Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Departement
Justitiedepartementet L1
Utfärdad
2012-12-20
Ändring införd
SFS 2012:978 i lydelse enligt SFS 2021:1102
Ikraft
2013-02-01
Källa
Regeringskansliets rättsdatabaser
Senast hämtad
2021-12-01

1 §  Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.

[S2]Bestämmelserna i 12 kap.jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag.

  • RH 2016:80:Hyresnämndsmål. Parterna ingick ett tidsbestämt hyresavtal med möjlighet till förlängning före det att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad trätt i kraft. Efter lagens ikraftträdande ingick parterna ett nytt hyresavtal. Hyresgästen ansökte vid hyresnämnden om återbetalning av för mycket erlagd hyra. Hyresvärden yrkade att hyresgästens ansökan skulle avvisas eftersom lagen om uthyrning av egen bostad var tillämplig på det nya hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att en hyresvärd genom att avstå från att förlänga ett hyresavtal och i stället säga upp hyresgästen och teckna ett nytt avtal skulle kunna kringgå reglerna i 12 kap. jordabalken om bl.a. besittningsskydd. Hovrätten ansåg därför att även om parterna ingick ett nytt hyresavtal efter ikraftträdandet innebar det i praktiken att hyresgästen fick den förlängning som angavs i det första hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att lagen om uthyrning av egen bostad inte var tillämplig på hyresavtalet och ansökan skulle därför inte avvisas.
  • RH 2020:41:Hyresnämndsmål. Hyresvärden ingick hyresavtal avseende två lägenheter i sin tvåfamiljsfastighet, ett avtal med hyresgästen A och sedan ett avtal med hyresgästen B men A tillträdde sin lägenhet efter B:s tillträde. Enligt hovrätten sker upplåtelsen genom själva avtalet. Det innebar att vid A:s tillträde hade upplåtelsen till henne redan skett genom det ingångna avtalet, varför lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad var tillämplig på hyresförhållandet.

2 §  Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

3 §  Hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt.

[S2]Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.

[S3]Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat.

Prop. 2020/21:201: I paragrafen behandlas bl.a. hyrestiden och rätten att säga upp hyresavtalet. Övervägandena finns i avsnitt 7.

I första stycket anges att hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas.

Enligt andra stycket ska ett hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. Bestämmelsen förs över från första stycket. Några ändringar ...

/Träder i kraft I: 2022-01-01/

3 a §  Hyresgästen har inte rätt till ett nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken. Lag (2021:1102).

Prop. 2020/21:201: parterna inte avtalar något annat. Hyresgästen har inte heller rätt till ett nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken.

Paragrafen, som är ny, innehåller bland annat bestämmelser om hyresgästens besittningsskydd. Övervägandena finns i avsnitt 5 och <a ...

Införd: SFS 2021:1102 (Stärkt skydd för hyresgäster)

/Upphör att gälla U: 2022-01-01/

4 §  Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överenskommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § jordabalken.

/Träder i kraft I: 2022-01-01/

4 §  Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överenskommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

[S2]Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en högre hyra följer av en prövning enligt 12 kap. 55 § jordabalken, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Hyresnämnden får dock inte fastställa en högre hyra än vad som följer av hyresavtalet.

[S3]I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § jordabalken. Lag (2021:1102).

Prop. 2020/21:201: I paragrafen behandlas prövning av hyra och andra hyresvillkor. Övervägandena finns i avsnitt 7.

Andra stycket anger enligt vilka grunder hyresnämnden ska fastställa hyran när parterna inte kommer överens. Utgångspunkten för prövningen är vad parterna avtalat om hyran. Om hyran påtagligt överstiger summan av driftskostnaden och kapitalkostnaden, beräknad som en skälig avkastningsränta på bostadens ...

  • RH 2017:34:Hyresnämndsmål. När hyran fastställs enligt 4 § lagen om uthyrning av egen bostad ska den bestämmas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde utan koppling till bostadsägarens faktiska räntekostnader medan driftskostnaderna beräknas efter de faktiska kostnaderna. Hovrätten har funnit att hyran anses påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger kostnaderna med fem procent eller mer.
Ändrad: SFS 2021:1102 (Stärkt skydd för hyresgäster)

5 §  Hyresnämndens beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. Hyresnämnden ska besluta att villkoren ska gälla från dagen för ansökan hos hyresnämnden eller, om det finns skäl, från en senare tidpunkt, dock senast från dagen för hyresnämndens beslut.

6 §  Ett beslut av hyresnämnden enligt denna lag får överklagas inom tre veckor från den dag det meddelades.

[S2]Ett överklagande enligt första stycket tas upp av Svea hovrätt. Överklagandet ska ges in till hyresnämnden.

[S3]I fråga om rättegångskostnader i hovrätten tillämpas 12 kap. 73 § jordabalken.

Ändringar och övergångsbestämmelser

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 februari 2013.
  2. I fråga om avtal som ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap.jordabalken.
Förarbeten
Rskr. 2012/13:128, Prop. 2012/13:1, Bet. 2012/13:CU3
Ikraftträder
2013-02-01

Lag (2021:1102) om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.
  2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
Förarbeten
Rskr. 2021/22:42, Prop. 2020/21:201, Bet. 2021/22:CU2
Omfattning
ändr. 4 §; ny 3 a §
Ikraftträder
2022-01-01