SOU 1966:44

Bostadspolitiskt kreditstöd

Till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. I nrikesdepartementet

Den 8 november 1963 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för inrikesde- partementet att tillkalla högst elva utredningsmän med uppgift att utreda och lägga fram förslag rörande medlen för bostadspolitiken. Med stöd av detta bemyndigande tillkallade departementschefen den 29 november 1963 såsom utredningsmän generaldirektören Bertil Sännås, tillika ordförande, ledamoten av riksdagens andra kammare Alvar Andersson, direktören Al- bert Aronson, ledamöterna av riksdagens andra kammare Tore Bengtsson och Henning Gustafsson, direktören Sven Kypengren, direktören Anders Lif, docenten Lars Lindberger, direktören Gunnar Olofgörs, förbundsord- föranden Erik Svensson samt ledamoten av riksdagens andra kammare Bo Turesson. Den 20 november 1964 avled Tore Bengtsson. I hans ställe tillkal- lade departementschefen genom beslut den 28 december 1964 ledamoten av riksdagens första kammare Einar Eriksson såsom utredningsman.

Utredningsmännen antog benämningen bostadspolitiska kommittén.

Att såsom experter biträda kommittén tillkallades den 16 januari 1964 direktören Sten Kållenius samt departementsrådet Göte Svenson, den 13 mars 1964 professorn Alf Johansson, bankokommissarien Kurt Eklöf samt direktören Ingvar Petzäll och den 10 april 1964 professorn Guy Arvidsson samt t. f. länsbostadsdirektören Ulf Jirlow. Genom beslutet sistnämnda dag tillkallades jämväl ingenjören Sven Almqvist, ingenjören Anders Assis, in- genjören Harry Danielsson, överingenjören Carl-Johan von Grothusen, in- genjören Ingvar Jargin och ingenjören Sten Johnsson att såsom experter biträda kommittén i frågor rörande det 5. k. lånetakets funktion och verk- ningssätt. Kommitténs sekretariat har haft överläggningar med sistnämnda experter, men de har med undantag för von Grothusen icke deltagit i kom— mitténs sammanträden. Sedan Eklöf på egen begäran entledigats från sitt uppdrag, tillkallade departementschefen genom beslut den 28 januari 1965 bankokommissarien Erik Karlsson att som expert biträda kommittén.

Såsom sekreterare åt kommittén förordnades den 29 november 1963 läns- bostadsdirektören Arne Carlsson, den 13 mars 1964 länsbostadsdirektörcn Åke Malmberg samt den 10 april 1964 byråchefen Magnus Elison.

Kommittén har efter remiss avgivit yttrande dels den 25 september 1964 över bostadsförbättringsutredningens betänkande Bostadsstöd för pensio- närer ( SOU 1964:41 ), dels ock den 23 oktober 1964 över markpolitiska utredningens betänkande Kommunal markpolitik (SOU 1964: 42).

Vid sin prövning av frågan om det statliga kreditstödets form har kom- mittén även ägnat uppmärksamhet åt det i olika sammanhang framförda förslaget om att utsträcka statens lån till att generellt omfatta jämväl pri- mär— och sekundärlånen, d.v.s. en statlig totalfinansiering av bostadshus.

Kommitténs huvuduppgift har varit att undersöka, hur det statliga kredit- stödet och därtill knutna villkor beträffande förråntning och amortering kan utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt. I anslutning härtill har kommitténs expert, professor Guy Arvidsson, utfört en särskild utredning om indexreglerade bostadslån, vilken fogats som bi- laga till detta betänkande. Professor Alf Johansson har som kommitténs expert utarbetat en promemoria rörande bostadsfinansiering och hyresbild- ning, vilken jämväl fogas som bilaga.

Kommittén får härmed vördsamt överlämna betänkandet Bostadspoli- tiskt kreditstöd. Reservationer av dels herrar Andersson, Gustafsson och Olofgörs med instämmande av herr Kållenius, dels av herrar Olofgörs och Turesson med instämmande av herr Källenius, dels av herr Turesson med instämmande av herr Petzäll, dels ock av herr Lindberger bifogas. Vidare bilägges särskilda yttranden dels av herrar Andersson och Gustafsson, dels av herr Lindberger och dels av herr Petzäll. Uppdraget är därmed slutfört. Stockholm den 27 maj 1966.

Bertil Sännås

Alvar Andersson Albert Aronson Einar Eriksson Henning Gustafsson Sven Kypengren ' Anders Lif Lars Lindberger Gunnar Olofgörs Erik Svensson Bo Turesson

Arne Carlsson

KAPITEL 1

Bostadspolitikens medel utveckling och nuvarande utformning

I allt väsentligt har de bostadspolitiska medlen utformats på grundval av den målsättning för bostadspolitiken, som föreslogs av bostadssociala utredningen i första delen av dess slutbetänkande (SOU 1945: 63) och som sedan i huvud- sak antogs av 1946 års riksdag. Denna målsättning innebar i korthet en plan- mässig höjning av den allmänna bo- stadsstandarden, såväl beträffande ut- rymmet som utrustningen. Sålunda un— derkändes ettrumslägenheten som fa- miljebostad. Som ett första mål beträf- fande utrymmesstandarden angavs av- skaffandet av trångboddheten definie- rad som mer än två boende per bo- ningsrum. För den kommande bostads- produktionen innebar detta krav en in- riktning huvudsakligen på lägenheter om två och tre rum och kök. Målet i fråga om utrustningsstandarden var bo- städer, försedda med vatten och av- lopp, centralvärme och badrum i lä- genheten eller åtminstone i huset. Som en självklarhet betraktades kravet på en utjämning av föreliggande standard- olikheter dels mellan städernas och landsbygdens bostadsbestånd och dels i fråga om lägenhetsutrustningen inom respektive samhällen.

För realiserandet av målsättningen genomfördes vid 1946, 1947 och 1948 års riksdagar en översyn av det bo- stadspolitiska system, som vuxit fram under 1930-talet och krigsåren. Över- synen innebar således i väsentliga styc- ken en vidareutveckling och förfining

av redan prövade bostadspolitiska in- strument. Sammanfattningsvis innebar riksdagsbesluten följande. Det primära ansvaret för initiativ och planläggning av åtgärder till bostadsförsörjningens främjande skulle vila på kommunerna. De tillerkändes också befogenhet att an- slå medel för sådant ändamål, varige- nom en tidigare rådande ovisshet i det- ta hänseende undanröjdes. Kommuner- na inkopplades därutöver direkt i den samhälleliga bostadspolitiska organisa- tionen med skyldighet att förmedla stat- liga bostadslån och -bidrag. De statliga insatserna skulle i huvudsak avse att ställa medel till förfogande för lån på förmånliga villkor till bostadsproduk- tionen sam—t för bidnag till främjande av bostadskonsumtionen för vissa be- folkningsgrupper. Till främjande av en lugn utveckling av bostadsproduktionen iklädde sig staten också vissa garantier beträffande räntans inverkan på kapi- talkostnaderna. Den rollfördelning mel- lan stat och kommun, som på detta sätt skapades, har sedan upprätthållits.

De numera existerande primära bo- stadspolitiska instrumenten utgöres av statliga lån för nybyggnad, omby gnad och förbättring av bostadshus, garantier beträffande räntan på primär- och se- kundärlån samt löpande konsumtions- bidrag för barnfamiljer med begränsa- de inkomster och för pensionärer. I nägra hänseenden har ett eljest numera Övergivet system med kapitalsubventio- nering bibehållits, nämligen i fråga om

bostadsförbättringar till pensionärer och andra hushåll med låga inkomster, specialutrustning av invalidbostäder samt anordnande av studentbostäder. I en något vidare mening omfattar bo- stadspolitikens verksamhetsformer även den i kommunal och statlig regi bedriv- na bostadsbyggnadsplaneringen samt den bostadspolitiska administrationen.

Lån till nybyggnad och ombyggnad

Från tiden kring sekelskiftet och fram till mitten av 1940-talet hade staten vid olika tillfällen och med olika motiv vid— tagit åtgärder till underlättande av bo- stadsbyggandets kreditförsörjning. Här må endast erinras om kreditstödet till egnahemsbildningen år 1904, inrättan— det av stadshypoteks- och bostadskre- ditkassorna åren 1909 respektive 1930 samt tillskapandet av statens bostads- lånefond efter första världskriget. Bety- delsefulla för utformningen av kredit- stödet under senare tid har de åtgär- der varit, som vidtogs under 1930-talet för att främja bostadsförbättringsverk- samheten samt bostadsanskaffning för barnfamiljer och pensionärer. Detsam- ma gäller i än högre grad om det finan- sieringsstöd som utformades för att motverka krissituationen efter det andra världskrigets utbrott.

Som förut framhållits kom en över- syn av hela det statliga bostadslåne- systemet till stånd vid 1946—1948 års riksdagar. Vid 1946 års riksdag upp- togs frågan om den offentliga finansie- ringen av bostadsbyggandet fortsätt- ningsvis skulle bibehållas. I ett uttalan- de i den proposition som låg till grund för riksdagsbehandlingen anslöt sig fö- redragande departementschefen till vad bostadssociala utredningen hade anfört i ämnet. Ett bevarande och utbyggande av den under krigsåren genomförda

organisationen för offentlig finansie- ring av bostadsproduktionen betrakta- des som den självklara grunden för den framtida bostadspolitiken. Samhället borde inte utsätta sig för risken av så- dana minskningar av produktionen. som följde på den plötsliga försämring- en av kreditvillkoren under de första krigsåren. Ett ytterligare motiv var att eliminera den drivfjäder till husspeku- lation, som den ovissa och irreguljära finansieringen av toppkapitalet i fastig- heterna tidigare hade utgjort. Av dessa skäl och med hänsyn till angelägenhe- ten att snabbt avveckla bostadsbristen ansågs det uteslutet att återgå till för- krigstidens finansieringssystem. Det an- sågs slutligen nödvändigt att även i framtiden —— när bostadsbristen av- vecklats — med hänsyn till förutsätt- ningarna för en fortsatt bostadsproduk- tion bibehålla en offentlig kreditgivning för sådan produktion.

Beträffande villkoren för lån till fler- familjshus — tertiärlån _ gjordes föl— jande ändringar.

Den övre lånegränsen, som dittills för kommun och därmed jämställd företa- gare — vari inbegreps även bostads- kooperativa företag av viss typ hade utgjort 95 procent, höjdes för kommu- nala och allmännyttiga företag till 100 procent på skäl som i huvudsak hade anförts av bostadssociala utredningen. Enligt denna måste det anses självklart att enskilt kapital inte kunde påräknas för finansiering av toppkapitalet till kommunala bostadsföretag och bäran- det av de därmed förbundna riskerna. Det låg enligt utredningen i sakens na- tur att detta kapital måste presteras av det allmänna, stat och kommun. I hän- delse av förlust vid förvaltningen hade emellertid vederbörande kommun att täcka en viss del av denna. För bostads- kooperativa företag bibehölls den övre gränsen vid 95 procent, då det enligt

departementschefen fick anses angelä- get att den på kooperativ grund vilan- de lägenhetsproduktionen inte under- trycktes. Den angivna gränsen skulle gälla »åtminstone under en övergångs- tid». Den tillämpade gränsen för enskil— da företagare —- 90 procent ansågs av bostadssociala utredningen för hög med hänsyn till säkerhetssynpunkten och försvarlig endast med hänvisning till krisförhållanden. Utredningen ut- gick emellertid från att den fick behål- las under en tid, men att en framtida sänkning var önskvärd. Riksdagen bi— föll emellertid departementschefens för- slag vilket innebar sänkning till 85 pro- cent och motiverades med att 10 pro— cents egen insats finge anses alltför ringa för den som bygger i enskilt vinst- syfte i synnerhet som tertiärlån skulle komma att beviljas till en så låg ränta som 3 procent. Möjlighet gavs dock att i vissa fall lämna lån med högre be— lopp.

Räntan på tertiärlån till flerfamiljs- hus sänktes till 3 procent för alla bygg- herrekategorier. Denna räntesats mot- svarade statens självkostnadsränta vid upplåning och innehöll därmed ingen ersättning för risktagande eller förvalt- ningskostnader. Räntesänkningen får ses mot bakgrund av det allmänna rän- teläget och den omständigheten att kommunerna (och andra företag med kommunal borgen) kunde erhålla lång- tidsbundna lån till samma ränta som staten. Ett antal städer hade således an- mält avsikt att själva övertaga ansvaret för tertiärkreditgivningen till hyreshus för att nedbringa kapitalkostnaderna och därmed hyrorna under den nivå som dåvarande statliga lånevillkor med- gav. Att den lägre räntan kom att gälla även enskilda företag motiverades av hänsyn till de mindre samhällenas bo- stadsförsörjning. För att som det hette >>förhindra spekulativt missbruk av de

statliga lånen» föreskrevs dock för ifrå- gavarande företag en extra amortering under de tio första åren av länets löp- tid, en skyldighet som något begränsa- des redan år 1947.

Beträffande systemet för amortering av tertiärlånet hade utredningen före- slagit en fast annuitet innebärande åter- betalning av länet i normalfallet på 30 år med viss jämkningsmöjlighet, där- est så skulle erfordras till följd av änd- ringar i finansieringsvillkoren för un- derliggande lån. Departementschefen — och sedermera riksdagen anslöt sig emellertid i denna fråga till vad bygg- nadslånebyrån hade föreslagit i sitt re- missyttrande, nämligen att amorterings- tiden skulle utsträckas till 40 år och amorteringarna erläggas med fasta be- lopp. Byrån hade härom anfört följan- de:

Utredningen har för sin del utgått från att annuiteterna. under tertiärlånets hela löptid skola vara jämna, och byggnadslåne- byrån är såtillvida ense med utredningen, att de framtida tertiärlånen under inga omständigheter böra återbetalas enligt ett system med trappstegsvis stigande annuite- ter. De skäl som på sin tid motiverade in— förandet av bestämmelserna härutinnan äro ej längre aktuella; anledningar före- ligga fastmera att ifrågasätta en övergång till föreskrifter av rakt motsatt innebörd. Det förhåller sig så, att de årliga utgifter— na för ett nybyggt hus äro lägre ju yngre byggnaden är, vilket beror på att behovet av reparationer och underhåll ökas, allt— eftersom huset åld-ras. Då de årliga kapital- kostnaderna för en fastighet om de be— räknas enligt annuitetsprincipen äro konstanta, uppstå följaktligen regelmässigt avsevärda överskott under de första åren efter det fastigheten tillkommit; dessa överskott minskas ju äldre huset blir. Er- farna fastighetsförvaltare känna väl detta förhållande och kunna fördenskull — allt- efter sina framtida intentioner antingen ”suga ut' fastigheten och söka avyttra den just innan reparationsbehovet blir aktuellt eller ock göra avsättningar för att möta den kommande utgiftsökningen. Då det är uppenbart, att staten, helst när den upp-

träder som kreditgivare, bör befordra en fastighetsförvaltning av den senare typen, skulle det ställa sig naturligt, att staten skaffade sig garanti för att alla icke all- männyttiga bostadsföretag själva verkställ— de för reparationer och underhåll erfor- derliga avsättningar. Ett dylikt system skulle emellertid ställa så stora anspråk på kontrollapparaten, att det måste avvisas såsom opraktiskt. En enkel och användbar metod att erhålla trygghet mot spekulativa missbruk vid förvaltningen av de statsbe- lånade fastigheterna torde emellertid vara, att staten—långivaren genom att vid för- valtningens början fordra stora, efterhand sjunkande amorteringar själv ”uppsuger” överskottskapitalet och därigenom möjlig— gör en minskning i fastighetens kapital- utgifter, då reparationsbehovet normalt ökar. Genom att föreskriva amortering med lika stora årliga belopp vinnes detta syfte (eftersom ränteutgifterna successivt falla med kapitalavbetalniugarna), och ökad trygghet ernås, om därutöver en extra amortering påfördras under en första pe- riod av tertiärlånets löptid.

Splittringen på en rad olika lånefor— mer av det statliga stödet till byggandet av egnahem nödvändiggjorde åtgärder för en samordning av de statliga in- satserna. Genom byggnadslånebyrån be- viljades tertiärlån till enfamiljs- och tvåfamiljshus samt bostadsanskaffnings- lån. Egnahemsorganisationen beviljade bostadsegnahemslån, jordhruksegna- hemslån och arbetarsmåbrukslån samt till bostadsförhättringsverksamheten på landsbygden — förbättringshidrag, nyhyggnadslån och förbättringslån. Slutligen utlämnade egnahemsorganisa— tionen även statsbidrag till fiskarbostä- der och lantarbetarbostadslån. Den samordning av egnahemsstödet, som ge- nomfördes av 1948 års riksdag, innebar att stödet till nybyggnad och genom— gripande ombyggnad av egnahem såväl i stadssamhällena som på landsbygden gavs formen av egnahemslån med en därtill knuten kapitalsubvention. Vid sidan av detta egnahemslån skulle stöd i särskilda former lämnas till lantar-

För lån till småhus —— egnahemsan __ fixerades den övre gränsen till 90 procent av produktionskostnadema, varigenom den egna insatsen kunde Je- gränsas till tio procent, en insats snn förutsattes kunna presteras av egna— hemsbyggare i allmänhet. Den höga JC- låningsgränsen ansågs försvarlig diri- genom att lånet innefattade en kapi- talsubvention med ett belopp som mot- svarade cirka 15 procent av kostnader- na. I realiteten skulle saledes övre gränsen för den återbetalningspliktga delen av egnahemslånet utgöra 75 pro— cent. Den undre lånegränsen fastställ- des till i normalfallet 50 procent med möjlighet till fördjupning av egna- hemslånet om tillräcklig underliggande kredit ej kunde erhållas. Amorteringsti- den bestämdes till 25 år. Till skillnad mot vad som hade beslutats beträffande lån till flerfamiljshus skulle egnahems- lånet vara ett annuitetslån. Den annui- tetsbildande räntesatsen fastställdes till 3 procent.

De regler för tertiärlån och egna- hemslån, som utformades av 1946—— 1948 års riksdagar, kom sedan att gälla utan mera väsentliga ändringar fram till år 1955.

En under åren 1954 och 1955 inträf- fad stegring av byggnadskostnaderna föranledde i slutet av sistnämnda år en omläggning av grunderna för den stat- liga långivningen. Sålunda beslutade Kungl. Maj:t i december månad om en maximering av de värden, som bestäm- de statslånens storlek. Åtgärden redovi- sades för 1956 års riksdag. Därvid an— fördes bland annat att kostnadsutveck- lingen hade fått till följd att h_vror och årskostnader i nyproduktionen stigit till en nivå som måste framstå som hög för familjer med normala inkomster. Det dittills tillämpade belåningssyste- met, som innebar att lånen— beräknades

med hänsyn till produktionskostnader- na, innefattade inte något element som kunde verka återhållande på kostnads- utvecklingen. Sålunda torde enligt pro- positionen en kostnadsökning utöver vad som var strängt nödvändigt för eg- nahemsbyggaren inte alltid ha fram- stått som väsentlig, eftersom ökningen till 90 procent kunnat täckas av bland annat statliga län. Det hade därför an- setts erforderligt att i belåningssystemet införa en faktor, som kunde verka ned- pressande på kostnadsnivån. Av detta skäl hade belåningsvärdena för egna— hem maximerats till vissa schablonbe- lopp. För flerfamiljshus hade en mot- svarande metod tillgripits, vilken emel- lertid medgav en viss anpassning till kostnadsolikheter med hänsyn till hu- sens och lägenheternas storlek och ut— formning m. m.

I samband med den omprövning av bostadspolitiken, som företogs vid 1957 års riksdag i anledning av förslag av bostadspolitiska utredningen (SOU 19:36:40), ändrades räntevillkoren för såväl tertiärlån som egnahemslån. Med hänsyn till önskvärdheten att anpassa låneräntorna till statens faktiska ut- gifter för långivningen höjdes räntan för tertiär- och egnahemslånen från 3 till 4 procent. Samtidigt gjordes räntan obunden. Den sistnämnda åtgärden mo- tiverades i första hand av behovet att framdeles kunna sänka räntan. Tanken att göra statslåneräntorna rörliga i van- lig mening avvisades. Så länge stödet till bostadsbyggandet innefattade ett visst skydd mot förändringar i ränte- satserna på primär- och sekundärlån, betraktades det som naturligt att tertiär- låneräntan såvitt möjligt hölls oför- ändrad. Samtidigt förkortades amor— teringstiden för tertiärlån från 40 till 30 år. Som motiv härför angavs att den tekniska, ekonomiska och sociala utvecklingen kunde bli sådan att man

fick anledning räkna med en kortare avskrivningstid för kapital som inve— sterades i bostadsfastigheter. I samband härmed slopades den i det föregående omnämnda skyldigheten för enskilda företag att erlägga viss extra amorte— ring.

Amorteringstiden för egnahemslån förlängdes genom beslut av 1960 års riksdag från 25 till 30 år. Genom denna åtgärd reducerades den ökning av de årliga kostnaderna som den vid samma tillfälle beslutade avvecklingen av kapi— talsubventionerna medförde.

Vid 1960 års riksdag behandlades också en motionsledes väckt fråga om gemensamma lånevillkor för småhus och för flerfamiljshus. Då det fanns an- ledning antaga att skillnader ifråga om lånevillkor kunde på ett ej avsett sätt påverka valet av hustyp, begärde riks- dagen en översyn av reglerna för lån- givningen. Frågeställningen hade fram- för allt aktualiserats av olikheterna i belåning mellan å ena sidan fristående egnahem, som behandlades enligt egna— hemslånekungörelsen, och å andra si- dan rad- och kedjehus, som beroende av upplåtelseform belånades antingen med egnahemslån eller med tertiärlån.

Den begärda översynen resulterade vid 1962 års riksdag i beslut om att sammanföra reglerna för nybyggnad och ombyggnad av flerfamiljshus och småhus i en enda _lånekungörelse; lån- givningen till bostadsförbättringar reg— lerades i en särskild författning. Sam- ordningen av bestämmelserna innebär väsentligen att de för flerfamiljshus gällande övre lånegränserna gjordes tillämpliga även för småhusen. Dock bi- behölls lånegränsen 90 procent för småhus, som skulle bebos av låntagaren. Samtidigt gjordes småhuslånen tillgäng— liga för alla kategorier av låntagare; tidigare hade egnahemslån lämnats hu- vudsakligen endast till den som skulle

bebo huset och till kommun. Den und- re lånegränsen fastställdes generellt till 70 procent i normalfall. Ifråga om amorteringssystemet förelåg mellan ter- tiärlånen och egnahemslånen den skill- naden, att för tertiärlån tillämpades fast amortering medan för egnahemslån amortering och ränta erlades med lika stora årsbelopp (fast annuitet). Med hänsyn bland annat till de olägenheter som två olika amorteringssystem skulle medföra vid förändringar ifråga om äganderätten till de belånade husen borde ett enhetlig system tillämpas. I valet mellan de två systemen stannade statsmakterna för fast amortering. Ett särskilt skäl härför var att de årliga lånekostnaderna därigenom skulle ha minskat avsevärt vid den tidpunkt då reparationsbehovet normalt börjar göra sig gällande. Reglerna för det nya, en- hetliga bostadslånet trädde i kraft från och med den 1 januari 1963.

Räntegarantin

Till de alltjämt bestående, under de första åren av andra världskriget intro- ducerade bostadspolitiska instrumen- ten hör räntegarantin. En viss utvidg- ning av tertiärlångivningen, som beslu- tades år 1940, framstod ganska snart som otillräcklig för att upprätthålla en tillräcklig bostadsproduktion. Ett höjt ränteläge i förening med stegrade bygg— nadskostnader innebar en kraftig för- sämring av räntabilitetsvillkoren för bostadsförvaltningen. Frågan om ytter- ligare åtgärder i produktionsstimule— rande syfte behandlades vid 1941 års riksdag på grundval av förslag, som framlagts av 1940 års byggnadskost— nadssakkunniga (SOU 1941: 4). Utveck— lingen hlade medfört uppenbara risker för uppkomsten av en splittrad hyres-

nivå. Ett av huvudsyftena med de sak- kunnigas förslag var därför att motverka denna splittring och hjälpa fram ett tillräckligt utbud av nya bostäder till priser, som motsvarade dem som gällde för likvärdiga lägenheter i det befintli- ga beståndet. Beträffande kapitalkost- naderna anförde de sakkunniga följan- de (5. 38):

Åtgärder som syfta till paritet i avseen- de å de årliga kostnaderna för gamla och nya bostäder av likvärdig beskaffenhet men icke ha bostadssocialt motiverade sub— ventionssyften därutöver, böra därför i fråga om kapitalkostnaderna utformas så- lunda, att de i görligaste mån hindrar att ett höjt ränteläge, vars fortbestånd i fram- tiden är ovisst, omedelbart överföres på de årliga kostnaderna i full utsträckning men däremot icke hindrar en anpassning på längre sikt till den allmänna nivån för kapitalkostnaderna, i den mån denna nivå successivt arbetar sig igenom och blir gäl— lande för hela bostadsfastighetsbeståndet.

Den tidsperiod för kapitalkostnader- nas anpassning, som de sakkunniga av— såg, antogs utgöra fem eller tio år. Efter denna period kunde det allmänna ränte- lägets förändringar förmodas gälla stör- re delen av fastighetsbeståndet.

Till de åtgärder, som de sakkunniga förordade, hörde en av staten utfärdad garanti för räntan på primär— och se- kundärlån. Garantin innebar att de he- rörda fastigheterna inte skulle belastas med högre räntekostnader för botten- lånen än som svarade mot 3,5 procent för primärlån och 4 procent för sekun- därlån. Garantin skulle begränsas till en tioårsperiod.

Vid anmälan av förslaget för riksda- gen nnderströk föredragande departe- mentschefen att de förordade åtgärder— na inte avsåg .att utgöra en räntesubven- tion. Syftet med åtgärderna skulle bäst och enklast tillgodoses om rätneutveck— lingen blev sådan, att en speciell sub- vention för bostadsbyggandet blev onö- dig. Räntegarantin skulle undanröja

den produktionshämmande ovissheten om villkoren för fastighetslånen, sedan husen hade färdigställts. Riksdagen godtog förslaget.

Beslutet om räntegaranti medförde under de första åren inga nämnvärda utgifter för statsverket. Efter den all- männa räntesänkningen i början av 1945 sänktes den garanterade räntan med en halv procent.

Frågan om räntegarantins fortbestånd behandlades av bostadssociala utred- ningen i den första delen av dess slut- betänkande. Utredningen konstaterade att stabila ränteförhållanden var en fundamental förutsättning för en ut- veckling, genom vilken en allmän stan- dardhöjning kunde realiseras och kri- ser i bostadsproduktionen förhindras. Räntevariationer som regulator för bo- stadsbyggandets omfattning ansågs i rå- dande ekonomiska och penningspoli- tiska situation inte ha någon fömuftig mening men skulle skapa förvirring i produktionsutvecklingen. Om det eko- nomiska läget i framtiden skulle anses nödvändiggöra ränteförhöjningar, borde dessa inte gå ut över bostadsbyggandet med dess behov av stabila räntevillkor som fast bas för kalkylerna. Framför allt borde tillfälliga räntehöjningar hindras från att slå igenom. Den gällande ränte- garantin fyllde denna funktion. Om en mer definitiv förskjutning av ränteni- vån skulle inträda fanns det enligt ut- redningens mening anledning att ta systemet under omprövning. Räntega- rantin borde för allmännyttiga företag utsträckas till att omfatta statslånets hela löptid.

Föredragande departementschefen an- förde i proposition till 1946 års riksdag att det uppenbarligen var ett intresse av största vikt att bottenlåneräntorna i nybyggda hus inte höjdes i sådan grad att en hyreshöjning blev följden. Beträf- fande förlängningen av garantins varak-

tighet borde denna gälla alla låntagare.

Riksdagen beslöt emellertid att den 10-åriga begränsningen skulle bibehål- las i avvaktan på de väntade förslagen från 1945 års bankkommitté, som bl. a. hade att pröva fastighetskreditväsen- dets framtida organisation. Kommitténs förslag, som anmäldes vid 1948 års riks— dag, innebar bland annat en övergång från direkta statliga bostadslån till kre— ditgaranticr och i samband därmed en avveckling av systemet med räntegaran- ti. Om en sådan garanti ansågs böra bibehållas borde den —— enligt kommit- tén — utformas så att garantin inte gjordes ovillkorlig utan beroende av statsmakternas prövning från år till år. Departementschefen föredrog dock att skjuta på ett ställningstagande till kom- mitténs förslag i denna del. Förslaget bringades i erinran av 1950 års bespa- ringsutredning som vid'are framhöll att ett långvarigt högt ränteläge skulle medföra betydande kostnader för stats- verket. Någon ändring av reglerna för räntegarantin kom dock inte till stånd.

Det bör här inskjutas, att under tiden från räntegarantins införande år 1941 och fram till år 1950 det allmänna rän— teläget hade legat på en sådan nivå att garantin icke utlöst annat än mycket obetydliga subventionsutgifter för stats- verket. Först efter diskontohöjningen under sistnämnda år och därav följan- de höjning av lånemarknadsräntorna resulterade räntegarantin i direkta kostnader för staten av nämnvärd stor- lek.

Frågan on1 garantins varaktighet krävde ett ställningstagande år 1952, då 10-årsperioden utlöpte för de bostads- hus för vilka sådan garanti först hade beviljats. Problemet löstes provisoriskt genom en förlängning för ett år av ga— rantins giltighet i de fall då den eljest författningsenligt skulle upphöra. 1951

års bostadsutredning föreslog samma utväg och liknande beslut om förläng- ning fattades under de följande åren.

Den kraftiga räntehöjningen i april är 1955 föranledde Kungl. Maj:t att sam- ma månad begära fullmakt av riksdagen att företaga de ändringar i bestäm- melserna om räntegarantin, som påkal- lades av det höjda ränteläget. Statsut- skottet biträdde denna hemställan men framhöll att om det högre ränteläget skulle bestå under längre tid, behov förelåg av mer detaljerade, av riksda- gen utformade bestämmelser rörande räntegarantins omfattning. Utskottet förutsatte att förslag i ämnet skulle fö- reläggas 1956 års riksdag.

Med stöd av riksdagens bemyndigan- de utfärdade Kungl. Maj:t år 1955 he- stämmelser, varigenom den garanterade räntan för hus, tillkomna före 1951, höj- des med en halv procent. För senare färdigställda hus gjordes inte någon förändring, vilket motiverades av att dessa hus drabbats av den kostnadssteg- ring som var en följd av Korea-krisen.

1955 års beslut innebar att systemet med räntegaranti gavs ytterligare en funktion, nämligen den att utjämna så- dana variationer i de årliga bostads- kostnaderna som hade sin grund i bygg- nadskostnadsstegringen.

När Kungl. Maj:ts åtgärd anmäldes för 1956 års riksdag framhöll statsut- skottet att räntegarantin såsom skydd mot tillfälligt höga räntor på bottenlå- nen var av största betydelse för bo— stadsbyggandet. Ett slopande av ränte- skyddet skulle medföra inte endast en avsevärd höjning av bostadskostnader- na utan framför allt risk för ett allvar- ligt avbräck i bostadsbyggandet. En sta- bilisering på en relativt låg nivå av rän- teutgifterna för nya hus måste enligt utskottet alltfort vara påkallad även om det inte borde anses uteslutet att göra modifikationer i ränteskyddet.

År 1956 framlade bostadspolitiska ut- redningen sitt förut nämnda betänkan- de, vilket behandlades i proposition till 1957 års riksdag. Utredningen hade deklarerat sin anslutning till statsut- skottets vid 1956 års riksdag uttalade mening om behovet av ett ränteskydd för bostäder. Om tillfälliga räntesteg- ringar tilläts slå igenom på kostnader- na för nyproducerade lägenheter, kun- de detta innebära att bostadsbyggandet utsattes för spekulativa inflytelser och dess stabilisering hämmades. Frånva- ron av ett ränteskydd för denna sektor ansågs också kunna innebära en ir- rationell hämsko på räntepolitiken. Ut- redningen fann emellertid att samma skäl som talade för en höjning av räntan på de statliga lånen, nämligen att generella subventioner inte borde utgöra något permanent inslag i bo- stadspolitiken, kunde anföras för en höjning av den garanterade räntesat- sen. I avvaktan på den fortsatta ränte- utvecklingen och för att undvika en alltför drastisk hyresstegring borde höj- ningen tills vidare begränsas till en halv procent. Höjningen föreslogs gälla fr.o.m. den 1 oktober 1957 och avse även tidigare statligt belånade hus. En ytterligare höjning med en halv pro- cent borde företagas ett år senare. För en— och tvåfamiljshus, vilka belånats enligt äldre kungörelser, skulle den räntekostnad, som därmed berättigade till ränteeftergift, i rådande ränteläge bli obetydlig och en räntegaranti för dessa hus därmed kunna undvaras. Ut- redningen ansåg vidare att bestämmel- serna om räntegarantin borde utformas på ett sådant sätt att det klart framgick att utfästelsen om ränteeftergift varken var ovillkorlig eller tidsbestämd utan beroende av statsmakternas prövning tid efter annan.

I fråga om företag, som inte statligt belånats, ansåg utredningen, att ett

särskilt räntegarantisystem borde infö- ras. Skälet härför var i huvudsak ange- lägenheten att öka tillförseln av kapital från kreditmarknaden till bostadsbyg- gandet. En utvidgning av räntegarantin kunde bl.a. tänkas medföra att större industrier blev intresserade att pro- ducera bostäder åt de anställda utan anlitande av statliga lån. En sådan räntesubvention skulle beräknas på lån mot inteckning inom 75 procent av det belåningsvärde, som fastigheten skulle ha åsatts enligt vid den statliga långiv- ningen tillämpade normer.

I propositionen, som sedan i allt vä- sentligt bifölls av riksdagen, underströk föredragande departementschefen vad utredningen anfört om behovet av ett ränteskydd för bostäder. En höjning av den garanterade räntan ansågs emel- lertid inte strida mot de principiella riktlinjerna för efterkrigstidens bo— stadspolitik. Utvecklingen efter 1955 års höjning hade visat att den högre garanterade räntan inte medfört stör- ningar i bostadsproduktionen eller ut- gjort hinder för en allmän förbättring av bostadsstandarden. Genom en höj- ning av den garanterade räntan skulle en anpassning åstadkommas till det allmänna ränteläget. Av detta skäl och då en höjning med en halv procent inte skulle innebära risker för ökad hyres- splittring förordade departementsche- fen att en höjning av denna storlek ge- nomfördes från och med den 1 juli 1957 såvitt avsåg flerfamiljshus och från och med den 1 januari 1958 såvitt avsåg småhus. Förslaget att den gällande be- gränsningen till en tioårsperiod skulle upphöra biträddes av departementsche- fen.

I fråga om förslaget att räntegarantin som en försöksverksamhet skulle kunna omfatta även byggnadsföretag, som inte finansierats med statligt lån, delade departementschefen utredningens syn-

punkter. Sådan räntegaranti borde av- se både flerfamiljshus och småhus.

Genom beslut av 1960 års riksdag fö- retogs ytterligare jämkningar av ränte— garantin närmast i anledning av förslag av 1958 års besparingsutredning. Av statsfinansiella skäl och med hänsyn till hyresparitetsförhållandena höjdes den garanterade räntan för vissa äldre årgångar av hus.

Avvecklingen av räntegarantin för de äldre årgångarna av hus har fortsatts vid 1963, 1964 och 1966 års riksdagar. Garantin omfattar numera endast hus, färdigställda efter år 1957. Vid behand- lingen av förslagen till jämkningar i räntegarantin gjorde statsutskottet vid 1964 års n'ksdag (utl. 1964242) bland annat följande uttalanden.

Utskottet vill i detta sammanhang un- derstryka departementschefens uttalande att en successiv minskning av utgående ge— nerella subventioner är motiverad även av den allmänna inkomstutvecklingen och den därav följande ökningen i de boendes hy- resbetalningsförmåga. Hänsynen till den enskilde bostadskonsumenten gör det där- vid enligt utskottets mening önskvärt att för framtiden söka undvika alltför plötsliga och oväntade ökningar av bostadsutgifter- na. Det. bör därför övervägas, om de gene- rella subventionernas storlek samt den tid, varunder de skall utgå, i huvudsak kan be- stämmas enligt en i förväg uppgjord plan. Det blir då möjligt för de boende att bättre överblicka hur deras bostadskostnader i framtiden kommer att förändras. Med hän- syn till räntebidragens funktion som ett produktionsstöd är det även för byggher- rarna av stor vikt att så långt möjligt kun- na överblicka finansieringsbetingelserna för bostadsförvaltningen i förväg. Då det fram— tida stödet för bostadsförsörjningen utreds av bostadspolitiska kommittén bör kom— mittén närmare pröva denna fråga.

Kapitalsubventionerna

Till de numera i huvudsak övergivna bostadspolitiska medlen hör såsom för- ut framhållits kapitalsubventionering av bostädernas anskaffningskostnad. I

dagens bostadspolitik förekommer stat- liga sådana subventioner endast i tre sammanhang, nämligen i samband med bostadsförbättringar, specialutrustning av invalidlägenheter samt anordnande av studentbostäder.

Kapitalsubventioner av mer reguljär art utanför förbättringsstödet infördes först med bostadsanskaffningslånen för familjer i egnahem på landsbygden år 1938. (I detta sammanhang bortses från den tillfälliga subventionering, som fö- rekom under åren närmast före och ef- ter första världskrigets slut och som hade till syfte att i dåvarande krissitua- tion främja tillkomsten av smålägenhe- ter.) Bostadsanskaffningslånet av år 1938 konstruerades som en kombination av räntebärande amorteringslån, ränte- bärande stående lån och räntefritt stå- ende lån. Det bärande motivet för kapi- talsubventionen var den starkare bun- denhet till bostaden i ekonomiskt av- seende, som förelåg för egnahemsägare på orter utan utbildad fastighetsmark- nad.

Helt andra motiv för införande av kapitalsubventioner anfördes vid till- komsten av de särskilda åtgärder, som beslutades av 1942 års riksdag med an- ledning .av utvecklingen under de första åren av det andra världskriget. De till följd av bl. a. handelsavspärrningen kraftigt stegrade byggnadskostnaderna hade medfört påtagliga risker inte en- dast för hyressplittring utan även för en allmän uppdrivning av hyresnivån i hus, som tillkommit före kostnadssteg— ringen. Då det kunde antagas att en sänkning av_kostnadsnivån skulle kom- ma att inträffa sedan avspärrningen hävts, borde hyresnivån hållas tillbaka i det läge som bestämdes av kostnader- na i det befintliga beståndet. Det gällde m.a.o. att skära av en som tillfällig uppfattad topp i kostnadskurvan. Av de olika möjligheter, som stod till buds,

valdes för flerfamiljshusen en kap—ital- subvention motsvarande »överkostna- den» i form av ett ränte- och amorte- ringsfritt tilläggslån, som skulle avskri— vas efter 10 år, om inte fastigheten dessförinnan undandragits hyreskon- troll eller dess avkastning stigit vid fortbestående hyreskontroll i anpass— ning till en stigande allmän hyresnivå på sådant sätt att tilläggslånet skulle kunna förräntas och amorteras.

Beträffande egnahemmen ansågs inte subventionen böra få samma utform- ning. Beräkningen av avkastningsvärde skulle i fråga om dessa hus bli skäligen godtycklig och kraven på fastighetseko- nomisk paritet kunde inte vara tillämp- liga i tillnärmelsevis samma grad som beträffande flerfamiljshusen. Med hän- syn därtill skulle byggkostnadsstegring— en kompenseras genom en summarisk subvention i form av en räntefri ståen- de del av tertiärlånet, motsvarande 10 procent av egnahemmets anskaffnings- kostnad.

Genom 1942 års beslut hade det bo— stadspolitiska stödsystemet erhållit en mer definitiv form. Genom beslut av 1941 års riksdag hade som förut sagts kapitalförsörjningsproblemet angripits genom generell offentlig långivning. Samtidigt hade åtgärder vidtagits för en stabilisering av kapitalkostnaderna. 1942 års åtgärder syftade till att under en krissituation bevara bostadsbyggan- dets räntabilitet vid en fixerad nivå för hyresavkastningen. Under det att de förstnämnda åtgärderna kunde sägas ut- göra en grund för bostadspolitiken på längre sikt, så var de sistnämnda till sin natur tillfälliga. Vid införandet av kapitalsubventionerna betonades också starkt deras provisoriska karaktär.

Frågan om behovet och utformningen av bostadssubventionerna diskuterades från principiella utgångspunkter av bostadssociala utredningen. Därvid ut-

talades bland annat att subventionsåt- gärder, som syftade till en sänkning av den allmänna hyresnivån i städerna, borde kunna avvecklas inom en relativt snar framtid under förutsättning av en fortsatt gynnsam utveckling av de eko- nomiska förhållandena och realinkoms- terna. Däremot skulle subventionering— en av bostadsanskaffningen på lands- bygden vara behövlig under en längre period om inte en radikal realinkomst— utjämning kom till stånd eller produk- tionen av småhus undergick en genom- gripande rationalisering.

Avvecklingen av tilläggslånen kom emellertid inte till stånd i den avsedda takten. Orsaken därtill var den fortskri- dande Ökningen av byggnadskostnader- na. Särskilt kännbar blev denna under våren och sommaren 1951. I syfte att avvärja riskerna för en därav orsakad akut kris inom bostadsbyggandet vid- togs provisoriska höjningar av tilläggs- lånen och de räntefria delarna av egna- hemslånen.

En mindre avveckling av tilläggslån- givningen påbörjades år 1953 och fort— satte successivt under de följande åren. Under perioden sänktes även de ränte- fria stående delarna av egnahemslånen. Denna stegvisa avveckling av kapital- subventioneringen bedömdes kunna fö— retagas med hänsyn till kostnads-, hy- res- och inkomstutvecklingen. En full- ständig avveckling av tilläggslångiv- ningen beslutades av 1959 års riksdag att gälla från och med den 1 juli 1959. Med detta och påföljande års beslut att räntefri, stående del av statslån icke längre skulle beviljas för egnahem upp- hörde kapitalsubventioneringen av ny- produktionen av bostäder att utgöra ett inslag i bostadspolitiken.

Samtidigt med avvecklingen av kapi- talsubventioner till nyproduktionen och med i huvudsak motsvarande motiv har med början är 1953 företagits uppsäg-

ningar till förräntning och amortering samt avskrivningar helt eller delvis "av samtliga tidigare beviljade tilläggslån och räntefria stående egnahemslån. Det sista beslutet i ämnet fattades av 1963 års riksdag och avsåg en slutlig regle- ring av då utestående kapitalsubventio- ner.

Bostadsrabatterna

Ursprunget till de nuvarande familjebo- stadsbidragen kan sökas i de familjebi- drag, som infördes år 1935 i samband med de i det föregående redovisade bo- stadsanskaffningslånen. Bidraget till de

berörda barnrika familjerna utformades

som en hyresreduktion, differentierad efter barnantalet. För en trebarnsfamilj fastställdes reduktionen till 30 procent, för en fyrabarnsfamilj till 40 procent och för familjer med fem eller flera barn till 50 procent av en efter själv- kostnadsprincipen fastställd standard- hyra. Av särskilt intresse är att bidra- get differentierades med hänsyn till barnantalet. Flera skäl anfördes här- för. En differentiering efter inkomst ansågs ofullkomlig, då den inte tog hän— syn till det verkliga hjälpbehovet. Även praktiska synpunkter — gränsdrag- ningsproblem gentemot andra samhälle- liga hjälpformer m.m. _ talade mot att inkomsten användes som enda diffe— rentieringsgrund. Samma olägenheter ansågs vara förenade med en differen- tiering efter såväl inkomst som barnan- tal. Den differentieringsgrund, som val- des, avsågs spegla faktiska skillnader i fråga om hyresbetalningsförmåga inom den grupp av mindre bemedlade famil- jer, som kunde komma i åtnjutande av stödet.

Ett motsvarande bidragssystem för familjer i egnahem infördes 1938 i sam— band med tillkomsten av bostadsan- skaffningslånen för egnahem. Med hän-

syn till att någon hyra inte erlades av egnahemsägaren beräknades bidraget på grundval av en framräknad bostads- kostnad.

I anslutning till den allmänna över— syn av bostadspolitiken, som företogs av 1946 och 1947 års riksdagar, omprö- vades även utformningen av de löpande bidragen till barnfamiljernas bostads- försörjning. översynen grundades, som förut nämnts, på bostadssociala utred- ningens förslag, vilka såvitt angick stö- det till barnfamiljerna hade formats ut- ifrån följande allmänna överväganden.

Även om en koncentration av det eko— nomiska stödet till de minst betalnings- .kraftiga stod i överensstämmelse med den traditionella uppfattningen om 50- cialpolitikens uppgifter, så skulle ett en- sidigt tillämpande av denna princip få ej önskvärda följder från bostadspoli- tisk och allmän socialpolitisk synpunkt. En rigorös inkomstprövning skulle medföra, att stödåtgärderna fick karak- tär av nödhjälp. Det ekonomiska stödet åt bostadsförsörjningen var behövligt inte endast i de fall en undernormal förvärvsförmåga förelåg, utan även i en stor del .av de fall, där både förvärvs- förmåga och inkomst var normala. Stödåtgärderna borde bestämmas med hänsyn till behovet för vissa större grupper med definierade egenskaper (familjer av viss storlek, pensionärer etc.) för vilka en mer allmän oförmåga att bekosta en fullvärdig bostad var känd. I den mån inkomstprövning er- fordrades borde denna inskränkas till att vissa högt satta inkomststreck fast- ställdes. En naturlig avgränsning av stödet kunde erhållas genom att beträf- fande bostaden fastställa Vissa minima (t.ex. två rum och kök och minst 50 kvm lägenhetsyta) och vissa maxima (t.ex. fyra rum och kök för viss fa- miljestorlek) .

Utredningen fann det önskvärt, att

det ekonomiska stödet till barnfamiljer- na utvidgades till att omfatta alla fa- miljer med minderåriga barn, således även ettbarnsfamiljerna. En sådan ut- formning av stödet skulle möjliggöra ett tidigare förvärv av en bostad för en mer definitiv hembildning, som samti- digt vore tillräcklig under en inte allt- för kort period för familjen att växa i. Med hänsyn till det statsfinansiella lä- get och framför allt till att det inte var möjligt att under de närmast följande åren förse alla familjer med fullvärdiga bostäder föreslog utredningen att stö- det begränsades till familjer med två eller flera barn.

Den för familjebidragen gällande an- knytningen till bostäder som tillkommit med stöd av statslån, borde enligt ut- redningens mening slopas. Under förut- sättning att bostaden med avseende på storlek och utrustning uppfyllde vissa minimifordringar borde bidrag kunna utgå även i enskilt finansierade hus. Därvid fick dock tillses att subventio- nen inte verkade hyreshöjande eller förhindrade en eljest möjlig hyressänk- ning.

Det särskilda stödet till barnfamil- jerna borde utgå såsom löpande bidrag, differentierade efter barnantal. Den för familjebidragen gällande subventions- graden, 10 procent per barn av bostads- kostnaden, ansågs väl avvägd. Av två skäl borde emellertid bidraget fixeras till ett absolut belopp. För det första var en förenkling av bidragssystemet nödvändig med den föreslagna utvidg- ningen av verksamheten. För det andra skulle den gällande normen för bidrag gynna innehavare av större lägenheter, vilket från bostadspolitiska synpunkter kunde vara fördelaktigt därför att det befordrade en högre utrymmes- och ut- rustningsstandard. Från socialpolitisk synpunkt var emellertid en sådan ord— ning betänklig, om någon inkomstpröv-

ning inte förekom. Vidare skulle orter med högre hyror gynnas, vilket fram- stod som olämpligt med hänsyn till att det relativa stödbehovet vanligen var större på orter med lägre absolut bo- stadskostnadsnivå än på orter med hög- re sådan nivå.

I proposition till 1947 års riksdag an- slöt sig föredragande departementsche- fen till utredningens principiella syn— punkter. Även tanken att bidragsgiv- ningen inte skulle förbindas med någon inkomstprövning godtogs i princip. Om alla familjer med ett barn uteslöts från bidragsmöjlighet skulle det emellertid framstå som obillig't att familjer med två barn och höga inkomster erhöll bi- drag. Av detta skäl och med hänsyn till den rådande bostadsmarknadssitua- tionen, som innebar att hinder förelåg att förse alla familjer med godtagbara lägenheter, borde emellertid inkomst- streck införas, differentierade efter barnantal. Bidragsgivningcn skulle vi- dare begränsas till lägenheter, som till- kom efter det att de nya bidragsregler- na trätt i kraft den 1 juli 1948. Riks- dagen godtog förslagen.

Frågan om utvidgning av bidragsgiv- ningen till äldre lägenheter prövades av 1948 års riksdag. Av statsfinansiella skäl och med hänsyn till att endast en mindre del av barnfamiljerna bodde i äldre lägenheter av godtagbar standard gjordes ingen ändring av bidragsregler- na. Frågan skulle upptagas till förnyad prövning när statsfinanserna så med- gav.

En omprövning av inkomstgränserna genomfördes vid 1952 års riksdag i anledning av förslag av 1951 års bo- stadsutredning. Den penningvärdeför- sämring, som ägt rum sedan gränserna fastställdes, motiverade en allmän höj- ning av inkomststrecken. Samtidigt ge- nomfördes en reform i syfte att i möjlig mån mildra den tröskeleffekt, som inne-

bar att bidrag helt bortföll vid inkomst- stegringar över strecken. Vid inkomster i ett intervall närmast över den gällan- de inkomstgränsen skulle ett med 50 procent reducerat bidrag utgå.

Bidragssystemet prövades ånyo vid påföljande års riksdag i anledning av ytterligare förslag av bostadsutredning— en. För familjer med särskilt låga in- komster infördes förhöjda bidrag. Vida- re genomfördes vissa ändringar beträf- fande bidragsbeloppen i syfte att åstad- komma förenklingaa' i bidragssystemet. Därjämte utvidgades bidragsgivningen till att omfatta lalla godtagbara lägen- heter, som tillkommit från och med den 1 januari 1942. För denna tidsgräns talade flera skäl. Dels uppvisade bo- stadskostn—aderna i hus, uppförda efter denna tidpunkt, en mindre splittring än i bostadsbeståndet som helhet, dels var lägenheterna i standardavseende relativt likartade och dels kunde an- talet gränsfall antas bli litet på grund av den ringa byggnadsverksamheten under år 1941.

Frågan om bidragssystemets fortbe- stånd behandlades av 1954 års familje- utredning i ett år 1955 avgivet betän- kande. Utredningen avvisade tanken att avlösa familjebostadsbidragen med för- höjda allmänna barnbidrag under hän- visning till riskerna för en försvagning av standardförbättringsprocessen. En särskild stödform för barnfamiljernas bostadsförsörjning borde bibehållas un— der avsevärd tid. Utredningen föror- dade en utvidgning av bidragsgivningen till ensamstående mödrar med ett barn och ett liknande förslag avgavs år 1956 av den s.k. familjeberedningen.

En rad ändringar av reglerna för bi- dragsgivningen föreslogs av bostadspo- litiska utredningen i dess betänkande år 1956. Utredningen framhöll att bi- dragsgivningen även i fortsättningen borde förknippas med vissa standard-

krav beträffande bostaden. Slopades dessa krav skulle bidragen få karaktär av ett allmänt konsumtionsstöd och i realiteten bli en inkomstprövad del av det allmänna barnbidraget. Stimulan— sen till en förbättring av familjernas bostadsstandard borde ytterligare ökas genom en höjning och differentiering av bidragen efter bostadens storlek. Samtidigt borde tidsgränsen för bi- dragsberättigande lägenhet upphävas och samma standardkrav gälla för de äldre lägenheterna. Bidragsgivningen föreslogs utvidgad till att omfatta även ettbarnsfamiljer med särskilt låga in- komster.

Utredningens förslag behandlades vid 1957 års riksdag. Någon ändring av tidsgränsen kom därvid icke till stånd. Ej heller godtogs förslaget att differen— tiera bidraget efter lägenhetsstorlek. Däremot företogs en utvidgning av bi- dragsgivningen till ettbarnsfamiljerna, ehuru på ett annat sätt än utredningen hade föreslagit. I övrigt gjordes vissa ändringar av inkomstgränserna och bi- dragsbeloppen. Höjningar av inkomst- gränserna eller bidragsbeloppen genom- fördes sedermera vid 1959, 1961, 1962 och 1963 års riksdagar. Vid sistnämnda riksdag slopades även tidsgränsen för bidragsberättigande lägenheter. Som motiv härför angavs att hyrorna i de äldre husen, där lägenheterna uppfyllde standardkraven, i många fall hade stigit till en nivå, som gjorde det motiverat att bidrag utgick. I dessa lägenheter bodde åtskilliga barnfamiljer med låga inkomster. En samtidigt aktualiserad fråga om slopande av inkomstprövning- en avvisades av följande skäl. Tillgång- en på rymliga och välutrustade lägen- heter ansågs inte tillräckligt stor för att flerbarnsfam-iljerna i önskvärd ut- sträckning skulle kunna bli berättigade till bidrag. En reform [av angivet slag skulle i det läget inte innebära avsett

stöd till hushåll, som till följd av bo- stadsbrist inte kunnat skaffa sig lägen- heter med den för bidrag föreskrivna standarden.

Det nuvarande konsumtionsstödet till pensionärernas bostadsförsörjning ut- går i form av pensionärsbostadsbidrag. Denna bidragsform har utvecklats ur ett på kapitalsubventioner byggt stats- stöd, som tillkom år 1939. Detta stöd ha- de formen av anordningsbidrag, som utgick till kommun och kommunalför- bund samt till förening, stiftelse eller bolag, som önskade främja tillkomsten av goda pensionärsbostäder och som i detta syfte erkänts som allmännyttigt företag.

Statsbidraget var ett engångsbidrag, som utgick med en för varje kommun bestämd procentuell andel av de god- kända byggnadskostnaderna. Procent- satsen bestämdes på grundval av den för de senaste fem åren genomsnittliga uttaxeringen per inkomstskattekrona av kommunal- och landstingsskatt. Bi- dragsskalan upptog som lägsta bidrag 25 procent och som högsta bidrag 80 procent av nämnda kostnader.

År 1950 infördes vid sidan av an- ordningsbidraget ett särskilt bidrag till pensionärslägenheter i vanliga hyres- hus, s.k. insprängda pensionärslägen- heter. Huvudsyftet med detta bidrag var att främja en komplettering av pensionärshemmen med bostäder utan prägel av kategorilägenheter. Ett vill- kor för sådant pensionärsbostadsbidrag var att huset finansierats med statligt tertiärlån, att det hade färdigställts ti— digast den 1 juli 1946 och att det för- valtades av kommun eller allmännyttigt företag. Bidraget skulle utgå med ett årligt belopp per m2 lägenhetsyta, av- passat i förhållande till uttaxeringen på samma sätt som anordningsbidragen.

Genom beslut av 1958 års riksdag av- vecklades anordningsbidragen. Det stat-

liga stödet till pensionärsbostäder i så- väl pensionärshem som vanliga flerfa- miljshus skulle i fortsättningen lämnas i form av dels tertiär- och tilläggslån och dels löpande pensionärsbostadsbi- drag. Beslutet motiverades i huvudsak med att det innebar en förenkling av bidragssystemet och att ett löpande bi- drag kunde smidigare än ett engångs- bidrag anpassas till förändringar i stöd— behovet vid framtida höjningar av folk- pensionerna. Samtidigt ändrades grun- derna för pensionärsbostadsbidraget i vissa hänseenden. Sålunda slopades be- gränsningen av bidragsgivningen till att avse enbart lägenheter i hus, som för- valtades av kommun eller allmännyttigt företag. Vidare fastställdes vissa nya normer för lägenheternas standard. Dif- ferentieringen av bidraget efter uttaxe- ringen ersattes med en differentiering efter antalet skattekronor per invånare i kommunen. Beträffande bidragsbelop- pen gjordes den ändringen, att det tidi- gare bidraget med ett belopp per m2 lä- genhetsyta ersattes med ett belopp per lägenhet.

År 1960 utvidgades bidragsgivningen till att omfatta även lägenhet i enfa- miljs- eller tvåfamiljshus, som upplåtits till pensionär med hyresrätt och där huset finansierats med egnahemslån el- ler där statlig räntesubvention utgick.

Övriga stödformer

Bland övriga, i det föregående ej om- nämnda bostadspolitiska stödformer intar invalidbostadsbidragen i vissa hänseenden en särställning. Bidragsfor- men tillkom år 1958 efter förslag av bo- stadspolitiska utredningen. Om behovet av stödet anförde utredningen bland an- nat, att de merkostnader, som en spe- cialutrustad invalidlägenhet betingade, borde bäras varken av lägenhetsinneha-

varen eller av hyresgästerna i det hus vari den rörelsehindrades lägenhet var belägen. Att inte lägenhetsinnehavaren skulle bära kostnaderna. ansåg utred- ningen vara så självklart att det inte behövde närmare motiveras. Ej heller ansåg utredningen det rimligt att kost— naderna övervältrades på hyresgäster- na i huset. De extra kostnaderna för specialutrustningen borde bäras helt av staten. Stödet borde ges formen av en ren subvention, som skulle utgå utan prövning av sökandens ekonomiska förhållanden.

1958 års riksdag godtogi princip ut— redningens förslag. Bidraget skulle mot- svara kostnaderna för specialutrust- ningen men maximeras till 7000 kro- nor. En förutsättning för bidrag skulle vara att lägenheten inrymdes i ett stats- finansierat hus eller i hus, för vilket statligt räntebidrag beviljats. Den sist- nämnda begränsningen av bidragsgiv- ningen slopades år 1961. Därefter har bidragets maximibelopp ökats till 10 000 kronor genom beslut av 1963 års riksdag och till 15000 kronor av 1965 års riksdag.

De bostadspolitiska organen handhar även vissa andra stödformer som emel- lertid i förevarande sammanhang är av mindre betydelse och därför icke skall beröras.

Gällande bestämmelser

Bostadslån beviljas för nybyggnad el- ler ombyggnad av hus, som till minst halva lägenhetsytan (vinds- och källar- plan oräknade) innehåller bostäder el- ler sådana lokaler, som kan anses ut- göra komplement till bOStäderna (t. ex. närhetsbutiker) .

Lån kan även utgå till förvärv av hus, som uppförts eller ombyggts med stöd av bostadslån, där köparen är kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

En förutsättning för beviljande av lån är att det kan antagas föreligga ett varaktigt behov av de bostäder och loka- ler, som ingår i projektet, samt att bo- städerna är av god standard. Småhus skall beträffande storlek och utrustning uppfylla vissa minimikrav, vilka må underskridas endast om särskilda skäl föreligger. Sålunda skall lägenhet i en- familjshus omfatta minst två rum och kök och en lägenhetsyta av 50 m2 om huset innehåller inredningsbar vind och eljest minst tre rum och kök och 70 m2. Ifråga om tvåfamiljshus skall åt- minstone den ena lägenheten uppfylla nämnda krav. Bostäderna skall vara försedda med vatten och avlopp, wc och bad samt centralvärme ävensom tillfredsställande köksutrymmen och bi- utrymmen. Vid nybyggnad av småhus, som skall bebos av låntagaren, må lån ej beviljas om lägenhetens yta översti- ger 125 m2. Härifrån kan vissa undan- tag medgivas om lånsökanden har be- hov av större bostadsyta. Vidare medgi- ves undantag från nämnda regel då frå- ga är om bostad för lantbrukare.

Bostadslån beviljas ej om kostnader- na för byggnadsföretaget prövas vara oskäligt höga. Ej heller utgår lån om det erlagda markpriset överstiger vad som kan anses skäligt. Sistnämnda skä- lighetsprövning göres i alla ärenden avseende småhus samt sådana flerfa- miljshus som skall uppföras på ett i huvudsak obebyggt markområde.

Lån till hus, där lägenheterna skall förbehållas vissa kategorier, beviljas en- dast under vissa förutsättningar. Sålun— da kan lån utgå om lägenheterna är av- sedda för ensamstående personer pensionärer eller studenter eller an- nan kategori, för vilken särskilda skäl kan anföras. En allmän förutsättning är att tillkomsten av kategorihus ej med- för ett uppenbart åsidosättande av öv- riga bostadssökandes berättigade intres-

sen. Är nyttjandet av lägenhet i katego- rihus beroende av att visst anställnings- förhållande ej upphör kan lån beviljas endast om särskilda skäl föreligger. I sådant undantagsfall kan godtagas, att hyresavtalet innehåller klausul av inne- börd att nyttjanderätten till lägenheten förverkas om hyresgästens anställning hos viss arbetsgivare upphör inom en period av fem år, räknat från inflytt- ningsdagen.

Lägenhet i hus, för vilket bostadslån beviljats och som ej är beläget på jord- bruksfastighet, skall vara underkastad hyreskontroll därest låntagaren är en- skild företagare. Hyreskontrollen inne- bär att högre hyra ej får uttagas än vad länsbostadsnämnden fastställt. Kontrol- len gäller under lånets hela löptid. Från hyreskontroll undantages garage.

Lån till allmännyttigt bostadsföretag beviljas endast under förutsättning att företaget av länsbostadsnämnden er- känts såsom allmännyttigt, att dess grundkapital utgör minst en procent av det av företaget förvaltade fastighetska- pitalet samt att kommunen i viss ut- sträckning åtagit sig att gentemot staten svara för förluster vid förvaltningen. Vidare förutsättes att företaget arbetar utan enskilt vinstsyfte och under kom- munal tillsyn, att kommunen utser mer än halva antalet ledamöter av företagets styrelse samt att övriga ledamöter utses av personer eller företag, som är fri- stående i förhållande till egentliga bygg- nadsföretagarintressen.

Lån till bostadsrättsförening beviljas under förutsättning att det med säker- het kan antagas att byggnadsföretaget färdigställes på sådana ekonomiska vill- kor, som länsbostadsnämnden kan god— taga, samt att betryggande garantier lämnas för erlagda förskottsavgifter.

Det statliga bostadslånet beräknas med utgångspunkt i ett till visst belopp fastställt låneunderlag, vilket framräk-

nas enligt grunder, som bestämmes av Kungl. Maj:t. Därvid tages hänsyn en- dast till utrymmen för bostadsändamål och till sådana lokaler, som angivits i särskilda bestämmelser av Kungl. Maj:t (i huvudsak närhetsbutiker och andra bostadskomplement). Lånet utgår med viss andel av nämnda låneunderlag. För kommun eller allmännyttigt före- tag, landstingskommun eller av sådan kommun kontrollerat företag uppgår bo- stadslånet till ett belopp, motsvarande 30 procent av låneunderlaget. För bo— stadsrättsförening, som arbetar utan en- skilt vinstsyfte och under betryggande kontroll utgör motsvarande andel 25 procent. Från och med föreningens bildande skall mer än halva antalet styrelseledamöter vara fristående i för- hållande till egentliga byggnadsföreta- garintressen samt i styrelsen ingå minst en av kommunen utsedd ledamot. Kom— munen skall också utse minst en revi- sor för föreningen. Då fråga är om små- hus, som skall bebos av låntagaren, be- viljas lån med 20 procent av låneunder- laget. För övriga låntagare utgör lånet regelmässigt 15 procent, dock att lånet kan uppgå till 20 procent av låneunder- laget om särskilda skäl föreligger. Sist- nämnda undantagsbestämmelse hänför sig till ideella organisationer, som kan anses ha behov av det stöd, som den högre låneandelen utgör, exempelvis för anordnande av åldringsbostäder. Detsamma gäller om bostadsrättsför- ening, som arbetar utan kommunal kontroll, men där samtliga styrelseleda- möter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Vidare kan den högre låneandelen till- lämpas dels för byggnadsföretagare, vars verksamhet har mindre omfattning, eller för sökande som avser att själv förvalta fastigheten, allt under förutsätt- ning att behov kan visas föreligga av det större bostadslånet samt att låneun-

derlaget ej väsentligt överstiger 500000 kronor, dels också för jordbrukare vid anordnande av arrendatorsbostad eller bostad åt person som är anställd vid jordbruksfastigheten. Slutligen kan lån med 20 procent av låneunderlaget be- viljas bolag, förening eller stiftelse, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och som har till uppgift att äga och förvalta bo- städer åt anställda vid visst industri- företag.

Vid beviljande av bostadslån till stu- dentbostadshus skall låneunderlaget ut- göras av den av länsbostadsnämnden godkända produktionskostnaden. Lånet bestäms till sin storlek enligt grunderna för bostadslån till allmännyttiga företag och är till viss del ränte- och amorte- ringsfritt.

Om bottenlån ej erhålles med belopp motsvarande 70 procent av låneunder- laget, kan bostadslån beviljas med högre belopp än som angivits i det föregåen- de. Sådan fördjupning av bostadslånet må medgivas med belopp, motsvarande högst 10 procent av låneunderlaget. En större fördjupning kan ifrågakomma be- träffande småhus och studentbostads- hus samt i fråga om lån för ombyggnad av flerfamiljshus.

Till säkerhet för bostadslån skall i andra fall än då låntagaren är kommun eller allmännyttigt företag, för vars lån kommunen iklätt sig borgensansvar, landstingskommun eller av landsting kontrollerat bostadsföretag lämnas in- teckning i fastigheten. Från denna hu- vudregel kan undantag medgivas i vissa fall beträffande lägenhet ovan odlings- gränsen eller om endast tillfälligt hin- der föreligger för sökanden att lämna inteckningssäkerhet. Då fråga är om lån för småhus, som skall bebos av låntaga- ren, skall kommunen åtaga sig visst ansvar för förlust på länet som kan uppkomma inom tio år, räknat från dagen för lånets utbetalande. Ansvars-

åtagandet är begränsat till 4 000 kronor beträffande nybyggnad och utgör be- träffande ombyggnad 20 procent av låneunderlaget, dock högst 4000 kro- nor.

Inteckningssäkerheten placeras i för- månsrättsläge i visst förhållande till ett för fastigheten fastställt pantvärde. Pantvärdet beräknas enligt grunder som bestäms av Kungl. Maj:t. I pantvärdet ingår huvudsakligen dels låneunderla- get för bostäder och lokaler dels till- lägg för lokaler, som ej omfattas av lå— neunderlaget i den mån lokalerna ej bedömes vara förenade med betydande kreditrisker, dels särskilda tillägg för gott läge, låg bebyggelsetäthet eller hög gatustandard och dels tillägg för vissa saneringskostnader, som kan uppkom- ma vid uppförande av flerfamiljshus i område med äldre bebyggelse. Inom det sålunda framräknade pantvärdet skall inteckningssäkerheten placeras inom 100, 95, 90 eller 85 procent allt eftersom lånet bestäms till 30, 25, 20 eller 15 pro- cent av låneunderlaget.

Bostadslån löper med en ränta av 4 procent per år för den del av länet, som avser bostäder. För län eller lånedel, som avser lokaler, utgår ränta efter 5 procent under förutsättning att lånet el- ler lånedelen uppgår till minst 5000 kronor. Lånet skall, då fråga är om nybyggnad, amorteras på 30 år. För lån till ombyggnad är amorteringstiden högst 30 år. Har bostadslånet fördjupats med mer än 10 procent av låneunder- laget och uppgår den överskjutande lå- nedelen till minst 2 000 kronor skall be- träffande denna del amorteringstiden vara för nybyggnad 50 år och för om- byggnad högst 50 år. Ränta utgår för sådan del efter en räntesats av 3 pro— cent. För bostadslån tillämpas fast amortering.

I fråga om lån för småhus, som skall bebos av lånsökanden, kan hela lånet

eller del därav utbetalas såsom förskott under förutsättning dels att möjlighet saknas att finansiera byggnadsföretaget under byggnadstiden med lån i öppna marknaden och dels att kommunen åta— ger sig att gentemot staten ansvara för återbetalning av förskottet. Även beträf- fande flerfamiljshus och småhus som ej skall bebos av sökanden kan förskott å lånet beviljas dock först efter särskilt bemyndigande av Kungl. Maj:t.

Förbättringslån1 beviljas för upprust- ning eller ombyggnad av en- och två- familjshus. I första hand avser lånen hus med avsevärda brister. En allmän förutsättning är att åtgärderna ej kan stödjas med bostadslån. Detta innebär i huvudsak att lägenheten efter upprust- ningen ej erhåller sådan standard att den kan jämställas med en nybyggd bo- stad. Lån utgår ej för arbeten, som kan hänföras till löpande underhåll. I fråga om hus med mer än två lägenheter kan förbättringslån beviljas till kommun un- der förutsättning att lägenheterna är av- sedda för pensionärer och dessutom ej kan anses tillgodose ett varaktigt behov.

Förbättringslån kan även utgå för uppförande av en- eller tvåfamiljshus av enkel beskaffenhet då fråga är om zigenare eller vissa befolkningsgrupper i de fyra nordligaste länen, för vilka bostadsbehovet inte lämpligen kan till- godoses på annat sätt. Vidare kan kom- mun erhålla förbättringslån för nybygg- nad av en- eller tvåfamiljshus, då lägen- heterna är avsedda för pensionärer och då de ej skall tillgodose ett varaktigt bostadsbehov.

Förbättringslån beviljas enskild per— son om han bebor huset och besitter det

1 Genom beslut av 1966 års riksdag skall för- bättringslåneformen förbehållas i huvudsak pensionärshushållen. Andra grupper av lå- nesökande skall kunna erhålla stöd genom bostadslån. De av riksdagsbeslutet föranled— da ändringarna i bestämmelserna har ej kunnat beaktas i detta sammanhang

med äganderätt eller nyttjanderätt. Lån beviljas även kommun, då fråga är om förbättring eller ombyggnad av bostä- der för pensionärer, samer eller zige- nare.

Förbättringslån till kommun utgår med belopp, motsvarande högst den godkända kostnaden för förbättringsar- betet. I övriga fall kan lånet uppgå till högst 90 procent av nämnda kostnad.

Förbättringslån kan antingen i sin helhet utgöra räntefritt stående lån el- ler räntebärande amorteringslån eller också bestå av en räntebärande amorte- ringsdel jämte en räntefri stående del. För enskild person gäller, att ränte- och amorteringsfritt lån beviljas endast om lånsökanden tillsammans med sin make har en beskattningsbar inkomst enligt senaste taxering till statlig inkomstskatt av högst 6000 kronor. Undantag här- ifrån kan göras om särskilda skäl före- ligger. Sådan subvention kan vidare utgå endast om sökanden med hänsyn till be- talningsförmåga och kostnaderna för för- bättringen befinnes vara i behov därav.

Räntefritt stående förbättringslån el- ler räntefri stående del av lån må bevil— jas med högst följande belopp.

För sökande i allmänhet är subven- tionen maximerad till 4 000 kronor. Har sökanden eller medlem av hans hushåll uppnått 60 års ålder eller utgår eljest folkpension och kan det tillika antagas att han är ur stånd att med egna medel skaffa sig en godtagbar bostad kan ka- pitalsubvention beviljas med högst 10 000 kronor. Tillhör sökanden befolk- ningsgrupp, som lever under särpräg- lade betingelser samt saknar han för- utsättningar att med egna medel genom- föra bostadsförbättringen, utgör maxi- mibeloppet 10 000 kronor för zigenare utan fast bostad och 12 000 kronor för samer. Då kommun är låntagare utgår subvention med högst 10 000 kronor per lägenhet.

'Annan låntagare än kommun skall ställa godtagbar säkerhet för länet, i första hand i form av inteckning i fas- tigheten. Lån, som uppgår till högst 2400 kronor och som i sin helhet är räntefritt och stående, må dock utläm- nas utan säkerhet. Avser lånet bostad för pensionär kan även högre räntefritt lån utlämnas utan säkerhet under för- utsättning att kommunen åtager sig an- svaret för hälften av den förlust, som kan uppkomma på den del av länet som överstiger 2 400 kronor.

Förbättringslån eller sådan del därav, som icke enligt ovan är subvention, för- räntas efter en räntesats av 4 procent och skall återbetalas inom högst 25 år. Ränta och amortering erlägges i form av lika stora annuiteter, fördelade på halvårsbetalningar.

Beviljat förbättringslån kan förskotte- ras på villkor att kommunen åtager sig ansvar för återbetalningen. Förskott, som avser ej räntefri stående del av för- bättringslån, löper med ränta efter 4 procent.

Räntefri stående del av lån skall, om inte lånebeloppet dessförinnan uppsagts eller gjorts räntebärande, avskrivas ef- ter tio år från utlämnandet. Räntefritt stående lån, som ej överstiger 2 400 kro- nor samt räntefri stående del av lån om högst 500 kronor må dock avskrivas i samband med utbetalningen.

Räntebidrag utgår till låntagare, vars hus uppförts eller ombyggts med bo- stadslån enligt 1962 års kungörelse här- om. Räntebidrag utgår även för hus som färdigställts efter år 1957 och som fi- nansierats med egnahemslån eller ter- tiärlån. Bidraget skall utgöra ersättning för viss del av räntekostnaderna för un- derliggande kredit, varmed huvudsakli- gen avses lån som säkerställs av inteck- ning med bättre förmånsrätt än den, som utgör säkerhet för det statliga lå- net. Bidrag utgår därest ränta för pri-

märlån (och däremot svarande ränta för sekundärlån) erlägges efter högre procentsats än som framgår av följande tablå.

Hus färdigställda år Basggjzjtgpr" 1958 ................ 6,0 19591 ............... 6,0 1959' ............... 5,5 1960 ................ ,0 1961 ................ 5,0 1962 ................ 4,5 1963 ................ 4,0 1964 ................ 4,0 1965 ................ 4,0 1 Lägenheter med preliminärt lånebeslut fö- re 1/1 1958 * Lägenheter med preliminärt lånebeslut

fr. o. m. 1/1 1958.

Räntebidrag utgår tills vidare från dagen för den underliggande kreditens placering, dock tidigast från det huset färdigställts, och längst till det halvårs- skifte som närmast föregår dagen för slutbetalningen av det statliga lånet el- ler, i förekommande fall, den räntebä- rande delen därav.

Räntebidraget utgår, då fråga är om hus finansierade med egnahemslån, med vissa schablonmässigt framräknade be— lopp. Ifråga om hus, för vilket utgått bostadslån, fastställes ett räntebidrags- underlag, som motsvarar den del av den underliggande krediten, som beräknas belöpa på det i låneärendet fastställda låneunderlaget för bostäder. I bidrags- underlaget inräknas även kredit, som hänför sig till lokaler under förutsätt— ning att lokaldelen av bostadslånet ej överstiger 5000 kronor. På huvudsak- ligen samma sätt förfares i fråga om hus för vilket utgått tertiärlån.

Under vissa förutsättningar kan rän- tebidrag beviljas även företag, som fi- nansieras utan stöd av statligt lån. En förutsättning är att företaget i allt vä-

sentligt fyller fordringarna för erhål- lande av bostadslån. Bidragsunderlaget fastställes i dessa fall som regel till ett belopp, motsvarande de lån, som upp- tagits mot säkerhet av inteckning inom 75 procent av det låneunderlag för bo- städer som skulle ha åsatts fastigheten därest bostadslån hade beviljats. Bi- dragsbeloppet beräknas med utgångs- punkt i skillnaden mellan lånemark- nadsräntan och de räntesatser som an- givits i tablån ovan ökade med en halv procentenhet.

Till täckande av sådana extra kostna- der, som kan beräknas uppstå vid ny- byggnad vintertid av bostadshus, för vilket bostadslån beviljats, kan utgå vin- ferbidrag. Bidraget beräknas schablon- mässigt med hänsyn till tidpunkt för igångsättning, färdigställande, var i lan- det huset är beläget, husets storlek m. fl. omständigheter.

För specialutrustning av lägenheter för rörelsehindrad person kan utgå in- validbostadsbidrag. Bidraget avser att täcka kostnaderna för dels sådana sär- skilda nyttigheter, som erfordras just för invaliden men som är av föga eller intet värde för en icke invalidiserad person, och dels för sådan extra lägen- hetsyta som kan påfordras med hänsyn till den invalidiserades rörelsehinder. Bidraget utgår med belopp, motsvaran- de beräknade kostnaderna för special- utrustningen och den extra ytan, dock högst med 15000 kronor per lägenhet. Bidrag kan beviljas kommun, fastighe- tens ägare eller enskild bostadsrättsha- vare eller hyresgäst.

Familjebostadsbidrag kan beviljas familj med ett eller flera minderåriga barn.

Som förutsättning för erhållande av familjebostadsbidrag gäller ifråga om lägenhetens storlek och utrustning föl- jande. Lägenheten skall innehålla minst två rum och kök med en yta av minst

50 m3. Består familjen av endast två per- soner skall lägenheten innehålla minst ett rum och kokvrå och en yta av minst 30 mg. Inom lägenheten skall finnas vat- ten- och avloppsledningar samt anord- ningar för centralvärme. Bostaden skall erbjuda nöjaktiga möjligheter till bad. Sistnämnda krav innebär i flerfamiljs- hus badrum inom lägenheten. I en- och tvåfamiljshus godtages badrum i husets källare. Lägenheten skall vara minst så stor, att antalet boende per rum, köket oräknat, är högst två personer. För fa— milj, som bebor lägenhet för vilken fa- miljen åtnjöt bidrag vid utgången av år 1962, godtages dock högst tre personer per boningsrum.

Familjebostadsbidrag utgår såsom helt, förhöjt eller reducerat bidrag be— roende på inkomstens storlek. Helt bi- drag kan beviljas om familjeförsörja- rens eller, i förekommande fall, man— nens och hustruns sammanlagda till statlig inkomstskatt beskattningsbara inkomst ej överstiger för familj med två barn 12 000 kronor och för familj med flera barn nämnda belopp ökat med 1 500 kronor för varje barn från och med det tredje till och med det sjätte. Förhöjt bidrag kan utgå om den beskatt- ningsbara inkomsten med 4 000 kronor eller mer understiger inkomstgränsen för helt bidrag. Reducerat bidrag kan utgå om inkomsten överstiger gränsen för helt bidrag med högst 2 000 kronor. För familj med ett barn gäller en in- komstgräns av 7 000 kronor.

Helt familjebostadsbidrag utgår med 180 kronor för varje barn och därut- över för familjen ett fast belopp av 390 kronor om bostaden är belägen i Norr- bottens, Västerbottens eller Jämtlands län (zon III), 360 kronor i Västernorr- lands, Gävleborgs, Kopparbergs eller Värmlands län (zon II) och 330 kronor om bostaden är belägen i annan del av landet (zon 1). Förhöjt bidrag utgår

med ett belopp per barn av 330 kronor om inkomsten understiger gränsen för helt bidrag med 6 000 kronor eller mer, och eljest 230 kronor samt ett belopp för familj, som är dubbelt så stort som ifråga om helt bidrag. Reducerat bi- drag motsvarar hälften av helt bidrag. För ettbarnsfamilj utgör familjebostads- bidraget ett belopp av 525 kronor i zon III, 510 kronor i zon II och 495 kronor i zon I om den beskattningsbara in— komsten ej överstiger 6 000 kronor och eljest respektive 425 kronor, 410 kronor och 395 kronor.

Familjebostadsbidrag utgår ej med högre belopp än årshyran (årsavgif- ten). Bidragen är fria från beskattning.

Bidrag utbetalas till hyresvärden och tillgodoföres bidragstagaren genom av- drag på hyran. Bor familjen i ett eget hem utbetalas beloppet kontant till bi- dragstagaren därest ej huset är finan— sierat med statligt län. I sådant fall av— räknas bidragsbeloppet i första hand mot kostnaderna för det statliga lånet. Eventuellt överskjutande belopp må ut- betalas kontant.

Familjebostadsbidrag beviljas och ut— betalas av de kommunala förmedlings- organen. För rätt utgivna bidrag erhål— ler kommunerna ersättning av statsme— del. Ersättning beviljas av länsbostads- nämnden och utbetalas av bostadssty— relsen.

Pensionärsbostadsbidrag kan utgå för lägenhet, som av kommun eller under medverkan av kommun genom hyresav- tal upplåtes till pensionär. Bidrag får dock inte utgå för lägenhet, bebodd av familj som åtnjuter familjebostadsbi- drag.

Ett villkor för beviljande av pensio- närsbostadsbidrag är att lägenheten skall bebos av minst en person, som har uppnått 60 års ålder eller utan att ha uppnått denna ålder åtnjuter folkpen— sion och som därjämte kan antagas vara

nr stånd att med egna medel skaffa sig godtagbar bostad. Om särskilda skäl fö- religger kan bidrag utgå för lägenhet, som bebos av annan mindre bemedlad person. I lägenheten må bostad beredas även åt annan person, som tillhör pen- sionärens hushåll och som lämpligen alltjämt bör sammanbo med honom.

Ytterligare villkor för bidrag är att lägenheten efter ny- eller ombyggnad färdigställts tidigast den 1 juli 1946 samt att den är inrymd i hus, som uppförts eller ombyggts med stöd av bostadslån, egnahemslån eller tertiärlån eller för vilket statligt räntebidrag beviljats.

Lägenhet för en person skall inne- hålla minst ett rum och kokvrå. 'Bebos lägenheten av två eller tre personer skall den innehålla minst ett rum och kök. Beträffande standarden i övrigt fö— reskrivs som regel krav på att central- uppvärmning skall vara anordnad samt att inom lägenheten skall finnas vatten- och avloppsledningar, vattenklosett och badrum eller duschrum.

Det årliga bidragsbeloppet per lägen- het är beroende av antalet skattekronor per inVånare i vederbörande kommun. Vid beräkningen av detta antal skall hänsyn tagas till det antal skattekronor, som staten tillskjuter såsom skatteer- sättning i anledning av vissa ortsav- dragsreformer.

Vid fastställandet av bidragets storlek skall följande tabell tillämpas.

Skattekronor Bidrag per lägen-

per invånare het, kronor under 24 ............ 625 24—25: 99 ........... 575 26—27: 99 ........... 525 28—29: 99 ........... 475 30—31: 99 ........... 425 32—33: 99 ........... 375 34—35: 99 ........... 325 36—37: 99 ........... 275 38—39: 99 ........... 225 40 eller däröver ...... 175

Pensionärsbostadsbidrag beviljas av det kommunala förmedlingsorganet. Bi— draget tillgodoföres pensionären genom att förmedlingsorganet tillser, att i by- resavtalet för lägenheten hyran uppta- ges till högst det belopp, som motsvarar skillnaden mellan å ena sidan den to- tala årskostnaden för lägenheten och dess uppvärmning samt å andra sidan bidraget. Då pensionären hyr lägenhet av annan än kommunen skall denna ge- nom avtal med hyresvärden åtaga sig att svara för återstående del av kostna- den för lägenheten.

För rätt utgivna bidrag får kommu- nerna kalenderårsvis ersättning av statsmedel. Ersättning beviljas av läns- bostadsnämnden och utbetalas av bo- stadsstyrelsen.

KAPITEL 2

Utredningsuppdraget

I anförande till statsrådsprotokollet den 8 november 1963 erinrar statsrådet och chefen för inrikesdepartementet om bo- stadspolitikens mål och de medel som staten betjänar sig av för att nå detta mål. Departementschefen fortsätter där- efter.

De bostadspolitiska målen och arbetsfor- merna går i allt väsentligt tillbaka på rikt- linjer som antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947. Lånebestämmelser och andra regler för bostadsstödet har visserligen se- dan dess vid ett flertal tillfällen ändrats i betydelsefulla hänseenden. Bostadspoliti- kens grunddrag har dock bevarats. Enligt min mening föreligger det inte heller nu några bärande skäl för en principiell om— prövning av de bostadspolitiska målen. I ett dynamiskt samhälle är det emellertid naturligt, att bostadspolitiken till sitt in- nehåll ständigt utvecklas och förändras. De medel bostadspolitiken betjänar sig av måste anpassas till sådana förändringar. Även i övrigt finns det skäl att i vissa av- seenden se över de bostadspolitiska hjälp- medlen för att göra dem bättre ägnade att fylla sitt syfte.

Viktiga frågor inom det bostadspolitiska fältet är sedan några år tillbaka föremål för överväganden inom bostadsbyggnadsut- redningen. Huvuduppgiften för denna kom— mitté, som består av ett antal icke-parla- mentariska experter, är att klarlägga det framtida bostadsbehovet. Den har därvid att belysa hur befolknings- och inkomst- utvecklingen kan komma att påverka efter- frågan på bostäder samt att söka bilda sig en uppfattning om hur efterfrågan kommer att inriktas på lägenheter av olika storlek och typ liksom på olika hustyper. Tanken är att utredningens undersökningar och överväganden skall mynna ut i slutsatser, som kan utgöra underlag för att bestämma målet för bostadsförsörjningens utveckling

och därmed skapa förutsättningar för stats- makterna att fatta beslut om bostadspro- duktionens framtida struktur och omfatt- ning.

Redan när bostadsbyggnadsutredningen tillkallades anmäldes avsikten att dess ar- betsresultat skulle bilda utgångspunkt för överväganden om de bostadspolitiska med- len och arbetsformerna. Enligt vad jag un- der hand erfarit från utredningen torde ett delbetänkande komma att läggas fram un- der innevarande höst. Detta betänkande kommer att innehålla en studie över de boendes flyttningsbenägenhet och hur den— na speglar behov och önskemål i fråga om bostadens egenskaper. Vidare kommer be- tänkandet att innehålla material för belys- ning av bostadsefterfrågans inkomstelasti- citet, dvs. dess variationer med hushål- lens inkomstnivå. Utredningens huvudbe- tänkande torde komma att avlämnas nästa år. 1 detta avses förutsättningarna för en höjd bostadsstandard bli ingående beskriv— na från konsumtions- och produktionssyn— punkt.

På grund av vad jag nyss anfört och med hänsyn till det läge vari bostadsbygg- nadsutredningens arbete befinner sig synes tiden nu vara inne att tillkalla en kom- mitté för översyn av bostadspolitikens me- del. Denna. bostadspolitiska kommitté bör ha parlamentarisk förankring.

Kommittén bör få till uppgift att in— gående pröva i vad mån olika bostadspoli- tiska anordningar har fyllt och alltjämt fyller sitt syfte samt att mot bakgrund av vunna erfarenheter och resultaten av kom— mitténs undersökningar överväga om en ändring av innehåll och form kan göra medlen för bostadspolitiken bättre ägnade att främja statsmakternas bostadspolitiska mål. Kommittén bör därvid givetvis beakta de blivande resultaten av bostadsbyggnads- utredningens arbete samt statsmakternas prövning av dessa.

Med hänsyn till uppgiftens natur låter

det sig knappast göra att uttömmande ange de problem som kommittén bör ta upp till prövning. De viktigaste frågor, som kom- mittén får att arbeta med, skall dock anges.

Ett huvudproblem för kommittén blir att .

pröva på vad sätt bostadslångivningen och till denna knutna subventioner skall kunna utvecklas till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt.

Kännetecknande för utvecklingen efter det andra världskriget och i synnerhet un- der l950-talet är att stegringen av tomt- *och byggnadskostnader har medfört en fortgående höjning av kapitalkostnaderna för bostadsfastigheter. Detta har i sin tur medverkat till att hyror och bostadskost- nader är högre ju nyare husen är. I viss mån sammanhänger denna stegring med standardutvecklingen. Tillgängliga uppgif- ter tyder emellertid på, att skiljaktigheter- na i hyror mellan hus av olika ålder är av- sevärt större än som kan betingas av skill- nader i standard. Det föreligger med andra ord av allt att döma en väsentligt splittrad hyresnivå. Hyressplittringen innebär en ir- rationell och slumpbetonad prisdifferentie- ring på likvärdiga nyttigheter och är för- enad med åtskilliga olägenheter.

Allvarliga ansträngningar bör göras för att åstadkomma rimligare hyresrelationer mellan lägenheter av olika ålder. Hyresdis- pariteten i det befintliga bostadsbeståndet torde emellertid inte i väsentlig utsträck- ning kunna avlägsnas med hjälp av åtgär- der inom ramen för ett system av bostads- politiska stödformer. Detta problem torde därför få tas upp till prövning i annat sammanhang. Jag vill erinra om att de av chefen för justitiedepartementet tillkallade hyreslagstiftningssakkunniga har till upp- gift att pröva frågan om att slopa nuva- rande bestämmelser om hyresreglering och hyreskontroll, införa principiell avtalsfri- het på hyresmarknaden samt skapa laglig möjlighet, inom ramen för en allmän hy- reslag, att få oskäligt höga hyror nedsatta av myndighet. Bostadspolitiska kommittén bör inte behandla frågan om en fortsatt ut- jämning av hyrorna i hittills byggda hus. Kommittén bör i stället inrikta sitt arbete på att söka åstadkomma en sådan kon- struktion av låne- och subventionsreglerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingel- ser för en jämnare hyresstruktur för de i framtiden tillkommande husen. Därvid bör kommittén även beakta angelägenheten av att något skarpt brott i hyresutvecklingen

' ningar i

inte skapas vid en övergång till nya finan- sieringsregler.

Som jag redan framhållit har räntebidra- gen till uppgift att stabilisera räntorna för bostäder och därigenom eliminera de kast- hyresnivån som eljest — vid självkostnadsbestämda hyror — skulle föl- ja av ändringar i lånemarknadens räntesat- ser. Denna funktion är väsentlig och bör tillgodoses även framgent. Det synes emel- lertid lika viktigt att på lämpligt sätt söka utjämna de hyresolikheter som har sin grund i att variationer i kostnadsläget vid skilda tidpunkter ställer olika stora krav i fråga om den kapitalmängd som skall för- räntas och amorteras.

Olika tekniska möjligheter finns att lösa detta problem. Tidigare har man inom bo- stadspolitiken använt kapitalsubventioner. Dessa har utformats så, att staten och i viss utsträckning även kommunerna till— skjutit räntefria lån eller bidrag för att be- gränsa det räntebärande kapitalet. Denna metod har emellertid i huvudsak övergivits främst kanske på grund av de statsfinansi- ella påfrestningarna vid en långvarig kost- nadsuppgång. Av samma skäl och då det torde saknas anledning att med hjälp av subventioner hindra en viss anpassning av hyror och bostadskostnader till de ändra- de inkomstförhållandena i samhället och därmed till de boendes förbättrade hyres- betalningsförmåga synes lösningen inte höra sökas i direkta kapitalsubventioner.

Kommittén bör i första hand undersöka om man kan konstruera ett sådant system för bostadskrediterna, som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variatio— ner i produktionskostnaderna inte tillåtes ge upphov till sådana ojämnheter i hyres- nivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde. Troligen förutsätter detta att villkoren beträffande ränta och amortering på stats- lånen bestämmes efter väsentligt andra principer än för närvarande. Bl. a. kan det komma i fråga att göra amorteringsregler— na variabla efter ränteändringar på mark— naden, utan att takten i kapitalåterbetal— ningarna över en längre period förändras väsentligt.

Utgångspunkten bör inte vara att bo— stadshyrorna skall hållas vid oförändrade nominella belopp, om priserna i allmän— het undergår förändringar. Snarare synes en successiv anpassning till ändringar i' det

allmänna prisläget eftersträvansvärt, åt- minstone till den del sådana prisändringar påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bostäder. Detta kan tala för att hyror- na i början av husens livstid bör sättas lägre än vad som brukar tillämpas för när- varande samt förutsättningar skapas för en fortlöpande ökning av de nominella hy- resintäkterna.

Vid sin prövning av dessa frågor bör kommittén beakta det blivande resultatet av värdesäkringskommitténs pågående över- väganden rörande möjligheterna att kon- struera indexbundna bostadslån.

Även om det är möjligt att genom änd— rade kreditregler åstadkomma bättre be- tingelser för en jämnare hyresstruktur tor- de åtminstone tills vidare en viss subven- tionering från statlig sida vara oumbärlig. Emellertid bör eftersträvas att subventio- neringen inte får en successivt växande omfattning utan avvecklas i den takt som är möjlig med hänsyn till inträdande för- bättringar i bostadskonsumenternas betal— ningsförmåga. Kommittén hör från dessa utgångspunkter överväga vilka ändringar i subventionsreglerna som är påkallade. Även i övrigt bör subventionsbestämmelserna ses över bl.a. med sikte på att ta vara på eventuella möjligheter till förenklingar. Mot bakgrund av de förslag kommittén kommer fram till beträffande subventions- reglernas framtida utformning kan vidare ändringar beträffande nivån för redan ut- gående subventioner te sig motiverade. Kommittén bör i så fall lägga fram för— slag härom.

Även formen för statens kreditstöd- bör övervägas av kommittén. I olika samman— hang har under en följd av år framförts förslag om en övergång från direkta bo- stadslån till statliga kreditgarantier. Kom— mittén bör förutsättningslöst pröva denna fråga. Jag vill erinra om att en promemoria om övergång till kreditgarantier på små- husområdet utarbetades inom socialdeparte— mentet år 1958. Promemorian har remiss- behandlats. Det synes lämpligt att ifråga— varande promemoria jämte remissyttran- dena överlämnas till bostadspolitiska kom- mittén för att tagas under övervägande i dess arbete.

En annan fråga som kommittén bör un- dersöka gäller den statliga bostadskreditens begränsning i enskilda fall. Såsom framgår av vad jag förut anfört finns olika övre lånegränser för skilda låntagarkategorier.

Generellt gäller emellertid att lånets övre gräns är bestämd i procent av det pant— värde lånemyndigheterna godkänner. Be- stämmelserna innebär, att en låntagare så- som egen kapitalinsats får skjuta till utöver en andel av pantvärdet — det be- lopp varmed den faktiska prod—uktionskost— naden i förekommande fall överskrider det godkända pantvärdet. Bestämmelserna om lånetak har avsiktligt utformats tämligen snävt för att fylla ett av sina väsentliga syften, nämligen att hålla tillbaka en steg- ring av produktionskostnaderna. Det torde därför vara förhållandevis vanligt att över- kostnader uppkommer, dvs. att produk- tionskostnaderna uppgår till ett högre be- lopp än pantvärdet.

Anskaffningen av det kapital som mot- svarar överkostnaden kan bereda byggnads- företagarna betydande svårigheter. Mest framträdande torde dessa svårigheter vara för allmännyttiga bostadsföretag, bostads- rättsföreningar och egnahemsbyggare. De förstnämnda är uppbyggda med tanke på att kapitalförsörjningen i sin helhet skall utgöras av statliga bostadslån och lån med bättre förmånsrätt. För att täcka över- kostnaderna är de hänvisade till att söka tillfälliga lån hos kreditinstituten på all- männa marknaden eller ta i anspråk egna funderade medel, avsedda för framtida be— hov i redan byggda hus, eller söka stöd hos kommunerna. De kooperativa företagen nödgas anlita utvägen att höja bostads- rättshavarnas grundavgifter. Möjligheterna härtill är begränsade, om inte bostadsko— operationens verksamhet skall inskränkas till ett befolkningsskikt med särskilt goda tillgångar. Även för egnahemsbyggarna in— nebär kravet på egen kapitalinsats ofta en avsevärd komplikation. För byggnadsföre- tagare, som producerar hyreshus, avsedda att förvaltas i enskild regi, torde proble- met inte vara lika markant. Det rationella motivet för tillkomsten av sådana hus tor— de nämligen vara behovet att placera ett redan tillgängligt kapital.

Detta läge i fråga om kapitalförsörjning- en skapar en stark press från byggnadsföre- tagarnas sida för att få till stånd höjningar av lånetaket. Bostadspolitiska kommittén bör undersöka, om ifrågavarande problem kan lösas på generell väg med bibehållande av en återhållsam kreditgivning från sta- tens sida.

Frågan om kapitalförsörjningen för över- kostnader har samband med ett par andra

inbördes nära förbundna problem. Det ena gäller vid vilken nivå i förhållande till pantvärdet som statskreditens övre gräns bör ligga, det andra de principer enligt vil- ka lånetaket bör vara konstruerat.

Vid ett flertal tillfällen har förslag fram- förts om en enhetlig övre gräns för olika kategorier av byggnadsföretagare. Jag är för egen del inte beredd att inta någon bestämd ståndpunkt i denna fråga. Vissa skäl, bl.a. behovet av enkelhet i lånereg— lerna, kan anföras för likartad behandling av olika låntagargrupper så långt det är praktiskt möjligt och ändamålsenligt. Mot ett förenhetligande av lånevillkoren i detta avseende talar främst de olika förutsätt- ningar under vilka de skilda kategorierna av byggnadsföretagare arbetar. Om spörs- målet angående kapitalförsörjningen för överkostnader kan få en acceptabel lösning, torde förutsättningarna för enhetlighet i fråga om de övre lånegränserna förbättras. Kommittén bör granska frågan.

Beträffande lånetakets konstruktion kan följande anföras. Två huvudmotiv torde ha förelegat då lånetaket tillskapades i mitten av 1950-talet. Det ena var angelägenheten att genom begränsningar i den statliga lån— givningen söka bromsa den pågående täm- ligen starka uppgången i prod-uktionskost- naderna för bostäder. Det andra motivet var att såvitt möjligt förenkla den admi- nistrativa handläggningen av bostadslåne- ärendena hos de kommun-ala och statliga organen. Senare har vid flera tillfällen framförts kritik mot lånetaket. Bl.a. har framhållits att lånetaket med sin ringa grad av individuell anpassning till kvali- tetsbetingade kostnadsolikheter har verkat hämmande på standardutvecklingen inom bostadsproduktionen. Å andra sidan har det gjorts gällande att lånetaket har möj— liggjort oskäligt stora produktionsvinster vid bostadsbyggande till enkel standard.

Det bör ankomma på bostadspolitiska kommittén att närmare granska lånetakets funktion mot bakgrund av de hittills vunna erfarenheterna samt föreslå de ändringar som befinnes motiverade. Kommittén bör dock begränsa sina förslag till att gälla de huvudsakliga grunderna för lånetakets konstruktion. Något detaljförslag till nytt lånetak bör kommittén således ej utarbeta.

Som en allmän riktpunkt för kommitténs överväganden beträffande finansieringssy- stemet bör gälla, att kommittén bör efter- sträva en ordning, som främjar ett ekono-

miskt byggande utan att anspråken på en fullgod bostadsstandard sättes tillbaka.

Näringslivets byggnadsdelegation har ny- ligen till mig överlämnat en inom närings- livets bostadsutredning utarbetad skrift med titeln Bostadshusens finansiering. I skriften framställes vissa förslag rörande bostadsfinansieringen. Skriften torde få överlämnas till bostadspolitiska kommit- te'n för att övervägas i dess arbete.

I fråga om låneobjekten torde några me- ra betydande ändringar knappast vara på- kallade. Jag vill erinra om att bostadsför- bättringsutredningen har uppdrag att se över reglerna om förbättringslån och pen- sionärsbostadsbidrag m.m. Dessa frågor bör bostadspolitiska kommittén där- för ej behandla. En fråga som emellertid förtjänar belysas är om anledning finns att överväga en utvidgning av långivningen till att i särskilda fall avse förvärv av äld- re fastigheter, som inte är statsbelånade. Jag syftar på hus belägna på orter, där 10- kaliseringspolitiska skäl talar för att inves- tering i nybyggnader inte bör äga rum och där statliga lån för sådant ändamål där- för inte beviljas. Ett därmed nära besläk- tat spörsmål gäller hur man skall förfara med statliga bostadslån som har beviljats för hus, vilka inte längre användes som varaktiga bostäder. F.n. gäller att lånet i sådana fall uppsägs till omedelbar inbetal- ning. Med hänsyn till den pågående för- ändringen- av vårt lands bebyggelsestruktur kan det övervägas om mindre rigorösa åter- betalningsbestämmelser bör gälla t. ex. när ett statsbelånat bostadshus övergår till an— vändning som fritidsbostad. I varje fall sy— nes skäl tala härför, om statens fordran för det utestående lånet därigenom kan tryggas bättre än eljest. Villkoren beträf- fande ränta och amortering kan i sådant fall behöva jämkas. Kommittén bör under— söka dessa frågor.

I fråga om konsumtionsstödet i form av bostadsrabatter har nyligen väsentligt änd- rade villkor beslutats av statsmakterna. Principerna för detta stöd bör inte behand- las av bostadspolitiska kommittén. Kom— mittén bör dock vara oförhindrad att lägga fram sådana förslag i fråga om bostadsra- batterna, som utgör konsekvenser av vad kommittén kan komma att föreslå beträf- fande de generella bostadssubventionerna.

I övrigt bör kommittén kunna ta upp de frågor rörande bostadspolitiken som under arbetets gång finnes böra behandlas. Såvitt

möjligt bör kommittén söka begränsa sitt arbete till frågor som gäller de bostadspo- litiska medlens utformning.

Kommitténs överväganden och förslag bör åtföljas av kostnadsberäkningar, av- seende såväl de närmaste budgetåren som en längre period. Vidare bör författnings- förslag i förekommande fall utarbetas.

Den bostadspolitiska organisationens närmare utformning bör beröras endast i den mån så motiveras av de förslag röran— de bostadspolitikens arbetsmetoder som kommittén lägger fram.

I brev till bostadsstyrelsen den 29 maj 1964 angående anslag för budget- året 1964/65 till främjande av bostads- försörjningen m.m. har vidare Kungl. Maj:t uppdragit åt bostadspolitiska kommittén att, i enlighet med vad stats- utskottet hade anfört i sitt utlåtande 1964z42, närmare pröva huruvida de generella subventionernas storlek och den tid varunder de skola utgå i huvud- sak kunna bestämmas enligt en i förväg uppgjord plan.

I samma brev har Kungl. Maj:t också uppdragit åt kommittén att pröva frå- gan om slopande av den i bostadslåne- kungörelsen intagna bestämmelsen om maximiyta för småhus.

Genom departementschefsskrivelse den 9 oktober 1964 överlämnades till kommittén en av Industriens Bostads— förening ingiven framställning rörande övre lånegräns för bostadslån till vissa industriägda förvaltningsföretag att av kommittén beaktas i utredningsarbetet.

Vidare har Kungl. Maj:t genom be- slut den 3 december 1965 förordnat att en av Svenska Stadsförbundet ingivcn framställning rörande finansiering av bostäder samt däröver avgivna yttran- den och en i anslutning härtill ingiven

skrivelse från Sveriges allmännyttiga bostadsföretag skall överlämnas till ho- stadspolitiska kommittén för att tagas i övervägande vid fullgörande av kom- mitténs uppdrag.

Under utredningsarbetets gång har till kommittén inkommit, dels en_fram- ställning från AB Svensk Fastighetsför- medling angående tillskapandet av möj- ligheter att erhålla statliga lån vid köp av egnahem, dels en skrivelse från Sve- riges Socialdemokratiska Ungdomsför- bund angående möjligheter att stimu- lera byggandet av ungdomshotell, bo- städer för studerande ungdom samt elastiska lägenheter dels ock en skrivel- se från Svenska Sparbanksföreningen med förslag i syfte att förenkla kredit— givningen till småhus. Till kommitténs ordförande har slutligen överlämnats en skrivelse från Statens Vattenfallsverk med teknisk och ekonomisk informa- tion rörande elektrisk bostadsuppvärm— ning.

Vid fullgörandet av utredningsupp- draget har kommittén funnit det värde- fullt att få belyst arten och omfatt- ningen av det ekonomiska stöd av fri- villig natur till bostadsändamål som lämnas av landets kommuner. I detta syfte har efter samråd med represen- tanter för kommunförhunden en enkät riktats till flertalet kommuner. Resulta- tet av enkäten redovisas i särskild bi- laga.

I bilaga lämnas också en redogörelse för bostadsfinansiering och bostadspoli- tiskt finansieringsstöd i vissa länder sammanställd på grundval av i huvud- sak material som efter framställning er- hållits direkt från herörda länder.

KAPITEL 3

Statens stöd för bostadsändamål under 1950- och 1960-talen

I bostadspolitiska utredningens betän- kande (SOU 1956: 40) har uppgifter re— dovisats om statens stöd till bostadsför- sörjningen från och med budgetåret 1948/49 till och med budgetåret 1955/56. Uppgifterna i det följande belyser i hu- vudsak utvecklingen efter denna period.

F ärdigställda lägenheter med statligt stöd

Antalet bostadslägenheter tillkomna med statligt stöd har sedan början av 1950-talet successivt ökat. Som framgår av tabell 3:1 ökade detta antal från i genomsnitt ca 41 600 per år under 1950- talets första hälft till ca 58500 under dess andra hälft och till 71300 per år under de fem första åren på 1960-talet.

Under denna period har även den an- del av samtliga lägenheter som tillkom- mit med statligt stöd ökat. Under perio- dens första år utgjorde den ca 80 pro-

cent. Fram till år 1954 ökade andelen till 95 procent och har därefter legat kvar på ungefär denna nivå. Andelen statsbelånade lägenheter har ökat för såväl småhus som flerfamiljshus. Orsaken till den i början av 1950- talet inträdda större efterfrågan på stat- liga lån torde framförallt vara den kraf- tiga utvidgning av den statliga kapital— subventionen som med hänsyn till bygg- nadskostnadsstegringen genomfördes under åren 1951—52. En investering i ett bostadsföretag utan sådan subven- tion torde i då rådande läge ha bedömts som osäker med hänsyn till skillnaden i bostadskostnad mellan lägenheter i företag med respektive utan subvention. För flerfamiljshusen beror ökningen av andelen lägenheter med statligt stöd framför allt på att de enskilda företagen i större utsträckning finansierats med sådant stöd, tabell 3:2, men också på att andelen enskilda företag har minskat

Tabell 3: ]. Färdigställda lägenheter med statligt stöd 1950—1.964

Totalt Småhus Flerfamiljshus

Antal lägenheter med statligt stöd i

genomsnitt per år

1950—54 .......................... 41 600 8 300 33 300 1955—59 .......................... 58 500 15 600 42. 900 1960—64 .......................... 71 300 19 700 51 500 Andel, %, lägenheter med statligt stöd

1950—54 .......................... 87 78 90 1955—59 .......................... 94 92 95 1960—641 ......................... 94 90 96

1 Andelen har för åren 1960—64 beräknats på totala antalet färdigställda lägenheter exkl. rum i ålderdomshem.

Tabell 3: 2. Förekomsten av statligt stöd i flerfamiljshus färdigställda 1950—64

Andel, %, lägenheter med statligt stöd av samtliga lägen- heter uppförda av kommunalt eller koo erativt allmännyttigt förlåta enskilt företag företag g 1950 ...................... 94 98 62 1951 ...................... 90 98 64 1952 ...................... 96 99 75 1953 ...................... 98 100 88 1954 ...................... 97 100 93 1955 ...................... 98 100 88 1956 ...................... 98 100 91 1957 ...................... 99 100 85 1958 ...................... 98 100 82 1959 ...................... 98 100 87 1960 ...................... 99 99 85 1961 ...................... 99 100 83 1962 ...................... 100 99 86 4 1.963 ...................... 99 100 87 1964 ...................... 99 99 89

i förhållande till övriga företagskatego— _rier. De kooperativa företagen liksom kommunerna och de allmännyttiga fö- retagen utnyttjar sålunda med några få undantag alltid de statliga lånen.

De enskilda företagen utnyttjade i 50- talets början den statliga finansieringen endast till ca 60 procent. Fram till mit- ten av 50-talet ökade andelen lägenheter i enskilda företag tillkomna med stat— ligt stöd till en nivå över 90 procent och har därefter legat på ca 85 pro- cent. Under åren 1963 och 1964 har an- delen åter ökat. Nedgången tidigare kan ha berott på dels den successiva minsk- ningen av kapitalsubventioner—na, dels den i mitten av 50-talet gjorda omlägg— ningen av regleringssystemet för bo- stadsbyggandet. Man övergick då från att via byggnadstillstånd och igångsätt- ningstillstånd reglera bostadsbyggan- dets omfattning till att endast via me— delsramar för den statliga långivningen påverka byggandets omfattning. Några ramar fastställdes sålunda icke längre för påbörjandet av sådana företag som

icke skulle ha statligt lån. Detta kan ha bidragit till en ökning av påbörjandet av dylika företag.

Denna omläggning av regleringen ge— nomfördes inte bara för flerfamiljshus utan även för småhus. Någon mera mar- kerad förändring i andelen småhus med statligt stöd kan dock ej konstateras för tiden fram till år 1963. Detta kan sam- manhänga med att under större delen av perioden medelsramarna avseende lån för småhus icke i samma grad som för flerfamiljshus varit begränsade i förhållande till bygginitiativen. Under år 1964 har däremot andelen småhus med statligt stöd minskat till 88 pro- cent från en tidigare nivå av ca 91 pro- cent. Se tabell 3: 3.

Småhus tillkommer relativt sett i mindre omfattning med statligt stöd än flerfamiljshus. Detta har gällt ända se- dan 1950-talets början. Anledningen härtill torde främst vara de villkor för lån till småhus som avser husets stor- lek och kostnader. Under senare år har en särskild anledning även varit den

Tabell 3: 3. Förekomst av statligt stöd inom storstadsområdena och riket i övrigt i hus färdigställda 1962—64

Andel, %, lägenheter med statligt stöd Småhus Flerfamiljshus1

1962 1963 1964 1962 1963 1964

Riket .......................... 91 91 88 95 96 97 Storstadsområdena .............. 76 75 67 94 95 96 Stor-Stockholm ............... 78 74 65 96 96 94 Göteborgsregionen ............. 73 70 60 99 99 99 Malmö-Lund-regionen ......... 76 82 79 85 86 94 Riket i övrigt .................. 95 95 94 96 96 97 Städer ....................... 94 93 89 96 96 97 Köpingar .................... 92 97 97 94 99 99 Landskommuner .............. 97 96 96 96 95 98

' Andelen har beräknats på totala antalet färdigställda lägenheter exkl. rum i ålderdomshem

stora skillnaden, framförallt i "storstads- områdena, mellan låneunderlag och pro- duktionskostnad, vilken inneburit att de med statslånet förknippade förmå— nerna icke framstått som särskilt stora.

Som framgår av uppgifterna i tabell 3:3 är sålunda andelen småhus med statligt stöd väsentligt lägre i storstads- områdena än i riket i övrigt. Under år 1964 har denna skillnad mellan olika områden i utnyttjandet av det statliga stödet blivit större. Skillnaden för hela riket mellan den grad i vilken statens finansieringsstöd efterfrågas för små- hus respektive flerfamiljshus är prak- tiskt taget helt att hänföra till denna lägre andel för småhus i storstadsom- rådena.

Av de lägenheter som enligt ovan till- kommit med statligt stöd har en del er- hållit stöd i andra former än lån. Fram till och med 1959 färdigställdes sålunda i genomsnitt per är ca 1 000 lägenheter med statsbidrag till pensionärshem. Denna bidragsgivning upphörde med utgången av år 1958. Från och med 1958 har årligen i genomsnitt färdig- ställts ca 530 lägenheter i hus med rän— tebidrag.

Lån till nybyggnad och ombyggnad samt vinterbidrag

Omfattningen av långivningen till fler- familjshus under budgetåren 1956/57— 1964/65 i form av tertiärlån och bo- stadslån respektive tilläggslån redovisas i tabell 3:4. I uppgifterna ingår även tertiärlån till rad- och kedjehus.

Antalet lägenheter under de olika budgetåren i de preliminära besluten om tertiärlån och bostadslån har i hu- vudsak bestämts genom de av statsmak- terna beslutade bostadsbyggnadspro- grammen och medelsramarna. Vid fast— ställandet av dessa ramar har för vissa budgetår dock även behovet av medel för viss balansutveckling beaktats. Den omfattande långivningen under budget— året 1962/63 var en följd av frisläppan- det av bostadsbyggandet med hänsyn till riskerna för arbetslöshet på byggar- betsmarknaden under vintern 1963.

Långivningen avseende flerfamiljshus har i mycket begränsad omfattning, högst några hundratal lägenheter per budgetår, avsett ombyggnad, vilket sammanhänger med låg ansöknings- frekvens.

Tabell 3: 4. Långivningen till ny— och ombyggnad av flerfamiljshus.1 Budgetåren 1956/57—

1964/65 Tertiärlån/bostadslån Tilläggslån . . .. Genomsnittligt låne- Päåltlåu?;gr:n1;$tlä_t' Dispone- belopp per lägenhet Prelimi- Dispone- Genomsnittligt rade i slutliga beslut nära beslut rade lånebelopp per belopp, antal ' belopp, lägenhet i Däraviom- milj. Däravi % lä enheter milj. slutligt beslut, Totalt byggnads- kronor Kronor fördjup- 5 kronor kronor” företag ning 1956/57 52 000 80 594 9 730 11 38 700 85 3 970 1957/58 44 300 80 557 11 150 12 31 800 60 2 810 1958/59 53 880 90 614 11 850 10 41 900 73 1 740 1959/60 49 450 230 597 12 120 5 1 300 7 . . 1960/61 50 850 100 594 11 390 2 1 500 8 1961/62 51 600 100 630 10 970 1 1 000 5 1962/63 73 550 220 878 11200 1 1 200 7 1963/64 63 460 350 848 11 880 0 2 300 13 1964/65 57 230 620 873 12 520 0 1 430 7

1 Uppgifterna innefattar även tertiärlån till rad— och kedjehus. 2 Beräknat med ledning av det antal lägenheter för vilka beslut om tertiärlån meddelats.

Tilläggslån i form av en generell sub- vention till bostadsbyggandet beviljades fram till och med budgetåret 1958/59. Därefter beviljade tilläggslån avser det speciella stödet till uppförande av stu- dentbostäder.

Uppgifterna om disponerade belopp avser omfattningen av de preliminära lånebesluten under ett budgetår jämte de höjningar i förhållande till de preli- minära besluten som har medgivits i samband med de under budgetåret med- delade slutliga besluten. Från dessa be- viljade lånebelopp har suhtraherats be- loppen i de under budgetåret återtagna besluten.

Under den i tabell 3: 4 redovisade pe- riodens tre första budgetår låg det to- tala, slutligt beviljade lånebeloppet per lägenhet (tertiärlån+tilläggslån) på en nivå av 13 500—14 000 kronor. Därefter sjönk genomsnittsbeloppet till ca 11 000 kronor under de tre första budgetåren på 1960-talet. Till sänkningen bidrog av- vecklingen av tilläggslånegivningen och ett minskat behov av fördjupning. Un—

der budgetåren 1963/64 och 1964/65 har genomsnittsbeloppen ökat, bl. a. på grund av ökande lägenhetsstorlekar och höjda värden i samband med beräk- ningen av låneunderlaget. Å andra si- dan fördjupas bostadslån till flerfa- miljshus numera mycket sällan.

Dessa tal för genomsnittligt lånebe- lopp per lägenhet är dock svårbedöm- bara, då de varierar såväl med avkast- ningsvärdet/låneunderlaget per lägen- het som med fördelningen mellan ter- tiärlån och tilläggslån, fördelningen på byggherrekategorier och graden av för- djupning.

Lån till nybyggnad och ombyggnad av småhus har under den i tabell 3:5 redovisade perioden budgetåren 1956/57—1964/65 »— i stort sett bevil- jats i en utsträckning motsvarande ef- terfrågan. De fastställda ramarna har således inte annat än under vissa kor- tare perioder medfört någon begräns- ning av långivningen.

Antalet lägenheter i besluten om eg- nahemslån och bostadslån till nybygg—

nad av småhus var under periodens fyra första budgetår i stort sett oför- ändrat ca 16000 —— men har där- efter ökat till över 26 000 under budget- året 1964/65. Lån till nybyggnad av småhus har emellertid även beviljats i form av tertiärlån. Omfattningen av denna långivning, som ingår i redovis- ningen i tabell 3: 4, framgår av nedan— stående tablå. Budgetåret 1958/59 var det första budgetår för vilket uppgifter om denna långivning särredovisades.

Antal lägenheter i

beslut om tertiär- samtliga beslut

lån till rad— och om lån avseende kedjehus småhus 1958/59 1 620 17 310 1959/60 1 470 17 380 1960/61 2 430 20 730 1961/62 3 050 21 330 1962/63 1 960 25 940 1963/64 — 21 500 1964/65 —— 26 490

Meddelade lånebeslut avseende små— hus har i relativt stor utsträckning åter- tagits, bl. a. på grund av att byggnads- arbetena icke påbörjats inom föreskri- ven tid. Under perioden 1959/60— 1964/65 har detta skett i en omfattning

motsvarande ca 1 000 lägenheter i ge- nomsnitt per budgetår.

Långivningen till ombyggnad av små— hus har varit relativt stabil under pe- rioden och varierat mellan 2400 och 3 700 lägenheter per år. Under perio- dens senare del har denna långivning varit mindre än i dess början.

Det genomsnittliga lånebeloppet per lägenhet i nybyggnadsföretag har mel- lan budgetåren under den i tabell 3:5 redovisade perioden varierat från lägst ca 15500 kronor till högst ca 25000 kronor. Dessa variationer beror på dels variationer i småhusens storlek och kostnader samt i graden av fördjupning, dels den ändring av lånevillkoren för småhus som genomfördes fr.o.m. den 1 januari 1963. Egnahemslånet, som normalt utgick med 40 procent av låne- underlaget, ersattes då med bostadslå- net, som i här avsedda fall normalt ut- går med 20 procent av låneunderlaget. Som en följd av denna omläggning sjönk det genomsnittliga lånebeloppet från 25000 kronor under budgetåret 1961/62 till ca 20 000 under budgetåret 1962/63 respektive drygt 15000 under budgetåret 1963/64.

Tabell 3: 5. Långivningen till ny- och ombyggnad av småhus.1 Budgetåren 1956/57—

1964/65 .. . . Genomsnittligt låne— m ]" kronor ning i % av totala Därav rän- låne- Ny- Om- . Ny- Om- byggnad byggnad Totalt teff;e Sdeålen- byggnad byggnad beloppet 1956/57 16 060 3 700 441 77 20 960 15 170 11 1957/58 15 430 3 080 388 62 23 490 17 860 13 1958/59 15 690 3 480 389 66 22 920 15 970 11 1959/60 15 910 3 230 378 67 22 400 15 530 9 1960/61 18 300 2 550 450 . . 23 530 16 440 9 1961/62 18 280 2 450 468 25 010 17 500 7 1962/63 23 980 3 000 503 19 820 15 690 8 1963/64 21 500 2 520 354 15 580 13 550 18 1964/65 26 490 2 750 634 22 540 16 550 25

1 Uppgifterna innefattar icke tertiärlån till rad- och kedjehus.

För småhus fördjupas det statliga lå- net i betydligt högre grad än för fler— familjshus. Från budgetåret 1956/57 till budgetåret 1961/62 minskade något den andel av länet som utgjorde fördjup- ning. Från budgetåret 1962/63 har den- na andel ökat väsentligt. Denna Ökning betingas emellertid till största delen av att bostadslånet i normalfallen endast utgår med hälften så stor andel av låne- underlaget som egnahemslånet. Då för- djupningen sättes i relation till det to- tala lånebeloppet kommer sålunda en lika stor fördjupning i kronor räknat att utgöra en relativt större del av de beviljade bostadslånen än av egnahems- lånen. Under budgetåret 1962/63 upp- gick sålunda fördjupningen i genom- snitt per lägenhet till 2 300 kronor och under budgetåret 1963/64 till 2 700 kro- nor. ökningen av fördjupningen under budgetåret 1964/65 betingades delvis av läget på kreditmarknaden. I övrigt var den en följd av Kungl. Maj:ts be- slut om höjd låneunderlagskoefficient, som i många fall föranledde justeringar av redan beviljade bostadslån utan sam- tidig anpassning av underliggande kre- dit.

I kapitel 6 sid. 118 redovisas ytterli- gare uppgifter beträffande fördjupning av lån till småhus.

Utbetalningarna av lån till ny- och ombyggnad redovisas i tabell 3: 6. Upp- gifterna avser den utbetalning av lån som sker efter det slutliga beslutet re- spektive — för de småhus, där endast ett beslut fattas efter färdigställan- det.

Utbetalning i förskott av egnahems- lån och bostadslån till småhus har un- der de senaste budgetåren skett i en mera begränsad omfattning än i perio- dens början.

Slutliga beslut om vinterbidrag har, som framgår av nedanstående tablå, va- rit av storleksordningen 3 a 4 milj. kro- nor per budgetår.

Slutliga beslut om vinter- bidrag, milj. kronor 1956/57 ....... 2,7 1957/58 ....... 3,7 1958/59 ....... 3,7 1959/60 ....... 4,1 1960/61 ....... 4,6 1961/62 ....... 4.3 1962/63 ....... 3,8 1963/64 ....... 3,9 1964/65 ....... 4,2 Räntebidrag

Som redan framgått av kapitel 1 var kostnaderna för räntebidrag (ränteefter- gifter) fram till och med budgetåret

Tabell 3: 6. Utbetalning av län samt av förskott & lån. Ny- och ombyggnad. Budgetclren 1956/57—1964/65

Utbetalning av lån, milj. kronor Utbetalning av förskott (brutto) å

Tertiärlån och Egnahemslån och egnahemslån och bo- bostadslån till Tilläggslån bostadslån till stadslån till småhus, flerfamiljshus småhus milj. kronor 1956/57 436 209 468 168 1957/58 440 159 480 164 1958/59 511 110 459 115 1959/60 612 64 498 82 1960/61 538 14 431 57 1961/62 551 9 431 71 1962/63 492 1 430 71 1963/64 556 0 417 35 1964/65 564 0 422 81

1950/51 ringa — mindre än 1 milj. kro- nor per budgetår. De har därefter i stort sett successivt ökat. Kostnaderna från och med budgetåret 1956/57 redovisas i tabell 3: 10. Nämnda budgetår hade de stigit till 66 milj. kronor och budgetåret 1962/63 uppgick de till 273 milj. kronor. Kostnaderna har därefter sjunkit till 211 milj. kronor under budgetåret 1964/65.

Statens utgifter under ett budgetår avser kompensation för räntekostnader utöver en viss räntesats (basräntan) un- der budgetåret närmast före. Detta in- nebär att först under budgetåret 1965/66 kommer utgifterna att avse rän- tebidrag enligt de från och med bud- getåret 1964/65 gällande villkoren. Bi- drag beräknas då komma att utbetalas för ca 450000 lägenheter färdigställda från och med 1957. Den sammanlagda kostnaden härför har beräknats till 265 milj. kronor.

Räntebidrag till bostadshus, som icke finansierats med statliga lån, beviljades fram t.o.m. 1964 i ganska ringa om- fattning. Bidragsgivningen var icke reglerad av någon ram utan motsva- rade helt ansökningsfrekvensen. Under 1965 ökade emellertid efterfrågan på och besluten om räntebidrag till följd av att ramarna för långivningen icke gav utrymme för lån i erforderlig omfatt- ning. Genom beslut av Kungl. Maj :t fastställdes för år 1965 en total ram på

3 000 lägenheter för beviljande av rän- tebidrag till nya hus. I nedanstående tablå redovisas omfattningen av de slut- liga besluten om räntebidrag fram t. o. m. budgetåret 1963/64 samt de pre— liminära besluten under kalenderåret 1965.

Antal lägenheter med beslut om räntebidrag Slutliga beslut 1958/59 ............. 193 1959/60 ............. 401 1960/61 ............. 645 1961/62 ............. 330 1962/63 ............. 755 1963/64 ............. 650 Preliminära beslut 1965 ................ 2 981 Bostadsrabatter

Antalet familjer med familjebostadsbi- drag har under åren 1958—63 icke va- rierat i någon högre grad. Vid slutet av vart och ett av åren i denna period har antalet familjer med bidrag sålunda uppgått till mellan 140 000 och 160 000. Under år 1964 ökade emellertid antalet familjer med bidrag icke obetydligt och uppgick vid årets slut till ca 210000. Denna ökning var en följd dels av rela- tivt kraftigt höjda inkomststreck från 1964 och dels av att den tidigare be- gränsningen i bidragsgivningen till hus

Tabell 3: 7. Familjebostadsbidrag

Antalet över kalen- derårsskiftet löpande bidrag

Antal bidrag som upphörde vid slutet av året

Antal bidrag som började att löpa under året

1957 ...................... . . 1958 ...................... 34 100 1959 ...................... 31 600 1960 ...................... 38 800 1961 ...................... 29 900 1962 ...................... 28 400 1963 ...................... 37 100 1964 ...................... 86 200

. . 119 400

29 800 117 200 15 200 127 600 26 000 131 700 33 800 119 300 25 400 114 600 9 100 134 800 25 300 183 700

byggda tidigast 1942 upphävdes med verkan från ingången av år 1964.

Variationerna i bidragsgivningen se- dan 1958, då ettbarnsfamiljerna inord- nades i stödsystemet, belyses av de uppgifter, som redovisas i tabell 3: 7.

Den ökning av antalet nya bidrag som inträffade under åren 1960 och 1963 betingas, liksom ifråga om år 1964, av genomförda höjningar av in- komststrecken. Effekten härav fram- kommer även i talen över det antal bi- drag som upphört vid närmast före- gående årsskifte efter den prövning som gjorts under hösten av förutsättningar- na för bidrag under nästkommande år. Sålunda var detta antal lågt under åren 1959, 1962 och 1963.

Enligt en undersökning avseende de familjer som åtnjöt bidrag vid ut- gången av år 1961 och alltfort skulle ha bidrag under 1962 hade 9 procent ett barn under 16 år, 46 procent två barn och 45 procent tre eller flera barn. Det för kalenderåret 1963 beräknade genomsnittliga antalet familjer med bi- drag —— uppgående till 130000 — mot— svarade ca 13 procent av samtliga barn- familjer. Det genomsnittliga familjebo- stadsbidraget för samtliga familjer med bidrag uppgick till ca 1 050 kronor.

Utgifterna för familjebostadsbidra- gen, som redovisas i tabell 3:10, varie- rade fram till och med budgetåret

1962/63 inom ramen för ett belopp av 100—120 milj. kronor. Under de därpå följande två budgetåren ökade kostna- derna till 155 milj. kronor respektive 207 milj. kronor.

Pensionärsbostadsbidrag har bevil- jats från och med budgetåret 1951/52. Dessa årliga bidrag utgick till och med år 1958 parallellt med det statliga an- läggningsbidraget till byggande av pen- sionärshem. Som framgår av tabell3: 8 ökade antalet lägenheter med pensio— närsbostadsbidrag med inemot 1 000 per år under de sista år när dessa båda ty- per av bidrag kunde beviljas. Sam-tidigt beviljades årligen statsbidrag till ca 1000 lägenheter i pensionärshem. Se- dan pensionärsbostadsbidraget blivit den enda stödformen, har för varje år ökningen av antalet lägenheter med detta bidrag blivit större. Under 1964 uppgick sålunda ökningen till drygt 3 000 lägenheter.

Vid slutet av år 1964 uppgick antalet bostäder med pensionärsbostadsbidrag till 21 200. Statsbidrag till anordnande av pensionärshem har beviljats till så- dana hem inrymmande ca 29 000 lägen- heter. Detta innebär att vid utgången av 1964 fanns ett bestånd av i runt tal 50000 pensionärslägenheter med stat- ligt stöd. I dessa lägenheter kan ca 65000 personer beräknas bo.

I tabell 3: 8 redovisas även de under

Tabell 3: 8. Pensionärsbostadsbidrag

.. Ökning av antalet . . Antal lägenheter lägenheter från när- . BeVIIJat med bidrag Vld slutet .. bldragsbelopp, av perioden mast foregående milj kronor period ' 1956/57 ................... 3 743 856 0,4 1957/58 ................... 4 571 828 0,6 1958/59 ................... 6 213 1 642 0,9 1959/60 ................... 8 084 1 871 1,4 1960/61 ................... 10 204 2 120 1,9 1961/62 ................... 12 881 2 677 2,3 1962 2:11 halvåret .......... 14 625 1 744 1,3 1963 ...................... 17 951 3 326 3,0 1964 ...................... 21 182 3 231 3,5

Tabell 3: 9. Beviljade och utbetalade förbättringslån

Förbättringslån 133;ch gång” Beviljat

belopp 1

. . genom-

Antal D'Sponc' Utbetalat DISponc' Utbetalat snitt per

. . rat rat bev1ljade belopp, belopp, belopp, belppp. lån,

lån milj. kr. mll]. kr. mill- kr. mll]. kr. kronor 1956/57 .................. 9 300 43,2 30,4 26,3 20,7 4 250 1957/58 .................. 7 500 35,7 45,4 21,2 29,2 5 290 1958/59 .................. 7 500 36,7 41,2 22,7 25,3 5 460 1959/60 .................. 6 800 28,5 43,3 18,3 26,5 5 170 1960/61 .................. 7 100 36,9 40,4 22,3 24,3 5 820 1961/62 .................. 6 200 38,5 35,1 21,8 20,6 6 620 1962/63 .................. 5 400 35,1 33,4 19,5 18,5 7 200 1963/64 .................. 6 100 42,2 33,5 25,9 18,8 7 450 1964/65 .................. 11 000 94,2 38,3 64,6 22,6 8 560

respektive år beviljade bidragsbelop- pen. I tabell 3: 10 redovisas statens ut- gifter för denna verksamhetsforni.

F örbättringslån och invalidbosladsbidrag

Under vart och ett av budgetåren 1952/53 och 1953/54 beviljades något över 10 000 förbättringslån. Därefter har, som bl.a. framgår av tabell 3:9, långivningen i stort sett successivt minskat till och med budgetåret 1962/63, men sedan ökat, framför allt under budgetåret 1964/65 som en följd av de under 1964 beslutade åtgärderna i syfte att intensifiera förbättringen av åldringarnas bostäder.

Det genomsnittliga beloppet per län har under den redovisade perioden ökat från ca 4 250 kronor till 8 560 kro- nor. Ökningen beror framförallt på att långivningen har inriktats på mera om- fattande förbättringar. Under perioden har den ränte- och amorteringsfria de- len av lånebeloppet varit relativt oför- ändrad och legat på en nivå av omkring 60 procent. Under budgetåret 1964/65 ökade den emellertid till inemot 70 pro- cent som en följd av långivningens ökade inriktning på åldringarnas bostä- der.

Invalidbostadsbidrag har sedan 1959, då verksamheten började, beviljats i den omfattning som framgår av upp- gifterna i följande tablå. Bidragsgiv- ningen har successivt ökat bl.a. som en följd av den ovan nämnda utvidga ningen av bostadsstödet till åldringar. Under budgetåret 1964/65 uppgick det genomsnittliga bidragsbeloppet per lä- genhet till 5 850 kronor.

Invalidbostadsbidrag Antal Beviljat belopp, lägenheter milj. kronor

11959/60 45 0,2 1960/61 81 0,4 1961/62 124 0,5 1962/63 144 0,7 1963/64 177 1 ,1 1964/65 495 2,9

1 Inklusive 1:a halvåret 1959.

Utgifterna för statens stöd till bostads- ändamål. Utestående län

I tabell 3:10 sammanfattas utgifterna för bostadspolitiska ändamål under budgetåren 1956/57—1964/65. Uppgif- terna har hämtats från riksrevisions— verkets budgetredovisning och avser nettoutgifterna under respektive anslag.

Beträffande posten 7 tertiärlån samt räntebärande egnahemslån, bo- stadslån och förbättringslån —, vilken avser utgifterna under Lånefonden för bostadsbyggande, gäller att medel som inflyter till fonden genom amorteringar och inlösen av lån får tagas i anspråk för ny långivning. Nettoutgifterna upp- går sålunda till ett lägre belopp än sum- man av utbetalda lån och nettobelast— ningen för förskott. Det till fonden in- flutna beloppet uppgick under budget- året 1956/57 till 66 milj. kronor och under budgetåret 1964/65 till 313 milj. kronor.

I kapitel 6, sid. 104, lämnas en utför- ligare redogörelse för finansieringen av Lånefonden för bostadsbyggande samt anslaget Räntefria lån till bostadsbyg- gande (posten 8 i tabell 3:10).

Statens totala årliga utgifter för bo- stadspolitiska ändamål har under pe- rioden varit av storleksordningen 1,1 år 1,2 miljarder kronor. Denna nivå upp- nåddes redan under budgetåret 1955/56 efter en successiv ökning från ett ut- giftsbelopp av ca 350 milj. kronor un- der budgetåret 1950/51.

Under budgetåret 1964/65, då utgif- terna uppgick till 1 200 milj. kronor, inflöt i räntor på utestående lån 340 milj. kronor.

Utgifternas fördelning på behovsprö— vade stödåtgärder och på generella åt- gärder var under perioden fram till och med budgetåret 1962/63 i stort sett konstant. Av de totala utgifterna avsåg 12 51 13 procent behovsprövade åtgär- der. Därefter har deras andel ökat till 16 procent under budgetåret 1963/64 och till 21 procent under budgetåret 1964/65. Till behovsprövade åtgärder har räknats familje- och pensionärsbo- stadsbidrag samt bidrag till bostadsför- bättring och pensionärshem.

De samlade utgifterna för bostadspo- litiska ändamål enligt tabell 3: 10 har,

som framgår av nedanstående tablå, från senare hälften av 1950-talet rela- tivt sjunkit i förhållande till statens to- tala utgifter (statsverkspropositionen år 1966: Bilaga 5, tab. 1).

Utgifter för bostadspolitiska ändamål i % av statens totala utgifter 1957/58 8,2 1958/59 7,7 1959/60 7,6 1960/61 6,4 1961/62 6,4 1962/63 5,4 1963/64 4,9 1964/65 4,7

Storleken av statens kapitalfordran för utestående lån ger ett samlat uttryck för utvecklingen och omfattningen av långivningen för bostadsändamål. De uppgifter härom, som redovisas i tabell 3:11, avser av bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna förvaltade lån till bostadsändamål. Härutöver tillkom- mer vissa av riksbanken förvaltade, äldre typer av lån till nybyggnad, om- byggnad och förbättring av egnahem, som vid slutet av år 1964 uppgick till 42 milj. kronor. Utöver de lån som re- dovisas i tabell 3: 11 förvaltar bostads- styrelsen och länsbostadsnämnderna lån till tvätterier, byggnadsmaskiner och inventarier i studentbostäder. Dessa lån uppgick vid utgången av hud- getåret 1964/65 till 32 milj. kronor.

Från den 30 juni 1956 till den 30 juni 1965 har statens kapitalfordran mer än fördubblats, från ca 4,6 miljarder kro- nor till ca 11,1 miljarder kronor. Av sistnämnda belopp avsåg 95 miljoner kronor förskott på lån till småhus.

Den del av kapitalfordran som utgö- res av ränte- och amorteringsfria lån har under den redovisade perioden kraftigt reducerats: från 30 procent till 7 procent. Detta beror på två omstän- digheter. Tilläggslån till andra flerfa- miljshus än studentbostäder har inte

Tabell 3: 10. Nettoutgifter för bostadspolitiska ändamål enligt riksrevisionsverkets budgetredovisning, milj. kronor. Budgetåren.1956/57—1964/65.

1956/ 1957/ 1958/ 1959/ 1960/ 1961/ 1962/ 1963/ 1964/ 57 58 59 60 61 62 63 64 65 1. Administrationskostna- der (bostadsstyrelsen och länsbostadsnämn- . derna) ................ 8,8 9,4 8,9 9,6 10,2 10,7 12,2 13,6 14,1 2. Ränteeftergift/Ränte- bidrag ................ 66,0 85,8 139,5 160,1 199,0 242,4 272,5 220,0 211,2 3. Familjebostadsbidrag.. 101,4 105,9 103,4 112,0 115,8 121,6 117,4 155,5 207,3 4. Pensionärsbostadsbidrag 0,3 0,5 0,6 0,9 1,6 1,8 3,2 2,4 3,1 5. Räntefria förbättrings- lån samt invalidbostads- bidrag ................ 24,5 24,1 22,3 22,7 20,4 19,2 17,5 21,6 39,4 6. Bidrag till pensionärs- hem ................. 8,0 11,7 8,0 10,0 10,0 8,4 —- — — 7. Tertiärlån samt ränte- bärande egnahemslån, bostadslån och förbätt- ringslån .............. 509,0 628,2 650,4 763,0 653,4 732,5 667,6 662,6 720,6 8. Tilläggslån samt ränte- fria egnahemslån och bo- stadslån .............. 350,7 284,9 199,9 150,0 88,1 36,9 19,7 13,7 7,8 9. Lantarbetarbostadslån . 2,0 1,2 -— — _ — Totalt 1 070,7 1 151,7 1 133,0 1 228,3 1 098,5 1 173,5 1 110,1 1 089,4 1 203,5

beviljats efter 1/7 1959, ej heller ränte— fri stående del av lån till småhus efter 1/7 1960. Tidigare beviljade sådana lån har antingen efterskänkts genom stats- makternas särskilda beslut, och därige- nom redovisas de ej längre som ford-

ran, eller löper de numera med ränta och amortering och redovisas sålunda såsom räntebärande län.

Under den redovisade perioden efter- skänktes budgetåret 1957/58 63 milj. kronor avseende kapitalsubventioner

Tabell 3:11. Statens kapitalfordran för utlämnade bostadslån per den 30 juni åren 1956—65, milj. kronor

Lån till Därav ränte- Totalt och amorte- flerfamiljshus småhus ringsfria lån 1956 ............................ 2 707 1 933 4 640 1 385 1957 ............................ 3 240 2 232 5 472 1 638 1958 ............................ 3 742 2 554 6 296 !1 470 1959 ............................ 4 272 2 857 7 129 21 603 1960 ............................ 4 832 3 192 8 024 :*1 104 1961 ............................ 5 242 3 504 8 746 *1 179 1962 ............................ 5 654 3 843 9 497 1 209 1963 ............................ 5 994 4 171 10 165 1 221 1964 ............................ 6 158 4 273 10 431 835 1965 ............................ 6 530 4 554 11 084 777 1 Dessutom 313 milj. kr med amortering men utan ränta 2 » 338 » » » » » » » 3 » 946 » » » » » | » 4 » 912 » » | | » » »

till småhus, budgetåret 1963/64 223 milj. kronor avseende flerfamiljshus och 171 milj. kronor avseende småhus samt budgetåret 1964/65 60 milj. kro- nor avseende småhus.

Av det vid utgången av budgetåret 1964/65 i kapitalfordran ingående rän- te- och amorteringsfria beloppet av 777 milj. kronor kommer 682 milj. kronor, som avser räntefria delar av egnahems— lån, att successivt avskrivas när lånen har stått ute i 10 år och 31 milj. kronor avseende bostadsanskaffningslån likale-

des att automatiskt avskrivas. Återståen- de belopp på 63 milj. kronor avser rän- tefria lån till studentbostäder.

Vid mitten av år 1965 beräknas sta- ten genom sin kapitalfordran för ute- stående lån ha svarat för ca 20 procent av den totala bostadskreditgivningen. I kapitel 6 redovisas uppgifter för de olika kreditinstituten som ger en belys- ning av utvecklingen av statens långiv- ning i relation till bostadslångivningen i övrigt.

KAPITEL 4

Bostadsbyggande och bostadsmarknad

I detta kapitel lämnas en redovisning av bostadsbyggandets utveckling och förändringarna på bostadsmarknaden under senare år. Därvid behandlas kort- fattat, med återgivande av väsentliga data, sådana förhållanden som ingåen- de behandlats i bostadsbyggnadsutred- ningens huvudbetänkande Höjd bo- stadsstandard (SOU 1965: 32). I de hän- seenden, som endast översiktligt berörts av bostadsbyggnadsutredningen, är framställningen mera utförlig. Detta gäller t. ex. produktionsutvecklingen, som av utredningen behandlats väsent— ligen ur kvantitets- och investerings— synpunkt, men vars inriktning ifråga om lägenhetstyper, hustyper, ytor, före- tagsformer etc. är av särskilt intresse med hänsyn till utformningen av de bostadspolitiska medlen.

Vid beskrivningen av produktionsut- vecklingen går framställningen inte längre tillbaka än till år 1955. En redo- visning av bostadsbyggande och bo- stadsmarknad under den tidigare delen av efterkrigsperioden återfinnes i bo— stadspolitiska utredningens betänkande.

Bostadsbyggandets storlek och inriktning

I diagram 4:1 redovisas antalet lägen- heter i påbörjade bostadsföretag under vart och ett av åren 1954—1965 med fördelning på småhus och flerfamiljs- hus.

Av diagrammet framgår att bostads-

byggandet år för år uppvisar en prak— tiskt taget oavbruten ökning och att an- talet påbörjade lägenheter vid perio- dens slut är omkring 50 procent större än vid dess början. Under år 1965 på- börjades sålunda drygt 90 000 lägenhe- ter. De år då ökningen avbrutits är 1955 — då igångsättningen av nya hus hölls tillbaka av konjunkturpolitiska skäl, något som även avspeglar sig i 1956 års jämförelsevis svaga återhämt- ning — och 1963. Sistnämnda år får nedgången delvis ses som en följd av »frisläppandet» av igångsättningen un— der 1962, vilket medförde att åtskilliga för 1963 planerade företag kom igång redan under senare delen av 1962. Minskningen i antalet påbörjade lägen- heter i flerfamiljshus år 1960 jämfört med 1959 kompenserades mer än väl av en ökning i antalet påbörjade lägenhe- ter i småhus. Under år 1965 slutligen har igångsättningen legat på en lägre nivå än under 1964, en nedgång som också är en följd av en konjunkturpoli- tiskt motiverad återhållsamhet vid fast- ställande av bostadsbyggnadsprogram- met.

Småhusbyggandet har ökat starkare än totalproduktionen. Från det botten- läge, där småhusbyggandet hamnat i samband med koreakrisen, hade antalet påbörjade lägenheter år 1954 uppnått en nivå av nära 16 000, vilket motsva- rade ca 26 procent av den totala igång- sättningen. År 1965 var igångsättningen av småhuslägenheter uppe i ca 27000,

Diagram 4: 1. Antal påbörjade och under byggnad varande lägenheter åren 1954—65. Hela riket.

"100-tal

lägenheter

IZO

Ill) _ Lägenheter under byggnad vid årets slut D Påbörjade lägenheter i småhus Ino . Påbörjade lägenheter i övriga hus

30

20

|954 ess 1956 en

vilket utgör över 29 procent av total- produktionen.

Den metod som statsmakterna använt sig av vid bestämmandet av bostads- byggandets omfattning har under den tid, som denna redovisning avser, i hu- vudsak gått ut på att årligen fastställa ramar för beslut om statliga bostads- lån. Omfattningen av bostadsbyggan- det utan statligt stöd har i regel icke begränsats på annat sätt än att igång-

1958 l959 1960 ISG! ISGZ ISS.”: ISM» I965

sättningstillstånd av arbetsmarknadsor- ganen krävts före påbörjandet.

Inom den totala låneramcn gavs från och med budgetåret 1961/62 utrymme för småhusbyggande i en omfattning, som beräknades motsvara en förväntad efterfrågan. Den uppdelning på två lå- neramar — en för flerfamiljshus och en för småhus som då tillämpades vid fördelningen på län och kommuner har numera övergivits och det ankommer

sedan år 1965 påkommunerna att inom en gemensam, ram bestämma fördel- ningen av bostadsbyggandet på olika hustyper. Det bör också ihågkommas, att småhusbyggandet—icke annat än— till-m- mindre del (småhus i grupp finansiera- de med tertiärlån) varit underkastat ar-l betsmarknadsorganens ur igångsättningssynpuqkt.

I övrigt har volymutvecklingen inom bostadsbyggandet under 1950- och 1960- talen? och de omständigheter som på— verkat den & utveckling utförligt be- skrivits" pv bostadsbyggnadsutredningen.

Inom små usbyggandet har vissa för- ändringar inträffat som kan vara värda att illustrera. Den procentuella fördel— ningen av småhusprodttlrtjonen på olika hustyper. åren 1955—1964 redovisas i label; 4: 1.

Tvåfamiljshusens andel av lagenheja, tillskottet inom småhussektorn visar ei)" kontinuerlig minskning från nära .13 procent år 1955 till ca 2 procenttår 1964. Markant är den ökning som har skett ifråga om rad- upp kedjehusens andel. Att den kraft1gaste relajjva ök- ningen av_ andelen dylika hus 7,— åren 1957 och ”1958 — till tiden sammanföll med lånetakets införande kan måhända förklaras därav att rad- och kedjehus är en relativt billig form av småhusf produktion. Den kan därigenom med.

prövning

hänsyn.,till lånetaksbestämmelserna ha framstått som fördelaktigare än frilig- gande hus. ökningen av andelen rad- och kedjehus åren 1956 och 1957 hän- för- sig väsentligen till städer och kö- pingar. Den ökning som senare inträf- fade _även i andra områden kan sam- manhanga med att denna hustyp i ökad 'grad dels kommit att bli ett ör_,_mindre tätörter lämpligt alternativ'inte endast till friliggande enfamiljshus utan även till flerfamiljshusen, dels också i ett flertal fall utnyttjats vid produktion av bostäder för åldringar. Bostadsbyggandets fördelning på byggherrar framgår av tabell 4: 2. ' Under åren 1949—1954 var småhus- byggandetépraktiskt taget helt ett resul-

tat av initiativ inom den enskilda sek7 torn. En mindre del 3 ä 4 procent —— tillkom inom den offentliga sektorn. I mitten av 1950-talet inträffade emellerf" tid en förskjutning. Den kooperativa sektorn som under tidigare år endast i undantagsfall hade inrymt något små- huååuyggande svarar då för 3 procent av småhusbyggandet och ökar därefter sin andel om än något oregelbundet upp till 8 procent under år 1963. Av allt att döma kan man här finna ett samband med ökningen av rad- och kedjehusens andel. Sådana hus förval- tas ofta av en bostadsrättsförening.

Tabell 4: ]. Färdigställda lägenheter i småhus med fördelning på hustyp

Antal lägenheter Darav 1 procent 1 1 småhus enfamiljshus tvåfamiljshus rad- och kedjehus 1955 ................ 16 392 78,5 12,8 8,7 1956 ................ 15 863 77,9 10,3 11,8 1957 ................ 17 120 74,0 7,2 18,8 1958 ................ 17 384 68,8 6,0 25,2 1959 ................ 17 946 70,1 5,1 24,8 1960 ................ 17 334 73,4 3,7 22,9 1961 ................ 20 436 71,0 3,2 25,8 1962 ................ 21 559 73,7 2,1 24,2 1963 ................ 23 182 72,2 1,8 26,0 1964 ................ 26 751 71,0 1,7 27,3

Tabell 4: 2. Färdigställda lägenheter i småhus och övriga hus med fördelningxpä bygg— herrar a.... Därav i procent inom Antal lägenheter offentliga kooperativa enskilda t— sektorn sektorn ' sektorn Q'

Småhus 1955 .............. 16 392 3 _ _ 3 94 1956 .............. 15 863 5 ;" 3 =», 92 . 1957 .............. 17 120 6 55 6 ';” 87 . i_ 1958 .............. 17 384 4 . ; ; : . '.4f : j ; . 92 ;— 1959 .............. 17946 3 ix ?; 7 = , ;! 90 i 1960 .............. 17334 3 v,!i: 51" ; i:; '92 1961 .............. 20436 5 ..E 6' ”i". ;, " 1962 .............. 21559 6 .;1'1'; ;6 i." 88,1 1963 .............. _. 23182 8 15,21 58; % ä' 1964 .............. 26751' 11 uj; m; 'i 2.

- ' ' : it? !

Övriga hus i . _ ' ' Lii: li; ___'.:_'., 1955 .............. 40 578 _- 42 '-'_.* »_ gå?-;; frjj sr _, 1956 .............. 41 043 401-.. — —-' sen; ;7; 26_ »

1957 .............. . 47 335 39” 4, f 7- —- 27"— -* _ 1958 .............. "I.; 44 841 " , - 41. 1 11” 22 5,-

, 1959 .............. " 51 372 i 36 _j' '... ::", 24 **

1960 .............. 50 959 ' 41 i'. 8.3 , 21 _ 1961 .............. "_ 53 342 42 ': 5 ' ; 23:51 1962 .............. 53 565 43 32 ,: 261! 1963 .............. 58223 46 ' ' 3'2 221-1. 1964 .............. 60 416- 47— 32' ** ' 2161

Pvr——

r

*Även den offentliga sektorn ökar si '"»

andel med ett avbrott åren 1959

60 upp till 11 procent under år 1964.

Under perioden har bostadsbyggan- det i allt högre grad inriktats på större lägenhetstyper. För småhusens del inne bär detta att produktionen förskjutits så att andelen lägenheter om minst 4 rum och kök ökat från 60 procent år 1955 till 82 procent år 1964. Beträffan- de övriga hus motsvaras en Ökning av andelen lägenheter om tre eller flera rum och kök av en relativ nedgång vä— sentligen för tvårumslägenheterna. Den senare lägenhetstypen representerar nu ('ta 19 procent av totalproduktionen mot 93. 32 procent kring år 1955. Detta il— ':mstrer'as av diagram 4: 2.

Förskjutninge'n mot större lägenheter har inte skett kontinuerligt. Detta är särskilt påfallande beträffande övriga hus, där ökningen av de större lägen-

.. ('

avbrott är sannolikt i h_ög grad heting— _ åt av den ändring av fin'ansierin'gåvillw koren i samband med den statliga lån- givningen—Som genomfördes med'ver- ' kan beträffande mig för vilka prelimi- närt beslut om lån beviljades efter den ' 1 januari 1958. (Ett liknande avbrott i utvecklingen inträffade efter den kostnadsstegring som följde på korea- krisen.) Först med den produktion som mynnade ut i färdigställda lägenheter år 1962 har andelen lägenheter om '3 eller flera rum och kök åter börjat öka. Uppgifter om lägenhetsytor för olika lägenhetsty—per i flerfamiljshus med be- slut om statliga lån redovisas i tabell 4: 3. , Från 1955 och fram till 1964 har den genomsnittliga lägenhetsytan i olika lä- genhetstyper ökat icke obetydligt. Lik- som beträffande förskjutningen mellan

hetstypernas andel brötg år 1959.; Detwt —'

0/0 IW

60 50

Diagram 4: 2. Procentuell fördelning efter lägenhetslyp av nybyggda lägenheter. Småhus och övriga hus.

Småhus

|954 I955 |956 I957 I958 1959 1960 I96I |962 I963 1964

.Mindre än 2 rum och kök HEL! rum och kök EZ rum och kök 4 och fler rum och kök åå rum och kök DS och fler rum och kök

Tabell 4: 3. Genomsnittlig lägenhetsyta (m?) för vissa Iägenhetstyper i flerfamiljs- hus med preliminära beslut om tertiär- (boslads—) län åren 1955—1964

Lägenhetstyp 'År 21'.o.k. 3r.o.k. 4r.o.k 1955 ......... 56 71 88 1956 ......... 57 71 89 1957 ......... 58 73 89 1958 ......... 58 73 88 1959 ......... 58 72 89 1960 ......... 58 72 89 1961 ......... 58 72 91 1962 ......... 60 75 92 1963 ......... 62 77 95 1964 ......... 63 79 97

olika lägenhetstyper har dock denna utveckling inte varit kontinuerlig. En ökning inträffade beträffande två- och trerumslägenheter under åren 1956 och 1957. Därefter stagnerar i stort sett ut- vecklingen fram till 1962 då en mar- kant uppgång kan noteras.

Ökningen av lägenhetsytorna kan hänga samman med den utformning lånetaksbestämmelserna gavs år 1956. Utgångspunkten för beräkning av högs- ta belåningsvärde var då ett visst be- lopp per 1112 lägenhetsyta justerat bl. a. med särskilda lägenhetskoefficienter. Den allmänna standardutvecklingen tor- de dock vara en naturligare förklaring. Den ökning som inträffade år 1962 bör ses mot bakgrunden av de rekommen- dationer beträffande planutformning 111. 111. som utfärdades av bostadsstyrel- sen år 1960 (God Bostad). Stagnationen 1958—1961 är av allt att döma en följd av försämringen av finansieringsvillko- ren från den 1 januari 1958.

De lägenheter som tillkommit genom nyproduktion under 1950-talet och 1960-talets första år är i utrustnings— hänseende av hög klass. Bostadsbygg- nadsstatistiken redovisar emellertid en- dast förekomsten av centralvärme

(fram till 1958), wc och badrum. Sådan utrustning ingår sedan åtskilliga år till- baka regelmässigt i alla nybyggda lä— genheter av typen minst ett rum och kök. Variationer i förekomsten av bad- rum i totalproduktionen har sålunda praktiskt taget helt varit betingade av variationen i byggandet av lägenheter bestående av endast ett rum eller rum och kokvrå. Dessa lägenheter utgöres i huvudsak av specialbostäder, framför allt studentbostäder och rum i ålder- domshem, där badrum ofta ordnas ge- mensamt för flera lägenheter.

Förändringarna i bostadsbestånd och boendeförhållanden

Följande beskrivning av förändringar- na i bostadsbestånd och boendeförhål- landen bygger på uppgifter från bo- stadsräkningarna 1945 och 1960. Här redovisas endast vissa i sammanhanget väsentliga data. För en utförligare be— skrivning hänvisas till bostadsbygg- nadsutredningens betänkande.

Enligt 1960 års bostadsräkning fanns vid slutet av år 1960 drygt 2675 000 bostadslägenheter. Nyproduktionen räk- nat från 1945 uppgick brutto till över 820000 lägenheter men samtidigt av- gick på grund av rivning eller andra orsaker över 250 000 lägenheter ur be- ståndet; nettoökningen blev därför drygt 570 000 lägenheter. Ökningen föll helt på tätorterna, där beståndet ökade med 47 procent. På glesbygden skedde i stället en minskning med 9 procent.

Utvecklingen har inneburit en rela- tiv föryngring av tätorternas bostads- bestånd, medan för glesbygdens del bo- städernas åldersfördelning var ungefär- ligen densamma 1960 som 1945. År 1960 var av samtliga lägenheter i hela riket ungefär en tredjedel byggda före 1920, en tredjedel mellan 1921 och 1945 och

en tredjedel efter 1945. Den relativa andelen lägenheter uppförda före år 1920 var dubbelt så stor på glesbyg- den som i tätorterna. Tätorterna hade en betydligt större andel lägenheter byggda efter 1945 än glesbygderna (39 resp. 16 procent).

Andelen småhus i beståndet har minskat. Minskningen avsåg i första hand tvåfamiljshusen som i lägenheter räknat minskade sin andel av bestån- det från 18 till 13 procent. Andelen lä— genheter i flerfamiljshus steg under pe- rioden 1945—1960 från 43 till 50 pro- cent; ökningen gällde i sin helhet lä- genheter i större hus (med 10 eller flera lägenheter).

En markerad förskjutning mot större lägenhetstyper har skett under perio- den. Väsentligen är detta en följd av att nyproduktionen som förut beskrivits inriktats på allt större lägenheter, men till förändringen har också bidragit den omständigheten att avgången av lägen- heter och ombyggnaderna främst har avsett smålägenheter. Andelen tvårums- lägenheter var visserligen ungefär den- samma 1960 som 1945 _ de utgjorde en knapp tredjedel av hela beståndet — men andelen trerumslägenheter öka- de från 16 till 23 procent, fyrarumslä- genheterna från 8 till 12 procent. Totala

andelen »större» lägenheter — tre eller flera rum och kök hade år 1960 ökat till 43 procent från 31 procent år 1945. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken _ uttryckt i rumsenheter per lägenhet — ökade från 3,1 år 1945 till 3,4 år 1960.

Den höga utrustningsstandard, som har präglat efterkrigstidens bostadspro- duktion, har i förening med modernise- ringar, rivning av det sämsta bestån- det etc. medfört en avsevärd höjning av utrustningsstandarden i beståndet. Exempelvis ökade andelen lägenheter utrustade med centralvärme från 46 procent år 1945 till 74 procent år 1960. För eget wc är motsvarande procenttal 36 respektive 70. Icke desto mindre är det påfallande hur stor andel lägenhe- ter det gäller framför allt glesbyg- den —— som ännu 1960 hade mycket låg utrustningsstandard. Hela 29 procent av glesbygdens bostäder tillhörde vid denna tidpunkt gruppen »lägenheter utan vatten och/eller avlopp». Utveck- lingen illustreras närmare av tabell 4: 4.

Fördelningen av bostadslägenheterna år 1960 på hustyp och ägarekategori framgår av tabell 4:5. De kooperativa och allmännyttiga företagens andel av lägenhetsbeståndet i »flerfamiljshus och övriga hus» utgjorde år 1960 tillsam-

Tabell 4: 4. Bostädernas utrustning åren 1945 och 1960

Procentuella andelen lägenheter utrustade med central- bad- el. e et wc vatten- avlopps— värme duschrum g ledning ledning

Hela riket

1945 ............. 46 28 36 66 1960 ............. 74 61 70 90 92 Tätorter

1945 ............. 59 40 52 83 1960 ............. 82 71 81 96 97 Glesbygd

1945 ............. 22 6 5 33 1960 ............. 49 31 37 72 | 76

Tabell 4: 5. Antal lägenheter är 1960 med fördelning på hustyp och ägarekategori

Lägenheter i Samtliga lägenheter . . . . flerfamiljshus enfamlljshus tvåfamiljshus och övrigahus Samtliga lägenheter .............. 2 675 095 924 858 333 197 1 417 040 därav i procent i hus ägda av stat eller landsting ........... 1,4 1,4 1,8 1,4 kommun eller allmännyttigt företag ...................... 11,9 2,0 3,7 20,3 bostadsrättsförening .......... 11,2 0,1 0,4 20,9 övriga ägare ................ 75,5 96,5 94,1 57,4

mans 41 procent. Uppgift om bostads- beståndets fördelning på upplåtelse— form i kombination med hustyp år 1945 kan icke erhållas direkt ur bostadsräk- ningsmaterialet. En beräkning ger dock vid handen att motsvarande andel då uppgick till 12 å 13 procent. "Uppgiften belyser den starka utveckling, som des- sa* företagarekategorier genomgått un- der efterkrigsperioden.

Mellan åren 1945 och 1960 har hus- hållsbildningen ökat. Särskilt kraftig har den' varit i de yngre åldrarna av den icke gifta befolkningen. Andelen lägenhetsinnehavare har i dessa åldrar mer än fördubblats.

Inom hushållsbeståndet ökade under perioden antalet enpersonshushåll till nära nog det dubbla och deras andel från 14 till 20 procent; denna hushålls- typ svarade därmed för ca 45 procent av hushållsökningen. Även tvåpersons- hushållen ökade —— såväl absolut som relativt — medan övriga hushållsstor- lekar år 1960 ingick i det totala hus- hållsbeståndet med lägre andel än år 1945.

Tillväxten i antalet hushåll var kraf— tigare än befolkningsökningen. Det ge- nomsnittliga antalet personer per hus- håll sjönk sålunda från 3,1 år 1945 till 2,8 år 1960.

Till följd av minskad hushållsstorlek och av ökad lägenhetsstorlek bodde det

år 1960 83 personer per 100 rumsenhe- ter jämfört med 99 år 1945. Andelen trångbodda hushåll enligt normen mer än två boende per boningsrum, köket oräknat, hade minskat från 21 till 8 procent och andelen boende i trång- bodda hushåll från 30 till 13 procent.

Den efter 1945 tillkomna delen av bostadsbeståndet har kommit barnfa- miljerna till del i större utsträckning än övriga hushållstyper. Av hushållen med minderåriga barn bodde sålunda. år 1960 47 procent i lägenheter som byggts sedan 1945. För samtliga hushåll var motSvarande procenttal 35. Barnfamil- jerna disponerade inemot 60 procent av de under åren 1946 till 1960 nypro- ducerade lägenheterna. År 1945 var 46 procent av de minderåriga barnen trångbodda i ovan angiven mening. År 1960 hade andelen nedgått till 22 pro- cent. Trots den relativa förbättringen av utrymmesstandarden var dock år 1960 i synnerhet flerbarnsfamiljernas boendeförhållanden inte tillfredsstäl- lande: en tredjedel av 3- och 4-barnfa— miljerna och nära två tredjedelar av familjerna med 5 eller flera barn var trångbodda i angiven mening.

För åldringarna är av naturliga skäl inte utrymmesproblemet det mest brän- nande. För deras del träder i stället bristerna i utrustningsstandarden i blickfånget. Trots den relativa förbätt-

ringen av bostädernas utrustningsstan- dard under den nu betraktade tidspe- rioden och som också kommit de äldre hushållen till del så sjönk enligt bo- stadsräkningen 1960 utrustningsstan- darden inom alla köns- och civilstånds- grupper med stigande ålder h0s bo- stadsföreständarna. Särskilt påtagligt framträder bristerna på glesbygden, där ännu år 1960 mer än 42 procent av åldringshushållen saknade tillgång till så elementära bekvämligheter som vat- ten och avlopp inom lägenheten.

Kostnadsutvecklingen

Förändringarna i produktionskostna- derna för bostäder kan belysas antingen med indexserier eller med uppgifter om faktiska produktionskostnader.

Bostadsstyrelsens varannan månad redovisade beräkningar över föränd- ringar i byggnadskostnaderna, den s. k. byggnadskostnadsindex, är en faktor- prisindex och avser beträffande flerfa- miljshus prisförändringar för ett hus med en konstruktion och kostnadsför- delning som motsvarar förhållandena år 1952.l Indexserien för småhus grun- dar sig på beräkningar avseende ett typhus. Dessa indexserier tar inte hän- syn till effekten av rationalisering och ökad produktivitet och ej heller till den kostnadsstegring som blir en följd av olika överhettningsföreteelser på mark- naden och som bl.a. kommer till ut- tryck i löneglidning. Indexserien grun- dar sig på en fast budget och påverkas således ej av förändringar i material- och konstruktionsval.

Bland annat vid fastställande av maximihyror i av enskilda företag upp- förda hus använder bostadsstyrelsen som mätare på förändringarna i pro- duktionskostnaderna särskilda s.k. kostnadstillägg (numera värderingsin-

dex). Dessa kostnadstillägg grundar sig på utvecklingen av byggnadskostnads- index och de framräknas i princip med hänsyn tagen till inverkan av rationali- seringen inom byggnadsindustrin.

Under perioden 1953—1965 har bygg- nadskostnadsindex och värderingsin- dex förändrats på följande sätt.

Årsmedeltal för Byggnadskost- X:;Så_ nadsindex (1 ex Flerfa- miljshus småhus (1/1 1950 (1/1 1952 (1/1 1950

= 100) = 100) = 100) 1953 ......... 135 99 130 1954 ......... 134 98 129 1955 ......... 138 99 131 1956 ......... 144 103 133 1957 ......... 149 105 135 1958 ......... 151 106 136 1959 ......... 152 106 136 1960 ......... 162 114 139 1961 ......... 167 118 143 1962 ......... 174 123 147 1963 ......... 182 128 152 1964 ......... 191 135 157 1965 ......... 202 144 164

Byggnadskostnadsindex för flerfa- miljshus visar en nedgång något år efter koreakrisen men ökade sedan fram till 1957, då en stabilare period åter in- trädde. För år 1960 noteras en relativt kraftig stegring och därefter har index för varje år stigit med ca 4 procent. För hela perioden 1953—1965 motsvarar stegringen ca 50 procent. Värderings- index har stigit med ca 26 procent. Den rationaliseringstakt man räknat med i fråga om flerfamiljshus motsvarar såle- des för hela perioden ungefär hälften av ökningen i byggnadskostnadsindex.

Utvecklingen av de faktiska produk- tionskostnaderna för flerfamiljshus kan

* Med ingången av år 1966 har statistiska centralbyrån övertagit utarbetandet av des- sa indexserier.

800

Diagram 4:3 Utvecklingen av faktiska byggnadskostnader och byggnadskostnadsindex åren 1958—1963.

ngqnadskostnud kr/mz lg

_ ——— Preliminära beslut __ """ ngqnudskostnodsindex för flerfamiljshus — _ Slutliga beslut, förskjutna | år bakåt i tiden

l l l958 |959 ISBD

studeras med ledning av de samman- ställningar som gjorts inom bostadssty- relsen av uppgifter ur låneansökningar. För företag med preliminärt beslut är 1955 och första halvåret 1956 uppgick den av sökanden beräknade byggnads- kostnaden per m2 lägenhetsyta till ca 590 kronor i genomsnitt för hela riket. Motsvarande tal för år 1963 var 747 kronor vilket representerar en ökning med 27 procent. Eftersom uppgifterna avser preliminära beslut är det svårt att i tiden finna de indextal för byggnads- kostnaderna som kan jämföras med kostnadsutvecklingen för de med beslu-

I I l95l IQGZ l965

ten avsedda företagen. Räknat från 1956 hade emellertid byggnadskostnadsindex stigit fram till 1963 med 26 procent och till 1964 med drygt 32 procent. Av des- sa uppgifter att döma skulle således den faktiska ökningen i byggnadskostna- derna per m2 lägenhetsyta ha motsvarat i stort sett den indexmässiga uppgång— en i priser och löner, vilket kan tolkas så att kostnadsökningar förorsakade av höjd standard väsentligen »betalats» av rationaliseringsvinster. Under perioden har emellertid en ökning av lägenhets- storlekarna ägt rum och då det genom- snittliga kvadratmeterpriset vid i övrigt

oförändrade omständigheter sjunker med stigande lägenhetsyta bör den fak— tiska kostnadsökningen vara något stör- re än som framgår av en jämförelse mellan kostnaderna per m2 lägenhets- yta. Det bör vidare understrykas att en jämförelse av detta slag är ytterligt osä- ker som underlag för mera bestämda slutsatser eftersom det genomsnittliga kvadratmeterpriset påverkas av så många olika omständigheter: variatio- ner i bostadsbyggandets fördelning på orter och områden inom samma ort, förekomst av lokaler etc.1

Förhållandet mellan förändringarna i byggnadskostnadsindex och faktiska byggnadskostnader för flerfamiljshus åren 1958—1963 illustreras i diagram 4: 3, vilket har utarbetats inom statens institut för byggnadsforskning.

För småhusen visar bostadsstyrelsens beräkningar på en indexmässig kost- nadsstegring från 1953 till 1964 av ca 36 procent för ett hus i lättbetongkon- struktion och ca 37 procent för ett trå- hus. Under första hälften av perioden — åren 1953 till 1959 —— var ökningen ca 7 procent och under senare delen ca 27 procent.

För en bedömning av den faktiska kostnadsutvecklingen för småhus kan man ta vissa av bostadspolitiska utred- ningen redovisade kostnader för belå- nade småhus till utgångspunkt. Från detta material har hämtats de i vid- stående tablå redovisade uppgifterna avseende enfamiljshus för vilka medde- lats slutligt beslut om egnahemslån un- der budgetåret 1953/54. (De torde i stort sett avse hus färdigställda under år 1953.) I tablån har vidare intagits uppgifter om gruppbyggda småhus för vilka meddelats preliminärt beslut om bostadslån under kalenderåret 1964. Sistnämnda uppgifter avser ett sam- manvägt medeltal av värden för första respektive andra halvåret 1964.

Slutligt beslut Preliminärt om egna- beslut om bo- hemslån un- stadslån un- der budget- der kalender- året 1953/54 året 1964 Lägenhetsyta, mz ......... 94 105 Uppgiven pro- duktionskost- nad, kronor . 49 100 94 800 Uppgiven bygg- nadskostnad, kronor, totalt ..... 46 300 82 600 per m2 ly. . 469 822

Ökningen av produktionskostnaden uppgår till drygt 90 procent, något läg- re för byggnadskostnadsdelen och nå- got högre för tomtkostnadsdelen. ök- ningen av byggnadskostnad per 1112 lä- genhetsyta motsvarar 75 procent. Be- träffande småhusen har således inträf- fat en kostnadsstegring som är ca dub- belt så stor som den rent indexmässiga (och delvis betingad av ökad yta). Det måste dock kraftigt understrykas att jämförelsen av många skäl är behäftad med en hög grad av osäkerhet.

Driftkostnadernas utveckling kan be- lysas med vissa teoretiska" beräkningar» som utförts inom bostadsstyrelsen. Be- räkningarna har gjorts genom tillämp— ning av styrelsens beräkningsnormer på ett typhus (ett lamellhus i tre våningar uppfört av lättbetong). Beräkningarna avser ett genomsnitt av kostnaderna i 16 större städer (dock inte de tre stor- 1 Inom Industriens Utredningsinstitut har

gjorts en undersökning av kostnadsutveck- lingen inom bostadsbyggandet åren 1950— 1964. Denna undersökning kommer i sin helhet att publiceras under 1966, men vissa delresultat har ställts till kommitténs för- fogande. De grundar sig på uppgifter om slutliga beslut om statliga lån till flerfamiljs— hus och visar att byggnadskostnadema per ma lägenhetsyta från 1953 och fram till 1963 har ökat med ca 23 procent, varav 10 pro- cent beräknats avse ökad utrustningsstan— dard och 13 procent kostnadsökning vid 1953 års standard.

Tabell 4: 6. Teoretiskt beräknade driftkostnader för nybyggda flerfamiljshus år 1955 samt åren 1960—1965

Kronor per m2 lägenhetsyta

Hus byggt år Fastig-

hets- skatt

Fastig- För- Sotning hets- brukn.- skötare art.

Ren- hållning

För- Re ara- _ _ säkring ”En" Vatten Elstrom

Fastig- hetsför- valtning och hy- resförlus- ter

S:a

Bränsle

Olja 1

Olja 111

1955. . .. 1960. . . . 1961.. . . 1962.. . . 1963... . 1964. 1965.

Indextal, 1960. . .. 1961 . . .. 1962. . .. 1963 1964 1965. . ..

2,28 1,89 2,02 .. 2,11 2,22 2,42 2,30

1955=100

83 89 93 . 97 . 106 . 101

0,26 3,69 0,92 0,38 0,42 0,11 2,33 0,63 0,29 4,05 1,57 0,49 0,50 0,13 2,96 0,70 0,30 4,12 1,76 0,50 0,55 0,14 3,08 0,71 0,30 4,25 1,82 0,50 0,57 0,14 3,18 0,73 0,31 4,38 2,12 0,51 0,58 0,18 3,32 0,75 0,33 4,56 2,26 0,50 ' 0,59 0,18 3,41 0,78 0,35 4,80 2,48 0,62 0,62 0,20 3,53 0,82

112 110 171 129 119 118 127 111 115 112 191 132 131 127 132 113 115 115 198 132 136 127 136 116 119 119 230 134 138 164 142 119 127 124 240 132 140 164 146 124 135 130 270 163 148 182 152 130

0,95 1,05 1,06 1,09 1,13 1,17 1,23

111 112 115 119 123 129

11,97 13,63 14,24 14,69 15,50 16,20 16,95

114 119 123 129 135 142

6,27 6,52 6,45 6,45 6,77 6,40 5,81

1 04 103 1 08 1 08 1 02

93

weeman—scots namnen— VQQVQVV

städerna). Underlaget för beräkningar- na har förändrats i enlighet med de un— der åren genomförda justeringarna i normerna för fastställande av driftkost— naderna i samband med hyressättning. Dessa förändringar avser huvudsakli- gen renhållnings- och reparationspos- terna. Bränslekostnaderna har beräk- nats för olja I och III och avser ge- nomsnittspriser under eldningssäsong. Ingen hänsyn har därvid tagits till eventuella rabatter. Fastighetsskatten har påverkats av sänkningen i reparti- tionstalet från 4 till 2,5 år 1957. Fastig— hetsskötarkostnaden har beräknats un- der antagande av att olja användes för uppvärmning.

Från 1955 och fram till 1965 kan som framgår av tabell 4:6 driftkostna- derna, exklusive uppvärmningskostnay der, beräknas ha stigit med 42 procent, vilket nästan exakt motsvarar ökningen i konsumentprisindex (43 procent). Kostnaderna för uppvärmning skulle av prisutvecklingen för olja att döma ha minskat något under samma tid.

Hyresutvecklingen samt relationen hyra] inkomst

De enda löpande uppgifter som finns rörande hyrorna i nyproduktionen är de sammanställningar som görs inom bostadsstyrelsen av fastställda hyror (exkl. bränsle) i hus för vilka medde- las slutligt beslut om statligt lån. Fram till 1957 fastställdes maximihyror i samtliga ärenden men från nämnda år upphävdes de långivande organens (och även hyresmyndigheternas) kon- troll av hyror och årskostnader i hus förvaltade av bostadsrättsföreningar samt av kommunala och allmännyttiga företag. Styrelsens sammanställningar avser därför från 1957 endast enskilda företag och blir därigenom dels mindre

representativa och dels svårare att an- vända för jämförelser med hyrorna i tidigare byggda hus.

Från nämnda sammanställningar har hämtats följande uppgifter om genom- snittliga inflyttningshyror per 1112 lägen— hetsyta i hus för vilka meddelats slut- ligt beslut om lån t. o. m. utgången av juni månad år 1965 och som färdig- ställts åren 1955—1963. Uppgifterna avser hela riket och har beräknats på grundval av genomsnittshyror i sju oli- ka ortsgrupper, vilka sammanvägts med fasta vikter. För hus färdigställda i Stockholm år 1963 hade några slutliga beslut icke meddelats före den angivna tidpunkten. Rikstalet har därför för nämnda år beräknats under antagande att genomsnittshyran i Stockholm mel- lan 1962 och 1963 stigit lika mycket som i landet i övrigt.

Hus fär di g- A;]ntal lägen- Fastställd hyra

ställda år eter_1 ma- igenomsmtt per

terlalet m2 lagenhetsyta 1955 34 695 31,20 1956 26 422 32,20 1957 10 069 35,50 1958 7 184 37,30 11959 3 306 38,30 ”1959 6 839 42,80 1960 8 561 45,00 1961 9 167 46,70 1962 9 193 50,60 1963 8 036 52,40

1 Enligt äldre villkor för statslån. 2 Enligt nyare villkor för statslån.

Från år 1955 till 1956 steg hyrorna i nyproduktionen med i genomsnitt ca 1 krona per kvadratmeter. Denna höjning torde helt kunna förklaras av den minskning av tilläggslånets storlek, vil- ken successivt genomfördes från år 1954. År 1957 registreras en kvadrat- meterhyra som med drygt 3 kronor överstiger föregående års genomsnitt. Denna skillnad är för st0r för att kunna förklaras enbart av kapitalsubventio-

nernas fortsatta avveckling. För år 1957 grundar sig emellertid, som ovan fram- hållits, hyresuppgifterna enbart på en- skilda företag och den statistiskt regist- rerade höjningen av hyran kan således delvis vara betingad av denna begräns- ning av materialet. Påföljande år ökar hyran med ca 1,80 kronor, en höjning som också den till större delen torde kunna förklaras av kapitalsubventioner- nas avveckling. Detsamma gäller om den hyreshöjning som registreras för 1959 i fråga om företag finansierade enligt äldre villkor för statslånet. Med verkan för hus vartill beviljades statligt lån från och med ingången av 1958 skärptes kraven på förräntning och amortering av de statliga lånen. Samti- digt höjdes basni—vån för räntegarantin med en halv procent. Dessa ändringar av lånevillkoren kommer till uttryck i den produktion som resulterade i fär- digställda lägenheter under år 1959. Skillnaden i hyra mellan hus finansie- rade enligt äldre respektive nyare vill— kor är enligt tabellen ca 4,50 kronor. De senaste årens ökande hyror i nyproduk- tionen betingas då villkoren beträf- fande ränta och amortering för kostna— der inom pantvärdet varit oförändrade »— väsentligen av stigande priser och höjd utrustningsstandard. Till denna ut- veckling kan också en bristande anpass- ning mellan pantvärde och godkända produktionskostnader ha bidragit.

Den redovisade hyresserien avser ge- nomsnitt för hela riket och döljer vissa nivåskillnader olika delar av landet emellan. Högst är hyrorna i storstads- områdena och i de nordligaste länen, lägst i de södra delarna av landet.

För en jämförelse av hyresutveck- lingen i relation till inkomstutveckling- en har beräknats årshyrorna för ny- byggda lägenheter av viss storlek på följande sätt. De ur det ovannämnda materialet erhållna kvadratmeterbelop-

pen, som avser kallhyror, har ökats med ett belopp av 6 kronor, vilket be— räknats motsvara de genomsnittliga bränslekostnaderna såväl för år 1955 som för senare år (oljepriserna har som framgått av det föregående varit relativt konstanta).

För hus färdigställda under 1964 och 1965 hade slutliga beslut om statligt lån fram till utgången av juni månad 1965 hunnit meddelas i mycket liten omfatt- ning. Materialet är således alltför bräck- ligt för att man därur skall kunna dra några slutsatser om den genomsnittliga hyresnivån i nämnda årgångar av hus. I stället har gjorts en beräkning avseen- de hela riket av hyrorna i 1965 års hus, varvid dessa antagits överstiga hyrorna i 1963 års hus med ca 8 procent, vilket ungefär motsvarar den inträffade steg- ringen i byggnads- och driftkostnader. Det förutsättes därvid således bl. a. att förhållandet mellan det underlag på vil- ket statens lån beräknas och produk- tionskostnaderna varit oförändrat. För såväl 1963 som 1965 har den registrera- de resp. beräknade kvadratmeterhyran reducerats med 2,50 kronor vilket mot- svarar i stort sett effekten av den ök- ning av räntebidragen som beslutades av 1964 års riksdag. Vid beräkningen av årshyran för olika lägenhetstyper har viss hänsyn tagits till den omständighe— ten att kvadratmeterhyran normalt va- rierar med antalet rum och lägenhets- yta. Årshyran har erhållits genom att sålunda justerade kvadratmeterhyror multiplicerats med den genomsnittsyta för de olika lägenhetstyperna som en- ligt bostadsstyrelsens bearbetningar av meddelade beslut kan antagas ha gällt för berörda årgångar och områden. Års— hyrorna redovisas i tablån å nästa sida.

Det förekommer ofta att man illustre- rar hyresutvecklingen i nyproduktio— nen genom att sätta den beräknade hy- ran för en bestämd lägenhetstyp i rela-

' Genomsnittlig Beräknad årshyra för lägenhet'om ». hlftgsirtlä hyra; per 2r. Ork. 3 rok. 4 r.o.k.” m2 m /1y yta . hyra yta hyra yta hyra. Hela riket ' 1955 .................... 57 37,20 56 2 100 71 2 550 88 3 100 1953 .................... 67 56,00 60 3 400 75 4 150 92 4 900 1965 .................... 68 60,50 " " 63" 3 850 . 79 4 700 97 5 600 Stockholmsområdet ' ., 1955 .................... 58 38,90 58 2 250 71 2 700 87 33 200 1963 .................... 67 57,50 63 ' 3 650 78 4 400 99 ' 5 400” . . IW . . _ ., -_ G_ötelmrg.................._.", . ' _ . '. : 1955 .................... _ 53 ” 41,70 54 2 250. 62 2 500 81 3 200 31963 ................... ” 79 59,30 61 3 750 76 4 500 '94 5 400 "

:.; - '—_-':1.,f":.._: , l.; , tion till den beräknadezgenomsnittliga årsinkomsten för en vuxen manlig :in- dustriarbetare. ' -'*

Under år 1963 uppgick den gamm- snittliga timförtjänsten för en sådan ;ar- betare (inkl. semester- och sjukersätt- ning och andra tillägg) till 7,91 kronor. Räknar man med att detta år omfattade 2150 arbetstimmar skulle det innebära en årsinkomst av i runt ta] 17 000 kro- nor. Årshyran enligt den ovan redovi- sade beräkningen (avseende hela riket) skulle således för de tre lägenhetstyper- na motsvara 20, 24 respektive 29 pro— cent av nämnda inkomst, vilka är unge- fär de tal som gällde för motsvarande relationer år 1955. En framskrivning av nämnda årsinkomst till 1965 med hän- syn tagen till ökning av timförtjänster- na och till den utökade semestern ger en årsinkomst av ungefär 19500 kro- nor. Vid de ovan angivna förutsättning- arna beträffande årshyran erhålles sam- ma hyresprocenttal som för år 1963.

Förändringarna i förhållandet hyra/ inkomst kan på samma översiktliga sätt belysas med hjälp av uppgifter om den allmänna inkomstutvecklingen. I det följande återges vissa data framräknade på grundval av den årliga statistiken över sammanräknad nettoinkomst en— ligt taxeringarna till statlig inkomst-

och förmögenhetsskatt. Med samman— nälmad nettoinkomst avses deklarerade årsinkomster reducerade med kostna— der:,för inkomsternas förvärvande och underskott å förvärvskälla. I statistiken görsåtskillnad mellan inkomsttagare av olika kön och civilstånd. Det är vidare möjligt-att erhålla specificerade'uppgif- ter om samtaxerade inkomsttagare. Re- dövisningen i det följande omfattar gif- ta män dels efter enbart mannens in— komster samt dels efter mannens och i förekommande fall hustruns gemensam- ma inkomster. Inkomstförhållandena företer liksom hyrorna vissa regionala skillnader.

De senaste uppgifterna om inkomst- förhållandena avser inkomståret 1963. För att kunna fullfölja jämförelserna fram till 1965 har inkomstfördelningen för år 1963 skrivits fram under antagan- de av en genomsnittlig inkomsthöjning under såväl 1964 som 1965 motsvaran- de 8 procent.

I tabell 4: 7 har intagits medianer och kvartiler för inkomstfördelningen åren 1955 och 1963 för gifta män utin res— pektive med hustruns inkomst för hela riket, samtliga städer samt Stockholm och Göteborg. Eftersom det inte ir möj- ligt att av tillgänglig statistik erhiålla uppgifter avseende Stockholm för år

Tabell 4: 7. Median och kvartiler lönigifta mäns sammanräknade nettoinkomst åren 19:55:00]! 1963 samt beräkningar. avseendeåren 1964 och 1965

'rxr. - 7 r,- 1 P. . . .— * - 'G'ifta män . ,. : Gifta män inkl. hustruns inkomst - ""U'ndre'v "*I" 'ft .'Övre" ' Index för Undre ' . " ' Övre Index för kvartil, Meg??? kaartiL median, kvartil Mama" 'kvarti] median . , 151, ; —.1,f"',i'z _'_;* . f' _ . i ' Hela riket .. . ., . ., , . 1955 ........ ' "'7 546 '(10 278 .13 293 100 ' 8 225 11 298 15 115 100 1963 ........ *11 962 4116 855 ' €1'23 220 ' '164 -'13 452' 19 330 27 430 ' 171 1964 ....... . ,, 12 681 18 125 :* 26 080 :* 176 14481 21 230 29 650 188 1965 ....... .- . 13 668 19. 630. _. 28 100 191 [351615 ,23 300 34 560 206

Samtliga städer 5171 : F.». I , " ' .

_ 1955 ........ 9 057. 11 380 14.503 100 10 147 13169 17 695 100 41963 ........ 14 004 18 546 25 957 _ .163 . 16 341 22 739 29 745 173 1964 ........ . . ' 19 940 . . 175 ' . . 24 970 . . 189 1965 ........ . . 21 610 . . 190 . . 27 400 :: . . 208

Stockholm ' ' _

1955 ........ , . . (13 290) . . 100 ' . . ' '(15' 390) ' . . 100 1963 ........ 16 045 21 670 28 906 163 19 411» ;126 628 ' 38 330, . 173 lGöteborg "Vi ' - " "' -_ 1955 ........ 9 242 11 818 14 778 100 10 527 13 548 "'17 877 -1 100 1963 ........ 14 521 19 235 26 335 163 15 187 ' 23 270 29 561 172 ' 't'l. Z'. ':)" 'ii='! '

1955 om gifta mäns årsinkom's't och ej komsthöjning mellan 1955 och'1963 som heller rörande sa'mta'xeringen har' medi- för samtliga städer. aninkomsten för när'n'i'lda 'år beräknats '”'I tabell 4': 8 har de i det-"föregående under antagande av' samlma relativa in- framräknadeårshyrorna satts i relation i')1';1)# - .it! ' Tabell 4: 8. Förhållandet mellan hyra för nybygg'd' lägenhet och medianinkomst vissa år

r

Hyresprocent vid medianinkomst'

'? -'_ ' för gifta män 'för'giftå r'nän inkl. hustruns

inkomst

'2 rok ' 3 r.o.k. 4 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k.

'H'eza riket ' ' ' 1955 ................... ' 20,4 24,8 30,2 ' 18,6 22,6 27,4 , 1963 ................... 20,2 24,6 29,1 , 17,6 21,5 25,3 1965 ................... 19,6 23,9 28,5 16,5 20,2 24,0 Samtliga städer 1955 ................... 18,5 22,4 27,2 15,9 19,4 23,5 1963 ................... 18,3 22,4 26,4 15,0 18,3 21,5 1965 ................... 17,8 21,7 25,9 14,1 17,2 20,4 Stockholm 1955 ................... 16,9 20,3 24,1 14,6 17,5 20,8 1963 ................... 16,8 20,3 . ' i », 24,9 13,7 16,5 20,3 Göteborg L " ' ' 1955 ................... 19,0 21,2 ' 27,1' 16,6 18,5 23,6

1963 ................... 19,5 23,4 28,1 16,1 19,3 23,2

till medianinkomsterna. Genomsnittshy- ran för hela riket har därvid relaterats till såväl inkomsterna för hela riket som för rikets städer. Procenttalen an- ger den andel av nettoinkomsterna som jämt hälften av de gifta hushållen högst och den andra hälften lägst haft att av- stå för att betala den beräknade årshy- ran för en nybyggd lägenhet av olika storlek under de angivna åren.

Det bör understrykas att de i tabellen redovisade procenttalen ger uttryck för en genomsnittlig relation mellan hyror och inkomster. Spridningen i hyror mellan olika orter och företag liksom i hushållens inkomster är mycket stor. En stor spridning torde därför även finnas i hyresprocenttalen för hushåll boende i de under respektive är ny- byggda lägenheterna.

Uppgifterna i tabellen tyder på att en viss förbättring i förhållandet mellan hyrorna för nyproducerade bostäder och inkomsterna kommit till stånd mel- lan åren 1955 och 1965. Räknat på en- bart mannens inkomster är förbättring- en emellertid obetydlig och i vissa fall synes en försämring ha inträffat. Skill- naderna är dock genomgående så obe- tydliga att de med hänsyn till gjorda approximationer knappast kan läggas till grund för några bestämda slutsatser. Räknat på mannens och hustruns ge- mensamma inkomster är förbättringen i hyres/inkomstrelationen mera marke- rad, vilket sammanhänger med att den gemensamma inkomsten för samtaxera- de inkomsttagare ökat kraftigare än gif- ta mäns individuella inkomster.

Som jämförelseled till hyran har i det föregående använts inkomst före skatt och utan beaktande av inkomstöverfö- ringar i form av allmänna barnbidrag m.m. Förändringar i den andel av in- komsten som går till skatt och i dessa inkomstöverföringar påverkar utveck-

lingen av de bl.a. för hyresbetalning disponibla inkomsterna.

Den direkta skatten till stat och kom- mun (inkl. pensions- och sjukförsäk- ringsavgifter) kan för en inkomst mot- svarande medianinkomsten för gift man beräknas ha uppgått till inemot 19 pro- cent år 1955 och drygt 24 procent år 1965. Den andel av en sådan inkomst före respektive efter skatt, som genom- snittshyran för hela riket motsvarar, blir följande.

Hyra för nybyggd lägenhet i procent av inkomst före inkomst efter skatt skatt 2 rok:1955 . . . . 20,4 25,1 11965 . . . . 19,6 25,9 3 rok21955 . . . . 24,8 30,5 11965 . . .. 23,9 31,6 4 rok21955 . . . . 30,2 37,1 11965 . . .. 28,5 37,7

Hyresprocenttalen, räknade på in- komsterna före skatt, kan sålunda be- räknas ha minskat något från 1955 till 1965, men om de i stället räknas på in- komsterna efter skatt blir utvecklings- bilden den omvända. I sistnämnda fall ökar hyresprocenttalen något.

Om även inkomstöverföringarna hade kunnat beaktas, i första hand de all- männa barnbidragen, skulle sannolikt en mera gynnsam bild av utvecklingen ha framkommit, eftersom dessa överfö- ringar relativt sett torde ha ökat något.

Det kan i detta sammanhang vara av intresse att söka belysa förändringen i utrymmet för annan konsumtion än bo- stad för ett hushåll som flyttat in i en år 1965 nybyggd lägenhet men år 1955 bodde i en detta år byggd lägenhet.1 I 1 Det bör observeras att en år 1965 nybyggd

lägenhet hade större yta och bättre standard än en är 1955 byggd lägenhet med samma antal rum. Det innebär att hyresprocent— talen inbegriper en viss standardhöjning.

anslutning till det ovan gjorda räkne- exemplet skulle under denna förutsätt- ning inkomsten efter skatt och erläg- gande av hyra ha ökat med ca 75 pro- cent mellan åren 1955 och 1965. Under samma tid har konsumentprisindex ex- klusive bostadsposten stigit med 45 pro- cent. Den nämnda inkomstökningen skulle vid denna prisutveckling ha möj- liggjort en volymökning av annan kon- sumtion än bostad på ca 20 procent. Skulle hushållet under denna tioårspe- riod ha förbättrat sin utrymmesstan- dard genom att ha flyttat till en lägen- het med ytterligare ett rum, skulle vo- lymökningen av annan konsumtion ha begränsats till ca 10 procent. Vid en be- dömning av dessa volymökningstal bör beaktas dels att en ökning av inkomst— överföringarna kan ha utgjort underlag för en större ökning av konsumtions- volymen, dels att den relativa ökningen av den offentliga konsumtionen även har haft en standardhöjande effekt.

En motsvarande kalkyl för perioden mel- lan 1945 och 1955 visar en ökning med ca 130 procent av den del av inkomsten som återstår efter erläggande av skatt och hy- ra för nybyggd lägenhet. Med hänsyn till stegringen av priserna på annan konsum- tion än bostad som var ca 47 procent skul- le den beräknade inkomsthöjningen ha möjliggjort en volymmässig ökning av den- na konsumtion med ca 55 procent. Mellan 1955 och 1965 var sålunda ökningstakten väsentligt lägre (20 procent). Denna skill- nad i ökuingstakt beror bl.a. på som ti- digare redovisats att hyran för en ny- byggd lägenhet sjönk i förhållande till in— komsten mellan 1945 och 1955 men var i stort sett oförändrad mellan 1955 och 1965.

Enligt gängse metod för beräkning av realinkomstökningen var denna under perioden 1956—65 ca 34 procent (som nominalinkomst har här använts me— dianinkomsten för gifta män). Vid en' jämförelse med ovan beräknade volym- Ökningstal bör sålunda beaktas att vid beräkningen av denna inkomstökning

någon hänsyn inte tagits till skattens relativa ökning.

Hittills redovisade uppgifter belyser den allmänna relationen mellan hyror och inkomster. En stor grupp av hus— håll —— barnfamiljer med låga inkoms- ter —— har på grund av utgående famil- jebostadsbidrag lägre hyror. Under den här behandlade perioden — 1955—65 — har reglerna för familjebostadsbi- drag ändrats genom höjningar av in- komststrecken och bidragsbeloppen samt ökad differentiering av bidragen med hänsyn till inkomsten.

Vid de höjningar av inkomststrecken som beslutades under 1950-talet beakta- des endast förändringarna i levnads- kostnaderna men däremot inte den re- ala ökningen av inkomsterna. Inkomst- strecken höjdes sålunda 'i anslutning till förändringarna i konsumentprisin- dex. Med giltighet fr. o.m. år 1964 he- slutades en kraftig höjning av inkomst- strecken. Motiveringen härför var en förskjutning i det bostadspolitiska stö- det från åtgärder med en allmänt hyres- begränsande effekt till stödformer, inrik- tade på att främja vissa hushållsgrup- pers bostadsefterfrågan, bl.a. barnfa— miljernas. Detta innebar ett avsteg från den tidigare tillämpade principen för höjning av inkomststrecken.

Inkomststrecken anges i beskattnings- bar inkomst. I följande tablå redovisas de för en tvåbarnsfamilj till samman- räknad nettoinkomst omräknade in— komststrecken åren 1955 och 1965. In- komststrecket för reducerat bidrag, som anger den övre gränsen för möjligheter- na att få bidrag, har höjts med 65 pro— cent. Under samma tid har konsument- prisindex ökat med ca 45 procent. En viss realinkomststegring har sålunda icke uteslutit möjligheten att få familje— bostadsbidrag.

Den i det föregående beräknade me- dianinkomsten för gifta samtaxerade

Inkomststreck, kr., för en tvåbarnsfamilj (sammanräknad nettoinkomst) avseende Medianinkomst, kr.,

förhöjt bidrag helt bidrag

för gifta män reducerat bidrag

11 800 19 700

1955 1965

8 300 14 900

11 300 23 300

13 500 22 100

män har mellan 1955 och 1965 något mer än fördubblats. Då inkomststrecken för reducerat bidrag endast ökat med 65 procent har sålunda andelen in- komsttagare med bidragsberättigande inkomst minskat. I det följande redovi- sas ett exempel på denna minskning med anknytning till de för tvåbarnsfa- miljerna gällande inkomststrecken. De till sammanräknad nettoinkomst enligt för respektive år gällande beskattnings- regler omräknade inkomststrecken har därvid jämförts med den för gifta män beräknade inkomstfördelningen. Enligt uppgifter i 1960 års folk- och bostads- räkning hade familjer med två barn i genomsnitt något högre inkomster än samtliga gifta män. Uppgifter för senare år om barnfamiljernas inkomstförhål— landen föreligger ej. De här redovisade medianinkomsterna och andelarna bi- dragsberättigade familjer ger sålunda icke den för tvåbarnsfamiljerna rätta

nivån men de torde väl belysa de för- ändringar som har ägt rum.

År 1955 låg medianinkomsten för samtliga gifta män något under in- komststrecket för helt bidrag men år 1965 något över inkomststrecket för re- ducerat bidrag. Dessa förskjutningar har, som framgår av tablån nedan, in- neburit att andelen familjer berättigade till familjebostadsbidrag minskat från

Andel, %, av familjer med två barn med inkomster under inkomststrecket för

förhöjt helt reducerat bidrag bidrag bidrag 1955 26 54 65 1965 23 39 46

ca 65 procent år 1955 till ca 45 procent år 1965.

Förändringarna för en tvåbarnsfamilj i relationen hyra/inkomst kan belysas

Hyresprocenttal vid övre inkomst- undre övre undre övre gränsen inkomst- inkomst- inkomst— inkomst- för gränsen gränsen gränsen gränsen förhöjt . bidrag för helt bidrag för reducerat bldrag 2 r.o.k utan bidrag 1955.. 25 15 16 » » 1965. . 26 20 17 med bidrag 1955. . 17 20 14 16 14 » » 1965. . 18 21 16 18 16 4 r.o.k utan bidrag 1955. . 37 26 23 » » 1965. . 38 28 25 med bidrag 1955. . 29 32 22 24 22 » » 1965. . 30 33 25 27 24

Diagram 4:4. Relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet och inkomsten ( hyresprocenten ) med resp. utan beaktande av de för en tvåbarnsfwnilj utgående fa- miljebostadsbidragen. Åren 1955 och 1965

0/o 2 rum och kök 50 , XX f*n—X x x XX x 50— X NX & * rx M1l965 20— NN 06fo N N N —— m_ MI |955 '955—______ u |ll|lll|||l||jllll 3 rum och kök 50 *l955x_ MI I965 N N

MI l955

N1955—__ __

lIlIlIIlllelljlllI

4 rum och kök

0 1 I | | | | | 1 | | | | | | [ f l l—l 5 lt) IS 20 25 inkomst i tusental kronor ———Utan bidrog Med bidrog

genom det räkneexempel som redovisas i tablån å sid. 66. Hyrorna har antagits motsvara de ovan för hela riket beräk- nade, avseende under åren 1955 respek- tive 1965 färdigställda lägenheter. Hy- resprocenttal har beräknats för en två- rumslägenhet och en fyrarumslägenhet vid inkomster som svarar mot inkomst- strecken för denna familjetyp. Hyres- procenttalen redovisas såväl utan beak- tande av familjebostadsbidrag som med beaktande av de olika typerna av bi- drag. Bidragsbeloppen avser de som ut- går för familjer i den s. k. zon II. Skill- naderna mellan reglerna för bidrag i de olika zonerna torde i förevarande sammanhang vara av mindre betydelse.

Av tablån framgår dels effekten på relationen hyra/inkomst av de olika typerna av bidrag, dels de förändringar som har inträffat mellan 1955 och 1965 för hushåll med inkomster motsvaran— de inkomststrecken. Hyresprocentta- len har mellan dessa båda år genomgå- ende ökat. Detta beror i första hand på ovan redovisade innebörd av inkomst- streckens förändringar. Till viss del be- ror höjningen även på att bidragens belopp icke höjts i samma grad som hy- rorna ökat.

Resultatet av det här gjorda räkne— exemplet redovisas även i diagram 4: 4. För familjer med olika inkomster an- given i sammanräknad nettoinkomst framgår den hyresprocent som gäller beroende på om familjebostadsbidrag utgår eller ej. I diagrammet har även inlagts de för respektive år beräknade medianinkomsterna. Dessa kan jämfö- ras med inkomststreckens läge, som an- ges genom »hacken» i de kurvor som avser hyresprocenten med beaktande av bidragen.

KAPITEL 5

Bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning

Såsom framgår av 'den inledande över- sikten hvar bostadspolitikens mål och ar- betsformer sin grund i de riktlinjer som antogs av statsmakterna åren 1946 och 1947. Härom erinras också i bostadspo- liska kommitténs direktiv. Enligt dessa föreligger nu inga skäl för en princi- piell omprövning av bostadspolitikens mål. Däremot sägs det vara naturligt i ett dynamiskt samhälle att bostadspoli— tiken till sitt innehåll ständigt utvecklas och förändras och att de bostadspoli- tiska medlen anpassas härtill. Huvuduppgiften för den år 1959 till- kallade bostadsbyggnadsutredningen har varit att klarlägga bostadsefterfrågan och bostadsbehovet i framtiden och att därmed ge underlag för bestämning av målet för bostadsförsörjningens utveck-

ling. Härigenom skulle förutsättningar

skapas för statsmakternas beslut om bo- stadsbyggandets framtida storlek och inriktning. Avsikten var också att utred- ningens resultat skulle bilda utgångs- punkt för överväganden om de bostads- politiska medlen och arbetsformerna.

Bostadspolitiska kommittén har bli- vit fortlöpande informerad om bostads- byggnadsutrevdningens undersökningar och ställningstaganden vilka sedermera redovisats i utredningens huvudbetän- kande Höjd bostadsstandard. I 1966 års statsverksproposition redovisas resulta- tet av Kungl. Maj:ts prövning av ut- redningens förslag.

De förslag rörande de bostadspoli- tiska medlens utformning som kommit-

tén framlägger i följande kapitel har i enlighet med direktivens föreskrift ut- formats med beaktande av bostadsbygg- nadsutredningens arbetsresultat och statsmakternas prövning därav.

Här nedan sammanfattas utredning- ens bedömningar och förslag beträffan- de bostadsefterfrågan, bostadsstandard och produktionsinriktning samt stats- makternas ställningstagande i dessa frå- gor.

Bostadsbyggnxadsutredningens beräk- ningar av bostadsefterfrågan och pro- duktionsbehovet har ingått i grundma- terialet till 1965 års långtidsutredning. Med hänsyn härtill har det bedömts lämpligt att här även sammanfatta vad som i långtidsutredningens huvudrap- port _ »Svensk ekonomi 1966—1970» (SOU 1966: 1) _— anförts om bostads- investeringar, bostadskonsumtion och bostadspolitik.

Bostadsbyggnadsutredningen

Bostadsefterfrågan och produktionsbehov

Bostadsbyggnadsutredningen har gjort en bedömning av bostadsefterfrågans omfattning år 1975. Utredningen har av olika skäl ansett att denna bedömning inte får tas som en bostadsbehovsprog— nos i egentlig mening, utan att det mera är fråga om en exemplifiering av vissa efterfrågefaktorers inverkan på utfallet av en totalprognos.

Det demografiska underlaget för ut- redningens räkneexempel utgöres av en av statistiska centralbyrån år 1962 ut- förd befolkningsprognos. Utredningen har förutsatt »att realinkomsterna kom- mer att öka med i genomsnitt 3 procent per år och att bostadskostnadsnivån kommer att förändras i takt med den genomsnittliga prisnivån.

Utredningen har undersökt samban— det mellan inkomsten å ena sidan och olika komponenter i bostadsefterfrågan å andra sidan och gjort antaganden om dessa samband i form av inkomstelasti- citeter. Bostadsefterfrågan år 1975 har beräknats med utgångspunkt från efter- frågan 1960 och den antagna inkomst— utvecklingen samt med ledning av de antagna inkomstelasticiteterna. Med ut- redningens beräkningsmetodik blir ef- fekten att för bostadsefterfrågan i dess helhet erhålles en inkomstelasticitet som överstiger 1. Detta betyder att bostads- efterfrågan kan väntas öka procentuellt mer än realinkomsterna.1

Antalet hushåll beräknas öka med 600 000 under perioden 1961—75. Detta innebär en ökning med 23 procent i förhållande till antalet hushåll år 1960. Samma relativa ökning ägde rum under perioden 1946—60 (24 procent), medan den absoluta ökningen då var 500000 hushåll. Av den för perioden 1961—75 beräknade hushållsökningen betingas 390 000 av förändringar i folkmängdens storlek och sammansättning och 210 000 av realinkomstförändringen. Den sist— nämnda ökningen avser praktiskt taget helt en i förhållande till 1960 ökad efter- frågan på egna lägenheter från ogifta och förut gifta.

Den ökade efterfrågan på bostadsut- rymme ger en ökning av antalet rums- enheter under perioden 1961—75 3680 000 vilket motsvarar en ökning med 42 procent i förhållande till an- talet rumsenheter år 1960. Denna ök-

ning är kraftigare än under femtonårs- perioden närmast före, då den var 34 procent. Av den erforderliga ökningen av antalet rumsenheter beror ca en fjär- dedel på befolkningsförändringarna me- dan sålunda ca tre fjärdedelar beror på den av realinkomstökningen föran- ledda ökningen av utrymmesstandar- den.

Därest den antalsmässiga efterfrågan på lägenheter kan bli tillgodosedd år 1975 beräknas hushållen komma att för- delas efter storlek på sätt som framgår av följande tablå. Jämfört med 1960

! Utredningen har i anslutning till sitt ut- talande att den inte gjort en fullständig efterfrågeprognos utan i stället några räk- neexempel ytterligare kommenterat de för inkomstelasticiteterna gjorda antagande- na. Dessa anges bygga på beräkningar ge- nom s. k. tvärsnittsanalyser (avseende för- hållandena för olika grupper vid en given tidpunkt). Något material för tidsserie- analyser av förändringar i bostadskostna— der och inkomster har inte funnits till— gängliga. Utredningen hänvisar i detta sammanhang till ett uttalande i sitt del- betänkande Konsumtionsmönrster på bo- stadsmarknaden (SOU 1964: 3). Enligt detta kan tvärsnittsanalyser inte ge ett fullständigt mått på efterfrågans in— komstelasticitet och ger som regel lägre tal än tidsserice—lasticitcter.

I sistnämnda betänkande belyser fil.lic. Per Holm i anslutning till sin utredning Bostadsmarknaden i ett expanderande samhälle (sid. 136) ofullständigheten i de gjorda beräkningarna av bostadsefter- frågans inkomstelasticitet genom jämfö- relser med vissa nyligen i USA genomför— da beräkningar och undersökningar. Des- sa ger vid handen att bostadrsefterfrågans inkomst- och priselasticitet skulle vara högre än vad man tidigare har ansett sig kunna konstatera och vad som framkom- mit på grundval av svenskt material. Det- ta skulle sammanhänga med att för många hushåll anpassas bostadsutgiften inte till den aktuella inkomsten utan till inkomsten på längre sikt, till den »norma- la inkomsten». Holm påpekar emellertid att skillnader mellan normal inkomst och aktuell inkomst sannolikt är större i USA än i Sverige och att skillnaderna i bo— stadskonsumtion mellan olika inkomst- och socialgrupper också är större, vilket allt här leda till lägre elasticiteter i det svenska materialet.

kommer andelen enpersonhushåll att öka, medan andelen hushåll med tre eller flera boende minskar.

Andel (%) hushåll av olika storlek

1960 1975

1 boende ..... 20 27 2 » ..... 27 28 3 » ..... 22 19 4 » ..... 18 17 5 » ..... 8 7 (B+ » ..... 5 2 100 100

Totalefterfrågans fördelning på lägen- hetstyper år 1975 visar enligt utred- ningens beräkningar en såväl absolut som relativ minskning av efterfrågan på lägenheter om högst 2 rum och kök. Nettoökningen i efterfrågan på lägen- heter skulle sålunda helt komma att avse sådana om minst 3 rum och kök.

Andel (%) lägenheter av olika storlek 1960 1975 1 r, 1 rkv 7 3 2 r, 1 rok.... 18 12 3 r, 2 rok.... 32 25 3 rok ........ 23 27 4 rok ........ 12 20 5 rok ........ 5 8 6+rok ....... 3 5 100 100

Utredningen har påvisat att det råder ett starkt samband mellan inkomstens storlek och utrustningsstandarden. Gjor- da beräkningar visar enligt utredningen att hostadsefterfrågan år 1975 praktiskt taget helt kommer att vara inriktad på lägenheter utrustade med centralvärme och wc och till mycket stor del dess- utom med bad- eller duschrum. Detta betyder att endast två tredjedelar av 1960 års bostadsbestånd skulle motsvara de krav på kvalitet som 1975 års bo-

stadskonsumenter kan vänta ställa på sin bostad.

För att lägenhetsbeståndet år 1975 med hänsyn till antal lägenheter samt utrustnings- och utrymmesstandarden skall motsvara bostadskonsumenternas efterfrågan skulle under 15-årsperioden 1961—75 behöva produceras drygt 1,5 milj. lägenheter innehållande ca 6,7 milj. rumsenheter. Till viss, ej närmare pre— ciserad del anges produktionen kunna ske i form av ombyggnad och moder- nisering. Den största delen måste dock nyproduceras. Utredningens räkneex— empel avser emellertid inte det totala produktionsbehovet. Sålunda har t. ex. inte beaktats behovet av produktion av rum för studerande vid universitet, hög— skolor och andra institutioner samt för sjukvårdspersonal och åldringar -i ålder- domshem. Ej heller har hänsyn tagits till produktion för uppbyggnad av en lägenhetsreserv och för ersättning av moderna lägenheter som övergår till kontorsändamål.

Den beräknade produktionen skulle enligt utredningen behöva ha den sam- mansättning på lägenhetstyper som framgår av följande tablå. Med hänsyn till den sammansättning produktionen har haft under periodens början måste enligt utredningen produktionen under återstående år fram till 1975 i än högre grad inriktas på stora lägenheter.

Andel (%) lägenheter av olika storlek i erforderlig faktisk produktion produktion 1961—75 1961—63 1 r, 1 rkv —— 6 1 rok, 2+ rkv 10 9 2 rok ........ 19 23 3 rok ........ 28 31 4 rok ........ 26 22 5 rok ........ 11 7 6 + rok ....... 5 2 100 100

Utredningen understryker att beräk- ningarna avseende bostadsefterfrågans storlek och inriktning icke gjorts på grundval av några antaganden om efter- frågans priskänslighet. De utgår ifrån att bostadskostnadsnivån förändras i takt med den genomsnittliga prisnivån. Utredningen anser sig emellertid ha stöd för uppfattningen att för de olika befolkningsgrupperna tillsammantaget en höjning av den relativa bostadskost- nadsnivån förmodligen kommer att få liten effekt på antalet efterfrågade lägen- heter. Beträffande efterfrågan på utrym- me och utrustning anser sig utredning- en ha funnit att denna är mera pris- känslig än antalsefterfrågan. Å andra si- dan anses gjorda undersökningar visa att villigheten att öka boendekostna- derna för att uppnå högre standard är stor och att det därför sannolikt krävs avsevärda prishöjningar för att nämn- värt hejda efterfrågeökningen i denna del.

Målsättningsnonner för bostadsstandard och behovet av stöd till bostadskonsumtionen

Bostadsbyggnadsutredningen anser att den miniminorm för utrymmesstandard som statsmakterna haft alltsedan år 1946 högst två boende per boningsrum — numera är alltför snäv. Utredningen fö- reslår att denna norm höjes, så att »god- tagbar» utrymmesstandard skall vara högst två boende per boningsrum, kök och vardagsrum oräknade. För enper- sonshushåll bör dock tills vidare lägen— heter om 1 rum och kök eller kokvrå kunna godtagas. Utrustningsstandarden bör för barnfamiljer avse lägenheter med wc, centralvärme och bad- eller duschrum. Frånvaron av bad- eller duschrum bör enligt utredningen tills- vidare anses godtagbar för en- och två- rumslägenheter avsedda för andra små— hushåll än pensionärer och ensamstå- ende föräldrar med ett barn.

Om dessa normer accepteras som mi- niminormer betyder det, säger utred— ningen, att produktionsbehovet blir nå- got större än det tidigare redovisade.

Utredningen uttalar att även fram- deles sannolikt kommer att finnas per— soner som inte med egna ekonomiska resurser förmår höja sin bostadsstan— dard till en ur allmänna och sociala synpunkter godtagbar nivå: ju högre man sätter den godtagbara nivån, desto flera blir givetvis dessa. Det förefaller därför uppenbart att det även under den period som utredningen behandlat kom- mer att erfondras statliga stödåtgärder till bostadskonsumtionen. De kategorier inom befolkningen som i detta samman— hang främst bör komma i åtanke är ålderspensionärerna och barnfamiljer— na. Beträffande ålderspensionärerna är det enligt utredningen rimligt att räkna med att en stor del icke med egna eko- nomiska resurser kommer att kunna hö- ja sin bostadsstandard till en nivå som kan anses godtagbar. Beträffande barn- familjerna framhåller utredningen att ingenting talar för att de under perio- den fram till 1975 av egen ekonomisk kraft skulle kunna inhämta hela den eftersläpning i utrymmesstandard som de i dag får vidkännas.

Rekommendationer beträffande produktionens omfattning och inriktning

Utredningen har funnit att ansträng- ningarna på landets resurser kommer att bli stora, om man fram till år 1975 skall ha åstadkommit en produktion av sådan omfattning att en såväl antals- mässig som standardmässig balans då rå— der på bostadsmarknaden. Det har där- för synts utredningen nödvändigt att på något sätt gradera angelägenheten av olika områden för standardhöjning. Ut- redningens rekommendationer rörande avvägningen mellan de i den totala bo- stadsefterfrågan och bostadskonsumtio—

nen ingående faktorerna kan "samman- fattas på följande sätt.

Den antalsmässiga bostadsefterfrågan bör tillgodoses, dvs. det bör byggas så många lägenheter att alla som i mitten av 1970-talet vid då rådande prisnivå önskar en egen lägenhet också kan dis- ponera en sådan.

Likaledes bör efterfrågan på utrymme tillfredsställas, dvs. produktionen bör inriktas på sådana typer av lägenheter att varje hushåll år 1975 kan disponera en lägenhet med det antal rum det vid rådande prisnivå önskar. Vidare skall inget hushåll av ekonomiska skäl be- höva vara trångbott enligt den norm ut- redningen har uttalat sig för. Det är tillsvidare mera angeläget att öka an- talet rum i lägenheterna än att öka golv- ytan i lägenheter med givet rumsantal, och det är av vikt att en given lägen- hetsyta utnyttjas på ett effektivt sätt.

Efterfrågan på moderna bekvämlighe- ter i lägenheterna och på god kvalitet bör även tillgodoses. Eftersom utrust- ningsstandarden i de lägenheter som i dag betraktas som moderna i stort sett synes tillfredsställa flertalet bostadskon— sumenter, menar emellertid utredningen att man bör vara restriktiv i sina strä- vanden att höja utrustningsstandarden i nyproduktionen utöver den nivå den har i dag.

Om alla lägenheter är 1975 skall ha den av utredningen förordade standar- den måste en omfattande sanering och ombyggnad av det befintliga bostads- beståndet ske. Formerna för upprust- ningen av bostadsbeståndet bör noga prövas. Enligt utredningen kan en om- byggnad i vissa fall vara ett bärkraf- tigt alternativ till sanering genom riv- ning och nybyggnad.

Utredningen anser att om det inte blir möjligt att effektuera hela det bo- stadsbyggnadsprogram Som bedömts er- forderligt om hostadsutbud och bostads-

eft'erfrå'gan skall balansera varandra i mitten av 1970—talet, bör efterfrågan på utrustning få stå tillbaka för den an- talsmässiga efterfrågan och efterfrågan på utrymme. Ersättningsproduktionens omfattning måste således anpassas till vad som är möjligt att åstadkomma. En begränsning av ersättningsproduktionen bör leda till att _ jämfört med de be- räkningar som återgivits i det föregå- ende -— en relativt större andel av ny- produktionen sker i form av stora lägen— heter.

Hustypsönskemålen bör tillfredsstäl- las, vilket bör föranleda att småhusen ges en ökad andel av totalproduktionen och att ombyggnadsverksamheten bland småhuslägenheterna intensifieras. Vissa beräkningar har enligt utredningen gett till resultat att mellan en tredjedel och hälften av bostadsproduktionen bör falla på småhus, i form av antingen nybygg- nuad eller ombyggnad.

1965 års långtidsutredning

Långtidsutredningen har behandlat bo- stadsinvesteringarna, bostadskonsum- tionen och bostadspolitiken mot bak- grunden av utvecklingstendenserna i landets ekonomi och inom ramen för den möjliga ökningen av bruttonatio- nalprodukten 1966—70. Utredningen har icke haft till uppgift att rekommen- dera någon särskild lösning av proble- met hur 'de produktiva resurserna skall fördelas på olika områden. Utredning- en h'ar dock fört en principdiskussion i frågan och sökt belysa verkningarna av tänkbara fördelningar. Ett alternativ har sedan lagts till grund för en kalkyl avsedd att illustrera den ekonomiska ut- vecklingen.

Denna kalkyl utgår från en ökning av bruttonationalprodukten med 4,2 pro- cent. Vidare förutsätts en ökning av den

privata konsumtionen med 3,4 procent per år. Konsumtions'ökningen anges motsvara 2,6 procent per capita.

Fördelningen av nationalprodukten i övrigt mellan investeringar och offent- lig konsumtion blir enligt utredningen bl.a. en fråga om avvägning mellan önskemålen om ekonomisk tillväxt res- pektive avveckling av köer. Av avgö— rande betydelse härvidlag anges vara den vikt som tillmätes ett sådant omfat— tande område som t.ex. bostäder. Ut- redningen framhåller att följande om- ständighet dock i hög grad komplicerar prioriteringen. Subventioneringen av flerfamiljshus och egna hem samt den förmånliga skattebehandlingen av villor, tomter och fritidshus gör att varje be- dömning av reella behov blir ytterst vansklig och bedräglig. Enligt utred- ningen intar sålunda prisbildningen på bl. a. bostäder en central ställning i av- vägningsproblematiken.

Vid sina överväganden av resursernas fördelning mellan investeringar och of- fentlig konsumtion har utredningen an- fört att enligt planerna finnes de tyngst vägande ökningsposterna på investe- ringssidan inom bostäder, industri och vägar. Skulle det vara nödvändigt att begränsa investeringarna anges avväg- ningen komma att stå mellan önskemål att å ena sidan tillgodose behovet av bostäder och i viss mån även vägar och å andra sidan att ge industrier-, jord- bruk, handel etc. möjlighet till den ra- tionalisering och omstrukturering som en snabb utveckling av produktiviteten kräver. Låter man industri och bostä- der representera de två parter som kon- kurrerar om investeringsutrymmet, så talar från några av de utgångspunkter, som utredningen förutsatt vara väsent— liga, vissa skäl mot en stark ökning av bostadsinvesteringarna. Erfarenheterna från bostadsbyggandets starka expan— sion u'nder första delen av 1960-talet

anges inte våra helt gynnsamma. Den uppdrivna aktiviteten inom byggnads- och anläggningsverksamheten har åt- följts av en jämförelsevis hög stegring i byggnadskostnaderna. Även en vä- sentligt större lönestegring än inom andra områden kan noteras för bygg- nadssektörn. Det finns också tecken som tyder på att produktiviteten inom bygg- nadsområdet inte utvecklats särskilt gynnsamt. Möjligt är att den under första delen av 1960-talet t. o. in. har stagnerat.

Mot denna bakgrund är det enligt långtidsutredningen tveksamt om den av bostadsbyggnadsutredningen förut- satta snabba ökningen av bostadsinveste- ringarna kan förenas med de skärpta kraven på prisstabilitet och aktsamhe— ten om det svenska näringslivets kon- kurrenskraft. De internationella aspek- ter som kan anläggas gentemot bostads- byggandet talar å andra sidan till in- dustrins fördel, och en slutsats skulle alltså vara att en begränsning av inves— teringsplanerna i första hand borde drabba bostadsbyggandet. Mot detta måste dock givetvis ställas de stora olä- genheter som bestående bostadsköer in— nebär.

Om man enligt utredningen går vida- re i försöken att eliminera olika alter- nativ, kan som konkurrenter om resur- serna ställas å ena sidan bostäder och å andra sidan institutioner för vård och högre undervisning.

Utredningen säger härefter att i den- na situation endast ett rent räkneexem- pel kan anföras. Den offentliga konsum— tionen och investeringarna antages så- lunda öka i samma grad: 4,7 procent per år. I förhållande till föreliggande planer innebär detta en större nedskär- ning av den offentliga konsumtionen än av investeringarna.

Långtidsutredningen säger sig ha tol- kat bostadsbyggnadsutredningens kalky-

ler så att enligt dessa skulle bostads- byggandet öka med 6,9 procent per år mellan 1963 och 1975. Om bostadsinves— teringarna under åren 1966—70 skulle öka i denna grad måste enligt långtids- utredningens beräkningar andra inves- teringsbehov starkt eftersättas. Utred- ningen har därför i sin kalkyl förutsatt att bostadsbyggandet får stiga med ett lägre procenttal, nämligen 5,1 procent. Denna ökning anges motsvara en ny- byggnad av 100000 lägenheter genom- snittligt per år 1966—70. En förutsätt- ning anges dock vara att lägenheterna till rumsantal, yta per rum och kvalitet inte får i stort sett skilja sig från de år 1965 nybyggda bostäderna.

Med utgångspunkt från en nyproduk- tion av denna storlek samt antaganden om avgång av lägenheter och om kvali- tetsskillnader mellan olika årgångar har utredningen gjort vissa beräkningar av bostadskonsumtionens ökning under åren 1966—70. Konsumtionsvolymen mätt i lägenheter beräknas sålunda öka med i genomsnitt per år 2,5 procent, mätt i rumsenheter med 3,1 procent och då även kvalitetsförändringarna beak- tas med 4,5 procent. Om även framtida rationaliseringsvinster beaktas, anses sistnämnda tal kunna höjas upp till när- mare 5 procent. Den årliga ökningen i bostadskonsumtionen karakteriseras som ganska betydande mot bakgrund av att privat konsumtion totalt antas öka med 3,4 procent. Bostadskonsum- tionen anges vara nästan den enda hu- vmdgrupp inom privat konsumtion för vilken ökningen skulle ske snabbare 1966—70 är under föregående femårs- period.

Som skäl varför en meningsfull be— räkning över efterfrågeutvecklingen är mycket vansklig att göra anges bl. a. den bristande jämvikten på bostads- marknaden och svårigheten att preci— sera efterfrågans prisberoende och pri—

sernas utveckling. Tidigare prognoser för bostadsefterfrågans utveckling in- bjuder enligt utredningen inte heller till efterföljd. I dessa har efterfrågan ge— nomgående underskattats. Utredningen har därför avstått från att utifrån en prognos om efterfrågans utveckling sö- ka ange storleken av det bostadsbyg- gande som skulle behövas för att vid rå- dande hyresrelationer skapa jämvikt på marknaden.

Så mycket kan dock enligt utred- ningen säkerligen sägas att det bostads— byggande som förutsatts i kalkylerna långt ifrån häver bostadsbristen fram till 1970. Det anges även kunna bestämt hävdas att bristen med nuvarande sub- ventionering och hyresreglering skulle bestå 1970, även om man väljer ett al- ternativ med en årlig ökning av privat konsumtion om 3 procent och avdelar huvudparten av det därvid erhållna större resursutrymmet för bostadsbyg- gande. Att bygga bort bostadsbristen un— der åren 1966—70 skulle alltså enligt utredningen med nuvarande prispolitik inte vara möjligt ens vid en mycket drastisk forcering av bostadsbyggandet — om nu en sådan forcering av insti- tutionella skäl vore möjlig.

Långtidsutredningen anför att det är klart att bostadsbristen sammanhänger med den p-risbildning som tillämpas på bostadsområdet. Utan att angripa pro— blemen från såväl efterfråge- som pro- duktionssidan anges det knappast vara möjligt att inom överskådlig tid åter- ställa balans på bostadsmarknaden. Det ankommer på de politiska instanserna att bedöma om förändringar i prissyste met bör tillgripas för att komma till rätta med bostadsbristen.

1966 års statsverksproposition angående bostadsbyggnadsutredningen

I statsverkspropositionen till 1966 års riksdag (bil. 13, sid. 144) behandlas

bostadsbyggnadsutredningens betänkan- de och de däröver avlämnade remissytt- randena. Chefen för inrikesdepartemen— tet har därvid anfört bl. a. följande be- träffande de av utredningen framlagda förslagen och synpunkterna, som sam- manfattats i det föregående.

Det finns goda skäl att ompröva den hittills gällande målsättningen för bo- stadsutrymmet. Inte minst de skärpta kraven på ungdomsutbildningen gör det angeläget att på sikt söka ytterligare förbättra framför allt familjehushållens utrymmesstandard. Emellertid är det tydligt, att normer av den art utred- ningen föreslagit endast kan ge allmän vägledning när det gäller bostadspro- duktionens inriktning. När denna skall bestämmas måste även en rad andra faktorer beaktas, främst utvecklingen av produktionskostnaderna och bostads- konsumenternas betalningsförmåga. Då dessa två faktorer till huvudsaklig del måste bli bestämmande för vilken bo— stadsefterfrågan som kan realiseras, är det ofrånkomligt att produktionsin- riktningen i hög grad påverkas av kost- nads- och inkomstutvecklingen. Det kan därför inte komma i fråga att söka fram- tvinga en bostadsproduktion som upp- fyller de av utredningen föreslagna nor- merna. Detta torde inte heller ha varit utredningens mening. Normerna synes emellertid väl ägnade att tjäna som all- mänt riktmärke för planeringen av den framtida bostadsproduktionen.

I anslutning till det för beräkningar- na av bostadsefterfrågans utveckling gjorda antagandet om oförändrade re- lationer mellan bostadskostnader och allmän prisnivå erinras om att såväl hyreslagstiftningssakkunnigas som bo- stadspolitiska kommitténs förslag kan komma att få väsentliga återverkningar på de framtida bostadskostnaderna. Det förefaller därför rimligt att räkna med att dessa kostnader, åtminstone

inom vissa delar av bostadsbeståndet, kan komma att öka mer än som motsva- rar den allmänna prisutvecklingen. Det är vanskligt att förutsäga vilken effekt detta får på bostadsefterfrågans om- fattning och inriktning, men det synes sannolikt att en stegring av bostads- kostnadernas nivå framförallt kommer att medföra en dämpning i den av ut- redningen antagna utrymmesefterfrå- gan.

Bl. a. på grund av osäkerheten i ut- redningens prisantagande anföres vi— dare att resultaten av utredningens kal- kyler över bostadsefterfrågans utveck- ling får betraktas som mycket ungefär— liga mått på bostadsefterfrågan. Detta hindrar inte att de kan tjäna som grund- val för att bestämma det bostadspoli- tiska handlandet under de närmaste åren framöver. En mera nyanserad prognos över bostadsefterfrågans ut- veckling bör dock utarbetas, i vilken an- tagandena varieras och konsekvenser- na av olika utvecklingsalternativ bely- ses, framförallt i fråga om bostadskost- n-adsutvecklingen.

Vidare anföres, att det torde vara en allmänt vedertagen uppfattning att de befolkningskategorier som till följd av begränsade försörjningsmöjligheter el— ler stor försörjningsbörda behöver ett stöd för sin bostadsefterfrågan skall be- redas erforderligt stöd från samhällets sida. Sådant stöd utgår n-u främst till barnfamiljer och åldringar. Det synes angeläget att dessa grupper blir i stånd att förbättra sin bostadsstandard i takt med andra befolkningsgrupper. Samhäl- let bör även i framtiden ge dem ekono- miskt stöd härför. Ett betydelsefullt in- slag i stödet till åldringarnas bostads- konsumtion utgör de statliga förbätt- ringslånen. I propositionen föreslås en utvidgning av denna låneverksamhet.

Med anledning av utredningens kal— kylerade produktionsbehov av ca 1,5

milj. lägenheter under perioden 1961— 1975 anföres att dels vissa produktions- behov inte har beaktats, dels en del av produktionen skulle kunna ske i form av ombyggnad och modernisering. Om produktionsbeti-ngelserna för moderni- serings- och ombyggnadsverksamheten kan förbättras, hävdas att denna verk- samhet bör kunna ge ett värdefullt pro— duktionstillskott med mindre resursin- satser än vad ett nybyggande av motsva- rande omfattning skulle kräva och följ- aktligen underlätta ett förverkligande av utredningens produktionsprogram inom ramen av givna resurser. Vidare anges, att den produktion i form av nybyggnad som enligt utredningens kal- kyler skulle behövas fram till år 1975, sedan vissa produktionstillskott erhål- lits genom ombyggnad och förbättring, synes på det hela taget väl överensstäm- ma med det produktionsprogram om ca 1 milj. lägenheter under åren 1965—— 1974 som 1965 års riksdag uttalat sig för.

Beträffande utredningens synpunkter på bostadsproduktionens inriktning med avseende på lägenhetstyper och uttalan- den om den inbördes prioriteringen på bostadsefterfrågans komponenter anförs att dessa rekommendationer grundar sig på en bedömning av bostadsförhållan- dena inom hela riket. På det lokala pla- net måste givetvis besluten om bostads- produktionens inriktning m. m. fattas mot bakgrunden av de förhållanden som råder inom det egna bostadsförsörj- ningsområdet. Även om utredningens allmänna målsättning kan accepteras som grund för bostadspolitiken kan där- för bostadsproduktionen lokalt komma att få en annan inriktning än den som utredningen rekommenderar för riket i dess helhet.

Departementschefen ansluter sig till utredningens uttalande att det tillsvidare vid given resursram är angelägnare att

öka antalet rum i bostadslägenheterna än golvytan per rum. Likaså anges det vara en riktig avvägning att den stan- dardhöjning resurserna kan komma att medge i nyproduktionen tillsvidare främst inriktas på att öka antalet rum per lägenhet och i stället hålla tillbaka en höjning av utrustningsstandarden utöver den nivå den har i dagens ny- byggda lägenheter.

Beträffande bostadsproduktionens framtida inriktning på lägenhetstyper och den andel av produktionen som bör utgöra ersättningsproduktion an- föres att det är angeläget att kunna göra den avvägning mellan bostadsefterfrå- gans olika komponenter som vid given resursram ger det största produktions- tillskottet. Den fördelning mellan små och stora lägenheter som har utvecklat sig under senare år anges vara relativt tillfredsställande. Det finns därför skäl som talar för att dessa proportioner under de närmaste åren i allt väsentligt bör bibehållas. Byggs det möjliga lä- genhetstillskottet i tillräcklig utsträck- ning i form av större lägenheter, kan en efterfrågan av dem som önskar höja sin utrymmesstandard tillfredsställas och samtidigt möjlighet ges för dem som saknar bostad att komma in på bostadsmarknaden genom att ta i an— språk de lägenheter som de förra läm— nar. Detta förutsätter att rörligheten på bostadsmarknaden kan ökas. Hyreslag- stiftningssakkunnigas arbete bedömes inom inte alltför lång tid kunna leda till åtgärder som kan främja en sådan ökad rörlighet. Därmed förbättras för- utsättningarna att i planeringen av bo- stadsbyggandet ta erforderlig hänsyn till den förväntade utvecklingen av bo— stadsefterfrågan.

Även i övrigt anses marknadsföringen av lägenheterna böra ägnas större upp- märksamhet än hittills om produktio- nen skall kunna ges den förordade in—

riktningen. En ökad rörlighet inom bo- stadsbeståndet måste främjas med olika åtgärder. Bl.a. är det angeläget att de bostadssökande vid val av bostad kan erhålla service från något organ som har en samlad överblick över bostads- marknaden.

Det anses inte nödvändigt att skapa särskilda instrument för att styra bo- stadsproduktionen i den önskade inrikt- ningen. I princip föreligger redan nu vissa möjligheter härtill vid tilldelning av låneramar. Även i samband med att regler för bestämmande av låneun- derlaget för de statliga bostadslånen fastställs är det möjligt att åstadkomma vissa styrningseffekter. Denna möjlig— het begränsas dock av att låneunderla- get såvitt möjligt bör ansluta till de verkliga produktionskostnaderna för ra- tionellt bedrivna byggnadsföretag. De- partementschefen anser att man bör kunna räkna med att statsmakternas ut- talanden om den bostadspolitiska mål- sättningen blir vägledande för kommu- nernas produktionsplanering utan att särskilda åtgärder vidtas.

Beslut vid 1966 års riksdag

De här redovisade, i statsverkspropo- sitionen framlagda förslagen och syn- punkterna har godtagits av 1966 års riksdag och har endast på ett par punk- ter föranlett särskilda uttalanden i en- lighet med vad statsutskottet anfört (utl. nr 38).

Utskottet finner, att det av 1965 års riksdag förordade programmet på en miljon nya lägenheter under åren 1965 ——1974 väl stämmer överens med det byggande, som enligt bostadsbyggnads— utredningens kalkyler beträffande bo- stadsefterfrågan bör komma till stånd under nämnda period.

Vid bedömningen av bostadsproduk- tionens inriktning bör man bl. a. beakta

bristerna i det befintliga bostadsbestån- det och ta hänsyn till att de nytill- kommande bostäderna skall nyttjas un- der avsevärd tid framåt. Det är ett starkt önskemål, att produktionen får sådan inriktning, att trångboddhet inte behöver förekomma. Detta innebär, med den hushållssammansättning som vi har att räkna med framöver, att en förhål- landevis stor del av nyproduktionen bör utgöras av lägenheter, som är stör- re än två rum och kök. Samtidigt måste dock hänsyn tas till den utveckling, som är att vänta i fråga om bostadskost- naderna. En utveckling, innebärande en viss ökning av dessa kostnader i för- hållande till levnadskostnaderna i all- mänhet, kan enligt utskottet antas. med- föra dels att rörligheten på bostads- marknaden ökar, dels att bostadsefter- frågan dämpas, när det gäller såväl bo- stadsutrymme som utrustning. Mot bak- grunden av dessa synpunkter biträder utskottet departementschefens uttalan- den rörande bostadsproduktionens in- riktning på lägenhetsstorlekar.

Utskottet understryker i samman- hanget betydelsen av att utvecklingen på bostadsmarknaden noggrant följs, så att man i god tid kan planera de änd- ringar i produktionsinriktniugen, som utvecklingen kan påkalla.

I likhet med departementschefen fin- ner utskottet, att den ersättningsproduk- tion, som behövs för att komma till rätta med bristerna i det befintliga bo- stadsbeståndet, i ökad omfattning bör kunna komma till stånd i form av om- byggnad och modernisering. Det synes utskottet inte osannolikt, att en friare hyressättning i äldre bostäder skulle vara ägnad att främja dylik ombygg— nadsverksamhet som alternativ till riv- ning och nybyggnad. Enligt utskottet finns det skäl som talar för att en för- bättring av produktionsbetingelserna för ombyggnad och modernisering inom det

befintliga bostadsbeståndet erfordras för att denna verksamhet skall få önsk- värd omfattning. Inom det äldre bo- stadsbeståndet finns åtskilliga lägenhe- ter, som företer väsentliga brister främst i fråga om utrustningen men som sannolikt med mindre insats av produk- tionsresurser än som går åt vid ny- byggnad skulle kunna sättas i gott skick för att därefter under lång tid fram- åt göra tjänst på bostadsmarknaden.

I två motioner i anledning av för- slagen i statsverkspropositionen hem- ställes att riksdagen uttalar, att en grundprincip för den fortsatta bostads- politiken borde vara, att de boende själva skulle betala, vad deras bostäder kostar. Utskottet avstyrker motionsyr- kandet men säger sig i princip inte ha någon erinran mot vad som sålunda anförts. Det är enligt utskottet i och för sig en godtagbar grundsats, att de bo- ende i regel betalar kostnaderna för att förränta och amortera fastighetskapita— let och för fastighetsförvaltningen. Ut—

skottet finner emellertid inte, att ett uttalande av den innebörd motionärer- na föreslår har något praktiskt syfte att fylla framförallt därför att motionä- rerna inte klargör i vilken ordning rän- ta och amortering på lånat kapital skall erläggas och därmed inte heller anger hur man skall beräkna vad boendet reellt kostar. Det framhålles vidare, att den viktiga frågan om ett konsum— tionsstöd till hushåll med otillräcklig försörjningsförmåga eller med särskilt stor försörjningsbörda måste lösas i samband med att de hyrespolitiska prin— ciperna bestäms. Utskottet erinrar om att föredragande departementschefen anmält, att ett samlat program för mark- och bostadspolitiken kommer att läg- gas fram, i vilket även principerna för hyresbildningen torde komma att be- röras. I samband med behandlingen av de förslag, som ifrågavarande program kommer att innefatta, torde det bli till- fälle för riksdagen att tillkännage sin ståndpunkt till hyresfrågorna.

KAPITEL 6

Det statliga kreditstödets form

Syftet med det statliga kreditstödet är att säkerställa en tillräckligt omfattande och i fråga om utrymmes- och utrust— ningsstandard lämpligt inriktad pro- duktion av bostäder samt att skapa sta- bila finansieringsbctingelser för detta byggande.

Den nuvarande formen för statens kreditstöd till bostadsbyggandet, topp- lån utöver den gräns som normalt gäl- ler för kreditmarknadens sekundärlån, har kritiserats från två skilda utgångs- punkter. Å ena sidan har hävdats, att en direkt långivning medför en belastning av statsbudgeten och av den statliga för— valtningen som icke är nödvändig för att uppnå det med kreditstödet avsedda syftet. Detta syfte skulle, har det fram- hållits, kunna tillgodoses lika väl om stödet hade formen av kreditgarantier för lån upptagna i öppna marknaden. Å andra sidan har — särskilt på senare tid —— framhållits att bostadsbyggandets finansiering är splittrad på många olika former av kreditgivare och många olika låneformer samt att denna splittring ger upphov till åtskilliga störningar för bo- stadsproduktionen. Det har i det sam- manhanget också framhållits att bo- stadssektorn är särskilt känslig för för- ändringar i tillgången på krediter och att temporära eller lokala kreditsvårig- heter kan påverka bostadsbyggandets omfattning och fördelning i landet på ett sätt som icke är förenligt med före- liggande bostadsbehov eller en rationell produktionsplanering. Svårigheter av

detta slag skulle —— anses det kunna undvikas om staten svarade för bostads- byggandets hela kreditbehov genom ett enhetligt lån.

En ändring av formerna för det stat- liga kreditstödet enligt någon av de här återgivna tankegångarna måste prövas mot bakgrunden av syftet med statens kreditstöd och med hänsyn till de kon- sekvenser en sådan omläggning skulle få ur olika synpunkter för berörda par- ter: staten, kommunerna, kreditinstitu— ten och låntagarna. Innan dessa frågor behandlas skall emellertid lämnas en redogörelse för bostadsfinansieringens nuvarande organisation.

Bostadsfinansieringens organisation

Nya bostadsinvesteringar finansieras normalt i två etapper. Under byggnads- tiden utnyttjas kortfristiga krediter, byggnadskreditiv eller däremot svaran- de lånetyper, vilka efter husens färdig- ställande ersättes av eller omplaceras till långfristiga lån. Som regel upptages kortfristig kredit i annat kreditinstitut än det där det slutliga lånet placeras, men det förekommer att den kreditgi- vare, som åtager sig finansiering av det sistnämnda slaget i särskild ordning också tillgodoser kreditbehovet under byggnadstiden.

Finansieringen under byggnadstiden sker, då fråga är om flerfamiljshus, i väsentlig utsträckning genom affärsban-

kerna. Affärsbankernas volym av ute- stående byggnadskreditiv uppgick vid utgången av år 1964 till drygt 3,6 mil- jarder kronor, vari dock till viss del in- gick krediter till byggnader för andra ändamål än bostäder. Byggnadskrediter utlämnas även av postbanken och spar- bankerna i form av s.k. byggnadslån. För postbanken uppgick beloppet av så- dana krediter vid slutet av år 1964 till 1,1 miljarder kronor. Volymen av bygg- nadslån hos sparbankerna, vilka lån i huvudsak avser småhus, är icke känd eftersom de redovisas under en för så- väl korta som långa bostadskrediter ge- mensam rubrik. Efter en lagändring år 1963 har även stadshypoteks- och bo— stadskreditföreningarna, liksom redan tidigare de särskilda inteckningsbola— gen, möjlighet att bevilja byggnadskre- diter. I varje fall för hypoteksinstituten torde denna utlåning inte för närvaran— de ha någon nämnvärd omfattning. De- ras obligationsemissioner ger medel som helt har måst användas för lång- fristig kreditgivning, vilket är dessa in— stituts huvudsakliga verksamhetsform, och rätten till kortfristig upplåning för utlämnande av byggnadskrediter har icke utnyttjats.

Småhusbyggandets kreditbehov under byggnadstiden tillgodoses som nämnts .i väsentlig grad genom sparbankerna men här spelar också förskottsutbetal- ningen av statliga bostadslån en viss roll i varje fall inom vissa delar av landet. En förutsättning för beviljande av sådant förskott är att vederbörande kommun ikläder sig ansvar för återbe- talningen.

Förskottsutbetalningen av statliga lån till ny- och ombyggnad av småhus hade stor omfattning ända fram till mitten av 1950-talet. Särskilt omfattande var förskottsgivningen under åren 1954 och 1955. Det sammanhängde bl. a. med den för låntagaren fördelaktiga räntesatsen

på sådana förskott. Efter höjningen av denna ränta från 1956 har förskottsgiv— ningen minskat, vartill även bidragit direkta begränsningar i administrativ ordning. Det utestående förskottsbelop— pet uppgick per den 30 juni 1965 till något över 72 milj. kronor och avsåg till mer än hälften av beloppet företag i Norrbottens län. I ett stort antal fall torde det här vara fråga om ombygg- nadsföretag med utökade (fördjupade) statliga lån. Förskottsgivningen torde under senare år i stor utsträckning ha ersatts av kommunal kreditgivning eller kommunal borgen för krediter i öppna marknaden.

Krediter under byggnadstiden löper med relativt hög ränta och belastas dess- utom med en särskild avgift. Under se- nare år har det blivit allt vanligare att kommunerna tecknar borgen för i varje fall byggnadskrediter till sådana bo- stadshus som är avsedda att finansieras med hjälp av statliga bostadslån. Bor- gensåtaganden från kommuns sida för byggnadskreditiv är icke beroende av Kungl. Maj:ts medgivande, därest de av- ser hus av angivet slag och omfattar belopp högst intill statslånets övre gräns. Genom att vederbörande kom- mun går i borgen reduceras kreditiv- kostnaderna något och kreditgivarens kontroll av säkerheten under byggnads- tiden övertages av kommunen. Detta torde inte innebära någon nämnvärd ökning av kommunernas bestyr, då des— sa enligt bostadslånekungörelsen under alla förhållanden är skyldiga att under, byggnadstiden utöva kontroll över bygg- nadsföretagets utförande. Kommunernas. verksamhet i detta sammanhang kom- mer att behandlas i det följande.

Staten medverkar icke i finansiering- en under byggnadstiden i annan me— ning än att bostadslån till småhus som nämnts i vissa fall kan utbetalas i för- skott. Den förskottsutbetalning av stat-

liga lån till flerfamiljshus som ägde rum i början och mitten av 1950-talet hade icke karaktär av finansierings- hjälp under byggnadstiden till vederbö- rande låntagare utan gick till bankerna och syftade till att överbrygga tillfälliga knapphetssituationer på marknaden för korta krediter. En förutsättning för för- skottsutbetalning var bl.a. att bygg- nadsföretaget hade färdigställts.

Sedan ett bostadshus färdigställts er- sätts den kortfristiga krediten under byggnadstiden av vad som i varje fall reellt är långfristiga lån. Att vissa fastig- hetslån formellt har kort löptid _ högst 6 månader är närmast en konsekvens av att räntesatsen är rörlig. Det är över- enskommet eller underförstått att i sådana fall kreditgivaren icke skall vägra förnya lånet under förutsättning att låntagaren uppfyller sina åtaganden.

Långfristiga lån till bostäder lämnas av sparbanker, postbanken, försäkrings- bolag, stads- och bostadskreditförening- arna, inteckningsbolag, tomträttskassor och affärsbanker samt av staten.

Kreditmarknadens bostadslån lämnas beträffande flerfamiljshus i form av dels primärlån upp till 60 procent av det värde kreditgivare finner sig kunna åsätta fastigheten och dels sekundärlån i inteckningsläget mellan 60 och 75 pro- cent av samma värde. Denna uppdel- ning av krediterna, som inte har sin motsvarighet i många andra länder är traditionellt betingad men också bero— ende av regler rörande inlåningsrätten. Den grundar sig på en värdering av riskerna för de olika lånetyperna, som kommer till uttryck däri att räntesatsen i fråga om sekundärlån normalt är ca en halv procent högre än primärlåne- räntan. Hos de kreditinstitut, som an- skaffar medel för utlåningen via obli- gationsemissioner, motsvaras detta av en analog differentiering av obligations- stocken. Då fråga är om hus som skall

statsbelånas godtager vanligen de en— skilda kreditgivarna som underlag för sin belåning det av länsbostadsnämn- den framräknade s. k. pantvärdet.

Det statliga bostadslånet, som utnytt- jas av byggherrarna i en utsträckning motsvarande för närvarande drygt 90 procent av hela lägenhetstillskottet i landet, placeras i säkerhetshänseende efter primär- och sekundärlånet. Stats- lånets övre gräns utgör beroende av byggherrekategori 85, 90, 95 eller 100 procent av det av länsbostadsnämnder- na framräknade s.k. pantvärdef och skall i fråga om lånets absoluta belopp motsvara 15, 20, 25 eller 30 procent i respektive fall av det s.k. låneunder— laget. I de fall låneunderlag och pant- värde är identiska, ligger således stats- lånets nedre gräns vid 70 procent av såväl låneunderlag som pantvärde och placeras med andra ord delvis i »sekun- därlåneläge». Om pantvärdet överstiger låneunderlaget behöver därför inget glapprum uppstå mellan statslånet och sekundärlånet så länge det förstnämnda lånets undre gräns räknat i förhållande till pantvärdet icke överstiger 75 pro- cent. Av samma skäl behöver heller inga finansieringsproblem av detta slag upp- stå, därest den som lämnar underlig- gande lån utmäter' dessa med utgångs- punkt från ett värde som är lägre (in- till en viss gräns) än pantvärdet, i båda fallen under förutsättning att principen med 75-procentig belåning upprätthål- les.

Om finansieringen icke kan ordnas så att under statslånet liggande lån når upp till den i normalfallet förutsatta undre gränsen för statslånet har de statliga bostadsorganen författningsen— lig möjlighet att utöka eller som det brukar kallas »fördjupa» det statliga lånet, i fråga om flerfamiljshus dock högst med 10 procent av låneunder- laget. Dennavmöjlighet till fördjupning

av statslånet till flerfamiljshus utnytt- jades icke sällan under tidigare år, bl. a. därför att primär- och sekundärkredit- givare i sina värderingar i stor utsträck- ning var bundna av eller anknöt till taxeringsvärdcna, som regelmässigt sätts relativt lågt. Under senare år har en liberalisering av värderingsförfarandet kommit till stånd (för stadshypoteks- och bostadskreditföreningar genom en författningsändring år 1963). De beräk- ningsunderlag som de långivande orga- nen tillämpar vid bestämning och pla- cering i säkerhetshänseende av statens bostadslån accepteras — och över- skrids —— numera i stor utsträckning av marknadens kreditgivare. Bland annat av denna anledning har den genom- snittliga fördjupningen av statliga lån till flerfamiljshus minskat betydligt. Be- slut om sådan fördjupning torde nu- mera vara en följd av rent tillfälliga omständigheter.

Småhus finansieras regelmässigt ge- nom ett enda bottenlån, upptaget hos enskild kreditgivare, jämte i förekom- mande fall ett statligt bostadslån. Denna ordning bröts inte i och med att den undre gränsen för det statliga lånet höjdes från 50 till 70 procent av pant- värdet. Det är således fortfarande van- ligast att en enskild kreditgivare lämnar ett enda lån (möjligen av tekniska skäl uppdelat i två lånedelar) från botten och upp till 70 procent av nämnda vär- de, men en höjning av räntan på detta bottenlån har genomförts (och accep- terats) i en grad som svarar mot den differentiering i detta avseende som gäller för primärlån respektive sekun- därlån till flerfamiljshus. Också beträf- fande småhus föreligger sedan länge författningsenliga möjligheter till för- djupning av det statliga lånet. Dessa möjligheter är större än i fråga om fler- familjshus. Bostadsstyrelsen kan sålun- da bemyndiga länsbostadsnämnderna

att fördjupa lån till småhus, i undan- tagsfall ända till botten. Denna fördjup- ningsmöjlighet har haft och har stor betydelse vid finansieringen av framför allt nya småhus i kapitalsvaga regioner och vid belåning av ombyggnader av fastigheter som belastas av tidigare hy- potek.

Inteckningslån kan med hänsyn till löptid och räntesättning antingen vara obundna lån, med högst 6 månaders löptid och en efter diskontot varieran- de räntesats, eller bundna lån, dvs. med löptider på 10 år eller mera och ensidig konverteringsrätt för låntagaren samt med en för hela lånetiden fast räntesats. Vissa blandtyper förekommer också. Ett på längre tid bundet lån kan således ha en rörlig ränta. Så är fallet med statens bostadslån. I fråga om löp- tiden är de bundna till 30 år men ränte- satsen är efter 1957 i princip obunden. Primärlån till flerfamiljshus amorteras som regel inte förrän övriga i fastig- heten intecknade lån slutbetalats. I den kapitalkostnadsprocent som av bostads— styrelsen fastställs att gälla som grund för hyressättningen i vissa flerfamiljs- hus, har hänsyn icke tagits till amorte- ring av primärlån. För övriga lånefor- mer är det regel att viss amortering krävs.

Lån med hunden räntesats, fasta lån eller amorteringslån, utlämnas väsent- ligen av de kreditinstitut vilkas verk- samhet grundar sig på utgivandet av obligationer men också av försäkrings- bolagen. Bankernas långivning är där- emot som regel av typen lån med obun- den räntesats men i viss utsträckning lämnar dessa även räntebundna lån. Så när som på stadshypoteks- och bostads- kreditföreningarna, som tillämpar en strikt avgränsning av långivningen till primär- respektive sekundärlån (bortsett från den relativt begränsade utlåningen till småhus) lämnar kreditgivarna lån i

Nettoförändring av utestående lån under år Kreditgivare 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

M ilj. kronor Stadshypoteks- och bostadskreditkas- sorna ............ 436 411 730 661 682 748 753 1 405 691 1 431 Kreditaktiebolag. . — — — 20 92 78 116 363 844 675 1 244 Försäkringsbolag. . 123 141 207 205 210 153 135 81 31 98 Sparbanker ....... 471 522 651 672 773 609 738 727 878 800 Postbanken ....... 432 63 85 65 336 393 428 198 431 513 Affärsbanker ..... —32 418 30 57 79 240 43 —294 995 362 Bostadsstyrelsen . . 956 838 852 873 751 800 778 735 679 594

Summa 2 386 2 393 2 535 2 625 2 909 3 059 3 238 3 696 4 380 5 042 Procentuell fördel- ning Stadshypoteks- och bostadskreditkas- sorna ............ 18,3 17,2 28,8 25,2 23,4 24,5 23,3 38,0 15,8 28,4 Kreditaktiebolag. . — — —— 0,8 3,5 2,7 3,8 11,2 22,8 15,4 24,7 Försäkringsbolag . . 5,2 5,9 8,2 7,8 7,2 5,0 4,2 2,2 0,7 1,9 Sparbanker ....... 19,7 21,8 25,7 25,6 26,6 19,9 22,8 19,7 20,0 15,9 Postbanken ....... 18,1 2,6 3,4 2,5 11,6 12,8 13,2 5,4 9,8 10,2 Affärsbanker ..... —1,3 17,5 1,2 2,2 2,7 7,8 1,3 —8,0 22,7 7,2 Bostadsstyrelsen . . 40,1 35,0 33,6 33,3 25,8 26,2 24,0 19,9 15,5 11,8

Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

såväl primär- som sekundärlåneläge. Som förut framhållits har sparbankerna sedan länge tillgodosett huvuddelen av småhusbyggandets kreditbehov men un- der senare år har inteckningsbolagen engagerat sig i allt större utsträckning för sådan finansiering. övriga kredit- givare ägnar sig huvudsakligen åt lån- givning till flerfamiljshus.

Nettoförändringen i olika kreditgiva- res utlåning under åren 1955—1964 till bostäder redovisas i tabell 6: 1. Det bör observeras att talen inbegriper både kre- diter under byggnadstiden och lång- fristiga lån, vilket kan förklara de star- ka variationerna tidvis för affärsbanker och övriga institut som lämnar det förstnämnda slaget av krediter, en verk- samhet som starkt influeras av kredit- politiken.

Det mest påfallande draget i utveck- lingen är den ökade andelen för obliga—

tionsemitterande institut, vilket bl. a. sammanhänger med AP-fondernas upp- trädande på kreditmarknaden som obli- gationsköpare. Under såväl 1962 som 1964 svarade sålunda de nämnda insti- tuten för mer än hälften av nettokredit- givningen till bostadssektorn. Nedgång- en i deras volymandel under 1963 får i viss mån ses som en återverkan av den omfattande obligationsupplåningen un- der 1962 och det minskande intresset hos särskilt affärsbankerna för place- ringar i obligationer under 1963. Detta framgår av tabell 6:2, som redovisar försäljningen av bostadsobligationer un— der åren 1955—1964 med fördelning på köpare. Tabellen visar också den do- minerande roll som allmänna pensions- fonden numera spelar som köpare av sådana obligationer. Summabeloppen av emitterade obligationer stämmer inte helt med uppgifterna om hypoteksin-

Tabell 6: 2. Stadshypotekskassans, bostadskreditkassans och kreditaktiebolagens kapital- anska/fning genom emission av obligationer åren 1955—1964 med fördelning på

obligationsköpare Nettoförvärv under år Obligationsköpare 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

M ilj. kronor Försäkringsbolag. . 167 166 139 264 210 150 380 476 333 250 Allmänna pensions- fonden ........... — — —— —- — 176 423 692 721 1 007 Sparbanker ....... 32 45 58 77 41 70 73 70 42 110 Postbanken ....... 4 94 76 109 32 173 106 169 160 105 Affärsbanker ..... 177 125 318 182 376 68 80 473 — 36 823 Riksbanken ...... 36 57 40 — 22 4 85 13 151 153 107 Allmänheten ...... 16 31 72 47 37 70 80 _ 54 24 11

Summa 424 404 703 657 692 792 ;1 155 1 977 1 397 2 413 Procenluell fördel— ning ' Försäkringsbolag. . 39,3 41,1 19,8 40,2 30,3 18,9 32,9 24,1 23,8 10,4 I Allmänna pensions—

' fonden ........... —— _ —— 22,2 36,6 35,0 51,6 41,7 Sparbanker ....... 7,5 11,1 8,3 11,7 ,9 8,8 6,3 3,5 3,0 4,6 Postbanken ....... —0,9 23,3 10,8 16,6 4,6 21,8 9,2 8,5 11,5 4,4

' Affärsbanker ..... 41,7 30,9 45,2 27,7 54,3 8,6 6,9 23,9 —2,6 34,1 Riksbanken ...... 8,5 —14,1 5,7 —3,3 — 0,6 10,7 1,1 7,6 11,0 4,4 Allmänheten ...... 3,8 7,7 10,2 7,2 5,3 8,8 6,9 —2,7 1,7 0,5

Summa 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

rättningarnas och kreditaktiebolagens bostadslångivning, vilket sammanhäng- er, dels med att dessa kreditgivare även anskaffar medel på andra vägar, och dels med förändringar i deras kassa- hållning.

Kommunerna och bostadsfinansieringen

I det system för bostadsfinansieringen, som beskrivits i det föregående, spelar kommunala insatser av olika slag en väsentlig roll. Bestämmelserna om stat- liga lån för bostadsändamål föreskriver sålunda inte endast skyldighet för kom- munerna att förmedla ansökningar om sådant lån med allt vad denna verk- samhet inbegriper av granskningsarbete och kontakter med låntagare och stat- liga organ, utan också i vissa fall ett direkt ekonomiskt ansvar som villkor

för det statliga lånet. *Utöver denna obligatoriska medverkan vid den stat- liga långivningen är det vanligt att kom- munerna på olika sätt biträder bygg- herrarna vid finansieringens ordnande och därtill i stor utsträckning genom att ikläda sig borgensansvar eller genom direkt kreditgivning underlättar och förbilligar kapitalanskaffningen. Ekonomiska insatser till bostadsför- sörjningens främjande tillhör i princip den kommunala kompetensen. Uppta- gande av lån för bostadsändamål samt borgensåtagande för sådant lån förut- sätter dock Kungl. Maj:ts medgivande, såvida icke upplåningen eller åtagandet kan rymmas inom den s.k. underställ- ningsfria lånerätten. Genom en är 1953 företagen ändring av kommunallagarna medgavs kommunerna att i den ut- sträckning Kungl. Maj:t närmare be- stämde upptaga lån och teckna borgen

för lån till bostadsändamål utan med- givande i varje särskilt fall. De närmare föreskrifter som Kungl. Maj:t i anslut- ning därtill utfärdade, återfinnes i dess nuvarande lydelse -i kungörelse av den 16 november 1962 (SFS 581/62). I den- na kungörelse stadgas rätt för kommun att utan särskilt medgivande upptaga av staten beviljade bostadslån och i an— slutning härtill erforderliga bottenlån. Vidare äger kommun rätt att teckna borgen för statliga bostadslån i enlighet med de krav som ställs i bostadslåne- kungörelsen samt att beträffande bo- stadsföretag som godkänts för statlig belåning åtaga sig borgensansvar gent- emot bank eller annan kreditinrättning dels för byggnadskreditiv intill belopp inom den övre gränsen för det statliga länet och dels för sekundärlån.

Vid prövning av kommunala fram- ställningar om Kungl. Maj:ts tillstånd till upplåning resp. borgenstecknande för bostadsändamål i sådana fall, som icke innefattas i nyssnämnda bestäm- melser, har stor restriktivitet tillämpats. Medgivande till upplåning (borgens— tecknande) för finansiering av över- kostnader i förhållande till pantvärde i samband med statlig långivning till flerfamiljshus ävensom till småhus, av- sedda »att bebos av annan än låntaga- ren, har sålunda konsekvent vägrats. Däremot har Kungl. Maj:t medgivit kommun att teckna borgen för 10-årigt amorteringslån, gällande finansiering av »egnahemsbyggares» egen insats upp till högst 5 % av för fastigheten fast- ställt låneunderlag och under förutsätt- ning av kommunens prövning av om- ständigheterna i varje särskilt fall. Med- givande har också lämnats för kommun att teckna borgen för 10-årigt amorte- ringslån, avsett att finansiera del av egnahemsbyggarnas tomtkostnader. I tre fall har det förekommit att med- givande lämnas till båda dessa ändamål

i en och samma kommun. I anslutning till Kungl. Maj:ts beslut den 29 april 1965 i visst underställningsärende får numera anses gälla, att borgensmedgi- vande kan erhållas för finansiering av sammanlagt högst 5 procent av låne- underlaget i samband med byggande av eget hem. Medgivande liksom de nyssnämnda att uppfatta som prejudice- rande har också lämnats för kom- mun till borgensteckning för lån till finansiering av bostadsrättshavares egen insats — dock högst intill 21%.» procent av den på bostadsrätten belöpande an- delen av det för fastigheten gällande låneunderlaget.

Den restriktivitet som av Kungl. Maj:t tillämpas i nyssberörda avseende jämte det kända förhållandet att kommuner- nas likviditet blivit alltmer ansträngd gör kommunernas handlingsfrihet inom detta område starkt begränsad. Tyngd— punkten av den kommunala insatsen kommer naturligen att falla inom den »fria sektor» som blivit en följd av Kungl. Maj:ts ovan berörda generella medgivande till borgenstecknande och då i första hand för byggnadskredi- tiv.

Någon regelbunden statistisk belys- ning av kommunernas kreditstöd till bostadssektorn finns inte annat än i form av de kreditmarknadstatistiska data som sedan 1959 sammanställs av statistiska centralbyrån. I början av 1950-talet gjorde 1951 års bostadsutred- ning en enkät till kommunerna för att få fram data av angivet slag för perio- den 1939—1951. Enkäten komplettera- des sedan av bostadsstyrelsen för åren 1952—1955. Materialet har publicerats i en av professor Guy Arvidsson år 1958 utgiven bok med titeln Bostadsfinansie- ring och kreditpolitik. De uppgifter som där redovisas avser icke alla kommuner utan endast sådana med minst 30000 invånare. Å andra sidan är materialet i

vissa avseenden fullständigare än den löpande statistik som nu publiceras.

Utestående fordran för kreditiv och lån i de kommuner som omfattades av enkäten uppgick vid utgången av år 1955 till ca 180 milj. kronor. Det utestå- ende beloppet av bostadslån och kre- ditiv försedda med kommunal borgen uppgick vid samma tillfälle till ca 972 milj. kronor. Hur dessa belopp fördelar sig på lån och kreditiv respektive på Stockholm, Göteborg och övriga städer framgår av följande tablå.

med uppdelning på olika mottagargrup- per. För att få en fullständig bild av omfattningen av kommunernas kapital— insatser i bostadsbyggandet skulle man därutöver behöva uppgifter om hur mycket kommunerna sätter in i bostads- byggandet genom förvärv av bostadsrät- ter samt av aktier och andelar i fram- förallt kommunala bostadsbolag och -stiftelser. De siffror som redovisas rö— rande innehavet av dylika fordringsbe- vis är emellertid totalsiffror och någon uppdelning därav på företag för olika

Utestående kommunala lån och borgensåtaganden för bostadsändamål vid utgången av år 1955. Städer med mer än 30 000 invånare. M ilj. kr.

Lån Borgensåtaganden kreditiv övriga lån kreditiv övriga län Stockholm ...................... 20,0 92,4 192,6 233,6 Göteborg ........................ 10,3 11,7 338,1 21,8 Övriga städer .................... 33,8 10,8 177,4 8,8 Summa 64,1 114,9 708,1 264,2 Som nämnts sammanställer statis- ändamål — bostadsföretag respektive tiska centralbyrån i anslutning till un- dersökningar rörande primärkommu- nernas och landstingens finansiella till- gångar och skulder halvårsvis uppgifter som kan utnyttjas för att i någon grad belysa bl. a. kommunernas kreditgiv- ning för bostadsändamål. Redovisning- arna, som avser kommunernas finansi- ella tillgodohavanden av olika slag per den 30 juni och den 31 december, grun- dar sig för åren 1959 och 1960 på ett urval av primärkommunerna. Till följd av osäkerhet om fullständigheten och tillförlitligheten i kommunernas rappor- teringar rekommenderas en viss för- siktighet vid tolkning av talen för dessa år. Från 1961 avser uppgifterna samtliga kommuner.

Bland kommunernas finansiella till- gångar särredovisas i statistiken ford- ringar för utlämnade lån till bostäder

andra företag _ görs icke i centralby- råns redovisningar. Däremot kan man erhålla uppgifter om t. ex. kommuner- nas innehav av obligationer i stadshy- potekskassan, bostadskreditkassan etc.

Det är inte heller möjligt att särskilja utlåningen i vad avser långfristiga lån respektive byggnadskreditiv.

I tabell 6:3 har sammanställts upp- gifter om nettoförändringen i kommu- nernas och landstingens finansiella till- gångar åren 1961—1963 i form av dels aktier i kommunala bolag, dels andelar och bostadsrätter och dels utlämnade lån till bostäder. Den sistnämnda pos- ten har fördelats på olika mottagargrup- per.

Av skäl som redovisats i det föregå- ende torde endast uppgifterna för åren 1962 och 1963 vara av något större intresse i förevarande sammanhang.

Tabell 6: 3. Nettoförändringar åren 1961—1963 i vissa finansiella

tillgångar hos

kommunerna, 1 000 kr.

Nettoförändring år Tillgångar

vid slutet

1961 1962 1963 av år 1963

Aktier i kommunala aktiebolag . . . . + 18 608 + 7 049 + 75 227 291 765 Andelar och bostadsrätter m. m. . . . —- 4 455 + 3 710 + 7 191 57 461 Lån till bostadsändamål .......... + 2 411 13 884 + 14 039 424 477

därav till kommunala bostadsföretag ...... 1 717 + 7 485 + 10 589 197 973 privata bolag .................. 39 — 1 742 + 343 4 167 ekonomiska föreningar .......... + 4 953 — 22 846 — 1 424 32 693 övriga ........................ —— 786 + 3 219 + 4 531 189 644

Den påfallande starka ökningen under 1963 i kommunernas innehav av aktier i kommunala bolag kan vara betingad av ökad aktieteckning i bostadsbolag. Kommunernas bostadslångivning minskade under 1962 med netto 14 milj. kronor. Som framgår av tabellen är emellertid denna totalsiffra ett resultat av dels en ökning av beloppet för ute- stående lån till kommunala företag och övriga med ca 11 milj. kronor och dels en minskning av motsvarande belopp avseende privata bolag och ekonomiska föreningar (vari ingår bostadsrättsför- eningar) med ca 25 milj. kronor. Nämn- da minskning är relativt så stor att den inte torde kunna förklaras enbart av amorteringar och minskad nyutlåning. Den måste i viss utsträckning också va- ra betingad av att tidigare beviljade lån inlösts eller omplacerats på marknaden i det relativt lätta kreditmarknadsläge som rådde under 1962. Att motsvarande minskning inte uppkommit beträffande kommunala företag och gruppen övri- ga (sannolikt i huvudsak egnahemsbyg- gare) skulle därmed kunna vara ett ut— tryck för att kommunernas långivning till dessa företag har en sådan karaktär och syftning att den inte påverkas av förändringar på kreditmarknaden. Under år 1963 minskade beloppet av utestående lån till ekonomiska förening-

ar ytterligare, om än betydligt måttli- gare än under 1962, och beträffande privata bolag förbyttes minskningen i en mindre ökning. För kommunala fö- retag och gruppen övriga redovisas en ökning som är starkare under 1963 än under 1962.

Det sammanlagda beloppet av utestå— ende lån för bostadsändamål vid ut- gången av år 1963 uppgick till drygt 424 milj. kronor. Det motsvarar inte 1 procent av den totala bostadskreditvo- lymen vid samma tidpunkt.

Syftet med de kreditmarknadsstatistis- ka uppgifter som statistiska centralby- rån insamlar från kommunerna är att tillgodose behovet av information röran- de kommunernas roll på den allmänna kreditmarknaden. Åtskilliga frågor som är av intresse, om man vill studera en- bart hostadssektorn, kan därför inte be- svaras med hjälp av detta material. Det ger sålunda inte besked om bruttobelop- pen av utlämnade lån. Inte heller kan man erhålla svar på frågan om långiv- ningens karaktär, t. ex. i vilken ut- sträckning det rör sig om byggnads- kreditiv eller långfristiga lån av olika slag. En annan fråga som inte omfat- tas av centralbyråns undersökningar men som är av stort intresse i detta sammanhang är i vilken utsträckning kommunerna underlättar finansiering-

en och pressar räntekostnaderna genom att teckna borgen för kreditiv och lån, som upptages i öppna marknaden.

För att få svar på dessa frågor rikta- de kommittén i slutet av år 1964 en en- kät till i huvudsak städer, köpingar och större landskommuner. Eftersom till- gänglig kreditmarknadsstatistik ger vis- sa uppgifter om den totala långivningen och då intresset framför allt knyter sig till sådana finansiella insatser som inte är en följd av bostadslånekungörelsens bestämmelser, begränsades enkäten till att avse förekomsten och omfattningen av finansieringsstöd av frivillig natur. Kommunerna ombads också att lämna en redogörelse för principerna för den- na verksamhet.

Uppläggningen och resultaten av en- käten — som avsåg att belysa det kom- munala finansieringsstödet till bostäder under åren 1961—1963 —— redovisas närmare i bilaga 3.

Enkätens resultat kan sammanfattas sålunda:

Kommunernas finansieringsstöd till bostadsbyggandet domineras av bor- gensansvar för krediter under bygg- nadstiden. För de kommuner som läm- nat uppgift härom uppgick det sam- manlagda beloppet av sådana byggnads- krediter som var försedda med kom- munal borgen till ca 1,5 miljarder kro- nor under år 1961 och ökade sedan till 1,7 miljarder under år 1962 och 1,8 mil- jarder under 1963.1 Bl.a. med ledning av lämnade uppgifter om utestående borgensåtaganden vid respektive års slut kan man emellertid uppskatta att kommunerna under de angivna åren iklätt sig borgensansvar för byggnads- krediter till ett sammanlagt belopp mot- svarande inemot hälften av det totalt beviljade beloppet av sådana krediter till nyproduktion av bostäder. Denna verksamhet —— som till följd av Kungl. Maj:ts generella medgivande om under-

ställningsfrihet praktiskt taget uteslu- tande torde röra sig om krediter till hus för vilka beviljats statligt bostads- lån — är delvis initierad av kommuner- na själva men sannolikt också i viss ut- sträckning en följd av krav från kre- ditgivarna. Genom det kommunala bor- gensåtagandet pressas kreditivräntan med i allmänhet en kvarts procent, nå- gon gång mera. Vidare innebär det att kreditgivarens bestyr med kontrollen över byggnadsföretaget under bygg- nadstiden minskas och Överföres till kommunerna, som ändå jämlikt såväl bostadslånekungörelsen som byggnads- lagstiftningen är skyldiga att utöva så- dan kontroll.

Vanligast är att kommunerna begrän- sar sina åtaganden av detta slag till all- männyttiga och kooperativa företag samt till dem som bygger egnahem, men det är inte ovanligt att borgen tecknas för kreditiv även för annan byggherre.

Direkta byggnadskrediter utlämnas av vissa kommuner framför allt till eg- iahemsbyggare men också till kommu— nernas egna företag. (Här bör särskilt uppmärksammas den form av kreditgiv- ning som innebär att kommunen svarar för erforderligt rörelsekapital under byggnadstiden för egnahem som upp- föres i grupp med utnyttjande av egen arbetsinsats från de blivande inneha- varna, exempelvis i Stockholm.) Jäm- fört med vad fallet var för drygt ett tiotal år sedan är denna verksamhet nu— mera av mindre omfattning men avsåg under exempelvis 1963 dock mer än 100 milj. kronor. I viss utsträckning tor- de det emellertid här vara fråga om till- fälliga försträekningar i situationer då

1 Uppgifter om ingångna borgensförbindel— ser av angivet slag från Stockholms stads" sida för allmännyttiga företags kreditiv har icke kunnat erhållas ettersom staden under angivna år tillämpade ett förfarande gent- emot kreditgivarna innebärande generell borgen för sådana krediter.

bankmässiga hinder för lämnandet av byggnadskredit föreligger (ex. fördröjd fastighetsbildning) .

Det kommunala finansieringsstödet till bostadsändamål i övrigt lämnas i mycket skiftande former. I väsentlig grad synes det vara inriktat på småhus- produktionen (där stödet framför allt torde ha formen av markupplåtelse till subventionerat pris, en verksamhet som dock icke omfattas av enkäten). Detta gäller såväl i fråga om direkta lån som beträffande borgensåtaganden. Direkta lån till allmännyttiga företag för att täc- ka produktionskostnader till den del de icke godtages som underlag för den statliga långivningen redovisas av ett 20-tal kommuner. Borgen för lån avsed- da att täcka del av den egna insatsen vid anskaffning av egnahem och för- värv av bostadsrätt förekommer i ett mindre antal kommuner. Borgensåta- gandena i övrigt avser dels sekundär- lån och statliga bostadslån, då fråga är om allmännyttiga företag, men också lån för täckande av kostnader utöver pantvärdet. Det är inte möjligt att på grundval av enkätmaterialet närmare ange i vilken omfattning de olika sla- gen av borgensåtaganden förekommer, men efter förfrågningar till länsbo- stadsnämnderna kan konstateras att kommunal borgen som ersättning för inteckningssäkerhet för det statliga bo- stadslånet tillämpas i ett hundratal kommuner.

Frågan om kreditgarantier i stället för direkta statliga lån

Tidigare utredningar och förslag

Frågan om att ge det statliga kreditstö- det på bostadsområdet formen av s.k. kreditgarantier i stället för direkta lån aktualiserades redan innan statsmakter-

na på sin tid tog ställning till efterkrigs- tidens bostadspolitiska stödsystem.

Under senare delen av år 1947 av- lämnade sålunda 1945 års bankkom- mitté ett betänkande vari föreslogs att den statliga långivningen på jordbruks- och bostadsområdena skulle ersättas av statliga kreditgarantier. Syftet härmed var att främja en rationalisering av bo— stadskreditgivningen. Kommittén hade'i det sammanhanget även prövat tanken på inrättandet av en statlig affärsbank med uppgift att övertaga den statliga bostadskreditgivningen, utvidgad till att omfatta även bottenkrediterna. Denna tanke avvisades dock. Fördelarna med ett kreditgarantisystem i jämförelse med en direkt statlig långivning ansågs väsentligen Ligga däri, att de enskilda kreditinrättningarna tillsammantagna hade större resurser att erbjuda lånta- garna personlig kontakt och service än ett statligt kreditorgan. Vidare skulle kreditgarantisystemet innebära möjlig— heter för låntagarna att få hela sitt kre— ditbehov täckt hos en och samma kre— ditgivare. Den statliga förvaltningsap- paraten skulle avlastas genom den fö- reslagna övergången. Från administra- tiv synpunkt ansåg kommittén det bätt- re att utnyttja redan befintliga institut än att tillskapa nya. Slutligen anfördes att kanaliseringen av sparmedel till lån- tagarna skulle ske på enklare och kor- tare väg vid ett kreditgarantisystem och anspråken på upplåning över stats- budgeten minskas.

Det kreditgarantisystem som bank- kommittén föreslog var ett system med individuell prövning av varje låneob- jekt. Denna prövning skulle —- när det gällde bostäder — ankomma på de bo— stadspolitiska organen. Kreditgarantin föreslogs täcka ett belopp motsvarande det dåvarande tertiärlånet (benämning- en på den låneform som gällde för alla hustyper) och placeras vid en nedre

gräns så bestämd att någon riskränta inte kunde motiveras för den underlig— gande lånedelen. Låntagarna skulle där- igenom kunna lösa sitt kreditbehov hos en kreditgivare med ett lån från botten upp till övre lånegräns till en enhetlig räntesats.

Bankkommittén framhöll i anslutning till sina förslag att därest kapitalmark- naden temporärt eller lokalt icke hade resurser för att förse bostadsbyg- gandet med erforderliga krediter, borde detta problem kunna lösas genom en supplementär statlig kreditgivning i de bostadspolitiska organens regi.

Förslagen anmäldes vid 1948 års riks- dag och ledde till att ett system med statliga kreditgarantier infördes vid fi- nansiering av åtgärder för jordbrukets yttre och inre rationalisering. Vederbö- rande departementschef underströk samtidigt angelägenheten av att alla möjligheter till förenkling av den stat- liga kreditgivningen till bostadsända- mål tillvaratogs men han var icke be- redd att i dåvarande läge förorda infö- randet av ett kreditgarantisystem på detta område. Bl.a. underströks i det sammanhanget svårigheterna att i då- varande läge bedöma vilka återverk— ningar på penning— och kapitalmarkna- derna ett genomförande av kommitté- förslaget i hela dess utsträckning skulle kunna medföra.

Förslag om ett kreditgarantisystem framfördes sedan också av 1950 års be- sparingsutredning i en promemoria an- gående bostadspolitiken. Vid remissbe- handlingen av denna promemoria till- styrktes i princip införandet av ett kre— ditgarantisystem av bland andra stats— kontoret, riksräkenskapsverket, bank- föreningen, sparbanksföreningen, lands- kommunernas förbund och åtskilliga kommuner. Mot förslaget i promemo- rian uttalade sig bland andra bostads- styrelsen, fullmäktige i riksbanken,

stadsförbundet och sparbanksinspektio- nen.

Enligt sina direktiv hade 1951 års bo- stadsutredning att även pröva frågan om införandet av ett kreditgarantisys— tem. Uppdraget att utföra den därför erforderliga utredningen uppdrogs emellertid åt dåvarande riksbanksche- fen Mats Lemne som i en promemoria avlämnad år 1955 konstaterade att för- utsättningarna för införande av ett så- dant system finge bedömas något olika beträffande småhus och flerfamiljshus. Utgångspunkten för detta konstaterande var närmast förhållandena på kredit- marknaden. Utredningsmannen anför- de, att när det gällde småhus skulle vis- serligen anspråken på kreditinstituten bli stora vid en övergång, men eftersom lån till småhus beviljas av ett så stort antal kreditinstitut spridda över hela landet behövde denna ökning av kre- ditanspråken icke bjuda på några oöverkomliga svårigheter. För flerfa- miljshusens del hade emellertid utveck- lingen gått mot allt större fastighets- komplex och följaktligen allt större lå- nebehov från en och samma låntagare. Detta tillsammans med den dåvarande kreditgivningens struktur och möjlighe- ter innebar enligt utredningsmannen att en övergång till kreditgarantier för fler- familjshus skulle stöta på sådana svårig- heter att det i varje fall tills vidare icke borde ifrågakomma.

I sitt år 1956 avgivna betänkande Riktlinjer för bostadspolitiken berörde Bostadspolitiska utredningen även kre- ditgarantisystemet. Utredningen fram— höll att det ur samhällsekonomiska syn- punkter uppenbarligen icke kunde spe- la någon avgörande roll om kreditgiv- ningen till bostadsbyggandet skedde ge- nom direkta statliga lån eller genom statsgaranterade lån beviljade av enskil- da kreditinstitut. I valet mellan de bå- da systemen måste andra synpunkter

bli avgörande, hänsynen till kredit— marknadens sätt att fungera, administ- rativa synpunkter etc. Utredningen an- såg att den i det föregående omnämnda promemorian innehöll övertygande skäl för att inte för tillfället övergå till kre- ditgarantier i fråga om flerfamiljshus. Beträffande småhus fann utredningen att en övergång till ett kreditgaranti- system skulle kunna medföra vissa för- delar. Utredningen ansåg emellertid att i dåvarande läge sparbankerna sanno- likt icke skulle kunna uppbringa de me- del som erfordrades för att täcka det vid ett bortfall av den statliga långiv- ningen uppkommande kreditbehovet. Frågan om att förstärka Sparbankernas kapacitet genom medgivande till Spar- bankernas Intecknings AB att i vidgad omfattning emittera obligationer ansågs då av olika skäl praktiskt inte genom- förbar. Möjligheten av en supplementär kreditgivning från statens sida i områ- den med bristande resurser hos spar- bankerna, där då sparbanker och läns- bostadsnämnder skulle fungera sida vid sida, ansågs innebära komplikationer för de lånsökande och dessutom väsent— liga administrativa olägenheter för de bostadspolitiska organen. Den lösning- en ville utredningen därför inte föror— da. Utredningen uttalade sammanfatt- ningsvis, att förutsättningarna för infö— rande av ett kreditgarantisystem över huvud taget i dåvarande läge var så ogynnsamma att därmed borde anstå. Frågan avfördes emellertid icke defini- tivt —— det ansågs böra ankomma på Riksbanken att ånyo aktualisera frågan när läget på kreditmarknaden gav stör- re möjligheter. Vid anmälan av frågan i riksdagen år 1957 anslöt sig föredra- gande departementschefen till utred— ningens argumentering och förutsatte att statens stöd till bostadsbyggandet även fortsättningsvis borde utgå i form

av direkta lån. Statsutskottet och seder- mera riksdagen biträdde denna mening.

I proposition till 1958 års riksdag an- gående anslag till bostadsförsörjningens främjande anförde socialministern bl.a., att frågan om ersättande av den statliga långivningen med ett kreditga- rantisystem i olika sammanhang hade varit föremål för diskussion. Frågan hade emellertid dittills ansetts sakna aktualitet. Det syntes emellertid social- ministern finnas anledning antaga, att förutsättningarna hade blivit gynnsam— mare och att det därför inte vore ute- slutet att ett kreditgarantisystem kunde genomföras åtminstone beträffande en begränsad del av bostadsproduktionen. Med hänsyn till de administrativa för- delar som vore att vinna med ett sådant system anmälde han sin avsikt att när- mare undersöka frågan.

Statsutskottet ansåg i likhet med de- partementschefen att frågan om infö- rande av ett kreditgarantisystem på bo- stadsområdet borde undersökas. Utskot- tet fann det dock angeläget understry- ka, att en förutsättning för att ett dylikt system skulle kunna godtagas var att en försämring av bostadsbyggandets finan- sieringsvillkor och möjligheter inte uppkom.

1958 års departementnpromemoria

Under senare delen av år 1958 utarbe- tades inom socialdepartementet en pro— memoria angående utformningen av ett statligt kreditgarantisystem på egna- hemsområdet. I promemorian behandla- des de tekniska och administrativa pro- blem som ansågs förknippade med in- förandet av ett sådant system. Förut- sättningarna ur kapitalmarknadssyn- punkt för en sådan övergång berördes icke.

Det i promemorian förordade syste- met skilde sig i princip från tidigare

diskuterade därigenom att det icke för- utsatte individuell prövning av låne- objekten av statlig myndighet. Det var ett s.k. kollektivt system av innebörd att kreditinstituten (i första hand spar- bankerna) självständigt skulle handha långivning och förvaltning.

För att säkerställa en bankmässig prövning av låneobjekten förutsatte systemet en viss självrisk från kredit- givarens sida. Denne skulle stå en förs- tahandsrisk intill 5 000 kronor i de fall förluster uppkom till följd av omstän- digheter förbundna med låntagarens ekonomi och skötsel av huset. Förlust Över nämnda belopp skulle bäras av sta- ten. Därest allmänna förlustrisker ak- tualiserades till följd av förändringar i samhällsekonomin, skulle staten ensam ta hela förlusten å det statsgaranterade lånet.

Som villkor för den statliga garantin förutsattes enligt promemorian i för— fattning inskrivna krav beträffande lå- nets storlek och amortering samt beträf- fande husets storlek och utrustning, vil- ka krav i huvudsak överensstämde med dem som då gällde för statligt egna- hemslån.

Med den angivna riskfördelningen och de föreslagna villkoren beträffande huset och lånet, skulle den granskning som utövades av förmedlingsorganet helt kunna övertagas av vederbörande kreditgivare.

Kreditgivarna förutsattes endast åvila skyldighet att underrätta länsbostads- nämnd om meddelat beslut om garanti- lån. Nämnden skulle ha rätt att på fram- ställning utanordna belopp motsvaran- de uppkommen förlust minus självris- ken. I fråga om fall där staten hade att ta på sig hela förlusten skulle emeller- tid beslutanderätten tillkomma Kungl. Maj:t.

Utgående räntesubventioner förutsat- tes enligt promemorian i ett kollektivt

kreditgarantisystem betalas direkt till kreditgivarna och låntagarna endast de- biteras skillnaden mellan räntesubven- tionen och marknadsräntan.

I promemorian framhölls också att om en anordning med ramar för det statliga kreditstödet av statsfinansiella eller konjunkturpolitiska skäl även fort- sättningsvis ansågs nödvändig, kunde man fastställa en sådan ram för garan- tigivningen att av länsbostadsnämnder- na fördelas på kreditgivare.

Avslutningsvis diskuterades som al- ternativ till det förordade systemet även en anordning innebärande individuell prövning av statlig myndighet av varje låneobjekt. Ett sådant system ansågs dock underlägset det förordade kollek- tiva systemet eftersom det inte skulle medföra den avlastning av den statliga förvaltningsapparaten som man efter- strävat.

Promemorian remissbehandlades och fick därvid ett blandat mottagande. En del instanser tillstyrkte förbehållslöst det förordade kollektiva systemet, and- ra tillstyrkte endast ett individuellt sys- tem. Vissa remissinstanser avstyrkte hå- de kollektiv och individuell kreditga-. ranti och några förordade fortsatt ut- redning av frågan.

Övervägande antalet hörda organ be- klagade att promemorian endast hade behandlat de tekniska och administra- tiva problemen i samband med en över- gång till ett kreditgarantisystem. De ut- talade att en primär förutsättning för en sådan övergång var att kreditmarkna- den kunde övertaga en långivning av den storlek det här var fråga om utan störningar och utan ogynnsamma åter- verkningar för egnahemsbyggandet.

Fullmäktige i Riksbanken begränsade sig sålunda i sitt yttrande till konse- kvenserna ur kreditmarknadssynpunkt av den ifrågasatta övergången. För Sparbankernas del skulle övergången to—

talt sett komma att innebära krav på en fördubbling av långivningen till små- hus. För finansieringen av denna ök- ning skulle i princip tre utvägar stå till buds, antingen att staten via budgeten ställde erforderliga medel till spar- banksväsendets förfogande eller att sparbankerna gavs möjlighet att låna upp dessa medel på marknaden, eller att sparbankerna ändrade på sin utlå— ningsstruktur. Den första utvägen an- sågs inte kunna komma -i fråga, därför att den inte skulle innebära en åsyftad avlastning av budgeten. För den andra utvägen saknades institutionella förut- sättningar och sparbankernas gemen— samma organ för fastighetsbelåning skulle icke kunna konkurrera på obliga- tionsmarknaden annat än till priset av en högre ränta. Omstruktureringen av Sparbankernas utlåningsverksamhet skulle slutligen innebära ett så starkt brott mot hittills tillämpad utlånings- praxis att den "inte utan vidare kunde anses möjlig.

Fullmäktige underströk vidare att det inte bara vore fråga om en ökad utlå- ning inom sparbanksväsendet som en enhet, utan därtill kom problemet rö— rande omfördelningen av utlåningska- paciteten inom landet. Kapitaltillgången hos sparbankerna i vissa delar av lan- det ansågs relativt god men i andra de— lar uppenbarligen helt otillräcklig till och med vid gällande finansieringsnor- mer. Riksbanken åberopade här uppgif- ter om graden av fördjupning av det statliga lånet i olika delar av landet.

Bostadsstyrelsen uttalade beträffande kapitalförsörjningen att en övergång till ett kreditgarantisystem icke kunde komma i fråga med mindre man hade bestämda garantier för att kreditgivar— nas, framförallt Sparbankernas, kredit- kapacitet ökades. Eftersom denna kapa- citet är så ojämnt fördelad i landet och det inte kunde vara rimligt att egna-

hemsbyggandets storlek och geografiska fördelning blev beroende av kreditinsti— tutens långivningskapacitet och organi- satoriska struktur ansåg styrelsen det därutöver nödvändigt med åtgärder av- sedda att åstadkomma en utjämning av denna kapacitet.

Liknande synpunkter framfördes av en del länsbostadsnämnder och av Svenska Landskommunernas förbund samt vidare av länsstyrelserna i Älvs— borgs Iän och Västernorrlands län.

Med hänsyn till knappheten på lång- fristigt kapital och de väldiga statliga upplåningsbehov som vore att förutse för andra än bostadsändamål ansåg Svenska Bankföreningen att en omlägg- ning från direkt långivning till ett kre- ditgarantisystem _— även om detta be- gränsades till egnahem —— skulle få be- tydande återverkningar på penning- och kapitalmarknaden och kunna ge upphov till svårbemästrade kreditmark- nadsproblem.

Svenska Sparbanksföreningen fram- höll att sparbankerna har att tillgodose mångskiftande kreditbehov. Möjligheter att få lån av olika slag hos ett och sam- ma kreditinstitnt ansågs betydelsefull för de lånsökande. Det vore därför an- geläget att sparbankerna icke försatte sig _ eller försattes — i den situatio- nen att den vid sidan av egnahemslå- nen bedrivna långivningen decimera- des, därför att tillgängliga medel i allt för hög grad togs i anspråk för egna- hemslån. Frågan om kapitalförsörjning- en vid en övergång till kreditgarantier krävde noggranna och ingående övervä- ganden i olika hänseenden och för- eningen nämnde frågan om sparandets utveckling och dess kanalisering till sparbankerna samt vidare dessas möj- ligheter att erhålla medel via obliga- tionsmarknaden. Vissa lättnader skulle det innebära om den ifrågasatta över- gången skedde successivt.

Sveriges Jordbrukskasseförbund fram- höll att överflyttandet av en så betydan- de kreditgivning som det här vore fråga om från staten till enskilda kreditinsti- tut innebar risk för återverkningar på den för andra ändamål behövliga kre- ditvolymcn. Denna fråga var av central betydelse vid ett ställningstagande till ett kreditgarantisystem.

För Svenska Försäkringsbolags Riks- förbund fnamstod det som tveksamt huruvida sparbanker och andra ak- tuella kreditinstitut disponerade över de kapitaltillgångar som skulle erford- ras för en övergång. I vart fall ansågs detta icke vara fallet utan att andra le- gitima lånebehov eftersattes.

Landsorganisationen anförde att ett genomförande av kreditgarantisystemet skulle innebära att statens upplånings— behov kunde reduceras med ett belopp motsvarande utlåningen till egnahems- byggandet. Om egnahemsbyggandet ic- ke skall nedgå och riksdagens bostads- politiska program icke bli utan reell innebörd måste den icke-statliga upp— låningen stiga med lika mycket och kanaliseringen av den totala upplåning- en på kapitalmarknaden till bostadsom- rådet bli oförändrad. Om så inte blir fallet måste en övergång till ett kredit- garantisystem uppfattas som en allvar- lig bostadspolitisk nackdel.

Sveriges Akademikers Centralorgani— sation framhöll att en fördubbling av Sparbankernas långivning till egna- hemsbyggandet, som övergången skulle innebära, kunde leda till att deras kre- ditgivning exempelvis till flerfamiljshus eftersattes med åtföljande komplikatio- ner för bostadsbyggandet i dess helhet.

Bank- och fondinspektionen ansåg att det föreliggande förslaget icke kunde läggas till grund för lagstiftning förrän efter ytterligare utredning där särskilt kapitalanskaffningsfrågorna beaktats.

Sparbanksinspektionen ansåg sig icke

kunna tillstyrka ett system med statliga kreditgarantier utan att det först noga övervägdes främst hur en supplerande kreditgivning skall ordnas, därest spar- bankerna icke räckte till för uppgiften.

Fullmäktige i riksgäldskontoret ansåg det vara en grundförutsättning för infö- rande av ett kreditgarantisystem att lä- get på kreditmarknaden var sådant att den egnahemsverksamhet som ur all- männa synpunkter anses angelägen att upprätthålla, icke försvårades. Enligt fullmäktiges uppfattning var den förut- sättningen då icke för handen. Den hög- belåning som utgjorde ett led i den statliga bostadspolitiken skulle icke i sin helhet ha kunnat tillgodoses om icke riksgäldskontoret tagit penningmarkna- den (skattkammarväxlar) i anspråk för att provisoriskt fylla brister på lång- fristigt kapital. Då det knappast torde böra ifrågakomma, att sparbankerna, med åsidosättande av sina övriga upp- gifter inom kreditväsendet, helt engage- ras för en statsgaranterad egnahems- långivning fanns det anledning befara att införandet av ett kreditgarantisys- tem skulle komma att försämra möjlig- heterna att erhålla egnahemslån. Andra kreditinstitut borde kopplas in eller en supplerande kreditgivning från statens sida ordnas.

Hyresgästernas Riksförbund uttalade att, såvitt förbundet kände till, material saknades för slutsatsen, att läget på kre- ditmarknaden skulle ha undergått så- danva förändringar sedan tiden före andra världskrigets utbrott att en över- gång till ett kreditgarantisystem icke skulle komma att äventyra erforderliga bostadspolitiska målsättningar.

Hyresgästernas sparkasse- och bygg- nadsföreningars riksförbund ansåg det tveksamt om hela långivningen till eg- nahemsbyggandet kunde överlåtas till enskilda kreditinstitut. En utredning borde ha gjorts rörande kreditinstitu-

tens möjligheter att öka sin långivning i erforderlig utsträckning. Vid en förut- satt ökning av egnahemsbyggandet och en ökning av långivningen till varje hus, som kreditgarantisystemet skulle innebära, kunde ej helt bortses från ris- ken att den redan begränsade långiv- ningen till flerfamiljshus kunde komma i farozonen. Vidare framhölls att det framförallt torde bli svårt att i vissa områden skaffa fram erforderliga kredi- ter. Ur rättvisesynpunkt måste det an- ses stötande om människor som bor i vissa delar av landet skulle få mindre förutsättningar att skaffa sig egnahem än andra endast genom att man över- går från ett finansieringssystem till ett annat

Synpunkter av liknande slag framför- des även av Svenska Riksbyggen och av Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) som även lämnade upplysning- en att vissa företag då hade beviljats sekundärlån av sparbank under förut- sättning att ett kreditgarantisystem icke infördes för egnahem. Om så bleve fal- let skulle banken icke kunna stå vid sin utfästelse.

Svenska Byggnadsentreprenörför— eningen tillstyrkte förslaget om över- gång till kreditgaranti på villkor att statsmakterna tillförsäkrade kreditinsti- tuten möjlighet att hålla den kreditvo- lym som förslaget förutsatte. Förening- en fäste också uppmärksamheten på bristen på sparmedel i jämförelse med byggnadsbehovet i vissa områden.

Åtskilliga remissinstanser uttalade stark tveksamhet beträffande det sätt på vilket förslaget till riskfördelning utfor- mats i promemorian.

Bostadsstyrelsen framhöll beträffan— de riskfördelningen mellan kreditgiva- ren och staten, att större klarhet kräv- des beträffande definitionen av sådan förlust som skulle kunna leda till ersätt- ningsanspråk mot staten motsvarande

hela förlusten, likaså i frågan hur den granskning skulle gestalta sig som mås- te utföras av länsbostadsnämnderna vid av kreditgivaren anmäld förlust å en som garantilån rubricerad kredit. Lik- nande synpunkter framfördes av bl.a. Riksräkenskapsverket samt Bank- och fondinspektionen. Sparbanksinspektionen anförde att sparbanker icke lagligen kan påtaga sig risker av det slag, som hade förutsatts i förslaget om kollektiv garanti. Det kan icke heller lagstiftas om att sparbanker medvetet skall ta på sig risker. Även om nuvarande laghinder upphävdes skulle sparbankerna generellt sett icke vilja utnyttja uppkomna möjligheter. In- sättarnas trygghet är här ett avgörande motiv. I de fall då staten enligt försla- get skulle svara för hela förlusten å ett lån krävdes enligt inspektionen klarare regler. Det framhölls i det hänseendet att »ett kreditinstitut icke kan anse en risk täckt blott genom förhoppningen om en för detsamma gynnsam tolkning en gång i framtiden från garantigiva- rens sida av dennes egna förpliktelser». Väsentligen på dessa grunder avstyrkte inspektionen kollektiv kreditgaranti och förordade i stället ett system med individuella kreditgarantier. Konungariket Sveriges stadshypoteks- kassa framhöll att den osäkerhet som skulle uppkomma i fråga om riskfördel- ningen framstod som särskilt betänklig ur kreditgivarens synpunkter med be- aktande av att Kungl. Maj:t — dvs. ga- ranten själv — skulle avgöra, huruvida kreditgarantin skall träda i tillämpning på grund av allmänna förändringar i det ekonomiska livet. Sparbanksföreningen ansåg att statens risktagande »på grund av förändringar i det ekonomiska livet» var begränsat på ett sätt som var mycket svårbedöm- ligt. Allmänna förlustrisker kunde upp- stå utan att nämnda förändringar in-

träffat. Föreningen förutsatte också att statens beslut om risktagande borde kunna meddelas redan innan förluster aktualiserats. Kreditinstitutets självrisk ville föreningen begränsa till tio år och nedsätta till 3000 kronor. Med hänsyn till att inteckningssäkerheten för själv- risken icke kunde anses fullgod förut- satte föreningen att en gemensam risk- täckning för sparbankerna finge ord- nas. Om lån ansågs böra utgå i fall där kreditvärdigheten var låg _— enligt banklagstiftningens bedömningsgrunder var det nödvändigt att sådant lån lämnades av något statligt eller socialt organ eller att kommunen gick i borgen.

Landskommunernas förbund antog att bankerna i ur bankmässig kreditsyn- punkt tveksamma fall skulle komma att kräva kommunal borgen för självrisk- beloppet. Steget därifrån till ett allmänt krav på kommunal borgen vore icke långt. Statens garanti borde gälla även i fall där inteckningssäkerhet icke kan ställas och kommunal borgen i sådana fall icke krävas. Liknande synpunkter framfördes av Svenska Stadsförbundet.

Fullmäktige i riksgäldskontoret fram- höll att icke önskvärda konsekvenser skulle kunna uppkomma till följd av den förutsatta självrisken. Kreditinsti- tuten skulle ej sällan visa sig obenägna att ta topprisken och i sådana fall skul- le krävas ytterligare säkerhet eller en bibehållen statlig supplementär långiv- ning.

SABO betraktade det som orealistiskt att ansvariga instanser skulle godta en anordning som innebar att ett kredit- institut skulle avgöra när och i vilken omfattning staten skall ikläda sig kre— ditgaranti.

Svenska Bankföreningen ansåg det principiellt betänkligt att kreditinstitu— ten skulle till egen fördel engagera sta- ten i garantiförpliktelser i synnerhet som staten i praktiken skulle komma att

sakna möjligheter att kontrollera eller begränsa verksamhetens omfattning.

Sveriges Jordbrukskasseförbund an- såg att statens företrädare skulle kunna komma i ett besvärligt läge då de skall avgöra hur stor del av förlusten, som skall bäras på de engagemang som kre- ditgivaren på egen hand och endast med ledning av vissa generella lånereg- ler bundit dem till.

Sveriges allmänna hypoteksbank framhöll att den riskfördelning som promemorian förutsatte uteslöt med- verkan från landshypoteksinstitutionen.

En del remissinstanser berörde de sociala och ekonomiska konsekvenser— na av förslagets genomförande.

En allvarlig konsekvens av den före- slagna kollektiva kreditgarantin skulle enligt bostadsstyrelsen bortfallet av den kommunala förmedlingsverksamheten och det kommunala ansvarsåtagandet innebära. Styrelsen erinrade i det sam— manhanget om den aktiva roll som kom- munerna förutsatts spela vid genomfö- randet av det bostadspolitiska program- met. Ett uttryck härför var den i lag stadgade rätten för kommunerna att an— slå medel för bostadspolitiska ändamål och skyldigheten att medverka i den statliga lån- och bidragsgivningen. Sty- relsen uttryckte vidare farhågor för att antalet fall där genomförandet av ett egnahemsbygge _ på grund av tvek- samhet rörande kreditvärde eller sö- kandens solvens _ krävde kommunala ekonomiska insatser skulle komma att öka och att detta skulle kunna innebära att kommunernas intresse av att med- verka dämpades eller försvann.

Styrelsen anförde vidare att ersättan- det av den nuvarande bostadspolitiska bedömningen med en bankmässig sådan skulle få konsekvenser i första hand för frågan vilka hus som över huvud taget skulle få län. Den bankmässiga bedöm- ningen skulle innebära ett skärpt hän-

synstagande till kreditvärdet, vilket skulle få konsekvenser inte bara i fråga om vilka hus som skulle få lån utan också hur stort lån som skulle komma att beviljas. I båda fallen skulle finan- sieringssvårigheter kunna omöjliggöra en sådan lösning av en familjs bostads- fråga som ur bostadssocial synpunkt framstod som mest ändamålsenlig. Det var nybyggnadsverksamheten på gles- bygd, främst jordbrukets bostäder, som kom i farozonen.

Kooperativa Förbundet anförde att vid ett kreditgarantisystem var det osä- kert om egnahemsbehovet blev i rimlig grad likformigt tillgodosett. Också vid en omfattande lokal långivning kan det rent bankmässiga bedömandet komma i förgrunden framför det bostadssociala. De mest behövande kan därigenom komma i efterhand medan de som soli- da låntagare ansedda får generösare mått.

LO avstyrkte införandet av ett kredit- garantisystem innan undersökningar vi- sat att detta kunde ske utan allvarliga negativa verkningar ur sociala och samhällsekonomiska synpunkter.

Stadsförbundet framhöll att det före- slagna kreditgarantisystemet uppenbar- ligen skulle komma att medföra sådana förändringar för kommunerna att åter- verkningar på deras möjligheter att ut- öva en bostadspolitisk aktivitet icke skulle kunna undvikas. Kommunernas inflytande på bebyggelseutvecklingen skulle komma att reduceras.

Hyresgästernas riksförbund ansåg att förslaget om viss självrisk för kredit- instituten med hänsyn till sparbanker— nas växlande resurser skulle leda till att behandlingen av den enskilda lånsö- kanden skulle komma att variera och därmed stora grupper av inkomsttagare berövas möjligheten att skaffa ett eget hem.

Byggnadsstyrelsen framhöll att läns-

arkitektkontoren skulle mista en värde- full kontakt med lokaliseringsfrågorna och en möjlighet att påverka planlös- ningar och byggnadsskick.

Lantbruksstyrelsen redovisade erfa- renheter av det individuella kreditga— rantisystemet på jordbrukets område. Åsyftad förenkling hade uppnåtts men lantbruksnämnderna hade tagits i an- språk i större utsträckning än som av- setts bl.a. i fråga om kontakter med kreditgivarna rörande betalningsför— summelser. Redovisningen av garantin hade blivit mera komplicerad än man hade antagit. Styrelsen befarade också att de garanterade egnahemslånen som förutsattes löpa med högre ränta än bot- tenlånen därigenom skulle bli attrakti- vare för kreditgivarna än de statsga- ranterade jordbrukslånen som författ- ningsenligt skall löpa med samma ränta som bottenlänen. Vid kapitalknapphet skulle detta kunna medföra rubbningar i utlåningsstrukturen. Kreditgivarens självrisk kan medföra att denne söker gardera sig mot förlust genom ett rigo— röst urval bland de lånsökande. Det bostadssociala syftet med lånen skulle därigenom underordnas kreditgivarens önskemål om en så riskfri placering som möjligt. Och den lånsökande hade ingen klagorätt.

Bank- och fondinspekiionen uttalade allmän skepsis beträffande möjligheter- na att vid det föreslagna systemet till- godose bostadssociala synpunkter. Ef- tersom kreditförluster kan drabba lo- kalt sett mycket olika skulle systemet kunna leda till orimliga konsekvenser beträffande vissa inom begränsade om- råden verkande kreditinstitut.

Malmö stads fastighetsnämnd anförde i en promemoria att förslagets genom— förande skulle komma att leda till att kreditinstituten fick det inflytande på bostadslokaliseringen och därmed sam- hällsbyggandet över huvud taget som på

senare tid förts över på stat och kom- mun. Ur kommunal synpunkt var detta betänkligt därför att kommunerna hade att svara för de omfattande investering- ar som följer av ett egnahemsbyggande såsom markförvärv, exploateringsarbe- ten, byggande av skolor och andra all- männa byggnader samt ordnande av trafikmedel.

Sveriges Jordbrukskasseförbund an- såg att man helt hade bortsett från den betydelse som den nuvarande statliga långivningen har såsom ett medel att genomföra en rationell planering av be- byggelsen på landsbygden samt från be- hovet av en samordning med den verk- samhet som lantbruksnämnderna be- driver. De jordbrukspolitiska synpunk- terna måste tillmätas avgörande bety- delse, då det gäller bostäder på jord— bruksfastighet. Dessa synpunkter kunde i tillfredsställande grad beaktas endast om kreditgarantisystemet gavs indivi— duell form.

Överflyttningen av byggnadskontrol- len till kreditinstituten berördes av bo- stadsstyrelsen som erinrade om att en decentralisering av den tekniska granskningen till kommunerna just ha- de påbörjats i förenklingssyfte. Det in- nebar för kommunerna möjlighet till samordning av den granskning som sker i samband med ansökan om bygg- nadslov och granskningen av låneären- de. Den eftersträvade förenklingen av granskningsförfarandet skulle vid ett genomförande av förslaget i promemo- rian icke komma till stånd.

Sparbanksföreningen förutsatte i den- na fråga som möjligt att kommunerna även framgent skulle kunna handlägga egnahemsärenden samt under bygg- nadstiden genom sin tekniska expertis utöva teknisk kontroll. Denna expertis är ofta den enda tillgängliga och utnytt- jandet av den ägnat att förbilliga kost- naderna.

Sparbanksinspektionen framhöll att många sparbanker av ekonomiska och organisatoriska skäl icke skulle kunna övertaga kontrollåtgärderna inom ra- men för ett kollektivt garantisystem. Större sparbanker kanske hade möjlig— het att åtaga sig uppgiften men endast till ett pris som avsevärt skulle fördyra egnahemskrediterna.

Statsfinansiella aspekter anlades av bl. a. statskontoret och bostadsstyrel- sen.

Statskontoret ansåg sålunda det icke tillfredsställande att de återhållande moment som finns i det kommunala an- svaret och statliga myndigheters över- blick över arbetsmarknadsfrågorna skulle försvinna. Det vore bättre att det kommunala ansvaret bibehölls jämsides med kreditinstitutens och att statens risktagande begränsades till förluster betingade av förändringar i samhälls- ekonomin. Endast under denna förut- sättning kunde man undvara ramar för garantigivningen och avstå från kravet på kameral redovisning och kon- troll.

Bostadsstyrelsen framhöll att bedöm- ningen i en kreditinrättning av en låne- ansökan blir mera krävande om den inte som nu kan grundas på ett föregå- ende beslut av en länsbostadsnämnd. Detta skulle leda till ökad arbetsinsats och kostnadsökning med krav på ränte- gottgörelse. De totala administrations- utgifterna skulle därmed icke minska.

Styrelsen framhöll också att ett sys- tem för fördelning av en ram för kre— ditgarantier motsvarande den gällande fördelningen av låneram knappast skul- le kunna göras funktionsdugligt. De oli- ka kreditinstituten arbetar inom områ- den som griper över varandra och icke följer länsgränserna. Om man fördelar en ram för kreditgarantier på olika kre— ditinstitut som föreslagits skulle man därför icke kunna ana sig till hur bo-

stadsbyggandet kom att fördela sig 10— kalt.

Promemorian och däröver avgivna remissutlåtanden anmäldes inte i 1959 års bostadsproposition på annat sätt än att departementschefen meddelade att den hade utarbetats och att han hade för avsikt att om förutsättningar för in- förande av ett kreditgarantisystem re- dan under påföljande budgetår visade sig föreligga föreslå Kungl. Maj :t att an- mäla frågan för riksdagen. Statsutskot- tet tog emellertid del av såväl den inom departementet utarbetade promemorian som de över promemorian avgivna ut- låtandena. Utskottet ansåg sig kunna konstatera, att delade meningar rådde både i frågan om hur ett sådant system borde utformas och de praktiska möj- ligheterna i en nära framtid att genom- föra ett dylikt system utan att egna- hemsbyggandets storlek och fördelning på olika delar av landet menligt påver- kades. Utskottet underströk i anledning därav sitt vid föregående riksdag gjorda uttalande och framhöll därjämte att det rådde enighet om önskvärdheten av att egnahemsbyggandet uppmuntrades och att bostadsbyggandet finge fortgå utan störningar. Utskottet förordade emeller- tid att en allsidig och förutsättningslös prövning av frågan kom till stånd. Inte minst viktigt ansågs det vara att över— gångsproblemen blev noggrant utredda. Möjligheten att komma till rätta med dessa problem genom ett successivt ge- nomförande av ett kreditgarantisystem borde undersökas närmare. Utskottet ansåg det lämpligt att frågan begränsa- des att gälla endast egnahemsområdet.

Utländska kreditgarantisystem

Metoden att med statliga lånegarantier stödja kreditförsörjningen till bostäder har kommit till användning i vissa and- ra länder. Mest konsekvent synes garan-

tisystemet ha kommit att tillämpas i USA och Danmark.

Det system för federalt stöd som till— lämpas för bostadsbyggande i allmänhet i USA är en speciell form av lånegaran- ti där eventuella förluster täcks ur en med särskilda avgifter från låntagarna uppbyggd fond, alltså närmast en form av försäkring för kreditgivaren. Syste- met härstammar från mitten av 1939- talet, då depressionen och dess konse- kvenser för fastighetsmarknaden gav anledning till federala ingripanden för att stödja bostadsbyggandet och åter- upprätta förtroendet för bostadsfinan- sieringen. Detta stöd fick formen av ekonomisk hjälp via kommunerna till produktionen av för mindre bemedlade lämpliga lägenheter och ett av federala myndigheter organiserat system av kre- ditgarantier för bostadsbyggandet i all- mänhet. För kreditgarantisystemet till- sköts erforderliga fondmedel från den federala budgeten men dessa medel förutsattes bli —— och blev också inom få år — återbetalda och fonderna i fort- sättningen finansierade genom särskil- da avgifter från dem som ville komma i åtnjutande av garantin. Den största fonden är av typen ömsesidig försäk— ringsfond, vilket ger låntagarna rätt till viss återbäring. Utöver försäkringsav- gift betalar låntagaren en engångsavgift för att täcka kostnaderna för admi- nistration av fonderna och verksamhe- ten i övrigt.

En garanti inom ramen för detta sys- tem kan erhållas först efter individuell ansökan och granskning. Granskningen sker genom något av den federala in— stansens 76 avdelningskontor och avser husets standard med avseende på ut- rymme, utrustning, miljö samt kostna- derna. Garantin beviljas sedan intill en viss andel av produktionskostnaden, lägre ju högre produktionskostnaden är. Hus som uppförs till kostnader över

vissa värden kan icke komma i åtnju- tande av garantin. Räntesats och amor- teringstid för garanterade lån måste överensstämma med vissa av garantior- ganet utfärdade regler.

Det är således här fråga om ett av samhället organiserat kreditgarantisys- tem med individuell prövning som egentligen skiljer sig från de i Sverige tillämpade reglerna blott därigenom att det administreras utanför den federala budgeten och bär sina egna kostnader och att de som kommer i åtnjutande av garantin i särskild ordning således får erlägga en försäkringspremie och ett förvaltningsbidrag.

Jämsides med denna garantiordning har sedan slutet av 1940-talet möjlighet förelegat för krigsveteraner att erhålla en federal kreditgaranti utan erläggan- de av varken försäkringspremie eller administrationsavgift. Förluster betalas här direkt från den federala budgeten.

Det federala stödet i här angivna for- mer nådde sin största omfattning i mit- ten av 1950-talet då mer än hälften av alla nya bostadsbyggen finansierades med hjälp av någon form av kreditga- ranti. Därefter har andelen minskat och motsvarade under 1963 ca 20 procent.

Det i USA tillämpade kreditgaranti- systemet kompletteras på det bostads- politiska området med särskilda former av lån och bidrag från den federala budgeten, vilka är avsedda att främja tillkomsten framför allt genom kom- munal försorg av bostäder lämpade för barnfamiljer med låga inkomster och för åldringar. Denna produktion är dock förhållandevis blygsam. Man har under senare år haft ett årligt tillskott motsvarande ca 2 procent av total— produktionen. Särskilda federala stöd- former finns också för att främja stadsplanering, sanering, gemensamhets- anläggningar, studentbostadsbyggande m. m. Väsentliga insatser för att åstad-

komma en friktionsfri kapitalförsörj- ning inom vissa regioner görs av de federala organ vars uppgift det är att genom köp och försäljning av inteck- ningar flytta över kapital från över- skotts- till underskottsområden. Denna utjämning av utlåningsresurserna är en förutsättning för kreditgarantisystemets funktionsduglighet i de senare områ- dena.

I Canada har ett system av statlig försäkringsgaranti vid bostadsfinansie- ringen byggts upp efter mönster från USA. Skillnaden mellan de båda syste- men är förutom av organisatorisk art att i USA kan garantin utnyttjas både vid nyproduktion och vid köp av redan befintliga hus medan i Canada systemet begränsats att gälla för nypro- duktion. Det har diskuterats att häva denna begränsning men ännu har så icke skett, då man fruktar att nyproduk— tionen skulle bli lidande härav. Den väsentligaste skillnaden är dock att i USA tar man ut försäkringspremien — en halv procent av kvarstående skuld —— årligen i samband med räntor och amorteringar medan i Canada premien tas ut i form av en engångsavgift mot- svarande 2 procent av lånebeloppet när detta utbetalas.

I Danmark övergick man år 1959 från en direkt statlig bostadslångivning till ett system med statliga kreditgarantier. Möjligheten att erhålla statliga lån finns kvar, men den är subsidiär och får till- gripas endast om kreditgarantisystemet icke leder till ett bostadsbyggande av tillräcklig storlek. Skälet för införandet av en ordning med kreditgarantier upp- ges vara ett önskemål att i större ut— sträckning än tidigare förmå enskilda kreditgivare att engagera sig i bostads- finansieringen.

Finansieringen av bostadsbyggandet i Danmark ombesörjs huvudsakligen av särskilda obligationsemitterande kredit-

institut. Dessa dominerar i sin tur obli- gationsmarknaden, vilken såvitt gäller sådana emissioner hittills icke varit un- derkastad kontroll av centralbanken. Det är karakteristiskt för danskt fastig— hetskreditväsen att en byggherre alltid kan få erforderliga lån om han är be- redd att betala den ränta obligationsför- säljningen vid envar tidpunkt betingar.

Vad som behövdes ur kapitalmark- nadssynpunkt vid Övergången till kre- ditgarantisystemet var således endast en organisatorisk utbyggnad av obliga- tionsmarknaden. Denna kom till stånd genom inrättandet av tre nya 5. k. real- kreditinstitutioner med uppgift att be- vilja lån i de intecknaingslägen, som ti— digare hade täckts av de statliga lånen. Beviljas statlig kreditgaranti kan lån genom dessa institutioner erhållas upp till samma gränser som tidigare gällde för statslånen. Utan statsgaranti lämnas lån till en något lägre gräns.

På senare år har dessa realkreditin- stitutioner även etablerat ett system av försäkringsgaranti, varigenom egna- hemsägare kan få lån upp till 85 pro- cent av husets värde mot i normalfallet 75 procent. (Den statliga kreditgaran- tin möjliggör dock i fråga om småhus belåning upp till 90 procent.) Låntaga- ren får i sådant fall utöver ränta och amortering halvårsvis även erlägga en försäkringspremie. De danska sparkas- sorna har etablerat ett liknande försäk- ringssystem och under år 1965 har de s.k. sociala bostadsföretagen i syfte att främja dessa företags egenfinansiering och därmed göra deras produktion mindre beroende av statsgarantier och statslån inrättat »Boligselskabernes ga- rantifond». Fonden skall på samma sätt som staten gör enligt bostadslagen, stäl- la garantier för tertiärlån till förhöjd lånegräns.

Det statliga kreditgarantisystemet för— utsätter individuell prövning av. Bolig-

ministeriet för varje låneobjekt. Bo- stadslagen ger dock möjlighet för mi- nisteriet att bemyndiga vissa kreditgi- vare att utan särskild ansökan härom lämna ut lån med statsgaranti till små- hus av typer, som erhållit generellt god- kännande. Denna möjlighet har dock hittills icke utnyttjats.

Garantin innebär att staten gentemot långivaren påtager sig ansvar såsom för egen skilld för låntagarens förpliktelser (dock icke vid försummelser som kan hänföras till bristande tillsyn från lån— givarens sida). Garantin förutsätter visst kommunalt medansvar.

Jämfört med det före 1959 tillämpade statliga lånesystemet har införandet av kreditgarantier endast inneburit att ut- betalnings_ och förvaltningsbestyr över— flyttats från Boligministeriet till de sär- skilt inrättade realkreditinstitutionerna. Ansökan om kreditgaranti görs och be- handlas i stort sett enligt samma möns— ter som gällde för direkta statslån.

Finansieringen av bostadsbyggandet sker nu som förut väsentligen över obli- gationsmarknaden. Den direkta stats- långivningen finansierades nämligen i stort sett genom statsobligationer. En skillnad är att statsobligationerna på sin tid kunde emitteras under perioder av gynnsamma marknadsförutsättning- ar, vilket medförde långsammare och lugnare rörelser i räntenivån. Det nu- varande" systemet anses innebära oftare förekommande ränteförändringar, även om centralbanken genom att operera på obligationsmarknaden i viss män kan utjämna i varje fall kortsiktiga variatio- ner. '

Efter övergången från statslån till kreditgarantier och fastställandet av ra- mar för -garantigiVningen har en för- skjutning inträffat i boåtadsbyggandets sammansättning från" socialt till privat ioch från statsStött till' icke statsstött

byggande. Inrättandet avi'en marknad

för tertiärlån betydde en förbättring av det privata bostadsbyggandets finansie- ringsvillkor samtidigt som inkomstut- vecklingen i landet medförde en stark ökning av bostadsefterfrågan. År 1958 finansierades tre fjärdedelar av bo- stadsbyggandet med hjälp av statliga lån. År 1964 utnyttjades statliga kredit- garantier endast för ca en tredjedel av bostadsproduktionen och det var prak- tiskt taget uteslutande sociala bostads- företag som begagnade sig av denna möjlighet.1

Argumenten för och emot övergång till ett kre- ditgarantisystem

Fördelarna med ett statligt kreditstöd i form av kreditgarantier i stället för di- rekta statliga lån har ansetts främst lig- ga däri att låntagaren i det förra fallet kan få hela sitt kreditbehov tillgodo- sett hos en och samma kreditgivare (en- hetslån) medan han i det senare får vända sig till minst två sådana. Vid ett enhetslån underlättas hans bestyr med handlingar av olika slag, ritningar, be- skrivningar, inteckningar etc. i sam— band med ansökan om lån och minskas dessutonl antalet erforderliga kontakter vid finansieringens ordnande och un- der låneförvaltningen.

övergången till ett kreditgarantisys— tem skulle vidare innebära en avlast- ning av den statliga administrationen varigenom förenklingar och ett förbil- ligande av densamma kunde komma till stånd. Den största effekten skulle här vinnas vid ett kollektivt kreditgaranti- system enligt någon av de modeller som föreslagits i 1958 års departementspro- memoria och i Näringslivets Bostadsut- rednings skrift Bostadshusens finansie- ring. Vid ett kreditgarantisystem med prövning från statlig myndighets sida av varje enskilt låneobjekt (individuell kreditgaranti) kommer rationaliserings—

effekten att i stort sett begränsas till ut- betalnings- och förvaltningsstadiet.

I den ovan nämnda skriften Bostads. husens finansiering har vidare fram— hållits att en topplångivning till bo— stadssektorn som sker i konkurrens nlellan ett flertal affärsmässigt arbetan- de kreditinstitut är ägnad att reducera riskerna för felinvesteringar.

I det följande skall göras ett försök att belysa innebörden ur kreditmark— nadssynpunkt av den nuvarande finan- sieringsordningen och konsekvenserna för bostadsfinansieringen av ett ersät- tande av den direkta statliga långiv- ningen med ett kreditgarantisystem.

Bostadslångivning och kapitalmarknad åren 1951—1964

I bostadsbyggnadsutredn'ingens huvud- betänkande redovisas i avsnittet röran— de kapitalmarknadens2 utveckling vissa uppgifter om dels bostadskrediternas fördelning under åren 1951—1963 på kapitalmarknaden, bostadsstyrelsen och affärsbankerna och dels det totala ka- pitalmarknadsutbudets fördelning på olika sektorer. Dessa uppgifter har kom- pletterats med tal för år 1964 och redo- visas i labellerna 6: 4 och 6: 5.

Av tabell 6: 4 framgår att de statliga lånens andel av nettokreditgivningen till bostadssektorn var mycket betydan— de under 1950-talet men minskade nå- got från och med 1960. Affärsbankernas

1 En utförligare redogörelse för bostadsfinan— siering och bostadspolitiskt finansierings- stöd i här berörda länder återfinnes i bilaga 4. 2 I utredningens redovisningar har till kapi— talmarknaden förts försäkrings- och pen— sionsinrättningarnas, Sparbankernas, jord- brukskasseorganisationens och postbankens förvärv av obligationer, förlagsbevis och aktier samt deras direkta utlåning (revers— lån m.m.) och vidare allmänhetens för— värv av obligationer, förlagsbevis och ak— tier. Denna definition av kapitalmarknaden tillämpas även i detta betänkande.

Tabell 6: 4. Bostadskreditemas fördelning (nettobelopp i genomsnitt per år)

. Affärsban-å Summa Kalpitall- Btostzids— kerna (och bostads- År mar na en s yre sen Riksbanken) krediter Mkr % lukt % Mkr % Mkr % 1951—1954 .................... 1 085 59 544 29 227 12 1 856 100 1955—1959 .................... 1 436 54 876 33 340 13 2 652 100 1960Å1964 .................... 2 549 65 685 18 664 17 3 898 100

(och Riksbankens) bidrag har varierat kraftigt på kort sikt (som framgår av tabell 6: 1), men svängningarna dämpas i hög grad i talen för längre perioder.

Tabell 6: 5 visar att bostadsupplå- ningen har tagit i anspråk ungefär hälf- ten av kapitalmarknadens resurser: 48, 55 respektive 52 procent under de tre perioderna. Under senare hälften av 1950-talet uppgick statens och bostads- sektorns sammanlagda andel av kapital- marknadsplaceringarna till icke mindre än 68 procent. Denna höga siffra får ses delvis mot bakgrunden av att denna upplåning fick särskilt stöd genom kre- ditpolitiska regleringsåtgärder. Trots detta fick statens upplåningsbehov tid- vis tillfredsställas hos bankerna i stället för på kapitalmarknaden.

Om bostadsstyrelsens nettobidrag i stället hade utgått i form av garantera- de lån från marknaden skulle bostads- sektorn ha lagt beslag på 72, 88 respek- tive 66 procent av kapitalmarknadspla- ceringarna. Visserligen skulle därvid

statens upplåning ha reducerats med motsvarande belopp men detta skulle endast ha lett till en mindre avlastning av kapitalmarknaden.1 Som framgår av skillnaderna mellan bostadsstyrelsens långivning enligt tabell 6: 4 och statens upplåning enligt tabell 6: 5 skulle en »brist» ha uppstått på i medeltal ca 350, 540 och 460 miljoner kronor under re— spektive perioder, vilket motsvarar 15, 20 och 9 procent av de totala kapital— marknadsplaceringarna eller 19, 20 och 12 procent av bostadssektorns totala lå- nebehov. Vid givna förutsättningar i öv- rigt skulle emellertid frånvaron av stat- lig långivning i denna situation ha lett till att statens upplåning i banksystemet hade blivit så mycket mindre eller

1 Det ”bör här observeras att framställningen begränsats till kapitalmarknaden med den definition härav som givits i det föregå- ende. Riksbanken och affärsbankerna är uteslutna och ingen hänsyn har tagits till tänkbara åtgärder för att överföra medel från penningmarknaden till kapitalmarkna— den.

Tabell 6: 5. De totala kapilalmarknadsplaceringamas fördelning

(nettobelopp i genomsnitt per år)

Bostads- .. . . Kapitalmark- År Staten Kommuner sektorn Narlngshvet na dsutbu d Mkr % Mkr % Mkr % Mkr % Mkr % 1951—1954 ....... 194 9 358 16 1 085 48 614 27 2 251 100 1955—1959 ....... 339 13 258 10 1 436 55 572 22 2 605 100 1960—1964 ....... 224 5 715 15 2 549 52 1 438 29 4 926 100

dess återbetalning av kort upplåning så mycket större _— som svarar mot brist- beloppen. I rent kvantitativ mening skulle därför utrymme ha funnits för en tillräcklig bostadsupplåning. Men — och detta är det väsentligaste — en så» dan upplåning skulle med den uppbygg- nad den svenska kreditmarknaden har, icke ha kunnat ske alls eller endast i former som måste anses mindre till- fredsställande. Den hade fått formen av oavlyftade byggnadskreditiv, tillfälliga lån eller kortfristiga hypoteksobligatio- ner eller — ehuru osäkert — långfristi- ga obligationer köpta av affärsbankerna (eller Riksbanken). Vid givet bostads- byggande skulle detta —— ur vissa syn- punkter rent tekniska — problem ha påkallat särskilda åtgärder inom ramen för den ekonomiska politiken inbegri- pande bl.a. en omstrukturering av den statliga upplåningen.

Under 1960-talets första år har kapi- talmarknadens resurser vuxit kraftigt bl.a. till följd av AP-fondernas inrät- tande. Härigenom har bostadssektorn kunnat tillföras krediter i ökad ut- sträckning från kapitalmarknaden (ta- bell 6: 4). Trots detta har bostadssek- torns andel av de totala kapitalmark- nadsplaceringarna varit lägre än under senare delen av 1950-talet. Näringslivets och kommunernas andelar av dessa pla— ceringar har i stället ökat icke oväsent— ligt (tabell 6: 5).

I det angivna avsnittet av bostads- byggnadsutredningens betänkande har redovisats en kalkyl över utvecklingen av kapitalmarknadsutbudet under åren fram till 1975. Vid antagna förutsätt- ningar har kapitalmarknadsutbudet be- räknats komma att växa från drygt 5 miljarder kronor år 1963 till omkring 11 miljarder kronor år 1975 räknat i 1962 års penningvärde. Kalkylen inne- bär en genomsnittlig tillväxttakt för nämnda utbud med omkring 8 procent

per år. Investeringarna i bostäder har »av utredningen beräknats komma att växa med 7 procent per år, således nå- got mindre. Men, säger utredningen, ef- tersom investeringarna i vad man kal- lar »annan samhällsbyggnad» kan vän- tas komma att öka i en snabbare takt än bostadsinvesteringarna kan den be- räknade utvecklingen inte tagas till in- täkt för förhoppningen om en förbätt- rad framtida finansieringssituation för bostadsbyggande och annan samhälls— byggnad.

Finansieringen av den statliga bostadslångiv- "ningen under budgetåren 1954/55—1963/64 Den statliga bostadslångivningen redo- visas på riksstaten i huvudsak under Lånefonden för bostadsbyggande (Sta- tens utlåningsfonder) och under det till Fonden för låneunderstöd hörande an- slaget Räntefria lån till bostadsbyg- gande. I fråga om den förstnämnda fonden, från vilken utlämnas sådana lån som är räntebärande, gäller att återbetalningar av lån återföres till fon- den och får disponeras för ny långiv- ning.

För utlänmande av nya bostadslån ut- nyttjar bostadsstyrelsen således i första hand de medel som inflyter till låne- fonden för bostadsbyggande genom amorteringar och inlösen av äldre lån. De medel styrelsen därutöver behöver för långivningen anvisas i form av in- vesteringsanslag. Sättet för finansiering av investeringarna anges i investerings- staten. Investeringsanslagen för bostads- långivningen finansieras i huvudsak dels med avskrivningsmedel anvisade antingen direkt från riksstaten eller via fonden för oreglerade kapitalmedelsför- luster, dels ock med andra medel som tillföres bostadsstyrelsen efter rekvisi- tion från riksgäldskontoret (s. k. inves- teringsbemyndigande) .

Avskrivningsmedel skall enligt gäl- lande regler under ett budgetår anvisas i en utsträckning som motsvarar utlå- ningen till den del denna icke förräntas enligt en viss räntesats, den s.k. statens normalränta. Beloppet av utlämnade tilläggslån och andra räntefria lån täcks således i sin helhet av avskrivnings- medel, medan räntebärande lån täcks av sådana medel i en utsträckning mot— svarande skillnaden mellan den för respektive budgetår fastställda normal- räntesatsen och gällande utlånings- ränta. Om således under ett år sta- tens förräntningskrav (normalränta) är 5 procent och räntesatsen för utlånade medel är 4 procent finansieras denna utlåning till 1/5 över avskrivnings— anslag.

Principerna för avskrivning av ut- lämnade bostadslån har emellertid vari- erat genom åren. Det har medfört att under vissa budgetår större avskriv- ningsbelopp har anvisats än som varit motiverat enbart med hänsyn till lån- givningen under samma budgetår, me- dan det motsatta inträffat under andra budgetår. Sålunda överfördes under budgetåren 1958/59 och 1962/63 bety- dande belopp från fonden för oregle- rade kapitalmedelsförluster till lånefon- den för bostadsbyggande och fonden för låneunderstöd för att täcka förelig- gande och uppkommande avskriv- ningsbehov. Det är därför 'inte möjligt att i bostadsstyrelsens bokföring eller i den statliga budgetredovisningen direkt avläsa i vilken utsträckning nettoutgif- terna för lån under ett visst budgetår motsvaras av avskrivningsmedel re- spektive av övriga medel.

De medel bostadsstyrelsen rekvirerar från riksgäldskontoret redovisas som utgifter på riksstatens kapitalbndget. Utgifterna på kapitalbudgeten måste—— i den mån de inte täcks av eventuellt inkomstöverskott på driftbudgeten eller

av inkomstöverskott på de transaktio- ner vid sidan av riksstaten som finan- sieras över riksgäldskontoret — täckas genom upplåning på marknaden.

I tabell 6: 6 redovisas vissa uppgifter avsedda att illustrera på vilka vägar me- del kanaliserats till den statliga bostads- långivningen (brutto) under budget- åren 1954/55—1963/64. Nettoföränd- ringen i statens kapitalfordran för ut- lämnade lån, som redovisas i rad 1, är en följd dels av en ökning motsvarande nyutlämnade lån och dels av en minsk- ning motsvarande återbetalningar i form av amortering och inlösen samt efterskänkta lånebelopp och förluster. Statens tillgångar i form av fordringar för utlämnade lån motsvaras på skuld- sidan i bostadsstyrelsens bokföring av dels avskrivningsmedel och dels en skuld till riksgäldskontoret. Hur dessa båda poster — vars summa således är lika med statens kapitalfordran — för— ändrats under de olika budgetåren framgår av raderna 2 och 3. Vid vissa tidpunkter har genom särskilda riks- dagsbeslut vissa utestående låneford- ringar efterskänkts. Så var fallet är 1957 då en del av vissa utestående till- läggslånebelopp efterskänktes och år 1963 då sådana räntefria, stående delar av egnahemslån, som hade varit ute- stående i minst 10 år, såväl som kvar- stående räntefria tilläggslån efterskänk- tes. Därutöver efterskänkes varje år de belopp som utlämnas i form av s. k. vinterbidrag. Vidare drabbas långiv- ningen av vissa förluster. Dessa åtgär- der och händelser reducerar statens kapitalfordran, men de därmed avsedda lånebeloppen måste adderas till netto- förändringar i nämnda fordran om man vill nå fram till uppgifter som utvisar statens bruttolångivning. Bokförings— mässigt har de efterskänkta beloppen avskrivits redan vid utlämnandet och skall alltså närmast adderas till posten

Tabell 6: 6. Lånefonden för bostadsbyggande samt anslaget Räntefria lån till bostadsbyggande (motsv. före 1957/58). Förändringar i tillgångar och i däremot svarande poster pa" skuldsidan samt in/Iutna medel genom amorteringar m. m. Budgetåren 1954/55— 1963/64. Mil/'. kr.

v—l

Ökning i bostadsstyrel- sens fordringar avseen- de utlämnade bostads- lån Däremot svarande ök- ning av

skuld till riksgälds—

kontoret...........

avskrivningsmedel. . Efterskänkta lånebe— lopp och förluster å ut- lämnade lån. . Till lånefonden influtna belopp genom amorte- ringar och inlösen av län samt övriga kapital— medel............... Summa raderna 2—5. Statens totala utgifts- överskott enligt riks- gäldskontoret . . . . . . . .

Budgetår

Budget-

1954/55 1955/56 1956/57 1957/58 1958/59 1959/60 1960/61 1961/62 1962/63

åren 1963/64 1954/64

742,2 520,3 221,4

3,5

50,2

795,4

1 103

992,0 802,5 189,5

6,4

59,0

1 057,4

614

843,9 684,1 159,8

78,0 925,5

904

837,2 708,5 128,7

65,5 94,0

996,7

1 260

845,5

— 303,7 1 149,2

129,8 978,9

1 261

914,8 166,8 1 086,0

1 584

738,4 764,8 740,7 768,4

_— 2,3 — 3,6

5,5 3,7

208,4 194,5 952,3 963,0

_— 258 335

681,7 352,5 3293

4,7

250,6 937,0

513

277,0 7 637,5 593,9 5 786,2 _— 316,9 1 850,8

397,6 498,5

282,6 1 513,9 957,2 9 649,41

80 5 700

avskrivningsmedel. Uppgifter om efter- skänkta belopp och förluster redovisas i rad 4. I rad 5 anges de belopp som influtit till lånefonden genom amorte- ringar och inlösen av lån och som ut- nyttjats för ny långivning. Summan av posterna i raderna 2—5 skulle därmed motsvara beloppet av utlämnade lån (brutto). Mindre avvikelser i förhål- lande till faktiska utbetalningar av lån förekommer emellertid. I huvudsak är detta en följd av att bostadsstyrelsen periodiskt tillföres avrundade belopp från riksgäldskontoret, vilka icke helt utnyttjas under budgetåren genom ut- betalningar. Styrelsen har således vissa mindre kassabelopp balanserade över budgetårsskiftena.

Tabellen visar att under hela tioårs— perioden en bruttolångivning av ca 9650 milj. kronor till ca 16 procent kunnat täckas genom utnyttjande av återbetalningar av lån och till ca 24 pro- cent genom avskrivningsmedel. Ett be- lopp motsvarande 60 procent av brutto- långivningen har erhållits från riks- gäldskontoret.

I sista raden slutligen redovisas upp- gifter om statens totala utgiftsöverskott (minusposterna anger således inkomst- överskott) under de olika budgetåren enligt riksgäldskontoret. För hela tio- årsperioden uppgick de till ca 5700 miljoner kronor. Med de redovisade be- loppen har lånemarknaden belastats genom riksgäldskontorets upplåning. Statsskuldens tillväxt har visserligen år för år varit annorlunda än vad de i tabellen redovisade siffrorna anger, men skillnaden har betingats av diverse transaktioner med Riksbanken eller statliga fonder och ej påverkat utnytt- jandegraden av lånemarknaden. För hela tioårsperioden har likväl ökningen av statsskulden uppgått till ungefär samma belopp som summan av de redo- visade utgifts- och inkomstöverskotten,

eller 5 683 miljoner kronor. De belopp med vilka staten belastat lånemarkna— den är för perioden som helhet lägre än det sammanlagda belopp som staten un- der nämn-da period satsat på bostadsbyg- gandet genom sin långivning. De stat— liga tillskotten till bostadsbyggandet har uppgått till 8 135 miljoner kronor (rad 2 + 3 + 4 = 1 + 4). Skillnaden — dvs. 2 433 miljoner kronor — motsvarar vad staten av sina inkomster kunnat tillföra bostadsbyggandet.

Kreditinstitutens placeringsnormer och utlå- ningestmktur åren 1959—1963

I det följande lämnas en redovisning av de regler och normer som gäller för de olika kreditinstitutens placeringar. Vi- dare har — med utnyttjande av mate- rial som sammanställts inom Riksban— ken i ett antal tabeller redovisats uppgifter om vissa kreditinstituts fak- tiska placeringar under åren 1959— 1964. Grupperingen av krediterna är i dessa tabeller i stort sett densamma som tillämpas i kreditmarknadsutredningens betänkande (SOU 1960: 16), i vilket ut- vecklingen kan följas för åren 1930— 1956. Vissa ändringar har emellertid gjorts i syfte att åstadkomma en bättre sektorindelning än som var möjlig för tidigare år.

I här publicerade tabeller har icke medtagits Stadshypotekskassan och Bo- stadskreditkassan och ej heller de olika kreditaktiebolagen och tomträttskassor— na. Dessa anskaffar kapital för sin ut- låning främst genom utgivande av obli- gationer, vilka så gott som uteslutande placeras i kreditinstituten. I tabellerna har dessa obligationer redovisats under rubriken Bostäder. Förfaringssättet in- nebär att bostadskrediterna kommer in under det institut som på ett mera ur- sprungligt sätt ställt krediterna till för- fogande.

Betydelsen av de olika hypoteksin- rättningarnas medverkan i bostads- finansieringen har redovisats i ett före— gående avsnitt. Ur Stadshypotekskas- sans och Bostadskreditkassans verk- samhetsberättelser är det möjligt att erhålla uppgifter om fördelningen av kreditgivningen på de 20 under respek— tive kassa sorterande föreningarna och därigenom få en bild av den lokala be- tydelsen av dessa kassors verksamhet. I en bilaga till bostadslåneutred- ningens betänkande (SOU 1962: 31) har redovisats en relativ fördelning av stadshypoteksföreningarnas nettoutlå- ningsökning åren 1956—61 jämfört med den relativa fördelningen på deras verk- samhetsområden av inflyttningsfärdiga lägenheter i flerfamiljshus. En komplet- terande redogörelse av samma slag torde emellertid vara av mindre intresse eftersom föreningarna erhåller medel för utlåningen genom respektive kassa och deras utlåningsvolym således helt bestäms av den politik som respektive kassa tillämpar för fördelning av till- gängliga medel. Gällande författnings- bestämmelser för institutionernas verk- samhet innehåller inte några föreskrif- ter om hur denna fördelning skall ske i en situation med kapitalbrist. Enligt en redogörelse av bostadslåneutredningen grundar sig fördelningen av anskaffade medel på dels hos föreningarna innelig- gande balanser och dels bostadsbyg- gandets omfattning inom vederbörande föreningsområde. Hänsyn tas vidare till andra kreditinstituts medverkan. Den ovannämnda utredningen framhöll be- tydelsen av att kassorna beaktade beho- vet av krediter i kraftigt expanderande orter, ett uttalande som sedermera un- derströks av statsmakterna.

Möjligheterna för Stadshypotekskas- san och Bostadskreditkassan att förse föreningarna med utlåningsmedel är beroende av de föreskrifter rörande

kassornas upplåningsrätt som finns in- tagna i Kungl. Maj:ts förordningar samt av den utsträckning i vilken Riksban- ken beviljar kassorna tillstånd att emit- tera obligationer. Förordningarna före- skriver att sammanlagda beloppet av respektive kassas utelöpande obligatio- ner icke må uppgå till mera än 10 gånger beloppet av en av staten tillskju- ten grundfond. Grundfonden uppgår för närvarande (1965) till ett belopp av en och en halv miljard kronor för Stads- hypotekskassan. Det sammanlagda be- loppet av kassans fordringar för utläm- nade lån uppgick per den 31 december 1965 till 9,9 miljarder kronor. För Bo— stadskreditkassans del uppgår grund— fonden till 400 milj. kronor och dess utestående lånefordringar uppgick vid samma tidpunkt till drygt 2,4 miljarder kronor. Med förefintliga fonder är det således möjligt att åstadkomma en ytter- ligare utvidgning av långivningen men en mera väsentlig sådan förutsätter ök— ning av grundfonderna.

Stadshypoteksföreningarnas lån skall enligt Kungl. Maj:ts bestämmelse säker- ställas av inteckningar inom 50 procent av fastighetens uppskattningsvärde eller om kassans styrelse så medger, inom 60 procent av nämnda värde. Bostads- kreditföreningarnas lån skall säkerstäl— las av inteckningar inom 75 procent av uppskattningsvärdet. För båda kassorna gäller att då statligt bostadslån utgår, det av statlig myndighet fastställda pantvärdet bör läggas till grund för be- låningen.

Några reella hinder mot att utsträcka rätten för föreningarna att godtaga in- teckningar ovanför nämnda gränser torde inte föreligga om det däremot svarande lånebeloppet till fullo säker- ställs av en statlig garanti. Om ett så- dant garantiåtagande från statens sida förutsätter att vederbörande kreditgi- vare ikläder sig en viss självrisk, torde

däremot kassorna kunna medverka en- dast efter en skärpning av fondtäck- ningskravet, vilket innebär krav på större statliga grundfonder. En sådan ökning är emellertid närmast att be- trakta som en formalitet eftersom stats- makterna hittills tillskjutit fondmedel i den utsträckning som av kassorna be- dömts som erforderligt. Möjligen kan ett sådant system också komma att nöd- vändiggöra uppläggandet av särskilda obligationsserier.

De särskilda s.k. kreditaktiebolagen har i många avseenden utformat regler för sin verksamhet likartade dem som gäller i Stadshypoteks- och Bostadskre- ditkassorna. Utlåningen finansieras i huvudsak genom obligationsupplåning, vars maximala omfattning bestäms av i bolagsordningen intagna täckningskrav. Svenska Intecknings Garanti AB, det till omslutningen största av dessa bolag, har således upplåningen begränsad till be- lopp motsvarande dels bolagets kassa och banktillgodohavanden samt ford- ringar mot säkerhet av inteckningar in- om 60 procent av fastighetsvärdena, dels därutöver 10 gånger bolagets eget kapital och garantifond. I intet fall får dock upplåningen (minskad med kassa och banktillgodohavanden) överstiga 40 gånger sistnämnda tillgångar. Obliga— tionsupplåningen sker i olika serier be- roende bl. a. på om därigenom anskaf- fade medel skall användas för primär— lån eller sekundärlån till bostadshus eller andra fastigheter. Särskilda för- lagslån har upptagits för att användas till s.k. fyllnadslån, dvs. lån avsedda att täcka eventuell skillnad mellan se- kundärlån och statligt lån. Behovet här- av torde emellertid komma att minska i och med att värderingsbestämmelser- na ändrats Så att en anpassning till de statliga belåningsvärdena är möjlig.

Liksom beträffande Stadshypoteks— och Bostadskreditkassorna är möjlighe—

ten för kreditaktiebolagen att öka sin långivning vid övergång till ett kredit- garantisystem tekniskt beroende av de- ras förutsättningar och villighet att öka det egna kapitalet, vilket bestämmer upplåningen, samt av administrativa hänsyn.

De enskilda försäkringsbolagen

Lagen om försäkringsrörelse innehåller bestämmelser om placering av de delar av försäkringsfonderna, som avser liv- försäkring. Dessa fondmedel skall så— ledes placeras i statsobligationer och vissa hypoteksobligationer (genom en lagändring 1963 godkännes även kredit— aktiebolagens obligationer), fordrings- bevis hos banker samt lån Säkerställda mot inteckning i fastigheter inom 2/3 av taxeringsvärdet. Intill ett belopp motsvarande 10 procent må emellertid dessa fonder placeras även i andra till- gångar (ej aktier). Livbolagens egna kapitalfonder samt skadeförsäkringsfon- derna placeras fritt.

Det torde inte strida mot de intressen som motiverat ovan nämnda placerings- bestämmelser att utöka den grupp av finansobjekt, som godtages vid place- ring av livförsäkringsfondernas huvud- del, med helt statsgaranterade topplån. Om dessa emellertid förutsätter ett självriskåtagandc bestäms livförsäk— ringsbolagens medverkan vid oföränd- rade placeringsregler av deras möjlig- heter och villighet att täcka in sådana åtaganden genom utnyttjande av sin fria placeringsrätt. För Skadeförsäk- ringsbolagen torde inga formella hinder föreligga för deltagande i en sådan ga- rantilångivning.

De enskilda försäkringsbolagens pla- ceringar under senare år redovisas i ta- bell 6: 7. Placeringsbehoven som hade ökat totalt fram till 1959 minskade un- der 1960 och 1961 efter pensionsrefor-

Tabell 6: 7 Enskilda försäkringsinrättningars nettoplaceringar åren 1959—1964.

Staten................ Kommuner............ obligationer. . . . reverslån m.m Bostäder.............. obligationer reverslån m.m. Övrigt...... obligationer reverslån m.m

Tillhopa

Ställning ult.

19 58 1959 1960

1961 1962 1963

1964

Mkr % Mkr % Mkr % Mkr %

Mkr

%

Mkr Mkr

2 415 16,4 247 2 , 2 120 14,4 87

614 4,2 22 —— 1 506 10,2 109 5 380 36,6 458 3 1 979 13,4 207 1 149 14,2 3 401 23,2 251 2 194 18,5 4 785 32,6 362 3 279 26,6 1 445 9,9 —— 11 —0,9 _ 34 —3,2 3 340 22,7 373 32,3 313 29,8

00. N

CO

m ”Q' ("0 sennen—rhamn— wh—thH—t

_ 130 —17,3 81 10,8 _ 26 _ 3,5 107 14,3 527 70,1 378 50,3 149 19,8 274 36,4 25 3,3

299 39,7

157 93

6

87

586 469 117 274 182

92

19,7 11,7 0,8 10,9 73,6 58,9 14,7 34,4 22,9

11,5

53 172 53 119 382 332 50 195 125 70

1 05 236

83 1 53 354 252 102 394 1 22 272

14700 100 1154 100 1047 100

752| 100 |

796 100 802

1 089

Anm. Uppgifterna för år

1958 avser enbart försäkringsbolagen; för åren 1959—1964 inkluderas även Sveriges Kommunalanställdas Pensionskassa

mens genomförande. Långivningen till bostadssektorn som både absolut och relativt visade en mindre nedgång mel- lan åren 1959 och 1960 ökade kraftigt under de därpå följande båda åren. Nettoökningen av placeringarna inom bostadssektorn motsvarade således un- der både 1961 och 1962 mer än 70 pro- cent av den totala placeringsökningen. Ökningen är helt att hänföra till ökade obligationsköp och motsvaras delvis av en samtidig minskning i innehavet av statsobligationer. Förändringen får ses bl.a. mot bakgrunden av nedgången i den ekonomiska aktiviteten under nämnda år och lättnaderna i kredit- marknadsläget. Under 1963 och 1964 föll dock placeringarna i obligationer och reverslån till bostadssektorn till- baka till en nivå motsvarande 48 re- spektive 33 procent. Det må här nämnas att Riksbanken i januari 1963 upphävde rekommendationen om 50 procent som minimikvot för försäkringsbolagens pla- ceringar i statspapper och bostadskre- diter. (Återinförd i januari 1966)

Allmänna pensionsfonden

Allmänna pensionsfonden uppträder som regel inte direkt på marknaden som långivare utan via andra kreditför- medlare. Det har ändå ansetts lämpligt att medtaga den i föreliggande redovis— ning eftersom dess placeringar kan få avgörande betydelse för de obligations- emitterande kreditinstitutens verksam- het.

De medel som inflyter till allmänna pensionsfonden skall i huvudsak place- ras i obligationer och förlagslån samt i andra skuldförbindelser utfärdade av stat och kommun eller av kreditinrätt— ningar och i s.k. återlån.

Av tabell 6: 8 framgår att nettoplace- ringarna i bostadsobligationer var på— fallande höga under 1961 men sedan av- tog under såväl 1962 som 1963 för att

på nytt växa under 1964. Tabellen av- speglar i stort sett en utveckling mot- svarande den som noteras för enskilda försäkringsbolag. Eftersom obligationer av naturliga skäl är och kommer att vara den dominerande placeringsfor- men för fonderna följer därav att den kontroll som Riksbanken utövar över obligationsemissionerna i betydande grad blir bestämmande för placering- arnas inriktning.

Sp arb ankerna

Ett särskilt intresse i förevarande sam- manhang tilldrar sig sparbankerna dels därför att de har så stor betydelse för bostadsfinansieringen, särskilt finansie- ringen av småhus, och dels därför att de arbetar i så många små enheter (ca 400) med begränsade insättarbehåll- ningar och lokalt markerade verksam- hetsområden. Deras rörelse bygger prak- tiskt taget helt på inlåning och fonde- rade medel. Detta innebär att utlåning- en i stort sett följer variationer i in— låningen. Enligt sparbankslagen är in- låningsrätten maximerad och får högst motsvara dels på aktivsidan s.k. täck- ningsfria tillgångar, varmed avses kas- sa och bankfordringar, korta statspap- per, vissa obligationer, kommunlån och fastighetslån Säkerställda av inteckning- ar inom 60 procent av taxeringsvärdet, och dels 12% gånger sparbankens fon- der. Den totala inlåningen får dock — med avdrag för ett belopp motsvarande kassa och banktillgodohavanden icke under några förhållanden uppgå till mer än 50 gånger fonderna. Om spar- bankerna uteslutande placerade sina medel i täckningsfria tillgångar skulle således fonderna behöva motsvara lägst 2 procent av inlåningen och om de pla- cerade dem uteslutande i icke täcknings- fria tillgångar så skulle fonderna behö— va uppgå till minst 8 procent av inlå-

Tabell 6: 8 AP—fondens och riksförsäkringsverkets nettoplaceringar åren 1959—1.964

Staten............... Kommuncr.............. obligationer. . . . . reverslån m.m.. Bostäder............. obligationer reverslån m.m Övrigt... obligationer reverslån m.m

Tillhopa

1959 1960 1961 1962 1963 1964

=.. x 2

%

Mkr Mkr

oxo

Mkr Mkr

I

:*)me O') CO

142 99 17 82 177 178

—— 1

100 82 18

mA mn 35 ms un MA —03 ms ms 35

32 118 17 101 435 422 13 201 154 47 74 212 84 128 723 707 16 560 490 70

1—1 i??? QMLOOOCDLOHIDv—V 0100 hmff'v—dv—IHOINNKD .. .. _ .. .. .. .. a

270 335 175 160 740 733 463 372 91 286 499 249 250

1 051 1 019 32 545 424 121

cc 00

100 518 100 722

1 569

O C H

1 808 2 381

Tabell 6: 9. Sparbankernas nettoplaceringar åren 1969—1964

19

Ställning ult.

58

1959 1960

1961 1962 1963

1964

Mkr Mkr

oxo

Mkr

oxo

Mkr

%

Mkr

ox”

Mkr Mkr

%

Staten............ Kommuner............ obligationer reverslån m.m..... Bostäder. . . . . . . obligationer reverslån m.m..... Övrigt............... obligationer reverslån m.m...

803 1 202 137 1 065 9 121 497 8 624 2 790 298 2 492

51 70

— 1 71 858 41 817 106 10

96

bi.-il smo

Lov—com_ooaoo (907qume h h

48 56 15 41

annanaaeww LDQDHVQDFCOHNGÄ [* (Du-1

—— 13 53

7

46 915 73 842 95 38 57

00 cc

NOCOWFHQNOCDV HWOVFGOOÄWW

—— 13 225 101 124 912 70 842 137 35 102

thcncxiuiwowoo

v—l [*

(Dy—1

52 165 47 118

1 031 42 989 160

158

254 122

1 132 1 060 113 947 78 98

—05 mg 83 95 ms 82 &; 53 —L4 m

Tillhopa 13 916

1 085

100 100

1 050

100

1 261

100

1 304 1 385

100

Tabell 6:10. De 84 största sparbankernas nyutlåning under 1962 och 1963 med regional fördelning och särredovisning av långivning- en till bostadsändamål

1962 1963

därav i % till därav i % till

kommunlån eller kommunlån eller Total lån med kommu— Total lån med kommu-

nyutlå- _ nal borgen avse- _ nyutlå- nal borgen avse- ning flerfa että? ende bostäder begåtts ning flerfa- tv åfa- ende bostäder

mkr. miljshus mkr. miljshus .. en- och totalt miljshus en- och

tvåfa- övriga tvåfa- övriga

milj shus hus milj shus hus

Sparbanker i . . . . . län en- och bostads- lån

totalt

miljshus

M och L ...... . . . . . . . . . . . 349 28,4 26,4 9,5 68,9 374 1 , 28,9 10,2 55,4 F, G, H, I och K. . . . . 197 14,2 32,5 12,7 66,5 210 30,5 16,7 62,4 P ch O . . . . . . . . . . . 373 16,9 34,9 15,0 73,2 403 35,5 13,9 64,8

4 6 3 6 2 7 7 1 7 6 7 6 0 6 4 8 9 6 5

, D och E . . . . . . . . . . 387 15,0 31,3 15,0 7,8 69,1 412 10,0 30,3 15,0 6,1 61,4 W 7 2 8 0 5 3 4 5 4 5 3 4 6 5 9 7 5 3

och X. . 236 9,7 28,0 30,1 75,0 225 26,2 27,6 67,1 Y, Z, AC och BD. . . . . . . . . . 88 4,5 27,3 33,0 69,3 88 23,9 37,5 69,3

Tillhopa 1 632 16,9 30,5 16,7 70,6 1 712 30,4 16,8 62,2

ningen. Den genomsnittliga fondtäck- ningsprocenten är i dag närmare 4 pro- cent. Bostadslån försedda med statlig garanti bör utan vidare kunna inräknas i de täckningsfria tillgångarna men om en sådan garanti förutsätter självrisk måste denna till sitt belopp bokföras bland de icke täckningsfria tillgångar-

Av tabell 6: 9 framgår att utlåningen till bostadsbyggandet helt dominerar bland Sparbankernas placeringar. In- emot 80 procent av nettoplaceringarna under åren 1959—64 har således ut- gjorts av lån till bostadssektorn, väsent- ligen direkta lån. Kommunlånen har in- gått med en relativt liten del under de tre första åren men ökade starkt i slutet av perioden, vilket kan sammanhänga med att under denna rubrik även redo- visas lån med kommunal borgen och att det är sådan långivning som har ökat. Den långivning som sammanfat- tats under gruppen »övrigt» ligger ge— nomgående lågt under perioden om man jämför med dess andel av totala utestå- ende lånebeloppet i slutet av 1958.

I tabell 6: 10 redovisas de 84 största Sparbankernas nyutlåning under 1962 och 1963 med regional fördelning samt den andel av nyutlåningen som gått till bostadsändamål. Det framgår av denna att sparbankerna i stockholnisområdet och kringliggande län samt i Skåne un- der 1963 lånat ut relativt sett minst till bostäder medan man i övrigt noterar en i stort sett stigande andel om man går från södra till norra delarna av landet. Det bör också observeras att andelen di- rekta lån till bostäder sjunker ju längre norrut man kommer, medan det mot- satta gäller för andelen lån till kommu- ner eller med kommunal borgen för bo- stadsändamål.

Postbanken

Vägledande för postbanken, som är den sammanfattande benämningen på post-

sparbanken och postgirot, vid dess pla- ceringar av förvaltade medel är säker- hetsprincipen. Utlåning till stat och kommun samt mot säkerhet av botten- inteckningar är därför de helt domine- rande placeringsformerna. Insättarbe- hållningarna i postbanken garanteras i sista hand av staten. Även om postban- kens verksamhet bedrivs under affärs- mässiga former kommer således i ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren ansvaret för nämnda risk då det gäller postbankens lån ytterst att få bäras av staten.

Postbankens nettoplaceringar under 1959—1964 uppvisar för de olika åren (tabell 6: 11) mycket stora variationer sammanhängande med den speciella strukturen på bankens in- och utlåning och det har därför synts meningsfullt att redovisa en procentuell fördelning endast för perioden i dess helhet. Det framgår att utlåningen till bostadssek- torn utgör en betydande del av postban- kens placeringar för senare år även om gruppen »övrigt» visar en påfallande stark ökning under åren 1962 och 1963. Av postbankens nettoplaceringar under hela perioden uppgående till drygt 3,6 miljarder kronor, avser 3,0 miljarder eller drygt 83 procent bostadssektorn. Det må här nänmas att postbanken ofta lämnar ut sina inteckningslån redan under byggnadstiden i form av bygg- nadslån.

A ffärsbankerna

Affärsbankernas medverkan vid bo- stadsbyggandets finansiering avser i hu- vudsak krediter under byggnadstiden. Annan långivning till bostadssektorn är dock icke oväsentlig, framför allt gäl- ler detta 5. k. lån avsedda att omplace- ras, vilket i realiteten är kreditiv som ligger kvar (med ändrade villkor) i av—

Stagg "”' 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1959—1964, Mkr % Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr " %

Staten ........... 1 754 27,2 620 —618 68 —738 309 —— 162 521 —— 14,3 Kommuner ....... 1 173 18,2 112 22 59 227 175 108 703 19,3 Obligationer . . . . 157 2,4 4 25 25 34 16 10 114 3,1 reverslån m. m. . 1 016 15,8 108 3 34 193 159 98 589 16,2 Bostäder ......... 3 290 51,1 368 567 534 367 591 615 3 042 - 83,5 obligationer . . . . 821 12,7 32 174 106 169 160 102 743 20,4 reverslån m. m. . 2 469 38,4 336 393 428 198 431 513 2 299 63,1 Övrigt ........... 220 3,5 17 36 83 203 120 —— 39 420 11,5 obligationer . . . . 216 3,4 10 35 82 201 99 — 42 385 10,6 reverslån m. m.. 4 0,1 7 1 1 2 21 3 35 0,9 Tillhopa 6 437 100 1 117 7 744 59 1 195 522 3 644 100 vaktan på att primär- och sekundärlån Frågan om effekten på kreditstruk—

skall kunna definitivt placeras hos an— nan kreditgivare. Affärsbankernas pla- ceringar visar, liksom postbankens, starka variationer betingade i hög grad av den förda kreditpolitiken. Den rela— tiva fördelningen av placeringsföränd- ringarna har därför också här begrän- sats till att avse perioden 1959—64 i dess helhet. Av affärsbankernas utestå- ende krediter och obligationsinnehav avsåg i slutet av 1958 ca 30 procent bo- stadssektorn (tabell 6:12). Affärsban- kernas nettoplaceringar i nämnda sek— tor under åren 1959—1964 utgjorde ca 27 procent.

turen av den statliga bostadslångivning— ens bortfall kan inte besvaras entydigt. För andra kreditinstitut än de obliga- tionsemitterande är de totala utlånings- resurserna bestämda genom inlånings- volym etc. För deras del måste en ut- ökad långivning i enskilda fall resultera antingen i en omfördelning av place- ringarna innebärande en ytterligare ök- ning av bostadskrediterna på bekostnad av övriga poster på utlåningssidan eller en begränsning av antalet lån inomgi- ven bostadskreditvolym eller bådadera. Det är naturligtvis osäkert i vad mån en sådan förändring är möjlig med hän—

Tabell 6: 12. Affärsbankernas nettoplaceringar åren 1959—1964

Stagg ”It” 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1959—1964

Mkr % Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr % Staten ........... 4 264 24,7 676 _647 — 6 1 068 — 698 21 414 3,4 Kommuner ....... 291 1,7 86— 93 57 95 68 192 400 3,3 obligationer 132 0,8 7— 21 23 40 19 21 89 0,7 reverslån m.m.. 159 0,9 79— 77 34 55 49 171 311 2,6 Bostäder ......... 5172 30,0 455 '308" 123 247 901 1238 3272 27,0 obligationer 889 5,1 376 68 30 473 _ 36 823 1 734 14,7 reverslån m. m. . 4 283 24,9 79 240 43 -—- 226 937 415 1 488 12,3 Övrigt ........... 7 517 43,6 1 242 886 422 1 969 2 051 1 464 8 034 66,3 obligationer 267 1,5 107 12 19 62 — 77 12 111 0,9 reverslån m. m.. 7 250 42,1 1 135 874 403 1 907 2 128 1 476 7 923 65,4

Tillhopa 17 244 100 2 459 449 596 3 379 2 322 2 915 12 120 100

syn till övriga på placeringsinriktning- en inverkande omständigheter, främst placeringsregler och utlåningsvanor.

Ur säkerhetssynpunkt är statsgaran- terade lån naturligtvis fullt betryggande placeringar och får därmed samma prioriterade ställning som nu i vissa institut ges åt sådana lån som säker- ställs av inteckningar inom 60 procent av fastighetsvärdet. Om statsgarantin förutsätter en självrisk, måste denna till sitt belopp med nuvarande betraktelse- sätt bokföras särskilt och ingå i sådan utlåning för vilken strängare täcknings- bestämmelser gäller. Möjligheten att medverka med topplån inom ramen för ett statligt kreditgarantisystem blir i båda fallen beroende av kreditgivarens bedömning av vilka konsekvenser den- na medverkan får för utlåningsstrnktu- ren och därmed bl.a. för likviditets- och räntabilitetsförhållanden.

För hypotekskassorna och kreditak- tiebolagen torde möjligheterna att med- verka väsentligen vara en fråga om en tillräcklig dimensionering av grundfon- derna respektive det egna kapitalet. Me- delstillgången bestäms helt av den ut- sträckning i vilken tillstånd till obliga- tionsemissioner kan erhållas och av in- stitutens möjligheter att placera dessa obligationer på marknaden.

Uppenbarligen måste man räkna med att en övergång från direkt statlig lån- givning till ett kreditgarantisystem kom- mer att medföra en minskning av kapi- talmarknadsinstitutens förvärv av stats— papper. I stället kan de antagas vilja köpa mera hypoteksobligationer och/ eller öka sin direkta utlåning till bo- stadssektorn. Detta torde bli fallet även för affärsbankernas del. Bl. a. av likvi— Vditetshänsyn är det sannolikt att hypo- teksobligationer blir den mest attrak- tiva placeringsformen. Därmed skulle man ha anledning räkna med att infö- randet. av ett kreditgarantisystem kom-

mer att innebära en ytterligare relativ förskjutning i kreditgivningen till bo- städer från försäkringsbolag, sparban- ker och andra banker samt till hypo— teksinstitut och kreditaktiebolag utöver den som ändå blir en följd av AP-fon- dernas ökande betydelse.

Regionala skillnader i utbudet av bostadskre- diter

I vissa delar av landet är det svårare än i andra att få bostadslån från kapi- talmarknaden i tillräcklig omfattning. Småbusbyggandet i de norra delarna av landet och på Gotland har sålunda icke kunnat försörjas med bottenkredi- ter i den omfattning som behövts och förutsatts vid den statliga långivningen. Väsentligen sammanhänger detta med institutionella och organisatoriska för- hållanden på kreditmarknaden. Spar- bankerna, som är småhusens främsta finansiärer, har i de berörda områdena alltid haft en i förhållande till efter- frågan begränsad utlåningskapacitet och de ansatser till utjämning av denna kapacitet de olika sparbankerna i lan- det emellan, som hittills gjorts — bl. a. inrättandet av Sparbankernas Bank —— har endast givit ett begränsat resultat. Dessa regionala skillnader i möjlig- heterna att erhålla lån från kapital- marknadsinstituten kan enklast belysas med uppgifter om den grad i vilken de statliga bostadslånen har utökats eller, som det brukar heta, fördjupats. Reglerna för den statliga långivning— en till ny- och ombyggnad av bostads- hus förutsätter normalt att krediter med bättre förmånsrätt än statslånen skall kunna erhållas från enskilda kreditgiva- re intill 70 procent av låneunderlaget. Om låntagaren misslyckas i Sina försök att erhålla underliggande kredit 'i den- na omfattning kan det statliga lånet emellertid under vissa i författnings-

text och tillämpuingsföreskrifter när- mare angivna förutsättningar fördjupas.

En allmän förutsättning för fördjup- ning av lån är att denna visas vara oundgängligen erforderlig.

Vid nybyggnad av flerfamiljshus är fördjupningsrätten begränsad till högst 10 procent av låneunderlaget. De fall där länsbostadsnämnderna funnit skäl att fördjupa det statliga lånet till fler- familjshus har under senare år minskat avsevärt. Tablån nedan visar den ge- nomsnittliga fördjupningsgraden i sam- band med slutligt beslut om tertiärlån under ett antal budgetår.

Genomsnittlig för- Budgetår djupningi % av det statliga lånet 1955/56 ........... 10,7 1956/57 ........... 10,6 1957/58 ........... 11,8 1958/59 ........... 9,8 1959/60 ........... 4,8 1960/61 ........... 1,7 1961/62 ........... 1,2 1962/63 ........... 0,7 1963/64 ........... 0,5 1964/65 ........... 0,2

Fördjupningsbehovet har varit be- tingat bl. a. av att de värden (taxerings— värden eller i särskild ordning fram- räknade värden) som kreditinstituten lagt till grund för utmätandet av pri- mär- och sekundärlån varit lägre än det statliga låneunderlaget, vilket åstadkom- mit ett »glapprum» mellan den övre gränsen för dessa lån och den reguljära undre gränsen för det statliga lånet. Ge- nom åren har detta »glapprum» minskat dels genom maximeringen av det stat— liga låneunderlaget och dels sannolikt också genom generösare värderingar från de enskilda långivarnas sida. Tem- porär kapitalbrist har vidare ibland tvingat länsbostadsnämnderna att för- djupa det statliga lånet.

Under kalenderåret 1963 fördjupades

117 det statliga lånet i samband med slutligt beslut till flerfamiljshus enligt bostads— styrelsens statistik i sammanlagt 52 fall. Av dessa avsåg 12 företag inom Väster- norrlands län och 36 i Västerbottens län. Under år 1964 beviljades fördjupa- de bostadslån till 50 flerfamiljshus, var— av 7 i Västernorrlands och 40 i Väster- bottens län. Enligt underhandsuppgif- ter är denna fördjupning betingad av att stadshypoteks- och bostadskredit- kassorna satt »för låga» värden. Kom- pletterande krediter har i sådana fall mycket sällan kunnat erhållas från and- ra kreditgivare och följden har blivit att det statliga lånet fått utökas.

Beträffande småhus ger Kungl. Maj:ts tillämpningsföreskrifter generell rätt för lånemyndigheterna att fördjupa med ett belopp motsvarande 10 procent av låneunderlaget. Större fördjupning må medgivas endast i den utsträckning som följer av särskilda av bostadsstyrel- sen meddelade föreskrifter. Medgivande till sådan ytterligare fördjupning har lämnats samtliga nämnder i fall som avser nybyggnad, om denna är belägen på jordbruksfastighet eller utanför planlagt område (och lånsökanden själv skall bebo huset), eller då fråga är om ombyggnad. Nämnderna i de fyra nordligaste länen har erhållit med— givande att pröva frågan om fördjup- ning även i övriga fall. Eljest uppkom— mande behov av fördjupning skall un- derställas bostadsstyrelsens prövning, i vissa fall områdesvis, i andra för varje ärende.

I tabell 6: 13 redovisas länsvis upp- gifter om den grad i vilken statliga bo- stadslån till småhus fördjupats under budgetåren 1963/64 och 1964/65.

Av uppgifterna framgår att när det gäller lån till ombyggnader fördjupning av det statliga bostadslånet är regel sna- rare än undantag. Vid ansökan om lån till ombyggnad grundar länsbostads—

Tabell 6: 13. Fördjupad del av totalt beviljat statligt lånebelopp till småhus under bud- getåren 1963764 och 1964/65

+

Fördjupning i procent av totalt beviljat lånebelopp budgetåret Andel småhus 1963/64 1964/65 Län sääåägåléå) nybyggnad nybyggnad år 1964 hus som om- hus som om— skall be- övriga byggnad skall be- övriga byggnad bos-av sö- hus bos av sö- hus

kanden kanden Stockholms stad och län 69 5,4 0,1 3,5 5,2 —— 8,2 . Uppsala .............. 82 41,6 32,7 — 40,7 0,2 36,2 Södermanlands ........ 91 4,0 2,6 41,2 5,4 0,0 39,8 Östergötlands ......... 96 12,8 4,0 31,6 34,6 17,8 21,9 Jönköpings ........... 94 5,5 0,1 34,0 42,4 23,0 42,5 Kronobergs ........... 98 0,2 —— — 39,3 24,9 1,1 Kalmar ............. 98 12,4 1,3 50,0 24,1 16,4 53,3 Gotlands ............. 97 51,3 13,3 64,7 46,4 27,9 64,5 Blekinge ............. 95 5,0 _ 27,6 3,0 ——- 13,0 Kristianstads ......... 97 0,9 0,1 50,5 2,8 2,3 47,3 Malmöhus ............ 83 0,5 0,1 22,6 0,1 9,8 30,0 Hallands ............. 89 11,2 0,2 36,9 29,4 14,2 45,8 Göteborgs o. Bohus. . . . 62 2,8 0,1 22,5 19,1 1,8 23,9 Älvsborgs ............ 90 9,9 1,3 46,5 15,1 1,3 46,2 Skaraborgs ........... 94 10,5 — 36,5 10,0 0,9 50,2 Värmlands ........... 93 23,5 3,8 55,9 19,4 6,4 51,0 Örebro ............... 93 11,6 0,2 15,3 8,6 6,9 23,2 Västmanlands ........ 96 4,1 0,0 49,6 10,0 2,4 54,2 Kopparbergs .......... 97 21,0 1,7 36,8 28,7 11,7 44,0 Gävleborgs ........... 94 6,6 3,4 38,9 3,3 1,2 14,8 Västernorrlands ....... 97 48,5 17,8, 69,4 __ 43,1 25,4 71,7 Jämtlands ............ 89 53,4 29,3 66,7 53,0 40,5 68,2 Västerbottens ......... 99 53,2 18,2 69,1 65,2 53,4 70,8 Norrbottens .......... 97 58,1 40,1 69,2 67,8 57,6 75,7

Hela riket 88 21,6 4,6 50,3 28,6 13,5 51,6

Anm. I Uppsala län beviljades under senare delen av budgetåret 1963/64 efter öven-enskom- melse med vederbörande kreditinstitut omfattande fördjupningar. Dessa avlöstes planenligt på-

följande budgetår.

nämnden sitt beslut om lån på ett låneunderlag som enligt gällande före- skrifter skall fastställas till belopp mot- svarande den godkända ombyggnads- kostnaden. Som regel är den fastighet det gäller redan belastad av inteckning- ar för tidigare upptagna lån. Kredit- givarna är därför mycket återhållsam- ma i fråga om nya lån och torde mycket sällan vara beredda att lämna sådana till belopp motsvarande 70 procent av låneunderlaget (= ombyggnadskostna-

den). Statslånet måste således fördju- pas, ofta ända till botten. Samma svårig- heter föreligger generellt beträffande bottenlån till småhus i glesbygden och på jordbruksfastighet. Här Spelar kre- ditvärdesbedömningen en avgörande roll och när det gäller jordbruksfastig— heter förekomsten av andra skulder som belastar fastigheten.

I fråga om nybyggnad av småhus be- viljas den genomsnittligt sett största fördjupningen i Gotlands län och i de

fyra nordligaste länen,-vilket är beting- at av den kapitalbrist som sedan länge förelegat i dessa områden. Fördjup- ningen motsvarar här omkring hälften av det beviljade lånebeloppet för hus som skall bebos av den lånsökande. För övriga hus, vilket är liktydigt med gruppbyggda hus är fördjupningen ge- nomgående lägre, vilket måste innebä--

ra bl.a. att denna form av småhusbyg- gande företrädesvis sker inom områden där kreditutbudet och kreditvärdet är relativt gott. En jämförelse av upp- gifterna för de båda budgetåren vi- sar att fördjupningsgraden stigit mar- kant från det ena året till det andra. Det gäller praktiskt taget samtliga län och för båda grupperna av nybyggnader. Förklaringen härtill torde som framhållits i kapitel 3 —— vara att söka i dels den skärpning av kreditmarknadsläget som inträffade un- der 1964 och dels den höjning av låne- underlaget för statliga bostadslån som skedde per den 1 januari 1964, då ock— så ny beräkningsmetod infördes med därav följande ökning i efterfrågan på bottenlån.

Sedan många år tillämpar en del läns- bostadsnämnder ordningen att -—— då så är påkallat vid förhandlingar med kreditinstituten träffa överenskommel- ser om bottenlånens storlek. Under 1964 har i norrlandslänen och på Gotland följande gällt. I Norrbotten räknade man med som sannolikt att erhålla full belåning intill 70 procent av låneunder- laget endast i Luleå. I övriga tätorter och på glesbygden varierade bottenlå- nen från 0—60 å 70 procent. Beträf- fande de hus för vilka lån beviljades un- der 1963 lämnades bottenlån i större omfattning än i fråga om de hus för vilka lån utbetalades under samma år. Denna ljusning i- kreditsituationen an- sågs dock ha varit temporär och efter höjningen av låneunderlaget väntades

fördjupningsbehovet åter öka. Fördjup- ningsprinciperna gäller oavsett vilket" kreditinstitut som lämnar bottenlån. I Västerbotten har sparbankerna medde- lat attudé vid rådande medelstillgång lämnar bottenlån med högst 30 000 kro- nor till enfamiljshus och 45 000 kronor

. till tvåfamiljshus inom planlagda områ—

den. Inom övriga områden lämnas of- fert i varje särskilt fall. Centralkassan för jordbrukskredit lämnar i regel bot- tenlån intill 60 procent av taxerings- värdet. I Jämtlahd lämnade sparban— ken lån motsvarande 60 procent av lå- neunderlaget i Östersund och Frösö kommun, 40 å 50 procent i vissa andra tätorter och 30 procent på landsbygden. Svenska Intecknings Garanti AB och Svensk Fastighetskredit lämnade lån, dock endast inom tätorterna, till belopp motsvarande ungefär 60 procent _och i vissa fall 70 procent av låneunderlaget. I vissa fall har låga' taxeringsvärden medfört att bottenlånen blivit mindre. Dessa principer för långivningen har tillämpats även av andra kreditinstitut än sparbanker. I Västernorrland kunde bottenlån erhållas till belopp som mot- svarade mellan 60 procent av låneun- derlaget i städer och större tätorter med stadsplan eller byggnadsplan, 50 pro- cent i mindre tätorter med byggnads- plan eller där vissa stadgar tillämpas och högst 30 procent på landsbygden. Samma fördjupningsprinciper tillämpa- des oavsett vem som var bottenlångiva- re. På Gotland slutligen lämnades bot- tenlån till högst 30 procent utom i Vis- by, Slite, Klintehamn och Hemse, där bottenlån i regel utgick med 70 pro- cent.

Det är av särskilt intresse att studera i vilken utsträckning olika kreditgivare medverkar vid finansieringen av nypro- duktion och ombyggnad av småhus i de nämnda länen. I tabell 6: 14 redovisas sålunda uppgifter om samtliga under

Tabell 6: 14. Under budgetåret 1964/65 utbetalda statliga lån till småhus ide fyra nord— ligaste länen och på Gotland med fördelning på bottenlångivare

Därav Hela d till' (1 k d't' t't t b tt is 1 antalet me jan e re | lnS ! u som 0 en ng vare Län 11:11:12; utan Central- __ statli a bot- S ”_ kassa för Hypo- Affars- Sv. lång tenlån hp k jord- teks- bank Sigab. Fast.- Övriga an bruks- förening POSt' kredit kredit banken Västernorrland. 851 43 400 40 21 139 193 10 5 Jämtland ..... 278 25 142 14 1 41 24 5 126 Västerbotten . . 823 35 514 109 136 10 13 5 1 Norrbotten . . . . 1 036 157 420 17 82 21 288 51 — Gotland ....... 93 7 77 2 1 1 5 — Tillhopa 3 081 267 1 553 182 241 212 523 71 32 % 100 8,7 50,4 5,9 7,8 6,9 17,0 2,3 1,0

1 I 17 av dessa fall har bottenlån lämnats av Sv. Livförsäkringsbolaget.

budgetåret 1964/65 utbetalade statliga lån till småhus med fördelning på bot- tenlångivare. Det framgår därav att sparbankerna (inkl. Sparbankernas In- teckningsaktiebolag) har medverkat i drygt hälften av fallen. För ca 9 procent av ärendena har det blivit nödvändigt att totalfördjupa det statliga lånet. I övervägande grad torde detta ha gällt ombyggnader. Andelen är relativt hög i Norrbotten vilket enligt uppgift sam- manhänger med att jordbrukskredit- kassan där sedan länge har mycket be- gränsade utlåningsmöjligheter och att totalfördjupning därför ofta måste be- viljas i ärenden avseende inte endast ombyggnad utan också nybyggnad på jordbruksfastighet. Detta illustreras också av den låga siffran för antalet fall där jordbrukskreditkassan medver- kat i jämförelse med exempelvis Väster- bottens län. Sigab har beviljat lån för åtskilliga byggnadsföretag i Norrbotten men också i Västernorrland, medan AB Svensk Fastighetskredit hittills lämnat bottenlån i relativt liten utsträckning.

I tabell 6:15 redovisas för de fyra nordligaste länen uppgifter om det stat-

liga lånets genomsnittliga storlek i de fall där andra finansieringsinstitut än sparbank medverkat vid finansieringen. Tabellen visar att fördjupning av det statliga länet i dessa län icke endast har förekommit där sparbankerna inträtt som bottenlångivare. Det statliga bo- stadslånet är sålunda genomsnittligt sett icke oväsentligt större än normalt (dvs. 20 procent av låneunderlaget) även då bottenlån lämnas av kreditgivare vilka inte _— som sparbanker och jordbruks- kreditkassor -— kan åberopa kapital- knapphet som skäl för sin återhållsam- het. I Norrbotten motsvarade de utläm- nade bottenlånen i genomsnitt 50 a 55 procent av låneunderlaget vid nybygg- nad utom för jordbrukskreditkassan som bidragit med i genomsnitt ca 40 procent. I Norrbotten motsvarar Sigahs långivning i genomsnitt drygt 57 pro- cent av låneunderlaget men i övriga norrlandslän något över 50 procent. AB Svensk Fastighetskredit har i Väster- bottens län lämnat lån till i genomsnitt 44 procent och i övriga län till 55 a 60 procent av låneunderlaget.

Det redovisade materialet visar att de

Tabell 6: 15. Under budgetåret 1964/ 65 i de fyra nordligaste länen utbetalade bostadslån till småhus, där annan kreditgivare än sparbank lämnat underliggande Idn. Bostads- lånets genomsnittliga storlek i % av låneunderlag

Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens län län län län uniifåååiådåvlån Bostads- Bostads- Bostads- Bostads- Antal lån i % Antal lån i % Antal lån i % Antal lån i % lån av låne- lån av låne- lån av låne- lån av låne- underlag underlag underlag underlag Nybyggnad Jordbrukskreditkassa . 19 53,9 5 56,1 45 59,8 1 1 48,0 Hypoteksförening . . . . 16 33,7 —— —— 132 36,0 79 28,1 Affärsbank, Postban— ken ................. 116 36,3 26 38,9 4 61,3 18 38,7 Sigab ............... 190 37,5 24 37,3 11 38,7 280 32,6 Sv. Fastighetskredit AB ................. 10 35,3 5 29,8 4 46,0 51 34,4 Övriga .............. — 19 43,0 -—- Ombyggnad Jordbrukskreditkassa . 21 65,9 17 76,5 64 61,1 6 61,2 Hypoteksförening. . . . 5 55,9 9 89,3 4 43,7 3 23,1 Affärsbank, Postban- ken ................. 23 62,7 22 61,7 6 62,4 3 66,9 Sigab ............... 3 46,2 — 2 53,5 8 44,3 Sv. Fastighetskredit AB ................. —— —— — — 1 70,0 _— Övriga .............. 5 79,1 9 72,9 1 55,0 _

enskilda kreditgivarna hittills icke har ansett sig kunna bidraga till finansie- ringen av ny- och ombyggnad av bo- stadshus i hela den utsträckning som reglerna för den statliga långivningen normalt förutsätter. Det gäller i det närmaste generellt beträffande ombygg- nader av småhus samt beträffande både ny- och ombyggnad av bostadshus utan- för planlagda områden och på jord- bruksfastighet. Därtill kommer att inom vissa områden, särskilt i norrlandslä- nen och på Gotland, även kreditgivning- en till nybyggnad av småhus i övrigt varit begränsad. Finansieringen har i angivna fall kunnat ordnas endast ge- nom utökning (fördjupning) av det statliga lånet. Den ökning av fördjup- ningsgraden som har ägt rum mellan budgetåren 1963/64 och 1964/65 visar också att en språngvis ökad efterfrågan på bottenkrediter från öppna markna-

den i ett ansträngt kreditmarknadsläge i varje fall för småhus kan leda till fi- nansieringssvårigheter.

Redovisningen ovan torde ge stöd för antagandet att en övergång till ett kre- ditgarantisystem i varje fall i ett övergångsskede medför vissa risker för bristfällig kreditförsörjning vid ny- byggnad av småhus på jordbruksfas- tighet och i norrlandslänen även vid nybyggnad på annan fastighet. Risken för en försämrad kreditförsörjning vid en sådan övergång torde vara än större beträffande ombyggnad av småhus.

Utformningen av ett kreditgarantisystem

I den mån man i vårt land hittills fun- nit anledning att underlätta och förbil- liga kreditanskaffningen genom ett stat— ligt garantiåtagande, har det skett ge- nom ett administrativt system som in-

neburit ansökan och prövning av varje särskilt fall, ett s. k. individuellt kredit- garantisystem. Detsamma gäller i andra länder, där statliga kreditgarantier till- lämpas på bostadsområdet. Anledning- en till denna detaljprövning är att sta- ten vill förvissa sig om att stödet i det enskilda fallet tillgodoser de syften som utgör motiven för verksamheten och motsvarar en rimlig avvägning mellan " behov och risktagande. .

I den förut berörda departementspro- memorian som utarbetades under sena- re delen av 1958 och i en av Närings- livets Bostadsutredning publicerad skrift har som förut nämnts framförts tanken på en statlig kreditgaranti som icke förutsätter individuell prövning, ett s. k. kollektivt eller generellt kredit- garantisystem.

I det följande skall först prövas hur ett kreditgarantisystem av den ena eller andra typen skulle kunna tänkas ut- format. Det må inskjutas att den på sina håll förekommande formen av försäk- ringsgaranti ur här relevanta synpunk- ter icke innebär någonting annat än ett kreditgarantisystem inom vilket lånta- garen betalar en viss försäkringspremie med vars hjälp särskilda riskfonder byggs Upp-

Ett kreditgarantisystem med individu- ell prövning Utformningen av ett kreditgarantisys- tem på bostadsområdet av den typ som förekommer på andra områden här i landet skulle rent tekniskt inte vålla några svårigheter. En enkel väg är att översätta nuvarande bostadslånekungö- relse till en kungörelse om lånegaranti. Den avgörande skillnaden inträder först beträffande utbetalning och förvaltning av lån, som ju det statliga organet vid ett kreditgarantisystem icke behöver be- fatta sig med annat än i fall då sådana

åtgärder påkallas som berör, garantins villkor.

Allmänna förutsättningar för garantilån De flesta villkor som bostadslånekungö- relsen uppställer beträffande långivare, låntagare och låneobjekt kan direkt överföras till en kungörelse om lånega— ranti, som förutsätter individuell pröv- ning av' låneärendena. Ansökningsför- farandet kan göras helt identiskt med det som nu gäller för statligt lån och beslutet om statsgaranti lämnas för lån i viss namngiven kreditinrättning. Det statliga garantiorganet kan därigenom lättare hålla kontroll över utlämnade garantier och samtidigt förvissa sig om att garantilån kan erhållas och att det blir placerat på ett betryggande sätt. Låntagaren förutsättes således i varje fall före det slutliga beslutet ha träffat avtal med ett bestämt kreditinstitut om att lämna lån mot den statliga garantin. Kreditgivare bör vara skyldig att med- dela garantiorganet när sådant lån be- viljats.

Garantins innebörd

Genom lånegarantin ikläder sig staten ett borgensansvar gentemot en kredit- givare för låntagarens skuld. Innebör- den härav är i princip att kreditgivaren, så snart förfallen betalning uteblir, kan ställa krav på staten om infriandet av ansvarsåtagandet.

Fall av dröjsmål med erläggande av räntor och amorteringar å statliga län är nu icke ovanliga. Det indrivningsför- farande som detta ger upphov till leder i vissa fall till lagsökning men mycket sällan till exekutiv försäljning av fas- tigheten. Det kan emellertid inte vara lämpligt eller nödvändigt att staten i ett kreditgarantisystem övertar lånet så snart en betalningsförsummelse förelig- ger. Det bör vara tillfyllest att kreditgi- varen ålägges skyldighet att till garan-

ti'organet —— i vederbörande län — översända restantielängder. Kreditgiva- ren bör därefter i samråd med länsbo- stadsnämnden kunna Ombesörja alla in- drivningsåtgärder fram till en eventuell exekutiv auktion. Först när en förlust sålunda konstateras löser staten in lånet och övertar därmed fastigheten. Garan- tiåtagandet innebär att staten i ett så- dant sammanhang också ersätter kredit- givaren för förfallna icke betalda räntor samt hans kostnader i samband med det exekutiva förfarandet.

Garantins omfattning, räntesättning För det nuvarande statslånets placering i säkerhetshänseende gäller en övre gräns, som beroende av företagsformen är olika på sätt som tidigare redovisats. Den undre gränsen ligger i normalfallen vid 70 procent av pantvärdet. För små- husens del gäller sistnämnda gräns ef- ter en höjning från 50 procent den 1 januari 1963. Detta innebär att staten generellt accepterar ett primärlån och ett sekundärlån med placering i för- månsrättsordningen före statslånet. Se- kundärlånet förutsättes därvid ligga mellan 60 och 70 procent av nämnda värde. Några formella hinder för kredit- givarna att lämna lån upp till nämnda gränser torde numera i princip icke föreligga sedan hypoteksinstituten fått rätt att beräkna sina lån på de statliga låneunderlagen och kreditaktiebolagen ändrat sina bestämmelser i anslutning härtill. Bostadslånekungörelsen ger dock som förut nämnts bostadsmyndig- heterna rätt att fördjupa det statliga lånet där låntagaren visar att han icke har möjlighet att i öppna marknaden skaffa erforderliga krediter. Sekundärlån torde vara förenade med obetydliga förlustrisker. Det är därför tveksamt om den nuvarande allmänt accepterade differentieringen av räntesatserna mellan primärlån och se-

kundärlån kan anses motiverad ur risk- synpunkt. Vid nuvarande institutionella förhållanden på kreditmarknaden torde det emellertid vara svårt att genomdri- va en sänkning av sekundärlåneräntan. Om man går in för ett kreditgarantisy- stem som ersättning för den nuvarande direkta långivningen, kan man kräva att de statsgaranterade lånen skall be- tinga högst den ränta som gäller för hot- tenlån. Om den undre gränsen för ga- rantilånet sätts vid den gräns, som nu normalt gäller som undre gräns för statslånet, skulle man få den rätta egen— domliga finansieringsstrukturen att pri- märlånet upp till 60 procent och garan- tilånet från 70 procent och uppåt skulle löpa med samma ränta medan sekun— därlånet i läget mellan 60 och 70 pro- cent skulle betinga en halv procents högre ränta. Det enklaste sättet att und- vika detta torde vara att låta den stat- liga kreditgarantin börja vid 60-pro- centgränsen. Därigenom bör man kunna få en enhetlig räntesättning på fastig- hetslånen upp till statsgarantins övre gräns.

För en undre gräns för statsgarantin vid 60 procent talar även följande om- ständighet. Fördelen med ett kreditga- rantisystem har bl. a. ansetts ligga i den möjlighet som därigenom öppnas för låntagaren att erhålla ett lån från »bot- ten till topp» med enhetliga ränte- och amorteringsvillkor. Denna fördel skulle icke uppnås vid en räntedifferentiering som den ovan nämnda, låt vara att man genom placering av samtliga lån i en fastighet i ett och samma institut kan samordna betalningar av räntor och amorteringar och därmed vinna en del av »enhetslånets» fördelar. Då det vi- dare ur bostadspolitiska synpunkter får anses betydelsefullt att den statliga ga- rantin omfattar så stor del av upplå- ningen att riskränta icke rimligtvis kan motiveras å den del som ligger under

den garanterade delen, framstår det som naturligt att den undre gränsen för denna i normalfallet läggs vid primär- lånets övre gräns, dvs. 60 procent. Möj- ligheten till fördjupning (efter indivi- duell prövning) bör bibehållas.l

Garantins varaktighet, amortering av garantilån

Garantins varaktighet bestäms av dess undre gräns. Garantin bör alltså gälla intill dess att kapitalskulden har ned- gått till 60 procent av det värde varpå garantin ursprungligen grundats. Vissa krav beträffande amorteringstakten måste uppställas. Vid fast amortering och penninglån möter härvid inga sär- skilda svårigheter. Vid fast annuitet, där amorteringstakten är fördröjd, blir emellertid förutsättningarna för en be- stämmelse beträffande amorteringen olika, beroende på om man räknar med att garantin skall täcka ett särskilt lån i toppen eller om den skall täcka övre delen av ett lån som går från »botten till topp». Täcker garantin ett särskilt lån kan återbetalningsreglerna både vid fast amortering respektive fast annui- tet utformas så att 60-procentsgränsen nås efter samma antal år. Vid ett lån från »botten till topp» för vilket amor- teringstiden bestämts för hela länet nås 60-procentsgränsen snabbare vid fast amortering än vid annuitetsbetalning. Man kan naturligtvis utforma amorte- ringsreglerna vid annuitetslån så att en viss gräns nås vid samma tidpunkt som vid fast amortering inom samma pe- riod för lånets återbetalning i dess hel- het. Detta kräver dock ett system med annuiteter, som sjunker med vissa in- tervaller (vilket förutsättes i 1958 års departementspromemoria), en ordning som ur andra synpunkter dock inte tor— de vara eftersträvansvärd. Bestämmel- sen i en garantikungörelse bör ange att garantin gäller ett visst antal år oavsett

vilket amorteringsförfarande som till- lämpas.

Kommunal förmedling oeh borgen

Kommunernas roll i ett kreditgaranti- system behöver inte avvika från den som tilldelats dem i nuvarande stöd- system. Ett undantag skall beröras se- nare i denna framställning. Kommuner- nas förmedlingsverksamhet med gransk- ning av ansökningar etc. förutsättes så- ledes inte komma att påverkas av en övergång. Det krav på kommunal bor- gen som nu gäller beträffande småhus som bebos av låntagare och i vissa fall beträffande kommun eller allmännyttigt företag tillhörigt hus kan kvarstå. Kre- ditinstitutens krav vid eventuell förlust bör emellertid helt riktas mot garan- ten/staten och kommunens borgensåta- gande ha karaktären av ett avtal mellan stat och vederbörande kommun. Sedan staten nödgats övertaga en fastighet bör åtgärder för försäljning vidtagas i sam- råd med kommunen. Om staten i det sammanhanget icke får sin fordran täckt har den en regressfordran mot kommunen.

Utbetalning och förvaltning av garanti- lån

Beslut om lånegaranti med angivande av de villkor som gäller för garantin delgives sökanden, förmedlingsorgan och vederbörande kreditinstitut. I och med att sådant beslut meddelats och uppgift inkommit från vederbörande kreditinstitut att lånet beviljats upphör i normalfallet det statliga organets be— fattning med ärendet. Utbetalning och

1 I november månad 1965 emitterade Stads- hypoteks- och Bostadskreditkassorna ett obligationslån avsett för finansiering av en- hetliga lån från botten upp till de tidigare sekundärlånens övre gräns. Därest denna lånetyp blir allmänt förekommande i mark- naden uppkommer icke berörda problem— ställning.

förvaltning av lån blir helt en angelä- genhet mellan kreditinstitut och lånta- gare, förvaltningen dock endast så länge icke något inträffar som påverkar inne- börden av statens garantiåtagande.

För närvarande biträder de kommu- nala förmedlingsorganen de statliga myndigheterna med kontroll under byggnadstiden, slutbesiktning samt be- siktning av byggnadens skick under lå- netiden. Vidare biträder förmedlings— organen vid inbetalning av räntor och amorteringar å beviljade lån, upprättar restantielängder och yttrar sig över framställningar om övertagande av lån och åtgärder avseende förändringar be- träffande säkerheten för statens ford- ran.

Man kan här urskilja åtgärder av två principiellt skilda slag. Den ena grup- pen avser åtgärder som har med själva fastigheten att göra och den andra gruppen avser rent lånetekniska åtgär- der.

I ett kreditgarantisystem som det här behandlade kan man ifrågasätta om den rent lånetekniska medverkan som för- medlingsorganen nu lämnar fortfaran- de bör åvila dem.

Bokföringen av garantilån och infly- tande betalningar ankommer helt på kreditgivaren och så länge ett lån sköts klanderfritt krävs ingen medverkan i det sammanhanget från kommunens si- da. Utbetalningar av lån bör således ske direkt till låntagaren och hans be- talningar göras direkt till kreditgivaren. Betalningsförsummelser anmäls på sätt som redan antytts och det blir länsbo- stadsnämnden som får besluta om even- tuella åtgärder med rätt att vid behov påfordra medverkan från kommunens sida. Detsamma bör gälla i andra låne- tekniska sammanhang, övertagande, ifrågasatt ändring av säkerheten för ga- ..rantilånet etc. Annorlunda ligger det till med sådana

kontroller som har med fastigheten som sådan att göra. Det krav som staten i egenskap av garant har anledning att ställa på vederbörande kreditgivare, att garantilånet skall skötas i bankmässiga former, borde i och för sig innebära att denne också skall utöva kontroll under byggnadstiden, verkställa slutbesiktning av fastigheten samt därefter ägna pan- ten dvs. fastigheten en fortlöpande översyn. Det torde emellertid vara mest rationellt att kommunerna verkställer sådana kontrollåtgärder precis som nu sker. Kommunen har speciella förutsätt— ningar härför och skall under alla för- hållanden utföra vissa av dessa mo- ment. Kommunens åtgärder får därvid karaktären av hjälp åt garantiorganet. I beslutet om lånegaranti intages som villkor för garantin dels att lån ej får utbetalas förrän kommun lämnat be- sked om att slutbesiktning ägt rum, dels att långivaren skall vara skyldig att uppsäga lånet, därest så påfordras av garantiorganet vid konstaterat fall av vanvård.

Subventioner

En övergång till ett kreditgarantisystem torde icke behöva föranleda andra änd- ringar av gällande bestämmelser om familjebostadsbidrag än i vad avser sät- tet att tillgodoföra vissa egnahemsägare bidraget. Nuvarande ordning innebär att för familj, som bor i eget småhus finansierat med statligt lån, bidraget i första hand tillgodoföres genom avräk- ning å förfallna räntor och amortering- ar å det statliga lånet. Vid övergång till garantilån torde enklaste sättet vara att tillämpa en ordning med generell kon- tantutbetalning av bidrag till familjer i ägda småhus (denna ordning gäller nu i fall då huset finansierats utan statliga lån). Eventuellt kan denna ordning kompletteras med en bestämmelse om rätt för kommun att — där så befinnes

motiverat — påfordra tillgodoföring ge- nom utbetalning till vederbörande kre- ditinstitut med avräkning i första hand mot förfallna annuitetsbelopp å garan- tilånet. Det är naturligtvis också tänk- bart att tillämpa sistnämnda förfarings- sätt generellt, men det ger kreditinstitu- ten ökat bestyr vid aviseringsarbetet.

Den generella subvention som nu ut- går i form av räntebidrag till vissa år- gångar av hus, tillgodoföres låntagarna i första hand genom avräkning å för- fallna räntor och amorteringar å stats- lånet. I 1958 års departementsprome- moria förutsattes att sådana bidrag vid övergång till ett kreditgarantisystem skulle direkt utbetalas till vederböran- de långivare. För ändamålet utgick man från en lagstadgad skyldighet för lån- givare att bokföra garantilån samt därå belöpande räntor och amorteringar un- der särskild bokföringstitel. Låntagar— na avsågs av kreditinstitutet bli avisera- de endast räntekostnader motsvarande en »garanterad» ränta. En gång om året i efterskott skulle kreditinstitutet där- efter äga att av staten erhålla gottgörel- se för skillnaden mellan aviserade rän- tekostnader och faktiska räntekostnader enligt gällande lånemarknadsräntor. Denna rekvisition förutsattes ske i klump men på sådant underlag att sta- tens kontrollmöjligheter underlättades. Även om denna metod kräver något merarbete av kreditinstituten torde den ha vissa fördelar. Bland annat kan man därigenom få en exakt tillpassning av räntebidraget i de enskilda fallen obe- roende av amorteringstakt, ränteläge m. in.

Om man i ett kreditgarantisystem inte vill belasta kreditinstituten med ett avräkningsförfarande enligt den ovan skisserade anordningen kan man bibe- hålla nuvarande system, vilket förutsät- ter en redovisning halvårsvis från den som erhållit ett garantilån till de bo-

stadspolitiska organen beträffande fak- tiskt- erlagda räntekostnader och kvar- stående kapitalskuld å upptagna lån. Beräkningen av räntebidragets storlek får sedan ske hos de nämnda organen för varje enskilt låneobjekt. Detta för- faringssätt kommer att innebära en be- tydande administrativ belastning och åtgärder för förenklingar måste därvid övervägas. En viss förenkling av de statliga organens arbete kan naturligt- vis åstadkommas om bidragsgivningen schabloniseras, t.ex. på det sätt som tillämpas i det danska kreditgaranti- systemet, dvs. med bidragsbelopp per m2 lägenhetsyta, eller på annat sätt. Olägenheten med ett sådant system är _ vilket följer av schabloniseringen att effekten av bidraget på bostadskost— naderna kommer att variera _— starkare ju längre schabloniseringen drivs. Vid gällande hyreskontroll uppkommer svå— righeter vid reglering av hyrans storlek varjämte systemet också kan komma att medföra tillfälliga likviditetspåfrest- ningar för fastighetsägaren.

Ett system med kollektiv kreditgaranti Mot ett system med individuellt pröva- de. kreditgarantier har riktats den hu- vudinvändningen att ett sådant jämfört med nuvarande direkta långivning inte skulle medföra någon nämnvärd lättnad 'i den statliga bostadsadministrationen.

Detta har gett upphov till tanken på att utforma en kreditgarantiordning där statliga organ icke granskar varje en- skilt låneärende, ett s. k. kollektivt kre- ditgarantisystem. Ett sådant system, där kreditgivaren följaktligen självstän— digt prövar lånefrågan och handhar förvaltningen av länet, har förutsatts kräva ett visst ekonomiskt medansvar från kreditgivarens sida, en s.k. själv- risk. Genom att kräva ett sådant åta- gande som villkor för sin garantiutfäs- telse försäkrar sig staten om att kredit-

givaren bedömer låneansökningar på ett sätt som begränsar riskerna för honom själv och därmed också för staten.

Den tekniska utformningen av ett kol- lektivt kreditgarantisystem med själv— risk innebär en radikal administrativ förenkling jämfört med nuvarande di- rekta långivning. En kungörelse om kol- lektiv statsgaranti för bostadslån kom- mer i huvudsak att innehålla bestäm- melser om

a) tillämpningsområde (nybyggnad, ombyggnad, bostäder, lokaler och kol- lektiva anordningar i bostadsområden)

b) krav beträffande låntagaren

c) beräkning av underlag för garan- tilån

d) statsgarantins omfattning i enskil- da fall

e) självriskens storlek och innebörd

f) krav beträffande ränta och amor- tering

g) räntesubventioner (därest sådana skall utgå)

h) anmälningsskyldighet och förfa- rande i fall då risker för ianspråktagan- de av garantiutfästelse uppkommer.

Den kommunala förmedlingsverksam- heten upphör helt. Länsbostadsnämn- dernas befattning med garantilån in- skränker sig till registreringsuppgifter, stickprovskontroller och bevakning av statens intressen vid uppkommande si- tuationer som medför risk för ianspråk- tagande av statens garanti. Några krav beträffande bostädernas standard och yttre miljö kan inte intagas i kungö- relsen (annat än som omständigheter att beaktas vid värderingen). Nuvaran- de bestämmelser om markpriskontroll samt kostnadskontroll i övrigt faller bort och detsamma gäller om hyreskon- trollen. Skyldighet att utöva hyreskon- troll kan inte gärna påläggas kreditin- stituten. De bestämmelser som finns i gällande bostadslånekungörelse i syfte att begränsa statens risktagande ersät-

tes av självrisken som antages garante- ra en bankmässig och därmed en också ur statens synpunkt tillfredsställande bedömning av säkerhetsfrågorna. Häri ingår kontroll av sökandens solvens, byggnadskontroll, slutbesiktning av fas- tigheten och kontroll av dennas värde under lånetiden.

Självrisken

Värdet av en självrisk med det inled- ningsvis angivna syftet blir beroende i första hand av dess storlek och karak- tär men också av de normer för fast"- ställande av garantiunderlaget (värde- ringen) som kommer att gälla.

Vid en bedömning av självriskens storlek och karaktär möter man följan- de problemställning. Å ena sidan måste kreditinstitutens självrisk begränsas så mycket som möjligt för att den inte skall avskräcka från en sådan finansie— ringsmedverkan som åsyftas med sta- tens garantiåtagande och för att begrän- sa låntagarens kostnader. Å andra si- dan måste den vara tillräckligt stor för att utgöra ett verkligt incitament för kreditgivaren att så pröva kreditvärdig- heten hos låntagare och objekt att han icke utsätter sig själv och därmed staten för uppenbara förlustrisker.

Förslaget i den förut nämnda depar- tementspromemorian rörande ett kol- lektivt kreditgarantisystem var begrän- sat till att gälla småhus. Den självrisk som vederbörande kreditgivare förut— sattes stå, skulle endast gälla fall av förluster till följd av låntagarens insol- vens eller vanvård av huset. Staten skul- le helt svara för sådan förlust som be- tingades av allmänna icke förutsebara förändringar i den ekonomiska och so- ciala utvecklingen. Detta förslag till riskfördelning kritiserades starkt under remissbehandlingen på grund av svårig- heter att åstadkomma en ändamålsenlig uppdelning av de fall då självrisken

skulle tillämpas respektive staten svara för hela förlusten. Att vid uppkommen förlust avgöra om denna betingades av vid lånets beviljande icke förutsebara förändringar i den ekonomiska eller so- ciala utvecklingen eller av förhållanden sammanhängande med låntagarens per- son och skötsel av huset, betraktades som i det närmaste ogörligt. I synner- het framstod det som otillfredsställande ur kreditinstitutens synpunkt att be- dömningen av förlustens orsaker skulle ankomma på staten — dvs. garanten — själv. Kreditinstituten skulle bli nödsa- kade att pröva varje enskilt ärende ut- ifrån förutsättning att självrisken skul- le kunna komma att utkrävas, eller som sparbanksinspektionen uttryckte det, »en risk kan inte anses täckt blott genom en förhoppning om en gynnsam tolkning i framtiden av staten/garanti- givaren själv». Ingen av remissinstan- serna försökte sig på att föreslå en när- mare preciserad beskrivning av de fall då staten skulle stå hela respektive en- dast en del av risken; och en sådan beskrivning är mycket vansklig att gö— ra.

Vid ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk måste denna tillämpas beträffande samtliga garantilån och oavsett vad som orsakat en uppkom- men förlust.

Departementspromemorians förslag om en självrisk innebar att långivaren i de berörda fallen ensam skulle svara för en förlust intill ett belopp av 5000 kronor. Om förlusten blev större skulle mellanskillnaden betalas av staten. Lån- givaren förutsattes med andra ord stå en förstahandsrisk. Den motsvarade med dåvarande regler för beräkning av låneunderlag ungefär 10 procent av detta och 25 procent av (det normala) garantilånet. Beträffande självriskens storlek under lånets löptid var prome- morian något oklar. Av förslaget till

villkor för statsgarantin kan inte utlä- sas annat än att självrisken till sitt ab- soluta belopp skulle vara oförändrad under garantilånets hela löptid. Å and— ra sidan var den till promemorian foga- de amorteringskalkylen beräknad som om självrisken förutsattes minska i takt med nedamorteringen av garantilånet.

I sin skrift Bostadshusens finansie- ring har Näringslivets Bostadsutredning lagt fram förslag om ett kollektivt kre- ditgarantisystem för såväl småhus som flerfamiljshus och därvid förutsatt en självrisk för långivaren utformad på ett annat sätt. För det första har förutsatts att självrisken endast skulle motsvara 10 procent av förlustrisken och för det andra har man föreslagit att självris- ken skulle vara vad man kallat »verti- kal» dvs. proportionell mot förlustris- ken under garantilånets löptid. Detta innebär alltså att eventuell förlust å ga- ranterad lånedel skulle — oberoende av förlustens storlek — till 1/10 drab- ba långivaren och till 9/10 staten/ga- ranten.

Skillnaden mellan dessa båda system är i praktiken inte så stor. Departe- mentspromemorians förslag innebär att statens ansvar icke aktualiseras i andra fall än där förlusten överstiger självris— ken, medan det andra systemet innebär att staten skulle dras in i varje fall av konstaterad förlust och dela denna i viss proportion med kreditinstitutet. De båda typerna kan var för sig utformas så att de ur kreditinstitutens synpunkt blir i stort sett likvärda.

Detta kan belysas genom ett jämfö- rande exempel.

Som utgångspunkt antages att garan- tilånet uppgår till 15 000 kronor och är placerat i säkerhetshänseende med en undre gräns vid 60 procent och en övre gräns vid 90 procent av garantilåneun- derlaget (vilket således är = 50 000 kro- nor). I de fall där förlust över huvud

taget kan komma att inträffa (frekven- sen härav är för jämförelsen ovidkom— mande), förutsättes risken vara störst och motsvara 100 procent för den översta sjättedelen (= 5 procent av vår- det) av garantilånet för att sedan sjun— ka till 0 för den nedersta sjättedelen. Riskfördelningen mellan stat och kre- ditgivare förutsättes vara proportionell (vertikal) och för kreditinstitutet inne— bära en självrisk motsvarande 30 pro- cent under hela lånets löptid. Förlust— risken skulle i utgångsläget kunna tän- kas kalkylerad på följande sätt.

som en förstahandsrisk, staten endast behövde besväras i de fall där förlusten översteg 1 800 kronor.

Beräkningen i det föregående grun— dar sig på en kraftig förenkling av riskbedömningen. Det är naturligtvis mycket vanskligt att sätta sig in i hur en sådan riskbedömning hos en kredit— givare skulle gestalta sig. Exemplet ovan har bara velat visa att de båda systemen ur just denna synpunkt i nå- gon relation är i stort sett likvärda.

För den händelse kreditinstituten skulle bedöma sina möjligheter att ge-

. . F örlustrisk i . Kreditin-

Garantilån 1 .. Statens risk, . . inteckningsläge forllåjtfan' kronor Stltitretsoilsh Kol. 2 x Kol. 2 x

0 0" kol. 3 kol. 4 1 2 3 4

85—90 .............. 100 1 750 750 1 750 750 80—85 .............. 75 1 750 750 1 313 563 75—80 .............. 50 1 750 750 875 375 70—75 .............. 10 1 750 750 175 75 65—70 .............. 5 1 750 750 87 37 60—65 .............. o 1 750 750 0 0 60—90 .............. 40 10 500 4 500 4 200 1 800

Den genomsnittliga förlustrisk som kreditinstitutet vid de angivna förut— sättningarna har att räkna med uppgår således till 1 800 kronor. Om kreditin- stitutets självrisk i stället vore utformad som en förstahandsrisk av denna stor- lek, dvs. 1 800 kronor, vilket motsvarar 12 procent av garantilånet och 3,6 pro- cent av garantiunderlaget, skulle de bå- da systemen ur kreditinstitutets syn- punkter vara i stort sett likvärda. För staten skulle förlustrisken också bli densamma vilket system man än väljer. Skillnaden ligger som tidigare framhål— lits däri att vid en proportionell själv- risk skulle staten behöva kopplas in i samtliga förlustfall medan vid en ut- formning av kreditinstitutets självrisk

nom en insiktsfull kreditförmedling be- gränsa förlustriskerna såsom varande förhållandevis mindre när det gäller de mera frekventa förlustfallen av procen— tuellt sett begränsad räckvidd än när det gäller de mera fåtaliga relativt stora förlusterna, skulle det emellertid kun— na tänkas att ett tillräckligt incitament till en ansvarsfull kreditförmedling skulle kunna uppnås vid en vertikal konstruktion som medförde lägre ge- nomsnittliga riskkostnader för kredit- instituten, än vad som skulle följa av en horisontell konstruktion som gav ett lika starkt incitament till en ansvars- full kreditbehandling.

Om man utgår ifrån att statens garan- tiansvar skall kunna utkrävas först efter

ett exekutivt förfarande i lagens mening omfattar förlustrisken icke endast kvar- stående kapitalfordran utan dessutom förfallna icke erlagda räntor samt kost- nader för indrivningsåtgärder och det exekutiva förfarandet. Förlustrisken kan också påverkas genom att förfallna räntor på underliggande lån tillkommer och i förmånsrättsordningen placeras före garantilånet.

Hur stor den maximala förlusten blir kan således bestämmas endast med viss osäkerhet. Vid en proportionell själv- risk vet kreditgivaren hur stor andel av en ev. förlust han får ta på sig men dess maximala storlek i kronor räknat kan han endast beräkna mycket grovt. En självrisk av typ förstahandsrisk måste emellertid bestämmas till ett ab- solut belopp eller en viss andel av det ursprungliga garantilånet, i båda fallen med reduktion enligt amorteringspla- nen. Det sistnämnda skulle innebära att staten vid konstaterad förlust blir er- sättningsskyldig gentemot kreditgivaren maximalt inte bara för dennes Iåneford- ran minskat med självrisken utan därut- över för upplupna räntor och andra kostnader enligt vad ovan sagts. Ett al- ternativ är att kreditgivarens självrisk fastställes att omfatta dels ett närmare fixerat belopp dels ock ett belopp mot- svarande vid auktionen tillkommande kostnader av olika slag. Det synes inte bli svårare för kreditgivaren att beräk- na omfattningen av sitt riskåtagande i detta fall än i fallet med en proportio- nell självrisk.

Vissa skillnader mellan de båda typer av självrisk, som här aktualiserats, framkommer även om man försöker fö- reställa sig förloppet av en exekutiv auktion. I gällande bostadslånekungö- relse stadgas att länsbostadsnämnden skall vidtaga alla åtgärder, som är er- forderliga för att förebygga förlust för staten i anledning av utlämnade lån.

När en exekutiv auktion utsatts skall nämnden försöka bilda sig en uppfatt- ning om värdet av ifrågavarande fastig— het. Om högsta budet vid auktionen icke täcker statsverkets fordran har nämn- den möjlighet att ropa in fastigheten i förhoppningen att vid en senare för- säljning kunna utvinna ett bättre pris och därmed minska statens förlust. Den— na möjlighet utnyttjas regelmässigt obe— roende av vad nämnden kan ha kommit till vid en föregående värdering. (Un- der budgetåret 1962/63 fullföljdes 126 auktioner avseende statligt belånade fastigheter. I 101 fall inropades fastig- heten av annan till ett pris som helt täckte statens fordran och i 2 fall av- gaVS inget bud alls. I samtliga återstå- ende fall inropades fastigheten av nämnden.) Då auktionen avser ett små- hus där kommunen svarar för en för- lust intill 4 000 kronor bjuder nämnden icke högre belopp än som motsvarar statens fordran minns det belopp för vilket kommunen ansvarar. Blir nämn- den innehavare av fastigheten krävs kommunen på borgensbeloppet. Om se- nare försäljning, vilken sker i samråd mellan länsbostadsnämnden och kom- munen, ger ett pris som överstiger sta- tens fordran överlämnas mellanskillna- den till kommunen. Om kommunen själv väljer att ropa in fastigheten vid auktionen är det för kommunen fördel- aktigt att ropa in den till ett pris som täcker hela statsverkets fordran efter- som en blivande köpare sedan får över- taga högst så stor andel av statslånet som vid auktionen täcktes av köpeskil- lingen.

I ett kollektivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren av typ förstahandsrisk blir mönstret vid en exekutiv auktion snarlikt det som nu gäller vid fall med kommunal borgen. Om fastigheten inropas av annan än kreditgivaren eller staten till ett pris

som inte täcker vare sig självrisken el- ler den under självrisken liggande del av lånet som staten garanterar för, blir staten betalningsskyldig till kreditinsti- tutet för uppkommen förlust minus självrisken. (Det personliga betalnings- ansvaret kvarstår för staten i form av en regressfordran.) Med hänsyn till vad som för närvarande gäller är det dock inte troligt att statens represen- tant nöjer sig med ett sådant bud. Om han inte finner det helt uteslutet (och det kommer han regelmässigt inte att göra) att en senare försäljning skulle kunna inbringa en högre köpeskilling än den som bjudits vid auktionen, ropar han in fastigheten till ett pris som täc- ker högst garantilånet minskat med självrisken. Staten blir då betalnings- skyldig gentemot kreditgivaren i enlig- het med sin garantiutfästelse men om detta medför en förlust för staten och hur stor denna blir, kommer inte att avgöras förrän i samband med senare försäljning. Kreditgivaren kan ju också själv ropa in fastigheten men detta blir meningsfullt endast om han räknar med att senare kunna sälja fastigheten till ett pris som täcker något av den förlust han gör till följd av självrisken.

I ett system där riskfördelningen är proportionell (vertikal) kan vid den exekutiva auktionen en intressekonflikt uppstå mellan kreditgivaren och staten/ garanten. Eventuell förlust skall i en viss på förhand bestämd proportion de- las mellan dem båda. Formellt ger auk- tionsutfallet besked om förlustens stor- lek och på grundval härav fixeras sta- tens ersättningsskyldighet gentemot kre- ditgivaren. Om fastigheten vid auktionen inropas av tredje man till en köpeskil- ling som icke täcker garantilånet', vilket förutsätter att såväl kreditgivaren som statens representant anser det som ut- siktslöst att vid en senare försäljning få ett bättre pris, är förlusten ett fak-

tum (om man bortser från att det per- sonliga betalningsansvaret kvarstår). Om däremot kreditgivaren eller statens representant anser det av tredje man vid auktionen bjudna priset vara lägre än som kan utvinnas vid försäljning i öpp- na marknaden, har båda intresse av att ropa in fastigheten. Hur starkt detta intresse är sammanhänger ju i första hand med den proportion i vilken för- lusten skall delas. Vid en riskfördelning av den storlek som föreslagits av Nä- ringslivets Bostadsutredning, dvs. 1/10 för kreditgivaren och lVm för staten, kan statens intresse av att genom inrop söka reducera sin förlust anses starkare än kreditgivarens. När kreditgivaren el- ler staten har ropat in fastigheten reg— leras kreditgivarens förlust och statens ersättningsskyldighet. Om senare för- säljning inbringar ett högre pris vinner budgivaren den fördelen att »överpri- set» kan utnyttjas att täcka endast hans egen förlust i sammanhanget.

Betydelsen av en effekt av det här sla- get får naturligtvis inte överdrivas. För- farandet vid en exekutiv auktion kan ju regleras genom avtal eller överens- kommelser mellan staten och kreditgi- varna eller genom föreskrifter i en ga- rantilånekungörelse. Det kan emellertid inte anses uteslutet att den situation som här beskrivits kan ge anledning till viss osäkerhet. I ett system där självris- ken är av typen förstahandsrisk kan si- tuationen icke uppkomma.

En annan skillnad mellan de båda systemen framkommer om man ser till de säkerhetskrav som gäller för olika delar av kreditinstitutens placeringar. I det föregående har framhållits att ett lån med full statsgaranti utan vidare i kreditinstitutens utlåning är att hänföra till placeringar »med betryggande sä- kerhet» medan däremot ett lån som för- utsätter självrisk för kreditinstitutet får en annan riskkaraktär. Ett sådant ga-

rantilån måste bokföras så att man klart kan avläsa hur stort belopp som täcks av statsgarantin respektive hur stor del som kreditinstitutet självt svarar för. Den förra delen kan avräknas mot ut- låning »med betryggande säkerhet» me- dan den senare delen måste inrymmas i sådan utlåning för vilken strängare täckningsbestämmelser gäller. Här har förutsatts att staten som villkor för sitt garantiåtagande måste kräva ett visst risktagande från kreditgivarens sida och att detta risktagande i kronor räk- nat måste bli större om självrisken ges proportionell karaktär än om den ges formen av en förstahandsrisk. Kredit- givarens uppfattning om den grad av risktagande som den ena eller andra typen av självrisk innebär och den fondtäckning som är påkallad kan up- penbarligen bli av viss betydelse för dennes möjligheter och benägenhet att medverka i garantilångivningen.

Det torde vara helt klart att ett kre- ditinstitut icke kan ta på sig en själv- risk för lån i höga inteckningslägen av sådan innebörd att den tjänar det in- ledningsvis angivna syftet utan att täc- ka in sig för detta risktagande. Det kommer att ta sig uttryck i krav på en högre ränta än som skulle kunna moti— veras i ett system med full statsgaranti. Men det är inte otänkbart att en kre- ditgivare därutöver som villkor för ga- rantilån kommer att ställa krav på kom— pletterande säkerhet för självrisken, exempelvis i form av borgen. Ett så- dant krav kan aktualiseras framförallt om kreditgivaren känner tveksamhet beträffande fastighetens kreditvärde el— ler låntagarens kreditvärdighet. Om så- dan säkerhet lämnas för självrisken be- gränsas dock värdet av denna som re- gulativ vid långivningen och därmed som garanti för en bankmässig behand- ling av låneärendena. Därest ett bor- genskrav riktas mot och accepteras av

vederbörande kommun träder denna reellt i kreditgivarens ställe som statens medgarant.

Inledningsvis framhölls att självris- kens värde också blir beroende av vilka regler som kommer att gälla för faststäl— lande av garantilåneunderlag. Kreditin- stitutens egna värderingar vid bestäm- ning av deras medverkan vid finansie— ring kan avvika från ett på visst sätt fastställt låneunderlag både nedåt och uppåt. Vid nuvarande finansieringssy- stem kan en avvikelse nedåt komma till uttryck i form av krav på fördjupning av det statliga länet och en avvikelse uppåt resultera i att ett kreditinstitut lämnar ett inteckningslån med säker- heten placerad efter det statliga lånet. Om underlaget för garantilånet i ett kol- lektivt kreditgarantisystem således skall beräknas enligt regler i stort sett mot- svarande de, som nu gäller för faststäl- lande av låneunderlag, får självrisken olika innebörd för kreditgivaren bero- ende på hur mycket och åt vilket håll hans egen värdering avviker från garan- tilåneunderlaget.

Underlag för garantilån

Den förut nämnda departementsprome- morian förutsatte att underlaget för ga- rantilånet skulle fastställas på det sätt som då gällde för egnahemslån, dvs. i form av vissa schabloniserade högsta be- låningsvärden. Näringslivets Bostadsut- redning har å sin sida ansett att detta underlag helt skall bestämmas genom ve- derbörande kreditgivares egen värde- ring, grundad på förväntningar röran- de fastighetens avkastning.

Den metod som användes vid beräk- ning av det statliga bostadslånets stor- lek är i princip en schabloniserad kostnadsberäkning, varvid åtskillnad görs mellan tomtkostnad och byggnads— kostnad. Den senare beräknas som sum- man av vissa fastställda belopp för i hu-

vudsak våningsyta, biutrymmesyta, yta av översta bjälklag, ytterväggslängd, lä- genhetstyper och vissa utrustningsdetal- jer. Justering sker därefter med hjälp av särskilda ortskoefficienter och en s. k. låneunderlagskoefficient. I princip skall denna beräkningsmetod vara an- passad till faktiska normala kostnader. Det sålunda framräknade s.k. låneun- derlaget kan vid bestämning av det stat- liga lånets placering i säkerhetshänse- ende eventuellt ökas med värdet av mark och annan nyttighet som icke be- aktas i låneunderlaget, varvid man er- håller ett s. k. pantvärde.

Enskilda kreditgivare bestämmer i allmänhet lånets storlek på grundval av husets beräknade avkastningsvärde el— ler ett s. k. uppskattningsvärde. I de för stadshypoteks- och bostadskreditför- eningar utfärdade reglementena sägs så- ledes att det uppskattningsvärde på vil- ket lånet beräknas skall bestämmas ef- ter besiktning och värdering av ojäviga värderingsmän. För dessa värderings- män gäller instruktion som fastställes av respektive centralkassa tillika med for— mulär för värderingsinstrument. Övriga kreditgivare tillämpar motsvarande för- faringssätt. Gemensamt för alla kredit- givare för hypoteksinstituten efter en lagändring år 1963 — är att de i fall då statliga lån utgår i stället för ett sär- skilt uppskattningsvärde kan lägga det av länsbostadsnämnden fastställda pant- värdet till grund för belåningen.

När det gäller nybyggnad av flerfa— miljshus, torde de för enskilda kreditgi- vare arbetande värderingsmännens för— rättning i allmänhet gå ut på att söka fastställa ett avkastningsvärde med hjälp av den s.k. räntabilitetsmetoden. Denna metod innebär att man beräknar summan av förväntade hyresintäkter och därifrån drar ett belopp motsvaran- de de beräknade kostnaderna för fastig- hetens drift och underhåll (inräknad

fastighetsskatt och ev. tomträttsavgäld). Från den återstående s.k. nettoavkast- ningen avräknas ett belopp motsvaran- de avskrivningsbehovet. Resten kapitali- seras efter en procentsats som faststäl- les med hänsyn tagen till den räntesats som gäller för i fastigheten intecknade lån och avkastningen på det egna kapi- talet.

En värdering som den här beskrivna innefattar vissa antaganden och be- dömningar som med nödvändighet med- för risk för oenhetlighet. Värderings- männens beräkningar och bedömningar görs emellertid efter av vederbörande långivare utfärdade instruktioner och på grundval av oftast mycket detaljera- de värderingsinstrument. Härigenom men även på andra vägar söker man inom kreditinstituten så långt möjligt främja tillämpningen av enhetliga prin- ciper vid värderingsförfarandet.

Om fastställandet av garantilåneun- derlaget skall ske enligt avkastningsvär— demetoden föreligger dock risk för oen- hetlighet icke endast mellan (och in- om) olika kreditinstitut utan också mellan olika delar av landet. Förutsätt- ningarna för en byggherre att erhålla en statlig förmån, ett statsgaranterat lån, och storleken av denna förmån skulle därigenom kunna variera bero- ende på vilken kreditgivare (eller vil- ken värderingsman inom ett och samma kreditinstitut) han anlitar. Till detta kommer att kreditgivare i vissa fall, där kreditvärdet inte framstår som fullt tillfredsställande, till följd av självrisk- åtagandet kan bli benägna att sänka värdena till normal säkerhetsmarginal, innebärande ett värde under produk- tionskostnaderna.

Det sagda torde visa att underlaget för garantilånet — om man vill säker- ställa likformighet i detta hänseende måste fastställas efter vissa enhetliga grunder. Sådana bestämmelser kan ut-

formas på olika sätt. Kravet måste vara att de är tillräckligt enkla för att kunna tillämpas av alla även mindre kre— ditgivare men samtidigt så detaljerade att de ger garantier för enhetlighet vid tillämpningen.

Gränserna för garantilån

Fastställandet av den övre gränsen för ett garantilån i ett kollektivt kreditga- rantisystem erbjuder inga större teknis- ka svårigheter under förutsättning att problemet rörande garantilåneunderla- gets bestämning kan lösas på ett till- fredsställande sätt. Den undre gränsens fastställande är däremot besvärligare. Departementspromemorian förutsatte att statens garanti skulle omfatta så stor del av upplåningen som motsvarade fyrtio eller i vissa fall femtio procent av belåningsvärdet. Undantagsvis skulle garantin kunna utsträckas ytterligare. I det föreslagna systemets natur låg såle- des att frågan om garantins undre gräns och därmed frågan om den statliga ga- rantins omfattning i det enskilda fallet helt skulle bestämmas av vederbörande kreditgivare.

En regel av innebörd att en kredit- givare efter egen bedömning skulle ha att bestämma omfattningen av statens garantiåtagande är emellertid ägnad att inge betänkligheter ur principiell syn- punkt. Därtill kommer att en utökning av statens garantiåtagande även påver- kar innebörden av självrisken. Alterna- tivet är att gränsen fastställes att undan- dagslöst ligga vid 60-procentsnivån, men då löper man risk att »normala för- djupningsfall» blir avvisade av kreditgi- varen.

Lånekostnader vid statlig kreditgaranti

Som framhållits i det föregående torde det utan vidare kunna förutsättas att lån som beviljas mot statlig garanti inom ramen för ett system med individuell

prövning icke skall behöva betinga hög- re ränta än som motsvarar de villkor som i detta hänseende gäller för lån mot säkerhet av inteckningar i bästa förmånsrättsläge. Detta är i allmänhet liktydigt med marknadens lägsta utlå- ningsränta. Den statliga garantin bör därvid omfatta så stor del av det som underlag för garantin fastställda värdet att någon riskränta för lån under den garanterade delen icke kan motiveras. Vid nuvarande helåningsprinciper in- nebär detta att garantin generellt bör täcka även sekundärlånet. Härigenom kommer finansieringen upp till den öv- re gränsen av den statliga garantin att kunna ordnas till en och samma ränte- sats.

Kostnaderna för långivningen inom ramen för ett kollektivt kreditgaranti- system är svåra att beräkna. Ett sådant system innebär att kreditinstituten självständigt handhar långivning och låneförvaltning. Enbart den omständig- heten att en bottenlångivare utsträcker sitt lån upp till den övre gränsen för den statliga garantin, dvs. att tanken på ett enhetslån realiseras, kan inte med- föra några extra administrationskostna- der. En viss risk för ökade kostnader av detta slag kan emellertid uppkomma av följande skäl. Den nuvarande statliga långivningen förutsätter en prövning av såväl låneobjektet som lånsökanden. Denna utföres av det kommunala för- medlingsorganet och av länsbostads- nämnden. Det finns skäl att förmoda att projekt, vilka har underkastats denna prövning och godkänts, icke görs till föremål för lika ingående prövning hos kreditinstituten som projekt för vilka statliga lån icke har sökts och beviljats. Bortfallet av den statliga långivningen skulle således kunna tänkas medföra ökat gransknings- och kontrollarbete hos kreditinstituten och därmed ökade administrationskostnader.

Ett kollektivt kreditgarantisystem har som nämnts förutsatts innefatta en självrisk för kreditgivaren med avseen- de på den statsgaranterade lånedelen. Det risktagande detta innebär kommer att medföra behov av ökad fondbild- ning. Det är emellertid inte möjligt att mera preciserat beräkna de risker som uppstår vid bostadsbelåning och följakt- ligen är det ytterligt svårt att bedöma effekten på utlåningsräntorna av ett system som det ovan angivna.

Exkurs om kostnader för långivning inom ramen för ett kollektivt kreditga— rantisystem

I det följande skall redovisas ett räkne- exempel avsett att illustrera hur olika fak- torer kan tänkas påverka kostnaderna för lån beviljade inom ramen för ett kollek- tivt kreditgarantisystem med självrisk för kreditgivaren.

Vid beräkningarna antages att staten icke betingar sig någon riskersättning för sitt garantiåtagande. Det förutsättes vidare att utlåningen finansieras med upplåning mot obligationer men att den förändring i kre— ditmarknadsstrukturen som det ökade obli- gationsutbudet medför inte i och för sig på— verkar räntestrukturen. Statsgarantin tän- kes vidare utgöra en viss andel av vid varje tidpunkt utestående lånebelopp och riskför- delningen mellan stat och kreditinstitut va- ra oberoende av orsaken till en eventuell förlust. Lånen antages vara nominallån och omfattas av statsgarantin motsvarande lä- get mellan 60 och 90 procent av värdet. Amorteringstiden för denna lånedel utgör 30 år. Som underlag för beräkningarna an- vändes en räntesats av 5 procent.

Beräkningar har gjorts för fyra olika al- ternativ beträffande självriskens storlek och utformning.

H 10 = Horisontell självrisk motsvarande 10 procent av garantilånet.

H 30 : Horisontell självrisk motsvarande 30 procent av garantilånet.

V 10 : Vertikal självrisk motsvarande 10 procent av garantilånet.

V 30 : Vertikal självrisk motsvarande 30 procent av garantilånet.

Riskersättningen beräknas under anta-

gande av att förlust befaras uppkomma för högst hälften av låneåtagandena, re- presenterande hälften av utestående låne- belopp. För enskilda lån antages förlustris— ken minska för varje del därav ju bättre denna del ligger i förmånsrättsordningen. Det har därvid ansetts rimligt att andelen nödlidande lånebelopp inom varje — lika stort —— inteckningsintervall minskar med förbättrad förmånsrätt enligt en geometrisk serie.

Om inteckningsintervallet 60—90 procent indelas i tio lika stora skikt och sannolik- heten för att förlusten stannar i de olika skikten avtar enligt en geometrisk serie vars konstant är 0,25 (I), 0,50 (Il) respek- tive 0,75 (Ill) erhålles följande:

Sannolikheten för att förlusten stannar i olika skikt Skikt enligt I II III 90—87 ..... 75 50 26 87—84 ..... 19 25 20 84—81 ..... 5 13 15 81—78 ..... 1 6 11 78—75 ..... 0 3 8 75—72 ..... 0 2 6 72—69 ..... 0 1 5 69—66 ..... O 0 4 66—63 ..... 0 0 3 63—60 ..... O 0 2 Den genomsnittliga förlusten i för- lustfallen — skulle då bli följande för de olika självriskalternativen.

Förlust i procent av självrisk I II III H 10 ...... 62,5 75,0 87,0 V 10 ...... 8,2 14,7 29,5 H 30 ...... 27,2 43,7 65,8 V 30 ...... 8,2 14,7 29,5

Räknat efter det högsta alternativet (3/4) kommer det egna kapital som kreditinstitu- tet måste förfoga över för att de aktualise- rade riskerna skall kunna täckas att behöva motsvara följande andel av utlämnade lå- nebelopp:

H 10—(0,5 87,0 % av självrisken 10 %) = 4,35 V 10—(0,5 29,5 % » » 10 %) = 1,48 H 210—(0,5 65,8 % » » 30 %) = 9,87 V 230—(0,5 29,5 % » » 30 %) = 4,43

Förräntningskravet för det egna kapita- let antages med 2 procentenheter överstiga den normala låneräntan för att täcka risk- ersättningen.

Riskpremien beräknas maximalt så stor att kreditinstitutet under ett låns löptid med hjälp av premien kan bygga upp ett kapital, som är hälften så stort som det egna kapital som behövs enligt de olika al- ternativen. (Detta bör vara tillfyllest då det inte förutsättes att det alltid råder så- dana förhållanden att förlustrisken perma- nent aktualiseras på hälften av utestående lånebelopp.)

Förvaltningskostnaderna beräknas till 2,5 promille. (Den sammanlagda förvaltnings— kostnaden och fondavsättningskostnaden i bostadskreditkassorna utgör genomsnittligt 5 promille. Då här aktuella lån blir dub- belt så stora som bostadskreditkassornas kan den relativa förvaltningskostnaden an— tas bli ca hälften av vad den är i bostads— kreditkassorna, sålunda mindre än 2,5 pro- mille.)

Det antas slutligen att den erforderliga obligationsupplåningen kan ske till samma villkor som gäller för bostadskreditorgani— sationen och att detta innebär att räntan i medeltal ligger 2,5 promille över obliga- tionsräntan för primärlån.

Med utgångspunkt från de angivna förut- sättningarna och antagandena kan man ställa upp följande tabell, där alla värden utom riskpremien är uttryckta i promille

av utestående lånesumma, medan riskpre- mien utgör promille av ursprungligt låne- belopp. Resultatet är därför under det förs- ta året av länets löptid jämförbart med ett statligt bostadslån, medan skillnaderna dem emellan förändras något —— låt vara ytterligt obetydligt —— under lånets fortsat- ta löptid. Då exemplet baseras på oamor- terade lån blir givetvis risken för hela lå— nestocken lägre än som framgår av tabel- len.

Räntcfoten för stadshypotekskassans ob- ligationslån är f. n. 6,25 %. Man skulle följ— aktligen erhålla följande räntesatser för garantilån enligt de olika alternativen:

H 10 : 6,87 % HSO : 7,02 % V10 =6,79 % V30 : 6,87 %

Vad skulle övergången till ett kreditgaranti- system innebära för låntagare,f_långivare, stat och kommuner ?

Individuell kreditgaranti Jämfört med nuvarande statslåneord- ning skulle ett individuellt kreditga— rantisystem i och för sig för byggher- ren icke innebära någon förändring i ansökningsförfarandet. Skillnaden upp- står först i det beslut som vederböran- de erhåller. Detta kommer att meddelas honom inte som nu i den formen att lån beviljats utan att staten inträder som garant mot en kreditgivare för ett lån i visst inteckningsläge. Byggherren får själv på kreditmarknaden söka fin- na den kreditgivare, som är beredd att

Promille vid

H 10 H 30 V 10 V 30

Nödvändiga egna medel .......... 43,5 98,7 14,8 44,3 Kostnad för förräntning av egna

medel ......................... 0,87 1,97 0,30 0,89 Årlig riskpremie ................. 0,31 0,70 0,10 0,31 Förvaltningskostnad .............. 2,5 2,5 2,5 2,5 Obligationslåneränta utöver obliga- tionslåneränta för primärlån ...... 2,5 2,5 2,5 2,5 Summa pålägg utöver obligations- låneränta för primärlån räknat å utestående lån under första året 6,2 7,7 5,4 6,2

lämna honom det med garantibeslutet avsedda lånet. (Vid kreditgaranti ställd till viss kreditinrättning måste över- enskommelse om lån vara träffad innan det statliga organet fattar sitt slutliga beslut om garanti.) Antingen lyckas han därvid finna en kreditgivare som är beredd att lämna ett enda lån upp till den statliga garantins övre gräns (möjligen tekniskt uppdelat på olika lånedelar) eller får han försöka bygga upp finansieringen med anlitande av olika kreditgivare. Det förra innebär en fördel jämfört med nuvarande ordning eftersom han i utbetalnings— och för— valtningsstadiet då endast behöver ha med en instans att göra medan han i det senare fallet kommer att befinna sig i stort sett i samma situation som nu. Den eventuella fördel byggherren sålunda kan uppnå måste vägas mot den risk han löper att vid kreditknapp- het antingen bli vägrad lån eller få ett mindre lån än den statliga garantin omfattar eller att behöva vända sig till flera kreditgivare innan finansieringen kan ordnas. Vid nuvarande ordning har han inom ramen för det fastställda bostadsprogrammet en garanti (i dess egentliga bemärkelse) för att ett stat- ligt topplån står till förfogande, ett topplån som, med befintliga möjlighe- ter till fördjupning och förskottsutbe- talning, kan överbrygga temporära och lokala brister i marknadens kreditut- bud.

För kreditinstituten skulle ett kredit- garantisystem innebära en möjlighet till integrering av kreditgivningen, dvs. tillskapandet av enhetslån från botten och upp till garantins övre gräns. För de institut som utnyttjade denna möj- lighet skulle vid givet placeringsbehov annan långivning beskäras och/eller antalet lån komma att begränsas jäm- fört med en finansieringsordning som den nuvarande. Detta skulle i sin tur

innebära mindre lånestock och minskat bestyr för dem med aviseringar och upphörd. Vid given bostadsproduktion innebär detta emellertid att andra kre— ditgivare måste träda till och för kredit- systemet som helhet skulle någon större rationaliseringseffekt icke uppnås. Kre- ditinstituten kommer vidare att gent— emot staten ha ansvaret för tillsyn av panten (fastigheten). Eftersom den statsgaranterade delen av länet kommer att ligga i ett ur säkerhetssynpunkt mycket utsatt läge, torde detta ansvar komma att medföra krav på mera om- fattande kontrollåtgärder från kredit- institutets sida än nuvarande system påkallar. Bevakningen av utlämnade lån kommer att behöva skärpas och i åtskilliga fall får kreditgivare anled- ning att förhandla med det statliga ga- rantiorganet om betalningsförsummel- ser, lagsökningar, exekutiva auktioner, nedflyttning av säkerheten, dödandet av inteckningar etc. Om det nuvarande kravet på kommunal borgen för den yttersta delen av bostadslån till småhus skulle kvarstå och eventuellt utvidgas till att utgöra ett generellt villkor för statsgaranti, oavsett hustyp, överföres dessa kontrollåtgärder i stor utsträck- ning på vederbörande kommun.

I den mån möjligheter till enhetslån icke utnyttjas och således lån inom statsgarantins gränser lämnas av annat kreditinstitut än det som lämnat under- liggande lån, inträder ur kreditorgani- satorisk synpunkt ingen förenkling vid en övergång till kreditgarantier. Det statsgaranterade lånet kommer då att i praktiken utgöra en ersättning för det nuvarande sekundärlånet, om än med en högre liggande övre lånegräns. Med hänsyn till vad ovan sagts om krav på ökad kontroll och kontakter med garantiorganet skulle i angivna fall ar— betsbelastningen på kreditinstituten till- sammantaget öka.

För den statliga administrationen och kommunerna kommer ett indivi- duellt kreditgarantisystem att innebära ett bortfall av nuvarande utbetalnings- och aviseringsrutiner. Dessa rutiner in- nebär i korthet följande.

Sedan ett hus, för vilket bostadslån beviljats, har färdigställts skall bygg- herren till förmedlingsorganet inge framställning om utbetalning av lånet. Förmedlingsorganet har att se till att för utbetalning erforderliga handlingar är fullständiga och riktiga innan fram- ställningen vidarebefordras till länsbo- stadsnämnden. Nämnden kontrollerar handlingarna före arkivering och expe- d'ierar ett utbetalningsbesked till bo- stadsstyrelsen. Lånet utbetalas sedan av bostadsstyrelsen till förmedlingsorga— net, som har att överlämna det till byggherren. Avisering av förfallna rän- tor och amorteringar ombesörjes cen- tralt genom bostadsstyrelsens försorg och delges förmedlingsorganet. Detta har att uppbära förfallna räntor och amorteringar och att redovisa influtna belopp till länsbostadsnämnden. För- sumlig låntagare påminnes i första hand av förmedlingsorganet. Om denne därefter icke fullgör sina skyldigheter övertages ärendet av länsbostadsnämn- den, som uppgör s. k. restantielista och om så erfordras — vidtager de yt- terligare åtgärder som påfordras för bevakning av statens fordran.

För länsbostadsnämnderna och kom- munerna skulle övergången till ett in- dividuellt kreditgarantisystem således innebära ett bortfall av alla de åtgär- der som har med utbetalning och in- betalning å lån att göra, i sistnämnda hänseende så vitt avser lån som sköts klanderfritt. Den reduktion av arbets- belastningen som detta skulle medföra begränsas emellertid därav att åtskilli- ga uppgifter av kameral och juridisk natur ändå skulle komma att finnas

kvar som t. ex. i samband med beviljan— det av familjebostadsbidrag, pensio- närsbostadsbidrag m.m. Vidare skulle personal fortfarande behövas för såda- na speciella förvaltningsåtgärder som ovan förutsatts kräva kontakt mellan kreditgivaren och garantiorganet och för redovisning av omfattningen av sta- tens garantiåtaganden. För såväl bo- stadsstyrelsens kamerala sektion som för nämnderna kommer den nuvarande personalen att behövas för mycket lång tid framöver för arbetet med redan ut— betalade lån.

Nettoeffekten för den statliga och kommunala förvaltningen av en över- gång från direkta lån till ett indivi- duellt kreditgarantisystem är svår att närmare klarlägga. En viss avlastning måste en sådan övergång självfallet medföra, men dennas storlek torde icke på förhand kunna närmare bestämmas. Erfarenheterna av andra garantisystem visar också att man sannolikt är benä- gen att överskatta dessas administrati- va fördelar. Sålunda framhöll lant- bruksstyrelsen i sitt tidigare refererade yttrande över 1958 års departements- promemoria att de administrativa för- delarna med det kreditgarantisystem som år 1948 hade införts på jordbru- kets område blivit mindre än man hade räknat med.

Möjligheterna att genomföra rationa- liseringar (personalminskningar) inom den statliga bostadspolitiska admini- strationen vid en övergång till indivi- duell kreditgaranti sammanhänger i vissa avseenden med utformningen av det system som väljs för att kontrollera storleken från tid till annan av utestå- ende garantiförpliktelser. En i detalj gående granskning årsvis eller halvårs- vis av varje individuellt garantilån av- seende gjorda amorteringar, extra amorteringar etc. ställer krav på en omfattande kontrollapparat hos de

statliga organen och förutsätter stora arbetsinsatser hos de berörda kredit- instituten. Om kontrollen har till syfte endast att möjliggöra en avläsning vid en viss tidpunkt varje år av summa utestående kapitalbelopp med statsga- ranti, kan en relativt enkel metod vara tillfyllest. Systemet kan utformas på sådant sätt att det inrymmer möjlighe- ter att med hjälp av hålkorts- eller datamaskin utföra beräkningar beträf- fande garantilåneåtagandenas omfatt- ning under antagande att de i garanti- lånebesluten angivna amorteringspla- nerna har följts. Dispositionsbokföring— en kan därvid anordnas på ett sätt som inte innebär behov av ytterligare perso- nal hos de bostadspolitiska organen.

Vid bedömningen av de personal- minskningar, som ett individuellt ga— rantisystem kan möjliggöra, bör fram- hållas att besparingarna inte uppkom— mer omedelbart vid systemets införan- de. Först efter ett par år kan verkning- arna i form av minskning av lönekost- naderna ge sig till känna. Detta sam- manhänger främst med att redan be- viljade bostadslån i huvudsak utbeta- las först ett å två år efter lånebeslutet.

För de följande beräkningarna har förutsatts att garantilånesystemet ut- formas på i huvudsak det sätt som skis- serats i det föregående. En ytterligare förutsättning har varit att förbättrings- lånen efter en övergångsperiod avskaf- fas såsom självständig låneform.

För bostadsstyrelsens del kan perso- nalbesparingen under de första åren efter det att systemet fullt genomförts beräknas avse två biträdestjänster, var- av en stansoperatris och ett biträde på kassadetaljen. Detta medför en reduce- ring av lönekostnaderna med ca 30 000 kronor.

I fråga om länsbostadsnämnderna kan bortfallet av arbetet med låneut- betalningarna innebära att högst 40 be-

fattningar kan indragas. Den därav föl- jande minskningen av lönekostnaderna kan uppskattas till omkring en halv miljon kronor.

För att besparingar av den nämnda storleksordningen skall kunna uppkom- ma förutsättes dels att kreditförsörj- ningen till bostadsbyggandet blir av så- dan omfattning att länsbostadsnämn- derna inte i vissa lägen skall behöva ingripa med statliga lån för att det av statsmakterna önskade bostadsbyggan- det skall kunna realiseras och dels att bankerna inom relativt vida gränser får på egen hand besluta i pantvårdsären— den (relaxer, postpositioner etc.).

På längre sikt kan vissa ytterligare personalbesparingar bli möjliga genom den successiva minskningen av arbetet med pantvården i fråga om redan be- viljade lån. Det rör sig här emellertid om en mycket långsam förändring, som sträcker sig över ett par decennier.

Kollektiv kreditgaranti

Skillnaden mellan ett kreditgaranti- system med individuell prövning av ärendena och ett kollektivt garanti- system av den typ som föreslogs i 1958 års departemen-tspromemoria respekti- ve av Näringslivets Bostadsutredning och vars utformning principiellt disku- terats i det föregående ligger väsentli- gen däri att i ett kollektivt system så- väl de statliga bostadspolitiska orga- nens som kommunernas befattning med och inflytande på frågor om finansie- ring av bostadshus praktiskt taget upp— hör.

För byggherrarna innebär detta i det enskilda ärendet att ansökningsförfa— rande och alla i anslutning därtill er— forderliga kontakter koncentreras till en kreditgivare på marknaden, som en- sam svarar för handläggning av garan- tilåneärenden inbegripet kontroll av att förutsättningarna för statsgaranti i de

enskilda ärendena är uppfyllda. Arbets- besparingen för låntagaren ligger — liksom i fråga om ett individuellt kre— ditgarantisystem — såväl däri att an- talet erforderliga handlingar begränsas jämfört med nuvarande system som att han —— i bästa fall bara får med en motpart att göra. Fördelen av det se- nare måste bedömas mot bakgrunden av den roll i förmedlingen av bostads- krediter som de kommunala förmed- lingsorganen spelar. Väsentliga skiljak- tigheter föreligger här mellan å ena sidan ärenden avseende flerfamiljshus och gruppbyggda småhus och å andra sidan ärenden avseende egnahem. För de förra gäller att lånsökandena i huvudsak har att själva sköta sina kon- takter med kreditinstituten. Endast un- dantagsvis, och det torde då gälla kom- munala företag eller av kommunen ini- tierade bostadsrättsföreningar, tar kom— munen en mer aktiv del i arbetet med att anskaffa kreditiv, uttaga inteckning- ar, placera bottenlån etc.

I fråga om den som söker lån för småhus, är förhållandena annorlunda. För denne fungerar förmedlingsorga- nen ofta icke endast som förmedlare av det statliga lånet utan även som det enda eller huvudsakliga kontaktorga- net med övriga kreditinrättningar. Lån— tagaren upplever här förmedlingsorga- net som ett serviceorgan för frågan om kreditiv, byggnadskontroll och place— ring av bottenlån. Inte sällan tar sig den kommunala servicen uttryck däri att kommunen av egna medel interimis-

tiskt tillhandahåller byggnadskredit, gör avräkningar med byggnadsföreta- gare osv.

För kreditinstituten blir effekten av en övergång bl.a. beroende på förut— sättningarna för enhetslån och konse- kvenserna därav på sätt som i det före- gående berörts i anslutning till ett in- dividuellt kreditgarantisystem. I ett

kollektivt system kommer i kreditinsti- tuten arbetet med behandlingen av lå— neansökningar samt prövningen av fas- tighetens kreditvärde och låntagaren att öka i ännu högre grad än vid indi- viduell kreditgaranti. Större omsorg måste läggas ned på prövningen av lån- tagaren inte minst på grund av den självrisk i toppen som kreditgivaren förutsättes bära och av låneobjektet därför att vissa villkor måste gälla för den statliga garantin och det ankom- mer på kreditgivaren att pröva om des- sa villkor är uppfyllda i de enskilda fallen. Varje garantisystem torde sålun- da förutsätta vissa bestämda regler för beräkning av garantiunderlag. I ett kol- lektivt kreditgarantisystem måste upp- gifte—n att räkna fram detta ankomma på de enskilda kreditinrättningarna. Arbetsökningen av denna anledning hos kreditgivarna blir beroende av dels utformningen av beräkningsreglerna, dels möjligheterna till samarbete olika kreditgivare emellan. Med ett beräk— ningssystem motsvarande det som se— dan den 1 januari 1964 gäller för de statliga lånen —— kort redovisat ovan — kan det förutsättas att arbetsbördan ökar icke oväsentligt. Denna ökning kan dock reduceras genom rationali- seringsåtgärder exempelvis i form av samarbete regionalt eller på annat sätt.

För den bostadspolitiska administra- tionen innebär övergången till ett kol- lektivt kreditgarantisystem bortfallet av hela den mer eller mindre rutinmässi- ga behandlingen av låneärenden. De starkaste återverkningarna kommer här på länsbostadsnämnderna vars tekniska och ekonomiskt-juridiska arbetsuppgif- ter kommer att minska i betydande grad. Efter en övergångstid är det inte osannolikt att göromålen har så begrän- sats att en indragning av dessa organ och överflyttning till centralorganet av kvarstående funktioner framstår som

ändamålsenlig. Dessa funktioner kom- mer att bestå i sådana grenar som har en mera direkt social prägel, kontroll över familjebostads- och pensionärsbo- stadsbidragsgivningen, förbättringslån- givning och beviljandet av invalidbo- stadsbidrag. Förvaltningen av äldre lå- neärenden kommer i och för sig inte att beröras av en övergång till ett kre- ditgarantisystem, inte heller minskas den verksamhet som innebär åtgärder av olika slag, exempelvis vid betalnings- försummelser, exekutiva auktioner, re- laxcr, postponeringar etc. Sådana åtgär- der förutsättes kräva kontakter även inom ramen för ett kollektivt kreditga- rantisystem.

En av bostadsstyrelsens och länsbo- stadsnämndernas nuvarande verksam- heter bör i detta sammanhang särskilt uppmärksammas. Det gäller den årliga fördelningen av låneramar.

Ett program för bostadsbyggandet fastställes av statsmakterna genom år— liga beslut. Detta program anger det antal lägenheter i bostadsföretag som bör igångsättas under ett visst kalen- derår. Under antagande av hur många lägenheter som kan beräknas komma till stånd utan statens medverkan vid finansieringen, fastställes i anslutning till programmet en ram i kronor, och numera också i lägenheter, för den statliga långivningen. Statsmakternas beslut torde ha huvudsakligen två syf- ten, nämligen dels att ge uttryck för en uppfattning om hur stor del av de sam- hällsekonomiska resurserna som kan ställas till bostadsbyggandets förfogan- de och dels att ange storleken av det bostadsbyggande, som skall statsfinan- sieras. Ett allmänt ekonomiskt-politiskt motiv kombineras alltså med ett stats- finansiellt.

Med hänsyn till att den övervägande delen av bostadsbyggandet finansieras med statliga län, är det omöjligt att dra

någon bestämd slutsats om vilket av de två motiven det ekonomiskt-poli- tiska eller det statsfinansiella som tillmäts den största vikten. Oavsett det- ta har man emellertid att utgå ifrån att statsmakterna även framdeles önskar bestämma utrymmet för bostadsinves— teringarna. Därest garantilån skall ersätta de nuvarande statliga lånen och alltså spela samma roll i bostadsfinan- sieringen som dessa, kommer statsmak- terna således att behöva en möjlighet till direkt kontroll av bostadsbyggan— dets omfattning som i huvudsak är jäm- förbar med kontrollen över den stat— liga långivningen. Detta innebär att ett kollektivt kreditgarantisystem måste förenas med en möjlighet att avväga omfattningen av de statliga garantiåta— gandena och således en årlig ram fast- ställas för garantilångivningens totala omfattning. För att denna ram" skall kunna praktiskt hanteras, måste den uppdelas i mindre enheter.

I det nuvarande systemet fördelar bostadsstyrelsen i samråd med arbets- marknadsmyndigheten den fastställda låneramen mellan länen. Länskvoterna fördelas av länsbostadsnämnderna ef- ter motsvarande samråd på kommuner inom länet. Detta möjliggör att besked om lånemöjligheterna på ett relativt ti- digt stadium kan lämnas till byggföre- tagarna.

Företagens behov av underrättelser på ett tidigt stadium beträffande möj- ligheterna att erhålla lån påverkas inte av den tekniska utformningen av det statliga åtagandet. Det är alltså ange- läget, att förutsättningarna för företa- gens planering inte på denna punkt försvagas.

Uppdelningen av garantilåneramen på mindre enheter kan knappast tänkas som annat än en geografisk fördelning _ på län eller regioner. En ytterligare uppdelning är emellertid nödvändig för

att besked skall kunna lämnas företa- garna. Om länsbostadsnämnderna av- skaffas måste denna fördelning göras antingen av den instans som gör fördel- ningen på län, dVS. bostadsstyrelsen, eller av någon länsmyndighet. Fördel- ningen kan göras antingen mellan kom- muner eller mellan kreditinstitut.

Om fördelningen görs mellan kom- muner måste det långivande institutet innan lån beviljas inhämta besked från vederbörande statliga organ att utrym- me finns disponibelt för berörda före- tag å fastställd ram och efter lånets beviljande lämna meddelande härom till samma organ. Att lån har beviljats inom fastställd ram måste också vitsor- das genom att det statliga organets be- slut bilägges låneärendet.

Vid prövningen av de normer, som skall tillämpas vid en fördelning mel- lan kreditinstitut uppträder vissa av- vägningsproblem. Det första gäller kret- sen av de kreditinstitut, som skall äga rätt att bevilja garantilån. I denna frå- ga torde endast kunna konstateras att anledning saknas att från garantilån- givningen avskärma någon grupp av kreditinrättningar, som för närvarande medverkar i bostadsbyggandets finan- siering. Detta innebär, att såväl lokalt verksamma organ som sådana med re- gional eller riksomfattande verksamhet skall konkurrera om utrymmet inom garantilåneramen.

Ett annat avvägningsproblem gäller det sätt, på vilket ramen skall fördelas mellan nyssnämnda institut. Det är tänkbart, att fördelningen kan göras med ledning av uppgifter om kredit— institutens relativa andel av markna- den i orten eller regionen under någon viss period. Alternativt kan tänkas en fördelning proportionellt efter kredit- institutens uppskattade behov av ga- rantilån för viss framförliggande tids- period, förslagsvis ett år. Av de här

nämnda alternativen torde intetdera kunna användas. Det första alternativet skulle innebära risker för en läsning av kreditmarknadsstrukturen, ett konser- verande av de befintliga förhållandena i fråga om krediternas fördelning på olika typer av kreditinrättningar. Det skulle också innebära risker för en slags monopolisering av marknaden, som i vissa lägen skulle medföra en slags »auktoriserad» begränsning av lån- sökandenas möjligheter att fritt välja mellan kreditinstituten. Sistnämnda ris- ker föreligger också i fråga om det and- ra alternativet, om vilket dessutom kan sägas att det torde sakna förutsättningar att kunna föras ut i verkligheten. Det in- nebär nämligen, att kreditinstituten skulle kunna göra en realistisk uppskatt- ning för en relativt lång period av upp- kommande efterfrågan på krediter, en uppskattning som måste göras med hän- syn till den beräknade långivningen inte endast i det egna institutet utan även i andra institut — med lokal, regional eller riksomfattande verksamhet.

Ett teoretiskt alternativ till en för- delning av garantilåneramarna regio- nalt och därefter mellan kreditinstitu- ten skulle vara att helt avstå från en uppdelning. Ramen skulle alltså bibe- hållas odelad hos ett centralt organ. Från detta organ skulle kreditinstituten »rekvirera» utrymme på garantilåne- ramen innan de meddelade beslut om lån. Detta system skulle teoretiskt med'- föra endera av två effekter.

1) Kreditinstitutet anmäler behov av utrymme på ramen när det står i be- grepp att besluta om lån. Detta skulle medföra att byggnadsföretagaren inte på ett tidigt stadium kunde erhålla be- sked om möjligheterna att få det er- forderliga lånet.

2) Kreditinstitutet vidarebefordrar till det centrala organet de hos insti- tutet av företagen anmälda behoven av

utrymme på ramen långt innan beho— ven blir akuta. Det bildas alltså en kö av blivande lånsökande. Enbart förekomsten av denna kö kommer att tvinga kreditinstitutet att för egen del och efter eget skön turordna projekten. Det är sannolikt att kön kommer att framtvinga någon slags prioritering även i det centrala organet.

Även för kommunerna kommer ett kollektivt kreditgarantisystem jämfört med nuvarande direkta långivning att innebära en betydande minskning av de bostadspolitiska förvaltningsuppgif- terna. All förmedling av låneansökning- ar upphör och därmed en väsentlig del av underlaget för verksamheten i de särskilda förmedlingsorgan som inrät- tats i åtskilliga kommuner. Ej heller för kommunerna kommer emellertid ett kollektivt kreditgarantisystem att betyda en total avveckling av de bo— stadspolitiska bestyren. Så länge famil- jebostadsbidragen och pensionärsbo- stadsbidragen finns kvar i sin nuvaran- de form ankommer det på kommunerna att ombesörja beslut och förvaltning av sådana bidrag. Detsamma gäller om så- dana åtgärder som har till syfte att för- bättra åldringarnas bostadssituation via åtgärder för upprustning av befintliga bostäder. Vidare är vissa uppgifter av den art att de lika mycket har samband med andra kommunala verksamhetsgre- nar som med låneförmedlingen. Det gäller t. ex. den tekniska granskningen av låneärenden, som i förekommande fall görs i anslutning till prövningen av ansökningar om byggnadslov.

Ett kollektivt kreditgarantisystem skulle emellertid inte endast betyda att kommunerna avlastades vissa admini- strativa arbetsuppgifter, det skulle där- jämte innebära att de avhändes en möj- lighet till inflytande över bostadsbyg- gandet, som vid utformningen av de statliga bostadspolitiska åtgärderna har

tillmätts utomordentligt stor vikt. När sålunda bostadspolitiken fick sin nuva- rande form i mitten av 1940-talet rådde allmän enighet därom att kommunerna skulle vara ansvariga för en planmässig och ur allmän synpunkt tillfredsstäl- lande reglering av bostadsbyggandets inriktning och omfattning. Bostadsför- sörjningen har uppfattats som en kom- munal angelägenhet och en aktivisering av kommunernas åtgärder på detta om- råde ansågs utgöra en förutsättning för framgång i de bostadspolitiska strävan— dena. Bl. a. mot bakgrunden härav ut- formades bestämmelserna om Skyldig- het för kommunerna att förmedla stat- liga lån och bidrag för bostadsända- mål.

För att kunna bedöma konsekvenser- na av en övergång till ett kollektivt kre- ditgarantisystem för kommunerna ur synpunkten av vad de vinner i fråga om administrativa besparingar och för- lorar av möjligheter att öva inflytande över bostadsbyggandets omfattning och inriktning torde det vara nödvändigt att något beröra kommunernas roll in- om den nuvarande bostadspolitiken och deras möjligheter i olika sammanhang att påverka bostadsförsörjningen.

Kommunernas skyldighet att förmed— la lån och bidrag, som utgår av stats— medel till bostadsförsörjningens främ- jande, anges i 2 5 lagen den 10 juli 1947 om kommunala åtgärder till bostadsför- sörjningens främjande. Enligt samma paragraf skall kommunerna även i öv- rigt i den omfattning Kungl. Maj:t be- stämmer biträda »vid handhavandet av den statliga låne- och bidragsverksam- heten» för samma ändamål. I de särskil- da låne- och bidragsförfattningarna an- ges, att förmedlingsuppgiften inom kom- munen skall handhavas av kommunens styrelse, där kommunen ej beslutat att uppgiften skall åligga annat lämpligt organ.

Förfarandet i låneärenden är i hu- vudsak följande.

Ansökning om lån skall inges till för- medlingsorganet, som skall yttra sig över framställningen och vidarebeford- ra den till länsbostadsnämnden. Dess- förinnan skall om länsbostadsnämn- den så beslutat byggnadsprojektet ha underkastats teknisk granskning, be- tingad av den statliga långivningen.

Den tekniska granskningens förlägg- ning beslutas av länsbostadsnämnden. Avgörande för nämndens prövning är kommunens personella resurser. Före- komsten av heltidsanställd stadsarki- tekt och tillräcklig byggnadsteknisk sakkunskap har hittills ansetts vara önskvärd för att en total utflyttning av den tekniska granskningen skall vara lämplig. Där granskningen har utflyt- tats —— hittills i 185 kommuner. — bör den enligt bostadsstyrelsens rekommen- dationer vara samordnad med den granskning för byggnadslov, som utfö- res i byggnadsnämnden.

Kommunens yttrande över ansök- ningen skall avse sådana omständighe- ter, som behöver beaktas vid lånemyn- dighetens prövning. Bland annat skall det avse frågan om varaktigheten i be- hovet av de bostäder (och lokaler) som ingår i låneansökningen. Det är här fråga om tomtplatsens lämplighet med hänsyn till kommunikationer, butiker, arbetsplatser osv. samt om lämplighe- ten av hus- och lägenhetstyp ävensom av förvaltningsform. Nära förbunden med denna kreditvärdesprövning är prövningen av lånsökanden. Denna bedömning får för kommunerna sär- skild aktualitet i fråga om sådant lån för småhus, där kommunerna skall ikläda sig ansvar för viss del av lånet.

I fråga om låneunderlag, pantvärde och produktionskostnad skall förmed- lingsorganet utföra en kontroll av lån- sökandens beräkningar.

I åtminstone ett par avseenden får förmedlingsorganets bedömning ett vi- dare intresse, än det som knytes till det aktuella låneärendet. Detta gäller mark- prisets skälighet samt skälighetcn av hyrorna. Markprisprövningen i låne- ärendena blir ett led eller ett hjälpme- del i den kommunala markpolitiken; prövningen skall göras på ett sådant sätt att en höjning av den genomsnitt- liga ortsprisnivån i görlig mån förhind- ras. Förmedlingsorganets yttrande i hy- resfrågan avser att vara till vägledning vid bedömningen om erforderliga hy- ror eller årsavgifter kan befaras bli så höga att påtagliga risker för förluster föreligger vid förvaltningen. Bedöm— ningen »skall ske på grundval av ett erfarenhetsmässigt antagande rörande villigheten i orten att erlägga erforder- liga hyror».

Kommunala ställningstaganden får i några hänseenden betydelse för stor- leken och placeringen i förmånsrätts- läge av statliga bostadslån till bygg- nadsföretag inom kommunen. Det gäl- ler här i första hand vissa i låneunder- laget ingående schablonbelopp för tomt- kostnader, vilka på framställning av kommunerna fastställes av länsbostads- nämnden. Det är även fråga om s.k. läges- och standardtillägg, förekom- mande huvudsakligen i de större stä- derna och uttryckande skillnader i vår- de och avkastningsförmåga mellan fas- tigheter med olika belägenhet. Nämnda tillägg beslutas av länsbostadsnämnden på framställning av kommunen.

Länsbostadsnämndens beslut om lån tillställes förmedlingsorganet, som har att vidarebefordra detsamma till lånsö— kanden. I ärenden avseende småhus, som skall bebos av låntagaren, där för- skott å bostadslånet söks och beviljas skall kommunen ikläda sig ansvar för återbetalningen av förskottet. Förmed- lingsorganet bestämmer det sätt, på vil-

ket förskottet skall tillgodoföras lånta— garen, samt äger utöva den särskilda av förskottet betingade kontroll över byggnadsföretaget, som kan befinnas lämplig. Det hos kommunen inneståen- de förskottsbeloppet skall för låntaga- rens räkning göras räntebärande.

Förmedlingsorganets skyldigheter un- der tiden mellan lånebeslutet och utbe— talningen av lånet begränsar sig i hu- vudsak till en teknisk kontroll av bygg- nadsföretaget. Denna kontroll bör en- ligt en rekommendation av bostadssty- relsen vara samordnad med den av byggnadsnämnden utövade kontrollen. För större flerfamiljshus och gruppbyg— gen av småhus äger länsbostadsnämn— den föreskriva, att kontrollen skall ut- övas kontinuerligt exempelvis i form av dagkontroll. Det ankommer därvid på förmedlingsorganet att föreskriva det sätt, på vilket nämnda kontroll skall utövas, samt att övervaka att föreskrif- terna följs. I samband med försäljning av gruppbyggda hus ankommer det på förmedlingsorganet att kontrollena den för husen begärda köpeskillingen samt att besluta om den säkerhet, som bygg- nadsföretagaren skall ställa för even- tuellt erhållet förskott av husköparen.

Ansökning om utbetalning av lån skall liksom låneansökningen inges till förmedlingsorganet, som skall granska och komplettera densamma samt vida- rebefordra den till länsbostadsnämn- den. Därvid skall kommunen vitsorda att huset har utförts i enlighet med fö- reskrifterna i lånebeslutet samt att de villkor i övrigt, som kan ha förknippats med lånet, är uppfyllda. Förmedlings- organet skall på skuldförbindelsen an- ge förfallodagarna för inbetalning av räntor och amorteringar (som regel 30 juni och 31 december eller dag i an— slutning därtill).

Lånebeloppet utbetalas till förmed- lingsorganet, som har att omedelbart

överlämna det till lånsökanden. För— medlingsorganet skall likaså mottaga och vidarebefordra sådana räntebidrag för flerfamiljshus, som avser tid före det halvårsskifte som närmast föregick utbetalningen av länet. Har vid utbetal— ningen av lånebeloppet till förmed— lingsorganet huset inte helt färdig- ställts, skall förmedlingsorganet inne- hålla en så stor del av lånet, som sva— rar mot kostnaderna för de återstående arbetena.

Förfallande räntor och amortering- ar aviseras två gånger årligen. Länsbo- stadsnämnden överlämnar vid tidpunkt före halvårsskifte till förmedlingsorga- net avier, upptagande bruttobeloppet av räntor och amorteringar, utgående räntebidrag samt det belopp, som lån- tagaren skall erlägga. I fråga om avier, som avser småhuslån och där låntaga- ren erhåller familjebostadsbidrag, re- ducerar förmedlingsorganet sistnämn- da belopp med bidragsbeloppet. Upp— står därvid ett överskott låntagaren till- godo, utbetalas detta av förmedlingsor- ganet.

Debiterade lånekostnader, reducera- de på nyss nämnt sätt, inbetalas av låntagarna till förmedlingsorganet. Det åligger förmedlingsorganet att omedel- bart efter förfallodagen anmoda för- sumliga låntagare att inbetala det för— fallna beloppet. De inbetalade medlen redovisas och inbetalas till länsbostads- nämnden senast den 15 februari respek— tive den 15 augusti.

Under förvaltningstiden har kommu- nen skyldigheter beträffande lånen av även annat slag än uppbörden av rän- tor och amorteringar. Det är här i förs- ta hand fråga om vissa kontroller av teknisk och administrativ art samt om medverkan till förhindrande av förlus- ter på utlämnade lån. Sälunda åligger det förmedlingsorganet att underkasta belånade byggnader besiktning i den

omfattning bostadsstyrelsen bestäm- mer. Förmedlingsorganet skall vidare under lånets löptid utöva hyreskontroll beträffande lägenheter i sådana företag, där länsbostadsnämnden fastställer maximihyror.

Beträffande fastigheter, som under lå- netiden övergår från en ägare till en annan, skall förmedlingsorganet pröva och till länsbostadsnämnden vidarebe- fordra ansökningar om övertagande av lån. Kommunen har därutöver skyldig- het att till länsbostadsnämnden anmäla fall som kommit till dess kännedom att statligt belånad fastighet har överlåtits. Kommunens prövning av övertagande- ärenden avser i huvudsak två omstän- digheter, nämligen den nya fastighets— ägarens personliga förutsättningar att uppfylla villkoren för lånet och skälig— heten av köpeskillingen.

Kommunernas skyldighet att medver- ka till förhindrande av förluster avser dels anmälan om fall av vanvård av belånade hus och dels biträde vid för— valtningen av fastigheter, som av läns- bostadsnämnden inropats vid exekutiv auktion. Det åligger också förmedlings- organet att vara länsbostadsnämnden behjälplig med att skaffa en köpare till fastigheten.

I samband med sin förmedling av an— sökningar om statliga bostadslån har kommunerna möjligheter att påverka bostadsbyggandet i vissa hänseenden.

Kommunens förmedling till länsbo- stadsnämnden av en ansökan om bo- stadslån skall —— såsom bl. a. framgått av den föregående redovisningen —— in- nefatta ett yttrande med sådana upp- lysningar och bedömanden som erford- ras för länsbostadsnämndens prövning av ärendet. Yttrandet förutsättes inne- hålla dels ett allmänt uttalande om pro- jektet och sökandens förmåga att ge- nomföra detsamma, dels ock vissa över- väganden rörande produktionskostna-

derna, markpriset och —— i fråga om hus med lägenheter som skall uthyras eller upplåtas med bostadsrätt — hy— rorna (årsavgifterna). I yttrandet kan kommunen bl. a. ge uttryck för sin upp- fattning om lägenhetsfördelning och upplåtelseform. Yttrandet skall mynna ut i ett till- eller avstyrkande av bifall till ansökningen.

Ytterligare en omständighet bör i detta sammanhang framhållas. Som i det föregående nämnts utgör den stat- liga bostadslångivningen för närvaran- de även ett instrument för statsmakter- nas konjunkturpolitiskt motiverade kontroll av investeringarna i bostads— byggande. Detta innebär att statsmak— terna maximerar bostadslångivningen genom fastställande av medelsramar för densamma. Dessa ramar fördelas av bostadsstyrelsen på län och av läns- bostadsnämnderna på i varje fall större kommuner. Det är regel att kommunerna själva får bestämma vilka bostadsföretag som skall få komma till stånd inom givet utrymme samt ord- ningsföljden dem emellan. Vid denna angelägenhetsgradering har kommuner- na ytterligare en möjlighet att bevaka att utbyggandet av bostadsområdena -—— tids— och innehållsmässigt sker på ett sätt som ur deras synpunkter fram- står som ändamålsenligt. Allt eftersom planerings— och projekteringsläget för- bättras har man att räkna med ett ökande behov av åtgärder för fördel- ning i tiden av färdigprojekterade bo- stadsföretag.

För att påverka bostadsbyggandets utveckling kan kommunerna i övrigt an- vända sig av olika hjälpmedel. De vikti— gaste av dess-a är den fysiska planlägg— ningen och andra medel enligt bygg- nadslagstiftningen, kommunala bostads- byggnadsprogram, markpolitiska åtgär- der samt egna produktionsinitiativ.

Enligt byggnadslagen skall marks an-

vändning för bebyggelse som regel fö— regås av planläggning. Man skiljer där- vid mellan översiktlig planläggning och detaljplanläggning. Den Översiktliga planläggningen i re— gionplanens och för en kommun _ i generalplanens form skall till vägled— ning för senare detaljplanläggning ange grunddragen av markens användning. En generalplan grundas på bedömning- ar i ett relativt långt tidsperspektiv av näringslivets och befolkningens utveck— ling. Den innebär att kommunen med ledning av dessa bedömningar drar upp riktlinjer för hur samhället succes- sivt bör byggas ut och gestaltas. I pla- nen anges sålunda gränserna för större sammanhängande områden avsedda för olika slag av bebyggelse, såsom bostads- bebyggelse med flerfamiljshus eller en- familjshus etc. Närmast med syfte att på bästa sätt utnyttja gator, ledningar och andra anläggningar kan i general- planen också anges i vilken tidsföljd olika områden bör bebyggas. General- planen kan i viss mening sägas ha ka- raktären av kommunalt handlingspro- gram. Den skall sålunda ge uttryck för de mål beträffande den framtida ut- vecklingen, som kommunen vill reali- sera, och bör genom fortlöpande revi- sion anpassas till förändringar i förut— sättningar och mål.

Den översiktliga planläggningen med— för inga nämnvärda rättsverkningar varken för kommun eller enskild utom i de fall en generalplan går till fast- ställelse av Kungl. Maj:t. Om så sker, vilket icke är nödvändigt och relativt sällsynt, eftersom planinstitutets smi- dighet därigenom anses delvis gå för- lorad, konstitueras en rätt för kommu- nen att lösa viss mark och samtidigt ett förbud att bygga i strid med planen.

Generalplaneinstitutet tillkom år 1947 och sådana planer har hittills ut- arbetats eller är under utarbetande i ca

400 kommuner. I en redovisning röran- de bebyggelseplaneringens läge, publi- cerad i början av år 1964, har bygg- nadsstyrelsen beträffande generalplane- ringen ansett sig kunna konstatera att denna planering, som den hittills har bedrivits, endast i begränsad omfatt— ning förmått fylla sin uppgift och i praktiken icke kommit att spela den roll som varit avsedd. Anledningen här- till är enligt styrelsen inte att söka i institutet som sådant utan i det sätt på vilket det har tillämpats. De kommu- nala organen sägs ofta ha stått utanför generalplanearbetet, vilket därför mer eller mindre har blivit en ren expert- uppgift. Denna brist på kommunal för- ankring har medfört att generalplanen ofta åsidosatts vid den fortsatta detalj- planläggningen. Styrelsen anser sig emellertid ha belägg för att inställning- en i kommunerna till den översiktliga planläggningen håller på att förändras och att den i fortsättningen kommer att tillmätas allt större betydelse. Erfa- renheterna hittills talar enligt styrelsen för att generalplanerna i framtiden görs enklare än som varit fallet och begrän- sas till att avse långsiktigare huvuddrag i utvecklingen. Starka skäl talar dock —— framhåller styrelsen för att man redan i generalplanen även i fortsätt- ningen ger besked om avsedd bebyggel- setyp.

Genom beslut av Kungl. Maj:t år 1962, grundat på 1947 års lag om kom- munala åtgärder till bostadsförsörj— ningens främjande, har ca hälften av samtliga kommuner ålagts att upprätta flerårsplaner för sitt bostadsbyggande. Dessa s.k. kommunala bostadsbygg- nadsprogram, som upprättas årligen och avser den följande femårsperioden, kan betraktas som en vidareutveckling eller konkretisering för denna tidspe- riod av generalplanen där sådan finns i vad den avser bostadsbyggan—

de. Programmens syfte är att förbättra förutsättningarna för projekteringen och genomförandet av bostadsbebyggel- sen och att ge vägledning vid kommu- nernas investeringsplanering i stort. Det är i den meningen en form av pro- duktionsplanering. Programmen skall innehålla en målsättning beträffande bostadsbyggandets omfattning och in- riktning i fråga om hustyper, lägen- hetsstorlekar och upplåtelseformer samt en inventering av resurserna att förverkliga ett sådant program. Kom- munerna har också rekommenderats att låta dessa program inrymma en kost- nadsmålsättning (produktions och/eller bostadskostnader). En sådan målsätt- ning har ansetts vara väsentlig ur bo- stadspolitisk synpunkt som vägledning för kommande detaljplanläggning.

De kommunala bostadsbyggnadspro— grammen är således avsedda att skapa bättre förutsättningar för en samord- ning i tiden av bostadsbyggandet och övriga åtgärder på samhällsbyggandets område samt att bilda en utgångspunkt för detaljplanläggningen. De bör vidare kunna vara till vägledning för bygg- herrarna vid deras projektering av bo- stadsbyggande.

Den slutgiltiga utformningen av be- byggelsen regleras genom detaljplan- Iäggningen _ stadsplan eller byggnads- plan. Sådan plan skall antagas av kom- munens fullmäktige och fastställas av länsstyrelsen (i vissa fall Kungl. Maj:t). Genom att detaljplanläggning enligt byggnadslagstiftningen är en förutsätt- ning för tätbebyggelse ligger det i det allmännas hand att bestämma när och var sådan bebyggelse skall komma till stånd. En markägare har ingen rätt att få sin mark planlagd vid den tidpunkt som han anser lämplig, även om hans ägor i en generalplan avsatts för bebyg- gelseändamål.

En kommuns resurser i fråga om ut-

arbetandet av detaljplaner _ respek- tive dess villighet att acceptera av en- skilda upprättade planförslag _ bildar således en övre gräns för vad som ur denna synvinkel är möjligt att åstad- komma i fråga om nyproduktion av bo- städer.

Genomförandet av en stadsplan an— kommer i vad den avser allmänna plat- ser samt gator och ledningar på kom- munen. Uppförandet av byggnaderna förutsättes i första hand ankomma på markägaren (tomträttshavaren). Vid så- dant förhållande föreligger ingen ga- ranti för att bebyggelsen kommer till stånd vid de tidpunkter som har förut— satts vid planläggningen. Om markäga- ren _ exempelvis till följd av miss- nöje med planutformningen _ finner med sina intressen förenligt att upp— skjuta exploateringen, kan detta få till följd att kommunala investeringar i planarbete och olika anläggningar icke blir räntabla. Vid stark efterfrågan på bostäder kan det vidare innebära att kommunen tvingas tillgripa extraordi- nära åtgärder, exempelvis att kompro- missa beträffande planens utformning eller att inleda ett expropriationsför— farande (enligt 45 eller 47 % byggnads- lagen) eller att planlägga annan ur samhällsbyggnadssynpunkt kanske säm- re belägen eller eljest mindre lämplig mark. Endast om kommunen har ingått ett exploateringsavtal med markägaren kan bebyggelsen anses vara tryggad. I ett sådant avtal kan nämligen intagas bestämmelser om vitespåföljd därest icke marken bebygges inom viss tid.

Särskilda regler om stadsplans inne- håll återfinnes i byggnadsstadgans & 12. Där sägs att vid upprättandet av sådan plan skall tillses att marken utnyttjas på ett ekonomiskt, miljömässigt och i övrigt lämpligt sätt, samt att planen ej gives större omfattning än att den kan förväntas bli genomförd inom nära fö-

restående tid. I särskilda stadsplanebe- stämmelser skall i mån av behov anges föreskrifter beträffande bebyggelsens konkreta utformning.

De avvägningar en kommun har att göra vid detaljplanläggningen bör rim- ligtvis i första hand avse vilka bostads- sociala, funktionella och miljömässiga krav man vill och kan tillgodose under samtidigt hänsynstagande till de eko- nomiska konsekvenserna härav för kommunen, markägaren och de boende. Enligt byggnadsstadgans & 16 skall ett planförslag åtföljas av »utredning angå- ende de tekniska och ekonomiska för- utsättningarna för planens förverkli- gande». Av förarbetena till författnings- texten framgår dock att avsikten med denna bestämmelse knappast kan vara att påfordra undersökningar rörande planens konsekvenser för bostädernas produktionskostnader och därmed års- kostnaderna för de boende. Även om sådana undersökningar ändå är _ el- ler borde vara _ ett självklart element i kommunernas planarbete, visar erfa- renheten att planer ofta antages och fastställes utan att ovannämnda konse- kvenser blivit tillfredsställande belysta.

Vid utarbetandet av en stadsplan kan kommunen bestämma (med de änd- ringar som till äventyrs framkommer som ett resultat av fastställelsepröv- ningen) hur det berörda området får disponeras och bebyggas, dvs. husens placering på området samt deras typ, storlek och våningshöjd. Bland sådana förhållanden som enligt byggnadsstad- gan kan intagas i stadsplanebestämmel- serna ingår även det antal lägenheter som må inrymmas i en byggnad. Före- skrifter av denna art har dock, såvitt känt, endast utnyttjats för att ytterli- gare markera en bebyggelses karaktär av egnahemsbebyggelse.

Vid plangenomförandet är mark- exploatören bunden av planens teknis—

ka föreskrifter. Kontrollen av planens efterlevnad i denna del utövas av bygg— nadsnämnden vid prövningen av ansö- kan om byggnadslov. Byggnadsnämnds befogenheter i detta sammanhang avser även kontroll av bostadshusens allmän- na beskaffenhet, utrustningsstandard, vissa ytmått etc., men byggherren torde när det gäller exempelvis fördelningen på lägenhetsstorlekar vara relativt obunden. Byggnadsnämnds prövning innefattar icke någon kontroll av pro- duktionskostnaderna. En kommun kan således inte via byggnadsnämndens prövning bevaka att de ekonomiska intentioner, på vilka planen kan ha grundats, blir infriade vid plangenom- förandet.

Kommunernas möjligheter att påverka bostadsbyggandets tidsschema och ut- formning kan — som förut antytts _ bl.a. hänga samman med markägare- förhållandena. Om kommunen äger den mark, som är avsedd för bostadsbebyg— gelse, kan den helt bestämma hur de- taljplanen skall utformas och i vilken tidsföljd bebyggelsen skall genomföras. Om marken ägs av annan, kan kon- fliktsituationer uppkomma därför att kommunens och markägarens intressen i de angivna hänseendena icke sam- manfaller. Enligt de undersökningar som markpolitiska utredningen redovi- sat i sitt betänkande har under perio- den 1958—1962 omkring fyra femtedelar av flerfamiljshusbyggandet (räknat i antal lägenheter) inom nyexploate- ringsområden och en tredjedel av den- na bebyggelse inom saneringsområden kommit till stånd på kommunägd mark. Vissa skillnader i dessa andelar redo— visas för olika ortsgrupper. För ny- exploateringsområden växer andelen byggande på kommunägd mark med kommunens storlek medan det motsatta gäller beträffande saneringsområden.

Kommunens markförvärv sker i all-

mänhet genom frivilliga överenskom— melser om köp men gällande lagstift- ning ger kommun vissa möjligheter att tvångsvis förvärva mark som behövs för samhällsbyggandet. Expropriations— lagen ger således kommun rätt att ex- propriera för att säkerställa att mark på skäliga villkor finns tillgänglig för tätbebyggelse och därmed samman- hängande anordningar eller för att i kommuns ägo överföra mark som icke är tätbebyggd för upplåtelse med tomt- rätt. Byggnadslagstiftningen ger dess- utom kommun möjlighet att tvångsvis lösa bl. a. mark inom tätbebyggt områ- de, som är i behov av genomgripande ombyggnad (zonexpropriation), eller mark vars bebyggelse icke överens- stämmer med gällande stadsplan.

Kommunägd mark, som skall bebyg- gas av annan än kommunen själv, ställs till byggherrens förfogande ge- nom försäljning eller upplåtelse med tomträtt. Kommunens möjligheter att såsom villkor i köpekontrakt eller tomt- rättsavtal intaga bestämmelser beträf- fande bebyggelsen utöver dem som in- går i den fastställda planen, exempelvis beträffande lägenhetsstorlekar, upplå- telseformer eller kostnader, torde vara ytterligt begränsade. Om kommunen har några önskemål eller krav i angiv- na hänseende brukar dessa i stället in- tagas i ett särskilt avtal rörande upp- låtelsen. För byggherren måste detta avtal framstå som förpliktigande efter- som ett åsidosättande kan komma att påverka hans möjligheter att i fortsätt- ningen bli tilldelad mark av kommu- nen.

Ett direkt inflytande över bostads- byggandets utveCkling både i fråga om kvantitet och inriktning kan kommu— nen utöva genom egna produktionsini- tiativ. Sådana initiativ har under de se- naste tjugo åren tagits i betydande om- fattning och sedan år 1949 har sålunda

kommunala och allmännyttiga företag svarat för mer än 40 procent av fler- familjshusbyggandet i landet. Vid tid- punkten för 1960 års bostadsräkning fanns bostäder förvaltade av kommun eller kommunägt företag i mer än 350 av landets kommuner.

Framställningen i det föregående torde ha visat att en övergång från nu— varande direkta statliga långivning till ett kollektivt kreditgarantisystem kom- mer att medföra radikalt ändrade för- utsättningar för bostadspolitiken. I vad mån dessa förändringar kommer att medföra administrativa besparingar hos stat och kommuner samt faktiska kostnadsökningar för kreditinstitut och därmed för låntagare är svårt att när- mare precisera. Än svårare, för att inte säga ogörligt, torde det vara att försöka bestämma storleken av dessa besparing- ar respektive kostnadsökningar. Nä- ringslivets Bostadsutredning har gjort en uppskattning av kostnaderna för stat och kommuner för den nuvarande bostadspolitiska verksamheten, men denna uppskattning har i vad det gäl- ler kommunernas andel endast karak- tären av gissning. Utredningen har hel- ler icke redovisat några mera ingående beräkningar av kostnadsökningarna to- talt sett i kreditinstituten eller av kon- sekvenserna i kostnadshänseende för låntagarna och därmed inte heller av nettoeffekten i angivna hänseenden vid en övergång till ett kreditgarantisys- tem.

Totalfinansien'ng av bostadshus genom statens försorg

I diskussionerna kring bostadsbyggan- dets finansieringsproblem har ibland framhållits, att en för byggherrarna enklare och tryggare väg än den nuva- rande att få sitt upplåningsbehov till-

godosett skulle vara, att staten utvidga- de sin långivning till att generellt avse även sådana krediter, som nu lämnas av enskilda kreditgivare med intecknings- säkerhet före det statliga lånet. I det föl- jande skall innebörden och konsekven- serna av en sådan totalfinansiering ge- nom statens försorg närmare granskas.

Tidigare utredningar

År 1941, när statsmakterna till följd av de krisartade svårigheterna för bostads- byggandet beslutade en väsentlig utök- ning av det statliga finansieringsstödet, var frågan om en totalfinansiering ge- nom statens försorg under prövning. Dåvarande departementschefen fram- höll sålunda i den proposition, som låg till grund för riksdagens ovannämnda beslut, att han hade övervägt uppläg- gandet av en fond, tillräckligt stor för att möta hela det bostadspolitiskt mo- tiverade bostadsbyggandets kapitalbe- hov och sålunda effektivt garantera ka- pitaltillgången. Något förslag härom la- des emellertid inte fram, då enligt de- partementschefen svårigheter icke hade yppat sig att erhålla vanliga intecknings- lån på marknadens villkor och riksban- ken hade förklarat sig beredd att lämna sin medverkan för att i fnamtiden över- brygga eventuellt uppkommande sådana svårigheter. Med hänsyn härtill och sär- skilt till det betydande statliga upplå- ningsbehov, som skulle uppkomma vid den ifrågasatta ordningen, förordades ett bibehållande av systemet med stat- liga topplån.

Frågan om en utökning av den stat- liga kreditgivningen i enskilda fall till att omfatta även underliggande lån togs sedermera upp av 1945 års bankkom— mitté, som bl. a. hade till uppgift att ut- reda frågan om tryggandet av ur sam- hällssynpunkt tillfredsställande förhål- landen på kreditväsendets område. Mot

bakgrunden av konstaterade brister i kreditgivningens organisation, framför— allt innebärande en stark splittring på olika långivare och låneformer, diskute— rade bankkommittén olika möjligheter att rationalisera bostadsbyggandets kre- ditförsörjning. En sådan rationalisering borde inriktas på att bereda låntagarna möjligheter att täcka hela sitt lånebehov hos en enda långivare. Ytterligare borde undersökas om det var nödvändigt att bibehålla den gällande uppdelningen i primär-, sekundär- och tertiärlån eller om den erforderliga krediten kunde lämnas genom ett enda lån »från botten till toppen».

Bankkommittén fann, att det angivna syftet skulle kunna uppnås antingen genom övergång från ett direkt statligt kreditstöd till ett system med statliga kreditgarantier eller genom att utsträc- ka det statliga kreditstödet till att om- fatta även underliggande krediter. Det sistnämnda alternativet skulle innebära, att nya statliga organ fick tillskapas el- ler redan befintliga byggas ut. Av admi— nistrativa skäl ansågs det inte lämpligt att sammanföra de kreditgivande upp- gifterna med de bostadspolitiska i ett och samma organ. Inrättandet av ett särskilt statligt organ för kreditgivning skulle å andra sidan lätt kunna leda till en komplicering av kreditmarknaden. Även frågan om överförandet av en så utvidgad statlig bostadskreditgivning till en statlig affärsbank diskuterades. Under hänvisning till att inrättandet av en sådan bank skulle få konsekvenser i olika riktningar och att man därför behövde ytterligare utredning tog bank- kommittén icke ställning till denna frå- ga. Mot inrättandet av en affärsbank angavs emellertid vissa skäl. Bland an- nat framhölls vikten av att låntagarna har de kreditgivande organen tillgäng— liga på nära håll. Även om den statliga affärsbanken försågs med ett riksom-

fattande kontorsnät, skulle detta aldrig kunna göras så finförgrenat som det en- skilda kreditnätets organisation tillsam- mantaget. Bankkommittén fann vidare, att det från förvaltningssynpunkt var betänkligt att inrätta nya organ. En statlig kreditorganisation ansågs icke heller så smidigt kunna anpassa sig till växlingar i kreditbehovet som de på kreditgivning åt olika håll inriktade en- skilda kreditinstituten.

I ett senare betänkande med förslag om inrättande av en statens affärsbank (SOU 1949: 13) vidhöll bankkommittén sina betänkligheter mot en totalfinan- siering av bostadshus genom statens försorg. I detta sammanhang konstate— rades att en så betydande utvidgning av den statliga kreditgivningen, som detta skulle medföra, icke kunde åstad- kommas utan betydande störningar på penning- och kapitalmarknaderna. Det ingrepp det vidare skulle innebära i den kreditorganisation som hade utbil- dats, borde heller inte ske enbart som en automatisk följd av strävandena att förenkla bostadslångivningen.

Bankkommittén avvisade därför den- na tanke och förordade i stället införan— det av ett kreditgarantisystem. En sam- tidigt föreslagen statlig affärsbank skul- le svara för eventuellt erforderlig supp- lementär kreditgivning.

Vid remissbehandlingen av 1951 års bostadsutrednings promemoria av den 31 augusti 1951 med förslag till pro— visoriska åtgärder för bostadsbyggan- det uttalades från vissa instanser, att man borde överväga en ordning, inne- bärande statlig kontroll av kreditgiv- ningen till bostäder. Utredningen hade för sin del funnit, att rådande och upp- kommande svårigheter i kredithänseen- de borde överbryggas, dels genom beva- randet av bostadsstyrelsens befogenhe- ter att vid behov fördjupa det statliga

lånet, dels genom att bemyndiga bo- stadsstyrelsen att, när styrelsen så fann lämpligt, lämna lån till kreditinrätt— ningarna i syfte att möjliggöra viss bo- stadskreditgivning. Statsmakternas be- slut i anledning av dessa förslag inne- har, att fördjupningsmöjligheter bibe- hölls. Beträffande krediter under bygg- nadstiden förutsattes att uppkommande svårigheter skulle lösas genom riksban- kens försorg. År 1953 återinfördes emel— lertid i lånebestämmelserna den rätt för Kungl. Maj:t att förordna om utbetal- ning i förskott av beviljade lån, som tidigare funnits men upphävts år 1950.

Det må i detta sammanhang erinras om att de år 1950 inträdda svårigheter- na att erhålla krediter till nya bostads- företag hade resulterat i ett särskilt be- myndigande för bostadsstyrelsen att förskottsvis till vederbörande bankföre- tag utbetala slutligt beviljade tertiärlån. Bemyndigandet förnyades påföljande år och utsträcktes då till att gälla även lånebelopp, som hade beviljats prelimi- närt. Syftet härmed var att avlyfta ute- stående byggnadskrediter hos bankerna och därigenom bereda dem möjligheter att lämna nya sådana krediter. Liknan- de bemyndigande lämnades under de närmast följande åren, och sammanlagt utbetalades under åren 1950—1955 drygt 310 milj. kronor i form av sådana" förskott. Efter år 1955 gavs inget nytt bemyndigande till förskottsutbetalning med detta syfte, och den författningsen- liga rätten till förskottsutbetalning har i vad avser flerfamiljshus icke utnytt- jats.

Förslag om statlig totalfinansiering av bostadshus framfördes också vid Svens- ka Riksbyggens kongress år 1964. Som skäl för en sådan ordning anfördes där- vid i första hand den splittring, som ka-. rakteriserar bostadsfinansieringen, dvs. samma skäl som föranlett 1945 års

bankkommitté att pröva frågan. Vidare framhölls att de åtgärder i åtstramande syfte, som samhället vidtager inom ramen för penning- och kreditpolitiken, även drabbar bostadskrediterna och att därför svårigheter med kreditanskaff- ningen ofta uppstått och uppstår — temporärt och lokalt för sådana bo- stadsinvesteringar, som statsmakterna enligt antagna program finner konjunk- turpolitiskt möjligt att realisera. Dessa svårigheter leder i sin tur till nödlös- ningar beträffande upplåningen, besvär och tidsspillan och därmed till fördy- ringar. Byggnadskrediter och sekundär- lån anses dessutom betinga högre ränte- kostnader än som är motiverat ur risk- synpunkt. Beskrivna förhållanden anses principiellt bottna i den otidsenliga strukturen hos kreditmarknaden, vilken icke motsvarar de krav som våra dagars bostadsbyggande ställer. För att få till stånd en bättre ordning borde med riks- bankens avdelningskontor som kredit- förmedlande organ en statlig totalfinan- siering av såväl investeringar i bostads- hus som kommunernas följdinvestering- ar organiseras.

Vid framförandet av förslaget har vida- re erinrats om den i olika sammanhang förda diskussionen rörande övergång till ett statligt kreditgarantisystem för bostadsbyggandets finansiering. Ett kre- ditgarantisystem sägs emellertid endast skapa förutsättningar för enklare och enhetligare upplåningsformer. Statens engagemang stannar vid garantin, och det kommer an på byggherren att på öppna marknaden söka få sitt lån be- viljat. Om det inom ett sådant system blir lättare eller svårare att erhålla er- forderliga krediter bestäms således helt av marknadens villighet och förmåga att tillgodose efterfrågan på lån. En statlig totalfinansiering skulle i det hän- seendet få en annan innebörd.

Kapitalauskaä'ning och utlåning vid finansie- ring av bostadshus medelst statliga enhetslån Problemen vid en övergång till finan- siering av bostadshus medelst statliga enhetslån gäller långivningens och ka- pitalanskaffningens utformning men också återverkningarna på investerings- fördelningen och den allmänna ekono- miska utvecklingen samt på de nuva- rande kreditinstitutens arbetsuppgifter och placeringsinriktning. Enhetslånets utformning _ hur stor del av den tota- la produktionskostnaden, som skall täc- kas av enhetslånet, och om lånet skall avse enbart den slutliga finansieringen eller såväl denna som finansieringen under byggnadstiden _ betingar i myc- ket problemens karaktär.

Ett av huvudargumenten hos 1945 års bankkommitté mot statlig totalfinansie- ring av bostadsbyggandet var som nämnts bristen på välförgrenade lokala organ. Genom existensen av de kommu- nala förmedlingsorganen, över vilka den nuvarande statliga bostadslångivningen går, har detta argument förlorat i styrka och institutionella förutsättningar för en övergång till statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet skapats. Med det kommunala förmedlingsorganet tar lån— tagarna en förstahandskontakt. Förmed- lingsorganet tillhandahåller ansöknings- blanketter, mottager ansökningar, beta- lar ut lån, samlar upp debiterade låne- kostnader etc. och fyller således alltige- nom samma funktion för de statliga lå- nens ordnande som det enskilda kredit— institutet gör i sin utlåningsverksamhet. Någon principiell förändring skulle inte inträffa, om den statliga långivningen utvidgades från nuvarande partiella lån till enhetslån, oavsett om långivningen gällde enbart den slutliga finansiering- en eller dessutom innefattade finansie- ringen under byggnadstiden.

Jämfört med nuvarande förhållanden

skulle besvär och kostnader för att er— hålla lånen minska för låntagarna totalt sett. I viss utsträckning måste låntagar- na nu förhandla med både det kommu- nala förmedlingsorganet och ett eller flera kreditinstitut. Vid enhetslån skul- le förmedlingsorganet generellt bli en- då instansen. Låntagarnas kostnader för uttagande av inteckningar skulle minska, likaså deras kostnader för rit- ningar och tekniska beskrivningar. Med mindre antal inteckningar skulle också inskrivningsdomarnas befattning med ärenden av detta slag minska. Förvalt- ningen av lånen under deras löptid skulle likaså bli enklare och billigare. I nämnda hänseenden är alltså förde- larna för låntagarna desamma som vid enhetslån inom ett kreditgarantisystem.

Vid utformningen av ett system för statlig totalfinansiering är i fråga om kapitalanskaffningen två huvudlinjer av intresse: skall kapitalanskaffningen ske över budgeten eller utanför den— samma. Ett arrangerande av kapitalan- skaffningen över statsbudgeten skulle innebära en utbyggnad av det nuvaran- de systemet för statlig bostadskredit— givning. Att ordna kapitalanskaffning— en utanför statsbudgeten skulle förut- sätta inrättandet av ett särskilt institut.

Som framhållits i det föregående er- håller bostadsstyrelsen nu medel för sin utlåning —— i den mån inflytande amorteringar av äldre lån inte är till- räckliga —— över statsbudgeten antingen i form av investeringsbemyndiganden eller — till den del utlämnade lånebe- lopp icke anses bli fullt förräntade _— via avskrivningsanslag på driftbudge- ten. Belopp inom givna investeringsbe- myndiganden rekvireras efter behov av bostadsstyrelsen från riksgäldskontoret, som sätter in beloppen för bostads- styrelsens räkning på statsverkets checkräkning. Riksgäldskontoret utnytt- jar för investeringsbemyndigandena i

första hand eventuella överskott inom statsverket. Om sådana ej finns att till- gå, utnyttjas lånemedel anskaffade un- der olika former, på lång sikt huvudsak- ligen genom emission av statsobligatio- ner.

Övergång från statlig toppfinansie- ring till statlig totalfinansiering med kapitalanskaffning över budgeten skulle inte medföra några tekniska eller admi- nistrativa komplikationer. Tillväga— gångssättet vid bostadsstyrelsens utlå— ning och låneförvaltning samt vid dess medelsanskaffning påverkas inte av be- loppens storlek. Innebörden skulle bli densamma som vid en generell tillämp- ning av gällande bestämmelser om för- skottsutbetalning och fördjupning av statliga län. Den väsentliga skillnaden skulle bestå däri att statsbudgetens bo- stadslåneanslag skulle öka kraftigt lik- som också riksgäldskontorets behov av upplåning.

Vid en lösning av frågan om en statlig totalfinansiering av bostadsbyggandet efter den andra huvudlinjen skulle sta- tens engagemang huvudsakligen komma att bestå i att garantera den av institu- tet i fråga företagna upplåningen. Insti— tutet skulle kunna organiseras som ett statligt aktiebolag, men även andra or- ganisationsformer är tänkbara. Det mest rationella sättet för upprättande av ett sådant institut torde vara att omorga- nisera bostadsstyrelsen eller delar där- av till en statlig bostadsbank. Medelsan— skaffningen finge ske inte som i det för- ra fallet över statsbudgeten och riks- gäldskontoret utan genom bostadsban— kens upplåning på marknaden, främst via emissioner av obligationer. För att kunna fylla sin uppgift måste institutet vid förekomst av emissionskontroll er- bjudas för utlåningen erforderliga upp- låningsmöjligheter.

Förvaltningskostnaderna för upplå— ningen torde bli olika, beroende på vil-

ket av alternativen som väljs. I det förs- ta alternativet, med kapitalanskaffning- en ordnad över statsbudgeten, skulle den nuvarande organisationen för stats- upplåningen utnyttjas, och detta skulle sannolikt innebära lägre förvaltnings- kostnader än en lösning efter andra alternativet med en ny upplånande och skuldförvaltande organisation.

Innebörden för kreditinstituten av en övergång till statlig totalfinansiering

En övergång till statlig totalfinansiering av bostadshus enligt någon av de här skisserade huvudlinjerna skulle medfö- ra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskreditgivande institutens verksamhet. Det är uppenbarligen ytter- ligt vanskligt att söka bedöma, vilka ef- fekter man har att räkna med i detta hänseende, men av en enkät som kom- mittén har riktat till de närmast berör- da kreditgivarnas respektive huvudor- ganisationer framgår följande.

Av sparbankernas nettoplaceringar avser omkring tre fjärdedelar krediter till bostadssektorn. Huvudparten härav torde vara bottenlån i hus till vilka stat- ligt lån beviljas. Därest staten övertog ansvaret även för bottenlånen, skulle Sparbankernas direkta utlåning till bo- stadssektorn avsevärt beskäras och kun- na avse krediter till sådana hus, vartill icke söks eller beviljas statliga lån och kompletterande krediter i de fall där det statliga lånet icke är tillräckligt. Kreditgivning till bostadssektorn är tra- ditionellt dessa bankers huvudsakliga kredituppgift. Denna utlåningsverksam- het liksom vissa favörer, exempelvis förtur till förvärv av småhus som för- säljs och/eller finansieras genom en sparbank anses ha viss betydelse som stöd för den sparfrämjande propagan- da, som bedrivs exempelvis i form av s.k. målsparande. Sparbankernas kun—

der är ofta både insättare och låntaga- re. Begränsas utrymmet för dessa ban— kers bostadskreditgivning, torde de för att upprätthålla och öka kundunderla- get få söka sig andra vägar för kredit- verksamheten och andra former för målsparande. Tillgodoseendet av andra lånebehov kan därvid komma att fram— stå som mera angeläget än köp av stats- papper eller motsvarande depositioner, även om detta ur förräntningssynpunkt skulle vara lika lönsamt.

Postbankens utlåningsverksamhet grundar sig på inlåning i postsparban- ken och postgirorörelsen, relationen dem emellan motsvarar ungefär 65—35. Under senare år har mer än 80 procent av de totala nettoplaceringarna avsett lån under byggnadstiden eller långfris— tiga lån till bostadssektorn. Av särskilt intresse är här den kreditgivning som möjliggöres av postgirorörelsen, Behåll- ningen i denna växlar starkt, och en- dast en begränsad del av medlen kan därför bindas på längre sikt. Girorö- relsen är vidare mycket kostnadskrä— vande, vilket gör att medlen om inte verksamheten skall subventioneras eller avgifterna höjas _— måste placeras till så hög ränta som möjligt. Om möjlig- heterna att placera medel i form av byggnads- och bostadslån inskränkes genom införandet av statliga enhetslån. har man även i fråga om postbanken att räkna med en strävan att förskjuta utlåningen till andra sektorer av mark- naden.

De enskilda försäkringsinrättningarna har under senare år minskat sina place- ringar i bostadssektorn. Under år 1964 motsvarade de dock ungefär en tredje- del av den totala utlåningen. En ord- ning för bostadsfinansieringen som den ovan ifrågasatta skulle för försäkrings- bolagen medföra en begränsning av val- friheten Vid placeringarna. Dessa bolag eftersträvar en differentiering av pla-

ceringarna, varvid bl.a. säkerhetssyn- punkten vägs mot önskemålet om högsta möjliga förräntning. Innehavet av en med hänsyn till löptider och förräntning väl differentierad portfölj av obligatio- ner är av betydelse för den handel med sådana papper, som försäkringsbolagen bedriver i syfte att erhålla bästa möjliga ränteavkastning. Med hänsyn härtill är det inte säkert, att försäkringsbolagen skulle anse det med sina intressen för— enligt att ersätta huvuddelen av den direkta utlåningen till bostäder och för— värven av obligationer i ett flertal olika bostadslåneinstitut med obligationer i ett enda statligt institut. Den psykolo- giska effekten av en centralisering av detta slag skulle sannolikt bli en viss aversion mot statspapper.

En övergång till statlig totalfinansie- ring av bostadsbyggandet utan medver— kan av stadshypoteks- och bostadskre- ditinstitutionerna skulle medföra en av- sevärd begränsning av underlaget för dessa institutioners verksamhet. För- valtningen av institutionernas nuvaran- dc lånestock, som vid årsskiftet 1965/66 uppgick till sammanlagt något mer än 12 miljarder kronor, skulle emellertid komma att sträcka sig långt fram i ti- den. Denna lånestock utgöres till viss del av långa amorteringslån men för stadshypoteksinstitutionens del av över- vägande stående, fasta lån. I reali— teten kan avvecklingsperioden beträf- fande den sistnämnda typen av lån vän- tas bli längre än för amorteringslånen, då man måste räkna med omsättning till nya lån av de fasta lånen, allt eftersom dessa förfaller till betalning. I tillämp— liga delar gäller vad här sagts även om de bostadsfinansierande kreditaktiebo- lagen.

För affärsbankernas vidkommande sammanhänger effekten av en övergång till statliga enhetslån väsentligen med om dessa avses täcka även kreditbeho-

vet under byggnadstiden. I så fall krym- pes i mycket betydande grad verksam- hetsområdet för dessa banker i fråga om placeringen av medel i kortfristiga krediter.

Vilken av de båda metoderna för ka- pitalanskaffningen vid en övergång till statlig totalfinansiering som väljes, upp- står således strukturella anpassnings— problem för marknadens kreditinstitut. Framför allt skulle det bli angeläget för sparbankerna och postbanken att söka sig nya placeringsformer och verksam- hetsområden. Bortfallet av den direkta bostadslångivningen skulle inte helt kunna ersättas av placeringar i långfris- tiga stats- eller statsgaranterade obliga- tioner. Både sparbankerna och postban- ken har kortfristiga inlåningsräkningar med rörlig ränta, och det torde inte kunna ifrågakomma att binda sådana medel i (räntefasta) långfristiga obliga- tioner annat än i begränsad utsträck- ning. Denna stelhet på placeringssidan skulle emellertid kunna överbryggas genom ett ökat användande av kortfris- tiga obligationer och andra kortfristiga placeringsformer. Men bankerna i fråga skulle naturligtvis inte stanna vid detta utan bli benägna att, så långt det är möjligt, öka sin utlåning till andra sek- torer, till kommuner och till företag inom industri, handel m.fl. näringsgre- nar. I den mån så sker, måste emeller- tid en större mängd stats- respektive statsgaranterade obligationer placeras utanför bankerna med bl. a. konsekven- ser för ränteförhållandena som följd.

Arbetsuppgifterna i statliga och kommunala organ

En övergång till en totalfinansiering, innefattande även lån under byggnads- tiden till hela det statsfinansierade bo- stadsbyggandet, innebär för den bo- stadspolitiska organisationen en relativt

måttlig ökning av arbetsvolymen. Där— vid förutsättes att lånen under bygg— nadstiden säkerställs av kommunal bor- gen samt att kommunerna genom sina byggnadskontrollanter eller på annat sätt svarar för att de belopp, som lyftes av byggherren, motsvarar utförda arbe- ten på byggnadsföretaget. Det må erin- ras om att bostadslånekungörelsen re- dan nu föreskriver skyldighet för kom- mun att utöva kontroll under byggnads- tiden av bostadsföretag, vartill medde- lats preliminärt beslut om bostadslån.

Förfarandet i låneärenden kan _ med bortseende från formen för kapi- talanskaffningen _ tänkas vara följan- de.

Ansökning om lån göres på samma sätt som f. n. Lånebeslutet meddelas av länsbostadsnämnden och avser hela be- loppet upp till den för respektive lånta- gare gällande lånegränsen. Kopia av lå- nebeslutet tillställs bostadsstyrelsen, som på hålkort eller liknande inför upp- gifter rörande fastighet, kommun, låne- belopp m.m. Härefter har låntagaren att allt efter som bygget fortskrider, hos kommunen göra framställning om be- siktning i syfte att få taga i anspråk del av byggnadslånet. Kopia av besiktnings— protokoll jämte en tillstyrkan om utbe- talning av visst belopp tillställs läns- bostadsnämnden av förmedlingsorganet. Hos länsbostadsnämnden kontrolleras, att lån beviljats för byggnadsföretaget samt att den begärda utbetalningen jäm- te tidigare utbetalningar i ärendet in- rymmes i det beviljade lånebeloppet. Härefter lämnar länsbostadsnämnden på sedvanligt sätt ett utbetalningsbe— sked till bostadsstyrelsen. Uppgifterna i utbetalningsbeskedet införes på det hål- kort, som tidigare upplagts, varefter ut- betalningen verkställes antingen till kommunen eller direkt till låntagaren. Genom den maskinella bearbetningen möjliggöres ej endast ränteberäkning

utan även en extra kontroll av de utbe- talade beloppens storlek i förhållande till det beviljade lånet.

För bostadsstyrelsens del kommer en sådan anordning att medföra behov av ytterligare personal. Behovet kan upp- skattas till fem befattningshavare, i hu— vudsak biträdespersonal. Därjämte mås- te styrelsen något tidigare, än som eljest skulle ha erfordrats, utbyta den nuva- rande hålkortsanläggningen mot en mindre datamaskin. För länsbostads- nämndernas del är behovet av personal- ökning svårare att i detalj beräkna. En överslagsmässig uppskattning ger vid handen, att ytterligare 25—30 biträden skulle behöva anställas. Lönekostnader- na (1965 års löneläge) skulle för styrel- sen komma att uppgå till omkring 100 000 kronor och för länsbostads- nämnderna till ca en halv miljon kro- nor.

Om totalfinansieringen skall omfatta endast en del av bostadsbyggandet, minskar behovet av personalförstärk— ningar hos de statliga bostadspolitiska organen. En totalfinansiering av enbart flerfamiljshusen kan för bostadsstyrel- sens del beräknas medföra behov av två biträdestjänster. Ökningen av arbetsvo- lymen hos länsbostadsnämnderna torde bli av så blygsam omfattning, att ytter- ligare personal härför inte behöver an- ställas.

Effekterna i organisatoriskt hänseen- de på längre sikt av en övergång till to— talfinansiering torde komma att inne- bära en viss rationalisering av arbetet hos länsbostadsnämnderna. Det förefal- ler sannolikt, att de ökade lönekostna- derna efter ett antal år i viss män skulle uppvägas av besparingar genom nämn- da rationalisering. Därest endast flerfa— niiljshusen skulle totalfinansieras, torde denna inbesparing kunna ske mycket snart.

Det är helt naturligt svårt att beräk-

na på vilket sätt administrationskostna- derna för de kommunala förmedlings— organen kommer att påverkas av en övergång till en finansieringsordning enligt något av de här angivna alterna— tiven. Såvitt nu kan bedömas torde den del av arbetet, som har samband med behandlingen av ansökningar om lån, inte komma att förändras. En ändring kommer däremot att inträda i fråga om kommunernas befattning med kreditför- sörjningen under byggnadstiden. För huvudparten av småhusbyggandet gäller f. n. i detta hänseende, att förmedlings- organen för låntagarens räkning upp- lägger kreditiv och genom de kommu- nala byggnadskontrollanternas fortlö- pande besiktningar kan tillstyrka s.k. lyft från byggnadslånet. Kommunerna tecknar vanligen borgen för kreditivbe- loppen hos bankerna och har alltså själ- va intresse av att kontrollera, att större belopp inte disponeras än som svarar mot utförda arbeten. För den del av småhusbyggandet, som omfattas av den- na rutin, kommer ingen ökning att in- träda av förmedlingsorganens arbete under byggnadstiden. Sannolikt kom— mer en lättnad att inträffa, eftersom avväxlingen byggnadslån—fasta lån kan genomföras utan omgång i samband med den sista utbetalningen på bygg- nadslånet.

För den del av småhusbyggandet, där kreditgivningen under byggnadstiden handhas av kreditinstituten utan nyss- nämnda kommunala anknytning, kom- mer en övergång till statlig totalfinan- siering att innebära ett merarbete för förmedlingsorganen. Detsamma gäller flerfamiljshusen. Storleken av merarbe- tet kan inte nu beräknas. Till viss del kan det dock kompenseras genom en minskning av arbetet i samband med omläggningen av byggneadslånen till re- guljära fastighetskrediter.

En övergång till statlig totalfinansie-

ring kommer sannolikt att öka kraven på upplysning och service från kom- munernas sida i samma mån som denna verksamhet bortfaller hos kreditinstitu- ten. Att uppskatta den härigenom upp- kommande kostnadsökningen är inte möjligt ens tillnärmelsevis.

Det har framhållits, att övergången till statliga enhetslån för bostadsbyg- gandet kan medföra en minskning totalt sett av kostnaderna för administration och förvaltning av bostadskreditgiv- ningen. Det är sannolikt att så blir fal— let men att uttala något mera bestämt härom liksom att beräkna nettoeffekten härav är inte möjligt. Svårigheter före- ligger som ovan nämnts att uppskatta kostnadsförändringen i kommunerna. Att beräkna kostnadsminskningen i de nu fungerande kreditinstituten är ännu vanskligare. Förvaltningen av uteståen- de lånestock kommer att kräva personal för lång tid framöver. En bedömning ger dock skäl till antagandet att en kost- nadsbesparing totalt sett inte blir märk- bar förrän efter en viss tid.

Styrningen av bostadsbyggandet vid tillämp- ning av statliga enhetan

En omläggning av bostadsfinansiering- en så att staten över budgeten och bo— stadsstyrelsen eller ett särskilt obliga— tionsemitterande institut tillgodoser he— la upplåningsbehovet intill vissa övre gränser för byggherrar som så önskar, medför konsekvenser inte endast för de nu opererande bostadskreditgivarna utan även för den ekonomiska politiken i stort och för kreditpolitiken. Frågan hur den för utlåningen erforderliga upplåningen skall tryggas _ vilket är väsentligt om huvudsyftet med den ifrå- gasatta anordningen skall tillgodoses _ och vilka medel som behöver tillgripas för att garantera tillräckligt utrymme för en sådan upplåning måste övervägas

i ett större sammanhang liksom andra åtgärder, avsedda att motverka rubb— ningar i den samhällsekonomiska balan- sen. Det är här fråga om problem av en art och storleksordning, att det inte lig- ger inom den i direktiven givna ramen för bostadspolitiska kommitténs upp- drag att underkasta dem en närmare granskning. Det bör emellertid framhål— las, att räntepolitiska åtgärder i syfte att trygga en erforderlig upplåning har sin givna begränsning i den meningen, att en finansieringsordning som den här förutsatta vid i övrigt lika förutsätt- ningar självfallet inte får leda till högre räntekostnader för bostadsfinansiering- en än nuvarande finansieringssystem. Helst bör ju räntekostnaderna bli lägre, eftersom en sådan effekt anses utgöra en av totalfinansieringssystemets möjliga fördelar.

I detta sammanhang skall emellertid något närmare beröras frågan om de medel, som statsmakterna använder sig av för att reglera bostadsbyggandets omfattning, och tillämpningen av dessa medel vid ett system med statliga en- hetslån.

Sedan mitten av 1950-talet utnyttjas den statliga bostadslångivningen som medel att hålla bostadsbyggandet på den nivå, som statsmakterna finner kon- junkturpolitiskt och bostadspolitiskt motiverad. Denna reglering tillgår så, att man för det aktuella året och ytter— ligare två år gör en bedömning av den produktionsvolym som tillgängliga re- surser möjliggör. Under antagande av hur många lägenheter, som kan väntas komma till stånd utan ianspråktagande av statliga lånemedel, fastställes en ram i kronor och numera också i lägenhe— ter för den statliga långivningen. Ramen anger den omfattning i vilken (prelimi- nära) beslut om statliga bostadslån må meddelas under ett kalenderår och där- med också den maximala igångsättning-

en av statligt belånade bostadsföretag. Gällande bestämmelser föreskriver näm- ligen, att sådana bostadsföretag icke får påbörjas, förrän beslut om län (eller dispens från denna föreskrift) har med- delats. Den av riksdagen fastställda ra- men fördelas sedan av bostadsstyrelsen på län och av länsbostadsnämnderna på kommuner.

Ett beslut om statligt bostadslån in- nebär, att vederbörande byggherre ga- ranteras en del av det långfristiga kre- ditbehovet, när huset är färdigt och kompletterande krediter från markna— den har erhållits. Det ger emellertid inga garantier för krediter under bygg- nadstiden och inte heller någon för- månsställning i fråga om erhållandet av primär- och sekundärlån. I dessa hän- seenden är han helt beroende av läget på kreditmarknaden och därmed av kreditpolitiken.

Som framhållits i det föregående tor- de man ha anledning antaga, att staten i varje fall för överblickbar tid fram- över kommer att vilja utöva någon form av direkt kontroll över bostadsbyggan- dets omfattning och fördelning i lan- det. Om man då övergår till en ordning, innebärande att statens bostadslån ge- nerellt utsträckes till att täcka även pri- mär- och sekundärlånelägena, inträffar vid fortsatt tillämpning av gällande sy- stem för bostadsbyggandets reglering ingenting annat än att det belopp, som den fastställda ramen avser, kommer att bli betydligt större. Vid givna finans- politiska förutsättningar kommer det statliga upplåningsbehovet att öka i motsvarande grad.

Om det statliga enhetslånet därvid ges en mera begränsad räckvidd, gällande enbart den slutliga finansieringen med täckning från botten upp till och med det nuvarande statliga bostadslånet, medför förändringen i finansierings- formerna ingen fullständig frikoppling

av bostadsbyggandet från kreditmark— nadsberoendet. Krediterna för finansie- ring under byggnadstiden måste under sådana förhållanden sökas på öppna marknaden. Bostadsbyggandet skulle så- ledes fortfarande vara beroende av läget på kreditmarknaden och därmed av kreditpolitiken.

Byggnadskreditgivningen styrs för närvarande delvis via stramhetsgraden på primär- och sekundärlånemarkna- derna; kan avlyft av "tidigare lämnade kreditiv ej arrangeras, ökas bankernas motstånd att ge nya kreditiv. Om den statligt belånade delen av bostadsbyg- gandet blir oberoende av stramhetsgra- den för primär- och sekundärbelåning på öppna marknaden, skulle kreditpoli- tiken så mycket starkare få inriktas på slutfinansieringen av den del, som icke statsbelånas, och framför allt på möj- ligheterna att erhålla kreditiv för ny- produktion. Dock skulle en styrning av kreditgivningen via stramheten på pri- mär- och sekundärlånemarknaderna härvid sannolikt utgöra en allt för in- effektiv metod och nya instrument för denna styrning bli erforderliga. En ut- ökning av kreditpolitikens medel totalt sett blev i detta läge nödvändigt i syn- nerhet av sådana riktade mot kreditgi- vare, som inte berörs av den nuvarande obligationskontrollen.

Statliga enhetslån av sådan utform- ning, att de i det närmaste helt täcker husets produktionskostnad och dess- utom innefattar finansiering under byggnadstiden, innebär att det statsbe- lånade bostadsbyggandet helt frikopp- las från kreditmarknadsberoendet. Den kreditpolitiska styrningen av byggandet skulle begränsas till eventuellt byggan- de utan statliga län.

Den kontroll över bostadsbyggandet, som utövas via den statliga långivning- en, får i ett totalfinansieringssystem en helt annan betydelse som ekonomisk—

politiskt instrument än den har i det nuvarande systemet. Detta gäller i sär- skilt hög grad, om det statliga enhets— lånet ges den innebörden att det även ersätter byggnadskrediterna.

Sammanfattning

I den diskussion, som förts rörande förutsättningarna för en övergång från direkt statlig bostadslångivning till ett kreditgarantisystem, har frågan om kre- ditmarknadens möjligheter att öka sin bostadskreditgivning i en utsträckning, motsvarande de nuvarande statliga bo— stadslånen, och återverkningarna av en sådan övergång på kreditinstitutens ut- låningsstruktur intagit en framträdan- de plats.

Under senare hälften av 1950-talet och de första åren av 1960—talet har bostadsbyggandet i genomsnitt tagit i anspråk ca 55 procent av kapitalmark— nadsutbudet. Under samma tid h-ar sta- tens tillskott till bostadssektorn netto, dvs. med avdrag för statens upplåning på kapitalmarknaden, motsvarat ca 15 a 20 procent av det totala kapitalmark- nadsutbudet. Därest det statliga kredit— stödet under denna period hade haft formen av kreditgarantier i stället för direkta lån skulle — vid given pro- duktionsvolym bostadsbyggandet an— tingen ha behövt betydligt större andel av kapitalmarknadsutbudet, vilket hade inkräktat på det relativa utrymmet för övriga sektorer, eller för sin kredit- försörjning varit beroende av upplå- ning under vad som vid gällande insti- tutionella förhållanden på kreditmark- naden kan betraktas som mindre till- fredsställande former.

Ett bostadsbyggande av given storlek skulle därvid ha medfört, att finans- och kreditpolitiken fått ges en i viss mån annorlunda uppläggning än den hade.

Vilka konsekvenser detta i sin tur skul- le ha fått ur samhällsekonomiska syn- punkter är svårt att bedöma.

Under senare år har kapitalmark- nadens resurser ökat betydligt till följd av Allmänna Pensionsfondens tillkomst. Den ytterligare tillväxten i denna fond fram till 1975 innebär _ vid oför- ändrade finanspolitiska förutsättningar att förbättringen i kapitalförsörj- ningen kommer att fortsätta. Å andra sidan innebär de aktuella bedömning— arna av investeringsefterfrågans fram- tida utveckling, att ökade krav på ut— rymme är att Vänta från stat, kommu- ner och industri. Bostadsbyggnadsutred— ningen har för sin del utgått ifrån att investeringen i annan samhällsbyggnad kommer att öka i snabbare takt än bo- stadsbyggandet.

Riksdagen har flera gånger uttalat, att en förutsättning för att ett kreditgaran- tisystem på bostadsområdet skall kun- na godtas är, att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor och möjligheter därvid icke uppkom- mer. Denna förutsättning kan icke vän- tas bli uppfylld, såvitt inte övergång- en kan åtföljas av en sådan inriktning av finans- och kreditpolitiken, som ga- ranterar att erforderliga krediter står till förfogande för det bostadsbyggan- de statsmakterna finner motiverat och samhällsekonomiskt möjligt att förverk- liga.

Den statliga bostadslångivningen fi- nansieras i viss utsträckning utan ian- språktagande av utrymme på den regul- jära kreditmarknaden. Av nettoökning- en i statens bostadslångivning under budgetåren 1954/55—1963/64, uppgåen- de till drygt 8 miljarder kronor, har således ca 2,3 miljarder kronor erhål- lits via avskrivningsanslag på drift- budgeten och därmed finansierats med statens löpande inkomster. Det åter- stående beloppet har ställts till bostads-

styrelsens förfogande från riksgälds- kontoret. För att kunna tillgodose bo- stadsstyrelsens behov av lånemedel ut- nyttjar riksgäldskontoret i första hand inkomstöverskott på statsbudgeten och i andra hand upplåning på marknaden. I vilken grad den ena eller andra for- men för medelanskaffning kan —— re- spektive måste — utnyttjas, bestäms praktiskt taget helt av finanspolitiska överväganden. Då budgetutfallet totalt sett ger ett inkomstöverskott, som fal- let var under de första åren av 1960- talet, har sålunda statens bostadslån- givning helt täckts av statens finansi- ella sparande.

En avveckling av den statliga direkta bostadslångivningen exempelvis i sam- band med övergång till ett kreditga— rantisystem får vid givna finanspoli- tiska förutsättningar till följd, att sta- tens upplåningsbehov blir så mycket mindre eller dess inkomstöverskott så mycket större, som motsvarar omfatt— ningen av den statliga långivningen. Därigenom förstärks kreditmarknaden i motsvarande grad, men det är natur- ligtvis ytterligt ovisst, om denna för- stärkning kommer bostadsbyggandet till godo.

övergången till ett kreditgarantisy- stem kan inte tas till intäkt för andra förändringar i statsbudgeten än dem, som direkt sammanhänger med avveck— lingen av långivningen till bostadsbyg- gandet. Bortfallet på utgiftssidan av ett belopp, motsvarande den statliga bostadslångivningen, får alltså inte an- vändas för en motsvarande ökning av andra utgifter eller minskning av in- komsterna. Det argument, som ibland använts av dem som förordat övergång- en till ett kreditgarantisystem, nämli- gen att en sådan övergång skulle med- föra en statsfinansiell avlastning, är med andra ord utan värde.

Frågan om effekten på bostadskredit-

givningens struktur av en övergång till ett kreditgarantisystem är svårt att när- mare klarlägga. Detta gäller också i frå- ga om de olika kreditinstitutens möjlig- heter att övertaga den långivning, som staten nu svarar för. Vad gäller kredit- givare med givet placeringsbehov, dvs. de som utnyttjar inlåning eller premie- intäkter, kan en utökning av lånen till bostadshus endera ske genom reduce— ring i innehavet av statsobligationer eller av annan långivning eller en be- gränsning av antalet lån eller genom så- dana åtgärder i förening. Möjligheten för dessa kreditgivare att medverka i en utvidgad bostadslångivning samman- hänger alltså väsentligen med place- ringsregler och utlåningsvanor och med de konsekvenser en ändrad utlånings— struktur får på räntemarginaler, admi- nistrationskostnader etc.

Utvecklingen under senare år kän- netecknas av att de obligationsemitte- rande hypoteksinstituten och kreditak- tiebolagen till följd av AP-fondens till- komst väsentligt ökat sin andel av den totala bostadskreditgivningen. Av allt att döma kommer denna utveckling att fortsätta. Kreditkapaciteten hos dessa institut bestäms av säkerhetsfondernas storlek vid givna täckningskrav och av den utsträckning, i vilken de medgi- ves emittera obligationslån.

De formella förutsättningarna för kre- ditinstituten att medverka inom ramen för ett kreditgarantisystem är beroen— de av dettas utformning. Vid individu- ell prövning av garantilåneärende, där statens ansvarsåtagande är ovillkorligt, torde några problem i detta hänseen- de icke uppkomma vid gällande institu— tionella förutsättningar. Den av staten garanterade lånedelen blir ur säkerhets- synpunkt överlägsen varje annan kredit mot enbart inteckningssäkerhet. Därest den statliga kreditgarantin förutsätter en självrisk för kreditgivare, som fal-

let är i hittills föreslagna former av kollektiv kreditgaranti, blir förhållan— dena annorlunda. För ett sådant själv- riskåtagande måste gälla strängare täckningskrav än i fråga om sedvan- liga fastighetslån. Förutsättningarna att vinna kreditgivarnas medverkan till så- dana åtaganden är beroende av deras möjligheter och villighet att bygga upp erforderliga säkerhetsfonder.

Frågan om en övergång till ett kre— ditgarantisystem bör också bedömas ino-t bakgrunden av det förhållandet, att det sedan länge föreligger särskilda svårigheter att erhålla bostadskrediter till en del typer av fastigheter och i vissa områden av landet. Dessa svårig— heter belyses av uppgifter om den grad, i vilken de statliga bostadslånen måst fördjupas.

För flerfamiljshus förekommer för- djupning av det statliga bostadslånet numera endast undantagsvis. Av en to- tal långivning (slutliga beslut) under budgetåret 1964/65 om ca 630 milj. kro- nor avsåg således endast drygt 1 milj. kronor fördjupad lånedel. Under sena- re år har fördjupningsfallen varit kon- centrerade till Västernorrlands och Väs— terbottens län, men enligt uppgifter från länsbostadsnämnderna i nämnda län kan man förvänta, att bottenlån i till- räcklig omfattning fortsättningsvis skall kunna erhållas.

Annorlunda är situationen beträffan- de småhus. Under budgetåret 1964/65 beviljades sålunda statliga bostadslån till nybyggnad av småhus med ett sam- manlagt belopp av 368 milj. kronor, varav 94 milj. kronor till företag i de fyra norrlandslänen. Av dessa belopp avsåg 105 resp. 58 milj. kronor för- djupad lånedel. Till ombyggnad av så- dana hus beviljades lån med totalt 45 milj. kronor, varav 23 milj. kronor avsåg fördjupad lånedel.

I hela landet är det regel snarare än

undantag, att fördjupning av det stat- liga bostadslånet måste tillgripas vid ombyggnad, och detsamma gäller vid nybyggnad på jordbruksfastigheter. Be- träffande nybyggnad av småhus i öv- rigt är fördjupningsbehovet mest fram- trädande i de fyra nordligaste länen och i Gotlands län. Dessa brister i mark- nadens kreditgivning sammanhänger dels med en återhållsam kreditvärdes- bedömning och dels i de nämnda lä- nen med bristande utlåningsresurser hos sparbankerna. Fördjupningen i frå- ga om nybyggnader i de fyra nordli- gaste länen är emellertid påfallande stor, även då annan kreditgivare än sparbank lämnar bottenkredit.

Vid ett kreditgarantisystem med in- dividuell prövning övertar staten kre- ditriskerna och återhållsam långivning inom fastställt låneunderlag i fall av mindre gott kreditvärde hos fastighe- ten behöver därför inte befaras. Vid ett kollektivt kreditgarantisystem kom- mer den förutsatta självrisken i fall som här avses sannolikt att i stor ut- sträckning medföra, att lån vägras el— ler att lån beviljas med otillräckligt belopp. Svårigheter att erhålla tillräck- liga lån kommer både i ett individu- ellt och i ett kollektivt kreditgaranti- system att föreligga i områden med kapitalbrist.

Om man sålunda inte vill utsätta sig för risken, att nyproduktion och om- byggnad av bostadshus i vissa områden av landet skall försvåras enbart därför att kreditutbudet där är sämre än i övriga delar av landet, måste man vid införandet av ett kreditgarantisystem överväga bibehållandet av en supple— mentär direkt kreditgivning från sta- tens sida. Med supplementär måste då åsyftas, att statlig kredit icke skall läm- nas förrän andra lånevägar visat sig oframkomliga.

För låntagaren kan övergången till

ett kreditgarantisystem innebära en för- del, om han därigenom beredes möjlig- het att erhålla ett enda lån hos en kre- ditgivare från botten till topp. Ett kol- lektivt kreditgarantisystem skulle kun- na ge honom en ytterligare förmån därigenom att han besparas det ansök— ningsförfarande visavi statlig myndig- het, som ett individuellt kreditgaranti- system förutsätter. Förutom den för— enkling i belåningssammanhang som således kan vinnas för låntagarens del genom en övergång till ett kreditgaran- tisystem bör den också medföra en viss minskning av hans kostnader för uttagande av inteckningar, ritningar och övriga handlingar. Kostnadsminsk— ningen av dessa skäl blir störst vid ett kollektivt system. Mot dessa fördelar står för det första det förhållandet, att han vid ett kreditgarantisystem blir helt beroende av förmågan och villigheten hos marknadens kreditgivare att lämna lån upp till den övre gräns, till vilken den statliga garantin sträcker sig. Vid knappt kapitalutbud, något som man har anledning att räkna med för över- skådlig tid, och — inom ett kollektivt garantisystem då kreditvärdet inte är det bästa, kommer finansieringsfrå- gan inte sällan att kunna lösas först efter hänvändelse till flera olika kre- ditgivare, om ens då. Att detta medför besvär och tidsspillan, därom vittnar de sedan år tillbaka —— om än med va- rierande styrka _— uppträdande svårig- heterna att erhålla byggnadskrediter och under statslånen liggande långfris- tiga lån. De besparingar en låntagare kan göra i ett kreditgarantisystem torde emellertid helt uppvägas därav att marknadens räntesatser för statsgaran- terade lån särskilt i ett kollektivt sy- stem blir högre än den räntesats, som staten behöver betinga sig för sin ut- låning även utan subventionsinslag. Den fördel för låntagarna, som kan anses

ligga däri att behovet av kontakter med olika organ minskar, får heller in- te överdrivas. Åtminstone i fråga om egnahemsbyggare gäller nämligen re- dan nu, att dessa i stor utsträckning får hela finansieringsfrågan löst under medverkan av det kommunala förmed- lingsorganet.

För den institutionella kreditmarkna— den är det tvivelaktigt, om övergången till ett kreditgarantisystem kommer att innebära några fördelar. En integrering av kreditgivningen inom ett sådant sy— stem i form av enhetslån skulle för kreditinstituten tillsammantaget inte medföra någon rationalisering, eftersom minskningen i antalet lån hos en kre- ditgivare med givet placeringsbehov måste kompenseras av ett ökat antal lån hos andra kreditgivare. Vidare kom- mer inom ett kreditgarantisystem an— svaret för pantens (fastighetens) värd att ställa vissa krav på de enskilda kreditgivarna. Nu täcker staten med sitt lån den mest riskbetonade delen av fastighetskapitalet och övervakar med hjälp av kommunerna, att pantens vär- de icke försämras genom vårdslöshet eller försummelse från låntagarens si- da eller annorledes. Till de angivna bestyren kommer, att kreditgivarna i ett kreditgarantisystem måste hålla kontakt med garantiorganet i alla så- dana frågor rörande ett låns förvalt- ning, som påverkar garantins giltighet.

Effekten av en övergång till kredit- garantier, sett ur den statliga och kom- munala administrationens synpunkt, blir självfallet helt olika, beroende på om man tänker sig ett individuellt el- ler kollektivt garantisystem.

Jämfört med nuvarande direkta stat- liga långivning skulle ett individuellt kreditgarantisystem medföra ett bort- fall hos statliga och kommunala myn- digheter av normala utbetalnings- och förvaltningsrutiner. Utbetalningen och

aviseringen av statliga län är i hög grad centraliserad och handhaves av bostadsstyrelsens kamerala sektion. Denna sektion, som för närvarande be- står av ett 40-tal befattningshavare, sva- rar också för utbetalningar av löner in- om organisationen och för betalning och redovisning av omkostnader. Stoc- ken av tidigare utlämnade lån _ som vid utgången av budgetåret 1964/65 om- fattade ca 335 000 lån kommer även efter övergången till ett kreditgarantisy- stem att få ligga kvar under bostadssty- relsens förvaltning. För denna och övri- ga kamerala uppgifter kommer huvud- delen av befattningshavarna att behövas. Den besparing i fråga om personal, som kan vinnas vid ett upphörande av den direkta långivningen, är obetydlig. Verksamheten inom kamerala sektionen är i hög grad mekaniserad, vilket bl.a. betyder, att behovet av personalökning till följd av lånestockens tillväxt ger sig till känna endast med långa interval- ler. Verksamheten inom länsbostads- nämnderna och kommunerna är i detta sammanhang av kontrollerande och kas- samässig natur, vartill kommer att de förra organen har ansvaret för vården av säkerhetshandlingar. De personal- besparingar, som här möjliggöres vid övergång till ett kreditgarantisystem, är av relativt sett större betydelse än i fråga om centralorganet. De reduceras dock genom det arbete, som även i fortsättningen måste ägnas åt redan beviljade lån, men också därigenom att åtskilliga arbetsuppgifter av kameral natur kommer att ligga kvar, samman- hängande med de socialt inriktade verksamhetsformer, vilka inte berörs av en ändring i kreditstödets form, d. v. s. familjebostadsbidrag, pensionärs- bostadsbidrag etc. Vidare tillkommer i ett kreditgarantisystem de kontakter med kreditgivarna, som berör garantins giltighet. Därför kommer nettobespa-

ringen i fråga om personal att bli li— ten.

En helt annan effekt i här berörda avseenden får ett kollektivt kreditga- rantisystem. En av dess fördelar har just ansetts ligga däri att statliga och kommunala myndigheters befattning med enskilda låneärenden helt bortfal— ler. Effekten härav på den offentliga organisationen kan inte ens tillnärmel- sevis beräknas. Åtskilliga arbetsuppgif- ter kommer att finnas kvar, om man även i fortsättningen skall upprätthålla en bostadspolitisk aktivitet och bibe- hålla de möjligheter till nära kontakt mellan å ena sidan allmänheten och kommunerna och å andra sidan de statliga myndigheterna, som på sin tid var motivet för länsbostadsnämndernas inrättande.

Förutsättningarna att övergå till ett kollektivt kreditgarantisystem måste emellertid i dagens läge väsentligen be- dömas från andra utgångspunkter än de ovan berörda. Rent tekniskt torde det inte erbjuda några oöverstigliga svårigheter för kreditinstituten att med- verka i ett sådant system. Den på detta område gällande lagstiftningen måste dock anpassas till garantisystemets vill- kor. En annan fråga är kreditinstitu- tens kapacitet och villighet att bidraga till bostadsbyggandets kreditförsörjning i den utsträckning, som åsyftas med det statliga garantiåtagandet, generellt och i de enskilda fallen. Avgörande för deras medverkan i de enskilda fallen torde framför allt bli en fråga om vilka regler, som kommer att gälla för be- räkning av garantilåneunderlag, själv- riskens storlek och innebörd samt den riskkompensation och ersättning i öv- rigt, som de kan utverka i räntesätt- ningssamrnanhang.

I fråga om underlag för garantilån i ett kollektivt system kan man anting- en tänka sig av staten givna regler,

vilket förutsättes i 1958 års departe- mentspromemoria, eller att kreditgivar- na för bestämning av detta underlag får tillämpa de regler, som nu gäller vid belåning av hus vartill icke utgår statligt kreditstöd. Det första alternati- vet kan innebära en avsevärd belast- ning på kreditinstituten. Åtminstone blir detta följden om man förutsätter ett beräkningsförfarande som det nuvaran- de. Sannolikt medför detta alternativ kompensationskrav från kreditgivarna, d. v. s. krav på räntehöjningar. Det and- ra alternativet kan innebära å ena si- dan, att man har utsikten att vinna en bankmässigt sett rationellare belå- ning, men å andra sidan, att möjlig- heten att komma i åtnjutande av en statlig förmån — respektive storleken av denna — i hög grad blir beroende av kreditgivarens värdering. Om staten i det sammanhanget ställer vissa krav beträffande räntesatsen som villkor för sitt garantiåtagande, så kan det i en situation av starka kreditanspråk från olika sektorer medföra, att kreditgivar— na blir återhållsamma i sin kreditgiv— ning till bostäder. Inom vissa gränser kan man naturligtvis styra utveckling- en i detta avseende genom en skärp- ning av kreditpolitikens medel, men det är sannolikt, att systemet under vis— sa omständigheter kan få antingen åter- verkningar i form av försämrad kre- ditförsörjning för bostadsbyggandet el- ler krav på räntehöjningar eller båda- dera.

Att fastställa ett program för bo- stadsbyggandet och en ram för ga- rantilångivningen skulle i ett sådant system få betydelse för utformningen av kreditpolitiken. Tanken på en av staten fastställd ram för de olika kre- ditgivarnas medverkan i bostadsfinan- sieringen är i praktiken ogenomförbar. Uppfyllandet av statens med program— met åsyftade mål i fråga om bostads-'

byggandet och framförallt dettas för- delning inom landet kommer vid ett kollektivt kreditgarantisystem att bli ett resultat av kreditinstitutens bedöm- ningsgrunder inom den ram, som ut- stakas av kreditpolitiken. På det kom— munala planet skulle likaså förutsätt- ningarna att upprätthålla en program- merad produktionsvolym och att främ- ja en ändamålsenlig och rationell sam- hällsutbyggnad i högre grad än vad nu är fallet bli beroende av kreditgi- varnas möjligheter och beredvillighet att medverka i finansieringen av bo- stadsbyggandet.

Frågan om en övergång till ett kol- lektivt kreditgarantisystem kanske än- då har sin viktigaste aspekt däri att systemet förutsätter en avveckling av det inflytande över bostadsbyggandets utveckling, som stat och kommuner nu har genom långivningen och förmed- lingsverksamheten. Även om staten i viss utsträckning kan påverka bostads- husens utformning, exempelvis via reg- ler för sina garantiåtaganden, avhän- des ju samhället genom bortfallet av den direkta långivningen ett instrument för att genomföra sina bostadspolitiska ambitioner. Kommunernas möjligheter i detta sammanhang blir framför allt beroende av vad de kan åstadkomma inom ramen för fysisk planering, mark- politik samt bostadsplanering. Vad det- ta skulle betyda för möjligheten att nå en eftersträvad förbättring av bostads- förhållandena är svårt att överblicka.

Det må här också framhållas, att de uppgifter som förelagts kommittén en- ligt direktiven, avseende åtgärder som främjar uppkomsten av bättre hyresre- lationer mellan olika årgångar av hus och' förhindrar genomslag på bostads- kostnaderna av tillfälliga räntevariatio— ner; inte kan lösas inom ramen för ett konsekvent, genomfört kreditgarantisya stem ..på mama—sätt, än" att marknadens

kreditgivning indexregleras och/eller att staten fortsätter med en direkt subven- tionering av i stort sett nuvarande typ. Avvisar man dessa möjligheter _ oav- sett på vilka grunder _ måste man ha ett statligt lån, över vilket man kan reglera kapitalkostnaderna.

I diskussionerna kring det statliga bostadskreditstödet har också framförts tanken att utvidga detta stöd till att täcka även bottenfinansieringen och att omfatta jämväl erforderliga krediter un- der byggnadstiden. Om man vill tillgo— dose ett sådant önskemål, torde de tek- niskt sett enklaste lösningarna vara att antingen öka anslagen över statsbudge- ten i erforderlig utsträckning och att ge bostadsstyrelsen erforderlig kompe— tens eller _ om man inte vill belasta statsbudgeten _ att omorganisera (de- lar av) bostadsstyrelsen till en statlig bostadsbank. I det Sistnämnda alternati- vet skulle staten för att nå det avsedda syftet med långivningen behöva garan— tera banken erforderliga upplånings- möjligheter på marknaden.

En övergång till statlig totalfinansie— ring skulle medföra radikalt ändrade förutsättningar för de bostadskreditgi— vande institutens verksamhet. Underla- get för hypoteksinstitutionternas och bostadskreditaktiebolagens verksamhet skulle sålunda avsevärt begränsas. För sparbankerna och postbanken blev det av olika skäl angeläget att söka finna nya placeringsformer och verksamhetsom- råden, och detsamma skulle gälla i fråga om försäkringsbolagen med hänsyn till deras intresse av att hålla en väl dif- ferentierad obligationsportfölj. Effek- ten för affärsbankerna skulle framför allt komma att göra sig gällande i ett finansieringssystem, där även krediter- na under byggnadstiden lämnas av sta= ten.

-Det ,är inte möjligt att ens tillnärmel- sevisbenäkna vilka effekter i fråga om

administration och förvaltning av bo- stadskreditgivningen som kan uppkom- ma vid en övergång till statlig totalfi- nansiering. Särskilda svårigheter före- ligger att bedöma återverkningarna i de kommunala förmedlingsorganen och kreditinstituten. Sannolikt uppkommer emellertid en besparingseffekt totalt sett.

Problemen vid en övergång till stat- liga enhetslån enligt någon av de meto— der som här skisserats, sammanhänger dock väsentligen med konsekvenserna för den ekonomiska politiken i stort och för kreditpolitiken. Att trygga den för kreditgivningen erforderliga upp- låningen och att avgöra vilka metoder, som måste tillgripas i detta syfte, lik— som att överväga åtgärder för att mot- verka rubbningar i den samhällsekono- miska balansen, är frågor som det med hänsyn till givna direktiv inte ankom- mer på bostadspolitiska kommittén att närmare granska. Det torde emellertid vara klart, att den kontroll över bostads- byggandet, som utövas via den statliga långivningen, i ett totalfinansierings- system får en helt annan betydelse som ekonomiskt—politiskt instrument än den för närvarande har.

Överväganden och förslag

Sedan början :av 1940-talet har statsmak- terna utövat kontroll över bostadsbyg- gandets storlek och regionala fördel- ning. Fram till mitten av 1950-talet ha- de denna kontroll formen av totalregle- ring genom föreskrifterna om tillstånds- tvång för byggnadsarbete och under se- nare år programmering av bostadsbyg— gandets storlek jämte ramar, för den statliga långivningens omfattning och fördelning. Denna samhällets produk-

tionsplanering har haft till syfte inte endast att hålla bostadsbyggandet inom vissa av det realekonomiska utrymmet bestämda gränser utan också att ga— rantera detta byggande en bestämd an- del av resurserna och att påverka den lokala fördelningen därav på ett sätt, som svarat mot behovet av bostäder. Den statliga bostadslångivningens ända— mål har varit att främja tillkomsten av den sålunda plan-erade produktionen genom att skapa rationella och stabila finansieringsbetingelser för byggande och förvaltning.

Oaktat denna planering och detta kreditstöd kännetecknas utvecklingen av ständigt återkommande svårigheter för kapitalmarknaden att tillhandahål- la erforderliga krediter till bostadspro- duktionen. Dessa svårigheter har tagit sig uttryck i dröjsmål med avlyft av byggnadskrediter, orsakade av knapp- het på långfristigt kapital, vilket har försenat slutregleringen av fastigheter- nas finansiering med icke obetydlig—a fördyringar i form av högre räntekost- nader som följd. Väsentligen har svårig- heterna emellertid gjort sig gällande i fråga om försörjningen med krediter un- der byggnadstiden. Tidvis har de här- igenom uppkommande problemen varit av sådant art, att allvarliga risker fö- relegat för förverkligandet av det pro- duktionsprogram, som statsmakterna fattat beslut om. Bristen på krediter har vållat betydande störningar i bygg- företagens produktionsplanering och även medverkat till att igångsättning- en i tiden förskjutits i förhållande till kommunernas, byggföretagens och ar- betsmarknadsorganens planer.

Enligt direktiven har kommittén att förutsättningslöst pröva frågan om en övergång från direkta statliga lån till ett kreditgarantisystem. Kommittén tar till en början upp denna fråga mot bak- grunden av det ovan angivna syftet

med statens kreditstöd och kreditmark- nadens funktion och kapacitet.

Bostadsbyggandets storlek bestäms av hur stor del av det samhällsekonomis— ka utrymmet, som kan avdelas för så— dana investeringar. Från denna syn- punkt är det således utan betydelse, vilken form det statliga kreditstödet har. Övergången från en direkt statlig lån- givning till ett kreditgarantisystem skul— le således inte i och för sig behöva medföra någon försämring av bostads- byggandets kreditförsörjning, om fi- nans- och kreditpolitiken kunde utfor- mas med hänsyn härtill. De finans- och kreditpolitiska åtgärderna har emeller- tid övervägande generellt verkande effekter. Med hänsyn härtill är det san— nolikt, att riskerna för ett mindre bo- stadsbyggande än som planerats skulle ha varit större, om inte det statliga kreditstödet hade haft formen av direk- ta lån. Genom att den statliga långiv— ningen tidvis i betydande grad kun- nat finansieras med offentligt sparande, har en marginell kredittillförsel till bo- stadsbyggandet varit tryggad på ett sätt, som icke utan särskilda åtgärder hade kunnat åstadkommas, om detta sparan— de i stället hade kommit kapitalmark- naden i allmänhet till godo. Vidare har de- med den statliga långivningen för- enade befogenheterna för länsbostads- nämnderna att vid behov utöka och —— i fråga om egnahem — förskottsvis ut- betala de statliga lånen i viss män med- verkat till att lokala och temporära kre— ditsvårigheter kunnat överbryggas. Sär- skilt betydelsefulla torde dessa möjlig- heter ha varit för egnahemsbyggandets kreditförsörjning.

De beräkningar som gjorts av lång- tidsutredningen visar, att ökade krav på investeringsutrymme under de när- maste åren är att vänta från stat, kom- muner och industri. Det leder till en fortsatt stark konkurrens om tillgängliga

kreditmöjligheter. I ett sådant läge ut- gör en direkt statlig långivning ett vä- sentligt bättre stöd till kreditförsörj- ningen för den av statsmakterna beslu- tade bostadsproduktionen än en stat- lig kreditgaranti. Statsmakterna har fle- ra gånger uttalat, att en förutsättning för att ett kreditgarantisystem på bo- stadsområdet skall kunna godtagas är, att en försämring av bostadsbyggandets finansieringsvillkor inte uppkommer. Kommittén finner, att en sådan förut- sättning inte föreligger.

Ehuru således en övergång till ett kreditgarantisystem inte kan vara ak- tuellt med hänsyn till riskerna för bo- stadsbyggandets kreditförsörjning, har kommittén ändock i detta sammanhang prövat bärigheten av argumenten för och emot en sådan övergång och när- mare övervägt innebörden därav för låntagare, marknadens kreditgivare samt statens och kommunernas administra- tion. Konsekvenserna i dessa hänseen- den har kommittén sökt klarlägga uti— från två skilda garantisystem: ett där statliga och kommunala organ handläg- ger varje garantilåneärende, dvs. ett in- dividuellt kreditgarantisystem, och ett där statens garanti gäller mot vederbö- rande kreditgivare utan sådan indivi- duell prövning, dvs. ett kollektivt eller generellt kreditgarantisystem.

I ett individuellt kreditgarantisystem behandlas en ansökan om lånegaranti på samma sätt som en ansökan om lån i nuvarande system. En avgörande skill- nad föreligger dock i fråga om utbe- talningen och förvaltningen av lånet. Dessa uppgifter ankommer i garanti- systemet på marknadens kreditgivare. För låntagarna skulle detta i vissa fall kunna innebära, att hela kreditbehovet för husets finansiering kunde täckas av en och samma långivare genom ett enda lån. Bestyr i samband med utbe- talning av lån och erläggandet av rän-

tor och amorteringar skulle därvid för- enklas. Det är emellertid synnerligen ovisst, om och i vilken utsträckning införandet av ett kreditgarantisystem verkligen skulle leda till en sådan in- tegrering av långivningen. Några ga- rantier för en dylik enhetlig långiv— ning torde generellt inte kunna lämnas från kreditgivarnas sida. Fördelarna härav får enligt kommitténs mening inte heller överdrivas i synnerhet som de kommunala förmedlingsorganen nu ofta särskilt i samband med utbetal- ning av lån till egnahem — lämnar lån- tagarna biträde på ett sätt, som reellt innebär att de angivna fördelarna del- vis uppnås.

Mot dessa enligt kommitténs bedöm- ning relativt måttliga fördelar, som lån- tagarna kan vinna, står risken för att en beviljad statsgaranti till trots bygg— herrarna måste vända sig till flera kre- ditgivare för att få kreditfrågan löst eller i vissa fall inte finner någon, som är villig att lämna erforderliga lån. Temporära och lokala brister på kapi- tal kan inte avhjälpas enbart genom en av staten lämnad utfästelse att sva— ra för eventuella förluster.

För de nu på bostadsfinansieringens område verksamma kreditinstituten kan övergången till ett individuellt kredit- garantisystem inte innebära några för- delar. Någon minskning i antalet lån bedömes inte som sannolik för kredit- systemet som helhet. Däremot kommer i viss utsträckning arbetet hos institu- ten med bostadslånen att bli mer om- fattande därigenom att ansvaret för pantvården ökar och behovet av kon- takter i pantvårdsärenden med det stat- liga garantiorganet likaså.

Begränsningen av arbetet i statliga och kommunala organ vid en övergång till kreditgarantier i stället för direkta lån kommer väsentligen att hänföra sig till kamerala och pantvårdande upp-

gifter. Den i det föregående redovisade utredningen synes enligt kommittén ge vid handen, att de möjliga besparingar- na i dessa hänseenden är begränsade.

Vad som här anförts har lett kom— mittén fram till slutsatsen, att ett in- dividuellt kreditgarantisystem inte är en fördelaktigare form för statens kre- ditstöd till bostadsbyggandet än den nuvarande direkta bostadslångivning— en.

Genom kollektiv kreditgaranti kan låntagarna befrias från ett särskilt an- sökningsförfarande för att komma i åt- njutande av den statliga garantin. Den fördel som detta skulle innebära i jäm— förelse med individuell kreditgaranti måste vägas i första hand mot osäker— heten i fråga om kreditmöjligheterna, som i detta system kan bli större till följd av den förutsatta självrisken för långivarna än vid individuellt prövad kreditgaranti. Vidare kommer, som framgått av den föregående utredning- en, lånekostnaderna att bli högre jäm- fört med ett statligt lån även utan egent- liga subventionsinslag. Kommittén har inte kunnat finna, att denna avvägning utfaller till förmån för ett kollektivt kre- ditgarantisystem.

För marknadens kreditinstitut med— för ett kollektivt kreditgarantisystem -— liksom ett individuellt _ visst mer- arbete och därtill ökat risktagande ge- nom den förutsatta självrisken. Av stor betydelse i detta sammanhang blir frå- gan om vilka regler, som skall gälla för beräkning av garantilåneunderlag, samt självriskens storlek och utformning. Skall låneunderlaget bestämmas efter vissa bestämda regler, som förutsattes i 1958 års departementspromemoria, kan det betyda ett omfattande merar- bete. , Denna arbetsökning kommer dock to-' talt sett att uppvägas av en arbetsminsk- ning i den statliga och kommunala ad—

ministrationen. Detta har varit ett hu- vudmotiv i de förslag, som framlagts om övergång till ett kollektivt kredit- garantisystem. Bortfallet av den statliga och kommunala befattningen med en- skilda låneärenden bör emellertid enligt kommitténs mening inte i första hand bedömas från denna synvinkel. De be- sparingar, som här står att vinna, är av underordnad betydelse jämfört med det förhållandet, att samhället genom den- na avveckling av den direkta kontak- ten med varje låneobjekt och de möjlig- heter till positiv påverkan, som dessa kontakter erbjuder, skulle förlora ett mycket betydelsefullt medel 'att leda bo- stadsbyggandets utveckling.

För staten innebär detta, att det in- flytande över bostadsbyggandets om— fattning och inriktning, som nu utövas via fastställande av program för den statliga långivningen och den regionala fördelningen av lägenhetsrama—r, måste tillgodoses i annan ordning. Att därvid använda sig uteslutade av medel inom kreditpolitikens ram kommer sannolikt inte att vara tillräckligt. Med det eko- nomiska utvecklingsperspektiv, som dragits upp av långtidsutredningen, kommer en reglering av bostadsbyg— gandet med syfte att få bästa möjliga ut— nyttjande av de tillgängliga resurserna att bli ofrånkomlig.

För kommunerna skulle övergången till ett kollektivt kreditgarantisystem medföra, att deras möjligheter att främ- ja en ändamålsenlig och rationell sam- hällsntbyggnad försvagades. Kreditin- stitutens affärsmässigt grundade värde- ringar skull—e i stället få ökad betydelse för bebyggelsens utveckling.

Den gjorda utredningen rörande in— nebörden och konsekvenserna av en övergång till ett kollektivt kreditgaran- tisystem har visat, att en sådan över- gång skulle vara till avbräck för sam- hällets strävanden att nå en förbättring

av bostadsförhållandena. Med hänsyn härtill anser kommittén, att en sådan övergång icke bör äga rum.

I en skrivelse till kommittén den 15 februari 1966 har Svenska Sparbanks- föreningen föreslagit en ordning för finansiering av i första hand småhus, innebärande att sparbankerna genom samarbete med hypoteksorganisationen skulle övertaga den långivning, som nu bedrivs av staten. Av kommitténs ställ- ningstagande till frågan om ett kredit- garantisystem följer, att kommittén icke betraktar föreningens förslag som ak- tuellt.

Föreningen har motiverat sitt för— slag med behovet att förenkla låntagar- nas åtgärder i samband med kreditan- skaffningen och lånets förvaltning. Så- lunda skulle enligt den föreslagna ord- ningen låntagarna lämna endast en in- teckning, pantförskriven av sparbanken i förekommande fall till annan långi- vare. Likaså skulle inbetalning av rän— tor och amorteringar samordnas ge- nom sparbankens försorg.

Förslagen i denna del synes kom- mitténs beaktansvärda, även om de för- delar härav, som låntagarna kan vinna, måste ses mot bakgrunden av den med- verkan i samma syfte, som nu lämnas av de komunala förmedlingsorganen. Såvitt kommittén kan finna, bör emel- lertid ytterligare förenklingar av i skri- velsen omnämnt slag kunna uppnås även i ett system med staten som långivare. Om förslaget med en enda inteckning (eller en enda inteckningshavare) kun— de genomföras, skulle det sannolikt va- ra av värde inte endast för låntagarna utan även för de kreditgivare, som läm- nar lån under statslånet. Förslaget sy- nes därför väl värt att närmare prövas.

Det statliga kreditstödet till bostads- byggandet bör följaktligen alltjämt ha formen'av direkta lån. Frågan om en utvidgning av det nuvarande lånet till

att även avse primär- och sekundärlå- net, dvs. en övergång till statlig total- finansiering av bostadshus, har kom- mittén övervägt väsentligen med hän— syn till önskemålet om en rationell kreditförsörjning för bostadsbyggandet. Helt naturligt kunde detta önskemål bli bäst tillgodosett genom en finansie- ringsordning, innebärande att staten har ansvaret för kreditförsörjningen till bostadshus på här angivet sätt. Ut- redningen i det föregående synes ock- så ha visat, att en övergång till statlig totalfinansiering icke behöver betyda någon nämnvärd ökning av den stat— liga och kommunala förvaltningen. Med hänsyn till de vittgående följderna av en sådan omläggning av den statliga kreditgivningen för marknadens långi- vare, kreditpolitiken och den ekono- miska politiken i stort, anser kommit- tén sig inte kunna förorda en övergång 'till statlig totalfinansiering utan att frå- gan härom prövats i ett vidare sam- manhang. Kommittén utgår således från att det statliga bostadslånet liksom hit- tills skall komplettera sådana primär- cch sekundärkrediter samt krediter un- der byggnadstiden, som upptages i öpp- na marknaden.

Soni inledningsvis anförts i detta av- snitt har svårigheter ofta förelegat för kapitalmarknaden att tillhandahålla er- forderliga krediter. Vid vissa tillfällen har förhållandena i dessa hänseenden tvingat statsmakterna till särskilda in- gripanden för att trygga den beslutade nyproduktionens kreditbehov. Så var fallet under de första åren av 1950-ta- let, då bostadsstyrelsen genom särskil- da beslut av Kungl. Maj:t bemyndiga- des betala ut beviljad-e statliga lån i förskott till bankföretagen i syfte att frigöra medel hos dessa för ny kredit- givning. Liknande åtgärder vidtogs un- der senare delen av 1955 för att säker- ställa det fastställda bostadsbyggnads—

programmet i den skärpta kreditsitua- tion, som hade inträffat i mitten av året.

Under senare år har kreditsvårighe- terna för nya bostadsföretag återigen accentuerats. Detta ledde till att riks- banken under 1965 vid två tillfällen fick vidtaga särskilda åtgärder för att trygga det planerade bostadsbyggandets försörjning med kreditiv. Då hade re- dan statsutskottet vid sin behandling av i 1965 års statsverksproposition re- dovisad-e bostadsfrågor funnit anledning göra ett särskilt uttalande rörande bo- stadsbyggandets kreditförsörjning. I detta uttalande framhölls, att under år 1964 tidvis betydande svårigheter ha- de uppkommit att anskaffa byggnads- krediter i sådan tid att bostadsproduk- tionen kunde fullföljas i överensstäm— melse med de planer, som uppgjorts i samråd mellan arbetsmarknads— och bostadsmyndigheterna. Mot bakgrunden härav betonade utskottet, att försörj- ningen med krediter för bostadsbyg- gandet hade avgörande betydelse för en kontinuerlig och störningsfri pro- duktion och därmed indirekt även för utvecklingen av produktionskostnader- na. Utskottet fann därför skäl föreligga att undersöka möjligheterna till en bättre samordning mellan kreditförsörj- ning och produktionsplanering.

I statsverkspropositionen till 1966 års riksdag tog vederbörande departements- chef upp frågan om bostadsbyggandets kreditförsörjning. Under hänvisning till utvecklingen i detta aVSeende un- der år 1965 underströks i propositio- nen angelägenheten av att statsmakter- na förfogar över möjligheter att aktivt påverka kreditgivningen, så att kredit- knapphet inte leder till onödiga stör- ningar och d-esorganisation i byggan- det.

Sammansatta stats- och bankoutskot- tet, som behandlat förslagen i stats-

verkspropositionen i denna del, har (utl. nr 1) framhållit det nödvändiga i att den plan för bostadsbyggandet, som statsmakterna fattar beslut om, är utformad också med hänsyn till kredit- marknadens möjligheter att förse bo- stadsproduktionen med krediter i er- forderlig omfattning utan att målsätt- ningen för kreditpolitiken uppges. När planen sålunda fastställts, är det enligt utskottet angeläget, att kreditpolitiken utformas så, att krediter kanalisenas till bostadsbyggandet i den utsträckning som är nödvändig för att den uppställ- da planen skall kunna fullföljas och en lämplig säsongfördelning av igångsätt- ningen underlättas. Utskottet har ansett det nödvändigt, att de penningvärdan- de organen bör äga vidtaga de åtgärder, som kan visa sig erforderliga för att trygga bostadsbyggandets försörjning med kreditiv.

Statsmakterna har sålunda förutsatt, att uppkommande svårigheter beträf— fande kreditförsörjningen till den be- slutade bostadsproduktionen bör be- mästras genom åtgärder inom ramen för den allmänna kreditpolitiken. Kommit- tén vill starkt understryka betydelsen av att tillförseln av krediter till det bo- stadsbyggande, som statsmakterna fat- tar beslut om, säkerställes. Med det

långsiktiga perspektiv som måste läg— gas på bostadsbyggandet, inte minst mot bakgrund av de strukturella förändring- ar i fråga om byggandets planering och genomförande som ägt rum i anslut- ning till en rationalisering av verksam- heten, är det nödvändigt att kreditpla- neringen effektivt integreras i byggpro- cessen. Enligt kommitténs mening har de penningvärdande och bostadspoli- tiska organen ett gemensamt ansvar i detta sammanhang. Inom ramen för en fortsatt statlig topplångivning till bo— stadsbyggandet, som kommittén ovan förordat, finns vissa möjligheter att komplettera åtgärder inom den allmän- na kreditpolitiken. Kungl. Maj:ts för- fattningsenliga befogenheter att förord— na om utökning (fördjupning) och för- skottsutbetalning av statliga lån bör därför ges en sådan innebörd, att de långivande organen, då så befinnes på- kallat, kan medverka till att undanröja svårigheter för bostadsbyggandets kre- ditförsörjning. För att markera att så- dana åtgärder endast avser att ersätta kredit, som normalt skulle ha lämnats av annan kreditgivare, hör kraven be- träffande förräntning och återbetalning motsvara den öppna marknadens vill»- kor i dessa hänseenden.

KAPITEL 7

Det statliga kreditstödets villkor som medel att nå vissa hyrespolitiska mål

I direktiven för bostadspolitiska kom- mittén sägs att utvecklingen under ef- terkrigstiden och i synnerhet under 1950-talet kännetecknats av att stegring— en av tomt- och byggnadskostnader medfört en fortgående höjning av kapi- talkostnaderna för bostadsfastigheter. Detta har medverkat till att hyror och bostadskostnader är högre ju nyare hu- sen är. Tillgängliga uppgifter har vi- dare ansetts tyda på att skiljaktighe- terna i hyror mellan hus av olika åld- rar är avsevärt större än som kan be- tingas av skillnader i standard. Enligt direktiven föreligger det med andra ord en väsentligt splittrad hyresnivå.

Olägenheterna av en mera markerad hyressplittring har understrukits i de olika sammanhang, då statsmakterna haft att pröva förslag av större räck- vidd på bostadspolitikens område. Så- lunda framhölls i den av Alf Johansson författade promemoria, som låg till grund för besluten om införande år 1942 av kapitalsubventioner, att upprätthål- landet av paritet i hyreshänseende fram— stod som önskvärt dels ur allmän hyres- marknadssynpunkt och dels ur synpunk- ten av de nybyggda fastigheternas egen ekonomi och därmed också ur bostad— produktionens. En hyressplittring skulle vidare på ett icke försvarbart sätt belas- ta vissa bostadsbehövande, framför allt nybildade hushåll, och hämma nypro-

duktionen av bostäder. Dessa synpunk- ter upprepades vid omprövningen av bostadspolitiken efter den i början av 1950-talet inträffade starka byggnads- kostnadsstegringen och vid 1957 års riks- dagsbehandling av den proposition som i huvudsak grundades på bostadspolitis- ka utredningens förslag. Denna utred- ning hade bl. a. framhållit, att en under längre tid bestående hyressplittring även hämmade omflyttningen och därmed ett fritt konsumtionsval på bostadsmarkna- den. I direktiven för bostadspolitiska kommittén framhålles att större skillna— der i hyresnivå mellan olika årgångar av hus, än som svarar mot variationer i lä- genheternas värde, innebär en slump- betonad och irrationell prisdifferentie- ring på likvärdiga nyttigheter. Bostadspolitiska kommittén skall en- ligt direktiven icke behandla frågan om en fortsatt utjämning av hyrorna i hit- tills byggda hus. Möjligheterna i detta hänseende har prövats av en särskilt till- kallad utredning, hyreslagstiftningssak— kunniga. Bostadspolitiska kommitténs uppgift är att söka finna en sådan kon- struktion av låne- och subventionsreg- lerna, att kapitalkostnadsfaktorerna ger betingelser för en jämnare hyresstruk- tur för de i framtiden tillkommande husen. Därvid skall beaktas angelägen- heten av att något skarpt brott i hyres- utvecklingen inte skapas.

Räntebidragens nuvarande funktion att stabilisera räntorna för bostäder är enligt direktiven väsentlig och hör till- godoses även framgent. Bakgrunden härtill synes vara, att varierande ränte- satser vid självkostnadsbestämda hyror kan medföra behov av ständiga juste- ringar av dessa hyror i en efter ränte— förändringen varierande grad. Sådana oförberedda kastningar i hyresnivån an— ses vara till förfång såväl för fastighets- förvaltningen som för de boende. Osä- kerheten om räntenivån kan i en mark- nad utan efterfrågeöverskott på bostä- der även utgöra ett hämmande moment för nyproduktionen. En byggnadsföre- tagare har vid sådana betingelser svårt att bilda sig en föreställning om till vilken ränta han kan erhålla långfris- tiga lån för avlyft av byggnadskreditiv och leverantörskrediter, när bygget fär- digställts. Därigenom uppstår osäker- het om kapitalkostnader och hyror och i en balanserad marknad därmed också om möjligheterna att finna avsättning för lägenheterna.

Lösningen av de angivna problemen bör enligt direktiven icke sökas i di- rekta kapitalsubventioner. I stället bör prövas, om man kan finna ett sådant system för bostadskrediterna, som in- nebär att såväl räntefluktuationer hind- ras slå igenom på hyrorna som att va- riationer i produktionskostnaderna icke ger upphov till ojämnheter i hyresni- vån, som saknar motsvarighet i skillna- der beträffande lägenheternas bostads— värde. Utgångspunkten skall därvid icke vara, att hyrorna skall hållas vid oför- ändrade nominella belopp. De skall i stället anpassas till prisförändringar åtminstone till den del dessa påverkar kostnaderna för nyproduktionen av bo- städer. Detta kan innebära, att hyrorna i början sätts lägre och att förutsätt- ningar skapas för en fortlöpande ök— ning av de nominella hyresintäkterna.

Nuvarande villkor för förräntning och amortering av fastighetskapitalet vid statlig belåning

Det statliga bostadslånet återbetalas nu- mera med s. k. rak amortering dvs. lika stora amorteringsbelopp per är över en period som vid nybyggnad är 30 år. För egnahem tillämpades länge fast an- nuitet, ett system som dock övergavs i samband med förenhetligandet av be— stämmelserna för lån till småhus och flerfamiljshus per den 1 januari 1963. Som framgår av redogörelsen i kapitel 1 tillämpades före år 1946 för flerfa- miljshus — liksom för småhus _— ett system med fasta efter två intervaller stigande annuiteter.l Att man nämnda år övergick till rak amortering för fler- familjshus hade en speciell motivering, som utförligt redovisats i nämnda redo- görelse.

I anslutning till ett av byggnadslåne- byrån framlagt förslag bestämdes sålun- da år 1946 att det statliga lånet skulle återbetalas med rak amortering under 40 (för trähus 30) år och att enskilda fö- retagare under de 10 första åren av lå- nets löptid skulle erlägga en extra amor-

1; 1942 års kungörelse (nr 569) innehöll föl- jande bestämmelse om återbetalning av det statliga" tertiärlånet till flerfamiljshus.

»Annuiteten å amorteringslån för bygg- nadsföretag avseende flerfamiljshus skall under de första fem åren av länets löptid utgöra, Ldå fråga är om nybyggnadsföretag fem och en fjärdedels procent samt då fråga är om ombyggnadsföretag sex procent av ur- sprungliga lånebeloppet. Efter nämnda tid äger byggnadslånebyrån, om det allmänna ränteläget eller förhållandena på hyresmark- naden därtill giva anledning, höja annuite— ten för återstående lånebeloppet till, beträf- fande nybyggnadsföretag, sex procent och, beträffande ombyggnadsföretag, sex och en halv procent av ursprungliga lånebeloppet. Efter ytterligare fem år skall annuiteten ökas till det belopp, som erfordras för att lånet skall vara slutamorterat, i fråga om nybyggnadsföretag, inom trettio år och, i fråga om ombyggnadsföretag, inom tjugofem år från den dag, då lånet börjat löpa som amorteringslån.»

tering motsvarande en och en halv pro- cent av länets ursprungliga belopp. Sist- nämnda villkor ändrades redan påföl- jande år till att avse en extra amorte- ring motsvarande en procent under de sex första åren.

Efter förslag av bostadspolitiska ut- redningen förkortades amorteringsti- den för statslån, beviljade från den 1 januari 1958, till 30 år, och i anslutning härtill slopades kravet på extra amor- tering för enskild företagare.

Från samma tidpunkt höjdes räntan på statliga lån från 3 till 4 procent, varjämte räntesatsen efter att tidigare ha varit bunden gjordes i princip rör- lig. För bostadslån till andra lokaler än bostäder fastställdes räntesatsen till 5 procent.

Beträffande lån i öppna marknaden, som i inteckningshänseende placeras före det statliga lånet, utgår man vid fastställande av högsta hyra beträffan-

se bostäder, utgår räntebidrag, motsva- rande skillnaden mellan faktiska ränte- kostnader (enligt av bostadsstyrelsen fastställda s. k. lånemarknadsräntor) och vissa i författning angivna ränte— satser, vid nybyggnad f. n. 3 procent för primärlån och 3,5 procent för se- kundärlån (motsvarande).1

Den kapitalkostnadskalkyl, som görs upp till grund för hyressättningen i av enskilda förvaltade bostadsföretag, ut- går från ovannämnda ränte- och amor- teringssatser men inbegriper dessutom i förekommande fall ränte— och amor- teringskostnader för den del av fastig- hetskapitalet, som ligger mellan pant- värdet och låneunderlaget, samt för del, varmed de för hyressättning och vid överlåtelse godtagbara produktions- kostnaderna överstiger pantvärdet.

Uppbyggnaden av kapitalkostnads- kalkylen (ränteläge 1/1 1966) framgår av följande tablå:

Bostäder Lokaler Andel Ränta Amor- Ränta Amor- av låne- tering tering underlag .. i 7 av i (7 av .. i '7 av 1 7 av ”Så::- lånåun- lånåun- 1.225— långun- långun- derlag derlag derlag derlag Primärlån ............. 0,6 3,0 1,8 _ 7,0 4,2 — Sekundärlån ........... 0,1 3,5 0,35 0,25 7,5 0,75 0,25 Bostadslån ............ 0,3 4,0 1,2 1,0 5,0 1,5 1,0 Summa 1,0 — 3,35 1,25 — 6,45 1,25 __ __ Kapitalutgift första året . 4,6 7,7 Reducering av ränteutgift per år ................ 0,049 0,06875 Medelkapitalutgift under första 10—årsperioden (avrundat) ............ 4,4 7,4

de flerfamiljshus från att primärlånet icke amorteras under statslånets löptid och att sekundärlånet amorteras på 40 år.

För räntekostnader å primär- och se- kundärlån till den del de beräknas av-

För kapital, motsvarande skillnaden mellan låneunderlag och pantvärde,

1 Efter förslag i 1966 års statsverksproposi- tion har riksdagen beslutat att den ränte— bidragsgrundanderäntesatsen, den s. k. bas— räntan, skall höjas till 4 procent från den 1 juli 1966.

räknar man i kalkylen med en medel- kapitalutgift av 8,0 procent under den första 10-årsperioden. För sådana pro- duktionskostnader över pantvärdet som godtages vid hyressättning är motsva- rande procenttal 8,5 procent. Som fram- går av tablån utgår kalkylen ifrån ett statligt lån, som täcker övre delen av kapitalbehovet upp till 100 procent av låneunderlaget. Detta innebär, att vid fö- rekomsten av egen insats denna förrän- tas och amorteras på samma sätt som statslånet. Det må vidare nämnas, att in- troduktionen i november 1965 av det 5. k. enhetslånet icke i och för sig an- setts böra föranleda någon särskild be- räkning av hyrans kapitalkostnadsdel. Den principiella innebörden av ka- pitalkostnadskalkylen illustreras av dia- gram 7: 1. I detta har även lagts in den post som beräknas i hyreskalkylen för reparationer och underhåll. De faktis- ka kapitalutgifterna uppgår således en- ligt kalkylen under det första året till 4,6 procent och sjunker sedan konti- nuerligt för att under det sista året av statslånets löptid uppgå till 3,179 pro- cent av det ursprungliga låneunderla- get. Reparationsposten har lagts in i diagrammet för att schematiskt belysa innebörden av det förslag från dåva- rande byggnadslånebyråns sida, vilket sedan lades till grund för kapitalkost- nads- och hyreskalkylen. Eftersom ka- pitalkostnadsdelen av hyran beräknas till ett belopp, motsvarande kapitalut- gifterna i genomsnitt under en tioårs- period, kommer en hyra, som faststäl- les enligt kalkylen, att medge betalning av faktiska kapitalutgifter under den första femårsperioden endast genom ianspråktagande av medel, avsedda för reparationer. Efter utgången av denna femårsperiod blir kapitalutgifterna mindre än och alltmer sjunkande i för- hållande till kapitalkostnadsdelen av hyran, varigenom utrymmet för repara-

tioner successivt ökar. Det måste un- derstrykas, att illustrationen är sche- matisk. Här har exempelvis icke beak- tats effekten av beskattningsreglerna för enskilda företag.

En hyreskalkyl av det slag, som till- lämpas av bostadsstyrelsen och läns- bostadsnänmderna vid fastställande av högsta hyra, vilken kalkyl i princip Överensstämmer med den som tillämpas av hyresrådet och hyresnämnderna vid fastställande inom hyresregleringens ram av grundhyror för icke statligt be- lånade bostadshus, är rent nominalis- tisk. Förfaringssättet innebär, att kapi- talkostnadsdelen av hyran, om ingen- ting i övrigt ändras, i kronor räknad ligger fast, så länge hyreskontrollen gäl- ler. Vid stigande prisnivå och ensarta- de villkor beträffande ränte- och amor- teringssatser kommer därvid hyrorna för lägenheter av samma standard att ligga högre ju nyare huset är, vilket i sin tur medför, att hyresnivån splittras i en grad, motsvarande prisnivåns för- ändringar. Denna konsekvens av gäl- lande principer för hyressättningen har behandlats i värdesäkringskommitténs utredningar rörande indexlån (SOU 1964: 2). I dessa utredningar framhål- les sålunda, att den för hyressplittring- en betydelsefulla »inflationseffektenu sammanhänger med att ett rent nomi- nalistiskt betraktelsesätt har tillämpats för fördelningen av en fastighets kapi- talutgifter över åren. Den penning- el- ler nominalränta, som ligger till grund för hyreskalkylen, kan sägs det tänkas uppdelad i en del, som svarar mot penningvärdets förändringar och vid fortgående inflation är ett slags real amortering, och en del, som utgör real avkastning. Ett sådant betraktelse- sätt sägs medföra, att fastigheternas amortering i början är realt sett myc- ket kraftig. Det framhålles vidare, att om kapitalkostnadsdelen av hyran be-

uno =?

5

;D 9

0,0

Diagram 7: 1. Kapitalkostnader och reparationsvolym enligt bostadsstyrelsens hyreskalkyl

——Tertiörlön (30 ”In)

! chitul- ll

ä' _ l EKupitulkostnudsdel ov hgrq

|.8210/o—

utqiftef _Sekundörlån l l

_Primörlån

IIllJlIllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll

3,I79 %—

'

V l'z'3I41516'7'819Im'

räknas som en nominal annuitet, kom- mer hyrorna för bostäder, byggda un- der olika år, att återspegla prisstegring— en inom bostadsbyggandet och inte de olika lägenheternas bostadsvärde.

I dessa utredningar sägs vidare, att självkostnadsprincipen i sig inte be- höver leda till en sådan typ av hyres- splittring, som här beskrivits. Till- lämpningen av denna princip kan sägas innebära, att det totala värdet av en fastighets hyror (efter avdrag för lö- pande kostnader) skall svara mot pro— duktionskostnaden, när hänsyn tagits till avkastning på eget kapital och rän- tebetalningar. Men en lämplig fördel— ning av kapitalkostnaderna över tiden

|z|)I lao bör anpassas till utvecklingen av bo- städernas marknadsvärde (i detta sam- manhang med bortseende från skillna- der betingade av olikheter i läge, hus- hållens preferenser etc.). Om infla- tionstakten är högre än som svarar mot en normal sänkning av hyran till följd av förslitning och avtagande moderni- tet, kan sägas, att hyran vid nuvarande hyressättningsprinciper blir för hög i början av en fastighets livstid och för låg i slutet. En bättre hyreskalkyl skul- le under sådana förhållanden erhållas om initialhyran något sänktes och där- efter fick höjas, framhålles det i nämn- da utredningar.

Det är inte möjligt att finna något ma- terial, användbart som underlag för säk- rare slutsatser om föreliggande skillna- der i hyror mellan olika årgångar av hus eller om orsakerna till sådana skill- nader. Undersökningar avseende utgå- ende hyror och hushållens bostadskost— nader har visserligen gjorts bl.a. inom ramen för dyrortsundersökningar och som underlag för fastställande av hud- geten i konsumentprisindex. Men des- sa undersökningar är en allt för bräck- lig grund för bedömningar av det slag, som vore av intresse i förevarande sam- manhang. Detsamma torde gälla såväl i fråga om de fastighetsomkostnadsun- dersökningar, vilka görs av statens hy- resråd i syfte att utgöra underlag för förslag om medgivanden till generell hyreshöjning, som beträffande den sär- skilda utredningen om bostadskostna- der och förhållandet hyra/inkomst, vil- ken utförts i anslutning till 1965 års bostadsräkning.

Hyreslagstiftningssakkunniga har lå- tit utföra en undersökning med syfte att belysa nivåskillnader mellan hyror för likvärdiga lägenheter av varierande ålder på olika orter. Denna undersök- ning begränsades till elva städer och omfattade där privatägda och av all- männyttiga företag ägda lägenheter av olika storlek med modern utrustning och byggda åren 1931—1960 (för de tre storstäderna även sådana lägenheter byggda 1921—1930).

Denna undersökning tyder på före- komsten i det undersökta bostadsbe- ståndet av ej obetydliga hyresskillnader icke endast mellan olika årgångar av hus utan också mellan lägenheter på en ort, byggda samma år. I vad mån dessa för år 1960 registrerade hyresskillna- der var av sådan storlek, att de »icke motsvarar konsumenternas värdering-

ar», har av naturliga skäl icke varit möjligt att bedöma annat än mycket ungefärligt. Det har sålunda framhål- lits, att hyresskillnader förelegat mel- lan lägenheter med samma utrustnings- standard, redan innan hyresregleringen infördes, och att detta betingats av att utöver en lägenhets tekniska utrustning och standard så många andra faktorer, läge, modernitet, underhåll etc. påver- kat dess attraktivitet hos konsumenter- na. Undersökningen har icke haft till syfte att analysera orsakerna till före- liggande hyresskillnader mellan lägen- heter, som tillkommit under åren efter hyreskontrollens införande och för vil- ka lägenheter hyrorna fastställts av hy- resnämnden eller de bostadspolitiska organen.

Hyresnämndernas och de bostadspo— litiska organens fastställande av hyror för nybyggda lägenheter grundas på en tillämpning av självkostnadsprincipen. I den mån dessa lägenheter fortfarande är underkastade hyreskontroll bör allt- så föreliggande hyresskillnader vara be- tingade av i första hand olikheter i pro- duktionskostnader men också av de va- rierande finansieringsbetingelser, un- der vilka lägenheterna tillkommit, samt slutligen av de hyreshöjningar, som änd- ringar i dessa betingelser och ökningar av driftkostnaderna givit anledning till. Variationer i produktionskostnaderna för olika årgångar av hus är delvis be- tingade av standardutvecklingen. De skillnader i hyror, som därigenom upp- kommer, är icke ett uttryck för hyres- splittring.

Vilken roll här nämnda faktorer har spelat för uppkomsten av föreliggande hyresskillnader är inte möjligt att klara ut med hjälp av de förut nämnda hy- resundersökningarna. Bostadsstyrelsens sammanställningar av uppgifter om fastställd högsta hyra i samband med slutligt beslut om statligt län kan inte

heller användas i detta syfte, dels där- för att de från år 1957 endast avser en- skilda företag och därigenom är mind- re representativa, och dels därför att en framskrivning av hyrorna för olika årgångar av hus till ett och samma år med nödvändighet måste bli ytterligt osäker.

Effekten på hyrorna av successivt sti— gande produktionskostnader vid lika standard torde emellertid ganska väl avspeglas i den serie värderingsindex som länsbostadsnämnderna använder vid beräkning av för hyressättning god- kända produktionskostnader och som redovisats i kapitel 4.

Ränte- och amorteringssatser vid bostadsjinansiering

Utgifterna för förräntning och amor- tering av i en bostadsfastighet nedlagt kapital utgör en väsentlig del av de to- tala årliga förvaltningskostnaderna. Vid aktuella marknadsräntor motsvarar ka- pitalutgifterna sålunda omkring tre fjärdedelar av de totala årskostnaderna och med statliga räntebidrag enligt för nyproduktionen gällande villkor ca två tredjedelar. Räntesatsernas höjd har alltså avgörande betydelse för bostads- kostnaderna. Även små ändringar i rän- tan innebär relativt kraftiga föränd- ringar i årskostnaderna.

För den utredning, som i den föl- jande framställningen skall göras be- träffande möjliga vägar att via ränte- och amorteringsvillkoren skapa beting- elser för en jämnare hyresstruktur, blir det nödvändigt att utföra vissa exemp- lifierande beräkningar. Till utgångs- punkt för dessa måste ligga vissa an— taganden om räntesatsens höjd och amorteringsvillkoren. Dessa antaganden måste i sin tur grundas på utveckling- en under senare år av ränte- och amor-

teringsvillkor. Det kan därför vara mo- tiverat att först diskutera dessa utgångs- punkter och konsekvenserna för de år- liga kostnaderna av olika villkor i des- sa hänseenden.

I samband med diskontohöjningen i april 1955 som markerade övergång- en till en rörlig räntepolitik _ steg den obundna primärlåneräntan från det 3,5-procentläge, där den legat under första hälften av 1950-talet, till 4,75 pro- cent. Där låg den sedan i stort sett kvar fram till mitten av 1957, då den steg ytterligare till 6,25 procent. Under den- na nivå har den sedan sjunkit i sam- band med konjunkturdämpningarna åren 1958 och 1962. Från en nivå år 1963 som var den lägsta sedan år 1955 4,75 procent— har den obundna primärlåneräntan stigit etappvis upp till 7 procent.

Den bundna räntan, varmed här av- ses den av bostadsstyrelsen för ränte- bidrag godkända lånemarknadsräntan för räntebundna lån, följde väl den obundna räntesatsen fram till den kraf— tiga diskontohöjningen år 1957, då den bundna räntan fixerades i ett läge, som med 0,9 procent understeg den obund— na räntan. Skillnaden minskades sedan i samband med diskontosänkningen år 1958 men var relativt stor fram till 1962 och 1963, då den bundna räntan sjönk mindre än den obundna. Under senare delen av 1963 och under 1964 låg den bundna räntan på en högre nivå än den obundna. Vid höjningen av den obundna räntan i april 1965 till 7 procent fixerades den bundna ränte- satsen till ca 6,35 procent.

Utvecklingen illustreras närmare av diagram 7: 2.

Vilken marknadsränta man har an- ledning att räkna med som sannolik under den närmaste framtiden är na- turligtvis ytterligt svårt att bedöma. Den obundna primärlåneräntan har un-

0/0 7 r T; FJ.-III ; ' L----.l |.I "=- : ' r..-..----.----: : l..-u— : . = 5_: _: :...-...nu] in. I

; ___-FI... ]

...-III..- 4—2 '

E..

:..: 3—f 2—f

5 _Stotens normallänerönto ; —.——Obunden primörlöneröntu l—_ ""I-'Bunden primörlånerönta 0 1955 ' 1956 ' |957 ' I958 ' 1959 ' 1950 ' |96I ' l962 ' 1953 ' l984 ' |965

der perioden 1955—1965 i genomsnitt legat på en nivå av drygt 5,6 procent. Under den senare hälften av perioden var genomsnittet 5,8 procent. Med hän- syn härtill och till det nuvarande ränte- läget har vid de följande beräkningarna antagits att den obundna räntan för primärlån under de närmaste åren kom- mer att motsvara 6 procent i genom- snitt.

Räntesatsen för statliga bostadslån utgjorde 3 procent fram till ingången av år 1958. Den var då bunden under lånets hela löptid. Från den 1 januari 1958 höjdes räntan till 4 procent och är sedan dess i princip rörlig. Den har dock icke ändrats. Statens normallåne- ränta, som bestämmer förräntningskra- vet på statens kapitalutgifter, har _— som framgår av diagram 7:2 —— stigit kontinuerligt, i början av perioden

1955—1965 med tvåårsintervaller men från 1963 årligen. Utgångspunkten för beräkningen av statens normallänerän- ta är den genomsnittliga räntekostna- den för statens upplåning under senaste 10-årsperiod mot obligationer och re- verser med en ursprunglig löptid av minst 10 år. Härtill läggs 0,25 procent för att täcka förvaltningskostnader och normal kreditrisk varefter den sålunda framräknade räntesatsen avrundas upp- åt till närmaste kvartsprocent, dock lägst 4 procent.

Höjningen av bostadslåneräntan till 4 procent den 1 januari 1958 medförde _ eftersom normallåneräntan då låg på samma nivå _— att anslag för avskriv- ning av räntebärande bostadslån då icke behövde anvisas. Att sedan bo- stadslåneräntan varit oförändrad har vid stigande normallåneränta medfört

ett ökande behov av att täcka delar av utgifterna för bostadslångivningen med avskrivningsmedel. Under budgetåret 1965/66 täcks sålunda bostadsutlå- ningen till drygt 30 procent av medel från avskrivningsanslag.

Det förhållandet att utbetalningar av bostadslån täcks genom avskrivnings- medel i en utsträckning, som svarar mot skillnaden mellan räntesatsen för utlåningen och statens normallånerän- ta, uppfattas vanligen som ett uttryck för den grad, i vilken bostadslånerän— tan har karaktär av underränta eller subventionerad ränta.

Detta betraktelsesätt kan uppenbarli- gen inte vara helt korrekt, eftersom det grundar sig på antagandet, att normal- låneräntan — vars fastställande är en följd av principerna för statens bokfö-

härledas av förhållandet mellan sist- nämnda räntesats och normallåneränte- satsen. Den budgetmässiga innebörden av statens normallåneränta är emeller- tid sådan, att den kan uppfattas som ett uttryck för hur stor utlåningsräntan för statliga bostadslån bör vara för att icke innefatta något subventionsinslag.

För att belysa effekten på de årliga kapitalkostnaderna och därmed -— vid tillämpning av självkostnadsprincipen på hyrorna har i nedanstående tablå beräknats räntekostnaderna vid olika räntesatser på bottenlån och däremot svarande räntesatser för sekundärlån. I de olika alternativen har statens nor— mallåneränta antagits avvika från nu- varande nivå —— 5,75 procent _ i sam- ma mån som primärlåneräntan avviker från 6 procent.

Kapitalkostnader enligt nuvaran— vid följande räntesatser de regler Primärlån (0,6 av Pk)1 ....... 3 7 6 5 4,5 4 3,5 3 Sekundärlån (0,1 av Pk) ...... 3,5 7,5 6,5 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 Bostadslån (0,3 av Pk) ....... 4 6,75 5,75 4,75 4,25 3,75 3,25 2,75 3,13! I genomsnitt ................ (3,35) 6,975 5,975 4,975 4,475 3,975 3,475 2,975 Räntekostnad vid en produk- tionskostnad av 900 kronor per m2 ly ................. 28,17 62,78 53,78 44,78 40,28 35,78 31,28 26,78 Ökning i förhållande till nuva— . rande regler, % ........... — 123 91 59 43 27 11 —5 Ökning av hyra” om räntekost— naden antages utgöra hälften av denna, % .............. 62 46 30 22 14 6 —3

1 Pk=Produktionskostnad 10—årsgenomsnitt " Vid samma driftkostnader

ring skulle vara ett uttryck för sta- tens kostnader för anskaffandet av de medel, som behövs för utlåningen. Gäl- lande bostadslåneränta kan emellertid inbegripa en subvention som är både större och mindre än den, som kan

Amorteringstiden för statliga lån till flerfamiljshus bestämdes år 1946 till 40 år i fråga om hus av sten och 30 år i övrigt. Den förlängning av amorterings- tiden, som detta innebar jämfört med dessförinnan gällande regler, var ett

resultat av en avvägning mellan å ena sidan, vad som kunde anses rimligt med hänsyn till beräknad utveckling av fastighetsvärdena och å andra sidan amorteringsreglernas konsekvenser för kapitalkostnaderna. Genom beslut är 1957 förkortades amorteringstiden till 30 år för stenhus (oförändrad för trä- hus). Bostadspolitiska utredningen hade föreslagit en förkortning till 35 år och bl. a. motiverat detta med att företagens ekonomiska situation borde förstärkas. I propositionen framhöll departements- chefen, att såväl den tekniska som eko- nomiska och sociala utvecklingen kun- de förväntas bli sådan, »att klokheten bjuder, att man räknar med en i för- hållande till tidigare gängse föreställ- ningar relativt kort avskrivningstid för i bostadsfastigheter investerat kapital». Amorteringstiden för flerfamiljshus har sedan varit oförändrad. I samband med den i det föregående omnämnda över- gången till enhetliga lånevillkor den 1 januari 1963 för flerfamiljshus och småhus förlängdes amorteringstiden för de senare från 25 till 30 år.

I frågan om amorteringstidens längd har framhållits, att önskemålet om ett ökat sparande inom bostadssektorn skulle motivera en förkortning av amor- teringstiderna. Mot detta har å andra sidan sagts, att snabbare amortering, än som är motiverat ur värdeminsk— ningssynpunkt, innebär, att de i hy- reslägenheter boende bidrar till en för- mögenhetsökning hos fastighetsägarna.

Att bestämma den tekniska och eko- nomiska livslängden för ett hus kan endast ske mycket ungefärligt. En be- gränsad förlängning eller förkortning av amorteringstiden eller en flexibilitet häri torde därför varken kunna avvi- sas eller försvaras med hänvisning till sådana förhållanden. Större betydelse har frågan om återverkningarna på de årliga kapitalkostnaderna. En förläng—

ning av amorteringstiden för det stat- liga lånet med 5 eller 10 år ligger inom det möjligas gräns. Ett ställningstagan- de till frågan om en sådan förlängning blir beroende av vilken betydelse man tillmäter sådana effekter som att spa- randet därigenom minskar och att ris- kerna för staten som långivare ökar jämfört med det förhållandet att bo- stadskostnaderna kan sänkas.

Olika metoder att via kapitalkostnads- villkoren motverka hyressplittring och kortsiktiga räntefiuktuationer

Det i direktiven angivna önskemålet om ett sådant system för bostadsfinansie- ringen, som motverkar såväl (inflatio- nistiskt betingad) hyressplittring som ett genomslag i hyrorna på grund av kortsiktiga räntefluktuationer, kan till- godoses på principiellt olika sätt. Här skall diskuteras följande metoder.

a) En ordning motsvarande det nu— varande systemet med räntebidrag, men avvecklade i på förhand bestämd takt,

b) kapitaliserade räntebidrag,

c) kontinuerlig anpassning av kapi- talkostnaderna i äldre hus till prisut- vecklingen för nyproduktionen,

d) indexreglering av bostadslån.

Räntebidrag enligt nuvarande ordning

Gällande system med räntebidrag inne- bär, att räntekostnaderna för nyprodu- cerade hus begränsas till en viss ränte- sats (basräntan). I särskilt fastställd ordning minskas räntebidraget etappvis ju äldre huset är för att slutligen helt upphöra. Under år 1966 utgår således icke räntebidrag till hus, färdigställda före 1957.

Genom detta system ges nyproduk- tionen fasta finansieringsbetingelser i vad avser den kapitalkostnadsbildande

räntesatsen. Vidare kan genom det sätt på vilket avtrappningen genomföres en viss hyresutjämning uppnås i de år- gångar av bostadshus, som omfattas av bidragsgivningen. Det är emellertid mycket få årgångar av hus, vilkas hy- resstruktur kan påverkas genom denna metod. När räntebidraget upphör att ut- gå för en årgång av hus, utsättes dessa för marknadsräntornas variationer, och av kostnadsolikheter betingade skillna- der kommer till uttryck i hyressätt— ningen. Som exempel på här antydda olägenheter kan hänvisas till den hy- resstruktur som uppkom, när statsmak- terna år 1964 beslutade att avveckla räntebidraget för hus, färdigställda före 1957. Någon månad efter framläggan- det av förslaget härom steg marknads— räntorna med en halv procent och nå- got senare med ytterligare en halv pro- cent. Effekten på kapitalkostnaderna blev sådan, att hyrorna i vissa årgång- ar av hus för vilka räntebidraget av- vecklades, kom att ligga högre än hy— rorna i nybyggda hus, där ränteskyd- det var effektivt.

Till olägenheterna med det nuvaran- de räntebidragssystemet bör också hän- föras det förhållandet, att basräntans höjd och avtrappningen för äldre år- gångar bestäms efter prövning med ojämna mellanrum av regering och riks- dag, vilket medför att en byggherre inte med säkerhet vet, vilka räntesatser för fastighetskapitalet han har att räkna med, när huset är färdigställt och åren närmast därefter.

Det bör vidare framhållas, att bi- dragsgivningen, om den konsekvent skall tillämpas i kapitalkostnadsstabili— serande och hyresutjämnande syfte, kan medföra utgifter för staten av be- tydande storlek.

Enligt tilläggsdirektiv ankommer det på kommittén att pröva huruvida dessa subventioners storlek samt den tid, var-

under de skall utgå, kan bestämmas en- ligt en i förväg uppgjord plan.

De generella bostadssubventionerna består icke endast av räntebidrag utan även av underränta på statslånet. Rän- tebidraget motsvarar i början av år 1966 skillnaden mellan en basränta för primärlån av 3 procent och marknads- räntan, för lån med obunden räntesats 7 procent, dvs. 4 procent av under stats- lånet liggande krediter. Underräntan på statslånet motsvarar, i enlighet med vad förut anförts, skillnaden mellan gällan— de utlåningsränta, 4 procent, och sta- tens normallåneränta, för budgetåret 1965/66 fastställd till 5,75 procent. En- ligt beslut av 1966 års riksdag skall bas- räntan höjas den 1 juli 1966 från 3 till 4 procent. För en bostad med en pro— duktionskostnad av 900 kronor per 1112 ly och ett statligt lån motsvarande 30 procent därav, kan hyra och utgående subvention enligt bostadsstyrelsens kal- kylmetod vid en basränta av 3 respek- tive 4 procent beräknas på följande sätt för första året:

Vid en basränta av

3 pro- 4 pro- cent cent

Kapitalkostnad ....... 39, 60 45, 90 Drittkostnad ......... 20, 00 20, 00 Summa hyra 59, 60 65, 90 Räntebidrag .......... 25, 20 18, 90 Underränta på statslån . 4, 70 4, 70 Summa subvention 29, 90 23, 60

Storleken av utgående räntesubven— tioner kan alltså vid gällande basränta om 3 procent och en produktionskost- nad enligt ovan beräknas till ca 30 kro- nor per m? lägenhetsyta och vid en bas— ränta av 4 procent till ca 24 kronor per m? lägenhetsyta. En omedelbar och fullständig avveckling av räntesubven- tionerna skulle enligt kalkylen medföra

en hyreshöjning med 50 respektive 35 procent.

En väg att bestämma en plan för sub- ventionernas storlek och den tid var- under de skall utgå är att bibehålla basräntan för varje ny årgång av bo- stadshus på oförändrad nivå men suc— cessivt höja den ju äldre huset blir. En annan linje är att gradvis höja även basräntan för nya hus. Det förstnämn- da tillvägagångssättet, vilket i princip motsvarar den nuvarande tillämpningen av räntebidragen, kan, som förut nämnts, i viss utsträckning användas för att utjämna hyresskillnader och motverka effekten på hyran av ränte- variationer. Den andra metoden kan i stort sett endast tjäna syftet att inom ett visst antal år avveckla det generella stöd till bostadsbyggandet som räntebi- dragen utgör.

Avtrappningen av räntebidraget och underräntan på statslånet i det alterna— tiv, där basräntan för nyproducerade hus ligger på oförändrad nivå, bör _— om det paritetsfrämjande syftet skall tillgodoses — ske i en takt, som mot— svarar kostnadsutvecklingen vid lika standard för nyproduktionen. En i för- väg uppgjord plan för denna avtrapp- ning kan innebära, att avvecklingstak- ten antingen bestäms med utgångspunkt i ett antagande om nämnda kostnads- utveckling eller görs beroende av den successiva faktiska förändringen i ny- produktionens kostnadsvillkor. Om man exempelvis gör det antagandet, att bygg- nadskostnaderna kommer att stiga i så- dan takt, att hyrorna i redan byggda hus behöver höjas med 2,5 procent per år för att komma i ett rimligt förhål- lande till hyrorna i nyproduktionen (med hänsyn också tagen till husens värdeminskning genom åldrandet) och vidare att en höjning av basräntan med 0,5 procentenheter medför en hyreshöj- ning med 5 procent, skulle avtrapp-

ningen av räntebidraget kunna fast- ställas till en halv procent vartannat år, vilket —— om den faktiska kostnads- utvecklingen motsvarar den antagna _ ger de önskade hyresrelationerna. (Driftkostnaderna antages här utveck- la sig likformigt för såväl äldre som nyare hus.) Vid en tillämpning av den andra utvägen bestäms avtrappningen först sedan kostnadsutvecklingen för nyproduktionen kunnat registreras. Det är den metod, som i stort sett tillämpats under senare år.

Med nuvarande marknadsräntor och en basränta av 3 procent kommer en »räntebidragstrappa», bestämd i angi— ven ordning, vid den ovan antagna kost- nadsutvecklingen för nyproduktionen att spänna över 16 år. Vid en basränta inflyttningsåret av 4 procent kommer räntebidrag under enahanda betingel- ser att utgå i 12 år.

Med anknytning till gällande regler för räntebidrag dvs. 3 procents bas- ränta i utgångsläget skulle en ränte— bidragstrappa i enlighet med vad här sagts kunna få följande utseende:

Hus byggda Basranta år

år 1966 1968 1970 1972 1957—591 . .. 5,5 6,0 6,5 _— 1959—602 . .. 5,0 5,5 6,0 5,5 1961 ........ 4,5 5,0 5,5 6,0 1962—63. . . . 4,0 4,5 5,0 5,5 1964—65. . . . 3,5 4,0 4,5 5,0 1966—67. . . . 3,0 3,5 4,0 4,5 1968—69. . . . 3,0 3,5 4,0 1970—71. . .. 3,0 3, 1972—73. . . . 3,0

1 Statligt lånjbeviljat före den 1 januari 1958 * Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

Om i stället en basränta av 4 procent för nyproduktionen läggs till grund för bestämningen av bidragen under kom- mande år, bortfaller i tablån ovan 3- och 3,5-procentslägena och kolumnerna förskjuts två steg nedåt.

Hus byggda Basranta år

år 1966 1968 1970 1972 1957—591 . .. 6,5 _— _ 1959—602 . . . 6,0 6,5 — _— 1961 ........ 5,5 6,0 6,5 — 1962—63. . .. 5,0 5,5 6,0 6,5 1964—65. . .. 4,5 5,0 5,5 6,0 1966—67. . .. 4,0 4,5 5,0 5,5 1968—69. . .. 4,0 4,5 5,0 1970—71. .. . 4,0 4,5 1972—73. . .. 4,0

1 Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

En plan för räntebidragen, innefat— tande även en successiv höjning av bas- räntan för nybyggda hus, kommer som nämnts självfallet att inom viss tid medföra en total avveckling av ränte- bidragen. En sådan plan innebär alltså ingen fullständig lösning av den hu- vuduppgift, som förelagts kommittén. Till följd av det uppdrag som kommit- tén erhållit i tilläggsdirektiv skall i det följande behandlas frågan, hur en så- dan plan skulle kunna utformas.

Om inan därvid tar till utgångspunkt att avvecklingen skall ske utan försäm- ring av den nuvarande relationen mel- lan bostadskostnader och inkomster, bör takten i basräntans höjning för ny- byggda hus bestämmas av realinkomst— utvecklingen. Detta förutsätter att drift— kostnaderna utvecklas i full överens— stämmelse med den allmänna prisut- vecklingen. Antages realinkomsterna komma att öka med 3 procent årligen _ det antagande som legat till grund för bostadsbyggnadsutredningens be- räkningar av den framtida bostadsef- terfrågan — skulle en total avveckling av räntebidragen kunna genomföras in- om en tidrymd av 13—15 år, om man utgår från den nuvarande basräntan om 3 procent. Om justeringarna av bas- räntan därvid, liksom i det fall vilket diskuterats i det föregående, genomfö-

res vartannat år, kan en höjning med en halv procent ske år 2 och 4 samt med tre kvarts procent vartannat år därefter. Den nuvarande nivån för marknadsräntan uppnås år 12. År 14 skulle därefter statslåneräntan kunna höjas till en nivå av 5,75 procent, vil- ket motsvarar den nu aktuella nivån för statens normallåneränta. Konsekven- serna för hyrorna (som här antages grundade på oförändrade produktions- kostnader och likformig höjning av driftkostnaderna) blir följande:

Hyreshöj- Basränta för ning

År räntebidrag Hyra kr % 0 3,00 59: 60 _ _ 2 3,50 62: 75 3: 15 5,3 4 4,00 65: 90 3: 15 5,0 6 4,75 70: 63 4: 73 7,2 8 5,50 75: 36 4: 73 6,7 10 6,25 80: 09 4: 73 6,3 12 7,00 84: 82 4: 73 5,9

Statslåneränta

14 5,75 89: 55 4: 73 5,6

Vid den utveckling beträffande bygg- nadskostnaderna, som här har antagits _ oförändrad nivå vid lika standard _ erbjuder de redan byggda husen inget större problem i detta sammanhang. För varje uppjustering beträffande ny- produktionen bör basräntan för samt- liga årgångar av äldre hus, för vilka räntebidrag utgår, höjas likformigt, alltså med 0,5 resp. 0,75 procentenhe- ter. Därvid bortses emellertid från den omständigheten, att husens värde sjun- ker genom åldrandet. Vill man beakta även detta, bör höjningen vara något mindre _ men fortfarande likformig _ i tidigare byggda hus än i nyproduk- tionen. Antag exempelvis att åldersfak- torn motiverar en hyresskillnad av 1 procent mellan de olika årgångarna. Basräntan höjes då för redan byggda hus med endast 0,3 procentenheter, när

höjningen för nyproduktionen är 0,5 procentenheter, och med 0,55 procent- enheter, när höjningen i nyproduktio- nen är 0,75 procentenheter. Eftersom varje uppjustering av gällande basränta med 0,1 procentenheter motsvarar en hyreshöjning med ca 1 procent, upp— står genom det angivna förfaringssättet vid varje justeringstillfälle en hyres- skillna—d mellan varannan årgång av re- dan byggda hus av ca 2 procent.

Hus Basränta är

byggda

år 0 2 4 6 8 10 12 0 3 3,3 3,6 4,15 4,7 5,25 5,8 2 3,5 3,8 4,35 4,9 5,45 6,0 4 4,0 4,55 5,1 6,65 6,2 6 4,75 5,3 5,85 6,4 8 5,5 6,05 6,6 10 6,25 6,8 12 7,0

Stiger å andra sidan byggnadskostna- derna, så att exempelvis paritetstalet (kostnadsökning minus depreciering genom åldrande) motiverar en årlig höjning av hyrorna i äldre hus med 2,5 procent, skall i stället uppjustering- en av basräntan för äldre årgångar vara så mycket större än uppjusteringen i nyproduktionen som svarar mot detta tal, dvs. _ vartannat år _ 0,5 procent- enheter högre (eftersom detta ger just 2 x 2,5 : 5 procents hyreshöjning).

Hus Basränta är byggda år 0 2 4 6 8 10 12 0 3 4,0 5,0 6,25 _ — — 2 3,5 4,5 5,75 — — _ 4 4,0 5,25 6,5 _ — 6 4,75 6,0 — _ 8 5,5 6,75 _ 10 6,25 _ 12 7,0

Tillämpad i anslutning till gällande regler _ dvs. 3 procents basränta för

nyproduktionen _ får en bidragstrap- pa, som grundas på förutsättningarna i det föregående, följande utseende.

Hus byggda Basranta år

är 1966 1968 1970 1972 1957—591 . . . 5,5 6,5 _ _ 1959—60' . . . 5,0 6,0 _ _ 1961 ........ 4,5 5,5 6,5 _ 1962_63. . . . 4,0 5,0 6,0 _ 1964—65. . . . 3,5 4,5 5,5 6,75 1966—67. . . . 3,0 4,0 5,0 6,25 1968—69. . . . 3,5 4,5 5,75 1970—71. . . . 4,0 5,25 1972—73. . . . 4,75

1 Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 ' Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

Vid en basränta av 4 procent för ny- produktionen i utgångsläget får bidrags- trappan följande utseende.

Hus byggda Basranta år

är 1966 1968 1970 1972 1957—591 . . . 6,5 _ _ _ 1959—602 . . . 6,0 _ _ _ 1961 ........ 5,5 6,5 _ _ 1962—63. . . . 5,0 6,0 _ _ 1964—65. . . . 4,5 5,5 6,5 _ 1966—67. . . . 4,0 5,0 6,0 _ 1968—69. . .. 4,5 5,5 6,75 1970—71. . . . 5,0 6,25 1972—73. . . . 5,75

' Statligt lån beviljat före den 1 januari 1958 Statligt lån beviljat efter den 1 januari 1958

För att tillgodose funktionen att vara ett skydd mot räntehöjningar bör syste- met icke tillämpas som nu, dvs. att be- stämmelser om en viss garanterad bas- räntenivå upphör att gälla i och med att basräntan för en årgång av hus når den aktuella nivån för marknadsrän- torna. En höjning av marknadsräntor- na kan då få till följd, att hyrorna i hus omedelbart »bakom» bidragstrappan kommer att ligga högre än i nyare hus, för vilka bidrag utgår. Detta inträffade, som förut nämnts, år 1964 vid den då

genomförda höjningen av marknads- räntorna.

Om man övergår till ett system för bostadsfinansieringen som icke innefat- tar subventionsinslag och av detta skäl även vill avveckla räntesubventionerna för hus, finansierade enligt äldre be- stämmelser, kan detta ske enligt i prin- cip den modell, som ovan skisserats. Basräntans nivå och avtrappningens ut- formning bör då bestämmas på ett sätt, som svarar mot villkoren för nyproduk— tionen.

Kapitaliserade räntebidrag

Ett system med räntebidrag kan, som förut framhållits, ge betingelser för en jämnare hyresnivå och utjämna ränte- fluktuationer endast för ett mycket be- gränsat antal årgångar av hus, nämli- gen de årgångar som omfattas av en bidragstrappa enligt någon av de i det föregående diskuterade modellerna. Om de årliga bidragsbeloppen i ett sådant system ersätts av lån, vilka suc- cessivt lägges till det ursprungliga stat- liga lånet och återbetalas i ökande takt, när basräntan nått marknadsrän- tans nivå, skulle de önskade effekterna kunna sträckas ut över hela statslånets amorteringsperiod. Basräntan trappas därvid upp enligt en i förväg uppgjord plan och anger, hur stora räntekostna- der som skall belasta fastigheten. Skill- naden mellan basräntan och vad fastig- hetsägaren har att betala enligt mark- nadens räntesatser, respektive för det statliga lånet, betalas således (kapitali- seras) av staten genom ett lån till fas- tighetsägaren. Allt efter som basräntan stiger, minskar beloppet av årliga stat- liga lånetillskott. Då marknadsräntorna inte kan förutsättas ligga stilla på en och samma nivå över längre tid bestäms skuldökningens storlek för en fastighet under ett givet år av förhållandet un-

der detta år mellan å ena sidan basrän- tan och å andra sidan gällande mark- nadsräntor samt räntan för statslånet. När basräntan för en årgång av hus sti- git, så att den ligger på samma nivå som marknadsräntorna, förbyts skuld- ökningen i en successivt allt starkare skuldminskning genom att basräntan fortsätter att stiga i viss takt över sist- nämnda nivå.

Basräntan anger, vad de boende skall betala totalt; och den del av dessa be- talningar, som icke behövs för att täc- ka kostnader för räntor och amorte- ringar på bottenlån, skall gå till för— räntning och amortering av den stat- liga låneskulden. För att det ursprung- liga statslånet jämte skuldökningen skall vara slutbetalt inom ett visst an- tal år (approximativt), måste basrän- tans medelnivå för hela amorteringsti- den bestämmas så, att den ansluter till en antagen genomsnittsnivå för mark— nadsräntorna under samma tid.

Basräntans upptrappning kring dess medelnivå får inte vara starkare än som motsvarar en antagen ökning av kostnaderna för nyproduktionen. Om nämligen basräntan ökas i snabbare takt än byggnadskostnaderna stiger, blir följden att kapitalkostnaderna blir högre i äldre hus än i nyproducerade hus (»omvänd hyressplittring»). Efter- som det inte är möjligt att förutse ut- vecklingen av räntor och byggnadskost- nader bör, som närmare skall behand- las i det följande, ett system av det här slaget innefatta en rätt för staten till vissa av utvecklingen betingade juste- ringar.

En beräkning, som visar en tänkbar konstruktion av ett sådant system, re— dovisas i tabell 7: 1. I exemplet har förutsatts, att genomsnittsräntan för primärlån kommer att ligga på en nivå av 6 procent. Amorteringstiden har för statslånet antagits fastställd till ca 30

Tabell 7: 1. Kapitalkostnadsutveckling vid kapitalisering av räntebidrag enligt vissa antaganden Produktionskostnad: 900 kr/m2 ly. Genomsnittlig marknadsränta å primärlån: 6%. Den kal— kylerade räntan stiger vartannat år, till år 13 med 0,5 procent och därefter med 0,75 procent. Ränta å skuldökningen räknad efter 5,75 %.

År 1 3 7 15 17 23 29 31 33 1. Kapitalkostnaderenligt genomsnittlig mark- nadsränta ............ 65,03 63,70 61,04 55,73 54,41 50,42 46,44 36,11 35,82

2. Kapitalskuld å urspr. lån vid årets utgång allmännyttigt företag . 888,75 866,25 821,25 731,25 708,75 641,25 573,75 kooperativt företag 845,25 825,75 786,75 708,75 689,25 630,75 572,25 % 560,25 555,75 enskilt företag ........ 758,25 744,75 717,75 663,75 650,25 609,75 569,25 3. Kapitalkostnadsdel av hyra ................ 46,13 48,06 51,80 60,22 63,32 72,19 80,47 80,47 80,47 4. Procentuell ökning av kapitalkostnadsdel av hyra per tvåårsperiod . 4,2 3,8 3,8 5,5 4,5 3,7 5. Skuldökning inkl. ränta ................ 19,17 57,49 127,31 232,73 246,62 241,08 146,35 83,48 1,65

6. Total låneskuld vid årets utgång allmännyttigt företag . 907,92 923,74 948,56 963,98 955,37 882,33 720,10 kooperativt företag 864,42 883,24 914,06 941,48 935,87 871,83 718,60 643,73 557,40 enskilt företag ........ 777,42 802,24 845,06 896,48 896,87 850,83 715,60

år. Om man emellertid skulle finna skäl att bestämma en längre amorte— ringstid, exempelvis återgå till 40 års amortering, kan kurvan för basräntans höjning göras flackare. Därmed ökas

7

Diagram

lir/mz lg 80

möjligheterna att gardera sig mot om- vänd hyressplittring.

Utgångspunkten har vidare varit, att kapitalkostnadsdelen av hyran i ut— gångsläget skall motsvara 5,1 procent

: 3. Kapitalutgi/ter och kapitalkostnadsdel av hyran enligt tabell 1: 1.

70— 50— 50— ____.-- 46— 30— 26— Il]—

U ] , v . | i i . i | ' 1 .

|) 5 IB

5

l i ; i ]

—Foktiska kapitalutgifter för de ursprungliga lånen vid genomsnittsräntan

--—- Hapitolkostnqudel ov hyran

Boör

delning enligt tabell 7: 1

hr:/milt; IUUO __ _ _ _ _l:.:_:|=n=l=u=.=u= N *m——900_(_ _'_'_l_ ___-l-C-u 'N' .*f' ___-"--.. . ___—h.!— (._ Nä....l Skuldoknmg ..”—N '— _ N & ' _ OG. Q 1 800 .=f'__ _'_|—,—.N N ä i ]— ._...__- —|—=—— i 700 ...—__ 'är—N _' ___ c—I— ( -___ —,N G.. . äh.— i Bostodslon ”__-___—' .— 3 500— """—==. cr» 0 +— ::1 2.53 vi 500m 20 ut o u—L+. row %s"—95 £ git—. 1400— gin : 22 '; åf, 300— Primörlön+ sekundärlån 3.85 555 200— +++ : : : zee-_a eea'w— 3492 I" 1” dl sas , . jjjåijlllilllllllilllllllllllll 0 5 10 I?) 20 7.5 30 356r

_ _ _Alimönnqttiqa företag

av produktionskostnaderna (nuvaran- de 4,4 procent). Detta procenttal bildas av en kalkylerad basränta av 3,0 pro- cent å primärlånet och 3,5 procent å se— kundärlånet samt vidare av en ränta å statslånet av 5,75 procent. Kapitalkost- nadsprocenten (och därmed hyran, bortsett från driftkostnadsdelen) till- låtes därefter i exemplet stiga i en takt, motsvarande en höjning av basräntan med en halv procent vartannat år under de första tretton åren och därefter med tre kvarts procent.

Beräkningen av kapitalkostnadsut— vecklingen redovisas också i diagram 7: 3.

Av tabell 7: 1 och diagram 7: 3 fram- går hur kapitalkostnaderna stiger från drygt 46 kronor per 1112 lägenhetsyta

—'—'— Kooperativa företag ------ Enskilda företag

under det första året till något mer än 80 kronor per m2 under det trettionde året. Ökningen är under de båda första åren av storleksordningen 2,0 procent per år men blir sedan mindre och mindre fram till år 15, då basräntans ökning blir starkare. Ökningen av ka- pitalkostnaderna motsvarar då 2,7 pro- cent per år men minskar därefter sakta på samma sätt som under första hälf- ten av amorteringstiden. Av tabell 7: 1 och diagram 7:4 framgår vidare, hur den statliga låneskulden (ursprungligt lån + skuldökning) utvecklar sig över tiden (vid den i och för sig orealistiska förutsättningen att marknadsräntan lig- ger stilla på den beräknade genomsnitts- nivån under hela perioden) samt hur den övre gränsen för den sammanlagda

skulden till underliggande kreditgivare och staten förändras för enskilda, koo— perativa respektive allmännyttiga fö- retag vid gällande regler beträffande den övre gränsen för bostadslånet. Fördelen med ett system som det här beskrivna avsett att skapa kapitalkost- nadsbetingelser för en jämnare hyres- struktur och neutralisera räntefluktua- tioner ligger däri, att de boende från början vet, hur kapitalkostnaderna och därmed i viss mån även de totala bo- stadskostnaderna kommer att utveck- la sig. En annan fördel är, att syste— met ur administrativa synpunkter re- lativt lätt kan introduceras, eftersom det bygger på samma principer som

den nuvarande räntebidragsordningen. ,

En olägenhet med systemet är emel— lertid att den på förhand bestämda upptrappningen av kapitalkostnaderna kan bli för stor med hänsyn till kost- nadsutvecklingen i nyproduktionen och att således en omvänd hyressplittring kan uppkomma. För att reducera ris- kerna härför bör staten i låneavtalet förbehålla sig rätten att ändra på reg- lerna för återbetalningen, exempelvis vart femte eller vart tionde år. Konver- teringsmöjlighet bör emellertid inte fö- religga med för korta intervaller efter- som detta skulle reducera fastighets- ägares och hyresgästers möjligheter att på förhand bedöma vilken ökning av kapitalkostnaderna de har att emotse. Takten i kapitalkostnadernas höjning kan också behöva justeras, om mark- nadsräntorna kommer att ligga på en genomsnittsnivå, som avviker från den förutsatta. En högre genomsnittsnivå måste medföra en starkare och en läg- re genomsnittsnivå en svagare upp- trappning av kapitalkostnaderna.

Eftersom vid en starkare kostnads- höjning för nyproduktionen än den som förutsatts, sannolikt även genomsnitts- räntan på marknaden kommer att lig-

ga högre än som antagits, blir en härav betingad justering uppåt av kapital- kostnaderna motiverad även med hän- syn till önskemålet om en jämn hyres- struktur. Och omvänt. Skulle kostnader- na för nyproduktionen av bostäder framgent stiga mindre än som förut- satts, vara oförändrade eller sjunka, kan en sådan utveckling mötas genom att man höjer utgångsannuiteten för hus, byggda från en viss tidpunkt, eller att man höjer kapitalkostnaderna i äld- re hus i mindre grad än som planerats (med eventuellt förlängd amorterings- tid som följd) eller att man gör båda delarna.

Bestämning av kapitalkostnaderna medelst ett paritetstal

Det system, som beskrivits i det före- gående, går alltså ut på en från början fixerad ökning av kapitalkostnaderna. Det ger ingen följsamhet mellan kapital- kostnaderna för äldre hus och motsva- rande kostnader för nybyggda hus. Vid givna villkor och belåningsregler i öv- rigt kommer kapitalkostnaderna i de senare husen att bestämmas av prisut- vecklingen inom bostadsbyggandet. Hy- resstrukturen i hela det bostadsbestånd, som finansierats med kapitaliserade rän— tebidrag, kommer således att bestämmas av hur denna prisutveckling gestaltar sig jämfört med den förutsatta upptrapp- ningen av kapitalkostnaderna i äldre hus och de justeringar därav, som görs vid konverteringstillfällena. De justeringar inom systemets ram, som i enlighet med det föregående är möjliga, bör inte och kan knappast genomföras med alltför korta intervaller. Under kortare eller längre perioder kan således hyresstruk- turen förete drag, vilka är mindre till- talande med hänsyn till de syften som systemet skall tillgodose och de krav

som bör ställas på en ny finansierings- ordning.

En bättre och mera kontinuerlig överensstämmelse mellan kapitalkost- naderna för äldre hus och samma kost- nader för nyproducerade hus skulle er— hållas, om man tillämpade en metod, där justeringen av kapitalkostnaderna inte som i det föregående systemet be- stäms på förhand utan görs successivt beroende av prisutvecklingen inom bo- stadsbyggandet. Fastighetsägare och hyresgäster vet därvid inte på förhand, i vilken takt kapitalkostnaderna av den- na anledning framdeles kommer att förändras, men de vet i varje fall, att dessa kostnader, så länge statslånet lig- ger kvar", inte kommer att stiga mera än att de kommer i rimlig relation till de kapitalkostnader, som gäller för ny- byggda hus av likvärdig standard.

Ett problem, som här uppkommer, är hur man skall mäta prisutvecklingen inom bostadsbyggandet och bestämma det regleringstal (paritetstal), som skall ligga till grund för höjningen av kapi- talkostnaderna i äldre hus. Frågan om konstruktionen och tillämpningen av ett sådant paritetstal skall behandlas längre fram i detta betänkande.

En omfördelning av kapitalkostna- derna över statslånets amorteringstid enligt .det alternativ varom här är fråga kan åstadkommas på olika sätt. Om ett sådant system tsk-all tillgodose de inled- ningsvis angivna önskemålen bör det _— även om detta inte är nödvändigt —— lik- som i systemet med kapitaliserade rän- tebidrag i princip bygga på antaganden om den framtida genomsnittliga trän- tenivån på marknaden och om prisut- vecklingen på byggnadsmarknaden. Så- som visats i bilaga 1 kan nämligen ka- pitalkostnaderna för ett nybyggt hus grund-as [på en räntesats, vilken är så mycket lägre än marknadens (nomi— nella) räntesats som svarar mot den

grad i vilken dessa kostnader kan höjas per år över lånets löptid, utan att de ge- nomsnittliga kapitalkostnaderna enligt marknadsvillkoren förändras och utan förskjutningar i den förutsatta amorte- ringstiden.

Det sagda kan exemplifieras på föl- jande sätt. Antag att produktionskostna- derna finansieras med ett enda lån, som löper med en nominell ränta av 5 pro- cent under hela amorteringstiden, och att denna är 50 år. Om man då räknar med att [kunna höja kapitalkostnaderna i kronor räknat med 2 procent per år, fastställes kapitalkostnaderna i utgångs- läget på grundval av en räntesats av (5— 2 =) 3 procent. Kan den förutsatta årliga höjningen av kapitalkostnaderna genomföras, kommer hela lånet att vara slutamorterat inom förutsatt tid, dvs. 50 år. Skillnaden mellan vad låntagaren för varje betalningstermin skulle haft" att betala enligt den nominella ränte- satsen (aapplicerad för varje år på kvar- stående kapitalskuld) och vad han fak- tiskt enligt kalkylen skall betala, läggs till kapitalskulden.

Om de årliga kapitalkostnaderna ökas mera eller mindre än kalkylen förut- sätter (-'i exemplet 2 procent per år i ge— nomsnitt), kommer vid oförändrad n—o— *minell räntesats lånet att bli slutamor- terat inom kortare respektive längre tid än som avsetts. Är den bestämda amorteringstiden riktigt avvägd, leder en sådan snabbare eller långsammare nedamortering till en kapitalvinst res— pektive kapitalförlust för fastighetsäga- ren. Det-ta illustreras av följande tablå (hämtad från bilaga 1), som visar vilka avvikelser i fråga om amorteringstiden som inträffar, därest den faktiska ök— ningen av kapitalkostnaderna skiljer sig från den kalkylerade samt vilka vins— ter respcktive förluster dessa avvikel— ser medför för låntagarna (förutsatt amorteringstid, 50 år).

Faktisk stegring av kapitalkost- naderna per år, procent ....... 3,5 3,0 2,5 2,0

Faktisk amor—

teringstid vid förväntad steg- ring av kapital- kostnaderna med 3 procent. 42 50 61 94

Vinst eller för- lust i procent av lånets ursprung- liga belopp . . . . +1o,3 0 —9,6 —17,9

För att systemet skall få den åsyfta- de effekten, att ge kapitalkostnadsbe- tingelser för en jämnare hyresstruktur, skall kapitalkostnaderna i äldre hus för varje år ökas i en grad som svarar mot kostnadsutvecklingen i nyproduktio- nen. Om denna blir sådan 'att upprätt- hållandet av paritetskravet påkallar en större eller mindre ökning av kapital- kostnaderna, än .som behövs med hän- syn till de nominella räntevillkoren, kan detta således leda .till förändringar i amorteringstiden och därmed i fastig- hetsägarens förmögenhetssituation. Ac- cepteras inte sådana förändringar mås- te man i förra :fallet överge paritets- kravet och inte höja kapitalkostnader- na mer än som svarar mot den förutsatta amorteringstiden, och i senare fallet avskriva den del av lånet, som kvarstår oguldet vid utgången av amorterings- tiden. Vissa mindre avvikelser i amor— teringstiden kan naturligtvis anses to- lerabla.

Vad här sagts, grundar sig på förut- sättningen att (hyrorna är självkostnads- bestämda. Vid fri prisbildning på bo- stadsmarknaden kan antagas att hyror- na i äldre hus kommer att anpassa sig till hyrorna i nyproducerade hus. Om utvecklingen och upprätthållandet av paritetskravet då påkallar en så stark ökning av kapitalkostnaderna i äldre hus, att amorteringstiden för lånet kom- mer att förkortas, kan uppenbarligen en

förmögenhetsökning hos fastighetsäga- ren inte förhindras genom att man av— står från en sådan ökning av kapital- kostnaderna.

Framställningen har hittills utgått ifrån att det är fråga om finansiering genom ett enda lån. Vid ett system av blandad finansiering, dvs. där staten blott lämnar ett topplån och enskilda kreditgivare primärlån ooh sekundär- lån, måste sden här diskuterade kapital- kostna-dsordningen helt regleras över statslånet, så länge enskilda kreditgiva- re betingar sig ränta och amortering enligt nominella villkor.

Det innebär, att staten genom sår— skilda bestämmelser i avtalet med lån- tagaren agerar som om det gällde ett enda statligt lån från botten till topp. Skillnaden mellan låntagarens kostna- der för upplåningen (bottenlån och statslån) och vad 'han faktiskt har att betala enligt den fixerade kapitalkost- nadsprocenten läggs helt till den stat- liga låneskulden. Storleken av denna skuldökning bestäms alltså på förut an- givet sätt för varje betalningstermin så- som skillnaden mellan å ena sidan, vad låntagaren skulle haft att betala enligt de nominella nräntevillkoren, och å and- ra sidan, vad han enligt kapitalkost- nadsprocenten (jämte av paritetsförhål- landen betingad ökning) för samma ter- min fzaktiskt skall betala.

Här beskrivna system karaktäriseras således av att låntagaren över tiden till- sammantaget icke betalar mer i räntor och amorteringar, än han skulle ha gjort vid en tillämpning för varje be— talningstermin av marknadens nomi- nella vvillkor. Vad systemet åstadkom- mer är enbart en omfördelning i tiden av dessa kostnader. Denna omfördel- ning kan grunda sig på antaganden i utgångsläget rörande dels den framtida förändringen i kostnadsutvecklingen för nyproduktionen och dels den framtida

genomsnittliga nivån för den nominella marknadsräntan. I den mån dessa för- väntningar icke infrias — dvs. kost- nadsutvecklingen avviker från den an- tagna och/eller den genomsnittliga rän- tenivån ligger högre eller lägre upp- står, som delvis framgått av det före- gående, vissa komplikationer, vilka kan behöva kommenteras något ytterligare. En starkare ökning av paritetstalet, än som betingas av det nominella för— rän-tningskravet, kan, som förut fra—m- hållits, leda till att kravet på paritet i kapitalkostnaderna mellan olika årgång- ar av hus måste överges. Därmed har syftet med systemet icke helt kunnat tillgodoses. Den alternativa möjligheten att man upprätthåller paritetskravet och därmed betingar sig en avkastning på det statliga lånet utöver den som be- tingas av det nominella förräntnings- kravet, torde icke vara förenligt med principerna för systemet. Det avser ju bara att åstadkomma en omfördel- ning av nominella kostnader över amorteringstiden. Resultatet av ett krav på högre förräntning av statslånet skulle kunna bli det, att låntagaren vid lämp- lig tid-punkt löser in det statliga lånet för att slippa betala en högre ränta än han kan erbjudas på marknaden eller, om detta förhindras genom bestäm— melser i låneavtalen, att han från bör— jan betraktar låneformen med misstro och avstår från att utnyttja den. Motsvarande komplikationer kan upp- komma, därest den genomsnittliga rän- tenivån avviker från den i utgångslä— get antagna. Skulle exempelvis kapital- kostnadsprocenten av hyrespolitiska skäl grundas på en lägre räntesats, än som är motiverad med hänsyn till markn'adsvillkoren, måste förr eller se- nare en justering av kapitalkostnads- procenten genomföras. Vid en sådan jus- tering, som av paritetshänsyn måste gälla såväl äldre hus som nyproduktio-

nen, blir återverkningarna beträffande amorteringstiden olika för äldre hus (och för dessa inbördes beroende på hur länge man tillämpat en »för låg» kapitalkostnadsprocent) respektive för nybyggda hus (för vilka det högre pro- centt-alet kommer att tillämpas redan från början). Om justeringarna genom- föres inom inte allt för lång tid torde effekten dock inte bli större, än att uppkommande variationer i amorte- ringstiden kan tolereras. Den förläng- ning av amorteringstiden, som sålunda skulle kunna bli ett resultat av att ka- pitalkostna-dsprocenten satts för lågt, kan också komma att motverkas av att paritetstalet stiger mer än beräknat. En liknande effekt på amorteringstiden kan också det förhållandet få, att låntagar- nas räntekostnader för underliggande lån kan variera beroende på om det är fråga om lån med rörlig eller bunden ränta.

Det senast sagda utgår bl. a. från förutsättningen att det system man väl- jer för bostadsfin'ansieringen inte endast skall ge kapitalkostn-adsbetingelser för en jämnare hyresstruktur utan också innefatta ett skydd mot de kastningar i hyresnivån som — vid självkostnads- bestäm-d-a hyror _— följer av ändringar i lånemarknadens räntesatser. Inom ra- men för det här beskrivna systemet är det emellertid också möjligt att justera den räntesats, på vilken kapitalkostnads- proccnt—en baseras, med bestämda in- tervaller, exempelvis varje år. En juste- ring varje år skulle sålunda kunna få den formen, att kapitalkostna-dsprocen- ten i efterhand reglerades med beak— tande av den nominella ränteutveckling- en under åre-t och paritetstalets föränd- ring. Därmed skulle kapitalkostnader- nas storlek för varje år komma att på- verkas dels av paritetst-alets utveckling och dels av förändringar i de nominella räntesatserna.

Metoden att reglera kapitalkostnader- na över tiden med hjälp av paritetstal har närmare utvecklats och illustrerats i bilaga 2.

Indexreglerade lån

Be-stämningen enbart av kapitalkost- nadernas storlek med hjälp av ett pari- tetstal medför, som nämnts, att amor- teringstidens längd kan komma att påverkas av variationer i utvecklingen av detta tal. Som visats kan relativt måttliga avvikelser åstadkomma en ic- ke obetydlig förkortning eller förläng- ning av amorteringstiden.

För att vara säker på att amorterings- tiden skall bli den förutsatta krävs, att inte endast de årliga "kapitalkostna- derna utan även beloppet av kvarstå- ende skuld skrivs upp med hjälp av det tillämpade kostnadsparitetstalet. Därmed skulle indexreglerade lån in— föras i bostadsfinansieringen.

Såsom underlag för en diskussion av ett sådant finansieringssystem torde det vara lämpligt att i första hand refe- rera vissa utredningar rörande frågor i anslutning till bostadsfinansiering, som värdesäkringskommittén redovisa- de i sitt betänkande Indexlån (SOU 1964:1 och 2).

Indexlån eller reallån utgör en typ av avtalskonstruktion mellan långivare och låntagare, varigenom den förres rättigheter och den senares skyldighe- ter automatiskt anpassas till en index, som anger förändringar i den allmänna prisnivån. Där-igenom behåller avtalet sin realekonomiska innebörd oavsett penningvärdeförändringar, sådana des— sa kommer till uttryck i den använda indexen.

Den typ av indexlån, som värdesäk- ringskommittén ägnat huvudintresset åt, är s. k. obegränsade indexlån, vilket innebär att varje förändring i en pris-

index -— oavsett storlek påverkar de avtalsbestämda prestationernas storlek, så att dessa bibehåller sitt ursprungliga realvärde. Detta medför, att såväl ka- pitalbelopp som ränta vid förfallotid- punkten omräknas med hjälp av pris- indexen.

Vid annuitetslån blir annuiteten i dess helhet reglerad och vid lån med rak amortering bestäms storleken av amorteringsbeloppen som en kvotdel (där nämnaren anger antalet amorte- ringsperioder) av det ursprungliga lå- nebeloppet, uppräknat med prisindex. Kvarstående kapitalskuld, på vilken ränta räknas, framkommer genom ned- proportionering —— med antalet gjorda amorteringar av det sålunda upp- räknade lånebeloppet.

Denna form av indexlån, varigenom det för varje period beräknade index— tillägget sammanlägges med kap—ital— skulden och utbetalas i samband med länets inlösen eller i den ordning som föranledes av amorteringsplanen, be- nämnes i utredningarna för lån med kapitaliserat indextillägg. Det framhål- les emellertid, att det också är möjligt att konstruera ett indexlån på så sätt, att det för varje period förfallna index- tillägget utbetalas direkt, vilket ju i praktiken inte innebär annat än att lånet utöver den avtalade räntesatsen löper med en tilläggsräntesats, vilken således bestäms av indexförändringen. Vid ett sådant system för indexkompen- sationen bortfaller åtskilliga av de prak- tiska problem, som är förenade med kapitalisering av indextilläggen, exem- pelvis i skattehänseende och beträffan- de reglering av d—e inteckningar, som utgör säkerhet för indexreglerade lån.

Ett system av sistnämnda slag anses i utredningarna inte ge den lämpliga fördelning i tiden av in- och utbetal- ningar som kan uppnås vid kapitali- sering av indextilläggen och som är

av betydelse exempelvis vid bostads- finansieringen. Enbart vid kapitalise- ring av indextilläggen kan lånen i detta sammanhang fylla funktionen att ut— jämna sådana hyresskillnader, som be- tingas av prisstegringar på byggnads- marknaden.

I utredningarna ges inga bestämda rekommendationer om typ av index, lämplig att användas för reglering av här avsedda kontraktsformer. Den in- dex, som väljes, bör emellertid ge lån- givaren en närmare bestämd värdesäk- ring och vara acceptabel som värde- mätare av både långivare och låntagare. Undersökningar anses visa, att inget av nuvarande indexmått förmår uppfyl- la dessa krav bättre än konsumentpris— index. Även beträffande denna index- serie uttalas dock i utredningarna en viss tveksamhet, som blir särskilt fram- trädande vid diskussion av indexlån i bostadsfinansieringen.

Beträffande indexlån på bostads- marknaden erinras i utredningarna om att den nuvarande hyreskontrollen (in- begripande även hyressättning på basis av självkostnadsprincipen) är nomina— listiskt utformad, vilket betyder, att hyrorna bestäms som en i pengar fixe- rad annuitet. Detta får till följd att hyran vid sjunkande penningvärde realt sett också sjunker. Är inflations— takten högre, än som svanar mot en normal årlig sänkning av hyran till följd av förslitning och tekniskt åldran- de, blir hyran för hög i början och för låg i slutet av husets livstid. Detta anses i utredningarna peka på ett för— hållande, som kan bidra till att förklara den hyressplittring, som sägs föreligga på dagens bostadsmarknad.

Indexlån sägs i en fri marknad (icke underkastad någon form av hyreskon— troll) komma att medföra en väsentlig förändring med avseende på de risker en fastighetsägare utsätts för. Det an-

ses dock inte möjligt att avge definitiv—a omdömen om indexlåns resp. penning- läns egenskaper med avseende på före- tagens risksituation. Undersökningar härom anses kunna enklast komma till stånd i en marknad, där likvärdiga för- utsättningar skapas för de båda lånefor- merna.

Indexlåns främsta konsekvens på den kontrollerade marknaden anses vara, att denna lånetyp underlättar eller nöd- vändiggör en hyreskalkyl, som följer penningvärdeutvecklingen. Enligt ut- redningarna ger indexlån, så länge in- flationstakten är större än den norm-ala deprecieringstakten, en lägre initial— hyra än penninglån. För att indexlån skall kunna användas inom den direkt hyreskontrollerade sektorn krävs en omläggning av principerna för hyres— sättningen.

Att förena indexlån (icke kapitalise- rade indextillägg) med en nominalis- tisk hyreskalkyl kan enligt utredning- arna betyda antingen en helt schablon- mässig kalkyl, där ingen hänsyn tas till variationer i kapitalutgifter, eller en till dessa utgifter anpassad kalkyl. Det förra fallet innebär mycket stora risker för fastighetsägare med indexlån och det senare kan medföra kraftiga hyres— variationer, om indextilläggen skall le- da till däremot svarande hyreshöjning- ar och inte får spridas ut över en följd av år. I sistnämnda fall närmar man sig emellertid vad som kallas en real kalkyl. Denna medför, att såväl drift- kostnads- som kapitalkostnadsdel i hy— ran förändras vid penningsvärdeföränd— ringar. Så länge byggnadskostnader och allmän prisnivå utvecklas parallellt, föl- jer hyrorna i såväl nyproduktionen som i det äldre beståndet den i kalkylen planerade.

Inte ens den reala normen ger emel— lertid automatiskt hyresparitet. Kvar står enligt utredningarna alla de indi-

viduella variationer i fastighetens vär- deutveckling, som sammanhänger med läge, befolkningsutveckling, konsu- mentmarknadens förändringar och olikheter i byggnadskostnader för sam- tidigt byggda likvärdiga fastigheter.

I detta sammanhang framhålles, att byggnadskostnadernas framtida utveck- ling i förhållande till konsumentpris- index är en osäkerhetsfaktor. Denna anses kunna elimineras, om hyreskal- kylen baseras på byggnadskostnadsin- dex i stället för konsumentprisindex. Tillämpningen av den förra anses emel- lertid av olika skäl inte kunna göras invändningsfritt, och vidare förutsättes den vara mindre tilltalande ur lån- givarsynpunkt. Svårigheterna betraktas såsom om möjligt än större, om man skulle använda en hyresindex eller fas- tighetsvärdeindex. Den förra påverkas av hyreshöjningar, vilka i sin tur ger anledning till ny hyreshöjning och där— med förstärker den initiala hyreshöj- ningen. Även konsumentprisindex inne- håller visserligen en bostadspost. Denna post betyder dock rätt litet, och den multiplikativa effekten blir därför be- tydligt svagare än i fråga om en hyres- index. Skäl liknande dem, som anförts mot hyresindex, anses också gälla i frå— ga om fastighetsvärdeindex.

En avgörande fråga, när det gäller förenligheten av indexlån med de bo- stadspolitiska målen, är enligt utred- ningarna den reala räntans1 höjd. En realränta upp till 2 procent anses där- vid acceptabel. Hyrorna under en fastig- hets första år skulle då inte behöva bli högre än med nuvarande regler för bo- stadslån och räntebidrag. Övergång till indexlån med nämnda räntesats skulle enligt utredningarna möjliggöra en av- veckling av nuvarande generella sub— ventioner till bostadsbyggandet.

I sina rekommendationer och för- slag framhåller värdesäkringskommittén

bl. a., att det av olika skäl är ett väsent— ligt villkor, att uppkomsten och utbred— ningen av indexlån som låneform bland de enskilda företagen får ske efter ett fritt val och i konkurrens med andra lå— neformer. Ett ställningstagande till in- dexlån i bostadsfinansieringen kan inte göras utan att frågan insättes i ett stör- re bostadspolitiskt sammanhang. Bo- stadspolitiken bör därför bli föremål för omprövning med särskild inrikt— ning på möjligheterna att utnyttja in- dexlån som finansieringsmetod.

Av de praktiska problem, som upp— kommer vid användning av indexlån i bostadsfinansieringen, är frågan om in- teckningssäkerhet för lån och skatte— frågorna värda särskild uppmärksam- het.

Inteckningar utgör alltid säkerhet för ett visst belopp i penningar. Om index— lån skall säkerställas av inteckningar, måste dessa anpassas till indexlånets egenskaper. I värdesäkringskommitténs utredningar har diskuterats tre alter— nativa lösningar av detta problem. En möjlighet är att kreditgivaren begär in- teckning på så stort nominellt belopp att den täcker såväl aktuell fordran som den ökning därav till följd av in— dexregleringen, som han anser sig ha anledning räkna med under lånetiden. Detta alternativ ger dock ingen säkerhet för att långivarens fordran i varje in- dexläge täcks av inteckningcn. Den and— ra lösningen går ut på att inteckning- arnas belopp indexregleras och alltså värdesäkras på samma sätt som skuld- beloppet. Detta alternativ förordas; och en utredning föreslås om erforderliga ändringar i gällande lagstiftning för att möjliggöra sådan reglering av inteck— ningar. Det tredje alternativet slutligen avser en anordning varigenom inteck— ning skulle lyda på viss kvotdel av fas—

1 Nominell (marknads—)räntesats minskad med den relativa stegringen av prisnivån.

tighetens värde. Därigenom skulle in— teckningarnas värde automatiskt anp-as- sas till fastighetens värdeförändringar. Olägcnvheterna med denna metod har dock ansetts vara av sådant slag, att den inte rekommenderats.

En beskattning av indexlån enligt gäl- lande nominalistiska skatteregler med- för att indextillägg är skattepliktig in- komst hos långivaren och avdragsgill kostnad för låntagaren. Därigenom re- duceras i viss mån indexlånets värde— säkrande egenskap. För att en värdesäk— ring genom indexregleringen skall upp- nås borde en real princip tillämpas även vid beskattningen. Detta skulle leda till att indextillägget, som realt är att be- trakta som amortering, befrias från skatt och utgör icke avdragsgill kostnad för låntagaren. Det konstateras i denna frå- ga att även om möjligheter föreligger att övergå till en beskattning enligt reala principer denna lösning dock är förenad med betydande praktiska svå- righeter. Företagna utredningar anses sålunda ha visat att endast en nomina- listisk beskattning för närvarande kan ifrågakomma som generell lösning om man vill undgå skattetekniska kompli- kationer.

Beträffande nominalistisk beskattning av indextillägg har i utredningen upp- märksamheten fästs på konsekvenserna vid bl. a. överlåtelse av indexlån och tidpunkten för den skattemässiga redo- visningen. Enligt nuvarande bestäm- melser kan indextillägg vid avyttring av lån endast beskattas om förutsätt- ningar för realisationsvinstbeskattning föreligger eller om »indexlånet utgör om- sättningstillgång i förvärvskällan rö- relse. Dett-a kan under vissa omständig- heter medföra icke avsedda skattelätt- nader. Skattereglerna borde därför en- ligt utredningarna ändras så att index— tillägg även vid avyttring av lånet be- traktas som inkomst av kapital och be-

skattas i enlighet därmed. Detsamma anses böra gälla vid benifika överlåtel- ser. Förfarandet blir annorlunda om indextillägget utbetalas årligen, än om det kapitaliseras. I förra fallet är ju under tidigare år upplupna indextillägg redan beskattade.

Värdesäkringskommitténs utredning- ar rörande indexlån har remissbehand- lats. Vid avvägningen mellan fördelar och nackdelar med indexlån har samt— liga remissinstan-ser funnit, att någon allmän övergång till en omfattande in- dexlånemarknad i varje fall inte för närvarande är tillrådlig. En majoritet av remissinstanserna anser dock, att en viss försöksverksamhet från statens sida för att vinna erfarenhet av index- låns verkningar kan vara befogad.

De organisationer med anknytning till bostadsmarknaden, som erhållit utred- ningen på remiss, anser, att indexlån icke bör förekomma i bostadsfinansie- ringen. Såväl Svenska byggnadsentre- prenörföreningen, Stadshypotekskassan, Bostadskreditkassan som Sveriges Fas- tigägareförbund uttalar sålunda, att möj- ligheterna i framtiden för fastighets- ägarna att genom hyreshöjningar er- hålla kompensation för ökande index- tillägg är osäkra. Detta sammanhänger helt med utvecklingen på bostadsmark- naden. HSB -framhåller, att en finansie- ringsform, som i strid med den koope- rativa sektorns grundläggande verksam- hetsformer skulle innebära automatis- ka kostnadshöjningar, måste avvisas. SABO framhåller, att indexlån inte är någon nödvändig förutsättning för att bekämpa hyressplittring och [anför som exempel, att en metod med progressivt stigande amorteringsskala kan fylla sam- ma funktion. Både HSB och SABO un- derstryker, att en bostadsfinansiering med indexlån sannolikt skulle medföra en höjning av realräntenivån och där— med av hyresnivån. Byggnadsentrepre-

nörföreningen och Sveriges Fastighets- ägareförbund betonar också, att ett pro- blem som »bör uppmärksammas vid in- förande av indexlån, är den ökning av bosta-d—sefterfrågan, som en sänkning av hyrorna i nyproduktionen kommer att föra med sig.

En del remissinstanser har under- strukit, .att man vid införande av in- dexlån löper risk att få en ny form av hyressplittring, nämligen mellan jämn— gamla hus, finansierade med å ena si- dan indexlån och å andra sidan nomi- nallån.

Värdesäkringskommittén vhar utarbe- tat en redogörelse för förekomsten och utvecklingen av indexlån i vissa län- der. Av denna framgår, att in-dexbund— na låneavtal förekommer i särskilt stor utsträckning i bl.a. Finlandl.

Då från de synpunkter kommittén har att beakta frågan om indexlån vid bo- stadsfinansieringen i vårt land fram- förallt har intresse ur synpunkten av möjligheterna att med ett sådant lån automatiskt tillgodose önskemålet om en jämnare hyresstruktur och då endast indexlån med kapitaliserade indextill- lägg har denna egenskap torde det finska systemet, som är utformat så att upp- lupna indextillägg omedelbart förfaller till betalning, sakna intresse.

I den isländska statliga bostadslån- givningen tillämpas ett system med ka- pitaliserade indextillägg. Det statliga lånet utgår där med ett fast belopp, som icke får överstiga två tredjedelar av husets värde. Lånet återbetalas på 25 år, och ränta utgår efter 4 procent, vartill kommer ett förvaltningsbidrag motsvarande 0,25 procent. Dessa kost- nader räknas om till en fast annuitet, vars kronbelopp vid varje förfallotid— punkt justeras i enlighet med inträffade förändringar i prisindex.

Förutsättningarna för bostadsbyggan- det i Island är emellertid så särprägla-

de, att indexlånesystemets tillämpning där och erfarenheterna av detsamma knappast kan ge vägledning för en dis- kussion av ett sådant system tillämpat vid bostadsfinansieringen i Sverige.

Indexreglering av bostadslån

Den indexreglerade bostadsfinansiering- ens främsta egenskap är, att den kan »motverka uppkomsten av sådan hyres— splittring, som betingas av förändringar i kostnadsnivån». Genom att räntan för indexlån förutsättes kunna bli så myc- ket lägre än räntan för penninglån, som motsvarar den förväntade ökning- en i regleringstalet, kan också kapital— kostnaderna i början av husets livstid sättas lägre vid finansiering med index- lån än vid penni-nglån. Däremot inne- bär indexreglering av lån icke i sig någon utjämning av vräntevari-atione-r. Ett skydd mot tillfälliga räntefluktua- tioner erhålles emellertid, o-m lånets villkor grundas på en långtidsränta.

Indexlånets paritetsbevarande egen— skaper är beroende av vilken index man använder vid reglering av kapital- skuld och kapitalkostnader. Som fram- hållits i värdesäkringskommitténs ut— redningar kan vissa invändningar gö— ras mot de av utredningen diskuterade indextyperna. Konsumentprisindex be- aktar icke den särskilda rationalise- ringen inom byggnadsindustrin. Till- lämpningen av denna index vid regle- ring av bostadslån skulle alltså kunna medföra, att hyrorna i äldre hus blir högre än i nybyggda hus. Detsamma gäller om byggnadskostnadsindex med den konstruktion detta index för när- varande har.

Den index, som bör användas för att åstadkomma bästa möjliga hyres- paritet, är uppenbarligen en index, som konstrueras just med syfte att ästa-d-

1 Se härom närmare imonografien över Fiu— land i bilaga 4.

komma nämnda effekt, vad som skulle kunna kallas en _paritetsindex. En sådan index skulle exempelvis kunna faststäl- las en gång per år av ett statligt organ eller genom överenskommelser eller på annat sätt och bildas med utgångspunkt från kostnaderna för framställning vid tidpunkten i fråga av en bostadsenhet av given standard jämfört med kost- naderna vid närmast föregående till- fälle.

Om man utgår från att produktions- kostnaderna täcks av ett enda lån, som är bundet till en paritetsindex av antytt slag, och att inadexlåneräntan är rörlig på ett för hela det indexlånefinansiera— de bostadsbeståndet likformigt sätt och därtill att fast annuitet tillämpas, får man, så länge pvaritetsindex är oför- ändrad, (vid lika standard) samma k-a- pitalkostnader i varje ny årgång av bostadshus.

Om paritetsindex i stället stiger men räntan är oförändrad skall annuiteten för tidigare byggda hus höjas så myc- ket, som motsvaras av höjningen i pari- tetsindex för att paritet skall uppnås. Om inte amorteringen av lånebeloppet genom den höjda annuiteten skall på- skyndas, måste också kvarstående kapi- talskuld i varje årgång av hus skrivas upp med höjningen i paritetsindex.

Om räntan förändras, ändras även annuiteten, räknad i procent på det ur— sprungliga lånebeloppet. Behandlingen av kvarstående kapitalskuld blir emel- lertid då annorlunda än i det ovan be- skrivna fallet med konstant ränta. Det- ta kan illustreras med två ytterlighets- fall, avseende det ena ett hus, som be- lånats strax före ränteförändringen, och det andra ett hus som är så gammalt, att annuiteten praktiskt taget bara be- står av amortering.

I det förra fallet skulle man kunna tänka sig, att man i stället för att ändra annuiteten, ändrar kvarstående kapital-

skuld i en grad, svarande mot ränte- ändringen, och bibehåller annuitetssat- sen oförändrad. Effekten blir ju den— samma. Men om räntan ändras nedåt, medför det, att kapit'alskulden skrivs ned. Låntagaren skulle då kunna göra en vinst genom att lösa in lånet. I detta fall bör alltså justering ske av annuite- ten och kapitalskulden lämnas oför- ändra-d.

I det senare fallet, där annuitetsbe- loppet 'nästan helt avser amortering, måste kvarstående kapitalskuld höjas praktiskt taget lika mycket som annui- teten höjs, om det hela skall gå »jämnt ihop».

Dessa båda ytterlighetsfall visar, att vid ränteförändringar kapitalskulden bör ändras i en grad, som svarar mot husets ålder. Ju yngre ett hus är, desto mindre blir ändringen av kvarstående kapitalskuld. I ett nybyggt hus blir det som nämnts, ingen höjning alls. Ju äldre huset är, dess mer omfattande blir jus— teringen av kvarstående kapitalskuld, dock aldrig helt lika med förändringen i räntesatsen.

Det hittills sagda gäller kapitalkost- naderna. Dessa utgör för närvarande ca % fav hyran. Återstoden av denna ut- göres av driftkostnader. En konsekvent strävan efter hyresparitet skulle fordra, att även dessa görs till föremål för in— dexreglering eller att en mot prisutveck- lingen svarande anpassning åstadkom- mes i annan ordning. Vid indexreglering av driftkostnaderna är det inte givet, att det idealiska regleringstalet är det- samma som det som användes för regle— ring av kapitalkostnaderna. Men det vo- re uppenbarligen den mest praktiska lös- ningen och skulle ge ett någorlunda tillfredsställande resultat. Indexregle- ring av driftkostnaderna skulle vidare medföra, att man kunde eliminera exem- pelvis behovet a-v särskild—a reparations- konton. Ett utrymme för reparationer

skulle nämligen i stället kunna skapas genom lämpligt utformade amorterings- regler för bostadslånen. I praktiken torde ett sådant arrangemang icke kun— na göras på ett helt tillfredsställande sätt vid fast annuitet. Alternativet är då att tillämpa fast (rak) amortering.

Vill man också ta hänsyn till att bo- städer av lika standard enbart genom åldrandet förlorar i värde ur konsu- mentsynpunkt och därför bör ha en härtill avpassad hyresfördelning, kan detta problem lösas analogt med det sätt på vilket här ovan frågan om repa- rationskostnaderna behandlats. Antingen kan man sålunda utforma amorterings— reglerna med sikte på att åstadkomma- den önskvärda omfördelningen eller också fastställer man paritetsindex just med syfte att nå, vad som med hänsyn även till åldrandet uppfattas som goda hyresrelationer.

För den typ av indexlån, som här beskrivits, utgör regleringstalet således en s. k. paritetsindex, vars fastställan- de knappast kan sägas ske på sådana grunder, att 'avt-alsformen blir attrak- tiv för marknadens långivare. Dett—a gör, att konstruktionen endast torde komma att kunna användas av staten som långivare.

Särskilda frågor

Frågan om kontroll av hyror och över- låtelsevärden

Som villkor för statligt bostadslån gäl- ler bl. a. att lägenheter som tillkom- mer med stöd av sådant lån och för- valtas av annan än kommun eller allmännyttigt företag eller bostadsrätts- förening skall vara underkastade hyres- kontroll intill dess lånet till fullo åter- betalts samt att vid överlåtelse av fastig- heten vederlaget härför skall kunna godkännas av länsbostadsnämnden vid

risk att lånet eljest sägs upp till inbetal- ning.

I den mån hyreskontrollen för bo— städer hävs på en ort inom ramen för den allmänna hyresregleringen gäller denna befrielse icke sådana bostäder som tillkommit med stöd av statliga lån (utom i de fall då lånet beviljats en- ligt 1941 eller 1942 års tertiärlånekun- görelser, enligt vilka kontrollens giltig- het var begränsad till 10 år). Bibehål- landet av kontrollen för ifrågavarande hus betingas av den subvention, som är förknippad med det statliga länet i form av låg ränta och i förekommande fall räntebidrag. Kontrollen av köpe- skillingen vid överlåtelse är avsedd att förhindra att säljaren gör en vinst ge- nom att vid försäljningen ta ut det kapitaliserade värdet av ränteförmå- nerna.

Av de i det föregående beskrivna oli- ka metoderna för bestämning av ka- pitalkostnadsvillkoren i samband med statlig belåning synes den som innebär en fortsatt direkt subventionering kräva fortsatt kontroll av hyror och överlå- telsevärden så länge fastighetsägarens självkostnader minskade med subven- tionerna understiger en marknadsmäs- sig hyresnivå. övriga metoder inbegri- per inte någon subvention från statens sida och en fortsatt kontroll av nämnda slag framstår därför inte som lika själv- klar.

Innebörden av sistnämnda metoder är att kapitalkostnaderna för de berör- da husen under statslånets löptid kon- tinuerligt anpassas till kostnadsutveck- lingen i nyproduktionen. Kapitalkost- naderna i olika årgångar av hus finan- sierade på detta sätt kommer därigenom att förhålla sig till varandra på ett sätt vilket avses i princip motsvara den hy- resstruktur som utbildas på en fri marknad (dock utan beaktande av så- dana variationer inom de olika år-

gångarna som följer av olika belägen- het, de boendes preferenser etc. till den del de icke är beaktade i låneunderla- get). Den nivå för hyrorna som kom- mer att gälla betingas vid fri pris- bildning av föreliggande marknadssi— tuation eller vid hyreskontroll av reglerna härför. Enligt direktiven åligger det inte bostadspolitiska kommittén att över- väga behovet av och formerna för en hyreskontroll i vidare mening. En så- dan prövning ankommer på hyreslag- stiftningssakkunniga, som inom ramen för sitt uppdrag också har att överväga om den med statslånen förbundna spe- ciella hyreskontrollen i princip kan er- sättas av en avtalsfrihet mellan hyres- värd och hyresgäst. Det bör uppmärk- sammas att den kapitalisering över statslånet av vissa räntekostnader som är innebörden av metoderna två, tre och fyra inte annat än vid direkt hyres- kontroll med säkerhet medför den åsyf- tade minskningen av bostadskostnader- na i nya hus. På delar av bostadsmark- naden med efterfrågeöverskott förelig- ger risker för att en fastighetsägare tar ut så höga hyror att förmånen av kapitaliseringen för de boende blir av mindre omfattning eller helt uteblir. Med hänsyn härtill synes det erforder- ligt att överväga om och i vad mån åtgärder behövs för att garantera att förmånen av lägre kapitalkostnader kommer de boende till godo. En möjlig- het är att på delar av bostadsmarknaden där risker för omotiverat [höga hyror föreligger liksom hittills till det statliga kreditstödet knyta villkor om högsta hyra, att gälla under statslånets hela löptid eller för ett visst antal år. Ett hyressättningssystem av den typ som diskuteras i direktiven för hyreslag- stiftningssakkunniga med fri avtalsrätt i princip för parterna skulle därvid inte komma att äga tillämpning på hus

finansierade enligt någon av de här aktuella metoderna. En annan möjlighet skulle vara att det statliga lånet för- bands med ett villkor om maximihyra endast för inflyttningsåret och att par- terna sedan finge avtala om hyra i fortsättningen på sätt som förutsättes ske beträffande bostäder i allmänhet.

Den nuvarande kontrollen av köpe- skillingens storlek vid överlåtelse av statligt belånade egnahem betingas främst därav att säljaren inte skall vid försäljningen kunna ta ut det kapitali- serade värdet av räntebidrag och under- ränta på statslån. För enskilt ägda fler- familjshus torde motsvarande bestäm- melse ha till syfte att motverka spekula- tiv försäljning men också att förhindra en försäljning till pris som vid givna hyror innebär så låg förräntning av fastighetskapitalet som medför risk att fastighetsägaren kommer på obestånd och sta-tens fordran därigenom även- tyras.

Om de egentliga räntesubventionerna avvecklas torde motivet för att bibe- hålla kontrollen av köpeskillingen vid överlåtelse av egnahem bortfalla. Den omständigheten 'att en egnahemsägare vid ett finansieringssystem enligt nå- gon av de andra här diskuterade me- toderna har lägre kapitalkostnader i början än som motsvarar marknadens villkor kan inte i och för sig tas till intäkt för att begära ett högre pris. Köparen måste vara medveten om att de årliga kapitalkostnaderna kommer att öka och kan förutsättas bedöma kö- peskillingens skälighet med hänsyn här- till.

Ett särskilt problem i detta samman- hang utgör förstagångsförsäljningen av s. k. gruppbyggda hus. Kontrollen av köpeskillingen har i sådana fall en något annorlunda innebörd än pris- kontrollen vid andra överlåtelser. Den

ingår som ett led i en serie kontroll- åtgärder från det långivande organets sida med syfte bl. a. att skydda de blivande fastighetsägarna mot oskälig prissättning från byggföretagarens sida. Detta motiv kvarstår även i ett nytt finansieringssystem men frågan kan ställas om det finns anledning att upp- rätthålla en särskild kostnadskontroll för en viss typ av småhusproduktion utöver den som enligt 5 6 bostadslåne- kungörelsen skall innefattas i prövning- en av låneansökan.

Som villkor för bostadslån gäller ge- nerellt att kostnaderna för byggnads- företaget icke befinnes vara oskäligt hö- ga. I fråga om småhus i allmänhet saknas närmare anvisningar om hur denna skälighetsbedömning skall göras. Beträffande flerfamiljshussägs emeller— tid i Kungl. Maj:ts anvisningar till bo- stadslånekungörelsens % 6 att kostna- derna för ett sådant byggnadsföretag skall anses oskäligt höga om de väsent- ligt överstiger det beräknade pantvär- det. I bostadsstyrelsens anvisningar sägs vidare att produktionskostnaden för ett flerfamiljshus icke skall. anses väsentligt överstiga pantvärdet om den obetydligt överstiger den av länsbo- stadsnämnden i närmare angiven ord- ning framräknade produktionskostna- den.

Vid gruppbygge av småhus skall läns- bostadsnämnden vid meddelande av preliminärt beslut ange det högsta för- säljningspris, som må uttagas för varje särskild fastighet. Priset skall därvid beräknas till belopp, motsvarande pro—- duktionskostnaderna, sådana de av nämnden kan beräknas (jämte vissa till— lägg) enligt särskilda regler. Denna be— räkning överensstämmer i princip med den som gäller för flerfamiljshus. Om denna särskilda priskontroll avvecklas, men i stället gruppbyggda småhus in— ordnas under sådana regler för kost—

nadskontroll som enligt ovan gäller för flerfamiljshus, torde risken för oskälig prissättning på sådana småhus kunna undvikas. Om därtill de villkor kvar- står som innebär att av försäljnings- avtalets formulering skall framgå att köparen tagit del av villkoren i låne- beslutet och att producenten skall ställa säkerhet för del av köpeskilling som erlagts eller förskottsvis upptagits (lik- som gäller då fråga är om förskottsav- gifter i vissa bostadsrättsföreningar) torde i stort sett samma effekter uppnås som med nuvarande kontrollsystem.

Utgångaannuiteten

Av de fyra i det föregående behand- lade metoderna för att främja en jäm- nare hyresstruktur och neutralisera räntefluktuationer har den andra och tredje metoden det gemensamt, att lån- tagarens totala ränteutgifter över amor- teringstiden förutsättes motsvara de marknadsmässiga räntevillkoren (däri inbegripet en ränta på statslånet utan subventionsinslag) men att dessa ut- gifter via det statliga lånet omfördelas över nämnda tid på ett sätt som i hu- vudsak bestäms av kostnadsutveckling- en inom nyproduktionen.

Det är inte möjligt att på förhand göra en bedömning av hur kostnads— utvecklingen inom nyproduktionen kommer att gestalta sig och därmed inte heller vilka förändringar av ka- pitalkostnaderna i redan byggda hus som denna utveckling motiverar eller möjliggör. Då det ej heller kan bedömas vilka krav som i framtiden kan komma att ställas i fråga om förräntning av upptagna lån, synes det stå klart 'att den annuitet, efter vilken kapitalkostna— derna bör beräknas i utgångsläget, icke kan bestämmas utifrån rent tekniska Överväganden.

I stället träder här det hyrespolitiska

avvägningsproblemet i förgrunden. Hy- resnivån i hela det bestånd av bostads- hus som finansieras enligt någon av de nämnda metoderna kommer således att bestämmas av de villkor i kapitalkost- nadshänseende som nyproduktionen ges. Det kan antas att dessa villkor får normgivande betydelse även för hyror- na i det äldre bostadsbeståndet vid en liberalisering av gällande hyreskon- troll.

Det må i detta sammanhang erinras om att bostadssociala utredningen vid sin diskussion av den framtida hyres- politiken tog utgångspunkten i den år 1945 rådande relationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet om två rum och kök och genomsnittslönen för en vuxen manlig industriarbetare. Denna relation som då enligt utredningens be- räkningar kunde anges till 25 än 26 procent borde enligt utredningen ned- bringas till ca 20 procent. Enligt utred- ningens uppfattning borde det vara möjligt att under de närmaste årens utveckling nå en betydligt förbättrad relation mellan hyror och inkomster i nybyggda hus oavsett egentliga sub— ventioner.

Under de följande åren inträffade en successiv förbättring i förhållandet mel- lan bostadskostnader och inkomster. Bostadspolitiska utredningen ansåg sig sålunda kunna konstatera att hyrornas andel av inkomsten beräknad på i stort sett motsvarande sätt fram till 1955 hade sjunkit till något under 20 procent. Det bör emellertid ;här noteras att den hyra på vilken beräkningen av hyres- procenttalet grundats skulle ha varit icke obetydligt högre utan den sub- vention som utgick i form av tilläggs- lån och räntegaranti. Vid sin prövning av utredningens förslag är 1957 uttalade statsutskottet i sitt sedermera av riks— dagen godkända utlåtande, att denna förbättring i relationen hyra/inkomst

motiverade en viss avveckling av ut— gående subventioner och att en fort- satt reduktion av dessa borde ske fram- gent beroende av förhållandena på bo- stadsmarknaden och på den samhälls- ekonomiska utvecklingen.

De följande årens beslut om (avveck- ling av de generella subventionerna har grundats på en bedömning i varje särskilt fall av effekten på de årliga bostadskostnaderna, men konsekvenser- na för relationen mellan dessa kostna- der och årsinkomsterna har inte sär- skilt belysts. Statsutskottet har vid sin behandling av förslag om subventions- avvecklingen upprepade gånger under- strukit, att denna inte får genomföras brådstörtat. Utskottet har också vid var— je sådant tillfälle framhållit att krav måste ställas på en fortsatt stabilisering av ränteutgifterna för nya hus. Drastis- ka ändringar av finansieringsvillkoren för nyproduktionen har sålunda inte ansetts kunna komma i fråga, dels på grund av risken för stagnation i bo- stadsbyggandet, och dels med hänsyn till den försämring av möjligheterna att komma över en godtagbar bostad som detta skulle medföra framförallt för nybildade familjer och barnfamiljer med behov av större bostad. I sitt utlåtande till 1963 års riksdag under- strök statsutskottet beträffande ränte- bidragen att deras primära syfte inte var att sänka de boendes utgifter för bostaden utan att genom stabilisering av kapitalkostnadsfaktorerna skapa gynnsamma betingelser för bostadspro— duktionen. Avvecklingen av räntesub- ventionerna —— de enda subventioner sedan 1960 med generellt hyresnedsät— tande effekt har sålunda efter den höjning av basräntan som beslutades år 1957 och fram t.o.m. besluten vid 1964 års riksdag icke drabbat nypro- duktionen utan endast genomförts be- träffande äldre hus på ett sätt som an-

setts försvarbart med hänsyn till önske- målet att motverka omotiverade hyres- skillnader.

Såsom framgått av redovisningen i kapitel 4 kan hyran för en nybyggd lägenhet om 2 rum och kök i förhål- lande till en genomsnittlig årsinkomst för en industriarbetare beräknas ha motsvarat omkring 20 procent under såväl 1963 som 1965. Detta relationstal är i stort sett detsamma som kan be- räknas ha gällt under år 1955. I nämn- da kapitel har också redovisats en be- räkning av hyran för nybyggda lägen- heter av olika storlek i förhållande till medianinkomsterna under åren 1955, 1963 och 1965. De tal som där fram— räknats för hela riket och avseende medianinkomsten för gifta män, i före- kommande fall inbegripet hustruns in- komster, visar att hyresprocenten i vad den avser en nybyggd lägenhet om två rum och kök från år 1955 och fram till 1965 nedgått från ca 19 till 17 pro- cent. För en lägenhet om tre rum och kök var motsvarande tal ca 22,5 och ca 20.

Beräkningar av detta slag är givetvis mycket schematiska. Tar man sålunda hänsyn till endast mannens inkomst blir sänkningen av hyresprocenttalen mindre, och räknar man dessa tal på inkomsten efter skatt erhålles i stället en ökning av talen. Även förändringar i inkomstöverföringar i form av all- männa barnbidrag m.m. och föränd- ringar i den offentliga konsumtionens storlek borde egentligen beaktas vid beräkningar som de här gjorda.

Trots beräkningarnas schematiska in- nebörd görs i det följande ett räkne- exempel avsett att belysa hyresprocen- tens utveckling under den närmast föl- jande tioårsperioden från 1965 till 1975.

I exemplet antages realinkomsterna öka i sådan grad att medianinkomsten för gifta män (inkl. hustruns inkoms-

ter) år 1975 är 30 procent högre än under 1965. Beträffande hyrorna an- tages alternativa höjningar på grund av ändrade finansieringsbetingelser. Den ökning av lägenheternas standard, som kan väntas komma till stånd under perioden, förutsättes motsvara ett kost- na-dsutrymme av samma storlek som effekten av den särskilda rationalise— ringen inom bostadsbyggandet. Slutli- gen antages att andra hyreshöjningar än sådana betingade av förändringar i finansieringsvillkoren, kommer att bli av samma storleksordning som in- komststegringen utöver realinkomsthöj- ningen.

Alternativen beträffande hyreshöj— ningen har anknutits till nivån för bas- räntan. Vid 1966 års riksdag beslutades en höjning av basräntan i nybyggda hus från 3 procent till 4 procent. Där- utöver har alternativt räknats med 5 respektive 5,5 procent. I förhållande till nivån 3 procent innebär dessa an- tagna basräntor hyreshöjningar på 10, 20 respektive 25 procent.

I nedanstående tablå redovisas ut- vecklingen av förhållandet mellan hy- ran för en nybyggd lägenhet om tre rum och kök och medianinkomsten, dels sådan den i det föregående beräknats mellan 1955 och 1965, dels som den enligt de redovisade antagan-dena kan beräknas fram till år 1975.

Hyresprocent Basränta, % 1955 1965 1967 1975 3 22,6 20,2 19,2 15,5 4 21,1 17,1 5 18,6 5,5 19,4

Om utvecklingen gestaltar sig som här ovan antagits skulle alltså vid en sådan ändring av finansieringsbeting— elserna för nyproduktionen, som ger en

höjning av hyrorna med 10 procent, hyresprocenttalen sjunka fram till 1975 relativt sett något mera än mellan åren 1955 och 1965. Vid en ändring av fi- nansieringsbetingelserna motsvarande en hyreshöjning med 20 procent kom— mer också hyresprocenttalen att minska fram till 1975 men något svagare än mellan åren 1955 och 1965. Den beslu- tade höjningen av basräntan från 3 till 4 procent som får utslag i hyrorna för hus färdigställda fr. o. m. 1967, ger en hyresprocent av en storleksordning mellan de för åren 1955 och 1965 he— räknade.

Det må i detta sammanhang framhål- las att bostadsbyggnadsutredningen, så— som framgått av redovisningen i kapi— tel 5, grundat sina beräkningar rörande bostadsefterfrågans omfattning och in- riktning år 1975 på bl.a. antagandet av en årlig reallöneökning av 3 procent och en förändring av bostadskostnads- nivån i takt med den allmänna pris— nivån. Detta innebär att utredningen räknat med en gynnsammare förskjut- ning av förhållandet mellan bostadskost- nader och inkomster än som ovan enligt de olika alternativen beräknats bli följ- den vid en förändring av finansierings— betingelserna.

Fnstställandet och tillämpning av s.k. koatnadsparitetstal

Vid ett »finansieringssystem enligt den tredje eller fjärde av de i 'det föregåen- de diskuterade metoderna måste ett pa- ritetstal fastställas en gång om året. Till- gängliga officiella indexserie-r kan inte direkt användas för detta ändamål av skäl som redovisats i det föregående. Vid fastställandet av paritetstalet skall hänsyn tas till [prisnivåns förändringar, den särskilda rationaliseringseffe-kten inom byggnadsindustrin samt också till den omständigheten, att husens värde sjunker till följd av åldrande.

Den serie av byggnadskostnadsindex som numera utarbetas inom statistiska centralbyrån, är avsedd att belysa för- ändringar i prisnivån inom byggnads- verksamheten. Det är här fråga om en faktorprisindex, som inte tar hänsyn till en del faktorer, såsom rationalise- ringseffekter, löneglidning etc. Det kost- nadstillägg, som bostadsstyrelsen till— lämpar vid beräkning av för hyressätt— ning godkända produktionskostnader, grundar sig på vissa beräkningar i an- slutning till byggnadskostna-dsindex och på schematiska antaganden röranrde ra- tionaliseringseffekter. På motsvarande sätt borde det vara möjligt »för bostads— styrelsen att beräkna ett kostnads- paritetstal med 'hänsyn tagen även till värdeminskning genom husen—s åldran- de. Vid tillämpning av kostnadspari- tetstal för reglering av kapitalkostna- derna för statligt belånade hus bör det sålunda åligga bostadsstyrelsen att en gång om året till Kungl. Maj :t avge för— slag om ett sådant tal. Härvid bör mark- nadens parter tillförsäkra-s ett inflytan- de genom en av Kungl. Maj:t utsedd nämnd, bestående av representanter för hyresgäster, fastighetsägare, bostads— kooperativa riksorganisationer, de all- männyttiga företagen och byggherreor- ganisationer, vilken skall höras före av— givande av förslag till paritetstal.

Paritetstale-t bör tillämpas på samma sätt, som nu gäller för beslut om gene— rell hyreshöjning, dvs. från den 1 ja- nuari och då gälla alla av systemet be— rörda hus, som är mer än ett år gamla. Talet skall ligga till grund för bostads- styrelsens aviseringar av vad lån—ta- garna har 'att betala per den 1 januari och 1 juli ifrågavarande år. Det bör därför fastställas i så god tid, att det kan ligga till grund för nämnda avise- ringar. Även angelägenheten av att fas- tighetsägarna ges tillräckligt rådrum för omräkning av hyror talar för att

paritetstalet fastställes så tidigt som möj- ligt.

Bostadsstyrelsens avisering skall av— se, vad låntagaren med tillämpning av kostnadsparitetstalet sammanlagt skall betala i räntor och amortering å hela det upplånade kapitalet. Vid ett system med blandad finansiering måste styrel- sen därvid ha kännedom om vad lånta- garen har att betala i räntor och amor- tering för lån, upptagna i öppna mark- naden. Detta gäller även vid nuvarande ordning. Det räntebidrag, som tillgodo— föres låntagaren i samband med en avi- sering, beräknas på grundval av inhäm- tade uppgifter om faktisk-a räntekost- nader under det halvår, som slutar sex månader före aviseringstillfållet. Så- som tidigare framhållits lutgår ränte- bidraget med belopp, som motsvarar skillnaden mellan nämnd-a kostnader och vad låntagaren skulle haft att betala enligt den för samma halvår gällande s. k. basräntan. Bidrag krediteras såle— des låntagarna ett halvår i efterskott.

En tillämpning av paritetstal och även av and-ra system för fördelning av kapi— talkostnader över tiden kan ske utan ändring av den nuvarande anordning- en för avräkning av faktiska och debi- terade kapitalkostnader. Den förändring av den statliga låneskulden, som blir en följd av å ena sidan paritetstalets och därmed de faktiska kapitalkostnadernas utveckling och å andra sidan ränteut- vecklingen, bestäms således till sitt be- lopp med ett halvt års eftersläpning.

Det nuvarande systemet för beräk- ning av räntebidrag innebär en indi- viduell anpassning av detta bidrag till förhållandena i varje särskilt ärende. Förändringar i marknadsräntorna un- der ett halvår samt olikheter i ränte— sats hos olika kreditinstitut, t. ex. hypo- teksföreningar och kreditaktiebolag emellan, skall beaktas, likaså skillnader betingade av om räntesatsen är bunden

eller obunden, samt slutligen inom vis- sa gränser den grad, i vilken lånen ned- amorterats. Avräkningsförfarandet blir därigenom tidsödande. En viss förenk- ling skulle kunna åstadkommas, om beräk- ningen finge ske på grundval av en eller två fastställda räntesatser vilka skulle tillämpas generellt oavsett faktiskt de— biterade räntor i de enskilda fallen. I förevarande sammanhang har det inte ansetts erforderligt att närmare utreda konsekvenserna av en sådan omlägg- ning av beräkningen. Det är emellertid uppenbart, att ett avräkningsförfaran- de, som skall sträcka sig över en betyd- ligt längre period än som gäller för räntebidragen, aktualiserar förenkling- ar i beräkningsförfarandet.

Vid ett finansieringssystem enligt den tredje metoden _— liksom också enligt den andra föreligger behov att med jämna mellanrum kontrollera utveck- lingen av skuldökning och det statliga lånets nedamortering. En sådan kon- troll, vars syfte är att bilda underlag för justeringar i metoden, kan komma att kräva särskilda åtgärder i bokfö- ringssammanhang. Åtgärder av detta slag behövs inte vid tillämpning av den fjärde metoden eftersom paritetstalet i denna reglerar skuldens storlek och amorteringstiden således förblir opå- verkad av variationer i paritetstalets förändringar.

Säkerheten för skuldökning

Vid införande av ett lånesystem en- ligt någon av metoderna två, tre eller fyra uppkommer frågan om den säker- het, s-om kan behöva ställas för lånen. Den konventionella fastighetskreditgiv- ningen bedrive-s med beaktande av fas- tighetens nominella värde vid en viss given tidpunkt, nämligen när krediten utlämnas. Enligt här berörda metoder kommer det statliga lånet under en pe-

riod efter lånets utbetalning att kunna öka i viss omfattning. Förändringarna i fråga om skuldsättningen har åskåd— liggjorts i tabeller och diagram.

Säkerheten för statslånen enligt nu- varande lånesystem utgöres i regel av inteckning, placerad i visst förhållande till fastighetens pantvärde (jfr kap. 1). Inom pantvärdet men efter säkerheten för det statliga lånet finns ett utrymme, vars storlek varierar efter låntagarekate- gori; det är störst i fråga om enskilda företag, mindre i fråga om egnahem och vissa bostadsrättsföreningar och saknas helt i fråga om allmännyttiga företag. Kommun eller allmännyttigt företag, för vars lån kommunen iklätt sig borgen, ställer ej inteckningssäkerhet. Utöver in- teckning i fastigheten krävs, då fråga är om småhus, som skall bebos av lånta- garen, borgen av kommunen under tio år för ett belopp av 4 000 kronor. För samtliga lån gäller självfallet, att lånta- garen genom låneförbindelsen har ett personligt betalningsansvar för lånet.

Genom inteckningen erhåller staten en prioriterad fordran med en på visst sätt fastställd förmånsrätt. Det »reella förmånsrätt-släget» för säkerheten vid en viss tidpunkt kan emellertid högst avsevärt avvika från de i lånebeslutet angivna inteckningsgränserna. Sådan påverkan i för långivaren positiv rikt— ning inträffar vid amorteringar. I ne- gativ riktning, d. v. s. försämrande av säkerheten, verkar storleken av de ford- ringar, som enligt lag äger förmånsrätt framför inteckning. Vissa av des-sa ut— går dock endast vid konkurs. En sam- manfattande redogörelse för ifrågava- rande regler har intagits i värdesäk- ringskommitténs betänkande om index- lån (SOU 1964:2), ur vilket följande återges.

I konkursfallet uttas kostnaderna för egendomens förvaltning under konkursen med förmånsrätt framför övriga fordringar.

En förmånsrätt, som kan få stor inverkan på värdet av de i fastigheten lämnade in- teckningarna, är löntagares rätt enligt HB 17 kap. 4 5 att, om lös egendom inte finns att tillgå, ur köpeskillingen utfå upp till ett års lön som av arbetsgivaren inte utbe— talats. Dessa lönefordringar behöver inte ha något samband med fastighetens skötsel.

Oberoende av om konkurs inträffat eller ej utgår före inteckningar vissa fordringar enligt HB 17 kap. 6 & såsom fastighets- skatt, odlingslån och avdikningslån m. m. Slutligen erlägges i båda fallen kostnader- na för det exekutiva förfarandet ur den för fastigheten influtna köpeskillingen.

Även andra förskjutningar kan inträffa, som innebär förändringar i inteckningar- nas förmånsrättsläge. Till intecknings ka— pitalbelopp kan, där så är avtalat, läggas även ränta för en tid av högst två år före den dag utmätningen sker eller konkurs börjas.

Är inteckning meddelad för rätt till av- komst eller annan förmån av fast egen- dom, äger rättighetens innehavare ur egen- domen utbekomma förmån i pengar eller i varor, som vid exekutionen är förfallen till betalning. För det fall att fastigheten säljes utan förbehåll om rättighetens be- stånd, utgår ur köpeskillingen ersättning motsvarande det uppskattade värdet av för- månerna. Även i detta fall kan således inteck- ningens kapitalvärde öka från tiden för inteckningens beviljande till tiden för auk- tionen.

Ytterligare är att beakta att den som sålt en fastighet och lämnat köparen kredit, under en begränsad tid har förmånsrätt i den sålda fastigheten framför köparens övriga borgenärer för den oguldna köpe— skillingen, se JB 11 kap. 2 5.

Den reella säkerhet, som en inteck- ning kan erbjuda, sammanhänger så- lunda med en rad faktorer, vilka inte med exakthet kan beräknas vid den tid— punkt, då lånet utlämnas. Försämring- en av säkerheten kan under vissa be- tingelser bli betydande. Sålunda. kan säkerheten i ett statsbelånat enskilt hy- reshus komma att försämras med ett be- lopp, motsvarande bortåt 30 procent av statslånet, enbart med hänsyn till möj- ligheten för kreditgivare med under- liggande säkerhet att erhålla två års

ogulden ränta med förmånsrätt före det statliga lånet. Vid konkurser och särskilt när fordringar enligt HB 17: 4 förekommer kan försämringen av säker- heten för statslånet bli mycket stor. Härav framgår, att redan 'den konven- tionella -fastighetskreditgivningen base— ras på säkerheter, vilkas innebörd kan betecknas som ungefärliga. Detta kon- staterande kan ha viss betydelse vid bedömningen av säkerhet för skuldök- ning.

Den ökning av statens fordran, som kan uppkomma vid tillämpning av ett lånesystem enligt någon av de här be- rörda metoderna, torde behöva säker— ställas på något sätt. Härför talar fram- för allt angelägenheten att förhindra missbruk. Låntagaren kan exempelvis ta ut och belåna inteckningar utöver dem, som behövs för att säkerställa bot- tenlån och ursprungligt statslån. När skulden till staten sedan ökat på det sätt som inbegripes i metoderna, kan han tvinga fram en exekutiv försäljning av fastigheten. Om den vid auktionen er— hållna köpeskillingen inte överstiger det sammanlagda beloppet av uttagna inteckningar, kan staten ur köpeskil- lingen inte erhålla täckning för större belopp, än som motsvarar det ursprung- lig-astatslånet. Saknar låntagaren i övrigt utmätningsbara tillgångar förlorar sta- ten således i varje fall ett belopp, mot- svarande skuldökningen.

Vid prövningen av frågan om vad slags säkerhet, som skall krävas för skuldökningen, torde i huvudsak två möjligheter erbjudas, nämligen kom- munal borgen eller inteckning. Från statens — längivarens synpunkt skulle en kommunal borgen innebära bestäm- da fördelar ej minst av administrativ natur. För kommunernas del torde emel- lertid denna lösning medföra ej endast en väldig ökning av de samlade bo-r- gensåtagandenta utan även att omfatt-

ningen från tid till annan av förpliktel- serna endast med stor svårighet kunde fastställas. Sistnämnda förhållande tor- de beröra bland annat vissa revisions- tekniska spörsmål. Vidare kan mot kom- munal borgen anföras, att de administra- tiva lättnader, som kan vinnas hos statsorganen, kommer att uppvägas av det merarbete för bl. a. Övervakning och kontroll av de belånade objekten, som kommunerna i eget intresse måste ålägga sig. Det är inte »heller uteslutet, att krav på kommunal borgen för skuld- ökning kan komma att innebära en på- verkan, xdå det gäller valet av företags- form för bostadsbyggandet.

Om skuldökningen skall säkerställas av inteckning i fastigheten, uppkommer frågan om dess placering. Denna fråga har ett visst samband med utformningen av de i följande kapitel behandlade reg- lerna för bestämmande av låneunderlag och pantvärde. Därest låneunderlag och pantvärde överensstämmer med de fak- tiska produktionskostnaderna, kommer utrymmet efter den övre gränsen för statslånet att för enskilda företag och bostadsrättsföreningar utgöras av den egna insatsen. Överstiger de faktiska produktionskostnaderna låneunderlag och pantvärde, kan behov uppstå för fastighetsägaren att för finansiering av överkostnader taga i anspråk säkerhet med förmånsrätt närmast efter säkerhe- ten för statslånet.

En placering av inteckningen för skuldökningen närmast efter säkerheten för det ursprungliga bostadslånet med- för en blockering av fa'stighetsägwarens egen insats i företaget och beskär följ- aktligen hans möjligheter att fritt för- foga över sin egendom och att belåna fastigheten. Ett sådant förhållande kan vara särskilt besvärande för egnahems- ägare.

En annan möjlighet är att som säker— het för skuldökningen kräva en inteck-

ning, belägen oavsett »företagsform med en undre gräns vid pantvärdet. Vid en sådan placering kommer framförliggan- de inteckningar att utgöra säkerhet för primärlån, sekundärlån, bostadslån och eventuellt för egen insats. En inteck- ning mellan den övre gränsen för det ursprungliga bostadslånet och pantvär— det kan belånas eller innehas av lån- tagaren. Rätten i tredje respektive and- ra hand till säkerheterna för primär- och sekundärlånen förutsätts pantför— skriven för bostadslånet. För övriga in- teckningar torde i pantförskrivnings- hänseende två alternativ föreligga. An- tingen fullföljes kedjan av pantförskriv- ningar konsekvent »i den ordning inteck- ningarna gäller eller också pantförs-krives överhypoteken på primär- och sekundär- lånen för såväl bostadslånetsom skuldök- ningen. Den förstnämnda lösningen skulle innebära, att fastighetsägaren el- ler den, som lämnat lån mellan övre gränsen för det reguljära bostadslånet och pantvärdet, skulle tillgodogöra sig uppkommande överhypotek på botten— lånen eller på bostadslånet, medan sta- ten för skuldökningen i första hand hade att räkna med »överhypoteket» på låntagarens egna insats. Enligt det and- ra alternativet skulle bostadslån—et och skuldökningen från nu ifrågavarande synpunkt betraktas som en enhet, för vilken den ytterligare säkerheten utgö- res av överhypoteken på bottenlånen. Det torde emellertid inte kunna und— vikas, att andrahan-d-srätten till säker- heten för .den kredit, som motsvarar egenins—atsen pantförskrives för skuld— ökningen.

Sistnämnda pantförskrivning torde ha ett mycket begränsat praktiskt vär— de. Det kan nämligen antagas, att nämn— da »kredit» kommer att upptagas hos andra än kreditinstitut och företrädes- vis hos privatpersoner, för vilka inne- börden av en pvantförskrivning kan va-

ra oklar. Har pantlmavaren gjort sig av med inteckningen utan att pantförskriv- ningen beaktats och har den nye pant- havaren varit i god tro, återstår för staten endast att väcka skadeståndsta— lan mot den förstnämnde — om han allt— jämt är i livet.

En konsekvens av metoden att placera säkerheten generellt med undre gränsen vid pantvärdet avser kreditvärdet för in- teckning motsvarande egeninsatsen, d. v. s. i läge närmast framför säkerheten för skuldökningen. Det torde kunna för- utsättas, att nämnda värde i initialläget är svagt men förstärks, allt efter som skuldökningen fortsätter. Ju större skuldökningen blir, desto högre blir kre- ditvärdet för nämnda inteckning. Detta innebär, att förekomsten av skuldökning kan öka benägenheten även hos seriösa kreditgivare att lämna lån för egeninsat— sen mot inteckningssäkerhet.

Vare sig säkerheten för skuldökning placeras omedelbart efter säkerheten för det ursprungliga lånet eller i annat läge måste övervägas, huruvida det kommunala ansvarsåtagandet för viss del av lån till småhus, avsett att bebos av låntagaren, skall gälla även skuld- ökningen. För en sådan lösning talar, dels att den är administrativt enkel, dels att åtaganduets funktion att stimu- lera kommunerna till en realistisk kre- ditvärdebedömning behålles. Om bor- gensåtagandet avser endast det ur- sprungliga bostadslånet, torde åtagandet förlora sistnämnda egenskap.

Ett införande av det nya lånesystemet även för bostäder på jordbruksfastig— het torde medföra särskilda problem. Detta sammanhänger med att bostaden där endast utgör en del av ett större företag, vars värd-e påverkas av fakto— rer, som huvudsakligen sammanhänger med förhållanden helt utanför bostads- marknaden. De snabba förändringar på jordbrukets område, som redan nu med-

för svårigheter vid prövningen av låne- ansöknwingar, kan innebäna värdeför- skjutningar av ett helt annat slag än som svarar mot den ökning av kapital- kostnaderna över amorteringstiden, vil- ken är den bärande principen i de här berörda finansieringsmetoderna. Vidare uppkommer praktiska problem i sam- band med upptagande av krediter för åtgärder, som vidtages sedan det statliga bostadslånet utbetalats. Det kan för brukningsenhetens bestånd och utveck- ling vara nödvändigt, att ägaren för dessa krediter får disponera den säker- het, som skulle disponeras för skuldök- ningen. I viss mening kan de ifråga- varande åtgärderna sägas förstärka fas— tighetens kreditvärde och därigenom på längre sikt säkerheten för det ursprung— liga bostadslånet. Men det är inte givet, att värdeökningen kan täcka även en skuldökning. Om det nya lånesystemet emellertid bedömes böra införas även för jordbruksfastigheter, bör säkerheten för skuldökningen vid behov kunna nedflyttas för att lämna utrymme för ifrågavarande andra krediter. Det reella avgörandet i frågor, som gäller sådan förskjutning av säkerheten, bör — lik- som beträffande säkerheten för det re- guljära bostadslånet ligga hos lant- bruksmyndigheterna.

Skatte- och bokföringsirågor

Vid beskattningen av inkomst av an— nan fastighet beräknas nettointäkten som skillnaden mellan på visst sätt be- räknade intäkter och vissa kostnader. För privata hyresfastigheter sker beräk- ningen av nettointäkten enligt sedvanli- ga grunder. Som bruttointäkter uppta- ges hyresinkomster och annan avkast- ning av fastigheten, varifrån avdrag får göras för ränta på lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt övriga kostnader, inbegripet ett schablonmässigt beräknat

värdeminskningsavdrag. För bostads— rättsföreningar och allmännyttiga före— tag (och även andra bostadsbolag och -föreningar) beräknas bruttointäkterna till 3 procent av taxeringsvärdet, och avdrag får i sådana fall endast gö- ras för räntekostnader och vissa avgäl- der. Denna beräkningsmetod medför i nuvarande ränteläge, att någon beskatt- ningsbar inkomst vanligtvis icke redo- visas. Det underskott, som uppkommer genom att utgifter för räntor och av- gälder överstiger den schablonmässigt beräknade intäkten, kan icke utnyttjas som avdragspost, eftersom dessa skatte— subjekt icke har andra förvärvskällor. För enfamiljs- och tvåfamiljshus beräk— nas intäkten till 2 procent av taxerings- värdet. Från denna intäkt får avdrag göras med belopp, motsvarande utgiftei— för räntor på i fastigheten nedlagt kapital samt i förekommande fall tomt— rättsavgäld. I vissa fall ökas avdrags- rätten med ett belopp av 200 kronor. Under-skott som uppkommer kan av vil- taägaren utnyttjas som avdragspost vid beräkningen av inkomst från annan för— värvskälla.

Enligt anvisningarna till 25 5 kom— munlalskattelagen får avdrag i beskatt- ningssammanhang icke ske för ränte- kostnader till den del de täcks av stat- liga räntebidrag.

Vid ett finansieringssystem för bo- städer, idär kapitalkostnaderna förde- las över tiden -på ett sådant sätt att i början vissa räntekostnader klapitali- seras och läggs till den statliga låne— skulden, uppkommer frågan, vilka ef- fekter detta får mot bakgrunden av gäl- lande skatteregler. För bostadsrätts— föreningar voch allmännyttiga företag torde ett sådant finansieringssystem inte medföra någon förändring härvid— lag. Beskattningsbar inkomst av fastig- heten uppkommer nämligen inte, så länge faktiska räntekostnader och avgäl-

der överstiger 3 procent av taxerings- värdet. Skulle så visa sig bli fallet, ligger det nära till hands att söka en korrigering hära-v genom ändring av det procenttal, enligt vilket bruttointäk- ten beräknas.

För enskilda förvaltare av hyreshus och för innehavare av enfamiljs- och tvåfamiljshus kan situationen bli en annan. Ett system, där vissa ränte- kostnader kapitaliseras, är liktydigt med att fastighetsinnehav—aren får ett lån för att betala en del av räntekostnader- na. Detta lån skall återbetalas genom ökade amorteringar, vilka utgör icke avdragsberättigade kostnaden Om fas- tighetsägaren icke medgives avdrags- rätt vid beskattningen för mer än fak- tiska ränteutgifter, innebär detta så- ledes en skärpning av beskattningen. En regel av motsatt innebörd, d. v. 5. att rätt till avdrag medgives icke enda-st för faktiska ränteutgifter utan även för den del av debiterade räntekostnader som kapitaliseras, medför å andra sidan en likviditetsförstärkning under de förs- ta åren. Ett finansieringssystem av an- tydd art får även vissa konsekvenser för beräkningen av realisationsvinst (—förlust) vid avyttring.

Effekterna ur skattesynpunkt av ett finansieringssystem innebärande kapi- talisering av räntekostnader, ä-r oavsett systemets konkreta utformning i väsent- liga avseenden liknande dem, som upp- kommer vid tillämpning av indexreg- lerade lån. Dessa effekter har grund— ligt behandlats i värdesäkringskommit- téns utredningar. Den av kommittén re- kommenderade lösningen av indexlå- nens skattefråga innebär bl. a., att in- dextillägg är avdragsgill kostnad för låntagare.

Bostadspolitiska kommittén har att vid sina överväganden rörande bostads— finansieringen endast bedöma de rent bostadspolitiska konsekvenserna av oli-

ka finansieringssystem. Med hänsyn härtill och då här berörda problem ut- förlig-t belysts genom vär-desäkrings- kommitténs utredningar, synes anled- ning saknas att i förevarande samm-an- hang ytterligare behandla konsekven- serna av olika finansieringssystem ur synpunkten av gäll-ande regler för be- skattningen.

Även ur bokföringsaspekter uppstår en del problem vid ett finansierings— system, som innebär kapitalisering av vissa räntekostnader. Detta samma-n- hänger med att fastighetens skuldsum- ma ökar utan att en motsvarande upp- skrivning av fastighetens värde kan ske. Problemet kan emellertid lösas på oli- ka sätt. Ett sådant är att upprätta sär- skilda konton 'för skuldökningen. Sålun- da skulle upplupna (nominella) ränte- kostnader kunnla till den del de kapita- liseras krediteras ett ränteskuldkonto (i stället för kassakontot). Före avstäm- ningen av räntekostnadskontot mot vinst- och [förlustkontot krediteras det förstnämnda kon—tot de kapitaliserade räntekostnaderna mot en debitering å ett särskilt tillgångskionto kallat exem- pelvis ränteregleringskonto. Den utgå- ende balansräkningen kommer därefter att på skuldsi—dan upptaga en post från ränteskuldkontot och på tillgångssidan en post [från ränteregleringskontot, vil- ka båda poster är lika stora. Posten på tillgångssidan av utgående balanskontot representerar då företagets fordringar på de boende i form av upplupna ej betalade räntekostnader (en negativ eget-kapital-post). Vinst- och förlust- kontot blir korrekt avstämt.

Allt efter som de boendes betalningar ökar, kommer ränteskuld- och ränte— regleringskontona att påverkas i om— vänd ordning och motsvarande poster i balansräkningen att minska.

Det finns naturligtvis även andra tek—' niska möjligheter, och det bör inte er-

bjuda de bokföringsskyldiga företagen några större svårigheter att ordna den- na rent praktiska angelägenhet på ett sätt, som passar olika bokföringsruti- ner.

Ersättning i hyreskalkylen för underhålls- kostnader

En fråga som kräver uppmärksamhet vid bevarad hyreskontroll i ett finan- sieringssystem enligt någon av de tre senare metoderna, är den om bestäm- ning i hyreskalkylen av posten för un- derhåll och reparationer.

Enligt gällande anvisningar till bo- stadslånekungörelsen skall vid faststäl- lande av högsta hyressumma utgångs- punkten tas i riktvärden beräknade på närmare föreskrivet sätt.

Kapitalkostnaderna (ränta och amor- tering) skall därvid, som förut nämnts, till den del de avser låneunderlag för bostäder från den 1 januari 1965 he- räknas till ett belopp motsvarande 4,4 procent av nämnda underlag.

Den till driftkostnaderna hörande posten för underhåll och reparationer _ inre såväl som yttre — skall upp- tagas med belopp motsvarande följande procentuella andelar av godtagen bygg- kostnad m. m.:

Hus med stom- me av Fasadbeklädnad stenma- trä terial

Fasadtegel, natursten 0,60 0,70 Puts, asbest e. dyl ..... 0,70 0,80 Träpanel ............. 0,75 0,85

Den kalkylmässiga utformningen av hyran i vad avser kapitalkostnader och ersättning för underhållskostnader framgår av diagram 7:1 och därtill hörande text.

Genom att kapitalkostnadsdelen av

hyran, vid oförändrade förutsättningar i övrigt, är konstant medan faktiska kapitalutgifter sjunker till följd av ned— amorteringen, uppstår så småningom ett växande »överskott» i hyreskalky— len, vilket förutsättes komma till an- vändning för reparationsändamål. Med beaktande härav erhåller fastighetsäga- ren kalkylmässigt ett belopp för repa— nationer vars storlek i genomsnitt un- der statslånets löptid kan beräknas på följande sätt:

År 1 År 30

Reparationskostnadsdel av hyran i % av byggkostnaden vid fasadtegel .......... 0,6 0,6 »Överskott» på kapital— kostnadsdel av hyran jämfört med faktiska

kapitalutgifter ...... —-0,2

Summa 0,4 I medeltal ............ 1,1

1.221 1,821

Utgifterna för reparationer och un— derhåll fördelar sig emellertid inte jämnt över husets livslängd utan kon- centreras i stort sett till vissa år. Detta innebär för fastighetsägaren behov av fondering av reparationsmedel under mellanliggande perioder. Den del av hyran som enligt kalkylen är disponibel för reparationsändamål blir emellertid, därest den inte användes för sådant ändamål under samma år som den upp- bäres, betraktad som bruttointäkt och underkastad beskattning. Vid en mar- ginalskatt av exempelvis 50 procent kommer endast hälften av de enligt kalkylen ovan beräknade reparations- medlen att kunna fonderas för framtida användning. (Härvid bortses från att vid nuvarande regler för hyreskontrol- len fastighetsägaren utöver kompensa- tion för penningvärdets fall även erhål- ler ytterligare utrymme för reparationer

genom dc medgivanden till generell hy- reshöjning som beslutas för varje år.)

Om man övergår till ett system för kapitalåterbetalningen som innebär att de faktiska kapitalkostnaderna under statslånets löptid är huvudsakligen iden- tiska med vad låntagaren tar ut i hyra för att täcka dessa kostnader och där- med det successivt ökande »överskot— tet» på kapitalkostnadssida—n bortfaller, torde det bli nödvändigt att ompröva frågan om reparationspostens bestäm-

Bortsett från skatteeffekten ger bo— stadsstyrelsens kalkylmetod ett utrym- me för reparationer och underhåll un- der statslånets löptid motsvarande i genomsnitt 1,1 procent av byggnads- kostnaden.

I de senaste årens bostadsdebatt har förts fram olika synpunkter på frågan om kostnaderna för reparation och un- derhåll av bostadsfastigheter. Sålunda har Näringslivets Bostadsutredning i sin skrift Bostadshusens finansiering beräk- nat att underhållskostnaderna i genom- snitt under en fastighets livslängd upp- går till ca 20 procent av hyran, exkl. avsättning för bränslekostnader. Detta motsvarar ungefär 1,4 procent av bygg- nadskostnaderna. Det kan vidare näm- nas att Industriens Bostadsförening i sin skrift Hyresvärderingsregler för in- dustrien (Stockholm 1963) räknat med 0,9 procent av byggnadskostnaderna som »ett rimligt medelvärde» för under- hålls- och reparationskostnaderna. Nå- gon sådan utredning att man kan dra några mera bestämda slutsatser om re- parationsvolymens storlek finns dock inte. Posten i en hyreskalkyl för repara— tioner bör emellertid kunna begränsas om man reducerar beskattningseffekten genom att exempelvis _— som Närings- livets Bostadsutredning också varit inne på —— inför en möjlighet för fastighets— ägare till skattefria avsättningar för reparationsändamål.

Frågan om rätt för fastighetsägare att i beskattningssammanhang erhålla avdrag för avsättningar till framtida reparationer har flera gånger under årens lopp varit föremål för diskussion. 1957 års skatteutredning prövade frå— gan men ansåg att åtgärder i detta hän- seende icke kunde vidtagas förrän generella principer för förlust- och pro— gressionsutjämning hade blivit accep— terade. Vissa bestämmelser om förlust- utjämning m.m. har sedermera utfär- dats medjan frågan om progressionsut- jämning har fått anstå. Denna fråga har ännu inte heller resulterat i något förslag från företagsskatteutredningen. Ett avgörande skäl mot att i särskild ordning införa rätt till skattefria av- sättningar för reparationsändamål i fråga om flerfamiljshus torde ha varit, att motsvarande problem förekommer i många sammanhang och att därför frågan om ett medgivande till sådana avsättningar måste prövas från mena generella utgångspunkter.

Detta skäl torde i varje fall inte kun- na anföras mot en särbehandling som begränsas till sådana av enskilda för- valtade hus vartill beviljas statliga bo- stadslån att återbetalas enligt någon av de i det föregående behandlade meto- derna två, tre eller fyra. För allmännyt- tiga och kooperativa bostadsföretag är frågan inte aktuell eftersom dessa före- tag beskattas enligt en schablonmetod. Spörsmålet om beskattning av enskilda bostadsföretag, som icke finansieras med statliga lån, tas inte upp här då detta ligger utanför kommitténs upp— drag.

Om man vill införa en möjlighet för vissa fastighetsägare till skattefria fond- avsättningar för reparationsändamål bör man så vitt möjligt anknyta till befintlig lagstiftning med liknande syf- te. I förevarande sammanhang ligger det nära till hands att välja utformning-

en med utgångspunkt i vad som gäller beträffande särskilda skogskonton.

Enligt gällande bestämmelser må den som har intäkt av skogsbruk i vissa fall erhålla uppskov med taxering till kommunal och statlig inkomstskatt för sådan del av intäkten som insätts å särskilt konto i bank (Skogskonto). Med bank avses riksbanken, affärs- bank, sparbank eller centralkassa för jordbrukskredit. Rätten till uppskov av- ser en på visst sätt maximerad del av intäkterna. Till självdeklarationen har den skattskyldige att foga utredning enligt särskilda bestämmelser samt be- sked från banken rörande verkställd insättning å Skogskonto. Varje år har han därefter att lämna uppgift om till- godohavande å kontot. Ränta å insatt belopp utgår efter den räntesats som bestämmes av banken. Belopp som har insatts å Skogskonto skall upptagas som bruttointäkt under det år då uttag från kontot sker. överlåter skattskyldig den fastighet för vilken insättning skett — eller kontot _ skall innestående medel upptagas som intäkt det år överlåtelsen äger rum. Efter tio år skall banken ut- betala eventuellt kvarstående belopp.

En anpassning av dessa bestämmelser till att gälla för ett fastighetsrepara- tionskonto skulle kunna innebära föl— jande.

För fastighet till vilken statligt b0v stadslån beviljats enligt bestämmelserna i bostadslånekungörelsens & 14 moment (1) (enskild företagare) äger låntagaren rätt till avdrag vid beskattningen med belopp som i bank insättes å särskilt fastighetsreparationskonto. Första gång- en sådan insättning sker skall fastig- hetsägaren i samband med avgivande av självdeklaration till fastighetsbila- gan foga utredning utvisande bl. a. att statligt lån beviljats samt intyg från bank om att särskilt repanationskonto öppnats. Rätten till insättning å sådant

konto maximenas till belopp motsvaran- de vad lånebeviljan-de myndighet be- räknat i hyreskalkylen för underhålls- kostnader (minskat med utgifter för un- der året verkställda reparationer) och bör gälla så länge det statliga lånet ligger kvar. Maximeringen kan natur- ligtvis undvaras, om man uppfattar ris- ken för missbruk som ringa. För varje år skall å fastighetsbilagan lämnas upp— gift om insättningar och uttag å kontot.

Varje uttag från kontot utgör beskatt— ningsbar bruttointäkt från vilken veder- börande därefter har rätt att göra av- drag med kostnaderna för verkställda underhållsåtgärder i enlighet med de regler som gäller för närvarande.

Om fastighet överlåtes till annan, vil- ket förutsätter bostadsmyndjgheternas godkännande, och å fonden innestående medel inräknas i köpeskillingen blir fonden underkastad beskattning enligt sedvanliga grunder. Detsamma kan gäl- la vid inlösen av det statliga lånet respektive vid slutbetalning av detta lån. För att underlätta kontroll härav bör skyldighet åvila bostadsmyndighe- ten att vid tidpunkt då ett statligt lån övertages eller inlöses till skattemyn- dighet lämna meddelande härom.

En anordning med fondavsättningar av det här antydda slaget ger fastig— hetsägaren möjlighet till viss resultat- utjämning men innebär inga garantier för att avsättning för reparationsända— mål sker i den utsträckning som för— utsatts i det lånebeviljande organets hyreskalkyl eller att avsatta medel an- vändes för angivet ändamål. Anses be- hov föreligga av sådana garantier måste bestämmelser om minimiavsättning och en spärr mot uttag för annat än repa- rationsändamål införa-s. En kontroll av att från kontot uttagna medel användes för reparationsändamål torde knappast kunna åläggas bankerna. En möjlighet att försvåra uttag för andra ändamål än

underhållsåtgärder är att för sådana ut- tag debitera straffskatt.

Ersättningen i hyreskalkylen för re- parationer behöver emellertid inte be- räknas med lika stora årliga belopp. Det är också möjligt att, på det sätt som nuvarande kalkyl innebär, räkna med årligen ökande belopp. I så fall skulle denna post i utgångsläget kunna beräk- nas till ett belopp motsvarande i stort sett det nuvarande procenttalet och därefter successivt ökas. Om kapitalkost- naderna är konstanta vilket ju blir fallet i de diskuterade finasieringsmeto- derna om paritetstalet är konstant —— kommer detta emellertid att leda till högre hyror i äldre hus än i nybyggda hus. Tillgriper man en sådan metod för reparationspostens bestämning i hyran måste detta således beaktas vid faststäl- landet av paritetstalet. En metod med stigande utrymme för reparationer stäm— mer sannolikt bättre med fördelningen över tiden av de faktiska reparationerna och är således att föredra framför en metod med konstanta årliga avsätt- ningar. Full överensstämmelse kan emel- lertid inte uppnås och följaktligen kom— mer nuvarande skatteregler även vid en sådan metod att påverka reparations- volymen.

En annan metod för att lösa proble- met med reparationspostens bestämning är den som antytts vid behandlingen i det föregående av indexlån, nämligen att tillgripa en speciell utformning av amorteringsreglerna. Den nuvarande ut- formningen av hyreskalkylen, som inne- bär att staten beträffande enskild—a före- tag under de fem första åren avkräver låntagaren större belopp än som ingår i den medgivna kapitalkostnadsdelen av hyran, kan ju sägas vara en sådan metod. Samma innebörd hade den ord- ning med krav på extra amortering för enskilda företag som gällde under åren 1946—1957. Det skulle i de här be-

handlade systemen innebära att man till den (stigande) kapitalkostnad, som låntagaren faktiskt har att betala, ad- derar ett belopp motsvarande helt eller delvis den i hyreskalkylen ingående re- parationsposten. Vid givna förutsätt- ningar leder detta till en snabbare ned- amortering än kapitalkostnadskurvan förutsätter, varigenom så småningom ett ökande utrymme för reparationer uppstår.

Frågan om rätt för enskilda fastighets- ägare till skattefria fondavsättningar för reparationsändamål har i förevarande sam— manhang sina särskilda betingelser. Men man kan naturligtvis fråga sig om det över huvud taget är förenligt med självkostnads- principen —— grunden för hyressättning så- väl vid statlig belåning som inom ramen för den allmänna hyresregleringen _— att som nu är fallet hyresgästerna skall be- tala den skatt som fastighetsägaren avkrä- ves för fonderade reparationsmedel. Om rätt till skattefria fondavsättningar förelåg skulle detta, vid i övrigt oförändrade om- ständigheter och vid en antagen marginal— skattesats för fastighetsägaren av 50 pro- cent, möjliggöra antingen en fördubbling av reparationsvolymen till den del den fi- nansieras med fonderade medel eller en hy- ressänukn—ing med inemot 5 procent.

Överväganden och förslag

Den huvuduppgift som förelagts kom- mittén gäller frågan hur den statliga bostadslångivningen och därtill knutna subventioner skall kunna göras till ett så tjänligt hyrespolitiskt instrument som möjligt.

Bakgrunden härtill är enligt vad som sägs i direktiven att stegringen av tomt- och byggnadskostnader i synnerhet un- der 1950-talet medverkat till att hyror och bostadskostnader är högre in nya- re husen är och att föreliggande skilj- aktigheter i hyror mellan hus av olika ålder är större än som betingas av skill- nader i standard.

Tillgängliga uppgifter om hyrorna i hus tillkomna under senaste decennier ger inga säkra hållpunkter för en be- dömning av i vad mån hyressplittring kan sägas föreligga. De skillnader mel- lan olika årgångar av hus, som kan av- läsas, är delvis betingade av olikheter i fråga om finansieringsvillkoren men väsentligen av kostnadshöjningar vilka i sin tur härrör av ökande standard och prisstegringar. Vilken betydelse dessa olika faktorer haft för uppkoms— ten av nuvarande hyresstruktur har inte varit möjligt att närmare klarlägga. Up— penbart är emellertid att de senaste årens kostnadsstegringar, vilka belysts i kapitel 4, skulle ha medfört icke ovä- sentliga hyresskillnader ide allra nyas- te årgångarna av hus därest inte med räntebidragens hjälp en utjämning kom- mit till stånd.

Räntebidragens syfte är eljest att sta- bilisera räntorna och därmed förhind- ra att kortsiktiga fluktuationer i mark- nadens räntesatser slår igenom på hy— rorna. Denna funktion är enligt direk- tiven väsentlig och bör tillgodoses även framgent.

Kommittén har i uppdrag att finna ett system för bostadskrediterna som i sig innebär såväl att räntefluktuationer hindras slå igenom i bostadshyrorna som att variationer i produktionskost- naderna inte tillåtes ge upphov till såda- na ojämnheter i hyresnivån som saknar motsvarighet i skillnader beträffande lägenheternas bostadsvärde.

Kommittén har övervägt fyra olika vägar för att tillgodose dessa önskemål.

En metod innebär ett fortsättande av den nuvarande ordningen med ränte- bidrag. Kommittén har redovisat olika modeller avsedda att visa hur bestäm- melserna rörande sådana bidrag skulle kunna utformas därest, som det sägs i tilläggsdirektiv för kommittén, storleken av dessa bidrag samt den tid varunder

de skall utgå bestämmes enligt en i för- väg uppgjord plan. Olägenheter med ett räntebidragssystem är att det kräver be- '.tydande statsutgifter av subventionska- raktär, om det med någon nämnvärd effekt skall kunna användas för det ovan angivna syftet. Som systemet hit- tills har tillämpats kan det vidare ver- ka endast under en begränsad tid. När bidrag upphör att utgå för en årgång av hus uppkommer de ogynnsamma effekterna av variationer i produktions- kostnaderna och kortsiktiga ränteför- ändringar. Kommittén kan därför inte finna att ett räntebidragssystem är en lämplig form för att tillgodose de i di- rektiven angivna önskemålen.

Den andra av kommittén prövade vägen är att staten liksom i ett ränte- bidragssystem betalar en del av ränte- kostnaderna för ett nybyggt hus och därefter under vissa år efter en avtrap— pad skala, men intei form av bidrag utan i form av lån att läggas till den ursprungliga statliga låneskulden och återbetalas under senare delen av stats- lånets amorteringstid. Ett sådant sy- stem med »kapitaliserade räntebidrag» innebär en från början fixerad årlig höjning av kapitalkostnaderna. Även om det från vissa utgångspunkter kan anses vara en fördel att fastighetsäga— re och de boende vet vad de har att räk- na med i form av kostnadshöjningar, ligger uppenbarligen systemets svaghet just i denna fixering. Risken är näm- ligen att, vid en utveckling innebäran— de oförändrade kostnader för. nypro- duktionen, kapitalkostnaderna och där- med hyrorna i äldre hus kommer att ligga högre än i nya hus. Uppkomsten av en sådan »omvänd» hyressplittring kan emellertid förhindras genom juste- ringar i systemet och en yttersta utväg är att staten avskriver en del av sin lånefordran. Genom systemet skulle de årliga bostadskostnaderna i början av

husens livstid kunna hållas på en läg- re nivå än som följer av marknadens räntevillkor och detta utan egentliga subventionsinslag. Någon fullständig paritet mellan kapitalkostnaderna i oli— ka årgångar av hus ger inte metoden. Däremot kan den medföra att, som di- rektiven säger, »kapitalkostnadsfakto— rerna ger betingelser för en jämnare hyresstruktur» än som uppnås vid nu- varande principer för bestämning av ränta och amortering. Kommittén har funnit att denna metod i varje fall är att föredraga framför det nuvarande systemet med räntebidrag.

Den tredje metod som kommittén har övervägt utgår från tanken att kapital- kostnaderna i redan byggda hus årli- gen skall kunna ändras i sådan grad att de kommer i ett rimligt förhållande till motsvarande kostnader i nybyggda hus. Kapitalkostnaderna under inflytt- ningsåret fastställes i särskild ordning och för den årliga regleringen därav utnyttjas ett s. k. paritetstal, som be- stäms just med syftet att uppnå den avsedda effekten i fråga om relationer- na mellan kapitalkostnaderna i olika årgångar av hus. Denna metod är en- ligt kommitténs mening ägnad att i till- fredsställande grad tillgodose de önske- mål som ställs i direktiven och förordas därför. Som angivits i det föregående kan inom metodens ram göras juste- ringar under statslånets löptid därest utvecklingen blir sådan att upprätthål- landet av paritetskravet skulle leda till mera väsentliga förskjutningar i en för- utsatt amorteringstid. Denna tid bör emellertid inte bindas till ett givet an- tal år utan vara flexibel inom vissa gränser. För att kapitalkostnadsvillko- ren med avseende på hela fastighets- kapitalet skall bli desamma för olika företagsformer bör beträffande bygg- herrar, som skall prestera en egen ka- pitalinsats, avkastningen på denna kal-

kyleras enligt samma regler som gäller för det statliga länet. Det innebär exem- pelvis beträffande en enskild förvaltare av ett hyreshus att hans avkastning på insatt kapital blir bestämd och förde- lad över tiden analogt med vad som kommer att gälla för det statliga lånet.

Den fjärde metod slutligen som dis- kuterats är indexreglerade lån. Kom— mittén har i anslutning härtill låtit ut- föra en särskild utredning rörande indexlån som bostadslån, vilken fogats som bilaga till betänkandet. Tillämp- ningen av indexreglerad bostadsfinan- siering i ett system med blandad finan- siering där staten lämnar ett lån i top— pen och marknadens kreditgivare un- derliggande lån med nominella villkor, skulle kunna ske på det sättet att staten gentemot låntagaren agerar som om det gällde ett enda lån och reglerade ut— fallet av indexjusteringen helt över det statliga lånet. På grund av den avvak— tande och i åtskilliga fall rent negativa attityd som framkom vid remissbehand— lingen av värdesäkringskommitténs ut- redningar om indexlån har emellertid kommittén ansett, att en metod av detta slag inte bör komma till användning för tillgodoseende av de i direktiven angiv- na syftena.

Kommittén förordar, att den tredje av de här angivna metoderna kommer till användning. Eftersom den inte förut- sättes innehålla några egentliga subven- tionsinslag bör den nominella räntan på det statliga lånet motsvara statens nor- mallåneränta, dvs. i dagens läge 5,75 procent. Eftersom denna ränta faststäl— les på sådana grunder att den kan kom- ma att överstiga statens kostnader för den aktuella upplåningen och därmed också vissa räntesatser på marknaden, bör emellertid formella möjligheter fin— nas att fastställa räntan för det statliga bostadslånet efter en lägre räntesats. Amorteringstiden för det statliga lånet

bör anges till 30 är, vilken tid bör vara riktpunkten för justeringar av metoden. Den bör emellertid som framhållits inte vara låst utan kunna i viss utsträckning över- eller underskridas om en sådan av— vikelse framstår som rimlig med hänsyn till de syften som metoden är avsedd att tjäna.

Det förordade systemet för faststäl- lande av kapitalkostnaderna vid statlig belåning bör endast tillämpas i vad lå— net gäller bostäder. Om lån beviljas även för lokaler bör denna del av det statliga lånet förräntas efter den fast- ställda nominella räntesatsen och amor- teras enligt nuvarande grunder, dvs. med rak amortering. I övrigt bör un- dantag från huvudregeln endast med- ges vid belåning av bostadshus på jord- bruksfastighet, där låntagaren bör äga valfrihet i fråga om sättet för återbe— talningen av det statliga lånet; alterna- tivet till kostnadsomfördelning blir då de för lokaler gällande reglerna.

Den av kommittén förordade meto- den innehåller inga egentliga subven- tionsinslag och en av sådana inslag be- tingad hyreskontroll kanske därför inte framstår som nödvändig. Hyreslag- stiftningssakkunniga har övervägt ett förslag innebärande att särskild hyres- kontroll för enskilt förvaltade hyresbo— städer finansierade med statliga lån skall bibehållas endast så länge lånet är förbundet med direkta subventioner. När lånet inlösts eller subventionsmo- mentet avvecklats skall bostäderna in- rymmas i den ordning med i princip fri avtalsrätt som enligt de sakkunnigas förslag skall tillämpas i övrigt.

Även om den här ovan förordade me- toden icke kommer att innehålla några egentliga subventionsinslag i form av räntebidrag eller underränta är det emellertid uppenbart att omfördelning- en av kapitalkostnaderna över tiden in- nebär en förmån, som i områden med

stor efterfrågan på bostäder inte med säkerhet kan väntas komma de boende till godo i form av däremot svarande lägre hyror i början av husets livstid. Den ökade kreditgivning som staten tar på sig genom kapitaliseringsförfaran— det kan ju uppfattas som en subvention och därför motivera en fortsatt hyres- kontroll för de enskilda företag, som vill utnyttja denna finansieringsord- ning. Enligt kommitténs mening bör ga— rantier skapas för att den sänkning av kapitalutgifterna, som det föreslagna finansieringssystemet möjliggör, i fråga om företag som här avses verkligen kommer de boende till godo. I vilken ordning detta skall ske bör emellertid prövas i samband med behandlingen av hyreslagstiftningssakkunnigas för- slag.

Den kontroll av köpeskilling som nu förekommer i samband med överlåtelse av statligt belånad fastighet bör enligt kommitténs mening kunna undvaras. Långivningen innehåller ingen sådan subvention som en säljare kan tillgodo- göra sig i form av kapitalisering vid för- säljningen. På i det föregående anförda grunder synes även den kontroll av kö- peskillingen, som nu utövas vid första- gångsförsäljning av gruppbyggda små- hus, kunna avvecklas i samband med övergång till nytt finansieringssystem. Därigenom uppnås en icke obetydlig ad- ministrativ förenkling i ärendebehand- lingen utan att detta behöver medföra några mera betydande olägenheter för de blivande innehavarna av husen.

Den ordning för återbetalning av fas- tighetskapitalet vid statlig belåning, som kommittén förordat, innebär att kapitalkostnaderna för redan byggda hus skall genom årliga ökningar eller minskningar anpassas till av prisutveck— lingen betingade förändringar i kapi- talkostnaderna för nybyggda hus. Ef— tersom det inte är möjligt att förutse

prisutvecklingen och därmed inte hel- ler vilka förändringar av kapitalkost- naderna för redan byggda hus som kan aktualiseras, är det möjligt att vissa justeringar i systemet får göras fram- deles för att statslånet skall bli avbe- talat inom en i stort sett given amorte- ringstid. Under sådana förhållanden är det uppenbart att den förordade finan- sieringsordningen inte behöver förut- sätta att kapitalkostnaderna i utgångs- läget — utgångsannuiteten —— för ett nybyggt bostadshus fastställes utifrån av systemet som sådant givna utgångs- punkter.

Frågan om vilken utgångsannuitet som skall tillämpas bör enligt kommit- téns mening bl.a. bedömas mot bak- grunden av statsmakternas flera gånger gjorda uttalanden att förändringar i nyproduktionens finansieringsbetingel- ser bör göras med stor försiktighet. Denna ståndpunkt har även kommit till uttryck i kommitténs direktiv ge- nom uttalandet att kommittén har att tillse att vid en övergång till nya fi- nansieringshetingelser något skarpt brott i hyresutvecklingen inte skapas.

Den redovisning av produktionsut- vecklingen som lämnats i kapitel 4 vi- sar sålunda, att en försämring av kre- ditvillkoren för nya hus kan få ogynn- samma verkningar i fråga om produk- tionsinriktningen. Den återgång till mindre lägenhetstyper, som konstate- ras för åren 1952 och 1959, i en eljest oavbruten utveckling mot allt större lägenhetstyper, synes i huvudsak kun- na förklaras av de höjda kapitalkostna- der som betingades i förra fallet —— trots en ökning av subventionerna — av kostnadsstegringen år 1951 och i senare fallet av de skärpta krav på för- räntning och amortering av fastighets- kapitalet som beslutades vid 1957 års riksdag. Uppenbarligen medför även den vid 1966 års riksdag beslutade höj-

ningen av basräntan från 3 till 4 pro- cent risker för motsvarande effekt på produktionsinriktningen.

I nuvarande lånesystem beräknas ka- pitalkostnaderna —— i de fall länsbo- stadsnämnden har att fastställa högsta hyressumma _ enligt en i det föregå- ende redovisad metod (sid. 175). För bostäder inom låneunderlaget beräknas kapitalkostnadsdelen av hyressumman för närvarande till 4,4 procent av nämn- da underlag. Detta motsvarar vid en basränta av 3 procent för primärlånet de genomsnittliga kapitalutgifterna un- der den första IO-årsperioden vid rak amortering av sekundärlån och statligt bostadslån på 40 respektive 30 år. Höj- ningen av basräntan från 3 till 4 pro- cent ger enligt samma kalkylmetod en kapitalkostnadsprocent på 5,1.

Kapitalkostnadsprocenten är således beroende av metoden för statslånets återbetalning. En metod som mera står i överensstämmelse med ett finansie- ringssystem, avsett att tillgodose de i kommitténs direktiv angivna syftena, är återbetalning genom lika stora årliga annuiteter. (Denna ordning gällde för flerfamiljshusen före år 1946 och för egnahemmen före år 1963.) En åter- betalning enligt denna metod medför att kapitalutgifterna i utgångsläget blir mindre än enligt gällande amorterings- regler. Om man sålunda vid tillämp- ning av bostadsstyrelsens kalkylmetod för kapitalkostnadsdelen av hyran be- räknar utgifterna för bostadslånet en- ligt fast annuitet, får man vid i övrigt oförändrade förutsättningar och vid den nu beslutade basräntan av 4 pro- cent en total kapitalkostnad mot-sva- rande 4,8 procent i stället för ovan an- givna 5,1 procent av låneunderlaget.

Dessa beräkningar visar den ungefär- liga nivån för kapitalkostnaderna en- ligt gällande finansieringsbetingelser. Denna nivå bör sålunda utgöra en av

utgångspunkterna vid fastställandet av utgångsannuiteten i det av kommittén förordade finansieringssystemet.

Ett i det föregående redovisat räkne- exempel avseende utvecklingen av re- lationen mellan hyran för en nybyggd lägenhet och medianinkomsten har vi— sat att den hyreshöjning —— uppskatt- ningsvis ca 10 procent som svarar mot den vid 1966 års riksdag beslutade höjningen av basräntan innebär en kraftig tillfällig försämring av denna relation. Denna försämring är nästan av samma storlek som den förbättring som beräknats för perioden 1956—65. Räkneexemplet har dock även visat att vid denna hyreshöjning, med giltighet för lägenheter färdigställda fr. o. 111. år 1967, ligger ändock en icke oväsentlig förbättring i förhållandet mellan bo- stadskostnader och inkomster inom räckhåll om man ser till utvecklingen under hela tioårsperioden från 1965 till 1975.

Inom kommittén har uttalats olika meningar om hur stor utgångsannuite- ten bör vara. Med hänsyn härtill har kommittén funnit sig böra begränsa sig till de synpunkter som ovan redovisats och till en illustration av effekten på hyres/inkomstrelationen av olika för- ändringar i kapitalkostnaderna.

Utgångsannuiteten i det nya finansie- ringssystemet bör vid den tidpunkt då systemet är avsett att träda i kraft fast- ställas av statsmakterna med utgångs- punkt i då föreliggande hyrespolitiska förutsättningar.

Det paritetstal med vars hjälp kapi- talkostnaderna i tidigare byggda hus skall anpassas till motsvarande kostna- der i nyproduktionen bör på det sätt, som tidigare diskuterats, fastställas av Kungl. Maj:t en gång om året. Till bo- stadsstyrelsen bör knytas en särskild av Kungl. Maj:t utsedd nämnd med re- presentanter för fastighetsägare, hyres-

gäster, bostadskooperativa riksorganisa- tioner, de allmännyttiga företagen och byggherreorganisationer att av styrel- sen höras före avgivande av förslag till paritetstal.

I det föregående har även aktualise- rats frågan vilken säkerhet staten skall betinga sig för återbetalningen av sådan fordran som kan uppkomma genom ka— pitalisering av vissa räntekostnader. Kommittén har i denna fråga ansett att särskild inteckning på belopp mot- svarande 10 procent av fastställt låne— underlag bör avkrävas låntagare utöver den inteckning som skall lämnas som säkerhet för det reguljära statliga lånet. Då denna skyddsinteckning endast har till syfte att förhindra missbruk och då en blockering av ett förmånsrättsläge motsvarande den egna insatsen skulle kunna vara till förfång särskilt för egna- hemsägare, bör den placeras med en undre gräns vid 100 procent av låne- underlaget oavsett företagarkategori.

Övergången till ett finansieringssys- tem som i stort sett innebär identitet mellan kapitalkostnadsdel av hyran och faktiska kapitalutgifter påkallar också en översyn av gällande regler får be- stämning i hyreskalkylen av ersättning åt fastighetsägaren för underhålls- och reparationskostnader.

Det ligger inte inom kommitténs upp- drag att närmare pröva i vad mån de nuvarande principerna för bestämning- en av denna post innebär en riktig av- vägning eller vilka justeringar därav som kan vara motiverade vid övergång till nytt finansieringssystem. Kommittén har endast velat fästa uppmärksamheten vid ett problem i sammanhanget och olika vägar att lösa detta problem. Därest det därvid skulle befinnas lämp- ligt att införa en anordning innebäran— de rätt för enskild fastighetsägare att skattefritt avsätta medel för framtida reparationer, har kommittén anvisat en

väg härför, som bör kunna tillgodose såväl fastighetsägarnas som hyresgäs- ternas intressen.

Ett nytt finansieringssystem aktuali- serar även frågan om kapitalkostnads- villkoren och utgående räntesubventio- ner enligt nuvarande låneordning. För att upprätthålla paritet i kapitalkost- nadshänseende mellan hus finansiera- de enligt tidigare gällande respektive nya bestämmelser, bör utgående ränte- bidrag och underränta avvecklas i takt med en höjning av kapitalkostnaderna

enligt det nya systemet. Kommittén an- ser emellertid att likvärda kostnadsbe- tingelser för de boende bör gälla oav- sett finansieringssystem och förordar därför att vid övergång till nytt sådant system äldre låntagare blir återbetal— ningsskyldiga för då utgående räntebi- drag. Detta kan åstadkommas enligt en ordning i stort sett motsvarande den i det föregående beskrivna andra meto- den med kapitalisering av räntebidra- gen.

KAPITEL 8

Det statliga kreditstödets storlek och läge i enskilda fall

Ett bostadsföretag måste uppfylla vissa krav för att kunna få statligt kredit— stöd. Sålunda skall det föreligga ett varaktigt behov av de i företaget ingå- ende bostäderna och lokalerna. Bostads— lägenheterna skall vidare uppfylla skä- liga krav på god bostadsstandard, och bostadsmiljön skall vara tillfredsstäl- lande. För småhus som skall bebos av låntagaren gäller som särskilt villkor för lån att ytan inte får överstiga viss gräns. Lån beviljas ej om erforderliga hyror eller årsavgifter blir så höga att påtagliga risker för förluster vid för- valtningen bedömes föreligga eller om kostnaderna för byggnadsföretaget prö- vas vara oskäligt höga. Ett villkor för lån är vidare att markpriset befinnes vara skäligt. Utöver dessa krav på bo- städernas utformning, storlek och kost- nader finns som förutsättning för lån ytterligare bestämmelser av mera låne- teknisk natur.

Storleken av statens kreditstöd och dess läge ur säkerhetssynpunkt bestäm- mes av särskilda villkor och beräk- ningsgrunder.

Lånets storlek beräknas med utgångs- punkt i ett för företaget fastställt låne- underlag, och lånet är avsett att täcka samtliga eller en del av de kostnader som ej finansieras med kreditinstitu- tens hottenlån mot inteckningssäkerhet. Erhålles ej lån från dessa institut upp till en förutsatt gräns i förhållande till låneunderlaget kan statens lån i viss omfattning utökas till att omfatta även

en del av vad som eljest skulle finan- sieras med bottenlån. Lånets storlek ut- gör i normalfallen en viss procentandel olika för olika låntagarekategorier —- av låneunderlaget.

För lånet skall i regel ställas säkerhet i form av inteckning, vilkens läge ur förmånsrättssynpunkt fastställes med ut- gångspunkt i ett pantvärde. I detta ingår förutom låneunderlaget vissa kost- nader som bedömes öka företagets vär— de men som ej ansetts böra finansieras med statliga lån och ge underlag för den med lånen förbundna subventio- nen. Den övre gränsen för inteckningens och därmed lånets läge är liksom lånets storlek differentierad efter låntagare- kategori.

Låneunderlag och pantvärde beräk- nas såsom summan av schablonbelopp och syftar enligt bostadsstyrelsens an- visningar till anpassning av det stat- liga lånet till kostnad inom en begrän- sad utförande- och utrustningsstandard och till relativt sett lika stor belåning av olika hus— och lägenhetstyper.

I vissa sammanhang, bl.a. för fast- ställande av högsta hyressumma för en- skilda företag och för prövning av köpeskillingens skälighet vid överlåtel- se av fastighet, beräknas även en pro— duktionskostnad.

En av kommitténs huvudfrågor gäl- ler de villkor och grunder som i de en- skilda fallen blir avgörande för lånets storlek och läge. De faktiska produk- tionskostnaderna är i genomsnitt högre

än enligt gällande metoder framräkna- de låneundcrlag och pantvården. Me- toderna är vidare bl. a. av administra- tiva skäl schabloniserade och ger så- lunda icke fullständig individuell an- passning till kostnadsolikheter betinga- de av skillnader i utformning och kva- litet. Dessa metoder, som i princip in- fördes 1956 och som sedermera succes- sivt har utvecklats, har bl. a. till syfte att dämpa stegringen av produktionskost- naderna. Åtskillig kritik har riktats mot metodernas utformning och sättet för anpassningen till kostnadsutvecklingen. Anledningen till denna kritik har främst varit reglernas effekt på bostädernas utformning och standard samt proble- men i samband med finansieringen av skillnaden mellan de faktiska produk- tionskostnaderna och pantvärdet. Den principiella utformningen av nämnda beräkningsmetoder bör övervägas mot bakgrunden av denna kritik och de syf- ten som man vill uppnå genom dem.

Den faktiska innebörden av de för olika låntagarekategorier differentiera- de övre lånegränserna bestämmes av pantvärdets relation till produktions- kostnaderna. En prövning av dessa lå- negränser synes bl.a. med hänsyn till pantvärdenivån vara motiverad. Före- komsten av skillnader mellan produk- tionskostnader och pantvärde har givit upphov till vissa finansieringsproblem. Reglerna för kommunernas låne- och borgensrätt avseende bostadsbyggnads- företag kommer därvid i blickpunkten. Ett samband härmed har gällande reg— ler om kommunernas ansvar för de all- männyttiga företagen och om uppdel- ningen av vissa förluster mellan stat och kommun. Även den avsevärda för- ändringen i kommunernas storlek, eko- nomi och ansvar för bostadsförsörjning- en, som skett sedan dessa regler inför— des år 1946, motiverar en prövning av sistnämnda fråga.

I detta kapitel behandlas kreditstö- dets storlek och dess differentiering samt kommunernas ekonomiska insat- ser i samband med den statliga långiv- ningen. Därutöver prövas gällande sär- skilda begränsningsregler för lån till småhus.

Underlaget för beräkning av kreditstödets storlek och läge samt för beräkning av maximihyra m.m.

Tiden före 1956

Innan 1955 års beslut om maximering av belåningsvärde trädde i kraft, be- stämdes statslånets storlek och place- ring i förmånsrättsläge med utgångs- punkt i den på visst sätt prövade pro- duktionskostnaden. För denna prövning utvecklades s. k. värderingsmetoder oli- ka för småhus och för flerfamiljshus.

Småhus

Värderingsmetoden för småhus byggde från början på jämförelser med vad andra hus på samma eller intilliggande orter kostade per 1113 byggnadsvolym. Man utgick därvid från kostnaderna för självbyggeri, som var den förhärs- kande formen för egnahemsbyggande. Central administration med byggmäs- tarvinst medräknades sålunda ej. På grundval av det stora jämförelsemate- rial, som rätt snart erhölls inom bygg- nadslånebyrån och som kompletterades med annat insamlat siffermaterial, kon- struerades kostnadskurvor och standard- tillägg för ett antal hustyper. Likaså be- räknades ortsindex för ett urval av orter med utgångspunkt i då gällande kollektivavtal. Eftersom byggnadskost- nadsförändringarna under större delen av 1940-talet var ganska obetydliga, er- fordrades till en början ej anpassning till kostnadsutvecklingen. Först vid in- gången av år 1950 och framför allt i samband med Korea-krisen inträffade

avsevärda prisstegringar som aktualise- rade behovet av indexanknytning. Bo— stadsstyrelsen hade ingen egen index- serie för småhus vid denna tidpunkt. lndextilläggets storlek fastställdes med utgångspunkt i den i låneärendena kon- staterade kostnadsutvecklingen så att värderingsresultaten kom att stå i skä- lig relation till den verkliga kostnads- nivån.

Någon direkt maximering av belå- ningsvärdena fanns inte, men en viss allmän återhållsamhet vid bestämman- det av dessa värden synes ha förekom- mit och vissa utföranden betraktades som onödig lyx och belånades ej, såsom till exempel mer än en öppen spis per lägenhet, parkettgolv i sovrum etc. I bostadsstyrelsens cirkulärskrivelse till länsbostadsnämnderna i april 1949 an- fördes i denna fråga följande: »Dock bör beaktas, att vid värderingen ej med- tages sådana detaljer, vilka te sig mindre lämpliga att göra till föremål för statlig belåning». Kostnader för garage med- räknades ej i annan mån än med ett tillägg för garageport i det fall att ga- raget låg i källaren. Fristående garage eller garageutbyggnader belånades i re- gel ej. Endast vid egna'hemsbelåning av rad— och kedjehus fick garage belånas till ett värde av högst 2 500 kronor un- der förutsättning att garagen kunde an- ses utgöra en del i ett arkitektoniskt sammanhang vilket exempelvis var fal- let när garaget utgjorde den samman- hållande länken mellan kedjehus.

Denna värderingsmetod tillämpades i stort sett oförändrad fram till år 1956, varvid dock vid tre tillfällen gjordes korrigeringar i form av procentpåslag för byggnadskostnadsstegringar. Vidare upphävdes i september 1953 den tidi- gare bestämmelsen att byggmästararvo- de inte skulle medräknas i produktions- kostnaden. Ett tillägg fick göras för sådant arvode med högst 10 procent.

Flerfamiljshus

Fram till sommaren 1942 anlitade bygg— nadslånebyrån i stor utsträckning utom- stående expertis för granskning av byggnadskostnaderna. I avvaktan på en förstärkning av byggnadslånebyråns organisation, betingad av ökningen av antalet låneärenden, och på utarbetan- det av lämpliga värderingsmetoder skedde uppskattningarna av kostnader— na i stort sett efter de uppgifter man kunde hämta från tidigare behandlade låneärenden. Bebyggelsen företedde re- lativt små olikheter och bestod huvud- sakligen av lamellhus i två eller tre våningar, vilket medförde att en värde- ringsmetod kunde konstrueras på ett förhållandevis enkelt sätt. Sedan ett an— tal olika provvärderingar efter olika metoder utförts, utformades värderings- metoden under senare delen av år 1943 och började tillämpas vid årsskiftet 1943/44.

Underlaget för denna metod utgjorde några i Västerås uppförda lamellhus i tre våningar, för vilka kostnaderna var kända. Byggnadskostnaden för des- sa hus minskades med kostnaderna för vissa i husen ingående standard— och utrustningselement. Restheloppet —— »stomkostnaden» fördelades därefter på nettovåningsytan (sedermera lägen- hetsytan). Vissa koefficienter uträkna— des för korrigering av stomkostnaden med hänsyn till våningsantal, husbredd och effektivitetstal (lägenhetsyta i rela- tion till våningsyta). Efter genomgång av räkenskaper för lämpliga låneobjekt i olika delar av landet, den s.k. revi- sionsverksamheten, erhölls möjligheter att dels få fram priser på utrustnings— detaljer utöver dem som fanns i Väster- ås-husen, dels fortlöpande korrigera ti— digare använda detaljpriser. Produk— tionskostnaden erhölls i princip genom att beräkna byggnadskostnaden efter

värderingsmetoden och härtill lägga tomtkostnaden beräknad efter 1935 års tomtprisnivå.

Värderingsmetoden användes även vid hyressättningen och beräkningen av det s.k. avkastningsvärdet. Enligt 1942 års lånekungörelse fick hyrorna icke överstiga 1939 års hyresnivå med till- lägg för de före år 1942 inträffade driftkostnadsstegringarna. Sedan 1939 års hyra fastställts för en viss lägenhet på en viss ort, kunde man med hjälp av Värderingsmetoden minska denna hyra med hyresvärdet av i lägenheten ingå— ende standard och utrustningsdetaljer. Rcsthyran benämndes stomhyra, som uttrycktes i kronor per kvadratmeter nettovåningsyta (senare lägenhetsyta). Vid handläggning av ett låneärende ut- gick man från den för orten fastställda stomhyran och gjorde tillägg för i låne— ärendet uppgiven standard och utrust— ning, varigenom man erhöll maximi— hyran för lägenheterna i huset. Dessa hyror låg även till grund för beräkning av avkastningsvärdet, vilket blev be- stämmande för tertiär- och tilläggslå— nens storlek.

Värderingsmetoden kunde självfallet icke beakta alla omständigheter som på— verkade byggnadskostnaderna i det en— skilda fallet. Vilka kostnader, som i ett visst låneärende skulle godtagas, fick därför bli beroende av värderingsman- nens bedömning. Vissa regler fanns dock. Sålunda beaktades icke kostnader för vad som betraktades såsom onödig lyx, t.ex. diskmaskin. Värderingsman— nen hade vidare ledning av förmed- lingsorganets yttrande och av jämförel- ser med tidigare behandlade låneären— den. För att underlätta sådana jäm- förelser uppfördes alla betydelsefulla data för varje ärende på ett särskilt registerkort som insattes i pärmar, till- gängliga för såväl vederbörande vär- deringsman som den ansvarige avdel—

ningschefen, för vilken varje ärende föredrogs.

Hus med sådan utformning, att värde- ringsmetoden icke ansågs kunna använ- das, behandlades av en specialgrupp. Då antalet punkthus började öka i slu— tet av 1940-talet, utarbetades vissa korri- geringsfaktorer, varigenom värderings- metoden kunde utnyttjas även för såda- na hus.

Metoden var ortsanpassad genom att stompriserna varierade, varjämte stan- darden omräknades med en s.k. orts- procent. Stompriserna grundades på i låneärenden från respektive orter kon- staterade kostnadsnivåer. En särskild värderingsindex avsedd att beakta kost— nadsutvecklingen infördes år 1950. Dessförinnan hade denna beaktats ge- nom ändring av stompriserna. Värde- ringsindex utgick från byggnadskost- nadsindex men var vägt på något av- vikande sätt. Vidare beaktades inverkan av rationaliseringen.

1955 års beslut om minimering av belånings- värde

Den 16 december 1955 utfärdade Kungl. Maj:t föreskrifter angående högsta be- låningsvärde för bostadshus, finansiera- de med statliga tertiärlån eller egna- hemslån. Beslutet innebar att belånings— värdet, som på förut beskrivet sätt hade beräknats efter en individuell värde- ring av bostadsstyrelsen eller veder- böran de länsbostadsnämnd, generellt maximerades. Syfte Angående bakgrunden för ifrågavaran- de beslut anfördes hl. a. följande i 1956 års statsverksproposition.

Under en följd av år har produktions- kostnaderna för småhus successivt ökat. Bostadsstyrelsen har lämnat uppgifter om

2236 belåningsvärdena's' genomsnittliga storlek för under budgetåren 1949/50—1953/54 slut-

ligt belånade enfamiljshus vilka visar föl- jande utveckling:

Budgetåret Belånnllgsvarde 1949/50 ........... 30 000 ' 1950/51" ........... 32 500 1951/52 ........... 37 200 1952/53 ........... 42 900 1953/54 ........... 46 500

Sedan budgetåret 1953/54 har belånings- värdena stigit ytterligare. Bostadsstyrelsen anser det sannolikt att det genomsnittliga värdet numera uppgår till minst 50 000 kro— nor. ' Även om hänsyn tages till den allmänna höjning av kostnadsläget, som ägde rum från 1950 till början av 1952, framstår den av bostadsstyrelsen registrerade stegringen av belåningsvärdena som anmärknings- värd. Enbart under det senaste budgetåret, då det allmänna kostnadsläget i huvudsak har varit stabilt, har det genomsnittliga belåningsvärdet stigit med ungefär 10 pro— cent. Enär under den senaste tiden påtag- liga tendenser till stegring av byggnads- kostnadsnivån gjort sig märkbara har en ytterligare ökning av belåningsvärdena an— setts sannolik förutsatt att icke åtgärder vidtages för att förhindra en dylik ut- veckling.

Frågan om åtgärder för att förhindra en fortsatt uppskruvning av kostnaderna för småhus har därför inte kunnat skjutas på framtiden, särskilt som det knappast kan råda något tvivel om att kostnaderna för ett eget hem av normal storlek och standard redan nått en sådan nivå, att de måste framstå som höga i förhållande till en normal familjeinkomst.

Vid en bedömning av de nya föreskrif- terna om maximering av belåningsvärdena bör beaktas, att de tidigare gällande bestäm- melserna inneburit att i fråga om den statliga långivningen till småhusproduk- tionen generösa villkor har gällt. Inom vis- så inte närmare angivna gränser har så- lunda egnahemslån kunnat beviljas intill 90 procent av den godtagna produktions- kostnaden. En kostnadsökning, som går ut— över vad som' är strängt nödvändigt, torde icke alltid ha framstått som väsentligt ur egnahemsbyggarens synpunkt, enär den har

kunnat till 90 procent täckas av statliga lån. Det är inte möjligt att närmare klar— lägga, vilket samband som till äventyrs kan finnas mellan den inträffade kostnadssteg- ringen för småhusproduktionen och egna- hemslångivningens generösa bestämmelser. _Det är dock tydligt, att man inte kan av- vara fasta regler för bestämning av belå- ningsvärdets storlek, om man i rådande läge önskar sätta en spärr mot fortsatt

kostnadsuppskruvning och befordra spar- samhet och ett ekonomiskt byggnadssätt.

Jag övergår härefter till frågan om be— låningsvärden för flerfamiljshus.

ByggnadskOstnaderna steg under åren 1950—51 avsevärt. Stegringen har uppskat- tats till ungefär 35 procent. Enligt av bo- stadsstyrelsen lämnade uppgifter utgjorde byggnadskostnaderna för bostadshus år 1950 i genomsnitt drygt 400 kronor per kvm lägenhetsyta. Lägges härtill kostnaden för mark kan produktionskostnaden vid nämnda tid beräknas ha utgjort ca 440 kronor per kvm lägenhetsyta.

Om man med ledning av förefintliga upp- gifter om inträffade pris— och lönesteg- ringar antager att från 1950 till mitten av 1952 kostnadsnivån steg med ungefär 35 procent, skulle produktionskostnaden vid den sistnämnda tidpunkten ha uppgått till genomsnittligen ungefär 585 kronor per kvm lägenhetsyta.

Från mitten av 1952 till slutet av 1954 sjönk byggnadskostnaderna indexmässigt med ungefär 5 procent och i verkligheten sannolikt mera beroende på bl. a. rationa- liseringsåtgärder. Under samma tid torde markkostnaderna ha stigit något. På den allra senaste tiden har kostnadsnivån åter tenderat att stiga.

Den här antydda allmänna kostnadsut— vecklingen sedan år 1950 ger stöd för upp- fattningen att en produktionskostnad för bostadshus av 550 in 575 kronor per kvm lägenhetsyta är rimlig. Av uppgifter, som bostadsstyrelsen lämnat under hand, fram- går emellertid att i fråga om byggnads— företag, vilka erhållit tertiär— och tilläggs- lån under den senaste tiden, den genom- snittliga produktionskostnaden kan upp- skattas till omkring 630 kronor per kvm lägenhetsyta, vilket belopp alltså ganska avsevärt överstiger den kostnad som på allmänna grunder kan beräknas.

De omständigheter, som har medverkat till en uppskruvning av produktionskostna—

derna, synes vara flera. Till en väsentlig del torde dock kostnadsökningen kunna föras tillbaka på en successiv höjning av standarden. Jämväl finnes anledning räkna med att kostnaderna drivits" i höjden till följd av omständigheter, som samman- hänger med en stor byggnadsvolym: knapp- het på arbetskraft och bristande resurser i fråga om planering och projektering av nya byggnadsföretag. Det kan med andra ord inte uteslutas att de rationaliserings- vinster, som mekanisering av byggnadsar— betet samt nya produktionsmetoder och material onekligen givit upphov till, del- vis har gått förlorade på grund av att pro- duktionstakten varit högt uppdriven;

De nuvarande mycket höga produktions- kostnaderna utgör ett allvarligt problem, som under alla förhållanden kräver be- aktande men som till följd av de under den senaste tiden påtagliga tendenserna till en allmän ytterligare höjning av kostnads- nivån har ansetts böra föranleda omedel- bart verkande åtgärder i syfte att erhålla kontroll över kostnadsutvecklingen. Om kostnaderna fortsättningsvis inte hålles inom en rimlig ram, kommer hyrorna för nyproducerade bostäder att bli så höga, att familjer med normala inkomster inte får råd att förhyra desamma.

Innebörd

För bostadslägenheter i flerfamiljshus bestämdes det högsta belåningsvärdet (lånetaket) till 590 kronor per 1112 ho- stadslägenhetsyta i fråga om byggnads- företag, som påbörjades under tiden 1 januari—30 juni 1956, och 575 kronor per m2 bostadslägenhetsyta i fråga om byggnadsföretag, påbörjade efter den 30 juni 1956. Beträffande butiker och and- ra kommersiella lokaler fastställdes sär- skilda belopp.

Genom beslut den 13 januari 1956 meddelade Kungl. Maj:t vissa tillämp— ningsföreskrifter. Sålunda bemyndiga- des bostadsstyrelsen att jämka dessa maximibelopp per rn2 lägenhetsyta med hänsyn till variationer i produktions- kostnadsnivån mellan olika orter och kostnadsolikheter betingade av olika lägenhetsstorlek. De lånebeviljande or-

:2217 ganen skulle även vid bestämmande" av högsta belåningsvärde få beakta hög tomtkostnad, föranledd av gott boStads- läge, köstnad för värmeisolering och värmecentral samt särskilda kostnader för byggnadsföretag, bedrivna vinter- tid.

Beträffande enfamiljshus och lägen- heter i rad- och kedjehus bestämdes lånetaket i fråga om hus i Stor-Stock- holm och Stor-Göteborg eller något av de fyra nordligaste länen till 54 000 kro- nor, om byggnadsföretaget påbörjades under tiden 1 januari—30 juni 1956, och till 49000 kronor, om det påbörjades senare. För övriga delar av landet var motsvarande belopp 49000 kr