SOU 1966:44

Bostadspolitiskt kreditstöd

Till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. I nrikesdepartementet

Den 8 november 1963 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för inrikesde- partementet att tillkalla högst elva utredningsmän med uppgift att utreda och lägga fram förslag rörande medlen för bostadspolitiken. Med stöd av detta bemyndigande tillkallade departementschefen den 29 november 1963 såsom utredningsmän generaldirektören Bertil Sännås, tillika ordförande, ledamoten av riksdagens andra kammare Alvar Andersson, direktören Al- bert Aronson, ledamöterna av riksdagens andra kammare Tore Bengtsson och Henning Gustafsson, direktören Sven Kypengren, direktören Anders Lif, docenten Lars Lindberger, direktören Gunnar Olofgörs, förbundsord- föranden Erik Svensson samt ledamoten av riksdagens andra kammare Bo Turesson. Den 20 november 1964 avled Tore Bengtsson. I hans ställe tillkal- lade departementschefen genom beslut den 28 december 1964 ledamoten av riksdagens första kammare Einar Eriksson såsom utredningsman.

Utredningsmännen antog benämningen bostadspolitiska kommittén.

Att såsom experter biträda kommittén tillkallades den 16 januari 1964 direktören Sten Kållenius samt departementsrådet Göte Svenson, den 13 mars 1964 professorn Alf Johansson, bankokommissarien Kurt Eklöf samt direktören Ingvar Petzäll och den 10 april 1964 professorn Guy Arvidsson samt t. f. länsbostadsdirektören Ulf Jirlow. Genom beslutet sistnämnda dag tillkallades jämväl ingenjören Sven Almqvist, ingenjören Anders Assis, in- genjören Harry Danielsson, överingenjören Carl-Johan von Grothusen, in- genjören Ingvar Jargin och ingenjören Sten Johnsson att såsom experter biträda kommittén i frågor rörande det 5. k. lånetakets funktion och verk- ningssätt. Kommitténs sekretariat har haft överläggningar med sistnämnda experter, men de har med undantag för von Grothusen icke deltagit i kom— mitténs sammanträden. Sedan Eklöf på egen begäran entledigats från sitt uppdrag, tillkallade departementschefen genom beslut den 28 januari 1965 bankokommissarien Erik Karlsson att som expert biträda kommittén.

Såsom sekreterare åt kommittén förordnades den 29 november 1963 läns- bostadsdirektören Arne Carlsson, den 13 mars 1964 länsbostadsdirektörcn Åke Malmberg samt den 10 april 1964 byråchefen Magnus Elison.

Kommittén har efter remiss avgivit yttrande dels den 25 september 1964 över bostadsförbättringsutredningens betänkande Bostadsstöd för pensio- närer ( SOU 1964:41 ), dels ock den 23 oktober 1964 över markpolitiska utredningens betänkande Kommunal markpolitik (SOU 1964: 42).

Vid sin prövning av frågan om det statliga kreditstödets form har kom- mittén även ägnat uppmärksamhet åt det i olika sammanhang framförda förslaget om att utsträcka statens lån till att generellt omfatta jämväl pri- mär— och sekundärlånen, d.v.s. en statlig totalfinansiering av bostadshus.

Kommitténs huvuduppgift har varit att undersöka, hur det statliga kredit- stödet och därtill knutna villkor beträffande förråntning och amortering kan utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt. I anslutning härtill har kommitténs expert, professor Guy Arvidsson, utfört en särskild utredning om indexreglerade bostadslån, vilken fogats som bi- laga till detta betänkande. Professor Alf Johansson har som kommitténs expert utarbetat en promemoria rörande bostadsfinansiering och hyresbild- ning, vilken jämväl fogas som bilaga.

Kommittén får härmed vördsamt överlämna betänkandet Bostadspoli- tiskt kreditstöd. Reservationer av dels herrar Andersson, Gustafsson och Olofgörs med instämmande av herr Kållenius, dels av herrar Olofgörs och Turesson med instämmande av herr Källenius, dels av herr Turesson med instämmande av herr Petzäll, dels ock av herr Lindberger bifogas. Vidare bilägges särskilda yttranden dels av herrar Andersson och Gustafsson, dels av herr Lindberger och dels av herr Petzäll. Uppdraget är därmed slutfört. Stockholm den 27 maj 1966.

Bertil Sännås

Alvar Andersson Albert Aronson Einar Eriksson Henning Gustafsson Sven Kypengren ' Anders Lif Lars Lindberger Gunnar Olofgörs Erik Svensson Bo Turesson

Arne Carlsson

KAPITEL 1

Bostadspolitikens medel — utveckling och nuvarande utformning

I allt väsentligt har de bostadspolitiska medlen utformats på grundval av den målsättning för bostadspolitiken, som föreslogs av bostadssociala utredningen i första delen av dess slutbetänkande (SOU 1945: 63) och som sedan i huvud- sak antogs av 1946 års riksdag. Denna målsättning innebar i korthet en plan- mässig höjning av den allmänna bo- stadsstandarden, såväl beträffande ut- rymmet som utrustningen. Sålunda un— derkändes ettrumslägenheten som fa- miljebostad. Som ett första mål beträf- fande utrymmesstandarden angavs av- skaffandet av trångboddheten definie- rad som mer än två boende per bo- ningsrum. För den kommande bostads- produktionen innebar detta krav en in- riktning huvudsakligen på lägenheter om två och tre rum och kök. Målet i fråga om utrustningsstandarden var bo- städer, försedda med vatten och av- lopp, centralvärme och badrum i lä- genheten eller åtminstone i huset. Som en självklarhet betraktades kravet på en utjämning av föreliggande standard- olikheter dels mellan städernas och landsbygdens bostadsbestånd och dels i fråga om lägenhetsutrustningen inom respektive samhällen.

För realiserandet av målsättningen genomfördes vid 1946, 1947 och 1948 års riksdagar en översyn av det bo- stadspolitiska system, som vuxit fram under 1930-talet och krigsåren. Över- synen innebar således i väsentliga styc- ken en vidareutveckling och förfining

av redan prövade bostadspolitiska in- strument. Sammanfattningsvis innebar riksdagsbesluten följande. Det primära ansvaret för initiativ och planläggning av åtgärder till bostadsförsörjningens främjande skulle vila på kommunerna. De tillerkändes också befogenhet att an- slå medel för sådant ändamål, varige- nom en tidigare rådande ovisshet i det- ta hänseende undanröjdes. Kommuner- na inkopplades därutöver direkt i den samhälleliga bostadspolitiska organisa- tionen med skyldighet att förmedla stat- liga bostadslån och -bidrag. De statliga insatserna skulle i huvudsak avse att ställa medel till förfogande för lån på förmånliga villkor till bostadsproduk- tionen sam—t för bidnag till främjande av bostadskonsumtionen för vissa be- folkningsgrupper. Till främjande av en lugn utveckling av bostadsproduktionen iklädde sig staten också vissa garantier beträffande räntans inverkan på kapi- talkostnaderna. Den rollfördelning mel- lan stat och kommun, som på detta sätt skapades, har sedan upprätthållits.

De numera existerande primära bo- stadspolitiska instrumenten utgöres av statliga lån för nybyggnad, omby gnad och förbättring av bostadshus, garantier beträffande räntan på primär- och se- kundärlån samt löpande konsumtions- bidrag för barnfamiljer med begränsa- de inkomster och för pensionärer. I nägra hänseenden har ett eljest numera Övergivet system med kapitalsubventio- nering bibehållits, nämligen i fråga om

bostadsförbättringar till pensionärer och andra hushåll med låga inkomster, specialutrustning av invalidbostäder samt anordnande av studentbostäder. I en något vidare mening omfattar bo- stadspolitikens verksamhetsformer även den i kommunal och statlig regi bedriv- na bostadsbyggnadsplaneringen samt den bostadspolitiska administrationen.

Lån till nybyggnad och ombyggnad

Från tiden kring sekelskiftet och fram till mitten av 1940-talet hade staten vid olika tillfällen och med olika motiv vid— tagit åtgärder till underlättande av bo- stadsbyggandets kreditförsörjning. Här må endast erinras om kreditstödet till egnahemsbildningen år 1904, inrättan— det av stadshypoteks- och bostadskre- ditkassorna åren 1909 respektive 1930 samt tillskapandet av statens bostads- lånefond efter första världskriget. Bety- delsefulla för utformningen av kredit- stödet under senare tid har de åtgär- der varit, som vidtogs under 1930-talet för att främja bostadsförbättringsverk- samheten samt bostadsanskaffning för barnfamiljer och pensionärer. Detsam- ma gäller i än högre grad om det finan- sieringsstöd som utformades för att motverka krissituationen efter det andra världskrigets utbrott.

Som förut framhållits kom en över- syn av hela det statliga bostadslåne- systemet till stånd vid 1946—1948 års riksdagar. Vid 1946 års riksdag upp- togs frågan om den offentliga finansie- ringen av bostadsbyggandet fortsätt- ningsvis skulle bibehållas. I ett uttalan- de i den proposition som låg till grund för riksdagsbehandlingen anslöt sig fö- redragande departementschefen till vad bostadssociala utredningen hade anfört i ämnet. Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren genomförda

organisationen för offentlig finansie- ring av bostadsproduktionen betrakta- des som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Samhället borde inte utsätta sig för risken av så- dana minskningar av produktionen. som följde på den plötsliga försämring- en av kreditvillkoren under de första krigsåren. Ett ytterligare motiv var att eliminera den drivfjäder till husspeku- lation, som den ovissa och irreguljära finansieringen av toppkapitalet i fastig- heterna tidigare hade utgjort. Av dessa skäl och med hänsyn till angelägenhe- ten att snabbt avveckla bostadsbristen ansågs det uteslutet att återgå till för- krigstidens finansieringssystem. Det an- sågs slutligen nödvändigt att även i framtiden —— när bostadsbristen av- vecklats — med hänsyn till förutsätt- ningarna för en fortsatt bostadsproduk- tion bibehålla en offentlig kreditgivning för sådan produktion.

Beträffande villkoren för lån till fler- familjshus — tertiärlån _ gjordes föl— jande ändringar.

Den övre lånegränsen, som dittills för kommun och därmed jämställd företa- gare — vari inbegreps även bostads- kooperativa företag av viss typ — hade utgjort 95 procent, höjdes för kommu- nala och allmännyttiga företag till 100 procent på skäl som i huvudsak hade anförts av bostadssociala utredningen. Enligt denna måste det anses självklart att enskilt kapital inte kunde påräknas för finansiering av toppkapitalet till kommunala bostadsföretag och bäran- det av de därmed förbundna riskerna. Det låg enligt utredningen i sakens na- tur att detta kapital måste presteras av det allmänna, stat och kommun. I hän- delse av förlust vid förvaltningen hade emellertid vederbörande kommun att täcka en viss del av denna. För bostads- kooperativa företag bibehölls den övre gränsen vid 95 procent, då det enligt

departementschefen fick anses angelä- get att den på kooperativ grund vilan- de lägenhetsproduktionen inte under- trycktes. Den angivna gränsen skulle gälla »åtminstone under en övergångs- tid». Den tillämpade gränsen för enskil— da företagare —- 90 procent — ansågs av bostadssociala utredningen för hög med hänsyn till säkerhetssynpunkten och försvarlig endast med hänvisning till krisförhållanden. Utredningen ut- gick emellertid från att den fick behål- las under en tid, men att en framtida sänkning var önskvärd. Riksdagen bi— föll emellertid departementschefens för- slag vilket innebar sänkning till 85 pro- cent och motiverades med att 10 pro— cents egen insats finge anses alltför ringa för den som bygger i enskilt vinst- syfte i synnerhet som tertiärlån skulle komma att beviljas till en så låg ränta som 3 procent. Möjlighet gavs dock att i vissa fall lämna lån med högre be— lopp.

Räntan på tertiärlån till flerfamiljs- hus sänktes till 3 procent för alla bygg- herrekategorier. Denna räntesats mot- svarade statens självkostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvalt- ningskostnader. Räntesänkningen får ses mot bakgrund av det allmänna rän- teläget och den omständigheten att kommunerna (och andra företag med kommunal borgen) kunde erhålla lång- tidsbundna lån till samma ränta som staten. Ett antal städer hade således an- mält avsikt att själva övertaga ansvaret för tertiärkreditgivningen till hyreshus för att nedbringa kapitalkostnaderna och därmed hyrorna under den nivå som dåvarande statliga lånevillkor med- gav. Att den lägre räntan kom att gälla även enskilda företag motiverades av hänsyn till de mindre samhällenas bo- stadsförsörjning. För att som det hette >>förhindra spekulativt missbruk av de

statliga lånen» föreskrevs dock för ifrå- gavarande företag en extra amortering under de tio första åren av länets löp- tid, en skyldighet som något begränsa- des redan år 1947.

Beträffande systemet för amortering av tertiärlånet hade utredningen före- slagit en fast annuitet innebärande åter- betalning av länet i normalfallet på 30 år — med viss jämkningsmöjlighet, där- est så skulle erfordras till följd av änd- ringar i finansieringsvillkoren för un- derliggande lån. Departementschefen — och sedermera riksdagen — anslöt sig emellertid i denna fråga till vad bygg- nadslånebyrån hade föreslagit i sitt re- missyttrande, nämligen att amorterings- tiden skulle utsträckas till 40 år och amorteringarna erläggas med fasta be- lopp. Byrån hade härom anfört följan- de:

Utredningen har för sin del utgått från att annuiteterna. under tertiärlånets hela löptid skola vara jämna, och byggnadslåne- byrån är såtillvida ense med utredningen, att de framtida tertiärlånen under inga omständigheter böra återbetalas enligt ett system med trappstegsvis stigande annuite- ter. De skäl som på sin tid motiverade in— förandet av bestämmelserna härutinnan äro ej längre aktuella; anledningar före- ligga fastmera att ifrågasätta en övergång till föreskrifter av rakt motsatt innebörd. Det förhåller sig så, att de årliga utgifter— na för ett nybyggt hus äro lägre ju yngre byggnaden är, vilket beror på att behovet av reparationer och underhåll ökas, allt— eftersom huset åld-ras. Då de årliga kapital- kostnaderna för en fastighet — om de be— räknas enligt annuitetsprincipen — äro konstanta, uppstå följaktligen regelmässigt avsevärda överskott under de första åren efter det fastigheten tillkommit; dessa överskott minskas ju äldre huset blir. Er- farna fastighetsförvaltare känna väl detta förhållande och kunna fördenskull — allt- efter sina framtida intentioner — antingen ”suga ut' fastigheten och söka avyttra den just innan reparationsbehovet blir aktuellt eller ock göra avsättningar för att möta den kommande utgiftsökningen. Då det är uppenbart, att staten, helst när den upp-

träder som kreditgivare, bör befordra en fastighetsförvaltning av den senare typen, skulle det ställa sig naturligt, att staten skaffade sig garanti för att alla icke all- männyttiga bostadsföretag själva verkställ— de för reparationer och underhåll erfor- derliga avsättningar. Ett dylikt system skulle emellertid ställa så stora anspråk på kontrollapparaten, att det måste avvisas såsom opraktiskt. En enkel och användbar metod att erhålla trygghet mot spekulativa missbruk vid förvaltningen av de statsbe- lånade fastigheterna torde emellertid vara, att staten—långivaren genom att vid för- valtningens början fordra stora, efterhand sjunkande amorteringar själv ”uppsuger” överskottskapitalet och därigenom möjlig— gör en minskning i fastighetens kapital- utgifter, då reparationsbehovet normalt ökar. Genom att föreskriva amortering med lika stora årliga belopp vinnes detta syfte (eftersom ränteutgifterna successivt falla med kapitalavbetalniugarna), och ökad trygghet ernås, om därutöver en extra amortering påfördras under en första pe- riod av tertiärlånets löptid.

Splittringen på en rad olika lånefor— mer av det statliga stödet till byggandet av egnahem nödvändiggjorde åtgärder för en samordning av de statliga in- satserna. Genom byggnadslånebyrån be- viljades tertiärlån till enfamiljs- och tvåfamiljshus samt bostadsanskaffnings- lån. Egnahemsorganisationen beviljade bostadsegnahemslån, jordhruksegna- hemslån och arbetarsmåbrukslån samt — till bostadsförhättringsverksamheten på landsbygden — förbättringshidrag, nyhyggnadslån och förbättringslån. Slutligen utlämnade egnahemsorganisa— tionen även statsbidrag till fiskarbostä- der och lantarbetarbostadslån. Den samordning av egnahemsstödet, som ge- nomfördes av 1948 års riksdag, innebar att stödet till nybyggnad och genom— gripande ombyggnad av egnahem såväl i stadssamhällena som på landsbygden gavs formen av egnahemslån med en därtill knuten kapitalsubvention. Vid sidan av detta egnahemslån skulle stöd i särskilda former lämnas till lantar-

För lån till småhus —— egnahemsan __ fixerades den övre gränsen till 90 procent av produktionskostnadema, varigenom den egna insatsen kunde Je- gränsas till tio procent, en insats snn förutsattes kunna presteras av egna— hemsbyggare i allmänhet. Den höga JC- låningsgränsen ansågs försvarlig diri- genom att lånet innefattade en kapi- talsubvention med ett belopp som mot- svarade cirka 15 procent av kostnader- na. I realiteten skulle saledes övre gränsen för den återbetalningspliktga delen av egnahemslånet utgöra 75 pro— cent. Den undre lånegränsen fastställ- des till i normalfallet 50 procent med möjlighet till fördjupning av egna- hemslånet om tillräcklig underliggande kredit ej kunde erhållas. Amorteringsti- den bestämdes till 25 år. Till skillnad mot vad som hade beslutats beträffande lån till flerfamiljshus skulle egnahems- lånet vara ett annuitetslån. Den annui- tetsbildande räntesatsen fastställdes till 3 procent.

De regler för tertiärlån och egna- hemslån, som utformades av 1946—— 1948 års riksdagar, kom sedan att gälla utan mera väsentliga ändringar fram till år 1955.

En under åren 1954 och 1955 inträf- fad stegring av byggnadskostnaderna föranledde i slutet av sistnämnda år en omläggning av grunderna för den stat- liga långivningen. Sålunda beslutade Kungl. Maj:t i december månad om en maximering av de värden, som bestäm- de statslånens storlek. Åtgärden redovi- sades för 1956 års riksdag. Därvid an— fördes bland annat att kostnadsutveck- lingen hade fått till följd att h_vror och årskostnader i nyproduktionen stigit till en nivå som måste framstå som hög för familjer med normala inkomster. Det dittills tillämpade belåningssyste- met, som innebar att lånen— beräknades

med hänsyn till produktionskostnader- na, innefattade inte något element som kunde verka återhållande på kostnads- utvecklingen. Sålunda torde enligt pro- positionen en kostnadsökning utöver vad som var strängt nödvändigt för eg- nahemsbyggaren inte alltid ha fram- stått som väsentlig, eftersom ökningen till 90 procent kunnat täckas av bland annat statliga län. Det hade därför an- setts erforderligt att i belåningssystemet införa en faktor, som kunde verka ned- pressande på kostnadsnivån. Av detta skäl hade belåningsvärdena för egna— hem maximerats till vissa schablonbe- lopp. För flerfamiljshus hade en mot- svarande metod tillgripits, vilken emel- lertid medgav en viss anpassning till kostnadsolikheter med hänsyn till hu- sens och lägenheternas storlek och ut— formning m. m.

I samband med den omprövning av bostadspolitiken, som företogs vid 1957 års riksdag i anledning av förslag av bostadspolitiska utredningen (SOU 19:36:40), ändrades räntevillkoren för såväl tertiärlån som egnahemslån. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntorna till statens faktiska ut- gifter för långivningen höjdes räntan för tertiär- och egnahemslånen från 3 till 4 procent. Samtidigt gjordes räntan obunden. Den sistnämnda åtgärden mo- tiverades i första hand av behovet att framdeles kunna sänka räntan. Tanken att göra statslåneräntorna rörliga i van- lig mening avvisades. Så länge stödet till bostadsbyggandet innefattade ett visst skydd mot förändringar i ränte- satserna på primär- och sekundärlån, betraktades det som naturligt att tertiär- låneräntan såvitt möjligt hölls oför- ändrad. Samtidigt förkortades amor— teringstiden för tertiärlån från 40 till 30 år. Som motiv härför angavs att den tekniska, ekonomiska och sociala utvecklingen kunde bli sådan att man

fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital som inve— sterades i bostadsfastigheter. I samband härmed slopades den i det föregående omnämnda skyldigheten för enskilda företag att erlägga viss extra amorte— ring.

Amorteringstiden för egnahemslån förlängdes genom beslut av 1960 års riksdag från 25 till 30 år. Genom denna åtgärd reducerades den ökning av de årliga kostnaderna som den vid samma tillfälle beslutade avvecklingen av kapi— talsubventionerna medförde.

Vid 1960 års riksdag behandlades också en motionsledes väckt fråga om gemensamma lånevillkor för småhus och för flerfamiljshus. Då det fanns an- ledning antaga att skillnader ifråga om lånevillkor kunde på ett ej avsett sätt påverka valet av hustyp, begärde riks- dagen en översyn av reglerna för lån- givningen. Frågeställningen hade fram- för allt aktualiserats av olikheterna i belåning mellan å ena sidan fristående egnahem, som behandlades enligt egna— hemslånekungörelsen, och å andra si- dan rad- och kedjehus, som beroende av upplåtelseform belånades antingen med egnahemslån eller med tertiärlån.

Den begärda översynen resulterade vid 1962 års riksdag i beslut om att sammanföra reglerna för nybyggnad och ombyggnad av flerfamiljshus och småhus i en enda _lånekungörelse; lån- givningen till bostadsförbättringar reg— lerades i en särskild författning. Sam- ordningen av bestämmelserna innebär väsentligen att de för flerfamiljshus gällande övre lånegränserna gjordes tillämpliga även för småhusen. Dock bi- behölls lånegränsen 90 procent för småhus, som skulle bebos av låntagaren. Samtidigt gjordes småhuslånen tillgäng— liga för alla kategorier av låntagare; tidigare hade egnahemslån lämnats hu- vudsakligen endast till den som skulle

bebo huset och till kommun. Den und- re lånegränsen fastställdes generellt till 70 procent i normalfall. Ifråga om amorteringssystemet förelåg mellan ter- tiärlånen och egnahemslånen den skill- naden, att för tertiärlån tillämpades fast amortering medan för egnahemslån amortering och ränta erlades med lika stora årsbelopp (fast annuitet). Med hänsyn bland annat till de olägenheter som två olika amorteringssystem skulle medföra vid förändringar ifråga om äganderätten till de belånade husen borde ett enhetlig system tillämpas. I valet mellan de två systemen stannade statsmakterna för fast amortering. Ett särskilt skäl härför var att de årliga lånekostnaderna därigenom skulle ha minskat avsevärt vid den tidpunkt då reparationsbehovet normalt börjar göra sig gällande. Reglerna för det nya, en- hetliga bostadslånet trädde i kraft från och med den 1 januari 1963.

Räntegarantin

Till de alltjämt bestående, under de första åren av andra världskriget intro- ducerade bostadspolitiska instrumen- ten hör räntegarantin. En viss utvidg- ning av tertiärlångivningen, som beslu- tades år 1940, framstod ganska snart som otillräcklig för att upprätthålla en tillräcklig bostadsproduktion. Ett höjt ränteläge i förening med stegrade bygg— nadskostnader innebar en kraftig för- sämring av räntabilitetsvillkoren för bostadsförvaltningen. Frågan om ytter- ligare åtgärder i produktionsstimule— rande syfte behandlades vid 1941 års riksdag på grundval av förslag, som framlagts av 1940 års byggnadskost— nadssakkunniga (SOU 1941: 4). Utveck— lingen hlade medfört uppenbara risker för uppkomsten av en splittrad hyres-

nivå. Ett av huvudsyftena med de sak- kunnigas förslag var därför att motverka denna splittring och hjälpa fram ett tillräckligt utbud av nya bostäder till priser, som motsvarade dem som gällde för likvärdiga lägenheter i det befintli- ga beståndet. Beträffande kapitalkost- naderna anförde de sakkunniga följan- de (5. 38):

Åtgärder som syfta till paritet i avseen- de å de årliga kostnaderna för gamla och nya bostäder av likvärdig beskaffenhet men icke ha bostadssocialt motiverade sub— ventionssyften därutöver, böra därför i fråga om kapitalkostnaderna utformas så- lunda, att de i görligaste mån hindrar att ett höjt ränteläge, vars fortbestånd i fram- tiden är ovisst, omedelbart överföres på de årliga kostnaderna i full utsträckning men däremot icke hindrar en anpassning på längre sikt till den allmänna nivån för kapitalkostnaderna, i den mån denna nivå successivt arbetar sig igenom och blir gäl— lande för hela bostadsfastighetsbeståndet.

Den tidsperiod för kapitalkostnader- nas anpassning, som de sakkunniga av— såg, antogs utgöra fem eller tio år. Efter denna period kunde det allmänna ränte- lägets förändringar förmodas gälla stör- re delen av fastighetsbeståndet.

Till de åtgärder, som de sakkunniga förordade, hörde en av staten utfärdad garanti för räntan på primär— och se- kundärlån. Garantin innebar att de he- rörda fastigheterna inte skulle belastas med högre räntekostnader för botten- lånen än som svarade mot 3,5 procent för primärlån och 4 procent för sekun- därlån. Garantin skulle begränsas till en tioårsperiod.

Vid anmälan av förslaget för riksda- gen nnderströk föredragande departe- mentschefen att de förordade åtgärder— na inte avsåg .att utgöra en räntesubven- tion. Syftet med åtgärderna skulle bäst och enklast tillgodoses om rätneutveck— lingen blev sådan, att en speciell sub- vention för bostadsbyggandet blev onö- dig. Räntegarantin skulle undanröja

den produktionshämmande ovissheten om villkoren för fastighetslånen, sedan husen hade färdigställts. Riksdagen godtog förslaget.

Beslutet om räntegaranti medförde under de första åren inga nämnvärda utgifter för statsverket. Efter den all- männa räntesänkningen i början av 1945 sänktes den garanterade räntan med en halv procent.

Frågan om räntegarantins fortbestånd behandlades av bostadssociala utred- ningen i den första delen av dess slut- betänkande. Utredningen konstaterade att stabila ränteförhållanden var en fundamental förutsättning för en ut- veckling, genom vilken en allmän stan- dardhöjning kunde realiseras och kri- ser i bostadsproduktionen förhindras. Räntevariationer som regulator för bo- stadsbyggandets omfattning ansågs i rå- dande ekonomiska och penningspoli- tiska situation inte ha någon fömuftig mening men skulle skapa förvirring i produktionsutvecklingen. Om det eko- nomiska läget i framtiden skulle anses nödvändiggöra ränteförhöjningar, borde dessa inte gå ut över bostadsbyggandet med dess behov av stabila räntevillkor som fast bas för kalkylerna. Framför allt borde tillfälliga räntehöjningar hindras från att slå igenom. Den gällande ränte- garantin fyllde denna funktion. Om en mer definitiv förskjutning av ränteni- vån skulle inträda fanns det enligt ut- redningens mening anledning att ta systemet under omprövning. Räntega- rantin borde för allmännyttiga företag utsträckas till att omfatta statslånets hela löptid.

Föredragande departementschefen an- förde i proposition till 1946 års riksdag att det uppenbarligen var ett intresse av största vikt att bottenlåneräntorna i nybyggda hus inte höjdes i sådan grad att en hyreshöjning blev följden. Beträf- fande förlängningen av garantins varak-

tighet borde denna gälla alla låntagare.

Riksdagen beslöt emellertid att den 10-åriga begränsningen skulle bibehål- las i avvaktan på de väntade förslagen från 1945 års bankkommitté, som bl. a. hade att pröva fastighetskreditväsen- dets framtida organisation. Kommitténs förslag, som anmäldes vid 1948 års riks— dag, innebar bland annat en övergång från direkta statliga bostadslån till kre— ditgaranticr och i samband därmed en avveckling av systemet med räntegaran- ti. Om en sådan garanti ansågs böra bibehållas borde den —— enligt kommit- tén — utformas så att garantin inte gjordes ovillkorlig utan beroende av statsmakternas prövning från år till år. Departementschefen föredrog dock att skjuta på ett ställningstagande till kom- mitténs förslag i denna del. Förslaget bringades i erinran av 1950 års bespa- ringsutredning som vid'are framhöll att ett långvarigt högt ränteläge skulle medföra betydande kostnader för stats- verket. Någon ändring av reglerna för räntegarantin kom dock inte till stånd.

Det bör här inskjutas, att under tiden från räntegarantins införande år 1941 och fram till år 1950 det allmänna rän— teläget hade legat på en sådan nivå att garantin icke utlöst annat än mycket obetydliga subventionsutgifter för stats- verket. Först efter diskontohöjningen under sistnämnda år och därav följan- de höjning av lånemarknadsräntorna resulterade räntegarantin i direkta kostnader för staten av nämnvärd stor- lek.

Frågan on1 garantins varaktighet krävde ett ställningstagande år 1952, då 10-årsperioden utlöpte för de bostads- hus för vilka sådan garanti först hade beviljats. Problemet löstes provisoriskt genom en förlängning för ett år av ga— rantins giltighet i de fall då den eljest författningsenligt skulle upphöra. 1951

års bostadsutredning föreslog samma utväg och liknande beslut om förläng- ning fattades under de följande åren.

Den kraftiga räntehöjningen i april är 1955 föranledde Kungl. Maj:t att sam- ma månad begära fullmakt av riksdagen att företaga de ändringar i bestäm- melserna om räntegarantin, som påkal- lades av det höjda ränteläget. Statsut- skottet biträdde denna hemställan men framhöll att om det högre ränteläget skulle bestå under längre tid, behov förelåg av mer detaljerade, av riksda- gen utformade bestämmelser rörande räntegarantins omfattning. Utskottet förutsatte att förslag i ämnet skulle fö- reläggas 1956 års riksdag.

Med stöd av riksdagens bemyndigan- de utfärdade Kungl. Maj:t år 1955 he- stämmelser, varigenom den garanterade räntan för hus, tillkomna före 1951, höj- des med en halv procent. För senare färdigställda hus gjordes inte någon förändring, vilket motiverades av att dessa hus drabbats av den kostnadssteg- ring som var en följd av Korea-krisen.

1955 års beslut innebar att systemet med räntegaranti gavs ytterligare en funktion, nämligen den att utjämna så- dana variationer i de årliga bostads- kostnaderna som hade sin grund i bygg- nadskostnadsstegringen.

När Kungl. Maj:ts åtgärd anmäldes för 1956 års riksdag framhöll statsut- skottet att räntegarantin såsom skydd mot tillfälligt höga räntor på bottenlå- nen var av största betydelse för bo— stadsbyggandet. Ett slopande av ränte- skyddet skulle medföra inte endast en avsevärd höjning av bostadskostnader- na utan framför allt risk för ett allvar- ligt avbräck i bostadsbyggandet. En sta- bilisering på en relativt låg nivå av rän- teutgifterna för nya hus måste enligt utskottet alltfort vara påkallad även om det inte borde anses uteslutet att göra modifikationer i ränteskyddet.

År 1956 framlade bostadspolitiska ut- redningen sitt förut nämnda betänkan- de, vilket behandlades i proposition till 1957 års riksdag. Utredningen hade deklarerat sin anslutning till statsut- skottets vid 1956 års riksdag uttalade mening om behovet av ett ränteskydd för bostäder. Om tillfälliga räntesteg- ringar tilläts slå igenom på kostnader- na för nyproducerade lägenheter, kun- de detta innebära att bostadsbyggandet utsattes för spekulativa inflytelser och dess stabilisering hämmades. Frånva- ron av ett ränteskydd för denna sektor ansågs också kunna innebära en ir- rationell hämsko på räntepolitiken. Ut- redningen fann emellertid att samma skäl som talade för en höjning av räntan på de statliga lånen, nämligen att generella subventioner inte borde utgöra något permanent inslag i bo- stadspolitiken, kunde anföras för en höjning av den garanterade räntesat- sen. I avvaktan på den fortsatta ränte- utvecklingen och för att undvika en alltför drastisk hyresstegring borde höj- ningen tills vidare begränsas till en halv procent. Höjningen föreslogs gälla fr.o.m. den 1 oktober 1957 och avse även tidigare statligt belånade hus. En ytterligare höjning med en halv pro- cent borde företagas ett år senare. För en— och tvåfamiljshus, vilka belånats enligt äldre kungörelser, skulle den räntekostnad, som därmed berättigade till ränteeftergift, i rådande ränteläge bli obetydlig och en räntegaranti för dessa hus därmed kunna undvaras. Ut- redningen ansåg vidare att bestämmel- serna om räntegarantin borde utformas på ett sådant sätt att det klart framgick att utfästelsen om ränteeftergift varken var ovillkorlig eller tidsbestämd utan beroende av statsmakternas prövning tid efter annan.

I fråga om företag, som inte statligt belånats, ansåg utredningen, att ett

särskilt räntegarantisystem borde infö- ras. Skälet härför var i huvudsak ange- lägenheten att öka tillförseln av kapital från kreditmarknaden till bostadsbyg- gandet. En utvidgning av räntegarantin kunde bl.a. tänkas medföra att större industrier blev intresserade att pro- ducera bostäder åt de anställda utan anlitande av statliga lån. En sådan räntesubvention skulle beräknas på lån mot inteckning inom 75 procent av det belåningsvärde, som fastigheten skulle ha åsatts enligt vid den statliga långiv- ningen tillämpade normer.

I propositionen, som sedan i allt vä- sentligt bifölls av riksdagen, underströk föredragande departementschefen vad utredningen anfört om behovet av ett ränteskydd för bostäder. En höjning av den garanterade räntan ansågs emel- lertid inte strida mot de principiella riktlinjerna för efterkrigstidens bo— stadspolitik. Utvecklingen efter 1955 års höjning hade visat att den högre garanterade räntan inte medfört stör- ningar i bostadsproduktionen eller ut- gjort hinder för en allmän förbättring av bostadsstandarden. Genom en höj- ning av den garanterade räntan skulle en anpassning åstadkommas till det allmänna ränteläget. Av detta skäl och då en höjning med en halv procent inte skulle innebära risker för ökad hyres- splittring förordade departementsche- fen att en höjning av denna storlek ge- nomfördes från och med den 1 juli 1957 såvitt avsåg flerfamiljshus och från och med den 1 januari 1958 såvitt avsåg småhus. Förslaget att den gällande be- gränsningen till en tioårsperiod skulle upphöra biträddes av departementsche- fen.

I fråga om förslaget att räntegarantin som en försöksverksamhet skulle kunna omfatta även byggnadsföretag, som inte finansierats med statligt lån, delade departementschefen utredningens syn-

punkter. Sådan räntegaranti borde av- se både flerfamiljshus och småhus.

Genom beslut av 1960 års riksdag fö- retogs ytterligare jämkningar av ränte— garantin närmast i anledning av förslag av 1958 års besparingsutredning. Av statsfinansiella skäl och med hänsyn till hyresparitetsförhållandena höjdes den garanterade räntan för vissa äldre årgångar av hus.

Avvecklingen av räntegarantin för de äldre årgångarna av hus har fortsatts vid 1963, 1964 och 1966 års riksdagar. Garantin omfattar numera endast hus, färdigställda efter år 1957. Vid behand- lingen av förslagen till jämkningar i räntegarantin gjorde statsutskottet vid 1964 års n'ksdag (utl. 1964242) bland annat följande uttalanden.

Utskottet vill i detta sammanhang un- derstryka departementschefens uttalande att en successiv minskning av utgående ge— nerella subventioner är motiverad även av den allmänna inkomstutvecklingen och den därav följande ökningen i de boendes hy- resbetalningsförmåga. Hänsynen till den enskilde bostadskonsumenten gör det där- vid enligt utskottets mening önskvärt att för framtiden söka undvika alltför plötsliga och oväntade ökningar av bostadsutgifter- na. Det. bör därför övervägas, om de gene- rella subventionernas storlek samt den tid, varunder de skall utgå, i huvudsak kan be- stämmas enligt en i förväg uppgjord plan. Det blir då möjligt för de boende att bättre överblicka hur deras bostadskostnader i framtiden kommer att förändras. Med hän- syn till räntebidragens funktion som ett produktionsstöd är det även för byggher- rarna av stor vikt att så långt möjligt kun- na överblicka finansieringsbetingelserna för bostadsförvaltningen i förväg. Då det fram— tida stödet för bostadsförsörjningen utreds av bostadspolitiska kommittén bör kom— mittén närmare pröva denna fråga.

Kapitalsubventionerna

Till de numera i huvudsak övergivna bostadspolitiska medlen hör såsom för- ut framhållits kapitalsubventionering av bostädernas anskaffningskostnad. I

dagens bostadspolitik förekommer stat- liga sådana subventioner endast i tre sammanhang, nämligen i samband med bostadsförbättringar, specialutrustning av invalidlägenheter samt anordnande av studentbostäder.

Kapitalsubventioner av mer reguljär art utanför förbättringsstödet infördes först med bostadsanskaffningslånen för familjer i egnahem på landsbygden år 1938. (I detta sammanhang bortses från den tillfälliga subventionering, som fö- rekom under åren närmast före och ef- ter första världskrigets slut och som hade till syfte att i dåvarande krissitua- tion främja tillkomsten av smålägenhe- ter.) Bostadsanskaffningslånet av år 1938 konstruerades som en kombination av räntebärande amorteringslån, ränte- bärande stående lån och räntefritt stå- ende lån. Det bärande motivet för kapi- talsubventionen var den starkare bun- denhet till bostaden i ekonomiskt av- seende, som förelåg för egnahemsägare på orter utan utbildad fastighetsmark- nad.

Helt andra motiv för införande av kapitalsubventioner anfördes vid till- komsten av de särskilda åtgärder, som beslutades av 1942 års riksdag med an- ledning .av utvecklingen under de första åren av det andra världskriget. De till följd av bl. a. handelsavspärrningen kraftigt stegrade byggnadskostnaderna hade medfört påtagliga risker inte en- dast för hyressplittring utan även för en allmän uppdrivning av hyresnivån i hus, som tillkommit före kostnadssteg— ringen. Då det kunde antagas att en sänkning av_kostnadsnivån skulle kom- ma att inträffa sedan avspärrningen hävts, borde hyresnivån hållas tillbaka i det läge som bestämdes av kostnader- na i det befintliga beståndet. Det gällde m.a.o. att skära av en som tillfällig uppfattad topp i kostnadskurvan. Av de olika möjligheter, som stod till buds,

valdes för flerfamiljshusen en kap—ital- subvention motsvarande »överkostna- den» i form av ett ränte- och amorte- ringsfritt tilläggslån, som skulle avskri— vas efter 10 år, om inte fastigheten dessförinnan undandragits hyreskon- troll eller dess avkastning stigit vid fortbestående hyreskontroll i anpass— ning till en stigande allmän hyresnivå på sådant sätt att tilläggslånet skulle kunna förräntas och amorteras.

Beträffande egnahemmen ansågs inte subventionen böra få samma utform- ning. Beräkningen av avkastningsvärde skulle i fråga om dessa hus bli skäligen godtycklig och kraven på fastighetseko- nomisk paritet kunde inte vara tillämp- liga i tillnärmelsevis samma grad som beträffande flerfamiljshusen. Med hän- syn därtill skulle byggkostnadsstegring— en kompenseras genom en summarisk subvention i form av en räntefri ståen- de del av tertiärlånet, motsvarande 10 procent av egnahemmets anskaffnings- kostnad.

Genom 1942 års beslut hade det bo— stadspolitiska stödsystemet erhållit en mer definitiv form. Genom beslut av 1941 års riksdag hade som förut sagts kapitalförsörjningsproblemet angripits genom generell offentlig långivning. Samtidigt hade åtgärder vidtagits för en stabilisering av kapitalkostnaderna. 1942 års åtgärder syftade till att under en krissituation bevara bostadsbyggan- dets räntabilitet vid en fixerad nivå för hyresavkastningen. Under det att de förstnämnda åtgärderna kunde sägas ut- göra en grund för bostadspolitiken på längre sikt, så var de sistnämnda till sin natur tillfälliga. Vid införandet av kapitalsubventionerna betonades också starkt deras provisoriska karaktär.

Frågan om behovet och utformningen av bostadssubventionerna diskuterades från principiella utgångspunkter av bostadssociala utredningen. Därvid ut-

talades bland annat att subventionsåt- gärder, som syftade till en sänkning av den allmänna hyresnivån i städerna, borde kunna avvecklas inom en relativt snar framtid under förutsättning av en fortsatt gynnsam utveckling av de eko- nomiska förhållandena och realinkoms- terna. Däremot skulle subventionering— en av bostadsanskaffningen på lands- bygden vara behövlig under en längre period om inte en radikal realinkomst— utjämning kom till stånd eller produk- tionen av småhus undergick en genom- gripande rationalisering.

Avvecklingen av tilläggslånen kom emellertid inte till stånd i den avsedda takten. Orsaken därtill var den fortskri- dande Ökningen av byggnadskostnader- na. Särskilt kännbar blev denna under våren och sommaren 1951. I syfte att avvärja riskerna för en därav orsakad akut kris inom bostadsbyggandet vid- togs provisoriska höjningar av tilläggs- lånen och de räntefria delarna av egna- hemslånen.

En mindre avveckling av tilläggslån- givningen påbörjades år 1953 och fort— satte successivt under de följande åren. Under perioden sänktes även de ränte- fria stående delarna av egnahemslånen. Denna stegvisa avveckling av kapital- subventioneringen bedömdes kunna fö— retagas med hänsyn till kostnads-, hy- res- och inkomstutvecklingen. En full- ständig avveckling av tilläggslångiv- ningen beslutades av 1959 års riksdag att gälla från och med den 1 juli 1959. Med detta och påföljande års beslut att räntefri, stående del av statslån icke längre skulle beviljas för egnahem upp- hörde kapitalsubventioneringen av ny- produktionen av bostäder att utgöra ett inslag i bostadspolitiken.

Samtidigt med avvecklingen av kapi- talsubventioner till nyproduktionen och med i huvudsak motsvarande motiv har med början är 1953 företagits uppsäg-

ningar till förräntning och amortering samt avskrivningar helt eller delvis "av samtliga tidigare beviljade tilläggslån och räntefria stående egnahemslån. Det sista beslutet i ämnet fattades av 1963 års riksdag och avsåg en slutlig regle- ring av då utestående kapitalsubventio- ner.

Bostadsrabatterna

Ursprunget till de nuvarande familjebo- stadsbidragen kan sökas i de familjebi- drag, som infördes år 1935 i samband med de i det föregående redovisade bo- stadsanskaffningslånen. Bidraget till de

berörda barnrika familjerna utformades

som en hyresreduktion, differentierad efter barnantalet. För en trebarnsfamilj fastställdes reduktionen till 30 procent, för en fyrabarnsfamilj till 40 procent och för familjer med fem eller flera barn till 50 procent av en efter själv- kostnadsprincipen fastställd standard- hyra. Av särskilt intresse är att bidra- get differentierades med hänsyn till barnantalet. Flera skäl anfördes här- för. En differentiering efter inkomst ansågs ofullkomlig, då den inte tog hän— syn till det verkliga hjälpbehovet. Även praktiska synpunkter — gränsdrag- ningsproblem gentemot andra samhälle- liga hjälpformer m.m. _ talade mot att inkomsten användes som enda diffe— rentieringsgrund. Samma olägenheter ansågs vara förenade med en differen- tiering efter såväl inkomst som barnan- tal. Den differentieringsgrund, som val- des, avsågs spegla faktiska skillnader i fråga om hyresbetalningsförmåga inom den grupp av mindre bemedlade famil- jer, som kunde komma i åtnjutande av stödet.

Ett motsvarande bidragssystem för familjer i egnahem infördes 1938 i sam— band med tillkomsten av bostadsan- skaffningslånen för egnahem. Med hän-

syn till att någon hyra inte erlades av egnahemsägaren beräknades bidraget på grundval av en framräknad bostads- kostnad.

I anslutning till den allmänna över— syn av bostadspolitiken, som företogs av 1946 och 1947 års riksdagar, omprö- vades även utformningen av de löpande bidragen till barnfamiljernas bostads- försörjning. översynen grundades, som förut nämnts, på bostadssociala utred- ningens förslag, vilka såvitt angick stö- det till barnfamiljerna hade formats ut- ifrån följande allmänna överväganden.

Även om en koncentration av det eko— nomiska stödet till de minst betalnings- .kraftiga stod i överensstämmelse med den traditionella uppfattningen om 50- cialpolitikens uppgifter, så skulle ett en- sidigt tillämpande av denna princip få ej önskvärda följder från bostadspoli- tisk och allmän socialpolitisk synpunkt. En rigorös inkomstprövning skulle medföra, att stödåtgärderna fick karak- tär av nödhjälp. Det ekonomiska stödet åt bostadsförsörjningen var behövligt inte endast i de fall en undernormal förvärvsförmåga förelåg, utan även i en stor del .av de fall, där både förvärvs- förmåga och inkomst var normala. Stödåtgärderna borde bestämmas med hänsyn till behovet för vissa större grupper med definierade egenskaper (familjer av viss storlek, pensionärer etc.) för vilka en mer allmän oförmåga att bekosta en fullvärdig bostad var känd. I den mån inkomstprövning er- fordrades borde denna inskränkas till att vissa högt satta inkomststreck fast- ställdes. En naturlig avgränsning av stödet kunde erhållas genom att beträf- fande bostaden fastställa Vissa minima (t.ex. två rum och kök och minst 50 kvm lägenhetsyta) och vissa maxima (t.ex. fyra rum och kök för viss fa- miljestorlek) .

Utredningen fann det önskvärt, att

det ekonomiska stödet till barnfamiljer- na utvidgades till att omfatta alla fa- miljer med minderåriga barn, således även ettbarnsfamiljerna. En sådan ut- formning av stödet skulle möjliggöra ett tidigare förvärv av en bostad för en mer definitiv hembildning, som samti- digt vore tillräcklig under en inte allt- för kort period för familjen att växa i. Med hänsyn till det statsfinansiella lä- get och framför allt till att det inte var möjligt att under de närmast följande åren förse alla familjer med fullvärdiga bostäder föreslog utredningen att stö- det begränsades till familjer med två eller flera barn.

Den för familjebidragen gällande an- knytningen till bostäder som tillkommit med stöd av statslån, borde enligt ut- redningens mening slopas. Under förut- sättning att bostaden med avseende på storlek och utrustning uppfyllde vissa minimifordringar borde bidrag kunna utgå även i enskilt finansierade hus. Därvid fick dock tillses att subventio- nen inte verkade hyreshöjande eller förhindrade en eljest möjlig hyressänk- ning.

Det särskilda stödet till barnfamil- jerna borde utgå såsom löpande bidrag, differentierade efter barnantal. Den för familjebidragen gällande subventions- graden, 10 procent per barn av bostads- kostnaden, ansågs väl avvägd. Av två skäl borde emellertid bidraget fixeras till ett absolut belopp. För det första var en förenkling av bidragssystemet nödvändig med den föreslagna utvidg- ningen av verksamheten. För det andra skulle den gällande normen för bidrag gynna innehavare av större lägenheter, vilket från bostadspolitiska synpunkter kunde vara fördelaktigt därför att det befordrade en högre utrymmes- och ut- rustningsstandard. Från socialpolitisk synpunkt var emellertid en sådan ord— ning betänklig, om någon inkomstpröv-

ning inte förekom. Vidare skulle orter med högre hyror gynnas, vilket fram- stod som olämpligt med hänsyn till att det relativa stödbehovet vanligen var större på orter med lägre absolut bo- stadskostnadsnivå än på orter med hög- re sådan nivå.

I proposition till 1947 års riksdag an- slöt sig föredragande departementsche- fen till utredningens principiella syn— punkter. Även tanken att bidragsgiv- ningen inte skulle förbindas med någon inkomstprövning godtogs i princip. Om alla familjer med ett barn uteslöts från bidragsmöjlighet skulle det emellertid framstå som obillig't att familjer med två barn och höga inkomster erhöll bi- drag. Av detta skäl och med hänsyn till den rådande bostadsmarknadssitua- tionen, som innebar att hinder förelåg att förse alla familjer med godtagbara lägenheter, borde emellertid inkomst- streck införas, differentierade efter barnantal. Bidragsgivningcn skulle vi- dare begränsas till lägenheter, som till- kom efter det att de nya bidragsregler- na trätt i kraft den 1 juli 1948. Riks- dagen godtog förslagen.

Frågan om utvidgning av bidragsgiv- ningen till äldre lägenheter prövades av 1948 års riksdag. Av statsfinansiella skäl och med hänsyn till att endast en mindre del av barnfamiljerna bodde i äldre lägenheter av godtagbar standard gjordes ingen ändring av bidragsregler- na. Frågan skulle upptagas till förnyad prövning när statsfinanserna så med- gav.

En omprövning av inkomstgränserna genomfördes vid 1952 års riksdag i anledning av förslag av 1951 års bo- stadsutredning. Den penningvärdeför- sämring, som ägt rum sedan gränserna fastställdes, motiverade en allmän höj- ning av inkomststrecken. Samtidigt ge- nomfördes en reform i syfte att i möjlig mån mildra den tröskeleffekt, som inne-

bar att bidrag helt bortföll vid inkomst- stegringar över strecken. Vid inkomster i ett intervall närmast över den gällan- de inkomstgränsen skulle ett med 50 procent reducerat bidrag utgå.

Bidragssystemet prövades ånyo vid påföljande års riksdag i anledning av ytterligare förslag av bostadsutredning— en. För familjer med särskilt låga in- komster infördes förhöjda bidrag. Vida- re genomfördes vissa ändringar beträf- fande bidragsbeloppen i syfte att åstad- komma förenklingaa' i bidragssystemet. Därjämte utvidgades bidragsgivningen till att omfatta lalla godtagbara lägen- heter, som tillkommit från och med den 1 januari 1942. För denna tidsgräns talade flera skäl. Dels uppvisade bo- stadskostn—aderna i hus, uppförda efter denna tidpunkt, en mindre splittring än i bostadsbeståndet som helhet, dels var lägenheterna i standardavseende relativt likartade och dels kunde an- talet gränsfall antas bli litet på grund av den ringa byggnadsverksamheten under år 1941.

Frågan om bidragssystemets fortbe- stånd behandlades av 1954 års familje- utredning i ett år 1955 avgivet betän- kande. Utredningen avvisade tanken att avlösa familjebostadsbidragen med för- höjda allmänna barnbidrag under hän- visning till riskerna för en försvagning av standardförbättringsprocessen. En särskild stödform för barnfamiljernas bostadsförsörjning borde bibehållas un— der avsevärd tid. Utredningen föror- dade en utvidgning av bidragsgivningen till ensamstående mödrar med ett barn och ett liknande förslag avgavs år 1956 av den s.k. familjeberedningen.

En rad ändringar av reglerna för bi- dragsgivningen föreslogs av bostadspo- litiska utredningen i dess betänkande år 1956. Utredningen framhöll att bi- dragsgivningen även i fortsättningen borde förknippas med vissa standard-

krav beträffande bostaden. Slopades dessa krav skulle bidragen få karaktär av ett allmänt konsumtionsstöd och i realiteten bli en inkomstprövad del av det allmänna barnbidraget. Stimulan— sen till en förbättring av familjernas bostadsstandard borde ytterligare ökas genom en höjning och differentiering av bidragen efter bostadens storlek. Samtidigt borde tidsgränsen för bi- dragsberättigande lägenhet upphävas och samma standardkrav gälla för de äldre lägenheterna. Bidragsgivningen föreslogs utvidgad till att omfatta även ettbarnsfamiljer med särskilt låga in- komster.

Utredningens förslag behandlades vid 1957 års riksdag. Någon ändring av tidsgränsen kom därvid icke till stånd. Ej heller godtogs förslaget att differen— tiera bidraget efter lägenhetsstorlek. Däremot företogs en utvidgning av bi- dragsgivningen till ettbarnsfamiljerna, ehuru på ett annat sätt än utredningen hade föreslagit. I övrigt gjordes vissa ändringar av inkomstgränserna och bi- dragsbeloppen. Höjningar av inkomst- gränserna eller bidragsbeloppen genom- fördes sedermera vid 1959, 1961, 1962 och 1963 års riksdagar. Vid sistnämnda riksdag slopades även tidsgränsen för bidragsberättigande lägenheter. Som motiv härför angavs att hyrorna i de äldre husen, där lägenheterna uppfyllde standardkraven, i många fall hade stigit till en nivå, som gjorde det motiverat att bidrag utgick. I dessa lägenheter bodde åtskilliga barnfamiljer med låga inkomster. En samtidigt aktualiserad fråga om slopande av inkomstprövning- en avvisades av följande skäl. Tillgång- en på rymliga och välutrustade lägen- heter ansågs inte tillräckligt stor för att flerbarnsfam-iljerna i önskvärd ut- sträckning skulle kunna bli berättigade till bidrag. En reform [av angivet slag skulle i det läget inte innebära avsett

stöd till hushåll, som till följd av bo- stadsbrist inte kunnat skaffa sig lägen- heter med den för bidrag föreskrivna standarden.

Det nuvarande konsumtionsstödet till pensionärernas bostadsförsörjning ut- går i form av pensionärsbostadsbidrag. Denna bidragsform har utvecklats ur ett på kapitalsubventioner byggt stats- stöd, som tillkom år 1939. Detta stöd ha- de formen av anordningsbidrag, som utgick till kommun och kommunalför- bund samt till förening, stiftelse eller bolag, som önskade främja tillkomsten av goda pensionärsbostäder och som i detta syfte erkänts som allmännyttigt företag.

Statsbidraget var ett engångsbidrag, som utgick med en för varje kommun bestämd procentuell andel av de god- kända byggnadskostnaderna. Procent- satsen bestämdes på grundval av den för de senaste fem åren genomsnittliga uttaxeringen per inkomstskattekrona av kommunal- och landstingsskatt. Bi- dragsskalan upptog som lägsta bidrag 25 procent och som högsta bidrag 80 procent av nämnda kostnader.

År 1950 infördes vid sidan av an- ordningsbidraget ett särskilt bidrag till pensionärslägenheter i vanliga hyres- hus, s.k. insprängda pensionärslägen- heter. Huvudsyftet med detta bidrag var att främja en komplettering av pensionärshemmen med bostäder utan prägel av kategorilägenheter. Ett vill- kor för sådant pensionärsbostadsbidrag var att huset finansierats med statligt tertiärlån, att det hade färdigställts ti— digast den 1 juli 1946 och att det för- valtades av kommun eller allmännyttigt företag. Bidraget skulle utgå med ett årligt belopp per m2 lägenhetsyta, av- passat i förhållande till uttaxeringen på samma sätt som anordningsbidragen.

Genom beslut av 1958 års riksdag av- vecklades anordningsbidragen. Det stat-

liga stödet till pensionärsbostäder i så- väl pensionärshem som vanliga flerfa- miljshus skulle i fortsättningen lämnas i form av dels tertiär- och tilläggslån och dels löpande pensionärsbostadsbi- drag. Beslutet motiverades i huvudsak med att det innebar en förenkling av bidragssystemet och att ett löpande bi- drag kunde smidigare än ett engångs- bidrag anpassas till förändringar i stöd— behovet vid framtida höjningar av folk- pensionerna. Samtidigt ändrades grun- derna för pensionärsbostadsbidraget i vissa hänseenden. Sålunda slopades be- gränsningen av bidragsgivningen till att avse enbart lägenheter i hus, som för- valtades av kommun eller allmännyttigt företag. Vidare fastställdes vissa nya normer för lägenheternas standard. Dif- ferentieringen av bidraget efter uttaxe- ringen ersattes med en differentiering efter antalet skattekronor per invånare i kommunen. Beträffande bidragsbelop- pen gjordes den ändringen, att det tidi- gare bidraget med ett belopp per m2 lä- genhetsyta ersattes med ett belopp per lägenhet.

År 1960 utvidgades bidragsgivningen till att omfatta även lägenhet i enfa- miljs- eller tvåfamiljshus, som upplåtits till pensionär med hyresrätt och där huset finansierats med egnahemslån el- ler där statlig räntesubvention utgick.

Övriga stödformer

Bland övriga, i det föregående ej om- nämnda bostadspolitiska stödformer intar invalidbostadsbidragen i vissa hänseenden en särställning. Bidragsfor- men tillkom år 1958 efter förslag av bo- stadspolitiska utredningen. Om behovet av stödet anförde utredningen bland an- nat, att de merkostnader, som en spe- cialutrustad invalidlägenhet betingade, borde bäras varken av lägenhetsinneha-

varen eller av hyresgästerna i det hus vari den rörelsehindrades lägenhet var belägen. Att inte lägenhetsinnehavaren skulle bära kostnaderna. ansåg utred- ningen vara så självklart att det inte behövde närmare motiveras. Ej heller ansåg utredningen det rimligt att kost— naderna övervältrades på hyresgäster- na i huset. De extra kostnaderna för specialutrustningen borde bäras helt av staten. Stödet borde ges formen av en ren subvention, som skulle utgå utan prövning av sökandens ekonomiska förhållanden.

1958 års riksdag godtogi princip ut— redningens förslag. Bidraget skulle mot- svara kostnaderna för specialutrust- ningen men maximeras till 7000 kro- nor. En förutsättning för bidrag skulle vara att lägenheten inrymdes i ett stats- finansierat hus eller i hus, för vilket statligt räntebidrag beviljats. Den sist- nämnda begränsningen av bidragsgiv- ningen slopades år 1961. Därefter har bidragets maximibelopp ökats till 10 000 kronor genom beslut av 1963 års riksdag och till 15000 kronor av 1965 års riksdag.

De bostadspolitiska organen handhar även vissa andra stödformer som emel- lertid i förevarande sammanhang är av mindre betydelse och därför icke skall beröras.

Gällande bestämmelser

Bostadslån beviljas för nybyggnad el- ler ombyggnad av hus, som till minst halva lägenhetsytan (vinds- och källar- plan oräknade) innehåller bostäder el- ler sådana lokaler, som kan anses ut- göra komplement till bOStäderna (t. ex. närhetsbutiker) .

Lån kan även utgå till förvärv av hus, som uppförts eller ombyggts med stöd av bostadslån, där köparen är kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

En förutsättning för beviljande av lån är att det kan antagas föreligga ett varaktigt behov av de bostäder och loka- ler, som ingår i projektet, samt att bo- städerna är av god standard. Småhus skall beträffande storlek och utrustning uppfylla vissa minimikrav, vilka må underskridas endast om särskilda skäl föreligger. Sålunda skall lägenhet i en- familjshus omfatta minst två rum och kök och en lägenhetsyta av 50 m2 om huset innehåller inredningsbar vind och eljest minst tre rum och kök och 70 m2. Ifråga om tvåfamiljshus skall åt- minstone den ena lägenheten uppfylla nämnda krav. Bostäderna skall vara försedda med vatten och avlopp, wc och bad samt centralvärme ävensom tillfredsställande köksutrymmen och bi- utrymmen. Vid nybyggnad av småhus, som skall bebos av låntagaren, må lån ej beviljas om lägenhetens yta översti- ger 125 m2. Härifrån kan vissa undan- tag medgivas om lånsökanden har be- hov av större bostadsyta. Vidare medgi- ves undantag från nämnda regel då frå- ga är om bostad för lantbrukare.

Bostadslån beviljas ej om kostnader- na för byggnadsföretaget prövas vara oskäligt höga. Ej heller utgår lån om det erlagda markpriset överstiger vad som kan anses skäligt. Sistnämnda skä- lighetsprövning göres i alla ärenden avseende småhus samt sådana flerfa- miljshus som skall uppföras på ett i huvudsak obebyggt markområde.

Lån till hus, där lägenheterna skall förbehållas vissa kategorier, beviljas en- dast under vissa förutsättningar. Sålun— da kan lån utgå om lägenheterna är av- sedda för ensamstående personer — pensionärer eller studenter — eller an- nan kategori, för vilken särskilda skäl kan anföras. En allmän förutsättning är att tillkomsten av kategorihus ej med- för ett uppenbart åsidosättande av öv- riga bostadssökandes berättigade intres-

sen. Är nyttjandet av lägenhet i katego- rihus beroende av att visst anställnings- förhållande ej upphör kan lån beviljas endast om särskilda skäl föreligger. I sådant undantagsfall kan godtagas, att hyresavtalet innehåller klausul av inne- börd att nyttjanderätten till lägenheten förverkas om hyresgästens anställning hos viss arbetsgivare upphör inom en period av fem år, räknat från inflytt- ningsdagen.

Lägenhet i hus, för vilket bostadslån beviljats och som ej är beläget på jord- bruksfastighet, skall vara underkastad hyreskontroll därest låntagaren är en- skild företagare. Hyreskontrollen inne- bär att högre hyra ej får uttagas än vad länsbostadsnämnden fastställt. Kontrol- len gäller under lånets hela löptid. Från hyreskontroll undantages garage.

Lån till allmännyttigt bostadsföretag beviljas endast under förutsättning att företaget av länsbostadsnämnden er- känts såsom allmännyttigt, att dess grundkapital utgör minst en procent av det av företaget förvaltade fastighetska- pitalet samt att kommunen i viss ut- sträckning åtagit sig att gentemot staten svara för förluster vid förvaltningen. Vidare förutsättes att företaget arbetar utan enskilt vinstsyfte och under kom- munal tillsyn, att kommunen utser mer än halva antalet ledamöter av företagets styrelse samt att övriga ledamöter utses av personer eller företag, som är fri- stående i förhållande till egentliga bygg- nadsföretagarintressen.

Lån till bostadsrättsförening beviljas under förutsättning att det med säker- het kan antagas att byggnadsföretaget färdigställes på sådana ekonomiska vill- kor, som länsbostadsnämnden kan god— taga, samt att betryggande garantier lämnas för erlagda förskottsavgifter.

Det statliga bostadslånet beräknas med utgångspunkt i ett till visst belopp fastställt låneunderlag, vilket framräk-

nas enligt grunder, som bestämmes av Kungl. Maj:t. Därvid tages hänsyn en- dast till utrymmen för bostadsändamål och till sådana lokaler, som angivits i särskilda bestämmelser av Kungl. Maj:t (i huvudsak närhetsbutiker och andra bostadskomplement). Lånet utgår med viss andel av nämnda låneunderlag. För kommun eller allmännyttigt före- tag, landstingskommun eller av sådan kommun kontrollerat företag uppgår bo- stadslånet till ett belopp, motsvarande 30 procent av låneunderlaget. För bo— stadsrättsförening, som arbetar utan en- skilt vinstsyfte och under betryggande kontroll utgör motsvarande andel 25 procent. Från och med föreningens bildande skall mer än halva antalet styrelseledamöter vara fristående i för- hållande till egentliga byggnadsföreta- garintressen samt i styrelsen ingå minst en av kommunen utsedd ledamot. Kom— munen skall också utse minst en revi- sor för föreningen. Då fråga är om små- hus, som skall bebos av låntagaren, be- viljas lån med 20 procent av låneunder- laget. För övriga låntagare utgör lånet regelmässigt 15 procent, dock att lånet kan uppgå till 20 procent av låneunder- laget om särskilda skäl föreligger. Sist- nämnda undantagsbestämmelse hänför sig till ideella organisationer, som kan anses ha behov av det stöd, som den högre låneandelen utgör, exempelvis för anordnande av åldringsbostäder. Detsamma gäller om bostadsrättsför- ening, som arbetar utan kommunal kontroll, men där samtliga styrelseleda- möter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Vidare kan den högre låneandelen till- lämpas dels för byggnadsföretagare, vars verksamhet har mindre omfattning, eller för sökande som avser att själv förvalta fastigheten, allt under förutsätt- ning att behov kan visas föreligga av det större bostadslånet samt att låneun-

derlaget ej väsentligt överstiger 500000 kronor, dels också för jordbrukare vid anordnande av arrendatorsbostad eller bostad åt person som är anställd vid jordbruksfastigheten. Slutligen kan lån med 20 procent av låneunderlaget be- viljas bolag, förening eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som har till uppgift att äga och förvalta bo- städer åt anställda vid visst industri- företag.

Vid beviljande av bostadslån till stu- dentbostadshus skall låneunderlaget ut- göras av den av länsbostadsnämnden godkända produktionskostnaden. Lånet bestäms till sin storlek enligt grunderna för bostadslån till allmännyttiga företag och är till viss del ränte- och amorte- ringsfritt.

Om bottenlån ej erhålles med belopp motsvarande 70 procent av låneunder- laget, kan bostadslån beviljas med högre belopp än som angivits i det föregåen- de. Sådan fördjupning av bostadslånet må medgivas med belopp, motsvarande högst 10 procent av låneunderlaget. En större fördjupning kan ifrågakomma be- träffande småhus och studentbostads- hus samt i fråga om lån för ombyggnad av flerfamiljshus.

Till säkerhet för bostadslån skall i andra fall än då låntagaren är kommun eller allmännyttigt företag, för vars lån kommunen iklätt sig borgensansvar, landstingskommun eller av landsting kontrollerat bostadsföretag lämnas in- teckning i fastigheten. Från denna hu- vudregel kan undantag medgivas i vissa fall beträffande lägenhet ovan odlings- gränsen eller om endast tillfälligt hin- der föreligger för sökanden att lämna inteckningssäkerhet. Då fråga är om lån för småhus, som skall bebos av låntaga- ren, skall kommunen åtaga sig visst ansvar för förlust på länet som kan uppkomma inom tio år, räknat från dagen för lånets utbetalande. Ansvars-

åtagandet är begränsat till 4 000 kronor beträffande nybyggnad och utgör be- träffande ombyggnad 20 procent av låneunderlaget, dock högst 4000 kro- nor.

Inteckningssäkerheten placeras i för- månsrättsläge i visst förhållande till ett för fastigheten fastställt pantvärde. Pantvärdet beräknas enligt grunder som bestäms av Kungl. Maj:t. I pantvärdet ingår huvudsakligen dels låneunderla- get för bostäder och lokaler dels till- lägg för lokaler, som ej omfattas av lå— neunderlaget i den mån lokalerna ej bedömes vara förenade med betydande kreditrisker, dels särskilda tillägg för gott läge, låg bebyggelsetäthet eller hög gatustandard och dels tillägg för vissa saneringskostnader, som kan uppkom- ma vid uppförande av flerfamiljshus i område med äldre bebyggelse. Inom det sålunda framräknade pantvärdet skall inteckningssäkerheten placeras inom 100, 95, 90 eller 85 procent allt eftersom lånet bestäms till 30, 25, 20 eller 15 pro- cent av låneunderlaget.

Bostadslån löper med en ränta av 4 procent per år för den del av länet, som avser bostäder. För län eller lånedel, som avser lokaler, utgår ränta efter 5 procent under förutsättning att lånet el- ler lånedelen uppgår till minst 5000 kronor. Lånet skall, då fråga är om nybyggnad, amorteras på 30 år. För lån till ombyggnad är amorteringstiden högst 30 år. Har bostadslånet fördjupats med mer än 10 procent av låneunder- laget och uppgår den överskjutande lå- nedelen till minst 2 000 kronor skall be- träffande denna del amorteringstiden vara för nybyggnad 50 år och för om- byggnad högst 50 år. Ränta utgår för sådan del efter en räntesats av 3 pro— cent. För bostadslån tillämpas fast amortering.

I fråga om lån för småhus, som skall bebos av lånsökanden, kan hela lånet

eller del därav utbetalas såsom förskott under förutsättning dels att möjlighet saknas att finansiera byggnadsföretaget under byggnadstiden med lån i öppna marknaden och dels att kommunen åta— ger sig att gentemot staten ansvara för återbetalning av förskottet. Även beträf- fande flerfamiljshus och småhus som ej skall bebos av sökanden kan förskott å lånet beviljas dock först efter särskilt bemyndigande av Kungl. Maj:t.

Förbättringslån1 beviljas för upprust- ning eller ombyggnad av en- och två- familjshus. I första hand avser lånen hus med avsevärda brister. En allmän förutsättning är att åtgärderna ej kan stödjas med bostadslån. Detta innebär i huvudsak att lägenheten efter upprust- ningen ej erhåller sådan standard att den kan jämställas med en nybyggd bo- stad. Lån utgår ej för arbeten, som kan hänföras till löpande underhåll. I fråga om hus med mer än två lägenheter kan förbättringslån beviljas till kommun un- der förutsättning att lägenheterna är av- sedda för pensionärer och dessutom ej kan anses tillgodose ett varaktigt behov.

Förbättringslån kan även utgå för uppförande av en- eller tvåfamiljshus av enkel beskaffenhet då fråga är om zigenare eller vissa befolkningsgrupper i de fyra nordligaste länen, för vilka bostadsbehovet inte lämpligen kan till- godoses på annat sätt. Vidare kan kom- mun erhålla förbättringslån för nybygg- nad av en- eller tvåfamiljshus, då lägen- heterna är avsedda för pensionärer och då de ej skall tillgodose ett varaktigt bostadsbehov.

Förbättringslån beviljas enskild per— son om han bebor huset och besitter det

1 Genom beslut av 1966 års riksdag skall för- bättringslåneformen förbehållas i huvudsak pensionärshushållen. Andra grupper av lå- nesökande skall kunna erhålla stöd genom bostadslån. De av riksdagsbeslutet föranled— da ändringarna i bestämmelserna har ej kunnat beaktas i detta sammanhang

med äganderätt eller nyttjanderätt. Lån beviljas även kommun, då fråga är om förbättring eller ombyggnad av bostä- der för pensionärer, samer eller zige- nare.

Förbättringslån till kommun utgår med belopp, motsvarande högst den godkända kostnaden för förbättringsar- betet. I övriga fall kan lånet uppgå till högst 90 procent av nämnda kostnad.

Förbättringslån kan antingen i sin helhet utgöra räntefritt stående lån el- ler räntebärande amorteringslån eller också bestå av en räntebärande amorte- ringsdel jämte en räntefri stående del. För enskild person gäller, att ränte- och amorteringsfritt lån beviljas endast om lånsökanden tillsammans med sin make har en beskattningsbar inkomst enligt senaste taxering till statlig inkomstskatt av högst 6000 kronor. Undantag här- ifrån kan göras om särskilda skäl före- ligger. Sådan subvention kan vidare utgå endast om sökanden med hänsyn till be- talningsförmåga och kostnaderna för för- bättringen befinnes vara i behov därav.

Räntefritt stående förbättringslån el- ler räntefri stående del av lån må bevil— jas med högst följande belopp.

För sökande i allmänhet är subven- tionen maximerad till 4 000 kronor. Har sökanden eller medlem av hans hushåll uppnått 60 års ålder eller utgår eljest folkpension och kan det tillika antagas att han är ur stånd att med egna medel skaffa sig en godtagbar bostad kan ka- pitalsubvention beviljas med högst 10 000 kronor. Tillhör sökanden befolk- ningsgrupp, som lever under särpräg- lade betingelser samt saknar han för- utsättningar att med egna medel genom- föra bostadsförbättringen, utgör maxi- mibeloppet 10 000 kronor för zigenare utan fast bostad och 12 000 kronor för samer. Då kommun är låntagare utgår subvention med högst 10 000 kronor per lägenhet.

'Annan låntagare än kommun skall ställa godtagbar säkerhet för länet, i första hand i form av inteckning i fas- tigheten. Lån, som uppgår till högst 2400 kronor och som i sin helhet är räntefritt och stående, må dock utläm- nas utan säkerhet. Avser lånet bostad för pensionär kan även högre räntefritt lån utlämnas utan säkerhet under för- utsättning att kommunen åtager sig an- svaret för hälften av den förlust, som kan uppkomma på den del av länet som överstiger 2 400 kronor.

Förbättringslån eller sådan del därav, som icke enligt ovan är subvention, för- räntas efter en räntesats av 4 procent och skall återbetalas inom högst 25 år. Ränta och amortering erlägges i form av lika stora annuiteter, fördelade på halvårsbetalningar.

Beviljat förbättringslån kan förskotte- ras på villkor att kommunen åtager sig ansvar för återbetalningen. Förskott, som avser ej räntefri stående del av för- bättringslån, löper med ränta efter 4 procent.

Räntefri stående del av lån skall, om inte lånebeloppet dessförinnan uppsagts eller gjorts räntebärande, avskrivas ef- ter tio år från utlämnandet. Räntefritt stående lån, som ej överstiger 2 400 kro- nor samt räntefri stående del av lån om högst 500 kronor må dock avskrivas i samband med utbetalningen.

Räntebidrag utgår till låntagare, vars hus uppförts eller ombyggts med bo- stadslån enligt 1962 års kungörelse här- om. Räntebidrag utgår även för hus som färdigställts efter år 1957 och som fi- nansierats med egnahemslån eller ter- tiärlån. Bidraget skall utgöra ersättning för viss del av räntekostnaderna för un- derliggande kredit, varmed huvudsakli- gen avses lån som säkerställs av inteck- ning med bättre förmånsrätt än den, som utgör säkerhet för det statliga lå- net. Bidrag utgår därest ränta för pri-

märlån (och däremot svarande ränta för sekundärlån) erlägges efter högre procentsats än som framgår av följande tablå.

Hus färdigställda år Basggjzjtgpr" 1958 ................ 6,0 19591 ............... 6,0 1959' ............... 5,5 1960 ................ ,0 1961 ................ 5,0 1962 ................ 4,5 1963 ................ 4,0 1964 ................ 4,0 1965 ................ 4,0 1 Lägenheter med preliminärt lånebeslut fö- re 1/1 1958 * Lägenheter med preliminärt lånebeslut

fr. o. m. 1/1 1958.

Räntebidrag utgår tills vidare från dagen för den underliggande kreditens placering, dock tidigast från det huset färdigställts, och längst till det halvårs- skifte som närmast föregår dagen för slutbetalningen av det statliga lånet el- ler, i förekommande fall, den räntebä- rande delen därav.

Räntebidraget utgår, då fråga är om hus finansierade med egnahemslån, med vissa schablonmässigt framräknade be— lopp. Ifråga om hus, för vilket utgått bostadslån, fastställes ett räntebidrags- underlag, som motsvarar den del av den underliggande krediten, som beräknas belöpa på det i låneärendet fastställda låneunderlaget för bostäder. I bidrags- underlaget inräknas även kredit, som hänför sig till lokaler under förutsätt— ning att lokaldelen av bostadslånet ej överstiger 5000 kronor. På huvudsak- ligen samma sätt förfares i fråga om hus för vilket utgått tertiärlån.

Under vissa förutsättningar kan rän- tebidrag beviljas även företag, som fi- nansieras utan stöd av statligt lån. En förutsättning är att företaget i allt vä-

sentligt fyller fordringarna för erhål- lande av bostadslån. Bidragsunderlaget fastställes i dessa fall som regel till ett belopp, motsvarande de lån, som upp- tagits mot säkerhet av inteckning inom 75 procent av det låneunderlag för bo- städer som skulle ha åsatts fastigheten därest bostadslån hade beviljats. Bi- dragsbeloppet beräknas med utgångs- punkt i skillnaden mellan lånemark- nadsräntan och de räntesatser som an- givits i tablån ovan ökade med en halv procentenhet.

Till täckande av sådana extra kostna- der, som kan beräknas uppstå vid ny- byggnad vintertid av bostadshus, för vilket bostadslån beviljats, kan utgå vin- ferbidrag. Bidraget beräknas schablon- mässigt med hänsyn till tidpunkt för igångsättning, färdigställande, var i lan- det huset är beläget, husets storlek m. fl. omständigheter.

För specialutrustning av lägenheter för rörelsehindrad person kan utgå in- validbostadsbidrag. Bidraget avser att täcka kostnaderna för dels sådana sär- skilda nyttigheter, som erfordras just för invaliden men som är av föga eller intet värde för en icke invalidiserad person, och dels för sådan extra lägen- hetsyta som kan påfordras med hänsyn till den invalidiserades rörelsehinder. Bidraget utgår med belopp, motsvaran- de beräknade kostnaderna för special- utrustningen och den extra ytan, dock högst med 15000 kronor per lägenhet. Bidrag kan beviljas kommun, fastighe- tens ägare eller enskild bostadsrättsha- vare eller hyresgäst.

Familjebostadsbidrag kan beviljas familj med ett eller flera minderåriga barn.

Som förutsättning för erhållande av familjebostadsbidrag gäller ifråga om lägenhetens storlek och utrustning föl- jande. Lägenheten skall innehålla minst två rum och kök med en yta av minst

50 m3. Består familjen av endast två per- soner skall lägenheten innehålla minst ett rum och kokvrå och en yta av minst 30 mg. Inom lägenheten skall finnas vat- ten- och avloppsledningar samt anord- ningar för centralvärme. Bostaden skall erbjuda nöjaktiga möjligheter till bad. Sistnämnda krav innebär i flerfamiljs- hus badrum inom lägenheten. I en- och tvåfamiljshus godtages badrum i husets källare. Lägenheten skall vara minst så stor, att antalet boende per rum, köket oräknat, är högst två personer. För fa— milj, som bebor lägenhet för vilken fa- miljen åtnjöt bidrag vid utgången av år 1962, godtages dock högst tre personer per boningsrum.

Familjebostadsbidrag utgår såsom helt, förhöjt eller reducerat bidrag be— roende på inkomstens storlek. Helt bi- drag kan beviljas om familjeförsörja- rens eller, i förekommande fall, man— nens och hustruns sammanlagda till statlig inkomstskatt beskattningsbara inkomst ej överstiger för familj med två barn 12 000 kronor och för familj med flera barn nämnda belopp ökat med 1 500 kronor för varje barn från och med det tredje till och med det sjätte. Förhöjt bidrag kan utgå om den beskatt- ningsbara inkomsten med 4 000 kronor eller mer understiger inkomstgränsen för helt bidrag. Reducerat bidrag kan utgå om inkomsten överstiger gränsen för helt bidrag med högst 2 000 kronor. För familj med ett barn gäller en in- komstgräns av 7 000 kronor.

Helt familjebostadsbidrag utgår med 180 kronor för varje barn och därut- över för familjen ett fast belopp av 390 kronor om bostaden är belägen i Norr- bottens, Västerbottens eller Jämtlands län (zon III), 360 kronor i Västernorr- lands, Gävleborgs, Kopparbergs eller Värmlands län (zon II) och 330 kronor om bostaden är belägen i annan del av landet (zon 1). Förhöjt bidrag utgår

med ett belopp per barn av 330 kronor om inkomsten understiger gränsen för helt bidrag med 6 000 kronor eller mer, och eljest 230 kronor samt ett belopp för familj, som är dubbelt så stort som ifråga om helt bidrag. Reducerat bi- drag motsvarar hälften av helt bidrag. För ettbarnsfamilj utgör familjebostads- bidraget ett belopp av 525 kronor i zon III, 510 kronor i zon II och 495 kronor i zon I om den beskattningsbara in— komsten ej överstiger 6 000 kronor och eljest respektive 425 kronor, 410 kronor och 395 kronor.

Familjebostadsbidrag utgår ej med högre belopp än årshyran (årsavgif- ten). Bidragen är fria från beskattning.

Bidrag utbetalas till hyresvärden och tillgodoföres bidragstagaren genom av- drag på hyran. Bor familjen i ett eget hem utbetalas beloppet kontant till bi- dragstagaren därest ej huset är finan— sierat med statligt län. I sådant fall av— räknas bidragsbeloppet i första hand mot kostnaderna för det statliga lånet. Eventuellt överskjutande belopp må ut- betalas kontant.

Familjebostadsbidrag beviljas och ut— betalas av de kommunala förmedlings- organen. För rätt utgivna bidrag erhål— ler kommunerna ersättning av statsme— del. Ersättning beviljas av länsbostads- nämnden och utbetalas av bostadssty— relsen.

Pensionärsbostadsbidrag kan utgå för lägenhet, som av kommun eller under medverkan av kommun genom hyresav- tal upplåtes till pensionär. Bidrag får dock inte utgå för lägenhet, bebodd av familj som åtnjuter familjebostadsbi- drag.

Ett villkor för beviljande av pensio- närsbostadsbidrag är att lägenheten skall bebos av minst en person, som har uppnått 60 års ålder eller utan att ha uppnått denna ålder åtnjuter folkpen— sion och som därjämte kan antagas vara

nr stånd att med egna medel skaffa sig godtagbar bostad. Om särskilda skäl fö- religger kan bidrag utgå för lägenhet, som bebos av annan mindre bemedlad person. I lägenheten må bostad beredas även åt annan person, som tillhör pen- sionärens hushåll och som lämpligen alltjämt bör sammanbo med honom.

Ytterligare villkor för bidrag är att lägenheten efter ny- eller ombyggnad färdigställts tidigast den 1 juli 1946 samt att den är inrymd i hus, som uppförts eller ombyggts med stöd av bostadslån, egnahemslån eller tertiärlån eller för vilket statligt räntebidrag beviljats.

Lägenhet för en person skall inne- hålla minst ett rum och kokvrå. 'Bebos lägenheten av två eller tre personer skall den innehålla minst ett rum och kök. Beträffande standarden i övrigt fö— reskrivs som regel krav på att central- uppvärmning skall vara anordnad samt att inom lägenheten skall finnas vatten- och avloppsledningar, vattenklosett och badrum eller duschrum.

Det årliga bidragsbeloppet per lägen- het är beroende av antalet skattekronor per inVånare i vederbörande kommun. Vid beräkningen av detta antal skall hänsyn tagas till det antal skattekronor, som staten tillskjuter såsom skatteer- sättning i anledning av vissa ortsav- dragsreformer.

Vid fastställandet av bidragets storlek skall följande tabell tillämpas.

Skattekronor Bidrag per lägen-

per invånare het, kronor under 24 ............ 625 24—25: 99 ........... 575 26—27: 99 ........... 525 28—29: 99 ........... 475 30—31: 99 ........... 425 32—33: 99 ........... 375 34—35: 99 ........... 325 36—37: 99 ........... 275 38—39: 99 ........... 225 40 eller däröver ...... 175

Pensionärsbostadsbidrag beviljas av det kommunala förmedlingsorganet. Bi— draget tillgodoföres pensionären genom att förmedlingsorganet tillser, att i by- resavtalet för lägenheten hyran uppta- ges till högst det belopp, som motsvarar skillnaden mellan å ena sidan den to- tala årskostnaden för lägenheten och dess uppvärmning samt å andra sidan bidraget. Då pensionären hyr lägenhet av annan än kommunen skall denna ge- nom avtal med hyresvärden åtaga sig att svara för återstående del av kostna- den för lägenheten.

För rätt utgivna bidrag får kommu- nerna kalenderårsvis ersättning av statsmedel. Ersättning beviljas av läns- bostadsnämnden och utbetalas av bo- stadsstyrelsen.

KAPITEL 2

Utredningsuppdraget

I anförande till statsrådsprotokollet den 8 november 1963 erinrar statsrådet och chefen för inrikesdepartementet om bo- stadspolitikens mål och de medel som staten betjänar sig av för att nå detta mål. Departementschefen fortsätter där- efter.

De bostadspolitiska målen och arbetsfor- merna går i allt väsentligt tillbaka på rikt- linjer som antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947. Lånebestämmelser och andra regler för bostadsstödet har visserligen se- dan dess vid ett flertal tillfällen ändrats i betydelsefulla hänseenden. Bostadspoliti- kens grunddrag har dock bevarats. Enligt min mening föreligger det inte heller nu några bärande skäl för en principiell om— prövning av de bostadspolitiska målen. I ett dynamiskt samhälle är det emellertid naturligt, att bostadspolitiken till sitt in- nehåll ständigt utvecklas och förändras. De medel bostadspolitiken betjänar sig av måste anpassas till sådana förändringar. Även i övrigt finns det skäl att i vissa av- seenden se över de bostadspolitiska hjälp- medlen för att göra dem bättre ägnade att fylla sitt syfte.

Viktiga frågor inom det bostadspolitiska fältet är sedan några år tillbaka föremål för överväganden inom bostadsbyggnadsut- redningen. Huvuduppgiften för denna kom— mitté, som består av ett antal icke-parla- mentariska experter, är att klarlägga det framtida bostadsbehovet. Den har därvid att belysa hur befolknings- och inkomst- utvecklingen kan komma att påverka efter- frågan på bostäder samt att söka bilda sig en uppfattning om hur efterfrågan kommer att inriktas på lägenheter av olika storlek och typ liksom på olika hustyper. Tanken är att utredningens undersökningar och överväganden skall mynna ut i slutsatser, som kan utgöra underlag för att bestämma målet för bostadsförsörjningens utveckling

och därmed skapa förutsättningar för stats- makterna att fatta beslut om bostadspro- duktionens framtida struktur och omfatt- ning.

Redan när bostadsbyggnadsutredningen tillkallades anmäldes avsikten att dess ar- betsresultat skulle bilda utgångspunkt för överväganden om de bostadspolitiska med- len och arbetsformerna. Enligt vad jag un- der hand erfarit från utredningen torde ett delbetänkande komma att läggas fram un- der innevarande höst. Detta betänkande kommer att innehålla en studie över de boendes flyttningsbenägenhet och hur den— na speglar behov och önskemål i fråga om bostadens egenskaper. Vidare kommer be- tänkandet att innehålla material för belys- ning av bostadsefterfrågans inkomstelasti- citet, dvs. dess variationer med hushål- lens inkomstnivå. Utredningens huvudbe- tänkande torde komma att avlämnas nästa år. 1 detta avses förutsättningarna för en höjd bostadsstandard bli ingående beskriv— na från konsumtions- och produktionssyn— punkt.

På grund av vad jag nyss anfört och med hänsyn till det läge vari bostadsbygg- nadsutredningens arbete befinner sig synes tiden nu vara inne att tillkalla en kom- mitté för översyn av bostadspolitikens me- del. Denna. bostadspolitiska kommitté bör ha parlamentarisk förankring.

Kommittén bör få till uppgift att in— gående pröva i vad mån olika bostadspoli- tiska anordningar har fyllt och alltjämt fyller sitt syfte samt att mot bakgrund av vunna erfarenheter och resultaten av kom— mitténs undersökningar överväga om en ändring av innehåll och form kan göra medlen för bostadspolitiken bättre ägnade att främja statsmakternas bostadspolitiska mål. Kommittén bör därvid givetvis beakta de blivande resultaten av bostadsbyggnads- utredningens arbete samt statsmakternas prövning av dessa.

Med hänsyn till uppgiftens natur låter

det sig knappast göra att uttömmande ange de problem som kommittén bör ta upp till prövning. De viktigaste frågor, som kom- mittén får att arbeta med, skall dock anges.

Ett huvudproblem för kommittén blir att .

pröva på vad sätt bostadslångivningen och till denna knutna subventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt.

Kännetecknande för utvecklingen efter det andra världskriget och i synnerhet un- der l950-talet är att stegringen av tomt- *och byggnadskostnader har medfört en fortgående höjning av kapitalkostnaderna för bostadsfastigheter. Detta har i sin tur medverkat till att hyror och bostadskost- nader är högre ju nyare husen är. I viss mån sammanhänger denna stegring med standardutvecklingen. Tillgängliga uppgif- ter tyder emellertid på, att skiljaktigheter- na i hyror mellan hus av olika ålder är av- sevärt större än som kan betingas av skill- nader i standard. Det föreligger med andra ord av allt att döma en väsentligt splittrad hyresnivå. Hyressplittringen innebär en ir- rationell och slumpbetonad prisdifferentie- ring på likvärdiga nyttigheter och är för- enad med åtskilliga olägenheter.

Allvarliga ansträngningar bör göras för att åstadkomma rimligare hyresrelationer mellan lägenheter av olika ålder. Hyresdis- pariteten i det befintliga bostadsbeståndet torde emellertid inte i väsentlig utsträck- ning kunna avlägsnas med hjälp av åtgär- der inom ramen för ett system av bostads- politiska stödformer. Detta problem torde därför få tas upp till prövning i annat sammanhang. Jag vill erinra om att de av chefen för justitiedepartementet tillkallade hyreslagstiftningssakkunniga har till upp- gift att pröva frågan om att slopa nuva- rande bestämmelser om hyresreglering och hyreskontroll, införa principiell avtalsfri- het på hyresmarknaden samt skapa laglig möjlighet, inom ramen för en allmän hy- reslag, att få oskäligt höga hyror nedsatta av myndighet. Bostadspolitiska kommittén bör inte behandla frågan om en fortsatt ut- jämning av hyrorna i hittills byggda hus. Kommittén bör i stället inrikta sitt arbete på att söka åstadkomma en sådan kon- struktion av låne- och subventionsreglerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingel- ser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen. Därvid bör kommittén även beakta angelägenheten av att något skarpt brott i hyresutvecklingen

' ningar i

inte skapas vid en övergång till nya finan- sieringsregler.

Som jag redan framhållit har räntebidra- gen till uppgift att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kast- hyresnivån som eljest — vid självkostnadsbestämda hyror — skulle föl- ja av ändringar i lånemarknadens räntesat- ser. Denna funktion är väsentlig och bör tillgodoses även framgent. Det synes emel- lertid lika viktigt att på lämpligt sätt söka utjämna de hyresolikheter som har sin grund i att variationer i kostnadsläget vid skilda tidpunkter ställer olika stora krav i fråga om den kapitalmängd som skall för- räntas och amorteras.

Olika tekniska möjligheter finns att lösa detta problem. Tidigare har man inom bo- stadspolitiken använt kapitalsubventioner. Dessa har utformats så, att staten och i viss utsträckning även kommunerna till— skjutit räntefria lån eller bidrag för att be- gränsa det räntebärande kapitalet. Denna metod har emellertid i huvudsak övergivits främst kanske på grund av de statsfinansi- ella påfrestningarna vid en långvarig kost- nadsuppgång. Av samma skäl och då det torde saknas anledning att med hjälp av subventioner hindra en viss anpassning av hyror och bostadskostnader till de ändra- de inkomstförhållandena i samhället och därmed till de boendes förbättrade hyres- betalningsförmåga synes lösningen inte höra sökas i direkta kapitalsubventioner.

Kommittén bör i första hand undersöka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variatio— ner i produktionskostnaderna inte tillåtes ge upphov till sådana ojämnheter i hyres- nivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Troligen förutsätter detta att villkoren beträffande ränta och amortering på stats- lånen bestämmes efter väsentligt andra principer än för närvarande. Bl. a. kan det komma i fråga att göra amorteringsregler— na variabla efter ränteändringar på mark— naden, utan att takten i kapitalåterbetal— ningarna över en längre period förändras väsentligt.

Utgångspunkten bör inte vara att bo— stadshyrorna skall hållas vid oförändrade nominella belopp, om priserna i allmän— het undergår förändringar. Snarare synes en successiv anpassning till ändringar i' det

allmänna prisläget eftersträvansvärt, åt- minstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder. Detta kan tala för att hyror- na i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för när- varande samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hy- resintäkterna.

Vid sin prövning av dessa frågor bör kommittén beakta det blivande resultatet av värdesäkringskommitténs pågående över- väganden rörande möjligheterna att kon- struera indexbundna bostadslån.

Även om det är möjligt att genom änd— rade kreditregler åstadkomma bättre be- tingelser för en jämnare hyresstruktur tor- de åtminstone tills vidare en viss subven- tionering från statlig sida vara oumbärlig. Emellertid bör eftersträvas att subventio- neringen inte får en successivt växande omfattning utan avvecklas i den takt som är möjlig med hänsyn till inträdande för- bättringar i bostadskonsumenternas betal— ningsförmåga. Kommittén hör från dessa utgångspunkter överväga vilka ändringar i subventionsreglerna som är påkallade. Även i övrigt bör subventionsbestämmelserna ses över bl.a. med sikte på att ta vara på eventuella möjligheter till förenklingar. Mot bakgrund av de förslag kommittén kommer fram till beträffande subventions- reglernas framtida utformning kan vidare ändringar beträffande nivån för redan ut- gående subventioner te sig motiverade. Kommittén bör i så fall lägga fram för— slag härom.

Även formen för statens kreditstöd- bör övervägas av kommittén. I olika samman— hang har under en följd av år framförts förslag om en övergång från direkta bo- stadslån till statliga kreditgarantier. Kom— mittén bör förutsättningslöst pröva denna fråga. Jag vill erinra om att en promemoria om övergång till kreditgarantier på små- husområdet utarbetades inom socialdeparte— mentet år 1958. Promemorian har remiss- behandlats. Det synes lämpligt att ifråga— varande promemoria jämte remissyttran- dena överlämnas till bostadspolitiska kom- mittén för att tagas under övervägande i dess arbete.

En annan fråga som kommittén bör un- dersöka gäller den statliga bostadskreditens begränsning i enskilda fall. Såsom framgår av vad jag förut anfört finns olika övre lånegränser för skilda låntagarkategorier.

Generellt gäller emellertid att lånets övre gräns är bestämd i procent av det pant— värde lånemyndigheterna godkänner. Be- stämmelserna innebär, att en låntagare så- som egen kapitalinsats får skjuta till — utöver en andel av pantvärdet — det be- lopp varmed den faktiska prod—uktionskost— naden i förekommande fall överskrider det godkända pantvärdet. Bestämmelserna om lånetak har avsiktligt utformats tämligen snävt för att fylla ett av sina väsentliga syften, nämligen att hålla tillbaka en steg- ring av produktionskostnaderna. Det torde därför vara förhållandevis vanligt att över- kostnader uppkommer, dvs. att produk- tionskostnaderna uppgår till ett högre be- lopp än pantvärdet.

Anskaffningen av det kapital som mot- svarar överkostnaden kan bereda byggnads- företagarna betydande svårigheter. Mest framträdande torde dessa svårigheter vara för allmännyttiga bostadsföretag, bostads- rättsföreningar och egnahemsbyggare. De förstnämnda är uppbyggda med tanke på att kapitalförsörjningen i sin helhet skall utgöras av statliga bostadslån och lån med bättre förmånsrätt. För att täcka över- kostnaderna är de hänvisade till att söka tillfälliga lån hos kreditinstituten på all- männa marknaden eller ta i anspråk egna funderade medel, avsedda för framtida be— hov i redan byggda hus, eller söka stöd hos kommunerna. De kooperativa företagen nödgas anlita utvägen att höja bostads- rättshavarnas grundavgifter. Möjligheterna härtill är begränsade, om inte bostadsko— operationens verksamhet skall inskränkas till ett befolkningsskikt med särskilt goda tillgångar. Även för egnahemsbyggarna in— nebär kravet på egen kapitalinsats ofta en avsevärd komplikation. För byggnadsföre- tagare, som producerar hyreshus, avsedda att förvaltas i enskild regi, torde proble- met inte vara lika markant. Det rationella motivet för tillkomsten av sådana hus tor— de nämligen vara behovet att placera ett redan tillgängligt kapital.

Detta läge i fråga om kapitalförsörjning- en skapar en stark press från byggnadsföre- tagarnas sida för att få till stånd höjningar av lånetaket. Bostadspolitiska kommittén bör undersöka, om ifrågavarande problem kan lösas på generell väg med bibehållande av en återhållsam kreditgivning från sta- tens sida.

Frågan om kapitalförsörjningen för över- kostnader har samband med ett par andra

inbördes nära förbundna problem. Det ena gäller vid vilken nivå i förhållande till pantvärdet som statskreditens övre gräns bör ligga, det andra de principer enligt vil- ka lånetaket bör vara konstruerat.

Vid ett flertal tillfällen har förslag fram- förts om en enhetlig övre gräns för olika kategorier av byggnadsföretagare. Jag är för egen del inte beredd att inta någon bestämd ståndpunkt i denna fråga. Vissa skäl, bl.a. behovet av enkelhet i lånereg— lerna, kan anföras för likartad behandling av olika låntagargrupper så långt det är praktiskt möjligt och ändamålsenligt. Mot ett förenhetligande av lånevillkoren i detta avseende talar främst de olika förutsätt- ningar under vilka de skilda kategorierna av byggnadsföretagare arbetar. Om spörs- målet angående kapitalförsörjningen för överkostnader kan få en acceptabel lösning, torde förutsättningarna för enhetlighet i fråga om de övre lånegränserna förbättras. Kommittén bör granska frågan.

Beträffande lånetakets konstruktion kan följande anföras. Två huvudmotiv torde ha förelegat då lånetaket tillskapades i mitten av 1950-talet. Det ena var angelägenheten att genom begränsningar i den statliga lån— givningen söka bromsa den pågående täm- ligen starka uppgången i prod-uktionskost- naderna för bostäder. Det andra motivet var att såvitt möjligt förenkla den admi- nistrativa handläggningen av bostadslåne- ärendena hos de kommun-ala och statliga organen. Senare har vid flera tillfällen framförts kritik mot lånetaket. Bl.a. har framhållits att lånetaket med sin ringa grad av individuell anpassning till kvali- tetsbetingade kostnadsolikheter har verkat hämmande på standardutvecklingen inom bostadsproduktionen. Å andra sidan har det gjorts gällande att lånetaket har möj— liggjort oskäligt stora produktionsvinster vid bostadsbyggande till enkel standard.

Det bör ankomma på bostadspolitiska kommittén att närmare granska lånetakets funktion mot bakgrund av de hittills vunna erfarenheterna samt föreslå de ändringar som befinnes motiverade. Kommittén bör dock begränsa sina förslag till att gälla de huvudsakliga grunderna för lånetakets konstruktion. Något detaljförslag till nytt lånetak bör kommittén således ej utarbeta.

Som en allmän riktpunkt för kommitténs överväganden beträffande finansieringssy- stemet bör gälla, att kommittén bör efter- sträva en ordning, som främjar ett ekono-

miskt byggande utan att anspråken på en fullgod bostadsstandard sättes tillbaka.

Näringslivets byggnadsdelegation har ny- ligen till mig överlämnat en inom närings- livets bostadsutredning utarbetad skrift med titeln Bostadshusens finansiering. I skriften framställes vissa förslag rörande bostadsfinansieringen. Skriften torde få överlämnas till bostadspolitiska kommit- te'n för att övervägas i dess arbete.

I fråga om låneobjekten torde några me- ra betydande ändringar knappast vara på- kallade. Jag vill erinra om att bostadsför- bättringsutredningen har uppdrag att se över reglerna om förbättringslån och pen- sionärsbostadsbidrag m.m. Dessa frågor bör bostadspolitiska kommittén där- för ej behandla. En fråga som emellertid förtjänar belysas är om anledning finns att överväga en utvidgning av långivningen till att i särskilda fall avse förvärv av äld- re fastigheter, som inte är statsbelånade. Jag syftar på hus belägna på orter, där 10- kaliseringspolitiska skäl talar för att inves- tering i nybyggnader inte bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål där- för inte beviljas. Ett därmed nära besläk- tat spörsmål gäller hur man skall förfara med statliga bostadslån som har beviljats för hus, vilka inte längre användes som varaktiga bostäder. F.n. gäller att lånet i sådana fall uppsägs till omedelbar inbetal- ning. Med hänsyn till den pågående för- ändringen- av vårt lands bebyggelsestruktur kan det övervägas om mindre rigorösa åter- betalningsbestämmelser bör gälla t. ex. när ett statsbelånat bostadshus övergår till an— vändning som fritidsbostad. I varje fall sy— nes skäl tala härför, om statens fordran för det utestående lånet därigenom kan tryggas bättre än eljest. Villkoren beträf- fande ränta och amortering kan i sådant fall behöva jämkas. Kommittén bör under— söka dessa frågor.

I fråga om konsumtionsstödet i form av bostadsrabatter har nyligen väsentligt änd- rade villkor beslutats av statsmakterna. Principerna för detta stöd bör inte behand- las av bostadspolitiska kommittén. Kom— mittén bör dock vara oförhindrad att lägga fram sådana förslag i fråga om bostadsra- batterna, som utgör konsekvenser av vad kommittén kan komma att föreslå beträf- fande de generella bostadssubventionerna.

I övrigt bör kommittén kunna ta upp de frågor rörande bostadspolitiken som under arbetets gång finnes böra behandlas. Såvitt

möjligt bör kommittén söka begränsa sitt arbete till frågor som gäller de bostadspo- litiska medlens utformning.

Kommitténs överväganden och förslag bör åtföljas av kostnadsberäkningar, av- seende såväl de närmaste budgetåren som en längre period. Vidare bör författnings- förslag i förekommande fall utarbetas.

Den bostadspolitiska organisationens närmare utformning bör beröras endast i den mån så motiveras av de förslag röran— de bostadspolitikens arbetsmetoder som kommittén lägger fram.

I brev till bostadsstyrelsen den 29 maj 1964 angående anslag för budget- året 1964/65 till främjande av bostads- försörjningen m.m. har vidare Kungl. Maj:t uppdragit åt bostadspolitiska kommittén att, i enlighet med vad stats- utskottet hade anfört i sitt utlåtande 1964z42, närmare pröva huruvida de generella subventionernas storlek och den tid varunder de skola utgå i huvud- sak kunna bestämmas enligt en i förväg uppgjord plan.

I samma brev har Kungl. Maj:t också uppdragit åt kommittén att pröva frå- gan om slopande av den i bostadslåne- kungörelsen intagna bestämmelsen om maximiyta för småhus.

Genom departementschefsskrivelse den 9 oktober 1964 överlämnades till kommittén en av Industriens Bostads— förening ingiven framställning rörande övre lånegräns för bostadslån till vissa industriägda förvaltningsföretag att av kommittén beaktas i utredningsarbetet.

Vidare har Kungl. Maj:t genom be- slut den 3 december 1965 förordnat att en av Svenska Stadsförbundet ingivcn framställning rörande finansiering av bostäder samt däröver avgivna yttran- den och en i anslutning härtill ingiven

skrivelse från Sveriges allmännyttiga bostadsföretag skall överlämnas till ho- stadspolitiska kommittén för att tagas i övervägande vid fullgörande av kom- mitténs uppdrag.

Under utredningsarbetets gång har till kommittén inkommit, dels en_fram- ställning från AB Svensk Fastighetsför- medling angående tillskapandet av möj- ligheter att erhålla statliga lån vid köp av egnahem, dels en skrivelse från Sve- riges Socialdemokratiska Ungdomsför- bund angående möjligheter att stimu- lera byggandet av ungdomshotell, bo- städer för studerande ungdom samt elastiska lägenheter dels ock en skrivel- se från Svenska Sparbanksföreningen med förslag i syfte att förenkla kredit— givningen till småhus. Till kommitténs ordförande har slutligen överlämnats en skrivelse från Statens Vattenfallsverk med teknisk och ekonomisk informa- tion rörande elektrisk bostadsuppvärm— ning.

Vid fullgörandet av utredningsupp- draget har kommittén funnit det värde- fullt att få belyst arten och omfatt- ningen av det ekonomiska stöd av fri- villig natur till bostadsändamål som lämnas av landets kommuner. I detta syfte har efter samråd med represen- tanter för kommunförhunden en enkät riktats till flertalet kommuner. Resulta- tet av enkäten redovisas i särskild bi- laga.

I bilaga lämnas också en redogörelse för bostadsfinansiering och bostadspoli- tiskt finansieringsstöd i vissa länder sammanställd på grundval av i huvud- sak material som efter framställning er- hållits direkt från herörda länder.

KAPITEL 3

Statens stöd för bostadsändamål under 1950- och 1960-talen

I bostadspolitiska utredningens betän- kande (SOU 1956: 40) har uppgifter re— dovisats om statens stöd till bostadsför- sörjningen från och med budgetåret 1948/49 till och med budgetåret 1955/56. Uppgifterna i det följande belyser i hu- vudsak utvecklingen efter denna period.

F ärdigställda lägenheter med statligt stöd

Antalet bostadslägenheter tillkomna med statligt stöd har sedan början av 1950-talet successivt ökat. Som framgår av tabell 3:1 ökade detta antal från i genomsnitt ca 41 600 per år under 1950- talets första hälft till ca 58500 under dess andra hälft och till 71300 per år under de fem första åren på 1960-talet.

Under denna period har även den an- del av samtliga lägenheter som tillkom- mit med statligt stöd ökat. Under perio- dens första år utgjorde den ca 80 pro-

cent. Fram till år 1954 ökade andelen till 95 procent och har därefter legat kvar på ungefär denna nivå. Andelen statsbelånade lägenheter har ökat för såväl småhus som flerfamiljshus. Orsaken till den i början av 1950- talet inträdda större efterfrågan på stat- liga lån torde framförallt vara den kraf- tiga utvidgning av den statliga kapital— subventionen som med hänsyn till bygg- nadskostnadsstegringen genomfördes under åren 1951—52. En investering i ett bostadsföretag utan sådan subven- tion torde i då rådande läge ha bedömts som osäker med hänsyn till skillnaden i bostadskostnad mellan lägenheter i företag med respektive utan subvention. För flerfamiljshusen beror ökningen av andelen lägenheter med statligt stöd framför allt på att de enskilda företagen i större utsträckning finansierats med sådant stöd, tabell 3:2, men också på att andelen enskilda företag har minskat

Tabell 3: ]. Färdigställda lägenheter med statligt stöd 1950—1.964

Totalt Småhus Flerfamiljshus

Antal lägenheter med statligt stöd i

genomsnitt per år

1950—54 .......................... 41 600 8 300 33 300 1955—59 .......................... 58 500 15 600 42. 900 1960—64 .......................... 71 300 19 700 51 500 Andel, %, lägenheter med statligt stöd

1950—54 .......................... 87 78 90 1955—59 .......................... 94 92 95 1960—641 ......................... 94 90 96

1 Andelen har för åren 1960—64 beräknats på totala antalet färdigställda lägenheter exkl. rum i ålderdomshem.

Tabell 3: 2. Förekomsten av statligt stöd i flerfamiljshus färdigställda 1950—64

Andel, %, lägenheter med statligt stöd av samtliga lägen- heter uppförda av kommunalt eller koo erativt allmännyttigt förlåta enskilt företag företag g 1950 ...................... 94 98 62 1951 ...................... 90 98 64 1952 ...................... 96 99 75 1953 ...................... 98 100 88 1954 ...................... 97 100 93 1955 ...................... 98 100 88 1956 ...................... 98 100 91 1957 ...................... 99 100 85 1958 ...................... 98 100 82 1959 ...................... 98 100 87 1960 ...................... 99 99 85 1961 ...................... 99 100 83 1962 ...................... 100 99 86 4 1.963 ...................... 99 100 87 1964 ...................... 99 99 89

i förhållande till övriga företagskatego— _rier. De kooperativa företagen liksom kommunerna och de allmännyttiga fö- retagen utnyttjar sålunda med några få undantag alltid de statliga lånen.

De enskilda företagen utnyttjade i 50- talets början den statliga finansieringen endast till ca 60 procent. Fram till mit- ten av 50-talet ökade andelen lägenheter i enskilda företag tillkomna med stat— ligt stöd till en nivå över 90 procent och har därefter legat på ca 85 pro- cent. Under åren 1963 och 1964 har an- delen åter ökat. Nedgången tidigare kan ha berott på dels den successiva minsk- ningen av kapitalsubventioner—na, dels den i mitten av 50-talet gjorda omlägg— ningen av regleringssystemet för bo- stadsbyggandet. Man övergick då från att via byggnadstillstånd och igångsätt- ningstillstånd reglera bostadsbyggan- dets omfattning till att endast via me— delsramar för den statliga långivningen påverka byggandets omfattning. Några ramar fastställdes sålunda icke längre för påbörjandet av sådana företag som

icke skulle ha statligt lån. Detta kan ha bidragit till en ökning av påbörjandet av dylika företag.

Denna omläggning av regleringen ge— nomfördes inte bara för flerfamiljshus utan även för småhus. Någon mera mar- kerad förändring i andelen småhus med statligt stöd kan dock ej konstateras för tiden fram till år 1963. Detta kan sam- manhänga med att under större delen av perioden medelsramarna avseende lån för småhus icke i samma grad som för flerfamiljshus varit begränsade i förhållande till bygginitiativen. Under år 1964 har däremot andelen småhus med statligt stöd minskat till 88 pro- cent från en tidigare nivå av ca 91 pro- cent. Se tabell 3: 3.

Småhus tillkommer relativt sett i mindre omfattning med statligt stöd än flerfamiljshus. Detta har gällt ända se- dan 1950-talets början. Anledningen härtill torde främst vara de villkor för lån till småhus som avser husets stor- lek och kostnader. Under senare år har en särskild anledning även varit den

Tabell 3: 3. Förekomst av statligt stöd inom storstadsområdena och riket i övrigt i hus färdigställda 1962—64

Andel, %, lägenheter med statligt stöd Småhus Flerfamiljshus1

1962 1963 1964 1962 1963 1964

Riket .......................... 91 91 88 95 96 97 Storstadsområdena .............. 76 75 67 94 95 96 Stor-Stockholm ............... 78 74 65 96 96 94 Göteborgsregionen ............. 73 70 60 99 99 99 Malmö-Lund-regionen ......... 76 82 79 85 86 94 Riket i övrigt .................. 95 95 94 96 96 97 Städer ....................... 94 93 89 96 96 97 Köpingar .................... 92 97 97 94 99 99 Landskommuner .............. 97 96 96 96 95 98

' Andelen har beräknats på totala antalet färdigställda lägenheter exkl. rum i ålderdomshem

stora skillnaden, framförallt i "storstads- områdena, mellan låneunderlag och pro- duktionskostnad, vilken inneburit att de med statslånet förknippade förmå— nerna icke framstått som särskilt stora.

Som framgår av uppgifterna i tabell 3:3 är sålunda andelen småhus med statligt stöd väsentligt lägre i storstads- områdena än i riket i övrigt. Under år 1964 har denna skillnad mellan olika områden i utnyttjandet av det statliga stödet blivit större. Skillnaden för hela riket mellan den grad i vilken statens finansieringsstöd efterfrågas för små- hus respektive flerfamiljshus är prak- tiskt taget helt att hänföra till denna lägre andel för småhus i storstadsom- rådena.

Av de lägenheter som enligt ovan till- kommit med statligt stöd har en del er- hållit stöd i andra former än lån. Fram till och med 1959 färdigställdes sålunda i genomsnitt per är ca 1 000 lägenheter med statsbidrag till pensionärshem. Denna bidragsgivning upphörde med utgången av år 1958. Från och med 1958 har årligen i genomsnitt färdig- ställts ca 530 lägenheter i hus med rän— tebidrag.

Lån till nybyggnad och ombyggnad samt vinterbidrag

Omfattningen av långivningen till fler- familjshus under budgetåren 1956/57— 1964/65 i form av tertiärlån och bo- stadslån respektive tilläggslån redovisas i tabell 3:4. I uppgifterna ingår även tertiärlån till rad- och kedjehus.

Antalet lägenheter under de olika budgetåren i de preliminära besluten om tertiärlån och bostadslån har i hu- vudsak bestämts genom de av statsmak- terna beslutade bostadsbyggnadspro- grammen och medelsramarna. Vid fast— ställandet av dessa ramar har för vissa budgetår dock även behovet av medel för viss balansutveckling beaktats. Den omfattande långivningen under budget— året 1962/63 var en följd av frisläppan- det av bostadsbyggandet med hänsyn till riskerna för arbetslöshet på byggar- betsmarknaden under vintern 1963.

Långivningen avseende flerfamiljshus har i mycket begränsad omfattning, högst några hundratal lägenheter per budgetår, avsett ombyggnad, vilket sammanhänger med låg ansöknings- frekvens.

Tabell 3: 4. Långivningen till ny— och ombyggnad av flerfamiljshus.1 Budgetåren 1956/57—

1964/65 Tertiärlån/bostadslån Tilläggslån . . .. Genomsnittligt låne- Päåltlåu?;gr:n1;$tlä_t' Dispone- belopp per lägenhet Prelimi- Dispone- Genomsnittligt rade i slutliga beslut nära beslut rade lånebelopp per belopp, antal ' belopp, lägenhet i Däraviom- milj. Däravi % lä enheter milj. slutligt beslut, Totalt byggnads- kronor Kronor fördjup- 5 kronor kronor” företag ning 1956/57 52 000 80 594 9 730 11 38 700 85 3 970 1957/58 44 300 80 557 11 150 12 31 800 60 2 810 1958/59 53 880 90 614 11 850 10 41 900 73 1 740 1959/60 49 450 230 597 12 120 5 1 300 7 . . 1960/61 50 850 100 594 11 390 2 1 500 8 1961/62 51 600 100 630 10 970 1 1 000 5 1962/63 73 550 220 878 11200 1 1 200 7 1963/64 63 460 350 848 11 880 0 2 300 13 1964/65 57 230 620 873 12 520 0 1 430 7

1 Uppgifterna innefattar även tertiärlån till rad— och kedjehus. 2 Beräknat med ledning av det antal lägenheter för vilka beslut om tertiärlån meddelats.

Tilläggslån i form av en generell sub- vention till bostadsbyggandet beviljades fram till och med budgetåret 1958/59. Därefter beviljade tilläggslån avser det speciella stödet till uppförande av stu- dentbostäder.

Uppgifterna om disponerade belopp avser omfattningen av de preliminära lånebesluten under ett budgetår jämte de höjningar i förhållande till de preli- minära besluten som har medgivits i samband med de under budgetåret med- delade slutliga besluten. Från dessa be- viljade lånebelopp har suhtraherats be- loppen i de under budgetåret återtagna besluten.

Under den i tabell 3: 4 redovisade pe- riodens tre första budgetår låg det to- tala, slutligt beviljade lånebeloppet per lägenhet (tertiärlån+tilläggslån) på en nivå av 13 500—14 000 kronor. Därefter sjönk genomsnittsbeloppet till ca 11 000 kronor under de tre första budgetåren på 1960-talet. Till sänkningen bidrog av- vecklingen av tilläggslånegivningen och ett minskat behov av fördjupning. Un—

der budgetåren 1963/64 och 1964/65 har genomsnittsbeloppen ökat, bl. a. på grund av ökande lägenhetsstorlekar och höjda värden i samband med beräk- ningen av låneunderlaget. Å andra si- dan fördjupas bostadslån till flerfa- miljshus numera mycket sällan.

Dessa tal för genomsnittligt lånebe- lopp per lägenhet är dock svårbedöm- bara, då de varierar såväl med avkast- ningsvärdet/låneunderlaget per lägen- het som med fördelningen mellan ter- tiärlån och tilläggslån, fördelningen på byggherrekategorier och graden av för- djupning.

Lån till nybyggnad och ombyggnad av småhus har under den i tabell 3:5 redovisade perioden budgetåren 1956/57—1964/65 »— i stort sett bevil- jats i en utsträckning motsvarande ef- terfrågan. De fastställda ramarna har således inte annat än under vissa kor- tare perioder medfört någon begräns- ning av långivningen.

Antalet lägenheter i besluten om eg- nahemslån och bostadslån till nybygg—

nad av småhus var under periodens fyra första budgetår i stort sett oför- ändrat — ca 16000 —— men har där- efter ökat till över 26 000 under budget- året 1964/65. Lån till nybyggnad av småhus har emellertid även beviljats i form av tertiärlån. Omfattningen av denna långivning, som ingår i redovis- ningen i tabell 3: 4, framgår av nedan— stående tablå. Budgetåret 1958/59 var det första budgetår för vilket uppgifter om denna långivning särredovisades.

Antal lägenheter i

beslut om tertiär- samtliga beslut

lån till rad— och om lån avseende kedjehus småhus 1958/59 1 620 17 310 1959/60 1 470 17 380 1960/61 2 430 20 730 1961/62 3 050 21 330 1962/63 1 960 25 940 1963/64 — 21 500 1964/65 —— 26 490

Meddelade lånebeslut avseende små— hus har i relativt stor utsträckning åter- tagits, bl. a. på grund av att byggnads- arbetena icke påbörjats inom föreskri- ven tid. Under perioden 1959/60— 1964/65 har detta skett i en omfattning

motsvarande ca 1 000 lägenheter i ge- nomsnitt per budgetår.

Långivningen till ombyggnad av små— hus har varit relativt stabil under pe- rioden och varierat mellan 2400 och 3 700 lägenheter per år. Under perio- dens senare del har denna långivning varit mindre än i dess början.

Det genomsnittliga lånebeloppet per lägenhet i nybyggnadsföretag har mel- lan budgetåren under den i tabell 3:5 redovisade perioden varierat från lägst ca 15500 kronor till högst ca 25000 kronor. Dessa variationer beror på dels variationer i småhusens storlek och kostnader samt i graden av fördjupning, dels den ändring av lånevillkoren för småhus som genomfördes fr.o.m. den 1 januari 1963. Egnahemslånet, som normalt utgick med 40 procent av låne- underlaget, ersattes då med bostadslå- net, som i här avsedda fall normalt ut- går med 20 procent av låneunderlaget. Som en följd av denna omläggning sjönk det genomsnittliga lånebeloppet från 25000 kronor under budgetåret 1961/62 till ca 20 000 under budgetåret 1962/63 respektive drygt 15000 under budgetåret 1963/64.

Tabell 3: 5. Långivningen till ny- och ombyggnad av småhus.1 Budgetåren 1956/57—

1964/65 .. . . Genomsnittligt låne— m ]" kronor ning i % av totala Därav rän- låne- Ny- Om- . Ny- Om- byggnad byggnad Totalt teff;e Sdeålen- byggnad byggnad beloppet 1956/57 16 060 3 700 441 77 20 960 15 170 11 1957/58 15 430 3 080 388 62 23 490 17 860 13 1958/59 15 690 3 480 389 66 22 920 15 970 11 1959/60 15 910 3 230 378 67 22 400 15 530 9 1960/61 18 300 2 550 450 . . 23 530 16 440 9 1961/62 18 280 2 450 468 25 010 17 500 7 1962/63 23 980 3 000 503 19 820 15 690 8 1963/64 21 500 2 520 354 15 580 13 550 18 1964/65 26 490 2 750 634 22 540 16 550 25

1 Uppgifterna innefattar icke tertiärlån till rad- och kedjehus.

För småhus fördjupas det statliga lå- net i betydligt högre grad än för fler— familjshus. Från budgetåret 1956/57 till budgetåret 1961/62 minskade något den andel av länet som utgjorde fördjup- ning. Från budgetåret 1962/63 har den- na andel ökat väsentligt. Denna Ökning betingas emellertid till största delen av att bostadslånet i normalfallen endast utgår med hälften så stor andel av låne- underlaget som egnahemslånet. Då för- djupningen sättes i relation till det to- tala lånebeloppet kommer sålunda en lika stor fördjupning i kronor räknat att utgöra en relativt större del av de beviljade bostadslånen än av egnahems- lånen. Under budgetåret 1962/63 upp- gick sålunda fördjupningen i genom- snitt per lägenhet till 2 300 kronor och under budgetåret 1963/64 till 2 700 kro- nor. ökningen av fördjupningen under budgetåret 1964/65 betingades delvis av läget på kreditmarknaden. I övrigt var den en följd av Kungl. Maj:ts be- slut om höjd låneunderlagskoefficient, som i många fall föranledde justeringar av redan beviljade bostadslån utan sam- tidig anpassning av underliggande kre- dit.

I kapitel 6 sid. 118 redovisas ytterli- gare uppgifter beträffande fördjupning av lån till småhus.

Utbetalningarna av lån till ny- och ombyggnad redovisas i tabell 3: 6. Upp- gifterna avser den utbetalning av lån som sker efter det slutliga beslutet re- spektive — för de småhus, där endast ett beslut fattas — efter färdigställan- det.

Utbetalning i förskott av egnahems- lån och bostadslån till småhus har un- der de senaste budgetåren skett i en mera begränsad omfattning än i perio- dens början.

Slutliga beslut om vinterbidrag har, som framgår av nedanstående tablå, va- rit av storleksordningen 3 a 4 milj. kro- nor per budgetår.

Slutliga beslut om vinter- bidrag, milj. kronor 1956/57 ....... 2,7 1957/58 ....... 3,7 1958/59 ....... 3,7 1959/60 ....... 4,1 1960/61 ....... 4,6 1961/62 ....... 4.3 1962/63 ....... 3,8 1963/64 ....... 3,9 1964/65 ....... 4,2 Räntebidrag

Som redan framgått av kapitel 1 var kostnaderna för räntebidrag (ränteefter- gifter) fram till och med budgetåret

Tabell 3: 6. Utbetalning av län samt av förskott & lån. Ny- och ombyggnad. Budgetclren 1956/57—1964/65

Utbetalning av lån, milj. kronor Utbetalning av förskott (brutto) å

Tertiärlån och Egnahemslån och egnahemslån och bo- bostadslån till Tilläggslån bostadslån till stadslån till småhus, flerfamiljshus småhus milj. kronor 1956/57 436 209 468 168 1957/58 440 159 480 164 1958/59 511 110 459 115 1959/60 612 64 498 82 1960/61 538 14 431 57 1961/62 551 9 431 71 1962/63 492 1 430 71 1963/64 556 0 417 35 1964/65 564 0 422 81

1950/51 ringa — mindre än 1 milj. kro- nor per budgetår. De har därefter i stort sett successivt ökat. Kostnaderna från och med budgetåret 1956/57 redovisas i tabell 3: 10. Nämnda budgetår hade de stigit till 66 milj. kronor och budgetåret 1962/63 uppgick de till 273 milj. kronor. Kostnaderna har därefter sjunkit till 211 milj. kronor under budgetåret 1964/65.

Statens utgifter under ett budgetår avser kompensation för räntekostnader utöver en viss räntesats (basräntan) un- der budgetåret närmast före. Detta in- nebär att först under budgetåret 1965/66 kommer utgifterna att avse rän- tebidrag enligt de från och med bud- getåret 1964/65 gällande villkoren. Bi- drag beräknas då komma att utbetalas för ca 450000 lägenheter färdigställda från och med 1957. Den sammanlagda kostnaden härför har beräknats till 265 milj. kronor.

Räntebidrag till bostadshus, som icke finansierats med statliga lån, beviljades fram t.o.m. 1964 i ganska ringa om- fattning. Bidragsgivningen var icke reglerad av någon ram utan motsva- rade helt ansökningsfrekvensen. Under 1965 ökade emellertid efterfrågan på och besluten om räntebidrag till följd av att ramarna för långivningen icke gav utrymme för lån i erforderlig omfatt- ning. Genom beslut av Kungl. Maj :t fastställdes för år 1965 en total ram på

3 000 lägenheter för beviljande av rän- tebidrag till nya hus. I nedanstående tablå redovisas omfattningen av de slut- liga besluten om räntebidrag fram t. o. m. budgetåret 1963/64 samt de pre— liminära besluten under kalenderåret 1965.

Antal lägenheter med beslut om räntebidrag Slutliga beslut 1958/59 ............. 193 1959/60 ............. 401 1960/61 ............. 645 1961/62 ............. 330 1962/63 ............. 755 1963/64 ............. 650 Preliminära beslut 1965 ................ 2 981 Bostadsrabatter

Antalet familjer med familjebostadsbi- drag har under åren 1958—63 icke va- rierat i någon högre grad. Vid slutet av vart och ett av åren i denna period har antalet familjer med bidrag sålunda uppgått till mellan 140 000 och 160 000. Under år 1964 ökade emellertid antalet familjer med bidrag icke obetydligt och uppgick vid årets slut till ca 210000. Denna ökning var en följd dels av rela- tivt kraftigt höjda inkomststreck från 1964 och dels av att den tidigare be- gränsningen i bidragsgivningen till hus

Tabell 3: 7. Familjebostadsbidrag

Antalet över kalen- derårsskiftet löpande bidrag

Antal bidrag som upphörde vid slutet av året

Antal bidrag som började att löpa under året

1957 ...................... . . 1958 ...................... 34 100 1959 ...................... 31 600 1960 ...................... 38 800 1961 ...................... 29 900 1962 ...................... 28 400 1963 ...................... 37 100 1964 ...................... 86 200

. . 119 400

29 800 117 200 15 200 127 600 26 000 131 700 33 800 119 300 25 400 114 600 9 100 134 800 25 300 183 700

byggda tidigast 1942 upphävdes med verkan från ingången av år 1964.

Variationerna i bidragsgivningen se- dan 1958, då ettbarnsfamiljerna inord- nades i stödsystemet, belyses av de uppgifter, som redovisas i tabell 3: 7.

Den ökning av antalet nya bidrag som inträffade under åren 1960 och 1963 betingas, liksom ifråga om år 1964, av genomförda höjningar av in- komststrecken. Effekten härav fram- kommer även i talen över det antal bi- drag som upphört vid närmast före- gående årsskifte efter den prövning som gjorts under hösten av förutsättningar- na för bidrag under nästkommande år. Sålunda var detta antal lågt under åren 1959, 1962 och 1963.

Enligt en undersökning avseende de familjer som åtnjöt bidrag vid ut- gången av år 1961 och alltfort skulle ha bidrag under 1962 hade 9 procent ett barn under 16 år, 46 procent två barn och 45 procent tre eller flera barn. Det för kalenderåret 1963 beräknade genomsnittliga antalet familjer med bi- drag —— uppgående till 130000 — mot— svarade ca 13 procent av samtliga barn- familjer. Det genomsnittliga familjebo- stadsbidraget för samtliga familjer med bidrag uppgick till ca 1 050 kronor.

Utgifterna för familjebostadsbidra- gen, som redovisas i tabell 3:10, varie- rade fram till och med budgetåret

1962/63 inom ramen för ett belopp av 100—120 milj. kronor. Under de därpå följande två budgetåren ökade kostna- derna till 155 milj. kronor respektive 207 milj. kronor.

Pensionärsbostadsbidrag har bevil- jats från och med budgetåret 1951/52. Dessa årliga bidrag utgick till och med år 1958 parallellt med det statliga an- läggningsbidraget till byggande av pen- sionärshem. Som framgår av tabell3: 8 ökade antalet lägenheter med pensio— närsbostadsbidrag med inemot 1 000 per år under de sista år när dessa båda ty- per av bidrag kunde beviljas. Sam-tidigt beviljades årligen statsbidrag till ca 1000 lägenheter i pensionärshem. Se- dan pensionärsbostadsbidraget blivit den enda stödformen, har för varje år ökningen av antalet lägenheter med detta bidrag blivit större. Under 1964 uppgick sålunda ökningen till drygt 3 000 lägenheter.

Vid slutet av år 1964 uppgick antalet bostäder med pensionärsbostadsbidrag till 21 200. Statsbidrag till anordnande av pensionärshem har beviljats till så- dana hem inrymmande ca 29 000 lägen- heter. Detta innebär att vid utgången av 1964 fanns ett bestånd av i runt tal 50000 pensionärslägenheter med stat- ligt stöd. I dessa lägenheter kan ca 65000 personer beräknas bo.

I tabell 3: 8 redovisas även de under

Tabell 3: 8. Pensionärsbostadsbidrag

.. Ökning av antalet . . Antal lägenheter lägenheter från när- . BeVIIJat med bidrag Vld slutet .. bldragsbelopp, av perioden mast foregående milj kronor period ' 1956/57 ................... 3 743 856 0,4 1957/58 ................... 4 571 828 0,6 1958/59 ................... 6 213 1 642 0,9 1959/60 ................... 8 084 1 871 1,4 1960/61 ................... 10 204 2 120 1,9 1961/62 ................... 12 881 2 677 2,3 1962 2:11 halvåret .......... 14 625 1 744 1,3 1963 ...................... 17 951 3 326 3,0 1964 ...................... 21 182 3 231 3,5

Tabell 3: 9. Beviljade och utbetalade förbättringslån

Förbättringslån 133;ch gång” Beviljat

belopp 1

. . genom-

Antal D'Sponc' Utbetalat DISponc' Utbetalat snitt per

. . rat rat bev1ljade belopp, belopp, belopp, belppp. lån,

lån milj. kr. mll]. kr. mill- kr. mll]. kr. kronor 1956/57 .................. 9 300 43,2 30,4 26,3 20,7 4 250 1957/58 .................. 7 500 35,7 45,4 21,2 29,2 5 290 1958/59 .................. 7 500 36,7 41,2 22,7 25,3 5 460 1959/60 .................. 6 800 28,5 43,3 18,3 26,5 5 170 1960/61 .................. 7 100 36,9 40,4 22,3 24,3 5 820 1961/62 .................. 6 200 38,5 35,1 21,8 20,6 6 620 1962/63 .................. 5 400 35,1 33,4 19,5 18,5 7 200 1963/64 .................. 6 100 42,2 33,5 25,9 18,8 7 450 1964/65 .................. 11 000 94,2 38,3 64,6 22,6 8 560

respektive år beviljade bidragsbelop- pen. I tabell 3: 10 redovisas statens ut- gifter för denna verksamhetsforni.

F örbättringslån och invalidbosladsbidrag

Under vart och ett av budgetåren 1952/53 och 1953/54 beviljades något över 10 000 förbättringslån. Därefter har, som bl.a. framgår av tabell 3:9, långivningen i stort sett successivt minskat till och med budgetåret 1962/63, men sedan ökat, framför allt under budgetåret 1964/65 som en följd av de under 1964 beslutade åtgärderna i syfte att intensifiera förbättringen av åldringarnas bostäder.

Det genomsnittliga beloppet per län har under den redovisade perioden ökat från ca 4 250 kronor till 8 560 kro- nor. Ökningen beror framförallt på att långivningen har inriktats på mera om- fattande förbättringar. Under perioden har den ränte- och amorteringsfria de- len av lånebeloppet varit relativt oför- ändrad och legat på en nivå av omkring 60 procent. Under budgetåret 1964/65 ökade den emellertid till inemot 70 pro- cent som en följd av långivningens ökade inriktning på åldringarnas bostä- der.

Invalidbostadsbidrag har sedan 1959, då verksamheten började, beviljats i den omfattning som framgår av upp- gifterna i följande tablå. Bidragsgiv- ningen har successivt ökat bl.a. som en följd av den ovan nämnda utvidga ningen av bostadsstödet till åldringar. Under budgetåret 1964/65 uppgick det genomsnittliga bidragsbeloppet per lä- genhet till 5 850 kronor.

Invalidbostadsbidrag Antal Beviljat belopp, lägenheter milj. kronor

11959/60 45 0,2 1960/61 81 0,4 1961/62 124 0,5 1962/63 144 0,7 1963/64 177 1 ,1 1964/65 495 2,9

1 Inklusive 1:a halvåret 1959.

Utgifterna för statens stöd till bostads- ändamål. Utestående län

I tabell 3:10 sammanfattas utgifterna för bostadspolitiska ändamål under budgetåren 1956/57—1964/65. Uppgif- terna har hämtats från riksrevisions— verkets budgetredovisning och avser nettoutgifterna under respektive anslag.

Beträffande posten 7 — tertiärlån samt räntebärande egnahemslån, bo- stadslån och förbättringslån —, vilken avser utgifterna under Lånefonden för bostadsbyggande, gäller att medel som inflyter till fonden genom amorteringar och inlösen av lån får tagas i anspråk för ny långivning. Nettoutgifterna upp- går sålunda till ett lägre belopp än sum- man av utbetalda lån och nettobelast— ningen för förskott. Det till fonden in- flutna beloppet uppgick under budget- året 1956/57 till 66 milj. kronor och under budgetåret 1964/65 till 313 milj. kronor.

I kapitel 6, sid. 104, lämnas en utför- ligare redogörelse för finansieringen av Lånefonden för bostadsbyggande samt anslaget Räntefria lån till bostadsbyg- gande (posten 8 i tabell 3:10).

Statens totala årliga utgifter för bo- stadspolitiska ändamål har under pe- rioden varit av storleksordningen 1,1 år 1,2 miljarder kronor. Denna nivå upp- nåddes redan under budgetåret 1955/56 efter en successiv ökning från ett ut- giftsbelopp av ca 350 milj. kronor un- der budgetåret 1950/51.

Under budgetåret 1964/65, då utgif- terna uppgick till 1 200 milj. kronor, inflöt i räntor på utestående lån 340 milj. kronor.

Utgifternas fördelning på behovsprö— vade stödåtgärder och på generella åt- gärder var under perioden fram till och med budgetåret 1962/63 i stort sett konstant. Av de totala utgifterna avsåg 12 51 13 procent behovsprövade åtgär- der. Därefter har deras andel ökat till 16 procent under budgetåret 1963/64 och till 21 procent under budgetåret 1964/65. Till behovsprövade åtgärder har räknats familje- och pensionärsbo- stadsbidrag samt bidrag till bostadsför- bättring och pensionärshem.

De samlade utgifterna för bostadspo- litiska ändamål enligt tabell 3: 10 har,

som framgår av nedanstående tablå, från senare hälften av 1950-talet rela- tivt sjunkit i förhållande till statens to- tala utgifter (statsverkspropositionen år 1966: Bilaga 5, tab. 1).

Utgifter för bostadspolitiska ändamål i % av statens totala utgifter 1957/58 8,2 1958/59 7,7 1959/60 7,6 1960/61 6,4 1961/62 6,4 1962/63 5,4 1963/64 4,9 1964/65 4,7

Storleken av statens kapitalfordran för utestående lån ger ett samlat uttryck för utvecklingen och omfattningen av långivningen för bostadsändamål. De uppgifter härom, som redovisas i tabell 3:11, avser av bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna förvaltade lån till bostadsändamål. Härutöver tillkom- mer vissa av riksbanken förvaltade, äldre typer av lån till nybyggnad, om- byggnad och förbättring av egnahem, som vid slutet av år 1964 uppgick till 42 milj. kronor. Utöver de lån som re- dovisas i tabell 3: 11 förvaltar bostads- styrelsen och länsbostadsnämnderna lån till tvätterier, byggnadsmaskiner och inventarier i studentbostäder. Dessa lån uppgick vid utgången av hud- getåret 1964/65 till 32 milj. kronor.

Från den 30 juni 1956 till den 30 juni 1965 har statens kapitalfordran mer än fördubblats, från ca 4,6 miljarder kro- nor till ca 11,1 miljarder kronor. Av sistnämnda belopp avsåg 95 miljoner kronor förskott på lån till småhus.

Den del av kapitalfordran som utgö- res av ränte- och amorteringsfria lån har under den redovisade perioden kraftigt reducerats: från 30 procent till 7 procent. Detta beror på två omstän- digheter. Tilläggslån till andra flerfa- miljshus än studentbostäder har inte

Tabell 3: 10. Nettoutgifter för bostadspolitiska ändamål enligt riksrevisionsverkets budgetredovisning, milj. kronor. Budgetåren.1956/57—1964/65.

1956/ 1957/ 1958/ 1959/ 1960/ 1961/ 1962/ 1963/ 1964/ 57 58 59 60 61 62 63 64 65 1. Administrationskostna- der (bostadsstyrelsen och länsbostadsnämn- . derna) ................ 8,8 9,4 8,9 9,6 10,2 10,7 12,2 13,6 14,1 2. Ränteeftergift/Ränte- bidrag ................ 66,0 85,8 139,5 160,1 199,0 242,4 272,5 220,0 211,2 3. Familjebostadsbidrag.. 101,4 105,9 103,4 112,0 115,8 121,6 117,4 155,5 207,3 4. Pensionärsbostadsbidrag 0,3 0,5 0,6 0,9 1,6 1,8 3,2 2,4 3,1 5. Räntefria förbättrings- lån samt invalidbostads- bidrag ................ 24,5 24,1 22,3 22,7 20,4 19,2 17,5 21,6 39,4 6. Bidrag till pensionärs- hem ................. 8,0 11,7 8,0 10,0 10,0 8,4 —- — — 7. Tertiärlån samt ränte- bärande egnahemslån, bostadslån och förbätt- ringslån .............. 509,0 628,2 650,4 763,0 653,4 732,5 667,6 662,6 720,6 8. Tilläggslån samt ränte- fria egnahemslån och bo- stadslån .............. 350,7 284,9 199,9 150,0 88,1 36,9 19,7 13,7 7,8 9. Lantarbetarbostadslån . 2,0 1,2 — — -— — — _ — Totalt 1 070,7 1 151,7 1 133,0 1 228,3 1 098,5 1 173,5 1 110,1 1 089,4 1 203,5

beviljats efter 1/7 1959, ej heller ränte— fri stående del av lån till småhus efter 1/7 1960. Tidigare beviljade sådana lån har antingen efterskänkts genom stats- makternas särskilda beslut, och därige- nom redovisas de ej längre som ford-

ran, eller löper de numera med ränta och amortering och redovisas sålunda såsom räntebärande län.

Under den redovisade perioden efter- skänktes budgetåret 1957/58 63 milj. kronor avseende kapitalsubventioner

Tabell 3:11. Statens kapitalfordran för utlämnade bostadslån per den 30 juni åren 1956—65, milj. kronor

Lån till Därav ränte- Totalt och amorte- flerfamiljshus småhus ringsfria lån 1956 ............................ 2 707 1 933 4 640 1 385 1957 ............................ 3 240 2 232 5 472 1 638 1958 ............................ 3 742 2 554 6 296 !1 470 1959 ............................ 4 272 2 857 7 129 21 603 1960 ............................ 4 832 3 192 8 024 :*1 104 1961 ............................ 5 242 3 504 8 746 *1 179 1962 ............................ 5 654 3 843 9 497 1 209 1963 ............................ 5 994 4 171 10 165 1 221 1964 ............................ 6 158 4 273 10 431 835 1965 ............................ 6 530 4 554 11 084 777 1 Dessutom 313 milj. kr med amortering men utan ränta 2 » 338 » » » » » » » 3 » 946 » » » » » | » 4 » 912 » » | | » » »

till småhus, budgetåret 1963/64 223 milj. kronor avseende flerfamiljshus och 171 milj. kronor avseende småhus samt budgetåret 1964/65 60 milj. kro- nor avseende småhus.

Av det vid utgången av budgetåret 1964/65 i kapitalfordran ingående rän- te- och amorteringsfria beloppet av 777 milj. kronor kommer 682 milj. kronor, som avser räntefria delar av egnahems— lån, att successivt avskrivas när lånen har stått ute i 10 år och 31 milj. kronor avseende bostadsanskaffningslån likale-

des att automatiskt avskrivas. Återståen- de belopp på 63 milj. kronor avser rän- tefria lån till studentbostäder.

Vid mitten av år 1965 beräknas sta- ten genom sin kapitalfordran för ute- stående lån ha svarat för ca 20 procent av den totala bostadskreditgivningen. I kapitel 6 redovisas uppgifter för de olika kreditinstituten som ger en belys- ning av utvecklingen av statens långiv- ning i relation till bostadslångivningen i övrigt.

KAPITEL 4

Bostadsbyggande och bostadsmarknad

I detta kapitel lämnas en redovisning av bostadsbyggandets utveckling och förändringarna på bostadsmarknaden under senare år. Därvid behandlas kort- fattat, med återgivande av väsentliga data, sådana förhållanden som ingåen- de behandlats i bostadsbyggnadsutred- ningens huvudbetänkande Höjd bo- stadsstandard (SOU 1965: 32). I de hän- seenden, som endast översiktligt berörts av bostadsbyggnadsutredningen, är framställningen mera utförlig. Detta gäller t. ex. produktionsutvecklingen, som av utredningen behandlats väsent— ligen ur kvantitets- och investerings— synpunkt, men vars inriktning ifråga om lägenhetstyper, hustyper, ytor, före- tagsformer etc. är av särskilt intresse med hänsyn till utformningen av de bostadspolitiska medlen.

Vid beskrivningen av produktionsut- vecklingen går framställningen inte längre tillbaka än till år 1955. En redo- visning av bostadsbyggande och bo- stadsmarknad under den tidigare delen av efterkrigsperioden återfinnes i bo— stadspolitiska utredningens betänkande.

Bostadsbyggandets storlek och inriktning

I diagram 4:1 redovisas antalet lägen- heter i påbörjade bostadsföretag under vart och ett av åren 1954—1965 med fördelning på småhus och flerfamiljs- hus.

Av diagrammet framgår att bostads-

byggandet år för år uppvisar en prak— tiskt taget oavbruten ökning och att an- talet påbörjade lägenheter vid perio- dens slut är omkring 50 procent större än vid dess början. Under år 1965 på- börjades sålunda drygt 90 000 lägenhe- ter. De år då ökningen avbrutits är 1955 — då igångsättningen av nya hus hölls tillbaka av konjunkturpolitiska skäl, något som även avspeglar sig i 1956 års jämförelsevis svaga återhämt- ning — och 1963. Sistnämnda år får nedgången delvis ses som en följd av »frisläppandet» av igångsättningen un— der 1962, vilket medförde att åtskilliga för 1963 planerade företag kom igång redan under senare delen av 1962. Minskningen i antalet påbörjade lägen- heter i flerfamiljshus år 1960 jämfört med 1959 kompenserades mer än väl av en ökning i antalet påbörjade lägenhe- ter i småhus. Under år 1965 slutligen har igångsättningen legat på en lägre nivå än under 1964, en nedgång som också är en följd av en konjunkturpoli- tiskt motiverad återhållsamhet vid fast- ställande av bostadsbyggnadsprogram- met.

Småhusbyggandet har ökat starkare än totalproduktionen. Från det botten- läge, där småhusbyggandet hamnat i samband med koreakrisen, hade antalet påbörjade lägenheter år 1954 uppnått en nivå av nära 16 000, vilket motsva- rade ca 26 procent av den totala igång- sättningen. År 1965 var igångsättningen av småhuslägenheter uppe i ca 27000,

Diagram 4: 1. Antal påbörjade och under byggnad varande lägenheter åren 1954—65. Hela riket.

"100-tal

lägenheter

IZO

Ill) _ Lägenheter under byggnad vid årets slut D Påbörjade lägenheter i småhus Ino . Påbörjade lägenheter i övriga hus

30

20

|954 ess 1956 en

vilket utgör över 29 procent av total- produktionen.

Den metod som statsmakterna använt sig av vid bestämmandet av bostads- byggandets omfattning har under den tid, som denna redovisning avser, i hu- vudsak gått ut på att årligen fastställa ramar för beslut om statliga bostads- lån. Omfattningen av bostadsbyggan- det utan statligt stöd har i regel icke begränsats på annat sätt än att igång-

1958 l959 1960 ISG! ISGZ ISS.”: ISM» I965

sättningstillstånd av arbetsmarknadsor- ganen krävts före påbörjandet.

Inom den totala låneramcn gavs från och med budgetåret 1961/62 utrymme för småhusbyggande i en omfattning, som beräknades motsvara en förväntad efterfrågan. Den uppdelning på två lå- neramar — en för flerfamiljshus och en för småhus — som då tillämpades vid fördelningen på län och kommuner har numera övergivits och det ankommer

sedan år 1965 påkommunerna att inom en gemensam, ram bestämma fördel- ningen av bostadsbyggandet på olika hustyper. Det bör också ihågkommas, att småhusbyggandet—icke annat än— till-m- mindre del (småhus i grupp finansiera- de med tertiärlån) varit underkastat ar-l betsmarknadsorganens ur igångsättningssynpuqkt.

I övrigt har volymutvecklingen inom bostadsbyggandet under 1950- och 1960- talen? och de omständigheter som på— verkat den & utveckling utförligt be- skrivits" pv bostadsbyggnadsutredningen.

Inom små usbyggandet har vissa för- ändringar inträffat som kan vara värda att illustrera. Den procentuella fördel— ningen av småhusprodttlrtjonen på olika hustyper. åren 1955—1964 redovisas i label; 4: 1.

Tvåfamiljshusens andel av lagenheja, tillskottet inom småhussektorn visar ei)" kontinuerlig minskning — från nära .13 procent år 1955 till ca 2 procenttår 1964. Markant är den ökning som har skett ifråga om rad- upp kedjehusens andel. Att den kraft1gaste relajjva ök- ningen av_ andelen dylika hus 7,— åren 1957 och ”1958 — till tiden sammanföll med lånetakets införande kan måhända förklaras därav att rad- och kedjehus är en relativt billig form av småhusf produktion. Den kan därigenom med.

prövning

hänsyn.,till lånetaksbestämmelserna ha framstått som fördelaktigare än frilig- gande hus. ökningen av andelen rad- och kedjehus åren 1956 och 1957 hän- för- sig väsentligen till städer och kö- pingar. Den ökning som senare inträf- fade _även i andra områden kan sam- manhanga med att denna hustyp i ökad 'grad dels kommit att bli ett ör_,_mindre tätörter lämpligt alternativ'inte endast till friliggande enfamiljshus utan även till flerfamiljshusen, dels också i ett flertal fall utnyttjats vid produktion av bostäder för åldringar. Bostadsbyggandets fördelning på byggherrar framgår av tabell 4: 2. ' Under åren 1949—1954 var småhus- byggandetépraktiskt taget helt ett resul-

tat av initiativ inom den enskilda sek7 torn. En mindre del — 3 ä 4 procent —— tillkom inom den offentliga sektorn. I mitten av 1950-talet inträffade emellerf" tid en förskjutning. Den kooperativa sektorn som under tidigare år endast i undantagsfall hade inrymt något små- huååuyggande svarar då för 3 procent av småhusbyggandet och ökar därefter sin andel — om än något oregelbundet — upp till 8 procent under år 1963. Av allt att döma kan man här finna ett samband med ökningen av rad- och kedjehusens andel. Sådana hus förval- tas ofta av en bostadsrättsförening.

Tabell 4: ]. Färdigställda lägenheter i småhus med fördelning på hustyp

Antal lägenheter Darav 1 procent 1 1 småhus enfamiljshus tvåfamiljshus rad- och kedjehus 1955 ................ 16 392 78,5 12,8 8,7 1956 ................ 15 863 77,9 10,3 11,8 1957 ................ 17 120 74,0 7,2 18,8 1958 ................ 17 384 68,8 6,0 25,2 1959 ................ 17 946 70,1 5,1 24,8 1960 ................ 17 334 73,4 3,7 22,9 1961 ................ 20 436 71,0 3,2 25,8 1962 ................ 21 559 73,7 2,1 24,2 1963 ................ 23 182 72,2 1,8 26,0 1964 ................ 26 751 71,0 1,7 27,3

Tabell 4: 2. Färdigställda lägenheter i småhus och övriga hus med fördelningxpä bygg— herrar a.... Därav i procent inom Antal lägenheter offentliga kooperativa enskilda t— sektorn sektorn ' sektorn Q'

Småhus 1955 .............. 16 392 3 _ _ 3 94 1956 .............. 15 863 5 ;" 3 =», 92 . 1957 .............. 17 120 6 55 6 ';” 87 . i_ 1958 .............. 17 384 4 . ; ; : . '.4f : j ; . 92 ;— 1959 .............. 17946 3 ix ?; 7 = , ;! 90 i 1960 .............. 17334 3 v,!i: 51" ; i:; '92 1961 .............. 20436 5 ..E 6' ”i". ;, " 1962 .............. 21559 6 .;1'1'; ;6 i." 88,1 1963 .............. _. 23182 8 15,21 58; % ä' 1964 .............. 26751' 11 uj; m; 'i 2.

- ' ' : it? !

Övriga hus i . _ ' ' Lii: li; ___'.:_'., 1955 .............. 40 578 _- 42 '-'_.* »_ gå?-;; frjj sr _, 1956 .............. 41 043 401-.. — —-' sen; ;7; 26_ »

1957 .............. . 47 335 39” 4, f 7- —- 27"— -* _ 1958 .............. "I.; 44 841 " , - 41. 1 11” 22 5,-

, 1959 .............. " 51 372 i 36 _j' '... ::", 24 **

1960 .............. 50 959 ' 41 i'. 8.3 , 21 _ 1961 .............. "_ 53 342 42 ': 5 ' — ; 23:51 1962 .............. 53 565 43 32 — ,: 261! 1963 .............. 58223 46 ' ' 3'2 221-1. 1964 .............. 60 416- 47— 32' ** ' 2161

Pvr——

r

*Även den offentliga sektorn ökar si '"»

andel — med ett avbrott åren 1959

60 — upp till 11 procent under år 1964.

Under perioden har bostadsbyggan- det i allt högre grad inriktats på större lägenhetstyper. För småhusens del inne bär detta att produktionen förskjutits så att andelen lägenheter om minst 4 rum och kök ökat från 60 procent år 1955 till 82 procent år 1964. Beträffan- de övriga hus motsvaras en Ökning av andelen lägenheter om tre eller flera rum och kök av en relativ nedgång vä— sentligen för tvårumslägenheterna. Den senare lägenhetstypen representerar nu ('ta 19 procent av totalproduktionen mot 93. 32 procent kring år 1955. Detta il— ':mstrer'as av diagram 4: 2.

Förskjutninge'n mot större lägenheter har inte skett kontinuerligt. Detta är särskilt påfallande beträffande övriga hus, där ökningen av de större lägen-

.. ('

avbrott är sannolikt i h_ög grad heting— _ åt av den ändring av fin'ansierin'gåvillw koren i samband med den statliga lån- givningen—Som genomfördes med'ver- ' kan beträffande mig för vilka prelimi- närt beslut om lån beviljades efter den ' 1 januari 1958. (Ett liknande avbrott i utvecklingen inträffade efter den kostnadsstegring som följde på korea- krisen.) Först med den produktion som mynnade ut i färdigställda lägenheter år 1962 har andelen lägenheter om '3 eller flera rum och kök åter börjat öka. Uppgifter om lägenhetsytor för olika lägenhetsty—per i flerfamiljshus med be- slut om statliga lån redovisas i tabell 4: 3. , Från 1955 och fram till 1964 har den genomsnittliga lägenhetsytan i olika lä- genhetstyper ökat icke obetydligt. Lik- som beträffande förskjutningen mellan

hetstypernas andel brötg år 1959.; Detwt —'

0/0 IW

60 50

Diagram 4: 2. Procentuell fördelning efter lägenhetslyp av nybyggda lägenheter. Småhus och övriga hus.

Småhus

|954 I955 |956 I957 I958 1959 1960 I96I |962 I963 1964

.Mindre än 2 rum och kök HEL! rum och kök EZ rum och kök 4 och fler rum och kök åå rum och kök DS och fler rum och kök

Tabell 4: 3. Genomsnittlig lägenhetsyta (m?) för vissa Iägenhetstyper i flerfamiljs- hus med preliminära beslut om tertiär- (boslads—) län åren 1955—1964

Lägenhetstyp 'År 21'.o.k. 3r.o.k. 4r.o.k 1955 ......... 56 71 88 1956 ......... 57 71 89 1957 ......... 58 73 89 1958 ......... 58 73 88 1959 ......... 58 72 89 1960 ......... 58 72 89 1961 ......... 58 72 91 1962 ......... 60 75 92 1963 ......... 62 77 95 1964 ......... 63 79 97

olika lägenhetstyper har dock denna utveckling inte varit kontinuerlig. En ökning inträffade beträffande två- och trerumslägenheter under åren 1956 och 1957. Därefter stagnerar i stort sett ut- vecklingen fram till 1962 då en mar- kant uppgång kan noteras.

Ökningen av lägenhetsytorna kan hänga samman med den utformning lånetaksbestämmelserna gavs år 1956. Utgångspunkten för beräkning av högs- ta belåningsvärde var då ett visst be- lopp per 1112 lägenhetsyta justerat bl. a. med särskilda lägenhetskoefficienter. Den allmänna standardutvecklingen tor- de dock vara en naturligare förklaring. Den ökning som inträffade år 1962 bör ses mot bakgrunden av de rekommen- dationer beträffande planutformning 111. 111. som utfärdades av bostadsstyrel- sen år 1960 (God Bostad). Stagnationen 1958—1961 är av allt att döma en följd av försämringen av finansieringsvillko- ren från den 1 januari 1958.

De lägenheter som tillkommit genom nyproduktion under 1950-talet och 1960-talets första år är i utrustnings— hänseende av hög klass. Bostadsbygg- nadsstatistiken redovisar emellertid en- dast förekomsten av centralvärme

(fram till 1958), wc och badrum. Sådan utrustning ingår sedan åtskilliga år till- baka regelmässigt i alla nybyggda lä— genheter av typen minst ett rum och kök. Variationer i förekomsten av bad- rum i totalproduktionen har sålunda praktiskt taget helt varit betingade av variationen i byggandet av lägenheter bestående av endast ett rum eller rum och kokvrå. Dessa lägenheter utgöres i huvudsak av specialbostäder, framför allt studentbostäder och rum i ålder- domshem, där badrum ofta ordnas ge- mensamt för flera lägenheter.

Förändringarna i bostadsbestånd och boendeförhållanden

Följande beskrivning av förändringar- na i bostadsbestånd och boendeförhål- landen bygger på uppgifter från bo- stadsräkningarna 1945 och 1960. Här redovisas endast vissa i sammanhanget väsentliga data. För en utförligare be— skrivning hänvisas till bostadsbygg- nadsutredningens betänkande.

Enligt 1960 års bostadsräkning fanns vid slutet av år 1960 drygt 2675 000 bostadslägenheter. Nyproduktionen räk- nat från 1945 uppgick brutto till över 820000 lägenheter men samtidigt av- gick på grund av rivning eller andra orsaker över 250 000 lägenheter ur be- ståndet; nettoökningen blev därför drygt 570 000 lägenheter. Ökningen föll helt på tätorterna, där beståndet ökade med 47 procent. På glesbygden skedde i stället en minskning med 9 procent.

Utvecklingen har inneburit en rela- tiv föryngring av tätorternas bostads- bestånd, medan för glesbygdens del bo- städernas åldersfördelning var ungefär- ligen densamma 1960 som 1945. År 1960 var av samtliga lägenheter i hela riket ungefär en tredjedel byggda före 1920, en tredjedel mellan 1921 och 1945 och

en tredjedel efter 1945. Den relativa andelen lägenheter uppförda före år 1920 var dubbelt så stor på glesbyg- den som i tätorterna. Tätorterna hade en betydligt större andel lägenheter byggda efter 1945 än glesbygderna (39 resp. 16 procent).

Andelen småhus i beståndet har minskat. Minskningen avsåg i första hand tvåfamiljshusen som i lägenheter räknat minskade sin andel av bestån- det från 18 till 13 procent. Andelen lä— genheter i flerfamiljshus steg under pe- rioden 1945—1960 från 43 till 50 pro- cent; ökningen gällde i sin helhet lä- genheter i större hus (med 10 eller flera lägenheter).

En markerad förskjutning mot större lägenhetstyper har skett under perio- den. Väsentligen är detta en följd av att nyproduktionen som förut beskrivits inriktats på allt större lägenheter, men till förändringen har också bidragit den omständigheten att avgången av lägen- heter och ombyggnaderna främst har avsett smålägenheter. Andelen tvårums- lägenheter var visserligen ungefär den- samma 1960 som 1945 _ de utgjorde en knapp tredjedel av hela beståndet — men andelen trerumslägenheter öka- de från 16 till 23 procent, fyrarumslä- genheterna från 8 till 12 procent. Totala

andelen »större» lägenheter — tre eller flera rum och kök — hade år 1960 ökat till 43 procent från 31 procent år 1945. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken _ uttryckt i rumsenheter per lägenhet — ökade från 3,1 år 1945 till 3,4 år 1960.

Den höga utrustningsstandard, som har präglat efterkrigstidens bostadspro- duktion, har i förening med modernise- ringar, rivning av det sämsta bestån- det etc. medfört en avsevärd höjning av utrustningsstandarden i beståndet. Exempelvis ökade andelen lägenheter utrustade med centralvärme från 46 procent år 1945 till 74 procent år 1960. För eget wc är motsvarande procenttal 36 respektive 70. Icke desto mindre är det påfallande hur stor andel lägenhe- ter — det gäller framför allt glesbyg- den —— som ännu 1960 hade mycket låg utrustningsstandard. Hela 29 procent av glesbygdens bostäder tillhörde vid denna tidpunkt gruppen »lägenheter utan vatten och/eller avlopp». Utveck- lingen illustreras närmare av tabell 4: 4.

Fördelningen av bostadslägenheterna år 1960 på hustyp och ägarekategori framgår av tabell 4:5. De kooperativa och allmännyttiga företagens andel av lägenhetsbeståndet i »flerfamiljshus och övriga hus» utgjorde år 1960 tillsam-

Tabell 4: 4. Bostädernas utrustning åren 1945 och 1960

Procentuella andelen lägenheter utrustade med central- bad- el. e et wc vatten- avlopps— värme duschrum g ledning ledning

Hela riket

1945 ............. 46 28 36 66 1960 ............. 74 61 70 90 92 Tätorter

1945 ............. 59 40 52 83 1960 ............. 82 71 81 96 97 Glesbygd

1945 ............. 22 6 5 33 1960 ............. 49 31 37 72 | 76

Tabell 4: 5. Antal lägenheter är 1960 med fördelning på hustyp och ägarekategori

Lägenheter i Samtliga lägenheter . . . . flerfamiljshus enfamlljshus tvåfamiljshus och övrigahus Samtliga lägenheter .............. 2 675 095 924 858 333 197 1 417 040 därav i procent i hus ägda av stat eller landsting ........... 1,4 1,4 1,8 1,4 kommun eller allmännyttigt företag ...................... 11,9 2,0 3,7 20,3 bostadsrättsförening .......... 11,2 0,1 0,4 20,9 övriga ägare ................ 75,5 96,5 94,1 57,4

mans 41 procent. Uppgift om bostads- beståndets fördelning på upplåtelse— form i kombination med hustyp år 1945 kan icke erhållas direkt ur bostadsräk- ningsmaterialet. En beräkning ger dock vid handen att motsvarande andel då uppgick till 12 å 13 procent. "Uppgiften belyser den starka utveckling, som des- sa* företagarekategorier genomgått un- der efterkrigsperioden.

Mellan åren 1945 och 1960 har hus- hållsbildningen ökat. Särskilt kraftig har den' varit i de yngre åldrarna av den icke gifta befolkningen. Andelen lägenhetsinnehavare har i dessa åldrar mer än fördubblats.

Inom hushållsbeståndet ökade under perioden antalet enpersonshushåll till nära nog det dubbla och deras andel från 14 till 20 procent; denna hushålls- typ svarade därmed för ca 45 procent av hushållsökningen. Även tvåpersons- hushållen ökade —— såväl absolut som relativt — medan övriga hushållsstor- lekar år 1960 ingick i det totala hus- hållsbeståndet med lägre andel än år 1945.

Tillväxten i antalet hushåll var kraf— tigare än befolkningsökningen. Det ge- nomsnittliga antalet personer per hus- håll sjönk sålunda från 3,1 år 1945 till 2,8 år 1960.

Till följd av minskad hushållsstorlek och av ökad lägenhetsstorlek bodde det

år 1960 83 personer per 100 rumsenhe- ter jämfört med 99 år 1945. Andelen trångbodda hushåll enligt normen mer än två boende per boningsrum, köket oräknat, hade minskat från 21 till 8 procent och andelen boende i trång- bodda hushåll från 30 till 13 procent.

Den efter 1945 tillkomna delen av bostadsbeståndet har kommit barnfa- miljerna till del i större utsträckning än övriga hushållstyper. Av hushållen med minderåriga barn bodde sålunda. år 1960 47 procent i lägenheter som byggts sedan 1945. För samtliga hushåll var motSvarande procenttal 35. Barnfamil- jerna disponerade inemot 60 procent av de under åren 1946 till 1960 nypro- ducerade lägenheterna. År 1945 var 46 procent av de minderåriga barnen trångbodda i ovan angiven mening. År 1960 hade andelen nedgått till 22 pro- cent. Trots den relativa förbättringen av utrymmesstandarden var dock år 1960 i synnerhet flerbarnsfamiljernas boendeförhållanden inte tillfredsstäl- lande: en tredjedel av 3- och 4-barnfa— miljerna och nära två tredjedelar av familjerna med 5 eller flera barn var trångbodda i angiven mening.

För åldringarna är av naturliga skäl inte utrymmesproblemet det mest brän- nande. För deras del träder i stället bristerna i utrustningsstandarden i blickfånget. Trots den relativa förbätt-

ringen av bostädernas utrustningsstan- dard under den nu betraktade tidspe- rioden och som också kommit de äldre hushållen till del så sjönk enligt bo- stadsräkningen 1960 utrustningsstan- darden inom alla köns- och civilstånds- grupper med stigande ålder h0s bo- stadsföreständarna. Särskilt påtagligt framträder bristerna på glesbygden, där ännu år 1960 mer än 42 procent av åldringshushållen saknade tillgång till så elementära bekvämligheter som vat- ten och avlopp inom lägenheten.

Kostnadsutvecklingen

Förändringarna i produktionskostna- derna för bostäder kan belysas antingen med indexserier eller med uppgifter om faktiska produktionskostnader.

Bostadsstyrelsens varannan månad redovisade beräkningar över föränd- ringar i byggnadskostnaderna, den s. k. byggnadskostnadsindex, är en faktor- prisindex och avser beträffande flerfa- miljshus prisförändringar för ett hus med en konstruktion och kostnadsför- delning som motsvarar förhållandena år 1952.l Indexserien för småhus grun- dar sig på beräkningar avseende ett typhus. Dessa indexserier tar inte hän- syn till effekten av rationalisering och ökad produktivitet och ej heller till den kostnadsstegring som blir en följd av olika överhettningsföreteelser på mark- naden och som bl.a. kommer till ut- tryck i löneglidning. Indexserien grun- dar sig på en fast budget och påverkas således ej av förändringar i material- och konstruktionsval.

Bland annat vid fastställande av maximihyror i av enskilda företag upp- förda hus använder bostadsstyrelsen som mätare på förändringarna i pro- duktionskostnaderna särskilda s.k. kostnadstillägg (numera värderingsin-

dex). Dessa kostnadstillägg grundar sig på utvecklingen av byggnadskostnads- index och de framräknas i princip med hänsyn tagen till inverkan av rationali- seringen inom byggnadsindustrin.

Under perioden 1953—1965 har bygg- nadskostnadsindex och värderingsin- dex förändrats på följande sätt.

Årsmedeltal för Byggnadskost- X:;Så_ nadsindex (1 ex Flerfa- miljshus småhus (1/1 1950 (1/1 1952 (1/1 1950

= 100) = 100) = 100) 1953 ......... 135 99 130 1954 ......... 134 98 129 1955 ......... 138 99 131 1956 ......... 144 103 133 1957 ......... 149 105 135 1958 ......... 151 106 136 1959 ......... 152 106 136 1960 ......... 162 114 139 1961 ......... 167 118 143 1962 ......... 174 123 147 1963 ......... 182 128 152 1964 ......... 191 135 157 1965 ......... 202 144 164

Byggnadskostnadsindex för flerfa- miljshus visar en nedgång något år efter koreakrisen men ökade sedan fram till 1957, då en stabilare period åter in- trädde. För år 1960 noteras en relativt kraftig stegring och därefter har index för varje år stigit med ca 4 procent. För hela perioden 1953—1965 motsvarar stegringen ca 50 procent. Värderings- index har stigit med ca 26 procent. Den rationaliseringstakt man räknat med i fråga om flerfamiljshus motsvarar såle- des för hela perioden ungefär hälften av ökningen i byggnadskostnadsindex.

Utvecklingen av de faktiska produk- tionskostnaderna för flerfamiljshus kan

* Med ingången av år 1966 har statistiska centralbyrån övertagit utarbetandet av des- sa indexserier.

800

Diagram 4:3 Utvecklingen av faktiska byggnadskostnader och byggnadskostnadsindex åren 1958—1963.

ngqnadskostnud kr/mz lg

_ ——— Preliminära beslut __ """ ngqnudskostnodsindex för flerfamiljshus — _ Slutliga beslut, förskjutna | år bakåt i tiden

l l l958 |959 ISBD

studeras med ledning av de samman- ställningar som gjorts inom bostadssty- relsen av uppgifter ur låneansökningar. För företag med preliminärt beslut är 1955 och första halvåret 1956 uppgick den av sökanden beräknade byggnads- kostnaden per m2 lägenhetsyta till ca 590 kronor i genomsnitt för hela riket. Motsvarande tal för år 1963 var 747 kronor vilket representerar en ökning med 27 procent. Eftersom uppgifterna avser preliminära beslut är det svårt att i tiden finna de indextal för byggnads- kostnaderna som kan jämföras med kostnadsutvecklingen för de med beslu-

I I l95l IQGZ l965

ten avsedda företagen. Räknat från 1956 hade emellertid byggnadskostnadsindex stigit fram till 1963 med 26 procent och till 1964 med drygt 32 procent. Av des- sa uppgifter att döma skulle således den faktiska ökningen i byggnadskostna- derna per m2 lägenhetsyta ha motsvarat i stort sett den indexmässiga uppgång— en i priser och löner, vilket kan tolkas så att kostnadsökningar förorsakade av höjd standard väsentligen »betalats» av rationaliseringsvinster. Under perioden har emellertid en ökning av lägenhets- storlekarna ägt rum och då det genom- snittliga kvadratmeterpriset vid i övrigt

oförändrade omständigheter sjunker med stigande lägenhetsyta bör den fak— tiska kostnadsökningen vara något stör- re än som framgår av en jämförelse mellan kostnaderna per m2 lägenhets- yta. Det bör vidare understrykas att en jämförelse av detta slag är ytterligt osä- ker som underlag för mera bestämda slutsatser eftersom det genomsnittliga kvadratmeterpriset påverkas av så många olika omständigheter: variatio- ner i bostadsbyggandets fördelning på orter och områden inom samma ort, förekomst av lokaler etc.1

Förhållandet mellan förändringarna i byggnadskostnadsindex och faktiska byggnadskostnader för flerfamiljshus åren 1958—1963 illustreras i diagram 4: 3, vilket har utarbetats inom statens institut för byggnadsforskning.

För småhusen visar bostadsstyrelsens beräkningar på en indexmässig kost- nadsstegring från 1953 till 1964 av ca 36 procent för ett hus i lättbetongkon- struktion och ca 37 procent för ett trå- hus. Under första hälften av perioden — åren 1953 till 1959 —— var ökningen ca 7 procent och under senare delen ca 27 procent.

För en bedömning av den faktiska kostnadsutvecklingen för småhus kan man ta vissa av bostadspolitiska utred- ningen redovisade kostnader för belå- nade småhus till utgångspunkt. Från detta material har hämtats de i vid- stående tablå redovisade uppgifterna avseende enfamiljshus för vilka medde- lats slutligt beslut om egnahemslån un- der budgetåret 1953/54. (De torde i stort sett avse hus färdigställda under år 1953.) I tablån har vidare intagits uppgifter om gruppbyggda småhus för vilka meddelats preliminärt beslut om bostadslån under kalenderåret 1964. Sistnämnda uppgifter avser ett sam- manvägt medeltal av värden för första respektive andra halvåret 1964.

Slutligt beslut Preliminärt om egna- beslut om bo- hemslån un- stadslån un- der budget- der kalender- året 1953/54 året 1964 Lägenhetsyta, mz ......... 94 105 Uppgiven pro- duktionskost- nad, kronor . 49 100 94 800 Uppgiven bygg- nadskostnad, kronor, totalt ..... 46 300 82 600 per m2 ly. . 469 822

Ökningen av produktionskostnaden uppgår till drygt 90 procent, något läg- re för byggnadskostnadsdelen och nå- got högre för tomtkostnadsdelen. ök- ningen av byggnadskostnad per 1112 lä- genhetsyta motsvarar 75 procent. Be- träffande småhusen har således inträf- fat en kostnadsstegring som är ca dub- belt så stor som den rent indexmässiga (och delvis betingad av ökad yta). Det måste dock kraftigt understrykas att jämförelsen av många skäl är behäftad med en hög grad av osäkerhet.

Driftkostnadernas utveckling kan be- lysas med vissa teoretiska" beräkningar» som utförts inom bostadsstyrelsen. Be- räkningarna har gjorts genom tillämp— ning av styrelsens beräkningsnormer på ett typhus (ett lamellhus i tre våningar uppfört av lättbetong). Beräkningarna avser ett genomsnitt av kostnaderna i 16 större städer (dock inte de tre stor- 1 Inom Industriens Utredningsinstitut har

gjorts en undersökning av kostnadsutveck- lingen inom bostadsbyggandet åren 1950— 1964. Denna undersökning kommer i sin helhet att publiceras under 1966, men vissa delresultat har ställts till kommitténs för- fogande. De grundar sig på uppgifter om slutliga beslut om statliga lån till flerfamiljs— hus och visar att byggnadskostnadema per ma lägenhetsyta från 1953 och fram till 1963 har ökat med ca 23 procent, varav 10 pro- cent beräknats avse ökad utrustningsstan— dard och 13 procent kostnadsökning vid 1953 års standard.

Tabell 4: 6. Teoretiskt beräknade driftkostnader för nybyggda flerfamiljshus år 1955 samt åren 1960—1965

Kronor per m2 lägenhetsyta

Hus byggt år Fastig-

hets- skatt

Fastig- För- Sotning hets- brukn.- skötare art.

Ren- hållning

För- Re ara- _ _ säkring ”En" Vatten Elstrom

Fastig- hetsför- valtning och hy- resförlus- ter

S:a

Bränsle

Olja 1

Olja 111

1955. . .. 1960. . . . 1961.. . . 1962.. . . 1963... . 1964. 1965.

Indextal, 1960. . .. 1961 . . .. 1962. . .. 1963 1964 1965. . ..

2,28 1,89 2,02 .. 2,11 2,22 2,42 2,30

1955=100

83 89 93 . 97 . 106 . 101

0,26 3,69 0,92 0,38 0,42 0,11 2,33 0,63 0,29 4,05 1,57 0,49 0,50 0,13 2,96 0,70 0,30 4,12 1,76 0,50 0,55 0,14 3,08 0,71 0,30 4,25 1,82 0,50 0,57 0,14 3,18 0,73 0,31 4,38 2,12 0,51 0,58 0,18 3,32 0,75 0,33 4,56 2,26 0,50 ' 0,59 0,18 3,41 0,78 0,35 4,80 2,48 0,62 0,62 0,20 3,53 0,82

112 110 171 129 119 118 127 111 115 112 191 132 131 127 132 113 115 115 198 132 136 127 136 116 119 119 230 134 138 164 142 119 127 124 240 132 140 164 146 124 135 130 270 163 148 182 152 130

0,95 1,05 1,06 1,09 1,13 1,17 1,23

111 112 115 119 123 129

11,97 13,63 14,24 14,69 15,50 16,20 16,95

114 119 123 129 135 142

6,27 6,52 6,45 6,45 6,77 6,40 5,81

1 04 103 1 08 1 08 1 02

93

weeman—scots namnen— VQQVQVV

städerna). Underlaget för beräkningar- na har förändrats i enlighet med de un— der åren genomförda justeringarna i normerna för fastställande av driftkost— naderna i samband med hyressättning. Dessa förändringar avser huvudsakli- gen renhållnings- och reparationspos- terna. Bränslekostnaderna har beräk- nats för olja I och III och avser ge- nomsnittspriser under eldningssäsong. Ingen hänsyn har därvid tagits till eventuella rabatter. Fastighetsskatten har påverkats av sänkningen i reparti- tionstalet från 4 till 2,5 år 1957. Fastig— hetsskötarkostnaden har beräknats un- der antagande av att olja användes för uppvärmning.

Från 1955 och fram till 1965 kan som framgår av tabell 4:6 driftkostna- derna, exklusive uppvärmningskostnay der, beräknas ha stigit med 42 procent, vilket nästan exakt motsvarar ökningen i konsumentprisindex (43 procent). Kostnaderna för uppvärmning skulle av prisutvecklingen för olja att döma ha minskat något under samma tid.

Hyresutvecklingen samt relationen hyra] inkomst

De enda löpande uppgifter som finns rörande hyrorna i nyproduktionen är de sammanställningar som görs inom bostadsstyrelsen av fastställda hyror (exkl. bränsle) i hus för vilka medde- las slutligt beslut om statligt lån. Fram till 1957 fastställdes maximihyror i samtliga ärenden men från nämnda år upphävdes de långivande organens (och även hyresmyndigheternas) kon- troll av hyror och årskostnader i hus förvaltade av bostadsrättsföreningar samt av kommunala och allmännyttiga företag. Styrelsens sammanställningar avser därför från 1957 endast enskilda företag och blir därigenom dels mindre

representativa och dels svårare att an- vända för jämförelser med hyrorna i tidigare byggda hus.

Från nämnda sammanställningar har hämtats följande uppgifter om genom- snittliga inflyttningshyror per 1112 lägen— hetsyta i hus för vilka meddelats slut- ligt beslut om lån t. o. m. utgången av juni månad år 1965 och som färdig- ställts åren 1955—1963. Uppgifterna avser hela riket och har beräknats på grundval av genomsnittshyror i sju oli- ka ortsgrupper, vilka sammanvägts med fasta vikter. För hus färdigställda i Stockholm år 1963 hade några slutliga beslut icke meddelats före den angivna tidpunkten. Rikstalet har därför för nämnda år beräknats under antagande att genomsnittshyran i Stockholm mel- lan 1962 och 1963 stigit lika mycket som i landet i övrigt.

Hus fär di g- A;]ntal lägen- Fastställd hyra

ställda år eter_1 ma- igenomsmtt per

terlalet m2 lagenhetsyta 1955 34 695 31,20 1956 26 422 32,20 1957 10 069 35,50 1958 7 184 37,30 11959 3 306 38,30 ”1959 6 839 42,80 1960 8 561 45,00 1961 9 167 46,70 1962 9 193 50,60 1963 8 036 52,40

1 Enligt äldre villkor för statslån. 2 Enligt nyare villkor för statslån.

Från år 1955 till 1956 steg hyrorna i nyproduktionen med i genomsnitt ca 1 krona per kvadratmeter. Denna höjning torde helt kunna förklaras av den minskning av tilläggslånets storlek, vil- ken successivt genomfördes från år 1954. År 1957 registreras en kvadrat- meterhyra som med drygt 3 kronor överstiger föregående års genomsnitt. Denna skillnad är för st0r för att kunna förklaras enbart av kapitalsubventio-

nernas fortsatta avveckling. För år 1957 grundar sig emellertid, som ovan fram- hållits, hyresuppgifterna enbart på en- skilda företag och den statistiskt regist- rerade höjningen av hyran kan således delvis vara betingad av denna begräns- ning av materialet. Påföljande år ökar hyran med ca 1,80 kronor, en höjning som också den till större delen torde kunna förklaras av kapitalsubventioner- nas avveckling. Detsamma gäller om den hyreshöjning som registreras för 1959 i fråga om företag finansierade enligt äldre villkor för statslånet. Med verkan för hus vartill beviljades statligt lån från och med ingången av 1958 skärptes kraven på förräntning och amortering av de statliga lånen. Samti- digt höjdes basni—vån för räntegarantin med en halv procent. Dessa ändringar av lånevillkoren kommer till uttryck i den produktion som resulterade i fär- digställda lägenheter under år 1959. Skillnaden i hyra mellan hus finansie- rade enligt äldre respektive nyare vill— kor är enligt tabellen ca 4,50 kronor. De senaste årens ökande hyror i nyproduk- tionen betingas — då villkoren beträf- fande ränta och amortering för kostna— der inom pantvärdet varit oförändrade »— väsentligen av stigande priser och höjd utrustningsstandard. Till denna ut- veckling kan också en bristande anpass- ning mellan pantvärde och godkända produktionskostnader ha bidragit.

Den redovisade hyresserien avser ge- nomsnitt för hela riket och döljer vissa nivåskillnader olika delar av landet emellan. Högst är hyrorna i storstads- områdena och i de nordligaste länen, lägst i de södra delarna av landet.

För en jämförelse av hyresutveck- lingen i relation till inkomstutveckling- en har beräknats årshyrorna för ny- byggda lägenheter av viss storlek på följande sätt. De ur det ovannämnda materialet erhållna kvadratmeterbelop-

pen, som avser kallhyror, har ökats med ett belopp av 6 kronor, vilket be— räknats motsvara de genomsnittliga bränslekostnaderna såväl för år 1955 som för senare år (oljepriserna har som framgått av det föregående varit relativt konstanta).

För hus färdigställda under 1964 och 1965 hade slutliga beslut om statligt lån fram till utgången av juni månad 1965 hunnit meddelas i mycket liten omfatt- ning. Materialet är således alltför bräck- ligt för att man därur skall kunna dra några slutsatser om den genomsnittliga hyresnivån i nämnda årgångar av hus. I stället har gjorts en beräkning avseen- de hela riket av hyrorna i 1965 års hus, varvid dessa antagits överstiga hyrorna i 1963 års hus med ca 8 procent, vilket ungefär motsvarar den inträffade steg- ringen i byggnads- och driftkostnader. Det förutsättes därvid således bl. a. att förhållandet mellan det underlag på vil- ket statens lån beräknas och produk- tionskostnaderna varit oförändrat. För såväl 1963 som 1965 har den registrera- de resp. beräknade kvadratmeterhyran reducerats med 2,50 kronor vilket mot- svarar i stort sett effekten av den ök- ning av räntebidragen som beslutades av 1964 års riksdag. Vid beräkningen av årshyran för olika lägenhetstyper har viss hänsyn tagits till den omständighe— ten att kvadratmeterhyran normalt va- rierar med antalet rum och lägenhets- yta. Årshyran har erhållits genom att sålunda justerade kvadratmeterhyror multiplicerats med den genomsnittsyta för de olika lägenhetstyperna som en- ligt bostadsstyrelsens bearbetningar av meddelade beslut kan antagas ha gällt för berörda årgångar och områden. Års— hyrorna redovisas i tablån å nästa sida.

Det förekommer ofta att man illustre- rar hyresutvecklingen i nyproduktio— nen genom att sätta den beräknade hy- ran för en bestämd lägenhetstyp i rela-

' Genomsnittlig Beräknad årshyra för lägenhet'om ». hlftgsirtlä hyra; per 2r. Ork. 3 rok. 4 r.o.k.” m2 m /1y yta . hyra yta hyra yta hyra. Hela riket ' 1955 .................... 57 37,20 56 2 100 71 2 550 88 3 100 1953 .................... 67 56,00 60 3 400 75 4 150 92 4 900 1965 .................... 68 60,50 " " 63" 3 850 . 79 4 700 97 5 600 Stockholmsområdet ' ., 1955 .................... 58 38,90 58 2 250 71 2 700 87 33 200 1963 .................... 67 57,50 63 ' 3 650 78 4 400 99 ' 5 400” . . IW . . _ ., -_ G_ötelmrg.................._.", . ' _ . '. : 1955 .................... _ 53 ” 41,70 54 2 250. 62 2 500 81 3 200 31963 ................... ” 79 59,30 61 3 750 76 4 500 '94 5 400 "

:.; - '—_-':1.,f":.._: , l.; , tion till den beräknadezgenomsnittliga årsinkomsten för en vuxen manlig :in- dustriarbetare. ' -'*

Under år 1963 uppgick den gamm- snittliga timförtjänsten för en sådan ;ar- betare (inkl. semester- och sjukersätt- ning och andra tillägg) till 7,91 kronor. Räknar man med att detta år omfattade 2150 arbetstimmar skulle det innebära en årsinkomst av i runt ta] 17 000 kro- nor. Årshyran enligt den ovan redovi- sade beräkningen (avseende hela riket) skulle således för de tre lägenhetstyper- na motsvara 20, 24 respektive 29 pro— cent av nämnda inkomst, vilka är unge- fär de tal som gällde för motsvarande relationer år 1955. En framskrivning av nämnda årsinkomst till 1965 med hän- syn tagen till ökning av timförtjänster- na och till den utökade semestern ger en årsinkomst av ungefär 19500 kro- nor. Vid de ovan angivna förutsättning- arna beträffande årshyran erhålles sam- ma hyresprocenttal som för år 1963.

Förändringarna i förhållandet hyra/ inkomst kan på samma översiktliga sätt belysas med hjälp av uppgifter om den allmänna inkomstutvecklingen. I det följande återges vissa data framräknade på grundval av den årliga statistiken över sammanräknad nettoinkomst en— ligt taxeringarna till statlig inkomst-

och förmögenhetsskatt. Med samman— nälmad nettoinkomst avses deklarerade årsinkomster reducerade med kostna— der:,för inkomsternas förvärvande och underskott å förvärvskälla. I statistiken görsåtskillnad mellan inkomsttagare av olika kön och civilstånd. Det är vidare möjligt-att erhålla specificerade'uppgif- ter om samtaxerade inkomsttagare. Re- dövisningen i det följande omfattar gif- ta män dels efter enbart mannens in— komster samt dels efter mannens och i förekommande fall hustruns gemensam- ma inkomster. Inkomstförhållandena företer liksom hyrorna vissa regionala skillnader.

De senaste uppgifterna om inkomst- förhållandena avser inkomståret 1963. För att kunna fullfölja jämförelserna fram till 1965 har inkomstfördelningen för år 1963 skrivits fram under antagan- de av en genomsnittlig inkomsthöjning under såväl 1964 som 1965 motsvaran- de 8 procent.

I tabell 4: 7 har intagits medianer och kvartiler för inkomstfördelningen åren 1955 och 1963 för gifta män utin res— pektive med hustruns inkomst för hela riket, samtliga städer samt Stockholm och Göteborg. Eftersom det inte ir möj- ligt att av tillgänglig statistik erhiålla uppgifter avseende Stockholm för år

Tabell 4: 7. Median och kvartiler lönigifta mäns sammanräknade nettoinkomst åren 19:55:00]! 1963 samt beräkningar. avseendeåren 1964 och 1965

'rxr. - 7 r,- 1 P. . . .— * - 'G'ifta män . ,. : Gifta män inkl. hustruns inkomst - ""U'ndre'v "*I" 'ft .'Övre" ' Index för Undre ' . " ' Övre Index för kvartil, Meg??? kaartiL median, kvartil Mama" 'kvarti] median . , 151, ; —.1,f"',i'z _'_;* . f' _ . i ' Hela riket .. . ., . ., , . 1955 ........ ' "'7 546 '(10 278 .13 293 100 ' 8 225 11 298 15 115 100 1963 ........ *11 962 4116 855 ' €1'23 220 ' '164 -'13 452' 19 330 27 430 ' 171 1964 ....... . ,, 12 681 18 125 :* 26 080 :* 176 14481 21 230 29 650 188 1965 ....... .- . 13 668 19. 630. _. 28 100 191 [351615 ,23 300 34 560 206

Samtliga städer 5171 : F.». I , " ' .

_ 1955 ........ 9 057. 11 380 14.503 100 10 147 13169 17 695 100 41963 ........ 14 004 18 546 25 957 _ .163 . 16 341 22 739 29 745 173 1964 ........ . . ' 19 940 . . 175 ' . . 24 970 . . 189 1965 ........ . . 21 610 . . 190 . . 27 400 :: . . 208

Stockholm ' ' _

1955 ........ , . . (13 290) . . 100 ' . . ' '(15' 390) ' . . 100 1963 ........ 16 045 21 670 28 906 163 19 411» ;126 628 ' 38 330, . 173 lGöteborg "Vi ' - " "' -_ 1955 ........ 9 242 11 818 14 778 100 10 527 13 548 "'17 877 -1 100 1963 ........ 14 521 19 235 26 335 163 15 187 ' 23 270 29 561 172 ' 't'l. Z'. ':)" 'ii='! '

1955 om gifta mäns årsinkom's't och ej komsthöjning mellan 1955 och'1963 som heller rörande sa'mta'xeringen har' medi- för samtliga städer. aninkomsten för när'n'i'lda 'år beräknats '”'I tabell 4': 8 har de i det-"föregående under antagande av' samlma relativa in- framräknadeårshyrorna satts i relation i')1';1)# - .it! ' Tabell 4: 8. Förhållandet mellan hyra för nybygg'd' lägenhet och medianinkomst vissa år

r

Hyresprocent vid medianinkomst'

'? -'_ ' för gifta män 'för'giftå r'nän inkl. hustruns

inkomst

'2 rok ' 3 r.o.k. 4 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k.

'H'eza riket ' ' ' 1955 ................... ' 20,4 24,8 30,2 ' 18,6 22,6 27,4 , 1963 ................... 20,2 24,6 29,1 , 17,6 21,5 25,3 1965 ................... 19,6 23,9 28,5 16,5 20,2 24,0 Samtliga städer 1955 ................... 18,5 22,4 27,2 15,9 19,4 23,5 1963 ................... 18,3 22,4 26,4 15,0 18,3 21,5 1965 ................... 17,8 21,7 25,9 14,1 17,2 20,4 Stockholm 1955 ................... 16,9 20,3 24,1 14,6 17,5 20,8 1963 ................... 16,8 20,3 . ' i », 24,9 13,7 16,5 20,3 Göteborg L " ' ' 1955 ................... 19,0 21,2 ' 27,1' 16,6 18,5 23,6

1963 ................... 19,5 23,4 28,1 16,1 19,3 23,2

till medianinkomsterna. Genomsnittshy- ran för hela riket har därvid relaterats till såväl inkomsterna för hela riket som för rikets städer. Procenttalen an- ger den andel av nettoinkomsterna som jämt hälften av de gifta hushållen högst och den andra hälften lägst haft att av- stå för att betala den beräknade årshy- ran för en nybyggd lägenhet av olika storlek under de angivna åren.

Det bör understrykas att de i tabellen redovisade procenttalen ger uttryck för en genomsnittlig relation mellan hyror och inkomster. Spridningen i hyror mellan olika orter och företag liksom i hushållens inkomster är mycket stor. En stor spridning torde därför även finnas i hyresprocenttalen för hushåll boende i de under respektive är ny- byggda lägenheterna.

Uppgifterna i tabellen tyder på att en viss förbättring i förhållandet mellan hyrorna för nyproducerade bostäder och inkomsterna kommit till stånd mel- lan åren 1955 och 1965. Räknat på en- bart mannens inkomster är förbättring- en emellertid obetydlig och i vissa fall synes en försämring ha inträffat. Skill- naderna är dock genomgående så obe- tydliga att de med hänsyn till gjorda approximationer knappast kan läggas till grund för några bestämda slutsatser. Räknat på mannens och hustruns ge- mensamma inkomster är förbättringen i hyres/inkomstrelationen mera marke- rad, vilket sammanhänger med att den gemensamma inkomsten för samtaxera- de inkomsttagare ökat kraftigare än gif- ta mäns individuella inkomster.

Som jämförelseled till hyran har i det föregående använts inkomst före skatt och utan beaktande av inkomstöverfö- ringar i form av allmänna barnbidrag m.m. Förändringar i den andel av in- komsten som går till skatt och i dessa inkomstöverföringar påverkar utveck-

lingen av de bl.a. för hyresbetalning disponibla inkomsterna.

Den direkta skatten till stat och kom- mun (inkl. pensions- och sjukförsäk- ringsavgifter) kan för en inkomst mot- svarande medianinkomsten för gift man beräknas ha uppgått till inemot 19 pro- cent år 1955 och drygt 24 procent år 1965. Den andel av en sådan inkomst före respektive efter skatt, som genom- snittshyran för hela riket motsvarar, blir följande.

Hyra för nybyggd lägenhet i procent av inkomst före inkomst efter skatt skatt 2 rok:1955 . . . . 20,4 25,1 11965 . . . . 19,6 25,9 3 rok21955 . . . . 24,8 30,5 11965 . . .. 23,9 31,6 4 rok21955 . . . . 30,2 37,1 11965 . . .. 28,5 37,7

Hyresprocenttalen, räknade på in- komsterna före skatt, kan sålunda be- räknas ha minskat något från 1955 till 1965, men om de i stället räknas på in- komsterna efter skatt blir utvecklings- bilden den omvända. I sistnämnda fall ökar hyresprocenttalen något.

Om även inkomstöverföringarna hade kunnat beaktas, i första hand de all- männa barnbidragen, skulle sannolikt en mera gynnsam bild av utvecklingen ha framkommit, eftersom dessa överfö- ringar relativt sett torde ha ökat något.

Det kan i detta sammanhang vara av intresse att söka belysa förändringen i utrymmet för annan konsumtion än bo- stad för ett hushåll som flyttat in i en år 1965 nybyggd lägenhet men år 1955 bodde i en detta år byggd lägenhet.1 I 1 Det bör observeras att en år 1965 nybyggd

lägenhet hade större yta och bättre standard än en är 1955 byggd lägenhet med samma antal rum. Det innebär att hyresprocent— talen inbegriper en viss standardhöjning.

anslutning till det ovan gjorda räkne- exemplet skulle under denna förutsätt- ning inkomsten efter skatt och erläg- gande av hyra ha ökat med ca 75 pro- cent mellan åren 1955 och 1965. Under samma tid har konsumentprisindex ex- klusive bostadsposten stigit med 45 pro- cent. Den nämnda inkomstökningen skulle vid denna prisutveckling ha möj- liggjort en volymökning av annan kon- sumtion än bostad på ca 20 procent. Skulle hushållet under denna tioårspe- riod ha förbättrat sin utrymmesstan- dard genom att ha flyttat till en lägen- het med ytterligare ett rum, skulle vo- lymökningen av annan konsumtion ha begränsats till ca 10 procent. Vid en be- dömning av dessa volymökningstal bör beaktas dels att en ökning av inkomst— överföringarna kan ha utgjort underlag för en större ökning av konsumtions- volymen, dels att den relativa ökningen av den offentliga konsumtionen även har haft en standardhöjande effekt.

En motsvarande kalkyl för perioden mel- lan 1945 och 1955 visar en ökning med ca 130 procent av den del av inkomsten som återstår efter erläggande av skatt och hy- ra för nybyggd lägenhet. Med hänsyn till stegringen av priserna på annan konsum- tion än bostad som var ca 47 procent skul- le den beräknade inkomsthöjningen ha möjliggjort en volymmässig ökning av den- na konsumtion med ca 55 procent. Mellan 1955 och 1965 var sålunda ökningstakten väsentligt lägre (20 procent). Denna skill- nad i ökuingstakt beror bl.a. på — som ti- digare redovisats — att hyran för en ny- byggd lägenhet sjönk i förhållande till in— komsten mellan 1945 och 1955 men var i stort sett oförändrad mellan 1955 och 1965.

Enligt gängse metod för beräkning av realinkomstökningen var denna under perioden 1956—65 ca 34 procent (som nominalinkomst har här använts me— dianinkomsten för gifta män). Vid en' jämförelse med ovan beräknade volym- Ökningstal bör sålunda beaktas att vid beräkningen av denna inkomstökning

någon hänsyn inte tagits till skattens relativa ökning.

Hittills redovisade uppgifter belyser den allmänna relationen mellan hyror och inkomster. En stor grupp av hus— håll —— barnfamiljer med låga inkoms- ter —— har på grund av utgående famil- jebostadsbidrag lägre hyror. Under den här behandlade perioden — 1955—65 — har reglerna för familjebostadsbi- drag ändrats genom höjningar av in- komststrecken och bidragsbeloppen samt ökad differentiering av bidragen med hänsyn till inkomsten.

Vid de höjningar av inkomststrecken som beslutades under 1950-talet beakta- des endast förändringarna i levnads- kostnaderna men däremot inte den re- ala ökningen av inkomsterna. Inkomst- strecken höjdes sålunda 'i anslutning till förändringarna i konsumentprisin- dex. Med giltighet fr. o.m. år 1964 he- slutades en kraftig höjning av inkomst- strecken. Motiveringen härför var en förskjutning i det bostadspolitiska stö- det från åtgärder med en allmänt hyres- begränsande effekt till stödformer, inrik- tade på att främja vissa hushållsgrup- pers bostadsefterfrågan, bl.a. barnfa— miljernas. Detta innebar ett avsteg från den tidigare tillämpade principen för höjning av inkomststrecken.

Inkomststrecken anges i beskattnings- bar inkomst. I följande tablå redovisas de för en tvåbarnsfamilj till samman- räknad nettoinkomst omräknade in— komststrecken åren 1955 och 1965. In- komststrecket för reducerat bidrag, som anger den övre gränsen för möjligheter- na att få bidrag, har höjts med 65 pro— cent. Under samma tid har konsument- prisindex ökat med ca 45 procent. En viss realinkomststegring har sålunda icke uteslutit möjligheten att få familje— bostadsbidrag.

Den i det föregående beräknade me- dianinkomsten för gifta samtaxerade

Inkomststreck, kr., för en tvåbarnsfamilj (sammanräknad nettoinkomst) avseende Medianinkomst, kr.,

förhöjt bidrag helt bidrag

för gifta män reducerat bidrag

11 800 19 700

1955 1965

8 300 14 900

11 300 23 300

13 500 22 100

män har mellan 1955 och 1965 något mer än fördubblats. Då inkomststrecken för reducerat bidrag endast ökat med 65 procent har sålunda andelen in- komsttagare med bidragsberättigande inkomst minskat. I det följande redovi- sas ett exempel på denna minskning med anknytning till de för tvåbarnsfa- miljerna gällande inkomststrecken. De till sammanräknad nettoinkomst enligt för respektive år gällande beskattnings- regler omräknade inkomststrecken har därvid jämförts med den för gifta män beräknade inkomstfördelningen. Enligt uppgifter i 1960 års folk- och bostads- räkning hade familjer med två barn i genomsnitt något högre inkomster än samtliga gifta män. Uppgifter för senare år om barnfamiljernas inkomstförhål— landen föreligger ej. De här redovisade medianinkomsterna och andelarna bi- dragsberättigade familjer ger sålunda icke den för tvåbarnsfamiljerna rätta

nivån men de torde väl belysa de för- ändringar som har ägt rum.

År 1955 låg medianinkomsten för samtliga gifta män något under in- komststrecket för helt bidrag men år 1965 något över inkomststrecket för re- ducerat bidrag. Dessa förskjutningar har, som framgår av tablån nedan, in- neburit att andelen familjer berättigade till familjebostadsbidrag minskat från

Andel, %, av familjer med två barn med inkomster under inkomststrecket för

förhöjt helt reducerat bidrag bidrag bidrag 1955 26 54 65 1965 23 39 46

ca 65 procent år 1955 till ca 45 procent år 1965.

Förändringarna för en tvåbarnsfamilj i relationen hyra/inkomst kan belysas

Hyresprocenttal vid övre inkomst- undre övre undre övre gränsen inkomst- inkomst- inkomst— inkomst- för gränsen gränsen gränsen gränsen förhöjt . bidrag för helt bidrag för reducerat bldrag 2 r.o.k utan bidrag 1955.. 25 15 16 » » 1965. . 26 20 17 med bidrag 1955. . 17 20 14 16 14 » » 1965. . 18 21 16 18 16 4 r.o.k utan bidrag 1955. . 37 26 23 » » 1965. . 38 28 25 med bidrag 1955. . 29 32 22 24 22 » » 1965. . 30 33 25 27 24

Diagram 4:4. Relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet och inkomsten ( hyresprocenten ) med resp. utan beaktande av de för en tvåbarnsfwnilj utgående fa- miljebostadsbidragen. Åren 1955 och 1965

0/o 2 rum och kök 50 , XX f*n—X x x XX x 50— X NX & * rx M1l965 20— NN 06fo N N N —— m_ MI |955 '955—______ u |ll|lll|||l||jllll 3 rum och kök 50 *l955x_ MI I965 N N

MI l955

N1955—__ — __

lIlIlIIlllelljlllI

4 rum och kök

0 1 I | | | | | 1 | | | | | | [ f l l—l 5 lt) IS 20 25 inkomst i tusental kronor ———Utan bidrog Med bidrog

genom det räkneexempel som redovisas i tablån å sid. 66. Hyrorna har antagits motsvara de ovan för hela riket beräk- nade, avseende under åren 1955 respek- tive 1965 färdigställda lägenheter. Hy- resprocenttal har beräknats för en två- rumslägenhet och en fyrarumslägenhet vid inkomster som svarar mot inkomst- strecken för denna familjetyp. Hyres- procenttalen redovisas såväl utan beak- tande av familjebostadsbidrag som med beaktande av de olika typerna av bi- drag. Bidragsbeloppen avser de som ut- går för familjer i den s. k. zon II. Skill- naderna mellan reglerna för bidrag i de olika zonerna torde i förevarande sammanhang vara av mindre betydelse.

Av tablån framgår dels effekten på relationen hyra/inkomst av de olika typerna av bidrag, dels de förändringar som har inträffat mellan 1955 och 1965 för hushåll med inkomster motsvaran— de inkomststrecken. Hyresprocentta- len har mellan dessa båda år genomgå- ende ökat. Detta beror i första hand på ovan redovisade innebörd av inkomst- streckens förändringar. Till viss del be- ror höjningen även på att bidragens belopp icke höjts i samma grad som hy- rorna ökat.

Resultatet av det här gjorda räkne— exemplet redovisas även i diagram 4: 4. För familjer med olika inkomster an- given i sammanräknad nettoinkomst framgår den hyresprocent som gäller beroende på om familjebostadsbidrag utgår eller ej. I diagrammet har även inlagts de för respektive år beräknade medianinkomsterna. Dessa kan jämfö- ras med inkomststreckens läge, som an- ges genom »hacken» i de kurvor som avser hyresprocenten med beaktande av bidragen.

KAPITEL 5

Bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning

Såsom framgår av 'den inledande över- sikten hvar bostadspolitikens mål och ar- betsformer sin grund i de riktlinjer som antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947. Härom erinras också i bostadspo- liska kommitténs direktiv. Enligt dessa föreligger nu inga skäl för en princi- piell omprövning av bostadspolitikens mål. Däremot sägs det vara naturligt i ett dynamiskt samhälle att bostadspoli— tiken till sitt innehåll ständigt utvecklas och förändras och att de bostadspoli- tiska medlen anpassas härtill. Huvuduppgiften för den år 1959 till- kallade bostadsbyggnadsutredningen har varit att klarlägga bostadsefterfrågan och bostadsbehovet i framtiden och att därmed ge underlag för bestämning av målet för bostadsförsörjningens utveck-

ling. Härigenom skulle förutsättningar

skapas för statsmakternas beslut om bo- stadsbyggandets framtida storlek och inriktning. Avsikten var också att utred- ningens resultat skulle bilda utgångs- punkt för överväganden om de bostads- politiska medlen och arbetsformerna.

Bostadspolitiska kommittén har bli- vit fortlöpande informerad om bostads- byggnadsutrevdningens undersökningar och ställningstaganden vilka sedermera redovisats i utredningens huvudbetän- kande Höjd bostadsstandard. I 1966 års statsverksproposition redovisas resulta- tet av Kungl. Maj:ts prövning av ut- redningens förslag.

De förslag rörande de bostadspoli- tiska medlens utformning som kommit-

tén framlägger i följande kapitel har i enlighet med direktivens föreskrift ut- formats med beaktande av bostadsbygg- nadsutredningens arbetsresultat och statsmakternas prövning därav.

Här nedan sammanfattas utredning- ens bedömningar och förslag beträffan- de bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning samt stats- makternas ställningstagande i dessa frå- gor.

Bostadsbyggnxadsutredningens beräk- ningar av bostadsefterfrågan och pro- duktionsbehovet har ingått i grundma- terialet till 1965 års långtidsutredning. Med hänsyn härtill har det bedömts lämpligt att här även sammanfatta vad som i långtidsutredningens huvudrap- port _ »Svensk ekonomi 1966—1970» (SOU 1966: 1) _— anförts om bostads- investeringar, bostadskonsumtion och bostadspolitik.

Bostadsbyggnadsutredningen

Bostadsefterfrågan och produktionsbehov

Bostadsbyggnadsutredningen har gjort en bedömning av bostadsefterfrågans omfattning år 1975. Utredningen har av olika skäl ansett att denna bedömning inte får tas som en bostadsbehovsprog— nos i egentlig mening, utan att det mera är fråga om en exemplifiering av vissa efterfrågefaktorers inverkan på utfallet av en totalprognos.

Det demografiska underlaget för ut- redningens räkneexempel utgöres av en av statistiska centralbyrån år 1962 ut- förd befolkningsprognos. Utredningen har förutsatt »att realinkomsterna kom- mer att öka med i genomsnitt 3 procent per år och att bostadskostnadsnivån kommer att förändras i takt med den genomsnittliga prisnivån.

Utredningen har undersökt samban— det mellan inkomsten å ena sidan och olika komponenter i bostadsefterfrågan å andra sidan och gjort antaganden om dessa samband i form av inkomstelasti- citeter. Bostadsefterfrågan år 1975 har beräknats med utgångspunkt från efter- frågan 1960 och den antagna inkomst— utvecklingen samt med ledning av de antagna inkomstelasticiteterna. Med ut- redningens beräkningsmetodik blir ef- fekten att för bostadsefterfrågan i dess helhet erhålles en inkomstelasticitet som överstiger 1. Detta betyder att bostads- efterfrågan kan väntas öka procentuellt mer än realinkomsterna.1

Antalet hushåll beräknas öka med 600 000 under perioden 1961—75. Detta innebär en ökning med 23 procent i förhållande till antalet hushåll år 1960. Samma relativa ökning ägde rum under perioden 1946—60 (24 procent), medan den absoluta ökningen då var 500000 hushåll. Av den för perioden 1961—75 beräknade hushållsökningen betingas 390 000 av förändringar i folkmängdens storlek och sammansättning och 210 000 av realinkomstförändringen. Den sist— nämnda ökningen avser praktiskt taget helt en i förhållande till 1960 ökad efter- frågan på egna lägenheter från ogifta och förut gifta.

Den ökade efterfrågan på bostadsut- rymme ger en ökning av antalet rums- enheter under perioden 1961—75 på 3680 000 vilket motsvarar en ökning med 42 procent i förhållande till an- talet rumsenheter år 1960. Denna ök-

ning är kraftigare än under femtonårs- perioden närmast före, då den var 34 procent. Av den erforderliga ökningen av antalet rumsenheter beror ca en fjär- dedel på befolkningsförändringarna me- dan sålunda ca tre fjärdedelar beror på den av realinkomstökningen föran- ledda ökningen av utrymmesstandar- den.

Därest den antalsmässiga efterfrågan på lägenheter kan bli tillgodosedd år 1975 beräknas hushållen komma att för- delas efter storlek på sätt som framgår av följande tablå. Jämfört med 1960

! Utredningen har i anslutning till sitt ut- talande att den inte gjort en fullständig efterfrågeprognos utan i stället några räk- neexempel ytterligare kommenterat de för inkomstelasticiteterna gjorda antagande- na. Dessa anges bygga på beräkningar ge- nom s. k. tvärsnittsanalyser (avseende för- hållandena för olika grupper vid en given tidpunkt). Något material för tidsserie- analyser av förändringar i bostadskostna— der och inkomster har inte funnits till— gängliga. Utredningen hänvisar i detta sammanhang till ett uttalande i sitt del- betänkande Konsumtionsmönrster på bo- stadsmarknaden (SOU 1964: 3). Enligt detta kan tvärsnittsanalyser inte ge ett fullständigt mått på efterfrågans in— komstelasticitet och ger som regel lägre tal än tidsserice—lasticitcter.

I sistnämnda betänkande belyser fil.lic. Per Holm i anslutning till sin utredning Bostadsmarknaden i ett expanderande samhälle (sid. 136) ofullständigheten i de gjorda beräkningarna av bostadsefter- frågans inkomstelasticitet genom jämfö- relser med vissa nyligen i USA genomför— da beräkningar och undersökningar. Des- sa ger vid handen att bostadrsefterfrågans inkomst- och priselasticitet skulle vara högre än vad man tidigare har ansett sig kunna konstatera och vad som framkom- mit på grundval av svenskt material. Det- ta skulle sammanhänga med att för många hushåll anpassas bostadsutgiften inte till den aktuella inkomsten utan till inkomsten på längre sikt, till den »norma- la inkomsten». Holm påpekar emellertid att skillnader mellan normal inkomst och aktuell inkomst sannolikt är större i USA än i Sverige och att skillnaderna i bo— stadskonsumtion mellan olika inkomst- och socialgrupper också är större, vilket allt här leda till lägre elasticiteter i det svenska materialet.

kommer andelen enpersonhushåll att öka, medan andelen hushåll med tre eller flera boende minskar.

Andel (%) hushåll av olika storlek

1960 1975

1 boende ..... 20 27 2 » ..... 27 28 3 » ..... 22 19 4 » ..... 18 17 5 » ..... 8 7 (B+ » ..... 5 2 100 100

Totalefterfrågans fördelning på lägen- hetstyper år 1975 visar enligt utred- ningens beräkningar en såväl absolut som relativ minskning av efterfrågan på lägenheter om högst 2 rum och kök. Nettoökningen i efterfrågan på lägen- heter skulle sålunda helt komma att avse sådana om minst 3 rum och kök.

Andel (%) lägenheter av olika storlek 1960 1975 1 r, 1 rkv 7 3 2 r, 1 rok.... 18 12 3 r, 2 rok.... 32 25 3 rok ........ 23 27 4 rok ........ 12 20 5 rok ........ 5 8 6+rok ....... 3 5 100 100

Utredningen har påvisat att det råder ett starkt samband mellan inkomstens storlek och utrustningsstandarden. Gjor- da beräkningar visar enligt utredningen att hostadsefterfrågan år 1975 praktiskt taget helt kommer att vara inriktad på lägenheter utrustade med centralvärme och wc och till mycket stor del dess- utom med bad- eller duschrum. Detta betyder att endast två tredjedelar av 1960 års bostadsbestånd skulle motsvara de krav på kvalitet som 1975 års bo-

stadskonsumenter kan vänta ställa på sin bostad.

För att lägenhetsbeståndet år 1975 med hänsyn till antal lägenheter samt utrustnings- och utrymmesstandarden skall motsvara bostadskonsumenternas efterfrågan skulle under 15-årsperioden 1961—75 behöva produceras drygt 1,5 milj. lägenheter innehållande ca 6,7 milj. rumsenheter. Till viss, ej närmare pre— ciserad del anges produktionen kunna ske i form av ombyggnad och moder- nisering. Den största delen måste dock nyproduceras. Utredningens räkneex— empel avser emellertid inte det totala produktionsbehovet. Sålunda har t. ex. inte beaktats behovet av produktion av rum för studerande vid universitet, hög— skolor och andra institutioner samt för sjukvårdspersonal och åldringar -i ålder- domshem. Ej heller har hänsyn tagits till produktion för uppbyggnad av en lägenhetsreserv och för ersättning av moderna lägenheter som övergår till kontorsändamål.

Den beräknade produktionen skulle enligt utredningen behöva ha den sam- mansättning på lägenhetstyper som framgår av följande tablå. Med hänsyn till den sammansättning produktionen har haft under periodens början måste enligt utredningen produktionen under återstående år fram till 1975 i än högre grad inriktas på stora lägenheter.

Andel (%) lägenheter av olika storlek i erforderlig faktisk produktion produktion 1961—75 1961—63 1 r, 1 rkv —— 6 1 rok, 2+ rkv 10 9 2 rok ........ 19 23 3 rok ........ 28 31 4 rok ........ 26 22 5 rok ........ 11 7 6 + rok ....... 5 2 100 100

Utredningen understryker att beräk- ningarna avseende bostadsefterfrågans storlek och inriktning icke gjorts på grundval av några antaganden om efter- frågans priskänslighet. De utgår ifrån att bostadskostnadsnivån förändras i takt med den genomsnittliga prisnivån. Utredningen anser sig emellertid ha stöd för uppfattningen att för de olika befolkningsgrupperna tillsammantaget en höjning av den relativa bostadskost- nadsnivån förmodligen kommer att få liten effekt på antalet efterfrågade lägen- heter. Beträffande efterfrågan på utrym- me och utrustning anser sig utredning- en ha funnit att denna är mera pris- känslig än antalsefterfrågan. Å andra si- dan anses gjorda undersökningar visa att villigheten att öka boendekostna- derna för att uppnå högre standard är stor och att det därför sannolikt krävs avsevärda prishöjningar för att nämn- värt hejda efterfrågeökningen i denna del.

Målsättningsnonner för bostadsstandard och behovet av stöd till bostadskonsumtionen

Bostadsbyggnadsutredningen anser att den miniminorm för utrymmesstandard som statsmakterna haft alltsedan år 1946 — högst två boende per boningsrum — numera är alltför snäv. Utredningen fö- reslår att denna norm höjes, så att »god- tagbar» utrymmesstandard skall vara högst två boende per boningsrum, kök och vardagsrum oräknade. För enper- sonshushåll bör dock tills vidare lägen— heter om 1 rum och kök eller kokvrå kunna godtagas. Utrustningsstandarden bör för barnfamiljer avse lägenheter med wc, centralvärme och bad- eller duschrum. Frånvaron av bad- eller duschrum bör enligt utredningen tills- vidare anses godtagbar för en- och två- rumslägenheter avsedda för andra små— hushåll än pensionärer och ensamstå- ende föräldrar med ett barn.

Om dessa normer accepteras som mi- niminormer betyder det, säger utred— ningen, att produktionsbehovet blir nå- got större än det tidigare redovisade.

Utredningen uttalar att även fram- deles sannolikt kommer att finnas per— soner som inte med egna ekonomiska resurser förmår höja sin bostadsstan— dard till en ur allmänna och sociala synpunkter godtagbar nivå: ju högre man sätter den godtagbara nivån, desto flera blir givetvis dessa. Det förefaller därför uppenbart att det även under den period som utredningen behandlat kom- mer att erfondras statliga stödåtgärder till bostadskonsumtionen. De kategorier inom befolkningen som i detta samman— hang främst bör komma i åtanke är ålderspensionärerna och barnfamiljer— na. Beträffande ålderspensionärerna är det enligt utredningen rimligt att räkna med att en stor del icke med egna eko- nomiska resurser kommer att kunna hö- ja sin bostadsstandard till en nivå som kan anses godtagbar. Beträffande barn- familjerna framhåller utredningen att ingenting talar för att de under perio- den fram till 1975 av egen ekonomisk kraft skulle kunna inhämta hela den eftersläpning i utrymmesstandard som de i dag får vidkännas.

Rekommendationer beträffande produktionens omfattning och inriktning

Utredningen har funnit att ansträng- ningarna på landets resurser kommer att bli stora, om man fram till år 1975 skall ha åstadkommit en produktion av sådan omfattning att en såväl antals- mässig som standardmässig balans då rå— der på bostadsmarknaden. Det har där- för synts utredningen nödvändigt att på något sätt gradera angelägenheten av olika områden för standardhöjning. Ut- redningens rekommendationer rörande avvägningen mellan de i den totala bo- stadsefterfrågan och bostadskonsumtio—

nen ingående faktorerna kan "samman- fattas på följande sätt.

Den antalsmässiga bostadsefterfrågan bör tillgodoses, dvs. det bör byggas så många lägenheter att alla som i mitten av 1970-talet vid då rådande prisnivå önskar en egen lägenhet också kan dis- ponera en sådan.

Likaledes bör efterfrågan på utrymme tillfredsställas, dvs. produktionen bör inriktas på sådana typer av lägenheter att varje hushåll år 1975 kan disponera en lägenhet med det antal rum det vid rådande prisnivå önskar. Vidare skall inget hushåll av ekonomiska skäl be- höva vara trångbott enligt den norm ut- redningen har uttalat sig för. Det är tillsvidare mera angeläget att öka an- talet rum i lägenheterna än att öka golv- ytan i lägenheter med givet rumsantal, och det är av vikt att en given lägen- hetsyta utnyttjas på ett effektivt sätt.

Efterfrågan på moderna bekvämlighe- ter i lägenheterna och på god kvalitet bör även tillgodoses. Eftersom utrust- ningsstandarden i de lägenheter som i dag betraktas som moderna i stort sett synes tillfredsställa flertalet bostadskon— sumenter, menar emellertid utredningen att man bör vara restriktiv i sina strä- vanden att höja utrustningsstandarden i nyproduktionen utöver den nivå den har i dag.

Om alla lägenheter är 1975 skall ha den av utredningen förordade standar- den måste en omfattande sanering och ombyggnad av det befintliga bostads- beståndet ske. Formerna för upprust- ningen av bostadsbeståndet bör noga prövas. Enligt utredningen kan en om- byggnad i vissa fall vara ett bärkraf- tigt alternativ till sanering genom riv- ning och nybyggnad.

Utredningen anser att om det inte blir möjligt att effektuera hela det bo- stadsbyggnadsprogram Som bedömts er- forderligt om hostadsutbud och bostads-

eft'erfrå'gan skall balansera varandra i mitten av 1970—talet, bör efterfrågan på utrustning få stå tillbaka för den an- talsmässiga efterfrågan och efterfrågan på utrymme. Ersättningsproduktionens omfattning måste således anpassas till vad som är möjligt att åstadkomma. En begränsning av ersättningsproduktionen bör leda till att _ jämfört med de be- räkningar som återgivits i det föregå- ende -— en relativt större andel av ny- produktionen sker i form av stora lägen— heter.

Hustypsönskemålen bör tillfredsstäl- las, vilket bör föranleda att småhusen ges en ökad andel av totalproduktionen och att ombyggnadsverksamheten bland småhuslägenheterna intensifieras. Vissa beräkningar har enligt utredningen gett till resultat att mellan en tredjedel och hälften av bostadsproduktionen bör falla på småhus, i form av antingen nybygg- nuad eller ombyggnad.

1965 års långtidsutredning

Långtidsutredningen har behandlat bo- stadsinvesteringarna, bostadskonsum- tionen och bostadspolitiken mot bak- grunden av utvecklingstendenserna i landets ekonomi och inom ramen för den möjliga ökningen av bruttonatio- nalprodukten 1966—70. Utredningen har icke haft till uppgift att rekommen- dera någon särskild lösning av proble- met hur 'de produktiva resurserna skall fördelas på olika områden. Utredning- en h'ar dock fört en principdiskussion i frågan och sökt belysa verkningarna av tänkbara fördelningar. Ett alternativ har sedan lagts till grund för en kalkyl avsedd att illustrera den ekonomiska ut- vecklingen.

Denna kalkyl utgår från en ökning av bruttonationalprodukten med 4,2 pro- cent. Vidare förutsätts en ökning av den

privata konsumtionen med 3,4 procent per år. Konsumtions'ökningen anges motsvara 2,6 procent per capita.

Fördelningen av nationalprodukten i övrigt mellan investeringar och offent- lig konsumtion blir enligt utredningen bl.a. en fråga om avvägning mellan önskemålen om ekonomisk tillväxt res- pektive avveckling av köer. Av avgö— rande betydelse härvidlag anges vara den vikt som tillmätes ett sådant omfat— tande område som t.ex. bostäder. Ut- redningen framhåller att följande om- ständighet dock i hög grad komplicerar prioriteringen. Subventioneringen av flerfamiljshus och egna hem samt den förmånliga skattebehandlingen av villor, tomter och fritidshus gör att varje be- dömning av reella behov blir ytterst vansklig och bedräglig. Enligt utred- ningen intar sålunda prisbildningen på bl. a. bostäder en central ställning i av- vägningsproblematiken.

Vid sina överväganden av resursernas fördelning mellan investeringar och of- fentlig konsumtion har utredningen an- fört att enligt planerna finnes de tyngst vägande ökningsposterna på investe- ringssidan inom bostäder, industri och vägar. Skulle det vara nödvändigt att begränsa investeringarna anges avväg- ningen komma att stå mellan önskemål att å ena sidan tillgodose behovet av bostäder och i viss mån även vägar och å andra sidan att ge industrier-, jord- bruk, handel etc. möjlighet till den ra- tionalisering och omstrukturering som en snabb utveckling av produktiviteten kräver. Låter man industri och bostä- der representera de två parter som kon- kurrerar om investeringsutrymmet, så talar från några av de utgångspunkter, som utredningen förutsatt vara väsent— liga, vissa skäl mot en stark ökning av bostadsinvesteringarna. Erfarenheterna från bostadsbyggandets starka expan— sion u'nder första delen av 1960-talet

anges inte våra helt gynnsamma. Den uppdrivna aktiviteten inom byggnads- och anläggningsverksamheten har åt- följts av en jämförelsevis hög stegring i byggnadskostnaderna. Även en vä- sentligt större lönestegring än inom andra områden kan noteras för bygg- nadssektörn. Det finns också tecken som tyder på att produktiviteten inom bygg- nadsområdet inte utvecklats särskilt gynnsamt. Möjligt är att den under första delen av 1960-talet t. o. in. har stagnerat.

Mot denna bakgrund är det enligt långtidsutredningen tveksamt om den av bostadsbyggnadsutredningen förut- satta snabba ökningen av bostadsinveste- ringarna kan förenas med de skärpta kraven på prisstabilitet och aktsamhe— ten om det svenska näringslivets kon- kurrenskraft. De internationella aspek- ter som kan anläggas gentemot bostads- byggandet talar å andra sidan till in- dustrins fördel, och en slutsats skulle alltså vara att en begränsning av inves— teringsplanerna i första hand borde drabba bostadsbyggandet. Mot detta måste dock givetvis ställas de stora olä- genheter som bestående bostadsköer in— nebär.

Om man enligt utredningen går vida- re i försöken att eliminera olika alter- nativ, kan som konkurrenter om resur- serna ställas å ena sidan bostäder och å andra sidan institutioner för vård och högre undervisning.

Utredningen säger härefter att i den- na situation endast ett rent räkneexem- pel kan anföras. Den offentliga konsum— tionen och investeringarna antages så- lunda öka i samma grad: 4,7 procent per år. I förhållande till föreliggande planer innebär detta en större nedskär- ning av den offentliga konsumtionen än av investeringarna.

Långtidsutredningen säger sig ha tol- kat bostadsbyggnadsutredningens kalky-

ler så att enligt dessa skulle bostads- byggandet öka med 6,9 procent per år mellan 1963 och 1975. Om bostadsinves— teringarna under åren 1966—70 skulle öka i denna grad måste enligt långtids- utredningens beräkningar andra inves- teringsbehov starkt eftersättas. Utred- ningen har därför i sin kalkyl förutsatt att bostadsbyggandet får stiga med ett lägre procenttal, nämligen 5,1 procent. Denna ökning anges motsvara en ny- byggnad av 100000 lägenheter genom- snittligt per år 1966—70. En förutsätt- ning anges dock vara att lägenheterna till rumsantal, yta per rum och kvalitet inte får i stort sett skilja sig från de år 1965 nybyggda bostäderna.

Med utgångspunkt från en nyproduk- tion av denna storlek samt antaganden om avgång av lägenheter och om kvali- tetsskillnader mellan olika årgångar har utredningen gjort vissa beräkningar av bostadskonsumtionens ökning under åren 1966—70. Konsumtionsvolymen mätt i lägenheter beräknas sålunda öka med i genomsnitt per år 2,5 procent, mätt i rumsenheter med 3,1 procent och då även kvalitetsförändringarna beak- tas med 4,5 procent. Om även framtida rationaliseringsvinster beaktas, anses sistnämnda tal kunna höjas upp till när- mare 5 procent. Den årliga ökningen i bostadskonsumtionen karakteriseras som ganska betydande mot bakgrund av att privat konsumtion totalt antas öka med 3,4 procent. Bostadskonsum- tionen anges vara nästan den enda hu- vmdgrupp inom privat konsumtion för vilken ökningen skulle ske snabbare 1966—70 är under föregående femårs- period.

Som skäl varför en meningsfull be— räkning över efterfrågeutvecklingen är mycket vansklig att göra anges bl. a. den bristande jämvikten på bostads- marknaden och svårigheten att preci— sera efterfrågans prisberoende och pri—

sernas utveckling. Tidigare prognoser för bostadsefterfrågans utveckling in- bjuder enligt utredningen inte heller till efterföljd. I dessa har efterfrågan ge— nomgående underskattats. Utredningen har därför avstått från att utifrån en prognos om efterfrågans utveckling sö- ka ange storleken av det bostadsbyg- gande som skulle behövas för att vid rå- dande hyresrelationer skapa jämvikt på marknaden.

Så mycket kan dock enligt utred- ningen säkerligen sägas att det bostads— byggande som förutsatts i kalkylerna långt ifrån häver bostadsbristen fram till 1970. Det anges även kunna bestämt hävdas att bristen med nuvarande sub- ventionering och hyresreglering skulle bestå 1970, även om man väljer ett al- ternativ med en årlig ökning av privat konsumtion om 3 procent och avdelar huvudparten av det därvid erhållna större resursutrymmet för bostadsbyg- gande. Att bygga bort bostadsbristen un— der åren 1966—70 skulle alltså enligt utredningen med nuvarande prispolitik inte vara möjligt ens vid en mycket drastisk forcering av bostadsbyggandet — om nu en sådan forcering av insti- tutionella skäl vore möjlig.

Långtidsutredningen anför att det är klart att bostadsbristen sammanhänger med den p-risbildning som tillämpas på bostadsområdet. Utan att angripa pro— blemen från såväl efterfråge- som pro- duktionssidan anges det knappast vara möjligt att inom överskådlig tid åter- ställa balans på bostadsmarknaden. Det ankommer på de politiska instanserna att bedöma om förändringar i prissyste met bör tillgripas för att komma till rätta med bostadsbristen.

1966 års statsverksproposition angående bostadsbyggnadsutredningen

I statsverkspropositionen till 1966 års riksdag (bil. 13, sid. 144) behandlas

bostadsbyggnadsutredningens betänkan- de och de däröver avlämnade remissytt- randena. Chefen för inrikesdepartemen— tet har därvid anfört bl. a. följande be- träffande de av utredningen framlagda förslagen och synpunkterna, som sam- manfattats i det föregående.

Det finns goda skäl att ompröva den hittills gällande målsättningen för bo- stadsutrymmet. Inte minst de skärpta kraven på ungdomsutbildningen gör det angeläget att på sikt söka ytterligare förbättra framför allt familjehushållens utrymmesstandard. Emellertid är det tydligt, att normer av den art utred- ningen föreslagit endast kan ge allmän vägledning när det gäller bostadspro- duktionens inriktning. När denna skall bestämmas måste även en rad andra faktorer beaktas, främst utvecklingen av produktionskostnaderna och bostads- konsumenternas betalningsförmåga. Då dessa två faktorer till huvudsaklig del måste bli bestämmande för vilken bo— stadsefterfrågan som kan realiseras, är det ofrånkomligt att produktionsin- riktningen i hög grad påverkas av kost- nads- och inkomstutvecklingen. Det kan därför inte komma i fråga att söka fram- tvinga en bostadsproduktion som upp- fyller de av utredningen föreslagna nor- merna. Detta torde inte heller ha varit utredningens mening. Normerna synes emellertid väl ägnade att tjäna som all- mänt riktmärke för planeringen av den framtida bostadsproduktionen.

I anslutning till det för beräkningar- na av bostadsefterfrågans utveckling gjorda antagandet om oförändrade re- lationer mellan bostadskostnader och allmän prisnivå erinras om att såväl hyreslagstiftningssakkunnigas som bo- stadspolitiska kommitténs förslag kan komma att få väsentliga återverkningar på de framtida bostadskostnaderna. Det förefaller därför rimligt att räkna med att dessa kostnader, åtminstone

inom vissa delar av bostadsbeståndet, kan komma att öka mer än som motsva- rar den allmänna prisutvecklingen. Det är vanskligt att förutsäga vilken effekt detta får på bostadsefterfrågans om- fattning och inriktning, men det synes sannolikt att en stegring av bostads- kostnadernas nivå framförallt kommer att medföra en dämpning i den av ut- redningen antagna utrymmesefterfrå- gan.

Bl. a. på grund av osäkerheten i ut- redningens prisantagande anföres vi— dare att resultaten av utredningens kal- kyler över bostadsefterfrågans utveck- ling får betraktas som mycket ungefär— liga mått på bostadsefterfrågan. Detta hindrar inte att de kan tjäna som grund- val för att bestämma det bostadspoli- tiska handlandet under de närmaste åren framöver. En mera nyanserad prognos över bostadsefterfrågans ut- veckling bör dock utarbetas, i vilken an- tagandena varieras och konsekvenser- na av olika utvecklingsalternativ bely- ses, framförallt i fråga om bostadskost- n-adsutvecklingen.

Vidare anföres, att det torde vara en allmänt vedertagen uppfattning att de befolkningskategorier som till följd av begränsade försörjningsmöjligheter el— ler stor försörjningsbörda behöver ett stöd för sin bostadsefterfrågan skall be- redas erforderligt stöd från samhällets sida. Sådant stöd utgår n-u främst till barnfamiljer och åldringar. Det synes angeläget att dessa grupper blir i stånd att förbättra sin bostadsstandard i takt med andra befolkningsgrupper. Samhäl- let bör även i framtiden ge dem ekono- miskt stöd härför. Ett betydelsefullt in- slag i stödet till åldringarnas bostads- konsumtion utgör de statliga förbätt- ringslånen. I propositionen föreslås en utvidgning av denna låneverksamhet.

Med anledning av utredningens kal— kylerade produktionsbehov av ca 1,5

milj. lägenheter under perioden 1961— 1975 anföres att dels vissa produktions- behov inte har beaktats, dels en del av produktionen skulle kunna ske i form av ombyggnad och modernisering. Om produktionsbeti-ngelserna för moderni- serings- och ombyggnadsverksamheten kan förbättras, hävdas att denna verk- samhet bör kunna ge ett värdefullt pro— duktionstillskott med mindre resursin- satser än vad ett nybyggande av motsva- rande omfattning skulle kräva och följ- aktligen underlätta ett förverkligande av utredningens produktionsprogram inom ramen av givna resurser. Vidare anges, att den produktion i form av nybyggnad som enligt utredningens kal- kyler skulle behövas fram till år 1975, sedan vissa produktionstillskott erhål- lits genom ombyggnad och förbättring, synes på det hela taget väl överensstäm- ma med det produktionsprogram om ca 1 milj. lägenheter under åren 1965—— 1974 som 1965 års riksdag uttalat sig för.

Beträffande utredningens synpunkter på bostadsproduktionens inriktning med avseende på lägenhetstyper och uttalan- den om den inbördes prioriteringen på bostadsefterfrågans komponenter anförs att dessa rekommendationer grundar sig på en bedömning av bostadsförhållan- dena inom hela riket. På det lokala pla- net måste givetvis besluten om bostads- produktionens inriktning m. m. fattas mot bakgrunden av de förhållanden som råder inom det egna bostadsförsörj- ningsområdet. Även om utredningens allmänna målsättning kan accepteras som grund för bostadspolitiken kan där- för bostadsproduktionen lokalt komma att få en annan inriktning än den som utredningen rekommenderar för riket i dess helhet.

Departementschefen ansluter sig till utredningens uttalande att det tillsvidare vid given resursram är angelägnare att

öka antalet rum i bostadslägenheterna än golvytan per rum. Likaså anges det vara en riktig avvägning att den stan- dardhöjning resurserna kan komma att medge i nyproduktionen tillsvidare främst inriktas på att öka antalet rum per lägenhet och i stället hålla tillbaka en höjning av utrustningsstandarden utöver den nivå den har i dagens ny- byggda lägenheter.

Beträffande bostadsproduktionens framtida inriktning på lägenhetstyper och den andel av produktionen som bör utgöra ersättningsproduktion an- föres att det är angeläget att kunna göra den avvägning mellan bostadsefterfrå- gans olika komponenter som vid given resursram ger det största produktions- tillskottet. Den fördelning mellan små och stora lägenheter som har utvecklat sig under senare år anges vara relativt tillfredsställande. Det finns därför skäl som talar för att dessa proportioner under de närmaste åren i allt väsentligt bör bibehållas. Byggs det möjliga lä- genhetstillskottet i tillräcklig utsträck- ning i form av större lägenheter, kan en efterfrågan av dem som önskar höja sin utrymmesstandard tillfredsställas och samtidigt möjlighet ges för dem som saknar bostad att komma in på bostadsmarknaden genom att ta i an— språk de lägenheter som de förra läm— nar. Detta förutsätter att rörligheten på bostadsmarknaden kan ökas. Hyreslag- stiftningssakkunnigas arbete bedömes inom inte alltför lång tid kunna leda till åtgärder som kan främja en sådan ökad rörlighet. Därmed förbättras för- utsättningarna att i planeringen av bo- stadsbyggandet ta erforderlig hänsyn till den förväntade utvecklingen av bo— stadsefterfrågan.

Även i övrigt anses marknadsföringen av lägenheterna böra ägnas större upp- märksamhet än hittills om produktio- nen skall kunna ges den förordade in—

riktningen. En ökad rörlighet inom bo- stadsbeståndet måste främjas med olika åtgärder. Bl.a. är det angeläget att de bostadssökande vid val av bostad kan erhålla service från något organ som har en samlad överblick över bostads- marknaden.

Det anses inte nödvändigt att skapa särskilda instrument för att styra bo- stadsproduktionen i den önskade inrikt- ningen. I princip föreligger redan nu vissa möjligheter härtill vid tilldelning av låneramar. Även i samband med att regler för bestämmande av låneun- derlaget för de statliga bostadslånen fastställs är det möjligt att åstadkomma vissa styrningseffekter. Denna möjlig— het begränsas dock av att låneunderla- get såvitt möjligt bör ansluta till de verkliga produktionskostnaderna för ra- tionellt bedrivna byggnadsföretag. De- partementschefen anser att man bör kunna räkna med att statsmakternas ut- talanden om den bostadspolitiska mål- sättningen blir vägledande för kommu- nernas produktionsplanering utan att särskilda åtgärder vidtas.

Beslut vid 1966 års riksdag

De här redovisade, i statsverkspropo- sitionen framlagda förslagen och syn- punkterna har godtagits av 1966 års riksdag och har endast på ett par punk- ter föranlett särskilda uttalanden i en- lighet med vad statsutskottet anfört (utl. nr 38).

Utskottet finner, att det av 1965 års riksdag förordade programmet på en miljon nya lägenheter under åren 1965 ——1974 väl stämmer överens med det byggande, som enligt bostadsbyggnads— utredningens kalkyler beträffande bo- stadsefterfrågan bör komma till stånd under nämnda period.

Vid bedömningen av bostadsproduk- tionens inriktning bör man bl. a. beakta

bristerna i det befintliga bostadsbestån- det och ta hänsyn till att de nytill- kommande bostäderna skall nyttjas un- der avsevärd tid framåt. Det är ett starkt önskemål, att produktionen får sådan inriktning, att trångboddhet inte behöver förekomma. Detta innebär, med den hushållssammansättning som vi har att räkna med framöver, att en förhål- landevis stor del av nyproduktionen bör utgöras av lägenheter, som är stör- re än två rum och kök. Samtidigt måste dock hänsyn tas till den utveckling, som är att vänta i fråga om bostadskost- naderna. En utveckling, innebärande en viss ökning av dessa kostnader i för- hållande till levnadskostnaderna i all- mänhet, kan enligt utskottet antas. med- föra dels att rörligheten på bostads- marknaden ökar, dels att bostadsefter- frågan dämpas, när det gäller såväl bo- stadsutrymme som utrustning. Mot bak- grunden av dessa synpunkter biträder utskottet departementschefens uttalan- den rörande bostadsproduktionens in- riktning på lägenhetsstorlekar.

Utskottet understryker i samman- hanget betydelsen av att utvecklingen på bostadsmarknaden noggrant följs, så att man i god tid kan planera de änd- ringar i produktionsinriktniugen, som utvecklingen kan påkalla.

I likhet med departementschefen fin- ner utskottet, att den ersättningsproduk- tion, som behövs för att komma till rätta med bristerna i det befintliga bo- stadsbeståndet, i ökad omfattning bör kunna komma till stånd i form av om- byggnad och modernisering. Det synes utskottet inte osannolikt, att en friare hyressättning i äldre bostäder skulle vara ägnad att främja dylik ombygg— nadsverksamhet som alternativ till riv- ning och nybyggnad. Enligt utskottet finns det skäl som talar för att en för- bättring av produktionsbetingelserna för ombyggnad och modernisering inom det

befintliga bostadsbeståndet erfordras för att denna verksamhet skall få önsk- värd omfattning. Inom det äldre bo- stadsbeståndet finns åtskilliga lägenhe- ter, som företer väsentliga brister främst i fråga om utrustningen men som sannolikt med mindre insats av produk- tionsresurser än som går åt vid ny- byggnad skulle kunna sättas i gott skick för att därefter under lång tid fram- åt göra tjänst på bostadsmarknaden.

I två motioner i anledning av för- slagen i statsverkspropositionen hem- ställes att riksdagen uttalar, att en grundprincip för den fortsatta bostads- politiken borde vara, att de boende själva skulle betala, vad deras bostäder kostar. Utskottet avstyrker motionsyr- kandet men säger sig i princip inte ha någon erinran mot vad som sålunda anförts. Det är enligt utskottet i och för sig en godtagbar grundsats, att de bo- ende i regel betalar kostnaderna för att förränta och amortera fastighetskapita— let och för fastighetsförvaltningen. Ut—

skottet finner emellertid inte, att ett uttalande av den innebörd motionärer- na föreslår har något praktiskt syfte att fylla framförallt därför att motionä- rerna inte klargör i vilken ordning rän- ta och amortering på lånat kapital skall erläggas och därmed inte heller anger hur man skall beräkna vad boendet reellt kostar. Det framhålles vidare, att den viktiga frågan om ett konsum— tionsstöd till hushåll med otillräcklig försörjningsförmåga eller med särskilt stor försörjningsbörda måste lösas i samband med att de hyrespolitiska prin— ciperna bestäms. Utskottet erinrar om att föredragande departementschefen anmält, att ett samlat program för mark- och bostadspolitiken kommer att läg- gas fram, i vilket även principerna för hyresbildningen torde komma att be- röras. I samband med behandlingen av de förslag, som ifrågavarande program kommer att innefatta, torde det bli till- fälle för riksdagen att tillkännage sin ståndpunkt till hyresfrågorna.

KAPITEL 6

Det statliga kreditstödets form

Syftet med det statliga kreditstödet är att säkerställa en tillräckligt omfattande och i fråga om utrymmes- och utrust— ningsstandard lämpligt inriktad pro- duktion av bostäder samt att skapa sta- bila finansieringsbctingelser för detta byggande.

Den nuvarande formen för statens kreditstöd till bostadsbyggandet, topp- lån utöver den gräns som normalt gäl- ler för kreditmarknadens sekundärlån, har kritiserats från två skilda utgångs- punkter. Å ena sidan har hävdats, att en direkt långivning medför en belastning av statsbudgeten och av den statliga för— valtningen som icke är nödvändig för att uppnå det med kreditstödet avsedda syftet. Detta syfte skulle, har det fram- hållits, kunna tillgodoses lika väl om stödet hade formen av kreditgarantier för lån upptagna i öppna marknaden. Å andra sidan har — särskilt på senare tid —— framhållits att bostadsbyggandets finansiering är splittrad på många olika former av kreditgivare och många olika låneformer samt att denna splittring ger upphov till åtskilliga störningar för bo- stadsproduktionen. Det har i det sam- manhanget också framhållits att bo- stadssektorn är särskilt känslig för för- ändringar i tillgången på krediter och att temporära eller lokala kreditsvårig- heter kan påverka bostadsbyggandets omfattning och fördelning i landet på ett sätt som icke är förenligt med före- liggande bostadsbehov eller en rationell produktionsplanering. Svårigheter av

detta slag skulle —— anses det — kunna undvikas om staten svarade för bostads- byggandets hela kreditbehov genom ett enhetligt lån.

En ändring av formerna för det stat- liga kreditstödet enligt någon av de här återgivna tankegångarna måste prövas mot bakgrunden av syftet med statens kreditstöd och med hänsyn till de kon- sekvenser en sådan omläggning skulle få ur olika synpunkter för berörda par- ter: staten, kommunerna, kreditinstitu— ten och låntagarna. Innan dessa frågor behandlas skall emellertid lämnas en redogörelse för bostadsfinansieringens nuvarande organisation.

Bostadsfinansieringens organisation

Nya bostadsinvesteringar finansieras normalt i två etapper. Under byggnads- tiden utnyttjas kortfristiga krediter, byggnadskreditiv eller däremot svaran- de lånetyper, vilka efter husens färdig- ställande ersättes av eller omplaceras till långfristiga lån. Som regel upptages kortfristig kredit i annat kreditinstitut än det där det slutliga lånet placeras, men det förekommer att den kreditgi- vare, som åtager sig finansiering av det sistnämnda slaget i särskild ordning också tillgodoser kreditbehovet under byggnadstiden.

Finansieringen under byggnadstiden sker, då fråga är om flerfamiljshus, i väsentlig utsträckning genom affärsban-

kerna. Affärsbankernas volym av ute- stående byggnadskreditiv uppgick vid utgången av år 1964 till drygt 3,6 mil- jarder kronor, vari dock till viss del in- gick krediter till byggnader för andra ändamål än bostäder. Byggnadskrediter utlämnas även av postbanken och spar- bankerna i form av s.k. byggnadslån. För postbanken uppgick beloppet av så- dana krediter vid slutet av år 1964 till 1,1 miljarder kronor. Volymen av bygg- nadslån hos sparbankerna, vilka lån i huvudsak avser småhus, är icke känd eftersom de redovisas under en för så- väl korta som långa bostadskrediter ge- mensam rubrik. Efter en lagändring år 1963 har även stadshypoteks- och bo— stadskreditföreningarna, liksom redan tidigare de särskilda inteckningsbola— gen, möjlighet att bevilja byggnadskre- diter. I varje fall för hypoteksinstituten torde denna utlåning inte för närvaran— de ha någon nämnvärd omfattning. De- ras obligationsemissioner ger medel som helt har måst användas för lång- fristig kreditgivning, vilket är dessa in— stituts huvudsakliga verksamhetsform, och rätten till kortfristig upplåning för utlämnande av byggnadskrediter har icke utnyttjats.

Småhusbyggandets kreditbehov under byggnadstiden tillgodoses som nämnts .i väsentlig grad genom sparbankerna men här spelar också förskottsutbetal- ningen av statliga bostadslån en viss roll i varje fall inom vissa delar av landet. En förutsättning för beviljande av sådant förskott är att vederbörande kommun ikläder sig ansvar för återbe- talningen.

Förskottsutbetalningen av statliga lån till ny- och ombyggnad av småhus hade stor omfattning ända fram till mitten av 1950-talet. Särskilt omfattande var förskottsgivningen under åren 1954 och 1955. Det sammanhängde bl. a. med den för låntagaren fördelaktiga räntesatsen

på sådana förskott. Efter höjningen av denna ränta från 1956 har förskottsgiv— ningen minskat, vartill även bidragit direkta begränsningar i administrativ ordning. Det utestående förskottsbelop— pet uppgick per den 30 juni 1965 till något över 72 milj. kronor och avsåg till mer än hälften av beloppet företag i Norrbottens län. I ett stort antal fall torde det här vara fråga om ombygg- nadsföretag med utökade (fördjupade) statliga lån. Förskottsgivningen torde under senare år i stor utsträckning ha ersatts av kommunal kreditgivning eller kommunal borgen för krediter i öppna marknaden.

Krediter under byggnadstiden löper med relativt hög ränta och belastas dess- utom med en särskild avgift. Under se- nare år har det blivit allt vanligare att kommunerna tecknar borgen för i varje fall byggnadskrediter till sådana bo- stadshus som är avsedda att finansieras med hjälp av statliga bostadslån. Bor- gensåtaganden från kommuns sida för byggnadskreditiv är icke beroende av Kungl. Maj:ts medgivande, därest de av- ser hus av angivet slag och omfattar belopp högst intill statslånets övre gräns. Genom att vederbörande kom- mun går i borgen reduceras kreditiv- kostnaderna något och kreditgivarens kontroll av säkerheten under byggnads- tiden övertages av kommunen. Detta torde inte innebära någon nämnvärd ökning av kommunernas bestyr, då des— sa enligt bostadslånekungörelsen under alla förhållanden är skyldiga att under, byggnadstiden utöva kontroll över bygg- nadsföretagets utförande. Kommunernas. verksamhet i detta sammanhang kom- mer att behandlas i det följande.

Staten medverkar icke i finansiering- en under byggnadstiden i annan me— ning än att bostadslån till småhus som nämnts i vissa fall kan utbetalas i för- skott. Den förskottsutbetalning av stat-

liga lån till flerfamiljshus som ägde rum i början och mitten av 1950-talet hade icke karaktär av finansierings- hjälp under byggnadstiden till vederbö- rande låntagare utan gick till bankerna och syftade till att överbrygga tillfälliga knapphetssituationer på marknaden för korta krediter. En förutsättning för för- skottsutbetalning var bl.a. att bygg- nadsföretaget hade färdigställts.

Sedan ett bostadshus färdigställts er- sätts den kortfristiga krediten under byggnadstiden av vad som i varje fall reellt är långfristiga lån. Att vissa fastig- hetslån formellt har kort löptid _ högst 6 månader — är närmast en konsekvens av att räntesatsen är rörlig. Det är över- enskommet — eller underförstått — att i sådana fall kreditgivaren icke skall vägra förnya lånet under förutsättning att låntagaren uppfyller sina åtaganden.

Långfristiga lån till bostäder lämnas av sparbanker, postbanken, försäkrings- bolag, stads- och bostadskreditförening- arna, inteckningsbolag, tomträttskassor och affärsbanker samt av staten.

Kreditmarknadens bostadslån lämnas beträffande flerfamiljshus i form av dels primärlån upp till 60 procent av det värde kreditgivare finner sig kunna åsätta fastigheten och dels sekundärlån i inteckningsläget mellan 60 och 75 pro- cent av samma värde. Denna uppdel- ning av krediterna, som inte har sin motsvarighet i många andra länder är traditionellt betingad men också bero— ende av regler rörande inlåningsrätten. Den grundar sig på en värdering av riskerna för de olika lånetyperna, som kommer till uttryck däri att räntesatsen i fråga om sekundärlån normalt är ca en halv procent högre än primärlåne- räntan. Hos de kreditinstitut, som an- skaffar medel för utlåningen via obli- gationsemissioner, motsvaras detta av en analog differentiering av obligations- stocken. Då fråga är om hus som skall

statsbelånas godtager vanligen de en— skilda kreditgivarna som underlag för sin belåning det av länsbostadsnämn- den framräknade s. k. pantvärdet.

Det statliga bostadslånet, som utnytt- jas av byggherrarna i en utsträckning motsvarande för närvarande drygt 90 procent av hela lägenhetstillskottet i landet, placeras i säkerhetshänseende efter primär- och sekundärlånet. Stats- lånets övre gräns utgör beroende av byggherrekategori 85, 90, 95 eller 100 procent av det av länsbostadsnämnder- na framräknade s.k. pantvärdef och skall i fråga om lånets absoluta belopp motsvara 15, 20, 25 eller 30 procent i respektive fall av det s.k. låneunder— laget. I de fall låneunderlag och pant- värde är identiska, ligger således stats- lånets nedre gräns vid 70 procent av såväl låneunderlag som pantvärde och placeras med andra ord delvis i »sekun- därlåneläge». Om pantvärdet överstiger låneunderlaget behöver därför inget glapprum uppstå mellan statslånet och sekundärlånet så länge det förstnämnda lånets undre gräns räknat i förhållande till pantvärdet icke överstiger 75 pro- cent. Av samma skäl behöver heller inga finansieringsproblem av detta slag upp- stå, därest den som lämnar underlig- gande lån utmäter' dessa med utgångs- punkt från ett värde som är lägre (in- till en viss gräns) än pantvärdet, i båda fallen under förutsättning att principen med 75-procentig belåning upprätthål- les.

Om finansieringen icke kan ordnas så att under statslånet liggande lån når upp till den i normalfallet förutsatta undre gränsen för statslånet har de statliga bostadsorganen författningsen— lig möjlighet att utöka eller som det brukar kallas »fördjupa» det statliga lånet, i fråga om flerfamiljshus dock högst med 10 procent av låneunder- laget. Dennavmöjlighet till fördjupning

av statslånet till flerfamiljshus utnytt- jades icke sällan under tidigare år, bl. a. därför att primär- och sekundärkredit- givare i sina värderingar i stor utsträck- ning var bundna av eller anknöt till taxeringsvärdcna, som regelmässigt sätts relativt lågt. Under senare år har en liberalisering av värderingsförfarandet kommit till stånd (för stadshypoteks- och bostadskreditföreningar genom en författningsändring år 1963). De beräk- ningsunderlag som de långivande orga- nen tillämpar vid bestämning och pla- cering i säkerhetshänseende av statens bostadslån accepteras — och över- skrids —— numera i stor utsträckning av marknadens kreditgivare. Bland annat av denna anledning har den genom- snittliga fördjupningen av statliga lån till flerfamiljshus minskat betydligt. Be- slut om sådan fördjupning torde nu- mera vara en följd av rent tillfälliga omständigheter.

Småhus finansieras regelmässigt ge- nom ett enda bottenlån, upptaget hos enskild kreditgivare, jämte i förekom- mande fall ett statligt bostadslån. Denna ordning bröts inte i och med att den undre gränsen för det statliga lånet höjdes från 50 till 70 procent av pant- värdet. Det är således fortfarande van- ligast att en enskild kreditgivare lämnar ett enda lån (möjligen av tekniska skäl uppdelat i två lånedelar) från botten och upp till 70 procent av nämnda vär- de, men en höjning av räntan på detta bottenlån har genomförts (och accep- terats) i en grad som svarar mot den differentiering i detta avseende som gäller för primärlån respektive sekun- därlån till flerfamiljshus. Också beträf- fande småhus föreligger sedan länge författningsenliga möjligheter till för- djupning av det statliga lånet. Dessa möjligheter är större än i fråga om fler- familjshus. Bostadsstyrelsen kan sålun- da bemyndiga länsbostadsnämnderna

att fördjupa lån till småhus, i undan- tagsfall ända till botten. Denna fördjup- ningsmöjlighet har haft och har stor betydelse vid finansieringen av framför allt nya småhus i kapitalsvaga regioner och vid belåning av ombyggnader av fastigheter som belastas av tidigare hy- potek.

Inteckningslån kan med hänsyn till löptid och räntesättning antingen vara obundna lån, med högst 6 månaders löptid och en efter diskontot varieran- de räntesats, eller bundna lån, dvs. med löptider på 10 år eller mera och ensidig konverteringsrätt för låntagaren samt med en för hela lånetiden fast räntesats. Vissa blandtyper förekommer också. Ett på längre tid bundet lån kan således ha en rörlig ränta. Så är fallet med statens bostadslån. I fråga om löp- tiden är de bundna till 30 år men ränte- satsen är efter 1957 i princip obunden. Primärlån till flerfamiljshus amorteras som regel inte förrän övriga i fastig- heten intecknade lån slutbetalats. I den kapitalkostnadsprocent som av bostads— styrelsen fastställs att gälla som grund för hyressättningen i vissa flerfamiljs- hus, har hänsyn icke tagits till amorte- ring av primärlån. För övriga lånefor- mer är det regel att viss amortering krävs.

Lån med hunden räntesats, fasta lån eller amorteringslån, utlämnas väsent- ligen av de kreditinstitut vilkas verk- samhet grundar sig på utgivandet av obligationer men också av försäkrings- bolagen. Bankernas långivning är där- emot som regel av typen lån med obun- den räntesats men i viss utsträckning lämnar dessa även räntebundna lån. Så när som på stadshypoteks- och bostads- kreditföreningarna, som tillämpar en strikt avgränsning av långivningen till primär- respektive sekundärlån (bortsett från den relativt begränsade utlåningen till småhus) lämnar kreditgivarna lån i

Nettoförändring av utestående lån under år Kreditgivare 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

M ilj. kronor Stadshypoteks- och bostadskreditkas- sorna ............ 436 411 730 661 682 748 753 1 405 691 1 431 Kreditaktiebolag. . — — — 20 92 78 116 363 844 675 1 244 Försäkringsbolag. . 123 141 207 205 210 153 135 81 31 98 Sparbanker ....... 471 522 651 672 773 609 738 727 878 800 Postbanken ....... 432 63 85 65 336 393 428 198 431 513 Affärsbanker ..... —32 418 30 57 79 240 43 —294 995 362 Bostadsstyrelsen . . 956 838 852 873 751 800 778 735 679 594

Summa 2 386 2 393 2 535 2 625 2 909 3 059 3 238 3 696 4 380 5 042 Procentuell fördel- ning Stadshypoteks- och bostadskreditkas- sorna ............ 18,3 17,2 28,8 25,2 23,4 24,5 23,3 38,0 15,8 28,4 Kreditaktiebolag. . — — —— 0,8 3,5 2,7 3,8 11,2 22,8 15,4 24,7 Försäkringsbolag . . 5,2 5,9 8,2 7,8 7,2 5,0 4,2 2,2 0,7 1,9 Sparbanker ....... 19,7 21,8 25,7 25,6 26,6 19,9 22,8 19,7 20,0 15,9 Postbanken ....... 18,1 2,6 3,4 2,5 11,6 12,8 13,2 5,4 9,8 10,2 Affärsbanker ..... —1,3 17,5 1,2 2,2 2,7 7,8 1,3 —8,0 22,7 7,2 Bostadsstyrelsen . . 40,1 35,0 33,6 33,3 25,8 26,2 24,0 19,9 15,5 11,8

Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

såväl primär- som sekundärlåneläge. Som förut framhållits har sparbankerna sedan länge tillgodosett huvuddelen av småhusbyggandets kreditbehov men un- der senare år har inteckningsbolagen engagerat sig i allt större utsträckning för sådan finansiering. övriga kredit- givare ägnar sig huvudsakligen åt lån- givning till flerfamiljshus.

Nettoförändringen i olika kreditgiva- res utlåning under åren 1955—1964 till bostäder redovisas i tabell 6: 1. Det bör observeras att talen inbegriper både kre- diter under byggnadstiden och lång- fristiga lån, vilket kan förklara de star- ka variationerna tidvis för affärsbanker och övriga institut som lämnar det förstnämnda slaget av krediter, en verk- samhet som starkt influeras av kredit- politiken.

Det mest påfallande draget i utveck- lingen är den ökade andelen för obliga—

tionsemitterande institut, vilket bl. a. sammanhänger med AP-fondernas upp- trädande på kreditmarknaden som obli- gationsköpare. Under såväl 1962 som 1964 svarade sålunda de nämnda insti- tuten för mer än hälften av nettokredit- givningen till bostadssektorn. Nedgång- en i deras volymandel under 1963 får i viss mån ses som en återverkan av den omfattande obligationsupplåningen un- der 1962 och det minskande intresset hos särskilt affärsbankerna för place- ringar i obligationer under 1963. Detta framgår av tabell 6:2, som redovisar försäljningen av bostadsobligationer un— der åren 1955—1964 med fördelning på köpare. Tabellen visar också den do- minerande roll som allmänna pensions- fonden numera spelar som köpare av sådana obligationer. Summabeloppen av emitterade obligationer stämmer inte helt med uppgifterna om hypoteksin-

Tabell 6: 2. Stadshypotekskassans, bostadskreditkassans och kreditaktiebolagens kapital- anska/fning genom emission av obligationer åren 1955—1964 med fördelning på

obligationsköpare Nettoförvärv under år Obligationsköpare 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

M ilj. kronor Försäkringsbolag. . 167 166 139 264 210 150 380 476 333 250 Allmänna pensions- fonden ........... — — —— —- — 176 423 692 721 1 007 Sparbanker ....... 32 45 58 77 41 70 73 70 42 110 Postbanken ....... — 4 94 76 109 32 173 106 169 160 105 Affärsbanker ..... 177 125 318 182 376 68 80 473 — 36 823 Riksbanken ...... 36 — 57 40 — 22 — 4 85 13 151 153 107 Allmänheten ...... 16 31 72 47 37 70 80 _ 54 24 11

Summa 424 404 703 657 692 792 ;1 155 1 977 1 397 2 413 Procenluell fördel— ning ' Försäkringsbolag. . 39,3 41,1 19,8 40,2 30,3 18,9 32,9 24,1 23,8 10,4 I Allmänna pensions—

' fonden ........... —— _ — — —— 22,2 36,6 35,0 51,6 41,7 Sparbanker ....... 7,5 11,1 8,3 11,7 ,9 8,8 6,3 3,5 3,0 4,6 Postbanken ....... —0,9 23,3 10,8 16,6 4,6 21,8 9,2 8,5 11,5 4,4

' Affärsbanker ..... 41,7 30,9 45,2 27,7 54,3 8,6 6,9 23,9 —2,6 34,1 Riksbanken ...... 8,5 —14,1 5,7 —3,3 — 0,6 10,7 1,1 7,6 11,0 4,4 Allmänheten ...... 3,8 7,7 10,2 7,2 5,3 8,8 6,9 —2,7 1,7 0,5

Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

rättningarnas och kreditaktiebolagens bostadslångivning, vilket sammanhäng- er, dels med att dessa kreditgivare även anskaffar medel på andra vägar, och dels med förändringar i deras kassa- hållning.

Kommunerna och bostadsfinansieringen

I det system för bostadsfinansieringen, som beskrivits i det föregående, spelar kommunala insatser av olika slag en väsentlig roll. Bestämmelserna om stat- liga lån för bostadsändamål föreskriver sålunda inte endast skyldighet för kom- munerna att förmedla ansökningar om sådant lån med allt vad denna verk- samhet inbegriper av granskningsarbete och kontakter med låntagare och stat- liga organ, utan också i vissa fall ett direkt ekonomiskt ansvar som villkor

för det statliga lånet. *Utöver denna obligatoriska medverkan vid den stat- liga långivningen är det vanligt att kom- munerna på olika sätt biträder bygg- herrarna vid finansieringens ordnande och därtill i stor utsträckning genom att ikläda sig borgensansvar eller genom direkt kreditgivning underlättar och förbilligar kapitalanskaffningen. Ekonomiska insatser till bostadsför- sörjningens främjande tillhör i princip den kommunala kompetensen. Uppta- gande av lån för bostadsändamål samt borgensåtagande för sådant lån förut- sätter dock Kungl. Maj:ts medgivande, såvida icke upplåningen eller åtagandet kan rymmas inom den s.k. underställ- ningsfria lånerätten. Genom en är 1953 företagen ändring av kommunallagarna medgavs kommunerna att i den ut- sträckning Kungl. Maj:t närmare be- stämde upptaga lån och teckna borgen

för lån till bostadsändamål utan med- givande i varje särskilt fall. De närmare föreskrifter som Kungl. Maj:t i anslut- ning därtill utfärdade, återfinnes i dess nuvarande lydelse -i kungörelse av den 16 november 1962 (SFS 581/62). I den- na kungörelse stadgas rätt för kommun att utan särskilt medgivande upptaga av staten beviljade bostadslån och i an— slutning härtill erforderliga bottenlån. Vidare äger kommun rätt att teckna borgen för statliga bostadslån i enlighet med de krav som ställs i bostadslåne- kungörelsen samt att beträffande bo- stadsföretag som godkänts för statlig belåning åtaga sig borgensansvar gent- emot bank eller annan kreditinrättning dels för byggnadskreditiv intill belopp inom den övre gränsen för det statliga länet och dels för sekundärlån.

Vid prövning av kommunala fram- ställningar om Kungl. Maj:ts tillstånd till upplåning resp. borgenstecknande för bostadsändamål i sådana fall, som icke innefattas i nyssnämnda bestäm- melser, har stor restriktivitet tillämpats. Medgivande till upplåning (borgens— tecknande) för finansiering av över- kostnader i förhållande till pantvärde i samband med statlig långivning till flerfamiljshus ävensom till småhus, av- sedda »att bebos av annan än låntaga- ren, har sålunda konsekvent vägrats. Däremot har Kungl. Maj:t medgivit kommun att teckna borgen för 10-årigt amorteringslån, gällande finansiering av »egnahemsbyggares» egen insats upp till högst 5 % av för fastigheten fast- ställt låneunderlag och under förutsätt- ning av kommunens prövning av om- ständigheterna i varje särskilt fall. Med- givande har också lämnats för kommun att teckna borgen för 10-årigt amorte- ringslån, avsett att finansiera del av egnahemsbyggarnas tomtkostnader. I tre fall har det förekommit att med- givande lämnas till båda dessa ändamål

i en och samma kommun. I anslutning till Kungl. Maj:ts beslut den 29 april 1965 i visst underställningsärende får numera anses gälla, att borgensmedgi- vande kan erhållas för finansiering av sammanlagt högst 5 procent av låne- underlaget i samband med byggande av eget hem. Medgivande — liksom de nyssnämnda att uppfatta som prejudice- rande — har också lämnats för kom- mun till borgensteckning för lån till finansiering av bostadsrättshavares egen insats — dock högst intill 21%.» procent av den på bostadsrätten belöpande an- delen av det för fastigheten gällande låneunderlaget.

Den restriktivitet som av Kungl. Maj:t tillämpas i nyssberörda avseende jämte det kända förhållandet att kommuner- nas likviditet blivit alltmer ansträngd gör kommunernas handlingsfrihet inom detta område starkt begränsad. Tyngd— punkten av den kommunala insatsen kommer naturligen att falla inom den »fria sektor» som blivit en följd av Kungl. Maj:ts ovan berörda generella medgivande till borgenstecknande och då i första hand för byggnadskredi- tiv.

Någon regelbunden statistisk belys- ning av kommunernas kreditstöd till bostadssektorn finns inte annat än i form av de kreditmarknadstatistiska data som sedan 1959 sammanställs av statistiska centralbyrån. I början av 1950-talet gjorde 1951 års bostadsutred- ning en enkät till kommunerna för att få fram data av angivet slag för perio- den 1939—1951. Enkäten komplettera- des sedan av bostadsstyrelsen för åren 1952—1955. Materialet har publicerats i en av professor Guy Arvidsson år 1958 utgiven bok med titeln Bostadsfinansie- ring och kreditpolitik. De uppgifter som där redovisas avser icke alla kommuner utan endast sådana med minst 30000 invånare. Å andra sidan är materialet i

vissa avseenden fullständigare än den löpande statistik som nu publiceras.

Utestående fordran för kreditiv och lån i de kommuner som omfattades av enkäten uppgick vid utgången av år 1955 till ca 180 milj. kronor. Det utestå- ende beloppet av bostadslån och kre- ditiv försedda med kommunal borgen uppgick vid samma tillfälle till ca 972 milj. kronor. Hur dessa belopp fördelar sig på lån och kreditiv respektive på Stockholm, Göteborg och övriga städer framgår av följande tablå.

med uppdelning på olika mottagargrup- per. För att få en fullständig bild av omfattningen av kommunernas kapital— insatser i bostadsbyggandet skulle man därutöver behöva uppgifter om hur mycket kommunerna sätter in i bostads- byggandet genom förvärv av bostadsrät- ter samt av aktier och andelar i fram- förallt kommunala bostadsbolag och -stiftelser. De siffror som redovisas rö— rande innehavet av dylika fordringsbe- vis är emellertid totalsiffror och någon uppdelning därav på företag för olika

Utestående kommunala lån och borgensåtaganden för bostadsändamål vid utgången av år 1955. Städer med mer än 30 000 invånare. M ilj. kr.

Lån Borgensåtaganden kreditiv övriga lån kreditiv övriga län Stockholm ...................... 20,0 92,4 192,6 233,6 Göteborg ........................ 10,3 11,7 338,1 21,8 Övriga städer .................... 33,8 10,8 177,4 8,8 Summa 64,1 114,9 708,1 264,2 Som nämnts sammanställer statis- ändamål — bostadsföretag respektive tiska centralbyrån i anslutning till un- dersökningar rörande primärkommu- nernas och landstingens finansiella till- gångar och skulder halvårsvis uppgifter som kan utnyttjas för att i någon grad belysa bl. a. kommunernas kreditgiv- ning för bostadsändamål. Redovisning- arna, som avser kommunernas finansi- ella tillgodohavanden av olika slag per den 30 juni och den 31 december, grun- dar sig för åren 1959 och 1960 på ett urval av primärkommunerna. Till följd av osäkerhet om fullständigheten och tillförlitligheten i kommunernas rappor- teringar rekommenderas en viss för- siktighet vid tolkning av talen för dessa år. Från 1961 avser uppgifterna samtliga kommuner.

Bland kommunernas finansiella till- gångar särredovisas i statistiken ford- ringar för utlämnade lån till bostäder

andra företag _ görs icke i centralby- råns redovisningar. Däremot kan man erhålla uppgifter om t. ex. kommuner- nas innehav av obligationer i stadshy- potekskassan, bostadskreditkassan etc.

Det är inte heller möjligt att särskilja utlåningen i vad avser långfristiga lån respektive byggnadskreditiv.

I tabell 6:3 har sammanställts upp- gifter om nettoförändringen i kommu- nernas och landstingens finansiella till- gångar åren 1961—1963 i form av dels aktier i kommunala bolag, dels andelar och bostadsrätter och dels utlämnade lån till bostäder. Den sistnämnda pos- ten har fördelats på olika mottagargrup- per.

Av skäl som redovisats i det föregå- ende torde endast uppgifterna för åren 1962 och 1963 vara av något större intresse i förevarande sammanhang.

Tabell 6: 3. Nettoförändringar åren 1961—1963 i vissa finansiella

tillgångar hos

kommunerna, 1 000 kr.

Nettoförändring år Tillgångar

vid slutet

1961 1962 1963 av år 1963

Aktier i kommunala aktiebolag . . . . + 18 608 + 7 049 + 75 227 291 765 Andelar och bostadsrätter m. m. . . . —- 4 455 + 3 710 + 7 191 57 461 Lån till bostadsändamål .......... + 2 411 — 13 884 + 14 039 424 477

därav till kommunala bostadsföretag ...... — 1 717 + 7 485 + 10 589 197 973 privata bolag .................. — 39 — 1 742 + 343 4 167 ekonomiska föreningar .......... + 4 953 — 22 846 — 1 424 32 693 övriga ........................ —— 786 + 3 219 + 4 531 189 644

Den påfallande starka ökningen under 1963 i kommunernas innehav av aktier i kommunala bolag kan vara betingad av ökad aktieteckning i bostadsbolag. Kommunernas bostadslångivning minskade under 1962 med netto 14 milj. kronor. Som framgår av tabellen är emellertid denna totalsiffra ett resultat av dels en ökning av beloppet för ute- stående lån till kommunala företag och övriga med ca 11 milj. kronor och dels en minskning av motsvarande belopp avseende privata bolag och ekonomiska föreningar (vari ingår bostadsrättsför- eningar) med ca 25 milj. kronor. Nämn- da minskning är relativt så stor att den inte torde kunna förklaras enbart av amorteringar och minskad nyutlåning. Den måste i viss utsträckning också va- ra betingad av att tidigare beviljade lån inlösts eller omplacerats på marknaden i det relativt lätta kreditmarknadsläge som rådde under 1962. Att motsvarande minskning inte uppkommit beträffande kommunala företag och gruppen övri- ga (sannolikt i huvudsak egnahemsbyg- gare) skulle därmed kunna vara ett ut— tryck för att kommunernas långivning till dessa företag har en sådan karaktär och syftning att den inte påverkas av förändringar på kreditmarknaden. Under år 1963 minskade beloppet av utestående lån till ekonomiska förening-

ar ytterligare, om än betydligt måttli- gare än under 1962, och beträffande privata bolag förbyttes minskningen i en mindre ökning. För kommunala fö- retag och gruppen övriga redovisas en ökning som är starkare under 1963 än under 1962.

Det sammanlagda beloppet av utestå— ende lån för bostadsändamål vid ut- gången av år 1963 uppgick till drygt 424 milj. kronor. Det motsvarar inte 1 procent av den totala bostadskreditvo- lymen vid samma tidpunkt.

Syftet med de kreditmarknadsstatistis- ka uppgifter som statistiska centralby- rån insamlar från kommunerna är att tillgodose behovet av information röran- de kommunernas roll på den allmänna kreditmarknaden. Åtskilliga frågor som är av intresse, om man vill studera en- bart hostadssektorn, kan därför inte be- svaras med hjälp av detta material. Det ger sålunda inte besked om bruttobelop- pen av utlämnade lån. Inte heller kan man erhålla svar på frågan om långiv- ningens karaktär, t. ex. i vilken ut- sträckning det rör sig om byggnads- kreditiv eller långfristiga lån av olika slag. En annan fråga som inte omfat- tas av centralbyråns undersökningar men som är av stort intresse i detta sammanhang är i vilken utsträckning kommunerna underlättar finansiering-

en och pressar räntekostnaderna genom att teckna borgen för kreditiv och lån, som upptages i öppna marknaden.

För att få svar på dessa frågor rikta- de kommittén i slutet av år 1964 en en- kät till i huvudsak städer, köpingar och större landskommuner. Eftersom till- gänglig kreditmarknadsstatistik ger vis- sa uppgifter om den totala långivningen och då intresset framför allt knyter sig till sådana finansiella insatser som inte är en följd av bostadslånekungörelsens bestämmelser, begränsades enkäten till att avse förekomsten och omfattningen av finansieringsstöd av frivillig natur. Kommunerna ombads också att lämna en redogörelse för principerna för den- na verksamhet.

Uppläggningen och resultaten av en- käten — som avsåg att belysa det kom- munala finansieringsstödet till bostäder under åren 1961—1963 —— redovisas närmare i bilaga 3.

Enkätens resultat kan sammanfattas sålunda:

Kommunernas finansieringsstöd till bostadsbyggandet domineras av bor- gensansvar för krediter under bygg- nadstiden. För de kommuner som läm- nat uppgift härom uppgick det sam- manlagda beloppet av sådana byggnads- krediter som var försedda med kom- munal borgen till ca 1,5 miljarder kro- nor under år 1961 och ökade sedan till 1,7 miljarder under år 1962 och 1,8 mil- jarder under 1963.1 Bl.a. med ledning av lämnade uppgifter om utestående borgensåtaganden vid respektive års slut kan man emellertid uppskatta att kommunerna under de angivna åren iklätt sig borgensansvar för byggnads- krediter till ett sammanlagt belopp mot- svarande inemot hälften av det totalt beviljade beloppet av sådana krediter till nyproduktion av bostäder. Denna verksamhet —— som till följd av Kungl. Maj:ts generella medgivande om under-

ställningsfrihet praktiskt taget uteslu- tande torde röra sig om krediter till hus för vilka beviljats statligt bostads- lån — är delvis initierad av kommuner- na själva men sannolikt också i viss ut- sträckning en följd av krav från kre- ditgivarna. Genom det kommunala bor- gensåtagandet pressas kreditivräntan med i allmänhet en kvarts procent, nå- gon gång mera. Vidare innebär det att kreditgivarens bestyr med kontrollen över byggnadsföretaget under bygg- nadstiden minskas och Överföres till kommunerna, som ändå jämlikt såväl bostadslånekungörelsen som byggnads- lagstiftningen är skyldiga att utöva så- dan kontroll.

Vanligast är att kommunerna begrän- sar sina åtaganden av detta slag till all- männyttiga och kooperativa företag samt till dem som bygger egnahem, men det är inte ovanligt att borgen tecknas för kreditiv även för annan byggherre.

Direkta byggnadskrediter utlämnas av vissa kommuner framför allt till eg- iahemsbyggare men också till kommu— nernas egna företag. (Här bör särskilt uppmärksammas den form av kreditgiv- ning som innebär att kommunen svarar för erforderligt rörelsekapital under byggnadstiden för egnahem som upp- föres i grupp med utnyttjande av egen arbetsinsats från de blivande inneha- varna, exempelvis i Stockholm.) Jäm- fört med vad fallet var för drygt ett tiotal år sedan är denna verksamhet nu— mera av mindre omfattning men avsåg under exempelvis 1963 dock mer än 100 milj. kronor. I viss utsträckning tor- de det emellertid här vara fråga om till- fälliga försträekningar i situationer då

1 Uppgifter om ingångna borgensförbindel— ser av angivet slag från Stockholms stads" sida för allmännyttiga företags kreditiv har icke kunnat erhållas ettersom staden under angivna år tillämpade ett förfarande gent- emot kreditgivarna innebärande generell borgen för sådana krediter.

bankmässiga hinder för lämnandet av byggnadskredit föreligger (ex. fördröjd fastighetsbildning) .

Det kommunala finansieringsstödet till bostadsändamål i övrigt lämnas i mycket skiftande former. I väsentlig grad synes det vara inriktat på småhus- produktionen (där stödet framför allt torde ha formen av markupplåtelse till subventionerat pris, en verksamhet som dock icke omfattas av enkäten). Detta gäller såväl i fråga om direkta lån som beträffande borgensåtaganden. Direkta lån till allmännyttiga företag för att täc- ka produktionskostnader till den del de icke godtages som underlag för den statliga långivningen redovisas av ett 20-tal kommuner. Borgen för lån avsed- da att täcka del av den egna insatsen vid anskaffning av egnahem och för- värv av bostadsrätt förekommer i ett mindre antal kommuner. Borgensåta- gandena i övrigt avser dels sekundär- lån och statliga bostadslån, då fråga är om allmännyttiga företag, men också lån för täckande av kostnader utöver pantvärdet. Det är inte möjligt att på grundval av enkätmaterialet närmare ange i vilken omfattning de olika sla- gen av borgensåtaganden förekommer, men efter förfrågningar till länsbo- stadsnämnderna kan konstateras att kommunal borgen som ersättning för inteckningssäkerhet för det statliga bo- stadslånet tillämpas i ett hundratal kommuner.

Frågan om kreditgarantier i stället för direkta statliga lån

Tidigare utredningar och förslag

Frågan om att ge det statliga kreditstö- det på bostadsområdet formen av s.k. kreditgarantier i stället för direkta lån aktualiserades redan innan statsmakter-

na på sin tid tog ställning till efterkrigs- tidens bostadspolitiska stödsystem.

Under senare delen av år 1947 av- lämnade sålunda 1945 års bankkom- mitté ett betänkande vari föreslogs att den statliga långivningen på jordbruks- och bostadsområdena skulle ersättas av statliga kreditgarantier. Syftet härmed var att främja en rationalisering av bo— stadskreditgivningen. Kommittén hade'i det sammanhanget även prövat tanken på inrättandet av en statlig affärsbank med uppgift att övertaga den statliga bostadskreditgivningen, utvidgad till att omfatta även bottenkrediterna. Denna tanke avvisades dock. Fördelarna med ett kreditgarantisystem i jämförelse med en direkt statlig långivning ansågs väsentligen Ligga däri, att de enskilda kreditinrättningarna tillsammantagna hade större resurser att erbjuda lånta- garna personlig kontakt och service än ett statligt kreditorgan. Vidare skulle kreditgarantisystemet innebära möjlig— heter för låntagarna att få hela sitt kre— ditbehov täckt hos en och samma kre— ditgivare. Den statliga förvaltningsap- paraten skulle avlastas genom den fö- reslagna övergången. Från administra- tiv synpunkt ansåg kommittén det bätt- re att utnyttja redan befintliga institut än att tillskapa nya. Slutligen anfördes att kanaliseringen av sparmedel till lån- tagarna skulle ske på enklare och kor- tare väg vid ett kreditgarantisystem och anspråken på upplåning över stats- budgeten minskas.

Det kreditgarantisystem som bank- kommittén föreslog var ett system med individuell prövning av varje låneob- jekt. Denna prövning skulle —- när det gällde bostäder — ankomma på de bo— stadspolitiska organen. Kreditgarantin föreslogs täcka ett belopp motsvarande det dåvarande tertiärlånet (benämning- en på den låneform som gällde för alla hustyper) och placeras vid en nedre

gräns så bestämd att någon riskränta inte kunde motiveras för den underlig— gande lånedelen. Låntagarna skulle där- igenom kunna lösa sitt kreditbehov hos en kreditgivare med ett lån från botten upp till övre lånegräns till en enhetlig räntesats.

Bankkommittén framhöll i anslutning till sina förslag att därest kapitalmark- naden — temporärt eller lokalt — icke hade resurser för att förse bostadsbyg- gandet med erforderliga krediter, borde detta problem kunna lösas genom en supplementär statlig kreditgivning i de bostadspolitiska organens regi.

Förslagen anmäldes vid 1948 års riks- dag och ledde till att ett system med statliga kreditgarantier infördes vid fi- nansiering av åtgärder för jordbrukets yttre och inre rationalisering. Vederbö- rande departementschef underströk samtidigt angelägenheten av att alla möjligheter till förenkling av den stat- liga kreditgivningen till bostadsända- mål tillvaratogs men han var icke be- redd att i dåvarande läge förorda infö- randet av ett kreditgarantisystem på detta område. Bl.a. underströks i det sammanhanget svårigheterna att i då- varande läge bedöma vilka återverk— ningar på penning— och kapitalmarkna- derna ett genomförande av kommitté- förslaget i hela dess utsträckning skulle kunna medföra.

Förslag om ett kreditgarantisystem framfördes sedan också av 1950 års be- sparingsutredning i en promemoria an- gående bostadspolitiken. Vid remissbe- handlingen av denna promemoria till- styrktes i princip införandet av ett kre— ditgarantisystem av bland andra stats— kontoret, riksräkenskapsverket, bank- föreningen, sparbanksföreningen, lands- kommunernas förbund och åtskilliga kommuner. Mot förslaget i promemo- rian uttalade sig bland andra bostads- styrelsen, fullmäktige i riksbanken,

stadsförbundet och sparbanksinspektio- nen.

Enligt sina direktiv hade 1951 års bo- stadsutredning att även pröva frågan om införandet av ett kreditgarantisys— tem. Uppdraget att utföra den därför erforderliga utredningen uppdrogs emellertid åt dåvarande riksbanksche- fen Mats Lemne som i en promemoria avlämnad år 1955 konstaterade att för- utsättningarna för införande av ett så- dant system finge bedömas något olika beträffande småhus och flerfamiljshus. Utgångspunkten för detta konstaterande var närmast förhållandena på kredit- marknaden. Utredningsmannen anför- de, att när det gällde småhus skulle vis- serligen anspråken på kreditinstituten bli stora vid en övergång, men eftersom lån till småhus beviljas av ett så stort antal kreditinstitut spridda över hela landet behövde denna ökning av kre- ditanspråken icke bjuda på några oöverkomliga svårigheter. För flerfa- miljshusens del hade emellertid utveck- lingen gått mot allt större fastighets- komplex och följaktligen allt större lå- nebehov från en och samma låntagare. Detta tillsammans med den dåvarande kreditgivningens struktur och möjlighe- ter innebar enligt utredningsmannen att en övergång till kreditgarantier för fler- familjshus skulle stöta på sådana svårig- heter att det i varje fall tills vidare icke borde ifrågakomma.

I sitt år 1956 avgivna betänkande Riktlinjer för bostadspolitiken berörde Bostadspolitiska utredningen även kre- ditgarantisystemet. Utredningen fram— höll att det ur samhällsekonomiska syn- punkter uppenbarligen icke kunde spe- la någon avgörande roll om kreditgiv- ningen till bostadsbyggandet skedde ge- nom direkta statliga lån eller genom statsgaranterade lån beviljade av enskil- da kreditinstitut. I valet mellan de bå- da systemen måste andra synpunkter

bli avgörande, hänsynen till kredit— marknadens sätt att fungera, administ- rativa synpunkter etc. Utredningen an- såg att den i det föregående omnämnda promemorian innehöll övertygande skäl för att inte för tillfället övergå till kre- ditgarantier i fråga om flerfamiljshus. Beträffande småhus fann utredningen att en övergång till ett kreditgaranti- system skulle kunna medföra vissa för- delar. Utredningen ansåg emellertid att i dåvarande läge sparbankerna sanno- likt icke skulle kunna uppbringa de me- del som erfordrades för att täcka det vid ett bortfall av den statliga långiv- ningen uppkommande kreditbehovet. Frågan om att förstärka Sparbankernas kapacitet genom medgivande till Spar- bankernas Intecknings AB att i vidgad omfattning emittera obligationer ansågs då av olika skäl praktiskt inte genom- förbar. Möjligheten av en supplementär kreditgivning från statens sida i områ- den med bristande resurser hos spar- bankerna, där då sparbanker och läns- bostadsnämnder skulle fungera sida vid sida, ansågs innebära komplikationer för de lånsökande och dessutom väsent— liga administrativa olägenheter för de bostadspolitiska organen. Den lösning- en ville utredningen därför inte föror— da. Utredningen uttalade sammanfatt- ningsvis, att förutsättningarna för infö— rande av ett kreditgarantisystem över huvud taget i dåvarande läge var så ogynnsamma att därmed borde anstå. Frågan avfördes emellertid icke defini- tivt —— det ansågs böra ankomma på Riksbanken att ånyo aktualisera frågan när läget på kreditmarknaden gav stör- re möjligheter. Vid anmälan av frågan i riksdagen år 1957 anslöt sig föredra- gande departementschefen till utred— ningens argumentering och förutsatte att statens stöd till bostadsbyggandet även fortsättningsvis borde utgå i form

av direkta lån. Statsutskottet och seder- mera riksdagen biträdde denna mening.

I proposition till 1958 års riksdag an- gående anslag till bostadsförsörjningens främjande anförde socialministern bl.a., att frågan om ersättande av den statliga långivningen med ett kreditga- rantisystem i olika sammanhang hade varit föremål för diskussion. Frågan hade emellertid dittills ansetts sakna aktualitet. Det syntes emellertid social- ministern finnas anledning antaga, att förutsättningarna hade blivit gynnsam— mare och att det därför inte vore ute- slutet att ett kreditgarantisystem kunde genomföras åtminstone beträffande en begränsad del av bostadsproduktionen. Med hänsyn till de administrativa för- delar som vore att vinna med ett sådant system anmälde han sin avsikt att när- mare undersöka frågan.

Statsutskottet ansåg i likhet med de- partementschefen att frågan om infö- rande av ett kreditgarantisystem på bo- stadsområdet borde undersökas. Utskot- tet fann det dock angeläget understry- ka, att en förutsättning för att ett dylikt system skulle kunna godtagas var att en försämring av bostadsbyggandets finan- sieringsvillkor och möjligheter inte uppkom.

1958 års departementnpromemoria

Under senare delen av år 1958 utarbe- tades inom socialdepartementet en pro— memoria angående utformningen av ett statligt kreditgarantisystem på egna- hemsområdet. I promemorian behandla- des de tekniska och administrativa pro- blem som ansågs förknippade med in- förandet av ett sådant system. Förut- sättningarna ur kapitalmarknadssyn- punkt för en sådan övergång berördes icke.

Det i promemorian förordade syste- met skilde sig i princip från tidigare

diskuterade därigenom att det icke för- utsatte individuell prövning av låne- objekten av statlig myndighet. Det var ett s.k. kollektivt system av innebörd att kreditinstituten (i första hand spar- bankerna) självständigt skulle handha långivning och förvaltning.

För att säkerställa en bankmässig prövning av låneobjekten förutsatte systemet en viss självrisk från kredit- givarens sida. Denne skulle stå en förs- tahandsrisk intill 5 000 kronor i de fall förluster uppkom till följd av omstän- digheter förbundna med låntagarens ekonomi och skötsel av huset. Förlust Över nämnda belopp skulle bäras av sta- ten. Därest allmänna förlustrisker ak- tualiserades till följd av förändringar i samhällsekonomin, skulle staten ensam ta hela förlusten å det statsgaranterade lånet.

Som villkor för den statliga garantin förutsattes enligt promemorian i för— fattning inskrivna krav beträffande lå- nets storlek och amortering samt beträf- fande husets storlek och utrustning, vil- ka krav i huvudsak överensstämde med dem som då gällde för statligt egna- hemslån.

Med den angivna riskfördelningen och de föreslagna villkoren beträffande huset och lånet, skulle den granskning som utövades av förmedlingsorganet helt kunna övertagas av vederbörande kreditgivare.

Kreditgivarna förutsattes endast åvila skyldighet att underrätta länsbostads- nämnd om meddelat beslut om garanti- lån. Nämnden skulle ha rätt att på fram- ställning utanordna belopp motsvaran- de uppkommen förlust minus självris- ken. I fråga om fall där staten hade att ta på sig hela förlusten skulle emeller- tid beslutanderätten tillkomma Kungl. Maj:t.

Utgående räntesubventioner förutsat- tes enligt promemorian i ett kollektivt

kreditgarantisystem betalas direkt till kreditgivarna och låntagarna endast de- biteras skillnaden mellan räntesubven- tionen och marknadsräntan.

I promemorian framhölls också att om en anordning med ramar för det statliga kreditstödet av statsfinansiella eller konjunkturpolitiska skäl även fort- sättningsvis ansågs nödvändig, kunde man fastställa en sådan ram för garan- tigivningen att av länsbostadsnämnder- na fördelas på kreditgivare.

Avslutningsvis diskuterades som al- ternativ till det förordade systemet även en anordning innebärande individuell prövning av statlig myndighet av varje låneobjekt. Ett sådant system ansågs dock underlägset det förordade kollek- tiva systemet eftersom det inte skulle medföra den avlastning av den statliga förvaltningsapparaten som man efter- strävat.

Promemorian remissbehandlades och fick därvid ett blandat mottagande. En del instanser tillstyrkte förbehållslöst det förordade kollektiva systemet, and- ra tillstyrkte endast ett individuellt sys- tem. Vissa remissinstanser avstyrkte hå- de kollektiv och individuell kreditga-. ranti och några förordade fortsatt ut- redning av frågan.

Övervägande antalet hörda organ be- klagade att promemorian endast hade behandlat de tekniska och administra- tiva problemen i samband med en över- gång till ett kreditgarantisystem. De ut- talade att en primär förutsättning för en sådan övergång var att kreditmarkna- den kunde övertaga en långivning av den storlek det här var fråga om utan störningar och utan ogynnsamma åter- verkningar för egnahemsbyggandet.

Fullmäktige i Riksbanken begränsade sig sålunda i sitt yttrande till konse- kvenserna ur kreditmarknadssynpunkt av den ifrågasatta övergången. För Sparbankernas del skulle övergången to—

talt sett komma att innebära krav på en fördubbling av långivningen till små- hus. För finansieringen av denna ök- ning skulle i princip tre utvägar stå till buds, antingen att staten via budgeten ställde erforderliga medel till spar- banksväsendets förfogande eller att sparbankerna gavs möjlighet att låna upp dessa medel på marknaden, eller att sparbankerna ändrade på sin utlå— ningsstruktur. Den första utvägen an- sågs inte kunna komma -i fråga, därför att den inte skulle innebära en åsyftad avlastning av budgeten. För den andra utvägen saknades institutionella förut- sättningar och sparbankernas gemen— samma organ för fastighetsbelåning skulle icke kunna konkurrera på obliga- tionsmarknaden annat än till priset av en högre ränta. Omstruktureringen av Sparbankernas utlåningsverksamhet skulle slutligen innebära ett så starkt brott mot hittills tillämpad utlånings- praxis att den "inte utan vidare kunde anses möjlig.

Fullmäktige underströk vidare att det inte bara vore fråga om en ökad utlå- ning inom sparbanksväsendet som en enhet, utan därtill kom problemet rö— rande omfördelningen av utlåningska- paciteten inom landet. Kapitaltillgången hos sparbankerna i vissa delar av lan- det ansågs relativt god men i andra de— lar uppenbarligen helt otillräcklig till och med vid gällande finansieringsnor- mer. Riksbanken åberopade här uppgif- ter om graden av fördjupning av det statliga lånet i olika delar av landet.

Bostadsstyrelsen uttalade beträffande kapitalförsörjningen att en övergång till ett kreditgarantisystem icke kunde komma i fråga med mindre man hade bestämda garantier för att kreditgivar— nas, framförallt Sparbankernas, kredit- kapacitet ökades. Eftersom denna kapa- citet är så ojämnt fördelad i landet och det inte kunde vara rimligt att egna-

hemsbyggandets storlek och geografiska fördelning blev beroende av kreditinsti— tutens långivningskapacitet och organi- satoriska struktur ansåg styrelsen det därutöver nödvändigt med åtgärder av- sedda att åstadkomma en utjämning av denna kapacitet.

Liknande synpunkter framfördes av en del länsbostadsnämnder och av Svenska Landskommunernas förbund samt vidare av länsstyrelserna i Älvs— borgs Iän och Västernorrlands län.

Med hänsyn till knappheten på lång- fristigt kapital och de väldiga statliga upplåningsbehov som vore att förutse för andra än bostadsändamål ansåg Svenska Bankföreningen att en omlägg- ning från direkt långivning till ett kre- ditgarantisystem _— även om detta be- gränsades till egnahem —— skulle få be- tydande återverkningar på penning- och kapitalmarknaden och kunna ge upphov till svårbemästrade kreditmark- nadsproblem.

Svenska Sparbanksföreningen fram- höll att sparbankerna har att tillgodose mångskiftande kreditbehov. Möjligheter att få lån av olika slag hos ett och sam- ma kreditinstitnt ansågs betydelsefull för de lånsökande. Det vore därför an- geläget att sparbankerna icke försatte sig _ eller försattes — i den situatio- nen att den vid sidan av egnahemslå- nen bedrivna långivningen decimera- des, därför att tillgängliga medel i allt för hög grad togs i anspråk för egna- hemslån. Frågan om kapitalförsörjning- en vid en övergång till kreditgarantier krävde noggranna och ingående övervä- ganden i olika hänseenden och för- eningen nämnde frågan om sparandets utveckling och dess kanalisering till sparbankerna samt vidare dessas möj- ligheter att erhålla medel via obliga- tionsmarknaden. Vissa lättnader skulle det innebära om den ifrågasatta över- gången skedde successivt.

Sveriges Jordbrukskasseförbund fram- höll att överflyttandet av en så betydan- de kreditgivning som det här vore fråga om från staten till enskilda kreditinsti- tut innebar risk för återverkningar på den för andra ändamål behövliga kre- ditvolymcn. Denna fråga var av central betydelse vid ett ställningstagande till ett kreditgarantisystem.

För Svenska Försäkringsbolags Riks- förbund fnamstod det som tveksamt huruvida sparbanker och andra ak- tuella kreditinstitut disponerade över de kapitaltillgångar som skulle erford- ras för en övergång. I vart fall ansågs detta icke vara fallet utan att andra le- gitima lånebehov eftersattes.

Landsorganisationen anförde att ett genomförande av kreditgarantisystemet skulle innebära att statens upplånings— behov kunde reduceras med ett belopp motsvarande utlåningen till egnahems- byggandet. Om egnahemsbyggandet ic- ke skall nedgå och riksdagens bostads- politiska program icke bli utan reell innebörd måste den icke-statliga upp— låningen stiga med lika mycket och kanaliseringen av den totala upplåning- en på kapitalmarknaden till bostadsom- rådet bli oförändrad. Om så inte blir fallet måste en övergång till ett kredit- garantisystem uppfattas som en allvar- lig bostadspolitisk nackdel.

Sveriges Akademikers Centralorgani— sation framhöll att en fördubbling av Sparbankernas långivning till egna- hemsbyggandet, som övergången skulle innebära, kunde leda till att deras kre- ditgivning exempelvis till flerfamiljshus eftersattes med åtföljande komplikatio- ner för bostadsbyggandet i dess helhet.

Bank- och fondinspektionen ansåg att det föreliggande förslaget icke kunde läggas till grund för lagstiftning förrän efter ytterligare utredning där särskilt kapitalanskaffningsfrågorna beaktats.

Sparbanksinspektionen ansåg sig icke

kunna tillstyrka ett system med statliga kreditgarantier utan att det först noga övervägdes främst hur en supplerande kreditgivning skall ordnas, därest spar- bankerna icke räckte till för uppgiften.

Fullmäktige i riksgäldskontoret ansåg det vara en grundförutsättning för infö- rande av ett kreditgarantisystem att lä- get på kreditmarknaden var sådant att den egnahemsverksamhet som ur all- männa synpunkter anses angelägen att upprätthålla, icke försvårades. Enligt fullmäktiges uppfattning var den förut- sättningen då icke för handen. Den hög- belåning som utgjorde ett led i den statliga bostadspolitiken skulle icke i sin helhet ha kunnat tillgodoses om icke riksgäldskontoret tagit penningmarkna- den (skattkammarväxlar) i anspråk för att provisoriskt fylla brister på lång- fristigt kapital. Då det knappast torde böra ifrågakomma, att sparbankerna, med åsidosättande av sina övriga upp- gifter inom kreditväsendet, helt engage- ras för en statsgaranterad egnahems- långivning fanns det anledning befara att införandet av ett kreditgarantisys- tem skulle komma att försämra möjlig- heterna att erhålla egnahemslån. Andra kreditinstitut borde kopplas in eller en supplerande kreditgivning från statens sida ordnas.

Hyresgästernas Riksförbund uttalade att, såvitt förbundet kände till, material saknades för slutsatsen, att läget på kre- ditmarknaden skulle ha undergått så- danva förändringar sedan tiden före andra världskrigets utbrott att en över- gång till ett kreditgarantisystem icke skulle komma att äventyra erforderliga bostadspolitiska målsättningar.

Hyresgästernas sparkasse- och bygg- nadsföreningars riksförbund ansåg det tveksamt om hela långivningen till eg- nahemsbyggandet kunde överlåtas till enskilda kreditinstitut. En utredning borde ha gjorts rörande kreditinstitu-

tens möjligheter att öka sin långivning i erforderlig utsträckning. Vid en förut- satt ökning av egnahemsbyggandet och en ökning av långivningen till varje hus, som kreditgarantisystemet skulle innebära, kunde ej helt bortses från ris- ken att den redan begränsade långiv- ningen till flerfamiljshus kunde komma i farozonen. Vidare framhölls att det framförallt torde bli svårt att i vissa områden skaffa fram erforderliga kredi- ter. Ur rättvisesynpunkt måste det an- ses stötande om människor som bor i vissa delar av landet skulle få mindre förutsättningar att skaffa sig egnahem än andra endast genom att man över- går från ett finansieringssystem till ett annat

Synpunkter av liknande slag framför- des även av Svenska Riksbyggen och av Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) som även lämnade upplysning- en att vissa företag då hade beviljats sekundärlån av sparbank under förut- sättning att ett kreditgarantisystem icke infördes för egnahem. Om så bleve fal- let skulle banken icke kunna stå vid sin utfästelse.

Svenska Byggnadsentreprenörför— eningen tillstyrkte förslaget om över- gång till kreditgaranti på villkor att statsmakterna tillförsäkrade kreditinsti- tuten möjlighet att hålla den kreditvo- lym som förslaget förutsatte. Förening- en fäste också uppmärksamheten på bristen på sparmedel i jämförelse med byggnadsbehovet i vissa områden.

Åtskilliga remissinstanser uttalade stark tveksamhet beträffande det sätt på vilket förslaget till riskfördelning utfor- mats i promemorian.

Bostadsstyrelsen framhöll beträffan— de riskfördelningen mellan kreditgiva- ren och staten, att större klarhet kräv- des beträffande definitionen av sådan förlust som skulle kunna leda till ersätt- ningsanspråk mot staten motsvarande

hela förlusten, likaså i frågan hur den granskning skulle gestalta sig som mås- te utföras av länsbostadsnämnderna vid av kreditgivaren anmäld förlust å en som garantilån rubricerad kredit. Lik- nande synpunkter framfördes av bl.a. Riksräkenskapsverket samt Bank- och fondinspektionen. Sparbanksinspektionen anförde att sparbanker icke lagligen kan påtaga sig risker av det slag, som hade förutsatts i förslaget om kollektiv garanti. Det kan icke heller lagstiftas om att sparbanker medvetet skall ta på sig risker. Även om nuvarande laghinder upphävdes skulle sparbankerna generellt sett icke vilja utnyttja uppkomna möjligheter. In- sättarnas trygghet är här ett avgörande motiv. I de fall då staten enligt försla- get skulle svara för hela förlusten å ett lån krävdes enligt inspektionen klarare regler. Det framhölls i det hänseendet att »ett kreditinstitut icke kan anse en risk täckt blott genom förhoppningen om en för detsamma gynnsam tolkning en gång i framtiden från garantigiva- rens sida av dennes egna förpliktelser». Väsentligen på dessa grunder avstyrkte inspektionen kollektiv kreditgaranti och förordade i stället ett system med individuella kreditgarantier. Konungariket Sveriges stadshypoteks- kassa framhöll att den osäkerhet som skulle uppkomma i fråga om riskfördel- ningen framstod som särskilt betänklig ur kreditgivarens synpunkter med be- aktande av att Kungl. Maj:t — dvs. ga- ranten själv — skulle avgöra, huruvida kreditgarantin skall träda i tillämpning på grund av allmänna förändringar i det ekonomiska livet. Sparbanksföreningen ansåg att statens risktagande »på grund av förändringar i det ekonomiska livet» var begränsat på ett sätt som var mycket svårbedöm- ligt. Allmänna förlustrisker kunde upp- stå utan att nämnda förändringar in-

träffat. Föreningen förutsatte också att statens beslut om risktagande borde kunna meddelas redan innan förluster aktualiserats. Kreditinstitutets självrisk ville föreningen begränsa till tio år och nedsätta till 3000 kronor. Med hänsyn till att inteckningssäkerheten för själv- risken icke kunde anses fullgod förut- satte föreningen att en gemensam risk- täckning för sparbankerna finge ord- nas. Om lån ansågs böra utgå i fall där kreditvärdigheten var låg _— enligt banklagstiftningens bedömningsgrunder — var det nödvändigt att sådant lån lämnades av något statligt eller socialt organ eller att kommunen gick i borgen.

Landskommunernas förbund antog att bankerna i ur bankmässig kreditsyn- punkt tveksamma fall skulle komma att kräva kommunal borgen för självrisk- beloppet. Steget därifrån till ett allmänt krav på kommunal borgen vore icke långt. Statens garanti borde gälla även i fall där inteckningssäkerhet icke kan ställas och kommunal borgen i sådana fall icke krävas. Liknande synpunkter framfördes av Svenska Stadsförbundet.

Fullmäktige i riksgäldskontoret fram- höll att icke önskvärda konsekvenser skulle kunna uppkomma till följd av den förutsatta självrisken. Kreditinsti- tuten skulle ej sällan visa sig obenägna att ta topprisken och i sådana fall skul- le krävas ytterligare säkerhet eller en bibehållen statlig supplementär långiv- ning.

SABO betraktade det som orealistiskt att ansvariga instanser skulle godta en anordning som innebar att ett kredit- institut skulle avgöra när och i vilken omfattning staten skall ikläda sig kre— ditgaranti.

Svenska Bankföreningen ansåg det principiellt betänkligt att kreditinstitu— ten skulle till egen fördel engagera sta- ten i garantiförpliktelser i synnerhet som staten i praktiken skulle komma att

sakna möjligheter att kontrollera eller begränsa verksamhetens omfattning.

Sveriges Jordbrukskasseförbund an- såg att statens företrädare skulle kunna komma i ett besvärligt läge då de skall avgöra hur stor del av förlusten, som skall bäras på de engagemang som kre- ditgivaren på egen hand och endast med ledning av vissa generella lånereg- ler bundit dem till.

Sveriges allmänna hypoteksbank framhöll att den riskfördelning som promemorian förutsatte uteslöt med- verkan från landshypoteksinstitutionen.

En del remissinstanser berörde de sociala och ekonomiska konsekvenser— na av förslagets genomförande.

En allvarlig konsekvens av den före- slagna kollektiva kreditgarantin skulle enligt bostadsstyrelsen bortfallet av den kommunala förmedlingsverksamheten och det kommunala ansvarsåtagandet innebära. Styrelsen erinrade i det sam— manhanget om den aktiva roll som kom- munerna förutsatts spela vid genomfö- randet av det bostadspolitiska program- met. Ett uttryck härför var den i lag stadgade rätten för kommunerna att an— slå medel för bostadspolitiska ändamål och skyldigheten att medverka i den statliga lån- och bidragsgivningen. Sty- relsen uttryckte vidare farhågor för att antalet fall där genomförandet av ett egnahemsbygge _ på grund av tvek- samhet rörande kreditvärde eller sö- kandens solvens _ krävde kommunala ekonomiska insatser skulle komma att öka och att detta skulle kunna innebära att kommunernas intresse av att med- verka dämpades eller försvann.

Styrelsen anförde vidare att ersättan- det av den nuvarande bostadspolitiska bedömningen med en bankmässig sådan skulle få konsekvenser i första hand för frågan vilka hus som över huvud taget skulle få län. Den bankmässiga bedöm- ningen skulle innebära ett skärpt hän-

synstagande till kreditvärdet, vilket skulle få konsekvenser inte bara i fråga om vilka hus som skulle få lån utan också hur stort lån som skulle komma att beviljas. I båda fallen skulle finan- sieringssvårigheter kunna omöjliggöra en sådan lösning av en familjs bostads- fråga som ur bostadssocial synpunkt framstod som mest ändamålsenlig. Det var nybyggnadsverksamheten på gles- bygd, främst jordbrukets bostäder, som kom i farozonen.

Kooperativa Förbundet anförde att vid ett kreditgarantisystem var det osä- kert om egnahemsbehovet blev i rimlig grad likformigt tillgodosett. Också vid en omfattande lokal långivning kan det rent bankmässiga bedömandet komma i förgrunden framför det bostadssociala. De mest behövande kan därigenom komma i efterhand medan de som soli- da låntagare ansedda får generösare mått.

LO avstyrkte införandet av ett kredit- garantisystem innan undersökningar vi- sat att detta kunde ske utan allvarliga negativa verkningar ur sociala och samhällsekonomiska synpunkter.

Stadsförbundet framhöll att det före- slagna kreditgarantisystemet uppenbar- ligen skulle komma att medföra sådana förändringar för kommunerna att åter- verkningar på deras möjligheter att ut- öva en bostadspolitisk aktivitet icke skulle kunna undvikas. Kommunernas inflytande på bebyggelseutvecklingen skulle komma att reduceras.

Hyresgästernas riksförbund ansåg att förslaget om viss självrisk för kredit- instituten med hänsyn till sparbanker— nas växlande resurser skulle leda till att behandlingen av den enskilda lånsö- kanden skulle komma att variera och därmed stora grupper av inkomsttagare berövas möjligheten att skaffa ett eget hem.

Byggnadsstyrelsen framhöll att läns-

arkitektkontoren skulle mista en värde- full kontakt med lokaliseringsfrågorna och en möjlighet att påverka planlös- ningar och byggnadsskick.

Lantbruksstyrelsen redovisade erfa- renheter av det individuella kreditga— rantisystemet på jordbrukets område. Åsyftad förenkling hade uppnåtts men lantbruksnämnderna hade tagits i an- språk i större utsträckning än som av- setts bl.a. i fråga om kontakter med kreditgivarna rörande betalningsför— summelser. Redovisningen av garantin hade blivit mera komplicerad än man hade antagit. Styrelsen befarade också att de garanterade egnahemslånen som förutsattes löpa med högre ränta än bot- tenlånen därigenom skulle bli attrakti- vare för kreditgivarna än de statsga- ranterade jordbrukslånen som författ- ningsenligt skall löpa med samma ränta som bottenlänen. Vid kapitalknapphet skulle detta kunna medföra rubbningar i utlåningsstrukturen. Kreditgivarens självrisk kan medföra att denne söker gardera sig mot förlust genom ett rigo— röst urval bland de lånsökande. Det bostadssociala syftet med lånen skulle därigenom underordnas kreditgivarens önskemål om en så riskfri placering som möjligt. Och den lånsökande hade ingen klagorätt.

Bank- och fondinspekiionen uttalade allmän skepsis beträffande möjligheter- na att vid det föreslagna systemet till- godose bostadssociala synpunkter. Ef- tersom kreditförluster kan drabba lo- kalt sett mycket olika skulle systemet kunna leda till orimliga konsekvenser beträffande vissa inom begränsade om- råden verkande kreditinstitut.

Malmö stads fastighetsnämnd anförde i en promemoria att förslagets genom— förande skulle komma att leda till att kreditinstituten fick det inflytande på bostadslokaliseringen och därmed sam- hällsbyggandet över huvud taget som på

senare tid förts över på stat och kom- mun. Ur kommunal synpunkt var detta betänkligt därför att kommunerna hade att svara för de omfattande investering- ar som följer av ett egnahemsbyggande såsom markförvärv, exploateringsarbe- ten, byggande av skolor och andra all- männa byggnader samt ordnande av trafikmedel.

Sveriges Jordbrukskasseförbund an- såg att man helt hade bortsett från den betydelse som den nuvarande statliga långivningen har såsom ett medel att genomföra en rationell planering av be- byggelsen på landsbygden samt från be- hovet av en samordning med den verk- samhet som lantbruksnämnderna be- driver. De jordbrukspolitiska synpunk- terna måste tillmätas avgörande bety- delse, då det gäller bostäder på jord— bruksfastighet. Dessa synpunkter kunde i tillfredsställande grad beaktas endast om kreditgarantisystemet gavs indivi— duell form.

Överflyttningen av byggnadskontrol- len till kreditinstituten berördes av bo- stadsstyrelsen som erinrade om att en decentralisering av den tekniska granskningen till kommunerna just ha- de påbörjats i förenklingssyfte. Det in- nebar för kommunerna möjlighet till samordning av den granskning som sker i samband med ansökan om bygg- nadslov och granskningen av låneären- de. Den eftersträvade förenklingen av granskningsförfarandet skulle vid ett genomförande av förslaget i promemo- rian icke komma till stånd.

Sparbanksföreningen förutsatte i den- na fråga som möjligt att kommunerna även framgent skulle kunna handlägga egnahemsärenden samt under bygg- nadstiden genom sin tekniska expertis utöva teknisk kontroll. Denna expertis är ofta den enda tillgängliga och utnytt- jandet av den ägnat att förbilliga kost- naderna.

Sparbanksinspektionen framhöll att många sparbanker av ekonomiska och organisatoriska skäl icke skulle kunna övertaga kontrollåtgärderna inom ra- men för ett kollektivt garantisystem. Större sparbanker kanske hade möjlig— het att åtaga sig uppgiften men endast till ett pris som avsevärt skulle fördyra egnahemskrediterna.

Statsfinansiella aspekter anlades av bl. a. statskontoret och bostadsstyrel- sen.

Statskontoret ansåg sålunda det icke tillfredsställande att de återhållande moment som finns i det kommunala an- svaret och statliga myndigheters över- blick över arbetsmarknadsfrågorna skulle försvinna. Det vore bättre att det kommunala ansvaret bibehölls jämsides med kreditinstitutens och att statens risktagande begränsades till förluster betingade av förändringar i samhälls- ekonomin. Endast under denna förut- sättning kunde man undvara ramar för garantigivningen och avstå från kravet på kameral redovisning och kon- troll.

Bostadsstyrelsen framhöll att bedöm- ningen i en kreditinrättning av en låne- ansökan blir mera krävande om den inte som nu kan grundas på ett föregå- ende beslut av en länsbostadsnämnd. Detta skulle leda till ökad arbetsinsats och kostnadsökning med krav på ränte- gottgörelse. De totala administrations- utgifterna skulle därmed icke minska.

Styrelsen framhöll också att ett sys- tem för fördelning av en ram för kre— ditgarantier motsvarande den gällande fördelningen av låneram knappast skul- le kunna göras funktionsdugligt. De oli- ka kreditinstituten arbetar inom områ- den som griper över varandra och icke följer länsgränserna. Om man fördelar en ram för kreditgarantier på olika kre— ditinstitut som föreslagits skulle man därför icke kunna ana sig till hur bo-

stadsbyggandet kom att fördela sig 10— kalt.

Promemorian och däröver avgivna remissutlåtanden anmäldes inte i 1959 års bostadsproposition på annat sätt än att departementschefen meddelade att den hade utarbetats och att han hade för avsikt att om förutsättningar för in- förande av ett kreditgarantisystem re- dan under påföljande budgetår visade sig föreligga föreslå Kungl. Maj :t att an- mäla frågan för riksdagen. Statsutskot- tet tog emellertid del av såväl den inom departementet utarbetade promemorian som de över promemorian avgivna ut- låtandena. Utskottet ansåg sig kunna konstatera, att delade meningar rådde både i frågan om hur ett sådant system borde utformas och de praktiska möj- ligheterna i en nära framtid att genom- föra ett dylikt system utan att egna- hemsbyggandets storlek och fördelning på olika delar av landet menligt påver- kades. Utskottet underströk i anledning därav sitt vid föregående riksdag gjorda uttalande och framhöll därjämte att det rådde enighet om önskvärdheten av att egnahemsbyggandet uppmuntrades och att bostadsbyggandet finge fortgå utan störningar. Utskottet förordade emeller- tid att en allsidig och förutsättningslös prövning av frågan kom till stånd. Inte minst viktigt ansågs det vara att över— gångsproblemen blev noggrant utredda. Möjligheten att komma till rätta med dessa problem genom ett successivt ge- nomförande av ett kreditgarantisystem borde undersökas närmare. Utskottet ansåg det lämpligt att frågan begränsa- des att gälla endast egnahemsområdet.

Utländska kreditgarantisystem

Metoden att med statliga lånegarantier stödja kreditförsörjningen till bostäder har kommit till användning i vissa and- ra länder. Mest konsekvent synes garan-

tisystemet ha kommit att tillämpas i USA och Danmark.

Det system för federalt stöd som till— lämpas för bostadsbyggande i allmänhet i USA är en speciell form av lånegaran- ti där eventuella förluster täcks ur en med särskilda avgifter från låntagarna uppbyggd fond, alltså närmast en form av försäkring för kreditgivaren. Syste- met härstammar från mitten av 1939- talet, då depressionen och dess konse- kvenser för fastighetsmarknaden gav anledning till federala ingripanden för att stödja bostadsbyggandet och åter- upprätta förtroendet för bostadsfinan- sieringen. Detta stöd fick formen av ekonomisk hjälp via kommunerna till produktionen av för mindre bemedlade lämpliga lägenheter och ett av federala myndigheter organiserat system av kre- ditgarantier för bostadsbyggandet i all- mänhet. För kreditgarantisystemet till- sköts erforderliga fondmedel från den federala budgeten men dessa medel förutsattes bli —— och blev också inom få år — återbetalda och fonderna i fort- sättningen finansierade genom särskil- da avgifter från dem som ville komma i åtnjutande av garantin. Den största fonden är av typen ömsesidig försäk— ringsfond, vilket ger låntagarna rätt till viss återbäring. Utöver försäkringsav- gift betalar låntagaren en engångsavgift för att täcka kostnaderna för admi- nistration av fonderna och verksamhe- ten i övrigt.

En garanti inom ramen för detta sys- tem kan erhållas först efter individuell ansökan och granskning. Granskningen sker genom något av den federala in— stansens 76 avdelningskontor och avser husets standard med avseende på ut- rymme, utrustning, miljö samt kostna- derna. Garantin beviljas sedan intill en viss andel av produktionskostnaden, lägre ju högre produktionskostnaden är. Hus som uppförs till kostnader över

vissa värden kan icke komma i åtnju- tande av garantin. Räntesats och amor- teringstid för garanterade lån måste överensstämma med vissa av garantior- ganet utfärdade regler.

Det är således här fråga om ett av samhället organiserat kreditgarantisys- tem med individuell prövning som egentligen skiljer sig från de i Sverige tillämpade reglerna blott därigenom att det administreras utanför den federala budgeten och bär sina egna kostnader och att de som kommer i åtnjutande av garantin i särskild ordning således får erlägga en försäkringspremie och ett förvaltningsbidrag.

Jämsides med denna garantiordning har sedan slutet av 1940-talet möjlighet förelegat för krigsveteraner att erhålla en federal kreditgaranti utan erläggan- de av varken försäkringspremie eller administrationsavgift. Förluster betalas här direkt från den federala budgeten.

Det federala stödet i här angivna for- mer nådde sin största omfattning i mit- ten av 1950-talet då mer än hälften av alla nya bostadsbyggen finansierades med hjälp av någon form av kreditga- ranti. Därefter har andelen minskat och motsvarade under 1963 ca 20 procent.

Det i USA tillämpade kreditgaranti- systemet kompletteras på det bostads- politiska området med särskilda former av lån och bidrag från den federala budgeten, vilka är avsedda att främja tillkomsten framför allt genom kom- munal försorg av bostäder lämpade för barnfamiljer med låga inkomster och för åldringar. Denna produktion är dock förhållandevis blygsam. Man har under senare år haft ett årligt tillskott motsvarande ca 2 procent av total— produktionen. Särskilda federala stöd- former finns också för att främja stadsplanering, sanering, gemensamhets- anläggningar, studentbostadsbyggande m. m. Väsentliga insatser för att åstad-

komma en friktionsfri kapitalförsörj- ning inom vissa regioner görs av de federala organ vars uppgift det är att genom köp och försäljning av inteck- ningar flytta över kapital från över- skotts- till underskottsområden. Denna utjämning av utlåningsresurserna är en förutsättning för kreditgarantisystemets funktionsduglighet i de senare områ- dena.

I Canada har ett system av statlig försäkringsgaranti vid bostadsfinansie- ringen byggts upp efter mönster från USA. Skillnaden mellan de båda syste- men är — förutom av organisatorisk art — att i USA kan garantin utnyttjas både vid nyproduktion och vid köp av redan befintliga hus medan i Canada systemet begränsats att gälla för nypro- duktion. Det har diskuterats att häva denna begränsning men ännu har så icke skett, då man fruktar att nyproduk— tionen skulle bli lidande härav. Den väsentligaste skillnaden är dock att i USA tar man ut försäkringspremien — en halv procent av kvarstående skuld —— årligen i samband med räntor och amorteringar medan i Canada premien tas ut i form av en engångsavgift mot- svarande 2 procent av lånebeloppet när detta utbetalas.

I Danmark övergick man år 1959 från en direkt statlig bostadslångivning till ett system med statliga kreditgarantier. Möjligheten att erhålla statliga lån finns kvar, men den är subsidiär och får till- gripas endast om kreditgarantisystemet icke leder till ett bostadsbyggande av tillräcklig storlek. Skälet för införandet av en ordning med kreditgarantier upp- ges vara ett önskemål att i större ut— sträckning än tidigare förmå enskilda kreditgivare att engagera sig i bostads- finansieringen.

Finansieringen av bostadsbyggandet i Danmark ombesörjs huvudsakligen av särskilda obligationsemitterande kredit-

institut. Dessa dominerar i sin tur obli- gationsmarknaden, vilken såvitt gäller sådana emissioner hittills icke varit un- derkastad kontroll av centralbanken. Det är karakteristiskt för danskt fastig— hetskreditväsen att en byggherre alltid kan få erforderliga lån om han är be- redd att betala den ränta obligationsför- säljningen vid envar tidpunkt betingar.

Vad som behövdes ur kapitalmark- nadssynpunkt vid Övergången till kre- ditgarantisystemet var således endast en organisatorisk utbyggnad av obliga- tionsmarknaden. Denna kom till stånd genom inrättandet av tre nya 5. k. real- kreditinstitutioner med uppgift att be- vilja lån i de intecknaingslägen, som ti— digare hade täckts av de statliga lånen. Beviljas statlig kreditgaranti kan lån genom dessa institutioner erhållas upp till samma gränser som tidigare gällde för statslånen. Utan statsgaranti lämnas lån till en något lägre gräns.

På senare år har dessa realkreditin- stitutioner även etablerat ett system av försäkringsgaranti, varigenom egna- hemsägare kan få lån upp till 85 pro- cent av husets värde mot i normalfallet 75 procent. (Den statliga kreditgaran- tin möjliggör dock i fråga om småhus belåning upp till 90 procent.) Låntaga- ren får i sådant fall utöver ränta och amortering halvårsvis även erlägga en försäkringspremie. De danska sparkas- sorna har etablerat ett liknande försäk- ringssystem och under år 1965 har de s.k. sociala bostadsföretagen i syfte att främja dessa företags egenfinansiering och därmed göra deras produktion mindre beroende av statsgarantier och statslån inrättat »Boligselskabernes ga- rantifond». Fonden skall på samma sätt som staten gör enligt bostadslagen, stäl- la garantier för tertiärlån till förhöjd lånegräns.

Det statliga kreditgarantisystemet för— utsätter individuell prövning av. Bolig-

ministeriet för varje låneobjekt. Bo- stadslagen ger dock möjlighet för mi- nisteriet att bemyndiga vissa kreditgi- vare att utan särskild ansökan härom lämna ut lån med statsgaranti till små- hus av typer, som erhållit generellt god- kännande. Denna möjlighet har dock hittills icke utnyttjats.

Garantin innebär att staten gentemot långivaren påtager sig ansvar såsom för egen skilld för låntagarens förpliktelser (dock icke vid försummelser som kan hänföras till bristande tillsyn från lån— givarens sida). Garantin förutsätter visst kommunalt medansvar.

Jämfört med det före 1959 tillämpade statliga lånesystemet har införandet av kreditgarantier endast inneburit att ut- betalnings_ och förvaltningsbestyr över— flyttats från Boligministeriet till de sär- skilt inrättade realkreditinstitutionerna. Ansökan om kreditgaranti görs och be- handlas i stort sett enligt samma möns— ter som gällde för direkta statslån.

Finansieringen av bostadsbyggandet sker nu som förut väsentligen över obli- gationsmarknaden. Den direkta stats- långivningen finansierades nämligen i stort sett genom statsobligationer. En skillnad är att statsobligationerna på sin tid kunde emitteras under perioder av gynnsamma marknadsförutsättning- ar, vilket medförde långsammare och lugnare rörelser i räntenivån. Det nu- varande" systemet anses innebära oftare förekommande ränteförändringar, även om centralbanken genom att operera på obligationsmarknaden i viss män kan utjämna i varje fall kortsiktiga variatio- ner. '

Efter övergången från statslån till kreditgarantier och fastställandet av ra- mar för -garantigiVningen har en för- skjutning inträffat i boåtadsbyggandets sammansättning från" socialt till privat ioch från statsStött till' icke statsstött

byggande. Inrättandet avi'en marknad

för tertiärlån betydde en förbättring av det privata bostadsbyggandets finansie- ringsvillkor samtidigt som inkomstut- vecklingen i landet medförde en stark ökning av bostadsefterfrågan. År 1958 finansierades tre fjärdedelar av bo- stadsbyggandet med hjälp av statliga lån. År 1964 utnyttjades statliga kredit- garantier endast för ca en tredjedel av bostadsproduktionen och det var prak- tiskt taget uteslutande sociala bostads- företag som begagnade sig av denna möjlighet.1

Argumenten för och emot övergång till ett kre- ditgarantisystem

Fördelarna med ett statligt kreditstöd i form av kreditgarantier i stället för di- rekta statliga lån har ansetts främst lig- ga däri att låntagaren i det förra fallet kan få hela sitt kreditbehov tillgodo- sett hos en och samma kreditgivare (en- hetslån) medan han i det senare får vända sig till minst två sådana. Vid ett enhetslån underlättas hans bestyr med handlingar av olika slag, ritningar, be- skrivningar, inteckningar etc. i sam— band med ansökan om lån och minskas dessutonl antalet erforderliga kontakter vid finansieringens ordnande och un- der låneförvaltningen.

övergången till ett kreditgarantisys— tem skulle vidare innebära en avlast- ning av den statliga administrationen varigenom förenklingar och ett förbil- ligande av densamma kunde komma till stånd. Den största effekten skulle här vinnas vid ett kollektivt kreditgaranti- system enligt någon av de modeller som föreslagits i 1958 års departementspro- memoria och i Näringslivets Bostadsut- rednings skrift Bostadshusens finansie- ring. Vid ett kreditgarantisystem med prövning från statlig myndighets sida av varje enskilt låneobjekt (individuell kreditgaranti) kommer rationaliserings—

effekten att i stort sett begränsas till ut- betalnings- och förvaltningsstadiet.

I den ovan nämnda skriften Bostads. husens finansiering har vidare fram— hållits att en topplångivning till bo— stadssektorn som sker i konkurrens nlellan ett flertal affärsmässigt arbetan- de kreditinstitut är ägnad att reducera riskerna för felinvesteringar.

I det följande skall göras ett försök att belysa innebörden ur kreditmark— nadssynpunkt av den nuvarande finan- sieringsordningen och konsekvenserna för bostadsfinansieringen av ett ersät- tande av den direkta statliga långiv- ningen med ett kreditgarantisystem.

Bostadslångivning och kapitalmarknad åren 1951—1964

I bostadsbyggnadsutredn'ingens huvud- betänkande redovisas i avsnittet röran— de kapitalmarknadens2 utveckling vissa uppgifter om dels bostadskrediternas fördelning under åren 1951—1963 på kapitalmarknaden, bostadsstyrelsen och affärsbankerna och dels det totala ka- pitalmarknadsutbudets fördelning på olika sektorer. Dessa uppgifter har kom- pletterats med tal för år 1964 och redo- visas i labellerna 6: 4 och 6: 5.

Av tabell 6: 4 framgår att de statliga lånens andel av nettokreditgivningen till bostadssektorn var mycket betydan— de under 1950-talet men minskade nå- got från och med 1960. Affärsbankernas

1 En utförligare redogörelse för bostadsfinan— siering och bostadspolitiskt finansierings- stöd i här berörda länder återfinnes i bilaga 4. 2 I utredningens redovisningar har till kapi— talmarknaden förts försäkrings- och pen— sionsinrättningarnas, Sparbankernas, jord- brukskasseorganisationens och postbankens förvärv av obligationer, förlagsbevis och aktier samt deras direkta utlåning (revers— lån m.m.) och vidare allmänhetens för— värv av obligationer, förlagsbevis och ak— tier. Denna definition av kapitalmarknaden tillämpas även i detta betänkande.

Tabell 6: 4. Bostadskreditemas fördelning (nettobelopp i genomsnitt per år)

. Affärsban-å Summa Kalpitall- Btostzids— kerna (och bostads- År mar na en s yre sen Riksbanken) krediter Mkr % lukt % Mkr % Mkr % 1951—1954 .................... 1 085 59 544 29 227 12 1 856 100 1955—1959 .................... 1 436 54 876 33 340 13 2 652 100 1960Å1964 .................... 2 549 65 685 18 664 17 3 898 100

(och Riksbankens) bidrag har varierat kraftigt på kort sikt (som framgår av tabell 6: 1), men svängningarna dämpas i hög grad i talen för längre perioder.

Tabell 6: 5 visar att bostadsupplå- ningen har tagit i anspråk ungefär hälf- ten av kapitalmarknadens resurser: 48, 55 respektive 52 procent under de tre perioderna. Under senare hälften av 1950-talet uppgick statens och bostads- sektorns sammanlagda andel av kapital- marknadsplaceringarna till icke mindre än 68 procent. Denna höga siffra får ses delvis mot bakgrunden av att denna upplåning fick särskilt stöd genom kre- ditpolitiska regleringsåtgärder. Trots detta fick statens upplåningsbehov tid- vis tillfredsställas hos bankerna i stället för på kapitalmarknaden.

Om bostadsstyrelsens nettobidrag i stället hade utgått i form av garantera- de lån från marknaden skulle bostads- sektorn ha lagt beslag på 72, 88 respek- tive 66 procent av kapitalmarknadspla- ceringarna. Visserligen skulle därvid

statens upplåning ha reducerats med motsvarande belopp men detta skulle endast ha lett till en mindre avlastning av kapitalmarknaden.1 Som framgår av skillnaderna mellan bostadsstyrelsens långivning enligt tabell 6: 4 och statens upplåning enligt tabell 6: 5 skulle en »brist» ha uppstått på i medeltal ca 350, 540 och 460 miljoner kronor under re— spektive perioder, vilket motsvarar 15, 20 och 9 procent av de totala kapital— marknadsplaceringarna eller 19, 20 och 12 procent av bostadssektorns totala lå- nebehov. Vid givna förutsättningar i öv- rigt skulle emellertid frånvaron av stat- lig långivning i denna situation ha lett till att statens upplåning i banksystemet hade blivit så mycket mindre — eller

1 Det ”bör här observeras att framställningen begränsats till kapitalmarknaden med den definition härav som givits i det föregå- ende. Riksbanken och affärsbankerna är uteslutna och ingen hänsyn har tagits till tänkbara åtgärder för att överföra medel från penningmarknaden till kapitalmarkna— den.

Tabell 6: 5. De totala kapilalmarknadsplaceringamas fördelning

(nettobelopp i genomsnitt per år)

Bostads- .. . . Kapitalmark- År Staten Kommuner sektorn Narlngshvet na dsutbu d Mkr % Mkr % Mkr % Mkr % Mkr % 1951—1954 ....... 194 9 358 16 1 085 48 614 27 2 251 100 1955—1959 ....... 339 13 258 10 1 436 55 572 22 2 605 100 1960—1964 ....... 224 5 715 15 2 549 52 1 438 29 4 926 100

dess återbetalning av kort upplåning så mycket större _— som svarar mot brist- beloppen. I rent kvantitativ mening skulle därför utrymme ha funnits för en tillräcklig bostadsupplåning. Men — och detta är det väsentligaste — en så» dan upplåning skulle med den uppbygg- nad den svenska kreditmarknaden har, icke ha kunnat ske alls eller endast i former som måste anses mindre till- fredsställande. Den hade fått formen av oavlyftade byggnadskreditiv, tillfälliga lån eller kortfristiga hypoteksobligatio- ner eller — ehuru osäkert — långfristi- ga obligationer köpta av affärsbankerna (eller Riksbanken). Vid givet bostads- byggande skulle detta —— ur vissa syn- punkter rent tekniska — problem ha påkallat särskilda åtgärder inom ramen för den ekonomiska politiken inbegri- pande bl.a. en omstrukturering av den statliga upplåningen.

Under 1960-talets första år har kapi- talmarknadens resurser vuxit kraftigt bl.a. till följd av AP-fondernas inrät- tande. Härigenom har bostadssektorn kunnat tillföras krediter i ökad ut- sträckning från kapitalmarknaden (ta- bell 6: 4). Trots detta har bostadssek- torns andel av de totala kapitalmark- nadsplaceringarna varit lägre än under senare delen av 1950-talet. Näringslivets och kommunernas andelar av dessa pla— ceringar har i stället ökat icke oväsent— ligt (tabell 6: 5).

I det angivna avsnittet av bostads- byggnadsutredningens betänkande har redovisats en kalkyl över utvecklingen av kapitalmarknadsutbudet under åren fram till 1975. Vid antagna förutsätt- ningar har kapitalmarknadsutbudet be- räknats komma att växa från drygt 5 miljarder kronor år 1963 till omkring 11 miljarder kronor år 1975 räknat i 1962 års penningvärde. Kalkylen inne- bär en genomsnittlig tillväxttakt för nämnda utbud med omkring 8 procent

per år. Investeringarna i bostäder har »av utredningen beräknats komma att växa med 7 procent per år, således nå- got mindre. Men, säger utredningen, ef- tersom investeringarna i vad man kal- lar »annan samhällsbyggnad» kan vän- tas komma att öka i en snabbare takt än bostadsinvesteringarna kan den be- räknade utvecklingen inte tagas till in- täkt för förhoppningen om en förbätt- rad framtida finansieringssituation för bostadsbyggande och annan samhälls— byggnad.

Finansieringen av den statliga bostadslångiv- "ningen under budgetåren 1954/55—1963/64 Den statliga bostadslångivningen redo- visas på riksstaten i huvudsak under Lånefonden för bostadsbyggande (Sta- tens utlåningsfonder) och under det till Fonden för låneunderstöd hörande an- slaget Räntefria lån till bostadsbyg- gande. I fråga om den förstnämnda fonden, från vilken utlämnas sådana lån som är räntebärande, gäller att återbetalningar av lån återföres till fon- den och får disponeras för ny långiv- ning.

För utlänmande av nya bostadslån ut- nyttjar bostadsstyrelsen således i första hand de medel som inflyter till låne- fonden för bostadsbyggande genom amorteringar och inlösen av äldre lån. De medel styrelsen därutöver behöver för långivningen anvisas i form av in- vesteringsanslag. Sättet för finansiering av investeringarna anges i investerings- staten. Investeringsanslagen för bostads- långivningen finansieras i huvudsak dels med avskrivningsmedel anvisade antingen direkt från riksstaten eller via fonden för oreglerade kapitalmedelsför- luster, dels ock med andra medel som tillföres bostadsstyrelsen efter rekvisi- tion från riksgäldskontoret (s. k. inves- teringsbemyndigande) .

Avskrivningsmedel skall enligt gäl- lande regler under ett budgetår anvisas i en utsträckning som motsvarar utlå- ningen till den del denna icke förräntas enligt en viss räntesats, den s.k. statens normalränta. Beloppet av utlämnade tilläggslån och andra räntefria lån täcks således i sin helhet av avskrivnings- medel, medan räntebärande lån täcks av sådana medel i en utsträckning mot— svarande skillnaden mellan den för respektive budgetår fastställda normal- räntesatsen och gällande utlånings- ränta. Om således under ett år sta- tens förräntningskrav (normalränta) är 5 procent och räntesatsen för utlånade medel är 4 procent finansieras denna utlåning till 1/5 över avskrivnings— anslag.

Principerna för avskrivning av ut- lämnade bostadslån har emellertid vari- erat genom åren. Det har medfört att under vissa budgetår större avskriv- ningsbelopp har anvisats än som varit motiverat enbart med hänsyn till lån- givningen under samma budgetår, me- dan det motsatta inträffat under andra budgetår. Sålunda överfördes under budgetåren 1958/59 och 1962/63 bety- dande belopp från fonden för oregle- rade kapitalmedelsförluster till lånefon- den för bostadsbyggande och fonden för låneunderstöd för att täcka förelig- gande och uppkommande avskriv- ningsbehov. Det är därför 'inte möjligt att i bostadsstyrelsens bokföring eller i den statliga budgetredovisningen direkt avläsa i vilken utsträckning nettoutgif- terna för lån under ett visst budgetår motsvaras av avskrivningsmedel re- spektive av övriga medel.

De medel bostadsstyrelsen rekvirerar från riksgäldskontoret redovisas som utgifter på riksstatens kapitalbndget. Utgifterna på kapitalbudgeten måste—— i den mån de inte täcks av eventuellt inkomstöverskott på driftbudgeten eller

av inkomstöverskott på de transaktio- ner vid sidan av riksstaten som finan- sieras över riksgäldskontoret — täckas genom upplåning på marknaden.

I tabell 6: 6 redovisas vissa uppgifter avsedda att illustrera på vilka vägar me- del kanaliserats till den statliga bostads- långivningen (brutto) under budget- åren 1954/55—1963/64. Nettoföränd- ringen i statens kapitalfordran för ut- lämnade lån, som redovisas i rad 1, är en följd dels av en ökning motsvarande nyutlämnade lån och dels av en minsk- ning motsvarande återbetalningar i form av amortering och inlösen samt efterskänkta lånebelopp och förluster. Statens tillgångar i form av fordringar för utlämnade lån motsvaras på skuld- sidan i bostadsstyrelsens bokföring av dels avskrivningsmedel och dels en skuld till riksgäldskontoret. Hur dessa båda poster — vars summa således är lika med statens kapitalfordran — för— ändrats under de olika budgetåren framgår av raderna 2 och 3. Vid vissa tidpunkter har genom särskilda riks- dagsbeslut vissa utestående låneford- ringar efterskänkts. Så var fallet är 1957 då en del av vissa utestående till- läggslånebelopp efterskänktes och år 1963 då sådana räntefria, stående delar av egnahemslån, som hade varit ute- stående i minst 10 år, såväl som kvar- stående räntefria tilläggslån efterskänk- tes. Därutöver efterskänkes varje år de belopp som utlämnas i form av s. k. vinterbidrag. Vidare drabbas långiv- ningen av vissa förluster. Dessa åtgär- der och händelser reducerar statens kapitalfordran, men de därmed avsedda lånebeloppen måste adderas till netto- förändringar i nämnda fordran om man vill nå fram till uppgifter som utvisar statens bruttolångivning. Bokförings— mässigt har de efterskänkta beloppen avskrivits redan vid utlämnandet och skall alltså närmast adderas till posten

Tabell 6: 6. Lånefonden för bostadsbyggande samt anslaget Räntefria lån till bostadsbyggande (motsv. före 1957/58). Förändringar i tillgångar och i däremot svarande poster pa" skuldsidan samt in/Iutna medel genom amorteringar m. m. Budgetåren 1954/55— 1963/64. Mil/'. kr.

v—l

Ökning i bostadsstyrel- sens fordringar avseen- de utlämnade bostads- lån Däremot svarande ök- ning av

skuld till riksgälds—

kontoret...........

avskrivningsmedel. . Efterskänkta lånebe— lopp och förluster å ut- lämnade lån. . Till lånefonden influtna belopp genom amorte- ringar och inlösen av län samt övriga kapital— medel............... Summa raderna 2—5. Statens totala utgifts- överskott enligt riks- gäldskontoret . . . . . . . .

Budgetår

Budget-

1954/55 1955/56 1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63

åren 1963/64 1954/64

742,2 520,3 221,4

3,5

50,2

795,4

1 103

992,0 802,5 189,5

6,4

59,0

1 057,4

614

843,9 684,1 159,8

78,0 925,5

904

837,2 708,5 128,7

65,5 94,0

996,7

1 260

845,5

— 303,7 1 149,2

129,8 978,9

1 261

914,8 166,8 1 086,0

1 584

738,4 764,8 740,7 768,4

_— 2,3 — 3,6

5,5 3,7

208,4 194,5 952,3 963,0

_— 258 — 335

681,7 352,5 3293

4,7

250,6 937,0

513

277,0 7 637,5 593,9 5 786,2 _— 316,9 1 850,8

397,6 498,5

282,6 1 513,9 957,2 9 649,41

80 5 700

avskrivningsmedel. Uppgifter om efter- skänkta belopp och förluster redovisas i rad 4. I rad 5 anges de belopp som influtit till lånefonden genom amorte- ringar och inlösen av lån och som ut- nyttjats för ny långivning. Summan av posterna i raderna 2—5 skulle därmed motsvara beloppet av utlämnade lån (brutto). Mindre avvikelser i förhål- lande till faktiska utbetalningar av lån förekommer emellertid. I huvudsak är detta en följd av att bostadsstyrelsen periodiskt tillföres avrundade belopp från riksgäldskontoret, vilka icke helt utnyttjas under budgetåren genom ut- betalningar. Styrelsen har således vissa mindre kassabelopp balanserade över budgetårsskiftena.

Tabellen visar att under hela tioårs— perioden en bruttolångivning av ca 9650 milj. kronor till ca 16 procent kunnat täckas genom utnyttjande av återbetalningar av lån och till ca 24 pro- cent genom avskrivningsmedel. Ett be- lopp motsvarande 60 procent av brutto- långivningen har erhållits från riks- gäldskontoret.

I sista raden slutligen redovisas upp- gifter om statens totala utgiftsöverskott (minusposterna anger således inkomst- överskott) under de olika budgetåren enligt riksgäldskontoret. För hela tio- årsperioden uppgick de till ca 5700 miljoner kronor. Med de redovisade be- loppen har lånemarknaden belastats genom riksgäldskontorets upplåning. Statsskuldens tillväxt har visserligen år för år varit annorlunda än vad de i tabellen redovisade siffrorna anger, men skillnaden har betingats av diverse transaktioner med Riksbanken eller statliga fonder och ej påverkat utnytt- jandegraden av lånemarknaden. För hela tioårsperioden har likväl ökningen av statsskulden uppgått till ungefär samma belopp som summan av de redo- visade utgifts- och inkomstöverskotten,

eller 5 683 miljoner kronor. De belopp med vilka staten belastat lånemarkna— den är för perioden som helhet lägre än det sammanlagda belopp som staten un- der nämn-da period satsat på bostadsbyg- gandet genom sin långivning. De stat— liga tillskotten till bostadsbyggandet har uppgått till 8 135 miljoner kronor (rad 2 + 3 + 4 = 1 + 4). Skillnaden — dvs. 2 433 miljoner kronor — motsvarar vad staten av sina inkomster kunnat tillföra bostadsbyggandet.

Kreditinstitutens placeringsnormer och utlå- ningestmktur åren 1959—1963

I det följande lämnas en redovisning av de regler och normer som gäller för de olika kreditinstitutens placeringar. Vi- dare har — med utnyttjande av mate- rial som sammanställts inom Riksban— ken — i ett antal tabeller redovisats uppgifter om vissa kreditinstituts fak- tiska placeringar under åren 1959— 1964. Grupperingen av krediterna är i dessa tabeller i stort sett densamma som tillämpas i kreditmarknadsutredningens betänkande (SOU 1960: 16), i vilket ut- vecklingen kan följas för åren 1930— 1956. Vissa ändringar har emellertid gjorts i syfte att åstadkomma en bättre sektorindelning än som var möjlig för tidigare år.

I här publicerade tabeller har icke medtagits Stadshypotekskassan och Bo- stadskreditkassan och ej heller de olika kreditaktiebolagen och tomträttskassor— na. Dessa anskaffar kapital för sin ut- låning främst genom utgivande av obli- gationer, vilka så gott som uteslutande placeras i kreditinstituten. I tabellerna har dessa obligationer redovisats under rubriken Bostäder. Förfaringssättet in- nebär att bostadskrediterna kommer in under det institut som på ett mera ur- sprungligt sätt ställt krediterna till för- fogande.

Betydelsen av de olika hypoteksin- rättningarnas medverkan i bostads- finansieringen har redovisats i ett före— gående avsnitt. Ur Stadshypotekskas- sans och Bostadskreditkassans verk- samhetsberättelser är det möjligt att erhålla uppgifter om fördelningen av kreditgivningen på de 20 under respek— tive kassa sorterande föreningarna och därigenom få en bild av den lokala be- tydelsen av dessa kassors verksamhet. I en bilaga till bostadslåneutred- ningens betänkande (SOU 1962: 31) har redovisats en relativ fördelning av stadshypoteksföreningarnas nettoutlå- ningsökning åren 1956—61 jämfört med den relativa fördelningen på deras verk- samhetsområden av inflyttningsfärdiga lägenheter i flerfamiljshus. En komplet- terande redogörelse av samma slag torde emellertid vara av mindre intresse eftersom föreningarna erhåller medel för utlåningen genom respektive kassa och deras utlåningsvolym således helt bestäms av den politik som respektive kassa tillämpar för fördelning av till- gängliga medel. Gällande författnings- bestämmelser för institutionernas verk- samhet innehåller inte några föreskrif- ter om hur denna fördelning skall ske i en situation med kapitalbrist. Enligt en redogörelse av bostadslåneutredningen grundar sig fördelningen av anskaffade medel på dels hos föreningarna innelig- gande balanser och dels bostadsbyg- gandets omfattning inom vederbörande föreningsområde. Hänsyn tas vidare till andra kreditinstituts medverkan. Den ovannämnda utredningen framhöll be- tydelsen av att kassorna beaktade beho- vet av krediter i kraftigt expanderande orter, ett uttalande som sedermera un- derströks av statsmakterna.

Möjligheterna för Stadshypotekskas- san och Bostadskreditkassan att förse föreningarna med utlåningsmedel är beroende av de föreskrifter rörande

kassornas upplåningsrätt som finns in- tagna i Kungl. Maj:ts förordningar samt av den utsträckning i vilken Riksban- ken beviljar kassorna tillstånd att emit- tera obligationer. Förordningarna före- skriver att sammanlagda beloppet av respektive kassas utelöpande obligatio- ner icke må uppgå till mera än 10 gånger beloppet av en av staten tillskju- ten grundfond. Grundfonden uppgår för närvarande (1965) till ett belopp av en och en halv miljard kronor för Stads- hypotekskassan. Det sammanlagda be- loppet av kassans fordringar för utläm- nade lån uppgick per den 31 december 1965 till 9,9 miljarder kronor. För Bo— stadskreditkassans del uppgår grund— fonden till 400 milj. kronor och dess utestående lånefordringar uppgick vid samma tidpunkt till drygt 2,4 miljarder kronor. Med förefintliga fonder är det således möjligt att åstadkomma en ytter- ligare utvidgning av långivningen men en mera väsentlig sådan förutsätter ök— ning av grundfonderna.

Stadshypoteksföreningarnas lån skall enligt Kungl. Maj:ts bestämmelse säker- ställas av inteckningar inom 50 procent av fastighetens uppskattningsvärde eller om kassans styrelse så medger, inom 60 procent av nämnda värde. Bostads- kreditföreningarnas lån skall säkerstäl— las av inteckningar inom 75 procent av uppskattningsvärdet. För båda kassorna gäller att då statligt bostadslån utgår, det av statlig myndighet fastställda pantvärdet bör läggas till grund för be- låningen.

Några reella hinder mot att utsträcka rätten för föreningarna att godtaga in- teckningar ovanför nämnda gränser torde inte föreligga om det däremot svarande lånebeloppet till fullo säker- ställs av en statlig garanti. Om ett så- dant garantiåtagande från statens sida förutsätter att vederbörande kreditgi- vare ikläder sig en viss självrisk, torde

däremot kassorna kunna medverka en- dast efter en skärpning av fondtäck- ningskravet, vilket innebär krav på större statliga grundfonder. En sådan ökning är emellertid närmast att be- trakta som en formalitet eftersom stats- makterna hittills tillskjutit fondmedel i den utsträckning som av kassorna be- dömts som erforderligt. Möjligen kan ett sådant system också komma att nöd- vändiggöra uppläggandet av särskilda obligationsserier.

De särskilda s.k. kreditaktiebolagen har i många avseenden utformat regler för sin verksamhet likartade dem som gäller i Stadshypoteks- och Bostadskre- ditkassorna. Utlåningen finansieras i huvudsak genom obligationsupplåning, vars maximala omfattning bestäms av i bolagsordningen intagna täckningskrav. Svenska Intecknings Garanti AB, det till omslutningen största av dessa bolag, har således upplåningen begränsad till be- lopp motsvarande dels bolagets kassa och banktillgodohavanden samt ford- ringar mot säkerhet av inteckningar in- om 60 procent av fastighetsvärdena, dels därutöver 10 gånger bolagets eget kapital och garantifond. I intet fall får dock upplåningen (minskad med kassa och banktillgodohavanden) överstiga 40 gånger sistnämnda tillgångar. Obliga— tionsupplåningen sker i olika serier be- roende bl. a. på om därigenom anskaf- fade medel skall användas för primär— lån eller sekundärlån till bostadshus eller andra fastigheter. Särskilda för- lagslån har upptagits för att användas till s.k. fyllnadslån, dvs. lån avsedda att täcka eventuell skillnad mellan se- kundärlån och statligt lån. Behovet här- av torde emellertid komma att minska i och med att värderingsbestämmelser- na ändrats Så att en anpassning till de statliga belåningsvärdena är möjlig.

Liksom beträffande Stadshypoteks— och Bostadskreditkassorna är möjlighe—

ten för kreditaktiebolagen att öka sin långivning vid övergång till ett kredit- garantisystem tekniskt beroende av de- ras förutsättningar och villighet att öka det egna kapitalet, vilket bestämmer upplåningen, samt av administrativa hänsyn.

De enskilda försäkringsbolagen

Lagen om försäkringsrörelse innehåller bestämmelser om placering av de delar av försäkringsfonderna, som avser liv- försäkring. Dessa fondmedel skall så— ledes placeras i statsobligationer och vissa hypoteksobligationer (genom en lagändring 1963 godkännes även kredit— aktiebolagens obligationer), fordrings- bevis hos banker samt lån Säkerställda mot inteckning i fastigheter inom 2/3 av taxeringsvärdet. Intill ett belopp motsvarande 10 procent må emellertid dessa fonder placeras även i andra till- gångar (ej aktier). Livbolagens egna kapitalfonder samt skadeförsäkringsfon- derna placeras fritt.

Det torde inte strida mot de intressen som motiverat ovan nämnda placerings- bestämmelser att utöka den grupp av finansobjekt, som godtages vid place- ring av livförsäkringsfondernas huvud- del, med helt statsgaranterade topplån. Om dessa emellertid förutsätter ett självriskåtagandc bestäms livförsäk— ringsbolagens medverkan vid oföränd- rade placeringsregler av deras möjlig- heter och villighet att täcka in sådana åtaganden genom utnyttjande av sin fria placeringsrätt. För Skadeförsäk- ringsbolagen torde inga formella hinder föreligga för deltagande i en sådan ga- rantilångivning.

De enskilda försäkringsbolagens pla- ceringar under senare år redovisas i ta- bell 6: 7. Placeringsbehoven som hade ökat totalt fram till 1959 minskade un- der 1960 och 1961 efter pensionsrefor-

Tabell 6: 7 Enskilda försäkringsinrättningars nettoplaceringar åren 1959—1964.

Staten................ Kommuner............ obligationer. . . . reverslån m.m Bostäder.............. obligationer reverslån m.m. Övrigt...... obligationer reverslån m.m

Tillhopa

Ställning ult.

19 58 1959 1960

1961 1962 1963

1964

Mkr % Mkr % Mkr % Mkr %

Mkr

%

Mkr Mkr

2 415 16,4 247 2 , 2 120 14,4 87

614 4,2 — 22 —— 1 506 10,2 109 5 380 36,6 458 3 1 979 13,4 207 1 149 14,2 3 401 23,2 251 2 194 18,5 4 785 32,6 362 3 279 26,6 1 445 9,9 —— 11 —0,9 _ 34 —3,2 3 340 22,7 373 32,3 313 29,8

00. N

CO

m ”Q' ("0 sennen—rhamn— wh—thH—t

_ 130 —17,3 81 10,8 _ 26 _ 3,5 107 14,3 527 70,1 378 50,3 149 19,8 274 36,4 — 25 — 3,3

299 39,7

— 157 93

6

87

586 469 117 274 182

92

— 19,7 11,7 0,8 10,9 73,6 58,9 14,7 34,4 22,9

11,5

53 172 53 119 382 332 50 195 125 70

1 05 236

83 1 53 354 252 102 394 1 22 272

14700 100 1154 100 1047 100

752| 100 |

796 100 802

1 089

Anm. Uppgifterna för år

1958 avser enbart försäkringsbolagen; för åren 1959—1964 inkluderas även Sveriges Kommunalanställdas Pensionskassa

mens genomförande. Långivningen till bostadssektorn som både absolut och relativt visade en mindre nedgång mel- lan åren 1959 och 1960 ökade kraftigt under de därpå följande båda åren. Nettoökningen av placeringarna inom bostadssektorn motsvarade således un- der både 1961 och 1962 mer än 70 pro- cent av den totala placeringsökningen. Ökningen är helt att hänföra till ökade obligationsköp och motsvaras delvis av en samtidig minskning i innehavet av statsobligationer. Förändringen får ses bl.a. mot bakgrunden av nedgången i den ekonomiska aktiviteten under nämnda år och lättnaderna i kredit- marknadsläget. Under 1963 och 1964 föll dock placeringarna i obligationer och reverslån till bostadssektorn till- baka till en nivå motsvarande 48 re- spektive 33 procent. Det må här nämnas att Riksbanken i januari 1963 upphävde rekommendationen om 50 procent som minimikvot för försäkringsbolagens pla- ceringar i statspapper och bostadskre- diter. (Återinförd i januari 1966)

Allmänna pensionsfonden

Allmänna pensionsfonden uppträder som regel inte direkt på marknaden som långivare utan via andra kreditför- medlare. Det har ändå ansetts lämpligt att medtaga den i föreliggande redovis— ning eftersom dess placeringar kan få avgörande betydelse för de obligations- emitterande kreditinstitutens verksam- het.

De medel som inflyter till allmänna pensionsfonden skall i huvudsak place- ras i obligationer och förlagslån samt i andra skuldförbindelser utfärdade av stat och kommun eller av kreditinrätt— ningar och i s.k. återlån.

Av tabell 6: 8 framgår att nettoplace- ringarna i bostadsobligationer var på— fallande höga under 1961 men sedan av- tog under såväl 1962 som 1963 för att

på nytt växa under 1964. Tabellen av- speglar i stort sett en utveckling mot- svarande den som noteras för enskilda försäkringsbolag. Eftersom obligationer av naturliga skäl är och kommer att vara den dominerande placeringsfor- men för fonderna följer därav att den kontroll som Riksbanken utövar över obligationsemissionerna i betydande grad blir bestämmande för placering- arnas inriktning.

Sp arb ankerna

Ett särskilt intresse i förevarande sam- manhang tilldrar sig sparbankerna dels därför att de har så stor betydelse för bostadsfinansieringen, särskilt finansie- ringen av småhus, och dels därför att de arbetar i så många små enheter (ca 400) med begränsade insättarbehåll- ningar och lokalt markerade verksam- hetsområden. Deras rörelse bygger prak- tiskt taget helt på inlåning och fonde- rade medel. Detta innebär att utlåning- en i stort sett följer variationer i in— låningen. Enligt sparbankslagen är in- låningsrätten maximerad och får högst motsvara dels på aktivsidan s.k. täck- ningsfria tillgångar, varmed avses kas- sa och bankfordringar, korta statspap- per, vissa obligationer, kommunlån och fastighetslån Säkerställda av inteckning- ar inom 60 procent av taxeringsvärdet, och dels 12% gånger sparbankens fon- der. Den totala inlåningen får dock — med avdrag för ett belopp motsvarande kassa och banktillgodohavanden — icke under några förhållanden uppgå till mer än 50 gånger fonderna. Om spar- bankerna uteslutande placerade sina medel i täckningsfria tillgångar skulle således fonderna behöva motsvara lägst 2 procent av inlåningen och om de pla- cerade dem uteslutande i icke täcknings- fria tillgångar så skulle fonderna behö— va uppgå till minst 8 procent av inlå-

Tabell 6: 8 AP—fondens och riksförsäkringsverkets nettoplaceringar åren 1959—1.964

Staten............... Kommuncr.............. obligationer. . . . . reverslån m.m.. Bostäder............. obligationer reverslån m.m Övrigt... obligationer reverslån m.m

Tillhopa

1959 1960 1961 1962 1963 1964

=.. x 2

%

Mkr Mkr

oxo

Mkr Mkr

I

:*)me O') CO

142 99 17 82 177 178

—— 1

100 82 18

mA mn 35 ms un MA —03 ms ms 35

— 32 118 17 101 435 422 13 201 154 47 74 212 84 128 723 707 16 560 490 70

1—1 i??? QMLOOOCDLOHIDv—V 0100 hmff'v—dv—IHOINNKD .. .. _ .. .. .. .. a

270 335 175 160 740 733 463 372 91 286 499 249 250

1 051 1 019 32 545 424 121

cc 00

100 518 100 722

1 569

O C H

1 808 2 381

Tabell 6: 9. Sparbankernas nettoplaceringar åren 1969—1964

19

Ställning ult.

58

1959 1960

1961 1962 1963

1964

Mkr Mkr

oxo

Mkr

oxo

Mkr

%

Mkr

ox”

Mkr Mkr

%

Staten............ Kommuner............ obligationer reverslån m.m..... Bostäder. . . . . . . obligationer reverslån m.m..... Övrigt............... obligationer reverslån m.m...

803 1 202 137 1 065 9 121 497 8 624 2 790 298 2 492

51 70

— 1 71 858 41 817 106 10

96

bi.-il smo

Lov—com_ooaoo (907qume h h

48 56 15 41

annanaaeww LDQDHVQDFCOHNGÄ [* (Du-1

—— 13 53

7

46 915 73 842 95 38 57

00 cc

NOCOWFHQNOCDV HWOVFGOOÄWW

—— 13 225 101 124 912 70 842 137 35 102

thcncxiuiwowoo

v—l [*

(Dy—1

— 52 165 47 118

1 031 42 989 160

158

254 122

1 132 1 060 113 947 78 98

—05 mg 83 95 ms 82 &; 53 —L4 m

Tillhopa 13 916

1 085

100 100

1 050

100

1 261

100

1 304 1 385

100

Tabell 6:10. De 84 största sparbankernas nyutlåning under 1962 och 1963 med regional fördelning och särredovisning av långivning- en till bostadsändamål

1962 1963

därav i % till därav i % till

kommunlån eller kommunlån eller Total lån med kommu— Total lån med kommu-

nyutlå- _ nal borgen avse- _ nyutlå- nal borgen avse- ning flerfa että? ende bostäder begåtts ning flerfa- tv åfa- ende bostäder

mkr. miljshus mkr. miljshus .. en- och totalt miljshus en- och

tvåfa- övriga tvåfa- övriga

milj shus hus milj shus hus

Sparbanker i . . . . . län en- och bostads- lån

totalt

miljshus

M och L ...... . . . . . . . . . . . 349 28,4 26,4 9,5 68,9 374 1 , 28,9 10,2 55,4 F, G, H, I och K. . . . . 197 14,2 32,5 12,7 66,5 210 30,5 16,7 62,4 P ch O . . . . . . . . . . . 373 16,9 34,9 15,0 73,2 403 35,5 13,9 64,8

4 6 3 6 2 7 7 1 7 6 7 6 0 6 4 8 9 6 5

, D och E . . . . . . . . . . 387 15,0 31,3 15,0 7,8 69,1 412 10,0 30,3 15,0 6,1 61,4 W 7 2 8 0 5 3 4 5 4 5 3 4 6 5 9 7 5 3

och X. . 236 9,7 28,0 30,1 75,0 225 26,2 27,6 67,1 Y, Z, AC och BD. . . . . . . . . . 88 4,5 27,3 33,0 69,3 88 23,9 37,5 69,3

Tillhopa 1 632 16,9 30,5 16,7 70,6 1 712 30,4 16,8 62,2

ningen. Den genomsnittliga fondtäck- ningsprocenten är i dag närmare 4 pro- cent. Bostadslån försedda med statlig garanti bör utan vidare kunna inräknas i de täckningsfria tillgångarna men om en sådan garanti förutsätter självrisk måste denna till sitt belopp bokföras bland de icke täckningsfria tillgångar-

Av tabell 6: 9 framgår att utlåningen till bostadsbyggandet helt dominerar bland Sparbankernas placeringar. In- emot 80 procent av nettoplaceringarna under åren 1959—64 har således ut- gjorts av lån till bostadssektorn, väsent- ligen direkta lån. Kommunlånen har in- gått med en relativt liten del under de tre första åren men ökade starkt i slutet av perioden, vilket kan sammanhänga med att under denna rubrik även redo- visas lån med kommunal borgen och att det är sådan långivning som har ökat. Den långivning som sammanfat- tats under gruppen »övrigt» ligger ge— nomgående lågt under perioden om man jämför med dess andel av totala utestå- ende lånebeloppet i slutet av 1958.

I tabell 6: 10 redovisas de 84 största Sparbankernas nyutlåning under 1962 och 1963 med regional fördelning samt den andel av nyutlåningen som gått till bostadsändamål. Det framgår av denna att sparbankerna i stockholnisområdet och kringliggande län samt i Skåne un- der 1963 lånat ut relativt sett minst till bostäder medan man i övrigt noterar en i stort sett stigande andel om man går från södra till norra delarna av landet. Det bör också observeras att andelen di- rekta lån till bostäder sjunker ju längre norrut man kommer, medan det mot- satta gäller för andelen lån till kommu- ner eller med kommunal borgen för bo- stadsändamål.

Postbanken

Vägledande för postbanken, som är den sammanfattande benämningen på post-

sparbanken och postgirot, vid dess pla- ceringar av förvaltade medel är säker- hetsprincipen. Utlåning till stat och kommun samt mot säkerhet av botten- inteckningar är därför de helt domine- rande placeringsformerna. Insättarbe- hållningarna i postbanken garanteras i sista hand av staten. Även om postban- kens verksamhet bedrivs under affärs- mässiga former kommer således i ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren ansvaret för nämnda risk då det gäller postbankens lån ytterst att få bäras av staten.

Postbankens nettoplaceringar under 1959—1964 uppvisar för de olika åren (tabell 6: 11) mycket stora variationer sammanhängande med den speciella strukturen på bankens in- och utlåning och det har därför synts meningsfullt att redovisa en procentuell fördelning endast för perioden i dess helhet. Det framgår att utlåningen till bostadssek- torn utgör en betydande del av postban- kens placeringar för senare år även om gruppen »övrigt» visar en påfallande stark ökning under åren 1962 och 1963. Av postbankens nettoplaceringar under hela perioden uppgående till drygt 3,6 miljarder kronor, avser 3,0 miljarder eller drygt 83 procent bostadssektorn. Det må här nänmas att postbanken ofta lämnar ut sina inteckningslån redan under byggnadstiden i form av bygg- nadslån.

A ffärsbankerna

Affärsbankernas medverkan vid bo- stadsbyggandets finansiering avser i hu- vudsak krediter under byggnadstiden. Annan långivning till bostadssektorn är dock icke oväsentlig, framför allt gäl- ler detta 5. k. lån avsedda att omplace- ras, vilket i realiteten är kreditiv som ligger kvar (med ändrade villkor) i av—

Stagg "”' 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1959—1964, Mkr % Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr " %

Staten ........... 1 754 27,2 620 —618 68 —738 309 —— 162 — 521 —— 14,3 Kommuner ....... 1 173 18,2 112 22 59 227 175 108 703 19,3 Obligationer . . . . 157 2,4 4 25 25 34 16 10 114 3,1 reverslån m. m. . 1 016 15,8 108 — 3 34 193 159 98 589 16,2 Bostäder ......... 3 290 51,1 368 567 534 367 591 615 3 042 - 83,5 obligationer . . . . 821 12,7 32 174 106 169 160 102 743 20,4 reverslån m. m. . 2 469 38,4 336 393 428 198 431 513 2 299 63,1 Övrigt ........... 220 3,5 17 36 83 203 120 —— 39 420 11,5 obligationer . . . . 216 3,4 10 35 82 201 99 — 42 385 10,6 reverslån m. m.. 4 0,1 7 1 1 2 21 3 35 0,9 Tillhopa 6 437 100 1 117 7 744 59 1 195 522 3 644 100 vaktan på att primär- och sekundärlån Frågan om effekten på kreditstruk—

skall kunna definitivt placeras hos an— nan kreditgivare. Affärsbankernas pla- ceringar visar, liksom postbankens, starka variationer betingade i hög grad av den förda kreditpolitiken. Den rela— tiva fördelningen av placeringsföränd- ringarna har därför också här begrän- sats till att avse perioden 1959—64 i dess helhet. Av affärsbankernas utestå- ende krediter och obligationsinnehav avsåg i slutet av 1958 ca 30 procent bo- stadssektorn (tabell 6:12). Affärsban- kernas nettoplaceringar i nämnda sek— tor under åren 1959—1964 utgjorde ca 27 procent.

turen av den statliga bostadslångivning— ens bortfall kan inte besvaras entydigt. För andra kreditinstitut än de obliga- tionsemitterande är de totala utlånings- resurserna bestämda genom inlånings- volym etc. För deras del måste en ut- ökad långivning i enskilda fall resultera antingen i en omfördelning av place- ringarna innebärande en ytterligare ök- ning av bostadskrediterna på bekostnad av övriga poster på utlåningssidan eller en begränsning av antalet lån inomgi- ven bostadskreditvolym eller bådadera. Det är naturligtvis osäkert i vad mån en sådan förändring är möjlig med hän—

Tabell 6: 12. Affärsbankernas nettoplaceringar åren 1959—1964

Stagg ”It” 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1959—1964

Mkr % Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr % Staten ........... 4 264 24,7 676 _647 — 6 1 068 — 698 21 414 3,4 Kommuner ....... 291 1,7 86— 93 57 95 68 192 400 3,3 obligationer 132 0,8 7— 21 23 40 19 21 89 0,7 reverslån m.m.. 159 0,9 79— 77 34 55 49 171 311 2,6 Bostäder ......... 5172 30,0 455 '308" 123 247 901 1238 3272 27,0 obligationer 889 5,1 376 68 30 473 _ 36 823 1 734 14,7 reverslån m. m. . 4 283 24,9 79 240 43 -—- 226 937 415 1 488 12,3 Övrigt ........... 7 517 43,6 1 242 886 422 1 969 2 051 1 464 8 034 66,3 obligationer 267 1,5 107 12 19 62 — 77 — 12 111 0,9 reverslån m. m.. 7 250 42,1 1 135 874 403 1 907 2 128 1 476 7 923 65,4

Tillhopa 17 244 100 2 459 449 596 3 379 2 322 2 915 12 120 100

syn till övriga på placeringsinriktning- en inverkande omständigheter, främst placeringsregler och utlåningsvanor.

Ur säkerhetssynpunkt är statsgaran- terade lån naturligtvis fullt betryggande placeringar och får därmed samma prioriterade ställning som nu i vissa institut ges åt sådana lån som säker- ställs av inteckningar inom 60 procent av fastighetsvärdet. Om statsgarantin förutsätter en självrisk, måste denna till sitt belopp med nuvarande betraktelse- sätt bokföras särskilt och ingå i sådan utlåning för vilken strängare täcknings- bestämmelser gäller. Möjligheten att medverka med topplån inom ramen för ett statligt kreditgarantisystem blir i båda fallen beroende av kreditgivarens bedömning av vilka konsekvenser den- na medverkan får för utlåningsstrnktu- ren och därmed bl.a. för likviditets- och räntabilitetsförhållanden.

För hypotekskassorna och kreditak- tiebolagen torde möjligheterna att med- verka väsentligen vara en fråga om en tillräcklig dimensionering av grundfon- derna respektive det egna kapitalet. Me- delstillgången bestäms helt av den ut- sträckning i vilken tillstånd till obliga- tionsemissioner kan erhållas och av in- stitutens möjligheter att placera dessa obligationer på marknaden.

Uppenbarligen måste man räkna med att en övergång från direkt statlig lån- givning till ett kreditgarantisystem kom- mer att medföra en minskning av kapi- talmarknadsinstitutens förvärv av stats— papper. I stället kan de antagas vilja köpa mera hypoteksobligationer och/ eller öka sin direkta utlåning till bo- stadssektorn. Detta torde bli fallet även för affärsbankernas del. Bl. a. av likvi— Vditetshänsyn är det sannolikt att hypo- teksobligationer blir den mest attrak- tiva placeringsformen. Därmed skulle man ha anledning räkna med att infö- randet. av ett kreditgarantisystem kom-

mer att innebära en ytterligare relativ förskjutning i kreditgivningen till bo- städer från försäkringsbolag, sparban- ker och andra banker samt till hypo— teksinstitut och kreditaktiebolag utöver den som ändå blir en följd av AP-fon- dernas ökande betydelse.

Regionala skillnader i utbudet av bostadskre- diter

I vissa delar av landet är det svårare än i andra att få bostadslån från kapi- talmarknaden i tillräcklig omfattning. Småbusbyggandet i de norra delarna av landet och på Gotland har sålunda icke kunnat försörjas med bottenkredi- ter i den omfattning som behövts och förutsatts vid den statliga långivningen. Väsentligen sammanhänger detta med institutionella och organisatoriska för- hållanden på kreditmarknaden. Spar- bankerna, som är småhusens främsta finansiärer, har i de berörda områdena alltid haft en i förhållande till efter- frågan begränsad utlåningskapacitet och de ansatser till utjämning av denna kapacitet de olika sparbankerna i lan- det emellan, som hittills gjorts — bl. a. inrättandet av Sparbankernas Bank —— har endast givit ett begränsat resultat. Dessa regionala skillnader i möjlig- heterna att erhålla lån från kapital- marknadsinstituten kan enklast belysas med uppgifter om den grad i vilken de statliga bostadslånen har utökats eller, som det brukar heta, fördjupats. Reglerna för den statliga långivning— en till ny- och ombyggnad av bostads- hus förutsätter normalt att krediter med bättre förmånsrätt än statslånen skall kunna erhållas från enskilda kreditgiva- re intill 70 procent av låneunderlaget. Om låntagaren misslyckas i Sina försök att erhålla underliggande kredit 'i den- na omfattning kan det statliga lånet emellertid under vissa i författnings-

text och tillämpuingsföreskrifter när- mare angivna förutsättningar fördjupas.

En allmän förutsättning för fördjup- ning av lån är att denna visas vara oundgängligen erforderlig.

Vid nybyggnad av flerfamiljshus är fördjupningsrätten begränsad till högst 10 procent av låneunderlaget. De fall där länsbostadsnämnderna funnit skäl att fördjupa det statliga lånet till fler- familjshus har under senare år minskat avsevärt. Tablån nedan visar den ge- nomsnittliga fördjupningsgraden i sam- band med slutligt beslut om tertiärlån under ett antal budgetår.

Genomsnittlig för- Budgetår djupningi % av det statliga lånet 1955/56 ........... 10,7 1956/57 ........... 10,6 1957/58 ........... 11,8 1958/59 ........... 9,8 1959/60 ........... 4,8 1960/61 ........... 1,7 1961/62 ........... 1,2 1962/63 ........... 0,7 1963/64 ........... 0,5 1964/65 ........... 0,2

Fördjupningsbehovet har varit be- tingat bl. a. av att de värden (taxerings— värden eller i särskild ordning fram- räknade värden) som kreditinstituten lagt till grund för utmätandet av pri- mär- och sekundärlån varit lägre än det statliga låneunderlaget, vilket åstadkom- mit ett »glapprum» mellan den övre gränsen för dessa lån och den reguljära undre gränsen för det statliga lånet. Ge- nom åren har detta »glapprum» minskat dels genom maximeringen av det stat— liga låneunderlaget och dels sannolikt också genom generösare värderingar från de enskilda långivarnas sida. Tem- porär kapitalbrist har vidare ibland tvingat länsbostadsnämnderna att för- djupa det statliga lånet.

Under kalenderåret 1963 fördjupades

117 det statliga lånet i samband med slutligt beslut till flerfamiljshus enligt bostads— styrelsens statistik i sammanlagt 52 fall. Av dessa avsåg 12 företag inom Väster- norrlands län och 36 i Västerbottens län. Under år 1964 beviljades fördjupa- de bostadslån till 50 flerfamiljshus, var— av 7 i Västernorrlands och 40 i Väster- bottens län. Enligt underhandsuppgif- ter är denna fördjupning betingad av att stadshypoteks- och bostadskredit- kassorna satt »för låga» värden. Kom- pletterande krediter har i sådana fall mycket sällan kunnat erhållas från and- ra kreditgivare och följden har blivit att det statliga lånet fått utökas.

Beträffande småhus ger Kungl. Maj:ts tillämpningsföreskrifter generell rätt för lånemyndigheterna att fördjupa med ett belopp motsvarande 10 procent av låneunderlaget. Större fördjupning må medgivas endast i den utsträckning som följer av särskilda av bostadsstyrel- sen meddelade föreskrifter. Medgivande till sådan ytterligare fördjupning har lämnats samtliga nämnder i fall som avser nybyggnad, om denna är belägen på jordbruksfastighet eller utanför planlagt område (och lånsökanden själv skall bebo huset), eller då fråga är om ombyggnad. Nämnderna i de fyra nordligaste länen har erhållit med— givande att pröva frågan om fördjup- ning även i övriga fall. Eljest uppkom— mande behov av fördjupning skall un- derställas bostadsstyrelsens prövning, i vissa fall områdesvis, i andra för varje ärende.

I tabell 6: 13 redovisas länsvis upp- gifter om den grad i vilken statliga bo- stadslån till småhus fördjupats under budgetåren 1963/64 och 1964/65.

Av uppgifterna framgår att när det gäller lån till ombyggnader fördjupning av det statliga bostadslånet är regel sna- rare än undantag. Vid ansökan om lån till ombyggnad grundar länsbostads—

Tabell 6: 13. Fördjupad del av totalt beviljat statligt lånebelopp till småhus under bud- getåren 1963764 och 1964/65

+

Fördjupning i procent av totalt beviljat lånebelopp budgetåret Andel småhus 1963/64 1964/65 Län sääåägåléå) nybyggnad nybyggnad år 1964 hus som om- hus som om— skall be- övriga byggnad skall be- övriga byggnad bos-av sö- hus bos av sö- hus

kanden kanden Stockholms stad och län 69 5,4 0,1 3,5 5,2 —— 8,2 . Uppsala .............. 82 41,6 — 32,7 — 40,7 0,2 36,2 Södermanlands ........ 91 4,0 2,6 41,2 5,4 0,0 39,8 Östergötlands ......... 96 12,8 4,0 31,6 34,6 17,8 21,9 Jönköpings ........... 94 5,5 0,1 34,0 42,4 23,0 42,5 Kronobergs ........... 98 0,2 —— — — 39,3 24,9 1,1 Kalmar ............. 98 12,4 1,3 50,0 24,1 16,4 53,3 Gotlands ............. 97 51,3 13,3 64,7 46,4 27,9 64,5 Blekinge ............. 95 5,0 _ 27,6 3,0 ——- 13,0 Kristianstads ......... 97 0,9 0,1 50,5 2,8 2,3 47,3 Malmöhus ............ 83 0,5 0,1 22,6 0,1 9,8 30,0 Hallands ............. 89 11,2 0,2 36,9 29,4 14,2 45,8 Göteborgs o. Bohus. . . . 62 2,8 0,1 22,5 19,1 1,8 23,9 Älvsborgs ............ 90 9,9 1,3 46,5 15,1 1,3 46,2 Skaraborgs ........... 94 10,5 — 36,5 10,0 0,9 50,2 Värmlands ........... 93 23,5 3,8 55,9 19,4 6,4 51,0 Örebro ............... 93 11,6 0,2 15,3 8,6 6,9 23,2 Västmanlands ........ 96 4,1 0,0 49,6 10,0 2,4 54,2 Kopparbergs .......... 97 21,0 1,7 36,8 28,7 11,7 44,0 Gävleborgs ........... 94 6,6 3,4 38,9 3,3 1,2 14,8 Västernorrlands ....... 97 48,5 17,8, 69,4 __ 43,1 25,4 71,7 Jämtlands ............ 89 53,4 29,3 66,7 53,0 40,5 68,2 Västerbottens ......... 99 53,2 18,2 69,1 65,2 53,4 70,8 Norrbottens .......... 97 58,1 40,1 69,2 67,8 57,6 75,7

Hela riket 88 21,6 4,6 50,3 28,6 13,5 51,6

Anm. I Uppsala län beviljades under senare delen av budgetåret 1963/64 efter öven-enskom- melse med vederbörande kreditinstitut omfattande fördjupningar. Dessa avlöstes planenligt på-

följande budgetår.

nämnden sitt beslut om lån på ett låneunderlag som enligt gällande före- skrifter skall fastställas till belopp mot- svarande den godkända ombyggnads- kostnaden. Som regel är den fastighet det gäller redan belastad av inteckning- ar för tidigare upptagna lån. Kredit- givarna är därför mycket återhållsam- ma i fråga om nya lån och torde mycket sällan vara beredda att lämna sådana till belopp motsvarande 70 procent av låneunderlaget (= ombyggnadskostna-

den). Statslånet måste således fördju- pas, ofta ända till botten. Samma svårig- heter föreligger generellt beträffande bottenlån till småhus i glesbygden och på jordbruksfastighet. Här Spelar kre- ditvärdesbedömningen en avgörande roll och när det gäller jordbruksfastig— heter förekomsten av andra skulder som belastar fastigheten.

I fråga om nybyggnad av småhus be- viljas den genomsnittligt sett största fördjupningen i Gotlands län och i de

fyra nordligaste länen,-vilket är beting- at av den kapitalbrist som sedan länge förelegat i dessa områden. Fördjup- ningen motsvarar här omkring hälften av det beviljade lånebeloppet för hus som skall bebos av den lånsökande. För övriga hus, vilket är liktydigt med gruppbyggda hus är fördjupningen ge- nomgående lägre, vilket måste innebä--

ra bl.a. att denna form av småhusbyg- gande företrädesvis sker inom områden där kreditutbudet och kreditvärdet är relativt gott. En jämförelse av upp- gifterna för de båda budgetåren vi- sar att fördjupningsgraden stigit mar- kant från det ena året till det andra. Det gäller praktiskt taget samtliga län och för båda grupperna av nybyggnader. Förklaringen härtill torde — som framhållits i kapitel 3 —— vara att söka i dels den skärpning av kreditmarknadsläget som inträffade un- der 1964 och dels den höjning av låne- underlaget för statliga bostadslån som skedde per den 1 januari 1964, då ock— så ny beräkningsmetod infördes med därav följande ökning i efterfrågan på bottenlån.

Sedan många år tillämpar en del läns- bostadsnämnder ordningen att -—— då så är påkallat — vid förhandlingar med kreditinstituten träffa överenskommel- ser om bottenlånens storlek. Under 1964 har i norrlandslänen och på Gotland följande gällt. I Norrbotten räknade man med som sannolikt att erhålla full belåning intill 70 procent av låneunder- laget endast i Luleå. I övriga tätorter och på glesbygden varierade bottenlå- nen från 0—60 å 70 procent. Beträf- fande de hus för vilka lån beviljades un- der 1963 lämnades bottenlån i större omfattning än i fråga om de hus för vilka lån utbetalades under samma år. Denna ljusning i- kreditsituationen an- sågs dock ha varit temporär och efter höjningen av låneunderlaget väntades

fördjupningsbehovet åter öka. Fördjup- ningsprinciperna gäller oavsett vilket" kreditinstitut som lämnar bottenlån. I Västerbotten har sparbankerna medde- lat attudé vid rådande medelstillgång lämnar bottenlån med högst 30 000 kro- nor till enfamiljshus och 45 000 kronor

. till tvåfamiljshus inom planlagda områ—

den. Inom övriga områden lämnas of- fert i varje särskilt fall. Centralkassan för jordbrukskredit lämnar i regel bot- tenlån intill 60 procent av taxerings- värdet. I Jämtlahd lämnade sparban— ken lån motsvarande 60 procent av lå- neunderlaget i Östersund och Frösö kommun, 40 å 50 procent i vissa andra tätorter och 30 procent på landsbygden. Svenska Intecknings Garanti AB och Svensk Fastighetskredit lämnade lån, dock endast inom tätorterna, till belopp motsvarande ungefär 60 procent _och i vissa fall 70 procent av låneunderlaget. I vissa fall har låga' taxeringsvärden medfört att bottenlånen blivit mindre. Dessa principer för långivningen har tillämpats även av andra kreditinstitut än sparbanker. I Västernorrland kunde bottenlån erhållas till belopp som mot- svarade mellan 60 procent av låneun- derlaget i städer och större tätorter med stadsplan eller byggnadsplan, 50 pro- cent i mindre tätorter med byggnads- plan eller där vissa stadgar tillämpas och högst 30 procent på landsbygden. Samma fördjupningsprinciper tillämpa- des oavsett vem som var bottenlångiva- re. På Gotland slutligen lämnades bot- tenlån till högst 30 procent utom i Vis- by, Slite, Klintehamn och Hemse, där bottenlån i regel utgick med 70 pro- cent.

Det är av särskilt intresse att studera i vilken utsträckning olika kreditgivare medverkar vid finansieringen av nypro- duktion och ombyggnad av småhus i de nämnda länen. I tabell 6: 14 redovisas sålunda uppgifter om samtliga under

Tabell 6: 14. Under budgetåret 1964/65 utbetalda statliga lån till småhus ide fyra nord— ligaste länen och på Gotland med fördelning på bottenlångivare

Därav Hela d till' (1 k d't' t't t b tt is 1 antalet me jan e re | lnS ! u som 0 en ng vare Län 11:11:12; utan Central- __ statli a bot- S ”_ kassa för Hypo- Affars- Sv. lång tenlån hp k jord- teks- bank Sigab. Fast.- Övriga an bruks- förening POSt' kredit kredit banken Västernorrland. 851 43 400 40 21 139 193 10 5 Jämtland ..... 278 25 142 14 1 41 24 5 126 Västerbotten . . 823 35 514 109 136 10 13 5 1 Norrbotten . . . . 1 036 157 420 17 82 21 288 51 — Gotland ....... 93 7 77 2 1 1 5 — — Tillhopa 3 081 267 1 553 182 241 212 523 71 32 % 100 8,7 50,4 5,9 7,8 6,9 17,0 2,3 1,0

1 I 17 av dessa fall har bottenlån lämnats av Sv. Livförsäkringsbolaget.

budgetåret 1964/65 utbetalade statliga lån till småhus med fördelning på bot- tenlångivare. Det framgår därav att sparbankerna (inkl. Sparbankernas In- teckningsaktiebolag) har medverkat i drygt hälften av fallen. För ca 9 procent av ärendena har det blivit nödvändigt att totalfördjupa det statliga lånet. I övervägande grad torde detta ha gällt ombyggnader. Andelen är relativt hög i Norrbotten vilket enligt uppgift sam- manhänger med att jordbrukskredit- kassan där sedan länge har mycket be- gränsade utlåningsmöjligheter och att totalfördjupning därför ofta måste be- viljas i ärenden avseende inte endast ombyggnad utan också nybyggnad på jordbruksfastighet. Detta illustreras också av den låga siffran för antalet fall där jordbrukskreditkassan medver- kat i jämförelse med exempelvis Väster- bottens län. Sigab har beviljat lån för åtskilliga byggnadsföretag i Norrbotten men också i Västernorrland, medan AB Svensk Fastighetskredit hittills lämnat bottenlån i relativt liten utsträckning.

I tabell 6:15 redovisas för de fyra nordligaste länen uppgifter om det stat-

liga lånets genomsnittliga storlek i de fall där andra finansieringsinstitut än sparbank medverkat vid finansieringen. Tabellen visar att fördjupning av det statliga länet i dessa län icke endast har förekommit där sparbankerna inträtt som bottenlångivare. Det statliga bo- stadslånet är sålunda genomsnittligt sett icke oväsentligt större än normalt (dvs. 20 procent av låneunderlaget) även då bottenlån lämnas av kreditgivare vilka inte _— som sparbanker och jordbruks- kreditkassor -— kan åberopa kapital- knapphet som skäl för sin återhållsam- het. I Norrbotten motsvarade de utläm- nade bottenlånen i genomsnitt 50 a 55 procent av låneunderlaget vid nybygg- nad utom för jordbrukskreditkassan som bidragit med i genomsnitt ca 40 procent. I Norrbotten motsvarar Sigahs långivning i genomsnitt drygt 57 pro- cent av låneunderlaget men i övriga norrlandslän något över 50 procent. AB Svensk Fastighetskredit har i Väster- bottens län lämnat lån till i genomsnitt 44 procent och i övriga län till 55 a 60 procent av låneunderlaget.

Det redovisade materialet visar att de

Tabell 6: 15. Under budgetåret 1964/ 65 i de fyra nordligaste länen utbetalade bostadslån till småhus, där annan kreditgivare än sparbank lämnat underliggande Idn. Bostads- lånets genomsnittliga storlek i % av låneunderlag

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens län län län län uniifåååiådåvlån Bostads- Bostads- Bostads- Bostads- Antal lån i % Antal lån i % Antal lån i % Antal lån i % lån av låne- lån av låne- lån av låne- lån av låne- underlag underlag underlag underlag Nybyggnad Jordbrukskreditkassa . 19 53,9 5 56,1 45 59,8 1 1 48,0 Hypoteksförening . . . . 16 33,7 —— —— 132 36,0 79 28,1 Affärsbank, Postban— ken ................. 116 36,3 26 38,9 4 61,3 18 38,7 Sigab ............... 190 37,5 24 37,3 11 38,7 280 32,6 Sv. Fastighetskredit AB ................. 10 35,3 5 29,8 4 46,0 51 34,4 Övriga .............. — — 19 43,0 — — — -—- Ombyggnad Jordbrukskreditkassa . 21 65,9 17 76,5 64 61,1 6 61,2 Hypoteksförening. . . . 5 55,9 9 89,3 4 43,7 3 23,1 Affärsbank, Postban- ken ................. 23 62,7 22 61,7 6 62,4 3 66,9 Sigab ............... 3 46,2 — — 2 53,5 8 44,3 Sv. Fastighetskredit AB ................. —— —— — — 1 70,0 — _— Övriga .............. 5 79,1 9 72,9 1 55,0 _

enskilda kreditgivarna hittills icke har ansett sig kunna bidraga till finansie- ringen av ny- och ombyggnad av bo- stadshus i hela den utsträckning som reglerna för den statliga långivningen normalt förutsätter. Det gäller i det närmaste generellt beträffande ombygg- nader av småhus samt beträffande både ny- och ombyggnad av bostadshus utan- för planlagda områden och på jord- bruksfastighet. Därtill kommer att inom vissa områden, särskilt i norrlandslä- nen och på Gotland, även kreditgivning- en till nybyggnad av småhus i övrigt varit begränsad. Finansieringen har i angivna fall kunnat ordnas endast ge- nom utökning (fördjupning) av det statliga lånet. Den ökning av fördjup- ningsgraden som har ägt rum mellan budgetåren 1963/64 och 1964/65 visar också att en språngvis ökad efterfrågan på bottenkrediter från öppna markna-

den i ett ansträngt kreditmarknadsläge i varje fall för småhus kan leda till fi- nansieringssvårigheter.

Redovisningen ovan torde ge stöd för antagandet att en övergång till ett kre- ditgarantisystem — i varje fall i ett övergångsskede — medför vissa risker för bristfällig kreditförsörjning vid ny- byggnad av småhus på jordbruksfas- tighet och i norrlandslänen även vid nybyggnad på annan fastighet. Risken för en försämrad kreditförsörjning vid en sådan övergång torde vara än större beträffande ombyggnad av småhus.

Utformningen av ett kreditgarantisystem

I den mån man i vårt land hittills fun- nit anledning att underlätta och förbil- liga kreditanskaffningen genom ett stat— ligt garantiåtagande, har det skett ge- nom ett administrativt system som in-

neburit ansökan och prövning av varje särskilt fall, ett s. k. individuellt kredit- garantisystem. Detsamma gäller i andra länder, där statliga kreditgarantier till- lämpas på bostadsområdet. Anledning- en till denna detaljprövning är att sta- ten vill förvissa sig om att stödet i det enskilda fallet tillgodoser de syften som utgör motiven för verksamheten och motsvarar en rimlig avvägning mellan " behov och risktagande. .

I den förut berörda departementspro- memorian som utarbetades under sena- re delen av 1958 och i en av Närings- livets Bostadsutredning publicerad skrift har som förut nämnts framförts tanken på en statlig kreditgaranti som icke förutsätter individuell prövning, ett s. k. kollektivt eller generellt kredit- garantisystem.

I det följande skall först prövas hur ett kreditgarantisystem av den ena eller andra typen skulle kunna tänkas ut- format. Det må inskjutas att den på sina håll förekommande formen av försäk- ringsgaranti ur här relevanta synpunk- ter icke innebär någonting annat än ett kreditgarantisystem inom vilket lånta- garen betalar en viss försäkringspremie med vars hjälp särskilda riskfonder byggs Upp-

Ett kreditgarantisystem med individu- ell prövning Utformningen av ett kreditgarantisys- tem på bostadsområdet av den typ som förekommer på andra områden här i landet skulle rent tekniskt inte vålla några svårigheter. En enkel väg är att översätta nuvarande bostadslånekungö- relse till en kungörelse om lånegaranti. Den avgörande skillnaden inträder först beträffande utbetalning och förvaltning av lån, som ju det statliga organet vid ett kreditgarantisystem icke behöver be- fatta sig med annat än i fall då sådana

åtgärder påkallas som berör, garantins villkor.

Allmänna förutsättningar för garantilån De flesta villkor som bostadslånekungö- relsen uppställer beträffande långivare, låntagare och låneobjekt kan direkt överföras till en kungörelse om lånega— ranti, som förutsätter individuell pröv- ning av' låneärendena. Ansökningsför- farandet kan göras helt identiskt med det som nu gäller för statligt lån och beslutet om statsgaranti lämnas för lån i viss namngiven kreditinrättning. Det statliga garantiorganet kan därigenom lättare hålla kontroll över utlämnade garantier och samtidigt förvissa sig om att garantilån kan erhållas och att det blir placerat på ett betryggande sätt. Låntagaren förutsättes således i varje fall före det slutliga beslutet ha träffat avtal med ett bestämt kreditinstitut om att lämna lån mot den statliga garantin. Kreditgivare bör vara skyldig att med- dela garantiorganet när sådant lån be- viljats.

Garantins innebörd

Genom lånegarantin ikläder sig staten ett borgensansvar gentemot en kredit- givare för låntagarens skuld. Innebör- den härav är i princip att kreditgivaren, så snart förfallen betalning uteblir, kan ställa krav på staten om infriandet av ansvarsåtagandet.

Fall av dröjsmål med erläggande av räntor och amorteringar å statliga län är nu icke ovanliga. Det indrivningsför- farande som detta ger upphov till leder i vissa fall till lagsökning men mycket sällan till exekutiv försäljning av fas- tigheten. Det kan emellertid inte vara lämpligt eller nödvändigt att staten i ett kreditgarantisystem övertar lånet så snart en betalningsförsummelse förelig- ger. Det bör vara tillfyllest att kreditgi- varen ålägges skyldighet att till garan-

ti'organet —— i vederbörande län — översända restantielängder. Kreditgiva- ren bör därefter i samråd med länsbo- stadsnämnden kunna Ombesörja alla in- drivningsåtgärder fram till en eventuell exekutiv auktion. Först när en förlust sålunda konstateras löser staten in lånet och övertar därmed fastigheten. Garan- tiåtagandet innebär att staten i ett så- dant sammanhang också ersätter kredit- givaren för förfallna icke betalda räntor samt hans kostnader i samband med det exekutiva förfarandet.

Garantins omfattning, räntesättning För det nuvarande statslånets placering i säkerhetshänseende gäller en övre gräns, som beroende av företagsformen är olika på sätt som tidigare redovisats. Den undre gränsen ligger i normalfallen vid 70 procent av pantvärdet. För små- husens del gäller sistnämnda gräns ef- ter en höjning från 50 procent den 1 januari 1963. Detta innebär att staten generellt accepterar ett primärlån och ett sekundärlån med placering i för- månsrättsordningen före statslånet. Se- kundärlånet förutsättes därvid ligga mellan 60 och 70 procent av nämnda värde. Några formella hinder för kredit- givarna att lämna lån upp till nämnda gränser torde numera i princip icke föreligga sedan hypoteksinstituten fått rätt att beräkna sina lån på de statliga låneunderlagen och kreditaktiebolagen ändrat sina bestämmelser i anslutning härtill. Bostadslånekungörelsen ger dock som förut nämnts bostadsmyndig- heterna rätt att fördjupa det statliga lånet där låntagaren visar att han icke har möjlighet att i öppna marknaden skaffa erforderliga krediter. Sekundärlån torde vara förenade med obetydliga förlustrisker. Det är därför tveksamt om den nuvarande — allmänt accepterade — differentieringen av räntesatserna mellan primärlån och se-

kundärlån kan anses motiverad ur risk- synpunkt. Vid nuvarande institutionella förhållanden på kreditmarknaden torde det emellertid vara svårt att genomdri- va en sänkning av sekundärlåneräntan. Om man går in för ett kreditgarantisy- stem som ersättning för den nuvarande direkta långivningen, kan man kräva att de statsgaranterade lånen skall be- tinga högst den ränta som gäller för hot- tenlån. Om den undre gränsen för ga- rantilånet sätts vid den gräns, som nu normalt gäller som undre gräns för statslånet, skulle man få den rätta egen— domliga finansieringsstrukturen att pri- märlånet upp till 60 procent och garan- tilånet från 70 procent och uppåt skulle löpa med samma ränta medan sekun— därlånet i läget mellan 60 och 70 pro- cent skulle betinga en halv procents högre ränta. Det enklaste sättet att und- vika detta torde vara att låta den stat- liga kreditgarantin börja vid 60-pro- centgränsen. Därigenom bör man kunna få en enhetlig räntesättning på fastig- hetslånen upp till statsgarantins övre gräns.

För en undre gräns för statsgarantin vid 60 procent talar även följande om- ständighet. Fördelen med ett kreditga- rantisystem har bl. a. ansetts ligga i den möjlighet som därigenom öppnas för låntagaren att erhålla ett lån från »bot- ten till topp» med enhetliga ränte- och amorteringsvillkor. Denna fördel skulle icke uppnås vid en räntedifferentiering som den ovan nämnda, låt vara att man genom placering av samtliga lån i en fastighet i ett och samma institut kan samordna betalningar av räntor och amorteringar och därmed vinna en del av »enhetslånets» fördelar. Då det vi- dare ur bostadspolitiska synpunkter får anses betydelsefullt att den statliga ga- rantin omfattar så stor del av upplå- ningen att riskränta icke rimligtvis kan motiveras å den del som ligger under

den garanterade delen, framstår det som naturligt att den undre gränsen för denna i normalfallet läggs vid primär- lånets övre gräns, dvs. 60 procent. Möj- ligheten till fördjupning (efter indivi- duell prövning) bör bibehållas.l

Garantins varaktighet, amortering av garantilån

Garantins varaktighet bestäms av dess undre gräns. Garantin bör alltså gälla intill dess att kapitalskulden har ned- gått till 60 procent av det värde varpå garantin ursprungligen grundats. Vissa krav beträffande amorteringstakten måste uppställas. Vid fast amortering och penninglån möter härvid inga sär- skilda svårigheter. Vid fast annuitet, där amorteringstakten är fördröjd, blir emellertid förutsättningarna för en be- stämmelse beträffande amorteringen olika, beroende på om man räknar med att garantin skall täcka ett särskilt lån i toppen eller om den skall täcka övre delen av ett lån som går från »botten till topp». Täcker garantin ett särskilt lån kan återbetalningsreglerna både vid fast amortering respektive fast annui- tet utformas så att 60-procentsgränsen nås efter samma antal år. Vid ett lån från »botten till topp» för vilket amor- teringstiden bestämts för hela länet nås 60-procentsgränsen snabbare vid fast amortering än vid annuitetsbetalning. Man kan naturligtvis utforma amorte- ringsreglerna vid annuitetslån så att en viss gräns nås vid samma tidpunkt som vid fast amortering — inom samma pe- riod för lånets återbetalning i dess hel- het. Detta kräver dock ett system med annuiteter, som sjunker med vissa in- tervaller (vilket förutsättes i 1958 års departementspromemoria), en ordning som ur andra synpunkter dock inte tor— de vara eftersträvansvärd. Bestämmel- sen i en garantikungörelse bör ange att garantin gäller ett visst antal år oavsett

vilket amorteringsförfarande som till- lämpas.

Kommunal förmedling oeh borgen

Kommunernas roll i ett kreditgaranti- system behöver inte avvika från den som tilldelats dem i nuvarande stöd- system. Ett undantag skall beröras se- nare i denna framställning. Kommuner- nas förmedlingsverksamhet med gransk- ning av ansökningar etc. förutsättes så- ledes inte komma att påverkas av en övergång. Det krav på kommunal bor- gen som nu gäller beträffande småhus som bebos av låntagare och i vissa fall beträffande kommun eller allmännyttigt företag tillhörigt hus kan kvarstå. Kre- ditinstitutens krav vid eventuell förlust bör emellertid helt riktas mot garan- ten/staten och kommunens borgensåta- gande ha karaktären av ett avtal mellan stat och vederbörande kommun. Sedan staten nödgats övertaga en fastighet bör åtgärder för försäljning vidtagas i sam- råd med kommunen. Om staten i det sammanhanget icke får sin fordran täckt har den en regressfordran mot kommunen.

Utbetalning och förvaltning av garanti- lån

Beslut om lånegaranti med angivande av de villkor som gäller för garantin delgives sökanden, förmedlingsorgan och vederbörande kreditinstitut. I och med att sådant beslut meddelats och uppgift inkommit från vederbörande kreditinstitut att lånet beviljats upphör i normalfallet det statliga organets be— fattning med ärendet. Utbetalning och

1 I november månad 1965 emitterade Stads- hypoteks- och Bostadskreditkassorna ett obligationslån avsett för finansiering av en- hetliga lån från botten upp till de tidigare sekundärlånens övre gräns. Därest denna lånetyp blir allmänt förekommande i mark- naden uppkommer icke berörda problem— ställning.

förvaltning av lån blir helt en angelä- genhet mellan kreditinstitut och lånta- gare, förvaltningen dock endast så länge icke något inträffar som påverkar inne- börden av statens garantiåtagande.

För närvarande biträder de kommu- nala förmedlingsorganen de statliga myndigheterna med kontroll under byggnadstiden, slutbesiktning samt be- siktning av byggnadens skick under lå- netiden. Vidare biträder förmedlings— organen vid inbetalning av räntor och amorteringar å beviljade lån, upprättar restantielängder och yttrar sig över framställningar om övertagande av lån och åtgärder avseende förändringar be- träffande säkerheten för statens ford- ran.

Man kan här urskilja åtgärder av två principiellt skilda slag. Den ena grup- pen avser åtgärder som har med själva fastigheten att göra och den andra gruppen avser rent lånetekniska åtgär- der.

I ett kreditgarantisystem som det här behandlade kan man ifrågasätta om den rent lånetekniska medverkan som för- medlingsorganen nu lämnar fortfaran- de bör åvila dem.

Bokföringen av garantilån och infly- tande betalningar ankommer helt på kreditgivaren och så länge ett lån sköts klanderfritt krävs ingen medverkan i det sammanhanget från kommunens si- da. Utbetalningar av lån bör således ske direkt till låntagaren och hans be- talningar göras direkt till kreditgivaren. Betalningsförsummelser anmäls på sätt som redan antytts och det blir länsbo- stadsnämnden som får besluta om even- tuella åtgärder med rätt att vid behov påfordra medverkan från kommunens sida. Detsamma bör gälla i andra låne- tekniska sammanhang, övertagande, ifrågasatt ändring av säkerheten för ga- ..rantilånet etc. Annorlunda ligger det till med sådana

kontroller som har med fastigheten som sådan att göra. Det krav som staten i egenskap av garant har anledning att ställa på vederbörande kreditgivare, att garantilånet skall skötas i bankmässiga former, borde i och för sig innebära att denne också skall utöva kontroll under byggnadstiden, verkställa slutbesiktning av fastigheten samt därefter ägna pan- ten dvs. fastigheten en fortlöpande översyn. Det torde emellertid vara mest rationellt att kommunerna verkställer sådana kontrollåtgärder precis som nu sker. Kommunen har speciella förutsätt— ningar härför och skall under alla för- hållanden utföra vissa av dessa mo- ment. Kommunens åtgärder får därvid karaktären av hjälp åt garantiorganet. I beslutet om lånegaranti intages som villkor för garantin dels att lån ej får utbetalas förrän kommun lämnat be- sked om att slutbesiktning ägt rum, dels att långivaren skall vara skyldig att uppsäga lånet, därest så påfordras av garantiorganet vid konstaterat fall av vanvård.

Subventioner

En övergång till ett kreditgarantisystem torde icke behöva föranleda andra änd- ringar av gällande bestämmelser om familjebostadsbidrag än i vad avser sät- tet att tillgodoföra vissa egnahemsägare bidraget. Nuvarande ordning innebär att för familj, som bor i eget småhus finansierat med statligt lån, bidraget i första hand tillgodoföres genom avräk- ning å förfallna räntor och amortering- ar å det statliga lånet. Vid övergång till garantilån torde enklaste sättet vara att tillämpa en ordning med generell kon- tantutbetalning av bidrag till familjer i ägda småhus (denna ordning gäller nu i fall då huset finansierats utan statliga lån). Eventuellt kan denna ordning kompletteras med en bestämmelse om rätt för kommun att — där så befinnes

motiverat — påfordra tillgodoföring ge- nom utbetalning till vederbörande kre- ditinstitut med avräkning i första hand mot förfallna annuitetsbelopp å garan- tilånet. Det är naturligtvis också tänk- bart att tillämpa sistnämnda förfarings- sätt generellt, men det ger kreditinstitu- ten ökat bestyr vid aviseringsarbetet.

Den generella subvention som nu ut- går i form av räntebidrag till vissa år- gångar av hus, tillgodoföres låntagarna i första hand genom avräkning å för- fallna räntor och amorteringar å stats- lånet. I 1958 års departementsprome- moria förutsattes att sådana bidrag vid övergång till ett kreditgarantisystem skulle direkt utbetalas till vederböran- de långivare. För ändamålet utgick man från en lagstadgad skyldighet för lån- givare att bokföra garantilån samt därå belöpande räntor och amorteringar un- der särskild bokföringstitel. Låntagar— na avsågs av kreditinstitutet bli avisera- de endast räntekostnader motsvarande en »garanterad» ränta. En gång om året i efterskott skulle kreditinstitutet där- efter äga att av staten erhålla gottgörel- se för skillnaden mellan aviserade rän- tekostnader och faktiska räntekostnader enligt gällande lånemarknadsräntor. Denna rekvisition förutsattes ske i klump men på sådant underlag att sta- tens kontrollmöjligheter underlättades. Även om denna metod kräver något merarbete av kreditinstituten torde den ha vissa fördelar. Bland annat kan man därigenom få en exakt tillpassning av räntebidraget i de enskilda fallen obe- roende av amorteringstakt, ränteläge m. in.

Om man i ett kreditgarantisystem inte vill belasta kreditinstituten med ett avräkningsförfarande enligt den ovan skisserade anordningen kan man bibe- hålla nuvarande system, vilket förutsät- ter en redovisning halvårsvis från den som erhållit ett garantilån till de bo-

stadspolitiska organen beträffande fak- tiskt- erlagda räntekostnader och kvar- stående kapitalskuld å upptagna lån. Beräkningen av räntebidragets storlek får sedan ske hos de nämnda organen för varje enskilt låneobjekt. Detta för- faringssätt kommer att innebära en be- tydande administrativ belastning och åtgärder för förenklingar måste därvid övervägas. En viss förenkling av de statliga organens arbete kan naturligt- vis åstadkommas om bidragsgivningen schabloniseras, t.ex. på det sätt som tillämpas i det danska kreditgaranti- systemet, dvs. med bidragsbelopp per m2 lägenhetsyta, eller på annat sätt. Olägenheten med ett sådant system är _ vilket följer av schabloniseringen — att effekten av bidraget på bostadskost— naderna kommer att variera _— starkare ju längre schabloniseringen drivs. Vid gällande hyreskontroll uppkommer svå— righeter vid reglering av hyrans storlek varjämte systemet också kan komma att medföra tillfälliga likviditetspåfrest- ningar för fastighetsägaren.

Ett system med kollektiv kreditgaranti Mot ett system med individuellt pröva- de. kreditgarantier har riktats den hu- vudinvändningen att ett sådant jämfört med nuvarande direkta långivning inte skulle medföra någon nämnvärd lättnad 'i den statliga bostadsadministrationen.

Detta har gett upphov till tanken på att utforma en kreditgarantiordning där statliga organ icke granskar varje en- skilt låneärende, ett s. k. kollektivt kre- ditgarantisystem. Ett sådant system, där kreditgivaren följaktligen självstän— digt prövar lånefrågan och handhar förvaltningen av länet, har förutsatts kräva ett visst ekonomiskt medansvar från kreditgivarens sida, en s.k. själv- risk. Genom att kräva ett sådant åta- gande som villkor för sin garantiutfäs- telse försäkrar sig staten om att kredit-

givaren bedömer låneansökningar på ett sätt som begränsar riskerna för honom själv och därmed också för staten.

Den tekniska utformningen av ett kol- lektivt kreditgarantisystem med själv— risk innebär en radikal administrativ förenkling jämfört med nuvarande di- rekta långivning. En kungörelse om kol- lektiv statsgaranti för bostadslån kom- mer i huvudsak att innehålla bestäm- melser om

a) tillämpningsområde (nybyggnad, ombyggnad, bostäder, lokaler och kol- lektiva anordningar i bostadsområden)

b) krav beträffande låntagaren

c) beräkning av underlag för garan- tilån

d) statsgarantins omfattning i enskil- da fall

e) självriskens storlek och innebörd

f) krav beträffande ränta och amor- tering

g) räntesubventioner (därest sådana skall utgå)

h) anmälningsskyldighet och förfa- rande i fall då risker för ianspråktagan- de av garantiutfästelse uppkommer.

Den kommunala förmedlingsverksam- heten upphör helt. Länsbostadsnämn- dernas befattning med garantilån in- skränker sig till registreringsuppgifter, stickprovskontroller och bevakning av statens intressen vid uppkommande si- tuationer som medför risk för ianspråk- tagande av statens garanti. Några krav beträffande bostädernas standard och yttre miljö kan inte intagas i kungö- relsen (annat än som omständigheter att beaktas vid värderingen). Nuvaran- de bestämmelser om markpriskontroll samt kostnadskontroll i övrigt faller bort och detsamma gäller om hyreskon- trollen. Skyldighet att utöva hyreskon- troll kan inte gärna påläggas kreditin- stituten. De bestämmelser som finns i gällande bostadslånekungörelse i syfte att begränsa statens risktagande ersät-

tes av självrisken som antages garante- ra en bankmässig och därmed en också ur statens synpunkt tillfredsställande bedömning av säkerhetsfrågorna. Häri ingår kontroll av sökandens solvens, byggnadskontroll, slutbesiktning av fas- tigheten och kontroll av dennas värde under lånetiden.

Självrisken

Värdet av en självrisk med det inled- ningsvis angivna syftet blir beroende i första hand av dess storlek och karak- tär men också av de normer för fast"- ställande av garantiunderlaget (värde- ringen) som kommer att gälla.

Vid en bedömning av självriskens storlek och karaktär möter man följan- de problemställning. Å ena sidan måste kreditinstitutens självrisk begränsas så mycket som möjligt för att den inte skall avskräcka från en sådan finansie— ringsmedverkan som åsyftas med sta- tens garantiåtagande och för att begrän- sa låntagarens kostnader. Å andra si- dan måste den vara tillräckligt stor för att utgöra ett verkligt incitament för kreditgivaren att så pröva kreditvärdig- heten hos låntagare och objekt att han icke utsätter sig själv och därmed staten för uppenbara förlustrisker.

Förslaget i den förut nämnda depar- tementspromemorian rörande ett kol- lektivt kreditgarantisystem var begrän- sat till att gälla småhus. Den självrisk som vederbörande kreditgivare förut— sattes stå, skulle endast gälla fall av förluster till följd av låntagarens insol- vens eller vanvård av huset. Staten skul- le helt svara för sådan förlust som be- tingades av allmänna icke förutsebara förändringar i den ekonomiska och so- ciala utvecklingen. Detta förslag till riskfördelning kritiserades starkt under remissbehandlingen på grund av svårig- heter att åstadkomma en ändamålsenlig uppdelning av de fall då självrisken

skulle tillämpas respektive staten svara för hela förlusten. Att vid uppkommen förlust avgöra om denna betingades av vid lånets beviljande icke förutsebara förändringar i den ekonomiska eller so- ciala utvecklingen eller av förhållanden sammanhängande med låntagarens per- son och skötsel av huset, betraktades som i det närmaste ogörligt. I synner- het framstod det som otillfredsställande ur kreditinstitutens synpunkt att be- dömningen av förlustens orsaker skulle ankomma på staten — dvs. garanten — själv. Kreditinstituten skulle bli nödsa- kade att pröva varje enskilt ärende ut- ifrån förutsättning att självrisken skul- le kunna komma att utkrävas, eller som sparbanksinspektionen uttryckte det, »en risk kan inte anses täckt blott genom en förhoppning om en gynnsam tolkning i framtiden av staten/garanti- givaren själv». Ingen av remissinstan- serna försökte sig på att föreslå en när- mare preciserad beskrivning av de fall då staten skulle stå hela respektive en- dast en del av risken; och en sådan beskrivning är mycket vansklig att gö— ra.

Vid ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk måste denna tillämpas beträffande samtliga garantilån och oavsett vad som orsakat en uppkom- men förlust.

Departementspromemorians förslag om en självrisk innebar att långivaren i de berörda fallen ensam skulle svara för en förlust intill ett belopp av 5000 kronor. Om förlusten blev större skulle mellanskillnaden betalas av staten. Lån- givaren förutsattes med andra ord stå en förstahandsrisk. Den motsvarade med dåvarande regler för beräkning av låneunderlag ungefär 10 procent av detta och 25 procent av (det normala) garantilånet. Beträffande självriskens storlek under lånets löptid var prome- morian något oklar. Av förslaget till

villkor för statsgarantin kan inte utlä- sas annat än att självrisken till sitt ab- soluta belopp skulle vara oförändrad under garantilånets hela löptid. Å and— ra sidan var den till promemorian foga- de amorteringskalkylen beräknad som om självrisken förutsattes minska i takt med nedamorteringen av garantilånet.

I sin skrift Bostadshusens finansie- ring har Näringslivets Bostadsutredning lagt fram förslag om ett kollektivt kre- ditgarantisystem för såväl småhus som flerfamiljshus och därvid förutsatt en självrisk för långivaren utformad på ett annat sätt. För det första har förutsatts att självrisken endast skulle motsvara 10 procent av förlustrisken och för det andra har man föreslagit att självris- ken skulle vara vad man kallat »verti- kal» dvs. proportionell mot förlustris- ken under garantilånets löptid. Detta innebär alltså att eventuell förlust å ga- ranterad lånedel skulle — oberoende av förlustens storlek — till 1/10 drab- ba långivaren och till 9/10 staten/ga- ranten.

Skillnaden mellan dessa båda system är i praktiken inte så stor. Departe- mentspromemorians förslag innebär att statens ansvar icke aktualiseras i andra fall än där förlusten överstiger självris— ken, medan det andra systemet innebär att staten skulle dras in i varje fall av konstaterad förlust och dela denna i viss proportion med kreditinstitutet. De båda typerna kan var för sig utformas så att de ur kreditinstitutens synpunkt blir i stort sett likvärda.

Detta kan belysas genom ett jämfö- rande exempel.

Som utgångspunkt antages att garan- tilånet uppgår till 15 000 kronor och är placerat i säkerhetshänseende med en undre gräns vid 60 procent och en övre gräns vid 90 procent av garantilåneun- derlaget (vilket således är = 50 000 kro- nor). I de fall där förlust över huvud

taget kan komma att inträffa (frekven- sen härav är för jämförelsen ovidkom— mande), förutsättes risken vara störst och motsvara 100 procent för den översta sjättedelen (= 5 procent av vår- det) av garantilånet för att sedan sjun— ka till 0 för den nedersta sjättedelen. Riskfördelningen mellan stat och kre- ditgivare förutsättes vara proportionell (vertikal) och för kreditinstitutet inne— bära en självrisk motsvarande 30 pro- cent under hela lånets löptid. Förlust— risken skulle i utgångsläget kunna tän- kas kalkylerad på följande sätt.

som en förstahandsrisk, staten endast behövde besväras i de fall där förlusten översteg 1 800 kronor.

Beräkningen i det föregående grun— dar sig på en kraftig förenkling av riskbedömningen. Det är naturligtvis mycket vanskligt att sätta sig in i hur en sådan riskbedömning hos en kredit— givare skulle gestalta sig. Exemplet ovan har bara velat visa att de båda systemen ur just denna synpunkt i nå- gon relation är i stort sett likvärda.

För den händelse kreditinstituten skulle bedöma sina möjligheter att ge-

. . F örlustrisk i . Kreditin-

Garantilån 1 .. Statens risk, . . inteckningsläge forllåjtfan' kronor Stltitretsoilsh Kol. 2 x Kol. 2 x

0 0" kol. 3 kol. 4 1 2 3 4

85—90 .............. 100 1 750 750 1 750 750 80—85 .............. 75 1 750 750 1 313 563 75—80 .............. 50 1 750 750 875 375 70—75 .............. 10 1 750 750 175 75 65—70 .............. 5 1 750 750 87 37 60—65 .............. o 1 750 750 0 0 60—90 .............. 40 10 500 4 500 4 200 1 800

Den genomsnittliga förlustrisk som kreditinstitutet vid de angivna förut— sättningarna har att räkna med uppgår således till 1 800 kronor. Om kreditin- stitutets självrisk i stället vore utformad som en förstahandsrisk av denna stor- lek, dvs. 1 800 kronor, vilket motsvarar 12 procent av garantilånet och 3,6 pro- cent av garantiunderlaget, skulle de bå- da systemen ur kreditinstitutets syn- punkter vara i stort sett likvärda. För staten skulle förlustrisken också bli densamma vilket system man än väljer. Skillnaden ligger som tidigare framhål— lits däri att vid en proportionell själv- risk skulle staten behöva kopplas in i samtliga förlustfall medan vid en ut- formning av kreditinstitutets självrisk

nom en insiktsfull kreditförmedling be- gränsa förlustriskerna såsom varande förhållandevis mindre när det gäller de mera frekventa förlustfallen av procen— tuellt sett begränsad räckvidd än när det gäller de mera fåtaliga relativt stora förlusterna, skulle det emellertid kun— na tänkas att ett tillräckligt incitament till en ansvarsfull kreditförmedling skulle kunna uppnås vid en vertikal konstruktion som medförde lägre ge- nomsnittliga riskkostnader för kredit- instituten, än vad som skulle följa av en horisontell konstruktion som gav ett lika starkt incitament till en ansvars- full kreditbehandling.

Om man utgår ifrån att statens garan- tiansvar skall kunna utkrävas först efter

ett exekutivt förfarande i lagens mening omfattar förlustrisken icke endast kvar- stående kapitalfordran utan dessutom förfallna icke erlagda räntor samt kost- nader för indrivningsåtgärder och det exekutiva förfarandet. Förlustrisken kan också påverkas genom att förfallna räntor på underliggande lån tillkommer och i förmånsrättsordningen placeras före garantilånet.

Hur stor den maximala förlusten blir kan således bestämmas endast med viss osäkerhet. Vid en proportionell själv- risk vet kreditgivaren hur stor andel av en ev. förlust han får ta på sig men dess maximala storlek i kronor räknat kan han endast beräkna mycket grovt. En självrisk av typ förstahandsrisk måste emellertid bestämmas till ett ab- solut belopp eller en viss andel av det ursprungliga garantilånet, i båda fallen med reduktion enligt amorteringspla- nen. Det sistnämnda skulle innebära att staten vid konstaterad förlust blir er- sättningsskyldig gentemot kreditgivaren maximalt inte bara för dennes Iåneford- ran minskat med självrisken utan därut- över för upplupna räntor och andra kostnader enligt vad ovan sagts. Ett al- ternativ är att kreditgivarens självrisk fastställes att omfatta dels ett närmare fixerat belopp dels ock ett belopp mot- svarande vid auktionen tillkommande kostnader av olika slag. Det synes inte bli svårare för kreditgivaren att beräk- na omfattningen av sitt riskåtagande i detta fall än i fallet med en proportio- nell självrisk.

Vissa skillnader mellan de båda typer av självrisk, som här aktualiserats, framkommer även om man försöker fö- reställa sig förloppet av en exekutiv auktion. I gällande bostadslånekungö- relse stadgas att länsbostadsnämnden skall vidtaga alla åtgärder, som är er- forderliga för att förebygga förlust för staten i anledning av utlämnade lån.

När en exekutiv auktion utsatts skall nämnden försöka bilda sig en uppfatt- ning om värdet av ifrågavarande fastig— het. Om högsta budet vid auktionen icke täcker statsverkets fordran har nämn- den möjlighet att ropa in fastigheten i förhoppningen att vid en senare för- säljning kunna utvinna ett bättre pris och därmed minska statens förlust. Den— na möjlighet utnyttjas regelmässigt obe— roende av vad nämnden kan ha kommit till vid en föregående värdering. (Un- der budgetåret 1962/63 fullföljdes 126 auktioner avseende statligt belånade fastigheter. I 101 fall inropades fastig- heten av annan till ett pris som helt täckte statens fordran och i 2 fall av- gaVS inget bud alls. I samtliga återstå- ende fall inropades fastigheten av nämnden.) Då auktionen avser ett små- hus där kommunen svarar för en för- lust intill 4 000 kronor bjuder nämnden icke högre belopp än som motsvarar statens fordran minns det belopp för vilket kommunen ansvarar. Blir nämn- den innehavare av fastigheten krävs kommunen på borgensbeloppet. Om se- nare försäljning, vilken sker i samråd mellan länsbostadsnämnden och kom- munen, ger ett pris som överstiger sta- tens fordran överlämnas mellanskillna- den till kommunen. Om kommunen själv väljer att ropa in fastigheten vid auktionen är det för kommunen fördel- aktigt att ropa in den till ett pris som täcker hela statsverkets fordran efter- som en blivande köpare sedan får över- taga högst så stor andel av statslånet som vid auktionen täcktes av köpeskil- lingen.

I ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren av typ förstahandsrisk blir mönstret vid en exekutiv auktion snarlikt det som nu gäller vid fall med kommunal borgen. Om fastigheten inropas av annan än kreditgivaren eller staten till ett pris

som inte täcker vare sig självrisken el- ler den under självrisken liggande del av lånet som staten garanterar för, blir staten betalningsskyldig till kreditinsti- tutet för uppkommen förlust minus självrisken. (Det personliga betalnings- ansvaret kvarstår — för staten i form av en regressfordran.) Med hänsyn till vad som för närvarande gäller är det dock inte troligt att statens represen- tant nöjer sig med ett sådant bud. Om han inte finner det helt uteslutet (och det kommer han regelmässigt inte att göra) att en senare försäljning skulle kunna inbringa en högre köpeskilling än den som bjudits vid auktionen, ropar han in fastigheten till ett pris som täc- ker högst garantilånet minskat med självrisken. Staten blir då betalnings- skyldig gentemot kreditgivaren i enlig- het med sin garantiutfästelse men om detta medför en förlust för staten och hur stor denna blir, kommer inte att avgöras förrän i samband med senare försäljning. Kreditgivaren kan ju också själv ropa in fastigheten men detta blir meningsfullt endast om han räknar med att senare kunna sälja fastigheten till ett pris som täcker något av den förlust han gör till följd av självrisken.

I ett system där riskfördelningen är proportionell (vertikal) kan vid den exekutiva auktionen en intressekonflikt uppstå mellan kreditgivaren och staten/ garanten. Eventuell förlust skall i en viss på förhand bestämd proportion de- las mellan dem båda. Formellt ger auk- tionsutfallet besked om förlustens stor- lek och på grundval härav fixeras sta- tens ersättningsskyldighet gentemot kre- ditgivaren. Om fastigheten vid auktionen inropas av tredje man till en köpeskil- ling som icke täcker garantilånet', vilket förutsätter att såväl kreditgivaren som statens representant anser det som ut- siktslöst att vid en senare försäljning få ett bättre pris, är förlusten ett fak-

tum (om man bortser från att det per- sonliga betalningsansvaret kvarstår). Om däremot kreditgivaren eller statens representant anser det av tredje man vid auktionen bjudna priset vara lägre än som kan utvinnas vid försäljning i öpp- na marknaden, har båda intresse av att ropa in fastigheten. Hur starkt detta intresse är sammanhänger ju i första hand med den proportion i vilken för- lusten skall delas. Vid en riskfördelning av den storlek som föreslagits av Nä- ringslivets Bostadsutredning, dvs. 1/10 för kreditgivaren och lVm för staten, kan statens intresse av att genom inrop söka reducera sin förlust anses starkare än kreditgivarens. När kreditgivaren el- ler staten har ropat in fastigheten reg— leras kreditgivarens förlust och statens ersättningsskyldighet. Om senare för- säljning inbringar ett högre pris vinner budgivaren den fördelen att »överpri- set» kan utnyttjas att täcka endast hans egen förlust i sammanhanget.

Betydelsen av en effekt av det här sla- get får naturligtvis inte överdrivas. För- farandet vid en exekutiv auktion kan ju regleras genom avtal eller överens- kommelser mellan staten och kreditgi- varna eller genom föreskrifter i en ga- rantilånekungörelse. Det kan emellertid inte anses uteslutet att den situation som här beskrivits kan ge anledning till viss osäkerhet. I ett system där självris- ken är av typen förstahandsrisk kan si- tuationen icke uppkomma.

En annan skillnad mellan de båda systemen framkommer om man ser till de säkerhetskrav som gäller för olika delar av kreditinstitutens placeringar. I det föregående har framhållits att ett lån med full statsgaranti utan vidare i kreditinstitutens utlåning är att hänföra till placeringar »med betryggande sä- kerhet» medan däremot ett lån som för- utsätter självrisk för kreditinstitutet får en annan riskkaraktär. Ett sådant ga-

rantilån måste bokföras så att man klart kan avläsa hur stort belopp som täcks av statsgarantin respektive hur stor del som kreditinstitutet självt svarar för. Den förra delen kan avräknas mot ut- låning »med betryggande säkerhet» me- dan den senare delen måste inrymmas i sådan utlåning för vilken strängare täckningsbestämmelser gäller. Här har förutsatts att staten som villkor för sitt garantiåtagande måste kräva ett visst risktagande från kreditgivarens sida och att detta risktagande i kronor räk- nat måste bli större om självrisken ges proportionell karaktär än om den ges formen av en förstahandsrisk. Kredit- givarens uppfattning om den grad av risktagande som den ena eller andra typen av självrisk innebär och den fondtäckning som är påkallad kan up- penbarligen bli av viss betydelse för dennes möjligheter och benägenhet att medverka i garantilångivningen.

Det torde vara helt klart att ett kre- ditinstitut icke kan ta på sig en själv- risk för lån i höga inteckningslägen av sådan innebörd att den tjänar det in- ledningsvis angivna syftet utan att täc- ka in sig för detta risktagande. Det kommer att ta sig uttryck i krav på en högre ränta än som skulle kunna moti— veras i ett system med full statsgaranti. Men det är inte otänkbart att en kre- ditgivare därutöver som villkor för ga- rantilån kommer att ställa krav på kom— pletterande säkerhet för självrisken, exempelvis i form av borgen. Ett så- dant krav kan aktualiseras framförallt om kreditgivaren känner tveksamhet beträffande fastighetens kreditvärde el— ler låntagarens kreditvärdighet. Om så- dan säkerhet lämnas för självrisken be- gränsas dock värdet av denna som re- gulativ vid långivningen och därmed som garanti för en bankmässig behand- ling av låneärendena. Därest ett bor- genskrav riktas mot och accepteras av

vederbörande kommun träder denna reellt i kreditgivarens ställe som statens medgarant.

Inledningsvis framhölls att självris- kens värde också blir beroende av vilka regler som kommer att gälla för faststäl— lande av garantilåneunderlag. Kreditin- stitutens egna värderingar vid bestäm- ning av deras medverkan vid finansie— ring kan avvika från ett på visst sätt fastställt låneunderlag både nedåt och uppåt. Vid nuvarande finansieringssy- stem kan en avvikelse nedåt komma till uttryck i form av krav på fördjupning av det statliga länet och en avvikelse uppåt resultera i att ett kreditinstitut lämnar ett inteckningslån med säker- heten placerad efter det statliga lånet. Om underlaget för garantilånet i ett kol- lektivt kreditgarantisystem således skall beräknas enligt regler i stort sett mot- svarande de, som nu gäller för faststäl- lande av låneunderlag, får självrisken olika innebörd för kreditgivaren bero- ende på hur mycket och åt vilket håll hans egen värdering avviker från garan- tilåneunderlaget.

Underlag för garantilån

Den förut nämnda departementsprome- morian förutsatte att underlaget för ga- rantilånet skulle fastställas på det sätt som då gällde för egnahemslån, dvs. i form av vissa schabloniserade högsta be- låningsvärden. Näringslivets Bostadsut- redning har å sin sida ansett att detta underlag helt skall bestämmas genom ve- derbörande kreditgivares egen värde- ring, grundad på förväntningar röran- de fastighetens avkastning.

Den metod som användes vid beräk- ning av det statliga bostadslånets stor- lek är i princip en schabloniserad kostnadsberäkning, varvid åtskillnad görs mellan tomtkostnad och byggnads— kostnad. Den senare beräknas som sum- man av vissa fastställda belopp för i hu-

vudsak våningsyta, biutrymmesyta, yta av översta bjälklag, ytterväggslängd, lä- genhetstyper och vissa utrustningsdetal- jer. Justering sker därefter med hjälp av särskilda ortskoefficienter och en s. k. låneunderlagskoefficient. I princip skall denna beräkningsmetod vara an- passad till faktiska normala kostnader. Det sålunda framräknade s.k. låneun- derlaget kan vid bestämning av det stat- liga lånets placering i säkerhetshänse- ende eventuellt ökas med värdet av mark och annan nyttighet som icke be- aktas i låneunderlaget, varvid man er- håller ett s. k. pantvärde.

Enskilda kreditgivare bestämmer i allmänhet lånets storlek på grundval av husets beräknade avkastningsvärde el— ler ett s. k. uppskattningsvärde. I de för stadshypoteks- och bostadskreditför- eningar utfärdade reglementena sägs så- ledes att det uppskattningsvärde på vil- ket lånet beräknas skall bestämmas ef- ter besiktning och värdering av ojäviga värderingsmän. För dessa värderings- män gäller instruktion som fastställes av respektive centralkassa tillika med for— mulär för värderingsinstrument. Övriga kreditgivare tillämpar motsvarande för- faringssätt. Gemensamt för alla kredit- givare — för hypoteksinstituten efter en lagändring år 1963 — är att de i fall då statliga lån utgår i stället för ett sär- skilt uppskattningsvärde kan lägga det av länsbostadsnämnden fastställda pant- värdet till grund för belåningen.

När det gäller nybyggnad av flerfa— miljshus, torde de för enskilda kreditgi- vare arbetande värderingsmännens för— rättning i allmänhet gå ut på att söka fastställa ett avkastningsvärde med hjälp av den s.k. räntabilitetsmetoden. Denna metod innebär att man beräknar summan av förväntade hyresintäkter och därifrån drar ett belopp motsvaran- de de beräknade kostnaderna för fastig- hetens drift och underhåll (inräknad

fastighetsskatt och ev. tomträttsavgäld). Från den återstående s.k. nettoavkast- ningen avräknas ett belopp motsvaran- de avskrivningsbehovet. Resten kapitali- seras efter en procentsats som faststäl- les med hänsyn tagen till den räntesats som gäller för i fastigheten intecknade lån och avkastningen på det egna kapi- talet.

En värdering som den här beskrivna innefattar vissa antaganden och be- dömningar som med nödvändighet med- för risk för oenhetlighet. Värderings- männens beräkningar och bedömningar görs emellertid efter av vederbörande långivare utfärdade instruktioner och på grundval av oftast mycket detaljera- de värderingsinstrument. Härigenom men även på andra vägar söker man inom kreditinstituten så långt möjligt främja tillämpningen av enhetliga prin- ciper vid värderingsförfarandet.

Om fastställandet av garantilåneun- derlaget skall ske enligt avkastningsvär— demetoden föreligger dock risk för oen- hetlighet icke endast mellan (och in- om) olika kreditinstitut utan också mellan olika delar av landet. Förutsätt- ningarna för en byggherre att erhålla en statlig förmån, ett statsgaranterat lån, och storleken av denna förmån skulle därigenom kunna variera bero- ende på vilken kreditgivare (eller vil- ken värderingsman inom ett och samma kreditinstitut) han anlitar. Till detta kommer att kreditgivare i vissa fall, där kreditvärdet inte framstår som fullt tillfredsställande, till följd av självrisk- åtagandet kan bli benägna att sänka värdena till normal säkerhetsmarginal, innebärande ett värde under produk- tionskostnaderna.

Det sagda torde visa att underlaget för garantilånet — om man vill säker- ställa likformighet i detta hänseende — måste fastställas efter vissa enhetliga grunder. Sådana bestämmelser kan ut-

formas på olika sätt. Kravet måste vara att de är tillräckligt enkla för att kunna tillämpas av alla — även mindre — kre— ditgivare men samtidigt så detaljerade att de ger garantier för enhetlighet vid tillämpningen.

Gränserna för garantilån

Fastställandet av den övre gränsen för ett garantilån i ett kollektivt kreditga- rantisystem erbjuder inga större teknis- ka svårigheter under förutsättning att problemet rörande garantilåneunderla- gets bestämning kan lösas på ett till- fredsställande sätt. Den undre gränsens fastställande är däremot besvärligare. Departementspromemorian förutsatte att statens garanti skulle omfatta så stor del av upplåningen som motsvarade fyrtio eller i vissa fall femtio procent av belåningsvärdet. Undantagsvis skulle garantin kunna utsträckas ytterligare. I det föreslagna systemets natur låg såle- des att frågan om garantins undre gräns och därmed frågan om den statliga ga- rantins omfattning i det enskilda fallet helt skulle bestämmas av vederbörande kreditgivare.

En regel av innebörd att en kredit- givare efter egen bedömning skulle ha att bestämma omfattningen av statens garantiåtagande är emellertid ägnad att inge betänkligheter ur principiell syn- punkt. Därtill kommer att en utökning av statens garantiåtagande även påver- kar innebörden av självrisken. Alterna- tivet är att gränsen fastställes att undan- dagslöst ligga vid 60-procentsnivån, men då löper man risk att »normala för- djupningsfall» blir avvisade av kreditgi- varen.

Lånekostnader vid statlig kreditgaranti

Som framhållits i det föregående torde det utan vidare kunna förutsättas att lån som beviljas mot statlig garanti inom ramen för ett system med individuell

prövning icke skall behöva betinga hög- re ränta än som motsvarar de villkor som i detta hänseende gäller för lån mot säkerhet av inteckningar i bästa förmånsrättsläge. Detta är i allmänhet liktydigt med marknadens lägsta utlå- ningsränta. Den statliga garantin bör därvid omfatta så stor del av det som underlag för garantin fastställda värdet att någon riskränta för lån under den garanterade delen icke kan motiveras. Vid nuvarande helåningsprinciper in- nebär detta att garantin generellt bör täcka även sekundärlånet. Härigenom kommer finansieringen upp till den öv- re gränsen av den statliga garantin att kunna ordnas till en och samma ränte- sats.

Kostnaderna för långivningen inom ramen för ett kollektivt kreditgaranti- system är svåra att beräkna. Ett sådant system innebär att kreditinstituten självständigt handhar långivning och låneförvaltning. Enbart den omständig- heten att en bottenlångivare utsträcker sitt lån upp till den övre gränsen för den statliga garantin, dvs. att tanken på ett enhetslån realiseras, kan inte med- föra några extra administrationskostna- der. En viss risk för ökade kostnader av detta slag kan emellertid uppkomma av följande skäl. Den nuvarande statliga långivningen förutsätter en prövning av såväl låneobjektet som lånsökanden. Denna utföres av det kommunala för- medlingsorganet och av länsbostads- nämnden. Det finns skäl att förmoda att projekt, vilka har underkastats denna prövning och godkänts, icke görs till föremål för lika ingående prövning hos kreditinstituten som projekt för vilka statliga lån icke har sökts och beviljats. Bortfallet av den statliga långivningen skulle således kunna tänkas medföra ökat gransknings- och kontrollarbete hos kreditinstituten och därmed ökade administrationskostnader.

Ett kollektivt kreditgarantisystem har som nämnts förutsatts innefatta en självrisk för kreditgivaren med avseen- de på den statsgaranterade lånedelen. Det risktagande detta innebär kommer att medföra behov av ökad fondbild- ning. Det är emellertid inte möjligt att mera preciserat beräkna de risker som uppstår vid bostadsbelåning och följakt- ligen är det ytterligt svårt att bedöma effekten på utlåningsräntorna av ett system som det ovan angivna.

Exkurs om kostnader för långivning inom ramen för ett kollektivt kreditga— rantisystem

I det följande skall redovisas ett räkne- exempel avsett att illustrera hur olika fak- torer kan tänkas påverka kostnaderna för lån beviljade inom ramen för ett kollek- tivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren.

Vid beräkningarna antages att staten icke betingar sig någon riskersättning för sitt garantiåtagande. Det förutsättes vidare att utlåningen finansieras med upplåning mot obligationer men att den förändring i kre— ditmarknadsstrukturen som det ökade obli- gationsutbudet medför inte i och för sig på— verkar räntestrukturen. Statsgarantin tän- kes vidare utgöra en viss andel av vid varje tidpunkt utestående lånebelopp och riskför- delningen mellan stat och kreditinstitut va- ra oberoende av orsaken till en eventuell förlust. Lånen antages vara nominallån och omfattas av statsgarantin motsvarande lä- get mellan 60 och 90 procent av värdet. Amorteringstiden för denna lånedel utgör 30 år. Som underlag för beräkningarna an- vändes en räntesats av 5 procent.

Beräkningar har gjorts för fyra olika al- ternativ beträffande självriskens storlek och utformning.

H 10 = Horisontell självrisk motsvarande 10 procent av garantilånet.

H 30 : Horisontell självrisk motsvarande 30 procent av garantilånet.

V 10 : Vertikal självrisk motsvarande 10 procent av garantilånet.

V 30 : Vertikal självrisk motsvarande 30 procent av garantilånet.

Riskersättningen beräknas under anta-

gande av att förlust befaras uppkomma för högst hälften av låneåtagandena, re- presenterande hälften av utestående låne- belopp. För enskilda lån antages förlustris— ken minska för varje del därav ju bättre denna del ligger i förmånsrättsordningen. Det har därvid ansetts rimligt att andelen nödlidande lånebelopp inom varje — lika stort —— inteckningsintervall minskar med förbättrad förmånsrätt enligt en geometrisk serie.

Om inteckningsintervallet 60—90 procent indelas i tio lika stora skikt och sannolik- heten för att förlusten stannar i de olika skikten avtar enligt en geometrisk serie vars konstant är 0,25 (I), 0,50 (Il) respek- tive 0,75 (Ill) erhålles följande:

Sannolikheten för att förlusten stannar i olika skikt Skikt enligt I II III 90—87 ..... 75 50 26 87—84 ..... 19 25 20 84—81 ..... 5 13 15 81—78 ..... 1 6 11 78—75 ..... 0 3 8 75—72 ..... 0 2 6 72—69 ..... 0 1 5 69—66 ..... O 0 4 66—63 ..... 0 0 3 63—60 ..... O 0 2 Den genomsnittliga förlusten — i för- lustfallen — skulle då bli följande för de olika självriskalternativen.

Förlust i procent av självrisk I II III H 10 ...... 62,5 75,0 87,0 V 10 ...... 8,2 14,7 29,5 H 30 ...... 27,2 43,7 65,8 V 30 ...... 8,2 14,7 29,5

Räknat efter det högsta alternativet (3/4) kommer det egna kapital som kreditinstitu- tet måste förfoga över för att de aktualise- rade riskerna skall kunna täckas att behöva motsvara följande andel av utlämnade lå- nebelopp:

H 10—(0,5 87,0 % av självrisken 10 %) = 4,35 V 10—(0,5 29,5 % » » 10 %) = 1,48 H 210—(0,5 65,8 % » » 30 %) = 9,87 V 230—(0,5 29,5 % » » 30 %) = 4,43

Förräntningskravet för det egna kapita- let antages med 2 procentenheter överstiga den normala låneräntan för att täcka risk- ersättningen.

Riskpremien beräknas maximalt så stor att kreditinstitutet under ett låns löptid med hjälp av premien kan bygga upp ett kapital, som är hälften så stort som det egna kapital som behövs enligt de olika al- ternativen. (Detta bör vara tillfyllest då det inte förutsättes att det alltid råder så- dana förhållanden att förlustrisken perma- nent aktualiseras på hälften av utestående lånebelopp.)

Förvaltningskostnaderna beräknas till 2,5 promille. (Den sammanlagda förvaltnings— kostnaden och fondavsättningskostnaden i bostadskreditkassorna utgör genomsnittligt 5 promille. Då här aktuella lån blir dub- belt så stora som bostadskreditkassornas kan den relativa förvaltningskostnaden an— tas bli ca hälften av vad den är i bostads— kreditkassorna, sålunda mindre än 2,5 pro- mille.)

Det antas slutligen att den erforderliga obligationsupplåningen kan ske till samma villkor som gäller för bostadskreditorgani— sationen och att detta innebär att räntan i medeltal ligger 2,5 promille över obliga- tionsräntan för primärlån.

Med utgångspunkt från de angivna förut- sättningarna och antagandena kan man ställa upp följande tabell, där alla värden utom riskpremien är uttryckta i promille

av utestående lånesumma, medan riskpre- mien utgör promille av ursprungligt låne- belopp. Resultatet är därför under det förs- ta året av länets löptid jämförbart med ett statligt bostadslån, medan skillnaderna dem emellan förändras något —— låt vara ytterligt obetydligt —— under lånets fortsat- ta löptid. Då exemplet baseras på oamor- terade lån blir givetvis risken för hela lå— nestocken lägre än som framgår av tabel- len.

Räntcfoten för stadshypotekskassans ob- ligationslån är f. n. 6,25 %. Man skulle följ— aktligen erhålla följande räntesatser för garantilån enligt de olika alternativen:

H 10 : 6,87 % HSO : 7,02 % V10 =6,79 % V30 : 6,87 %

Vad skulle övergången till ett kreditgaranti- system innebära för låntagare,f_långivare, stat och kommuner ?

Individuell kreditgaranti Jämfört med nuvarande statslåneord- ning skulle ett individuellt kreditga— rantisystem i och för sig för byggher- ren icke innebära någon förändring i ansökningsförfarandet. Skillnaden upp- står först i det beslut som vederböran- de erhåller. Detta kommer att meddelas honom inte som nu i den formen att lån beviljats utan att staten inträder som garant mot en kreditgivare för ett lån i visst inteckningsläge. Byggherren får själv på kreditmarknaden söka fin- na den kreditgivare, som är beredd att

Promille vid

H 10 H 30 V 10 V 30

Nödvändiga egna medel .......... 43,5 98,7 14,8 44,3 Kostnad för förräntning av egna

medel ......................... 0,87 1,97 0,30 0,89 Årlig riskpremie ................. 0,31 0,70 0,10 0,31 Förvaltningskostnad .............. 2,5 2,5 2,5 2,5 Obligationslåneränta utöver obliga- tionslåneränta för primärlån ...... 2,5 2,5 2,5 2,5 Summa pålägg utöver obligations- låneränta för primärlån räknat å utestående lån under första året 6,2 7,7 5,4 6,2

lämna honom det med garantibeslutet avsedda lånet. (Vid kreditgaranti ställd till viss kreditinrättning måste över- enskommelse om lån vara träffad innan det statliga organet fattar sitt slutliga beslut om garanti.) Antingen lyckas han därvid finna en kreditgivare som är beredd att lämna ett enda lån upp till den statliga garantins övre gräns (möjligen tekniskt uppdelat på olika lånedelar) eller får han försöka bygga upp finansieringen med anlitande av olika kreditgivare. Det förra innebär en fördel jämfört med nuvarande ordning eftersom han i utbetalnings— och för— valtningsstadiet då endast behöver ha med en instans att göra medan han i det senare fallet kommer att befinna sig i stort sett i samma situation som nu. Den eventuella fördel byggherren sålunda kan uppnå måste vägas mot den risk han löper att vid kreditknapp- het antingen bli vägrad lån eller få ett mindre lån än den statliga garantin omfattar eller att behöva vända sig till flera kreditgivare innan finansieringen kan ordnas. Vid nuvarande ordning har han inom ramen för det fastställda bostadsprogrammet en garanti (i dess egentliga bemärkelse) för att ett stat- ligt topplån står till förfogande, ett topplån som, med befintliga möjlighe- ter till fördjupning och förskottsutbe- talning, kan överbrygga temporära och lokala brister i marknadens kreditut- bud.

För kreditinstituten skulle ett kredit- garantisystem innebära en möjlighet till integrering av kreditgivningen, dvs. tillskapandet av enhetslån från botten och upp till garantins övre gräns. För de institut som utnyttjade denna möj- lighet skulle vid givet placeringsbehov annan långivning beskäras och/eller antalet lån komma att begränsas jäm- fört med en finansieringsordning som den nuvarande. Detta skulle i sin tur

innebära mindre lånestock och minskat bestyr för dem med aviseringar och upphörd. Vid given bostadsproduktion innebär detta emellertid att andra kre— ditgivare måste träda till och för kredit- systemet som helhet skulle någon större rationaliseringseffekt icke uppnås. Kre- ditinstituten kommer vidare att gent— emot staten ha ansvaret för tillsyn av panten (fastigheten). Eftersom den statsgaranterade delen av länet kommer att ligga i ett ur säkerhetssynpunkt mycket utsatt läge, torde detta ansvar komma att medföra krav på mera om- fattande kontrollåtgärder från kredit- institutets sida än nuvarande system påkallar. Bevakningen av utlämnade lån kommer att behöva skärpas och i åtskilliga fall får kreditgivare anled- ning att förhandla med det statliga ga- rantiorganet om betalningsförsummel- ser, lagsökningar, exekutiva auktioner, nedflyttning av säkerheten, dödandet av inteckningar etc. Om det nuvarande kravet på kommunal borgen för den yttersta delen av bostadslån till småhus skulle kvarstå och eventuellt utvidgas till att utgöra ett generellt villkor för statsgaranti, oavsett hustyp, överföres dessa kontrollåtgärder i stor utsträck- ning på vederbörande kommun.

I den mån möjligheter till enhetslån icke utnyttjas och således lån inom statsgarantins gränser lämnas av annat kreditinstitut än det som lämnat under- liggande lån, inträder ur kreditorgani- satorisk synpunkt ingen förenkling vid en övergång till kreditgarantier. Det statsgaranterade lånet kommer då att i praktiken utgöra en ersättning för det nuvarande sekundärlånet, om än med en högre liggande övre lånegräns. Med hänsyn till vad ovan sagts om krav på ökad kontroll och kontakter med garantiorganet skulle i angivna fall ar— betsbelastningen på kreditinstituten till- sammantaget öka.

För den statliga administrationen och kommunerna kommer ett indivi- duellt kreditgarantisystem att innebära ett bortfall av nuvarande utbetalnings- och aviseringsrutiner. Dessa rutiner in- nebär i korthet följande.

Sedan ett hus, för vilket bostadslån beviljats, har färdigställts skall bygg- herren till förmedlingsorganet inge framställning om utbetalning av lånet. Förmedlingsorganet har att se till att för utbetalning erforderliga handlingar är fullständiga och riktiga innan fram- ställningen vidarebefordras till länsbo- stadsnämnden. Nämnden kontrollerar handlingarna före arkivering och expe- d'ierar ett utbetalningsbesked till bo- stadsstyrelsen. Lånet utbetalas sedan av bostadsstyrelsen till förmedlingsorga— net, som har att överlämna det till byggherren. Avisering av förfallna rän- tor och amorteringar ombesörjes cen- tralt genom bostadsstyrelsens försorg och delges förmedlingsorganet. Detta har att uppbära förfallna räntor och amorteringar och att redovisa influtna belopp till länsbostadsnämnden. För- sumlig låntagare påminnes i första hand av förmedlingsorganet. Om denne därefter icke fullgör sina skyldigheter övertages ärendet av länsbostadsnämn- den, som uppgör s. k. restantielista och — om så erfordras — vidtager de yt- terligare åtgärder som påfordras för bevakning av statens fordran.

För länsbostadsnämnderna och kom- munerna skulle övergången till ett in- dividuellt kreditgarantisystem således innebära ett bortfall av alla de åtgär- der som har med utbetalning och in- betalning å lån att göra, i sistnämnda hänseende så vitt avser lån som sköts klanderfritt. Den reduktion av arbets- belastningen som detta skulle medföra begränsas emellertid därav att åtskilli- ga uppgifter av kameral och juridisk natur ändå skulle komma att finnas

kvar som t. ex. i samband med beviljan— det av familjebostadsbidrag, pensio- närsbostadsbidrag m.m. Vidare skulle personal fortfarande behövas för såda- na speciella förvaltningsåtgärder som ovan förutsatts kräva kontakt mellan kreditgivaren och garantiorganet och för redovisning av omfattningen av sta- tens garantiåtaganden. För såväl bo- stadsstyrelsens kamerala sektion som för nämnderna kommer den nuvarande personalen att behövas för mycket lång tid framöver för arbetet med redan ut— betalade lån.

Nettoeffekten för den statliga och kommunala förvaltningen av en över- gång från direkta lån till ett indivi- duellt kreditgarantisystem är svår att närmare klarlägga. En viss avlastning måste en sådan övergång självfallet medföra, men dennas storlek torde icke på förhand kunna närmare bestämmas. Erfarenheterna av andra garantisystem visar också att man sannolikt är benä- gen att överskatta dessas administrati- va fördelar. Sålunda framhöll lant- bruksstyrelsen i sitt tidigare refererade yttrande över 1958 års departements- promemoria att de administrativa för- delarna med det kreditgarantisystem som år 1948 hade införts på jordbru- kets område blivit mindre än man hade räknat med.

Möjligheterna att genomföra rationa- liseringar (personalminskningar) inom den statliga bostadspolitiska admini- strationen vid en övergång till indivi- duell kreditgaranti sammanhänger i vissa avseenden med utformningen av det system som väljs för att kontrollera storleken från tid till annan av utestå- ende garantiförpliktelser. En i detalj gående granskning årsvis eller halvårs- vis av varje individuellt garantilån av- seende gjorda amorteringar, extra amorteringar etc. ställer krav på en omfattande kontrollapparat hos de

statliga organen och förutsätter stora arbetsinsatser hos de berörda kredit- instituten. Om kontrollen har till syfte endast att möjliggöra en avläsning vid en viss tidpunkt varje år av summa utestående kapitalbelopp med statsga- ranti, kan en relativt enkel metod vara tillfyllest. Systemet kan utformas på sådant sätt att det inrymmer möjlighe- ter att med hjälp av hålkorts- eller datamaskin utföra beräkningar beträf- fande garantilåneåtagandenas omfatt- ning under antagande att de i garanti- lånebesluten angivna amorteringspla- nerna har följts. Dispositionsbokföring— en kan därvid anordnas på ett sätt som inte innebär behov av ytterligare perso- nal hos de bostadspolitiska organen.

Vid bedömningen av de personal- minskningar, som ett individuellt ga— rantisystem kan möjliggöra, bör fram- hållas att besparingarna inte uppkom— mer omedelbart vid systemets införan- de. Först efter ett par år kan verkning- arna i form av minskning av lönekost- naderna ge sig till känna. Detta sam- manhänger främst med att redan be- viljade bostadslån i huvudsak utbeta- las först ett å två år efter lånebeslutet.

För de följande beräkningarna har förutsatts att garantilånesystemet ut- formas på i huvudsak det sätt som skis- serats i det föregående. En ytterligare förutsättning har varit att förbättrings- lånen efter en övergångsperiod avskaf- fas såsom självständig låneform.

För bostadsstyrelsens del kan perso- nalbesparingen under de första åren efter det att systemet fullt genomförts beräknas avse två biträdestjänster, var- av en stansoperatris och ett biträde på kassadetaljen. Detta medför en reduce- ring av lönekostnaderna med ca 30 000 kronor.

I fråga om länsbostadsnämnderna kan bortfallet av arbetet med låneut- betalningarna innebära att högst 40 be-

fattningar kan indragas. Den därav föl- jande minskningen av lönekostnaderna kan uppskattas till omkring en halv miljon kronor.

För att besparingar av den nämnda storleksordningen skall kunna uppkom- ma förutsättes dels att kreditförsörj- ningen till bostadsbyggandet blir av så- dan omfattning att länsbostadsnämn- derna inte i vissa lägen skall behöva ingripa med statliga lån för att det av statsmakterna önskade bostadsbyggan- det skall kunna realiseras och dels att bankerna inom relativt vida gränser får på egen hand besluta i pantvårdsären— den (relaxer, postpositioner etc.).

På längre sikt kan vissa ytterligare personalbesparingar bli möjliga genom den successiva minskningen av arbetet med pantvården i fråga om redan be- viljade lån. Det rör sig här emellertid om en mycket långsam förändring, som sträcker sig över ett par decennier.

Kollektiv kreditgaranti

Skillnaden mellan ett kreditgaranti- system med individuell prövning av ärendena och ett kollektivt garanti- system av den typ som föreslogs i 1958 års departemen-tspromemoria respekti- ve av Näringslivets Bostadsutredning och vars utformning principiellt disku- terats i det föregående ligger väsentli- gen däri att i ett kollektivt system så- väl de statliga bostadspolitiska orga- nens som kommunernas befattning med och inflytande på frågor om finansie- ring av bostadshus praktiskt taget upp— hör.

För byggherrarna innebär detta i det enskilda ärendet att ansökningsförfa— rande och alla i anslutning därtill er— forderliga kontakter koncentreras till en kreditgivare på marknaden, som en- sam svarar för handläggning av garan- tilåneärenden inbegripet kontroll av att förutsättningarna för statsgaranti i de

enskilda ärendena är uppfyllda. Arbets- besparingen för låntagaren ligger — liksom i fråga om ett individuellt kre— ditgarantisystem — såväl däri att an- talet erforderliga handlingar begränsas jämfört med nuvarande system som att han —— i bästa fall — bara får med en motpart att göra. Fördelen av det se- nare måste bedömas mot bakgrunden av den roll i förmedlingen av bostads- krediter som de kommunala förmed- lingsorganen spelar. Väsentliga skiljak- tigheter föreligger här mellan å ena sidan ärenden avseende flerfamiljshus och gruppbyggda småhus och å andra sidan ärenden avseende egnahem. För de förra gäller att lånsökandena i huvudsak har att själva sköta sina kon- takter med kreditinstituten. Endast un- dantagsvis, och det torde då gälla kom- munala företag eller av kommunen ini- tierade bostadsrättsföreningar, tar kom— munen en mer aktiv del i arbetet med att anskaffa kreditiv, uttaga inteckning- ar, placera bottenlån etc.

I fråga om den som söker lån för småhus, är förhållandena annorlunda. För denne fungerar förmedlingsorga- nen ofta icke endast som förmedlare av det statliga lånet utan även som det enda eller huvudsakliga kontaktorga- net med övriga kreditinrättningar. Lån— tagaren upplever här förmedlingsorga- net som ett serviceorgan för frågan om kreditiv, byggnadskontroll och place— ring av bottenlån. Inte sällan tar sig den kommunala servicen uttryck däri att kommunen av egna medel interimis-

tiskt tillhandahåller byggnadskredit, gör avräkningar med byggnadsföreta- gare osv.

För kreditinstituten blir effekten av en övergång bl.a. beroende på förut— sättningarna för enhetslån och konse- kvenserna därav på sätt som i det före- gående berörts i anslutning till ett in- dividuellt kreditgarantisystem. I ett

kollektivt system kommer i kreditinsti- tuten arbetet med behandlingen av lå— neansökningar samt prövningen av fas- tighetens kreditvärde och låntagaren att öka i ännu högre grad än vid indi- viduell kreditgaranti. Större omsorg måste läggas ned på prövningen av lån- tagaren inte minst på grund av den självrisk i toppen som kreditgivaren förutsättes bära och av låneobjektet därför att vissa villkor måste gälla för den statliga garantin och det ankom- mer på kreditgivaren att pröva om des- sa villkor är uppfyllda i de enskilda fallen. Varje garantisystem torde sålun- da förutsätta vissa bestämda regler för beräkning av garantiunderlag. I ett kol- lektivt kreditgarantisystem måste upp- gifte—n att räkna fram detta ankomma på de enskilda kreditinrättningarna. Arbetsökningen av denna anledning hos kreditgivarna blir beroende av dels utformningen av beräkningsreglerna, dels möjligheterna till samarbete olika kreditgivare emellan. Med ett beräk— ningssystem motsvarande det som se— dan den 1 januari 1964 gäller för de statliga lånen —— kort redovisat ovan — kan det förutsättas att arbetsbördan ökar icke oväsentligt. Denna ökning kan dock reduceras genom rationali- seringsåtgärder exempelvis i form av samarbete regionalt eller på annat sätt.

För den bostadspolitiska administra- tionen innebär övergången till ett kol- lektivt kreditgarantisystem bortfallet av hela den mer eller mindre rutinmässi- ga behandlingen av låneärenden. De starkaste återverkningarna kommer här på länsbostadsnämnderna vars tekniska och ekonomiskt-juridiska arbetsuppgif- ter kommer att minska i betydande grad. Efter en övergångstid är det inte osannolikt att göromålen har så begrän- sats att en indragning av dessa organ och överflyttning till centralorganet av kvarstående funktioner framstår som

ändamålsenlig. Dessa funktioner kom- mer att bestå i sådana grenar som har en mera direkt social prägel, kontroll över familjebostads- och pensionärsbo- stadsbidragsgivningen, förbättringslån- givning och beviljandet av invalidbo- stadsbidrag. Förvaltningen av äldre lå- neärenden kommer i och för sig inte att beröras av en övergång till ett kre- ditgarantisystem, inte heller minskas den verksamhet som innebär åtgärder av olika slag, exempelvis vid betalnings- försummelser, exekutiva auktioner, re- laxcr, postponeringar etc. Sådana åtgär- der förutsättes kräva kontakter även inom ramen för ett kollektivt kreditga- rantisystem.

En av bostadsstyrelsens och länsbo- stadsnämndernas nuvarande verksam- heter bör i detta sammanhang särskilt uppmärksammas. Det gäller den årliga fördelningen av låneramar.

Ett program för bostadsbyggandet fastställes av statsmakterna genom år— liga beslut. Detta program anger det antal lägenheter i bostadsföretag som bör igångsättas under ett visst kalen- derår. Under antagande av hur många lägenheter som kan beräknas komma till stånd utan statens medverkan vid finansieringen, fastställes i anslutning till programmet en ram i kronor, och numera också i lägenheter, för den statliga långivningen. Statsmakternas beslut torde ha huvudsakligen två syf- ten, nämligen dels att ge uttryck för en uppfattning om hur stor del av de sam- hällsekonomiska resurserna som kan ställas till bostadsbyggandets förfogan- de och dels att ange storleken av det bostadsbyggande, som skall statsfinan- sieras. Ett allmänt ekonomiskt-politiskt motiv kombineras alltså med ett stats- finansiellt.

Med hänsyn till att den övervägande delen av bostadsbyggandet finansieras med statliga län, är det omöjligt att dra

någon bestämd slutsats om vilket av de två motiven — det ekonomiskt-poli- tiska eller det statsfinansiella — som tillmäts den största vikten. Oavsett det- ta har man emellertid att utgå ifrån att statsmakterna även framdeles önskar bestämma utrymmet för bostadsinves— teringarna. Därest garantilån skall ersätta de nuvarande statliga lånen och alltså spela samma roll i bostadsfinan- sieringen som dessa, kommer statsmak- terna således att behöva en möjlighet till direkt kontroll av bostadsbyggan— dets omfattning som i huvudsak är jäm- förbar med kontrollen över den stat— liga långivningen. Detta innebär att ett kollektivt kreditgarantisystem måste förenas med en möjlighet att avväga omfattningen av de statliga garantiåta— gandena och således en årlig ram fast- ställas för garantilångivningens totala omfattning. För att denna ram" skall kunna praktiskt hanteras, måste den uppdelas i mindre enheter.

I det nuvarande systemet fördelar bostadsstyrelsen i samråd med arbets- marknadsmyndigheten den fastställda låneramen mellan länen. Länskvoterna fördelas av länsbostadsnämnderna ef- ter motsvarande samråd på kommuner inom länet. Detta möjliggör att besked om lånemöjligheterna på ett relativt ti- digt stadium kan lämnas till byggföre- tagarna.

Företagens behov av underrättelser på ett tidigt stadium beträffande möj- ligheterna att erhålla lån påverkas inte av den tekniska utformningen av det statliga åtagandet. Det är alltså ange- läget, att förutsättningarna för företa- gens planering inte på denna punkt försvagas.

Uppdelningen av garantilåneramen på mindre enheter kan knappast tänkas som annat än en geografisk fördelning _ på län eller regioner. En ytterligare uppdelning är emellertid nödvändig för

att besked skall kunna lämnas företa- garna. Om länsbostadsnämnderna av- skaffas måste denna fördelning göras antingen av den instans som gör fördel- ningen på län, dVS. bostadsstyrelsen, eller av någon länsmyndighet. Fördel- ningen kan göras antingen mellan kom- muner eller mellan kreditinstitut.

Om fördelningen görs mellan kom- muner måste det långivande institutet innan lån beviljas inhämta besked från vederbörande statliga organ att utrym- me finns disponibelt för berörda före- tag å fastställd ram och efter lånets beviljande lämna meddelande härom till samma organ. Att lån har beviljats inom fastställd ram måste också vitsor- das genom att det statliga organets be- slut bilägges låneärendet.

Vid prövningen av de normer, som skall tillämpas vid en fördelning mel- lan kreditinstitut uppträder vissa av- vägningsproblem. Det första gäller kret- sen av de kreditinstitut, som skall äga rätt att bevilja garantilån. I denna frå- ga torde endast kunna konstateras att anledning saknas att från garantilån- givningen avskärma någon grupp av kreditinrättningar, som för närvarande medverkar i bostadsbyggandets finan- siering. Detta innebär, att såväl lokalt verksamma organ som sådana med re- gional eller riksomfattande verksamhet skall konkurrera om utrymmet inom garantilåneramen.

Ett annat avvägningsproblem gäller det sätt, på vilket ramen skall fördelas mellan nyssnämnda institut. Det är tänkbart, att fördelningen kan göras med ledning av uppgifter om kredit— institutens relativa andel av markna- den i orten eller regionen under någon viss period. Alternativt kan tänkas en fördelning proportionellt efter kredit- institutens uppskattade behov av ga- rantilån för viss framförliggande tids- period, förslagsvis ett år. Av de här

nämnda alternativen torde intetdera kunna användas. Det första alternativet skulle innebära risker för en läsning av kreditmarknadsstrukturen, ett konser- verande av de befintliga förhållandena i fråga om krediternas fördelning på olika typer av kreditinrättningar. Det skulle också innebära risker för en slags monopolisering av marknaden, som i vissa lägen skulle medföra en slags »auktoriserad» begränsning av lån- sökandenas möjligheter att fritt välja mellan kreditinstituten. Sistnämnda ris- ker föreligger också i fråga om det and- ra alternativet, om vilket dessutom kan sägas att det torde sakna förutsättningar att kunna föras ut i verkligheten. Det in- nebär nämligen, att kreditinstituten skulle kunna göra en realistisk uppskatt- ning för en relativt lång period av upp- kommande efterfrågan på krediter, en uppskattning som måste göras med hän- syn till den beräknade långivningen inte endast i det egna institutet utan även i andra institut — med lokal, regional eller riksomfattande verksamhet.

Ett teoretiskt alternativ till en för- delning av garantilåneramarna regio- nalt och därefter mellan kreditinstitu- ten skulle vara att helt avstå från en uppdelning. Ramen skulle alltså bibe- hållas odelad hos ett centralt organ. Från detta organ skulle kreditinstituten »rekvirera» utrymme på garantilåne- ramen innan de meddelade beslut om lån. Detta system skulle teoretiskt med'- föra endera av två effekter.

1) Kreditinstitutet anmäler behov av utrymme på ramen när det står i be- grepp att besluta om lån. Detta skulle medföra att byggnadsföretagaren inte på ett tidigt stadium kunde erhålla be- sked om möjligheterna att få det er- forderliga lånet.

2) Kreditinstitutet vidarebefordrar till det centrala organet de hos insti- tutet av företagen anmälda behoven av

utrymme på ramen långt innan beho— ven blir akuta. Det bildas alltså en kö av blivande lånsökande. Enbart förekomsten av denna kö kommer att tvinga kreditinstitutet att för egen del och efter eget skön turordna projekten. Det är sannolikt att kön kommer att framtvinga någon slags prioritering även i det centrala organet.

Även för kommunerna kommer ett kollektivt kreditgarantisystem jämfört med nuvarande direkta långivning att innebära en betydande minskning av de bostadspolitiska förvaltningsuppgif- terna. All förmedling av låneansökning- ar upphör och därmed en väsentlig del av underlaget för verksamheten i de särskilda förmedlingsorgan som inrät- tats i åtskilliga kommuner. Ej heller för kommunerna kommer emellertid ett kollektivt kreditgarantisystem att betyda en total avveckling av de bo— stadspolitiska bestyren. Så länge famil- jebostadsbidragen och pensionärsbo- stadsbidragen finns kvar i sin nuvaran- de form ankommer det på kommunerna att ombesörja beslut och förvaltning av sådana bidrag. Detsamma gäller om så- dana åtgärder som har till syfte att för- bättra åldringarnas bostadssituation via åtgärder för upprustning av befintliga bostäder. Vidare är vissa uppgifter av den art att de lika mycket har samband med andra kommunala verksamhetsgre- nar som med låneförmedlingen. Det gäller t. ex. den tekniska granskningen av låneärenden, som i förekommande fall görs i anslutning till prövningen av ansökningar om byggnadslov.

Ett kollektivt kreditgarantisystem skulle emellertid inte endast betyda att kommunerna avlastades vissa admini- strativa arbetsuppgifter, det skulle där- jämte innebära att de avhändes en möj- lighet till inflytande över bostadsbyg- gandet, som vid utformningen av de statliga bostadspolitiska åtgärderna har

tillmätts utomordentligt stor vikt. När sålunda bostadspolitiken fick sin nuva- rande form i mitten av 1940-talet rådde allmän enighet därom att kommunerna skulle vara ansvariga för en planmässig och ur allmän synpunkt tillfredsstäl- lande reglering av bostadsbyggandets inriktning och omfattning. Bostadsför- sörjningen har uppfattats som en kom- munal angelägenhet och en aktivisering av kommunernas åtgärder på detta om- råde ansågs utgöra en förutsättning för framgång i de bostadspolitiska strävan— dena. Bl. a. mot bakgrunden härav ut- formades bestämmelserna om Skyldig- het för kommunerna att förmedla stat- liga lån och bidrag för bostadsända- mål.

För att kunna bedöma konsekvenser- na av en övergång till ett kollektivt kre- ditgarantisystem för kommunerna ur synpunkten av vad de vinner i fråga om administrativa besparingar och för- lorar av möjligheter att öva inflytande över bostadsbyggandets omfattning och inriktning torde det vara nödvändigt att något beröra kommunernas roll in- om den nuvarande bostadspolitiken och deras möjligheter i olika sammanhang att påverka bostadsförsörjningen.

Kommunernas skyldighet att förmed— la lån och bidrag, som utgår av stats— medel till bostadsförsörjningens främ- jande, anges i 2 5 lagen den 10 juli 1947 om kommunala åtgärder till bostadsför- sörjningens främjande. Enligt samma paragraf skall kommunerna även i öv- rigt i den omfattning Kungl. Maj:t be- stämmer biträda »vid handhavandet av den statliga låne- och bidragsverksam- heten» för samma ändamål. I de särskil- da låne- och bidragsförfattningarna an- ges, att förmedlingsuppgiften inom kom- munen skall handhavas av kommunens styrelse, där kommunen ej beslutat att uppgiften skall åligga annat lämpligt organ.

Förfarandet i låneärenden är i hu- vudsak följande.

Ansökning om lån skall inges till för- medlingsorganet, som skall yttra sig över framställningen och vidarebeford- ra den till länsbostadsnämnden. Dess- förinnan skall — om länsbostadsnämn- den så beslutat — byggnadsprojektet ha underkastats teknisk granskning, be- tingad av den statliga långivningen.

Den tekniska granskningens förlägg- ning beslutas av länsbostadsnämnden. Avgörande för nämndens prövning är kommunens personella resurser. Före- komsten av heltidsanställd stadsarki- tekt och tillräcklig byggnadsteknisk sakkunskap har hittills ansetts vara önskvärd för att en total utflyttning av den tekniska granskningen skall vara lämplig. Där granskningen har utflyt- tats —— hittills i 185 kommuner. — bör den enligt bostadsstyrelsens rekommen- dationer vara samordnad med den granskning för byggnadslov, som utfö- res i byggnadsnämnden.

Kommunens yttrande över ansök- ningen skall avse sådana omständighe- ter, som behöver beaktas vid lånemyn- dighetens prövning. Bland annat skall det avse frågan om varaktigheten i be- hovet av de bostäder (och lokaler) som ingår i låneansökningen. Det är här fråga om tomtplatsens lämplighet med hänsyn till kommunikationer, butiker, arbetsplatser osv. samt om lämplighe- ten av hus- och lägenhetstyp ävensom av förvaltningsform. Nära förbunden med denna kreditvärdesprövning är prövningen av lånsökanden. Denna bedömning får för kommunerna sär- skild aktualitet i fråga om sådant lån för småhus, där kommunerna skall ikläda sig ansvar för viss del av lånet.

I fråga om låneunderlag, pantvärde och produktionskostnad skall förmed- lingsorganet utföra en kontroll av lån- sökandens beräkningar.

I åtminstone ett par avseenden får förmedlingsorganets bedömning ett vi- dare intresse, än det som knytes till det aktuella låneärendet. Detta gäller mark- prisets skälighet samt skälighetcn av hyrorna. Markprisprövningen i låne- ärendena blir ett led eller ett hjälpme- del i den kommunala markpolitiken; prövningen skall göras på ett sådant sätt att en höjning av den genomsnitt- liga ortsprisnivån i görlig mån förhind- ras. Förmedlingsorganets yttrande i hy- resfrågan avser att vara till vägledning vid bedömningen om erforderliga hy- ror eller årsavgifter kan befaras bli så höga att påtagliga risker för förluster föreligger vid förvaltningen. Bedöm— ningen »skall ske på grundval av ett erfarenhetsmässigt antagande rörande villigheten i orten att erlägga erforder- liga hyror».

Kommunala ställningstaganden får i några hänseenden betydelse för stor- leken och placeringen i förmånsrätts- läge av statliga bostadslån till bygg- nadsföretag inom kommunen. Det gäl- ler här i första hand vissa i låneunder- laget ingående schablonbelopp för tomt- kostnader, vilka på framställning av kommunerna fastställes av länsbostads- nämnden. Det är även fråga om s.k. läges- och standardtillägg, förekom- mande huvudsakligen i de större stä- derna och uttryckande skillnader i vår- de och avkastningsförmåga mellan fas- tigheter med olika belägenhet. Nämnda tillägg beslutas av länsbostadsnämnden på framställning av kommunen.

Länsbostadsnämndens beslut om lån tillställes förmedlingsorganet, som har att vidarebefordra detsamma till lånsö— kanden. I ärenden avseende småhus, som skall bebos av låntagaren, där för- skott å bostadslånet söks och beviljas skall kommunen ikläda sig ansvar för återbetalningen av förskottet. Förmed- lingsorganet bestämmer det sätt, på vil-

ket förskottet skall tillgodoföras lånta— garen, samt äger utöva den särskilda av förskottet betingade kontroll över byggnadsföretaget, som kan befinnas lämplig. Det hos kommunen inneståen- de förskottsbeloppet skall för låntaga- rens räkning göras räntebärande.

Förmedlingsorganets skyldigheter un- der tiden mellan lånebeslutet och utbe— talningen av lånet begränsar sig i hu- vudsak till en teknisk kontroll av bygg- nadsföretaget. Denna kontroll bör en- ligt en rekommendation av bostadssty- relsen vara samordnad med den av byggnadsnämnden utövade kontrollen. För större flerfamiljshus och gruppbyg— gen av småhus äger länsbostadsnämn— den föreskriva, att kontrollen skall ut- övas kontinuerligt exempelvis i form av dagkontroll. Det ankommer därvid på förmedlingsorganet att föreskriva det sätt, på vilket nämnda kontroll skall utövas, samt att övervaka att föreskrif- terna följs. I samband med försäljning av gruppbyggda hus ankommer det på förmedlingsorganet att kontrollena den för husen begärda köpeskillingen samt att besluta om den säkerhet, som bygg- nadsföretagaren skall ställa för even- tuellt erhållet förskott av husköparen.

Ansökning om utbetalning av lån skall liksom låneansökningen inges till förmedlingsorganet, som skall granska och komplettera densamma samt vida- rebefordra den till länsbostadsnämn- den. Därvid skall kommunen vitsorda att huset har utförts i enlighet med fö- reskrifterna i lånebeslutet samt att de villkor i övrigt, som kan ha förknippats med lånet, är uppfyllda. Förmedlings- organet skall på skuldförbindelsen an- ge förfallodagarna för inbetalning av räntor och amorteringar (som regel 30 juni och 31 december eller dag i an— slutning därtill).

Lånebeloppet utbetalas till förmed- lingsorganet, som har att omedelbart

överlämna det till lånsökanden. För— medlingsorganet skall likaså mottaga och vidarebefordra sådana räntebidrag för flerfamiljshus, som avser tid före det halvårsskifte som närmast föregick utbetalningen av länet. Har vid utbetal— ningen av lånebeloppet till förmed— lingsorganet huset inte helt färdig- ställts, skall förmedlingsorganet inne- hålla en så stor del av lånet, som sva— rar mot kostnaderna för de återstående arbetena.

Förfallande räntor och amortering- ar aviseras två gånger årligen. Länsbo- stadsnämnden överlämnar vid tidpunkt före halvårsskifte till förmedlingsorga- net avier, upptagande bruttobeloppet av räntor och amorteringar, utgående räntebidrag samt det belopp, som lån- tagaren skall erlägga. I fråga om avier, som avser småhuslån och där låntaga- ren erhåller familjebostadsbidrag, re- ducerar förmedlingsorganet sistnämn- da belopp med bidragsbeloppet. Upp— står därvid ett överskott låntagaren till- godo, utbetalas detta av förmedlingsor- ganet.

Debiterade lånekostnader, reducera- de på nyss nämnt sätt, inbetalas av låntagarna till förmedlingsorganet. Det åligger förmedlingsorganet att omedel- bart efter förfallodagen anmoda för- sumliga låntagare att inbetala det för— fallna beloppet. De inbetalade medlen redovisas och inbetalas till länsbostads- nämnden senast den 15 februari respek— tive den 15 augusti.

Under förvaltningstiden har kommu- nen skyldigheter beträffande lånen av även annat slag än uppbörden av rän- tor och amorteringar. Det är här i förs- ta hand fråga om vissa kontroller av teknisk och administrativ art samt om medverkan till förhindrande av förlus- ter på utlämnade lån. Sälunda åligger det förmedlingsorganet att underkasta belånade byggnader besiktning i den

omfattning bostadsstyrelsen bestäm- mer. Förmedlingsorganet skall vidare under lånets löptid utöva hyreskontroll beträffande lägenheter i sådana företag, där länsbostadsnämnden fastställer maximihyror.

Beträffande fastigheter, som under lå- netiden övergår från en ägare till en annan, skall förmedlingsorganet pröva och till länsbostadsnämnden vidarebe- fordra ansökningar om övertagande av lån. Kommunen har därutöver skyldig- het att till länsbostadsnämnden anmäla fall som kommit till dess kännedom att statligt belånad fastighet har överlåtits. Kommunens prövning av övertagande- ärenden avser i huvudsak två omstän- digheter, nämligen den nya fastighets— ägarens personliga förutsättningar att uppfylla villkoren för lånet och skälig— heten av köpeskillingen.

Kommunernas skyldighet att medver- ka till förhindrande av förluster avser dels anmälan om fall av vanvård av belånade hus och dels biträde vid för— valtningen av fastigheter, som av läns- bostadsnämnden inropats vid exekutiv auktion. Det åligger också förmedlings- organet att vara länsbostadsnämnden behjälplig med att skaffa en köpare till fastigheten.

I samband med sin förmedling av an— sökningar om statliga bostadslån har kommunerna möjligheter att påverka bostadsbyggandet i vissa hänseenden.

Kommunens förmedling till länsbo- stadsnämnden av en ansökan om bo- stadslån skall —— såsom bl. a. framgått av den föregående redovisningen —— in- nefatta ett yttrande med sådana upp- lysningar och bedömanden som erford- ras för länsbostadsnämndens prövning av ärendet. Yttrandet förutsättes inne- hålla dels ett allmänt uttalande om pro- jektet och sökandens förmåga att ge- nomföra detsamma, dels ock vissa över- väganden rörande produktionskostna-

derna, markpriset och —— i fråga om hus med lägenheter som skall uthyras eller upplåtas med bostadsrätt — hy— rorna (årsavgifterna). I yttrandet kan kommunen bl. a. ge uttryck för sin upp- fattning om lägenhetsfördelning och upplåtelseform. Yttrandet skall mynna ut i ett till- eller avstyrkande av bifall till ansökningen.

Ytterligare en omständighet bör i detta sammanhang framhållas. Som i det föregående nämnts utgör den stat- liga bostadslångivningen för närvaran- de även ett instrument för statsmakter- nas konjunkturpolitiskt motiverade kontroll av investeringarna i bostads— byggande. Detta innebär att statsmak— terna maximerar bostadslångivningen genom fastställande av medelsramar för densamma. Dessa ramar fördelas av bostadsstyrelsen på län och av läns- bostadsnämnderna på — i varje fall större — kommuner. Det är regel att kommunerna själva får bestämma vilka bostadsföretag som skall få komma till stånd inom givet utrymme samt ord- ningsföljden dem emellan. Vid denna angelägenhetsgradering har kommuner- na ytterligare en möjlighet att bevaka att utbyggandet av bostadsområdena -—— tids— och innehållsmässigt — sker på ett sätt som ur deras synpunkter fram- står som ändamålsenligt. Allt eftersom planerings— och projekteringsläget för- bättras har man att räkna med ett ökande behov av åtgärder för fördel- ning i tiden av färdigprojekterade bo- stadsföretag.

För att påverka bostadsbyggandets utveckling kan kommunerna i övrigt an- vända sig av olika hjälpmedel. De vikti— gaste av dess-a är den fysiska planlägg— ningen och andra medel enligt bygg- nadslagstiftningen, kommunala bostads- byggnadsprogram, markpolitiska åtgär- der samt egna produktionsinitiativ.

Enligt byggnadslagen skall marks an-

vändning för bebyggelse som regel fö— regås av planläggning. Man skiljer där- vid mellan översiktlig planläggning och detaljplanläggning. Den Översiktliga planläggningen i re— gionplanens och — för en kommun _ i generalplanens form skall till vägled— ning för senare detaljplanläggning ange grunddragen av markens användning. En generalplan grundas på bedömning- ar i ett relativt långt tidsperspektiv av näringslivets och befolkningens utveck— ling. Den innebär att kommunen med ledning av dessa bedömningar drar upp riktlinjer för hur samhället succes- sivt bör byggas ut och gestaltas. I pla- nen anges sålunda gränserna för större sammanhängande områden avsedda för olika slag av bebyggelse, såsom bostads- bebyggelse med flerfamiljshus eller en- familjshus etc. Närmast med syfte att på bästa sätt utnyttja gator, ledningar och andra anläggningar kan i general- planen också anges i vilken tidsföljd olika områden bör bebyggas. General- planen kan i viss mening sägas ha ka- raktären av kommunalt handlingspro- gram. Den skall sålunda ge uttryck för de mål beträffande den framtida ut- vecklingen, som kommunen vill reali- sera, och bör genom fortlöpande revi- sion anpassas till förändringar i förut— sättningar och mål.

Den översiktliga planläggningen med— för inga nämnvärda rättsverkningar varken för kommun eller enskild utom i de fall en generalplan går till fast- ställelse av Kungl. Maj:t. Om så sker, vilket icke är nödvändigt och relativt sällsynt, eftersom planinstitutets smi- dighet därigenom anses delvis gå för- lorad, konstitueras en rätt för kommu- nen att lösa viss mark och samtidigt ett förbud att bygga i strid med planen.

Generalplaneinstitutet tillkom år 1947 och sådana planer har hittills ut- arbetats eller är under utarbetande i ca

400 kommuner. I en redovisning röran- de bebyggelseplaneringens läge, publi- cerad i början av år 1964, har bygg- nadsstyrelsen beträffande generalplane- ringen ansett sig kunna konstatera att denna planering, som den hittills har bedrivits, endast i begränsad omfatt— ning förmått fylla sin uppgift och i praktiken icke kommit att spela den roll som varit avsedd. Anledningen här- till är enligt styrelsen inte att söka i institutet som sådant utan i det sätt på vilket det har tillämpats. De kommu- nala organen sägs ofta ha stått utanför generalplanearbetet, vilket därför mer eller mindre har blivit en ren expert- uppgift. Denna brist på kommunal för- ankring har medfört att generalplanen ofta åsidosatts vid den fortsatta detalj- planläggningen. Styrelsen anser sig emellertid ha belägg för att inställning- en i kommunerna till den översiktliga planläggningen håller på att förändras och att den i fortsättningen kommer att tillmätas allt större betydelse. Erfa- renheterna hittills talar enligt styrelsen för att generalplanerna i framtiden görs enklare än som varit fallet och begrän- sas till att avse långsiktigare huvuddrag i utvecklingen. Starka skäl talar dock —— framhåller styrelsen — för att man redan i generalplanen även i fortsätt- ningen ger besked om avsedd bebyggel- setyp.

Genom beslut av Kungl. Maj:t år 1962, grundat på 1947 års lag om kom- munala åtgärder till bostadsförsörj— ningens främjande, har ca hälften av samtliga kommuner ålagts att upprätta flerårsplaner för sitt bostadsbyggande. Dessa s.k. kommunala bostadsbygg- nadsprogram, som upprättas årligen och avser den följande femårsperioden, kan betraktas som en vidareutveckling eller konkretisering för denna tidspe- riod av generalplanen — där sådan finns — i vad den avser bostadsbyggan—

de. Programmens syfte är att förbättra förutsättningarna för projekteringen och genomförandet av bostadsbebyggel- sen och att ge vägledning vid kommu- nernas investeringsplanering i stort. Det är i den meningen en form av pro- duktionsplanering. Programmen skall innehålla en målsättning beträffande bostadsbyggandets omfattning och in- riktning i fråga om hustyper, lägen- hetsstorlekar och upplåtelseformer samt en inventering av resurserna att förverkliga ett sådant program. Kom- munerna har också rekommenderats att låta dessa program inrymma en kost- nadsmålsättning (produktions och/eller bostadskostnader). En sådan målsätt- ning har ansetts vara väsentlig ur bo- stadspolitisk synpunkt som vägledning för kommande detaljplanläggning.

De kommunala bostadsbyggnadspro— grammen är således avsedda att skapa bättre förutsättningar för en samord- ning i tiden av bostadsbyggandet och övriga åtgärder på samhällsbyggandets område samt att bilda en utgångspunkt för detaljplanläggningen. De bör vidare kunna vara till vägledning för bygg- herrarna vid deras projektering av bo- stadsbyggande.

Den slutgiltiga utformningen av be- byggelsen regleras genom detaljplan- Iäggningen _ stadsplan eller byggnads- plan. Sådan plan skall antagas av kom- munens fullmäktige och fastställas av länsstyrelsen (i vissa fall Kungl. Maj:t). Genom att detaljplanläggning enligt byggnadslagstiftningen är en förutsätt- ning för tätbebyggelse ligger det i det allmännas hand att bestämma när och var sådan bebyggelse skall komma till stånd. En markägare har ingen rätt att få sin mark planlagd vid den tidpunkt som han anser lämplig, även om hans ägor i en generalplan avsatts för bebyg- gelseändamål.

En kommuns resurser i fråga om ut-

arbetandet av detaljplaner _ respek- tive dess villighet att acceptera av en- skilda upprättade planförslag _ bildar således en övre gräns för vad som ur denna synvinkel är möjligt att åstad- komma i fråga om nyproduktion av bo- städer.

Genomförandet av en stadsplan an— kommer i vad den avser allmänna plat- ser samt gator och ledningar på kom- munen. Uppförandet av byggnaderna förutsättes i första hand ankomma på markägaren (tomträttshavaren). Vid så- dant förhållande föreligger ingen ga- ranti för att bebyggelsen kommer till stånd vid de tidpunkter som har förut— satts vid planläggningen. Om markäga- ren _ exempelvis till följd av miss- nöje med planutformningen _ finner med sina intressen förenligt att upp— skjuta exploateringen, kan detta få till följd att kommunala investeringar i planarbete och olika anläggningar icke blir räntabla. Vid stark efterfrågan på bostäder kan det vidare innebära att kommunen tvingas tillgripa extraordi- nära åtgärder, exempelvis att kompro- missa beträffande planens utformning eller att inleda ett expropriationsför— farande (enligt 45 eller 47 % byggnads- lagen) eller att planlägga annan ur samhällsbyggnadssynpunkt kanske säm- re belägen eller eljest mindre lämplig mark. Endast om kommunen har ingått ett exploateringsavtal med markägaren kan bebyggelsen anses vara tryggad. I ett sådant avtal kan nämligen intagas bestämmelser om vitespåföljd därest icke marken bebygges inom viss tid.

Särskilda regler om stadsplans inne- håll återfinnes i byggnadsstadgans & 12. Där sägs att vid upprättandet av sådan plan skall tillses att marken utnyttjas på ett ekonomiskt, miljömässigt och i övrigt lämpligt sätt, samt att planen ej gives större omfattning än att den kan förväntas bli genomförd inom nära fö-

restående tid. I särskilda stadsplanebe- stämmelser skall i mån av behov anges föreskrifter beträffande bebyggelsens konkreta utformning.

De avvägningar en kommun har att göra vid detaljplanläggningen bör rim- ligtvis i första hand avse vilka bostads- sociala, funktionella och miljömässiga krav man vill och kan tillgodose under samtidigt hänsynstagande till de eko- nomiska konsekvenserna härav för kommunen, markägaren och de boende. Enligt byggnadsstadgans & 16 skall ett planförslag åtföljas av »utredning angå- ende de tekniska och ekonomiska för- utsättningarna för planens förverkli- gande». Av förarbetena till författnings- texten framgår dock att avsikten med denna bestämmelse knappast kan vara att påfordra undersökningar rörande planens konsekvenser för bostädernas produktionskostnader och därmed års- kostnaderna för de boende. Även om sådana undersökningar ändå är _ el- ler borde vara _ ett självklart element i kommunernas planarbete, visar erfa- renheten att planer ofta antages och fastställes utan att ovannämnda konse- kvenser blivit tillfredsställande belysta.

Vid utarbetandet av en stadsplan kan kommunen bestämma (med de änd- ringar som till äventyrs framkommer som ett resultat av fastställelsepröv- ningen) hur det berörda området får disponeras och bebyggas, dvs. husens placering på området samt deras typ, storlek och våningshöjd. Bland sådana förhållanden som enligt byggnadsstad- gan kan intagas i stadsplanebestämmel- serna ingår även det antal lägenheter som må inrymmas i en byggnad. Före- skrifter av denna art har dock, såvitt känt, endast utnyttjats för att ytterli- gare markera en bebyggelses karaktär av egnahemsbebyggelse.

Vid plangenomförandet är mark- exploatören bunden av planens teknis—

ka föreskrifter. Kontrollen av planens efterlevnad i denna del utövas av bygg— nadsnämnden vid prövningen av ansö- kan om byggnadslov. Byggnadsnämnds befogenheter i detta sammanhang avser även kontroll av bostadshusens allmän- na beskaffenhet, utrustningsstandard, vissa ytmått etc., men byggherren torde när det gäller exempelvis fördelningen på lägenhetsstorlekar vara relativt obunden. Byggnadsnämnds prövning innefattar icke någon kontroll av pro- duktionskostnaderna. En kommun kan således inte via byggnadsnämndens prövning bevaka att de ekonomiska intentioner, på vilka planen kan ha grundats, blir infriade vid plangenom- förandet.

Kommunernas möjligheter att påverka bostadsbyggandets tidsschema och ut- formning kan — som förut antytts _ bl.a. hänga samman med markägare- förhållandena. Om kommunen äger den mark, som är avsedd för bostadsbebyg— gelse, kan den helt bestämma hur de- taljplanen skall utformas och i vilken tidsföljd bebyggelsen skall genomföras. Om marken ägs av annan, kan kon- fliktsituationer uppkomma därför att kommunens och markägarens intressen i de angivna hänseendena icke sam- manfaller. Enligt de undersökningar som markpolitiska utredningen redovi- sat i sitt betänkande har under perio- den 1958—1962 omkring fyra femtedelar av flerfamiljshusbyggandet (räknat i antal lägenheter) inom nyexploate- ringsområden och en tredjedel av den- na bebyggelse inom saneringsområden kommit till stånd på kommunägd mark. Vissa skillnader i dessa andelar redo— visas för olika ortsgrupper. För ny- exploateringsområden växer andelen byggande på kommunägd mark med kommunens storlek medan det motsatta gäller beträffande saneringsområden.

Kommunens markförvärv sker i all-

mänhet genom frivilliga överenskom— melser om köp men gällande lagstift- ning ger kommun vissa möjligheter att tvångsvis förvärva mark som behövs för samhällsbyggandet. Expropriations— lagen ger således kommun rätt att ex- propriera för att säkerställa att mark på skäliga villkor finns tillgänglig för tätbebyggelse och därmed samman- hängande anordningar eller för att i kommuns ägo överföra mark som icke är tätbebyggd för upplåtelse med tomt- rätt. Byggnadslagstiftningen ger dess- utom kommun möjlighet att tvångsvis lösa bl. a. mark inom tätbebyggt områ- de, som är i behov av genomgripande ombyggnad (zonexpropriation), eller mark vars bebyggelse icke överens- stämmer med gällande stadsplan.

Kommunägd mark, som skall bebyg- gas av annan än kommunen själv, ställs till byggherrens förfogande ge- nom försäljning eller upplåtelse med tomträtt. Kommunens möjligheter att såsom villkor i köpekontrakt eller tomt- rättsavtal intaga bestämmelser beträf- fande bebyggelsen utöver dem som in- går i den fastställda planen, exempelvis beträffande lägenhetsstorlekar, upplå- telseformer eller kostnader, torde vara ytterligt begränsade. Om kommunen har några önskemål eller krav i angiv- na hänseende brukar dessa i stället in- tagas i ett särskilt avtal rörande upp- låtelsen. För byggherren måste detta avtal framstå som förpliktigande efter- som ett åsidosättande kan komma att påverka hans möjligheter att i fortsätt- ningen bli tilldelad mark av kommu- nen.

Ett direkt inflytande över bostads- byggandets utveCkling både i fråga om kvantitet och inriktning kan kommu— nen utöva genom egna produktionsini- tiativ. Sådana initiativ har under de se- naste tjugo åren tagits i betydande om- fattning och sedan år 1949 har sålunda

kommunala och allmännyttiga företag svarat för mer än 40 procent av fler- familjshusbyggandet i landet. Vid tid- punkten för 1960 års bostadsräkning fanns bostäder förvaltade av kommun eller kommunägt företag i mer än 350 av landets kommuner.

Framställningen i det föregående torde ha visat att en övergång från nu— varande direkta statliga långivning till ett kollektivt kreditgarantisystem kom- mer att medföra radikalt ändrade för- utsättningar för bostadspolitiken. I vad mån dessa förändringar kommer att medföra administrativa besparingar hos stat och kommuner samt faktiska kostnadsökningar för kreditinstitut och därmed för låntagare är svårt att när- mare precisera. Än svårare, för att inte säga ogörligt, torde det vara att försöka bestämma storleken av dessa besparing- ar respektive kostnadsökningar. Nä- ringslivets Bostadsutredning har gjort en uppskattning av kostnaderna för stat och kommuner för den nuvarande bostadspolitiska verksamheten, men denna uppskattning har i vad det gäl- ler kommunernas andel endast karak- tären av gissning. Utredningen har hel- ler icke redovisat några mera ingående beräkningar av kostnadsökningarna to- talt sett i kreditinstituten eller av kon- sekvenserna i kostnadshänseende för låntagarna och därmed inte heller av nettoeffekten i angivna hänseenden vid en övergång till ett kreditgarantisys- tem.

Totalfinansien'ng av bostadshus genom statens försorg

I diskussionerna kring bostadsbyggan- dets finansieringsproblem har ibland framhållits, att en för byggherrarna enklare och tryggare väg än den nuva- rande att få sitt upplåningsbehov till-

godosett skulle vara, att staten utvidga- de sin långivning till att generellt avse även sådana krediter, som nu lämnas av enskilda kreditgivare med intecknings- säkerhet före det statliga lånet. I det föl- jande skall innebörden och konsekven- serna av en sådan totalfinansiering ge- nom statens försorg närmare granskas.

Tidigare utredningar

År 1941, när statsmakterna till följd av de krisartade svårigheterna för bostads- byggandet beslutade en väsentlig utök- ning av det statliga finansieringsstödet, var frågan om en totalfinansiering ge- nom statens försorg under prövning. Dåvarande departementschefen fram- höll sålunda i den proposition, som låg till grund för riksdagens ovannämnda beslut, att han hade övervägt uppläg- gandet av en fond, tillräckligt stor för att möta hela det bostadspolitiskt mo- tiverade bostadsbyggandets kapitalbe- hov och sålunda effektivt garantera ka- pitaltillgången. Något förslag härom la- des emellertid inte fram, då enligt de- partementschefen svårigheter icke hade yppat sig att erhålla vanliga intecknings- lån på marknadens villkor och riksban- ken hade förklarat sig beredd att lämna sin medverkan för att i fnamtiden över- brygga eventuellt uppkommande sådana svårigheter. Med hänsyn härtill och sär- skilt till det betydande statliga upplå- ningsbehov, som skulle uppkomma vid den ifrågasatta ordningen, förordades ett bibehållande av systemet med stat- liga topplån.

Frågan om en utökning av den stat- liga kreditgivningen i enskilda fall till att omfatta även underliggande lån togs sedermera upp av 1945 års bankkom— mitté, som bl. a. hade till uppgift att ut- reda frågan om tryggandet av ur sam- hällssynpunkt tillfredsställande förhål- landen på kreditväsendets område. Mot

bakgrunden av konstaterade brister i kreditgivningens organisation, framför— allt innebärande en stark splittring på olika långivare och låneformer, diskute— rade bankkommittén olika möjligheter att rationalisera bostadsbyggandets kre- ditförsörjning. En sådan rationalisering borde inriktas på att bereda låntagarna möjligheter att täcka hela sitt lånebehov hos en enda långivare. Ytterligare borde undersökas om det var nödvändigt att bibehålla den gällande uppdelningen i primär-, sekundär- och tertiärlån eller om den erforderliga krediten kunde lämnas genom ett enda lån »från botten till toppen».

Bankkommittén fann, att det angivna syftet skulle kunna uppnås antingen genom övergång från ett direkt statligt kreditstöd till ett system med statliga kreditgarantier eller genom att utsträc- ka det statliga kreditstödet till att om- fatta även underliggande krediter. Det sistnämnda alternativet skulle innebära, att nya statliga organ fick tillskapas el- ler redan befintliga byggas ut. Av admi— nistrativa skäl ansågs det inte lämpligt att sammanföra de kreditgivande upp- gifterna med de bostadspolitiska i ett och samma organ. Inrättandet av ett särskilt statligt organ för kreditgivning skulle å andra sidan lätt kunna leda till en komplicering av kreditmarknaden. Även frågan om överförandet av en så utvidgad statlig bostadskreditgivning till en statlig affärsbank diskuterades. Under hänvisning till att inrättandet av en sådan bank skulle få konsekvenser i olika riktningar och att man därför behövde ytterligare utredning tog bank- kommittén icke ställning till denna frå- ga. Mot inrättandet av en affärsbank angavs emellertid vissa skäl. Bland an- nat framhölls vikten av att låntagarna har de kreditgivande organen tillgäng— liga på nära håll. Även om den statliga affärsbanken försågs med ett riksom-

fattande kontorsnät, skulle detta aldrig kunna göras så finförgrenat som det en- skilda kreditnätets organisation tillsam- mantaget. Bankkommittén fann vidare, att det från förvaltningssynpunkt var betänkligt att inrätta nya organ. En statlig kreditorganisation ansågs icke heller så smidigt kunna anpassa sig till växlingar i kreditbehovet som de på kreditgivning åt olika håll inriktade en- skilda kreditinstituten.

I ett senare betänkande med förslag om inrättande av en statens affärsbank (SOU 1949: 13) vidhöll bankkommittén sina betänkligheter mot en totalfinan- siering av bostadshus genom statens försorg. I detta sammanhang konstate— rades att en så betydande utvidgning av den statliga kreditgivningen, som detta skulle medföra, icke kunde åstad- kommas utan betydande störningar på penning- och kapitalmarknaderna. Det ingrepp det vidare skulle innebära i den kreditorganisation som hade utbil- dats, borde heller inte ske enbart som en automatisk följd av strävandena att förenkla bostadslångivningen.

Bankkommittén avvisade därför den- na tanke och förordade i stället införan— det av ett kreditgarantisystem. En sam- tidigt föreslagen statlig affärsbank skul- le svara för eventuellt erforderlig supp- lementär kreditgivning.

Vid remissbehandlingen av 1951 års bostadsutrednings promemoria av den 31 augusti 1951 med förslag till pro— visoriska åtgärder för bostadsbyggan- det uttalades från vissa instanser, att man borde överväga en ordning, inne- bärande statlig kontroll av kreditgiv- ningen till bostäder. Utredningen hade för sin del funnit, att rådande och upp- kommande svårigheter i kredithänseen- de borde överbryggas, dels genom beva- randet av bostadsstyrelsens befogenhe- ter att vid behov fördjupa det statliga

lånet, dels genom att bemyndiga bo- stadsstyrelsen att, när styrelsen så fann lämpligt, lämna lån till kreditinrätt— ningarna i syfte att möjliggöra viss bo- stadskreditgivning. Statsmakternas be- slut i anledning av dessa förslag inne- har, att fördjupningsmöjligheter bibe- hölls. Beträffande krediter under bygg- nadstiden förutsattes att uppkommande svårigheter skulle lösas genom riksban- kens försorg. År 1953 återinfördes emel— lertid i lånebestämmelserna den rätt för Kungl. Maj:t att förordna om utbetal- ning i förskott av beviljade lån, som tidigare funnits men upphävts år 1950.

Det må i detta sammanhang erinras om att de år 1950 inträdda svårigheter- na att erhålla krediter till nya bostads- företag hade resulterat i ett särskilt be- myndigande för bostadsstyrelsen att förskottsvis till vederbörande bankföre- tag utbetala slutligt beviljade tertiärlån. Bemyndigandet förnyades påföljande år och utsträcktes då till att gälla även lånebelopp, som hade beviljats prelimi- närt. Syftet härmed var att avlyfta ute- stående byggnadskrediter hos bankerna och därigenom bereda dem möjligheter att lämna nya sådana krediter. Liknan- de bemyndigande lämnades under de närmast följande åren, och sammanlagt utbetalades under åren 1950—1955 drygt 310 milj. kronor i form av sådana" förskott. Efter år 1955 gavs inget nytt bemyndigande till förskottsutbetalning med detta syfte, och den författningsen- liga rätten till förskottsutbetalning har i vad avser flerfamiljshus icke utnytt- jats.

Förslag om statlig totalfinansiering av bostadshus framfördes också vid Svens- ka Riksbyggens kongress år 1964. Som skäl för en sådan ordning anfördes där- vid i första hand den splittring, som ka-. rakteriserar bostadsfinansieringen, dvs. samma skäl som föranlett 1945 års

bankkommitté att pröva frågan. Vidare framhölls att de åtgärder i åtstramande syfte, som samhället vidtager inom ramen för penning- och kreditpolitiken, även drabbar bostadskrediterna och att därför svårigheter med kreditanskaff- ningen ofta uppstått och uppstår — temporärt och lokalt — för sådana bo- stadsinvesteringar, som statsmakterna enligt antagna program finner konjunk- turpolitiskt möjligt att realisera. Dessa svårigheter leder i sin tur till nödlös- ningar beträffande upplåningen, besvär och tidsspillan och därmed till fördy- ringar. Byggnadskrediter och sekundär- lån anses dessutom betinga högre ränte- kostnader än som är motiverat ur risk- synpunkt. Beskrivna förhållanden anses principiellt bottna i den otidsenliga strukturen hos kreditmarknaden, vilken icke motsvarar de krav som våra dagars bostadsbyggande ställer. För att få till stånd en bättre ordning borde med riks- bankens avdelningskontor som kredit- förmedlande organ en statlig totalfinan- siering av såväl investeringar i bostads- hus som kommunernas följdinvestering- ar organiseras.

Vid framförandet av förslaget har vida- re erinrats om den i olika sammanhang förda diskussionen rörande övergång till ett statligt kreditgarantisystem för bostadsbyggandets finansiering. Ett kre- ditgarantisystem sägs emellertid endast skapa förutsättningar för enklare och enhetligare upplåningsformer. Statens engagemang stannar vid garantin, och det kommer an på byggherren att på öppna marknaden söka få sitt lån be- viljat. Om det inom ett sådant system blir lättare eller svårare att erhålla er- forderliga krediter bestäms således helt av marknadens villighet och förmåga att tillgodose efterfrågan på lån. En statlig totalfinansiering skulle i det hän- seendet få en annan innebörd.

Kapitalauskaä'ning och utlåning vid finansie- ring av bostadshus medelst statliga enhetslån Problemen vid en övergång till finan- siering av bostadshus medelst statliga enhetslån gäller långivningens och ka- pitalanskaffningens utformning men också återverkningarna på investerings- fördelningen och den allmänna ekono- miska utvecklingen samt på de nuva- rande kreditinstitutens arbetsuppgifter och placeringsinriktning. Enhetslånets utformning _ hur stor del av den tota- la produktionskostnaden, som skall täc- kas av enhetslånet, och om lånet skall avse enbart den slutliga finansieringen eller såväl denna som finansieringen under byggnadstiden _ betingar i myc- ket problemens karaktär.

Ett av huvudargumenten hos 1945 års bankkommitté mot statlig totalfinansie- ring av bostadsbyggandet var som nämnts bristen på välförgrenade lokala organ. Genom existensen av de kommu- nala förmedlingsorganen, över vilka den nuvarande statliga bostadslångivningen går, har detta argument förlorat i styrka och institutionella förutsättningar för en övergång till statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet skapats. Med det kommunala förmedlingsorganet tar lån— tagarna en förstahandskontakt. Förmed- lingsorganet tillhandahåller ansöknings- blanketter, mottager ansökningar, beta- lar ut lån, samlar upp debiterade låne- kostnader etc. och fyller således alltige- nom samma funktion för de statliga lå- nens ordnande som det enskilda kredit— institutet gör i sin utlåningsverksamhet. Någon principiell förändring skulle inte inträffa, om den statliga långivningen utvidgades från nuvarande partiella lån till enhetslån, oavsett om långivningen gällde enbart den slutliga finansiering- en eller dessutom innefattade finansie- ringen under byggnadstiden.

Jämfört med nuvarande förhållanden

skulle besvär och kostnader för att er— hålla lånen minska för låntagarna totalt sett. I viss utsträckning måste låntagar- na nu förhandla med både det kommu- nala förmedlingsorganet och ett eller flera kreditinstitut. Vid enhetslån skul- le förmedlingsorganet generellt bli en- då instansen. Låntagarnas kostnader för uttagande av inteckningar skulle minska, likaså deras kostnader för rit- ningar och tekniska beskrivningar. Med mindre antal inteckningar skulle också inskrivningsdomarnas befattning med ärenden av detta slag minska. Förvalt- ningen av lånen under deras löptid skulle likaså bli enklare och billigare. I nämnda hänseenden är alltså förde- larna för låntagarna desamma som vid enhetslån inom ett kreditgarantisystem.

Vid utformningen av ett system för statlig totalfinansiering är i fråga om kapitalanskaffningen två huvudlinjer av intresse: skall kapitalanskaffningen ske över budgeten eller utanför den— samma. Ett arrangerande av kapitalan- skaffningen över statsbudgeten skulle innebära en utbyggnad av det nuvaran- de systemet för statlig bostadskredit— givning. Att ordna kapitalanskaffning— en utanför statsbudgeten skulle förut- sätta inrättandet av ett särskilt institut.

Som framhållits i det föregående er- håller bostadsstyrelsen nu medel för sin utlåning —— i den mån inflytande amorteringar av äldre lån inte är till- räckliga —— över statsbudgeten antingen i form av investeringsbemyndiganden eller — till den del utlämnade lånebe- lopp icke anses bli fullt förräntade _— via avskrivningsanslag på driftbudge- ten. Belopp inom givna investeringsbe- myndiganden rekvireras efter behov av bostadsstyrelsen från riksgäldskontoret, som sätter in beloppen för bostads- styrelsens räkning på statsverkets checkräkning. Riksgäldskontoret utnytt- jar för investeringsbemyndigandena i

första hand eventuella överskott inom statsverket. Om sådana ej finns att till- gå, utnyttjas lånemedel anskaffade un- der olika former, på lång sikt huvudsak- ligen genom emission av statsobligatio- ner.

Övergång från statlig toppfinansie- ring till statlig totalfinansiering med kapitalanskaffning över budgeten skulle inte medföra några tekniska eller admi- nistrativa komplikationer. Tillväga— gångssättet vid bostadsstyrelsens utlå— ning och låneförvaltning samt vid dess medelsanskaffning påverkas inte av be- loppens storlek. Innebörden skulle bli densamma som vid en generell tillämp- ning av gällande bestämmelser om för- skottsutbetalning och fördjupning av statliga län. Den väsentliga skillnaden skulle bestå däri att statsbudgetens bo- stadslåneanslag skulle öka kraftigt lik- som också riksgäldskontorets behov av upplåning.

Vid en lösning av frågan om en statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet efter den andra huvudlinjen skulle sta- tens engagemang huvudsakligen komma att bestå i att garantera den av institu- tet i fråga företagna upplåningen. Insti— tutet skulle kunna organiseras som ett statligt aktiebolag, men även andra or- ganisationsformer är tänkbara. Det mest rationella sättet för upprättande av ett sådant institut torde vara att omorga- nisera bostadsstyrelsen eller delar där- av till en statlig bostadsbank. Medelsan— skaffningen finge ske inte som i det för- ra fallet över statsbudgeten och riks- gäldskontoret utan genom bostadsban— kens upplåning på marknaden, främst via emissioner av obligationer. För att kunna fylla sin uppgift måste institutet vid förekomst av emissionskontroll er- bjudas för utlåningen erforderliga upp- låningsmöjligheter.

Förvaltningskostnaderna för upplå— ningen torde bli olika, beroende på vil-

ket av alternativen som väljs. I det förs- ta alternativet, med kapitalanskaffning- en ordnad över statsbudgeten, skulle den nuvarande organisationen för stats- upplåningen utnyttjas, och detta skulle sannolikt innebära lägre förvaltnings- kostnader än en lösning efter andra alternativet med en ny upplånande och skuldförvaltande organisation.

Innebörden för kreditinstituten av en övergång till statlig totalfinansiering

En övergång till statlig totalfinansiering av bostadshus enligt någon av de här skisserade huvudlinjerna skulle medfö- ra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskreditgivande institutens verksamhet. Det är uppenbarligen ytter- ligt vanskligt att söka bedöma, vilka ef- fekter man har att räkna med i detta hänseende, men av en enkät som kom- mittén har riktat till de närmast berör- da kreditgivarnas respektive huvudor- ganisationer framgår följande.

Av sparbankernas nettoplaceringar avser omkring tre fjärdedelar krediter till bostadssektorn. Huvudparten härav torde vara bottenlån i hus till vilka stat- ligt lån beviljas. Därest staten övertog ansvaret även för bottenlånen, skulle Sparbankernas direkta utlåning till bo- stadssektorn avsevärt beskäras och kun- na avse krediter till sådana hus, vartill icke söks eller beviljas statliga lån och kompletterande krediter i de fall där det statliga lånet icke är tillräckligt. Kreditgivning till bostadssektorn är tra- ditionellt dessa bankers huvudsakliga kredituppgift. Denna utlåningsverksam- het liksom vissa favörer, exempelvis förtur till förvärv av småhus som för- säljs och/eller finansieras genom en sparbank anses ha viss betydelse som stöd för den sparfrämjande propagan- da, som bedrivs exempelvis i form av s.k. målsparande. Sparbankernas kun—

der är ofta både insättare och låntaga- re. Begränsas utrymmet för dessa ban— kers bostadskreditgivning, torde de för att upprätthålla och öka kundunderla- get få söka sig andra vägar för kredit- verksamheten och andra former för målsparande. Tillgodoseendet av andra lånebehov kan därvid komma att fram— stå som mera angeläget än köp av stats- papper eller motsvarande depositioner, även om detta ur förräntningssynpunkt skulle vara lika lönsamt.

Postbankens utlåningsverksamhet grundar sig på inlåning i postsparban- ken och postgirorörelsen, relationen dem emellan motsvarar ungefär 65—35. Under senare år har mer än 80 procent av de totala nettoplaceringarna avsett lån under byggnadstiden eller långfris— tiga lån till bostadssektorn. Av särskilt intresse är här den kreditgivning som möjliggöres av postgirorörelsen, Behåll- ningen i denna växlar starkt, och en- dast en begränsad del av medlen kan därför bindas på längre sikt. Girorö- relsen är vidare mycket kostnadskrä— vande, vilket gör att medlen — om inte verksamheten skall subventioneras eller avgifterna höjas _— måste placeras till så hög ränta som möjligt. Om möjlig- heterna att placera medel i form av byggnads- och bostadslån inskränkes genom införandet av statliga enhetslån. har man även i fråga om postbanken att räkna med en strävan att förskjuta utlåningen till andra sektorer av mark- naden.

De enskilda försäkringsinrättningarna har under senare år minskat sina place- ringar i bostadssektorn. Under år 1964 motsvarade de dock ungefär en tredje- del av den totala utlåningen. En ord- ning för bostadsfinansieringen som den ovan ifrågasatta skulle för försäkrings- bolagen medföra en begränsning av val- friheten Vid placeringarna. Dessa bolag eftersträvar en differentiering av pla-

ceringarna, varvid bl.a. säkerhetssyn- punkten vägs mot önskemålet om högsta möjliga förräntning. Innehavet av en med hänsyn till löptider och förräntning väl differentierad portfölj av obligatio- ner är av betydelse för den handel med sådana papper, som försäkringsbolagen bedriver i syfte att erhålla bästa möjliga ränteavkastning. Med hänsyn härtill är det inte säkert, att försäkringsbolagen skulle anse det med sina intressen för— enligt att ersätta huvuddelen av den direkta utlåningen till bostäder och för— värven av obligationer i ett flertal olika bostadslåneinstitut med obligationer i ett enda statligt institut. Den psykolo- giska effekten av en centralisering av detta slag skulle sannolikt bli en viss aversion mot statspapper.

En övergång till statlig totalfinansie- ring av bostadsbyggandet utan medver— kan av stadshypoteks- och bostadskre- ditinstitutionerna skulle medföra en av- sevärd begränsning av underlaget för dessa institutioners verksamhet. För- valtningen av institutionernas nuvaran- dc lånestock, som vid årsskiftet 1965/66 uppgick till sammanlagt något mer än 12 miljarder kronor, skulle emellertid komma att sträcka sig långt fram i ti- den. Denna lånestock utgöres till viss del av långa amorteringslån men för stadshypoteksinstitutionens del av över- vägande stående, fasta lån. I reali— teten kan avvecklingsperioden beträf- fande den sistnämnda typen av lån vän- tas bli längre än för amorteringslånen, då man måste räkna med omsättning till nya lån av de fasta lånen, allt eftersom dessa förfaller till betalning. I tillämp— liga delar gäller vad här sagts även om de bostadsfinansierande kreditaktiebo- lagen.

För affärsbankernas vidkommande sammanhänger effekten av en övergång till statliga enhetslån väsentligen med om dessa avses täcka även kreditbeho-

vet under byggnadstiden. I så fall krym- pes i mycket betydande grad verksam- hetsområdet för dessa banker i fråga om placeringen av medel i kortfristiga krediter.

Vilken av de båda metoderna för ka- pitalanskaffningen vid en övergång till statlig totalfinansiering som väljes, upp- står således strukturella anpassnings— problem för marknadens kreditinstitut. Framför allt skulle det bli angeläget för sparbankerna och postbanken att söka sig nya placeringsformer och verksam- hetsområden. Bortfallet av den direkta bostadslångivningen skulle inte helt kunna ersättas av placeringar i långfris- tiga stats- eller statsgaranterade obliga- tioner. Både sparbankerna och postban- ken har kortfristiga inlåningsräkningar med rörlig ränta, och det torde inte kunna ifrågakomma att binda sådana medel i (räntefasta) långfristiga obliga- tioner annat än i begränsad utsträck- ning. Denna stelhet på placeringssidan skulle emellertid kunna överbryggas genom ett ökat användande av kortfris- tiga obligationer och andra kortfristiga placeringsformer. Men bankerna i fråga skulle naturligtvis inte stanna vid detta utan bli benägna att, så långt det är möjligt, öka sin utlåning till andra sek- torer, till kommuner och till företag inom industri, handel m.fl. näringsgre- nar. I den mån så sker, måste emeller- tid en större mängd stats- respektive statsgaranterade obligationer placeras utanför bankerna med bl. a. konsekven- ser för ränteförhållandena som följd.

Arbetsuppgifterna i statliga och kommunala organ

En övergång till en totalfinansiering, innefattande även lån under byggnads- tiden till hela det statsfinansierade bo- stadsbyggandet, innebär för den bo- stadspolitiska organisationen en relativt

måttlig ökning av arbetsvolymen. Där— vid förutsättes att lånen under bygg— nadstiden säkerställs av kommunal bor- gen samt att kommunerna genom sina byggnadskontrollanter eller på annat sätt svarar för att de belopp, som lyftes av byggherren, motsvarar utförda arbe- ten på byggnadsföretaget. Det må erin- ras om att bostadslånekungörelsen re- dan nu föreskriver skyldighet för kom- mun att utöva kontroll under byggnads- tiden av bostadsföretag, vartill medde- lats preliminärt beslut om bostadslån.

Förfarandet i låneärenden kan _ med bortseende från formen för kapi- talanskaffningen _ tänkas vara följan- de.

Ansökning om lån göres på samma sätt som f. n. Lånebeslutet meddelas av länsbostadsnämnden och avser hela be- loppet upp till den för respektive lånta- gare gällande lånegränsen. Kopia av lå- nebeslutet tillställs bostadsstyrelsen, som på hålkort eller liknande inför upp- gifter rörande fastighet, kommun, låne- belopp m.m. Härefter har låntagaren att allt efter som bygget fortskrider, hos kommunen göra framställning om be- siktning i syfte att få taga i anspråk del av byggnadslånet. Kopia av besiktnings— protokoll jämte en tillstyrkan om utbe- talning av visst belopp tillställs läns- bostadsnämnden av förmedlingsorganet. Hos länsbostadsnämnden kontrolleras, att lån beviljats för byggnadsföretaget samt att den begärda utbetalningen jäm- te tidigare utbetalningar i ärendet in- rymmes i det beviljade lånebeloppet. Härefter lämnar länsbostadsnämnden på sedvanligt sätt ett utbetalningsbe— sked till bostadsstyrelsen. Uppgifterna i utbetalningsbeskedet införes på det hål- kort, som tidigare upplagts, varefter ut- betalningen verkställes antingen till kommunen eller direkt till låntagaren. Genom den maskinella bearbetningen möjliggöres ej endast ränteberäkning

utan även en extra kontroll av de utbe- talade beloppens storlek i förhållande till det beviljade lånet.

För bostadsstyrelsens del kommer en sådan anordning att medföra behov av ytterligare personal. Behovet kan upp- skattas till fem befattningshavare, i hu— vudsak biträdespersonal. Därjämte mås- te styrelsen något tidigare, än som eljest skulle ha erfordrats, utbyta den nuva- rande hålkortsanläggningen mot en mindre datamaskin. För länsbostads- nämndernas del är behovet av personal- ökning svårare att i detalj beräkna. En överslagsmässig uppskattning ger vid handen, att ytterligare 25—30 biträden skulle behöva anställas. Lönekostnader- na (1965 års löneläge) skulle för styrel- sen komma att uppgå till omkring 100 000 kronor och för länsbostads- nämnderna till ca en halv miljon kro- nor.

Om totalfinansieringen skall omfatta endast en del av bostadsbyggandet, minskar behovet av personalförstärk— ningar hos de statliga bostadspolitiska organen. En totalfinansiering av enbart flerfamiljshusen kan för bostadsstyrel- sens del beräknas medföra behov av två biträdestjänster. Ökningen av arbetsvo- lymen hos länsbostadsnämnderna torde bli av så blygsam omfattning, att ytter- ligare personal härför inte behöver an- ställas.

Effekterna i organisatoriskt hänseen- de på längre sikt av en övergång till to— talfinansiering torde komma att inne- bära en viss rationalisering av arbetet hos länsbostadsnämnderna. Det förefal- ler sannolikt, att de ökade lönekostna- derna efter ett antal år i viss män skulle uppvägas av besparingar genom nämn- da rationalisering. Därest endast flerfa— niiljshusen skulle totalfinansieras, torde denna inbesparing kunna ske mycket snart.

Det är helt naturligt svårt att beräk-

na på vilket sätt administrationskostna- derna för de kommunala förmedlings— organen kommer att påverkas av en övergång till en finansieringsordning enligt något av de här angivna alterna— tiven. Såvitt nu kan bedömas torde den del av arbetet, som har samband med behandlingen av ansökningar om lån, inte komma att förändras. En ändring kommer däremot att inträda i fråga om kommunernas befattning med kreditför- sörjningen under byggnadstiden. För huvudparten av småhusbyggandet gäller f. n. i detta hänseende, att förmedlings- organen för låntagarens räkning upp- lägger kreditiv och genom de kommu- nala byggnadskontrollanternas fortlö- pande besiktningar kan tillstyrka s.k. lyft från byggnadslånet. Kommunerna tecknar vanligen borgen för kreditivbe- loppen hos bankerna och har alltså själ- va intresse av att kontrollera, att större belopp inte disponeras än som svarar mot utförda arbeten. För den del av småhusbyggandet, som omfattas av den- na rutin, kommer ingen ökning att in- träda av förmedlingsorganens arbete under byggnadstiden. Sannolikt kom— mer en lättnad att inträffa, eftersom avväxlingen byggnadslån—fasta lån kan genomföras utan omgång i samband med den sista utbetalningen på bygg- nadslånet.

För den del av småhusbyggandet, där kreditgivningen under byggnadstiden handhas av kreditinstituten utan nyss- nämnda kommunala anknytning, kom- mer en övergång till statlig totalfinan- siering att innebära ett merarbete för förmedlingsorganen. Detsamma gäller flerfamiljshusen. Storleken av merarbe- tet kan inte nu beräknas. Till viss del kan det dock kompenseras genom en minskning av arbetet i samband med omläggningen av byggneadslånen till re- guljära fastighetskrediter.

En övergång till statlig totalfinansie-

ring kommer sannolikt att öka kraven på upplysning och service från kom- munernas sida i samma mån som denna verksamhet bortfaller hos kreditinstitu- ten. Att uppskatta den härigenom upp- kommande kostnadsökningen är inte möjligt ens tillnärmelsevis.

Det har framhållits, att övergången till statliga enhetslån för bostadsbyg- gandet kan medföra en minskning totalt sett av kostnaderna för administration och förvaltning av bostadskreditgiv- ningen. Det är sannolikt att så blir fal— let men att uttala något mera bestämt härom liksom att beräkna nettoeffekten härav är inte möjligt. Svårigheter före- ligger som ovan nämnts att uppskatta kostnadsförändringen i kommunerna. Att beräkna kostnadsminskningen i de nu fungerande kreditinstituten är ännu vanskligare. Förvaltningen av uteståen- de lånestock kommer att kräva personal för lång tid framöver. En bedömning ger dock skäl till antagandet att en kost- nadsbesparing totalt sett inte blir märk- bar förrän efter en viss tid.

Styrningen av bostadsbyggandet vid tillämp- ning av statliga enhetan

En omläggning av bostadsfinansiering- en så att staten över budgeten och bo— stadsstyrelsen eller ett särskilt obliga— tionsemitterande institut tillgodoser he— la upplåningsbehovet intill vissa övre gränser för byggherrar som så önskar, medför konsekvenser inte endast för de nu opererande bostadskreditgivarna utan även för den ekonomiska politiken i stort och för kreditpolitiken. Frågan hur den för utlåningen erforderliga upplåningen skall tryggas _ vilket är väsentligt om huvudsyftet med den ifrå- gasatta anordningen skall tillgodoses _ och vilka medel som behöver tillgripas för att garantera tillräckligt utrymme för en sådan upplåning måste övervägas

i ett större sammanhang liksom andra åtgärder, avsedda att motverka rubb— ningar i den samhällsekonomiska balan- sen. Det är här fråga om problem av en art och storleksordning, att det inte lig- ger inom den i direktiven givna ramen för bostadspolitiska kommitténs upp- drag att underkasta dem en närmare granskning. Det bör emellertid framhål— las, att räntepolitiska åtgärder i syfte att trygga en erforderlig upplåning har sin givna begränsning i den meningen, att en finansieringsordning som den här förutsatta vid i övrigt lika förutsätt- ningar självfallet inte får leda till högre räntekostnader för bostadsfinansiering- en än nuvarande finansieringssystem. Helst bör ju räntekostnaderna bli lägre, eftersom en sådan effekt anses utgöra en av totalfinansieringssystemets möjliga fördelar.

I detta sammanhang skall emellertid något närmare beröras frågan om de medel, som statsmakterna använder sig av för att reglera bostadsbyggandets omfattning, och tillämpningen av dessa medel vid ett system med statliga en- hetslån.

Sedan mitten av 1950-talet utnyttjas den statliga bostadslångivningen som medel att hålla bostadsbyggandet på den nivå, som statsmakterna finner kon- junkturpolitiskt och bostadspolitiskt motiverad. Denna reglering tillgår så, att man för det aktuella året och ytter— ligare två år gör en bedömning av den produktionsvolym som tillgängliga re- surser möjliggör. Under antagande av hur många lägenheter, som kan väntas komma till stånd utan ianspråktagande av statliga lånemedel, fastställes en ram i kronor och numera också i lägenhe— ter för den statliga långivningen. Ramen anger den omfattning i vilken (prelimi- nära) beslut om statliga bostadslån må meddelas under ett kalenderår och där- med också den maximala igångsättning-

en av statligt belånade bostadsföretag. Gällande bestämmelser föreskriver näm- ligen, att sådana bostadsföretag icke får påbörjas, förrän beslut om län (eller dispens från denna föreskrift) har med- delats. Den av riksdagen fastställda ra- men fördelas sedan av bostadsstyrelsen på län och av länsbostadsnämnderna på kommuner.

Ett beslut om statligt bostadslån in- nebär, att vederbörande byggherre ga- ranteras en del av det långfristiga kre- ditbehovet, när huset är färdigt och kompletterande krediter från markna— den har erhållits. Det ger emellertid inga garantier för krediter under bygg- nadstiden och inte heller någon för- månsställning i fråga om erhållandet av primär- och sekundärlån. I dessa hän- seenden är han helt beroende av läget på kreditmarknaden och därmed av kreditpolitiken.

Som framhållits i det föregående tor- de man ha anledning antaga, att staten i varje fall för överblickbar tid fram- över kommer att vilja utöva någon form av direkt kontroll över bostadsbyggan- dets omfattning och fördelning i lan- det. Om man då övergår till en ordning, innebärande att statens bostadslån ge- nerellt utsträckes till att täcka även pri- mär- och sekundärlånelägena, inträffar vid fortsatt tillämpning av gällande sy- stem för bostadsbyggandets reglering ingenting annat än att det belopp, som den fastställda ramen avser, kommer att bli betydligt större. Vid givna finans- politiska förutsättningar kommer det statliga upplåningsbehovet att öka i motsvarande grad.

Om det statliga enhetslånet därvid ges en mera begränsad räckvidd, gällande enbart den slutliga finansieringen med täckning från botten upp till och med det nuvarande statliga bostadslånet, medför förändringen i finansierings- formerna ingen fullständig frikoppling

av bostadsbyggandet från kreditmark— nadsberoendet. Krediterna för finansie- ring under byggnadstiden måste under sådana förhållanden sökas på öppna marknaden. Bostadsbyggandet skulle så- ledes fortfarande vara beroende av läget på kreditmarknaden och därmed av kreditpolitiken.

Byggnadskreditgivningen styrs för närvarande delvis via stramhetsgraden på primär- och sekundärlånemarkna- derna; kan avlyft av "tidigare lämnade kreditiv ej arrangeras, ökas bankernas motstånd att ge nya kreditiv. Om den statligt belånade delen av bostadsbyg- gandet blir oberoende av stramhetsgra- den för primär- och sekundärbelåning på öppna marknaden, skulle kreditpoli- tiken så mycket starkare få inriktas på slutfinansieringen av den del, som icke statsbelånas, och framför allt på möj- ligheterna att erhålla kreditiv för ny- produktion. Dock skulle en styrning av kreditgivningen via stramheten på pri- mär- och sekundärlånemarknaderna härvid sannolikt utgöra en allt för in- effektiv metod och nya instrument för denna styrning bli erforderliga. En ut- ökning av kreditpolitikens medel totalt sett blev i detta läge nödvändigt i syn- nerhet av sådana riktade mot kreditgi- vare, som inte berörs av den nuvarande obligationskontrollen.

Statliga enhetslån av sådan utform- ning, att de i det närmaste helt täcker husets produktionskostnad och dess- utom innefattar finansiering under byggnadstiden, innebär att det statsbe- lånade bostadsbyggandet helt frikopp- las från kreditmarknadsberoendet. Den kreditpolitiska styrningen av byggandet skulle begränsas till eventuellt byggan- de utan statliga län.

Den kontroll över bostadsbyggandet, som utövas via den statliga långivning- en, får i ett totalfinansieringssystem en helt annan betydelse som ekonomisk—

politiskt instrument än den har i det nuvarande systemet. Detta gäller i sär- skilt hög grad, om det statliga enhets— lånet ges den innebörden att det även ersätter byggnadskrediterna.

Sammanfattning

I den diskussion, som förts rörande förutsättningarna för en övergång från direkt statlig bostadslångivning till ett kreditgarantisystem, har frågan om kre- ditmarknadens möjligheter att öka sin bostadskreditgivning i en utsträckning, motsvarande de nuvarande statliga bo— stadslånen, och återverkningarna av en sådan övergång på kreditinstitutens ut- låningsstruktur intagit en framträdan- de plats.

Under senare hälften av 1950-talet och de första åren av 1960—talet har bostadsbyggandet i genomsnitt tagit i anspråk ca 55 procent av kapitalmark— nadsutbudet. Under samma tid h-ar sta- tens tillskott till bostadssektorn netto, dvs. med avdrag för statens upplåning på kapitalmarknaden, motsvarat ca 15 a 20 procent av det totala kapitalmark- nadsutbudet. Därest det statliga kredit— stödet under denna period hade haft formen av kreditgarantier i stället för direkta lån skulle — vid given pro- duktionsvolym — bostadsbyggandet an— tingen ha behövt betydligt större andel av kapitalmarknadsutbudet, vilket hade inkräktat på det relativa utrymmet för övriga sektorer, eller för sin kredit- försörjning varit beroende av upplå- ning under vad som vid gällande insti- tutionella förhållanden på kreditmark- naden kan betraktas som mindre till- fredsställande former.

Ett bostadsbyggande av given storlek skulle därvid ha medfört, att finans- och kreditpolitiken fått ges en i viss mån annorlunda uppläggning än den hade.

Vilka konsekvenser detta i sin tur skul- le ha fått ur samhällsekonomiska syn- punkter är svårt att bedöma.

Under senare år har kapitalmark- nadens resurser ökat betydligt till följd av Allmänna Pensionsfondens tillkomst. Den ytterligare tillväxten i denna fond fram till 1975 innebär _ vid oför- ändrade finanspolitiska förutsättningar — att förbättringen i kapitalförsörj- ningen kommer att fortsätta. Å andra sidan innebär de aktuella bedömning— arna av investeringsefterfrågans fram- tida utveckling, att ökade krav på ut— rymme är att Vänta från stat, kommu- ner och industri. Bostadsbyggnadsutred— ningen har för sin del utgått ifrån att investeringen i annan samhällsbyggnad kommer att öka i snabbare takt än bo- stadsbyggandet.

Riksdagen har flera gånger uttalat, att en förutsättning för att ett kreditgaran- tisystem på bostadsområdet skall kun- na godtas är, att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor och möjligheter därvid icke uppkom- mer. Denna förutsättning kan icke vän- tas bli uppfylld, såvitt inte övergång- en kan åtföljas av en sådan inriktning av finans- och kreditpolitiken, som ga- ranterar att erforderliga krediter står till förfogande för det bostadsbyggan- de statsmakterna finner motiverat och samhällsekonomiskt möjligt att förverk- liga.

Den statliga bostadslångivningen fi- nansieras i viss utsträckning utan ian- språktagande av utrymme på den regul- jära kreditmarknaden. Av nettoökning- en i statens bostadslångivning under budgetåren 1954/55—1963/64, uppgåen- de till drygt 8 miljarder kronor, har således ca 2,3 miljarder kronor erhål- lits via avskrivningsanslag på drift- budgeten och därmed finansierats med statens löpande inkomster. Det åter- stående beloppet har ställts till bostads-

styrelsens förfogande från riksgälds- kontoret. För att kunna tillgodose bo- stadsstyrelsens behov av lånemedel ut- nyttjar riksgäldskontoret i första hand inkomstöverskott på statsbudgeten och i andra hand upplåning på marknaden. I vilken grad den ena eller andra for- men för medelanskaffning kan —— re- spektive måste — utnyttjas, bestäms praktiskt taget helt av finanspolitiska överväganden. Då budgetutfallet totalt sett ger ett inkomstöverskott, som fal- let var under de första åren av 1960- talet, har sålunda statens bostadslån- givning helt täckts av statens finansi- ella sparande.

En avveckling av den statliga direkta bostadslångivningen exempelvis i sam- band med övergång till ett kreditga— rantisystem får vid givna finanspoli- tiska förutsättningar till följd, att sta- tens upplåningsbehov blir så mycket mindre eller dess inkomstöverskott så mycket större, som motsvarar omfatt— ningen av den statliga långivningen. Därigenom förstärks kreditmarknaden i motsvarande grad, men det är natur- ligtvis ytterligt ovisst, om denna för- stärkning kommer bostadsbyggandet till godo.

övergången till ett kreditgarantisy- stem kan inte tas till intäkt för andra förändringar i statsbudgeten än dem, som direkt sammanhänger med avveck— lingen av långivningen till bostadsbyg- gandet. Bortfallet på utgiftssidan av ett belopp, motsvarande den statliga bostadslångivningen, får alltså inte an- vändas för en motsvarande ökning av andra utgifter eller minskning av in- komsterna. Det argument, som ibland använts av dem som förordat övergång- en till ett kreditgarantisystem, nämli- gen att en sådan övergång skulle med- föra en statsfinansiell avlastning, är med andra ord utan värde.

Frågan om effekten på bostadskredit-

givningens struktur av en övergång till ett kreditgarantisystem är svårt att när- mare klarlägga. Detta gäller också i frå- ga om de olika kreditinstitutens möjlig- heter att övertaga den långivning, som staten nu svarar för. Vad gäller kredit- givare med givet placeringsbehov, dvs. de som utnyttjar inlåning eller premie- intäkter, kan en utökning av lånen till bostadshus endera ske genom reduce— ring i innehavet av statsobligationer eller av annan långivning eller en be- gränsning av antalet lån eller genom så- dana åtgärder i förening. Möjligheten för dessa kreditgivare att medverka i en utvidgad bostadslångivning samman- hänger alltså väsentligen med place- ringsregler och utlåningsvanor och med de konsekvenser en ändrad utlånings— struktur får på räntemarginaler, admi- nistrationskostnader etc.

Utvecklingen under senare år kän- netecknas av att de obligationsemitte- rande hypoteksinstituten och kreditak- tiebolagen till följd av AP-fondens till- komst väsentligt ökat sin andel av den totala bostadskreditgivningen. Av allt att döma kommer denna utveckling att fortsätta. Kreditkapaciteten hos dessa institut bestäms av säkerhetsfondernas storlek vid givna täckningskrav och av den utsträckning, i vilken de medgi- ves emittera obligationslån.

De formella förutsättningarna för kre- ditinstituten att medverka inom ramen för ett kreditgarantisystem är beroen— de av dettas utformning. Vid individu- ell prövning av garantilåneärende, där statens ansvarsåtagande är ovillkorligt, torde några problem i detta hänseen- de icke uppkomma vid gällande institu— tionella förutsättningar. Den av staten garanterade lånedelen blir ur säkerhets- synpunkt överlägsen varje annan kredit mot enbart inteckningssäkerhet. Därest den statliga kreditgarantin förutsätter en självrisk för kreditgivare, som fal-

let är i hittills föreslagna former av kollektiv kreditgaranti, blir förhållan— dena annorlunda. För ett sådant själv- riskåtagande måste gälla strängare täckningskrav än i fråga om sedvan- liga fastighetslån. Förutsättningarna att vinna kreditgivarnas medverkan till så- dana åtaganden är beroende av deras möjligheter och villighet att bygga upp erforderliga säkerhetsfonder.

Frågan om en övergång till ett kre— ditgarantisystem bör också bedömas ino-t bakgrunden av det förhållandet, att det sedan länge föreligger särskilda svårigheter att erhålla bostadskrediter till en del typer av fastigheter och i vissa områden av landet. Dessa svårig— heter belyses av uppgifter om den grad, i vilken de statliga bostadslånen måst fördjupas.

För flerfamiljshus förekommer för- djupning av det statliga bostadslånet numera endast undantagsvis. Av en to- tal långivning (slutliga beslut) under budgetåret 1964/65 om ca 630 milj. kro- nor avsåg således endast drygt 1 milj. kronor fördjupad lånedel. Under sena- re år har fördjupningsfallen varit kon- centrerade till Västernorrlands och Väs— terbottens län, men enligt uppgifter från länsbostadsnämnderna i nämnda län kan man förvänta, att bottenlån i till- räcklig omfattning fortsättningsvis skall kunna erhållas.

Annorlunda är situationen beträffan- de småhus. Under budgetåret 1964/65 beviljades sålunda statliga bostadslån till nybyggnad av småhus med ett sam- manlagt belopp av 368 milj. kronor, varav 94 milj. kronor till företag i de fyra norrlandslänen. Av dessa belopp avsåg 105 resp. 58 milj. kronor för- djupad lånedel. Till ombyggnad av så- dana hus beviljades lån med totalt 45 milj. kronor, varav 23 milj. kronor avsåg fördjupad lånedel.

I hela landet är det regel snarare än

undantag, att fördjupning av det stat- liga bostadslånet måste tillgripas vid ombyggnad, och detsamma gäller vid nybyggnad på jordbruksfastigheter. Be- träffande nybyggnad av småhus i öv- rigt är fördjupningsbehovet mest fram- trädande i de fyra nordligaste länen och i Gotlands län. Dessa brister i mark- nadens kreditgivning sammanhänger dels med en återhållsam kreditvärdes- bedömning och dels i de nämnda lä- nen med bristande utlåningsresurser hos sparbankerna. Fördjupningen i frå- ga om nybyggnader i de fyra nordli- gaste länen är emellertid påfallande stor, även då annan kreditgivare än sparbank lämnar bottenkredit.

Vid ett kreditgarantisystem med in- dividuell prövning övertar staten kre- ditriskerna och återhållsam långivning inom fastställt låneunderlag i fall av mindre gott kreditvärde hos fastighe- ten behöver därför inte befaras. Vid ett kollektivt kreditgarantisystem kom- mer den förutsatta självrisken i fall som här avses sannolikt att i stor ut- sträckning medföra, att lån vägras el— ler att lån beviljas med otillräckligt belopp. Svårigheter att erhålla tillräck- liga lån kommer både i ett individu- ellt och i ett kollektivt kreditgaranti- system att föreligga i områden med kapitalbrist.

Om man sålunda inte vill utsätta sig för risken, att nyproduktion och om- byggnad av bostadshus i vissa områden av landet skall försvåras enbart därför att kreditutbudet där är sämre än i övriga delar av landet, måste man vid införandet av ett kreditgarantisystem överväga bibehållandet av en supple— mentär direkt kreditgivning från sta- tens sida. Med supplementär måste då åsyftas, att statlig kredit icke skall läm- nas förrän andra lånevägar visat sig oframkomliga.

För låntagaren kan övergången till

ett kreditgarantisystem innebära en för- del, om han därigenom beredes möjlig- het att erhålla ett enda lån hos en kre- ditgivare från botten till topp. Ett kol- lektivt kreditgarantisystem skulle kun- na ge honom en ytterligare förmån därigenom att han besparas det ansök— ningsförfarande visavi statlig myndig- het, som ett individuellt kreditgaranti- system förutsätter. Förutom den för— enkling i belåningssammanhang som således kan vinnas för låntagarens del genom en övergång till ett kreditgaran- tisystem bör den också medföra en viss minskning av hans kostnader för uttagande av inteckningar, ritningar och övriga handlingar. Kostnadsminsk— ningen av dessa skäl blir störst vid ett kollektivt system. Mot dessa fördelar står för det första det förhållandet, att han vid ett kreditgarantisystem blir helt beroende av förmågan och villigheten hos marknadens kreditgivare att lämna lån upp till den övre gräns, till vilken den statliga garantin sträcker sig. Vid knappt kapitalutbud, något som man har anledning att räkna med för över- skådlig tid, och — inom ett kollektivt garantisystem — då kreditvärdet inte är det bästa, kommer finansieringsfrå- gan inte sällan att kunna lösas först efter hänvändelse till flera olika kre- ditgivare, om ens då. Att detta medför besvär och tidsspillan, därom vittnar de sedan år tillbaka —— om än med va- rierande styrka _— uppträdande svårig- heterna att erhålla byggnadskrediter och under statslånen liggande långfris- tiga lån. De besparingar en låntagare kan göra i ett kreditgarantisystem torde emellertid helt uppvägas därav att marknadens räntesatser för statsgaran- terade lån särskilt i ett kollektivt sy- stem blir högre än den räntesats, som staten behöver betinga sig för sin ut- låning även utan subventionsinslag. Den fördel för låntagarna, som kan anses

ligga däri att behovet av kontakter med olika organ minskar, får heller in- te överdrivas. Åtminstone i fråga om egnahemsbyggare gäller nämligen re- dan nu, att dessa i stor utsträckning får hela finansieringsfrågan löst under medverkan av det kommunala förmed- lingsorganet.

För den institutionella kreditmarkna— den är det tvivelaktigt, om övergången till ett kreditgarantisystem kommer att innebära några fördelar. En integrering av kreditgivningen inom ett sådant sy— stem i form av enhetslån skulle för kreditinstituten tillsammantaget inte medföra någon rationalisering, eftersom minskningen i antalet lån hos en kre- ditgivare med givet placeringsbehov måste kompenseras av ett ökat antal lån hos andra kreditgivare. Vidare kom- mer inom ett kreditgarantisystem an— svaret för pantens (fastighetens) värd att ställa vissa krav på de enskilda kreditgivarna. Nu täcker staten med sitt lån den mest riskbetonade delen av fastighetskapitalet och övervakar med hjälp av kommunerna, att pantens vär- de icke försämras genom vårdslöshet eller försummelse från låntagarens si- da eller annorledes. Till de angivna bestyren kommer, att kreditgivarna i ett kreditgarantisystem måste hålla kontakt med garantiorganet i alla så- dana frågor rörande ett låns förvalt- ning, som påverkar garantins giltighet.

Effekten av en övergång till kredit- garantier, sett ur den statliga och kom- munala administrationens synpunkt, blir självfallet helt olika, beroende på om man tänker sig ett individuellt el- ler kollektivt garantisystem.

Jämfört med nuvarande direkta stat- liga långivning skulle ett individuellt kreditgarantisystem medföra ett bort- fall hos statliga och kommunala myn- digheter av normala utbetalnings- och förvaltningsrutiner. Utbetalningen och

aviseringen av statliga län är i hög grad centraliserad och handhaves av bostadsstyrelsens kamerala sektion. Denna sektion, som för närvarande be- står av ett 40-tal befattningshavare, sva- rar också för utbetalningar av löner in- om organisationen och för betalning och redovisning av omkostnader. Stoc- ken av tidigare utlämnade lån _ som vid utgången av budgetåret 1964/65 om- fattade ca 335 000 lån — kommer även efter övergången till ett kreditgarantisy- stem att få ligga kvar under bostadssty- relsens förvaltning. För denna och övri- ga kamerala uppgifter kommer huvud- delen av befattningshavarna att behövas. Den besparing i fråga om personal, som kan vinnas vid ett upphörande av den direkta långivningen, är obetydlig. Verksamheten inom kamerala sektionen är i hög grad mekaniserad, vilket bl.a. betyder, att behovet av personalökning till följd av lånestockens tillväxt ger sig till känna endast med långa interval- ler. Verksamheten inom länsbostads- nämnderna och kommunerna är i detta sammanhang av kontrollerande och kas- samässig natur, vartill kommer att de förra organen har ansvaret för vården av säkerhetshandlingar. De personal- besparingar, som här möjliggöres vid övergång till ett kreditgarantisystem, är av relativt sett större betydelse än i fråga om centralorganet. De reduceras dock genom det arbete, som även i fortsättningen måste ägnas åt redan beviljade lån, men också därigenom att åtskilliga arbetsuppgifter av kameral natur kommer att ligga kvar, samman- hängande med de socialt inriktade verksamhetsformer, vilka inte berörs av en ändring i kreditstödets form, d. v. s. familjebostadsbidrag, pensionärs- bostadsbidrag etc. Vidare tillkommer i ett kreditgarantisystem de kontakter med kreditgivarna, som berör garantins giltighet. Därför kommer nettobespa-

ringen i fråga om personal att bli li— ten.

En helt annan effekt i här berörda avseenden får ett kollektivt kreditga- rantisystem. En av dess fördelar har just ansetts ligga däri att statliga och kommunala myndigheters befattning med enskilda låneärenden helt bortfal— ler. Effekten härav på den offentliga organisationen kan inte ens tillnärmel- sevis beräknas. Åtskilliga arbetsuppgif- ter kommer att finnas kvar, om man även i fortsättningen skall upprätthålla en bostadspolitisk aktivitet och bibe- hålla de möjligheter till nära kontakt mellan å ena sidan allmänheten och kommunerna och å andra sidan de statliga myndigheterna, som på sin tid var motivet för länsbostadsnämndernas inrättande.

Förutsättningarna att övergå till ett kollektivt kreditgarantisystem måste emellertid i dagens läge väsentligen be- dömas från andra utgångspunkter än de ovan berörda. Rent tekniskt torde det inte erbjuda några oöverstigliga svårigheter för kreditinstituten att med- verka i ett sådant system. Den på detta område gällande lagstiftningen måste dock anpassas till garantisystemets vill- kor. En annan fråga är kreditinstitu- tens kapacitet och villighet att bidraga till bostadsbyggandets kreditförsörjning i den utsträckning, som åsyftas med det statliga garantiåtagandet, generellt och i de enskilda fallen. Avgörande för deras medverkan i de enskilda fallen torde framför allt bli en fråga om vilka regler, som kommer att gälla för be- räkning av garantilåneunderlag, själv- riskens storlek och innebörd samt den riskkompensation och ersättning i öv- rigt, som de kan utverka i räntesätt- ningssamrnanhang.

I fråga om underlag för garantilån i ett kollektivt system kan man anting- en tänka sig av staten givna regler,

vilket förutsättes i 1958 års departe- mentspromemoria, eller att kreditgivar- na för bestämning av detta underlag får tillämpa de regler, som nu gäller vid belåning av hus vartill icke utgår statligt kreditstöd. Det första alternati- vet kan innebära en avsevärd belast- ning på kreditinstituten. Åtminstone blir detta följden om man förutsätter ett beräkningsförfarande som det nuvaran- de. Sannolikt medför detta alternativ kompensationskrav från kreditgivarna, d. v. s. krav på räntehöjningar. Det and- ra alternativet kan innebära å ena si- dan, att man har utsikten att vinna en bankmässigt sett rationellare belå- ning, men å andra sidan, att möjlig- heten att komma i åtnjutande av en statlig förmån — respektive storleken av denna — i hög grad blir beroende av kreditgivarens värdering. Om staten i det sammanhanget ställer vissa krav beträffande räntesatsen som villkor för sitt garantiåtagande, så kan det i en situation av starka kreditanspråk från olika sektorer medföra, att kreditgivar— na blir återhållsamma i sin kreditgiv— ning till bostäder. Inom vissa gränser kan man naturligtvis styra utveckling- en i detta avseende genom en skärp- ning av kreditpolitikens medel, men det är sannolikt, att systemet under vis— sa omständigheter kan få antingen åter- verkningar i form av försämrad kre- ditförsörjning för bostadsbyggandet el- ler krav på räntehöjningar eller båda- dera.

Att fastställa ett program för bo- stadsbyggandet och en ram för ga- rantilångivningen skulle i ett sådant system få betydelse för utformningen av kreditpolitiken. Tanken på en av staten fastställd ram för de olika kre- ditgivarnas medverkan i bostadsfinan- sieringen är i praktiken ogenomförbar. Uppfyllandet av statens med program— met åsyftade mål i fråga om bostads-'

byggandet och framförallt dettas för- delning inom landet kommer vid ett kollektivt kreditgarantisystem att bli ett resultat av kreditinstitutens bedöm- ningsgrunder inom den ram, som ut- stakas av kreditpolitiken. På det kom— munala planet skulle likaså förutsätt- ningarna att upprätthålla en program- merad produktionsvolym och att främ- ja en ändamålsenlig och rationell sam- hällsutbyggnad i högre grad än vad nu är fallet bli beroende av kreditgi- varnas möjligheter och beredvillighet att medverka i finansieringen av bo- stadsbyggandet.

Frågan om en övergång till ett kol- lektivt kreditgarantisystem kanske än- då har sin viktigaste aspekt däri att systemet förutsätter en avveckling av det inflytande över bostadsbyggandets utveckling, som stat och kommuner nu har genom långivningen och förmed- lingsverksamheten. Även om staten i viss utsträckning kan påverka bostads- husens utformning, exempelvis via reg- ler för sina garantiåtaganden, avhän- des ju samhället genom bortfallet av den direkta långivningen ett instrument för att genomföra sina bostadspolitiska ambitioner. Kommunernas möjligheter i detta sammanhang blir framför allt beroende av vad de kan åstadkomma inom ramen för fysisk planering, mark- politik samt bostadsplanering. Vad det- ta skulle betyda för möjligheten att nå en eftersträvad förbättring av bostads- förhållandena är svårt att överblicka.

Det må här också framhållas, att de uppgifter som förelagts kommittén en- ligt direktiven, avseende åtgärder som främjar uppkomsten av bättre hyresre- lationer mellan olika årgångar av hus och' förhindrar genomslag på bostads- kostnaderna av tillfälliga räntevariatio— ner; inte kan lösas inom ramen för ett konsekvent, genomfört kreditgarantisya stem ..på mama—sätt, än" att marknadens

kreditgivning indexregleras och/eller att staten fortsätter med en direkt subven- tionering av i stort sett nuvarande typ. Avvisar man dessa möjligheter _ oav- sett på vilka grunder _ måste man ha ett statligt lån, över vilket man kan reglera kapitalkostnaderna.

I diskussionerna kring det statliga bostadskreditstödet har också framförts tanken att utvidga detta stöd till att täcka även bottenfinansieringen och att omfatta jämväl erforderliga krediter un- der byggnadstiden. Om man vill tillgo— dose ett sådant önskemål, torde de tek- niskt sett enklaste lösningarna vara att antingen öka anslagen över statsbudge- ten i erforderlig utsträckning och att ge bostadsstyrelsen erforderlig kompe— tens eller _ om man inte vill belasta statsbudgeten _ att omorganisera (de- lar av) bostadsstyrelsen till en statlig bostadsbank. I det Sistnämnda alternati- vet skulle staten för att nå det avsedda syftet med långivningen behöva garan— tera banken erforderliga upplånings- möjligheter på marknaden.

En övergång till statlig totalfinansie— ring skulle medföra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskreditgi— vande institutens verksamhet. Underla- get för hypoteksinstitutionternas och bostadskreditaktiebolagens verksamhet skulle sålunda avsevärt begränsas. För sparbankerna och postbanken blev det av olika skäl angeläget att söka finna nya placeringsformer och verksamhetsom- råden, och detsamma skulle gälla i fråga om försäkringsbolagen med hänsyn till deras intresse av att hålla en väl dif- ferentierad obligationsportfölj. Effek- ten för affärsbankerna skulle framför allt komma att göra sig gällande i ett finansieringssystem, där även krediter- na under byggnadstiden lämnas av sta= ten.

-Det ,är inte möjligt att ens tillnärmel- sevisbenäkna vilka effekter i fråga om

administration och förvaltning av bo- stadskreditgivningen som kan uppkom- ma vid en övergång till statlig totalfi- nansiering. Särskilda svårigheter före- ligger att bedöma återverkningarna i de kommunala förmedlingsorganen och kreditinstituten. Sannolikt uppkommer emellertid en besparingseffekt totalt sett.

Problemen vid en övergång till stat- liga enhetslån enligt någon av de meto— der som här skisserats, sammanhänger dock väsentligen med konsekvenserna för den ekonomiska politiken i stort och för kreditpolitiken. Att trygga den för kreditgivningen erforderliga upp- låningen och att avgöra vilka metoder, som måste tillgripas i detta syfte, lik— som att överväga åtgärder för att mot- verka rubbningar i den samhällsekono- miska balansen, är frågor som det med hänsyn till givna direktiv inte ankom- mer på bostadspolitiska kommittén att närmare granska. Det torde emellertid vara klart, att den kontroll över bostads- byggandet, som utövas via den statliga långivningen, i ett totalfinansierings- system får en helt annan betydelse som ekonomiskt—politiskt instrument än den för närvarande har.

Överväganden och förslag

Sedan början :av 1940-talet har statsmak- terna utövat kontroll över bostadsbyg- gandets storlek och regionala fördel- ning. Fram till mitten av 1950-talet ha- de denna kontroll formen av totalregle- ring genom föreskrifterna om tillstånds- tvång för byggnadsarbete och under se- nare år programmering av bostadsbyg— gandets storlek jämte ramar, för den statliga långivningens omfattning och fördelning. Denna samhällets produk-

tionsplanering har haft till syfte inte endast att hålla bostadsbyggandet inom vissa av det realekonomiska utrymmet bestämda gränser utan också att ga— rantera detta byggande en bestämd an- del av resurserna och att påverka den lokala fördelningen därav på ett sätt, som svarat mot behovet av bostäder. Den statliga bostadslångivningens ända— mål har varit att främja tillkomsten av den sålunda plan-erade produktionen genom att skapa rationella och stabila finansieringsbetingelser för byggande och förvaltning.

Oaktat denna planering och detta kreditstöd kännetecknas utvecklingen av ständigt återkommande svårigheter för kapitalmarknaden att tillhandahål- la erforderliga krediter till bostadspro- duktionen. Dessa svårigheter har tagit sig uttryck i dröjsmål med avlyft av byggnadskrediter, orsakade av knapp- het på långfristigt kapital, vilket har försenat slutregleringen av fastigheter- nas finansiering med icke obetydlig—a fördyringar i form av högre räntekost- nader som följd. Väsentligen har svårig- heterna emellertid gjort sig gällande i fråga om försörjningen med krediter un- der byggnadstiden. Tidvis har de här- igenom uppkommande problemen varit av sådant art, att allvarliga risker fö- relegat för förverkligandet av det pro- duktionsprogram, som statsmakterna fattat beslut om. Bristen på krediter har vållat betydande störningar i bygg- företagens produktionsplanering och även medverkat till att igångsättning- en i tiden förskjutits i förhållande till kommunernas, byggföretagens och ar- betsmarknadsorganens planer.

Enligt direktiven har kommittén att förutsättningslöst pröva frågan om en övergång från direkta statliga lån till ett kreditgarantisystem. Kommittén tar till en början upp denna fråga mot bak- grunden av det ovan angivna syftet

med statens kreditstöd och kreditmark- nadens funktion och kapacitet.

Bostadsbyggandets storlek bestäms av hur stor del av det samhällsekonomis— ka utrymmet, som kan avdelas för så— dana investeringar. Från denna syn- punkt är det således utan betydelse, vilken form det statliga kreditstödet har. Övergången från en direkt statlig lån- givning till ett kreditgarantisystem skul— le således inte i och för sig behöva medföra någon försämring av bostads- byggandets kreditförsörjning, om fi- nans- och kreditpolitiken kunde utfor- mas med hänsyn härtill. De finans- och kreditpolitiska åtgärderna har emeller- tid övervägande generellt verkande effekter. Med hänsyn härtill är det san— nolikt, att riskerna för ett mindre bo- stadsbyggande än som planerats skulle ha varit större, om inte det statliga kreditstödet hade haft formen av direk- ta lån. Genom att den statliga långiv— ningen tidvis i betydande grad kun- nat finansieras med offentligt sparande, har en marginell kredittillförsel till bo- stadsbyggandet varit tryggad på ett sätt, som icke utan särskilda åtgärder hade kunnat åstadkommas, om detta sparan— de i stället hade kommit kapitalmark- naden i allmänhet till godo. Vidare har de- med den statliga långivningen för- enade befogenheterna för länsbostads- nämnderna att vid behov utöka och —— i fråga om egnahem — förskottsvis ut- betala de statliga lånen i viss män med- verkat till att lokala och temporära kre— ditsvårigheter kunnat överbryggas. Sär- skilt betydelsefulla torde dessa möjlig- heter ha varit för egnahemsbyggandets kreditförsörjning.

De beräkningar som gjorts av lång- tidsutredningen visar, att ökade krav på investeringsutrymme under de när- maste åren är att vänta från stat, kom- muner och industri. Det leder till en fortsatt stark konkurrens om tillgängliga

kreditmöjligheter. I ett sådant läge ut- gör en direkt statlig långivning ett vä- sentligt bättre stöd till kreditförsörj- ningen för den av statsmakterna beslu- tade bostadsproduktionen än en stat- lig kreditgaranti. Statsmakterna har fle- ra gånger uttalat, att en förutsättning för att ett kreditgarantisystem på bo- stadsområdet skall kunna godtagas är, att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor inte uppkommer. Kommittén finner, att en sådan förut- sättning inte föreligger.

Ehuru således en övergång till ett kreditgarantisystem inte kan vara ak- tuellt med hänsyn till riskerna för bo- stadsbyggandets kreditförsörjning, har kommittén ändock i detta sammanhang prövat bärigheten av argumenten för och emot en sådan övergång och när- mare övervägt innebörden därav för låntagare, marknadens kreditgivare samt statens och kommunernas administra- tion. Konsekvenserna i dessa hänseen- den har kommittén sökt klarlägga uti— från två skilda garantisystem: ett där statliga och kommunala organ handläg- ger varje garantilåneärende, dvs. ett in- dividuellt kreditgarantisystem, och ett där statens garanti gäller mot vederbö- rande kreditgivare utan sådan indivi- duell prövning, dvs. ett kollektivt eller generellt kreditgarantisystem.

I ett individuellt kreditgarantisystem behandlas en ansökan om lånegaranti på samma sätt som en ansökan om lån i nuvarande system. En avgörande skill- nad föreligger dock i fråga om utbe- talningen och förvaltningen av lånet. Dessa uppgifter ankommer i garanti- systemet på marknadens kreditgivare. För låntagarna skulle detta i vissa fall kunna innebära, att hela kreditbehovet för husets finansiering kunde täckas av en och samma långivare genom ett enda lån. Bestyr i samband med utbe- talning av lån och erläggandet av rän-

tor och amorteringar skulle därvid för- enklas. Det är emellertid synnerligen ovisst, om och i vilken utsträckning införandet av ett kreditgarantisystem verkligen skulle leda till en sådan in- tegrering av långivningen. Några ga- rantier för en dylik enhetlig långiv— ning torde generellt inte kunna lämnas från kreditgivarnas sida. Fördelarna härav får enligt kommitténs mening inte heller överdrivas i synnerhet som de kommunala förmedlingsorganen nu ofta — särskilt i samband med utbetal- ning av lån till egnahem — lämnar lån- tagarna biträde på ett sätt, som reellt innebär att de angivna fördelarna del- vis uppnås.

Mot dessa enligt kommitténs bedöm- ning relativt måttliga fördelar, som lån- tagarna kan vinna, står risken för att en beviljad statsgaranti till trots bygg— herrarna måste vända sig till flera kre- ditgivare för att få kreditfrågan löst eller i vissa fall inte finner någon, som är villig att lämna erforderliga lån. Temporära och lokala brister på kapi- tal kan inte avhjälpas enbart genom en av staten lämnad utfästelse att sva— ra för eventuella förluster.

För de nu på bostadsfinansieringens område verksamma kreditinstituten kan övergången till ett individuellt kredit- garantisystem inte innebära några för- delar. Någon minskning i antalet lån bedömes inte som sannolik för kredit- systemet som helhet. Däremot kommer i viss utsträckning arbetet hos institu- ten med bostadslånen att bli mer om- fattande därigenom att ansvaret för pantvården ökar och behovet av kon- takter i pantvårdsärenden med det stat- liga garantiorganet likaså.

Begränsningen av arbetet i statliga och kommunala organ vid en övergång till kreditgarantier i stället för direkta lån kommer väsentligen att hänföra sig till kamerala och pantvårdande upp-

gifter. Den i det föregående redovisade utredningen synes enligt kommittén ge vid handen, att de möjliga besparingar- na i dessa hänseenden är begränsade.

Vad som här anförts har lett kom— mittén fram till slutsatsen, att ett in- dividuellt kreditgarantisystem inte är en fördelaktigare form för statens kre- ditstöd till bostadsbyggandet än den nuvarande direkta bostadslångivning— en.

Genom kollektiv kreditgaranti kan låntagarna befrias från ett särskilt an- sökningsförfarande för att komma i åt- njutande av den statliga garantin. Den fördel som detta skulle innebära i jäm— förelse med individuell kreditgaranti måste vägas i första hand mot osäker— heten i fråga om kreditmöjligheterna, som i detta system kan bli större till följd av den förutsatta självrisken för långivarna än vid individuellt prövad kreditgaranti. Vidare kommer, som framgått av den föregående utredning- en, lånekostnaderna att bli högre jäm- fört med ett statligt lån även utan egent- liga subventionsinslag. Kommittén har inte kunnat finna, att denna avvägning utfaller till förmån för ett kollektivt kre- ditgarantisystem.

För marknadens kreditinstitut med— för ett kollektivt kreditgarantisystem -— liksom ett individuellt _ visst mer- arbete och därtill ökat risktagande ge- nom den förutsatta självrisken. Av stor betydelse i detta sammanhang blir frå- gan om vilka regler, som skall gälla för beräkning av garantilåneunderlag, samt självriskens storlek och utformning. Skall låneunderlaget bestämmas efter vissa bestämda regler, som förutsattes i 1958 års departementspromemoria, kan det betyda ett omfattande merar- bete. , Denna arbetsökning kommer dock to-' talt sett att uppvägas av en arbetsminsk- ning i den statliga och kommunala ad—

ministrationen. Detta har varit ett hu- vudmotiv i de förslag, som framlagts om övergång till ett kollektivt kredit- garantisystem. Bortfallet av den statliga och kommunala befattningen med en- skilda låneärenden bör emellertid enligt kommitténs mening inte i första hand bedömas från denna synvinkel. De be- sparingar, som här står att vinna, är av underordnad betydelse jämfört med det förhållandet, att samhället genom den- na avveckling av den direkta kontak- ten med varje låneobjekt och de möjlig- heter till positiv påverkan, som dessa kontakter erbjuder, skulle förlora ett mycket betydelsefullt medel 'att leda bo- stadsbyggandets utveckling.

För staten innebär detta, att det in- flytande över bostadsbyggandets om— fattning och inriktning, som nu utövas via fastställande av program för den statliga långivningen och den regionala fördelningen av lägenhetsrama—r, måste tillgodoses i annan ordning. Att därvid använda sig uteslutade av medel inom kreditpolitikens ram kommer sannolikt inte att vara tillräckligt. Med det eko- nomiska utvecklingsperspektiv, som dragits upp av långtidsutredningen, kommer en reglering av bostadsbyg— gandet med syfte att få bästa möjliga ut— nyttjande av de tillgängliga resurserna att bli ofrånkomlig.

För kommunerna skulle övergången till ett kollektivt kreditgarantisystem medföra, att deras möjligheter att främ- ja en ändamålsenlig och rationell sam- hällsntbyggnad försvagades. Kreditin- stitutens affärsmässigt grundade värde- ringar skull—e i stället få ökad betydelse för bebyggelsens utveckling.

Den gjorda utredningen rörande in— nebörden och konsekvenserna av en övergång till ett kollektivt kreditgaran- tisystem har visat, att en sådan över- gång skulle vara till avbräck för sam- hällets strävanden att nå en förbättring

av bostadsförhållandena. Med hänsyn härtill anser kommittén, att en sådan övergång icke bör äga rum.

I en skrivelse till kommittén den 15 februari 1966 har Svenska Sparbanks- föreningen föreslagit en ordning för finansiering av i första hand småhus, innebärande att sparbankerna genom samarbete med hypoteksorganisationen skulle övertaga den långivning, som nu bedrivs av staten. Av kommitténs ställ- ningstagande till frågan om ett kredit- garantisystem följer, att kommittén icke betraktar föreningens förslag som ak- tuellt.

Föreningen har motiverat sitt för— slag med behovet att förenkla låntagar- nas åtgärder i samband med kreditan- skaffningen och lånets förvaltning. Så- lunda skulle enligt den föreslagna ord- ningen låntagarna lämna endast en in- teckning, pantförskriven av sparbanken i förekommande fall till annan långi- vare. Likaså skulle inbetalning av rän— tor och amorteringar samordnas ge- nom sparbankens försorg.

Förslagen i denna del synes kom- mitténs beaktansvärda, även om de för- delar härav, som låntagarna kan vinna, måste ses mot bakgrunden av den med- verkan i samma syfte, som nu lämnas av de komunala förmedlingsorganen. Såvitt kommittén kan finna, bör emel- lertid ytterligare förenklingar av i skri- velsen omnämnt slag kunna uppnås även i ett system med staten som långivare. Om förslaget med en enda inteckning (eller en enda inteckningshavare) kun— de genomföras, skulle det sannolikt va- ra av värde inte endast för låntagarna utan även för de kreditgivare, som läm- nar lån under statslånet. Förslaget sy- nes därför väl värt att närmare prövas.

Det statliga kreditstödet till bostads- byggandet bör följaktligen alltjämt ha formen'av direkta lån. Frågan om en utvidgning av det nuvarande lånet till

att även avse primär- och sekundärlå- net, dvs. en övergång till statlig total- finansiering av bostadshus, har kom- mittén övervägt väsentligen med hän— syn till önskemålet om en rationell kreditförsörjning för bostadsbyggandet. Helt naturligt kunde detta önskemål bli bäst tillgodosett genom en finansie- ringsordning, innebärande att staten har ansvaret för kreditförsörjningen till bostadshus på här angivet sätt. Ut- redningen i det föregående synes ock- så ha visat, att en övergång till statlig totalfinansiering icke behöver betyda någon nämnvärd ökning av den stat— liga och kommunala förvaltningen. Med hänsyn till de vittgående följderna av en sådan omläggning av den statliga kreditgivningen för marknadens långi- vare, kreditpolitiken och den ekono- miska politiken i stort, anser kommit- tén sig inte kunna förorda en övergång 'till statlig totalfinansiering utan att frå- gan härom prövats i ett vidare sam- manhang. Kommittén utgår således från att det statliga bostadslånet liksom hit- tills skall komplettera sådana primär- cch sekundärkrediter samt krediter un- der byggnadstiden, som upptages i öpp- na marknaden.

Soni inledningsvis anförts i detta av- snitt har svårigheter ofta förelegat för kapitalmarknaden att tillhandahålla er- forderliga krediter. Vid vissa tillfällen har förhållandena i dessa hänseenden tvingat statsmakterna till särskilda in- gripanden för att trygga den beslutade nyproduktionens kreditbehov. Så var fallet under de första åren av 1950-ta- let, då bostadsstyrelsen genom särskil- da beslut av Kungl. Maj:t bemyndiga- des betala ut beviljad-e statliga lån i förskott till bankföretagen i syfte att frigöra medel hos dessa för ny kredit- givning. Liknande åtgärder vidtogs un- der senare delen av 1955 för att säker- ställa det fastställda bostadsbyggnads—

programmet i den skärpta kreditsitua- tion, som hade inträffat i mitten av året.

Under senare år har kreditsvårighe- terna för nya bostadsföretag återigen accentuerats. Detta ledde till att riks- banken under 1965 vid två tillfällen fick vidtaga särskilda åtgärder för att trygga det planerade bostadsbyggandets försörjning med kreditiv. Då hade re- dan statsutskottet vid sin behandling av i 1965 års statsverksproposition re- dovisad-e bostadsfrågor funnit anledning göra ett särskilt uttalande rörande bo- stadsbyggandets kreditförsörjning. I detta uttalande framhölls, att under år 1964 tidvis betydande svårigheter ha- de uppkommit att anskaffa byggnads- krediter i sådan tid att bostadsproduk- tionen kunde fullföljas i överensstäm— melse med de planer, som uppgjorts i samråd mellan arbetsmarknads— och bostadsmyndigheterna. Mot bakgrunden härav betonade utskottet, att försörj- ningen med krediter för bostadsbyg- gandet hade avgörande betydelse för en kontinuerlig och störningsfri pro- duktion och därmed indirekt även för utvecklingen av produktionskostnader- na. Utskottet fann därför skäl föreligga att undersöka möjligheterna till en bättre samordning mellan kreditförsörj- ning och produktionsplanering.

I statsverkspropositionen till 1966 års riksdag tog vederbörande departements- chef upp frågan om bostadsbyggandets kreditförsörjning. Under hänvisning till utvecklingen i detta aVSeende un- der år 1965 underströks i propositio- nen angelägenheten av att statsmakter- na förfogar över möjligheter att aktivt påverka kreditgivningen, så att kredit- knapphet inte leder till onödiga stör- ningar och d-esorganisation i byggan- det.

Sammansatta stats- och bankoutskot- tet, som behandlat förslagen i stats-

verkspropositionen i denna del, har (utl. nr 1) framhållit det nödvändiga i att den plan för bostadsbyggandet, som statsmakterna fattar beslut om, är utformad också med hänsyn till kredit- marknadens möjligheter att förse bo- stadsproduktionen med krediter i er- forderlig omfattning utan att målsätt- ningen för kreditpolitiken uppges. När planen sålunda fastställts, är det enligt utskottet angeläget, att kreditpolitiken utformas så, att krediter kanalisenas till bostadsbyggandet i den utsträckning som är nödvändig för att den uppställ- da planen skall kunna fullföljas och en lämplig säsongfördelning av igångsätt- ningen underlättas. Utskottet har ansett det nödvändigt, att de penningvärdan- de organen bör äga vidtaga de åtgärder, som kan visa sig erforderliga för att trygga bostadsbyggandets försörjning med kreditiv.

Statsmakterna har sålunda förutsatt, att uppkommande svårigheter beträf— fande kreditförsörjningen till den be- slutade bostadsproduktionen bör be- mästras genom åtgärder inom ramen för den allmänna kreditpolitiken. Kommit- tén vill starkt understryka betydelsen av att tillförseln av krediter till det bo- stadsbyggande, som statsmakterna fat- tar beslut om, säkerställes. Med det

långsiktiga perspektiv som måste läg— gas på bostadsbyggandet, inte minst mot bakgrund av de strukturella förändring- ar i fråga om byggandets planering och genomförande som ägt rum i anslut- ning till en rationalisering av verksam- heten, är det nödvändigt att kreditpla- neringen effektivt integreras i byggpro- cessen. Enligt kommitténs mening har de penningvärdande och bostadspoli- tiska organen ett gemensamt ansvar i detta sammanhang. Inom ramen för en fortsatt statlig topplångivning till bo— stadsbyggandet, som kommittén ovan förordat, finns vissa möjligheter att komplettera åtgärder inom den allmän- na kreditpolitiken. Kungl. Maj:ts för- fattningsenliga befogenheter att förord— na om utökning (fördjupning) och för- skottsutbetalning av statliga lån bör därför ges en sådan innebörd, att de långivande organen, då så befinnes på- kallat, kan medverka till att undanröja svårigheter för bostadsbyggandets kre- ditförsörjning. För att markera att så- dana åtgärder endast avser att ersätta kredit, som normalt skulle ha lämnats av annan kreditgivare, hör kraven be- träffande förräntning och återbetalning motsvara den öppna marknadens vill»- kor i dessa hänseenden.

KAPITEL 7

Det statliga kreditstödets villkor som medel att nå vissa hyrespolitiska mål

I direktiven för bostadspolitiska kom- mittén sägs att utvecklingen under ef- terkrigstiden och i synnerhet under 1950-talet kännetecknats av att stegring— en av tomt- och byggnadskostnader medfört en fortgående höjning av kapi- talkostnaderna för bostadsfastigheter. Detta har medverkat till att hyror och bostadskostnader är högre ju nyare hu- sen är. Tillgängliga uppgifter har vi- dare ansetts tyda på att skiljaktighe- terna i hyror mellan hus av olika åld- rar är avsevärt större än som kan be- tingas av skillnader i standard. Enligt direktiven föreligger det med andra ord en väsentligt splittrad hyresnivå.

Olägenheterna av en mera markerad hyressplittring har understrukits i de olika sammanhang, då statsmakterna haft att pröva förslag av större räck- vidd på bostadspolitikens område. Så- lunda framhölls i den av Alf Johansson författade promemoria, som låg till grund för besluten om införande år 1942 av kapitalsubventioner, att upprätthål- landet av paritet i hyreshänseende fram— stod som önskvärt dels ur allmän hyres- marknadssynpunkt och dels ur synpunk- ten av de nybyggda fastigheternas egen ekonomi och därmed också ur bostad— produktionens. En hyressplittring skulle vidare på ett icke försvarbart sätt belas- ta vissa bostadsbehövande, framför allt nybildade hushåll, och hämma nypro-

duktionen av bostäder. Dessa synpunk- ter upprepades vid omprövningen av bostadspolitiken efter den i början av 1950-talet inträffade starka byggnads- kostnadsstegringen och vid 1957 års riks- dagsbehandling av den proposition som i huvudsak grundades på bostadspolitis- ka utredningens förslag. Denna utred- ning hade bl. a. framhållit, att en under längre tid bestående hyressplittring även hämmade omflyttningen och därmed ett fritt konsumtionsval på bostadsmarkna- den. I direktiven för bostadspolitiska kommittén framhålles att större skillna— der i hyresnivå mellan olika årgångar av hus, än som svarar mot variationer i lä- genheternas värde, innebär en slump- betonad och irrationell prisdifferentie- ring på likvärdiga nyttigheter. Bostadspolitiska kommittén skall en- ligt direktiven icke behandla frågan om en fortsatt utjämning av hyrorna i hit- tills byggda hus. Möjligheterna i detta hänseende har prövats av en särskilt till- kallad utredning, hyreslagstiftningssak— kunniga. Bostadspolitiska kommitténs uppgift är att söka finna en sådan kon- struktion av låne- och subventionsreg- lerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruk- tur för de i framtiden tillkommande husen. Därvid skall beaktas angelägen- heten av att något skarpt brott i hyres- utvecklingen inte skapas.

Räntebidragens nuvarande funktion att stabilisera räntorna för bostäder är enligt direktiven väsentlig och hör till- godoses även framgent. Bakgrunden härtill synes vara, att varierande ränte- satser vid självkostnadsbestämda hyror kan medföra behov av ständiga juste- ringar av dessa hyror i en efter ränte— förändringen varierande grad. Sådana oförberedda kastningar i hyresnivån an— ses vara till förfång såväl för fastighets- förvaltningen som för de boende. Osä- kerheten om räntenivån kan i en mark- nad utan efterfrågeöverskott på bostä- der även utgöra ett hämmande moment för nyproduktionen. En byggnadsföre- tagare har vid sådana betingelser svårt att bilda sig en föreställning om till vilken ränta han kan erhålla långfris- tiga lån för avlyft av byggnadskreditiv och leverantörskrediter, när bygget fär- digställts. Därigenom uppstår osäker- het om kapitalkostnader och hyror och i en balanserad marknad därmed också om möjligheterna att finna avsättning för lägenheterna.

Lösningen av de angivna problemen bör enligt direktiven icke sökas i di- rekta kapitalsubventioner. I stället bör prövas, om man kan finna ett sådant system för bostadskrediterna, som in- nebär att såväl räntefluktuationer hind- ras slå igenom på hyrorna som att va- riationer i produktionskostnaderna icke ger upphov till ojämnheter i hyresni- vån, som saknar motsvarighet i skillna- der beträffande lägenheternas bostads— värde. Utgångspunkten skall därvid icke vara, att hyrorna skall hållas vid oför- ändrade nominella belopp. De skall i stället anpassas till prisförändringar åtminstone till den del dessa påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bo- städer. Detta kan innebära, att hyrorna i början sätts lägre och att förutsätt- ningar skapas för en fortlöpande ök— ning av de nominella hyresintäkterna.

Nuvarande villkor för förräntning och amortering av fastighetskapitalet vid statlig belåning

Det statliga bostadslånet återbetalas nu- mera med s. k. rak amortering dvs. lika stora amorteringsbelopp per är över en period som vid nybyggnad är 30 år. För egnahem tillämpades länge fast an- nuitet, ett system som dock övergavs i samband med förenhetligandet av be— stämmelserna för lån till småhus och flerfamiljshus per den 1 januari 1963. Som framgår av redogörelsen i kapitel 1 tillämpades före år 1946 för flerfa- miljshus — liksom för småhus _— ett system med fasta efter två intervaller stigande annuiteter.l Att man nämnda år övergick till rak amortering för fler- familjshus hade en speciell motivering, som utförligt redovisats i nämnda redo- görelse.

I anslutning till ett av byggnadslåne- byrån framlagt förslag bestämdes sålun- da år 1946 att det statliga lånet skulle återbetalas med rak amortering under 40 (för trähus 30) år och att enskilda fö- retagare under de 10 första åren av lå- nets löptid skulle erlägga en extra amor-

1; 1942 års kungörelse (nr 569) innehöll föl- jande bestämmelse om återbetalning av det statliga" tertiärlånet till flerfamiljshus.

»Annuiteten å amorteringslån för bygg- nadsföretag avseende flerfamiljshus skall under de första fem åren av länets löptid utgöra, Ldå fråga är om nybyggnadsföretag fem och en fjärdedels procent samt då fråga är om ombyggnadsföretag sex procent av ur- sprungliga lånebeloppet. Efter nämnda tid äger byggnadslånebyrån, om det allmänna ränteläget eller förhållandena på hyresmark- naden därtill giva anledning, höja annuite— ten för återstående lånebeloppet till, beträf- fande nybyggnadsföretag, sex procent och, beträffande ombyggnadsföretag, sex och en halv procent av ursprungliga lånebeloppet. Efter ytterligare fem år skall annuiteten ökas till det belopp, som erfordras för att lånet skall vara slutamorterat, i fråga om nybyggnadsföretag, inom trettio år och, i fråga om ombyggnadsföretag, inom tjugofem år från den dag, då lånet börjat löpa som amorteringslån.»

tering motsvarande en och en halv pro- cent av länets ursprungliga belopp. Sist- nämnda villkor ändrades redan påföl- jande år till att avse en extra amorte- ring motsvarande en procent under de sex första åren.

Efter förslag av bostadspolitiska ut- redningen förkortades amorteringsti- den för statslån, beviljade från den 1 januari 1958, till 30 år, och i anslutning härtill slopades kravet på extra amor- tering för enskild företagare.

Från samma tidpunkt höjdes räntan på statliga lån från 3 till 4 procent, varjämte räntesatsen efter att tidigare ha varit bunden gjordes i princip rör- lig. För bostadslån till andra lokaler än bostäder fastställdes räntesatsen till 5 procent.

Beträffande lån i öppna marknaden, som i inteckningshänseende placeras före det statliga lånet, utgår man vid fastställande av högsta hyra beträffan-

se bostäder, utgår räntebidrag, motsva- rande skillnaden mellan faktiska ränte- kostnader (enligt av bostadsstyrelsen fastställda s. k. lånemarknadsräntor) och vissa i författning angivna ränte— satser, vid nybyggnad f. n. 3 procent för primärlån och 3,5 procent för se- kundärlån (motsvarande).1

Den kapitalkostnadskalkyl, som görs upp till grund för hyressättningen i av enskilda förvaltade bostadsföretag, ut- går från ovannämnda ränte- och amor- teringssatser men inbegriper dessutom i förekommande fall ränte— och amor- teringskostnader för den del av fastig- hetskapitalet, som ligger mellan pant- värdet och låneunderlaget, samt för del, varmed de för hyressättning och vid överlåtelse godtagbara produktions- kostnaderna överstiger pantvärdet.

Uppbyggnaden av kapitalkostnads- kalkylen (ränteläge 1/1 1966) framgår av följande tablå:

Bostäder Lokaler Andel Ränta Amor- Ränta Amor- av låne- tering tering underlag .. i 7 av i (7 av .. i '7 av 1 7 av ”Så::- lånåun- lånåun- 1.225— långun- långun- derlag derlag derlag derlag Primärlån ............. 0,6 3,0 1,8 _ 7,0 4,2 — Sekundärlån ........... 0,1 3,5 0,35 0,25 7,5 0,75 0,25 Bostadslån ............ 0,3 4,0 1,2 1,0 5,0 1,5 1,0 Summa 1,0 — 3,35 1,25 — 6,45 1,25 __ __ Kapitalutgift första året . 4,6 7,7 Reducering av ränteutgift per år ................ 0,049 0,06875 Medelkapitalutgift under första 10—årsperioden (avrundat) ............ 4,4 7,4

de flerfamiljshus från att primärlånet icke amorteras under statslånets löptid och att sekundärlånet amorteras på 40 år.

För räntekostnader å primär- och se- kundärlån till den del de beräknas av-

För kapital, motsvarande skillnaden mellan låneunderlag och pantvärde,

1 Efter förslag i 1966 års statsverksproposi- tion har riksdagen beslutat att den ränte— bidragsgrundanderäntesatsen, den s. k. bas— räntan, skall höjas till 4 procent från den 1 juli 1966.

räknar man i kalkylen med en medel- kapitalutgift av 8,0 procent under den första 10-årsperioden. För sådana pro- duktionskostnader över pantvärdet som godtages vid hyressättning är motsva- rande procenttal 8,5 procent. Som fram- går av tablån utgår kalkylen ifrån ett statligt lån, som täcker övre delen av kapitalbehovet upp till 100 procent av låneunderlaget. Detta innebär, att vid fö- rekomsten av egen insats denna förrän- tas och amorteras på samma sätt som statslånet. Det må vidare nämnas, att in- troduktionen i november 1965 av det 5. k. enhetslånet icke i och för sig an- setts böra föranleda någon särskild be- räkning av hyrans kapitalkostnadsdel. Den principiella innebörden av ka- pitalkostnadskalkylen illustreras av dia- gram 7: 1. I detta har även lagts in den post som beräknas i hyreskalkylen för reparationer och underhåll. De faktis- ka kapitalutgifterna uppgår således en- ligt kalkylen under det första året till 4,6 procent och sjunker sedan konti- nuerligt för att under det sista året av statslånets löptid uppgå till 3,179 pro- cent av det ursprungliga låneunderla- get. Reparationsposten har lagts in i diagrammet för att schematiskt belysa innebörden av det förslag från dåva- rande byggnadslånebyråns sida, vilket sedan lades till grund för kapitalkost- nads- och hyreskalkylen. Eftersom ka- pitalkostnadsdelen av hyran beräknas till ett belopp, motsvarande kapitalut- gifterna i genomsnitt under en tioårs- period, kommer en hyra, som faststäl- les enligt kalkylen, att medge betalning av faktiska kapitalutgifter under den första femårsperioden endast genom ianspråktagande av medel, avsedda för reparationer. Efter utgången av denna femårsperiod blir kapitalutgifterna mindre än och alltmer sjunkande i för- hållande till kapitalkostnadsdelen av hyran, varigenom utrymmet för repara-

tioner successivt ökar. Det måste un- derstrykas, att illustrationen är sche- matisk. Här har exempelvis icke beak- tats effekten av beskattningsreglerna för enskilda företag.

En hyreskalkyl av det slag, som till- lämpas av bostadsstyrelsen och läns- bostadsnänmderna vid fastställande av högsta hyra, vilken kalkyl i princip Överensstämmer med den som tillämpas av hyresrådet och hyresnämnderna vid fastställande inom hyresregleringens ram av grundhyror för icke statligt be- lånade bostadshus, är rent nominalis- tisk. Förfaringssättet innebär, att kapi- talkostnadsdelen av hyran, om ingen- ting i övrigt ändras, i kronor räknad ligger fast, så länge hyreskontrollen gäl- ler. Vid stigande prisnivå och ensarta- de villkor beträffande ränte- och amor- teringssatser kommer därvid hyrorna för lägenheter av samma standard att ligga högre ju nyare huset är, vilket i sin tur medför, att hyresnivån splittras i en grad, motsvarande prisnivåns för- ändringar. Denna konsekvens av gäl- lande principer för hyressättningen har behandlats i värdesäkringskommitténs utredningar rörande indexlån (SOU 1964: 2). I dessa utredningar framhål- les sålunda, att den för hyressplittring- en betydelsefulla »inflationseffektenu sammanhänger med att ett rent nomi- nalistiskt betraktelsesätt har tillämpats för fördelningen av en fastighets kapi- talutgifter över åren. Den penning- el- ler nominalränta, som ligger till grund för hyreskalkylen, kan — sägs det — tänkas uppdelad i en del, som svarar mot penningvärdets förändringar och vid fortgående inflation är ett slags real amortering, och en del, som utgör real avkastning. Ett sådant betraktelse- sätt sägs medföra, att fastigheternas amortering i början är realt sett myc- ket kraftig. Det framhålles vidare, att om kapitalkostnadsdelen av hyran be-

uno =?

5

;D 9

0,0

Diagram 7: 1. Kapitalkostnader och reparationsvolym enligt bostadsstyrelsens hyreskalkyl

——Tertiörlön (30 ”In)

! chitul- ll

ä' _ l EKupitulkostnudsdel ov hgrq

|.8210/o—

utqiftef _Sekundörlån l l

_Primörlån

IIllJlIllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll

3,I79 %—

'

V l'z'3I41516'7'819Im'

räknas som en nominal annuitet, kom- mer hyrorna för bostäder, byggda un- der olika år, att återspegla prisstegring— en inom bostadsbyggandet och inte de olika lägenheternas bostadsvärde.

I dessa utredningar sägs vidare, att självkostnadsprincipen i sig inte be- höver leda till en sådan typ av hyres- splittring, som här beskrivits. Till- lämpningen av denna princip kan sägas innebära, att det totala värdet av en fastighets hyror (efter avdrag för lö- pande kostnader) skall svara mot pro— duktionskostnaden, när hänsyn tagits till avkastning på eget kapital och rän- tebetalningar. Men en lämplig fördel— ning av kapitalkostnaderna över tiden

|z|)I lao bör anpassas till utvecklingen av bo- städernas marknadsvärde (i detta sam- manhang med bortseende från skillna- der betingade av olikheter i läge, hus- hållens preferenser etc.). Om infla- tionstakten är högre än som svarar mot en normal sänkning av hyran till följd av förslitning och avtagande moderni- tet, kan sägas, att hyran vid nuvarande hyressättningsprinciper blir för hög i början av en fastighets livstid och för låg i slutet. En bättre hyreskalkyl skul- le under sådana förhållanden erhållas om initialhyran något sänktes och där- efter fick höjas, framhålles det i nämn- da utredningar.

Det är inte möjligt att finna något ma- terial, användbart som underlag för säk- rare slutsatser om föreliggande skillna- der i hyror mellan olika årgångar av hus eller om orsakerna till sådana skill- nader. Undersökningar avseende utgå- ende hyror och hushållens bostadskost— nader har visserligen gjorts bl.a. inom ramen för dyrortsundersökningar och som underlag för fastställande av hud- geten i konsumentprisindex. Men des- sa undersökningar är en allt för bräck- lig grund för bedömningar av det slag, som vore av intresse i förevarande sam- manhang. Detsamma torde gälla såväl i fråga om de fastighetsomkostnadsun- dersökningar, vilka görs av statens hy- resråd i syfte att utgöra underlag för förslag om medgivanden till generell hyreshöjning, som beträffande den sär- skilda utredningen om bostadskostna- der och förhållandet hyra/inkomst, vil- ken utförts i anslutning till 1965 års bostadsräkning.

Hyreslagstiftningssakkunniga har lå- tit utföra en undersökning med syfte att belysa nivåskillnader mellan hyror för likvärdiga lägenheter av varierande ålder på olika orter. Denna undersök- ning begränsades till elva städer och omfattade där privatägda och av all- männyttiga företag ägda lägenheter av olika storlek med modern utrustning och byggda åren 1931—1960 (för de tre storstäderna även sådana lägenheter byggda 1921—1930).

Denna undersökning tyder på före- komsten i det undersökta bostadsbe- ståndet av ej obetydliga hyresskillnader icke endast mellan olika årgångar av hus utan också mellan lägenheter på en ort, byggda samma år. I vad mån dessa för år 1960 registrerade hyresskillna- der var av sådan storlek, att de »icke motsvarar konsumenternas värdering-

ar», har av naturliga skäl icke varit möjligt att bedöma annat än mycket ungefärligt. Det har sålunda framhål- lits, att hyresskillnader förelegat mel- lan lägenheter med samma utrustnings- standard, redan innan hyresregleringen infördes, och att detta betingats av att utöver en lägenhets tekniska utrustning och standard så många andra faktorer, läge, modernitet, underhåll etc. påver- kat dess attraktivitet hos konsumenter- na. Undersökningen har icke haft till syfte att analysera orsakerna till före- liggande hyresskillnader mellan lägen- heter, som tillkommit under åren efter hyreskontrollens införande och för vil- ka lägenheter hyrorna fastställts av hy- resnämnden eller de bostadspolitiska organen.

Hyresnämndernas och de bostadspo— litiska organens fastställande av hyror för nybyggda lägenheter grundas på en tillämpning av självkostnadsprincipen. I den mån dessa lägenheter fortfarande är underkastade hyreskontroll bör allt- så föreliggande hyresskillnader vara be- tingade av i första hand olikheter i pro- duktionskostnader men också av de va- rierande finansieringsbetingelser, un- der vilka lägenheterna tillkommit, samt slutligen av de hyreshöjningar, som änd- ringar i dessa betingelser och ökningar av driftkostnaderna givit anledning till. Variationer i produktionskostnaderna för olika årgångar av hus är delvis be- tingade av standardutvecklingen. De skillnader i hyror, som därigenom upp- kommer, är icke ett uttryck för hyres- splittring.

Vilken roll här nämnda faktorer har spelat för uppkomsten av föreliggande hyresskillnader är inte möjligt att klara ut med hjälp av de förut nämnda hy- resundersökningarna. Bostadsstyrelsens sammanställningar av uppgifter om fastställd högsta hyra i samband med slutligt beslut om statligt län kan inte

heller användas i detta syfte, dels där- för att de från år 1957 endast avser en- skilda företag och därigenom är mind- re representativa, och dels därför att en framskrivning av hyrorna för olika årgångar av hus till ett och samma år med nödvändighet måste bli ytterligt osäker.

Effekten på hyrorna av successivt sti— gande produktionskostnader vid lika standard torde emellertid ganska väl avspeglas i den serie värderingsindex som länsbostadsnämnderna använder vid beräkning av för hyressättning god- kända produktionskostnader och som redovisats i kapitel 4.

Ränte- och amorteringssatser vid bostadsjinansiering

Utgifterna för förräntning och amor- tering av i en bostadsfastighet nedlagt kapital utgör en väsentlig del av de to- tala årliga förvaltningskostnaderna. Vid aktuella marknadsräntor motsvarar ka- pitalutgifterna sålunda omkring tre fjärdedelar av de totala årskostnaderna och med statliga räntebidrag enligt för nyproduktionen gällande villkor ca två tredjedelar. Räntesatsernas höjd har alltså avgörande betydelse för bostads- kostnaderna. Även små ändringar i rän- tan innebär relativt kraftiga föränd- ringar i årskostnaderna.

För den utredning, som i den föl- jande framställningen skall göras be- träffande möjliga vägar att via ränte- och amorteringsvillkoren skapa beting- elser för en jämnare hyresstruktur, blir det nödvändigt att utföra vissa exemp- lifierande beräkningar. Till utgångs- punkt för dessa måste ligga vissa an— taganden om räntesatsens höjd och amorteringsvillkoren. Dessa antaganden måste i sin tur grundas på utveckling- en under senare år av ränte- och amor-

teringsvillkor. Det kan därför vara mo- tiverat att först diskutera dessa utgångs- punkter och konsekvenserna för de år- liga kostnaderna av olika villkor i des- sa hänseenden.

I samband med diskontohöjningen i april 1955 — som markerade övergång- en till en rörlig räntepolitik _ steg den obundna primärlåneräntan från det 3,5-procentläge, där den legat under första hälften av 1950-talet, till 4,75 pro- cent. Där låg den sedan i stort sett kvar fram till mitten av 1957, då den steg ytterligare till 6,25 procent. Under den- na nivå har den sedan sjunkit i sam- band med konjunkturdämpningarna åren 1958 och 1962. Från en nivå år 1963 som var den lägsta sedan år 1955 — 4,75 procent— har den obundna primärlåneräntan stigit etappvis upp till 7 procent.

Den bundna räntan, varmed här av- ses den av bostadsstyrelsen för ränte- bidrag godkända lånemarknadsräntan för räntebundna lån, följde väl den obundna räntesatsen fram till den kraf— tiga diskontohöjningen år 1957, då den bundna räntan fixerades i ett läge, som med 0,9 procent understeg den obund— na räntan. Skillnaden minskades sedan i samband med diskontosänkningen år 1958 men var relativt stor fram till 1962 och 1963, då den bundna räntan sjönk mindre än den obundna. Under senare delen av 1963 och under 1964 låg den bundna räntan på en högre nivå än den obundna. Vid höjningen av den obundna räntan i april 1965 till 7 procent fixerades den bundna ränte- satsen till ca 6,35 procent.

Utvecklingen illustreras närmare av diagram 7: 2.

Vilken marknadsränta man har an- ledning att räkna med som sannolik under den närmaste framtiden är na- turligtvis ytterligt svårt att bedöma. Den obundna primärlåneräntan har un-

0/0 7 r T; FJ.-III ; ' L----.l |.I "=- : ' r..-..----.----: : l..-u— : . = 5_: _: :...-...nu] in. I

; ___-FI... ]

— ...-III..- 4—2 '

E..

:..: 3—f 2—f

5 _Stotens normallänerönto ; —.——Obunden primörlöneröntu l—_ ""I-'Bunden primörlånerönta 0 1955 ' 1956 ' |957 ' I958 ' 1959 ' 1950 ' |96I ' l962 ' 1953 ' l984 ' |965

der perioden 1955—1965 i genomsnitt legat på en nivå av drygt 5,6 procent. Under den senare hälften av perioden var genomsnittet 5,8 procent. Med hän- syn härtill och till det nuvarande ränte- läget har vid de följande beräkningarna antagits att den obundna räntan för primärlån under de närmaste åren kom- mer att motsvara 6 procent i genom- snitt.

Räntesatsen för statliga bostadslån utgjorde 3 procent fram till ingången av år 1958. Den var då bunden under lånets hela löptid. Från den 1 januari 1958 höjdes räntan till 4 procent och är sedan dess i princip rörlig. Den har dock icke ändrats. Statens normallåne- ränta, som bestämmer förräntningskra- vet på statens kapitalutgifter, har _— som framgår av diagram 7:2 —— stigit kontinuerligt, i början av perioden

1955—1965 med tvåårsintervaller men från 1963 årligen. Utgångspunkten för beräkningen av statens normallänerän- ta är den genomsnittliga räntekostna- den för statens upplåning under senaste 10-årsperiod mot obligationer och re- verser med en ursprunglig löptid av minst 10 år. Härtill läggs 0,25 procent för att täcka förvaltningskostnader och normal kreditrisk varefter den sålunda framräknade räntesatsen avrundas upp- åt till närmaste kvartsprocent, dock lägst 4 procent.

Höjningen av bostadslåneräntan till 4 procent den 1 januari 1958 medförde _ eftersom normallåneräntan då låg på samma nivå _— att anslag för avskriv- ning av räntebärande bostadslån då icke behövde anvisas. Att sedan bo- stadslåneräntan varit oförändrad har vid stigande normallåneränta medfört

ett ökande behov av att täcka delar av utgifterna för bostadslångivningen med avskrivningsmedel. Under budgetåret 1965/66 täcks sålunda bostadsutlå- ningen till drygt 30 procent av medel från avskrivningsanslag.

Det förhållandet att utbetalningar av bostadslån täcks genom avskrivnings- medel i en utsträckning, som svarar mot skillnaden mellan räntesatsen för utlåningen och statens normallånerän- ta, uppfattas vanligen som ett uttryck för den grad, i vilken bostadslånerän— tan har karaktär av underränta eller subventionerad ränta.

Detta betraktelsesätt kan uppenbarli- gen inte vara helt korrekt, eftersom det grundar sig på antagandet, att normal- låneräntan — vars fastställande är en följd av principerna för statens bokfö-

härledas av förhållandet mellan sist- nämnda räntesats och normallåneränte- satsen. Den budgetmässiga innebörden av statens normallåneränta är emeller- tid sådan, att den kan uppfattas som ett uttryck för hur stor utlåningsräntan för statliga bostadslån bör vara för att icke innefatta något subventionsinslag.

För att belysa effekten på de årliga kapitalkostnaderna och därmed -— vid tillämpning av självkostnadsprincipen — på hyrorna har i nedanstående tablå beräknats räntekostnaderna vid olika räntesatser på bottenlån och däremot svarande räntesatser för sekundärlån. I de olika alternativen har statens nor— mallåneränta antagits avvika från nu- varande nivå —— 5,75 procent _ i sam- ma mån som primärlåneräntan avviker från 6 procent.

Kapitalkostnader enligt nuvaran— vid följande räntesatser de regler Primärlån (0,6 av Pk)1 ....... 3 7 6 5 4,5 4 3,5 3 Sekundärlån (0,1 av Pk) ...... 3,5 7,5 6,5 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 Bostadslån (0,3 av Pk) ....... 4 6,75 5,75 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75 3,13! I genomsnitt ................ (3,35) 6,975 5,975 4,975 4,475 3,975 3,475 2,975 Räntekostnad vid en produk- tionskostnad av 900 kronor per m2 ly ................. 28,17 62,78 53,78 44,78 40,28 35,78 31,28 26,78 Ökning i förhållande till nuva— . rande regler, % ........... — 123 91 59 43 27 11 —5 Ökning av hyra” om räntekost— naden antages utgöra hälften av denna, % .............. 62 46 30 22 14 6 —3

1 Pk=Produktionskostnad ” 10—årsgenomsnitt " Vid samma driftkostnader

ring — skulle vara ett uttryck för sta- tens kostnader för anskaffandet av de medel, som behövs för utlåningen. Gäl- lande bostadslåneränta kan emellertid inbegripa en subvention som är både större och mindre än den, som kan

Amorteringstiden för statliga lån till flerfamiljshus bestämdes år 1946 till 40 år i fråga om hus av sten och 30 år i övrigt. Den förlängning av amorterings- tiden, som detta innebar jämfört med dessförinnan gällande regler, var ett

resultat av en avvägning mellan å ena sidan, vad som kunde anses rimligt med hänsyn till beräknad utveckling av fastighetsvärdena och å andra sidan amorteringsreglernas konsekvenser för kapitalkostnaderna. Genom beslut är 1957 förkortades amorteringstiden till 30 år för stenhus (oförändrad för trä- hus). Bostadspolitiska utredningen hade föreslagit en förkortning till 35 år och bl. a. motiverat detta med att företagens ekonomiska situation borde förstärkas. I propositionen framhöll departements- chefen, att såväl den tekniska som eko- nomiska och sociala utvecklingen kun- de förväntas bli sådan, »att klokheten bjuder, att man räknar med en i för- hållande till tidigare gängse föreställ- ningar relativt kort avskrivningstid för i bostadsfastigheter investerat kapital». Amorteringstiden för flerfamiljshus har sedan varit oförändrad. I samband med den i det föregående omnämnda över- gången till enhetliga lånevillkor den 1 januari 1963 för flerfamiljshus och småhus förlängdes amorteringstiden för de senare från 25 till 30 år.

I frågan om amorteringstidens längd har framhållits, att önskemålet om ett ökat sparande inom bostadssektorn skulle motivera en förkortning av amor- teringstiderna. Mot detta har å andra sidan sagts, att snabbare amortering, än som är motiverat ur värdeminsk— ningssynpunkt, innebär, att de i hy- reslägenheter boende bidrar till en för- mögenhetsökning hos fastighetsägarna.

Att bestämma den tekniska och eko- nomiska livslängden för ett hus kan endast ske mycket ungefärligt. En be- gränsad förlängning eller förkortning av amorteringstiden eller en flexibilitet häri torde därför varken kunna avvi- sas eller försvaras med hänvisning till sådana förhållanden. Större betydelse har frågan om återverkningarna på de årliga kapitalkostnaderna. En förläng—

ning av amorteringstiden för det stat- liga lånet med 5 eller 10 år ligger inom det möjligas gräns. Ett ställningstagan- de till frågan om en sådan förlängning blir beroende av vilken betydelse man tillmäter sådana effekter som att spa- randet därigenom minskar och att ris- kerna för staten som långivare ökar jämfört med det förhållandet att bo- stadskostnaderna kan sänkas.

Olika metoder att via kapitalkostnads- villkoren motverka hyressplittring och kortsiktiga räntefiuktuationer

Det i direktiven angivna önskemålet om ett sådant system för bostadsfinansie- ringen, som motverkar såväl (inflatio- nistiskt betingad) hyressplittring som ett genomslag i hyrorna på grund av kortsiktiga räntefluktuationer, kan till- godoses på principiellt olika sätt. Här skall diskuteras följande metoder.

a) En ordning motsvarande det nu— varande systemet med räntebidrag, men avvecklade i på förhand bestämd takt,

b) kapitaliserade räntebidrag,

c) kontinuerlig anpassning av kapi- talkostnaderna i äldre hus till prisut- vecklingen för nyproduktionen,

d) indexreglering av bostadslån.

Räntebidrag enligt nuvarande ordning

Gällande system med räntebidrag inne- bär, att räntekostnaderna för nyprodu- cerade hus begränsas till en viss ränte- sats (basräntan). I särskilt fastställd ordning minskas räntebidraget etappvis ju äldre huset är för att slutligen helt upphöra. Under år 1966 utgår således icke räntebidrag till hus, färdigställda före 1957.

Genom detta system ges nyproduk- tionen fasta finansieringsbetingelser i vad avser den kapitalkostnadsbildande

räntesatsen. Vidare kan genom det sätt på vilket avtrappningen genomföres en viss hyresutjämning uppnås i de år- gångar av bostadshus, som omfattas av bidragsgivningen. Det är emellertid mycket få årgångar av hus, vilkas hy- resstruktur kan påverkas genom denna metod. När räntebidraget upphör att ut- gå för en årgång av hus, utsättes dessa för marknadsräntornas variationer, och av kostnadsolikheter betingade skillna- der kommer till uttryck i hyressätt— ningen. Som exempel på här antydda olägenheter kan hänvisas till den hy- resstruktur som uppkom, när statsmak- terna år 1964 beslutade att avveckla räntebidraget för hus, färdigställda före 1957. Någon månad efter framläggan- det av förslaget härom steg marknads— räntorna med en halv procent och nå- got senare med ytterligare en halv pro- cent. Effekten på kapitalkostnaderna blev sådan, att hyrorna i vissa årgång- ar av hus för vilka räntebidraget av- vecklades, kom att ligga högre än hy— rorna i nybyggda hus, där ränteskyd- det var effektivt.

Till olägenheterna med det nuvaran- de räntebidragssystemet bör också hän- föras det förhållandet, att basräntans höjd och avtrappningen för äldre år- gångar bestäms efter prövning med ojämna mellanrum av regering och riks- dag, vilket medför att en byggherre inte med säkerhet vet, vilka räntesatser för fastighetskapitalet han har att räkna med, när huset är färdigställt och åren närmast därefter.

Det bör vidare framhållas, att bi- dragsgivningen, om den konsekvent skall tillämpas i kapitalkostnadsstabili— serande och hyresutjämnande syfte, kan medföra utgifter för staten av be- tydande storlek.

Enligt tilläggsdirektiv ankommer det på kommittén att pröva huruvida dessa subventioners storlek samt den tid, var-

under de skall utgå, kan bestämmas en- ligt en i förväg uppgjord plan.

De generella bostadssubventionerna består icke endast av räntebidrag utan även av underränta på statslånet. Rän- tebidraget motsvarar i början av år 1966 skillnaden mellan en basränta för primärlån av 3 procent och marknads- räntan, för lån med obunden räntesats 7 procent, dvs. 4 procent av under stats- lånet liggande krediter. Underräntan på statslånet motsvarar, i enlighet med vad förut anförts, skillnaden mellan gällan— de utlåningsränta, 4 procent, och sta- tens normallåneränta, för budgetåret 1965/66 fastställd till 5,75 procent. En- ligt beslut av 1966 års riksdag skall bas- räntan höjas den 1 juli 1966 från 3 till 4 procent. För en bostad med en pro— duktionskostnad av 900 kronor per 1112 ly och ett statligt lån motsvarande 30 procent därav, kan hyra och utgående subvention enligt bostadsstyrelsens kal- kylmetod vid en basränta av 3 respek- tive 4 procent beräknas på följande sätt för första året:

Vid en basränta av

3 pro- 4 pro- cent cent

Kapitalkostnad ....... 39, 60 45, 90 Drittkostnad ......... 20, 00 20, 00 Summa hyra 59, 60 65, 90 Räntebidrag .......... 25, 20 18, 90 Underränta på statslån . 4, 70 4, 70 Summa subvention 29, 90 23, 60

Storleken av utgående räntesubven— tioner kan alltså vid gällande basränta om 3 procent och en produktionskost- nad enligt ovan beräknas till ca 30 kro- nor per m? lägenhetsyta och vid en bas— ränta av 4 procent till ca 24 kronor per m? lägenhetsyta. En omedelbar och fullständig avveckling av räntesubven- tionerna skulle enligt kalkylen medföra

en hyreshöjning med 50 respektive 35 procent.

En väg att bestämma en plan för sub- ventionernas storlek och den tid var- under de skall utgå är att bibehålla basräntan för varje ny årgång av bo- stadshus på oförändrad nivå men suc— cessivt höja den ju äldre huset blir. En annan linje är att gradvis höja även basräntan för nya hus. Det förstnämn- da tillvägagångssättet, vilket i princip motsvarar den nuvarande tillämpningen av räntebidragen, kan, som förut nämnts, i viss utsträckning användas för att utjämna hyresskillnader och motverka effekten på hyran av ränte- variationer. Den andra metoden kan i stort sett endast tjäna syftet att inom ett visst antal år avveckla det generella stöd till bostadsbyggandet som räntebi- dragen utgör.

Avtrappningen av räntebidraget och underräntan på statslånet i det alterna— tiv, där basräntan för nyproducerade hus ligger på oförändrad nivå, bör _— om det paritetsfrämjande syftet skall tillgodoses — ske i en takt, som mot— svarar kostnadsutvecklingen vid lika standard för nyproduktionen. En i för- väg uppgjord plan för denna avtrapp- ning kan innebära, att avvecklingstak- ten antingen bestäms med utgångspunkt i ett antagande om nämnda kostnads- utveckling eller görs beroende av den successiva faktiska förändringen i ny- produktionens kostnadsvillkor. Om man exempelvis gör det antagandet, att bygg- nadskostnaderna kommer att stiga i så- dan takt, att hyrorna i redan byggda hus behöver höjas med 2,5 procent per år för att komma i ett rimligt förhål- lande till hyrorna i nyproduktionen (med hänsyn också tagen till husens värdeminskning genom åldrandet) och vidare att en höjning av basräntan med 0,5 procentenheter medför en hyreshöj- ning med 5 procent, skulle avtrapp-

ningen av räntebidraget kunna fast- ställas till en halv procent vartannat år, vilket —— om den faktiska kostnads- utvecklingen motsvarar den antagna _ ger de önskade hyresrelationerna. (Driftkostnaderna antages här utveck- la sig likformigt för såväl äldre som nyare hus.) Vid en tillämpning av den andra utvägen bestäms avtrappningen först sedan kostnadsutvecklingen för nyproduktionen kunnat registreras. Det är den metod, som i stort sett tillämpats under senare år.

Med nuvarande marknadsräntor och en basränta av 3 procent kommer en »räntebidragstrappa», bestämd i angi— ven ordning, vid den ovan antagna kost- nadsutvecklingen för nyproduktionen att spänna över 16 år. Vid en basränta inflyttningsåret av 4 procent kommer räntebidrag under enahanda betingel- ser att utgå i 12 år.

Med anknytning till gällande regler för räntebidrag — dvs. 3 procents bas- ränta i utgångsläget — skulle en ränte— bidragstrappa i enlighet med vad här sagts kunna få följande utseende:

Hus byggda Basranta år

år 1966 1968 1970 1972 1957—591 . .. 5,5 6,0 6,5 _— 1959—602 . .. 5,0 5,5 6,0 5,5 1961 ........ 4,5 5,0 5,5 6,0 1962—63. . . . 4,0 4,5 5,0 5,5 1964—65. . . . 3,5 4,0 4,5 5,0 1966—67. . . . 3,0 3,5 4,0 4,5 1968—69. . . . 3,0 3,5 4,0 1970—71. . .. 3,0 3, 1972—73. . . . 3,0

1 Statligt lånjbeviljat före den 1 januari 1958 * Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

Om i stället en basränta av 4 procent för nyproduktionen läggs till grund för bestämningen av bidragen under kom- mande år, bortfaller i tablån ovan 3- och 3,5-procentslägena och kolumnerna förskjuts två steg nedåt.

Hus byggda Basranta år

år 1966 1968 1970 1972 1957—591 . .. 6,5 _— — _ 1959—602 . . . 6,0 6,5 — _— 1961 ........ 5,5 6,0 6,5 — 1962—63. . .. 5,0 5,5 6,0 6,5 1964—65. . .. 4,5 5,0 5,5 6,0 1966—67. . .. 4,0 4,5 5,0 5,5 1968—69. . .. 4,0 4,5 5,0 1970—71. .. . 4,0 4,5 1972—73. . .. 4,0

1 Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

En plan för räntebidragen, innefat— tande även en successiv höjning av bas- räntan för nybyggda hus, kommer som nämnts självfallet att inom viss tid medföra en total avveckling av ränte- bidragen. En sådan plan innebär alltså ingen fullständig lösning av den hu- vuduppgift, som förelagts kommittén. Till följd av det uppdrag som kommit- tén erhållit i tilläggsdirektiv skall i det följande behandlas frågan, hur en så- dan plan skulle kunna utformas.

Om inan därvid tar till utgångspunkt att avvecklingen skall ske utan försäm- ring av den nuvarande relationen mel- lan bostadskostnader och inkomster, bör takten i basräntans höjning för ny- byggda hus bestämmas av realinkomst— utvecklingen. Detta förutsätter att drift— kostnaderna utvecklas i full överens— stämmelse med den allmänna prisut- vecklingen. Antages realinkomsterna komma att öka med 3 procent årligen _ det antagande som legat till grund för bostadsbyggnadsutredningens be- räkningar av den framtida bostadsef- terfrågan — skulle en total avveckling av räntebidragen kunna genomföras in- om en tidrymd av 13—15 år, om man utgår från den nuvarande basräntan om 3 procent. Om justeringarna av bas- räntan därvid, liksom i det fall vilket diskuterats i det föregående, genomfö-

res vartannat år, kan en höjning med en halv procent ske år 2 och 4 samt med tre kvarts procent vartannat år därefter. Den nuvarande nivån för marknadsräntan uppnås år 12. År 14 skulle därefter statslåneräntan kunna höjas till en nivå av 5,75 procent, vil- ket motsvarar den nu aktuella nivån för statens normallåneränta. Konsekven- serna för hyrorna (som här antages grundade på oförändrade produktions- kostnader och likformig höjning av driftkostnaderna) blir följande:

Hyreshöj- Basränta för ning

År räntebidrag Hyra kr % 0 3,00 59: 60 _ _ 2 3,50 62: 75 3: 15 5,3 4 4,00 65: 90 3: 15 5,0 6 4,75 70: 63 4: 73 7,2 8 5,50 75: 36 4: 73 6,7 10 6,25 80: 09 4: 73 6,3 12 7,00 84: 82 4: 73 5,9

Statslåneränta

14 5,75 89: 55 4: 73 5,6

Vid den utveckling beträffande bygg- nadskostnaderna, som här har antagits _ oförändrad nivå vid lika standard _ erbjuder de redan byggda husen inget större problem i detta sammanhang. För varje uppjustering beträffande ny- produktionen bör basräntan för samt- liga årgångar av äldre hus, för vilka räntebidrag utgår, höjas likformigt, alltså med 0,5 resp. 0,75 procentenhe- ter. Därvid bortses emellertid från den omständigheten, att husens värde sjun- ker genom åldrandet. Vill man beakta även detta, bör höjningen vara något mindre _ men fortfarande likformig _ i tidigare byggda hus än i nyproduk- tionen. Antag exempelvis att åldersfak- torn motiverar en hyresskillnad av 1 procent mellan de olika årgångarna. Basräntan höjes då för redan byggda hus med endast 0,3 procentenheter, när

höjningen för nyproduktionen är 0,5 procentenheter, och med 0,55 procent- enheter, när höjningen i nyproduktio- nen är 0,75 procentenheter. Eftersom varje uppjustering av gällande basränta med 0,1 procentenheter motsvarar en hyreshöjning med ca 1 procent, upp— står genom det angivna förfaringssättet vid varje justeringstillfälle en hyres- skillna—d mellan varannan årgång av re- dan byggda hus av ca 2 procent.

Hus Basränta är

byggda

år 0 2 4 6 8 10 12 0 3 3,3 3,6 4,15 4,7 5,25 5,8 2 3,5 3,8 4,35 4,9 5,45 6,0 4 4,0 4,55 5,1 6,65 6,2 6 4,75 5,3 5,85 6,4 8 5,5 6,05 6,6 10 6,25 6,8 12 7,0

Stiger å andra sidan byggnadskostna- derna, så att exempelvis paritetstalet (kostnadsökning minus depreciering genom åldrande) motiverar en årlig höjning av hyrorna i äldre hus med 2,5 procent, skall i stället uppjustering- en av basräntan för äldre årgångar vara så mycket större än uppjusteringen i nyproduktionen som svarar mot detta tal, dvs. _ vartannat år _ 0,5 procent- enheter högre (eftersom detta ger just 2 x 2,5 : 5 procents hyreshöjning).

Hus Basränta är byggda år 0 2 4 6 8 10 12 0 3 4,0 5,0 6,25 _ — — 2 3,5 4,5 5,75 — — _ 4 4,0 5,25 6,5 _ — 6 4,75 6,0 — _ 8 5,5 6,75 _ 10 6,25 _ 12 7,0

Tillämpad i anslutning till gällande regler _ dvs. 3 procents basränta för

nyproduktionen _ får en bidragstrap- pa, som grundas på förutsättningarna i det föregående, följande utseende.

Hus byggda Basranta år

är 1966 1968 1970 1972 1957—591 . . . 5,5 6,5 _ _ 1959—60' . . . 5,0 6,0 _ _ 1961 ........ 4,5 5,5 6,5 _ 1962_63. . . . 4,0 5,0 6,0 _ 1964—65. . . . 3,5 4,5 5,5 6,75 1966—67. . . . 3,0 4,0 5,0 6,25 1968—69. . . . 3,5 4,5 5,75 1970—71. . . . 4,0 5,25 1972—73. . . . 4,75

1 Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 ' Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

Vid en basränta av 4 procent för ny- produktionen i utgångsläget får bidrags- trappan följande utseende.

Hus byggda Basranta år

är 1966 1968 1970 1972 1957—591 . . . 6,5 _ _ _ 1959—602 . . . 6,0 _ _ _ 1961 ........ 5,5 6,5 _ _ 1962—63. . . . 5,0 6,0 _ _ 1964—65. . . . 4,5 5,5 6,5 _ 1966—67. . . . 4,0 5,0 6,0 _ 1968—69. . .. 4,5 5,5 6,75 1970—71. . . . 5,0 6,25 1972—73. . . . 5,75

' Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 ” Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

För att tillgodose funktionen att vara ett skydd mot räntehöjningar bör syste- met icke tillämpas som nu, dvs. att be- stämmelser om en viss garanterad bas- räntenivå upphör att gälla i och med att basräntan för en årgång av hus når den aktuella nivån för marknadsrän- torna. En höjning av marknadsräntor- na kan då få till följd, att hyrorna i hus omedelbart »bakom» bidragstrappan kommer att ligga högre än i nyare hus, för vilka bidrag utgår. Detta inträffade, som förut nämnts, år 1964 vid den då

genomförda höjningen av marknads- räntorna.

Om man övergår till ett system för bostadsfinansieringen som icke innefat- tar subventionsinslag och av detta skäl även vill avveckla räntesubventionerna för hus, finansierade enligt äldre be- stämmelser, kan detta ske enligt i prin- cip den modell, som ovan skisserats. Basräntans nivå och avtrappningens ut- formning bör då bestämmas på ett sätt, som svarar mot villkoren för nyproduk— tionen.

Kapitaliserade räntebidrag

Ett system med räntebidrag kan, som förut framhållits, ge betingelser för en jämnare hyresnivå och utjämna ränte- fluktuationer endast för ett mycket be- gränsat antal årgångar av hus, nämli- gen de årgångar som omfattas av en bidragstrappa enligt någon av de i det föregående diskuterade modellerna. Om de årliga bidragsbeloppen i ett sådant system ersätts av lån, vilka suc- cessivt lägges till det ursprungliga stat- liga lånet och återbetalas i ökande takt, när basräntan nått marknadsrän- tans nivå, skulle de önskade effekterna kunna sträckas ut över hela statslånets amorteringsperiod. Basräntan trappas därvid upp enligt en i förväg uppgjord plan och anger, hur stora räntekostna- der som skall belasta fastigheten. Skill- naden mellan basräntan och vad fastig- hetsägaren har att betala enligt mark- nadens räntesatser, respektive för det statliga lånet, betalas således (kapitali- seras) av staten genom ett lån till fas- tighetsägaren. Allt efter som basräntan stiger, minskar beloppet av årliga stat- liga lånetillskott. Då marknadsräntorna inte kan förutsättas ligga stilla på en och samma nivå över längre tid bestäms skuldökningens storlek för en fastighet under ett givet år av förhållandet un-

der detta år mellan å ena sidan basrän- tan och å andra sidan gällande mark- nadsräntor samt räntan för statslånet. När basräntan för en årgång av hus sti- git, så att den ligger på samma nivå som marknadsräntorna, förbyts skuld- ökningen i en successivt allt starkare skuldminskning genom att basräntan fortsätter att stiga i viss takt över sist- nämnda nivå.

Basräntan anger, vad de boende skall betala totalt; och den del av dessa be- talningar, som icke behövs för att täc- ka kostnader för räntor och amorte- ringar på bottenlån, skall gå till för— räntning och amortering av den stat- liga låneskulden. För att det ursprung- liga statslånet jämte skuldökningen skall vara slutbetalt inom ett visst an- tal år (approximativt), måste basrän- tans medelnivå för hela amorteringsti- den bestämmas så, att den ansluter till en antagen genomsnittsnivå för mark— nadsräntorna under samma tid.

Basräntans upptrappning kring dess medelnivå får inte vara starkare än som motsvarar en antagen ökning av kostnaderna för nyproduktionen. Om nämligen basräntan ökas i snabbare takt än byggnadskostnaderna stiger, blir följden att kapitalkostnaderna blir högre i äldre hus än i nyproducerade hus (»omvänd hyressplittring»). Efter- som det inte är möjligt att förutse ut- vecklingen av räntor och byggnadskost- nader bör, som närmare skall behand- las i det följande, ett system av det här slaget innefatta en rätt för staten till vissa av utvecklingen betingade juste- ringar.

En beräkning, som visar en tänkbar konstruktion av ett sådant system, re— dovisas i tabell 7: 1. I exemplet har förutsatts, att genomsnittsräntan för primärlån kommer att ligga på en nivå av 6 procent. Amorteringstiden har för statslånet antagits fastställd till ca 30

Tabell 7: 1. Kapitalkostnadsutveckling vid kapitalisering av räntebidrag enligt vissa antaganden Produktionskostnad: 900 kr/m2 ly. Genomsnittlig marknadsränta å primärlån: 6%. Den kal— kylerade räntan stiger vartannat år, till år 13 med 0,5 procent och därefter med 0,75 procent. Ränta å skuldökningen räknad efter 5,75 %.

År 1 3 7 15 17 23 29 31 33 1. Kapitalkostnaderenligt genomsnittlig mark- nadsränta ............ 65,03 63,70 61,04 55,73 54,41 50,42 46,44 36,11 35,82

2. Kapitalskuld å urspr. lån vid årets utgång allmännyttigt företag . 888,75 866,25 821,25 731,25 708,75 641,25 573,75 kooperativt företag 845,25 825,75 786,75 708,75 689,25 630,75 572,25 % 560,25 555,75 enskilt företag ........ 758,25 744,75 717,75 663,75 650,25 609,75 569,25 3. Kapitalkostnadsdel av hyra ................ 46,13 48,06 51,80 60,22 63,32 72,19 80,47 80,47 80,47 4. Procentuell ökning av kapitalkostnadsdel av hyra per tvåårsperiod . 4,2 3,8 3,8 5,5 4,5 3,7 5. Skuldökning inkl. ränta ................ 19,17 57,49 127,31 232,73 246,62 241,08 146,35 83,48 1,65

6. Total låneskuld vid årets utgång allmännyttigt företag . 907,92 923,74 948,56 963,98 955,37 882,33 720,10 kooperativt företag 864,42 883,24 914,06 941,48 935,87 871,83 718,60 643,73 557,40 enskilt företag ........ 777,42 802,24 845,06 896,48 896,87 850,83 715,60

år. Om man emellertid skulle finna skäl att bestämma en längre amorte— ringstid, exempelvis återgå till 40 års amortering, kan kurvan för basräntans höjning göras flackare. Därmed ökas

7

Diagram

lir/mz lg 80

möjligheterna att gardera sig mot om- vänd hyressplittring.

Utgångspunkten har vidare varit, att kapitalkostnadsdelen av hyran i ut— gångsläget skall motsvara 5,1 procent

: 3. Kapitalutgi/ter och kapitalkostnadsdel av hyran enligt tabell 1: 1.

70— 50— 50— ____.-- 46— 30— 26— Il]—

U ] , v . | i i . i | ' 1 .

|) 5 IB

5

l i ; i ]

—Foktiska kapitalutgifter för de ursprungliga lånen vid genomsnittsräntan

--—- Hapitolkostnqudel ov hyran

Boör

delning enligt tabell 7: 1

hr:/milt; IUUO __ _ _ _ _l:.:_:|=n=l=u=.=u= N *m——900_(_ _'_'_l_ ___-l-C-u 'N' .*f' ___-"--.. . ___—h.!— (._ Nä....l Skuldoknmg ..”—N '— _ N & ' _ OG. — Q 1 800 .=f'__ _'_|—,—.N N ä i ]— ._...__- —|—=—— i 700 ...—__ 'är—N _' ___ c—I— ( -___ —,N G.. . äh.— i Bostodslon ”__-___—' .— 3 500— """—==. cr» 0 +— ::1 2.53 vi 500m 20 ut o u—L+. row %s"—95 £ git—. 1400— gin : 22 '; åf, 300— Primörlön+ sekundärlån 3.85 555 200— +++ : : : zee-_a eea'w— 3492 I" 1” dl sas , . jjjåijlllilllllllilllllllllllll 0 5 10 I?) 20 7.5 30 356r

_ _ _Alimönnqttiqa företag

av produktionskostnaderna (nuvaran- de 4,4 procent). Detta procenttal bildas av en kalkylerad basränta av 3,0 pro- cent å primärlånet och 3,5 procent å se— kundärlånet samt vidare av en ränta å statslånet av 5,75 procent. Kapitalkost- nadsprocenten (och därmed hyran, bortsett från driftkostnadsdelen) till- låtes därefter i exemplet stiga i en takt, motsvarande en höjning av basräntan med en halv procent vartannat år under de första tretton åren och därefter med tre kvarts procent.

Beräkningen av kapitalkostnadsut— vecklingen redovisas också i diagram 7: 3.

Av tabell 7: 1 och diagram 7: 3 fram- går hur kapitalkostnaderna stiger från drygt 46 kronor per 1112 lägenhetsyta

—'—'— Kooperativa företag ------ Enskilda företag

under det första året till något mer än 80 kronor per m2 under det trettionde året. Ökningen är under de båda första åren av storleksordningen 2,0 procent per år men blir sedan mindre och mindre fram till år 15, då basräntans ökning blir starkare. Ökningen av ka- pitalkostnaderna motsvarar då 2,7 pro- cent per år men minskar därefter sakta på samma sätt som under första hälf- ten av amorteringstiden. Av tabell 7: 1 och diagram 7:4 framgår vidare, hur den statliga låneskulden (ursprungligt lån + skuldökning) utvecklar sig över tiden (vid den i och för sig orealistiska förutsättningen att marknadsräntan lig- ger stilla på den beräknade genomsnitts- nivån under hela perioden) samt hur den övre gränsen för den sammanlagda

skulden till underliggande kreditgivare och staten förändras för enskilda, koo— perativa respektive allmännyttiga fö- retag vid gällande regler beträffande den övre gränsen för bostadslånet. Fördelen med ett system som det här beskrivna avsett att skapa kapitalkost- nadsbetingelser för en jämnare hyres- struktur och neutralisera räntefluktua- tioner ligger däri, att de boende från början vet, hur kapitalkostnaderna och därmed i viss mån även de totala bo- stadskostnaderna kommer att utveck- la sig. En annan fördel är, att syste— met ur administrativa synpunkter re- lativt lätt kan introduceras, eftersom det bygger på samma principer som

den nuvarande räntebidragsordningen. ,

En olägenhet med systemet är emel— lertid att den på förhand bestämda upptrappningen av kapitalkostnaderna kan bli för stor med hänsyn till kost- nadsutvecklingen i nyproduktionen och att således en omvänd hyressplittring kan uppkomma. För att reducera ris- kerna härför bör staten i låneavtalet förbehålla sig rätten att ändra på reg- lerna för återbetalningen, exempelvis vart femte eller vart tionde år. Konver- teringsmöjlighet bör emellertid inte fö- religga med för korta intervaller efter- som detta skulle reducera fastighets- ägares och hyresgästers möjligheter att på förhand bedöma vilken ökning av kapitalkostnaderna de har att emotse. Takten i kapitalkostnadernas höjning kan också behöva justeras, om mark- nadsräntorna kommer att ligga på en genomsnittsnivå, som avviker från den förutsatta. En högre genomsnittsnivå måste medföra en starkare och en läg- re genomsnittsnivå en svagare upp- trappning av kapitalkostnaderna.

Eftersom vid en starkare kostnads- höjning för nyproduktionen än den som förutsatts, sannolikt även genomsnitts- räntan på marknaden kommer att lig-

ga högre än som antagits, blir en härav betingad justering uppåt av kapital- kostnaderna motiverad även med hän- syn till önskemålet om en jämn hyres- struktur. Och omvänt. Skulle kostnader- na för nyproduktionen av bostäder framgent stiga mindre än som förut- satts, vara oförändrade eller sjunka, kan en sådan utveckling mötas genom att man höjer utgångsannuiteten för hus, byggda från en viss tidpunkt, eller att man höjer kapitalkostnaderna i äld- re hus i mindre grad än som planerats (med eventuellt förlängd amorterings- tid som följd) eller att man gör båda delarna.

Bestämning av kapitalkostnaderna medelst ett paritetstal

Det system, som beskrivits i det före- gående, går alltså ut på en från början fixerad ökning av kapitalkostnaderna. Det ger ingen följsamhet mellan kapital- kostnaderna för äldre hus och motsva- rande kostnader för nybyggda hus. Vid givna villkor och belåningsregler i öv- rigt kommer kapitalkostnaderna i de senare husen att bestämmas av prisut- vecklingen inom bostadsbyggandet. Hy- resstrukturen i hela det bostadsbestånd, som finansierats med kapitaliserade rän— tebidrag, kommer således att bestämmas av hur denna prisutveckling gestaltar sig jämfört med den förutsatta upptrapp- ningen av kapitalkostnaderna i äldre hus och de justeringar därav, som görs vid konverteringstillfällena. De justeringar inom systemets ram, som i enlighet med det föregående är möjliga, bör inte och kan knappast genomföras med alltför korta intervaller. Under kortare eller längre perioder kan således hyresstruk- turen förete drag, vilka är mindre till- talande med hänsyn till de syften som systemet skall tillgodose och de krav

som bör ställas på en ny finansierings- ordning.

En bättre och mera kontinuerlig överensstämmelse mellan kapitalkost- naderna för äldre hus och samma kost- nader för nyproducerade hus skulle er— hållas, om man tillämpade en metod, där justeringen av kapitalkostnaderna inte som i det föregående systemet be- stäms på förhand utan görs successivt beroende av prisutvecklingen inom bo- stadsbyggandet. Fastighetsägare och hyresgäster vet därvid inte på förhand, i vilken takt kapitalkostnaderna av den- na anledning framdeles kommer att förändras, men de vet i varje fall, att dessa kostnader, så länge statslånet lig- ger kvar", inte kommer att stiga mera än att de kommer i rimlig relation till de kapitalkostnader, som gäller för ny- byggda hus av likvärdig standard.

Ett problem, som här uppkommer, är hur man skall mäta prisutvecklingen inom bostadsbyggandet och bestämma det regleringstal (paritetstal), som skall ligga till grund för höjningen av kapi- talkostnaderna i äldre hus. Frågan om konstruktionen och tillämpningen av ett sådant paritetstal skall behandlas längre fram i detta betänkande.

En omfördelning av kapitalkostna- derna över statslånets amorteringstid enligt .det alternativ varom här är fråga kan åstadkommas på olika sätt. Om ett sådant system tsk-all tillgodose de inled- ningsvis angivna önskemålen bör det _— även om detta inte är nödvändigt —— lik- som i systemet med kapitaliserade rän- tebidrag i princip bygga på antaganden om den framtida genomsnittliga trän- tenivån på marknaden och om prisut- vecklingen på byggnadsmarknaden. Så- som visats i bilaga 1 kan nämligen ka- pitalkostnaderna för ett nybyggt hus grund-as [på en räntesats, vilken är så mycket lägre än marknadens (nomi— nella) räntesats som svarar mot den

grad i vilken dessa kostnader kan höjas per år över lånets löptid, utan att de ge- nomsnittliga kapitalkostnaderna enligt marknadsvillkoren förändras och utan förskjutningar i den förutsatta amorte- ringstiden.

Det sagda kan exemplifieras på föl- jande sätt. Antag att produktionskostna- derna finansieras med ett enda lån, som löper med en nominell ränta av 5 pro- cent under hela amorteringstiden, och att denna är 50 år. Om man då räknar med att [kunna höja kapitalkostnaderna i kronor räknat med 2 procent per år, fastställes kapitalkostnaderna i utgångs- läget på grundval av en räntesats av (5— 2 =) 3 procent. Kan den förutsatta årliga höjningen av kapitalkostnaderna genomföras, kommer hela lånet att vara slutamorterat inom förutsatt tid, dvs. 50 år. Skillnaden mellan vad låntagaren för varje betalningstermin skulle haft" att betala enligt den nominella ränte- satsen (aapplicerad för varje år på kvar- stående kapitalskuld) och vad han fak- tiskt enligt kalkylen skall betala, läggs till kapitalskulden.

Om de årliga kapitalkostnaderna ökas mera eller mindre än kalkylen förut- sätter (-'i exemplet 2 procent per år i ge— nomsnitt), kommer vid oförändrad n—o— *minell räntesats lånet att bli slutamor- terat inom kortare respektive längre tid än som avsetts. Är den bestämda amorteringstiden riktigt avvägd, leder en sådan snabbare eller långsammare nedamortering till en kapitalvinst res— pektive kapitalförlust för fastighetsäga- ren. Det-ta illustreras av följande tablå (hämtad från bilaga 1), som visar vilka avvikelser i fråga om amorteringstiden som inträffar, därest den faktiska ök— ningen av kapitalkostnaderna skiljer sig från den kalkylerade samt vilka vins— ter respcktive förluster dessa avvikel— ser medför för låntagarna (förutsatt amorteringstid, 50 år).

Faktisk stegring av kapitalkost- naderna per år, procent ....... 3,5 3,0 2,5 2,0

Faktisk amor—

teringstid vid förväntad steg- ring av kapital- kostnaderna med 3 procent. 42 50 61 94

Vinst eller för- lust i procent av lånets ursprung- liga belopp . . . . +1o,3 0 —9,6 —17,9

För att systemet skall få den åsyfta- de effekten, att ge kapitalkostnadsbe- tingelser för en jämnare hyresstruktur, skall kapitalkostnaderna i äldre hus för varje år ökas i en grad som svarar mot kostnadsutvecklingen i nyproduktio- nen. Om denna blir sådan 'att upprätt- hållandet av paritetskravet påkallar en större eller mindre ökning av kapital- kostnaderna, än .som behövs med hän- syn till de nominella räntevillkoren, kan detta således leda .till förändringar i amorteringstiden och därmed i fastig- hetsägarens förmögenhetssituation. Ac- cepteras inte sådana förändringar mås- te man i förra :fallet överge paritets- kravet och inte höja kapitalkostnader- na mer än som svarar mot den förutsatta amorteringstiden, och i senare fallet avskriva den del av lånet, som kvarstår oguldet vid utgången av amorterings- tiden. Vissa mindre avvikelser i amor— teringstiden kan naturligtvis anses to- lerabla.

Vad här sagts, grundar sig på förut- sättningen att (hyrorna är självkostnads- bestämda. Vid fri prisbildning på bo- stadsmarknaden kan antagas att hyror- na i äldre hus kommer att anpassa sig till hyrorna i nyproducerade hus. Om utvecklingen och upprätthållandet av paritetskravet då påkallar en så stark ökning av kapitalkostnaderna i äldre hus, att amorteringstiden för lånet kom- mer att förkortas, kan uppenbarligen en

förmögenhetsökning hos fastighetsäga- ren inte förhindras genom att man av— står från en sådan ökning av kapital- kostnaderna.

Framställningen har hittills utgått ifrån att det är fråga om finansiering genom ett enda lån. Vid ett system av blandad finansiering, dvs. där staten blott lämnar ett topplån och enskilda kreditgivare primärlån ooh sekundär- lån, måste sden här diskuterade kapital- kostna-dsordningen helt regleras över statslånet, så länge enskilda kreditgiva- re betingar sig ränta och amortering enligt nominella villkor.

Det innebär, att staten genom sår— skilda bestämmelser i avtalet med lån- tagaren agerar som om det gällde ett enda statligt lån från botten till topp. Skillnaden mellan låntagarens kostna- der för upplåningen (bottenlån och statslån) och vad 'han faktiskt har att betala enligt den fixerade kapitalkost- nadsprocenten läggs helt till den stat- liga låneskulden. Storleken av denna skuldökning bestäms alltså på förut an- givet sätt för varje betalningstermin så- som skillnaden mellan å ena sidan, vad låntagaren skulle haft att betala enligt de nominella nräntevillkoren, och å and- ra sidan, vad han enligt kapitalkost- nadsprocenten (jämte av paritetsförhål- landen betingad ökning) för samma ter- min fzaktiskt skall betala.

Här beskrivna system karaktäriseras således av att låntagaren över tiden till- sammantaget icke betalar mer i räntor och amorteringar, än han skulle ha gjort vid en tillämpning för varje be— talningstermin av marknadens nomi- nella vvillkor. Vad systemet åstadkom- mer är enbart en omfördelning i tiden av dessa kostnader. Denna omfördel- ning kan grunda sig på antaganden i utgångsläget rörande dels den framtida förändringen i kostnadsutvecklingen för nyproduktionen och dels den framtida

genomsnittliga nivån för den nominella marknadsräntan. I den mån dessa för- väntningar icke infrias — dvs. kost- nadsutvecklingen avviker från den an- tagna och/eller den genomsnittliga rän- tenivån ligger högre eller lägre — upp- står, som delvis framgått av det före- gående, vissa komplikationer, vilka kan behöva kommenteras något ytterligare. En starkare ökning av paritetstalet, än som betingas av det nominella för— rän-tningskravet, kan, som förut fra—m- hållits, leda till att kravet på paritet i kapitalkostnaderna mellan olika årgång- ar av hus måste överges. Därmed har syftet med systemet icke helt kunnat tillgodoses. Den alternativa möjligheten att man upprätthåller paritetskravet och därmed betingar sig en avkastning på det statliga lånet utöver den som be- tingas av det nominella förräntnings- kravet, torde icke vara förenligt med principerna för systemet. Det avser ju bara att åstadkomma en omfördel- ning av nominella kostnader över amorteringstiden. Resultatet av ett krav på högre förräntning av statslånet skulle kunna bli det, att låntagaren vid lämp- lig tid-punkt löser in det statliga lånet för att slippa betala en högre ränta än han kan erbjudas på marknaden eller, om detta förhindras genom bestäm— melser i låneavtalen, att han från bör— jan betraktar låneformen med misstro och avstår från att utnyttja den. Motsvarande komplikationer kan upp- komma, därest den genomsnittliga rän- tenivån avviker från den i utgångslä— get antagna. Skulle exempelvis kapital- kostnadsprocenten av hyrespolitiska skäl grundas på en lägre räntesats, än som är motiverad med hänsyn till markn'adsvillkoren, måste förr eller se- nare en justering av kapitalkostnads- procenten genomföras. Vid en sådan jus- tering, som av paritetshänsyn måste gälla såväl äldre hus som nyproduktio-

nen, blir återverkningarna beträffande amorteringstiden olika för äldre hus (och för dessa inbördes beroende på hur länge man tillämpat en »för låg» kapitalkostnadsprocent) respektive för nybyggda hus (för vilka det högre pro- centt-alet kommer att tillämpas redan från början). Om justeringarna genom- föres inom inte allt för lång tid torde effekten dock inte bli större, än att uppkommande variationer i amorte- ringstiden kan tolereras. Den förläng- ning av amorteringstiden, som sålunda skulle kunna bli ett resultat av att ka- pitalkostna-dsprocenten satts för lågt, kan också komma att motverkas av att paritetstalet stiger mer än beräknat. En liknande effekt på amorteringstiden kan också det förhållandet få, att låntagar- nas räntekostnader för underliggande lån kan variera beroende på om det är fråga om lån med rörlig eller bunden ränta.

Det senast sagda utgår bl. a. från förutsättningen att det system man väl- jer för bostadsfin'ansieringen inte endast skall ge kapitalkostn-adsbetingelser för en jämnare hyresstruktur utan också innefatta ett skydd mot de kastningar i hyresnivån som — vid självkostnads- bestäm-d-a hyror _— följer av ändringar i lånemarknadens räntesatser. Inom ra- men för det här beskrivna systemet är det emellertid också möjligt att justera den räntesats, på vilken kapitalkostnads- proccnt—en baseras, med bestämda in- tervaller, exempelvis varje år. En juste- ring varje år skulle sålunda kunna få den formen, att kapitalkostna-dsprocen- ten i efterhand reglerades med beak— tande av den nominella ränteutveckling- en under åre-t och paritetstalets föränd- ring. Därmed skulle kapitalkostnader- nas storlek för varje år komma att på- verkas dels av paritetst-alets utveckling och dels av förändringar i de nominella räntesatserna.

Metoden att reglera kapitalkostnader- na över tiden med hjälp av paritetstal har närmare utvecklats och illustrerats i bilaga 2.

Indexreglerade lån

Be-stämningen enbart av kapitalkost- nadernas storlek med hjälp av ett pari- tetstal medför, som nämnts, att amor- teringstidens längd kan komma att påverkas av variationer i utvecklingen av detta tal. Som visats kan relativt måttliga avvikelser åstadkomma en ic- ke obetydlig förkortning eller förläng- ning av amorteringstiden.

För att vara säker på att amorterings- tiden skall bli den förutsatta krävs, att inte endast de årliga "kapitalkostna- derna utan även beloppet av kvarstå- ende skuld skrivs upp med hjälp av det tillämpade kostnadsparitetstalet. Därmed skulle indexreglerade lån in— föras i bostadsfinansieringen.

Såsom underlag för en diskussion av ett sådant finansieringssystem torde det vara lämpligt att i första hand refe- rera vissa utredningar rörande frågor i anslutning till bostadsfinansiering, som värdesäkringskommittén redovisa- de i sitt betänkande Indexlån (SOU 1964:1 och 2).

Indexlån eller reallån utgör en typ av avtalskonstruktion mellan långivare och låntagare, varigenom den förres rättigheter och den senares skyldighe- ter automatiskt anpassas till en index, som anger förändringar i den allmänna prisnivån. Där-igenom behåller avtalet sin realekonomiska innebörd oavsett penningvärdeförändringar, sådana des— sa kommer till uttryck i den använda indexen.

Den typ av indexlån, som värdesäk- ringskommittén ägnat huvudintresset åt, är s. k. obegränsade indexlån, vilket innebär att varje förändring i en pris-

index -— oavsett storlek — påverkar de avtalsbestämda prestationernas storlek, så att dessa bibehåller sitt ursprungliga realvärde. Detta medför, att såväl ka- pitalbelopp som ränta vid förfallotid- punkten omräknas med hjälp av pris- indexen.

Vid annuitetslån blir annuiteten i dess helhet reglerad och vid lån med rak amortering bestäms storleken av amorteringsbeloppen som en kvotdel (där nämnaren anger antalet amorte- ringsperioder) av det ursprungliga lå- nebeloppet, uppräknat med prisindex. Kvarstående kapitalskuld, på vilken ränta räknas, framkommer genom ned- proportionering —— med antalet gjorda amorteringar — av det sålunda upp- räknade lånebeloppet.

Denna form av indexlån, varigenom det för varje period beräknade index— tillägget sammanlägges med kap—ital— skulden och utbetalas i samband med länets inlösen eller i den ordning som föranledes av amorteringsplanen, be- nämnes i utredningarna för lån med kapitaliserat indextillägg. Det framhål- les emellertid, att det också är möjligt att konstruera ett indexlån på så sätt, att det för varje period förfallna index- tillägget utbetalas direkt, vilket ju i praktiken inte innebär annat än att lånet utöver den avtalade räntesatsen löper med en tilläggsräntesats, vilken således bestäms av indexförändringen. Vid ett sådant system för indexkompen- sationen bortfaller åtskilliga av de prak- tiska problem, som är förenade med kapitalisering av indextilläggen, exem- pelvis i skattehänseende och beträffan- de reglering av d—e inteckningar, som utgör säkerhet för indexreglerade lån.

Ett system av sistnämnda slag anses i utredningarna inte ge den lämpliga fördelning i tiden av in- och utbetal- ningar som kan uppnås vid kapitali- sering av indextilläggen och som är

av betydelse exempelvis vid bostads- finansieringen. Enbart vid kapitalise- ring av indextilläggen kan lånen i detta sammanhang fylla funktionen att ut— jämna sådana hyresskillnader, som be- tingas av prisstegringar på byggnads- marknaden.

I utredningarna ges inga bestämda rekommendationer om typ av index, lämplig att användas för reglering av här avsedda kontraktsformer. Den in- dex, som väljes, bör emellertid ge lån- givaren en närmare bestämd värdesäk- ring och vara acceptabel som värde- mätare av både långivare och låntagare. Undersökningar anses visa, att inget av nuvarande indexmått förmår uppfyl- la dessa krav bättre än konsumentpris— index. Även beträffande denna index- serie uttalas dock i utredningarna en viss tveksamhet, som blir särskilt fram- trädande vid diskussion av indexlån i bostadsfinansieringen.

Beträffande indexlån på bostads- marknaden erinras i utredningarna om att den nuvarande hyreskontrollen (in- begripande även hyressättning på basis av självkostnadsprincipen) är nomina— listiskt utformad, vilket betyder, att hyrorna bestäms som en i pengar fixe- rad annuitet. Detta får till följd att hyran vid sjunkande penningvärde realt sett också sjunker. Är inflations— takten högre, än som svanar mot en normal årlig sänkning av hyran till följd av förslitning och tekniskt åldran- de, blir hyran för hög i början och för låg i slutet av husets livstid. Detta anses i utredningarna peka på ett för— hållande, som kan bidra till att förklara den hyressplittring, som sägs föreligga på dagens bostadsmarknad.

Indexlån sägs i en fri marknad (icke underkastad någon form av hyreskon— troll) komma att medföra en väsentlig förändring med avseende på de risker en fastighetsägare utsätts för. Det an-

ses dock inte möjligt att avge definitiv—a omdömen om indexlåns resp. penning- läns egenskaper med avseende på före- tagens risksituation. Undersökningar härom anses kunna enklast komma till stånd i en marknad, där likvärdiga för- utsättningar skapas för de båda lånefor- merna.

Indexlåns främsta konsekvens på den kontrollerade marknaden anses vara, att denna lånetyp underlättar eller nöd- vändiggör en hyreskalkyl, som följer penningvärdeutvecklingen. Enligt ut- redningarna ger indexlån, så länge in- flationstakten är större än den norm-ala deprecieringstakten, en lägre initial— hyra än penninglån. För att indexlån skall kunna användas inom den direkt hyreskontrollerade sektorn krävs en omläggning av principerna för hyres— sättningen.

Att förena indexlån (icke kapitalise- rade indextillägg) med en nominalis- tisk hyreskalkyl kan enligt utredning- arna betyda antingen en helt schablon- mässig kalkyl, där ingen hänsyn tas till variationer i kapitalutgifter, eller en till dessa utgifter anpassad kalkyl. Det förra fallet innebär mycket stora risker för fastighetsägare med indexlån och det senare kan medföra kraftiga hyres— variationer, om indextilläggen skall le- da till däremot svarande hyreshöjning- ar och inte får spridas ut över en följd av år. I sistnämnda fall närmar man sig emellertid vad som kallas en real kalkyl. Denna medför, att såväl drift- kostnads- som kapitalkostnadsdel i hy— ran förändras vid penningsvärdeföränd— ringar. Så länge byggnadskostnader och allmän prisnivå utvecklas parallellt, föl- jer hyrorna i såväl nyproduktionen som i det äldre beståndet den i kalkylen planerade.

Inte ens den reala normen ger emel— lertid automatiskt hyresparitet. Kvar står enligt utredningarna alla de indi-

viduella variationer i fastighetens vär- deutveckling, som sammanhänger med läge, befolkningsutveckling, konsu- mentmarknadens förändringar och olikheter i byggnadskostnader för sam- tidigt byggda likvärdiga fastigheter.

I detta sammanhang framhålles, att byggnadskostnadernas framtida utveck- ling i förhållande till konsumentpris- index är en osäkerhetsfaktor. Denna anses kunna elimineras, om hyreskal- kylen baseras på byggnadskostnadsin- dex i stället för konsumentprisindex. Tillämpningen av den förra anses emel- lertid av olika skäl inte kunna göras invändningsfritt, och vidare förutsättes den vara mindre tilltalande ur lån- givarsynpunkt. Svårigheterna betraktas såsom om möjligt än större, om man skulle använda en hyresindex eller fas- tighetsvärdeindex. Den förra påverkas av hyreshöjningar, vilka i sin tur ger anledning till ny hyreshöjning och där— med förstärker den initiala hyreshöj- ningen. Även konsumentprisindex inne- håller visserligen en bostadspost. Denna post betyder dock rätt litet, och den multiplikativa effekten blir därför be- tydligt svagare än i fråga om en hyres- index. Skäl liknande dem, som anförts mot hyresindex, anses också gälla i frå— ga om fastighetsvärdeindex.

En avgörande fråga, när det gäller förenligheten av indexlån med de bo- stadspolitiska målen, är enligt utred- ningarna den reala räntans1 höjd. En realränta upp till 2 procent anses där- vid acceptabel. Hyrorna under en fastig- hets första år skulle då inte behöva bli högre än med nuvarande regler för bo- stadslån och räntebidrag. Övergång till indexlån med nämnda räntesats skulle enligt utredningarna möjliggöra en av- veckling av nuvarande generella sub— ventioner till bostadsbyggandet.

I sina rekommendationer och för- slag framhåller värdesäkringskommittén

bl. a., att det av olika skäl är ett väsent— ligt villkor, att uppkomsten och utbred— ningen av indexlån som låneform bland de enskilda företagen får ske efter ett fritt val och i konkurrens med andra lå— neformer. Ett ställningstagande till in- dexlån i bostadsfinansieringen kan inte göras utan att frågan insättes i ett stör- re bostadspolitiskt sammanhang. Bo- stadspolitiken bör därför bli föremål för omprövning med särskild inrikt— ning på möjligheterna att utnyttja in- dexlån som finansieringsmetod.

Av de praktiska problem, som upp— kommer vid användning av indexlån i bostadsfinansieringen, är frågan om in- teckningssäkerhet för lån och skatte— frågorna värda särskild uppmärksam- het.

Inteckningar utgör alltid säkerhet för ett visst belopp i penningar. Om index— lån skall säkerställas av inteckningar, måste dessa anpassas till indexlånets egenskaper. I värdesäkringskommitténs utredningar har diskuterats tre alter— nativa lösningar av detta problem. En möjlighet är att kreditgivaren begär in- teckning på så stort nominellt belopp att den täcker såväl aktuell fordran som den ökning därav till följd av in— dexregleringen, som han anser sig ha anledning räkna med under lånetiden. Detta alternativ ger dock ingen säkerhet för att långivarens fordran i varje in- dexläge täcks av inteckningcn. Den and— ra lösningen går ut på att inteckning- arnas belopp indexregleras och alltså värdesäkras på samma sätt som skuld- beloppet. Detta alternativ förordas; och en utredning föreslås om erforderliga ändringar i gällande lagstiftning för att möjliggöra sådan reglering av inteck— ningar. Det tredje alternativet slutligen avser en anordning varigenom inteck— ning skulle lyda på viss kvotdel av fas—

1 Nominell (marknads—)räntesats minskad med den relativa stegringen av prisnivån.

tighetens värde. Därigenom skulle in— teckningarnas värde automatiskt anp-as- sas till fastighetens värdeförändringar. Olägcnvheterna med denna metod har dock ansetts vara av sådant slag, att den inte rekommenderats.

En beskattning av indexlån enligt gäl- lande nominalistiska skatteregler med- för att indextillägg är skattepliktig in- komst hos långivaren och avdragsgill kostnad för låntagaren. Därigenom re- duceras i viss mån indexlånets värde— säkrande egenskap. För att en värdesäk— ring genom indexregleringen skall upp- nås borde en real princip tillämpas även vid beskattningen. Detta skulle leda till att indextillägget, som realt är att be- trakta som amortering, befrias från skatt och utgör icke avdragsgill kostnad för låntagaren. Det konstateras i denna frå- ga att även om möjligheter föreligger att övergå till en beskattning enligt reala principer denna lösning dock är förenad med betydande praktiska svå- righeter. Företagna utredningar anses sålunda ha visat att endast en nomina- listisk beskattning för närvarande kan ifrågakomma som generell lösning om man vill undgå skattetekniska kompli- kationer.

Beträffande nominalistisk beskattning av indextillägg har i utredningen upp- märksamheten fästs på konsekvenserna vid bl. a. överlåtelse av indexlån och tidpunkten för den skattemässiga redo- visningen. Enligt nuvarande bestäm- melser kan indextillägg vid avyttring av lån endast beskattas om förutsätt- ningar för realisationsvinstbeskattning föreligger eller om »indexlånet utgör om- sättningstillgång i förvärvskällan rö- relse. Dett-a kan under vissa omständig- heter medföra icke avsedda skattelätt- nader. Skattereglerna borde därför en- ligt utredningarna ändras så att index— tillägg även vid avyttring av lånet be- traktas som inkomst av kapital och be-

skattas i enlighet därmed. Detsamma anses böra gälla vid benifika överlåtel- ser. Förfarandet blir annorlunda om indextillägget utbetalas årligen, än om det kapitaliseras. I förra fallet är ju under tidigare år upplupna indextillägg redan beskattade.

Värdesäkringskommitténs utredning- ar rörande indexlån har remissbehand- lats. Vid avvägningen mellan fördelar och nackdelar med indexlån har samt— liga remissinstan-ser funnit, att någon allmän övergång till en omfattande in- dexlånemarknad i varje fall inte för närvarande är tillrådlig. En majoritet av remissinstanserna anser dock, att en viss försöksverksamhet från statens sida för att vinna erfarenhet av index- låns verkningar kan vara befogad.

De organisationer med anknytning till bostadsmarknaden, som erhållit utred- ningen på remiss, anser, att indexlån icke bör förekomma i bostadsfinansie- ringen. Såväl Svenska byggnadsentre- prenörföreningen, Stadshypotekskassan, Bostadskreditkassan som Sveriges Fas- tigägareförbund uttalar sålunda, att möj- ligheterna i framtiden för fastighets- ägarna att genom hyreshöjningar er- hålla kompensation för ökande index- tillägg är osäkra. Detta sammanhänger helt med utvecklingen på bostadsmark- naden. HSB -framhåller, att en finansie- ringsform, som i strid med den koope- rativa sektorns grundläggande verksam- hetsformer skulle innebära automatis- ka kostnadshöjningar, måste avvisas. SABO framhåller, att indexlån inte är någon nödvändig förutsättning för att bekämpa hyressplittring och [anför som exempel, att en metod med progressivt stigande amorteringsskala kan fylla sam- ma funktion. Både HSB och SABO un- derstryker, att en bostadsfinansiering med indexlån sannolikt skulle medföra en höjning av realräntenivån och där— med av hyresnivån. Byggnadsentrepre-

nörföreningen och Sveriges Fastighets- ägareförbund betonar också, att ett pro- blem som »bör uppmärksammas vid in- förande av indexlån, är den ökning av bosta-d—sefterfrågan, som en sänkning av hyrorna i nyproduktionen kommer att föra med sig.

En del remissinstanser har under- strukit, .att man vid införande av in- dexlån löper risk att få en ny form av hyressplittring, nämligen mellan jämn— gamla hus, finansierade med å ena si- dan indexlån och å andra sidan nomi- nallån.

Värdesäkringskommittén vhar utarbe- tat en redogörelse för förekomsten och utvecklingen av indexlån i vissa län- der. Av denna framgår, att in-dexbund— na låneavtal förekommer i särskilt stor utsträckning i bl.a. Finlandl.

Då från de synpunkter kommittén har att beakta frågan om indexlån vid bo- stadsfinansieringen i vårt land fram- förallt har intresse ur synpunkten av möjligheterna att med ett sådant lån automatiskt tillgodose önskemålet om en jämnare hyresstruktur och då endast indexlån med kapitaliserade indextill- lägg har denna egenskap torde det finska systemet, som är utformat så att upp- lupna indextillägg omedelbart förfaller till betalning, sakna intresse.

I den isländska statliga bostadslån- givningen tillämpas ett system med ka- pitaliserade indextillägg. Det statliga lånet utgår där med ett fast belopp, som icke får överstiga två tredjedelar av husets värde. Lånet återbetalas på 25 år, och ränta utgår efter 4 procent, vartill kommer ett förvaltningsbidrag motsvarande 0,25 procent. Dessa kost- nader räknas om till en fast annuitet, vars kronbelopp vid varje förfallotid— punkt justeras i enlighet med inträffade förändringar i prisindex.

Förutsättningarna för bostadsbyggan- det i Island är emellertid så särprägla-

de, att indexlånesystemets tillämpning där och erfarenheterna av detsamma knappast kan ge vägledning för en dis- kussion av ett sådant system tillämpat vid bostadsfinansieringen i Sverige.

Indexreglering av bostadslån

Den indexreglerade bostadsfinansiering- ens främsta egenskap är, att den kan »motverka uppkomsten av sådan hyres— splittring, som betingas av förändringar i kostnadsnivån». Genom att räntan för indexlån förutsättes kunna bli så myc- ket lägre än räntan för penninglån, som motsvarar den förväntade ökning- en i regleringstalet, kan också kapital— kostnaderna i början av husets livstid sättas lägre vid finansiering med index- lån än vid penni-nglån. Däremot inne- bär indexreglering av lån icke i sig någon utjämning av vräntevari-atione-r. Ett skydd mot tillfälliga räntefluktua- tioner erhålles emellertid, o-m lånets villkor grundas på en långtidsränta.

Indexlånets paritetsbevarande egen— skaper är beroende av vilken index man använder vid reglering av kapital- skuld och kapitalkostnader. Som fram- hållits i värdesäkringskommitténs ut— redningar kan vissa invändningar gö— ras mot de av utredningen diskuterade indextyperna. Konsumentprisindex be- aktar icke den särskilda rationalise- ringen inom byggnadsindustrin. Till- lämpningen av denna index vid regle- ring av bostadslån skulle alltså kunna medföra, att hyrorna i äldre hus blir högre än i nybyggda hus. Detsamma gäller om byggnadskostnadsindex med den konstruktion detta index för när- varande har.

Den index, som bör användas för att åstadkomma bästa möjliga hyres- paritet, är uppenbarligen en index, som konstrueras just med syfte att ästa-d-

1 Se härom närmare imonografien över Fiu— land i bilaga 4.

komma nämnda effekt, vad som skulle kunna kallas en _paritetsindex. En sådan index skulle exempelvis kunna faststäl- las en gång per år av ett statligt organ eller genom överenskommelser eller på annat sätt och bildas med utgångspunkt från kostnaderna för framställning vid tidpunkten i fråga av en bostadsenhet av given standard jämfört med kost- naderna vid närmast föregående till- fälle.

Om man utgår från att produktions- kostnaderna täcks av ett enda lån, som är bundet till en paritetsindex av antytt slag, och att inadexlåneräntan är rörlig på ett för hela det indexlånefinansiera— de bostadsbeståndet likformigt sätt och därtill att fast annuitet tillämpas, får man, så länge pvaritetsindex är oför- ändrad, (vid lika standard) samma k-a- pitalkostnader i varje ny årgång av bostadshus.

Om paritetsindex i stället stiger men räntan är oförändrad skall annuiteten för tidigare byggda hus höjas så myc- ket, som motsvaras av höjningen i pari- tetsindex för att paritet skall uppnås. Om inte amorteringen av lånebeloppet genom den höjda annuiteten skall på- skyndas, måste också kvarstående kapi- talskuld i varje årgång av hus skrivas upp med höjningen i paritetsindex.

Om räntan förändras, ändras även annuiteten, räknad i procent på det ur— sprungliga lånebeloppet. Behandlingen av kvarstående kapitalskuld blir emel- lertid då annorlunda än i det ovan be- skrivna fallet med konstant ränta. Det- ta kan illustreras med två ytterlighets- fall, avseende det ena ett hus, som be- lånats strax före ränteförändringen, och det andra ett hus som är så gammalt, att annuiteten praktiskt taget bara be- står av amortering.

I det förra fallet skulle man kunna tänka sig, att man i stället för att ändra annuiteten, ändrar kvarstående kapital-

skuld i en grad, svarande mot ränte- ändringen, och bibehåller annuitetssat- sen oförändrad. Effekten blir ju den— samma. Men om räntan ändras nedåt, medför det, att kapit'alskulden skrivs ned. Låntagaren skulle då kunna göra en vinst genom att lösa in lånet. I detta fall bör alltså justering ske av annuite- ten och kapitalskulden lämnas oför- ändra-d.

I det senare fallet, där annuitetsbe- loppet 'nästan helt avser amortering, måste kvarstående kapitalskuld höjas praktiskt taget lika mycket som annui- teten höjs, om det hela skall gå »jämnt ihop».

Dessa båda ytterlighetsfall visar, att vid ränteförändringar kapitalskulden bör ändras i en grad, som svarar mot husets ålder. Ju yngre ett hus är, desto mindre blir ändringen av kvarstående kapitalskuld. I ett nybyggt hus blir det som nämnts, ingen höjning alls. Ju äldre huset är, dess mer omfattande blir jus— teringen av kvarstående kapitalskuld, dock aldrig helt lika med förändringen i räntesatsen.

Det hittills sagda gäller kapitalkost- naderna. Dessa utgör för närvarande ca % fav hyran. Återstoden av denna ut- göres av driftkostnader. En konsekvent strävan efter hyresparitet skulle fordra, att även dessa görs till föremål för in— dexreglering eller att en mot prisutveck- lingen svarande anpassning åstadkom- mes i annan ordning. Vid indexreglering av driftkostnaderna är det inte givet, att det idealiska regleringstalet är det- samma som det som användes för regle— ring av kapitalkostnaderna. Men det vo- re uppenbarligen den mest praktiska lös- ningen och skulle ge ett någorlunda tillfredsställande resultat. Indexregle- ring av driftkostnaderna skulle vidare medföra, att man kunde eliminera exem- pelvis behovet a-v särskild—a reparations- konton. Ett utrymme för reparationer

skulle nämligen i stället kunna skapas genom lämpligt utformade amorterings- regler för bostadslånen. I praktiken torde ett sådant arrangemang icke kun— na göras på ett helt tillfredsställande sätt vid fast annuitet. Alternativet är då att tillämpa fast (rak) amortering.

Vill man också ta hänsyn till att bo- städer av lika standard enbart genom åldrandet förlorar i värde ur konsu- mentsynpunkt och därför bör ha en härtill avpassad hyresfördelning, kan detta problem lösas analogt med det sätt på vilket här ovan frågan om repa- rationskostnaderna behandlats. Antingen kan man sålunda utforma amorterings— reglerna med sikte på att åstadkomma- den önskvärda omfördelningen eller också fastställer man paritetsindex just med syfte att nå, vad som med hänsyn även till åldrandet uppfattas som goda hyresrelationer.

För den typ av indexlån, som här beskrivits, utgör regleringstalet således en s. k. paritetsindex, vars fastställan- de knappast kan sägas ske på sådana grunder, att 'avt-alsformen blir attrak- tiv för marknadens långivare. Dett—a gör, att konstruktionen endast torde komma att kunna användas av staten som långivare.

Särskilda frågor

Frågan om kontroll av hyror och över- låtelsevärden

Som villkor för statligt bostadslån gäl- ler bl. a. att lägenheter som tillkom- mer med stöd av sådant lån och för- valtas av annan än kommun eller allmännyttigt företag eller bostadsrätts- förening skall vara underkastade hyres- kontroll intill dess lånet till fullo åter- betalts samt att vid överlåtelse av fastig- heten vederlaget härför skall kunna godkännas av länsbostadsnämnden vid

risk att lånet eljest sägs upp till inbetal- ning.

I den mån hyreskontrollen för bo— städer hävs på en ort inom ramen för den allmänna hyresregleringen gäller denna befrielse icke sådana bostäder som tillkommit med stöd av statliga lån (utom i de fall då lånet beviljats en- ligt 1941 eller 1942 års tertiärlånekun- görelser, enligt vilka kontrollens giltig- het var begränsad till 10 år). Bibehål- landet av kontrollen för ifrågavarande hus betingas av den subvention, som är förknippad med det statliga länet i form av låg ränta och i förekommande fall räntebidrag. Kontrollen av köpe- skillingen vid överlåtelse är avsedd att förhindra att säljaren gör en vinst ge- nom att vid försäljningen ta ut det kapitaliserade värdet av ränteförmå- nerna.

Av de i det föregående beskrivna oli- ka metoderna för bestämning av ka- pitalkostnadsvillkoren i samband med statlig belåning synes den som innebär en fortsatt direkt subventionering kräva fortsatt kontroll av hyror och överlå- telsevärden så länge fastighetsägarens självkostnader minskade med subven- tionerna understiger en marknadsmäs- sig hyresnivå. övriga metoder inbegri- per inte någon subvention från statens sida och en fortsatt kontroll av nämnda slag framstår därför inte som lika själv- klar.

Innebörden av sistnämnda metoder är att kapitalkostnaderna för de berör- da husen under statslånets löptid kon- tinuerligt anpassas till kostnadsutveck- lingen i nyproduktionen. Kapitalkost- naderna i olika årgångar av hus finan- sierade på detta sätt kommer därigenom att förhålla sig till varandra på ett sätt vilket avses i princip motsvara den hy- resstruktur som utbildas på en fri marknad (dock utan beaktande av så- dana variationer inom de olika år-

gångarna som följer av olika belägen- het, de boendes preferenser etc. till den del de icke är beaktade i låneunderla- get). Den nivå för hyrorna som kom- mer att gälla betingas vid fri pris- bildning av föreliggande marknadssi— tuation eller vid hyreskontroll av reglerna härför. Enligt direktiven åligger det inte bostadspolitiska kommittén att över- väga behovet av och formerna för en hyreskontroll i vidare mening. En så- dan prövning ankommer på hyreslag- stiftningssakkunniga, som inom ramen för sitt uppdrag också har att överväga om den med statslånen förbundna spe- ciella hyreskontrollen i princip kan er- sättas av en avtalsfrihet mellan hyres- värd och hyresgäst. Det bör uppmärk- sammas att den kapitalisering över statslånet av vissa räntekostnader som är innebörden av metoderna två, tre och fyra inte annat än vid direkt hyres- kontroll med säkerhet medför den åsyf- tade minskningen av bostadskostnader- na i nya hus. På delar av bostadsmark- naden med efterfrågeöverskott förelig- ger risker för att en fastighetsägare tar ut så höga hyror att förmånen av kapitaliseringen för de boende blir av mindre omfattning eller helt uteblir. Med hänsyn härtill synes det erforder- ligt att överväga om och i vad mån åtgärder behövs för att garantera att förmånen av lägre kapitalkostnader kommer de boende till godo. En möjlig- het är att på delar av bostadsmarknaden där risker för omotiverat [höga hyror föreligger liksom hittills till det statliga kreditstödet knyta villkor om högsta hyra, att gälla under statslånets hela löptid eller för ett visst antal år. Ett hyressättningssystem av den typ som diskuteras i direktiven för hyreslag- stiftningssakkunniga med fri avtalsrätt i princip för parterna skulle därvid inte komma att äga tillämpning på hus

finansierade enligt någon av de här aktuella metoderna. En annan möjlighet skulle vara att det statliga lånet för- bands med ett villkor om maximihyra endast för inflyttningsåret och att par- terna sedan finge avtala om hyra i fortsättningen på sätt som förutsättes ske beträffande bostäder i allmänhet.

Den nuvarande kontrollen av köpe- skillingens storlek vid överlåtelse av statligt belånade egnahem betingas främst därav att säljaren inte skall vid försäljningen kunna ta ut det kapitali- serade värdet av räntebidrag och under- ränta på statslån. För enskilt ägda fler- familjshus torde motsvarande bestäm- melse ha till syfte att motverka spekula- tiv försäljning men också att förhindra en försäljning till pris som vid givna hyror innebär så låg förräntning av fastighetskapitalet som medför risk att fastighetsägaren kommer på obestånd och sta-tens fordran därigenom även- tyras.

Om de egentliga räntesubventionerna avvecklas torde motivet för att bibe- hålla kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelse av egnahem bortfalla. Den omständigheten 'att en egnahemsägare vid ett finansieringssystem enligt nå- gon av de andra här diskuterade me- toderna har lägre kapitalkostnader i början än som motsvarar marknadens villkor kan inte i och för sig tas till intäkt för att begära ett högre pris. Köparen måste vara medveten om att de årliga kapitalkostnaderna kommer att öka och kan förutsättas bedöma kö- peskillingens skälighet med hänsyn här- till.

Ett särskilt problem i detta samman- hang utgör förstagångsförsäljningen av s. k. gruppbyggda hus. Kontrollen av köpeskillingen har i sådana fall en något annorlunda innebörd än pris- kontrollen vid andra överlåtelser. Den

ingår som ett led i en serie kontroll- åtgärder från det långivande organets sida med syfte bl. a. att skydda de blivande fastighetsägarna mot oskälig prissättning från byggföretagarens sida. Detta motiv kvarstår även i ett nytt finansieringssystem men frågan kan ställas om det finns anledning att upp- rätthålla en särskild kostnadskontroll för en viss typ av småhusproduktion utöver den som enligt 5 6 bostadslåne- kungörelsen skall innefattas i prövning- en av låneansökan.

Som villkor för bostadslån gäller ge- nerellt att kostnaderna för byggnads- företaget icke befinnes vara oskäligt hö- ga. I fråga om småhus i allmänhet saknas närmare anvisningar om hur denna skälighetsbedömning skall göras. Beträffande flerfamiljshussägs emeller— tid i Kungl. Maj:ts anvisningar till bo- stadslånekungörelsens % 6 att kostna- derna för ett sådant byggnadsföretag skall anses oskäligt höga om de väsent- ligt överstiger det beräknade pantvär- det. I bostadsstyrelsens anvisningar sägs vidare att produktionskostnaden för ett flerfamiljshus icke skall. anses väsentligt överstiga pantvärdet om den obetydligt överstiger den av länsbo- stadsnämnden i närmare angiven ord- ning framräknade produktionskostna- den.

Vid gruppbygge av småhus skall läns- bostadsnämnden vid meddelande av preliminärt beslut ange det högsta för- säljningspris, som må uttagas för varje särskild fastighet. Priset skall därvid beräknas till belopp, motsvarande pro—- duktionskostnaderna, sådana de av nämnden kan beräknas (jämte vissa till— lägg) enligt särskilda regler. Denna be— räkning överensstämmer i princip med den som gäller för flerfamiljshus. Om denna särskilda priskontroll avvecklas, men i stället gruppbyggda småhus in— ordnas under sådana regler för kost—

nadskontroll som enligt ovan gäller för flerfamiljshus, torde risken för oskälig prissättning på sådana småhus kunna undvikas. Om därtill de villkor kvar- står som innebär att av försäljnings- avtalets formulering skall framgå att köparen tagit del av villkoren i låne- beslutet och att producenten skall ställa säkerhet för del av köpeskilling som erlagts eller förskottsvis upptagits (lik- som gäller då fråga är om förskottsav- gifter i vissa bostadsrättsföreningar) torde i stort sett samma effekter uppnås som med nuvarande kontrollsystem.

Utgångaannuiteten

Av de fyra i det föregående behand- lade metoderna för att främja en jäm- nare hyresstruktur och neutralisera räntefluktuationer har den andra och tredje metoden det gemensamt, att lån- tagarens totala ränteutgifter över amor- teringstiden förutsättes motsvara de marknadsmässiga räntevillkoren (däri inbegripet en ränta på statslånet utan subventionsinslag) men att dessa ut- gifter via det statliga lånet omfördelas över nämnda tid på ett sätt som i hu- vudsak bestäms av kostnadsutveckling- en inom nyproduktionen.

Det är inte möjligt att på förhand göra en bedömning av hur kostnads— utvecklingen inom nyproduktionen kommer att gestalta sig och därmed inte heller vilka förändringar av ka- pitalkostnaderna i redan byggda hus som denna utveckling motiverar eller möjliggör. Då det ej heller kan bedömas vilka krav som i framtiden kan komma att ställas i fråga om förräntning av upptagna lån, synes det stå klart 'att den annuitet, efter vilken kapitalkostna— derna bör beräknas i utgångsläget, icke kan bestämmas utifrån rent tekniska Överväganden.

I stället träder här det hyrespolitiska

avvägningsproblemet i förgrunden. Hy- resnivån i hela det bestånd av bostads- hus som finansieras enligt någon av de nämnda metoderna kommer således att bestämmas av de villkor i kapitalkost- nadshänseende som nyproduktionen ges. Det kan antas att dessa villkor får normgivande betydelse även för hyror- na i det äldre bostadsbeståndet vid en liberalisering av gällande hyreskon- troll.

Det må i detta sammanhang erinras om att bostadssociala utredningen vid sin diskussion av den framtida hyres- politiken tog utgångspunkten i den år 1945 rådande relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet om två rum och kök och genomsnittslönen för en vuxen manlig industriarbetare. Denna relation som då enligt utredningens be- räkningar kunde anges till 25 än 26 procent borde enligt utredningen ned- bringas till ca 20 procent. Enligt utred- ningens uppfattning borde det vara möjligt att under de närmaste årens utveckling nå en betydligt förbättrad relation mellan hyror och inkomster i nybyggda hus oavsett egentliga sub— ventioner.

Under de följande åren inträffade en successiv förbättring i förhållandet mel- lan bostadskostnader och inkomster. Bostadspolitiska utredningen ansåg sig sålunda kunna konstatera att hyrornas andel av inkomsten beräknad på i stort sett motsvarande sätt fram till 1955 hade sjunkit till något under 20 procent. Det bör emellertid ;här noteras att den hyra på vilken beräkningen av hyres- procenttalet grundats skulle ha varit icke obetydligt högre utan den sub- vention som utgick i form av tilläggs- lån och räntegaranti. Vid sin prövning av utredningens förslag är 1957 uttalade statsutskottet i sitt sedermera av riks— dagen godkända utlåtande, att denna förbättring i relationen hyra/inkomst

motiverade en viss avveckling av ut— gående subventioner och att en fort- satt reduktion av dessa borde ske fram- gent beroende av förhållandena på bo- stadsmarknaden och på den samhälls- ekonomiska utvecklingen.

De följande årens beslut om (avveck- ling av de generella subventionerna har grundats på en bedömning i varje särskilt fall av effekten på de årliga bostadskostnaderna, men konsekvenser- na för relationen mellan dessa kostna- der och årsinkomsterna har inte sär- skilt belysts. Statsutskottet har vid sin behandling av förslag om subventions- avvecklingen upprepade gånger under- strukit, att denna inte får genomföras brådstörtat. Utskottet har också vid var— je sådant tillfälle framhållit att krav måste ställas på en fortsatt stabilisering av ränteutgifterna för nya hus. Drastis- ka ändringar av finansieringsvillkoren för nyproduktionen har sålunda inte ansetts kunna komma i fråga, dels på grund av risken för stagnation i bo- stadsbyggandet, och dels med hänsyn till den försämring av möjligheterna att komma över en godtagbar bostad som detta skulle medföra framförallt för nybildade familjer och barnfamiljer med behov av större bostad. I sitt utlåtande till 1963 års riksdag under- strök statsutskottet beträffande ränte- bidragen att deras primära syfte inte var att sänka de boendes utgifter för bostaden utan att genom stabilisering av kapitalkostnadsfaktorerna skapa gynnsamma betingelser för bostadspro— duktionen. Avvecklingen av räntesub- ventionerna —— de enda subventioner sedan 1960 med generellt hyresnedsät— tande effekt — har sålunda efter den höjning av basräntan som beslutades år 1957 och fram t.o.m. besluten vid 1964 års riksdag icke drabbat nypro- duktionen utan endast genomförts be- träffande äldre hus på ett sätt som an-

setts försvarbart med hänsyn till önske- målet att motverka omotiverade hyres- skillnader.

Såsom framgått av redovisningen i kapitel 4 kan hyran för en nybyggd lägenhet om 2 rum och kök i förhål- lande till en genomsnittlig årsinkomst för en industriarbetare beräknas ha motsvarat omkring 20 procent under såväl 1963 som 1965. Detta relationstal är i stort sett detsamma som kan be- räknas ha gällt under år 1955. I nämn- da kapitel har också redovisats en be- räkning av hyran för nybyggda lägen- heter av olika storlek i förhållande till medianinkomsterna under åren 1955, 1963 och 1965. De tal som där fram— räknats för hela riket och avseende medianinkomsten för gifta män, i före- kommande fall inbegripet hustruns in- komster, visar att hyresprocenten i vad den avser en nybyggd lägenhet om två rum och kök från år 1955 och fram till 1965 nedgått från ca 19 till 17 pro- cent. För en lägenhet om tre rum och kök var motsvarande tal ca 22,5 och ca 20.

Beräkningar av detta slag är givetvis mycket schematiska. Tar man sålunda hänsyn till endast mannens inkomst blir sänkningen av hyresprocenttalen mindre, och räknar man dessa tal på inkomsten efter skatt erhålles i stället en ökning av talen. Även förändringar i inkomstöverföringar i form av all- männa barnbidrag m.m. och föränd- ringar i den offentliga konsumtionens storlek borde egentligen beaktas vid beräkningar som de här gjorda.

Trots beräkningarnas schematiska in- nebörd görs i det följande ett räkne- exempel avsett att belysa hyresprocen- tens utveckling under den närmast föl- jande tioårsperioden från 1965 till 1975.

I exemplet antages realinkomsterna öka i sådan grad att medianinkomsten för gifta män (inkl. hustruns inkoms-

ter) år 1975 är 30 procent högre än under 1965. Beträffande hyrorna an- tages alternativa höjningar på grund av ändrade finansieringsbetingelser. Den ökning av lägenheternas standard, som kan väntas komma till stånd under perioden, förutsättes motsvara ett kost- na-dsutrymme av samma storlek som effekten av den särskilda rationalise— ringen inom bostadsbyggandet. Slutli- gen antages att andra hyreshöjningar än sådana betingade av förändringar i finansieringsvillkoren, kommer att bli av samma storleksordning som in- komststegringen utöver realinkomsthöj- ningen.

Alternativen beträffande hyreshöj— ningen har anknutits till nivån för bas- räntan. Vid 1966 års riksdag beslutades en höjning av basräntan i nybyggda hus från 3 procent till 4 procent. Där- utöver har alternativt räknats med 5 respektive 5,5 procent. I förhållande till nivån 3 procent innebär dessa an- tagna basräntor hyreshöjningar på 10, 20 respektive 25 procent.

I nedanstående tablå redovisas ut- vecklingen av förhållandet mellan hy- ran för en nybyggd lägenhet om tre rum och kök och medianinkomsten, dels sådan den i det föregående beräknats mellan 1955 och 1965, dels som den enligt de redovisade antagan-dena kan beräknas fram till år 1975.

Hyresprocent Basränta, % 1955 1965 1967 1975 3 22,6 20,2 19,2 15,5 4 21,1 17,1 5 18,6 5,5 19,4

Om utvecklingen gestaltar sig som här ovan antagits skulle alltså vid en sådan ändring av finansieringsbeting— elserna för nyproduktionen, som ger en

höjning av hyrorna med 10 procent, hyresprocenttalen sjunka fram till 1975 relativt sett något mera än mellan åren 1955 och 1965. Vid en ändring av fi- nansieringsbetingelserna motsvarande en hyreshöjning med 20 procent kom— mer också hyresprocenttalen att minska fram till 1975 men något svagare än mellan åren 1955 och 1965. Den beslu- tade höjningen av basräntan från 3 till 4 procent som får utslag i hyrorna för hus färdigställda fr. o. m. 1967, ger en hyresprocent av en storleksordning mellan de för åren 1955 och 1965 he— räknade.

Det må i detta sammanhang framhål- las att bostadsbyggnadsutredningen, så— som framgått av redovisningen i kapi— tel 5, grundat sina beräkningar rörande bostadsefterfrågans omfattning och in- riktning år 1975 på bl.a. antagandet av en årlig reallöneökning av 3 procent och en förändring av bostadskostnads- nivån i takt med den allmänna pris— nivån. Detta innebär att utredningen räknat med en gynnsammare förskjut- ning av förhållandet mellan bostadskost- nader och inkomster än som ovan enligt de olika alternativen beräknats bli följ- den vid en förändring av finansierings— betingelserna.

Fnstställandet och tillämpning av s.k. koatnadsparitetstal

Vid ett »finansieringssystem enligt den tredje eller fjärde av de i 'det föregåen- de diskuterade metoderna måste ett pa- ritetstal fastställas en gång om året. Till- gängliga officiella indexserie-r kan inte direkt användas för detta ändamål av skäl som redovisats i det föregående. Vid fastställandet av paritetstalet skall hänsyn tas till [prisnivåns förändringar, den särskilda rationaliseringseffe-kten inom byggnadsindustrin samt också till den omständigheten, att husens värde sjunker till följd av åldrande.

Den serie av byggnadskostnadsindex som numera utarbetas inom statistiska centralbyrån, är avsedd att belysa för- ändringar i prisnivån inom byggnads- verksamheten. Det är här fråga om en faktorprisindex, som inte tar hänsyn till en del faktorer, såsom rationalise- ringseffekter, löneglidning etc. Det kost- nadstillägg, som bostadsstyrelsen till— lämpar vid beräkning av för hyressätt— ning godkända produktionskostnader, grundar sig på vissa beräkningar i an- slutning till byggnadskostna-dsindex och på schematiska antaganden röranrde ra- tionaliseringseffekter. På motsvarande sätt borde det vara möjligt »för bostads— styrelsen att beräkna ett kostnads- paritetstal med 'hänsyn tagen även till värdeminskning genom husen—s åldran- de. Vid tillämpning av kostnadspari- tetstal för reglering av kapitalkostna- derna för statligt belånade hus bör det sålunda åligga bostadsstyrelsen att en gång om året till Kungl. Maj :t avge för— slag om ett sådant tal. Härvid bör mark- nadens parter tillförsäkra-s ett inflytan- de genom en av Kungl. Maj:t utsedd nämnd, bestående av representanter för hyresgäster, fastighetsägare, bostads— kooperativa riksorganisationer, de all- männyttiga företagen och byggherreor- ganisationer, vilken skall höras före av— givande av förslag till paritetstal.

Paritetstale-t bör tillämpas på samma sätt, som nu gäller för beslut om gene— rell hyreshöjning, dvs. från den 1 ja- nuari och då gälla alla av systemet be— rörda hus, som är mer än ett år gamla. Talet skall ligga till grund för bostads- styrelsens aviseringar av vad lån—ta- garna har 'att betala per den 1 januari och 1 juli ifrågavarande år. Det bör därför fastställas i så god tid, att det kan ligga till grund för nämnda avise- ringar. Även angelägenheten av att fas- tighetsägarna ges tillräckligt rådrum för omräkning av hyror talar för att

paritetstalet fastställes så tidigt som möj- ligt.

Bostadsstyrelsens avisering skall av— se, vad låntagaren med tillämpning av kostnadsparitetstalet sammanlagt skall betala i räntor och amortering å hela det upplånade kapitalet. Vid ett system med blandad finansiering måste styrel- sen därvid ha kännedom om vad lånta- garen har att betala i räntor och amor- tering för lån, upptagna i öppna mark- naden. Detta gäller även vid nuvarande ordning. Det räntebidrag, som tillgodo— föres låntagaren i samband med en avi- sering, beräknas på grundval av inhäm- tade uppgifter om faktisk-a räntekost- nader under det halvår, som slutar sex månader före aviseringstillfållet. Så- som tidigare framhållits lutgår ränte- bidraget med belopp, som motsvarar skillnaden mellan nämnd-a kostnader och vad låntagaren skulle haft att betala enligt den för samma halvår gällande s. k. basräntan. Bidrag krediteras såle— des låntagarna ett halvår i efterskott.

En tillämpning av paritetstal och även av and-ra system för fördelning av kapi— talkostnader över tiden kan ske utan ändring av den nuvarande anordning- en för avräkning av faktiska och debi- terade kapitalkostnader. Den förändring av den statliga låneskulden, som blir en följd av å ena sidan paritetstalets och därmed de faktiska kapitalkostnadernas utveckling och å andra sidan ränteut- vecklingen, bestäms således till sitt be- lopp med ett halvt års eftersläpning.

Det nuvarande systemet för beräk- ning av räntebidrag innebär en indi- viduell anpassning av detta bidrag till förhållandena i varje särskilt ärende. Förändringar i marknadsräntorna un- der ett halvår samt olikheter i ränte— sats hos olika kreditinstitut, t. ex. hypo- teksföreningar och kreditaktiebolag emellan, skall beaktas, likaså skillnader betingade av om räntesatsen är bunden

eller obunden, samt slutligen inom vis- sa gränser den grad, i vilken lånen ned- amorterats. Avräkningsförfarandet blir därigenom tidsödande. En viss förenk- ling skulle kunna åstadkommas, om beräk- ningen finge ske på grundval av en eller två fastställda räntesatser vilka skulle tillämpas generellt oavsett faktiskt de— biterade räntor i de enskilda fallen. I förevarande sammanhang har det inte ansetts erforderligt att närmare utreda konsekvenserna av en sådan omlägg- ning av beräkningen. Det är emellertid uppenbart, att ett avräkningsförfaran- de, som skall sträcka sig över en betyd- ligt längre period än som gäller för räntebidragen, aktualiserar förenkling- ar i beräkningsförfarandet.

Vid ett finansieringssystem enligt den tredje metoden _— liksom också enligt den andra — föreligger behov att med jämna mellanrum kontrollera utveck- lingen av skuldökning och det statliga lånets nedamortering. En sådan kon- troll, vars syfte är att bilda underlag för justeringar i metoden, kan komma att kräva särskilda åtgärder i bokfö- ringssammanhang. Åtgärder av detta slag behövs inte vid tillämpning av den fjärde metoden eftersom paritetstalet i denna reglerar skuldens storlek och amorteringstiden således förblir opå- verkad av variationer i paritetstalets förändringar.

Säkerheten för skuldökning

Vid införande av ett lånesystem en- ligt någon av metoderna två, tre eller fyra uppkommer frågan om den säker- het, s-om kan behöva ställas för lånen. Den konventionella fastighetskreditgiv- ningen bedrive-s med beaktande av fas- tighetens nominella värde vid en viss given tidpunkt, nämligen när krediten utlämnas. Enligt här berörda metoder kommer det statliga lånet under en pe-

riod efter lånets utbetalning att kunna öka i viss omfattning. Förändringarna i fråga om skuldsättningen har åskåd— liggjorts i tabeller och diagram.

Säkerheten för statslånen enligt nu- varande lånesystem utgöres i regel av inteckning, placerad i visst förhållande till fastighetens pantvärde (jfr kap. 1). Inom pantvärdet men efter säkerheten för det statliga lånet finns ett utrymme, vars storlek varierar efter låntagarekate- gori; det är störst i fråga om enskilda företag, mindre i fråga om egnahem och vissa bostadsrättsföreningar och saknas helt i fråga om allmännyttiga företag. Kommun eller allmännyttigt företag, för vars lån kommunen iklätt sig borgen, ställer ej inteckningssäkerhet. Utöver in- teckning i fastigheten krävs, då fråga är om småhus, som skall bebos av lånta- garen, borgen av kommunen under tio år för ett belopp av 4 000 kronor. För samtliga lån gäller självfallet, att lånta- garen genom låneförbindelsen har ett personligt betalningsansvar för lånet.

Genom inteckningen erhåller staten en prioriterad fordran med en på visst sätt fastställd förmånsrätt. Det »reella förmånsrätt-släget» för säkerheten vid en viss tidpunkt kan emellertid högst avsevärt avvika från de i lånebeslutet angivna inteckningsgränserna. Sådan påverkan i för långivaren positiv rikt— ning inträffar vid amorteringar. I ne- gativ riktning, d. v. s. försämrande av säkerheten, verkar storleken av de ford- ringar, som enligt lag äger förmånsrätt framför inteckning. Vissa av des-sa ut— går dock endast vid konkurs. En sam- manfattande redogörelse för ifrågava- rande regler har intagits i värdesäk- ringskommitténs betänkande om index- lån (SOU 1964:2), ur vilket följande återges.

I konkursfallet uttas kostnaderna för egendomens förvaltning under konkursen med förmånsrätt framför övriga fordringar.

En förmånsrätt, som kan få stor inverkan på värdet av de i fastigheten lämnade in- teckningarna, är löntagares rätt enligt HB 17 kap. 4 5 att, om lös egendom inte finns att tillgå, ur köpeskillingen utfå upp till ett års lön som av arbetsgivaren inte utbe— talats. Dessa lönefordringar behöver inte ha något samband med fastighetens skötsel.

Oberoende av om konkurs inträffat eller ej utgår före inteckningar vissa fordringar enligt HB 17 kap. 6 & såsom fastighets- skatt, odlingslån och avdikningslån m. m. Slutligen erlägges i båda fallen kostnader- na för det exekutiva förfarandet ur den för fastigheten influtna köpeskillingen.

Även andra förskjutningar kan inträffa, som innebär förändringar i inteckningar- nas förmånsrättsläge. Till intecknings ka— pitalbelopp kan, där så är avtalat, läggas även ränta för en tid av högst två år före den dag utmätningen sker eller konkurs börjas.

Är inteckning meddelad för rätt till av- komst eller annan förmån av fast egen- dom, äger rättighetens innehavare ur egen- domen utbekomma förmån i pengar eller i varor, som vid exekutionen är förfallen till betalning. För det fall att fastigheten säljes utan förbehåll om rättighetens be- stånd, utgår ur köpeskillingen ersättning motsvarande det uppskattade värdet av för- månerna. Även i detta fall kan således inteck- ningens kapitalvärde öka från tiden för inteckningens beviljande till tiden för auk- tionen.

Ytterligare är att beakta att den som sålt en fastighet och lämnat köparen kredit, under en begränsad tid har förmånsrätt i den sålda fastigheten framför köparens övriga borgenärer för den oguldna köpe— skillingen, se JB 11 kap. 2 5.

Den reella säkerhet, som en inteck- ning kan erbjuda, sammanhänger så- lunda med en rad faktorer, vilka inte med exakthet kan beräknas vid den tid— punkt, då lånet utlämnas. Försämring- en av säkerheten kan under vissa be- tingelser bli betydande. Sålunda. kan säkerheten i ett statsbelånat enskilt hy- reshus komma att försämras med ett be- lopp, motsvarande bortåt 30 procent av statslånet, enbart med hänsyn till möj- ligheten för kreditgivare med under- liggande säkerhet att erhålla två års

ogulden ränta med förmånsrätt före det statliga lånet. Vid konkurser och särskilt när fordringar enligt HB 17: 4 förekommer kan försämringen av säker- heten för statslånet bli mycket stor. Härav framgår, att redan 'den konven- tionella -fastighetskreditgivningen base— ras på säkerheter, vilkas innebörd kan betecknas som ungefärliga. Detta kon- staterande kan ha viss betydelse vid bedömningen av säkerhet för skuldök- ning.

Den ökning av statens fordran, som kan uppkomma vid tillämpning av ett lånesystem enligt någon av de här be- rörda metoderna, torde behöva säker— ställas på något sätt. Härför talar fram- för allt angelägenheten att förhindra missbruk. Låntagaren kan exempelvis ta ut och belåna inteckningar utöver dem, som behövs för att säkerställa bot- tenlån och ursprungligt statslån. När skulden till staten sedan ökat på det sätt som inbegripes i metoderna, kan han tvinga fram en exekutiv försäljning av fastigheten. Om den vid auktionen er— hållna köpeskillingen inte överstiger det sammanlagda beloppet av uttagna inteckningar, kan staten ur köpeskil- lingen inte erhålla täckning för större belopp, än som motsvarar det ursprung- lig-astatslånet. Saknar låntagaren i övrigt utmätningsbara tillgångar förlorar sta- ten således i varje fall ett belopp, mot- svarande skuldökningen.

Vid prövningen av frågan om vad slags säkerhet, som skall krävas för skuldökningen, torde i huvudsak två möjligheter erbjudas, nämligen kom- munal borgen eller inteckning. Från statens — längivarens synpunkt skulle en kommunal borgen innebära bestäm- da fördelar ej minst av administrativ natur. För kommunernas del torde emel- lertid denna lösning medföra ej endast en väldig ökning av de samlade bo-r- gensåtagandenta utan även att omfatt-

ningen från tid till annan av förpliktel- serna endast med stor svårighet kunde fastställas. Sistnämnda förhållande tor- de beröra bland annat vissa revisions- tekniska spörsmål. Vidare kan mot kom- munal borgen anföras, att de administra- tiva lättnader, som kan vinnas hos statsorganen, kommer att uppvägas av det merarbete för bl. a. Övervakning och kontroll av de belånade objekten, som kommunerna i eget intresse måste ålägga sig. Det är inte »heller uteslutet, att krav på kommunal borgen för skuld- ökning kan komma att innebära en på- verkan, xdå det gäller valet av företags- form för bostadsbyggandet.

Om skuldökningen skall säkerställas av inteckning i fastigheten, uppkommer frågan om dess placering. Denna fråga har ett visst samband med utformningen av de i följande kapitel behandlade reg- lerna för bestämmande av låneunderlag och pantvärde. Därest låneunderlag och pantvärde överensstämmer med de fak- tiska produktionskostnaderna, kommer utrymmet efter den övre gränsen för statslånet att för enskilda företag och bostadsrättsföreningar utgöras av den egna insatsen. Överstiger de faktiska produktionskostnaderna låneunderlag och pantvärde, kan behov uppstå för fastighetsägaren att för finansiering av överkostnader taga i anspråk säkerhet med förmånsrätt närmast efter säkerhe- ten för statslånet.

En placering av inteckningen för skuldökningen närmast efter säkerheten för det ursprungliga bostadslånet med- för en blockering av fa'stighetsägwarens egen insats i företaget och beskär följ- aktligen hans möjligheter att fritt för- foga över sin egendom och att belåna fastigheten. Ett sådant förhållande kan vara särskilt besvärande för egnahems- ägare.

En annan möjlighet är att som säker— het för skuldökningen kräva en inteck-

ning, belägen oavsett »företagsform med en undre gräns vid pantvärdet. Vid en sådan placering kommer framförliggan- de inteckningar att utgöra säkerhet för primärlån, sekundärlån, bostadslån och eventuellt för egen insats. En inteck- ning mellan den övre gränsen för det ursprungliga bostadslånet och pantvär— det kan belånas eller innehas av lån- tagaren. Rätten i tredje respektive and- ra hand till säkerheterna för primär- och sekundärlånen förutsätts pantför— skriven för bostadslånet. För övriga in- teckningar torde i pantförskrivnings- hänseende två alternativ föreligga. An- tingen fullföljes kedjan av pantförskriv- ningar konsekvent »i den ordning inteck- ningarna gäller eller också pantförs-krives överhypoteken på primär- och sekundär- lånen för såväl bostadslånetsom skuldök- ningen. Den förstnämnda lösningen skulle innebära, att fastighetsägaren el- ler den, som lämnat lån mellan övre gränsen för det reguljära bostadslånet och pantvärdet, skulle tillgodogöra sig uppkommande överhypotek på botten— lånen eller på bostadslånet, medan sta- ten för skuldökningen i första hand hade att räkna med »överhypoteket» på låntagarens egna insats. Enligt det and- ra alternativet skulle bostadslån—et och skuldökningen från nu ifrågavarande synpunkt betraktas som en enhet, för vilken den ytterligare säkerheten utgö- res av överhypoteken på bottenlånen. Det torde emellertid inte kunna und— vikas, att andrahan-d-srätten till säker- heten för .den kredit, som motsvarar egenins—atsen pantförskrives för skuld— ökningen.

Sistnämnda pantförskrivning torde ha ett mycket begränsat praktiskt vär— de. Det kan nämligen antagas, att nämn— da »kredit» kommer att upptagas hos andra än kreditinstitut och företrädes- vis hos privatpersoner, för vilka inne- börden av en pvantförskrivning kan va-

ra oklar. Har pantlmavaren gjort sig av med inteckningen utan att pantförskriv- ningen beaktats och har den nye pant- havaren varit i god tro, återstår för staten endast att väcka skadeståndsta— lan mot den förstnämnde — om han allt— jämt är i livet.

En konsekvens av metoden att placera säkerheten generellt med undre gränsen vid pantvärdet avser kreditvärdet för in- teckning motsvarande egeninsatsen, d. v. s. i läge närmast framför säkerheten för skuldökningen. Det torde kunna för- utsättas, att nämnda värde i initialläget är svagt men förstärks, allt efter som skuldökningen fortsätter. Ju större skuldökningen blir, desto högre blir kre- ditvärdet för nämnda inteckning. Detta innebär, att förekomsten av skuldökning kan öka benägenheten även hos seriösa kreditgivare att lämna lån för egeninsat— sen mot inteckningssäkerhet.

Vare sig säkerheten för skuldökning placeras omedelbart efter säkerheten för det ursprungliga lånet eller i annat läge måste övervägas, huruvida det kommunala ansvarsåtagandet för viss del av lån till småhus, avsett att bebos av låntagaren, skall gälla även skuld- ökningen. För en sådan lösning talar, dels att den är administrativt enkel, dels att åtaganduets funktion att stimu- lera kommunerna till en realistisk kre- ditvärdebedömning behålles. Om bor- gensåtagandet avser endast det ur- sprungliga bostadslånet, torde åtagandet förlora sistnämnda egenskap.

Ett införande av det nya lånesystemet även för bostäder på jordbruksfastig— het torde medföra särskilda problem. Detta sammanhänger med att bostaden där endast utgör en del av ett större företag, vars värd-e påverkas av fakto— rer, som huvudsakligen sammanhänger med förhållanden helt utanför bostads- marknaden. De snabba förändringar på jordbrukets område, som redan nu med-

för svårigheter vid prövningen av låne- ansöknwingar, kan innebäna värdeför- skjutningar av ett helt annat slag än som svarar mot den ökning av kapital- kostnaderna över amorteringstiden, vil- ken är den bärande principen i de här berörda finansieringsmetoderna. Vidare uppkommer praktiska problem i sam- band med upptagande av krediter för åtgärder, som vidtages sedan det statliga bostadslånet utbetalats. Det kan för brukningsenhetens bestånd och utveck- ling vara nödvändigt, att ägaren för dessa krediter får disponera den säker- het, som skulle disponeras för skuldök- ningen. I viss mening kan de ifråga- varande åtgärderna sägas förstärka fas— tighetens kreditvärde och därigenom på längre sikt säkerheten för det ursprung— liga bostadslånet. Men det är inte givet, att värdeökningen kan täcka även en skuldökning. Om det nya lånesystemet emellertid bedömes böra införas även för jordbruksfastigheter, bör säkerheten för skuldökningen vid behov kunna nedflyttas för att lämna utrymme för ifrågavarande andra krediter. Det reella avgörandet i frågor, som gäller sådan förskjutning av säkerheten, bör — lik- som beträffande säkerheten för det re- guljära bostadslånet — ligga hos lant- bruksmyndigheterna.

Skatte- och bokföringsirågor

Vid beskattningen av inkomst av an— nan fastighet beräknas nettointäkten som skillnaden mellan på visst sätt be- räknade intäkter och vissa kostnader. För privata hyresfastigheter sker beräk- ningen av nettointäkten enligt sedvanli- ga grunder. Som bruttointäkter uppta- ges hyresinkomster och annan avkast- ning av fastigheten, varifrån avdrag får göras för ränta på lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt övriga kostnader, inbegripet ett schablonmässigt beräknat

värdeminskningsavdrag. För bostads— rättsföreningar och allmännyttiga före— tag (och även andra bostadsbolag och -föreningar) beräknas bruttointäkterna till 3 procent av taxeringsvärdet, och avdrag får i sådana fall endast gö- ras för räntekostnader och vissa avgäl- der. Denna beräkningsmetod medför i nuvarande ränteläge, att någon beskatt- ningsbar inkomst vanligtvis icke redo- visas. Det underskott, som uppkommer genom att utgifter för räntor och av- gälder överstiger den schablonmässigt beräknade intäkten, kan icke utnyttjas som avdragspost, eftersom dessa skatte— subjekt icke har andra förvärvskällor. För enfamiljs- och tvåfamiljshus beräk— nas intäkten till 2 procent av taxerings- värdet. Från denna intäkt får avdrag göras med belopp, motsvarande utgiftei— för räntor på i fastigheten nedlagt kapital samt i förekommande fall tomt— rättsavgäld. I vissa fall ökas avdrags- rätten med ett belopp av 200 kronor. Under-skott som uppkommer kan av vil- taägaren utnyttjas som avdragspost vid beräkningen av inkomst från annan för— värvskälla.

Enligt anvisningarna till 25 5 kom— munlalskattelagen får avdrag i beskatt- ningssammanhang icke ske för ränte- kostnader till den del de täcks av stat- liga räntebidrag.

Vid ett finansieringssystem för bo- städer, idär kapitalkostnaderna förde- las över tiden -på ett sådant sätt att i början vissa räntekostnader klapitali- seras och läggs till den statliga låne— skulden, uppkommer frågan, vilka ef- fekter detta får mot bakgrunden av gäl- lande skatteregler. För bostadsrätts— föreningar voch allmännyttiga företag torde ett sådant finansieringssystem inte medföra någon förändring härvid— lag. Beskattningsbar inkomst av fastig- heten uppkommer nämligen inte, så länge faktiska räntekostnader och avgäl-

der överstiger 3 procent av taxerings- värdet. Skulle så visa sig bli fallet, ligger det nära till hands att söka en korrigering hära-v genom ändring av det procenttal, enligt vilket bruttointäk- ten beräknas.

För enskilda förvaltare av hyreshus och för innehavare av enfamiljs- och tvåfamiljshus kan situationen bli en annan. Ett system, där vissa ränte- kostnader kapitaliseras, är liktydigt med att fastighetsinnehav—aren får ett lån för att betala en del av räntekostnader- na. Detta lån skall återbetalas genom ökade amorteringar, vilka utgör icke avdragsberättigade kostnaden Om fas- tighetsägaren icke medgives avdrags- rätt vid beskattningen för mer än fak- tiska ränteutgifter, innebär detta så- ledes en skärpning av beskattningen. En regel av motsatt innebörd, d. v. 5. att rätt till avdrag medgives icke enda-st för faktiska ränteutgifter utan även för den del av debiterade räntekostnader som kapitaliseras, medför å andra sidan en likviditetsförstärkning under de förs- ta åren. Ett finansieringssystem av an- tydd art får även vissa konsekvenser för beräkningen av realisationsvinst (—förlust) vid avyttring.

Effekterna ur skattesynpunkt av ett finansieringssystem innebärande kapi- talisering av räntekostnader, ä-r oavsett systemets konkreta utformning i väsent- liga avseenden liknande dem, som upp- kommer vid tillämpning av indexreg- lerade lån. Dessa effekter har grund— ligt behandlats i värdesäkringskommit- téns utredningar. Den av kommittén re- kommenderade lösningen av indexlå- nens skattefråga innebär bl. a., att in- dextillägg är avdragsgill kostnad för låntagare.

Bostadspolitiska kommittén har att vid sina överväganden rörande bostads— finansieringen endast bedöma de rent bostadspolitiska konsekvenserna av oli-

ka finansieringssystem. Med hänsyn härtill och då här berörda problem ut- förlig-t belysts genom vär-desäkrings- kommitténs utredningar, synes anled- ning saknas att i förevarande samm-an- hang ytterligare behandla konsekven- serna av olika finansieringssystem ur synpunkten av gäll-ande regler för be- skattningen.

Även ur bokföringsaspekter uppstår en del problem vid ett finansierings— system, som innebär kapitalisering av vissa räntekostnader. Detta samma-n- hänger med att fastighetens skuldsum- ma ökar utan att en motsvarande upp- skrivning av fastighetens värde kan ske. Problemet kan emellertid lösas på oli- ka sätt. Ett sådant är att upprätta sär- skilda konton 'för skuldökningen. Sålun- da skulle upplupna (nominella) ränte- kostnader kunnla till den del de kapita- liseras krediteras ett ränteskuldkonto (i stället för kassakontot). Före avstäm- ningen av räntekostnadskontot mot vinst- och [förlustkontot krediteras det förstnämnda kon—tot de kapitaliserade räntekostnaderna mot en debitering å ett särskilt tillgångskionto kallat exem- pelvis ränteregleringskonto. Den utgå- ende balansräkningen kommer därefter att på skuldsi—dan upptaga en post från ränteskuldkontot och på tillgångssidan en post [från ränteregleringskontot, vil- ka båda poster är lika stora. Posten på tillgångssidan av utgående balanskontot representerar då företagets fordringar på de boende i form av upplupna ej betalade räntekostnader (en negativ eget-kapital-post). Vinst- och förlust- kontot blir korrekt avstämt.

Allt efter som de boendes betalningar ökar, kommer ränteskuld- och ränte— regleringskontona att påverkas i om— vänd ordning och motsvarande poster i balansräkningen att minska.

Det finns naturligtvis även andra tek—' niska möjligheter, och det bör inte er-

bjuda de bokföringsskyldiga företagen några större svårigheter att ordna den- na rent praktiska angelägenhet på ett sätt, som passar olika bokföringsruti- ner.

Ersättning i hyreskalkylen för underhålls- kostnader

En fråga som kräver uppmärksamhet vid bevarad hyreskontroll i ett finan- sieringssystem enligt någon av de tre senare metoderna, är den om bestäm- ning i hyreskalkylen av posten för un- derhåll och reparationer.

Enligt gällande anvisningar till bo- stadslånekungörelsen skall vid faststäl- lande av högsta hyressumma utgångs- punkten tas i riktvärden beräknade på närmare föreskrivet sätt.

Kapitalkostnaderna (ränta och amor- tering) skall därvid, som förut nämnts, till den del de avser låneunderlag för bostäder från den 1 januari 1965 he- räknas till ett belopp motsvarande 4,4 procent av nämnda underlag.

Den till driftkostnaderna hörande posten för underhåll och reparationer _ inre såväl som yttre — skall upp- tagas med belopp motsvarande följande procentuella andelar av godtagen bygg- kostnad m. m.:

Hus med stom- me av Fasadbeklädnad stenma- trä terial

Fasadtegel, natursten 0,60 0,70 Puts, asbest e. dyl ..... 0,70 0,80 Träpanel ............. 0,75 0,85

Den kalkylmässiga utformningen av hyran i vad avser kapitalkostnader och ersättning för underhållskostnader framgår av diagram 7:1 och därtill hörande text.

Genom att kapitalkostnadsdelen av

hyran, vid oförändrade förutsättningar i övrigt, är konstant medan faktiska kapitalutgifter sjunker till följd av ned— amorteringen, uppstår så småningom ett växande »överskott» i hyreskalky— len, vilket förutsättes komma till an- vändning för reparationsändamål. Med beaktande härav erhåller fastighetsäga- ren kalkylmässigt ett belopp för repa— nationer vars storlek i genomsnitt un- der statslånets löptid kan beräknas på följande sätt:

År 1 År 30

Reparationskostnadsdel av hyran i % av byggkostnaden vid fasadtegel .......... 0,6 0,6 »Överskott» på kapital— kostnadsdel av hyran jämfört med faktiska

kapitalutgifter ...... —-0,2

Summa 0,4 I medeltal ............ 1,1

1.221 1,821

Utgifterna för reparationer och un— derhåll fördelar sig emellertid inte jämnt över husets livslängd utan kon- centreras i stort sett till vissa år. Detta innebär för fastighetsägaren behov av fondering av reparationsmedel under mellanliggande perioder. Den del av hyran som enligt kalkylen är disponibel för reparationsändamål blir emellertid, därest den inte användes för sådant ändamål under samma år som den upp- bäres, betraktad som bruttointäkt och underkastad beskattning. Vid en mar- ginalskatt av exempelvis 50 procent kommer endast hälften av de enligt kalkylen ovan beräknade reparations- medlen att kunna fonderas för framtida användning. (Härvid bortses från att vid nuvarande regler för hyreskontrol- len fastighetsägaren utöver kompensa- tion för penningvärdets fall även erhål- ler ytterligare utrymme för reparationer

genom dc medgivanden till generell hy- reshöjning som beslutas för varje år.)

Om man övergår till ett system för kapitalåterbetalningen som innebär att de faktiska kapitalkostnaderna under statslånets löptid är huvudsakligen iden- tiska med vad låntagaren tar ut i hyra för att täcka dessa kostnader och där- med det successivt ökande »överskot— tet» på kapitalkostnadssida—n bortfaller, torde det bli nödvändigt att ompröva frågan om reparationspostens bestäm-

Bortsett från skatteeffekten ger bo— stadsstyrelsens kalkylmetod ett utrym- me för reparationer och underhåll un- der statslånets löptid motsvarande i genomsnitt 1,1 procent av byggnads- kostnaden.

I de senaste årens bostadsdebatt har förts fram olika synpunkter på frågan om kostnaderna för reparation och un- derhåll av bostadsfastigheter. Sålunda har Näringslivets Bostadsutredning i sin skrift Bostadshusens finansiering beräk- nat att underhållskostnaderna i genom- snitt under en fastighets livslängd upp- går till ca 20 procent av hyran, exkl. avsättning för bränslekostnader. Detta motsvarar ungefär 1,4 procent av bygg- nadskostnaderna. Det kan vidare näm- nas att Industriens Bostadsförening i sin skrift Hyresvärderingsregler för in- dustrien (Stockholm 1963) räknat med 0,9 procent av byggnadskostnaderna som »ett rimligt medelvärde» för under- hålls- och reparationskostnaderna. Nå- gon sådan utredning att man kan dra några mera bestämda slutsatser om re- parationsvolymens storlek finns dock inte. Posten i en hyreskalkyl för repara— tioner bör emellertid kunna begränsas om man reducerar beskattningseffekten genom att exempelvis _— som Närings- livets Bostadsutredning också varit inne på —— inför en möjlighet för fastighets— ägare till skattefria avsättningar för reparationsändamål.

Frågan om rätt för fastighetsägare att i beskattningssammanhang erhålla avdrag för avsättningar till framtida reparationer har flera gånger under årens lopp varit föremål för diskussion. 1957 års skatteutredning prövade frå— gan men ansåg att åtgärder i detta hän- seende icke kunde vidtagas förrän generella principer för förlust- och pro— gressionsutjämning hade blivit accep— terade. Vissa bestämmelser om förlust- utjämning m.m. har sedermera utfär- dats medjan frågan om progressionsut- jämning har fått anstå. Denna fråga har ännu inte heller resulterat i något förslag från företagsskatteutredningen. Ett avgörande skäl mot att i särskild ordning införa rätt till skattefria av- sättningar för reparationsändamål i fråga om flerfamiljshus torde ha varit, att motsvarande problem förekommer i många sammanhang och att därför frågan om ett medgivande till sådana avsättningar måste prövas från mena generella utgångspunkter.

Detta skäl torde i varje fall inte kun- na anföras mot en särbehandling som begränsas till sådana av enskilda för- valtade hus vartill beviljas statliga bo- stadslån att återbetalas enligt någon av de i det föregående behandlade meto- derna två, tre eller fyra. För allmännyt- tiga och kooperativa bostadsföretag är frågan inte aktuell eftersom dessa före- tag beskattas enligt en schablonmetod. Spörsmålet om beskattning av enskilda bostadsföretag, som icke finansieras med statliga lån, tas inte upp här då detta ligger utanför kommitténs upp— drag.

Om man vill införa en möjlighet för vissa fastighetsägare till skattefria fond- avsättningar för reparationsändamål bör man så vitt möjligt anknyta till befintlig lagstiftning med liknande syf- te. I förevarande sammanhang ligger det nära till hands att välja utformning-

en med utgångspunkt i vad som gäller beträffande särskilda skogskonton.

Enligt gällande bestämmelser må den som har intäkt av skogsbruk i vissa fall erhålla uppskov med taxering till kommunal och statlig inkomstskatt för sådan del av intäkten som insätts å särskilt konto i bank (Skogskonto). Med bank avses riksbanken, affärs- bank, sparbank eller centralkassa för jordbrukskredit. Rätten till uppskov av- ser en på visst sätt maximerad del av intäkterna. Till självdeklarationen har den skattskyldige att foga utredning enligt särskilda bestämmelser samt be- sked från banken rörande verkställd insättning å Skogskonto. Varje år har han därefter att lämna uppgift om till- godohavande å kontot. Ränta å insatt belopp utgår efter den räntesats som bestämmes av banken. Belopp som har insatts å Skogskonto skall upptagas som bruttointäkt under det år då uttag från kontot sker. överlåter skattskyldig den fastighet för vilken insättning skett — eller kontot _ skall innestående medel upptagas som intäkt det år överlåtelsen äger rum. Efter tio år skall banken ut- betala eventuellt kvarstående belopp.

En anpassning av dessa bestämmelser till att gälla för ett fastighetsrepara- tionskonto skulle kunna innebära föl— jande.

För fastighet till vilken statligt b0v stadslån beviljats enligt bestämmelserna i bostadslånekungörelsens & 14 moment (1) (enskild företagare) äger låntagaren rätt till avdrag vid beskattningen med belopp som i bank insättes å särskilt fastighetsreparationskonto. Första gång- en sådan insättning sker skall fastig- hetsägaren i samband med avgivande av självdeklaration till fastighetsbila- gan foga utredning utvisande bl. a. att statligt lån beviljats samt intyg från bank om att särskilt repanationskonto öppnats. Rätten till insättning å sådant

konto maximenas till belopp motsvaran- de vad lånebeviljan-de myndighet be- räknat i hyreskalkylen för underhålls- kostnader (minskat med utgifter för un- der året verkställda reparationer) och bör gälla så länge det statliga lånet ligger kvar. Maximeringen kan natur- ligtvis undvaras, om man uppfattar ris- ken för missbruk som ringa. För varje år skall å fastighetsbilagan lämnas upp— gift om insättningar och uttag å kontot.

Varje uttag från kontot utgör beskatt— ningsbar bruttointäkt från vilken veder- börande därefter har rätt att göra av- drag med kostnaderna för verkställda underhållsåtgärder i enlighet med de regler som gäller för närvarande.

Om fastighet överlåtes till annan, vil- ket förutsätter bostadsmyndjgheternas godkännande, och å fonden innestående medel inräknas i köpeskillingen blir fonden underkastad beskattning enligt sedvanliga grunder. Detsamma kan gäl- la vid inlösen av det statliga lånet respektive vid slutbetalning av detta lån. För att underlätta kontroll härav bör skyldighet åvila bostadsmyndighe- ten att vid tidpunkt då ett statligt lån övertages eller inlöses till skattemyn- dighet lämna meddelande härom.

En anordning med fondavsättningar av det här antydda slaget ger fastig— hetsägaren möjlighet till viss resultat- utjämning men innebär inga garantier för att avsättning för reparationsända— mål sker i den utsträckning som för— utsatts i det lånebeviljande organets hyreskalkyl eller att avsatta medel an- vändes för angivet ändamål. Anses be- hov föreligga av sådana garantier måste bestämmelser om minimiavsättning och en spärr mot uttag för annat än repa- rationsändamål införa-s. En kontroll av att från kontot uttagna medel användes för reparationsändamål torde knappast kunna åläggas bankerna. En möjlighet att försvåra uttag för andra ändamål än

underhållsåtgärder är att för sådana ut- tag debitera straffskatt.

Ersättningen i hyreskalkylen för re- parationer behöver emellertid inte be- räknas med lika stora årliga belopp. Det är också möjligt att, på det sätt som nuvarande kalkyl innebär, räkna med årligen ökande belopp. I så fall skulle denna post i utgångsläget kunna beräk- nas till ett belopp motsvarande i stort sett det nuvarande procenttalet och därefter successivt ökas. Om kapitalkost- naderna är konstanta — vilket ju blir fallet i de diskuterade finasieringsmeto- derna om paritetstalet är konstant —— kommer detta emellertid att leda till högre hyror i äldre hus än i nybyggda hus. Tillgriper man en sådan metod för reparationspostens bestämning i hyran måste detta således beaktas vid faststäl- landet av paritetstalet. En metod med stigande utrymme för reparationer stäm— mer sannolikt bättre med fördelningen över tiden av de faktiska reparationerna och är således att föredra framför en metod med konstanta årliga avsätt- ningar. Full överensstämmelse kan emel- lertid inte uppnås och följaktligen kom— mer nuvarande skatteregler även vid en sådan metod att påverka reparations- volymen.

En annan metod för att lösa proble- met med reparationspostens bestämning är den som antytts vid behandlingen i det föregående av indexlån, nämligen att tillgripa en speciell utformning av amorteringsreglerna. Den nuvarande ut- formningen av hyreskalkylen, som inne- bär att staten beträffande enskild—a före- tag under de fem första åren avkräver låntagaren större belopp än som ingår i den medgivna kapitalkostnadsdelen av hyran, kan ju sägas vara en sådan metod. Samma innebörd hade den ord- ning med krav på extra amortering för enskilda företag som gällde under åren 1946—1957. Det skulle i de här be-

handlade systemen innebära att man till den (stigande) kapitalkostnad, som låntagaren faktiskt har att betala, ad- derar ett belopp motsvarande helt eller delvis den i hyreskalkylen ingående re- parationsposten. Vid givna förutsätt- ningar leder detta till en snabbare ned- amortering än kapitalkostnadskurvan förutsätter, varigenom så småningom ett ökande utrymme för reparationer uppstår.

Frågan om rätt för enskilda fastighets- ägare till skattefria fondavsättningar för reparationsändamål har i förevarande sam— manhang sina särskilda betingelser. Men man kan naturligtvis fråga sig om det över huvud taget är förenligt med självkostnads- principen —— grunden för hyressättning så- väl vid statlig belåning som inom ramen för den allmänna hyresregleringen _— att som nu är fallet hyresgästerna skall be- tala den skatt som fastighetsägaren avkrä- ves för fonderade reparationsmedel. Om rätt till skattefria fondavsättningar förelåg skulle detta, vid i övrigt oförändrade om- ständigheter och vid en antagen marginal— skattesats för fastighetsägaren av 50 pro- cent, möjliggöra antingen en fördubbling av reparationsvolymen till den del den fi- nansieras med fonderade medel eller en hy- ressänukn—ing med inemot 5 procent.

Överväganden och förslag

Den huvuduppgift som förelagts kom- mittén gäller frågan hur den statliga bostadslångivningen och därtill knutna subventioner skall kunna göras till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt.

Bakgrunden härtill är enligt vad som sägs i direktiven att stegringen av tomt- och byggnadskostnader i synnerhet un- der 1950-talet medverkat till att hyror och bostadskostnader är högre in nya- re husen är och att föreliggande skilj- aktigheter i hyror mellan hus av olika ålder är större än som betingas av skill- nader i standard.

Tillgängliga uppgifter om hyrorna i hus tillkomna under senaste decennier ger inga säkra hållpunkter för en be- dömning av i vad mån hyressplittring kan sägas föreligga. De skillnader mel- lan olika årgångar av hus, som kan av- läsas, är delvis betingade av olikheter i fråga om finansieringsvillkoren men väsentligen av kostnadshöjningar vilka i sin tur härrör av ökande standard och prisstegringar. Vilken betydelse dessa olika faktorer haft för uppkoms— ten av nuvarande hyresstruktur har inte varit möjligt att närmare klarlägga. Up— penbart är emellertid att de senaste årens kostnadsstegringar, vilka belysts i kapitel 4, skulle ha medfört icke ovä- sentliga hyresskillnader ide allra nyas- te årgångarna av hus därest inte med räntebidragens hjälp en utjämning kom- mit till stånd.

Räntebidragens syfte är eljest att sta- bilisera räntorna och därmed förhind- ra att kortsiktiga fluktuationer i mark- nadens räntesatser slår igenom på hy— rorna. Denna funktion är enligt direk- tiven väsentlig och bör tillgodoses även framgent.

Kommittén har i uppdrag att finna ett system för bostadskrediterna som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskost- naderna inte tillåtes ge upphov till såda- na ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde.

Kommittén har övervägt fyra olika vägar för att tillgodose dessa önskemål.

En metod innebär ett fortsättande av den nuvarande ordningen med ränte- bidrag. Kommittén har redovisat olika modeller avsedda att visa hur bestäm- melserna rörande sådana bidrag skulle kunna utformas därest, som det sägs i tilläggsdirektiv för kommittén, storleken av dessa bidrag samt den tid varunder

de skall utgå bestämmes enligt en i för- väg uppgjord plan. Olägenheter med ett räntebidragssystem är att det kräver be- '.tydande statsutgifter av subventionska- raktär, om det med någon nämnvärd effekt skall kunna användas för det ovan angivna syftet. Som systemet hit- tills har tillämpats kan det vidare ver- ka endast under en begränsad tid. När bidrag upphör att utgå för en årgång av hus uppkommer de ogynnsamma effekterna av variationer i produktions- kostnaderna och kortsiktiga ränteför- ändringar. Kommittén kan därför inte finna att ett räntebidragssystem är en lämplig form för att tillgodose de i di- rektiven angivna önskemålen.

Den andra av kommittén prövade vägen är att staten liksom i ett ränte- bidragssystem betalar en del av ränte- kostnaderna för ett nybyggt hus och därefter under vissa år efter en avtrap— pad skala, men intei form av bidrag utan i form av lån att läggas till den ursprungliga statliga låneskulden och återbetalas under senare delen av stats- lånets amorteringstid. Ett sådant sy- stem med »kapitaliserade räntebidrag» innebär en från början fixerad årlig höjning av kapitalkostnaderna. Även om det från vissa utgångspunkter kan anses vara en fördel att fastighetsäga— re och de boende vet vad de har att räk- na med i form av kostnadshöjningar, ligger uppenbarligen systemets svaghet just i denna fixering. Risken är näm- ligen att, vid en utveckling innebäran— de oförändrade kostnader för. nypro- duktionen, kapitalkostnaderna och där- med hyrorna i äldre hus kommer att ligga högre än i nya hus. Uppkomsten av en sådan »omvänd» hyressplittring kan emellertid förhindras genom juste- ringar i systemet och en yttersta utväg är att staten avskriver en del av sin lånefordran. Genom systemet skulle de årliga bostadskostnaderna i början av

husens livstid kunna hållas på en läg- re nivå än som följer av marknadens räntevillkor och detta utan egentliga subventionsinslag. Någon fullständig paritet mellan kapitalkostnaderna i oli— ka årgångar av hus ger inte metoden. Däremot kan den medföra att, som di- rektiven säger, »kapitalkostnadsfakto— rerna ger betingelser för en jämnare hyresstruktur» än som uppnås vid nu- varande principer för bestämning av ränta och amortering. Kommittén har funnit att denna metod i varje fall är att föredraga framför det nuvarande systemet med räntebidrag.

Den tredje metod som kommittén har övervägt utgår från tanken att kapital- kostnaderna i redan byggda hus årli- gen skall kunna ändras i sådan grad att de kommer i ett rimligt förhållande till motsvarande kostnader i nybyggda hus. Kapitalkostnaderna under inflytt- ningsåret fastställes i särskild ordning och för den årliga regleringen därav utnyttjas ett s. k. paritetstal, som be- stäms just med syftet att uppnå den avsedda effekten i fråga om relationer- na mellan kapitalkostnaderna i olika årgångar av hus. Denna metod är en- ligt kommitténs mening ägnad att i till- fredsställande grad tillgodose de önske- mål som ställs i direktiven och förordas därför. Som angivits i det föregående kan inom metodens ram göras juste- ringar under statslånets löptid därest utvecklingen blir sådan att upprätthål- landet av paritetskravet skulle leda till mera väsentliga förskjutningar i en för- utsatt amorteringstid. Denna tid bör emellertid inte bindas till ett givet an- tal år utan vara flexibel inom vissa gränser. För att kapitalkostnadsvillko- ren med avseende på hela fastighets- kapitalet skall bli desamma för olika företagsformer bör beträffande bygg- herrar, som skall prestera en egen ka- pitalinsats, avkastningen på denna kal-

kyleras enligt samma regler som gäller för det statliga länet. Det innebär exem- pelvis beträffande en enskild förvaltare av ett hyreshus att hans avkastning på insatt kapital blir bestämd och förde- lad över tiden analogt med vad som kommer att gälla för det statliga lånet.

Den fjärde metod slutligen som dis- kuterats är indexreglerade lån. Kom— mittén har i anslutning härtill låtit ut- föra en särskild utredning rörande indexlån som bostadslån, vilken fogats som bilaga till betänkandet. Tillämp- ningen av indexreglerad bostadsfinan- siering i ett system med blandad finan- siering där staten lämnar ett lån i top— pen och marknadens kreditgivare un- derliggande lån med nominella villkor, skulle kunna ske på det sättet att staten gentemot låntagaren agerar som om det gällde ett enda lån och reglerade ut— fallet av indexjusteringen helt över det statliga lånet. På grund av den avvak— tande och i åtskilliga fall rent negativa attityd som framkom vid remissbehand— lingen av värdesäkringskommitténs ut- redningar om indexlån har emellertid kommittén ansett, att en metod av detta slag inte bör komma till användning för tillgodoseende av de i direktiven angiv- na syftena.

Kommittén förordar, att den tredje av de här angivna metoderna kommer till användning. Eftersom den inte förut- sättes innehålla några egentliga subven- tionsinslag bör den nominella räntan på det statliga lånet motsvara statens nor- mallåneränta, dvs. i dagens läge 5,75 procent. Eftersom denna ränta faststäl— les på sådana grunder att den kan kom- ma att överstiga statens kostnader för den aktuella upplåningen och därmed också vissa räntesatser på marknaden, bör emellertid formella möjligheter fin— nas att fastställa räntan för det statliga bostadslånet efter en lägre räntesats. Amorteringstiden för det statliga lånet

bör anges till 30 är, vilken tid bör vara riktpunkten för justeringar av metoden. Den bör emellertid som framhållits inte vara låst utan kunna i viss utsträckning över- eller underskridas om en sådan av— vikelse framstår som rimlig med hänsyn till de syften som metoden är avsedd att tjäna.

Det förordade systemet för faststäl- lande av kapitalkostnaderna vid statlig belåning bör endast tillämpas i vad lå— net gäller bostäder. Om lån beviljas även för lokaler bör denna del av det statliga lånet förräntas efter den fast- ställda nominella räntesatsen och amor- teras enligt nuvarande grunder, dvs. med rak amortering. I övrigt bör un- dantag från huvudregeln endast med- ges vid belåning av bostadshus på jord- bruksfastighet, där låntagaren bör äga valfrihet i fråga om sättet för återbe— talningen av det statliga lånet; alterna- tivet till kostnadsomfördelning blir då de för lokaler gällande reglerna.

Den av kommittén förordade meto- den innehåller inga egentliga subven- tionsinslag och en av sådana inslag be- tingad hyreskontroll kanske därför inte framstår som nödvändig. Hyreslag- stiftningssakkunniga har övervägt ett förslag innebärande att särskild hyres- kontroll för enskilt förvaltade hyresbo— städer finansierade med statliga lån skall bibehållas endast så länge lånet är förbundet med direkta subventioner. När lånet inlösts eller subventionsmo- mentet avvecklats skall bostäderna in- rymmas i den ordning med i princip fri avtalsrätt som enligt de sakkunnigas förslag skall tillämpas i övrigt.

Även om den här ovan förordade me- toden icke kommer att innehålla några egentliga subventionsinslag i form av räntebidrag eller underränta är det emellertid uppenbart att omfördelning- en av kapitalkostnaderna över tiden in- nebär en förmån, som i områden med

stor efterfrågan på bostäder inte med säkerhet kan väntas komma de boende till godo i form av däremot svarande lägre hyror i början av husets livstid. Den ökade kreditgivning som staten tar på sig genom kapitaliseringsförfaran— det kan ju uppfattas som en subvention och därför motivera en fortsatt hyres- kontroll för de enskilda företag, som vill utnyttja denna finansieringsord- ning. Enligt kommitténs mening bör ga— rantier skapas för att den sänkning av kapitalutgifterna, som det föreslagna finansieringssystemet möjliggör, i fråga om företag som här avses verkligen kommer de boende till godo. I vilken ordning detta skall ske bör emellertid prövas i samband med behandlingen av hyreslagstiftningssakkunnigas för- slag.

Den kontroll av köpeskilling som nu förekommer i samband med överlåtelse av statligt belånad fastighet bör enligt kommitténs mening kunna undvaras. Långivningen innehåller ingen sådan subvention som en säljare kan tillgodo- göra sig i form av kapitalisering vid för- säljningen. På i det föregående anförda grunder synes även den kontroll av kö- peskillingen, som nu utövas vid första- gångsförsäljning av gruppbyggda små- hus, kunna avvecklas i samband med övergång till nytt finansieringssystem. Därigenom uppnås en icke obetydlig ad- ministrativ förenkling i ärendebehand- lingen utan att detta behöver medföra några mera betydande olägenheter för de blivande innehavarna av husen.

Den ordning för återbetalning av fas- tighetskapitalet vid statlig belåning, som kommittén förordat, innebär att kapitalkostnaderna för redan byggda hus skall genom årliga ökningar eller minskningar anpassas till av prisutveck— lingen betingade förändringar i kapi- talkostnaderna för nybyggda hus. Ef— tersom det inte är möjligt att förutse

prisutvecklingen och därmed inte hel- ler vilka förändringar av kapitalkost- naderna för redan byggda hus som kan aktualiseras, är det möjligt att vissa justeringar i systemet får göras fram- deles för att statslånet skall bli avbe- talat inom en i stort sett given amorte- ringstid. Under sådana förhållanden är det uppenbart att den förordade finan- sieringsordningen inte behöver förut- sätta att kapitalkostnaderna i utgångs- läget — utgångsannuiteten —— för ett nybyggt bostadshus fastställes utifrån av systemet som sådant givna utgångs- punkter.

Frågan om vilken utgångsannuitet som skall tillämpas bör enligt kommit- téns mening bl.a. bedömas mot bak- grunden av statsmakternas flera gånger gjorda uttalanden att förändringar i nyproduktionens finansieringsbetingel- ser bör göras med stor försiktighet. Denna ståndpunkt har även kommit till uttryck i kommitténs direktiv ge- nom uttalandet att kommittén har att tillse att vid en övergång till nya fi- nansieringshetingelser något skarpt brott i hyresutvecklingen inte skapas.

Den redovisning av produktionsut- vecklingen som lämnats i kapitel 4 vi- sar sålunda, att en försämring av kre- ditvillkoren för nya hus kan få ogynn- samma verkningar i fråga om produk- tionsinriktningen. Den återgång till mindre lägenhetstyper, som konstate- ras för åren 1952 och 1959, i en eljest oavbruten utveckling mot allt större lägenhetstyper, synes i huvudsak kun- na förklaras av de höjda kapitalkostna- der som betingades i förra fallet —— trots en ökning av subventionerna — av kostnadsstegringen år 1951 och i senare fallet av de skärpta krav på för- räntning och amortering av fastighets- kapitalet som beslutades vid 1957 års riksdag. Uppenbarligen medför även den vid 1966 års riksdag beslutade höj-

ningen av basräntan från 3 till 4 pro- cent risker för motsvarande effekt på produktionsinriktningen.

I nuvarande lånesystem beräknas ka- pitalkostnaderna —— i de fall länsbo- stadsnämnden har att fastställa högsta hyressumma _ enligt en i det föregå- ende redovisad metod (sid. 175). För bostäder inom låneunderlaget beräknas kapitalkostnadsdelen av hyressumman för närvarande till 4,4 procent av nämn- da underlag. Detta motsvarar vid en basränta av 3 procent för primärlånet de genomsnittliga kapitalutgifterna un- der den första IO-årsperioden vid rak amortering av sekundärlån och statligt bostadslån på 40 respektive 30 år. Höj- ningen av basräntan från 3 till 4 pro- cent ger enligt samma kalkylmetod en kapitalkostnadsprocent på 5,1.

Kapitalkostnadsprocenten är således beroende av metoden för statslånets återbetalning. En metod som mera står i överensstämmelse med ett finansie- ringssystem, avsett att tillgodose de i kommitténs direktiv angivna syftena, är återbetalning genom lika stora årliga annuiteter. (Denna ordning gällde för flerfamiljshusen före år 1946 och för egnahemmen före år 1963.) En åter- betalning enligt denna metod medför att kapitalutgifterna i utgångsläget blir mindre än enligt gällande amorterings- regler. Om man sålunda vid tillämp- ning av bostadsstyrelsens kalkylmetod för kapitalkostnadsdelen av hyran be- räknar utgifterna för bostadslånet en- ligt fast annuitet, får man vid i övrigt oförändrade förutsättningar och vid den nu beslutade basräntan av 4 pro- cent en total kapitalkostnad mot-sva- rande 4,8 procent i stället för ovan an- givna 5,1 procent av låneunderlaget.

Dessa beräkningar visar den ungefär- liga nivån för kapitalkostnaderna en- ligt gällande finansieringsbetingelser. Denna nivå bör sålunda utgöra en av

utgångspunkterna vid fastställandet av utgångsannuiteten i det av kommittén förordade finansieringssystemet.

Ett i det föregående redovisat räkne- exempel avseende utvecklingen av re- lationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet och medianinkomsten har vi— sat att den hyreshöjning —— uppskatt- ningsvis ca 10 procent — som svarar mot den vid 1966 års riksdag beslutade höjningen av basräntan innebär en kraftig tillfällig försämring av denna relation. Denna försämring är nästan av samma storlek som den förbättring som beräknats för perioden 1956—65. Räkneexemplet har dock även visat att vid denna hyreshöjning, med giltighet för lägenheter färdigställda fr. o. 111. år 1967, ligger ändock en icke oväsentlig förbättring i förhållandet mellan bo- stadskostnader och inkomster inom räckhåll om man ser till utvecklingen under hela tioårsperioden från 1965 till 1975.

Inom kommittén har uttalats olika meningar om hur stor utgångsannuite- ten bör vara. Med hänsyn härtill har kommittén funnit sig böra begränsa sig till de synpunkter som ovan redovisats och till en illustration av effekten på hyres/inkomstrelationen av olika för- ändringar i kapitalkostnaderna.

Utgångsannuiteten i det nya finansie- ringssystemet bör vid den tidpunkt då systemet är avsett att träda i kraft fast- ställas av statsmakterna med utgångs- punkt i då föreliggande hyrespolitiska förutsättningar.

Det paritetstal med vars hjälp kapi- talkostnaderna i tidigare byggda hus skall anpassas till motsvarande kostna- der i nyproduktionen bör på det sätt, som tidigare diskuterats, fastställas av Kungl. Maj:t en gång om året. Till bo- stadsstyrelsen bör knytas en särskild av Kungl. Maj:t utsedd nämnd med re- presentanter för fastighetsägare, hyres-

gäster, bostadskooperativa riksorganisa- tioner, de allmännyttiga företagen och byggherreorganisationer att av styrel- sen höras före avgivande av förslag till paritetstal.

I det föregående har även aktualise- rats frågan vilken säkerhet staten skall betinga sig för återbetalningen av sådan fordran som kan uppkomma genom ka— pitalisering av vissa räntekostnader. Kommittén har i denna fråga ansett att särskild inteckning på belopp mot- svarande 10 procent av fastställt låne— underlag bör avkrävas låntagare utöver den inteckning som skall lämnas som säkerhet för det reguljära statliga lånet. Då denna skyddsinteckning endast har till syfte att förhindra missbruk och då en blockering av ett förmånsrättsläge motsvarande den egna insatsen skulle kunna vara till förfång särskilt för egna- hemsägare, bör den placeras med en undre gräns vid 100 procent av låne- underlaget oavsett företagarkategori.

Övergången till ett finansieringssys- tem som i stort sett innebär identitet mellan kapitalkostnadsdel av hyran och faktiska kapitalutgifter påkallar också en översyn av gällande regler får be- stämning i hyreskalkylen av ersättning åt fastighetsägaren för underhålls- och reparationskostnader.

Det ligger inte inom kommitténs upp- drag att närmare pröva i vad mån de nuvarande principerna för bestämning- en av denna post innebär en riktig av- vägning eller vilka justeringar därav som kan vara motiverade vid övergång till nytt finansieringssystem. Kommittén har endast velat fästa uppmärksamheten vid ett problem i sammanhanget och olika vägar att lösa detta problem. Därest det därvid skulle befinnas lämp- ligt att införa en anordning innebäran— de rätt för enskild fastighetsägare att skattefritt avsätta medel för framtida reparationer, har kommittén anvisat en

väg härför, som bör kunna tillgodose såväl fastighetsägarnas som hyresgäs- ternas intressen.

Ett nytt finansieringssystem aktuali- serar även frågan om kapitalkostnads- villkoren och utgående räntesubventio- ner enligt nuvarande låneordning. För att upprätthålla paritet i kapitalkost- nadshänseende mellan hus finansiera- de enligt tidigare gällande respektive nya bestämmelser, bör utgående ränte- bidrag och underränta avvecklas i takt med en höjning av kapitalkostnaderna

enligt det nya systemet. Kommittén an- ser emellertid att likvärda kostnadsbe- tingelser för de boende bör gälla oav- sett finansieringssystem och förordar därför att vid övergång till nytt sådant system äldre låntagare blir återbetal— ningsskyldiga för då utgående räntebi- drag. Detta kan åstadkommas enligt en ordning i stort sett motsvarande den i det föregående beskrivna andra meto- den med kapitalisering av räntebidra- gen.

KAPITEL 8

Det statliga kreditstödets storlek och läge i enskilda fall

Ett bostadsföretag måste uppfylla vissa krav för att kunna få statligt kredit— stöd. Sålunda skall det föreligga ett varaktigt behov av de i företaget ingå- ende bostäderna och lokalerna. Bostads— lägenheterna skall vidare uppfylla skä- liga krav på god bostadsstandard, och bostadsmiljön skall vara tillfredsstäl- lande. För småhus som skall bebos av låntagaren gäller som särskilt villkor för lån att ytan inte får överstiga viss gräns. Lån beviljas ej om erforderliga hyror eller årsavgifter blir så höga att påtagliga risker för förluster vid för- valtningen bedömes föreligga eller om kostnaderna för byggnadsföretaget prö- vas vara oskäligt höga. Ett villkor för lån är vidare att markpriset befinnes vara skäligt. Utöver dessa krav på bo- städernas utformning, storlek och kost- nader finns som förutsättning för lån ytterligare bestämmelser av mera låne- teknisk natur.

Storleken av statens kreditstöd och dess läge ur säkerhetssynpunkt bestäm- mes av särskilda villkor och beräk- ningsgrunder.

Lånets storlek beräknas med utgångs- punkt i ett för företaget fastställt låne- underlag, och lånet är avsett att täcka samtliga eller en del av de kostnader som ej finansieras med kreditinstitu- tens hottenlån mot inteckningssäkerhet. Erhålles ej lån från dessa institut upp till en förutsatt gräns i förhållande till låneunderlaget kan statens lån i viss omfattning utökas till att omfatta även

en del av vad som eljest skulle finan- sieras med bottenlån. Lånets storlek ut- gör i normalfallen en viss procentandel — olika för olika låntagarekategorier —- av låneunderlaget.

För lånet skall i regel ställas säkerhet i form av inteckning, vilkens läge ur förmånsrättssynpunkt fastställes med ut- gångspunkt i ett pantvärde. I detta ingår förutom låneunderlaget vissa kost- nader som bedömes öka företagets vär— de men som ej ansetts böra finansieras med statliga lån och ge underlag för den med lånen förbundna subventio- nen. Den övre gränsen för inteckningens och därmed lånets läge är liksom lånets storlek differentierad efter låntagare- kategori.

Låneunderlag och pantvärde beräk- nas såsom summan av schablonbelopp och syftar enligt bostadsstyrelsens an- visningar till anpassning av det stat- liga lånet till kostnad inom en begrän- sad utförande- och utrustningsstandard och till relativt sett lika stor belåning av olika hus— och lägenhetstyper.

I vissa sammanhang, bl.a. för fast- ställande av högsta hyressumma för en- skilda företag och för prövning av köpeskillingens skälighet vid överlåtel- se av fastighet, beräknas även en pro— duktionskostnad.

En av kommitténs huvudfrågor gäl- ler de villkor och grunder som i de en- skilda fallen blir avgörande för lånets storlek och läge. De faktiska produk- tionskostnaderna är i genomsnitt högre

än enligt gällande metoder framräkna- de låneundcrlag och pantvården. Me- toderna är vidare bl. a. av administra- tiva skäl schabloniserade och ger så- lunda icke fullständig individuell an- passning till kostnadsolikheter betinga- de av skillnader i utformning och kva- litet. Dessa metoder, som i princip in- fördes 1956 och som sedermera succes- sivt har utvecklats, har bl. a. till syfte att dämpa stegringen av produktionskost- naderna. Åtskillig kritik har riktats mot metodernas utformning och sättet för anpassningen till kostnadsutvecklingen. Anledningen till denna kritik har främst varit reglernas effekt på bostädernas utformning och standard samt proble- men i samband med finansieringen av skillnaden mellan de faktiska produk- tionskostnaderna och pantvärdet. Den principiella utformningen av nämnda beräkningsmetoder bör övervägas mot bakgrunden av denna kritik och de syf- ten som man vill uppnå genom dem.

Den faktiska innebörden av de för olika låntagarekategorier differentiera- de övre lånegränserna bestämmes av pantvärdets relation till produktions- kostnaderna. En prövning av dessa lå- negränser synes bl.a. med hänsyn till pantvärdenivån vara motiverad. Före- komsten av skillnader mellan produk- tionskostnader och pantvärde har givit upphov till vissa finansieringsproblem. Reglerna för kommunernas låne- och borgensrätt avseende bostadsbyggnads- företag kommer därvid i blickpunkten. Ett samband härmed har gällande reg— ler om kommunernas ansvar för de all- männyttiga företagen och om uppdel- ningen av vissa förluster mellan stat och kommun. Även den avsevärda för- ändringen i kommunernas storlek, eko- nomi och ansvar för bostadsförsörjning- en, som skett sedan dessa regler inför— des år 1946, motiverar en prövning av sistnämnda fråga.

I detta kapitel behandlas kreditstö- dets storlek och dess differentiering samt kommunernas ekonomiska insat- ser i samband med den statliga långiv- ningen. Därutöver prövas gällande sär- skilda begränsningsregler för lån till småhus.

Underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge samt för beräkning av maximihyra m.m.

Tiden före 1956

Innan 1955 års beslut om maximering av belåningsvärde trädde i kraft, be- stämdes statslånets storlek och place- ring i förmånsrättsläge med utgångs- punkt i den på visst sätt prövade pro- duktionskostnaden. För denna prövning utvecklades s. k. värderingsmetoder oli- ka för småhus och för flerfamiljshus.

Småhus

Värderingsmetoden för småhus byggde från början på jämförelser med vad andra hus på samma eller intilliggande orter kostade per 1113 byggnadsvolym. Man utgick därvid från kostnaderna för självbyggeri, som var den förhärs- kande formen för egnahemsbyggande. Central administration med byggmäs- tarvinst medräknades sålunda ej. På grundval av det stora jämförelsemate- rial, som rätt snart erhölls inom bygg- nadslånebyrån och som kompletterades med annat insamlat siffermaterial, kon- struerades kostnadskurvor och standard- tillägg för ett antal hustyper. Likaså be- räknades ortsindex för ett urval av orter med utgångspunkt i då gällande kollektivavtal. Eftersom byggnadskost- nadsförändringarna under större delen av 1940-talet var ganska obetydliga, er- fordrades till en början ej anpassning till kostnadsutvecklingen. Först vid in- gången av år 1950 och framför allt i samband med Korea-krisen inträffade

avsevärda prisstegringar som aktualise- rade behovet av indexanknytning. Bo— stadsstyrelsen hade ingen egen index- serie för småhus vid denna tidpunkt. lndextilläggets storlek fastställdes med utgångspunkt i den i låneärendena kon- staterade kostnadsutvecklingen så att värderingsresultaten kom att stå i skä- lig relation till den verkliga kostnads- nivån.

Någon direkt maximering av belå- ningsvärdena fanns inte, men en viss allmän återhållsamhet vid bestämman- det av dessa värden synes ha förekom- mit och vissa utföranden betraktades som onödig lyx och belånades ej, såsom till exempel mer än en öppen spis per lägenhet, parkettgolv i sovrum etc. I bostadsstyrelsens cirkulärskrivelse till länsbostadsnämnderna i april 1949 an- fördes i denna fråga följande: »Dock bör beaktas, att vid värderingen ej med- tages sådana detaljer, vilka te sig mindre lämpliga att göra till föremål för statlig belåning». Kostnader för garage med- räknades ej i annan mån än med ett tillägg för garageport i det fall att ga- raget låg i källaren. Fristående garage eller garageutbyggnader belånades i re- gel ej. Endast vid egna'hemsbelåning av rad— och kedjehus fick garage belånas till ett värde av högst 2 500 kronor un- der förutsättning att garagen kunde an- ses utgöra en del i ett arkitektoniskt sammanhang vilket exempelvis var fal- let när garaget utgjorde den samman- hållande länken mellan kedjehus.

Denna värderingsmetod tillämpades i stort sett oförändrad fram till år 1956, varvid dock vid tre tillfällen gjordes korrigeringar i form av procentpåslag för byggnadskostnadsstegringar. Vidare upphävdes i september 1953 den tidi- gare bestämmelsen att byggmästararvo- de inte skulle medräknas i produktions- kostnaden. Ett tillägg fick göras för sådant arvode med högst 10 procent.

Flerfamiljshus

Fram till sommaren 1942 anlitade bygg— nadslånebyrån i stor utsträckning utom- stående expertis för granskning av byggnadskostnaderna. I avvaktan på en förstärkning av byggnadslånebyråns organisation, betingad av ökningen av antalet låneärenden, och på utarbetan- det av lämpliga värderingsmetoder skedde uppskattningarna av kostnader— na i stort sett efter de uppgifter man kunde hämta från tidigare behandlade låneärenden. Bebyggelsen företedde re- lativt små olikheter och bestod huvud- sakligen av lamellhus i två eller tre våningar, vilket medförde att en värde- ringsmetod kunde konstrueras på ett förhållandevis enkelt sätt. Sedan ett an— tal olika provvärderingar efter olika metoder utförts, utformades värderings- metoden under senare delen av år 1943 och började tillämpas vid årsskiftet 1943/44.

Underlaget för denna metod utgjorde några i Västerås uppförda lamellhus i tre våningar, för vilka kostnaderna var kända. Byggnadskostnaden för des- sa hus minskades med kostnaderna för vissa i husen ingående standard— och utrustningselement. Restheloppet —— »stomkostnaden» — fördelades därefter på nettovåningsytan (sedermera lägen- hetsytan). Vissa koefficienter uträkna— des för korrigering av stomkostnaden med hänsyn till våningsantal, husbredd och effektivitetstal (lägenhetsyta i rela- tion till våningsyta). Efter genomgång av räkenskaper för lämpliga låneobjekt i olika delar av landet, den s.k. revi- sionsverksamheten, erhölls möjligheter att dels få fram priser på utrustnings— detaljer utöver dem som fanns i Väster- ås-husen, dels fortlöpande korrigera ti— digare använda detaljpriser. Produk— tionskostnaden erhölls i princip genom att beräkna byggnadskostnaden efter

värderingsmetoden och härtill lägga tomtkostnaden beräknad efter 1935 års tomtprisnivå.

Värderingsmetoden användes även vid hyressättningen och beräkningen av det s.k. avkastningsvärdet. Enligt 1942 års lånekungörelse fick hyrorna icke överstiga 1939 års hyresnivå med till- lägg för de före år 1942 inträffade driftkostnadsstegringarna. Sedan 1939 års hyra fastställts för en viss lägenhet på en viss ort, kunde man med hjälp av Värderingsmetoden minska denna hyra med hyresvärdet av i lägenheten ingå— ende standard och utrustningsdetaljer. Rcsthyran benämndes stomhyra, som uttrycktes i kronor per kvadratmeter nettovåningsyta (senare lägenhetsyta). Vid handläggning av ett låneärende ut- gick man från den för orten fastställda stomhyran och gjorde tillägg för i låne— ärendet uppgiven standard och utrust— ning, varigenom man erhöll maximi— hyran för lägenheterna i huset. Dessa hyror låg även till grund för beräkning av avkastningsvärdet, vilket blev be- stämmande för tertiär- och tilläggslå— nens storlek.

Värderingsmetoden kunde självfallet icke beakta alla omständigheter som på— verkade byggnadskostnaderna i det en— skilda fallet. Vilka kostnader, som i ett visst låneärende skulle godtagas, fick därför bli beroende av värderingsman- nens bedömning. Vissa regler fanns dock. Sålunda beaktades icke kostnader för vad som betraktades såsom onödig lyx, t.ex. diskmaskin. Värderingsman— nen hade vidare ledning av förmed- lingsorganets yttrande och av jämförel- ser med tidigare behandlade låneären— den. För att underlätta sådana jäm- förelser uppfördes alla betydelsefulla data för varje ärende på ett särskilt registerkort som insattes i pärmar, till- gängliga för såväl vederbörande vär- deringsman som den ansvarige avdel—

ningschefen, för vilken varje ärende föredrogs.

Hus med sådan utformning, att värde- ringsmetoden icke ansågs kunna använ- das, behandlades av en specialgrupp. Då antalet punkthus började öka i slu— tet av 1940-talet, utarbetades vissa korri- geringsfaktorer, varigenom värderings- metoden kunde utnyttjas även för såda- na hus.

Metoden var ortsanpassad genom att stompriserna varierade, varjämte stan- darden omräknades med en s.k. orts- procent. Stompriserna grundades på i låneärenden från respektive orter kon- staterade kostnadsnivåer. En särskild värderingsindex avsedd att beakta kost— nadsutvecklingen infördes år 1950. Dessförinnan hade denna beaktats ge- nom ändring av stompriserna. Värde- ringsindex utgick från byggnadskost- nadsindex men var vägt på något av- vikande sätt. Vidare beaktades inverkan av rationaliseringen.

1955 års beslut om minimering av belånings- värde

Den 16 december 1955 utfärdade Kungl. Maj:t föreskrifter angående högsta be- låningsvärde för bostadshus, finansiera- de med statliga tertiärlån eller egna- hemslån. Beslutet innebar att belånings— värdet, som på förut beskrivet sätt hade beräknats efter en individuell värde- ring av bostadsstyrelsen eller veder- böran de länsbostadsnämnd, generellt maximerades. Syfte Angående bakgrunden för ifrågavaran- de beslut anfördes hl. a. följande i 1956 års statsverksproposition.

Under en följd av år har produktions- kostnaderna för småhus successivt ökat. Bostadsstyrelsen har lämnat uppgifter om

2236 belåningsvärdena's' genomsnittliga storlek för under budgetåren 1949/50—1953/54 slut-

ligt belånade enfamiljshus vilka visar föl- jande utveckling:

Budgetåret Belånnllgsvarde 1949/50 ........... 30 000 ' 1950/51" ........... 32 500 1951/52 ........... 37 200 1952/53 ........... 42 900 1953/54 ........... 46 500

Sedan budgetåret 1953/54 har belånings- värdena stigit ytterligare. Bostadsstyrelsen anser det sannolikt att det genomsnittliga värdet numera uppgår till minst 50 000 kro— nor. ' Även om hänsyn tages till den allmänna höjning av kostnadsläget, som ägde rum från 1950 till början av 1952, framstår den av bostadsstyrelsen registrerade stegringen av belåningsvärdena som anmärknings- värd. Enbart under det senaste budgetåret, då det allmänna kostnadsläget i huvudsak har varit stabilt, har det genomsnittliga belåningsvärdet stigit med ungefär 10 pro— cent. Enär under den senaste tiden påtag- liga tendenser till stegring av byggnads- kostnadsnivån gjort sig märkbara har en ytterligare ökning av belåningsvärdena an— setts sannolik förutsatt att icke åtgärder vidtages för att förhindra en dylik ut- veckling.

Frågan om åtgärder för att förhindra en fortsatt uppskruvning av kostnaderna för småhus har därför inte kunnat skjutas på framtiden, särskilt som det knappast kan råda något tvivel om att kostnaderna för ett eget hem av normal storlek och standard redan nått en sådan nivå, att de måste framstå som höga i förhållande till en normal familjeinkomst.

Vid en bedömning av de nya föreskrif- terna om maximering av belåningsvärdena bör beaktas, att de tidigare gällande bestäm- melserna inneburit att i fråga om den statliga långivningen till småhusproduk- tionen generösa villkor har gällt. Inom vis- så inte närmare angivna gränser har så- lunda egnahemslån kunnat beviljas intill 90 procent av den godtagna produktions- kostnaden. En kostnadsökning, som går ut— över vad som' är strängt nödvändigt, torde icke alltid ha framstått som väsentligt ur egnahemsbyggarens synpunkt, enär den har

kunnat till 90 procent täckas av statliga lån. Det är inte möjligt att närmare klar— lägga, vilket samband som till äventyrs kan finnas mellan den inträffade kostnadssteg- ringen för småhusproduktionen och egna- hemslångivningens generösa bestämmelser. _Det är dock tydligt, att man inte kan av- vara fasta regler för bestämning av belå- ningsvärdets storlek, om man i rådande läge önskar sätta en spärr mot fortsatt

kostnadsuppskruvning och befordra spar- samhet och ett ekonomiskt byggnadssätt.

Jag övergår härefter till frågan om be— låningsvärden för flerfamiljshus.

ByggnadskOstnaderna steg under åren 1950—51 avsevärt. Stegringen har uppskat- tats till ungefär 35 procent. Enligt av bo- stadsstyrelsen lämnade uppgifter utgjorde byggnadskostnaderna för bostadshus år 1950 i genomsnitt drygt 400 kronor per kvm lägenhetsyta. Lägges härtill kostnaden för mark kan produktionskostnaden vid nämnda tid beräknas ha utgjort ca 440 kronor per kvm lägenhetsyta.

Om man med ledning av förefintliga upp- gifter om inträffade pris— och lönesteg- ringar antager att från 1950 till mitten av 1952 kostnadsnivån steg med ungefär 35 procent, skulle produktionskostnaden vid den sistnämnda tidpunkten ha uppgått till genomsnittligen ungefär 585 kronor per kvm lägenhetsyta.

Från mitten av 1952 till slutet av 1954 sjönk byggnadskostnaderna indexmässigt med ungefär 5 procent och i verkligheten sannolikt mera beroende på bl. a. rationa- liseringsåtgärder. Under samma tid torde markkostnaderna ha stigit något. På den allra senaste tiden har kostnadsnivån åter tenderat att stiga.

Den här antydda allmänna kostnadsut— vecklingen sedan år 1950 ger stöd för upp- fattningen att en produktionskostnad för bostadshus av 550 in 575 kronor per kvm lägenhetsyta är rimlig. Av uppgifter, som bostadsstyrelsen lämnat under hand, fram- går emellertid att i fråga om byggnads— företag, vilka erhållit tertiär— och tilläggs- lån under den senaste tiden, den genom- snittliga produktionskostnaden kan upp- skattas till omkring 630 kronor per kvm lägenhetsyta, vilket belopp alltså ganska avsevärt överstiger den kostnad som på allmänna grunder kan beräknas.

De omständigheter, som har medverkat till en uppskruvning av produktionskostna—

derna, synes vara flera. Till en väsentlig del torde dock kostnadsökningen kunna föras tillbaka på en successiv höjning av standarden. Jämväl finnes anledning räkna med att kostnaderna drivits" i höjden till följd av omständigheter, som samman- hänger med en stor byggnadsvolym: knapp- het på arbetskraft och bristande resurser i fråga om planering och projektering av nya byggnadsföretag. Det kan med andra ord inte uteslutas att de rationaliserings- vinster, som mekanisering av byggnadsar— betet samt nya produktionsmetoder och material onekligen givit upphov till, del- vis har gått förlorade på grund av att pro- duktionstakten varit högt uppdriven;

De nuvarande mycket höga produktions- kostnaderna utgör ett allvarligt problem, som under alla förhållanden kräver be- aktande men som till följd av de under den senaste tiden påtagliga tendenserna till en allmän ytterligare höjning av kostnads- nivån har ansetts böra föranleda omedel- bart verkande åtgärder i syfte att erhålla kontroll över kostnadsutvecklingen. Om kostnaderna fortsättningsvis inte hålles inom en rimlig ram, kommer hyrorna för nyproducerade bostäder att bli så höga, att familjer med normala inkomster inte får råd att förhyra desamma.

Innebörd

För bostadslägenheter i flerfamiljshus bestämdes det högsta belåningsvärdet (lånetaket) till 590 kronor per 1112 ho- stadslägenhetsyta i fråga om byggnads- företag, som påbörjades under tiden 1 januari—30 juni 1956, och 575 kronor per m2 bostadslägenhetsyta i fråga om byggnadsföretag, påbörjade efter den 30 juni 1956. Beträffande butiker och and- ra kommersiella lokaler fastställdes sär- skilda belopp.

Genom beslut den 13 januari 1956 meddelade Kungl. Maj:t vissa tillämp— ningsföreskrifter. Sålunda bemyndiga- des bostadsstyrelsen att jämka dessa maximibelopp per rn2 lägenhetsyta med hänsyn till variationer i produktions- kostnadsnivån mellan olika orter och kostnadsolikheter betingade av olika lägenhetsstorlek. De lånebeviljande or-

:2217 ganen skulle även vid bestämmande" av högsta belåningsvärde få beakta hög tomtkostnad, föranledd av gott boStads- läge, köstnad för värmeisolering och värmecentral samt särskilda kostnader för byggnadsföretag, bedrivna vinter- tid.

Beträffande enfamiljshus och lägen- heter i rad- och kedjehus bestämdes lånetaket i fråga om hus i Stor-Stock- holm och Stor-Göteborg eller något av de fyra nordligaste länen till 54 000 kro- nor, om byggnadsföretaget påbörjades under tiden 1 januari—30 juni 1956, och till 49000 kronor, om det påbörjades senare. För övriga delar av landet var motsvarande belopp 49000 kronor re- spektive 45000 kronor. För tvåfamiljs- hus gällde särskilda belopp, och för fa- miljer med två eller flera barn under 16 år var lånetaket i fråga om hus finansi- erade med egnahemslån 5000 kronor högre än för övriga sökande.

Utvecklingen 1956—1963 Småhus

Lånetak. Den 7 juni 1956 föreskrev Kungl. Maj :t att tillägg för kostnad för värmecentral fick göras även i fråga om småhus. Beloppen för småhus höjdes ge- nom beslut av Kungl. Maj:t den 31 maj 1957 för företag påbörjade tidigast den 1 januari 1957. För Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och de fyra nordligaste länen fastställdes beloppet för enfa- miljshus till 55 000 kronor och för lan- det i övrigt till 50 000 kronor. Även be- loppen för tvåfamiljshus höjdes. Sam- tidigt borttogs det särskilda tillägget för barnfamiljer. Den 3 juni 1960 höjdes be- loppen för enfamiljshus med 3 000 kro- nor. Genom beslut den 18 april 1958 och den 16 juni 1961 utökades i de två storstadsområdena antalet kommuner i vilka det högre belåningsvärdet skulle tillämpas.

Dessa ändringar hade i stort sett till syfte att schablonmässigt beakta kost- nadsutvecklingen dels i tiden, dels geo- grafiskt kring Stor-Stockholm och Stor- Göteborg.

Den 15 december 1961 meddelades helt nya regler .för beräkning av belå- ningsvärdet för småhus gällande låne- beslut meddelade efter den 31 decem— ber 1961. Enligt dessa regler skulle för hela landet gälla ett gemensamt basvär- de, bestämt till 53000 kronor, för ett nybyggt friliggande enfamiljhus upp- fört i ett plan och med källare. Basvär- det multiplicerades med en justerings- koefficient, som skulle avse att anpassa det högsta belåningsvärdet till kost- nadsskillnader, hänförliga till olikheter i hustyp och bostadsyta. Justerings- koefficienten beräknades på sätt som framgår av redovisningen på sid. 244. Produkten av basvärdet och justerings- koefficienten ökades i förekommande fall med tillägg för uppvärmningsan- ordningar, som medförde lägre årliga bostadskostnader eller andra påtagliga fördelar för de boende. Därefter multi- plicerades det erhållna beloppet med en produktionskostnadskoefficient, som avsåg att anpassa lånetaket till de mel- lan regioner och orter föreliggande skillnaderna i kostnadsnivån. För två- familjshus beräknades lånetaket på lik- artat sätt.

Detta system för beräkning av låne- underlag för småhus var grundat på ett av bostadsstyrelsen på Kungl. Maj:ts uppdrag utarbetat förslag. Som utgångs- punkt för detta hade styrelsen bl. a. haft kravet att småhuslånetaket och flerfa- miljshuslånetaket borde stå i sådant in- bördes förhållande, att produktionsin- riktningen ej påverkades. Belåningsvär- dena borde därför vara i möjligaste mån kostnadsanpassade genom en differen— tiering med hänsyn till skillnaden i bygg- och tomtkostnader mellan olika

delar av landet samt till bostadsyta och hustyp.

Värderingsmetod. Innan lånetaket in- fördes hade inom bostadsstyrelsen ett arbete med en ny värderingsmetod för småhus igångsatts och kommit rätt långt. Den började tillämpas under 1956, men genom lånetakets tillkomst hade den i regel ej betydelse för beräk- ning av länens storlek och förmåns- rättsplacering. Däremot blev den till- lämplig vid prövning av köpeskil- lingars skälighet, främst för s. k. grupp— byggen. Metoden var grundad på ingå- ende kOStnadsberäkningar där i ett små- hus förekommande olika arbetsutföran- den var i detalj prissatta. Beträffande »komplicerade» hus liksom vid tvistiga fall kunde man genom detaljvärdering kartlägga de skäliga kostnaderna. I öv- rigt användes en förenklad form, den så kallade »schablonmetoden».

Värderingsmetoden genomgick en översyn som redovisades i skrivelse till länsbostadsnämnder och förmedlings- organ i februari 1961. Översynen inne- bar i stort sett dels en anpassning till under åren uppkomna förändringar av konstruktiv och byggnadsteknisk art, dels en komplettering med priser för nya standardtillägg m. m. vilket med— förde att detaljvärderingen i stort sett blev obehövlig. Värderingsmetoden in— togs i praktiskt taget oförändrat skick i anvisningarna till bostadslånekungörel— sen som trädde i kraft den 1 januari 1963.

Flerfamiljshus

Lånetak. Grundbeloppet per mi bostads- lägenhetsyta ändrades genom beslut av Kungl. Maj:t vid ett flertal tillfällen. Besluten fick i regel retroaktiv verkan. En översikt över de belopp per m2 som gällt för företag påbörjade under olika perioder redovisas i följande tablå.

Beloppet 575 kronor, som ursprung- ligen fastsställdes för tiden fr. 0. m. 1 juli 1956, kom i praktiken aldrig att till- lämpas på grund av Kungl. Maj:ts änd- ringsbeslut den 7 juni nämnda år.

Beloppperm' Kungl. Maj:ts bostadslägen- Avser företag beslut hetsyta, påbörjade kr.

,. 590 1956 1/1—30/6 195” 16/12 i 575 1956 1/7— 1956 7/6 585 1956 1/7— 1959 28/5 610 1959 1/1— 1960 21/10 635 1960 1/1— 1963 25/1 650 1962 1/1——— 1964 24/1 675 1963 1/1— 1964 9/10 710 1964 1/7—

Genom beslut den 7 juni 1956 fick de lånebeviljande organen vid fastställande av belåningsvärde beakta dels kostnad för sådan åtgärd som visats medföra avsevärt lägre bränsleförbrukning än som kunde anses normalt, dels kostnad för sådant fasadmaterial som erfaren— hetsmässigt föranledde låg underhålls- kostnad.

Den 27 juni 1957 medgav Kungl. Maj:t att även sådan kostnad för byggnads- kreditiv, som avsåg tid efter byggna- dens färdigställande fick beaktas.

Den 28 maj 1959 infördes vissa nya tillägg avseende kostnader för varmvat- tenmätare, skyddsrum och hiss. Till— lägget för fasadmaterial och värmemä— tare borttogs. En ny bestämmelse inför- des, enligt vilken belåningsvärdet i frå- ga om flerfamiljshus, som till övervä- gande delen inrymde bostäder för åld- ringar, fick ökas med högst 400 kronor för varje sådan lägenhet. Vidare ändra- des kvadratmeterbeloppen för lokaler.

Efter beslut av 1961 års riksdag ut— färdade Kungl. Maj:t den 8 december 1961 föreskrift om att belåningsvärdet för kostnader för konstnärlig utsmyck-

ning fick ökas med högst 6 kronor per mil.

Nya tillägg till belåningsvärdet med- gavs den 25 maj 1962. Sålunda fick de långivande organen beakta kostnader för vissa anordningar på obebyggd del av tomt —— lekplatser och bilupp- ställningsplatser — samt fristående ga- rage.

Utöver här redovisade av Kungl. Maj:t beslutade ändringar har bostadsstyrel- sen vid ett flertal tillfällen ändrat de- taljer i de omfattande anvisningar, som visat sig erforderliga för tillämpningen.

Skälen för de vidtagna ändringarna kan sammanfattningsvis sägas ha varit önskemål om hänsynstagande till kost- nadsutvecklingen (innefattande såväl indexmässiga som standardmässiga och av rationalisering m. m. beroende kost- nadsändringar) samt önskan att få en smidigare kostnadsanpassning med får- re och mindre styrande tröskeleffek- ter, att undanröja konstaterade olägen— heter med de gällande reglerna och att i möjligaste mån undvika en styrning av bostädernas utformning och stan- dard.

Ändringarna kom i regel till stånd efter framställning från kommuner, branschorganisationer samt byggnads- och b05tadsföretag och deras organi- sationer.

Pantvärde. Termen pantvärde tillkom i samband med 1962 års bostadslåne- kungörelse. Ett häremot svarande sy— stem fanns dock redan tidigare, dvs. att säkerheten för statslånet kunde ned- flyttas för att lämna utrymme för större bottenkrediter motiverade av förekoms- ten av kostnader för nyttigheter som icke beaktades i belåningsvärdet. Som exempel kan nämnas att dels lokaler i vissa fall, och dels — efter den 1 april 1961 —- det tidigare i belåningsvärdet inräknade lägestillägget samt det vid

denna tidpunkt införda saneringstilläg- get kunde föranleda sådan nedflyttning.

Värderingsmetod. Efter lånetakets till-. komst 1956 användes värderingsmeto— den somunderlag för hyressättning och för bestämmande av 'köpeskillingar i samband med överlåtelser—. .Genom den från årsskiftet 1957/58 slopade hyres- kontrollen för kommunala, allmännyt- tiga oc—h kooperativa företag kom meto- den att tillämpas i betydligt mindre om- fattning än tidigare. Åren 1959 och 1963 genomfördes ändringar syftande delvis. till förenkling och- delvis till samord- ning med lånetaket, t. ex. beträffande ortsindex.

Gällande bestämmelser

Helt nya regler i fråga om låneunder— lag och pantvärde —— gemensamma för flerfamiljshus och småhus — fastställ— des genom Kungl. Maj:ts beslut den 24 januari 1964. De nya bestämmelserna trädde 'i kraft den 1 maj 1964 men fick retroaktivt tillämpas i fråga 'om bygg- nadsföretag, där de egentliga byggnads— arbetena hade påbörjats efter utgången av år 1963. De äldre värderingsmeto- derna för småhus och flerfamiljshus har av bostadsstyrelsen med giltighet fr. o. m. är 1966 ersatts med en gemen— sam metod för beräkning av produk- tionskOStnad, som utgör en "påbyggnad till låneunderlags— och pantvärdesbe- räkningen. ' ' —

Kritik mot tidigare bestämmelser och målsättning för nya sådana.

Lånetaket var från början föremål för allehanda kritik, avseende dels lånea taksidén som sådan, dels lånetakets ut- formning. Lånetaket för flerfamiljshus ändrades vidare så många gånger att det var—utomordentligt svårt för berörda parter "att hålla isär de för olika låne-

ärenden gällande bestämmelserna.- Trots de vidtagna ändringarna kvarstod star- ka önskemål om ytterligare förändring- ar för åstadkommande av bättre kost- nadsanpassning

Lånetaket ansågs i genomsnitt endast svara mot kostnaderna för en mycket enkel och ekonomisk byggnad med ett enkelt utförande. En generell höjning av lånetaket ansågs vidare ge den före- tagare som byggde »torftiga» hus en överbelåning och samtidigt vara helt otillräcklig för ett stort antal andra företag. En avsevärd flexibilitet med hänsyn till standard, utrustning och hustyp var därför önskvärd.

önskemål om bättre kostnadsanpass- ning framfördes exempelvis i skrivelse till bostadsstyrelsen den 4 augusti 1962 från Byggnadsorganisationernas Sam- arbetsnämnd, bestående av represen- tanter för HSB:s Riksförbund, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska Byggnadsentreprenörföreningen, Sven- ska byggnadsindustriförbundet, Svenska Riksbyggen och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag.»

Värderingsmetoden för flerfamiljshus blev "med tiden ganska detaljerad utan att trots detta täck-a alla rimliga kostna- der. Den kompletterades därför med vissa_erfarenhetsmässiga tillägg från fall till fall, varvid de olika grupperna av personal inom bostadsstyrelsen som sysslade med värdering fick underlag för en enhetlig bedömning från en spe— ciell arbetsgrupp. Vid långivningens de- centralisering till länsbostadsnämnder- na uppstod' risk för olikartad handlägg- ning av låneärendena, bl. a. i vad avsåg användning av s. k. rundning. Efter 1956 tillämpades metoden i samband med nya beslut om lån endast för en- skilda företag vid beräkning av maxi— mihyra. Dessa företag omfattade i lägen— heter räknat inte fullt en tredjedel av samtliga företag. Härigenom begränsa-

des möjligheterna att. hålla metoden ak- tuell. ' -

Beräkningsmetodernas otillräcklighet och svårigheterna vid deras tillämpning blev icke minstuppenbara vid behand-- lingen av beSvärsärenden. ' Härvid "fram- kom åtskilliga synpunkter som föran- ledde anvisningsändringar. _

De bestämmelser i fråga om småhus- lånetaket som började gälla år 1962 hade'i viss mån närmat småhus— och flerfamiljshuslånetaken till varandra. Alltjämt hävdades. dock att småhusen var »diskriminerade» beträffande såväl lånetaksnivån i relation till kostnaderna som lånetakets differentiering. Ett spe- ciellt problem utgjorde de allt vanli- gare mellanformerna i fråga om hus- typer, exempelvis pensionärsbostäder i radhusform och »radhus» med loft- gångar.

De nämnda "förhållandena »— och in- förandet av en för småhus och flerfa— miljshus gemensam bostadslånekungö- relse den 1 januari 1963 —— ansågs av bostadsstyrelsen motivera en ompröv- ning av gällande metoder och bl.a. ett försök att så långt möjligt utjämna skill- naderna mellan de två systemen för be- räkning av lånetak. Det visade sig snart att inget av systemen lämpade sig sär- skilt väl som underlag för en sådan go— mensam metod. I stället valdes att med utnyttjande av vunna erfarenheter och med beaktande av den framförda kriti- ken söka göra en ny, enhetlig och mera flexibel metod. Därvid skulle — med hänsyn till pågående och väntade utred— ningar —— förslaget till en sådan metod ej sikta till förändringar av sådan art att bostadslånekungörelsen behövde ändras eller riksdagens godkännande inhämtas. Det övervägdes därför ej om skillnaden mellan låneunderlag _— pant- värde —,— produktionskostnad var berät- tigad. Däremot föreslogs ändringar av gränserna dem emellan. Dådet vidare

ansågs medföra betydande administra- tiva olägenheter att ha från metoder för beräkning av låneunderlag och pantvär— de helt skilda metoder för beräkning av produktionskostnader, inriktades arbe—' tet på att utforma de förstnämnda be— läkningsmetoderna så, att de kunde ut— göra grunden för en påbyggnad som gav underlag för en skälighetsprövning av uppgiven produktionskostnad.

Bostadsstyrelsens arbete med den nya metoden utfördes under medverkan av experter från byggbranschens organisa- tioner och statens institut för byggnads"- forskning. Ett stöd i arbetet var ett av 1963 års riksdag godtaget uttalande av statsutskottet (utlåtande nr 42), som med anledning av en motion i frågan ansåg det önskvärt att beräkningsmeto- derna för låneunderlaget medgav en smidigare anpassning till kvalitetsbe- tingade kostnadsolikheter än som var möjligt'med då gällande bestämmelser. Utskottet framhöll vidare att bestämmel- serna o'm låneunderlag såvitt möjligt borde vara så utformade att olika hus- typerlgavs en likartad behandling i låne- hänseende. *

Bostadsstyrelsen framlade den 14 no- vember 1963 sitt förslag till ny metod, som var avsedd att'ersätta gällande fyra belånings- Och värderingsmetoder för flerfamiljs- och småhus. Styrelsen fann det synnerligen angeläget, att den tidi- gare rådande relationen mellan låne- underlag/pantvärde och skäliga produk- tionsköstnader återställdes. Detta ansågs bäst kunna ske genom en beräknings- metod som tog hänsyn till ett flertal på utformning, utrustning och kostnad inverkande element. Bedömningen av produktionskostnaden borde anknytas härtill. Metoden syftade vidarevtill,.att undanröja icke köstnadsbetingade skill- nader vid belåningen av flerfam1ljshus ooh småhus. ' . '

I ett. antal punkter prec1serade h_o_-_

stadsstyrelsen syftet med förslaget på följande sätt.

1. Mark och exploateringsarbeten samt markarbeten särskiljes från byggarbeten varigenom de kan renodlas samt i er- forderlig omfattning anknytas till kom- munala förhållanden. —— — —

2. Inverkan av vinter- och andra kli- matförhållanden särskiljes såvitt möjligt från övriga byggarbeten. »— — —

3. Genom under punkt 1 och 2 redo— visade åtgärder blir det lättare att sär- redovisa och följa kostnadsutvecklingen för byggarbeten.

4. Byggarbeten uppdelas på ett sådant sätt att man får mot hustyp, utformning och utrustning bättre svarande belopp än för närvarande med ett likväl begränsat antal schabloner. Dessa fastställs enhet- ligt lika för alla företag och kan justeras i den mån t. ex. forskningsresultat ger anledning härtill bl. a. med hänsyn till bostadskonsumenternas efterfrågeinrikt- ning. Omkostnaderna har i huvudsak för- delats på ytor och ytterväggar, dvs. en- heter som dels är enkla att mäta och dels ej kan bli föremål för godtyckligt val. Övriga enheter —— också lätta att mäta _— har ifråga om omkostnader en- dast påförts vad som bedömts vara mar- ginella omkostnader, varigenom styrnings- effekt så vitt möjligt undvikes. Skulle en icke önskvärd sådan likväl visa sig eller uppkomma kan beloppet för ifrågavarande enhet enkelt justeras inom systemets ram.

5. Låneunderlag och pantvärde beräknas enkelt -— dock med önskad differentiering -— med ledning av de enheter som ovan redovisats i punkt 1 till 4.

6. Poster utöver pantvärde vilka en lån- sökande vill ange för att redovisa en pro- duktionskOStnad särskiljes åskådligt från låneunderlag och pantvärde men i anslut- ning till ett enhetligt system varigenom de bör bli lättare att bedöma för förmedlings- organ och länsbostadsnämnd än för närva- rande. Varje post som härvid behandlas blir renodlad, överskådlig och relativt liten.

7. Småhus och flerfamiljshus handläggas efter enhetliga grunder i en gemensam me- tod (möjliggöres genom under punkterna 1—6 ovan angivet enhetligt system) även om för vissa enheter olika belopp tilläm— pas: för låga hus —— höga hus etc. Sist- nämnda skillnader är funktionellt beting- ade och har till syfte endast att åstadkom- ma en från styrningseffekter befriad scha-

blonmässig anpassning av låneunderlaget. Övre gränsen — 90 m2 — för samband mel- lan yta och belåning vid småhus utgår.

8. Samband med kontoplaner och revi- sionsverksamhet underlättas genom en lämpligare uppdelning av olika enheter än enligt nuvarande system för låneunderlag och kostnadsredovisning i låneansökan. Härigenom underlättas styrelsens möjlig- heter att följa de faktiska kostnadsförhål- landena.

9. Genom fastställelse av enheter en- ligt ovan samt beslut om nivåkoefficient för låneunderlag (som ersätter nuvarande basprisändringar) vinnes stor flexibilitet varigenom statsmakterna kan påverka byg— gandet i olika avseenden om så befinnes an- geläget t.ex. med hänsyn till utvecklingen på byggnadsmarknaden, kapitalmarknaden eller andra varierande situationer samti- digt som räknearhetet blir lättare vid koef- ficientändring än vid basprisändring.

Synpunkter på bostadsstyrelsens förslag

Bostadsstyrelsen hade i september år 1963 utsänt ett preliminärt förslag av- seende ny metod för yttrande till läns- bostadsnämnderna samt till ett antal kommuner och vissa organisationer.

I flera yttranden godtogs olika delar av målsättningen för förslaget och till- styrktes detta. I andra framfördes kri- tiska synpunkter av olika slag. En del av dessa avsåg den av styrelsen uppställda begränsningen för förslaget, nämligen att bostadslånekungörelsen icke skulle behöva ändras.

I åtskilliga avseenden var de fram- förda synpunkterna oförenliga. Detta gällde bl. a. behovet av nytt lånetaks- system, graden av schablonisering, låne- takets allmänna nivå, indexanknyt—ning- en, gemensamt lånetak för småhus och flerfamiljshus samt samordningen mel- lan lånetak, pantvärde och produktions- kostnad.

Beträffande styrningseffekterna an- fördes såväl att den föreslagna metoden skulle få större sådana än tidigare be— stämmelser som att den icke skulle få

sådana konsekvenser utan i stället be- främja valfrihet beträffande utformning och utrustning. Det hävdades även dels att den föreslagna metoden skulle inne- bära ett fjärmande från kostnadsverk- ligheten, dels att den skulle innebära ett närmande till denna.

Vidare framhölls att det fanns för litet statistiskt och annat empiriskt ma- terial bakom förslaget och att det ej var tillräckligt utarbetat i detaljerna och ej tillräckligt prövat. Metoden sades även vara uppbyggd på antagna eller fiktiva värden. I en del yttranden framfördes farhågor beträffande dels ökad erfor- derlig arbetsinsats hos sökande, förmed— lingsorgan och länsbostadsnämnder —— framförallt under omställningsprocedu— ren — dels möjligheterna för sökan- dena att klara blankettifyllandet.

En del av den kritik som framfördes i dessa yttranden kom även till uttryck i en reservation mot bostadsstyrelsens beslut beträffande den nya metoden av— given av ledamoten Törnquist. Han an- såg att metoden administrativt var allt- för betungande och att varje utökning av administrativa göromål, som krävde teknikerinsatser, kunde få återverkning- ar på möjligheten att genomföra bo- stadsproduktionen i föresatt omfattning. I fråga om de bostadspolitiska konse- kvenserna framhölls i reservationen att den uppbyggnad, som förslaget fått, in- nebärande en summering av schablon- belopp anknutna till byggnadsdelar, ofelbart skulle ge en påtaglig styrnings- effekt. En viss sådan ansågs vara ound- viklig vilken metod man än valde, men den av styrelsens majoritet förordade ansåg reservanten i särskilt hög grad innehålla styrningseffekter. Det var oundgängligen nödvändigt förhindra att beräkningsmetoder av ifrågavarande slag fick inverka på den bostadspoli- tiska målsättningen. Denna måste ut- formas under hänsynstagande till många

faktorer av social och ekonomisk na- tur och beslutas i parlamentarisk ord- ning. Relationen mellan produktions- kostnad och kreditvärdemässigt bedömt pantvärde och låneunderlag var en po- litisk och inte en teknisk fråga. Det fanns också risker för att den föreslagna beräkningsmetoden skulle medföra en lånearkitektur av större omfattning än tidigare.

Konsekvenserna för kostnadsnivån hade enligt reservanten inte belysts. Det var angeläget att en omläggning av systemet inte gjordes utan att konse- kvenserna på kostnadssidan utreddes, och det måste klargöras i vad mån de huvudsakliga motiven för införandet av lånetaket hade varit —- och alltjämt var _— bärande.

Herr Törnquist anförde i sin reserva- tion avslutningsvis följande:

Enligt min mening borde beräkningen av de statliga lånen med hänsyn till ad- ministrativa och bostadspolitiska konse- kvenser göras väsentligt enklare än före- liggande förslag; med andra ord förordar jag ett nytt »lånetak».

Detta förslag innebär dock icke att vi kan undvara en värderingsmetod för be— stämning av produktionskostnad för det enskilda objektet. Även i detta avseende delar jag majoritetens uppfattning att nu- varande metod är bristfällig. Av inkomna yttranden att döma fyller emellertid inte förslaget de krav, som bör ställas på en sådan metod. Med hänsyn härtill vill jag uttala som min mening, att förslaget icke heller i denna del för närvarande bör ge— nomföras och läggas till grund för en änd- ring av gällande bestämmelser. Arbetet med en ny värderingsmetod är brådskande och bör fullföljas utan tidsutdräkt.

Kungl. Maj:ts beslut den 24 januari 1964 innebar vissa ändringar i förhål- lande till bostadsstyrelsens förslag. Så- lunda slopades bl. a. den föreslagna öka- de anpassningen av pantvärdet till skä- liga kostnader liksom även den före- slagna regelbundna omprövningen av låneunderlagets totala nivå, varjämte

234 metoden i viss utsträckning förenkla- des. En sänkning av den före-slagna ni— vån, genömfördes' också. Slutligen. in- fördes den begränsningen att högst 110 1112 av våningsytan i småhus fick .beak- tas i låneunderlagsberäkningen. »Genom Kungl”. .Maj:ts beslut beakta- des iviss kritik mot förslaget, främst kravet på förenkling för att slippa det merarbete och den personalökning som' eljest skulle varit erforderlig. Syftet med den av bostadsstyrelsen föreslagna me- toden för ändring av låneunderlagets nivå tillgodosågs i viss mån genom den sedermera — Kungl. Maj:ts beslut den 9 oktober 1964 —— införda låneunder- lagskoefficienten.

Låneunderlag

Låneunderlaget — dvs. underlaget för bestämningen av bostadslånets' storlek — utgöres av summan av särskilda pos— ter avseende mark och exploatering, grundläggning och grovplanering, bygg- nad,! finplanering, 'vinterarbeten, kredi- tivkostnader efter färdigställandet och konstnärlig utsmyckning.

' De olika i beräkningen ingående be- loppen och beräkningsmetoden i övrigt kan översiktligt beskrivas på följande sätt.

1. Mark- och exploateringskostnader beaktas med kommunvis fastställda schablonbelopp, för flerfamiljshus an- givna i kronor per m2 våningsyta och för småhus i kronor per hus. Småhus- tomterna indelas med hänsyn till sin storlek i tre klasser: mindre än 400 mg, 400—600 Am”-'loch större än 600 ni?. Schab- lonbeloppen—har beräknats med hänsyn till normala kostnader för marken och dess iordningställande för bebyggelse i ytterområden inom respektive kommun med där förekommande ordinär exploa— teringsstandard.

2. 'Kosfnad'er för grundläggning och grovplanering, dvs. röjning,.schaktning.

gjutning— av grundplattor, dränering m.m., beaktas med 'dels för 'hela riket gemensamma schablonbelopp per 1112 byggnadsyta olika för hus utan respek- tive med en eller flera källare, dels till-* läggsbeloppsom kan fastställas för var- je kommun och som uttrycks i kronor per 1112 våningsyta för flerfamiljshus och i kronor per hus för småhus. Genom till- läggsbeloppen kan ortens speciella grundläggningsförhållanden beaktas.

3. Beloppet för byggnadskostnader för.bostäder utgör summan av belopp för bl. a."våningsyta, yta. av översta bjälklag, ytterväggslängd och lägenhets- typer. Vidare görs tillägg för viss ut- rustning. Kungl. Maj:t har fastställt tre grund- belopp, 'nämligen 290 kronor per 1112 våningsyta, 180 kronor per löpmeter våningsyttervägg samt 12 400 kronor per lägenhet om tre rum, kök och bad- rum. Grundbeloppen, som avser ett hus uppfört i tre våningsplan med hel, gju- ten källare och med lägenheter om tre rum, kök och badrum, ökas eller mins— kas i den mån så motiveras av avvikel- ser från de angivna förutsättningarna. Grundbeloppet för våningsyta har av bostadsstyrelsen spaltats upp i tre delar, varav en hänför sig till källaren, en till våningsytan samt en till överstabjälk— laget och takkonstruktionen. Dessa- tre 5. k. delgrundbelopp kan i sin tur varie— ras alltefter konstruktionssätt, material eller hustyp. Så t. ex. uppgår beloppet för en gjuten källare i flerfamiljshus till 120 kronor per 1112, medan det för en murad källare i regel utgör 90 kronor per in?. För ett flerfamiljshus med bjälk- lag i brandsäkert utförande beräknas. 220 kronor per m? våningsyta och för ett enfamiljshus 180 kronor per 'm2 vånings- yta. På motsvarande sätt varierar belop— pen med konstruktionen av översta bjälklaget. Med utgångspunkt. i det av Kungl.

Maj:t "fastställda grundbeloppet för lä— genhet har bostadsstyrelsen bestämt be— löpp för olika lägenhetstyper. Beloppen varierar efter lägenheternas rumsantal och deras utrustning med bad,'Wc och kokmöjlighet. Så beräknas t.ex. 8300 kronor för en lägenhet om 1 rum, kok- vrå och toalettrum med dusch och 16 550 kronor för 6 rum, kök, badrum samt toalettrum med dusch.

För småhus tas ej hänsyn till vånings- ytan i vad den överstiger 110 rn2 per lägenhet. I' anslutning härtill har bo- stadsstyrelsen föreskrivit att ej heller biutrymmesyta överstigande 110 ni2 skall beaktas vid beräkningeanrund— läggningsyta och yta av översta bjälk- lag beaktas endast i den mån den är hänförlig till medräknad vånings— och biutrymmesyta.

Med särskilda tilläggsbelopp beaktas kostnader för inredningsbar vind i små- hus, brandsäkert avskild trappa i hög- hus, balkong, värmeproducerande an— läggning. hiss, skyddsrum, extra vär- meisolering, extra ljudisolering, hob— byrum, maskinella anordningar för ven— tilation, centralantenn, maskinell ut- rustning i tvättstuga avsedd för mer än två lägenheter, anordningar för tvätt och torkning för—högst två lägenheter, badrumsyta utöver 4 1112, samt extra stor kyl- och frysutrustning.

Beträffande det vid beräkning av beloppen använda tillvägagångssättet m.m. se sid. 239.

4. Beloppet för byggnadskostnader för lokaler som betjänar statligt belånat bostadsområde, dvs. närhetsbutiker, bank-, pOSt- och bibliotekslokaler, smär- re samlingslokaler, barnstugor, läkar- och tandläkarpraktik, hantverkslokaler, garage o. dyl., beräknas på i huvudsak samma sätt som för bostäderna. Som lägenhetspriser användes dock belopp utgörande—produkten av lokalens yta och ett-kvadratmeterpris som är olika

alltefter; lokalens art. Tre lokalklasser förekommer, vilka åsatts beloppen 400, 200 respektive 50 kronor per m=. Ga-' rage i småhus eller lokal inom normala biutrymmen i småhus åsättes icke lägen.— hetsbelopp. Vissa speciella tillägg finns för. skyltfönster och entrépartier, kyl— rum och kassavalv .samt hög vånings- höjd. Bilplatser behandlas i lånehänr seende som lokaler. För öppna bilplat- ser eller uppställningsplatser under skärmtak har dock fastställts särskilda styckebelopp.

5. Beloppet för vinterkostnader beräk- nas schablonmässigt med hänsyn till tidpunkt för igångsättning, färdigstäl— lande, var i landet huset är beläget, hu— sets storlek m. fl. omständigheter. Så- lunda framräknat belopp täckes i fråga om flerfamiljshus delvis av det 5. k. vinterbidraget och delvis genom mot- svarande ökning av låneunderlaget (vin— tertillägg) samt beträffande småhus i sin helhet av detta bidrag.

6. Tillägg får också göras för vissa andra kostnader, dock inte när fråga är om småhus som inte ingår i gruppbe- byggelse. Sålunda får kostnader. för finplane- ring av tomten —— iordningställande av körvägar, gångvägar, planteringar, lek- platser m. m. »— beaktas genom ett sär- skilt tillägg. Tillägget -uppgår för fler- familjshus delstill 8 kronor per m= tomtyta, dels efter prövning till högst 4 kronor per m'-' våningsytauFör små- husen utgår 1 000 kronor per hus och, efter prövning, ytterligare högst 1 000 kronor per hus. Om byggnadskreditivet inte har kun- nat utbytas mot underliggande kredit när byggnadsföretaget är färdigställt,” får merkostna'derna under de tio, första månaderna därefter medräknas. 'För konstnärlig utsmyckning får till- lägg göras med belopp som motsvarar högst 6 kronor per mz våningsyta. '

7. Koefficienler. Schablonbeloppet för grundläggnings- och grovplanerings- kostnader multipliceras med tillämplig låneunderlagskoefficient. Summan av de under punkterna 3—6 angivna be- loppen, med undantag av belopp för konstnärlig utsmyckning, multipliceras med tillämpliga orts- och låneunder- lagskoefficienter.

Ortskoefficienten, som fastställs av bostadsstyrelsen, avser att anpassa be- loppen till förekommande skillnader mellan olika orter i fråga om material- priser och löner. Beträffande låneunder- lagskoefficient se sid. 239.

8. Nedsätlning av låneunderlag. Från belopp beräknat enligt punkterna 1—-— 7 skall, när det är fråga om hus som byggs på mark upplåten med tomträtt, dras värdet av marken. Detta värde be- räknas i regel genom kapitalisering av tomträttsavgälden efter den för avgälds- beräkningen gällande räntesatsen. Om bostadsmiljön, lägenheternas nt- rustning eller byggnadens kvalitet i öv- rigt kommer att bli av lägre standard än normalt, skall låneunderlaget mins- kas med hänsyn härtill. Ett särskilt skäl för en reducering föreligger om kost- naderna för marken och dess exploa- tering är icke oväsentligt lägre än de för kommunen fastställda schablonbe- loppen, vilket kan vara fallet inom en kommuns glesbygdsområden. En befarad för låg framtida avkastning av huset kan även föranleda nedsättning av låneun- derlaget.

Pantvärde

Pantvärdet — som bestämmer bostads- lånets läge i förmånsrättshänseende —- kan överstiga låneunderlaget med vär- det av mark, byggnad eller annan nyttig- het, som inte beaktats vid beräkning av låneunderlaget. Pantvärdet får dock inte fastställas till högre belopp än att in- teckning inom 100 procent av pantvär-

det kan antas utgöra tillfredsställande säkerhet för bostadslånet. Till låne- underlaget må göras bl. a. följande till- lägg att ingå i pantvärdet.

1. Tillägg för lokaler som inte har kunnat medräknas i låneunderlaget, där- för att de inte betjänar bostäder — t. ex. kontor -— eller inte enbart betjänar det aktuella bostadsområdet.

2. Läges- och standardtillägg som an- ges i kronor per 1112 våningsyta för fler- familjshus och i kronor per hus för små- hus. Sådant tillägg kan fastställas för område av särskilt högt värde med hän- syn till gott läge, låg bebyggelsetäthet eller hög gatustandard. Genom detta tillägg kan täckning erhållas för vissa kostnader, som inte har beaktats i scha- blonbeloppen för mark- och exploate- ringskostnader.

3. Saneringstillägg vilket motsvarar de extra kostnader som visas ha upp- kommit till följd av trång arbetsplats, förstärkning mot angränsande byggna- der eller gata, speciell utformning av byggnaden på grund av miljökrav, eva- kuering och förefintlig icke sanerings- mogen bebyggelse (inkl. rivningskost- nad). Saneringstillägg kan endast kom- ma i fråga för flerfamiljshus och dess storlek är beroende av dessa kostnaders storlek i det enskilda ärendet men får inte överstiga 40 kronor per 1112 vå- ningsyta.

Produktionskostnad I skilda sammanhang inom bostadslån- givningens ram erfordras en prövning av uppgivna produktionskostnader re- spektive en beräkning av dessa. Från och med den 1 januari 1966 sker detta enligt en av bostadsstyrelsen fastställd metod, som av styrelsen presenterats på följande sätt.

Läneunderlag och pantvärde beräknas

såsom summan av schablonbelopp och syftar till anpassning av bostadslånet till

kostnad inom en begränsad utförande- och utrustningsstandard och till relativt sett lika stor belåning av olika hus- och lägenhetstyper. Vid beräkningen av pro- duktionskostnaden beaktas i det enskilda ärendet förefintlig kvalitets— och funk- tionsmässig standard utöver den som kan tillgodoses vid bestämmande av länets storlek och dess placering. Även beräk— ningen av produktionskostnaden utföres i huvudsak på grundval av schablonmäs- sigt bestämda belopp. Härigenom nås ej — och åsyftas ej heller — ett fullständigt beaktande av alla på produktionskostna— den inverkande faktorer utan snarare er- hålles underlag för en skälighetsbedöm- ning genom förmedlingsorganet och läns- bostadsnämnden av en av lånsökanden uppgiven produktionskostnad.

För samtliga låneärenden gäller att bostadslån ej må beviljas om kostnader- na för byggnadsföretaget prövas vara oskäligt höga. Enligt styrelsens anvis- ningar anses detta inte vara fallet om de uppgivna kostnaderna obetydligt överstiger den enligt styrelsens metod beräknade produktionskostnaden. Den- na prövning må —— där så befinnes lämpligt _ göras i form av en erfaren- hetsmässig bedömning. Beslut om avslag måste dock grundas på en beräkning. Beträffande vissa bostadsrättsförening- ar, t. ex. där föreningen förvärvat mar- ken med förbehåll för säljaren att utföra byggnadsföretaget, gäller som villkor för lån att produktionskostnaden ej får överstiga av länsbostadsnämnden god- känt belopp beräknat i enlighet med nämnda metod. För enskilda företag för vilka maximihyra skall fastställas — i lägenheter räknat för närvarande ca 20 procent av samtliga företag —— skall kapitalkostnaderna och vissa driftkOSt- nader framräknas på grundval av den sålunda beräknade produktionskostna- den. I samband med att en köpare av en statsbelånad fastighet önskar överta lånet skall vederlaget prövas och i fråga om gruppbyggt småhus köpeskillingen

fastställas med utgångspunkt i denna kostnad.

Metoden kan i anslutning till bostads— styrelsens anvisningar översiktligt be- skrivas på följande sätt.

1. Kostnaderna för mark och exploa- tering samt grundläggning och grov- planering utgöres i regel av de därpå be- löpande delarna av pantvärdet. Scha— blonbeloppet för grundläggning och grovplanering omräknas med en s. k. värderingskoefficient.1 Härtill må dock läggas belopp för kostnader, uppkomna genom lokala avvikelser från de för kommunen fastställda schablonbelop— pen, under förutsättning att kostnads— ökningen kan anses rimlig med hänsyn till stads- eller byggnadsplanens inten- tioner i vad avser standard och att ex— ploateringsarbetena kan anses ha be— drivits rationellt. Förmedlingsorganet skall bestyrka kostnadernas förefintlig- het och uttala sig i frågan om deras rim- lighet. Om förmedlingsorganet finner skäl föreligga må för lokaler i produk- tionskostnaden inräknas belopp, som avviker från motsvarande belopp för bostäder.

2. Beträffande kostnader för byggnad må till därå belöpande del av låneunder- lag — jämte i förekommande fall pant- värdestillägg och sådana belopp för vå- nings— och biutrymmesyta m. m. i små- hus över 110 ni2 som ej ingår i låne- underlaget — göras tillägg av följande art.

a) Den utförande- och utrustnings- standard som tillgodoses vid beräkning av låneunderlag är av en antagen nor- mal kvalitet och omfattning och finnes översiktligt exemplifierad i form av s. k. utgångsstandard i en bilaga till bostadsstyrelsens anvisningar. Funk- tionsmässigt likvärdiga utföranden för- anleder ej särskilt tillägg. För tillkom-

! Beträffande värderingskoefficient se sid. 239.

mande inredning och utrustning där- emot, ävensom för vissa avvikelser be- träffande stomme göres i förekomman- de fall tillägg med av bostadsstyrelsen fastställda belopp. Erhållet belopp om- räknas med värderingskoefficient.

För annan inredning eller utrustning än den för vilken särskilda belopp fast- ställts må tillägg göras endast i den mån dels ifrågavarande inredning eller utrustning kan antagas regelmässigt och på längre sikt komma till nytta för de boende och dels det bedömes såsom ekonomiskt fördelaktigt att förse huset med densamma redan vid husets upp- förande. Här avsett tillägg skall mot- svara redovisad nettokostnad jämte yt- terligare 10 procent härav, avseende an- del i centraladministration och bygg- platskostnader.

b) För konstruktioner och utföran- den som föranletts av byggnadens sär- skilda ändamål, belägenhet eller beskaf- fenhet må tillägg härjämte göras i av bostadsstyrelsen angivna fall med be- lopp motsvarande av sökanden redo- visade kostnader, varvid 10 procent som andel i centraladministration och byggplatskostnader jämväl må inräknas.

c) Tillägg må ytterligare göras med tillhopa högst 2 procent för s. k. plus- kvaliteter, t. ex. högklassig målning, åt- gärder för förbättrad ljudisolering, spe- ciella effekter i utvändig puts eller färg- behandling, speciell inredning och ut- rustning inom entréer och trapphus i flerfamiljshus, högklassiga tapeter och beslag, högklassig golvbeläggning och skåpinredning.

d) Avrundning må, såvitt gäller bo- städer, göras med 2 procent, om den råd-ande upphandlingssituationen eller liknande omständigheter föranleder där- till; dock att för småhus, belägna i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Mal- mö-Lundområdet avrundning må göras med ett något högre procenttal.

För lokaler må i- produktionskostna- den avrundning göras med högre pro'— centtal än det för bostäder medgivna, om sökanden bestyrker att den därige— nom uppkommande totala produktions- kostnaden för lokaler är förräntnings- bar.

e) Finnes ej erforderligt antal bygg- nadsarbetare bosatta inom orten, då byggnadsföretaget genomföres, må i produktionskostnaden inräknas genom kollektivavtal bestämda och utbetalade belopp för traktamenten samt för rese- ersättning utöver belopp motsvarande halvt traktamente.

3. För bilplatser utgöres den beräkna- de produktionskostnaden i regel av dess de] av låneunderlaget jämte pantvärdes- tillägg. Beloppet omräknas med värde- ringskoefficient. Såvitt gäller bilplatser avsedda för flerfamiljshus eller bestå- ende i gemensam anläggning för ett flertal småhus, må dock tillägg göras för uppkomna överkostnader, i den mån de på sannolika skäl kan antagas kom- ma att förräntas.

4. Såvitt gäller vinterkostndder för flerfamiljshus utgöres produktionskost- naden av i låneunderlaget ingående be- lopp avseende vintertillägg. Beloppet omräknas med värderingskoefficient. För särskilt sträng vinter må i samband med slutligt beslut tillägg härjämte gö- ras med skäligt belopp, dock högst mot- svarande 30 procent av summan av vin- tertillägg och vinterbidrag. För småhus inräknas ej kostnad för vinterarbeten, därest vinterbidrag beviljas, dock att, om särskilt sträng vinter föreligger, må beaktas kostnad motsvarande högst 30 procent av bidraget. Även för småhus, för vilka vinterbidrag ej har kunnat utgå, kan under vissa förutsättningar tillägg få göras för vinterkostnader.

5. Kostnaderna för finplanering utgö— res av därå belöpande del av låneunder- laget. Beloppet omräknas med värde-

ringskoefficient. Såvitt . gäller småhus mä härtill läggas belopp som 'inrymmes inom total kostnad för finplanering om högst dels 8 kr/m2 tomtyta, dels 4 kr/m2 våningsyta, likaledes omräknat med vär- deringskoefficient, under förutsättning att vidtagna åtgärder och kostnaderna härför bedömes rimliga med hänsyn till tomtens beskaffenhet och det ur miljö— mässiga synpunkter uppnådda resulta- tet. I samband med slutligt beslut må härjämte undantagsvis tillägg göras med det ytterligare belopp, som prövas skä— ligt.

6. Såvitt gäller kostnaderna för bygg- nadskredit efter färdigställandet, sane- ring och konstnärlig utsmyckning utgör de härpå belöpande delarna av låne- underlaget utan ytterligare åtgärder de- lar av den beräknade produktionskost- naden.

Exkurs om tillvägagångssättet vid be- räkning av fastställda schablonbelopp

De i låneunderlaget ingående schablon- beloppen har erhållits genom summering av beräknade belopp för olika byggnads— delar och ökade med procentuella påslag för s. k. gemensamma kostnader. För att nå en allmängiltighet har beräkningen av schablonbeloppen baserats på förutsätt- ningar som kan karakteriseras som ge- nomsnittliga. De i olika belopp ingående delposterna är beskrivna i en bilaga till bostadsstyrelsens anvisningar.

För att undvika mätning av alltför många byggnadsdelar har kostnaderna för vissa av dem fördelats på andra sådana delar. Även principerna härför finns re- dovisade. Som exempel kan nämnas föl- jande. För att slippa mäta längden av bärande respektive icke bärande ytter- väggar, lägenhetsskiljande bärande re- spektive icke bärande väggar och övriga bärande och icke bärande väggar och pe— lare — vilket bl. a. torde kräva mycket detaljerade anvisningar -— har kostnaden för väggarna fördelats sålunda. Varje ut- rymme har antagits vara begränsat av väggar till en kostnad motsvarande hälf— ten av den kostnad som beräknats uppstå om en icke bärande innervägg omger ut-

rymmet. (Den andra hälften är hänförd till de utrymmen som'finns på väggens andra sida.) För en lägenhet med normalt stora utrymmen har kostnaden för nämn- da väggar inräknats med ca hälften i be- lopp för lägenhet och ca hälften i belopp för våningsyta. Övriga innerväggskostna- der, som främst kan betecknas som kost- nader för bärande funktion, har jämte kostnader för bärande del i yttervägg be- funnits i stort sett ytproportionella och har inräknats i belopp för våningsyta. Ytterväggens härefter återstående kostna- der har uppdelats i särskilda belopp för meter yttervägg samt för meter extra vär— meisolering.

Dessa och andra fördelningar ävensom en detaljerad beskrivning av de inrednings- och utrustningsdetaljer som ligger till grund för lägenhetsbeloppen finns redovi— sade såsom s. k. utgångsstandard. Härige- nom kan större avvikelser ifråga om stan— dard och utrustning konstateras och priset härför också med ledning av förteckningar i anvisningarna i regel fastställas och där- efter inräknas i produktionskostnaden.

Låneunderlags- och värderings- koefficienter

De i metoderna för beräkning av låne- underlag och produktionskostnad an- givna beloppen avser kostnadsläget i januari 1963. För att få en tidsanpass- ning omräknas vissa belopp i låneunder- lagsberäkningen med en låneunderlags- koefficient medan samma belopp vid beräkning av produktionskostnad i stäl- let omräknas med en värderingskoeffi- cient.

Låneunderlagskoefficienten, som fast- ställes av Kungl. Maj:t, avser att reg- lera låneunderlagets och pantvärdets nivå, då inträffade kostnadsändringar eller andra skäl så motiverar. Den till- lämpliga koefficienten är på sätt som framgår av tablån överst å sid. 240 be- roende på tiden för påbörjandet.

Till grund för besluten om höjning av låneunderlagskoefficienten har bl. a. le- gat vissa undersökningar avseende för- hållandet mellan pantvärde och pro- duktionskostnader i preliminära beslut

Tid för påbörjan- det av de egent- liga byggnads— arbetena:

1/1—30/6 1964 ............. 1,00 1/7—31/12 1964 ............ 1,06 1/1—30/6 1965 ............. 1,11 1/7 1965—- ................ 1,13

om bostadslån. Se härom sid. 254.

Värderingskoefficienten, som tilläm- pas vid beräkningen av produktions- kostnad, fastställes för varje månad av bostadsstyrelsen. Hittills fastställda ko— efficienter för januari och juli månader är följande.

1963 januari ............... 1,000 1963 juli .................. 1,022 1964 januari ............... 1,028 1964 juli .................. 1,056 1965 januari ............... 1,080 1965 juli .................. 1,110 1966 januari ............... 1,126

Vid behandling av ärende, vari en— dast ett beslut skall meddelas, och vid ansökan om preliminärt beslut göres omräkning med den koefficient som se- nast trätt i kraft vid beräkningstillfäl- let eller _— vid entreprenadförfarande — närmast ansluter sig till anbudens tidsangivelse.l I samband med det slut- liga beslutet skall omräkning göras med koefficient, som utgör medeltalet av de koefficienter som fastställts under tiden från påbörjandet av de egentliga bygg- nadsarbetena till inflyttning. Härigenom beaktas schablonmässigt det genomsnitt- liga kostnadsläget under byggnadstiden.

Beräkningen av värderingskoeffici- enten utgår från byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus, varefter avdrag göres för effekten av en antagen rationalise- ring. Detta avdrag har hittills (åren 1963—1965) varit 0,1 procent per må- nad, vilket ungefär motsvarar det av- drag som tillämpats vid framräkning av bostadsstyrelsens tidigare använda »vär- deringsindex». Det som i detta sam- manhang benämnes rationalisering är

närmast nettoresultatet av vissa pris— och kostnadsändringar som ej avspeg- las i byggnadskostnadsindex.

Ytgränsema för småhus

För det statliga kreditstödet till småhus gäller två inskränkningar, som icke be- rör kreditstödet till flerfamiljshus. Den ena avser lägenhetsytan som i fråga om småhus vilka skall bebos av låntagaren i regel icke får överskrida 125 m2. Den andra avser våningsytan som vid beräk- ningen av låneunderlaget icke beaktas i den mån den överstiger 110 m=. Sist- nämnda inskränkning gäller alla små— hus.

Ytgräns som villkor för lån Gällande bestämmelser

Bostadslån till nybyggnad av sådana småhus, som skall bebos av låntagaren må där ej särskilda skäl föranleder till annat beviljas endast under förutsätt- ning att huset icke innehåller bostads- lägenhet med en yta, överstigande 125 m2.

Enligt Kungl. Maj:ts tillämpnings— föreskrifter till bostadslånekungörelsen kan undantag från denna bestämmelse medgivas om sökanden prövas ha behov av större lägenhet samt detta betingas av att sökanden har stort hushåll, att medlem av hushållet är invalid eller eljest i behov av särskild vård, att hus- hållsmedlem i anledning av förvärvs- verksamhet eller offentligt uppdrag be- höver särskilt arbetsrum i lägenheten eller att lägenheten är avsedd till bo— stad åt lantbrukare. Enligt bOStadssty- 1 Vid beviljande av lån till flerfamiljshus samt

sådana småhus, som ej skall bebos av sökan- den, skall först meddelas preliminärt beslut och efter företagets färdigställande slutligt beslut. För småhus, som skall bebos av sö- kanden, meddelas sålunda endast ett beslut.

relsens anvisningar må lån ej beviljas för tillbyggnad under andra förutsätt- ningar såvitt avser lägenhetsytan än de som gäller för nybyggnad, dock att maximiytan må överskridas jämväl där det är påkallat av plantekniska skäl. Däremot möter ej hinder beträffande ett med statligt lån finansierat hus att göra en sådan tillbyggnad som ökar hu- sets lägenhetsyta till över 125 m2, om finansieringen av tillbyggnaden sker på annat sätt än genom statslån och husets kreditvärde icke försämras genom åt- gärden.

Frägans tidigare behandling De genom riksdagens principbeslut år 1947 fastställda villkoren för 'det nya egnahemslånet innebar bl. a. att lån med kapitalsubvention inte skulle utgå vid större lägenhetsyta än 120 m2. Detta innebar en anknytning till gällande praxis vid beviljandet av tertiärlån till enfamiljshus. Någon begränsning av ytan som villkor för lån utan kapital- subvention (med en övre lånegräns på 75 procent) fastställdes inte. Genom be— slut är 1948 preciserades ytangivelsen till att gälla husets bottenyta, vars maxi- mala storlek fastställdes till 100 m= i fråga om enplanshus och till 80 respek- tive 60 m2 för hus i tv; plan och 2 plan. År 1951 sänktes dessa maximiytor för hus i 1, 11/2 och 2 plan till respektive 90, 65 och 55 m”. Samtidigt bortföll möj- ligheten till belåning av större hus utan kapitalsubvention. Minskningen av maximiytorna angavs som en tillfällig åtgärd, motiverad av den pågående byggnadskostnadsstegringen samt beho- vet av att vid'en given ram för bostads- byggandet öka lägenhetstillskottet. Så snart ökade förutsättningar för produk— tionen av större egnahem förelåg, borde frågan om maximiytorna ånyo uppta- gas till prövning. I anslutning till detta uttalande och med hänvisning till det

241 förbättrade läget på byggnadsmarknaä den beslöts år 1953 en ökning av maxi- miytorna (bottenytorna) till 100, 70 och 60 m2 för hus i respektive 1, 11/2 och 2 plan.

Genom beslut är 1954 fastställdes maximiytan till 125 in2 total lägenhets- yta. Ändringen av beräkningsgrunden, bl. a. övergång från bottenyta till lägen— hetsyta, motiverades med den ökade smidighet i tillämpningen som därmed vanns. Tidigare regler hade enligt bo- stadsstyrelsen medfört dels svårbedöm- da tolkningsfrågor, dels åtskilliga gräns— fall.

I statsverkspropositionen år 1960 an- mäldes ett av bostadsstyrelsen framlagt förslag om slopandet av bestämmelsen om maximiyta. Förslaget motiverades med svårigheterna att upprätthålla en rättvis tillämpning av bestämmelsen och med att för det helt dominerande fler- talet av nya egnahem storleken begrän- sades redan genom gällande lånetak. Departementschefen erinrade om att ifrågavarande lånevillkor motiverats av att med egnahemslånet var förbundna avsevärda subventioner i form av låg ränta på det statliga lånet, ränte- och amorteringsfrihet beträffande 4 000 kro- nor av lånet samt ränteeftergift, vilka låneförmåner ansetts höra i första hand förbehållas dem som väljer ett husav ordinär storlek. Om den räntefria stå— ende delen enligt föreliggande förslag skulle slopas så blev ändock, så länge dåvarande ränteläge bestod, de med det statliga lånet förknippade förmånerna betydande. Det syntes därför ”tveksamt, huruvida de som uppförde stora egna- hem och fick förutsättas ha god eko- nomi skulle komma i åtnjutande av de förmåner egnahemslånet erbjöd. Vad bostadsstyrelsen anfört beträffande svå— righeterna att rättvist tillämpa bestäm- melsen om maximiyta talade visserligen för att bestämmelsen slopades. Emeller-

tid var inte departementschefen beredd att då tillstyrka styrelsens förslag. In- nan förslaget godtogs, borde undersökas huruvida syftet med föreskriften kunde tillgodoses på ett enklare sätt genom att vissa ändringar företogs i villkoren för egnahemslån.

Statsutskottet (utlåtande nr 50), som i likhet med departementschefen funnit vissa skäl tala för att bestämmelsen i fråga slopades, hade särskilt fäst sig vid de av bostadsstyrelsen påtalade svårig- heterna att vid tillämpning av bestäm- melsen finna en rättvis bedömnings- grund. Så länge staten lämnade bety- dande subventioner till småhusbyggan- det var det emellertid inte utan vidare givet, att det statliga stödet borde kunna utgå till hur stora hus som helst. Fler- talet av dem, som uppförde hus med en yta avsevärt överstigande 125 mg, torde inte vara beroende av det statliga stö- det. På anförda skäl förklarade sig ut- skottet dela departementschefens upp- fattning att ifrågavarande lånebestäm- melser borde bibehållas tills vidare men förordade en jämkning av föreskrifterna beträffande undantag från huvudregeln om en lägenhetsyta av högst 125 ms.

Statsutskottets uttalande godkändes av riksdagen.

Av bostadspolitiska organisations- kommittén och av bostadsstyrelsen framlagda förslag om slopande av stor- leksgränsen för egnahem ansåg sig de- partementschefen icke kunna tillstyrka i statsverkspropositionen till 1962 års riksdag.

I anledning härav föreslogs i en fyr- -partimotion att bestämmelsen om maxi- miyta slopades varvid bl. a. hänvisades till vad bostadsstyrelsen anfört i frågan. Decentraliseringen av den tekniska granskningen ställde krav på regler, som möjliggjorde för de många lokala grans- karna att uppnå så likartade bedöm- ningsresultat som möjligt. Försök som

gjorts att tillämpa enkla regler vid den- na bedömning hade frestat till »belå- ningsarkitektur», dvs. medvetet utnytt- jande av kryphål i bestämmelserna, och även lett till från miljömässiga syn- punkter olämpliga konsekvenser i fråga om husens utformning. Den uppmjuk- ning av bestämmelsen, som tillämpats efter den 1 juli 1960, hade icke med- fört den avsedda enkelheten och enhet- ligheten i bedömningen. De föreslagna nya lånebestämmelserna syftade till att uppnå så likartade villkor som möjligt för belåningen av de olika hustyperna. Om ett radhus, kedjehus eller friliggan- de egnahem helånas med tertiärlån, måste förekomsten av en storleksgräns som gäller enbart för egnahemmet fram- stå som opåkallad. Det väsentligaste skä— let mot en storleksgräns var emellertid att det visat sig omöjligt att åstadkom- ma enkla och entydiga regler.

Enligt statsutskottet (utlåtande nr 46) talade Vad bostadsstyrelsen anfört om maximiregelns effekt för att regeln utmönstrades ' *ur lånebestämmelserna, liksom även önskv'ärdheten att uppnå fullständigare likformighet för flerfa- miljshus och småhus i fråga om låne- villkoren. Utskottet erinrade vidare om att värdet av de subventioner, som de boende tillfördes genom statslånen, be- gränsades av bestämmelserna'om högs- ta belåningsvärde. Låntagare som upp- förde hus med större bostadsyta än 125 m2 fick på grund därav inte" större subventioner än andra. Utskottet'för- ordade därför att bestämmelsen om maximiyta för lägenhet i småhus skulle utgå.

Riksdagen beslöt dock i enlighet med departementschefens förslag.

Dittills hade ytmaximeringen gällt alla småhus som belånades enligt egna- hemslånekungörelsen, dvs. av låntaga— ren ägda och bebodda småhus samt av kommun — och företagare jämställda

med kommun — ägda småhus för uthyr- ning. För sådana rad- och kedjehus i bostadsrättsform eller avsedda att ut- hyras, som belånades enligt tertiärlåne- kungörelsen, gällde liksom för flerfa- miljshus ingen ytmaximering. Genom den av 1962 års riksdag beslutade ge- mensamma kungörelsen för lån till fler- familjshus och småhus (bostadslåne- kungörelsen) blev de för tertiärlånen gällande reglerna beträffande lån till flerfamiljshus även tillämpliga på små- hus avsedda att uthyras eller upplåtas med bostadsrätt. Den nya kungörelsen innebar att den övre lånegränsen för egnahemslån (90 procent) och ytmaxi- meringen endast blev tillämpliga för småhus, avsedda att bebos av låntaga- ren.

I motioner till 1963 års riksdag före- slogs ånyo att storleksgränsen skulle slopas. Motionsyrkandet tillstyrktes av statsutskottet (utlåtande nr 42), som icke fann skäl inta ändrad ståndpunkt i frågan, men avslogs av riksdagen. Även vid 1964 års riksdag framfördes i mo- tioner förslag att bestämmelsen skulle slopas. Statsutskottet (utlåtande nr 42) erinrade då om frågans riksdagsbehand- ling de två senaste åren och fann det ändamålsenligt att den prövades av bo- stadspolitiska kommittén. Riksdagen be- slöt i enlighet härmed.

Ytgl'äns vid beräkning av låneunderlag Gällande bestämmelser

De regler för beräkning av låneunder- lag, som gäller från och med år 1964, är enhetliga för 'alla former av småhus- byggande. De avser sålunda även små- hus som icke bebos av låntagaren, dvs. hus som uthyres eller upplåtes med bo- stadsrätt. Enligt dessa regler beaktas vid beräkningen av låneunderlag för små- hus icke våningsyta utöver 110 m2. För- utom våningsytan är även häremot sva—

rande biutrymmesytor, grundläggnings- yta och yta av översta bjälklag på visst sätt maximerade i beräkningen av låne- underlaget.

Frågans tidigare behandling

Före lånetakets införande år 1956 fanns ingen begränsning med hänsyn till hu- sets storlek av belåningsvärdet och där- med av statslånets storlek. De belopp (lånetak) varigenom belåningsvärdena maximerades svarade i praktiken mot kostnaderna för ett friliggande småhus på ca 70 in2 eller ett något större rad- hus.

Med giltighet fr. o. m. är 1962 gjordes vissa jämkningar av bestämmelserna om lånetaket för småhus. I sitt förslag till dessa framhöll bostadsstyrelsen att låne- taken för småhus och för flerfamiljshus borde stå i ett sådant inbördes förhål- lande att produktionsinriktningen ej på- verkades. Av detta följde enligt styrel- sen att belåningsvärdena borde i möj- ligaste mån vara kostnadsanpassade. Storleks- och hustypskillnader skulle be— aktas genom en »justeringskoefficient». Dess storlek hade i förslaget valts på så— dant sätt att basvärdet för normalhuset, som var ett 70 m2 enplans trähus med källare, på s. k. O-ort ökades med 300 kronor för varje kvadratmeter som bo- stadsytan översteg 70 m2 upp till 85 m2. Mellan 85 m2 och 100 m2 ökades bas- värdet med 200 kr*/m= samt mellan 100 m2 och 115 m2 med 100 kr/m”. Detta förslag innebar att belåningsvärdet re— lativt sett minskade i förhållande till produktionskostnaderna vid en ökning av ytan upp till 115 m2 och att det för hus med yta därutöver var konstant. För andra hustyper än normaltypen hade bostadsytan först omräknats på visst sätt till bostadsyta i normaltypen (ur kostnadssynpunkt ekvivalent bo- stadsyta) , varefter koefficienternas stor-

lek bestämts så att de blev lika" för hus med samma ekvivalenta bostadsyta.

Enligt Kungl. Maj:ts beslut blev dif- ferentiering med hänsyn till ytvaria— tioner något mindre än enligt sty- relsens förslag. I praktiken medförde de nya reglerna att för enplanshus med källare bostadsyta mellan 70 och 90 m2 beaktades med ca 320 kronor per mz. Reglerna innebar att belåningsvärdena blev maximerade vid de bostadsytor som för olika hustyper anges i följande tablå.

90 m2 för 1-planshus med källare

103 m2 » » utan källare

81 m2 » » med inredningsbar vind och med källare

92 m2 » » mcd inredningsbar vind och utan källare

98 m2 » övriga hus (ll/2 och 2-plans)

med källare (ll/z och 2-plans) utan källare

107 ms » » »

Den från och med år 1964 gällande gränsen på 110 m2 våningsyta motsvarar drygt 100 m? bostadsyta.

Frågor i samband med storlekskontrollen av ytan Skillnader i uppmätningsreglerna

Beräkningen av låneunderlaget —- som är avgörande för länets storlek _— sker med utgångspunkt i bl.a. husets vä- ningsyta (vy), dvs. i princip den yta som begränsas av omgivande ytterväg- gars utsidor. Bestämmelsen om viss maximiyt-a som villkor för att lån över huvud skall kunna beviljas är däremot knuten till husets på visst sätt beräkna— de invändiga yta, Iägenhetsytan (ly). De härför erforderliga, olika mätnings— reglerna innebär för såväl lånsökande, förmedlingsorgan som länsbostads- nämnd ett komplicerat merarbete.

Att olika ytbegrepp 'användes är hu- vudsakligen funktionellt betingat. Den i samband med 125 mS-regeln använda

lägenhetsytan är ett mått på »nyttiga» ytor med kvalificerad belägenhet i hus- kroppen. Vid låneunderlagsberäkningar användes våningsytan därför att den dels är lättare att mäta (husets ut- vändiga mått kan i regel begagnas) , dels ur kostnadsberäkningssynpunkt visat sig lämpligare och mera rättvisande än lägenhetsyta.

Vid kontrollen av att 125 m2-gränsen ej överskrides måste hänsyn tagas till vissa för låneunderlaget icke kvalifice- rade ytor, t. ex. helt oinredd vind eller visst källarutrymme med sådant läge och av sådan storlek att de utan svårig- het kan inredas till bostadsutrymmen. Bedömningen av om en sådan »överyta» skall anses föreligga har visat sig vara särskilt besvärlig om huset har källar- planet helt eller delvis ovan mark. Ge- nom att den tekniska granskningen, som bl. a. syftar till att kontrollera stor- leken, i allt större utsträckning utflyttats till förmedlingsorganen ökas givetvis risken för oenhetlighet vid denna be- dömning.

Belåningsarkifektar

Om ett hus kommit upp i den storlek som ger maximal belåning, dvs. 110 m2 vy (drygt 100 m2 ly), har låntagaren inte längre intresse för länets del att ytterligare ytor tillräknas projektet. Han har däremot anledning bevaka att even- tuella överytor inte omöjliggör för ho- nom att få lån till följd av bestämmel- sen om maximiyta. Han kan då frestas att arrangera de tillkommande ytorna så att de inte framstår som beräknings— bara i samband med ytkontrollen. Exempel på sådana mer eller mindre av— siktliga arrangemang är speciella tak- verkskonstruktioner, markplanering så att golvet i vissa rum kommer under om- givande marks nivå, sidobyggnader i form av faktiskt inredningsbara förråds- utrymmen etc. I många fall är det en

enkel sak att, när lånet utanordnats, ut- veckla dessa »dolda» överytor till kva- lificerade bostadsytor.

Speciella problem vid typhus

Ett argument mot ytmaximeringen — 125 m2-rege1n — som ökat i styrka har sitt ursprung i den tilltagande industri- ella tillverkningen av typhus som syftar till att genom rationella produktions- metoder och standardiserat utförande minska arbetskraftsåtgången och få ner kostnaden. En nödvändig förutsättning för en sådan tillverkning är stark va— riantbegränsning. Samtidigt måste emel- lertid en typhusfabrikant inom rimliga gränser kunna tillgodose kundernas va- rierande önskemål och krav betingade av tomtens förutsättningar, familjernas ekonomi, storlek etc. En påtaglig strä- van från småhusfabrikxanthåll är därför att försöka få fram ett mindre antal stamtyper som sedan kan varieras på olika sätt.

Variationen kan exempelvis bestå i att yttertak ges lutningen 27” (endast för- rådsvind) eller 35” (vinden blir inred- ningsbar). En och samma stamtyp kan på detta sätt få mycket olika ytstorlek. Sålunda kan exempelvis en källarlös bostadstyp ökas från 105 m2 till 157 m2 bostadsyta, när taklutningen ändras från 27” till 35". Kostnadsökningen kan däremot bli relativt obetydlig. Inte minst gäller detta vid sådana typer som dels har exakt samma bottenyta oavsett om trappan leder till enbart förrådsvind eller till vind som kan inredas, dels re- dan genom bjälklagets konstruktiva ut- formning har helt färdigt vindsgolv. Särskilt källarlösa hustyper med inred- ningsbar vind kan således lätt komma i konflikt med 125 mz-regeln, vilket kan få till följd att en god och i en ra- tionellt upplagd serie ingående hustyp måste slopas och annan typ i stället väljas. Maximiregeln kan därigenom

tvinga typhusfabrikanter att hålla ett större typsortiment med ökade kostna- der som följd.

Liknande svårigheter uppstår då en i normalutförande godtagbar typ med källare placeras i sluttande terräng. Utan egentlig kostnadsökning kan då ett eller flera källarutrymmen få en så god placering och standard att de måste inräknas i lägenhetsytan, varigenom storleksgränsen passeras och låneären- det måste avslås.

Genom de ökade ytkrav för olika rum som under regelns tillämpningstid gjort sig gällande ävensom genom de ytök- ningar som blir en följd av modulpro- jektering kan numera ibland icke sam- ma rumsantal som förut rymmas inom 125 mg.

Exempel på detaljer i anvisningarna samt deras konsekvenser

Den enligt texten i bostadslånekungörel— sen till synes enkla bestämmelsen om en största lägenhetsyta av 125 1112 som vill- kor för lån har, som delvis redan fram- gått, måst förses med omfattande an- visningar och preciseringar för att för- hindra ett alltför lätt kringgående av densamma. Några ytterligare exempel härpå belyser svårigheterna.

1) Lägenhetsytan mätes på ett från flerfamiljshuslägenhetsytan avvikande sätt, bl. a. för att förenkla mätningen (yta, som upptas av innerväggar, rör- stockar och pelare, inräknas i småhu- sets yta men endast delvis i flerfamiljs- husets).

2) Trappor som förbinder olika bo- stadsplan skall ej inmätas i lägenhets- ytan. För att underlätta uppmätningen (som kan vara besvärlig och tidsödande exempelvis vid svängda trappor) upp- mätes först hela ytan inklusive trappan varefter avdrag göres med en schablon- mässigt bestämd yta (5'm2).

3). Ytor i källare, undervåningeller

eljest i rum med golvytan under mark är ej hänförliga till lägenhetsytan. De ytor som normalt utgör källare inräk- nas ej heller i lägenhetsyta även om »källargolvet» är beläget ovan mark. När källarlösa hus innehåller exempel- vis förrådsrum och tvättrum blir det ofta besvärliga gränsdragningar mellan vad som skall inräknas respektive ej in- räknas i lägenhetsytan. Detta gäller ock— så i de fall då en tvättstuga i källare er- satts med ett tvättrum i bostaden trots att källare finns.

4) Ytan av inredningsbar vind och andra ytor som lätt kan ändras så att de uppfyller kraven för att räknas som lägenhetsyta — exempelvis genom att schakta bort litet matjord utefter en fasad — inräknas i lägenhetsytan. Syf- tet härmed är att hus efter färdigstäl- landet ej genom alltför enkla åtgärder skall kunna ändras så att syftet med 125 mz-regeln kringgås. Följden härav är att den naturligaste och mest ekono- miska arten av utvidgning —— den inom en från början färdigställd stomme ——- förhindras.

Denna mätregel liksom förhållanden nämnda under punkt 3 medför även att ytor i hus belägna i sluttande terräng ofta icke kan utnyttjas på bästa och mest ekonomiska sätt.

5) Till de administrativt besvärliga problemen hör även ställningstagande- na beträffande ifrågasatta undantag från regeln. När sedan undantag beviljats t. ex. på grund av behov av arbetsrum kan familjen när som helst flytta och huset därefter köpas och bebos av en familj som egentligen ej är berättigad till överskridande av 125 mfl-gränsen. Övertagande förvägras nämligen ej.

Även regeln angående 110 m' vå— ningsyta synes i sin grundutformning vara enkel men är ändock svårhanter— lig. Som tidigare nämnts måste sålunda inte bara våningsytan beaktas i begrän-

sad omfattning vid beräkningen av lå- neunderlaget utan även vissa andra ytor.

Statslånets övre gräns

Historik och gällande villkor

Enligt 1941 års kungörelse (nr 636) an- gående tertiärlån till viss bostadsbygg- nadsverksamhet fick lån ej överstiga be- träffande flerfamiljshus 20 och beträf- fande enfamiljshus 35 procent av det värde å fastigheten eller, då fråga var om tomträtt, å byggnaden som hygg- nadslånebyrån godkänt. Intecknings— säkerhet skulle ställas inom 90 respek- tive 85 procent av nyssnämnda värde. Mellan olika förvaltningsformer fanns sålunda icke någon skillnad i fråga om den övre lånegränsen.

Vid 1942 års riksdag beslutades emel- lertid den ändringen att tertiärlån till flerfamiljshus fick utgå med i regel högst 25 procent, då sökanden var kom- mun varmed jämställdes förutom kom- munalt företag även kooperativt bo- stadsföretag, samt eljest med i regel högst 20 procent av ett godtaget avkast- ningsvärde, Tertiärlånehypoteket skulle ligga inom 95 respektive 90 procent av detta värde, som motsvarade den enligt 1939 års hyresnivå »räntabla» delen av anskaffningskostnaden.

Höjningen av övre lånegränsen från 90 till 95 procent för kommuner och med kommun jämställda företag motive- rades med att finansieringen av topp- kapitalet erfarenhetsmässigt ofta mött stora svårigheter. För mindre och fi- nansiellt svagare utrustade kommuner kunde riskerandet av så mycket som 10 procent av fastighetskapitalet vara en äventyrlig sak. För kooperativa bo- stadsorganisationer betydde kravet på 10 procent som medlemsinsats en myc- ket stark begränsning av den grupp

bostadsbehövande, för vilka sådana lä— genheter kunde göras tillgängliga.

Storleken av den kapitalsubvention i form av tilläggslån, som kunde beviljas för att täcka skillnaden mellan den god- tagbara anskaffningskostnaden och av- kastningsvärdet, varierade också med förvaltningsformen och uppgick till högst 95 respektive 90 procent av nämn- da skillnad. Som villkor för tilläggslånet gällde att kommunen — oberoende av företagsformen — skulle i viss utsträck— ning bidraga till kostnaden för före- taget.

Denna differentiering av tilläggslånet slopades 1943. Det kommunal-a bidraget bestämdes då till 1/5 av skillnaden mel- lan anskaffningskostnaden och avkast- ningsvärdet och det statliga tilläggs- lånet till ett belopp motsvarande åter- stoden av denna skillnad.

För egnahemmen infördes 1942 ett lånesystem, som innebar belåning upp till 85 procent av den godtagbara pro- duktionskostnaden med en kapitalsub- vention inbyggd i länet som en räntefri stående del.

Besluten vid 1946 års riksdag innebar beträffande lånegränserna för flerfa— miljshusen väsentliga ändringar. Bo- stadssociala utredningen hade i fråga om de övre lånegränserna föreslagit en höjning till 100 procent av avkastnings- värdet för fastigheter, förvaltade av kommun eller företag som arbetade utan enskilt vinstsyfte i samarbete med och under tillsyn av kommunen, s.k. all- männyttiga företag. Enskilt kapital an- sågs inte kunna påräknas för finansie— ringen av toppkapitalet för denna före— tagsform varför staten sålunda borde svara för detta. I fråga om konstruktio- nen och kontrollen av allmännyttiga fö- retag framhöll utredningen, att detta i huvudsak borde betraktas som en kom- munal angelägenhet. Det kunde ligga ett värde i att olika vägar prövades. Be—

träffande de enskilda företagen hävda- de utredningen att en övre belånings- gräns vid dittills gällande 90 procent av fastighetsvärdet ur säkerhetssynpunkt var för hög och försvarlig endast med hänvisning till krisförhållandena. En sänkning av denna gräns i framtiden tedde sig enligt utredningen som önsk- värd. Utredningen föreslog dock en ter- tiärlåneränta för denna kategori som var 1 procent högre än i övrigt. Utred- ningen synes beträffande bostadsrätts- föreningar ha förutsatt att sådana bilda- de av de stora kooperativa byggnads- organisationerna skulle efter kommu- nens prövning i varje särskilt fall kun- na godtagas som allmännyttiga företag —— vilket överensstämde med då gällan- de praxis — och att de i övrigt, liksom sådana bildade av enskilda företagare, skulle erhålla lån enligt de för enskilda föreslagna villkoren.

I propositionen till 1946 års riksdag föreslog departementschefen 100 pro- cent som belåningsgräns ifråga om kom- munala och allmännyttiga bostadsbygg- nadsföretag. För kooperativa företag bibehölls 95 procent som belåningsgräns då det ansågs vara angeläget att icke un- dertrycka den på kooperativ grund vi- lande lägenhetsproduktionen. Den an- givna gränsen borde gälla »åtminstone under en övergångstid». Vad slutligen angick de enskilda företagen föreslog departementschefen en sänkning av den för dessa företag gällande övre låne- gränsen till 85 procent och motiverade detta med att en företagareinsats, upp- gående till blott 10 procent av fastig— hetsvärdet, utgjorde en alltför ringa in- vestering från den som byggde i en— skilt vinstsyfte, helst som, vilket förut- sattes i propositionen, lån skulle till- handahållas mot en ränta av 3 procent.

I vissa fall, varmed främst avsågs småföretagare, som själva skulle bebo mindre hyresfastigheter, borde dock

efter byggnadslånebyråns närmare prövning anspråket på företagareinsats kunna sänkas till lägst 10 procent av fastighetsvärdet, vilket innebar att ter- tiärlån kunde beviljas mot säkerhet av inteckning inom 90 procent av sagda värde.

Frågan om den övre lånegränsen vid belåning av egnahem behandlades vid 1947 års riksdag. Den av bostadssociala utredningen framförda uppfattningen att egnahemsbyggarens egna insats i re- gel icke kunde beräknas uppgå till mer än 10 procent av belåningsvärdet borde tillmätas avgörande betydelse för frågan var den övre gränsen för egnahemslånet borde sättas. De ökade riskerna för sta- ten som en höjning av den övre gränsen till 90 procent innebar borde enligt de- partementschefen tagas med hänsyn till egnahemsbyggandets stora betydelse för åstadkommandet av fullvärdiga familje- bostäder. Den räntefria delen av lånet skulle emellertid i normala fall avsevärt sänka det räntabla lånets övre gräns, varigenom sagda risker reducerades. För egnahem, som hade en så stor yta att kapitalsubvention inte utgick, borde den övre gränsen fixeras till 75 procent av belåningsvärdet.

1951 års bostadsutredning fann icke anledning föreslå någon ändring i då gällande regler för de övre gränserna för tertiärlånen men anförde en del syn- punkter av principiell natur på fråge- ställningen.

Det låg enligt utredningen i sakens natur att full likställighet i avseende på finansi- eringsvillkoren icke kunde uppnås de olika företagsformerna emellan. Övre belånings- gränscn för enskilda företag kunde uppen- barligen icke" höjas till 100 procent av be— låningsvärdet utan att dessa förlorade sin karaktär av enskilda. Å andra sidan var det visserligen möjligt att sänka övre be- låningsgränscn. för det statliga lånet till allmännyttiga och kommunala företag med motiveringen, att dessa företag borde bära samma risker som de enskilda. Härigenom

uteslöt man emellertid inte möjligheten för kommunerna att utnyttja sin finansi- ella styrka för att ge de kommunägda företagen topplån på förmånligare villkor än enskilda företagare kunde påräkna. Oavsett hur den övre belåningsgränsen för statslån till kommunägda företag fastställ- des kvarstod det faktum att dessa företag helt och hållet finansierades av det all- manna.

En lägre belåningsgräns för statslånet än 100 procent kunde då endast motiveras av önskemålet att åstadkomma en ändrad för- delning mellan stat och kommun av de med finansieringen av kommunägda företag för- enade ekonomiska riskerna. Enligt utred— ningens mening vore det emellertid mest ändamålsenligt, att denna riskfördelning alltfort reglerades genom ett särskilt stad- gande av den typ som återfanns i tertiär- lånekungörelsens 33 & om uppdelning mel— lan stat och kommun av vid förvaltningen uppkommande förluster.

Frågan om tertiärlånets övre gräns blev föremål för överväganden även inom bostadspolitiska utredningen, som förordade en sänkning av övre låne- gränsen för kommunala och allmän- nyttiga bostadsföretag från 100 till 97 procent av avkastningsvärdet och för kooperativa företag från 95 till 92 pro- cent. För enskilda företag förordades att möjligheterna att i vissa fall bevilja lån över 85 procent av nämnda Värde skulle slopas. Som skäl för förslaget åbe- ropade utredningen bl. a. önskvärdhe- ten av att bostadssparandet stimulera— des och att en begränsning av ansprå- ken på statliga lånemedel kunde under- lätta en utvidgning av den statliga lån- givningen till flera objekt.

Utredningen anförde vidare att en be- gränsad toppinsats i de kommunala och allmännyttiga företagen skulle vara ägnad att stärka kommunernas känsla av ansvar för de allmännyttiga företa— gen. Beträffande de kooperativa före- tagen ifrågasatte utredningen om icke en insats på 5 procent av avkastnings- värdet generellt sett var alltför ringa för att ge bostadsrättshavarna en känsla av

Övriga låntagare Kommun, allmännyttigt bostadsföretag, landstings— kommun och av sådan kommun kontrollerat före- tag .................................... Bostadsrättsförening, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och under betryggande kontroll . .

Enskild person då lånet avser småhus som skall bebos av låntagaren ....................

i regel ................................. i särskilda fall ..........................

Bostadslånets Bostadslånets övre gränsi % av storlek i % av

pantvärdet låneunderlaget . . . . 100 30 . . . . 95 25 . . . . 90 20 . . . . 85 15 . . . . 90 20

ekonomiskt medansvar för fastigheten. En sänkning av den övre lånegränsen för egnahemmen ansåg utredningen icke försvarbar då maximeringen av belå- ningsvärdet i ett stort antal fall kunde antas innebära en större egen insats än 10 procent av de faktiska produktions- kostnaderna.

I anledning av utredningens förslag anförde departementschefen (proposi- tion nr 100 till 1957 års riksdag) att en sänkning av övre belåningsgränserna icke borde företagas i dåvarande läge. De fr. 0. m. den 1 januari 1956 införda högsta belåningsvärdena hade innebu- rit vissa anpassningssvårigheter. I olika fall hade sålunda produktionskostna- derna kommit att överstiga belånings- värdena, vilket ökat byggnadsföretagens

kapitalinsats. Riksdagen beslöt i enlig- het med förslaget i propositionen.

Den differentiering av övre lånegrän- sen som fastställdes vid 1946 och 1947 års riksdagar gäller sålunda alltjämt. Däremot har efterhand gjorts vissa änd- ringar av kriterierna för respektive företagskategorier. I ovanstående ta- blå sammanfattas gällande villkor och anges även lånets storlek i relation till låneunderlaget i de fall underliggande kredit enligt huvudregeln erhålles till 70 procent av låneunderlaget.

I kapitel 1 sid. 25 har redovisats vissa av de villkor som för de olika före- tagarekategorierna skall vara uppfyllda för att lån skall kunna utgå enligt i tablån angivna grunder.

Långivningen. avseende flerfamiljs-

Tabell 8: ]. Preliminära beslut om tertiärlån/bostadslån till flerfamiljshus i olika företagsformer, 1960—64

Däravi % i Antal kommunala övriga företag med en lägenheter och allmän- kooperativa övre lånegräns på - nyttiga företag företag 85 % 90 % 1960 ............... 52 100 42 27 30 1 1961 ............... 50 800 39 31 29 1 1962 ........... . . .. 52 400 40 33 ' 26 1 1963 ............... 70 000 47 31 20 1 1964_ ............... 58 300 50 31 - 18 1

hus med fördelning på företagsformer framgår av tabell 8: 1. Uppgifterna av- ser antalet lägenheter i nybyggnads- företag med preliminärt beslut under olika kalenderår. Lägenheter i student- bostadshus ingår ej.

Kritiken mot differentieringen av övre lånegränsen-

Mot gällande regler för differentiering- en av det statliga kreditstödet mellan de olika företagsformerna har framförts kritik utifrån flera synpunkter. En ut- gångspunkt har därvid varit den upp- fattningen att de kommunala och all— männyttiga företagen på förvaltnings- stadiet icke konkurrerar på lika villkor.

Sedan slutet av 1950-talet har de i riksdagsmotioner framlagda förslagen till ändringar av villkoren beträffande de övre lånegränserna utgått från bo— stadspolitiska utredningens ovan redo- visade förslag och från en inom ut- redningen avgiven reservation. I denna fnamfördes bl. a. följande synpunkter.

Full rättvisa mellan olika företagsformer kan uppnås endast genom att den övre belåningsgränsen blir densamma för koope- rativa och kommunala byggnadsföretag som för enskilda sådana.

Förutsättningen för att olika belånings- gränser skall kunna tillämpas utan att det- ta leder till påtagliga orättvisor är att låne- villkoren får en sådan utformning att den direkta subvention som staten i fortsätt— ningen skall ge bostadsbyggandet i form av gynnsamma räntevillkor förbehålles lån som alla företagsformer erhåller. Den mer- suhvention som de företagsformer, vilka erhåller lån upp till 100 procent av belå— ningsvärdet, får i jämförelse med enskilda företag, är i nuvarande ränteläge bety- dande.

För att den statliga räntesubventionen skall bli ungefär densamma oavsett före- tagsform bör den förbehållas lån som ligger under den lägsta tillämpade låne— gränsen. Statliga lån som lämnas ovanför denna gräns och som utgår endast till vissa företagsformer bör åsättas en ränta, som

ungefär svarar mot gällande marknads- ränta för motsvarande lån.

En uppdelning av det statliga tertiärlånet på två lån med olika räntesatser kommer att medföra något merarbete för bostads- styrelsen. Detta förhållande kan emellertid inte tillmätas avgörande betydelse. Vikti- gare är att det statliga bostadsstödet får en utformning som inte missgynnar vissa före- tagsformer. Denna uppdelning gör det även möjligt att variera amorteringstiden, som bör vara något kortare för topplånen.

Vissa ändringsförslag har tagit sikte på en sänkning av den övre lånegränsen för de kommunala och allmännyttiga samt för de kooperativa företagen till 85 procent, dvs. densamma som för de enskilda. Andra förslag har ravsett sänk- ning för de förstnämnda företagen till 97 alternativt 95 procent och för de kooperativa till 92 alternativt 90 pro- cent; antingen under en övergångstid i avvaktan på en sänkning till 85 procent eller som ett slutmål. Lån över 85 pro- cent har förutsatts löpa med högre ränta och ha en kortare amorteringstid. Sä- kerheten för denna lånedel skulle ut- göras av borgen ställd av kommun eller industriföretag. Andra förslag har av- sett höjning av lånegränsen för de en- skilda företagen till 90 procent och för småhus som skall bebos av sökanden till 95 procent.

Motiven för dessa förslag har i hu- vudsak varit följande.

En enhetlig övre lånegräns på 85 procent anses främja en sådan konkur- rens mellan företagen att boendekost- naderna blir de lägsta möjliga. Den för- månsställning, som de kommunala och allmännyttiga företagen angivits ha, sägs icke ha medfört att de kunnat byg- ga bostäder till lägre pris än de enskilda företagen.

Om kommunerna finge ta en viss topprisk för de kommunala och allmän- nyttiga företagen, skulle detta kunna leda till en försiktigare bedömning be- träffande produktionen av stora hyres-

hus och ett ökat intresse för bostads- rättslägenheter och för ökad småhus- produktion.

En sänkning av lånegränserna anses vara ägnad att framkalla ett ökat spa- rande. Ett sådant uppges också kunna komma till stånd genom en övergång från kommunala och allmännyttiga före- tag till kooperativa och enskilda. En an- nan effekt av en sådan övergång till des- sa företagskategorier har uppgivits vara —— så länge som bostadsbyggandets om- fattningbestämmes genom en medelsram för den statliga långivningen — ett un- derlättande av ett större bostadsbyg- gande genom att dessa företag har ett genomsnittligt lägre lånebelopp per lä— genhet.1

En sänkning av den övre lånegränsen för de kooperativa företagen har ansetts kunna genomföras utan risk för en pro- duktionsminskning inom denna sektor, om man bland ungdomarna organiserar ett målsparande för bostadsändamål.

Som skäl för bibehållandet, åtminsto- ne tills vidare, av en differentiering till förmån för de kommunala och allmän- nyttiga företagen har anförts att genom dessa företag vissa angelägna bostads— sociala behov kan tillgodoses.

Den föreslagna höjningen av övre lå- negränsen för småhus bebodda av sö- kandena har motiverats dels ur rättvise- synpunkt då kommuner och bostads- rättsföreningar som bygger småhus er- håller lån till 100 resp. 95 procent, dels med hänsyn till kapitalanskaffningssvå- righeterna för egnuahemsbyggarna.

Kommunernas ansvar för kommunala och allmännyttiga bostadsföretag

I bostadslånekungörelsens 33 5 har in- tagits bestämmelser som avser att regle- ra kommuns ekonomiska skyldigheter gentemot staten och det allmännyttiga

företag med vilket kommunen samver- kar, men också kommunens rätt att un- der vissa förutsättningar få gottgörelse av statsmedel till täckande av vissa för- luster.

Enligt 2 € bostadslånekungörelsen är en förutsättning för att ett bostadsföre— tag skall bli erkänt som allmännyttigt, att kommunen åtagit sig att i den ut- sträckning som angives i 33 å gentemot staten svara för förluster.

Vad angår kommunens skyldigheter anger bestämmelserna i 33 & att kom- munen är skyldig att dels svara för för- lust som kan drabba staten genom att företaget på grund av vårdslöshet eller försummelse ej kan betala förfallna rän- tor och amorteringar, dels gentemot företaget svara även för andra förluster än sådana som uppkommit till följd av vårdslöshet eller försummelse och ej heller är av den art att hänsyn till ris- ken för sådana förluster bort tagas vid hyrornas bestämmande.

Kommunens rätt att enligt 33 5 av sta- ten erhålla gottgörelse är försedd med flera förbehåll. De förluster, som gott- görelsen kan avse, är sådana som icke har uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse. Vidare skall visas att för- lust förelegat under tre på varandra följande år samt att tidigare uppkomna överskott, som avsatts till mötande av förluster, icke förslår till förlustens täckande. Kommunen kan vidare få gott- görelse för endast sådan förlust, som ej kan täckas genom fördelning av över- skott uppkomna vid förvaltningen av samtliga av kommunen respektive före— taget ägda hus. Staten ersätter kommu- nen med fyra femtedelar av vad kom— munen under angivna förutsättningar har utgivit. Länsbostadsnämnden kan

1 Detta argument gäller dock icke numera då omfattningen av den statliga långivningen under ett är primärt bestämmes av en ram i lägenheter.

emellertid som villkor för lån föreskriva att icke. någon del av en förlust skall täckas av statsmedel.._Detta kan gälla ,i fråga om kategorihus eller företag som nämnden finner förknippat med onor- mal risk för förlust.

Dessa bestämmelser angående fördel- ning mellan stat och kommun av ansvar för förluster, som uppkommer vid för- valtningen av kommunen eller allmän- nyttigt bostadsföretag ägt hus, tillkom år 1946 och bygger på ett förslag i äm- net ,av bostadssociala utredningen. Den ekonomiska bördan av risktagande och subventioner för bostadsändamål borde enligt utredningen i huvudsak bäras av staten. Ekonomisk risk borde läggas på kommunerna endast i den mån detta er- fordrades för att säkra kommunernas intresse och känsla av ansvar för de kommunala och samhällsnyttiga bo- stadsföretagens ekonomi. En rimlig lös— ning på ansvarsproblemet ansågs vara att staten svarade för vad utredningen kallade de allmänna riskerna, varmed avsågs sådana som uppstår i och med den allmänna pris-, kostnads- och rän- teutvecklingen samt med bostadsmark- nadens förändringar. Kommunen å sin sida borde svara för förluster hänför- liga till försummelser i tillsynen av före- taget, vanvård av fastigheten eller eko- nomisk vanskötsel.

Emellertid skulle det enligt utredning- en otvivelaktigt stöta på mycket stora praktiska vanskligheter att i efterhand konstatera förlustorsaken. Vid bryska förskjutningar i det allmänna pris- och kostnadsläget liksom vid en drastisk om— läggning av den bostadspolitiska verk- samheten kunde eventuellt uppkomman- de förluster till en viss bestämd grad summariskt hänföras till de allmänna riskbestämmande faktorerna. Frågan om täckandet av förluster i sådana fall ävensom formerna härför borde enligt utredningen få tagas upp till prövning i

särskild ordning av statsmakterna som konsekvens av en sådan penningpoli- tisk eller bostadspolitisk utveckling, som från början ej kunnat tagas med i beräk- ningen. Vid en mera stabil ekonomisk utveckling skulle icke anledning behöva ges till dylika summariska förfaranden. Detta hindrade dock inte att på vissa orter eller beträffande vissa fastigheter frågan om täckande av förlust kunde ak- tualiseras. Att då söka fördela ansvaret på stat eller kommun efter regeln att staten skulle svara för de förluster som hänförde sig till de »allmänn—a» risker- na och kommunen för de övriga, skulle sannolikt i praktiken ofta, för att inte säga i regel, visa sig ogörligt. Utred- ningen stannade för den skull inför att förorda en enkel mekanisk regel för fördelningen, innebärande att uppkom- na förluster till fyra femtedelar bäres av staten och en femtedel av kommunen.

1951 års bostadsutredning övervägde olika lösningar av problemet med den gällande riskfördelningen mellan stat och kommun. Ett alternativ var en sänk- ning av övre lånegränsen till 90 pro- cent och ett annat ett bibehållande av denna gräns vid 100 procent av belå- ningsvärdet men med kommunal bor- gen för den del av lånet som icke tryg- gades av inteckningssäkerhet inom 90 procent av detta värde. Ett tredje alter- nativ — som blev utredningens förslag —— var att kommunen helt skulle påtaga sig ansvaret för att företaget uppfyllde sina betalningsskyldigheter gentemot staten. Under vissa betingelser borde dock kommunen kunna erhålla ersätt- ning av statsmedel motsvarande 90 pro- cent av det belopp kommunen utgivit för täckande av företagets underskott. Dessa betingelser var i första hand ett konstaterande av att det icke var möj- ligt att genom hyreshöjning åstadkom- ma balans mellan intäkter och utgifter. I sitt yttrande. över bostadsutredning.

ens betänkande framförde bostadsstyrel— sen vissa erinringar mot detta förslag men underströk att en övergång till enklare och entydigare bestämmelser än 33 5 var i hög grad påkallad. Bostads- utredningens förslag föranledde ingen åtgärd från statsmakternas sida. '

Frågan om fördelningen av ansvaret mellan stat och kommun togs på nytt upp av utredningen om allmännyttiga och kooperativa bostadsföretags förvalt- ning m.m. i en den 10 november 1956 avlämnad promemoria.

Denna utredning fann goda skäl tala för bostadsstyrelsens principståndpunkt i yttrandet över bostadsutredningens be- tänkande, vilken innebar att kommuner- na borde taga ansvaret även för förlus— ter som kunde härledas ur olämplig lo- kal bebyggelseplanering eller bristande förtänksamhet vid den lokala planlägg- ningen av bostadsproduktionen. Det var enligt utredningen icke otänkbart att ett ökat ansvarstagande från kommunernas sida i många fall verksamt skulle bidra- ga till större omsorg och förtänksamhet vid den kommunala planeringen. Utred- ningen var icke heller främmande för att låta kommunen ensam svara för alla förluster som kunde uppkomma. Ett av skälen för denna ståndpunkt angavs va- ra att de kommunala och allmännyttiga bostadsföretagen eventuellt skulle i en- lighet med framlagt förslag komma att undantas från hyresreglering och hyres- kontroll. Nödvändiga uppjusteringar av företagens hyror skulle då kunna genom- föras. Risken att en väsentlig ökning av kommunens ansvarstagande skulle på ett olämpligt sätt dämpa kommunernas initiativ till fortsatt bostadsproduktion angavs vara ringa vad beträffar de stör- re kommunerna. Ifråga om de mindre kommunerna förekom enligt utredning- en att redan nu i viss omfattning staten fritog sig från ansvar för förluster. Det kunde också ifrågasättas om det fanns

253 tillräcklig anledning att genom ett stat— ligt risktagande stimulera sådana kom— muner, där egnahemmet var den natur- ligaste bebyggelseformen, till byggande av flerfamiljshus.

Det kunde emellertid å andra sidan diskuteras, framhöll utredningen, om tillräckliga skäl förelåg att ställa de all- männyttiga företagen i särklass i vad det gäller statens risktagande. Vid belå- ningen av enskilda och kooperativt or- ganiserade företag påtog sig staten en- sam betydande förlustrisker.

Även om staten och kommunerna allt- fort gemensamt skulle svara för vissa förluster, så kunde man överväga en an- nan uppdelning av förlusterna än den gällande.

Utredningen ansåg emellertid att en prövning av frågan om den principiella fördelningen mellan stat och kommun tills vidare borde anstå. Motivet härför var att man borde bättre kunna över- blicka konsekvenserna av dels bostads- politiska utredningens framlagda för- slag, dels utredningens eget förslag om effektiviserad tillsyn av allmännyttiga och kooperativa företag. Utredningen fö- reslog dock vissa omformuleringar av 33 5 i syfte att bl.a. frågor rörande sta- tens ansvarstagande för förluster inte skulle kunna göras till föremål för en domstolsprövning.

Vid remissbehandlingen framfördes förslag om ändringar av 33 & även i andra hänseenden. Sålunda ansåg bo— stadsstyrelsen att dessa bestämmelser borde bli föremål för en mer genomgri- pande översyn än den utredningen gjort. Även en rent redaktionell jämkning av ordalagen skulle i förtydligande syfte vara påkallad i flera hänseenden. Sty- relsen framlade vissa ändringsförslag.

Vid behandlingen av utredningens för— slag i propositionen nr 119 till 1958 års riksdag anförde departementschefen att han inte då var beredd att ta ställning

till frågan om ändrade grunder för för- lustfördelningen. Vid sådant förhållande syntes även övriga stadganden i nämnda paragraf böra tills vidare bibehållas oförändrade.

Under de cirka 20 år, som bestämmel- sen om fördelning mellan stat och kom- mun av uppkommen förlust varit i kraft, har det endast vid två tillfällen före- kommit att kommun under hänvisning till 33 & ansökt om gottgörelse för ut- gifter till täckande av förlust hos all- männyttigt bostadsföretag. Bostadssty- relsens prövning ledde i bägge fallen till avslag. Förlusterna ansågs ha vållats genom uraktlåtenhet att höja hyrorna till erforderlig nivå, varför »vårdslöshet eller försummelse» förelåg. Besvär hos Kungl. Maj:t i det ena av fallen föran- ledde icke någon ändring av styrelsens beslut.

Uppgifter om relationen mellan produk- tionskostnad och pantvärde

Efter införandet år 1956 av maximerade belåningsvärden har vid skilda tillfäl- len utförts undersökningar avsedda att belysa relationen mellan de av sökan-

.dena uppgivna produktionskostnaderna

och det av lånemyndigheterna fastställ- da underlaget för beräkningen av lånets storlek och läge. Skillnaden mellan des- sa värden — som i det följande av prak- tiska skäl kallas »överkostnad» — har därvid redovisats i procent av det av lånemyndigheterna fastställda värdet. Sedan år 1964 har en arbetsgrupp in- om inrikesdepartementet biträtt med så- dana undersökningar. En första under— sökning, avseende företag med prelimi- närt beslut meddelade under första halv- året 1964, redovisades den 13 november 1964 och en andra, avseende företag med preliminärt beslut under andra halv- året 1964, redovisades den 7 juli 1965.

I gruppens regi har även gjorts en un- dersökning avseende företag med preli- minära beslut under första till tredje kvartalen 1965. Denna är ännu icke helt slutförd, men kommittén har beretts möjlighet att taga del av vissa uppgifter ur densamma avseende flerfamiljshus.

De uppgifter som sammanställts i det- ta avsnitt har hämtats dels från arbets- gruppens promemorior och samman- ställningar, dels från material inom bo- stadsstyrelsen, och de hänför sig i första hand till värden redovisade och beräk- nade i de preliminära besluten. Med hän- syn till dels osäkerheten i förkalkyler, dels de förändringar som sker under byggnadstiden i fråga om priser, utför- anden o. dyl. och som redovisas i den slutliga låneansökan ger uppgifterna i de preliminära besluten icke en riktig belysning av överkostnadernas faktiska storlek. Detta är en väsentlig brist, som dock icke har varit möjlig att undan- röja. En allmän bedömning av materia- let ger vid handen att de verkliga över- kostnaderna är betydligt större än vad som framgår av de preliminära besluten. Antalet ärenden med såväl preliminärt som slutligt beslut enligt nuvarande be- stämmelser är ännu mycket få. Enligt vad kommittén inhämtat har arbetsgrup- pen påbörjat en undersökning av sådana ärenden. Uppgifter om de faktiska över- kostnaderna blir sålunda sedermera till- gängliga. Nu föreliggande uppgifter bör därför tolkas med försiktighet.

Preliminära beslut avseende flerfamiljshus

Tillgängliga uppgifter avser företag med preliminära beslut under åren 1955, 1956 och 1962—65.

Uppgifterna för år 1955 avser före- tag med beslut enligt de regler som gäll- de före maximeringen av belåningsvär- dena. För år 1956 avser uppgifterna fö- retag med beslut enligt de fr. o. m. 1 ja-

dylik maximering. Uppgifterna för åren värden har använts: 1955 — godkänd 1962 och 1963 gäller samtliga under res- produktionskostnad, 1956 — högsta be- pektive år meddelade beslut enligt vid låningsvärdet, 1962 — avkastningsvär- beslutstillfället gällande regler i fråga om belåningsvärden. För alla de nämn- da åren bygger uppgifterna på totalun- dersökningar.

Uppgifterna för företag med beslut un- der år 1964 bygger på ett urval av ären- den och avser sådana med låneunderlag och pantvärde beräknade enligt de fr. o.m. 1 januari 1964 gällande regler- na. Företag med beslut under första halvåret avser 90 av total-t 396 ärenden och företag med beslut under andra halvåret 183 av 587 ärenden.

Uppgifterna för år 1965 har grundats på en totalundersökning avseende före- tag med beslut under årets tre första kvartal. Av de totalt 569 företagen med beslut under denna period förelåg dock uppgifter endast för 509, när nedan re- dovisade sammanställningar gjordes i slutet av januari 1966.

De värden som jämförts för de indi-

det samt 1963—65 pantvärdet. I tablåer- na representerar »pantvärdet» även mot- svarande för tidigare årgångar gällande värden.

Jämförelseledet till dessa värden ut- gör den av sökanden i den preliminära låneansökan uppgivna produktionskost- naden. För företag med beslut under åren 1964 och 1965 har emellertid för företag där upphandlingen baserats på entreprenadanhud gjorts vissa korrige- ringar. Med ledning av en anbudsredo- visning har de i låneansökan uppgivna kostnaderna justerats. Denna justering har i genomsnitt inneburit en höjning av nämnda kostnader.

De uppgifter som i nedanstående tablå redovisas om »överkostnaden» för olika årgångar av hus är sålunda av dessa och andra skäl icke helt jämförbara. De ger närmast en mera allmän bild av utveck- lingen.

Bostadslä— inkarååågf Produktions- Antal genhetsyta, thigsgtnad kostnad] ! lägenheter m”, per kr lm, lä ge'n- Pantvärde, lägenhet hetsyta % 1955 ............................ 49 424 57,8 590 105,5 1956 1:a halvåret ................ 4 679 59,4 588 103,2 2:a » ................. 16 482 62,3 588 104,4 1962 ............................ 44 361 66,3 698 107,4 1963 ............................ 62 835 67,8 747 110,4 1964 l:a halvåret ................ 6 151 70,3 Sökandens kostnad .......... 734 104,3 Justerad kostnad .......... . 755 107,3 2:a halvåret Justerad kostnad ........... 11 187 73,4 807 106,1 1965 1:a—3:e kvartalen .......... 27 304 74,0 858 105,0

viduella företagen varierar något mellan de olika årgångarna av företag. Lånemyndigheternas värden utgörs av dem som bestämt statslånets läge. Till och' med år 1962 sammanfaller dessa med de värden som legat till grund för

I besluten under år 1955, året före maximeringen av belåningsvärdena, översteg den av sökanden uppgivna pro- duktionskostnaden med i genomsnitt drygt 5 procent den av lånemyndighe- terna godkända produktionskostnaden.

Under första året med maximering var överkostnaden ca 4 procent. Föret-ag med beslut under åren 1962 och 1963 hade en överkostnad på ca 7 respektive ca 10 procent. Dessa tal är dock något för höga _ uppskattningsvis ca 2 res- pektive ca 3,5 procent — med hänsyn till under dessa år beslutade retroaktiva höjningar av de maximerade belånings- värdena. Under första halvåret 1964 uppgick överkostnaden till ca 4 pro- cent, om jämförelsen liksom för tidigare år baseras på sökandens ojusterade kost- nad. Enligt den justerade kostnaden sti- ger överkostnaden till ca 7 procent. Un- der andra halvåret uppgick överkostna- den efter justering till ca 6 procent. För företag med beslut under de tre första kvartalen år 1965 var överkostnaden be- räknad enligt samma grunder 5 procent.

De slutgiltiga överkostnaderna blir i regel betydligt större än de som kan be-

kostnaden. Beträffande ärenden med preliminärt beslut under år 1965, för vilka överkostnaden enligt tablån var 5 procent, skulle sålunda den slutgil- tiga överkostnaden under denna för- utsättning kunna uppgå till ca 10 pro- cent bortsett från indexmässig kost- nadshöjning under byggnadstiden.

Bakom de för olika årgångar av före- tag redovisade genomsnittliga överkost- naderna finns en stor spridning i fråga om dessa kostnader för de individuella företagen. Av företag med beslut un- der år 1965 hade ungefär en femtedel, räknat i antal lägenheter, en produk- tionskostnad som var lägre än eller lika med pantvärdet, medan en femtedel ha- de en överkostnad på 10 procent eller mera. Som framgår av uppgifterna i ne- danstående tablå var spridningen i stort sett densamma för företag med beslut under år 1964.

Därav i % med nedanstående relation Antal Antal produktionskostnad/pantvärde prolekt lagenheter 100 0 100,1__ 105,1_ 110,1_ 115 1 _ ' 105,0 110,0 115,0 ' _ 1964 1:a halvåret ......... 90 6 151 10 26 39 13 10 2:a halvåret ......... 183 11 187 20 24 31 20 5 1965 1:a—3:e kvartalen . . . 509 27 304 18 39 24 14 6 Därav Saneringsområde ..... 166 5 773 25 26 23 16 10 Exploateringsområde . 343 21 531 16 42 24 13 5

räknas på grundval av i preliminär lå- neansökan uppgiven kostnad. Inrikesde- partementets arbetsgrupp har från olika byggherreorganisationer inhämtat upp- gifter om storleken av de »extra kost- nader» som beräknas tillkomma under byggnadstiden. Enligt dessa kan denna kostnadsökning beräknas uppgå till 4— 5 procent av den förkalkylerade bygg- nadskostnaden. I dessa tal ingår ej den indexmässiga höjningen av byggnads-

Orsakerna till denna spridning har inte närmare analyserats i arbetsgrup- pens promemorior. Materialet har dock särredovisats med hänsyn till två tänk- bara orsaksfaktorer, nämligen företa- gens fördelning på saneringsområden och exploateringsområden samt på olika områden i landet.

En orsak till spridningen i överkost- nadens storlek kan vara den utsträck- ning i vilken metoden för beräkning av

låneunderlag/pantvärde innebär en an- passning till variationerna i tomt- och byggnadskostnaderna på olika orter för hus av varierande utformning och med skiftande standard. Metoden bygger så- lunda på vissa schablonbelopp, vilket innebär att viss standard och utform— ning inte beaktas. En annan orsak kan vara de på orten vid upphandlingstid- punkten rådande förhållandena på byggnadsmarknaden.

Vidare bör i detta sammanhang beak- tas de olika företagskategoriernas skif- tande praxis beträffande redovisning av sina kostnader i sam-band med lånean- sökan. De enskilda företagen har sålun- da anledning att uppge de sannolika to- tala kostnaderna, då dessa skall beaktas vid fastställandet av högsta hyressum- ma. För de kommunala, allmännyt- tiga och kooperativa företagen, för vilka någon högsta hyra/avgift ej fastställes, föreligger i synnerhet i det preliminära

skedet ej samma skäl för en fullstän- dig redovisning av kostnaderna.

I diagram 8: 1, avseende beslut omlån till företag i exploateringsområden un- der första halvåret 1965, visas samban- det mellan sökandens produktionskost- nad och pantvärdet. Av diagrammet framgår den stora spridningen i fråga om produktionskostnad för företag med visst pantvärde. De företag, som mar- kerats med punkter under den i dia- grammet ritade diagonalen, utgöres av företag med en sökt produktionskost- nad som är lägre än det beräknade pant- värdet. Av punkternas läge i förhållan- de till diagonalen, som anger identitet mellan sökt produktionskostnad och pantvärde, framgår att överkostnaden tenderar att i genomsnitt vara relativt något större ju högre pantvärdet är.

Företag .i saneringsområden har nå- got högre överkostnad än företag i ex— ploateringsområden. För företag med be-

Diagram 8: 1. Flerfamiljshus- företag i exploateringsområden fördelade efter sökandens upp- givna produktionskostnad och länsbostadsnämndens beräkna— de pantvärde :" kronor per rn2 lägenhetsyta. Företag med pre- liminära beslut under första- halvåret 1965. '

Produktions— kos'lnud kr/milq |200 _ _ una—: . . ' _' Joao—: ., . _ : .'.'-'.""..*. ' 900-5 :.".I:..." | _. . ..... ' '. - : - ..'.t'.'-* ' ' : . .. '='...- 5 ' ::.-.! - ' aan —: . '. '."! '-"' 700—j ' ' ' _llllllllllllll||ll||llllllllllllllllllllllllll 700 anu » sou 1 man

Pantvärde lur/rn2 lg . . 17—614609

| m_o

slut under första halvåret 1964 var över- kostnaden i genomsnitt ca 12 procent respektive ca 6 procent. För företag med Jbeslut under andra halvåret 1964 var motsvarande ta] 9 respektive 5. l sam- manfattningstalen för 1965 års företag 'finns inte denna skillnad —— 5,1 pro- cent i saneringsområden och 5 procent .-i exploateringsområden — men vid en uppdelning av materialet på de tre stor- stadsområdena och på länsregioner framträder nämnda skillnad även under -år 1965. Denna skillnad beror på att det i saneringsområdena är en högre över- 'kostnad för den del av produktionskost- naden som belöper på tomten.

Variationerna i överkostnadens stor- 'lek mellan olika delar av landet belyses -av uppgifterna nedan som avser l:a —- '3:e kvartalen 1965. Då den genomsnitt- liga relationen mellan produktionskost- nad och pantvärde för samtliga företag "kan vara påverkad av olika fördelning- ar med avseende på företag i sanerings- -områden respektive exploateringsområ- den redovisas endast uppgifter för före- "tagen i exploateringsområden.

Företag i exploa- teringsområden Antal Produktions- lägen- kostnad / heter Pantvärde, % i Stockholms-området 3 713 105,2 Göteborgs-området . 1 109 106,7 Malmö-Lund-områ- det ............. 700 1 03,9 Länsregioner: ' I (B + C + D + T+U)1 ...... 4 867 105,6 II (E + F + G + H + I) ....... 3 863 1 04,8 III (K+L+M)1.. 1 882 104,0 tIV (N + 0 + P + Pol ......... 2 327 105,7 V (S+W+X). . 1 961 103,0 VI (Y + Z + AC + BD) ........ 1 1 09 104,2 1 Exkl. kommunerna i de tre storstads- .områdena.

Slutliga beslut avseende Hafamiljshus I arbetsgruppens promemoria den 7 juli 1965 har sammanställts vissa uppgifter ur bostadsstyrelsens låneobjektsstatistik över flerfamiljshus med slutliga beslut om lån under kalenderåren 1958—1964. Se tablån överst på sid. 259.

För besluten under dessa år kan kon— stateras en viss ökning av den genom- snittliga överkostnaden. Under åren 1958 och 1959 uppgick överkostnaden till ca 5,5 procent, under åren 1960 och 1961 till 6,2 procent, under åren 1962 och 1963 till ca 6,8 procent och under år 1964 till 8,5 procent. Vid tolkningen av dessa uppgifter bör hållas i minnet att företag med slutliga beslut under ett kalenderår har en stor spridning med avseende på påbörjande- och färdigstäl— lan-detidpunkter och därmed också med hänsyn till villkoren för bestämning av låneunderlag och pantvärde.

Som framgår av tablån på sid. 259 är utvecklingsbilden för var och en av de tre företagskategorierna densamma som för samtliga företag. De redovisade överkostnaderna är för de kommunala och allmännyttiga företagen samt för de kooperativa framräknade på grundval av de av företagen uppgivna produk— tionskostnaderna, medan de för de en- skilda företagen är grundade på de av lånemyndigheterna som utgångspunkt för hyressättningen beräknade. Vid en jämförelse mellan företagskategorierna bör sålunda beaktas att produktions- kostnaden icke har samma innebörd i de olika fallen. Vidare kan exempelvis olikheter mellan de tre företagskatego- rierna beträffande fördelningen på or- ter samt exploaterings- respektive sa- neringsområden — med olika överkost- nadsnivåer — ge utslag i överkostna- dernas storlek för de tre kategorierna. Uppgifterna bör därför tolkas med för- siktighet.

Bostadslä- Belånad Byggnads- .

Antal genhetsyta lokalyta i % kostnad per Prågåägårs'

lägenheter per lägenhet, av lägen- m2 lägen- Pantvär de *7

m2 hetsyta hetsyta ' 0 ;19581 ............... 20 504 63,5 15,8 633 105,4 1959 ................ 35 824 64,8 14,2 639 105,5 1960 ................ 43 010 63,3 13,1 639 106,2 1961 ................ 50 195 62,1 10,7 654 1062 1962 ................ 44 730 62,7 11,4 692 106,8 1963. . . ., ............ 43 971 62,8 10,7 710 106,7 1964 ................ 40 442 64,5 10,8 753 108,5

. 1 2—4 kvartalen.

Preliminära beslut avseende småhus Beträffande småhus har icke i samma omfattning som för flerfamiljshus utförts undersökningar om överkostnadernas storlek. Från bostadsstyrelsen har in- hämtats uppgifter om överkostnaden för ett urval av småhus med beslut om lån under budgetåren 1958/59—1961/62 samt för gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1963. Inrikesdepartemen- tets arbetsgrupp har i sina promemo- rior redovisat uppgifter från urvals- undersökningar avseende gruppbyggda små-hus med beslut om lån under år 1964.

För småhus (enfamiljshus samt rad- och kedjehus utan lokaler) med beslut om egnahemslån kan från budgetåret 1958/59 till budgetåret 1961/62 kon-

stateras en ökning av andelen hus med stor överkostnad. För småhus med be- slut under förstnämnda budgetår hade 45 procent en överkostnad uppgående: till minst 10 procent av det högsta be- låningsvärdet och för småhus med be- slut under det sistnämnda budgetåret hade denna an-del ökat till 58 procent.

För samtliga småhus med beslut om' lån under budgetåret 1961/62 (såväl egnahemslån som tertiärlån till rad- och kedjehus) uppgick medianvärdet för överkostnaden till ca 13 procent. Av tablån å sid. 260 framgår de stora va- riationerna i överkostnadernas storlek inom landet. Under nämnda budgetår uppgick andelen hus med en överkost- nad på över 30 procent till drygt en tredjedel i Stockholms-området och till en fjärdedel i Göteborgs-området. För

Produktionskostnad/Pantvårde, % kommunala och . allmännyttiga kopåeeråtwa enskilda företag

företag g 1958l .............................. 104,4 105,0 104,4 1959 ............................... 104,0 105,8 104,2 1960 ............................... 104,8 106,3 105,0 1961 ............................... 104,7 106,3 105,6 1962 ............................... 104,2 107,5 107,4 1963 ............................... 105,4 105,6 108,3 1964 ................... . ........... 106,6 107,3 111,3

1 2—4 kvartalen.

Av urvalet i % inom nedanstående klasser an- Antal lån givande sökandens produktionskostnad i % av högsta belåningsvärde UDP' skrivna Urval —99 100 ;01— 111— 131— tal 10 130 Egnahemslån Budgetåret 1958/59 ..... 14 639 797 9 9 38 32 13 1959/60 ..... 15 211 813 4 10 36 32 18 1960/61 ..... 17 281 810 6 6 36 33 19 1961/62 ..... 17 389 821 4 6 32 39 19 Samtliga lån Budgetåret 1960/61 ..... 19 243 902 6 7 38 32 17 1961/62 ..... 19 528 922 5 7 33 38 17 Därav inom Stockholms-området . . . 2 245 106 2 3 25 33 37 Göteborgs-området. . . . 678 32 — — 16 59 25 Norrland ............. 2 287 108 12 14 31 31 11 Övriga Sverige ....... 14 318 676 5 7 35 39 15

småhus i Norrland var överkostnaden lägst. ”

För samtliga gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1963 har bostadsstyrelsen sammanställt vissa uppgifter. Inrikesdepartementets ar- betsgrupp har i sina promemorior re- dovisat uppgifter för ett urval av gruppbyggda småhus med beslut om lån under år 1964. För första halvåret avser uppgifterna 67 gruppbyggen av totalt 240 och för andra halvåret 129 av totalt 447. Redovisningen har be- gränsats till företag med en bostads- yta överstigande 70 mål.

För gruppbyggda småhus med be- slut om lån under år 1963 uppgick överkostnaden till 33 procent. För så- dana hus med lån under år 1964 var

överkostnaden mindre: ca 25 procent. För sistnämnda år har överkostnaden beräknats i förhållande till ett pantvär— de, i vilket i enlighet med gällande reg- ler ej beaktats våningsytor överstigande 110 m2. (Reglerna för beräkningen av låneunderlaget under år 1963 innehöll en liknande begränsningsregel.) Hade någon begränsning icke skett vid den- na yta skulle överkostnaden ha mins- kat med ca 3 procentenheter.

överkostnaden varierar avsevärt mellan de gruppbyggen som ingår i undersökningen. En tiondel av före- tagen med beslut under andra halv- året 1964 hade en överkostnad på högst 10 procent, medan två tiondelar hade en överkostnad på 40 procent el- ler mer. Se tablån å sid. 261.

Bostadsyta Produktions- Produktions- Antal Antal .. . .. per lagen- kostnad per kostnad] prolekt lagenheter het, rn2 lägenhet, kr Pantvärde, % 1963 ................ 7 829 _ ,101 _81 700 132,9 1964 _ . l:a halvåret ....... 67 ' 1 081 103 88 200 126,4 2:a » ....... 129 2 922 106 97 300 124,5

1964, 2: a halvåret

Därav i % inom nedanstående klasser angivande Antal relationen produktionskostnad/pantvärde, % lägen- heter 110,1— 120,1— 130,1— 140,1—

HIIO'O 120,0 130,0 140,0 150,0 150,1— 2922 10 29 21 12 6 Variationerna i överkostnadernas lyses av uppgifterna i nedanstående storlek mellan olika delar av landet be- tablå.

1964, 2: a halvåret Bostadsyta Produktions— ?öl'tåit lä ålägger per lägen- kostnad] p ] g het, m” Pantvärde, % Hela riket ...................... 129 2 922 106 125 Stockholms stad och län ......... 14 576 106 142 Länsregion: I (C+D+T+U) .............. 20 329 102 129 II (E+F+G+H+I) ............ 23 263 101 120 '* III (K+L+M) ................. 31 723 105 127 IV (N+O+P+R) ............. 17 608 . 108 119 V (S+W+X+Y+Z+AC+BD) 14 423 108 113 E fekten av begränsningen i belånings- Produktionskostnademn

värden respektive låneunderlag/pant- värden

chrunder för beräkning av belånings- värden respektive ,,llåneunderlag/pant- värden,,som gällt sedan år.1_95_6, har på olika sätt haft effekter som varit såväl avsedda som icke avsedda. Ett motiv för beräkningsregler-nas utformning har varit att bromsa ökningen av _produk- tionskostnaderna, ;ett, annat _;att .nå en administrativ . förenkling .i, ärendebe- handlingen. Idet följande göres ettför- sök att bedöma i vad mån vclessa syften kunnat realiseras., Vidare—, belyses hur, förekommande; skillnader mellan faktis- ka produktionskostnader ._ och,.pantväp den _ (och motsvaliande ., värden ...enligt äldre .terminologi) har. påverkat finan-. sierin'ssförutSättningarna ,Qqh därmed. också kapitalkostnadernas storlek.. ,.

Det främsta. motivet för 1956 års beslut om .meximering: av belåningsvärdena var. önskemålet __att bromsa. den starka ökningen av produktionskostnaderna.W—. - 1 , kapitel 4,. . sid, . 56, ,har. redovisats uppgifter om' kostnadsutvecklingen se.- dan mitten av 1950-talet. Den där angiv- na ökningen av byggnadskostnaderna utgör nettoresultatet av förändringar i olika faktorer, som påverkat kostnader- na i såväl höjande som stinkande rikt- ning. Det är— sålunda fråga om dels en successivt. ökad standard, dels ökade priser på varor, tjänster. och kapital, dels ock ändringar.,i, byggnadsmetoder och materialval-samt _i._bo_städ_er_u_as u__t- fprmning.

Vilken betydelse de maximerade be- låningsvärdena har haft. för kostnadsut- vecklingen; är svårt _ att. närmare klar- lägga-. En analys av eventuella—samband

försvåras bl.a. av de många ändringar som genomförts i lånetakssystemet. Som underlag för en allmän bedömning av denna fråga redovisas i det följande vis- sa uppgifter om den utsträckning i vil- ken lånetakets införande och konstruk- tion och de successiva ändringarna i bestämmelserna anses ha påverkat bo- städernas utformning och standard. Vi- dare redovisas en del uppgifter om ny- produktionens fördelning på hus- och lägenhetstyper.

De i kommitténs expertgrupp för lå- netaksfrågor ingående deltagarna från byggherreorganisationerna har sam- manfattningsvis anfört följande beträf- fande effekten av de före år 1964 gäl- lande bestämmelserna.

Experten, ingenjör H. Danielsson har redovisat en inom SABO:s byggnadseko- nomiska avdelning gjord enkät till ett antal SABO-företag med frågor i vilken utsträckning de ursprungliga bestäm- melserna och däri vidtagna ändringar har påverkat planerad eller påbörjad projektering dels i allmänhet, dels be- träffande vissa speciella konstruktions- och standarddetaljer. Svar inkom från 60 företag.

Frågorna i enkäten sammanfördes till sex avsnitt med anknytning till de ur- sprungliga bestämmelserna och de suc- cessiva ändringarna. Varje avsnitt in- leddes med en redogörelse för dessa be- stämmelser och ändringar. Till varje avsnitt kunde företagen ge en kommen- tar med redovisning av »gjorda reflek- tioner eller vidtagna åtgärder».

Reaktionen på lånetakets införande blev enligt vissa kommentarer en mera ekonomisk projektering och en genom- gång av de möjliga besparingarna, bl. a. genom val av billigare material. Från ett håll anfördes att allt som kunde ge mer belåningsvärde togs till vara; ett belåningstänkande infördes sålunda i

projekteringen. I ett fall har man i ef- terhand ansett sig kunna spåra en viss strävan till sådan projektering. I andra fall har deklarerats att lånetakets be- stämmelser icke har fått påverka stan- dardutvecklingen.

Svaren på frågorna om man i vissa särskilda avseenden har ändrat sin pla- nering och projektering på grund av ändrade tillägg och koefficienter visar att övervägande antalet av de företag som besvarat frågorna icke anser sig ha gjort några ändringar av dessa skäl.

Endast på en fråga överväger ja—sva- ren (33ja——23 nej). Denna gäller pro- jekteringen av bilplatser på grund av det år 1962 införda tillägget härför. På fyra punkter har ca två femtedelar av de företag som svarat ansett att de gjort av lånetaksbestämmelserna betingade ändringar. Dessa gäller övergång till väggtyper med lågt k-värde och till tre- glas-fönster, ökad andel indragna bal- konger och ändrade väggkonstruktioner med avseende på isoleringen. På övriga frågor utgör ja-svaren högst en fjärde- del av samtliga svar och i flertalet fall en väsentligt lägre andel.

Experten, ingenjör S. Johnsson har redovisat vissa inom HSB:s Riksför- bund sammanställda uppgifter som be- lyser förändringarna i materialval, byggnadssätt samt dimensioner på hus och lägenheter. Uppgifterna avser fler- familjshus färdigställda under åren 1955—61. I undersökningen ingår dock icke projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Även i övrigt bygger redovis- ningen på ett urval av projekt.

Som en allmän kommentar beträffan- de belåningsvärdenas och andra fakto- rers inverkan på projektens utformning har anförts följande.

»Genom vissa tillägg i belåningen för detaljer, såsom exempelvis ytterväggar- nas isolering, kan onekligen .en inver- kan spåras i de färdiga projekten. Detta

slag av inverkan torde emellertid i stort sett ha varit av relativt underordnad betydelse utom på några punkter. Vad som däremot torde haft betydligt stör- re inverkan, är lånetakets totala läge i förhållande till produktionskostnader- na. Besparingar, oavsett om dessa nu bostadsmässigt och ur andra synpunk- ter äro önskvärda eller ej, sker onekli- gen i lägen där differensen mellan låne- tak och produktionskostnad är stor. I dessa perioder torde kunna sägas, att husen blir påvrare, dvs. vissa utrust- ningsdetaljer göres enklare eller ute— sluts helt. Klart är också att orsakssam- manhanget mellan förändringarna och belåningsvärdet icke blir entydigt då andra faktorer inverkar på ställningsta- ganden vid projektets utformande. Här skall bara nämnas några faktorer såsom företagspolitiska synpunkter beträffan- de materialval, tillgången på visst slag av material, stadsplanernas utformning, byggnadsindustrins arbetssätt, tillgång- en på entreprenörer, förändringar i kommunala och statliga bestämmelser i övrigt.»

Ett försök har gjorts att uppdela be— låningsvärdets effekt i tre typer: stimu— lerande effekt, medverkande effekt och bromsande effekt.

Belåningsvärdena anses ha haft en stimulerande effekt beträffande ytter- väggar och fönster.

En medverkande effekt anses kunna noteras beträffande fasadbeklädnader och vindsbjälklagets värmeisolering. In- direkt kan belåningsvärdet genom sin avsaknad av en regulator för indexmäs- siga produktionskostnadsändringar ha medverkat till kostnadsbesparande åt- gärder i samband med bjälklag och yt- tertak och därmed även allmänt ha på- skyndat rationaliseringen.

En bromsande effekt anges ha kunnat förmärkas i fråga om trappbeläggning- ar, entréportar, golv och kakel i bad-

rum, kylenheter, tvättenheter och lägen- hetsstorleken.

I materialet ingår inga uppgifter om. balkongernas utformning, biluppställ- ningsplatser, trädgårdsanläggningar, ex» ploateringsgrad etc. I dessa avseenden anses dock belåningsvärdets inverkan' vara påvisbar utan större utredningar.

Avslutningsvis anföres följande syn-' punkter:

»Allmänt torde kunna sägas, att bo—— staden blivit bättre. Strävan till bättre bostäder har drivits fram av flera fak-V torer där projektörerna, oavsett svårig- heterna med belåningen, försökt så: långt som möjligt tillfredsställa de öka- de kraven. En icke oväsentlig roll spe-- lar i detta sammanhang bostadsstyrel- sens direktiv och rekommendationer såsom de framförts 1 God Bostad. Troli—- gen har denna publikation bidragit till? att man trots det pressade kostnadslä- get erhållit en god standard på bostad- den. Ändringar av direktiven i God Bof- stad har varit irriterande genom att dels övergångsperioden i fråga om tillämp-V ning av de nya belåningsvärdena i många fall varit för kort, dels därige— nom att publikationens rekommendatio-— ner av typen 'bör' på det kommunala planet ansetts som im-perativa. Detta har medfört en icke oväsentlig mängd.T omprojekteringar och därmed betydan-f de fördyringar.»

Experten, ingenjör S. Almqvist,” Svenska Riksbyggen, har redovisat en.! de] synpunkter på hur man i samband med projekteringen och den ekonomis-— ka granskningen reagerat på bestämmel-v- serna om lånetaket. Andra faktorers ef- fekt på bostädernas utformning harr även diskuterats.

Den första åtgärden efter beslutet i december 1955 om maximerade belå—z— ningsvärden blev en inventering av får-— digprojekterade företag syftande till att! i första hand hålla produktionenvuppe:

genom igångsättning av sådana projekt som bedömdes möjliga att finansiera med utgångspunkt från övergångsbe- stämmelsen 590 kronor per 1112 och i andra hand omarbeta vissa projekt för anpassning till den efter den 30 juni 1956 sänkta nivån för lånetaket. Utred- ningar visade i flertalet fall att de möj- liga besparingarna blev alltför små för att samtidigt uppkommande kvalitets- och standardförsämringar skulle kunna försvaras. I det läget ansåg man sig tvingad att acceptera en »tillfällig för- sämring» av belåningen.

Beträffande verkningarna av de ur- sprungliga bestämmelserna har i huvud— sak anförts följande. Stadsplaneändring- ar betingades endast i undantagsfall av den försämrade belåningen. Tendensen till ökad tvåvåningsbebyggelse bröts dock. Angelägenheten .att utnyttja låne- taksbestämmelsernas olika »tillägg» medförde i första hand ökad värmeiso- lering av ytterväggar. Vinsten blev ej bättre belåning men väl lägre bränsle- kostnader som kompensation för höjda kapitalkostnader." Tr'eglas- -fönster blev föremål för intensivt kostnadsstudi'um och kom' så småningom till någon an- vändning. Centralvärméanläggningarnas utformning bestämdes helt på teknisk— ekonomisk grund.

Utnyttjande av byggnadsutrymmen så långt möjligt för lokaler av'anväridbart slag'betraktad'es söm ekonomi på längre .ikt '—'—' anpassningen till lånetaksbe- stämmelserna var en logisk följd. ' Verkningarna' av de i mitten a'v 1'956 införda tilläggen för indragna balkong-' er blev till viss del belånad kostnads- fördyring' med högre underhålls- och bränslekostnader.

Trots höjningen av baspriset 1959 och införandet av 'ett tillägg för tvåvånings-* huset "blev underbelåning" och boende-

kostnad" "för ' denna 'hust'y'p' fortfarande markant "större än förz'hu's'med' flera

våningar. Det samtidigt införda hisstill- lägget gav rimlig täckning för kostna- den först vid 8' respektive 15 våningar.

Lägenhetskoefficienterna anses tvek- löst ha gynnat större ytor och större funktioner. För den som byggt enstaka hus kan det ha varit angeläget att pla- nera och projektera största säljbara lä- genheter. På de flesta orter har dock efterfrågeinriktningen varit ledande för planering och projektering. Då denna ej är framåtriktad utan tar hänsyn till det dagsaktuella behovet har tillskottet av större lägenheter ändå blivit otill— räckligt.

Den år 1958 för tertiärlån förkortade amorteringstiden och höjda räntan jäm— te högräntans direkta inverkan på kre- ditiv- och byggnadskostnaderna samt den ökade underbelåningen medförde tillsammans en väsentlig ökning av bo- endekostnaden. På grund av underbelå- ningen innebar kraven på insats för bostadsrättslägenheterna svårigheter vid placeringen av större lägenheter. Detta ledde till en avmattning av efterfrågan på större lägenheter och ett minskat byggande av Sådana. ' '

Experten, ingenjör I. Jargin, Svenska' Byggnadsentreprenörföreningen, har 're— dovisat vissa synpunkter” på lånetaketsI inverkan på bostadsbyggandet, delvis grundade på intervjuer med företrädare för tio bostadsprodu'c'erande företagi Vid' intervjuerna har den 'frågan ställts. huruvida 'det kan spåras 'ett samband mellan 'å ena sidan lånetakets konstruk-f tion och nivå m.m. och å andra sidan höstadsobjektens utformning (lånetaks- arkitektur), kvalitet ooh utrustning. I' huvudsak följande har' 'anförts i anslut— ning till de erhållna svaren. ' '

Uppenbart är att byggherrar av olika slag eftersträvat möjligaste anpassning tiil de statliga belåningsi'eglerna. Det är doCk lika uppenbart att denna lånean- passning icke allena varit avgörande för

beslut om objektsutfornmingar och standard m.m. Några exempel på fak- torer som förutom »lånetaket» påverkat produktionsinriktning och objektsut- formning:

1. Bostadsbristen. Efterfrågeöverskot- tet har betytt att ev. konsumentkrav på lägenhetsutformning och standard icke blivit någon ekonomisk realitet. I en så- dan situation är det för byggherrarna primärt en fråga om att produkten skall uppfylla vissa uppställda minimikrav (Babs, God Bostad m.m.), och kunna utbjudas till lägsta pris.

2. Moderiktningar i planfrågor. Upp— fattningar om stadsplaner och miljöfrå- gor växlar. Som en revolt mot 130-talets trevåningsbebyggelse kom 50-talets stadsplaner med punkt— och skivhus, utan nämnvärt beaktande av kostnads- avvikelser som betingas av byggnads- kroppens form.

3. Industrialiseringen. Byggnadsin- dustrins fortgående industrialisering (element, maskiner, byggsystem) har tvingat fram vissa konstruktioner, ma— terial och utrustningar utan sneglande på lånetaket. ' 4 Bristen på arbetskraft har i flera fall styrt- projekteringen på' så sätt att man valt konstruktioner med hänsyn till den aktuella tillgången på exempel- vis murare eller träarbet'are. När det sedan gäller den obestridliga inverkan som lånetaket haft, ”måste här särskiljas sådana faktorer som samman- hänger med lånetakets nivå och med dess konstruktion. Bostadsbyggandet är underkastat all- mängiltiga ekonomiska lagar. I ett' ob- jekt nedlagda'kostnader måste kunna finansieras och- förräntas. För byggher- larna är den ständiga frågan under' pro- jekteringen: Vad. kostar det och? .Vad kan påräknas i lån? Byggherrar utan eget kapital" kan icli'e uppföraobjekt- till högre." kostnad; vän' 'övre'" lånegränsen.

Byggherrar med eget kapital tvingas även de avväga den möjliga produk- tionskostnaden mot summan av lån och tillgängligt kapital. För kooperationen, där det egna kapitalet utgöres av bo- stadsinnehavarnas insatser, gäller sam- ma problem att icke överskrida de lä- genhetssökandes betalningsvilja eller betalningsförmåga.

Detta talar för att den övre belå- ningsgränsen har en avgörande betydel- se för frågan vad ett hus kan tillåtas kosta. Om lån och eget kapital icke för- slår att finansiera det tänkta objektet finns endast tre alternativ:

a) objektet omformas för att nå bätt- re anpassning till lånegränsen utan ef- tersättande av uppställd målsättning;

b) objektet förenklas och därmed förbilligas för att nå bättre paritet med lånegränsen;

c) objektet kommer icke till utföran- de.

Under senare år, när'de faktiska kost- naderna avsevärt överstigit lånetaket och därmed även lånegränsen, torde samtliga utförda objekt .ha blivit före- mål för sådana speeialöverarbetningar som avses under a) och b)."4

'Lånetak'ets konstruktion ”synes 'i' ooh för sig icke ha fått någön styrande ef- fekt på bostadsbyggandet annat'än i de avseenden'dlär belåningen medgivit "sär- skildai tilläggsbelopp. för vissa kiraliteter eller utrustningar. Typiska” exempel" på det senare är' tilläggen för isolering'och treglas-fönster. ”Förutsättningen för att dylika ,tilläggsbelopp skall ha någon styrande effekt är docli'att beIOppen. har sådan :'storlek' att d'e-väl kompenserar merkostnaden." Exempelvis :sjönk' am vändningen av treglas- -fön'ster iden mån som lånetillaggen minskade.

De i kommitténs expertgrupp 5,1'1'gå'e'n;r de deltagarna från byggherreorganisa- tidnerua han "även ' beträffande nu '. gäl-

lande beräkningsmetoder framlagt vissa synpunkter. Dessa utgör svar på en frå- ga om man vid husprojekteringen tar någon speciell hänsyn till metodernas utformning och den allmänna nivån för låneunderlag, pantvärde och produk- tionskostnad. De anförda synpunkterna har av kommitténs sekretariat samman- fattats på följande sätt.

Den allmänna strävan att åstadkom- ma en given bostad till så låga kostna- der som möjligt anses bli förstärkt ge- nom önskemålet att så långt möjligt minska en eventuell differens mellan låneunderlag/pantvärde och produk- tionskostnad. En därav betingad stram- het i projekteringen har dock icke fått resultera i att projektets standard och kvalitet understigit en av byggher— ren fastställd miniminivå. Enligt ett ut- talande togs ingen hänsyn till beräk- ningsmetodernas utformning så vitt gäl- ler byggnadsobjektens planlösning och konstruktion. En stor differens mellan låneunderlag/pantvärde och produk- tionskostnad anses motverka en höjning av standarden, kvaliteten och utrym- met. En sådan differens uppges även kunna tvinga till lägre kvalitet med ty åtföljande högre underhållskostnader. Det hävdas vidare att beräkningsmeto- den verkar styrande på utformningen, speciellt då i vad gäller sådan utrust- ning och inredning för vilken tilläggs- belopp fastställts. Särskilda effekter blir följden av en icke fullt riktig avvägning mellan olika belopp. Beräkningsmeto- dernas utformning har även uppgivits styra projekteringen i fråga om mate- rialslag, materialkvalitéer och kanske t. o. 111. mot vissa fabrikat. Slutligen har framhållits risken för att projekteringen inriktas på att åstadkomma objekt med högsta »lånevärde» i stället för att nå bästa produkt ur konsumentsynpunkt.

Även uppgifter från bostadsbyggnads- statistiken och statistiken över företag

med statliga län kan ge vissa utgångs— punkter för en bedömning av effekten av de maximerade belåningsvärdena.

Beträffande flerfamiljshus torde den- na maximering endast undantagsvis ha inneburit att planerade hus icke har kommit till stånd. Däremot kan detta i större utsträckning ha varit fallet be- träffande småhus som planerats av den som avsett att äga och bebo huset. Bygg— nadsplaner kan ha skjutits på framtiden på grund av den ökade egna insatsen.

Vissa ändringar i lånetakssystemet har, som framgått av tidigare avsnitt, motiverats av riskerna för att då gällan- de bestämmelser skulle påverka produk— tionens fördelning på hustyper genom att lånetaket för småhus var mindre kostnadsanpassat än det för flerfamiljs- hus.

Till belysning av produktionens för- delning på hustyper redovisas i nedan- stående tablå andelen lägenheter i små- hus av samtliga färdigställda lägenheter i de tre storstadsområdena jämte rikets övriga städer. Denna kommungrupp har fått representera sådana kommuner inom vilka det kan ha funnits en val- möjlighet ur produktionssynpunkt mel— lan småhus och flerfamiljshus.

Andel, %, lägenheter i småhus av samtliga färdigställda lägen- heter ! de tre storstadsområ- dena och rikets städer i övrigt

1955. . . . 16

1956. . . . 16

1957. . . . 17 1958. . . . 19 1959. . . . 16

1960. . . . 17

1961 . . . . 19

1962. . . . 20 1963. . . . 20 1964. . . . 22

1965. . . . 20

- Om man antar att lägenheterna på- börjas året före färdigställandet, kan man konstatera att andelen småhus öka-

de något även året efter lånetakets in- förande. Därefter sjönk andelen små- hus men ökade åter innan det för små- hus mera differentierade lånetaket in- fördes fr.o.m. år 1962. Därefter har andelen varit i stort sett oförändrad.

Produktionens omfattning och fördel- ning på hustyper är emellertid i hög grad betingad av beslut och åtgärder inom ramen för bostadsbyggandets reg- lering. Föreliggande produktionsuppgif- ter torde bl. a. av detta skäl icke kunna läggas till grund för en verifiering av hypoteser om att lånetaket skulle ha på- verkat produktionsinriktningen.

Genom det fortlöpande fastställandet av bebyggelseplaner bestämmes i hu- vudsak produktionens fördelning på hustyper. Denna långsiktiga planering torde i mycket ringa grad ha rönt in- flytande av lånetaksbestämmelserna. Ovissheten om bestämmelsernas stabili— tet torde bl. a. ha bidragit härtill. Där- emot kan en sådan påverkan ha varit mera sannolik vid ändringar av fast- ställda planer, aktualiserade i samband med husprojekteringen. Även genom ' den elasticitet beträffande byggnader- nas utformning, som fastställda planer ger utrymme för, kan lånetaksbestäm- melserna ha fått effekt.

Inom småhusproduktionen har sedan början på 1950-talet skett en fortlöpan- de förskjutning från 1 1/z—planshus till 1-planshus. Någon markerad förändring i denna trend kan icke konstateras för tiden efter lånetakets införande. Där- emot kan mellan åren 1956 och 1958 konstateras en kraftig ökning av ande— len rad- och kedjehus. Enligt vad som anförts i kapitel 4, sid. 50, kan en för- klaring härtill vara, att rad— och ked- jehusen utgör en relativt billig form av småhusproduktion och» att de därför med hänsyn till lånetaksbestämmelsernä kan ha framstått som fördelaktigare än friliggande hus. För båda hustyperna gällde ju ett och samma belopp.

Förändringarna i flerfamiljshusens fördelning efter storlek — antal våning— ar—har sedan 1950-talets början fram- förallt inneburit en ökad produktion av hus med fem eller flera våningar. Se diagram 8: 2. I 1960 års färdigställande upphörde denna ökning och förbyttes i en minskning av framförallt hus med nio eller flera våningar. Andelen lägen- heter i hus med fyra våningar ökade något i 1958 och 1959 års tillskott men har därefter blivit märkbart mindre. Andelen lägenheter i hus med högst två våningar har under den redovisade pe- rioden i stort sett kontinuerligt mins- kat.

De t. o. m. är 1963 gällande lånetaks- bestämmelserna ansågs vara förmånliga för höga och tjocka hus. Någon mar- kerad effekt av en sådan innebörd i be- stämmelserna kan man icke spåra i de statistiska serierna. Snarare skulle man kunna se den motsatta effekten genom den minskning som började år 1960 av andelen höga hus och som framförallt torde ha varit betingad av i den allmän- na miljödebatten framförd kritik mot sådana hus. En effekt av den nämnda innebörden i bestämmelserna kan möj- ligen spåras beträffande fyravåningshu— sen, som i färdigställandet något ökade vid en tidpunkt som nära sammanfaller med lånetakets införande. Å andra si- dan kan det vara allmänna fastighets- ekonomiska skäl som medförde en ökad andel fyravåningshus.

I lägenheternas fördelning efter stor- lek har skett vissa förändringar som kan sättas i samband med lånetaksbe- stämmelserna men även med andra änd- ringar i lånevillkoren.

I flerfamiljshus med preliminära be- slut om lån skedde, som framgår av dia— gram 8: 3, fram till och med budgetåret 1957/58 en förskjutning mot större lä- genheter. Under budgetåren 1958/59 och 1959/60 bröts denna utveckling. Som framhållits i kapitel 4, sid 51, är detta

Diagram 8: 2. Färdigställda lägenheter i flerfamiljshus fördelade efter antalet vå— ningar i husel. Åren 1950—1964.

0/0 ! 00 —_

.? ä' 8 ä

LnnlnulnnlnlllullluuluuI11||lnnln|1|1|1|lliulxnil|||||-|||lnnlnnlnulnulnl

OI o

N CI

=

:

avbrott sannolikt i hög-grad betingat av de ändrade finansieringsvillkoren fr.o.mu den 1 januari 1958... En bidra- gande orsak kan emellertid ävenlha- va- rit— stigande insatser» och' ökade årskost— nader till' följd av lånetakets nivå. .Efter 1959/60har den tidigare förskjutningen mot . större lägenheter. fortsatt.

För småhus med statliga lån'har,..som framgår _av diagram 8: 3, sedan .1950- talets början:, andelen-lägenheter med högst tre rumoch köksuecessivt'mins- kati. Ett visst avbrott.,i denna utveck- ling iA-företagtmed preliminärt beslut 1111,- derrbudgetåret 1956/57 torde—: ha. sam-

)IISEQJ I95| l952 |955 1954, l955 1955. 1957 ISS! - |959. |960_, ISS! ,,l952 .,IBGS 1964

_l-Zvåninqar -m5v&ninqor. ältvdninqar

Desai."

band med lånetakets införande. Uppgif-Q ter, om lägenhetsförd'elnjnigen i färdig- ställdasmiåhusger.också en'antydan om att lånetaketzha'r medverkat .till en "mins-. kad genomsnittlig lägenhetsstorlek., (Se tablån å. sid. 2.'2_70..).-—'En tendenstill ök— ning av. andelen lägenheter. :med fem eller flera rum4 och kök,..dvs. de lägen- hetstyper som inte kundefrymmas in—. om ..,den kostnad lånetaket .motsvarade, bröts i 1956 års-*. färdigställande.. Ef.- l .'._.v-'"1' .-;I 7.' ':' "'.i '_' 1 I statistiken överbeslut om lån till småhus "gjordes en- uppdelning på "4 rolt respektive - 5 el. fl. .rok först fr.o.m. budgetår'etltlöö/åv

Diagram 8: 3. Lägenheter med preliminära beslut om statliga lån fördelade efter stor- lek. Småhus budgetåren 1949/50—1961/62 och flerfamiljshus budgetåren 1954/55—1964/65.

50

50

30

20

Småhus Flerfamiljshus _ _ _, _ __ ,. T r å å å ä "7 å ä ä å å % ååååzéh & 5 E 5555555 5 5 : ITT—'Iiiå _ N If) l-I'D ID 'N nu en — N ll'b CD 0 _ N sssssgssssåss ssåååsssååå saeaezeasseee äsäeäässeeå .Mindre än 2 rum och kök mit rum och kök äe rum och kök 54 och fler rum och kök ”Mindre än 3 rum och kök DS och 'fler rum och kök 53 rum och kök

ter en viss minskning uppnåddes1955 års nivå åter under åren 1960—1962, varefter andelen fortsatt att öka.

En effekt kan även spåras på genom— snittsytan för lägenheter i småhus med fyra rum och kök i hus med statliga lån. Budgetår'en 1953/54 1955/56 uppgick denna yta till 98 a 99 mg, medan den under budgetåren 1956/57—1960/61 var 91 å 92 m2. ,. -

Det har framhållits att lånetaksbe- stämmelserna för flerfamiljshus skulle ha främjat tillkomsten av lägenheter med stora ytor. I kapitel 4, tabell 4: 3, redovisas ytor för flerfamiljshus med preliminära beslut åren 1955—1964. Un- der denna period har ytorna i olika lä- genhetstyper ökat icke obetydligt. Ett avbrott i denna ökning skedde dock un- der åren 1958 till 1960—1961. Som an-

Andel, %, lägenheter med 5 el. fl. rok i färdigställda små- hus

1951. . . . 19,8 1952. . -. . 19,5 1953. . . . 18,7 1954. . . . 22,9 1955. . . . 25,7

1956. . . . 24,4 1957. . . . 23,5 1958. . . . 23,5 1959. . . . 22,4 1960. . . . 25,7

1961. . . . 24,6 1962. . . . 25,7 1963. . . . 28,2 1964. . . . 30,4

föres i kapitel 4 skulle denna ökning kunna ha samband med lånetaksbestäm- melsernas utformning, men den allmän- na standardutvecklingen torde vara en naturligare förklaring. Den ökning som inträffade år 1962 bör ses mot bakgrun- den av rekommendationerna beträffan- de planutformning m.m. i God Bostad. Avbrottet i utvecklingen 1958—1961 tor- de av allt "att döma vara en följd av för- sämringen av ”finansieringsvillkoren från- den 1 januari 1958. »

De här redovisade uppgifterna om och synpunkterna på effekten av bestäm- melserna om maximerade belåningsvär- den samt låneunderlag/pantvården tor- de kunna sammanfattas på följande sätt.

Dessa bestämmelser, som kunnat re- sultera i stora skillnader mellan de fak- tiska produktionskostnaderna och de som underlag för belåning godtagna, har i viss utsträckning föranlett änd- ringar i bostädernas utformning och standard samt i valet av byggnadsmate- rial. Ändringarna har inneburit en viss sänkning av standarden, en lägre takt i standardutvecklingen samt införandet av andra, billigare och ibland sämre material. En allmänt sett mera kostnads-

medveten planering och projektering torde också ha kommit till stånd.

Lånetaket torde med hänsyn härtill ha haft en dämpande effekt på utveck- lingen av den del av produktionskost— naderna som betingas _av bostädernas utformning och standard.

Bestämmelsernas direkt styrande ef— " fekt synes ha varit begränsad till vissa detaljer. Det gäller framför allt fall där bestämmelserna innefattat tilläggsbe- lopp, t. ex. för värmeisolering, treglas- fönster, balkonger och biluppställnings— platser. En påtaglig styrning har även förekommit i den meningen att t.ex. viss utrustning icke installerats respek- tive viss kvalitet icke valts därför att tilläggsbelopp härför icke funnits.

De ändringar som successivt skett i husens utformning samt lägenheternas storlek och utrustning, i materialval och byggnadssätt har givetvis även påver- kats av ändringar i finansieringsvillko- ren, den allmänna prisstegringen, före- skrifter och rekommendationer i t. ex. anvisningarna till byggnadsstadgan och i God Bostad, tillgången på material och arbetskraft samt den fortgående indu- strialiseringen med åtföljande föränd- ringar i byggprocessen. Jämfört med dessa faktorer torde lånetaket ha haft en begränsad effekt.

Administration

I kommitténs direktiv anföres att ett andra motiv för införandet av lånetaket 1956 torde ha varit en strävan att så— vitt möjligt förenkla den administrativa handläggningen av bostadslåneärende- na hos de kommunala och statliga orga- nen.

För flerfamiljshusens del ledde infö- randet av lånetaket år 1956 icke ome- delbart till några administrativa förenk- lingar. I lånemyndigheternas dåvarande

uppgifter ingick bl. a. att i varje särskilt ärende och redan i samband med det preliminära beslutet beräkna godtagbar produktionskostnad som underlag för hyressättningen. Framräknandet av det maximerade belåningsvärdet som grund för lånebeslutet innebar därför ett extra arbetsmoment för lånemyndigheten. Emellertid föreskrev Kungl. Maj:t ge- nom beslut den 30 november 1956 att varken den statliga lånemyndigheten el- ler förmedlingsorganet skulle vid hand— läggningen av preliminär låneansökan utföra någon beräkning av byggnads- kostnader, förvaltningsutgifter eller hy- ror. Beräkningen avseende godtagbar produktionskostnad enligt de gällande, relativt komplicerade grunderna kunde sålunda upphöra och det blev tillfyllest att i det preliminära skedet endast till- lämpa reglerna för de maximerade belå- ningsvärdena. En ytterligare förändring i ärendebehandlingen genomfördes vid ingången av år 1958, då hyreskontrol- len för de allmännyttiga och koopera- tiva företagen slopades. Härigenom bortföll även skyldigheten för lånemyn- digheterna att i samband med slutligt beslut framräkna produktionskostnaden för nämnda företagsgrupper.

I fråga om egnahemmen medförde lå— netaket redan från början en väsentlig administrativ avlastning för lånemyn- digheterna. Då lånsökanden avsåg att själv bebo huset, var det icke påkallat att särskilt framräkna produktionskost- naden utom i de relativt få fall, där nämnda kostnad kunde tänkas under- stiga det maximerade belåningsvärdet. Genom att belåningsvärdet i de ojäm- förligt flesta ärenden kom att överens- stämma med maximibeloppet, minskade också behovet av dubbla beslut. Från och med den 1 juli 1957 meddelas så- lunda endast ett lånebeslut i ärenden, där lånsökanden själv skall bebo huset. Härigenom har också sökandens och

förmedlingsorganets bestyr med låne- ärendena minskats.

Allt efter som lånetaket för flerfamiljs- hus gjordes mera differentierat genom att olika tillägg och koefficienter inför- des, ökade det administrativa arbetet med låneärendena. I fråga om egnahem- men innebar den differentiering av lå- netaket som genomfördes fr.o.m. år 1962 att det administrativa arbetet för samtliga berörda parter ökade genom att mätning och kontroll av ytor tillkom i fråga om huvuddelen av låneärendena.

Omläggningen år 1964 innebar såtill- vida en förenkling av det administrati- va arbetet närmast för förmedlingsor- gan och länsbostadsnämnder, att regler- na för beräkning av låneunderlag och pantvärde i princip blev lika för fler- familjshus och småhus. Dessutom blev ytmätningen något förenklad. Å andra sidan innebar den nya metoden en nå- got mera detaljerad redovisning och kontroll av byggnadsdelar och utrust— ning. I detta avseende krävdes sålunda större administrativa insatser — sär- skilt beträffande småhusen — av såväl sökande, förmedlingsorgan som långi- vande organ.

Under åren 1964 och 1965 gällde pa- rallellt med de nya reglerna för beräk— ning av låneunderlag och pantvärde de sinsemellan helt olika och från låneun- derlagsberäkningen skilda metoderna för flerfamiljshus respektive småhus vid beräkning av underlag för hyressätt- ning, överlåtelsevärde m.m. Denna komplikation undanröjdes fr.o.m. den 1 januari 1966 genom införandet av den nya metod för beräkning av pro- duktionskostnad, som utgör en påbygg- nad på metoden för beräkning av låne- underlag/pantvärde.

Som förut redovisats i detta kapitel uttalades i kritiken mot bostadsstyrel- sens förslag till de fr.a. m. är 1964 gäl- lande bestämmelserna farhågor beträf—

fande en ökad administrativ belastning. Från byggherreorganisationerna har man dock uppgivit sig ha varit beredd att ta en sådan för att få en mera diffe- rentierad beräkningsmetod. Nuvarande metoder, inklusive den som gäller fr.o.m. år 1966 för prövning av pro- duktionskostnader, torde emellertid för kommunerna och lånemyndigheterna icke innebära någon ökad administrativ belastning jämfört med det system som tillämpades före lånetakets införande år 1956. I princip gäller sålunda för närvarande endast en metod. Den of- fentliga redovisningen av denna metod genom tryckta anvisningar torde un- derlätta för lånsökandena att upprätta sina ansökningar och för de kommunala förmedlingsorganen att granska dessa. Den administrativa handläggningen för- svåras dock av en del andra lånevillkor: olika räntebestämmelser för bostäder och lokaler, belåning endast av vissa ty- per av lokaler, maximiyta för småhus som skall bebos av lånsökanden och uppdelning efter tidpunkten för husens färdigställande med hänsyn till bestäm- melserna om räntebidrag och reglering av maximihyra.

Domdskoatmderna

Till följd av lånetaket uppkomna diffe- renser mellan faktiska produktionskost- nader och vid statlig belåning fastställt pantvärde finansieras i allmänhet med lån till högre ränta och med kortare amorteringstid än vad som skulle ha gällt i det fall att underlaget för det statliga lånet och för finansieringen i övrigt hade varit så stort att någon så- dan differens ej uppkommit. Därige— nom blir kapitalkostnaderna och de år- liga bostadskostnaderna högre.

. Den grad i vilken bostadskostnaderna ökar vid viss överkostnad varierar, gi- vetvis mellan de olika förvaltnings-for-

merna och är beroende på formen och villkoren för finansieringen av över- kostnaden.

Här skall endast redovisas ett exem- pel som avser ett enskilt företag för vi]- ket maximihyra fastställes. Enligt bo- stadsstyrelsens bestämmelser beräknas kapitalkostnadsdelen i hyran för fö- retag färdigställda 1966 till ett belopp av 4,4 procent av låneunderlaget för bo- städer, 8 procent av pantvärdestilläg— get och 8,5 procent av återstående del av beräknad produktionskostnad. För företag med preliminära beslut under de tre första kvartalen år 1965 uppgick pantvärdet i genomsnitt till ca 870 kr/ m= ly. I exemplet antages att låneun- derlaget motsvarar pantvärdet och att den beräknade produktionskostnaden med 5 respektive 10 procent överstiger pantvärdet (produktionskostnad: _915 respektive 955 kronor), vilket innebär en överkostnad av samma relativa stor- lek.

Kapitalkostnad, kr m'Å/år, vidett gam- pan var- e=pro- kät/';?! de på duk- 870 tions- kr/mfI kost- naden 915 4,4 % x pant— värde ...... 38,30 40,30 8,5 % x (915 - —870) ..... 3,80 42,10 955 4,4 % x pant- värde ...... 38,30 42,00 8,5 % x (955 _870) ..... 7,20 45,50

Vid en differens på 5 procent mellan pantvärdet och den som underlag för hyressättningen godtagua produktions- kOStnaden ,ökar kapitalkostnaden, i * hy,—'

ran i detta exempel med kronor 1,80 per m2 jämfört med om nämnda produk- tionskostnad i stället utgjort pantvärde. Vid en differens på 10 procent blir ök— ningen kronor 3,50 per mg.

I synnerhet för småhus i storstads- områdena, där överkostnaderna är sär- skilt höga, blir lånetakets höjande effekt på bostadskostnaderna mycket marke— rad. Lånetaket försämrar finansierings- förutsättningarna: dyra topplån ersätter de billigare bottenlånen. Den speciella regeln för småhus med maximeringen av den yta som ligger till grund för be- räkningen av lånetakets storlek, 110 m2 vy, medverkar för större hus till de hö- ga överkostnaderna. En finansiering utan statslån men med statligt räntebi- drag torde därför i många fall inte in- nebära så mycket högre kapitalkostna- der. Det finns till och med exempel på att kapitalkostnaderna kan bli lägre på grund av ett rationellare finansierings- sätt.

Nämnda förhållande kan leda till ett minskat utnyttjande av statliga lån. Som framgår av kapitel 3, tabell 3:3, kan en sådan tendens konstateras under se- nare år och speciellt i storstadsområ- dena.

Övre lånegränser och egna insatser

Produktionskostnader utöver pantvär- det ändrar i väsentlig utsträckning in- nebörden av de i bostadslånekungörel- sen angivna villkoren beträffande övre lånegränser och storleken av de egna insatserna.

För de kommunala och allmännyttiga företagen innebär en överkostnad på 10 procent att den övre lånegränsen i reali- teten blir 91 procent i stället för som förutsatts 100 procent. All överkostnad blir för dessa företag en egen insats. I de kooperativa företagen fördubblas in- satserna vid en överkostnad på 5 pro-

cent, och de tredubblas vid en över- kostnad på 10 procent. Den övre låne- gränsen sjunker i realiteten till 91 re- spektive 86 procent. För enskilda före- tag motsvarar den övre lånegränsen 77 procent av produktionskostnaden vid en överkostnad på 10 procent.

För småhus som skall bebos av sö— kanden fördubblas den egna insatsen vid en överkostnad på 10 procent och tredubblas vid en överkostnad på 20 procent. Den egna insats utöver botten- lån och statslån som en egnahemsägare i sistnämnda fall på ett eller annat sätt måste prestera blir betydande. Vid en produktionskostnad på 100 000 kronor och en överkostnad på 20 procent upp- går denna egna insats till ca 25000 kronor. (1 beslut avseende gruppbyggda småhus meddelade under andra halvåret 1964 uppgick produktionskostnaden till i genomsnitt 97300 kronor och över- kostnaden till 25 procent.) Denna be- räknade egna insats kan jämföras med medianinkomsten för gifta män inkl. hustrus inkomst som för år 1965 har be- räknats till ca 23 000 kronor (se tabell 4: 7).

Överkostnadernas finansiering

Anskaffandet av det kapital som erford- ras för finansieringen av uppkommen överkostnad har berett byggherrarna svårigheter i skiftande grad. I kommit- téns direktiv anföres att dessa svårighe- ter torde vara mest framträdande för allmännyttiga företag, bostadsrättsför- eningar och egnahemsbyggare. För byggnadsföretagare, som producerar hyreshus avsedda att förvaltas i enskild regi, anges problemet inte vara lika markant. Det kan emellertid noteras, att enligt kommitténs enkät angående kom- munernas frivilliga bostadsfinansiella verksamhet (se bilaga 3) några kommu—

ner lämnat enskilda företagare sin med- verkan till kapitalförsörjningen genom lån eller borgen. Motiven härför torde ha växlat, men tillvaron av svårfinan- sierade överkostnader har sannolikt va- rit av betydelse i sammanhanget.

Egnahemsbyggarnas problem med fi- nansieringen av överkostnaderna torde ha utgjort ytterligare ett motiv — ut- över andra sparfrämjande sådana — för affärs- och sparbankernas aktivitet i frå- ga om målsparande för egnahem och erbjudandet av olika låneformer i för- månsrättsläge över det statliga lånet. Fö- rekomsten av överkostnader torde ock- så delvis förklara de stödåtgärder i form av bidrag, lån eller borgen, var- med åtskilliga kommuner bisträcker eg— nahemsbyggare. Ett indirekt stöd till finansieringen av överkostnaderna ut- gör vidare den form av kommunal bor- gen för 10-årigt amorteringslån, motsva- rande hälften av egnahemsbyggarens egen insats (högst 5 procent av för fas- tigheten fastställt låneunderlag), som har möjliggjorts genom Kungl. Maj:ts medgivande.

Finansieringen av överkostnader vid upplåtelse med bostadsrätt har i allmän- het skett genom att medlemmarna i re- spektive bostadsrättsförening fått betala förhöjda insatser. I viss utsträckning torde ha förekommit, att del av över- kostnaden finansierats genom lån inom den organisation bostadsrättsföreningen tillhör. Även medverkan från respekti- ve kommun har förekommit både direkt i form av lån eller borgen till företaget och indirekt genom kreditstöd i sam- band med förvärv av bostadsrätt. Det kommunala engagemanget har dock to- talt sett icke varit av större omfattning. Här må erinras om att Kungl. Maj:t i överensstämmelse med vad som gällt för egnahemsbyggare har lämnat kommun medgivande att teckna borgen å 10—årigt amorteringslån gällande 2 1/2 procent av

den del av låneunderlaget, som faller på respektive föreningsmedlems lägenhet.

En medverkan vid finansieringen av den egna insatsen såväl i egnahem som i bostadsrättslägenheter har även vissa industriföretag i icke ringa utsträckning lämnat i form av lån till sina anställda.

Finansieringen av överkostnaderna för enskilda byggnadsföretagare, egna- hemsbyggare och medlemmar i bostads- rättsföreningar har avsett en egen ka- pitalinsats utöver den som utgör en an- del av pantvärdet. När det gäller över- kostnader för de kommunala och all- männyttiga företagen är situationen en annan. De boende kan icke avkrävas någon insats, företagens möjligheter att själva stå för finansieringen är i de fles- ta fall små eller obefintliga och huvud- mannen — kommunen — är på grund av gällande bestämmelser och rådande praxis förhindrad att annorledes än ge- nom ett direkt lån till företaget mera långfristigt ordna kreditfrågan. En kommunal upplåning eller ett kommu— nalt borgensåtagande, som sträcker sig utöver fem år, kräver sålunda Kungl. Maj:ts medgivande, något som hittills konsekvent vägrats då upplåningen el- ler borgensåtagandet gäller täckande av överkostnader. Ett direkt långfristigt lån från kommunen till företaget torde heller icke ha framstått som en realis- tisk lösning i den ansträngda finansiella situation som många kommuner för när- varande befinner sig i.

Med hänsyn till de skiftande förhål- landen, varunder de allmännyttiga före- tagen arbetar, är det förklarligt, att de lösningar som tillgripits för att finan- siera överkostnaderna varit rätt varie- rande.

Större allmännyttiga företag med ett relativt omfattande bestånd av tidigare byggda hus kan för ändamålet ha ut— nyttjat, dvs. lånat av de likvida tillgång- ar, som fonderats i första hand för repa-

rationsändamål. Trots att förfarandet formellt är oantastligt, torde det ur för- valtningssynpunkt vara förenat med olägenheter att på detta sätt försämra företagets likviditet. Någon lösning på längre sikt av uppkommande överkost- nadsproblem kan metoden icke erbjuda.

En metod att förbättra ett allmän- nyttigt töretags likviditet är en utök— ning av grundkapitalet genom att kom- munen tillför företaget medel i form av höjning av aktiekapitalet respektive grundfonden.

Om ett allmännyttigt företag icke med lån eller bidrag från kommunen eller med egna medel kan finansiera över- kostnaden återstår icke någon annan utväg än att låna på den allmänna mark- naden. Lån med kommuns medverkan i form av kommunal borgen måste av ovan angivna skäl bli kortfristiga (lån med högst fem års löptid). Sådana lån medför förhållandevis stora kapitalkost- nader, vilka kan få konsekvenser för företagets hyressättning.

En möjlighet för de allmännyttiga fö- retagen att underlätta en upplåning, av- sedd att finansiera överkostnaden, har samband med den bestämmelse i 7 5 bostadslånekungörelsen enligt vilken fö- retaget är befriat från skyldigheten att ställa inteckningssäkerhet om kommu- nen tecknat borgen för bostadslånet. I det fall så har skett föreligger inget hinder för företaget att uttaga inteck- ningar i fastigheten i det statliga lånets förmånsläge. Emellertid har Kungl. Maj:t i tillämpningsföreskrifter till pa- ragrafen i fråga angivit som villkor för beviljande av bostadslån, att företaget förbinder sig att inte belåna sådana eventuellt uttagna inteckningar för an— nat ändamål än som avser fastigheten. Med denna föreskrift torde ha aVSetts att hindra sådan användning av inteck- ningarna, som kunde försämra bostads— företagets ekonomi.

I en interpellation i riksdagens andra kammare av herr Källenius (den 19 februari år 1964) anfördes att en belå— ning av sådana inteckningar skulle kun- na utnyttjas för finansiering av upp- komna överkostnader och det ifrågasat- tes om en sådan »dubbelbelåning» stod i överensstämmelse med grunderna för den statliga långivningen. I sitt svar på interpellationen uttalade inrikesminis- tern att av bestämmelsernas ordalag inte direkt framgick att en belåning på all- männa marknaden av dessa inteckning- ar skulle vara förbjuden men att det låg i sakens natur att en dylik belåning av inteckningarna icke borde ifrågakom- ma.

För att få utrönt i vad mån det före- kommer att allmännyttiga företag ut- tager inteckningar av det slag, varom här är fråga, och belånar dem för att därigenom finansiera överkostnader för fastigheter har kommittén införskaffat vissa uppgifter från länsbostadsnämn- derna. Enligt dessa är det relativt van- ligt att kommun tecknar borgen för allmännyttigt företags statslån — upp- gift härom föreligger i fråga om ett hundratal kommuner. I ett 20-tal av dessa kommuner har det förekommit att det allmännyttiga företaget ändå ta— git ut inteckningar i tertiärlåneläge. Be- träffande 11 kommuner uppgives att dessa inteckningar belånats. I ett par fall har lånet avsett finansiering av and- ra kostnader än överkostnader, exem- pelvis sådana som uppkommit i samband med en senare tillbyggnad av garage.

Framställning från Svenska stadsförbundet

Överkostnaderna för de allmännyttiga företagen har föranlett Svenska Stads— förbnndet att i skrivelse till Kungl. Maj:t den 22 juni 1965 »antyda en möj- lighet» till lösning av problemet inne- bärande att de allmännyttiga företagen

medgavs rätt att återbelåna sådana över- hypotek, som uppkommit genom amor- teringar på lån i tertiärlåneläge. En dy— lik återbelåning skulle då förutsätta återbetalning inom den för lånet ur- sprungligen bestämda amorteringstiden.

över stadsförbundets framställning har utlåtanden avgivits av bostadssty- relsen, fullmäktige i riksbanken, Svens- ka bankföreningen, Svenska sparbanks— föreningen samt styrelserna för Ko- nungariket Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bostadskreditkassan.

Bostadsstyrelsen erinrar om att lån- tagaren äger pantförskriva förefintliga överhypotek på inteckningarna för statslånet som säkerhet för annat län och anför vidare att de kreditinrätt- ningar som lämnar lån mot säkerhet i högt liggande inteckningar såsom regel torde komma att kräva förstärkt säker- het i form av kommunal borgen. Styrel- sen förutsätter att det inte kan bli ak- tuellt med så kortfristiga lån att kom- munen kan gå i borgen för dem utan Kungl. Maj:ts tillstånd. Sådana lån för- anleder nämligen betydande kapital- kostnader och därmed väsentligt högre hyror. En belåning av övervärden i äld- rc bostadsbestånd sägs vidare inte lösa finansieringsproblemet för allmännytti- ga företag, tillkomna under senare 'år, enär dessa företag inte hunnit skapa övervärden i nämnvärd omfattning ge- nom amorteringar. Bostadsstyrelsen ifrågasätter därför om det inte vore na- turligare och mera praktiskt, om möj- ligheter öppnades för att direkt finan- siera överkostnaden genom särskilt till- skottslån i den fastighet, som belastas av dessa kostnader. Dylikt lån skulle säkerställas av kommunal borgen var- vid denna borgensmöjlighet skulle infö- ras som en generell form av underställ- ningsfri borgen.

Fullmäktige i riksbanken anser att, även om en högre grad av lånefinansie-

ring skulle befinnas önskvärd, det före- slagna förfaringssättet dock måste ifrå- gasättas. De allmännyttiga företagen skulle kunna erhålla lån till ett belopp, som skulle ge mer än 100-procentig täckning av låneunderlaget. Det nuva- rande mönstret för statliga bostadslån skulle härigenom komma att rubbas. Även ur amorteringssynpunkt synes me- toden tvivelaktig, då en jämförelsevis större del av skuldnedbetalningen skulle komma att genomföras under en tid, då fastighetens avkastning är mer osäker än under tidigare år. En nackdel med förslaget ligger vidare däri att möjlig- heterna att uppta lån blir beroende av storleken och åldersstrukturen hos det äldre bostadsbeståndet inom företagen. Svenska bankföreningen avråder från det föreslagna arrangemanget. Om bygg- nadskostnaderna skall kunna hållas inom rimliga gränser, kan en på för- hand bestämd och ganska restriktiv ram för den statliga lånefinansieringen av varje enskilt projekt näppeligen und- varas. Mot förslaget invändes också att det uppenbarligen icke skulle vara lämpligt att automatiskt medge en rätt till återupplivning av nedamorterade tertiärlån i äldre fastigheter bara därför att ägaren också är engagerad i nypro- duktion som han har svårt att finansie- ra. Det kan icke generellt tagas för givet att de äldre fastigheternas belåningsvär- de i dag är lika högt som när tertiärlå- nen ursprungligen heviljades. Någon anledning att genom ytterligare särbe- stämmelser ensidigt gynna de kommu— nala och allmännyttiga företagen synes enligt bankföreningen icke föreligga. Svenska sparbanksföreningen fram- håller att möjlighet till återbelåning av verkställda amorteringar minskar den återhållande effekt, som låneunderlaget kan tänkas ha på produktionskostnader— na, men föreningen har i övrigt ingen erinran mot de föreslagna åtgärderna.

Slyrelserna för stadshypoteks- och bostadskreditkassorna anser att formel— la förutsättningar att öka belåningen av tidigare färdigställda fastigheter inte skulle medföra någon omedelbar lös- ning av problemet under annan förut- sättning än att belåningen i fråga gavs förtursrätt framför nybelåningen av bo— stadsproduktionen i övrigt. Härigenom skulle ökade finansieringssvårigheter uppstå för denna produktion. Vidare anses frågan om hyressättningen kom- ma i blickpunkten. Ett ställningstagan- de till förslaget anges knappast vara möjligt utan närmare belysning av bl. a. dessa frågor.

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföre- tag (SABO) har i skrivelse till Kungl. Maj:t den 21 september 1965 redovisat de allmännyttiga företagens svårigheter att finansiera uppkomna överkostnader. Organisationen framhåller det angeläg- na i att denna finansieringsfråga skynd- samt tages upp till avgörande och un- derstryker stadsförbundets framställ- ning i ärendet. Även andra utvägar än den av stadsförbundet föreslagna anges vara tänkbara i avvaktan på en slutlig lösning.

Överväganden och förslag

Principiella synpunkter på utformningen av underlaget för beräkning av kreditstödets stor- lek och läge

I det föregående har beskrivits tidigare och nu gällande regler för beräkningen av det statliga kreditstödets storlek och läge. Särskild uppmärksamhet har äg- nats de regler om maximering av be- räkningsunderlaget — lånetak —— som har gällt sedan år 1956.

Enligt direktiven skall det ankomma på kommittén att granska detta lånetaks funktion mot bakgrunden av vunna er- farenheter samt föreslå de ändringar,

som befinnes motiverade. Kommitténs förslag skall dock begränsas till de hu— vudsakliga grunderna för lånetakets konstruktion. Något detaljförslag skall således ej utarbetas.

Även ett annat förhållande gör det nödvändigt med en begränsning till mera principiella synpunkter på denna fråga. Den 14 november 1963 -— en vec- ka efter det att kommitténs direktiv fastställdes —— framlade bostadsstyrel- sen förslag till ny beräkningsmetod be- träffande låneunderlag m. m. Den 24 januari 1964 beslutade Kungl. Maj:t med anledning härav om nya bestämmelser. Erfarenheterna av gällande beräknings- metoder, som i sin helhet har blivit ge- nomförda först fr. o. m. 1 januari 1966, är sålunda hittills begränsade.

Som allmänna förutsättningar för kommitténs synpunkter på utformning— en av underlaget för beräkning av kre— ditstödets storlek och läge gäller dels att detta stöd skall ha formen av en direkt statlig långivning i enlighet med vad som föreslagits i kapitel 6, dels att statens lån icke skall innefatta några egentliga subventionsinslag utan grun- das på något av de i kapitel 7 framlagda förslagen av denna innebörd.

Avkastningsvärde eller produktions- kostnad?

De metoder, som hittills tillämpats vid bestämningen av statslånets storlek och läge, har med vissa smärre undantag syftat till att mer eller mindre schablon- mässigt beräkna och bedöma en pro- duktionskostnad. Under den period, då tertiärlånen till flerfamiljshus var för- bundna med en subvention i form av tilläggslån, fastställdes därjämte ett nav- kastningsvärde» som beräkningsgrund för lånets storlek och läge. Detta mot- svarade till en början det värde, som kapitalkostnadsdelen av hyror enligt

1939 års hyresnivå kunde förränta. Skillnaden mellan detta värde och den beräknade produktionskostnaden täck- tes av tilläggslån och kommunalt bi- drag. Bindningen till denna hyresnivå var ett uttryck för uppfattningen att den inträffade kostnadsstegringen sannolikt var övergående och att man därför bor- de undvika att låta gällande kostnader slå ut i högre hyror. Under den senare delen av perioden släpptes sambandet med 1939 års hyresnivå, och »avkast- ningsvärdet» framräknades som skillna— den mellan en beräknad produktions- kostnad och av statsmakterna fastställ- da tilläggslånebelopp. Ett avkastnings- värde, i betydelsen av ett värde bestämt med utgångspunkt från en uppskattad sannolik framtida hyresavkastning, kan sålunda icke sägas ha använts som grund för beräkningen av statslånets storlek och läge.

Ett avkastningsvärde i sistnämnda mening är icke möjligt att framräkna vid bristande balans på bostadsmark— naden eller vid bevarad hyreskontroll. Fastställandet av ett sådant värde torde ej heller stå i överensstämmelse med den för hyressättningen i kommun-ala och allmännyttiga företag gällande själv- kostnadsprincipen. En statlig låneverk- samhet, decentraliserad på ett flertal beslutande myndigheter (länsbostads- nämnderna), bör vidare grundas på of- fentligt redovisade beräkningsregler, som i minsta möjliga grad innefattar subjektiva moment. Av nämnda skäl föreslår kommittén, att byggnadsföreta— gets produktionskostnader i princip skall utgöra underlag för bestämningen av kreditstödets storlek och läge och att dessa kostnader -— i anslutning till vad som för närvarande gäller beträf- fande låneunderlag och pantvärde —— skall beräknas enligt en metod som i sina huvuddrag fastställes av Kungl. Maj:t.

Dämpning av kostnadsstegringen Det statliga kreditstödets primära syfte är att stimulera bostadsproduktionen genom att trygga dess behov av topp- krediter till rimliga villkor utöver de reguljära primär- och sekundärlånen. Villkoren för kreditstödet kan i vissa detaljer utformas på olika sätt, beroende på de eventuella andra syften som sta- ten vill uppnå. Ett sådant kan vara att påverka kostnadsutvecklingen.

Önskemålet att dämpa kostnadssteg- ringen var sålunda motivet för införan- det av maximerade belåningsvärden (lånetak) fr. o. m. 1956. Utgångspunkten för bestämmande av belåningsvärdena angavs i 1956 års statsverksproposition vara ett med ledning av produktions- kostnaden för välplanerade, ur ekono- misk synpunkt föredömliga byggnads- företag uppskattat högsta värde per rn2 lägenhetsyta. De utfärdade bestämmel- serna uppgavs »i normalfallet» medföra ett belåningsvärde, som något understeg den dåvarande genomsnittliga produk- tionskostnaden. Detta befanns enligt propositionen skäligt, eftersom man bor- de få en press på kostnaderna.

En maximering av underlaget för be- stämning av kreditstödets storlek och läge, som leder till kostnader utöver pantvärdet, bör föranleda en strävan från byggherrens sida att vid projek- teringen av sitt företag nedbringa så— dana kostnader. Han måste göra en av- vägning mellan utformning, standard och kvalitet å ena sidan samt låneunder- lag och produktionskostnader å den andra. Denna avvägning torde han göra på grundval av en bedömning av de bo- endes resurser och sina möjligheter att få avsättning för sin produkt. Sådana bedömningar måste en byggherre givet- vis alltid göra, men de kan påverkas av förekomsten av sådana överkostnader, som ger väsentligt ökade egna insatser

och högre årskostnader. I vilken ut- sträckning han påverkas blir beroende av hans möjligheter att finansiera de högre produktionskostnaderna och vill- koren för denna finansiering. Dessa möjligheter är principiellt olika för de olika företagstyperna, och den kost- nadssänkande effekten kan därför va- riera mellan företagsformerna.

Priset för ett givet projekt bestäms bl. a. av den rådande marknadssitua- tionen, dvs. volymen av planerat och pågående byggande i relation till bygg- nadsmarknadens kapacitet. I vilken ut- sträckning en maximering av beräk- ningsunderlaget för det statliga kredit- stödet till bostäder kan påverka t. ex. byggföretagens anbud torde vara svårt att klarlägga. Kommittén har dock den uppfattningen, att lånetaket i detta av— seende har en begränsad betydelse i förhållande till de krafter, som styr denna marknad.

En riktpunkt för kommitténs över- väganden beträffande finansieringssy- stemet skall enligt direktiven vara en sådan ordning, som främjar ett ekono- miskt byggande utan att anspråken på en fullgod bostadsstandard sättes till- baka. Hur underlaget för bestämning av kreditstödets storlek och läge skall ut- formas bör sålunda bl. a. prövas mot denna bakgrund.

Som redovisats i föregående avsnitt har bestämmelserna om maximerat be- låningsvärde, låneunderlag och pant- värde haft en dämpande effekt på ut— vecklingen av bostädernas produktions- kostnader. Denna dämpning har huvud- sakligen upp—nåtts genom återhållsamhet i fråga om bostädernas standard och kvalitet. En viss förstärkning av ratio- naliseringssträvandena torde även ha erhållits.

Den kostnadsdämpning, som har upp— nåtts genom lägre standard och kvali-

tet, är enligt kommitténs uppfattning sett på längre sikt av tvivelaktigt värde. Överkostnaderna har vidare givit upp— hov till höjda årskostnader och finan— sieringsproblem. Effekten av de maxi- merade värdena har därjämte i viss ut- sträckning motverkats av att statligt lån icke vägrats annat än för företag med uppenbart oskäliga överkostnader och att uppkomna överkostnader i viss utsträckning av lånemyndigheterna god- tagits vid hyressättningen och vid be- stämning av överlåtelsevärden.

Kommittén har funnit, att en maxi— mering av hittills gällande art icke är ett ändamålsenligt medel för att dämpa kostnadsstegringen. Detta innebär dock inte, att av lånsökande uppgivna kost- nader utan vidare skall läggas till grund för bestämning av det statliga kredit- stödets storlek. Lånemyndigheterna bör sålunda beräkna och bedöma produk— tionskostnaderna mot bakgrunden av kostnaderna för välplanerade och under normala produktionsförhållanden ge- nomförda byggnadsföretag av god kva- litet. Den begränsning, som denna be— dömning kan innebära, skall vara av sådan storlek, att den för byggherren framstår som möjlig att åstadkomma. En så stor begränsning som den nuvarande, vilken av byggherrarna icke bedömes som uppnåelig, torde i mycket ringa grad ge en stimulans till nedpressning av produktionskostnaderna vid bevarad god standard och kvalitet.

Kommittén vill understryka vikten av att staten och kommunerna i olika sam- manhang vidtager sådana åtgärder som är ägnade att främja ett ekonomiskt och rationellt byggande. Sålunda måste t. ex. planeringsvillkoren förbättras och bostadsbyggandets kapitalförsörjning fungera på ett sådant sätt att inte bo— stadsbyggandets kostnader ökas på grund av brister i kredittillförseln.

Vid utformningen av metoden för det underlag, som skall bestämma kredit- stödets storlek och läge, uppkommer frågan, om metoden skall ges eller kom- mer att innehålla vissa styrande ele- ment, såvitt gäller bebyggelsens och bo- städernas utformning. Underlagets all- männa nivå kan få en sådan effekt där- igenom att byggherrarna på olika sätt söker begränsa en eventuell överkostnad genom att välja en standard och ett ut- förande, som för dem framstår som lämpligast med hänsyn till den ovan antydda avvägningen mellan utform- ning, standard och kvalitet å ena sidan samt låneunderlag och produktionskost- nader å den andra. Beräkningsmetoden kan därjämte avsiktligt ges eller oav- siktligt få vissa styrande effekter genom valet av kostnadsbärare — exempelvis ytor, vägglängder Och lägenhetstyper _, den inbördes prissättningen på dessa och förekomsten av tilläggsbelopp för olika utföranden och utrustningsdetal- jer.

De beräkningsmetoder som gällt se- dan år 1956 har, enligt vad som tidigare framhållits, haft vissa styrande effekter. Avsikten torde emellertid inte ha varit, att så skulle bli fallet. Bostadsstyrelsens förslag i november 1963 till nya beräk- ningsregler angavs syfta till att vid be- låningen undanröja icke kostnadsbe— tingade skillnader mellan olika hus- typer och bostäder med olika standard, varigenom styrningseffekter såvitt möj- ligt skulle undvikas. Skulle en icke önskvärd sådan effekt likväl visa sig eller uppkomma, kunde justeringar gö- ras inom systemets ram. I anslutning till bostadsstyrelsens remiss av ett pre- liminärt förslag uppehöll sig vissa re- missinstanser vid denna fråga, och som tidigare har redovisats var meningarna delade, huruvida den föreslagna meto- den innehöll styrningseffekter eller ej.

Särskilt statens institut för byggnads— forskning och bostadsbyggnadsutred- ningen ansåg, att metoden var styrande. Institutet framhöll sålunda, att den fö- reslagna metoden för framräkning av produktionskostnaden, som syftade till att ge utslag för de skillnader i produk— tionskostnadsutfall som betingades av projektens olikheter beträffande bygg- nadsteknisk och utrustningsmässig stan— dard, skulle få en i dessa avseenden viss styrande effekt. Det syntes institu- tet i stället lämpligt att söka grunda pro- duktionskostnadsberäkningen på lån— sökandens egna uppgifter och att låne- myndigheternas möjligheter att på grundval av kontinuerligt samlad kost- nadsstatistisk bakgrund skälighetsbedö- ma de uppgivna kostnaderna förbättra- des. Fastställandet av pantvärde och låneunderlag var enligt institutet inte avhängigt av metoden för bedömning av produktionskostnaden. Vilken an- knytning man ville ha mellan de två förstnämnda värdena och produktions- kostnaden var en politisk, inte en tek- nisk fråga.

Både institutet och bostadsbyggnads- utredningen var av den uppfattningen, att samhället borde ha ett instrument för styrning av produktionsinriktning- en. Institutet ansåg dock, att styrnings- effekter inte borde byggas in i belå-

ningens beräkningsmetodik, medan bo- stadsbyggnadsutredningen då icke var beredd att ta ställning till frågan om långivningen borde tjäna sådana syften. Institutet fann det vara mera rationellt, att styrningen skedde genom rekom- mendationer och villkor för belåning, än att den skulle framgå av på sent sta- dium gjorda överväganden om den låne- mässigt mest fördelaktiga detaljutform— ningen av de enskilda projekten med hänsyn till lånemyndigheternas »vär- den» och de faktiska marknadspriserna.

Bostadsbyggnadsutredningen har se-

nare i sitt betänkande Höjd bostads- standard givit vissa rekommendationer beträffande prioritering inom en given resursram av olika former av standard- utveckling. Beträffande nyproduktio- nens inriktning anförs, dels att en ök- ning av antalet rum i lägenheterna är angelägnare än en ökning av ytan i lägenheter med givet rumsantal och att den totala lägenhetsytan bör fördelas på olika utrymmen på ett effektivt sätt, dels att man tills vidare bör vara re- striktiv i strävandena att höja utrust- ningsstandarden utöver dagens nivå och att höjningen av utrymmesstandarden bör prioriteras framför en höjning av utrustningsstandarden, dels ock att små- husandelen bör öka. Utredningen har dock inte fört någon diskussion om de medel, varigenom man skulle kunna realisera den angivna prioriteringen. Bebyggelsens utformning samt bostä- dernas storlek och standard påverkas väsentligen av faktorer, som ligger i tiden före och utanför statens kredit- stöd till bostadsbyggandet. För närva- rande anges i bostadslånekungörelsen, att bostadslägenheterna i fråga om stor— lek, utformning och utrustning skall uppfylla skäliga krav på god bostads- standard och att bostadsmiljön skall vara tillfredsställande. I tillämpnings— föreskrifterna har, förutom en minimi- gräns för storleken av lägenheter i små— hus och krav på de grundläggande ut— rustningsdetaljerna, endast angivits, att lägenheterna skall ha tillfredsställande köksutrustning och tillräckliga biut- rymmen. I bostadsstyrelsens anvisning- ar hänvisas i övrigt till styrelsens skrift »God Bostad _ idag och i morgon», som ger vägledning bl.a. för projek- teringen och den bostadstekniska granskningen.

Lånevillkoren och denna granskning leder i första hand till att minimikrav blir iakttagna och att vissa lösningar

förbättras. Syftet med senaste upplagan av God Bostad, som utkom i april 1964, angavs inte vara att skärpa de bostads- tekniska kraven. Detta var enligt bo- stadsstyrelsen knappast nödvändigt i en period av spontan vidareutveckling i fråga om bostädernas kvalitet. I första hand avsågs att peka på olika vägar för önskvärd ytterligare höjning av främst utrymmes- men också utrustningsstan- darden.

En styrning av bebyggelsens och bo- städernas utformning kan sålunda inom bostadspolitikens ram åstadkommas på olika sätt: genom rekommendationer, villkor för lån och utformningen av me- toder för beräkning av dettas storlek.

Via offentligt redovisade beräknings- metoder kan detta ske antingen så, att vissa konstruktioner eller viss standard premieras genom relativt högre belopp, eller så, att beloppen blir relativt lägre eller inte utgår alls. Effekten av en dylik utformning måste emellertid bli olika för de olika företagsformerna, då den blir beroende av hur man bedömer olä- genheten av en uppkommande överkost- nad och föreliggande möjligheter att fi- nansiera och förränta en sådan över— kostnad.

Med anledning av bostadsbyggnads— utredningens rekommendationer har emellertid departementschefen i 1966 års statsverksproposition uttalat, att det inte är nödvändigt att skapa särskilda instrument för att styra produktionen i den önskade riktningen utan att stats- makternas uttalanden och den bostads- politiska målsättningen bör bli vägle— dande för produktionsplaneringen. I sammanhanget erinras om möjligheten att åstadkomma vissa styrningseffekter i samband med att regler för bestäm- mande av låneunderlaget fastställs. Den- na möjlighet anges dock bli begränsad eftersom låneunderlaget såvitt möjligt bör ansluta till de verkliga produktions-

kostnaderna för rationellt bedrivna byggnadsföretag. Detta uttalande har icke mött några invändningar vid riks- dagens behandling av frågan.

Kommittén har vid sina överväganden kommit till en uppfattning, som över- ensstämmer med statsmakternas nämn- da uttalande. Beräkningsunderlaget bör sålunda konstrueras med den målsätt— ningen, att någon styrning icke skall ske av bebyggelsens och bostädernas utformning. Nu gällande metod har av bostadsstyrelsen angivits inte innefatta några styrningseffekter. En motsatt upp- fattning har dock hävdats, bl. a. av sta- tens institut för byggnadsforskning och av byggherreorganisationerna. Det är sålunda av vikt, att denna fråga klar- lägges vid kommande överarbetning av beräkningsmetoden. Frågan har uppen- bart samband med att metoden å ena sidan så långt möjligt bör ge en an- passning till olikheter mellan de indi- viduella företagen i fråga om utform- ning och utrustning och å den andra sidan måste bl. a. av administrativa skäl bygga på schabloner.

Metodens allmänna utformning

Sammanfattningsvis bör metoden för beräkning av produktionskostnaderna enligt kommitténs uppfattning vara så— dan, att den för ett individuellt företag kan ge en kostnad, som svarar mot den för välplanerade och under normala produktionsförhållanden genomförda byggnadsföretag av god kvalitet. Meto- den skall vid varje tidpunkt ge god an- passning till de variationer i kostnader- na för de individuella företagen, som beror på olikheter i utformning, utrust- ning och geografisk belägenhet. Meto— den skall icke vara styrande, såvitt gäl- ler företagens utformning och utrust- ning.

Kommitténs förslag innebär en höj- ning av nuvarande genomsnittliga nivå

för låneunderlag och pantvärde och därmed en utvidgad statlig långivning. Någon annan generell väg att lösa svå- righeterna med finansieringen av över- kostnaderna har kommittén icke kun- nat finna.

Gällande beräkningsmetod är i prin— cip uppdelad på tre nivåer. Vissa kost- nader utgör underlag för beräkning av lånets storlek: låneunderlag. Detta jämte särskilt angivna tillägg utgör ett pant— värde, som bestämmer statslånets läge ur säkerhetssynpunkt. Pantvärdet, ökat med belopp för tillkommande standard m. m., utgör bland annat underlag för fastställande av högsta hyressumma för enskilda företag. För en bedömning av huruvida den av kommittén förordade beräkningsmetoden skall innefatta en liknande uppdelning görs i det följande en genomgång av dessa olika typer av tilläggsbelopp.

Beträffande mark- och exploaterings- kostnaderna kan i pantvärdet utöver de i låneunderlaget ingående schablonbe— loppen ingå ett s. k. läges- och standard- tillägg. Detta är avsett att uppfånga så- dana kostnadsvariationer inom kom- munen, som har sin grund i olika goda bostadslägen eller varierande exploate- ringsstandard. Kostnadsvariationerna skall motsvaras av olikheter i värdet med hänsyn till läge, bebyggelsetäthet och gatustandard. I produktionskostna- den kan ingå högre belopp — betingade av lokala avvikelser beträffande t. ex. grundförhållanden —— än detta schablon- tillägg under förutsättning att kostna- derna kan anses rimliga med hänsyn till detaljplanens intentioner i vad avser standard och att exploateringsarbetena kan anses ha bedrivits rationellt. Vad här sagts beträffande läges- och stan- dardtillägg avser bostäder men gäller i allt väsentligt även lokaler.

I sitt förslag i november 1963 angav bostadsstyrelsen som motivering för att

läges- och standardtillägg icke skulle ingå i låneunderlaget det förhållandet, att det ankom på kommunerna själva att konstruera systemet med schablon- belopp och tillägg.

I pantvärdet kan för flerfamiljshus ingå ett saneringstillägg. Detta, som fast- ställes för varje särskilt ärende, är av- sett att täcka vissa extra produktions- kostnader (trång arbetsplats, förstärk- ningar mot angränsande bebyggelse, speciell utformning med hänsyn till miljökrav, förefintlig icke sanerings- mogen bebyggelse och rivningskostna- der). Saneringstillägget är maximerat såväl i pantvärde som i produktions- kostnad.

Bostadsstyrelsen anförde i sitt för- slag, att de kostnader som motiverade saneringstillägg hade en principiellt an- nan karaktär än de, för vilka läges- och standardtillägg kunde utgå. De först— nämnda kostnaderna borde om möjligt finansieras så, att de icke åstadkom ojämnhet i hyresnivån, men styrelsen ansåg sig då icke kunna föreslå någon förändring beträffande saneringstilläg- get, vilket redan fanns enligt gällande låneregler.

Den av bostadsstyrelsen angivna och ovan redovisade motiveringen för att de kostnader, som representeras av läges- och standardtillägg, inte ansetts böra ingå i låneunderlaget torde ha sin grund i den uppfattningen att låneunderlaget icke borde påverkas av det sätt på vil- ket kommunerna utnyttjade sina befo- genheter att framlägga förslag beträf- fande sådana tillägg. Två ytterligare motiv härför, vilka har sitt ursprung i vissa äldre bestämmelser, är dels att någon subvention i form av låg stats- låneränta och räntebidrag icke bör ut- mätas för de kostnader dessa tillägg representerar, dels att anspråken på sta- tens lånemedel bör kunna begränsas genom att det inte torde vara någon

svårighet att finansiera dessa kostnader i öppna marknaden.

De kostnader, som saneringstillägget representerar, har ansetts vara av den art, att de egentligen inte borde ligga till grund för hyressättningen och så- lunda inte ingå i en beräknad produk- tionskostnad. De avser vissa speciella kostnader, förenade med att bygga på en speciell tomt, och de ger därför icke upphov till något särskilt värde, för vil- ket en hyresgäst skulle vara villig att betala. Förekomsten av sådana kostna- der bör därför egentligen ta sig uttryck i ett lägre tomtpris. Ett annat alternativ är, att kostnaderna utjämnas mellan alla företag inom vissa områden.

Då statens kreditstöd, vid ett genom- förande av kommitténs förslag, icke längre kommer att innefatta några egentliga subventionsinslag och då. en utjämning av saneringskostnaderna i praktiken icke torde vara genomförbar, anser kommittén, att kostnader av den art, som representeras av nuvarande lä- ges- och standardtillägg samt sanerings- tillägg, bör ingå i den beräknade pro- duktionskostnaden och således även ut- göra underlag för lån. Även administra- tiva skäl talar för en sådan ändring att en uppdelning på låneunderlag och pantvärde icke blir erforderlig. Av sam- ma skäl bör dessa kostnadsposter på sätt som nu gäller anges genom scha- blonbelopp. Någon individuell bedöm- ning, som i nuvarande system tar sig uttryck i vissa kostnadstillägg utöver pantvärdet, bör icke ifrågakomma.

Vid fastställandet av de schablon- belopp som har anknytning till mark-, exploaterings- och grundläggningskoat- naderna bör prövas i vilken utsträck- ning man kan beakta dels variationer i tomtkostn-aderna föranledda av före- komsten av lokaler, dels variationer i grundläggningskostnaderna. Denna prövning bör bl. a. göras mot bakgrun—

den av de möjligheter som föreligger beträffande finansieringen av uppkom- mande skillnader mellan de faktiska produktionskostnaderna och låneunder- laget. I det följande framlägger kom- mittén förslag syftande till att under- lätta en sådan finansiering.

Bostadslån till lokaler kan endast ut- gå inom ett område med bostäder, som finansieras med statliga lån. En förut- sättning är vidare, att lokalerna utgör sådana komplement till bostäderna som behövs inom området. Kostnaderna för övriga lokaler beaktas i pantvärdet ge- nom ett särskilt lokaltillägg. Sådant till- lägg må dock ej göras för lokaler, som bedömes vara förenade med betydande kreditrisker. I de företag, som fick be— slut om lån under år 1964, utgjordes den totala ytan till 11 procent av lokaler, varav 3 procentenheter ingick endast i pantvärdet och 8 i låneunderlaget. Av lokalytorna i låneunderlaget var ca en femtedel lägenhetsyta och återstoden sålunda yta i källarplan, i första hand garage.

Motiven för att kostnaderna för vissa typer av lokaler ej intagits i låneunder- laget har varit att de med statens lån förbundna förmånerna ej ansetts böra komma dessa lokaler till del och att det ej bedömts föreligga några svårigheter att finansiera kostnaderna för dessa 10- kaler med krediter upptagna i öppna marknaden. Det må erinras om att även för lokaler i låneunderlaget är förmå- nerna begränsade genom att ränta på bostadslånet till den del det belöper på lokaler är något högre och att räntebi- drag icke utgår för den del av under- liggande kredit som avser lokalerna. Det förhållandet att vissa lokaler beaktas genom ett pantvärdestillägg innebär emellertid även en viss förmån genom att ett utrymme, i säkerhetshänseende beläget före statens lån, beredes för krediter avseende lokalkostnaderna.

Med hänsyn till behovet av förenk- lingar i det administrativa förfarandet och då statliga lån enligt kommitténs förslag icke kommer att innefatta några egentliga subventionsinslag vill kom- mittén förorda en beräkningsmetod som icke innefattar någon form av pantvär- (lestillägg för lokaler. Kungl. Maj:ts och bostadsstyrelsens tillåmpningsföreskrif— ter beträffande de typer av lokaler som kan ingå i ett låneunderlag bör därför överses. Kommittén anser att lokaler som hittills endast godtagits i pantvär- det framdeles bör ingå i ett låneunder— lag. Bedömningen av om lån kan utgå med hänsyn till andelen lokaler i hu— set bör dock alltfort göras med beaktan— de endast av de lokaltyper vilka enligt gällande grunder kan ingå i låneun- derlaget. Någon nämnvärd ökning av den statliga långivningens omfattning torde ej vara att vänta, även om ytter— ligare vissa lokaler på sätt som ovan föreslagits intages i ett låneunderlag. Av produktionstekniska skäl synes näm- ligen föreligga en strävan att förlägga bostäder respektive lokaler till olika huskroppar.

Utöver låneunderlag och pantvärde ingår i produktionskostnaden vissa kostnadsposter avseende konstruktio- ner, utföranden, utrustningsdetaljer och kvalitéer. Motivet för att sådana kostna- der ej ansetts böra belånas torde ha sin grund i dels det allmänna syftet med låneunderlaget att dämpa kostnadssteg- ringen, dels den uppfattningen att de med kreditstödet förbundna subventio- nerna endast borde avse mera allmänt förekommande standard. För högre standard skulle sålunda de boende få betala enligt marknadens villkor. Även av administrativa skäl kan det ha an- setts befogat att minska antalet poster, som skall beaktas i låneunderlags- och pantvärdeberäkningen.

Då kreditstödet enligt kommitténs

förslag ej längre skall innehålla några egentliga subventionsinslag och då åt- gärder att dämpa kostnadsstegringen i första hand bör vidtagas i andra sam- manhang, anser kommittén, att nämnda kostnadsposter i princip bör beaktas vid beräkningen av det belopp, som skall be- stämma kreditstödets storlek och läge. Ett ytterligare skäl härför är, att meto- den icke bör innehålla några styrnings- effekter. Hur långt man skall gå i beak- tande av detaljer blir givetvis en avväg- ningsfråga, där stor hänsyn måste tagas till de administrativa konsekvenserna. En utgångspunkt härvidlag bör bl. a. va- ra de rekommendationer, som ges it. ex. God Bostad. En korrespondens mellan dessa och i beräkningsmetoden ingående belopp bör finnas. Vidare bör en på kon- sumenternas önskemål grundad, fort- löpande allmän förbättring av bostäder- nas standard och utrustning ej häm- mas genom bristande möjligheter att anpassa metoden till en sådan utveck- ling.

Vid nuvarande beräkning av produk- tionskostnaden beaktas i särskild ord- ning vissa kostnader betingade av rå- dande upphandlingssituation och läget på byggarbetsmarknaden (»avrundning- ar» och traktamentsersättningar). Med hänsyn till kommitténs allmänna ut- gångspunkt — »under normala produk- tionsförhållanden genomförda bygg- nadsföretag» —- bör kostnader av den— na art icke beaktas vid bestämningen 'iv kreditstödets storlek och läge. Beräk- ningen av underlaget för denna be- stämning skulle härigenom i stort sett icke innefatta några subjektiva moment.

Denna genomgång av nuvarande be- räkningsmetoder visar enligt kommit- téns uppfattning, att det skulle vara be- fogat och möjligt att låta beräkningen utmynna i endast ett belopp. Detta skulle sålunda ligga till grund för be- stämningen av såväl kreditstödets stor-

lek som läge och bör benämnas låne- underlag. Begreppet pantvärde bör dock alltfort finnas, bl.a. beträffande om- byggnadsföretag och bostäder på jord- bruksfastigheter i vilka fall behov ofta uppkommer att nedflytta säkerheten för statens fordran.

Tidsanpassning och metodöversyn I gällande beräkningssystem finns två metoder för anpassning till kostnads- utvecklingen. Låneunderlaget, dock med undantag för bl. a. vissa tomt- och grundläggningskostnader, och därmed pantvärdet uppräknas med en av Kungl. Maj:t i regel halvårsvis fastställd låne- underlagskoefficient, avseende kost- nadsläget vid tidpunkten för faststäl- landet. Produktionskostnaden regleras däremot genom en anpassning till pris- utvecklingen med en av bostadsstyrelsen för varje månad fastställd värderings- koefficient. Beloppen för mark-, exploa- terings- och vissa grundläggningskost— nader ändras bl. a. med hänsyn till pris— utvecklingen efter framställning av ve- derbörande kommun. Låneunderlagskoefficienten fastställes på grundval av bl. a. uppgifter om skill- naden mellan den i låneansökan upp- givna produktionskostnaden och pant- värdet för ärenden med preliminära beslut under en aktuell tidsperiod. Den- na skillnad är uttryck för kostnadsför- ändringar vid lika standard och för så- dana standardförändringar som beräk- ningsmetoderna för låneunderlag och pantvärde ej särskilt beaktar. Värde- ringskoefficienten fastställes med ut- gångspunkt i byggnadskostnadsindex och med beaktande av rationaliseringen. De grundbelopp och tilläggsbelopp, som ingår i en metod för beräkning av produktionskostnaderna, avser kost- nadsläget vid en viss tidpunkt. Vid framräkning av produktionskostnaderna för ett företag, byggt vid en senare tid-

punkt, måste dessa belopp justeras med en tidskoefficient, avsedd att ge ut- tryck för kostnadsutvecklingen mellan de två tidpunkterna.

En tidskoefficient av detta slag bör icke som nuvarande låneunderlagskoef— ficient innefatta sådana kostnadsök- ningar som t. ex. beror på att viss stan- dard ej beaktas vid den grundläggande beräkningen. Vid fastställande av tids- koefficienten skall prisutvecklingen och rationaliseringseffekten beaktas. Tids- koefficienten skall sålunda icke ge en automatisk anpassning till prisutveck- lingen enligt befintliga indexserier. För koefficientens beräkning bör finnas en utarbetad och redovisad metod. Tids- koefficienten bör omprövas vid på för- hand fastställda tidpunkter och med relativt korta intervall, t. ex. kvartals- vis, så att förändringen vid varje tid- punkt icke blir så stor.

Det härför erforderliga underlaget i form av uppgifter om pris- och kost- nadsutvecklingen måste förbättras i för- hållande till det som nu är tillgängligt. Det är därför mycket angeläget att ett genomförande snarast sker av de för- slag till nya indexserier på byggnads- området, som bl. a. delegationen för sta- tistikfrågor har framlagt i sitt betän- kande avseende den statliga bostads- och byggnadsstatistikens framtida or- ganisation (oktober 1964).

Den inom bostadsstyrelsen påbörjade s. k. revisionsverksamheten, som syftar till en närmare direktkontakt med pris- och kostnadsutvecklingen, torde också kunna väsentligt bidraga till ökat kun- skapsunderlag. Kommittén vill särskilt understryka betydelsen och angelägen- heten av att denna verksamhet inten- sifieras.

Vid preliminärt beslut bör i princip senast fastställda tidskoefficient tilläm- pas och vid det slutliga beslutet ett me- deltal av de för tidpunkterna under

byggnadstiden fastställda koefficienter- na. Härigenom beaktas kostnadsutveck- lingen under byggnadstiden. För före- tag med endast ett beslut — styckebygg- da egnahem — beaktas endast tidskoef- ficienten vid beslutstillfället. Någon större olägenhet härav torde icke upp- komma med hänsyn till den relativt korta byggnadstiden. Detta förfarande är även nödvändigt av administrativa skål med hänsyn till det stora antalet ärenden och de komplikationer för i första hand kreditinstituten, som en om- räkning — efter husets färdigställande — av lånebelopp och länsgränser inne- här.

Ett beräkningsunderlag, uppbyggt på grundbelopp och tilläggsbelopp för oli- ka byggnadsdelar, konstruktioner och utrustningsdetaljer, måste löpande an- passas till den tekniska utvecklingen, byggnadsmetoderna, materialvalet och standardutvecklingen. För att detta skall bli möjligt är det nödvändigt att följa förändringarna i såväl projektering och byggande som konsumenternas pre—fe— renser. Ett förslag till undersökningar med syfte att följa byggandets utveck- ling framlades år 1963 av statens insti- tut för byggnadsforskning. Delegationen för statistikfrågor underströk i sitt ovan- nämnda betänkande behovet av sådana studier som ett led i arbetet med olika indexserier inom husbyggnadsområdet. Mot bakgrunden av vad som här anförts finner kommittén det synnerligen ange- läget, att nämnda undersökningar kom- mer till stånd.

Kommittén vill i detta sammanhang understryka vikten av en fortlöpande analys av de erfarenheter som fram- kommer vid tillämpningen av beräk- ningsmetoderna. Parallellt härmed bör bedrivas ett forsknings- och utveck- lingsarbete inom kostnadsberäknings- och värderingsområdet. Härigenom er- hålles ett värdefullt underlag för en suc-

cessiv förbättring och ett nyskapande av metoder och regler.

Anpassningen till standard- och kost- nadsutvecklingen bör ske på ett sådant sätt, att de administrativa olägenheterna av ändringar i systemet blir de minsta möjliga för myndigheter, kreditinstitut och lånsökande. Härvidlag måste givet- vis ske en avvägning mellan detta öns- kemål och det som representeras av byggherrarna och avser en så smidig anpassning som möjligt till i första hand kostnadsförändringarna.

Den av kommittén förordade metoden för beräkning av låneunderlaget innebär ett större hänsynstagande till de indi- viduella företagens utförande och stan- dard än enligt gällande metod för be- räkning av detta underlag och av pant- värdet. Detta kan medföra ett ökat ad- ministrativt arbete för byggherrar, för— medlingsorgan och länsbostadsnämnder. Det är därför nödvändigt, att alla möj— ligheter till förenklingar i detta arbete tillvaratas. En sådan utgör utnyttjandet av ADB-metoden i olika beräknings- sammanhang. Det arbete, som nu bedri— ves på detta område, bör av bl. a. detta skäl främjas och samordnas.

Avvikelser från den beräknade produktionskostnaden

Den beräknade produktionskostnaden —— låneunderlaget — kommer i indivi- duella fall att kunna såväl överstiga som understiga de faktiska kostnaderna. I båda fallen bör ändock det beräknade låneunderlaget läggas till grund för bestämningen av länets storlek och läge. En nedsättning av låneunderlaget bör emellertid liksom nu ske vid låg allmän standard och kvalitet.

Hyressättningsunderlag

Kommittén har i kapitel 7 övervägt frå- gan om hyreskontroll för av enskilda förvaltade företag, finansierade enligt

de i nämnda kapitel föreslagna grun- derna. Kommittén har därvid funnit att garantier bör skapas för att de förmåner som är förenade med statslånet kommer de boende till godo och att det sätt, på vilket detta skall ske, bör övervägas i samband med prövningen av hyreslag- stiftningssakkunnigas förslag. Om den— na prövning leder till att länsbostads- nämnderna i enlighet med vad som nu sker skall fastställa maximihyror för företagets lägenheter, aktualiseras frå- gan om underlaget för en sådan hyres- sättning.

I nuvarande finansieringssystem skall kapitalkostnaderna i hyran motsvara de beräknade årliga utgifterna för förränt- ning och amortering av det i fastigheten nedlagda kapitalet, vilket enligt bostads- styrelsens anvisningar skall anses utgö- ras av den på visst sätt beräknade pro- duktionskostnaden.

Den ovan av kommittén förordade metoden för beräkning av det belopp som skall ligga till grund för bestäm- ning av bostadslånets storlek och läge — låneunderlaget —— innefattar icke alla de poster, som ingår i den gällande av bostadsstyrelsen fastställda metoden för beräkning av produktionskostnaden, och den nya metoden förutsättes vida- re vara mera schabloniserad. I enlig- het med vad som hittills gällt bör det därför, om maximihyror alltfort skall fastställas, ankomma på bostadsstyrel- sen att pröva i vad män och på vad sätt kostnader utöver låneunderlaget skall beaktas vid denna hyressättning.

Begränsningen av kreditstödet till småhus

Gällande villkor om en högsta yta av 125 rn2 för sådana småhus, som skall bebos av låntagaren, är ett uttryck för uppfattningen, att statliga lån och där- med förbundna subventioner bör för—

behållas dem som väljer ett hus av ordi- när storlek. Ytgränsen har sålunda när- mast karaktär av en grov behovspröv- ningsregel. En maximiyta som villkor för lån kan emellertid även få en stor— lcks- och investeringsbegränsande ef- fekt inom småhusbyggandet genom att den blivande egnahemsägaren planerar sitt hus på ett sådant sätt, att han inte går miste om lånet. Denna effekt torde dock av följande skäl vara ringa. Un- dantag från villkoren om en högsta yta kan göras, där behov av större yta anses föreligga. Tillbyggnad kan senare göras under lånets löptid, varigenom maximi- ytan överskrides. Genom i många fall mindre lyckade bostadstekniska lös- ningar kan visserligen den yta, som de— finitionsmässigt är maximerad, hållas inom föreskriven gräns. Därutöver kan dock tillskapas andra ytor, som i reali- teten utnyttjas eller kan utnyttjas för bostadsändamål.

Maximeringen till 110 ni2 av den yta, vilken lägges till grund för beräkningen av låneunderlaget, torde vara den fak- tor, som i första hand ger en storleks- begränsning inom småhusbyggandet. Syftet med denna maximering är i prin- cip detsamma som med den allmänna maximeringen av låneunderlaget: att dämpa kostnadsutvecklingen. Denna be- stämmelse, som gäller alla småhus — även dem som hyrs ut eller upplåtes med bostadsrätt — får till effekt, att kostnaderna för en yta över 110 nu2 helt måste finansieras med en ökad egen in- sats. Årskostnaderna ökar kraftigt vid stigande yta till följd av höga räntor på och snabb amortering av eventuellt er- forderliga topplån.

Kommittén har funnit, att skälen för vissa begränsningar av statens kredit- stöd till småhus alltjämt gäller. Detta stöd bör sålunda inte öka med storleken av huset på ett sätt, som ger villabyggen av lyxkaraktär förmåner utöver vad som

tillkommer hus av mera normal storlek och standard.

De gällande två begränsningarna av statens kreditstöd till småhus är icke samordnade (t. ex. olika ytbegrepp och olika tillämpningsområden). De medför vidare vissa administrativa komplika- tioner (undantag m. m.) och leder även till ur såväl tekniska som ekonomiska synpunkter mindre lämpliga lösningar. I det följande prövas därför möjlig- heten att med här angiven utgångspunkt ha endast en form av begränsning.

Starka skäl talar för att småhus icke generellt bör omfattas av en begräns- ning av statens kreditstöd. Med hänsyn till det angivna allmänna syftet med begränsningen finns inte ett så stort behov av en sådan beträffande småhus, som hyrs ut eller upplåtes med bostads- rätt. Inom dessa förvaltningsformer lik- som i flerfamiljshusen finns inte så stora risker för extremt stora och luxuöst in- redda bostäder som i småhus, vilka be- bos av ägaren (i det följande kallade egnahem). En gränsdragning mellan småhus och flerfamiljshus är vidare nu— mera delvis artificiell och därför svår- hanterlig ur administrativ synpunkt. Nämnda skäl talar enligt kommittén för att begränsningen av kreditstödet en- dast skall gälla egnahemmen. Som skäl för en sådan gränsdragning kan även anföras de fördelaktigare beskattnings- regler som gäller för av enskilda per- soner ägda enfamiljs- och tvåfamiljs- hus.

Det synes mindre lämpligt att be- gränsningen får formen av en maximi- gräns som villkor för lån. Erfarenheter- na av en sådan gräns är som anförts i ett föregående avsnitt mindre goda. Den ger en besvärande tröskeleffekt och ska— par administrativa komplikationer ge— nom behov av undantagsregler och ge- nom risker för en oenhetlig tillämp- ning. Begränsningen bör i stället ha den

formen, att underlaget för bestämning av lånets storlek och läge i princip ökar med husets storlek upp till en viss gräns men därefter blir oförändrat. En sådan utformning svarar i princip mot den, som gäller för 110 mZ-gränsen. För egna- hem, som är större än vad som svarar mot en sådan begränsning, ökas den egna insatsen med hela det belopp, som är hänförligt till överytan. Härigenom erhålles en storleks- och kostnadspres- sande effekt.

Gällande begränsning av låneunder- laget med en högsta gräns i m2 för den yta, som beaktas vid beräkningen av detta underlag torde få betraktas som ett substitut för en ekonomisk gräns. Vid en dylik skulle lånsökanden erhålla viss valmöjlighet beträffande lägenhets- yta, biutrymmesyta och utrustningsstan— dard, och hans projekt skulle t. ex. icke påverkas av en strävan att få en så liten del som möjligt av husets totala yta att inräknas i den storleksbegränsande ytan. Med hänsyn till nämnda förhål- landen förordar kommittén en ekono- misk gräns.

Denna ekonomiska gräns, som i det följande benämnes »egnahemslånetak», bör sättas så, att ett småhus med en lägenhetsyta om 125 m2 i ett plan, med full källare och med friliggande kall- garage, kan åsättas ett låneunderlag som i princip täcker kostnaden. Valet av denna yta motiveras av ett behov att utöka den nuvarande rätt snäva 110 m?- gränsen ävensom av en strävan att an- knyta till den hävdvunna 125 me-regeln. En lägenhet om ca 125 in2 kan ge möj- lighet att ordna en god bostad för en familj med upp till fyra barn. Bostads— ytan i ett sådant hus kan i princip in- rymma exempelvis följande utrymmen: kök med matplats, vardagsrum, för- äldrasovrum, fyra mindre sovrum om 8—9 m? (eller ett större jämte två mind- re sovrum), badrum, särskilt toalettrum

samt erforderliga entré -och kommuni- kationsutrymmen.

Undantagsmöjligheter av den typ, som nu gäller för 125 mz-gränsen, torde vara obehövliga.

»Egnahemslånetaket» uttryckes i kro- nor per hus och varieras med hänsyn till geografiska och tidsmässiga skillna- der i tomt- och byggkostnader.l För var- je hus beräknas först låneunderlaget ef- ter gällande beräkningsgrunder, var- efter kontrolleras om det överstiger »cgnahemslånetaket». Om så är fallet, lägges detta tak till grund för beräk- ningen av länets storlek och läge.

För tvåfamiljshus gäller för när- varande som villkor för lån, att ingen av lägenheterna får överstiga 125 mg, och vid beräkningen av låneunderlaget, att för vardera lägenheten hänsyn ej tages till yta överstigande 110 mg.

Tvåfamiljshus byggs numera i ringa omfattning. Under vart och ett av åren 1952—64 färdigställdes något över 200 sådana hus. I övervägande delen av des- sa omfattar den ena lägenheten högst två rum och kök. Uppdelningen på två lägenheter kan möjligen i en del fall ha föranletts av utformningen av gällande bestämmelser. Då det i vissa fall kan föreligga motiv för t.ex. ett hus med två lika stora lägenheter eller ett två-

1 »Egnahemslånetaket» skulle exempelvis kunna beräknas på följande sätt: lk + lik )( ok )( grundbelopp tk = schablonbelopp för mark- och exploateringskostnader ökat med eventuellt tilläggsbelopp för grundläggnings- och grov-

planeringskostnader tik = tidskoefficient ok = ortskoefficient grund— belopp = schablonmässigt beräknat be-

lopp avseende byggkostnad för ett 1-planshus om 125 m2 lägenhetsyta, försett med hel källare inklusive normala grundläggnings— och planerings— kostnader samt kostnad för fristående kallgarage.

familjshus, där den ena mindre lägen- heten är avsedd för en pensionär, synes ett »egnahemslånetak» även böra fast- ställas för tvåfamiljshus. Vid tillämp- ningen av detta tak skall beaktas att ingendera lägenheten får åsättas ett hög- re belopp såsom underlag för beräkning av lånets storlek än det som gäller så- som tak för enfamiljshus.

Övre lånegränsen-

De övre gränserna för det statliga kre- ditstödet har varit oförändrade sedan år 1946. I ett tidigare avsnitt har mo- tiven för gällande regler närmare re- dovisats. Dessa motiv har i huvudsak utgjorts av en bedömning av den ka- pitalinsats, som för olika företagskate- gorier ansetts vara skälig. Förslag från bostadspolitiska utredningen i mitten av 1950-talet om en mindre sänkning av gränserna för de kommunala, all- männyttiga och de kooperativa företa- gen avvisades vid 1957 års riksdag un- der hänvisning till att lånetaket hade ökat företagens kapitalinsats utöver vad som förutsatts genom de i författningen angivna lånegränserna. I riksdagen har sedan vid ett flertal tillfällen i motio- ner framförts förslag om ändring av gränserna. Dessa förslag har i allmän- het avsett en sänkning för de ovan nämnda företagskategorierna och en höjning för de enskilda företagen och egnahemsbyggarna. En utgångspunkt för kritiken mot gällande gränser har varit uppfattningen, att de kommunala och allmännyttiga företagen på förvalt- ningsstadiet icke konkurrerar på lika villkor.

Kommitténs förslag i det föregående rörande underlaget för bestämning av länets storlek och läge innebär ett när- mande till den före år 1956 gällande ni- vån för de egna insatserna. Med hänsyn till det år 1957 angivna skälet mot en

ändring av de Övre lånegränserna finns sålunda anledning att på nytt pröva dessa gränser.

I kommitténs direktiv erinras om att förslag framförts om en enhetlig övre lånegräns för olika kategorier av bygg- nadsföretagare. Som ett skäl för en ge- mensam gräns anföres behovet av en- kelhet i lånereglerna och som ett skäl mot anges de skilda förutsättningar un- der vilka de olika kategorierna av fö- retagare arbetar. Vidare säges att för- utsättningarna för en enhetlig gräns skulle förbättras, om spörsmålet angå- ende kapitalförsörjningen för överkost— nader får en acceptabel lösning.

Kommitténs förslag beträffande den- na kapitalförsörjningsfråga innebär en viss utvidgning av statens län samt pri- mär- och sekundärlänen genom ett till produktionskostnaderna bättre anpas— sat underlag för bestämningen av des- sa låns storlek. De övre lånegränserna—s läge blir därvid ett uttryck för vad som kan anses vara en skäligt avvägd egen- insats i olika förvaltningsformer, en ra— tionell finansieringsordning och en rim- lig avvägning beträffande statens risk— tagande.

Den reella höjning av lånegränserna och därmed av statens risktagande, som en viss höjning av låneunderlaget skul- le innebära, bör enligt kommitténs upp- fattning icke utgöra något avgörande argument vid prövningen av dessa grän- ser. Höjningen innebär endast ett åter- ställande av tidigare förhållanden. För allmännyttiga företag förstärks inteck- ningssäkerheten genom kommunens an— svar enligt 33 å bostadslånekungörel- sen. När 'det gäller egnahemmen är sta- tens fordran delvis skyddad genom kommunal borgen.

Kommittén har icke funnit skäl fö- reslå någon ändring av de nu gällan- de övre lånegränserna för de koopera- tiva och enskilda företagen.

I fråga om småhus, som skall bebos av låntagaren, finner kommittén den nuvarande övre lånegränsen 90 procent lämpligt avvägd, då det måste anses motiverat med en icke alltför ringa egen insats av den, som med stöd av statslån skall bli ägare till ett sådant småhus.

Det förhållandet att kommunala och allmännyttiga företag erhåller ett stats- lån till 100 procent är enligt kommit- téns mening väsentligen en fråga om rationell finansieringsordning. Om en lägre gräns sattes för statslånet, skul- le ytterligare ett lånebehov kunna upp- komma, vilket genom insatser från kom- munens sida finge tillgodoses med ett lån löpande på ungefär samma villkor som statslånet. Den känsla av ansvar för företagets skötsel, som en egen in- sats skulle kunna innebära, torde i till- räcklig grad tillgodoses genom kom- munens ansvar enligt 33 5.

Den möjlighet till förenkling av låne- reglerna, som en enhetlig övre låne- gräns skulle erbjuda, torde vara be- gränsad. Reglerna för olika låntagarka- tegorier kan visserligen synas omfat- tande i bostadslånekungörelsen och an— visningarna till denna, men tillämp- ningen synes icke vara administrativt betungande. De kommunala och all- männyttiga företagen prövas och god- tages en gång för alla, och huvuddelen av de kooperativa företagen tillkom- mer enligt enhetliga regler på initiativ av de två kooperativa riksorganisatio- nerna. Den skillnad i förutsättningar, varunder de olika företagskategorierna arbetar, är så väsentlig, att den i detta sammanhang torde få tillmätas större vikt än de eventuella fördelar ur ad- ministrativ synpunkt, som skulle kun- na uppnås genom en gemensam övre länegräns.

Kommittén har efter dessa övervä- ganden funnit sig icke böra föreslå nå-

gon ändring av nuvarande regler be- träffande de övre lånegränserna.

Uppfattningen att de kommunala och allmännyttiga företagen på förvalt- ningsstadiet icke konkurrerar på lika villkor torde ha sin grund i att stats- lånet i det läge, där en enskild företa- gare får göra en egen insats, innefattar en subvention i form av låg ränta. Den kapitalkostnadsprocent, genom vilken maximihyran för enskilda företag be- stämmes, beräknas enligt den för ett allmännyttigt företag gällande finan- sieringsordningen. De kapitalkostna- der, som sistnämnda företag belastas med, blir sålunda också bestämmande för vad det enskilda företaget får ta ut i hyra. Såvitt ankommer på finansie- ringssystemet föreligger sålunda i det- ta avseende paritet mellan de två fö- retagskategorierna. Ett genomförande av de av kommittén föreslagna regler- na beträffande statslånets räntevillkor och återbetalning kommer att förändra detta förhållande i så måtto att avkast- ningen på det egna kapitalet under statslånets löptid tillsammantaget na- turligen blir så mycket högre som sva- rar mot höjningen av den nominella statslåneräntan. Vid jämförelse mellan de två företagstyperna bör även beak— tas de större underhållskostnader, som de kommunala och allmännyttiga före— tagen kan belastas med genom att de har ett ansvar för bostadsförsörjningen för alla hushållskategorier i kommu- nen.

För vissa grupper av enskilda före- tag, vilka beskrivits i kapitel 1, sid. 25, kan statslånets övre gräns fastställas till 90 procent i stället för i normal- fallen 85 procent. Av tabell 8: 1 fram- går att denna möjlighet utnyttjats i mycket ringa grad. Under kalenderåren 1963 och 1964 utgjorde andelen enskil— da företag, i lägenheter räknat, ca 20 procent av samtliga preliminära beslut

om lån till flerfamiljshus. Endast 1 pro- cent avsåg företag med en övre låne- gräns på 90 procent.

Till kommittén har för att tagas i be- aktande överlämnats en framställning från Industriens Bostadsförening, vari framföres motiv för bibehållande av en sådan undantagsmöjlighet, då sö- kanden är bolag, förening eller stiftel- se, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som har till uppgift att äga och förvalta bostäder åt anställda vid visst industriföretag.

De företag, som avses i ovannämnda skrivelse, synes kommittén vara av det slag, att lån bör beviljas med högre he- lopp än som eljest gäller för enskilda företag. I vidare mån än så har kom- mittén inte funnit anledning ompröva föreliggande möjligheter för enskilda företag att i vissa fall erhålla högre lån än i normalfallet. Liksom hittills bör det sålunda ankomma på Kungl. Maj:t att närmare bestämma de fall, då undantagsbestämmelsen skall tillämpas.

Kommunal borgen

Enligt den av kommittén föreslagna be- räkningsmetoden avseende underlaget för statslånets storlek och läge kommer även i fortsättningen skillnader att kun- na finnas mellan den faktiska produk- tionskostnaden och den enligt metoden beräknade. I princip kommer sålunda vissa finansieringsproblem avseende s. k. överkostnader att kvarstå, men de torde bli av mindre omfattning.

Detta problem blir särskilt markant för de kommunala och allmännyttiga företagen, som författningsenligt ej skall göra någon egen insats. Faktiska produktionskostnader utöver de av lå- nemyndigheterna beräknade torde i re- gel ha sin grund i bl.a. schablonise- ringen i lånemyndigheternas beräk- ningsmetod och den rådande situatio-

nen på byggmarknaden. Dessa kostna- der måste finansieras, och det bör kun- na ske utan att olika nödlösningar be- höver tillgripas. I den mån företagen saknar eget kapital för att finansiera dessa kostnader, återstår för dem en- dast möjligheten att erhålla hjälp av kommunen. Denna kan inom ramen för sin underställningsfria rätt teckna bor- gen för företagets upplåning eller för- sträcka företaget erforderliga medel. Rätten att teckna borgen utan under- ställning är enligt kommunallagarna be— gränsad på ett sätt, som ställer vissa kommuner inför svårigheter, då det gäller att utnyttja denna möjlighet. För att undanröja denna olikhet bör kom- munerna ges rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t i varje särskilt fall teck- na borgen för lån med längre löptid än fem är, avsedda att finansiera kost- nader över de av lånemyndigheterna som underlag för det statliga lånet be- räknade.

Den utsträckning,i vilken sådan bor- gen får tecknas, bör för varje företag begränsas till skillnaden mellan den i låneansökan uppgivna produktionskost- naden och den av lånemyndigheten be- räknade. Den förstnämnda kostnaden har av lånemyndigheten bedömts som skälig, då den inte föranlett avslag på ansökan om statligt lån.

För sådana bostadsrättsföreningar, för vilka gäller en övre lånegräns på 95 procent, bör motsvarande möjlighe- ter skapas för kommunerna att gå i borgen för lån, avsedda att finansiera uppkomna överkostnader.

Liksom för närvarande bör kommu- nen alltfort som alternativ till inteck- ningssäkerhet för lån till ett allmännyt- tigt företag kunna teckna borgen för hela statslånet. Denna möjlighet bör alltjämt vara förenad med nuvarande begränsning för de allmännyttiga före- tagen i fråga om utnyttjande av de för

statslånet i ett sådant fall ej ianspråk- tagna inteckningarna.

Kungl. Maj:t har i vissa fall medgi- vit kommun rätt att teckna borgen för ett 10-årigt amorteringslån avseende viss del av den egna insats som med- lemmar i bostadsrättsföreningar res- pektive egnahemsbyggare har att er- lägga. Denna borgen har begränsats till hälften av den insats, som beräknats på grundval av det av lånemyndigheterna fastställda låneunderlaget. Kommittén anser att denna rätt bör bli generell och stadfästas på samma sätt som öv- riga borgensåtaganden från kommu- nens sida i samband med bostadslån. Ett sådant stöd till finansieringen av den egna insatsen bör kunna ses som ett led i de behovsprövade kommunala åtgärder som enligt uttalanden i bostads- propositionen till 1947 års riksdag för- utsatts komplettera statens ekonomiska, mera schematiska insatser på bostads— försörjningens område.

För bostadslån till egnahemsägare skall för närvarande kommunen teck- na borgen för ett belopp av 4000 kro- nor. Kommunens ansvar gäller under 10 år. Detta belopp motsvarade ur- sprungligen beloppet av räntefri ståen- de del av egnahemslån. I och med pro- duktionskostnadernas successiva steg- ring har kommunens relativa ansvar minskat. Kommittén anser, att detta borgensansvar bör anges i relation till det fastställda låneunderlaget, så att en automatisk anpassning till dettas för- ändringar erhålles. Med hänsyn härtill föreslås att denna kommunens skyldig- het anges att omfatta ett belopp, mot- svarande 5 procent av det av lånemyn- digheten fastställda låneunderlaget.

Kommunernas och statens ansvar enligt 33 5

Enligt 33 & bostadslånekungörelsen skall kommunen dels svara för förluster upp- komna vid förvaltningen av kommunen

eller allmännyttigt företag tillhörigt hus, dels under vissa förutsättningar få gottgörelse av statsmedel för täckande av vad kommunen sålunda utgivit. Den- na uppdelning av förlustriskerna mel- lan stat och kommun har sin grund i den allmänna fördelning av de bostads- politiska åtgärderna mellan stat och kommun, som beslutades i mitten av 1940-talet. Staten borde sålunda till större delen bära den ekonomiska bör- dan av risktagande och subventioner.

Utvecklingen sedan år 1946, då be- stämmelsen tillkom, har i flera avseen- den förändrat förutsättningarna för denna förlustuppdelning.

De kommunala och allmännyttiga fö- retagen har numera kommit att inta en dominerande roll inom bostadsbyggan- de och bostadsförvaltning, vilket är ett uttryck för kommunernas bostadspoli- tiska aktivitet och ansvar för bostads- försörjningen. Kommunerna har bl.a. genom indelningsreformerna kommit i en ekonomiskt och administrativt sett klart förbättrad situation. Förlustris- kerna i äldre hus har genom penning- värdets fall reducerats, och bostadsef- terfrågan är och förväntas bli stark. Vidare har de kommunala och allmän— nyttiga företagen sedan 1957 rätt till fri hyressättning. I sammanhanget bör erinras om att anspråk på gottgörelse endast aktualiserats i två fall, båda med negativ utgång för respektive kommu- ner.

Kommittén har mot denna bakgrund varit tveksam, om det finns tillräckliga skäl att längre bibehålla denna förlust- uppdelning mellan stat och kommun. I vissa kommuner med svag ekonomi torde dock alltjämt erfordras ett stöd till en kommunal aktivitet på bostads- försörjningens område. Med hänsyn härtill har kommittén stannat för att denna rätt till gottgörelse från statens sida tills vidare bör behållas.

Utformningen av 33 5 har på vissa punkter ansetts oklar. Synpunkter här- på har sålunda bl. a. framförts av dels utredningen om allmännyttiga och ko- operativa företags förvaltning, dels bo- stadsstyrelsen. Bestämmelserna synes därför ur formella synpunkter böra överses och preciseras. Därvid bör ock- så de problem klarläggas, som kan upp-

komma vid en eventuell senare avveck- ling av denna rätt till statlig gottgörel- se, detta med hänsyn till att denna en- ligt utfästelser i meddelade lånebeslut då eventuellt alltfort skulle gälla för den del av ett allmännyttigt företags bostadsbestånd, som tillkommit före en sådan avveckling.

KAPITEL 9

Det statliga kreditstödet i områden med vikande bostadsefterfrågan

Enligt direktiven skall kommittén ut- reda frågan om statliga lån till förvärv av tidigare inte statsbelånade hus, be- lägna på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybygg- nader icke bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål därför ej be- viljas. Vidare skall undersökas hur man skall förfara med statliga bostadslån, som har beviljats för hus, vilka inte längre används som varaktiga bostäder. Dessa två problem gör sig särskilt gäl- lande inom bygder med vikande befolk- ningsunderlag, där efterfrågan på nya bostäder är ringa eller obefintlig, medan utbudet av bostäder tenderar att öka på grund av minskningen av arbetstill— fällena, allt problematik sammanhäng- ande med den pågående strukturom- vandlingen inom glesbygden.

Till en början redovisas vissa uppgif- ter om de för långivningen i områden av ifrågavarande art tillämpliga regler- na och de synpunkter som i samman- hanget beaktas.

De bestämmelser, som reglerar det statliga kreditstödet till nybyggnader, _.gör ingen åtskillnad mellan tätort och glesbygd. Avgörande för om stöd skall lämnas är, om det föreligger ett var- aktigt behov av de bostäder eller loka- ler, som låneansökningen avser (5 % bostadslånekungörelsen). Även bostads- lån till ombyggnad skall prövas från samma utgångspunkt. Fyller inte objek— tet nämnda krav, kan i stället förbätt—

ringslån till en mindre genomgripande upprustning komma ifråga.

Prövningen av hostadsbehovets var- aktighet skall enligt bostadsstyrelsens anvisningar, oavsett om ansökningen avser småhus eller flerfamiljshus, gö- ras med beaktande av försörjnings- möjligheterna och befolkningsutveck- lingen på längre sikt, behovet av förny- else av befintligt bostadsbestånd, tomt- platsens belägenhet i förhållande till kommunikationer, arbetsplatser, skolor, affärer och annan allmän service, möj- ligheterna att ordna vattenförsörjning och avlopp på tillfredsställande sätt, tomtens beskaffenhet, form och utseende samt förekomsten av bullerstörningar eller annat intrång.

Om det på en ort har förelegat svå- righeter att försälja statsbelånade fas- tigheter, skall denna omständighet be- aktas vid prövning av ansökningar om lån för ytterligare hus i orten. Det un- derstrykes a-tt utrymme skall ges för en nyanserad bedömning av förevaran- de fråga.

Vid den prövning, som skall äga rum när låneansökningen avser egnahems- bebyggelse på landsbygden, skall enligt Kungl. Maj:ts föreskrift beaktas föl— jande uttalande av statsutskottet (ut- låtande 1953: 153).

En allmänt restriktiv inställning till egna- hemsbyggandet på landsbygden bör enligt utskottets mening icke få vara vägledande för långivningen. Lika klart är att lån icke

bör beviljas, om en uppenbart olämplig plats för egnahemmet har valts. Allmän- giltiga normer för bedömning av i vilka fall lån icke bör utgå torde icke kunna uppställas. Det torde få ankomma på läns- bostadsnämnderna att med beaktande så- väl av vad ovan anförts som av de särskil— da omständigheterna i varje enskilt fall avgöra, huruvida lån bör beviljas eller ej.

I bostadsstyrelsens anvisningar sägs bl. a., att den omständigheten att det sökta beloppet är ringa eller att till- fredsställande säkerhet kan lämnas ej är avgörande för bedömningen av frå- gan om lån skall beviljas, när tomt- platsens lämplighet sättes i fråga.

Vid prövningen av kreditvärde och varaktighet kan i vissa bygder en he- dömning av det allmänna sysselsätt- ningsläget därstädes inte undvaras. Den- n'a bedömning har dock, som understru— kits i statsutskottets utlåtande över mo- tioner vid 1964 års riksdag (nr 1: 509 och 11:625), inte till ändamål att all— mänt styra lokaliseringen av bostäder. Utskottet anförde vidare bl. a. följande:

Syftet med bostadslåneorganens prövning är allmänt sett att klarlägga kreditriskerna i samband med bostadslångivningen. 'Sys— selsättningsläget på en ort kan givetvis inte undgå att utöva inflytande på ortens fastighetsmarknad. På orter med syssel- sättningssvårigheter blir efterfrågan på bo— stadshus försvagad, vilket i sin tur för- sämrar möjligheterna att säkerställa sta- tens fordran, därest bostadslån beviljas.

Vid långivningen inom sådana om- råden där ovan redovisade villkor och synpunkter blir aktuella har länsbo- stadsnämnderna ett nära samarbete med vederbörande kommuner och länsar- betsnämnderna.

Statsutskottets först citerade utlåtande innebär att prövningen av låneföru-tsätt— ningarna skall ske från fall till fall. Den fortgående utvecklingen med mins- kade arbetstillfällen och ökad utglesning kan nödvändiggöra en omprövning av förutsättningarna för lån även på orter,

där lån icke vägrats tidigare. Omvänt kan ett tidigare avslag icke under alla förhållanden diskvalificera varje annan sökande av lån. Ett nytt motiv för om- prövning av ett tidigare ställningstagan— de till lånefrågan på en ort kan det förhållandet utgöra, att en fastighet på orten lösts in av arbetsmarknadsverket på grund av att ägaren icke kunnat er- hålla sysselsättning i trakten.

Frågan om statliga bostadslån till för- värv av egnahem

I motioner vid 1956 års riksdag (I: 194 och II: 358) föreslogs, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t måtte begära förslag till sådan ändring i författning— arna angående lån Och bidrag till bo- stadsegnahem, att även äldre fastigheter i relativt gott skick, som tills vidare ej behövde genomgå någon större repara- tion, knnide belånas i samband med ägarbyte, i den mån de var belägna in- om Bohusläns kustsamhällen eller andra likartade platser. Förhållandena i lan— dets kustsamhällen var enligt motionä- rernia så särpräglade, att det fanns bä- rande skäl för att yrkesutövare i dessa samhällen, både fiskare och andra, skulle kunna få egnahemslån för inköp av sådana äldre bostadslägenheter.

I anledning av detta motionsyrkande fnamhöll statsutskottet (utl. nr 127) föl- jande:

Utskottet anser, att den av motionärerna väckta frågan är mycket komplicerad. Av uppgifter, som utskottet inhämtat från bostadsstyrelsen, framgår att behov av lån till inköp av äldre bostadsegnahem kan vara särskilt aktuellt inom vissa avfolk- ningsområden. Å andra sidan finner ut- skottet det uppenbart, att en långivning av den föreslagna innebörden icke rimligen kan begränsas till några enstaka platser i landet. Utskottet anser emellertid, att frå- gan för framtiden kan komma att få så- dan betydelse inom olika landsbygdsom-

råden, att ett klarläggande av möjligheter- na till en statlig långivning av angiven in- nebörd är av behovet påkallat. Det synes därför enligt utskottets mening böra över- lämnas ät bostadspolitiska utredningen att närmare undersöka ifrågavarande spörs- mål.

Utskottets uttalande godkändes av riksdagen. I direktiv till bostadspoli- tiska utredningen anfördes sedermera, att frågan om statligt lån till äldre fas- tigheter, som byter ägare, var mycket komplicerad. Man kunde sålunda bl. a. inte bortse från att, om dylikt lån mera allmänt skulle kunna beviljas vid ägar- byte, risk skulle uppkomma att försälj- ningsvärdena tenderade att stiga.

Bostadspolitiska utredningen redovi— sade följande synpunkter på frågan om förvärvslån :

Vilka regler som bör gälla för en even- tuell statlig långivning i samband med överlåtelse av tidigare icke statligt belåna- de egnahem måste givetvis diskuteras mot bakgrunden av det syfte som man anser att en sådan långivning skall fylla. Det synes tveksamt om de av motionärerna vid 1956 års riksdag anförda särskilda om— ständigheterna kan anses utgöra särskilt starka motiv för en sådan långivning. Det synes nämligen uppenbart att möjligheten att erhålla statligt lån i de av motionärerna anförda fallen måste komma att verka uppdrivande på försäljningspriserna, så- vida icke den statliga långivningen kan för- bindas med en effektivt fungerande pris- kontroll. Skulle å andra sidan den stat- liga långivningen förbindas med sedvan- lig kontroll av köpeskillingen torde den ifrågasatta långivningen förfela sitt syfte — att möjliggöra för fiskarbefolkningen att effektivt konkurrera med sommargäster om salubjudna egnahem.

Efter att ha erinrat om att en långiv- ning av förevarande slag under vissa förutsättningar kunde vara motiverad av arbetsmarknadspolitiska skäl fort— satte utredningen:

Ett delvis annorlunda beskaffat motiv för statlig belåning av tidigare privat- finansierade egnahem skulle kunna tänkas

föreligga i sådana fall, då det på glesbyg- den eller i en tätort med hänsyn till den utveckling som kan väntas på längre sikt ur samhällsekonomiska synpunkter inne— bär en felinvestering att uppföra nya egna- hem. Det kan icke råda något tvivel om att så är förhållandet på åtskilliga platser där länsbostadsnämnderna dock varken av so- ciala skäl eller med hänsyn till statsmak- ternas direktiv kan vägra att lämna statligt lån till nybyggnad. En möjlighet att på sådana orter lämna statligt lån även till förvärv av äldre egnahem vilka utbjudes till försäljning kunde möjligen — särskilt i rådande kreditmarknadsläge —— tänkas medverka till att vissa lånsökande föredrog att förvärva ett redan befintligt egethem i stället för att bygga ett nytt.

Enligt utredningen uppstod då frågan, om lånevillkoren borde utformas helt efter affärsmässiga grunder med av- seende på räntevillkor, belåningsgrän- ser m. in. eller om staten med hänsyn till det speciella syftet med denna lån- givning horde ikläda sig större risker. Skulle prövningen av ansökningar om här ifrågavarande statliga lån ske efter helt affärsmässiga grunder, måste det ifrågasättas, om icke uppgiften att ut— lämna dylika krediter lämpligen borde överlämnas åt de enskilda kreditinsti- tuten.

Ansåg man å andra sidan, att staten av sociala skäl borde ikläda sig större risker och tillämpa för låntagaren för- månligare ränte- och amorteringsvillkor än en enskild kreditgivare, blev det nödvändigt att beakta bland anmat att de privatfinansierade egnahemmen _ som regel äldre hus — uppförts till be- tydligt läge produktionskostnader än de nuvarande. Man fick räkna med att de i fastigheterna ursprungligen inteck- nade lånen till stor del amortera-ts under det att fastigheternas saluvärde bl. a. till följd av penningvärdets försämring i många fall bibehållits eller stegrats, trots en fortskridande förslitning av byggnaderna. En köpare, som icke er- håller statligt lån, kunde därför i regel

antas bli nödsakad att prestera en jäm- förelsevis stor kapital-insats. Infördes möjligheten för köparen att erhålla stat— ligt lån intill en relativt hög övre belå- ningsgräns och i övnigt på förmånliga villkor, måste resultatet härav ofrån- komligen bli en tendens till stegring av priserna för de ifrågavarande egnahem- men. Såvida den statliga långivningen icke skulle förfela sitt syfte, blev en prövning av köpeskillingens skälighet i samband med långivningen därför nöd- vändig.

Vid fastställandet .av den godtagbara köpeskillingen ansågs det icke möjligt att tillämpa olika principer, allt efter som fastigheterna tidigare varit statligt belånade eller privatfinansierade. Reg— lerna för prövningen av ansökningar om övertagande av statliga lån knöt vid denna tidpunkt i princip an till pro- duktionskostnaden som norm för den godtagbara köpeskillingen.

Utredningen kom till den slutsatsen, att en statlig, med priskontroll efter angivna linjer förbunden långivning i de flesta fall skulle vara mycket förmån- lig för köparen. För säljaren skulle den däremot te sig lockande endast i de fall, där några möjligheter att på den lokala egnahemsmarknaden erhålla ett högre pris än det som kunde godt-as av det statliga lånebeviljande organet icke förelåg. Säljaren kunude således an- tas vara villig att för egen del accep- tera den av det statliga lånebeviljande organet god-tagna köpeskillingen främst i de fall, då de med statlig långivning förbundna kreditriskerna var exceptio- nellt stora.

Utredningens överväganden gav icke anledning till något förslag om utvid- gad långivning för förvärv av äldre privatfinansierade egnahem.

Förslag om införande av ett kredit- stöd till förvärv av äldre bostadsfas- tigheter har återkommit i ett antal riks-

dagsmotioner, vilka dock inte vunnit riksdagens bifall. Senast vid 1964 års riksdag avvisades motioner av detta innehåll under hänvisning till bostads— politiska kommitténs uppdrag att ut- reda frågan.

I nyssnämnda motioner motiverades införandet av möjlighet till förvärvslån med att den bofasta befolkningen i kust- samhällena inte utan särskilt kredit— stöd hade möjlighet att konkurrera med sommargästerna om salublivna äld- re bostadhus, vilket medförde att hu- sen övergick till bruk som fritidsbostä- der. För (att få utrett i vilken omfatt— ning som permanentbostäder på detta sätt avgått ur marknaden har länsbo- stadsnämnden i Göteborgs och Bohus län år 1964 gjort en enkätundersökning avseende 15 kustkommuner. Avsikten med enkäten var också att få utrönt i vad mån kreditförhållandena påver— kat denna utveckling. Av svaren från de berörda kommunerna framgår, att un- der perioden 1955—1964 uppskattnings- vis 400 å 500 permanentbostäder över- låtits på sommargäster och övergått till fritidsbruk. Av enkätsvaren framgår vi- dare att det i praktiskt taget inte något fall förelegat sådana förhållanden, att ett särskilt kreditstöd till förmån för ortsbefolkningen skulle ha påverkat för— säljningarnas gång. Den verkliga anled- ningen till »att sommargäster och inte ortsbefolkningen övertagit de friställda husen har varit, att det pris, som de förra erbjudit, legat så högt i förhål- lande -t'ill fastigheternas bruksvärde som permanentbostäder, att det ställt sig för- månligare för de hostadsbehövande att i stället uppföra nya bostäder. I en kommun hade införts ett särskilt kom- munalt kreditstöd till förmån för orts- bor, som önskat förvärva äldre hus. Se dan det visat sig, att detta stöd inte fyllt avsett syfte, har kommunen beslu- tat att indraga detsamma. I stället avser

kommunen att efter köparens tillträde av fastigheten i vissa fall teckna borgen för lån till eventuella ombyggnadskost- nader, i den mån dessa icke kan täckas genom statligt bostadslån för ändamålet samt köparens egen kapitalinsats.

Enligt vad som inhämtats från läns— bostadsnämnden har inga ansökningar om lån till nybyggnader i de bohus- länska kustsamhällena avslagits på grund av att kraven på kreditvärde och varaktighet inte tillgodosetts. Även i or- ter med relativt stark befolkningsminsk- ning har behovet av ersättningsbyggna- der ansetts motivera en viss nybygg— nadsverksamhet.

En utvidgning av det statliga kredit- stödet att omfatta belåning av äldre, inte statsbelånade fastigheter har även övervägts som led i åtgärder med huvudsakligast arbetsmarknadspolitisk syftning. I ett år 1949 avgivet betän- kande (SOU 1949: 49) framlade sålunda inom socialdepartementet tillkallade sakkunniga förslag om en serie åtgär— der till hjälp åt egnahemsägare och bostadsrättshavare, som drabbats av ar- betslöshet. Ett av förslagen avsåg sådan utvidgning av den statliga långivningen, att även äldre tidigare privatfinansie- rade bostadshus på orter som drabbats av arbetslöshet kunde egnahemsbelånas.

Frågan om förvärvslån har ett nära samband med den av arbetsmarknads- styrelsen bedrivna verksamheten med inlösen av fastigheter i syfte att under- lätta en omflyttning. Med hänsyn härtill lämnas i följande avsnitt en redogörelse för denna.

Arbetsmarknadsstyrelsens verksamhet avseende inlösen av egnahem

Frågan om ekonomiskt stöd åt egna- hemsägare, som till följd av arbetslös- het nödgas flytta till annan ort, har av

arbetsmarknadsstyrelsen vid upprepade tillfällen aktualiserats genom fnamställ- ningar till Kungl. Maj:t. År 1962 erhöll arbetsmarknadsstyrelsen i uppdrag att gemensamt med bostadsstyrelsen och efter samråd med arbetsmarknadsutrevd- ningen framlägga förslag till riktlinjer för en försöksverksamhet på området.

Enligt det förslag ämbetsverken se- dan framlade, borde en försöksverk- samhet med inlösen av fastigheter in- skränkas till att omfatta högst ett par områden, där tidigare åtgärder vidtagits för att underlätta omställningen på ar- betsmarknaden. Vid försäljning av så- danna inlösta fastigheter, vilka tidigare statsbelånats, borde statslånet kunna övertagas av den nye ägaren. I syfte att underlätta försäljningen av privat- finansierade fastigheter borde köpare av sådana kunma erhålla lån av läns- bostadsnämnden för den del av köpe— skillingen, som översteg den del av egna insatsen, som ej täcktes genom lån i öpp- na marknaden.

Sedan ämbetsverkens skrivelse för- anlett förslag till 1964 års riksdag och riksdagen lämnat sitt bifall till en för- söksverksamhet, utfärdade Kungl. Maj :t riktlinjer för verksamheten av i huvud- sak följande innebörd.

Verksamheten skall bedrivas av ar- betsmarknadsstyrelsen i samråd med bostadsstyrelsen och avse ekonomiskt stöd åt egnahemsägare i Västernorr— lands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län, vilka till följd av ark betslöshet tvingas flytta till annan ort.

Förutsättningen för inlösen skall vara, att fastighetsägaren antingen är arbets- lös eller undersysselsatt och att arbets- lösheten eller undersysselsättningen av arbetsförmedlingen bedömes inte kunna hävas på annat sätt än genom utflytt- ning från hemorten. Vad gäller äldre arbetstagare med egen fastighet bör in— lösen komma i fråga endast om sär-

skilda omständigheter föreligger, t. ex. föranledda av familjeförhållanden.

Har den arbetssökande intresse för försäljning av sitt egnahem, varmed för- stås en- eller tvåfamiljshus på annan fastighet än jordbruksfastighet, skall an- mälan härom göras till länsarbetsnämn- den, som har att bedöma de arbetsmark- nadsmässiga förutsättningarna i det ak- tuella fallet. Om dessa är uppfyllda, skall ärendet överlämnas till länsbo- stadsnämnden för utredning och ytt- rande. Länsbostadsnämndens yttrande skall innefatta uppgifter om byggnader- nas utförande och skick, senaste taxe- ringsvärde (i förekommande fall det av särskilda värderingsmän åsatta värdet), intecknings. och låneförhållanden, möj— ligheterna att befria fastigheten från ansvar för inteckning utöver taxerings- värdet eller deti särskild ordning åsatta värdet samt en bedömning av försälj— ningsmöjligheterna. Länsbostadsnämn- den, som före sitt yttrande bör sam— råda med det kommunala förmedlings- organet, har vidare att biträda fastig- hetsägaren vid försäljningen och ange, om den finner ett erbjudet pris godtag- bart änskönt det underskrider inlösen- värdet. Köpare av fastigheten bör kunna erhålla medgivande att övertaga statligt lån, som beviljats till uppförande, om- byggnad eller förbättring av fastigheten, även om han inte avser att begagna den som permanent bostad.

Beslut om fastigheten skall inlösas eller ej fattas av arbetsmarknadsstyrel— sen. Länsarbetsnämnden skall verkställa inlösningen och äger därvid påkalla bi- träde av länsbostadsnämnden. Det fas- tigheten åsatta taxeringsvärdet skall ut- göra inlösenvärde, dock med möjlighet till jämkning uppåt, om taxeringsvär- det bedömes som uppenbart lågt i för- hållande till vad som i allmänhet gäl- ler för likvärdiga fastigheter på orten. Befintliga skulder skall, om ej särskilda

skäl föranleder till annat, betalas se— nast ett år efter inlösensdagen, om fas- tigheten inte dessförinnan sålts.

Inlöst fastighet skall snarast möjligt försäljas av länsarbetsnämnden på för statsverket förmånligaste villkor. För- säljningen skall inte ske på sådant sätt, att behov av ny inlösen kan uppstå. Vid försäljningen äger länsarbetsnämnden påkalla biträde av länsbostadsnämnden. Länsarbetsnämnden bör träffa avtal med det kommunala förmedlingsorganet om förvaltning av fastigheten mot skälig ersättning. Kan försäljning av fastig- heten ej ske i vanlig ordning och ej heller förvaltningskostnaderna täckas genom uthyrning, må byggnaderna kun- na försäljas för rivning eller fastigheten försäljas på offentlig auktion.

I fråga om jordbruksfastigheter skall gälla, att sådana fastighetsköp, som kan vara ett led i lantbruksnämndernas ra- tionaliseringsverksamhet, skall ankom- ma på lantbruksnämnden, medan i fråga om småjordbruk får prövas, om inlösen kan ske inom ramen för den av läns- arbetsnämnden och länsbostadsnämn- den bedrivna försöksverksamheten.

Genom beslut den 21 januari 1966 har Kungl. Maj :t fastställt föreskrifter att gälla vid försäljning av inlösta egna- hem. Enligt dessa föreskrifter skall bl. a. försäljning ske genom anbuds- förfarande. Under vissa förutsättningar kan en köpare medges anstånd med er- läggande av köpeskillingen.

Verksamhetens omfattning fram till utgången av år 1965 framgår av tablån å nästa sida.

Totalt har alltså inlösts 58 fastigheter, varav 34 med statligt lån. Inlösensum- man uppgick till sammanlagt 1 534 400 kronor, men eftersom fastigheterna i åt- skilliga fall var belånade, blev det kon- tant utbetalda beloppet betydligt lägre. Högsta inlösensumman var 60300 kro- nor och lägsta 7 000 kronor. I tre fall har

Antal ansökningar Den 31/12 1965 inlösta hus Inlösenbelopp, kronor Län .. darav med därav med därav Tom" statligt lån Tata” statligt lån Tata” statligt lån Y 25 15 4 2 82 500 51 400 Z 14 7 4 1 101 800 25 800 AC 79 46 35 23 957 400 615 100 ED 124 71 15 8 392 700 76 100

särskild värdering skett, enär taxerings- värdet ansågs uppenbart för lågt.

Av samtliga inlösta fastigheter var åtta jordbruksfastigheter. Ett stort antal ansökningar om inlösen har avskrivits, då fastighetsägaren ej velat sälja till taxeringsvärdet. I några fall har veder- börande återkommit, sedan taxerings— värdena höjts vid senaste allmänna fas- tighetstaxering. Arbetsmarknadsutred- ningen har i sitt betänkande uttryckt farhågor för att alltför låga taxerings- värden i många fall kommer att för- svåra inlösenverksamheten.

l anledning av proposition med för- slag till riktlinjer för arbetsmarknads- politiken har 1966 års riksdag beslutat, att inlösenbeloppet skall kunna sättas högre än taxeringsvärdet om detta inte täcker kvarstående inteckningslån i fas- tigheten. Vidare har beslutats en ökning av det belopp, som får disponeras för inlösenverksamheten.

Enligt uppgift från berörda länsbo— stadsnämnder bedömer dessa de till in— lösen anmälda fastigheterna som över- lag svårsålda. Förluster torde därför i de flesta fall vara oundvikliga. Nämn- derna bedömer det också som sannolikt, att anmälningarna av fastigheter för in- lösen kommer att öka under de när- maste åren. Standarden i fråga om ut- rustning och utförande på de hus, som anmäls till inlösen, varierar starkt. Många av dem, även inte statligt belå- nade, har ett gott bruksvärde. I Väster— bottens län har ett relativt stort antal

fastigheter med butik anmälts till in- lösen. Belägenheten av husen är för det mesta inte att beteckna som direkt av- sides. De ligger i regel vid allmän väg på någon mils avstånd från närmaste samhälle. Endast i undantagsfall torde de bli efterfrågade som fritidsbostäder.

Reglerna för uppsägning av statliga lån till bostäder

Särskilt inom vissa avfolkningsområden —— detta gäller såväl den egentliga lan-ds- bygden som en del mindre tätorter —- övergår åtskilliga permanentbostäder till annan användning, vanligen fritids- bostäder. Något statistiskt material, som belyser omfattningen av denna avgång, finns inte. I många fall rör det sig om permanentbostäder, som blivit föremål för statlig belåning. Av uppgifter, som inhämtats från länsbostadsnämnderna, framgår att det då i övervägande an- talet fall gäller hus med förbättrings- lån. Några nämnder har påpekat, att sådana hus kan ändra användnings- sätt utan att detta kommer till läns- bostadsnämndens kännedom, beroende bl.a. på att lånen ofta beviljats i form av enbart bidragsdel. Det ändrade an- vändningssättet kan vara en följd av att ägaren avflyttat till annan ort av syssel- sättningsskäl. Äldre människor lämnar ibland sina hem för att under större de- len av året vistas hos anhöriga eller på pensionärs- eller ålderdomshem. För

många av dessa fall gäller, att lån- tagaren önskar behålla huset i sin ägo för att kunna använda det huvudsakli— gast sommartid eller under semestrar.

Länsbostadsnämnderna tillämpar i så- dana fall, enligt upplysningar under hand, i allmänhet en generös tolkning av uppsägningsbestämmelserna i kun- görelserna om bostadslån, förbättrings- lån och egnahemslån.1 Som regel får frågan om uppsägning av länet stå öp- pen till dess huset definitivt övergått till användning för fritidsändamål i egentlig mening. Detta sker oftast först i samband med ägarbyte, då även lånen i regel återbetalas utan anfordran från långivaren.

Av uppgifterna från länsbostadsnämn- derna framgår, att statsverket inte åsam- kats förluster i samband med att husen vid ägarbyte övergått till annan använd- ning än som permanentbostäder. De för- luster, som uppkommit vid långivning- en, hänför sig till statsbelånade hus, vilka försålts exekutivt på grund av bristande inbetalning av räntor och amorteringar. Det är då i regel fråga om hus, som ny— eller ombyggts med statliga län.

De fall, då länsbostadsnämnderna nödgats föranstalta om exekutiv försälj- ning, har hittills varit få i förhållande till antalet utlämnade lån. Endast i ett ringa antal ärenden har nämnderna haft att ta ställning till frågan, om lånet kan överföras på en ny ägare för det fall denne inte ämnar använda huset som permanent bostad. Det finns några exempel på att lånemyndigheten tolkat uppsägningsbestämmelserna så, att med- givande till övertagande av länet kan lämnas, även om huset inte fortsätt- ningsvis blir använt som permanent bostad. En förutsättning har dock varit, att någon köpare inte för skäligt pris önskat förvärva huset för permanent bruk.

Förvärvslån Den i flera sammanhang tidigare disku— terade frågan om lån till förvärv av äldre, icke statsbelånade fastigheter har i direktiven för kommittén givits en del- vis ny aspekt genom att verksamheten förutsatts bli begränsad till att avse hus på orter, där lokaliseringspolitiska skäl talar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål därför ej beviljas.

Det syfte, som här ifrågavarande lån till förvärv av äldre fastigheter under sådana förutsättningar i första hand kan tjäna, torde vara att på orter med ringa efterfrågan och relativt stort utbud av bostäder nå ett maximalt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet och en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Långivningen blir härigenom ett medel att förbättra de kvarboendes — sär— skilt de äldre hushållens _— bostads- situation. Det är visserligen knappast troligt, att den fortsatta befolkningsut— vecklingen medför att något större antal fullgoda lägenheter på glesbygden blir outnyttjade under den tid, som nu kan överblickas. På längre sikt liksom under 1 SFS 537: 1962, & 17 (SFS 538: 1962, 5 13).

Länsbostadsnämnden äger uppsäga bo— stadslån (förbättringslån) till inbetalning helt eller delvis, såvida

a) lånevillkoren eller föreskrifter beträf- fande lånet åsidosättas;

b) byggnaden genom vanvård eller annor— ledes minvskar i värde eller användes för annat ändamål än vid lånets beviljande förutsatts; eller

c) nöjaktig brandförsäkring ej föreligger.

SFS 359: 1957, ä' 24. Där lånevillkoren eller föreskrifter beträffande (egnahems— resp. förbättrings—) lånet åsidosättes så ock där byggnad, för vars uppförande, ombyggnad eller förbättring lån erhållits, vanvårdas eller, utan att ändrade förhål— landen givit giltig anledning därtill, an— vändes för annat ändamål än vid lånets beviljande förutsatts eller nöjaktig brandförsäkring inte längre föreligger, äger det lånebeviljade organet uppsäga lånet till inbetalning helt eller delvis omedelbart eller å viss dag.

vissa övergångstider kommer det dock mångenstädes att finnas ett kapacitets- överskott av bostäder i glesbygden. Även i en del av de minsta tätorterna kan detta bli förhållandet. Fall kom- mer med säkerhet att liksom hittills uppstå, där de enskilda hushållen gör ekonomiska förluster på sina egna hem genom att bristande sysselsättning inom området tvingar dem att avflytta utan att bostaden omedelbart kan försäljas.

Bostadsbyggnadsutredningen har i sitt betänkande Höjd bostadsstandard ut— talat sig för att bostads— och arbetsmark- nadsmyndigheterna utrustas med till- räckliga resurser för att kunna medver— ka till att friställda fullgoda bostäder snabbt kommer till användning av de kvarboende. Möjligheten till förvärvslån kan liksom den pågående försöksverk- samheten med inlösen av egna hem i vissa fall anses ha ett sådant syfte.

Med den i direktiven förutsatta lokala begränsningen blir långivning till för- värv av äldre icke statsbelånade hus endast möjlig på orter, där nybyggnads— verksamhet ej sker. Härigenom undvikes bl. a. den för nyproduktionen hämman- de effekten av en generellt genomförd dylik belåning liksom den allmänt pris- höjande verkan därav. Även med den i direktiven avsedda begränsningen är emellertid en långivning till förvärv av äldre hus förenad med en rad problem av såväl principiell som praktisk inne- börd.

Först och främst kan en utvidgad lån- givning innebära risker för att en efter- strävad rörlighet på arbetsmarknaden hämmas. Inom vissa områden, som kan komma att beröras av långivningen, på- går som förut redovisats en försöks- verksamhet med inlösen av fastigheter i syfte att underlätta egnahemsägares möjligheter att flytta till orter med bätt- re tillgång på arbete. Självfallet måste en långivning för fastighetsförvärv be-

drivas i nära kontakt mellan låne- och arbetsmarknadsmyndigheterna, så att åtgärderna samordnas.

Då köparen genom det statliga stödet erbjudes bättre villkor än dem han kan erhålla i öppna marknaden, kan långiv- ningen medföra prishöjningar, såvida den inte förknippas med någon form av prisövervakning. Bostadspolitiska ut— redningen fann då gällande regler för prövning av köpeskillingens skälighet i samband med övertagande av lån inte praktiskt tillämpliga vid priskontoll i samband med lån till förvärv av äldre, privatfinansierade hus, eftersom dessa regler förutsatte en värdering på basis av produktionskostnaden. Detta utgjor- de enligt utredningen ett avgörande hinder för statliga förvärvslån.

I kapitel 7 har kommittén föreslagit, att kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelser av statligt belånade hus skall upphöra. Den prisövervakning som ligger däri, att lån icke beviljas till nya bostadsföretag om produktionskost- naderna prövas vara oskäligt höga, kommer emellertid att finnas kvar. I konsekvens härmed borde statligt lån till förvärv av bostadshus, som icke tidi— gare statligt belånats, utgå endast i fall där köpeskillingen icke prövas vara oskäligt hög. Det är dock uppenbarligen mycket svårt att bedöma skäligheten av köpeskillingen i en marknad, där priset bestämmes utan direkt beroende av de nedlagda kostnaderna och där nå- gon ortsprisnivå på likartade fastigheter knappast utbildat sig. På grund av de begränsade möjligheterna att skaffa krediter blir priset i de aktuella fallen i hög grad beroende av i vad mån fas— tigheten belastas lav skuld och i vilken utsträckning tidigare beviljade krediter kan få övertas av köparen. Relativt högt belånade fastigheter betingar ett för- hållandevis högre pris än lågbelåna'de objekt. Nu beskrivna förhållanden gör

bedömningen av köpeskillingens skälig- het i samband med en eventuell för- värvslångivning till en besvärlig admi- nistrativ uppgift med stort utrymme för skönsprövning. Med den begränsning av förvärvslångivningen som förutsatts i kommitténs direktiv torde emellertid risken för oskäligt höga försäljnings- priser vara ytterligt liten och en be- dömning härav borde för den skull helt kunna undvaras. Mot en bestämmel- se innebärande att villkor ställs i an- givna hänseende vid prövning av an- sökan om förvärvslån talar också den omständigheten att enligt kommitténs förslag ingen kontroll av vederlaget kommer att utövas i samband med för— värv av hus finansierat med statligt lån.

Oberoende härav uppkommer vid en förvärvslångivning med ifrågasatt in- riktning problemet om underlaget för bestämning av det statliga kreditstödets storlek.

Som förut nämnts skall vid arbets- marknadsstyrelsens inlösen av fastig- heter det fastigheten åsatta taxerings— värdet i första hand läggas till grund för bestämmandet av inlösenvärdet, dock med möjlighet till jämkning uppåt om taxeringsvärdet bedömes som upp- enbart lågt i förhållande till vad som i allmänhet gäller för likvärdiga fas- tigheter på orten. Erfarenheten från in- lösenverksamheten tyder på att taxe— ringsvärdena i åtskilliga fall är högre än marknadsvärdet (i den mån ett så- dant överhuvud kan bestämmas). Ett tänkbart korrektiv för dessa fall vore att införa ytterligare en jämkningsmöj- lighet, som kunde tillämpas om taxe- ringsvärdet i det aktuella fallet på grund av särskilda förhållanden be- dömes vara uppenbart för högt. I prak- tiken skulle emellertid detta förutsätta en värdering i varje särskilt fall och sålunda bli administrativt betungande. Så länge arbetsmarknadsstyrelsens in-

lösen av egna hem sker med utgångs— punkt i taxeringsvärdet utan någon jämkningsmöjlighet nedåt, skulle det också te sig motsägelsefullt, om en an- nan statlig myndighet inte godtog sam- ma värderingsmetod i samband med belåning.

I samband med tidigare övervägan- den om vidgning av det statliga kredit— stödet till att avse även förvärv av äldre förut icke statsbelånade egnahem har vidare frågan om bostadens standard spelat en viss roll.

De sakkunniga angående vissa egna- hems- och arbetsmarknadsfrågor anför- de sålunda i sitt betänkande (SOU 1949: 49), att villkoren beträffande bo— stadens storlek och utrustning för den av de sakkunniga föreslagna belåning— en av äldre egnahem borde i huvud- sak överensstämma med dem, som då gällde för egnahemslån till ny- och om— byggnad.

Ett dylikt krav torde i praktiken vara svårt att hävda generellt. Åtskilliga av de hus, som kommer i fråga för förvärv, är med all sannolikhet inte utrustade exempelvis med centralvärme eller bad. Å andra sidan får det anses ligga i sa- kens natur, att det allmänna inte bör medverka till att en familj med barn får en bostad, som inte tillnärmelse- vis svarar mot målsättningen i fråga om standarden för familjebostäderna, även om bostaden kan antagas få en begrän- sad varaktighet. Det torde därför vara nödvändigt, att förvärvslånet kan kom- bineras med ett lån till den nye äga— ren gällande bostadens upprustning till en standard, som kan godtagas för fa- miljebostadsbidrag.1 Är köparen pensio- 1 Det förtjänar påpekas, att en statlig långiv- ning till upprustning av ett äldre hus kan skapa möjlighet för en bankbelåning av fastigheten till en nivå, som svarar mot inköpspriset, vari- genom behovet av en statlig långivning till förvärvet bortfaller. Denna möjlighet står emellertid öppen endast, där normal bankkre— dit kan påräknas.

när, måste bostaden på samma sätt va- ra tjänlig eller genom statligt stöd kun- na rustas upp till att bli lämplig som äldringsbostad.

Sammanfattningsvis kan sägas att det under de i direktiven givna förutsätt- ningarna i och för sig är möjligt att genomföra en långivning till förvärv av äldre icke statsbelånade hus. Den förut- sebara utvecklingen inom vissa delar av landet kan också i högre grad än hittills komma att aktualisera en sådan långivning. Å andra sidan kommer den sannolikt att bli förbunden med pro- blem av såväl praktisk som principiell innebörd. Den vinst ur bostadspolitisk synpunkt, som skulle kunna göras ge- nom en ökad rörlighet på bostadsmark- naden i och med att nämnda belå- ningsmöjlighet införes, får vägas mot nackdelarna med den stegring av pri- serna på äldre fastigheter, som kan bli följden av förbättrade lånemöjligheter. På samma sätt måste den fördel, som det kan ligga i att ett hushåll genom det statliga stödet tillförsäkras en kvali- tetsmässigt sett bättre bostad, vägas mot den nackdel det för den enskilde och det allmänna kan innebära, att den nya bosättningen måhända avstånds- mässigt ligger illa till i förhållande till skolor, affärer etc.

De uppgifter, som kommittén erhål- lit från länsbos—tadsnämnderna, tyder på att utbudet av även goda bostäder i de trakter, som skulle beröras av långivningen, är större än efterfrågan och att bostäder med gott bruksvärde kommer att överges eller övergå till an- nan användning än som permanentbo— städer. Erfarenheterna av inlösenverk- samheten styrker denna uppfattning.

De redovisade förhållandena leder närmast till den slutsatsen, att det all- männa redan nu förfogar över en an- del av överkapaciteten av bostäder i dessa trakter, som är tillräckligt stor

för att därstädes tillgodose behovet av ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Det saknas därför grundad anledning att vid sidan av de möjligheter, som re- dan nu finns för stat och kommun att påverka utvecklingen, tillskapa ett sär- skilt kreditstöd för att underlätta pri- vat handel med friställda bostadsfas- tigheter. I vart fall bör därmed anstå tills större erfarenheter vunnits av den pågående försöksverksamheten med in- lösen av egna hem. Kommittén finner däremot starka skäl tala för att det statliga organ, som handhar försälj- ningen av inlösta fastigheter, utrustas med möjlighet att låta köpare, som be- finnes lämpad att övertaga sådan fas- tighet, få en skäligt avvägd kredit i samband med förvärvet. En möjlighet till förvärvslån bör därför införas av- seende de fastigheter, som genom inlö— sen kommit i statlig ägo. Genom den statliga långivningen via länsbostads— nämnderna och i samverkan med ar- betsmarknadsmyndigheten samt veder- börande kommun hör garantier ernås för att inlöst fastighet kommer till en ur sociala synpunkter mera tillfreds- ställande användning än om den utan lånemöjlighet säljes till den högstbju- dande.

Även fastigheter, som i samband med lantbruksmyndigheternas rationa- liseringsåtgärder inköpts av statsver- ket, synes böra ifrågakomma för belå- ning. Åtskilliga av dessa fastigheter är belägna på sådana orter, som åsyftas i direktiven. Många av bostäderna på dessa fastigheter torde ha en standard, som gör att de väl kan fungera som per- manentbostäder även i fortsättningen.

Den omständigheten, att fastighet re- dan är statligt belånad, synes icke i och för sig behöva utgöra hinder för för- värvslån i den mån nämligen fastighe- tens totala skuldbelastning är ringa i förhållande till förvärvssumman.

Viss egen kapitalinsats av köparen bör utgöra villkor för lån. Lånemöjlig- heten bör stå öppen även för kommun eller med kommun likställt företag, i vil- ket fall lån bör beviljas utan krav på egen kapitalinsats av köparen. I syfte att få garantier för kommunens med- verkan bl.a. i samband med urvalet av köpare bör övervägas att som villkor för lån till enskild person uppställa krav på kommunal borgen. Kravet på kommunal borgen torde emellertid ej behöva upprätthållas, om köpeskilling- en är ringa.

Det nuvarande statliga kreditstödet bör således enligt kommitténs mening utvidgas till att omfatta jämväl förvärv av äldre fastigheter, som icke är stats— belånade och som är belägna i områ- den, där lokaliseringspolitiska skäl ta- lar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum. Verksamheten bör bedrivas på försök och avse enskild persons eller kommuns förvärv av fas- tighet, som genom arbetsmarknadssty- relsens inlösen av egnahem i Västernorr- lands, Jämlands, Västerbottens och Norr- bottens län eller genom åtgärder i sam- band med jordbrukets rationalisering kommit i statens ägo. Lånet bör avse ett stöd till finansieringen av den del av köpeskillingen, som ej täckes genom lån i öppna marknaden. För enskild person skall den egna kapitalinsatsen uppgå till lägst 10 procent av köpe- skillingen. Kommun eller med kommun likställt företag må medges lån utan egen kapitalinsats. Som villkor för lå- net bör gälla, att kommunen tecknar borgen för ett belopp, motsvarande 5 procent av köpeskillingen. Understiger köpeskillingen 10000 kronor, må dock lån lämnas utan kommunal borgen. Lå— net skall amorteras på 20 år eller den kortare [tidrymd som länsbostadsnämn-

den bestämmer. Räntan skall vara lika med statens normallåneränta, f.n. 5,75 procent.

Jämkning av bestämmelserna om uppsägning av län

Den fortgående strukturomvandling- en medför, att allt flera permanentbo- städer på glesbygden och i de små tät- orterna blir friställda. Dessa bostäder kommer i stor omfattning att övergå till annat användningssätt, vanligen till fritidsbruk. Viss oenhetlighet förekom- mer i praxis vid behandlingen i läns— bostadsnämnderna av sådana överta- gandeärenden, som föranletts av att en fastighet övergått till annan användning än som permanentbostad. Det är ur all— män synpunkt motiverat, att enhetliga regler utformas i fråga om möjligheter- na att låta beviljat statslån ligga kvar i fastigheten. Dock bör icke prövning- en låsas vid en alltför stel regel utan ut- rymme fortfarande ges för en smidig och i ömmande fall generös tillämp- ning.

Kommittén föreslår, att en jämknings— regel anknyts till uppsägningsbestäm- melserna för egnahemslån, bostadslån och förbättringslån. Regeln bör få det innehållet, att anstånd med återbetal- ning av länet må medges, även om fas- tigheten övergår till annan användning än som permanentbostad. Som villkor bör gälla, att köpare icke finnes som är villig att till skäligt pris förvärva fastig- heten för fortsatt bruk som permanent- bostad. Amorteringstiden bör fastställas till fem, högst tio år. Räntan bör be- stämmas att vara lika med statens nor— mallåneränta, f.n. 5,75 procent. Alter- nativt kan räntan bestämmas att vara lika med den ränta, som i allmänhet tillämpas på primärlån i bostadsfastig- het, f. n. 7 procent.

KAPITEL 10

Sammanfattning och förslagens konsekvenser för statsbudgeten

Bostadspolitiska kommittén har haft att pröva i vad mån olika bostadspolitiska anordningar fyllt och alltjämt fyller sitt syfte samt att överväga om en ändring av innehåll och form kan göra medlen för bostadspolitiken bättre ägnade att främja statsmakternas bostadspolitiska mål.

Kommittén har inledningsvis lämnat en redogörelse dels över omfattningen och inriktningen av statens stöd för bo- stadsändamål under i huvudsak senaste tioårsperiod och dels över utveckling- en av bostadsbyggandet och av förhål- landena på bostadsmarknaden.

Omfattningen och inriktningen av sta- tens stöd för bostadsändamål

Den andel av bostadsbyggandet som fi- nansierats med statliga län har ökat från ca 80 procent i början av 1950- talet till ca 95 procent i mitten av sam- ma decennium och har sedan varit i stort sett oförändrad. Ökningen gäller såväl småhus som flerfamiljshus. För de senare husens del sammanhänger den stigande andelen i huvudsak med att enskilda företag i ökande utsträck- ning anlitat statens kreditstöd. Kommu- nala och allmännyttiga bostadsföretag liksom bostadsrättsföreningar har un- der ifrågavarande period nästan undan- tagslöst utnyttjat statliga lån vid finan— sieringen. Småhus har i något större ut- sträckning tillkommit utan statliga lån.

En markerad nedgång i den relativa andelen småhus byggda med statliga län kan noteras för år 1964, vilket är be- tingat av utvecklingen i storstadsområ- dena. Sannolikt har i dessa områden ett ökande gap mellan faktiska produk- tionskostnader och underlaget för be- räkning av det statliga lånet orsakat ett minskat intresse för detta kreditstöd.

Under budgetåren 1956/57—1964/65 meddelades preliminära beslut om stat- ligt lån till i genomsnitt drygt 55000 lägenheter per år i flerfamiljshus, prak— tiskt taget samtliga avseende nybygg- nadsföretag. Det genomsnittliga statliga lånebeloppet (tertiärlån + tilläggslån) per lägenhet vid slutligt beslut minska— de från ca 13 500 å 14 000 kronor i bör- jan av perioden till ca 11 000 kronor un- der de första åren av 1960-talet. Minsk- ningen sammanhänger med avveckling- en av tilläggslångivningen år 1959 och reducerat behov av utökning (fördjup- ning) av det statliga lånet. Senare har genomsnittsbeloppet åter ökat till följd av bl. a. höjningar av låneunderlaget och ökande lägenhetsstorlekar.

Under den här ifrågavarande perio- den har statliga lån beviljats till ny- byggnad av småhus innehållande ca 19000 lägenheter i genomsnitt per år och till ombyggnad av sådana hus i en omfattning av närmare 3 000 lägenheter per år. I stort sett har detta motsvarat efterfrågan eftersom fastställda lånera— mar inte annat än under kortare perio- der medfört någon begränsning av lån-

givningen. Det genomsnittliga lånebe— loppet per lägenhet i nybyggnadsföre- tag ökade från ca 21 000 kronor under budgetåret 1956/57 till ca 25 000 kronor under budgetåret 1961/62. Med ingången av år 1963 reducerades det statliga lå- nets storlek — med bibehållen övre lå- negräns _ från 40 till 20 procent av låneunderlaget i normalfall. Detta med- förde att lånebeloppet per lägenhet minskade till ca 15600 kronor under budgetåret 1963/64 för att därefter stiga under påföljande budgetår till ca 22 500 kronor. Den sistnämnda ökningen be- tingades i icke obetydlig grad av att lån till småhus i det skärpta kreditmark- nadsläget fick fördjupas men också av en höjning av låneunderlaget och därav betingade justeringar av redan bevilja- de lånebelopp.

Det sammanlagda beloppet av utbe- talade lån uppgick under budgetåret 1956/57 till ca 1 100 milj. kronor. Under följande år har utbetalningarna minskat till följd av tilläggslånens avveckling, en minskning som delvis uppvägts av den ökning av långivningen som orsa- kats av ökat bostadsbyggande och högre lånebelopp per lägenhet. Under de båda sista åren av redovisningsperioden ut- betalades i lån inemot 1 000 milj. kro- nor per år.

Lån till småhus utbetalades tidigare i icke ringa utsträckning i form av för- skott under byggnadstiden. Denna för- skottsgivning har dock minskat betyd- ligt under perioden.

Utgifterna för räntebidrag (ränteef- tergifter) till hus finansierade med stat- liga lån visar en ständig ökning under perioden. Storleken av dessa utgifter bestäms av å ena sidan förhållandet mellan en av staten bestämd basränta och marknadsräntorna samt å andra si- dan det antal årgångar av hus som om- fattas av bidragsgivningen. Räntebidrag till icke statligt belånade hus, som in-

fördes år 1958, har fram till budget- året 1963/64 beviljats i relativt ringa ut— sträckning. År 1965 ökade emellertid efterfrågan på sådana bidrag till följd av att ramarna för beslut om statliga lån icke motsvarat efterfrågan.

Familjebostadsbidrag utgick under åren 1958—1963 till ett i stort sett oför- ändrat antal hushåll, mellan 140 000 och 160 000. Efter höjningen av in- komststrecken med ingången av 1964 ökade antalet bidragstagare till ca 210 000. Antalet bidragstagare beräknas år 1963 ha motsvarat ca 13 procent av samtliga barnfamiljer i landet. Det ge- nomsnittliga bidragsbeloppet per hus- håll med bidrag uppgick till 1 050 kro- nor.

Pensionärsbostadsbidrag har sedan det infördes i början av 1950—talet bevil— jats i successivt ökande omfattning. År 1964 beviljades ca 3500 nya bidrag. Vid utgången av år 1964 fanns omkring 50 000 pensionärsbostäder vilka anting— en finansierats med statsbidrag till an— ordnande av pensionärshem eller till vilka pensionärsbostadsbidrag utgick. I dessa lägenheter kan ca 65 000 perso- ner beräknas bo.

Antalet beviljade förbättringslån minskade i stort sett kontinuerligt från början av 1950-talet till budgetåret 1962/ 63, varefter verksamheten åter har ökat. Denna ökning är en följd av de särskil- da åtgärderna i syfte att förbättra äld- ringarnas bostadsförhållanden. Det ge- nomsnittliga lånebeloppet har ökat till följd av att verksamheten alltmera in- riktats på mera omfattande förbättring— ar. Det under perioden sammanlagt ut— betalda förbättringslånebeloppet har till drygt 60 procent avsett lån utan ränta och amortering.

De sammanlagda utgifterna på stats- budgeten för bostadspolitiska ändamål har enligt budgetredovisningen ökat från ca 1070 milj. kronor år 1956/57

till drygt 1 200 milj. kronor budgetåret 1964/65. Vid utgången av sistnämnda budgetår uppgick statens kapitalford- ran för utlämnade lån till något över 11000 milj. kronor. Ett belopp av 340 milj. kronor inflöt under sistnämnda budgetår i form av räntor.

Bostadsbyggande och bostadsmarknad

Utvecklingen i fråga om bostadsförsörj- ningen under senare år har ingående behandlats i hostadsbyggnadsutredning— ens huvudbetänkande Höjd bostadsstan- dard. Kommittén har därför i detta hänseende begränsat sig till ett återgi- vande av vissa väsentliga data men läm- nat mera utförliga uppgifter om bo- stadsbyggandets förändringar i fråga om inriktningen på hus- och lägen- hetstyper m.m., utvecklingsdrag som har ett särskilt intresse med hänsyn till utformningen av de bostadspolitiska medlen men som endast översiktligt behandlats av bostadsbyggnadsutred- ningen.

Från år 1954 och fram till 1964 har bostadsbyggandet, räknat i totala an— talet påbörjade lägenheter, ökat med ca 50 procent. Ökningen har inte varit jämn, mer eller mindre skarpt marke- rade avbrott kan noteras, vilka i huvud- sak sammanhänger med en konjunktur- politiskt motiverad återhållsamhet vid statsmakternas programmering av bo- stadsbyggandets omfattning. Småhus- byggandet har ökat starkare än total- produktionen. I mitten av 1950-talet re- presenterade denna hustyp — räknat i lägenheter — ca 26 procent av totalpro- duktionen. År 1965 hade denna andel ökat till något över 29 procent. Detta får delvis ses mot bakgrunden av att smähusbygg—andet under de år, då en uppdelning av den totala låneramen tillämpades, inom denna gavs ett ut-

rymme, som beräknades svara mot ef- terfrågan på lån.

Inom småhusbyggandet har vissa strukturella förskjutningar inträffat under den berörda perioden. Tvåfa— miljshusens andel har sålunda konti- nuerligt minskat. Av de i småhus år 1965 tillkomna lägenheterna var ca 13 procent förlagda till tvåfamiljshus. År 1964 var motsvarande andel 2 procent. Rad- och kedjehusen har däremot ökat sin andel från ca 9 procent år 1955 till ca 27 procent år 1964. ökningen är i huvudsak koncentrerad till åren 1957 och 1958. Den kan sammanhänga med lånetakets införande genom att rad- och kedjehuset är en relativt billig form av småhusproduktion, men ökningen genom åren förklaras sannolikt också av att denna hustyp allt mera framstått som ett lämpligt alternativ, inte bara till friliggande småhus utan också till flerfamiljshus.

Fram till mitten av 1950-talet var småhusbyggandet praktiskt taget helt att hänföra till den enskilda sektorn. Kring år 1955 ökade emellertid den of- fentliga och kooperativa sektorn sin andel av detta byggande. Av allt att döma föreligger här ett samband med den tidigare nämnda ökningen av rad— och kedjehusens andel. År 1964 svarade dessa båda sektorer för en småhuspro— duktion, som representerade ca 18 pro- cent av det totala byggandet av sådana hus.

Fördelningen av produktionen av flerfamiljshus på olika byggherrekate- gorier visar ingen entydig utvecklings— bild. Den enskilda sektorn har under perioden 1955—1964 i genomsnitt sva- rat för 20 å 25 procent av detta byg- gande, den offentliga och kooperativa sektorn för 40 51 45 respektive 35 pro- cent.

Under perioden har bostadsbyggan- det i allt högre grad inriktats på större

lägenhetstyper. Inom småhusbyggandet uppgick andelen lägenheter om minst 4 rum och kök till 82 procent år 1964 mot 60 procent år 1955. Beträffande övriga hus har andelen lägenheter om 1 rum och kök och mindre hållit sig relativt konstant, medan en minskning av andelen lägenheter om 2 rum och kök — från ca 43 procent år 1955 till ca 26 procent år 1964 — motsvaras av en ökning av andelen större lägenheter. Ett avbrott i denna ökning inträffade år 1957, vilket i hög grad torde vara betingat av den ökning av kapitalkost— naderna som blev en följd av riksda- gens beslut om ändring av finansie- ringsvillkoren med ingången av år 1958.

Med ledning av uppgifter avseende flerfamiljshus, för vilka meddelats be- slut om statliga län, kan konstateras, att den genomsnittliga ytan i olika lägen— hetstyper har ökat. År 1955 uppgick denna yta till 56 m2 för lägenheter om 2 rum och kök. År 1964 var motsvaran- de yta 63 m2. För lägenheter om 3 rum och kök har ytan under samma tid ökat från 71 till 79 m2.

Förändringarna i bostadsbeståndet och boendeförhållandena mellan de bå- da bostadsräkningarna 1945 och 1960 har utförligt belysts av bostadsbygg- nadsutredningen. Den omfattande ny- produktionen av bostäder jämte en be- tydande avgång av äldre, undermåliga bostäder har medfört en väsentlig om- daning av bostadsbeståndet. Till en höj- ning av utrustningsstandarden har även bidragit en intensifierad ombyggnads— och förbättringsverksamhet. I fråga om fördelningen på ägarekategorier fram- går av bostadsräkningen år 1960, att ca 41 procent av lägenheterna i flerfamiljs— hus och övriga hus då förvaltades av kooperativa och allmännyttiga bostads— företag. Motsvarande andel år 1945 har beräknats till 12 a 13 procent.

Boendetätheten har minskat: antalet boende per 100 rumsenheter uppgick enligt räkningen år 1945 till 99 och är 1960 till 83. Andelen trångbodda hus- håll minskade från 21 procent år 1945 till 8 procent år 1960. Den andel av samtliga minderåriga barn som bodde i trångbodda hushåll hade minskat från 46 procent till 22 procent. År 1960 var emellertid trångboddheten fortfarande betydande bland familjer med 3 eller flera barn.

Utvecklingen av bostädernas bygg- nadskostnader kan mätas dels med byggnadskostnadsindex, som avser kost- nadsstegringar för hus med lika stan- dard, dels i fråga om flerfamiljshus med bostadsstyrelsens värderingsindex, som beaktar effekter av rationalisering inom byggnadsindustrien. Slutligen kan jäm- förelser göras mellan faktiska kostna- der för nybyggda bostadshus under vis- sa år.

Från år 1953 till 1965 har byggnads- kostnadsindex för flerfamiljshus stigit med ca 50 procent. Kraftigast har ök- ningen varit under senare år, då den motsvarat ca 4 procent årligen. Under samma tid har värderingsindex endast stigit med 26 procent, vilket ansetts som ett uttryck för att rationaliserings- effekter neutraliserat hälften av den kostnadsstegring, som anges av bygg- nadskostnadsindex. Av vissa undersök- ningar att döma har de faktiska bygg- nadskostnaderna räknat per 1112 lägen- hetsyta mellan åren 1956 och 1963 sti- git med ca 27 procent, vilket med re- servation för osäkerheten i jämförelsen ungefär motsvarar kostnadsuppgången enligt byggnadskostnadsindex. Detta skulle kunna tolkas så, att den höjning av kostnaderna för flerfamiljshus, som betingats av Ökad standard, grovt räk- nat har betalats av rationaliseringsvins- terna.

För småhus visar byggnadskostnads—

index pa en höjning av kostnaderna med ca 45 procent mellan åren 1953 och 1965. Ökningen hänför sig väsentligen till den senare hältfen av perioden. Vissa undersökningar avseende nybygg- da enfamiljshus tyder på att den fak— tiska ökningen av kostnaderna för an- skaffning av småhus är dubbelt så stor som den rent indexmässiga.

Enligt inom bostadsstyrelsen gjorda beräkningar har driftkostnader- na, exklusive bränslekostnader, för fler- familjshus från 1955 och fram till 1965 stigit med ca 35 procent, vilket ungefär motsvarar ökningen i konsumentpris- index.

vissa

Bostadsstyrelsens sammanställningar av fastställda maximihyror i samband med slutligt beslut om lån avser för aren före 1957 hus byggda av samtliga företagarkategorier men därefter endast av enskilda företag uppförda hus. Dessa sammanställningar är därför inte fullt tillförlitliga, när det gäller att belysa utvecklingen av hyressättningen i ny- byggda hus före respektive efter nämn- da år. Med denna reservation beträf- fande materialet kan man finna, att hyrorna per 1112 lägenhetsyta i nybyggda hus stigit från ca 31: 20 kronor år 1955 till ca 52: 40 kronor under år 1963, el- ler med inemot 70 procent. Denna ök- ning av hyrorna i nybyggda hus sam- manhänger dels med avvecklingen av kapitalsubventionerna i tilläggslånets form, dels med skärpta krav på för- räntning och amortering av fastighets- kapitalet, dels också med kostnadshöj- ningar betingade av prisstegring och höjning av standarden i bostäderna.

För att illustrera effekten av denna ökning av hyrorna i förhållande till in— komsthöjningarna har gjorts vissa be- räkningar av hyrorna för olika lägen- hetsstorlekar åren 1955, 1963 och 1965. Sät-tes de sålunda beräknade hyrorna i

relation till den genomsnittliga årsin- komsten för en manlig industriarbetare, får man fram, att hyresprocenttalen är ungefär desamma för alla tre åren. Relateras i stället hyran till medianin- komsten för gift man under respektive år, sjunker hyresprocenttalen svagt. För en nybyggd lägenhet om 3 rum och kök uppgår således hyresprocenttalet, be- räknat på detta sätt, för de tre åren till 24,8 respektive 24,6 och 23,9. Bil- den blir här den omvända, om hän- syn tas till beskattningens effekt och således jämförelsen görs med inkomst efter skatt.

En beräkning av familjebostadsbidra— gets betydelse i detta sammanhang vi- sar för det första, att andelen familjer med två barn under inkomststrecket för reducerat bidrag minskad—e från 65 pro- cent år 1955 till 46 procent år 1965. Effekten av familjebostadsbidraget har också belysts genom beräkning av hy- resprocenttalen, sedan de beräknade hy- rorna reducera-ts med bidragsbeloppet. Vid en inkomst motsvarande övre grän- sen för förhöjt bidrag, kan hyrespro- centtalet för en familj med två barn i en nybyggd lägenhet om två rum och kök beräknas till 25 procent år 1955 och 26 procent år 1965 utan bidrag. Med bidrag blir hyresprocenttalen för motsvarande år 17 resp. 18 procent. Vid en inkomst motsvarande övre inkomst- gränsen för helt bidrag kan hyrespro- centtalen för samma familj, boende i en lägenhet om 4 rum och kök, beräknas till 26 procent år 1955 och 28 procent år 1965 utan bidrag. Med bidrag blir hyresprocenttalen 22 respektive 25 pro- cent. ökningen i hyresprocenttalen är genomgående något kraftigare om man räknar med bidrag än utan bidrag. Det- ta sammanhänger bl. a. med att bidra- gens belopp icke höjts i samma grad som hyrorna ökat.

Bostadsqfterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning

I direktiven för kommittén framhålles, att det inte föreligger några bärande skäl för en principiell omprövning av de bostadspolitiska målen. Dessa mål innebär enligt direktiven i kvantitativt hänseende, att bostadsmarknaden skall tillföras det antal lägenheter, som er- fordras för att tillgodose marknadens efterfrågan. Lägenheterna skall såvitt möjligt fördela sig på olika bostadsty- per och besittningsformer i överens- stämmelse med konsumenternas behov och önskemål på längre sikt.

Under år 1965 redovisade bostads- byggnadsutredningen i sitt huvudbetän- kande Höjd bostadsstandard resultatet av sina undersökningar rörande bo— stadsefterfrågan och bostadsbehovet i framtiden. Avsikten med detta utred- ningsarbete har varit att ge statsmak- terna underlag för beslut om bostads- byggandets framtida storlek och inrikt— ning samt för överväganden om de bostadspolitiska medlen och arbetsfor- merna. Kungl. Maj:ts prövning av ut- redningens förslag har redovisats i statsverkspropositionen till 1966 års riksdag, som också tagit ställning i äm- net.

Eftersom kommittén enligt sina di- rektiv har att i utredningsarbetet beak- ta bostadsbyggna—dsutredningens arbete och statsmakternas prövning därav, har kommittén sammanfattningsvis återgi- vit utredningens bedömningar beträf- fande bostadsefterfrågan, bostadsstan- dard och produktionsinriktning samt Kungl. Maj:ts och riksdagens ställnings- taganden till dessa frågor. Vidare har i kapitlet lämnats en redogörelse för vad i långtidsutredningens huvudrapport anförts rörande bostadsinvesteringar, bostadskonsumtion och bostadspolitik.

Riksdagens beslut i dessa frågor över- ensstämmer i allt väsentligt med Kungl. Maj:ts ställningstagande till bostads- byggnadsutredningens förslag. I fråga om bostadsbyggandets omfattning inne- bär detta, att ett bostadsbyggande i en— lighet med vad 1965 års riksdag föror- dat, dvs. en miljon ny lägenheter under åren 1965—1975, väl stämmer överens med det byggande, som enligt bostads- byggnadsutredningens kalkyler rörande bostadsefterfrågan bör konnna till stånd under nämnda period. I fråga om in- riktningen på lägenhetstyper konstate- ras att den fördelning mellan och stora lägenheter, som utvecklats under senare år, synes vara relativt till- fredsställande. Skäl anses därför före— ligga att söka bibehålla dessa propor- tioner under de närmaste åren. I det uttalande av statsutskottet, på vilket riksdagens beslut i denna del grundar sig, sägs att en förhållandevis stor del av nyproduktionen bör utgöras av lä- genheter, som är större än två rum och kök. Samtidigt måste dock enligt utskot- tet hänsyn tas till den utveckling, som är att vänta i fråga om bostadskostna- derna. En utveckling, innebärande en viss ökning av dessa kostnader, kan en- ligt utskottet antas medföra, att bostads- efterfrågan dämpas, såväl beträffande utrymme som utrustning.

I anledning av motionsyrkanden här— om vid 1966 års riksdag har statsutskot- tet uttalat, att det i och för sig är en god- tagbar grundsats, att de boende i regel betalar kostnaderna för att förränta och amortera fastighetskapitalet och för fas- tighetsförvaltningen. Utskottet har emel— lertid inte funnit, att ett sådant utta- lande kan tjäna något praktiskt syfte, då det inte klargjorts i vilken ordning ka- pitalkostnaderna skall erläggas och där- med inte heller hur man skall beräkna vad boendet reellt kostar.

små

Det statliga kreditstödets form

Kommittén har funnit det ändamålsen- ligt, att av de frågor, som upptages i dess direktiv, i första hand aktualisera den, som avser det statliga kreditstödets form. Prövningen av kreditstödets vill- kor i övrigt, dvs. i huvudsak stödets storlek och bestämmelser om förränt- ning och amortering, kan nämligen i väsentlig mån röna inflytande av vilken form stödet ges.

Under många år har i olika samman- hang framförts förslag om att ersätta den statliga direkta långivningen med ett kreditgarantisystem. I direktiven uppdrages åt kommittén, att förutsätt- ningslöst pröva denna fråga.

Inledningsvis har lämnats en redogö- relse för bostadskreditgivningens nuva- rande organisation och struktur. Till komplettering härav har kommittén vi- dare, med utgångspunkt från resultaten av en företagen enkät, sökt belysa om— fattningen och karaktären av kommu- nernas frivilliga stödåtgärder i samband med finansieringen av bostadshus.

Frågan om en övergång till ett kredit- garantisystem bör i första hand bedö- mas mot bakgrunden av kreditmarkna- dens möjligheter att överta den kredit- givning, som staten nu svarar för, och återverkningarna härav på kreditinsti- tutens utlåningsstruktur.

En undersökning av bostadskreditgiv- ningen under senare år visar, att bo- stadsbyggandet i genomsnitt tagit 1 an- språk ca 55 procent av det totala kapi- talmarknadsutbudet. Statens långivning har, räknat netto, haft en omfattning motsvarande ca 15 procent av nämnda utbud. Om statens kreditstöd under den- na tid haft formen av kreditgarantier i stället för lån, skulle bostadsfinansie- ringen antingen ha inkräktat på övriga sektorer eller blivit beroende av upplå- ning under mindre tillfredsställande

former. Vilka konsekvenser detta skulle ha fått för finans- och kreditpolitiken och för den samhällsekonomiska ut— vecklingen är dock svårt att bedöma.

Kostnaderna för statens långivning till bostäder täcks i viss utsträckning genom finansiellt sparande. Vid över- gång till ett kreditgarantisystem kan detta finansiella sparande icke förut- sättas komma bostadsbyggandet till go— do utan åtgärder härför i annan ord- ning. Särskild uppmärksamhet kräver därvid de områden av landet, där de statliga lånen nu ofta måste fördjupas till följd av kapitalbrist hos de reguljä- ra kreditinstituten.

Bortfallet av bostadslångivningen kan inte tas till intäkt för en motsvarande minskning av statsinkomsterna eller ök- ning av andra utgifter. Argumentet att ett kreditgarantisystem skulle medföra en statsfinansiell avlastning är således utan värde.

Statsmakterna har flera gånger utta- lat, att en förutsättning för en övergång till ett kreditgarantisystem är att en försämring av bostadsbyggandets finan- sieringsvillkor och möjligheter icke uppkommer. I det läge med skärpt kon- kurrens om investeringsutrymmet, som kan väntas för tid framöver, kan kom- mittén inte finna, att denna förutsätt- ning föreligger, om inte övergången kan åtföljas av en sådan inriktning av fi- nans- och kreditpolitiken, att det pro- grammerade bostadsbyggandets kapital- behov säkerställes.

Även om kommitténs bedömning av bostadsbyggandets finansieringsförut- sättningar i ett kreditgarantisystem i och för sig ansetts ge tillräckliga skäl för att avstyrka en sådan omläggning av det statliga kreditstödet, har kom— mittén dock även granskat bärigheten i argumenten för en sådan övergång och konsekvenserna därav för låntagare, kreditgivare samt den statliga och kom-

munala administrationen. Utredningen av dessa frågor har skett mot bakgrun- den av dels ett kreditgarantisystem med prövning av varje garantilåneärende, ett s. k. individuellt kreditgarantisystem, och dels ett system där statens garanti gäller utan sådan individuell prövning, dvs. ett kollektivt eller generellt kre- ditgarantisystem.

För låntagarna skulle övergången till ett kreditgarantisystem kunna medföra den fördelen, att de kunde få sin kredit- fråga löst genom ett enda lån från hot- ten till topp. I ett kollektivt kreditga- rantisystem besparas de dessutom det ansökningsförfarande, som förutsättes vid direkt statlig långivning eller ett in- dividuellt kreditgarantisystem. Det har emellertid icke gjorts sannolikt, att för- utsättningar föreligger för övergång till enhetslån. Fördelarna uppvägs vidare av att byggherrarna i ett kreditgaranti- system helt blir beroende av möjlig- heterna och villigheten hos marknadens kreditgivare att lämna lån mot den stat- liga kreditgarantin och därigenom kan behöva vända sig till flera olika kredit— institut, innan kreditbehovet kan tillgo— doses. De besparingar, som eventuellt kan vinnas genom minskat bestyr, upp- vägs vidare av att lånekostnaderna i ett kreditgarantisystem — särskilt i ett kol- lektivt sådant _— måste bli högre, än vad staten behöver betinga sig för sina lån även utan subventionsinslag. Olägenhe- ten av att låntagarna nu har att för- handla både med enskilda kreditgivare och staten får inte heller överdrivas, då de kommunala förmedlingsorganen ofta lämnar en medverkan i avsikt att för- enkla åtgärderna i samband med kre- ditanskaffningen.

För den institutionella kreditmarkna- den är det tvivelaktigt, om övergången till ett kreditgarantisystem kommer att innebära nägra fördelar. En integrering av kreditgivningen i form av övergång

till enhetslån skulle för kreditinstituten tillsammantaget inte medföra någon rationalisering, eftersom en eventuell minskning i antalet lån hos en kre- ditgivare med givet placeringsbehov sannolikt kompenseras av ett ökat antal lån hos andra kreditgivare. Vidare kom- mer inom ett kreditgarantisystem ansva— ret för pantens (fastighetens) vård att ställa vissa krav på de enskilda kredit- givarna. Nu täcker staten med sitt lån den mest riskbetonade delen av fastig- hetskapitalet och övervakar med hjälp av kommunerna, att pantens värde icke försämras genom vårdslöshet eller för- summelse från låntagarens sida eller annorledes. Till de angivna bestyren kommer, att kreditgivarna i ett kredit- garantisystem måste hålla kontakt med garantiorganet i alla sådana frågor rö- rande ett läns förvaltning, som påverkar garantins giltighet.

Effekten av en övergång till kredit- garantier, sett ur den statliga och kom— munala administrationens synpunkt, blir självfallet helt olika beroende på om man tänker sig ett individuellt el- ler kollektivt garantisystem.

I ett individuellt kreditgarantisystem uppkommer vinsterna här först i sam- band med utbetalningen och förvalt- ningen av lånen. Ansökningsförfarande och ärendegången blir i övrigt densam- ma som vid direkt långivning. Vissa besparingar skulle kunna göras genom bortfallet av alla normala utbetalnings— och förvaltningsrutiner. De torde emel— lertid på grund av den starka centrali- seringen av aviseringsarbetet inte vara särskilt betydande. Därtill kommer att personal behövs även framdeles för förvaltningen av utestående lånestock och övriga kamerala uppgifter. Detta gäller normalfallen. I sådana ärenden, som kräver åtgärder av särskilt slag, indrivningsåtgärder, inteckningsåtgär— der etc., är det inte uteslutet, att arbets-

hördan kommer att öka jämfört med nu till följd av uppkommande behov av kontakter mellan kreditgivare och ga— rantiorgan.

Den utredning, som gjorts i angivna hänseende, har enligt kommittén visat, att ett individuellt kreditgarantisystem inte är en fördelaktigare form för sta- tens kreditstöd än den nuvarande di— rekta långivningen.

Ett kollektivt kreditgarantisystem får särskilt för statliga och kommunala or- gan helt andra konsekvenser än den individuella garantiformen. Bortfallet i ett kollektivt kreditgarantisystem av hela den rutinmässiga ärendebehand- lingen hos dessa organ och den därav följande administrativa avlastningen har av dem, som förordat ett sådant system, ansetts vara dess väsentligaste fördel. Enligt kommitténs mening bör systemet emellertid inte i första hand bedömas med hänsyn till de administra- tiva förenklingar, som står att vinna. En kollektiv kreditgaranti ställer vissa svårbemästrade problem. Det är frågan om fastställande av belåningsvärde, där man kan tänka sig antingen av staten givna regler av den typ som nu gäller för den direkta långivningen, vilket kommer att medföra ett avsevärt mer- arbete i kreditinstituten. Alternativet är att värderingen sker enligt den metod — avkastningsvärde — som nu tilläm- pas på marknaden, vilket skulle inne- bära att storleken av en statlig förmån skulle bestämmas av enskilda kreditin- stitut. Det är vidare frågan om det in- flytande över bostadsbyggandets fördel- ning i landet som nu utövas genom fast- ställande och fördelning av ramar för den statliga långivningen. En fördelning av en garantilåneram på olika kreditin- stitut torde inte vara genomförbar i praktiken. Därför måste ett kollektivt kreditgarantisystem sannolikt innebära, att en reglering av bostadsbyggandets

omfattning och fördelning infördes på andra vägar. Frågan har således en vik- tig aspekt däri att samhället genom den- na avveckling av den direkta kontakten med varje låneobjekt och de möjlighe- ter till positiv påverkan, som dessa kontakter erbjuder, skulle förlora ett mycket betydelsefullt medel att leda bostadsbyggandets utveckling. Det in- flytande över samhällsutbyggnaden, som kommunerna nu har bl. a. i anslutning till förrnedlingsverksamheten avseende statliga bostadslån, skulle försvagas. I ett kollektivt kreditgarantisystem skul- le i stället långivarnas kreditvärdes- prövning få ökad betydelse.

Kommittén har ansett, att övergången till ett kollektivt kreditgarantisystem skulle medföra uppenbara risker för förverkligandet av samhällets bostads- politiska mål och har därför avvisat detta system.

Ett alternativ till den nuvarande stat- liga topplångivningen, vilket kommit— tén har ansett sig böra ta upp till pröv— ning, är att staten övertager även ansva- ret för krediterna i primär- och sekun- därlåneläge genom ett statligt enhets- lån. Tekniskt skulle detta enklast kun- na förverkligas i form av generell utvidgning av det statliga lånet till botten utan organisatoriska och ad- ministrativa förändringar eller ock- så skulle det kunna ske genom in- rättandet av en statlig bostadsbank. I det förstnämnda fallet vore det mest naturligt, att erforderliga medel för en sålunda utvidgad långivning anskaffa- des via statsbudgeten, medan i det and- ra fallet dessa medel anskaffades via obligationsemissioner. Kreditpolitikens uppgift skulle därvid vara att garantera bostadsbanken erforderliga upplånings- möjligheter på marknaden.

En övergång till statlig totalfinansie— ring skulle medföra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskredit-

givande institutens verksamhet. Under- laget för hypoteksinstitutionernas och bostadskreditaktiebolagens verksamhet skulle sålunda avsevärt begränsas. För sparbankerna och postbanken bleve det av olika skäl angeläget att söka finna nya placeringsformer och verksamhets- områden. Detsamma skulle gälla i trä- ga om försäkringsbolagen med hänsyn till deras intresse av att hålla en väl differentierad obligationsportfölj. Ef- fekten för affärsbankerna skulle fram- för allt komma att göra sig gällande i ett finansieringssystem, innebärande att även krediterna under byggnadstiden lämnas av staten.

Det är inte möjligt att ens tillnärmel- sevis beräkna, vilka effekter beträffan- de administration och förvaltning av bostadskreditgivningen, som kan upp— komma vid en övergång till statlig to- talfinansiering. Särskilda svårigheter föreligger att bedöma återverkningarna i de kommunala förmedlingsorganen och kreditinstituten. Sannolikt upp- kommer en besparingseffekt totalt sett, men den torde inte bli märkbar förrän efter en viss tid.

Problemen vid en övergång till stat- liga enhetslån enligt någon av de me- toder, som här skisserats, sammanhäng- er emellertid väsentligen med konse- kvenserna för den ekonomiska politi- ken i stort och kreditpolitiken. Att tryg— ga den för kreditgivningen erforderliga upplåningen och att avgöra, vilka me- toder som måste tillgripas i detta syfte, liksom att överväga åtgärder för att motverka rubbningar i den samhälls- ekonomiska balansen är frågor, som det med hänsyn till givna direktiv inte an- kommer på bostadspolitiska kommittén att närmare granska. Det torde emel- lertid vara klart, att den kontroll över bostadsbyggandet, som utövas via den statliga långivningen, i ett totalfinan- sieringssystem får en helt annan bety-

delse som ekonomiskt-politiskt instru- ment än den för närvarande har.

Kommittén har icke ansett sig kunna förorda övergång till statliga enhetslån utan att här ovan berörda konsekven- ser för kreditmarknaden, kreditpoliti- ken och samhällsekonomin prövats i ett vidare sammanhang.

Den skärpning, som under senare år inträffat i fråga om möjligheterna för bostadsföretag att skaffa erforderliga krediter, har föranlett kommittén att understryka betydelsen av att försörj- ningen med krediter till det bostads— byggande, som statsmakterna fattar be- slut om, på allt sätt underlättas. Kom- mittén finner att de penningvärdande och bostadspolitiska organen har ett gemensamt ansvar i detta sammanhang. För att bereda staten vidgade möjlig- heter att via sin långivning medverka till att svårigheter i detta hänseende undanröjes, bör gällande författnings- bestämmelser om rätt till fördjupning och förskottsutbetalning av bostadslån ges en härför avpassad innebörd. Rän- tan för förskott och fördjupad lånedel bör motsvara, vad låntagaren för sådan kredit eljest skulle haft att betala i rän- ta på öppna marknaden.

Det statliga kreditstödets villkor som medel att nå vissa hyrespolitiska mål

Huvuduppgiften för kommittén har va- rit att undersöka på vad sätt bostads— långivningen och till denna knutna sub- ventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt.

Enligt direktiven bör undersökas om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att varia- tioner i produktionskostnaderna inte

tillåtes ge upphov till sådana ojämn- heter i hyresnivån som saknar mot- svarighet i skillnader beträffande lä- genheternas bostadsvärde. En stabili- sering av räntorna för bostäder betrak- tas som väsentlig, och även framdeles bör därför ett skydd finnas mot sådana kastningar i hyresnivån som vid själv- kostnadsbestämda hyror eljest skulle följa av kortsiktiga ändringar i låne- marknadens räntesatser. Tillgängliga uppgifter anses vidare tyda på att skilj- aktigheterna i hyror för olika årgång- ar av hus är större än som betingas av skillnader i standard. Kostnadsut- vecklingen inom bostadsbyggandet skul- le med andra ord ha gett upphov till vad som bedömes vara »en väsentligt splittrad hyresnivå». En hyressplittring är förenad med åtskilliga olägenheter av bostadsmarknadspolitisk art och inne- bär ur konsumenternas synpunkt en orättvis prisdifferentiering. Därför bör enligt direktiven övervägas, om man kan åstadkomma en sådan konstruktion av låne— och subventionsreglerna att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingel- ser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen.

Nuvarande regler beträffande för- räntning och amortering av fastighets— kapitalet vid statlig belåning innebär att statslånet förräntas efter en i princip rörlig räntefot av 4 procent och amor— teras med lika stora årliga belopp under 30 år. För under statslånet liggande kre— diter garanteras låntagarna en viss rän- tesats, den s.k. basräntan, och kostna- der motsvarande skillnaden mellan den- na räntesats och marknadsräntan beta- las av staten genom räntebidragen. Bas— räntan och därmed räntebidragen juste- ras genom beslut av riksdagen. De juste— ringar som gjorts under senare år har inneburit en successiv avveckling av bidragen för äldre årgångar av hus. Syf— tet härmed har bl. a. varit att främja en

bättre paritet mellan kapitalkostnaderna för olika årgångar av hus.

För sådana bostadsföretag, beträffan- de vilka bostadslånekungörelsen stadgar hyreskontroll som villkor för statligt lån, beräknas maximihyrorna på så sätt att kapitalkostnadsdelen av hyran fast— ställes till ett belopp motsvarande de genomsnittliga utgifterna för ränta och amortering under den första tioårsperio- den. Utgångspunkt skall därvid tas i de ränte- och .amorteringsvillkor som gäll- de den 1 januari det är huset färdig- ställdes, i förekommande fall med be— aktande wav utgående räntebidrag.

I hyreskalkylen råder ett samband mellan å ena sidan kapitalkostnadsdelen och å andra sidan den i kalkylen ingå- ende posten för underhållskostnader. Låntagarnas faktiska kapitalutgifter är under den första femårsperioden större än den beräknade kapitalkostnadsdelen av hyran och inkräktar således på ut- rymmet för reparationer och underhåll. Efter det femte året blir faktiska kapi- talutgifter till följd av nedamorteringen av lånen allt mindre i förhållande till den fastställda kapitalkostnadsdelen, varvid det kalkylmässiga utrymmet för reparationer blir allt större.

Kalkylmetoden innebär att kapital- kostnadsdelen av hyran är fastlagd i kronor räknat så länge förutsättningar- na beträffande förräntningen inte änd- ras. Kalkylen är således vad man brukar kalla nominalistisk. Vid stigande kost— nader för nyproduktionen och vid ens- artade räntevillkor medför detta en av prisnivåns förändringar betingad splitt— ring av hyresnivån. '

Innebörden av en nominalistisk hy- reskalkyl har behandlats i värdesäk- ringskommitténs utredningar om index- lån. Där framhålles, att den ränta, som läggs till grund för hyreskalkylen, kan tänkas innehålla en del som svarar mot" penningvärdets förändringar och vid

fortgående inflation är ett slags real amortering. I en sådan utveckling skul- le alltså en hyreskalkyl av nämnda slag medföra en mycket kraftig real amor- tering i början av husets livstid.

Informationen om storleken av före- liggande hyresskillnader mellan olika årgångar av hus likaså om orsakerna härtill är mycket bristfällig. Hyreslag- stiftningssakkunnigas undersökning i förstnämnda hänseende, som är begrän- sad till sin omfattning och därmed inte helt representativ, visar dock på icke obetydliga hyresskillnader icke endast mellan olika årgångar av hus utan även inom årgångarna. I vad mån dessa hy- resskillnader är uttryck för en hyres— splittring i den meningen att de icke motsvarar konsumenternas värderingar är det naturligen mycket svårt att ut- tala sig om. Föreliggande hyresskillna- der betingas icke endast av prisnivåns förändringar utan även av standardhöj- ningen och av olikheter i finansierings- villkoren. Vilken betydelse dessa fak— torer haft för den nuvarande hyres- strukturen har inte varit möjligt att när- mare klarlägga. Det synes dock uppen- bart att de senaste årens kostnadsupp- gång (vid lika standard) skulle ha med- fört icke oväsentliga skillnader i hyror därest inte räntebidragen utgjort en ut- jämnande faktor.

Kommittén har prövat fyra olika me— toder att motverka en av inflation be- tingad hyressplittring och stabilisera räntekostnaderna för bostäder.

En metod är den nuvarande ränte- bidragsordningen. Med tablåer har vi- sats hur en .s. k. bidragstrappa kan konstrueras för att tillgodose önske— målet om en plan för bestämning av bidragets storlek och den tid varunder det skall utgå. I princip kan detta ske med utgångspunkt antingen i en given basränta för varje ny årgång av hus eller i en successivt stigande basränta

även för nyproduktionen. I sistnämnda fall kommer självfallet inom några är hela räntebidragssystemet att vara av- vecklat. Den trappstegsvisa reduktionen av bidraget ju äldre ett hus blir bör ske med beaktande av prisutvecklingen i nyproduktionen men också av att lägen- heternas värde minskar till följd av att husen åldras och förslits. Antingen kan denna upptrappning bestämmas på för- hand och får då grundas på ett anta- gande om utvecklingen av kostnaderna eller i efterhand varvid de faktiska för- ändringarna därav kan läggas till grund för justeringarna. Väljer man att succes- sivt höja basräntan även för nya hus bör detta ske i en takt som svarar mot förbättringen (den förväntade eller fak— tiska) i realinkomsterna.

När avvecklingen av räntebidragen är helt genomförd för en årgång av hus bör i en följande etapp räntan på stats- lånet höjas.

Olägenheterna med ett räntebidrags- system ligger främst däri att det endast kan utjämna skillnader i kapitalkostna- der för de årgångar av hus som omfattas av bidragsgivningen. Sedan räntebidrag upphört att utgå, uppstår de skillnader i kapitalkostnader och de risker för av ränteförändringar betingade kastningar i hyresnivån, som man med hjälp av bidraget dessförinnan har kunnat eli- minera. Konsekvent tillämpat i utjäm- ningssyfte medför också räntebidragen betyda-nde statsutgifter. Kommittén har därför inte kunnat finna att räntebi- dragssystemet är en lämplig form för att tillgodose de inledningsvis angivna önskemålen.

En andra metod är att staten, i stort sett enligt de principer som skulle gälla i ett räntebidragssystem, betalar vissa räntekostnader men inte genom bidrag utan genom lån att läggas till den ur- sprungliga statliga låneskulden och åter- betalas under den senare delen av stats-

länets normala amorteringstid, vad som kallats kapitaliserade räntebidrag. Den ökning av kapitalkostnaderna för hus byggda under ett visst är, som i det förra systemet följer av räntebidragets minskning, fortsätter alltså vid kapitali- sering av räntebidragen tills statslånet, inklusive den av kapitaliseringen be- tingade skuldökningen, är återbetalt. För varje årgång av hus fixeras således kapitalkostnaderna för hela amorte- ringstiden med en viss bestämd ökning för varje (eller vartannat) år. I tabell och diagram har illustrerats hur en så- dan kapitalkostnadsordning skulle kun- na utformas och vilka konsekvenser man har att räkna med under vissa för- utsättningar för utvecklingen av total låneskuld. En fördel med ett sådant system är att fastighetsägare och hyres- gäster på förhand vet vilka ökningar av kapitalkostnaderna de har att räkna med. Nackdelen med systemet ligger emellertid också i denna bestämda upp- trappning. Den kan nämligen under vis- sa betingelser medföra att kapitalkost— naderna i äldre hus blir högre än i nya hus och således resultera i en omvänd hyressplittring. En sådan utveckling kan emellertid mötas genom justeringar i systemet (i första hand lyftning av ut- gångsnivån för nya hus) eller genom att staten avskriver en del av sin fordran. Kommittén har funnit att denna metod i varje fall är att föredraga framför ett system med räntebidrag.

En tredje metod som övervägts är att staten, på i princip samma sätt som i föregående metod, betalar vissa ränte- kostnader genom utökad kreditgivning, men låter lån jämte skuldökning åter- betalas i en takt som år för år bestäms av kostnadsutvecklingen i nyproduktio- nen. Den årliga ökningen av kapital- kostnaderna (ränta och amortering) i redan byggda hus bestäms med hjälp av ett i särskild ordning och med bygg-

nadskostnadsindex som grund fastställt paritetstal. Den tekniska förutsättning- en för att man i ett sådant system skall kunna sätta kapitalkostnaderna i ut- gångsläget lägre än som svarar mot marknadens (och statslånets nominella) räntevillkor är att man kan räkna med en framtida stegring i paritetstalet. Det föreligger nämligen ett samband mellan kapitalkostnaderna i utgångs- läget och paritetstalets utveckling som kan uttryckas så, att de förra kan grun- das på en räntesats som är så mycket lägre än den förväntade genomsnitts- räntan under amorteringstiden som mot- svarar den årliga ökningen i paritets- talet utan att den förutsatta amorte- ringstiden påverkas. Blir utvecklingen av paritetstalet en annan än som mot- svarar detta förhållande leder detta till en förlängning eller förkortning av amorteringstiden. Mindre sådana för— ändringar i amorteringstiden bör kunna accepteras, men mera avsevärda sådana kan förhindras genom justeringar i me- toden.

I en finansieringsordning där statens lån endast täcker en del av fastighets- kapitalet innebär en tillämpning av den här beskrivna metoden att staten hand— lar som om det gällde ett enda län. Det statliga långivande organet bestämmer således vad låntagaren totalt skall be- tala å upplånade medel. Skillnaden mel- lan detta belopp och vad han har att betala å underliggande lån utgör det belopp som går till förräntning och amortering å statslånet. De principiella tankegångarna i den här berörda meto— den har utvecklats under varierande förutsättningar i en särskild bilaga till betänkandet.

Denna metod synes kommittén vara ägnad att i tillfredsställande grad till— godose de önskemål som ställs i direk- tiven och förordas därför.

En fjärde metod slutligen är att index-

reglera bostadslångivningen. Indexregle— ring av lån på det sätt som har intresse i förevarande sammanhang innebär att kvarstående kapitalskuld för varje be— talningstermin skrivs upp med ett i sär- skild ordning fastställt indextal. Ränte- satsen fastställs med hänsyn till mark— nadens nominella räntesatser och för- utsättes vara lägre än dessa. Genom up—pskrivning av kapitalskulden med en index, som ger uttryck för förändring— arna i nyproduktionens kostnader, er- hålles en automatisk anpassning av de årliga kapitalkostnaderna i äldre hus till motsvarande kostnader i nybyggda hus. I gällande finansieringsordning, där såväl staten som enskilda kredit- givare medverkar vid finansieringen av ett och samma bostadshus, måste en in- dexreglering av bostadslånen tillämpas på samma sätt som tänkts i föregående metod, vilket innebär att staten kalky- lerar som om det gällde ett enda lån och reglerar utfallet av indexjusteringen helt över statslånet. Även frågan om indexlån som bostadslån har behandlats i en särskild bilaga.

På grund av den avvaktande och i många fall rent negativa attityd som framkom vid remissbehandlingen av värdesäkringskommitténs betänkande om indexreglerade lån har kommittén ansett att en metod av detta slag inte bör komma till användning för tillgodo— seende av de i direktiven angivna syf- tena.

Kommittén förordar således den tred- je metoden med reglering av kapital- kostnaderna med ett paritetstal. För att systemet inte skall innehålla några egentliga subventionsinslag bör den no— minella förräntningen av statslånet mot— svara statens självkostnader för sin upp- låning, vilket budgetmässigt innebär en räntesats motsvarande statens normal- låneränta, för innevarande budgetår fastställd till 5,75 procent.

Metoden bör tillämpas beträffande bostäder, medan lån till lokaler bör löpa med nominell ränta på statslånet och liksom nu amorteras med lika stora är- liga belopp. Av särskilda skäl bör i frå— ga om bostäder på jordbruksfastigheter låntagaren ges valfrihet mellan kapital- kostnadsomfördelning och nominell för- räntning av statslånet.

Utgående räntebidrag i hus som slut- ligt finansierats före övergången till det nya finansieringssystemet bör ersättas med lån att återbetalas enligt i princip den ordning som ovan beskrivits som metod nummer två.

En ordning för kapitalkostnadernas fördelning över tiden, som den kommit— tén här förordat, aktualiserar vissa and- ra i sammanhanget viktiga frågor.

Det har framhållits att metoden rent tekniskt bygger på ett samband mellan den räntesats varpå kapitalkostnaderna i utgångsläget grundas och utvecklingen av paritetstalet. Eftersom det inte är möjligt att med säkerhet bedöma hur denna utveckling kommer att gestalta sig och heller inte vilka krav i fråga om nominell förräntning som i framtiden kan komma att ställas på bostadslån, är det emellertid uppenbart att detta tek- niska samband inte kan ges avgörande betydelse vid bestämningen av kapital— kostnaderna för ett bostadshus under inflyttningsåret (utgångsannuiteten). I stället träder här det hyrespolitiska av- vägningsproblemet i förgrunden. Kom- mittén har i detta sammanhang erinrat om den målsättning beträffande förhål- landet mellan bostadskostnader och in- komster som utgjorde utgångspunkten för de grundläggande bostadspolitiska besluten i mitten av 1940—talet. Fram till 1955 kan konstateras en icke oväsentlig relativ hyressänkning, medan utförda beräkningar tyder på att förhållandet mellan hyran för en nybyggd lägenhet med give-t antal rum och inkomsterna

därefter endast sjunkit med en eller an- nan procentenhet, då räknat utan hän- syn tagen till effekten på inkomsterna av skatteprogressionen, inkomstöver- föringar, offentlig konsumtion m. m. En kalkyl för tiden fram till 1975 grundad på en antagen reallönestegring av 3 pro— cent per år ger till resultat att hyres— procenttalet kommer att sjunka även vid en förändring av kapitalkostnadsbeting- elserna motsvarande en hyreshöjning med 10 procent. En höjning av hyrorna av denna storlek blir resultatet av den beslutade höjningen av basräntan från 3 till 4 procent. Den ger utslag i hyrorna från år 1967 och innebär en tillfällig försämring av relationen mellan hyror- na i nyproduktionen och inkomsterna av ungefär samma relativa storlek som den förbättring häri som kan beräknas ha inträffat mellan åren 1955 och 1965. I kommitténs direktiv betonas angelä- genheten av att vid övergången till nytt finansieringssystem något skarpt brott i hyresutvecklingen inte skapas.

Inom kommittén har uttalats olika meningar om utgångsannuitetens stor- lek. Kommittén har därför begränsat sig till en redovisning av utvecklingen och effekten av olika förändringar i kapi- talkostnaderna för förhållandet mellan bostadskostnader och inkomster. Ut— gångsannuiteten bör vid den tidpunkt då det nya finansieringssystemet träder i kraft bestämmas med utgångspunkt i då föreliggande hyrespolitiska förutsätt- ningar.

Det krav på hyreskontroll, som är för- enat med den statliga långivningen till av enskilda ägda hyresfastigheter, är betingat av de till lånet knutna subven— tionerna och önskemålet att tillförsäkra de boende förmånen därav. Den före- slagna finansieringsmetoden innehåller inga egentliga subventionsinslag, och en av sådant inslag betingad hyreskontroll borde därför kunna undvaras. Å andra

sidan innebär omfördelningen av kapi- talkostnaderna en förmån och enligt kommitténs mening bör garantier ska- pas för att denna förmån kommer de boende till godo. I vilken form detta skall ske bör dock prövas i anslutning till behandlingen av hyreslagstiftnings- sakkunnigas förslag rörande hyreskon- trollen.

Bortfallet av de egentliga subventio- nerna gör det enligt kommitténs mening inte längre motiverat att bibehålla kon- trollen av köpeskillingen vid överlåtelse av statligt belånade hus. Även den detal- jerade priskontroll som utövas vid över- låtelse av gruppbyggda egnahem bör kunn—a upphöra i synnerhet som beslut om statligt lån ändå föregås av en pröv- ning av produktionskostnadernas skä— lighet.

Den skuldökning som kan uppkomma i det nya finansieringssystemet kan sträcka sig utöver den övre gränsen för det statliga lånets ursprungliga läge i säkerhetshänseende. För denna ökning av statens fordran föreslås att särskild inteckning skall lämnas på ett belopp motsvarande 10 procent av pantvärdet och placerad i förmånsrättsordningen med en undre gräns vid 100 procent av nämnda värde oavsett företagsform.

Paritetstalet bör fastställas av Kungl. Maj :t på förslag av bostadsstyrelsen. Till styrelsen bör knytas en av Kungl. Maj:t utsedd nämnd med representanter för fastighetsägare, hyresgäster, bostads— kooperativa riksorganisationer, de all- männyttiga företagen och byggherre— organisationer. Nämnden skall höras av bostadsstyrelsen före avgivande av förslag till paritetstal.

Det förordade finansieringssystemet har också vissa skatte- och bokförings- tekniska aspekter vilka kommittén be- rört utan något särskilt ställningstagan- de. Detsamma gäller frågan om rep-ara- tionspostens bestämning i en hyreskal-

kyl. I denna fråga har anvisats olika vägar att bestämma reparationsposten inom systemets ram. Därest det skulle befinnas lämpligt att för enskilda fas- tighetsägare införa rätt till skattefria fondavsättningar för reparationsända- mål har även diskuterats en tänkbar metod härför, utformad med mönster från gällande bestämmelser om skogs- konton.

Det statliga kreditstödets storlek och läge i enskilda fall

Statslånets storlek beräknas med ut— gångspunkt i ett för företaget fastställt låneunderlag, ofta benämnt lånetak. För lånet skall i regel ställas intecknings— säkerhet, vilkens läge ur förmånsrätts- synpunkt fastställes med utgångspunkt i ett s. k. pantvärde. Den övre gränsen för inteckningens och därmed lånets läge är liksom lånets storlek differen- tierade efter låntagarkategori.

En av kommitténs huvud-frågor gäl— ler de villkor och grunder som i de en— skilda fallen blir avgörande för lånets storlek och läge. De faktiska produk- tionskostnaderna är i genomsnitt hög- re än enligt gällande metoder framräk- nade låneun'derlag och pantvården. Dessa metoder, som i princip infördes 1956 och som därefter successivt har utvecklats, syftar bl.a. till att dämpa stegringen av produktionskostnaderna genom begränsningar i låneunderlag och pantvården. Finansieringen av skillnaden mellan de faktiska produk- tionskostnaderna och pantvärdena, vil- ken i regel har kallats överkostnad, har inneburit problem av olika art för de olika företagskategorierna. Detta läge i fråga om kapitalförsörjningen skapar, enligt vad som anges i kommit- téns direktiv, en stark press från bygg- nadsföretagarnas sida att få till stånd höjningar av lånetaket. Kommittén har

haft till uppgift att undersöka om ifrå- gavarande problem kan lösas på gene- rell väg med bibehållande av en åter- hållsam kreditgivning från statens sida.

Frågan om kapitalförsörjningen för överkostnader anges också ha samband med dels vid vilken nivå i förhållande till pantvärdet som statskreditens övre gräns bör ligga, dels de principer en- ligt vilka lånetaket bör vara konstrue- rat. Kommittén har därför haft till upp- drag att pröva såväl frågan om den övre lånegränsen för olika företags- kategorier, som lånetakets konstruktion. I det senare fallet har det ankommit på kommittén att närmare granska låne- takets funktion mot bakgrund av hit- tills vunna erfarenheter samt föreslå de ändringar som befunnits motiverade. Kommittén har dock ej haft till upp- gift att utarbeta något detaljförslag till nytt lånetak, utan har haft att begrän- sa sina förslag till att gälla de huvud- sakliga grunderna för lånetakets kon- struktion.

Enligt särskilda direktiv har även prövats gällande villkor om en högsta yta på 125 ni2 som villkor för lån till ägda småhus.

Underlaget för beräkning av kreditstödets stor- lek och läge

Inledningsvis lämnas en redovisning för utvecklingen av de bestämmelser som sedan 40-talets början gällt beträf- fande underlaget för beräkning av kre- ditstödets storlek och läge samt av maximihyra m. m. Framförallt redovi- sas de begränsningsregler som infördes år 1956 och de ändringar i dessa som vidtogs t. o. m. 1963. Helt nya regler i fråga om låneunderlag och pantvärde —— gemensamma för flerfamiljshus och småhus — har i princip gällt sedan 1964. Från och med år 1966 infördes härutöver en ny metod för beräkning

av produktionskostnad, som utgör en påbyggnad till låneunderlag— och pant- värdesberäkningen.

Efter införandet år 1956 av maxime- rade belåningsvärden har vid skilda tillfällen utförts undersökningar avsed— da att belysa relationen mellan de av sökandena uppgivna produktionskost- naderna och det av lånemyndigheterna fastställda låneunderlaget. I ett avsnitt redovisas huvudresultaten av dessa un- dersökningar, vilka till största delen utförts av en arbetsgrupp inom inrikes- departementet. Uppgifterna avser i förs- ta hand värden redovisade och beräk- nade i de preliminära besluten. Med hänsyn till dels osäkerheten i förkal- kyler, dels till förändringar som sker under byggnadstiden i fråga om priser, utföranden och dylikt och som redovi- sas i den slutliga låneansökan ger upp— gifterna i det preliminära beslutet icke en riktig belysning av överkostnader- nas faktiska storlek. Kommittén kon- staterar att en allmän bedömning av materialet ger vid handen att de verk— liga överkostnaderna är betydligt stör- re än vad som framgår av de prelimi- nära besluten och att föreliggande upp- gifter bör tolkas med försiktighet.

Grunderna för beräkning av maxi- merade belåningsvärden respektive lå- neunderlag/pantvärden har på olika sätt haft effekter som varit såväl av- sedda som icke avsedda.

Det främsta motivet för 1956 års be— slut om maximering av belåningsvär- dena var önskemålet att bromsa den starka ökningen av produktionskostna— derna. Vilken betydelse denna maxime- ring har haft för kostnadsutvecklingen är svårt att närmare klarlägga. En ana- lys av eventuella samband försvåras bl.a. av de många ändringar som ge- nomförts i lånetakssystemet. Som un- derlag för sin följande allmänna bedöm- ning av denna fråga har kommittén ut-

nyttjat uppgifter och synpunkter redo- visade av de i kommitténs expertgrupp för lånetaksfrågor ingående deltagarna från byggherreorganisationerna. Vidare har utnyttjats uppgifter om nyproduk- tionens fördelning på hus och lägen- hetstyper.

Bestämmelserna om maximerade be- låningsvärden, som kunnat resultera i stora skillnader mellan de faktiska pro- duktionskostnaderna och de som un- derlag för belåning godtagna, har i viss utsträckning föranlett ändringar i bostädernas utformning och standard samt i valet av byggnadsmaterial. Änd- ringarna har inneburit en viss sänk- ning av standarden, en lägre takt i standardutvecklingen samt införandet av andra, billigare och ibland sämre material. En allmänt sett mera kost- nadsmedveten planering och projekte- ring torde också ha kommit till stånd.

Lånetaket torde med hänsyn härtill ha haft en dämpande effekt på utveck— lingen av den del av produktionskost- naderna som betingas av bostädernas utformning och standard.

Bestämmelsernas direkt styrande ef- fekt synes ha varit begränsad till vissa detaljer. Det gäller framförallt fall där bestämmelserna innefattat tilläggsbe- lopp, t. ex. för värmeisolering, treglas- fönster, balkonger och biluppställnings- platser. En påtaglig styrning har även förekommit i den meningen att t.ex. viss utrustning icke installerats respek- tive viss kvalitet icke valts därför att tilläggsbelopp härför icke funnits.

De ändringar som successivt skett i husens utformning samt lägenheternas storlek och utrustning, i materialval och byggnadssätt har givetvis även påver- kats av ändringar i finansieringsvillko- ren, den allmänna prisstegringen, före- skrifter och rekommendationer i t.ex. anvisningarna till byggnadsstadgan och i God Bostad, tillgången på material

och arbetskraft samt den fortgående industrialiseringen med åtföljande för- ändringar i byggprocessen. Jämfört med dessa faktorer torde lånetaket ha haft en begränsad effekt.

Ett andra motiv för införandet av lånetaket var strävan att såvitt möjligt förenkla den administrativa behand- lingen av bostadslåneärendena hos de kommunala och statliga organen. Kom- mittén konstaterar beträffande nu gäl- lande metoder att dessa icke torde för kommuner och lånemyndigheter inne- bära någon ökad administrativ belast- ning jämfört med det system som till- lämpades före lånetakets införande år 1956. I princip gäller för närvarande sålunda endast en metod. Den offent- liga redovisningen av denna metod ge- nom tryckta anvisningar torde under- lätta för lånsökande att upprätta sina ansökningar och för de kommunala förmedlingsorganen att granska dessa.

De till följd av lånetaket uppkomna differenserna mellan faktiska produk— tionskostnader och fastställt pantvärde finansieras i allmänhet med lån till högre ränta och kortare amorteringstid än vad som skulle ha gällt i det fall att underlaget för det statliga lånet och för finansiering i övrigt hade varit så stort att någon sådan differens ej upp- kommit. Därigenom blir kapitalkost- naderna och de årliga bostadskostna- derna högre. Enligt ett räkneexempel rörande ett enskilt företag för vilket maximihyra fastställes ger en överkost- nad på 10 procent en ökning av kapi- talkostnaderna på kr 3: 50 per 1112 lä- genhetsyta och år jämfört med om de faktiska produktionskostnaderna hade utgjort pantvärde. I synnerhet för små- hus i storstadsområdena, där överkost- naderna är särskilt höga blir lånetakets höjande effekt på bostadskostnaderna mycket markerad.

Produktionskostnader utöver pantvär-

det ändrar vidare i väsentlig utsträck- ning innebörden av de i bostadslåne- kungörelsen angivna villkoren beträf- fande de övre lånegränserna och stor- leken av de egna insatserna.

Anskaffandet av det kapital som er- fordras för finansieringen av uppkom- mande överkostnader har berett bygg— herrarna svårigheter i skiftande grad. För enskilda byggnadsföretagare, egna— hemsbyggare och medlemmar i bo- stadsrättsföreningar har det gällt att finansiera en egen kapitalinsats utöver den som utgör en andel av pantvärdet. Här har tillkommit olika typer av topp- lån, ibland med stöd från samhället i form av kommunal borgen.

För de kommunala och allmännyttiga företagen har situationen varit en an- nan, då någon egen insats normalt inte förutsättes i dessa företag. Med hänsyn till de skiftande förhållanden, varun— der dessa företag arbetar, är det för- klarligt, att de lösningar som tillgri- pits för att finansiera överkostnaderna varit rätt varierande. Kommittén läm— nar en översikt över de olika åtgärder som vidtagits.

Som allmänna förutsättningar för kommitténs principiella synpunkter på utformningen av underlaget för beräk- ning av kreditstödets storlek och läge gäller dels att detta stöd skall ha for- men av en direkt statlig långivning, dels att statens lån icke skall innefatta några egentliga subventionsinslag.

Kommittén föreslår till en början att byggnadsföretagets produktionskostna— der, och sålunda inte ett för företaget uppskattat avkastningsvärde, skall ut— göra underlag för bestämning av kre- ditstödets storlek och läge och att des- sa kostnader skall beräknas enligt en. metod som i sina huvuddrag fastställes av Kungl. Maj:t.

En riktpunkt för kommitténs över- väganden beträffande finansierings-

systemet skall enligt direktiven vara en sådan ordning, som främjar ett ekono- miskt byggande utan att anspråken på fullgod bostadsstandard sättes tillbaka. Kommittén har bl.a. mot denna bak- grund prövat hur underlaget för be- stämningen av kreditstödets storlek och läge skall utformas.

Bestämmelserna om maximerat belå- ningsvärde, låneunderlag och pantvär- de har som ovan nämnts haft en däm- pande effekt på utvecklingen av bostä- dernas produktionskostnader. Den kost— nadsdämpning, som har uppnåtts ge- nom lägre standard och kvalitet, är dock enligt kommitténs uppfattning sett på längre sikt av tvivelaktigt värde. Överkostnaderna har vidare givit upp- hov till höjda årskostnader och finan- sieringsproblem. Effekten av de maxi- merade värdena har därjämte i viss ut- sträckning motverkats av att lån icke vägrats annat än för företag med up- penbart oskäliga överkostnader och att uppkomna överkostnader i viss ut- sträckning av lånemyndigheterna god- tagits vid hyressättningen.

Kommittén har funnit, att en maxi- mering av hittills gällande art icke är ett ändamålsenligt medel för att dämpa kostnadsstegringen. Detta innebär dock inte, att av lånsökande uppgivna kost- nader utan vidare skall läggas till grund för bestämning av det statliga kredit- stödets storlek. Lånemyndigheterna bör sålunda beräkna och bedöma produk- tionskostnaderna mot bakgrunden av kostnaderna för välplanerade och un— der normala produktionsförhållanden genomförda byggnadsföretag av god kvalitet. Den begränsning, som denna bedömning kan innebära, skall vara av sådan storlek, att den för byggherren framstår som möjlig att åstadkomma. En så stor begränsning som den nuva- rande, vilken av byggherrarna icke be- dömes som uppnåelig, torde i mycket

ringa grad ge en stimulans till ned- pressning av produktionskostnaderna vid bevarad god standard och kvalitet.

Kommittén understryker vikten av att staten och kommunerna i olika sam- manhang vidtager sådana åtgärder som är ägnade att främja ett ekonomiskt och rationellt byggande. Sålunda måste t. ex. planeringsvillkoren förbättras och bostadsbyggandets kapitalförsörjning fungera på ett sådant sätt att inte bo- stadsbyggandets kostnader ökas på grund av brister i kredittillförseln.

Vid utformningen av metoden för det underlag, som skall bestämma kredit— stödets storlek och läge, uppkommer frågan, om metoden skall ges eller kom- mer att innehålla vissa styrande ele— ment såvitt gäller bebyggelsens och bo- städernas utformning. Kommittén har i sina överväganden kommit till den uppfattningen att beräkningsunderlaget hör konstrueras med den målsättning- en, att någon sådan styrning icke skall ske. Nu gällande metod har av bostads— styrelsen angivits inte innefatta några styrningseffekter men en motsatt upp- fattning har dock hävdats. Kommittén finner det sålunda vara av vikt att den- na fråga klarlägges vid kommande över- arbetning av beräkningsmetoden.

Metoden för beräkning av produk- tionskostnaderna skall vidare vid varje tidpunkt ge god anpassning till de va- riationer i kostnaderna för de indivi- duella företagen, som beror på olikhe- ter i utformning, utrustning och geo- grafisk belägenhet.

Kommitténs förslag innebär en höj— ning av nuvarande genomsnittliga nivå för låneunderlag och pantvärde och därmed en utvidgning av den statliga långivningen. Någon annan generell väg att lösa svårigheterna med finansie- ringen av överkostnaderna har kommit- tén inte kunnat finna.

Kommittén har mot bakgrund av sitt

förslag om beräkningsmetodens mål- sättning gjort en genomgång av gällan- de metod, som i princip är uppdelad på tre nivåer: låneunderlag, pantvärde och produktionskostnad.

Vissa mark— och exploateringskost- nader ingår för närvarande endast i pantvärdet i form av dels ett s. k. läges- och standardtillägg, dels ett sanerings- tillägg. Därutöver beaktas även en del sådana kostnader vid beräkningen av produktionskostnaden. Kommittén fö— reslår att kostnader av den art, som representeras av dessa båda tillägg, bör ingå i den beräknade produktionskost- naden och sålunda även utgöra under- lag för lån. Huvudmotivet för detta för- slag är att statens kreditstöd, vid ett genomförande av kommitténs förslag, inte längre kommer att innefatta några egentliga subventionsinslag. Även admi- nistrativa skäl talar för en sådan änd- ring att en uppdelning på låneunderlag och pantvärde inte blir erforderlig. Av samma skäl bör dessa kostnadspos— ter på sätt som nu gäller anges genom schablonbelopp. Någon individuell be- dömning, som i nuvarande system tar sig uttryck i vissa kostnadstillägg ut- över pantvärdet, bär därvid icke ifråga— komma.

För vissa typer av lokaler kan inte lån utgå utan kostnaderna för dessa beaktas endast genom ett s. k. pant- värdestillägg. Med hänsyn till behovet av förenklingar vid det administrativa förfarandet och då statens kreditstöd icke förutsättes vara förbundet med nå- gon egentlig subvention, förordar kom- mittén att kostnaderna för sådana lo- kaltyper, som nu beaktas genom pant- värdestillägget, bör ingå i underlaget för bestämningen av länets storlek.

Utöver låneunderlag och pantvärde ingår i produktionskostnaderna vissa kostnadsposter avseende konstruktio— ner, utföranden, utrustningsdetaljer och

kvalitet. Kommittén anser, att nämnda kostnadsposter i princip bör ingå i det belopp, som skall bestämma kreditstö- dets storlek och lägc. Motiven härför är att dels statens kreditstöd icke skall innefatta någon egentlig subvention, dels åtgärder att dämpa kostnadssteg- ring i första hand bör vidtagas i andra sammanhang, dels ock att metoden inte bör innehålla några styrningseffekter. Hur långt man skall gå i beaktande av detaljer blir givetvis en avvägnings- fråga, där stor hänsyn måste tagas till de administrativa konsekvenserna. En utgångspunkt härvidlag bör bl. a. vara de rekommendationer som ges i t.ex. God Bostad. En korrespondens mellan dessa och i beräkningsmetoden ingåen- de belopp bör finnas. Vidare bör en på konsumenternas önskemål grundad, fortlöpande allmän förbättring av bo- städernas standard och utrustning ej hämmas genom bristande möjligheter att anpassa metoden till en sådan ut- veckling.

Kommittén finner slutligen att kost— nader betingade av rådande upphand— lingssituation och läget på byggarbets- marknaden inte bör beaktas vid beräk— ningen av det belOpp som skall ligga till grund för beräkningen av länets storlek och läge.

Kommitténs genomgång av nuvaran- de beräkningsmetod visar, att det skul- le vara befogat och möjligt att låta be- räkningen utmynna i endast ett belopp. Detta skulle sålunda ligga till grund för bestämningen av såväl kreditstödets storlek som läge och det bör benämnas låneunderlag. Begreppet pantvärde bör dock alltfort finnas, bl.a. beträffande ombyggnadsföretag och bostäder på jordbruksfastigheter, i vilka fall behov ofta uppkommer att nedflytta säkerhe- ten för statens fordran.

De grundbelopp och tilläggsbelopp, som ingår i en metod för beräkning av

produktionskostnaderna enligt ovan, avser kostnadsläget vid en viss tid- punkt. Vid framräkning av produk- tionskostnaderna för ett företag, byggt vid en senare tidpunkt, måste dessa be- lopp justeras med en tidskoefficient, avsedd att ge uttryck för kostnadsut— vecklingen mellan de två tidpunkterna.

Vid fastställande av denna tidskoef- ficient skall prisutvecklingen och ratio- naliseringseffekten beaktas. Tidskoef— ficienten skall sålunda inte ge en auto— matisk anpassning till prisutveckling- en enligt befintliga indexserier. För koefficientens beräkning bör finnas en utarbetad och redovisad metod. Tids- koefficienten bör omprövas vid på för- hand fastställda tidpunkter och med relativt korta intervaller, t. ex. kvartals— vis, så att förändringen vid varje tid- punkt inte blir så stor.

Kommittén understryker att det för fastställande av en tidskoefficient er— forderliga underlaget i form av upp- gifter om pris— och kostnadsutveckling— en måste förbättras i förhållande till det som nu är tillgängligt.

Vidare understrykes att beräknings- underlaget måste löpande anpassas till den tekniska utvecklingen, byggnads- metodern-a, materialvalet och standard- utveckling. För att detta skall bli möj— ligt är det nödvändigt att följa föränd- ringarna i såväl projektering och byg- gande som konsumenternas preferen- ser. De erfarenheter som framkommer vid tillämpningen av beräkningsmeto- derna måste fortlöpande analyseras. Parallellt härmed hör bedrivas ett forsknings- och utvecklingsarbete inom kostnadsberäknings- och värderingsom- rådet.

Den sålunda beräknade produktions— kostnaden — låneunderlaget — kom— mer i individuella fall att kunna såväl överstiga som understiga de faktiska kostnaderna. I båda fallen bör ändock

det beräknade låneunderlaget läggas till grund för bestämningen av länets storlek och läge. En nedsättning av lå— neunderlaget bör emellertid liksom nu ske vid låg allmän standard och kva- litet.

Om prövningen av frågan om hyres— kontroll för av enskilda förvaltade fö- retag, finansierade enligt de föreslagna grunderna, leder till att länsbostads— nämnderna skall fastställa maximihy- ror, aktualiseras frågan om underlaget för en sådan hyressättning. Kommittén finner att det bör ankomma på bostads- styrelsen att pröva i vad mån och på vad sätt kostnader utöver låneunderla- get härvid skall beaktas.

Begränsningen av kreditstödet till småhus

Ett nära samband med bestämmelserna om låneunderlag och pantvärde har be- stämmelserna om ytgränserna för små- hus. För det statliga kreditstödet till småhus gäller två inskränkningar, som icke berör kreditstödet till flerfamiljs- hus. Den ena avser lägenhetsytan som i fråga om småhus vilka skall bebos av låntagaren i regel icke får överskrida 125 m'. Den andra avser våningsytan som vid beräkningen av låneunderla- get icke beaktas i den mån den över- stiger 110 m2. Sistnämnda inskränkning gäller alla småhus.

Vid ett flertal tillfällen har i riks— dagen framlagts förslag om slopande av denna ytgräns på 125 rn2 som vill— kor för lån. Vid 1964 års riksdag fann man det ändamålsenligt att denna frå— ga prövades av bostadspolitiska kom- mittén.

Villkoret om en högsta'yta av 125 m2 för sådana småhus, som skall bebos av låntagarna, är ett uttryck för uppfatt- ningen att statliga lån och därmed för- bundna subventioner bör förbehållas

den som väljer ett hus av ordinär stor- lek. Ytgränsen har sålunda närmast ka- raktär av grov behovsprövningsregel. Kommittén anser att en maximiyta som villkor för lån inte kan få någon större storleks— och investeringsbegränsande effekt inom småhusbyggandet. En så— dan effekt har i stället maximeringen till 110 in2 av den yta, vilken lägges till grund för beräkningen av låneun- derlaget. Kostnaderna för en yta över 110 m2 måste sålunda helt finansieras med en ökad egen insats.

Kommittén har funnit, att skälen för vissa begränsningar av statens kredit- stöd för småhus alltjämt gäller. Detta stöd bör sålunda inte öka med storle- ken av huset på ett sätt, som ger villa- byggen av lyxkaraktär förmåner utöver vad som tillkommer hus av mera nor- mal storlek och standard.

De två begränsningarna av statens kreditstöd till småhus är icke samord- nade och de medför vidare vissa ad- ministrativa komplikationer och leder även till ur såväl tekniska som ekono- miska synpunkter mindre lämpliga lös- ningar. Kommittén har därför prövat möjligheten att med här angiven ut- gångspunkt ha endast en form av be- gränsning. .

Kommittén anser att det inte finns behov av en begränsning beträffande småhus, som hyrs ut eller upplåtes med bostadsrätt. Inom dessa förvaltningsfor- mer liksom i flerfamiljshusen finns in- te så stora risker för extremt stora och luxuöst inredda bostäder som i småhus, vilka bebos av ägaren. Kommittén har därför funnit att begränsningen av kre- ditstödet endast skall gälla dessa senare hus, av kommittén benämnda egnahem. Erfarenheten av en maximigräns i in2 som villkor för lån är mindre goda. En sådan gräns ger en besvärande tröskel— effekt och skapar administrativa kom- plikationer genom behov av undantags-

regler och genom risker för oenhetlig tillämpning. Begränsningen bör enligt kommittén i stället ha den formen att un- derlaget för bestämningen av länets storlek och läge i princip ökar med hu- sets storlek och standard upp till en viss gräns men därefter blir oföränd- rat. Denna gräns bör icke angivas i m2 utan i ett belopp. Vid en dylik eko- nomisk gräns erhåller lånsökanden viss valmöjlighet beträffande lägenhetsyta, biutrymmesyta och utrustningsstan- dard.

Kommittén föreslår att denna eko- nomiska gräns — egnahemslånetaket — sättes så, att ett småhus med en lägen- hetsyta om 125 m2 i ett plan, med full källare och friliggande kallgarage, kan åsättas ett låneunderlag som i princip täcker kostnaden. Detta egnahemslåne- tak uttryckes i kronor per hus och va- rieras med hänsyn till geografiska och tidsmässiga skillnader i tomt- och byggkostnader. På motsvarande sätt bör ett egnahemslånetak fastställas för två- familjshus.

Övre lånegränser

De övre gränserna för det statliga kre- ditstödet har varit oförändrade sedan år 1946. Motiven för gällande regler har i huvudsak utgjorts av en bedöm- ning av den kapitalinsats, som för oli- ka företagskategorier ansetts vara skä- lig. Ett förslag om sänkning av grän— serna för de kommunala, allmännyttiga och kooperativa företagen avvisades vid 1957 års riksdag under hänvisning till att lånetaket hade ökat företagens kapitalinsats utöver vad som hade för- utsatts genom de i författningen an- givna lånegränserna.

Kommitténs förslag rörande under- laget för bestämning av länets storlek och läge innebär ett närmande till den före år 1956 gällande nivån för de eg-

na insatserna. Med hänsyn till det år 1957 angivna skälet mot en ändring av de övre lånegränserna finns sålunda anledning att på nytt pröva dessa grän- ser.

Den reella höjning av lånegränserna och därmed av statens risktagande, som en viss höjning av låneunderlaget skul- le innebära, bör enligt kommitténs uppfattning icke utgöra något avgöran- de argument vid prövningen av dessa gränser, eftersom höjningen endast in- nebär ett återställande av tidigare för- hållanden.

Kommittén har inte funnit skäl före- slå någon ändring av gällande övre lå- negränser för de kooperativa och en- skilda företagen.

I fråga om småhus, som skall bebos av låntagarna, finner kommittén den nu- varande övre lånegränsen 90 procent lämpligt avvägd, då det måste anses motiverat med en inte alltför ringa egen insats av den, som med stöd av statslån skall bli ägare till ett sådant småhus.

Kommittén har icke heller funnit an- ledning att föreslå någon ändring be- träffande den övre lånegränsen på 100 procent för kommunala och allmännyt- tiga företag.

För vissa grupper av enskilda före- tag kan lånets övre gräns fastställas till 90 procent i stället för i normalfallen 85 procent. Kommittén har, i anledning av en särskild framställning i frågan, funnit skäl föreligga för ett bibehållan- de av denna möjlighet till lån upp till en högre gräns beträffande bolag, för- ening eller stiftelse som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som har till upp- gift att äga och förvalta bostäder åt an- ställda vid visst industriföretag. Lik- som hittills bör det ankomma på Kungl. Maj:t att närmare bestämma de fall, då undantagsbestämmelsen skall tillämpas.

Kommunal borgen Enligt den av kommittén föreslagna be- räkningsmetoden avseende underlaget för statslånets storlek och läge kom- mer även i fortsättningen skillnader att kunna finnas mellan den faktiska pro- duktionskostnaden och den enligt meto- den beräknade. I princip kommer så- lunda vissa finansieringsproblem av- seende s. k. överkostnader att kvarstå, men de torde bli av mindre omfatt- ning. Beträffande de kommunala och allmännyttiga företagen föreslår kom- mittén att kommunerna ges rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t i varje särskilt fall teckna borgen för lån med längre löptid än 5 är, avsedda att finansiera kostnader över de av låne— myndigheterna som underlag för det statliga lånet beräknade. Den utsträck- ning, i vilken sådan borgen får teck- nas, bör för varje företag begränsas till skillnaden mellan den i låneansökan uppgivna produktionskostnaden och den av lånemyndigheten beräknade.

För sådana bostadsrättsföreningar, för vilka gäller en övre lånegräns på 95 procent, bör motsvarande möjlighet skapas för kommunerna att gå i borgen för lån avsedda att finansiera uppkom- na överkostnader.

I anslutning till utbildad praxis före- slår kommittén att kommunerna ges ge- nerell rätt att teckna borgen för 10- årigt amorteringslån avseende hälften av den insats som medlemmarna i bo- stadsrättsföreningar och egnahemsbyg- gare har att erlägga.

För bostadslån till egnahemsägare skall för närvarande kommunen teckna borgen för ett belopp av 4 000 kronor. Kommittén anser att detta borgensan- svar bör anges i relation till det fast— ställda låneunderlaget så att en auto- matisk anpassning till dettas föränd- ringar erhålles. Kommittén föreslår att kommunens skyldighet att teckna ifrå-

gavarande borgen anges att omfatta ett belopp motsvarande 5 procent av låne- underlaget.

Kommunernas och statens ansvar enligt 33 5

Enligt 33 5 bostadslånekungörelsen skall kommunen dels svara för förlus- ter uppkomna vid förvaltning av kom- munen eller allmännyttigt företag till- hörigt hus, dels under vissa förutsätt- ningar få gottgörelse av statsmedel för täckande av vad kommunen sålunda ut— givit.

Kommittén har funnit att utveck- lingen sedan år 1946, då denna be- stämmelse tillkom, i flera avseenden har förändrat förutsättningarna för denna förlustuppdelning mellan stat och kommun. Kommittén har därför varit tveksam, om det finns tillräckliga skäl att längre bibehålla en sådan upp- delning. I vissa kommuner med svag ekonomi torde dock alltjämt erfordras ett stöd till en kommunal aktivitetxpå bostadsförsörjningens område. Med hän- syn härtill har kommittén stannat för att denna rätt till gottgörelse från sta- tens sida bör bibehållas.

Utformningen av 33 5 är på vissa punkter oklar. Bestämmelsen synes där— för ur formella synpunkter böra över- ses och preciseras. *

Det statliga kreditstödet i områden med vikande bastadsejierfrågan

Enligt direktiven skall kommittén ut- reda frågan om statliga lån till förvärv av tidigare inte statsbelånade hus, be- lägna på orter, där lokaliseringspolitis- ka skäl talar för att investering i ny- byggnader icke bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål därför ej beviljas. Vidare skall undersökas hur

man skall förfara med statliga bostads- lån, som har beviljats för hus, vilka inte längre används som varaktiga bostäder. Dessa problem gör sig särskilt gällande inom bygder med vikande befolknings- underlag, där efterfrågan på nya bo- städer är ringa eller obefintlig, medan utbudet av bostäder tenderar att öka på grund av minskningen av arbetstill- fällena, allt problematik sammanhäng- ande med den pågående strukturom- vandlingen inom glesbygden.

Statliga bostadslån för förvärv av egnahem

Frågan om statliga bostadslån för för- värv av egnahem behandlades av bo- stadspolitiska utredningen, som dock icke ansåg sig kunna tillstyrka införan- de av en dylik lånemöjlighet. Förslag om införande av ett sådant kreditstöd har sedermera återkommit i ett antal riksdagsmotioner, vilka dock inte vun- nit riksdagens bifall. En utvidgning av det statliga kreditstödet att omfatta he- låning av äldre, inte statsbelånade fas- tigheter har även övervägts som led i åtgärder med huvudsakligast arbets- marknadspolitisk syftning.

Denna fråga har i kommitténs direk— tiv givits en delvis ny aspekt genom att verksamheten förutsatts bli begrän- sad till att avse hus på orter, där loka- liseringspolitiska skäl talar för att in- vestering i nybyggnader icke bör äga rum. Kommittén har därför som bak- grund till sin-a förslag redovisat de för långivningen i områden av ifrågava— rande art tillämpliga reglerna.

Det syfte som den ifrågasatta långiv- ningen under den angivna förutsätt- ningen i första hand kan tjäna, torde vara att på orter med ringa efterfrågan och relativt stort utbud av bostäder nå ett maximalt utnyttjande av det befint- liga bostadsheståndet och en ökad rör-

lighet på bostadsmarknaden. Långiv- ningen blir härigenom ett medel att förbättra de kvarboendes — särskilt de äldre hushållens — bostadssituation.

Även med den i direktiven avsedda begränsningen är en långivning till för- värv av äldre hus förenad med en rad problem av såväl principiell som prak- tisk innebörd. Kommittén har dock funnit att det i och för sig är möjligt att genomföra en sådan långivning. Den förutsebara utvecklingen inom vissa de- lar av landet kan också i högre grad än hittills komma att aktualisera den- samma. Den vinst ur bostadspolitisk synpunkt, som skulle kunna göras ge- nom en ökad rörlighet på bostadsmark- naden i och med att nämnda belånings— möjlighet införes, får vägas mot nack- delarna med den stegring av priserna på äldre fastigheter, som sannolikt ble- ve följden av förbättrade lånemöjlighe- ter. På samma sätt måste den fördel, som kan ligga i att ett hushåll ge- nom det statliga stödet tillförsäkras kva- litetsmässigt sett bättre bostad, vägas mot den nackdel det för den enskilde och det allmänna kan innebära, att den nya bostaden avståndsmässigt ligger illa till i förhållande till skolor, affä- rer- etc. Vissa uppgifter tyder vidare på att utbudet av även goda bostäder i de trakter, som skulle beröras av långiv- ningen, är större än efterfrågan och att bostäder med gott bruksvärde kom- mer att överges eller övergå till annan användning än som permanentbostäder.

Kommittén har kommit till den slut- satsen, att det allmänna redan nu för- fogar över en andel av överkapaciteten av bostäder i dessa trakter, som är till- räckligt stor för att därstädes tillgodose behovet av ökad rörlighet på bostads- marknaden. Det saknas därför grundad anledning att vid sidan av de möjlig- heter, som redan nu finns för stat och kommun att påverka utvecklingen, till-

skapa ett särskilt kreditstöd för att un- derlätta privat handel med friställda bostadsfastigheter. Kommittén finner däremot starka skäl tala för ett sådant kreditstöd i samband med försäljning av fastigheter som dels kommit i ar- betsmarknadsverkets ägo enligt den se— dan år 1964 pågående försöksverksam- heten med inlösen av egnahem, dels in- köpts av statsverket, i samband med lantbruksmyndigheternas rationalise- ringsåtgärder.

Det nuvarande statliga kreditstödet bör således enligt kommitténs mening utvidgas till att omfatta jämväl förvärv av äldre fastigheter, som icke är stats- belånade och som är belägna i områ- den, där lokaliseringspolitiska skäl ta- lar för att investering i nybyggnader icke bör äga rum. Verksamheten bör bedrivas på försök och avse enskild persons eller kommuns förvärv av fas- tighet, som genom arbetsmarknadssty- relsens inlösen av egnahem i Väster- norrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län eller som genom åtgärder i samband med jordbrukets rationalisering kommit i statens ägo. Lånet bör avse ett stöd till finansie- ringen av den del av köpeskillingen, som ej täckes genom lån i öppna mark— naden. För enskild person skall den egna kapitalinsatsen uppgå till lägst 10 procent av köpeskillningen. Kom— mun eller med kommun likställt företag må medges lån utan egen kapitalinsats. Som villkor för lånet bör gälla, att kom— munen tecknar borgen för ett belopp, motsvarande 5 procent av köpeskil- lingen. Understiger köpeskillingen 10000 kronor, må dock lån lämnas utan kommunal borgen. Lånet skall amorteras på 20 år eller den kortare tidrymd som länsbostadsnämnden be- stämmer. Räntan skall vara lika med statens normallåneränta, f. n. 5,75 pro— cent.

Jämkning av bestämmelserna om uppsägning av län

Den fortgående strukturomvandlingen medför, att allt flera permanentbostä— der på glesbygden och i de små tät- orterna blir friställda. Dessa bostäder kommer i stor omfattning att övergå till annat användningssätt, vanligen till fritidsbruk. Viss oenhetlighet förekom— mer i praxis vid behandlingen i läns- bostadsnämnderna av sådana överta- gandeärenden, som gäller att en fastig— het övergått till annan användning än som permanentbostad. Det är ur all- män synpunkt motiverat, att enhetliga regler utformas i fråga om möjlighe- terna att låta beviljat statslån ligga kvar i fastigheten.

Kommittén föreslår, att en jämk- ningsregel anknyts till uppsägningsbe— stämmelserna för bostadslån och för- bättringslån. Regeln bör då få det in- nehållet, att anstånd med återbetalning av länet må medges, även om fastighe- ten övergår till annan användning än som permanentbostad. Som villkor bör gälla, att köpare icke finnes som är villig att till skäligt pris förvärva fas- tigheten för fortsatt bruk som perma- nentbostad. Amorteringstiden bör fast- ställas till fem, högst tio år. Räntan bör bestämmas att vara lika med statens normallåneränta, f. 11. 5,75 procent. Al- ternativt kan räntan bestämmas att vara lika med den ränta, som i allmänhet tillämpas på primärlån i bostadsfastig- het, f. n. 7 procent.

De statsfinansiella konsekvenserna av ett finansieringssystem med kapitalise- ring av vissa räntekostnader

Kommitténs förslag beträffande ränte- och återbetalningsvillkoren för det stat- liga bostadslånet innebär att de direkta subventionerna i form av räntebidrag

och underränta på statslånet avskaffas. Anslagen på driftbudgeten till ränte- bidrag och till avskrivning av utlämna- de bostadslån (till den del de ej kan förräntas vid den fastställda räntesat- sen) utgår sålunda. På kapitalbndgeten måste dock i stället upptas ett anslag motsvarande detta avskrivningsanslag.

Förslaget innebär vidare att en lån- tagare i stället för att avkrävas vissa räntekostnader kan komma att beviljas en motsvarande kredit. På kapitalbnd- geten erfordras därför ett anslag som svarar mot debiterade men ej erlagda räntor. I den mån ett avstående från er- läggande av debiterade räntekostnader ej är tillräckligt för att reducera lånta- garens faktiska kapitalutgifter till ett belopp motsvarande utgångsannuiteten (respektive den annuitet som blir ett resultat av paritetstalets utveckling) er- fordras en kreditgivning utöver belop- pet av debiterade räntor. Kostnaderna för denna kreditgivning måste sålunda täckas av andra inkomster än debite- rade räntor.

Eftersom kommittén inte tagit ställ- ning till frågan om utgångsannuiteten-s storlek men framför allt därför att det inte är möjligt att göra några realistiska bedömningar av hur ränteutvecklingen och paritetstalets förändringar kommer att gestalta sig, saknar det mening att göra några egentliga beräkningar över vilka anspråk på ökad kreditgivning från statens sida, som finansieringsord— ningen som sådan kan komma att med- föra under de närmaste åren. Vissa sif- fermässiga illustrationer med utgångs- punkt från nuvarande finansieringsför- utsättningar kan emellertid ange stor- leksordningen.

Bostadsbyggandet antages årligen om- fatta 92 000 lägenheter, varav 86 000 fi- nansieras med statliga lån. Vidare anta- ges — i nära överensstämmelse med senast tillgängliga uppgifter härom —

att låneunderlaget per statligt belånad lägenhet i genomsnitt oavsett hustyp uppgår till 75 000 kronor. Det statliga lånet motsvarar därvid ca 25 procent av nämnda underlag, dvs. 18750 kronor, och underliggande län 52 500 kronor. De föreslagna ändringarna i lånetaks- bestämmelserna torde komma att med- föra någon höjning av dessa belopp, men från effekten härav torde i detta sammanhang kunna bortses. Det sam- manlagda statliga lånebeloppet för en bostadsproduktion av denna omfattning utgör drygt 1,6 miljarder kronor och det sammanlagda beloppet av underliggan- de kredit drygt 4,5 miljarder kronor.

Räntebidragsbeloppet för en sådan årsproduktion kan vid den nu av riks- dagen beslutade basräntan av 4 procent för primärlån och vid en marknads- ränta av 6 procent beräknas till 90 mil- joner kronor och värdet av underrän- tan på det statliga lånebeloppet till 28 miljoner kronor. Ränteintäkterna å det statliga lånebeloppet uppgår under ett första år till 64 miljoner kronor. Hur dessa belopp skulle komma att föränd- ras från år till år vid ett bibehållande av nuvarande finansieringsordning sam- manhänger med vilka justeringar, som görs i basräntenivån och när de görs, samt vidare med marknadsräntans för- ändringar.

En beräkning av omfattningen av den speciella kreditgivning som blir en följd av det förordade finansieringssystemet förutsätter ett antagande om utgångs— annuiteten. Enligt gällande metod för beräkning av kapitalkostnaderna i hy- ran för enskilda företag kan kostnader— na för ränta och amortering (inkl. av- kastning på egen insats enligt samma villkor som för statslånet) beräknas motsvara 5,1 procent av låneunderlaget vid den nu av riksdagen beslutade bas- räntan på 4 procent.

Om man som utgångsannuitet väljer

detta tal på 5,1 procent skulle låntagar- nas samlade kapitalkostnader under det första året uppgå till (5,1 procent )( 86 000 lägenheter )( 75 000 kronor :) ca 330 miljoner kronor. För de under stats— lånet liggande lånen kan kapitalutgif- terna vid 6 procents ränta på primär- lån, 6,5 procent på sekundärlån och amortering av det senare på 40 år be- räknas till (6,4 procent )( 86 000 lägen- heter x 52 500 kronor :) ca 290 miljo- ner kronor. Ca 40 miljoner kronor skul- le sålunda återstå för förräntning och amortering av statslånet och för avkast— ningen på det egna kapitalet. Då stats- lånet i genomsnitt kan beräknas mot- svara 25 procent av låneunderlaget och den egna insatsen 5 procent, kan det belopp som skall tillgodoräknas staten beräknas till ca 33 miljoner kronor. Det nominella förräntningskravet på stats— lånet uppgår emellertid till (5,75 pro- cent x 86 000 lägenheter )( 18 750 kro- nor =) 92 miljoner kronor. Detta första år måste sålunda ca 60 miljoner kronor tillskjutas av staten i ökad kreditgiv- ning och läggas till den ursprungliga låneskulden på 1 600 miljoner kronor.

Förändringarna för en given årgång av hus i behovet av ytterligare kredit och möjligheterna till amortering av den uppkomna totalskulden liksom storleken av den kumulativa effekten till följd av nytillkommande årgångar beror i första hand på utvecklingen av räntesatser och paritetstal.

Ikraftträdande

Under förutsättning att kommitténs för- slag resulterar i beslut vid 1967 års vår— riksdag bör de nya ränte— och amorte- ringsvillkoren tillämpas för (prelimi- nära) beslut som meddelas från och med den 1 januari 1968 och ändringarna av-

seende låneunderlag och pantvärde för företag vilka i fråga om de egentliga byggnadsarbetena har påbörjats tidigast nämnda datum. övriga ändringar av lånevillkoren bör likaledes gälla för (preliminära) beslut meddelade från

och med den 1 januari 1968. Om tid- punkten för ikraftträdandet på detta sätt förlägges ett drygt halvår efter riks- dagens beslut, bör erforderliga änd- ringar av anvisningar kunna föreligga i god tid före denna tidpunkt.

Reservationer och särskilda yttranden

Reservation av herrar Andersson, Gus- tafsson och Olofgörs med instämmande av herr Källenius

Vid utformningen av den statliga bo- stodspolitiken har vi måst beakta de nu rådande förhållandena med bristande balans på bostadsmarknaden och åter- kommande regleringsåtgärder från sam- hällets sida. Mot denna bakgrund har vi instämt i nödvändigheten att bostads- produktionen för närvarande stödes ge— nom statlig långivning.

Den övre lånegränsen för statligt bo— stadslån utgör för närvarande 100 % av låneunderlaget i fråga om lån till kom— mun eller allmännyttigt bostadsföretag, 95 % i fråga om lån till bostadsrättsför- ening utan enskilt vinstsyfte och under betryggande kontroll, 90 % främst vad gäller lån till enskild person för små- hus, som bebos av låntagaren, samt 85 % med avseende på övriga låntagare (främst enskilt ägda hyreshus).

Kommunerna har under efterkrigs- tiden i allt högre grad kommit att bära ansvaret för bostadsbyggandet. Genom den fysiska planeringen, markpolitiken, bo-stadsbyggnadsprogrammen, den egna bostadsproduktionen samt förmedlingen av statliga bostadslån kan kommunerna på ett avgörande sätt påverka och ofta dirigera bostädernas utformning och förläggning enligt egna intentioner. De kommunala och allmännyttiga bostads- företagen svarar numera för omkring halva produktionen av flerfamiljshus

och nämnda företag vinner en allt stör- re marknad även på småhusområdet. Under sådana omständigheter finner vi det rimligt, att kommunerna påtar sig ett vidgat ekonomiskt ansvar för de i egen regi eller av dem närstående före- tag producerade bostadshusen. Ett så- dant ansvar skulle främja en mera ef- fektiv och framsynt bebyggelseplane- ring än hittills. Mot denna bakgrund föreslår vi att kommunerna ställer bor- gen för det statliga bostadslånet i in- teckningsläget mellan dettas övre gräns och 95% av låneunderlaget. (Enligt kommittéförslaget täckes eventuell över- kostnad genom upplåning i öppna mark- naden mot kommunal underställnings- fri borgen.)

Genom kommitténs förslag att bättre anpassa låneunderlaget till de faktiska produktionskostnaderna, kommer en bo- stadsrättshavares egen insats att sjunka i motsvarande mån. Då bostadsrätten är en tilltalande bostadsform såväl från de boendes synpunkt som med hänsyn till fastighetsförvaltningens ekonomi och dessutom utgör en lämplig sparform, bör justeringen av låneunderlaget inte föranleda en sänkning av de övre låne- gränserna för denna bostadskategori. Inte minst med tanke på behovet av ökad »självfinansiering» inom bostads- sektorn bör bostadsrättssparandet i stäl- let uppmuntras. Den övre lånegränsen för bostadskooperativa företag bör så— ledes bibehållas vid nuvarande 95% av låneunderlaget.

Egna hem är en bostadsform särskilt lämpad för barnfamiljer och erbjuder dessutom en god form för enskilt spa— rande. Det är vidare önskvärt att under- lätta den enskildes valmöjligheter till egnahemsägande. Med moderna bygg- metoder blir det allt svårare för en bli- vande egnahemsägare att bidraga till kontantinsats genom eget arbete på fas- tigheten. Med hänsyn härtill finns det fog för en höjning av den övre låne— gränsen till 95 % för småhus som bebos av låntagaren. En höjning av nämnda lånegräns bör emellertid komma i fråga endast om kommunen går i borgen för lånedelen mellan 90 och 95 %.

De enskilda byggherrarnas andel av nyproduktionen visar en fortsatt till- bakagång. Härigenom försvagas den konkurrens i byggherre— och förvalt- ningsleden, som behövs för att konsu— menterna skall få bästa möjliga bostad till lägsta möjliga priser med valfrihet mellan skilda lägenhetstyper. (Vi förut- sätter, att den i betänkandet förordade skattefria avsättningen av reparations- medel snarast genomföres.) Denna ut- veckling sammanhänger delvis med att bostadsbyggandet numera sker i så stora enheter, att det för varje objekt erfor- derliga ägarekapitalet svårligen kan uppbringas. Mot denna bakgrund synes det befogat att höja den övre lånegrän- sen för enskilt ägda flerfamiljshus, även med tillbörligt beaktande av att man i enskilt ägda fastigheter behöver en till- räcklig egen insats och ett betydande risktagande. Vi föreslår sålunda att stat- ligt bostadslån upp till 90 % av låne— underlaget lämnas till enskilt ägda fler- familjshus under förutsättning att kom— munen ställer borgen för lånedelen mel- lan 85 och 90 %.

Under de senaste åren har såväl för- säkringsbolagen, bostadskreditkassan som inteckningsbolagen erhållit legala möjligheter att lämna lån mot inteck—

ning i fastigheter upp till 75 % av det av Bostadsstyrelsen fastställda låne— underlaget eller ett uppskattningsvärde. Följaktligen bör statslånets undre gräns kunna höjas från 70 till 75 % av låne- underlaget. Bostadsstyrelsen bör emel— lertid givas ett generellt bemyndigande att i erforderlig grad fördjupa det stat— liga lånet. Erfarenheten visar nämligen att det inom vissa regioner understun- dom kan uppstå svårigheter för de 10- kala kreditinstitutionerna att inom rim- lig tid anskaffa det underliggande kapi- talet. De här föreslagna förändringarna för statslånets undre gräns bidrager till att minska anspråken på utrymme i sta- tens budget för bostadsfinansiellt stöd. Detta är så mycket mera påkallat som statslånets genomsnittliga storlek till följd av kommitténs förslag kommer att stiga ävensom med tanke på de av oss föreslagna höjningarna av den övre lå- negränsen för vissa byggherrekatego- rier.

Reservation av herrar Olofgörs och Tures- son med instämmande av herr Källenius

Subventionsavvecklingen intar en fram- trädande plats bland de åtgärder som är ägnade att åstadkomma balans på bo- stadsmarknaden. Kommittén har också haft till uppgift att anvisa vägar för en dylik avveckling. Fyra olika metoder redovisas i utredningen: 1) förhands- bestämd avtrappning av räntebidragen, 2) kapitaliserade räntebidrag, 3) pari- tetslån, 4) indexreglerade bostadslån. En huvudfråga inom bostadsmarkna- den är att bemästra produktionskostna- derna. Enligt vår mening erbjuder alter— nativ 1 de största möjligheterna att mot- verka stegringar i byggnadskostnaderna. Vi förordar alltså detta alternativ inne— bärande en förhandsbestämd avtrapp- ning av räntebidragen. Den sannolika

lnkomstutvecklingen ter sig gynnsam. Subventionsinslaget torde därför inom en begränsad tidrymd kunna avvecklas utan att vedertagna hyres-inkomstrela— tioner väsentligt rubbas. Genom detta alternativ avskärmas visserligen inte bostadsmarknaden från framtida ränte— fluktuationer. All erfarenhet visar emel- lertid att hyresbildningen är relativt okänslig för kortsiktiga ränteföränd- ringar i en någorlunda balanserad bo— stadsmarknad. Några avgörande skäl för avskärmning mot räntefluktuationer har inte heller redovisats i denna eller and- ra bostadsutredningar.

Alla strävar efter att på lång sikt öka bostadsproduktionen. I den mån detta lyckas ökas kapitalbehovet, vilket i förs- ta hand bör tillgodoses av bostadssek- torn. Varje subventionsavveckling en— ligt det av oss förordade alternativet er- bjuder möjligheter att tillföra bostads- marknaden ytterligare kapital. En om- fördelning av kapitalkostnaderna av den typ som kommitténs majoritet föreslår leder däremot till ökade anspråk på den samlade kapitalmarknaden. Enligt till- gängliga prognoser kommer kapital— marknaden inom överskådlig tid knap- past att medge en dylik expansion. Vi- dare kan man befara, att kapitaltillför- seln begränsas genom att intresset för enskild kapitalplacering i fastigheter kommer att avtaga om kommittémajori- tetens förslag skulle träda i tillämpning. Såväl alternativ 2 som 3 med kapitalise- rade räntebidrag respektive paritetslån erbjuder nämligen ingen eller endast ringa förräntning av toppkapitalet un- der den första 10-årsperioden av en fas- tighets livslängd.

Alla tänkbara åtgärder måste vidtagas för att dämpa kostnadsutvecklingen. Den nuvarande metoden med lån, vilkas storlek bestäms av produktionskostna- derna, bör snarast omprövas. I stället bör bostadslånens storlek betingas av

lägenheternas bostadsvärde. Så snart tecken till balans förmärkes på bostads- marknaden bör därför det av oss hittills förordade kreditstödet i form av statliga lån tagas upp till förnyad prövning. I en sådan situation kommer enligt vår mening ett kollektivt kreditgarantisys- tem att erbjuda den bästa lösningen.

Reservation av herr Turesson med in- stämmande av herr Petzäll

Endast under förutsättning av fri kon- kurrens på lika villkor mellan olika byggherrar erhålls garanti för att de byggnadsobjekt som kommer till utfö- rande utformas så att de är maximalt ekonomiska inom ramen för och under hänsynstagande till konsumenternas önskemål. Full valfrihet för konsumen— terna, vilkas värderingar av bostäder och bostadsmiljöer sinsemellan upp— visar stora olikheter, kan endast finnas om ett flertal byggherrar får tävla in- bördes med olika lösningar och därige— nom skapa en tillräcklig variation i ut- budet utan att samhället genom priori- tering av vissa byggherrar åsidosätter deras efterfrågan. En prioritering av vissa byggherrar minskar dessutom kostnadsmedvetandet hos dessa och bi- drar härigenom till en snabb kostnads- stegring inom hela byggnadssektorn. Den övre lånegränsen bör därför vara gemensam för alla byggherrekategorier och bör — sedan låneunderlaget enligt kommitténs förslag anpassats till de verkliga produktionskostnaderna och utvidgats till att merendels omfatta hela pantvärdet —- sättas till 90 %, vilket skulle innebära en belåning motsvaran- de knappt 100% av nuvarande låne- underlag.

För de allmännyttiga företagen skulle således den övre lånegränsen sänkas i förhållande till nuläget med någon pro-

cent av låneunderlaget. Därest dessa företag inte får möjlighet till viss själv- finansiering skulle de alltså nödgas per- manent låna den erforderliga toppkre— diten på öppna marknaden, lämpligen mot kommunal borgen. Härigenom er- håller kommunerna ett något större di- rekt ansvar för den bostadsproduktion som sker i deras regi eller på tillskyn- dan av dem. Det är i hög grad önskvärt att kommunerna därigenom tvingas till en mera affärsmässig bedömning av in- vesteringarna i bostadsbyggande. Ett ökat kommunalt risktagande framtving- ar en bättre och mer framsynt plane- ring. ' " då;

De rikskooperativa företagen skulle få något utvidgad belåning, varigenom bostadsrättshavarnas kontantinsatser blir något lägre än för närvarande.

För småhus skulle den gemensamma lånegränsen innebära en betydande höj- ning i förhållande till nuvarande reg- ler. Dels innebär anpassningen av låne- underlaget till produktionskostnaderna en större höjning för småhus än för fler- familjshus, dels innebär höjningen av maximum för låneunderlagsberäkning— en att småhus om upp till 125 m2 ly med normal produktionskostnad kan erhålla fullt statslån. I flertalet småhus bör där- för kontantinsatsen kunna begränsas till drygt 10 %. '

Maximeringen av låneunderlaget för småhus bör dock vara oberoende av om huset ägs av den boende. Den bör så- lunda gälla även hus som hyras ut eller upplåtas med bostadsrätt. Liksom be- träffande lånegränserna bör samhället inte heller i detta avseende genom prio- ritering av vissa förvaltningsformer åsi- dosätta konsumenternas önskemål.

För enskilda byggherrar skulle den föreslagna lånegränsen innebära en höj- ning. I och för sig bör risktagandet vara betydande i enskilt ägda fastigheter. Likväl synes en höjning av den övre

lånegränsen sakligt motiverad för des- sa, även bortsett från det självklara kra- vet på lika konkurrensförutsättningar för alla byggherrekategorier. Bostads- byggandet sker numera vanligen i så stora enheter att det för varje objekt erforderliga. ägarkapitalet är mycket svårt att uppbringa. Detta medför att enskilt kapital redan av »tekniska» skäl tvingas söka sig till andra placerings- objekt och har bidragit till att de en— skilda byggherrarnas andel av nypro- duktionen starkt minskat _ även om huvudanledning varit den systematiska prioritering av andra byggherrekatego- rier, som varit ett dominerande inslag i efterkrigstidens bostadspolitik. Härige- nom försvagas allvarligt den konkur- rens i byggherreledet som är en förut- sättning för att motverka kostnadssteg- ringen och för att konsumenterna skall erhålla bästa möjliga bostäder i förhål- lande till priset och få en tillfredsstäl- lande valfrihet mellan skilda förvalt- ningsformer och lägenhetstyper.

Reservation av herr Lindberger

Kommittén har föreslagit att kommu- nerna skall ges rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t teckna borgen för lån som upptages av allmännyttigt företag för att finansiera kostnader över de av lånemyndigheterna som underlag för det statliga lånet beräknade. För sådana bo- stadsrättsföreningar, för vilka gäller en övre lånegräns på 95 procent, föreslås även att motsvarande möjligheter ska- pas för kommunerna att utan Kungl. Maj:ts prövning gå i borgen för lån av- sedda att finansiera uppkomna över- kostnader.

Till dessa förslag har jag inte kunnat ansluta mig i all synnerhet som kom— mitténs förslag i övrigt innebär en på- taglig uppjustering av låneunderlaget.

Särskilt yttrande av herrar Andersson och Gustafsson

En övergång från statlig långivning till ett kreditgarantisystem skulle enligt vår mening erbjuda vissa fördelar. I ett s. k. individuellt kreditgarantisystem är visserligen de vinster som uppstår ge- nom bortfallet av utbetalnings- och för— valtningsrutiner inte särskilt stora. Men bortsett från dessa vinster är det en för- del om den låneverksamhet staten be— driver minskas. Genom att staten upp— träder som långivare till ändamål, som inte är statsutgifter i vanlig mening, får bcgreppet budgetbalansering undan för undan nytt materiellt innehåll. Debatten om finanspolitiken får därigenom föras utan något fast underlag. Förutsättningen för en övergång till kreditgarantier är att den kan genom- fö—as utan någon försämring. av bostads- byggandets finansieringsvillkor. I -nu- varande läge på kapitalmarknaden med slärpt konkurrens om investeringsut- rjmmet är det tveksamt om denna för- utsättning föreligger. Därtill kommer att kreditgarantier svårligen kan använ- das om man inför de av utredningen föreslagna paritetslånen. Det är nöd— Våndigt att träffa ett val mellan kredit- garantier och paritetslån. Enligt vår me— ning talar starka skäl för en låneform, SOm utan direkta subventioner ned- byingar hyreskostnaderna under de fö'sta åren och utjämnar de hyresklyf— to", som stegringen av byggnadskostna- dtrna medför mellan olika årgångar bo— stidshus. Skälen för en övergång till ett sålant system för bostadsfinansieringen hzr fått ökad styrka genom att en före- tagsform, de s. k. allmännyttiga företa- gen, kan väntas tillämpa kostnadsbe- stimda hyror, vilket under en fortgåen- (lt inflation med säkerhet leder till hy- re;klyftor mellan olika årgångar hus. Dn större allmännyttiga företagen har

visserligen möjlighet att åstadkomma en viss hyresutjämning mellan olika är- gångar inom det egna bostadsbeståndet. De nyproducerade lägenheterna skulle därigenom åsättas en hyra som inte helt motsvarar byggnadskostnaderna. En- skilda ägare av hyreshus har i allmän- het inte denna möjlighet att låta tidi— gare uppförda hus bära en viss del av hyreskostnaden i de senast uppförda. Jämförelser mellan hyran i allmännyt; tiga och privatägda nyuppförda hyres— hus blir därigenom missvisande till nackdel för de privatägdaihusen.

Med nuvarande struktur inom' bo- stadsförvaltningen kan hyresparitet mel— lan husl uppförda under olika år inte uppnås om husen finansieras med kon— ventionella lån. Att finansiera bostads- husen med vanliga indexlån har visat sig erbjuda betydande svårigheter. Om byggnadskostnaderna stiger långsam- mare än det index som tillämpas vid dessa lån blir resultatet en omvänd hy- ressplittring. Däremot är det ingenting som hindrar att staten utger paritetslån med ett för bostadslångivning särskilt anpassat index och anskaffar medel till denna långivning genom att erbjuda spararna en värdesäker placeringsform med ett annat index. Att det* därvid kan uppstå någon vinst eller förlust för stats- verket genom att olika index användes för inlåning och utlåning kan inte ut— göra något avgörande hinder. Bostads- politiska kommittén har emellertid inte i uppdrag att utreda denna fråga.

Våra bedömningar har som framgår av ovanstående resulterat i-att vi avstått från att föreslå övergång till kredit- garantier men anslutit oss till förslaget om paritetslån.

Särskilt yttrande av herr Lindberger

Det förslag till utformning av den fram- tida bostadsfinansieringen, som föror-

das av bostadspolitiska kommittén, in- nefattar enligt kommitténs uppfattning inga egentliga subventionsinslag. Rikti- gare vore enligt min uppfattning att be- skriva detta förslag _— till vilket jag i huvudsak ansluter mig _— som ett sys- tem med subventioner för vilka det före- skrives en villkorlig återbetalningsskyl- dighet. I vilken takt och utsträckning återbetalning kan komma att ske beror enligt de tilltänkta riktlinjerna främst på den framtida byggnadskostnadssteg- ringen. En markant uppbromsning av byggnadskostnadernas tillväxt skulle så- lunda kunna göra det omöjligt att vid oförändrad räntenivå återkräva tidi- gare uppkomna »subventionsskulder», såvida myndigheterna inte kommer att vara beredda att endera eftersätta kra- vet på fullkomlig hyresparitet eller att medverka till en höjning av relationen mellan hyror och anläggningsko-stnader för nytillkommande fastigheter. Här bortses från möjligheten av att de »sub- ventionstyngda» fastigheternas inneha- vare skulle åläggas att utan kompen- serande höjning av hyresinkomsterna prestera full återbetalning av uppburna subventioner. Ty även om återbetal- ningen finge ske under en förlängd . amorteringsperiod skulle detta innebära en i princip omotiverad belastning av fastighetsekonomin för en särskild kate- gori av bostäder.

Det skulle kunna invändas att det ur vissa synpunkter kunde synas naturligt om en inträffad stabilisering av kost- nadsutvecklingen också skulle åtföljas av en sänkning av räntenivån. I sådant fall skulle möjligen ett visst utrymme kunna uppkomma för återbetalning av tidigare uppburna subventioner vid oförändrad hyresnivå i de berörda fas- tigheterna. En förutsättning för att det- ta utrymme skall kunna utnyttjas vid bibehållen hyresparitet kan emellertid tänkas vara att den antagna räntesänk-

ningen inte medför någon nedjustering av relationen mellan hyror och anlägg- ningskostnader i nytillkommande fastig- heter.

Även om förutsättningarna i stort sett skulle kunna betraktas som förhållande- vis goda för att återbetalning av »sub- ventionsskulderna» skall kunna ske i tilltänkt ordning lär det ha framgått av de här anförda synpunkterna att vill— korligheten i detta hänseende ändock måste förefalla betydande. Det får där- för betraktas som uteslutet att den spe- ciella form av bostadsfinansiering som enligt kommitténs förslag avses komma att ersätta nuvarande räntesubventioner skulle ur budgetteknisk synpunkt kun- na jämställas med vanlig utlåning och finansieras över statens kapitalbndget utan att belasta driftbudgeten med någ— ra avskrivningsanslag. Rimligen torde utestående skulder av denna villkorliga karaktär helt böra avskrivas genom an- slag på driftbudgeten.

Ur finanspolitiska synpunkter torde emellertid den föreslagna finansierings- ordningens inverkan på totalbudgeten vara mera betydelsefull än dess effekt på driftbudgeten. Det kan fastslås att den föreslagna omläggningen av nuva— rande räntesubventioner till en utlåning med villkorlig återbetalningsskyldighet inte kommer att innebära någon som helst omedelbar minskning av belast- ningen på totalbudgeten. En sådan kom- mer däremot att inträda i framtiden i den mån som en återbetalning faktiskt äger rum.

Enligt vanligt språkbruk föreligger det en räntesubvention inom bostads- finansieringen i den mån den effektivt uttagna räntan understiger marknads- räntan — i förekommande fall repre- senterad av statens normallåneränta. Bostadspolitiska kommitténs förslag för- utsätter ej heller något avsteg från detta betraktelsesätt i annan bemärkelse än

att kommittén vill ta fasta på de sanno- lika relationerna mellan marknadsränta och faktiskt uttagen ränta under hela finansieringsperioden och inte blott un- der dess initialskede. Det kan emeller- tid ifrågasättas huruvida marknadsrän- tan ur alla synpunkter är den självklara jämförelsenormen för lånevillkoren in- om bostadsfinansieringen. Den faktiska nominella marknadsräntan kan i nuva- rande läge förmodligen med rätta karak— teriseras som en inflationsränta som åt— minstone delvis är påverkad av fram- tida prisstegringsförväntningar. Den reala marknadsräntan torde med andra ord vara väsentligt lägre än den nomi- nella. Den finansieringsordning som fö— reslås av bostadspolitiska kommittén har bl. a. den innebörden att initial- annuiteterna vid bostadsfinansieringen väl förutsättes bli lägre än som svarar mot nuvarande nominella marknads- ränta men däremot inte tänkes bli lägre än vad som svarar mot ett troligt läge för en i viss mening real marknads- ränta. Det är möjligt eller kanske t. o. m. troligt att den underförstådda bedöm— ningen av marknadsräntans reala inne- börd skall visa sig riktig vilket torde vara en förutsättning för att den till- tänkta finansieringsordningen skall kunna fungera som avsett. Härav behö- ver givetvis inte följa att marknadsrän- tan realt sett också kommer att fungera som en jämviktsränta, vid vilken jäm- vikt mellan utbud och efterfrågan på lånekapital kan uppnås under samhälls- ekonomisk balans. Mycket tyder på att jämviktsräntan i denna bemärkelse för närvarande ligger väsentligt högre än dagens reala marknadsränta och det kan vidare förmodas att jämviktsräntans realräntefot i själva verket också är högre än den basränta om 4 % som en— ligt beslut av 1966 års riksdag tills vi- dare skall tillämpas inom den statliga bostadsbelåningen.

Detta skulle innebära att jämviktsrän- tan realt sett nu ligger väsentligt högre än den synes ha gjort på exempelvis 1930-talet. Tänkbara förklaringar här- till kan anföras inte minst från bostads- finansieringens område. En snabb pro- duktionstillväxt under efterkrigstiden med åtföljande stegring av hushållens realt disponibla inkomster har i för— ening med en hög inkomstelasticitet hos bostadsefterfrågan gett upphov till en kraftig ökning av efterfrågan på en nyt- tighet som är förhållandevis mera kapi- talkrävande än någon annan komponent av betydelse inom den privata konsum- tionen och som i all synnerhet kräver större insatser av lånekapital. Kredit- behovet har accentuerats genom de bo- stadspolitiska reformerna som gjort det möjligt att lånevägen finansiera även toppinsatser i nya bostäder. En annan följd av dessa reformer har blivit att hyresnivån i nya bostäder sänkts i för- hållande till anläggningskostnaderna, vilket är en omständighet som medver- kat till att öka den vid given räntenivå effektiva efterfrågan på bostäder. Här- utöver har hyresnivån i äldre fastig- heter i stor utsträckning hållits nere på en väsentligt lägre nivå än i nybyggda hus och detta förhållande har ytterligare bidragit till att driva upp bostadsefter— frågan och i andra hand även efterfrå- gan på bostadskrediter. Härtill kommer att efterfrågan på krediter numera är synnerligen hög också från kommuner— nas och det privata näringslivets sida. Denna del av kreditefterfrågan beräk— nas dessutom stiga förhållandevis starkt under den närmaste 5-årsperioden.

Med all sannolikhet skulle det krävas en ytterligare uppjustering av den stat— liga bostadsbelåningens basränta, innan denna kan anta karaktären av en jäm— viktsränta som gör det möjligt att sam-— tidigt förverkliga den dubbla jämvikten— på såväl bostads- som byggnadsmarkna—

derna. Det är enligt min uppfattning ef- tersträvansvärt att basräntan så snart som möjligt anpassas till jämviktsrän- tans nivå. Eftersom det av allt att döma saknas politiska förutsättningar för en omedelbar ytterligare uppjustering av basräntan, lär emellertid en sådan an— passning endast kunna ske successivt. Härav följer att efterfrågan på bostads- lån ännu en tid kommer att bli större än vad som kan bli möjligt att tillgodose vid samhällsekonomisk balans. Det kom- mer därför att bli nödvändigt att utöva en restriktiv kontroll antingen av bo- stadsbyggandet direkt eller av bostads- kreditgivningen. Att få tillgång till bo- stadskrediter enligt den föreslagna fi- nansieringsordningen kommer alltjämt att förbli en eftersökt förmån som kom- mer att efterfrågas mera än den kan till- godoses. En hänvisning till den förmen- ta avvecklingen av subventionsinslagen i bostadsfinansieringen enligt kommit- téns förslag kan därför enligt min upp- fattning inte innebära någon övertygan- de motivering för en övergång till mera generösa belåningsregler. I vad mån den nödtvungna begränsningen av investe- ringsutrymmet skall få inverka på ut- formningen av belåningsreglerna vid den statliga bostadsfinansieringen eller alternativt ta sig uttryck i än mera re- striktiva regleringsåtgärder av annan innebörd :är emellertid en avvägnings— fråga som torde komma att få prövas även ur andra synpunkter än den bo— stadspolitiska kommittén haft tillfälle att anlägga. I. detta sammanhang må hänvisas till ett uttalande i årets kom- pletteringsproposition där en samord- ning antydes av kreditramarna för bo- stadsbyggandet och de nödvändiga kom- munala följdinvesteringarna.

Särskilt yttrande av herr Petzäll Herrar Olofgörs och Turesson har-med instämmande lav herr Källenius i en re-

servation bl.a. framhållit att de gene- rella bostadssubventionerna bör avveck- las enligt en på förhand bestämd tids— plan och att ett kollektivt kreditgaranti- system bör ersätta den statliga bostads— långivningen i samband med att ba- lans nås på bostadsmarknaden. De har vidare avvisat det av kommitténs majo- ritet framlagda förslaget till kapital- kostnadsomfördelning över tiden. Jag delar belt dessa ställningstaganden. Ef- tersom de i betänkandet behandlade frågorna har genomgripande betydelse för bostadsfinansieringen, kapitalför- sörjningen och bostadsmarknaden vill jag emellertid på vissa punkter mera ingående belysa de aktuella frågorna. Den följande framställningen ansluter till huvudkapitlen i betänkandet.

Kreditstödets (om

Den statliga långivningen till bostads— byggandet — med undantag för förbätt- ringslångivningen — hör av följande skäl ersättas med ett kollektivt kredit- garantisystem i samband med att hy- reskontrollen slopas och balans nås på bostadsmarknaden.

1) Inom ramen för ett kollektivt kre- ditgarantisystem av den typ utredning- en skisserat kan all långivning till 'bo- stadssektorn ske under konkurrens mellan ett flertal enskilda kreditinsti- tut. Härigenom möjliggörs en mera af- färsmässig prövning av bostadslångiv- ningen, vilket ger bättre garantier än hittills för en rationell investeringsut- veckling. Vidare kan länens storlek ba— seras på fastigheternas avkastningsvär- de, dvs. det diskonterade värdet av den förväntade framtida förräntningen av fastigheten. Denna är i sin tur beroen- de av konsumenternas värdering av hu- sets lägenheter i förhållande till andra bostadsalternativ.

F.n. bestäms storleken av de stat-

liga lånen till bostadshusen på grund- val av en beräknad produktionskost- nad. Låneunderlaget har härvid tvingats att mer eller mindre väl följa byggnads- kostnadernas stegring, vilket torde bli fallet även i fortsättningen om det av kommittén föreslagna systemet vinner tillämpning. Om långivningen i stället baseras på husets avkastningsvärde —— som alltså är beroende av vad konsu- menterna är villiga att betala —— får man en naturlig press på produktions— kostnaderna. Varje byggherre får då ett starkt intresse av att skapa god kvali- tet och bostadsmiljö till så låga produk- tionskostnader som möjligt med hänsyn till objektets kvalitet. Om så icke sker är risken stor att huset inte kan be- lånas så högt som beräknats. Tillämp— ningen av ett avkastningsvärde med- verkar allt-så till att byggherren måste planera mera noga och förutseende samt vid upphandlingen och under byggnadstiden vidta alla mått och steg för att undvika kostnadsstegringar.

Eftersom tillämpningen av ett avkast- ningsvärde inte kan ske med lika en- tydiga och specificerade regler som vid produktionskostnadsberäkning synes det inte lämpligt att tillämpa avkastnings- värdeprincipen i nuvarande system där staten ensam svarar för topplångiv— ningen.

2) F.n. sker en viss del av kredit- försörjningen via statens budget. Till- lämpningen av ett kollektivt kreditga- rantisystem medför att all långivning till bostadssektorn kan dirigeras via kreditmarknaden. Härigenom underlät- tas den ekonomiska politiken, främst kreditpolitiken. Det blir lättare och smidigare att avväga bostadssektorns kreditförsörjning i förhållande till kre- ditanspråken från andra sektorer inom samhällsekonomin och att anpassa den totala kreditvolymen med hänsyn till förändringar i konjunkturläget-. Vidare

förbättras förutsättningarna för att koor- dinera den långfristiga finansieringen med kreditgivningen. En stor del av ryckigheten i bostadsfinansieringen kan därmed undanröjas.

3) Genom övergång till ett kollektivt kreditgarantisystem erhålls en inte obe- tydlig administrativ rationalisering av långivningen. Det blir möjligt att sam- ordna samtliga lån i en fastighet till ett s. k. enhetslån. Vidare kan den över- vägande delen av länsbostadsnämnder- nas och de kommunala förmedlingsor- ganens granskande och låneförmedlan- de verksamhet avvecklas. Den återstå— ende delen av länsbostadsnämndernas verksamhet kan återföras till Bostads- styrelsen. Vid tillämpningen av ett kollektivt kreditgarantisystem upphör kommu-

nernas möjligheter att i kraft av den statliga långivningen bestämma ord- ningsföljden mellan de bostadsföretag som skall uppföras. Det saknas emel- lertid särskilda regler för kommuner- nas prioritering av berörda låneobjekt, varför en avveckling av detta förde- ningsinstrument undanröjer de nuva- rande riskerna för subjektiva bedöm- ningar av hur lånemedlen skall förde- las mellan olika byggherrar. Detta in- nebär dock ingen olägenhet från kom- munens synpunkt eftersom denna allt- jämt via planmonopolet och sitt domi- nerande markinnehav kan bestämma vilka områden som skall bebyggas och tidsföljden dem emellan.

Det saknas anledning att hysa särskil- da farhågor för -att bostadsbyggandets kreditförsörjning vid ett kreditgaranti- system inte skall kunna tillgodoses i den utsträckning statsmakterna önskar. Den totala kapitaltillgången i samhället påverkas inte av övergången till ett kre- ditgarantisystem. Statsmakterna kan vid ett kollektivt kreditgarantisystem i själ- va verket tillgodose bostadssektorns ka-

pitalbehov bättre än nu. I detta sam- manhang bör beaktas att Svenska Spar- banksföreningen i en skrivelse till kom- mittén den 15 februari 1966 förklarat att småhusen numera kan finansieras helt utan statlig långivning.

Riskerna för bristande tillgång på bostadskrediter inom vissa områden — exempelvis i övre Norrland _— får hel- ler inte överdrivas. Visserligen sker en omfattande fördjupning av de statliga bostadslånen i vissa län, vilket även gäller objekt belånade av andra kredit- givare än sparbankerna (tabell 6:15). Att de riksomfattande kreditinstituten i dessa fall inte ger normal belåning torde emellertid i första hand samman- hänga med att Bostadsstyrelsen med hänsyn till sparbankerna utfärdat ett generellt medgivande till fördjupning just i dessa regioner.

I betänkandet uttalas att ett kollek- tivt kreditgarantisystem måste kombi- neras med en ingående kvotering de olika kreditinstituten emellan _— och mellan olika regioner — av ramarna för den statliga kreditgarantin. En styr- ning av bostadsbyggandet är emeller- tid inte nödvändig utan skulle tvärtom medföra minskad effektivitet i investe- ringsfördelningen. Hittills har botten- långivningen fungerat tillfredsställan- de utan någon liknande styrning. I en

balanserad bostadsmarknad — som en omläggning av bostadspolitiken måste syfta till — blir det dessutom inte

längre aktuellt att ransonera kredittill- gången med hänsyn till de i bostads— långivningen medverkande kreditinsti- tuten eller efterfrågan inom olika kom— muner. Utredningens skrivning på den- na punkt synes utgå från fortsatt stark bostadsbrist.

Kostnaderna för statsgaranterade lån blir vid ett kollektivt kreditgarantisys- tem något högre än vid direkt statlig långivning. Detta sammanhänger med

kreditinstitutens kostnader för själv- risken. Skillnaden blir emellertid yt- terst obetydlig om de i exkursen sid. 135 beräknade räntesatserna för olika självriskalternativ, G,79——7,02 %, jäm- förs med statens aktuella upplånings- ränta för långfristiga obligationslån, 6,0 %, jämte tillägg för statens admi— nistrationskostnader, sannolikt inemot 0,5 %. Differensen blir då 0,3—0,5 % och avser ett belopp om 15 % av lå- neunderlaget vid en övre lånegräns vid 90 % och en undre vid 75 % av nämn— da underlag. Denna kostnadsskillnad torde mer än väl kompenseras genom effektivare användning av investerings- resurserna.

Kreditslödets storlek

Så länge staten ensam svarar för topp- långivningen till bostadsbyggandet sy- nes det — som antytts i det föregåen- de nästan ofrånkomligt att basera statslånets storlek på någon form av produktionskostnadsberäkning. Det har emellertid visat sig praktiskt taget ogör- ligt att med tillfredsställande exakthet beräkna ett bostadshus skäliga produk- tionskostnad. Såväl objektens utform- ning som förutsättningarna för deras genomförande varierar alltför starkt för att generella, rättvisande bedöm- ningsnormer skall kunna upprätthållas. Av administrativa skäl är det därför mest rationellt att utforma låneunder- laget som någon slags grov schablon. Inn-an balans nåtts på bostadsmarkna- den skulle dock användningen av en sådan schablon _— uttryckt t. ex. i kro- nor per m= lägenhetsyta med viss juste- ring efter ]ägenhetsstorlek _— medföra s. k. belåningsarkitektur; husen skulle i än högre grad än nu utformas med sikte på största möjliga statslån för ob- jektet snarare än konsumenternas krav på planlösning, utrustningsstandard etc.

Det nuvarande systemet för låneunder- lagsberäkning med de av kommittén fö— reslagna modifikationerna bör därför — om den statliga långivningen bibe- hålls — kunna tillämpas under en över- gångstid, varefter låneunderlagets kon- struktion ånyo bör övervägas. I en ba- lanserad bostadsmarknad får konsu- menternas önskemål avsevärt större be- tydelse för bostadsproduktionens in- riktning än för närvarande. Det före- faller sannolikt att man under sådana omständigheter kan schablonisera låne- underlaget utan allvarligare risker för från konsumentsynpunkt ovidkomman- de styrning av nyproduktionen.

Oavsett om topplånegivningen till bo- stadssektorn sker inom ramen för ett kreditgarantisystem eller i form av di- rekta statliga krediter bör lika villkor gälla för alla bostadsföretag. Endast un- der konkurrens på lika villkor mellan olika kategorier byggherrar kommer med säkerhet de mest ekonomiska och ändamålsenliga projekten att realiseras. Det sagda innebär att den övre låne- gränsen för det statliga eller statsga- ranterade lånet bör vara enhetlig oav- sett byggherre. Den kan förslagsvis ut- göra 90% av låneunderlaget. Frågan om ändring av gällande övre lånegrän- ser har närmare utvecklats i en reser- vation av herr Turesson. Jag instäm- mer i de där anförda synpunkterna.

Den undre lånegränsen bör kunna höjas från 70 till 75 % av låneunder- laget sedan nu övervägande delen av de enskilda kreditgivarna fått legala möjligheter att ge lån upp till detta högre inteckningsläge. Härigenom kom- mer statslånets relativa storlek att för— bli oförändrad för enskilda byggher- rar även om en höjning av den övre lånegränsen från 85 till 90 % sker för denna byggherrekategori.

Regeln om högst 125 m2 Iy som vill- kor för statslån till småhus bör i enlig—

het med kommitténs förslag slopas. Där- emot kan det finnas fog för att maxi— meringen i samband med låneunder— lagsbestämningen bibehålls. Den sist- nämnda bör emellertid enligt min me- ning gälla oavsett om huset ägs av den boende, hyrs ut eller upplåts med bo— stadsrätt. I annat fall kan regeln med- verka till en från konsumentsynpunkt ovidkommande snedvridning av ägan- derättsförhållandena. Detta gäller sär- skilt med tanke på att den övre låne- gränsen för kooperativt ägda småhus är högre än för enskilt ägda. Det finns ingen saklig grund för att större stats- lån skall kunna erhållas för hus över viss storlek enbart därför att huset inte ägs av den boende.

Kreditstödets villkor

De generella subventionerna hör av- vecklas enligt en på förhand bestämd tidsplan, i princip enligt den metod med »d—ubbelavtrappning» som skisse- rats av utredningen. De subventioner som ges till nybyggda hus bör således avtrappas under en i låneavtalet fixe- rad tidrymd, och varje nytillkomman- de årgång bör redan vid färdigställan- det ges lägre subventioner än hus bygg- da året innan. Härigenom kan de gene- rell-a bostadssubventionerna slopas un- der en förhållandevis kort period. I samband med att detta system genom- förs bör en förbättring av det indivi- duella bostadsstödet övervägas.

Till skillnad från vad som framgår av utredningens räkneexempel bör man emellertid vid »subventionstrappans» utformning ta hänsyn till att hyresdif- ferenserna — från konsumenternas syn- punkt —— rimligen bör vara betydligt större mellan de senast byggda år- gångarna bostadslägenheter än mellan äldre lägenheter. Vid en jämförelse av hyresanpassningen mellan moderna lä- genheter i en fri marknad kan sedan

antas att hyrorna i gamla hus så små- ningom stabiliserar sig vid en viss an- del av hyran i nybyggda hus. Med ut— gångspunkt från hyresnivån i nybygg- da hus skulle alltså hyresparitetskur- van till en början sjunka förhållandevis kraftigt för att sedan bli allt flackare med hänsyn till husens stigande ålder.

Utredningen framhåller att den an- giVna metoden för bostadssubventioner- nas avveckling inte står helt i överens- stämmelse med direktivens uttalande om att bostadssektorn alltjämt hör av- skärmas från förändringar i det allmän— na ränteläget. Behovet härav har emel- lertid inte närmare analyserats i be— tänkandet och har f. ö. ej heller dis- kuterats av de offentliga bostadsutred- ningarna sedan mitten av 1940-talet. Särskilt i en fri hyresmarknad "före- ligger knappast behov av en sådan ränteavskärmning.

.[ en fri hyresmarknad torde fluktua- tiOnerna i den långa räntan bli jäm- förelsevis begränsade. Samtidigt torde kortsiktiga ränteförändringar endast i obetydlig omfattning påverka hyres- nivån. För att tillgodose bostadssek- torns speciella förhållanden bör man dessutom kunna föra en smidigare rän- teliolitik än hittills. Sålunda bör efter- Sll'ävas en mera marknadsanpassad rän- texättning med mindre variationer i de långa räntorna och kraftigare sväng- ningar i de korta. En fri räntebildning bör alltså inte medföra några socialt otillfredsställande förändringar av hy- resnivån.

De av utredningen skisserade vägar- na för omfördelning av bostadshusens kapitalkostnader över tiden kan inte gOdtas av följande skäl.

1) En omläggning av bostadspoliti- ken måste syfta till en fri hyresmark- nad. I en sådan har kostnaderna i fas- tighetsförvaltningen huvudsakligen be- tydelse för hyresnivåns läge — som be—

stäms av kapitalkostnaderna i nypro- duktionen _— men endast obetydlig in- verkan på hyresrelationerna olika fas- tigheter emellan och sålunda knappast heller för hyrespariteten. Ett undantag utgör dock de 5. k. självkostnadsföre- tagen, om dessa även i en fri marknad önskar bibehålla självkostnadsprinci- pen. Kapitalkostnadsomfördelningens syfte från paritetssynpunkt begränsas därför till att via fortlöpande kostnads- betingade hyresstegringar skall åstad- kommas marknadsanpassad hyressätt- ning i självkostnadsföretagen utan att des- sa bringas frångå självkostnadsprincipen.

Självkostnadsbegreppets innebörd vid bostadsförvaltning har ingenstädes de- finierats i officiella handlingar. Det ger alltså utrymme för en skiftande fas— tighetsförvaltningspolitik. Redan där- för är det tveksamt om man —— för att tillgodose självkostnadsföretagen _— bör genomföra en radikal omläggning av bostädernas kapitalkostnadsvillkor utan en ingående undersökning av vad själv- kostnadsprincipen kan anses innebära och vilka möjligheter som i övrigt står tillbuds för att inom ramen för denna anpassa de berörda företagens hyres- sättning till en friare marknad.

En vida bättre väg att inom ramen av en självkostnadsprincip anpassa be- rörda företags hyror i äldre hus till en marknadsmässig nivå är en tidigare- läggning av amorteringen på primär- lån. Inom de allmännyttiga företagen synes man i regel arbeta efter en kal- kyl innebärande att amorteringen på primärlån inte skall påbörjas förrän i vart fall det statliga lånet amorterats dvs. efter 30 a 40 år. Från fastighets- ekonomisk synpunkt är det dock moti— verat att amorteringen av primärlånen påbörjas långt tidigare. Detta gäller självfallet inte enbart för självkostnads— företag utan även för bostadsbeståndet i övrigt. Härigenom erhålles visserligen

under i övrigt oförändrade omständig- heter lägre kapitalkostnader än eljest i slutet av fastighetens livstid. Detta är emellertid rimligt, eftersom man inte kan förutse i vilken utsträckning den snabba samhällsomvandlingen fram- tvingar en relativt sett sjunkande hyra på äldre fastigheter. Den tekniska och ekonomiska utvecklingen medför att fastigheterna troligen blir omoderna betydligt snabbare än hittills och en stor del av de nu byggda husen är av konstruktionsskäl svåra att bygga om.

Den åsyftade anpassningen av själv- kostnadsföretagens kostnader till mark- nadsmässig hyresnivå genom tidigare- läggning av amorteringen på bottenlån kan, om så behövs, i många fall kom— pletteras genom en viss hyresutjäm- ning inom de berörda självkostnads- företagens egna fastighetsbestånd.

2) Den av kommitténs majoritet skis- serade kapitalkostnadsomfördelningen över tiden medför att de generella subventionerna kan avvecklas utan mera betydande höjning av kapitalkost- naderna vid nyproduktionen. Samtidigt som bostadslånen ges i princip mark— nadsmässiga räntevillkor genomförs en avsevärd förbättring av amorterings- el- ler avbetalningsvillkoren. Därvid binds kapitalkostnaderna i nyproduktionen på inte obetydligt lägre nivå än den som skulle etableras om i stället sub- ventionerna avvecklades vid i övrigt oförändrat lånesystem. Kommitténs ma— joritet har visserligen inte tagit defini- tiv ställning till kapitalkostnadsnivån men skrivningen synes utgå från den av riksdagen 1966 beslutade basräntan 4 %. Den därav följande utgångsannui- teten skulle på de flesta håll medföra en väsentligt lägre hyra i nyproduk- tionen än den marknadsmässigt be— tingade. Följden härav blir en fortlö— pande press uppåt av byggnadskostna- derna till ett läge som motsvarar den

marknadsmässiga hyresnivån. Från bo- stadskonsumenternas synpunkt medför sålunda omläggningen av avbetalnillgs' villkoren i längden inte ens någon för- bättring av hyresläget i nyproduktio- nen jämfört med en avveckling av sub- ventionerna på sådant sätt att bostadens självkostnad minus subventionerna nlot' svarar marknadshyran. Den tillfälliga hyressänkningen i nyproduktionen ab» sorberas snart av olika led i produk- tionsprocessen.

3) En kapitalkostnadsomfördelning enligt utredningens metodik skulle med- föra ett oförändrat, högt tryck på ka- pitalmarknaden. Detta får anses ytterst olyckligt inte minst mot bakgrunden av den utveckling som skisserats av 1965 års långtidsutredning. Systemet skulle med all sannolikhet medföra minskat intresse .för enskild kapitalpla— cering i bostadsfastigheter, vilket när- mare berörs nedan. Oavsett detta krä' ver omläggningen av kapitalkostnads- villkoren en relativ ökning av bostads- krediterna under en övergångstid.

Den åsyftade omläggningen av kapi' talkostnadsvillkoren — innebärande vatt amorteringen på statslånet uppskjuts och räntorna under längre tid helt el' ler delvis läggs till kapitalet samt, i ogynnsamma fall, även ett direkt stat- ligt nytillskott av kapital —— medför att fastighetens totala skuldbörda stiger de först-a 10 å 20 åren av husets livstid- Stegringens storlek och periodisering är självfallet beroende av vilket omför- delningssystem som tillämpas och Vil- ka räntevillkor som uppställs. Belysan' de är emellertid tabell 7: 1, som avser illustrera systemet »kapitaliserade rän- tebidrag». Enligt denna skulle en fas- tighets totala skuld efter 17 år ha sti- git med maximalt 10 in 20 % — bero! ende på företagsform — av den ur- sprungliga skulden, om jämväl den upp— lupna räntan på skuldökningen inräkf

nas. Ännu 23 år efter färdigställandet belastas fastigheten med högre skuld- belopp än det ursprungliga. Den härav följande ökade belastningen på kapital- marknaden kompenseras visserligcn av att räntesubventionerna avvecklas; det- ta givetvis under förutsättning att mot— svarande belopp genom statsbudget- transaktioner tillförs kapitalmarkna- den. Jämfört med nuvarande lånesys— tem i kombination med en avveckling av subventionerna leder den föreslag- na kapitalkostnadsomfördelningen emel- lertid till ett avsevärt ökat tryck på kapitalmarknaden. Detta gäller i än högre grad om —— som jag föreslagit i det föregående — även amortering av bottenlån genomförs.

4) En kapitalkostnadsomfördelning på sätt utredningen angivit kan beräk- nas få en rad ogynnsamma konsekven- ser för bostadsmarknadens utveckling. Från fastighetsekonomisk synpunkt kan den ifrågasatta omfördelningen anses rimlig endast under förutsättning att fastighetens framtida avkastning med stor sannolikhet kan väntas stiga i takt med de till följd av finansieringsvill- koren stigande kapitalkostnaderna. Det är emellertid inte möjligt att göra be- stämda förutsägelser beträffande bo- stadsefterfrågans omfattning och in- riktning med hänsyn exempelvis till lägenhetsstorlekar, utrustningsstandard, bostadsmiljö och belägenhet under såg en fyrtioårsperiod.

Under sådana omständigheter inne- bär den åsyftade omläggningen av ka— pitalkostnadskalkylen ett icke accepta- belt riskmoment för fastighetsägare, som inte kan fördela riskerna över ett stort, differentierat bostadsbestånd. Det— ta gäller även om kapitalkostnaderna årligen omprövas medelst ett paritets- tal. Ett sådant kan nämligen fastställas och tillämpas endast schablonmässigt med utgångspunkt från kostnadsutveck-

lingen i nyproduktionen. Hänsyn kan sålunda ej tas vare sig till den enskil- da fastighetens ekonomiska situation eller till bostadsefterfrågans inriktning med tanke på lägenheternas typ, belä- genhet etc.

Som framgår av betänkandet kom- mer vidare avkastningen på fastighets- ägarens egen kapitalinsats att kalkyle- ras enligt samma regler som gäller för det statliga lånet. Förräntningen på den egna kapitalinsatsen blir alltså bestämd och fördelad över tiden analogt med vad som skall gälla för det statliga lå- net. Det är osannolikt att enskilda öns- kar placera kapital i hyreshus på så- dana villkor, innebärande att förränt- ningen uppskjuts över tjugo år framåt i tiden. Inte sällan finansierar f. ö. en- skilda byggherrar den egna insatsen med kortfristiga lån på den allmänna kreditmarknaden. I det nya systemet blir ett sådant förfarande uppenbarli- gen omöjligt, då fastigheten under en lång följd av år ej kommer att ge nå-' gon avkastning som kan användas för förräntning och amortering av den lå- nefinansieravde egna insatsen.

Mot denna bakgrund finns det anled- ning befara att intresset för privat ka- pitalplacering i statsbelånade hyreshus kommer att starkt sjunka. Därmed för- sämras bostadssektorns kapitalförsörj- ning, samtidigt som konkurrensen i ut— budet på bostadsmarknaden ytterligare försvagas.

Vid en kapitalkostnadsomfördelningi samband med övergång till fri hyres- marknad kommer bostadsrättslägenhe- ternas konkurrensläge i förhållande till hyreslägenheterna att avsevärt försäm- ras. Bostadsrättslägenheter och hyres- lägenheter är numera likvärdiga från besittningsskyddssynpunkt. I en balan- serad bostadsmarknad med fri hyres- sättning kan därför bostadsrättslägen- heterna, generellt sett, konkurrera med

hyreslägenheterna endast om de med— för relativt sett gynnsammare bostads- kostnadsutveckling, och om bostads- rättshavarens kontantinsats kan betrak— tas som en värdesäker kapitalplacering.

Omfördelas kapitalkostnaderna kom- mer dessa att kontinuerligt stiga under lång tid och bostadskostnaderna kom— mer därmed att stiga ungefär på sam- ma sätt som i hyreslägenheterna. Un- der 15 it 20 år stiger dessutom den ka- pitalskuld som belastar fastigheten. »Tillskottslånet» torde i regel efter knappt ett decennium nå sådan storlek att det överstiger bostadsrättshavarens kontantinsats. Härigenom kommer den- na i farozonen vid en eventuell överlå— telse av bostadsrätten. Endast om den presumtive köparen anser att bostads- rättens värde stigit i samma takt som skuldökningen blir han nämligen vil- lig att betala hela den ursprungliga kon— tantinsatsen. Blott i de fall bostadsrät- ten överlåts först sedan statslånet är slutamorterat kan bostadsrättshavaren med rimlig säkerhet räkna med att åter— få'hela den ursprungliga kontantinsat- sen. F. n. erhåller en bostadsrättshavare vid överlåtelse av bostadsrätten ett be- lopp motsvarande kontantinsatsen plus den årliga amorteringen; om bostads— rättskontrollagen och de rikskooperati- va företagens överlåtelsekontroll slopas skulle han erhålla lägenhetens mark- nadsvärde i dess helhet och på så sätt i allmänhet åtnjuta en värdesäker pla- cering.

En kapitalkostnadsomfördelning un- danröjer alltså i stort sett möjligheter- na till relativt sjunkande boendekost- nader och försätter vidare bostadsrätts- havaren i en betydande risksituation med avseende på det egna kapitalets vidmakthållande och förkovring. Som följd härav kommer sannolikt intresset för bostadsrättsinnehav att avsevärt minska. Detta skulle uppenbarligen få

menliga inverkningar på bostadssek— torns kapitalförsörjning. En sådan ut- veckling är desto mera beklaglig med tanke på att bostadsrätten är en lämp- lig och tilltalande form för placering av mindre sparkapital och ofta dess- utom medger fördelaktig fastighetsför- valtning.

Kap-italkostnadsomfördelnin-gens in— verkan för efterfrågan på egna hem är svår att bedöma. Å ena sidan elimine- ras möjligheten att vid beskattningen dra av gäldräntorna för fastigheten så länge den totala skulden stiger — un- der denna tid erläggs ej ränta. Vidare ökas riskerna för kapitalplacering i egna hem under de första ca tjugu åren av samma skäl som nyss anförts i fråga om bostadsrätterna. Å andra sidan kan de förbättrade avbetalningsvillkoren verka attraktiva på personer som räk- nar med successivt stigande realin- komst och minskad försörjningsbörda.

5) Genom den förutsatta omläggning— en av kapitalkostnadsvillkoren binds bostadslångivningen till det nya syste— met under överskådlig tid. En återgång till nominallån i nyproduktionen —— vare sig det sker i statlig eller enskild regi —— blir knappast tänkbar utan åter— införande av generella subventioner. Det blir inte heller möjligt att övergå till ett kollektivt kreditgarantisystem, eftersom det kan förutsättas att enskil- da kreditinstitut inte kan bevilja lån med de ränte— och amorteringsvillkor det här är fråga om. Man kan inte räk- na med att de enskilda kreditinstituten skulle vilja engagera sig i självrisker för lån som överstiger 100 % av pro- duktionskostnaden. Dessutom förefaller det mindre sannolikt att den åsyftade typen av lån med hänsyn till amorte- ringsvillkoren kan finansieras över den privata kreditmarknaden.

6) Det bör vidare observeras att se- dan det nya lånesystemet genomförts

torde produktion av icke statligt belå- nade hyreshus inte bli möjlig annat än i undantagsfall. Hus med nominallån skulle -i initialskedet belastas med vä- sentligt högre kapitalkostnader än fas- tigheter med paritetslån. I en balanse- rad hyresmarknad torde det finnas ringa förutsättningar att erhålla erforderlig täckning för dessa, då hyresnivån i stort bestäms av kapitalkostnaderna i nybyggda, statsbelånade hus. Ägarna till icke statsbelånade fastigheter skul- le därför tvingas till ett årligt kapital- tillskott i dessa hus under de första tio å femton åren av deras livstid. Endast i få fall torde likviditetsmässiga förut— sättningar för detta föreligga. Härtill kommer att det sålunda tillskjutna ka— pitalet till följd av beskattningen inte kan återvinnas i dess helhet sedan ka- pitalkostnaderna sjunkit under kapital- kostnadsnivån iparitetsbelånade hus. Vid en marginalskatt om 50 % för fastighets- ägaren skullc denne således så småning- om tvingas att skatta bort nära nog hälf- ten av det initiala kapitaltillskottet —— rätten till förlustutjämning kan endast utnyttjas i ringa utsträckning.

7) De av utredningen skisserade me- toderna för kapitalkostnadsomfördel- ning baseras på en hittills inte gängse uppfattning om de framtida riskerna vid fastighetsförvaltning och kapital- placering. Den förutskickade nya ka- pitalkostnadskalkylen medger inte _— till skillnad från den nuvarande —— nå- gon egentlig avskrivning för statligt be- lånade fastigheter under de första drygt tjugu åren. Med tanke på de snabba samhällsförändringarna är detta uppen- barligen inte rimligt. Vidare kommer den kapitalskuld som belastar fastig- heten — som nämnts —— att stiga med 10 å 20 % över den ursprungliga och alltså utöver husets byggnadskostnad. Säkerheten för detta »tillskottslån» blir härvid självfallet helt oacceptabel.

Uppenbart är vidare att belåning av bostadsfastigheter, i första hand egna hem, enligt det nya systemet måste ske med större restriktivitet än hittills i icke expanderande regioner. Här är ris- kerna särskilt stora för att skuldök— ningen inte skall motsvaras av lika snabbt stigande fastighetsvärden. Om inte belåningen sker mycket restriktivt, speciellt på landsbygden, framtvingas i sinom tid allt mer omfattande statsin- lösen av egna hem i rörlighetsfrämjan- de syfte.

8) Det kan slutligen konstateras att lägre byggnadskostnadsstegring och lägre långsiktigt ränteläge än som för- utsetts i den ursprungliga kalkylen —— båda i och för sig önskvärda förhållan- den — leder till längre amorteringstid för statslånet än den avsedda, vilket är betänkligt såväl från fastighetsförvalt- ningssynpunkt som med hänsyn till ka- pitalbildningen inom bostadssektorn. Det sagda gäller dock endast såvitt man inte önskar höja kapitalkostnadsuttaget i nyproduktionen när kostnaderna för denna av andra skäl inte stiger lika mycket som beräknats.

Utöver det ovan sagda — som alltså gäller samtliga i utredningen angivna tre alternativ för kapitalkostnadsomför— delning _ kan i anknytning till majo— ritetens förord för den omfördelnings- metod som innebär »bestämning av ka- pitalkostnadernas förändring Över ti- den med hjälp av ett kostnadsparitets- tal» anföras följande.

Som framgår av betänkandet kan ett kostnadsparitetstal inte fastställas på objektiva grunder. Kommitténs majori- tet föreslår därför att det utarbetas år- ligen på grundval av förhandlingar mellan Bostadsstyrelsen och bostads— marknadens övriga parter. Kapitalkost— nadernas utveckling blir därigenom be- roende av faktorer, som fastighetsäga-

ren inte kunnat förutse, samtidigt som fastighetsförvaltningen till följd av det under många år stigande lånebeloppet blir mera riskfylld än tidigare. Paritets- talets förändringar blir vidare av- hängigt av byggnadskostnadernas ut- veckling och rationaliseringen inom byggnadsindustrin, faktorer som hittills inte med större säkerhet kunnat be- stämmas. I det nya systemet bestäms de årliga kapitalkostnaderna för äldre statsbelånade hus sålunda i viss mån skönsmässigt samtidigt som man inte har möjlighet att ta hänsyn till de i varje enskilt fall möjliga hyresintäk- terna.

Om kapitalkostnadsvillkoren läggs om på det sätt kommittén förordar bör kapitalkostnadskalkylen utformas så att tillräckligt utrymme för reparationer medges. Det innebär att kalkylen måste inrymma dels ett belopp för repara- tionsändamål motsvarande ca 1,4 % av byggnadskostnaderna _— mot f. 11. 0,6 % före skatt —— dels ett »överskott på ka— pitalkostnadsandelen» av minst samma storlek som för närvarande. Den sist- nämnda posten är endast att betrakta som intäkt avsedd för förräntning och avskrivning på fastighetsägarens eget kapital och underkastas för övrigt be- skattning.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis anser jag att ett kollektivt kreditgarantisystem

bör genomföras i anslutning till att hy- reskontrollen avvecklas och balans nås på bostadsmarknaden,

att de generella bostadssubventioner- na bör avvecklas enligt en på förhand bestämd tidsplan och att en förbättring av de individuella bostadsbidragen sam- tidigt bör prövas,

att de av utredningen skisserade vä— garna för omfördelning av bostadshu- sens kapitalkostnader Över tiden inte är acceptabla främst av fastighetseko- nomiska skäl samt med hänsyn till ka- pitalförsörjningen, byggnadskostnader- nas utveckling och konkurrensen i bygg- herre- och förvaltningsleden,

samt att tidigareläggning av amorte- ring på bottenlån bör införas i samband med hyreskontrollens avveckling.

Om en omfördelning av kapitalkost- naderna över tiden likväl kommer till stånd är det enligt min mening nöd- vändigt

att man undviker ett system som krä- ver årlig omprövning av kapitalkost- naderna med ett paritetstal,

att utgångsannuiteten sättes så högt som möjligt och att fällningen av ka- pitalkostnadskurvan görs mycket flack,

samt att den för systemet grundläg- gande kapitalkostnadskalkylen utformas på sådant sätt att erforderligt utrymme erhålls dels för reparationsändamål, dels för avskrivning och tillfredsställande förräntning av fastighetsägares eget ka- pital.

f ' Lilian? uiinöä'l

[Wilton-: 'm'n

Url—fi—

kar 1:11

'" r?.” » Pu lf. .v'u |||-| "3" .i j_ " f '..i :P 41'_i.|'|..i1||-

' Lt'r- |_I fl |.

BILAGOR

13'. _ ...,- ..

... av:, f— -_

'En ...”lh. ' | . ":

. _ = . u...-...a ... ..- '=”'!

':'. .m..-.

N_i-H'ä'fw'z 'nl. F_=._l| !, '|' |. | . . 'JIH M ul-|_ ... u ” : I": ”*.! _ _. I.” E' "" ;;:"F ! 5-' 'n- .- men ;JJ': :— .... .a. .b" i.' ugn _- ... |_ ... i _ 'E N_- ” Hu %. %” lä IAI-iw: lli-nilla 'En”: !.:- |||: ;- | l.,ll & ej 17 .h 'llllh | |||” ” lllll .: ” I ' " .. "-. ii måfå 51. 3511 my...—- II II"" 'Vll — _

!: il _ ! .|_.l.'=u1 _ m nu,” _ ;I |: ”

z. . .. "www.". Ejm'h Fet ='.'*'£**-."=|w.i h- ...-...a ;...

BILAGA 1

Om indexlån som bostadslån och därmed sammanhängande frågor

Av Guy Arvidsson

Inledning

Huvudsyftet med denna promemoria är att granska alternativa bostadskredit- system med hänsyn till deras förmåga att tillgodose särskilt de önskemål som kom- mer till uttryck i följande avsnitt ur direktiven till bostadspolitiska kom— mittén-

»Kommittén bör i första hand undersöka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bo- stadshyrorna som att variationer iproduktions— kostnaderna inte tillåtes ge upphov till sådana ojämnheter i hyresnivån som saknar motsva- righet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Troligen förutsätter detta att villkoren beträffande ränta och amortering på stadslånen bestämmes efter väsentligt andra principer än för närvarande. Bl. a. kan det komma i fråga att göra amorteringsreglema variabla efter ränteändringar på marknaden, utan att takten i kapitalåterbetalningama över en längre period förändras väsentligt.

Utgångspunkten bör inte vara att bostads- hyrorna skall hållas vid oförändrade nominella belopp, om priserna i allmänhet undergår för- ändringar. Snarare synes en succesiv anpass— ning till ändringar i det allmänna prisläget eftersträvansvärt, åtminstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnader för nyproduktionen av bostäder. Detta kan tala för att hyrorna i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för närvarande samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyres— intäkterna.

Det kan vara skäl att inledningsvis något diskutera hur de här angivna må— len — (1) immunitet mot räntefluktua- tioner, (2) att likvärda bostäder ges

samma hyra och (3) att hyrorna anpas- sas efter ändringar i det allmänna pris— läget förhåller sig till varandra. Det bör då helst vara klart vad dessa mål innebär. Målen (2) och (3) torde därvid- lag icke erbjuda några särskilda problem, men väl målet (1). Detta kan beskrivas som ett önskemål om stabilitet i bostads— låneräntan. Frågan är då— om vi utgår från ett system med penninglån (som det nuvarande) — huruvida det är stabilitet i den nominella räntan eller stabilitet i den (på visst sätt definierade) reala rän- tan som avses. Under vissa förenklande förutsättningar ges ett entydigt svar på den frågan, till förmån för den reala räntan, redan genom kravet på samtidigt uppfyllande i maximal grad av samt— liga nyss nämnda mål. Det innebär, för att uttrycka saken på ett annat sätt, att uppfyllelse av målen (2) och (3) förutsätter att den reala (men i allmän— het icke den nominella) bostadslåne— räntan hålles stabil.

Antag sålunda, att (a) alla priser utvecklas likformigt och (b) förändringar i den nominella pen- ninglåneräntan blott reflekterar för- ändringar i den allmänna prisnivåns förändringstakt.

I detta fall skulle, vid vilken som helst prisnivåutveckling, bostadsbelåning med vilka som helst indexlån (dvs. lån knutna till vilken som helst prisindex) med (1) bevarande av konstans i indexlåneräntan

leda till (2) att likvärda bostäder stän— digt belastades med samma såväl kapi- tal- som driftkostnader och (3) att, vid kostnadsbestämd hyresbildning, hyror- na utvecklades parallellt med övriga priser.

Som illustrerande exempel kan väljas ett fall, där räntan på penninglåu i ut— gångsläget är 5 procent. Så länge infla- tionstakten är konstant, säg att den är 3 procent, förblir också denna ränta kon- stant liksom den reala penninglånerän- tan, som då är 5—3 = 2 procent. Om nu bostäderna är finansierade med indexlån med en ränta, som ständigt hålles kon— stant och lika med den reala räntan på penninglån, kommer för alla årgångar av hus kapitalkostnaderna, räknade i kro- nor, att varje år höjas med 3 procent (i jämförelse med vad de skulle ha varit vid prisnivåkonstans), dvs. med lika mycket som produktionskostnaderna för varje slag av lägenhet. Och detta inne- bär, vid kostnadsbestämd hyresbildning, att hyrespariteten bevaras (förutsatt att hyreskalkylen är sådan, att hyrespari- teten är säkrad vid prisnivåkonstans), samtidigt som hyrorna stiger i takt med den allmänna prisnivån.

Om nu inflationstakten ändras, så leder detta — under det ovan angivna antagandet (b) — icke till någonting annat än att även penninglåneräntan ändras, i samma riktning och i samma omfattning. Den reala räntan på pen- ninglån förblir oförändrad, vilket i sin tur innebär att indexlåneräntan kan hållas lika med realräntan på penninglån och samtidigt konstant. Och detta senare är en förutsättning för att de båda önske- målen om bevarad hyresparitet respek- tive parallellitet mellan hyres— och övrig prisutveckling samtidigt skall bli helt uppfyllda.

Det kan kanske förefalla som om det nu diskuterade fallet vore speciellt till— rättalagt för indexlån. I själva verket

är det emellertid så, att indexlån visser- ligen fungerar perfekt m. h. t. de upp— ställda kriterierna i detta fall, men det gör också penninglån, förutsatt att man på lämpligt sätt tidslokaliserar länens amortering. Hur detta i detalj skall ord— nas så att penninglån sålunda fås att så långt möjligt fungera som om de vore indexlån — skall mera ingående disku— teras längre fram. Här må endast fram- hållas, som ett principiellt intressant och praktiskt viktigt resultat av den diskussionen, att avgörande för ett så— dant system funktionsduglighet mindre än graden av förutseende beträffande den framtida pris- och ränteutvecklin- gen hos dem, som har att sköta systemet, är graden av konstans i penninglånens reala ränta.

Erfarenheten, exempelvis av Sverige under efterkrigstiden, ger emellertid vid handen att realräntan på penninglån kan fluktuera rätt kraftigt. Därmed aktualiseras en målkonflikt, som dock, så länge man håller sig enbart till de mål som hittills berörts, kan lösas i önskad grad med indexlån men normalt icke lika bra med penninglån. I sin enklaste form innebär denna lösning att staten ger hela bostadslånet i form av indexlån, vilkas räntesats helt enkelt hålles precis så stabil som man anser önskvärt.

Önskemålet om stabilitet i bostads- låneräntan kan emellertid inte gärna, även om det hänföres till den reala rän- tan, tolkas så att räntan skall till varje pris hållas konstant. Tämligen oavsett hur i detalj man vill ha förbindelsen beskaffad mellan bostadskreditmarkna— den och kreditmarknaden i övrigt, och oavsett vilken utbredning av indexlån man har att räkna med inom olika delar av kreditmarknaden, måste man rimligt- vis ha att utgå från att ändringari bostadslåneräntan kan komma att på— kallas. Detta har till konsekvens att icke heller det inledningsvis angivna målet

(3), rörande överensstämmelse mellan hyres- och övrig prisutveckling, får be- traktas som ett absolut mål; ränteänd- ringar leder ju till att relationen mellan hyrorna och (i varje fall vissa) andra priser ändras —— vid kostnadsbestämd hyresbildning omedelbart och vid mark- nadsbestämd hyresbildning åtminstone på längre sikt.

Vad hittills sagts gäller i första hand — med den reservation som ligger i det omedelbart föregående — under förut- sättning om likformighet i prisutveck- lingen. När denna förutsättning uppges, aktualiseras en synpunkt som framförts vid inledande diskussioner inom bostads- politiska kommittén i anslutning till värdesäkringskommitténs betänkande (S. 0. U. 1964:1,2), nämligen att de varianter av indexlån, som särskilt näm- nes i detta betänkande — det är lån knutna till konsumentprisindex respek— tive byggnadskostnadsindex — icke är helt perfekta för den uppgift, som enligt värdesäkringskommittén indexlån är sär- skilt ägnade att lösa, nämligen att under- lätta bevarandet av hyresparitet. Visser- ligen finns skäl att räkna med en för- hållandevis god samvariation mellan å ena sidan den index, som är den bästa möjliga ur paritetssynpunkt (låt oss kalla denna: »paritetsindex») och å andra sidan såväl de indexserier, som nu före- kommer under namnet byggnadskost— nadsindex,1 som levnadskostnadsindex — och att därför båda de i värdesäkrings— kommitténs betänkande särskilt nämnda lånetyperna i varje fall är bättre än penninglån som paritetsbevarare — men varför, kan man fråga, icke taga steget fullt ut och konstruera lån, där index valts uteslutande enligt kriteriet att ge så god kostnadsparitet som möjligt mellan bostäder av olika ålder (»pari— tetsindexlån»)? Detta är en av de huvud- frågor, som skall diskuteras i det föl- jande.

357 »Paritetsindexlån»

Under förenklande förutsättningar

För att slippa få med alla komplikatio- ner från början kan det vara lämpligt att starta från vissa förenklade förutsätt- ningar:

Låt oss anknyta diskussionen till en, tills vidare icke närmare definierad bostadsenhet av given standard. Denna en- het kan tänkas framställd på olika sätt (med olika byggmetoder och olika ma- terial). Det faktiskt valda sättet får förutsättas vara beroende av bl. a. fak- torprisrelationer och räntenivå; exem- pelvis kan en (tillräckligt kraftig) ränte- sänkning tänkas framkalla en övergång till mera kapitalkrävande konstruktio- ner och utrustning som minskar under- hålls- och andra driftkostnader. Vi be- höver emellertid här icke gå närmare in på frågan hur valet av faktorkombina— tion i byggandet göres vid varje tillfälle. Det räcker med att förutsätta, att det vid varje tillfälle (t) finns en av veder— börande organ, låt oss säga bostads- styrelsen (BS), accepterad kombination, säg (xi, m;, . . . , xi); låt oss vidare pre- cisera t så, att därmed avses den tid- punkt, då ifrågavarande byggnad är just färdigställd. Motsvarande faktorpriser är (på, på, . . . , på] .2 Den totala, av BS accepterade byggnadskostnaden för en bostadsenhet, färdigställd i tidpunkten t, är sålunda En pjxt = Bt.

t= 1 i Vi antar, att hela Bt täckes genom ett

enda lån, som ges av staten. Detta län är knutet till en index, P, vars konstruk— tion strax skall beskrivas. Räntesatsen är rörlig på ett för hela beståndet likfor-

1 Se appendix. 2 på är sålunda icke priset på den izte faktorn i

tidpunkten t, utan det (eventuellt genom- snittliga) pris, som drabbat den byggnad, som färdigställts i tidpunkten t.

migt sätt, så att vid varje tillfälle, t, samma räntesats, rt, gäller för alla index- lånefinansierade hus.

”Antag Vidare att fast annuitet tilläm- pas; beteckna kapitalkostnaden i ut- gångsläget med ktBt; denna kostnad är konstant från år till år, så länge r är oförändrad och P = 1 (och amorterings- tiden T är den från början fixerade, vilket genomgående förutsättes).

Den helt allmänna idén med P är, att de totala kostnaderna per tidsenhet, säg år, för förut byggda bostäder skall via P bringas till överensstämmelse med motsvarande kostnader för nybyggda bostäder. För den nybyggda bostaden är kapitalkostnaden given i och med att räntan, som ju entydigt bestämmer kt

(när T är given), är fixerad.

Denna justering av kapitalkostnader— na för äldre hus kan icke gärna göras allt- för ofta. Vi utgår här ifrån att den göres en gång per år.

Den formelmässiga konstruktionen av P är beroende av olika, hittills icke be- rörda förutsättningar. Låt oss här gå fram etappvis:

A. Med bortseende från driftkostnaderna. — Så länge diskussionen gäller en bo— stadsenhet av given standard, kan det kanske förefalla givet, att man kan bort- se från driftkostnaderna vid konstruk- tionen av P _— då med motiveringen: »förändringar i driftkostnaderna drabbar alla enheter lika, oavsett åldern» —— men som strax skall diskuteras (under B) är detta en sanning med modifikation.

Aa. Räntesatsen (rt) hålles konstant. —— Därmed är kt konstant, säg = k. Om vi med Pt't—u betecknar den storhet, med vilken den ursprungliga kapitalkost- naden för en enhet, som är u år gammal, skall multipliceras för att nå likhet med kapitalkostnaden för en nybyggd enhet, gäller:

n n (1) k (2 på xt) = k (2 ptmu ;f=—u) Pt. t—u 1=1 * i=1 i '

årlig kapitalkostnad i tidpunkten 1 för bo— stadsenhet i hus, som är u år gammalt..

årlig kapital- kostnad i tid- punkten t för nybyggd bo- stadsenhet.

Ur (1) fås

" t

151191 x: % på—u 1=1 . Det kan ibland vara praktiskt, att dela upp Pt-t—u i dess komponenter av årliga förändringar (Å) enligt

(11) Pt, t—u =

Pt—u+1,t—u ___ Åt—u+1.t—u

Pt—u-i-Z, t—u ___ Åt—u+1.t—u _ Åt—ufl—Z, t—u

Pt. t—u = Åt—u+l.t—u _ _ Åt—1.t—u _

_Åm—u = Pt—1.t—u_Ål.l—u

Om villkoret (1) satisfierats alla före- gående år, så länge systemet funnits till, gäller uppenbarligen Åt' t—" = Åt' ”w (med godtyckliga t, it och w), dvs. kapitalkost- naderna skrives vid varje tillfälle upp (eller ner) med samma procentsats i alla årgångar av äldre hus.1

Så länge räntesatsen (rt) och därmed kt är konstant, skall även den kvar- stående skulden (dvs. bostadslånets oamorterade belopp) i kronor räknat skrivas upp (eller ner) med A vid varje justeringstillfälle. Därmed åstadkommes att _ om vi förutsätter att varje års kapitalkostnad jämt täckes av hyrans kapitalkostnadsdel för samma år _— det kapitaliserade värdet av hyrans kapital- kostnadsdel under hela tiden fram till

1 För att ta ett exempel: Antag att alla pi stigit med 5 % under året mellan (l—l) och— [samt att x; = aug—1 = . . . = x? (för alla i). I så fall är Åt- ”1 = Åt- **? =. . .:.it'o =1,05.

den tidpunkt, då lånet skall vara slut— amorterat, är vid varje tillfälle precis lika stort som den kvarstående skuldens belopp. Detta innebär vidare, att hela länet kommer att vara slutamorterat Vid den från början avsedda tidpunkten, dvs. efter T år.1

Ab. Räntesatsen (rt) varierar. —— I detta fall gäller icke längre, att den kvar- stående skulden skall följa P —— om näm- ligen (1) vi håller fast vid definitionen av P som kvoten mellan aktuell och ur- sprunglig kapitalkostnad, och (2) vi vill att den kvarstående skulden skall vid varje tillfälle så nära som möjligt över— ensstämma med det efter rådande ränte- fot kapitaliserade värdet av hyrans kapitalkostnadsdel. Detta kan belysas med ett enkelt exempel:

Antag att räntan höjes från 0 till 2 procent och att T är 50 år. Då höjes k för ett nybyggt hus från 2 till c:a 3,2 procent. För ett hus, som färdigställts och fått sin belåning ordnad strax före räntehöjningen, skulle man visserligen kunna tänka sig att behålla den ur- sprungliga kapitalkostnadskvoten (k = 2 procent) genom att skriva upp lånet med 3,2/2 = 1,6, dvs. genom att låta låne- beloppet följa P. Emellertid "skulle då icke längre överensstämmelse föreligga mellan lånebelopp och det efter den nya räntan kapitaliserade värdet av hyrans kapitalkostnadsdel, eftersom detta värde uppenbarligen är lika med länets ur- sprungliga belopp. Man bör alltså — om man vill säkra denna överensstämmelse — låta det ursprungliga beloppet kvarstå oförändrat och i stället ändra k (från 2 till 3,2 procent i det givna exemple—t).

Men, kan man invända, vad spelar det för roll hur man gör här, när nu kapital- kostnaderna ändå blir lika 'stora enligt de båda alternativa metoderna? Ingen alls, om det vore så att låntagaren vore

tvungen att behålla det en gång givna lånet, tills det slutamorterats, ty då skulle han i alternativet med oförändrat k icke diskontera med den nya ränte- satsen utan med den räntesats, som ingår i det ursprungliga k, dvs. i det givna exemplet med noll procent, och i så fall skulle även detta alternativ ge överens- stämmelse mellan kapitaliserat värde och återstående skuldbelopp.

När låntagaren har frihet att lösa in bostadslånet, kan det emellertid inträffa att — i den mån den nya men icke den gamla räntesatsen överensstämmer med den rådande räntesatsen på öppna mark- naden — sådan inlösning blir lönande i nyssnämnda alternativ. Detta inträffar visserligen icke i det ovan givna exemp- let med en räntehöjning, däremot i det motsatta fallet, dvs. vid en räntesänk- ning. Om hostadslåneräntan sänkes från 2 till 0 procent, skulle vid oförändrat k lånebeloppet reduceras till 2,0/3,2 av det ursprungliga beloppet. Om den nya räntesatsen helt sammanfaller med—gä]: lande räntesats på öppna marknaden,

kommer — förutsatt att hyresutveck- lingen är given oberoende av belånings- formen — fastighetsägaren att kunna göra en vinst, som är lika stor som det belopp varmed lånet reducerats, genom att lösa in lånet. I verkligheten kan man icke räkna med att förstnämnda förut- sättning kommer att vara helt uppfylld (bl. a. därför att »paritetsindexlånen» för— modligen icke kommer att finnas på den

1 Här bortses då liksom i fortsättningen från tomtvärdet. Hänsyn därtill skulle kunnata- gas på det sättet att bostadslånet delades upp i två delar: en stående del, motsvaran— de tomtvärdet (»tomtlån») och en amorte- ringsdel. »Tomtlånet» borde rätteligen indexregleras med en särskild tomtvärdeindex men som substitut för en sådan skulle väl P kunna vara användbar;' 1 vilket fall man skulle vinna den praktiska fördelen att få hela bostadslånet reglerat med samma index.

öppna marknaden; jfr nedan) men det viktiga är ju heller icke hur stor Vinsten kan bli genom inlösning, utan att det 6. h. t. ges möjligheter till vinst.

Detta talar alltså för att k bör ändras för redan belånade hus vid ränteför— ändringar. Det blir då i allmänhet icke fullt så enkelt som i det ovan givna exemplet med ett hus, som nybelånats strax före ränteändringen; i detta fall skulle ju lånebeloppet lämnas oförändrat och endast k ändras. I det allmänna fallet kommer både k och den kvarstående skulden (i det följande kallad S) att behöva justeras, såsom belyses av föl- jande exempel:

Vid en räntehöjning från 0 till 2 procent höjes, som förut nämnts, annui— teten räknad i procent av det ursprung— liga beloppet, från 2 till 3,2 (när T = 50 år), dvs. med 60 procent. För ett hus som är så gammalt att annuiteten prak— tiskt taget bara består av amortering kommer S att höjas med (praktiskt taget) lika mycket. Ju yngre huset är, desto mindre blir höjningen i S (i ett nybyggt hus blir den som sagt noll). För ett 25 år gammalt hus är S före räntehöjningen nedamorterad till 50 procent av det ur— sprungliga lånebeloppet (förutsatt att räntan varit noll hela tiden efter husets tillkomst); efter höjningen av räntan till 2 procent blir den annuitet som skall appliceras på den kvarstående skulden (för att denna skall vara slutamorterad efter 25 år) lika med c:a 5 procent. När nu kapitalkostnadsdelen av hyran höjes från 2 till 3,2 procent av det ursprungliga lånebeloppet, kommer tydligen det nya S, räknad i procent av sistnämnda be— lopp, att bestämmas av följande villkor:

3,2 = 0,05 - S, som ger S = 64

Den kvarstående skulden i detta 25-åriga bus höj es alltså efter räntehöjningen från 50 till 64 procent av det ursprungliga lånebeloppet.

Helt allmänt gäller följande:

(3) kt Bt + kt—uBt—u_ Pt.t—u = årlig kapitalkost- ursprunglig kapi- nad för en ny- talkostnad för en

byggd enhet i tid- u år gammal enhet punkten t

___ kT—u _ St. t—u annuitet vid den ak- kvarstående skuld tuella räntesatsen (r!) för ett lån med en återstående löptid av T-u år

i tidpunkten ! för en 11 år gammal enhet.

Här är alltså fortfarande P den index, efter vilken kapitalkostnadernas summa justeras, men endast när sådan justering skall göras av andra skäl än en ränte— förändring, justeras även S efter P.

Hela detta system — med succcessiv justering av S, som dessutom kan bli olika för olika årgångar av hus — kan kanske förefalla komplicerat men torde dock i praktiken blir relativt lättskött. Det primära i systemet är ju, (1) att de årliga kapitalkostnaderna justeras med riktpunkt att nå paritet med motsvaran— de kostnader i nybyggda hus, och (2) att envar låntagare, som faktiskt betalt vad som sålunda krävts av honom, har slut— betalat sitt lån, när den från början fastställda amorteringstiden löpt ut. Utom i de rimligtvis sällsynta fall där låntagaren önskar förtidsinlösa sitt lån, torde det icke bli nödvändigt att någon— sin räkna ut beloppet av kvarstående skuld före den fastställda amorterings— tidens utgång; och i sistnämnda tid- punkt är skulden alltid noll.

B. Med hänsyn tagen till driftkostna- derna. — Vi utgår här ifrån som ett givet önskemål, att driftkostnadernas täckning genom motsvarande del av hy- ran, säg hd, skall så långt möjligt ut- jämnas över tiden så, att (1) hd hålles konstant från det ena året till det andra, om ifrågavarande priser är konstanta,

och (2) att, om priserna varierar, hd får variera i takt därmed (på sätt som när— mare skall preciseras i fortsättningen). Sätt, med p,- för pris, och a:]— för volym och h,, räknad per är,

S (4) hd= Z pix]. j =n+1

Vad x,- är för någonting, erbjuder inga problem ifråga om sådana kostnadspos- ter, där de årliga utgifterna har en (åtminstone någotsånär) konstant vo— lymkomponent, t. ex. bränslekostnader- na. När så icke är fallet, får a:, tänkas bestämd på ett sätt, som kan belysas med ett exempel: Antag att vår bostads- enhet behöver repareras vart lOzde år, och att den reparationsvolym, som det då blir fråga om, är X,. Den i (4) in— gående x, är då, om den relevanta ränte- satsen betecknas med r,

X I- 10 1 r 9 '=”'[(1+mö) +( %):”

r 1 _ +( +...)] Vad har nu detta, kan man kanske fråga, att göra med konstruktionen av P, som ju är till för att reglera kapital—

kostnaderna? Ingenting alls, om det vore så, att (för alla i och alla u)

xt ___ xt—u ]" ]"

dvs. om driftkostnaderna för den bo- stadsenhet, som diskussionen fortfarande gäller, hade samma volymsammansätt— ning, oavsett bostadens ålder. Så behöver emellertid icke vara fallet. Ändrade faktorprisrelationer eller tekniska för- ändringar kan på denna punkt framkalla variationer; redan förut har nämnts exemplet, att ränteförändringar kan tän- kas framkalla minskade driftkostnader via ökade kapitalkostnader eller tvärtom.

När vi nu går att formulera det villkor, som bestämmer P under hänsynstagande

även till driftkostnaderna, är vidare att observera, att x, behöver dubbel indi- cering, 1? F", därför att den ursprungliga (optimala) volymen, 135—", kan ha för- ändrats under tiden från (t—u) till t, t. ex. på grund av ändrade prisrelationer (exempel: ändrade bränslepriser kan leda till ombyte av bränslesort). Detta i motsats till faktorvolymerna i byg- gandet, nåt—”, som ju alltid förblir vad de en gång var. Vi får då P bestämd enligt följande:

3 t—u t—u t.t-—u t tJ—u = (5) k B P +;Z pj xi J—n+1 årskostnad i tidpunkten ! för bostads- enhet i hus som är 11 år gammalt

S = kt B! + 2 pt. xt. j=n+1 ] ] årskostnad i tidpunkten ! för nybyggd bostadsenhet.

En parentes om reparationskostnader och -fonder

I nuvarande nominalistiska system upp- kommer vid inflation ett problem, som beskrivits så — av SABO i dess ytt— rande över värdesäkringskommitténs be- tänkande — att »de pengar som reser- veras för framtida reparationer och un— derhåll minskar i värde». Detta sätt att beskriva problemet är emellertid icke särskilt klarläggande. Det är ju näm- ligen icke inflationen i sig utan vår bristande förmåga att förutse den — och anpassa hyreskalkylen därefter —— som här ställer till trassel. Om man kände den framtida prisutvecklingen, skulle det icke vara svårt att — även om man hade den egendomliga ambitionen att vilja hålla hyrorna i kronor konstanta över tiden, oavsett hur andra priser utvecklades — från början fixera hyrorna så, att de jämnt täckte alla kostnader, även de framtida reparations- och underhålls— kostnaderna.

Så som problemet nu formulerats, framstår det som försett med en närmast självklar lösning, nämligen någon sorts indexlån — poängen med indexlån är ju just att de skall undanröja konsekven- serna av vår bristande kunskap om framtidens priser —— och en därmed har— monierande reglering av hyrornas kron- belopp.

Här är då att observera, för det första att indexlånen i detta sammanhang får en annan funktion än den vi hittills resonerat om. Hittills har hela diskus- sionen gått ut på att finna en index, som är bra m. h. t. hyrespariteten; vad det nu gäller är att skapa sådana placerings- former för reparationsfonderna, att de avsatta medlen räcker för de avsedda behoven. Den för detta ändamål bästa indexen är givetvis någon form av reparationskostnadsindex (R). Man kan tänka sig, att det öppnades möjligheter för bostadsföretag att göra insättningar på indexkonton, som reglerades med R. Särskilt näraliggande ter sig denna möj— lighet om — såsom hittills förutsatts och som skall argumenteras för längre fram — det är staten som lämnar bo— stadslånet från botten till toppen. När denna utlåningsrörelse är på indexbas, borde den lätt kunna kompletteras med en inlåningsrörelse, baserad på, även om icke exakt samma index som den för utlåningen så dock en som får väntas vara starkt korrelerad därmed.

Å andra sidan kan det vara att gå onödigt långt i perfektionism att ha en särskild index för dessa reparations— konton. Man borde kunna träffa till- räckligt rätt genom att här använda samma index som för bostadslånen.

Om så är fallet, skulle man också kunna, helt eller delvis, eliminera be- hovet av särskilda reparationskonton ge— nom lämpligt utformade amorterings- regler för bostadslånen. Om nämligen samma index användes för reparations—

kontona som för bostadslånen (och även samma räntesats), är tydligen ett system där bostadsföretaget tidvis har tillgångar på ett indexbundet reparationskonto, helt ekvivalent med ett system, där amorteringsreglerna utformats med sikte på att eliminera sådana temporära till- gångar. För att förtydliga: antag att bostadslånets kvarstående belopp för ett visst hus i tidpunkten t uppgår till at kr samt att tillgångarna i samma tid- punkt på husets reparationskonto upp— går till bt kr; at — bt = ct. I princip kan man nu alltid variera ut så, att bt =O hela tiden, utan att nettoskulden, ct, på— verkas. I praktiken torde dock denna ut- jämning icke kunna göras helt fullstän— dig. Man kanske här får nöja sig med den utjämning, som exempelvis en övergång från fast annuitet till fast amortering skulle medföra.

(Behovet av särskilda reparations— konton med eller utan egen index skulle också reduceras genom tillgång till index- lån på den allmänna kreditmarknaden utanför bostadskreditsektorn. Visserligen är att förmoda, att den index, som där kan bli förekommande, exempelvis kon- sumentprisindex, har sämre överensstäm— melse med R än vad t. ex. P har. Å andra sidan måste rimligtvis korrelatio- nen mellan P och konsumentprisindex normalt vara betydligt större än korrela- tionen mellan P och talet ett — vilket är vad man har att jämföra med, när man jämför med penninglån.)

Det återstår att diskutera hur hyrorna kommer in i bilden. Problemet är ju nämligen icke bara att finna en lämplig placeringsform för reparationsmedlen; det gäller också att ge de avsatta medlen rätt begynnelsestorlek.

Ur hyrans driftkostnadsdel enligt (4) och (5) ovan väljer vi ut reparations— posten, på crf; **". Sätt som — en förmod- ligen acceptabel — förenkling: wit—"= = cc:—", så att vi kan räkna med en

från början given volym per år av repara— tioner, vars 'aktuella kostnader skall täckas av hyran under det aktuella året. Denna täckning åstadkommes genom att ifrågavarande del av hyran skrives upp, jämfört med utgångsläget, "med R” = = Pilvi—"-

Låt oss ta ett exempel, som visar hur det hela fungerar: Antag, att den del av hyran per år, som skall täcka framtida reparationer, är i en viss bostad från början 100 kr. Antag vidare, att repara- tionsmedlen sättes in på indexbundet konto med P som index och, låt oss säga, 2 procents ränta, samt att reparationerna utföres vart 10:de år.

Om priserna förblir konstanta, (dvs. P = 1) är kronbeloppet av de första 10 årens avsättningar efter 10 år = 100 ("170—210 + IEEE + 1,02): A. Vi utgår ifrån att detta belopp är riktigt avvägt, så att det jämnt räcker till de avsedda reparationerna.

Antag nu, att p, stiger med 5 procent per år. Det för reparationerna erforder- liga beloppet är då A - måla. Men detta är också precis vad som finns i fonden vid reparationstillfället: Första årets av— sättning, 100 kr, uppgår efter 10 år till

—-—10 —10 100 - 1,02 - 1,05 . Andra årets avsätt— ning är, till följd av hyreshöjningen, 100 ' 1,05 och dess värde vid reparations—

tillfället är (100-1.05) 1,05-1,059 =

_a —-—10 = 100 - 1,02 —1,05 . Summeras samt- liga avsättningars värde vid reparations— tillfället får vi sålunda:

— —-—9 100(1,0210 + 1,02 + . .. + 1,02)

——10 —10 1,05 = A - 1,05

Det här skisserade systemet löser alltså problemet hur man skall kunna få de för reparationer avsatta medlen ett vid rätt tidpunkt uppnå rätt storlek. Det finns emellertid även andra syn— punkter som talar för detta system,

nämligen paritets- och den därmed nära förbundna rättvisesynpunkten. En kon- sekvent paritetssträvan fordrar att re— parationsproblemet löses analogt med kapitalkostnadsproblemet, dvs. på unge- fär det sätt som nu beskrivits.

Åldersfaktorn

Själva utgångspunkten för vår konstruk- tion av P är att en bostad av given standard skall belastas med samma kost- nad per år, oavsett när den byggts. Detta är icke utan vidare liktydigt med att även hyran skall vara densamma för denna givna bostadsenhet oavsett dess ålder; hur därmed förhåller sig beror nämligen på den närmare definitionen av begreppet »given standard». Antag, att vi uppställer som villkor, att P skall förbli konstant, om alla relevanta priser är konstanta, och heller icke tekniken förändras. Detta villkor är uppfyllt, om identiteten hos den givna bostadsen— heten hänföres (i första hand) till bosta— dens egenskaper vid tidpunkten för dess tillkomst. Men en bostad, A, färdigställd i tidpunkten t—u och som i denna tid- punkt är 100-procentigt identisk med en nyproducerad bostad, B, behöver icke i tidpunkten t anses likvärdig med B. Även med normalt underhåll anses kanske A till följd av sin högre ålder vara mindre värd än B.

Med den absoluta renodling, som åldersfaktorn här har fått, kan den rim— ligtvis inte ha så stor kvantitativ be- tydelse. Antag likväl — för fullständig— hetens skull, men också för att få en utgångspunkt för behandlingen av andra förändringar som kanske betyder mer än rena åldersförändringar —— att vi här står inför ett problem som fordrar en lösning.

För denna lösning finns två huvud— alternativ (jämte underalternativ):

A. Med »given standard» avses egen-

skaperna i tidpunkten för färdigställan- det.

Här gäller då, som redan sagts, att P förblir konstant, om varken priser eller teknik förändras. I detta fall skall emel- lertid, låt oss säga, hyrans kapitalkost- nadsdel sjunka med tiden — på ett sätt, som fastlägges från början — t. ex. med ett visst antal procent (a) per år. Detta innebär att om P stiger med b procent ett visst år, så stiger visserligen (vid fast annuitet) kapitalkostnaderna också med b procent, men hyrans kapitalkost- nadsdel ökas endast med (b—a) procent (ehuru med b procent i jämförelse med vad den skulle ha varit vid teknik- och priskonstans).

A 1. Fast annuitet. I detta fall kom- mer hyrans kapitalkostnadsdel att till en början vara större än kapitalutgif- terna:

Hg ro

Tidpunff

___-Årlig kapitalkostnad vid konstant P ——— Hgv-uns kapitalkostnadsdel

Detta problem är analogt med det ovan diskuterade reparationsfondsproblemet. På motsvarande sätt som detta problem kan det undvikas genom att:

A 2. Amorteringsvillkoren fixeras med riktpunkt att nå överensstämmelse mel- lan varje års kapitalkostnad och kapital- kostnadsdel av hyran.

B. Med »given standard» avses egen- skaperna i nuet.

alternativ och P i alternativ A, erinrar vi först om den ovan givna definitionen av P. Denna definition kan _— när vi nu inte längre nödvändigtvis förutsätter att fast annuitet faktiskt tillämpas (jfr ovan, alternativ A 2) — sägas bygga på fiktionen att fast annuitet tillämpas. Detta är åtminstone indextekniskt en fördel, därför att termen kt därigenom blir lika med termen H*” i ekvation (5) ovan vid räntekonstans, vilket vidare har den sympatiska konsekvensen, att P ej förändras, om inte priserna och ej heller tekniken förändras.

Sistnämnda egenskap kan man visser- ligen eftersträva att ge P även i alternativ B, men den kan där inte gärna säkras genom själva definitionen av P, efter- som poängen med att gå över från alter- nativ A till alternativ B måste vara att man därigenom vill försäkra sig om positionen att få bedöma verkningarna av åldersförändringar i efterhand. För att ta ett exempel: Antag, att man har en hyreskalkyl enligt vilken hyran skall sjunka med en viss procentsats per år, om bostadslånens index ej förändras, och om driftkostnaderna ej heller för- ändras.

I det fallet att priserna faktiskt förblir konstanta, kommer, så länge länens index ej ändrats, situationen i tidpunkten ! att se ut så här:

Hyro —___ xx ___ N & ———___ *NNx _ __ N ____ N —__. F | I 1—3 'i'—?. t—I + Tidpunkt

__ ng0 | hus, bgqg+ I '|'—" ___ Hyr—a ] hus. byggt i *t—Z ___-_- Hg", i hus,, byggt i 1—5

Om dessa hyresrelationer i [ ter sig tillfredsställande, låter man P kvarstå oförändrad (liksom i alternativ A). Om icke, ändras P just med sikte på att få till stånd goda hyresrelationer. Därvid är det naturligtvis en fördel, om amor— teringsvillkoren är så utformade, att varje års utgift för ränta och amortering avses stämma överens med kapitalkost- nadsdelen av hyran under året, så att det indexfastställande organet, låt oss säga BS, kan utgå ifrån att denna överens- stämmelse också faktiskt föreligger. BS har ju, vid fastställandet av P, att utgå från kostnaderna.

Om nyss angivna förutsättning är uppfylld, är det f. ö. praktiskt att gå direkt på Å = (1 + %>, där Å anger det antal procent, med vilket de årliga kapitalkostnaderna skall ökas (ellermins— kar), jämfört med det fallet att Å = 1. Med Ht- t—u betecknas den eftersträvade hyresrelationen mellan en nybyggd bo— stadsenhet och en som är u år gammal, med K! och Dt kapital- respektive drift- kostnaderna för en i ! nybyggd enhet, medan motsvarande storheter för en en- het, som i t är 11 år gammal, betecknas med Kåt—" och DIN—"; här betyder då Kåt—u det belopp som kapitalkost- naden skulle ha uppgått till utan juste- ring, dvs. vid Åt' t—”= 1. Då gäller: (6) (Kf, t—u _ Åt, t—u + Dt. t—u) H*» **" = kt + 1)t

Om i stället exempelvis fast annuitet tillämpas, får vänstra ledet i (6) multi— pliceras med ytterligare en faktor, vars storlek avtar med husets ålder på sätt som illustreras av närmast föregående figur.

Vad nu sagts om P och Å i alternativ B får förmodligen större praktisk rele- vans, när vi, som nu skall ske, går över till att beakta andra omständigheter av

betydelse för en bostads värde ur kon— sumentens synpunkt än den renodlade åldersfaktor som diskussionen hittills har gällt.

Genomsnitt. Kvalitetsförilndringar

Vi har naturligtvis kringgått en del prak- tiska svårigheter genom att hela tiden resonera om en bostadsenhet vars stan- dard är given, åtminstone i den tidpunkt då bostaden är nybyggd.

Även om det skulle gå att entydigt fixera egenskaperna hos dessa bostads- enheter, har vi för det första att räkna med förekomsten av en mångfald sådana enheter (lägenheter av olika storlek etc.). I praktiken kan det inte gärna bli tal om att ha en särskild index för varje sådan enhet. Särskilt som det är hela hus som belånas och inte enskilda lägenheter, får man förmodligen nöja sig med ett enda tal per årgång med vilket kapitalkost— naderna skall justeras; rimligtvis får ock- så årgångarna tänkas bli sammanförda till större enheter. Däremot kan det inte gärna vara nödvändigt att på förhand binda sig för den principen, att samma justeringstal skall användas för alla år- gångar.

För det andra sker normalt kvalitets— förändringar vilka begränsar relevansen av en index, knuten till en bostadsenhet av given standard. Att kvantitativt upp- skatta inverkan på bostadsvärdet av dessa förändringar är naturligtvis svårt. Men om man vill, via förändringar i kapitalkostnaderna för förut byggda bostäder, verka för hyggliga relationer mellan hyrorna i bostäder av olika ålder, kan det inte undvikas att man måste försöka göra sådana skattningar.

När det är gjort, kan man tillämpa i princip samma metod som den, som angavs ovan i anslutning till (6). Den en- då skillnaden blir, att talet Ht-t—u skall mäta förutom ålderns även kvalitets— förändringarnas effekt på bostadsvärdei

Som lån betraktade är onekligen de »pari- tetsindexlån», som vi nu till slut kommit fram till, en smula egendomliga där- igenom att deras index icke är helt objektivt fastställbar. Redan detta gör, att man näppeligen kan räkna med någon annan långivare än staten för dennasorts lån.

Emellertid torde även övergång till mer normala indexlån (exempelvis lev- nadskostnads- eller byggnadskostnads- indexlån) i bostadsfinansieringen fordra större statligt engagement än hittills, om man vill försäkra sig om att syste- met skall fungera friktionsfritt. Det finns nämligen mycket som tyder på, att nuvarande leverantörer av underliggande lån icke kommer att —— i varje fall icke förrän efter en alltför lång övergångstid — kunna förse marknaden med indexlån i tillräcklig utsträckning.

Att övergång till indexlån i bostads- finansieringen med all sannolikhet med- för krav på ökat statligt engagement -- och i ytterlighetsfallet att staten får ge hela bostadslånet —— innebär emellertid icke nödvändigtvis ett minus för index- lån. Som närmare skall diskuteras längre fram, finns redan i nuvarande system skäl som talar för övergång till ett enda, statligt bostadslån.

Skälen för att staten skall ge hela länet just i det fallet att statens bostadslån är indexlån, synes dock icke vara lika starka för enfamiljshus som för flerfamiljshus. För egnahem är det ju icke fråga omkon- sekvenser för hyresbildningen. Vad som här närmast är intressant, är principerna för bestämning av det maximala överlå— telse värdet. Härvidlag har man emeller- tid redan sedan länge en realprincip. Där- med är undanröjt ett förmodligen viktigt hinder för indexlån. Om någon egna- hemsägare likväl skulle föredra penning— lån som underliggande lån, finns kanske

ingen särskild anledning att hindra honom från att genomföra denna lilla spekulation.

Antag, åtminstone tills vidare, att saken är klar så långt, att i varje fall statens bostadslån bör ges formen av indexlån. Vilken sorts indexlån, är då frågan. Så länge man håller sig enbart till paritetsmotivet, är svaret givet i den föregående diskussionens resultat. Kan andra skäl tänkas tala för en annan lös— ning?

Om det vore så, att staten gärna ville ha korrespondens ifråga om länens form mellan in- och utlåning, skulle här finnas ett skäl att föredra exempelvis lån med konsumentprisindex [framför Ede olika slags P-lån, som ovan beskrivits, efter- som staten väl kan tänkas använda det förra men knappast det senare slagets lån i sin inlåning (från privatpersoner, försäkringsbolag, AP-fonderna etc.) Mot att staten intar en sådan attityd kan emellertid anföras, att staten har helt unika möjligheter att fungera som risk- utjämnare, och att dessa också bör ut- nyttjas —— bl.a. till att å ena sidan ge bostadssektorn de lån, som den bäst be- höver, och å andra sidan ge kapital- placerarna möjligheter till placering i de former som de föredrar.

Det återstår frågan hur låntagarna kan tänkas värdera de olika möjliga slagen av indexlån. Mot de »perfekta» P-lån, som beskrevs i slutet av föregående avsnitt, kan naturligtvis även låntagarna tänkas vilja invända, att deras villkor är alltför vaga, därför att de saknar en helt objek- tivt fixerbar index. Denna olägenhet kan emellertid reduceras på olika sätt, däri- bland följande:

A. De stora organisationerna på lån— tagaresidan ges insyn i beräkningsgrun- derna och beredes tillfälle att yttra sig över varje års förslag till justerings- procentsatser för de olika huskategorier- na, innan dessa fastställes.

B. Man kan haett indextak, knutet till en objektivt fixerbar P-variant eller till "nuvarande byggnadskostnads— eller lev- nadskostnadsindex, utan eller med viss reduktion. I sistnämnda fall skulle t. ex. kunna föreskrivas, att bostadslånen icke vid något tillfälle skulle uppskrivas med fler procent än den procentuella för- ändringen i byggnadskostnads- eller lev- nadskostnadsindex, minskad med något sådant som en eller en halv procent (bortsett då från de förändringar i kvar- stående skuld som ränteförändringar kan ge anledning till).

Sistnämnda siffra suggereras av föl- jande jämförelse mellan å ena sidan vad som förefaller vara den närmaste mot- svarigheten i nuvarande sinnevärld till en paritetsindex, nämligen bostadssty- relsens s. k. värderingsindex, och å andra sidan byggnadskostnads- respektive lev- nadskostnadsindex.

Värde- Byggnads- Levnads- rings- kostnads- kostnads— index index index

1953 100 100 100 1954 99 99 101 1955 100 102 104 1956 102 107 109 1957 104 110 114 1958 104 112 118 1959 104 113 120 1960 108 120 125 1961 110 124 127 1962 1 13 129 133 1963 117 135 137

Räntan

». . . För en stor del av utestående fastighets- lån torde realräntan ligga kring 11011 eller strax därunder. En bostadsfinanisering med index- lån skulle sannolikt komma att medföra att realräntenivån stiger 2—3 procent, vilketi sin tur skulle få till följd en icke obetydlig höj— ning av hyresnivån. . .»

Ur HSB:s remissyttrande över värdesäk- ringskommitténs betänkande.

En icke ovanlig invändning mot index- lån är, att tillkomst av indexlån kan befaras leda till räntehöjning (jfr t. ex. ovanstående citat). Det ligger i sakens natur, att det är svårt att avgöra hur pass realistiska sådana farhågor kan vara. Så mycket förefaller dock klart, att räntefrågan ligger olika till i olika fall:

(1) Antag, som första fall, att staten bestämt sig för att icke genom något av sina organ syssla med indexlån, utom möjligen i bostadsfinansieringen. I detta fall förefaller det rimligt att räkna med att den allmänna kreditpolitiken — dvs. den som i första hand gäller andra delar av kreditmarknaden än bostadskredit- sektorn —— kommer att se ungefär likadan ut, antingen bostäderna finansieras med indexlån eller ej. Det allmänna ränte- läget skulle alltså i så fall icke påverkas av att indexlån infördes i bostads- finansieringen. Däremot kan införande av indexlån enbart i bostadssektorn icke gärna undgå att ha effekt i vad avser förbindelsen mellan bostadslåneräntan och det allmänna ränteläget. Som er— farenheterna visar, kan realräntan på den allmänna kreditmarknaden, när nu denna förutsättes vara en ren penning- lånemarknad, komma att uppvisa be- tydande svängningar. Det kan icke gärna bli tal om att alltid helt överföra sådana svängningar till bostadskreditsektorn. I den mån man vill ha anslutning mellan bostadslåneräntan och den allmänna räntenivån, måste sålunda avses det över en något längre period genomsnittliga realränteläget. Detta måste rimligtvis i sin tur innebära, att möjligheterna att föra en separat bostadsräntepolitik ökar, om indexlån införes enbart inom bostads- sektorn.

Mot denna bakgrund kan det te sig rimligt att -— för den händelse man icke skulle ha något annat att anföra mot

indexlån som bostadslån än farhågor för realräntans höjd — man villkorligt re— kommenderade indexlån, exempelvis med villkoret att bostadslånens (på visst sätt definierade) realränta skulle maximeras på visst sätt i förhållande till den genom- snittliga realränta, som rätt under en viss förfluten tidsperiod på den allmänna kreditmarknaden.

(2) Om man nu i stället tänker sig, att indexlån får en mera allmän utbredning över hela kreditmarknaden — i ett ytter— lighetsfall lokaliserar staten sin kredit— politik helt till indexlånemarknaden och lämnar penninglånemarknaden åt sitt öde -— så uppkommer därigenom visser- ligen inga avgörande tekniska hinder mot att föra en separat räntepolitik för bo- stadslånen (särskilt icke om staten ger hela bostadslånet, men heller icke annars); däremot kan det väl tänkas, att det rent faktiskt uppkommer krav på sådan an- slutning till den allmänna marknadens villkor, att utrymmet för en separat bostadsräntepolitik minskar. Och då är frågan: hur kommer det allmänna ränte- läget att påverkas av en sådan mera all- män utbredning av indexlån, som nu är på tal? Därom kan möjligen så mycket sägas, att det ter sig som övervägande sannolikt, att det totala sparandet i sam- hället skulle ökas vid tillkomst av index- lån, utan att därför realräntan behöver höjas. Detta är samma sak som att säga, att -— om denna förmodan är riktig — staten skulle kunna förverkliga sin eko- nomiska politik i övrigt i given grad och samtidigt sänka räntan. Om staten sedani verkligheten kommer att utnyttja denna möjlighet, är visserligen en annan his- toria. Den, som är skeptisk på denna punkt, skulle här möjligen ha att finna ytterligare ett argument för en väl av— skild bostadslånemarknad med så ex- centriska lån som P—lån och med staten som ensam långivare.

Penninglån och andra indexlån än P-lån med P som regulator av de faktiska kapi- talkostnaderna

Paritetsindex, P, är så konstruerad att kapitalkostnaderna skall med dess hjälp kunna med jämna mellanrum justeras så, att likvärda bostäder belastas med lika stora kostnader per år, oavsett bygg- nadskostnads- och ränteutveckling. Hit- tills har förutsatts att även bostadslånet är paritetsindexreglerat i följande me- ning: I den mån P varierar av andra skäl än ränteförändringar, skall även bostads- lånets oamorterade belopp i kronor räk- nat (S) vid varje justeringstillfälle skri- vas upp (eller ner) med lika många pro- cent som P för ifrågavarande kategori av hus förändrats med sedan föregående justeringstillfälle. Vid ränteförändringar fungerar fortfarande P som den index, efter vilken kapitalkostnaderna skall justeras. Men S skall då som regel icke följa P —- om man nämligen vill ha överensstämmelse mellan S och mot- svarande kapitalvärde, bildat med den nya räntesatsen som kapitaliseringsfak- tor. I det föregående har anförts skäl för att sådan överensstämmelse bör efter- strävas och visats vilka konsekvenser detta har för regleringen av S.

Även andra system än det nu beskriv— na är emellertid tänkbara. Sålunda skulle man kunna kombinera P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna (varmed då menas den summa i kronor räknad av ränta och amortering som låntagaren har att betala ett visst är) med vanliga pen- ninglån eller med indexlån, knutna till byggnadskostnads- eller konsumentpris- index. De vanliga lånevillkoren får då kompletteras med ytterligare villkor, vilkas innebörd kan belysas med ett enkelt exempel:

Antag, att vi har att göra med pen— ningla'n med exempelvis 5 procents

nominell ränta. BS har då att fastställa den realränta (mätt med P som de- flaterande faktor), som tills vidare skall tillämpas. Säg att denna är 2 procent. Kravet på skillnaden mellan den nomi- nella och den reala räntan aktualiseras, endast i den mån en stegring i P moti- verar detta. Säg att länet är på 100 kr och att den nominella amorteringen är

av det kvarstående låne-

va 'e'r 1 r a = ] T

beloppet, där T =amorteringstid och a' = husets ålder. Antag T = 50.

Om under första året P är konstant, skall låntagaren för detta år i ränta betala 2 procent av länets ursprungliga, icke uppskrivna belopp, dvs. 2 kronor. Enligt de nominella villkoren är hans ränteskuld för första året 5 kronor. Skill— naden, 3 kronor, lägges till den vid årets slut kvarstående skulden, som.- är 100 -— % = 98 kronor. Den totala kvar- stående skulden efter första året blir således 101 kronor. Av detta belopp skall endast 100—2 = 98 kronor. förräntas och amorteras under 2. dra året, om även då P är konstant, etc., etc.

Men om istället P stiger under det andra året med t. ex. 5 procent, skall låntagaren för detta år betala:

5,002! 98 1,05+2- -1,0'5= 4,16kronorl

__Nf——l *'—/—* '_ränta amor- ' . , tering '

(att jämföra med 3,-96 kronor i fallet med P— konstans). Enligt de nominella lånevillkoren skall låntagaren i ränta betala 0,05 - 101 = 5,05- kronor. Skillna— den (5,05—4,16 =;0,$9 kronor) lägges till skulden, som då vid slutet av andra året uppgår till 101,89 kronor (att jäm- föra med 102,09 kronor vid P—konstans).

På motsvarande sätt kan manfhand- skas med konsumentprisl- Och byggnads- kostnadsindexlån.

Det givna exemplet räcker kanske för att visa, att man kan nå samma resultat med penninglån och olika sorters index- lån som med P-lån, dock normalt icke i alla avseenden:

Antag, att den nominella amorterings- tiden är T är för samtliga sorters lån. Endast för P-lånet kan man vara säker på att lånet också faktiskt kommer att vara slutamorterat efter T är. Hur det går i de andra fallen, beror bl. a. men icke uteslutande på hur bra man lyckats sätta den reala räntan (mätt med P som de— flaterande faktor) i förhållande till den nominella. Normalt har man här att —— så länge de faktiska kapitalkostnaderna följer P — räkna med avvikelser mellan faktisk och avsedd amorteringstid. Om T är korrekt avvägd —- vilket vi natur- ligtvis har att utgå ifrån vid. en värde— rande jämförelse mellan olika sorters lån: —— är dessa avvikelser liktydiga med icke avsedda vinster. eller förluster för lån- tagaren, så länge även hyrorna följer P. Om staten icke vill acceptera att låntaga- rens förlust, föres över till staten genom, avskrivning av det belopp, som kvarstår efter T år, måste staten — f ö. redan i en tidpunkt då förlusten inte är de- finitiv men Väl ter sig sannolik —— frångå P ifråga om de faktiska kapitalkostna-J' derna för att kunna höja kraven på lån.—— tagaren. Men detta innebär i' sin tur att".' man uppoffrar de värden, som är för- bundna med par1tetspr1nc1pen

_Den nu berörda situationen inträffar, om den genomsnittliga procentuella. steg- ringen per ar 1 P är, för att ta penninglån som exempel, mindre än differensen mel— lan nominell och real ränta. Om förhål- landet 1 stället är det omvända, kommer lånet att vara slutamOrterat, innan T är har gått. Detta innebär i Sjalvkostnads— företag en icke avsedd och ur "paritets- synpunkt icke önskvärd hyressänknin'g; ifråga om hyre'sreglerade företag får.

-, _.-..;, .,]. - ._.._... + ... .. v. . ._|. . ...-t':

man antingen acceptera samma kon- sekvens eller också låta fastighetsägarna kassera in en från början icke avsedd vinst.

För att ge en föreställning om storleks- ordningen av nu berörda effekter vid olika grader av avvikelser mellan faktisk och förväntad utveckling har gjorts några enkla beräkningar, vilka redovisas nedan i tabellerna 1 och 2. Den använda beräkningsmetoden klargöres kanske bäst i anslutning till ett politikalternativ, som hittills icke berörts men som väl dock får anses vara tänkbart (åtminstone som markering av lägsta möjliga ambitions- nivå), nämligen att man icke alls index— reglerar vare sig län eller faktiska kapi- talkostnader; likväl får man till stånd en lämplig kapitalkostnads- och hyresut- veckling över tiden, i den mån man lyckas tippa rätt ifråga om den framtida prisutvecklingen:

Låt oss som exempel utgå från ett vanligt penninglån med fast annuitet och en genomsnittsräntesats på 5 procent. Vill man nu satsa på P—stabilitet i fram- tiden som det mest sannolika, bör annuiteten hållas konstant i kronor från år till år. Med en amorteringstid (T) på 50 år blir då denna annuitet c:a 5,5 pro- cent av det ursprungliga lånebeloppet. Räknar man i stället med en sådan fram- tida prisutveckling, att det skulle te sig fördelaktigt att låta annuiteten i kronor räknad öka med ett visst antal procent per år, låt oss säga 2, utan att de genom- snittliga kapitalkostnaderna förändras, så gör man på följande sätt.

Beräkna annuiteten vid oförändrat T, i vårt exempel 50 år, med den nominella räntesatsen, 5 procent, utbytt mot 5 -— 2 = 3 procent. Detta ger en annui- tet under första året på c:a 3,9 procent. När denna sedan ökas med två procent

——t per år, dvs. till 3,9 - 1,02 under [ + 1, kommer lånet att vara slutamorterat

efter jämnt T är. Helt allmänt gäller, med r = nominell ränta i procent och k = årlig procentuell ökning i annuiteten att ett lån med en ursprunglig annuitet, bildad med (r—-k) som räntesats och med denna annuitet ökande med k pro— cent per år, kommer att vara slutamor- terat vid samma tidpunkt som ett lån med konstant annuitet, bildad med r som räntesats.1

Denna metod fungerar naturligtvis bra, så länge framtiden gestaltar sig så som man tänkt sig från början. Men om exempelvis inflationen blir större än väntat, får man antingen försämrad pari-

] Detta gäller endast approximativt, om man, som vanligen är fallet, med räntesats menar räntesatsen vid diskontinuerlig förräntning, men däremot exakt, om r är räntesatsen vid kontinuerlig förräntning, varvid gäller: e' = 1 + i, där i är räntesatsen vid he— lårsvis förräntning. Detta framgår av föl- jande: Beteckna det första årets annuitet med Ack Då skall A uppfylla följande villkor:

100efT= Aeke'(T"D+Ae2keT(T_2)+ . . . +

T +AeTk= A- 2 _etlceNT—t), dvs. t==1

100 % e—Hr—k) t=1

A=

Härav framgår omedelbart den i texten giv- na satsen (när man med »urspruning annui- tet» menar A). Räknar vi nu i stället med 'räntesatsen vid helårsvis förräntning, dvs. med i, får vi på motsvarande sätt, med första årets _amorte- ring = A (1 + k):

_ 100 T (1+i )-—t t=1 1+k

Textens exempel med i = 0,05 och k = 0,02 har sålunda som exakt värde på den ränte- sats, med vilken A skall bildas, icke 3 pro- cent utan (1,05/1,02 — 1) = 2,94 procent. Å andra sidan är första årets amortering icke A utan A (1 +k), så att, om första årets amortering bildas med (i — k) som räntesats, göres två fel, som går åt olika håll, och vilkas summa torde kunna negligeras för praktiskt bruk.

Faktisk stegring av P, %lår 5,0 3,5 | 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Förväntad stegring av P = 2 %/år .......... 26 30 36 42 | 50 66 00 Förväntad stegring av P = 3 %lår .......... 31 42 61 94 00 00

_

tet mellan kostnaderna för olika årgångar av län eller också får man höja annui- teterna i äldre hus utöver den ursprung- ligen fastställda höjningen. Den däremot svarande hyreshöjningen leder, när nu den kvarstående skulden icke skrives upp i proportion därtill, till en icke av- sedd vinst för fastighetsägaren, som tar sig uttryck i att lånet blir slutamorterat för tidigt.

Detta gäller, som redan förut sagts, naturligtvis också om metoden med penninglån kombinerade med P—regle- ring av de faktiska kapitalkostnaderna. Det gäller även om andra indexlån än P-lån (byggnadskostnads- eller konsu— mentprisindexlån) kombinerade med P- reglering av de faktiska kapitalkost— naderna, ehuru man här har att räkna med bättre överensstämmelse mellan faktisk och avsedd amorteringstid, där- för att korrelationen mellan P och dessa andra indexar kan väntas vara större än korrelationen mellan P och talet ett.

Beräkningarna i tabell 1 är anknutna till ett exempel med penninglån med 5 procents nominell ränta. Kapitalkost- nadsdelen av hyran förutsättes jämnt täcka kapitalkostnaderna under varje period, och kapitalkostnaderna förut- sättes följa P. Den ursprungliga annui— teten fastställes under en förväntan att den mest sannolika utvecklingen av P är en stegring med2respektive 3procent per år. Som visats i det föregående, skall då den första annuiteten bildas med 5 — 2 = 3 respektive 5 — 3 = 2 pro-

cents räntesats (vilket ger en annuitet av 3,9 respektive 3,2 procent i stället för den annuitet på 5,5 procent, som mot- svarar förväntad P—konstans). Den fak- tiska amorteringstiden vid varierande P-utfall framgår av tabell 1.

Här har alltså, närmast för symmetrins skull, negativa utfall av P—stegring, jämförda med den förväntade steg- ringen, jämställts med positiva utfall. I verkligheten kommer dock rimligtvis negativa utfall utöver en viss gräns icke att yttra sig i förlängd amorteringstid utan i förlust för långivaren -— staten genom att lånet måste avskrivas.

Med hänsyn bl. a. härtill redovisas i tabell 2 det till startögonblicket diskon- terade värdet av den vinst eller förlust för låntagaren (resp. långivaren, i den mån lånet avskrivas), som är förknippad med olika P-utfall. Det förutsättes då att hyrans kapitalkostnadsdel följer P även sedan lånet eventuellt slutamor- terats fram till T = 50 år. (Vad som händer därefter, beaktas icke).

Varje procents avvikelse hos den fak- tiska P-stegringen per år från den för- väntade -— dvs. från den som ligger till grund för bestämningen av den ursprung- liga annuiteten — leder sålunda till vinster eller förluster av storl eksord— ningen 15 å 20 procent av det ursprung- liga lånebeloppet. Det behövs alltså ingen Koreainflation eller 20-talsdeflation för att det skall kunna uppstå betydande, icke avsedda förmögenhetsförskjutning— ar, när hyror och faktiska kapitalkost-

Tabell 2. Vinst (+) respektive förlust ( — ) i procent av ursprungligt lainebelopp1

Faktisk stegring av P, ,,,/år 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Förväntad stegring av P =2 %/år. + 34,4 + 21,8 + 11,4 Ii: 0| —— 8,2 —16,1 » » » p=3 %]år. +10,3 |+ o| _ 9,6 ——17,9 —24,8 =3o,2 '

nader men icke bostadslånet är index- reglerade.

Vad nu sagts gäller icke bara om penninglån utan även om t. ex. bygg- nadskostnads- eller konsumentprisindex- lån kombinerade med P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna, dock med den betydelsefulla reservationen att man här har att räkna med betydligt mindre sannolika avvikelser mellan faktisk och förväntad utveckling. Vad som här är "av relevans är ju nämligen icke den faktiska jämförd med den förväntade utveck- lingen av P utan den faktiska jämförd med den förväntade utvecklingen av för— hållandet mellan P och ifrågavarande index.

' Låt oss belysa detta med ett konkret exempel: Antag att det är fråga om lån, knutna till konsumentprisindex (K). Antag vidare, att räntesättningen på dessa lån göres på grundval av det sista decenniets erfarenheter, som är att Kzs årliga stegring är 3 ' procent. Med en penninglåneränta på 5 procent fåsdå en räntesats för K—lån på 2 procent. Om emellertid (1) de faktiska kapitalkostå naderna skall följa P och (2) man räknar med systematiska avvikelser mellan K och P som sannolika, är det lämpligt att från början, dvs. *vid fastställandet av nominella villkoren för K—lån, ta hänsyn härtill. Räknar man sålunda "med en sannolik stegring av P på 2 procent per år, bör räntesatsen icke sättas till 2 utan. 3 procent, samtidigt som det fastställes, att den procentuella förändringen 'i. S

Kt skall vara [( t_1——1) 100—1] och K

Kt . icke(1?_—1—1) 100. I så fall får man överensstämmelse från början mellan faktiska och nominella kapitalkostnader —' och denna överensstämmelse kommer att bevaras, så länge den förväntade? utvecklingen stämmer med den faktiska, varmed där då menas, icke nödvändigtvis att P stiger med 2 procent och K med'— 3 procent per år utan att " ' "iit Kt . —,,.—_a = FF, 901 ' Mot den ovan redovisade beräkningen av de vinster eller förluster för låntaga'f

1 Beräkningarna är gjorda "enligt'f'öljande: Beteckna, på motsvarande sätt. som i före- gående not, den förväntade stegringen per år. i P med kl och den faktiska stegringen med k2 samt de annuiteter, som bildas med (i"—k,) respektive (t'—ka) som räntesatser vid samma T (här antagen= 50 år) med A, respektive Aa- Då gäller:

Vinsten = 2 A etkz e(T—t)re— Tr___100

t=1 __h—

' diskonterat värde av annui-' teternas summa"

. Därur fås: Vinsten = 100 (å—l), Exempel: - ' ' !(1 = 0,02gerAi =3,9 .k2 =.O,03gerAz =3,2 '.- A

Il = 1,218, dvs. vinsten = 21,8 % 1 _ . .__. - ' . ,.

]Wdr—OOS

ren, som kan uppkomma i ett system med penninglån och—P-reglering av de faktiska kapitalkostnaderna, kan med fog invändas, attden ger en alltför oför— _ månlig bild av detta system, därför att realräntan förutSatts oförändrad under lånets hela löptid, trots att den faktiska utvecklingen gjort det motiverat att (ur de synpunkter som här är fråga om) efterhand ändra dennaränta i den ena eller andra riktningen. För att belysa frågan hur efterhandskorrektioner i real— räntan kan göras, och med vilka verk- ningar, skall vi nu granska ett system, som kan sägas representera en motsatt ytterlighet till de nyss redovisade fallen med räntekonstans:

* Antag att ambitionen att nå överens— .stämmelse mellan den bostadslåneränta, som tillämpas vid bestämningen av de faktiska kapitalkostnaderna, och den faktiska realräntan på penninglån drives så långt som till exakt överensstämmelse för varje år i taget. Denna» ambition skulle kunna realiseras på så sätt, att de definitiva kapitalkostnaderna för ett visst är fastställdes först efter årets slut, då man konstaterat vad den genomsnitt- liga nominella penninglåneräntan under året (r) varit, likaså med hur mycket P ändrats (av andra. skäl än ränteföränd- ringar).1 Om vi .som förut betecknar denna ökning i P, räknad i procent, med k, är (r—k) den räntesats, med vilken annuiteten för ifrågavarande år bildas. Denna annuitet tillämpas direkt (på det ursprungliga lånebeloppet) vid bestäm— ning av årets faktiska kapitalkostnader för nybyggda" hus; för äldre hus anpassas _de faktiska kapitalkostnaderna till pari— tet därmed.

Det är nu först att observera, att detta ,system ingalunda innebär — vad det möjligen kan ge ett' intryck av — att alla vinst- och förlustmöjligheter elimi— neras. Så länge man strikt följer pen- ninglånets villkor,» somlä'r att den kvar—

stående skulden skall "skrivas upp med ingenting mer och ingenting mindre än skillnaden mellan å ena sidan ränteskul— den för det förflutna året enligt de nominella villkoren och å andra sidan vad som betalats i form av »faktiska kapitalkostnader» för detta år, kan vid ränteförändringar uppkomma vinster eller förluster, som har sin grund i att låntagaren före ränteförändringen fått amortera för mycket eller för litet, i jämförelse med vad han skulle ha amor— terat, om den aktuella räntan varit an- ,nuitetsbildande. För att belysa detta, kan erinras om det exempel på verk- ningar av en ränteförändring, som läm- nats i det förgående (s. 9 ff.). I detta exem- pel höjes räntan från 0 till 2 procent; ,nollprocentsläget förutsättes ha ägt be—

stånd i minst 25 år dessförinnan och amorteringstiden,- T, förutsättes vara 50

år. Produktionskostnaden för en bostads— ,enhet förutsättes konstant, säg 100 kr. Fram till tidpunkten för räntehöjningen är kapitalkostnaden per år (och, förut- .sättes det, motsvarande del av hyran)

2 kr och därefter 3, 20 kr. Detta är också precis så mycket som behövs för ett nybyggt hus, för att lånet skall bli slut— ,amorterat efter 50 år, om det nya ränte- läget består så länge. Men för äldre hus, för vilka den »faktiska kapitalkostnaden» och kapitalkostnadsdelen av hyran en- ligt förutsättningarna också är 3,20 per år efter räntehöjningen, är denna an— nuitet större än vad som behövs för att lånet skall bli slutamorterat på 50 år. I ett 25 år gammalt hus är sålunda den erforderliga annuiteten blott c:a 2,50 kr per'år, vilket innebär att fastighetsägaren här gör en vinst på 3,20—2,50 = 0,70 kr .per år under de återstående 25 åren.

I tabell 3 lämnas några exempel på storleken av fastighetsägarens vinst un-

1 I det närmast följande avses genomgående med beteckningen P en paritetsindex som rensats från verkningar av ränteförändringar.

Tabell 3. Vinst i procent av ursprungligt Iånebelopp

Tidpunkt för förändring av realräntan från R(O) till R(1), räknad i antal år efter husets färdigställande

1 5 10 20 25 30 40 45 49 R(O) = 1 %, R(l) = 1,5 % 0,4 0,8 1,5 2,2 2,5 2,3 1,6 0,9 0,3 ,, = ,, , R(l) = 2 %.. 0,5 1,7 3,2 4,5 4,8 4,6 3,2 1,7 0,5 ,, = ,,,R(1)=3%.. 1 5 6 9 9 9 6 4 1 ,, = ,,,R(1)=4%.. 1 6 8 12 13 13 9 5 1 R(O) = 2 %, R(l) = 3 %.. 0,5 1,5 2 3 3,5 3 2 1,5 0,5

der olika förutsättningar om (1) real— räntans utgångsläge, (2) tidpunkten för en förändring i realräntan och (3) stor- leken av denna förändring.1

Den variant av system med penning- lån jämte P—reglering av de faktiska kapitalkostnaderna, som nu belysts, är som sagt extrem därigenom att de fak- tiska kapitalkostnadernas räntesats kon— tinuerligt anpassas efter den faktiska realräntan på penninglån. Nedan (sid. 375) återgivna bild ur verkligheten, gäl— lande Sverige efter 1920, torde räcka som stöd för påståendet att detta system icke gärna kan praktiseras omodifierat under alla tänkbara omständigheter.

Här har visserligen konsumentpris— index använts för bestämning av »real räntesats», men tillämpning av en pari- tetsindex (om det hade funnits någon) skulle med all sannolikhet icke ha givit väsentligt mindre fluktuationer i real- räntan.

Inför anblicken av en bild som denna, ligger det nära till hands att söka en variant, där (1) de faktiska kapitalkost- nadernas räntesats ej ändras så ofta som varje år och/eller (2) denna räntesats sättes lika med den genomsnittliga real— räntan på penninglån under ett antal för- flutna år. Att säga någonting mera all- mänt om hur ett sådant system skulle verka är emellertid svårt, dels därför att systemets detaljutformning kan göras på så många olika sätt, dels därför att valet av förutsättningar i övrigt ter sig så

1 Beteckningar;

r(t) = den genomsnittliga nominella penning- låneräntan under år ! k(t) = den procentuella ökningen i P (av andra orsaker än ränteförändringar) under år t

R(t) = r(t) — k(t) = realräntan under är t.

u(t) = faktiska kapitalkostnader i kr under år t per bostadsenhet med en produktions- kostnad år noll av 1 kr (dvs. med en produktionskostnad år t av

i 2 k(t) t=1

= exp E k(t) kr) t=1 :: = fastighetsägarens vinst i procent av ur— sprungligt lånebelopp för en fastighet, färdig- ställd år noll. Då gäller: t T __1 u(t) = exp Z k(t) ( 21 exp (——R(t)t)) = t = 1 1 = 1 T (exp. R(t)—1) exp E k(T) '! == 1 1 —exp (R(t) T)

och vidare: ,; T (1+1—0—0) = exp (—t51r(r)) .

t— (exp Ra) —1) exp ( Elko) + % r(t)) :=- 1 != 1

" Me

, 1 1 _ exp (—R(1) T)

T (exp R(t)——1) exp Z R(z) T T , =, , exp (_ 2 R(z)) 2 ———————— r=1 t=1 l—exp (—R(1)T)

Man observerar här särskilt, att vinsten är beroende enbart av realräntan (vid givet T). De i tabell 3 redovisade resultaten gäller så— lunde för vilka som helst kombinationer av nominell penninglåneränta och procentuell P- stepring med given differens.

D/o +50

+H]

| I K

iiiil11141111||11L1l1|11l1||1

—l0

1111111111111111411

| N : ]

llllllll

_” 11 ll llllllllllllll

[ l l l l ] l9|5 l920 l925 l930 l935

----Nomine|| räntesats (medeltal av sparba

lllllllllllllllllllllllll 19140 l945 l950 l955 l95ll l965

nkernas lägsta ränta 0 obundna inteckningslån

——Real räntesats [nominell räntesats minskad med den relativa stegringen av prisnivån enligt levnadskostnadsindex (ISM—55) socialstyrelsens allmänna konsumtionsprisindex

(1935—sa)]

godtyckligt. För att dock ge åtminstone några exempel har vi studerat dels ett fall, där räntesatsen (1) omprövas vart femte år och (2) sättes lika med den genomsnittliga realräntan på penninglån under den närmast föregående femårs— perioden (Alt. 1), dels ett fall där ränte- satsen (1) omprövas varje år och (2) sättes lika med den genomsnittliga real- räntan på penninglån under den närmast föregående femårsperioden (Alt. 2). Som

data har använts de ovan återgivna för Sverige under de sista decennierna; där- vid har levnadskostnadsindex fått repre- sentera P. Amorteringstiden har förut- satts vara 50 år; för tiden efter 1965 har realräntan förutsatts vara konstant och lika med noll (vilket värde ganska nära överensstämmer med genomsnittet för 1950—talet). Resultaten framgår av ta- bell 4.

Tabell 4. Vinst (+) respektive förlust (_) i procent av ursprungligt lånebeloppp

Tidpunkt för husets färdigställande 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 Alt. 1 ................ —28 +40 +19 +35 + 15 —3 + 5 Alt. 2 ................ —29 +25 +12 +26 + 14 +2 +4

Avslutande kommentar

Gemensamt för de alternativa bostads— kreditsystem, som här behandlats, är att de årliga låneutgifterna (»de faktiska kapitalkostnaderna») ständigt och så långt möjligt anpassas till paritet med dem som gäller för nybyggda hus. Den väsentliga skillnaden mellan det, låt oss kalla det, fullständiga P-lånesystem, som beskrivits ovan, sid. 357 ff, och övriga här behandlade alternativ är att endast det förstnämnda systemet ger garanti för överensstämmelse mellan faktisk och av- sedd amorteringstid och därmed garanti mot icke avsedda vinster eller förluster för låntagaren. Sett ur hela samhällets synvinkel måste rimligtvis denna om— ständighet tala till förmån för det full- ständiga P—lånesystemet jämfört med övriga alternativ. Det är emellertid icke säkert att saken ter sig på samma sätt ur snäv låntagaresynpunkt; som förut sagts, framstår det nämligen som sannolikt att de förluster, som- strikt uppfyllelse av lånevillkoren skulle kunna åsamka lån- tagaren i ett Visst fall, i praktiken icke kommer, i varje fall icke fullt ut, att realiseras, därför att staten i sådana fall låter avskriva lånet.

_ Den nu berörda skillnaden mellan det fullständiga P-lånesystemet och övriga system är nära förbunden med sannolika skillnader ifråga om räntebildningen, gäl- lande dels bostadslåneräntans stabilitet, .Adels dess förbindelse med räntesatserna på kreditmarknaden i övrigt. Det full- ständiga P-lånesystemet ger det ränte- sättande organet större frihet, såtillvida

som avvägningen mellan å ena sidan önskemål beträffande räntans stabilitet och även nivå och å andra sidan (even- tuella) önskemål om överensstämmelse mellan bostadslåneräntan och motsva- rande (anteciperade eller faktiskt konsta- terade) reala räntesatser på kreditmark- naden i övrigt kan göras utan den restriktion, som ambitionen att hindra icke avsedda vinster och förluster för lån- tagaren innebär. Visserligen har vi sett, att icke ens hundraprocentig kopiering från år till år av den faktiska realräntan på penninglån vid bestämningen av »de faktiska kapitalkostnadernas» räntesats ger garanti mot sådana vinster och för- luster (när samtidigt kostnadspariteten skall bevaras), men uppenbarligen måste strävanden att minimera dessa leda till nära anslutning mellan de båda ränte- satserna.

Det kan nu emellertid sättas ifråga, huruvida den större elasticitet i bandet mellan bostadslåneräntan och motsva— rande realränta på kreditmarknaden i övrigt, som utmärker det fullständiga P—lånesystemet, är en uteslutande eller ens övervägande god egenskap. Är icke enhetlighet i prisbildningen, på kredit- marknaden likaväl som på andra mark— nader, ett villkor för optimal allokering

av samhällets produktionsresurser?

Det skulle föra för långt att här försöka ge ,ett uttömmande svar på den frågan. Å andra sidan kan den icke gärna helt undvikas. Som en kompromiss lämnas i det följ ande ett par allmänna synpunkter på saken, medsärskild syftning på frågan

i vad mån den faktiskt utbildade .real- räntan på penninglån (definierad så som i det föregående) förtjänar att respekteras som normerande för bostadslåneräntan:

Det bör då kanske först framhållas, att redan i ett stationärt samhälle kan finnas omständigheter, som skulle kunna an- föras som skäl för differentiering av räntesatserna för olika sektorer. Exem— pel därpå är skillnader mellan sektorerna ifråga om den genomsnittliga monopol— graden och ifråga om förekommande s. k. externa effekters riktning och storlek. Sålunda har förmodligen bostadskon- sumtion större positiva externa effekter (via dels barnens välfärd, dels den all- männa civilisationsnivån i samhället) än genomsnittet av annan konsumtion (inne- fattande bl. a. bilkonsumtion), och detta talar för att boendekostnaderna på ett eller annat sätt, t. ex. genom lägre ränta, bör hållas under den nivå som uppkom— mer vid omodifierad marknadsprisbild— ning.

Under dynamiska förhållanden har man att särskilt beakta en faktor, som gärna glides förbi med alltför lätt hand i gängse framställningar av villkoren för optimering genom marknadsprisbild- ning, nämligen den roll som framtidsför- Väntningarna och deras grad av realism spelar. Styrande förinvesteringarnas in— riktning och omfattning i en marknads- ekonomi är de agerandes förväntningar om relevanta framtida förhållanden, priser, räntesatser etc. Bristande realism hos förväntningarna och i varje fall skillna- der därvidlag mellan olika subjekt måste normalt leda till underoptimal resursan- vändning. Åtminstone till en del, ovisst hur stor, kan dessa diskrepanser avlägs- nas genom indexlån, utbredda över hela fältet. Låt oss nu emellertid se på det system, som vi i det föregående närmast haft för ögonen, nämligen ett med index- lån i bostadssektorn och vanliga penning— lån i övrigt, och därvid begränsa oss till

resursanvändningssynpunkt att låta. bo— stadslåneräntan bestämmas av motsva— rande reala ränta på penninglånemark- naden.

Det är då för det första klart, att den

för en viss förfluten tid faktiskt konsta-

terade realräntan icke är ur denna syn— punkt intressant i. sig, utan endast i den mån den ,styr de agerandes förväntningar om realräntan i framtiden. Härav fram— går tämligen omedelbart — för det första därför att man näppeligen har möjlig— heter att säkert fastställa detta sam— band och för det andra därför att det sannolikt varierar från den ena tid— punkten till den andra och från den ena individen till den andra _ att den historiskt givna realräntan på penninglån icke kan vara ett särskilt säkert rikt— märke för bostadslåneräntan.

Denna slutsats kan synas otillfreds— ställande ur vissa synpunkter _ exem— pelvis för den som gärna vill ha enkla tumregler för hur bostadslåneräntan skall sättas i praktiken — men samtidigt innebär den, av skäl som ovan berörts, ett ytterligare argument till förmån för

ett fullständigt P-lånesystem, jämfört

med de alternativa konstruktioner som här har varit på tal. _

Statliga enhetslån kontra blandade lån

I det föregående har som regel,—förut— satts, närmast för enkelhetens skull, att staten ger hela bostadslånet. Det finns emellertid ingenting som hindrar. att nuvarande blandade finansiering bibe— hålles, utan att därför verkningarna, för låntagarens del behöver bli andra än vid statlig totalfinansiering. Lånevillkoren kan utformas så, att låntagaren bringas i exakt samma situation som om staten hade lämnat hela länet. Tag som exempel systemet med penninglån jämte P-regle-

ring av de faktiska kapitalkostnaderna. Här är fixerat vad låntagaren ett visst år totalt skall betala; om detta belopp ex— empelvis understiger vad han har att betala i ränta och amortering under året för andra län än statens, betalas skillna— den av staten, samtidigt som den kvar- stående skulden på statslånet ökas med detta belopp, etc. etc.

Denna ordning är tillämplig i vilket som helst av de alternativa system, som behandlats i det föregående, sålunda även i det fullständiga P-lånesystemet. Dock framstår i detta system den blan— dade finansieringen som mera artificiell än i exempelvis systemet med penning- lån. I detta senare innebär ju dock de underliggande lånens villkor en viss bestämd realitet för låntagaren (såvida de icke av staten modifieras ytterligare, dvs. utöver vad som ligger i ovan be- skrivna princip för kapitalkostnadens omfördelning över tiden). I det fullstän— diga P-lånesystemet däremot har de underliggande lånens villkor ingen som helst (direkt) relevans för låntagaren; dessa lån är i realiteten en affär uteslu- tande mellan staten och vederbörande kreditinstitut. Särskilt i detta fall frågar man sig därför gärna, vad det kan ha för mening att låta ett lån, som i realiteten är ett lån från kreditinstitutet till staten, få formen av ett lån från kreditinstitutet till ett helt annat subjekt; anpassning av form till realitet skulle ju uppenbarligen medföra besparingar i olika former för samtliga inblandade.

Följande synpunkter på frågan om total statlig kontra blandad bostads— finansiering är emellertid icke speciellt knutna till vare sig P-lånesystemet eller något annat av de system som behand- lats i det föregående. De gäller i princip alla system, även exempelvis. det nu- varande, ehuru möjligen i något olika grad. Från början må framhållas att av— sikten är, icke att försöka uttömmande

behandla frågan utan blott ta upp vissa aspekter av den.

Det kan möjligen vara praktiskt att låta resonemanget utgå från en förut- sättning som, om den vore korrekt, skulle ge både snabba och entydiga slut- satser. Denna förutsättning låter vi tills vidare stå som hypotetisk för att längre fram ta upp frågan i vad mån den är eller kan göras realistisk. Förutsätt- ningen ifråga är denna:

Övergången från blandad till total stat- lig finansiering medför ingen annan för- ändring i något relevant avseende än den att de inteckningslån, som bortfaller för kreditinstituten, ersätts med lån till staten till villkor som för kreditinstituten är minst likvärda med de bortfallande in- teckningslånens, exempelvis i form av (förutom obligationer etc.) insättningar på konton med rörlig ränta i riksgäldsl kontoret eller riksbanken.

Under denna förutsättning torde det vara odisputabelt att övergången medför minskade administrationskostnader för samtliga parter tillsammans (dvs. för samhället i dess helhet). För låntagaren innebär det minskade besvär och kost- nader att ha att göra med en enda lån- givare i stället för flera. För kredit- instituten är hanteringskostnaderna mindre för lån till staten än för de bort- fallande inteckningslånen. För staten slutligen uppkommer förmodligen i nu- varande system någon kostnadsökning, ehuru icke i sådan omfattning att be- sparingarna på andra håll därigenom uppväges; vid övergång till något av de system, som behandlats i det föregående, måste rimligtvis statlig totalfinanisering medföra administrativa vinster även för statens del.

I vad mån är då angivna förutsättning realistisk? För att börja med det som ter sig minst problematiskt: Förutsätt-

ningen ifråga torde innebära att den genomsnittliga räntesatsen på kredit— institutens lån till staten stiger; för att statens räntekostnader på den del av upplåningen från kreditinstituten, som skulle ha funnits utan övergång till total statlig bostadsfinansiering, icke skall öka (såvida detta icke anses önskvärt) kan det bli nödvändigt att differentiera (eller differentiera på annat sätt än vad som nu eventuellt sker) mellan den marginella och den genomsnittliga räntesatsen på dessa krediter. Detta kan åstadkommas med kassareservs- eller liknande bestäm— melser.

En mera kritisk fråga är denna: Låter kreditinstituten sig nöja med att få sina bostadslån utbytta mot lån till staten, även om detta utbyte ger dem bättre räntabilitet (vilket alltså är möjligt att åstadkomma utan att därför samhället i övrigt förlorar på affären)? Kommer de icke att försöka, och också lyckas med, att öka sin utlåning till andra sektorer än bostadssektorn, med eventuell påföljd att den samhällsekonomiska balansen störes, med påföljd att motåtgärder ut- löses, exempelvis räntehöjning?

Den frågan diskuteras kanske bäst under åtskiljande av fall utan respektive med kreditrestriktioner:

(1) Utan kreditrestriktioner.

I detta fall får förutsättas att kredit— marknaden är i jämvikt, innebärande att alla kreditanspråk, som uppfyller nor— mala krav på säkerhet o. dyl., satisfieras. Det föreligger alltså jämvikt mellan ut- bud och efterfrågan av kredit vid de rådande räntesatserna. Om i ett sådant läge bostadsfinansieringen lägges om från blandad finansiering till statlig totalfi— nansiering, är det så långt ifrån fallet att kreditinstituten ökar sin utlåning till andra sektorer att några sådana möjlig— heter ö.h. t. icke existerar — n.b. så länge_det allmänna ränteläget är oför-

ändrat. All den efterfrågan på kredit, som är effektiv vid de rådande ränte- satserna, är ju redan tillgodosedd i det läge vi diskuterar. Och någon anledning att förutsätta förändringar i det allmänna ränteläget — bortsett från de ovan diskuterade och förmodligen smärre vins- ter, som staten och kreditinstituten till— sammans kan göra till följd av omlägg— ningen — synes icke finnas. Resone— manget måste ju gälla vad som händer vid en övergång från blandad finansie- ring till statlig totalfinansiering under i övrigt så långt möjligt lika förutsätt- ningar.

(2) Med kreditrestriktioner.

Mot bakgrunden av det faktiska läget här i landet sedan rätt lång tid tillbaka ter sig naturligtvis detta fall som det mest intressanta (man bör dock därför icke ta för givet att vi alltid skall behöva dras med en kreditmarknad som är, eller hålles, ur balans).

Den fråga, som i detta fall synes vara särskilt relevant, är följande:

Om nu staten (närmast i riksbankens gestalt) på det ena eller andra sättet —— genom mer eller mindre frivilliga överens- kommelser, kassareservs- och likviditets— krav, utlåningstak, emissionskontroll etc. etc. — lyckas få fram ett utbud av bo- stadskrediter, som är större än det som, vid givna räntesatser, skulle ha funnits utan dessa särskilda åtgärder, vad finns då för skäl för att staten icke skulle kunna genom precis samma eller lik— artade åtgärder förvandla detta 5. a. s. extra utbud av bostadskrediter till ett lika stort utbud av krediter till staten?

Låt oss som exempel ta sparbankerna (som kanske är de mest kritiska i sam- manhanget). Vi förutsätter att sparban- kerna i samband med omläggningen av bostadsfinansieringen erbjudes place- ringar hos staten, som är i alla avseenden minst likvärda med de inteckningslån,

som faller bort genom omläggningen. Till följd av den sammanlagda minsk— ningen i administrationskostnaderna går det alltid att hitta räntesatser, som gör denna omläggning i bostadsfinansie— ringen till en god affär för både staten och sparbankerna. Om så sker, och om vidare sparbankerna i första hand ser till sina insättares intressen — så som spar- bankslagen föreskriver _ borde tyd— ligen sparbankerna hälsa omläggningen med tillfredsställelse. (Det faktum att en del sparbankspersonal sannolikt får söka sig annat arbete, är ju bara ett uttryck för att det uppkommer kostnadsminsk- ningar, som kan och bör få komma in- sättarna till godo i någon form).

Det vore märkvärdigt om icke staten i ett förhandlingsläge som detta kunde få sparbankerna att, i minst lika hög grad som före införandet av statliga enhetslån, avstå från att utöka sin. utlåning till andra sektorer (än staten plus bostads— sektorn). Och om detta icke skulle lyckas med i stort sett oförändrade me- toder, finns ju alltid möjligheter att *variera metoderna så att de önskade resultaten uppnås.

Vad nu sagts om sparbankerna torde gälla även om övriga kreditinstitut. _ Till slut några ord om de allmänt pen— ningpolitiska implikationerna av en över— gång till statliga enhetslån. Genom denna övergång skulle onekligen kunna åstad— kommas vad som hittills icke alltid funnits, nämligen en friktionsfri tillförsel ,av kredit till (en del av) det bostads- byggande som statsmakterna funnit konjunkturpolitiskt möjligt att förverk- liga. Denna medalj har dock, har det sagts, en baksida, nämligen den att pen— ningpolitiken får sin aktionsradie mins— kad.

Detta är en invändning mot införande av statliga enhetslån, mot vilken följ ande alternativa motinvändningar synes kun- na göras:

_(1) Om det anses tillräckligt önskvärt att ha en friktionsfri bostadsfinansiering, är det blott följdriktigt att man berövar riksbanken nu existerande möjligheter att åstadkomma friktioner (eller, för att välja en mindre provokativ formulering, att man gör sig oberoende av riksbankens benägenhet att utnyttja eller icke ut- nyttja de medel som den förfogar över att hindra friktioner från att uppkomma). Detta är ju i princip inte mycket mera märkligt än att man ej låter riksbanken hindra en, låt oss säga, friktionsfri ut— betalning av löner till statens anställda. (2) Om det emellertid anses vara värde- fullt, _att något statsorgan förses med medel att — t. ex. med hänsyn till den möjliga uppkomsten av icke förutsedda förändringar i konjunkturläget —— i efter— hand korrigera de beslut om låneramar, som statsmakterna fattat, är det därför icke alldeles självklart, vare sig att dessa medel skall lokaliseras till riksbanken eller att de skall se ut just så som de f. 11. gör. Behovet av efterhandskorrektioner kan ju tänkas bli rätt olika i olika delar av landet, och man bör då kun-na hitta mera adekvata medel än de, förhållan- devis generellt verkande medel som riks— banken förfogar över.

Appendix Om byggnadskostnadaindex och »paritetsindex»

En byggnadskostnadsindcx borde helst mäta "kostnaderna, jämförda med kostnaderna i en viss given hastidpunkt, för att framställa en viss given (väldefinierad) produkt. Det kan vara lämpligt _ åtminstone för den diskus— sion, som skall föras i det följande — att skilja mellan två, principiellt helt skilda huvud- alternativ för definitionen av produkten. Det ena är att anknyta definitionen till byggnaden, det andra är att anknyta den till de tjänster, som byggnaden levererar. I det första fallet väljer man en byggnad (eller ett aggregat av byggnader) med viss given fysisk beskaffenhet, definierad exempelvis genom ritningar och andra entreprenadhandlingar. I det andra

fallet väljer man — när fråga är om bostads- hus — en bostad av viss given standard, definierad exempelvis genom yta, volym, antal rum, utrustning, isolering etc. Låt oss kalla den första sortens index IB och den andra Ib.

De indexserier, som faktiskt förekommer i Sverige under namnet byggnadskostnads- index, är icke alla av antingen den ena eller den andra av de nu nämnda båda sorterna. Bo— stadsstyrelsens byggnadskostnadsindex för flerfamiljshus av sten (med prisbas den 1/1 1950 och vikterna ursprungligen valda från kostnaderna för ett 10—tal hus, byggda åren närmast före 1950, och sedan korrigerade med sikte på situationen 1952—53) är sålunda närmast ett slags faktorprisindex. Den mäter icke vad ett hus 'av en viss given fysisk beskaf- fenhet skulle kosta att uppföra i en viss tid- punkt jämfört med bastidpunkten, utan när- mast vad detta hus-skulle kosta att uppföra med den. faktorins'als, som förekom i baslid— punkten. Kalla denna typ av index för IF.

*Bostadsstyrelsens byggnadskostnadsindex förenfamiljshas av sten respektive trä (med prisbas den 1/1 1952) synes emellertid vara av typen I B— I varje fall ligger ett visst bestämt hus (bostadsstyrelsens typhus nr 167) till grund för denna index. '

För en diskussion av förhållandet mellan de tre olika sorters index, som nu'har nämnts-,? skadar det kanske inte med en viss formali— sering, anknytentill något enkelt exempel:

Låt oss då först antaga, att för en -_vis_s bestämd sorts hus, som vi är intresserade av, gäller produktionsfuhktionen

1); , qn betyder pro'duktionsfakt'or- 1 =.f(qi,(Ia,---7lln;

där q,, q,, . . .

insatser (olika slag av arbete och material),t betyder produktionstidpunkt och dess effekt på f kallar vi produktionsteknikens föränd- ringar. Antag vidare,.att det byggande före- taget eftersträvar minimum av kostnader per hus. Under vissa förutsättningar, som ofta torde vara approximativt uppfyllda, är denna förutsättning ekvivalent med maximal vinst som handlingsnorm. Den optimala faktorin- satsen ql, q,, . , . , qn, är .då bestämd av föl-

ande ekvationer,, där pi ärpriset på q,:

1 = [lill 37129 ." & (ln; 1) cp / '='; " , N.): . , _ 5 .).-':..J. "” (i-'_—_v1,2, .»:r. , n—I)

— ".p'nli'i” 3111,

571—na.;4g'.__,—

Detta system ger 5; som funktion, up,, av faktorprisrelationerna och t: _ p __ . qi: ”(ill., &, , _ _ , _" 1; ! (r=1,2,. . .,n) pn p". pil

Den optimala kombinationen av faktorer, som åtgår för produktionen av (1 stycken) hus av den givna sorten, förändras alltså med tiden, i den mån (a) produktionstekniken och/ eller (b) faktorprisrelationerna förändras.

En så allmänt formulerad konklusion är naturligtvis inte avhängig av de speciella förutsättningarna i ovan givna exempel, utan måste rimligtvis gälla generellt. Låt oss därför fortsättningsvis med ;, mena den i tidpunkten t faktiskt valda insatsen av faktorn i, utan att vidare gå in på hur valet träffats.

Indextyperna I B och I F ser då tydligen ut så här:.

Ig_ )3_Pi_ qi

EPi Qi

., . ro ' ,'- 12:21); q 0.

ZP, tlf

' Förutsättes, att en förändringi det tekniska kunnandet normalt innebär tillkomst av ny kunskap, utan att gammal kunskap förstöres '— vilket förefaller vara rimligt —— är den i bastidpunkten valda faktorkombinationen

252,31. . ”(_)le = (q " ]— fortfarande möjlig att välja för byggaren i tidpunkten !. Det tak-. tum, att han i stället väljer kombinationen [qv q2 . . . gå] = [q ]måste normalt betyda att (åt] är billigare än [50 ]i tidpunkten t, dvs.

fi.—z Ii= f., c» (71% in

Av faktiskt förekommande byggnadskost-— nadsindexserier är, som redan sagts, den för' flerfamiljshus närmast av .typen Ip. Vad kan då denna användas till? Om den vore av typen 13, skulle den visa vad ett hus av en sort,- som faktiskt byggdes 1952—53, skulle kosta att byggaidag (jämfört med 1950), med utnyttjande av dagens tekniska kunnande och efter anpass ning till dagens faktorprisrelationer. Detta kan vara ett besked-av begränsat intresse, om de' hus, som byggs idag, är av mycket annorlunda beskaffenhet än de, som byggdes 1952.—53._ Men.-rimligtvismåste man ha ännu mindre- glädje av att -'veta, vad. nämnda hus. skulle

kosta att bygga idag med samma faktorinsats som 1952—53. I praktisk tillämpning, näm— ligen som underlag för bostadsstyrelsens be- stämning av den »godtagbara produktions- kostnaden» (som i sin tur ligger till grund vid fastställandet av maximihyror och överlåtelse- värden) användes heller icke byggnadskost- nadsindex okorrigerad. Den korrigeras för uppskattade »rationaliseringsvinster». Detta har gjorts kontinuerligt sedan indexens till— komst 1950; den från denna tidpunkt fram till nu genomsnittliga skattade »rationaliserings- vinsten» uppgår till någonting mellan loch 2 procent per år.

Rimligtvis måste denna korrigering delvis (och i varje fall till sin riktning) sammanfalla med den, som skulle ha behövts för att komma fram till en 13, men dess syfte är dock _ att döma av tillgängliga uppgifter _ icke detta utan snarare att få ett mått, som i varje fall såtillvida är av typen Ib som det även tar hänsyn till exempelvis förekomst av nya material.

Den grundläggande skillnaden mellan ] B och I,, är, som inledningsvis antytts, att medan vi för 13 har att acceptera en viss hustyp (definierad genom ritningar etc.) som given _ det är förändringen i kostnaderna för att bygga detta givna hus som skall mätas av 13 — utgår vi vid konstruktionen av I:, från en bostad av viss standard eller bostadsvärde (vad vi nu än vill mena därmed mera bestämt) som den givna produkt, vars kostnad att bygga skall mätas.

Förhållandet mellan 13 och Ib är mera komplicerat än förhållandet mellan I B och Ip. Icke definitionsmässigt dock, ty defini- tionen av Ib har samma struktur som defi- nitionen av 15:

t-t I' = XP:”: " EP? 5?

där (it) betyder den i tidpunkten ! valda faktorkombinationen. Däremot är sambandet mellan variationerna i I 3 och Ib en mera in— vecklad historia. Låt oss här, på motsvarande sätt som i det föregående, ge diskussionen en utgångspunkt i en formalisering av ett för- hållandevis enkelt fall:

Antag att byggaren vid valet av (:E) har som riktmärke att åstadkomma lägsta möjliga totala boendekostnad för ifrågavarande bo- stad. Detta innebär ingalunda nödvändigtvis, att han väljer lägsta möjliga byggnadskostnad; det kan tänkas, att han finner en konstruktion med högre byggnadskostnad vara att före-

draga, därför att den medför (tillräckligt mycket) lägre driftkostnader.

Så som minimumkriteriet nu formulerats, ger det emellertid icke entydiga utslag annat än under vissa speciella förutsättningar röran- de bl. a. den byggandes förväntningar om framtida räntesatser (r) och priser. Vi skall återkomma till detta längre fram; låt oss t. v. antaga, att man förväntar, antingen. (a) att rådande priser väntas bestå i fram- tiden liksom r, som då får vara den nomi- nella räntan, eller (b) att samtliga priser väntas förändras med w procent per år, i vilket fall r får vara den nominella räntan minus w = realräntan. Antag vidare, att kapitalkostnaden räknas som en fast annuitet = 100 k (r) procent av produktionskostnaden; vi förutsätter alltså att denna procentsats är en funktion enbart av räntan, vilket innebär att amorteringstiden förutsättes given, opåverkad av de variationer som beaktas. Med xi betecknas som förut faktorinsatserna i byggandet med :c; faktor- insatserna i driften, de förra räknade per byggd bostadsenhet och de senare per bostadsenhet och år.

Man söker alltså minimera

I = k(l') ' (+ 28 pjx ] j= n+1 under villkoret 1 = F(xlyxis- ' ' ,:ts; !) De optimala faktorinsatserna, (i), är då be- stämda av villkoren:

1 = F(531,£5,. "axs;l) lli-=_ JF (i=1,2, .,n—l) p" Tx"

P,__ JF . "_a: Z: %: (J —- n+1, .,s—l) k(r)P,, _aF aF ps =a—xn a—xs Härur fås P _ ii=di(&1, E', , 8—1, r; !) Ps ": Ps

(i=1,2,...,s)

Vi noterar här de skillnaderna i förhållande till den för I B relevanta faktorkombinationen, ((1), för det första att (:E) är beroende av en större mängd faktorprisrelationer, nämligen den som omfattar även priserna på driftkost-

nadssidan, och för det andra att (i) är be- roende även av räntenivån. Att vi kunnat (som acceptabel approximation) bortse från räntenivån som en faktor, påverkande ((1), men icke kan göra detsamma ifråga om (i), beror naturligtvis på att den tid, som det tar att bygga bostäder, normalt är så mycket kortare än den tidrymd, under vilken bostä- der utnyttjas.

Som ett konkret exempel på vad det här kan vara fråga om, kan nämnas en ränte- sänkning, som (åtminstone om den är till- räckligt kraftig) bör befordra övergång till mer kapitalkrävande konstruktioner och utrust— ning, som minskar underhålls— och andra drifts- kostnader. Ett annat exempel, på den tekniska faktorns och möjligen också räntenivåns roll i sammanhanget, är övergång till nya ma- terial, med eller utan samband med andra för- ändringar i byggmetoderna. Övergången från tegel till betongblock torde vara förbunden med tillkomsten av byggkranar; ett kanske

ännu mera intimt samband har sistnämnda faktor med det numera allt vanligare slopan- det av bärande ytterväggar. Sådana föränd— ringar kan möjligen ha blivit lönande, utan att några priser (inklusive räntesatser) för- ändrats — och är då att karakterisera som rent tekniskt betingade; å andra sidan kan man möjligen tänka sig, att en tillräckligt kraftig räntehöjning skulle göra krandriften så dyrbar, att mera traditionella byggmetoder och ma— terial skulle föredragas.

Det framgår redan av vad nu sagts, att någon motsvarighet till relationen I F >I B icke gäller generellt för I B kontra Ib. Här gäller i stället 13 & Ib.

Det framgår också omedelbart, att I), icke — liksom heller icke Ip och I B _ kan vara någon helt idealisk index i bostadsindexlån, när man betraktar dessa uteslutande som ett medel att nå goda relationer mellan hyrorna i hus av olika årgångar. Hur en sådan index kan konstrueras, behandlas i huvudtexten.

BILAGA 2

Promemoria rörande bostadsfinansiering och hyresbildning

Av Alf Johansson

Som en huvuduppgift för bostadspoli- tiska kommittén anges i direktiven »att pröva på vad sätt bostadslångivningen och till denna knutna subventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyres- politiskt instrument som möjligt». I motiveringen till denna anvisning _stäl- ler direktiven i förgrunden de skiljak- tigheter i hyror mellan hus av olika ål- der, som icke betingas av skillnader i standard och som uppkommit genom att stegringen av tomt- och byggnads- kostnader medfört en fortgående höj— ning av kapitalkostnaderna för bostads- fastigheter. Då den redan uppkomna hyressplittringen i det befintliga bestån- det icke kan hävas genom finansiella åtgärder som avser den fortsatta bo- stadsproduktionen _ detta problem har hänskjutits till en särskild utredning _ bör kommittén »inrikta sitt arbete på att söka åstadkomma en sådan kon— struktion av låne- och subventionsreg- lerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruk- tur för de i framtiden tillkommande hu- sen».

Direktiven hänvisar vidare till att de nuvarande räntebidragen tjänar syftet »att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kastningar i hyresnivån som eljest — vid själv- kostnadsbestämda hyror _ skulle föl— ja av ändringar i lånemarknadens rän— tesatser»; denna funktion betecknas som väsentlig och bör tillgodoses även

i framtiden. Efter att ha avvisat kapi— talsubventioner såsom en vid långvarig kostnadsuppgång statsfinansiellt alltför påfrestande metod summerar direkti- ven det som synes kunna betecknas som kommitténs mest centrala uppgift:

»Kommittén bör i första hand under- söka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskost- naderna inte tillåtes ge upphov till så- dana ojämnheter i hyresnivån som sak— nar motsvarighet i skillnader beträf- fande lägenheternas bostadsvärde». _ I detta sammanhang antyder direktiven möjligheten att göra amorteringsvillko— ren variabla efter ränteförändringar på marknaden vid i huvudsak bevarad takt i kapitalåterbetalningarna på längre sikt samt att successivt anpassa bostadshy— rorna till ändringar i det allmänna pris- läget, »åtminstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder». En sådan ordning skulle enligt direktiven kunna »tala för att hyrorna i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som bru- kar tillämpas för närvarande samt för- utsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hyresintäkter- na». Detta senare syftar uppenbarligen på en konstruktion, som innebär att i en utveckling av stigande kostnader och inkomster basera hyresbildningen på en

lägre räntesats än den som motsvarar aktuell nominell marknadsränta, var- vid underskott i annuiteteni början av amorteringsperioden successivt kom- penseras genom stigande annuitetsbetal- ningar i fortsättningen i takt med för- väntad stegring av kostnader och in- komster. I detta sammanhang hänvisar direktiven till värdesäkringskommit- téns överväganden rörande möjlighe- terna att konstruera indexbundna bo- stadslån.

En ordning för bostadsfinansieringen, som hindrar kortfristiga räntefluktua- tioners genomslag i hyrorna och som anknyter hyresbildningen till pris-, kostnads- och inkomsutvecklingen på sådant sätt att hyressplittring undvikes och att jämnare hyresstruktur åstad- kommes än den som vid i övrigt givna betingelser skulle komma till stånd vid hittills gällande finansieringsordning, är sålunda det främsta krav som ställes i direktiven och det är frågorna om hur detta kan tillgodoses som är det huvudsakliga föremålet för diskussion i denna promemoria. Detta krav måste emellertid förbindas med andra, som är väsentliga i sammanhanget och som an- tingen direkt uttryckes i direktiven el- ler kan anses innefattade i den i di- rektiven givna deklarationen att bo- stadspolitikens grunddrag skall bevaras, sådana de till mål och arbetsformer i sina allmänna riktlinjer antogs av stats- makterna åren 1946 och 1947, med de ändringar som den följande utveck- lingen gett upphov till. (På vissa punk- ter kan man påstå att direktiven syftar till att återställa de under 40-talet upp- ställda bostadspolitiska målen; detta gäller framför allt förhindrande av hy- ressplittring, som var ett väsentligt mo- tiv i de bostadspolitiska besluten redan under krigsåren.)

De krav som skall tillgodoses vid si- dan av utjämning av kortfristiga ränte-

fluktuationer och förhindrande av hy- ressplittring och som sålunda bildar vä- sentliga förutsättningar för konstruk- tionen av det offentliga finansiella stö- det för bostadsbyggandet kan summe- ras i följande punkter:

1) En subventionsfri ordning skall eftersträvas. (Härvid bortses från spe- ciella subventioner, såsom familjebo- stadsbidrag.) Detta krav betyder dock icke att staten undandrager sig det risk- tagande som är förbundet med högbe- låning (eller ev. kreditgarantier). I stort sett innebär kravet att statslånet skall ge en ränta som motsvarar mark- nadsräntan. Hur statslånets marknads- ränta skall bestämmas i förhållande till andra marknadsräntor är en speciell fråga som inte skall behandlas här. Re- dan i direktivens nyss refererade an- visningar av möjligheten att utjämna räntefluktuationer och undvika hyres- splittring ligger emellertid att kravet på full förräntning av statslånet skall ses på lång sikt eller _ rättare sagt — att periodvis förräntning kan utgöras inte endast av löpande annuitetsbetal- ning utan också av ackumulerad ford- ran, som i sin tur skall förräntas.

I direktiven säges visserligen att »åt- minstone tills vidare» en viss subven- tionering från statens sida torde vara oumbärlig. I det följande räknas här dock med en ordning som innebär full förräntning av statslånet (i nyss angi- ven bemärkelse) från början men i stål- let med att i vissa framtida situationer avskrivning av del av statens fordran i efterhand eventuellt skall kunna före- komma, om så bedömes lämpligt.

2) Hyrorna skall grundas på självkost- nad. Eftersom finansieringssystemet måste fungera utan stöd av en direkt hyresreglering innebär detta att de nu- varande självkostnadsföretagen består som sådana samt att de har och beva- rar en position på hyresmarknaden som

är tillräckligt stark för en regulativ ver- kan på hyresbildningen i stort. (I prin- cip utesluter detta inte en generell och på hyresbildningen likformigt verkan- de skatt; direktiven innehåller emel- lertid ingen antydan om en sådan.)

Det kan vara värt att påpeka att det- ta utesluter en ordning, som är mycket vanlig i västeuropeiska länder, att näm- ligen det statliga finansiella stödet om- fattar endast en begränsad del av bo- stadsproduktionen (kanske 20—50 pro- cent) och då ofta förbindes med sub- ventioner. I sådana fall utbildas skilda hyresmarknader, vilket definitivt stri- der mot tanken på en »jämnare hyres- struktur”.

Utvecklingen av hyrorna måste be- stämmas marginellt av den löpande ny- produktionens självkostnader. (Att en viss tröghet därvid kan förekomma är väl känt även från marknader med helt fri hyresbildning). Förekommer en fortskridande stegring av tomt- och byggnadspriserna som inte kan motvä- gas av fortgående rationalisering av byggandet, måste »självkostnad» defi- nieras med hänsyn därtill.

3) Som ytterligare krav på ett finan- sieringssystem för framtiden under stat- lig medverkan, som måhända kan an- ses vara principiellt mindre väsentligt än det förut nämnda men av stor prak- tisk betydelse, är att det skall kunna tillämpas vid sådan »blandad» finan- siering som gällt sedan 40-talet. Detta är visserligen inte uttryckligen nämnt i direktiven men eftersom inte heller motsatsen, totalfinansiering genom sta- tens lån, nämnts som föremål för pröv- ning av kommittén, måste man utgå ifrån att detta krav skall kunna upp- fyllas.

II

Angelägenheten av en omläggning av det statliga finansiella stödet för bo-

stadsproduktionen har sedan flera år stått klar. För att något belysa hur be- hovet av en omläggning vuxit fram skall här göras en kort tillbakablick på läge och förutsättningar samt bostads— politiska mål vid den tid då de allmän- na riktlinjerna för bostadspolitiken ut- formades under 40-talet, speciellt med avseende på de regler för hyresbild- ningen som var förbundna med de stat- lig-a bostadslånen.

De krismotverkande åtgärderna un- der de första krigsåren hade som mål inte bara att häva produktionskrisen utan också att få till stånd en hyres- bildning som kunde främja vissa fas- tighetsekonomiska och bostadssociala ändamål. I det betänkande av 1940 års byggnadskostnadsutredning. som ni- förligast motiverade krispolitiken på bostadsområdet, sattes främst ändamå- let att bevara fastighetsekonomisk pari- tet, icke en absolut fast hyresnivå. De på senare år livligt diskuterade frå- gorna om hyrespariteterna var sålunda inte bara beaktade utan rentav satta främst bland frågor som krävde hän- syn vid sidan av det allmänt bostads- sociala ändamålet att skapa ekono- miska förutsättningar för en fortskri- dande förbättring av bostadsstandarden, i första hand med avseende på utrym- met. När de statliga lånen till hög be- låningsgräns som blev det väsentliga medlet att nå dessa ändamål år 1942 kompletterades med kapitalsubventio- ner i form av tills vidare ränte- och amorteringsfria s. k. tilläggslån var det- ta likaledes motiverat av paritetssyn— punkter. Den offentliga högbelåningen i förening med därtill knutna villkor vi- sade sig vara så effektiv ur hyresbild- ningssynpunkt att hyresnivån under hela 40-talet kunde hållas i stort sett stabil utan att egentliga subventioner i större omfattning behövde tillgripas, i de största städerna inte alls.

Det väsentliga i detta förlopp var så- lunda icke att egentliga subventioner eliminerade verkan av höjda byggnads- priser utan att bostadsbyggandet under statens garanti och risktagande kunde baseras på kapitalmarknadens billigas- te långa ränta icke endast till 60 pro- cent, vilket skett redan 1909 genom statshypotekskassan, eller 70 a 75 pro- cent, vilket skett 1930 genom bostads- kreditkassan, utan till 90 a 95 procent och så småningom, genom låneregler- na för kommunägda företag, till 100 procent, samt att hyresbildningen knöts till kontrollerade kostnader.

Det senaste momentet, hyresbildning- ens anknytning till kontrollerade kost- nader, innebär att en självkostnads- princip etablerades på hyresmarkna- den. Egentligen var detta en självklar- het. Ändamålet med ett statligt finan- siellt stöd för bostadsförsörjningen måste vara att tjäna bostadskonsumtio- nens intressen; i en ordning som inte på ett eller annat sätt _ genom direkt hy- reskontroll eller genom effektivt regu- lativt marknadsinflytande för självkost- nadsföretag _ garanterar självkostnads- principen förfelas bostadspolitikens mest väsentliga ändamål.

Den vikt som tillmättes denna prin- cip måste ses mot bakgrunden av tidi- gare erfarenheter av hyresutvecklingen i de svenska städerna, i synnerhet de större. Dessa erfarenheter hade gett vid handen att även vid fullt fri hyres- bildning och under förhållandevis gynnsamma betingelser för bostadspro- duktionen, såsom under senare delen av 20-talet och under 30-talet hade mark- nadsmekanismerna ingalunda realise- rat en pris-kostnads—jämvikt, uppfyllt det dubbla jämviktskravet på bostads- och byggnadsmarknaderna.

Detta gällde redan före första världs- kriget. Med undantag för en kort period under slutet av 1880-talet och början av

1890-talet, då en stor bygggnads- och fastighetskris inträffade, hade hyror- na ständigt stigit i förhållande till öv- riga levnadskostnader, utan att detta tillfyllestgörande kunde förklaras genom en generell prisutveckling eller ränte- förändringar. Sålunda steg i Stockholm (den enda stad för vilken tillräckliga statistiska uppgifter för äldre tider finns tillgängliga) under perioden 1894 _1910 hyrorna med 70 procent vid höj- ning av allmän levnadskostnadsnivå med 25 procent. Löneinkomstens värde i förhållande till levnadsförnödenheter i allmänhet förbättrades stadigt under den industrialiserings- och urbanise- ringsprocess, som satte in under senare delen av 1800-talet, men i förhållande till hyran förbättrades inkomstens vär- de obetydligt och inte alls i de expan- derande stadssamhällena. Det är under sådana förhållanden begripligt att »bo- stadsfrågan» fick en särskild ställning som socialt problem under detta ske- de av den moderna samhällsutveck- lingen.

Dessa förhållanden fortbestod under mellankrigstiden efter det att hyres- regleringen från första världskrigets tid avvecklats år 1923. Härigenom kom också, trots kraftigt stigande levnads- nivå i övrigt för den stora massan av inkomsttagare, bostadsefterfrågan att fixeras i sin inriktning på de minsta lägenhetskategorierna och konservera- de den svenska bostadsstandarden, i vad gäller utrymmet, i ett tillstånd som var mycket efterblivet i förhållande till jämförbara länder i Väst-Europa.

Förklaringen till dessa förhållanden måste sökas däri att bostadsproduk- tionen med dess svaga ställning på ka- pitalmarknaden under starkt varieran- de allmänna konjunkturer tenderade att bli permanent otillräcklig — visserligen i växlande grad _ i förhållande till efterfrågan i de expanderande stads-

samhällena. Hyresbildningen var knapp- hetsstyrd, den dubbla pris-kostnads— jämvikten förverkligades icke. Frågor- na om pris- och räntevariationers ver- kan på hyresbildningen, som ställts i direktiven till bostadspolitiska kom- mittén, hade under sådana marknads- förhållanden en väsentligt annan in- nebörd än de kan ges nu eller i en framtida ordning som bevarar en själv- kostnadsprincip som grund för bo- stadsfinansiering och hyresbildning. I det stora hela var såväl pris- som räntevariationer före första världskriget tämligen måttliga. Pvrisväxlingarna i samband med de allmänna konjunktur- växlingarna kunde visserligen vara skarpa, men de var alltid relativt kort- fristiga och följdes snart av en föränd- ring i motsatt riktning. De svängde omkring långsamt stigande eller fallan- de trendlinjer men det var inte fråga om någon större, bestående förändring i viss riktning. Levnadskostnadsindex var i samma höjd 1860 som 1900, 1875 som 1910. Sammalunda under mellan- krigstiden. Efter den »engångsinfla- tion» och »engångsdeflation» som in- träffade 1916—1923 sjönk priserna (levnadskostnadsindex) fram till 1933 och steg därefter till en nivå som 1939 var ungefär densamma som vid mitten av 20-talet. Bortsett från nämnda en- gångs-inflation-deflation fanns det inga starkare skäl att ställa problemet om hyresbildningens anpassning till be- stående förändringar i penningvärdet. Andra orsaker till hyresbildningens ab- normitet framstod som viktigare. Även räntesatserna på den organise- rade kapitalmarknaden och särskilt den långa räntan, rörde sig under tiden fö- re första världskriget inom skäligen be- gränsade marginaler. Den allmänna ni- vån höjdes under första värlskriget och i synnerhet under de efterföljande in- flationsåren, varefter den förhöjda ni-

vån förblev i huvudsak stabil intill de första åren på 30-talet.

När fråga är om sambandet i den tidigare utvecklingen mellan allmänna pris- och ränteförändringar samt hy- resbildningen är emellertid det vä- sentliga följande synpunkt. Orsakssam- handen i dessa hänseenden kan inte be- skrivas som om allmän prisnivå och räntenivå bestämde vad det kostade att producera bostäder varpå främst över verkningar på produktionen ut- budet anpassade sig så att en jämvikts- hyra bildades i överensstämmelse där- med. Bortsett från den förut nämnda perioden i slutet av 80-talet och bör- jan av 90-talet, då verkligen en utbuds- anpassning tillräcklig att sänka hyres- nivån kom till stånd, samt 1916—1920, då prismekanismen var satt ur spel, var sambandet — särskilt när det gäller smålägenheter att hyra på expanderan- de bostadsmarknader _ snarare det att ett praktiskt taget permanent knapp- hetsläge på marknaden drev upp den knapphetsstyrda hyresnivån, varigenom skapades ett ekonomiskt utrymme för speciell inflation på byggnadsmarkna- den och räntor på kapitalet utöver bot- tenlånet, som var fjärran från den or- ganiserade kapitalmarknadens ränte- satser. Det var just detta som var den ekonomiska innebörden av »spekula- tionen». Trettiotalet kom att medföra den mest betydelsefulla förändring som dit- tills förekommit i bostadsfinansiering- ens allmänna förutsättningar i och med skredet i räntenivån under åren 1933— 35 som förde ned den långa räntan från den 5-procentnivå, som rått under 20-talet, till den 3-procentnivå, som se- dan kom att i huvudsak gälla fram till mitten av 50-talet. Kapitalmarknads- förutsättningarna för bostadsbyggan- det kom därmed att bli gynnsammare än någonsin (förr eller senare). Även

arbetsmarknadsutvecklingen var gynn- sam för bostadsbyggandet. En expan- sion av städernas bostadsbyggande kun- de genomföras till en nivå strax före andra världskrigets utbrott som var dubbelt så hög som 10 år tidigare och fyrdubbelt så hög som åren före första världskriget utan att stöta på hinder i form av brist på arbetskraft. Produk- tionsökningen balanserades emellertid av en forcerad tillväxt i efterfrågan som sammanhängde med förändringar i be- folkningens åldersfördelning, sänkt äk- tenskapsålder och starkt påskyndad urbanisering under senare delen av 30- talet, då mellankrigstidens arbetslös- hetskris övervanns.

Hyresbildningen under 30-talet ger _ i sitt förhållande till allmän pris- och inkomstutveckling _ en annan bild än den som visats i den tidigare utveck- lingen. För hela perioden 1930—1939 skedde en sänkning av hyresnivån i för- hållande till allmän levnadskostnad med omkring 10 procent. Även i för- hållande till inkomsterna för de stora löntagargrupperna i städer och indu- striorter skedde en betydlig sänkning av hyresnivån. Dessa förskjutningar gav också tydliga utslag i efterfråge- och produktionsriktning. Ettrumspro- duktionen, som vid början av decen- niet utgjorde omkring 55 procent av lägenhetsproduktionen i städerna, gick relativt tillbaka. Ännu vid slutet av 30- talet var siffran dock över 40 procent och relationen mellan inkomster och hyror var ännu sådan att en nybyggd, modernt utrustad tvårumslägenhet var tillgänglig (inom 1/5 av inkomsten) för endast omkring 20 procent av hushål- len.

Om sålunda utvecklingen under 30- talet i och för sig var gynnsam ur bo- stadskonsumentens synpunkt, jämfört med tidigare skeden, är det dock up- penbart att den icke tillnärmelsevis

till bostadsförsörjningens godo omsat- te den radikala förbättring i bostads- produktionens villkor som genombrot- tet för lågräntenivån betydde. Det är karakteristiskt att sänkningen i hyres- nivån inträffade som en verkan huvud- sakligen av förändringar i efterfrågan under depressionsåren innan ränte- nivåns nedgång hade hunnit verka i högre grad på produktionen. När väl den lägre räntenivån hunnit bli effek- tiv till fördel för den starkt växande produktionen förblev hyresnivån trots allt i stort sett stabil med en viss drag- ning uppåt under 30-talets sista år. Ef- terfrågans tillväxt var så stark att en slags balans på bostadsmarknaden nåd- des vid en hyresnivå som låg högt över den som kalkylmässigt varit möjlig vid den etablerade lågräntenivån. Ba- lansen på byggnadsmarknaden mellan hyresavkastning och de kostnadsbe- stämmande faktorerna, byggnadskostna- der och ränta, nåddes däremot inte, vil- ket framgår bl.a. därav att under de följande krigsåren byggnadskostnader- na kunde stiga avsevärt utan att kräva ökad hyresavkastning. Den period på omkring 5 år varunder lågräntenivån bestod var under de föreliggande för- hållandena för kort för att hyresbild- ningen skulle kunna på ett avgörande sätt anpassas efter bostadsproduktio- nens nya villkor.

En sådan anpassning skulle för öv- rigt ha kunnat medföra risken av en allmän fastighetskris, vilket sannolikt skulle ha framkallat avvärjande reak- tioner från bl. a. kreditinstitutens sida. De delar av hyresmarknaden där en självkostnadsprincip rådde _ bostads— kooperationen i de största städerna och de enligt 1935 års riksdagsbeslut bygg- da bostäderna för barnrikefamiljer _ var ännu så ringa att ett verksamt re- gulativ för hyresbildning därigenom icke kunde ges.

Nu upplöstes de problem, som här skisserats och som gett sin prägel åt bostads- och byggnadsmarknaderna under praktiskt taget hela det skede, varunder dittills industrialiserings- och urbaniseringsprocessen utspelats, ge- nom händelseutvecklingen under de första åren av andra världskriget. Sam- manbrottet för bostadproduktionen 1939—40 tvang till omfattande finan- siella engagemang från statens sida, med nödvändighet förbundna med kon- troll av hyrorna i de med statens stöd producerade bostadshusen. Inflationen 1939—42 gjorde det möjligt att en re- lativ hyressänkning skedde utan risk för allmän fastighetskris, varigenom den för bostadskonsumenterna gynn- samma förskjutningen i inkomst-hy- res-relationen som inletts under 30-talet kunde fullföljas och drivas betydligt längre än som då varit möjligt.

Hyresbildningen, som tidigare varit knapphetsstyrd, blev genom denna ut- veckling kostnadsstyrd; som förut på- pekats var de åtgärder av subventions- karaktär som kom till användning (tills- vidare ränte- och amorteringsfria till- läggslån) motiverade av hänsyn till hy- respariteterna.

I sitt slutbetänkande (SOU 1945163) underströk bostadssociala utredningen (s. 174) att detta var den väsentliga in- nebörden av de generella bostadspoli- tiska åtgärderna under krigsåren. »An- knytningen av hyresbildningen till kostnaderna är ju i och för sig icke ett förhållande av krismässig karaktär. Det framstår tvärtom i alla principiella sammanhang som idealet även för en effektivt fungerande fri marknad, vars realiserande under tidigare perioder dock måste bedömas som mycket ofull- ständigt.»

I princip samma synpunkter på hy- resparitetsfrågan som under 40-talet hävdades i motiven till de nya åtgär-

der av kriskaraktär som tillgreps vid Korea-inflationen 1950—52. De då in- förda s. k. provisoriska tilläggslånen, som från början var ställda under av- veckling, skulle enligt avsikten om inte elimera så dock genom eventuell åter- gång av byggpriserna och genom ra- tionalisering mildra och i varje fall uppskjuta verkan av byggnadskostna- dernas stegring på hyresnivån på så- dant sätt att ett bakslag i standardut- vecklingen icke behövde uppkomma. Att paritetssynpunkten i fortsättningen blev i viss mån försummad för att på senare är få förnyad styrka är en an— nan sak som inte skall diskuteras här.

Det bör framhållas att vid utform- ningen av de finansiella stödåtgärderna med hänsyn till paritetssynpunkten un- der 40-talet och början av 50-talet det icke fanns någon tanke att åstadkomma en ordning som skulle kunna fungera paritetsbevarande vid en obegränsat fortskridande inflation. Det var både under krigsåren i början av 40-talet och under 50-talets första är fråga om »en- gångsinflation», vars verkningar skulle elimineras eller mildras och där mot- medlen sålunda var av i princip till- fällig karaktär. Åtgärderna var tänkta för sådana situationer av häftigt in- sättande inflation, följd av viss tillbu- kagång i prisnivån som inträffat tre gånger under detta århundrade, alla i samband med krig (1917—20, 1939— 42, 1950—52). Det är först under slutet av 50-talet och under (SO-talet hittills som prisutvecklingen antagit en sådan karaktär, att det funnits starkare skäl att diskutera frågorna om bostadsfi- nansiering och hyresbildning under aspekten av en »permanent inflation».

När det gäller räntan och hyresbild- ningens anpassning till ränteförändring- ar kan en liknande synpunkt anläggas. Med samma fog som i fråga om pris- förändringarna kan sägas att konstruk-

tionen av det finansiella stödet under 40-talet och början av 50-talet icke räk- nat med sådana förändringar som in- träffat under senare delen av 50-talet och därefter. Den räntegaranti, som in- fördes 1941 var tänkt som ett värn mot ett som tillfälligt uppfattat förhöjt rän- teläge på den under första krigsåret i hög grad förvirrade kapitalmarknaden, ej som en form för mer bestående sub- vention av bostadskostnaderna. (Bo— stadssociala utredningen avvisade un- derränta som subventionsform och i själva verket kom räntegarantin att fun- gera just som garanti, ej som subven- tion i egentlig mening, under hela 40- talet; först i och med högräntepoliti- kens genombrott vid mitten av 50-talet fick den i högre grad subventionskarak- tär.) »Åtgärder som hade avseende på kapitalkostnaderna borde utformas så att de i görligaste mån hindrade att ett höjt ränteläge, vars fortbestånd i fram- tiden var ovisst, omedelbart överför- des på de årliga kostnaderna — — — , men däremot icke hindrade en anpass- ning på längre sikt till den allmänna räntenivån. i den mån denna nivå suc- cessivt arbetade sig igenom och blev gällande för hela fastighetsbeståndet.» Den här beskrivna anspassningen av hyrorna till växlingar i ränteläget är ju i själva verket den som teoretiskt skulle förekomma på en jämviktsmark- nad.

För att rätt läsa det citerade utta- landet, sammanfattande refererat av bo- stadssociala utredningen som 1940 års byggnadskostnadsutrednings synpunkt, måste man se det mot bakgrunden av dittillsvarande erfarenheter av den långa räntans utveckling. Som tidigare framhållits var variationerna i denna under tidigare skeden av den moderna ekonomiska utvecklingen inte särskilt betydande. Första världskriget medför- de en rubbning, som visserligen blev be-

stående i åtskilliga år men dock kunde betraktas som betingad av extraordi- nära, övergående omständigheter. Rän- tesänkningen under början av 30-talet framstod åtminstone till en del som ett återförande av den långa räntan till ett mera normalt läge (till en del som en anpassning till ett stagnationstill- stånd i de industriellt ledande länder- nas ekonomi). Den ekonomiska politik som till mera allmänna grunder utfor- mades under 30—talet fr. o. m. 1933 och fullföljdes under 40-talet var till sin räntepolitiska sida en lågräntepolitik. Mot denna bakgrund torde man kunna hävda att man vid utformningen av det statliga finansiella stödet till bostads- byggandet visserligen icke räknade med en helt stabil ränta men med fortbe- ståndet av en endast inom trånga mar- ginaler varierande nivå för den långa räntan men icke med ränteförändringar av den art och styrka som förekommit på senare år.

De åtgärder som sattes in för att hä- va produktionskrisen 1939—41 var inte bara effektiva för detta ändamål uta-n visade sig också — såsom nyss fram- hållits främst tack vare högbelåning med statligt risktagande till låg ränta i kombination med hyrans anknytning till kontrollerade kostnader — ägnad att starkt förbättra den allmänna in- komst/hyresrelationen, som trots sjun- kande realinkomster försköts i gynn- sam riktning i långt högre grad än som varit fallet under 230-talet. Därmed la- des också grunden för en bostadspoli— tik som _ utöver ändamålet att ge det finansiella underlaget för framtida bostadsproduktion överhuvud — ävc_. och framför allt skulle skapa de eko- nomiska förutsättningarna för en vä- sentlig höjning av den allmänna bo- stadsstandarden och bryta det fastlåsta och bostadssocialt efterblivna läge som hyresutvecklingen ända in på 30-talet

gett upphov till. För 1946 och 1947 års beslut, vartill direktiven hänvisar, var detta en kärnpunkt. Genom successivt förbättrad relation mellan inkomsterna för den stora massan av befolkningen och bostadskostnaderna skulle efter- frågans inriktning på större lägenheter möjliggöras och i anpassning därtill en sådan omriktning av bostadsproduk- tionen som på längre sikt radikalt om- gestaltade bostadsbeståndets struktur till realiserande av en allmänt förbätt- rad standard. Så har ju också skett om än med stark fördröjning till följd av de hinder för en tillräcklig bostads- produktion som ställts under efter- krigstiden. Det skall här understrykas att man därvid icke räknade med ge- nerella subventioner som en permanent anordning. Ett ränteläge för den långa räntan, ej alltför mycket överstigande 40-talets, räknades däremot — mera som självklart underförstått än som öp- pet deklarerat — som en förutsättning för en utveckling mot allmänt högre ut- rymmesstandard vid sidan av succes- sivt stigande realinkomster och en kost- nadsstyrd utveckling av hyresbildning- en.

Genom ränteutvecklingen efter 1955 har denna förutsättning brustit. Den fi- nansieringsordning som upprättades på 40- talet innebar ekonomiskt att bo- stadsfinansieringen genom statens för- medling och under statens risk kunde baseras på den lågräntenivå, som rått sedan förra delen av 30-talet (men då icke slagit igenom i hyresnivån), och komma bostadskonsumenterna tillgodo genom den kostnadsstyrda hyresbild- ningen; denna skulle på längre sikt ga- ranteras icke genom allmän hyreskon- troll utan genom självkostnadsföretag med för ändamålet tillräckligt mark- nadsinflytande. Från senare delen av 50-talet har ett högre ränteläge etable- rats för bostadsfinansieringen, tack

vare den kraftiga realinkomstförbätt- ringen utan att ännu den bostadssocia- la målsättningen mera allvarligt även- tyrats. För att förhindra eller tillsvida- re uppskjuta att hela förhöjningen av marknadsräntan överföres på hyrorna har räntegarantion kommit att använ- das som mera varaktigt subventionsin— strument, för vilket den från början inte var avsedd.

Det som i det föregående sagts an- gående förutsättningarna i fråga om pris- och kostnadsutveckling samt rän- tor vid konstruktionen av det offent- liga finansiella stödet för bostadsbyg- gandet under 40-talet _— successivt upp- byggd under krigsåren och komplette- rad och sammanfogad till en som be- stående avsedd ordning genom 1946 och 1947 års beslut av statsmakterna —- får inte fattas rigoröst. I själva for- men för den subvention som infördes 1942 —— tilläggslån men icke definitiv kapitalsubvention _ var ju avsiktligt inlagd möjligheten till en anpassning till i framtiden ändrade pris-, kostnads- och inkomstnivåer. Men denna anpass- ningsmöjlighet var begränsad. Likaså syftade, som nyss framhållits, räntega- rantin inte till att låsa fast den hyres- grundade bostadslåneräntan utan till att eliminera mera tillfälliga fluktuationer i marknadsräntan och till en mera smi- dig anpassning till långtidsräntans för— ändringar. Men även på denna punkt förelåg en» begränsning: genomförandet av planen på en allmän standardför- bättring skulle förvisso icke, under i övrigt givna förhållanden, ha tålt på- frestningen av ett ränteläge så högt över 40-talets som det som gällt under de senaste åren.

Den ordning som successivt utbildats efter högräntepolitikens genombrott vid mitten av 50-talet och som mest konse- kvent tillämpats under åren 1960—1965 kan med viss förenkling sägas vara ett

försök att med otillräckliga och ej helt adekvata medel bryta genom de be— gränsningar, som låg i den från 40-ta- let ärvda konstruktionen. Genom att hålla räntan (annuiteten) för år till år nybyggda hus åtskilligt under den som motsvarat nominell marknadsränta (vil— ket bokförs som subvention) och sam- tidigt höja annuitetsbeloppen för tidi— gare årgångar av belånade hus har en viss anpassning till stigande byggnads- kostnader skett som resulterat i en vä— sentlig jämnare hyresstruktur än den som skulle ha uppstått om å ena sidan varje ny årgång av hus fått sin utgångs- annuitet bestämd av årets nominella ränta, å andra sidan kapitalutgifternai tidigare byggda hus lämnats opåverka- de av den kostnadsutveckling som skett efter tillkomståret.

Den uppgift som direktiven ställer är i själva verket att systematiskt utveck- la en dylik utjämningsmetod i en sub- ventionsfri finansieringsordning. I vad gäller allmän målsättning skiljer sig detta icke från den bostadspolitik som fastställdes genom 1946 och 1947 års beslut och som åberopats i direktiven till bostadspolitiska kommittén. Men de väsentligt ändrade förutsättningarna i fråga om pris- och ränteutveckling som uppstått efter mitten av 50-talet och som starkt accentuerats under de se- naste åren gör en. omkonstruktion av lånesystemet nödvändig för att i fort- sättningen målsättningen skall kunna realiseras, om inte perfekt så dock bättre än under hittillsvarande ord- ning; syftet med den här givna över- sikten har varit att belysa vad som är lika och vad som under två decenniers utveckling blivit olika.

III.

Innan huvudfrågan om ett lånesystem, i vilket ränteutjämning och anpassning till förändrade byggnadskostnader sker,

tages upp till behandling skall här vis- sa allmänna frågor som hör hemma i sammanhanget något diskuteras.

I fråga om den bostadsstandard, var- till bostadspolitiken skall syfta, ges i direktiven allmänna, icke kvantitativt preciserade anvisningar: _— »främja tillkomsten av goda bostäder» — — _— » till kostnader som är skäliga i för- hållande till resurserna hos bostadskon- sumenter med ordinära inkomster» _ _ —— »i överensstämmelser med konsumenternas behov och önskemål på längre sikt» (kurs. här). Direktiven hänvisar till bostadsbyggnadsutredning- ens då väntade, numera avlämnade hu— vudbetänkande, där en fortskridande förbättring av förhållandet mellan in- komster och bostadskostnader om 3 procent av året och ytterligare en viss förskjutning i läge'nlhetsproduktionens inriktning mot större lägenheter stäl- les som förutsättning för den att stan- dardutveckling, särskilt med avseende på utrymmet, som skett under de se- naste decennierna men ännu långtifrån nått hela befolkningen, skall kunna full- följas i av hostadsbyggnadsutredningen beräknad takt.

Om i nuvarande läge — med en pri- märlåneränta i öppna marknaden på 6 a 7 procent —— statens finansiella stöd till nyproduktionen av bostäder skulle slopas eller begränsas till en högbelå- ning, baserad helt på marknadsränta, skulle hyran i ett nybyggt hus ökas med ca 50 procent. Även räknat utifrån det läge, som kan beräknas uppstå efter ge- nomförandet av det vid årets riksdag fattade beslutet om finansieringsvillko— ren för bostadsbyggandet, skulle den erforderliga höjningen av hyran i ny- produktionen bli ca 35 procent. Sådan Chockhöjning av hyran måste _— såsom bestyrkes av erfarenheter både från ti- diga-re utveckling här i landet (ex. un- der 20-talet) som från senare år i vis—

sa andra länder _ skapa två effekter som kan tänkas kombinerade på olika sätt, med olika betoning åt det ena eller det andra hållet. Å ena sidan kommer de fördyrade lägenheterna i nyproduktio— nen att bli tillgängliga enbart för en mind- re del av hushållen, de med högre in- komster. Å andra sidan kommer _ då efterfrågan från sådana hushåll är be- gränsad _ produktionens lägenhetsför- delning att förskjutas mot mindre lä- genheter. Båda effekterna strider up- penbarligen mot direktivens syftning. Hur länge ett sådant bakslag i ut— vecklingen mot en förbättrad utrym- messtandard skulle verka kom natur- ligtvis att bero på den fortsatta ut- vecklingen av ränta och inkomster. Om realinkomsterna fortsätter att stiga, så som de gjort med endast tillfälliga av- brott unsder de senaste 100 åren kan även vid bestående högränta inom re- lativt nära framtid _ säg inom 10 å 20 år — den. försämrade lägenhetsför— delning som kan drivas fram under en följd av år genom en skarp och plöts- lig försämring av inkomst/hyresrelatio- nen kommer att framstå som en felin- vestering. Den ökar risken för en sned- vridning eller motverkar och fördröjer den pågående omvandlingen av bostads- beståndets struktur i anpassning till »konsumenternas behov och önskemål på längre sikt», för att använda direk- tivens ord. Detta gäller i än högre grad om i framtiden en mera måttlig ränte- nivå skulle etableras. Vad gäller ver- kan på hyresstrukturen av en chockhöj- ning av hyrorna i nybyggda hus är det uppenbart att hyressplittringen — i för- hållande till det tidigare byggda be— ståndet _ skulle öka, omedelbart och för ett obestämt antal år framåt, efter- som hyrorna i det nyutbyggda bestån- det efter all erfarenhet är trögrörliga. I det här förda resonemanget har emellertid ingen hänsyn tagits till en

omständighet som är av avgörande be- tydelse för den problematik, som direk- tiven ställer fram, nämligen möjlighe- ten och sannolikheten av i framtiden skeende stegring av prisnivån och även av byggnadskostnaderna för likvärdiga lägenheter samt av sambandet mellan sådan stegring och det bestående höga- nomineIIa ränteläget. Om, såsom nyss antogs, hyrorna i nybyggda hus höjdes till den nivå som motsvarar nuvarande nominella ränteläge (vid viss amorte- ringstid) omedelbart eller på kort tid vilket synes vara innebörden av vis- sa yrkanden i de senare årens bostads- politiska debatt om »avveckling av de generella subventionerna» _ skulle re- sultatet bli inte endast nyss diskute- rade chockhöjning utan också, vid fort- satt stegring under följande år av fram- ställningskostnaderna för likvärdiga lä- genheter, endera av två effekter, av vilka ingen kan förenas med direkti— vens krav, Antingen skulle en ny och med kostnadsstegringen växande hyres- splittring uppstå, vilket är oförenligt med såväl kravet på en »jämnare hy- resstruktur» som med önskemålet om en fri hyresbildning. Eller också skul- le, om paritetskravet tillgodoses, _ vare sig detta sker vid fri eller kon- trollerad hyresbildning _ hyrorna fort- sätta att växa, bestämda av nyproduk- tionens marginella kostnader, varige- nom växande inflationsvinster skulle uppkomma även om hyresbildningen vore kostnadsstyrd i den meningen att självkostnaden i nyproduktionen nor- merar hyresbildningen istort. Det stat- liga bostadslånet skulle mer eller mind- re t'örfela sitt ändamål att tjäna bo- stadskonsumenternas intressen och bli ett startkapital för att bygga upp infla- tionsalstrade förmögenheter inom bo— stadsförvaltningen. Erfarenheterna från olika västeuropeiska länder under se— naste decennium ger vid handen att en

politik av här skisserat slag ofta varit förbunden med tillbakaträngande av självkostnadsföretag till förmån för pri- vat förvaltning av hyresfastigheter; i så fall leder vägen vid fortskridande inflation spikrakt mot ett »spekulan- ternas paradis». Men även om så inte sker är det ju ur bostadskonsumentens— hyresgästens synpunkt inte mycket bätt- re om han får betala ständigt stigande hyror som tjänar förmögenhetsbildning inom kommunägda bostadsförvaltnings— företag.

Det kan här möjligen invän—das att om självkostnadsföretagens nuvarande starka ställning inom bostadsförsörj- ningen bibehålles, ett sådant företag har möjligheten att utjämna hyrorna mellan de olika årgångar inom det be- stånd som ligger under dess förvalt— ning. Sådan utjämning kan i vissa si- tuationer, som skall diskuteras i fort- sättningen, vara lämplig. Men om den systematiskt tillämpades så att vid fort— skridande stegring av kostnaderna hy— rorna i nybyggda hus ständigt hölls i lägre nivå än vad som motsvarar ny- produktionskostnaden (vid givna finan- sieringsvillkor) skulle detta kunna leda till en monopolställning inom produk- tionen; företag som inte har sådan möj- lighet till utjämning skulle inte få sina kostnader för nya hus täckta. Detta är något helt annat än den roll som hit— tills varit avsedd för de allmännyttiga företagen, nämligen att tjäna som re- gulator för hyresbildningen; ingenting i direktiven tyder på förändrad avsikt i detta hänseende.

Om en »avveckling av de generella subventionerna» utsträckes över en längre följd av år kan givetvis chock- höjning och därav följande verkningar på produktionsinriktning osv. undvi- kas, förutsatt att inkomsterna nominellt och reellt stiger. Det är fullt möjligt att uppställa och genomföra ett avveck-

lingsprogram utan hänsyn till framti- da prisutveckling, som är förenligt med önskemålet om en fortskridande stan- dard'höjning, om avvecklingsperioden göres tillräckligt lång för att inkoms— ter skall kunna växa i rätt förhållande till hyrorna. Men om avvecklingen gö- res utan hänsyn till pris- och kostnads- utvecklingen och om en stegring av produktionskostnaderna för likvärdiga lägenheter inträffar elimineras inte så- dana mot paritets- eller självkostnads- principerna (eller bådadera) och sålun- da också mot direktivens krav stridande verkningar, som här diskuterats. Detta gäller oberoende av den nominella rän- tenivå som kan komma att råda i fram- tiden. Det gäller också oberoende av huruvida avvecklingen sker i formen av successivt minskande subventioner, av omläggning till lån med fast annuitet i stället för fast amortering, av viss tids amorteringsfrihet eller av senare för- räntade och amorterade, ackumulerade annuitetsunderskott. Dessa frågor kom- mer att närmare diskuteras i följande avsnitt.

IV. De räkneexempel, som i fortsättningen användes för att illustrera diskuterade problem har valts i viss anslutning till under senare år rådande förhållanden i fråga om kapitalkostnader i nybygg- da hus. Då genom årets beslut denna avsevärt höjts har exemplen varierats: i vissa fall har som utgångsannuitet valts 4,5 procent, vilket ungefär mot— svarar den som gällt under senare år, i andra fall ca 5,1 procent, vilket vid i övrigt oförändrade förhållanden skul- le bli gällande efter nästföljande års- skifte i följd av statsmakternas senas- te beslut. I avvikelse från nu rådande regler har av skäl, som torde framgå av det följande, genomgående räknats med en låneform med fast annuitet i

utgångsläget. En annuitetssats på 4,5 procent motsvarar 4 procent ränta och en amorteringstid på 56 år för hela ka- pitalet; annuitetssatsen 5,1 motsvarar 4,5 procent ränta vid en amorterings- tid av 49 år. I dessa och andra anta- ganden som görs i exemplen ligger in- tet som helst ställningstagande i rän- tepolitiska eller andra frågor, ej heller någon prognos; exemplen har uteslu- tande illustrativt syfte.

På olika punkter i direktiven sättes hyrorna i relation till:

1. Inkomstutvecklingen. Som argu- ment mot kapitalsubventioner talas om »en viss anpassning av hyror och bo- stadskostnader till de ändrade inkomst- förhållandena i samhället och därmed till de boendes förbättrade hyresbetal- ningsförmåga».

2. Ränteutvecklingen. I samband med direktivens krav att (kortfristiga) rän- tefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna talas om möjligheten att »göra amorteringsreglerna variabla efter ränteförändringar på marknaden, utan att takten i kapitalåterbetalning- arna över en längre period förändras väsentligt».

3. Prisutvecklingen. Som eftersträ- vansvärt framhålles »en successiv an— passning till ändringar i det allmänna prisläget, _ åtminstone till den del så- dana prisändringar påverkar kostna- derna för nyproduktionen av bostäder». Vad gäller punkt 1. torde med hän— syn till de allmänna deklarationerna i direktivens inledning om bostadspoli- tikens mål denna punkt kunna tolkas så att en hyresstegring, som medför bakslag i standardutvecklingen, bör undvikas. Detta utesluter en sådan ome— delbar »avveckling av de generella sub- ventionerna», som diskuterades i före- gåenlde avsnitt. Däremot synes det orim— ligt att i uttrycket om anpassning av hyrorna till ändrade inkomstförhållan-

den se en rekommendation av en by- respolitik som på längre sikt dirigerar hyrorna efter inkomstutvecklingen, även om detta skulle i fortsättningen komma att strida mot kravet att hyres- bildningen skall grundas på självkost- nad; i varje fall är detta en fråga som faller utanför ramen för bostadspolitis— ka kommitténs uppgifter enligt direk- tiven.

Om man tillsvidare bortser från pris- utvecklingen eller utgår från ett _ san- nolikt orealistiskt _ antagande att »så- dana prisändringar (som) påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bo- städer» skulle i fortsättningen helt ute- bli eller bli så små, att de kan negli- geras, och om marknadsräntan är hög- re än den aktuella hyresgrundande rän— ta'n för bostadslån och väntas varaktigt förbli högre, kan frågan under punkt 2. först i all enkelhet sägas gälla i vilken takt man kan höja bostadslåneräntan utan att äventyra standardutvecklingen. Svaret måste ju bero av dels vilken in- komstutveckling man räknar med, dels vilken nivå för räntan som bedömes som sannolik, varvid man som alltid vid prognoser ställes inför mycken ovisshet men har en viss ledning av erfarenheter av föregående utveckling. Ovissheten blir måhända störst när det gäller räntan, eftersom denna mera di- rekt bestäms av politiska övervägan- den. Hur långt skall anpassningen till en högre ränta drivas, när man inte vet hur den räntepolitiska situationen kom- mer att vara om 5 eller 10 år? Av- sikten är inte att här ställa prognoser utan enbart att exemplifiera en metod.

Er. 1. Antag att annuiteten för bo- stadslån i utgångsläget är 4,5 procent, att man räknar med lån med fast an— nuitet i fortsättningen och att en amor- teringstid för hela kapitalet på ca 55 år anses acceptabel; detta betyder att räntan i utgångsläget är 4 procent. An-

tag vidare att man tillsvidare siktar till en framtida nivå för marknadsräntan på 5 procent. Denna nivå är högre än genomsnittet under de senaste 50 åren, motsvarar ungefär läget under senare delen av 20-talet och senare delen av Stl-talet men är lägre än genomsnittet på (SO—talet hittills. Säg, slutligen, att ut- sikterna för inkomsternas utveckling bedömes så, att en stegring av annui— teten med 3 procent om året anses kun- na ske utan att standardutvecklingen äventyras. (Här bortses från att det i den bostadspolitiska praktiken före- kommit långt starkare höjningar, så- som 1957/58, då också bakslag och fler- årig hämning i standardutvecklingen blev följden).

Under dessa förutsättningar skulle genom en årlig treprocentig »upptrapp- ning» av annuiteten efter 6 år nås ett läge (annuitet ca 5,35) som ger 5 pro- cent ränta vid oförändrad amorterings— tid för ett hus, byggt under sistnämn- da år. Om de sjunkande annuitetsun— derskotten i förhållande till normal amorteringsplan under åren 1_5 täck- tes av subvention _ möjligheten där- till inrymmes i direktiven _ skulle allt vara gott och väl (på räknepapperet) redan år 6. Vid oförändrad framställ- ningskostnad för likvärdiga lägenheter skulle i sådant fall varje årgång av nya hus få lika villkor, samma amorterings- tid och likvärdiga hyror som startar på respektive års »trappsteg» och följer med upp till den definitiva nivån år 6.

Men varför överhuvud subventione- ra, om man har en rimlig förväntan att inkomsterna skall fortsätta att stiga även fortsättningsvis och man utan bo- stadssociala olägenheter kan fortsätta upptrappningen ett stycke och därmed också förränta och amortera annuitets- underskotten under upptrappningspe- rioden. Detta skulle innebära att man i stället för en successiv avtrappad sub-

vention använder metoden att lägga de första årens annuitetsunderskott till skulden. I här skisserade fall skulle där- igenom skulden växa under de första åren med mindre än 1 procent; om för HO (: hus byggt under utgångsåret) upptrappningen av annuiteten fortsät— ter år 7 till 5,5 procent i stället för 5,35, skulle skulden vid 5 procent ränta vara slutamorterad på ytterligare 49 är, alltså sammanlagt 56 år, såsom fast- ställt i utgångsläget.

Härvid uppstår emellertid en kompli- kation i förhållandet mellan olika år- gångar av hus, om varje år samma an- nuitet gäller för likvärdiga lägenheter med olika byggnadsår, vilket krävs för perfekt hyresparitet, d. v. 5. helt utjäm— nad hyresstruktur. Förfarandet har i stort sett inneburit amorteringsfrihet för HO under 7 år, för H1 under 6 år 0. s. v.; för H7 blir därför amorterings- tiden 49 år; en glidning nedåt för sam— manlagd amorteringstid under upp- trappningsperioden skulle ske från 56 till 49 år. Om man i stället valde att stanna år 6 vid annuiteten 5,35, som ger H6 och följande årgångar 56 års amorteringstid, skulle sammanlagd amorteringstid för Ho bli 61 år, för H1 60 år osv. Detta ger en lindrig avvi- kelse från antingen kravet på perfekta hyrespariteter eller kravet på likställig- het mellan olika årgångar ur självkost- nadssynpuntkten. Omsatt i hyresdiffe- rens skulle skillnaden mellan ytteråren bli mindre än 2 procent, förutsatt att kapitalkostnaden utgör 2/a av hyran, vil- ket knappast torde vara märkbart ens på en helt fri hyresmarknad.

Ex. 2. För att variera exemplifikatio- nen: Antag en utgångsannuitet på ca 5,1 (: 4,5 procent ränta vid 49 års amorteringstid )och en marknadsränta på 6 procent, som tänkes bestå som ge- nomsnitt iframtiden, oförändrad fram- ställningskostnad för olika årgångar av

likvärdiga lägenheter och en tolerabel höjning av annuiteten med 3 procent om året. Om annuitetsunderskotten un- der de tidigare åren läggs till skulden, som maximalt växer med ca 2,5 pro- cent, krävs för H0 en upptrappnings- period på 10 år till en annuitet på ca 6,7 procent för att hålla en samman- lagd amorteringstid på 49 år; den rän- teskillnad som i detta exempel skall eli— mineras är ju 11/2 procent mot 1 pro— cent i förra exemplet. I sådant fall sjun- ker amorteringstiden för H10 till 39 år. Man kan naturligtvis även här välja att stanna upptrappningen något tidigare, varvid sammanlagd amorteringstid för de första årgångarna förskjutes uppåt på sådant sätt att genomsnittlig amor- teringstid för samtliga årgångar under upptrappningsperioden blir den ur- sprungligen avsedda. I vilket fall som helst kvarstår en spridning av amorte- ringstiderna för olika årgångar av det skälet att, vid tillämpning av metoden att lägga annuitetsunderskott till skul- den, de första årgångarna belastas med skuldökning som successivt minskar för att helt bortfalla när upptrappning- en är avslutad. Omsatt i hyresdifferens skulle i detta fall skillnaden i hyra mel- lan ytteråren bli ca 4 procent.

Det under Ex. 1 och 2 diskuterade kan kanske förtydligas med en siffer— uppställning utifrån de förutsättningar som valtsi det senare exemplet. Upp- trappningen antages fortsätta till ett läge, där amorteringstiden för HO blir 49 år, vilket motsvarar utgångsannui- teten vid 4,5 procent ränta. Fastighets- kapitalet sättes : 1 000.

Om man antager att kostnaden att bygga likvärdiga lägenheter skulle vara densamma år 10 som år 0, och samma annuitet skall tillämpas — för att nå en utjämnad hyresstruktur — kommer amorteringstiden för H10 att bli ca 38 år.

. Under— . _ År Annmtet skott Skuld 0 50,89 — 1 000,00 1 52,42 7,58 1 007,58 10 67,60 ———6,56 1 010,72

Här kan inskjutas några reflektioner angående den här skisserade metoden att avskaffa de »generella subventioner- na» jämfört med metoden att omgåen- de höja annuiteten till en nivå som motsvarar aktuell marknadsränta (vars bestånd i framtiden är oviss). Den se- nare metoden skulle, som tidigare be- rörts, ruinera åtskilligt av de bostads- sociala resultat som vunnits under de senaste decenniernas utveckling och skapa en långvarig hämning i den fort- satta utvecklingen av bostadsstandar- den. Mot detta står möjligheten att ome- delbart avveckla subventionen men un- der en övergångstid, som behövs för att inkomsterna skall hinna »växa i» en högre räntenivå än tidigare bestående, acceptera att en del av kapitalutgifter- na (= intäkterna för staten/långivaren) ges formen av i fortsättningen förrän- tad och amorterad skuldökning, Detta innebär att kapitalkostnadernas fördel- ning över tiden med hänsyn till för- väntad inkomstutveckling, löpande pro- duktionsinriktning och framtida struk- tur hos bostadsbeståndet modifieras, jämfört med omedelbar subventionsav- veckling enligt konventionella metoder. Ett dylikt förfarande antydes i direk- tiven: _ »att hyrorna i början av hu- sens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för närvarande, samt förutsättningar skapas för en fortlöpan- de ökning av de nominella hyresintäk- terna». Detta uttalande göres i samband med frågan om »anpassning till det all- männa prisläget» men metoden kan väl användas även om — såsom här anta— gits — byggpriserna (i mening fram-

ställningskostnad för likvärdiga lägen- heter av olika årgångar) skulle vara oförändrade under en fortgående steg- ring av nominella inkomster. Konse- kvenserna blir dock att kraven på jämn hyresstruktur (bevarad hyresparitet) och fix amorteringstid icke kan samti— digt helt uppfyllas.

I de här gjorda räkneexemplen skul- le de hyresdifferenser som uppstår om amorteringstiderna för olika årgångar hålles fixa bli 2 respektive 4 procent i ytterlighetsfall vid en anpassning till 1 respektive 11/2 procent högre ränte— nivå än den i utgångslägena antagna. Det kan anmärkas att på en hyresmark- nad alltid förekommer tendenser till en viss hyressplittring genom ex. förskjut- ningar i relativa lägesfördelar i expan- derande samhällen, förändrade kom- munikationer osv., genom olikheter i skick—lighet och tur i byggandet, mer eller mindre ekonomisk fastighetssköt- sel osv. Även en helt fri hyresbildning tolererar enligt erfarenheten ett visst mått av hyressplittring som vid en ef- fektivt fungerande marknad tenderar att försvinna men i ett föränderligt sam- hälle ständigt kommer upp igen. Mot denna bakgrund ter sig de i exemplen bleräknade skillnader—na knappast av- skräckande.

Om istället avvikelserna från full lik- ställighet mellan årgångarna i exemp- len tar sig uttryck i olikheter i amor- teringstider torde en viss tolerans i det- ta hänseende Vara tillrådlig (vilket ock- så antydes i direktiven). Under de senaste decenniernas bostadspolitik har i olika sammanhang genomförts förändringar i amorteringsvillkoren utan att detta uppfattats som mera vä- sentliga förändringar i lånesystemet. Flexibilitet i amorteringstider inom måttliga gränser kan ses som natur- lig om problemet är begränsat till att vid oförändrade framställnings'kostna-

der för likvärdiga lägenheter under en övergångstid anpassa bostadslånerän- tan till en högre nivå. Det statliga fi- nansiella stödet (utan egentlig subven- tionskaraktär) kunde då till en del ges formen av en »extralång» amorterings- tid (med därmed förbundet större risk- tagande) i början med successiv minsk- ning för lån till efterföljande årgångar av hus allteftersom en annuitet svaran- de till det högre ränteläget och mor- mal» amorteringstid steg för steg etab- lerades. För företag som kontinuerligt bygger och förvaltar bostadshus av oli- ka årgångar finns ju möjligheten att på egen hand göra utjämningar genom ett clearingförfarande som redan för vissa ändamål tillämpas inom kommunägda företag. Det är inte otänkbart att ut- veckla ett liknande clearingförfarande kommunvis eller annorledes, t. ex. inom kooperativa hostadsförvaltningsorgani- sationer, där f.n. motsvarande möjlig- het inte finns.

Det här diskuterade problemet om anpassning till ett högre ränteläge av den hyresgrundande bostadslåneräntan under förenklade förutsättningar kan sägas utgöra ett specialfall av utjäm- ning av räntefluktuationer i deras ver- kan på kapitalkostnaderna och därmed hyrorna. Genom att acceptera att amor- teringsdelen av kapitalkostnaden varie- rar omvänt mot en fluktuerande ränta och även att den tidvis, vid höga ränte- lägen, blir negativ så att skulden växer, vilket kan vara nödvändigt vid starka räntefluktuationer, för att snabbare amorteras under tiden av lågt ränte- läge, kan en utjämning av den hyres- grundande räntan åstadkommas över långa perioder, i sista hand över fas- tighetskapitalets hela amorteringstid.

Det praktiska problemet hänför sig här till svårigheten att bedöma huru- vida en förändring i marknadsräntan är att se som en kortfristig fluktuation el—

ler som en mera varaktig förskjutning i räntenivån. Man kan erinra om att vid räntehöjningen år 1955 det på någ- ra hålls gavs uttryck för uppfattningen —_ eller förhoppningen _ att det inte var fråga om att överge »lågräntepoli- tiken» utan endast att ersätta den »lås- ta» räntan med en mera rörlig.

Ex. 3. Antag _ i anknytning till det nyss anförda Ex. 1. som gällde upp- trappning av räntan från 4 till 5 pro- cent genom en treprocentig ökning un- der 6 å 7 år av annuiteten _ att ge- nomsnittet av räntan under en längre följd av är verkligen blir 5 procent men att den faktiska räntan växlar år till år mellan 7 och 4 procent, t. ex. på så sätt att från ett utgångsläge på 7 procent räntan sjunker med 1 procent om året ned till fjärde året, ligger kvar i detta läge till det sjunde året och därefter på nytt stiger till 7 procent under det tionde året.

Det höga utgångsläget belastar de första årgångarna av hus hårdare äni Ex. 1; skulden stiger under de första tre åren med ca 4 procent. Men de ef- terföljande åren av lägre ränta kom- penserar detta och en upptrappning till år 7 till 5,5 procent skulle liksom i jäm- förelsefallet ge H0 den ursprungligen avsedda sammanlagda amorteringsti- den, om i fortsättningen räntan skulle komma att röra sig omkring en medel- nivå på längre sikt på 5 procent. Men under tiden har man passerat genom år med lägre ränta, då fråga kunde ha ställts om en anpassning nedåt hade varit befogad. Om man räknat med att den lägre ränta somi exemplet anta- ges gälla under åren 4—7 hade blivit varaktigt bestående skulle en med- trappning» till ett läge endast obetyd— ligt över utgångsannuiteten 4,5 procent då kunnat befunnits lämplig. Men om perioden av lägre räntor följdes, såsom i exemplet antages, av en period av sti-

gande räntor, skulle snart en ny upp- trappning varit motiverad. Den avsed- da utjämningen på längre sikt skulle gå förlorad.

I efterhand kan alltid konstateras att även kraftiga kortfristiga fluktuationer spelar en relativt ringa roll, när man har att göra med så långa perioder som amorteringstiden för en bostadsfastig- het. Man kan t.ex. finna att ett hus, byggt i början av detta århundrade, skulle ha kunnat slutamorteras på ca 55 år vid en genomgående ränta på 4 procent; den höga räntan från första världskriget till början av 30-talet skul- le ha kompenserats av den låga rän- tan därefter. (Härvid bortses från in— flationsvinsterna genom »engångsinfla— tionerna»).

Den praktiska konsekvensen av den här antydda tankegången måste vara att inom det statliga bostadslånesyste- mets ram genomföra en stabilisering av den hyresgrundande bostadslåneräntan i anknytning till förväntad genomsnitts— ränta på längre sikt, där underskott re- spektive överskott i annuitet (i förhål- lande till år till år gällande marknads— ränta vid viss amorteringstid) lägges till, respektive drages av skulden på statslå— net och att man inom vissa gränser ac- cepterar förskjutningar i amorterings- tider _ vid bevarande hyrespariteter — de olika årgångarna av hus emellan.

Upptrappnjng eller nedtrappning av nivån måste bero på vilken flexibilitet i amorteringstider som anses toleral el. Täta förändringar i nivån spolierar den stabilisering som åsyftas. Alltför långa dröjsmål kan skapa icke tolerabla skill— nader i de ekonomiska villkoren för olika årgångar av hus och t. o. m. ohåll- bara situationer för det statliga bostads- lånesystemet. Om t. ex. en mera varak— tig period av höga räntor följdes av en varaktig period av låga räntor, skulle _ om upptrappning ej skett och skuldtill-

växten därför varit stark för tidigare byggda årgångar _ det statliga låne- systemet kunna sättas ur spel genom att det utbildades en kreditmarknad för högbelåning vid sidan av den statliga, vilket också kunde sätta tidigare stats- belånade hus i en kritisk situation.

Diskussionen i detta avsnitt har hit- tills förts under förutsättningen att ingen förändring sker i framställnings- kostnaderna år till år för likvärdiga lä- gerheter. Avsikten har främst varit att visa att en »avveckling av de generella sutventionerna» även under denna san- nolikt föga realistiska förutsättning kan geromföras omedelbart om annuitets- uncerskott lägges till skulden under en övergångsperiod, varunder annuiteten traypas upp till att motsvara en högre räntenivå; därvid uppstår skillnader i de ekonomiska villkoren för olika är- gångar av hus, som inom vissa grän— ser måste tolereras. Detta innebär ock— så utt för resonemangets skull accepte— rat: uppfattningen att den nuvarande hyresgrundande bostadslåneräntan eller den som i följd av årets beslut etable- ras efter nästföljande årsskifte skulle vara »fÖI' låg».

Nan kan emellertid starkt ifrågasät- ta )imligheten i en sådan kombination av förutsättningar som i här diskute- rad; räkneexempel. I Ex. 2. innebär an- tagmdena kombinationen av oföränd— rad! kostnader för likvärdiga hus och en Jermanent räntenivå omkring 6 pro- (:en:. Fallet är visserligen inte helt otänkbart: en stark rationalisering av bosadsbyggandet under fortsatt all— mält inflationstryck skulle åtminstone till en tid göra en sådan kombination möjig. Men all hittillsvarande erfaren- het talar mot sannolikheten av att ett sådlnt tillstånd skulle bestå varaktigt. Det skulle innebära en real bostadslå- nertnta på 6 procent, vilket är långt höge än under någon tidigare period

av den moderna ekonomiska utveck- lingen utom möjligen under det föga efterföljansvärda 1920-talet, då bak- grunden gavs av abnorma förhållanden i den internationella ekonomien mel- lan första världskriget och den stora depressionen under början av 30-talet. Att detta höga läge faktiskt gällt för den nominella räntan under de senas- te åren måste uppenbarligen ses i sam- band med det inflationstryck som ock- så tagit sig utlopp i en långt starkare stegring av byggnadskostnaderna än under någon tidigare period, bortsett från »engångsinflationerna» i samband med krig. Om hänsyn tages härtill blir problemet kanske vid första påseendet mera komplicerat men isjälva verket i väsentliga hänseenden enklare.

Innan denna nya frågeställning tages upp till diskussion bör några reflektio- ner ägnas åt det fall att en tidsbegrän- sad subventionsavvecklingsplan, såsom i tidigare diskuterade exempel, faststäl- les utan hänsyn till pris- och kostnads— utveckling men där en stegring av kost- naderna för likvärdiga lägenheter ändå faktiskt kommer till stånd.

Ex. 4. Antag _ i anslutning till Ex. 2. härovan: utgångsannuitet 5,1, 49 års amorteringstid och en upptrappning av räntan från 4,5'till 6 procent till en an- nuitet efter 10 år på ca 6,7 procent _ att under tiden en sådan subventions— avvecklingsplan genomföres framställ- ningskostnaden för likvärdiga lägenhe- ter stiger med 1 procent om året, vil- ket torde ungefär motsvara utveck- lingen under 50-talet efter Korea-krisen men betydligt understiger den som hit— tills förekommit under 60-talet. För ett likvärdigt hus, byggt år 10, med en byggnadskostnad som med något mer än 10 procent överstiger byggnadskost- naden för HO, skulle det annuitetsbe- lopp, som ger full hyresparitet (förlit- satt samma driftskostnader), betyda en

annuitetssats på 6,1, vilket vid fortsatt bestånd av 6 procent räntenivå skulle ge en amorteringstid på 70 år. Då detta inte kan accepteras måste annuitetsbe- loppet sättas högre, vilket då för beva- rad hyresparitet måste komma att höja även kapitalkostnadsandelen av hyran för HO, vare sig detta sker vid kontrol- lerad eller fri hyresbildning och vare sig det överskott i fastighetsförvalt- ningen, som uppstår i det tidigare bygg- da huset, användes för avbetalning av skuld eller för andra, fastighetsförvalt- ningen mer eller mindre ovidkomman- de ändamål. Resultatet skulle annars bli en hyressplittring som visserligen vid här antagna förutsättningar skulle bli i början tämligen beskedlig men vid fortskridande inflation av kostnaderna _även lindrig sådan _ i växande grad oförenlig med direktivens krav på en »utjämnad hyresnivå». Om överskottet i det tidigare byggda huset användes för skuldavbetalning skulle, vid lika drifts- kostnader i de likvärdiga husen, H0 slutamorteras på sammanlagt 35 år, om den enprocentiga stegringen i kostna- derna fortsätter.

Ex. 5. Om vid i övrigt lika förhålla-n- den den årliga stegringen i framställ— ningskostnad för likvärdiga lägenheter skulle vara 2 procent, vilket torde un- gefärligen motsvara vad som faktiskt förekommit under 60-talet hittills, skul- le överskotten i H0 bli sådana att de möjliggjorde en amortering på samman- lagt 25 a 30 år, inte mycket mer än hälften av den ursprungligen beräkna— de, vilket ger ett mått på den infla- tionsvinst för fastighetsförvaltningen som skulle uppkomma vid en varaktigt fortgående stegring av kostnaderna med 2 procent om året.

Det är uppenbart att detta är oför- enligt med principen att hyresbildning- en skall ske på självkostnadshasis _ även om självkostnadsföretagens hyres—

sättning skulle normera hyresbildning- en i stort. Den statliga bostadslånegiv- ningen skulle, som i det föregående an— tyddes, förfela sitt primära ändamål. Självkostnadsprincipen måste i en in- flationspräglad ekonomisk utveckling definieras med hänsyn tagen till pris- utvecklingen. På grund av konsekven— serna för konkurrensförhållanden inom bostadsbyggande och bostadsförvalt- ning kan detta icke ske genom en kon- tinuerlig utjämning av hyror självkostnadsföretagen, som systema- tiskt håller hyrorna lägre än vad som motsvarar nyproduktionens kostnader. Det kan begripligtvis inte ske på annat sätt än att den hyresgrundade räntan bestämmes med hänsyn tagen till möj- lig framtida kostnadsstegring och att överskott till följd av sådan, om den realiseras, införes i hyreskalkylen som amortering av lån.

Som en variant av en metod att me- dels upptrappning av annuiteten under en följd av år nå en högre nivå kunde tänkas, att man låter utgångsannuiteten vara fast, men för varje årgång skjutes ett år framåt i tiden, varvid på samma sätt som iföregående exempel under- skott i annuitet lägges till skulden.

Man vinner emellertid knappast nå- gonting med en sådan metod, utom då frågan kan gälla att anpassa kapital— kostnadernas fördelning över tiden till en individuell inkomstutveckling, t.ex. vid studielån och möjligen egnahems— lån. Då problemet gäller utvecklingen av hyresnivån i fortsättningsvis bygg- da hus överhuvud och då en utjämnad hyresstruktur i dessa skall eftersträvas, kan först och främst den invändningen göras att ett sådant förfaringssätt, i motsats till det som illustrerades av Ex. 1 och 2, icke ens under avvecklingspe- rioden tillgodoser kravet att likvärdiga hus av olika årgångar skall ha samma kapitalkostnader.

inom

Ex. 6. Om en treprocentig upptrapp- ning gjordes på sätt som i Ex. 2 från en utgångsannuitet av ca 5,1 och den- na bevarades som startpunkt för de ef— terföljande årgångarna skulle, om kost— naderna för likvärdiga lägenheter vore oförändrad, vid avvecklingsperiodens slut ha uppstått en hyressplittring på nära 20 procent (såvida inte metoden, såsom oförenlig med de i direktiven ställda kraven och ledande till orimli- ga konsekvenser, under tiden hade övergivits).

Under en viss, knappast sannolik men inte otänkbar, förutsättning skulle dock hyrespariteterna kunna bevaras under avvecklingsperioden. Om händel- sevis framställningskostnaderna för lik- värdiga lägenheter skulle stiga på pre- cis samma sätt som i den förutbestäm— da avvecklingsplanen skulle vid beva- rad basannuitet varje årgång av likvär- diga men till växande kostnader bygg- da hus få samma kapitalkostnader. Det- ta leder direkt till den slutsatsen att det vore ändamålsenligt att göra en »av- veckling av de generella subventioner- na» inte genom en på förhand fast- ställd, stel avvecklingsplan utan genom att låta annuiteten stiga enligt den fak- tiska utvecklingen år till år av fram- ställningskostnaderna för likvärdiga lä- genheter.

För att sammanfatta vissa i det före- gående anlagda synpunkter: Enligt den av direktivens punkter som gäller ojämnheter i hyresstrukturen, framkal- lade av variationer i byggnadskostna- derna, är kravet på bevarade hyrespa- riteter ett primärt krav, som därtill motsvarar villkoren för en perfekt fun- gerande jämviktsmarknad, vartill bo- stadspolitiken måste syfta. Detta inne- bär att om framställningskostnaderna för likvärdiga lägenheter förändras måste också hyrorna i förut byggda hus förändrasi enlighet därmed och där-

med också den avkastning på fastig— hetskapitalet som hyran ger.

Om _ vid stigande kostnader _ den ökade kapitalkostnadsandelen av hyran tillfaller fastighetsägaren (det bostads- förvaltande företaget) uppstår en in- flationsvinst. Detta bryter mot den självkostnadsprincip som i görligaste mån måste upprätthållas vid den stat- liga bostadslånegivningen, eftersom denna syftar till ett, vid givna ekono- miska och politiska betingelser, bereda bostadskonsumenterna gynnsammast möjliga villkor, inte till att ge grundval för förmögenhetsbildning inom bo- stadsförvaltningen. En enkel logisk kon- sekvens av paritetsprincipen och själv— kostnadsprincipen i förening blir där— för att den genom annuitetens anpass- ning till växande byggnadskostnader uppkommande ökningen i kapitalav- kastningen i förut byggda hus tillfaller staten som långivare, d.v.s. användes för förräntning och amortering av sta- tens lån, varigenom också staten kan tillgodose sina räntekrav (utan sub— vention) under en tidigare del av amor- teringsperioden i högre eller lägre grad genom att få ökad fordran i belånade fastigheter på i princip samma sätt som i tidigare diskuterade fall, där en subventionsavveckling tänktes genom- förd utan hänsyn till kostnadsföränd- ringar.

Därmed blir också ”avvecklingsperio- den” obestämd eller, rättare sagt det blir meningslöst att tala om en avveck- ling, om kostnadsutvecklingen blirsådan att den år till år skeende ökningen av avkastningen är tillräcklig för att över- brygga skillnaden mellan bostadslåne- ränta i utgångsläget och den nominella marknadsränta som skall täckas i en- lighet med kravet på en subventions- fri ordning. Om kostnadsförändringen och den därtill svarande förändringen i avkastningen blir mindre eller större

än denna skillnad, kan det bli fråga om upptrappning eller nedtrappning av den hyresgrundande räntan, men när sådan skall ske kan inte bestämmas i någon på förhand fastställd plan utan måste avgöras med hänsyn till hur väl eller illa den faktiska utvecklingen av kostnader och marknadsränta upp- fyller kraven på bevarade hyresparite- ter och självkostnadsprincip. V

Ett finansieringssystem för bostäder, som skall motsvara de i direktiven ställ— da kraven, måste kunna fungera så att det neutraliserar verkningarna på hy- resbildningen _ i vad gäller hyrespari- teter och/eller hyrornas anknytning till självkostnad _ av en fortgående infla- tion, om en sådan i fortsättningen kom— mer till stånd. Detta innebär inte att det skall förutsätta en sådan fortgående inflation och därmed sammanhängande nominella högränteläge. De flesta torde vara eniga om att den förmånligaste ut- vecklingen är den som utmärkes av sta- bila priser och en måttlig, av inflations- förväntningar icke påverkad räntenivå. Ett finansieringssystem av här åsyftad typ skall naturligtvis kunna fungera även under sådana förutsättningar. De problem som då skulle ställas är för- modligen förhållandevis enkla. Om en upptrappning av den art, som illustre- nats av exempel i det föregående, överhuvud skulle behövas utöver det läge, som senaste riksdagsbeslut etab- lerar, kan man ha skäl att att tvivla på; det kunde kanske finnas lika stort fog att så småningom diskutera en ned- trappning av den hyresgrundande rän- tan. Men om den ekonomiska utveck- lingen och därmed räntebildningen är inflationspräglad ter det sig orimligt att hyresbildningen skulle först belastas med en högränta som är påverkad av förväntningen om inflation i fortsätt— ningen och därefter _ som nödvändig

följd av hyresstrukturens fortgående ut- jämning ytterligare belastas om och när sådana förväntningar förverkligas.

Härvid förutsättes att ett visst sam- band existerar mellan prisutveckling och ränteutveckling, låt vara att det här inte är fråga om en enkel statistisk sam- variation på kortare sikt. De räntepoli- tiska reaktionerna utlöses ju inte en- bart av förändringar i den löpande pris— utvecklingen utan också av olika andra _ delvis politiskt bestämda _ om- ständigheter: den finanspolitik, som fö- res, betalningsbalansen osv., vilka vis- serligen på något längre sikt även står i sammanhang med prisutvecklingen inom och utom landet. Ser man till det senaste decenniets utveckling kan dock konstateras, att ränteuppdrivningen, så- som åren 1955 och 1957 samt de senaste åren, skett under tider av förstärkt in- flationstryck, under det att sänkningar- na av räntan åren 1958 samt 1962/63 gjorts under tider av dämpat inflations- tryck. Även om sambanden mellan pris- utveckling och räntor inte är enkla, tor- de man ha rätt att utgå från, exempel- vis, att det nuvarande extremt höga ränteläget påverkas av rådande infla— tionstryck och förväntningar om fort- satta prisstegringar samt att räntan skul- le komma att sjunka om i framtiden in- flationstrycket skulle upphöra.

En fortlöpande anpassning av hyra och därmed kapitalavkastning till kost- naderna för nyproduktionen sker vid fri hyresbildning automatiskt, om än enligt erfarenheten med betydande trög- het. (Att detta inte ens på längre sikt garanterar den ”dubbla jämvikten” på bostads- och byggnadsmarknaderna i expanderande samhällen har påpekats i det föregående). För att den ökning i kapitalavkastningen som vid stigande kostnader och kontinuerlig utjämning av hyresstrukturen skall kunna tillgo- statslånets förräntning och dogöras

amortering på sätt, som skisserats i slutet av föregående avsnitt, vid en kost- nadsstyrd hyresbildning, behövs ett mått på förändringarna i framställnings- kostnaderna för likvärdiga lägenheter.

Även bortsett från eventuella tekniska brister i nu existerande indexserier är det uppenbart, att ingen av den är lämplig för här ifrågavarande ändamål. Levnadskostnadsindex (konsumentpris- index) och byggnadskostnadsindex, vil- ka under de senaste 25 åren visat an- märkningsvärt stor överensstämmelse, kan inte mäta" hur kostnaden för lik- värdiga lägenheter, paritetskostnaden, förändrar sig. Hänsyn måste självklart tagas till den fortgående rationalise- ringen inom bostadsbyggandet och även till en viss depreciering genom åldran- det av tidigare byggda årgångar av hus. Närmast det önskvärda torde komma den värderingsindex, som för intern upplysning utarbetats inom bostadssty- relsen. För de senaste 10 åren visar den— na en stegring som är i stort sett hälf- ten av den som gäller för byggnads— kostnadsindex; relationerna är något olika under olika delperioder. Resulta- tet av en jämförelse mellan byggnads- kostnadsindex och värderingsindex be- styrkes av andra undersökningar.

Byggnadskostnadsindex är för närva- rande under omarbetning. Det är ange- läget att man därvid och i det fortsatta arbete som ägnas undersökning och analys av byggnadskostnadsutveckling— en tar sikte på de här diskuterade pro- blemen i och för ändamålet att skaffa fram bästa möjliga underlag för en fort- löpande bedömning av paritetskostna- dens förändringar.

Att i detta sammanhang ställa krav på absolut perfektion vore att göra det bästa till det godas fiende. Man mås- te räkna med att det förekommer inte bara variationer mellan särskilda bygg- nadsprojekt allt efter olikheter i skick-

lighet och tur utan också mellan olika orter eller regionalt. Sådana variatio- ner måste tolereras. Som förut påpekats uppkommer ständigt förskjutningar i paritetsförhållanden inom beståndet av hyresbostäder genom förskjutningar i relativa lägesfördelar osv. Sådana kan inte elimineras genom här diskuterade metoder, som endast kan ha till mål att så gott sig göra låter upphäva verkan på hyresstrukt—uren av allmänna föränd- ringar av paritetskostnaden; i en infla- tionspräglad ekonomisk utveckling av den typ som gällt under senaste decen- nium är det dock dessa som har den största betydelsen. Det väsentliga i sam- manhanget är _ såsom framhållits i det föregående _ att om avsevärda för- skjutningar i de allmänna paritetskost— naderna inträffar i samband med en inflationistisk utveckling och om detta icke i självkostnadsprincipens namn får påverka kapitalkostnader och hy- ror i tidigare byggda hus så uppkommer en hyressplittring som knappast ur nå- gon synpunkt kan försvaras; om å andra sidan anpassning av hyrorna sker till den av nyproduktionens kostnader be- stämda stigande nivån men kapitalkost- naderna i förut byggda hus icke på- verkas samtidigt, uppstår vinster i bo- stadsförvaltningen, som inte är fören- liga med självkostnadsprincipen. Tem- porärt uppkommande avvikelser från en marknadsmässigt fullt riktig och hållbar hyresstruktur, d.v.s. förhållan— den mellan hyror som svarar till bruks- värdena för bostadskonsumenterna, som kan uppkomma genom bristfälligheter i mätningen av paritetskostnadernasför- ändringar och av andra, nyss antydda skäl, måste på längre sikt utjämnas på annan väg, varvid också vissa avvikel- ser från en strikt självkostnadsprincip är oundvikliga. Den praktiska frågan är att göra sådana avvikelser från en perfekt utjämning av hyresstrukturen,

respektive ett perfekt förverkligande av självkostnadsprincipen så små som möjligt.

Otvivelaktigt skulle ett finansierings- system, som uppfyllde direktivens krav i fråga om hyresparitet och självkost- nad, lättast och bäst kunna förverkli- gas vid total finansiering med statliga län, där hyresbildningen grundades på en realränta, bestämd av skillnaden mel- lan nominell marknadsränta och för- ändring i paritetskostnad för bostads— byggandet, utjämnade över en längre följd av år. Möjligen skulle en sådan realränta kunna hållas nära nog stabil under långa perioder, på samma sätt som den långa räntan under tidigare skeden av den ekonomiska utvecklingen visade hög grad av stabilitet. Som i fortsättningen skall närmare utveck- las kan dock de två nämnda kraven och det tredje av direktivens krav: en sub- ventionsfri ordning, d.v.s. lånets för- räntning enligt marknadsränta, sam- tidigt förverkligas endast under speciel- la förutsättningar, som i verkligheten inte kan garanteras.

Det finns ingen utbildad realränte- marknad i landet och även om utveck— lingen skulle gå i riktning mot en sådan, vilket synes sannolikt om inte den ”per- manenta inflationen” upphör, är det knappast sannolikt _ om än inte otänk- bart _ att en sådan skulle baseras på den för bostadsfinansiering och hyres- bildning relevanta paritetskostnadsut- vecklingen. Kraven på indexlån har ju framför allt ställts med syfte att värde- säkra penningsparandet; i sådant sam- manhang ter sig anknytning till lev- nadskostnadsindex naturlig.

Men helt oberoende av förekomsten av indexlån på den allmänna kredit- marknaden kan ju inget hinder finnas för att inom det slutna system, som den statliga bostadslånegivningen utgör och som måste konstrueras med hänsyn till

av statsmakterna accepterade bostads- sociala och hyrespolitiska ändamål, en sådan ränte— och amorteringsplan ut- formas att en automatisk anpassning till hyresparitet åstadkommes och att sam- tidigt kraven på en subventionsfri ord- ning och självkostnad som grund för hyresbildningen i görligaste mån efter- strävas.

Om totalfinansiering med statliga lån av politiska och institutionella skäl icke anses kunna komma i fråga bör dock ett finansieringssystem av här åsyftat slag inte möta oöverstigliga svårigheter, även om avvikelsen från full enhetlig- het i underliggande kredit (belånings- gränser, räntevillkor, ev. amortering) med nödvändighet betyder ojämnheter som ligger i vägen för full fastighets- ekonomisk likställighet mellan olika projekt.

I de i det föregående diskuterade räknexemplen gällde den antagna amor- teringsplanen hela fastighetskapitalet, vilket tänktes slutamorterat inom viss tid. Om man utgår från att även i fort- sättningen »blandad» finansiering med bottenlån i öppna marknaden samt ett därutöver placerat statligt lån skall till- lämpas, är det en förutsättning för att systemet överhuvud skall fungera en— ligt avsedda syften att den kalkyl, var- på hyresbildningen grundas, omfattar hela fastighetskapitalet. Den årliga kost- naden för underliggande kredit ingår då i kalkylen som en given post, be- stämd av den öppna marknadens vill- kor, under det att statslånet tillgodogö— res förändringar i totalannuiteten, reg- lerade i första hand är till år enligt paritetskostnadens förändringar och vid särskilda tillfällen, då så finnes på- kallat, enligt statsmakternas beslut ge- nom upptrappning eller nedtrappning av utgångsannuiteten. Skillnaden mellan den restannuitet, som uppkommer då kostnaden för underliggande kredit

dragits från totalannuiteten, och rän- tan pa statslånet, beräknad som sub- ventionsfri marknadsränta, blir då den positiva eller negativa amorteringen på statslånet. Utifrån ett utgångsläge som det nu gällande _ med fortgående in- flation och därav påverkat högt nomi— nellt ränteläge, långt överstigande den hyresgrundande bostadslåneräntan _ blir amorteringen på statslånet i början av amorteringstiden med nödvändighet negativ, varför det nominella beloppet av skulden till staten växer; avkastning- en på statslånet får till en del formen av ett kapitaliserat annuitetsunderskott, som i fortsättningen förräntas enligt år till år gällande marknadsränta.

Redan nu tillämpas ju vid den årliga avvägningen av villkoren för statslån till bostadsbyggandet en metod som in- nebär att en viss total annuitet kommer att gälla som hyresgrundande kapital- kostnad i nyproduktionen, varvid ock- så hänsyn till hyresförhållandena mel- lan olika årgångar av hus beaktas. Möj- ligheterna inom nuvarande lånesystems ram att även med hjälp av subven- tioner _ på längre sikt nå tillfredstäl- lande resultat i fråga om hyrespariteter är dock begränsade.

Resonemangen här avser närmast fi- nansieringen av allmännyttiga företag, för vilka statslånet går till 100 procent av anskaffningskostnaden. För företag med eget kapital (enskilda, koopera- tiva och allmännyttiga som av något skäl inte får täckning av hela anskaff- ningskostnaden) måste i kalkylen för— utsättas att förräntning och amortering av det egna kapitalet sker på samma grunder som för statslånet, eftersom en utgångspunkt är, att hyresbildningen i stort normeras av vid belåningen god— tagbara kostnader och gällande finan- sieringsvillkor för självkostnadföretag- en. Att i verkligheten vissa avvikelser

tolereras även på en helt fri hyresmark- nad har tidigare påpekats.

Då man inte kan utgå från att staten _ långivaren skulle i fortsättningen ställa mera specificerade krav i fråga om villkoren för underliggande krediter än för närvarande sker _ ingenting därom säges i direktiven — men å an- dra sidan inte heller från att stats— lånets villkor skulle varieras efter olik— heter i underliggande kredit i särskilda fall, måste man, som nyss antyddes, räkna med möjligheten av att åtminsto- ne på kortare sikt fastighetsekonomiska differenser kan uppkomma för olika projekt inom en årgång och för olika årgångar. Viktigast härvidlag är de skillnader som vid räntefluktationer kommer att gälla för fastigheter med räntebundna bottenlån, respektive lån med rörlig ränta. Här räknas genom- gående med rörlig ränta; de nämnda skillnaderna antages på längre sikt ut- jämnade, vilket naturligtvis i verklig- heten inte alltid kan ske tillfullo.

Den blandade finansieringen ger så- lunda otvivelaktigt icke fullt så goda förutsättningar att förverkliga direk- tivens intentioner i fråga om utjämning av räntefluktuationer och anpassning till växlande paritetskostnader som to- talfinansiering. Detta betyder emeller- tid inte att man inte skulle kunna i hu— vudsak nå de av direktiven uppställda målen även vid blandad finansiering. Förutsättningen är att man i princip förfar på här skisserat sätt: att på basis av en kalkyl som gäller hela fastighets— kapitalet låta för utjämning och anpass- ning erforderliga förändringar i an- nuitets- och skuldbelopp verka över statslånet, som för att kunna fungera för ändamålet inte får utgöra en alltför liten del av det samlade fastighetskapi- talet.

Varje åtgärd i fråga om bostadsfi-

nansieringen som skall tillgodose direk- tivens krav måste, såsom tidigare fram- hållits, gå ut på en omfördelning över tiden av kapitalkostnaderna, jämfört med den kapitalkostnadsutveckling som skulle uppstå vid hittillsvarande låne- system, därest den s.k. räntesubventio-

nen omedelbart avvecklades vid nuva- .

rande höga nominella ränteläge. För sådant ändamål skulle inom ramen för hittills brukade, konventionella låne- system de första medlen vara återgång till lån med fast annuitet i stället för fast amortering samt förlängd amorte- ringstid, båda ägnade att förskjuta amorteringarna framåt i tiden.

Det är emellertid uppenbart att i ett finansieringssystem sådant som det här diskuterade den konventionella skillna- den mellan lån med fast annuitet re- spektive fast amortering inte kan upp- rätthållas, eftersom dels den årliga amorteringen antages kunna växla om- vänt mot den nominella räntan, dels annuitetsbeloppet skall förändras med paritetskostnaderna. Här har i exemp— len — i det föregående liksom i det föl- jande — som utgångspunkt valts ett fast-annuitetslån med viss (i olika ex- empel varierad) amorteringstid för he— la fastighetskapitalet. Vid olika tidpunk— ter kan det fastighetsekonomiska för- hållandet mellan olika årgångar av hus i den passerade utvecklingen avläsas genom att jämföra den återstående amorteringstiden för respektive år- gångar under antaganden om genom- snittlig räntenivå och paritetskostnads- utveckling i fortsättningen.

Vad gäller amorteringstiden har re- dan i det föregående diskuterade exem- pel givit vid handen att under vissa om- ständigheter en flexibilitet är behövlig och bör inom vissa gränser tolereras. Vid blandad finansiering vore det otvi— velaktigt lämpligast om man kunde taga

sikte på en viss amorteringstid för hela fastighetskapitalet (oaVSett om och i vil- ken grad det underliggande lånet faktiskt kommer att bli amorterat.) Beroende på dels hur stor andel av hela fastighets- kapitalet, som det statliga lånet utgör, dels hur den framtida ränte- och kost- nadsutvecklingen kommer att gestalta sig, skulle detta betyda att amorterings— tiden för det statliga lånet icke kunde på förhand fixeras till ett visst antal år. Detta är en ofrånkomlig följd av den blandade finansieringen vid på förhand icke säkert förutsebara framtida för- ändringar i ränteläge och paritetskost- nader av vilka amorteringsplanen göres avhängig. Genom upptrappning eller nedtrappning av annuiteten kan dock alltid tillses att det av staten för bo- stadsändamål utlånade kapitalet genom- snittligt återbetalas inom viss tid.

En ordning för bostadsfinansieringen. i vilken vid stigande kostnadsutveck- ling totalannuiteten för ett med stats- lån finansierat objekt ökar med paritets- kostnaden _ i och för det primära syftet att bevara hyrespariteterna mel- lan olika årgångar av hus _ och där ökningen användes för att förränta och amortera statslånet, som vissa perioder ökar med annuitetsunderskott, kan så— gas innebära att hyresbildningen grun- das på en realränta, men icke en real— ränta bildad på en (ännu icke existe— rande) allmän indexlånemarknad och mer eller mindre bestämd av förhållan- det mellan nominell ränta och konst]— mentprisernas förändring, utan en spe- ciell, för bostadsfinansieringen inom det statliga lånesystemet utbildad real- ränta, bestämd av det steg för steg konstaterade förhållandet mellan no— minell marknadsränta och förändring- en i bostadsbyggandets paritetskostna- der. I och för sig vore det långtifrån orimligt att en sådan speciell realränta

Total .. . Skuldregle- År annuitet Ranta Amortering ring Skuld Ex. 7 a 0 47,50 — — -—— 1 000,00 1 48,45 40,00 8,45 20,00 1 011,55 5 52,45 41,78 10,67 20,89 1 054,61

direkt fastställdes för användning inom det staliga bostadslånesystemet med ledning av föregående erfarenheter av ränte- och paritetskostnadsutveckling och sambanden därunder. Vid en sådan metod skall långivaren, när vid stigande priser realräntan understiger nominel- la räntan, kompenseras härför genom att skulden regleras med index.

Om som sådan index användes en som återspeglar paritetskostnadernas utveckling _ huruvida detta skulle va- ra möjligt på en öppen indexlånemark- nad är en fråga som inte skall diskute- ras här _ och om samma amorterings- plan för hela fastighetskapitalet tilläm— pas, hlir resultaten av en sådan metod och av den i det föregående diskuterade, där nominell ränta debiteras och upp- kommande annuitetsunderskott kapita- liseras, under en förutsättning identis- ka. Förutsättningen är att skillnaden mellan den hyresgrundande räntan (re- alräntan) och den nominella marknads- räntan överensstämmer med paritets- kostnadens förändring. Detta kan illu- streras med följande exempel (vilket såsom tidigare och i fortsättningen har uteslutande illustrativt syfte):

Ex. 7. Antag att den nominella mark-

kostnaden stiger med 2 procent om året samt att, när realränteberäkning tillämpas, realräntan satts till 4 procent. Antag att vidare en annuitet i utgångs- läget på 4,75 procent, vilket motsvarar 47 års amorteringstid för hela kapitalet. Kortfristiga fluktuationer i ränta och paritetskostnadsutveckling antages ut- jämnade. Den nominella skulden sättes i utgångsläget till 1 000.

(1) Realränta på 4 procent tillämpas. Om, enligt antagandet, paritetskostna- den stigit med 2 procent om året, har ett likvärdigt hus år 5 byggnadskost- naden 1,104. Relationen mellan det årets annuitetsbelopp och den då gäl- lande paritetskostnaden är densamma som i utgångsläget år 0; annuitetssatsen för H,, är sålunda densamma som gällde för H.,, 4,75 procent. Amorteringstider- na blir desamma för H, och H,. Realt har Ho amorterats med 4,5 procent (1055 : 1104 = 95,5).

b) Nominell ränta på 6 procent till- lämpas för såväl underliggande kredit som statslån. Annuitetsunderskott läg- ges till skulden till staten. Fördelningen av skulden på underliggande kredit (fast bottenlån) och statslån antages va— ra 60/40.

nadsräntan är 6 procent, att paritets- Det som i denna uppställning redo- Statslån _ Total Botten- Total Ål annuitet lån Unders- skuld Ränta Annuitet Ränta skott Skuld Ex. 7 b 0 47,50 _ _ _ — 400 1 000,00 1 48,45 36,00 12,45 24,00 11,55 411,55 1 011,55 5 52,45 36,00 16,45 26,66 10,21 454,60 1 054,60

visas som annuitetsunderskott på stats- lånet blir vid antagna förutsättningar samma belopp som skillnaden i a) mel- lan skulduppskrivningen och amorte- ringen vid den debiterade realräntan. Den löpande hyrespariteten de olika år- gångarna av hus emellan bibehålles i och med att kapitalkostnaderna (total- annuiteten) anpassas till paritetskost- nadernas utveckling. Om den årliga steg- ringen i paritetskostnad är densamma som skillnaden mellan nominell ränta och realränta blir självklart utveckling- en av skulden lika i a) och b) och så- dan att fastighetsekonomisk likställig— het de olika årgångarna emellan blir be- varad. Statslånet skulle vara slutamorte- rat på ca 38 år.

Under den (i och för sig ytterst osan- nolika) förutsättningen att de här an- tagna förhållanden mellan nominell ränta och årlig paritetskostnadssteg— ring skulle bli bestående, skulle kraven på bevarad hyrespariteter, hyresbild- ning på självkostandsbasis (definierad i den valda amorteringstiden) förverk- ligas samtidigt som räntan på statslånet skulle motsvara den antagna marknads- räntan, 6 procent, på år till år gällande återstående skuld. Men avkastningen på statslånet skulle under amorterings- periodens tidigare del till en (succes- sivt sjunkande) del utgöras av en acku- mulerad och i fortsättningen efter mark- nadsränta förräntad fordran.

Det kan vara värt att i anknytning till detta exempel återkomma till en syn— punkt, som framhållits i det föregående. Om man, i syfte att »avveckla subven- tionen», hade valt en utgångsannuitet (ca 6,4 procent, vid samma amorterings— tid) som motsvarade den nominella räntan i utgångsläget skulle kapitalkost- naden omedelbart ha stigit med 35 pro- cent och hyran med drygt 20 procent. Om, vidare, den i exemplet antagna steg— ringen i paritetskostnaden kommit till

stånd och hyresstrukturen i marknads- mässig ordning utjämnats, skulle vinster successivt bildas i fastighetsförvaltning- en i sådan omfattning att de möjliggjort slutlig amortering av hela fastighets— kapitalet (statslån och underliggande kredit) på 25 år. Det statliga finansiel- la engagemanget skulle, även vid kost- nadsstyrd hyresbildning, i vänsentlig mån komma att tjäna andra intressen än bostadskonsumtionens.

Under de ideala förutsättningar som har antagits i Ex. 7 och som kan sägas innebära, att en förväntad utveckling av nominell ränta och paritetskostnad, uttryckt i valet av utgångsannuitet, ock- så realiserats, kan sålunda de tre kraven på kontinuerligt utjämnad hyresstruk- tur, hyresbildning på självkostnadsha- sis och en subventionsfri ordning, dvs. förräntning av statslånet enligt mark- nadsränta, samtidigt förverkligas fullt ut och detta såväl vid en metod (a här- ovan) där man räknar med en fastställd realränta, som vid en (b), där man räk- nar med nominell ränta och kapitalise— rande annuitetsunderskott (med reser- vation för de i det föregående diskute- rade avvikelser, som vid blandad finan- siering kan uppkomma genom brister i enhetlighet i fråga om underliggande lån).

Att förväntningar helt infrias hör ju dock inte till vanligheten. Frågan blir: vad händer i fråga om realiserandet av de tre nämnda kraven om den ideala förutsättningen inte håller i en utveck- ling, som aldrig med full säkerhet kan förutses? Man kan då först ställa åt si- dan kravet på fortlöpande utjämning av hyresstrukturen, eftersom denna i själva konstruktion av lånesystemet ga- ranteras — så långt mätningen av pa— ritetskostnaderna är korrekt _ därige- nom att annuiteten årligen anpassas till paritetskostnadernas förändring, vilket är ställt som ett primärt krav. Frågan

begränsas sålunda till att gälla kraven på självkostnad respektive en subven- tionsfri ordning. Denna fråga kan il- lustreras av följande exempel.

Ex. 8. Antag samma utgångsläge som i förra exemplet: 4,75 procent i annui- tet. motsvarande 4 procent ränta och en amorteringstid av 47 år för hela ka- pitalet. Antag vidare att den faktiska ökningen paritetskostnaderna blir endast 1 procent om året i stället för erforderliga 2 procent. Om realränte- beräkning tillämpas blir utvecklingen följande:

ll V

så småningom, i och med att statslånets andel av hela skulden minskar genom amortering, räntan på statslånet succes- sivt ytterligare sjunka för att mot amor- teringsperiodens slut bli negativ. Kravet på en subventionsfri ordning, här defi- nierad såsom en där räntan på stats- lånet motsvarar markandsränta, skulle sålunda inte vara fyllt.

Om man utgår från det senaste de- cenniets erfarenheter, ter sig det här antagna förhållandet mellan marknads- ränta och paritetskostnadsutveckling som mycket ogynnsamt för bostadsfi-

a) Realränta på 4 procent tillämpas. nansieringen. (Härmed är ingenting Total .. . Skuldregle- År annuitet Ranta Amortermg ring Skuld Ex. 8 a 0 47,50 _ _ _ 1 000 1 47,98 40,00 7,98 10,00 1 002,02 5 49,92 40,23 10,68 10,06 1 005,36

Den annuitet som bildas efter 5 års enprocentig stegring av paritetskostna— den ger en återstående amorteringstid för skulden vid slutet av år 5 på 42 år, att så sammanlagt 47 åri överenstämmel— se med den ursprungliga amorterings- planen, under förutsättning att realrän- tan i fortsättningen förblir 4 procent. Såtillvida är fastighetsekonomisk lik- ställighet mellan olika årgångar av hus bevarad. Men räntan, inklusive skuld- uppslrivning, har under perioden inte motswarat marknadsränta. Den har va- rit 5 procent för hela kapitalet i stället för öprocent. Vid blandad finansiering, med )roportionerna 60/40, där den un- derliggande krediten får sina 6 procent enligt öppna marknadens villkor, skul- le räitan på statslånet bli endast 3,5 procent. Om de under den första fem- årsperioden bestående relationerna mel— lan mminell marknadsränta, debiterad real )ostadslåneränta och paritetskost- nadsstegring skulle bli bestående, skulle

sagt om vad som kan vara sannolikt el— ler osannolikt i den fortsatta utveckling- en.) Om marknadsräntan föll till 5 pro- cent och den »för låga» förräntningen av statslånet under den första femårs- perioden fick passera, vilket motsvarar fallet med »avtrappad» subvention un- der Erc. I härovan, skulle allt vara gott och väl. Om kompensation för de första årgångarnas underförräntning krävdes skulle detta medföra en obetydlig splitt— ring av amorteringstiderna.

Om i stället framtidsbedömningen år 5 ansågs motivera en höjning av bo- stadslåneräntan till 5 procent skulle an- nuitetsbeloppet för H., behöva höjas till ca 57 kr, dvs. med 14 procent (hyres- höjning ca 9 procent.) Även härvidlag skulle en mindre splittring av amorte- ringstiderna uppstå till följd av över- gången från ett ränteläge till ett annat.

b) Nominell ränta, 6 procent, tilläm- pas. Annuitetsunderskott lägges till skul- den till staten.

Statslån År Total Ränta Total annuitet bottenlån Annuitet Ränta Under- Skuld skuld skott Ex. 8 b 0 47,50 _ — _ _ 400,00 1 000,00 1 47,98 36,00 11,98 24,00 12,02 412,02 1 012,02 5 49,92 36,00 13,92 26,97 13,05 462,63 1 062,63

I detta fall har, i följd av själva me— toden, räntan på statslånet motsvarat kravet på en subventionsfri ordning; den är är till år 6 procent på återståen- de skuld, men utgöres i början av amor- teringstiden (i detta fall under de första tolv åren) till en del av ackumulerad och förräntad fordran.

Däremot är det sämre beställt med den fastighetsekonomiska likställighe- ten mellan olika årgångar av hus och därmed också med uppfyllandet av kravet på att hyresbildningen grundas på självkostnad. Ett hus byggt år 5 har enligt antagandet om enprocentig stegring av paritetskostnaden en bygg- nadskostnad av 1051 kr, alltså något lägre än det samlade nominella fastig- hetskapitalet hos H,, såsom framgår av tablån. Detta betyder att om H., och H,, (och mellanliggande årgångar) skall ha samma annuitetsbelopp, vilket är förutsättningen för fortlöpande utjäm- ning av hyresstrukturen, måste anting- en amorteringstiden för Ho förlängas utöver de i ursprunglig amorteringsplan avsedda 47 åren eller också amorterings— tiden för H5 bli kortare eller eventuellt en kombination av förlängning och för— kortning göras, som ger ett genomsnitt svarande till den i utgångsläget avsed- da amorteringstiden. Differensen i amorteringstid mellan H() och H5 blir ca 8 år.

Om även i detta fall antages att en säkning av den nominella räntan till 5 procent sker, kan detta _ vid i övrigt lika förhållanden _ förhindra att splitt-

ring av amorteringstiderna sker i den fortsatta utvecklingen men den en gång uppkomna splittringen botas inte där- av; den reduceras något, till ca 6 år, till följd av övergången från ett ränteläge till ett annat, men blir i huvudsak be— stående. Liknande gäller för den hän— delse man skulle finna fog för en upp— trappning av annuiteten.

Ex. 9. Om man antager, att paritets- kostnaden stiger starkare än vad som motsvarar skillnaden i utgångsläget mel- lan marknadsränta och hyresgrundande ränta, ex. med 3 %, blir resultaten i här diskuterade hänseenden de omvända gentemot dem som illustreras i Ex. 8. Om metoden a) tillämpas kommer rän— tan på statslånet vid blandad finansie— ring (60/40) att bli 8,5 procent. Vid metoden b) kommer amorteringen av de första årgångarna att ske ungefär dubbelt så snabbt som i den i utgångs- läget föreliggande amorteringsplanen med följd att dessa _ vid i fortsättning- en bestående lika förutsättningar _ får kortare amorteringstid än de senare byggda husen. Skillnaden mellan H., och H5 blir ca 6 år. Vid en höjning av marknadsräntan till 7 procent, skulle förräntningen av statslånet vid metoden a) bringas att överensstämma med marknadsräntan; vid metoden b) skulle splittringen av amorteringstiderna upp- höra. Om marknadsräntan består oför— ändrad, skulle en anpassning av den hyresgrundande räntan genom ned- trappning kunna övervägas med samma fog som upptrappning i Ex. 8.

Genom dessa schematiska exempel, som kan varieras efter behag, illustre- ras ett förhållande av väsentlig betydel- se i här förevarande sammanhang. Kra— vet på en subventionsfri ordning, be- stämd genom att statslånets förräntning överensstämmer med den nominella marknadsräntan, och kravet på en hy— resbildning på självkostnadshasis, be- stämd som fastighetsekonomisk likstäl- lighet för olika årgångar av hus vid viss antagen amorteringstid för hela fastig- hetskapitalet, kan samtidigt till fullo förverkligas endast under den ideala förutsättning, som antogs gälla i Ex. 7 härovan. Om en i förväg icke med säker- het förutsebar utveckling av nominell ränta och paritetskostnad i deras in- bördes förhållande till varandra icke svarar till den hyresgrundande räntan i utgångsläget kommer det ena eller det andra av dessa krav att i högre eller lägre grad icke tillgodses. Vid tillämp- ning av metoden med fastställd realrän- ta kommer förräntningen av det stat— liga lånet att avvika från marknadsrän- tan, vilket innebär antingen ett slags räntesubvention eller dess motsats: att staten förmedlar kredit till bostadsfi- nansieringen på räntevillkor, som över- stiger marknadsräntan. Däremot beva- ras vid denna metod den fastighetseko- nomiska likställigheten mellan olika år- gångar av hus vid antagen amorterings- tid (med endast ringa förskjutningar i samband med övergång från ett ränte- läge till ett annat). Vid tillämpning av metoden med debitering av nominell ränta och kapitalisering av annuitets- underskott kommer, tvärtom, kravet på förräntning av statslånet enligt mark— nadsränta att år till år tillgodoses, men vid brist på full samstämmighet mel— lan hyresgrundande ränta å ena sidan och skillnaden mellan nominell ränta och årlig tillväxt i paritetskostnad å den andra sidan kommer en viss splitt-

ring av amorteringstiderna för olika årgångar av hus att uppkomma. förut- satt att det primära kravet på fortgåen- de utjämning av hyresstrukturen upp— fylles. Man kan också uttrycka saken så, att om exempelvis paritetskostna- den stiger starkare än vad som mot- svarar skillnaden mellan nominell rän— ta och hyresgrundande ränta gör det fastighetsförvaltande företaget en in- flationsvinst, icke på statens men på hyresgästernas bekostnad, vilket med- ger en snabbare amortering än den antagna amorteringsplanen. Om för- hållandet skulle vara det motsatta, dvs. svagare stegring av paritetskostnaden än vad som motsvarar nämnda skillnad, gör det fastighetsförvaltande företaget en förlust, till hyresgästernas förmån. Den hyresutveckling som den »för sva- ga» paritetskostnadsstegringen ger räc- ker inte till för att amortera fastighets- kapitalet inom den i den ursprungliga amorteringsplanen avsedda tiden.

Genom upptrappning eller nedtrapp- ning av den hyresgrundande räntan kan givetvis skevheter av här exemplifierat slag hindras att vidareutvecklas. Man ställes därvidlag inför praktiska pro- blem av den art, som i det föregående diskuterats i anslutning till Ex. 1, 2 och 3. Hur långt kan en »avvikande» utveck- ling av nominell marknadsränta eller paritetskostnad betraktas som en till- fällig fluktuation, som kan förväntas snart utjämnad genom en avvikande ut- veckling i motsatt riktning?

För att något belysa dessa frågor an- föres följande exempel, som avser me- toden med nominell ränta och kapita- lisering av annuitetsunderskott.

Ex. 10. Antag en genomsnittlig no- minell ränta under hela amorteringsti- den på 6 procent, en genomsnittlig steg- ring av paritetskostnaden med 2 pro- cent samt en utgångsannuitet _ såsom i Ex. 1 och 2 på 4,5 procent (: 4 pro-

Period Paritetskostnad stiger Räntan förändras 1— 5 3 % per år från 6 till 7 % i steg om 1/4 0,2, per år 6—10 2 % » » från 7 till 6 % i steg om 1/4 ?,”, per år 11—15 1 % » » från 6 till 5 % i steg om 1/4 (?g, per år 16—20 2 ?g, » » från 5 till 6 ?g, i steg om 1/4 ?,”, per år

cent i hyresgrundande ränta och en amorteringstid på ca 55 år för hela fastighetskapitalet). Antag vidare att den nominella marknadsräntan växlar mellan 5 och 7 procent och paritets- kostnadsstegringen mellan 3 och 1 pro- cent samt att en viss samvariation mel- lan ränta och paritetskostnadsstegring förekommer på så sätt, sammanfattat i följande tablå. att under perioden av starkare stegring av paritetskostnaden räntan stiger och omvänt under perio- der av svagare stegring.

Om utgångsannuiteten hela tiden bi- behålles so-m en basannuitet, men an- nuitetsbeloppet kontinuerligt anpassas efter paritetskostnadens utveckling det har från utgångsläget 45 kr per 1 000 år 0 stigit till 66 a 67 kr för en paritets— kostnad på 1 485 år 20 —— blir under sist- nämnda år sammanlagd amorteringstid för olika årgångar följande, under för- utsättning att utvecklingen i fortsätt- ningen stabiliseras eller svänger om- kring räntan 6 procent och paritets- kostnadsstegringen 2 procent.

Årgång Ho Hs Hm H15 H20 Sammanlagd

amorteringstid

år20 .......... 54 60 56 51 56

Till följd av olikheter i utgångslägen för de olika årgångarna av hus uppstår en viss spridning av amorteringstider- na, som dock är begränsad till i 4 år 5

år omkring ett genomsnitt som nära an- sluter till den ursprungliga amorterings- planen. Omsatt i hyressplittring (dvs. om kravet på utjämning av hyresstruk- turen inte strikt vidhålles) svarar bris- ten på full fastighetsekonomisk likstäl— lighet de olika årgångarna emellan till hyresdifferenser på ca 6 procent mellan ytterlighetsfallen, eller i 3 procent från genomsnittet.

Här har antagits en viss samvariation mellan den nominella räntans utveck- ling och inflationsgraden i paritetskost— nadsutvecklingen, dock så att endast un- der ett fåtal år full överensstämmelse mellan den hyresgrundande räntan och skillnaden mellan marknadsränta och paritetskostnadsstegring nås. Det är klart att ju närmare samvariationen realiserar sådan överensstämmelse des- to mindre blir splittringen.

Om spridning i amorteringstiderna en gång uppkommit kan denna icke _ såsom förut påpekats _ elimineras ge- nom upptrappning eller nedtrappning av den hyresgrundande räntan eller ge- nom att marknadsräntan förändras till bättre överensstämmelse med denna och med paritetskostnadsutvecklingen. Dä- remot kan alltid sådan förändring i den hyresgrundande räntan eller marknads— räntan bringa den genomsnittliga amor— teringstiden, som avgör den takt i Vi]- ken staten — långivaren får sin samla- de bostadslånestock återbetald,till över- enstämmelse med 'den ursprungligen

fastlagda amorteringstiden. Detsam— ma gäller givetvis förräntningen av statslånen vid tillämpning av metoden med realränteberäkning. Om under nå- gon period räntan på statslånet blivit »för låg» eller »för hög» kan rättelse på längre sikt vinnas genom justering av realräntesatsen, om inte marknadsrän- tans och paritetskostnadens utveckling spontant åstadkommer sådan rättelse.

Vid variationer i räntor och paritets- kostnader inom sådana gränser som an- tagits i Er. 10 och tidigare exempel sy- nes den spridning av amorteringstider- na som uppkommer vid tillämpning av annuitetsunderskott kunna tolereras. Det kan påpekas att det senaste årtion— dets tämligen oroliga ränte- och prisut- veckling rymmes inom dessa gränser. Såsom förut framhållits kan inom kom- munägda företag, som förvaltar ett stör- re bestånd av bostadsfastigheter av olika årgångar, tillämpas ett clearings- förfarande som realiserar självkostnads- principen för hela beståndet trots di- vergenser i fastighetsekonomin mellan särskilda enheter och årgångar. Ett lik- nande förfarande för andra förvalt— ningsformer skulle kräva organisato- riska förändringar, som här inte skall behandlas.

Mera svårartade konsekvenser kan emellertid uppkomma, om det i fram— tiden skulle inträffa en »engångsinfla- tion» av den typ som förekom 1917—20, 1940_42 och 1950—52. Stora inflations- vinster, omsatta i starkt förkortad amor- teringstid, skulle tillfalla de årgångar av hus som byggts före kostnadssteg- ringschocken. I en sådan situation räc— ker knappast den här skisserade meto- den med nominell ränta och kapitalise- ring av annuitetsunderskott. Men en- gångsinflationer har ju alltid, enligt hittills givna erfarenheter, samman- hang med extraordinära politiska hän- delser som måste mötas med extraordi-

nära åtgärder, inte minst när det gäl- ler bostadsfinansiering och hyresmark- nad. Inflationsvinsterna för förut bygg- da hus kommer ju att tillfalla inte endast [de hus, som under följande år kan komma att byggas inom ramen av ett cv. nytt statligt bostadslånesystem, utan hela det dessförinnan existerande fas- tighetsbeståndet, som ännu under åt— skillig tid utgör den största delen på bostadsmarknaden. Man kan fråga om inte denna fråga lämpligen behandlas som ett skatteproblem.

Konsekvenser i motsatt riktning kun- de uppkomma i en situation där pari- tetskostnaderna sjunker, i synnerhet om detta sker vid fortsatt högt läge för den nominella räntan. (Eventualiteten av fallande byggnadskostnader har överhuvud inte berörts i direktiven.) Vid bevarad amorteringstid för de till sjunkande paritetskostnader byggda år— gångarna av hus skulle, i följd av fallan- de annuiteter, komma att förlänga amor- teringstiderna för tidigare, till högre kostnader byggda hus, vilket är likty— digt med deflationsförluster. Intill en viss gräns kan detta mötas genom att amorteringstiderna för de till sjunkan- de paritetskostnader byggda husen för- kortas, vilket dock inte hindrar att den fastighetsekonomiska likställighe- ten mellan olika årgångar brister. Om en sådan utveckling drives långt _ vil- ket nu knappast förefaller sannolikt _ kan det i sista hand bli fråga om en allmän fastighetskris, där avskrivning av delar av de statliga bostadslånen kan bli nödvändig.

För att sammanfatta: uppgiften i den- na P. M. har varit att söka beskriva ett statligt bostadslånesystem, som i första hand syftar till att fortlöpande bevara hyrespariteterna mellan olika årgångar av bostäder vid växlande marknadsrän- ta och stigande byggnadskostnader. Det— ta nås genom att utifrån en viss utgångs-

annuitet, vald med hänsyn till förelig- gande erfarenheter om och bedömning för framtiden av förhållandet mellan nominell marknadsränta och för bo- stadsbyggandet relevant prisutveckling, låta annuiteten förändras med paritets- kostnaden, som mäter kostnadsföränd— ringar för likvärdiga lägenheter med hänsyn tagen till rationalisering och viss depreciering genom åldrande. Sam- tidigt bör systemet vara subventions- fritt, dvs. räntan på statens lån skall motsvara marknadsräntan, och tillgo- dose kravet att hyresbildningen sker på basis av självkostnad; hyresbildningen i stort antages normerad av självkost- nadsföretagens hyressättning. Dessa två senare krav kan samtidigt förverkligas endast under den ideala förutsättningen att skillnaden mellan marknadsränta och paritetskostnadsförändring sam- manfaller med den valda hyresgrun- dande bostadslåneräntan. Denna kan be- stämmas som en realränta, vilket bäst tillgodoser kravet på fastighetsekono— misk likställighet mellan olika årgångar av hus. Eller också kan man år till år

debitera marknadsränta och kapitalise- ra tidvis uppkommande annuitetsun- derskott; härvid kan, vid avvikelser från den nämda ideala förutsättningen, uppkomma skillnader i fastighetseko- nomisk ställning för olika årgångar av hus, som vid utjämnad hyresstruktur resulterar i en spridning av amorte- ringstiderna. Valet mellan dessa två me- toder måste ske på grundval av poli- tiska överväganden, som gäller vilken vikt man tillmäter det ena och det andra av de två kraven.

Till sist bör upprepas följande syn- punkt: ett bostadsfinansieringssystem sådant det här skisserats är ingen ef- tergift gentemot en fortskridande in- flation, men väl en sorts försäkring för hyresbildningen, om inflationen fort- sätter. Den ur alla synpunkter bästa ordningen för bostadsfinansieringen skulle nås, om inflationen stoppades och marknadsräntan därmed kunde sän- kas till en nivå som inte alltför mycket överstiger den som tidigare gällt i den moderna ekonomiska utvecklingen.

BILAGA 3

Enkät angående kommunernas frivilliga bostadsfinansiella verksamhet

Bostadspolitiska kommittén har funnit det motiverat med en enkät till kommu- nerna rörande deras medverkan vid bo- stadsbyggandets finansiering utöver den som föreskrives i författningarna om statliga bostadslån. Syftet härmed har varit, dels att utröna i vilken omfattning kommunerna lämnar lån och kreditiv, dels att få klarlagt i vilken utsträckning kommunerna medverkar genom bor- gensåtaganden för att underlätta an- skaffningen av och påverka kostnader— na för lån och kreditiv, dels ock att er- hålla uppgifter om grunderna för den- na kommunernas verksamhet.

Enkäten har utgått till samtliga stä- der, köpingar och sådana landskommu-

ner som år 1963 hade mer än 5 000 in- vånare och därutöver sådana landskom- muner, som enligt statistiska central- byråns kreditmarknadsstatistik hade utestående bostadslån per den 31 de- cember 1963.

De av kommittén begärda uppgifterna avser åren 1961—1963. De förutsattes bli lämnade dels — såvitt angick om- fattningen och inriktningen av den bo- stadsfinansiella verksamheten — genom ifyllandet av ett särskilt formulär, dels i anslutning härtill i form av en redogö- relse för de regler och den praxis, som gäller för kommunens frivilliga finan- sieringsstöd till bostadsbyggandet.

Särskilda anvisningar lämnades be—

Tabell B: 1. Enkät angående kommunernas frivilliga bostadsfinansiering 1961—1963

Därav svar Antal Antal kååäL Antal kom- kommu- ner kommu- som som _ muner ner som till vilka ner som kunnat kunnat som inte som mte lämnat enkäten besvarat bearbetas bearbetas kunnat haft något sarskild riktats enkaten helt till VISS bearbetas att redo- redo- ' det visa görelse Stockholm ....... 1 1 — 1 -— — 1 Göteborg ........ 1 1 — 1 — _ 1 Malmö .......... 1 1 1 —— —-—— —— 1 Städer med över 10 000 inv. 82 75 74 1 — — 54 under 10 000 » 48 38 34 2 — 2 21 Köpingar ........ 96 83 73 2 _ 8 35 Landskommuner med över 5 000 inv ............ 149 120 112 2 1 5 64 under 5 000 inv.. 407 322 266 2 9 45 131 Tillhopa 785 641 560 11 10 60 308

Tabell B: 2. Kommunernas frivilliga långivning för bostadsändamål. Byggnadskrediter. M iljoncr kronor

Under året utlämnade belopp Utestående fordran totalt vid årets slut1 Övriga Städer Lands- Övriga Övriga Städer Lands- Övriga städer med kommu- | ttill- städer med kommu- till- Stock- Göte- Malmö med mindre än ner med ;frågade Stock- Göte- Malmö med ' mindre än ner med frågade holm borg över 10 000 inv. över glands— holm borg över 5 10 000inv. över lands- 10 000 samt 5 000 kommu- 10 000* samt 5 000 kommu- inv. köpingar inv. ner inv. köpingar inv. ner

1961 Totalt. . . . . . . .. 25,1 5,4 9,6 42,4 5,7 3,2 16,3 20,1 2,2 7,8 54,9 4,4 4,8 13,7 därav till allmännyttiga bo- " ' stadsföretag. . . . . . . . —— — 0,8 39,4 0,4 1,2 4,8 —- —4- 0,8 52,2 1,8 2,2 3,7 egnahemsägare ...... 25,1 5,4 2,8 3,0 4,7 1,8 10,9 20,1 2,2 0,1 2,7 2,0 2,6 9,6 bostadsrättsföreningar -—- — -— — 0,3

» havare. . . — —- -— —— — —- — _ —— — — _— —— _

övriga.............. — —- -—- — 0,2 0,3 _ — 0,9 — — 0,1

1962 Totalt . . . . . . . . . 20,3 8,4 19,9 38,9 8,1 5,7 17,9 32,1 4,8 12,3 47,5 8,1 7,1 14,9 därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . — —— 8,6 35,8 0,6 egnahemsägare ..... . 20,3 8,4 11,0 2,1 7,4 bostadsrättsföreningar — _ — — 0,1

» havare. . . — -— —— — — övriga. . . . . . . ....... — —- 0,3 1,0 —

H Okri— NF—N

o .: N. q-t I I N o” v-d (5

1963 Totalt ..... . . . . 17,1 4,2 18,6 52,2 6,2 6,9 22,2 30,9 0,5 10,0 64,6 10,0 8,9 21,0 därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . —— _ 4,2 44,9 0,6 4,8 egnahemsägare. . . . . . 17,1 4,2 14,4 3,5 5,6 2,1 bostadsrättsföreningar — — — —— 0,0 0,0 1

» havare. . . — — — _- övriga ........ . . . . . —— -— — 3,8 — — 0,

mot" "3. CD 92. ]o ca 00020 H oo_ o

v-l carrie—1 nov—N

9, 0, 9

| | I

[» ..: N .: | ! ID

1 Avser kvarstående fordran å samtliga län eller kreditiv oavsett år för utlämnande.

Tabell B: 3. Kommunernas [rivilliga långivning för bostadsändamål. Övriga lån. Miljoner kronor

Under året utlämnade belopp Utestående fordran totalt vid årets slut1 Övriga Städer Lands- Övriga Övriga Städer Lands- Övriga städer med kommu- till- städer med kommu- till— Stock- Göte- Malmö med mindre än ner med frågade Stock- Göte- Malmö med mindre än ner med frågade holm borg över 10 000inv. över lands- holm borg över 10 000inv. över lands- 10 000 samt 5 000 kommu- 10 000 samt 5 000 kommu-

inv. köpingar inv. ner inv. köpingar inv. ner

1961 Totalt . . . . . . . . . _ — 3,5 4,9 2,1 3,5 3,4 67,0 _ 11,4 33,3 6,3 8,6 9,6 därav till allmännyttiga ho- stadsföretag. . . . . . . . _ _ 3,0 2,6 1,6 2,2 1,2 _ _ 3 0 4 1 2,4 egnahemsägare. . . . . . _ _ _ 0,6 0,5 1,1 2,0 _ _ 6 l 3 4 6,5 bostadsrätts föreningar — _ _ 0,5 _ 0,1 0,0 67,0 _ 0,8 2,7 1 ,3 0,6 0,2 » havare . . . _ _ 0,5 0,3 0,0 0,0 _ _ _ 1 4 0 0 0,0 övriga . . . . . . . . . . . . . _ _ _ 0,9 0,0 0,0 0,2 _ _ 0 1 3,8 0,4 0,5 0,5 8

1962 Totalt _ _ 6,4 3,5 2,4 2,4 3,8 63,8 — därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . — _ 5,8 1 egnahemsägare. . . . . . _ _ _ 0 bostadsrättsföreningar _ — — 0,

» havare. . . _ _ 0,6 0 övriga............. _ _ _ 0,1

,9 33,0 8,1 6,8 11,3

9 1,6 _ _ 1,3 1,8 _ _ 1

1963. Totalt .. . . . . . .. 1,5 _ 0,9 10,7 därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . 1,5 _ _ 9,5 egnahemsägare. . . . . . — _ _ 0,7

1 4

(>o—im wvo Oh

.... M

bostadsrättsföreningar — _ 0,2 0, » havare . . . _ — 0,7 , _ övriga............. _ — — _ 0, 0,2 0,2 _ _

I |

o_ "4 0. O

1 Avser kvarstående fordran å samtliga lån eller kreditiv oavsett år för utlämnande. * Ökningen sammanhänger delvis med omföringar från byggnadskreditiv till övriga lån.

Tabell B: 4. Kommunernas frivilliga borgenstecknande för bostadsändamål. Borgen för byggnadskrediter. Miljoner kronor

Borgensåtaganden under året Övriga Städer Lands- Övriga städer med kommu- till- Stock- Göte- Malmö med mindre än ner med frågade holm borg över 10 000 inv. över lands- 10 000 samt 5 000 kommu- inv. köpingar inv. ner 1961 Totalt .................. 147,1 12,2 677,2 281,1 296,9 79,2 därav till allmännyttiga bostadsföretag. . . 87,6 2,2 263,1 87,0 169,6 25,3 egnahemsägare .............. _ 1,1 _ 77,3 47,7 54,0 42,2 bostadsrättsföreningar ....... — 31,9 9,4 262,5 130,9 66,8 9,0 » havare ........... _ _ _ 3,5 _ 0,3 _ Övriga ..................... 23,8 26,5 0,6 70,8 15,5 6,2 2,7 1962 Totalt .................. 207,8 3,1 707,6 283,9 332,2 123,5 därav till allmännyttiga bostadsföretag . 126,0 — 330,7 88,7 143,4 37,8 egnahemsägare .............. _ 1,2 _ 100,7 49,9 67,8 55,0 bostadsrättsföreningar ....... _ 35,4 2,5 227,8 120,4 83,0 27,2 » havare ........... _ _ _ 1,8 0,0 _ 0,4 övriga ..................... 13,8 45,2 0,6 46,6 24,9 38,0 3,1 1963 Totalt .................. 163,9 12,8 895,0 285,4 332,6 145,6 därav till allmännyttiga bostadsföretag. . . 85,7 3,4 440,0 99,8 172,2 53,0 egnahemsägare .............. _ 0,5 _ 92,4 63,0 71,9 54,8 bostadsrättsföreningar ....... _ 25,3 8,3 299,6 96,8 72,8 33,5 » havare ........... — _ _ 0,0 1,9 10,4 _ övriga ..................... 18,0 52,4 1,1 63,0 23,9 5,3 4,3

träffande innebörden av de speciella former av lån, bidrag och krediter resp. sådana borgensåtaganden för samma ändamål, som avsågs med enkäten.

Beträffande de av kommunerna till- lämpade reglerna för verksamheten m. m. framhölls i anvisningarna att re- dogörelsen borde omfatta

1) eventuella olikheter i åtagandena beträffande exempelvis hustyp och byggherrekategori ;

2) typ av bidrag, län eller borgen, t. ex. byggnadskreditiv, sekundärlån, topplån över statslånet, stöd till bostads- havares egen insats etc.;

3) villkoren beträffande ränta och amortering;

4) eventuell inkomstprövning beträf-

säkerhet,

fande egnahemsbyggare och bostads- rättshavare.

Av redogörelsen borde även framgå i vad mån viktigare ändringar i kommu- nernas stödåtgärder vidtagits i första hand under de år uppgifterna skulle av- se men också om sådana beslutats under år 1964.

Svar har inkommit från 641 av de tillfrågade 785 kommunerna. Av tabell B:1 framgår svarens fördelning på kommungrupper.

I tabellerna B:2_5 redovisas sam- manställningar av uppgifterna angåen- de omfattningen och inriktningen av det kommunala finansieringsstödet för bostadsändamål.

Tabell B: 5. Kommunernas frivilliga borgenstecknande för bostadsändamål. Borgen för övriga lån. Miljoner kronor

Borgensåtaganden under året Summa borgensåtaganden vid resp. års slutl

Övriga Städer Lands- Övriga Övriga Städer Lands Övriga städer med kommu- till- städer med kommu- till- Stock- Göte- Malmö med mindre än ner med frågade Stock- Göte- Malmö med mindre än ner med frågade holm borg över 10 000 inv. över lands- holm borg över 10 000 inv. över lands- 10 000 samt 5 000 kommu- 10 000 samt 5 000 kommu-

inv. köpingar inv. ner inv. köpingar inv. ner

1961 Totalt . . . . . . . . . 38,6 0,1 16,9 11,7 3,2 25,1 3,1 275,2 därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . 35,0 _ 16,9 4,4 0,8 17,0 0,9 255,8 _ 79,6 55,7 egnahemsägare. . . . . . _ _ _ 3 7 0,6 2,5 0,8 _ _ _ 15,9 bostadsrättsföreningar _ _ _ 2,4 1,5 4,6 0,8 — _ 1,4 13,6

» havare. . . _ 0,1 _ 0 9 0,3 0,4 0,0 _ övriga. . . . . .. . . . . . . 3,6 _ _ 0,3 0,0 0,6 0,6 19,4 _ _ 3,6

. . 81,0 92,8 12,6 71,7 8,8

..

VPA—4

L'DLÖv—LXQv—i 1.150?!qu ..

1962 Totalt . . . . . . . . . 31,2 3,6 4,1 10,9 4,8 22,9 5,6 265,2 . . 85,1 94,3 1 ,9 81,0 12,9 därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . 29,2 3,4 4,1 egnahemsägare. . . . . . _ — _ 4 4 14,1

3 6 bostadsrättsföreningar _ _ _ 1,7 1 1 0 1

249,0 . . 83,8 58,3 7,3 54,3 3 6 _ _ _ 17,2 2,2 11,4 4 0 _ _ 1,3 11,2 3,9 14,1 1,3 » havarc. . . _ 0,2 _ 1 6 2 4 .. _ 4,3 2,2 0,4 övriga............. 2,0 _ _

16,2 _ _ 3,3 0,3 0,8

1963 Totalt. . . . .. . . . 21,8 0,2 6,9 22,9 14,2 22,8 4 därav till allmännyttiga bo- stadsföretag. . . . . . . . 15,0 _ 6,9 13,0 egnahemsägare. . . . . . _ _ _ 4,0 bostadsrättsföreningar _ _ _ 3,0 » havare. . . _ 0,2 _ 1,1 övriga............. 6,8 _ _ 1,8

256,1 . . 90,6 108,5 26,9 94,7 14,1

6.9"qu OOHNOv—l

2 7 233,4 . . 89,3 69,7 15,4 61,8 5 7 1 4 _ — _ 17,7 2 5 16,7 4 6 0,3 — — 1,3 13,3 4,6 12,2 1,4 0 0 3 1 2,3 0 0 0 2 1 3 1,7 2 4

22,7 — _ 3,2

' Avser kvarstående borgensförbindelser oavsett år för åtagandet.

Olika typer av kommunalt finansie- ringsstöd Direkta bidrag En direkt bidragsgivning har i allmän- het varit knuten till småhusproduktio- nen och har i sådant sammanhang före- kommit företrädesvis i landskommuner- na, av vilka omkring en fjärdedel i en eller annan form kan beräknas ha till- lämpat denna stödform.1 De bidrag som lämnats har i allmänhet utgått efter ge- nerella grunder och utan behovspröv- ning. Beloppen varierade inom rätt vi- da gränser men höll sig i allmänhet in- nom 2 000 kronor.

Även i samband med produktion av flerfamiljshus har förekommit direkta bidrag från kommunerna. Sådana har noterats i ett 30-tal kommuner, företrä- desvis landskommuner. Exempel på det- ta slags stöd är bidrag till restaurering av kulturhistoriskt värdefulla hus och till bebyggelse av speciellt slag (flerfa- miljshus med samlingslokaler, lärarbo- städer). Ett tiotal kommuner _ över- vägande landskommuner — redovisar direkta bidrag till allmännyttiga före- tag (undantagsvis även till annan före- tagare) i den formen att kommunen tillskjutit ett belopp motsvarande kost- naderna för onormalt dyrbar grund- läggning eller extra kostnader i sam- band med sanering. Av ett fåtal kommu- ner redovisas direkta bidrag av samma generella typ, som ovan beskrivits i frå- ga om småhusen; bidrag har då utgått med visst belopp (exempelvis 500 kr.) per lägenhet eller per kvadratmeter lä- genhetsyta (exempelvis 2 kr.).

De subventioner som en del kommu- ner lämnar i samband med den statliga förbättringslångivningen behandlas inte i denna undersökning.

Byggnadskrediter

Bland de olika former av frivilligt fi- nansieringsstöd som kommunerna läm-

nar åt bostadsbyggandet spelar borgen för av byggnadsföretagarna upptagna krediter under byggnadstiden en helt dominerande roll. Kommunal borgen för byggnadskreditiv kan, då fråga är om hus för vilket beviljats statligt bo- stadslån, tecknas utan att Kungl. Maj:ts medgivande behöver inhämtas och utan inverkan på utrymmet för den under- ställningsfria rätten att teckna borgen i övrigt. Under de år som omfattats av enkäten har sådant borgensåtagande förekommit praktiskt taget undantags- löst i städer och köpingar samt i fler- talet av de större landskommunerna (med över 5000 inv.) och uppskatt- ningsvis i drygt hälften av de mindre landskommunerna. Som framgår av ta- bell B: 4 har dessa kommunala borgens- åtaganden avsett betydande belopp. Det- ta sammanhänger dels med att stödfor- men är så allmänt förekommande och dels med att åtagandet i enskilda fall vanligtvis täcker »hela den beräknade summan av primär- och sekundärlån samt statslån.

Borgensåtagandet fyller det dubbla syftet att dels underlätta anskaffandet av byggnadskredit och dels förbilliga densamma. Kommunal borgen innebär normalt att räntan för sådan kredit minskar med 0,25 procent. I några fall har en räntesänkning med 0,5 procent uppnåtts.

Enkätsvaren ger inte alltid fullstän- diga upplysningar om den praxis som har rått i fråga om det kommunala bor- 1 Åtskilliga kommuner påpekar i sina en-

kätsvar tillvaron av den »dolda» subven- tion, som liggeri att bostadstomter av kom- munerna försäljes till priser under självkost— naderna. Förhållandet har observerats av markpolitiska utredningen, som isitt be— tänkande (SOU 1964: 42, sid. 11) framhål— ler att subventionsgraden efter hand synes ha ökat. Någon kalkyl över detta till siffran sannolikt betydande kommunala stöd har inte gjorts. Då det icke är fråga om något finansstöd har det icke ansetts höra hemma i förevarande undersökning.

gensåtagandet för olika hustyper och företagarekategorier. Det kan emeller- tid beräknas att ca 80 procent av samt- liga städer, köpingar och större lands- kommuner och ca 60 procent av de mindre landskommunerna har åtagit sig sådant ansvar för egnahemsbyggare. De allmännyttiga företagen torde, i den mån de inte fått kommunens stöd i an- nan ordning, praktiskt taget undantags- löst ha kunnat räkna med kommunens borgen för sina byggnadskrediter. Även bostadsrättsföreningarna synes vanli- gen ha kommit i åtnjutande av sådant stöd om än inte i fullt samma omfatt- ning som de allmännyttiga företagen. Borgen för enskilda byggnadsföretaga- res kreditiv har förekommit i hälften av städerna med över 10000 invånare, i knappt hälften av de mindre städerna och köpingarna, i ca 20 procent av de större landskommunerna samt icaöpro- cent av de mindre landskommunerna. Kvantitativt spelar kommunernas di- rekta byggnadskredit icke på långt när samma roll som borgensåtagandena. Mot bakgrunden av kommunernas ofta ansträngda likviditet ter det sig likväl märkligt att krediter av detta slag ut- lämnats i den omfattning som faktiskt skett och att man icke valt alternativet med kommunal borgen. Av enkätsvaren framgår emellertid att kommunerna in— te sällan har fått träda till och förskotte- ra byggnadskrediter, när hinder förele- gat för lån i bank (t. ex. på grund av fördröjd fastighetsbildning). I andra fall har det varit fråga om en kommunal serviceåtgärd: tillgängliga medel har utlånats till byggherrar mot en ränta li- ka med den som kommunen skulle ha fått vid placering i bank. Härigenom har byggherren fått mindre räntekost- nader än han skulle belastats med om han utnyttjat andra former av krediter. Ibland _ det har som regel gällt egna- hemsbyggare _ har den kommunala ut-

låningen varit förbunden med en ränte- subvention antingen i form av under- ränta i förhållande till gällande inlå- ningsränta eller genom att utlåning sker helt utan anspråk på ränta.

Övriga lån Förutom byggnadskrediter kan kommu- nalt borgensåtagande avse bl. a. statligt bostadslån åt allmännyttigt företag samt sekundärlån. Icke heller för sådana bor- gensåtaganden behövs Kungl. Maj:ts medgivande. I fråga om det statliga lå- net gäller dessutom att kommunal bor- gen befriar allmännyttigt företag från skyldigheten att ställa inteckningssäker- het (7 5 bostadslånekungörelsen). Enkätsvaren ger inte tillräckligt un- derlag för att bedöma den utsträckning i vilken kommunerna under de berörda åren tecknat borgen av detta slag. Kom- pletterande uppgifter härom har därför infordrats från länsbostadsnämnderna av vilka framgår att ett hundratal kom- muner utnyttjat möjligheten.1 Det är icke heller möjligt att av enkät- svaren närmare utläsa i vilken omfatt- ning borgen för sekundärlån lämnats. Kommunal borgen för kompletterande sekundärlån synes ha varit vanligare under tidigare år, då det reguljära se- kundärlånets övre gräns icke sällan låg lägre än det statliga lånets undre gräns. Den bättre anpassningen mellan dessa båda gränser som numera synes ha 1 I ett 20-tal av dessa kommuner har det förekommit att det allmännyttiga företaget dessutom tagit ut inteckningar i tertiärlåne- läge. I 11 kommuner uppges att dessa in- teckningar belånats. Syftet härmed har i de flesta av fallen varit att finansiera sådana kostnader för det aktuella byggnads proj ektet som icke täckts av det av länsbostadsnämn- den fastställda pantvärdet. I ett par fall har avsikten varit att täcka kostnader av annat slag, exempelvis sådana som uppkommit i

samband med en senare tillbyggnad av ga- rage.

kommit till stånd har minskat behovet av sådan borgen. Kommunal borgen för reguljära sekundärlån påfordras av vis- sa kreditgivare bl. a. som villkor för viss räntesats.

Så långt framgår av enkätsvaren är det mera sällan som det kommunala borgensåtagandet är av sådant slag att det förutsätter Kungl. Maj:ts medgivan- de. Exempel på kommunal borgen av detta slag _ de enda som framgår av enkätsvaren _ är den borgen som av 14 kommuner tecknats för att underlätta för egnahemsbyggare att finansiera den egna insatsen, respektive tecknats av en kommun för att på samma sätt under- lätta finansieringen av den egna insat- sen vid förvärv av bostadsrätt. I samt- liga fall maximerades kommunens rätt att teckna borgen genom Kungl. Maj:ts beslut till hälften av den inom det fast— ställda låneunderlaget fallande egna in- satsen. De därmed avsedda lånebelop- pen skulle vara återbetalda inom 10 år.

Kommun kan också teckna borgen en- ligt 58 å kommunallagen som innehåller reglerna rörande den allmänna, under- ställningsfria låne- och borgensrätten. Utnyttjandet av denna rätt innebär att lånen får ha en löptid av högst 5 år. I ett femtiotal kommuner har det före- kommit sådant borgensåtagande till för- mån för egnahemsbyggare som nödgats upptaga tillskottslån. Borgensåtagandet synes i allmänhet föregås av en pröv- ning från fall till fall. Efter mera gene- rella grunder förekommer kommunal borgen i s-amband med lån till del av egen insats vid förvärv av bostadsrätt. Det är ett trettiotal kommuner som re- dovisat åtaganden av sistnämnda slag.

De uppgifter som föreligger om de allmännyttiga företagens upplåning mot kommunal borgen visar för städernas del en stark ökning under perioden 1961—63. Detta kan tyda på att ett väx- ande behov av lånemedel för täckande

av kostnader över fastställda pantvär- den tillgodosetts genom kortfristig upp- låning under kommunens medverkan. För bostadsrättsföreningarnas del har det kommunala borgensengagemanget totalt sett minskat något under perio- den.

Den direkta kommunala långivning, som icke avsett byggnadskrediter, har beloppsmässigt spelat mindre roll än någon annan stödform. Fördelningen på företagarekategorier är ganska jämn un- der de tre åren. Ett undantag är dock utlåningen till allmännyttiga bostadsfö- retag, som år 1963 visar en kraftig steg- ring för gruppen övriga städer med över 10 000 invånare. Orsaken torde även här vara att finna i det ökade be- hovet av medel för täckning av kostna- der över fastställda pantvärden. Av kommunernas redogörelser framgår dock ej alltid klart om syftet med utlå- ningen är att tillgodose ett tillfälligt me- delsbehov eller om det är fråga om ett definitivt kommunalt topplån för täc- kande av sådana kostnader. I ett tjugo- tal kommuner _ varav drygt hälften landskommuner — visar emellertid redogörelserna att utlåningen är av sist- nämnda slag. I samtliga fall är låntaga- ren ett allmännyttigt företag. Lånevill- koren är inte enhetliga, men som regel torde räntan vara i nivå med den högsta inlåningsräntan. I ett fall framgår det att kommunen med utnyttjande av sin underställningsfria lånerätt själv upp- tagit ett 5-årigt lån för att kunna lämna det allmännyttiga företaget en långfris- tig kredit.

Direkt långivning till egnahemsbyg- gare förekommer dels sporadiskt _ för att lämna hjälp till en enstaka eller en grupp av egnahemsbyggare _ dels i mera organiserade former. Det sist- nämnda förekommer i ett trettiotal kom- muner, vanligen landskommuner. Utlå- ningen är icke sällan förknippad med

en subvention i form av underränta el— ler ränta—frihet. I ett tiotal kommuner har räntebärande amorteringslån läm— nats Vid köp av tomt eller av grupp- byggt hus.

De frågor i enkäten som gäller even- tuella olikheter i åtagandena beträffan- de exempelvis hustyp och byggherreka- tegori har icke besvarats på sådant sätt att någon bestämd Slutsats kan dras be- träffande kommunernas inställning. När det gäller tecknande av borgen för bygg- nadskreditiv _ den viktigaste stödfor— men _ redovisar drygt en fjärdedel av

de i enkäten ingående städerna med över 10 000 invånare borgensåtaganden för samtliga företagarkategorier. Att ic- ke andelen blivit större kan ha sin för— klaring i att ett sådant åtagande icke aktualiserats för alla kategorier av byggherrar.

På frågan om behovsprövning sker i samband med det frivilliga kreditstödet har kommunerna i allmänhet svarat ge- nom hänvisning till den solvenspröv- ning som normalt alltid föregår tillstyr- kande av statligt lån.

BILAGA 4

Bostadsfinansiering och bostadspolitiskt finansieringsstöd i vissa länder

Danmark

Bostadsbyggandet i Danmark är i vä- sentlig grad inriktat på småhus. Under senare år har nytillskottet av lägenheter i flerfamiljshus respektive småhus mot— svarat förhållandet 40—60 räknat för hela landet. För städer, förortskommu- ner och stadsliknande samhällen en- bart, uppgår andelen småhus i nypro- duktionen till ca 50 procent. I fråga om bostadsbyggandets inriktning på husty- per skiljer sig således Danmark liksom Norge markant från de övriga nordiska länderna.

Produktionen av bostäder är till störs- ta delen en angelägenhet för enskilda företag och organisationer. Stat och kommun svarar sålunda för en ytterligt blygsam andel, i huvudsak torde det va- ra fråga om olika former av tjänstebo- städer, medan s. k. sociala bostadsföre- tag intar en rätt betydande ställning i detta sammanhang. Med undantag för åren 1960—1962 då dessa företag i sam- band med omläggningen av det statliga finansieringsstödet fick sin andel av byggandet minskad, har de under sena- re tid byggt bostäder i en omfattning motsvarande inemot en tredjedel av totalproduktionen. År 1965 sjönk dock deras andel av bostadsbyggandet högst väsentligt.

Det som i den danska bostadslagen kallas för »socialt byggeri» _ och som sådant åtnjuter särskilda förmåner _

utgöres av bostadsproduktion som till— kommer på initiativ av andelsbostads- föreningar, bostadsaktiebolag och fri— stående byggnadsföretag, vars uppbygg- nad och verksamhet står i överensstäm- melse med vissa i lagen närmare angiv- na kriterier. Andelsbostadsföreningarna intar i detta sammanhang en särställ- ning. De sociala byggnadsföretagens stadgar skall bl.a. ange att företagets ändamål är att producera bostäder som tillgodoser de mindre bemedlade hus— hållens behov. Företagens förvaltning skall bygga på självkostnadspriueipen och eventuella överskott utnyttjas för nyproduktion eller modernisering av husen. Stadgarna skall vidare innehålla bestämmelser om rätt för de boende att åtnjuta avkastning på sina insatser och att få insyn —i och medbestämmande vid förvaltningen.

Finansieringen av bostadsbyggandet grundas i avgörande grad på obliga- tionsuppläning. Sedan 1959, då det stat- liga kreditstödet till bostadsbyggandet lades om från direkta lån till i huvudsak ett kreditgarantisystem kanaliseras kre- diterna till bostadssektorn i huvudsak genom kreditföreningar och hypoteks- föreningar, båda »av mycket gammalt ur- sprung, vidare genom de i samband med den nämnda övergången upprättade realkreditinrättningarna samt genom sparkassor. De tre förstnämnda institu- ten grundar sin utlåning på obligations- emissioner. De omfattar tillhopa 24 oli-

ka institut med ca 600 obligations- lån på kurslistan. Vid utgången av år 1963 fördelade sig utestående bostads— krediter på följande sätt:

Milj. dkr. % Staten ................... 5 200 17 Kredittöreningar .......... 18 300 60 Hypoteksföreningar ....... 2 700 8 Realkreditinstitut ......... 1 700 6 Sparkassor ............... 2 800 9

Summa 30 700 100

Fastighetskrediterna dominerar full- ständigt obligationsmarknaden vilket innebär att funktionen hos denna mark- nad är helt avgörande för bostadsbyg— gandets kreditförsörjning och därmed för dettas omfattning och inriktning.

Obligationsmarknaden är — beträf- fande upplåning för bostadskreditgiv— ning _ fullständigt fri och oberoende av ingripanden från centralbanken och staten. Obligationskurser och räntor ut- vecklar sig med andra ord helt fritt i förhållande till utbud och efterfrågan. (Med verkan från den 1 juli 1965 reg- leras emellertid obligationsutbudet efter en av regeringen anmodad temporär överenskommelse härom mellan cen- tralbanken och de obligationsemitteran- de kreditinstituten.) Den effektiva rän- tan varierade under 1963 mellan 6,7 och 7,8 procent beroende på om obli- gationerna var avsedda att finansiera primär-, sekundär- eller tertiärlån. I början av 1966 hade den effektiva rän- tan på obligationer avsedda för tertiär- lån stigit till 10,1 procent.

Den normala amorteringstiden är för lån till flerfamiljshus 60, 45 respektive 45 år och för lån till småhus 45, 30 res— pektive 30 år beroende på lånets läge i förmånsrättsordningen. I räntehänseen- de har låntagarna möjlighet att välja mellan olika nominella räntesatser (3 —7 procent) vars nivå emellertid ut- jämnas av variationer i obligationskur-

serna så att den effektiva räntan i stort sett blir densamma.

Lånen avvecklas praktiskt taget all- tid som annuitetslån med lika stora an- nuiteter halvårsvis.

Det i mitten av 1940-talet införda bo- stadspolitiska kreditstödet innebärande direkt statlig långivning, gavs år 1954 ändrad karaktär i den meningen att man övergick från statslån med under- ränta till sådana lån med marknadsrän- ta i kombination med årliga, generella bidrag (driftstilskud). Med verkan från den 1 april 1959 ersattes denna direkta långivning med ett stödsystem vars bä- rande princip var att enskilda kreditin- stitut i större utsträckning än dittills skulle dras in i bostadsfinansieringen. För att möjliggöra högbelåning i sam- ma omfattning som tidigare tillskapades en ordning med statlig kreditgaranti.

Det statliga finansieringsstödet kan enligt 1958 års bostadslag utgå i form av kreditgarantier och i vissa _ i lagen närmare angivna _ fall i form av di- rekta lån. För både kreditgaranti- och långivningen fastställes ramar angivan- de det högsta antal lägenheter som må beviljas stöd i den ena eller andra formen, men den senare stödformen är subsidiär i den meningen att den är av- sedd att utnyttjas endast om och i den utsträckning så behövs för att garantera att bostadsbyggandet får tillräcklig om— fattning. Direkta lån lämnades i viss ut- sträckning enligt övergångsbestämmcl— ser under år 1959 men därefter har det statliga stödet lämnats uteslutande i form av kreditgarantier.

Eftersom den privata marknaden för tertiärlån var oorganiserad, krävde övergången till kreditgarantier i första hand inrättandet av institut för sådan långivning. I den nya bostadslagen fick därför bostadsministern bemyndigande, dels att godkänna inrättandet av ett el- ler flera obligationsemitterande kredit-

institut med uppgift att bevilja tertiär- lån, dels ock att, om så behövdes, teck- na garantikapital i dessa institut. Inte i något fall har emellertid sådant kapi- tal behövt tillskjutas av staten.

Följande kreditinstitut har upprät- tats:

Byggeriets Realkreditfond, som bil— dats av Danmarks Nationalbank, Dans- ka bankers samorganisation och De all- männyttiga bostadsföretagens samorga- nisation. Tertiärlån lämnas till för ut- hyrning avsedda bostadshus i hela lan- det och till småhus (att bebos av lånsö— kande eller avsedda för försäljning) i huvudstadsområdet.

Provinsbankernas Reallånefond, som bildats av De danska provinsbankernas förening. Tertiärlån lämnas till småhus inom provinsbankernas verksamhets- områden.

Landsbankernas Reallånefond, som bildats av Andelsbanken och Arbejder- nes landsbank och som lämnar ter- tiärlån till småhus utanför huvudstads- området.

Det första och det sista av nämnda kreditinstitut har gemensam administra- tion.

Dessa kreditinstitut lämnar lån i in— teckningsläge ovanför den gräns intill vilken kreditförening och hypoteksför- ening lämnar bottenlån (oberoende av var denna gräns ligger i förhållande till värdet) och upp till _ då institutet självt står hela risken — 75 procent av ett åsatt värde. Den övre gränsen kan emellertid höjas, om staten eller veder- börande kommun beviljar kreditgaranti. För småhus, avsedda att bebos av äga- ren, kan vidare lånets övre gräns höjas till 85 procent mot en försäkringsgaran- ti för den del av lånet som ligger mellan 75 och 85 procent. Denna låneform har inrättats genom avtal mellan kreditin- stituten och ett försäkringsbolag; för- säkringspremien erlägges till vederbö-

rande kreditinstitut av låntagaren i sam- band med halvårsbetalningarna av rän- tor och amorteringar. En ordning med försäkringsgaranterade län har etable- rats även av de danska sparkassorna.

Vid sin framräkning av det värde som läggs till grund för belåningen utgår realkreditinstitutionerna från normala anskaffningskostnader. Innan dessa fastställs att utgöra »värdet» görs en bedömning och ev. justering med hän- syn till lägenheternas läge och standard, möjlig förräntning på längre sikt och möjligt försäljningspris. Institutionerna gör antingen själva denna värdering eller accepterar kredit— och hypoteks- föreningarnas redan gjorda värdering. Vid statlig kreditgaranti lägger man den av boligministeriet godkända anskaff- ningskostnaden till grund för belåning- en.

Kreditgaranti beviljas för lån utläm- nade dels av de ovan nämnda kreditin- stituten och dels av andra långivare, banker, sparkassor och försäkringsbo- lag. I sistnämnda fall förutsättes dock att finansieringsvillkoren icke blir ogynnsammare än de skulle ha blivit om lånet upptagits i ett av de särskilt in- rättade instituten.

Kreditgarantisystemet är av individu- ell typ, d. v. s. ansökan om kreditgaran- ti skall göras i varje särskilt fall. Bolig- ministeriet kan dock bemyndiga ban- ker, sparkassor och de ovannämnda fi- nansieringsinstituten m.fl. att utan in- dividuell ansökan lämna ut lån med statsgaranti till sådana hustyper, som fått ett generellt godkännande av mi- nisteriet med hänsyn till konstruktion, kvalitet, pris och finansiering. En för- utsättning är att kreditinstitutet åtager sig att övervaka att huset uppföres i en- lighet med »typgodkännandet». Något bemyndigande av detta slag har emel- lertid hittills icke lämnats.

Kreditgarantin omfattar den del av

tertiärlånet som i inteckningshänseen- de ligger med en undre gräns vid 65 procent av fastighetens värde. Den övre gränsen utgör för »boligforeninger, boligselskaber och selvejende bygge- virksomheder» (sociala bostadsföretag) högst 94 procent. För enskilda bygg- nadsföretag uppgår motsvarande gräns till högst 85 procent. Denna gräns för- höjes till 90 procent då fråga är om små- hus som är avsedda att säljas till mind- re bemedlade och som har en icke lyx- präglad (beskedent) utrustning. I fall då garanti lämnas intill 85 procent är dess omfattning också begränsad till ett absolut belopp av 9 000 kronor per lä— genhet i flerfamiljshus och 13 000 kro- nor i småhus.

Exempel: Finansieringskalkyl (socialt bostads- företag):

Bottenlån (1. och 2. prioritet) ..... 100 000 Tertiärlån: 3) utan statsgaranti (mellan 50 o. 65 procent) 30 000 b) med » (mellan 65 o. 94 procent) 58 000 Egeninsats av de boende .......... 12 000 Summa 200 000

Det sagda gäller beträffande nybygg- nad. Vid om- och tillbyggnad kan stats- garanti under vissa förutsättningar lämnas för lån (del av lån) som ligger mellan 65 och 90 procent av värdet.

Kreditgarantin innebär att staten gentemot långivaren påtager sig ansvar såsom för egen skuld beträffande såväl erläggande av halvårsannuiteter som återbetalning av tertiärlånet till den del det omfattas av garantin. Garantin av- vecklas i takt med nedamorteringen. Om garantin _ som i regel blir fallet _ endast omfattar en del av tertiärlånet anges på inteckningen hur stor procent- andel av länet som omfattas av garan- tir. Garantin omfattar sedan samma an— del av länet under hela dess löptid och

alltid den i säkerhetshänseende sämst belägna delen av länet.

Garantin gäller endast för sådan för- lust som kan hänföras till andra omstän- digheter än bristande tillsyn från lån— givarens sida.

»Värdet» vid nybyggnad fastställes an- tingen efter en bedömning av uppgivna anskaffningskostnader eller efter de regler som gäller för värdering av fast egendom i beskattningssammanhang. Normalt förekommer det förstnämnda.

Kreditgaranti beviljas endast om fas— tighetens finansiering kan anses rimlig med hänsyn till såväl lånens storlek som ränte- och amorteringsvillkoren. De statsgaranterade lånen skall återbetalas över en period av 45 år då fråga är om hus med lägenheter för uthyrning och 30 år då fråga är om småhus som bebos av ägaren. Kreditgaranti lämnas endast för annuitetslån.

Som villkor för kreditgaranti gäller för de sociala bostadsföretagen vissa krav beträffande lägenheternas använd- ning. Föreskrift kan sålunda ges att lä- genheter i viss utsträckning skall reser- veras för barnfamiljer, mindre bemed- lade, åldringar, invalider och »utsane- rade». Det sistnämnda kan även gälla för andra bostadsföretag.

Som villkor för kreditgaranti gäller vidare att lägenheterna omfattar en bruttovåningsyta som icke överstiger 110 m2. För andra småhus än sådana som uppföres av privata byggnadsföre- tag för uthyrning, gäller också vissa »lå- netak» (byggnadskostnaderna får icke överstiga vissa belopp) vilka dock kon- tinuerligt justeras enligt byggnadskost- nadsindex. I övrigt gäller att bostads- företagen i samband med »värderingen» underkastas en ganska ingående kost- nadskontroll.

Statlig kreditgaranti beviljas endast om vederbörande kommun åtager sig att svara för hälften av den eventuella för-

lust som kan uppkomma inom ramen för garantiförpliktelsen, dock med viss begränsning.

Kommunens borgen kan högst omfat- ta 10 procent av värdet vilket i exemp- let blir 20 000 kronor. Den kvarstår se- dan till sitt belopp oförändrad intill dess den statsgaranterade delen av ter- tiärlånet (=58 000 kronor) har amorte- rats ned till 40 000 kronor och minskas sedan i takt med nedamorteringen.

Detta krav på kommunalt medansvar reduceras dock när summan av en kom- muns borgensåtaganden överstiger ett belopp motsvarande 75 kronor per in— vånare. (Kommunal borgen är enligt bostadslagen även föreskriven för di- rekta statslån. Den skall då avse hela den del av statslånet som ligger mellan 85 och 94 procent av värdet. Kommu— nens borgensansvar nedsättes dock på visst sätt allt eftersom statslånet amor- teras.)

I detta sammanhang må nämnas att kommunerna enligt bostadslagen själva har rätt att bevilja kreditgaranti för ett bostadsföretag om det sker på samma villkor och med samma förutsättningar som gäller för den statliga kreditgaran- tigivningen. Denna möjlighet har hittills inte utnyttjats i någon större utsträck- ning. År 1965 antog emellertid Köpen- hamns stad den s.k. Urbanplanen en- ligt vilken årligen 2 000 lägenheter skall byggas och finansieras med kommunens garanti.

För städernas vidkommande är den kommunala borgen för statsgaranterade lån och för statslån underställningsfri. Städernas garantiåtaganden i övrigt lik— som alla garantiåtaganden från andra kommuner måste underställas inrikes- ministeriets prövning.

Ansökningsförfarandet och rutinen vid ärendebehandlingen i kommun och hos statliga organ är densamma oavsett om byggherren söker kreditgaranti, stat-

ligt lån eller något av de bidrag som i övrigt kan förekomma. En preliminär ansökan skall ingivas till vederbörande kommun, som efter granskning _ inbe- gripet ett ställningstagande till frågan om kommunal borgen _ vidarebeford- rar densamma till boligministeriet. Ef- ter samråd med kommunen och under beaktande av fastställda ramar väljer ministeriet ut de projekt som kan kom- ma i fråga för statlig kreditgaranti.Från vederbörande byggherrar infordras där— efter en utförligare s.k. slutlig ansökan med redovisning bl. a. av antagna an- bud inom en närmare angiven tidsfrist. Beslut om statlig kreditgaranti medde- las sökanden och, om han i ansökan uppgivit vilket kreditinstitut han tän- ker anlita för erhållande av tertiärlån, detta institut. Om den som söker kre- ditgaranti för ett tertiärlån icke träffat avtal med något kreditinstitut om så- dant lån, går en kopia av garantibeslu- tet till något av de särskilda tertiärlåne- instituten, som därefter tar kontakt med byggherren. De av ministeriet godkända ovan nämnda kreditinstituten kan läm— na ut förskott på lån därest byggherren har svårigheter att anskaffa kreditiv. Sedan huset färdigställts skall byggher- ren med biläggande av en av statsauk- toriserad revisor kontrollerad kostnads- redovisning ansöka om en definitiv be- kräftelse på att staten lämnar kreditga- ranti. Vid bifall till sådan ansökan översänder boligministeriet till låntaga- re och långivare ett meddelande om för vilket belopp staten lämnar garanti. Omslagsreversen insändes därefter av lånsökande till Danmarks Hypoteks- ban—k för påteckning om garantin, var- efter lånet utbetalas kontant eller i form av kassaobligationer.

Införandet av systemet med kredit- garantier i stället för direkta statslån innebar inga större förändringar he- träffande lånegränser, finansieringsvill-

kor och belåningens sammansättning. I allt väsentligt är villkoren för statlig kreditgaranti desamma som de tidigare för statslån gällande. Något tillspetsat kan man säga att ändringen ur organi- satorisk synpunkt inte i och för sig innebar någonting annat än att bolig- ministeriet, som förr prövade en an- sökan om statslån och översände ett utbetalningsbesked till det kassaförval- tande statliga organet, nu i stället prö- var en ansökan om statsgaranti och skickar sitt beslut till något av de nyupprättade tertiärlåneinstituten (el— ler något annat kreditinstitut).

Övergången till ett kreditgarantisy- stem skedde samtidigt med ett beslut om liberalisering av gällande hyres- reglering. Till följd härav har andelen lägenheter uppförda utan statligt finan— sieringsstöd ökat sedan 1958. Denna ök- ning är helt att hänföra till den enskilda sektorn, som numera utnyttjar det stat- liga stödet i mycket obetydlig utsträck- ning. Förändringen i nämnda andel un- der åren 1958—1964 framgår av följan- de tablå.

Antal färdigställda därav År lägenheter utan statligt ' i städer och finansierings- stadsliknande stöd samhällen 1958 17 250 15,8 1959 21 549 23,7 1960 22 376 45,8 1961 24 265 64,1 1962 25 912 63,3 1963 25 549 60,4 i hela riket 1962 33 400 69,0 1963 33 425 67,5 1964 38 900 68,3 Inom ramen för de bostadspolitiska

stödåtgärderna utgår också vissa bidrag för att främja bostadsförsörjningen för hushåll med låga inkomster, barnfamil- jer, åldringar och invalider.

I viss begränsad utsträckning lämnar staten sålunda engångsbidrag (statstil- skud) för anordnandet i sociala bo- stadsföretag av lägenheter avsedda för hushåll med mycket låga inkomster (mindstbemidlede=i början av år 1965 högst 13 020 dkr. i årsinkomst med vis- sa tillägg för barn och i tiden uppjuste- rat med prisindex). Bidrag kan jämte ett motsvarande bidrag från kommun eller företag högst uppgå till 35 procent av värdet.

Ett årligt bidrag (driftstilskud) kan utgå till lägenheter som uppföres av så- väl sociala som övriga byggnadsföreta- gare och som upplåtes till mindre be- medlade hushåll (i början av år 1965 högst 19 610 dkr. i årsinkomst med vis- sa tillägg för barn och i tiden uppjuste- rat med prisindex). Bidraget utgår till företag som påbörjats eller påbörjas mellan den 1 april 1961 och 1 april 1967 med ett belopp av dkr. 8:50 per in”-" våningsyta. Det reduceras med 1 dkr per m2 per år med början är 1967 och upphör helt år 1974. I de fall vare sig statslån eller statsgaranti beviljats skall lägenheterna uppfylla de krav som ställs vid beviljandet av sådant kredit- stöd. Bidrag utgår icke för större bo- stadsyta än 85 m2 och det upphör om den boende icke längre är mindre be— medlad. Bidr-agets storlek är avhängigt rådande pris- och ränteförhållanden. Det kan således enligt gällande bestäm- melser ökas med ett tillägg av högst 1 dkr. per m2 för varje kvarts procent som den effektiva räntesatsen för in- teckningslånen överstiger 6,5 procent (febr. 1965, 17: 50 dkr. per m2) och kan upphöra om fastighetens ekonomi för- bättras eller den allmänna hyresnivån stiger.

Särskilda bostadsbidrag (huslejetil- skud) kan utgå till harnhushåll med in- komster under vissa inkomststreck (14 840 dkr.+750 dkr. för varje barn),

vilka är reglerade efter prisindex. Bi- draget utgår _ med viss maximering _ med ett belopp motsvarande en viss pro- centuell andel _ högre ju flera barn — av bostadskostnaden. Vissa villkor be- träffande utrustnings- och utrymmes- standard måste vara uppfyllda. Slutli- gen må nämnas att ett särskilt stöd ut- går till åldringar och invalider enligt i stort sett samma principer som gäller för motsvarande stöd i Sverige. Stödet omfattar således både årliga bidrag till nedbringande av bostadskostnaderna och ett särskilt bidrag för inredning i lägenheter avsedda för rörelsehämmade personer.

I Danmark tillämpas också vissa reg- ler om skattelättnader för bostadshus. Nyuppförda bostadshus är således un- der maximalt 22 år befriade från fastig- hetsskatt till stat och kommun, men i normalfallet inte från skatt till amts- kommunen. Även från denna skatt be- frias emellertid ett småhus om och så länge den däri boende familjen är berät— tigad till bostadsbidrag (huslejetilskud).

Beträffande förhållandet mellan hy- reskostnaden i nyproduktionen och års- inkomster har följande uppgifter erhål- lits avseende början av år 1965:

Beräknad årsink. (dkr) för

yrkes- icke yrkes— utbildad utbildad arbetskraft arbetskraft Huvudstaden 25 900 20 900 Landet i övrigt 21 500 17 800

Hyra för en nybyggd lä-

genhet om

85 m2 95 m2 Huvudstaden 7 000 7 800 Utanför Själ- land ......... 6 000 6 750

Hyresprocenttal 85 m2 95 m2 85 m2 95 m2

Huvudstaden 27 30 34 37 Landet i övrigt 28 31 34 38

I januari 1966 träffades en politisk överenskommelse om vissa genomgri- pande ändringar av bostadspolitiken. Som en första åtgärd i anslutning här- till h—ar folketinget nyligen beslutat att ersätta de årliga bidragen (driftstil— skud) med en räntegaranti (rentesik- ringsordning) som innebär att staten under en tid av 1—6 år (samt i vissa fa-ll ytterligare 3 år) betalar byggnads- företagarnas ränteutgifter i vad de över- stiger 6,5 procent för inteckningslånen.

Ytterligare förslag till följd av över- enskommelsen kommer att före-läggas folketinget.

Finland

Bostadsbyggandet i Finland domineras av flerfamiljshusen. Under senare år har småhusbyggandet _ räknat efter antalet lägenheter — motsvarat ungefär 30 procent av totalproduktionen. Denna del av bostadsbyggandet avser i huvud- sak hus uppförda av enskilda personer för eget behov. Av lägenheterna i fler- familjshus svarar staten för en mindre del, väsentligen i form av tjänstebostä- der. Kommunerna bygger i viss ut- sträckning lägenheter för uthyrning men huvudparten (omkring 85 procent) av flerfamiljshusen uppföres antingen av kooperativa och andra liknande fö- retag eller av enskilda byggnadsföretag. För förvaltningen av dessa flerfamiljs- hus ordnas sedan huset färdigställts _ eller redan under byggnadstiden _ i mycket stor utsträckning särskilda bo- stadsaktiebolag, vilket är den typiska finska formen av bostadskooperation. Aktieägarna är enskilda personer som genom köp av aktierna förskaffat sig äganderätt till en lägenhet i huset.

De huvudsakliga kreditgivarna till byggnads- och bostadsändamål är spar- banker, postsparbanken, affärsbanker,

försäkringsbolag samt särskilda andels— kassor. Tillsammans svarade dessa för ca 97 procent av kreditmarknadens net- toutlåning till nämnda ändamål under tvåårsperioden 1961—1962.

Kommunerna spelar emellertid en icke oväsentlig roll i samband med fi- nansieringen av sådana flerfamiljshus som tillkommer med hjälp av statliga bostadslån. Beträffande småhus är de- ras finansieringsmedverkan emellertid av ringa betydelse. Enligt uppgift sva- rade kommunerna för ca 14 procent av primärkrediten till de flerfamiljshus som beviljades statliga lån under 1963. Än mer omfattande är deras medverkan i finansieringen under byggnadstiden.

Karakteristiskt för bostadsfinansie- ringen i Finland är den låga belåningen mot inteckningssäkerhet. Vid fri finan- siering (omfattande ca 75 procent av produktionen under 1963) uppgår in- teckningslånen i 3/5 av fallen till 10 å 20 procent av produktionskostnaderna och i 2/5 av fallen till 50 a 60 procent. Förhållandet skall ses mot bakgrunden av att den »egna insatsen» till största delen finansieras genom kortfristig (5 _10 år) personlig kredit med aktiebrev i ett bostadsaktiebolag som säkerhet och ofta med kompletterande borgenssäker- het.

Ränteläget är relativt högt i Finland och de bostadslån som erhålles från kre- ditmarknaden löper med en räntesats av f. n. 7_7,5 procent. Härtill kommer se- dan indextillägg med 1/2_1 procent. Amorteringstiden är relativt kort, mel- lan 10 och 20 år.

Sedan 1949 utgår statligt kreditstöd till bostadsbyggandet i form av sekun- därlån. Dessa förmedlas av den s.k. statens bostadsproduktionskommission (ARAVA) som verkar i städer och tät- orter (»bosättningscentra») och i mind- re utsträckning (landsbygden) av ko- lonisationsstyrelsen. (Under 1963 he—

viljades lån av ARAVA till 7 977 lägen- heter och av kolonisationsstyrelsen till 2 429 nya bostäder.)

ARAVAS belåning till flerfamiljshus inriktades under de tio första åren i hu- vudsak på hus avsedda att förvaltas av bostadsaktiebolag. Sedan 1959 har dock tyngdpunkten överflyttats till hyreshus- produktionen. Även småhus omfattas av det statliga finansieringsstödet. Syftet med stödet är att främja »för bostads- bristens avhjälpande nödvändig, so- cialt ändamålsenlig bostadsproduktion». Anslagen för verksamheten har under alla åren varit starkt begränsade, vilket medfört att den andel av totalproduktio- nen som erhållit sådant kreditstöd varit jämförelsevis blygsam. Andelen har vid stigande produktionssiffror dessutom minskat genom åren och motsvarade un— der 1963 endast ca en fjärdedel av det totala bostadstillskottet.

Det statliga bostadslånet, som är ett sekundärlån och alltså förutsätter pri- märkredit från öppna marknaden, kan utgå till såväl nybyggnad av småhus el— ler flerfamiljshus som för sådan om- byggnad som medför ökning av bostads— utrymmena. Lån utgår normalt endast till hus, som till minst 75 procent inne— håller utrymmen för bostadsändamål. Lån utgår dock även till särskilda vär- mecentraler o. dyl.

Bostadslånet utgår beträffande sma- hus och hus som förvaltas av bostads- aktiebolag med ett belopp motsvarande högst 40 procent av det godkända an- skaffningsvärdet och skall säkerställas av inteckning inom 90 procent av nämn- da värde. För hyreshus kan lånet uppgå till högst 60 procent av värdet och sä- kerheten skall vara placerad inom maximalt 95 procent. Vanligen ligger den övre lånegränsen något lägre. Un- der år 1963 låg den således i genom— snitt något under 80 procent för samt- liga hustyper och täckte i genomsnitt

drygt 35 procent av anskaffningsvärdet. Den undre gränsen för statslånet är icke fastställd utan anpassas i varje särskilt fall till övre gränsen för pri- märlånet.

Efter behovsprövning kan tilläggslån beviljas till innehavare av småhus och bostadsaktielån till anskaffande av ak- tier i statligt belånat hus. Båda lånen kan uppgå till högst 10 procent av hu- sets eller lägenhetens anskaffningsvär- de och skall jämte bostadslånet rymmas inom ovan angivna inteckningsgränser.

Räntan på bostadslånet utgör f.n. 1 procent, vilket inbegriper en betydande subvention eftersom räntan på statsob- ligationer f.n. överstiger 8 procent. Amorteringstiden är högst 45 år för stenhus men i vanliga fall något kor— tare (29 år för egnahem och 42 år för flerfamiljshus). En vanlig amorterings- plan innebär exempelvis följande. För aktiebolags- och hyreshus av sten är lå- net amorteringsfritt under de två första åren. Under de därpå följande två åren erläggs amortering med ett belopp mot- svarande 2 % och under återstående tid med 2,4 procent av länets ursprungliga belopp. För egnahem kan lånet vara amorteringsfritt de tre första åren, ett år därefter amorteras lånet med 2 % och under 28 år med 3,5 % av lånebe- loppet. ARAVA äger rätt att medge lätt- nader i ränte- och amorteringsvillko- ren.

Såväl räntesats som amorteringstid för underliggande kredit skall godkän— nas av ARAVA.

Tilläggslån och bostadsaktielån är ränte- och amorteringsfria i 10 är. Där— efter skall de efter individuell behovs- prövning antingen återbetalas omedel- bart eller med viss amortering. I senare fallet utgår ränta efter samma räntesats som gäller för bostadslånen.

För att utjämna bostadskostnaderna i olika årgångar av hus har regeringen

numera beslutat att ränta skall utgå för sådana statliga lån som utlämnats under åren 1949—1950 efter 3 procent och för sådana lån som beviljats under åren 1951—1955 efter 2 procent.

Bestämningen av det statliga lånets storlek grundas på det av ARAVA god- kända anskaffningsvärdet. Därvid be- aktas byggnads- och tomtkostnader samt vissa andra allmänna kostnader. Fram— räkningen görs enligt en av ARAVA ut- arbetad metod. I enlighet med verksam- hetens syfte och för att utöva en återhål- lande effekt på produktionskostnaderna tillämpar ARAVA vissa övre gränser i fråga om utrymmes- (max. 100 m2 ly) och utrustningsstandard. Husen under- kastas även kontroll i andra hänseenden (tekniskt utförande m.m.). Bostadslå- net kan i vissa fall och efter särskild prövning reduceras med hänsyn till den hyresavkastning som kan erhållas från andra lokaler än bostäder.

För statligt belånade hus kontrolleras såväl hyror som överlåtelsevärden (för aktiebolagshus enligt regler intagna i bolagsordningen) .

En lag om 10-årig skattebefrielse vid bostadsproduktion gällde i Finland åren 1948—1962. Efter en revision av nämn- da lagstiftning år 1962 har det härige- nom utgående stödet begränsats. Vissa skattelättnader beviljas nu förvaltare av sådana bostadsföretag som påbörjats ti- digast den 1 januari 1963 och senast 31 december 1966. Villkoren är att huset till minst 85 procent av ytan innehåller bostäder att av bostäderna högst en tredjedel har en yta understigande 50 m2 och att ingen lägenhet har en yta överstigande 120 mi'. Befrielsen gäller såväl beträffande stämpelskatt som vid stats- och kommunalbeskattningen un- der åren 1963—1972.

Till mindre bemedlade flerbarnsfa- miljer som bor i hyreslägenheter kan beviljas särskilda familjebostadsbidrag.

Bidragsbeloppet varierar beroende på antalet barn och motsvarar mellan 20 och 70 procent av den av ABAVA god- kända hyran. År 1963 utgick sådana bi- drag till drygt 4 500 hushåll.

Beträffande de årliga bostadskostna- derna har inhämtats följande. År 1963 beräknas årskostnaden (hyran) för en statligt belånad, modernt utrustad, ny- byggd lägenhet om 3 rum och kök (80 1112) till 3 360 mark vilket motsvarar ca 48 procent av en yrkesutbildad arbeta— res genomsnittliga inkomst. Samma lä— genhet finansierad utan statligt lån be- räknas ha betingat en hyra av 4520 mark eller ha motsvarat drygt 64 pro- cent av nämnda inkomst. Det anses där- igenom uteslutet att en arbetare med angiven inkomst skulle kunna bo i en lägenhet med dessa hyror om inte även andra familjemedlemmar genom för- värvsarbete förbättrar familjens in- komstsituation. En lägenhet om 2 rum och kök skulle ha kostat med statslån 2 100 mark och utan statslån 2 800 mark vilket motsvarar 30 respektive 40 pro- cent av den ovan angivna inkomsten. Vid beräkningarna har ingen hänsyn tagits till eventuellt utgående familjebo- stadsbidrag.

Finland har sedan några år tillbaka tillämpat indexreglering på kreditmark- naden även vid bostadsfinansieringen.

Bortsett från de indexbundna s. k. ersättningsobligationer som under and- ra världskriget utlämnades som ersätt- ning till av landavträdelserna drabbade personer, infördes i Finland index— bundna obligationsemissioner mera all- mänt i början av 1950-talet. Bankerna införde möjligheten till indexbundna depositioner år 1953. En kommitté som under senare delen av 1950-talet ut- redde frågan om tillämpning av index- klausuler på penningmarknaden konsta- terade bl. a. »att penningmarknadens indexklausuler i allmänhet icke lär för—

orsaka oöverstigliga svårigheter för in- dustrin eller varuhandeln, men att den förorsakar betydande höjningar av kost- naderna för fastighetsägarna _ _ — _ — _». Inom kommittén lär ha gjorts försök att uppnå ett förbud mot in- dexklausuler av angivet slag vid fi- nansiering av bostadsfastigheter, vilket dock icke lyckades.

Villkoren för indexbundna depositio- ner liksom intresset därför har väx- lat genom åren. Intresset har varit störst under perioder med stark inflation och minst under år med relativt stabilt penningvärde. I början av juni 1963 återinförde samtliga banker 100-pro- centigt indexreglerade konton. Under några år dessförinnan hade endast 50— procentigt indexreglerade konton fun- nits. Vid samma tid bestämdes ränte- skillnaden mellan olika lånetyper så att räntan på 50-procentigt indexbundna konton sattes 1 procentenhet och på 100-procentigt indexbundna konton 1,5 procentenheter lägre än räntan på no- minallån. Fram till utgången av april 1964 var insättningar på 100-procen- tigt reglerade konton underkastade statlig inkomst- och förmögenhetsskatt beträffande såväl kapital, ränta som in- dexkompensation och även skatt till kommun och kyrka. 50-procentigt in- dexreglerade konton liksom »nomina- la» depositioner var däremot befriade från skatt. Sedan den 1 maj 1964 är dock även 100-procentigt indexbundna konton befriade från skatt. (Skattebe— frielsen beslutas för ett år 1 sänder.) Efter nämnda tidpunkt har räntan för 100-procentigt bundna insättningar va- rit 2 procentenheter och räntan för 50-procentigt bundna insättningar en halv procentenhet lägre "än räntan för icke indexbundna insättningar. Jämfört med s. k. högräntekonton är dock skill- naden större. Samma regler i detta hän- seende tillämpas av alla banker. Un-

der år 1964 ökade benägenheten att placera medel på 100-procentigt bund- na konton starkt vilket dels samman- hängde med den införda skattebefriel- sen och dels med den markerade för- sämringen av penningvärdet under 1962 och 1963 jämfört med åren närmast före.

De finansiella instituten debiterar in- dextillägg å utlånade medel i en ut- sträckning som behövs för att täcka indexkompensationen till insättarna. Hypoteksinstitut tillämpar sålunda vid utlåningen indexklausuler liknande dem som gäller för respektive obligations- emissioner. Postbanken knyter lån som överstiger en viss gräns till levnads— kostnadsindex, i allmänhet dock med begränsning av debiteringen till 25 pro- cent av indexhöjningen. Övriga banker täcker indexkompensationen till insät- tarna genom en tilläggsränta på utlå- ningen. Denna är således indirekt in- dexreglerad. Affärsbankerna har sedan den 1 juni 1963 medgivits rätt att debi- tera indextillägg på utlåningen med en halv procent per år. Influtna indextill- lägg måste redovisas på spärrade och räntelösa konton (kontrollerade av riksbanken) och får icke användas an- nat än för indexkompensation till in- sättarna.

De särskilda kooperativ-a kreditför- eningarna och deras centralorganisa- tion (OKO) tillämpar vid indexregle- ringen ett pool-system. Deras låntagare betalar alla ett lika stort indextillägg per år beräknat så att det skall täcka den kompensation som de olika för- eningarna har att betala ut. Storleken därav v-arierar inte endast med levnads- kostnadernas förändringar utan även med förhållandet mellan insättningar på 100-procentiga, 50-procentiga och vanliga icke indexbundna konton. Un— der 1964 införde sparbankerna ett lik- nande poolsystem, som administreras

av Sparbanksföreningen och Sparban— kernas Centralbank. Medlemskap i detta system är frivilligt men vid starten an- slöt sig 75 procent av alla sparbanker.

Den statliga bostadslångivningen i Finland är icke indexreglerad.

Den indexbundna utlåningen (exkl. obligationslån) från samtliga finansie- ringsinstitut till den privata sektorn och till staten har utvecklats på föl- jande sätt:

därav Vid Total indirekt . . lån med slutet utlåning mdexbunda in dexklausul av (milj. lån år mk.) milj. 0, milj. o, mk. ”) mk. '” 1958 6303,8 3225,1 51,2 1477,6 23,4 1959 7070,5 2061,8 29,2 1663,8 23,5 1960 8111,6 2384,8 29,4 1898,0 23,4 1961 8807,8 3520,6 40,0 2054,7 23,3 1962 10178,6 3635,9 35,7 2585,5 25,4 1963 110102 4779,9 43,4 2651,2 24,1

Bostadspolitiken i Finland har varit föremål för utredning genom en sär- skild kommitté. I sitt betänkande före- slog kommittén en väsentlig utvidgning av den statliga bostadslångivningen. Riktpunkten för kommittén har därvid varit att ca hälften (mot f. n. ca 25 pro- cent) av bostadsbyggandet bör kunna erhålla statliga krediter. Därigenom an- ses den pris- och kvalitetsövervakning, som sker i samband med den statliga långivningen, kunna påverka bostads— byggandet i dess helhet. Syftet med kre— ditstödet bör dock enligt kommittén kunna uppnås vid en generell subven- tioneringsgrad (i form av underränta) som är lägre än den nuvarande, under förutsättning att barnfamiljer med mindre betalningsförmåga kompenseras genom en ökning av familjebostadsbi— dragen. Kommittén föreslår därför att räntan för nya statliga bostadslån skall

utgöra 4,5 procent och för äldre län stegvis höjas till denna nivå. För lån beviljade före 1954, vilka icke är för- bundna med köpeskillingskontroll, bör räntan dock kunna höjas till 7 procent. Det statliga lånet föreslogs utgå för både egnahem och hyres- eller aktielägenhe- ter med ett belopp motsvarande 45 pro- cent av den godkända anskaffningskost- naden, vilket innebär en höjning för egnahem och aktielägenheter, men en sänkning för hyresbostäder. Lånetiden föreslogs överlag minska från 45 till 35 år. De första 10 åren förutsättes vara amorteringsfria. Därefter skall lånet återbetalas med lika stora annuiteter. I fråga om hyreshus föreslogs en möjlig- het att komplettera det normala lånet med ett statligt tilläggslån motsvarande 15 procent av anskaffningskostnaderna (tillhopa 60 procents belåning). Till- läggslån skulle förräntas efter 7 pro- cent och amorteras på 25 år. Familjebostadsbidrag skulle i fort- sättningen utgå även till familjer i eg- nahem och aktielägenheter. I bidrags- systemet intages även »ofullständiga» familjer med ett barn. Inkomststrecken föreslogs höjda och likaså bidragsbelop- pen. Bidraget som nu utgår i procent av godkända hyror skulle i fortsättning- en utgå med fasta belopp vars storlek bestäms av barnantal och inkomst. Kommitténs förslag hänsköts sedan till en ny kommitté med uppgift att om- pröva bostadspolitiken i vidare bemär- kelse. Denna kommitté överlämnade sitt betänkande i slutet av augusti månad är 1965 och förordade däri bl. a. de åtgär- der i finansieringshänseende som den tidigare kommittén hade funnit motive- rade. Ändringarna har nu genomförts. Det må slutligen nämnas att tidigare gällande allmän hyresreglering upp- hävts etappvis och totalt avvecklats i september 1962. Farhågorna för oskäli- ga hyreshöjningar i Helsingfors föran-

ledde emellertidstatsmakterna att re- dan i mars 1963 utfärda en lag om hy- resjämkning i denna stad. Lagen inne- bär att socialministeriet minst en gång om året skall undersöka hyresläget och därefter uttala sig om vad som bör anses vara skälig hyra. Detta uttalande läggs sedan till grund för parternas för- handlingar rörande hyrornas höjd och de eventuella åtgärder som lagstiftning- en ger utrymme för.

Norge

Bostadsbyggandet i Norge har under se- nare år till inemot 70 procent utgjorts av vad som i Sverige kallas småhus, d. v. s. enfamiljs- och tvåfamiljshus samt radhus. De större flerfamiljshusen har omfattat inemot 20 procent av ny- tillskottet och återstoden utgörs av bo- städer tillkomna i hus för kombinerade ändamål och för specialändamål.

Huvudparten av de friliggande små- husen tillkommer på initiativ av enskil— da personer medan radhusen till cirka tre fjärdedelar uppförs av kooperativa bostadsföretag. Ännu mera domineran- de är den senare företagsformen i frå- ga om produktionen av rena flerfamiljs- hus, där deras andel uppgått till cirka 90 procent. Produktionen av lägenheter för uthyrning har icke under något år efter 1945 överstigit 20 procent av to- talproduktionen och de är i huvudsak inrymda till tvåfamiljshus.

Den helt övervägande delen av bo- stadsbyggandet i Norge sker således i form av småhus eller bestadsrättslägen- heter vilket förutsätter en egeninsats av de boende. Detta sätter också sin prägel på finansieringsförhållandena. Det spa- rande som har utgjort den finansiella grundvalen för investeringen i bostäder har i hög grad bestått av enskilt sparan— de som har investerats direkt som egen insats.

Den finansieringsordning för bostads- byggandet i Norge som infördes i mit-. ten av 1940-talet tog sikte på att staten skulle svara för i princip hela kreditbe- hovet. Därigenom ville man garantera krediter för en hög produktionsvolym till lägsta möjliga kostnader. Krediter ställdes till förfogande i första hand i form av räntebärande lån vars ränte- sats skulle motsvara statens egen upp- låningsränta. Den kunde i utgångsläget sättas till 2,5 procent. Till dessa ränte- bärande lån knöts en kapitalsubvention i form av ränte- och amorteringsfria lån. Medelsbehovet för utlåningsverk- samheten skulle täckas genom upplå— ning mot statsobligationer men kom så småningom liksom i Sverige i varieran- de grad att tillgodoses genom anlitande av överskott på statsbudgeten, d.v.s. offentligt sparande. Räntesatsen på bo- stadslånen fick genom den stegring av marknadsräntorna som inträdde i bör- jan av 1950-talet karaktär av underrän- ta och år 1957 höjdes den till 3,5 pro- cent, även den dock innebärande en viss subvention. Samtidigt underkasta- des även kapitalsubventionerna och öv- riga stödformer en översyn.

Den statliga långivningen till bostads- byggande har hittills skett genom tven- ne statsbanker, Husbanken och Bustad- banken. Tillsammans har dessa båda banker medverkat vid finansieringen av 65—70 procent av de bostäder som till- kommit under senare år. I februari 1965 beslutade stortinget att den statliga bostadslångivningen _ utom då fråga är om bostäder på jordbruksfastigheter _ skulle koncentreras till Husbanken. Bustadbanken skulle sammanslås med två andra statsbanker till en Statens lantbruksbank,.för att handha bl. a. lån- givningen till bostäder på jordbruksfas- tigheter. Beslutet har trätt i kraft vid ingången av år 1966 men med en viss övergångstid.

För övrigt bostadsbyggande anlitas i huvudsak sparbanker, försäkringsbolag och särskilda kreditföreningar (obliga- tionsemitterande) som finansieringskäl- lor. Under senare år har dessa institu- tioner även inträtt som sekundärlångiva- re i fråga om statsbanksfinansierade bo- städer. Den samlade utlåningen till bo- stads- och affärsbyggnader fördelade sig per den 30 juni 1963 på olika kredit- givare enligt följande:

Kreditföreningar ................ 6,9 Försäkringsbolag ............... 15,8 Postsparbanken ................ 0,4 Statens bostadsbanker .......... 44,5 Affärsbanker ................... 9,2 Sparbanker .................... 23,3

De statliga lånen är i princip tillgäng— liga för alla byggherrar, som underkas- tar sig med lånet förknippade villkor. Långivningen är i huvudsak inriktad på nybyggnad av rena bostadshus. Lån till ombyggnader och lån till hus för även andra ändamål än bostäder förekom- mer sparsamt. Lån till ombyggnader och förbättringsåtgärder har väsentligen ut- lämnats av Bustadbanken, dessutom har vissa bidrag för sådana ändamål bevil- jats av departementen. Samordningen av dessa verksamheter skall nu utredas. Husbanken har sin verksamhet i huvud- sak förlagd till tätorter medan Bustad- banken verkar i glesbygden och i fråga om jordbruksfastigheter.

Statens långivning omfattar tre typer av lån, nämligen räntebärande lån, stöd- lån (stönadslån) och räntebärande till- läggslån. Husbankens räntebärande lån bestäms på grundval av ett s. k. förränt- ningsvärde som framräknas med ut- gångspunkt från vad som betraktas som en socialt försvarbar hyresnivå i det område där huset skall uppföras. Bu- stadbanken beräknar i princip sina lån på summan av tomtvärde och godkända byggnadskostnader men har i lag fast- ställda gränser, vilka är väsentligt lägre

än faktiska kostnader. Detta gör att Hus- bankens räntebärande län är i genom- snitt något högre än Bustadbankens. Räntan är för båda bankernas lån 3,5 procent, hunden i 5 år för Husbankens län men obunden för Bustadbankens. För Husbankens län är amorteringen fixerad till 1 procent under de första 10 åren och kan därefter ändras. Bustad- bankens län är amorteringsfria i två år och återbetalas därefter med fast an- nuitet under 47 år.

Utöver det räntebärande lånet kan båda bankerna lämna s.k. stönadslån. Detta är ränte- och amorteringsfritt un- der 10 år och beviljas endast för lägen- heter som skall bebos av hushåll med inkomster icke överstigande vissa be— lopp. Lånet utgår för Husbankens del med ett _ regionalt varierande _ be- lopp per 1112 lägenhetsyta, dock icke för yta över 70 m2. För småhus tillämpas ytgränsen både beträffande ägaren och eventuell hyresgäst. För bostadsrätts- föreningar får gränserna överskridas av högst 10 procent av medlemmarna. Där Bustadbanken är långivare utgår lånet med ett belopp avpassat med hänsyn till behovet, dock får det icke överstiga 5 000 kronor per lägenhet. Vid överlå- telse prövas om stönadslånet skall ersät- tas av ett »tilläggslån och i viss mån stö- nadslånets storlek.

I de fall stönadslån icke kan utgå t-ill följd av inkomstprövningen eller av andra skäl, kan istället ett tilläggslån beviljas. Detta lån beräknas efter sam- ma principer som stönadslånet men det skall förräntas efter 4,5 procent och amorteras med minst 1/50 om året.

De båda sistnämnda typerna av lån fi- nansieras till 2/3 av staten och 1/3 av ve- derbörande kommun.

År 1964 uppgick det genomsnittliga räntebärande lånebeloppet för bostäder finansierade av Husbanken till 32500 kronor och stönadslånet till 5 300 kro-

nor. Egeninsatsen har beräknats uppgå till 22 600 kronor. Räknat i förhållande till produktionskostnaderna motsvarar dessa belopp ca 54, 9 respektive 37 pro- cent.

Under senare år har den egna finan- sieringsinsatsen ökat inte endast i kro- nor räknat utan även i förhållande till produktionskostnaderna. Detta är en följd av att bostadsbankernas långiv- ning i de enskilda fallen icke ökat i takt med den stegring av produktions- kostnaderna som varit en följd av pris- stegringar samt höjd utrymmes- och utrustningsstandard. I växande ut- sträckning har därför de boende tving- ats komplettera de statliga lånen med sekundärlån eller personliga lån till täckande av den egna insatsen. I det betänkande som den s. k. Boligkomitéen avgav i november 1963 lämnas uppgif- ter som visar att Husbanken beträffande ca två tredjedelar av de enfamiljshus som belånats under 1961 godkänt lån med inteckningssäkerhet efter det stat- liga lånet. Beträffande flerfamiljshusen godkändes sådana lån i drygt en femte- del av fallen, men bostadsrättshavarna, vilket det här i huvudsak gäller, har sannolikt löst problemet med den höga egeninsatsen i åtskilliga fall genom per- sonliga lån.

För sekundärlån i anslutning till de statliga lånen godkännes en räntesats av 5,5 procent. Ofta är det dock möjligt för låntagaren att erhålla borgen av ve- derbörande kommun eller av privata garantibolag (upprättade av försäk- ringsbolag), varigenom räntan kan ned- bringas till 5 procent. Amorteringstiden är relativt kort som regel omkring 10 år.

Bland övriga insatser från samhällets sida till stöd för bostadsförsörjningen må nämnas att bostadsrabatter till barn— familjer utgår efter i stort sett samma principer som här i Sverige men med väsentligt lägre belopp. Bidragen är in-

komstprövade och beviljas efter något varierande normer beroende på hur ho- staden finansierats. Kostnaderna för bi- dragsgivningen täcks till viss del av kommunerna men i huvudsak av staten. Vidare må nämnas att bostadsbyggandet är befriat från omsättningsskatt, vilket med nuvarande skattesats representerar en reduktion av produktionskostnader- na med ca 5 000—7 000 kronor per lä- genhet. Slutligen har kommunerna möj- lighet att medgiva befrielse från fastig- hetsskatt upp till 20 år för bostadshus. Sådan befrielse förutsättes regelmässigt av de statliga bostadsbankerna vid be- viljandet av ränte- och amorteringsfria stönadslån.

Den ovan nämnda Boligkomitéen läm- nar i sitt betänkande bl. a. vissa uppgif- ter om kapitalutgifterna för statliga bo- stadslån samt om låntagarnas inkomst- förhållanden. Uppgifterna hänför sig till år 1961.

De genomsnittliga utgifterna för rån- tor och amortering på lån beviljade en- ligt 1957 års regler, uppgick för egna- hemsägare till 1 065 kronor och för bo— ende i lägenheter i flerfamiljshus (bo- stadsrättshavare) till 1 355 kronor. Genomsnittsinkomsterna uppgick till 15 200 respektive 21 200 kronor. Inklu- sive utgifter för driftskostnader (dock icke för inre underhåll) beräknas års- kostnaderna motsvara 8,5 å 9 procent av årsinkomsterna. Härtill kommer emellertid utgifter för inre reparationer och för sekundärlån eller personliga lån till täckande av den egna insatsen. Den genomsnittliga egeninsatsen för alla hustyper har beräknats till 15 400 kronor. Räknar man 5 procents ränta på detta belopp och en amorteringskost- nad av samma storlek (=20 års amorte— ring) kommer man upp i en kostnad för egeninsatsen under de första åren som något överstiger vad låntagaren har att betala å det statliga lånet. Med utgifter

för inre underhåll skulle man därmed kunna beräkna »hyresprocenten» till in- emot 20 procent.

För bottenlån i öppna marknaden an- ges räntan till 5 procent (»typisk» rän- ta för lån i sparbank) och underräntan å statslånet motsvarar således ca 1,5 procent eller med ett genomsnittslån av 32 500 kronor inemot 500 kronor under ett första år. Härtill kommer i de flesta fall värdet av ränte- och amorterings- friheten å det 5. k. stönadslånet, beräk- nat i genomsnittsfallet till ca 5 000 kro- nor. Om ränta och amortering här be- räknas efter de villkor som gäller för tilläggslån kan stönadslånet beräknas medföra en reduktion av årskostnader- na med ca 325 kronor under ett första år. Totalt skulle därmed den statliga fi- nansieringen medföra en minskning av de årliga kostnaderna med drygt 800 kronor eller 4 a 5 procent av den redo— visade genomsnittliga årsinkomsten.

Den gällande ordningen för bostads- politiken har tagits upp till prövning av den ovannämnda Boligkomitéen. I di- rektiven för denna kommitté, som till- sattes i början av år 1962, erinrades om statsmakternas tidigare ställningsta- gande beträffande bostadspolitiken, in- nebärande att län- och bidragsreglerna kontinuerligt bör anpassas till den eko— nomiska och sociala utvecklingen. De problem som ansågs kräva speciellt be- aktande vid utredningsarbetet var bl. a. storleken av den egna insatsen, kapital- subvention eller löpande bidrag, ränte— och amorteringsvillkoren för nya resp. tidigare utlämnade lån. Beträffande den sistnämnda frågan konstateras i direkti- ven att stora variationer hade uppkom- mit mellan bostadskostnaderna i olika delar av bostadsbeståndet. Kommittén borde därför överväga åtgärder i syfte att uppnå bättre balansering av de olika bostadskostnadsnivåerna. Bl. a. borde prövas om det vore ändamålsenligt att

genomföra ändringar i gällande hyres- reglering och i reglerna om beskattning av fast egendom.

På grundval av kommitténs ställnings- taganden framlade regeringen i novem- ber 1964 en proposition för stortinget innehållande förslag om förhållandevis omfattande ändringar i den statliga bo- stadsfinansieringen. I juni 1965 besluta- de stortinget i stort sett i överensstäm- melse med regeringens förslag.

Enligt den nya ordningen kommer även i fortsättningen statsbanker att täcka finansieringsbehovet för övervä- gande delen av bostadsbyggandet. Det statliga lånestödet skall framdeles utgå i form av ett primärlån och ett sekun- därlån, som tillsammans skall täcka en större del av produktionskostnaderna än vad det nuvarande lånet gör. Det rän- tefria stönadslånet faller bort. Några in- komst- och förmögenhetsgränser för rät- ten att erhålla statligt lån kommer i fortsättningen inte att finnas, men pro- duktionskostnaderna skall vara skäliga och maximigränser kommer att gälla för såväl yta som standard. Förräntnings- värdet skall även i fortsättningen utgö- ra låneunderlag, men det skall utmätas efter något generösare regler än för när- varande och nära ansluta till faktis- ka produktionskostnader. Bostadslånen skall tillsammans täcka ca 75 procent av låneunderlaget för enstaka hus och ca 85 procent för bostäder som produceras i stora serier. Räntan för primärlånet skall utgöra 4,5 procent, i Finnmark och Nord-Troms dock endast 4 procent. För sekundärlån skall ränta utgå efter 5 procent. Primärlånet skall vara amor- teringsfritt de första fem åren, under påföljande fem år amorteras med en halv procent och under de därpå föl— jande fem åren med en procent. För se- kundärlån skall amorteringstiden vara 15 år. Ränte- och amorteringssatser skall vara bundna i fem år.

Allt eftersom bindningstiden för äld- re lån löper ut skall räntevillkoren änd- ras i anslutning till dem som gäller för nya lån. Beslut har ännu icke fattats om vad man skall göra med amorteringsvill- koren för äldre lån och icke heller nå- got om amortering och eventuell för- räntning av tidigare utlämnade kapital- subventioner.

De nya ränte— och amorteringsregler- na innebär att årskostnaderna blir lägre än för närvarande under de första åren av lånetiden men senare stigande. Ne- danstående uppställning visar föränd- ringarna i kapitalkostnaderna för en normal bostad med en produktionskost- nad av 60 000 kronor (viss belåning för att täcka egeninsatsen förutsättes).

År Äldre regler, Nya regler, kronor kronor 1— 5 ........ 3 179 2 492 6—10 ........ 2 809 2 900 11— .......... 1 739 3 057

Det förut gällande systemet med hy- resrabatter har i enlighet med förslagen ersatts av en ordning innebärande bi- drag för barnfamiljer, äldre och invali- der med inkomster under vissa gränser och boende i nya hus. Inkomstgränser- na höjes icke obetydligt och kommer att justeras kontinuerligt i anslutning till skattesystemet. Bidragsbeloppen kommer att bli enhetliga för hela lan- det och i genomsnitt förhöjda. Ett— barnsfamiljerna kommer in under stöd- systemet i betydande utsträckning. Bi- drag kommer att kunna utgå till hushåll i bostäder finansierade med statliga lån till 3,5 procents eller högre ränta och till privatfinansierade bostäder under en viss storlek och byggda efter den 1 januari 1957. Bidraget faller bort 15 år efter det att huset färdigställts. Kost- naderna för bidragsgivningen skall be-

stridas till 4/5 av staten och i övrigt av vederbörande kommun.

England

År 1964 färdigställdes i England1 cirka 393000 nya bostadslägenheter genom ny- eller ombyggnad. Av dessa ingick cirka tre fjärdedelar i hus med en eller två lägenheter. För produktionen sva- rade kommunerna till 40 procent och enskilda företagare till 58 procent. Av återstående 2 procent uppfördes en tred- jedel, ca 2000 lägenheter, av särskil- da bostadsföreningar, s. k. Housing as- sociations, av vilka ett antal är av ko- operativ typ. Staten eller statliga insti- tutioner, bland annat de som handhar uppbyggnaden av s. k. nya städer, sva— rade för tillkomsten av ca 4 000 lägen- heter.

Under åren närmast efter krigsslutet spelade kommunerna en helt domine- rande roll inom bostadsbyggandet; av den totala produktionen under perioden 1945—1951 utgjordes ca 80 procent av

bostäder uppförda i kommunal regi. Hur de enskilda företagen efter hand övertagit en allt större andel av bostads- produktionen framgår av följande sam- manställning.

Därav i enskild produktion

i ”.»

& Antal tillkomna . r .. lägenheter

1945—51 1 016 000 17,6 1955 328 600 36,b 1960 307 300 56,3 1963 315 400 58,1 1964 392 500 58,0

Verksamheten inom den privata sek- torn är praktiskt taget helt inriktad på produktion av enfamiljshus för försälj- ning, medan kommunerna ser sin vä- sentligaste uppgift i att uppföra hyres- lägenheter åt hushåll med begränsade inkomster samt att verka för saneringen av slumbebyggelsen.

Lägenhetsbeståndets fördelning på ål- dersklasser och ägarekategorier vid slu- tet av år 1963 framgår av följande sam— manställning. (Miljoner lägenheter.)

Uthyrda av , I ägarens . Priv. hyres- Up p fm da år bruk Izåglrggåelr värdar eller Samtliga . _ ' bostads- lägenheter inst. .. företag Före 1919 ....................... 2,9 0,2 4,6 7.7 1919—45 ........................ 2,9 1,3 0,5 4,7 Efter 1945 ...................... 1,7 2,9 0,1 4,7 ! Totalt 7, 4,4 5,2 17,1 ! % 43, 25,7 30,4 1000 |

Varje år övergår äganderätten till ett stort antal bostäder från hyresvärden till hyresgästen. Under åren 1951—1964 har omkring en miljon lägenheter på detta sätt och ofta under finansiell med- verkan från det allmänna övergått till att bli »owner occupied».

Kommunerna finansierar själva sitt

bostadsbyggande genom att utge obliga- tioner eller genom direkta lån i öppna marknaden. Lånen har normalt en löp- tid av 60 år och utgår i övrigt på för marknaden gängse villkor. Som långi—

1 Med England avses i denna redogörelse, där inget annat sägs, United Kingdom dvs, England, Wales, Skottland och Nord-Irland.

vare fungerar hypoteksinrättningar,för- säkringsbolag etc. Skulle en kommun icke lyckas att denna väg upplåna me- del till sitt bostadsbyggande, kan den få sitt lånebehov täckt av staten (Public Works Loans Board).

För finansieringen av den del av bo- stadsproduktionen, som avser enfamiljs- hus för ägarens bruk, intar de 5. k. Buildings Societies en betydelsefull ställning. Dessa kreditinrättningar, ca 700 till antalet, fungerar närmast som sparbanker men med den speciella upp- giften att finansiera bostäder. Lån mot säkerhet av inteckning kan erhållas upp till 80 procent av det uppskattade vär- det. Ställes extra säkerhet (t. ex. livför- säkring) kan lånet höjas upp till 90 el- ler 95 procent av detta värde. Omkring 75 procent av kreditbehovet i samband med förvärv av enfamiljshus tillgodoses av Building Societies. Som långivare på denna del av marknaden fungerar i öv- rigt försäkringsbolag, vilkas utlåning täcker ca 12 procent av det totala kreditbehovet. Till ungefär samma om— fattning uppgår den utlåningsrörelse, som bedrives av flertalet kommuner och som i allmänhet är inriktad på krediter på mindre belopp, ofta i samband med förvärv av äldre hus. Mera sällan upp- träder affärsbankerna som långivare. Det är då vanligen fråga om kortfristi- ga krediter.

För de privata inteckningslänen är löptiden i allmänhet 20—25 år. Lån från kommuner och försäkringsbolag löper i allmänhet med hunden ränta medan räntan på sparkasselånen i stort sett följer förändringarna i ränteläget i allmänhet. Till kassorna inbetalas van- ligen likviden för räntor och amorte- ringar månadsvis genom lika annuite- ter. Förändringar i fråga om räntan bru- kar inte påverka storleken av annuite- terna, i stället sker en justering av löp- tiden för lånen. Någon differentiering

av räntesatserna för lån till en och sam- ma fastighet förekommer som regel inte.

Bostadskostnaderna reduceras i viss omfattning genom skattelättnader. Be- bor ägaren själv sitt hus, åtnjuter han sålunda befrielse från skatt på den in- komst, som bostadsförmånen represen- terar. Denna skattebefrielse, som gäller fr. o. m. är 1963, kan totalt värderas till ca £ 50 miljoner årligen. Vidare är låneräntor avdragsgilla i samband med taxeringen liksom premier för försäk- ringar, tecknade för att underlätta fi- nansiering av bostadsfastighet.

Som redan framgått faller bostadsför— sörjningen, betraktad som en allmän an- gelägenhet, i England väsentligen inom det kommunala verksamhetsområdet. Utom att de är bemyndigade att uppta lån —— antingen direkt på marknaden eller av staten _— för täckande av pro- duktionskostnaderna kan kommunerna av skattemedel subventionera bostäder, som tillkommit genom deras försorg. År 1963 uppgick dessa kommunala sub- ventioner till £ 49 miljoner. Kommuner- na har vidare fria händer att vid för- valtningen av det egna bostadsbeståndet verka för en utjämning av de olikheter, som föreligger i bostadskostnaderna till följd av skiljaktliga produktionsförut— sättningar. Åtskilliga kommuner lämnar också bostadsrabatter i fall, där sociala skäl motiverar detta.

De ekonomiska insatser, som staten gör i bostadspolitiskt syfte består i hu- vudsak i att årliga bidrag utbetalas till kommunerna som hyresstöd till av dem uppförda och förvaltade bostäder. Bi- dragssystemet daterar sig från år 1919 men har flera gånger ändrats och har under vissa perioder även delvis varit upphävt. Enligt bestämmelser, som till- kom år 1961, utgår det statliga stödet med ett visst grundbelopp för varje ny- tillkommen lägenhet. Bidraget förutsät- tes bli utbetalt under 60 år men kan,

vilket var en viktig nyhet i 1961 års be- stämmelser, minskas efter 10 år, om detta skulle befinnas skäligt med hän- syn till de boendes inkomstförhållan- den.

Grundbeloppet utgör antingen £ 8 el- ler £ 24 per nybyggd lägenhet och år. Vilket av dessa båda belopp som skall utgå bestäms vid årlig prövning för var- je kommun med tillämpning av en for- mel, som anger förhållandet mellan kommunens faktiska årliga kostnader (kapital— och driftkostnader) för hela dess bostadsbestånd och på visst sätt beräknade hyresintäkter. Dessa senare skall i formeln ingå med ett belopp mot- svarande två gånger de beräknade sam- manlagda hyresintäkterna av lägenhe- terna enligt 1939 års hyresnivå. Om denna beräkning ger till resultat att in- täkter och kostnader kan balanseras med ett årligt statsbidrag av £ 8 per lä- genhet i nyproduktionen utgår bidraget med nämnda belopp eljest med £24. Syftet med denna differentiering av statsbidraget är att främja en hyresut- jämning mellan olika årgångar av hus. Om kommunerna inte gör en sådan hy- resutjämning eller statsbidraget är otill- räckligt måste kommunerna själva täc- ka mellanskillnaden. Enligt en uppgift från år 1962 (avseende enbart England och Wales) täcktes de årliga kapital- och driftkostnaderna för det kommu- nala bostadsbeståndet till 71 procent av hyresinkomster, 23 procent av statsbi- drag och 6 procent av kommunala bi- drag.

Vid sidan av dessa grundbelopp ut- går enligt 1961 års bestämmelser extra bidrag för speciella ändamål. Bland an- nat utgår en årlig subvention för lägen- heter i hyreshus med minst fyra våning- ar. Även lägenheter som i kommunal re- gi uppföres på tomter, som på grund av särskilda förhållanden är speciellt dy- ra, subventioneras extra av staten. I

London-området uppgår detta senare bidrag till i genomsnitt £ 80 om året.

Produktionskostnaden för bostadshus, uppförda i kommunal regi, kan variera avsevärt från plats till plats. För ett hus av vanlig typ i två våningar med 4—5 rum och kök kan kostnaden (inklusive tomt) röra sig omkring £ 3 500. De är- liga kapitalkostnaderna kan då beräk- nas till £ 210 (vid en ränta om (i pro- cent och en amorteringstid om 60 år). Det är emellertid inte givet att hyran göres beroende av denna kostnad, kom- munen har, som framhållits, full frihet vid hyressättningen.

Med den utformning, som det statliga bostadsstödet har i England, anses det icke vara någon uppgift för staten att ingå i prövning av produktionskostna- der, överlåtelsepriser etc.

Det otillräckliga utbudet av hyreslä- genheter har medfört, att frågan om en utbyggnad av den kooperativa bostads- organisationen rönt stort intresse i den engelska bostadsdebatten. År 1961 an- slogs av statsmedel £ 25 miljoner i syfte att underlätta kreditförsörjningen i samband med bostadsproduktion i regi av sådana bostadsföreningar (Housing Associations), som arbetar utan enskilt vinstsyfte och vilkas verksamhet inrik- tats på byggandet av lägenheter för upp— låtelse med hyres- eller bostadsrätt. År 1964 höjdes detta anslag till £ 100 miljo- ner. Samtidigt genomfördes vittgående åtgärder pä det organisatoriska planet. En särskild statlig nämnd _ the Housing Corporation — inrättades. Dess uppgifter är, förutom att medverka vid fördelningen av den statliga krediten på olika företag, att genom de lokala bo- stadsföreningarna verka för ett ökat byggande av bostäder såväl för uthyr— ning — till kostnadsanpassade hyror — som för upplåtelse under kooperativa former. I det statliga organets uppgifter ingår även att lämna de lokala förening-

arna service i samband med markköp och projektering av bebyggelsen.

Vid upplåtelse av bostad förutsättes en egen insats av ca 5 procent av pro- duktionskostnaden, som normalt icke får överstiga £ 3500 per enhet (exkl. tomt). I övrigt förutsättes finansiering- en ske i samverkan mellan staten och bostadssparkassorna, vilka senare sva- rar för ca två tredjedelar av kredit- behovet. Återstående del av produk- tionskostnaden täcks genom ett statligt sekundärlån via Housing Corporation. Amorteringstiden är i båda fallen 40 år. Räntan är densamma som i allmänhet tillämpas av Building Societies; för det statliga lånet är dock räntesatsen en kvarts procent högre.

I november 1965 framlades för parla- mentet huvuddragen i ett bostadsbygg- nadsprogram för tiden 1965—1970. En- ligt detta program bör en samordning och aktivisering av tillgängliga resurser möjliggöra en ökning av bostadsbyggan- det. En halv miljon lägenheter om året anges som en första målsättning. ök- ningen förutsättes i första hand komma att avse lägenheter för uthyrning. 1 an- slutning härtill anmälde regeringen sin avsikt att framlägga ett lagförslag, syf- tande till en helt ny ordning i fråga om det statliga stödet till de kommunala bostadsbyggnadsföretagen. Det i det fö- regående omnämnda bidraget om £.24 respektive £ 8 kommer, om förslaget blir lag, att ersättas med ett räntebidrag för lägenheter i nytillkomna hus. Bidra- get avväges så, att det täcker merkost- naden i förhållande till en basränta på 11%. Härigenom skulle den osäkerhets- faktor elimineras, som betingas av va- riationer i räntenivån, och kommuner— nas intresse att medverka i bostadsför— sörjningen stimuleras. Bidraget förut- sättes utgå under 60 år men skall under denna tid kunna jämkas därest omstän- digheterna ger anledning därtill. Avsik-

ten med detta bidrag är icke att åstad— komma en generell sänkning av hyres- nivån. I stället förutsättes det statliga stödet i första hand komma till använd- ning för att minska bostadskostnader för hushåll med svag hyresbetalnings- förmåga. De särskilda bidrag som tidi- gare utgått för speciella ändamål kom- mer att bevaras och byggas ut.

Frankrike

Under perioden 1958—1961, de år som omfattades av den s. k. tredje långtids— planen, byggdes i Frankrike ca 300 000 nya lägenheter i genomsnitt per år, var- av omkring 90 procent med statligt kre- ditstöd i någon form.

Bostadsproduktionen under åren 1962 _1964 fördelade sig på offentliga or- gan och enskilda byggherrar på följan- de sätt:

1962 1963 1964

Totala antalet lägenheter (1 OOO-tal) ........... därav i procent för

staten (ombyggnad) 2,7 1,2 0,7 offentliga organ

nu 308,9 332,2 368,9

(HLM) ............ 29,0 30,1 31,9 enskilda byggherrar

med statligt stöd . . . 57,3 57,1 56,1 utan » » ... 11,0 11,6 11,3

Av det totala antalet nya lägenheter avser ca 30 procent bostäder i hus med en eller två lägenheter.

För finansieringen av bostadsproduk- tionen anlitas olika källor som enligt fransmännens eget betraktelsesätt kan uppdelas i offentliga och privata. Till kredi-ter emanerande från offentliga käl- lor hänföres i första hand statens di- rekta lån till de 5. k. HLM-företagen och i mindre utsträckning statsgaranterade lån till samma företag samt de krediter som utlämnas av den särskilda hypo- teksbanken (Crédit Foncier). Denna

banks utlåningsverksamhet har hittills i hög grad möjliggjorts genom direkta fonderingar av statsmedel. De offentliga kreditkällorna, inrymmande även vissa andra mindre poster, svarade för in- emot 40 procent av bostadsbyggandets kapitalbebov under år 1963.

De privata finansieringskällorna ut- göres av banker och andra finansinsti- tut, vilkas bidrag till bostadsbyggandets kapitalförsörjning under 1963 motsva- rade 15 å 16 procent. Vidare tillkom bidrag från arbetsgivare (5 procent) och lån från obligationsemitterande in- stitut (6 procent). De sistnämnda insti- tutens verksamhet på fastighetsmarkna- den har hittills varit obetydlig men är för närvarande i tillväxt. Byggherrar- nas egen insats slutligen beräknas under år 1963 ha motsvarat ca 35 procent av produktionskostnaderna. Ordet »egenin- sats» måste här tas i vidaste bemärkelse eftersom däri ingår krediter av olika slag som icke kanaliseras via den regul- jära kreditmarknaden.

Det ekonomiska stödet till bostadsför- sörjningen utgår i Frankrike, dels i form av ett kreditstöd till såväl offent- liga som enskilda byggherrar, dels i form av särskilda bidrag till vissa hus- hållsgrupper och dels i form av skatte- lättnader vid bostadsbyggande.

Det statliga kreditstödet täcker inte hela produktionskostnaden för ett bo- stadshus. Utöver det reguljära lånet (prét principal), utökat i vissa fall med ett s. k. familjelån, måste byggherren bi- draga med ett tillskott, som finansieras antingen av egna medel eller genom yt- terligare upplåning.

Kredi-tstödet är uppbyggt enligt ett mycket komplicerat mönster. Det refor- merades under år 1963 utan att ändras i sina huvuddrag. Reformen markerade en omläggning i den meningen att tyngdpunkten i systemet försköts från generellt stöd till ett mera behovsinrik-

tat sådant. Dessutom åsyftade man med reformen att öka skyddet för dem som skriver kontrakt om köp eller förhyr- ning av lägenheter och att förhindra ett otillbörligt utnyttjande av de bostadssö- kande i sådant sammanhang.

De från offentliga källor emanerande bostadslånen utgår enligt olika villkor i två olika sektorer, »HLM» (Habitations å loyers modérés) och »Primes et préts». Skillnaden mellan de båda sektorerna ligger i karaktären hos företagen och genom det sätt på vilket krediterna ka- naliseras (väsentligen direkta statslån till reducerad ränta i det första fallet och lån från ett kreditinstitut, garante- rade och subventionerade av staten i det andra fallet). I båda sektorerna fö- rekommer produktion av såväl hyres- bostäder som bostäder avsedda att inne- has med äganderätt. De senare förekom- mer i såväl småhus som i flerfamiljs- hus.

Enligt lagstiftningen om de s. k. HLM- företagen, vars ursprung kan härledas till år 1894, har dessa företag till syfte att främja produktionen av bostäder för hushåll »med begränsade inkomster». Som HLM-företag godkännes endast fö- retag, som arbetar utan enskilt vinst- syfte. Det kan antingen vara halvoffent- liga företag (knutna till ett departement eller en kommun) eller aktiebolag eller kooperativa företag. De båda förstnämn- da bygger huvudsakligen hyresbostäder men de kooperativa företagen i stor ut- sträckning också bostäder avsedda att innehas med äganderätt.

Lånevillkoren för BLM-företagen är olika beroende på om det är fråga om hyresbostäder eller bostäder avsedda att försäljas.

I det förra fallet skiljer man mellan HLM-hyresbostäder, ILN (Immeubles ä Loyer Normal) och PSR (Programme Social de Relogement). HLM-hyresbo- städer är avsedda för familjer vars in-

komster icke överstiger vissa gränser (som varierar med familjestorlek och bostadsort enligt ett mycket detaljerat schema). Bostäderna måste uppfylla vissa krav beträffande storlek (maxi- malt och minimalt) och standard. Kost- naderna får icke överstiga vissa »tak». (En modernt utrustad lägenhet med 3 rum och kök i parisområdet får sålun- da omfatta minst 55 och högst 63 m2 bo— stadsyta och betinga en byggnadskost- nad av högst 26 600 francs.) ILN-bostä- derna är avsedda för familjer med in- komster överstigande de gränser som gäller för att komma i åtnjutande av en HLM-bostad. Här finns inga bestämmel- ser om maximiyta och byggnadskostna- derna får överstiga de tak som gäller för HLM-bostäder med högst 20 procent. PSR-bostäderna slutligen är reserverade för hushåll boende i sanerings- och nöd- bostäder. Kraven är desamma som för BLM-bostäder, dock att byggnadskost- naderna får överstiga det statliga låne- beloppet med högst 20 procent.

Det statliga lånet utgår med vissa be- stämda belopp, olika för olika lägen- hetsstorlekar och med viss ortsdifferen- tiering. (För exempelvis en lägenhet av förut nämnd storlek utgör lånebeloppet 25 500 francs, ökat med 370 francs för centralvärme och 950 francs för hiss.)

Ränta och amortering på statslånet betalas enligt följande grunder (lånta- garen åtnjuter ränte— och amorterings- frihet under de första tre åren):

_. , _ 1 % ränta

For HLM hyresbostäder ( 45 års amortering 5 % ränta

' ILM ' [ 30 års amortering 0 % ränta » PSR ' isa års amortering

Beträffande bostäder avsedda att in- nehas med äganderätt gäller samma (minimi-) krav beträffande storlek och utrustning som enligt ovan för hyresbo- städer. Inkomstgränserna för hushållen

och kostnadstaken för bostäderna är nå- got högre än för hyresbostäder. Lånebe- loppen är fasta men något lägre än för hyresbostäder. Amorteringstiden är här 25 år och räntan 4,15 procent. Sedan en lägenhetsinnehavare med eget lån uppnått 65 års ålder kan lånevillkoren modifieras.

För statliga lån till såväl hyresbostä- der som ägda lägenheter mäste ställas säkerhet, bl. a. i form av borgen från vederbörande kommun eller departe- ment.

Räntesubventioner infördes år 1949 för HLM-företagen för att stimulera dem att upptaga lån på öppna markna- den (företrädesvis anlitas därvid spar- banker) i stället för att göra anspråk på statliga lån. Subventionen beräknas på ett belopp motsvarande för hyresbostä- der 120 procent och för ägarelägenhe— ter 100 procent av vad vederbörande skulle ha kunnat få i lån av staten. Stor- leken av subventionen bestäms i varje särskilt fall. Den utgår under en period av mellan 20 och 25 år och varierar mellan 0,74 och 4,50 procent.

Den sektor av det statliga stödsyste- met som går under benämningen »Pri— mes et préts» är öppen för alla bygg- herrar vare sig de bygger bostäder för uthyrning eller för försäljning. Den in— troducerades år 1950 för att främja till- komsten av goda och billiga familjebo- städer avsedda för hushåll med begrän— sade ekonomiska resurser. Genom 1963 års bostadspolitiska reform infördes in- komststreck (något högre än för HLM- bostäder) för de hushåll som med hjälp av detta stöd vill förvärva en bostad med äganderätt.

Ett årligt bidrag (»prime») kan utgå antingen enbart eller i kombination med ett s.k. speciallån (prét special). Följande krav skall vara uppfyllda. Statligt stöd får inte utgå i annan form. Bostäderna skall användas för perma-

nent utnyttjande och ha en viss mini- mistandard. Deras yta får ej vara större än 150 m2 och den totala produktions- kostnaden icke överstiga vissa kostnads— tak, differentierade efter lägenhetsstor- lek och belägenhet i landet.

Enbart ett årligt bidrag av denna typ utgår till den som antingen inte vill ha ett speciallån eller icke uppfyller kra- ven härför. Bidraget utgår sedan den 1 januari 1964 med belopp som är be- stämda med hänsyn till lägenhetens storlek och den tid varunder bidraget är avsett att utgå (10 eller 20 år).

Bidrag som utgår i kombination med speciallån är avsett att reducera ränte- kostnaderna för detta lån. Bidraget ut- går endast för lägenhet som bebos av hushåll med inkomster understigande vissa belopp och omprövas varje gång bostaden byter ägare. Denna ordning har införts nyligen för att reservera stö- det för dem som bäst behöver det och för att förhindra spekulativt utnyttjan- de av stödet. Om bostaden inom 8 år överlåtes under omständigheter som för- anleder bidragets indragande blir så- lunda vederbörande skyldig att återbe- tala redan erhållna bidrag.

Speciallånet kan erhållas av envar som erhållit beslut om bidrag av sist- nämnda slag. Detta lån är som nämnts inte ett direkt statslån som HLM-lånet utan ett av staten garanterat lån från ett särskilt kreditinstitut (Crédit fon- cier) . Lånets storlek är bestämt på sam- ma sätt som ett HLM-lån då det gäller lägenheter som innehas med äganderätt. Räntan är i sådana fall med hänsyn till det ovan nämnda årliga bidraget satt till 5 procent. Återbetalningstiden är 20 år, dock med amorteringsfrihet de första fem åren. För hyresbostäder är lånet större till sitt absoluta belopp dock icke så stort som ett HLM-lån till motsvarande bostäder. Räntan är 4,25 procent och amorteringstiden 30 år,

även här med amorteringsfrihet de förs- ta fem åren.

I lånebeslut avseende bidrag och spe— ciallån föreskrivs hyreskontrakt på minst 3 år och maximerade hyror för de boende.

De här ovan beskrivna principiellt skilda statliga kreditformerna, HLM-lån och speciallån med bidrag, kan i vissa fall kompletteras med ett särskilt s. k. familjelån (prét familial) till hushåll som förvärvat lägenhet med äganderätt och uppfyller vissa kvalifikationer. Det utgår sålunda till gifta par, om äkten- skapet är högst 5 år gammalt, samt till vissa ensamstående och gifta par som har barn eller vuxna under sin vårdnad.

Lånet utgår med fasta belopp för oli- ka lägenhetsstorlekar och olika hus- hållsstorlekar och motsvarar ungefär 30 procent av bottenlånet. Lånevillkoren är beroende av typen av underliggande lån. Är detta ett HLM-lån utgår på fa- miljelånet ränta med 4,15 procent och återbetalning av länet skall ske inom 25 år, årskostnaderna är dock lägre de fem första åren. I övriga fall är räntan 5 procent och amorteringstiden 20 år.

För att komplettera HLM-lånet eller speciallånet kan byggherrarna i första hand utnyttja eget sparande eller spa— rande som ställs till förfogande av de boende. En finansieringsmedverkan av de boende stimuleras av staten som in- fört ett särskilt system kallat »l'épargne— crédit» och påminnande om det svens— ka sparlånesystemet. Räntan på såväl sparande som kredit är mycket låg, 2 procent.

Utöver dessa finansieringskällor har en byggherre även vissa andra möjlig- heter att erhålla hjälp till finansiering— en. Alla företag med minst 10 anställda är sålunda skyldiga att årligen avsätta ett belopp motsvarande 1 procent av utbetald lönesumma för bostadsända- mål. Dessa medel kan användas av fö-

retaget efter fritt val, antingen genom att företaget bygger bostäder eller ger lån eller subventioner till sina anställda eller ställer medel till förfogande för något utomstående bostadsföretag mot rätten att få disponera ett visst antal av de lägenheter detta bygger.

Särskilda familjebidragskassor kan utnyttja fonderade medel för långiv- ning till bostadsändamål. Sådant stöd kan utgå för sociala komplement i bo- stadsområden eller till familjebidragsta- gare som vill bygga ett eget hus eller i form av lån till vissa företag som arbe- tar på självkostnadshas. Lånen utlämnas till låg ränta.

Kommunerna bedriver i viss utsträck- ning och i många former en finansiell stödverksamhet, vars innebörd väsentli- gen är att komplettera det statliga kre- ditstödet.

Förutom det stöd som utgår till vissa hushållsgrupper vid förvärv av bostad i form av det ovan beskrivna familjelä— net tillämpas en form av årliga bidrag till unga familjer, barnfamiljer och fa- miljer i små ekonomiska omständighe- ter, fram—för allt åldringar. I de båda förstnämnda fallen utgår bidrag (alloca— tion de logement) med ett visst procent- tal (45—85 procent, beroende på famil- jestorlek) av skillnaden emellan faktis- ka bostadskostnader och en »minimi— bostadskostnad». Förutsättningen är att familjestöd utgår i andra former (vilket innebär en viss behovsprövning) och att lägenheten uppfyller vissa standard- krav.

För hushåll med mycket låga inkoms- ter, för åldringar och invalider kan ett liknande bidrag (allocation loyer) utgå med belopp motsvarande upp till 75 procent av de debiterade bostadskost- naderna.

I Frankrike tillämpas även ett system med skattelättnader på bostadsområdet. Syftet härmed är dels att stimulera bo-

stadsbyggandet och dels att sänka de år- liga bostadskostnaderna. Skattebefriel- sen tillgodoföres sålunda såväl byggher- rarna som de boende i olika former.

Följande exempel kan illustrera ef- fekten på de årliga bostadskostnaderna av det redovisade stödsystemet.

Medelhyran per år för en lägenhet om 3 rum och kök med badrum, wc och centralvärme uppförd inom HLM-syste- met varierade år 1964 mellan 1 330 francs och 2 130 francs i parisregionen samt mellan 1 230 francs och 1 970 francs i övriga delar av landet. För en motsvarande lägenhet uppförd inom »primes et préts»-systemet uppgick års— hyran i genomsnitt till 4200 francs i parisregionen och 3 600 i övriga delar av landet. Till dessa tal kom kostnader för uppvärmning och vissa andra kost- nader motsvarande tillhopa ca 15 pro- cent av de angivna talen.

Genomsnittslönen för en vuxen man- lig arbetare inom den mekaniska och elektriska industrien har för hela lan— det beräknats till ca 9 000 francs under år 1963. De redovisade hyreskostnader- na i ett HLM-företag motsvarade såle- des mellan 15 och 22 procent av denna genomsnittsinkomst. För lägenheter i hus uppförda inom ramen för det and- ra systemet var denna andel ungefär dubbelt så stor. Här har då ingen hän— syn tagits till de bostadsbidrag som en- ligt ovan kan utgå till vissa unga famil— jer och barnfamiljer.

Holland

I Holland, som med sina drygt 11 mil— joner invånare på en yta av ca 36000 kmz, är det mest tätbefolkade landet i Väst-Europa, skedde fram till andra världskriget praktiskt taget all bostads— bebyggelse utom i de större städerna i form av enfamiljshus. Under efterkrigs-

tiden ökade produktionen av flerfa— miljshus, som också vann insteg i de mindre tätorterna. Fortfarande repre- senterar dock enfamiljshusen mer än hälften av de färdigställdalägenheterna.

Den totala lägenhetsproduktionen om- fattade år 1963 ca 79500 lägenheter. Den ökade år 1964 till ca 102000 lä- genheter, vilket innebär det dittills största bostadsbyggandet i Holland.

Fördelningen på olika byggherrekate— gorier var åren 1963 och 1964:

1963 1964 % %

Staten ................ 0,7 0,9 Kommuner ............ 19,1 20,1 Allmännyttiga företag. . 24,2 24,3 Enskilda med statligt

stöd ................ 21,0 20,2 Enskilda utan statligt

stöd ................ 35,0 34,5

Summa 100,0 100,0

Fördelningen inom den privata sek— torn på lägenheter för uthyrning res- pektive för ägarens personliga bruk framgår av följande tablå:

Iägarens Ut-

bruk hyrda Sum-

% % ma 1963 med statligt stöd 44,1 55,9 100 utan » » 79,3 20,7 100 1964 med » » 45,8 54,2 100 utan » » 77,2 22,8 100 Från finansieringssynpunkt intar kommunerna och de med dem samver- kande allmännyttiga bostadsföretagen så till vida en särställning, som staten till dem ställer hela den för produktio- nen behövliga krediten till förfogande i form av lån över kapitalbndgeten. Löp- tiden är 50 år (för tomtkostnadsandelen 75 år). Räntan utgör 4 procent och för- blir under lånets löptid opåverkad av

förändringar i diskontot eller mark— nadsräntan (f. n. 5 än 5,5 procent). An- nuiteten utgör 4,65 respektive för tomt— kostnadsandelen 4,22 procent. De all- männyttiga företagens upplåning hos staten sker via kommunerna och på de- ras risk.

Det statliga finansieringsstödet till bostadsbyggandet inom den privata sek- torn består av en kapitalsubvention i form av ett engångsbelopp, som utbeta- las uär huset färdigställts. Ett villkor är att produktionskostnaden icke översti- ger visst maximibelopp, som till sin storlek är beroende av inom vilken kom- mun bebyggelsen sker. Subventionen ökar om produktionskostnaden hålles inom visst lägre belopp, men är till sitt belopp också beroende av bl. a. lägen- hetens utrymmeskapacitet. För ett en- familjshus, avsett att bebos av ägaren, där den högsta godtagbara produktions- kostnaden inkl. tomtkostnaden är 32 500 floriner (1 florin=ung. 1: 50 kr.) utgår en engångssubvention på ca 2 000 flori- ner. Upp-föres huset i en lägre pris- klass till en maximal produktionskost- nad av 27 500' floriner, uppgår subven- tionen i stället till omkring 3 000 flo- riner.

Statlig kapitalsubvention kan, under villkor av viss högsta hyra, även utgå till bostäder som inom den privata sek- torn uppföres för uthyrning. Subven- tionsbeloppet är lägre än i fråga om egnahem men kompletteras av ett årligt bidrag; detta senare minskar i ungefär samma takt som räntekostnaderna sjun- ker genom amorteringar.

Finansieringsbehovet tillgodoses en- dast till begränsad del genom den stat- liga kapitalsubventionen. I övrigt är byggherrarna hänvisade till den öppna kapitalmarknaden för att täcka sitt lå- nebehov. Under förutsättning av statlig kapitalsubvention kan emellertid kom- munal borgen påräknas för kredit upp

till 90 procent av produktionskostnaden (netto, sedan kapitalsubventionen av- dragits). Denna förmån står emellertid i huvudsak öppen endast för låntagare, som själv skall bebo huset. För det kom- munala borgensåtagandet gäller som förutsättning att räntan hålles bunden under lånets hela löptid, högst 30 år. För hälften av den förlust, som kan drabba kommunen till följd av borgens- åtagandet, ställer sig staten som garant.

På lånemarknaden uppges goda be- tingelser råda för långfristiga bostads- krediter även om det gäller företag utan statligt eller kommunalt stöd. Inteck- ningslån upp till 60—70 procent av pro- duktionskostnaden utlämnas i form av primärkredit av bl. a. hypoteksbanker, sparbanker och försäkringsbolag. Er- bjudes extra säkerhet (t.ex. i form av livförsäkring, en i Holland vanlig kom- bination) kan ännu större primärkredi- ter påräknas. Egentliga sekundärlån mot högre ränta har minskat i betydel- se. Vid sidan av inteckningslån med li- ka annuiteter förekommer sådana lån med vanligen tvåprocentig årlig amorte- ring och med kortare löptid, 5 eller 10 år, men med konverteringsrätt.

Den förmånsställning, som kommuner och allmännyttiga företag intar genom ett i princip fullständigt finansierings- stöd för bostadsbyggandet, markeras yt— terligare genom att stödet är kombine- rat med årliga statliga bidrag till täc- kande av driftsutgifterna. Detta bidrag anges (år 1964) genomsnittligt uppgå till 185 floriner per lägenhet och år. Hy- resstödet möjliggör en anpassning av bruttohyran för respektive lägenhet till de verkliga kostnaderna (bortsett från den subvention som innefattas i stats— lånets ränta på fyra procent). Med en relativt frikostig bidragsgivning kan vi- dare krav uppställas på en höjning av utrustningsstandarden, vilken till skill- nad från utrymmesstandarden släpar

efter åtskilligt i Holland; Avsikten är att beviljat bidrag skall "avvecklas på tio år — i takt med den ökade hyresbe- talningsförmågan. Tidigare förutsattes en längre avvecklingstid — upp till 50 år.

Ett särskilt årligt statligt driftkost- nadsbidrag på 180 floriner utgår för lä- genheter i hyreshus med långt driven standardisering i fråga om planlösning- ar etc. Uppförandet av 7 000 sådana lä- genheter ingick i bostadsbyggnadspro- grammet för år 1964. Dessutom utgår årliga bidrag, avsedda att minska bo- stadskostnaderna till förmån för hy- resgäster, som flyttat från bostäder av slumkaraktär, eller åldringar med be- gränsade inkomster. I det senare fallet uppgår det extra årliga bidraget till 150 floriner, som stat och kommun halverar kostnaden för. Även för privatbyggda lägenheter utgår bidrag i 'dylika' fall. Slutligen lämnas statligt bidrag och kommunal borgen för egna hem, upp- förda med egen arbetsinsats av byggher- ren.

Som villkor för den statliga lån- och bidragsgivningen gäller att projekten är godtagbara med hänsyn till såväl bygg- nads- som tomtkostnaderna. Beloppet av såväl kapitalsubvention som årligt bidrag varierar per lägenhet beroende på antalet sovrum och dessas yta, hus— typ, typ av husgrund och kommunens storlek. Däremot är det i princip obe- roende av produktionskostnadernas va- riationer. Någon prövning av hushållens inkomster förekommer inte, men sub— ventionerade bostäder är i första hand avsedda för vanliga inkomsttagare. För- delningen av bostäder är underkastad kommunens kontroll.

Hyror för bostäder med statligt stöd fastställes av staten. Däremot sker ingen prövning av skäligheten av överlåtelse— priset i samband med försäljning av ka- pitalsubventionerad bostad i ägarens bruk.

Skattelättnader eller andra fiskaliska förmåner av någon nämnvärd betydelse kommer icke det holländska bostads- byggandet till del.

Det statliga bostadsstödet, liksom bo— stads— och hyrespolitiken i allmänhet, uppfattas i Holland som viktiga led i den allmänna löne— och prispolitiken. Det speciella sociala syftet med vissa stödåtgärder, exempelvis de särskilda bidragen för åldringsbostäder, under- strykes. En gradvis minskning av det statliga stödet för nybebyggelse samt en stabilisering och utjämning av hyresni- vån ingår i den bostadspolitiska målsätt— ningen.

I ett bostadshus, uppfört av kommun eller allmännyttigt företag, uppges års- hyran (netto) för en nyuppförd normal- lägenhet — inrymmande 5 rumsenheter på en yta av 80—90 m2 _— uppgå till ca 1 000 floriner. Är bostaden försedd med centralvärme, som fortfarande är en relativt ovanlig utrustningsdetalj,till- kommer en merkostnad av ca 400 flo- riner. Bruttoårslönen för en manlig in- dustriarbetare uppgår i genomsnitt till 7 500 ä 8 000 floriner. Bostadskostnaden motsvarar alltså i ett sådant fall cirka 18 procent av bruttoinkomsten.

Italien

Bostadsbyggandet i Italien uppgick åren 1955, 1960 och 1964 till respek- tive 189600, 263000 och 412000 lä- genheter. Bostadsproduktionen är till ca 85 procent en angelägenhet för en- skilda företag och organisationer. Res— terande 15 procent faller till ungefär lika delar på staten, kommunerna och vissa andra lokala samhällsinstitutio- ner samt kooperativa bostadsföretag.1

Finansieringen av bostadsbyggandet sker som regel genom särskilda insti— tut för fastighetskrediter eller filial- avdelningar, som upprättats för ända-

målet av vissa banker. Utlåningsrörel— sen, som är provinsiellt avgränsad och baserad på emission av obligationer, kontrolleras av finansministeriet. Lå- nen uppgår i genomsnitt till 40 procent av fastigheternas marknadsvärden och löper på en tidrymd av 20 a 25 år. Byggnadsföretagaren lämnar normalt en kortfristig kredit på upp till 20 procent, medan resterande 40 procent får tillskjutas av köparen som egen kapitalinsats. Statligt finansieringsstöd kan under vissa förutsättningar utgå till enskild person, som förvärvar el- ler själv uppför en bostad, men är där- utöver förbehållet företag i statens egen regi samt kommuner, kooperativa föreningar eller andra byggherrar, som arbetar utan enskilt vinstsyfte. Trots att statens medverkan vid bo- stadsfinansieringen är begränsad till en relativt liten sektor av bostadsproduk- tionen är administrationen därav upp- delad på flera specialorgan, sorteran- de under skilda departement och med program, som ofta innefattar olika vill- kor i fråga om stödets utformning och inriktning. Generellt gäller dock att verksamheten i första hand avser så- dana hushåll med begränsade inkoms- ter som saknar tillfredsställande bo- stad. Speciellt intresse har det tidigare s. k. INA — Casa-systemet (Istituto Na- zionale Assicurazioni) tilldragit sig. Verksamheten inom detta system sor- terade under arbets- och socialmini- steriet och hade primärt ett arbets- marknadspolitiskt syfte. Medel för den inom INA-Casa bedrivna verksamheten erhölls genom uttaxering på arbetar- nas löner (0,6 procent av månadslö-

1 Det bör framhållas att vad som i Italien kallas kooperativa bostadsföretag till väsent— lig del avser hus där de boende innehar lägen- heterna med äganderätt. Endast en mycket liten del av de totalt ca 20 000 förvaltnings- enheterna är kooperativt ägda i egentlig mening.

nen), varjämtc arbetsgivarna bidrog med ett belopp motsvarande 1,2 pro- cent av utbetald lönesumma. Staten å sin sida tillsköt ett belopp, motsvarande cirka en tredjedel av arbetstagarnas och. arbetsgivarnas sammanlagda bi- drag. Av INA-Casas totala medelsbehov erhölls ca 93 procent från dessa käl— lor. Resterande del täcktes genom an- litande av hyresintäkter afrån redan färdigställda hus eller avbetalningar på friköpta lägenheter. År 1963, då verk- samheten pågått i 14 år med en total produktion av cirka 370 000 lägenhe- ter, avvecklades INA-Casa och ersattes med ett nytt system, Gescal (Gestione Case Lavoratori), vars verksamhets- former i vissa avseenden avviker från INA-Casas. Också Gescal-programmet finansieras emellertid genom bidrag från arbetarna (0,35 procent av må— nadslönen) och arbetsgivarna (0,7 procent av utbetald lönesumma) me- dan det statliga bid-raget utgår med 4,3 procent av nämnda parters sam- manlagda bidrag. Härutöver utgår av statsmedel under 25 år ett löpande år- ligt bidrag, motsvarande 3,2 procent av den godtagna produktionskostna- den för respektive byggnadsföretag. Det var i samband med antagandet av Gescal-programmet år 1963 som en möjlighet öppnades för enskild person att komma i åtnjutande av det allmän- nas stöd —— upp till 85 procent av kost- naden —— till byggande eller förvärv av bostad. Inom ramen för programmet har upplagts en rullande finansierings- fond, som förnyas genom låntagarnas amorteringar. I samband med INA-Ca- sas likvidation erbjöds de hyresgäster, som så önskade, statlig kredit för köp på avbetalning av sina respektive lägen- heter.

Gescals verksamhet grundar sig på ett nationellt tioårsprogram för byg- gande av bostäder åt hushåll med be-

gränsade inkomster. De medélisom stäl- les till förfogande för genomförandet av detta program, fördelas på regionala enheter, bestående av flera kommuner.

Vid sidan av och delvis i samverkan med Gescal har bl. a. kommunerna och bostadskooperativa föreningar upp- gifter i samband med genomförandet av de statliga stödprogrammen. Vissa specialorgan har även bildats för än- damålet, bl.a. INCIS (Istituto Nazio— nale Case Impiegati Statali), en orga— nisation av statsanställda och IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), ett organ med särskild administration in- om varje provins och med uppgift att uppföra och förvalta s.k. folkbostäder.

En central ställning inom den stat- liga bostadsadministrationen har den under finansdepartementet hörande depositions- och lånekassan (Cassa Depositi e Prestiti), som utlånar stat- liga medel mot säkerhet av inteckning- ar till kommuner och andra byggher- rar, som arbetar utan enskilt vinst- syfte.

Det italienska stödsystemet till för- mån för socialt bostadsbyggande är re— sultatet av olika efterkrigsförordning- ar, som alla —-— utom vad avser Gescal och det tidigare INA—Casa —— grundar sig på en år 1938 antagen principlag om billigt bostadsbyggande för hushåll med begränsade inkomster.

För de olika byggherrekategorierna utgår det statliga stödet på följande villkor:

a) Medlemmar i vissa kooperativa bostadsföreningar kan enligt den s.k. Aldisio-lagen erhålla statlig kredit i samband med friköp av lägenheter till ett belopp motsvarande högst 80 procent av den beräknade kostnaden mot en ränta av tre procent. Enligt en annan förordning (Legge Tupini) ut- går ett räntebidrag på 4 procent under 35 år till kooperativa bostadsförening—

ar. Bidraget beräknas med utgångs- punkt från en av depositions- och lå- nekassan eller annan inrättning för fastighetskredit godtagen kostnad. En— ligt en förordning av november 1965 må finansieringen ske genom långfris— tiga lån upp till 75 procent av kostna- den, varvid staten lämnar en garanti för skillnaden mellan nämnda andel och den vid privat finansiering gängse belåningen till 40 procent av kostna- den. I anslutning härtill utgår ett rån- tebidrag, som medför att räntekostna- derna netto inte överstiger 5,5 procent för den statsgaranterade delen av lå— net b) I de fall, då bostadsbyggandet sker i statlig regi genom specialorgan, täcks den del av kostnaden som ligger mellan 75 och 100 procent av statlig kredit. (Lån genom Gescal lämnas till 100 procent.) _I vissa fall får bostads- innehavarna .ti—llskjuta mindre belopp. c) Bostadshus som uppföres av of— fentliga lokala institutioner åtnjuter samma finansieringsstöd från statens sida som hus uppförda .av kooperativa föreningar. _ - . ' Amortering och ränta erlägges hel- eller halvårsvis med fasta annuiteter, därvid räntan varierar. mellan 5,5 och 7 procent. Härtill kommer ersättning för bankens kostnader, stämpelskatt etc. med ett belopp motsvarande upp till en procent per år. Storleken av det statliga finansieringsstödet bestäms på grundval av en på visst sätt framräk— nad och ortsdiffereutierad maximi- kostnad, som icke påverkas av faktis- ka produktionskostnader .i enskilda fall. Särskilda bestämmelser (i förord— ningen av november 1965) anger vil- .ket högsta pris, som får uttagas vid försäljning av hus, uppförda av enskil- da med statligt stöd. , Skattelättnnder för bostadsbyggan- det förekommer i följande hänseenden:

a) Bostadsbyggande som åtnjuter statens stöd enligt förordningen av november 1965 är befriat från kommu- nal omsättningsskatt på byggnadsma- teriel. Vidare åtnjuter — utan tidsbe— gränsning — billiga arbetarebostäder, uppförda med statligt stöd av koope- rativa föreningar, stiftelser och företag, fullständig skattebefrielse. Detta gäller även arbetare —— enskilda eller sam- manslutna i föreningar _— s—om erhållit det statliga stödet genom Gescal.

b) Bostadsbyggnadsföretag, som inte är av lyxkaraktär och som påbörjats före slutet av december 1953 samt slut- förts inom en tvåårsperiod åtnjuter be- frielse från fastighetsskatt och därmed sammanhängande extra skatter under 25 år.

c) Nya bostadsbyggnadsföretag, som inte är av lyxkaraktär, är med viss tidsbegränsning befriade från fastig- hetsskatt och därmed sammanhängan- de extra skatter. Tidsbegränsningen innebär att hus,'som färdigställts senast den 31 december 1961, åtnjuter skatte- befrielseunder 25 år. För hus som fär- digställts senare, minskas perioden för skattebefrielsen enligt en fallande skala. Bostadshus som tillkommer efter år 1969 får exempelvis nämnda förmån under endast 5 år.

Effekten .av det statliga kredit- och räntestödet kan belysas med en jäm- förelse mellan två hyreslägenheter, den ena uppförd av Gescal utan kapitalin- sats av hyresgästen och den andra pri- vatbyggd. Lägenheterna tänkes upp— förda på exploateringsområde och ut- rustade med moderna bekvämligheter såsom badrum, centralvärme etc. Det förutsättes, att lägenheterna består av 3 rum och kök och har en lägenhets- yta om 80 kvm. jämte balkong och för— rådsutrymmen. Den statssubventione- rade lägenheten betingar en årshyra av omkring 200 000 lire-. (: ca 1 600 kr)

medan årshyran för den privatfinan- sierade kan beräknas till omkring 450000 lire (: ca 3600 kr).

Årslönen för en kvalificerad metall- arbetare kan beräknas till 1 200 000—— 1 500 000 lire (= 9 600—12 000 kr). Bo- stadskostnadens andel av årsinkoms- ten uppgår alltså för lägenheten i det privatfinansierade huset till mellan 30 och 37 procent och för den i det stats- belånade huset till mellan 13 och 17 procent.

Förbundsrepubliken Tyskland

Sedan förbundsrepublikens tillkomst år 1949 och fram till utgången av 1964 har något mer än 8 miljoner lägenheter fär— digställts i hela förbundsområdet (inkl. Väst—Berlin och fr. o. m. 1960 Saarland). Årsproduktionen har under åren 1953—— 1963 varierat mellan cirka 510 000 och 580 000 lägenheter. År 1964 tillkom drygt 620 000 lägenheter.

Det redovisade bostadsbyggandet av- ser icke endast nyproduktion utan även återuppbyggande, iståndsättande samt om- och tillbyggnad. Nyproduktionens andel har kontinuerligt ökat från 73 procent 1954 till drygt 88 procent 1962. Fördelningen på hustyper framgår av andelen lägenheter i flerfamiljshus (i nyproduktion och återuppbyggande), som under en följd av år varierat mellan 50 och 55 procent. (De här lämnade uppgifterna avser förbundsområdet exkl. Berlin.)

Finansieringen av den omfattande bo- stadsproduktionen har krävt betydande insatser av förbundsrepubliken. Ännu större betydelse har emellertid det suc- cessiva återuppbyggandet av en effek— tivt fungerande kapitalmarknad haft. Man brukar i Väst-Tyskland belysa fi— nansieringen av bostadsbyggandet ge- nom fördelning av ianspråktagna medel

på tre källor: kapitalmarknadsmedel, offentliga medel och övriga medel. I för— bundsområdet exkl. Saarland och Berlin uppgick den totala investeringen i bo- stadsbyggandet 1950 till 4 350 milj. DM och 1960 till 14 900 milj. DM. År 1950 uppgick kapitalmarknadsmedleus andel till 36,6 procent och de offentliga med— lens till något mera eller 38,3 procent. Kapitalmarknadens ökade medverkan framgår av att dess andel 1960 hade sti- git till 59,8 procent, medan de offent— liga -medlens — ehuru de utgjorde mer än dubbelt så stort belopp som 1950 — hade sjunkit till 24,8 procent. En fort- satt förskjutning i samma riktning har ägt rum under de följande åren.

För närvarande är det grundläggande författningsmässiga underlaget för den västtyska bostadspolitiken —— frånsett åtskillig annan därmed sammanhängan- de lagstiftning —— den Andra bostads- byggnadslagen -i den avfattning denna fick den 1 augusti 1961 efter viktiga ändringar redan år 1956 i tidigare lag— stiftning.

Enligt 1 5 i denna lag är det en ange— lägen uppgift för förbund, länder, kom- muner och kommunförbund att främja bostadsbyggandet. Därvid bör särskilt gynnas produktionen av bostäder som ifråga om storlek, utrustning och hyra eller årskostnad är avsedda och lämpli— ga för de breda lagren av befolkningen. En bostadsproduktion med detta syfte kallas i lagen »socialt bostadsbyggan- de». I den första paragrafen anges ytter- ligare ett flertal syften med det allmän— nas stöd åt bostadsbyggandet. I synner- het bostadssökande med små inkomster skall beaktas, när det gäller att avskaffa den rådande bostadsnöden. Egnahems— byggandet skall stimuleras. I kommuner som drabbats av krigets ödeläggelse skall vid produktionen av bostäder fö- reträde ges åt återuppbyggandet av to- talförstörda och iståndsättandet'av ska—

dade hus under samtidigt beaktande av kraven på en ändamålsenlig utformning av stadsbebyggelsen. Under hänsynsta- gande till sysselsättningsmöjligheterna skall man i första hand tillgodose deras bostadsbehov som har fördrivits från si— na hemorter, på annat sätt drabbats av krigets förstörelse av deras egendom el- ler i övrigt oförskyllt berövats sina bo- städer.

I lagen uppräknas vidare elva olika åtgärder för främjande av bostadsbyg- gandet. En av dem är insatsen av offent- liga medel. Bland de övriga må nämnas lämnande av kreditgaranti, beviljande av årliga bostadsbidrag till reduktion av hyror eller årskostnader, beviljande av premier till bostadssparare, åtgärder för sänkning av byggnadskostnaderna, skat- te- och avgiftslättnader, uppmjukning av bostadsransonering och hyreskon- troll.

Med hänsyn till vilka åtgärder som kommer till användning skiljer lagen mellan tre slag av bostadsbyggande:

1) med offentliga medel främjat so- cialt bostadsbyggande,

2) genom skattelättnader gynnat bo— stadsbyggande och

3) fritt finansierat bostadsbyggande. Bostäder hänförliga till den sistnämn- da gruppen är helt undantagna från så- väl bostadsransonering som hyreskon- troll.

För att räknas till det andra slaget av bostadsbyggande skall bostäderna ha blivit inflyttningsfärdiga efter den 30 juni 1956 och ha tillkommit utan anli- tande av offentliga medel. Ett ytterliga- re villkor är _ undantag kan dock gö- ras — att lägenhetsytorna ej med mer än 20 procent överstiger vad som utgör maximum för bostäder finansierade med offentliga medel. De skattegynnade bostäderna äro också undantagna från bostadsransoneringen. Beträffande hy- ran gäller att avtal därom träffas mellan

hyresvärd och hyresgäst. överstiger emellertid hyran de på närmare angivet sätt kalkylerade årskostnaderna och gör hyresgästen inom ett år anmärkning häremot, skall avtalet vara ogiltigt så länge den avtalade hyran överstiger »kostnadshyran», såvitt icke förbunds- regeringen annorlunda förordnat.

Det må påpekas att »socialt bostads- byggande» är ett vidare begrepp än »med offentliga medel främjat socialt bostadsbyggande». En stor, kanske stör— re delen av de skattegynnade bostäder— na uppfyller i fråga om utrustning och hyra (årskostnad) villkoret att vara lämpliga för de breda lagren av befolk- ningen. Man skiljer därför mellan so— cialt bostadsbyggande med och utan in— sats av offentliga medel.

Av en officiell redovisning av det so- ciala bostadsbyggandet inom ramen för kapitalmarknadens medverkan till bo- stadsbyggandets finansiering 1963 och 1964 framgår följande. 'Av under 1964 totalt utbetalade kapitalmarknadsmedel, 15 587,3 milj. DM, hänförde sig 12 072,3 milj. DM eller 77,5 procent till det so- ciala bostadsbyggandet, varav 39,5 pro- cent med och 38,0 procent utan insats av offentliga medel. Om den sistnämnda delen »väsentligen torde sammanfalla med det skattegynnade bostadsbyggan- det», synes därav framgå att det fritt fi- nansierade bostadsbyggandet, för vars finansiering kapitalmarknadsmedlen kanske spelar en relativt större roll, ut- gör en förhållandevis mindre del av to— talproduktionen, ianspråktagandc 22,5 procent av samtliga kapitalmarknads- medel 1964. De angivna proportionerna var i stort sett desamma 1963.

För det med offentliga medel främja- de bostadsbyggandet gäller bl. a. vissa bestämmelser rörande bostädernas stor- lek. Därvid göres en åtskillnad mellan av innehavaren ägda och andra bostä— der. Sålunda får egnahem för familjer

med en lägenhet ha en yta av högst 120 m2 och med två lägenheter en yta av högst 160 m2. Ägda lägenheter i flerfa- miljshus får också ha en yta av 120 m2, medan den däremot i andra lägenheter ej får överskrida 85 m2. Inom ramen av maximibestämmelserna skall i enskilda fall en med hänsyn till den avsedda an- vändningen lämplig yta tillåtas. Från— sett lägenheter för äldre äkta par och ensamstående skall ytan vara så stor att två rum aVSedda för barn kan inredas. Maximiytan kan under vissa förutsätt- ningar få överskridas. En lägenhet får i regel ej ha mindre yta än 50 m2. För äldre äkta par och ensamstående får 32 m2 respektive 26 m2 ej underskridas.

Lagen innehåller också minimibe- stämmelser rörande bostädernas utrust- ning.

Vidare gäller vissa inkomstgränser för de bostadssökande som skall kunna ifrågakomma för de genom offentligt stöd tillkomna bostäderna. Sålunda får hushållsföreståndarens egen inkomst enligt lagen om inkomstbeskattning ej överstiga 9 000 DM, vilket belopp dock skall ökas med 1 800 DM för varje med- lem av hans familj. Såsom bostadssö- kande med små inkomster räknas en- samstående med en årsinkomst av högst 3 000 DM. En familj med två medlem— mar får ha högst 4 200 DM, vilket belopp dock skall ökas med 1 800 DM för varje ytterligare medlem av familjen. I detta fall är det icke fråga om sökandens egen utan om den sammanlagda familjein- komsten, om flera medlemmar av famil- jen har egen inkomst.

Med offentliga medel i bostadsbygg- nadslagens mening avses medel som ställs till förfogande av förbundet, län- derna eller kommunerna. Hit räknas också vissa medel från den s.k. utjäm- ningsfonden (Ausgleichsfond) som är avsedda för bostadsförsörjningsända- mål. De offentliga medlen får endast au-

vändas för främjande av socialt bostads- byggande enligt vad lagen härom när- mare föreskriver.

Enligt en av dessa föreskrifter skulle förbundet år 1957 från sin budget bi- draga till det av länderna med offentli- ga medel främjade sociala bostadsbyg- gandet med minst 700 milj. DM och där- efter med ett belopp som varje år mins- kas med 70 milj. DM. Oberoende av denna bestämmelse skall räntor på och amorteringar av tidigare med förbunds- medel beviljade lån till främjande av bostadsbyggandet på nytt användas för samma ändamål. Dessutom kan förbun- det ställa medel till förfogande för spe- ciella bostadsbyggnadsprogram, t. ex. för gruvarbetare, vartill kommer bety- dande belopp till bostadsförsörjningen för flyktingar och andra grupper, t. ex. i offentlig tjänst anställda.

Den vanligaste användningen av of- fentliga medel från förbundet, länderna och kommunerna för främjande av bo- stadsbyggandet är beviljandet av lån. Syftet med dessa är att täcka det finan- sieringsbehov som återstår sedan pri- märlån från kapitalmarknaden och alla övriga möjligheter beträffande toppfi- nansieringen beaktats. Men detta bidrag till kapitalanskaffningen är icke det en- da syftet med länet, som beviljas av de olika förbundsländernas lånemyndighe— ter. Länderna har också ansvar för att den hyra eller årskostnad som blir re- sultatet av totalfinansieringen kan ac- cepteras med hänsyn till de boendes in- komstförhållanden. Båda syftena med- för dels att det icke finns några fasta regler för lånens storlek och placering ur förmånsrättssynpunkt, dels att de i regel beviljas räntefritt, även om lånet officiellt, i låneavtalet, betingar en rän- ta av 4 procent. Denna ränta kan i all- mänhet icke uttagas förrän primärlånet är slutamorterat. De flesta länderna tar emellertid en förvaltningsavgift av 0,5

procent på lånets belopp, respektive på halva detta belopp när hälften av länet har amorterats. Amorteringskravet från början är 1 procent om året. Om ränta utgår tillämpas fast annuitet och alltså successivt växande amortering. Det vid lånets beviljande fastställda amorte- ringskravet kan ej ökas förrän efter 35 år. — Familjer med begränsade inkoms- ter som erhållit lån till eget hem kan därutöver beviljas räntefritt s. k. famil- jetilläggslån, vars storlek beror på barn- antalet. Beträffande detta lån, som icke får föranleda att lägre lån beviljas än eljest skulle vara möjligt, gäller att amorteringskravet är 2 procent om året och amorteringstiden alltså 50 år.

De växande anspråken på offentliga bostadslån till följd av ökat socialt bo— stadsbyggande, stigande standard och ökande kostnader aktualiserade så små- ningom en annan användning av de of- fentliga medlen. De ställs nu till för- fogande icke endast i form av lån till täckandet av produktionskostnaderna utan också, alternativt eller i kombina- tion med det första användningssättet, i form av bidrag — med eller utan åter- betalningsskyldighet _ till bestridande av löpande utgifter eller ränta på och amortering av andra än offentliga fi- nansieringsmedel. Denna möjlighet, som uttryckligen anges i gällande version av bostadsbyggnadslagen, har kommit till betydande användning sedan slutet av 1950-talet.

Formerna varierar betydligt de olika länderna emellan beträffande kombina— tion av de olika användningssätten, men i princip skiljer man mellan två alternativ: ett långfristigt stöd och ett mera kortfristigt. Det första kallas ofta annuitetshjälp och innebär att för hela löptiden av ett kapitalmarknadslån i se— kundärläge räntan på detta betalas så- som ett rent bidrag och (som följd av

fast annuitet för sekundärlånet) den växande amorteringen i form av ett lån som betalas ut successivt med belopp motsvarande amorteringarna men utan krav på återbetalning förrän kapital— marknadslånet slutamorterats. På kort sikt innebär metoden uppenbarligen att — förutsatt tillgång på sekundärlån på kapitalmarknaden — med givna offent— liga medel en betydligt större finansie- ringseffekt kan uppnås med fasthållan- de av den sociala hyresmålsättningen. På längre sikt och vid mera allmän,kon- tinuerlig användning av metoden blir det fråga om en starkt kumulativ belast— ning av det all-männa, som kan bli mera betungande än en omfattande långiv- ning. Såsom nedan skall belysas har också detta användningssätt för offent- ligt stöd till det sociala bostadsbyggan- det gått tillbaka till förmån för dels de offentliga bostadslånen, dels det kort- fristiga subventionsalternativet. I prak— tiken tillämpas för närvarande detta s.k. utgifts- eller räntebidrag (Aufwen— dungszuschuss oder Zinszuschuss) i samtliga förbundsländer,i allmänhet för en tid av fem år och i form av ett rent bidrag, antingen ett fast belopp per m2 lägenhetsyta o'ch månad (30, 40, 50 eller 60 Pfennig) eller en viss procentsats av kapitalmarknadslånet. Efter fem år får man i detta fall givetvis en viss hy- reshöjning, men samtidigt förutsätts in- komsterna ha stigit. Dessutom finns be- stämmelser om årliga hyres— och års- kostnadsbidrag.

Det bör tilläggas att de kapitalmark- nadslån i sekundärläge, på vilka de bå- da subventionsalternativen tillämpas, i allmänhet icke beviljas med mindre ve— derbörande förbundsland ikläder sig en kreditgaranti för lånet (Landesbiirg- schaft) .Förbundsrepubliken ikläder sig i sin tur en garanti med anledning av ländernas kreditgarantier, svarande mot

50 procent av deras eventuella förluster, dock endast inom en viss begränsad ram.

Tillgängliga preliminära uppgifter om finansieringen av hela bostadsbyg- gandet i förbundsrepubliken (vilka till skillnad från de inledningsvis lämna- de uppgifterna från perioden 1950— 1960 avser förbundsområdet inkl. Saar- land och Väst—Berlin) hänför sig till år 1964. De avser faktiska utbetalning- ar av medlen och återges här i sam—

delen kan dock belysas, ehuru med upp- gifter som har en något annan innebörd än faktiskt utbetalade medel. De hänför sig i stället till medel som beviljats på grund av uppskattade produktionskost- nader. För det med offentliga medel främjade sociala bostadsbyggandet — 260 298 lägenheter -— fördelade sig 1964 totalfinansieringen på de tre källorna som framgår av tablån nederst på sidan.

Av de totala kapitalmarknadsmedlen utgjorde 1 564,2 milj. DM den del som

Finansieringen av bostadsbyggandet i förbundsrepubliken

1961 1964 (prel.) Finansieringskällor Milj. DM % Milj. DM % I Kapitalmarknadsmedel ........ 10 425 58,5 15 588 63,6 ' II Offentliga medel .............. 3 793 21,3 4 702 19,2 därav . '

Förbundet .................. 1 869 10,5 1 427 5,8 Länderna ............ ' ...... 1 300 7,3 2 300 9,4 Kommunerna ............... 460 2,6 710 2,9 Övriga ..................... 164 0,9 265 1,1 III Övriga medel ................. 3 592 20,2 4 210 17,2

I—III Totalinvestering i bostads- . byggandet ................ 17 810 100,0 24 500 100,0

mandrag och jämförda med motsvaran- de uppgifter för år 1961. .

» Det bör påpekas att i redovisningen icke ingår vare sig förbundets eller län- dernas premier till bostadssparare —— år 1964 sammanlagt inemot 700 milj. DM —- eller de betydande belopp som .i form av ovan omtalade två slag av sub— ventioner årligen beviljas-till bestridan— de av utgifter för lån från kapitalmark- naden.

Den lämnade redovisningen visar ej heller, hur totalfinansieringen gestaltar sig för var och en av de tre delarna av bostadsbyggandet: det offentligt främ— jade sociala bostadsbyggandet, det med skattelättnader gynnade och det fritt fi- nansierade.

Finansieringen av den förstnämnda

ställts till det sociala bostadsbyggandets förfogande på förbilligade villkor, till följd av offentlig subvention.

Motsvarande uppgifter för 1960, 1962 och 1964 framgår av sammanställning- cn 'å nästa sida som också visar, hur den offentliga bostadslångivningen sam— tidigt utvecklats.

Finansieringen år 1964 av det sociala bostadbyggandet (rena bostadshus samt övriga bostadshus)

Milj. DM % Kapitalmarknads— medel ........... 5 597,0 38,5 Offentliga medel . . . 4 682,7 32,2 Övriga medel ...... . 4 250,4 29,3 Totalt 14 530,3 100,0

Offentliga medel och genom o/fenllig subvention förbilligade kapitalmarknadsmedel för det sociala bostadsbyggandet (Hela förbundsområdet inkl. Väst-Berlin, milj. DM)

Genom offentl. subv. År Offentliga medel förbilligade kapital- Summa marknadsmedel 1960 ................ 2 461,7 1 680,0 4 141,7 1962 ................ 2 802,4 1 642,2 4 444,6 1964 ....... . ........ 3 994,11 1 564,2 5 558,4

1 Avser till skillnad från uppgifterna i föregående tablå endast 226 115 lägenheter i rena bostadshus.

Slutligen framgår av följande sam- manställning den tidigare omnämnda förskjutningen i förhållandet mellan

den långfristiga och den kortfristiga subventionen till förbilligande av kapi- talmarknadsmedel.

Genom långfristiga (Annuitätshilfen) och kortfristiga ( Aufwendungsbeihilfen) subven—

tioner förbilligade kapitalmarknadslån för det sociala bostadsbyggandet (Hela förbundsområdet inkl. Väst-Berlin)

Kapitalmarknadslån som förbilligats genom & . långfristiga kortfristiga summa - 1 . . subventioner subventioner Milj. DM % Milj. DM % Milj. DM % 1960 ................... 494,0 29,4 1 186,0 70,6 1 680,0 100,0 1961 ................... 561,1 34,2 1 081,1 65,8 1 642,2 100,0 1964 ................... 30,9 2,0 1 533,3 98,0 1 564,2 100,0 US A nadsföretagare antingen i egenskap av

I USA ombesörjes bostadsbyggandet i huvudsak av företagare inom den en- skilda sektorn. Offentliga organ (kom- muner) svarar för en mycket liten an- del av nyproduktionen _— cirka 1 a 2 procent under senare år —— och deras insatser avser helt bostäder till subven— tionerad hyra för särskilda hushållska— tegorier, företrädesvis barnfamiljer med låga inkomster och åldringar.

Två tredjedelar av nyproduktionen består av hus med endast en lägenhet. Andelen har under senare år varit sjun- kande. Av dessa hus uppföres ungefär en fjärdedel av egnahemsbyggare och resten för försäljning av enskilda bygg-

egna byggherrar eller entreprenörer (»operativebuilders» eller »general con- tractors»). Den vanligaste formen för egnahemsanskaffning i USA är således att man köper ett hus i en grupp som uppföres på mark, iordningställd och bebyggd av enskild exploatör. Flerfa- miljshus uppföres vanligen för uthyr- ning. Kooperativ bostadsförvaltning fö- rekommer sparsamt och det gäller ock- så om den särskilda form för individu- ellt ägande av lägenheter i flerfamiljs— hus som för något år sedan infördes i USA (Condominiums).

Den långfristiga finansieringen av bo- stadshus sker vanligen med utnyttjande av ett enhetslån samt en egen kontant-

insats. Bostadslån lämnas i huvudsak av s. k. Savings and Loan Associations, uppbyggda efter mönster av de engelska Buildings Societies och oftast med stark lokal förankring, samt vidare av försäk— ringsbolag, sparbanker och affärsban- ker. Karaktäristiskt för amerikansk bo- stadsfinansiering är att de inteckningar, som lämnas som säkerhet av låntagarna, ofta köps i andra hand av särskilda in- teckningsbolag, som alltså opererar in- direkt på kreditmarknaden. Följande tablå visar hur den sammanlagda låne- skulden avseende hus med 1—4 lägen— heter var fördelad på olika kreditinsti- tut och olika kredittyper i juni månad 1963.

Beräknad utestående låneskuld för hus med 1—4 lägenheter på annan fastighet än

jordbruksfastighet Belopp | Procent (Miljarder dollars) Total låneskuld ........ 176,2 100,0 därav med följande lån- givare Savings and Loan As- sociations ......... 76,6 43,4 Försäkringsbolag. . . 27,6 15,7 Sparbanker ........ 23,6 13,4 Affärsbanker ...... 23,3 13,2 FNMA1 ........... 4,2 2,4 Federala organ . . . . 1,9 1,1 Andra kreditgivare. 19,0 10,8 därav med FHA-försäkringl . . . 33,5 19,0 VA-garanti1 ....... 30,0 17,0 Övriga ............ 112,7 64,0

1 Beträffande innebörden av dessa beteck- ningar se den följande texten.

För större flerfamiljshus föreligger inga motsvarande uppgifter. Totalbelop- pet av utestående lån för sådana hus med FHA-försäkring (se sid. 462) upp— gick emellertid i början av år 1963 till drygt 7 miljarder dollars.

Det är betydligt vanligare i USA än i Sverige att samma kreditinstitut svarar

både för krediter under byggnadstiden och den långfristiga finansieringen.

1960 års bostadsräkning i USA visade bl. a. att medianräntan för intecknings- lån uppgick till 5,6 procent i sådana fall där federal garanti eller försäkring ic- ke utgjorde supplementär säkerhet (con— ventional mortgages). För FHA-försäk- rade län var medianräntan 4,6 procent vartill kom 0,5 procent i försäkringsav- gift. VA-garanterade lån (se sid. 463) löpte med 4,5 procents ränta. För hus som byggts under 1963 är räntan nå- got högre. Räntesatserna fastställs vid lånets utbetalning och är sedan oför- ändrade under lånets hela löptid. Den genomsnittliga amorteringstiden var en- ligt bostadsräkningen 15 år för lån utan federal säkerhet och 24 år för lån med sådan säkerhet (fast annuitet).

Det bostadspolitiska finansieringsstö- det i USA har väsentligen formen av fe— deral kreditgaranti (kreditförsäkring). Direkta lån utlämnas till offentliga or— gan för byggande av bostadshus med särskilt syfte samt direkta årliga bidrag för nedbringande av bostadskostnader- na i dessa hus.

De bostadspolitiska åtgärderna på fe- deral nivå administreras av en huvud— organisation, Housing and Home Fi- nance Agency (HHFA). Under denna har för speciella uppgifter etablerats sex olika institutioner med i vissa fall loka- la kontorsnät. För verksamheten i de olika institutionerna fastställs med vissa mellanrum särskilda s. k. program. Vid sidan av HHFA arbetar Federal Horne Loan Bank Board (FHLBB), med hu— vudsaklig uppgift att verka för stabili— sering och omfördelning av kapital—

marknadens resurser. Vid sidan av HHFA -— men naturligen under sam- verkan —— arbetar också Veterans Ad- ministration (VA), som lämnar hjälp till bostadsanskaffning ät personer med tidigare tjänstgöring inom försvarsvä-

sendet. Utöver sin direkta verksamhet på finansieringsområdet utarbetar dessa organ handböcker, anvisningar och an- nat informationsmaterial rörande såväl finansieringsfrågor som byggnadsfrågor i allmänhet.

Den helt övervägande delen av de fe- derala stödinsatserna har formen av en försäkringsgaranti genom Federal Hous- ing Administration (FHA). Sådan för- säkring lämnas kreditgivaren för att skydda denne mot förluster till följd av bristande betalning från låntagarens si- da av räntor och amorteringar. Försäk- ringsgaranti beviljas huvudsakligen för lån till småhus men även till flerfamiljs- hus och kan komma i fråga inte endast vid nybyggnad utan även vid belåning för ombyggnads- och förbättringsåtgär- der. Det är inte tillåtet att belåna inteck- ningar ovanför den gräns intill vilken FHA har lämnat försäkringsgaranti.

För att en låntagare skall kunna erhål- la FHA-försäkring för det lån hanupp- tager, måste huset uppfylla vissa stan- dardkrav. Områdesplan samt husets planlösning och utrustning måste så- lunda godkännas av FHA, som för än- damålet upprättat en regionalt väl ut- byggd administration. Granskningen är mycket ingående och åtföljs av en kon- troll under byggnadstiden av att huset uppföres i enlighet med de godkända planerna.

FHA-försäkrade lån till ägda enfa- miljshus får icke överstiga 97 procent av ett belopp av 15 000 dollar av värdet (om de faktiska produktionskostnader- na inte är högre stannar således den eg- na insatsen vid 3 procent), 90 procent av värdet till den del det ligger mellan 15 000 och 20 000 dollar och 75 procent av den del som överstiger 20 000 dollar. Som underlag för försäkringsgaranti godkännes högst ett belopp av 25 000 dollar. För ett hus med en produktions— kostnad (och ett godkänt värde) av

25 000 dollar kommer den egna insatsen att motsvara icke fullt 9 procent. Detta gäller egnahemsbyggare. Byggmästare, som bygger hus i grupp och avser att sälja husen inom 18 månader, beviljas garanti för lån intill samma gränser, om 15 procent av lånebeloppet deponeras. Amorteringstiden för lån till nya hus är högst 35 år och vid ombyggnad 3/4 av husets återstående ekonomiska livs- längd sådan denna beräknas av FHA, dock högst 30 år. Högsta tillåtna ränta är 5,25 procent, vartill kommer en för- säkringspremie av 0,5 procent som av kreditinstitutet vidarebefordras till FHA. Vidare tillkommer en viss en- gångsavgift för FHA:s administration.

Flerfamiljshus avsedda för uthyrning kan med FHA-försäkring belånas intill högst 90 procent av värdet. Garantin be- gränsas också av vissa »tak» per rum och lägenhet. Den maximala räntan är 5 procent och amorteringstiden bestäms av FHA. Beträffande kooperativt ägda hus och hus avsedda för åldringar är villkoren något gynnsammare än för andra hus.

För större ombyggnader lämnas stöd i samma form som för nybyggnad men garantin kan maximalt omfatta ett be- lopp av 10 000 dollar och amorterings- tiden högst 20 år.

FHA lämnar också försäkringsgaran- ti för lån till modernisering och upp- rustning av äldre hus. Försäkringen gäl- ler utan sådan individuell prövning av varje ärende som görs beträffande ny- och ombyggnad. Dessa lån löper med mycket kort amorteringstid, högst 5—7 år, och försäkringskostnaden dras av från lånet när detta utbetalas (dis- count). Garantiåtagandet omfattar högst ett lånebelopp av 3 500 dollar och långi- varen är försäkrad mot förlust upp till 90 procent av skulden. FHA:s försäk— ringsgaranti kan avse endast en viss del av den sammanlagda utlåningen för än-

damålet från ett och samma kreditinsti- tut. Detta medför en kontroll av långiv— ningen enligt särskilda regler och upp- läggandet av en försäkringsreserv för varje institut.

En särskild uppgift för FHA är att lämna försäkring för lån till anordnan- det av bostäder för åldringar.Denna för- säkring täcker finansieringshehovet upp till 100 procent då bostäderna uppföres av offentligt byggnadsföretag och 90 procent i övrigt.

Med de försäkringspremier som lånta- garna betalar, har FHA genom åren byggt upp avsevärda fonder. Det fond— kapital, som ursprungligen ställdes till FHA:s förfogande från den federala budgeten har återbetalats.

Vid utebliven betalning från låntaga- rens sida kan FHA överta fastigheten. Garantiåtagandet infrias då genom att FHA till långivaren överlämnar federalt garanterade reverser med 20 års löptid. Räntan på dessa är lika med räntan på statsobligationer. Om FHA övertar hu- set för försäljning och denna inbringar ett större belopp än som motsvarar FHA-reversens belopp ersättes i första hand inteckningshavarens (d. v. s. i all- mänhet kreditgivarens) kostnader för åtgärder i samband med förlusten.Even- tuell återstod innehålles av FHA då frå- ga är om flerfamiljshus, men utbetalas när det gäller småhus till den förre in- nehavaren av fastigheten.

Inom givna lånegränser står FHA he- la risken. Någon självrisk för banken förekommer således icke i annan form än att den vid förlust måste godtaga er- sättning i form av reverser (FHA-deven— tures) och därmed följande eventuell kursförlust. Vid lån till förbättring och modernisering inom FHA-garantins ram har långivaren 10 procents självrisk. Någon kommunal medverkan förutsät- tes icke vid FHA—försäkring liksom ej heller vid VA-garanti.

FHA—garantin utnyttjas företrädesvis för hus i medelprisläge. Ett billigare hus kommer inte i fråga dels därför att hu- sets standard då icke kan uppfylla gäl- lande minimikrav och dels för att de som bygger billiga hus är personer med så låga inkomster att de icke kan preste- ra erforderlig egen insats. De dyrare husen byggs eller köps i regel av perso- ner som är i stånd att prestera den hög- re egna kapitalinsats som krävs vid helt privat belåning. Som framgått av det föregående täcker FHA-garantin rela- tivt sett mindre del av upplåningen ju dyrare huset år. Då huset icke får in- tecknas över FHA-garantin blir det vid dyrare byggen möjligt att erhålla högre belåning på marknaden om man av- står från garantin.

The Veterans Administration (VA) tillkom under det andra världskriget. Dess verksamhet kan innebära direkt långivning men domineras av kredit- garantier för lån från enskilda kredit- givare. Långivaren skyddas därigenom mot förluster intill ett belopp av 7 500 dollar eller högst 60 procent av det ur- sprungliga lånebeloppet. Garantiåtagan- det reduceras i takt med nedamortering- en, som dock sker på relativt lång tid. Ingen egen insats förutsättes. Räntan får icke överstiga en viss räntesats och lån— tagaren betalar ingen försäkringspre- mie. Vid förlust ersättes långivaren kon- tant med medel från den federala bud— geten. För att berättiga till VA—garanti måste husen uppfylla vissa standard- krav.

Skillnaden mellan den stödverksam- het som bedrivs av FHA respektive av VA kan sammanfattas sålunda.

1. Stöd genom VA utgår endast till en särskild befolkningsgrupp medan stöd genom FHA i princip är till- gängligt för alla.

2. De som erhåller stöd genom VA betalar ingen försäkringspremie

på sätt som gäller för FHA:s med— verkan. FHA:s verksamhet är såle- des närmast en försäkringsrörelse medan VA-stödet är en federal kreditgarantigivning.

3. VA:s verksamhet minskar succes- sivt eftersom den tar sikte på en— dast sådana personer som deltagit i andra världskriget eller Korea- kriget. FHA:s verksamhet är där- emot permanent.

Stödgivningen genom FHA och VA nådde sin största omfattning år 1955 då 51 procent av de påbörjade bostadslä- genheterna finansierades med hjälp av garanti från någon av dessa institutio— ner. Andelen har sedermera minskat och utgör nu ca 20 procent.

The Public Housing Administration (PHA), liksom FHA underställt HHFA, ställer medel till förfogande för särskil- da lokala bostadsföretag vid produktion av bostadshus för hushåll med låga in- komster, företrädesvis större familjer och åldringar. Stödet kan ha formen av lån men vanligtvis utgår det som årliga bidrag. Dessa bidrag motsvarar skillna— den mellan >ekonomisk» hyra och fak- tiska hyresintäkter.

För att bidrag skall kunna utgå måste vederbörande kommun förbinda sig att medge vissa skattelättnader och att riva eller rusta upp ett mot nyproduktionen svarande antal undermåliga bostäder. Bostadsföretaget måste upplåta de ny— tillkomna lägenheterna till hushåll med låga inkomster och till låga hyror. PHA bedriver en omfattande informations- verksamhet och lämnar råd och hjälp till bostadsföretagen.

För att garantera att bostäderna blev upplåtna till hushåll med låga inkoms- ter och för att »förhindra konkurrens med privatbyggda hyresbostäder »gällde före 1959 att dessa »low-rent»-bostäder endast fick innehas av hushåll vars hy-

resbetalningsförmåga med ca 20 pro- cent understeg de hyror som privat- byggda ur standardsynpunkt acceptabla bostäder betingade. Denna bestämmelse mjukades upp genom en ändring i bo- stadslagen år 1959 och togs bort år 1961, men tillämpas fortfarande av vissa kom— muner.

Här berörda bostadsföretag, som i princip är självständiga men med stark kommunal förankring, ordnar den lång- fristiga finansieringen på ett eller flera av följande sätt:

1. Försäljning av obligationer med en löptid vanligen av 40 år. Betal- ning av räntor och amorteringar å dessa säkerställs genom pantför— skrivning av de årliga bidragsbe- lopp som utbetalas av PHA. Obli— gationsköparna är befriade från federal skatt för inkomsterna å obligationerna. De blir därigenom särskilt begärliga.

2. Län från PHA på villkor motsva- rande dem som gäller för stats- obligationer.

3. Kortfristiga lån (6—12 månader) från enskilda vkapitalförmedlare. Därvid lämnas en förbindelse från PHA om övertagande av lånet, om så behövs, på förfallodagen. Den- na möjlighet utnyttjas av företa- gen framförallt under tiden när- mast efter husets färdigställande.

Hyrorna för bostäder, som dessa före- tag bygger, bestäms för varje hushåll i förhållande till inkomsten. Bostäderna må innehas intill dess vederbörande an- ses ha tillräcklig inkomst för att kunna skaffa sig en bostad i ett »vanligt» hus.

Förmedling av ny bostad ombesörjs därvid av det kommunala bostadspoli— tiska organet i samråd med PHA.

Federal National Mortgage Associa— tion (FNMA) är en särskild institution inom HHFA vars huvuduppgift är att

köpa och sälja FHA-försäkrade och VA- garanterade inteckningar från olika kre- ditinstitut och därigenom utjämna loka- la och temporära variationer i utbudet av kredit för bostadsändamål. Avsevär- da belopp har genom denna institution kunnat överföras från kapitalrika områ- den (särskilt i nordost) till växande samhällen i andra delar av USA. Genom sina stödköp kan institutionen också av- hjälpa tillfälliga likviditetssvårigheter hos ett kreditinstitut. I tider av restrik— tiv kreditmarknad i allmänhet gör in- stitutionen omfattande uppköp av in- teckningar för bostäder och underlättar därigenom bostadsbyggandets kredit- försörjning. När kreditsituationen är den omvända säljs inteckningarna igen. Under den tid institutionen innehar en inteckning med tillhörande skuldebrev erhåller den inflytande räntebetal- ningar.

En liknande funktion fyller The Fe- deral Home Loan Bank Board (FHLBB) . Under denna federala institution agerar regional Home Loan Banks. Dessa ägs av Savings and Loan Associations, som måste köpa andelar i ett visst förhållan- de till sin utlåning och därutöver kan göra ytterligare insättningar. Delägare kan erhålla lån från denna regionala bank för att kunna möta tillfälliga stora uttag från insättarna. Denna möjlighet till förstärkning av likviditeten anses ha stor betydelse bl. a. för en störnings- fri kreditgivning till bostäder. I detta sammanhang må även nämnas att stats- auktoFiserade sparinstitut har insättar- nas tillgodohavanden försäkrade hos fe- deral myndighet (Federal Savings and Loan Insurance Corporation). Det har sagts att sparinstituten utan denna för- säkring inte skulle ha kunnat samla upp sparmedel och följaktligen icke heller kunnat medverka i bostadsfinansiering i den utsträckning som varit fallet.

Federal finansieringshjälp i form av

lån och kapritalbidrag lämnas vidare ge- nom Urban Renewal Administration (URA) till kommuner för genomföran- det i större skala av slumsanering samt genom Community Facities Administra- tion (CFA) för vissa speciella ändamål. Direkta lån lämnas sålunda till univer- sitetet och uthildningsanstalter för upp- förande av studentbostäder och (sedan 1959) till enskilda, icke-spekulativa fö- retag, kooperativa företag och offentliga företag för anordnande av bostäder för åldringar med begränsade resurser. Lå- net kan täcka upp till 100 procent av finansieringsbehovet och skall amorte— ras på upp till 50 år. Fonder härför har lagts upp av medel från den federala budgeten och ränta debiteras efter en räntesats motsvarande den långfristiga marknadsräntan.

Det federala stödet, vilken form det än har, utgår endast efter individuell prövning (ett undantag utgör federal garanti för lån till upprustning av små— hus).

Byggherren vänder sig på ett mycket tidigt stadium till en kreditgivare för att få det planerade bostadsprojektet godkänt för belåning. Kreditgivaren vi- darebefordrar ärendet till vederböran- de FHA-organ som efter godkännande meddelar ett preliminärt beslut om ga- rantiåtagande. Genom detta preliminä— ra beslut underlättas anskaffningen av byggnadskredit. Efter byggnadsföreta- gets färdigställande meddelar FHA ett slutligt beslut grundat på en detaljerad prövning. Vid denna prövning görs en värdering (dock lämnas aldrig högre lån än sökanden begärt) varvid följande tre värderingsmetoder tillämpas. Det lägsta värdet läggs till grund för bestäm- ning av stödets storlek.

1. a) Beräkning av s. k. Replace- ment Cost. Den är mycket detalje— rad och kan närmast jämföras med

den produktionskostnadsberäk- ning som görs här i Sverige.

b) För småhus, särskilt grupp- byggda sådana, beräknas normalt ej Replacement Cost. Man gör i stället en jämförelse med utgångs- punkt från ett detaljberäknat hus och med justering för avvikelser t. ex. i fråga om tomtkostnad, ut- rustningsdetaljer, m. m.

2. För alla hus beräknas ett mark- nadsvärde, »Market Value», som är en uppskattning enligt ett bestämt schema av vad allmänna saluvär- det bedömes vara på lång sikt med hänsyn till läge, kvalitet, hyresav- kastning etc.

3. Slutligen görs en bedömning av »Sales Price», eller vad som med ledning av inhämtade uppgifter kan anses vara försäljningspriset på kort sikt. Denna metod medför lägre belåning i en tillfälligt över- mättad marknad.

Hus vilka finansierats med VA-garan— ti år underkastade kontroll med avseen- de på försäljningspriset. Detta må icke överstiga det värde som av VA åsatts fastigheten och som är angivet i ett sär- skilt »certificate of reasonable value». I fråga om hus avsedda att finansieras med FHA-försäkrade lån, måste en byggmästare vid försäljningen för kun- den redovisa det värde som FHA lagt till grund för sin värdering. Intyg om sådan delgivning måste bifogas slutlig ansökning.

Någon kontroll över hyrorna utövas numera icke i flerfamiljshus som till- kommer med federal medverkan annat än i fråga om de särskilda »low-rent» hus som byggs med stöd från PHA.

Det må här också nämnas att åtskil- liga delstater själva vidtagit åtgärder för att främja tillkomsten av billiga bostä- der. I särskilt hög grad är detta fallet i

Californien och New York. Det före- kommer således att delstater genom ob- ligationsemissioner skaffar medel för utlåning till krigsveteraner vid köp av egnahem (Californien) eller till särskil- da icke-spekulativa företag som bygger bostadshus för familjer med begränsade resurser (New York State och New York City).

Beträffande förhållandet mellan bo- stadskostnader och inkomster samt ef- fekten av FHA-stödet har följande in- hämtats.

Den beräknade genomsnittsinkomsten för dem som under år 1962 köpte ett friliggande enfamiljshus med hjälp av FHA—försäkrade lån uppgick till 7 289 dollar. (Medianinkomsten för alla famil- jer i USA var under samma år 6000 dollar.)

Det typiska enfamiljshuset med FHA- försäkring omfattade 101 11212 och 5,6 rumsenheter (inkl. kök) samt kostade 15 151 dollar. Per månad betalades 106,39 dollar i räntor, amorteringar (ge- nomsnittlig amorteringstid: 30,3 år), försäkringspremie till FHA, andra för- säkringar, skatter och liknande. Till- sammans med utgifter för vatten, elekt— ricitet, uppvärmning samt för repara- tioner och underhåll beräknas egna- hemsägaren få avstå en femtedel av si- na inkomster för att täcka kostnader för bostaden.

Canada

Bostadsfinansieringen och det bostads- politiska finansieringsstödet i Canada är uppbyggt i stort sett efter mönster från USA. Vissa skillnader föreligger emellertid.

I Canada är sålunda den bostadspo- litiska stödverksamheten samlad inom en administration,Central Mortgage and Housing Corporation, med olika under- avdelningar.

I USA kan försäkringsgaranterade lån erhållas för både nya och äldre hus. I Canada lämnas sådan garanti (med mindre undantag, exempelvis beträffan- de saneringsfastigheter) endast för ny- produktion. En utvidgning av verksam- heten till att avse även åtgärder i det befintliga beståndet har diskuterats men ännu icke kommit till stånd då man be- farar att det skulle kunna begränsa kre- dittillgången för nyproduktionen.

Liksom i USA debiteras låntagarna i Canada en särskild försäkringsavgift

som ersättning för garantiåtagandet. Denna uttages emellertid i Canada inte som ett tillägg till de årliga räntebetal- ningarna utan som en engångsavgift när lånet lyftes.

D_en kapitalutjämnande funktion som i USA utövas särskilt av FNMA genom köp och försäljning av inteckningsre- verser har ingen direkt motsvarighet i Canada. En avdelning inom centralad- ministrationen har emellertid till upp- gift att genom olika åtgärder medverka till en utjämning av kreditutbudet.

BILAGA 5

Förslag

angående ändrad lydelse av bostadslånekungörelsen

Härigenom förordnas, att 1, 6, 8, 12, 15—18, 24, och 39 %% bostadslånekungörelsen den 5 oktober 1962 skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

(Nuvarande Iydelsel) 1 5.

Till främjande — — — nedan stad- gas.

Bostadslån må utgå till uppförande av hus, som i färdigt skick till minst halva lägenhetsytan, vinds- och käl'lar- plan oräknade, innehåller utrymmen för bostadsändamål eller ock utrym— men för annat ändamål (lokaler), till vilka hänsyn tages vid beräkning av låneunderlag enligt 14 %. För flera så- dana hus gemensam anläggning för vär- me, varmvatten eller tvätt räknas som utrymme för bostadsändamål.

Bostadslån må — — —— ringa om- fattning. Vidare må — — — 2 5- 6 %. Bostadslån må _— — — oskäligt höga. Ej heller _ — — Kungl. Maj:t för- ordnar.

Lån till nybyggnad av småhus, som skall bebos av låntagaren, må, där ej särskilda skäl föranleda till annat, be- viljas endast under förutsättning att huset icke innehåller bostadslägenhet med en yta överstigande etthundratju- gofem kvadratmeter.

1 före den 1 juli 1966.

(Föreslagen lydelse) 1 5.

Till främjande — — — nedan stad- gas.

Bostadslån må utgå till uppförande av hus, som i färdigt skick till minst halva lägenhetsytan, vinds- och källar- plan oräknade, innehåller utrymmen för bostadsändamål eller ock sådana utrym- men för annat ändamål (lokaler), som angivas i särskilda av Kungl. Maj:t ut- färdade bestämmelser.

Bostadslån må —- — — ringa om— fattning.

Vidare mä — »— 2 5.

Enligt särskilda av Kungl. Maj:t med- delade bestämmelser må bostadslån ut- gå även till förvärv av hus som finan- sierats utan stöd av sådant lån.

6 &. Bostadslån må — — _ oskäligt höga. Ej heller _ —— — Kungl. Maj:t för- ordnar.

(Nuvarande lydelse) 8 %.

Bostadslån avseende småhus, som skall bebos av låntagaren, må ej bevil- jas med mindre vederbörande kommun åtagit sig att, om förlust uppkommer :i länet inom tio år räknat från dagen för länets utbetalning, gentemot staten ansvara för sådan förlust, vid nybygg— nad intill ett belopp av fyratusen kro- nor och vid ombyggnad intill ett be- lopp motsvarande tjugo procent av det enligt 14 % fastställda låneunderlaget, dock högst fyratusen kronor.

12 &. (Bestämmelser om hyreskontroll.)

14 5. (Bestämmelser om bostadslånets stor- lek i förhållande till låneunderlaget.)

15 %. Beviljas lån _ _ —- Kungl. Maj:t. Inteckning, som — _ _ av låneun— derlaget. Såsom ytterligare _ _ —— äro pant- förskrivna.

Föreslagen lydelse) 8 5.

Bostadslån avseende småhus, som skall bebos av låntagaren må ej bevil- jas med mindre vederbörande kom- mun åtagit sig att, om förlust uppkom- mer på lånet inom tio år räknat från dagen för länets utbetalning, gentemot staten ansvara för sådan förlust intill ett belopp motsvarande fem procent av det enligt 14 g fastställda låneunder- laget.

12 5.

(Reglerna föreslås omprövade i an- nat sammanhang).

14 5.

(De föreslagna reglerna om maxime- ring av låneunderlaget för vissa små— hus intas i tillämpningsföreskrifterna till denna paragraf).

15 %.

Beviljas lån _ _ _ Kungl. Maj:t.

Inteckning, som _ _ _ av låne- underlaget.

Tillämpas bestämmelserna i 16 5 2 inom. på lånet skall låntagaren, utöver inteckning enligt andra stycket, läm- na särskild inteckning till säkerhet för den framtida ökning av låneskulden som kan uppkomma enligt nämnda be— stämmelser. Sådan inteckning skall gäl- la för ett belopp motsvarande tio pro- cent av låneunderlaget i vad det avser utrymmen för bostadsändamål samt va— ra belägen inom etthundratio procent av pantvärdet.

Såsom ytterligare _ _ _ äro pant- förskrivna.

Vid bedömningen av inteckningens läge enligt andra stycket må, om kra— vet på tillfredsställande säkerhet ej därigenom eftersättes, bortses från in-

Ej må _ _ — för bostadslånet.

16 %.

Bostadslån skall från utbetalningsda- gen löpa med ränta efter fyra procent för år. Omfattar låneunderlaget lokaler och överstiger den på lokalerna belö- pande delen av lånet femtusen kronor, skall dock räntesatsen för nämnda lå- nedel vara fem procent. Låntagaren skall vara skyldig att underkasta sig de ändringar av angivna räntesatser, var- om Kungl. Maj:t må förordna.

Lånet skall från det halvårsskifte, som infaller närmast efter utbetalnings- dagen, årligen amorteras, om lånet be- viljats för nybyggnad, med en trettion— del och, om lånet gäller ombyggnad el-. ler förvärv, med minst en trettiondel av det ursprungliga lånebeloppet.

Om lån för småhus överstiger belopp, motsvarande vad som högst kunnat be— viljas enligt 14 å andra stycket ökat med tio procent av låneunderlaget, och den överskjutande delen av lånebelop- pet uppgår till minst två tusen kronor, skall beträffande ränta och amortering på den delen gälla vad Kungl. Maj:t där- om förordnar.

Lån för hus inrymmande studentbo- städer må enligt bestämmelser, som meddelas av Kungl. Maj:t, helt eller delvis vara räntefritt och stående till dess tio år förflutit från halvårsskiftet närmast efter utbetalningsdagen. Vad gäller tid efter utgången av nämnda tioårsperiod beslutar Kungl. Maj:t med hänsyn till utvecklingen av den allmän— na hyresnivån, huruvida lånet eller den räntefria stående delen därav skall från viss bestämd dag i sin helhet eller del-

teckning, för vilken fastigheten svarar endast i andra hand. Vad i fjärde styc- ket stadgas skall icke äga tillämpning på sådan inteckning.

Ej må —— _ _ för bostadslånet en- ligt andra stycket.

16 5.

1 mom. På bostadslån utgår ränta från utbetalningsdagen efter en rörlig räntefot som, om icke annat förord- nas, skall vara lika med normalräntan för lån under statens utlåningsfonder.

Lånet skall, om ej annat följer av 2 mom., från det halvårsskifte som in- faller närmast efter utbetalningsdagen årligen amorteras, om lånet beviljas för nybyggnad, med en trettiondel och, om lånet gäller ombyggnad eller förvärv, med minst en trettiondel av det ur- sprungliga lånebeloppet.

Om bostadslån jämlikt 14 å fjärde stycket beviljats med högre belopp än vad som följer av andra och tredje styckena i samma paragraf, skall sådan överskjutande del av lånet, som ej är ringa, förräntas och amorteras enligt vad Kungl. Maj:t särskilt förordnar med hänsyn till de villkor som gälla på den allmänna lånemarknaden för lån med motsvarande förmånsrätt.

Låntagaren skall vara skyldig att un- derkasta sig de ändrade regler om rän- ta och amortering, varom Kungl. Maj:t må förordna.

2 mom. Ränta och amortering på bo- stadslån för nybyggnad till den del lånet avser utrymmen för bostadsända- mål eller lokaler med ett låneunder- lag om högst tjugotusen kronor och 16- per med ränta enligt 1 mom. första stycket skall erläggas på sätt nedan stadgas. Vad sålunda sagts skall i den omfattning Kungl. Maj:t särskilt för- ordnar även gälla lån för ombyggnad eller förvärv av hus. Avser lånet hus 51

vis löpa med ränta och amorteras eller om lånet eller lånedelen skall avskris vas.

jordbruksfastighet må låntagaren er- lägga ränta och amortering enligt i 1 mom. stadgade grunder.

Låntagarens årliga utgifter för ränta och amortering på i fastigheten ned- lagt kapital, bestämt till belopp mot— svarande låneunderlaget för i första stycket angivna utrymmen, skall fast- ställas som ett annuitetstal, vilket för det år då lånet betalas ut skall tills vidare vara 00 procent. Annuitetstalet för varje följande kalenderår beräknas efter omräkning med ett av Kungl. Maj:t med hänsyn till kostnadsutvecklingen för nybyggnad av hus fastställt paritets— tal.

Ur tillämpligt annuitetstal beräknas årligen en annuitet på däremot svaran- de kapital. Från den beräknade annui— teten avdrages ränta och amortering å underliggande kredit. Återstoden för- delas i förhållande till de ursprung— liga beloppen av bostadslånet och lån- tagarens egen kapitalinsats inom låne— underlaget för i första stycket angiv- na utrymmen. Vad som därvid faller å bostadslånet skall låntagaren utge som lånekostnad för ifrågavarande år.

Lånekostnaden avräknas i första hand mot enligt 1 mom. första stycket beräknad ränta medan återstoden av- räknas som amortering. Förslår belop— pet icke till räntan skall kvarstående skuld å bostadslånet ökas med belopp motsvarande vad som sålunda felas.

Är den beräknade annuiteten mindre än ränta och amortering på underlig— gande kredit skall skillnaden fördelas på bostadslånet och egen kapitalinsats som ovan sagts. Vad som därvid faller på bostadslånet skall utbetalas till lån- tagaren, varvid kapitalskulden ökas med samma belopp.

Vad i tredje—femte styckena sägs om bostadslån skall endast avse lån eller lånedel, varpå ränta utgår enligt

17 %. Länsbostadsnämnden äger _ _ _ ej föreligger.

Låntagaren må _ _ _ omedelbar betalning.

18 5.

Övergår fastigheten eller tomträtten till ny ägare eller tomträttshavare, skall denne, därest han önskar övertaga l'å- net, hos länsbostadsnämnden göra an- sökan därom inom sex månader från den dag fastigheten eller tomträtten övergick till honom. Ansökningen skall innehålla en på heder och samvete av- given försäkran rörande storleken av det vederlag, som må ha betingats. Länsbostadsnämnden prövar huruvida ansökningen med hänsyn till vederla— gets storlek och övriga omständigheter må bifallas. Göres ej ansökan eller av- slås densamma, skall nämnden, där ej särskilda skäl föranleda till annat, upp- säga lånet till inbetalning.

Avser lånet _ _ _ sådant ansvar.

1 mom. första stycket. Lånedel på vil- ken ränta utgår enligt 1 mom. tredje stycket skall därvid behandlas på sam- ma sätt som underliggande kredit, dock att på sådan lånedel belöpande under- skott utan utbetalning till låntagaren skall täckas genom ökning av den ka- pitalskuld som löper med ränta enligt 1 mom. första stycket.

3 mom. Lån för—__skall avskri- vas.

17 5.

Länsbostadsnämnden äger _ _ —— ej föreligger.

Då lånet uppsäges på grund av att huset icke längre användes som per- manent bostad må, om särskilda skäl därtill finnas, länsbostadsnämnden med- giva att lånet får återbetalas under en tid av högst tio år. I sådant fall må bestämmelserna i 16 5 2 mom. ej läng- re tillämpas.

Låntagaren må _ _ _ omedelbar betalning.

18 %.

Övergår fastigheten eller tomrätten till ny ägare eller tomträttshavare, skall denne, om han önskar övertaga lånet, hos länsbostadsnämnden göra ansökan därom inom sex månader från den dag fastigheten eller tomrätten övergick till honom. Göres ej ansökan eller avslås den skall nämnden, om ej särskilda skäl föranleda till annat uppsäga lånet till inbetalning.

Medgivande att övertaga lånet må förenas med uppsägning och medgi- vande som avses i 17 å andra stycket.

Avser lånet —— — — sådant ansvar.

(Nuvarande lydelse) 24 5.

Vid beviljande _ _ _ för lånet.

Har lån beviljats enligt första styc— ket, må länsbostadsnämnden besluta att lånet eller del därav skall utbetalas såsom förskott, under förutsättning att förmedlingsorganet funnit angeläget att förskott lämnas samt att kommunen gentemot staten åtagit sig att svara för återbetalning av förskottet. Förskott ut— betalas av bostadsstyrelsen till förmed— lingsorganet, som har att bestämma, på vilket sätt förskottet skall tillgodoföras låntagaren. Kommunen äger utöva av förskottet betingad särskild kontroll över byggnadsföretaget ävensom på- fordra att säkerhet, som av kommunen prövas tillfredsställande, ställes för för— skottet. Å förskott skall från utbetal- ningsdagen erläggas ränta efter fem procent för år.

29 5. Under byggnadstiden _ _ _ av länsbostadsnämnden. Under lånetiden—__ följer av 12 €. 30 %. Finner länsbostadsnämnden _ — _ finner erforderlig.

39 å. Bestämmelserna i 18 % skola i stäl- let för motsvarande äldre bestämmel-

(Föreslagen lydelse) 24 5.

Vid beviljande _ _ _ för lånet. Har lån _ _ _ för förskottet. På förskott skall från utbetalningsdagen utgå ränta efter rörlig räntefot enligt vad Kungl. Maj:t särskilt förordnar med hänsyn till räntan för motsvaran- de krediter på den allmänna lånemark- naden.

29 &. (Ändring kan bli erforderlig beroen— de på utformningen av 12 5).

30 %. (Ändring kan bli erforderlig beroen- de på utformningen av 12 €).

39 &. Bestämmelserna i 17 5 andra stycket och 18 å skola i stället för motsvarande

ser från och med den 1 januari 1963 äga tillämpning beträffande lån, som beviljats enligt någon .av de i 37 5 an- givna kungörelserna.

äldre bestämmelser från och med den 1 januari 1968 äga tillämpning beträf- fande lån, som beviljats enligt någon av de i 275 angivna kungörelserna. Vid tillämpningen av 175 andra stycket på sådant lån skall ränta utgå enligt 16 S 1 mom. första stycket.

Denna kungörelse träder i kraft den 1 januari 1968. (Övergångsbestämmelser.)

Förslag

angående ändrad lydelse av kungörelsen om förbättringslån

Härigenom förordnas, att 13 & kungörelsen den 5 oktober 1962 om förbättrings- lån skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

(Nuvarande lydelse) 13 %. Länsbostadsnämnden äger _ _ — ej föreligger.

Låntagaren må _ _ _ omedelbar betalning.

Uppsäges lån _ _ _ motsvarande tillämpning.

(Föreslagen lydelse) 13 5.

Länsbostadsnämnden äger _ _ _ ej föreligger.

Då lånet uppsäges på grund av att huset icke längre användes som per- manent bostad må, om särskilda skäl därtill finnas, länsbostadsnämnden med- giva att lånet får återbetalas under en tid av högst tio år. Därvid skall ränta på lånet utgå efter en rörlig räntefot som, om icke annat förordnas, skall va- ra lika med normalräntan för lån från statens utlåningsfonder.

Låntagaren må _ _ _ omedelbar betalning.

Uppsäges lån _ _ — motsvarande tillämpning.

Räntebidragskungörelsen

föreslås upphävd från och med den 1 januari 1968. (Övergångsbestämmelser)

1. La Cooperation internordique.

STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR ] 966

Systematisk förteckning

(Siffrorna inom klammer beteckna. utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen)

Justitiedepartementet

Lagberedningen. 1. Utsökningsrätt IV. [7] 2. Utsök- ningsriitt V. [38] Hyresla tittningssakkunniga. 1. Ny Hyreslagstift- ning. %” 2. Undersökning angående hyressplitt- ringen. [lb] Arbetspromemorier i författningsfrågan. [17] Decentrallsen'ng av naturalisationslirenden m. m. [20]

års markvärdekommitté. 1. Marktrågan I. [23] 2. Markfrågsn Il. Bilagor. [24] Atomansvari het III. [29] Vågtraktavta st I. [36]

Utrikesdepartementet Internationellt iredsiorskningstnstitut i Sverige. [5]

Försvarsdepartementet

Tygförvaltningens centrala organisation. [1.1] Strategi i väst och öst. [18] Skeppsholmens framtida användning. [27] Militärsjukvården. [35]

Socialdepartementet

Förenklad statsbidragsgivning till halso- och sjuk— vården. [61 Omsorger om psykiskt utvecklingshummade. [9] Läkemedelsförmånen. [28] Kommunerna och ungdomen. [32] Dåismtlågll undervisningssjukhusens organisa- on. Vård utom skola av ungdomsvårdsskoleelever. [43]

Kommunikationsdepartementet

Friiuftslivet i Sverige. Det III. Anläggningar för det rörliga friluftslivet m. m. [33] Luitfertsverkets ekonomi och organisation. [84.1 Fordonskombinationer. [41]

Huansdepartementet

1965 års långtidsutrednin 1. Svensk ekonomi 1:: , 1970. [1] 2. Export och mport 1966—1970. Bila_ ' [2] 3. Tillgången på arbetskraft 1960—1980. B 2. [8] 4. Handelns arbetskrafts- och investeri- behov fram till 1970. Bila 8. [10] 5. Utveckl . tendenser inom undervisn g. hälso— och sjuk samt socialvård 1966—1970. Bilaga 6. [13] Ny myntserie. [4] Ny iolkbokföringstörordning m. m. [16]

Statliga betänkanden 1961—1966. [19] Oljebranschen. [21] Konsumtionskrediter i Sverige. [42]

Eoklesiastikdepartementet

Yrkesutbildningen. [8] Arbetspsykologisk verksamhet. [40]

J ordbruksdepartementmt

Renbetesmarkerna. [12]

Bostadsarrende m. m. [26] 1960 års jordbruksutredning. 1. Den framtida :lu brukspolitiken. A. [30] 2. Den framtida jordb . politiken. B. [81]

Handelsdepartementet

Ellagstiftningsutredningen. 1. Lagstiftning mot " diostömingar. [22] 2. Lagstiftning om eiek : anläggningar. [89] llskapsresor. [26]

Inrikesdepartementet Bostadspolitiskt kreditstöd. [44]