Prop. 1967:141

('med förslag till lag an\xad gående ändring i vissa delar av lagen den li juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.',)

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

1

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag an­

gående ändring i vissa delar av lagen den li juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­ rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks­ dagen att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap.10 och 17 §§rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro,

enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den per­ manenta hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nytt­ janderätt till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

2

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,

dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon

viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun­

na sättas ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd

hyra för att gå med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda

hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag­

lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip

den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun­

na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska­

pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkost-

nadshyrorna i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på

det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,

dvs. en rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo­

gad anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres­

nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden

skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får

till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.

rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden

avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med

nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan

vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in­

stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns­

ningar i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm­

melser. BI. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or­

ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl­

dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som

direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för

att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och

upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut­

gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari

1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas

under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla

för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in­

nebär att hyrorna får anpassas till hyresläget för likvärdiga lägenheter

successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

3

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)

om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 KAP.

3

§•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nytt- janderätten ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten------------nyttj anderättens bestånd. Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjan­ derättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser

1 §-

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sadant avtal. Innefattai avtalet även

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet till-

lampmng på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­

re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till

icke oväsentlig del användas såsom hostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan

mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns

bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

4

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Hyresavtals ingående

2

§•

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen

begär det.

„ Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas

på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i

laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras

anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §.

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid

hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid

ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­

restiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­

väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­

väg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och

uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger

nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och

har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­

nader i följd, anses avtalet förlängt pa obestämd tid, om hyresgästen suttit

kvar i lägenheten en manad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden

anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,

utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­

re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

Kungl. Maj:Is proposition nr 141 år 1967

5

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som av­ ses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §•

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av­ talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­ hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterle­ vande makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

6

§■

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §•

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lä­ genhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­ gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avta­ lats.

8

§•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­ sägningen behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen.

6

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos

den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­

ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett

exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­

ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.

Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu

angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt

hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­

sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­

rikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Kangl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla

lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten

är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd

att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är

hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål

hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,

förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­

lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden

eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,

har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11

§•

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,

på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

iid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig ned­ sättning i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­ summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten ut­ hyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

7

12

§.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­ skaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­ gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ ning i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra styc­ ket motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­ resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tid­ punkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyres­ gästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyres­ värden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i It § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten mot­ svarande tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin­ der eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

8

Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som

avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning

till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran

för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra

sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande

tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­

dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen

är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan

ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som

åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller

6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada

enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som

anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda

för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden

ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om

han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20

§.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­

månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­

nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.

För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som

rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den

första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­

tal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som

anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro

eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­

dig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom

postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller

har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-

eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den

dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

9

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­

ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha

kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs

av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21

§.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till

nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist

eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen

avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta

beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är

till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­

tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan­

det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet

samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kost­

nad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta

på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden

icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­

satta beloppet ej betalats till honom.

22

§.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­

derat brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till

betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller

att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­

loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp

ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit, slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamal än det av­

sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­

delse för honom.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­

till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans

vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till

hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller

som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv

icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och

tillsyn som han bort iakttaga.

1-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

10

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas

för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­

gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar

sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma

in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av

hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­

resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­

da eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­

värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta

hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för

skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen

ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,

andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

__ Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­

svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­

ler det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger

honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första

stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med

ohyra får icke införas i lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att

utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas

utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig

att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten

låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt

hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­

gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets

bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­

ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­

talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader

från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande

påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­

melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­

föra åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att

hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­

sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

11

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyres­ avtalet utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upp­ rättats skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbe­ lopp som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyres­ gästen fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fas­ tighet utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten, jordägaren för sättes i konkurs eller talan väckes om åter köp av fastig­ heten äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § mot­ svarande tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

12

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen

efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden nppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt

till ersättning för skada.

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,

om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­

sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­

säga hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­

vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,

hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till­

kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo

ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som

hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­

heten hyrts av makar gemensamt.

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå­

ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­

manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.

Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­

ändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under

hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare

eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med ho­

nom.

35 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta

hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i an­

nan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden

lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres­

gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på­

taglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge­

nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock läm­

nas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

13

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §.

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyres­ nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­ stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill­ kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen sva­ rar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen., om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fält som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­ lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­ den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­ resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

41 §.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att upp­ säga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­ över två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast

14

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­

pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­

går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-

fallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger

honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­

rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager

rättelse utan dröjsmål,

.4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke

på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­

mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden där­

om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­

nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter

något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande

eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och

rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej

kan visa giltig ursäkt,

8- om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver

hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig

vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger

hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1067

43 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första

stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av

sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä­

genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt

avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som

avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna­

der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke

under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Av

hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs­

mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp­

sagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen­

heten, om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på

sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexe-

kutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad

som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning

icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare

tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Kungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967

15

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­ kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hy­ resförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock en­ dast om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres­ rätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förläng­ ning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresför­ hållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­ byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­ resförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ­ ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att för­ foga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt an­ ställningen har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ­ der endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

16

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen ntan hinder av vad som

sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­

sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,

som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av

hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller

ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. År

medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att

hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han

den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund

än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden

bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­

säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­

höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,

är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,

såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad

som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­

höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­

melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­

gästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­

na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­

nat avtalas med hyresvärden.

Kiingl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den

hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran

utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den

väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej

strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden

skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hy­

res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån

ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av

första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­

lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga

lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller

annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i

första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller

villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­

dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­

nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

17

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §

gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten

gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har

den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till

förlängning av hyresavtalet.

50 §.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden

går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är

slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten

skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga

hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51

§.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren

för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal

om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­

slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­

värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­

avtalet uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att

upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­

len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­

resvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­

flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av-

flyttningen fastställas enligt 48 §.

53 §.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,

är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det

överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då

den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att

flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter

nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex

procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den

förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild upp­

märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­

stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyres­

gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens

upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

18

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke

lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.

Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må­

naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­

hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna

i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än

bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­

lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre

än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­

nämnden.

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­

förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den

grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller

uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes

förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­

ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­

den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om

hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet

under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas

i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat

i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­

resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning

enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

19

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyres­ förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Un­ derlåter han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ord­ ning som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­ värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller an­ nan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit till­ räckligt rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skä­ liga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyres­ gästen, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyres­ värden att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­ slut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­ skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mot­ tagande.

Särskilda bestämmelser

,

61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två ar från det hyres­ gästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan för­ lorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in­

20

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan

av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt

i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden

anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­

fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller

33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt

på annat ändamålsenligt sätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i

hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller

lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på

bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­

låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller

för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är

han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­

kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är

rätten till talan förlorad.

66

§.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­

maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­

resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,

till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­

ligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvar-

hållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning

av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande

i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­

genheten, nedsättning av förstagångshyra^ fastställande av hyresvillkor el­

ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­

igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­

männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­

randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke

hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­

stämma den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kor­

tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68

§.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av

anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens

ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

21

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbets­ tagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11 september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frå­ gor enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankom­ mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. När­ mare bestämmelser om hjnesnämnd meddelas i särskild lag.

71 §.

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40, 49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss nämnts.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraft­ trädande, om icke annat följer av vad som sägs nedan.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya be­ stämmelserna skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

22

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­

stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­

ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning

till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat från-

trädas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,

om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal

som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äkten­

skap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vun­

nits dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets

och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt

ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller

skifte tillagts honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,

skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller

hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av

hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon

av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,

Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sol­

lentuna, Solna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Väs­

terhaninge, österhaninge och Österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,

Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Råda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma

och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,

om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.

Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenhe­

ter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, är hyresgästen icke skyl­

dig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av

skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. An­

delens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens

slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­

handlas enligt äldre lag.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,

som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­

sen tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lki år 1967

23

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari 1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får fram­ ställning som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyres­ värden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni 1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 ja­ nuari 1968.

Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m. fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll

av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. in.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplå­ telse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­ tighet till och med den 31 december 1968.

24

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)

om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall

för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966

(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet

till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestäm­

melser om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december

1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­

tighet till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1

skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

§•

Avtal mellan — — --------------- - ock gällande.

Såsom arbetare--------------- — — enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal --------------- — — lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket av­

ser villkor i fråga om hyresförhål­

lande som beror av anställning,

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

25

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33—-

35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i----------------------- deras medlemmar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

10 KAP.

10

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hyra, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt.

Ligger fastigheten

§•

Tvist om äganderätt eller nytt­

janderätt till fast egendom, om rätt

till servitut eller annan särskild rätt

till egendomen eller om besittning

av egendomen skall upptagas av rät­

ten i den ort, där fastigheten är.

Lag samma vare, om Hästen rör

skyldighet för ägare eller innehava­

re av egendomen att fullgöra något,

som åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt. Vad som sägs i

denna paragraf gäller dock ej hy-

restvist.

huvuddelen ligger.

1 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963:257.

26

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

17 §.

Ej vare------------------------ ---------------- annan domstol;

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §

4. hyrestvist eller tvist, som avses

eller eljest enligt lag skall upptagas i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag

av domstol, som där sägs, om tvis- skall upptagas av domstol, som där

ten väckes vid annan domstol;

sägs, om tvisten väckes vid annan

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

domstol;

5. äktenskapsmål;-------------------- — — — av domstol.

Ej heller ------------------------------ — — — i 13 §.

Yrkande om------------------- - —- — -—- samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

27

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms

slott den 17 mars 1967.

Närvarande:

Statsråden

Sträng, Andersson, Lange, Kling, Edenman, Johansson,

Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson,

Odhnoff, Wickman.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny liyreslagstift-

ning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907

(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de all­

männa och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av

hvreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. in.

(hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om

reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförläng-

ning av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september

1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den

16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet

har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller

del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall av­

se endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen

avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­

lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den / de­

cember 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

(besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, inne­

håller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i

nytt hyresavtal.

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­

börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

28

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyf­

tet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen

föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besitt­

ningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som

antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­

tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47).

Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika

slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till

förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet

utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger

sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan be­

tecknas som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en

viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregle­

ringen skall hehållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den

mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behand­

las också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyres­

gästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra

hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av be­

stämmelserna i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­

let i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betän­

kandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14

s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för

justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hy-

reslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­

ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att ska­

pa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med

lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men

att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för

orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas

om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en revi­

derad permanent hyreslag.

De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav

i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betän­

kandet framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­

gäst i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmän­

nen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och ad­

vokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från upp­

draget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe.

Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­

ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer

och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik

Svensson.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

29

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra

lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresregle­

rings- och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmel­

ser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av

den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­

let i detta ärende som bilaga 2.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,

hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskon­

toret, bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ord­

föranden i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen,

statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsde-

legation, överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Upp­

sala, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävle­

borgs, Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs

rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkurs-

och utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskom-

mittén, bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdom-

stolskommittén, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,

Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighets­

ägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgäster­

nas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­

förbund (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörför­

eningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelega-

tion, Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverks-

och industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistför­

bund, Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Lands­

organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO),

Slatstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorga­

nisation (SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdinge-

f öreningen), Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sve­

riges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags

riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivare-

föreningen. Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskam-

rar, nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Söderman­

lands, Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskam­

maren för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för

Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Upp­

land och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskam­

mare. Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stock­

holm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka,

Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sam-

manläggningsdelegerade i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

30

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i

Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drät­

selkamrarna i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelege-

rade i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätsel­

kamrarna i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Krono­

bergs län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i

Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv,

Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län

från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs

län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämt­

lands län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norr­

bottens län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och

Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbun­

det samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tand­

läkarförbund. Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden

från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning.

Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla

frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken m. m. Häri ingår

en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära sam­

råd ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes

lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken an­

mäls av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hän­

visa till vad denne senare kommer att anföra.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad ly­

delse av 3 kap. NJL jämte viss följ dlagstiftning. Förslagen torde få fogas

vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

31

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn

Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens

intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyres­

tidens utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två

olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse

genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet

(optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt be­

sittningsskydd. Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens

sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägen­

heten. Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittnings­

skyddet däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägning­

en är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från

att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen

har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i

efterhand anses vara ogrundad.

Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullstän­

diga avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo

kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt

främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning.

Behovet av besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl träng­

ande i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situa­

tion tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att hli ställd utan bostad.

Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick

aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostads­

bristen. Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyres­

regleringen hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägnings­

rätt begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande

ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om be­

sittningsskydd skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden

var dock ännu inte mogen för ett sådant steg.

Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande

hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad.

Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde

före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller­

32

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhål­

landen få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens ut­

gång borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl.

Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande ut­

redning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts ut­

redning, som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering

av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett in­

direkt besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädes­

rätt för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lag­

stiftning. Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emeller­

tid i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen.

På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Re­

formerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop.

1939:166, L!U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen.

Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent in­

föras i hyreslagstiftningen.

Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler

om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av

alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat

på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt

besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar

i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans

vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen

rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna

för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla.

Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års

lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens

område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre

tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostads­

byggande avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan

situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett pro­

visorium under den rådande krissituationen tillkom därför hyresreglerings­

lagen. Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av

landet.

Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvär­

den principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång.

Denna rätt bryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresför­

hållanden eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum.

När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyres-

sed eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mel­

lan båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åbe­

ropa särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostads­

brist som rått och på sina håll alltjämt råder i landet bär starkt präg-

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

33

lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresse- avvägningen har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgäs­ tens förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall.

När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hy- resläge som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lä­ genheter bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden. Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller all­ männyttiga bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finan­ siellt stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens regler om hyrans storlek.

Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träf­ fas om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkost­ nader för fastighetsförvaltningen.

Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregle­ ringen. Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveck­ ling gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj.

1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hy­ resregleringen tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provi­ sorisk och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förläng- ningsregler inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen upp­ ställer som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna options­ rätt har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa options- brytande grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyres­ gästen, om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hy­ resavtal. Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an-

2 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

34

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hy­

resvärden fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hy­

resavtal när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första

hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet

innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte

om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga

lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god

sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I så­

dant fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser

som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte

förekomma.

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garan­

ti för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda

lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som

på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom

främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider

när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir

då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyres­

marknad däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter.

Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas

av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Hu­

vuduppgiften för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna

om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt

vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd

betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hy­

resgästen. Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen

av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt.

Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus

kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet

fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande re­

sultat. Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna

konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför

snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka men­

ligt på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller

att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyres­

gäster. De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan

vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anled­

ning att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. un­

dergått sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och

kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsända-

mål.

Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör

utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittnings­

skydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det ut­

rymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning

kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rätts­

medvetandet är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det

typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän fler­

talet hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenhe­

ten utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall

få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig

synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmän­

het fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip

ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar

väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna vid

avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyres­

förhållandets bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om

direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock

förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många bekla­

gar att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i prak­

tiken på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att

rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också

omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft

i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sak­

kunniga anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig

till hyreslagskommitténs förslag.

Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett di­

rekt besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras

oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den

ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de en­

skildas strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i

betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjande-

rättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen

alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal

uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åt­

gärd på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformu-

leringarna ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses

endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

35

36

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen

är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bo­

stadsbeståndet, vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet

och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är av­

talsförhållandena mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hy­

resmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av

ett verksamt besittningsskydd.

Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd,

dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för

hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att

bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den for­

muleras så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte

hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och

det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han

måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densam­

ma som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyrcs-

lagskommitténs förslag.

I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynsta­

gande till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är av­

passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är

därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i

åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en ge­

mensam lag för olika slags marknader men med vissa särregler för brist­

orter skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituatio-

ner gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittnings­

skyddet vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besitt­

ningsskydd inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte un­

danskymma att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en ba­

lanserad bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast

om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upp­

hör. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre

bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning

för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kun­

na ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheter­

na gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som

uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genom­

förs för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den mo­

tivering för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till

vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses

främst som ett hemskydd. Gemensamt för dessa uttalanden är även att

37

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt

vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad.

Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfatt­

ning att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens ut­

gång få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hy­

resgästen ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd

i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av den­

na grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda

bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel

av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Råd­

husrätten i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer

att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillför­

säkras de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt in­

tresse av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhål­

landena i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av

stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möj­

ligheten att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas.

I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som av­

styrkte direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hy-

reslagskommitténs förslag — framförs andra skäl för att godta forslaget.

Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte

behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas för­

slag till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en brist­

marknad kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genom­

förandet av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för

att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hän­

visar också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i

den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas.

Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations

yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den so­

ciala värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i bo-

endeförhållandet. Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten

blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det

kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra

in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett

kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hy­

resförhållanden komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som

syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sak­

kunnigas förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad

marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man

stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte

bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

38

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill de­

legationen inte motsätta sig förslaget i denna del.

Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden

som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att

en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan vis­

serligen inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra

in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som före-

ligger i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda

väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhål­

landena anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som

en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att

lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tid­

tabellen.

Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för

Örebro och Västmanlands lön och sätts i fråga även av Stockholms handels­

kammare.

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att

efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,

särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyres-

rättsliga området under större delen av detta århundrade och har utgjort

en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan

1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga

haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats

till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala

förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna

sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens

synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under

alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller

att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur

hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en om­

prövning till stand av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också

ett starkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som

en rationell fastighetsförvaltning kräver.

1 rots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en

relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyr­

ningen regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om

inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsätt­

ning är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess

uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den

trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är

självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgäs­

tens sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy­

39

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att

bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsätt­

ningen på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan salunda konstateras

att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett brist­

fälligt sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när av­

talet träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rätts­

läge som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets

ingående.

Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet

för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp

i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig

att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då

särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna

mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav

på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket

sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget er­

inra om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och

mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tving­

ande __ i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyres-

gästen besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är

sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttnings­

kostnad vid obefogad uppsägning.

Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte

den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas

förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan

ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer

som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi

under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom

hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är till­

lämplig, sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för

orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att

kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bo­

stadsproduktionen i dominerande utsträckning i kommunal regi eller el­

jest av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta

har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det all­

männa medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.

Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har någon

större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt rader mel­

lan tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att

i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kun­

na få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmark­

nad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en an­

nan. Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

40

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskydds-

regier skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl

talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till

att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknads­

läget till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta be­

sittningsskyddet.

Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissut­

fallet — har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor

social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant

skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och för­

höjd trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlings­

frihet. Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i

besittningen av hemmet.

Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett

direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna

härom behandlas senare.

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för

bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig moti­

verade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren

vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten

av eu till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.

Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryg­

gande genom en s, k. hyresspärr.

Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyres­

värdens handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän

synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade för­

hållanden. Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå

över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kon-

torsändamål. Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas.

Önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas ge­

nom utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det eko­

nomiska utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens

handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möj­

lighet att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa god­

tagbara bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda

måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan

dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse

av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avväg­

ning ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa av­

vägningsfrågor behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr It! år 1967

41

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sam­

bandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hin­

drar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom

de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på

hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att

dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars

avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syf­

tar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning

drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att mot­

verka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet

att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmå­

ner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande

hyresgäst.

Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning

bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyres-

lagen föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i

samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffan­

de hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som

kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån.

Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det

slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta

tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade

lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre

än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I be­

sittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren ut­

formad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor

som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jäm­

förliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hy­

resförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbe­

tena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den

allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i

vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om

besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste under­

kastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och

hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare

hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av

hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara

skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne

2f

Bihang till riksdagens protokoll 196

7.

1 saml. Nr 141

42

begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande

bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frå­

gan gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna

hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva

om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i

fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lä­

genheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras

skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig

med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek,

skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra.

Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I

kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också

beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens

avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt,

vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig

vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lä­

genheter för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknads-

mässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka be­

gränsningar gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga stats-

belånade hus.

Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom

skälighetsområdet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som

har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock

variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lä­

genheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre

hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägen­

hetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och

inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses

oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsva­

rande lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna veder-

lagsansprålc mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över

hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska

faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån

för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även

av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast

en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt

torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så

påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det

måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person

skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten.

Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör ut­

gå när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till

hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före-

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

43

nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hy­

ran lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för

högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hy­

ran skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för

vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid

vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter

i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den

hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkun­

niga mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyres­

gästen när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndig­

het och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras

av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvär­

den i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höj­

ning av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyres­

regleringslagen är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss

anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskom-

mittén.

Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU

1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstru­

era hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip

samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En

hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effek­

tivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra

besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt

stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran

efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De

sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man öns­

kar normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten

låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighets­

tid. Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma

under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod föror­

das därför av de sakkunniga.

Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas

bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall

vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar

saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte vä­

sentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva

skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och en­

ligt hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse

med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så­

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

44

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsent­

ligen gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyres-

lagskommitténs regler för skälighetsprövningen.

Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till

beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumen-

ternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lä­

genheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, drifts-

och förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyres­

rätten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av

betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge in­

om huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga be­

skaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna

till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, sär­

skilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ­

ningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruks­

värdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett veder­

taget uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lek­

plats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande om­

ständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde

hyresgästens värdering eller behov.

När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet

åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas

under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hy­

rorna i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda beting­

elser utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som

jämförelseobjekt.

Att

alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan

bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på mark­

naden. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skill­

nader i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan

statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer.

Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre

hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den

aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande rikt­

ning måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara

fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jäm­

förelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan

framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att

det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms

enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse.

Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som

norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskatt­

ningen av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

45

huruvida hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida

marginaler.

Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att

eu höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas

på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga.

Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering

av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära

prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare samman­

hang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyd­

dets tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begrän­

sad uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går när­

mare in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, re­

fereras utförligt i det följande.

Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som

uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostads-

styrelsen, socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i

Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Nä­

ringslivets byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund.

Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse.

Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag

av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras

skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om

en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen

sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och

inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens

mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och

för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas

egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget.

Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad brist­

marknad är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt använd­

bar jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängli­

gen fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sak­

kunniga föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror

till stor del på liur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första

åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna

sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om

standard, miljö, belägenhet m. in.

Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressätt-

ningsreglerna kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är stör­

re än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemännens riksför-

46

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sak­

kunniga inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där

hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga

föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste

vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än

som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan

finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad

som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till

principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även

länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något sä­

kert verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkun­

niga föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt

talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse

med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en

bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra.

Kommer skollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på

spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör så­

lunda inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran

för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan

prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda re­

sultat.

Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga

yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfatt­

ningen att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i

bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattnings­

vis anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyres­

regleringen tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av

olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i

många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens syn­

punkt. Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara

betydande, särskilt på grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna un­

der 1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får

man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till

utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget

utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från en­

staka topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra

är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyres­

marknad när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av

hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Åtskil-

liga hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta

hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhål­

landen. Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå

kommer att verka i allmänt hyreshöjande riktning. Även en hyra som god­

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

47

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som

hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om

den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i stör­

re utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas

utan att vara »väsentligt» högre, bildas en ny hyresnivå som andra fastig­

hetsägare sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger hög­

re men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härige­

nom åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och natur­

ligtvis inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det

hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastig­

heter. I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrån­

komligt att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas

bruksvärde jämfört med andra lägenheters utan också av produktionskost­

naderna. Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som

skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas.

Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressätt-

ningen vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat

system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en upp­

mjukning av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyres­

regleringslagen görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresregle-

rade orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig

normen för hyressätfningen utformad i ett sådant system. Härom anför rå­

det. Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde

som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt

rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri

hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som

medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är här­

vid tänkbara. Fn möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden

begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalspe­

rioden till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent.

I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rå­

det inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En

riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna

kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med ut­

gångspunkt från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den

vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lagen­

het uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda

lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och

underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri

hyresmarknad kan förutsättas paverka hyresbildningen.

Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalan­

de att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och pro­

duktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be-

Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967

48

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en

riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och

andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt

med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktions-

och förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på

hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån

även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penning-

värdeförsämringen och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt

angripas.

Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkun­

nigas uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheter­

na inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening

innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssvstem

för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkomman­

de statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts

härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha upp­

stått vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med

de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är fa­

ran utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i

den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all

annan hyressättning därhän att nagon marknadsmässig hyresstruktur inte

uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kost-

nadsfaktorer på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns.

En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen

inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt

begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens prin­

ciper för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunk­

ter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en

marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittnings­

skydd vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till

ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning

av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig

att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm

bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte

svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett

marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lä­

genheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå

vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hy­

resvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då

påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkom­

mer till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.

I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges alt

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

49

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden

i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hän­

visar således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller mo­

tiven ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Be­

sittningsskyddslagen innehåller en mera utförligt beskriven hyressätlnings-

norm. I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyres­

värden fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger

hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot

god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedöm­

ningen efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyres­

nivån i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte

»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill

bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpass­

ning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i

orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av

hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.

Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.

Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den

är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighet sprövningen är vad den

aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Lik­

som skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris

som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån

för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning

av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra

inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresni­

vån för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbild-

ning efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för

hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­

genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­

resnivån uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm

nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknyt­

ningen till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till ut­

tryck i sj älva lagtexten.

De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningsskyddsla­

gen. Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsent­

ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är

likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lag­

texten — innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till

någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först

om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och

efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån

för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm­

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

50

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan

visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon

enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på

att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda

kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjut­

ningar i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hy-

resbeståndet. Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i pris­

bildningen råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en

hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprö-

vande myndigheterna hör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.

Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste för­

skjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den

önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i

hyreslagskommitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens ve-

derlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­

genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­

resnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknads-

mässiga kriterier.

Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för

jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och

hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres­

nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invänd­

ning häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för

hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.

När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri

hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck

upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kom­

mit i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror själv­

fallet på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt

framför

allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid

ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnads­

täckning för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.

Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslags-

kommitténs förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad

att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag

inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämn­

värt från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jäm­

förelse skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av

hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»

högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas

i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en brist-

marknad hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga utta­

lar också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark-

51

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens pris­

faktorer. I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapp-

hetsbetingad efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars upp­

gift är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en så­

dan styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas

vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det

sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag

i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av

enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmän­

nyttiga bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydel­

se. Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjä­

na som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde

och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.

Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu dis­

kuterade utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det före­

slagna systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhål­

landen som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till alt ej godtag­

bara hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde

komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt över­

stiger vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom upp­

står en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt­

ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt

förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger

hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt

åstadkommas.

För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.

Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen

utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. or­

det »väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning — varigenom en brist-

betingad, ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken för­

hindras. Häremot kan dock invändas att hyresnormen med en sådan tolk­

ning blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den

kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till

ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva

jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hy­

rorna. Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt

betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyres­

nivån för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av

detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bo­

stadsföretagens hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyrespröv-

ningen anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressätt­

ning kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på den allmänna hyres­

nivån. När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be-

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

52

aklas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.

Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt

få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äld­

re lägenheter torde därför den av de sakkunniga föreslagna jämförelse­

prövningen mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags

lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämp­

ligt att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet

avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det

torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad

med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det

möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från

hyresregleringen till en friare hyresmarknad.

Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett

uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda

regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som

kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har be­

kräftat denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hy­

ressättningen styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad där­

emot torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöj­

ningar som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa

samma hyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom

besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balan­

serad marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen

gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för

oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i

kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning

av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om hyres­

sättningen för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostads­

brist.

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 Åt år 1967

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utform­

ning och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den

i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att

normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på mark­

naden som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan

på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska fak­

torerna ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när eu hy­

resstegring kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas

från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.

Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör

grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag de­

lar också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt

uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy-

53

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna

när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte

någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.

Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att

uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar eller i någon annan värde­

mätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i

hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna pröv­

ning är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruks­

värdet är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara lik­

värdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de

normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Fn

lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet

att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall be­

stämmas. Om lägenheten i nagot avseende är av sämre beskaffenhet, bör

det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägen­

heten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som

nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större

och därmed mera rättvisande. Å andra sidan maste starkt understrykas,

att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämfö­

relseprövningen blir alltför skönsmässig.

Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut­

sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter

som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så

att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det

därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det

vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med

hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men

som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att

hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt

sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske

översiktligt.

Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelse-

prövningen bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägen­

heter för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempel­

vis att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga

närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera

påtaglig bostadsbrist.

I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera

någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenheterna — ett läge som måste

antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Up­

penbarligen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphy­

ror få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra

saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

54

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i

hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet

bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för

bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda

avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att

fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de

högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras

som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför

krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som över­

ensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall

inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en ned­

åtgående tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget

av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid

en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hy­

rans fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknads­

läge när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning

ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån

uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen

är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet

av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenhetsbe-

ståndet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperio­

den skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås

på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört

måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläg­

gande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram

till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran

även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.

Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå

varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos

lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i en­

lighet med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägle­

dande.

Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representa­

tiva jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas

i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på

jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till eu

ren skälighetsbedömning.

Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran

kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lä­

genheter. För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme

ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste

tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 11)67

55

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas

att man inte skall eftersträva någon detaljprövning. Jämförelsen skall som

de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter

hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för

jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en all­

män uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situa­

tionen på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en

höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det att hyrorna för lä­

genheter av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenhe­

ter med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en

förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.

Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det be­

lopp med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas

hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget

på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.

Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som

huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om

hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt

belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra

alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade

hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämför­

liga lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Begränsning av besittningsskyddet

Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittnings­

skyddet utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts for­

men av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålun­

da att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits

till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i mö­

blerat skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i

förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt

vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana

grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den

femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej

särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten

är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser en­

ligt hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten maste anses ringa, d)

hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller el­

jest givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

56

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i

annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta.

Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryg­

gare i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och

åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället

bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger

en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste

hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall

flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss

frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hy­

resgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prö­

vad. När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från

besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begräns­

ningen av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbe-

brytande grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittnings­

skyddslagen undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet så­

dana fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser

del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttids-

avtal, nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat

mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll

som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.

Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i

en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytan-

de grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande

grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av

sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för

sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunnigas förslag följer kommittéför­

slaget men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag

från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall

då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet

upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten en­

ligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till för­

längning av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och

kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lä­

genheter i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller

de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett

undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det

fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

57

De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det

följande.

Korttidsavtal

Gällande rätt. I nuvarande hyreslag har upplåtelse som grundar sig på

korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av

38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad

uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader.

Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korttids-

avtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta

används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användnings­

området för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som

är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening före­

kommer det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för per­

manent bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar där­

för tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal .från optionsprincipens

tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för

optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör

före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan

upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som

på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens

slut inbegrips under besittningsskyddet.

Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör full­

göra uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens

skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall

hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk

för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besitt­

ningsskydd skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför

att karenstiden begränsas till sex månader.

Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag

från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler

för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén

uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts till­

räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgrän­

sas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det

inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten att ute­

sluta vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. så­

dana som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller

uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem­

58

Kungl. Maj:ts proposition nr tbt år 1967

pelvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för

att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av

undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 §

2

).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet

inte mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från

området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av

del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas

av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst.

Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad.

Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att

sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det

är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bo­

stadsrätt eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i

möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestäm-

melsernas tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser

är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till

förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara

svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjek­

tets karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av

en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning -—•

egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som själv­

ständig bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han

behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis

under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppen­

bart att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta

det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga före­

slår under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestämmelsernas till-

lämpningsområde (44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffan­

de rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter.

Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

59

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att

anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening

värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas.

För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i

elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräk­

na att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrätts-

kommittén framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en

mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas

undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplå­

tarens bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd

bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de

sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal

rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet.

Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad

inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten.

Näringslivets byggnadsdelegation förordar att även avtal om total subloka-

tion undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rör­

ligheten i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under

begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som

avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta

behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet

att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägen­

het. Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd

för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses till­

räckligt att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av be­

sittningsskyddet som regel måste leda till att förstahandshyresgästen åter­

får dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste

undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med

rätt till förlängning

Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyres­

förhållandet att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom

att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allt­

eftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstift­

ningen om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet,

får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att op­

tionsrätten inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han

däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det näm­

ligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en options-

tvist på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid

framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid

utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

60

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter

det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse

härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll

som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal

undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsom­

råde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det

i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående

från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bo­

staden för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas

att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De

sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd en­

dast när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresför­

hållandet varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget).

Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlings-

nämnd eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestäm­

melserna om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt för­

behåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning

av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besitt­

ningsskydd har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader

och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många

yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att

avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyres­

förhållandets uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske un­

der förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, se­

dan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild

handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighets­

ägareförbund framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att

det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst

nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra

vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnads-

delegationen förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hov­

rätten för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den före­

slagna regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittnings­

skydd alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan

hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om

förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större

säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild

skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostads-

råttskommittén, häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

61

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyres­

gäst fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet

och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma ver­

kan skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda

parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets till-

lämpningsområde. Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna

regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresav­

talets löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att

en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet

Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar

inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i

allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande

natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplå­

telseformen såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en

kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten.

Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt.

Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets

tillämpningsområde (42 § 1).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning förelig­

ger en betydande svårighet, känd från hyresregleringspraxis, att dra gränsen

mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna

svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande

antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma

synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter

besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestäm­

mande av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av

möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av

de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall

åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möb­

lerade rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyd­

dets tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens

egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade

lägenheter.

En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående

möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga

kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

62

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan som

föranleder förverkande

Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger

förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är

förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indi­

rekta besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Ock­

så besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande

grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest på­

tagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens

har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen

långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förver­

kad, är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förver­

kande bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra

hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid

gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upp­

höra genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning

kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyres­

gästen gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag

medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller

komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att

hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrät­

ten anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första

punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller

lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få

till effekt att hyresgästen går miste om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall

riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande

för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa triv­

samma förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hy­

resgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör

äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmän­

het mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än iso­

lerade episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen ef­

ter tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det

gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges

att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än

som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han

inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

63

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att

rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen för­

verkat hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot

göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny

säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få sam­

ma rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den mo­

difikationen i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet

att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av

väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är

obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbe­

dömning bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det

fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens

slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyres­

gästen inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan

situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn

å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens

förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hy­

resavtalet. I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram

erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust.

Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina för­

pliktelser och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat in­

tresse för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet.

Beträffande annan misskötsamliet än sådan som föranleder förverkande

innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägen­

heten att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och

ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir

bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av

situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade

anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på

hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt.

Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas,

fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hy­

resvärdens intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyres­

förhållandet upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att

tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att

önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags

marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskyddshänseende för

hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större

eller mindre svårigheten att få annan bostad.

I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förläng­

ning av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. An­

nan misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besitt-

ningsskyddsbrytande grund utan går in under generalklausulen i andra styc­

ket 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

64

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Rivning och större ombyggnad

Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en in­

gående redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyres­

gästs avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna syn­

punkter på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet sär­

skilt i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning

av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet

redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av upp­

sägningar i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för för­

slaget till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild option sbrytan­

de grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvär­

dens rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock

rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till ge­

neralklausulen. Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså

att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att

optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av moti­

verad ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt

då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses

ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå

i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet

att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att

otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dess­

utom sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgäs­

ters intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan

det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogen­

het att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att

kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset

skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses

tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda till­

baka.

En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den

kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av

detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan

vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserli­

gen inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efter­

följande nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast

om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombygg­

naden, bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna-

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyres­

gästens lägenhet.

I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp

att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppen­

bart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggna­

den.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besitt-

ningsskyddslagstiftningen inte innehålla någon regel som innebär att en till-

ämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan

prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöran­

den med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt

dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intres­

set att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när

en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyres­

gästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed

hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen för­

utsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i prin­

cip bryter besittningsskyddet.

Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltef­

ter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av

besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarkna­

den. Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyres­

gästen att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför

svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat

skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersätt­

ningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflytt­

ningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad

med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostads­

förhållandena kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan

skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i

överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett rela­

tivt besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgäs­

ten tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med.

Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken

att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att

hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar

avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på

grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte

att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivnings-

kontrakt». Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsäg­

ningen ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall

att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej

3

Bihang till riksdagens protokoll

1967. 1 samt.

Nr

141

66

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än

som egentligen är nödvändigt.

Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda

bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller mot­

svarande eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är

det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen.

I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det

är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripan­

de art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvär­

dens påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgäs­

ten är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall

bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter

genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provi­

soriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är

omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att

prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör

förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller

hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivnings-

mognad skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslag-

stiftning. Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den

åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de

sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt ut­

redningens mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det all­

männas intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering.

Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i

princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna prin­

cip bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bo­

stad. Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stads­

samhällena inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför

hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde be­

trakta en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade

hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle

vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan för­

bundet på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten

vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt

besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att

rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgär­

der inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresse­

avvägningen som de sakkunniga dragit upp. RF däremot ifrågasätter starkt

om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen­

67

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnads-

verksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet

Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda

lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägen­

hetens avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid ock­

så ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd

fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, under­

visnings- eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på

bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hy­

resgästens intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en

ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till

ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den

lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad

omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgäs­

ten inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att

en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna

risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålei vara

obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för

något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan

att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyres­

gästen om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén före­

slår därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besitt-

ningsskyddsbrytande grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyres­

avtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle

vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller alt inte heller

i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och

lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besitt-

ningsskyddstvist. I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning.

De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att

man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få

disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget

på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att

intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituatio­

nen bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Ge­

nerellt sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i

rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att

genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för

annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som

regelmässigt stöder rivningsplaner.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

68

Remissyttrandena. Näringslivets byggnadsdelegation påtalar att de sak­

kunnigas motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkun­

niga å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra

brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittnings-

skyddstvist och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt

behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalan­

det bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även

stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till

bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 §

första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrätts­

lägenheter bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en

mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägen-

heten tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i all­

mänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens

räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och

den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare

och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder

en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relatio­

ner mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en

trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om

möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste va­

ra tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra

marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som

huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser

lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller be­

höver disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upp­

låtelsen avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostads-

rättshavaren vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och

för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantags­

lös. Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsäg­

ningsrätt på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha

stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom

kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i

att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett

i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma

förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte

heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

69

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge för­

längning uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra

stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunmiga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hy­

resförhållande beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand

beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller

lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad

till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i

lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren

har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker

att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bo-

stadsrättsinnehavaren. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa

annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skä­

ligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen

och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter

en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels

bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgäs­

ten skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning

till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor

i en- och tvåfamilj shus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångs-

förlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vid­

sträckt. Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall

upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättslcommittén anser att prövningen av besitt-

ningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med

den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när

bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att sj älv bo i den eller disponera

den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens

behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda

lägenheten för egen del.

HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet

inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.

Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmel­

ser i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan för­

eningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver

den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrätts­

havarens nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse.

Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att

hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt

men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom

mot bostadsrättshavaren.

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

70

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning

Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte rätt

till nytt hyresavtal, om hyresgästen sj älv lämnat anställning varav upplåtel­

sen var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upp­

hört samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till

nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övrigt när

det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den

i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskommitténs och hy-

reslagstiftningssakkunnigas förslag.

Hyreslagskommittén. En bostadsupplåtelse är betingad av anställnings­

förhållande om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra

om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren

som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bo­

stadsupplåtelse på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhål­

lande, föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst.

För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har

karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och

bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt

samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett

samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga samman­

kopplingen av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgif­

tens art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och

upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast

berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett

funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i

allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetspresta­

tionens värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem­

pel på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i

ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänst­

göringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästa-

re, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare

och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän

inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just

i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses

grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbets­

lönen är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både

hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen

utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog

tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan sålunda något op-

tionsanspråk över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper.

När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres-

71

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge

hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga

får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala

bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden

och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av

något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbets­

kraftsreserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att

tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för

annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över

till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hit­

hörande orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla

på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få dispo­

nera lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än

som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med

differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande nä­

ringsliv, finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör

det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad

till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin

arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer

hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den an­

ställdes bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är

tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband

råder mellan arbetsplats och personalbostad.

Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differen­

tierad sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den

andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man från­

går det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens in­

tressen annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande

svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anled­

ningen till att anställningen upphört.

Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte

tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder

utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga.

De sakkunniga erinrar inledningsvis om

att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits

av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besitt-

ningsskyddssynpunkt typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna

för

det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, ska­

par i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild

uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd.

Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkun­

nigas mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

72

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna

typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmel­

serna, använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs

i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att hyresbestäm-

melserna blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personal-

hyresbostad. Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen

förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdrag­

ningen blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad

de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd

enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i mot­

satt fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund

av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans

skälighet kan komma under prövning.

De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och

personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen

och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man

drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets hu­

vudsakliga syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid

torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhål­

lande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten

är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så domi­

nerande att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal

fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses

en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga

bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. Överviktsprinci­

pen torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser.

De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade

avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis

som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyres­

bostad. I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182).

De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopp-

lingsklausuler i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstri­

diga intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer

som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens

berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvud­

sakligen till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha

vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaff­

ningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Be­

träffande arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt

från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önsk­

värt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttnings­

klausul i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbets­

tagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

73

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar

de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhål­

lande har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om

hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller

annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens

regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig

på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig

lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens.

Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens till-

lämpningsområde är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande

sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste be­

bos av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna

tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med till­

räcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verk­

samheten skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kun­

na beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är

förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller

bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare.

De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas

nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållan-

dens upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga.

De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen

(1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning

även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till

sådant avtal.

Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorga­

nisation på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att

bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bo-

stadsupplåtelser som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivav­

talet. Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkor­

ligt dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de

sakkunnigas förslag.

De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av

besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbe-

stämmelserna. Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla

relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är

bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsäg-

ningsklausul i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som

grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon sär­

skild uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om av-

flyttningsskyldigheten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsre-

spit som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga

om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga

3

f

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj. ts proposition nr i41 år 1967

74

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första

stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden ut­

tryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är

bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida in­

skränkt att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som

i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verk­

ställa uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen

att flytta.

Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid

kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten

upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan

hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från

dagen för uppsägningen av hyresförhållandet.

De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste

dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art

oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga

över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den

förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej rimligen åläg­

gas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning

och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag un-

dantas därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen

nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den

som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande

uppsägningstidens längd.

De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns

för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns.

Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget

att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över

en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då

också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden

går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som inne­

bär att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten

upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år

från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också

uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första

upplåtelsen.

Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsre-

geln samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning

och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden ock­

så kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis

att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag

som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bo­

stadsmarknad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma

i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

75

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om för­

längning av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske

hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och upp­

gifter om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före av­

görandet. Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen

av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid

uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten

ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller

att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas

verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan pal -

terna.

Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskydds-

tvist av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen

ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis ut­

talas bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att

upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej

heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att för­

foga över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden

oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga

om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång

eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också

tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset

att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad,

när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bo­

stadsbeståndet kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvär­

dens rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av av­

görande betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Fö­

retagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. I en tredje grupp

av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens

åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat

sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med

differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen,

t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår

bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anstalla arbets­

kraft utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över

en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt in­

tresse som bryter besittningsskyddet.

Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyres­

förhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beak­

tande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att hyresgästen skulle bli

kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av

obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhål­

landen och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som

råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

76

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden

och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets spe­

ciella natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den före­

slagna tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbets-

givarens-hyresvärdens och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana

tall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör

leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande

av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för

avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor

att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upp­

hörande inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation

anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på be­

gränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning.

Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en

arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbets­

tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten.

Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten,

och förlängning hör därför medges i avsevärt vidare mån än när samban­

det tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besitt­

ningsskydd vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättiga­

de intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat

sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den när­

mare utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag.

Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbets­

givare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten

tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Nä­

ringslivets bgggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal

fors in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella

regier som ar avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa

har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen

och kommerskollegium tillstyrker också förslaget.

Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande

tdl personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av rela­

tionerna mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde

ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är

det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas här­

efter följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av

tjanstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser

av delvis indispositiv natur. I denna del anförs. I

I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor

som skola landa till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för-

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr ibi år i967

11

hållandet i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena

(prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det

utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av

kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna.

Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kol­

lektivavtal reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de av­

talsslutande organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav.

Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sak­

kunniga omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden.

När fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat.

I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari reg­

leras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande

rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan

i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana

hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i

1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över

huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser.

Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser

— även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsätt­

ningen skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom själv­

ständiga hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen.

Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra

något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reg­

lera lägenhetsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyf­

tat någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nu­

varande gränsdragningen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad

komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan

man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrens­

situationer mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna för­

handlingsordningen jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om

kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna

regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att

prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomsio-

len, nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvill­

kor men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning.

Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de

avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig

stöta på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med

kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis

indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegatio­

nens verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som

motiverar att gränsen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad slopas.

Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder

(bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningslcun-

görelsen) har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte an­

ledning förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle

bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya hyres-

lagens bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

78

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande syn­

punkter framförs nystatens tjänstebostadsnämnd.

Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det

gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall

tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 §

andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtel­

sen — skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet

att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att

hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta

om på grund av att tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen

varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med

vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på mot­

satsen. Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att

skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårsti­

den. Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förut­

sättningen för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens ut­

gång skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för

annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov

eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen

ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det

sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges

fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst

som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta

om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen

varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de

tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han

när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd

som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning.

Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande

sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst

skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa

hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för

vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått

ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses

i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende

av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhål­

landen som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden —

eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän

intresseawägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas

riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfris-

ten en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyres-

värden-arbetsgivaren har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

79

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstå­

ende intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har

att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband

med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet före­

slår att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande

synpunkter.

Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet

att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång —

avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets bgggnadsdelega-

tion framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är

att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbets­

givaren i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren

skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom.

Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns

inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens

längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas in­

tressen. Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi bety­

delsefulla företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verk­

samhet, om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker

därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs

av Sveriges fastighetsägareförbund.

Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har

för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det

gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a.

Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföre­

tagen, som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som

inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av

bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt

inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd

är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller

i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensom­

rådet av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstill­

fällen.

Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna

bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orter­

na en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthål­

las inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den

arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta

från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete.

Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra,

används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbets­

kraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör

det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar

alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med go­

da arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbe­

gränsad, skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

80

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom

den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit

hos företaget.

En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna

villor eller rad- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalifice­

rade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det

vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostads­

miljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen

av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju

kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad perso­

nal, som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde

nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotell­

typ — i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre

ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de

senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga

skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givet­

vis att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder

i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt

fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att

industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd

undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för

framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på

ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen ge­

nom förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om tre­

årsregeln gäller för en planerad bebyggelse.

Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommers-

kollegium, landstingsförbundet och KF.

Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslut­

ning till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 §

andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstalts-

väsendet regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst

utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att

binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är

dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad

finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande an­

stalter alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 §

fjärde stycket i förslaget.

LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än

två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör före-

ligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förläng­

ning inte bör få ske.

Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade

avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och

ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

Kungl. Maj:ts proposition nr 'Ht år 1967

81

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska före­

tagares riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd

inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras

anställning.

Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade

avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kol­

lektivavtal har föranlett skilda uttalanden. Fastighctsanställdas förbund ut­

trycker sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs

dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder

inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bo­

stadssektorn inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket

i förslaget. Näringslivets bgggnadsdelegation har ingen erinran mot för­

slaget att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal.

Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som

gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart

framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstaga­

re. TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att

träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelser-

na samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste

jämställas riksorganisation.

Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rätts­

principer att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpning­

en av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det

skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter fram­

förs av kommerskollegium.

Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 §

första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som

står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen in­

nehåller nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket se­

mesterlagen att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa

detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande

arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med av­

talet. Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt

att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organise­

rade och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgi­

vare och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade.

Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en

sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden

vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och vikti­

gare sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bo­

stad.

Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens

ordförande är följande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967

82

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal

om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än

arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren när­

stående bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en

förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgi­

vare inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses be­

hövligt att sasom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på ar­

betsgivarsidan för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första

stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att

arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om för­

enings- och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med

vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende upp­

dragstagarna med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka

lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal.

Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopp­

lade avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig

bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening hu­

vudsakligen kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskö-

tarna och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella

funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta

besittningsskyddet

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer

måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständig­

heterna i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få be­

hålla lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyres­

värdens sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämp­

ligen kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när

hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning

fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses

vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av sak-

lig natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt

eller skäligt att hyresgästen får flytta.

Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks

att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att

lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad,

att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyres­

rätten genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyres­

gästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyres­

värden i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera

lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet

ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm­

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

83

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än så­

dan som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller

skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga

skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsratt

i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att

fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lä­

genheten friställs.

Hyreslagstiftningssakkimniga. Enligt de sakkunnigas mening är det föi-

enat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där be­

sittningsskyddet kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erfor­

derlig vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid

finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler.

Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i

ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besitt­

ningsskyddslagen. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslag-

stiftning framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av

saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyres­

gästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billig­

het sprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget pa

bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till

växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklau­

sulen i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall för­

längas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhål­

landet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är

obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten.

Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats

förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har

ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder

den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också

här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall

först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i

betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar

den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten

i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14

s. 205).

Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som

förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses

ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid kort-

tidsavtal och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall

kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även

i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid

avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens­

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

84

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen.

Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av

att ett visst lägenhetsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för sär­

skilt bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort.

Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av om­

ständigheter på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det

fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behö­

ver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyres­

gästen få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på

bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen

skäligen bör fa bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara

av sadan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara

fråga om eu befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera

sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller

ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera

större utrymmen i huset.

Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besitt-

ningsbrytande klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittnings-

skyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts

i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något sär­

skilt undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet

av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lä­

genhet som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som

omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten

skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan väx­

la. Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig

själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan

i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till om­

ständigheterna i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyr­

ningar enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed auto­

matiskt utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för

möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möb­

lerade lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet

biir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar

i dessa föga betydande.

I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är

tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgäs­

ten anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om

hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt

efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, såsom hyresgästens

ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek

och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra

alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den

nya lägenheten.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hi år 1967

85

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälen närmar sig

gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en

regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt

de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte in­

föras. En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flytt­

ningskostnader eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i

stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsak­

liga besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa in­

stanser hör bostadsrättskommitlén, Sveriges fastighetsägareförbund, hov­

rätten för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stock­

holms rådhusrätt.

Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunni­

gas förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett vä­

sentligt intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få

upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är

fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas

praxis -— en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte

strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri

måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intres­

sena. Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstad­

komma en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext

av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämli­

gen tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresse-

avvägningen till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges

fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det

på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrå­

gasätter om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett

väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en

andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vi!ar

på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas un­

dan från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hy­

resgästens besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten

måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera

över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt

är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna

om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra

till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

86

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att för­

utse och rätt värdera.

Mot bakgrunden bärav är det med tillfredsställelse som man kan konsta­

tera att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla

på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande

motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskilj­

aktigheter av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besitt­

ningsskyddet när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som

framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsätt­

ningarna i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt

att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget

och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remiss­

behandlingen.

Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittnings­

skyddet till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda for­

men av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp­

ningsområde medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det

enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Den­

na metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommit-

téns förslag. Om eu inskränkning i besittningsskyddet utformas som en ge­

nerell begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i prak­

tiken exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresav­

talet upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos

överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestäm-

melsernas tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot in­

skränkningen i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbry-

tande grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för

att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag bär

hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom

medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en

inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt

undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittnings-

skyddsområdet och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget

dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt

avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkning­

en i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan par­

ternas intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.

Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besitt-

ningsskyddsbestäm melserna, nämligen att hyresförhållandet

upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del

av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger

laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

87

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning

om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd

saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslags-

kommitténs förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till

nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavta-

len, utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hy­

restidens längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyres­

förhållandet faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på myc­

ket kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd

under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens

utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den

betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken

kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, efter­

som avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av

hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd

inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för

vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle mot­

verka att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande ka­

renstidens längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som

är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägen­

het hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att

föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong el­

ler ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regle­

ringen har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag an­

ser förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget

utan sakliga ändringar.

Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning

till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.

Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med

förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det

följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att kort-

tidsavtalen aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår un­

dantag från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lä­

genheten utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer

förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget.

Regeln har inte satts i fråga av någon. Det finns dock några spörsmål som

förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det nu­

mera att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är sär­

skilt lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen in­

gång, eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.

att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

88

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägen­

heterna skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts

alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte

själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hy­

resgästen senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera

remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör

främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna

kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas

uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge

kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter

från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den

elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av

uj:>plåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i

andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas

någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor

uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kom­

mit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett

att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör själv­

fallet gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av

sin egen bostad.

I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens

egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett

undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och

alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En

sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad

också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har

därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget.

När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —

total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att

underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste

hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undan­

tag för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besitt­

ningsskydd är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering

skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får

ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är un­

dantagna från besittningsskyddet och att de nu diskuterade förhållandena

alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prö­

var om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som

strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra

förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde

få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna. I

I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från

besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

89

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att så­

dant förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhål­

landet varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha upp­

kommit, dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader

enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstift­

ningen om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hy­

resvärden genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.

Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hy­

resgästen att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid att reg­

lerna ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför med-

lingsnämnden eller rätten för att vara giltigt.

Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den fö­

reslagna regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad

begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från be­

sittningsskydd. Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse

skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om

överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att

medlingsnämnden skall godkänna avståendet.

Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna

inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från be­

sittningsskyddet. Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna

för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehand­

lingen framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset

av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. För­

slaget innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det läg­

ger en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget

skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämn-

derna. De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämn­

der. Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka

i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående

från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig

en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.

Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde där­

igenom komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform bär så stor

bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk

synpunkt.

På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besitt­

ningsskyddet skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller se­

nare men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio må­

nader skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte

vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant

godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall in­

riktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967

90

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om

förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i

en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till

förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag

bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skrift­

ligen. Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskydds-

bestämmelsernas tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenhe­

ter. Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i till­

räcklig grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten

att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en fak­

tor vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte för­

längs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör

enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda

fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyres-

lagskommitténs förslag anges de besittningsskyddsbrytande

grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som

fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i

stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som

särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upp-

hörandesituationer samlas under en generalklausul, som kompletteras med

relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yr­

kats att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges

direkt i lagtexten.

Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva

alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är där­

för ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna

ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall

göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl

att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall

ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan regle­

ring är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för

några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motiv­

uttalanden. Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byg­

gas om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning.

Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en

rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna

i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i

dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry-

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av

det följande.

Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grun­

derna. Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande

rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet

som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran

ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan

som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall

komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till för­

längning av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden

får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departements-

förslaget) eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan

mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).

Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyres­

gästen i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss mån bör

anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som

råder på orten i fråga.

De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om

hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad

som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av

det tiliämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid

ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte

att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större

ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att

skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd

detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsför­

hållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan

lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda

till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs.

ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad

med vilken han skäligen bör nöjas.

Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas

uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssitua-

tioner har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan

erinran vid remissbehandlingen.

Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från sam­

hällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhe­

ten inte hämmas av de hyresrätt sliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hy­

resgästen från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller

ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad

som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

92

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i

hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan.

Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden.

Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma

överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör

uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset

skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är

uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för om-

by§§na(ien. Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möj­

ligheter att anskaffa annan bostad bör komina till uttryck genom att det

för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hy­

resförhållandet upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör

brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brnkningsända-

målet, men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens

möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli den­

samma som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamåls­

enliga och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid

besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om be­

hovet för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver

förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fas­

tighetsägarens önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss

betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen

om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel.

Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens

avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra

som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen.

Över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyres­

förhållandet vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det

anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostads­

ändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör

(46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i eu- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyra-

ren innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall

vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för

avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skä­

ligt rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under re­

missbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen

uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostads­

rättslagen eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana

fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas

på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1961

93

lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med

bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att

hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6).

Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad

upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna

fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka

hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än

reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av

stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de

sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat

framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om

de besittningsskyddsbrytande grunderna.

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder

upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om an­

ställningen upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett

anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestäm­

melsen om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns

ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflytt-

ningsklausul har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den

ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjäns­

teavtal. Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besitt­

ningsskydd föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet.

Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga

tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal

som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa

fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende

av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflytt-

ningsklausulen tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av

denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder

och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar

hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtel-

sens värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen

av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte

anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga.

De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras

in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels

syftar förslaget till att hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli

tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda

till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal

som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller

delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgransk­

ningen.

Kangl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

94

För egen del ser jag på följande sätf på denna fråga. Hyreslagen är i vä­

sentliga stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestäm­

melser till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för

denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll

denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna

inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som före­

slås nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning

nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att

en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen

enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan en­

skilda, i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som under­

ordnad anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knap­

past i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa bety­

delse att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de

sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde

till att omfatta också tjänstebostäderna.

Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärden-

arbetsgivaren och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rätts­

förhållande även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt

1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan

kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställ­

ning av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och ar­

betare. Enligt fast praxis anses häri ligga alt kollektivavtal kan avse vill­

koren för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal

med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning

eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt

lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning

eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställ­

ning skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkom­

mit genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emel­

lertid också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande

bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså eu kon­

kurrens mellan kollektivavtalsområdet och hyreslagstiftningen.

Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna kon­

kurrenssituationen uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att

hänföra tjänstebostadsupplåtelscrna under hyreslagen. Det kan nämligen en­

ligt den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möj-

ligt att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal ta in bestämmelser

som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostä-

der. Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den

Praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I

varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således inne­

hållet i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

95

genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen

inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänste­

avtal. I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en

bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas där­

hän. Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurren­

sen mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur

tjänstebostäderna behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade

konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att

i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister.

Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkur­

rensfrågan är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektiv­

avtal inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att

ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollek­

tivavtal på detta område.

Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjlig­

heten att om deras förslag genomförs träffa kollektivavtal angående villkoren

för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de

inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbets­

givarorganisation genom kollektivavtal får komma överens med huvudorga­

nisation på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreg-

lerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är

bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De

annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begrän­

sad utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall

kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbets-

givar- och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget

ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske där­

utöver. Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslag-

stiftningens och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt

att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyres­

rättsliga besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollek­

tivavtal. Jag tar därför nu upp denna fråga.

Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts

gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att

tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min me­

ning är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst

för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal

reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också för­

klarat sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är

viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektiv­

avtal reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså

inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan sna­

rare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967

96

soin nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter

skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande

villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas

uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras

genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier

för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära

genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst

särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning.

De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för

förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något

behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkun­

nigas förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att proble­

met med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen

löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om

avtal, som enligt regeln i 1 § första stycket samma lag i och för sig skulle

vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande

som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektiv­

avtal endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör så­

dan verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra

därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att

upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också

skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för

att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kol­

lektivavtal kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med

att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall ut­

gå till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är

av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är

svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om

villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas

ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att

avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivar-

sammanslutning och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan.

Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmel­

sen i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avta­

let på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några

regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde

inte behövas.

Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstift­

ningen när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas

på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig

domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollek­

tivavtal. En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departements-

förslaget. Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att

Kungl. Maj. ts proposition nr lkl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967

97

hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handlaggas i en ord­

ning som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bor sa-

lunda få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittmngs-

skyddstvist inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten fån sadant

fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om

kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens provning,

måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den ar av kollektivavtals-

rättslig natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan

föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departements-

förslaget. I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdom­

stolen tillämpliga.

.

....

I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrattslig

fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillätet att gora

avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkun­

nigas förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen

i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och

om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir vi -

kor ligt dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal

skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns det

dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgastens nackdel från hyres­

lagens tvingande normer för hyressättningen.

Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttnmgs-

klausul bör tillmätas vid prövningen av om en hyresgäst skall aga rätt till

förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan

uppkommer endast i den män kollektivavtal enligt de förut behandlade be­

stämmelserna inte träffats angående besittningsskyddet.

De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyd­

det i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade

intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttmngsklau-

suler avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sallan beho­

ver ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter ska

kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berätti­

gat önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att

erbjuda goda bostäder åt de anställda. Ä andra sidan understryks vikten av

att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och

de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt

mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvagning

måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplata lagenhe­

ten åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att fa

bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intres­

seavvägning skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med

kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag.

Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound-

4 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111

98

gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna

fullgöras på rätt sätt. Hit hör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som

upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med

bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktka-

raktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. Beträffande

sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att

arbetsgivaren tår tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i till­

räckligt god tid för att tj änsten utan men för verksamheten skall kunna över­

tas av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som

torde ha denna innebörd.

Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som

åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas

uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som°ti-

den går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte

kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig

avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom

att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av av-

flyttningsklausulen. Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre

tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens

behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma

mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år

skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavväg­

ningen i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall

kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger.

När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna°treårsregeln är

det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflytt-

nmgsklausulen inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens

medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att tre­

årstiden gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till

hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan

anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen

för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens ut­

gång skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas ge­

nom att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse.

Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för

att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyres­

förhållandet är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem

som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses

alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av

en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till

lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för

tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårs-

tidens utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för­

Kungl. Maj :ts proposition nr U1 år 1967

99

langning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treår sregeln nämli­

gen på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år

från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas

enbart på det förhållandet att tjänsten upphört.

Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot

tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn

av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske

mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som

uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädar­

na för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den fö­

reslagna treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden

att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det

görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter

där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften

goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att av-

flyttningsklausulens verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid

intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till

hur lång tid hyresförhållandet bestått.

För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt.

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyres­

gäster som erhållit hostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger

ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att

vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hy­

resgäst som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäk­

rad ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster.

Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett

betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen

upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda

gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd

för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett

sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på

fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft

genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett sam­

hälleligt intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas.

Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbe-

stånd hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav

torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett

berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att

användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre ba­

lans uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att

utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bo-

stadsupplåtelser åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid fram­

Kungl. Maj :ts proposition nr 141 år 1967

över.

100

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i

besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenhe­

ten för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid

denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvar-

boenderätt fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under

längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remiss­

granskningen. Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan

emellertid mte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att

tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig

och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyres­

förhållandets längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett till­

fredsställande resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan

men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av

intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas

på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställning­

en upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en av-

flyttningsklausul som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör

därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tids­

gränsen överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt star­

kare besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter

tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt.

Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren__

hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av av-

flyttningsklausulen. Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det

första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att

få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att

lagenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid

löietaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyres­

marknaden, nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om

upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse

från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevis­

ningen i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid

bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna

synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt

arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åt­

gärden ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållan­

de Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rätts­

tillämpningen. Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur

iänge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppen­

barligen gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande

av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats

bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.

Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

101

förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört

och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §

första stycket 8).

Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hy­

resvärden vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av av-

flyttningsklausulen, bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall

förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det

skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick dispone­

ras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma an­

nat än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid

antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företags-

ägt och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att

över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i an­

slutning till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättning­

en av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen

lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren

tillhandahållit i en av honom ägd fastighet.

Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att

bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en

avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats.

Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbets­

marknaden kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i

frågan.

Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan

otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är

något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i

denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden för­

längs.

På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyres­

förhållande som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen

rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerli­

ga skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket).

De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av

besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder

ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu

är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås

skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid

av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i

fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas när­

mare i specialmotiveringen.

Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen

behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det—-

såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings-

102

klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet

varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en sär­

skild besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller

regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra

stycket).

Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul

tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland

komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen

från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att

bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt

att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog

att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att

hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska all­

mänt hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen.

I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet

inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa

hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under

remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats

och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att

tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen,

om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande

myndigheterna.

Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående

intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Det­

ta framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hy­

resregleringslagen gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av

att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresför­

hållanden eller på annat sätt är obillig. Häri ligger att det på hyresvärdens

sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsför-

slaget är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9).

De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör

utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle

föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt

väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

103

Sesittningsskydd utanför bostadssektorn

Inledning

I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under

första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav

på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den perma­

nenta hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om

skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller priori-

tetsrätt för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera

tillfällen under 1920- och 1930-talen.

I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslag-

stiftning (SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huru­

vida hyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån

för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besitt­

ningsskydd för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen

att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet

är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavande av

rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning

till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat

sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta.

Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvud­

regeln att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresav­

talet. Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal föreslogs

i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund

för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns

i 38—40 §§ hyreslagen.

Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans

vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyres-

sed eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om

lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera

omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för

den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är

förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning

av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens verksamhet

medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning

i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som

hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begräns­

ningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för

minst sex månader.

Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att

tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta heror på de särregler som in­

104

förts genom hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen. Enligt sist­

nämnda lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och

annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av

direkt typ (kvarboenderätt).

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid be­

sittningsskyddets utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bo­

stadsändamål och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för

bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, me­

dan besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift

att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare upp­

märksamheten på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden

föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om pris­

bildningens struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär

likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hy­

rorna för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta

variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsäg­

ning för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att

hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför

bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med

gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda säll­

synt att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från

tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostads­

sektorn välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att

beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en upp­

sägning. I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett

ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en

tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte före­

ligger. Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträf­

fande en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas

det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten.

Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud

som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom ut­

redning kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får

betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd

utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej så­

som för bostadshyresgäst genom förlängningsregler.

Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall

ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås där­

för en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar

hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har

105

giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga

också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra

eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskost­

nader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyres­

förhållandets upplösning samt förlust av kundkrets.

Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs

förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av

skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock

kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under

framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, sär­

skilt i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande

sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger

nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre

än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträck­

ning som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provi­

sorisk lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett

enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtek­

niska synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av

hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bak­

grunden av de särskilda förhållanden som rått på hyresmarknaden allt­

sedan lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system

utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle

vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittnings­

skydd i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för

bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli

olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sam­

manhänger med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att

hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokal­

sektorn tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom

bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruks­

värde är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknads­

värdet inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det myc­

ket svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelse­

prövningen i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren

inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besitt­

ningsskydd.

De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna

beaktas såsom ett mått på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av

om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning

4f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967

106

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att be­

akta ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett

ersättningssystem.

Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt

från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehand­

lingen av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårig­

heter skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättnings­

krav och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De

sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remiss-

granskningen påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträck­

ning undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör

bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för

den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Där­

igenom kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv

verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sak­

kunnigas förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett sär­

skilt avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera

att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla

kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom.

Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall

stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om för­

skott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år

undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytter­

ligare en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En rela­

tivt god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de

flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större

städernas centrala delar.

Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande

ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv

verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett

system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbild­

ning på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker

för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller

något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den

ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostads­

sektorn genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför

ett system med förlängningsregler.

Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening

ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt

skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens

med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De

sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller

107

upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att

ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att för­

länga hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran.

Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bo­

stadssektorn tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.

Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyd­

det för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av

de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostads­

sektorn har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, bygg­

nadsstyrelsen, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergöt­

lands, Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten

i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Bo­

rås, Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kom­

munförbundet, Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareför­

bund, HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska

byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sve­

riges industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen,

Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksför­

bund, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stads-

domare, SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund.

För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet

(utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas

förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län,

Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskam­

maren i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening,

Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation

samt Sveriges advokatsamfund.

För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittnings­

skydd för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utan­

för bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en

marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fas-

tighetsägareförbund att en marknadsmässig hyressättning inom denna del

av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn

till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer mark­

nadsvärdet för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besitt­

ningsskydd för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårig-

heter, framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla

bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på

mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde.

Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att

bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa

delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

108

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare

förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hov­

rätten att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande syn­

punkter kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som

särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanbud från

tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna ut­

formningen av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening an­

ledning räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängnings-

vägran kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske om­

fattande ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att

utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet.

Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och

lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl

motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga för­

hållanden inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hov­

rätten finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra

avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller sär­

skilt de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet

medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för

köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som

ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu av­

givna yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hän­

syn till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och

till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl

för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under options-

reglerna. Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åbero­

pas mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har för­

svagats med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som

de sakkunnigas förslag innebär.

I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala

län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sak­

kunnigas förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men

ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så

anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande

förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskam­

marens mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall bere­

das tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna

inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av samman­

lagt högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning

bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden

verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna

går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres­

109

gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskam­

maren i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokal-

hyresgäster har en hyreshöjande effekt.

I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd

för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvaran­

de optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom

denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks-

och industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller

under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfatt­

ning om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika

organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas

struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna

som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av han­

delskammaren i Malmö och av kommerskollegium.

Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett

hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägen­

hetens marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig

eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad

prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre

och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare

att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband

med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där från­

varon av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyres­

värden att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyres­

gästen. Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrät-

ten för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk

betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare

att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora

fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen.

Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse

för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är

nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaför­

bundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en

företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han

när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras

få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga in­

vesteringar och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena

att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar

detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet

från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av

stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i

sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen

är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa­

Kungl. Maj ris proposition nr i il år 1967

tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i sam­

band härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser

att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden.

Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses ge­

nom direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser

Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad

uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvar-

boenderätt, särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undan­

tagsbestämmelser. Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de

föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställan­

de skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning

kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyres­

gästen, även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersätt­

ningen och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsam­

fundet, som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full

ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig

utredning om dennas storlek.

Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation

framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid

tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår

att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket syn­

nerligen osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför

befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning

väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett

direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och

Hyresgästernas riksförbund.

HO

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Övriga frågor

Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyd­

det skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen

användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som

upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hy­

resgästen rätt till ekonomisk ersättning.

Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål

— en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga om­

ständigheter avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga.

Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägen­

heten används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelse­

ändamålet. Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta

kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och

in

detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sällan

närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal,

även om en något större del av lägenheten skulle brukas för bostadsända­

mål. Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobj ektet

med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for

visst slag av yrkesverksamhet.

Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten

att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upp­

låtelser av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta be­

sittningsskyddets tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta

även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upp­

låtelser, där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så är

fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande

av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten

tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot

upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel

eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika ar avsedd

att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen

starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de

besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter.

För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som

här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare

överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne an­

ställd — bostad samt att lägenheten också används som sådan. Kan bostads­

delen och lokaldelen utan olägenhet

särskilj

as, bör en uppdelning kunna ske.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt

erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget är

välbetänkt.

Besittningsskyddets tillämpningsområde

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att reglerna om besittnings­

skydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämp­

ning om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än

sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hy-

resupplåtelser utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser

att detta är önskvärt.

Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning

inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommit­

téns mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla

utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

112

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyres-

lagskommittén att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besitt-

nmgsskyddade området. I analogi med vad som förordats för bostadslägen­

heternas del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämp­

ning, om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än

nio månader i följd.

Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokal­

hyresgäst skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyres­

gästen. Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på

upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det

dock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna

bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avvi­

ker från besittningsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller

möter det hinder för parterna att i en redan uppkommen tvist komma över­

ens om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.

Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller att lokalhyresgäst

i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande

till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som

innebär att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen

innebär det större trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas

inför medlingsnämnd eller domstol.

I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran

vid remissbehandlingen.

K ungt. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Besittningsskyddsbrytande grunder

Hyreslagskommitfén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldig­

het inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyres­

gästen fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra

föreligga när hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att

stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen.

Även annan misskötsamhet från hyresgästens sida bör utgöra giltigt skäl att

vagra förlängning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rim-

Hg påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och

större ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållan­

det.

Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra

lägenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enligt

kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vägra

förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här

liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens

förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta

fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

113

som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens till­

komst men som han då försummade att upplysa hyresgästen om.

När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förläng­

ning av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit av

saklig art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betrak­

tande av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som

rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen

inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden

vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed

dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedöm­

ningen av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén

särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets

knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyres­

gäster beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén

finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyng­

den hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvär­

dens inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande,

när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller

lämna lägenheten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyres-

lagskommittén att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhål­

landet bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen

försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyres-

lagen. Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyres­

rätten förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig en för­

längning, om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt

hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig på­

följd.

Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte

utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt för­

slaget godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hän­

syn till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte för­

far på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avväg­

ning mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav

på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid,

minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen

annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyres­

värdens sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt

förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skade-

ståndsskyldighet. En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana

krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn

till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte

114

uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt

de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att an-

visningsskyldigheten självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen er­

bjuds lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas

annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyres­

kontraktet eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd

med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall någon

underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej föreligga.

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsam-

hetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bör innefatta

befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte

lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bör

dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande

kan anses strida mot god liyressed. För att hyresgästen skall kunna ut­

nyttja möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika

förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huru­

vida hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt moti­

verad.

Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det

med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för

hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkun-

ninga inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han

vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sak­

ligt skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyres­

värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett

sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera

lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs

i fastigheten.

Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara

av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till

hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana

omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lo­

kalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen

drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet

av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss

ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begrän­

sad tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid

den allmänna intresseavvägningen.

En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven

situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen, överens­

kommelsen bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättnings­

skyldighet inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts till följd av att

den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

115

i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyra-

ren om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och

upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombygg­

nad av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att regler­

na om korttidsavtal inte blir tillämpliga.

Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats

frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besitt­

ningsskyddet.

Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks för­

slaget av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund

tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyres­

värdens skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller

större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlig­

het med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen.

Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens

rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet fin­

ner det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffen­

het. I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster

som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet

ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på

avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyres­

rådets mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen

vid prövningen av om en uppsägning är skälig.

Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall

bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyres­

värden inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättnings­

skyldighet i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får

sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyres­

värdens vinst på åtgärden.

KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskydds­

lagen inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyres­

gästerna vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. För­

bundet vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmark­

nad införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet

som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångs­

punkt ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldig­

het för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen

finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad

tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga

föreslagit.

Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom

en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara

116

verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren fram­

håller att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vägas mot

det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av

en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontors­

lokaler. En sådan avvägning leder till en i någon mån friare prövning än

den de sakkunniga förordat.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Besittningsskydd och hyresvillkor

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall

inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig

hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyr essed eller eljest

är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation

betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning

av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden

efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat

för förlängning av hyresavtalet, bör skadeståndsskyldighet inträda så snart

den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kun­

nat få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyres­

spärren utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om

han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås

gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed

i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl

hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av

fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning in­

nan hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren.

Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta

hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet

för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet

Gällande rätt. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad för-

längningsvägran i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel,

hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar en­

ligt 38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade

med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde

på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadeståndsskyldighet

föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan

efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller

liknande art.

117

Hyreslagskoxnmiltén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad

förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar

enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning

på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt

förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyres­

gästens eller hans företrädares verksamhet.

Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat

den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med för­

hyrningen avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom

flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som

han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts

inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyres­

värdens samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontrakts­

brott och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till

ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska

hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från

dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera

kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller

i detta fall.

Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara

av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsäg­

ningar till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl före­

legat och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av

hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga

avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig

följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skade­

ståndet bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn

främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hy­

resvärden enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge

ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyres­

förhållandet upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar

som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefo­

gad förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden.

1.

Flyttningskostnader.

Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga ut­

gifter för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasi­

nering, utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d.

2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som

kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av

varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inven­

tarier inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats.

3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten m. m., som hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

118

gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på

egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande

kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden

normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt

att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i

detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till

sadana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarkna­

den och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel

på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän

karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättnings-

rätt bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med

samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala för­

ändring som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det

fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från

hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar

som avses här.

4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyres­

gästen bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten

skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning för­

anledd skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller

annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättnings­

rätten att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där

hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kund­

krets, exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för

kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtel­

ser av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande garageupp­

låtelser.

Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad

förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter

samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelse­

skada med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker

i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna

utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner

sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräknings-

norm bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyres­

avtalet finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana

fall sägas vara i en situation som starkt påminner om den en näringsdri-

vande expropriat befinner sig i.

Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten

till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättnings­

reglernas avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyres­

värden i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åt­

gärder i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an­

Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967

119

visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder

för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör själv­

fallet beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också

när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt

hyresavtalet.

De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyres­

gästen drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekono­

miska påfrestningar för hyresgästen. Det är därför angeläget att hyres­

gästen inte skall behöva vänta alltför lång tid pa den ersättning, vartill

han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängnings-

vägran. De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att

erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättnings­

reglerna fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av

hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog.

Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sak­

kunnigas förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och

ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrät­

terna i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämt­

lands län samt handelskammaren i Malmö.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna

går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder

hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handels­

kammaren i Sundsvall.

Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den

olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riske­

rar att gå miste om ersättningen, om han har att göra med en insolvent hy­

resvärd. Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyres­

gästens avflyttningsslcyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet

för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till,

om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att

ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår så­

som obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskost­

nader och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp

för den förlust avflyttningen vållar honom.

Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersätt­

ning för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lo­

kalen som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersätt­

ning skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den

förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att

göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det

rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

120

anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsätt­

ning. Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln in­

bjuder till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen

fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar som ökat lägenhetens

värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för

sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.

Anstånd med avflyttning

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst

vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta

tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden under­

rättat hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyres­

förhållandet eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlings-

förfarandet inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller

därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga fram­

håller att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att

behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum

med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta

förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet,

såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att

avflyttning skall ske tidigare.

Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan

enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flytt­

ningen. De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna

förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna

skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens

verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva

flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kun­

na meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden

eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada

eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflytt­

ningen.

Departementschefen

När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan

framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan

om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området

utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område

gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksam­

het av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd be­

tingas väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållan­

dets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som

hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

121

Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring överväg­

des ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för

det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott

som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i

form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hy­

resgäst kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarkna­

den och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs

också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle

komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning

av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde an­

tas motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna

av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytter­

ligare åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring.

Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig

bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av

hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda nä-

ringsidkande hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bak­

grunden av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssek­

torn under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och be­

sittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssek­

torn liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler.

Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt

hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersätt­

ning för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyres­

värden har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättnings-

rätt föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer

annat obilligt villkor för förlängning. Som ersättningsgill förlust räknas

dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom

som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som

genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den

förhyrda lokalen.

Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot

utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett

alltför svagt skydd.

Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittnings­

skydd som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har —

med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma

ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens

anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplös­

ning och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyres­

höjningar och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyres­

värden utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä­

Kungl. Maj:ts proposition nr Ul år 1967

122

ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för för­

längning, hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den

skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som

möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den för­

hyrda lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan kom­

ma att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig

att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för

besittningsskyddet pa lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt

för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgäster­

nas intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot för­

slaget från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet

ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna

inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare

görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överpris­

bildning och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt

besvärligt system.

Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse

för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter på­

verkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besitt­

ningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i be­

sittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyres­

förhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en

mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett så be­

tydande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelak­

tigt innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här

i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl

kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittnings-

skyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas

form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än när

det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen.

Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i lik­

het med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid

fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter

och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslä­

genheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhet­

lig. Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är

likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett

optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedöm­

ningen av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyres-

spärren i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrät­

ten skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks

i åtskilliga remissyttranden.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

123

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna

av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna

att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lo­

kalers inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som

ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste

vara en synnerligen vansklig uppgift.

Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reg­

lerna om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig

anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på

öppna marknaden för att få dess värde fastställt är sasom hyreslagskom-

mittén och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bo­

stadssektorn. Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett

optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste till­

mätas stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och

de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett

hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning

man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyror-

nas struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet

torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på

de olika slag av lokaler som förekommer.

Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn

är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrå­

gan på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till

följd av strukturförändringarna inom näringslivet.

Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när

det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en fö­

retagare, om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han

när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan

få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investering­

ar och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kre­

ditgivare är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har

det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbild­

ning, eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas accep­

tera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt be­

sittningsskydd. Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken pre­

ventiv effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreg­

lerna bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall

ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning,

om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån

bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till

sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna ut­

formas på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som

hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta

Kungl. May.ts proposition nr Ui år 1967

124

senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning

av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt

mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivi som en options­

rätt.

På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden

utanför bostadssektorn bör upprätthallas genom ersättningsregler.

Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler

än inom bostadssektorn uppkommer behov av en r e g e 1 som avgrän­

sar lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog

den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla

för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen använ­

das som bostad.

Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av

den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de

s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl

bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art före­

kommer i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det van-

ligt att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken

driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad

för rörelseidkaren.

Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittnings­

skyddet sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelser­

na. Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts

ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bo-

stadsinslaget inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinsla­

get skall lägenheten hänföras till bostadssektorn.

Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen in­

nebär enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragnings-

problemet. Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel

att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs

med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upp­

låtits huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomen-

tet dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas upp­

fattning.

Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bo­

stadslägenhet reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det

direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet

som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.

De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta be­

sittningsskyddets tillämpningsområde i två fall, nämli­

gen då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

125

följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej

alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll

föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet va­

rat nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling.

Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen.

De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bo­

stadssektorn. När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag

från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i

fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare katego­

rien av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlings-

nämnden eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits

i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hy­

resförhållandet varat mer än nio månader när förbehållet sker.

När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämp­

ningsområde har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag

föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkun­

niga tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer

än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås

att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall

förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjlighe­

terna att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmel-

sernas tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta

på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även be­

träffande lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämp­

ningsområde skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio må­

nader i följd under förutsättning att förbehållet godkänns av hyresnämnden.

När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt an­

sluter jag mig till de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbry-

tande grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa

hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer.

När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning

för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som

de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflytt-

ningsskäl är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran

att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen

för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl,

bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i för­

hållande till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning

mellan parternas motstående intressen bör alltså ske.

Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller

någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort­

126

satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven.

Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge be­

stämmelser om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och

ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur

rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittnings-

skyddssynpunkt. Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvaran­

de fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typ­

situationer regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses

ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs

till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul.

Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd mot­

sätta sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyres­

rätten är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även

annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande

medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning

framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till

last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för

hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande

liyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyres­

förhållandet anses föreligga.

I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sak­

kunnigas lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i an­

ledning av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om

den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttning­

en och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen

kunnat åtnöjas.

Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under re­

missbehandlingen. Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt

anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår

i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omstän­

digheterna i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att till-

lägga hyresgäst som driver näring en mera generell rätt till ersättning för

förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning.

Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer

som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i be-

sittningsskyddshänseende bero på en prövning av omständigheterna i det

särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning

eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för

den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset

för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgäs­

tens intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar

urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967

127

ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal

innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall.

De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av att s. k.

rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall

vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller

byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att

anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna

mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hy­

resvärden på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldig­

heten att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och

räknas från förbehållets tillkomst.

I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god

tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att

huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att

någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall

ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av

att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler

om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till

denna fråga i det följande.

En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamå-

let bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning för hyresvärden

att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation

genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga

grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryc­

kas i lagen. I detta fall får alltså generalklausulen tillämpas.

I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpning­

en att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om

det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten

skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde

inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag

kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövning

av villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmark­

nad med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att

vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägen­

heten betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en

hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig

uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid

prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den

hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren.

De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den

fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut

128

av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen

än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck

på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obe­

fogad förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra

som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden upp­

ställer annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är

obilligt.

De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan

alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten

efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde

böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat

av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldig­

het, bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att

han krävt för hög hyra.

Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad

hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets pröv­

ning innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt

min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det in­

direkta besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet

av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyd­

det framför optionsrättssystemet.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyres­

avtal angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e r-

sättning för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lä­

genhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Så­

dan ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflytt­

ning används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersätt­

ningsregler erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd.

Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt

besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens

ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till

följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär

emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust

ersatt.

I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet ut­

sträckts att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att

hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kost­

nader som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa

kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana

ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka

hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet

berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar

vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

129

gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan

skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verk­

samhet. Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall faststäl­

las enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anled­

ning av expropriation.

Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att närings-

drivande hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hy­

resvärden i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hy­

resförhållandets upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersättnings-

påföljd skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha en

betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda

i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den

avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart ut­

tryck i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från

principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran

är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid

med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att

göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det

värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden sam­

tyckt till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda

minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all

rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte sam­

tyckt till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft be­

fogad anledning räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana änd­

ringar. I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens er­

sättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad

till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och

därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning

tas upp i departementsförslaget.

Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersätt­

ningsanspråk skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att

avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även

om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför

innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vet­

skapen om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig

för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I

syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen

skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant för­

skott skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet

eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att

utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske

genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan.

5

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:is proposition nr lhl år 1967

130

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställ­

ning och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför

också i denna del ansluta mig till förslaget.

Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör

övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hy­

resvärden ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berät­

tigad till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar

av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan

bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. Fn generell skyl­

dighet för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall

te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda

fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för stäl­

lande av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan.

Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av

särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning

genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rätte­

gångsbalkens bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är

jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll.

Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fort­

satt förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att

gälla, vare sig hyresvärden har fog för sill vägran att förlänga hyresför­

hållandet eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning

dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperio-

den. Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med känn­

bara olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan

ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara till­

räckligt för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte

förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid

efter den avtalade hyrestidens utgång.

För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyres­

gästen skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss

tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att

kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då med-

lingsförfarandet förklarats avslutat, om inle medlingsnämnden av särskil­

da skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte på­

kallats, kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med

avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig

vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut.

Mot de sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehand­

lingen.

Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening

inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kom­

pletteras med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen

131

från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens för-

handlingsposition och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan par­

terna. Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till

grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare.

Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i

lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

132

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Personförändring på hyresgästsidan

Inledning

Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanfö­

ras fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett

personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt

till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hy­

resgästen utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan

upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det

enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den

andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgäst­

sidan kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att

begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett per­

sonskifte på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållan­

det förlängs eller upphör.

Substitution och total sublokation

Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte be­

rättigad att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller

överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag före­

skrivs sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall in­

hämta hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser

såväl substitution som total sublokation.

Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse

eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort fram­

ställning om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyres­

avtalet till upphörande i förtid.

Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det

första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyres­

gästens dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta

annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmel­

sen äger tillämpning på alla slags lägenheter. År lägenheten helt eller till

väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad

från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var

förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och

uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts

i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är

hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 §

första stycket 3 hyreslagen).

133

Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i

8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller

skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hy­

resrätten till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad

för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lagenhe­

ten, äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvär­

dens vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör

ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras

makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid

hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte ra­

der är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under

hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.

Tidigare reformförslag. I prop. 1948:212 föreslogs en bestämmelse om

rätt för bostadsbgresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i

sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen.

Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbe­

ståndet och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som

blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propo­

sitionen vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande

(L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets

grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande bostads­

brist men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lag­

stiftningen. Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna

i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhets­

byten. Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den

föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obe­

stridliga nackdelar. Det var inte helt ovanligt att en hyresgäst betingade sig

otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga trans­

aktioner skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om

den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lag­

stiftningen skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt

ökat arbete.

I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareför­

bund i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande,

vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna

sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möj­

liga utsträckning.

Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Be-

hovsprövning på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), att det inte kunde

anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt.

Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an-

Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967

134

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1!)67

förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentliet äga

giltighet.

b

Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för

af färshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den

5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan

lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet

i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvär­

den skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde till­

komma hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade famil­

jeförhållanden eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta

den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen.

I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på eu sådan

ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti

för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal

även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med

andra lagutskottets utlåtande (L*U 1947: 21) avslogs motionen under hän­

visning till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan

fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga.

Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355)

foreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under

minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att

utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlå­

telse av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagut­

skottet (L^U 1948:33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde

anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att

affarshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyres­

rätten och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som

stod i strid mot hyresregleringens syfte. I

I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens be­

stämmelse om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kom­

mit att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna

del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarkna­

den, då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr

bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras

ut pa nytt nar som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället

hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter eu avliden på ett pinsamt

satt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den med­

förde också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtel­

sen.

Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s.

62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltig-

förklara uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen-

135

heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde

för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av

skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett

obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, över­

låtelse i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyres­

värden vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vi­

dare att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det ange­

läget för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i döds­

boets intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsam­

mans med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kom­

mittén föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommit­

téns förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid pröv­

ning av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo över­

låtit eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid

i hyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att

den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne

eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt

förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.

Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande

överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén

frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför

ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna

fråga på följande sätt.

En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på

valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att

en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Häri­

genom främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostads­

miljö skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot

är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyres­

gäst. Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv

erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre

behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldig­

heten att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är

därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av triv­

samma bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare

förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning

av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarkna­

den. En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt re­

sultera i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets

angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande

med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bätt­

re ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock mte. Åtminstone

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967

136

för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande

hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli

sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kom­

mittén säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående över­

låtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud.

Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte bör få överlåta sin hyres­

rätt utan hyresvärdens medgivande, hör hyresgästen i princip inte heller ha

rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan.

Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommit­

téns förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta

hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av

hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens

död tillagts maken.

En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet

i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är

i tillfälle att för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägen­

het, önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom.

Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse

bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgäs­

ten. En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor

för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas

med andringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör

hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd

till åtgärden.

Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt

kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodel-

agare som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan

som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt

uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst.

Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd in­

hämtas före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substi­

tutionsrätt hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt

genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden upp­

säger avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana

fall.

Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknads­

situationer, innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägen-

hetsbyte. Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislag­

stiftningens ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från sena­

re tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit

möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfatt­

ning. Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda

lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

137

att få använda lägenhet som bytesobjekt som kan föreligga i situationer med

mera måttlig bostadsbrist kunna tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder.

Kommittén behandlar härefter frågan om och i vad mån en hyresgäst

som driver näring bör tillerkännas rätt att utan hyresvärdens samtycke

överlåta sin hyresrätt till lokalen i fråga. Genom hyresgästens arbete och

kapitalinsatser skapas ofta ett ekonomiskt värde som är knutet till den för­

hyrda lägenheten. Detta värde kan inte alls eller i vart fall inte utan väsent­

lig olägenhet överlåtas på annat sätt än i förening med rätten till lokalen.

Värdet kan ibland vara av ansenlig storlek. I den mån ett skäligt hänsyns­

tagande till andra berättigade intressen medger det, bör hyresgästen få en

rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig ifrågavarande värde. I valet

mellan att förbättra hyresgästens ställning i detta hänseende genom substi-

tutionsregler och att tillgodose hyresgästens intresse genom ersättningsreg­

ler finner kommittén det förstnämnda alternativet vara att föredra. Substi-

tutionsrätten bör emellertid i princip inte sträcka sig längre än som på­

kallas av dess syfte att bereda hyresgästen tillfälle att tillgodogöra sig det

värde som är bundet i lägenheten och som är att tillskriva hans verksamhet.

En lämplig begränsning uppnås om substitutionsrätten begränsas till fall i

vilka det är fråga om överlåtelse till någon som skall överta hyresgästens

verksamhet. Substitutionsrätt bör föreligga endast om hyresvärdens vägran

att medge överlåtelse är obillig. Som villkor bör vidare i allmänhet gälla, att

hyresgästen drivit verksamhet i lägenheten någon längre tid. Fem år har

kommittén här funnit vara en lämplig gräns. Det bör dock inte vara ute­

slutet för en hyresgäst som innehaft lägenheten kortare tid att få överlåta

hyresrätten om synnerliga skäl talar för det. Om hyresvärden vägrar sam­

tycke till överlåtelse, bör substitutionen vara beroende av domstols tillstånd.

I fråga om det föreslagna förbudet mot total sublokation framhåller kom­

mittén att det endast avser sådan rättshandling, varigenom hyresgästen

åt tredje man upplåter en självständig rätt att bruka lägenheten. En uttryck­

lig regel bör införas som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke,

när hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död begagnar den

gemensamma bostaden i avbidan på ett slutligt avgörande av substitutions-

frågan.

Kommittén har övervägt om total sublokation bör få ske utan hyresvär­

dens samtycke även i andra fall än det nyss nämnda. Det skulle då gälla

en rätt för bostadshyresgäst som på grund av sjukdom, förflyttning i tjäns­

ten eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av lägenheten

att med rättens tillstånd upplåta lägenheten till annan, om hyresvärden utan

skälig anledning vägrar att ge sitt samtycke. Kommittén finner att en sådan

regel skulle få större praktisk betydelse endast i fall när hyresgästen för

en längre tid är ur stånd att själv använda lägenheten. En sublokationsrätt

i sådana fall förutsätter emellertid för sin praktiska användbarhet att under-

hyresgästen ej har besittningsskydd i förhallande till huvudhyresgästen.

Kungl.Maj ds proposition nr 1

1

1 år 1967

5-f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

138

Från allmän synpunkt kan det inte vara till gagn att främja förfaranden,

varigenom lägenheter kommer att dras undan den marknad där man kan få

hyra bostad med tryggad besittningsrätt. Med hänsyn härtill har kommittén

inte ansett sig böra förorda sublokationsrätt i sådana situationer.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Inte heller de sakkunniga finner anled­

ning föreligga att övergå från det hittills gällande principiella överlåtelse­

förbudet till en allmän överlåtelserätt för hyresgästen. De sakkunniga före­

slår emellertid i huvudsaklig överensstämmelse med hyreslagskommitténs

förslag vidgade möjligheter för hyresgäst att överlåta hyresrätten även mot

hyresvärdens vilja. Även det nuvarande principiella förbudet mot total sub-

lokation behålls i de sakkunnigas förslag. Förslaget öppnar dock vissa möj­

ligheter för hyresgästen att i särskilda fall utan hyresvärdens samtycke få

upplåta lägenheten i andra hand.

De sakkunniga föreslår att hyresgästs make, som genom bodelning eller

skifte i anledning av boskillnad eller hemskillnad eller äktenskapets upp­

lösning tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, skall äga rätt

att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe (58 §).

Även annan med hyresgästen samboende än make föreslås få viss rätt

att utan hyresvärdens samtycke överta hyresrätten. I detta fall görs rätten

till substitution emellertid beroende av att domstol före överlåtelsen med­

delat tillstand till åtgärden. Sadant tillstånd kan meddelas bara om hyres­

gästen ej är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenheten och

därför önskar överlåta hyresrätten till någon närstående som han varaktigt

sammanboi med samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen

(34 § första punkten).

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att dödsbos nuva­

rande substitutionsrätt bör inskränkas. När det är fråga om bostadslägenhet

har dödsboet ett befogat intresse av att kunna överlåta hyresrätten till döds­

bodelägare som bebott lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen

eller till annan hyresgästen närstående, som utan att vara delägare i boet på

grund av varaktig anknytning till lägenheten intar väsentligen samma ställ­

ning som delägare. Substitutionsrätten görs beroende av att hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § andra punkten). Vägrar hyres­

värden samtycke till överlåtelsen, skall hyresgästen enligt förslaget vara

skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Till­

stånd skall kunna förenas med skäligt villkor (36 §).

Vad härefter angår frågan om lägenhetsbyten anser de sakkunniga att åt­

gärder måste vidtas för att främja rörligheten på bostadsmarknaden genom

att hyresgästerna i större omfattning än nu ges möjlighet att ordna sin

bostadsfråga genom byten. I många orter är det till följd av bostadsbristen

praktiskt taget omöjligt för den som har en hyreslägenhet att skaffa sig

annan bostad utan att lämna lägenheten i byte. Eftersom lägenhetsbyten kan

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

139

medverka till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och

särskilda förhållanden, är det ett betydande bostadspolitiskt intresse att

byten underlättas. Inhämtade upplysningar ger vid handen att hyresvärdar­

na i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet.

Det har emellertid gjorts gällande att lägenhetsbyte i åtskilliga fall inte

kunnat komma till stånd på grund av fastighetsägarens vägran. Även om

endast ett mindre antal befogade byten hindras genom att hyresvärden inte

vill lämna sitt samtycke, måste enligt de sakkunnigas mening olägenheter­

na härav anses så väsentliga att viss rätt för bostadshyresgäst att utan

hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte bör in­

föras i hyreslagen, om andra åtgärder inte visar sig tillräckliga. De sak­

kunniga har därför utarbetat förslag till bestämmelser om tvångsbytesrätt

för bostadshyresgäst (SOU 1966: 14 s. 357).

Under de sakkunnigas behandling av frågan om rätt till lägenhetsbyten

har emellertid Sveriges fastighetsägareförbund, i syfte att undvika en tvångs-

lagstiftning i fråga om byten, förklarat sig berett att i en deklaration till

landets fastighetsägare allvarligt uppmana dem att medverka till att befo­

gade byten smidigt kan genomföras. Ett förslag till deklaration har därvid

utarbetats (SOU 1966: 14 s. 361). Fastighetsägareförbundet har i anslutning

härtill förklarat sig komma att uppmärksamt följa utvecklingen efter utsän­

dandet av deklarationen och genom åtgärder i enskilda fall verka för att

deklarationen följs.

Under beaktande av fastighetsägareförbundets åtgärd som de sakkunniga

finner vara ett uttryck för en uppriktig strävan att på frivillig väg med­

verka till lösningen av en viktig hyresfråga och då det inte kan uteslutas

att en tvångslagstiftning skulle medföra en betydande belastning för med-

lingsnämnder och domstolar har de sakkunniga slutligen stannat för att fö­

reslå att bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte införs i hyres­

lagen. Utvecklingen på bytesområdet bör i stället avvaktas. En lagstiftning

i enlighet med de föreslagna bestämmelserna bör genomföras först om det

visar sig att frivilliga åtgärder inte är tillräckliga. En av de sakkunniga är

på denna punkt skiljaktig och förordar omedelbar lagstiftning om tvångs­

bytesrätt.

För näringsidkande hyresgäster föreslår de sakkunniga en rätt att över­

låta hyresrätten i samband med överlåtelse av verksamheten (35 §). Vägrar

hyresvärden samtycke till lägenhetsöverlåtelsen, är hyresgästen också i detta

fall skyldig att före överlåtelsen inhämta rättens tillstånd. Sådant tillstånd

får ej utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten

mindre än tre år. Tillstånd skall ej heller meddelas om hyresvärden har

befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Häri ligger liksom vid and­

ra fall av överlåtelse mot hyresvärdens vilja ett krav på att efterträdaren

skäligen skall kunna godtas som hyresgäst. Hyresvärden bör i allmänhet

inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i

Kungl. Maj ds proposition nr lil år t967

140

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

sitt ställe annat än om godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förplik­

telser. Till skillnad från hyreslagskömmittén anser de sakkunniga att nå­

gon prövning av överlåtelsens ekonomiska innebörd i syfte att hindra hy­

resgästen från att tillgodogöra sig hyresrättens marknadsmässiga övervär­

de inte bör äga rum. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa rörelsen

efter det värde som skulle ha gällt vid överlåtelsen, skall hyresvärden anses

ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Detsamma föreslås gälla,

om hyresgästens rörelse utövas i sådan lägenhet, som närmast är att bedöma

som bostadslägenhet, och lägenheten är upplåten under sådana förhållanden

som vid införandet av en tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst föreslagits

utgöra hinder för bytesrätt.

Bostadshyresgäst föreslås under vissa förutsättningar äga rätt att utan hy­

resvärdens samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand (39 §). Vägrar

hyresvärden sitt samtycke och kan förlikning ej träffas inför medlingsnämn-

den, har hyresgästen liksom vid överlåtelse av hyresrätten att före upplå­

telsen inhämta rättens tillstånd till åtgärden. För tillstånd fordras att hyres­

gästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Ett sådant skäl anges vara att

hyresgästen, exempelvis för att tjänstgöra på annan ort, bevista en kurs eller

fullgöra något uppdrag, inte kan begagna lägenheten under hyrestiden och

att det skulle medföra ej oväsentliga utgifter för honom att behålla lägen­

heten utan att kunna använda den. Vidare fordras att hyresvärden ej har

befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Den föreslagna under­

hyresgästens möjligheter att fullgöra vardnadsplikten anses här främst böra

beaktas. Det bör åligga upplåtaren att skaffa tillförlitliga upplysningar här­

om. Befogad anledning att vägra samtycke bör anses föreligga, när det är

fråga om sådan lägenhet, för vilken undantag förordats vid utformningen

av en tvångsbytesrätt.

I de sakkunnigas förslag har inte tagits upp någon bestämmelse om rätt

för hyresgästs make att utan hyresvärdens samtycke bruka makarnas ge­

mensamma bostad, när hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat

hemmet. De sakkunniga finner att en sådan rätt måste anses tillkomma

hyresgästens make utan särskilt stadgande.

Remissyttrandena. Ingen av de remissinstanser som yttrat sig över de

föreslagna substitutions- och sublokationsreglerna har förordat att det nuva­

rande principiella förbudet mot överlåtelse och upplåtelse utan hyresvär­

dens samtycke skall frångås.

De i sakkunnigförslaget upptagna bestämmelserna om undantag från över­

låtelse- och upplåtelseförbudet har i huvudsak tillstyrkts eller lämnats utan

erinran i det övervägande antalet remissyttranden.

Hyresrådet anser det inte motiverat att begränsa rätten att överlåta bo­

stadslägenhet till samboende genom ett krav på att den till vilken överlåtel­

se sker skall vara en hyresgästen närstående person. Bestämmelsen bör en-

141

ligt hyresrådets mening utformas så, att överlåtelse skall medges om detta

med hänsyn till samboendets varaktighet och övriga omständigheter synes

skäligt. Motsvarande synpunkter bör vara avgörande även när det gäller

dödsbos rätt att överlåta hyresrätten till den avlidnes lägenhet. Fastighets­

ägarerepresentanterna i hyresrådet anser att överlåtelse till annan än när­

stående inte bör tillåtas utan hyresvärdens samtycke.

Lagberedningen betecknar de sakkunnigas förslag till regler i dödsfalls-

situationen som ett steg bakåt. Beredningen anser det vara beklagligt om

dödsbo berövas den klara rätt att överlåta hyresrätten till godtagbar hy­

resgäst som nu föreligger. Att även rätt att överlåta lägenhet till dödsbo­

delägare skall förutsätta varaktig anknytning till lägenheten anser bered­

ningen väl mycket begärt, exempelvis när barn eller syskon vill tillträda

hyresrätten för att därigenom få en bostad. Liknande synpunkter framförs

av Hyresgästernas riksförbund, som i likhet med lagberedningen i första

hand avstyrker den föreslagna begränsningen av dödsbos substitutionsrätt.

Förbundet anser vidare att ovillkorlig rätt att överlåta lägenheten bör till­

erkännas hyresgästen, om hyresvärden inte senast under medlingsförfaran-

det uppger sina skäl att vägra samtycke. Något krav på att hyresgäst, som

önskar överlåta hyresrätten, skall vara förhindrad att själv begagna lägenhe­

ten bör inte uppställas anser förbundet.

I ett par remissyttranden framhålls att det kan föreligga ett legitimt in­

tresse att överlåta hyresrätt även vid andrahandsupplåtelse, om upplå­

taren inte längre behöver den förhyrda lägenheten.

Den föreslagna substitutionsrätten för hyresgäster som driver näring har

inte mött invändningar i något remissyttrande. Hyresrådet och Hyresgäster­

nas riksförbund anser i likhet med flera andra remissinstanser att förslaget

i denna del tillgodoser ett angeläget behov att förbättra dessa hyresgästers

ställning. Förbundet anser att det bör övervägas att anförtro medlingsnämn-

derna uppgiften att meddela tillstånd till överlåtelse. Arrendelag sutredning­

en ifrågasätter om det inte är riktigare att mera generellt tillerkänna hyres­

gäst substitutionsrätt beträffande affärslokal vid familjerättsliga fång. Lag­

beredningen påpekar att rätten att överlåta hyresrätt till affärslägenhet är

betydelsefull från kredit synpunkt. Kreditgivaren blir bättre ställd, om han

kan påräkna att såväl rörelsen som lägenheten kan överlåtas. Beredningen

anser det föreslagna förfarandet tungrott och uttalar sig för en mera vitt­

gående överlåtelserätt.

Sveriges advokatsamfund delar inte de sakkunnigas uppfattning att en

hyresvärd, som uthyrt en lokal till fysisk person bör vara skyldig att som

ny hyresgäst godta ett aktiebolag eller en annan juridisk person. Genom en

sådan åtgärd kan hyresvärden vållas beaktansvärda olägenheter eftersom

den verklige ägaren ständigt kan växla utan möjlighet för hyresvärden att

följa utvecklingen. Advokatsamfundet framhåller att det sätt på vilket hy­

resgästen sköter sin rörelse kan vara av direkt betydelse för hyresvärden,

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

142

exempelvis när en fastighet är uthyrd för hotell- och restaurangrörelse.

KF anser av liknande skäl att bestämningen »befogad anledning att mot­

sätta sig att hyresrätten överlåtes» bör ges en mycket vid tolkning när det

är fråga om överlåtelse från fysisk person till juridisk person.

De sakkunnigas uppfattning att de föreslagna bestämmelserna om tvångs-

bytesrätt tills vidare inte bör införas i lagen delas av det övervägande an­

talet remissinstanser. Flertalet understryker dock vikten av att den fortsatta

utvecklingen följs med stor uppmärksamhet och att en lagstiftning genom­

förs, om det visar sig att frivilliga åtaganden inte förslår. En omedelbar

lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst förordas av socialstyrelsen,

länsstyrelserna i Stockholms och Östergötlands län, stadskollegiet i Göte-

borg, Hyresgästernas riksförbund, TCO och LO samt Svenska byggnadsar­

betareförbundet. Också länsstyrelsen i Malmöhus län uttalar sig närmast för

en tvångsbytesrätt. Hyresgästernas riksförbund anser att det kan överläm­

nas åt medlingsnämnderna att meddela tillstånd till lägenhetsbyte. Förbun­

det anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadspro-

blem och att det därför kan accepteras att den föreslagna ordningen till-

lämpas endast i ort, där enligt Kungl. Maj :ts förordnande prövning av förs-

tagångshyra kan äga rum. Hyresrådet vill inte motsätta sig att man väntar

med tillämpningen av en lagstadgad bytesrätt i avvaktan på resultatet av de

åtgärder som fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att vidta. Enligt

hyresrådets mening talar praktiska skäl för att en bestämmelse om bytesrätt

redan från början införs i lagen men att dess tillämpning görs beroende av

Kungl. Maj :ts förordnande. Fastighetsägareförbundets åtgärder kan härige­

nom tänkas få större effekt och lagstiftningen sättas i kraft utan ytterligare

uppskov, om åtgärderna inte leder till avsett resultat. Hyresgästrepresentan­

terna i hyresrådet anser att tvångsbytesrätten bör genomföras omedelbart.

I fråga om den föreslagna rätten att upplåta en bostadslägenhet i andra

hand anser Sveriges fastighetsägareförbund att tillstånd till upplåtelse alltid

bör avse viss bestämd tid. Hyresgästernas riksförbund förordar att med­

lingsnämnderna utrustas med befogenhet att meddela tillstånd till upplåtel­

se. I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del godtagits av alla re­

missinstanser.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Partiell sublohation

Gällande rätt. Enligt nuvarande hyreslag är hyresgästen i princip be­

rättigad att inrymma främmande personer i lägenheten. Denna rätt får dock

inte utövas så att det kan uppkomma men för hyresvärden (23 § andra

stycket). Om så sker och hyresgästen inte på tillsägelse vidtar rättelse, är

hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet (32 §

första stycket 4). Är hyresgästens förseelse av ringa betydelse, kan hyresrät­

ten ej förklaras förverkad (32 § andra stycket). Om rättelse sker innan hy­

143

resvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt, äger han inte därefter åberopa

förseelsen som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten (33 §).

Hyreslagskommittén. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen tas

upp i kommitténs förslag men kompletteras med en regel av innehåll, att i

bostadslägenhet inte mer än hälften av rummen, köket därvid räknat som

rum, får upplåtas till begagnande av främmande personer utan att hyres­

värden samtyckt därtill. Kommittén finner en sådan begränsning påkallad

för att hindra att den som förhyrt lägenhet till bostad använder huvud­

delen av lägenheten för en omfattande rumsuthyrning. Med den föreslagna

begränsningen vinner man också att total sublokation och sådan partiell

sublokation som står nära den totala får en mera likartad rättslig behand­

ling än enligt gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att bestämmelsen

i 23 § andra stycket hyreslagen behålls oförändrad. Gränsdragningen mel­

lan

total och partiell sublokation bör enligt de sakkunnigas mening ske med

beaktande av hyresgästens förmåga att fullgöra sin vårdnadsplikt. Om hy­

resgästen upplåter hela lägenheten till annans begagnande, kan det pre-

sumeras att hyresgästen inte personligen vårdar lägenheten på samma sätt

som om han själv bodde där.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har i huvudsak lämnats utan

erinran vid remissbehandlingen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967

Rätt att överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra

Gällande rätt. Enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskydds­

lagen kan en personförändring på hyresgästsidan genomföras i anslut­

ning till att hyresavtalet upphör.

Skall hyresförhållande beträffande lägenhet som förhyrts av två eller flera

gemensamt upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem

och vägrar hyresvärden annan som har del i hyresrätten att överta lägen­

heten, kan hyresnämnden enligt 8 a § första stycket hyresregleringslagen

förordna om övertagande, om hyresvärdens vägran finnes obillig. En mot­

svarande rätt tillkommer medhyresgäst enligt 2 § första stycket besittnings­

skyddslagen. övertaganderätt kan enligt såväl hyresregleringslagen som be­

sittningsskyddslagen i och för sig ifrågakomma även om hyresrätten är

förverkad. Då samhyresgäster i allmänhet är solidariskt betalningsansvari-

ga, torde dock i regel ingen av dem kunna berättigas att överta lägen­

heten, om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning.

Make som inte har del i hyresrätten äger enligt 8 a § andra stycket hy­

resregleringslagen samma rätt att överta lägenheten som tillkommer sam-

144

hyresgäst, om maken bor i lägenheten. En motsvarande bestämmelse finns

i 2 § andra stycket besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att rätten till nytt hyresavtal

när två eller flera förhyrt en lägenhet tillsammans i första hand skall till­

komma hyresgästerna gemensamt. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet

utan stöd av ett optionsbrytande faktum, exempelvis för hyreshöjning, och

någon av hyresgästerna inte vill göra gällande optionsanspråk, skall sam-

hyresgäst vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan

åtnöjas med förändringen. Detsamma föreslås gälla, om någon av hyresgäs­

terna uppsagt hyresavtalet eller inte kan erhålla nytt hyresavtal därför att

han försuttit någon frist som är föreskriven för bevarande av optionsrätten.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet med stöd av ett optionsbrytande fak­

tum, som är att hänföra endast till någon av hyresgästerna, skall likaledes

gälla att samhyresgäst är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med detta. Sådan rätt skall enligt förslaget dock inte

tillkomma samhyresgäst, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upp­

höra till följd av sådan underlåtenhet att ställa ny säkerhet för avtalets full­

görande som avses i 31 § i den nuvarande hyreslagen. Kommittén anser att

det är förenat med påtagliga olägenheter att över huvud taget anknyta en

optionsrätt till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. En optionsrätt

måste om den inte i praktiken skall bli tämligen värdelös kombineras med

en i ätt att, utan hinder av hyresrättens förverkande, sitta kvar i lägenheten,

till dess optionsanspråket prövats. Längre dröjsmål med verkställighet av

förverkandepåföljd är ägnat att försvaga förverkandereglernas effektivitet

och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste medel att förmå hyresgäst

att fullgöra sina skyldigheter. För bifall till samhyresgästs optionsanspråk

måste fordras att hyresgästen är utan skuld till att hyresrätten förverkats

och att han skäligen kan godtas som hyresgäst. Det beteende som föranle­

der förverkandet är emellertid så gott som alltid att tillskriva samtliga hy­

resgäster, eftersom samhyresgäster nästan undantagslöst svarar solidariskt

för hyrans erläggande och normalt även för andra förpliktelser enligt hyres­

avtalet. En möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra op­

tionsanspråk gällande kan därför bara i enstaka undantagsfall leda till att

samhyresgäst får behålla lägenheten.

Enligt förslaget skall bostadshyresgästs make ha samma rätt till nytt hy­

resavtal som föreslagits för samhyresgäst, även när maken inte har del i

hyresrätten. Övertaganderätten föreslås dock begränsad till fall när maken

bär sm bostad i lägenheten. Makens existens kan då antas vara känd för

hyresvärden. Den föreslagna bestämmelsen syftar till att motverka att ma­

kens rätt att träda i andra makens ställe när hyresrätten till makarnas ge­

mensamma bostad genom bodelning tillagts honom går om intet genom att

hyresförhållandet bringas att upphöra innan bodelning hunnit ske. Hyres­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

145

gästens make har i optionshänseende jämställts med samhyresgäst. Härav

följer bl. a. att maken ej är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten

är förverkad eller avtalet skall upphöra till följd av underlåtenhet att ställa

ny säkerhet. Även i procedurhänseende har maken jämställts med hyresgäst.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I likhet med hyreslagskommittén anser de

sakkunniga att det är förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en op­

tionsrätt för samhyresgäst till situationer i vilka hyresrätten är förverkad.

De sakkunniga finner därför inte skäl att frångå den av kommittén före­

slagna begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än som föl­

jer av de sakkunnigas förslag att sådan underlåtenhet att ställa säkerhet som

avses i 31 § nuvarande hyreslag inte skall utgöra något absolut hinder mot

förlängning av hyresförhållandet.

Även de sakkunniga föreslår att hyresgästs make skall kunna berättigas

att överta bostadslägenhet som förhyrts av andra maken, övertaganderätten

har i likhet med vad som skett i kommitténs förslag begränsats till fall när

hyresgästens make har sin bostad i lägenheten. Att maken till följd av sönd­

ring i äktenskapet eller av annat skäl tillfälligt bott pa annat hall eller

att makarna ännu inte hunnit att flytta in i lägenheten, skall inte anses ut­

göra hinder för maken att överta en lägenhet som är avsedd som gemen­

sam hostad. Sådan rätt anses vidare böra föreligga endast när hyresgästen

uppsagt hyresavtalet eller — vid uppsägning från hyresvärdens sida — hy­

resgästen inte påkallat förlängning av hyresförhållandet eller inte är berät­

tigad till förlängning.

Enligt de sakkunnigas förslag kan make som inte har del i hyresrätten

berättigas att inträda såsom hyresgäst också när hyresrätten är förverkad.

Huruvida hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller först vid hyresti­

dens utgång är därvid utan betydelse. Har maken berättigats att inträda som

hyresgäst för återstoden av hyresperioden, blir makens rätt att få hyres­

förhållandet förlängt vid hyrestidens utgång därefter att bedöma enligt de

regler som föreslagits gälla för hyresgäst.

För att hyresgästens make skall få överta lägenheten fordras att hyresvär­

den skäligen kan åtnöjas med den ändring som detta innebär. Har hyres­

gästens make del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyres­

värden som regel inte anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Det­

samma bör gälla, om hyresgästen skulle kvarstanna i lägenheten efter det

den överförts på hans make. Är hyresrätten förverkad på grund av bristan­

de hyresbetalning, bör dock makens förmåga att i fortsättningen betala hy­

ran vara avgörande för hans rätt att överta lägenheten. Hyresvärden bör i

sådant fall anses skyldig att godta maken såsom hyresgäst endast om maken

förbinder sig att betala ogulden hyra för tid, varunder maken nyttjat lägen­

heten. Makens villighet att gottgöra försummelse som föranlett förverkande,

t. ex. att återställa en vanvårdad lägenhet i godtagbart skick, bör tillmätas

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

särskild betydelse vid prövning av makens anspråk att få överta lägenhe­

ten.

Bestämmelserna om makes övertaganderätt föreslås inte vara tillämpliga,

när makar förhyrt lägenhet gemensamt och båda sålunda står för hyreskon­

traktet. Är hyresrätten till sådan lägenhet förverkad, kommer någon över­

taganderätt inte i fråga.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att make som har del i hyres­

rätten inte skall ha rätt att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad,

kritiseras av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms rådhusrätt, bostads-

styrelsen, lagberedningen, länsstyrelsen i Gävleborgs län och bostadsrätts-

kommittén. Dessa remissinstanser anser det omotiverat att göra skillnad mel­

lan det fallet att make skrivit på hyreskontraktet och det fall att så ej skett.

Det framhålls i ett remissyttrande att bestämmelserna om rätt för make som

inte är medhyresgäst att överta lägenhet i sådant fall kommer att mista åt­

skilligt av sitt värde, eftersom hyresvärden kan tillse att båda makarna upp­

träder som hyresgäster enligt hyreskontraktet. Vidare anförs att hyresvär­

dens berättigade intressen kan tillgodoses genom kravet att hyresvärden

skäligen skall kunna åtnöjas med förändringen. Lagberedningen anser att

också annan medhyresgäst än make bör kunna få rätt till förlängning av

hyresförhållandet även om hyresrätten är förverkad, när han själv kan god­

tas som hyresgäst och hyresvärdens intressen i övrigt tillgodoses.

146

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Departementschefen

Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen att det i allmänhet

inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande överlåta

hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess hel­

het. Det har emellertid inte ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare

förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse till en person mot vilken det inte

finns något att anmärka från hyresvärdens sida. Saknar hyresvärden fog för

sin vägran, är hyresgästen därför inte längre bunden av hyresavtalet utan

kan säga upp detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande. En­

dast vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga.

Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare

tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjuk­

ning av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslags-

kommittén att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle

vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har

emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kom­

mittén har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt

överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostads­

miljö för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar

147

för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med

risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Den­

na uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser

att man i stället bör införa en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda

situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om

hyresvärden motsätter sig förändringen.

De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan

medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels utan särskild

prövning —- när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande

tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter pröv­

ning — när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar

överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor

med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hy­

resgästen närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande

dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserät­

ten. Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter före­

gående prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden

utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För närings-

drivande hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till

överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den

i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsät­

ter sig överlåtelsen.

Både hyreslagskommittén och de sakkunniga har utförligt uppehållit sig

vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlå­

telseförbud ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyres­

rätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. Fn tvångsbytesrätt

har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmak­

ternas sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om

rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig

till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådan­

de bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstift­

ningen inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen

från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda

lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd

omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till för­

nyat övervägande.

Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten

mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som

riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på

någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan

hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kom­

mitténs mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller

de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyres-

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

148

gäst till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att

underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostads­

fråga. Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför ut­

arbetats. Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka

till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av

en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, har de

sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare

inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig

mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i

den nya lagen.

De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att

överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit

stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt

för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många

remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu

införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om

bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att eu

lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den före­

slagna begränsningen av dödsbos nuvarande substitutionsrätt har kritiserats

i ett par remissyttranden.

Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas övervä­

ganden samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens be­

stämmelser om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av

hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte

på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén

utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det

stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt

rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även se­

dan han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i all­

mänhet och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför

uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats

även i den nya hyreslagen.

I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en

överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum

utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes

samtycke. Framför allt gäller detta när nagon hyr en lägenhet som gemen­

sam bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två

eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem

hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det när­

mast sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra

hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden mot­

sätter sig överlåtelsen.

Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min

Kungl. Ma j:ts proposition nr 141 år 1967

149

mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter

eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete

på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av

sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid

hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten.

Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapi­

talinsatser ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte

kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen

drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger en obegränsad rätt

att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses

vara en tillfredsställande ordning.

De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov

av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelse­

förbudet utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan så­

lunda i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna

del.

I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos

nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som döds­

bodelägare eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägen­

heten inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att

dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet

utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma över­

ens med hyresrådets praxis.

Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmel­

serna.

Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats

som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också

gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresreglerings­

lagen. Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhål­

landena på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytes­

rätt. När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen

har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan

lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångs-

bytesrätt är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyres­

gästen vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också

den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund,

betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden

bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas

i hyreslagen.

I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot

annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan

tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att

Kungl. Maj:ts proposition nr

f4f

år 1967

150

lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse äx- betydande. Som de sak­

kunniga anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten på­

kallade. Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt

långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emel­

lertid i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad

med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i av­

snittet om särskilda regler för denna hyresmarknad.

Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan

är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för

hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvär­

dens samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan

att olägenhet uppstår för hyresvärden.

Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell

sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök

räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor

skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större

slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna

med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkun­

niga har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till

partiell sublokation.

För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt

att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller be­

hövlig. Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning be­

höver inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts

vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal perso­

ner, t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, be­

höver en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum

inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrning-

en med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvär­

den, har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna

för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de

sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till

partiell sublokation bör bibehållas.

Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall

upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av

dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddsla­

gen annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar

överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts

hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av

nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egent­

lig mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på

aixnan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

151

förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid

eller vid hyrestidens utgång.

Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan med-

hyresgäst att överta lägenheten i samband med hyresavtalets upphörande

har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en regle­

ring som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertagan­

derätt inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad.

Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyres-

gäst att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar

förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet

utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhy-

resgäster normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det

förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En op­

tionsrätt skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att med-

hyresgäst får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst

att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i

princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att

inedhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituatio­

ner. Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst

undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet.

Till denna fråga skall jag återkomma i det följande.

Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del

i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förver­

kad. De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med

gällande rätt.

Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissin­

stanser ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostads­

lägenhet är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även

make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta

lägenheten även om hyresrätten är förverkad.

När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om

båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilket-

dera som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en

uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har

uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är så­

lunda båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom

kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgäs­

tens make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna

hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att ma­

ken tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet

med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, be­

reds tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag

ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

152

del i hyresrätten bör få rätt att inträda som hyresgäst även i förverkande-

situationer. Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som

formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förver-

kandesituationer. Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande

att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande

inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenhe­

ten, när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt

är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än

till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd

av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra op-

tionsanspråk gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det

fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till ma­

karnas solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är med­

hyresgäst och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna

hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet

för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk

från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund

av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hy­

resvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen.

Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har an­

fört.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Förfarandet i hyrestvister

Inledning. I allmänhet faller hyrestvister under allmän domstols kom­

petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att avflytta från den förhyrda

lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I orter där hyres-

regleringslagen äger tillämpning handläggs tvister angående besittnings­

skydd och därmed sammanhängande frågor av lokala hyresnämnder och

av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av all­

män domstol, i förekommande fall efter särskild handläggning inför med-

lingsnämnd.

Tvist i anledning av hyresförhållande skall enligt 10 kap. 10 § rätte­

gångsbalken las upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Talan

skall väckas genom ansökan om stämning. Sedan stämning utfärdats på

svaranden, skall förberedelse äga rum i målet. Vid denna skall målet be­

redas på sådant sätt att det vid huvudförhandlingen kan slutföras i ett

sammanhang. Sedan förberedelsen avslutats skall målet företas till huvud­

förhandling. Vid förberedelse och huvudförhandling som hålls i omedelbart

samband med förberedelsen är rätten domför med endast en lagfaren do­

mare. Vid annan huvudförhandling deltar lagfaren domare och nämnd i

häradsrätt samt tre eller högst fyra lagfarna domare i rådhusrätt.

Rätten att vädja mot underrättens dom är obegränsad. Efter en inle­

153

dande skriftväxling i hovrätten utsätts målet i regel till huvudförhand­

ling. Hovrätten äger dock utan huvudförhandling företa mål till avgörande,

om vadetalan medgetts eller hovrätten finner uppenbart att vadetalan är

ogrundad. Rör målet endast pengar eller sådant som kan skattas i pengar

och uppgår värdet av det, varom talan fullföljts, uppenbart inte till 1 500

kronor (motgångsvärdet), kan målet avgöras utan huvudförhandling, om

inte båda parterna begär sådan förhandling. Rör målet endast rättstillämp­

ningen, kan det på båda parternas begäran avgöras utan huvudförhandling,

om hovrätten finner uppenbart, att sådan ej behövs.

Möjligheterna att få talan mot hovrätts avgörande prövad av högsta

domstolen är starkt begränsade genom reglerna om prövningstillstånd. Så­

dant tillstånd kan meddelas om anledning till ändring i hovrättens dom­

slut föreligger (s. k. ändringsdispens). överstiger motgångsvärdet inte

1 500 kronor, kan prövningstillstånd meddelas endast, om det är av synner­

lig vikt för åstadkommande av enhetlig lagtolkning eller rättstillämpning

att målet prövas (s. k. prejudikatdispens) eller då målets avgörande har

synnerlig betydelse utöver målet självt (s. k. intressedispens). Meddelas

prövningstillstånd skall huvudförhandling i regel äga rum i målet.

Lagsökning är en summarisk process inom det allmänna domstolsväsen­

dets ram, vilken tillkommit för att möjliggöra en snabb och billig indrivning

av penningkrav som grundar sig på skriftligt fordringsbevis. Lagsökning

för ogulden hyra är relativt vanligt förekommande. Rätten kan i lagsök-

ningsmål förordna om hyresgästs vräkande. Endast skriftlig bevisning är

tillåten. Framställt betalningsanspråk kan inte ogillas i lagsökningsväg.

Kan betalningsskyldighet inte åläggas gäldenären, skall målet såsom tvis-

tigt hänskjutas till handläggning i ordinär process. Gäldenär som ålagts

betalningsskyldighet har rätt att söka återvinning och därmed erhålla pröv­

ning av sin betalningsskyldighet i ordinär väg.

Enligt 192 § utsökningslagen kan överexekutor i summarisk process för­

ordna att hyresgäst skall vräkas, om hyresrätten är förverkad eller bestämd

hyrestid gått till ända eller om i annat fall — utan att hyresrätten förverkats

.— skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrivs

som villkor att det är uppenbart att hyresrätten är förverkad och i de senare

fallen att hyresgästen ej visar sannolika skäl att han ändå äger sitta kvar

i lägenheten. Förfarandet är helt skriftligt och endast skriftliga bevis kan

förekomma. Bifall till avhysningsyrkandet utgör ej hinder för hyresgästen

att efter stämning utföra sin talan vid domstol. Talan mot överexekutors

utslag förs genom besvär i hovrätt och högsta domstolen. Även besvärspro-

cessen är skriftlig.

Ärenden enligt hyresregleringslagen tas upp av hyresnämnden i den

ort där fastigheten är belägen. Nämnden utgörs av ordförande och två andra

ledamöter. Ordföranden skall vara lagfaren om lämplig sådan person finns

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

154

att tillgå. De andra ledamöterna av vilka en representerar fastighetsägarsi­

dan och en hyresgästsidan utses av den kommunala beslutande myndighe­

ten på förslag av intresseorganisationerna. Ordförande och ledamöter i

nämnden erhåller arvode av kommunen, som även i övrigt har att bestrida

kostnaderna för nämndens verksamhet.

Innan hyresnämnden avgör ett ärende skall parterna som regel beredas

tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter.

Talan mot nämndens beslut förs hos hyresrådet.

Hyresrådet består av en lagfaren ordförande jämte sex ledamöter. Ord­

föranden skall vara erfaren i domarvärv. Av ledamöterna skall två repre­

sentera fastighetsägarsidan och två hyresgästsidan. Förfarandet inför hy­

resrådet är i allmänhet skriftligt. Kan ofullständighet i utredningen inte

avhjälpas genom hörande av part eller på annat sätt, äger hyresrådet åter­

förvisa målet till hyresnämnden. Genom utfärdande av cirkulär med an­

visningar har hyresrådet möjlighet att påverka hyresnämndernas prövning

av ärenden enligt hyresregleringslagen.

Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister ges möjlighet att till tvis­

tande hyresparters förfogande ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett

offentligt förlikningsorgan. Kungl. Maj:t äger på framställning av kom­

mun förordna att inom kommunen skall finnas en sådan nämnd för bi­

läggande av hyrestvister. Medlingsnämnden hestår av ordförande och två

ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans suppleant, vilka skall

vara lagfarna, förordnas av socialstyrelsen för två år i sänder. Ledamöterna

och deras suppleanter företräder partsintressena och väljs av kommunen

likaledes för två år. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna på

hyresmarknaden föreligger ej. Kostnaderna för medlingsnämndens verk­

samhet skall bestridas av kommunen.

Varje hyrestvist, som inte dragits inför domstol, överexekutor eller skilje­

män, kan hänskjutas till medlingsnämnden. Är tvisten anhängig hos dom­

stol, kan domstolen på begäran av endera parten förordna att tvisten före

målets avgörande skall helt eller delvis handläggas av nämnden.

Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnd, där sådan finns, tjänst­

göra som medlingsnämnd. Genom den kategorimässiga avvecklingen av

hyresregleringen har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnd

fått en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.

Hyreslagskommittén. Redan med hänsyn till att hyrestvister i allmänhet

faller under allmän domstols kompetens anser hyreslagskommittén att det

ligger nära till hands att låta även optionsmålen avgöras av sådan domstol,

oavsett om målet rör optionsrättens bestånd eller villkoren i nytt hyresav­

tal eller bådadera, önskvärdheten av att i optionsmålen ha tillgång till alla

de bevismedel som står till buds i process inför allmän domstol anser kom­

mittén vara ett annat skäl som med styrka talar för att hänvisa dessa mål

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

155

till sådan domstols avgörande. Från andra synpunkter förefaller det där­

emot kommittén tveksamt, om alla slags optionstvister bör gå till allmän

domstol. Kommittén erinrar om att den ordinära civilprocessen är ett kost­

samt förfarande och att de allmänna domstolarna på många håll är tyngda

av en avsevärd arbetsbörda. Att hänvisa optionstvisterna till allmän dom­

stols prövning utan att samtidigt vidta någon åtgärd i begränsande syfte

anser kommittén knappast tillrådligt. Om så skedde skulle en för hyres­

marknaden besvärande tidsutdräkt med målens avgörande lätt kunna upp­

stå. Tvister om villkoren i nytt hyresavtal skulle åtminstone under tiden

närmast efter hyresregleringens avveckling bli en för domstolarna mycket

betungande målgrupp.

Dessa förhållanden har föranlett kommittén att närmare undersöka möj­

ligheten att hänvisa sådana optionsmål som endast rör hyresvillkoren till

prövning av lokala specialdomstolar med särskild sakkunskap i hyresmark-

nadsfrågor och med uppgift att slutligt avgöra dessa mål. Kommittén fram­

håller att en sådan anordning skulle vara ägnad att befordra rättskipning­

ens snabbhet och minska processkostnaderna. Antalet specialdomstolar

skulle emellertid enligt kommitténs mening bli så stort att man inte kunde

räkna med att de överallt skulle få en tillräckligt kvalificerad sammansätt­

ning för att utan fara för rättssäkerheten kunna fungera som enda instans

i sådana mål. Ett system vari bevismaterialet i större eller mindre utsträck­

ning tillhandahålls av domstolens sakkunniga ledamöter får lätt till följd

att avgörandena grundas på uppgifter som parterna inte fått tillfälle att be­

möta, något som kommittén finner särskilt betänkligt, om domstolens av­

görande är utan appell.

Kommittén framhåller vidare, att mål som rör frågan om hyresgästen är

berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att flytta inte gärna kan hänvi­

sas till lokala specialdomstolar utan måste prövas av allmän domstol bl. a.

av det skälet att behovet av en enhetlig rättstillämpning måste bli sär­

skilt framträdande på ett rättsområde där det inte är möjligt att medde­

la mera precisa lagregler. I sådana mål kommer tvisten ofta att subsidiärt

angå frågan vilka hyresvillkor som skall gälla, om hyresgästen anses berät­

tigad till nytt hyresavtal. Kommittén anser att det skulle innebära för myc­

ken omgång, om ett sådant mål skulle behöva prövas av både allmän och

speciell domstol. Det skulle inte heller vara lämpligt att låta tvist om hyres­

villkoren avgöras av olika domstolar, allteftersom den var sammankopplad

med annan tvistefråga eller förekom fristående.

Kommittén avstår på grund härav från tanken att inrätta specialdomsto­

lar och föreslår i stället allmän domstol som prövningsorgan i optionsmål

av alla slag.

I syfte att begränsa tillströmningen av optionsmål till domstolarna och

att göra det möjligt för parterna att lösa tvister i mindre kostnadskrävan­

de former än civilprocessens föreslår kommittén att medling regelmässigt

156

skall äga rum i optionstvister. Kommittén förutsätter att parterna, när upp­

sägning av hyresavtalet skett, tar kontakt med varandra för att klarlägga

tvisteläget och söka träffa uppgörelse i saken. Kan parterna inte nå sam­

förstånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvärden meddela hyresgästen

att denne har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden

i hyrestvister, om han inte finner sig i att flytta. Försitter hyresgästen den­

na frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyresavtal. Medlingsnämnden

skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna.

Vid övervägande av frågan om medlingsnämndernas verksamhetsområ­

den finner kommittén en indelning, som ansluter sig till den judiciella in­

delningen, vara att föredra. Kommittén föreslår därför att en medlings-

nämnd skall finnas i varje stad med rådhusrätt och i varje domsaga, om ej

Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning. Medlingsnämnden föreslås be­

stå av ordförande och två ledamöter, förordnade av länsstyrelsen för en tid

av tre år i sänder. Till ordförande skall enligt förslaget förordnas lagfaren

person, om sådan finns att tillgå. Av ledamöterna skall en representera fas­

tighetsägarintresset och en hyresgästintresset. I ärende rörande lägenhet som

är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet skall hyresgästintresset re­

presenteras av ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lokal. Veder­

börande intresseorganisation föreslås ha förslagsrätt vid utseende av leda­

mot, varvid i allmänhet den som föreslagits skall utses till ledamot.

Vad angår förfarandet inför nämnden överensstämmer kommitténs för­

slag i allt väsentligt med 1939 års lag. Nämnden är dock inte skyldig att

framlägga medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för för­

likning saknas.

Kommittén anser att det bör åligga medlingsnämnden att tjänstgöra som

skiljenämnd, om part önskar hänskjuta hyrestvist till nämndens avgöran­

de. Som förutsättning härför föreslås gälla att tvisten enligt laga skiljeav­

tal skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att

klandra skiljedomen och att parterna utsett medlingsnämnden till skilje­

nämnd.

Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet

skall utgå av statsmedel. Någon skyldighet för part i medlingsärende att

utge ersättning för motparts kostnader anser kommittén ej böra stadgas.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid övervägandena rörande förfarandets

anordnande anser sig de sakkunniga ha anledning utgå från att flertalet

hyrestvister blir uppgjorda mellan parterna vid enskilda förhandlingar, ofta

under intresseorganisationernas medverkan. Att ett medlingsförfarande

verksamt kan bidra till att minska hyresmålens antal anser de sakkun­

niga uppenbart. För att inga möjligheter till förlikning skall gå förlorade

anses medling böra vara obligatorisk i flertalet hyrestvister. Antalet tvister

som förs vidare till rättsligt avgörande antas därigenom kunna avsevärt be­

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

157

gränsas, i varje fall om medlingsinstitutionen ges erforderliga resurser och

en stark ställning. Detta återverkar i sin tur på ställningstagandet till frå­

gan i vilken ordning kvarvarande tvister skall kunna prövas. De sakkun­

niga har efter ingående överväganden stannat för att som första prövnings­

instans i hyrestvister föreslå en specialsammansatt domstol, knuten till den

vanliga underrättsorganisationen.

Enligt de sakkunnigas mening bör medlingen vara skild från den fort­

satta prövningen. Medlingsorganet bör erhålla stora personella och admi­

nistrativa resurser. Det måste kunna verka med auktoritet och snabbhet.

Ordföranden bör vara särskilt lämpad för de speciella uppgifter det här är

fråga om och kunna sätta dessa framför andra göromål. Intresserepresen­

tanterna måste företräda ett rikt mått av sakkunskap och omdöme i hyres­

frågor. Medlingsdistrikten bör därför göras ganska stora.

Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande som skall vara eller ha

varit innehavare av domarämbete och två intresserepresentanter som leda­

möter (2 § i de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister). I

ärenden som rör hyresförhållanden utanför bostadssektorn skall den le­

damot som avses företräda hyresgästintressena ha erfarenhet av närings-

idkande hyresgästers förhållanden. Ordförande och ledamöter jämte supp­

leanter skall utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder, ledamöter efter för­

slag av styrelserna för de organisationer som på riksplanet företräder de

berörda partsintressena (2 och 3 §§). I varje län skall finnas en medlings-

nämnd, om ej Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning (1 §). Sådant för­

ordnande bör meddelas i län med stor folkmängd eller många större tätor­

ter. För Stockholm anses flera medlingsnämnder böra övervägas. Suppleant­

nämnd bör vid behov kunna arbeta vid sidan av den ordinarie. De sakkun­

niga anser att medlingsnämnderna bör ha fasta kanslier (5 §).

De sakkunniga föreslår att part skall äga rätt att påkalla medling i var­

je hyrestvist (81 § i förslaget till hyreslag). Vidare föreslås gälla som hu­

vudregel att domstol skall äga ta upp hyrestvist endast om medling ägt rum

i tvisten (82 §). Undantagen från regeln om obligatorisk medling avser

främst tvister av mera brådskande karaktär.

Medlingens centrala roll framhävs genom att i förslaget medlingsnämn­

den direkt åläggs att framlägga medlingsbud i vissa ärenden, vilka till anta­

let väntas bli dominerande, nämligen tvister angående förlängning av hyres­

förhållande rörande bostadslägenhet och villkoren härför samt förstagångs-

hyra (12 § andra stycket i förslaget till medlingslag). I övriga hyrestvister

skall nämnden framlägga medlingsbud, om det ej är uppenbart att förut­

sättningar för förlikning saknas.

Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden skall förlikningen

avfattas skriftligen och underskrivas av parterna (12 § första stycket). An­

tas framlagt medlingsbud ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

158

och överlämnas till parterna genast eller inom en vecka (12 § tredje styc­

ket). Parterna skall därefter i allmänhet ha två veckor på sig att överväga

förslaget. Underlåter parterna att inom föreskriven tid anmäla till nämn­

den att medlingsbudet förkastas, skall förlikning anses träffad i enlighet med

medlingsbudet. Passivitet från parternas sida föreslås sålunda leda till för­

likning.

De sakkunniga understryker vikten av att medlingsnämnden i sin strävan

att föra parterna samman kring en praktisk och rimlig lösning av tvistefrå­

gorna inte bortser från att parterna skall ha den rätt som lagen avser att ge

dem. Framstår det såsom uppenbart att ena parten förfarit olämpligt och

trätt den andres rätt för när, bör nämnden framlägga ett medlingsbud som

klart äi till förman för den part som inte felat. I annat fall kan förtroendet

för medlingsorganisationen rubbas.

De sakkunniga föreslår att nämnden skall äga företa besiktning — själv

eller genom ombud— av den lägenhet tvisten rör och föranstalta om annan

utredning som bedöms erforderlig i ärendet (It §).

Part föreslås själv skola vidkännas sina kostnader i medlingsförfarande

(17 §). Kostnad för besiktning och för annan utredning som nämnden för­

anstaltat om anses böra utgå av statsmedel.

I syfte att minska påfrestningarna på domstolsorganisationen och att

tillgodose parternas intresse av att snabbt och billigt kunna få en tvist av­

gjord föreslår de sakkunniga att parterna gemensamt skall kunna påkalla

att tvisten med för dem bindande verkan avgörs av medlingsnämnden genom

skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten i mera domstolsmässiga for­

mer. De sakkunniga framhåller att möjligheten att påkalla skiljedom är av

särskild betydelse i ett ersättningssystem såsom det som föreslagits beträf­

fande hyresförhållanden utanför bostadssektorn.

De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att det är olämp-

ligt att lata optionstvist som rör villkoren för förlängning av hyresförhål­

lande a\ göras av olika prövningsorgan allteftersom den är sammankopplad

med frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd eller förekommer fri­

stående. Att göra en avgränsning av besittningsskydds- och hyressättnings-

tvister i förhållande till andra hyrestvister finner de sakkunniga likaledes

vara förenat med betydande svårigheter. Det ofta föreliggande sambandet

mellan olika tvistefrågor och behovet av enhetlighet i rättstillämpningen

gör det angeläget att prövningen är densamma i alla slag av hyrestvister. En

sådan ordning anser de sakkunniga också naturlig, när besittningsskydds-

och hyressättningsbestämmelser tas upp i en permanent hyreslag.

De sakkunniga anser att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt

att parterna tillhandahålls en domstolsmässig handläggning av tvister, som

inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet, med tillgång till alla de

bevismedel som den ordinära processen erbjuder.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

159

Vid valet av domstolsform bör beaktas att tvister enskilda emellan sedan

gammalt prövats av allmän domstol, varför det ligger närmast till hands att

förlägga hyrestvisternas avgörande dit. Också från organisatoriska syn­

punkter är det förenat med vissa fördelar att låta hyresmålen prövas av all­

män domstol. Till förmån för specialdomstol framhålls möjligheterna till

partsrepresentation, vilken i hyresnämnderna ansetts vara en tillgång. Vidare

åberopas att parterna från hyresnämndsprocessen vant sig vid att vardera

parten skall stå sin kostnad och att krav framförts på bibehållande av den­

na kostnadsregel vid avgörandet av besittningsskydds- och hyressättnings-

tvister i första instans. Av principiella skäl är detta lättare att genomföra

inom ramen för ett specialförfarande än i en ordinär process. Det kan antas

att önskemålet om en relativt snabb process i hyrestvister bäst tillgodoses

genom inrättandet av särskilda prövningsorgan för dessa tvister.

De sakkunniga har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att

som första instans i hyresmål föreslå en till den allmänna underrättsorga-

nisationen knuten specialsammansatt hyresdomstol, bestående av under­

rättens ordförande och två ledamöter, av vilka den ene skall vara väl för­

trogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyres-

gästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande

av förvärvsverksamhet, skall dock sistnämnda ledamot ersättas av en med

näringsidkande hyresgästers förhållanden väl förtrogen ledamot. Liksom i

fråga om medlingsnämnderna föreslås att Kungl. Maj :t för en tid av fyra år

i sänder för varje län förordnar lämpligt antal ledamöter att tjänstgöra i

hyresdomstolar efter förslag av vederbörande riksorganisation på hyres­

marknaden. Hinder anses inte böra föreligga att till ledamot utse den som

är ledamot av medlingsnämnd. Den som tagit befattning med tvisten i med-

lingsnämnden är dock förhindrad att tjänstgöra som ledamot i hyresdom-

stolen vid tvistens handläggning där.

I fråga om rättegångskostnaderna vid hyresdomstolen föreslås gälla, att

vardera parten skall stå sina kostnader i besittningsskydds- och hyressätt-

ningstvister rörande bostadslägenhet (90 § första stycket förslaget till hyres-

lag). Har part genom vårdslöshet eller försummelse vållat motparten kost­

nad, skall dock ersättningsskyldighet kunna åläggas parten enligt bestäm­

melserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Anledningen till den föreslagna

avvikelsen från allmänna rättegångskostnadsregler anges vara — förutom

att parterna i hyresregleringsprocessen vant sig vid en sådan kostnads­

regel — att risken att drabbas av skyldighet att utge ersättning för rätte­

gångskostnader inte bör tillåtas avhålla hyresgäst från att söka rättsskydd

hos domstol. Av samma skäl föreslås att kostnad för syn och annan utred­

ning varom hyresdomstolen föranstaltat skall utgå av allmänna medel och

stanna på statsverket.

Från rättssäkerhetssynpunkt och av hänsyn till behovet av enhetlig rätts­

tillämpning anser de sakkunniga angeläget att en överprövning av avgöran­

Kungl. Mn j:ts proposition nr IM år 1967

160

dena i första instans av besittningsskydds- och hyressättningstvister kan

komma till stånd. De sakkunniga har därför avvisat en under remissbehand­

lingen av hyreslagskommitténs förslag väckt tanke på ett eninstanssystem

i mål rörande sådana tvister. De har inte heller funnit skäl föreligga att före­

slå en gemensam hyresöverdomstol. Alla hyresmål bör enligt de sakkun­

nigas mening kunna fullföljas till hovrätt.

I syfte att befordra en snabb handläggning av besittningsskyddsmål som

endast rör hyresvillkoren och mål angående förstagångshyra föreslår de

sakkunniga att hovrätten skall kunna avgöra sådana mål på handlingarna,

om inte båda parterna begär att huvudförhandling skall äga rum (88 §).

Hyresmål bör vara förtursmål enligt hovrätternas arbetsordning.

Med hänsyn till angelägenheten av att besittningsskydds- och hyressätt-

ningsmål samt substitutions- och sublokationsmål bringas till ett snabbt

avgörande föreslår de sakkunniga en begränsning av rätten att föra talan

mot hovrättens avgörande i sådana mål (89 §). Rätt att fullfölja talan i be­

sittningsskyddsmål föreslås föreligga endast om målet tillika angår fråga

huruvida hyresförhållande består, hyresrätt förverkats, uppsägning skett i

rätt tid eller till rätt upphörandetidpunkt eller bestämmelserna om besitt­

ningsskydd för bostadslägenhet är tillämpliga på visst hyresavtal. I fråga

om substitutions- och sublokationsmål föreslås att rätt att fullfölja talan

skall föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhål­

landet består eller hyresrätten förverkats. I mål angående förstagångshyra

skall enligt förslaget talan inte få fullföljas. Den föreslagna begränsningen

av fullföljdsrätten avser inte fråga om rättegångskostnad i hovrätten. De

sakkunniga framhåller att en begränsning av den rättsliga prövningen till

två instanser inte torde vara ägnad att inge betänkligheter från rättssäker­

hetssynpunkt, eftersom parterna före domstolsprövningen haft tillgång till

medling.

Remissyttrandena. Förslaget att inrätta en fristående statlig medlings-

organisation vinner anslutning i nästan alla remissyttranden. De sakkunni­

gas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att till­

handahålla parterna en domstolsmässig handläggning av de tvister som in­

te kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas i princip av det över­

vägande antalet remissinstanser. I fråga om valet av domstolsform för pröv­

ning av hyrestvister är meningsmotsättningarna däremot mycket stora. Fle­

ra remissinstanser befarar att den föreslagna organisationen blir helt otill­

räcklig för den tillströmning av tvister som kan väntas framför allt un­

der den närmaste tiden efter hyresregleringens upphörande och föreslår för

den skull att ett specialförfarande i någon form anordnas för de mest fre-

kventa hyrestvisterna, i varje fall under en övergångstid.

I remissyttrandena understryks allmänt vikten av att den föreslagna

medlingsorganisationen ges så stora personella och administrativa resurser

Kungl. Maj:ts proposition nr Ht år 1967

161

att antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande kan starkt

begränsas. Statskontoret anser att indelningen i medlingsdistrikt bör ske

med sikte på att varje medlingsnämnd skall få underlag för en någorlunda

kontinuerlig verksamhet som ger nämnden önskvärd erfarenhet och finner

från denna utgångspunkt en anknytning till länsindelningen lämplig. Sam­

ma uppfattning har socialstyrelsen, som anser lämpligt att medlingsnämnden

håller sammanträden i de större orterna inom länet och att partsrepresen­

tanterna i nämnden väljs lokalt för sådana orter. Liknande synpunkter

framförs av Göteborgs rådhusrätt. Flertalet remissinstanser anser emel­

lertid att medlingsnämndernas verksamhetsområden bör göras betydligt

mindre än de sakkunniga föreslagit. Nämnden anses i annat fall komma

att sakna tillräckligt ingående kännedom om de lokala förhållandena på hy­

resmarknaden. Hovrätten för Nedre Norrland förordar i likhet med flera

andra remissinstanser en indelning som ansluter sig till den judiciella.

Rekryteringsfrågans betydelse för distriktsindelningen framhålls av bl. a.

hovrätten för Nedre Norrland, hyresrådet, domstolskommittén och Förening­

en Sveriges häradshövdingar. Med länsvis organiserade medlingsnämnder

måste uppdragen som ordförande och ledamot bli heltidssysslor, vilket skul­

le medföra att det blir svårt att rekrytera tillräckligt antal ordförande och

ledamöter som uppfyller de höga kvalifikationskrav som uppställts. Att av­

dela erforderligt antal av de mest kvalificerade domarna för att uteslutan­

de tjänstgöra i medlingsnämnder skulle enligt domstolskommitténs mening

innebära en olycklig försvagning av rättsvården inom andra områden.

Frågorna om medlingsnämndens funktioner och om medlingsbudets in­

nehåll och betydelse har under remissbehandlingen tilldragit sig stor upp­

märksamhet och blivit föremål för delade meningar. Ett flertal remissin­

stanser anser att medlingsnämnden bör ha enbart medlande funktioner.

Svea hovrätt anser att medlingsnämnden bör bli enbart ett förliknings-

organ och framhåller att det torde bli betydligt svårare för domstolen att

förlika parterna, om någon av dem tidigare förkastat ett skriftligen avfattat

medlingsförslag. Om parterna ej kan enas bör nämnden endast konstatera

detta och hänvisa dem till domstol. Hovrätten för Nedre Norrland framhål­

ler att i ett förfarande, där medlingsnämnderna har skyldighet att framläg­

ga medlingsbud, nämnderna för allmänheten torde komma att framstå så­

som ett slags första instans och den efterföljande domstolsproceduren som

en överprövning av det framlagda medlingsbudet. En liknande uppfattning

kommer till uttryck i ett yttrande från en minoritet inom förvaltningsdom-

stolskommittén, som anser den föreslagna kombinationen av medlande och

dömande uppgifter knappast innebära någon lyckad lösning. Medlingen för­

lorar i effektivitet, om den utövas under hänsynstagande till dömande upp­

gifter, och den dömande verksamheten förlorar i kvalitet, om den influeras

av medlande uppgifter. Näringslivets byggnadsdelegation anser att det är en

riktig princip att rätten att fatta för parterna materiellt bindande beslut

6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967

162

med ett fåtal undantag skall tillkomma domstol och ej medlingsnämnden.

I syfte att stärka medlingsnämndens ställning så att antalet tvister som

går till domstolsprövning blir så litet som möjligt föreslår hyresrådet (ma­

joriteten) bl. a. att framlagt medlingsbud skall stå fast om ingendera par­

ten inom viss tid klandrar detsamma genom stämning till domstol. Med

hänsyn till nämndens kvalificerade sammansättning och regionella erfa­

renhet befarar domstolskommittén, liksom handelskammaren i Stockholm,

att medlingsbudet kommer att få avgörande betydelse för domstolarnas

ståndpunkt i framför allt hyressättningsfrågor. Detta är enligt kommitténs

mening inte lyckligt eftersom medlingsbudet enligt förslagets rekommen­

dationer kan komma att innehålla kompromissbetonade hyresvillkor, där

den föreslagna hyressättningen ligger ganska långt från den skäliga hyres­

nivån. Vidare kan befaras att parternas beredskap till eftergifter kan kom­

ma att hämmas av farhågor för att förlikningsvis gjorda och i medlings­

budet återspeglade eftergifter kan påverka domstolarna. Det bör därför

övervägas om inte medlingsnämndens uppgift bör antingen begränsas till

att söka förlika parterna och på deras begäran meddela skiljedom eller ock­

så ändras så att det skall åligga nämnden, sedan förlikningsförsöken miss­

lyckats, att avgöra hyrestvisten.

Förslaget att som första instans i hyresmål inrätta särskilda hyresdom-

stolar tillstyrks eller lämnas utan erinran av socialstyrelsen, länsstyrelserna

i Östergötlands och Malmöhus län, Hyresgästernas riksförbund, handels­

kammaren i Göteborg, LO, TCO, SABO, HSB och Svenska riksbyggen. Bygg­

nadsstyrelsen anser att det bör övervägas att begränsa antalet hyresdom-

stolar till en i varje hovrättsstad med liyresdomstolen som enda instans över

medlingsnämnden. Statskontoret anser att hyresdomstolarna i likhet med

medlingsnämnderna bör verka inom stora distrikt och föreslår att inom

varje län inrättas en hyresdomstol, vars avgöranden kan överprövas av en

för hela landet gemensam hyresöverdomstol.

Av de remissinstanser som avstyrker förslaget om hyresdomstolar för­

ordar det övervägande antalet att de hyrestvister som inte kunnat biläggas

under medlingsförfarande i princip skall handläggas av allmän domstol.

Hit hör Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö,

kommerskollegium, hyresrådet, länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs

län, lagberedningen, domstolskommittén, arrendelagsutredningen, förvalt-

ningsdomstolskommittén, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen

Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Sveriges juristförbund,

liandelskamrarna i Stockholm, Gävle, Karlstad, Örebro och Norrköping,

Sveriges fastighetsägareförbund, Kooperativa förbundet samt Näringslivets

byggnadsdelegation. Flera av dessa remissinstanser befarar emellertid att

domstolsorganisationen blir helt otillräcklig för den tillströmning av tvister

som kan väntas under den närmaste tiden efter hyresregleringens upphö­

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

163

rande och förordar för den skull att för de vanligaste hyrestvisterna sär­

skilda regler skall gälla under en viss övergångstid.

Till de remissinstanser som avstyrker de sakkunnigas förslag hör även

Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, överståthållarämbetet, länssty-

styrelserna i Stockholms, Södermanlands, Gävleborgs, Jämtlands och Norr­

bottens län samt bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser förordar

för de mera frekventa hyrestvisternas del ett specialförfarande, anordnat

på annat sätt än de sakkunniga föreslagit, i varje fall under en övergångstid.

Stadskollegiet i Stockholm anser att frågan om det rättsliga förfarandet bör

omprövas och sådana former konstrueras att inte ökade kostnader och större

tidsutdräkt uppstår än f. n.

Åtskilliga av de remissinstanser som anser att den rättsliga prövningen av

hyrestvister bör överlåtats på de allmänna domstolarna framhåller att lag­

stiftaren hittills varit återhållsam när det gällt att splittra domstolsorgani-

sationen i specialdomstolar. Enligt domstolskommitléns mening ligger det

ett mycket stort värde i ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Även

hyresrådet konstaterar att en genomgripande princip i vår rättsordning är

att specialdomstolar inte bör komma till användning utan alldeles särskilda

skäl. Hyresrådet anser i likhet med Stockholms rådhusrätt och arrende-

lagsutredningen att hyresmålen, även hyressättningstvisterna, på intet

sätt kan anses ha den svårhetsgraden eller vara av den speciella natur att

en särskild domstolsform behöver anordnas för dem. Rådhusrätten fram­

håller att, om särskild sakkunskap anses böra tillföras domstolen, detta bör

ske genom sakkunnigutlåtande och hörande av sakkunniga vittnen. Här­

igenom bereds parterna tillfälle till kontroll av de sakkunniguppgifter

som tillförs domstolen. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs råd­

husrätt, som anser att det inte kan accepteras att samtidigt ha represen­

tanter för en partsorganisation både i domstolen och som ombud för par­

ten. Rådhusrätten i Malmö befarar att genom partsrepresentationen all­

mänhetens tilltro till hyresdomstolarna och därmed också till de allmänna

domstolarna kan komma att undergrävas. Även häradshövdingeföreningen

anser att behovet av särskild erfarenhet och sakkunskap lämpligast kan till­

godoses genom att intresseorganisationerna medverkar på partssidan och i

utrednings- och bevisningssammanhang. Domstolskommittén framhåller att

en olägenhet med det föreslagna systemet blir att det processmaterial som

intresserepresentanterna fört in i målet kommer att vara okänt vid målets

överprövning. Kunskap om hyresförhållandena kan tillföras domstolen ge­

nom bevisupptagning och yttrande från medlingsnämnden. För prövningen

av tvistefrågor som är av främst civilrättslig karaktär måste den före­

slagna sammansättningen innebära en klar försvagning av första instans,

särskilt i jämförelse med rådhusrätterna med juristkollegial sammansätt­

ning.

I ett flertal av de avstyrkande remissyttrandena framhålls att det fram­

164

står såsom föga ändamålsenligt med en prövning av domstol, som har lik­

artad sammansättning som medlingsnämnden. Förvaltningsdomstolskom-

mittén uttalar att en sådan anordning där antalet enheter i den andra in­

stansen blir flera gånger så stort som antalet botteninstanser strider mot den

uppbyggnad som instansorganisationen i rättskipning och förvaltning tra­

ditionellt har.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att stora svårigheter skulle

uppstå på åtskilliga platser att tillsätta kunnigt folk såväl i medlings-

nämnderna som vid hyresdomstolarna. Enligt förbundets mening är parts-

representation nödvändig i medlingsnämnden men inte av så stor betydelse

i domstolen. Fastän förslaget från partssynpunkt kan förefalla tilltalande,

förordar förbundet därför att hyresmål efter medlingsförfarandet skall

handläggas av de allmänna domstolarna. Även Näringslivets byggnadsdele-

gation befarar att förslaget skulle komma att medföra inte obetydliga på­

frestningar på partsorganisationernas resurser.

Domstolskommittén uttalar att mot fördelarna av den rättssäkerhet som

domstolsprocessen allmänt sett bjuder måste nackdelarna vägas. Mot dom-

stolsprocessen talar främst de brant stegrade kostnaderna och den bety­

dande tidsutdräkten. Kommittén anser därför att det bör övervägas att

låta medlingsnämnden slutgiltigt avgöra de fall i vilka hyresvärden genom

sin uppsägning endast vill åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Li­

kaså bör övervägas att låta medlingsnämnden avgöra mål om förstagångs-

hyra och mål om tillstånd till substitution och sublokation. Samtliga dessa

mål kännetecknas av att de innefattar skälighetsavgöranden av en art som

domstolarna inte är speciellt skickade för. De mål där själva optionsrätten

är tvistig måste emellertid enligt kommitténs mening tillåtas gå till domstol.

Om i sådant mål tvist råder om hyresvillkoren, bör domstolen kunna hos

medlingsnämnden såsom ett regionalt, rådgivande organ inhämta yttrande

angående skälig hyra för den aktuella lägenheten. Liknande synpunkter

anförs av Stockholms rådhusrätt.

Frågan om särregler under en övergångstid efter hyresregleringens av­

veckling tas såsom i det föregående nämnts upp av ett flertal remissin­

stanser. Hyresrådet finner såsom anmärkts i annat sammanhang lämpligt att

under en övergångstid av några år bibehålla den nuvarande hyresregle­

ringen med den ändringen att det s. k. 6 §-systemet görs tillämpligt på

alla lägenheter i hyresreglerade orter. Anpassningen av hyresstrukturen

till en friare hyresmarknad skulle kunna ske under medverkan av hyresnämn­

derna, som har en betydande erfarenhet av bedömningar av detta slag, och

under hyresrådets kontroll. Domstolskommittén är också inne på en sådan

lösning.

Förvaltningsdomstolskommittén anser en utväg vara att visserligen över

hela linjen införa de föreslagna medlingsnämnderna men i varje fall för

de mera frekventa hyrestvister^, i första hand tvister om förlängning

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

165

av hyresavtal och om förstagångshyra, leda den fortsatta prövningen inte

till underrätterna utan till en central hyresdomstol. Det bör därvid över­

vägas att ålägga medlingsnämnderna att meddela utslag i stället för att

framlägga medlingsbud. Proceduren hos den centrala hyresdomstolen bör

som regel vara skriftlig men muntlig förhandling och bevisupptagning bör

kunna anordnas vid behov. Förfarandet bör göras tidsbegränsat och i

första hand avse det nya systemets inledande skede. Om efter exempelvis

en tioårsperiod de fullföljda tvisterna skulle visa sig ha nedgått till ett

måttligt antal, kan den speciella instansordningen upphävas och i fortsätt­

ningen klagan gå till allmän domstol. Två ledamöter i kommittén anser det

inte ens för en övergångsperiod kunna accepteras att vissa hyrestvister

skulle i första instans handläggas av nämnder med primärt medlande och

subsidiärt dömande funktion samt i andra och sista instans av en central

hyresdomstol med i princip skriftlig procedur.

Liknande synpunkter som förvaltningsdomstolskommitténs framförs av

Svea hovrätt och hovrätten för Nedre Norrland. Även överståthållarämbetet

och bostadsrättskommittén samt länsstyrelserna i Stockholms, Gävleborgs och

Jämtlands län förordar ett system med medlingsnämnder som första in­

stans och en central hyresdomstol som andra och sista instans. Länssty­

relserna i Södermanlands och Norrbottens län anser att det nuvarande

systemet med hyresnämnder och hyresråd i huvudsak bör bibehållas.

De sakkunnigas förslag om begränsning av rätten att föra talan mot hov­

rättens avgörande i besittningsskyddsmål samt substitutions- och subloka-

tionsmål tillstyrks av Stockholms rådhusrätt, Föreningen Sveriges stadsdo-

mare och arrendelagsntredningen. Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norr­

land, för va Itnin g s doms t o Iskommittén, hyresrådet, Sveriges fastighetsägare­

förbund och länsstyrelsen i Östergötlands län avstyrker förslaget under

hänvisning till att en fullfölj dsbegränsning motverkar önskemålet om ut­

bildandet av en enhetlig rättstillämpning. Domstolskommittén anser att

fullfölj dsrätten i princip inte bör inskränkas utöver vad som gäller för tvis­

temål i allmänhet. Möjligen kan tänkas den avvikelsen från bestämmel­

serna i 54 kap. 10 § rättegångsbalken att prövningstillstånd får meddelas

endast genom prejudikat- och intressedispens.

Regeln att vardera parten i allmänhet skall stå sina rättegångskostnader

vid prövningen av förlängnings- och hyressättningstvister i första instans

har kritiserats av ett stort antal remissinstanser. I allmänhet anses att den

enskildes rättsskyddsintresse blir bättre tillgodosett genom ordinära rätte-

gångskostnadsregler än genom den föreslagna bestämmelsen. Bland de re­

missinstanser som tillstyrkt eller lämnat förslaget utan erinran finns Sve­

riges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprin­

cipen att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt

nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kom­

petens. Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda

lägenheten kan i \issa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade

orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed samman­

hängande frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister

enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i före­

kommande fall efter handläggning inför medlingsnämnd.

I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om

lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i sam­

band med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen.

Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd

och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter

med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu förelig­

gande olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande,

Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt

förfarande i mål av hithörande slag.

De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas

för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att ge­

nom ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister

som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att med­

ling skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksam­

heten skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder -— i all­

mänhet en för varje län — med en domare som ordförande och en intresse-

representant för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning

inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och

hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande

mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Med-

lingsnämnden kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyres-

tvist genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande.

När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyres­

tvister har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl

frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förläng­

ning och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra

hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sam­

bandet mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma

i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av

rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som

inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig

ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbju­

der. Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna un-

derrättsorganisationen knuten specialsammansatt domstol. Denna avses

166

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

167

bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två

lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter

förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i

huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu

gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kost­

nader vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande

bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja

talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittnings­

skydds- och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sub-

lokation.

I remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlings-

organisation för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning.

Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhets­

områden bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyl­

dighet för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och

betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har

satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funk­

tioner. I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart med­

lande funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ.

De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nöd­

vändigt att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hy­

restvister som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så

golt som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder

det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser

har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som

inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prö­

vas i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämn-

der som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra

och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remiss­

instanser anser att det bör övervägas att låta medlingsnämnderna slutgil­

tigt avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och

sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som

domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också dom­

stolarna kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt

föranleder flera remissinstanser, som anser att en stor tillströmning av

tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett

specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för be­

sittnings- och hyressättningsmål och mål angående substitution och sub-

lokation.

På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har

som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lös­

ningar framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister

inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

168

meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i dom-

stolsväg. Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur

ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättnings-

tvister. Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd

och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda.

Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka

att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål

som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål,

som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av så­

dan hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostna­

der och med tillämpning av vissa bestämda normer fastställa hur stor hy­

ran eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra

muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som

skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunk­

ten i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn

till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till

stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läg­

gas till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen

kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedöm-

ning.

Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna

att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämn­

derna och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast

i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få

hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvär­

dens intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att ge­

nom bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit

mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning

såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak

balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad

avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet

och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också

ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande

myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu

sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av

lägenhet i andra hand.

Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och hy-

ressättningstvister som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen

kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol.

Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rätts­

säkerhetssynpunkt är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till

en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i

annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

169

enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från

den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tviste­

frågor av olika slag.

När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i

hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter.

Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög

grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall

medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås,

om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varand­

ra. De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas

genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt or­

gan. Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en vik­

tig roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas med­

verkan genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkun­

niga föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även

vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmanna-

domare med organisationsanknytning.

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av att ut­

rymme ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfaren­

het angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmark­

nadens organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt

att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställan­

de. Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att be­

mästra den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och

övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berät­

tigat att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna

numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassning­

en till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svå­

righeter. Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remiss­

instanser påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för över­

gångsskedet.

En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att

hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation

som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna,

innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att be­

gränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfarandet

utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sak­

kunnigas uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämn­

derna blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsom­

råde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det

av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbe-

tande, i den mån arbetsbördan har sådan omfattning att detta är motiverat,

6f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

170

och lian bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Admi­

nistrativt bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara

helt fristående från domstolsväsendet.

Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hy-

restvisterna ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt

avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta

sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant

sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna

och hyresrådet.

Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild samman­

sättning i hyrestvister vill jag framhålla följande.

Det är en grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga

utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit

denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som

f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min

mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara

av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell

sammansättning.

Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett

regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvis­

terna. Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mång­

dubbelt flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse

instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta

gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i

stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från

denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende.

Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå in­

rättande av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda

utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga

prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen

av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att

partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna.

Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna

är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under re­

missbehandlingen. Jag vill för egen del särskilt framhålla att en sådan sam­

mansättning av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på med-

lingsnämndernas verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av

partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga

i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämnd­

organisationen. En sådan ordning är olämplig från organisatorisk synpunkt

och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är

i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

171

förslag genom en annan lösning, som dessutom har den fördelen att man

i fråga om eu stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera

koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget.

På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattning­

en att förslaget om inrättande av hyresdomstolar hör frångås.

De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan be­

handlas i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medver­

kan av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första in­

stans likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen

överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna

och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behand­

lingen kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på

följande sätt.

Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlings-

nämnden och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av

medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan

förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet bör inne­

fatta en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som före-

bragts inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som

nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hän­

visas att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom

framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att

man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet.

Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyres­

gästen att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkas­

tat medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämn­

den benämnas hyresnämnd.

Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet

gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen här­

av skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätter­

na i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en ef­

fektiv medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att

rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte

att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte

onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande

ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså

kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt.

Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i

en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör

vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlå­

tande. Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning

som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör

dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

172

större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalifi­

cerad genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från

organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en kon­

centration. Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län,

företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att

i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan

ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att av­

skära fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor.

Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstans-

system i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första

instansen — hyresnämnden —- tillämpar ett mera informellt förfarande i

vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Ge­

nom att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas

medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas för­

slag kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under med­

verkan av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera

renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som

enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.

Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträf­

fande övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till suhstitution

och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvis­

terna. Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller

hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att beslu­

ta i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den

särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfaran­

det bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt.

Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas.

I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlings­

organ och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmäs-

siga prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den

särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså

kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens be­

stämmelser.

De sakkunniga har föreslagit en rättegångskostnadsregel beträffande be­

sittningsskydds- och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten

skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad

under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de

sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på

hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kost-

nadsregel. Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyres­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

173

gästorganisationerna samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför

inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt.

Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter av­

vecklingen av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I sär­

skild grad gäller detta hyresprocessen. Övervägandena på detta område

måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med ut­

vecklingen. Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att för­

farandet i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp

till prövning på nytt när erfarenheter vunnits av den friare hyresmark­

naden.

Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt.

Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli

nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall

handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt

sätt få prövas i budgetarbetet.

Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta

slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och

verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör be­

handlas i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det

följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin

lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör

organisationsfrågan utredas i särskild ordning.

Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av

vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna

och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa

försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med ut­

gångspunkt därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kom­

mer att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för

hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyres­

rådet.

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

174

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler

om avvecklingen av hyresregleringen

Inledning. I de tidigare avsnitten har ofta framhållits att frågeställning­

arna är i viss mån olikartade när det gäller orter med en balanserad hyres­

marknad och orter med påtaglig bostadsbrist. Detta förhållande har också

kommit till uttryck i den gällande lagstiftningen. Hyreslagstiftningssak-

kunniga har visserligen eftersträvat att skapa en hyreslag med enhetliga

bestämmelser för alla typer av bostadsmarknad men de har inte helt kunnat

undvika särskilda regler för orter där påtaglig bostadsbrist råder. Vid

remissbehandlingen har förhållandena på bristorterna väckt särskilt in­

tresse och flera förslag om särregler utöver vad de sakkunniga föreslagit

har lagts fram.

En fråga som har nära samband med förhållandena på bristorterna är

avvecklingen av hyresregleringen.

I den följande framställningen behandlas först vissa frågor om särskilda

regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist och därefter avvecklingen

av hyresregleringen. De frågor som tas upp i den förra delen är hyressätt-

ningen på bristorterna, de sakkunnigas förslag om s. k. förstagångspröv-

ning av hyra samt behovet av en lagfäst rätt att byta lägenhet.

Enligt hyreslagen äger parterna fritt a.vtala om hyrans storlek. Denna av­

talsfrihet sattes ur spel, när bostadsbyggandet i samband med utbrottet av

det andra världskriget kraftigt minskade och brist uppstod på såväl bostä­

der som lokaler. I syfte att hindra att knappheten på lägenheter framkal­

lade en alltför kraftig liyresstegring infördes sålunda år 1942 genom hyres­

regleringslagen kontroll av hyrornas storlek. Denna lag innehåller två skilda

system för hyreskontrollen. Det grundläggande systemet behandlas i 3 § i

lagen. Systemet karakteriseras av att hyran skall prövas och fastställas i

förväg av myndighet, nämligen hyresnämnd och vid överklagande av hyres­

nämndens beslut hyresrådet. Det andra systemet är reglerat i 6 § och inne­

bär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på

lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas som bostad

och som inte hyrs ut möblerad, dels på lokal vars hyra den 1 januari 1942

inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt

3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära

högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Från

175

denna huvudregel görs dock i lagen vissa undantag, som behandlas i det föl­

jande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den

hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägen­

heten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyres-

läget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 janu­

ari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hansyn

till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar

höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942

var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens

värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om an­

nat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på bega-

ran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten

den 1 januari 1942 betingade en hyra som i avsevärd mån översteg hyran

för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats

eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver

grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lä­

genhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörel-

se därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyres­

värden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av

avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § med­

delas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj: t att tillåta generell hyreshöj­

ning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade

omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exem­

pelvis genom att utan stöd i lagen ta ut högre hyra än grundhyran, kan han

straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala till­

baka vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvud­

sak bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela

lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sadana bostäder är avsevärt

högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder

äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden

kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara un­

derkastad hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut

fr. o. in. den dag då beslutet meddelas. Om nämnden av särskild anledning

finner skäligt, får nämnden dock bestämma att beslutet skall avse också

förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet

skiljer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvud­

sak i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om

hyresgästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

176

sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan

endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion

om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden finner skälig.

Under senare delen av 1950-talet inleddes som förut framhållits en såväl

regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen.

De övergångsbestämmelser som behövs för den successiva avvecklingen

finns samlade i lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmel­

ser, som skola iakttas sedan hyresregleringen upphört (avvecklingslagen).

Lagen, som även innehåller bestämmelser för avvecklingen av kontrol­

len över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, inleds med en para­

graf som anger lagens karaktär av en samling övergångsbestämmelser vid

avvecklingen av hyresregleringen och bostadsrättskonlrollen. I 2 och 3 §§

ges regler om att i vissa fall beslut och rättsförhållanden som bygger på

hyresregleringen äger fortsatt giltighet även efter tidpunkten för avveck­

lingen. 2 § tar sikte på det fallet att den avtalade hyrestiden omfattar

tid såväl före som efter det regleringen avvecklats. Bestämmelsen innebär

att hyresavtalet för den hyrestid som återstår efter avvecklingen skall an­

ses uppta den hyra som skolat utgå när regleringen upphörde. En avtals­

bestämmelse som går ut på exempelvis att hyran skall höjas under löpande

hyresperiod för den händelse hyresregleringen avvecklas är alltså inte gil­

tig. Däremot träffar regeln i 2 § inte ett före avvecklingen ingånget hyres­

avtal, om hyrestiden börjar löpa först efter tidpunkten för avvecklingen.

Inte heller möter det något hinder att parterna efter regleringens avveck­

ling men innan löpande hyresperiod gått ut frivilligt kommer överens om

en ändring av hyresvillkoren. I 3 § anges att hyresnämnds beslut om bl. a.

ogiltighetsförklaring av uppsägning eller förlängning av hyresförhållande

behåller sin giltighet även efter det att hyresregleringen upphört att gälla.

4 § innehåller en övergångsbestämmelse som gäller endast bostadsrättskon-

trollen. I 5 § anges att ett ärende som före avvecklingen anhängiggjorts

hos hyresreglerande myndighet skall handläggas i den ordning som gällde

förut. Enligt 6 § äger föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av

hyresregleringen tillämpning efter det att denna upphört endast om så an­

ges i föregående paragrafer. 7 § föreskriver att bestämmelser i hyresregle­

ringslagen om tystnadsplikt och om straff för brott mot lagen skall tilläm­

pas även efter det att denna upphört att gälla.

Den omständigheten att hyresregleringen avvecklas för en viss ort eller

för ett visst slag av lägenheter innebär inte att hyreslagens bestämmelser

om besittningsskydd och hyressättning i stället skall gälla. Som förut an-

getts träder vid avvecklingen av hyresregleringen den provisoriska besitt­

ningsskyddslagen i tillämpning. Denna lag tillförsäkrar hyresgästen en

kvarboenderätt, när hyresavtalet löper ut och innehåller även skyddsregler

mot oskälig hyreshöjning i samband med förlängning av hyresförhållandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

177

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november

1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen t. o. m.

utgången av år 1965 framhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion

borde övervägas på nytt.

De tillämpade grunderna för hyresregleringen har, uttalade hyresrådet,

lett till att betydande nivåskillnader råder mellan hus av olika ålder och

med olika finansieringsformer. Den skillnad i hyresvärde som i de större

städerna marknadsmässigt föreligger mellan centralt och perifert belägna

lägenheter kommer enligt hyresrådets mening endast i ringa grad till ut­

tryck genom skillnad i hyresnivån. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna

redan före hyresregleringens avveckling anpassades efter lägenheternas in­

bördes marknadsmässiga hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyres-

kontroll som finns för möblerade lägenheter dvs. det s. k. 6 §-systemet.

Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle

komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle

avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om ge­

nerell hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vi­

dare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till liyresläget

för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller för­

sämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra. I

fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen

kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen, såsom

nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle

man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde kunna ta hänsyn även till

lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av

hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i re­

missyttranden av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hy­

resgästernas riksförbund.

Hyresrådets framställning var en av anledningarna till att sakkunniga

tillkallades för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen (se

direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966: 14 s. 14).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att hyresreglerings­

lagen upphävs och att dess bestämmelser om hyreskontroll ersätts med be­

stämmelser i den allmänna hyreslagen. Förslaget innebär att samma hyres-

spärr skall gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmark­

naden.

Det sagda innebär emellertid inte att de sakkunniga är beredda att låta

marknadsläget fritt få bestämma hyrornas storlek på bristorter. Om full

avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda

till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

178

hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter.

Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kommer att präg­

la hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre

hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvär­

den begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Första-

gångshyran — varmed de sakkunniga avser den hyra som avtalas då två

kontrahenter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet — blir

följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i prin­

cip fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening är det angeläget att hindra att bestående

eller uppkommande bostadsbrist får leda till en sådan hyresnivå för första-

gångshyror att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att detta

kan motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm

vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet bör därför

öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De

principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande

hyresavtal är inte starka, eftersom motivet till ingreppet är att söka i kris-

förhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot

tar de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän, permanent besitt-

ningsskyddslagstiftning ha någon generell rätt att under löpande avtalspe­

riod klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran bör därför reg­

leras i bestämmelser som visserligen ingår i den permanenta hyreslagen

men som gäller först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra bör kunna begäras av såväl hyresvärd

som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet

bör vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren.

Med förstagångshyra bör i första hand förstås den hyra som avtalats mel­

lan parterna när lägenheten upplåts. Bestämmelserna bör emellertid också

omfatta hyra som avtalats mellan parterna inom kortare tid efter upplåtel­

sen. Annars skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kunna sät­

tas ur spel. Om avtalet slutits för kort tid, skulle hyresvärden med utnytt­

jande av att hyresgästen ännu inte förvärvat besittningsskydd kunna förmå

denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör

även den högre hyran betraktas som förstagångshyra.

Prövningens allmänna syfte bör vara att hindra oskälig hyresstegring.

Reglerna om förstagångshyra bör därför gälla i sådan ort där särskild upp­

märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring. Det geo­

grafiska tillämpningsområdet måste vid hyresregleringens hävande och ny

lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj :t. För att övergången

från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smi­

digt som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak

alla orter där hyran för bostäder är reglerad omfattas av förstagångspröv-

ningen. Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter beträffande vil­

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

179

ka tillgängligt material visar att förstagångsprövning är obehövlig. Beslut

om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av pröv-

ningsmöjligheten i en ort där tillräcklig balans uppnåtts eller utsträckning

till annan ort som av någon anledning, exempelvis industriell expansion,

kommit att få ett tryck uppåt på hyresnivån. Bedömningar av detta slag är

åtskilligt enklare och kan väntas bli betydligt mindre kontroversiella än de

avgöranden vilka nu efter kommunernas hörande och förslag av hyresrådet

åligger Kungl. Maj :t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd. Det

fortsatta handhavandet av frågor om förstagångsprövningens geografiska

omfattning torde därför böra uppdras åt en myndighet, som är väl förtro­

gen med förhållandena på bostadsmarknaden i olika delar av landet. Valet

faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen.

Prövningen av förstagångshyra bör ske i samma ordning som övriga tvis­

ter om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning skall därför en­

ligt förslaget göras hos medlingsnämnden på orten. Eftersom det är ange­

läget att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålls svä­

vande alltför länge föreslås att prövning av hyran skall påkallas inom ett

år från hyresförhållandets början. I syfte att undvika dubbelprövning av

hyran i samma hyresförhållande görs dock ett undantag. Om hyresvärden

begärt hyreshöjning, måste hyresgästen begära prövning av förstagångshy­

ran innan medlingsförfarandet med anledning av hyresvärdens begäran av­

slutas.

De sakkunniga anser angeläget att relationerna mellan parterna eller för­

farandet inför medlingsnämnden inte belastas med frågan om retroaktiv

verkan av ett nedsättningsbeslut. Förordnande om nedsättning av första­

gångshyra skall därför äga verkan först fr. o. m. månaden närmast efter den

när prövning påkallades hos medlingsnämnden. Denna ståndpunkt gör det

ännu mer motiverat att förstagångsprövningen kommer till stånd snarast

möjligt.

Beträffande tidpunkten och sättet för hyresregleringens avveckling inne­

bär de sakkunnigas förslag i huvudsak följande.

Förslaget utgår från att hyresregleringen skall avvecklas i samma takt

som den nya lagens besittningsskydds- och hyressättningsregler vinner till-

lämpning på hyresavtalen. Detta innebär att hyresregleringen avvecklas i

två etapper av vilka den första avser alla hyresreglerade lokaler i landet

samt bostadslägenheter i alla hyresreglerade orter utom Stockholms-, Göte­

borgs- och Malmöregionerna. Den andra etappen omfattar bostadslägenhe­

terna i de nämnda regionerna.

Beträffande den första etappen innebär de sakkunnigas förslag följande

i fråga om hyresregleringens avveckling. Vid nya hyreslagens ikraftträdan­

de, dvs. enligt förslaget den 1 november 1967, sätts hyresregleringen omedel­

bart ur kraft såvitt avser hyresavtal som ingås efter denna tidpunkt. I fråga

om avtal vilka träffats före lagens ikraftträdande gäller som huvudregel att

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

180

avtalet faller under hyresregleringen intill den tidpunkt då avtalet genom

uppsägning efter det att den nya lagen trätt i kraft tidigast kunnat från-

trädas, dvs. avtalet kommer i regel att falla under hyresregleringslagen den

löpande hyresperioden ut (andra punkten i övergångsbestämmelserna).

Det sagda innebär inte endast att den reglerade hyran skall gälla under den

hyresperiod som återstår när den nya lagen träder i kraft utan också att

hyresregleringslagens besittningsskyddsregler är tillämpliga när hyrespe­

rioden löper ut. I fråga om bostadslägenheter föreslås vidare att avtalet

även under den följande avtalsperioden och så länge det består skall anses

uppta den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla när hyresregle­

ringen upphörde (femte punkten, första stycket). Ett undantag från denna

sista regel görs dock för vissa långtidsavtal (femte punkten andra stycket).

De föreslagna bestämmelserna torde inte hindra att parterna efter nya

lagens ikraftträdande kommer överens om ändrad hyra.

I fråga om andra etappen, dvs. bostadslägenheter i de tre storstadsregio­

nerna, föreslås avvecklingen av hyresregleringen ske på ett något annat

sätt. För dessa lägenheter skall hyresregleringen upphöra vid utgången av

år 1969. Så länge ett hyresavtal som varit omfattat av regleringen består,

skall dock hyresvillkoren under hyresregleringstiden äga fortsatt giltighet.

Genom den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen —

och motsvarande bestämmelser om övergång till den nya hyreslagens besitt­

ningsskydds- och hyressättningsregler — uppnås, uttalar de sakkunniga,

i fråga om de vanligast förekommande hyresavtalen, nämligen de ettåriga

oktoberavtalen med tre eller sex månaders uppsägningstid, att den nya la­

gens besittningsskydds- och hyressättningsregler får verkan först fr. o. m.

den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1969. Beträffande bostadslägen­

heter inom de tre storstadsregionerna inträder samma verkan först fr. o. in.

den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1970. När det gäller avtal som

ingås efter den nya lagens ikraftträdande eller i storstadsregionerna efter

den 31 december 1969 får dock de nya reglerna verkan tidigare, nämligen

från den tidpunkt då avtalen sluts. Medlingsnämnderna kommer alltså att

få känning av de nya reglerna redan från tidpunkten för den nya lagens

ikraftträdande.

Till stöd för den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresreglering­

en anför de sakkunniga flera skäl. Tidpunkten för den nya lagens ikraft­

trädande måste väljas så att de nya medlingsnämnderna och underrätterna

hinner att organiseras. Övergångsreglerna bör vidare utformas så att man

får en fördröjd och successiv tillämpning av den nya lagens bestämmelser.

Härigenom undviks en alltför koncentrerad anhopning av tvister hos med­

lingsnämnderna. De sakkunniga anser lämpligt att i fråga om de tre stor­

stadsregionerna, där trycket på den nya medlingsorganisationen kan vän­

tas bli störst, låta nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning

i fråga om bostadslägenheter träda i kraft vid en senare tidpunkt än be­

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

181

träffande landet i övrigt. Härigenom kan man också vinna vissa erfarenheter

av nya lagens tillämpning. Dessa kan tillvaratas av medlingsnämnderna och

hyresdomstolarna i de tre storstadsregionerna.

De sakkunnigas förslag innebär att hyran låses fast under viss tid efter

det att hyresregleringen upphört att äga tillämpning på ett avtal. Även un­

der denna tid skall emellertid generell hyreshöjning kunna beslutas. En­

ligt förslaget skall sådant beslut kunna meddelas av Kungl. Maj :t eller hy­

resrådet (femte punkten, tredje stycket och åttonde punkten i övergångs­

bestämmelserna). En förutsättning för att generell hyreshöjning skall få

tas ut är självfallet att hyresavtalet berättigar hyresvärden till det.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att ersätta hyresregleringen

med en friare hyresmarknad har vunnit ett mycket starkt gensvar hos re­

missinstanserna. Det finns i själva verket inte någon som direkt motsätter

sig hyresregleringens avveckling, lat vara att tillstyrkandena inte sällan för­

ses med reservationer som går ut på att man bör dröja med avvecklingen

ytterligare någon kortare tid eller att storstadsregionerna bör särbehandlas.

Bland de remissinstanser som direkt uttalar sig för en avveckling av hyres­

regleringen omedelbart eller efter en kort övergångstid märks socialstyrel­

sen (majoriteten), försäkringsinspektionen, kommerskollegium, arbets­

marknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet,

länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs och Jämtlands län, Stockholms

rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, expropriationsutredningen, stadsförbun­

det, kommunförbundet, landstingsförbundet, fastighetsägareförbundet, SA­

BO, Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Näringslivets bygg-

nadsdelegation, Svensk industriförening, Sveriges företagares riksförbund,

LO, TCO och SR. Andra remissinstanser tar inte upp frågan eller innesluter

sitt ställningstagande i ett allmänt tillstyrkande av förslaget.

Flera remissinstanser går närmare in på nackdelarna med hyresregle-

ringssystemet och utvecklar vad som står att vinna genom att överge regle­

ringen.

Socialstyrelsen framhåller att nackdelarna måste vara väsentliga av att

på längre sikt genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus med ej sällan

eftertraktat centralt bostadsläge på avsevärt lägre nivå än i nyare och mera

perifert belägna hus. Trycket på bostadsmarknaden kommer att avsevärt

lätta om hyresregleringen avskaffas. Endast på den vägen kan man efter

hand nå fram till en av alla eftersträvad balans på bostadsmarknaden. Den

nuvarande lagstiftningen främjar också illegala hyresaffärer och minskar

rörligheten på bostadsmarknaden. Mot det anförda måste vägas nackdelar­

na med de hyreshöjningar som i vissa fall blir följden. Dessa måste emeller­

tid enligt styrelsens mening tas om man över huvud taget siktar till en

friare hyresmarknad.

Arbetsmarknadsstyrelsen anser att det råder ett uppenbart samband mel­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

182

lan förhållandena på bostadsmarknaden samt arbetskraftens rörlighet och

möjligheter till produktiv sysselsättning. Bostadsbristen på expanderande

orter utgör ett allvarligt hinder i detta hänseende liksom även rådande svå­

righeter att byta bostad inom eller mellan regioner med ungefär likartad

bostadsmarknad. Från arbetsmarknadssynpunkt är det därför angeläget att

åtgärder vidtas för att åstadkomma en normalisering av bostadsmarknaden.

En friare hyressättning i enlighet med de sakkunnigas förslag torde vara

ägnad att främja en sådan utveckling.

Näringslivets bgggnadsdelegation uttalar att hyresregleringens skade­

verkningar under senare år blivit alltmera uppenbara. Hyressplittringen,

bostadsbristen, trögrörligheten på bostadsmarknaden är alltför välkända

fenomen för att behöva närmare analyseras. Överhettningen i landets eko­

nomi kan till stora delar härledas ur förhållandena inom bostadssektorn

med dess inflationsdrivande effekter. De skadliga verkningarna kan inte

undanröjas på annat sätt än genom att man skapar balans mellan tillgång

och efterfrågan på bostadsmarknaden. En sådan balans går inte att uppnå

om inte bostäderna underkastas i huvudsak de principer som kännetecknar

en fri marknadsekonomi. Att bygga bort bostadsbristen har varit och förblir

en utopi. De sakkunnigas förslag synes i stort sett kunna leda till att hy­

rorna successivt närmas till en marknadsmässig, balanserad nivå.

Sveriges fastighetsägareförbund anser det i högsta grad angeläget att hy­

resregleringen avvecklas utan ytterligare dröjsmål. Skadeverkningarna av

regleringen blir värre för varje år. Sålunda utjämnas inte skillnaden i hy­

resnivåerna mellan olika årgångar av hus utan de växer år från år. Ett allt

större antal goda fastigheter slits ner och går mot en för tidig sanerings-

mognad på grund av otillräckliga medel för reparation. En ansenlig kapi­

talförstöring blir en oundviklig konsekvens. Reglerna om generell och indi­

viduell hyreshöjning blir alltmera svårhanterliga och för allmänheten obe­

gripliga. Desorganisationen på bostadsmarknaden förvärras. Även från

samhällsekonomisk synpunkt talar tungt vägande skäl för en snabb åter­

gång till en fri hyresprisbildning.

Svenska riksbyggen framhåller att de sakkunnigas förslag generellt står

i överensstämmelse med den allmänna nyorientering som på senare tid

gjort sig gällande i riktning mot en friare hyresmarknad. Förslaget kom­

mer att medföra en ökad rörlighet på bostadsmarknaden samtidigt som

marknadshyror inom stora delar av bostadsbeståndet kan nås utan oskäli­

ga höjningar i enskilda fall. En förutsättning för att markanta hyreshöj­

ningar inte generellt skall kunna komma till stånd är dock att det koope­

rativa och allmännyttiga bostadsbeståndet genom sin storlek och konkur­

renskraft fungerar som prisledare på bostadsmarknaden.

I några yttranden diskuteras frågan om inverkan på fastighetsvärdena

av att hyresregleringen avvecklas. Försäkringsinspektionen anser att en av­

veckling av hyresregleringen kommer att medföra att vissa fastigheters vär­

Kungi. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

183

den stiger märkbart. En speciellt kraftig värdestegring synes sannolik be­

träffande sådana äldre hyresfastigheter för vilka vid rådande hyressplitt-

ring förhållandevis låga hyror erhålls. Expropriationsutredningen framhål­

ler däremot att ett genomförande av den föreslagna reformen ingalunda

genomgående — åtminstone inte om man ser saken pa litet längre sikt

behöver få till följd att fastighetsvärdena stiger. Bl. a. bör erinras om att

ett system med friare prisbildning på hyresmarknaden också inrymmer

faktorer av delvis riskbetonad karaktär såvitt gäller fastigheternas framtida

avkastningsförhållanden och att det vid fastighetsvärdering givetvis är

nödvändigt att ta tillbörlig hänsyn också till sådana faktorer.

Även LO tar upp frågan om fastighetsägarna kommer att kunna göra

förtjänster när förslaget genomförs. Det finns enligt LO:s mening inga skal

till att ökade vinster skall få uppstå för fastighetsägarna. Det är därför

nödvändigt att noga följa utvecklingen. De ökade resurser som en ökning

av boendekostnaderna skulle möjliggöra bör komma bostadskonsumtionen

till godo. Liknande synpunkter framförs av TCO.

Socialstyrelsen anser angeläget att man överväger åtgärder som motver­

kar att de hyreshöjningar, som avvecklingen av hyresregleringen otvivelak­

tigt kommer att föra med sig, försämrar bostadsstandarden för lägre in­

komsttagare. En lämplig utväg är enligt styrelsens mening att lämna erfor­

derligt stöd i form av familjebostadsbidrag. En allmän översyn av bidrags­

reglerna bör göras, varvid såväl bidragens storlek och gällande inkomst­

gränser som kraven på bostadens storlek och utrustning bör omprövas.

Inte oväsentliga kostnadsökningar kommer att uppstå även för kommuner­

na. Reformen torde sålunda i första hand medföra att de kommunala bo­

stadstilläggen höjs samt att utgifterna för socialhjälp till hyra ökar. De

statliga pensionärsbostadsbidragen bör också ses över. Även HSB pekar på

de bostadssociala följderna av förslaget och förordar att låginkomsttagare,

barnfamiljer och pensionärer ges ekonomiskt stöd av det allmänna så att de

kan upprätthålla en godtagbar bostadsstandard.

Ett flertal remissinstanser anser att förslagets regler om hyressättningen

inte är tillräckliga för att i övergångsskedet motverka ej godtagbara hy­

reshöjningar på orter med mera betydande bostadsbrist och önskar upp­

skov med avvecklingen under någon tid. För ett uppskov uttalar sig bo-

stadsstyrelsen, hyresrådet, Stockholms rådhusrätt, överståthållarämbetet,

stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands

och Malmöhus län, drätselkammaren i Malmö, SABO, Svenska riksbyggen,

LO och Hyresgästernas riksförbund.

Vissa remissinstanser förordar att uppskovet får gälla samtliga orter där

hyresregleringen alltjämt är kvar. I sådan riktning uttalar sig hyresrådet,

länsstyrelsen i Malmöhus län och Hyresgästernas riksförbund. LO och

Svenska riksbyggen anser att uppskovet bör avse samtliga orter med fler

än 30 000 innevånare. SABO uttalar att en orts storlek inte i och för sig bör

Kungl. Maj:ts proposition nr läl år 1967

184

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

få avgöra när den nya lagstiftningen skall börja tillämpas, SABO erinrar om

att de sakkunniga själva anser att det växande beståndet av allmännyttiga

lägenheter kommer att stabilisera hyresläget så att inte en knapphetsbe-

tingad efterfrågan kommer att skruva upp hyresnivån på ett inte önskvärt

sätt. Med utgångspunkt från detta resonemang är det lämpligt att gå över

till den nya ordningen när bostadsföretag vilkas hyror sätts efter själv­

kostnadsprincipen har nått en sådan andel av en orts lägenhetsbestånd att

de blivit prisledande på hyresmarknaden. Bostadsstijrelsen förordar en se-

nareläggning även för andra orter än de tre storstadsregionerna. Det finns

orter där bostadsbristen kan vara av minst samma relativa omfattning som

i ett storstadsområde.

I fråga om uppskovets längd i de tre storstadsregionerna förordar över-

ståthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelsen i Malmöhus län

och stadskollegiet i Malmö att någon tidpunkt inte nu fastställs för hyres­

regleringens avveckling. LO och Svenska riksbgggen godtar de sakkunnigas

förslag att låta avvecklingen anstå till början av 1970-talet. Hyresgästernas

riksförbund förordar några års längre uppskov än de sakkunniga tänkt

sig. I fråga om landet i övrigt anser LO och Svenska riksbgggen alt de

största orterna utanför storstadsregionerna — gränsen anges till orter med

30 000 innevånare -— bör behandlas på samma sätt som storstäderna. Hy­

resgästernas riksförbund yrkar även här på några års längre uppskov än

de sakkunniga föreslagit. Samma uppfattning har länsstyrelsen i Malmöhus

län.

Länsstyrelsen i Stockholms län förutsätter att den svårbedömda och öm­

tåliga frågan om lämplig tidpunkt för den nya ordningens praktiska ge­

nomförande särskilt vad beträffar regioner med kvarstående avsevärd bo­

stadsbrist görs till föremål för fortsatta, förutsättningslösa överväganden.

Näringslivets byggnadsdelegation understryker betydelsen av att hyresreg­

leringen avskaffas efter en på förhand bestämd tidsplan så att fastighets­

ägare och hyresgäster i förväg kan inrätta sig efter de nya förhållandena.

Att för vissa områden ställa lagens ikraftträdande på en oviss framtid in­

nebär i realiteten betydande risker för att den mycket angelägna reformen

aldrig förverkligas. Delegationen har ingen erinran mot de sakkunnigas

tidsplan som sådan men betonar att varje ytterligare uttänjning av tids­

planen enbart försvårar en senare övergång till en marknadsmässig hyres-

sättning, Den nya medlings- och domstolsorganisationen torde inte kunna

fungera tillfredsställande, om inte landsomfattande erfarenheter redan

från början läggs till grund för lagens tillämpning i frågor av större prin­

cipiell räckvidd. Det är självfallet i första hand de större tätorterna som

härvid kommer att kunna förse prövningsorganen med en vägledande prax­

is. Svenska företagares riksförbund anser att det föreslagna besittnings­

skyddet för hyresgäst och hyresspärrarna föranleder att man inte har an­

ledning att undanta de tre storstadsregionerna från det allmänna ikraftträ­

dandet.

185

Hyresrådet förordar -—- som tidigare nämnts —- att avvecklingen av hy­

resregleringen skall uppskjutas några år. Under övergångstiden bör man

enligt hyresrådets mening tillämpa ett uppmjukat regleringsförfarande av

den typ som enligt 6 § hyresregleringslagen nu förekommer för möblerade

lägenheter. En övergång till detta system är enligt hyresrådets mening en

lämplig förberedelse till en friare hyresmarknad. Systemet gör det möjligt

att successivt anpassa hyrorna till mera marknadsmässiga värden. Över­

gången till den friare hyresmarknaden kan på så sätt ske lättare och utan

alltför svåra sociala återverkningar. En minoritet, som representerar hyres­

gästintresset inom rådet, ansluter sig till de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund förordar att ett 6 §-system enligt de rikt­

linjer hyresrådet dragit upp tillämpas i storstadsregionerna fram till dess

hyresregleringen enligt de sakkunnigas förslag avvecklas för dessa orter.

I den mån remissinstansernas uttalanden om hyressättningen bara eller

i första hand gäller hyresvillkoren efter förlängning av hyresavtal haE ut­

talandena redovisats under avsnittet besittningsskydd för bostadshyresgäst.

De sakkunnigas förslag att hyresgäst på ort med påtaglig bostadsbrist

skall kunna påkalla prövning av s. k. förstagångshyra tillstyrks eller läm­

nas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Många uttalar att ett så­

dant förfarande är nödvändigt för att hindra en knapphetsbetingad efter­

frågan på bostäder att slå igenom på hyresnivån i allmänhet. Hyresgäster­

nas riksförbund fäster sådan vikt vid denna prövningsmöjlighet att man

förordar att den bör finnas över hela landet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att systemet med prövning av

förstagångshyra är förslagets mest långtgående avvikelse från principen

om en fri hyresmarknad. En sådan prövning kan, om den ges en alltför

vidsträckt tillämpning, allvarligt försvåra den övergång till friare mark­

nadsförhållanden på bostadssektorn som är det väsentliga syftet med den

nya lagstiftningen. Förslaget ger inte tillräckliga garantier för den restrik-

tivitet i tillämpningen av institutet, som är en nödvändig förutsättning för

att en sådan övergång skall kunna ske. De sakkunniga har inte annat än

i föga förbindande ordalag tagit ställning till frågan om förstagångspröv-

ningens geografiska tillämpningsområde. Möjligen vill de sakkunniga utgå

från hyresrådets under år 1965 framlagda förslag om avveckling av hyres­

regleringen på vissa orter. Detta är otillräckligt. Endast de tre storstads­

regionerna uppvisar f. n. en sådan reell bostadsbrist att en förstagångspröv-

ning behövs. Varje utvidgning av tillämpningsområdet härutöver innebär

ett allvarligt hot mot möjligheterna att inom rimlig tid uppnå balans på

bostadsmarknaden.

Sveriges fastighetsägareförbund betraktar som ytterst angeläget att en

förstagångsprövning undviks. Det är mindre tilltalande att i en hyreslag

som tar sikte på normala förhållanden låta part som ingått ett hyresavtal

klandra dess innehåll under löpande avtalstid. Systemet uppmuntrar bo-

Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967

186

stadssökande till överbud på hyran, vilka följs av avtalsbrott, samt medför

tvister och rättsosäkerhet vid fastighetsförsäljningar. Om övergångsbe­

stämmelserna för storstadsregionerna ges den utformning förbundet för­

ordat, dvs. ett 6 §-systein i enlighet med hyresrådets riktlinjer, torde hyres­

nivåerna under de år då övergångsbestämmelserna får verka ha hunnit ut­

jämnas. Samtidigt torde en dämpning av efterfrågetrycket som onödiggör

den föreslagna förstagångsprövningen ha skett.

Från många håll yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts hand att

bestämma i vilka orter reglerna om förstagångsprövning skall tillämpas.

Bostadsstyrelsen anser att denna fråga är av så ingripande betydelse för

parterna på hyresmarknaden och av så kontroversiell natur att beslut här­

om bör fattas av Kungl. Maj :t. Frågor av hithörande slag skulle f. ö. ändå

i ett betydande antal fall komma under Kungl. Maj :ts prövning efter besvär.

Förslagsrätten bör vara fri. Bostadsstyrelsen bör för sin del naturligen ta

de initiativ som betingas av inträffande ändringar i relationen mellan till­

gång och efterfrågan på bostäder inom orterna. I samma riktning uttalar

sig bl. a. hyresrådet, bostadsrättskommittén, Hyresgästernas riksförbund

och Näringslivets byggnadsdelegation.

Statens personalbostadsdelegation förordar att undantag från bestäm­

melserna om prövning av förstagångshyra görs för statsverkets bostäder.

Metodiken för hyressättningen på detta område garanterar att oskäliga hy­

ror inte åsätts dessa bostäder.

Socialstyrelsen riktar uppmärksamheten på en regel i de sakkunnigas

förslag om att hyresgästs uthyrning av del av bostad inte omfattas av

reglerna om förstagångsprövning. Sådan uthyrning har under senare år

blivit allt vanligare i bristorterna och har tenderat att få allt längre varak­

tighet. Inte minst utlänningarna drabbas av förhållandena på denna bo­

stadsmarknad. Vederbörandes många gånger osäkra förankring i landet

och bristande kunskap om förhållandena här har öppnat särskilda möjlig­

heter för uthyraren att tillskansa sig oskäliga hyror. Styrelsen avstår från

att föreslå någon ändring av förslaget i detta hänseende men framhåller att

det är angeläget att man i fortsättningen har sin uppmärksamhet riktad på

problemet.

Hovrätten för Nedre Norrland ifrågasätter om inte ett belut om nedsätt­

ning av hyran i särskilda fall bör få avse även förfluten tid. Härigenom

skulle krav på oskäligt hög hyra kunna förebyggas. Bostadsrättskommittén

anför liknande synpunkter.

Flera remissinstanser uppehåller sig vid frågan om det lämpliga i att

samordna bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning för orter

med mera påtaglig lägenhetsbrist och motsvarande bestämmelser för orter

med en balanserad hyresmarknad i en permanent hyreslag. Sveriges jurist-

förbund anser att det visserligen ligger ett betydande värde i att de olika

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

187

reglerna på hyreslagstiftningens område fogas samman i en konsekvent

uppbyggd och systematiskt genomtänkt hyreslag. Förbundet uttalar dock

viss tveksamhet om läget på hyresmarknaden verkligen är sådant att tiden

är inne för en generell lösning av frågor om besittningsskydd och hyres-

kontroll. Det kan sättas i fråga om inte klyftan mellan orter med balan­

serad hyresmarknad och bristorter är för stor för att lämpligen kunna bryg­

gas över. Det går knappast att finna gemensamma formler för så skilda

marknadslägen utan att på den ena punkten efter den andra tillgripa den

mindre tillfredsställande lösningen att ge avkall på det i samtliga fall vä­

sentliga kravet på klara och distinkta bestämmelser och i stället välja all­

männa, elastiska formuleringar som överlåter åt praxis att ge lagstiftning­

en dess reella innehåll. Förbundet vill dock inte avstyrka den valda meto­

diken utan endast fästa uppmärksamheten på den löslighet och svåröver­

skådlighet som blir följden. Stockholms rådhusrätt utvecklar liknande syn­

punkter. Näringslivets bgggnadsdelegation anser att det förhållandet att

reglerna om förstagångsprövning intagits i själva hyreslagen framkallar

farhågor för att denna prövning utvecklas till ett permanent inslag på den

framtida bostadsmarknaden, varigenom möjligheterna att inom rimlig tid

nå balans på denna marknad riskeras. Delegationen föreslår därför att

dessa regler förs över till övergångsbestämmelserna och tidsbegränsas. Sve­

riges advokatsamfund menar att de allmänna rättsreglerna om hyra bör ut­

formas för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. De avvikelser som be­

tingas av påtaglig lägenhetsbrist i vissa orter bör även i fortsättningen fin­

nas i en särskild kristidslagstiftning och avvecklas allteftersom balans in­

träder på hyresmarknaden.

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas huvuduppgift var att

överväga om bestämmelserna angående besittningsskydd och hyressättning

för orter med en mera påtaglig lägenhetsbrist och för orter med en i huvud­

sak balanserad hyresmarknad kunde samordnas i en reviderad permanent

hyreslag. Om en sådan ordning visade sig möjlig borde hyreslagen enligt

direktiven för de sakkunniga (se SOU 1966: 14 s. 16) innehålla dels grund­

läggande regler om besittningsskydd och om prövning av hyrans storlek och

andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden häri­

från avvikande bestämmelser, vilka efter särskilt förordnande kunde bring­

as i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist.

I det föregående har besittningsskyddet för bostadshyresgäst och lokal­

hyresgäst behandlats. Jag har därvid anslutit mig till de sakkunnigas för­

slag att bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd skall vara ge­

mensamma för den balanserade hyresmarknaden och för en marknad där

lägenhetsbrist råder. Som jag utförligt utvecklat utesluter inte detta, att

tillämpningen av bestämmelserna måste bli skiftande beroende på mark­

188

nadsläget. Vid en mera påtaglig lägenhetsbrist måste självfallet större hän­

syn tas till hyresgästens anspråk på att få ha kvar sin hyresrätt än om god

tillgång finns på lägenheter.

Frågan om hyressättningen i samband med förlängning av hyresförhål­

landet har ingående behandlats i avsnittet om besittningsskydd för bo-

stadshyresgäst. De sakkunnigas förslag innebär att ej heller i detta avseen­

de några särbestämmelser — jag bortser nu från reglerna om prövning av

förstagångshyra eftersom vid sådan prövning hyran skall bestämmas enligt

huvudnormen — är behövliga för den ej balanserade hyresmarknaden.

Denna uppfattning har väckt viss kritik särskilt från hyresrådets sida. Kri­

tiken går sammanfattningsvis ut på att den av de sakkunniga föreslagna

hyressättningsnormen — vars uppgift egentligen bara är att trygga besitt­

ningsskyddet för hyresgästen på en hyresmarknad där i princip marknads-

mässig hyressättning tillämpas — inte är tillräcklig för att på en bristmark­

nad motverka sådana av bristläget betingade hyreshöjningar som inte är

godtagbara från samhällssynpunkt. Jag har funnit kritiken berättigad och

har därför stannat för att vissa särbestämmelser behövs som ett komple­

ment till hyressättningsnormen för den i huvudsak balanserade hyresmark­

naden.

I det följande kommer jag att först behandla frågan om utformningen

av den särskilda hyressättningsnorm som skall gälla för orter med mera på­

taglig bostadsbrist. Därefter behandlas det med denna fråga sammanhäng­

ande spörsmålet om prövning av förstagångshyra. I detta sammanhang tar

jag också upp frågan om behovet av en lagfäst bytesrätt på bristorterna.

Mot bakgrunden av mitt ställningstagande till dessa frågor kommer jag att

därefter uppehålla mig vid frågan om tidpunkten och sättet för hyres­

regleringens avveckling.

Vad först beträffar behovet av en särskild hyressättnings­

norm för bristorterna bör inledningsvis framhållas att regeln att

hyresgästen vid förlängning av hyresförhållandet är skyldig godta den ford­

rade hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, principiellt sett innebär inte bara

att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även åtminstone på

längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra

efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom rela­

tivt bestämda. Däremot ger bruksvärderegeln inte någon anvisning om på

vilken absolut nivå hyrorna kommer att ligga. Denna nivå kommer att be­

stämmas av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrå­

gan på bostäder. I detta avseende skiljer sig regeln från de bestämmelser

om hyrans fastställande som finns i hyresregleringslagen. Där anknyts hy-

resläget i princip för äldre hus till den hyra som utgick den 1 januari 1942

och för nyare hus till produktionskostnaderna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

189

De särbestämmelser som enligt min mening är behövliga för bristorterna

bör innebära att också den absoluta hyresnivån blir i viss mån låst och

att den alltså inte kommer att styras av efterfrågetrycket. Låsningen bör

emellertid ske på ett helt annat sätt än som kännetecknar hyresreglerings-

systemet. I första hand bör slås fast att även särbestämmelserna skall bygga

på avtalsfrihetens grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i sam­

band med förlängning av hyresförhållande bör alltså provas bara om part

begär det. Vidare bör den enskilda fastighetens produktionskostnader inte

få inverka vid hyrans fastställande.

De sakkunniga utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyres-

sättning med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen.

Jag delar denna uppfattning, men som jag har anfört tidigare har inte dessa

företag en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att

företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelsepröv­

ningen med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer darfor inte att

vid avvecklingen av hyresregleringen få en sådan prisledande funktion in­

om hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När

det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obe­

stridligen så att dessa företag nu intar och för framtiden kan väntas be­

hålla en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga fö­

retagens hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom

företagen tillämpar självkostnadsprincipen vilket innebär att hyrorna sätts

så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom

en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lagen­

heter i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger såle­

des ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av brist-

orternas efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i

det äldre lägenhetsbeståndet kan enligt min mening åstadkommas med ut­

nyttjande av detta förhållande. Jag föreslår att för bristorterna den aktu­

ella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra

utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter

i nybyggda bostadshus. Detta hyresläge får utgöra utgångspunkten för be­

räkningen. Från denna utgångspunkt får sedan den aktuella hyran be­

stämmas efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens moderni-

tetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m. Prövningen bör därvid gå till

på följande sätt.

Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln bor vara

grundläggande. I första hand bör alltså den fordrade hyran — eller vid

förstagångsprövning den avtalade hyran — jämföras med hyran för

lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Från jämförelse-

materialet utesluts därvid sådana enstaka topphyror som under alla för­

hållanden inte får vara vägledande för jämförelsen. Enligt huvudregeln

skall härefter prövningen av den aktuella hyran ske utifrån den hyresnivå

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

190

som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium bör hänsynstagandet till

det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus kom­

ma in. Hyran för de aktuella jämförelselägenheterna bör sålunda ställas

samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Härvid bör jämförelsen

inriktas på sådana lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna

tillåter. Man bör sålunda kunna utvälja sådana lägenheter i nybyggda hus

som är likvärdiga med jämförelselägenheterna i fråga om exempelvis rums­

antal och bostadsyta. Mot bakgrunden av hyresläget för lägenheterna i ny-

by§§da hus bör sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är

rimlig. Vid denna bedömning måste självfallet behörig hänsyn tas till att

bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma.

Leder bedömningen till att hyran för någon eller några av de lägenheter

som ingår i jämförelsematerialet inte kan anses rimlig i förhållande till

hyresläget i nybyggda bostadshus, bortses från dessa lägenheter vid jäm­

förelseprövningen.

Jag vill betona att den nu beskrivna särregeln syftar endast till att hindra

att bristmarknadens efterfrågeövertryck får verka alltför fritt på hyressätt-

ningen. Framför allt ger särregeln möjlighet att vid jämförelseprövningen

bortse från sådana alltför höga hyror som hyresgäster frivilligt tagit på sig.

I den mån dessa hyror bildar en hyresnivå, skulle de annars kunna påverka

hyressättningen på ett sätt som inte är acceptabelt från samhällssynpunkt.

Ofta torde det bli möjligt att utan särskild utredning utesluta hyror av det­

ta slag från jämförelsematerialet. Detta gäller särskilt fall när materialet

innehaller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bo­

stadsföretags fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i ny­

produktionen. Högre liggande hyror bör i sådant fall inte få påverka be­

dömningen.

De sakkunnigas förslag innebär att det alltid är tillåtet för hyresvärd och

hyresgäst att själva träffa avtal om hyran. Förslaget bygger alltså på av­

talsfrihet även när det gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist. Det finns

alltså inte såsom enligt hyresregleringslagen något krav på att myndighet

prövar vilken hyra som skall utgå. För att hyresgästen inte skall vara helt

utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att

hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. f örstagångs-

hyrans skälighet prövad. Denna möjlighet skall stå till hyresgästens för­

fogande under viss tid från det att han första gången träffade avtal om för­

hyrning av lägenheten. Prövningen skall kunna komma till stånd även på

begäran av hyresvärden. Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning

i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid

nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande såda­

na orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit

allmänt gillande under remissbehandlingen.

Kungi. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

191

I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör förstagångsprövningen

kunna avse även sådan hyra som avtalats viss tid efter upplåtelsen av

lägenheten. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att denna tid bör be­

stämmas till nio månader, dvs. samma tid som måste förflyta för att be­

sittningsskydd skall föreligga när hyresavtalet upphör. Likaså kan jag bi­

träda de sakkunnigas förslag att förstagångsprövningen måste begäras in­

om ett år från det hyresförhållandet började. I enlighet med de sakkun­

nigas förslag bör beslut om nedsättning av förstagångshyra inte få avse

tid innan prövningen påkallades.

Som statens personalbostadsdelegation anfört behövs knappast någon,

prövningsmöjlighet i fråga om förstagångshyra för statsverkets bostäder.

Jag anser ändå inte motiverat att undanta denna lägenhetskategori från

reglerna om prövning av förstagångshyra.

De sakkunniga föreslår att Kungl. Maj :t vid den nya hyreslagens ikraft­

trädande skall bestämma det geografiska tillämpningsområdet för bestäm­

melserna om prövning av förstagångshyra men att det fortsatta handha-

vandet av dessa frågor skall uppdras åt bostadsstyrelsen. Från många håll,

bl. a. av bostadsstyrelsen själv, yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj .ts

hand att förordna om förstagångsprövningens geografiska omfattning. Jag

biträder denna mening. Förslag om inskränkning eller utvidgning av be­

stämmelsernas tillämpningsområde kan med denna ordning väckas av

var och en. Hyresnämnderna bör dock ha som uppgift att ta erforderliga

initiativ i saken. Bestämmelser härom bör meddelas av Kungl. Maj :t.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

De förut behandlade särbestämmelserna för hyressättningen på bristorter

bör naturligen ha samma tillämpningsområde som bestämmelserna om

prövning av förstagångshyra.

Bestämmelserna om hyressättningen på bristorter torde övergångsvis

kunna vålla komplikationer för sådana fall då skillnader i finansieringsbe-

tingelserna eller andra omständigheter medverkat till att hyrorna för vis­

sa lägenheter kommit att ligga väsentligt högre än hyresläget i allmänhet

för likvärdiga lägenheter. I enlighet med de normer, som gäller för hyres-

kontrollen enligt hyresregleringslagen och som innebär att hyran bestäms

med hänsyn till vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader, är

ifrågavarande höga hyror godkända av de hyresreglerande organen, Den

omständigheten att man går över till ett nytt system för hyressättningen bör

inte föranleda att dessa hyror ej längre skulle anses godtagbara. Vid till-

lämpningen av hyressättningsbestämmelserna bör därför en hyra som fast­

ställts av hyresnämnd eller hyresrådet alltid anses skälig, dock inte i den

meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran

för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet att lägenhetens

skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens förmåner avsevärt in­

192

skränkts. Det sagda får tillämpning främst för det fall att en ny hyresgäst

flyttar in i en lägenhet och påkallar prövning av den avtalade hyran, trots

att denna inte överstiger den hyra som gällde under hyresregleringslagens

giltighetstid. Det synsätt som jag här förordat stämmer överens med den

princip om att hyran skall bestämmas efter skälighet som ligger till grund

för hyressättningsreglerna. Det torde därför inte vara behövligt att föra

in någon särskild övergångsregel för de fall som avses här.

Jag har i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan deklarerat den

uppfattningen att en lagstadgad bytesrätt bör införas men att

bestämmelserna därom bör gälla bara på en hyresmarknad med mera på­

taglig bostadsbrist. Jag avser nu att närmare gå in på frågan.

Det skall inte bestridas att hyresvärdarna i allmänhet visar förståelse för

hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Å andra sidan är det otvivelak­

tigt så att angelägna bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av

att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att samtycka till en över­

låtelse av lägenheten. Under rådande bostadsbrist måste olägenheterna härav

anses vara så betydande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten är

påkallade. Härom har de sakkunniga också varit eniga. Från bostadssociala

synpunkter är det av vikt att den minskade rörlighet på hyresmarknaden

som bostadsbristen för med sig motverkas genom att hyresgästerna i största

möjliga utsträckning kan ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten.

Det förslag till besittningsskydd för bostadshyresgäst som nu läggs fram

syftar inte enbart till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av

hans hem. På en hyresmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist kan

besittningsskyddet sägas ha en vidare betydelse, nämligen att trygga hyres­

gästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj. För den hyresgäst

som på grund av ändrade anställningsförhållanden måste flytta till annan

ort eller av annat skäl ser sig nödsakad att lämna lägenheten och som på

grund av bostadsbristen är hänvisad till att söka ordna sin bostadsfråga ge­

nom byte är besittningsskyddet utan större värde i ett system där hyres­

värden utan bärande skäl kan motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten.

Fn sådan ordning framstår som särskilt otillfredsställande i de fall då hy­

resvärdens vägran att samtycka till ett ifrågasatt byte får till följd att

hyresgästen antingen tvingas att avstå från en förmånlig anställning på

annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten. En

i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte kan från denna synpunkt

sägas utgöra en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet.

På de anförda skälen anser jag alltså att en lagstadgad bytesrätt bör in­

föras och äga tillämplighet beträffande bristorter. Lämpligen bör bestämmel­

serna gälla för sådana orter för vilka Kungl. Maj :t har förordnat att pröv­

ning av förstagångshyra skall få äga rum.

Av hänsyn till hyresvärdens intressen kan hyresgäst inte ges en obegrän-

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

193

säd rätt till överlåtelse i samband med lägenhetsbyte. Möjlighet att vid väg­

rat samtycke få ett byte till stånd bör föreligga endast efter prövning av

myndighet och under vissa begränsade förutsättningar. Vid sådan prövning

bör en avvägning ske mellan de berörda parternas motstående intressen.

För bifall till hyresgästens framställning om överlåtelse bör krävas att vä­

gande skäl talar för att ett byte kommer till stånd och att bytet kan ske

utan olägenhet för hyresvärden. Eftersom alltför täta byten måste anses vara

till förfång för hyresvärden, bör den som förvärvat hyresrätt genom byte

inte äga rätt att i sin tur överlåta lägenheten för byte förrän viss tid förflutit

efter förvärvet. Bytesrätten bör vidare begränsas till fall när hyresgästen av­

ser att genom överlåtelse av sin hyresrätt förvärva annan hyresrätt eller en

bostadsrätt. Slutligen bör rätt att använda lägenheten som bytesobjekt inte

föreligga i sådana fall då hyresgästen saknar optionsrätt eller i allmänhet

inte är berättigad till förlängning av hyresförhållandet. I det av de sakkun­

niga utarbetade förslaget till lagstadgad bytesrätt är dessa synpunkter i allt

väsentligt beaktade. Förslaget är därför enligt min mening väl ägnat att

läggas till grund för lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst. Jag har

också utformat mitt förslag på ett sätt som i sak stämmer nära överens med

de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till frågan om tidpunkten och sättet för hyresregle­

ringens avveckling. Hyresregleringen påverkar som bekant rätts­

förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst i två skilda hänseenden. För

det första innebär regleringen att parterna, om man bortser från möblerade

lägenheter och i vissa undantagsfall lokaler, är helt fråntagna rätten att

själva avtala om hyran. Denna måste fastställas av hyresreglerande myndig­

het, och det är straffbart att ta ut högre hyra än den fastställda. För det

andra ger regleringen hyresgästen ett besittningsskydd, som i praktiken ut­

vecklats till en kvarboenderätt vilken endast i undantagsfall kan sättas ur

spel. En avveckling av hyresregleringen innebär f. n. att parterna får full

frihet att avtala om hyran och att hyresgästen blir bunden under avtalets

giltighetstid av vad som avtalas. Denna avtalsfrihet inträder även i fråga om

hyresavtal som löper vid tidpunkten för avvecklingen. Hyreskontrollen en­

ligt hyresregleringslagen har dock en viss efterverkan, eftersom hyresvärden

enligt 2 § avvecklingslagen inte utan hyresgästens samtycke får höja hyran

för återstående del av hyresperioden, även om hyresavtalet i och för sig

skulle ge honom sådan rätt. I fråga om besittningsskyddet innebär en av­

veckling av hyresregleringen att hyresgästen ej längre kan vända sig till

hyresnämnd och begära ogiltigförklaring av uppsägning eller eljest förläng­

ning av hyresavtalet. Ändringen i rättsläget i fråga om besittningsskyddet

är emellertid endast av formell natur, eftersom besittningsskyddslagen, som

blir tillämplig vid avveckling av hyresregleringen, tillförsäkrar hyresgästen

ett i huvudsak likvärdigt besittningsskydd. Beträffande hyressättningen in-

7 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

194

träder den betydelsefulla ändringen att hyresvärden får ta ut högre hyra i

samband med förlängning av hyresförhållandet, om höjningen bara håller

sig inom vad som är skäligt. Annorlunda uttryckt får hyresgästen bo kvar

endast om han är beredd att betala marknadsmässig hyra.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag innebär bl. a. att det

besittningsskydd för hyresgäst som f. n. grundar sig på hyresregleringen

eller besittningsskyddslagen blir inskrivet i den permanenta hyreslagen och

att hyreskontrollsystemet enligt hyresregleringslagen ersätts av vissa hy-

resspärrar i hyreslagen. Hyresregleringen blir alltså obehövlig i samma

mån som den nya hyreslagen görs tillämplig på ett hyresförhållande. Det är

därför naturligt att avvecklingen av hyresregleringen samordnas med över­

gången från äldre till ny hyreslag. De sakkunniga föreslår i huvudsak en så­

dan samordning. Såvitt avser den normala typen av hyresavtal, dvs. avtal

som löper på bestämd tid, vanligtvis ett år med rätt till förlängning av av­

talet för en ny tidsperiod av samma längd om uppsägning inte sker viss

tid i förväg, kan de sakkunnigas förslag beskrivas på detta sätt.

Beträffande först lokaler i hela landet och bostadslägenheter i hyresregle-

rade orter utanför de tre storstadsregionerna innebär förslaget följande. Om

hyresavtalet träffas efter den av de sakkunniga föreslagna tidpunkten för

nya hyreslagens ikraftträdande, dvs. den 1 november 1967 eller senare, fal­

ler avtalet över huvud taget inte under hyresregleringen. Avtalet faller i stäl­

let helt under den nya hyreslagen. I fråga om avtal som löper vid tidpunk­

ten för den nya lagens ikraftträdande skall som förut framgått äldre hyres­

lag tillämpas under den återstående hyrestiden. I konsekvens härmed gäller

också hyresregleringslagens besittningsskyddsregler under samma tid. Detta

innebäi att rätten att bo kvar i lägenheten under påföljande hyresperiod

följer hyresregleringslagens bestämmelser. Den hyra som fastställts enligt

hyresregleringslagen utgår under såväl återstående hyrestid som den därpå

följande hyresperioden. Hyresregleringen inverkar alltså på hyresförhållan­

det t. o. m. utgången av den första hyresperiod som i sin helhet infaller efter

den nya hyieslagens ikraftträdande. För langtidsavtalen — enligt förslaget

avtal för vilka hyrestiden utgår den 1 januari 1969 eller senare — blir den

nya lagens besittningsskyddsregler omedelbart tillämpliga. Den tid under

vilken hyresvärden är bunden av den enligt hyresregleringslagen fastställda

hyran sträcker sig i dessa fall inte utöver löpande hyresperiod men är i

vissa fall ytterligare begränsad.

I fråga om bostadslägenheter inom de tre storstadsregionerna föreslås

vissa avvikelser från nyssnämnda regler. Dessa avvikelser gäller endast

den nya lagens regler om besittningsskydd och liyressättning och därtill

knutna förfaranderegler. Förslagets innebörd är här i huvudsak följande.

De nya reglerna blir inte tillämpliga pa sadana hyresavtal där hyrestiden

utgår före den 1 januari 1970. Utgår hyrestiden senare får de nya reglerna

betydelse först från den nya hyresperiodens början. Detta gäller dock en­

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

195

dast om hyresvärden sagt upp avtalet. Har uppsägning inte skett, skall

de hyresvillkor som gällde under hyresregleringstiden äga fortsatt till-

lämpning även under den följande hyresperioden.

Som torde ha framgått av det anförda avviker förslagets bestämmelser om

avvecklingen av hyresregleringen för lokaler och för bostadslägenheter

utanför de tre storstadsregionerna i viss utsträckning från dem som f. n. till-

lämpas vid regional avveckling av hyresregleringen. Skillnaden består i att

hyresregleringens besittningsskyddsregler enligt förslaget alltjämt skall till-

lämpas under den återstående avtalsperioden och att som följd härav den

hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen får gälla även under föl­

jande avtalsperiod.

Den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen har väckt

kritik från skilda håll under remissbehandlingen och det har gjorts gällande

att bestämmelserna är svårfattliga och mindre väl ägnade för tillämpning i

praktiken. Flera remissinstanser har framhållit att de föreslagna bestäm­

melserna under alla förhållanden måste omarbetas i redaktionellt hänseen­

de.

Även enligt min uppfattning har de sakkunnigas förslag om hur avveck­

lingen av hyresregleringen skall gå till vissa betydande olägenheter. Detta

gäller framför allt den ordning som föreslås för storstadsregionerna. För­

slaget innebär för dessa orter i huvudsak att övergången till den nya hyres-

lagen, bortsett från reglerna om besittningsskydd för bostäder och förfaran­

det i hyrestvister, sker successivt under tiden den 1 november 1967— den 1

oktober 1969, medan avvecklingen av hyresregleringen samt ikraftträdandet

av nämnda regler om besittningsskydd och förfarandet i hyrestvister sker

successivt under tiden den 1 januari — den 1 oktober 1970. Genom att på

detta sätt avvecklingen av hyresregleringen inte sker samtidigt med över­

gången till den nya hyreslagen och dessutom den nya lagen inte träder i kraft

i sin helhet vid en enda tidpunkt, uppkommer ett relativt långvarigt och

komplicerat övergångsskede som skulle bli besvärande för hyresmarknaden.

Som huvudsakligt motiv för förslaget att uppskjuta hyresregleringens av­

veckling till en senare tidpunkt för storstäderna än för landet i övrigt

åberopar de sakkunniga hänsynen till den nya organisationen för prövning

av hyrestvister. Även enligt min mening måste tidpunkten för avvecklingen

väljas så att man får god tid att bygga upp organisationen. Detta är emel­

lertid ett behov som föreligger för hela landet och motiverar knappast nå­

gon särbehandling av storstadsregionerna. Med den utformning av organisa­

tionen som departementsförslaget innebär finns det dessutom, som jag när­

mare utvecklat i avsnittet om förfarandet i hyrestvister, goda förutsättning­

ar att bemästra en eventuell stark tillströmning av ärenden i övergångsske­

det. Farhågorna för att organisationen skall visa sig otillräcklig i övergångs­

skedet motiverar sålunda inte att storstadsregionerna behandlas annor­

lunda än landet i övrigt. Det av de sakkunniga åberopade motivet för att

196

dröja med avvecklingen av hyresregleringen för storstadsregionerna väger

därför inte tungt. Den avgörande frågan är i stället huruvida förhållandena

på sådana orter där stark bostadsbrist råder — främst storstadsregionerna

— medger att man utan ytterligare uppskov avvecklar hyresregleringen.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har från många håll,

särskilt från remissinstanser som har anknytning till storstadsregionerna,

framhållits att det är önskvärt att dröja någon tid med övergången till den

friare hyresmarknad som förslaget leder till. Dessa uttalanden tar i första

hand sikte på storstadsregionerna men gäller också andra orter med eu mera

påtaglig bostadsbrist.

Frågan hur det föreslagna hyressättningssystemet kommer att verka på en

bristmarknad är svår att bedöma. Mycket talar för de sakkunnigas uppfatt­

ning att systemet i och för sig kan genomföras omedelbart utan att man

behöver befara alltför svåra övergångsproblem. Men otvivelaktigt finns det

skäl som talar för att en fördröjd avveckling av hyresregleringen ger möj­

lighet till en smidigare övergång till hyressättningen på den fria hyres­

marknaden än om avvecklingen sker redan nu. Remissutfallet är också

ägnat att stämma till varsamhet.

Mot bakgrunden av det anförda har jag stannat för att förorda att avveck­

lingen av hyresregleringen såvitt gäller bostadslägenheter fördröjs något

för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. Fördröjningen bör

dock inte hindra att hyresregleringslagen så snart som möjligt helt upphävs

och ersätts av den nya hyreslagen. Avvecklingen bör ske på det sättet att

den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra bestäms

efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämför­

liga får ske etappvis under en övergångstid. Denna övergångstid bör vara

längre för de tre storstadsregionerna än för övriga orter med mera påtaglig

bostadsbrist.

Jag föreslår att hyresregleringslagen sätts ur kraft vid utgången av år

1968 och att nya hyreslagen får träda i kraft den 1 januari 1969. För stor­

stadsregionerna bör övergångstiden bestämmas till fyra år, alltså till ut­

gången av år 1972, och för övriga berörda orter till två år eller till ut­

gången av år 1970. De orter där hyreshöjningarna övergångsvis får ske

endast etappvis bör vara desamma som de för vilka förordnande ges om

prövning av förstagångshyra.

När under övergångstiden fråga uppkommer om höjning av hyra som

är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, bör hyresgästen inte vara skyl­

dig att godta större höjning än som motsvarar skälig andel av skillnaden

mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek

bör bestämmas så att lägenhetens hyra under övergångstiden smidigt anpas­

sas till hyran för likvärdiga lägenheter. Det sagda innebär inte nödvändigt­

vis att höjningen fördelas med lika stora andelar vid varje avtalstillfälle.

Om skillnaden mellan den utgående hyran och hyran för likvärdiga lägen­

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

197

heter inte är alltför stor kan det vara motiverat att tillåta att höjningen

slås ut på ett mindre antal avtalstillfällen. I lagen bör endast läget vid över­

gångstidens slut fixeras. Vid den tidpunkten bör lägenhetens hyra ha till­

låtits att komma upp i nivå med hyresläget för likvärdiga lägenheter. Den

föreslagna ordningen med etappvisa höjningar bör gälla till förmån bara

för den hyresgäst som hyr lägenheten vid utgången av år 1968. Om lägen­

heten därefter upplåts till annan hyresgäst, bör hyresvärden vara oförhind­

rad att omedelbart ta ut den hyra som den nya lagens hyressättningsreg-

ler medger.

Om lägenhetens bruksvärde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller änd­

ringsarbete och denna ökning inte beaktats vid bestämmande av den utgå­

ende hyran, bör hyresgästen alltid vara skyldig att godta en fordrad hyra

som inrymmer skälig höjning med hänsyn till det ökade bruksvärdet. Är

arbetet av genomgripande omfattning, bör någon begränsning av hyreshöj­

ningen med hänsyn till de nu diskuterade övergångsbestämmelserna över

huvud taget inte ske.

Det är att förvänta att hyresmarknadens partsorganisationer kommer att

träffa överenskommelser om de utgående hyrornas anpassning under över­

gångstiden till det hyresläge som kommer att råda vid övergångstidens

slut. Sådana överenskommelser torde i stor utsträckning kunna tjäna som

vägledning för hyressättningen även utanför organisationernas gemensam­

ma verksamhetsområde. Härigenom erhålls garantier för att anpassningen

sker på sådant sätt att hyresgästernas anspråk på en mjuk övergång till

en friare hyresmarknad tillgodoses.

Avvecklingen av hyresregleringen bör i övrigt ske enligt avvecklingslagen.

Att denna lag blir tillämplig får betydelse framför allt i det hänseendet att

enligt 2 § hyresavtal som träffats före tidpunkten för avvecklingen men

omfattar även tid efter denna anses uppta den hyra som skolat utgå när

hyresregleringen upphörde. Detta innebär en avvikelse från de sakkunnigas

förslag. Detta innehåller visserligen en motsvarande bestämmelse i över­

gångsbestämmelserna men bestämmelsen avser enbart bostadslägenheter. Jag

kan för min del inte finna skäl till att i detta avseende behandla de skilda

lägenhetskategorierna olika.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

198

Kungl. Maj :ts proposition nr 1/M år 1967

Specialmotivering

Förslaget till ny hyreslag

Departementschefen. Ändringarna i den nuvarande hyreslagen är av så in­

gripande beskaffenhet att det är ofrånkomligt att lägga fram lagförslaget

som ett förslag till ändrad lydelse av liela 3 kap. NJL. Åtskilliga av kapitlets

nuvarande bestämmelser kommer dock att inflyta i förslaget utan någon

ändring i sak.

I gällande rätt liksom i kommitténs och de sakkunnigas förslag är ka­

pitlets paragrafer inordnade under mellanrubriker. Denna ordning behålls

i departementsförslaget men rubrikerna är i vissa avseenden ändrade och

dispositionen en annan. Avvikelserna torde inte fordra några kommentarer

annat än i följande hänseenden. I de sakkunnigas förslag finns ett särskilt

avsnitt om rätt för hyresgästs make att överta hyresrätten till makarnas

gemensamma bostad m. in. (58-60 §§). Av lagtekniska skäl har jag ansett

lämpligare att hänföra bestämmelserna i detta avsnitt till de allmänna av­

snitten om överlåtelse av hyresrätt och om rätt till förlängning av hyres­

avtal. De aktuella bestämmelserna återfinns i 33, 47 och 49 §§ i departe­

mentsförslaget. I 78 § har de sakkunniga tagit upp skilda bestämmelser an­

gående hyresförhållanden som beror av anställning. I departementsför­

slaget tas dessa bestämmelser upp i 4 § andra stycket, 46 § och 68 § andra

stycket.

I den nuvarande lagtexten förekommer på skilda ställen hänvisningar till

olika paragrafer i arrendekapitlet i NJL. Dessa hänvisningar medför att lag­

materialet är mindre lättillgängligt. Med hänsyn till att eu revision pågår av

arrendebestämmelserna, har jag emellertid inte ansett lämpligt att göra

någon bearbetning av lagtexten i detta hänseende. Frågan får tas upp på

nytt, när hyres- och arrendebestämmelserna skall infogas i den nya jorda­

balken. Även vissa andra frågor angående lagtextens utformning kan då be­

höva tas upp.

Tillämpningsområde

1

§•

Paragrafen motsvarar delar av 1 och 2 §§ i hyreslagen och hyreslagskom-

mitténs förslag. Den överensstämmer i sak med 1 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Av 1 och 2 §§ hyreslagen framgår att till hyresavtal är att

hanfora dels avtal varigenom hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot

199

lega, dels avtal som jämte det att det innefattar upplåtelse av hus eller del av

hus avser upplåtelse även av jord att nyttjas i förening med lägenheten, om

jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för

annat ändamål än jordbruk.

Hyreslagskommittén. Förslaget överensstämmer helt med gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Till hyresavtal hänförs endast upplåtelse

till nyttjande mot vederlag. Vederlaget kan bestå av pengar eller utgöras av

arbete eller annan tjänst eller av naturaalster. Helt vederlagsfri upplåtelse

av lägenhet faller inte under lagens tillämpningsområde, om annat ej följer

av den särskilda bestämmelsen i andra stycket om upplåtelse av lägenhet i

anslutning till tjänst. Denna senare bestämmelse är närmare berörd i av­

snittet om begränsning av besittningsskyddet. Bestämmelsen i 2 § andra

stycket hyreslagen om upplåtelse av bostadsrätt har tagits upp som ett

tredje stycke.

Departementschefen. Enligt de sakkunnigas förslag inleds hyreslagen med

de grundläggande reglerna om hyresbestämmelsernas tillämpningsområde. I

gällande rätt däremot återfinns motsvarande regler som en del av bestäm­

melserna om hyresavtals ingående. Jag anser att de sakkunnigas förslag in­

nebär en vinning.

Sakligt sett överensstämmer paragrafen med gällande rätt så när som på

regeln i andra stycket andra punkten om upplåtelse av lägenhet genom

tjänsteavtal eller i anslutning till sådant avtal. Ändringen innebär att hyres­

lagen blir tillämplig på alla sådana upplåtelser, alltså även på de rena tjäns-

tebostadsupplåtelserna, vilka i gällande rätt faller utanför hyreslagstift-

ningen. Mitt ställningstagande till denna fråga återfinns i avsnittet om be­

gränsning av besittningsskyddet. Vissa redaktionella ändringar har genom­

förts i departementsförslaget i förhållande till de sakkunnigas förslag. I lag­

förslaget görs i många hänseenden skillnad mellan lägenheter som helt eller

till inte oväsentlig del uthyrts för att användas som bostad samt andra lä­

genheter. Lagtexten synes kunna förenklas om en beteckning införs för det

förra slaget av lägenheter. Lämpligen kan som sådan beteckning användas

ordet bostadslägenhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Hyresavtals ingående

2

§•

Paragrafen, som motsvarar del av 1 § i hyreslagen och hyreslagskom-

mitténs förslag, överensstämmer i sak med 2 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Hyresavtal skall enligt 1 § hyreslagen i princip upprättas

skriftligen. Två undantag finns dock. Det ena avser fall när lägenheten upp-

200

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

låts för tid understigande ett år. Det andra gäller den situationen att par­

terna enats om muntligt avtal. Om ändring eller tillägg görs i ett skriftligen

upprättat avtal, skall anteckning om ändringen göras på handlingen, om

någon av parterna begär det.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag är bostadshyresgäst i

många fall berättigad att erhålla nytt hyresavtal vid hyrestidens utgång. Det

kan i olika hänseenden vara av betydelse att ett på sådant sätt tillkommet

avtal avfattas i skriftlig form. Med hänsyn härtill bör avtalet på begäran

av endera parten ges skriftlig form.

Om ett avtal som upprättats skriftligen ändras eller kompletteras, skall

— liksom enligt nuvarande hyreslag — anteckning göras på handlingen, om

hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detsamma synes böra gälla, när

någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe. Genom att en anteckning

om personförändringen görs på det skriftliga kontraktet, undanröjs den

tvekan som annars kan uppkomma, huruvida hyresförhållandet även efter

personförändringen skall anses grundat på skriftligt avtal.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening kan den nu­

varande utformningen av skriftlighetskravet inte anses tillfredsställande i en

lagstiftning enligt vilken flertalet hyresavtal är underkastade regler om be­

sittningsskydd. Vardera parten i ett hyresförhållande bör, oavsett hyresav­

talets längd, kunna kräva att avtalet ges skriftlig form. Även muntliga av­

tal bör dock alltid vara bindande för parterna.

Departementschefen. De sakkunnigas förslag vilar — liksom gällande

rätt — på den principen att ett muntligt hyresavtal alltid skall vara bin­

dande. Denna princip bör inte frångås. Har muntligt avtal träffats, bör

dock enligt förslaget var och en av parterna när som helst kunna kräva

att avtalet ges skriftlig form. I motsats till gällande rätt bör detta gälla

oberoende av upplåtelsetidens längd och även om parterna kommit överens

om att avtalet skall vara muntligt. Den föreslagna utvidgningen av rätten

att få till stånd skriftligt avtal synes ändamålsenlig. Departementsförsla-

get har därför utformats i stort sett enligt de sakkunnigas förslag.

Hyrestid och uppsägning

3-4 §§.

Paragraferna mosvarar 5 och 6 §§ i såväl hyreslagen som hyreslagskom-

mitténs förslag samt 3 och 5 §§ i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. I 5 § första stycket i hyreslagen finns bestämmelser om

uppsägning av hyresavtal som träffats på obestämd tid. Reglerna som kan

201

åsidosättas genom avtal innebär, att avtalet upphör viss tid efter uppsäg­

ning. Uppsägningstidens längd är beroende av längden på den period för

vilken hyran beräknas. Enligt andra stycket i samma paragraf skall reg­

lerna om uppsägningstid tillämpas också i fråga om tidsbestämda avtal,

när förbehåll om uppsägning gjorts men viss uppsägningstid ej bestämts.

Om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid är uppsägningstiden

anknuten till s. k. fardagar. Lägenheten skall avträdas på den fardag som

inträffar näst efter tre månader från uppsägningen. Fardagar är den 1

april och den 1 oktober.

En regel om s. k. tyst förlängning av hyresavtal finns i 6 §. Om hyres­

gästen vid förhyrning på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyres­

tidens utgång och hyresvärden inte inom en månad därefter anmanat

honom att avflytta, anses avtalet förlängt på obestämd tid. Bestämmelsen

torde ha tillkommit med tanke på hyresavtal som slutits för en fixerad

tid utan förbehåll om uppsägning. I rättspraxis har bestämmelsen dock

tillämpats även på hyresavtal, som slutits för viss tid med förbehåll om

förlängning på bestämd tid vid utebliven uppsägning.

I hyreslagen är inte reglerat hur det går om hyresavtalet träffats på be­

stämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att någon tid angetts på

vilken avtalet skall anses förlängt om det inte sägs upp. Eu viss sedvana

torde emellertid föreligga, som innebär att avtalet om hyrestiden ej är

alltför långvarig skall anses förlängt på samma tid som den ursprungliga

hyrestiden.

Hyreslagskommittén. Kommittén har i sitt förslag tagit upp 5 § hyres­

lagen med endast smärre ändringar i sak. I gällande rätt utgår paragrafen

från att hyresgästen alltid skall vara skyldig att flytta vid hyrestidens ut­

gång. Enligt kommitténs förslag är emellertid hyresgästen ofta tillförsäkrad

optionsrätt till nytt avtal. Om optionsfrågan inte är avgjord vid hyresti­

dens utgång, är hyresgästen berättigad att sitta kvar i lägenheten till dess

frågan blivit avgjord. Har optionstalan ogillats kan hyresgästen beviljas

anstånd med att avträda lägenheten. Med hänsyn härtill har kommittén

funnit lämpligt att byta ut uttrycken »skall lägenheten avträdas» och »da­

gen för lägenhetens avträdande» i 5 § hyreslagen mot uttrycken »upphör

avtalet att gälla» resp. »dagen för avtalets upphörande».

Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning kan enligt kommit­

tén inte bibehållas för hyresförhållanden på vilka optionsrätt kan ifråga-

komma. Det kan nämligen inte krävas att hyresvärden, sedan han meddelat

hyresgästen att denne har att hänskjuta frågan om optionsrätt till med-

lingsnämnd om han ej vill flytta, skulle vara skyldig att vidta ytterligare

formaliteter för att få hyresförhållandet upplöst. Kommittén föreslår därför

att 6 § inte skall tillämpas på upplåtelse som är att hänföra under options-

reglerna, under förutsättning att hyresvärden under hyrestiden eller inom

7-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

202

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

en månad från dess utgång lämnat hyresgästen sådant meddelande som in-'

leder optionsproceduren.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att uppsägnings-

Plikt skall föreligga i alla hyresförhållanden utom när hyresavtalet gäller

för bestämd tid som inte överstiger nio månader utan förbehåll om för­

längning vid utebliven uppsägning. Uppsägningsplikten kommer därmed

att omfatta alla hyresförhållanden i vilka förlängningsrätt för bostadshyres-

gäst eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga. Härige­

nom får man en för alla långsiktiga hyresavtal enhetlig och relativt tidig

utgångspunkt för den frist som hyresgästen har att iaktta om han vill

påkalla besittningsskydd.

Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning behålls för det fall

att hyresavtal ingåtts för bestämd tid som ej överstiger nio månader utan

förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning. Om hyresavtal träffats

för längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven

uppsägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det ej sägs

upp.

De sakkunniga föreslår vidare att uppsägningstidens längd skall vara

anknuten, inte som enligt hyreslagen till den tid för vilken hyran beräk­

nas utan till den avtalade hyrestidens längd. Förslaget innebär att fardags-

begreppet slopas, eftersom det ej längre anses ha någon praktisk betydelse.

Om hyrestiden ej är bestämd, upphör avtalet enligt förslaget att gälla en

månad eller, om hyresförhållandet varat längre tid än ett år, tre månader

efter uppsägningen, om annat ej följer av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln att uppsägning alltid skall ske kritiseras av

Sveriges fastighetsägareförbud och Näringslivets byggnadsdelegation men

godtas av Hyresgästernas riksförbund.

Svea hovrätt förordar att uppsägningstidens längd såsom f. n. anknyts

till det sätt på vilket hyran beräknas.

Flera remissinstanser vill ha kvar begreppet fardag. Till dem hör Svea

hovrätt, hyresrådet, lagberedningen, Sveriges fastighetsägareförbund och

Hyresgästernas riksförbund. Fastighetsägareförbundet betonar fardagar-

nas supplerande betydelse och anser att en fardagsregel skapar viss stabi­

litet i hyresförhållandet. Lagberedningen framhåller att hyresgästen enligt

förslaget får bereda sig på att flytta när som helst efter utgången av upp­

sägningstiden, oavsett om årstiden är lämplig eller om det finns tillgång

till bostäder. Såväl lagberedningen som Svea hovrätt påpekar att reglerna

om avträde på fardag har betydelse enligt andra lagregler och att verk­

ningarna av förslaget i detta hänseende bör undersökas.

Hyresrådet, Stockholms rådhusrätt och Hyresgästernas riksförbund kri­

tiserar avfattningen av 3 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. Lag­

203

texten kan lätt misstolkas så, att avtalet skulle upphöra att gälla efter de

angivna uppsägningstidernas utgång trots att den avtalade hyrestiden ännu

ej gått ut.

Departementschefen. Enligt hyreslagen upphör ett hyresavtal som träffats

för bestämd tid utan vidare vid hyrestidens utgång, om inte avtalet inne­

håller särskild bestämmelse om att uppsägning måste ske. Detsamma gäller

när hyrestidens längd beror av framtida händelse, exempelvis beträffande

ett kopplat avtal att anställningen upphör.

De sakkunniga föreslår nu att skyldighet i viss utsträckning skall före­

ligga att säga upp även hyresavtal av detta slag. Av motiven framgår att

förslaget avser sådana hyresförhållanden, i vilka förlängningsrätt för bo-

stadshyresgäst eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga.

Förslaget torde därför innebära att uppsägningsskyldighet skall föreligga

i fråga om alla andra hyresavtal än sådana avtal som är träffade för be­

stämd tid utan förbehåll om uppsägning och som avser ett hyresförhål­

lande vilket vid hyrestidens utgång inte varat mer än nio månader, dvs.

besittningsskyddets karenstid.

För egen del anser jag att man uppnår en önskvärd klarhet i rättsläget

beträffande besittningsskyddet, om uppsägning alltid måste ske av sådana

avtal på vilka besittningsskyddsbestämmelserna är tillämpliga. Jag biträ­

der därför de sakkunnigas uppfattning i denna fråga. I departementsför-

slaget kommer detta till uttryck på följande sätt. I 4 § första stycket första

punkten anges att om hyresavtal är träffat för bestämd tid utan förbehåll

om uppsägning och om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat

högst nio månader avtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång utan att

uppsägning sker. Av 3 § första stycket och 4 § andra stycket framgår att

beträffande alla andra hyresavtal uppsägning måste ske för att avtalet skall

upphöra att gälla. Jag bortser nu från fall då hyresavtal förfaller eller upp­

hör genom överenskommelse.

Vad härefter gäller frågan om uppsägningstidens längd finns det i hyres­

lagen dispositiva bestämmelser beträffande dels hyresavtal som träffats för

bestämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att uppsägningstiden

angetts, dels avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd. Uppsägningstidens

längd är beroende av längden av den period för vilken hyran beräknas. Om

hyran beräknas för kvartal eller längre tid, är uppsägningstiden bestämd

på sådant sätt att lägenheten skall avträdas på viss fardag.

De sakkunniga föreslår att uppsägningstiden för tidsbestämda avtal i

vilka uppsägningstiden inte angetts skall vara anknuten till hyrestidens

längd. Förslaget innebär att uppsägningstiden varierar från en dag, om

hyrestiden är högst en vecka, till ett år, om hyrestiden är längre än fem år.

Beträffande ettårsavtalen föreslås tre månaders uppsägningstid. Uppsäg­

ningstiden är inte i något fall anknuten till fardag.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

204

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att det för de tidsbestämda hy­

resavtalen är lämpligare att anknyta uppsägningstidens längd till hyres­

tiden än till den period för vilken hyran beräknas. Eftersom förslaget inne­

bär att uppsägningstidens längd för de mera långvariga hyresavtalen inte

längre beror av fardagarna, kommer det att åvila parterna själva att ge

hyresavtalet ett sådant innehåll att det upphör att gälla vid en för dem

lämplig tidpunkt. Om parterna vill att avflyttning skall ske på fardag, får

hyrestiden alltså bestämmas på sådant sätt att den går ut på en fardag. Jag

har ingen invändning mot en sådan ordning och anser även i övrigt att de

föreslagna uppsägningstiderna är väl avvägda. Som påpekas under remiss­

behandlingen är emellertid den lagtekniska utformningen i de sakkunnigas

förslag inte godtagbar. Departementsförslaget har med hänsyn härtill ut­

formats annorlunda men sakligt sett ansluter det till sakkunnigförslaget.

Bestämmelserna om uppsägningstidens längd beträffande tidsbestämda hy­

resavtal återfinns i 3 § första stycket.

Beträffande avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd föreslår de sakkun­

niga en uppsägningstid av en månad om hyresförhållandet varat högst ett

år, och annars tre månader. En sådan ordning innebär att avtalet kan

bi ingas att upphöra när som helst under året. Detta torde kunna godtas

beträffande mera kortvariga hyresförhållanden. Har hyresförhållandet varat

längre tid, synes det vara lämpligare att anknyta uppsägningstiden till far­

dagarna. Jag föreslår därför att fardagsbegreppet behålls för hyresavtal som

ingåtts på obestämd tid, när hyresförhållandet varat mer än ett år. Om

hyresförhållandet varat under kortare tid, bör uppsägningstiden såsom de

sakkunniga föreslagit utgöra en månad. Bestämmelser med detta innehåll

tas upp i 4 § andra stycket första punkten. I 4 § tredje stycket anges att far-

dagar är den 1 april och den 1 oktober.

Bestämmelserna om uppsägningstidens längd är — till skillnad från

reglerna om uppsägningsskyldigheten — dispositiva. Det står alltså par-

terna fritt att komma överens om annan uppsägningstid. De sakkunniga

föreslår dock ett undantag från avtalsfriheten, nämligen i fråga om de

kopplade avtalen (78 § tredje och fjärde styckena i de sakkunnigas förslag).

Om hyresförhållandet beror av anställning skall hyresgästen alltid äga åt­

njuta en uppsägningstid av minst en månad. Detta skall dock inte gälla be­

träffande sådana upplåtelser av bostad som har tjänstebostadskaraktär.

Dessa bestämmelser, som jag redan anslutit mig till, tas upp i 4 § andra

stycket sista punkten.

För de kopplade avtalen föreslås alltså följande regler. Hyresvärden __

arbetsgivaren skall alltid vara skyldig att verkställa uppsägning i den ord­

ning som liyreslagen anger, om han vill bringa hyresförhållandet att upp­

höra. Om särskild uppsägningstid avtalats, skall den gälla med iakttagande

dock av att hyresgästen beträffande upplåtelser av bostad som inte har

tjänstebostadskaraktär äger åtnjuta en uppsägningstid av minst en månad.

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

205

Om särskild uppsägningstid inte avtalats, gäller vanliga regler. Uppsäg­

ningstidens längd blir beroende av hur länge hyresförhållandet varat. Har

det varat högst ett år, måste en uppsägningstid av en månad iakttas. Om

det varat längre tid, upphör hyresavtalet på den fardag som inträffar näst

efter tre månader efter uppsägningen.

Jag övergår nu till frågan om s. k. tyst förlängning, dvs. förlängning av

tidsbestämda hyresavtal i sådana fall när avtalet löper ut utan att hyres­

gästen flyttar och utan att hyresvärden vidtar någon åtgärd för att förmå

honom till detta. I gällande rätt finns i 6 § hyreslagen en bestämmelse om

tyst förlängning. Bestämmelsen innebär att om hyresgästen vid förhyrning

på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och hyres­

värden inte inom en månad därefter anmanat honom att avflytta, anses

avtalet förlängt på obestämd tid.

De sakkunniga föreslår den ändringen att om hyresavtalet träffats för

längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven upp­

sägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det inte sägs upp.

Jag godtar i och för sig de sakkunnigas förslag. De föreslagna bestäm­

melserna avser emellertid endast det fallet att förbehåll ej gjorts om upp­

sägning. Däremot saknas regler om förlängning för hyresavtal på bestämd

tid, som innehåller bestämmelse om uppsägningsplikt. I regel torde sådana

avtal innehålla även regler om förlängningstid. Från praxis är dock känt

att sådana regler ibland saknas. Som förut nämnts finns en mer eller mindre

klar sedvana som går ut på att avtalet i sådana fall skall anses förlängt

för en tid som motsvarar den ursprungliga hyrestiden, om denna ej är allt­

för lång. Denna praxis synes med fördel kunna lagfästas. Beträffande lång-

tidsavtalen har de sakkunniga i fråga om avtal utan förbehåll om uppsäg­

ning föreslagit att avtalet skall anses förlängt på ett år vid underlåten upp­

sägning. Som långtidsavtal anses därvid avtal som träffats för längre tid

än nio månader. En motsvarande regel synes lämplig för långtidsavtal med

förbehåll om uppsägning. Korttidsavtalen bör anses förlängda på samma

tid som den ursprungliga hyrestiden.

De nu föreslagna reglerna innebär att hyresavtalen med avseende på

hyrestid och uppsägningsbestämmelser kan delas upp i tre kategorier, näm­

ligen (1) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning

och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat mer

än nio månader eller avtal som träffats för bestämd tid med förbehåll om

uppsägning, (2) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om upp­

sägning och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat

högst nio månader samt (3) avtal där hyrestiden ej är bestämd. Från redak­

tionell synpunkt är det lämpligt att i lagtexten hålla isär dessa tre kate­

gorier. Eu sådan ordning har genomförts i departementsförslaget och de

olika avtalen behandlas där i 3 §, 4 § första stycket resp. 4 § andra stycket.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

206

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

5

§.

Paragrafen motsvarar 3 § och 8 § första och andra styckena i hyreslagen,

3 och 7 §§ i hyreslagskommitténs förslag samt 7 § i de sakkunnigas förslag.

Departementschefen. I denna paragraf tas regler upp hl. a. om hyresav­

tals upphörande i vissa fall. Jag föreslår att reglerna ändras i vissa hän­

seenden som följd av ändringen av de allmänna bestämmelserna om upp­

sägningstidens längd. Om hyrestiden bestäms på sådant sätt att den i 1

kap. 1 § NJL angivna längsta tiden för nyttj anderätts bestånd överskrids,

får hyresvärden eller hyresgästen enligt 3 § hyreslagen säga upp avtalet,

när angivna tid har gått ut. Uppsägningstidens längd beror som regel av

längden av den period för vilken hyran beräknas. Beräknas hyran för

kvartal eller längre tid, skall lägenheten avträdas på den fardag som

inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. De sakkunnigas

förslag innebär, att avtalet skall upphöra att gälla ett år efter uppsäg­

ningen (7 § första stycket). Enligt min mening är det lämpligast att an­

knyta tidpunkten för hyresavtalets upphörande till laga fardag. Jag fö­

reslår därför att hyresvärd eller hyresgäst, när den maximala hyrestiden

gått ut, får säga upp avtalet att upphöra på den fardag som inträffar

närmast efter tre månader från uppsägningen (första stycket i denna

paragraf).

Vad härefter gäller det fallet att hyresgästen dör under hyrestiden, är

i gällande rätt uppsägningstidens längd beroende av längden av den period

för vilken hyran beräknas. Hyreslagskommittén påpekar att denna tid i

vissa fall kan bli ganska lång till följd av att fardag måste iakttas vid

avflyttningen från lägenheten. Kommittén föreslår därför en viss förkort­

ning av uppsägningstiden. Även de sakkunnigas förslag har denna inne­

börd. För egen del delar jag den uppfattningen att gällande rätts bestäm­

melser kan medföra olägenheter för hyresgästens dödsbo i vissa fall. Jag

anser skäl tala för att ge uppsägningen den verkan att avtalet upphör

en månad efter uppsägningen (andra stycket i denna paragraf).

Tredje stycket i denna paragraf motsvarar bestämmelserna i 8 § andra

stycket hyreslagen och avser upplåtelse av lägenhet på hyresgästens livs­

tid. Dör hyresgästen, äger i gällande rätt hyresgästens hustru överta hyres­

rätten, om äktenskapet var ingånget innan hyresavtalet slöts och annat ej

avtalats. Om hustrun gifter om sig, får dock hyresvärden säga upp av­

talet med iakttagande av viss uppsägningstid. Jag föreslår den ändringen

att övertaganderätten skall gälla inte bara änka utan även änkling. Vidare

föreslår jag viss ändring av uppsägningstiden i överensstämmelse med

vad som föreslagits beträffande första stycket.

6

§•

Paragrafen, som motsvarar 37 § hyreslagen, 41 § i hyreslagskommit-

téns förslag och 4 § i de sakkunnigas förslag, stämmer överens med gäl-

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

207

lande rätt så när som på vissa smärre ändringar av formell natur (se SOU

1966:14 s. 394).

7 §•

Paragrafen motsvarar 4 § i hyreslagen och hyreslagskommitténs för­

slag samt 8 § i de sakkunnigas förslag. Den innehåller bestämmelser om

tidpunkten för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet.

Departementschefen. Om fardag infaller på söndag eller annan allmän

helgdag skall tillträde eller avträde enligt gällande rätt ske nästa söcken-

dag. Regeln härom tas upp i 4 § första stycket hyreslagen och anknyter till

bestämmelserna om fardagar. De sakkunniga föreslår att denna regel skall

gälla i alla situationer när hyrestiden går ut på söndag eller annan allmän

helgdag. Departementsförslaget har utformats i enlighet med detta förslag.

8

§•

Paragrafen motsvarar 40 § i hyreslagskommitténs förslag och 6 § i de

sakkunnigas förslag samt innehåller bestämmelser om uppsägning.

Gällande rätt. Enligt 2 kap. 38 § och 3 kap. 36 § NJL gäller i huvudsak

följande angående uppsägning av hyresavtal. Som huvudregel i fråga om

uppsägningens form gäller att uppsägningen skall ske skriftligen eller med

vittnen. Om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas, behövs dock

inte skriftlig form. Dessutom gäller att muntlig uppsägning godtas, om

hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för tid understigande ett

fjärdedels år.

Hyreslagen innehåller vissa särskilda regler för det fall att den som

söks för uppsägning ej anträffas i sitt hemvist. Uppsägningen får då av­

lämnas på posten i rekommenderat brev under vederbörandes vanliga

adress. Dessutom skall skriftlig uppsägning meddelas hans husfolk, om

sådant finns.

Särskilda bestämmelser finns bl. a. om uppsägning av vissa juridiska

personer, om uppsägning av hyresgäst som ej har känt hemvist i landet

och verkan i uppsägningshänseende av stämningsansökan med yrkande

om hyresavtalets upphörande och av vräkningsansökan (2 kap. 38 § andra,

fjärde och femte styckena NJL).

Hyreslagskommittén.

I sakligt hänseende innebär kommitténs förslag den

ändringen i förhållande till gällande rätt att om den som söks för uppsäg­

ning inte träffas i sitt hemvist och ej heller hans husfolk anträffas skall

ett exemplar av uppsägningen läggas i den söktes brevlåda, om sådan finns.

Ändringen syftar till att skapa ökad säkerhet för att uppsägningen verk­

ligen kommer till den söktes kännedom. Behov härav har enligt kom­

mitténs mening yppats framför allt i sådana fall då den sökte och hans

208

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

husfolk under semestertid vistas borta under sådana förhållanden att ett

eftersändande av posten inte kan ske och under så lång tid att den re­

kommenderade försändelse varigenom uppsägning skett hunnit återgå till

avsändaren, innan den sökte återkommit.

Hyreslagsfiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår ändringar såväl be­

träffande uppsägningens form som i vad avser tillvägagångssättet vid upp­

sägning när den som söks för uppsägning inte anträffas i sitt hemvist.

Enligt förslaget krävs skriftlig uppsägning, om hyresavtalet gäller för

bestämd tid som överstiger nio månader eller om det slutits för obestämd

tid och vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker varat mer än nio

månader. Skriftlighetskravet kommer genom dessa regler att gälla beträf­

fande hyresavtal inom besittningsskyddets tillämpningsområde. Dessutom

sammanfaller skriftlighetskravet med uppsägningsplikten för tidsbestämda

avtal. De sakkunniga föreslår vidare att skriftlig uppsägning ej skall kun­

na ersättas med uppsägning med vittnen eller med skriftligt erkännande

om uppsägning.

Anträffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist får enligt för­

slaget uppsägningen tillställas den sökte genom rekommenderat brev med

mottagningsbevis. Den uppsägande har att vid tvist styrka försändelsens

innehåll. Uppsägning skall anses ha ägt rum den dag då enligt poststäm­

pelns datum brevet utlämnades. Om uppsägning inte kan ske genom re­

kommenderat brev med mottagningsbevis, får uppsägningshandlingen läm­

nas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i hushållet eller, om

han drivei rörelse med fast kontor, pa kontoret till där anställd person.

De sakkunnigas förslag skall ses mot bakgrunden av att de föreslår att

uppsägningshandlingen som regel skall innehålla underrättelse till hyres­

gästen om vad denne skall iaktta för att vara bevarad vid sin rätt till för­

längning av hyresavtalet.

Departementschefen. Beträffande uppsägningens form delar jag de sak­

kunnigas uppfattning att uppsägningen skall vara skriftlig i sådana fall

dar rätt till förlängning av hyresavtalet kan komma i fråga. Jag föreslår

därför att uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer

än nio månader vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker.

Som närmare utvecklas i anslutning till 49 § föreslår jag att besittnings-

skyddsproceduren skall inledas med att hyresvärden skriftligen meddelar

den som fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter

hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta.

Detta meddelande behöver inte tas in i uppsägningshandlingen. Med den­

na inställning saknas skäl för att kräva uppsägning i skriftlig form när

skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas. Jag förordar därför att gäl­

lande rätt bibehålls i detta avseende. Ordningen med uppsägning med vitt-

209

nen torde inte numera användas i praktiken och har därför inte tagits med

i departementsförslaget.

När det gäller den från praktisk synpunkt ganska betydelsefulla frågan

om hur part skall gå till väga, när den som söks för uppsägning inte an­

träffas i sitt hemvist, innebär de sakkunnigas förslag att uppsägningen

skall tillställas den sökte genom rekommenderat brev med mottagnings­

bevis eller, om uppsägning ej kan ske i den ordningen, att uppsägnings-

handlingen måste lämnas antingen till hushållsmedlem eller till kontors-

anställd, om den sökte driver rörelse med fast kontor. Om ett sådant över­

lämnande inte kan ske, finns ej någon reservutväg och avtalet kan alltså

inte uppsägas. Denna ordning, som är förenad med olägenheter, eftersom

den i vissa fall bereder part möjlighet att undgå uppsägning genom att

hålla sig undan, motiveras i de sakkunnigas förslag med att uppsägningen

även skulle innehålla det meddelande som utgör inledningen till options-

proceduren. Eftersom detta meddelande har betydelsefulla rättsverkningar

för hyresgästen, anser de sakkunniga att starka garantier behövs för att

hyresgästen verkligen får del av meddelandet.

Som nyss anförts innebär departementsförslaget att uppsägningen inte

behöver innehålla ifrågavarande meddelande. Med hänsyn härtill bör det

inte möta hinder att anordna uppsägningsförfarandet på sådant sätt att

part med känt hemvist alltid kan uppsägas, även om varken han själv eller

någon närstående kan anträffas. Jag föreslår därför följande förfarande.

Uppsägning bör liksom hitintills ske genom att uppsägningshandlingen

sänds med posten i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress,

om han ej träffas i sitt vanliga hemvist. Därutöver bör det åligga den upp­

sägande att lämna ett exemplar av uppsägningen antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver

rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person. Anträffas inte

hushållsmedlem eller kontorsanställd, skall uppsägningen läggas i den sök­

tes postlåda, om det finns någon sådan. Det torde inte vara behövligt att

härutöver ge regler om uppsägning genom översändande av uppsägnings­

handlingen i rekommenderat brev med mottagningsbevis.

Som framgår av 49 § skall meddelande som avses där tillställas den

optionsberättigade i den ordning som gäller för uppsägning. Meddelandet

skall dock alltid lämnas till hushållsmedlem eller kontorsanställd, om den

som söks inte anträffas i sitt hemvist. Om inte någon sådan person påträf­

fas, kan alltså hyresvärden inte få fristen för hänskjutande till hyres­

nämnd av frågan om rätt till förlängning att börja löpa. Tas meddelandet

in i själva uppsägningshandlingen och sker uppsägning genom att upp­

sägningshandlingen sänds i rekommenderat brev och dessutom läggs i post­

lådan, får uppsägningen men inte meddelandet verkan.

De sakkunniga föreslår en regel att uppsägning får ske hos den som

på grund av fullmakt är behörig att ta mot uppsägning. Eftersom detta

gäller ändå, har regeln inte tagits upp i departementsförslaget.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

210

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9—19 §§.

Departementschefen. De sakkunniga går inte närmare in på den nuvaran­

de hyreslagens bestämmelser om lägenhetens skick och om hinder för hy­

resrättens utövning (9—20 §§), utan gör endast vissa jämkningar av hu­

vudsakligen redaktionell natur. Inte heller enligt min mening finns det

anledning att i detta lagstiftningsärende behandla förevarande område av

liyreslagstiftningen. En fråga bör dock uppmärksammas, nämligen spörs­

målet om fastighetsägarens skyldighet att i skälig utsträckning reparera

lägenheten.

Enligt 15 § hyreslagen åligger det hyresvärden att under hyrestiden hål­

la lägenheten i det skick i vilket hyresgästen ägt tillträda den, dvs. i all­

mänhet i det skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt

brukbar för det ändamål som avses med förhyrningen. Hyresvärdens för­

pliktelser kan emellertid på grund av särskilda omständigheter komma att

utsträckas eller inskränkas. De förutsättningar som hyresavtalet vilar på

är i första hand bestämmande för hyresvärdens underhållsplikt.

Uppstår hinder eller men i nyttjanderätten är hyresgästen enligt 16 §

hyreslagen berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om

denne underlåter att på tillsägelse vidta rättelse så snart det kan ske. Kan

bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att av­

hjälpa bristen, är hyresgästen berättigad att säga upp avtalet, om bristen

är av väsentlig betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är

hyresgästen berättigad till nedsättning i hyran. Beror bristen på försum­

melse från hyresvärdens sida, har hyresgästen också rätt till skadestånd.

Under remissbehandlingen har önskemål framförts om en sådan utform­

ning av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt att hyresgästens

anspråk på reparationer i lägenheten tillgodoses bättre än f. n. Hyresgäster­

nas riksförbund framhåller att nuvarande regler ger utrymme för vitt skilda

tolkningar. Förbundet konstaterar att det hos vissa fastighetsägare förelig­

ger en påtaglig benägenhet att eftersätta den service som hyresgästerna bör

kunna fordra. Vidare påtalas hyresgästens bristande möjligheter att kräva

att bristfälligheter utanför den egna lägenheten avhjälps. Hyresgästens

självhjälpsrätt kan enligt förbundets mening inte anses omfatta exempelvis

en trasig tvättmaskin eller centrifug i den maskinella tvättstugan eller ett

trasigt portlås. Eftersom hyresgästen inte alltid har ekonomiska resurser för

en självhjälpsreparation, som ibland kan vara mycket kostnadskrävande,

anser förbundet att det skulle vara av stort värde, om hyresgästen i stället

kunde få hyresvärden ålagd vid vite att utföra viss reparation.

Hyresvärdens underhållsplikt enligt nuvarande hyreslag står, som jag re­

dan nämnt, i relation till det skick vari lägenheten vid tillträdet skulle till­

handahållas. Bestämmelserna om hyresgästens självhjälpsrätt in. m. omfat-

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

211

tar endast sådana brister som utgör hinder eller verkligt men i nyttjande-

rätten. Hit torde vara att hänföra att lägenhetens skick genom försummat

underhåll under en följd av år försämrats så avsevärt att lägenheten inte

längre befinner sig i den klass som förutsatts i avtalet. Däremot torde brister

i det löpande underhållet i allmänhet inte omfattas av dessa bestämmelser.

De nuvarande reglerna är sålunda bara i begränsad omfattning ägnade att

tillgodose hyresgästens anspråk på att det vederlag som han får för den er-

lagda hyran inte minskar genom att hyresvärden underlåter att utföra sed­

vanliga reparationer. Detta kan enligt min mening inte anses tillfredsstäl­

lande.

Frågan om hyresvärdens underhållsplikt kommer i viss mån i ett nytt lä­

ge genom övergången till en friare hyresmarknad. Avvecklingen av hyres­

regleringen och övergången till ett nytt hyressättningssystem kan leda till

hyreshöjningar i en del fastigheter särskilt i det äldre fastighetsbeståndet.

Det är självfallet ett starkt berättigat önskemål, att de ökade intäkterna an­

vänds för reparationer i sådana fall där fastighetsunderhållet är eftersatt.

När fastighetsägarna genom hyreshöjningarna får ekonomiskt utrymme för

erforderliga reparationer, skall hyresgästerna inte längre behöva finna sig i

att underhållet efter sätts eller att de nödgas att själva bekosta reparationer.

Av betydelse för frågan om behovet av ändrade regler angående hyresvär­

dens underhållsplikt är i vad mån hyressättningsnormerna i det nu fram­

lagda förslaget kan antas komma att medföra en förbättring av fastighets­

underhållet. Förslaget innebär att bostadshyresgäst inte är skyldig att godta

fordrad hyra om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med av­

seende på bruksvärdet kan anses likvärdiga. Avgörande för hyressättningen

är således lägenhetens värde i förhållande till andra lägenheter. Av de fak­

torer som inverkar på bedömningen av lägenhetens bruksvärde bör enligt

min mening underhållet tillmätas särskild betydelse. Det förhållandet, att

det sedvanliga underhållet i en lägenhet är eftersatt, bör leda till att bruks­

värdet anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i

gott skick.

Det kan sålunda antas att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer

att medföra ett ökat intresse hos fastighetsägarna att utföra önskvärda re­

parationsarbeten. I detta sammanhang bör framhållas vikten av att partsor-

ganisationerna på hyresmarknaden lämnar sin medverkan till att hyresgäs­

terna får rimligt utbyte av hyreshöjningar, där sådana sker, i form av ett

förbättrat underhåll av lägenheterna. Detta kan ske genom överenskommel­

ser om vissa normer för underhållsstandard och om lämpliga tidsintervaller

mellan vanliga reparationsarbeten. Oaktat vad jag nu sagt torde man enligt

min mening inte kunna räkna med att reparationer blir utförda i den ut­

sträckning som förhållandena ger anledning till. I den reform av liyreslag-

stiftningen som nu genomförs synes som ett naturligt led kunna ingå en om­

prövning av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt.

212

Jag föreslår därför att bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt

under hyrestiden tillförs regler som direkt tar sikte på det löpande under­

hållet av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. I 15 § andra

stycket tas upp en regel av innehåll att hyresvärden i fråga om sådana lä­

genheter är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,

målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försäm-

ring genom ålder och bruk. Vidare är 16 § utformad på sådant sätt att, om

hyresvärden eftersätter det löpande underhållet, hyresgästen har samma

rätt som tillkommer honom när hinder eller men uppstår i nyttj anderätten.

Fiämst kommer härvid rätt till självhjälp och nedsättning i hyran i fråga.

Självfallet bör det så långt det kan ske utan eftersättande av hyresgästens

berättigade intressen ankomma på hyresvärden att välja en från fastighets­

ekonomiska synpunkter lämplig tidpunkt för reparationerna. Eu av fastig­

hetsägaren uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyresgästen därför

i allmänhet anses skyldig att rätta sig efter.

I fråga om affärslokaler och liknande anser jag att det även i fortsätt­

ningen bör överlämnas åt parterna att reglera sina ekonomiska mellanha-

vanden i detta hänseende.

Ytterligare åtgärder för att skapa garantier för ett tillfredsställande lägen-

hetsunderhåll bör inte övervägas förrän erfarenheter vunnits av den nya lag­

stiftningens verkningar i detta avseende.

Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att självhjälpsrätten

skulle vara begränsad till hyresgästens egen lägenhet. Denna uppfattning är