraftträdande. Hyresnämnden anser
det emellertid tveksamt om tillräckliga skäl visats föreligga för att med förtur behandla frågan om förbud mot sådana upplåtelser. Vid dubbelupplåtelser före ikraftträdandet torde sålunda hyresgästernas ställning inte kunna påverkas annat än genom ändringar i 12 kap. jordabalken som görs
tillämpliga även på tidigare slutna hyresavtal. Kommittén synes avse att återkomma till denna fråga under det fortsatta utredningsarbetet. Enligt de till betänkandet fogade särskilda yttrandena kan vidare ett förbud mot dubbelupplåtelser medföra vissa olägenheter från finansiella och ekono-
misk-tekniska synpunkter, till vilka kommittén likaså synes avse att återkomma.
Enligt bostadsdepartementets förteckning 1980-11-07 över kommande
betänkanden under tiden december 1980—juni 1981 skall kommittén som-
maren 1981 avlämna ett betänkande kallat ”Att bilda bostadsrättsförening
i hyreshus”. Hyresnämnden utgår från att de nyss berörda kvarstående frågorna kommer att behandlas i det aviserade betänkandet. Den nu före-
slagna reformen bör enligt nämndens mening bedömas mot bakgrund av kommitténs övriga förslag i ombildningsfrågan vilka sålunda kan väntas föreligga inom kort. Hyresnämnden avstyrker därför att bostadsrättslagen
nu ändras på sätt bostadsrättskommittén har föreslagit.
Skäl kan i och för sig anföras för att i enlighet med departementsförsla-
get låta hyresgästernas allmänna inställning få betydelse för prövningen enligt tillståndslagen. Av bostadsrättskommitténs delbetänkande framgår
emellertid att kommitténs uppdrag omfattar bl. a. frågan om förköpsrätt för hyresgästerna till fastigheten. Hyresnämnden föreställer sig att en lagstift-
ning i ämnet måste innehålla bestämmelser om möjlighet för en majoritet bland hyresgästerna att genomföra ett förköp och att sådana majoritets-
regler bör samordnas med tillståndstlagen. Frågan om ändringar i denna lag för att ge hyresgästerna inflytande över ombildningsprocessen synes utan större olägenhet kunna uppskjutas för behandling i det sammanhanget. Härtill kommer att det för själva föreningsbildningen torde ha störst betydelse hur stor del av fastighetens totala lägenhetsyta som kommer att
upplåtas med bostadsrätt. Antalet positivt inställda hyresgäster skulle med
det synsättet inte ha avgörande betydelse. Det kan också av den anledning-
en finnas skäl att i ett sammanhang bedöma behovet av ändringar i till-
ståndslagen och kommitténs blivande förslag i ombildningsfrågan. Hyres-
nämnden anser därför att inte heller departementsförslaget nu bör läggas till grund för lagstiftning.
Hyresnämnden vill tillägga att departementsförslagets majoritetsregel inte är entydig. Enligt promemorian skall hänsyn tas till samtliga hyresgäs-
ter som har hyresavtal med fastighetsägaren. Det är inte ovanligt att flera
hyresgäster tillsammans hyr en lägenhet. Det bör klarläggas om hänsyn skall tas till varje särskild hyresgäst i ett sådant hyresförhållande eller om samhyresgäster vid tillämpning av majoritetsregeln skall anses som en
hyresgäst. Det förekommer också att er person hyr flera lägenheter i en
fastighet. Ett klarläggande uttalande om regelns tillämpning synes erfor-
derligt också för detta Fall.
4¶Hyresnämnden i Göteborg
Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Hyresnämnden finner att det syfte som ligger till grund för de föreslagna ändringarna i bostadsrättslagen väl uppnås genom det framlagda förslaget om lagändring. Någon erinran
mot förslaget i och för sig finns därför inte. Nämnden ifrågasätter dock om inte frågan om rättsskyddet för kvarboende hyresgäst vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt, som endast är en av de frågor som behandlas av
bostadsrättskommittén, kunnat anstå till kommitténs slutbetänkande. Någon mera betydande olägenhet av nuvarande regler har inte förmärkts
såvitt gäller hyresförhållanden inom nämndens verksamhetsområde.
Vad gäller det framlagda förslaget vill nämnden göra följande påpekanden. Det bör klargöras — lämpligen motivledes — att den föreslagna lydelsen av 2§ bostadsrättslagen självfallet endast tar sikte på förstahandshyresgäst. Vidare förutsätts. att om 1. ex. två hyresgäster gemensamt hyr
en lägenhet, hinder inte skall möta att upplåta lägenheten med bostadsrätt
till endast den ena om båda är överens om det.
En fråga som bör uppmärksammas gäller vad som kan inträffa när en fastighetsägare låter ett hus övergå till en bostadsrättsförening i samband
med att en omfattande ombyggnad av huset inleds. I en sådan situation kan hyresgästerna komma att sägas upp och tvingas att flytta sedan de har erhållit ersättningslägenheter och eventuellt också garanterats rätt att flytta tillbaka till huset. Sedan hyresavtalen har upphört att gälla utgör den
föreslagna lydelsen av 2§ tredje stycket bostadsrättslagen inte något hinder mot att lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Hyresgäst som ut-
nyttjar sin återflyttningsrätt och tecknar nytt hyresavtal till lägenhet i huset
med den som innehar bostadsrätten till lägenheten får ett försvagat besitt-
ningsskydd och går miste om sin bytesrätt. Enligt hyresnämndens mening
föreligger risk för att det skydd som den föreslagna regeln skall utgöra för
hyresgäster kommer att sättas ur spel i den nu nämnda situationen. En
möjlighet att komma till rätta med detta förhållande skulle vara att i 28
tredje stycket bostadsrättslagen jämställa den som har återflyttningsrätt med hyresgäst.
En annan situation där det kan finnas risk för att den föreslagna regeln
kringgås kan uppkomma när lägenhet övergår till ny innehavare, t.ex. i samband med byte. Genomförs bytet som en verklig överlåtelse uppstår
ingen sådan risk, eftersom den till vilken överlåtelse sker då omedelbart
inträder i den tidigare hyresgästens rättsförhållande. Det är emellertid vanligt att ett byte av lägenhet i stället genomförs i den formen, att hyresvärden och hyresgästen träffar överenskommelse om att hyresavtalet skall upphöra och att hyresvärden därefter tecknar nytt avtal med den tillträdande hyresgästen. I sådant fall föreligger risk för att bostadsrätts-
föreningen passar på att upplåta bostadsrätt till lägenheten efter det att den gamla hyresgästen har skrivit av sitt kontrakt men innan kontraktet med
den nye hyresgästen har undertecknats.
Så länge hyresgästen har rätt att nyttja sin lägenhet kan bostadsrättsföreningen inte upplåta bostadsrätt till lägenheten åt annan. Förbudet torde gälla även under tiden från det att hyresgästen har sagt upp sitt avtal och
till dess att avflyttning sker samt under tid hyresgästen har beviljats uppskov med avflyttningen. Eftersom en bostadsrättsupplåtelse kommer till stånd när upplåtelsehandlingen upprättas och inte när lägenheten tillträds och då s.k. förhandsavtal inte får träffas beträffande bostadslägenhet får
regeln till följd att föreningen normalt får vänta ända till dess lägenheten är
friställd innan den kan binda någon för en bostadsrätt till lägenheten. Detta är en från praktisk synpunkt mindre lyckad följd av den föreslagna bestämmetlsen.
Justitiedepartementets promemoria. För att en bostadsrättsförening skall få förvärvstillstånd fordras enligt förslaget att sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet. Vad hyresnämnden ovan i anslutning till den föreslagna ändringen i bostadsrättstagen har anfört om möjligheter att kringgå lagstiftningen genom förfaranden i
anslutning till att ett hus töms på hyresgäster vid ombyggnad gäller även i nu aktuellt fall. Även här kan ifrågasättas om inte den som har återflytt-
ningsrätt bör jämställas med hyresgäst.
I promemorian uttalas, att bedömningen om den erforderliga majoriteten är uppnådd bör göras med utgångspunkt från de hyresgäster som står i
hyresförhållande till fastighetsägaren vid tiden för förvärvet. I detta sam-
manhang eftertyser nämnden klargörande om vad som menas med ”hyresgäster”. Skall varje lägenhet anses ha en hyresgäst eller skall var och en som undertecknat ett hyresavtal. dvs. samtliga medhyresgäster, anses som
hyresgäster?
Vidare förutsätts i promemorian, att kommunen i praktiken kommer att
begära hyresnämndens prövning i sådana fall då majoriteten av hyresgäs-
ter motsätter sig förvärvet. Det förefaller lämpligt att förordningen om
tillämpningen av tillståndslagen kompletteras med en föreskrift att förvärvare redan i sin ansökan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster
har samtyckt till förvärvet.
5 Hyresnämnden i Malmö
Bostadsrättskommitténs betänkande. Betänkandet inleds med en förhållande vis fyllig redogörelse för kvarboende hyvresgästs rättsliga ställning när en fastighet övergår till att ägas av en bostadsrättsförening och bostadsrätt
upplåts till lägenheten i fråga. Denna utredning är värdefull mot bakgrund av det komplicerade rättsläget på området.
Fasthållas bör att rättspraxis konsekvent synes ha vidhällit att bostadsrättsföreningen och inte den till vilken bostadsrätt upplåtits är hyresvärd i förhållande till den kvarboende hyresgästen, såvida inte hyresgästen ge-
nom underlåten processinvändning eller eljest får anses ha godtagit att
bostadsrättshavaren har inträtt som hyresvärd (se t.ex. PH 15:70). Bostadsdomstolens rättsfall 13: 76 synes på sina håll ha missförståtts men gör ingen ändring i denna princip. I rättsfallet hade ju genom lagakraftvunnen dom i tingsrätt fastslagits att hyresgästen stod i hyresförhållande till bostadsrättshavaren. Vad bostadsdomstolen hade att pröva var hyresgästens
besittningsskydd i den därigenom uppkomna situationen. I bostadsdom-
stolens rättsfall 4:79 gjorde däremot hyresgästen invändning om att hon
stod i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen och inte till bostads-
rättshavaren vilken sagt upp hyresavtalet. Domstolen måste alltså som preliminärfråga taga ställning till vem som var hyresvärd och fastslog att upplåtelsen av bostadsrätten inte medfört någon ändring i hyresförhållan-
det mellan föreningen och hyresgästen. Förutvarande praxis uppehölls alltså.
"Mot bakgrund av angivna rättspraxis är det som kommittén anför tveksamt hur långt den 1978 tillkomna bestämmelsen i 46 § punkt 6 a hyreslagen egentligen sträcker sig. Lagändringen skall nog såsom lagrådet framhåller
(prop. 1977/78:175 s. 220 n) närmast uppfattas som ett förtydligande av
förut gällande rätt. Den äldre lydelsen av 46 § punkt 6 hade av förarbetena
att döma tillkommit med tanke på det fallet att upplåtelsen av hyresrätten
gjorts av en bostadsrättshavare och att lägenheten fortfarande vid uppsägningen innehades med bostadsrätt. Som kommittén anför torde det svagare besittningsskyddet enligt punkt 6 a omfatta dels sådana fall i vilka särskilt
hyresavtal upprättats mellan en kvarboende hyresgäst och bostadsrättshavaren och dels sådana fall i vilka domstol fastslagit att ett hyresförhållande
uppkommit mellan parterna. I motsats mot kommittén anser emellertid hyresnämnden troligt att det svagare besittningsskyddet också gäller i de fall där hyresgästen inte gör invändning mot ett påstående att ett hyresför-
hållande uppkommit mellan bostadsrättshavaren och honom. Hyresgästen
får ju därigenom anses ha godtagit att bostadsrättshavaren inträtt som hyresvärd istället för bostadsrättsföreningen och därigenom att upplåtelsen sker från bostadsrättshavaren. Någon verklig skillnad föreligger inte
mellan detta fall och de två föregående.
En hyresgäst som inte uttryckligen eller konkludent godtar att bostadsrättshavaren inträder som hyresvärd kvarstår alltså i hyresförhållande till
bostadsrättsföreningen med fullt besittningsskydd. Därmed följer också rätt till lägenhetsbyte utan inskränkning och fullt besittningsskydd även för
den som genom bytet förvärvar hyresrätten. Så länge hyresgästen fast-
håller att han står i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen är alltså
rättsläget tillfredsställande för honom. Den egentliga faran för hyresgästen
synes ligga i att han genom konkludent handlande kan komma att godtaga
bostadsrättshavaren som hyresvärd och därigenom utan att vara medveten om saken försämra sitt rättsläge. Enbart den omständigheten att hyresgästen på anmodan erlägger hyra till bostadsrättshavaren innebär enligt praxis inte att han godtager denne som hyresvärd (PH 15/70). Hyresgästen gör emellertid detta genom att underteckna ett tilläggsavtal om hyra, på vilket
bostadsrättshavaren anges som hyresvärd (den till grund för bostadsdom-
stolens rättsfall 13:76 liggande tingsrättsdomen). Det kan naturligtvis lätt
hända att en hyresgäst undertecknar ett tilläggsavtal innehållande förhandlingsklausul, ändrad klausul om värmeersättning etc. utan att observera att
tilläggsavtalet upptar bostadsrättshavaren och inte bostadsrättsföreningen
som hyresvärd. Det kan också hända att han genom skrivelser till och
förhandlingar med bostadsrättshavaren kommer i en sådan situation att det är oklart vem som är hyresvärd. Såsom kommittén anför kan ett svävande
rättsförhållande uppstå, vilket måste vara till nackdel för hyresgästen.
Hyresnämnden godtar vad kommittén anför och som utmynnar i att bostadsrätt inte skall få upplåtas vid sidan av en hyresrätt. Nämnden tillstyrker alltså de föreslagna tilläggen till 2 och 8§§ bostadsrättslagen. Dock vill nämnden inte förringa de invändningar av finansiell och ekonomisk-teknisk natur som kan resas mot förslaget och som framhålles i särskilt yttrande av experterna Minnbergh och Tornée. Ett genomförande
av förslaget kan försvåra övergång till bostadsrätt även i fall då sådan
övergång får anses lämplig och önskvärd. De uppenbara nackdelarna med nuvarande ordning anser emellertid nämnden vara utslagsgivande till för-
mån för förslaget. I anslutning till 2§ vill nämnden framhålla att det inte finns anledning
motsätta sig upplåtelse av bostadsrätt, när hyresförhållandet på grund av
uppsägning från hyresgästens sida eller eljest med säkerhet kommer att upphöra vid en viss tidpunkt. Upplåtelse från en framtida tidpunkt då lägenheten blir friställd kräver dock ändring av 98 bostadsrättslagen, vil-
ket skulle komma i konflikt med de intressen som föranledde regelns införande.
Justitiedepartementets promemoria. Överförandet av en fastighet till en så kallad säljarebildad bostadsrättsförening kan som framhålls i prome-
morian medföra nackdelar för hyresgästerna. Med hänvisning till vad som anförts ovan vill hyresnämnden dock betona att de som bor kvar med
hyresrätt inte får sin rättsliga ställning försämrad automatiskt såsom promemorian tycks mena. För att det svagare besittningsskyddet skall inträda krävs såsom framgår av det föregående att bostadsrätt upplåts till lägenheten och att bostadsrättshavaren inträder som hyresvärd i den tidigare fastighetsägarens ställe. Ett genomförande av kommitténs förslag att för-
bjuda dubbelupplåtelser skulle som hyresnämnden framhållit få till följd att
man undanröjer den rättsosäkerhet som följer av oklarheten ifråga om vem som egentligen är hyresvärd.
Hyresnämnden håller med om att de så kallade säljarebildade bostadsrättsföreningarna kan medföra olägenheter för de boende även om kommitténs förslag genomföres. En sådan olägenhet kan vara att de boende
inte har något inflytande över fastighetens förvaltning utan att denna
kanske utövas av personer som inte alls bor i huset. En annan kan vara att
hyresgästerna inte har någon riktig överblick över vad de bostadsrätter
som erbjuds dem egentligen är värda. Det kan ju röra sig om en äldre fastighet med stora dolda reparationsbehov. Hyresnämnden vill dessutom framhålla att utbjudandet av bostadsrätter till personer utanför fastigheten
på samma sätt kan medföra risker för dessa. I de fall det här är fråga om rör det sig i allmänhet om försäljningar till stora belopp. Det kan vara en
mindre behaglig överraskning för förvärvaren av bostadsrätten att finna att bestämmanderätten i föreningen och förvaltningen av fastigheten utövas
av personer som inte är bosatta där och som kanske inte har något riktigt
intresse av fastighetsförvaltningen.
I promemorian föreslås att i lagen om förvärv av hyresfastighet införs en ny bestämmelse, som föreskriver att förvärvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastig-
heten har samtyckt till förvärvet. Hyresnämnden instämmer i att det vore
lämpligt om förvärvsprövningen kunde äga rum på ett sådant sätt att
hyresgästernas inställning beaktades. Nämnden är dock tveksam till den utformning som den föreslagna lagregeln fått. Den innebär i praktiken att en bostadsrättsförening som söker förvärvstillstånd i sin anmälan till kommunen måste bifoga en lista på hyresgäster, med underskrifter av dem som samtycker till förvärvet. Erfarenheten av sådana listor i hyresärenden visar att ovidkommande synpunkter kan spela in och att hyresgästerna kan ha svårt att bedöma vad det är de skall skriva under. Deras ”samtycke” kanske i realiteten bara innebär att det är likgiltigt för dem vem som äger
fastigheten. Med den kategoriska utformning regeln har fått gäller det vidare för hyresnämnden att fastställa vad som menas med flertalet hyresgäster i fastigheten. Skall man räkna efter huvudtalet efter principen en hyresgäst en lägenhet, eller skall man ta hänsyn till om hyresgästen hyr
bostad eller lokal, en stor eller liten lägenhet, om han bott i huset kort tid eller länge osv. Lämpligare synes vara att ge hyresnämnden möjlighet till en friare prövning. Hyresgästernas inställning bör vara ett moment som tillsammans med de övriga rekvisiten enligt 4§ förvärvslagen skall prövas
som grund för förvärvstillståndet. Regeln kan förslagsvis utformas på
följande sätt: ”Är förvärvaren en bostadsrättsförening, skall förvärvstill-
stånd också vägras om med hänsyn till hyresgästernas inställning och
omständigheterna i övrigt grundad anledning därtill föreligger.”
Med den föreslagna regeln skulle det praktiska förfarandet i förvärvsärenden, när en bostadsrättsförening är förvärvare, gestalta sig på ungefär följande sätt. Efter anmälan till kommunen enligt 3 § förvärvslagen undersöker kommunen huruvida styrelsemedlemmarna bor i fastigheten och anmodar föreningen att inkomma med redogörelse för hyresgästerna och deras inställning till föreningens förvärv. Vilka krav som här skall ställas
får avgöras I det särskilda fallet. Om styreisemedlemmarna bor i huset och föreningsbildningen eljest verkar acceptabel, torde sökandens uppgift att så eller så många namngivna hyresgäster godtar förvärvet och är villiga att
teckna bostadsrätt få tagas för god. Om sökandens uppgifter befinns mindre tillfredsställande eller ärendet eljest bedöms tveksamt, påkallar kommunen förvärvsprövning i hyresnämnden. Nämnden kan då som ett led i
sin prövning bereda hyresgästerna tillfälle att yttra sig. Utredning om
hyresgästernas inställning och andra uppgifter av betydelse kan också förväntas erhållas från vederbörande hyresgästförening, som ju jämte
kommunen är motpart till sökanden i förvärvsärenden. Slutligen vill hyresnämnden framhålla att det inom ramen för den nuvarande regeln ges en viss möjlighet att hindra förvärv av bostadsrättsföreningar av här åsyftat slag. Om bostadsrättsföreningens styrelseledamöter inte bor i huset och om deras handlande i samband med föreningsbildningen tydligt visar att deras intresse av förvärvet främst är spekulativt, kan hyresnämnden finna att avsikten med förvärvet inte är att idka bostadsför-
valtning som motsvarar de boendes berättigade anspråk samt att iaktta god sed i hyresförhållanden. Hyresnämnden i Malmö har nyligen avgjort ett ärende där man på dessa grunder avslog ett aktiebolags ansökan om förvärvstillstånd. Detta ärende är nu under prövning i bostadsdomstolen.
6 Konsumentverket
Konsumentverket ställer sig bakom de tankegångar som redovisats och
tillstyrker förslagen.
I justitiedepartementets promemoria anförs att det kan övervägas att i
förordningen om tillämpningen av tillståndslagen föreskriva att förvär-
varen redan i sin anmälan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet. Konsumentverket anser att en sådan bestämmelse bör införas.
7 Bostadsstyrelsen
Styrelsen ansluter sig till vad bostadsrättskommittén anfört såväl i fråga om att bostadsrättsföreningen bör vara hyresvärd för kvarboende hyres-
gäster som i fråga om dessas besittningsskydd och bytesrätt. Beträffande den förstnämnda frågan kan styrelsen i sammanhanget erinra om att en förutsättning för erhållande av bostadsanpassningsbidrag bl.a. är att hyresavtal är tecknat direkt med husets ägare. om inte sökanden hyr bostaden i andra hand av kommunen. Styrelsen ansluter sig även till förslaget att senare bostadsrättsupplåtelser skall frånkännas giltighet i förhållande till tidigare hyresrättsupplå-
telser. Rent principiellt synes det styrelsen vara mindre tilltalande att två olika rättssubjekt samtidigt har nyttjanderätt till samma objekt, när den faktiska nyttjanderätten endast innehas av det ena. (Styrelsen erinrar i detta sammanhang om kommitténs påpekande att bostadsrätt, även om
bostadsrättshavaren får en ägarliknande ställning med avseende på lägenheten, enligt gällande lagstiftning innefattar en nyttjanderätt.) Härtill kom-
mer att ett förbud mot dubbelupplåtelser mot bakgrund av 1978 års lagstift-
ning på området synes vara det säkraste sättet att trygga kvarboende hyresgästs tillbörliga rätt. I detta sammanhang bör för övrigt påpekas att det i de särskilda yttrandena inte närmare redogjorts för när dispens från
förbudet bör beviljas.
Styrelsen instämmer helt i kommitténs bedömning att det saknas anled-
ning att understödja sådana ombildningar till bostadsrätt där inte en viss majoritet av hyresgästerna själva ansluter sig till bostadsrättsföreningen
och tecknar bostadsrätt.
Förfarandet att fastighetsägaren själv bildar bostadsrättsförening tillsammans med ett fåtal andra personer, som kanske inte ens bebor fastigheten och inte heller avser att göra detta. strider enligt styrelsens uppfattning mot grundläggande bostadspolitiska värderingar med avseende på boende-
demokrati. Att de boende på detta sätt bl.a. undandras möjligheterna att påverka köpeskillingen för fastigheten kan också leda till att fastigheter
med ett eftersatt reparations- och underhållsbehov belastas med lån som senare omöjliggör en nödvändig upprustning.
Styrelsen har, främst på senare tid, allt oftare kommit i kontakt med
oroliga hyresgäster som upplever en process som sker helt ovanför deras huvuden och där de helt saknar möjlighet att bedöma konsekvenserna av fastighetsägarens agerande. De saknar också möjligheter att genom indi-
rekt representation påverka innehållet i den ekonomiska planen. Genom att enligt förslaget sådana som i första hand har ett intresse av att bebo
fastigheten kommer att dominera föreningen, skapas enligt styrelsens mening bättre förutsättningar för att samtliga boendes intressen tas tillvara.
Styrelsen har inte heller uppfattat direktiven för bostadsrättskommittén
så att utgångspunkten för att främja en övergång till bostadsrätt skulle vara oberoende av de kvarboende hyresgästernas från bostadspolitiska ut-
gångspunkter skyddsvärda intressen. De argument härför som framförts i de särskilda yttrandena synes inte vara särskilt tungt vägande. Etwt godta-
gande av en sådan uppfattning skulle också innebära att hyresgästerna inte
skulle få något inflytande när det gällde sådana för den ckonomiska planen
och därmed de framtida boendekostnaderna väsentliga förutsättningar som reparations- och underhållsbehov m. m.
Nackdelarna med förbudet att upplåta bostadsrätt vid sidan av gällande hyresavtal synes också överkomliga. Beträffande finansieringsmöjlighe-
terna erinras om möjligheten för bostadsrättsförening som får lån med
29 96 av låneunderlaget att erhålla bostadslån för förvärv enligt 10 § bostadsfinansieringsförordningen. För äldre fastigheter har denna möjlighet dock mindre värde, om inte bostadslån för ombyggnad nyligen beviljats. Lånemöjligheterna borde bl.a. därför eventuellt vidgas. (Såväl de finan-
sielta problemen som problemen med upprättande av den ekonomiska
planen kommer enligt vad kommittén anfört att tas upp vid dess fortsatta
arbete.)
Bostadsstyrelsen ansluter sig också till vad som anförts i promemorian
om hyresgästinflytandet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Förslaget att förvärvstillstånd enligt tillståndslagen då förvärvaren är en
bostadsrättsförening, skall vägras, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet, rimmar väl med styrelsens tillämpningsföreskrifter till 58 § bostadsfinansieringsförordningen, enligt vilka en förutsättning för utbetalning av bostadslån till en bostads-
rättsförening i princip är att mer än hälften av bostadslägenheterna har tecknats för upplåtelse med bostadsrätt. För att inte bestämmelserna skall kunna kringgås genom att fastighetsägaren först bildar en ekonomisk förening som förvärvar fastigheten och sedan ombildar sig till en bostadsrätts-
förening bör dock enligt styrelsens uppfattning i tillståndslagen föreskrivas
att sådan ombildning skall jämställas med förvärv.
För att kommunen skall få tillräckligt underlag för sin bedömning av huruvida hyresnämndens prövning skall begäras eller inte bör vidare enligt
styrelsens uppfattning i förordningen om tillämpningen av tillståndslagen
föreskrivas att bostadsrättsföreningen redan i sin anmälan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet.
8 Länsstyrelsen i Stockholms län
Bostadsrättskommittén har i sin utredning pekat på den osäkerhet som uppkommer beträffande den kvarboende hyresgästens möjligheter att häv-
da sitt besittningsskydd och sin bytesrätt i de fall bostadsrätt upplåtes vid sidan av hyresrätt eller särskilt hyresavtal tecknas mellan bostadsrättsha-
varen och hyresgästen. Länsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att
denna osäkerhet kan leda till sådana rättsförluster för den enskilde hyres-
gästen som inte är acceptabla. Genom den föreslagna lagändringen kom-
mer hyresgästen alltid att kvarstå i ett direkt hyresförhållande till
fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen varigenom besittningsskyddet och
Bytesrättens faktiska värde kommer härigenom också att bevaras då nytillträdande hyresgäst kommer att få samma besittningsskydd och bytesrätt
som sin föregångare. I utredningen har påtalats det förhållandet att ett förbud mot att upplåta
bostadsrätt vid sidan av hyresrätt kan medföra praktiska svårigheter vid
bildandet av vissa bostadsrättsföreningar nämligen i de fall där en inte så stor del av hyresgästerna ansluter sig att grundavgift och upplånat kapital
kan hållas på en ekonomiskt försvarbar nivå. Även upprättandet av ekono-
misk plan torde försvåras då det kan bli nödvändigt att omarbeta dessa
fiera gånger om hyresgäster som kvarbor med hyresrätt senare skulle vilja förvärva bostadsrätt. Slutligen kommer det förhållandet att bytesrätten bevaras fullt ut också för en genom byte nytillträdande hyresgäst förmodli-
gen att medföra att lägenheter som vid fastighetens övergång till bostads-
rätt var upplåtna med hyresrätt även för framtiden kommer att förbli
hyresrätter. Detta torde innebära vissa praktiska svårigheter i förvaltningen av bostadsrättsföreningen. Kommitténs förslag kommer därför otvivel-
aktigt att i vissa fall försvåra övergången från hyresrätt till bostadsrätt även
i sådana fall där övergången eftersträvas av ett stort antal hyresgäster i en fastighet. Oaktat de nyss påtalade olägenheterna fyller de föreslagna
lagändringarna ett angeläget syfte att klargöra och förstärka kvarboende
hyresgästs rättsliga ställning vid ombildning av hyresfastighet till bostads-
rätt. Länsstyrelsen har därför ingen erinran mot att förslaget redan nu genomförs.
Justitiedepartementets förslag till ändring av lagen om förvärv av hyresfastigheter m. m. syftar i första hand till att komma till rätta med de s.k. säljarbildade bostadsrättsföreningarna. I dessa förbehåller sig fastighetsägarna det dominerande inflytandet såväl vid prissättningen av bostadsrätterna som vad beträffar villkoren i övrigt vid ombildningen. Genom förslaget tvingas fastighetsägaren att göra såväl priserna på bostadsrätterna, finansieringsvillkoren som ombildningsförfarandet i övrigt så lockande att de attraherar en majoritet av de i fastigheten boende. Enligt förvärvslagen krävs förvärvstillstånd om kommunen begär hyresnämndens prövning av ett fastighetsförvärv. För att underlätta kommunens bedömning härvidlag bör i förordningen om tillämpning av lagen om förvärv av hyresfastighet intas bestämmelser om att föreningen i sin anmälan till kommunen om förvärvet skall bifoga erforderlig utredning om att flertalet hyresgäster samtyckt till förvärvet.
Den föreslagna lagändringen torde vara den lagtekniskt enklaste lösningen på problemet att motverka att bostadsrättsföreningar av fastighetsägaren bildas i spekulativt syfte på sätt som nu förekommer. Länsstyrelsen tillstyrker förslaget.
Om länsstyrelsen i framtiden skulle ges i uppdrag att pröva frågan om dispens för dubbelupplåtelse av hyresrätt och bostadsrätt — en lösning som framskymtar i särskilda yttranden av ledamoten Dahlberg och experterna Minnbergh och Tornée — förutsättes att länsstyrelsen lämnas tillfälle att ge sina synpunkter på utformningen av en sådan lagstiftning.
9 Hyresrättsutredningen
Vi har begränsat vår granskning till att avse de hyresrättsliga frågor som berörs i delbetänkandet och promemorian. Inom bostadsrättskommittén råder olika meningar om den lösning som föreslås i delbetänkandet är den lämpligaste när det gäller att komma till rätta med vissa av de problem som kan uppstå vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Eftersom de intresseorganisationer som är representerade i hyresrättsutredningen beretts tillfälle att avge egna yttranden över förslagen tar vi inte ställning till om den av bostadsrättskommittén föreslagna lösningen är den lämpligaste eiler ej.
Vi vill emellertid kraftigt understryka kravet att hyresgästens besittningsskydd och bytesrätt inte försämras vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Bostadsrättskommitténs förslag är i sig ägnat att tillgodose detta krav.
Förslaget innebär också att någon ovisshet inte längre behöver råda om vem som är rätt hyresvärd efter en övergång. Även i andra avseenden medför förslaget en ökad trygghet för den hyresgäst som efter en övergång bor kvar med hyresrätt i lägenheten. Eftersom lägenheten i sådant fall inte skall kunna upplåtas med bostadsrätt. kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på grund av att bostadsrätten förverkats, vilket kan ske t. ex. om bostadsrättshavaren underlåter att fullgöra sina ekonomiska skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen.
Varken av kommitténs överväganden och förslag eller av specialmotiveringen framgår uttryckligen vad som är avsett att gälla om lägenhet som är uthyrd i andra hand upplåts med bostadsrätt. I departementspromemorian har däremot uttryckligen förklarats att med hyresgäster endast avses
de hyresgäster som har hyresavtal med fastighetsägaren och inte andrahandshyresgäster.
Enligt vår mening ligger det med de utgångspunkter bostadsrättskommittén haft för sitt arbete närmast till hands att anlägga liknande synpunkter på kommitténs förslag. Andrahandsupplåtelsen skulle således inte anses utgöra något hinder mot att lägenheten upplåts med bostadsrätt till förstahandshyresgästen.
Den nyss förordade tolkningen av begreppet hyresgäst får emellertid till följd att en rätt att nyttja lägenheten med bostadsrätt som upplåts till andrahandshyresgästen blir ogiltig enligt kommitténs förslag till 8 3 tredje stycket. Mot detta finns med nu gällande regler inte mycket att invända.
Det finns emellertid skäl att i olika hänseenden förstärka andrahandshyresgästernas ställning. Vi skall enligt våra direktiv (se t.ex. SOU 1976: 60 s. 30) överväga en sådan förstärkning. Vårt arbete kan leda till att andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar får ta över hyresrätten till lägenheten. Sedan så skett kan självfallet bostadsrätt upplåtas till honom. Våra överväganden i denna fråga kommer att ingå i slutbetänkandet. Det beräknas vara klart omkring halvårsskiftet 1981.
Beträffande det i departementspromemorian framlagda förslaget har vi från den utgångspunkt vi företagit vår granskning inte något att invända.
10 Bostadsrättskommittén
Kommittén motsätter sig inte promemorieförslaget men vill framhålla att frågan om ett ökat hyresgästinflytande vid ombildning till bostadsrätt kan bli föremål för ytterligare överväganden i kommittén.
Kommitténs eget förslag i delbetänkandet syftar i första hand till att förstärka hyresgästernas rättsliga ställning såväl då ombildning till bostadsrätt genomförs i säljarregi som då de rikskooperativa organisationerna genomför ombildningen eller hyresgästerna själva står för denna.
När det gäller de s.k. säljarbildade bostadsrättsföreningarna torde kommitténs förslag i rättsskyddsfrågan i och för sig också komma att innebära att det blir mindre vanligt att fastighetsägare ombildar hyresfastigheter utan att först samråda med hyresgästerna. Kommittén delar ändock den i promemorian uttalade uppfattningen att man för att komma till rätta med de problem som de säljarbildade föreningarna kan ge upphov till också behöver garantier för att hyresgästerna skall kunna utöva inflytande över ombildningsprocessen. Den föreslagna majoritetsregeln är betydelsefull för ett sådant inflytande.
Det är väsentligt för samtliga slag av ombildningar att hyresgästerna ges ordentlig information om ombildningen och att samråd sker i frågor som har betydelse för denna. Inte minst viktigt är det att de ekonomiska konsekvenserna av Övergången klargörs för hyresgästerna och att den ekonomiska plan som obligatoriskt skall upprättas innan bostadsrätt upplåtes är tillförlitlig. Ett väsentligt inflytande över dessa frågor ernås bäst om de boende i huset engageras i bostadsrättsföreningen som medlemmar så tidigt som möjligt, eventuellt redan innan fastighetsöverlåtelsen äger rum till föreningen. Som uttalats i promemorian kan det emellertid vara förenat med svårigheter att i bostadsrättslagen införa lämpliga bestämmelser som tar hänsyn till nu nämnda förhållanden, exempelvis föreskrifter om att en majoritet av de röstande på föreningsstämma måste vara bosatta i föreningens hus. Kommittén är heller inte beredd att för närvarande 6 Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148
föreslå några sådana lagändringar, men anser ändå att frågan härom bör hållas öppen.
Promemorieförslaget omfattar förutom de säljarbildade föreningarna också sådana bostadsrättsföreningar som bildats av hyresgästerna själva.
Kommittén har ingen erinran mot detta och föreslår nu ingen förändring i denna del. Kommittén vill ändå ifrågasätta om inte sådana ”egentliga” bostadsrättsföreningar som bildats av en majoritet hyresgäster i huset med avsikt att upplåta bostadsrätt till de boende i fortsättningen och i likhet med de rikskooperativa bostadsrättsföreningarna, bör vara undantagna från tillståndsplikten enligt lagen om förvärv av hyresfastighet.
Kommittén skall enligt sina direktiv (Dir 1978: 91) bl. a. överväga frågan om hur en försäljningssituation skall kunna användas för att ge de grupper av hyresgäster som så önskar en möjlighet att överta fastigheten. En
möjlighet som anvisas i direktiven är att införa en förköpsrätt för hyresgäs-
ter. Andra möjligheter är emellertid också tänkbara. Vid sina övervägan-
den kommer kommittén in på frågan i vilken utsträckning en övergång till
bostadsrätt bör vara beroende av att en majoritet av hyresgästerna i huset
ansluter sig till övergången. Allmänt torde kunna sägas att åtgärder, som i likhet med förköpsinstitutet har viss tvångskaraktär, kan komma att kräva
regler med kvalificerad majoritet hos hyresgästerna. Det är dessutom i första hand bostadshyresgäster som bör få sin ställning förstärkt i de avseenden som nu diskuteras. Regler som begränsar lokalhyresgästers
inflytande vid övergångar kan därför visa sig erforderliga. Kommittén
kommer således i sitt fortsatta arbete att överväga behovet av majoritetsregler i till promemorieförslaget angränsande frågeställningar.
Slutligen vill kommittén anföra följande. Det har förekommit uppgifter om att den i promemorian föreslagna majoritetsregeln lätt skulle kunna kringgås genom ctt arrangemang där fastighetsägaren först bildar en ekonomisk förening, som förvärvar fastigheten och att därefter — utan att ctt
nytt förvärv äger rum — föreningen ombildas till en bostadsrättsförening
efter bl. a. ändring av stadgarna i överensstämmelse med 40 § bostadsrättslagen. Även om ett sådant arrangemang inte lagligen torde kunna genomföras Gfr bl.a. 73 § lagen om ekonomiska föreningar). vill kommittén fästa
uppmärksamheten på detta förhållande och att eventuella möjligheter att
kringgå den i promemorian föreslagna bestämmelsen förebyggs.
11 Svenska kommunförbundet
När hyreslägenheter upplåts med bostadsrätt till annan än hyresgästen
uppkommer med nuvarande lagstiftning oklarheter av rättslig art som kan
leda till förfång för hyresgästen. Bibringas denne uppfattningen att icke bostadsrättsföreningen utan bostadsrättshavaren är den nye hyresvärden kan hyresgästens besittningsskydd försvagas. Denna försvagning inträder
genast om bostadsrättshavaren och hyresgästen mellan sig upprättar ett nytt hyresavtal. Förutom att oklarhet kan råda om vem som är rätt hyres-
värd är det från rättslig synpunkt tveksamt om upplåtelse av bostadsrätt över huvud taget kan ske i en lägenhet som redan är upplåten med hyresrätt. För att komma ifrån ovannämnda oklarheter samt stärka rättsskyddet
för hyresgäst som kvarbör som sådan i ett hus vari bostadsrätter upplåtits har kommittén föreslagit ändringar i bostadsrättslagen. Dessa innebär att
lägenhet som är uthyrd ej får upplåtas med bostadsrätt till annan än
hyresgästen. Kommunförbundets styrelse finner de föreslagna lagändringarna väl motiverade och tillstyrker dem.
Förutom ovan redovisade verkningar av kommittéförslaget torde detsamma komma att verka kraftigt dämpande på tillkomsten av säljarbildade
bostadsrättsföreningar. Det hinder kommittéförslaget innebär att med bo-
stadsrätt upplåta tidigare uthyrda lägenheter till annan än hyresgästen kommer sannolikt att innebära betydande svårigheter ur finansieringssynpunkt för en planerad bostadsrättsförening om inte nästintill samtliga
hyresgäster vill deltaga i denna. De nya reglerna torde sålunda i praktiken väsentligt komma att begränsa möjligheterna för en fastighetsägare att i
rent spekulativt syfte och mot hyresgästernas önskan överlåta fastigheten
för bildande av en bostadsrättsförening. Hyresgästernas initiativ och med-
verkan kommer sålunda i betydligt större utsträckning än tidigare få betydelse för om en hyresfastighet skall övergå till bostadsrättsformen.
Kommittéförslaget torde regelmässigt medföra större krav på samråd
och samförstånd med hyresgästerna än förslaget om ändring i tillståndslagen. Det svnes därför tveksamt om sistnämnda förslag kan sägas fylla någon ytterligare funktion. Med den utformning departementsförslaget
erhållit kan det dessutom lätt kringgås genom överlåtelse av fastigheten till
en ekonomisk förening som härefter genom anmälan enligt 40 § bostadsrättslagen erhåller formen av en bostadsrättsförening. Då man i förslaget icke skiljer på bostads- och Iokalhyresgäster kan resultatet härav bli att ett antal garagehyresgäster avgör huruvida tillstånd skall ges till fastighetsförvärvet. Detta är naturligtvis icke tillfredsställande.
Kommunförbundets styrelse anser att förslaget om ändring i tillståndslagen icke bör genomföras utan erforderlig omarbetning. Styrelsen anser det vara angeläget att man noggrant utvärderar resultatet av de föreslagna
ändringarna i bostadsrättslagen samt att man fortsätter att överväga andra
former för hyresgästinflytande dels vid själva ombildningen till bostadsrätt och dels för kvarvarande hyresgäster efter dylik ombildning.
11 a Reservation av de borgerliga ledamöterna i kommunförbundets styrelse
När hyreslägenheter — — — = majoriteten — — — än hyresgästen.
Kommittéförslagets huvudsyfte att tillförsäkra hyresgästerna ett bättre rättsskydd då en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet finner
styrelsen lovvärt. Det hinder kommittéförslaget innebär att med bostadsrätt upplåta tidigare uthyrda lägenheter till annan än hyresgästen kommer emellertid att innebära betydande svårigheter ur finansieringssynpunkt för en planerad bostadsrättsförening om inte näst intill samtliga hyresgäster
vill deltaga i denna, vilket försvårar tillkomsten av bostadsrättsföreningar. J särskilt yttrande har framhållits att den typ av upplåtelser kommittén vill
förhindra har flera väsentliga fördelar, förutsatt att det sker under betryg-
gande former. Eftersom en konvertering till bostadsrätt i vissa situationer
kan anses angelägen, ifrågasätter styrelsen om inte en annan väg till
lösning borde prövas, som ger kvarboende hyresgäster ett skäligt besittningsskydd men samtidigt gör det fortsatt möjligt för kommunala, allmän-
nyttiga eller rikskooperativa fastighetsägare samt även seriösa enskilda fastighetsägare att aktivt medverka till och underlätta övergång till bo-
stadsrätt. Styrelsen finner det dessutom tveksamt att genomföra de före-
slagna lagändringarna i avvaktan på att man mera övergripande sett över
de praktiska problem som blir följden av förstaget, vilka man själv pekat
på. — —-—-
En lösning av hyresgästernas rättsskydd torde regelmässigt medföra
större krav på samråd och samförstånd med hyresgästerna än förslaget om ändring i tillståndslagen. Det synes — — — = majoriteten — — — icke till-
fredsställande.
Kommunförbundets styrelse anser att förslaget om ändring i tillståndsla-
gen icke bör genomföras utan erforderlig omarbetning och att det är
angeläget att man fortsätter att överväga andra former för hyresgästinflytande dels vid själva ombildningen till bostadsrätt och dels för kvarvarande
hyresgäster efter dylik ombildning.
12 Stockholms kommun
Kommunen har inhämtat yttranden av fastighetsnämnden och stadsjuristen.
Fastighetsnämnden har åberopat följande yttrande av fastighetskon-
toret: Kommittéförslaget har enligt fastighetskontorets bedömning flera förde-
lar. Dels garanteras kvarboende hyresgästers besittningsskydd och bytes-
rätt. Dels undanröjes effektivt nuvarande oklarheter vid rättstillämpning-
en. Dels motverkas bildandet av bostadsrättsföreningar som inte stöds av en majoritet av hyresgästerna.
En konsekvens av förslaget torde bli att grundavgifterna blir högre eller upplåningen ökar i de fall en eller flera hyresgäster inte vill bli bostadsrätts-
havare. I dag köper t.ex. fastighetsägaren ofta sådana andelar som mot-
svarar hyresupplåtna lägenheter. Detta blir således omöjligt om kommittéförslaget genomförs. Detta medför också att den ekonomiska planen blir
mer verklighetstrogen. För närvarande behöver man inte i planen uppge vilka lägenheter som är bundna med hyresrätt.
Fastighetskontoret, som i samband med framför allt tillståndsärendena
kommit i kontakt med olägenheterna och oklarheterna med dubbelupplåtelser, anser att kommittéförslaget bör tillstyrkas. Förslaget är också rent principiellt tilltalande genom att det omöjliggör två skilda nyttjanderätts-
upplåtelser av samma objekt. Det bör vidare anmärkas att kommittén i sitt
kommande arbete avser att belysa finansieringsfrågorna när inte alla
hyresgäster blir medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Promemorieförslaget. Fastighetskontoret har behandlat ett flertal till-
ståndsärenden som gällt ”fastighetsägarbildade” bostadsrättsföreningars förvärv. Av de ärenden som är avgjorda i hyresnämnd eller bostadsdom-
stol har fastighetsnämnden avstyrkt tillstånd i sex fall. Grunden för avstyr-
kan har som regel varit att säljaren eller styrelseledamöter köpt flera
lägenheter för vidareförsäljning (spekulation), att samrådet med hyresgäs-
ter har varit bristfälligt eller att kvarvarande hyresgäster får försvagat
besittningsskydd och bytesrätt. I samtliga fall där fastighetsnämnden avstyrkt har hyresnämnden eller
bostadsdomstolen (1 fall) lämnat tillstånd. Bostadsdomstolen säger rakt ut
att spekulationsvinster inte diskvalificerar för tillstånd. Problemet med
dubbelupplåtelser tar domstolen över huvud taget inte upp. Hyresnämnden har behandlat frågan i ett par ärenden och då menat att frågan inte är relevant för tillståndsprövningen och hänvisat till gällande lagstiftning.
Mot bakgrund av bostadsdomstolens och hyresnämndens tillämpning av tillståndslagen när det gäller fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningar finner fastighetskontoret att det föreligger behov av en lagändring och
tillstyrker förslaget i departemenispromemorian. Som framgått av bl.a. rapporter från kommunstyrelsens utredning om fastighetshandeln tillämpas tillståndslagen över huvud taget mycket milt, således ej bara i här berört avseende. I delrapport VI framhåller utredningen att av 24 ärenden
under perioden 1978-07-01—-1980-07-01 som avstyrkts av en så gott som
alltid enig fastighetsnämnd har hyresnämnden meddelat avslag i endast 6
ärenden (5 ärenden avskrevs). Kontoret anser det därför motiverat med en
allmän översyn av kraven för tillstånd. Sammanfattning. —— — Mot bakgrund av fastighetskontorets erfarenheter i tillståndsärenden, såväl vad gäller olägenheter och oklarheter vid
dubbla upplåtelser av bostadsrätt och hyresrätt som i fråga om spekulationsförvärv av bostadsrättsföreningar, tillstyrker kontoret de framlagda
förslagen. Med hänsyn till att tillståndslagen över huvud taget tillämpas
milt anser kontoret att kraven för tillstånd bör skärpas även i andra avseenden än när det gäller bostadsrättsföreningarnas förvärv.
Stadsjuristen har yttrat:
De framlagda förslagen innebär en förstärkning av hyresgästernas ställ-
ning i fall då en fastighet förvärvas eller avses förvärvas av en bostadsrättsförening. Förslagen är vidare ägnade att motverka förvärv som sker i
spekulationssyfte. Några tillämpningssvårigheter torde inte behöva uppkomma. För en smidig tillämpning av bestämmelsen att en bostadsrättsförening skall visa samtycke från flertalet hyresgäster i den fastighet man förvärvar, synes det emellertid lämpligt att införa en föreskrift om att erforderlig utredning härom bör bifogas redan i föreningens anmälan av
förvärvet till kommunen. Sammanfattningsvis får förslagen anses väl lämpade för lagstiftning, då man därmed på ett enkelt sätt uppnår syften som är angelägna.
Kommunstyrelsen har åberopat fastighetsnämndens och stadsjuristens
yttranden samt följande yttrande av borgarrådsberedningen: Den stora osäkerheten för dem som väljer att bo kvar som hyresgäster
vid ombildningar till bostadsrättsföreningar kan inte accepteras. De måste garanteras samma rättsskydd som övriga hyresgäster. Likaså måste problemet med de fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningarna stävjas. De är ofta tillkomna i rena spekulationssyften. Borgarrådsberedningen delar därför helt de synpunkter som fastighetsnämnden fört fram.
Mot bakgrund av kommunens erfarenheter i tillståndsärenden, såväl vad gäller olägenheter och oklarheter vid dubbla upplåtelser av bostadsrätt och hyresrätt som ifråga om spekulationsförvärv av bostadsrättsföreningar,
tillstyrker borgarrådsberedningen de framlagda förslagen. Med hänsyn till att tillståndslagen överhuvudtaget tillämpas milt, bör kraven för tillstånd skärpas även i andra avseenden är när det gäller bostadsrättsföreningarnas förvärv.
12 a Reservation av de borgerliga ledamöterna i Stockholms
kommunstyrelse
I justitiedepartementets promemoria föreslås att bostadsrättsföreningar ej skall få förvärvstillstånd om inte flertalet hyresgäster i fastigheten sam-
7 Riksdagen 1980/81.1 saml. Nr 148
tycker till förvärvet. De boende får därmed möjlighet att påverka prissättning och finansieringsvillkor, samtidigt som bildandet av bostadsrättsföreningar i rent spekulativt syfte motverkas. Vi tillstyrker detta förslag.
Med bostadsrättskommitténs förslag om förbud mot upplåtelse med bostadsrätt vid sidan av befintliga hyresrätter såvida upplåtelse ej sker till hyresgästen, uppnås ett starkare skydd för de hyresgäster som inte önskar övergå till bostadsrätt. Samtidigt innebär det såväl ekonomiska som praktiska svårigheter vid vissa ombildningar. Osäkerhet om rådande lagstiftning och därmed osäkerhet vad beträffar
kvarboende hyresgästers rättsliga ställning i samband med ombildning till bostadsrätt måste motverkas. Bostadsrättskommittén har i sitt arbete fun-
nit anledning att föreslå åtgärder för att stärka de kvarboende hyresgäster-
nas ställning. Vi tillstyrker kommitténs förslag, men förutsätter att de finansiella problemen ses över. Det är angeläget att förslagen inte i onödan försvårar bildandet av bostadsrättsföreningar. Det kan vidare finnas anledning att överväga huruvida önskvärd förstärkning av hyresgästernas rätts-
skydd kan uppnås genom justeringar i hyreslagen.
12 b Särskilt yttrande av vpk-ledamoten i Stockholms kommunstyrelse
Det är bra att rättsskyddet ökar för hyresgäster i bostadsrättsföreningar.
Detta innebär inte att vänsterpartiet kommunisterna godkänner den på-
gående omvandlingen av hyresfastigheter till bostadsrättshus.
Vi är motståndare till denna utveckling eftersom den leder till ökad
lägenhetsspekulation och ökad boendesegregation. Spekulationen i bo-
stadsrätter visar helt klart nödvändigheten av en lagändring som innebär
obligatorisk hembudsskyldighet och kontroll över överlåtelsepriserna.
i3 Göteborgs kommun
Kommunen tillstyrker förslagen i både betänkandet och promemorian.
14 Malmö kommun
Kommunen har som sitt yttrande åberopat följande utlåtande av fastighetsnämnden
A. Delbetänkandet. Ett oavvisligt krav bör vara att de boende i princip
bör ha frihet att välja om de vill bo med hyresrätt eller bostadsrätt. Ett sådant val kan vara grundat på olika synsätt och förhållanden, bl. a. ekono-
miska sådana. Med utgångspunkt häri är det av största vikt att de hyres-
gäster, som önskar kvarbo med hyresrätt, inte råkar i en oacceptabel
situation genom ombildning till bostadsrätt. Den av kommittén föreslagna lösningen innebär förbud mot att ifråga om
lägenhet, som innehas med hyresrätt, upplåta lägenheten med bostadsrätt till annan än hyresgästen eller till hyresgästen och den som sammanbor med honom. Detta skulle medföra, att det blir fastslaget, att kvarboende hyresgäst kommer att stå i direkt hyresförhållande till bostadsrättsföreningen och att därmed hyreslagstiftningens bestämmelser om rättsskydd
för hyresgäst i full utsträckning kvarstår. Ett sådant resultat är enligt fastighetsnämndens mening tillfredsställande och fastighetsnämnden har ej något att erinra mot betänkandets förslag.
B. Justitiedepartementets promemoria. — — — Fastighetsnämnden finner det välbetänkt att uppställa villkor om samtycke från en majoritet av hyresgäster för att försäljningen skall få ske. Fastighetsnämnden delar departementets uppfattning att bestämmelser härom bör ha sin plats i lagen
om förvärv av hyresfastighet m. m. Fråga uppkommer emellertid om det är tillräckligt med endast så många samtycken att enkel majoritet uppnås.
Förfarandet motsvarar i princip tillvägagångssättet inom en redan bildad
bostadsrättsförening. Det krävs för beslut i viktiga frågor kvalificerad
majoritet. Fastighetsnämnden anser, att tre fjärdedelsmajoritet ifråga om
samtycken till försäljning bör krävas. Härigenom erhålles även bättre förutsättningar för att undvika större uppsplittring på de båda upplåtelseformerna. Utformningen av tilläggsbestämmelser om samtycke från ”flertalet
hyresgäster i fastigheten” är i lagtekniskt hänseende ej invändningsfri. Efter ordalydelsen skulle majoritetsberäkningen komma att ske med ut-
gångspunkt i antalet personer i varje lägenhet till vilka hyresupplåtelsen
skett. Om denna avser två eller eventuellt flera personer skulle envar av dessa få en röst. Detta torde knappast vara meningen. Det torde t. ex. ofta vara en tillfällighet om båda makarna eller endast en av dem står som hyresgäst. Riktigare torde vara att antalet lägenheter, oavsett antalet hyresgäster i envar lägenhet, blir utslagsgivande vid en majoritetsberäkning. Bestämmelsen bör därför i denna del — med beaktande även av vad ovan sagts om kvalificerad majoritet — ändras till "hyresgästerna i minst tre fjärdedelar av lägenheterna i fastigheten”.
För att få fullgott underlagsmaterial för kommunernas — eller i förekommande fall hyresnämndernas och bostadsdomstolens — bedömning huruvida kravet på den kvalificerade majoriteten är uppfyllt, bör utfärdas tillämp-
ningsbestämmelser om skyldighet att till ansökan om tillstånd foga uppgifter om hyresgäst- och lägenhetsförhållanden.
15 Uppsala kommun
Kommunstyrelsen vill inledningsvis påpeka det angelägna i att man behandlar rubricerade och liknande frågor med utgångspunkt från önske-
målet att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt när hyresgästerna så önskar. Bostadsrättskommitténs förslag går bl.a. ut på en ändring av bostads-
rättslagen som innebär att kvarboendes besittningsskydd och hyresrätt stärks. Kommunstyrelsen ser det som mycket angeläget att så sker. Ett önskemål är att den erforderliga lagändringen kan träda i kraft snarast möjligt.
Lagändringen är dock så gjord att den enligt kommunstyrelsens mening
försvärar bildandet av bostadsrättsförening i det fall inte samtliga (eller
näst intill samtliga) hyresgäster är med på ombildningen. Genom att ej
tillåta sido- eller dubbelupplåtelse av bostadsrätter som ska förhyras av kvarboende hyresgäster måste bostadsrättsföreningen stå som ägare av
dessa bostadsrätter. Ett sådant förfarande kommer att försvåra finansi-
eringen i många fall och dessutom innebära att förutsättningarna för bildandet av föreningen helt kan förändras under processens gång —- med följd att många som från början ställt sig positiva till att bilda en förening ändrar uppfattning på ett sent stadium.
I vart fall när det är fråga om ombildning av hyresrätter i det allmännyt-
tiga hyresbeståndet till bostadsrättsförening bör en ombildning kunna ske
så att det allmännyttiga bostadsföretaget kan inträda som ägare av de bostadsrätter som skall hyras ut till kvarboende hyresgäster. En annan ordning kommer att försvåra en övergång till bostadsrätt i detta bestånd, som
ju även är det helt dominerande bland hyreslägenheterna i landet. Om ett
förbud mot dubbelupplåtelser bedöms nödvändigt bör det alltså kompletteras med en generell dispens när det gäller ombildningar från det allmän-
nyttiga bostadsbeståndet. I sammanhanget vill kommunstyrelsen passa på att peka på några angränsande frågor som i och för sig inte behandlas i här aktuellt förslag men
som vi förutsätter Kommer att tas upp i andra delar av bostadsrättskommit-
téns arbete.
När övergång från hyresrätt till bostadsrätt blir allt vanligare kan naturligtvis också konflikter av olika slag komma att uppstå mellan dem som innehar bostadsrätt — och således deltar i beslutsprocessen i föreningen — och dem som väljer att behålla hyresrätten. Detta problem kan bli särskilt
påtagligt om föreningen beslutar att av bl. a. ekonomiska skäl låta medlemmarna ta på sig en allt större del av den praktiska förvaltningen. Frågor uppkommer här bl.a. om kvarboende hyresgästers skyldigheter samt hyressättningen på dessa lägenheter. Kommunstyrelsen förutsätter att
kommittén ser över här aktuella lagar och bestämmelser så att sådana
konflikter kan minimeras. Om man bedömer att gällande rätt inte är tillfyl-
lest för att undvika en väsentlig ökning av nämnda konflikter bör översynen göras med hög prioritet så att inte övergången till bostadsrätt i större
skala skulle kunna komma att försvåras av praktiska frågor.
15 a Reservation av de socialdemokratiska ledamöterna och ytterligare en
ledamot i kommunstyrelsen i Uppsala
Bostadsrättskommitténs förslag går bl.a. ut på en ändring av bostadsrättslagen som innebär att kvarboendes besittningsskydd och hyresrätt stärks. Kommunstyrelsen ser det som mycket angeläget att så sker. Ett önskemål är att den erforderliga lagändringen kan träda ikraft snarast möjligt.
Kommunstyrelsen vill peka på att det från Uppsala finns erfarenheter som talar för att hyresgästernas rättsskydd vid en ombildning till bostadsrätt stärks. Kommunstyrelsen tillstyrker därför bostadsrättskommitténs förslag till lagändringar i detta syfte.
Beträffande vad som anförts i de särskilda yttrandena anser inte kom-
munstyrelsen att skäl föreligger att frångå majoritetens förslag. Lagstiftningens syfte måste i första hand vara att säkra hyresgästernas rättsliga
ställning oberoende av vem som är hyresvärd.
Kommunstyrelsen tillstyrker också förslaget i justitiedepartementets PM om förvärvstillstånd för försäljning till bostadsrättsförening. Det kan
ifrågasättas om man inte dessutom borde kräva en kvalificerad majoritet för övergång till bostadsrätt t.ex. 2/3 eller 3/4 majoritet. Beträffande förvärvstillstånd vill dock kommunstyrelsen påpeka att möjligheter att kringgå bestämmelsen genom att först bilda en ekonomisk förening torde finnas varför en skärpning av bestämmelserna kan krävas för att förhindra detta.
16 Danderyds kommun
Den ändring i lagen om förvärv av hyresfastigheter som redovisats i departementspromemorian ger inte det skydd åt hyresgästerna som avses utan bör överarbetas.
Beträffande delbetänkandet anser kommunen att de ändringar i bostadsrättslagen som föreslås ger kvarboende hyresgäster ett tillfredsställande
rättsskydd. För att underlätta ev. övergång från hyresrätt föreslås att & 2 får ett tillägg med lydelsen ”om icke hyresnämnden giver sitt medgivande till att lägenheten må upplåtas med bostadsrätt”. Dessutom anser kommunen att besittningsskyddsreglerna, bytesrättsreglerna och medinflytandefrågorna bör bli föremål för separat översyn.
Fem ledamöter av kommunstyrelsen har reserverat sig mot yttrandet.
17 Sveriges advokatsamfund
Det förslag bostadsrättskommittén framlägger i sitt delbetänkande har
till huvudsyfte att tillförsäkra hyresgästerna ett bättre besittningsskydd då en vanlig hyresfastighet ombildas till ”bostadsrättsfastighet”. Samfundet finner detta syfte lovvärt. Samfundet anser sig emellertid mot bakgrund av
sina medlemmars praktiska erfarenheter böra understryka de svårigheter som experterna Minnbergh och Tornée belyser i sitt särskilda yttrande,
nämligen att ett förbud mot dubbelupplåtelser kan innebära praktiska
svårigheter vid upprättande av ekonomisk plan och för finansieringen.
Därutöver vill samfundet peka på risken för tvister om en kvarvarande hyresgäst önskar få sin lägenhet konverterad till bostadsrätt mot bostadsrättsföreningens vilja. I de fall där föreningen i och för sig kan acceptera att ytterligare lägenhet
upplåts mot bostadsrätt kan i stället i ett senare skede tvist uppkomma om
värdet. Sådana svårigheter kan i allmänhet undvikas då samtliga lägenheter i en fastighet på en gång ombildas till bostadsrättslägenheter.
Med hänsyn till såväl huvudsyftet med kommitténs förslag och vad som anges i nyssnämnda särskilda yttrande som påpekandena här ovan ifrågasätter samfundet om inte en annan väg till lösning av den aktuella frågan borde prövas. Man borde sålunda kunna godtaga att bostadsrätt upplåts vid sidan av hyresrätt i de fall där det i upplåtelseavtalet avseende bostads-
rätten och i bostadsrättsföreningens stadgar intas en klausul att hyresgäst
till en bostadsrättslägenhet i fastigheten skall ha samma besittningsskydd som hyresgäst i ordinär hyresfastighet. Prövningen huruvida denna förutsättning föreligger torde kunna företas av länsstyrelsen.
Skulle nu angivna väg inte anses framkomlig menar samfundet att man i
vart fall bör vidmakthålla en dispensmöjlighet för sidoupplåtelse i de fall cn sådan ter sig rationell och befogad och hyresgästens besittningsskydd ändå
är tillräckligt väl tillgodosett.
18 HSB:s riksförbund
Förbundet tillstyrker att förslagen läggs till grund för lagstiftning.
19 Svenska Riksbyggen
Kommittéförslaget. Den av kommittén föreslagna bestämmelsen i bostadsrättslagens 2 och 8 §§, att bostadsrätt endast skall kunna upplåtas till tidigare hyresgäst, innebär ett fastställande av vad som i praktiken redan börjat tillämpas. Den föreslagna bestämmelsen innebär att en tidigare hyresgäst i samband med att en fastighet överlåtes till en bostadsrättsförening har kvar samma besittningsskydd, bytesrätt och övriga rättigheter som han hade gentemot den tidigare ägaren. Ett sådant förtydligande av bostadsdomstolens utslag i ett motsvarande rättsfall är välbehövligt och kan därför i princip tillstyrkas.
Genom att en hyresgäst i samband med att fastigheten ombildas till bostadsrätt ges exklusiv rätt att teckna bostadsrätten uppstår emellertid också andra problem som kommittén uppenbarligen inte har observerat.
Hyresgästen har rätt att kKvarbo med hyresrätt och kan därför själv välja tidpunkt då han eventuellt önskar förvärva bostadsrätten. Bostadsrättslagen innehåller i dag inga bestämmelser som begränsar den tid under vilken upplåtelse av bostadsrätt skall ske enligt de villkor som angetts i den ekonomiska planen. Marknadspriset på bostadsrätten kan under tiden ha undergått stora förändringar till följd av inflation och/eller förändrat serviceutbud i det område där bostadsrätten är belägen. De personer som förvärvat bostadsrätt kan också genom egna ekonomiska insatser bidra till att öka bostadsrättens värde. I praktiken innebär detta att en hyresgäst som avvaktar med att lösa bostadsrätten sannolikt kommer i mycket bättre läge än de som löser bostadsrätten redan från början. Han kan tillgodogöra sig hela den eventuella värdeökningen utan att på minsta sätt ha berörts av det risktagande som bostadsrättshavarna får lov att göra och utan att med egna insatser ha deltagit i ökningen av bostadsrättens värde.
Den föreslagna ändringen i bostadsrättslagen leder således till att de berörda hyresgästerna inte bara behåller sina tidigare rättigheter utan tillförsäkras ytterligare förmåner.
Det finns ingen anledning att acceptera en sådan ordning. Så länge samhäilet inte skaffar sig effektiva instrument för att undanröja negativa effekter av prisbildningen på bostadsmarknaden kan därför den föreslagna lagändringen inte tillstyrkas utan förbehåll.
Det är ett naturligt intresse hos bostadsrättsföreningen, vare sig den består av stiftarna enbart eller bland medlemmarna redan finns personer som I egenskap av bostadsrättshavare kommer att bo i föreningens fastighet, att upplåta så många bostadsrätter som möjligt i ett så tidigt skede som möjligt. Medvetna om detta intresse hos föreningen kan de personer som enligt nu föreslagna ändring i bostadsrättslagen skulle ha exklusiv rätt till att förvärva viss bostadsrättslägenhet kräva särskilda förmåner som villkor för att teckna sig för bostadsrätten. Stiftarna eller styrelsen kan bli tvungna att göra objektivt sett oberättigade medgivanden för att få upplåtelser till stånd. Köparna kan lyckas pressa grundavgifterna så att stiftarna eller de som står bakom dem gör förluster. Detta kan ske alldeles oberoende av om marknadsläget är sådant att bostadsrättshavarna praktiskt taget omgående skulle kunna sälja sina bostadsrätter till priser som är många gånger högre än grundavgifterna.
Lagförslaget bör kompletteras med bestämmelser som inte ensidigt gynnar de boende som valt att bo kvar med hyresrätt utan också ger ett rimligt skydd för bostadsrättshavarna och därmed för bostadsrättsföreningen.
Följande åtgärder kan övervägas:
Bostadsrättsföreningarna kan ges rätt att viss tid efter det den ekonomiska planen upprättats sälja bostadsrätterna till marknadspris, alternativt kan de ges rätt att räkna upp grundavgiften enligt den ekonomiska planen med hänsyn till den allmänna kostnadsutvecklingen och med beaktande av förändringar i föreningens ekonomiska tillstånd som inträtt under tiden. Det förefaller också rimligt att ge bostadsrättsföreningarna rätt att för lägenheter som innehas med hyresrätt debitera en hyra som motsvarar den årsavgift som skulle ha utgått om lägenheten upplåtits med bostadsrätt ökad med rimlig avkastning på grundavgiften.
Depurtementspromemorian. Den föreslagna ändringen i tillståndslagen avser att ge hyresgästerna tillfredsställande garantier för ett avgörande inflytande på en eventuell ändring av upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt. Förslaget är från principiell synpunkt vällovligt. Om emellertid, som föreslagits av bostadsrättskommittén., hyresgästerna i motsvarande fall tillförsäkras samma rättigheter gentemot en bostadsrättsförening som ägare till fastigheten som de har i förhållande till den tidigare ägaren, kan det ifrågasättas om den föreslagna ändringen i tillståndslagen behövs.
Då syftet med en bostadsrättsförenings tilltänkta förvärv av en fastighet är att lägenheterna skall upplåtas med bostadsrätt, utgör den föreslagna ändringen i bostadsrättslagen ett tillräckligt effektivt skydd för hyresgästerna mot exempelvis alltför höga avgifter inom föreningen. Den föreslagna ändringen i tillståndslagen skulle leda till att bostadsrättsföreningar skulle komma i ett sämre läge vid eventuellt förvärv av bostadsfastighet än övriga juridiska och fysiska personer. Det tilltänkta förvärvet skulle för deras del inte bara prövas med avseende på köparens avsikter utan dessutom göras beroende av tillstyrkan från hyresgästerna. Detta ger hyresgästerna möjlighet att ställa villkor för ett godkännande. Dessutom skulle förfarandet leda till en onödigt tung administration.
Under förutsättning att de av bostadsrättskommittén föreslagna ändringarna i bostadsrättslagen genomförs finner vi således ingen anledning tillstyrka ett genomförande av förslaget i justitiedepartementets promemoria om hyresgästinflytande vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
20 Bostadsföreningarnas riksförbund (BR)
Under senare år har det — speciellt i Stockholmsregionen — blivit allt vanligare att hyresfastigheter ombildas till bostadsrättsföreningar. Detta är en utveckling som BR anser vara synnerligen positiv och böra ytterligare stimuleras. Bostadsrättsinstitutet erbjuder nämligen som boendeform många fördelar både för de enskilda boende och för samhället. Detta skall inte närmare utvecklas i detta sammanhang.
Förutsättningar för att åsyftade fördelar skall uppnås är emellertid bl. a. att en bostadsrättsförening redan från sin början vilar på en sund ekonomisk grund. att de boende i en bostadsrättsfastighet med få undantag är bostadsr 'shavare och att de har ett avgörande inflytande och ansvar i samband med föreningens bildande samt över dess förvaltning i ekonomiskt, juridiskt, tekniskt och socialt avseende.
Ombildning av hyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter kan ske på initiativ antingen av de boende eller av fastighetsägarna. BR kan för sin del acceptera båda formerna för föreningsbildningen. I det senare fallet — s.k.
säljarbildade föreningar — har emellertid i flera fall föreningsbildningen
skett helt utan medverkan från de boende och under sådana former att de
skapat otrygghet och ekonomisk skada för dessa.
BR och dess största medlemsorganisation Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) har i en skrivelse till statsrådet och chefen för
bostadsdepartementet 1980-05-28 anfört några exempel på sådana fall och
hemställt om skyndsamma åtgärder för att dels hindra bildandet av bo-
stadsrättsföreningar i spekulativt syfte, dels skapa bättre skydd för hyres-
gäster i samband med ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. BR uttrycker sin tillfredsställelse över att förslag i dessa avseenden framlagts
så snabbt. Bostadsrättskommittén föreslår i sitt delbetänkande att upplåtelser av
bostadsrätter vid sidan av befintliga hyresrätter fortsättningsvis skall bli ogiltiga. En effekt härav torde bli att i realiteten — av skattemässiga skäl —
inga bostadsrättsföreningar kommer att bildas om inte minst 607; av hyresgästerna blir bostadsrättshavare, dvs. så att en s.k. äkta bostads-
rättsförening uppkommer. Vidare undvikes de problem som uppkommer
då säljaren i spekulativt syfte initialt helt eller delvis själv behållit bostads-
rätterna.
I justitiedepartementets promemoria föreslås en sådan förändring i den
s.k. tillståndslagen att en bostadsrättsförening skall få förvärvstillstånd
endast om en majoritet av hyresgästerna i fastigheten samtyckt till förvärvet. Eftersom, om kommitténs förslag genomföres, en (kvalificerad) majoritet av hyresgästerna kommer att bli bostadsrättshavare för att ombildning till bostadsrättsförening skall bli aktuell, tillförsäkrar förslaget i departementspromemorian de blivande bostadsrättshavarna ett inflytande redan på ett tidigt stadium av föreningens tillblivelse.
Tillsammans innebär alltså förslaget att våra önskemål på väsentliga punkter tillgodosetts och vi tillstyrker därför att de genomföres. Bland BR:s medlemsföreningar har SBC ansett, att beslut betr. kommit-
téns förslag bör anstå till dess kommittén framlagt sitt slutbetänkande. När BR nu tillstyrker förslaget, har vi förutsatt att kommittén i sitt fortsatta arbete finner konstruktiva lösningar på de problem av finansiell och ekonomisk-teknisk natur som kommittén själv är medveten kan uppkomma, om
sidoupplåtelser inte längre tillåtes.
BR vill slutligen framhåila, att de framlagda förslagen, om de genomföres, trots allt inte skapar någon garanti för att en ur de boendes — de blivande bostadsrättshavarnas — synvinkel sund ekonomisk grundval
lägges för bostadsrättsföreningen. Ombildning av en hyresfastighet till en
bostadsrättsförening är en ur finansiell. juridisk och teknisk synvinkel så
komplicerad process, att få hyresgästgrupper torde vara kapabla att helt på
egen hand hantera dessa frågor i relation till en fastighetsägare. En av BR:s och dess medlemsorganisationers uppgifter är därför att medverka i sådana
sammanhang i syfte att bilda ekonomiskt sunda och väl fungerande bo-
stadsrättsföreningar genom ett aktivt deltagande från de boendes sida.
21 Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC)
Bakgrund. SBC och Bostadsföreningarnas riksförbund (BR) framhöll i en skrivelse 1980-05-28 till bostadsministern att det f.n. är alltför lätt för fastighetsägare att bilda bostadsrättsföreningar och att vissa ombildningar
av hyresrätt till bostadsrätt, som skett på fastighetsägarens initiativ, har
medfört otrygghet och ekonomisk skada för de boende. Organisationerna pekade på att bostadsrättslagen f.n. medger att en bostadsrättsförening bildas med endast fem medlemmar som inte behöver ha någon anknytning till fastigheten i fråga och att lagen inte ger de boende garantier för att få medlemskap i föreningen till de i den ekonomiska planen angivna grundav-
gifterna. SBC och BR hemställde därför om skyndsamma åtgärder för att dels hindra bildandet av bostadsrättsföreningar i spekulativt syfte, dels
skapa bättre skydd för hyresgäster genom översyn av bostadsrättslagen
eller andra åtgärder t. ex. ändring av förvärvstillståndslagen.
Allmänt. SBC konstaterar med tillfredsställelse att både justitiedepartementet och bostadsrättskommittén skyndsamt lagt fram förslag som båda
syftar till att tillgodose de önskemål som SBC och BR framfört.
Justitiedepartementets förslag — — — Enligt förslaget kommer endast en bostadsrättsförening som flertalet hyresgäster anslutit sig till att utan pröv-
ning få tillstånd till fastighetsförvärvet. De boende får på detta vis möjlig-
het att förhandla om köpeskillingen och övriga överlåtelsevillkor, vilket inte är fallet om fastighetsägarintressena dominerar föreningen. Köpeskillingen och finansieringsvillkoren är av avgörande betydelse för den nya bostadsrättsföreningens ekonomi. Justitiedepartementets förslag ger således de boende avsevärt förbättrade möjligheter att påverka den ekonomiska planen där bl. a. grundavgifterna bestäms. Om majoriteten av hyresgästerna blivit medlemmar i föreningen och samtyckt till fastighetsförvärvet
har de också fått det avgörande inflytandet över fastighetens ekonomiska
och tekniska förvaltning.
Justitiedepartementets förslag tillgodoser på väsentliga punkter SBC:s
önskemål. SBC tillstyrker förstaget.
Bostadsrättskommitténs förslag — — — Som kommittén anför kan både finansiella problem och praktiska problem med den ekonomiska planen uppkomma om upplåtelser av bostadsrätt vid sidan av hyresrätt inte tilllåtes. Kommittén förklarar också som sin avsikt att ta upp dessa problem i sitt fortsatta arbete.
SBC har erfarit att kommitténs slutbetänkande kommer att framläggas
anledning avvakta kommitténs fortsatta arbete innan ställning tas till det nu framlagda förslaget. Då blir det möjligt att göra en samlad bedömning av detta och de åtgärder som kan komma att föreslås för att dels underlätta finansieringen av fastighetsförvärvet för föreningen och grundavgifterna för hyresgästerna dels lösa de praktiska bekymren med den ckonomiska planen.
Sammanfattning. SBC tillstyrker justitiedepartementets förslag till ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. men anser att beslut om bostadsrättskommitténs förslag bör anstå tills kommittén framlagt sitt slutbetänkande. SBC anser det vidare angeläget att ändring i förvärvstillståndslagen träder i kraft 1981-07-01 som föreslagits i justitiedepartemen-
tets promemoria.
22 Hyresgästernas riksförbund
Bostadsrättskommitténs delbetänkande behandlar frågan om hyresgästernas rättsskydd när fastigheten förvärvas utav en bostadsrättsförening. Vi delar kommitténs uppfattning att de kvarboende hyresgästernas rätt
8 Riksdagen 1980/81.1 saml. Nr 148
måste klarläggas. Syftet bör vara att såväl besittningsskydd som bytesrätt skall bevaras utan inskränkningar. Kommitténs förslag, att i lagen förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till
annan än hyresgästen, är enligt vår mening väl ägnat att undanröja den
osäkerhet som nuvarande regler kan ge upphov till. Såvitt vi kan bedöma
har det inte varit lagstiftarens uttryckliga avsikt att bostadsrätt, såsom nu
ibland ändå sker, skall kunna upplåtas vid sidan av eller med företräde
framför en tidigare upplåten hyresrätt. Att rättsläget ändå har kommit att
uppfattas på det sättet beror väl på den bristande samordningen mellan 7 kap. jordabalken å ena sidan, och bostadsrättslagen, å andra sidan. Vi tillstyrker alltså kommitténs förslag med förutsättningen att ”hyresgästen” är den som hyr av fastighetsägaren. Den fråga som kan uppstå om
andrahandshyresgästens rätt i vissa fall bör dock prövas inom hyresrätts-
utredningen.
Enligt vår mening bör också de överväganden som kommittén har gjort,
beträffande hyresgästens ställning när lägenheten har upplåtits av någon som innehar den med bostadsrätt, granskas närmare i detta sammanhang.
De undantag från besittningsskyddet respektive bytesrätten som diskuteras, har som ursprungligt motiv att upplåtaren kan behöva lägenheten, antingen för att bo i den eller för att kunna överlåta bostadsrätten. Sådana
förhållanden kan dock inte åberopas utav alla som upplåter en bostads-
rättslägenhet för uthyrning.
Ett exempel som kommittén pekar på är att kommunen har bostadsrätten, varvid hyresupplåtelsen syftar till att främja bostadsförsörjningen.
Kommittén nämner också fall där en rikskooperativ s. k. ”moderförening”
har åtagit sig att hyra ut vissa lägenheter som ett villkor för markupplåtel-
sen.
Vi har svårt att se några övervägande skäl för att hyresgästerna i nämnda
fall skall ha ett försvagat besittningsskydd. Det ligger något i vad kommittén anför om kommunens intresse att förfoga över lägenheten. Å andra
sidan gäller precis samma intressen när kommunen hyr ut lägenheter i sin egenskap av fastighetsägare. I sådana fall kan kommunen inte åberopa någon besittningsskyddsbrytande grund som tar särskild hänsyn till kommunens behov av att göra sociala insatser.
Sammanfattningsvis menar vi att hyresgäst som hyr lägenhet av kommunen bör ha samma besittningsskydd och bytesrätt, oavsett om kommunen innehar lägenheten med ägande- eller bostadsrätt.
Vad som nu har sagts kan också sägas om fall där s. k. ”moderförening” är hyresvärd. Sådana föreningar äger ibland också fastigheter med uthyrda bostadslägenheter. Hyresgästerna har då besittningsskydd och bytesrätt utan särskilda undantag. Detsamma bör gälla när föreningen hyr ut lägenhet som den innehar med bostadsrätt.
Det är sannolikt att såväl kommunernas som här omtalade ”moderför-
eningars” innehav av bostadsrättslägenheter kommer att öka. Allt fler hyresupplåtelser kommer därigenom att omfattas av undantagen i 46 §
punkt 6 a, jämte 35 § andra stycket punkt 4. Vi hemställer att det nu
klarlägges att dessa lagrum inte gäller när upplåtaren är en kommun, en ekonomisk förening eller en annan juridisk person. Ett sådant klarläggande
bör kunna ske genom motivuttalanden som godkännes av riksdagen.
Beträffande justitiedepartementets promemoria har vi inget att invända mot förslaget. Vi har dock gjorts uppmärksamma på att den föreslagna bestämmelsen kan kringgås. Som exempel har nämnts att förvärvet kan göras av en ekonomisk förening, vilken sedan omvandlas till bostadsrätts-
förening. Vi hemställer därför att den föreslagna bestämmelsen komplet-
teras att omfatta även fall när förvärvaren är en ekonomisk förening.
23 Sveriges fastighetsägareförbund
A. Allmänt. Bostadsrättskommittén skall enligt sina direktiv utreda olika frågor som har samband med statsmakternas önskemål att — i syfte att uppnå ett ökat inflytande för de boende och förbättrade möjligheter för den
enskilde att äga sin bostad — främja en mer allmän övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
Förevarande delbetänkande och promemoria behandlar rättsskyddet för kvarboende hyresgäster vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt hyresgästinflytandet vid själva ombildningen. Båda dessa frågor är enligt förbundets uppfattning av mycket stor betydelse. De kvarboende hyresgästernas besittningsskydd och bytesrätt vid en övergång bör bevaras oinskränkt så länge detta inte allvarligt försvårar en ombildning och vidare bör hyresgästerna ges ett reellt inflytande vid övergången till bostadsrätt.
B. Justitiedepartementets promemoria. Förbundet finner att den i promemorian föreslagna huvudprincipen, att en majoritet av hyresgästerna
skall biträda bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten, är en lösning
som tillgodoser hyresgästernas krav på inflytande vid ombildningen. För-
slaget torde inte heller motverka önskemålet i utredningens direktiv att främja en övergång till bostadsrätt. Det torde dock erfordras att majoritets-
regeln preciseras ytterligare.
Enligt förbundets uppfattning finns inte lika bärande sociala skäl för inflytande vid ombildningen för lokalhyresgäster som för bostadshyresgäs-
ter. Därför bör majoritetsregeln begränsas till sistnämnda kategori hyresgäster.
Lokalhyresgästerna är vidare en synnerligen heterogen grupp omfattande allt från större butiker, kontor och industrilokaler till enstaka garage för personbilar och källarförråd utan koppling till bostäder. Av dessa anledningar bör enligt förbundets uppfattning majoritetsregeln under alla omständigheter kompletteras med regler som medger jämkning i de fall
fastigheten innehåller både bostäder och lokaler och mellan lokaler av
inbördes olika storlek. Vidare är det ej rimligt att kräva att samtycke inhämtas från hyresgäster som endast förhyr garage, källare eller andra obetydliga utrymmen i fastigheten.
Majoritetsregeln måste även utformas på ett sådant sätt, att den kan tillämpas även då den fastighet som är föremål för ombildningen endast är
delvis eller inte alls uthyrd, t. ex. i samband med sanering. Härvid är det, enligt förbundets uppfattning, inte rimligt att tillämpa majoritetsregeln om
fastigheten hyrts ut endast till liten del eller inte alls. Det bör i detta sammanhang påpekas att vissa praktiska frågor i samband med tillämpningen av regeln återstår att lösa, t. ex. vilka krav berörda myndigheter bör ställa på den av parterna förebringade utredningen. Förbundet anser vidare att man bör undvika att tillskapa skilda majori-
tetsregler för de olika momenten vid en övergång till bostadsrätt. I dag finns redan 60-procentsregeln, som bestämmer vad som i skattehänseende
skall anses vara en s.k. äkta bostadsrättsförening. Ytterligare majoritets-
regler kan bli aktuella, t.ex. för att reglera eventuellt hyresgästförvärv
p.g.a. hembud eller förköp. Man bör därför enligt förbundets uppfattning
överväga att bara ha en majoritetsregel. Förbundets ställningstagande innebär således, att även den skattemässiga majoritetsregeln bör kunna bli föremål för översyn. I promemorian framhålls särskilt att förvärvstillstånd ej erfordras för
bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen. Om man vill ge
alla boende ett ökat inflytande över ombildningsprocessen saknas, enligt förbundets uppfattning, anledning att undantaga HSB- och Riksbyggeföreningarna från tillståndsplikten.
C. Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Förbundet anser, som ovan framgår, att de kvarboende hyresgästernas besittningsrätt och bytesrätt vid en övergång måste tryggas så långt möjligt. Förbundet biträder den i betänkandet framförda uppfattningen, att detta rättsskydd är tillfredsställande i de fall bostadsrättsföreningen är rätt hyresvärd i förhållande till kvarboende hyresgäst. Förbundets ställningstagande i detta avseende in-
nebär dock inte att förbundet i allt biträder de civilrättsliga resonemang
som kommittén ger uttryck för i betänkandet.
Det av bostadsrättskommittén i delbetänkandet framlagda förslaget att förbjuda ”dubbelupplåtelse”' i syfte att bevara de kvarboende hyresgäster-
nas besittningsskydd innebär, enligt förbundets uppfattning, att en framti-
da mer omfattande övergång till bostadsrätt inte stimuleras utan snarare
motverkas. Förslaget står härigenom i strid mot kommitténs övergripande direktiv och vidare binder detta ställningstagande kommittén till en lösning
som menligt påverkar möjligheterna att i det fortsatta utredningsarbetet
framlägga förslag som främjar en sådan övergång. Av denna anledning bör
det framlagda förslaget i varje fall inte bli föremål för lagstiftningsåtgärder
förrän kommittén fullföljt sitt uppdrag i enlighet med de fastställda dirckti-
ven. Det är, som förbundet nedan kommer att visa, möjligt att med betyd-
ligt mindre ingrepp bevara de kvarboende hyresgästernas rättsskydd samtidigt som en övergång till bostadsrätt kan ske under betryggande former.
För det fall att det i justitiedepartementets PM framlagda förslaget genomföres, tryggas hyresgästernas inflytande i ombildningsfallet. Man bör kunna utgå ifrån att en hyresgästmajoritet inte kommer att acceptera en uppgörelse som är ekonomiskt ofördelaktig för dem. Förbudet mot
”dubbelupplåtelse” torde inte heller utan vidare eliminera att köpeskilling-
en vid en överlåtelse till hyresgästen påverkas av de blivande bostadsrät-
ternas värde, eftersom dessa i regel dels beror på att de boende i attraktiva
lägen är beredda att bära en högre kostnad för boendet än vad som motiveras av utgående bruksvärdehyror, dels på vårt skattesystem.
Om ett förbud mot ”dubbelupplåtelse” införes riskerar man, enligt
förbundets uppfattning, att det uppstår stora praktiska och ekonomiska
svårigheter vid många ombildningar och att den av statsmakterna önskade mer omfattande övergången till bostadsrätt därigenom förhindras. Förbundet delar härvidlag de synpunkter som framförts av ledamoten Dahlberg
och experterna Minnbergh och Tornée. Enligt förbundets uppfattning bör man, för att underlätta ombildningsproceduren, bibehålla möjligheten till ”dubbelupplåtelse” förutsatt att
ombildningen sker på ett för de boende betryggande sätt. Förbundet anser
att den modell för ombildning som tillämpas av BR Fasighetsgaranti AB
tillvaratar de kvarboende hyresgästernas intressen bl. a. genom en treårig
indexerad optionsrätt. Innebörden av modellen beskrivs i det av experter-
na Minnbergh och Tornée avgivna särskilda yttrandet.
Förbundet finner det angeläget att framhålla de fördelar denna modell
innebär för finansieringen av bostadsrättsföreningens förvärv av den fas-
tighet som är föremål för ombildningen. Finansieringsfrågans betydelse
framhålles särskilt i direktiven och är enligt föredragande statsrådet ”av-
görande för möjligheterna” att genomföra en ombildning. I ett system med
”dubbelupplåtelse” kan sannolikt i regel finansieringen lösas på ett sätt som främjar en övergång, eftersom grundavgifter inbetalas för alla lägen-
heter. Möjligheterna för föreningen att finansiera en del av förvärvet med s.k. säljarreverser är sannolikt också goda. Med ett genomförande av det av kommittén föreslagna förfarandet riskerar man, enligt förbundet, att allvarligt försämra finansieringsmöjligheterna. För de hyresgäster. som önskar bli bostadsrättshavare i ett sådant system, blir finansieringsfrågan väsentligt svårare att lösa, eftersom den del av grundkapitalet som belöper
på de lägenheter som fortfarande är upplåtna med hyresrätt måste tas ut antingen i form av högre grundavgifter för de blivande bostadsrättshavarna
eller, om föreningen lyckas täcka bristen med lån, högre framtida årsavgifter. Vidare torde förutsättningarna för att säljaren skall ligga kvar med
kapital i fastigheten väsentligt försämras. Enligt förbundets uppfattning har kommitténs majoritet underskattat betydelsen av att finansieringsmöj-
ligheterna försämras i och med att ”dubbelupplåtelse” förbjuds.
Som kommittén konstaterar är de kvarboende hyresgästernas rättsskydd tillfredsställande så länge bostadsrättsföreningen, oavsett en even-
tuelt ””dubbelupplåtelse”, är rätt hyresvärd i förhållande till de kvarboende. Enligt förbundets uppfattning är det i och för sig önskvärt att
rättsläget klarlägges och detta kan ske utan ett ingrepp med så vittgående
konsekvenser som ett förbud mot ”dubbelupplåtelse” innebär. Förbundet anser att de kvarboende hyresgästernas rättsskydd kan bibehållas oin-
skränkt, om man i hyreslagen och bostadsrättslagen intager bestämmelser om att bostadsrättsföreningen vid en ombildning alltid skall anses vara rätt hyresvärd, om inte annat överenskommits under iakttagande av särskilda
formkrav, såsom upprättande av särskilt skriftligt avtal innehållande infor-
mation om konsekvenserna av att bostadsrättshavaren och inte bostadsrättsföreningen blir hyresvärd. Härigenom tillförsäkras kvarboende hyresgäster och eventuella successorer en möjlighet att bevara sitt rättsskydd samtidigt som ”dubbelupplåtelsens” fördelar vid ombildningsproceduren bibehålles.
D. Sammanfattning. Med hänvisning till vad som ovan anförts kan förbundets ställningstagande till det remitterade materialet sammanfattas
enligt följande.
Förbundet biträder den i justitiedepartementets promemoria föreslagna majoritetsregeln, eftersom denna tillgodoser hyresgästernas krav på inflytande vid en ombildning till bostadsrätt. Majoritetsregeln bör dock, enligt förbundets uppfattning, preciseras och kompletteras på sätt som ovan visats.
Förbundet motsätter sig däremot bestämt det av bostadsrättskommittén i delbetänkandet framlagda förslaget att förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till annan än den hyresgäst som bor i lägenheten. Ett genomförande av
detta förslag kommer, enligt förbundets uppfattning, att direkt motverka en övergång till bostadsrätt och förslaget står därför i strid mot de övergri-
pande direktiven för kommitténs arbete. Förbundet föreslår i stället att de kvarboende hyresgästernas rättsskydd bevaras genom ändringar i hyresoch bostadsrättslagarna av innebörd att bostadsrättsföreningen vid en
ombildning, alltid skall anses vara rätt hyresvärd, om inte annat överenskommits under iakttagande av särskilda formkrav. En sådan lösning torde
bättre än kommitténs förslag främja en övergång till bostadsrätt utan att de kvarboende hyresgästernas rättsskydd försämras.
Först i sista hand bör enligt förbundets uppfattning en sådan dispensmöj-
lighet, som föreslås av ledmoten Dahlberg och experterna Minnbergh och
Tornée, införas.
24 Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO)
SABO tillstyrker kommittéförslaget.
SABO finner syftet i promemorians förslag angeläget, men kan inte
tillstyrka den föreslagna lösningen. Enligt SABOSs uppfattning är lösningen
i praktiken helt verkningslös eftersom den mycket lätt kan kringgås, cxempelvis genom följande arrangemang.
1. En fastighetsägare bildar en ekonomisk förening tillsammans med minst 4 övriga personer.
2. Den ekonomiska föreningen köper fastigheten.
3. Den ekonomiska föreningen anger i sina stadgar att syftet med föreningen är att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna med bostadsrätt.
4. Den ekonomiska föreningen begär hos länsstyrelsen, i enlighet med bostadsrättslagens 40 §, att bli registrerad som bostadsrättsförening.
Därmed har således ett fastighetsköp och en bostadsrättsbildning skett
utan att prövning har behövt ske enligt den i promemorian föreslagna modellen. Transformationen av en ekonomisk förening — med alla dess
tillgångar och skulder — till en bostadsrättsförening innebär att ingen
fastighetsöverlåtelse sker i detta led. De i promemorian behandlade pro-
blemen kvarstår därför ograverade trots den föreslagna kompletteringen
av förvärvslagen.
Sammanfattningsvis tillstyrker SABO bostadsrättskommitténs förslag beträffande ändringar i bostadsrättslagen i syfte att stärka rättsskyddet för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. SABO avstyrker däremot justitiedepartementets nu framlagda förslag till hur hyresgästernas inflytande skall säkras vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. SABO vill dock betona det ytterst angelägna i att en lagstiftning som tillgodoser justitiedepartementets promemorias syften snarast kom-
mer till stånd.
25 Näringslivets byggnadsdelegation
I. Beröringspunkter i de båda förslagen. Införandet av en majoritetsprincip påverkar också förutsättningarna för diskussionen om skydd för
kvarboende hyresgäster i delbetänkandet. När en majoritet av boende skall värvas för bostadsrättstanken, kommer detta naturligtvis att påverka förutsättningar och villkor för övergången, eljest skulle en majoritet inte ansluta sig.
Också delbetänkandet uppehåller sig kring problemet att ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt kan ske utan krav på anslutning från de boende i
huset. Förslagen har på så sätt delvis ”gått om varandra”. Bland annat
påverkas som påpekats problemet om prissättningen med den av justitiedepartementet förordade lösningen. Det bör påpekas, att bostadsrättskom-
mittén inte hade tillgång till justitiedepartementets PM när man avgav sitt betänkande.
2. Majoritetsprincipen. Majoritetsprincipen som förordats i justitiede-
partementets promemoria innebär som framgått, att de boende kan påverka prissättning och finansieringsvillkor. Dessa måste ju vara så pass loc-
kande, att de attraherar en majoritet av de boende. vilket naturligtvis
påverkar villkoren för överlåtelsen. På så sätt torde tankar om priskontroll
och liknande instrument för konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden kunna avvisas. Vad en majoritet av vuxna myndiga medborgare accepterar som rimliga villkor borde också samhället kunna ställa sig bakom. Rimli-
gen bör åtminstone en majoritet av konsumenter kunna förstå sit! eget
bästa.
Majoritetsprincipen innebär också andra viktiga rättspolitiska konse-
kvenser. Att en majoritet av de boende förordat övergång till en annan förvaltningsform borde från demokratisk synpunkt kunna accepteras som
tillräckligt skäl att de övriga boende inte försvårar eller undandrar sig vad
majoriteten önskar. Det kan då knappast som straxt skall beröras i behandlingen av delbetänkandet, vara rimligt att låta enstaka boende hindra en fullständig harmonisering av förvaltningsformen till bostadsrätt i synnerhet
inte på ett sätt som kan försvåra majoritetens önskningar att bli förverkligade över huvud taget. Delegationen vill med hänvisning till det anförda således tillstyrka för-
slaget i justitiedepartementets promemoria.
3. Bostadsrättsupplåtelse parallellt med bestående hyresrätt. Formellt är kvarboende hyresgästers rättsskydd tillfredsställande i så motto, att hyresförhållandets bestånd liksom bytesrätt kvarstår intakta. eftersom
hyresgäster inte är skyldiga acceptera någon förändring av rättsförhållandet, därför att äganderätten till fastigheten övergått till en bostadsrättsför-
ening som hyresrätt. Mot den bakgrunden ter sig det remedium som föreslås som en för bostadsrättens utveckling mycket diskutabel och tveksam lösning, eftersom delbetänkandet går ut på att hyresboendet i bostadsrättshusen skall prioriteras på ett sätt, som är ägnat att försvåra ombildningen och perma-
nenta en splittrad upplåtelsesituation i husen. Utredningen tänker sig som nämnts att upplåtelse av bostadsrätt skall förbjudas vid sidan av hyresrätt, då hyreshus omvandlas till bostadsrätt. Detta innebär i princip ett krav på hundraprocentig anslutning från de boende i huset för att fastigheten helt skall övergå till bostadsrättsförvaltning. Detta måste av flera skäl vara en
betydande olägenhet både för utvecklingen av bostadsrätt och för de
boende som önskar bostadsrätten som förvaltningsform. Rättstekniskt har utredningen i denna del fört ett tvivelaktigt civilrättsligt resonemang på så
sätt, att bostadsrätten betraktas utgöra en dubbelupplåtelse från nyttjande-
synpunkt till en och samma lägenhet.
Utredningen bekräftar också att förslaget medför svårigheter för bostadsrättsbildningen. Hyresgäster som övergår till bostadsrätt ställs inför finansieringsproblem för de lägenheter, som består som hyresrätt, och
bostadsrättsbildningen kan alltså mötas av ekonomiska problem. Principen om hundraprocentig anslutning från kvarboende hyresgäster vid övergång
till bostadsrätt innebär vidare en permanentning av en kluvenhet i förvalt-
ningsformer, som kan bli mycket besvärande från praktisk synpunkt då det gäller att harmonisera förvaltningen på ett enhetligt sätt i ett bostadsrättshus. Reservanterna i betänkandet påpekar också, hur konstruktionen av ekonomisk plan kommer att försvåras, i synnerhet om grundavgifternas
storlek måste förändras över tiden. vilket naturligen blir fallet om vissa hyresgäster ansluter sig först efter många år, detta med tanke på inflationen. Reservanterna påpekar också helt riktigt, hur finansieringsproblem kan uppstå för bostadsrättsprojektet, när lägenheter undantas från bostadsrättsbildningen, och hur successiv övergång från hyresrätt till bostadsrätt därmed försvåras eller omöjliggörs.
Delbetänkandet speglar en målkonflikt, som uppstått för utredningen, när det gäller att beakta kvarboende hyresgästers rättsskydd och bytesrätt å ena sidan, och målsättningen att främja bostadsrättsbildning å den andra. Utredningen har genom förslaget kommit att prioritera det förra och skapar med förslaget påtagliga svårigheter för bostadsrättsomvandlingen. En successiv övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan som förut sagts t.o.m. komma att bli mycket starkt försvårad. Detta gäller både vid ombildning av kommunala förvaltningsobjekt och vid förändring av privata hyreshus till bostadsrättshus. I princip kan det därför göras gällande, att delbetänkandet i denna del strider mot den överordnade målsättningen enligt utredningsdirektiven att främja tillkomsten av bostadsrätt.
Med hänsyn härtill bör uppenbarligen en annan lösning väljas än vad delbetänkandet förordat, om målsättningen att främja bostadsrättsbildning skall kunna upprätthållas. Särskilt angeläget är då att målkonflikten får en sådan lösning, att bostadsrättsbildning inte försvåras från ekonomisk synpunkt.
Enligt det sagda främjar man alltså inte tillkomsten av bostadsrätt med det förslag som delbetänkandet innehåller. Det måste vara fel att på sätt utredningen tänkt sig permanenta hyresrätter i bostadsrättshus, som en majoritet av de boende vill konvertera. I synnerhet måste det vara oriktigt att tillskapa en ”evig” bytesrätt. Det kan knappast te sig som någon obillighet mot kvarboende hyresgäster att underkasta sig en förändring, som majoriteten anslutit sig till. Tvärt om har en sådan majoritetslinje tillämpats inom fastighetsrätten tidigare mot olika grupper av fastighetsägare. Kan ägare underkastas majoritetskrav på förändring. borde också nyttjanderättshavare kunna det (som historiska exempel kan då nämnas hur anslutningstvång godtagits till enskilda vägar, hur kraftverk fått byggas med majoritetsvitsord mot minoritetens vilja, hur skiftesrätten under 1800talet t.o.m. medgav att en enda ägare mot övriga drev sin vilja igenom till en rationellare ägoindelning etc.).
Mot denna bakgrund kan det knappast ses som en obillighet mot hyresgäster att rättsförhållandena för minoriteten får påverkas av majoritetens vilja, så att en avveckling av bestående hyresförhållande underlättas för att skapa en homogen förvaltningssituation i bostadsrättshusen. Då detta som framgått kraftigt försvåras med delbetänkandets lösning måste delegationen av anförda skäl helt avstyrka förslaget i delbetänkandet att omintetgöra bostadsrättsbildning parallellt med bestående hyresrätt.
4. Optionsrätt och besittningsskydd. Problemet att lösa de kvarboende hyresgästernas skydd behöver således få en annan lösning. Därvid bör utgångspunkten kunna vara att målkonflikten får en lösning som stämmer med majoritetens önskemål. Ett sätt att tillgodose minoritetens rättsskyddsbehov kan då vara att medge de hyresboende en optionsrätt. Detta är utredningen också inne på men avvisar tanken i en bisats. Med utredningens förslag får de kvarboende en möjlighet att hur lång tid som helst spekulera i möjligheten att övergå till bostadsrätt, något som i inflationstider med tiden måste bli ett mycket besvärligt problem att lösa. Accepteras tanken på att fastigheterna skall övergå i enhetlig förvaltningsform —
nämligen bostadsrätt — bör konverteringen i stället få en tidsgräns av sådant slag, att förändringar i penningvärde m. m. kan överblickas. För-
fullständig övergång inom loppet av exempelvis en S-års period. Detta förefaller vara rundligt tilltaget för att de kvarboende skall kunna överväga
sin situation och ordna sitt boende på ett acceptabelt sätt som i korthet
framgår av följande.
att han ej haft för avsikt att permanenta sitt boende på platsen, kan då
utnyttja sin optionsrätt till att byta bostad på annat håll, exempelvis bland de många hyresboende som önskar skaffa sig en bostadsrätt.
Hyresgäster som av principiella skäl återigen inte önskar kvarbo med bostadsrätt, t.ex. av bekvämlighetsskäl o. dyl., har samma möjlighet att använda optionsrätten till att skaffa sig en hyreslägenhet på annat håll. Visserligen får hyresgästen underkasta sig besväret att flytta, men detta är å andra sidan en nödvändig uppoffring för att majoritetens önskemål om
förvaltningsform skall kunna uppfyllas. På den punkten måste alltså målkonflikten få en lösning, men då en lösning som rimligen bör innebära att man accepterar majoritetens önskan. Samtidigt torde en hyresboende som
vill behålla hyresrätt som förvaltningsform ändå inom loppet av 5 år kunna hitta en lämplig ersättningslägenhet. Måhända kan optionsrätten för honom också betyda möjligheter att erhålla ett visst vederlag vid flyttningen, som kan kompensera hans besvär.
För vissa boende skulle möjligen finansieringen av insatsen kunna betyda ett problem. Det måste då emellertid observeras att de kvarboende därvidlag inte blir sämre ställda än övriga hyresgäster, dvs. den majoritet
som accepterat bostadsrättsövergången. Därmed torde å andra sidan vara sagt, att rimlig rättvisa och billighet uppnås också för minoritetsgrupperna,
de blir i varje fall inte sämre ställda än majoriteten.
Möjligen skulle det sistnämnda problemet kräva vissa kompletteringar
då det gäller stöd att finansiera övergången, vilket delegationen skall
återkomma till. Ett sådant finansieringsstöd är emellertid lika motiverat för
majoritetens del som för minoriteten.
Optionsrättens ekonomiska innehåll kan hyresgästen och eventuella för-
värvare väl bedöma på grundval av avtalet mellan förre ägaren och majori-
tetsgruppen, som förvärvar fastigheten som bostadsrättsfastighet. Också den ekonomiska planen ger tydligt besked. Med optionsrätten skyddas hyresgästen också under avsevärd tid från att någon annan boende än han
själv kan göra anspråk på att överta lägenheten.
Med tanke på inflationen och likställigheten mellan övriga bostadsrättshavare är det rimligt, att indextillägg får göras för penningvärdeförändringar, som inträffat efter bostadsrättsövergången, då hyresgäster utnyttjar optionsrätt i stället för att omedelbart ansluta sig.
Optionstidens utgång bör tjäna som utgångspunkt för en successiv av-
veckling av hyresboende i syfte att skapa en homogen förvaltningsform enligt majoritetens önskan. Med optionsrätten bör egentligen skälig hän-
syn på många sätt ha uppfyllts till minoritetens behov av anpassnings-
regler, om den utformats på sätt vi här skisserat.
Ett fortsatt hyresboende efter optionstidens utgång betyder ett beak-
tansvärt avbräck för föreningen, som då måste räkna med att bostäder med kvarboende hyresgäster blir belastade med åtaganden för framtiden, som kan nedsätta bostadsrättsföreningens betalningsförmåga att fullgöra sina
fastighetsekonomiska åtaganden, eftersom lägenheterna inte ingår i för-
eningens avgiftsunderlag. Detta gör bostadsrättshavarnas ekonomiska situation svårbedömbar. Med hänsyn härtill finns enligt delegationens uppfattning anledning överväga, om inte hyresförhållandet borde få upplösas efter optionstidens utgång mot erbjudande av annan ersättningslägenhet, något som det finns möjlighet till i vissa speciella situationer enligt hyreslagen.
Måhända kan ett fortsatt hyresboende dock försiggå utan allt för stor olägenhet för föreningen. om det åtminstone står klart att det får avvecklas under överskådlig tid. En medelväg kan då vara att besittningsskyddet kvarstår så länge tidigare hyresgäst önskar bo kvar. Däremot skulle bytesrätten upphöra, så att hyresförhållandet inte förlängs med successioner på obestämd tid.
Under hänvisning till det anförda föreslås därför, att optionsrätt införs under förslagsvis 5 år för hyresgäster att överta ombildade hyresbostäder, och att hyresboende efter optionstidens utgång bibehålles vid sitt besittningsskydd, medan däremot bytesrätten upphör.
För att tillgodose behovet av information om rättsläget för kvarboende hyresgäster, som delbetänkandet tagit fasta på, vill vi vidare förorda, att bostadsrättsföreningen får skyldighet att informera de kvarboende både om optionsrätten och möjligheten att förlänga hyresförhållandet gentemot föreningen med bibehållet besittningsskydd efter optionstidens utgång.
5. Finansieringsfrågor. Vill man främja en snabb utbredning av bostadsrätt i äldre hus. blir finansieringsfrågan naturligtvis en nyckelfråga. För att underlätta en sådan övergång bör då vissa förbättringar i lånemöjligheterna kunna övervägas. Ett steg torde exempelvis kunna vara att tillåta kreditinstituten att rebelåna husen till den nivå, som reguljära kreditinstitut kan acceptera vid fastighetsbelåning. Detta genomförs mest effektivt, om sådan långivning betraktas som prioriterad på lånemarknaden.
Vidare kan övervägas att också ställa statlig garanti för bostadsanskaffningslån för insatsen till hyresgäster i hus. där mer än 50 procent av de boende vill överta fastigheten med bostadsrätt. Också sådan långivning bör, om garantin skall bli effektiv, få betraktas som prioriterad från kreditinstitutens synpunkt.
Över huvud taget vill det svnas som majoritetsprincipen vid förhandling av bostadsrätt innebär betydande rättspolitiska och socialpolitiska fördelar. Med majoritetsprincipen som utgångspunkt torde det t.ex. te sig rimligt, att samhället stöder omvandlingen både då det gäller att prioritera bostadsrättsboende före hyresboende i husen, och då det gäller finansiellt stöd m. m. Det finansiella stödet kan då särskilt motiveras med att överlåtelsepriset bedömts vara rimligt av en majoritet av de boende som tidigare sagts.
Under hänvisning till det anförda, får delegationen därför föreslå, att reformer genomförs i den statliga bostadslångivningen för att underlätta övergång till bostadsrätt.
26 BR Fastighetsgaranti AB
I Justitiedepartementets promemoria
I promemorian föreslås införande av en ny bestämmelse i tillståndslagen som föreskriver att förvärvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt
till förvärvet. En sådan majoritetsprincip stämmer i huvudsak väl överens
med Fastighetsgarantis inställning i denna fråga. Viss skillnad föreligger
emellertid.
I promemorian föreslås majoritetskravet gälla antalet hyresgäster inklusive lokalhyresgäster medan Fastighetsgaranti uppställer samma majoritetskrav som gäller som förutsättning för schablonbeskattning. Vårt majoritetskrav kan därför bli såväl strängare som mildare än promemorieförsla-
gets, beroende på lägenhetssammansättning och lokalandel. Denna kriterieskillnad kan ha sin grund i att Fastighetsgaranti inte enbart ser till själva
ombildningssituationen, utan även till bostadsrättsföreningens förutsättningar att leva efter gängse bostadsrättsregler.
Majoritetskravet i såväl promemorian som i Fastighetsgarantis modell har bl.a. den väsentliga effekten att fastighetsägaren, i de fall han tar initiativet till ombildning, tvingas till förhandlingar med hyresgästerna vad
gäller villkoren för överlåtelsen, vilket i sin tur ställer stora krav på den information fastighetsägaren ger hyresgästerna. Dessa förhandlingar torde
ha en gynnsam inverkan på det fortsatta arbetet med övergång till bostadsrätt.
Även om vi är positiva till förslaget i promemorian vill vi särskilt framhålla följande.
Vi antar att promemorieförfattarens tanke är, att de hyresgäster som vid
förvärvstillfället samtycker till bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten också är positivt inställda till att förvärva bostadsrätt. Frågan upp-
kommer då vilket värde ett sådant samtycke har. Värdet av en dylik viljeförklaring är väsentligt för såväl säljaren som medhyresgästerna. En-
ligt gällande rätt får emellertid avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt
träffas endast i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet. Förhandsav-
tal har tidigare tillämpats, men förkastades i samband med tillkomsten av
nu gällande bostadsrättslag.
Genomförs den föreslagna förändringen i tillståndslagen får det enligt 2 8
2 punkten i denna lag den följden att riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation un-
dantas från kravet på samtycke av flertalet hyresgäster. Det torde emellertid inte vara någon självklarhet att hyresgästernas inflytande över ombild-
ningsprocessen är tillgodosett bara därför att den förvärvande bostadsrättsföreningen är ansluten till någon rikskooperativ verksamhet. Hyres-
gästerna har tvärtom i många fall som önskemål att deras förening skall
vara fristående och självständig. Samma majoritetsprincip bör därför gälla alla förvärvande bostadsrättsföreningar.
2 Delbetänkandet
2.1 Rätt hyresvärd i förhållande till kvarboende hyresgäster. Vid över-
gång från hyresrätt till bostadsrätt förekommer inte sällan att, som framhålles i delbetänkandet, bostadsrätt upplåtes till en kvarboende hyresgästs
lägenhet utan att hyresgästen och bostadsrättshavaren träffar något nytt hyresavtal. I sådana fall är det en spridd uppfattning bland såväl hyres-
gäster som bostadsrättshavare att ett hyresförhållande råder mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Det är vår uppfattning att rättsläget behöver klarläggas i detta hänseende. Detta torde kunna ske genom en
markering av gällande rätt, sådan den kommit till uttryck i bostadsdomstolens avgörande RB nr 4:79, varigenom klart uttryckes kvarboende hyres-
gästs möjlighet att hålla sig till bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Vi
anser det också vara angeläget, att hyresgäst och bostadsrättshavare inte
ges möjlighet att mer eller mindre omedvetet glida in i ett hyresförhåltande
genom att olika slag av tilläggsavtal upprättas dem emellan.
2.2 Bostadsrättsupplåtelse vid sidan av bestående hyresrättsupplåtelse. I delbetänkandet föreslås upplåtelser av bostadsrätt vid sidan av redan
befintlig hyresrätt bli ogiltiga. Syftet härmed är att värna om rättsställning-
en för de hyresgäster som ej förvärvar bostadsrätten till sin lägenhet. Att kvarboende hyresgästers rättsställning inte försämras finner Fastighetsga-
avsedda effekten, men de medför också betydande olägenheter, varom mer i det följande: Enligt vår uppfattning är olägenheterna av sådan beskaffenhet att de
överväger fördelarna, varför vi anser att man bör söka andra lösningar för
att trygga kvarboende hyresgästers rättsställning. Detta torde kunna ske i
enlighet med vad som anförts ovan, eventuellt tillsammans med införande
av konkurrensregler i jordabalkens 7:e kapitel så att de båda nyttjanderät-
terna kan fungera vid sidan av varandra.
När man föreslår förändringar av den art delbetänkandet innehåller är det angeläget att klarlägga grunderna i det regelsystem man vill förändra.
De hyresrättsliga spörsmålen har varit föremål för noggrann genomgång. Men grunderna för bostadsrättsinstitutet har inte behandlats. Man har inte analyserat situationen för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar,
under vilka förutsättningar föreningen kan fungera, vilka förpliktelser
medlemmarna iklätt sig etc.
Målet med en övergång till bostadsrätt i en bostadsfastighet måste vara att samtliga lägenheter upplåtes med bostadsrätt, att man får en homogen boende- och förvaltningsform. Detta innebär, för att bostadsrättstanken skall fungera tillfredsställande, att det för varje lägenhet måste finnas en
huvudman som insatt ett visst kapital och som förbundit sig att följa
föreningens stadgar och beslut. Nödgas föreningen vidta kostsamma repa-
rationer, drabbar detta bostadsrättshavarna i form av höjda årsavgifter
eller i värsta fall genom krav på nytt kapitaltillskott. Det är då väsentligt att
detta ökade avgiftsuttag kan fördelas över alla husets lägenheter. Eftersom
hyran för kvarvarande hyreslägenheter inte är kostnadsanpassad. blir dessa lägenheter i en sådan situation en svår belastning för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar.
Vi vill särskilt framhålla, att det bör finnas olika former för övergång till bostadsrätt. En form är den då hyresgästerna själva organiserar sig och
uppträder som köpare och på egen hand administrerar och tar ansvar för
genomförandet. I denna form uppträder säljaren som vid en ordinär
fastighetsöverlåtelse, han överlåter fastigheten mot att köparen erlägger köpeskillingen och är därefter fri från vidare ansvar för genomförandet. En
annan form är den där säljaren i auktoriserade former tar ansvar för hela genomförandet, administration, finansiering, besiktning och står risken för
att överlåtelsen ej går att genomföra. Båda formerna bör finnas. Det är vår erfarenhet att hyresgästerna i många fall föredrar den senare formen varvid de s.k. ”dubbelupplåtelserna” är till stor nytta för de boende, förutsatt att de negativa sidorna elimineras. Genom att fastighetsägarna under en övergångsperiod innehar bostadsrätterna till de lägenheter som ej övertas av hyresgästen omedelbart, men vartill kopplas en förköpsrätt för den
boende, möjliggörs en successiv övergång till bostadsrätt. 'Tveksamma
hyresgäster har därigenom möjlighet att ansluta sig senare på likvärdiga
villkor.
Det förtjänar framhållas, att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan för många människor innebära ett svårt ställningstagande. Det är därför angeläget att inte driva frågan för hårt med dem som behöver tid på sig. vare sig från fastighetsägarens eller medhyresgästernas sida. Varken fastighetsägaren, säljaren, eller de hyresgäster som är med från början skall kunna göra omotiverade förtjänster på bekostnad av dem som av ett eller annat skäl ansluter sig senare. Med ”dubbelupplåtelser” under betryggande former har man möjlighet till en likvärdig övergång. ”Dubbelupplåtelse” till fastighetsägaren bör därför finnas kvar, men endast för att möjliggöra en övergång där samtliga lägenheter blir bostadsrätter. Fastighetsägaren som nu är bostadsrättshavare skall inte kunna förfoga över de lägenheter vilka han innehar i egenskap av ”övergångsbank” på annat sätt än vad som anges i t.ex. ekonomisk plan för föreningen. Denna skall då innehålla uppgift om hur lång tid hyresgästerna har förköpsrätt och efter vilken norm grundavgiften uppräknas. Härigenom vet den hyresgäst som av olika skäl inte kan ta ställning till köpet då tillfälle först erbjuds, att under en övergångstid — några år — dels ingen annan kan förvärva bostadsrätten till hans lägenhet, dels om han själv vill förvärva den, priset är det som anges i föreningens ekonomiska plan uppräknat med t. ex. konsumentprisindex.
Efter den erfarenhet Fastighetsgaranti hittills vunnit kan man dra slutsatserna att många övergångar aldrig kommer till stånd utan ”dubbelupplåtelser” och att övervägande delen av de övergångar som kommer till stånd icke ger homogena föreningar, dvs. föreningar där det finns ett antal hyreslägenheter för vilka ingen annan än föreningen själv bär ansvaret.
I övrigt ansluter vi oss till det särskilda yttrandet av experterna Minnbergh och Tornée, varvid vi särskilt vill understryka det olämpliga i att motverka den typ av övergångar som kan handläggas enkelt och smidigt, t.ex. genom Fastighetsgaranti, och dessutom påtala det olämpliga i att införa de föreslagna förändringarna innan konsekvenserna är utredda, i synnerhet då kommitténs slutbetänkande bör ligga nära i tiden. De föreslagna förändringarna främjar inte en övergång till bostadsrätt, de har den motsatta effekten.
Utdrag
LAGRÅDET PROTOKOLL
vid sammanträde
1981-04-07
Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Hilding, justitierådet
Vängby.
Enligt lagrådet den 6 april 1981 tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 19 mars 1981 har regeringen på hemställan av
statsrådet Friggebo beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag
om ändring i bostadsrättslagen (1971:479).
Förslaget har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Jan Forsström.
Förslaget föranleder följande yttrande av lugrådet:
Förslaget lämnas utan erinran.
Utdrag JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL
vid regeringssammanträde
1981-04-09
Närvarande: statsråden Ullsten, ordförande, och Bohman, Mogård, Dahlgren, Åsling, Söder, Krönmark, Burenstam Linder, Johansson, Wirtén, Holm, Boo, Winberg, Adelsohn, Danell, Eliasson
Föredragande: statsrådet Eliasson
Proposition om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)
Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om ändring I bostadsrättslagen (1971: 479).
Föredraganden upplyser att lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran och hemställer att regeringen föreslår riksdagen
att anta förslaget.
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredraganden har lagt fram.
! Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 19 mars 1981.
Innehåll
Propositionens huvudsakliga innehåll s.sssososssssssssssssse sea —
Propositionens lagförsläg —sossoseseeesrereserserers ser sis ere rea Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 19 mars 1981 IP 1 Inledning sssoosorereeesereereresereererrer reses rr ess se rea a i 2 Föredragandens Övervägandell s.sssssseeseersssesss ss ss reses
2.1 Allmänt soooooosesserrerrseererrrrr ere rr ers ss reses ss sea os
2.2 Rättsskyddet för kvarboende hyresgäster Un
2.3 Ikraftträdande fm. Mm. oossososesrrerserssrersr rss rss r sr sa -—-— ba 3 Upprättat lagförslag oosososeesererereresrrereers rss rss sr sea P2 4 Hemställaft ososoooossssesserereerrrrerer rer rer ss sr rss e sr ss sa -— RO 5 Beslut sosoososesererereserer rer rer srr rr re rss rss e esse sa 2
Bilaga I Kommittébetänkandet .sssoossessesresrsssss sr r rss ra 13 Bilaga 2 Departementspromemoriaf = .sssssseseessssssssrsr ers. Bilaga 3 Sammanställning av remissyttranden 67 Bilaga 4 Det remitterade lagförslaget (bilagan har uteslutits här)
Utdrag av lagrådets protokoll den 7 april 198 l.sssssoss 000 so ooa 106 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 9 april 1981 107
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1981