Prop. 1967:141
('med förslag till lag an\xad gående ändring i vissa delar av lagen den li juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.',)
Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967
1
Nr 141
Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an
gående ändring i vissa delar av lagen den li juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.
Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks dagen att antaga härvid fogade förslag till
1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,
2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m.,
3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,
4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,
5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,
6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal,
7) lag om ändrad lydelse av 10 kap.10 och 17 §§rättegångsbalken.
Under Hans Maj :ts
Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro,
enligt Dess nådiga beslut:
BERTIL
Herman Kling
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den per manenta hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nytt janderätt till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.
1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
2
Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,
dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon
viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun
na sättas ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd
hyra för att gå med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda
hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag
lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip
den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun
na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska
pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkost-
nadshyrorna i nyproduktionen.
Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på
det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,
dvs. en rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo
gad anledning.
Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres
nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden
skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får
till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.
rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden
avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med
nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan
vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in
stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns
ningar i fullföljdsrätten föreslås.
Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm
melser. BI. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or
ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl
dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som
direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för
att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och
upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.
Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut
gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari
1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas
under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla
för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in
nebär att hyrorna får anpassas till hyresläget för likvärdiga lägenheter
successivt under en övergångstid.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
3
Förslag
till
Lag
angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom
Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.
1 KAP.
3
§•
Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt- janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 § därom stadgas.
Varder fastigheten------------nyttj anderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjan derättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.
3 KAP.
Om hyra
Inledande bestämmelser
1 §-
Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sadant avtal. Innefattai avtalet även
1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.
upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet till-
lampmng på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind
re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom hostad.
Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.
Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.
4
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Hyresavtals ingående
2
§•
Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.
„ Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i
laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras
anteckning därom.
Hyrestid och uppsägning
3 §.
Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.
Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut
gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy
restiden är
1. längst en vecka, senast en dag i förväg,
2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,
3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för
väg,
4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,
5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för
väg,
6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,
7. längre än fem år, senast ett år i förväg.
Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger
nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.
4 §•
Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må
nader i följd, anses avtalet förlängt pa obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en manad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.
Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng
re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
Kungl. Maj:Is proposition nr 141 år 1967
5
uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.
Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.
5 §•
Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.
Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.
6
§■
Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.
Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.
7 §•
Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag.
Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.
Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta lats.
8
§•
Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen.
6
Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.
Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg
ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri
ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.
Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas
i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu
angivits blivit fullgjort.
Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp
sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In
rikes Tidningar.
Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.
Kangl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9 §■
På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
10 §.
Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.
Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be
skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål
lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada.
11
§•
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se
dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den
iid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned sättning i hyran.
I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för summelse.
Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
7
12
§.
Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc ket motsvarande tillämpning.
13 §.
Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet.
Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.
14 §.
Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i It § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.
15 §.
Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.
Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.
16 §.
Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.
8
Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.
Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
17 §.
Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.
I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl
dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.
18 §.
Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller
6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada
enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som
anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.
19 §.
Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.
Betalning av hyra m. m.
20
§.
Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender
månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se
nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den
första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av
tal träffats om tidigare förfallodag.
Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl
dig att svara för de särskilda kostnader detta medför.
Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-
eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
9
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal
ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.
2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.
21
§.
Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist
eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,
när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är
till beloppet bestämd i avtalet.
När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku
tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan
det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kost
nad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta
på beloppet.
Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned
satta beloppet ej betalats till honom.
22
§.
Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen
derat brev om nedsättning enligt 21 §.
Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be
loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp
ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit, slutligt avgjord.
Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.
Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten
23 §.
Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamal än det av
sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety
delse för honom.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
24 §.
Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där
till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller
som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.
1-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111
10
Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres
gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar
sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av
hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy
resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska
da eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres
värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för
skada som föranledes av hans försummelse.
Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.
Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres
rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.
__ Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an
svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl
ler det.
25 §.
Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.
Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
26 §.
Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att
utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.
Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres
gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs
ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av
talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm
melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut
föra åt hyresgästen.
I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er
sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
11
Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid motsvarande tillämpning.
27 §.
Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 § utsökningslagen.
Pant eller borgen
28 §.
Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.
Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs
29 §.
överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.
2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats skriftligen.
I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbe lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyres gästen fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.
30 §.
Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten, jordägaren för sättes i konkurs eller talan väckes om åter köp av fastig heten äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.
31 §.
Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot svarande tillämpning.
Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande
12
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden nppsäga avtalet.
Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.
Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
Överlåtelse av hyresrätten
32 §.
Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 33—36 §§.
Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be
sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp
säga hyresavtalet.
33 §.
Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu
vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till
kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.
För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.
Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen
heten hyrts av makar gemensamt.
34 §.
Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå
ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam
manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för
ändringen.
Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med ho
nom.
35 §.
I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i an
nan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres
gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på
taglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge
nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock läm
nas endast om synnerliga skäl föreligger.
Första stycket gäller ej, om
1. lägenheten är förhyrd i andra hand,
2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
13
3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus,
4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,
5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.
36 §.
Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.
37 §.
Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.
38 §.
Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen., om ej annat avtalas med hyresvärden.
Upplåtelse av lägenheten i andra hand
39 §.
Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fält som avses i 40 §.
40 §.
Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.
41 §.
Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.
Hyresrättens förverkande
42 §.
Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp säga avtalet,
1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut över två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast
14
om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö
pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an
går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-
fallodagen,
2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger
honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,
3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres
rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,
.4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,
5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom
mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden där
om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.
6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an
nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,
7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,
8- om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.
Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger
hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.
Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1067
43 §.
Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä
genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna
der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke
under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.
44 §.
Av
hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs
mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp
sagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen
heten, om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexe-
kutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.
Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.
Kungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967
15
Rätt till förlängning av hyresavtalet
45 §.
Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om ej
1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,
2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,
3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.
Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hy resförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock en dast om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres rätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.
46 §.
Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förläng ning av avtalet, utom när
1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,
2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,
3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför hållandet upphör,
4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy resförhållandet upphör,
5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för foga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt an ställningen har upphört,
8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,
9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas
16
såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen ntan hinder av vad som
sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.
47 §.
Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp
sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. År
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.
Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp
säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp
höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp
höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm
melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres
gästs make.
Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar
na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an
nat avtalas med hyresvärden.
Kiingl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
48 §.
Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hy
res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.
I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim
lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.
Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena.
49 §.
Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med
dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se
nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
17
till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.
Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av hyresavtalet.
50 §.
Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är
slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga
hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.
51
§.
Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.
Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.
52 §.
Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be
slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres
värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres
avtalet uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att
upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal
len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy
resvärden samtycker till det.
Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av
flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av-
flyttningen fastställas enligt 48 §.
53 §.
Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter
nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex
procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den
förut utgående hyran.
Prövning av förstagångshyra i vissa orter
54 §.
Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild upp
märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo
stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.
55 §.
I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyres
gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat
18
längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.
Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må
naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.
Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför
hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.
56 §.
Bestämmelserna
i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej
1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,
2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.
Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens
kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl
lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres
nämnden.
57 §.
Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres
förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes
förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej
1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä
ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs
ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen
het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna
den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför
hållandet.
Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd
ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.
58 §.
Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy
resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
19
har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un derlåter han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §.
Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.
59 §.
Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.
Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till räckligt rådrum med avflyttningen.
Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.
60 §.
I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.
Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.
Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be slut får talan ej föras.
Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot tagande.
Särskilda bestämmelser
,
61 §.
Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två ar från det hyres gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
62 §.
Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in
20
trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.
63 §.
Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf
fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
64 §.
Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.
65 §.
Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp
låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc
kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är
rätten till talan förlorad.
66
§.
För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när
maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy
resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en
ligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvar-
hållas.
67 §.
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för
behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä
genheten, nedsättning av förstagångshyra^ fastställande av hyresvillkor el
ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där
igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje
männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa
randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be
stämma den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kor
tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
68
§.
Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens
ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
21
47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbets tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11 september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom huvudorganisation.
Förfarandet i hyrestvister
69 §.
I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.
70 §.
Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När mare bestämmelser om hjnesnämnd meddelas i särskild lag.
71 §.
Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40, 49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.
Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.
72 §.
Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss nämnts.
73 §.
Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor.
74 §.
I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
Övergångsbestämmelser
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.
2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft trädande, om icke annat följer av vad som sägs nedan.
3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya be stämmelserna skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.
22
4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe
stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs
ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning
till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat från-
trädas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,
om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.
5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal
som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.
6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äkten
skap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vun
nits dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets
och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt
ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller
skifte tillagts honom.
7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,
skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller
hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av
hyresförhållandet gällande.
8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas
a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sol
lentuna, Solna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Väs
terhaninge, österhaninge och Österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,
Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Råda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund,
b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,
om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.
Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenhe
ter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, är hyresgästen icke skyl
dig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av
skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. An
delens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens
slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.
9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be
handlas enligt äldre lag.
10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel
sen tillämpas.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr lki år 1967
23
Förslag
till
Lag
angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m.
Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari 1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får fram ställning som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyres värden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande.
Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni 1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 ja nuari 1968.
Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m. fortfarande skall tillämpas.
Förslag
till
Lag
angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. in.
Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplå telse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil tighet till och med den 31 december 1968.
24
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Förslag
till
Lag
angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal
Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall
för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966
(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.
Förslag
till
Lag
angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad
Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestäm
melser om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil
tighet till och med den 31 december 1969.
Förslag
till
Lag
angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal
Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.
(Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
1
§•
Avtal mellan — — --------------- - ock gällande.
Såsom arbetare--------------- — — enligt lagen.
Beträffande kollektivavtal --------------- — — lag stadgas.
Om avtal enligt första stycket av
ser villkor i fråga om hyresförhål
lande som beror av anställning,
1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.
25
(Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
äger avtalet i denna del verkan som
kollektivavtal endast i den mån det
gäller fråga som avses i 3 kap. 33—-
35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt
janderätt till fast egendom och un
der förutsättning att det på arbets
tagarsidan slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om för
enings- och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.
Bestämmelser i----------------------- deras medlemmar.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.
Förslag
till
Lag
om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken
Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall er
hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.
(Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
10 KAP.
10
Tvist om äganderätt eller nyttjan
derätt till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldig
het för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplå
tits, fråga är om arrende, hyra, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad el
ler annat dylikt.
Ligger fastigheten
§•
Tvist om äganderätt eller nytt
janderätt till fast egendom, om rätt
till servitut eller annan särskild rätt
till egendomen eller om besittning
av egendomen skall upptagas av rät
ten i den ort, där fastigheten är.
Lag samma vare, om Hästen rör
skyldighet för ägare eller innehava
re av egendomen att fullgöra något,
som åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplå
tits, fråga är om arrende, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad el
ler annat dylikt. Vad som sägs i
denna paragraf gäller dock ej hy-
restvist.
huvuddelen ligger.
1 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963:257.
26
(Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
17 §.
Ej vare------------------------ ---------------- annan domstol;
4. tvist, som avses i 9 eller 10 §
4. hyrestvist eller tvist, som avses
eller eljest enligt lag skall upptagas i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag
av domstol, som där sägs, om tvis- skall upptagas av domstol, som där
ten väckes vid annan domstol;
sägs, om tvisten väckes vid annan
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
domstol;
5. äktenskapsmål;-------------------- — — — av domstol.
Ej heller ------------------------------ — — — i 13 §.
Yrkande om------------------- - —- — -—- samma fordran.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
27
Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms
slott den 17 mars 1967.
Närvarande:
Statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Edenman, Johansson,
Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson,
Odhnoff, Wickman.
Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen
sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny liyreslagstift-
ning och anför.
Inledning
Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907
(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de all
männa och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av
hvreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. in.
(hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om
reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförläng-
ning av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september
1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den
16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968.
Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet
har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller
del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall av
se endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen
avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt.
I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings
lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den / de
cember 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal
(besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, inne
håller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i
nytt hyresavtal.
I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på
börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957
28
att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyf
tet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen
föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besitt
ningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som
antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be
tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47).
Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika
slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet
utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger
sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan be
tecknas som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en
viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregle
ringen skall hehållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den
mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behand
las också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyres
gästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra
hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av be
stämmelserna i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol
let i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betän
kandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14
s. 75).
Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hy-
reslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt
ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att ska
pa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med
lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men
att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för
orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas
om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en revi
derad permanent hyreslag.
De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav
i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betän
kandet framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att
ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres
gäst i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras
1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmän
nen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och ad
vokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från upp
draget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe.
Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö
ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer
och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik
Svensson.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
29
med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra
lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresregle
rings- och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmel
ser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av
den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol
let i detta ärende som bilaga 2.
Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,
hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskon
toret, bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ord
föranden i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen,
statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsde-
legation, överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Upp
sala, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävle
borgs, Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs
rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkurs-
och utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskom-
mittén, bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdom-
stolskommittén, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,
Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighets
ägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgäster
nas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks
förbund (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörför
eningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelega-
tion, Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverks-
och industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistför
bund, Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Lands
organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO),
Slatstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorga
nisation (SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdinge-
f öreningen), Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sve
riges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags
riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivare-
föreningen. Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund.
Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskam-
rar, nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Söderman
lands, Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskam
maren för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för
Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Upp
land och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskam
mare. Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stock
holm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka,
Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sam-
manläggningsdelegerade i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
30
fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i
Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drät
selkamrarna i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelege-
rade i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätsel
kamrarna i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Krono
bergs län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i
Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv,
Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län
från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs
län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämt
lands län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norr
bottens län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och
Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbun
det samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tand
läkarförbund. Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden
från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.
Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning.
Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla
frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken m. m. Häri ingår
en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära sam
råd ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes
lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken an
mäls av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hän
visa till vad denne senare kommer att anföra.
Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad ly
delse av 3 kap. NJL jämte viss följ dlagstiftning. Förslagen torde få fogas
vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967
31
Allmänna regler
Besittningsskydd inom bostadssektorn
Inledning
Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens
intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyres
tidens utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två
olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse
genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet
(optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt be
sittningsskydd. Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens
sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägen
heten. Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittnings
skyddet däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägning
en är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från
att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen
har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i
efterhand anses vara ogrundad.
Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullstän
diga avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo
kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt
främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning.
Behovet av besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl träng
ande i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situa
tion tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att hli ställd utan bostad.
Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick
aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostads
bristen. Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyres
regleringen hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägnings
rätt begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande
ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om be
sittningsskydd skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden
var dock ännu inte mogen för ett sådant steg.
Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande
hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad.
Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde
före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller
32
tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhål
landen få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens ut
gång borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl.
Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande ut
redning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts ut
redning, som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering
av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett in
direkt besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädes
rätt för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lag
stiftning. Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emeller
tid i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen.
På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Re
formerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop.
1939:166, L!U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen.
Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent in
föras i hyreslagstiftningen.
Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler
om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av
alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat
på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt
besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar
i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans
vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen
rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna
för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla.
Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års
lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens
område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre
tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostads
byggande avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan
situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett pro
visorium under den rådande krissituationen tillkom därför hyresreglerings
lagen. Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av
landet.
Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvär
den principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång.
Denna rätt bryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresför
hållanden eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum.
När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyres-
sed eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mel
lan båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åbe
ropa särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostads
brist som rått och på sina håll alltjämt råder i landet bär starkt präg-
Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967
33
lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresse- avvägningen har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgäs tens förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall.
När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hy- resläge som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lä genheter bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden. Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller all männyttiga bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finan siellt stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens regler om hyrans storlek.
Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träf fas om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkost nader för fastighetsförvaltningen.
Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregle ringen. Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveck ling gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj.
1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hy resregleringen tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provi sorisk och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förläng- ningsregler inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen upp ställer som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna options rätt har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa options- brytande grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyres gästen, om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hy resavtal. Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an-
2 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
34
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hy
resvärden fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hy
resavtal när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första
hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet
innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte
om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god
sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I så
dant fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser
som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte
förekomma.
Valet av skyddsform
Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garan
ti för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda
lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som
på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom
främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider
när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir
då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyres
marknad däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter.
Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas
av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Hu
vuduppgiften för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna
om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt
vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd
betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hy
resgästen. Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen
av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt.
Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus
kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet
fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande re
sultat. Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna
konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför
snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka men
ligt på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller
att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyres
gäster. De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan
vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anled
ning att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. un
dergått sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och
kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från
uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsända-
mål.
Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör
utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittnings
skydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det ut
rymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning
kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rätts
medvetandet är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det
typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän fler
talet hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenhe
ten utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall
få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig
synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmän
het fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip
ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar
väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna vid
avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyres
förhållandets bestånd.
Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om
direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock
förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många bekla
gar att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i prak
tiken på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att
rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också
omfatta bl. a. ideell skada.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft
i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sak
kunniga anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig
till hyreslagskommitténs förslag.
Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett di
rekt besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras
oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den
ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de en
skildas strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i
betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjande-
rättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen
alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal
uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åt
gärd på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformu-
leringarna ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses
endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
35
36
Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967
fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen
är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bo
stadsbeståndet, vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet
och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är av
talsförhållandena mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hy
resmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av
ett verksamt besittningsskydd.
Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd,
dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för
hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att
bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den for
muleras så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte
hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och
det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han
måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densam
ma som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyrcs-
lagskommitténs förslag.
I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynsta
gande till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är av
passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är
därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i
åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en ge
mensam lag för olika slags marknader men med vissa särregler för brist
orter skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituatio-
ner gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittnings
skyddet vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besitt
ningsskydd inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte un
danskymma att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en ba
lanserad bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast
om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upp
hör. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre
bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning
för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kun
na ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheter
na gör en sådan ändring skälig och lämplig.
Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som
uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genom
förs för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den mo
tivering för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till
vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses
främst som ett hemskydd. Gemensamt för dessa uttalanden är även att
37
man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt
vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad.
Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfatt
ning att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens ut
gång få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hy
resgästen ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd
i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av den
na grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda
bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel
av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Råd
husrätten i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer
att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillför
säkras de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt in
tresse av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhål
landena i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av
stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möj
ligheten att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas.
I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som av
styrkte direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hy-
reslagskommitténs förslag — framförs andra skäl för att godta forslaget.
Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte
behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas för
slag till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en brist
marknad kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genom
förandet av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för
att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hän
visar också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i
den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas.
Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations
yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den so
ciala värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i bo-
endeförhållandet. Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten
blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det
kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra
in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett
kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hy
resförhållanden komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som
syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sak
kunnigas förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad
marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man
stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte
bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en
Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967
38
av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill de
legationen inte motsätta sig förslaget i denna del.
Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden
som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att
en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan vis
serligen inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra
in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som före-
ligger i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda
väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhål
landena anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som
en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att
lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tid
tabellen.
Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för
Örebro och Västmanlands lön och sätts i fråga även av Stockholms handels
kammare.
Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967
Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att
efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,
särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyres-
rättsliga området under större delen av detta århundrade och har utgjort
en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan
1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga
haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats
till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala
förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna
sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens
synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under
alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller
att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur
hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en om
prövning till stand av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också
ett starkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som
en rationell fastighetsförvaltning kräver.
1 rots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en
relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyr
ningen regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om
inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsätt
ning är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess
uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den
trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är
självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgäs
tens sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy
39
resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att
bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsätt
ningen på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan salunda konstateras
att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett brist
fälligt sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när av
talet träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rätts
läge som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets
ingående.
Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet
för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp
i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig
att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då
särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna
mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav
på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket
sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget er
inra om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och
mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tving
ande __ i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyres-
gästen besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är
sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttnings
kostnad vid obefogad uppsägning.
Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte
den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas
förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan
ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer
som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi
under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom
hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är till
lämplig, sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för
orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att
kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bo
stadsproduktionen i dominerande utsträckning i kommunal regi eller el
jest av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta
har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det all
männa medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.
Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har någon
större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt rader mel
lan tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att
i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kun
na få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmark
nad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en an
nan. Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
40
rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskydds-
regier skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl
talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till
att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknads
läget till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta be
sittningsskyddet.
Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissut
fallet — har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor
social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant
skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och för
höjd trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlings
frihet. Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i
besittningen av hemmet.
Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett
direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna
härom behandlas senare.
Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för
bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig moti
verade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren
vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten
av eu till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.
Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryg
gande genom en s, k. hyresspärr.
Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyres
värdens handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän
synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade för
hållanden. Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå
över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kon-
torsändamål. Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas.
Önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas ge
nom utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det eko
nomiska utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens
handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möj
lighet att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa god
tagbara bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda
måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan
dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse
av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avväg
ning ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa av
vägningsfrågor behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr It! år 1967
41
Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr
Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sam
bandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hin
drar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom
de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på
hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att
dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars
avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syf
tar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning
drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att mot
verka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet
att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmå
ner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande
hyresgäst.
Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning
bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyres-
lagen föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i
samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffan
de hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som
kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån.
Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det
slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta
tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade
lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre
än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I be
sittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren ut
formad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor
som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jäm
förliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hy
resförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbe
tena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den
allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i
vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om
besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste under
kastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och
hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare
hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av
hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.
Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara
skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne
2f
Bihang till riksdagens protokoll 196
7.
1 saml. Nr 141
42
begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande
bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frå
gan gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna
hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva
om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i
fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lä
genheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras
skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig
med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek,
skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra.
Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I
kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också
beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens
avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt,
vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig
vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lä
genheter för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknads-
mässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka be
gränsningar gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga stats-
belånade hus.
Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom
skälighetsområdet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som
har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock
variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lä
genheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre
hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägen
hetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och
inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses
oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsva
rande lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna veder-
lagsansprålc mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över
hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska
faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån
för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även
av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast
en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt
torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så
påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det
måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person
skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten.
Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör ut
gå när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till
hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före-
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
43
nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hy
ran lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för
högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hy
ran skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för
vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid
vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter
i orten.
Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den
hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkun
niga mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyres
gästen när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndig
het och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras
av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvär
den i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höj
ning av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyres
regleringslagen är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss
anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskom-
mittén.
Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU
1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstru
era hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip
samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En
hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effek
tivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra
besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt
stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran
efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De
sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man öns
kar normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten
låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighets
tid. Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma
under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod föror
das därför av de sakkunniga.
Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas
bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall
vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar
saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte vä
sentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva
skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och en
ligt hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse
med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så
Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967
44
lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsent
ligen gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyres-
lagskommitténs regler för skälighetsprövningen.
Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till
beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumen-
ternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lä
genheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, drifts-
och förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyres
rätten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av
betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge in
om huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga be
skaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna
till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, sär
skilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ
ningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruks
värdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett veder
taget uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lek
plats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande om
ständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde
hyresgästens värdering eller behov.
När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet
åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas
under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hy
rorna i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda beting
elser utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som
jämförelseobjekt.
Att
alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan
bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på mark
naden. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skill
nader i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan
statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer.
Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre
hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den
aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande rikt
ning måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara
fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jäm
förelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan
framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att
det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms
enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse.
Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som
norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskatt
ningen av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
45
huruvida hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida
marginaler.
Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att
eu höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas
på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga.
Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering
av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära
prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare samman
hang.
Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyd
dets tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begrän
sad uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går när
mare in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, re
fereras utförligt i det följande.
Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som
uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostads-
styrelsen, socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i
Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Nä
ringslivets byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund.
Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse.
Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag
av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras
skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om
en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen
sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och
inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens
mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och
för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas
egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget.
Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad brist
marknad är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt använd
bar jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängli
gen fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sak
kunniga föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror
till stor del på liur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första
åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna
sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om
standard, miljö, belägenhet m. in.
Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressätt-
ningsreglerna kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är stör
re än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemännens riksför-
46
bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sak
kunniga inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där
hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga
föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste
vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än
som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan
finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad
som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till
principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även
länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något sä
kert verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkun
niga föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt
talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse
med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en
bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra.
Kommer skollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på
spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör så
lunda inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran
för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan
prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda re
sultat.
Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga
yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfatt
ningen att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i
bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattnings
vis anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyres
regleringen tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av
olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i
många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens syn
punkt. Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara
betydande, särskilt på grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna un
der 1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får
man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till
utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget
utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från en
staka topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra
är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyres
marknad när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av
hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Åtskil-
liga hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta
hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhål
landen. Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå
kommer att verka i allmänt hyreshöjande riktning. Även en hyra som god
Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967
47
tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som
hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om
den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i stör
re utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas
utan att vara »väsentligt» högre, bildas en ny hyresnivå som andra fastig
hetsägare sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger hög
re men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härige
nom åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och natur
ligtvis inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det
hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastig
heter. I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrån
komligt att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas
bruksvärde jämfört med andra lägenheters utan också av produktionskost
naderna. Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som
skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas.
Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressätt-
ningen vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat
system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en upp
mjukning av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyres
regleringslagen görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresregle-
rade orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig
normen för hyressätfningen utformad i ett sådant system. Härom anför rå
det. Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde
som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt
rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri
hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som
medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är här
vid tänkbara. Fn möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden
begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalspe
rioden till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent.
I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rå
det inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En
riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna
kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med ut
gångspunkt från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den
vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lagen
het uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda
lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och
underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri
hyresmarknad kan förutsättas paverka hyresbildningen.
Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalan
de att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och pro
duktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be-
Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967
48
tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en
riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och
andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt
med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktions-
och förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på
hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån
även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penning-
värdeförsämringen och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt
angripas.
Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkun
nigas uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheter
na inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening
innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssvstem
för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkomman
de statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts
härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha upp
stått vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med
de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är fa
ran utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i
den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all
annan hyressättning därhän att nagon marknadsmässig hyresstruktur inte
uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kost-
nadsfaktorer på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns.
En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen
inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt
begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens prin
ciper för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunk
ter.
Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en
marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittnings
skydd vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till
ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning
av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig
att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm
bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte
svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett
marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lä
genheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå
vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hy
resvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då
påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkom
mer till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.
I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges alt
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
49
skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden
i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hän
visar således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller mo
tiven ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Be
sittningsskyddslagen innehåller en mera utförligt beskriven hyressätlnings-
norm. I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyres
värden fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger
hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot
god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedöm
ningen efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyres
nivån i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte
»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill
bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpass
ning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i
orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av
hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.
Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.
Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den
är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighet sprövningen är vad den
aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Lik
som skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris
som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån
för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning
av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra
inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresni
vån för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbild-
ning efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för
hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä
genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy
resnivån uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm
nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknyt
ningen till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till ut
tryck i sj älva lagtexten.
De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningsskyddsla
gen. Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsent
ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lag
texten — innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till
någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först
om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.
På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och
efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån
för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm
Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967
50
Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967
ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan
visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon
enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på
att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda
kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjut
ningar i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hy-
resbeståndet. Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i pris
bildningen råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en
hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprö-
vande myndigheterna hör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.
Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste för
skjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den
önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i
hyreslagskommitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens ve-
derlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä
genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy
resnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknads-
mässiga kriterier.
Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för
jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och
hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres
nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invänd
ning häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för
hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.
När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri
hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck
upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kom
mit i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror själv
fallet på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt
framför
allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid
ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnads
täckning för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.
Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslags-
kommitténs förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad
att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag
inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämn
värt från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jäm
förelse skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av
hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»
högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas
i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en brist-
marknad hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga utta
lar också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark-
51
nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens pris
faktorer. I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapp-
hetsbetingad efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars upp
gift är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en så
dan styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas
vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det
sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag
i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av
enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmän
nyttiga bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydel
se. Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjä
na som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde
och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.
Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu dis
kuterade utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det före
slagna systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhål
landen som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till alt ej godtag
bara hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde
komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt över
stiger vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom upp
står en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt
ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt
förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger
hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt
åstadkommas.
För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.
Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen
utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. or
det »väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning — varigenom en brist-
betingad, ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken för
hindras. Häremot kan dock invändas att hyresnormen med en sådan tolk
ning blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den
kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till
ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva
jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hy
rorna. Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt
betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyres
nivån för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av
detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bo
stadsföretagens hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyrespröv-
ningen anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressätt
ning kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på den allmänna hyres
nivån. När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be-
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
52
aklas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.
Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt
få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äld
re lägenheter torde därför den av de sakkunniga föreslagna jämförelse
prövningen mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags
lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämp
ligt att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet
avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det
torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad
med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det
möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från
hyresregleringen till en friare hyresmarknad.
Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett
uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda
regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som
kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har be
kräftat denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hy
ressättningen styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad där
emot torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöj
ningar som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa
samma hyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom
besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balan
serad marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen
gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för
oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i
kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning
av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om hyres
sättningen för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostads
brist.
Kungl. Maj.ts proposition nr 1 Åt år 1967
Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utform
ning och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den
i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att
normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på mark
naden som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska fak
torerna ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när eu hy
resstegring kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas
från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.
Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör
grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag de
lar också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt
uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy-
53
reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna
när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte
någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.
Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att
uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar eller i någon annan värde
mätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i
hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna pröv
ning är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruks
värdet är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara lik
värdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de
normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Fn
lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet
att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall be
stämmas. Om lägenheten i nagot avseende är av sämre beskaffenhet, bör
det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägen
heten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som
nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större
och därmed mera rättvisande. Å andra sidan maste starkt understrykas,
att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämfö
relseprövningen blir alltför skönsmässig.
Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut
sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter
som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så
att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det
därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det
vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med
hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men
som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att
hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt
sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske
översiktligt.
Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelse-
prövningen bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägen
heter för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempel
vis att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga
närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera
påtaglig bostadsbrist.
I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera
någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenheterna — ett läge som måste
antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Up
penbarligen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphy
ror få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra
saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
54
nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i
hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.
Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet
bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för
bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda
avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att
fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de
högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras
som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför
krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som över
ensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall
inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en ned
åtgående tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget
av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid
en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hy
rans fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknads
läge när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning
ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån
uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen
är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet
av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenhetsbe-
ståndet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperio
den skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås
på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört
måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläg
gande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram
till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran
även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.
Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå
varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos
lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i en
lighet med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägle
dande.
Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representa
tiva jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas
i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på
jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till eu
ren skälighetsbedömning.
Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran
kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lä
genheter. För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme
ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste
tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 11)67
55
vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas
att man inte skall eftersträva någon detaljprövning. Jämförelsen skall som
de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter
hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för
jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en all
män uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situa
tionen på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en
höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det att hyrorna för lä
genheter av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenhe
ter med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en
förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.
Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det be
lopp med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas
hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget
på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.
Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som
huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om
hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt
belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra
alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade
hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämför
liga lägenheter och dessutom inte är oskälig.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Begränsning av besittningsskyddet
Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet
Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittnings
skyddet utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts for
men av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålun
da att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits
till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i mö
blerat skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i
förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt
vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana
grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den
femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej
särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten
är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser en
ligt hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten maste anses ringa, d)
hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller el
jest givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte
56
talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i
annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta.
Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryg
gare i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och
åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället
bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger
en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste
hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall
flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss
frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hy
resgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prö
vad. När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från
besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.
Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begräns
ningen av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbe-
brytande grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittnings
skyddslagen undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet så
dana fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser
del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttids-
avtal, nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat
mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.
Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i
en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytan-
de grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande
grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av
sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för
sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunnigas förslag följer kommittéför
slaget men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag
från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall
då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet
upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten en
ligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till för
längning av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och
kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lä
genheter i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller
de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett
undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det
fallet att hyresrätten är förverkad.
Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
57
De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det
följande.
Korttidsavtal
Gällande rätt. I nuvarande hyreslag har upplåtelse som grundar sig på
korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av
38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad
uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader.
Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korttids-
avtalen.
Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta
används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användnings
området för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som
är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening före
kommer det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för per
manent bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar där
för tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal .från optionsprincipens
tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för
optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör
före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan
upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som
på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens
slut inbegrips under besittningsskyddet.
Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör full
göra uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens
skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall
hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk
för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besitt
ningsskydd skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför
att karenstiden begränsas till sex månader.
Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag
från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler
för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén
uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts till
räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgrän
sas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det
inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten att ute
sluta vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. så
dana som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller
uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem
58
Kungl. Maj:ts proposition nr tbt år 1967
pelvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för
att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 §
2
).
Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet
inte mött någon erinran under remissbehandlingen.
Del av upplåtarens egen bostad
Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från
området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av
del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).
Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas
av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst.
Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad.
Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att
sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det
är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bo
stadsrätt eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i
möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestäm-
melsernas tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser
är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till
förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara
svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjek
tets karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av
en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning -—•
egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som själv
ständig bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han
behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis
under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppen
bart att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta
det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga före
slår under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upp
låtarens egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestämmelsernas till-
lämpningsområde (44 § 1).
Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffan
de rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter.
Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som
59
småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att
anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening
värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas.
För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i
elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräk
na att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrätts-
kommittén framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en
mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas
undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplå
tarens bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd
bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de
sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal
rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet.
Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad
inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten.
Näringslivets byggnadsdelegation förordar att även avtal om total subloka-
tion undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rör
ligheten i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under
begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som
avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta
behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet
att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägen
het. Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd
för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses till
räckligt att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av be
sittningsskyddet som regel måste leda till att förstahandshyresgästen åter
får dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste
undanröjas.
Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med
rätt till förlängning
Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyres
förhållandet att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom
att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allt
eftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstift
ningen om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet,
får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att op
tionsrätten inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han
däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det näm
ligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en options-
tvist på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid
framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid
utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
60
avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter
det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse
härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal
undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsom
råde.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det
i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående
från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bo
staden för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas
att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De
sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd en
dast när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresför
hållandet varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget).
Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlings-
nämnd eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestäm
melserna om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt för
behåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning
av avtalet.
Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besitt
ningsskydd har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader
och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många
yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att
avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyres
förhållandets uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske un
der förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, se
dan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild
handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighets
ägareförbund framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att
det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst
nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra
vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnads-
delegationen förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hov
rätten för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den före
slagna regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittnings
skydd alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan
hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om
förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större
säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild
skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostads-
råttskommittén, häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.
Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967
61
I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyres
gäst fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet
och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma ver
kan skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda
parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets till-
lämpningsområde. Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna
regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresav
talets löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att
en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.
Möblerad lägenhet
Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar
inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.
Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i
allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande
natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplå
telseformen såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en
kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten.
Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt.
Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets
tillämpningsområde (42 § 1).
Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning förelig
ger en betydande svårighet, känd från hyresregleringspraxis, att dra gränsen
mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna
svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande
antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma
synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter
besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestäm
mande av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av
möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av
de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall
åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möb
lerade rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyd
dets tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens
egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade
lägenheter.
En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående
möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga
kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
62
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan som
föranleder förverkande
Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger
förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är
förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indi
rekta besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Ock
så besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande
grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest på
tagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).
Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens
har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen
långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förver
kad, är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förver
kande bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra
hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid
gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upp
höra genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning
kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyres
gästen gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag
medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller
komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att
hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrät
ten anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första
punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna.
Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller
lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få
till effekt att hyresgästen går miste om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall
riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande
för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa triv
samma förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hy
resgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör
äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmän
het mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än iso
lerade episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen ef
ter tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det
gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges
att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än
som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han
inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.
63
Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att
rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen för
verkat hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot
göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny
säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få sam
ma rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den mo
difikationen i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet
att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av
väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är
obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbe
dömning bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det
fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens
slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyres
gästen inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan
situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn
å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens
förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hy
resavtalet. I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram
erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust.
Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina för
pliktelser och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat in
tresse för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet.
Beträffande annan misskötsamliet än sådan som föranleder förverkande
innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägen
heten att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och
ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir
bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av
situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade
anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på
hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt.
Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas,
fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hy
resvärdens intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyres
förhållandet upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att
tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att
önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags
marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskyddshänseende för
hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större
eller mindre svårigheten att få annan bostad.
I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förläng
ning av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. An
nan misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besitt-
ningsskyddsbrytande grund utan går in under generalklausulen i andra styc
ket 2.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
64
Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967
Rivning och större ombyggnad
Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en in
gående redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyres
gästs avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna syn
punkter på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet sär
skilt i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning
av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet
redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av upp
sägningar i fråga om rivningshus.
Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för för
slaget till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild option sbrytan
de grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvär
dens rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock
rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till ge
neralklausulen. Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså
att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att
optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av moti
verad ombyggnad.
Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt
då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses
ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå
i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet
att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att
otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dess
utom sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgäs
ters intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan
det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogen
het att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att
kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset
skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses
tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda till
baka.
En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den
kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av
detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan
vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserli
gen inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efter
följande nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast
om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombygg
naden, bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna-
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
65
den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyres
gästens lägenhet.
I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp
att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppen
bart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggna
den.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besitt-
ningsskyddslagstiftningen inte innehålla någon regel som innebär att en till-
ämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan
prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöran
den med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt
dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intres
set att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när
en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyres
gästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed
hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen för
utsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i prin
cip bryter besittningsskyddet.
Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltef
ter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av
besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarkna
den. Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyres
gästen att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför
svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat
skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersätt
ningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflytt
ningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad
med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostads
förhållandena kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan
skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i
överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett rela
tivt besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgäs
ten tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med.
Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken
att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att
hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar
avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på
grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte
att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivnings-
kontrakt». Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsäg
ningen ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall
att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej
3
Bihang till riksdagens protokoll
1967. 1 samt.
Nr
141
66
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än
som egentligen är nödvändigt.
Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda
bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller mot
svarande eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är
det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen.
I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det
är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripan
de art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvär
dens påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgäs
ten är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall
bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter
genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provi
soriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är
omfattande.
Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att
prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör
förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller
hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivnings-
mognad skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslag-
stiftning. Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den
åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de
sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt ut
redningens mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det all
männas intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering.
Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i
princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna prin
cip bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bo
stad. Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stads
samhällena inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför
hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde be
trakta en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade
hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle
vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan för
bundet på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten
vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt
besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag.
Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att
rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgär
der inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresse
avvägningen som de sakkunniga dragit upp. RF däremot ifrågasätter starkt
om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen
67
het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnads-
verksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.
Omläggning av brukningsändamålet
Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda
lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägen
hetens avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid ock
så ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd
fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, under
visnings- eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på
bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hy
resgästens intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en
ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till
ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den
lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad
omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgäs
ten inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att
en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna
risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålei vara
obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för
något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan
att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyres
gästen om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén före
slår därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besitt-
ningsskyddsbrytande grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyres
avtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle
vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller alt inte heller
i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och
lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besitt-
ningsskyddstvist. I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning.
De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att
man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få
disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget
på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att
intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituatio
nen bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Ge
nerellt sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i
rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att
genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för
annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som
regelmässigt stöder rivningsplaner.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
68
Remissyttrandena. Näringslivets byggnadsdelegation påtalar att de sak
kunnigas motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkun
niga å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra
brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittnings-
skyddstvist och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt
behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalan
det bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även
stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter
Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till
bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 §
första stycket a).
Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrätts
lägenheter bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en
mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägen-
heten tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i all
mänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens
räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och
den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare
och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder
en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relatio
ner mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en
trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om
möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste va
ra tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra
marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som
huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser
lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller be
höver disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upp
låtelsen avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostads-
rättshavaren vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och
för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantags
lös. Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsäg
ningsrätt på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha
stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom
kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i
att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett
i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma
förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte
heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör
69
därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge för
längning uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra
stycket 5).
Hyreslagstiftningssakkunmiga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hy
resförhållande beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand
beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller
lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad
till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i
lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren
har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker
att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bo-
stadsrättsinnehavaren. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa
annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skä
ligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen
och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter
en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels
bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgäs
ten skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning
till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor
i en- och tvåfamilj shus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångs-
förlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vid
sträckt. Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall
upplösas.
Remissyttrandena. Bostadsrättslcommittén anser att prövningen av besitt-
ningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med
den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när
bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att sj älv bo i den eller disponera
den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens
behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda
lägenheten för egen del.
HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet
inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.
Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmel
ser i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan för
eningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver
den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrätts
havarens nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse.
Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att
hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt
men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom
mot bostadsrättshavaren.
Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
70
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning
Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte rätt
till nytt hyresavtal, om hyresgästen sj älv lämnat anställning varav upplåtel
sen var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upp
hört samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till
nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övrigt när
det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den
i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskommitténs och hy-
reslagstiftningssakkunnigas förslag.
Hyreslagskommittén. En bostadsupplåtelse är betingad av anställnings
förhållande om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra
om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren
som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bo
stadsupplåtelse på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhål
lande, föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst.
För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har
karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och
bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt
samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett
samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga samman
kopplingen av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgif
tens art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och
upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast
berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett
funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i
allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetspresta
tionens värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem
pel på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i
ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänst
göringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästa-
re, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare
och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän
inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just
i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses
grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbets
lönen är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både
hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen
utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog
tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan sålunda något op-
tionsanspråk över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper.
När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres-
71
lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge
hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga
får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala
bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden
och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av
något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbets
kraftsreserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att
tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för
annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över
till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hit
hörande orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla
på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få dispo
nera lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än
som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med
differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande nä
ringsliv, finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör
det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad
till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin
arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer
hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den an
ställdes bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är
tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband
råder mellan arbetsplats och personalbostad.
Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differen
tierad sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den
andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man från
går det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens in
tressen annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande
svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anled
ningen till att anställningen upphört.
Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte
tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder
utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.
Hyreslagstiftningssakkunniga.
De sakkunniga erinrar inledningsvis om
att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits
av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besitt-
ningsskyddssynpunkt typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna
för
det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, ska
par i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild
uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd.
Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkun
nigas mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att
Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
72
bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna
typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmel
serna, använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs
i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att hyresbestäm-
melserna blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personal-
hyresbostad. Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen
förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdrag
ningen blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad
de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd
enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i mot
satt fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund
av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans
skälighet kan komma under prövning.
De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och
personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen
och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man
drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets hu
vudsakliga syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid
torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhål
lande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten
är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så domi
nerande att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal
fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses
en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga
bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. Överviktsprinci
pen torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser.
De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade
avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis
som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyres
bostad. I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182).
De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopp-
lingsklausuler i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstri
diga intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer
som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens
berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvud
sakligen till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha
vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaff
ningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Be
träffande arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt
från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önsk
värt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttnings
klausul i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbets
tagaren-hyresgästen.
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
73
När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar
de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhål
lande har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om
hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller
annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens
regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig
på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig
lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens.
Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens till-
lämpningsområde är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande
sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste be
bos av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna
tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med till
räcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verk
samheten skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kun
na beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är
förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller
bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare.
De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas
nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållan-
dens upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga.
De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen
(1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning
även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till
sådant avtal.
Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorga
nisation på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att
bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bo-
stadsupplåtelser som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivav
talet. Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkor
ligt dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de
sakkunnigas förslag.
De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbe-
stämmelserna. Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla
relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är
bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsäg-
ningsklausul i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som
grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon sär
skild uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om av-
flyttningsskyldigheten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsre-
spit som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga
om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga
3
f
Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
Kungl. Maj. ts proposition nr i41 år 1967
74
föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första
stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden ut
tryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är
bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida in
skränkt att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som
i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verk
ställa uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen
att flytta.
Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid
kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten
upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan
hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från
dagen för uppsägningen av hyresförhållandet.
De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste
dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art
oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga
över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den
förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej rimligen åläg
gas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning
och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag un-
dantas därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen
nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den
som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande
uppsägningstidens längd.
De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns
för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns.
Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget
att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över
en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då
också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden
går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som inne
bär att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten
upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år
från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också
uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första
upplåtelsen.
Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsre-
geln samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning
och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden ock
så kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis
att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag
som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bo
stadsmarknad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma
i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
75
som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om för
längning av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske
hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och upp
gifter om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före av
görandet. Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen
av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid
uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten
ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller
att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas
verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan pal -
terna.
Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskydds-
tvist av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen
ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis ut
talas bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att
upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej
heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att för
foga över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden
oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga
om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång
eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också
tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset
att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad,
när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bo
stadsbeståndet kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvär
dens rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av av
görande betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Fö
retagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. I en tredje grupp
av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens
åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat
sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med
differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen,
t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår
bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anstalla arbets
kraft utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över
en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt in
tresse som bryter besittningsskyddet.
Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyres
förhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beak
tande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att hyresgästen skulle bli
kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av
obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhål
landen och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som
råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
76
upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden
och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets spe
ciella natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den före
slagna tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbets-
givarens-hyresvärdens och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana
tall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör
leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande
av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för
avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor
att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upp
hörande inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation
anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på be
gränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning.
Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en
arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbets
tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten.
Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten,
och förlängning hör därför medges i avsevärt vidare mån än när samban
det tjänst-bostad brutits av normala anledningar.
Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besitt
ningsskydd vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättiga
de intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat
sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den när
mare utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag.
Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbets
givare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten
tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Nä
ringslivets bgggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal
fors in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella
regier som ar avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa
har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen
och kommerskollegium tillstyrker också förslaget.
Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande
tdl personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av rela
tionerna mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde
ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är
det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas här
efter följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av
tjanstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser
av delvis indispositiv natur. I denna del anförs. I
I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor
som skola landa till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för-
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr ibi år i967
11
hållandet i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena
(prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det
utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av
kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna.
Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kol
lektivavtal reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de av
talsslutande organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav.
Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sak
kunniga omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden.
När fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat.
I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari reg
leras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande
rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan
i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana
hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i
1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över
huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser.
Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser
— även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsätt
ningen skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom själv
ständiga hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen.
Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra
något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reg
lera lägenhetsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyf
tat någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nu
varande gränsdragningen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad
komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan
man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrens
situationer mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna för
handlingsordningen jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om
kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna
regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att
prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomsio-
len, nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvill
kor men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning.
Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de
avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig
stöta på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med
kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis
indispositiv natur.
Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegatio
nens verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som
motiverar att gränsen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad slopas.
Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder
(bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningslcun-
görelsen) har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte an
ledning förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle
bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya hyres-
lagens bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör
78
därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande syn
punkter framförs nystatens tjänstebostadsnämnd.
Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det
gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall
tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 §
andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtel
sen — skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet
att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att
hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta
om på grund av att tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen
varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med
vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på mot
satsen. Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att
skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårsti
den. Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förut
sättningen för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens ut
gång skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för
annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov
eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen
ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det
sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges
fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst
som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta
om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen
varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de
tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han
när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd
som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning.
Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande
sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst
skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa
hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för
vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått
ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses
i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende
av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhål
landen som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden —
eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän
intresseawägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas
riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfris-
ten en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyres-
värden-arbetsgivaren har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett
Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967
79
sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstå
ende intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har
att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband
med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet före
slår att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande
synpunkter.
Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång —
avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets bgggnadsdelega-
tion framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är
att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbets
givaren i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren
skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom.
Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns
inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens
längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas in
tressen. Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi bety
delsefulla företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verk
samhet, om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker
därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs
av Sveriges fastighetsägareförbund.
Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har
för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det
gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a.
Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföre
tagen, som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som
inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av
bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt
inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd
är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller
i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensom
rådet av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstill
fällen.
Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna
bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orter
na en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthål
las inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den
arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta
från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete.
Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra,
används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbets
kraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör
det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar
alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med go
da arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbe
gränsad, skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
80
lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom
den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit
hos företaget.
En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna
villor eller rad- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalifice
rade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det
vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostads
miljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen
av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju
kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad perso
nal, som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde
nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotell
typ — i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre
ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de
senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga
skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givet
vis att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder
i företagens ungkarlsbostäder.
Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt
fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att
industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd
undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för
framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på
ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen ge
nom förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om tre
årsregeln gäller för en planerad bebyggelse.
Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommers-
kollegium, landstingsförbundet och KF.
Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslut
ning till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 §
andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstalts-
väsendet regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst
utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att
binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är
dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad
finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande an
stalter alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 §
fjärde stycket i förslaget.
LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än
två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör före-
ligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förläng
ning inte bör få ske.
Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade
avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och
ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som
Kungl. Maj:ts proposition nr 'Ht år 1967
81
kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska före
tagares riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd
inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras
anställning.
Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade
avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kol
lektivavtal har föranlett skilda uttalanden. Fastighctsanställdas förbund ut
trycker sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs
dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder
inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bo
stadssektorn inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket
i förslaget. Näringslivets bgggnadsdelegation har ingen erinran mot för
slaget att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal.
Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som
gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart
framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstaga
re. TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att
träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelser-
na samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste
jämställas riksorganisation.
Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rätts
principer att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpning
en av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det
skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter fram
förs av kommerskollegium.
Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 §
första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som
står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen in
nehåller nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket se
mesterlagen att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa
detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med av
talet. Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt
att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organise
rade och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgi
vare och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade.
Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en
sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden
vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och vikti
gare sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bo
stad.
Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens
ordförande är följande.
Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967
82
De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal
om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än
arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren när
stående bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en
förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgi
vare inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses be
hövligt att sasom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på ar
betsgivarsidan för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första
stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att
arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om för
enings- och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med
vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende upp
dragstagarna med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka
lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal.
Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopp
lade avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig
bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening hu
vudsakligen kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskö-
tarna och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella
funktion inom själva fastighetsförvaltningen.
Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta
besittningsskyddet
Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer
måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständig
heterna i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få be
hålla lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyres
värdens sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämp
ligen kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när
hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning
fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses
vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av sak-
lig natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt
eller skäligt att hyresgästen får flytta.
Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks
att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att
lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad,
att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyres
rätten genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyres
gästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyres
värden i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera
lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet
ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
83
ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än så
dan som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller
skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga
skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsratt
i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att
fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lä
genheten friställs.
Hyreslagstiftningssakkimniga. Enligt de sakkunnigas mening är det föi-
enat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där be
sittningsskyddet kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erfor
derlig vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid
finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler.
Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i
ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besitt
ningsskyddslagen. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslag-
stiftning framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av
saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyres
gästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billig
het sprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget pa
bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till
växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklau
sulen i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall för
längas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhål
landet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten.
Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats
förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har
ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder
den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också
här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall
först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i
betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar
den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten
i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14
s. 205).
Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som
förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses
ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid kort-
tidsavtal och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall
kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även
i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid
avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
84
kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen.
Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av
att ett visst lägenhetsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för sär
skilt bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort.
Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av om
ständigheter på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det
fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behö
ver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyres
gästen få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på
bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen
skäligen bör fa bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara
av sadan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara
fråga om eu befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera
sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller
ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera
större utrymmen i huset.
Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besitt-
ningsbrytande klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittnings-
skyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts
i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något sär
skilt undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet
av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lä
genhet som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som
omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten
skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan väx
la. Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig
själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan
i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till om
ständigheterna i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyr
ningar enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed auto
matiskt utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för
möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möb
lerade lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet
biir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar
i dessa föga betydande.
I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är
tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgäs
ten anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om
hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt
efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, såsom hyresgästens
ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek
och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra
alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den
nya lägenheten.
Kungl. Maj. ts proposition nr Hi år 1967
85
För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälen närmar sig
gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en
regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt
de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte in
föras. En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flytt
ningskostnader eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i
stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.
Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsak
liga besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa in
stanser hör bostadsrättskommitlén, Sveriges fastighetsägareförbund, hov
rätten för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stock
holms rådhusrätt.
Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunni
gas förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett vä
sentligt intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få
upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är
fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas
praxis -— en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte
strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri
måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intres
sena. Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstad
komma en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext
av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämli
gen tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresse-
avvägningen till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges
fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det
på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrå
gasätter om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett
väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet.
Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en
andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vi!ar
på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas un
dan från besittningsskyddets tillämpningsområde.
Departementschefen
Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hy
resgästens besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten
måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera
över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt
är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna
om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra
till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
86
faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att för
utse och rätt värdera.
Mot bakgrunden bärav är det med tillfredsställelse som man kan konsta
tera att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla
på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande
motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskilj
aktigheter av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besitt
ningsskyddet när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som
framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsätt
ningarna i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt
att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget
och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remiss
behandlingen.
Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittnings
skyddet till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda for
men av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp
ningsområde medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det
enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Den
na metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommit-
téns förslag. Om eu inskränkning i besittningsskyddet utformas som en ge
nerell begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i prak
tiken exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresav
talet upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos
överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestäm-
melsernas tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot in
skränkningen i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbry-
tande grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för
att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag bär
hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom
medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en
inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt
undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittnings-
skyddsområdet och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget
dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt
avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkning
en i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan par
ternas intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.
Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besitt-
ningsskyddsbestäm melserna, nämligen att hyresförhållandet
upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del
av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger
laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
87
Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning
om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd
saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslags-
kommitténs förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till
nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavta-
len, utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hy
restidens längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyres
förhållandet faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på myc
ket kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd
under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens
utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den
betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken
kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, efter
som avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av
hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd
inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för
vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle mot
verka att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande ka
renstidens längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som
är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägen
het hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att
föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong el
ler ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regle
ringen har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag an
ser förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget
utan sakliga ändringar.
Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning
till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.
Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med
förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det
följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att kort-
tidsavtalen aldrig är förenade med besittningsskydd.
Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår un
dantag från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lä
genheten utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer
förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget.
Regeln har inte satts i fråga av någon. Det finns dock några spörsmål som
förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det nu
mera att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är sär
skilt lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen in
gång, eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.
att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
88
lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägen
heterna skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts
alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte
själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hy
resgästen senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera
remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör
främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna
kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas
uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge
kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter
från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den
elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av
uj:>plåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i
andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas
någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor
uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kom
mit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett
att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör själv
fallet gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av
sin egen bostad.
I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens
egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och
alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En
sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad
också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har
därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget.
När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —
total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att
underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste
hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undan
tag för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besitt
ningsskydd är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering
skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får
ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är un
dantagna från besittningsskyddet och att de nu diskuterade förhållandena
alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prö
var om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som
strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra
förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde
få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna. I
I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från
besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
89
vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att så
dant förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhål
landet varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha upp
kommit, dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader
enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstift
ningen om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hy
resvärden genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.
Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hy
resgästen att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid att reg
lerna ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför med-
lingsnämnden eller rätten för att vara giltigt.
Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den fö
reslagna regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad
begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från be
sittningsskydd. Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse
skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om
överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att
medlingsnämnden skall godkänna avståendet.
Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna
inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från be
sittningsskyddet. Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna
för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehand
lingen framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset
av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. För
slaget innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det läg
ger en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget
skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämn-
derna. De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämn
der. Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka
i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående
från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig
en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.
Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde där
igenom komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform bär så stor
bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk
synpunkt.
På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besitt
ningsskyddet skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller se
nare men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio må
nader skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte
vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant
godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall in
riktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges
Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967
90
att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om
förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i
en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag
bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skrift
ligen. Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.
Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskydds-
bestämmelsernas tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenhe
ter. Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i till
räcklig grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten
att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en fak
tor vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte för
längs.
De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör
enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda
fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyres-
lagskommitténs förslag anges de besittningsskyddsbrytande
grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som
fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i
stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som
särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upp-
hörandesituationer samlas under en generalklausul, som kompletteras med
relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yr
kats att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges
direkt i lagtexten.
Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva
alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är där
för ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna
ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall
göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl
att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall
ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan regle
ring är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för
några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motiv
uttalanden. Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byg
gas om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning.
Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en
rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna
i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i
dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry-
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967
91
tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av
det följande.
Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grun
derna. Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande
rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet
som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran
ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan
som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall
komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till för
längning av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden
får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departements-
förslaget) eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan
mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).
Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyres
gästen i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss mån bör
anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som
råder på orten i fråga.
De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om
hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad
som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av
det tiliämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid
ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte
att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större
ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att
skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd
detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsför
hållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan
lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda
till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs.
ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad
med vilken han skäligen bör nöjas.
Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas
uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssitua-
tioner har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan
erinran vid remissbehandlingen.
Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från sam
hällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhe
ten inte hämmas av de hyresrätt sliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hy
resgästen från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller
ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad
som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte
92
leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i
hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan.
Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden.
Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma
överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör
uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset
skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är
uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för om-
by§§na(ien. Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möj
ligheter att anskaffa annan bostad bör komina till uttryck genom att det
för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hy
resförhållandet upphör (46 § första stycket 3 och 4).
I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör
brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brnkningsända-
målet, men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens
möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli den
samma som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamåls
enliga och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid
besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om be
hovet för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver
förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fas
tighetsägarens önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss
betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen
om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel.
Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens
avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra
som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen.
Över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyres
förhållandet vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det
anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostads
ändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
(46 § första stycket 5).
När det gäller lägenhet i eu- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyra-
ren innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall
vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för
avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skä
ligt rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under re
missbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen
uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostads
rättslagen eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana
fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas
på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1961
93
lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med
bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6).
Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad
upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna
fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka
hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än
reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av
stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de
sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat
framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om
de besittningsskyddsbrytande grunderna.
På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder
upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om an
ställningen upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett
anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestäm
melsen om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns
ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflytt-
ningsklausul har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den
ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjäns
teavtal. Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besitt
ningsskydd föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet.
Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga
tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal
som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa
fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende
av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflytt-
ningsklausulen tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av
denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder
och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar
hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtel-
sens värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen
av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte
anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga.
De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras
in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels
syftar förslaget till att hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli
tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda
till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal
som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller
delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgransk
ningen.
Kangl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
94
För egen del ser jag på följande sätf på denna fråga. Hyreslagen är i vä
sentliga stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestäm
melser till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för
denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll
denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna
inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som före
slås nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning
nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att
en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen
enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan en
skilda, i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som under
ordnad anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knap
past i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa bety
delse att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de
sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde
till att omfatta också tjänstebostäderna.
Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärden-
arbetsgivaren och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rätts
förhållande även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt
1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan
kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställ
ning av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och ar
betare. Enligt fast praxis anses häri ligga alt kollektivavtal kan avse vill
koren för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal
med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning
eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt
lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning
eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställ
ning skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkom
mit genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emel
lertid också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande
bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså eu kon
kurrens mellan kollektivavtalsområdet och hyreslagstiftningen.
Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna kon
kurrenssituationen uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att
hänföra tjänstebostadsupplåtelscrna under hyreslagen. Det kan nämligen en
ligt den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möj-
ligt att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal ta in bestämmelser
som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostä-
der. Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den
Praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I
varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således inne
hållet i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
95
genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen
inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänste
avtal. I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en
bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas där
hän. Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurren
sen mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur
tjänstebostäderna behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade
konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att
i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister.
Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkur
rensfrågan är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektiv
avtal inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att
ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollek
tivavtal på detta område.
Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjlig
heten att om deras förslag genomförs träffa kollektivavtal angående villkoren
för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de
inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbets
givarorganisation genom kollektivavtal får komma överens med huvudorga
nisation på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreg-
lerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är
bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De
annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begrän
sad utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall
kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbets-
givar- och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget
ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske där
utöver. Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslag-
stiftningens och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt
att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyres
rättsliga besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollek
tivavtal. Jag tar därför nu upp denna fråga.
Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts
gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att
tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min me
ning är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst
för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal
reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också för
klarat sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är
viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektiv
avtal reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså
inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan sna
rare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna
Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967
96
soin nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter
skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande
villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas
uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras
genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier
för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära
genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst
särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning.
De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för
förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något
behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkun
nigas förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att proble
met med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen
löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om
avtal, som enligt regeln i 1 § första stycket samma lag i och för sig skulle
vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektiv
avtal endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör så
dan verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra
därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att
upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också
skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för
att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kol
lektivavtal kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med
att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall ut
gå till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är
av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är
svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om
villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas
ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att
avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivar-
sammanslutning och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan.
Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmel
sen i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avta
let på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några
regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde
inte behövas.
Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstift
ningen när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas
på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig
domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollek
tivavtal. En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departements-
förslaget. Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att
Kungl. Maj. ts proposition nr lkl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967
97
hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handlaggas i en ord
ning som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bor sa-
lunda få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittmngs-
skyddstvist inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten fån sadant
fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om
kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens provning,
måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den ar av kollektivavtals-
rättslig natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan
föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departements-
förslaget. I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdom
stolen tillämpliga.
.
....
I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrattslig
fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillätet att gora
avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkun
nigas förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen
i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och
om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir vi -
kor ligt dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal
skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns det
dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgastens nackdel från hyres
lagens tvingande normer för hyressättningen.
Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttnmgs-
klausul bör tillmätas vid prövningen av om en hyresgäst skall aga rätt till
förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan
uppkommer endast i den män kollektivavtal enligt de förut behandlade be
stämmelserna inte träffats angående besittningsskyddet.
De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyd
det i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade
intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttmngsklau-
suler avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sallan beho
ver ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter ska
kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berätti
gat önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att
erbjuda goda bostäder åt de anställda. Ä andra sidan understryks vikten av
att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och
de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt
mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvagning
måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplata lagenhe
ten åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att fa
bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intres
seavvägning skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med
kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag.
Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound-
4 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111
98
gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna
fullgöras på rätt sätt. Hit hör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som
upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med
bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktka-
raktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. Beträffande
sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att
arbetsgivaren tår tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i till
räckligt god tid för att tj änsten utan men för verksamheten skall kunna över
tas av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som
torde ha denna innebörd.
Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som
åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas
uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som°ti-
den går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte
kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig
avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom
att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av av-
flyttningsklausulen. Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre
tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens
behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma
mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år
skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavväg
ningen i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall
kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger.
När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna°treårsregeln är
det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflytt-
nmgsklausulen inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens
medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att tre
årstiden gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till
hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan
anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen
för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens ut
gång skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas ge
nom att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse.
Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för
att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyres
förhållandet är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem
som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses
alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av
en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till
lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för
tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårs-
tidens utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för
Kungl. Maj :ts proposition nr U1 år 1967
99
langning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treår sregeln nämli
gen på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år
från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas
enbart på det förhållandet att tjänsten upphört.
Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot
tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn
av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske
mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som
uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädar
na för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den fö
reslagna treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det
görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter
där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften
goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att av-
flyttningsklausulens verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid
intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till
hur lång tid hyresförhållandet bestått.
För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt.
Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyres
gäster som erhållit hostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger
ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att
vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hy
resgäst som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäk
rad ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster.
Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett
betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen
upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda
gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd
för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett
sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på
fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft
genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett sam
hälleligt intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas.
Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbe-
stånd hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav
torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett
berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att
användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre ba
lans uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att
utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bo-
stadsupplåtelser åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid fram
Kungl. Maj :ts proposition nr 141 år 1967
över.
100
En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i
besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenhe
ten för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid
denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvar-
boenderätt fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under
längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remiss
granskningen. Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan
emellertid mte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att
tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig
och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyres
förhållandets längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett till
fredsställande resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan
men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av
intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas
på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställning
en upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en av-
flyttningsklausul som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör
därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tids
gränsen överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt star
kare besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter
tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt.
Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren__
hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av av-
flyttningsklausulen. Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det
första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att
få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att
lagenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid
löietaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyres
marknaden, nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om
upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse
från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevis
ningen i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid
bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna
synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt
arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åt
gärden ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållan
de Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rätts
tillämpningen. Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur
iänge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppen
barligen gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande
av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats
bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.
Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till
Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
101
förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §
första stycket 8).
Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hy
resvärden vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av av-
flyttningsklausulen, bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall
förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det
skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick dispone
ras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma an
nat än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid
antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företags-
ägt och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att
över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i an
slutning till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättning
en av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen
lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren
tillhandahållit i en av honom ägd fastighet.
Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att
bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en
avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats.
Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbets
marknaden kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i
frågan.
Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan
otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är
något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i
denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden för
längs.
På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyres
förhållande som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen
rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerli
ga skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket).
De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder
ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu
är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås
skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid
av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i
fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas när
mare i specialmotiveringen.
Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen
behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det—-
såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings-
102
klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet
varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en sär
skild besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller
regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra
stycket).
Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul
tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland
komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen
från lägenheten.
Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att
bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt
att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog
att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att
hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska all
mänt hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen.
I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet
inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa
hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under
remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats
och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att
tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen,
om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande
myndigheterna.
Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående
intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Det
ta framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hy
resregleringslagen gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av
att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresför
hållanden eller på annat sätt är obillig. Häri ligger att det på hyresvärdens
sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsför-
slaget är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9).
De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör
utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle
föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt
väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
103
Sesittningsskydd utanför bostadssektorn
Inledning
I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under
första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav
på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den perma
nenta hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om
skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller priori-
tetsrätt för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera
tillfällen under 1920- och 1930-talen.
I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslag-
stiftning (SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huru
vida hyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån
för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besitt
ningsskydd för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen
att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet
är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavande av
rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning
till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat
sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta.
Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvud
regeln att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresav
talet. Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal föreslogs
i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund
för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns
i 38—40 §§ hyreslagen.
Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans
vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyres-
sed eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om
lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera
omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för
den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är
förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning
av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens verksamhet
medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning
i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som
hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begräns
ningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för
minst sex månader.
Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att
tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta heror på de särregler som in
104
förts genom hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen. Enligt sist
nämnda lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och
annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av
direkt typ (kvarboenderätt).
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Valet av skyddsform
Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid be
sittningsskyddets utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bo
stadsändamål och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för
bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, me
dan besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift
att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare upp
märksamheten på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden
föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om pris
bildningens struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär
likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hy
rorna för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta
variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsäg
ning för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att
hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför
bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med
gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda säll
synt att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från
tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostads
sektorn välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att
beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en upp
sägning. I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett
ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en
tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte före
ligger. Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträf
fande en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas
det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten.
Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud
som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom ut
redning kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får
betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd
utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej så
som för bostadshyresgäst genom förlängningsregler.
Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås där
för en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar
hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har
105
giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga
också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra
eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskost
nader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyres
förhållandets upplösning samt förlust av kundkrets.
Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs
förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av
skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock
kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under
framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, sär
skilt i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande
sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger
nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre
än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträck
ning som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provi
sorisk lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett
enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtek
niska synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av
hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bak
grunden av de särskilda förhållanden som rått på hyresmarknaden allt
sedan lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system
utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle
vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittnings
skydd i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för
bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli
olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sam
manhänger med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att
hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokal
sektorn tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom
bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruks
värde är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknads
värdet inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det myc
ket svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelse
prövningen i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren
inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besitt
ningsskydd.
De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna
beaktas såsom ett mått på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av
om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning
4f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141
Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967
106
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att be
akta ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett
ersättningssystem.
Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt
från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehand
lingen av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårig
heter skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättnings
krav och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De
sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remiss-
granskningen påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträck
ning undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör
bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för
den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Där
igenom kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv
verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sak
kunnigas förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett sär
skilt avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera
att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla
kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom.
Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall
stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om för
skott i avräkning på den slutliga ersättningen.
Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år
undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytter
ligare en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En rela
tivt god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de
flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större
städernas centrala delar.
Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande
ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv
verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett
system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbild
ning på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker
för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller
något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den
ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostads
sektorn genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför
ett system med förlängningsregler.
Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening
ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt
skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens
med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De
sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller
107
upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att
ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att för
länga hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran.
Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bo
stadssektorn tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.
Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyd
det för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av
de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostads
sektorn har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, bygg
nadsstyrelsen, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergöt
lands, Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten
i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Bo
rås, Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kom
munförbundet, Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareför
bund, HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska
byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sve
riges industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen,
Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksför
bund, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stads-
domare, SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund.
För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet
(utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas
förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län,
Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskam
maren i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening,
Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation
samt Sveriges advokatsamfund.
För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittnings
skydd för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utan
för bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en
marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fas-
tighetsägareförbund att en marknadsmässig hyressättning inom denna del
av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn
till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer mark
nadsvärdet för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besitt
ningsskydd för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårig-
heter, framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla
bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på
mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde.
Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att
bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa
delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet
Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967
108
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare
förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hov
rätten att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande syn
punkter kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som
särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanbud från
tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna ut
formningen av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening an
ledning räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängnings-
vägran kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske om
fattande ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att
utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet.
Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och
lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl
motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga för
hållanden inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hov
rätten finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra
avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller sär
skilt de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet
medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för
köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som
ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu av
givna yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hän
syn till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och
till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl
för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under options-
reglerna. Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åbero
pas mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har för
svagats med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som
de sakkunnigas förslag innebär.
I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala
län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sak
kunnigas förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men
ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så
anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande
förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskam
marens mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall bere
das tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna
inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av samman
lagt högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning
bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden
verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga.
Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna
går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres
109
gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskam
maren i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokal-
hyresgäster har en hyreshöjande effekt.
I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvaran
de optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom
denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks-
och industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller
under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfatt
ning om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika
organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas
struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna
som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av han
delskammaren i Malmö och av kommerskollegium.
Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett
hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägen
hetens marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig
eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad
prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre
och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare
att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband
med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där från
varon av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyres
värden att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyres
gästen. Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrät-
ten för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk
betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare
att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora
fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen.
Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse
för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är
nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaför
bundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en
företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras
få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga in
vesteringar och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena
att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar
detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet
från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av
stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i
sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen
är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa
Kungl. Maj ris proposition nr i il år 1967
tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i sam
band härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser
att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden.
Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses ge
nom direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser
Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad
uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvar-
boenderätt, särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undan
tagsbestämmelser. Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de
föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställan
de skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning
kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyres
gästen, även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersätt
ningen och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsam
fundet, som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full
ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig
utredning om dennas storlek.
Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation
framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid
tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår
att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket syn
nerligen osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför
befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning
väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett
direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och
Hyresgästernas riksförbund.
HO
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Övriga frågor
Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal
Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyd
det skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen
användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som
upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hy
resgästen rätt till ekonomisk ersättning.
Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål
— en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga om
ständigheter avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga.
Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägen
heten används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelse
ändamålet. Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta
kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och
in
detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sällan
närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal,
även om en något större del av lägenheten skulle brukas för bostadsända
mål. Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobj ektet
med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for
visst slag av yrkesverksamhet.
Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten
att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upp
låtelser av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta be
sittningsskyddets tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta
även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upp
låtelser, där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så är
fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande
av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten
tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot
upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel
eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika ar avsedd
att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen
starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de
besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter.
För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som
här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare
överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne an
ställd — bostad samt att lägenheten också används som sådan. Kan bostads
delen och lokaldelen utan olägenhet
särskilj
as, bör en uppdelning kunna ske.
Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt
erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget är
välbetänkt.
Besittningsskyddets tillämpningsområde
Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att reglerna om besittnings
skydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämp
ning om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än
sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hy-
resupplåtelser utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser
att detta är önskvärt.
Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning
inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommit
téns mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla
utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
112
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyres-
lagskommittén att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besitt-
nmgsskyddade området. I analogi med vad som förordats för bostadslägen
heternas del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämp
ning, om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än
nio månader i följd.
Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokal
hyresgäst skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyres
gästen. Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på
upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det
dock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna
bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avvi
ker från besittningsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller
möter det hinder för parterna att i en redan uppkommen tvist komma över
ens om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.
Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller att lokalhyresgäst
i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande
till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som
innebär att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen
innebär det större trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas
inför medlingsnämnd eller domstol.
I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran
vid remissbehandlingen.
K ungt. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
Besittningsskyddsbrytande grunder
Hyreslagskommitfén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldig
het inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyres
gästen fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra
föreligga när hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att
stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen.
Även annan misskötsamhet från hyresgästens sida bör utgöra giltigt skäl att
vagra förlängning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rim-
Hg påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och
större ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållan
det.
Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra
lägenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enligt
kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vägra
förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här
liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens
förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta
fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
113
som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens till
komst men som han då försummade att upplysa hyresgästen om.
När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förläng
ning av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit av
saklig art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betrak
tande av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som
rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen
inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden
vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed
dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedöm
ningen av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén
särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets
knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyres
gäster beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén
finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyng
den hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvär
dens inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande,
när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller
lämna lägenheten.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyres-
lagskommittén att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhål
landet bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen
försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyres-
lagen. Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyres
rätten förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig en för
längning, om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt
hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig på
följd.
Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte
utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt för
slaget godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hän
syn till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte för
far på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avväg
ning mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav
på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid,
minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen
annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyres
värdens sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt
förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skade-
ståndsskyldighet. En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana
krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn
till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte
114
uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt
de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att an-
visningsskyldigheten självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen er
bjuds lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas
annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyres
kontraktet eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd
med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall någon
underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej föreligga.
I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsam-
hetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bör innefatta
befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte
lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bör
dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande
kan anses strida mot god liyressed. För att hyresgästen skall kunna ut
nyttja möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika
förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huru
vida hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt moti
verad.
Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det
med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för
hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkun-
ninga inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han
vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sak
ligt skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyres
värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett
sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera
lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs
i fastigheten.
Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara
av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till
hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana
omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lo
kalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen
drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet
av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss
ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begrän
sad tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid
den allmänna intresseavvägningen.
En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven
situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen, överens
kommelsen bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättnings
skyldighet inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts till följd av att
den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
115
i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyra-
ren om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och
upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombygg
nad av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att regler
na om korttidsavtal inte blir tillämpliga.
Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats
frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besitt
ningsskyddet.
Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks för
slaget av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund
tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyres
värdens skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller
större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlig
het med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen.
Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens
rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet fin
ner det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffen
het. I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster
som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet
ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på
avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyres
rådets mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen
vid prövningen av om en uppsägning är skälig.
Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall
bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyres
värden inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättnings
skyldighet i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får
sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyres
värdens vinst på åtgärden.
KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskydds
lagen inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyres
gästerna vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. För
bundet vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmark
nad införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet
som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångs
punkt ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldig
het för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen
finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad
tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga
föreslagit.
Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom
en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara
116
verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren fram
håller att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vägas mot
det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av
en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontors
lokaler. En sådan avvägning leder till en i någon mån friare prövning än
den de sakkunniga förordat.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Besittningsskydd och hyresvillkor
Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall
inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig
hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyr essed eller eljest
är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation
betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning
av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden
efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat
för förlängning av hyresavtalet, bör skadeståndsskyldighet inträda så snart
den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kun
nat få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyres
spärren utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om
han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås
gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.
Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl
hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av
fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning in
nan hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren.
Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta
hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet
för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.
Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet
Gällande rätt. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad för-
längningsvägran i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel,
hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar en
ligt 38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade
med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde
på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadeståndsskyldighet
föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan
efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller
liknande art.
117
Hyreslagskoxnmiltén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad
förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar
enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning
på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt
förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyres
gästens eller hans företrädares verksamhet.
Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat
den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med för
hyrningen avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom
flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som
han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts
inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyres
värdens samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontrakts
brott och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till
ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska
hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från
dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera
kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller
i detta fall.
Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara
av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsäg
ningar till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl före
legat och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av
hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga
avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig
följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skade
ståndet bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn
främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.
Hyreslagstiftningssakkuimiga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hy
resvärden enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge
ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyres
förhållandet upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar
som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefo
gad förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden.
1.
Flyttningskostnader.
Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga ut
gifter för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasi
nering, utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d.
2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som
kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av
varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inven
tarier inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats.
3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten m. m., som hyres-
Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
118
gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på
egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande
kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden
normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt
att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i
detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till
sadana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarkna
den och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel
på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän
karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättnings-
rätt bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med
samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala för
ändring som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det
fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från
hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar
som avses här.
4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyres
gästen bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten
skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning för
anledd skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller
annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättnings
rätten att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där
hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kund
krets, exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för
kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtel
ser av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande garageupp
låtelser.
Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad
förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter
samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelse
skada med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker
i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna
utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner
sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräknings-
norm bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyres
avtalet finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana
fall sägas vara i en situation som starkt påminner om den en näringsdri-
vande expropriat befinner sig i.
Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten
till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättnings
reglernas avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyres
värden i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åt
gärder i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an
Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967
119
visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder
för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör själv
fallet beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också
när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt
hyresavtalet.
De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyres
gästen drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekono
miska påfrestningar för hyresgästen. Det är därför angeläget att hyres
gästen inte skall behöva vänta alltför lång tid pa den ersättning, vartill
han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängnings-
vägran. De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att
erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.
Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättnings
reglerna fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av
hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog.
Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sak
kunnigas förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och
ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrät
terna i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämt
lands län samt handelskammaren i Malmö.
Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna
går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder
hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handels
kammaren i Sundsvall.
Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den
olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riske
rar att gå miste om ersättningen, om han har att göra med en insolvent hy
resvärd. Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyres
gästens avflyttningsslcyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet
för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till,
om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att
ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår så
som obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskost
nader och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp
för den förlust avflyttningen vållar honom.
Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersätt
ning för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lo
kalen som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersätt
ning skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den
förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att
göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det
rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
120
anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsätt
ning. Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln in
bjuder till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen
fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar som ökat lägenhetens
värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för
sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.
Anstånd med avflyttning
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst
vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta
tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden under
rättat hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyres
förhållandet eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlings-
förfarandet inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller
därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga fram
håller att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att
behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum
med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta
förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet,
såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att
avflyttning skall ske tidigare.
Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan
enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flytt
ningen. De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna
förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna
skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens
verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva
flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kun
na meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden
eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada
eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflytt
ningen.
Departementschefen
När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan
framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan
om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området
utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område
gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksam
het av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd be
tingas väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållan
dets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som
hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
121
Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring överväg
des ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för
det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott
som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i
form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hy
resgäst kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarkna
den och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs
också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle
komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning
av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde an
tas motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna
av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytter
ligare åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring.
Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig
bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av
hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda nä-
ringsidkande hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bak
grunden av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssek
torn under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och be
sittningsskyddslagen.
Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssek
torn liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler.
Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt
hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersätt
ning för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyres
värden har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättnings-
rätt föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer
annat obilligt villkor för förlängning. Som ersättningsgill förlust räknas
dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom
som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som
genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den
förhyrda lokalen.
Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot
utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett
alltför svagt skydd.
Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittnings
skydd som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har —
med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma
ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens
anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplös
ning och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyres
höjningar och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyres
värden utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä
Kungl. Maj:ts proposition nr Ul år 1967
122
ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för för
längning, hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den
skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som
möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den för
hyrda lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan kom
ma att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts.
Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig
att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för
besittningsskyddet pa lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt
för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgäster
nas intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot för
slaget från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet
ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna
inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare
görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överpris
bildning och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt
besvärligt system.
Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse
för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter på
verkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besitt
ningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i be
sittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyres
förhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en
mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett så be
tydande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelak
tigt innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här
i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl
kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittnings-
skyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas
form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än när
det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen.
Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i lik
het med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid
fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter
och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslä
genheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhet
lig. Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är
likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett
optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedöm
ningen av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyres-
spärren i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrät
ten skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks
i åtskilliga remissyttranden.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
123
Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna
av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna
att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lo
kalers inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som
ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste
vara en synnerligen vansklig uppgift.
Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reg
lerna om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig
anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på
öppna marknaden för att få dess värde fastställt är sasom hyreslagskom-
mittén och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bo
stadssektorn. Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett
optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste till
mätas stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och
de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett
hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning
man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyror-
nas struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet
torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på
de olika slag av lokaler som förekommer.
Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn
är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrå
gan på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till
följd av strukturförändringarna inom näringslivet.
Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när
det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en fö
retagare, om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan
få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investering
ar och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kre
ditgivare är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har
det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbild
ning, eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas accep
tera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt be
sittningsskydd. Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken pre
ventiv effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreg
lerna bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning,
om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån
bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till
sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna ut
formas på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som
hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta
Kungl. May.ts proposition nr Ui år 1967
124
senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning
av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt
mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivi som en options
rätt.
På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden
utanför bostadssektorn bör upprätthallas genom ersättningsregler.
Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler
än inom bostadssektorn uppkommer behov av en r e g e 1 som avgrän
sar lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog
den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla
för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen använ
das som bostad.
Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av
den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de
s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl
bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art före
kommer i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det van-
ligt att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken
driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad
för rörelseidkaren.
Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittnings
skyddet sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelser
na. Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts
ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bo-
stadsinslaget inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinsla
get skall lägenheten hänföras till bostadssektorn.
Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen in
nebär enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragnings-
problemet. Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel
att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs
med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upp
låtits huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomen-
tet dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas upp
fattning.
Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bo
stadslägenhet reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det
direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet
som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.
De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta be
sittningsskyddets tillämpningsområde i två fall, nämli
gen då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i
Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
125
följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej
alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll
föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet va
rat nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling.
Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen.
De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bo
stadssektorn. När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag
från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i
fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare katego
rien av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlings-
nämnden eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits
i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hy
resförhållandet varat mer än nio månader när förbehållet sker.
När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämp
ningsområde har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag
föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkun
niga tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer
än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås
att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall
förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjlighe
terna att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmel-
sernas tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta
på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även be
träffande lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämp
ningsområde skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio må
nader i följd under förutsättning att förbehållet godkänns av hyresnämnden.
När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt an
sluter jag mig till de sakkunnigas förslag.
Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbry-
tande grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa
hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer.
När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning
för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som
de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflytt-
ningsskäl är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran
att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen
för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl,
bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i för
hållande till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning
mellan parternas motstående intressen bör alltså ske.
Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller
någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort
126
satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven.
Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge be
stämmelser om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och
ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur
rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittnings-
skyddssynpunkt. Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvaran
de fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typ
situationer regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses
ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs
till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul.
Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd mot
sätta sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyres
rätten är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även
annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande
medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning
framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till
last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för
hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande
liyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyres
förhållandet anses föreligga.
I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sak
kunnigas lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i an
ledning av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om
den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttning
en och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen
kunnat åtnöjas.
Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under re
missbehandlingen. Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt
anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår
i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omstän
digheterna i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att till-
lägga hyresgäst som driver näring en mera generell rätt till ersättning för
förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning.
Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer
som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i be-
sittningsskyddshänseende bero på en prövning av omständigheterna i det
särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning
eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för
den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset
för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgäs
tens intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar
urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967
127
ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal
innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall.
De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av att s. k.
rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall
vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller
byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att
anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna
mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hy
resvärden på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldig
heten att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och
räknas från förbehållets tillkomst.
I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god
tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att
huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att
någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall
ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av
att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler
om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till
denna fråga i det följande.
En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamå-
let bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning för hyresvärden
att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation
genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga
grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryc
kas i lagen. I detta fall får alltså generalklausulen tillämpas.
I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpning
en att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om
det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten
skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde
inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag
kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.
Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövning
av villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmark
nad med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att
vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägen
heten betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en
hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig
uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid
prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den
hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren.
De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den
fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut
128
av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen
än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck
på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obe
fogad förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra
som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden upp
ställer annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är
obilligt.
De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan
alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten
efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde
böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat
av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldig
het, bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att
han krävt för hög hyra.
Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad
hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets pröv
ning innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt
min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det in
direkta besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet
av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyd
det framför optionsrättssystemet.
Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyres
avtal angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e r-
sättning för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lä
genhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Så
dan ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflytt
ning används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersätt
ningsregler erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd.
Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt
besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens
ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till
följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär
emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust
ersatt.
I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet ut
sträckts att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att
hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kost
nader som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa
kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana
ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka
hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet
berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar
vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres-
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
129
gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan
skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verk
samhet. Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall faststäl
las enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anled
ning av expropriation.
Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att närings-
drivande hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hy
resvärden i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hy
resförhållandets upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersättnings-
påföljd skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha en
betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den
avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart ut
tryck i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.
Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från
principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran
är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid
med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att
göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det
värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden sam
tyckt till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda
minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all
rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte sam
tyckt till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft be
fogad anledning räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana änd
ringar. I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens er
sättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad
till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och
därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning
tas upp i departementsförslaget.
Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersätt
ningsanspråk skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att
avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även
om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför
innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vet
skapen om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig
för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I
syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant för
skott skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet
eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att
utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske
genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan.
5
Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
Kungl. Maj:is proposition nr lhl år 1967
130
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställ
ning och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför
också i denna del ansluta mig till förslaget.
Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör
övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hy
resvärden ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berät
tigad till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar
av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan
bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. Fn generell skyl
dighet för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall
te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda
fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för stäl
lande av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan.
Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av
särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning
genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rätte
gångsbalkens bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är
jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll.
Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fort
satt förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att
gälla, vare sig hyresvärden har fog för sill vägran att förlänga hyresför
hållandet eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning
dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperio-
den. Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med känn
bara olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan
ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara till
räckligt för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte
förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid
efter den avtalade hyrestidens utgång.
För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyres
gästen skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss
tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att
kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då med-
lingsförfarandet förklarats avslutat, om inle medlingsnämnden av särskil
da skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte på
kallats, kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med
avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig
vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut.
Mot de sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehand
lingen.
Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening
inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kom
pletteras med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen
131
från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens för-
handlingsposition och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan par
terna. Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till
grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare.
Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i
lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
132
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Personförändring på hyresgästsidan
Inledning
Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanfö
ras fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett
personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt
till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hy
resgästen utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan
upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det
enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den
andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgäst
sidan kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att
begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett per
sonskifte på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållan
det förlängs eller upphör.
Substitution och total sublokation
Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte be
rättigad att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller
överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag före
skrivs sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall in
hämta hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser
såväl substitution som total sublokation.
Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse
eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort fram
ställning om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyres
avtalet till upphörande i förtid.
Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det
första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyres
gästens dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta
annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmel
sen äger tillämpning på alla slags lägenheter. År lägenheten helt eller till
väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad
från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var
förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och
uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts
i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är
hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 §
första stycket 3 hyreslagen).
133
Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i
8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hy
resrätten till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad
för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lagenhe
ten, äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvär
dens vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör
ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras
makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid
hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte ra
der är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under
hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.
Tidigare reformförslag. I prop. 1948:212 föreslogs en bestämmelse om
rätt för bostadsbgresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i
sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen.
Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbe
ståndet och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som
blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propo
sitionen vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande
(L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets
grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande bostads
brist men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lag
stiftningen. Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna
i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhets
byten. Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den
föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obe
stridliga nackdelar. Det var inte helt ovanligt att en hyresgäst betingade sig
otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga trans
aktioner skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om
den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lag
stiftningen skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt
ökat arbete.
I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareför
bund i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande,
vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna
sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möj
liga utsträckning.
Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Be-
hovsprövning på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), att det inte kunde
anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt.
Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an-
Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967
134
Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1!)67
förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentliet äga
giltighet.
b
Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för
af färshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den
5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan
lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet
i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvär
den skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde till
komma hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade famil
jeförhållanden eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta
den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen.
I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på eu sådan
ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti
för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal
även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med
andra lagutskottets utlåtande (L*U 1947: 21) avslogs motionen under hän
visning till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan
fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga.
Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355)
foreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under
minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att
utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlå
telse av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagut
skottet (L^U 1948:33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde
anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att
affarshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyres
rätten och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som
stod i strid mot hyresregleringens syfte. I
I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens be
stämmelse om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kom
mit att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna
del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarkna
den, då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr
bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras
ut pa nytt nar som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället
hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter eu avliden på ett pinsamt
satt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den med
förde också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtel
sen.
Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s.
62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltig-
förklara uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen-
135
heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde
för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av
skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett
obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, över
låtelse i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyres
värden vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vi
dare att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det ange
läget för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i döds
boets intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsam
mans med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kom
mittén föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommit
téns förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid pröv
ning av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo över
låtit eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid
i hyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att
den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne
eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt
förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.
Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande
överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén
frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför
ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna
fråga på följande sätt.
En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på
valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att
en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Häri
genom främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostads
miljö skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot
är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyres
gäst. Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv
erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre
behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldig
heten att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är
därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av triv
samma bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare
förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning
av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarkna
den. En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt re
sultera i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets
angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande
med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bätt
re ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock mte. Åtminstone
Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967
136
för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande
hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli
sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kom
mittén säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående över
låtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud.
Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte bör få överlåta sin hyres
rätt utan hyresvärdens medgivande, hör hyresgästen i princip inte heller ha
rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan.
Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommit
téns förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta
hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av
hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens
död tillagts maken.
En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet
i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är
i tillfälle att för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägen
het, önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom.
Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse
bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgäs
ten. En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor
för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas
med andringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör
hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd
till åtgärden.
Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt
kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodel-
agare som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan
som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt
uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst.
Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd in
hämtas före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substi
tutionsrätt hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt
genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden upp
säger avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana
fall.
Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknads
situationer, innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägen-
hetsbyte. Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislag
stiftningens ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från sena
re tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit
möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfatt
ning. Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda
lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
137
att få använda lägenhet som bytesobjekt som kan föreligga i situationer med
mera måttlig bostadsbrist kunna tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder.
Kommittén behandlar härefter frågan om och i vad mån en hyresgäst
som driver näring bör tillerkännas rätt att utan hyresvärdens samtycke
överlåta sin hyresrätt till lokalen i fråga. Genom hyresgästens arbete och
kapitalinsatser skapas ofta ett ekonomiskt värde som är knutet till den för
hyrda lägenheten. Detta värde kan inte alls eller i vart fall inte utan väsent
lig olägenhet överlåtas på annat sätt än i förening med rätten till lokalen.
Värdet kan ibland vara av ansenlig storlek. I den mån ett skäligt hänsyns
tagande till andra berättigade intressen medger det, bör hyresgästen få en
rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig ifrågavarande värde. I valet
mellan att förbättra hyresgästens ställning i detta hänseende genom substi-
tutionsregler och att tillgodose hyresgästens intresse genom ersättningsreg
ler finner kommittén det förstnämnda alternativet vara att föredra. Substi-
tutionsrätten bör emellertid i princip inte sträcka sig längre än som på
kallas av dess syfte att bereda hyresgästen tillfälle att tillgodogöra sig det
värde som är bundet i lägenheten och som är att tillskriva hans verksamhet.
En lämplig begränsning uppnås om substitutionsrätten begränsas till fall i
vilka det är fråga om överlåtelse till någon som skall överta hyresgästens
verksamhet. Substitutionsrätt bör föreligga endast om hyresvärdens vägran
att medge överlåtelse är obillig. Som villkor bör vidare i allmänhet gälla, att
hyresgästen drivit verksamhet i lägenheten någon längre tid. Fem år har
kommittén här funnit vara en lämplig gräns. Det bör dock inte vara ute
slutet för en hyresgäst som innehaft lägenheten kortare tid att få överlåta
hyresrätten om synnerliga skäl talar för det. Om hyresvärden vägrar sam
tycke till överlåtelse, bör substitutionen vara beroende av domstols tillstånd.
I fråga om det föreslagna förbudet mot total sublokation framhåller kom
mittén att det endast avser sådan rättshandling, varigenom hyresgästen
åt tredje man upplåter en självständig rätt att bruka lägenheten. En uttryck
lig regel bör införas som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke,
när hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död begagnar den
gemensamma bostaden i avbidan på ett slutligt avgörande av substitutions-
frågan.
Kommittén har övervägt om total sublokation bör få ske utan hyresvär
dens samtycke även i andra fall än det nyss nämnda. Det skulle då gälla
en rätt för bostadshyresgäst som på grund av sjukdom, förflyttning i tjäns
ten eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av lägenheten
att med rättens tillstånd upplåta lägenheten till annan, om hyresvärden utan
skälig anledning vägrar att ge sitt samtycke. Kommittén finner att en sådan
regel skulle få större praktisk betydelse endast i fall när hyresgästen för
en längre tid är ur stånd att själv använda lägenheten. En sublokationsrätt
i sådana fall förutsätter emellertid för sin praktiska användbarhet att under-
hyresgästen ej har besittningsskydd i förhallande till huvudhyresgästen.
Kungl.Maj ds proposition nr 1
1
1 år 1967
5-f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
138
Från allmän synpunkt kan det inte vara till gagn att främja förfaranden,
varigenom lägenheter kommer att dras undan den marknad där man kan få
hyra bostad med tryggad besittningsrätt. Med hänsyn härtill har kommittén
inte ansett sig böra förorda sublokationsrätt i sådana situationer.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Inte heller de sakkunniga finner anled
ning föreligga att övergå från det hittills gällande principiella överlåtelse
förbudet till en allmän överlåtelserätt för hyresgästen. De sakkunniga före
slår emellertid i huvudsaklig överensstämmelse med hyreslagskommitténs
förslag vidgade möjligheter för hyresgäst att överlåta hyresrätten även mot
hyresvärdens vilja. Även det nuvarande principiella förbudet mot total sub-
lokation behålls i de sakkunnigas förslag. Förslaget öppnar dock vissa möj
ligheter för hyresgästen att i särskilda fall utan hyresvärdens samtycke få
upplåta lägenheten i andra hand.
De sakkunniga föreslår att hyresgästs make, som genom bodelning eller
skifte i anledning av boskillnad eller hemskillnad eller äktenskapets upp
lösning tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, skall äga rätt
att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe (58 §).
Även annan med hyresgästen samboende än make föreslås få viss rätt
att utan hyresvärdens samtycke överta hyresrätten. I detta fall görs rätten
till substitution emellertid beroende av att domstol före överlåtelsen med
delat tillstand till åtgärden. Sadant tillstånd kan meddelas bara om hyres
gästen ej är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenheten och
därför önskar överlåta hyresrätten till någon närstående som han varaktigt
sammanboi med samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen
(34 § första punkten).
I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att dödsbos nuva
rande substitutionsrätt bör inskränkas. När det är fråga om bostadslägenhet
har dödsboet ett befogat intresse av att kunna överlåta hyresrätten till döds
bodelägare som bebott lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen
eller till annan hyresgästen närstående, som utan att vara delägare i boet på
grund av varaktig anknytning till lägenheten intar väsentligen samma ställ
ning som delägare. Substitutionsrätten görs beroende av att hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § andra punkten). Vägrar hyres
värden samtycke till överlåtelsen, skall hyresgästen enligt förslaget vara
skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Till
stånd skall kunna förenas med skäligt villkor (36 §).
Vad härefter angår frågan om lägenhetsbyten anser de sakkunniga att åt
gärder måste vidtas för att främja rörligheten på bostadsmarknaden genom
att hyresgästerna i större omfattning än nu ges möjlighet att ordna sin
bostadsfråga genom byten. I många orter är det till följd av bostadsbristen
praktiskt taget omöjligt för den som har en hyreslägenhet att skaffa sig
annan bostad utan att lämna lägenheten i byte. Eftersom lägenhetsbyten kan
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
139
medverka till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och
särskilda förhållanden, är det ett betydande bostadspolitiskt intresse att
byten underlättas. Inhämtade upplysningar ger vid handen att hyresvärdar
na i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet.
Det har emellertid gjorts gällande att lägenhetsbyte i åtskilliga fall inte
kunnat komma till stånd på grund av fastighetsägarens vägran. Även om
endast ett mindre antal befogade byten hindras genom att hyresvärden inte
vill lämna sitt samtycke, måste enligt de sakkunnigas mening olägenheter
na härav anses så väsentliga att viss rätt för bostadshyresgäst att utan
hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte bör in
föras i hyreslagen, om andra åtgärder inte visar sig tillräckliga. De sak
kunniga har därför utarbetat förslag till bestämmelser om tvångsbytesrätt
för bostadshyresgäst (SOU 1966: 14 s. 357).
Under de sakkunnigas behandling av frågan om rätt till lägenhetsbyten
har emellertid Sveriges fastighetsägareförbund, i syfte att undvika en tvångs-
lagstiftning i fråga om byten, förklarat sig berett att i en deklaration till
landets fastighetsägare allvarligt uppmana dem att medverka till att befo
gade byten smidigt kan genomföras. Ett förslag till deklaration har därvid
utarbetats (SOU 1966: 14 s. 361). Fastighetsägareförbundet har i anslutning
härtill förklarat sig komma att uppmärksamt följa utvecklingen efter utsän
dandet av deklarationen och genom åtgärder i enskilda fall verka för att
deklarationen följs.
Under beaktande av fastighetsägareförbundets åtgärd som de sakkunniga
finner vara ett uttryck för en uppriktig strävan att på frivillig väg med
verka till lösningen av en viktig hyresfråga och då det inte kan uteslutas
att en tvångslagstiftning skulle medföra en betydande belastning för med-
lingsnämnder och domstolar har de sakkunniga slutligen stannat för att fö
reslå att bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte införs i hyres
lagen. Utvecklingen på bytesområdet bör i stället avvaktas. En lagstiftning
i enlighet med de föreslagna bestämmelserna bör genomföras först om det
visar sig att frivilliga åtgärder inte är tillräckliga. En av de sakkunniga är
på denna punkt skiljaktig och förordar omedelbar lagstiftning om tvångs
bytesrätt.
För näringsidkande hyresgäster föreslår de sakkunniga en rätt att över
låta hyresrätten i samband med överlåtelse av verksamheten (35 §). Vägrar
hyresvärden samtycke till lägenhetsöverlåtelsen, är hyresgästen också i detta
fall skyldig att före överlåtelsen inhämta rättens tillstånd. Sådant tillstånd
får ej utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten
mindre än tre år. Tillstånd skall ej heller meddelas om hyresvärden har
befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Häri ligger liksom vid and
ra fall av överlåtelse mot hyresvärdens vilja ett krav på att efterträdaren
skäligen skall kunna godtas som hyresgäst. Hyresvärden bör i allmänhet
inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i
Kungl. Maj ds proposition nr lil år t967
140
Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967
sitt ställe annat än om godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förplik
telser. Till skillnad från hyreslagskömmittén anser de sakkunniga att nå
gon prövning av överlåtelsens ekonomiska innebörd i syfte att hindra hy
resgästen från att tillgodogöra sig hyresrättens marknadsmässiga övervär
de inte bör äga rum. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa rörelsen
efter det värde som skulle ha gällt vid överlåtelsen, skall hyresvärden anses
ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Detsamma föreslås gälla,
om hyresgästens rörelse utövas i sådan lägenhet, som närmast är att bedöma
som bostadslägenhet, och lägenheten är upplåten under sådana förhållanden
som vid införandet av en tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst föreslagits
utgöra hinder för bytesrätt.
Bostadshyresgäst föreslås under vissa förutsättningar äga rätt att utan hy
resvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand (39 §). Vägrar
hyresvärden sitt samtycke och kan förlikning ej träffas inför medlingsnämn-
den, har hyresgästen liksom vid överlåtelse av hyresrätten att före upplå
telsen inhämta rättens tillstånd till åtgärden. För tillstånd fordras att hyres
gästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Ett sådant skäl anges vara att
hyresgästen, exempelvis för att tjänstgöra på annan ort, bevista en kurs eller
fullgöra något uppdrag, inte kan begagna lägenheten under hyrestiden och
att det skulle medföra ej oväsentliga utgifter för honom att behålla lägen
heten utan att kunna använda den. Vidare fordras att hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Den föreslagna under
hyresgästens möjligheter att fullgöra vardnadsplikten anses här främst böra
beaktas. Det bör åligga upplåtaren att skaffa tillförlitliga upplysningar här
om. Befogad anledning att vägra samtycke bör anses föreligga, när det är
fråga om sådan lägenhet, för vilken undantag förordats vid utformningen
av en tvångsbytesrätt.
I de sakkunnigas förslag har inte tagits upp någon bestämmelse om rätt
för hyresgästs make att utan hyresvärdens samtycke bruka makarnas ge
mensamma bostad, när hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat
hemmet. De sakkunniga finner att en sådan rätt måste anses tillkomma
hyresgästens make utan särskilt stadgande.
Remissyttrandena. Ingen av de remissinstanser som yttrat sig över de
föreslagna substitutions- och sublokationsreglerna har förordat att det nuva
rande principiella förbudet mot överlåtelse och upplåtelse utan hyresvär
dens samtycke skall frångås.
De i sakkunnigförslaget upptagna bestämmelserna om undantag från över
låtelse- och upplåtelseförbudet har i huvudsak tillstyrkts eller lämnats utan
erinran i det övervägande antalet remissyttranden.
Hyresrådet anser det inte motiverat att begränsa rätten att överlåta bo
stadslägenhet till samboende genom ett krav på att den till vilken överlåtel
se sker skall vara en hyresgästen närstående person. Bestämmelsen bör en-
141
ligt hyresrådets mening utformas så, att överlåtelse skall medges om detta
med hänsyn till samboendets varaktighet och övriga omständigheter synes
skäligt. Motsvarande synpunkter bör vara avgörande även när det gäller
dödsbos rätt att överlåta hyresrätten till den avlidnes lägenhet. Fastighets
ägarerepresentanterna i hyresrådet anser att överlåtelse till annan än när
stående inte bör tillåtas utan hyresvärdens samtycke.
Lagberedningen betecknar de sakkunnigas förslag till regler i dödsfalls-
situationen som ett steg bakåt. Beredningen anser det vara beklagligt om
dödsbo berövas den klara rätt att överlåta hyresrätten till godtagbar hy
resgäst som nu föreligger. Att även rätt att överlåta lägenhet till dödsbo
delägare skall förutsätta varaktig anknytning till lägenheten anser bered
ningen väl mycket begärt, exempelvis när barn eller syskon vill tillträda
hyresrätten för att därigenom få en bostad. Liknande synpunkter framförs
av Hyresgästernas riksförbund, som i likhet med lagberedningen i första
hand avstyrker den föreslagna begränsningen av dödsbos substitutionsrätt.
Förbundet anser vidare att ovillkorlig rätt att överlåta lägenheten bör till
erkännas hyresgästen, om hyresvärden inte senast under medlingsförfaran-
det uppger sina skäl att vägra samtycke. Något krav på att hyresgäst, som
önskar överlåta hyresrätten, skall vara förhindrad att själv begagna lägenhe
ten bör inte uppställas anser förbundet.
I ett par remissyttranden framhålls att det kan föreligga ett legitimt in
tresse att överlåta hyresrätt även vid andrahandsupplåtelse, om upplå
taren inte längre behöver den förhyrda lägenheten.
Den föreslagna substitutionsrätten för hyresgäster som driver näring har
inte mött invändningar i något remissyttrande. Hyresrådet och Hyresgäster
nas riksförbund anser i likhet med flera andra remissinstanser att förslaget
i denna del tillgodoser ett angeläget behov att förbättra dessa hyresgästers
ställning. Förbundet anser att det bör övervägas att anförtro medlingsnämn-
derna uppgiften att meddela tillstånd till överlåtelse. Arrendelag sutredning
en ifrågasätter om det inte är riktigare att mera generellt tillerkänna hyres
gäst substitutionsrätt beträffande affärslokal vid familjerättsliga fång. Lag
beredningen påpekar att rätten att överlåta hyresrätt till affärslägenhet är
betydelsefull från kredit synpunkt. Kreditgivaren blir bättre ställd, om han
kan påräkna att såväl rörelsen som lägenheten kan överlåtas. Beredningen
anser det föreslagna förfarandet tungrott och uttalar sig för en mera vitt
gående överlåtelserätt.
Sveriges advokatsamfund delar inte de sakkunnigas uppfattning att en
hyresvärd, som uthyrt en lokal till fysisk person bör vara skyldig att som
ny hyresgäst godta ett aktiebolag eller en annan juridisk person. Genom en
sådan åtgärd kan hyresvärden vållas beaktansvärda olägenheter eftersom
den verklige ägaren ständigt kan växla utan möjlighet för hyresvärden att
följa utvecklingen. Advokatsamfundet framhåller att det sätt på vilket hy
resgästen sköter sin rörelse kan vara av direkt betydelse för hyresvärden,
Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967
142
exempelvis när en fastighet är uthyrd för hotell- och restaurangrörelse.
KF anser av liknande skäl att bestämningen »befogad anledning att mot
sätta sig att hyresrätten överlåtes» bör ges en mycket vid tolkning när det
är fråga om överlåtelse från fysisk person till juridisk person.
De sakkunnigas uppfattning att de föreslagna bestämmelserna om tvångs-
bytesrätt tills vidare inte bör införas i lagen delas av det övervägande an
talet remissinstanser. Flertalet understryker dock vikten av att den fortsatta
utvecklingen följs med stor uppmärksamhet och att en lagstiftning genom
förs, om det visar sig att frivilliga åtaganden inte förslår. En omedelbar
lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst förordas av socialstyrelsen,
länsstyrelserna i Stockholms och Östergötlands län, stadskollegiet i Göte-
borg, Hyresgästernas riksförbund, TCO och LO samt Svenska byggnadsar
betareförbundet. Också länsstyrelsen i Malmöhus län uttalar sig närmast för
en tvångsbytesrätt. Hyresgästernas riksförbund anser att det kan överläm
nas åt medlingsnämnderna att meddela tillstånd till lägenhetsbyte. Förbun
det anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadspro-
blem och att det därför kan accepteras att den föreslagna ordningen till-
lämpas endast i ort, där enligt Kungl. Maj :ts förordnande prövning av förs-
tagångshyra kan äga rum. Hyresrådet vill inte motsätta sig att man väntar
med tillämpningen av en lagstadgad bytesrätt i avvaktan på resultatet av de
åtgärder som fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att vidta. Enligt
hyresrådets mening talar praktiska skäl för att en bestämmelse om bytesrätt
redan från början införs i lagen men att dess tillämpning görs beroende av
Kungl. Maj :ts förordnande. Fastighetsägareförbundets åtgärder kan härige
nom tänkas få större effekt och lagstiftningen sättas i kraft utan ytterligare
uppskov, om åtgärderna inte leder till avsett resultat. Hyresgästrepresentan
terna i hyresrådet anser att tvångsbytesrätten bör genomföras omedelbart.
I fråga om den föreslagna rätten att upplåta en bostadslägenhet i andra
hand anser Sveriges fastighetsägareförbund att tillstånd till upplåtelse alltid
bör avse viss bestämd tid. Hyresgästernas riksförbund förordar att med
lingsnämnderna utrustas med befogenhet att meddela tillstånd till upplåtel
se. I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del godtagits av alla re
missinstanser.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Partiell sublohation
Gällande rätt. Enligt nuvarande hyreslag är hyresgästen i princip be
rättigad att inrymma främmande personer i lägenheten. Denna rätt får dock
inte utövas så att det kan uppkomma men för hyresvärden (23 § andra
stycket). Om så sker och hyresgästen inte på tillsägelse vidtar rättelse, är
hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet (32 §
första stycket 4). Är hyresgästens förseelse av ringa betydelse, kan hyresrät
ten ej förklaras förverkad (32 § andra stycket). Om rättelse sker innan hy
143
resvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt, äger han inte därefter åberopa
förseelsen som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten (33 §).
Hyreslagskommittén. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen tas
upp i kommitténs förslag men kompletteras med en regel av innehåll, att i
bostadslägenhet inte mer än hälften av rummen, köket därvid räknat som
rum, får upplåtas till begagnande av främmande personer utan att hyres
värden samtyckt därtill. Kommittén finner en sådan begränsning påkallad
för att hindra att den som förhyrt lägenhet till bostad använder huvud
delen av lägenheten för en omfattande rumsuthyrning. Med den föreslagna
begränsningen vinner man också att total sublokation och sådan partiell
sublokation som står nära den totala får en mera likartad rättslig behand
ling än enligt gällande rätt.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att bestämmelsen
i 23 § andra stycket hyreslagen behålls oförändrad. Gränsdragningen mel
lan
total och partiell sublokation bör enligt de sakkunnigas mening ske med
beaktande av hyresgästens förmåga att fullgöra sin vårdnadsplikt. Om hy
resgästen upplåter hela lägenheten till annans begagnande, kan det pre-
sumeras att hyresgästen inte personligen vårdar lägenheten på samma sätt
som om han själv bodde där.
Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har i huvudsak lämnats utan
erinran vid remissbehandlingen.
Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967
Rätt att överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra
Gällande rätt. Enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskydds
lagen kan en personförändring på hyresgästsidan genomföras i anslut
ning till att hyresavtalet upphör.
Skall hyresförhållande beträffande lägenhet som förhyrts av två eller flera
gemensamt upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem
och vägrar hyresvärden annan som har del i hyresrätten att överta lägen
heten, kan hyresnämnden enligt 8 a § första stycket hyresregleringslagen
förordna om övertagande, om hyresvärdens vägran finnes obillig. En mot
svarande rätt tillkommer medhyresgäst enligt 2 § första stycket besittnings
skyddslagen. övertaganderätt kan enligt såväl hyresregleringslagen som be
sittningsskyddslagen i och för sig ifrågakomma även om hyresrätten är
förverkad. Då samhyresgäster i allmänhet är solidariskt betalningsansvari-
ga, torde dock i regel ingen av dem kunna berättigas att överta lägen
heten, om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning.
Make som inte har del i hyresrätten äger enligt 8 a § andra stycket hy
resregleringslagen samma rätt att överta lägenheten som tillkommer sam-
144
hyresgäst, om maken bor i lägenheten. En motsvarande bestämmelse finns
i 2 § andra stycket besittningsskyddslagen.
Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att rätten till nytt hyresavtal
när två eller flera förhyrt en lägenhet tillsammans i första hand skall till
komma hyresgästerna gemensamt. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet
utan stöd av ett optionsbrytande faktum, exempelvis för hyreshöjning, och
någon av hyresgästerna inte vill göra gällande optionsanspråk, skall sam-
hyresgäst vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan
åtnöjas med förändringen. Detsamma föreslås gälla, om någon av hyresgäs
terna uppsagt hyresavtalet eller inte kan erhålla nytt hyresavtal därför att
han försuttit någon frist som är föreskriven för bevarande av optionsrätten.
Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet med stöd av ett optionsbrytande fak
tum, som är att hänföra endast till någon av hyresgästerna, skall likaledes
gälla att samhyresgäst är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med detta. Sådan rätt skall enligt förslaget dock inte
tillkomma samhyresgäst, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upp
höra till följd av sådan underlåtenhet att ställa ny säkerhet för avtalets full
görande som avses i 31 § i den nuvarande hyreslagen. Kommittén anser att
det är förenat med påtagliga olägenheter att över huvud taget anknyta en
optionsrätt till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. En optionsrätt
måste om den inte i praktiken skall bli tämligen värdelös kombineras med
en i ätt att, utan hinder av hyresrättens förverkande, sitta kvar i lägenheten,
till dess optionsanspråket prövats. Längre dröjsmål med verkställighet av
förverkandepåföljd är ägnat att försvaga förverkandereglernas effektivitet
och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste medel att förmå hyresgäst
att fullgöra sina skyldigheter. För bifall till samhyresgästs optionsanspråk
måste fordras att hyresgästen är utan skuld till att hyresrätten förverkats
och att han skäligen kan godtas som hyresgäst. Det beteende som föranle
der förverkandet är emellertid så gott som alltid att tillskriva samtliga hy
resgäster, eftersom samhyresgäster nästan undantagslöst svarar solidariskt
för hyrans erläggande och normalt även för andra förpliktelser enligt hyres
avtalet. En möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra op
tionsanspråk gällande kan därför bara i enstaka undantagsfall leda till att
samhyresgäst får behålla lägenheten.
Enligt förslaget skall bostadshyresgästs make ha samma rätt till nytt hy
resavtal som föreslagits för samhyresgäst, även när maken inte har del i
hyresrätten. Övertaganderätten föreslås dock begränsad till fall när maken
bär sm bostad i lägenheten. Makens existens kan då antas vara känd för
hyresvärden. Den föreslagna bestämmelsen syftar till att motverka att ma
kens rätt att träda i andra makens ställe när hyresrätten till makarnas ge
mensamma bostad genom bodelning tillagts honom går om intet genom att
hyresförhållandet bringas att upphöra innan bodelning hunnit ske. Hyres
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
145
gästens make har i optionshänseende jämställts med samhyresgäst. Härav
följer bl. a. att maken ej är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten
är förverkad eller avtalet skall upphöra till följd av underlåtenhet att ställa
ny säkerhet. Även i procedurhänseende har maken jämställts med hyresgäst.
Hyreslagstiftningssakkunniga. I likhet med hyreslagskommittén anser de
sakkunniga att det är förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en op
tionsrätt för samhyresgäst till situationer i vilka hyresrätten är förverkad.
De sakkunniga finner därför inte skäl att frångå den av kommittén före
slagna begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än som föl
jer av de sakkunnigas förslag att sådan underlåtenhet att ställa säkerhet som
avses i 31 § nuvarande hyreslag inte skall utgöra något absolut hinder mot
förlängning av hyresförhållandet.
Även de sakkunniga föreslår att hyresgästs make skall kunna berättigas
att överta bostadslägenhet som förhyrts av andra maken, övertaganderätten
har i likhet med vad som skett i kommitténs förslag begränsats till fall när
hyresgästens make har sin bostad i lägenheten. Att maken till följd av sönd
ring i äktenskapet eller av annat skäl tillfälligt bott pa annat hall eller
att makarna ännu inte hunnit att flytta in i lägenheten, skall inte anses ut
göra hinder för maken att överta en lägenhet som är avsedd som gemen
sam hostad. Sådan rätt anses vidare böra föreligga endast när hyresgästen
uppsagt hyresavtalet eller — vid uppsägning från hyresvärdens sida — hy
resgästen inte påkallat förlängning av hyresförhållandet eller inte är berät
tigad till förlängning.
Enligt de sakkunnigas förslag kan make som inte har del i hyresrätten
berättigas att inträda såsom hyresgäst också när hyresrätten är förverkad.
Huruvida hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller först vid hyresti
dens utgång är därvid utan betydelse. Har maken berättigats att inträda som
hyresgäst för återstoden av hyresperioden, blir makens rätt att få hyres
förhållandet förlängt vid hyrestidens utgång därefter att bedöma enligt de
regler som föreslagits gälla för hyresgäst.
För att hyresgästens make skall få överta lägenheten fordras att hyresvär
den skäligen kan åtnöjas med den ändring som detta innebär. Har hyres
gästens make del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyres
värden som regel inte anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Det
samma bör gälla, om hyresgästen skulle kvarstanna i lägenheten efter det
den överförts på hans make. Är hyresrätten förverkad på grund av bristan
de hyresbetalning, bör dock makens förmåga att i fortsättningen betala hy
ran vara avgörande för hans rätt att överta lägenheten. Hyresvärden bör i
sådant fall anses skyldig att godta maken såsom hyresgäst endast om maken
förbinder sig att betala ogulden hyra för tid, varunder maken nyttjat lägen
heten. Makens villighet att gottgöra försummelse som föranlett förverkande,
t. ex. att återställa en vanvårdad lägenhet i godtagbart skick, bör tillmätas
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
särskild betydelse vid prövning av makens anspråk att få överta lägenhe
ten.
Bestämmelserna om makes övertaganderätt föreslås inte vara tillämpliga,
när makar förhyrt lägenhet gemensamt och båda sålunda står för hyreskon
traktet. Är hyresrätten till sådan lägenhet förverkad, kommer någon över
taganderätt inte i fråga.
Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att make som har del i hyres
rätten inte skall ha rätt att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad,
kritiseras av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms rådhusrätt, bostads-
styrelsen, lagberedningen, länsstyrelsen i Gävleborgs län och bostadsrätts-
kommittén. Dessa remissinstanser anser det omotiverat att göra skillnad mel
lan det fallet att make skrivit på hyreskontraktet och det fall att så ej skett.
Det framhålls i ett remissyttrande att bestämmelserna om rätt för make som
inte är medhyresgäst att överta lägenhet i sådant fall kommer att mista åt
skilligt av sitt värde, eftersom hyresvärden kan tillse att båda makarna upp
träder som hyresgäster enligt hyreskontraktet. Vidare anförs att hyresvär
dens berättigade intressen kan tillgodoses genom kravet att hyresvärden
skäligen skall kunna åtnöjas med förändringen. Lagberedningen anser att
också annan medhyresgäst än make bör kunna få rätt till förlängning av
hyresförhållandet även om hyresrätten är förverkad, när han själv kan god
tas som hyresgäst och hyresvärdens intressen i övrigt tillgodoses.
146
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Departementschefen
Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen att det i allmänhet
inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande överlåta
hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess hel
het. Det har emellertid inte ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare
förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse till en person mot vilken det inte
finns något att anmärka från hyresvärdens sida. Saknar hyresvärden fog för
sin vägran, är hyresgästen därför inte längre bunden av hyresavtalet utan
kan säga upp detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande. En
dast vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga.
Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare
tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjuk
ning av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslags-
kommittén att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle
vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har
emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kom
mittén har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt
överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostads
miljö för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar
147
för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med
risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Den
na uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser
att man i stället bör införa en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda
situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om
hyresvärden motsätter sig förändringen.
De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan
medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels utan särskild
prövning —- när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande
tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter pröv
ning — när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar
överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor
med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hy
resgästen närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande
dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserät
ten. Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter före
gående prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden
utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För närings-
drivande hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till
överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den
i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsät
ter sig överlåtelsen.
Både hyreslagskommittén och de sakkunniga har utförligt uppehållit sig
vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlå
telseförbud ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyres
rätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. Fn tvångsbytesrätt
har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmak
ternas sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om
rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig
till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådan
de bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstift
ningen inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen
från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda
lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd
omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till för
nyat övervägande.
Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten
mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som
riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på
någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan
hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kom
mitténs mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller
de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyres-
Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967
148
gäst till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att
underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostads
fråga. Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför ut
arbetats. Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka
till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av
en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, har de
sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare
inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig
mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i
den nya lagen.
De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att
överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit
stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många
remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu
införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om
bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att eu
lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den före
slagna begränsningen av dödsbos nuvarande substitutionsrätt har kritiserats
i ett par remissyttranden.
Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas övervä
ganden samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens be
stämmelser om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av
hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte
på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén
utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det
stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt
rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även se
dan han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i all
mänhet och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför
uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats
även i den nya hyreslagen.
I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en
överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum
utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes
samtycke. Framför allt gäller detta när nagon hyr en lägenhet som gemen
sam bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två
eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem
hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det när
mast sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra
hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden mot
sätter sig överlåtelsen.
Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min
Kungl. Ma j:ts proposition nr 141 år 1967
149
mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter
eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete
på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av
sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid
hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten.
Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapi
talinsatser ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte
kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen
drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger en obegränsad rätt
att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses
vara en tillfredsställande ordning.
De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov
av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelse
förbudet utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan så
lunda i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna
del.
I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos
nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som döds
bodelägare eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägen
heten inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att
dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet
utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma över
ens med hyresrådets praxis.
Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmel
serna.
Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats
som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också
gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresreglerings
lagen. Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhål
landena på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytes
rätt. När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen
har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan
lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångs-
bytesrätt är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyres
gästen vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också
den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund,
betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden
bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas
i hyreslagen.
I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot
annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan
tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att
Kungl. Maj:ts proposition nr
f4f
år 1967
150
lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse äx- betydande. Som de sak
kunniga anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten på
kallade. Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt
långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emel
lertid i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad
med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i av
snittet om särskilda regler för denna hyresmarknad.
Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan
är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för
hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvär
dens samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan
att olägenhet uppstår för hyresvärden.
Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell
sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök
räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor
skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större
slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna
med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkun
niga har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till
partiell sublokation.
För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt
att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller be
hövlig. Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning be
höver inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts
vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal perso
ner, t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, be
höver en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum
inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrning-
en med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvär
den, har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna
för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de
sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till
partiell sublokation bör bibehållas.
Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall
upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av
dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddsla
gen annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar
överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts
hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av
nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egent
lig mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på
aixnan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
151
förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid
eller vid hyrestidens utgång.
Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan med-
hyresgäst att överta lägenheten i samband med hyresavtalets upphörande
har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en regle
ring som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertagan
derätt inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad.
Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyres-
gäst att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar
förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet
utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhy-
resgäster normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det
förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En op
tionsrätt skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att med-
hyresgäst får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst
att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i
princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att
inedhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituatio
ner. Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst
undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet.
Till denna fråga skall jag återkomma i det följande.
Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del
i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förver
kad. De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med
gällande rätt.
Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissin
stanser ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostads
lägenhet är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även
make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta
lägenheten även om hyresrätten är förverkad.
När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om
båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilket-
dera som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en
uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har
uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är så
lunda båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom
kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgäs
tens make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna
hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att ma
ken tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet
med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, be
reds tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag
ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
152
del i hyresrätten bör få rätt att inträda som hyresgäst även i förverkande-
situationer. Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som
formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förver-
kandesituationer. Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande
att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande
inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenhe
ten, när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt
är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än
till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd
av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra op-
tionsanspråk gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det
fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till ma
karnas solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är med
hyresgäst och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna
hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet
för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk
från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund
av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hy
resvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen.
Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har an
fört.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Förfarandet i hyrestvister
Inledning. I allmänhet faller hyrestvister under allmän domstols kom
petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att avflytta från den förhyrda
lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I orter där hyres-
regleringslagen äger tillämpning handläggs tvister angående besittnings
skydd och därmed sammanhängande frågor av lokala hyresnämnder och
av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av all
män domstol, i förekommande fall efter särskild handläggning inför med-
lingsnämnd.
Tvist i anledning av hyresförhållande skall enligt 10 kap. 10 § rätte
gångsbalken las upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Talan
skall väckas genom ansökan om stämning. Sedan stämning utfärdats på
svaranden, skall förberedelse äga rum i målet. Vid denna skall målet be
redas på sådant sätt att det vid huvudförhandlingen kan slutföras i ett
sammanhang. Sedan förberedelsen avslutats skall målet företas till huvud
förhandling. Vid förberedelse och huvudförhandling som hålls i omedelbart
samband med förberedelsen är rätten domför med endast en lagfaren do
mare. Vid annan huvudförhandling deltar lagfaren domare och nämnd i
häradsrätt samt tre eller högst fyra lagfarna domare i rådhusrätt.
Rätten att vädja mot underrättens dom är obegränsad. Efter en inle
153
dande skriftväxling i hovrätten utsätts målet i regel till huvudförhand
ling. Hovrätten äger dock utan huvudförhandling företa mål till avgörande,
om vadetalan medgetts eller hovrätten finner uppenbart att vadetalan är
ogrundad. Rör målet endast pengar eller sådant som kan skattas i pengar
och uppgår värdet av det, varom talan fullföljts, uppenbart inte till 1 500
kronor (motgångsvärdet), kan målet avgöras utan huvudförhandling, om
inte båda parterna begär sådan förhandling. Rör målet endast rättstillämp
ningen, kan det på båda parternas begäran avgöras utan huvudförhandling,
om hovrätten finner uppenbart, att sådan ej behövs.
Möjligheterna att få talan mot hovrätts avgörande prövad av högsta
domstolen är starkt begränsade genom reglerna om prövningstillstånd. Så
dant tillstånd kan meddelas om anledning till ändring i hovrättens dom
slut föreligger (s. k. ändringsdispens). överstiger motgångsvärdet inte
1 500 kronor, kan prövningstillstånd meddelas endast, om det är av synner
lig vikt för åstadkommande av enhetlig lagtolkning eller rättstillämpning
att målet prövas (s. k. prejudikatdispens) eller då målets avgörande har
synnerlig betydelse utöver målet självt (s. k. intressedispens). Meddelas
prövningstillstånd skall huvudförhandling i regel äga rum i målet.
Lagsökning är en summarisk process inom det allmänna domstolsväsen
dets ram, vilken tillkommit för att möjliggöra en snabb och billig indrivning
av penningkrav som grundar sig på skriftligt fordringsbevis. Lagsökning
för ogulden hyra är relativt vanligt förekommande. Rätten kan i lagsök-
ningsmål förordna om hyresgästs vräkande. Endast skriftlig bevisning är
tillåten. Framställt betalningsanspråk kan inte ogillas i lagsökningsväg.
Kan betalningsskyldighet inte åläggas gäldenären, skall målet såsom tvis-
tigt hänskjutas till handläggning i ordinär process. Gäldenär som ålagts
betalningsskyldighet har rätt att söka återvinning och därmed erhålla pröv
ning av sin betalningsskyldighet i ordinär väg.
Enligt 192 § utsökningslagen kan överexekutor i summarisk process för
ordna att hyresgäst skall vräkas, om hyresrätten är förverkad eller bestämd
hyrestid gått till ända eller om i annat fall — utan att hyresrätten förverkats
.— skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrivs
som villkor att det är uppenbart att hyresrätten är förverkad och i de senare
fallen att hyresgästen ej visar sannolika skäl att han ändå äger sitta kvar
i lägenheten. Förfarandet är helt skriftligt och endast skriftliga bevis kan
förekomma. Bifall till avhysningsyrkandet utgör ej hinder för hyresgästen
att efter stämning utföra sin talan vid domstol. Talan mot överexekutors
utslag förs genom besvär i hovrätt och högsta domstolen. Även besvärspro-
cessen är skriftlig.
Ärenden enligt hyresregleringslagen tas upp av hyresnämnden i den
ort där fastigheten är belägen. Nämnden utgörs av ordförande och två andra
ledamöter. Ordföranden skall vara lagfaren om lämplig sådan person finns
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
154
att tillgå. De andra ledamöterna av vilka en representerar fastighetsägarsi
dan och en hyresgästsidan utses av den kommunala beslutande myndighe
ten på förslag av intresseorganisationerna. Ordförande och ledamöter i
nämnden erhåller arvode av kommunen, som även i övrigt har att bestrida
kostnaderna för nämndens verksamhet.
Innan hyresnämnden avgör ett ärende skall parterna som regel beredas
tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter.
Talan mot nämndens beslut förs hos hyresrådet.
Hyresrådet består av en lagfaren ordförande jämte sex ledamöter. Ord
föranden skall vara erfaren i domarvärv. Av ledamöterna skall två repre
sentera fastighetsägarsidan och två hyresgästsidan. Förfarandet inför hy
resrådet är i allmänhet skriftligt. Kan ofullständighet i utredningen inte
avhjälpas genom hörande av part eller på annat sätt, äger hyresrådet åter
förvisa målet till hyresnämnden. Genom utfärdande av cirkulär med an
visningar har hyresrådet möjlighet att påverka hyresnämndernas prövning
av ärenden enligt hyresregleringslagen.
Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister ges möjlighet att till tvis
tande hyresparters förfogande ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett
offentligt förlikningsorgan. Kungl. Maj:t äger på framställning av kom
mun förordna att inom kommunen skall finnas en sådan nämnd för bi
läggande av hyrestvister. Medlingsnämnden hestår av ordförande och två
ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans suppleant, vilka skall
vara lagfarna, förordnas av socialstyrelsen för två år i sänder. Ledamöterna
och deras suppleanter företräder partsintressena och väljs av kommunen
likaledes för två år. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna på
hyresmarknaden föreligger ej. Kostnaderna för medlingsnämndens verk
samhet skall bestridas av kommunen.
Varje hyrestvist, som inte dragits inför domstol, överexekutor eller skilje
män, kan hänskjutas till medlingsnämnden. Är tvisten anhängig hos dom
stol, kan domstolen på begäran av endera parten förordna att tvisten före
målets avgörande skall helt eller delvis handläggas av nämnden.
Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnd, där sådan finns, tjänst
göra som medlingsnämnd. Genom den kategorimässiga avvecklingen av
hyresregleringen har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnd
fått en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.
Hyreslagskommittén. Redan med hänsyn till att hyrestvister i allmänhet
faller under allmän domstols kompetens anser hyreslagskommittén att det
ligger nära till hands att låta även optionsmålen avgöras av sådan domstol,
oavsett om målet rör optionsrättens bestånd eller villkoren i nytt hyresav
tal eller bådadera, önskvärdheten av att i optionsmålen ha tillgång till alla
de bevismedel som står till buds i process inför allmän domstol anser kom
mittén vara ett annat skäl som med styrka talar för att hänvisa dessa mål
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
155
till sådan domstols avgörande. Från andra synpunkter förefaller det där
emot kommittén tveksamt, om alla slags optionstvister bör gå till allmän
domstol. Kommittén erinrar om att den ordinära civilprocessen är ett kost
samt förfarande och att de allmänna domstolarna på många håll är tyngda
av en avsevärd arbetsbörda. Att hänvisa optionstvisterna till allmän dom
stols prövning utan att samtidigt vidta någon åtgärd i begränsande syfte
anser kommittén knappast tillrådligt. Om så skedde skulle en för hyres
marknaden besvärande tidsutdräkt med målens avgörande lätt kunna upp
stå. Tvister om villkoren i nytt hyresavtal skulle åtminstone under tiden
närmast efter hyresregleringens avveckling bli en för domstolarna mycket
betungande målgrupp.
Dessa förhållanden har föranlett kommittén att närmare undersöka möj
ligheten att hänvisa sådana optionsmål som endast rör hyresvillkoren till
prövning av lokala specialdomstolar med särskild sakkunskap i hyresmark-
nadsfrågor och med uppgift att slutligt avgöra dessa mål. Kommittén fram
håller att en sådan anordning skulle vara ägnad att befordra rättskipning
ens snabbhet och minska processkostnaderna. Antalet specialdomstolar
skulle emellertid enligt kommitténs mening bli så stort att man inte kunde
räkna med att de överallt skulle få en tillräckligt kvalificerad sammansätt
ning för att utan fara för rättssäkerheten kunna fungera som enda instans
i sådana mål. Ett system vari bevismaterialet i större eller mindre utsträck
ning tillhandahålls av domstolens sakkunniga ledamöter får lätt till följd
att avgörandena grundas på uppgifter som parterna inte fått tillfälle att be
möta, något som kommittén finner särskilt betänkligt, om domstolens av
görande är utan appell.
Kommittén framhåller vidare, att mål som rör frågan om hyresgästen är
berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att flytta inte gärna kan hänvi
sas till lokala specialdomstolar utan måste prövas av allmän domstol bl. a.
av det skälet att behovet av en enhetlig rättstillämpning måste bli sär
skilt framträdande på ett rättsområde där det inte är möjligt att medde
la mera precisa lagregler. I sådana mål kommer tvisten ofta att subsidiärt
angå frågan vilka hyresvillkor som skall gälla, om hyresgästen anses berät
tigad till nytt hyresavtal. Kommittén anser att det skulle innebära för myc
ken omgång, om ett sådant mål skulle behöva prövas av både allmän och
speciell domstol. Det skulle inte heller vara lämpligt att låta tvist om hyres
villkoren avgöras av olika domstolar, allteftersom den var sammankopplad
med annan tvistefråga eller förekom fristående.
Kommittén avstår på grund härav från tanken att inrätta specialdomsto
lar och föreslår i stället allmän domstol som prövningsorgan i optionsmål
av alla slag.
I syfte att begränsa tillströmningen av optionsmål till domstolarna och
att göra det möjligt för parterna att lösa tvister i mindre kostnadskrävan
de former än civilprocessens föreslår kommittén att medling regelmässigt
156
skall äga rum i optionstvister. Kommittén förutsätter att parterna, när upp
sägning av hyresavtalet skett, tar kontakt med varandra för att klarlägga
tvisteläget och söka träffa uppgörelse i saken. Kan parterna inte nå sam
förstånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvärden meddela hyresgästen
att denne har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden
i hyrestvister, om han inte finner sig i att flytta. Försitter hyresgästen den
na frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyresavtal. Medlingsnämnden
skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna.
Vid övervägande av frågan om medlingsnämndernas verksamhetsområ
den finner kommittén en indelning, som ansluter sig till den judiciella in
delningen, vara att föredra. Kommittén föreslår därför att en medlings-
nämnd skall finnas i varje stad med rådhusrätt och i varje domsaga, om ej
Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning. Medlingsnämnden föreslås be
stå av ordförande och två ledamöter, förordnade av länsstyrelsen för en tid
av tre år i sänder. Till ordförande skall enligt förslaget förordnas lagfaren
person, om sådan finns att tillgå. Av ledamöterna skall en representera fas
tighetsägarintresset och en hyresgästintresset. I ärende rörande lägenhet som
är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet skall hyresgästintresset re
presenteras av ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lokal. Veder
börande intresseorganisation föreslås ha förslagsrätt vid utseende av leda
mot, varvid i allmänhet den som föreslagits skall utses till ledamot.
Vad angår förfarandet inför nämnden överensstämmer kommitténs för
slag i allt väsentligt med 1939 års lag. Nämnden är dock inte skyldig att
framlägga medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för för
likning saknas.
Kommittén anser att det bör åligga medlingsnämnden att tjänstgöra som
skiljenämnd, om part önskar hänskjuta hyrestvist till nämndens avgöran
de. Som förutsättning härför föreslås gälla att tvisten enligt laga skiljeav
tal skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att
klandra skiljedomen och att parterna utsett medlingsnämnden till skilje
nämnd.
Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet
skall utgå av statsmedel. Någon skyldighet för part i medlingsärende att
utge ersättning för motparts kostnader anser kommittén ej böra stadgas.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid övervägandena rörande förfarandets
anordnande anser sig de sakkunniga ha anledning utgå från att flertalet
hyrestvister blir uppgjorda mellan parterna vid enskilda förhandlingar, ofta
under intresseorganisationernas medverkan. Att ett medlingsförfarande
verksamt kan bidra till att minska hyresmålens antal anser de sakkun
niga uppenbart. För att inga möjligheter till förlikning skall gå förlorade
anses medling böra vara obligatorisk i flertalet hyrestvister. Antalet tvister
som förs vidare till rättsligt avgörande antas därigenom kunna avsevärt be
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
157
gränsas, i varje fall om medlingsinstitutionen ges erforderliga resurser och
en stark ställning. Detta återverkar i sin tur på ställningstagandet till frå
gan i vilken ordning kvarvarande tvister skall kunna prövas. De sakkun
niga har efter ingående överväganden stannat för att som första prövnings
instans i hyrestvister föreslå en specialsammansatt domstol, knuten till den
vanliga underrättsorganisationen.
Enligt de sakkunnigas mening bör medlingen vara skild från den fort
satta prövningen. Medlingsorganet bör erhålla stora personella och admi
nistrativa resurser. Det måste kunna verka med auktoritet och snabbhet.
Ordföranden bör vara särskilt lämpad för de speciella uppgifter det här är
fråga om och kunna sätta dessa framför andra göromål. Intresserepresen
tanterna måste företräda ett rikt mått av sakkunskap och omdöme i hyres
frågor. Medlingsdistrikten bör därför göras ganska stora.
Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande som skall vara eller ha
varit innehavare av domarämbete och två intresserepresentanter som leda
möter (2 § i de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister). I
ärenden som rör hyresförhållanden utanför bostadssektorn skall den le
damot som avses företräda hyresgästintressena ha erfarenhet av närings-
idkande hyresgästers förhållanden. Ordförande och ledamöter jämte supp
leanter skall utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder, ledamöter efter för
slag av styrelserna för de organisationer som på riksplanet företräder de
berörda partsintressena (2 och 3 §§). I varje län skall finnas en medlings-
nämnd, om ej Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning (1 §). Sådant för
ordnande bör meddelas i län med stor folkmängd eller många större tätor
ter. För Stockholm anses flera medlingsnämnder böra övervägas. Suppleant
nämnd bör vid behov kunna arbeta vid sidan av den ordinarie. De sakkun
niga anser att medlingsnämnderna bör ha fasta kanslier (5 §).
De sakkunniga föreslår att part skall äga rätt att påkalla medling i var
je hyrestvist (81 § i förslaget till hyreslag). Vidare föreslås gälla som hu
vudregel att domstol skall äga ta upp hyrestvist endast om medling ägt rum
i tvisten (82 §). Undantagen från regeln om obligatorisk medling avser
främst tvister av mera brådskande karaktär.
Medlingens centrala roll framhävs genom att i förslaget medlingsnämn
den direkt åläggs att framlägga medlingsbud i vissa ärenden, vilka till anta
let väntas bli dominerande, nämligen tvister angående förlängning av hyres
förhållande rörande bostadslägenhet och villkoren härför samt förstagångs-
hyra (12 § andra stycket i förslaget till medlingslag). I övriga hyrestvister
skall nämnden framlägga medlingsbud, om det ej är uppenbart att förut
sättningar för förlikning saknas.
Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden skall förlikningen
avfattas skriftligen och underskrivas av parterna (12 § första stycket). An
tas framlagt medlingsbud ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
158
och överlämnas till parterna genast eller inom en vecka (12 § tredje styc
ket). Parterna skall därefter i allmänhet ha två veckor på sig att överväga
förslaget. Underlåter parterna att inom föreskriven tid anmäla till nämn
den att medlingsbudet förkastas, skall förlikning anses träffad i enlighet med
medlingsbudet. Passivitet från parternas sida föreslås sålunda leda till för
likning.
De sakkunniga understryker vikten av att medlingsnämnden i sin strävan
att föra parterna samman kring en praktisk och rimlig lösning av tvistefrå
gorna inte bortser från att parterna skall ha den rätt som lagen avser att ge
dem. Framstår det såsom uppenbart att ena parten förfarit olämpligt och
trätt den andres rätt för när, bör nämnden framlägga ett medlingsbud som
klart äi till förman för den part som inte felat. I annat fall kan förtroendet
för medlingsorganisationen rubbas.
De sakkunniga föreslår att nämnden skall äga företa besiktning — själv
eller genom ombud— av den lägenhet tvisten rör och föranstalta om annan
utredning som bedöms erforderlig i ärendet (It §).
Part föreslås själv skola vidkännas sina kostnader i medlingsförfarande
(17 §). Kostnad för besiktning och för annan utredning som nämnden för
anstaltat om anses böra utgå av statsmedel.
I syfte att minska påfrestningarna på domstolsorganisationen och att
tillgodose parternas intresse av att snabbt och billigt kunna få en tvist av
gjord föreslår de sakkunniga att parterna gemensamt skall kunna påkalla
att tvisten med för dem bindande verkan avgörs av medlingsnämnden genom
skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten i mera domstolsmässiga for
mer. De sakkunniga framhåller att möjligheten att påkalla skiljedom är av
särskild betydelse i ett ersättningssystem såsom det som föreslagits beträf
fande hyresförhållanden utanför bostadssektorn.
De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att det är olämp-
ligt att lata optionstvist som rör villkoren för förlängning av hyresförhål
lande a\ göras av olika prövningsorgan allteftersom den är sammankopplad
med frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd eller förekommer fri
stående. Att göra en avgränsning av besittningsskydds- och hyressättnings-
tvister i förhållande till andra hyrestvister finner de sakkunniga likaledes
vara förenat med betydande svårigheter. Det ofta föreliggande sambandet
mellan olika tvistefrågor och behovet av enhetlighet i rättstillämpningen
gör det angeläget att prövningen är densamma i alla slag av hyrestvister. En
sådan ordning anser de sakkunniga också naturlig, när besittningsskydds-
och hyressättningsbestämmelser tas upp i en permanent hyreslag.
De sakkunniga anser att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt
att parterna tillhandahålls en domstolsmässig handläggning av tvister, som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet, med tillgång till alla de
bevismedel som den ordinära processen erbjuder.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
159
Vid valet av domstolsform bör beaktas att tvister enskilda emellan sedan
gammalt prövats av allmän domstol, varför det ligger närmast till hands att
förlägga hyrestvisternas avgörande dit. Också från organisatoriska syn
punkter är det förenat med vissa fördelar att låta hyresmålen prövas av all
män domstol. Till förmån för specialdomstol framhålls möjligheterna till
partsrepresentation, vilken i hyresnämnderna ansetts vara en tillgång. Vidare
åberopas att parterna från hyresnämndsprocessen vant sig vid att vardera
parten skall stå sin kostnad och att krav framförts på bibehållande av den
na kostnadsregel vid avgörandet av besittningsskydds- och hyressättnings-
tvister i första instans. Av principiella skäl är detta lättare att genomföra
inom ramen för ett specialförfarande än i en ordinär process. Det kan antas
att önskemålet om en relativt snabb process i hyrestvister bäst tillgodoses
genom inrättandet av särskilda prövningsorgan för dessa tvister.
De sakkunniga har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att
som första instans i hyresmål föreslå en till den allmänna underrättsorga-
nisationen knuten specialsammansatt hyresdomstol, bestående av under
rättens ordförande och två ledamöter, av vilka den ene skall vara väl för
trogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyres-
gästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande
av förvärvsverksamhet, skall dock sistnämnda ledamot ersättas av en med
näringsidkande hyresgästers förhållanden väl förtrogen ledamot. Liksom i
fråga om medlingsnämnderna föreslås att Kungl. Maj :t för en tid av fyra år
i sänder för varje län förordnar lämpligt antal ledamöter att tjänstgöra i
hyresdomstolar efter förslag av vederbörande riksorganisation på hyres
marknaden. Hinder anses inte böra föreligga att till ledamot utse den som
är ledamot av medlingsnämnd. Den som tagit befattning med tvisten i med-
lingsnämnden är dock förhindrad att tjänstgöra som ledamot i hyresdom-
stolen vid tvistens handläggning där.
I fråga om rättegångskostnaderna vid hyresdomstolen föreslås gälla, att
vardera parten skall stå sina kostnader i besittningsskydds- och hyressätt-
ningstvister rörande bostadslägenhet (90 § första stycket förslaget till hyres-
lag). Har part genom vårdslöshet eller försummelse vållat motparten kost
nad, skall dock ersättningsskyldighet kunna åläggas parten enligt bestäm
melserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Anledningen till den föreslagna
avvikelsen från allmänna rättegångskostnadsregler anges vara — förutom
att parterna i hyresregleringsprocessen vant sig vid en sådan kostnads
regel — att risken att drabbas av skyldighet att utge ersättning för rätte
gångskostnader inte bör tillåtas avhålla hyresgäst från att söka rättsskydd
hos domstol. Av samma skäl föreslås att kostnad för syn och annan utred
ning varom hyresdomstolen föranstaltat skall utgå av allmänna medel och
stanna på statsverket.
Från rättssäkerhetssynpunkt och av hänsyn till behovet av enhetlig rätts
tillämpning anser de sakkunniga angeläget att en överprövning av avgöran
Kungl. Mn j:ts proposition nr IM år 1967
160
dena i första instans av besittningsskydds- och hyressättningstvister kan
komma till stånd. De sakkunniga har därför avvisat en under remissbehand
lingen av hyreslagskommitténs förslag väckt tanke på ett eninstanssystem
i mål rörande sådana tvister. De har inte heller funnit skäl föreligga att före
slå en gemensam hyresöverdomstol. Alla hyresmål bör enligt de sakkun
nigas mening kunna fullföljas till hovrätt.
I syfte att befordra en snabb handläggning av besittningsskyddsmål som
endast rör hyresvillkoren och mål angående förstagångshyra föreslår de
sakkunniga att hovrätten skall kunna avgöra sådana mål på handlingarna,
om inte båda parterna begär att huvudförhandling skall äga rum (88 §).
Hyresmål bör vara förtursmål enligt hovrätternas arbetsordning.
Med hänsyn till angelägenheten av att besittningsskydds- och hyressätt-
ningsmål samt substitutions- och sublokationsmål bringas till ett snabbt
avgörande föreslår de sakkunniga en begränsning av rätten att föra talan
mot hovrättens avgörande i sådana mål (89 §). Rätt att fullfölja talan i be
sittningsskyddsmål föreslås föreligga endast om målet tillika angår fråga
huruvida hyresförhållande består, hyresrätt förverkats, uppsägning skett i
rätt tid eller till rätt upphörandetidpunkt eller bestämmelserna om besitt
ningsskydd för bostadslägenhet är tillämpliga på visst hyresavtal. I fråga
om substitutions- och sublokationsmål föreslås att rätt att fullfölja talan
skall föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhål
landet består eller hyresrätten förverkats. I mål angående förstagångshyra
skall enligt förslaget talan inte få fullföljas. Den föreslagna begränsningen
av fullföljdsrätten avser inte fråga om rättegångskostnad i hovrätten. De
sakkunniga framhåller att en begränsning av den rättsliga prövningen till
två instanser inte torde vara ägnad att inge betänkligheter från rättssäker
hetssynpunkt, eftersom parterna före domstolsprövningen haft tillgång till
medling.
Remissyttrandena. Förslaget att inrätta en fristående statlig medlings-
organisation vinner anslutning i nästan alla remissyttranden. De sakkunni
gas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att till
handahålla parterna en domstolsmässig handläggning av de tvister som in
te kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas i princip av det över
vägande antalet remissinstanser. I fråga om valet av domstolsform för pröv
ning av hyrestvister är meningsmotsättningarna däremot mycket stora. Fle
ra remissinstanser befarar att den föreslagna organisationen blir helt otill
räcklig för den tillströmning av tvister som kan väntas framför allt un
der den närmaste tiden efter hyresregleringens upphörande och föreslår för
den skull att ett specialförfarande i någon form anordnas för de mest fre-
kventa hyrestvisterna, i varje fall under en övergångstid.
I remissyttrandena understryks allmänt vikten av att den föreslagna
medlingsorganisationen ges så stora personella och administrativa resurser
Kungl. Maj:ts proposition nr Ht år 1967
161
att antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande kan starkt
begränsas. Statskontoret anser att indelningen i medlingsdistrikt bör ske
med sikte på att varje medlingsnämnd skall få underlag för en någorlunda
kontinuerlig verksamhet som ger nämnden önskvärd erfarenhet och finner
från denna utgångspunkt en anknytning till länsindelningen lämplig. Sam
ma uppfattning har socialstyrelsen, som anser lämpligt att medlingsnämnden
håller sammanträden i de större orterna inom länet och att partsrepresen
tanterna i nämnden väljs lokalt för sådana orter. Liknande synpunkter
framförs av Göteborgs rådhusrätt. Flertalet remissinstanser anser emel
lertid att medlingsnämndernas verksamhetsområden bör göras betydligt
mindre än de sakkunniga föreslagit. Nämnden anses i annat fall komma
att sakna tillräckligt ingående kännedom om de lokala förhållandena på hy
resmarknaden. Hovrätten för Nedre Norrland förordar i likhet med flera
andra remissinstanser en indelning som ansluter sig till den judiciella.
Rekryteringsfrågans betydelse för distriktsindelningen framhålls av bl. a.
hovrätten för Nedre Norrland, hyresrådet, domstolskommittén och Förening
en Sveriges häradshövdingar. Med länsvis organiserade medlingsnämnder
måste uppdragen som ordförande och ledamot bli heltidssysslor, vilket skul
le medföra att det blir svårt att rekrytera tillräckligt antal ordförande och
ledamöter som uppfyller de höga kvalifikationskrav som uppställts. Att av
dela erforderligt antal av de mest kvalificerade domarna för att uteslutan
de tjänstgöra i medlingsnämnder skulle enligt domstolskommitténs mening
innebära en olycklig försvagning av rättsvården inom andra områden.
Frågorna om medlingsnämndens funktioner och om medlingsbudets in
nehåll och betydelse har under remissbehandlingen tilldragit sig stor upp
märksamhet och blivit föremål för delade meningar. Ett flertal remissin
stanser anser att medlingsnämnden bör ha enbart medlande funktioner.
Svea hovrätt anser att medlingsnämnden bör bli enbart ett förliknings-
organ och framhåller att det torde bli betydligt svårare för domstolen att
förlika parterna, om någon av dem tidigare förkastat ett skriftligen avfattat
medlingsförslag. Om parterna ej kan enas bör nämnden endast konstatera
detta och hänvisa dem till domstol. Hovrätten för Nedre Norrland framhål
ler att i ett förfarande, där medlingsnämnderna har skyldighet att framläg
ga medlingsbud, nämnderna för allmänheten torde komma att framstå så
som ett slags första instans och den efterföljande domstolsproceduren som
en överprövning av det framlagda medlingsbudet. En liknande uppfattning
kommer till uttryck i ett yttrande från en minoritet inom förvaltningsdom-
stolskommittén, som anser den föreslagna kombinationen av medlande och
dömande uppgifter knappast innebära någon lyckad lösning. Medlingen för
lorar i effektivitet, om den utövas under hänsynstagande till dömande upp
gifter, och den dömande verksamheten förlorar i kvalitet, om den influeras
av medlande uppgifter. Näringslivets byggnadsdelegation anser att det är en
riktig princip att rätten att fatta för parterna materiellt bindande beslut
6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967
162
med ett fåtal undantag skall tillkomma domstol och ej medlingsnämnden.
I syfte att stärka medlingsnämndens ställning så att antalet tvister som
går till domstolsprövning blir så litet som möjligt föreslår hyresrådet (ma
joriteten) bl. a. att framlagt medlingsbud skall stå fast om ingendera par
ten inom viss tid klandrar detsamma genom stämning till domstol. Med
hänsyn till nämndens kvalificerade sammansättning och regionella erfa
renhet befarar domstolskommittén, liksom handelskammaren i Stockholm,
att medlingsbudet kommer att få avgörande betydelse för domstolarnas
ståndpunkt i framför allt hyressättningsfrågor. Detta är enligt kommitténs
mening inte lyckligt eftersom medlingsbudet enligt förslagets rekommen
dationer kan komma att innehålla kompromissbetonade hyresvillkor, där
den föreslagna hyressättningen ligger ganska långt från den skäliga hyres
nivån. Vidare kan befaras att parternas beredskap till eftergifter kan kom
ma att hämmas av farhågor för att förlikningsvis gjorda och i medlings
budet återspeglade eftergifter kan påverka domstolarna. Det bör därför
övervägas om inte medlingsnämndens uppgift bör antingen begränsas till
att söka förlika parterna och på deras begäran meddela skiljedom eller ock
så ändras så att det skall åligga nämnden, sedan förlikningsförsöken miss
lyckats, att avgöra hyrestvisten.
Förslaget att som första instans i hyresmål inrätta särskilda hyresdom-
stolar tillstyrks eller lämnas utan erinran av socialstyrelsen, länsstyrelserna
i Östergötlands och Malmöhus län, Hyresgästernas riksförbund, handels
kammaren i Göteborg, LO, TCO, SABO, HSB och Svenska riksbyggen. Bygg
nadsstyrelsen anser att det bör övervägas att begränsa antalet hyresdom-
stolar till en i varje hovrättsstad med liyresdomstolen som enda instans över
medlingsnämnden. Statskontoret anser att hyresdomstolarna i likhet med
medlingsnämnderna bör verka inom stora distrikt och föreslår att inom
varje län inrättas en hyresdomstol, vars avgöranden kan överprövas av en
för hela landet gemensam hyresöverdomstol.
Av de remissinstanser som avstyrker förslaget om hyresdomstolar för
ordar det övervägande antalet att de hyrestvister som inte kunnat biläggas
under medlingsförfarande i princip skall handläggas av allmän domstol.
Hit hör Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö,
kommerskollegium, hyresrådet, länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs
län, lagberedningen, domstolskommittén, arrendelagsutredningen, förvalt-
ningsdomstolskommittén, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen
Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Sveriges juristförbund,
liandelskamrarna i Stockholm, Gävle, Karlstad, Örebro och Norrköping,
Sveriges fastighetsägareförbund, Kooperativa förbundet samt Näringslivets
byggnadsdelegation. Flera av dessa remissinstanser befarar emellertid att
domstolsorganisationen blir helt otillräcklig för den tillströmning av tvister
som kan väntas under den närmaste tiden efter hyresregleringens upphö
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
163
rande och förordar för den skull att för de vanligaste hyrestvisterna sär
skilda regler skall gälla under en viss övergångstid.
Till de remissinstanser som avstyrker de sakkunnigas förslag hör även
Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, överståthållarämbetet, länssty-
styrelserna i Stockholms, Södermanlands, Gävleborgs, Jämtlands och Norr
bottens län samt bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser förordar
för de mera frekventa hyrestvisternas del ett specialförfarande, anordnat
på annat sätt än de sakkunniga föreslagit, i varje fall under en övergångstid.
Stadskollegiet i Stockholm anser att frågan om det rättsliga förfarandet bör
omprövas och sådana former konstrueras att inte ökade kostnader och större
tidsutdräkt uppstår än f. n.
Åtskilliga av de remissinstanser som anser att den rättsliga prövningen av
hyrestvister bör överlåtats på de allmänna domstolarna framhåller att lag
stiftaren hittills varit återhållsam när det gällt att splittra domstolsorgani-
sationen i specialdomstolar. Enligt domstolskommitléns mening ligger det
ett mycket stort värde i ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Även
hyresrådet konstaterar att en genomgripande princip i vår rättsordning är
att specialdomstolar inte bör komma till användning utan alldeles särskilda
skäl. Hyresrådet anser i likhet med Stockholms rådhusrätt och arrende-
lagsutredningen att hyresmålen, även hyressättningstvisterna, på intet
sätt kan anses ha den svårhetsgraden eller vara av den speciella natur att
en särskild domstolsform behöver anordnas för dem. Rådhusrätten fram
håller att, om särskild sakkunskap anses böra tillföras domstolen, detta bör
ske genom sakkunnigutlåtande och hörande av sakkunniga vittnen. Här
igenom bereds parterna tillfälle till kontroll av de sakkunniguppgifter
som tillförs domstolen. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs råd
husrätt, som anser att det inte kan accepteras att samtidigt ha represen
tanter för en partsorganisation både i domstolen och som ombud för par
ten. Rådhusrätten i Malmö befarar att genom partsrepresentationen all
mänhetens tilltro till hyresdomstolarna och därmed också till de allmänna
domstolarna kan komma att undergrävas. Även häradshövdingeföreningen
anser att behovet av särskild erfarenhet och sakkunskap lämpligast kan till
godoses genom att intresseorganisationerna medverkar på partssidan och i
utrednings- och bevisningssammanhang. Domstolskommittén framhåller att
en olägenhet med det föreslagna systemet blir att det processmaterial som
intresserepresentanterna fört in i målet kommer att vara okänt vid målets
överprövning. Kunskap om hyresförhållandena kan tillföras domstolen ge
nom bevisupptagning och yttrande från medlingsnämnden. För prövningen
av tvistefrågor som är av främst civilrättslig karaktär måste den före
slagna sammansättningen innebära en klar försvagning av första instans,
särskilt i jämförelse med rådhusrätterna med juristkollegial sammansätt
ning.
I ett flertal av de avstyrkande remissyttrandena framhålls att det fram
164
står såsom föga ändamålsenligt med en prövning av domstol, som har lik
artad sammansättning som medlingsnämnden. Förvaltningsdomstolskom-
mittén uttalar att en sådan anordning där antalet enheter i den andra in
stansen blir flera gånger så stort som antalet botteninstanser strider mot den
uppbyggnad som instansorganisationen i rättskipning och förvaltning tra
ditionellt har.
Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att stora svårigheter skulle
uppstå på åtskilliga platser att tillsätta kunnigt folk såväl i medlings-
nämnderna som vid hyresdomstolarna. Enligt förbundets mening är parts-
representation nödvändig i medlingsnämnden men inte av så stor betydelse
i domstolen. Fastän förslaget från partssynpunkt kan förefalla tilltalande,
förordar förbundet därför att hyresmål efter medlingsförfarandet skall
handläggas av de allmänna domstolarna. Även Näringslivets byggnadsdele-
gation befarar att förslaget skulle komma att medföra inte obetydliga på
frestningar på partsorganisationernas resurser.
Domstolskommittén uttalar att mot fördelarna av den rättssäkerhet som
domstolsprocessen allmänt sett bjuder måste nackdelarna vägas. Mot dom-
stolsprocessen talar främst de brant stegrade kostnaderna och den bety
dande tidsutdräkten. Kommittén anser därför att det bör övervägas att
låta medlingsnämnden slutgiltigt avgöra de fall i vilka hyresvärden genom
sin uppsägning endast vill åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Li
kaså bör övervägas att låta medlingsnämnden avgöra mål om förstagångs-
hyra och mål om tillstånd till substitution och sublokation. Samtliga dessa
mål kännetecknas av att de innefattar skälighetsavgöranden av en art som
domstolarna inte är speciellt skickade för. De mål där själva optionsrätten
är tvistig måste emellertid enligt kommitténs mening tillåtas gå till domstol.
Om i sådant mål tvist råder om hyresvillkoren, bör domstolen kunna hos
medlingsnämnden såsom ett regionalt, rådgivande organ inhämta yttrande
angående skälig hyra för den aktuella lägenheten. Liknande synpunkter
anförs av Stockholms rådhusrätt.
Frågan om särregler under en övergångstid efter hyresregleringens av
veckling tas såsom i det föregående nämnts upp av ett flertal remissin
stanser. Hyresrådet finner såsom anmärkts i annat sammanhang lämpligt att
under en övergångstid av några år bibehålla den nuvarande hyresregle
ringen med den ändringen att det s. k. 6 §-systemet görs tillämpligt på
alla lägenheter i hyresreglerade orter. Anpassningen av hyresstrukturen
till en friare hyresmarknad skulle kunna ske under medverkan av hyresnämn
derna, som har en betydande erfarenhet av bedömningar av detta slag, och
under hyresrådets kontroll. Domstolskommittén är också inne på en sådan
lösning.
Förvaltningsdomstolskommittén anser en utväg vara att visserligen över
hela linjen införa de föreslagna medlingsnämnderna men i varje fall för
de mera frekventa hyrestvister^, i första hand tvister om förlängning
Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967
165
av hyresavtal och om förstagångshyra, leda den fortsatta prövningen inte
till underrätterna utan till en central hyresdomstol. Det bör därvid över
vägas att ålägga medlingsnämnderna att meddela utslag i stället för att
framlägga medlingsbud. Proceduren hos den centrala hyresdomstolen bör
som regel vara skriftlig men muntlig förhandling och bevisupptagning bör
kunna anordnas vid behov. Förfarandet bör göras tidsbegränsat och i
första hand avse det nya systemets inledande skede. Om efter exempelvis
en tioårsperiod de fullföljda tvisterna skulle visa sig ha nedgått till ett
måttligt antal, kan den speciella instansordningen upphävas och i fortsätt
ningen klagan gå till allmän domstol. Två ledamöter i kommittén anser det
inte ens för en övergångsperiod kunna accepteras att vissa hyrestvister
skulle i första instans handläggas av nämnder med primärt medlande och
subsidiärt dömande funktion samt i andra och sista instans av en central
hyresdomstol med i princip skriftlig procedur.
Liknande synpunkter som förvaltningsdomstolskommitténs framförs av
Svea hovrätt och hovrätten för Nedre Norrland. Även överståthållarämbetet
och bostadsrättskommittén samt länsstyrelserna i Stockholms, Gävleborgs och
Jämtlands län förordar ett system med medlingsnämnder som första in
stans och en central hyresdomstol som andra och sista instans. Länssty
relserna i Södermanlands och Norrbottens län anser att det nuvarande
systemet med hyresnämnder och hyresråd i huvudsak bör bibehållas.
De sakkunnigas förslag om begränsning av rätten att föra talan mot hov
rättens avgörande i besittningsskyddsmål samt substitutions- och subloka-
tionsmål tillstyrks av Stockholms rådhusrätt, Föreningen Sveriges stadsdo-
mare och arrendelagsntredningen. Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norr
land, för va Itnin g s doms t o Iskommittén, hyresrådet, Sveriges fastighetsägare
förbund och länsstyrelsen i Östergötlands län avstyrker förslaget under
hänvisning till att en fullfölj dsbegränsning motverkar önskemålet om ut
bildandet av en enhetlig rättstillämpning. Domstolskommittén anser att
fullfölj dsrätten i princip inte bör inskränkas utöver vad som gäller för tvis
temål i allmänhet. Möjligen kan tänkas den avvikelsen från bestämmel
serna i 54 kap. 10 § rättegångsbalken att prövningstillstånd får meddelas
endast genom prejudikat- och intressedispens.
Regeln att vardera parten i allmänhet skall stå sina rättegångskostnader
vid prövningen av förlängnings- och hyressättningstvister i första instans
har kritiserats av ett stort antal remissinstanser. I allmänhet anses att den
enskildes rättsskyddsintresse blir bättre tillgodosett genom ordinära rätte-
gångskostnadsregler än genom den föreslagna bestämmelsen. Bland de re
missinstanser som tillstyrkt eller lämnat förslaget utan erinran finns Sve
riges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.
Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprin
cipen att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt
nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kom
petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda
lägenheten kan i \issa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade
orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed samman
hängande frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister
enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i före
kommande fall efter handläggning inför medlingsnämnd.
I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om
lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i sam
band med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen.
Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd
och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter
med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu förelig
gande olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande,
Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt
förfarande i mål av hithörande slag.
De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas
för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att ge
nom ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister
som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att med
ling skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksam
heten skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder -— i all
mänhet en för varje län — med en domare som ordförande och en intresse-
representant för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning
inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och
hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande
mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Med-
lingsnämnden kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyres-
tvist genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande.
När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyres
tvister har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl
frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förläng
ning och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra
hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sam
bandet mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma
i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av
rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig
ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbju
der. Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna un-
derrättsorganisationen knuten specialsammansatt domstol. Denna avses
166
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
167
bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två
lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter
förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i
huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu
gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kost
nader vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande
bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja
talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittnings
skydds- och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sub-
lokation.
I remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlings-
organisation för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning.
Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhets
områden bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyl
dighet för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och
betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har
satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funk
tioner. I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart med
lande funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ.
De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nöd
vändigt att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hy
restvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så
golt som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder
det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser
har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prö
vas i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämn-
der som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra
och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remiss
instanser anser att det bör övervägas att låta medlingsnämnderna slutgil
tigt avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och
sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som
domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också dom
stolarna kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt
föranleder flera remissinstanser, som anser att en stor tillströmning av
tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett
specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för be
sittnings- och hyressättningsmål och mål angående substitution och sub-
lokation.
På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har
som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lös
ningar framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister
inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
168
meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i dom-
stolsväg. Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur
ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättnings-
tvister. Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd
och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda.
Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka
att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål
som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål,
som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av så
dan hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostna
der och med tillämpning av vissa bestämda normer fastställa hur stor hy
ran eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra
muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som
skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunk
ten i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn
till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till
stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läg
gas till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen
kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedöm-
ning.
Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna
att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämn
derna och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast
i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få
hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvär
dens intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att ge
nom bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit
mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning
såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak
balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad
avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet
och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också
ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande
myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu
sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av
lägenhet i andra hand.
Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och hy-
ressättningstvister som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen
kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol.
Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rätts
säkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till
en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i
annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett
Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
169
enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från
den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tviste
frågor av olika slag.
När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i
hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter.
Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög
grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall
medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås,
om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varand
ra. De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas
genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt or
gan. Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en vik
tig roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas med
verkan genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkun
niga föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även
vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmanna-
domare med organisationsanknytning.
Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av att ut
rymme ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfaren
het angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmark
nadens organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt
att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställan
de. Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att be
mästra den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och
övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berät
tigat att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna
numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassning
en till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svå
righeter. Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remiss
instanser påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för över
gångsskedet.
En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att
hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation
som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna,
innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att be
gränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfarandet
utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sak
kunnigas uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämn
derna blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsom
råde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det
av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbe-
tande, i den mån arbetsbördan har sådan omfattning att detta är motiverat,
6f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
170
och lian bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Admi
nistrativt bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ.
Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara
helt fristående från domstolsväsendet.
Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hy-
restvisterna ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt
avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta
sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant
sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna
och hyresrådet.
Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild samman
sättning i hyrestvister vill jag framhålla följande.
Det är en grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga
utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit
denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som
f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min
mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara
av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell
sammansättning.
Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett
regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvis
terna. Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mång
dubbelt flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse
instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta
gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i
stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från
denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende.
Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå in
rättande av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda
utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga
prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen
av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att
partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna.
Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna
är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under re
missbehandlingen. Jag vill för egen del särskilt framhålla att en sådan sam
mansättning av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på med-
lingsnämndernas verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av
partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga
i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämnd
organisationen. En sådan ordning är olämplig från organisatorisk synpunkt
och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är
i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
171
förslag genom en annan lösning, som dessutom har den fördelen att man
i fråga om eu stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera
koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget.
På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattning
en att förslaget om inrättande av hyresdomstolar hör frångås.
De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan be
handlas i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medver
kan av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första in
stans likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen
överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna
och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behand
lingen kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på
följande sätt.
Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlings-
nämnden och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av
medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan
förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet bör inne
fatta en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som före-
bragts inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som
nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hän
visas att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom
framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att
man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet.
Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyres
gästen att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkas
tat medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämn
den benämnas hyresnämnd.
Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet
gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen här
av skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätter
na i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en ef
fektiv medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att
rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte
att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte
onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande
ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså
kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt.
Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i
en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör
vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlå
tande. Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning
som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör
dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
172
större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalifi
cerad genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från
organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en kon
centration. Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län,
företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att
i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan
ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att av
skära fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor.
Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstans-
system i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första
instansen — hyresnämnden —- tillämpar ett mera informellt förfarande i
vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Ge
nom att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas
medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas för
slag kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under med
verkan av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera
renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som
enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.
Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträf
fande övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till suhstitution
och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvis
terna. Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller
hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att beslu
ta i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den
särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfaran
det bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt.
Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas.
I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlings
organ och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmäs-
siga prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den
särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså
kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens be
stämmelser.
De sakkunniga har föreslagit en rättegångskostnadsregel beträffande be
sittningsskydds- och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten
skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad
under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de
sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på
hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kost-
nadsregel. Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyres
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
173
gästorganisationerna samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför
inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt.
Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter av
vecklingen av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I sär
skild grad gäller detta hyresprocessen. Övervägandena på detta område
måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med ut
vecklingen. Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att för
farandet i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp
till prövning på nytt när erfarenheter vunnits av den friare hyresmark
naden.
Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt.
Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli
nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall
handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt
sätt få prövas i budgetarbetet.
Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta
slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och
verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör be
handlas i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det
följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin
lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör
organisationsfrågan utredas i särskild ordning.
Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av
vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna
och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa
försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med ut
gångspunkt därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kom
mer att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för
hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyres
rådet.
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
174
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler
om avvecklingen av hyresregleringen
Inledning. I de tidigare avsnitten har ofta framhållits att frågeställning
arna är i viss mån olikartade när det gäller orter med en balanserad hyres
marknad och orter med påtaglig bostadsbrist. Detta förhållande har också
kommit till uttryck i den gällande lagstiftningen. Hyreslagstiftningssak-
kunniga har visserligen eftersträvat att skapa en hyreslag med enhetliga
bestämmelser för alla typer av bostadsmarknad men de har inte helt kunnat
undvika särskilda regler för orter där påtaglig bostadsbrist råder. Vid
remissbehandlingen har förhållandena på bristorterna väckt särskilt in
tresse och flera förslag om särregler utöver vad de sakkunniga föreslagit
har lagts fram.
En fråga som har nära samband med förhållandena på bristorterna är
avvecklingen av hyresregleringen.
I den följande framställningen behandlas först vissa frågor om särskilda
regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist och därefter avvecklingen
av hyresregleringen. De frågor som tas upp i den förra delen är hyressätt-
ningen på bristorterna, de sakkunnigas förslag om s. k. förstagångspröv-
ning av hyra samt behovet av en lagfäst rätt att byta lägenhet.
Enligt hyreslagen äger parterna fritt a.vtala om hyrans storlek. Denna av
talsfrihet sattes ur spel, när bostadsbyggandet i samband med utbrottet av
det andra världskriget kraftigt minskade och brist uppstod på såväl bostä
der som lokaler. I syfte att hindra att knappheten på lägenheter framkal
lade en alltför kraftig liyresstegring infördes sålunda år 1942 genom hyres
regleringslagen kontroll av hyrornas storlek. Denna lag innehåller två skilda
system för hyreskontrollen. Det grundläggande systemet behandlas i 3 § i
lagen. Systemet karakteriseras av att hyran skall prövas och fastställas i
förväg av myndighet, nämligen hyresnämnd och vid överklagande av hyres
nämndens beslut hyresrådet. Det andra systemet är reglerat i 6 § och inne
bär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen.
Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på
lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas som bostad
och som inte hyrs ut möblerad, dels på lokal vars hyra den 1 januari 1942
inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt
3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära
högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Från
175
denna huvudregel görs dock i lagen vissa undantag, som behandlas i det föl
jande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den
hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägen
heten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyres-
läget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 janu
ari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hansyn
till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt.
Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar
höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942
var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om an
nat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på bega-
ran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten
den 1 januari 1942 betingade en hyra som i avsevärd mån översteg hyran
för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats
eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver
grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lä
genhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörel-
se därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyres
värden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av
avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § med
delas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj: t att tillåta generell hyreshöj
ning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade
omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.
Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exem
pelvis genom att utan stöd i lagen ta ut högre hyra än grundhyran, kan han
straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala till
baka vad han erhållit för mycket.
Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvud
sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela
lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sadana bostäder är avsevärt
högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder
äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden
kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un
derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut
fr. o. in. den dag då beslutet meddelas. Om nämnden av särskild anledning
finner skäligt, får nämnden dock bestämma att beslutet skall avse också
förfluten tid.
Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet
skiljer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvud
sak i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om
hyresgästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända
Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967
176
sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan
endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion
om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden finner skälig.
Under senare delen av 1950-talet inleddes som förut framhållits en såväl
regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen.
De övergångsbestämmelser som behövs för den successiva avvecklingen
finns samlade i lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel
ser, som skola iakttas sedan hyresregleringen upphört (avvecklingslagen).
Lagen, som även innehåller bestämmelser för avvecklingen av kontrol
len över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, inleds med en para
graf som anger lagens karaktär av en samling övergångsbestämmelser vid
avvecklingen av hyresregleringen och bostadsrättskonlrollen. I 2 och 3 §§
ges regler om att i vissa fall beslut och rättsförhållanden som bygger på
hyresregleringen äger fortsatt giltighet även efter tidpunkten för avveck
lingen. 2 § tar sikte på det fallet att den avtalade hyrestiden omfattar
tid såväl före som efter det regleringen avvecklats. Bestämmelsen innebär
att hyresavtalet för den hyrestid som återstår efter avvecklingen skall an
ses uppta den hyra som skolat utgå när regleringen upphörde. En avtals
bestämmelse som går ut på exempelvis att hyran skall höjas under löpande
hyresperiod för den händelse hyresregleringen avvecklas är alltså inte gil
tig. Däremot träffar regeln i 2 § inte ett före avvecklingen ingånget hyres
avtal, om hyrestiden börjar löpa först efter tidpunkten för avvecklingen.
Inte heller möter det något hinder att parterna efter regleringens avveck
ling men innan löpande hyresperiod gått ut frivilligt kommer överens om
en ändring av hyresvillkoren. I 3 § anges att hyresnämnds beslut om bl. a.
ogiltighetsförklaring av uppsägning eller förlängning av hyresförhållande
behåller sin giltighet även efter det att hyresregleringen upphört att gälla.
4 § innehåller en övergångsbestämmelse som gäller endast bostadsrättskon-
trollen. I 5 § anges att ett ärende som före avvecklingen anhängiggjorts
hos hyresreglerande myndighet skall handläggas i den ordning som gällde
förut. Enligt 6 § äger föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av
hyresregleringen tillämpning efter det att denna upphört endast om så an
ges i föregående paragrafer. 7 § föreskriver att bestämmelser i hyresregle
ringslagen om tystnadsplikt och om straff för brott mot lagen skall tilläm
pas även efter det att denna upphört att gälla.
Den omständigheten att hyresregleringen avvecklas för en viss ort eller
för ett visst slag av lägenheter innebär inte att hyreslagens bestämmelser
om besittningsskydd och hyressättning i stället skall gälla. Som förut an-
getts träder vid avvecklingen av hyresregleringen den provisoriska besitt
ningsskyddslagen i tillämpning. Denna lag tillförsäkrar hyresgästen en
kvarboenderätt, när hyresavtalet löper ut och innehåller även skyddsregler
mot oskälig hyreshöjning i samband med förlängning av hyresförhållandet.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
177
I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november
1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen t. o. m.
utgången av år 1965 framhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion
borde övervägas på nytt.
De tillämpade grunderna för hyresregleringen har, uttalade hyresrådet,
lett till att betydande nivåskillnader råder mellan hus av olika ålder och
med olika finansieringsformer. Den skillnad i hyresvärde som i de större
städerna marknadsmässigt föreligger mellan centralt och perifert belägna
lägenheter kommer enligt hyresrådets mening endast i ringa grad till ut
tryck genom skillnad i hyresnivån. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna
redan före hyresregleringens avveckling anpassades efter lägenheternas in
bördes marknadsmässiga hyresvärde.
Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyres-
kontroll som finns för möblerade lägenheter dvs. det s. k. 6 §-systemet.
Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle
komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle
avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge
nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vi
dare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till liyresläget
för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller för
sämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra. I
fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen
kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen, såsom
nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle
man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde kunna ta hänsyn även till
lägenhetens skick i underhållsavseende.
Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av
hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i re
missyttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hy
resgästernas riksförbund.
Hyresrådets framställning var en av anledningarna till att sakkunniga
tillkallades för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen (se
direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966: 14 s. 14).
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att hyresreglerings
lagen upphävs och att dess bestämmelser om hyreskontroll ersätts med be
stämmelser i den allmänna hyreslagen. Förslaget innebär att samma hyres-
spärr skall gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmark
naden.
Det sagda innebär emellertid inte att de sakkunniga är beredda att låta
marknadsläget fritt få bestämma hyrornas storlek på bristorter. Om full
avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda
till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
178
hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter.
Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kommer att präg
la hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre
hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvär
den begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Första-
gångshyran — varmed de sakkunniga avser den hyra som avtalas då två
kontrahenter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet — blir
följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i prin
cip fri hyresmarknad.
Enligt de sakkunnigas mening är det angeläget att hindra att bestående
eller uppkommande bostadsbrist får leda till en sådan hyresnivå för första-
gångshyror att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att detta
kan motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm
vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet bör därför
öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De
principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande
hyresavtal är inte starka, eftersom motivet till ingreppet är att söka i kris-
förhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot
tar de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän, permanent besitt-
ningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande avtalspe
riod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran bör därför reg
leras i bestämmelser som visserligen ingår i den permanenta hyreslagen
men som gäller först efter särskilt förordnande.
Prövningen av förstagångshyra bör kunna begäras av såväl hyresvärd
som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet
bör vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren.
Med förstagångshyra bör i första hand förstås den hyra som avtalats mel
lan parterna när lägenheten upplåts. Bestämmelserna bör emellertid också
omfatta hyra som avtalats mellan parterna inom kortare tid efter upplåtel
sen. Annars skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kunna sät
tas ur spel. Om avtalet slutits för kort tid, skulle hyresvärden med utnytt
jande av att hyresgästen ännu inte förvärvat besittningsskydd kunna förmå
denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör
även den högre hyran betraktas som förstagångshyra.
Prövningens allmänna syfte bör vara att hindra oskälig hyresstegring.
Reglerna om förstagångshyra bör därför gälla i sådan ort där särskild upp
märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring. Det geo
grafiska tillämpningsområdet måste vid hyresregleringens hävande och ny
lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj :t. För att övergången
från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smi
digt som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak
alla orter där hyran för bostäder är reglerad omfattas av förstagångspröv-
ningen. Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter beträffande vil
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
179
ka tillgängligt material visar att förstagångsprövning är obehövlig. Beslut
om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av pröv-
ningsmöjligheten i en ort där tillräcklig balans uppnåtts eller utsträckning
till annan ort som av någon anledning, exempelvis industriell expansion,
kommit att få ett tryck uppåt på hyresnivån. Bedömningar av detta slag är
åtskilligt enklare och kan väntas bli betydligt mindre kontroversiella än de
avgöranden vilka nu efter kommunernas hörande och förslag av hyresrådet
åligger Kungl. Maj :t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd. Det
fortsatta handhavandet av frågor om förstagångsprövningens geografiska
omfattning torde därför böra uppdras åt en myndighet, som är väl förtro
gen med förhållandena på bostadsmarknaden i olika delar av landet. Valet
faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen.
Prövningen av förstagångshyra bör ske i samma ordning som övriga tvis
ter om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning skall därför en
ligt förslaget göras hos medlingsnämnden på orten. Eftersom det är ange
läget att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålls svä
vande alltför länge föreslås att prövning av hyran skall påkallas inom ett
år från hyresförhållandets början. I syfte att undvika dubbelprövning av
hyran i samma hyresförhållande görs dock ett undantag. Om hyresvärden
begärt hyreshöjning, måste hyresgästen begära prövning av förstagångshy
ran innan medlingsförfarandet med anledning av hyresvärdens begäran av
slutas.
De sakkunniga anser angeläget att relationerna mellan parterna eller för
farandet inför medlingsnämnden inte belastas med frågan om retroaktiv
verkan av ett nedsättningsbeslut. Förordnande om nedsättning av första
gångshyra skall därför äga verkan först fr. o. m. månaden närmast efter den
när prövning påkallades hos medlingsnämnden. Denna ståndpunkt gör det
ännu mer motiverat att förstagångsprövningen kommer till stånd snarast
möjligt.
Beträffande tidpunkten och sättet för hyresregleringens avveckling inne
bär de sakkunnigas förslag i huvudsak följande.
Förslaget utgår från att hyresregleringen skall avvecklas i samma takt
som den nya lagens besittningsskydds- och hyressättningsregler vinner till-
lämpning på hyresavtalen. Detta innebär att hyresregleringen avvecklas i
två etapper av vilka den första avser alla hyresreglerade lokaler i landet
samt bostadslägenheter i alla hyresreglerade orter utom Stockholms-, Göte
borgs- och Malmöregionerna. Den andra etappen omfattar bostadslägenhe
terna i de nämnda regionerna.
Beträffande den första etappen innebär de sakkunnigas förslag följande
i fråga om hyresregleringens avveckling. Vid nya hyreslagens ikraftträdan
de, dvs. enligt förslaget den 1 november 1967, sätts hyresregleringen omedel
bart ur kraft såvitt avser hyresavtal som ingås efter denna tidpunkt. I fråga
om avtal vilka träffats före lagens ikraftträdande gäller som huvudregel att
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
180
avtalet faller under hyresregleringen intill den tidpunkt då avtalet genom
uppsägning efter det att den nya lagen trätt i kraft tidigast kunnat från-
trädas, dvs. avtalet kommer i regel att falla under hyresregleringslagen den
löpande hyresperioden ut (andra punkten i övergångsbestämmelserna).
Det sagda innebär inte endast att den reglerade hyran skall gälla under den
hyresperiod som återstår när den nya lagen träder i kraft utan också att
hyresregleringslagens besittningsskyddsregler är tillämpliga när hyrespe
rioden löper ut. I fråga om bostadslägenheter föreslås vidare att avtalet
även under den följande avtalsperioden och så länge det består skall anses
uppta den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla när hyresregle
ringen upphörde (femte punkten, första stycket). Ett undantag från denna
sista regel görs dock för vissa långtidsavtal (femte punkten andra stycket).
De föreslagna bestämmelserna torde inte hindra att parterna efter nya
lagens ikraftträdande kommer överens om ändrad hyra.
I fråga om andra etappen, dvs. bostadslägenheter i de tre storstadsregio
nerna, föreslås avvecklingen av hyresregleringen ske på ett något annat
sätt. För dessa lägenheter skall hyresregleringen upphöra vid utgången av
år 1969. Så länge ett hyresavtal som varit omfattat av regleringen består,
skall dock hyresvillkoren under hyresregleringstiden äga fortsatt giltighet.
Genom den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen —
och motsvarande bestämmelser om övergång till den nya hyreslagens besitt
ningsskydds- och hyressättningsregler — uppnås, uttalar de sakkunniga,
i fråga om de vanligast förekommande hyresavtalen, nämligen de ettåriga
oktoberavtalen med tre eller sex månaders uppsägningstid, att den nya la
gens besittningsskydds- och hyressättningsregler får verkan först fr. o. m.
den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1969. Beträffande bostadslägen
heter inom de tre storstadsregionerna inträder samma verkan först fr. o. in.
den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1970. När det gäller avtal som
ingås efter den nya lagens ikraftträdande eller i storstadsregionerna efter
den 31 december 1969 får dock de nya reglerna verkan tidigare, nämligen
från den tidpunkt då avtalen sluts. Medlingsnämnderna kommer alltså att
få känning av de nya reglerna redan från tidpunkten för den nya lagens
ikraftträdande.
Till stöd för den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresreglering
en anför de sakkunniga flera skäl. Tidpunkten för den nya lagens ikraft
trädande måste väljas så att de nya medlingsnämnderna och underrätterna
hinner att organiseras. Övergångsreglerna bör vidare utformas så att man
får en fördröjd och successiv tillämpning av den nya lagens bestämmelser.
Härigenom undviks en alltför koncentrerad anhopning av tvister hos med
lingsnämnderna. De sakkunniga anser lämpligt att i fråga om de tre stor
stadsregionerna, där trycket på den nya medlingsorganisationen kan vän
tas bli störst, låta nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning
i fråga om bostadslägenheter träda i kraft vid en senare tidpunkt än be
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
181
träffande landet i övrigt. Härigenom kan man också vinna vissa erfarenheter
av nya lagens tillämpning. Dessa kan tillvaratas av medlingsnämnderna och
hyresdomstolarna i de tre storstadsregionerna.
De sakkunnigas förslag innebär att hyran låses fast under viss tid efter
det att hyresregleringen upphört att äga tillämpning på ett avtal. Även un
der denna tid skall emellertid generell hyreshöjning kunna beslutas. En
ligt förslaget skall sådant beslut kunna meddelas av Kungl. Maj :t eller hy
resrådet (femte punkten, tredje stycket och åttonde punkten i övergångs
bestämmelserna). En förutsättning för att generell hyreshöjning skall få
tas ut är självfallet att hyresavtalet berättigar hyresvärden till det.
Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att ersätta hyresregleringen
med en friare hyresmarknad har vunnit ett mycket starkt gensvar hos re
missinstanserna. Det finns i själva verket inte någon som direkt motsätter
sig hyresregleringens avveckling, lat vara att tillstyrkandena inte sällan för
ses med reservationer som går ut på att man bör dröja med avvecklingen
ytterligare någon kortare tid eller att storstadsregionerna bör särbehandlas.
Bland de remissinstanser som direkt uttalar sig för en avveckling av hyres
regleringen omedelbart eller efter en kort övergångstid märks socialstyrel
sen (majoriteten), försäkringsinspektionen, kommerskollegium, arbets
marknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet,
länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs och Jämtlands län, Stockholms
rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, expropriationsutredningen, stadsförbun
det, kommunförbundet, landstingsförbundet, fastighetsägareförbundet, SA
BO, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Näringslivets bygg-
nadsdelegation, Svensk industriförening, Sveriges företagares riksförbund,
LO, TCO och SR. Andra remissinstanser tar inte upp frågan eller innesluter
sitt ställningstagande i ett allmänt tillstyrkande av förslaget.
Flera remissinstanser går närmare in på nackdelarna med hyresregle-
ringssystemet och utvecklar vad som står att vinna genom att överge regle
ringen.
Socialstyrelsen framhåller att nackdelarna måste vara väsentliga av att
på längre sikt genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus med ej sällan
eftertraktat centralt bostadsläge på avsevärt lägre nivå än i nyare och mera
perifert belägna hus. Trycket på bostadsmarknaden kommer att avsevärt
lätta om hyresregleringen avskaffas. Endast på den vägen kan man efter
hand nå fram till en av alla eftersträvad balans på bostadsmarknaden. Den
nuvarande lagstiftningen främjar också illegala hyresaffärer och minskar
rörligheten på bostadsmarknaden. Mot det anförda måste vägas nackdelar
na med de hyreshöjningar som i vissa fall blir följden. Dessa måste emeller
tid enligt styrelsens mening tas om man över huvud taget siktar till en
friare hyresmarknad.
Arbetsmarknadsstyrelsen anser att det råder ett uppenbart samband mel
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
182
lan förhållandena på bostadsmarknaden samt arbetskraftens rörlighet och
möjligheter till produktiv sysselsättning. Bostadsbristen på expanderande
orter utgör ett allvarligt hinder i detta hänseende liksom även rådande svå
righeter att byta bostad inom eller mellan regioner med ungefär likartad
bostadsmarknad. Från arbetsmarknadssynpunkt är det därför angeläget att
åtgärder vidtas för att åstadkomma en normalisering av bostadsmarknaden.
En friare hyressättning i enlighet med de sakkunnigas förslag torde vara
ägnad att främja en sådan utveckling.
Näringslivets bgggnadsdelegation uttalar att hyresregleringens skade
verkningar under senare år blivit alltmera uppenbara. Hyressplittringen,
bostadsbristen, trögrörligheten på bostadsmarknaden är alltför välkända
fenomen för att behöva närmare analyseras. Överhettningen i landets eko
nomi kan till stora delar härledas ur förhållandena inom bostadssektorn
med dess inflationsdrivande effekter. De skadliga verkningarna kan inte
undanröjas på annat sätt än genom att man skapar balans mellan tillgång
och efterfrågan på bostadsmarknaden. En sådan balans går inte att uppnå
om inte bostäderna underkastas i huvudsak de principer som kännetecknar
en fri marknadsekonomi. Att bygga bort bostadsbristen har varit och förblir
en utopi. De sakkunnigas förslag synes i stort sett kunna leda till att hy
rorna successivt närmas till en marknadsmässig, balanserad nivå.
Sveriges fastighetsägareförbund anser det i högsta grad angeläget att hy
resregleringen avvecklas utan ytterligare dröjsmål. Skadeverkningarna av
regleringen blir värre för varje år. Sålunda utjämnas inte skillnaden i hy
resnivåerna mellan olika årgångar av hus utan de växer år från år. Ett allt
större antal goda fastigheter slits ner och går mot en för tidig sanerings-
mognad på grund av otillräckliga medel för reparation. En ansenlig kapi
talförstöring blir en oundviklig konsekvens. Reglerna om generell och indi
viduell hyreshöjning blir alltmera svårhanterliga och för allmänheten obe
gripliga. Desorganisationen på bostadsmarknaden förvärras. Även från
samhällsekonomisk synpunkt talar tungt vägande skäl för en snabb åter
gång till en fri hyresprisbildning.
Svenska riksbyggen framhåller att de sakkunnigas förslag generellt står
i överensstämmelse med den allmänna nyorientering som på senare tid
gjort sig gällande i riktning mot en friare hyresmarknad. Förslaget kom
mer att medföra en ökad rörlighet på bostadsmarknaden samtidigt som
marknadshyror inom stora delar av bostadsbeståndet kan nås utan oskäli
ga höjningar i enskilda fall. En förutsättning för att markanta hyreshöj
ningar inte generellt skall kunna komma till stånd är dock att det koope
rativa och allmännyttiga bostadsbeståndet genom sin storlek och konkur
renskraft fungerar som prisledare på bostadsmarknaden.
I några yttranden diskuteras frågan om inverkan på fastighetsvärdena
av att hyresregleringen avvecklas. Försäkringsinspektionen anser att en av
veckling av hyresregleringen kommer att medföra att vissa fastigheters vär
Kungi. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
183
den stiger märkbart. En speciellt kraftig värdestegring synes sannolik be
träffande sådana äldre hyresfastigheter för vilka vid rådande hyressplitt-
ring förhållandevis låga hyror erhålls. Expropriationsutredningen framhål
ler däremot att ett genomförande av den föreslagna reformen ingalunda
genomgående — åtminstone inte om man ser saken pa litet längre sikt
behöver få till följd att fastighetsvärdena stiger. Bl. a. bör erinras om att
ett system med friare prisbildning på hyresmarknaden också inrymmer
faktorer av delvis riskbetonad karaktär såvitt gäller fastigheternas framtida
avkastningsförhållanden och att det vid fastighetsvärdering givetvis är
nödvändigt att ta tillbörlig hänsyn också till sådana faktorer.
Även LO tar upp frågan om fastighetsägarna kommer att kunna göra
förtjänster när förslaget genomförs. Det finns enligt LO:s mening inga skal
till att ökade vinster skall få uppstå för fastighetsägarna. Det är därför
nödvändigt att noga följa utvecklingen. De ökade resurser som en ökning
av boendekostnaderna skulle möjliggöra bör komma bostadskonsumtionen
till godo. Liknande synpunkter framförs av TCO.
Socialstyrelsen anser angeläget att man överväger åtgärder som motver
kar att de hyreshöjningar, som avvecklingen av hyresregleringen otvivelak
tigt kommer att föra med sig, försämrar bostadsstandarden för lägre in
komsttagare. En lämplig utväg är enligt styrelsens mening att lämna erfor
derligt stöd i form av familjebostadsbidrag. En allmän översyn av bidrags
reglerna bör göras, varvid såväl bidragens storlek och gällande inkomst
gränser som kraven på bostadens storlek och utrustning bör omprövas.
Inte oväsentliga kostnadsökningar kommer att uppstå även för kommuner
na. Reformen torde sålunda i första hand medföra att de kommunala bo
stadstilläggen höjs samt att utgifterna för socialhjälp till hyra ökar. De
statliga pensionärsbostadsbidragen bör också ses över. Även HSB pekar på
de bostadssociala följderna av förslaget och förordar att låginkomsttagare,
barnfamiljer och pensionärer ges ekonomiskt stöd av det allmänna så att de
kan upprätthålla en godtagbar bostadsstandard.
Ett flertal remissinstanser anser att förslagets regler om hyressättningen
inte är tillräckliga för att i övergångsskedet motverka ej godtagbara hy
reshöjningar på orter med mera betydande bostadsbrist och önskar upp
skov med avvecklingen under någon tid. För ett uppskov uttalar sig bo-
stadsstyrelsen, hyresrådet, Stockholms rådhusrätt, överståthållarämbetet,
stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands
och Malmöhus län, drätselkammaren i Malmö, SABO, Svenska riksbyggen,
LO och Hyresgästernas riksförbund.
Vissa remissinstanser förordar att uppskovet får gälla samtliga orter där
hyresregleringen alltjämt är kvar. I sådan riktning uttalar sig hyresrådet,
länsstyrelsen i Malmöhus län och Hyresgästernas riksförbund. LO och
Svenska riksbyggen anser att uppskovet bör avse samtliga orter med fler
än 30 000 innevånare. SABO uttalar att en orts storlek inte i och för sig bör
Kungl. Maj:ts proposition nr läl år 1967
184
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
få avgöra när den nya lagstiftningen skall börja tillämpas, SABO erinrar om
att de sakkunniga själva anser att det växande beståndet av allmännyttiga
lägenheter kommer att stabilisera hyresläget så att inte en knapphetsbe-
tingad efterfrågan kommer att skruva upp hyresnivån på ett inte önskvärt
sätt. Med utgångspunkt från detta resonemang är det lämpligt att gå över
till den nya ordningen när bostadsföretag vilkas hyror sätts efter själv
kostnadsprincipen har nått en sådan andel av en orts lägenhetsbestånd att
de blivit prisledande på hyresmarknaden. Bostadsstijrelsen förordar en se-
nareläggning även för andra orter än de tre storstadsregionerna. Det finns
orter där bostadsbristen kan vara av minst samma relativa omfattning som
i ett storstadsområde.
I fråga om uppskovets längd i de tre storstadsregionerna förordar över-
ståthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelsen i Malmöhus län
och stadskollegiet i Malmö att någon tidpunkt inte nu fastställs för hyres
regleringens avveckling. LO och Svenska riksbgggen godtar de sakkunnigas
förslag att låta avvecklingen anstå till början av 1970-talet. Hyresgästernas
riksförbund förordar några års längre uppskov än de sakkunniga tänkt
sig. I fråga om landet i övrigt anser LO och Svenska riksbgggen alt de
största orterna utanför storstadsregionerna — gränsen anges till orter med
30 000 innevånare -— bör behandlas på samma sätt som storstäderna. Hy
resgästernas riksförbund yrkar även här på några års längre uppskov än
de sakkunniga föreslagit. Samma uppfattning har länsstyrelsen i Malmöhus
län.
Länsstyrelsen i Stockholms län förutsätter att den svårbedömda och öm
tåliga frågan om lämplig tidpunkt för den nya ordningens praktiska ge
nomförande särskilt vad beträffar regioner med kvarstående avsevärd bo
stadsbrist görs till föremål för fortsatta, förutsättningslösa överväganden.
Näringslivets byggnadsdelegation understryker betydelsen av att hyresreg
leringen avskaffas efter en på förhand bestämd tidsplan så att fastighets
ägare och hyresgäster i förväg kan inrätta sig efter de nya förhållandena.
Att för vissa områden ställa lagens ikraftträdande på en oviss framtid in
nebär i realiteten betydande risker för att den mycket angelägna reformen
aldrig förverkligas. Delegationen har ingen erinran mot de sakkunnigas
tidsplan som sådan men betonar att varje ytterligare uttänjning av tids
planen enbart försvårar en senare övergång till en marknadsmässig hyres-
sättning, Den nya medlings- och domstolsorganisationen torde inte kunna
fungera tillfredsställande, om inte landsomfattande erfarenheter redan
från början läggs till grund för lagens tillämpning i frågor av större prin
cipiell räckvidd. Det är självfallet i första hand de större tätorterna som
härvid kommer att kunna förse prövningsorganen med en vägledande prax
is. Svenska företagares riksförbund anser att det föreslagna besittnings
skyddet för hyresgäst och hyresspärrarna föranleder att man inte har an
ledning att undanta de tre storstadsregionerna från det allmänna ikraftträ
dandet.
185
Hyresrådet förordar -—- som tidigare nämnts —- att avvecklingen av hy
resregleringen skall uppskjutas några år. Under övergångstiden bör man
enligt hyresrådets mening tillämpa ett uppmjukat regleringsförfarande av
den typ som enligt 6 § hyresregleringslagen nu förekommer för möblerade
lägenheter. En övergång till detta system är enligt hyresrådets mening en
lämplig förberedelse till en friare hyresmarknad. Systemet gör det möjligt
att successivt anpassa hyrorna till mera marknadsmässiga värden. Över
gången till den friare hyresmarknaden kan på så sätt ske lättare och utan
alltför svåra sociala återverkningar. En minoritet, som representerar hyres
gästintresset inom rådet, ansluter sig till de sakkunnigas förslag.
Sveriges fastighetsägareförbund förordar att ett 6 §-system enligt de rikt
linjer hyresrådet dragit upp tillämpas i storstadsregionerna fram till dess
hyresregleringen enligt de sakkunnigas förslag avvecklas för dessa orter.
I den mån remissinstansernas uttalanden om hyressättningen bara eller
i första hand gäller hyresvillkoren efter förlängning av hyresavtal haE ut
talandena redovisats under avsnittet besittningsskydd för bostadshyresgäst.
De sakkunnigas förslag att hyresgäst på ort med påtaglig bostadsbrist
skall kunna påkalla prövning av s. k. förstagångshyra tillstyrks eller läm
nas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Många uttalar att ett så
dant förfarande är nödvändigt för att hindra en knapphetsbetingad efter
frågan på bostäder att slå igenom på hyresnivån i allmänhet. Hyresgäster
nas riksförbund fäster sådan vikt vid denna prövningsmöjlighet att man
förordar att den bör finnas över hela landet.
Näringslivets byggnadsdelegation anser att systemet med prövning av
förstagångshyra är förslagets mest långtgående avvikelse från principen
om en fri hyresmarknad. En sådan prövning kan, om den ges en alltför
vidsträckt tillämpning, allvarligt försvåra den övergång till friare mark
nadsförhållanden på bostadssektorn som är det väsentliga syftet med den
nya lagstiftningen. Förslaget ger inte tillräckliga garantier för den restrik-
tivitet i tillämpningen av institutet, som är en nödvändig förutsättning för
att en sådan övergång skall kunna ske. De sakkunniga har inte annat än
i föga förbindande ordalag tagit ställning till frågan om förstagångspröv-
ningens geografiska tillämpningsområde. Möjligen vill de sakkunniga utgå
från hyresrådets under år 1965 framlagda förslag om avveckling av hyres
regleringen på vissa orter. Detta är otillräckligt. Endast de tre storstads
regionerna uppvisar f. n. en sådan reell bostadsbrist att en förstagångspröv-
ning behövs. Varje utvidgning av tillämpningsområdet härutöver innebär
ett allvarligt hot mot möjligheterna att inom rimlig tid uppnå balans på
bostadsmarknaden.
Sveriges fastighetsägareförbund betraktar som ytterst angeläget att en
förstagångsprövning undviks. Det är mindre tilltalande att i en hyreslag
som tar sikte på normala förhållanden låta part som ingått ett hyresavtal
klandra dess innehåll under löpande avtalstid. Systemet uppmuntrar bo-
Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967
186
stadssökande till överbud på hyran, vilka följs av avtalsbrott, samt medför
tvister och rättsosäkerhet vid fastighetsförsäljningar. Om övergångsbe
stämmelserna för storstadsregionerna ges den utformning förbundet för
ordat, dvs. ett 6 §-systein i enlighet med hyresrådets riktlinjer, torde hyres
nivåerna under de år då övergångsbestämmelserna får verka ha hunnit ut
jämnas. Samtidigt torde en dämpning av efterfrågetrycket som onödiggör
den föreslagna förstagångsprövningen ha skett.
Från många håll yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts hand att
bestämma i vilka orter reglerna om förstagångsprövning skall tillämpas.
Bostadsstyrelsen anser att denna fråga är av så ingripande betydelse för
parterna på hyresmarknaden och av så kontroversiell natur att beslut här
om bör fattas av Kungl. Maj :t. Frågor av hithörande slag skulle f. ö. ändå
i ett betydande antal fall komma under Kungl. Maj :ts prövning efter besvär.
Förslagsrätten bör vara fri. Bostadsstyrelsen bör för sin del naturligen ta
de initiativ som betingas av inträffande ändringar i relationen mellan till
gång och efterfrågan på bostäder inom orterna. I samma riktning uttalar
sig bl. a. hyresrådet, bostadsrättskommittén, Hyresgästernas riksförbund
och Näringslivets byggnadsdelegation.
Statens personalbostadsdelegation förordar att undantag från bestäm
melserna om prövning av förstagångshyra görs för statsverkets bostäder.
Metodiken för hyressättningen på detta område garanterar att oskäliga hy
ror inte åsätts dessa bostäder.
Socialstyrelsen riktar uppmärksamheten på en regel i de sakkunnigas
förslag om att hyresgästs uthyrning av del av bostad inte omfattas av
reglerna om förstagångsprövning. Sådan uthyrning har under senare år
blivit allt vanligare i bristorterna och har tenderat att få allt längre varak
tighet. Inte minst utlänningarna drabbas av förhållandena på denna bo
stadsmarknad. Vederbörandes många gånger osäkra förankring i landet
och bristande kunskap om förhållandena här har öppnat särskilda möjlig
heter för uthyraren att tillskansa sig oskäliga hyror. Styrelsen avstår från
att föreslå någon ändring av förslaget i detta hänseende men framhåller att
det är angeläget att man i fortsättningen har sin uppmärksamhet riktad på
problemet.
Hovrätten för Nedre Norrland ifrågasätter om inte ett belut om nedsätt
ning av hyran i särskilda fall bör få avse även förfluten tid. Härigenom
skulle krav på oskäligt hög hyra kunna förebyggas. Bostadsrättskommittén
anför liknande synpunkter.
Flera remissinstanser uppehåller sig vid frågan om det lämpliga i att
samordna bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning för orter
med mera påtaglig lägenhetsbrist och motsvarande bestämmelser för orter
med en balanserad hyresmarknad i en permanent hyreslag. Sveriges jurist-
förbund anser att det visserligen ligger ett betydande värde i att de olika
Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967
Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967
187
reglerna på hyreslagstiftningens område fogas samman i en konsekvent
uppbyggd och systematiskt genomtänkt hyreslag. Förbundet uttalar dock
viss tveksamhet om läget på hyresmarknaden verkligen är sådant att tiden
är inne för en generell lösning av frågor om besittningsskydd och hyres-
kontroll. Det kan sättas i fråga om inte klyftan mellan orter med balan
serad hyresmarknad och bristorter är för stor för att lämpligen kunna bryg
gas över. Det går knappast att finna gemensamma formler för så skilda
marknadslägen utan att på den ena punkten efter den andra tillgripa den
mindre tillfredsställande lösningen att ge avkall på det i samtliga fall vä
sentliga kravet på klara och distinkta bestämmelser och i stället välja all
männa, elastiska formuleringar som överlåter åt praxis att ge lagstiftning
en dess reella innehåll. Förbundet vill dock inte avstyrka den valda meto
diken utan endast fästa uppmärksamheten på den löslighet och svåröver
skådlighet som blir följden. Stockholms rådhusrätt utvecklar liknande syn
punkter. Näringslivets bgggnadsdelegation anser att det förhållandet att
reglerna om förstagångsprövning intagits i själva hyreslagen framkallar
farhågor för att denna prövning utvecklas till ett permanent inslag på den
framtida bostadsmarknaden, varigenom möjligheterna att inom rimlig tid
nå balans på denna marknad riskeras. Delegationen föreslår därför att
dessa regler förs över till övergångsbestämmelserna och tidsbegränsas. Sve
riges advokatsamfund menar att de allmänna rättsreglerna om hyra bör ut
formas för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. De avvikelser som be
tingas av påtaglig lägenhetsbrist i vissa orter bör även i fortsättningen fin
nas i en särskild kristidslagstiftning och avvecklas allteftersom balans in
träder på hyresmarknaden.
Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas huvuduppgift var att
överväga om bestämmelserna angående besittningsskydd och hyressättning
för orter med en mera påtaglig lägenhetsbrist och för orter med en i huvud
sak balanserad hyresmarknad kunde samordnas i en reviderad permanent
hyreslag. Om en sådan ordning visade sig möjlig borde hyreslagen enligt
direktiven för de sakkunniga (se SOU 1966: 14 s. 16) innehålla dels grund
läggande regler om besittningsskydd och om prövning av hyrans storlek och
andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden häri
från avvikande bestämmelser, vilka efter särskilt förordnande kunde bring
as i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist.
I det föregående har besittningsskyddet för bostadshyresgäst och lokal
hyresgäst behandlats. Jag har därvid anslutit mig till de sakkunnigas för
slag att bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd skall vara ge
mensamma för den balanserade hyresmarknaden och för en marknad där
lägenhetsbrist råder. Som jag utförligt utvecklat utesluter inte detta, att
tillämpningen av bestämmelserna måste bli skiftande beroende på mark
188
nadsläget. Vid en mera påtaglig lägenhetsbrist måste självfallet större hän
syn tas till hyresgästens anspråk på att få ha kvar sin hyresrätt än om god
tillgång finns på lägenheter.
Frågan om hyressättningen i samband med förlängning av hyresförhål
landet har ingående behandlats i avsnittet om besittningsskydd för bo-
stadshyresgäst. De sakkunnigas förslag innebär att ej heller i detta avseen
de några särbestämmelser — jag bortser nu från reglerna om prövning av
förstagångshyra eftersom vid sådan prövning hyran skall bestämmas enligt
huvudnormen — är behövliga för den ej balanserade hyresmarknaden.
Denna uppfattning har väckt viss kritik särskilt från hyresrådets sida. Kri
tiken går sammanfattningsvis ut på att den av de sakkunniga föreslagna
hyressättningsnormen — vars uppgift egentligen bara är att trygga besitt
ningsskyddet för hyresgästen på en hyresmarknad där i princip marknads-
mässig hyressättning tillämpas — inte är tillräcklig för att på en bristmark
nad motverka sådana av bristläget betingade hyreshöjningar som inte är
godtagbara från samhällssynpunkt. Jag har funnit kritiken berättigad och
har därför stannat för att vissa särbestämmelser behövs som ett komple
ment till hyressättningsnormen för den i huvudsak balanserade hyresmark
naden.
I det följande kommer jag att först behandla frågan om utformningen
av den särskilda hyressättningsnorm som skall gälla för orter med mera på
taglig bostadsbrist. Därefter behandlas det med denna fråga sammanhäng
ande spörsmålet om prövning av förstagångshyra. I detta sammanhang tar
jag också upp frågan om behovet av en lagfäst bytesrätt på bristorterna.
Mot bakgrunden av mitt ställningstagande till dessa frågor kommer jag att
därefter uppehålla mig vid frågan om tidpunkten och sättet för hyres
regleringens avveckling.
Vad först beträffar behovet av en särskild hyressättnings
norm för bristorterna bör inledningsvis framhållas att regeln att
hyresgästen vid förlängning av hyresförhållandet är skyldig godta den ford
rade hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, principiellt sett innebär inte bara
att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även åtminstone på
längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra
efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom rela
tivt bestämda. Däremot ger bruksvärderegeln inte någon anvisning om på
vilken absolut nivå hyrorna kommer att ligga. Denna nivå kommer att be
stämmas av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrå
gan på bostäder. I detta avseende skiljer sig regeln från de bestämmelser
om hyrans fastställande som finns i hyresregleringslagen. Där anknyts hy-
resläget i princip för äldre hus till den hyra som utgick den 1 januari 1942
och för nyare hus till produktionskostnaderna.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
189
De särbestämmelser som enligt min mening är behövliga för bristorterna
bör innebära att också den absoluta hyresnivån blir i viss mån låst och
att den alltså inte kommer att styras av efterfrågetrycket. Låsningen bör
emellertid ske på ett helt annat sätt än som kännetecknar hyresreglerings-
systemet. I första hand bör slås fast att även särbestämmelserna skall bygga
på avtalsfrihetens grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i sam
band med förlängning av hyresförhållande bör alltså provas bara om part
begär det. Vidare bör den enskilda fastighetens produktionskostnader inte
få inverka vid hyrans fastställande.
De sakkunniga utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyres-
sättning med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen.
Jag delar denna uppfattning, men som jag har anfört tidigare har inte dessa
företag en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att
företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelsepröv
ningen med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer darfor inte att
vid avvecklingen av hyresregleringen få en sådan prisledande funktion in
om hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När
det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obe
stridligen så att dessa företag nu intar och för framtiden kan väntas be
hålla en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga fö
retagens hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom
företagen tillämpar självkostnadsprincipen vilket innebär att hyrorna sätts
så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom
en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lagen
heter i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger såle
des ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av brist-
orternas efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i
det äldre lägenhetsbeståndet kan enligt min mening åstadkommas med ut
nyttjande av detta förhållande. Jag föreslår att för bristorterna den aktu
ella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra
utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter
i nybyggda bostadshus. Detta hyresläge får utgöra utgångspunkten för be
räkningen. Från denna utgångspunkt får sedan den aktuella hyran be
stämmas efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens moderni-
tetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m. Prövningen bör därvid gå till
på följande sätt.
Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln bor vara
grundläggande. I första hand bör alltså den fordrade hyran — eller vid
förstagångsprövning den avtalade hyran — jämföras med hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Från jämförelse-
materialet utesluts därvid sådana enstaka topphyror som under alla för
hållanden inte får vara vägledande för jämförelsen. Enligt huvudregeln
skall härefter prövningen av den aktuella hyran ske utifrån den hyresnivå
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
190
som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium bör hänsynstagandet till
det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus kom
ma in. Hyran för de aktuella jämförelselägenheterna bör sålunda ställas
samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Härvid bör jämförelsen
inriktas på sådana lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna
tillåter. Man bör sålunda kunna utvälja sådana lägenheter i nybyggda hus
som är likvärdiga med jämförelselägenheterna i fråga om exempelvis rums
antal och bostadsyta. Mot bakgrunden av hyresläget för lägenheterna i ny-
by§§da hus bör sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är
rimlig. Vid denna bedömning måste självfallet behörig hänsyn tas till att
bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma.
Leder bedömningen till att hyran för någon eller några av de lägenheter
som ingår i jämförelsematerialet inte kan anses rimlig i förhållande till
hyresläget i nybyggda bostadshus, bortses från dessa lägenheter vid jäm
förelseprövningen.
Jag vill betona att den nu beskrivna särregeln syftar endast till att hindra
att bristmarknadens efterfrågeövertryck får verka alltför fritt på hyressätt-
ningen. Framför allt ger särregeln möjlighet att vid jämförelseprövningen
bortse från sådana alltför höga hyror som hyresgäster frivilligt tagit på sig.
I den mån dessa hyror bildar en hyresnivå, skulle de annars kunna påverka
hyressättningen på ett sätt som inte är acceptabelt från samhällssynpunkt.
Ofta torde det bli möjligt att utan särskild utredning utesluta hyror av det
ta slag från jämförelsematerialet. Detta gäller särskilt fall när materialet
innehaller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bo
stadsföretags fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i ny
produktionen. Högre liggande hyror bör i sådant fall inte få påverka be
dömningen.
De sakkunnigas förslag innebär att det alltid är tillåtet för hyresvärd och
hyresgäst att själva träffa avtal om hyran. Förslaget bygger alltså på av
talsfrihet även när det gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist. Det finns
alltså inte såsom enligt hyresregleringslagen något krav på att myndighet
prövar vilken hyra som skall utgå. För att hyresgästen inte skall vara helt
utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att
hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. f örstagångs-
hyrans skälighet prövad. Denna möjlighet skall stå till hyresgästens för
fogande under viss tid från det att han första gången träffade avtal om för
hyrning av lägenheten. Prövningen skall kunna komma till stånd även på
begäran av hyresvärden. Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning
i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid
nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande såda
na orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit
allmänt gillande under remissbehandlingen.
Kungi. Maj:ts proposition nr U1 år 1967
191
I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör förstagångsprövningen
kunna avse även sådan hyra som avtalats viss tid efter upplåtelsen av
lägenheten. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att denna tid bör be
stämmas till nio månader, dvs. samma tid som måste förflyta för att be
sittningsskydd skall föreligga när hyresavtalet upphör. Likaså kan jag bi
träda de sakkunnigas förslag att förstagångsprövningen måste begäras in
om ett år från det hyresförhållandet började. I enlighet med de sakkun
nigas förslag bör beslut om nedsättning av förstagångshyra inte få avse
tid innan prövningen påkallades.
Som statens personalbostadsdelegation anfört behövs knappast någon,
prövningsmöjlighet i fråga om förstagångshyra för statsverkets bostäder.
Jag anser ändå inte motiverat att undanta denna lägenhetskategori från
reglerna om prövning av förstagångshyra.
De sakkunniga föreslår att Kungl. Maj :t vid den nya hyreslagens ikraft
trädande skall bestämma det geografiska tillämpningsområdet för bestäm
melserna om prövning av förstagångshyra men att det fortsatta handha-
vandet av dessa frågor skall uppdras åt bostadsstyrelsen. Från många håll,
bl. a. av bostadsstyrelsen själv, yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj .ts
hand att förordna om förstagångsprövningens geografiska omfattning. Jag
biträder denna mening. Förslag om inskränkning eller utvidgning av be
stämmelsernas tillämpningsområde kan med denna ordning väckas av
var och en. Hyresnämnderna bör dock ha som uppgift att ta erforderliga
initiativ i saken. Bestämmelser härom bör meddelas av Kungl. Maj :t.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
De förut behandlade särbestämmelserna för hyressättningen på bristorter
bör naturligen ha samma tillämpningsområde som bestämmelserna om
prövning av förstagångshyra.
Bestämmelserna om hyressättningen på bristorter torde övergångsvis
kunna vålla komplikationer för sådana fall då skillnader i finansieringsbe-
tingelserna eller andra omständigheter medverkat till att hyrorna för vis
sa lägenheter kommit att ligga väsentligt högre än hyresläget i allmänhet
för likvärdiga lägenheter. I enlighet med de normer, som gäller för hyres-
kontrollen enligt hyresregleringslagen och som innebär att hyran bestäms
med hänsyn till vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader, är
ifrågavarande höga hyror godkända av de hyresreglerande organen, Den
omständigheten att man går över till ett nytt system för hyressättningen bör
inte föranleda att dessa hyror ej längre skulle anses godtagbara. Vid till-
lämpningen av hyressättningsbestämmelserna bör därför en hyra som fast
ställts av hyresnämnd eller hyresrådet alltid anses skälig, dock inte i den
meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran
för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet att lägenhetens
skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens förmåner avsevärt in
192
skränkts. Det sagda får tillämpning främst för det fall att en ny hyresgäst
flyttar in i en lägenhet och påkallar prövning av den avtalade hyran, trots
att denna inte överstiger den hyra som gällde under hyresregleringslagens
giltighetstid. Det synsätt som jag här förordat stämmer överens med den
princip om att hyran skall bestämmas efter skälighet som ligger till grund
för hyressättningsreglerna. Det torde därför inte vara behövligt att föra
in någon särskild övergångsregel för de fall som avses här.
Jag har i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan deklarerat den
uppfattningen att en lagstadgad bytesrätt bör införas men att
bestämmelserna därom bör gälla bara på en hyresmarknad med mera på
taglig bostadsbrist. Jag avser nu att närmare gå in på frågan.
Det skall inte bestridas att hyresvärdarna i allmänhet visar förståelse för
hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Å andra sidan är det otvivelak
tigt så att angelägna bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av
att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att samtycka till en över
låtelse av lägenheten. Under rådande bostadsbrist måste olägenheterna härav
anses vara så betydande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten är
påkallade. Härom har de sakkunniga också varit eniga. Från bostadssociala
synpunkter är det av vikt att den minskade rörlighet på hyresmarknaden
som bostadsbristen för med sig motverkas genom att hyresgästerna i största
möjliga utsträckning kan ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten.
Det förslag till besittningsskydd för bostadshyresgäst som nu läggs fram
syftar inte enbart till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av
hans hem. På en hyresmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist kan
besittningsskyddet sägas ha en vidare betydelse, nämligen att trygga hyres
gästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj. För den hyresgäst
som på grund av ändrade anställningsförhållanden måste flytta till annan
ort eller av annat skäl ser sig nödsakad att lämna lägenheten och som på
grund av bostadsbristen är hänvisad till att söka ordna sin bostadsfråga ge
nom byte är besittningsskyddet utan större värde i ett system där hyres
värden utan bärande skäl kan motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten.
Fn sådan ordning framstår som särskilt otillfredsställande i de fall då hy
resvärdens vägran att samtycka till ett ifrågasatt byte får till följd att
hyresgästen antingen tvingas att avstå från en förmånlig anställning på
annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten. En
i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte kan från denna synpunkt
sägas utgöra en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet.
På de anförda skälen anser jag alltså att en lagstadgad bytesrätt bör in
föras och äga tillämplighet beträffande bristorter. Lämpligen bör bestämmel
serna gälla för sådana orter för vilka Kungl. Maj :t har förordnat att pröv
ning av förstagångshyra skall få äga rum.
Av hänsyn till hyresvärdens intressen kan hyresgäst inte ges en obegrän-
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
193
säd rätt till överlåtelse i samband med lägenhetsbyte. Möjlighet att vid väg
rat samtycke få ett byte till stånd bör föreligga endast efter prövning av
myndighet och under vissa begränsade förutsättningar. Vid sådan prövning
bör en avvägning ske mellan de berörda parternas motstående intressen.
För bifall till hyresgästens framställning om överlåtelse bör krävas att vä
gande skäl talar för att ett byte kommer till stånd och att bytet kan ske
utan olägenhet för hyresvärden. Eftersom alltför täta byten måste anses vara
till förfång för hyresvärden, bör den som förvärvat hyresrätt genom byte
inte äga rätt att i sin tur överlåta lägenheten för byte förrän viss tid förflutit
efter förvärvet. Bytesrätten bör vidare begränsas till fall när hyresgästen av
ser att genom överlåtelse av sin hyresrätt förvärva annan hyresrätt eller en
bostadsrätt. Slutligen bör rätt att använda lägenheten som bytesobjekt inte
föreligga i sådana fall då hyresgästen saknar optionsrätt eller i allmänhet
inte är berättigad till förlängning av hyresförhållandet. I det av de sakkun
niga utarbetade förslaget till lagstadgad bytesrätt är dessa synpunkter i allt
väsentligt beaktade. Förslaget är därför enligt min mening väl ägnat att
läggas till grund för lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst. Jag har
också utformat mitt förslag på ett sätt som i sak stämmer nära överens med
de sakkunnigas förslag.
Jag övergår nu till frågan om tidpunkten och sättet för hyresregle
ringens avveckling. Hyresregleringen påverkar som bekant rätts
förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst i två skilda hänseenden. För
det första innebär regleringen att parterna, om man bortser från möblerade
lägenheter och i vissa undantagsfall lokaler, är helt fråntagna rätten att
själva avtala om hyran. Denna måste fastställas av hyresreglerande myndig
het, och det är straffbart att ta ut högre hyra än den fastställda. För det
andra ger regleringen hyresgästen ett besittningsskydd, som i praktiken ut
vecklats till en kvarboenderätt vilken endast i undantagsfall kan sättas ur
spel. En avveckling av hyresregleringen innebär f. n. att parterna får full
frihet att avtala om hyran och att hyresgästen blir bunden under avtalets
giltighetstid av vad som avtalas. Denna avtalsfrihet inträder även i fråga om
hyresavtal som löper vid tidpunkten för avvecklingen. Hyreskontrollen en
ligt hyresregleringslagen har dock en viss efterverkan, eftersom hyresvärden
enligt 2 § avvecklingslagen inte utan hyresgästens samtycke får höja hyran
för återstående del av hyresperioden, även om hyresavtalet i och för sig
skulle ge honom sådan rätt. I fråga om besittningsskyddet innebär en av
veckling av hyresregleringen att hyresgästen ej längre kan vända sig till
hyresnämnd och begära ogiltigförklaring av uppsägning eller eljest förläng
ning av hyresavtalet. Ändringen i rättsläget i fråga om besittningsskyddet
är emellertid endast av formell natur, eftersom besittningsskyddslagen, som
blir tillämplig vid avveckling av hyresregleringen, tillförsäkrar hyresgästen
ett i huvudsak likvärdigt besittningsskydd. Beträffande hyressättningen in-
7 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
194
träder den betydelsefulla ändringen att hyresvärden får ta ut högre hyra i
samband med förlängning av hyresförhållandet, om höjningen bara håller
sig inom vad som är skäligt. Annorlunda uttryckt får hyresgästen bo kvar
endast om han är beredd att betala marknadsmässig hyra.
Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag innebär bl. a. att det
besittningsskydd för hyresgäst som f. n. grundar sig på hyresregleringen
eller besittningsskyddslagen blir inskrivet i den permanenta hyreslagen och
att hyreskontrollsystemet enligt hyresregleringslagen ersätts av vissa hy-
resspärrar i hyreslagen. Hyresregleringen blir alltså obehövlig i samma
mån som den nya hyreslagen görs tillämplig på ett hyresförhållande. Det är
därför naturligt att avvecklingen av hyresregleringen samordnas med över
gången från äldre till ny hyreslag. De sakkunniga föreslår i huvudsak en så
dan samordning. Såvitt avser den normala typen av hyresavtal, dvs. avtal
som löper på bestämd tid, vanligtvis ett år med rätt till förlängning av av
talet för en ny tidsperiod av samma längd om uppsägning inte sker viss
tid i förväg, kan de sakkunnigas förslag beskrivas på detta sätt.
Beträffande först lokaler i hela landet och bostadslägenheter i hyresregle-
rade orter utanför de tre storstadsregionerna innebär förslaget följande. Om
hyresavtalet träffas efter den av de sakkunniga föreslagna tidpunkten för
nya hyreslagens ikraftträdande, dvs. den 1 november 1967 eller senare, fal
ler avtalet över huvud taget inte under hyresregleringen. Avtalet faller i stäl
let helt under den nya hyreslagen. I fråga om avtal som löper vid tidpunk
ten för den nya lagens ikraftträdande skall som förut framgått äldre hyres
lag tillämpas under den återstående hyrestiden. I konsekvens härmed gäller
också hyresregleringslagens besittningsskyddsregler under samma tid. Detta
innebäi att rätten att bo kvar i lägenheten under påföljande hyresperiod
följer hyresregleringslagens bestämmelser. Den hyra som fastställts enligt
hyresregleringslagen utgår under såväl återstående hyrestid som den därpå
följande hyresperioden. Hyresregleringen inverkar alltså på hyresförhållan
det t. o. m. utgången av den första hyresperiod som i sin helhet infaller efter
den nya hyieslagens ikraftträdande. För langtidsavtalen — enligt förslaget
avtal för vilka hyrestiden utgår den 1 januari 1969 eller senare — blir den
nya lagens besittningsskyddsregler omedelbart tillämpliga. Den tid under
vilken hyresvärden är bunden av den enligt hyresregleringslagen fastställda
hyran sträcker sig i dessa fall inte utöver löpande hyresperiod men är i
vissa fall ytterligare begränsad.
I fråga om bostadslägenheter inom de tre storstadsregionerna föreslås
vissa avvikelser från nyssnämnda regler. Dessa avvikelser gäller endast
den nya lagens regler om besittningsskydd och liyressättning och därtill
knutna förfaranderegler. Förslagets innebörd är här i huvudsak följande.
De nya reglerna blir inte tillämpliga pa sadana hyresavtal där hyrestiden
utgår före den 1 januari 1970. Utgår hyrestiden senare får de nya reglerna
betydelse först från den nya hyresperiodens början. Detta gäller dock en
Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
195
dast om hyresvärden sagt upp avtalet. Har uppsägning inte skett, skall
de hyresvillkor som gällde under hyresregleringstiden äga fortsatt till-
lämpning även under den följande hyresperioden.
Som torde ha framgått av det anförda avviker förslagets bestämmelser om
avvecklingen av hyresregleringen för lokaler och för bostadslägenheter
utanför de tre storstadsregionerna i viss utsträckning från dem som f. n. till-
lämpas vid regional avveckling av hyresregleringen. Skillnaden består i att
hyresregleringens besittningsskyddsregler enligt förslaget alltjämt skall till-
lämpas under den återstående avtalsperioden och att som följd härav den
hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen får gälla även under föl
jande avtalsperiod.
Den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen har väckt
kritik från skilda håll under remissbehandlingen och det har gjorts gällande
att bestämmelserna är svårfattliga och mindre väl ägnade för tillämpning i
praktiken. Flera remissinstanser har framhållit att de föreslagna bestäm
melserna under alla förhållanden måste omarbetas i redaktionellt hänseen
de.
Även enligt min uppfattning har de sakkunnigas förslag om hur avveck
lingen av hyresregleringen skall gå till vissa betydande olägenheter. Detta
gäller framför allt den ordning som föreslås för storstadsregionerna. För
slaget innebär för dessa orter i huvudsak att övergången till den nya hyres-
lagen, bortsett från reglerna om besittningsskydd för bostäder och förfaran
det i hyrestvister, sker successivt under tiden den 1 november 1967— den 1
oktober 1969, medan avvecklingen av hyresregleringen samt ikraftträdandet
av nämnda regler om besittningsskydd och förfarandet i hyrestvister sker
successivt under tiden den 1 januari — den 1 oktober 1970. Genom att på
detta sätt avvecklingen av hyresregleringen inte sker samtidigt med över
gången till den nya hyreslagen och dessutom den nya lagen inte träder i kraft
i sin helhet vid en enda tidpunkt, uppkommer ett relativt långvarigt och
komplicerat övergångsskede som skulle bli besvärande för hyresmarknaden.
Som huvudsakligt motiv för förslaget att uppskjuta hyresregleringens av
veckling till en senare tidpunkt för storstäderna än för landet i övrigt
åberopar de sakkunniga hänsynen till den nya organisationen för prövning
av hyrestvister. Även enligt min mening måste tidpunkten för avvecklingen
väljas så att man får god tid att bygga upp organisationen. Detta är emel
lertid ett behov som föreligger för hela landet och motiverar knappast nå
gon särbehandling av storstadsregionerna. Med den utformning av organisa
tionen som departementsförslaget innebär finns det dessutom, som jag när
mare utvecklat i avsnittet om förfarandet i hyrestvister, goda förutsättning
ar att bemästra en eventuell stark tillströmning av ärenden i övergångsske
det. Farhågorna för att organisationen skall visa sig otillräcklig i övergångs
skedet motiverar sålunda inte att storstadsregionerna behandlas annor
lunda än landet i övrigt. Det av de sakkunniga åberopade motivet för att
196
dröja med avvecklingen av hyresregleringen för storstadsregionerna väger
därför inte tungt. Den avgörande frågan är i stället huruvida förhållandena
på sådana orter där stark bostadsbrist råder — främst storstadsregionerna
— medger att man utan ytterligare uppskov avvecklar hyresregleringen.
Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har från många håll,
särskilt från remissinstanser som har anknytning till storstadsregionerna,
framhållits att det är önskvärt att dröja någon tid med övergången till den
friare hyresmarknad som förslaget leder till. Dessa uttalanden tar i första
hand sikte på storstadsregionerna men gäller också andra orter med eu mera
påtaglig bostadsbrist.
Frågan hur det föreslagna hyressättningssystemet kommer att verka på en
bristmarknad är svår att bedöma. Mycket talar för de sakkunnigas uppfatt
ning att systemet i och för sig kan genomföras omedelbart utan att man
behöver befara alltför svåra övergångsproblem. Men otvivelaktigt finns det
skäl som talar för att en fördröjd avveckling av hyresregleringen ger möj
lighet till en smidigare övergång till hyressättningen på den fria hyres
marknaden än om avvecklingen sker redan nu. Remissutfallet är också
ägnat att stämma till varsamhet.
Mot bakgrunden av det anförda har jag stannat för att förorda att avveck
lingen av hyresregleringen såvitt gäller bostadslägenheter fördröjs något
för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. Fördröjningen bör
dock inte hindra att hyresregleringslagen så snart som möjligt helt upphävs
och ersätts av den nya hyreslagen. Avvecklingen bör ske på det sättet att
den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra bestäms
efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämför
liga får ske etappvis under en övergångstid. Denna övergångstid bör vara
längre för de tre storstadsregionerna än för övriga orter med mera påtaglig
bostadsbrist.
Jag föreslår att hyresregleringslagen sätts ur kraft vid utgången av år
1968 och att nya hyreslagen får träda i kraft den 1 januari 1969. För stor
stadsregionerna bör övergångstiden bestämmas till fyra år, alltså till ut
gången av år 1972, och för övriga berörda orter till två år eller till ut
gången av år 1970. De orter där hyreshöjningarna övergångsvis får ske
endast etappvis bör vara desamma som de för vilka förordnande ges om
prövning av förstagångshyra.
När under övergångstiden fråga uppkommer om höjning av hyra som
är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, bör hyresgästen inte vara skyl
dig att godta större höjning än som motsvarar skälig andel av skillnaden
mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek
bör bestämmas så att lägenhetens hyra under övergångstiden smidigt anpas
sas till hyran för likvärdiga lägenheter. Det sagda innebär inte nödvändigt
vis att höjningen fördelas med lika stora andelar vid varje avtalstillfälle.
Om skillnaden mellan den utgående hyran och hyran för likvärdiga lägen
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
197
heter inte är alltför stor kan det vara motiverat att tillåta att höjningen
slås ut på ett mindre antal avtalstillfällen. I lagen bör endast läget vid över
gångstidens slut fixeras. Vid den tidpunkten bör lägenhetens hyra ha till
låtits att komma upp i nivå med hyresläget för likvärdiga lägenheter. Den
föreslagna ordningen med etappvisa höjningar bör gälla till förmån bara
för den hyresgäst som hyr lägenheten vid utgången av år 1968. Om lägen
heten därefter upplåts till annan hyresgäst, bör hyresvärden vara oförhind
rad att omedelbart ta ut den hyra som den nya lagens hyressättningsreg-
ler medger.
Om lägenhetens bruksvärde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller änd
ringsarbete och denna ökning inte beaktats vid bestämmande av den utgå
ende hyran, bör hyresgästen alltid vara skyldig att godta en fordrad hyra
som inrymmer skälig höjning med hänsyn till det ökade bruksvärdet. Är
arbetet av genomgripande omfattning, bör någon begränsning av hyreshöj
ningen med hänsyn till de nu diskuterade övergångsbestämmelserna över
huvud taget inte ske.
Det är att förvänta att hyresmarknadens partsorganisationer kommer att
träffa överenskommelser om de utgående hyrornas anpassning under över
gångstiden till det hyresläge som kommer att råda vid övergångstidens
slut. Sådana överenskommelser torde i stor utsträckning kunna tjäna som
vägledning för hyressättningen även utanför organisationernas gemensam
ma verksamhetsområde. Härigenom erhålls garantier för att anpassningen
sker på sådant sätt att hyresgästernas anspråk på en mjuk övergång till
en friare hyresmarknad tillgodoses.
Avvecklingen av hyresregleringen bör i övrigt ske enligt avvecklingslagen.
Att denna lag blir tillämplig får betydelse framför allt i det hänseendet att
enligt 2 § hyresavtal som träffats före tidpunkten för avvecklingen men
omfattar även tid efter denna anses uppta den hyra som skolat utgå när
hyresregleringen upphörde. Detta innebär en avvikelse från de sakkunnigas
förslag. Detta innehåller visserligen en motsvarande bestämmelse i över
gångsbestämmelserna men bestämmelsen avser enbart bostadslägenheter. Jag
kan för min del inte finna skäl till att i detta avseende behandla de skilda
lägenhetskategorierna olika.
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
198
Kungl. Maj :ts proposition nr 1/M år 1967
Specialmotivering
Förslaget till ny hyreslag
Departementschefen. Ändringarna i den nuvarande hyreslagen är av så in
gripande beskaffenhet att det är ofrånkomligt att lägga fram lagförslaget
som ett förslag till ändrad lydelse av liela 3 kap. NJL. Åtskilliga av kapitlets
nuvarande bestämmelser kommer dock att inflyta i förslaget utan någon
ändring i sak.
I gällande rätt liksom i kommitténs och de sakkunnigas förslag är ka
pitlets paragrafer inordnade under mellanrubriker. Denna ordning behålls
i departementsförslaget men rubrikerna är i vissa avseenden ändrade och
dispositionen en annan. Avvikelserna torde inte fordra några kommentarer
annat än i följande hänseenden. I de sakkunnigas förslag finns ett särskilt
avsnitt om rätt för hyresgästs make att överta hyresrätten till makarnas
gemensamma bostad m. in. (58-60 §§). Av lagtekniska skäl har jag ansett
lämpligare att hänföra bestämmelserna i detta avsnitt till de allmänna av
snitten om överlåtelse av hyresrätt och om rätt till förlängning av hyres
avtal. De aktuella bestämmelserna återfinns i 33, 47 och 49 §§ i departe
mentsförslaget. I 78 § har de sakkunniga tagit upp skilda bestämmelser an
gående hyresförhållanden som beror av anställning. I departementsför
slaget tas dessa bestämmelser upp i 4 § andra stycket, 46 § och 68 § andra
stycket.
I den nuvarande lagtexten förekommer på skilda ställen hänvisningar till
olika paragrafer i arrendekapitlet i NJL. Dessa hänvisningar medför att lag
materialet är mindre lättillgängligt. Med hänsyn till att eu revision pågår av
arrendebestämmelserna, har jag emellertid inte ansett lämpligt att göra
någon bearbetning av lagtexten i detta hänseende. Frågan får tas upp på
nytt, när hyres- och arrendebestämmelserna skall infogas i den nya jorda
balken. Även vissa andra frågor angående lagtextens utformning kan då be
höva tas upp.
Tillämpningsområde
1
§•
Paragrafen motsvarar delar av 1 och 2 §§ i hyreslagen och hyreslagskom-
mitténs förslag. Den överensstämmer i sak med 1 § i de sakkunnigas förslag.
Gällande rätt. Av 1 och 2 §§ hyreslagen framgår att till hyresavtal är att
hanfora dels avtal varigenom hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot
199
lega, dels avtal som jämte det att det innefattar upplåtelse av hus eller del av
hus avser upplåtelse även av jord att nyttjas i förening med lägenheten, om
jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för
annat ändamål än jordbruk.
Hyreslagskommittén. Förslaget överensstämmer helt med gällande rätt.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Till hyresavtal hänförs endast upplåtelse
till nyttjande mot vederlag. Vederlaget kan bestå av pengar eller utgöras av
arbete eller annan tjänst eller av naturaalster. Helt vederlagsfri upplåtelse
av lägenhet faller inte under lagens tillämpningsområde, om annat ej följer
av den särskilda bestämmelsen i andra stycket om upplåtelse av lägenhet i
anslutning till tjänst. Denna senare bestämmelse är närmare berörd i av
snittet om begränsning av besittningsskyddet. Bestämmelsen i 2 § andra
stycket hyreslagen om upplåtelse av bostadsrätt har tagits upp som ett
tredje stycke.
Departementschefen. Enligt de sakkunnigas förslag inleds hyreslagen med
de grundläggande reglerna om hyresbestämmelsernas tillämpningsområde. I
gällande rätt däremot återfinns motsvarande regler som en del av bestäm
melserna om hyresavtals ingående. Jag anser att de sakkunnigas förslag in
nebär en vinning.
Sakligt sett överensstämmer paragrafen med gällande rätt så när som på
regeln i andra stycket andra punkten om upplåtelse av lägenhet genom
tjänsteavtal eller i anslutning till sådant avtal. Ändringen innebär att hyres
lagen blir tillämplig på alla sådana upplåtelser, alltså även på de rena tjäns-
tebostadsupplåtelserna, vilka i gällande rätt faller utanför hyreslagstift-
ningen. Mitt ställningstagande till denna fråga återfinns i avsnittet om be
gränsning av besittningsskyddet. Vissa redaktionella ändringar har genom
förts i departementsförslaget i förhållande till de sakkunnigas förslag. I lag
förslaget görs i många hänseenden skillnad mellan lägenheter som helt eller
till inte oväsentlig del uthyrts för att användas som bostad samt andra lä
genheter. Lagtexten synes kunna förenklas om en beteckning införs för det
förra slaget av lägenheter. Lämpligen kan som sådan beteckning användas
ordet bostadslägenhet.
Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967
Hyresavtals ingående
2
§•
Paragrafen, som motsvarar del av 1 § i hyreslagen och hyreslagskom-
mitténs förslag, överensstämmer i sak med 2 § i de sakkunnigas förslag.
Gällande rätt. Hyresavtal skall enligt 1 § hyreslagen i princip upprättas
skriftligen. Två undantag finns dock. Det ena avser fall när lägenheten upp-
200
Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
låts för tid understigande ett år. Det andra gäller den situationen att par
terna enats om muntligt avtal. Om ändring eller tillägg görs i ett skriftligen
upprättat avtal, skall anteckning om ändringen göras på handlingen, om
någon av parterna begär det.
Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag är bostadshyresgäst i
många fall berättigad att erhålla nytt hyresavtal vid hyrestidens utgång. Det
kan i olika hänseenden vara av betydelse att ett på sådant sätt tillkommet
avtal avfattas i skriftlig form. Med hänsyn härtill bör avtalet på begäran
av endera parten ges skriftlig form.
Om ett avtal som upprättats skriftligen ändras eller kompletteras, skall
— liksom enligt nuvarande hyreslag — anteckning göras på handlingen, om
hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detsamma synes böra gälla, när
någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe. Genom att en anteckning
om personförändringen görs på det skriftliga kontraktet, undanröjs den
tvekan som annars kan uppkomma, huruvida hyresförhållandet även efter
personförändringen skall anses grundat på skriftligt avtal.
Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening kan den nu
varande utformningen av skriftlighetskravet inte anses tillfredsställande i en
lagstiftning enligt vilken flertalet hyresavtal är underkastade regler om be
sittningsskydd. Vardera parten i ett hyresförhållande bör, oavsett hyresav
talets längd, kunna kräva att avtalet ges skriftlig form. Även muntliga av
tal bör dock alltid vara bindande för parterna.
Departementschefen. De sakkunnigas förslag vilar — liksom gällande
rätt — på den principen att ett muntligt hyresavtal alltid skall vara bin
dande. Denna princip bör inte frångås. Har muntligt avtal träffats, bör
dock enligt förslaget var och en av parterna när som helst kunna kräva
att avtalet ges skriftlig form. I motsats till gällande rätt bör detta gälla
oberoende av upplåtelsetidens längd och även om parterna kommit överens
om att avtalet skall vara muntligt. Den föreslagna utvidgningen av rätten
att få till stånd skriftligt avtal synes ändamålsenlig. Departementsförsla-
get har därför utformats i stort sett enligt de sakkunnigas förslag.
Hyrestid och uppsägning
3-4 §§.
Paragraferna mosvarar 5 och 6 §§ i såväl hyreslagen som hyreslagskom-
mitténs förslag samt 3 och 5 §§ i de sakkunnigas förslag.
Gällande rätt. I 5 § första stycket i hyreslagen finns bestämmelser om
uppsägning av hyresavtal som träffats på obestämd tid. Reglerna som kan
201
åsidosättas genom avtal innebär, att avtalet upphör viss tid efter uppsäg
ning. Uppsägningstidens längd är beroende av längden på den period för
vilken hyran beräknas. Enligt andra stycket i samma paragraf skall reg
lerna om uppsägningstid tillämpas också i fråga om tidsbestämda avtal,
när förbehåll om uppsägning gjorts men viss uppsägningstid ej bestämts.
Om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid är uppsägningstiden
anknuten till s. k. fardagar. Lägenheten skall avträdas på den fardag som
inträffar näst efter tre månader från uppsägningen. Fardagar är den 1
april och den 1 oktober.
En regel om s. k. tyst förlängning av hyresavtal finns i 6 §. Om hyres
gästen vid förhyrning på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyres
tidens utgång och hyresvärden inte inom en månad därefter anmanat
honom att avflytta, anses avtalet förlängt på obestämd tid. Bestämmelsen
torde ha tillkommit med tanke på hyresavtal som slutits för en fixerad
tid utan förbehåll om uppsägning. I rättspraxis har bestämmelsen dock
tillämpats även på hyresavtal, som slutits för viss tid med förbehåll om
förlängning på bestämd tid vid utebliven uppsägning.
I hyreslagen är inte reglerat hur det går om hyresavtalet träffats på be
stämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att någon tid angetts på
vilken avtalet skall anses förlängt om det inte sägs upp. Eu viss sedvana
torde emellertid föreligga, som innebär att avtalet om hyrestiden ej är
alltför långvarig skall anses förlängt på samma tid som den ursprungliga
hyrestiden.
Hyreslagskommittén. Kommittén har i sitt förslag tagit upp 5 § hyres
lagen med endast smärre ändringar i sak. I gällande rätt utgår paragrafen
från att hyresgästen alltid skall vara skyldig att flytta vid hyrestidens ut
gång. Enligt kommitténs förslag är emellertid hyresgästen ofta tillförsäkrad
optionsrätt till nytt avtal. Om optionsfrågan inte är avgjord vid hyresti
dens utgång, är hyresgästen berättigad att sitta kvar i lägenheten till dess
frågan blivit avgjord. Har optionstalan ogillats kan hyresgästen beviljas
anstånd med att avträda lägenheten. Med hänsyn härtill har kommittén
funnit lämpligt att byta ut uttrycken »skall lägenheten avträdas» och »da
gen för lägenhetens avträdande» i 5 § hyreslagen mot uttrycken »upphör
avtalet att gälla» resp. »dagen för avtalets upphörande».
Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning kan enligt kommit
tén inte bibehållas för hyresförhållanden på vilka optionsrätt kan ifråga-
komma. Det kan nämligen inte krävas att hyresvärden, sedan han meddelat
hyresgästen att denne har att hänskjuta frågan om optionsrätt till med-
lingsnämnd om han ej vill flytta, skulle vara skyldig att vidta ytterligare
formaliteter för att få hyresförhållandet upplöst. Kommittén föreslår därför
att 6 § inte skall tillämpas på upplåtelse som är att hänföra under options-
reglerna, under förutsättning att hyresvärden under hyrestiden eller inom
7-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141
Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967
202
Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967
en månad från dess utgång lämnat hyresgästen sådant meddelande som in-'
leder optionsproceduren.
Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att uppsägnings-
Plikt skall föreligga i alla hyresförhållanden utom när hyresavtalet gäller
för bestämd tid som inte överstiger nio månader utan förbehåll om för
längning vid utebliven uppsägning. Uppsägningsplikten kommer därmed
att omfatta alla hyresförhållanden i vilka förlängningsrätt för bostadshyres-
gäst eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga. Härige
nom får man en för alla långsiktiga hyresavtal enhetlig och relativt tidig
utgångspunkt för den frist som hyresgästen har att iaktta om han vill
påkalla besittningsskydd.
Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning behålls för det fall
att hyresavtal ingåtts för bestämd tid som ej överstiger nio månader utan
förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning. Om hyresavtal träffats
för längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven
uppsägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det ej sägs
upp.
De sakkunniga föreslår vidare att uppsägningstidens längd skall vara
anknuten, inte som enligt hyreslagen till den tid för vilken hyran beräk
nas utan till den avtalade hyrestidens längd. Förslaget innebär att fardags-
begreppet slopas, eftersom det ej längre anses ha någon praktisk betydelse.
Om hyrestiden ej är bestämd, upphör avtalet enligt förslaget att gälla en
månad eller, om hyresförhållandet varat längre tid än ett år, tre månader
efter uppsägningen, om annat ej följer av avtalet.
Remissyttrandena. Regeln att uppsägning alltid skall ske kritiseras av
Sveriges fastighetsägareförbud och Näringslivets byggnadsdelegation men
godtas av Hyresgästernas riksförbund.
Svea hovrätt förordar att uppsägningstidens längd såsom f. n. anknyts
till det sätt på vilket hyran beräknas.
Flera remissinstanser vill ha kvar begreppet fardag. Till dem hör Svea
hovrätt, hyresrådet, lagberedningen, Sveriges fastighetsägareförbund och
Hyresgästernas riksförbund. Fastighetsägareförbundet betonar fardagar-
nas supplerande betydelse och anser att en fardagsregel skapar viss stabi
litet i hyresförhållandet. Lagberedningen framhåller att hyresgästen enligt
förslaget får bereda sig på att flytta när som helst efter utgången av upp
sägningstiden, oavsett om årstiden är lämplig eller om det finns tillgång
till bostäder. Såväl lagberedningen som Svea hovrätt påpekar att reglerna
om avträde på fardag har betydelse enligt andra lagregler och att verk
ningarna av förslaget i detta hänseende bör undersökas.
Hyresrådet, Stockholms rådhusrätt och Hyresgästernas riksförbund kri
tiserar avfattningen av 3 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. Lag
203
texten kan lätt misstolkas så, att avtalet skulle upphöra att gälla efter de
angivna uppsägningstidernas utgång trots att den avtalade hyrestiden ännu
ej gått ut.
Departementschefen. Enligt hyreslagen upphör ett hyresavtal som träffats
för bestämd tid utan vidare vid hyrestidens utgång, om inte avtalet inne
håller särskild bestämmelse om att uppsägning måste ske. Detsamma gäller
när hyrestidens längd beror av framtida händelse, exempelvis beträffande
ett kopplat avtal att anställningen upphör.
De sakkunniga föreslår nu att skyldighet i viss utsträckning skall före
ligga att säga upp även hyresavtal av detta slag. Av motiven framgår att
förslaget avser sådana hyresförhållanden, i vilka förlängningsrätt för bo-
stadshyresgäst eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga.
Förslaget torde därför innebära att uppsägningsskyldighet skall föreligga
i fråga om alla andra hyresavtal än sådana avtal som är träffade för be
stämd tid utan förbehåll om uppsägning och som avser ett hyresförhål
lande vilket vid hyrestidens utgång inte varat mer än nio månader, dvs.
besittningsskyddets karenstid.
För egen del anser jag att man uppnår en önskvärd klarhet i rättsläget
beträffande besittningsskyddet, om uppsägning alltid måste ske av sådana
avtal på vilka besittningsskyddsbestämmelserna är tillämpliga. Jag biträ
der därför de sakkunnigas uppfattning i denna fråga. I departementsför-
slaget kommer detta till uttryck på följande sätt. I 4 § första stycket första
punkten anges att om hyresavtal är träffat för bestämd tid utan förbehåll
om uppsägning och om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat
högst nio månader avtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång utan att
uppsägning sker. Av 3 § första stycket och 4 § andra stycket framgår att
beträffande alla andra hyresavtal uppsägning måste ske för att avtalet skall
upphöra att gälla. Jag bortser nu från fall då hyresavtal förfaller eller upp
hör genom överenskommelse.
Vad härefter gäller frågan om uppsägningstidens längd finns det i hyres
lagen dispositiva bestämmelser beträffande dels hyresavtal som träffats för
bestämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att uppsägningstiden
angetts, dels avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd. Uppsägningstidens
längd är beroende av längden av den period för vilken hyran beräknas. Om
hyran beräknas för kvartal eller längre tid, är uppsägningstiden bestämd
på sådant sätt att lägenheten skall avträdas på viss fardag.
De sakkunniga föreslår att uppsägningstiden för tidsbestämda avtal i
vilka uppsägningstiden inte angetts skall vara anknuten till hyrestidens
längd. Förslaget innebär att uppsägningstiden varierar från en dag, om
hyrestiden är högst en vecka, till ett år, om hyrestiden är längre än fem år.
Beträffande ettårsavtalen föreslås tre månaders uppsägningstid. Uppsäg
ningstiden är inte i något fall anknuten till fardag.
Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967
204
Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att det för de tidsbestämda hy
resavtalen är lämpligare att anknyta uppsägningstidens längd till hyres
tiden än till den period för vilken hyran beräknas. Eftersom förslaget inne
bär att uppsägningstidens längd för de mera långvariga hyresavtalen inte
längre beror av fardagarna, kommer det att åvila parterna själva att ge
hyresavtalet ett sådant innehåll att det upphör att gälla vid en för dem
lämplig tidpunkt. Om parterna vill att avflyttning skall ske på fardag, får
hyrestiden alltså bestämmas på sådant sätt att den går ut på en fardag. Jag
har ingen invändning mot en sådan ordning och anser även i övrigt att de
föreslagna uppsägningstiderna är väl avvägda. Som påpekas under remiss
behandlingen är emellertid den lagtekniska utformningen i de sakkunnigas
förslag inte godtagbar. Departementsförslaget har med hänsyn härtill ut
formats annorlunda men sakligt sett ansluter det till sakkunnigförslaget.
Bestämmelserna om uppsägningstidens längd beträffande tidsbestämda hy
resavtal återfinns i 3 § första stycket.
Beträffande avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd föreslår de sakkun
niga en uppsägningstid av en månad om hyresförhållandet varat högst ett
år, och annars tre månader. En sådan ordning innebär att avtalet kan
bi ingas att upphöra när som helst under året. Detta torde kunna godtas
beträffande mera kortvariga hyresförhållanden. Har hyresförhållandet varat
längre tid, synes det vara lämpligare att anknyta uppsägningstiden till far
dagarna. Jag föreslår därför att fardagsbegreppet behålls för hyresavtal som
ingåtts på obestämd tid, när hyresförhållandet varat mer än ett år. Om
hyresförhållandet varat under kortare tid, bör uppsägningstiden såsom de
sakkunniga föreslagit utgöra en månad. Bestämmelser med detta innehåll
tas upp i 4 § andra stycket första punkten. I 4 § tredje stycket anges att far-
dagar är den 1 april och den 1 oktober.
Bestämmelserna om uppsägningstidens längd är — till skillnad från
reglerna om uppsägningsskyldigheten — dispositiva. Det står alltså par-
terna fritt att komma överens om annan uppsägningstid. De sakkunniga
föreslår dock ett undantag från avtalsfriheten, nämligen i fråga om de
kopplade avtalen (78 § tredje och fjärde styckena i de sakkunnigas förslag).
Om hyresförhållandet beror av anställning skall hyresgästen alltid äga åt
njuta en uppsägningstid av minst en månad. Detta skall dock inte gälla be
träffande sådana upplåtelser av bostad som har tjänstebostadskaraktär.
Dessa bestämmelser, som jag redan anslutit mig till, tas upp i 4 § andra
stycket sista punkten.
För de kopplade avtalen föreslås alltså följande regler. Hyresvärden __
arbetsgivaren skall alltid vara skyldig att verkställa uppsägning i den ord
ning som liyreslagen anger, om han vill bringa hyresförhållandet att upp
höra. Om särskild uppsägningstid avtalats, skall den gälla med iakttagande
dock av att hyresgästen beträffande upplåtelser av bostad som inte har
tjänstebostadskaraktär äger åtnjuta en uppsägningstid av minst en månad.
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
205
Om särskild uppsägningstid inte avtalats, gäller vanliga regler. Uppsäg
ningstidens längd blir beroende av hur länge hyresförhållandet varat. Har
det varat högst ett år, måste en uppsägningstid av en månad iakttas. Om
det varat längre tid, upphör hyresavtalet på den fardag som inträffar näst
efter tre månader efter uppsägningen.
Jag övergår nu till frågan om s. k. tyst förlängning, dvs. förlängning av
tidsbestämda hyresavtal i sådana fall när avtalet löper ut utan att hyres
gästen flyttar och utan att hyresvärden vidtar någon åtgärd för att förmå
honom till detta. I gällande rätt finns i 6 § hyreslagen en bestämmelse om
tyst förlängning. Bestämmelsen innebär att om hyresgästen vid förhyrning
på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och hyres
värden inte inom en månad därefter anmanat honom att avflytta, anses
avtalet förlängt på obestämd tid.
De sakkunniga föreslår den ändringen att om hyresavtalet träffats för
längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven upp
sägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det inte sägs upp.
Jag godtar i och för sig de sakkunnigas förslag. De föreslagna bestäm
melserna avser emellertid endast det fallet att förbehåll ej gjorts om upp
sägning. Däremot saknas regler om förlängning för hyresavtal på bestämd
tid, som innehåller bestämmelse om uppsägningsplikt. I regel torde sådana
avtal innehålla även regler om förlängningstid. Från praxis är dock känt
att sådana regler ibland saknas. Som förut nämnts finns en mer eller mindre
klar sedvana som går ut på att avtalet i sådana fall skall anses förlängt
för en tid som motsvarar den ursprungliga hyrestiden, om denna ej är allt
för lång. Denna praxis synes med fördel kunna lagfästas. Beträffande lång-
tidsavtalen har de sakkunniga i fråga om avtal utan förbehåll om uppsäg
ning föreslagit att avtalet skall anses förlängt på ett år vid underlåten upp
sägning. Som långtidsavtal anses därvid avtal som träffats för längre tid
än nio månader. En motsvarande regel synes lämplig för långtidsavtal med
förbehåll om uppsägning. Korttidsavtalen bör anses förlängda på samma
tid som den ursprungliga hyrestiden.
De nu föreslagna reglerna innebär att hyresavtalen med avseende på
hyrestid och uppsägningsbestämmelser kan delas upp i tre kategorier, näm
ligen (1) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning
och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat mer
än nio månader eller avtal som träffats för bestämd tid med förbehåll om
uppsägning, (2) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om upp
sägning och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat
högst nio månader samt (3) avtal där hyrestiden ej är bestämd. Från redak
tionell synpunkt är det lämpligt att i lagtexten hålla isär dessa tre kate
gorier. Eu sådan ordning har genomförts i departementsförslaget och de
olika avtalen behandlas där i 3 §, 4 § första stycket resp. 4 § andra stycket.
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
206
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
5
§.
Paragrafen motsvarar 3 § och 8 § första och andra styckena i hyreslagen,
3 och 7 §§ i hyreslagskommitténs förslag samt 7 § i de sakkunnigas förslag.
Departementschefen. I denna paragraf tas regler upp hl. a. om hyresav
tals upphörande i vissa fall. Jag föreslår att reglerna ändras i vissa hän
seenden som följd av ändringen av de allmänna bestämmelserna om upp
sägningstidens längd. Om hyrestiden bestäms på sådant sätt att den i 1
kap. 1 § NJL angivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd överskrids,
får hyresvärden eller hyresgästen enligt 3 § hyreslagen säga upp avtalet,
när angivna tid har gått ut. Uppsägningstidens längd beror som regel av
längden av den period för vilken hyran beräknas. Beräknas hyran för
kvartal eller längre tid, skall lägenheten avträdas på den fardag som
inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. De sakkunnigas
förslag innebär, att avtalet skall upphöra att gälla ett år efter uppsäg
ningen (7 § första stycket). Enligt min mening är det lämpligast att an
knyta tidpunkten för hyresavtalets upphörande till laga fardag. Jag fö
reslår därför att hyresvärd eller hyresgäst, när den maximala hyrestiden
gått ut, får säga upp avtalet att upphöra på den fardag som inträffar
närmast efter tre månader från uppsägningen (första stycket i denna
paragraf).
Vad härefter gäller det fallet att hyresgästen dör under hyrestiden, är
i gällande rätt uppsägningstidens längd beroende av längden av den period
för vilken hyran beräknas. Hyreslagskommittén påpekar att denna tid i
vissa fall kan bli ganska lång till följd av att fardag måste iakttas vid
avflyttningen från lägenheten. Kommittén föreslår därför en viss förkort
ning av uppsägningstiden. Även de sakkunnigas förslag har denna inne
börd. För egen del delar jag den uppfattningen att gällande rätts bestäm
melser kan medföra olägenheter för hyresgästens dödsbo i vissa fall. Jag
anser skäl tala för att ge uppsägningen den verkan att avtalet upphör
en månad efter uppsägningen (andra stycket i denna paragraf).
Tredje stycket i denna paragraf motsvarar bestämmelserna i 8 § andra
stycket hyreslagen och avser upplåtelse av lägenhet på hyresgästens livs
tid. Dör hyresgästen, äger i gällande rätt hyresgästens hustru överta hyres
rätten, om äktenskapet var ingånget innan hyresavtalet slöts och annat ej
avtalats. Om hustrun gifter om sig, får dock hyresvärden säga upp av
talet med iakttagande av viss uppsägningstid. Jag föreslår den ändringen
att övertaganderätten skall gälla inte bara änka utan även änkling. Vidare
föreslår jag viss ändring av uppsägningstiden i överensstämmelse med
vad som föreslagits beträffande första stycket.
6
§•
Paragrafen, som motsvarar 37 § hyreslagen, 41 § i hyreslagskommit-
téns förslag och 4 § i de sakkunnigas förslag, stämmer överens med gäl-
Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967
207
lande rätt så när som på vissa smärre ändringar av formell natur (se SOU
1966:14 s. 394).
7 §•
Paragrafen motsvarar 4 § i hyreslagen och hyreslagskommitténs för
slag samt 8 § i de sakkunnigas förslag. Den innehåller bestämmelser om
tidpunkten för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet.
Departementschefen. Om fardag infaller på söndag eller annan allmän
helgdag skall tillträde eller avträde enligt gällande rätt ske nästa söcken-
dag. Regeln härom tas upp i 4 § första stycket hyreslagen och anknyter till
bestämmelserna om fardagar. De sakkunniga föreslår att denna regel skall
gälla i alla situationer när hyrestiden går ut på söndag eller annan allmän
helgdag. Departementsförslaget har utformats i enlighet med detta förslag.
8
§•
Paragrafen motsvarar 40 § i hyreslagskommitténs förslag och 6 § i de
sakkunnigas förslag samt innehåller bestämmelser om uppsägning.
Gällande rätt. Enligt 2 kap. 38 § och 3 kap. 36 § NJL gäller i huvudsak
följande angående uppsägning av hyresavtal. Som huvudregel i fråga om
uppsägningens form gäller att uppsägningen skall ske skriftligen eller med
vittnen. Om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas, behövs dock
inte skriftlig form. Dessutom gäller att muntlig uppsägning godtas, om
hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för tid understigande ett
fjärdedels år.
Hyreslagen innehåller vissa särskilda regler för det fall att den som
söks för uppsägning ej anträffas i sitt hemvist. Uppsägningen får då av
lämnas på posten i rekommenderat brev under vederbörandes vanliga
adress. Dessutom skall skriftlig uppsägning meddelas hans husfolk, om
sådant finns.
Särskilda bestämmelser finns bl. a. om uppsägning av vissa juridiska
personer, om uppsägning av hyresgäst som ej har känt hemvist i landet
och verkan i uppsägningshänseende av stämningsansökan med yrkande
om hyresavtalets upphörande och av vräkningsansökan (2 kap. 38 § andra,
fjärde och femte styckena NJL).
Hyreslagskommittén.
I sakligt hänseende innebär kommitténs förslag den
ändringen i förhållande till gällande rätt att om den som söks för uppsäg
ning inte träffas i sitt hemvist och ej heller hans husfolk anträffas skall
ett exemplar av uppsägningen läggas i den söktes brevlåda, om sådan finns.
Ändringen syftar till att skapa ökad säkerhet för att uppsägningen verk
ligen kommer till den söktes kännedom. Behov härav har enligt kom
mitténs mening yppats framför allt i sådana fall då den sökte och hans
208
Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
husfolk under semestertid vistas borta under sådana förhållanden att ett
eftersändande av posten inte kan ske och under så lång tid att den re
kommenderade försändelse varigenom uppsägning skett hunnit återgå till
avsändaren, innan den sökte återkommit.
Hyreslagsfiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår ändringar såväl be
träffande uppsägningens form som i vad avser tillvägagångssättet vid upp
sägning när den som söks för uppsägning inte anträffas i sitt hemvist.
Enligt förslaget krävs skriftlig uppsägning, om hyresavtalet gäller för
bestämd tid som överstiger nio månader eller om det slutits för obestämd
tid och vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker varat mer än nio
månader. Skriftlighetskravet kommer genom dessa regler att gälla beträf
fande hyresavtal inom besittningsskyddets tillämpningsområde. Dessutom
sammanfaller skriftlighetskravet med uppsägningsplikten för tidsbestämda
avtal. De sakkunniga föreslår vidare att skriftlig uppsägning ej skall kun
na ersättas med uppsägning med vittnen eller med skriftligt erkännande
om uppsägning.
Anträffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist får enligt för
slaget uppsägningen tillställas den sökte genom rekommenderat brev med
mottagningsbevis. Den uppsägande har att vid tvist styrka försändelsens
innehåll. Uppsägning skall anses ha ägt rum den dag då enligt poststäm
pelns datum brevet utlämnades. Om uppsägning inte kan ske genom re
kommenderat brev med mottagningsbevis, får uppsägningshandlingen läm
nas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i hushållet eller, om
han drivei rörelse med fast kontor, pa kontoret till där anställd person.
De sakkunnigas förslag skall ses mot bakgrunden av att de föreslår att
uppsägningshandlingen som regel skall innehålla underrättelse till hyres
gästen om vad denne skall iaktta för att vara bevarad vid sin rätt till för
längning av hyresavtalet.
Departementschefen. Beträffande uppsägningens form delar jag de sak
kunnigas uppfattning att uppsägningen skall vara skriftlig i sådana fall
dar rätt till förlängning av hyresavtalet kan komma i fråga. Jag föreslår
därför att uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer
än nio månader vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker.
Som närmare utvecklas i anslutning till 49 § föreslår jag att besittnings-
skyddsproceduren skall inledas med att hyresvärden skriftligen meddelar
den som fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter
hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta.
Detta meddelande behöver inte tas in i uppsägningshandlingen. Med den
na inställning saknas skäl för att kräva uppsägning i skriftlig form när
skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas. Jag förordar därför att gäl
lande rätt bibehålls i detta avseende. Ordningen med uppsägning med vitt-
209
nen torde inte numera användas i praktiken och har därför inte tagits med
i departementsförslaget.
När det gäller den från praktisk synpunkt ganska betydelsefulla frågan
om hur part skall gå till väga, när den som söks för uppsägning inte an
träffas i sitt hemvist, innebär de sakkunnigas förslag att uppsägningen
skall tillställas den sökte genom rekommenderat brev med mottagnings
bevis eller, om uppsägning ej kan ske i den ordningen, att uppsägnings-
handlingen måste lämnas antingen till hushållsmedlem eller till kontors-
anställd, om den sökte driver rörelse med fast kontor. Om ett sådant över
lämnande inte kan ske, finns ej någon reservutväg och avtalet kan alltså
inte uppsägas. Denna ordning, som är förenad med olägenheter, eftersom
den i vissa fall bereder part möjlighet att undgå uppsägning genom att
hålla sig undan, motiveras i de sakkunnigas förslag med att uppsägningen
även skulle innehålla det meddelande som utgör inledningen till options-
proceduren. Eftersom detta meddelande har betydelsefulla rättsverkningar
för hyresgästen, anser de sakkunniga att starka garantier behövs för att
hyresgästen verkligen får del av meddelandet.
Som nyss anförts innebär departementsförslaget att uppsägningen inte
behöver innehålla ifrågavarande meddelande. Med hänsyn härtill bör det
inte möta hinder att anordna uppsägningsförfarandet på sådant sätt att
part med känt hemvist alltid kan uppsägas, även om varken han själv eller
någon närstående kan anträffas. Jag föreslår därför följande förfarande.
Uppsägning bör liksom hitintills ske genom att uppsägningshandlingen
sänds med posten i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress,
om han ej träffas i sitt vanliga hemvist. Därutöver bör det åligga den upp
sägande att lämna ett exemplar av uppsägningen antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person. Anträffas inte
hushållsmedlem eller kontorsanställd, skall uppsägningen läggas i den sök
tes postlåda, om det finns någon sådan. Det torde inte vara behövligt att
härutöver ge regler om uppsägning genom översändande av uppsägnings
handlingen i rekommenderat brev med mottagningsbevis.
Som framgår av 49 § skall meddelande som avses där tillställas den
optionsberättigade i den ordning som gäller för uppsägning. Meddelandet
skall dock alltid lämnas till hushållsmedlem eller kontorsanställd, om den
som söks inte anträffas i sitt hemvist. Om inte någon sådan person påträf
fas, kan alltså hyresvärden inte få fristen för hänskjutande till hyres
nämnd av frågan om rätt till förlängning att börja löpa. Tas meddelandet
in i själva uppsägningshandlingen och sker uppsägning genom att upp
sägningshandlingen sänds i rekommenderat brev och dessutom läggs i post
lådan, får uppsägningen men inte meddelandet verkan.
De sakkunniga föreslår en regel att uppsägning får ske hos den som
på grund av fullmakt är behörig att ta mot uppsägning. Eftersom detta
gäller ändå, har regeln inte tagits upp i departementsförslaget.
Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967
210
Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9—19 §§.
Departementschefen. De sakkunniga går inte närmare in på den nuvaran
de hyreslagens bestämmelser om lägenhetens skick och om hinder för hy
resrättens utövning (9—20 §§), utan gör endast vissa jämkningar av hu
vudsakligen redaktionell natur. Inte heller enligt min mening finns det
anledning att i detta lagstiftningsärende behandla förevarande område av
liyreslagstiftningen. En fråga bör dock uppmärksammas, nämligen spörs
målet om fastighetsägarens skyldighet att i skälig utsträckning reparera
lägenheten.
Enligt 15 § hyreslagen åligger det hyresvärden att under hyrestiden hål
la lägenheten i det skick i vilket hyresgästen ägt tillträda den, dvs. i all
mänhet i det skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt
brukbar för det ändamål som avses med förhyrningen. Hyresvärdens för
pliktelser kan emellertid på grund av särskilda omständigheter komma att
utsträckas eller inskränkas. De förutsättningar som hyresavtalet vilar på
är i första hand bestämmande för hyresvärdens underhållsplikt.
Uppstår hinder eller men i nyttjanderätten är hyresgästen enligt 16 §
hyreslagen berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om
denne underlåter att på tillsägelse vidta rättelse så snart det kan ske. Kan
bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att av
hjälpa bristen, är hyresgästen berättigad att säga upp avtalet, om bristen
är av väsentlig betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är
hyresgästen berättigad till nedsättning i hyran. Beror bristen på försum
melse från hyresvärdens sida, har hyresgästen också rätt till skadestånd.
Under remissbehandlingen har önskemål framförts om en sådan utform
ning av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt att hyresgästens
anspråk på reparationer i lägenheten tillgodoses bättre än f. n. Hyresgäster
nas riksförbund framhåller att nuvarande regler ger utrymme för vitt skilda
tolkningar. Förbundet konstaterar att det hos vissa fastighetsägare förelig
ger en påtaglig benägenhet att eftersätta den service som hyresgästerna bör
kunna fordra. Vidare påtalas hyresgästens bristande möjligheter att kräva
att bristfälligheter utanför den egna lägenheten avhjälps. Hyresgästens
självhjälpsrätt kan enligt förbundets mening inte anses omfatta exempelvis
en trasig tvättmaskin eller centrifug i den maskinella tvättstugan eller ett
trasigt portlås. Eftersom hyresgästen inte alltid har ekonomiska resurser för
en självhjälpsreparation, som ibland kan vara mycket kostnadskrävande,
anser förbundet att det skulle vara av stort värde, om hyresgästen i stället
kunde få hyresvärden ålagd vid vite att utföra viss reparation.
Hyresvärdens underhållsplikt enligt nuvarande hyreslag står, som jag re
dan nämnt, i relation till det skick vari lägenheten vid tillträdet skulle till
handahållas. Bestämmelserna om hyresgästens självhjälpsrätt in. m. omfat-
Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967
211
tar endast sådana brister som utgör hinder eller verkligt men i nyttjande-
rätten. Hit torde vara att hänföra att lägenhetens skick genom försummat
underhåll under en följd av år försämrats så avsevärt att lägenheten inte
längre befinner sig i den klass som förutsatts i avtalet. Däremot torde brister
i det löpande underhållet i allmänhet inte omfattas av dessa bestämmelser.
De nuvarande reglerna är sålunda bara i begränsad omfattning ägnade att
tillgodose hyresgästens anspråk på att det vederlag som han får för den er-
lagda hyran inte minskar genom att hyresvärden underlåter att utföra sed
vanliga reparationer. Detta kan enligt min mening inte anses tillfredsstäl
lande.
Frågan om hyresvärdens underhållsplikt kommer i viss mån i ett nytt lä
ge genom övergången till en friare hyresmarknad. Avvecklingen av hyres
regleringen och övergången till ett nytt hyressättningssystem kan leda till
hyreshöjningar i en del fastigheter särskilt i det äldre fastighetsbeståndet.
Det är självfallet ett starkt berättigat önskemål, att de ökade intäkterna an
vänds för reparationer i sådana fall där fastighetsunderhållet är eftersatt.
När fastighetsägarna genom hyreshöjningarna får ekonomiskt utrymme för
erforderliga reparationer, skall hyresgästerna inte längre behöva finna sig i
att underhållet efter sätts eller att de nödgas att själva bekosta reparationer.
Av betydelse för frågan om behovet av ändrade regler angående hyresvär
dens underhållsplikt är i vad mån hyressättningsnormerna i det nu fram
lagda förslaget kan antas komma att medföra en förbättring av fastighets
underhållet. Förslaget innebär att bostadshyresgäst inte är skyldig att godta
fordrad hyra om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med av
seende på bruksvärdet kan anses likvärdiga. Avgörande för hyressättningen
är således lägenhetens värde i förhållande till andra lägenheter. Av de fak
torer som inverkar på bedömningen av lägenhetens bruksvärde bör enligt
min mening underhållet tillmätas särskild betydelse. Det förhållandet, att
det sedvanliga underhållet i en lägenhet är eftersatt, bör leda till att bruks
värdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i
gott skick.
Det kan sålunda antas att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer
att medföra ett ökat intresse hos fastighetsägarna att utföra önskvärda re
parationsarbeten. I detta sammanhang bör framhållas vikten av att partsor-
ganisationerna på hyresmarknaden lämnar sin medverkan till att hyresgäs
terna får rimligt utbyte av hyreshöjningar, där sådana sker, i form av ett
förbättrat underhåll av lägenheterna. Detta kan ske genom överenskommel
ser om vissa normer för underhållsstandard och om lämpliga tidsintervaller
mellan vanliga reparationsarbeten. Oaktat vad jag nu sagt torde man enligt
min mening inte kunna räkna med att reparationer blir utförda i den ut
sträckning som förhållandena ger anledning till. I den reform av liyreslag-
stiftningen som nu genomförs synes som ett naturligt led kunna ingå en om
prövning av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt.
212
Jag föreslår därför att bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt
under hyrestiden tillförs regler som direkt tar sikte på det löpande under
hållet av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. I 15 § andra
stycket tas upp en regel av innehåll att hyresvärden i fråga om sådana lä
genheter är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försäm-
ring genom ålder och bruk. Vidare är 16 § utformad på sådant sätt att, om
hyresvärden eftersätter det löpande underhållet, hyresgästen har samma
rätt som tillkommer honom när hinder eller men uppstår i nyttj anderätten.
Fiämst kommer härvid rätt till självhjälp och nedsättning i hyran i fråga.
Självfallet bör det så långt det kan ske utan eftersättande av hyresgästens
berättigade intressen ankomma på hyresvärden att välja en från fastighets
ekonomiska synpunkter lämplig tidpunkt för reparationerna. Eu av fastig
hetsägaren uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyresgästen därför
i allmänhet anses skyldig att rätta sig efter.
I fråga om a