SOU 1979:81

Fastighetstaxering 81

mms — taxenng *

Fastighets 3 taxermg

hdustribygqnader *

Betänkande av1976 års ,faStighetstaxeringskommitteé

& Statens offentliga utredningar

ww 1979:81 Råå] Budgetdepartementet

Fastighetstaxering 81

Industribyggnader

Betänkande av 276 års fastighetstaxeringskommitté Stockholm 1979

Omslag Johan Ogden Jernströms Offsettryckeri AB

ISBN 91-38—05179-6 ISSN 0375-250X Gotab, Stockholm 1979

TILL STATSRÅDET OCH CHEFEN FÖR BUDGETDEPARTEMENTET

Genom beslut den 16 september 1976 bemyndigade regeringen chefen för finansdepartementet att tillkalla en kommitté med högst fyra ledamöter med uppdrag att göra en översyn av reglerna för fastighetstaxeringen. Med stöd av detta bemyndi— gande förordnades samma dag som ledamöter i kom— mittén departementsrådet Gunnar Björne, ordföran— de, fastighetsrådet Bertill Hall, bitr. skatte— direktören Lars Malmberg och skattedirektören Ulla Wadell.

Utredningen antog namnet 1976 års fastighetstaxe— ringskommitté.

Den 2 februari 1978 meddelade regeringen kommittén tilläggsdirektiv och bemyndigade chefen för bud— getdepartementet att tillkalla ytterligare fyra ledamöter att ingå i kommittén. Den 17 mars 1978 förordnades såsom ledamöter i kommittén ledamö— terna i riksdagen elektrikern Paul Jansson, lant— brukaren Stig Josefson, civilekonomen Bo Lundgren och skolchefen Börje Stensson.

Kommittén har biträtts av följande experter: professorn Erik Carlegrim i frågor som rör mätning av taxeringsvärdenivåer (fr.o.m. den 10 februari 1977), vattenrättsrådet Per Ivan Jönsson i frågor som rör vattenfallsfastigheter (fr.o.m. den 10

februari 1977), departementssekreteraren Ingmar Fries (fr.o.m. den 12 september 1977), numera avdelningschefen Nils—Erik Nilsson (fr.o.m. den 19 september 1977), universitetslektorn Ingvar Fridell (fr.o.m. den 20 mars 1978), förste byrå— sekreteraren Kjellåke Henriksson (fr.o.m. den 12 juni 1978), byråchefen Bo Hansson (fr.o.m. den den 12 december 1978) samt kammarrättsfiskalen

Curt Rispe (fr.o.m. den 22 januari 1979).

Som sekreterare åt kommittén har tjänstgjort hov— rättsfiskalen Birgitta Widebäck (fr.o.m. den 6 oktober 1976), kammarrättsfiskalen Ewa Höbinette (fr.o.n. den 28 april 1978 t.o.m. den 15 maj 1979) samt kammarrättsfiskalen Johan Bergenstjerna

(fr.o.m. den 1 maj 1979).

Kommittén har tidigare avlämnat delbetänkandet Fastighetstaxering 81 (SOU 1979:32 och 33). I be— tänkandet behandlades huvuddelen av de frågor som har omedelbar betydelse för 1981 års allmänna fastighetstaxering. I föreliggande betänkande behandlas återstående regler för värdering av industribyggnader.

I senare betänkanden kommer kommittén att ta upp

vissa formella frågor, bl.a. besvärsförfarandet,

samt följdändringar i andra författningar med an— ledning av de föreslagna nya fastighetstaxerings— reglerna. Häri ingår en översyn av schablonbe—

skattningen av en— och tvåfamiljsfastigheter.

Kommittén har sedan betänkandet Fastighetstaxering 81 lämnats 19.9.1979 yttrat sig över byggnadsvårds— utredningens betänkande Kulturhistorisk bebyggelse — värd att vårda (SOU 1979:17).

Kommittén får härmed överlämna delbetänkandet

Fastighetstaxering 81 — industribyggnader.

Stockholm i oktober 1979

Gunnar Björne

Bertil Hall Paul Jansson Stig Josefson

Bo Lundgren Lars Malmberg Börje Stensson

Ulla Wadell

Birgitta Widebäck

INNEHÅLL

Sammanfattning Författningsförslag

1

3

Förslag till 11 kap. fastighets- taxeringslag

Förslag till Lag om ändring i fastighetstaxerinqslaqen (1979:000)

UTREDNINGSUPPDRAGET

VÄRDERING AV VATTEN— OCH VÄRMEKRAFTS— ANLÄGGNINGAR 2.1 Allmänt

2.2 Det svenska elkraftsystemet 2.2.1 Kärnkraftverk

2.2.2 Kondenskraftverk 2.2.3 Mottrycksanläggningar 2.2.4 Gasturbiner 2.2.5 Körning av kraftsystemet 2.3 Värdering av värmekrafts— anläggningar 2.4 Värdering av vattenkrafts—

anläggningar

2.5 Val av kapitaliserinqsränta vid värde—

ringen av vattenkraftsanläqqningarna

VÄRDERING AV INDUSTRIBYGGNAD 3.1 Gällande ordning 3.1.1 Allmänt

11 17

29 29 29 30 31 31 32 33

43 43 43

3. 2

3.1.4

3.1.5

3.1.6

Val av värderingsmetod Bestämmande av byggnadsvärde enligt anläggningskostnads— metoden

Bestämmande av byggnadsvärde enligt kapitaliserings— metoden

Särskilda synpunkter på taxering av perifert belägna eller konjunkturkänsliga an— läggningar

Värde av byggnadstillbehör

Synpunkter och förslag

3.2.1 3.2.2

3.2.3

3.2.4

Allmänt

43

45

48

48 49 51 51

Indelning av industrienheterna

i undergrupper Allmänt om värdering av

industribyggnad Bestämmande av byggnadsvärde enligt avkastningsmetoden 3.2.4.1 Allmänt 3.2.4.2 Vad riktvärdet bör avse 3.2.4.3 Värdeserier 3.2.4.4 Riktvärde och värdefaktorer 3.2.4.5 Sättet att redovisa

riktvärdet

52

53

55 55

57 60

62

65

3.2.4.6 Säregna förhållanden 66

Bestämmande av byggnadsvärde enligt produktionskostnads— metoden

3.2.5.1 Allmänt

3.2.5.2 Vad riktvärdet

bör avse 3.2.5.3 Riktvärde och

värdefaktorer

67 67

67

3.2.5.4 Övriga faktorer som påverkar värdet 3.2.5.5 Sättet att redovisa riktvärdet 3.2.5.6 Säregna förhållanden 3.2.6 Val av värderingsmetod för olika typer av industri— byggnad 3.2.7 Registrering

BI LAGOR 1. Värmekraftverk 2. Sveriges kraftbalans år 1979

3. Köp av industrifastigheter i

Stockholms och Gävleborgs län

4. Hyror i industrilokaler

73 76

(2) u)

101

SAMMANFATTNING

I sitt första delbetänkande har kommittén behand— lat de flesta av de materiella och formella fas— tighetstaxeringsregler som avser taxeringen i första instans, däribland regler angående värde— ring av vattenfallsfastigheter. Det har bl.a." föreslagits att flertalet regler om fastighets- taxering bryts ut ur de författningar där de nu finns och att grundläggande föreskrifter tas in

i en ny lag, fastighetstaxeringslagen, PTL.

I föreliggande betänkande behandlar kommittén vissa kvarstående frågor rörande värdering av vattenfallsfastigheter, bl.a. framläggs vissa synpunkter på val av kapitaliseringsränta vid en avkastningsvärdering. Huvuddelen av betänkandet innefattar förslag till värderingsmetoder för övriga industribyggnader, dvs. andra än sådana på vattenfallsenhet.

Kommittén föreslår att värmekraftsanläggningarna liksom hittills värderas enligt en produktions— kostnadsmetod. En värdering av vattenkraften en— ligt en avkastningsmetod — vilket har föreslagits i det tidigare betänkandet — och värmekraften enligt en produktionskostnadsmetod skulle emel— lertid leda till en för hög värdering av de sam— lade elkrafttillgångarna. Kommittén föreslår

därför att detta beaktas vid värdering av vat— tenkraften genom att dess avkastningsvärde jus— teras med hjälp av en omräkningsfaktor på så sätt att det sammanlagda värdet av landets vat— tenkraft och värmekraft motsvarar det värde som erhålles om en avkastningsmetod tillämpas på

landets samlade krafttillgångar.

I fråga om val av kapitaliseringsränta finner kommittén att de faktorer som ligger till grund för bedömningen pekar mot att en ränta av stor— leksordningen 5 % bör ligga till grund för be— stämmandet av riktvärdena för vattenkraftsan— läggningarna. Räntesatsen föreslås fastställas av regeringen eller myndighet som regeringen

bestämmer.

Beträffande värdering av industribyggnader fram— håller kommittén att kommunalskattelagens nu— varande regler om värdering av industrifastighet allmänt är mycket knapphändiga och översiktliga. Mer detaljerade regler lämnas i stället i de anvisningar som riksskatteverket, RSV, och skattecheferna meddelade inför 1975 års allmänna

fastighetstaxering.

Anvisningarna beträffande industrifastigheterna är emellertid mindre preciserade i jämförelse med de anvisningar som meddelades för övriga fastighetstyper. Riktvärden till ledning vid värderingen finns endast beträffande marken, medan värdering av byggnaderna på industrifas— tigheten får ske enligt mer allmänt hållna reg- ler. Dessa regler har dock visat sig ge för liten ledning för arbetet i fastighetstaxerings-

nämnderna, vilket medfört att taxeringen av in— dustrifastigheter inte torde ha blivit likformig och rättvis i den omfattning som kan begäras.

Vidare har en summarisk beslutsredovisning gjort det svårt för fastighetsägarna att bilda sig en

uppfattning om hur byggnadsvärdet har beräknats.

I direktiven sägs att kommittén skall söka komma fram till förenklade regler för åsättande av värden vid fastighetstaxering främst när det gäller industri— och vattenfallsfastigheter. Kommittén har som nämnts tidigare lämnat förslag

till värdering av vattenfallsfastigheter.

I föreliggande delbetänkande lämnas förslag till värdering av övriga industribyggnader med led— ning av riktvärden. Förslaget syftar till att underlätta arbetet i fastighetstaxeringsnämn— derna och att ge fastighetsägarna en bättre re— dovisning än hittills av hur byggnadsvärdet har bestämts.

Med industribyggnader kommer enligt kommitténs tidigare avlämnade förslag att avses byggnader som inte är hänförliga till någon annan tidigare i lagtexten uppräknad byggnadstyp, dvs. byggnad inrättad för industriell verksamhet, anläggning för elkraftproduktion, bensinstation, parkerings— hus, lager, förråd och depå samt djurstall och växthus utan samband med jordbruk eller skogs— bruk.

Industribyggnad avses således utgöra en rest—

grupp byggnader av mycket skiftande karaktär.

För att underlätta en ytterligare utveckling av de värderingsmetoder som kommittén föreslår, är det angeläget att kunna särskilja vissa grupper av industrienheter. Kommittén har tidigare i 4 kap. 5 S PTL föreslagit att två grupper industri— enheter skall urskiljas, nämligen täktenhet och vattenfallsenhet. I 12 resp. 15 kap. PTL har lämnats förslag till värdering av dessa enheter. Kommittén anser att en ytterligare uppdelning

bör komma till stånd. Grupper som det finns särskild anledning att särskilja är bl.a. ben— sinstationer m.m., kiosker, växthus, djurstallar,

parkeringshus och värmekraftsanläggningar.

Mot bakgrund av den skiftande karaktär som in— dustribyggnaderna har behöver man vid värdering— en kunna använda både en avkastningsmetod och

en produktionskostnadsmetod. Härvid bör enligt kommittén avkastningsmetoden användas för bygg— nader av mer ordinär typ och produktionskost— nadsmetoden för byggnader av s.k. skräddarsydd

typ.

Avkastningsmetoden innebär att fastighetens marknadsvärde beräknas genom en omräkning till nutid av framtida nettoavkastning från fas— tigheten. Byggnadsvärdet erhålls genom att to—

talvärdet minskas med markvärdet.

Riktvärdet för industribyggnad som värderas en- ligt avkastningsmetoden avses utgöra produkten av en värderingshyra och en bruttokapitalise— ringsfaktor. De värdefaktorer som särskilt skall beaktas vid bestämmandet av riktvärdet är vad

beträffar värderingshyran, ålder, lokaltyp,

standard och beläggningsgrad samt vad beträffar bruttokapitaliseringsfaktorn, ålder och mark—

värdeandel.

Produktionskostnadsmetoden innebär att fastig— hetens marknadsvärde beräknas genom att först en uppskattning av återanskaffningskostnaden görs och därefter en nedräkning av denna med hänsyn till ålder, användbarhet och skick. Riktvärdet för industribyggnad värderad enligt produktions— kostnadsmetoden skall anges genom en nedräknings— faktor. De värdefaktorer som särskilt skall be— aktas vid bestämmandet av riktvärdet är ålder, byggnadskategori, standard samt ortstyp.

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1 Förslag till 11 kap. fastighetstaxeringslag _____________________ _______________________

Härigenom föreskrivs följande

11 kap. Riktvärde för industribyggnader _______________________________________

l 5 Industribyggnader skall värderas enligt av— kastningsmetoden. s.k. skräddarsydda byggnader och liknande speciella industribyggnader, värme— kraftsanläggningar, bensinstationsbyggnader, kiosk- er, byggnader med olämplig utformning för normal industriproduktion samt byggnadskonstrukticner som inte har karaktär av hus skall dock värderas enligt produktionskostnadsmetoden.

För värdering av industribyggnad på vatten— fallsenhet gäller särskilda regler i 15 kap. In— dustribyggnad som utgör växthus eller djurstall värderas enligt reglerna i 10 kap.

Avkastningsmetoden ____________________

2 5 Värdet av industribyggnad bestäms som skill— naden mellan värdet av en värderingsenhet bestå- ende av industribyggnaden och tillhörande mark och värdet av den värderingsenhet eller de vär— deringsenheter som avser marken.

Riktvärde för en värderingsenhet som består av en industribyggnad och tillhörande tomtmark skall anges som produkten av en bruttokapitali- seringsfaktor och total årlig värderings- hyra.

["/l 3 Värderingshyra för en värderingsenhet som är bebyggd med en industribyggnad av viss lokal— typ och med normal standard, uppförd under pe— rioden 1975 — 1979, får anges endast med värden

1 en fastställd värdeserie.

4 5 Inom varje värdeområde skall värderings— hyran bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.

Ålder Åldern ger uttryck för industri— byggnadens sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hän— syn till industribyggnadens ny— byggnadsår, omfattningen av till— och ombyggnader samt tidpunkten för dessa.

Åldersklassen för en industri— byggnad med en ålder motsvarande högst 25 år får avse högst 10 år.

Lokaltyp Lokaltyp bestäms med hänsyn till det ändamål lokalen är inrättad för. Uppdelning av en lokal i skilda lokaltyper skall endast ske om delarna överstiger 10 procent av byggnadens totala bruksaråa

eller om de överstiger 250 m bruksarea.

För värdefaktorn lokaltyp skall finnas minst fvra klasser.

Standard Standarden för lokal av viss lo- kaltyp bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrust— ning.

För värdefaktorn standard skall finnas minst tre klasser.

Beläggnings— Med beläggningsgrad avses det grad genomsnittliga utnyttjandet av det totala antalet tillgängliga parkeringsplatser i industri— byggnad.

Beträffande parkeringslokaler skall för värdefaktorn belägg— ninqsqrad finnas minst tre klasser.

5 5 Med bruttokapitaliseringsfaktor avses för— hållandet mellan taxeringsvärdet av industrien— heten och dess totala årliga värderingshyra. Bruttokapitaliseringsfaktor för en värderings—

enhet som är bebyggd med en industribyggnad, uppförd under perioden 1975 — 1979 och med ett normalt förhållande mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala årliga vär- deringshyra, får anges endast med värden i en fastställd värdeserie.

6 5 Inom varje värdeområde skall bruttokapita— liseringsfaktorer bestämmas för skilda förhål- landen för en eller flera av följande värdefak— torer.

Ålder Åldern bestäms enligt 4 5. Markvärde— Med markvärdeandel avses förhål- andel landet mellan värderingsenhetens

taxerade markvärde och dess to— tala årliga värderingshyra.

För en industribyggnad skall för värdefaktorn markvärdeandel fin— nas minst två klasser.

Produktionskostnadsmetoden ____________________________

7 5 För en industribyggnad som värderas enligt produktionskostnadsmetoden skall riktvärdet an— ges genom en nedräkningsfaktor. Med nedräknings— faktor avses den faktor varmed byggnadens åter— anskaffningskostnad, beräknad enligt 5 kap. 6 5, skall multipliceras för att byggnadens tekniska nuvärde skall erhållas.

Byggnadsvårdet utgör 75 procent av det tekniska nuvärdet.

8 5 Inom varje värdeområde skall nedräknings- faktorer bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av följande värdefaktorer.

Ålder Åldern bestäms enligt 4 S. Byggnads— Med byggnadskategori avses in— kategori dustribyggnadens karaktär och

konstruktion.

För värdefaktorn byggnadskategori skall finnas minst tre klasser.

Standard Standarden bestäms med hänsyn till industribyggnadens utföran— de och utrustning.

Ortstyp Ortstypen bestäms med hänsyn till industribyggnadens läge i förhål— lande till tätort.

2 Förslag till Lag om ändring i fastighets— ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: taxerinqslaqen (1979:000)

___—___— _________.____————-—-—

,

Härigenom föreskrivs att 0 kap. 2 och 3 SS, 15 kap. 5 5 samt 20 kap. 12 5 fastighetstaxe— ringslagen (1979:000) skall ha nedan angivna lydelse. 1)

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap. 2 5 Varje småhus med Varje småhus och in— värde av minst 10 000 dustribyggnad värderad kronor skall utgöra enligt produktionskost— en värderingsenhet. nadsmetoden med värde

av minst 10 000 kronor skall utgöra en värde— ringsenhet.

Komplementhus på småhusenheten skall i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värde— fulla småhuset på taxeringsenheten.

Småhus, vilkas värde Byggnader, vilkas inte uppgår till 10 000 värde inte uppgår till kronor, skall ingå i ]0 000 kronor, skall samma värderingsenhet ingå i samma värderings— som den mest värdefulla enhet som den mest vär— byggnaden inom samma defulla byggnaden inom tomt. Uppgår den mest samma tomt. Uppgår den värdefulla byggnadens mest värdefulla bygg— värde inte till 10 000 nadens värde inte till kronor skall samtliga 10 000 kronor skall byggnader inom tomten samtliga byggnader inom utgöra en värderings- tomten utgöra en värde— enhet. ringsenhet.

1) Som nuvarande lydelse har upptagits lydelse enligt förslag till fastighetstaxeringslag framlagt i betänkandet (SOU 1979:32) Fastig- hetstaxering 81.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 3 5

Varje hyreshusenhet Varje hyreshusenhet skall utgöra en värde— och industrienhet vär— ringsenhet. Uppdelning derad enligt avkast— i två eller flera vär— ningsmetoden skall ut— deringsenheter får göra en värderingsenhet. dock ske om det vä— Uppdelning i två eller sentligt underlättar flera värderingsenheter värderingen. får dock ske om det vä—

sentligt underlättar värderingen.

15 kap. 5 5

Riktvärdet för en kraftstation skall utgöra vär— det per kilowatt taxeringseffekt och bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktorn godhet. Genom denna beaktas olikheter i årskostnaderna beroende på varierande anläggningskostnader per kilowatt taxeringseffekt. Minst tre klasser skall finnas.

Riktvärdet skall utgöra det kapitaliserade värdet av 75 procent av årsnettot för en taxe— ringseffekt om en kilowatt under andra året före taxeringsåret. Årsnettot bestäms som skillnaden mellan bruttointäkten, beräknad enligt statens vattenfallsverks högspänningstariffer för mel— lansvenska området, och årskostnad för respek— tive godhetsklass. I årskostnaden skall inräknas normala drifts—, underhålls— och förnyelsekost— nader.

De på detta sätt fram— räknade riktvärdena skall jämkas med hänsyn till lönsamheten för den samlade elkraftpro— duktionen i landet.

20 kap. 12 5

Fastighetstaxeringsnämnden skall senast den 31 januari under taxeringsåret meddela beslut om taxering av fastighet, som ingår i distrik— tet.

I fastighetstaxe— I fastighetstaxe— ringsnämnds beslut ringsnämnds beslut skall redovisas dels skall redovisas dels

Nuvarande lydelse

taxeringsbeslutet en— ligt punkterna 1—3, dels grunderna för be— slutet och andra upp— gifter enligt punkterna 4—6, nämligen

1. fastighetens in— delning i taxeringsen— heter,

2. taxeringsenhetens beskattningsnatur och skattepliktsförhållan— de,

3. skattepliktig en— hets taxeringsvärde och däri ingående del— värde samt värde av varje värderingsenhet,

4. storleken av vär— defaktor och riktvärde,

5. säreget förhållan—

de som har föranlett justering av riktvärde samt

6. nybyggnadsår och storlek för varje bygg— nad som utgör egen vär— deringsenhet.

Värdet av en enskild

Föreslagen lydelse

taxeringsbeslutet en— ligt punkterna 1—3, dels grunderna för be— slutet och andra upp— gifter enligt punkterna 4—6, nämligen

l. fastighetens in— delning i taxeringsen— heter,

2. taxeringsenhetens beskattningsnatur och skattepliktsförhållan— de,

3. skattepliktig en— hets taxeringsvärde och däri ingående del- värde samt värde av varje värderingsenhet,

4. storleken av sådan värdefaktor som särskilt anges i 8—15 kap.,

5. storleken av rikt— värde,

o. faktor och annan uppgift som behövs vid beräkning av värdet av en värderingsenhet,

7. säreget förhållan— de som har föranlett justering av riktvärde samt

8. nybyggnadsår och storlek för varje bygg— nad som utgör egen vär— deringsenhet.

För industrienhet som inte utgör vatten- fallsenhet, växthus eller djurstall skall dessutom redovisas om industritillbehör förekommer samt i före— kommande fall total ut— gående hyra och lokal— typ. Industrityp skall alltid redovisas för industrienhet.

värderingsenhet anges i

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

fulla tusental kronor. Avrundning sker så att överstigande belopp, som inte uppgår till fullt tusental kronor, faller bort.

1 UTREDNINGSUPPDRAGET

Vid regeringssanmantråde den 16 september 1976 bemyndigades statsrådet och chefen för finans— departementet att tillkalla en kommitté för att se över reglerna för fastighetstaxeringen. I di— rektiven, som finns intagna i protokollet vid regeringssammanträdet, erinrade statsrådet inled— ningsvis om den successiva reformering som reg— lerna om taxering av fastighet har genomgått un— der den senaste tioårsperioden. Härmed skulle arbetet med att skapa en effektiv och rättvisan— de fastighetstaxering i huvudsak kunna anses vara genomfört. Det återstod emellertid vissa frågor 503 behövde ses över. Enligt statsrådet var det bl.a. nödvändigt med en lagteknisk översyn av fastighetstaxeringsreglerna, dels för att an— passa dessa till den nya regeringsformen dels

för att få till stånd en systeaatisk ordning av

författningsområdet.

Vidare återstod vissa frågor som hade uppmärk— sammats i det tidigare lagstiftningsarbetet men son då av olika skäl hade ansetts böra ställas på framtiden. Härvid åsyftade statsrådet bl.a. reglerna i 5 S KL om undantag från skatteplikt och en del därmed sammanhängande värderingsfrå— gor. Kommittén borde även ta upp frågan om lämp— lig värderingsmetod vid taxering av vattenfalls— fastigheter. Statsrådet hänvisade här till ett

uttalande av skatteutskottet (SkU 1974:35 s. 10), där utskottet framhöll angelägenheten av att en övergång till en värderingsmetod, som är mer grundad på avkastningen än på anläggningskost- naderna, övervägdes.

Statsrådet anförde vidare:

Kommittén bör i detta sammanhang också söka komma fram till förenklade regler för åsättande av vär— den vid fastighetstaxeringen främst när det gäller industri— och vattenfallsfastigheter. Därvid bör undersökas om det finns behov av en särskild reg— lering i fråga om vissa speciella industrifastig- heter t.ex. gasturbiner.

Slutligen påpekade statsrådet:

Över huvud taget bör kommittén vara oförhindrad att ta upp de frågor som den vid genomgången av regelkomplexet på området anser påkalla en lag— ändring. I det sammanhanget bör riksdagens nyli— gen fattade beslut om ökat tjänstemannainslag och ökat ADB—stöd vid inkomsttaxeringen uppmärksammas. Det finns anledning att överväga hur fastighets- taxeringen bör anpassas till den nya organisa— tionen av inkomsttaxeringen i första hand.

I tilläggsdirektiv den 2 februari 1978 har kom— mittén fått i uppdrag att se över småhusbeskatt— ningen. Översynen bör omfatta såväl skiktgränser som procentsatser vid småhusbeskattningen. Även det extra avdraget på högst 1 000 kr. bör om—

fattas av översynen.

Kommittén har i sitt första delbetänkande gjort en lagteknisk översyn av fastighetstaxeringsreg— lerna och föreslagit att flertalet regler om fastighetstaxering bryts ut ur de författningar där de nu finns och att grundläggande föreskrif—

ter tas in i en ny lag, fastighetstaxeringslagen,

PTL. Tärvid har det även gjorts en anpassning till regeringsformens regler om normgivnings— makten.

I det första delbetänkandet behandlas även de flesta av de materiella och formella fastighets— taxeringsregler som avser taxeringen i första instans.

Av de frågor som återstår att behandla tar kom— mittén i föreliggande betänkande upp vissa kvar— stående frågor rörande värdering av vattenfalls— fastigheter, bl.a. behandlas frågan om val av kapitaliseringsränta (SOU 1979:32, s. 700). Dess— utom föreslås en generell jämkning av det avkast— ningsvärde som erhålles genom den värderingsmetod som föreslagits i det tidigare betänkandet.

Huvuddelen av detta betänkande innefattar förslag till värderingsmetoder för övriga industribyggna— der, dvs. andra industribyggnader än de på vatten—

fallsfastigheter.

Det tidigare framlagda lagförslaget kompletteras med ett förslag till 11 kap. PTL, Riktvärde för industribyggnader. Kommittén föreslår även vissa andra ändringar i lagtextförslaget, föranledda av de i detta betänkande föreslagna reglerna.

Övriga frågor, som omfattas av direktiven, avser kommittén att behandla i senare betänkanden.

2 VÄRDERING AV VATTSN— OCH VÄRMEKRAFTS— ANLÄGGNINGAR 2.1 Allmänt

I sitt första delbetänkande har kommittén bl.a. behandlat värdering av vattenfallsfastigheter, SOU 1979:32 s. 665 ff, och föreslagit att värde— ringen sker efter en enkel avkastningsmetod. Vid diskussion av den räntefot som bör användas vid kapitalisering av avkastningsvärdet har uttalats att valet av räntefot bör anstå till dess det klarlagts om den föreslagna avkastningsmetoden för vattenfallsfastigheter även kan tillämpas på värmekraftsanläggningar. I detta avsnitt skall kommittén behandla värderingen av värmekraftsan— läggningar och de konsekvenser som denna kan få beträffande värderingen av vattenkraftsanlägg—

ningarna.

2.2 Det svenska elkraftsystemet _________________________

Fram till slutet av 1950—talet var praktiskt taget all elproduktion i landet baserad på vattenkraft. Viss värmekraft fanns dock utbyggd och kom till användning främst som torrårsreserv. Under 1960— talet — den billiga oljans årtionde — kom den oljebaserade elproduktionen i gång i större skala, men fortfarande representerade vattenkraften un— der ett normalt vattenår omkring 95 procent av landets totala elproduktion. I början av 1970— talet kom kärnkraften och i dag har vi under nor— malåret cirka 2/3 vattenkraft och 1/3 värmekraft

Värmekraft är den gemensamma benämningen på de kraftslag där elproduktionen sker med hjälp av värme bildad vid kärnklyvning, eller vid för— bränning av olja, kol etc. I vårt kraftsystem har vi att räkna med följande slag av värmekraftsan— läggningar: kärnkraftverk, fossileldade kondens- kraftverk, mottrycksanläggningar och gasturbiner. Bilaga 1 upptar en förteckning över våra värme— kraftsanläggningar, visande anläggningens art, idrifttagningsår, installerad effekt samt taxe—

ringsvärde.

2.2.1 Kärnkraftverk

I vårt land förekommande kärnkraftverk utgörs av lättvattenreaktorer. I reaktorn klyvs atomkärnor av uranisotopen 235, varvid värme frigörs. Bräns— let utgörs av stavar av anrikat uran innehållan— de 3 %'av uran 235. Ungefär en femtedel av bräns— let behöver bytas varje år. För att bromsa ner de vid klyvningen bildade neutronerna behövs en moderator. I lättvattenreaktorn utgörs modera— torn av vanligt vatten. Därav namnet lättvatten— reaktor. Vattnet tjänstgör samtidigt som kylme— dium, Det förångade vattnet driver en ångturbin vilken är kopplad till en elektrisk generator, i vilken elenergin alstras. Efter turbinen leds avloppsångan till kondensorn, där ångan genom nedkylning övergår till vatten. Kondensatet pumpas därefter tillbaka till reaktorn.

Kärnkraftverket karakteriseras av hög anlägg- ningskostnad men förhållandevis låga rörliga kostnader (bränslekostnader och rörliga drift— och underhållskostnader), ca 4 öre/kWh. Kärn— kraftverken utnyttjas därför som grundkraftverk. Det innebär att de avses att gå med full effekt

under så stor del av året som möjligt. Tillgäng— ligheten — dvs. den tid av året man kan räkna med att ha ett kärnkraftaggregat tillgängligt för drift — uppgår erfarenhetsmässigt till i medeltal 60 å 70 %. Häri har då inräknats tiden för pla— nerad årlig avställning för bränslebyte.

2.2.2 Kondenskraftverk

Bränslet är vanligen olja som vid förbränning i ångpannor alstrar vattenånga med högt tryck och hög temperatur. Ångan driver en ångturbin, som är kopplad till en elektrisk generator. Efter tur— binen leds ångan till en kondensor och övergår då genom avkylning till vatten, som återförs till ångpannan. Härav namnet kondenskraftverk.

I moderna oljekondenskraftverk är verkningsgra— den ca 40 % under det att i äldre och omoderna verk endast ca 30 % av det ursprungliga bränslets energiinnehåll kan tillgodogöras. Verken karakte— riseras av förhållandevis låg anläggningskost— nad under det att den rörliga kostnaden helt är avhängig av oljepriset. Vid dagens oljepris upp— går den rörliga kostnaden till mer än 15 öre/kWh. Stegringen av oljepriset, som sannolikt kommer att fortsätta, har medfört att oljeeldade kondens— kraftverk ej längre byggs. I stället undersöks möjligheten att anlägga koleldade kondenskraft— verk, som i dagens läge har lägre rörliga kost— nader men högre anläggningskostnader. 2.2.3 Mottrycksanläggningar Mottryck är det populära namnet på kombinations— verk för både el— och värmeproduktion. I ett kraftvärmeverk, som i sina huvuddelar är uppbyggt

på samma sätt som ett kondenskraftverk, omvand- las en del av energin i ångan till el under det att avloppsångans kvarvarande energi genom ett fjärrvärmesystem används för att värma bostäder och lokaler i stället för att som i ett kondens— kraftverk, outnyttjat föras bort med kylvattnet. Den samtidiga omvandlingen till elenergi och värme ger en total verkningsgrad av ca 85 % räk— nat på energiinnehållet i tillfört bränsle. En annan typ är det industriella mottrycksverket där avloppsångan efter turbinen direkt används för uppvärmning i olika industriella processer. Bränslet i mottrycksverken är i allmänhet olja men de kan även byggas för andra bränslen som gas kol, torv och biomassa. Bränslekostnaderna för elenergi producerad i mottrycksanläggningar upp— går i stort sett till bara hälften av bränsle— kostnaderna i ett kondenskraftverk. Mottrycks— kraften begränsas dock kvantitativt av att dess produktion förutsätter en samtidig användning av hetvatten eller ånga för annat ändamål.

2.2.4 Gasturbiner

Principen för en gasturbin är att heta förbrän— ningsgaser under tryck får driva en turbin. Bräns— let är vanligen lättolja. Karakteristiska egenska— per är låg anläggningskostnad, kort starttid men höga krav på bränsle samt förhållandevis låg verkningsgrad (ca 30 %) och därmed mycket höga rörliga kostnader, mer än 30 öre per kWh.

2.2.5 Körning av kraftsystemet

Kraftindustrin, vars anläggningar är lednings— mässigt sammankopplade dels inom landet dels med grannländerna, försöker självfallet köra de olika kraftslagen så att tillgångarna utnyttjas på mest rationella sätt. I första hand utnyttjas vatten— kraften och kärnkraften, därefter mottryckskraf— ten och sedan fossileldad kondenskraft samt i sista hand gasturbinkraft. Vattenkraftsproduk— tionen varierar under olika är beroende på vat— tentillgången, som under extrema förhållanden

kan avvika med ända till ca 1 20 % från normal tillgång. Värmekraften behöver därför tas i an— språk i mycket större omfattning under ett torr— år än under ett våtår, vilket framgår av bilaga 2 som visar en sammanställning över utbyggnaden av de olika kraftslagen (1979) samt deras produk— tion under respektive ett torrår, normalår och våtår. Sammankopplingen med grannländerna inne— bär att man regelmässigt exporterar eller impor— terar elkraft allt efter hur prisläget är i grannländerna i förhållande till kostnaderna för

den egna kraftproduktionen.

2.3 värderingen av värmekraftsanläggningar

Som framgår av det föregående utgör den svenska elproduktionen en blandning av vattenkraft och olika slag av värmekraft, i vilken blandning vat— tenkraften är det dominerande kraftslaget. El— tarifferna är så satta att den samlade intäkten från de olika kraftslagen skall täcka de samlade driftskostnaderna samt dessutom förränta nedlagt kapital. Det genomsnittliga priset (1979) per producerad kWh för en ny leverans vid 130 kilo— volts nätspänning i Mellansverige och utnyttjning

hela året kan med aktuella tariffer beräknas till ca 11 öre. Den billiga vattenkraften får således kompensera den dyra värmekraften. Enbart bränsle— kostnaderna för oljekondens, som svarar för den dominerande produktionskapaciteten (effekten) i vad dét gäller fossila bränslen, uppgår till mer än 15 öre per kWh. Det är därför inte möjligt att beträffande värmekraften tillämpa den av— kastningsmetod, som föreslagits för vattenkraf— ten. Den skulle leda till negativa värden trots att anläggningarna har ett betydande värde som komplement till vattenkraftsanläggningarna. Kom— mittén föreslår därför att värmekraftsanläggning— arna liksom hittills värderas enligt produktions— kostnadsmetoden, dvs. med utgångspunkt i anlägg- ningskostnaderna. Värderingen genomförs härvid i två steg. Först bestäms en anläggnings återan— skaffningskostnad och därefter nedräknas denna till ett tekniskt nuvärde med hänsyn till an— läggningens ålder och beskaffenhet. Vad kommit— tén generellt uttalat (SOU 1979:32 s. 430) om olika sätt att bestämma återanskaffningskost— naden är tillämpligt även beträffande värme- kraftsanläggningar. Det bör ankomma på RSV att till ledning för bestämmandet av återanskaffnings— kostnaden meddela anvisningar om tillämpliga ny— byggnadskostnader per kW för olika typer av an— läggningar i den utsträckning detta är möjligt. Om anvisningar av tillämplig nybyggnadskostnad inte lämpligen kan anges t.ex. med hänsyn till svårigheten att beakta olikheter i effektivitet och driftskostnader mellan nya och gamla an— läggningar, erfordras anvisningar om tillämpliga omräkningstal för omräkning av den historiska kostnaden. Nedräkningen av återanskaffningskost— naden till tekniskt nuvärde bör ske enligt samma principer som gäller för industribyggnader i öv—

1 1

rigt. Till detta återkommer kommittén i avsnitt 3. 2.4 Värderingen av vattenkraftsanläggningar _____________——f—————_—————_——__——_—

Värdering av vattenkraften enligt en avkastnings— metod, där avkastningen bestäms med utgångspunkt i gällande tariffer, och värmekraften enligt en produktionskostnadsmetod skulle leda till en för hög värdering av de samlade elkrafttillgångarna. Kommittén föreslår därför att detta beaktas vid värdering av vattenkraften genom att dess avkast— ningsvärde justeras på så sätt att det samman— lagda värdet av landets vattenkraft och värme— kraft (det sistnämnda värdet beräknat enligt pro— duktionskostnadsmetoden) motsvarar det avkast— ningsvärde som erhålls om landets samlade kraft— tillgångar värderas med ledning av nu gällande tariffer. Resultatet av en sådan justering bör vara att värmekraften erhåller värden som fram— står som rimliga i förhållande till vattenkraf— ten. Vid en bedömning härav bör beaktas dels att värmekraften till icke oväsentlig del behövs som komplement till vattenkraften för att trygga kraftförsörjningen under torrår dels att taxeni- vån i landet skulle varit lägre om värmekraftan— delen varit mindre.

Justeringen av de med utgångspunkt i gällande tariffer beräknade avkastningsvärdena för vatten— kraftsanläggningarna är av så grundläggande natur att den bör lagfästas genom ett tillägg i 5 S i den föreslagna fastighetstaxeringslagens 15 ka— pitel. Tillägget föreslås få lydelsen: De på detta sätt framräknade riktvärdena skall jämkas med hänsyn till lönsamheten för den samlade el—

kraftsproduktionen i landet.

2.5 Val av kapitaliseringsränta vid värde—

ringen av vattenkraftsanläggningarna

I SOU 1979:32 har kommittén på s. 694 ff redovi- sat vilka genomsnittliga taxeringsvärdehöjningar som kan antas svara mot olika kapitaliserings— räntor under förutsättning att nedskrivning av byggnadskapitalet sker på visst sätt.

Om avkastningsvärdena för vattenkraftsanläggning— arna jämkas på sätt som föreslagits i föregå— ende avsnitt blir de genomsnittliga höjningarna lägre än vid i övrigt likartade förutsättningar. De höjningar som uppkommer efter jämkningen har kommittén uppskattat med utgångspunkt i de beräk— ningar som redovisats i SOU 1979:32.

Vid denna uppskattning beräknas först den omräk— ningsfaktor som erfordras för justering av vat— tenkraftsanläggningarnas avkastningsvärde enligt

gällande taxenivå på följande sätt.

Nva+vä = årlig nettoavkastning av landets värme— och vattenkraftsanläggningar Nvatten = årlig nettoavkastning av landets vattenkraftsanläggningar Avatten = sammanlagd värdeminskning av landets vattenkraftsanläggningar Avärme = sammanlagd värdeminskning av landets värmekraftsanläggningar

Åvärme = sammanlagd återanskaffningskostnad för landets värmekraftsanläggningar

p = skälig ränta för kapitalisering av årsnettot

f = omräkningsfaktor för justering av

vattenkraftens värde

Nva+vä — Avatten — Avärme =

P/100

= f. Nvatten — Avatten + Åvärme — Avärme P/100

Nva+vä — Åvärme = f. Nvatten P/100 P/100

f har beräknats för följande alternativ: p = 4 %, 5 %, 6 % och 7 % samt att index för värmekrafts— anläggningar antas stiga med respektive 100, 150, 200, 250 och 300 % från år 1973 till år 1979. Värdet på f framgår av nedanstående tabell.

Tabell 1

Värde av justeringsfaktorn f.

Kapitaliseringsränta

ökning av

värmekrafts— 100 0,70 anl.index 150 0,64 från 1973 200 0,58 till 1979 250 0,53 med 300 0,47

Med tillämpning av ovanstående f—värden och tidi— gare utförda provtaxeringar av vattenkraftsan— läggningar (se tabell 3. 698 i SOU 1979:32) har förväntade genomsnittliga höjningar av vatten— kraftsanläggningarnas taxeringsvärde beräknats i nedanstående tabell.

Tabell 2

Genomsnittlig ökning i % av taxeringsvärdet för landets värme- och vatten- kraftsanläggningar

värmekraften Vattenkraften

%—höjning av anläggnings— kostnaderna %—höjning av taxerings—1) värdenivån

%—höjning vid en kapitaliseringsränta av

7 %

1 .. .. . . . . . . )Har har forutsatts samma avskrivningsregler som Vid 1975 ars fastighetstaxering.

Anm. Beräkningarna har utförts under förutsättning att årsnettovärdet av en taxeringseffekt är 717 kr. Beräkningen i SOU 1979:32 förutsatte ett årsnetto av 630 kr.

I ovannämnda beräkningar har det industriella mottrycket ej inräknats. Detta är nämligen i allmänhet så inbyggt i de olika industrierna och kraftproduktionen så avhängig den industriella produktionen i övrigt att stora svårigheter före— ligger att avskilja såväl mottryckskraftens kost— nad som avkastningsvärde från industrin i övrigt.

Ovan gjorda beräkningar av den genomsnittliga höj— ningen av taxeringsvärdet för landets vattenkrafts— anläggningar bygger på tidigare utförda provtaxe— ringar av vattenkraftsanläggningar i vissa älvar (SOU 1979:32 s. 698f).

skulle förändringarna i byggnadskostnadsindex för värmekraften följa industribyggnadskostnadsindex, vilket den med nu gällande taxeringsregler gör, blir ökningen i index från 1973 till 1979 ca 125 % och med beaktande av effekten av nedskrivningarna motsvarar detta en genomsnittlig höjning av taxe—

ringsvärdena för värmekraften med ca 75 %.

Nybyggnadskostnaderna för värmekraften synes dock under den aktuella perioden 1973—79 ha stigit väsentligt mer än vad index för industribyggnader anger. Sålunda har vid ovan utförda beräkningar av det samlade avkastningsvärdet för landets el— kraftproduktion räknats med att nyanläggningskost— nader 1979 för kärnkraft uppgår till 4 200 kr. per kW installerad effekt och för oljekondens till

3 500 kr. per kW, under det att de nuvarande taxe— ringsvärdena (1973 års värdenivå) för t.ex. Barse— bäck och Oskarshamns kärnkraftverk endast motsva— rar ett värde av drygt 500 kr. per kW och för Karlshamns och Stenungsunds oljekondensverk ca

400 kr. per kW. Om man beaktar att vissa extraor— dinära anläggningskostnader för miljöskydd och

säkerhet inte skall medräknas vid bestämmande av taxeringsvärde och att i bilaga 1 angivna taxe— ringsvärden avser avskrivna värden samt väger åamman inverkan från olika anläggningar med hän- syn till deras värde torde man kunna räkna med att nyanläggningskostnaden för värmekraften i landet från 1973 till 1979 i genomsnitt sanno— likt stigit med mellan 200 % och 300 %.

'Enligt tabell 1 och 2 ovan innebär en höjning

av index för värmekraftsanläggningar med respek— tive 200 %, 250 % och 300 %att taxeringsvärdet av värmekraftsanläggningarna höjs med respektive ca 130 %, 170 % och 210 %. Vid 5 % kapitaliserings— ränta blir motsvarande höjning av vattenkrafts— anläggningarnas taxeringsvärden ca 220 %, 200 % och 180 %.

De nyss redovisade beräkningarna synes utvisa att den höjning som skett beträffande anlägg— ningskostnaderna på värmekraftens område motive— rar att värmekraftsanläggningarnas taxeringsvär- den i genomsnitt höjs med ca 170 %. Den samord— ning av värderingen av värme— och vattenkraften som kommittén förordar leder till en höjning av vattenkraftsanläggningarna på ca 325 % vid 4 % ränta, ca 200 % vid 5 % ränta och ca 115 % vid

6 % ränta. Med hänsyn till den skillnad i lön— samhet som föreligger mellan vatten och värme— kraftsanläggningarna bör taxeringsvärdenivån för vattenkraftsanläggningarna höjas mer än för vär— mekraften. Om räntan väljs högre än 5 % måste således de återanskaffningskostnader som skall läggas till grund för taxering bestämmas lägre än de anläggningskostnader som kan anses realis—

tiska i 1979 års kostnadsläge.

Avkastningsvärdet för vattenkraftsanläggningar kan antagas ha stigit mer än kraftpriserna efter 1973, eftersom anläggningskostnadsindex ökat långsammare än tariffnivån. Förändringen i ta— riffnivån mellan juli 1973 och juli 1979 utgör 170 %. Det kan konstateras att värderingar i sam— band med den ekonomiska tillåtlighetsprövningen av vattenkraftsanläggningar enligt vattenlagen normalt sker med en kapitaliseringsränta av 4 %. Dessa omständigheter samt en jämförelse med de kapitaliseringsräntor som används vid värdering av andra fastighetstyper pekar närmast mot en räntefot på ca 5 %.

De bedömningar av skälig kapitaliseringsränta som kommittén har gjort hänför sig till de förut— sättningar som gäller för år 1979. De förändring— ar i elkraftsproduktionen som kan uppkomma under 1980 genom att nya anläggningar tas i drift bör enligt kommitténs uppfattning inte påverka be- stämningen av riktvärdena för vattenkraftsan— läggningarna vid 1981 års allmänna fastighets—

taxering.

Kommittén har i sitt tidigare betänkande (SOU 1979:32, s. 685 f.) konstaterat att en övergång till en avkastningsmetod kan komma att medföra stora förändringar i relationerna mellan taxe— ringsvärdena för olika anläggningar. Detta är i och för sig naturligt, eftersom ett av de star— kaste skälen för införandet av en avkastnings— metod, är att den tidigare använda produktions— kostnadsmetoden har visat sig ge föga rimliga värderelationer mellan äldre anläggningar med låga anläggningskostnader och nya anläggningar med höga anläggningskostnader. Kommittén fram— höll dock (5. 700) att den sammanlagda effekten

av de önskvärda förändringarna beträffande vär- derelationerna mellan anläggningarna och av taxe— ringsvärdenivån i vissa enskilda fall blev så kraftig att en tillfällig begränsning av de verk— ningar, som de höjda taxeringsvärdena medför,

kunde behöva övervägas. Kommitténs bedömning i detta hänseende gjordes mot bakgrund av att en ; kalkylränta på omkring 5 % kunde förväntas komma i till användning vid avkastningsvärderingen.

Genom den samordning som kommittén nu föreslår beträffande taxeringen av vatten— och värme— kraftsanläggningarna blir den höjning av taxe— ringsvärdenivån som valet av en viss räntefot medför ca 25—40 % lägre än vad som tidigare för- utsatts. Detta gör behovet av att begränsa verk— ningarna av taxeringsvärdehöjningarna mindre. Kommittén utesluter dock inte att dessa i enstaka fall kan bli av den storleksordning att det här kan anses motiverat att under en övergångstid införa vissa begränsningar i de verkningar, som höjningarna medför beträffande garantibeskatt—

ningen.

De bedömningar kommittén redovisat i det före— gående pekar mot att en kapitaliseringsränta av storleksordningen 5 % skäligen bör ligga till grund för bestämmandet av riktvärdena för vatten- kraftsanläggningar och därmed för bestämmandet av taxeringsnivån för denna typ av fastigheter.

Med hänsyn till att kapitaliseringsräntan kan behöva omprövas vid varje taxeringstillfälle synes det inte lämpligt att i lagtexten direkt inskriva valet av ränta. Räntan bör fastställas

som föreskrift.

3 VÄRDERING AV INDUSTRIBYGGNAD 3.1 Gällande ordning 3.1.1 Allmänt

De regler i KL som rör värdering av industrifas— tighet exklusive vattenfallsfastigheter är mycket knapphändiga och översiktliga. Detaljera- de regler lämnades i stället i de anvisningar som RSV och skattecheferna meddelade inför 1975 års allmänna fastighetstaxering.

En redogörelse för innehållet i dessa anvisningar lämnas i det följande.

I korthet kan nämnas att värderingen normalt gjordes med ledning av markvärdekartor och en beräkning av byggnadernas tekniska nuvärde. I vissa fall skedde värderingen utifrån en kapi— talisering av utgående eller marknadsmässigt uppskattad hyresavkastning. Byggnadsvårdet er— hölls då genom att totalvärdet minskades med markvärdet. Industritillbehören, som civilrätts- ligt räknas till byggnad, beaktades inte vid vär— deringen enligt en särskild bestämmelse.

3.1.2 Val av värderingsmetod

Den metod som vanligen användes vid värderingen av industribyggnad var den s.k. anläggningskost—

nadsmetoden. Denna innebär i princip att man först bestämmer återanskaffningskostnaden, an- tingen genon en direkt uppskattning av byggnads— kostnader vid ett uppförande av en motsvarande ny byggnad vid värdetidpunkten eller genoa om— räkning av faktiska eller beräknade kostnader vid byggnadens uppförande med hänsyn till bygg— nadskostnadernas förändringar fram till värde—

tidpunkten. Därefter nedskrivs denna återanskaff— ningskostnad till nuvärde med iakttagande av byggnadernas ålder, användbarhet och skick samt återstående beräknad varaktighetstid. I vissa fall, t.ex. i fråga om industrifastigheter i an— slutning till tätort med väldokumenterad hyres— nivå på industrilokaler (inkl. kontor, lager m.m.) kunde värderingen ske enligt en kapitaliserings— m.tod varvid faktiskt utgående eller marknadsmäs— sigt uppskattade hyresavkastningar kapitalise— rades på sätt som i huvudsak motsvarade förfa— randet vid värderingen av hyresfastighet. Fastig— hetstaxeringsnämnden hade valfrihet att välja den värderingsmetod som ansågs mest lämplig i

det enskilda fallet. Oavsett vilken metod som användes, skulle värdet bestämmas under hänsyns— tagande till sådana för taxeringsenheten säregna förhållanden, som inverkade på värdet. Fastig— hetsägaren fick normalt inte reda på vilken vär— deringsmetod som använts och vilka värden som legat till grund för bestämmandet av taxerings- värdet eftersom endast några få uppgifter längd— fördes nämligen antal värderingsenheter, totalt byggnadsvärde och markering om industritillbehör

fanns på taxeringsenheten.

3.1.3 Bestämmande av byggnadsvärde enligt

anläggningskostnadsmetoden

Då byggnadsvärdet beräknades enligt anläggnings— kostnadsmetoden skedde först en uppskattning av återanskaffningskostnaden och därefter en ned— skrivning av denna med hänsyn till ålder, an— vändbarhet och skick. Återanskaffningskostnaden uppskattades med ledning av antingen erfarenhets- tal för nybyggnadskostnaden av en likartad bygg— nad eller av den historiska byggnadskostnaden. RSV utarbetade omräkningstal för att möjliggöra en beräkning av återanskaffningskostnaden vid värdetidpunkten för 1975 års allmänna fastig— hetstaxering. Omräkningstalen gällde både för ordinära och s.k. skräddarsydda byggnader. Den historiska byggnadskostnaden multiplicerades sålunda med följande omräkningstal.

___—___—

Byggnads— Cmräkningstal Byggnads— Omräkningstal period (totalkorr) period (totalkorr) 1973 1,0

1972 1,1 1955 — 1956 2,5 1971 1,2 1953 - 1954 2,6 1969 — 1970 1,3 1951 - 1952 2,6 1967 — 1968 1,4 1946 - 1950 3,3 1965 — 1966 1,5 1941 — 1945 4,3 1963 — 1964 1,7 1936 — 1940 5,2 1961 — 1962 1,9 1931 — 1935 6,8 1959 — 1960 2,1 1921 - 1930 6,4 1957 — 1958 2,3 före 1921 7,0

___—___—

Återanskaffningskostnaden skrevs därefter ned

med hänsyn till byggnadens ålder och använd— ningsmöjligheter. Återstående belopp ansågs ut— göra byggnadens värde (tekniskt nuvärde).

Vid bestämning av nedskrivningens storlek beak- tades bl.a. att den tekniska utvecklingen ofta medfört, att äldre industribyggnader inte fyl— ler de vid modern industriell verksamhet ställ— da kraven på flexibilitet. Som regel fick sådana krav speciell tyngd i perifera lägen, där efter— frågan på industrilokaler var ringa på grund av begränsad köpkrets till skillnad mot vad som gäller i större tätorter med mera differentierat

näringsliv.

I normala fall skedde nedskrivning av återan— skaffningskostnaden med följande procenttal (rak

nedskrivning).

. ___—__—"__—_—__———_——"______'_________——'——__——__—__——'—__——_ Nedskrlvning

.

Nedskrivning, % per ar

Byggnadstyp Utförande Kol. 1 Kol. 2 Kol. 3 ____________________________________________________________________ Stcnme av sten, betong eller motsvarande 2 , 0 2 , 5 3 , G ___________________________________________________________ Ordinär Stamme av järn eller trä med fasader av plåt eller trä 2,5 3,0 4,0 ________________._________________________________________________._______ Stcnme av sten, betong eller motsv. Avvikande form p.g.a. byggn. tillbehör 3,5 4,0 _____________________________________________ Stomme av järn eller trä med fasader av plåt eller trä. Enkelt utförande eller sge- ciellt funktionsbetinga p.g.a. byggnadstillbehör 4,0 5,0

%

Kol. 1 - 2 Byggnadsår före 1961, varvid kol. l främst för byggnader med gott läge och god allmän användbarhet.

Skräddarsydd

Kol. 3 Byggnadsår 1961 och senare

Vid nedskrivningen skulle fastighetstaxerings— nämnden beakta att värdet av byggnad normalt inte borde sättas lägre än till 10 % av beräknad

återanskaffningskostnad.

Lokala förhållanden och speciella omständigheter i övrigt kunde dock föranleda att andra nedskriv- ningsförfaranden användes för vissa objekt.

3.1.4 Bestämmande av byggnadsvärde enligt

kapitaliseringsmetoden

Värderingen gjordes enligt denna metod genom ka— pitalisering av framräknad hyresintäkt och med hänsyn till uppskattad återstående varaktighets— tid för byggnaden. Kapitalisering skedde i prin— cip på samma sätt som vid taxering av hyres— och affärsfastigheter dock med beaktande av de spe— ciella förhållanden, som gällde för industrifas— tigheter såsom kortare livslängd och högre ränte— kostnader. Metoden borde alltid användas för

s.k. industrihyreshus.

Om kapituliseringsmetoden användes när nyresni— vån var osäker, borde dät framräknade värdet jäm— föras med det värde, som skulle erhållizs enligt

anläggningskostnadsmetoden.

3.1.5 Särskilda synpunkter på taxering av perifert belägna eller konjun(tur- känsliga anläggningar

Då industrifastighet var belägen inom onråde med osäkra förutsättningar för industriell zerksam— het borde särskild försiktighet iakttas vid be- stämmandet av byggnadens värde. Samma var förhål— landet, när industri hotades av nedläggiing eller

andra svåra störningar var för handen.

Investeringar som finansieras med statsbidrag torde i normalfallet inte höja marknadsvärdet med belopp som motsvarar investeringarnas stor— lek.

Vid beräkning enligt anläggningskostnadsmetoden av värdet av en industri e.d. som uppförts helt eller delvis med statsbidrag borde man särskilt beakta i vilken mån den del av anläggningskost— naderna som täckts av statsbidraget inverkat hö— jande på industrins marknadsvärde samt reducera den beräknade produktionskostnaden i den ut— sträckning påverkan inte förekommit. I sådana fall måste bestämmandet av värdet ske efter mera allmänna överväganden grundade på ett"marknads—

värderesonemang.

3.1.6 Värde av byggnadstillbehör

Förekomst av byggnadstillbehör fick en speciell betydelse vid värderingen, då tillbehören bestod av maskiner och liknande av så betydande omfång och dominans, att de normalt inte rymdes inom en industribyggnad med normala mått och påtagligt återanvändningsvärde. I stället måste då användas en s.k. skräddarsydd byggnad, som får sådant ut— förande, att såväl teknisk som funktionell livs- längd blir starkt begränsad och ofta sammanfaller med livslängden hos byggnadstillbehören.

Klassificeringen av fastighetstillbehören på industrifastighet skedde efter allmänna förut— sättningar för ifrågakommande typer av industri samt de ytterligare upplysningar, som kunde er— hållas av främst konsulent inom gemensamt fastig—

hetstaxeringsdistrikt.

Som exempel på skräddarsydda industribyggnader

nämndes följande

* Utpräglat lätta byggnader som är att hänföra till "skal" och vanliga vid processindustri (petrokemi, massa, tegelbruk, cementfabrik,

större smältugnar, gruvdrift).

* Tyngre byggnader med avvikande form (kraft— verk, bryggeri, glasbruk, anrikningsverk, elektrokemisk industri, delar av pappersbruk,

delar av skeppsvarv).

Vid värderingen utgick man från att anskaffnings— kostnaderna för olika byggnadstillbehör innefat— tades i den uppgivna byggnadskostnaden. Om bygg— nadsvärdet beräknades enligt kapitaliseringsme— toden så ansågs hyresintäkterna grundade jämväl

på dispositionsrätten till byggnadstillbehören.

Värdet av industritillbehören beaktades inte då man bestämde taxeringsvärdet. Gränsdragningen mellan byggnadstillbehör och industritillbehör vållade fastighetstaxeringsnämnderna vissa prob-

lem.

3.2 Synpunkter och förslag

3.2.1 Allmänt

Med industribyggnader kommer enligt kommitténs tidigare avlämnade förslag att avses byggnader

inrättad för industriell verksamhet, anläggning för elkraftproduktion, bensinstation, parkerings— hus, lager, förråd och depå samt djurstall och växthus utan samband med jordbruk eller skogs— bruk.

I direktiVen sägs att kommittén skall söka komma fram till förenklade regler för åsättande av vår— den vid fastighetstaxering främst när det gäller industri— och vattenfallsfastigheter. Kommittén har tidigare lämnat förslag till värdering av vattenfallsfastigheter.

De för 1975 års allmänna fastighetstaxering ut— färdade anvisningarna för taxering av industri— fastighet har visat sig inte ge tillräcklig led— ning för arbetet i fastighetstaxeringsnämnderna. Detta har medfört att likartade industrifastig— heter vid taxeringen har kunnat behandlas tämli— gen olika. Taxeringen torde sålunda inte ha bli— vit likformig och rättvis i den omfattning som kan begäras. Den summariska beslutsredovisningen har medfört att fastighetsägarna i underrättel— sen och fastighetstaxeringslängden inte har fått

någon direkt redovisning av vilken värderings— metod som använts samt vilka faktorer och vär— den som legat till grund för bestämmandet av byggnadsvärdet. Fastighetsägarna har därför haft svårt att kontrollera byggnadsvärdeberäk— ningen. Dessa förhållanden är enligt kommitténs mening otillfredsställande. Kommittén föreslår i det följande nya regler för värdering av in— dustribyggnader. Syftet är att underlätta ar— betet i fastighetstaxeringsnämnderna och att ge fastighetsägarna en så utförlig redovisning av hur byggnadsvärdet har bestämts som de be— höver för att kunna bedöma fastighetstaxerings— nämndens beslut. Förslaget innebär också att största delen av de uppgifter som hämtats in från fastighetsägarna och som använts vid be— stämmande av byggnadsvärdet kommer att registre— ras. Genom förslaget kommer reglerna för vår— dering och taxering av industribyggnader att samordnas med de regler som har föreslagits be—

träffande andra typer av byggnader.

3.2.2 Indelning av industrienheterna i under—

grupper (industrityp)

Industribyggnad utgör en restgrupp byggnader av mycket skiftande karaktär och för att underlätta en ytterligare utveckling av de värderingsmeto- der som kommittén kommer att föreslå, är det angeläget att kunna särskilja vissa grupper av industrienheter. En sådan uppdelning gör det dessutom möjligt att studera taxeringens utfall och köpeskillingar för olika grupper av industri— byggnader.

Utvecklingsarbetet syftar till att särskilja grupper av fastigheter som i framtiden kan kom— ma att värderas med en ortsprismetod och därnäst med en avkastningsmetod. Kommittén har tidigare i 4 kap. 5 ; PTL föreslagit att två grupper in— dustrienheter skall behandlas särskilt, nämligen täktmark och industribyggnad på sådan mark (täkt— enhet) och vattenfallsfastigheter enligt 15 kap. 1 ; PTL (vattenfallsenhet). Kommittén har i 12 kap. PTL lämnat förslag till regler för värde— ring av täktmark och i 15 kap. FTL regler för värdering av vattenfallsenhet. Kommittén anser att ytterligare grupper bör särskiljas. Grupper som är relativt enhetliga och som det finns an— ledning att särskilja är bl.a. bensinstations— byggnader, kiosker, växthus, djurstallar och värmekraftsanläggningar. Närmare anvisningar om en sådan uppdelning bör utfärdas av RSV.

3.2.3 Allmänt om värdering av industribyggnad

Industribyggnad är ingen enhetlig grupp såsom t.ex. småhus, hyreshus. Gruppen industribyggnad innehåller som tidigare framhållits byggnader av mycket skiftande karaktär. Användningen av indu— stribyggnader är oftast en integrerad del i en in— dustriell verksamhet. Värdering av industrifastig- heter rymmer dessutom en del speciella problem, som sammanhänger med bl.a. den efterfrågesitua— tion som föreligger för denna typ av fastigheter. Befintliga industribyggnader är oftast anpassade för en viss specifik verksamhet, vilket medför

att marknaden för dessa fastigheter är liten. I vissa fall t.ex. beträffande en kemisk process— industri, existerar kanske över huvud taget ingen

marknad. Är däremot fastigheten mera allmängiltig

till sin utformning — bebyggd med t.ex. enplans lager— och verkstadshallar — kan en större grupp

presumtiva köpare efterfråga objektet.

Såväl enligt gällande lag som enligt kommitténs förslag till ny lag skall marknadsvärdet som grund för taxeringen i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten, i andra hand med ledning av en avkastningskalkyl och i sista hand med utgångspunkt i en beräkning

av det tekniska nuvärdet.

De brister som föreligger i redovisningen av fak- torer och värden i fastighetslängden gör det i

dag omöjligt att ta fram tillräckligt statistiskt underlag för att kunna tillämpa en direkt orts— prismetod vid värdering av fastigheter med indu— stribyggnader. På längre sikt torde dock metoden kunna komma att användas för mera vanligt före— kommande fastigheter, bebyggda med t.ex. enkla in— dustrihallar eller industrihvreshus.Marknadsvärdet får i stället bestämmas med ledning av en avkast— ningskalkyl eller med utgångspunkt i en beräkning av det tekniska nuvärdet. Mot bakgrund av den skiftande karaktär som industribyggnaderna har finns behov av att använda både en avkastnings— metod och en produktionskostnadsmetod. Härvid bör avkastningsmetoden användas för fastigheter med byggnader av mer ordinär typ och produktionskost— nadsmetoden för fastigheter med byggnader av s.k. skräddarsydd typ.

Industritillbehör, dvs. egendom som avses i 2 kap. 3 S jordabalken, skall enligt kommitténs förslag i 7 kap. 17 5 FTL liksom enligt gällande lag inte åsättas något värde.

RSV:s referensgrupp för värdering av industrifas— tigheter har genomfört en analys av totala an— talet köp av industrifastighet i lagfartsbandet för åren 1975—78. Bearbetningen har uppdelats

på typkoderna 32 (tillverkningsindustri) 36 (ben— sinstationer, bilreparationsverkstäder) samt 37 (lager, depåer m.m.). Materialet har gallrats

så att enbart köp med köpeskillingskoefficient (köpeskilling/totalt taxeringsvärde) mellan

0,5 — 4,0 tagits med i analysen. Totalt omfattar analysen ca 4 400 köp. Undersökningen visar att prisutvecklingen för industrifastigheter under pe— rioden 1975—78 har varit i medeltal 5,7 % per år. Endast en marginell skillnad föreligger mellan in— dustrifastigheter inklusive respektive exklusive industritillbehör. Prisutvecklingen för den sist- nämnda gruppen utgjorde i medeltal 6,2 % per år under perioden. Industrifastigheter har, jämfört med konsumentprisindex, under perioden 1975—78 inte varit realvärdesäkra och uppvisar den lägsta prisökningen av förekommande fastighetstyper. RSV:s referensgrupp för värdering av industrifas— tighet har även genomfört en fördjupad studie av köp av industrifastigheter i Stockholms och Gävle- borgs län. Resultatet av denna undersökning har lagts till kommitténs betänkande som bilaga 3,

3.2.4 Bestämmande av byggnadsvärde enligt

avkastningsmetoden 3.2.4.1 Allmänt

Avkastningsmetoden innebär att fastighetens mark—

nadsvärde beräknas genom en omräkning till nutid

av den framtida nettoavkastningen från fastig— heten. Byggnadsvärdet erhålls genom att total— värdet minskas med markvärdet. För att under— lätta det praktiska taxeringsarbetet bör värde— ringsmetoden utformas som en bruttokapitalise- ringsmetodIVilket innebär att totalvärdet be- stäms genom att den totala årliga hyran multi— pliceras med en bruttokapitaliseringsfaktor i likhet med vad som föreslagits för hyreshusen— het. Dessa faktorer skall bestämmas så att taxe—

ringsvärdet erhålls direkt.

Bruttokapitaliseringsfaktorn kan då bestämmas med utgångspunkt från följande avkastningsmetod

F=(H—D—p'M)'f(n,p)+M (1) där F = det totala fastighetsvärdet, mark och bygg— nader i kr. (marknadsvärdenivå) H = totala hyresintäkter i kr/år D = totala drifts— och underhållskostnader i kr/år M = markvärdet 1 kr (marknadsvärdenivå) f (n,p) = årsräntors kapitaliseringsfaktor = (1 + P)n'1, varvid n är den tidsperiod under p (l+p)n vilken avkastningen beräknas utgå (byggnadens återstående livslängd) och p är kalkylräntefoten — medel-

ränta för lånat och eget kapital

Ur formel (1) kan följande formel härledas

M

bkf = 0,75 (1 — X E£)f (HIP) + TE H

:EID

0,75

bkf = bruttokapitaliseringsfaktorn som multipli— cerad med totala hyresintäkten ger det to— tala taxeringsvärdet

Mt = det vid taxeringen åsatta markvärdet 1

kr. (0,75 x M)

Genom att beräkna faktorerna på detta sätt er— hålls en möjlighet att bestämma bruttokapitali— seringsfaktorerna för olika genomsnittliga räntekrav för lånat och eget kapital. Vid sidan av denna teoretiska beräkning av bruttokapitali— seringsfaktorerna där ingående faktorer bestämts med ledning av mer allmän erfarenhet grundad på bl.a. prisnivåer måste faktorerna anpassas till marknaden genom jämförelser mellan total hyres— intäkt (bruttoavkastning) och köpeskillingar som betalats på fastighetsmarknaden. Denna metod överensstämmer i stort med den som används vid värdering av hyreshusenhet.

Kommittén föreslår att värderingen av industri— fastigheter enligt avkastningsmetoden sker på detta sätt. En regel härom bör tas in i 11 kap. 2 g FTL.

3.2.4.2 Vad riktvärdet bör avse

Då en avkastningsmetod i form av ett bruttokapi— taliseringsförfarande används för att bestämma taxeringsvärdet kan riktvärdet anges antingen som produkten av total hyra och bruttokapitali— seringsfaktorn eller som bruttokapitaliserings— faktorn. Vid taxering av hyreshusenhet har kom—

mittén förordat att det senare alternativet skall tillämpas. Skillnaden mellan de två alter— nativen är att i det första fallet blir förutom de faktorer som påverkar bruttokapitaliserings— faktorn även de faktorer som påverkar hyran värdefaktorer som särskilt beaktas vid riktvär- dets bestämmande. Detta innebär att hyran alltid måste vara entydigt bestämd, dvs. bestämmas obe— roende av eventuell utgående hyra för det en— skilda objektet. Hyran kan då sägas utgöra en värderingshyra som bestämts utifrån objektets särskilda egenskaper och i en för värdeområdet

relevant hyresnivå.

För hyreshus finns sedan lång tid en väl utveck— lad hyresmarknad. Med totalhyran avses enligt förslaget till fastighetstaxeringslag, FTL, bruksvärdehyran för bostäder och marknadsmäs- sig hyra för lokaler. I de flesta fall förut— sätts den utgående hyran motsvara bruksvärdehy— ran respektive den marknadsmässiga lokalhyran. På denna hyresmarknad finns ett väl utvecklat och i stort enhetligt system för fastställandet av hyror och hyresförändringar. Hyresmarknaden för industrilokaler är i dessa avseenden mer splittrad. Enligt undersökningar som RSV:s refe— rensgrupp för värdering av industrifastigheter genomfört av hyressättningen av industrilokaler och andelen lokaler som hyrs ut, framgår att hy— ran i kommunalt ägda industrifastigheter ofta subventioneras de första åren, att speciella låneformer av typ s.k. realräntelån påverkar hy—

ran under fastighetens livslängd, att olika for—

mer av indexreglerade hyror förekommer samt att andelen urhyrda lokaler varierar mellan 5 och

50 % i länen. Dessutom innefattar utgående hyra ibland även hyra för industritillbehör. Den ut— gående hyran för likartade fastigheter kan så— ledes variera mycket beroende på faktorer som berörts ovan. Detta medför att den utgående hy— ran ofta inte i ett schabloniserat värderingsför— farande kan anses vara ett uttryck för den fram— tida hyresintäkten och därmed en industrifastig— hets värde eller att skillnader i utgående hyra speglar värdeskillnader mellan fastigheterna. Den utgående hyran kan mot denna bakgrund inte okritiskt användas vid värdering enligt ett

bruttokapitaliseringsförfarande.

Om bruttokapitaliseringsfaktorn skall utgöra riktvärdet måste man därför alltid granska ut— gående hyra och ofta frångå denna för att taxe— ringsvärdet skall utgöra 75 % av taxeringsenhe— tens marknadsvärde. Om man i stället väljer att låta produkten av en värderingshyra och brutto— kapitaliseringsfaktorn utgöra riktvärdet kommer för fastigheten utgående hyra inte att användas vid bestämmandet av taxeringsvärdet. De omstän— digheter som särskilt bör beaktas vid bestämman— det av värderingshyran är industribyggnadens lo— kaltyper, ålder, standard och beläggningsgrad. Dessa Värdefaktorer redovisas närmare nedan. Vär— deringshyrorna får bestämmas utifrån en analys

av marknadsmässiga hyresnivåer. Viss ledning tor— de också kunna erhållas av skillnader i produk—

tionskostnader för nybyggda industrilokaler av

olika standard. RSV:s referensgrupp for värdering av industrifastigheter har undersökt förhållanden i kommunalt uthyrda lokaler. Undersökningens re- sultat har lagts till kommitténs betänkande som bilaga 4. Om byggnadens karaktär undantagsvis är sådan att värderingshyran inte kan anses ge ut- tryck för värdet får detta justeras på grund av

säregna förhållanden.

Mot bakgrund av att utgående hyra inte normalt kan användas direkt vid värderingen och då ut— hyrningsfrekvensen är låg i många län bör enligt kommitténs mening en likformig och rättvis taxe- ring uppnås bäst genom att låta riktvärdet utgöra produkten av en värderingshyra och en bruttokapi— taliseringsfaktor. Ett sådant förfarande skulle dessutom avsevärt underlätta fastighetstaxerings— nämndernas arbete. Bruttokapitaliseringsfaktorn bör ange förhållandet mellan värdet av värde— ringsenheten och totala värderingshyran för in— dustribyggnaderna inklusive mera omfattande mark— anläggningar. Förslaget i ll kap, 2 5 FTL har utformats i enlighet härmed.

3.2.4.3 Värdeserier

Bruttokapitaliseringsfaktor

På samma sätt som föreslås för hyreshusenhet bör RSV upprätta ett tabellverk där bruttokapitalise— ringsfaktorn för en industrienhet av viss angiven beskaffenhet knyts till en värdeserie. Den in— dustrienhet som bör ligga till grund för värde—

serien föreslås vara en värderingsenhet son är

bebyggd med en industribyggnad, uppförd under perioden 1975—79 och med ett normalt förhållande mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala värderingshyra. Värdet av en sådan värderingsenhet kan sägas uttrycka värdenivån inom ett värdeområde.

Serien bör byggas upp så att skillnaden mellan stegen uppgår till 10 % av faktorn 5,0 om faktorn är större än 5. Skillnaden mellan stegen blir då mindre än 10 %. Understiger faktorn däremot 5,0 anser kommittén att steg om 0,5 blir alltför stora. Tätare intervaller bör då förekomma. Med denna utgångspunkt föreslås serien få följande utformning: 3,0, 3,2 osv. t.o.m. 5.0 därefter

5,5, 6,0 osv.

Den föreslagna värdeserien överensstämmer med vad

som föreslagits för hyreshusenhet.

Värderingshyra

Även för värderingshyran bör RSV upprätta ett tabellverk där värderingshyran per m2 för viss lokaltyp av viss beskaffenhet knyts till en vär— deserie. Den värderingsenhet som bör ligga till grund för värdeserien föreslås vara en värde— ringsenhet som är bebyggd med en industribyggnad av viss lokaltyp och med normal standrad uppförd under perioden 1975—79. Värderingshyran av en så- dan lokaltyp kan sägas uttrycka hyresnivån inom

ett värdeområde.

För värderingshyran av parkeringsplatser i indu— stribyggnad bör en värdeserie utarbetas av RSV. Serien bör uttryckas i kr/plats och år. Den serie som enligt kommitténs mening bör komma till an— vändning är 500, 600, 700, 800, 900, 1 000, 1 200, 1 400, 1 600, 1 800, 2 000, 2 400, 2 800, 3 200,

3 600, 4 000, 4 500 osv. kr/plats och år.

I 11 kap. 3 resp. 5 55 FTL bör föreskrivas att som bruttokapitaliseringsfaktor resp. värderings— hyra för en industrienhet av angiven beskaffen— het får anges endast värden i en fastställd vär—

deserie. 3.2.4.4 Riktvärde och värdefaktorer

De omständigheter som enligt kommitténs mening bör särskilt beaktas vid bestämmandet av riktvär— det för en industribyggnad är, vad beträffar bruttokapitaliseringsfaktorn, den återstående livslängden (värdefaktorn ålder) och förhållan— det mellan värderingsenhetens taxerade markväré de och dess totala årliga värderingshyra (värde— faktorn markvärdeandel) samt vad beträffar vär— deringshyran, typ av lokal (värdefaktorn lokal— tYp), återstående livslängd (värdefaktorn ålder), byggnadens utförande och utrustning (värdefak— torn standard samt det genomsnittliga utnyttjan— det av det totala antalet tillgängliga parke- ringsplatser i industribyggnaden (värdefaktorn

beläggningsgrad).

Under detta avsnitt lämnas en redogörelse för

innebörden av de olika värdefaktornerna och de

klassindelningar som enligt kommitténs mening

lämpligen bör komma till användning.

Ålder

Åldern bör liksom för småhusen och hyreshusen ge uttryck för industribyggnadens återstående livs— längd. Denna uppskattas enklast med utgångspunkt i industribyggnadens nybyggnadsår. Hänsyn bör även tas till de om— och tillbyggnader som har företagits, omfattningen av dessa samt vid vil— ken tidpunkt de har skett. Klassindelningen bör göras så att åldersklassen för industribyggnader med en ålder motsvarande högst 25 år inte får

göras större än att den motsvarar 10 år.

Markvärdeandel

Med markvärdeandel avses förhållandet mellan värderingsenhetens taxerade markvärde och dess totala årliga värderingshyra. Motsvarande vär— defaktor föreslås för hyreshusenhet. Värdefak— torn avser att beakta skillnaden i värde vid olika exploateringstal och delvis beakta värde— skillnader beroende på varierande markvärden. Kommittén anser att för industribyggnad bör föreskrivas att minst två klasser skall finnas.

Lokaltyp

Industribyggnad skall uppdelas på lokaltyper. Värdefaktorn lokaltyp bör därvid i princip be— stämmas med hänsyn till det ändamål som lokalen

är inrättad för. Kommittén anser att man vid

bestämmandet av värderingshyran har anledning att skilja på minst fyra olika lokaltyper för industriändamål. Dessa är produktionslokaler, industrikontor, lager och parkeringslokaler. Med produktionslokaler avses lokaler som är inrätta- de för produktion, service, reparation eller dy— likt. Med industrikontor avses lokaler som är inrättade som kontor, personalutrymmen, utställ— ning eller dylikt. Med parkeringslokaler avses lokaler inrättade för parkeringsändamål. Med la— ger avses lokaler inrättade som lager, förråd

eller dylikt samt övriga lokaler i byggnaderna.

Gränsdragningen mellan de olika lokaltyperna bör

inte ge några svårigheter i den praktiska till-

lämpningen. Storleken av de olika lokaltyperna mäts i m2 bruksarea enligt svensk standard. För att undvika en uppdelning i små areor anser kom- mittén att uppdelning endast skall ske om arean för lokaltypen_i fråga överstiger 10 % av bygg— nadens totala bruksarea eller om delarna över— stiger 250 m2 bruksarea. Areor av samma lokaltyp förs samman till en enhet oavsett läge i byggna— den såvida de inte avviker avsevärt i standard.

För värdefaktorn lokaltyp skall finnas minst fyra klasser. Standard

Standardklass bör bestämmas för varje lokaltyp. Vad som i standardhänseende främst påverkar en industribyggnads värde är bl.a. planlösning,

flexibilitet, ventilation, bjälklagets bärförmå- ga, lastförhållanden, fri takhöjd m.m. Någon en- tydig metod att mäta dessa standardförhållandens inverkan på värderingshyran torde dock inte fin— nas utan bedömningen får mer grundas på allmänna överväganden rörande hyresmarknaden i detta av— seende. Standardfaktorn får anges som en sam— manvägning av olika faktorer, lämpligen i form av ett poängsystem samt får avse genomsnittliga förhållanden för lokaltypen i fråga. Indelningen i standardklasser bör för varje lokaltyp göras så att den omfattar minst tre klasser.

Beläggningsgrad

Med beläggningsgrad avses det genomsnittliga ut— nyttjandet av det totala antalet tillgängliga

parkeringsplatser i en industribyggnad uttryckt i procent. Kommittén anser att klassindelningen bör göras så att minst tre klasser erhålls.

3.2.4.5 Sättet att redovisa riktvärdet

Tillämpliga bruttokapitaliseringsfaktorer och värderingshyror bör redovisas i form av tabel—

ler. Dessa bör benämnas IB—tabell respektive IH-

tabell, där I anger industribyggnad, B anger bruttokapitaliseringsfaktor och H anger värde— ringshyra. De tidigare omtalade undersökninG— arna ger vid handen att det torde vara till—

räckligt att för värderingen indela ett län i två till fyra värdeområden. Riktvärdet redovisas genom att tillämpliga IB— och IH-tabeller anges på karta eller på annat lämpligt sätt. Något

krav på att riktvärdet alltid skall redovisas på karta bör inte uppställas mot bakgrund av värde—

områdenas omfattning.

11 kap. 4 och 6 55 FTL föreslås innehålla en upp— räkning och definitioner av de olika värdefakto— rer som särskilt skall beaktas vid riktvärdets

bestämmande.

Vidare bör i anslutning till varje värdefaktor tas in tidigare redovisade bestämmelser angående

klassindelning. 3.2.4.6 Säregna förhållanden

Med det fria värderingsförfarande som användes vid 1975 års allmänna fastighetstaxering före— låg inte, vid bestämmandet av taxeringsvärde för industribyggnad, något behov av justering för säregna förhållanden. Det av kommittén förordade värderingsförfarandet nödvändiggör en sådan ju— steringsmöjlighet. Vid värderingen kan.man nor— malt räkna med att verksamheten på en industri— fastighet kommer att fortgå minst fem år om fas— tigheten används för industriell verksamhet och beslut om nedläggning inte fattats. Om industri— fastighet är belägen inom område med mycket osäkra förutsättningar för industriell verksam- het eller om andra svåra störningar förekommer, kan anledning finnas att justera byggnadsvärdet för säregna förhållanden. Sådan justering skall grundas på marknadsvärderesonemang. De omständig— heter som i övrigt bör bedömas som säregna för— hållanden är främst väsentligt avvikande under— hållsstandard, extremt exploateringstal, större dominerande byggnadstillbehör samt att byggnadens karaktär inte svarar mot standardbeskrivningen.

3.2.5 Bestämmande av byggnadsvärde enligt

produktionskostnadsmetoden 3.2.5.1 Allmänt

Produktionskostnadsmetoden innebär att byggna— dens värde beräknas genom att först en upp— skattning av återanskaffningskostnaden görs och därefter en nedräkning av denna med hänsyn till ålder, användbarhet och skick. Återanskaffnings— kostnaden bör i första hand bestämmas utifrån erfarenhetstal för nybyggnadskostnader och i andra hand utifrån en uppräkning av historiska byggnadskostnader.

Kommittén föreslår att värderingen av industri— fastigheter enligt produktionskostnadsmetoden sker på detta sätt. En regel härom bör tas in i 11 kap. 7 5 FTL_

3.2.5.2 Vad riktvärdet bör avse

Med hänsyn till det sätt på vilket värderingen av industribyggnad enligt produktionskostnads— metoden föreslås ske bör riktvärdet för en industribyggnad anges genom en nedräkningsfaktor. Denna anger den faktor varmed byggnadens åter— anskaffningskostnad beräknad enligt 5 kap. 6 5 FTL skall multipliceras för att byggnadens tekniska nuvärde skall erhållas.

Man torde i dag normalt kunna räkna med att huvuddelen av industribyggnadsbeståndet kan nyttjas ytterligare minst 10 år. Därför bör

enligt kommitténs mening den tidigare till— lämpade spärregeln ändras. Vid en jämförelse med värdering enligt avkastningsmetoden kan nämligen konstateras att en stor del av en fas— tighets nuvärde hänför sig till den i tiden närmast kommande 10—årsperioden. Vid en total

livslängd av 60 år och en kalkylränta på 5

xo

respektive 10 0 utgör denna del ca 40 respek— tive 60 % av det totala värdet. vid en total livslängd av 25 år är motsvarande procenttal

55 respektive 68. Av ovan redovisade exempel framgår att ett högt förräntningskrav medför att en mycket stor del av värdet hänför sig till den närmaste 10—årsperioden. Exemplet för— utsätter att byggnaden har en i jämförelse med nyproducerade byggnader i huvudsak likvärdig funktion. Spärregeln bör ta hänsyn till att byggnadsbeståndet i stor utsträckning är gammalt och därmed inte har en med nyproducerade bygg— nader likvärdig funktion. Det är därför skäligt att spärren sätts lägre än de siffror som redo— visas ovan. Kommittén anser att nedräknings- faktorn (dvs. det tal, varmed återanskaffnings— kostnaden skall multipliceras för att det tekniska nuvärdet skall erhållas)i de fall åter— stående livslängd är minst 10 år bör minimeras till 0.35 för industribyggnader med lång livs— längd, vilka vid taxeringstillfället har full— god användbarhet. För byggnader med kort livs— längd och fullgod användbarhet bör faktorn

minimeras till 0.50.

För byggnader som har en återstående livslängd som är mindre än 10 år bör nedräkningsfaktorn minimeras till 0.20 för byggnader med lång livslängd och god användbarhet och till 0.30 för byggnader med kort livslängd och god användbar— het.

Kommittén förutsätter att regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer utfärdar föreskrifter angående minimering av ned—

räkningsfaktorn med ovan angivet innehåll.

3.2.5.3 Riktvärde och värdefaktorer

De omständigheter som enligt kommitténs mening bör särskilt beaktas vid bestämmandet av rikt— värdet för industribyggnad är byggnadskategorin (värdefaktorn byggnadskategori), byggnadens ut-

förande och utrustning (värdefaktorn standard), byggnadens återstående livslängd (värdefaktorn ålder) samt byggnadens geografiska läge (värde—

faktorn ortstyp).

Under detta avsnitt lämnas en redogörelse för innebörden av de olika värdefaktorerna och de klassindelningar som enligt kommitténs mening

lämpligen bör komma till användning.

Byggnadskategori

Med byggnadskategori avses industribyggnadens karaktär och konstruktion. Industribyggnaderna bör i likhet med vad som gällde vid 1975 års allmänna fastighetstaxering indelas i ordinära byggnader och s.k. skräddarsydda byggnader

eller liknande speciella industribyggnader.

Den sistnämnda byggnadskategorin avser främst sådana byggnader som inte är åtminstone be— gränsat användbara inom annan industriell verk— samhet än den aktuella. Sådana byggnader har som en följd härav i princip samma livslängd som verksamheten på platsen och därmed den maskinella utrustningen. Byggnaderna kan sägas utgöra ett

den maskinella anläggningen flyttas. Byggnader— nas användning och värde är helt beroende av den maskinella utrustningen. Som exempel på skräddarsydda industribyggnader kan nämnas ut— präglat lätta byggnader som är att hänföra till skal 000 som är vanliga vid processindustri som t.ex. petrokemi, massa, tegelbruk, cementfabrik, större smältugnar och gruvdrift ocn tyngre byggnader med avvikande form som t.ex. bryggeri, glasbruk, anrikningsverk, elektrokemisk industri, delar av pappersbruk och delar av skeppsvarv.

Om den maskinella utrustningen i en sådan skräddarsydd byggnad — såsom är regeln - repre— senterar större värde och i regel har avsevärd storlek, skall den hänföras till byggnadstill— behör och beaktas vid beräkningen av byggnads— värdet. Detta gäller såväl de huvudsakliga maskinerna som hjälpmaskiner och dylikt till

dessa.

Kommittén anser att det bör föreskrivas att värdefaktorn byggnadskategori skall indelas i

minst tre klasser.

Standard

För ordinära byggnader bör standarden bestämmas enligt samma regler som föreslagits för värdering enligt avkastningsmetoden. För övriga byggnader får standarden bestämmas efter mera allmänna överväganden. För vissa byggnadskategorier

saknas anledning att särskilja olika standard- klasser, t.ex. värmekraftsanläggningar. Kommittén lägger därför inte fram något förslag

om indelning i standardklasser.

Ålder

Åldern bestäms enligt samma regler som före—

slagits för värdering enligt avkastningsmetoden.

Ortstyp

Med ortstyp avses industribyggnadens läge i förhållande till tätort. Vid indelning i olika

ortstyper bör tätortens storlek och stödområdes—

klass beaktas. För vissa byggnadskategorier t.ex.

värmekraftsanläggningar saknas anledning att särskilja olika klasser för ortstyp. Kommittén

lägger därför inte fram något förslag om in—

delning i ortstypsklasser.

11 kap. 8 S FTL föreslås innehålla en uppräkning och definitioner av de olika värdefaktorer som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestäm— mande. Vidare bör i anslutning till varje värde— faktor tas in tidigare redovisade bestämmelser

angående klassindelning. 3.2.5.4 Övriga faktorer som påverkar värdet

För att värderingen enligt produktionskostnads— metoden skall kunna genomföras erfordras förut— om ovan redovisade värdefaktorer uppgifter om vissa andra faktorer. Dessa är främst lokaltyp, industribyggnadens storlek och volym, byggnads— kostnaden, kostnader för om— och tillbyggnader och omräkningstal. Lokaltyp och storlek bör för ordinära byggnader och,där så är möjligt,för skräddarsydda byggnader bestämmas på samma sätt som värdefaktorn lokaltyp vid tillämpning av avkastningsmetoden. Volymen bör mätas i m3

bruttovolym. Anvisningar om tillämpliga om— räkningstal vid omräkning av äldre byggnads—

kostnader samt erfarenhetstal för nybyggnads— kostnader för industribyggnader av olika be— skaffenhet bör utfärdas av RSV.

3.2.5.5. Sättet att redovisa riktvärdet

Tillämpliga nedräkningstal bör redovisas i tabell. Tabellen kan enligt kommitténs mening tillämpas i hela landet.

3.2.5.6 Säregna förhållanden

Med det fria förfarande som användes vid 1975 års allmänna fastighetstaxering förelåg inte, vid bestämmandet av taxeringsvärdet för industri— byggnad, något behov av justering för säregna förhållanden. Det av kommittén förordade värd- eringsförfarandet nödvändiggör en sådan juster— ingsmöjlighet. Vid värderingen kan man normalt räkna med att verksamheten på en industrifastig— het kommer att fortgå minst fem år om fastig— heten används for industriell verksamhet och beslut om nedläggning inte fattats. Om indu— strifastighet är belägen inom område med mycket osäkra förutsättningar för industriell verksan— het eller om andra svåra störningar förekommer kan anledning finnas att justera byggnadsvärdet för säregna förhållanden. Sådan justering skall grundas på marknadsvärdesresonemang. Väsentligt avvikande underhållsstandard kan ge anledning till justering för säregna förhållanden. Dess— utom kan vissa andra omständigheter om de inte

beaktats vid värderingen påverka byggnadens

värde. Detta gäller exempelvis om det för bygg— naden enligt lag föreskrivs särskilda villkor, som hindrar eller begränsar förfoganderätten el- ler eljest rätten att utnyttja värderingsenheten och hindret eller begränsningen är av väsentlig betydelse för värdet. Vidare kan byggnaden under Uppförandet eller driften ha drabbats av väsent— liga fördyringar på grund av speciella mark— eller miljöförhållanden, extraordinära anlägg— ningsåtgärder samt andra för byggnadens upp-

förande artfrämmande kostnader.

3.2.6 Val av värderingsmetod för olika typer

av industribyggnad

Kommittén har tidigare framhållit att marknads— värdet som grund för taxeringen i första hand skall bestämmas med ledning av fastighetsför— säljningar i orten, i andra hand med ledning av en avkastningskalkyl och i sista hand med ut— gångspunkt i en beräkning av det tekniska nu- värdet. Detta innebär att avkastningsmetoden bör

användas i så stor utsträckning som möjligt.

Det ligger i sakens natur att någon entydig me— tod inte finns att särskilja vilka byggnader som bör värderas enligt avkastningsmetoden respek- tive produktionskostnadsmetoden. Valet får i

stället ske efter mera allmänna överväganden.

Vissa grupper av industribyggnader har sådan karaktär och konstruktion att de endast undan— tagsvis är användbara inom annan industriell verksamhet än den aktuella. Fastigheter med så—

dana byggnader går sällan i försäljning och nå—

gon egentlig hyresmarknad föreligger inte. Den— na typ av byggnader bör därför värderas enligt

produktionskostnadsmetoden.

För industrienheter med bensinstationsbyggnader och kiosker är skillnader i marknadsvärde till största delen hänförlig till skillnader i läge. Lägesskillnader beaktas vid bestämmandet av markvärdet. Byggnadsvårdet för denna typ av industribyggnader torde därför variera i mindre utsträckning än totalvärdet. En avkastningsmetod skulle innebära att man i värderingshyrorna måste ta stor hänsyn till lägesskillnaderna. Detta skulle innebära att värderingssystemet onödigt komplicerades. Som tidigare framhållits gör de brister som i dag föreligger i redo— visningen av faktorer och värden i fastighets— längden det omöjligt att ta fram tillräckligt statistiskt underlag för att kunna tillämpa en direkt ortsprismetod. På längre sikt torde dock dessa typer av industrienheter kunna komma att värderas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten. Mot denna bakgrund bör bensinstations— byggnader och kiosker värderas enligt produk—

tionskostnadsmetoden vid 1981 års taxering.

Kommittén anser därför att avkastningsmetoden skall användas vid värderingen av industri— byggnader med undantag för följande industri— byggnader vilka skall värderas enligt produk— tionskostnadsmetoden vid 1981 års taxering:

— s.k. skräddarsydda byggnader och liknande

speciella industribyggnader

— värmekraftsanläggningar

_ byggnadskonstruktioner som inte har karaktären

av hus t.ex. cistern, bergrum, bro, brygga, kabelkran och dylikt

— bensinstationsbyggnader

— kiosker

— byggnader med olämplig utformning för normal

industriproduktion

Med olämplig utformning för normal industri— produktion avser kommittén industribyggnader

med följande karaktäristik:

Komplicerad planlösning med små rum och trånga gångar. Olika golvnivåer. För normal produktion olämplig disposition av lokalytorna (t.ex. för stor eller felaktigt placerad lageryta i för— hållande till produktionslokalerna). Stora skillnader i takhöjd. Små ombyggnadsmöjligheter. Många bärande innerväggar. Många låsningar i byggnadskroppen typ trapphus, avloppsstammar, skorstenar. Låsta kommunikationsvägar inom

byggnaden.

Vattenfallsenheter skall värderas enligt reglerna i 15 kap. FTL. Djurstall och växthus utan samband med jordbruk eller skogsbruk bör enligt kommittén värderas på samma sätt som motsvarande ekonomibyggnad dvs. enligt reglerna i 10 kap. FTL.

Kommittén föreslår att en föreskrift med denna

innebörd tas in i 11 kap. 1 5 FTL.

3.2.7 Registrering

De uppgifter som skall redovisas i fastighets- taxeringsnämnds beslut regleras i 20 kap. 12 S FTL. Som tidigare framhållits förekom för industribyggnad endast en summarisk redovisning i fastighetstaxeringslängden vid 1975 års allmänna fastighetstaxering. Fastighetsägaren har ett berättigat krav på att få en redo—

visning av vilken värderingsmetod som har använts och vilka faktorer och värden som legat

till grund för bestämmandet av taxeringsvärdet. Även möjligheterna att i framtiden vidareutveckla de föreslagna värderingsmetoderna för industri— byggnad och att införa ortsprismetoden kräver

en utökad redovisning av faktorer såsom t.ex. industribyggnadernas utförande och utrustning. Kommittén anser mot denna bakgrund att industri— typ alltid skall registreras. I övrigt bör följ— ande uppgifter registreras för industribyggnad

på industrienhet exklusive vattenfallsenhet, växthus samt djurstall. För byggnaden som helhet bör anges total bruttoarea ovan mark, total bruttovolym samt om industritillbehör förekommer. Om avkastningsmetoden använts för bestämning av byggnadsvärdet bör dessutom registreras total värderingshyra, bruttokapitaliseringsfaktor, använd IB— och IH—tabell, utgående hyra

samt antalet parkeringsplatser i byggnad. Om produktionskostnadsmetoden använts för bestämning av byggnadsvärdet bör dessutom registreras åter—

anskaffningskostnaden och lokaltyp.

I lagtexten bör anges att uppgifter som har betydelse för att bestämma taxeringsvärdet skall redovisas i taxeringsbeslutet. Någon uppräkning av de speciella uppgifter som används vid värdering av industrienheter bör inte göras. Kommittén föreslår att 20 kap. 12 5 första stycket ändras enligt följande. I punkt 4 bör anges att beslutet skall innehålla uppgift om storleken av sådan värdefaktor som särskilt anges i 8-15 kap. Enligt punkt 5 bör storleken av rikt— värde redovisas. Punkt 6 bör ange att redovisning skall ske av faktor eller annan uppgift som har betydelse för att kunna beräkna värdet av en värderingsenhet. Punkterna 7 och 8 är lika med kommitténs ursprungliga förslag till punkterna

5 respektive 6.

I de fall uppgifter skall redovisas enbart för att kunna vidareutveckla värderingsmetoderna för industrienheter bör i lagtexten räknas upp de uppgifter som särskilt skall redovisas för

detta ändamål.

wa>C> _

(szmxw>WHCmWW

Ägare

Län , kovmtun Anläggning Idrifttag- Taxeringsvärde kkr

nincså ( Byggnader

Stockholms län Norrtälje kn Hallstavik, gasturbin 1971 och 238 - Statens vattenfallsverk

1975

Stockholm kn Hässelbyverket, 1959 och 225 220 mottryck fjärrvärme 1969 och kondens

Högdalen, gasturbin 1973 39 —

Värta Elverket, 1930, 1931 313 1 035 gasturbin, kondens och 1939 och mottryck fjärrvärme 1969

Svar thå lsforsers AB

Emaila län

Uppsala kn Umsala kraftvärmeverk 1974 198 325 mottryck fjärrvärme

östhamnar kn Gunnarsbo, gasturbin 1975 80 — WS län

Pyriskraft AB

Statens vattenfallsverk

Oxelösund kn Oxelösunds ångkraft- 1972 65 — station, kondens Oxelösund gasturbin— 1961 30 - station

Gränges Kraft

Svenskt Stål AB

Östergötlands län

Linköping kn Angcentral + kraft— 1956, 1964 91,5 210 värmeverk, mottryck och 1971 fjärrvärme

37 100 38 300 Tekniska verket i Linköping AB

Värmekraftverk

Län , komun

Anläggning

Norrköping kn

Jönköpings län Tranås kn Kronobergs län

Växjö kn

Kalmar län

Oskarshamns kn

Västerviks kn

Gotlands län

Gotlands kn

Bråvalla kraftvärme— verk, n'lottryck fjärr— värme Kraftverket, kondens och rrottryck fjärr— värme

Kinstad , gasturbin Marviken , kondens

Tranås gasturbin

Sandviksverket , mt— tryckfjärrväme

Oskarshanmsverket , kondenskärn Oskarshamnsver ket, gasturbin

Västervik gasturbin

Bäcks (Visby) gas— turbin

Hemse gasturbin Hultungs gasturbin

1972

1933, 1954, 1956, 1960

ningsår

och 1964

1972 1974 1969 1975 1972 1974 1972 1973 1961 1965 1965 1969

OCh och

240, 2

43,7

146 192

10,2

28 1 010 72 40

122

70

Idrifttag— Inst, effekt NW Taxeringsvärde kkr

205 106 295 541

75 100 15 1 515

300 380

14 12 21

11 31 80

21

531

10

940 825 024 130 000 700 820 390 600 800

106

12 31 80

22

532

11

500 481 900 124 145 515 000 200 404 612 821

Ägare Bråvalla Kraft KB

Norrköpings Komunala Affärs— verk

Statens vattenfallsverk

Voxnans Kraft AB

Växjö Kraft—vante AB

Oskarshamnsver ket Kraft— grupp AB

Statens vattenfallsverk

Värmekraftverk

Län, kcm'nun

for ts. Gotlands kn

Blekige län Karlshamns kn Malmöhus län

Kävlinge kn

Malnö kn

Anläggning

Rana gasturbin

Slite ängkraftverk , kondens

Slite ångkraftverk, diesel

Kar lshamnsverket , kondens

Karlsharmsverket, gasturbin

Barsebäcksverket , kondenskärn och gas— turbin

Heleneholmsverket , mottryck , fjärrvärme

iörsjöverket, mot- tryck, fjärrvärme och kondens

Öresundsverket, kon- dens, mottryck fjärr- värme och gasturbin

Idrifttag-

ningsår

1968

1962 och 1966 1974

1969, 1971 och 1973 1971 1974, 1975 och 1977

1967 och 1970 1963

1953, 1954, 1957, 1958, 1965, 1971 och 1972

Inst, effekt m

10,2 47 23,6

1016

36

1220

118

31,5

464

— 100 — 7 600

' 9 000

300 1 000 150 2 400

220 10 500

27 12

398

14

627

88 14

107

Taxeringsvärde kkr

120 290 000 600 945 000 000 100 000

Totalt

27 12

406

14

636

89 16

117

130 335 100 200 945 000 000 500 500

Ägare

Statens vattenfallsverk .. U: ,_.

Gotlands mergiverk AB m

Karlshamnsverkets kraft— QYUPP ÄB

Sydkraft AB

"

Malmö Industr iver k

Sydkraft AB

Värmekraftverk

Idrifttag- *

Inst, effekt MW

Byggnader __|— Taxeringsvärde kkr

___1—

Hallands län

Falkenbergs kn

Halmstads kn turbin

Hanhals gasturbin Lahall gasturbin

Kungsbacka kn Varbergs kn

Ringhals , kondens kärn

Varbergs värme— och gasturbin

Göteborgs och Bohus län Göteborgs kn Arendal, kraft—

station,gasturbin

värme

Sävenäs, nottryck fjärrvärme

Stenungsund kn

Falkenberg, gasturbin Halmstadsverket, gas—

kraftverk, kondens Rosenlund, kondens och nottryck fjärr—

Stenungsund, kondens

Ägare

1969 1973 1970

1972 och 1975 1975 och 1976

1941, 1946 och 1970

1973 930 1954 och 1957

1 000

1954

1960,1961 1967 och 1969

3 600

3 21

74

1972

18 49 18

306

100 700 300 713 000 100

500 000 000 000

3 100 21 917 4 300 75 813

1981 663

3 140

19 430 50 000 18 000

309 600

Voxnans Kraft AB Sydkraft AB Voxnans Kraft AB Statens vattenfallsverk

" "

Voxnans Kraft AB

Statens vattenfallsverk

Energiverken Göteborg

Statens vattenfallsverk

Värmekraftverk

Län, kounun

_+__

Anläggning

Idrifttagj

Inst, effekt Mij—_Taxeringsvarde kkr

T'

ningsår El

Värme

Mark

Byggnader Totalt

_1

Ägare

Trollhättans kn

Skarabor s län

Gullspångs kn Värmlands län

Forshaga kn

Karlstads kn

Örebro län Örebro kn

Ryaverket, kondens, mottryck, fjärrv. värmeväxl., vatten- central, sopförbr.

GT 200, gasturbin Stallbacka, gasturbin

Otterbäcken gasturbin Forshaga ångkraftverk kondens

Kraftvärmeverk, kondens, diesel, gasturbin och not— tryck fjärrvärme

Åbyverket, nottryck, fjärrvärme och diesel

_F- _W—

1965 43 1978 80 1975 140 1957 27

1960 och 1970

13,6

1950,1959, 40,6 1969 och

1970

1963,1965, 1967 och 1975

137,8

_l___

192 1 890 — 600 - 150

119 300

320 W 1 800

33 32 56

14

ca103

710 516 000 550 984 900 000

35 600 32 516 56 600

6 700 1 000

15 200

Ca104 800

Borås kommun Energiverken

Statens vattenfallsverk

Gullspång Kraft AB Uddeholm AB

Karlstads kounun Energiverken

Örebro Kraftvärmeverk AB

SOU 1979 8 1

Värmekraftverk

län, konmun Anläggning Idrifttag— Inst, effekt MN Taxeringsvärde kkr Ägare

ningsar

Västmanlands län

145 200 145 400 Västerås St. AB och AB Aroskraft

Västerås kn Aroskraft, mottryck 1957,1963

fjärrvärme 1969 och 1974 Skultuna, diesel 1976 10 560 10 700 Västerås stads KraftvärmeverkAB

Västerås, mottryck 1917,1919, fjärrvärme och 1922,1932, kondens 1933,1949 och 1951

22 160 29 709 Statens vattenfallsverk

Komarberqs län

Ludvika kn Ludvika ångkraft— 1959 rad med '- eas anläggllingar Vomans Kraft AB verk, mottryck fjärrvärme

Gävleborgs län Hudiksvall Långsjö gasturbin 1971 Samtax. med andra f st. Hälsinge Kraft AB

Västernorr lands l'an

Sundsvalls kn Nyhamns gasturbin— 1962 verk

11 650 12 050 Bålforsens Kraft AB

Svartviks ångkraft— 1976 station

13 875 14 350 " " SOU 1979 81

SOU 1979:81

BILAGA 2

Sveriges kraftbalans år 1979 (exkl. industriellt mottryck)

Energiproduktion

MW Våt— Normal- Torr—

(utbyggd år år är

effekt) TWh TWh TWh Vattenkraft 14 250 67 62 57 Kärnkraft 3 700 20 21 21 Oljekondenskraft 3 100 1 2 7 Kraftvärmeverk 2 150 3 6 6 Gasturbiner 1 750 0 0 0

Total produktion 24 950 91 91 91

BILAGA 3

KÖP AV INDUSTRIFASTIGHETER I STOCKHOLMS ocn GÄVLEBORGS LÄN

Fördjupad studie av industriköp under perioden 1975—1978

Jan Wejdmark Birgit Alvebro

Lantmäteriverket, värderingsenheten Augusti 1979

SOU1979z81

INNEHÅLL

1

2

DEKLARATIONSUNDERSÖKNING 93 1.1 Bakgrund och syfte 93 1.2 Undersökningsmaterialet 34 1.3 Gallring av undersöknings—

materialet Så ANALYS OCH RESULTAT 36

2.1 Bruttokapitaliseringsfaktorer (bkf) 96

_,

2.2 Prisutveckling J

Underbilagor

1 Bruttokapitaliseringsfaktorer i

RO

taxeringsvärdenivå, medelvärden AB—län 9

Bruttokapitaliseringsfaktorer i taxeringsvärdenivå, medelvärden i X—län 100

1 DEKLARATIONSUNDERSÖKNING 1.1 Bakgrund och syfte

Taxeringsvärdet för industrifastigheter skall grunda sig på fastigheternas marknadsvärden. För att kunna göra en tillfredsställande värdering av industrifastigheterna vid taxeringen krävs därför en ingående kännedom om fastighetsmark—

naden.

Då kapitaliseringsmetoden föreslagits som huvud— värderingsmetod vid taxeringen av industrifastig— heter krävs även en ingående kännedom om hyror— nas förhållande till marknadsvärdena för olika

typer av industriobjekt.

RSV:s referensgrupp för värdering av industri— fastigheter har därför genomfört en fördjupad studie av samtliga försäljningar av industri— fastigheter i Stockholms och Gävleborgs län un— der perioden 1975—78. Undersökningsmaterialet

har bearbetats och sammanställts inom lantmäteri- verket, värderingsenheten. Inom referensgruppen pågår för närvarande en motsvarande studie i Malmöhus, Värmlands, Kalmar och Västerbottens län.

1.2 Undersökningsmaterialet

Ur det kompletterade lagfartsbandet har följande uppgifter om köp av industrifastigheter under

perioden 1975—78 hämtats.

Tomtareal Typkod Taxeringsvärde Köpeskilling Köpetidpunkt

OOOOOO

Uppgift om industritillbehör

Övriga uppgifter om fastigheterna har hämtats ur 1975 års fastighetsdeklarationer. Som exempel på

sådana uppgifter kan nämnas

Rörelsetyp Ev. tidigare köpeskilling

Antal byggnader, dess användning och storlek Ev. hyra

Byggnadsår och kostnad

Byggnadsmaterial

Ev. om— och tillbyggnader

Ev. tillgång till industrispår, hamn och upplag

Beräkningsmetod för taxeringsvärdet

OOOOOOOOOO

Markens upplåtelseform, vid tomträtt tomträtts—

avgälden 1.3 Gallring av undersökningsmaterialet

Totalt omfattar det studerade materialet 258 st. köp av industrifastigheter i AB—län och 89 st. köp i X—län. Dessa köp har gallrats efter följan—

de kriterier.

Gallringskriterium

Köp som avsett annat än hel taxeringsenhet Fastighetsdeklaration saknas eller bristfälligt ifylld

K/Tt>5,0 eller K/Ts:0,5

Köp av fastighet som innefattar industritillbehör

Uppgift om total lokalarea

saknas

Uppgift om lokalhyra saknas

Analysmaterial

Varav äganderätt .Varav tomträtt

AB—län

36

13

46

46

51

66 st.

(38) (28)

Antal gallrade köp

X—län

21

10

25

21 st.

(21) (' )

2 ANALYS OCH RÖSULTAT

2.1 Bruttokapitaliseringsfaktorer (bkf)

Med bruttokapitaliserinqsfaktorerna avses för—

hållandet mellan köpeskilling och total hyra.

Bruttokapitaliseringsfaktorer har beräknats för de fastigheter för vilka uthyrningsförhållandena

varit kända.

I deklarationerna har uppgivits 1974 års hyror. Köpeskillingarna hänför sig till den prisnivå som rådde vid köpetidpunkten. Dä beräkningen av bkf förutsätter att köpeskilling och hyra hänför sig till samma tidpunkt har hyran för respektive fastigheter uppräknats till köpetidpunkten. Upp- räkning av angivna hyror har skett med 10 % per år, vilket bedömts motsvara den genomsnittliga hyresökningen under perioden 1974—78. Bruttokapi— taliseringsfaktorerna för AB— respektive X—län redovisas i underbilagorna 3:1 och 3:2. En upp— delning med avseende på byggnadernas ålder och fastighetens markvärdeandel (taxerat markvärde/

total hyra) har skett.

Av underbilagorna 3:1 och 3:2 framgår att bkf är lika stora oberoende av byggnadernas ålder. Orsaker— na härtill torde vara flera, bl.a. kan det bero på

att man för normalt underhållna industribyggnader i

allmänhet räknar med relativt lika ekonomiska livslängder oberoende av byggnadernas ursprung— liga byggnadsår. Att bkf är relativt små för den yngsta åldersgruppen torde bero på att hyrorna för denna grupp inte är marknadsmässiga. Anled— ningen härtill är bl.a. de snabbt stigande pro- duktionskostnaderna, speciella lånemöjligheter samt att det blivit allt mer vanligt att exklu- dera allt större del av drifts— och underhålls— kostnaderna ur hyran för de nybyggda industri— fastigheterna än som varit vanligt tidigare. Den snabba ökningen av produktionskostnaderna de se— naste åren har även medfört att de yngre objek— ten (byggda 1975—79) är mindre attraktiva än de något äldre (byggda 1965—74). Detta framför allt då ökningen av produktionskostnaderna inte inne—

burit en motsvarande ökning av lokalstandarden.

Bruttokapitaliseringsfaktorerna ökar vid större markvärdeandel (Mt/H)' För huvuddelen av fastig— heterna är Mt/H mindre än 3,0 (80 % i AB—län och 100 % i X—län). Mt/H är mindre än 1,5 för 50 % respektive 78 % av industriobjekten.

Bruttokapitaliseringsfaktorerna är lägre i X—län än i AB—län. Detta torde kunna förklaras av att marknadsvärdenivån för industrifastigheter är

lägre i X—län.

Ur underbil. 3:1 (AB—län) framgår det att bkf ökar kraftigt för fastigheter med Mt/H33,O. Att detta förhållande föreligger har styrkts vid fortsatta studier av industriköp i andra län. Ofta uppvisar även köp av fastigheter med Mt/H 1,5—3,0 en hög bkf. Detta beror på att markvärdet utgör en domi—

nerande del av fastighetsvärdet för industrifas—

tigheter bebyggda med saneringsbyggnader och fastigheter med lågt exploateringstal.

2.2 Prisutveckling

Halvårsvisa medelvärden för köpeskillingskoeffi— cienterna (K/T) har framräknats för respektive län för de tre typkoderna:

32 Tillverkningsindustri 36 Bensinstationer, bilreparationsverkstäder

37 Lager, depåer m.m.

Prisutvecklingen har beräknats för perioden 75—04——78-10. Den har beräknats dels för de tre typkoderna tillsammans och dels för enskilda typ— koder där materialet varit tillräckligt homogent

för att kunna urskilja en klar pristrend.

Prisutveckling i % per år

Typkod AB—län antal X—län antal Riket objekt objekt

32 + 7,8 125 + 4,2 47 6,0

36 — 42 — 45 6,6

37 + 10,0 31 +1o,o1) 44 6,5

32+36+37 + 7,5 198 + 7,9 136 6,2

1)avser 1975-77

De två länen har en relativt likartad prisutveck— ling för industrifastigheter. Däremot är pris- ökningen högre än den genomsnittliga prisutveck—

lingen för riket.

Markvärde andel

Mt/H

Ä

Bruttokapitaliseringsfaktorer i taxeringsvärdenivå, medelvärden AB—län

= medelvärde äganderätter T = medelvärde tomträtter n = antalet objekt

Byggnadsar

1979—1975 1974—1970 1969—1965 1964—1955

Underbil. 3:1

Bruttokapitaliseringsfaktorer i taxeringsvärdenivå, medelvärden X—län n = antalet objekt (enbart äganderätter) Underbil. 3=2

Markvärde Byggnadsar

andel Mt/H 1979—1975 1974—1970 1969—1965 1964—1955 Ekonomisk livslängd

I'1

BILAGA 4

HYROR I INDUSTRILOKALER

Studie av hyressättningen i kommunägda industri— lokaler och hyresvariationen beroende på skill—

nader i lokalernas läge, ålder, standard och ut— formning samt lokalernas användning.

Jan Wejdmark Birgit Alvebro

Lantmäteriverket, värderingsenheten

Augusti 1979

i sou 1979:81 Bilaga 4 103 INNEHÅLL 1 KOMMUNENKÄT 105 1.1 Bakgrund och syfte 105 1.2 Enkätutformning 106 1.3 Enkätsvar 106 2 ANALYS 107 2.1 Lokalklassificering 107 2.1.1 Lokaltyp 107 2.1.2 Ålder 108 2.1.3 Standard 108 2.2 Hyra 109 2.2.1 Normering av hyra 109 2.2.2 Beräkning av medelhyra 109 2.3 Hyresmaterialets omfattning och fördelning 110 3 RESULTAT 113 3.1 Industri— och verkstadslokaler 113 3.1.1 Hyresnivåer — riket 113 3.1.2 Sambandet hyra — lokal— standard 116 3.1.3 Sambandet hyra — ålder 119 3.1.4 Länsvariationer 121 Underbilagor 1 Enkätutformning 127

2 Förekomst av kommunala industrilokaler 128

FOU 1979:81

1 KOMMUNENKÄT

1.1 Bakgrund och syfte

Under 1960— och 1970-talet har andelen uthyrda industrilokaler ökat markant. Förutom att en— skilda företag hyr ut "överskottslokaler" inom de egna byggnaderna har i allt större utsträck— ning uppförts industribyggnader helt avsedda för uthyrning, typ industrihotell, industribyar.

Både kommuner, enskilda företag och organisa— tioner (typ hantverksföreningar) äger och för— valtar idag industrihotell. uthyrningen sker främst till små och medelstora företag, men an-

delen större företag har ökat under senare år.

I mindre orter är ofta de kommunägda industri— lokalerna dominerande på hyresmarknaden medan enskilt ägda industrihotell är mera vanligt före—

kommande i medelstora och större städer.

I syfte att studera hyresmarknaden för industri— lokaler har därför RSV:s referensgrupp för vär— dering av industrifastigheter utsänt en enkät till landets samtliga kommuner. Enkäten tillkom

främst för att söka få svar på följande frågor:

0 uthyrningens omfattning

o hyresnivåer

0 inverkan av vissa hyrespåverkande faktorer — lokalernas belägenhet — verksamhetstyp — lokalens ålder

— lokalens kvalitet

Svaren har bearbetats och sammanställts inom

lantmäteriverket, värderingsenheten. 1.2 Enkätutformning

Enkäten utsändes i slutet av september 1978. En—

./. kätens utformning framgår av underbilaga 4:1 1.3 Enkätsvar

Av landets ca 280 kommuner har totalt 224 stycken (ca 80 %) besvarat enkäten. Av dessa har 196 kom- muner, dvs. 88 %, redovisat uppgifter om ett re— presentativt urval av kommunalt ägda industrilo—

./. kaler för uthyrning. På karta i underbilaga 4:2 redovisas förekomsten av kommunala industriloka— ler

2 ANALYS

De inkomna enkätsvaren har sammanställts länsvis

och därefter bearbetats. 2.1 Lokalklassificering

Lokalerna har klassificerats med avseende på tre

faktorer

o lokaltyp o ålder

o standard 2.1.1 Lokaltyp

Lokaltypen har klassificerats utifrån angivna uppgifter om lokalanvändning. Lokalerna har in-

delats i tre olika typer nämligen

o industri— och verkstadslokaler o lagerlokaler

o industrikontor

Där objektet innehåller olika typer av lokaler t.ex. både industrilokaler och lager har den hu— vudsakliga användningen bestämt klassningen i lokaltyp om ej uppdelning av ytan skett i enkät—

svaren.

Vissa lokaler för vilka en klassning i lokaltyp

ej kunde göras med hänsyn till bristfälliga upp— gifter samt vissa "udda" lokaler har uteslutits

ur materialet.

2.1.2 Ålder

Åldersklassificeringen har skett på samma sätt som vid allmänna fastighetstaxeringen 1975. Ål—

dersklasserna är följande

åldersklass l byggda 1975 eller senare

" 2 = " ]970 — 1974 " 3 = " 1965 — 1969 " 4 = " 1960 — 1964 " 5 = " 1955 — 1959 " 6 = " 1950 — 1954 " 7 = " 1940 — 1949 " 8 = " 1930 — 1939 " 9 = " före 1930

Lokalens ålder har klassificerats främst utifrån angivet byggnadsår. Då större om— eller till— byggnader skett har åldersklassen korrigerats med hänsyn till detta.

2.1.3 Standard

Lokalerna har uppdelats i tre standardklasser.

Dessa är följande

0 högklassiga lokaler o normala "

0 enkla "

Standardklassificeringen har främst skett mot

bakgrund av i enkäten givna uppgifter om lokaler—

nas standard och utformning.

2.2 Hyra

2.2.1 Normering av hyra

Hyran för en industrilokal innefattar normalt följande kostnader

kapitalkostnader

vissa drift— och underhållskostnader

som yttre underhåll, inre underhåll på bygg- nadsdetaljer, fastighetsskötsel, snöröjning, brandförsäkring och skatt m.m.

Skillnaderna beträffande vad som ingår i uppgivna hyror berör i första hand driftskostnaderna och då främst bränslekostnaden, vilken i cirka hälf— ten av de studerade objekten ingått i uppgivna hyror. Med hänsyn till detta har materialet upp— delats i två grupper vilka bearbetats separat.

För andra skillnader beträffande vilka drifts— kostnadsposter som ingår i hyran har ingen upp— delning skett av materialet. Korrektioner har utförts då uppgifter om delposternas storlek varit tillgängliga.

Vissa kommuner har angett att hyran subventione— ras med visst belopp (kr/m2 eller %). För dessa lokaler har hyran beräknats som utgående hyra med tillägg för dessa subventioner.

2.2.2 Beräkning av medelhyra

Medelhyror har framräknats för alla lokaltyper,

ålders— och standardklasser inom varje län. Me— delhyran inom varje klass har beräknats som väg- da medeltal enligt följande

h1 x al + h2 x a2 + ...... + hi x ai = H

al + a2 + ...... + ai där 6 = medelhyra hl = hyra kr./mzlly, år för lokal l h2 = hyra kr./m2lly, år för lokal 2 osv. , och ; al = area av lokal ] i mzlly i a2 = area av lokal 2 i mzlly

Detta beräkningssätt innebär att en stor in— dustrilokal påverkar medelhyran mera än en liten lokal. Härigenom undviks att små lokaler med extrem hyressättning "slår igenom" i beräkningen

av medelhyran.

2.3 Hyresmaterialets omfattning och för—

delning

Totalt omfattar det bearbetade materialet ca 1 300 000 m2 lokalarea fördelat på ca 1 100 in— dustriobjekt. s.k. industrihotell har klassifi— cerats som ett objekt även om uthyrning sker

till flera olika företag.

Hyresmaterialet fördelar sig relativt jämnt över

landet med ca 30 000—90 000 m2 redovisade indu— strilokaler per län. Materialet torde därför rela— tivt väl avspegla de för riket normala hyresför— hållandena i kommunala industrilokaler.

Huvuddelen av materialet, ca 80 %, har klassats som industri— och verkstadslokaler medan lager- byggnader och industrikontor utgör ca 10 %

vardera.

Huvuddelen av det bearbetade materialet åter— finns i standardklass 2 (normal standard). Al— dersmässigt finns hela skalan representerad, men tyngdpunkten i materialet (ca 500 000 m2) ligger inom ålderklass 2—3, dvs. byggda åren 1965—74. Det var under denna period kommunerna mera all— mänt började uppmärksamma de ekonomiska svårig— heter som små och medelstora industriföretag hade att ersätta gamla och orationella lokaler med nya och moderna, vilket också ledde till byggandet av ett stort antal kommunala industri— hotell.

gbjektsstoglgk

Objektens storlek varierar med lokalstandard och byggnadsålder. Medeltal för industriobjektens storlek redovisas nedan för vissa ålders— och

standardklasser.

Standard— Objektsstorlek klass (ca_m2) __ 1 2130 2 1250

3 680

Ålders— klass

1—2 3-4 5—6 7—8 9

Av ovan framgår att äldre objekt med lägre standard i medeltal endast är ca 1/4 — 1/2 så stora till ytan som nya industriobjekt med hög standard. Detta torde i huvudsak avspegla skill—

Objektsstorlek

(ca m2)

1550 1700 1050 750 850

nader mellan insprängda lokaler i äldre byggna— (

der och nya kommunala industri- och hantverks—

hus. De större objekten är ofta uppdelade på

I flera mindre lokaler som uthyrs till olika före— %

tag .

3 RESULTAT

3.1 Industri— och verkstadslokaler _______________________________

3.1.1 Hyresnivåer — riket

I nedanstående två tabeller redovisas medelhyror (kr./m2, är) inklusive respektive exklusive bränsle för industri- och verkstadslokaler upp- delade på olika ålders— och standardklasser. La— gerlokaler och industrilokaler redovisas ej då materialets storlek inte möjliggör en sådan upp- delning.

Tabell 1 Industrihyror inklusive bränsle

SUMHYGEKLASS SUMMA ALLA STNWNBTP

KLASSER

mewmxohooox

Tabell 2 Industrihyror exklusive bränsle (kallhyra)

MDF — SU%DNEKU$S SWMMZHLASTNQÄMP

KLASS __ Kass- mz M-M-M- om

48 81 53 38 15 25 32 17 43

Hsrmmmmcnkom r—iNMSt'LOkDIXGJON

l

SUMMA 142 95 882 46 79 314 740 252 49 48 115 71 571 307 439

Av tabellerna ovan framgår att hyresnivån in— klusive bränsle är ca 20—30 kr./m2 högre än hyresnivån exklusive bränsle. Skillnaden utgör i huvudsak den normala bränslekostnaden. Av— vikelser förekommer för enskilda klasser främst på grund av att kommuner med hög hyresnivå eller enskilda objekt "slår igenom" i materialet. Dessutom kan skillnaden mellan hyresnivåerna vara större beroende på att för vissa objekt även andra kostnader än bränslekostnader exklu—

derats ur hyran. 3.1.2 Sambandet hyra — lokalstandard

Nedan redovisas i två diagram sambandet mellan hyresnivå och lokalens standard. I diagram 1 redovisas hyresnivån (inklusive respektive ex— klusive bränsle) för de tre standardklasserna

utan hänsynstagande till åldersklasser.

SAABÅND Diagram 1

HYRA — STANDARD

(industri- och verkstadslokaler) alla åldersklasser

Industri och verkstad 200 *S* X———-X inkl. bränsle * Ath-% exkl. bränsle Lager *—'*-#'exkl. bränsle 150 Industrikontor

X—-—wx inkl. bränsle

100

50

standardklass

1 2 3 Högklassiga Normala Enkla

I diagrammet ovan har inlagts hyreskurvor även för industrikontor (inklusive bränsle) och lager (exklusive bränsle). En jämförelse med motsvaran— de kurvor för verkstadslokaler visar att hyres— nivån för industrikontor ligger ca 40 % högre än hyresnivån för verkstadslokaler medan lager— hyrorna ligger ca 15 % lägre än motsvarande

hyresnivå.

Av diagrammet framgår vidare att ett klart sam—

band råder mellan lokalhyra och standard för

samtliga lokaltyper. En klar korrelation före— ligger dock mellan ålder och standard då huvud- delen av de högklassiga lokalerna är byggda 1965 och senare medan de enkla lokalerna till övervägande delen är byggda före 1965. Därför redovisas för verkstadslokaler i diagram 2 sam— bandet hyra—lokalstandard för några utvalda ål—

dersklasser.

SAMBAND Diagram 2 HYRA — STANDARD (industri— och verkstadslokaler)

å———WK inkl. bränsle ,L-_—n exkl. bränsle (> åldersklass 1

150

100

50

Standardklass

1 2 3 Högklassiga Normala Enkla

Av diagrammet framgår att hyresnivån i högklas— siga lokaler ligger ca 50 — 100 % högre än hy— resnivån i enkla lokaler byggda under samma pe— riod.

3.1.3 Sambandet hyra — ålder

Nedan redovisas i två diagram sambandet mellan hyresnivå och lokalens ålder. I diagram 3 redo— visas hyresnivån för de nio åldersklasserna utan hänsynstagande till standardklasser.

HYRA — ALDER Diagram 3 (industri— och verkstadslokaler) alla standardklasser

*

Hyra * inkl bränsle kr/mz, år *-——* exkl bränsle

200

150

100

50

Som tidigare konstaterats föreligger ett klart samband mellan ålder och standard varför diagram 4 redovisar sambandet mellan hyra och ålder för lokaler med normal standard (standardklass 2).

HYRA — ÅLDER Diagram 4 (industri— och verkstadslokaler) normal standard

Hyra kr/mz, år *

* inkl bränsle:

200 *————* exkl bränsle

150

100

50

Av ovanstående diagram framgår att ett klart sam- band råder mellan hyresnivå och lokalens ålder och då främst beträffande industrilokaler byggda 1960 och senare. För äldre byggnader är hyres— bilden relativt splittrad. Detta torde bero på

att uppgifter om om— och tillbyggnader samt vär— dehöjande reparationer i många fall saknats. Detta kan leda till att objekt som ombyggts under senare tid och därför rätteligen skulle ha klassats som 1960— eller 70—talsbyggnad klassats efter ur— sprungligt byggnadsår. Av detta följer att de redovisade hyresnivåerna för de äldre ålders— klasserna kan vara något för höga.

Hyresnivån i lokaler byggda under 1960—talet och i äldre lokaler utgör ca 50 — 75 % respektive 30 — 50 % av hyran i nybyggda industrilokaler.

Orsaken till att hyrorna i nybyggda lokaler är avsevärt högre än i äldre lokaler torde huvud— sakligen bero på de under senare år kraftigt höj— da byggnadskostnaderna.

3.1.4 Länsvariationer

Hyresnivåerna varierar mellan olika län. Stor— stadslänen har i allmänhet hyresnivåer som lig— ger ca 10 — 40 % över riksgenomsnittet medan t.ex. norrlandslänen och vissa mindre expansiva län i syd— och mellansverige ofta ligger 10 — 20 % under riksnivån.

Nedan redovisas hyresrelationskurvor för lokaler av olika åldersklasser (diagram 5 a och 6 a) och olika standardklasser (diagram 5 b och 6 b) för vissa län. I diagrammen har förutom länskurvorna även riksmedelkurvan inlagts för att möjliggöra nivåjämförelser. Relationstalet 100 motsvarar me— delhyresnivån i riket för industri— och verkstads— lokaler av normal standard och åldersklass 3 (dvs. byggda 1265—69).

Diagram 5b

Industri— och verkstadslokaler

Relationstal hyror (inkl bränsle)

250 O—————o Riket & 0 ————— 0 AB län '. X—--——x M län 'x1 0— - —0 L län Xx 200 QX x x w län X O———-0 BD län xxx

150

100

50

| _ _T— —————1 Standardklass

Diagram 6a

Relationstal Industri— och verkstadslokaler hyror (exkl bränsle)

,_ _ _, AB lan 200 X ..... X 'M lan o— _ -0 L lan x x 11 län

o__——-0 BD län 150

100

50

Diagram 6b

Industri— och verkstadslokaler

Relationstal hyror (exkl bränsle)

o____o Riket

200 o— _ —0 AB län x _____ x M län 0— _ —0 L län x x W län 150 O__ ___O BD län 100 50 ' "_ | [ ___ Standardklass

1 2 3

Av ovanstående framgår att klara hyresskillrader existerar mellan olika län, men att dessa i hu- vudsak utgörs av skillnader i hyresnivå, medan hyresrelationerna mellan industrilokaler av olika standard och ålder är likartade över kela landet. De skillnader som finns är att hyres- nivån i äldre lokaler eller lokaler med låg standard är relativt högre i storstadslänen än

i övriga landet. Detta torde i huvudsak bero på att efterfrågan på industrilokaler är större i dessa områden vilket medför högre hyror även för

lokaler av lägre klass.

Resultaten visar sammantaget att goda möjlig— heter föreligger att beräkna hyresrelationstal

för industrilokaler av olika ålder och standard.

INDUSTRIHYROR RSV

LÄN KOMMUN__,________,___,_,__, ORT .............................

.te...-

. "' Speciella cm— lndustri eller '" ständigheter 2) erksamhetstyp

löpt? Jalle Jespeunö

| +! .u 4.)

U) % :: H

Itaaoq

AH

l) Fed marknadshyra avses utgående årshyra för 1978 inklusive bränsle

gång till järnvägsspår, om hyran gäller "råyta" eller liknande förhållanden

Underbilaga 4

2) Led speciella omständicheter avses eventuella subventioner, ej bränsle, läge vid hamn, till—

:1

Underbilaga 4:2

Förekcnst av kommunala industrilokaler

__

" t.! Teckenförklaring

/""

Kommunala industri— lokaler finns

Komunala in— dustrilokaler Saknas Ej besvarad enkät

Statens offentliga utredningar 1979

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet

Avskildhet och gemenskap inom kriminalvården. [4] 1975 års polisutredning. 1. Polisen. [6] 2. Polisen i totalförsvaret. [75] Konkurs och rätten att idka näring. [13] Nya namnregler. [25] Konsumenttjänstlag. [36] Koncernbegreppet rn. m. [46] Grundlagsskyddad yttrandefrihet. [49] Barnets rätt 2. Om föräldraansvar m. m. [63] De allmänna advokatbyråerna. [68] Handläggningen av anmälningar mot polispersonal. [71] Ny hemförsäljningslag. [76] Produktansvar 2. Produktansvarslag. [79]

Försvarsdepartementet

Vår säkerhetspolitik [42] Tandvård i fred för värnpliktiga. [70] Krigets lagar. [73]

Socialdepartementet

Utbyggt skydd mot höga vård- och Iäkemedelskostnader. [1] Naturmedel för injektion. [2] Tandvården i början av 80—talet. [7] Utredningen rörande vissa frågor beträffande sjukvård i livets slutskede. 1. Anhöriga. [20] 2. Plötslig och oväntad död — anhörigas sjuklighet och psykiska reaktioner. [21] 3. Barn och döden. [22] 4. ] livets slutskede. [591 Sjukvårdens inre organisation — en idépromemoria. [26] Barnolycksfall. [28] Barnen i framtiden. [41] Planeringsgruppen för barnomsorg. 1. Barnomsorg — behov, efter- frågan, planeringsunderlag. [57] 2. Barnomsorg. Redovisning av särskilda undersökningar. [58] Mål och medel för hälso— och sjukvården. [78]

Kommunikationsdepartementet Svensk sjöfartspolitik [67]

Ekonomidepartementet

Utredningen om löntagarna och kapitaltillväxten. 1. Löntagarna och kapitaltillväxten 1. Löntagarfonder—bakgrund och problemanalys. [81 2. Löntagarna och kapitaltillväxten 2. Den svenska förmögenhets- fördelningens utveckling. Löntagarfonder och aktiemarknaden- en introduktion. Internationella koncerner och löntagarfonder. [9] 3. Löntagarna och kapitaltillväxten 3. Löner, lönsamhet och soliditet i svenska industriföretag. Vinstbegreppet. Den lokala lönebildningen och företagets vinster — en preliminär analys.[10]4. Löntagarna och kapitaltillväxten 4. Lantbrukskooperationen — ideologi och verklig- het. [1 1] Rationellare girohantering. [35]

Budgetdepartementet

Avgifter i staten - nuläge och utvecklingsmöjligheter. [23] 1976 års fastighetstaxeringskommitté. 1. Fastighetstaxering 81. [32] 2. Fastighetstaxering 81. Bilagor. [33] 3. Fastighetstaxering -81. Industribyggnader. [81]. Förnyelse genom omprövning. [61] Rationaliseringar och ADB i statsförvaltningen. [72]

Utbildningsdepartementet

Kulturhistorisk bebyggelse — värd att värda. [171

Museij'a'rnvägar. [18] Utredningen om studiedokumentation och statistil'för högskolan. 1. Dokumentation och statistik om högskoleutbildnng. [47]

2. Prognoser och arbetsmarknadsstatistik för högskolan. [80] Integrationsutredningen. 1. Huvudmannaskapet fö specialskolan. [50] Nya vyer. Datorer och nya massmedier — hot eller öfte. [69]

Jordbruksdepartementet

Regional leboratorieverksamhet. [3] Naturvårdskommittén. 1. Naturvård och täktveksamhet. [14] 2. Naturvård och täktverksamhet. Bilagor. [15] Jakt— och viltvårdsberedningen, 1. Jaktvårdsområten. [19] 2. Vilt- skador. [521 Bilarna och qutföroreningarna. [34] Miljörisker vid sjötransporter. 1. Ren tur. Progran för miljösäkra sjötransporter. [43] 2. Ren tur. Program för miljösäzra sjötranspor— ter. Bilagor 1—8. [44] 3, Ren tur. Program för miljr'säkra sjötrans- porter. Bilagor 9—13. [451 Nytt skördeskadeskydd. [53]

Handelsdepartementet

Konsumentinflytande genom insyn? [5] Lotteriutredningen. 1. Lotterier och spel. [29] 2. Lcrterier och spel. Bilagor. [30] Öst Ekonomiska Byrån. [51] Serviceföretagen—vägar till utveckling. [74]

Arbetsmarknadsdepartementet

Sysselsättningsutredningen. 1. Ökad sysselsättnng. Finansiella effekter i offentliga sektorn.] 16] 2. Sysselsättningsiolitik för arbete — åt alla. [24] 3. Sysselsättningspolitik för arbete å alla. Bilagedel. [27] Lagerstöd. [38] Arbetstiderna inför BO-talet. [48]

Steg på väg. . . [56]

Ny utlänningslag. [64]

Bostadsdepartementet

Aktivt boende. [37] Vattenkraft och miljö 4. [39] Hushållning med mark och vatten 2, Del I. Överväjanden. [54] Hushållning med mark och vatten 2. Del Il. Bakgrindsbeskrivning. [55] PBL-utredningen, 1. Ny plan- och bygglag. Del 1. [65 2. Ny plan- och bygglag. Del 11. [66]

lndustridepartementet

Malmer och metaller. [40] Kooperationen i Sverige. [62] Hemslöjd—kulturarbete, produktion, sysselsättning..77]

Kommundepartementet

Svenska kyrkans gudstjänst. Band 4. Evangeliebolen. [12] Bättre kontakter mellan enskilda och myndigheter [31] Bidrag till folkrörelser. [60]

Statens offentliga utredningar 1979

Kronologisk förteckning

PHPS—"PPNf

10.

11.

12. 13. 14. 15. 16.

17. 18. 19. 20. 21.

22. 23. 24. 25. 26. 27, 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44.

45.

46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53.

Utbyggt skydd mot höga vård- och Iäkemedelskostnader. S. Naturmedel för injektion. S. Regional Iaboratorieverksamhet. Jo. Avskildhet och gemenskap inom kriminalvården. Ju Konsumentinflytande genom insyn.7 H. Polisen. Ju. Tandvården i början av 80-talet. S. Löntagarna och kapitaltillväxten 1. Löntagarfonder — bakgrund och problemanalys. E. Löntagarna och kapitaltillväxten 2. Den svenska förmögenhets- fördelningens utveckling. Löntagarfonder och aktiemarknaden- en introduktion. internationella koncerner och löntagarfonder. E. Löntagarna och kapitaltillväxten 3. Löner, lönsamhet och soliditet i svenska industriföretag. Vinstbegreppet. Den lokala lönebildningen och företagets vinster - en preliminär analys. E. Löntagarna och kapitaltillväxten 4. Lantbrukskooperationen - ideologi och verklighet. E. Svenska kyrkans gudstjänst. Band 4. Evangelieboken. Kn. Konkurs och rätten att idka näring. Ju. Naturvård och täktverksamhet. Jo. Naturvård och täktverksamhet. Bilagor. Jo. Ökad sysselsättning. Finansiella effekter i offentliga sektorn. A Kulturhistorisk bebyggelse — värd att vårda. U. Museijarnvägar. U. Jaktvårdsområden. Jo. Anhöriga. S. Plötslig och oväntad död — anhörigas sjuklighet och psykiska reaktioner. S. Barn och döden. S. Avgifter i staten - nuläge och utvecklingsmöjligheter. B. Sysselsättningspolitik för arbete åt alla. A Nya namnregler. Ju. Sjukvårdens inre organisation — en idépromemoria. S. Sysselsättningspolitik för arbete åt alla. Bilagedel. A Barnolycksfall. S. Lotterier och spel. H. Lotterier och spel. Bilagor. H. Bättre kontakter mellan enskilda och myndigheter. Kn. Fastighetstaxering 81. B. Fastighetstaxering 81. Bilagor. B. Bilarna och luftföroreningarna. Jo. Rationellare girohantering. E. Konsumenttjänstlag. Ju. Aktivt boende. Bo. Lagerstöd. A. Vattenkraft och miljö 4. Bo. Malmer och metaller. ]. Barnen i framtiden. S. Vår säkerhetspolitik Fö. Ren tur. Program för milj”säkra sjötransporter. Jo. Ren tur. Program för miljösäkra sjötransporter. Bilagor 1—8. Jo. Ren tur. Program för miljösäkra sjötransporter. Bilagor 9—13. Jo. Koncernbegreppet m. m. Ju. Dokumentation och statistik om högskoleutbildning. U. Arbetstiderna inför 80—talat. A. Grundlagsskyddad yttrandefrihet. Ju. Huvudmannaskapet för specialskolan. U. Öst Ekonomiska Byrån. H. Viltskador. Jo. Nytt skördeskadeskydd. Jo.

54. 55.

56. 57. 58. 59. 60. 61. 62. 63. 64. 65. 65. 67. 58. 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81.

Hushållning med mark och vatten 2. Del I. Övervägande Bo. Hushållning med mark och vatten 2. Del II. Bakgrundsbeskri ning. Bo.

Steg på väg. . . A. Barnomsorg — behov, efterfrågan, planeringsunderlag. S. Barnomsorg. Redovisning av särskilda undersökningar. S. | livets slutskede. 5.

Bidrag till folkrörelser. Kn. Förnyelse genom omprövning. B. Kooperationen i Sverige. I. Barnets rätt 2. Om föräldraansvar m. m. Ju. Ny utlänningslag A. Ny plan- och bygglag. Del ]. Bo. Ny plan- och bygglag. Del II. Bo. Svensk sjöfartspolitik. K De allmänna advokatbyråerna. Ju. Nya vyer. Datorer och nya massmedier — hot eller löften. U Tandvård i fred för värnpliktiga. Fö. Handläggningen av anmälningar mot polispersonal. Ju. Rationalisering och ADB i statsförvaltningen. B. Krigets lagar. Fö. Serviceföretagen—vägar till utveckling. H. Polisen i totalförsvaret. Ju. Ny hemförsåljningslag. Ju. Hemslöjd-kulturarbete, produktion, sysselsättning. I. Mål och medel för hälso- och sjukvården. S. Produktansvar 2. Produktansvarslag. Ju. Prognoser och arbetsmarknadsstatistik för högskolan. U. Fastighetstaxering —81. lndustribyggnader. B.