Mitt förslag

En kommitté tillkallas för att se över arrendelagstiftningen. Kommitténs huvuduppgifter blir att utforma förslag till regler som

• dels skyddar en jordbruksarrendators investeringar på arrendestället,
• dels ger arrendatorn vid s.k. historiskt arrende rätt att friköpa arrendestället.

Bakgrund

Allmänt om arrende

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Arrendereglerna finns väsentligen i 7-11 kap.jordabalken. Jordbruksarrende, som föreligger när jord upplåts till brukande, är antingen gårdsarrende eller sidoarrende. Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden. Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för annat ändamål än jordbruk och som ger arrendatorn rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus på den arrenderade marken. Med anläggningsarrende avses arrende som sker för annat ändamål än jordbruk och som ger arrendatorn rätt att uppföra eller bibehålla byggnad för förvärvsverksamhet på den arrenderade marken. Med lägenhetsarrende avses arrende som inte utgör jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende.

Sedan jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 har flera lagstiftningsåtgärder vidtagits i syfte att stärka arrendatorernas -- främst jordbruksarrendatorernas -- ställning. År 1979 (SFS 1979:371, prop. 1978/79:183, LU 23) fick jordbruksarrendatorerna ett starkare besittningsskydd i fall då jordägaren själv ville bruka arrendestället. Vidare ändrades reglerna om bestämmande av arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtalet bl.a. på så sätt att större hänsyn skulle tas till arrendeställets avkastningsförmåga. År 1984 (SFS 1984:678, prop. 1983/84:136, LU 35) infördes regler om skyldighet för jordägaren att utföra sådana investeringar på arrendestället som påfordras av myndighet. Vidare gjordes den dåvarande dispositiva bestämmelsen om rätt för jordbruksarrendatorn att få ersättning för täckdikning tvingande samt utvidgades jordbruksarrendatorns rätt att överlåta arrenderätten. År 1985 gavs jordbruks- och bostadsarrendatorn genom lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället en företrädesrätt att förvärva arrendestället (prop. 1983/84:136, LU 1984/8 5:35).

Jordbruksarrendatorers investeringar

Enligt 9 kap. 15 § jordabalken skall en jordbruksarrendator vårda och underhålla arrendestället. Om arrendestället försämras genom att arrendatorn inte fullgör sina skyldigheter, har jordägaren rätt till ersättning vid den avräkning mellan parterna som skall ske enligt 9 kap. 23 § jordabalken. Om arrendatorn avhjälper en brist som förelegat vid tillträdet, har han å andra sidan enligt 9 kap. 1 6 § jordabalken rätt till ersättning av jordägaren för detta. Detta gäller dock endast i fråga om egendom som arrendatorn är skyldig att underhålla. De ifrågavarande bestämmelserna bygger på principen att arrendestället skall vara i samma skick när arrendatorn avträder det som när det tillträddes. Arrendatorn är inte skyldig att underhålla en anläggning som förslitits så att det inte är ekonomiskt försvarbart att reparera den. I en sådan situation blir jordägaren i princip enligt 9 kap. 18 § jordabalken skyldig att bygga om anläggningen eller ersätta den med en ny. Varken jordägaren eller arrendatorn har i princip någon skyldighet att förbättra arrendestället under arrendetiden genom nyinvesteringar. Jordägaren kan dock, enligt 9 kap. 17 a och 21 §§, åläggas att svara för nyinvesteringar dels i fråga om åtgärder som påfordras av myndighet, dels i fråga om ny täckdikning. Vad jag nu har anfört innebär i praktiken att nyinvesteringar i princip kan ske på en arrendefastighet endast om parterna kommer överens om det. Om arrendatorn utför en nyinvestering utan att ha träffat någon överenskommelse med jordägaren, kan denne inte åläggas att lösa investeringen när arrendet upphör.

I 1984 års lagstiftningsärende diskuterades frågan om generella regler för nyinvesteringar på arrendestället. Därvid anfördes att arrendelagskommitténs förslag i den delen (se härom SOU 1981:80 s. 67-78) inte borde genomföras utan att frågan borde utredas ytterligare (prop. 1983/84:136 s. 207, LU 35 s. 10). Regeringen uppdrog i september 1984 åt lantbruksstyrelsen att utforma förslag till de regler som kunde behövas i detta hänseende. Inom lantbruksstyrelsen utarbetades därefter en promemoria, daterad 1985-11-15, i ämnet. Promemorian, som har remissbehandlats, har inte lett till lagstiftning.

Riksdagen har nyligen gett regeringen till känna att frågan om ett lagreglerat skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar nu bör bli föremål för förnyad utredning (1989/90:LU6, rskr 39).

Friköpsrätt vid historiskt arrende

Som tidigare nämnts har jordbruks- och bostadsarrendatorer en företrädesrätt att förvärva arrendestället enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Några regler som ger arrendatorer en rätt att friköpa arrendestället, dvs. tvångsinlösa detta, finns däremot inte numera. Före år 1977 hade dock vissa arrendatorer en friköpsrätt enligt lagen (1925:334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Denna lag, den s.k. ensittarlagen, hade tillkommit för att skydda egendom som uppförts på arrenderad mark. Skälet till att ensittarlagen upphävdes var främst att lagen från allmän synpunkt innebar vissa olägenheter genom att det vid ensittarförrättningen endast skedde en ofullständig prövning i jord- och planpolitiskt hänseende (prop. 1967:144 s. 36 och 40).

Arrendelagskommittén berörde friköpsfrågan i sitt slutbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m. Kommittén ansåg sig inte kunna förorda att arrendatorn skulle erhålla en rätt att friköpa arrendestället (se betänkandet s. 119-120) .

Sedan frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavarna av s.k. historiska arrenden och om rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri grund tagits upp i motioner i riksdagen framhöll lagutskottet i ett betänkande (LU 1982/83:27) att det var angeläget att frågan om en friköpsrätt begränsad till innehavare av historiska arrenden blev föremål för en förutsättningslös utredning. Även frågan om en friköpsrätt till tomtmark och frågan om en sådan friköpsrätt kunde utformas på ett sätt som tillgodosåg jordbruks- och planpolitiska krav borde utredas. Vad lagutskottet anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr 1 982/83:266).

Regeringen tillkallade med anledning av riksdagens beslut i november 1983 en särskild utredning, Friköpsutredningen (Ju 1984:01), med uppdrag att utreda de berörda friköpsfrågorna. Utredningen slutförde sitt uppdrag år 1986 genom att avlämna betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende. Utredningen avstyrkte att det infördes lagregler om friköpsrätt. Utredningen var inte enhällig. En av dess tre ledamöter ansåg tillräckliga skäl föreligga att genomföra lagstiftning både i fråga om historiskt arrende och i fråga om tomtmark till permanentbostadshus på ofri grund. Till reservationen fogades som bilaga ett utkast till lag med kommentarer.

Friköpsutredningens betänkande har remissbehandlats. Det stora flertalet av remissinstanserna delade utredningens uppfattning att lagstiftning om friköpsrätt inte borde införas. Några remissinstanser ansåg dock att en sådan lagstiftning borde komma till stånd.

Frågan om friköpsrätt har nu på nytt behandlats i riksdagen. Därvid har lagutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (1989/9 0:LU6, rskr 39) anfört att en friköpsrätt vid historiska arrenden bör införas och att det bör ankomma på regeringen att utforma förslag till lagstiftning och därefter återkomma till riksdagen. Till ledning för övervägandena har utskottet framhållit följande (bet. s. 18 f.).

"Friköpsrätten bör omfatta både jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden bör dock endast gårdsarrenden kunna komma i fråga för friköp. Sidoarrenden bör således i princip inte omfattas, men undantag kan tänkas för de fall då jordägaren och hans företrädare upplåtit både gårdsarrende och sidoarrende till arrendatorn och hans släktingar och arrendena således i praktiken kan ses som en enhet. En utgångspunkt bör vidare vara att endast arrendeställen som innehafts av samma släkt i generationer bör kunna få friköpas. Vilka krav på släktskap som skall uppställas anser sig utskottet för närvarande inte kunna bedöma. Utskottet är inte heller berett att närmare ange hur länge arrendestället skall ha innehafts inom släkten för att friköpsrätt skall medges. En fråga som härvidlag kan behöva övervägas är huruvida åtskillnad bör göras mellan bostads- och jordbruksarrenden så att det krävs en längre tids innehav vid jordbruksarrenden än vid bostadsarrenden. Eftersom det är släktinnehavet som skall vara avgörande för friköpsrätten saknas det enligt utskottets mening anledning att lagstiftningen skall vara tidsbegränsad. Också arrenden som i framtiden fyller kraven bör således kunna ge rätt till friköp. Utskottet vill vidare erinra om de speciella förhållanden som råder i fråga om egendom som innehas under fideikommiss och som inte medger att egendomen överlåts utan särskild prövning. För att möjliggöra friköp kan reglerna i permutationslagen behöva ses över. Det måste också tillskapas ett enkelt men från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande inlösenförfarande samt bestämmelser som garanterar en ur bägge parters synpunkt skälig ersättning till jordägaren. Angeläget är vidare att regelsystemet utformas så att Sverige inte åsidosätter sina förpliktelser enligt Europarådskonventionen om mänskliga rättigheter."

Behovet av en utredning

Av det anförda framgår att det bör införas lagregler dels om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället, dels om friköpsrätt vid historiskt arrende. Dessa lagstiftningsfrågor är komplicerade. Frågan om hur en lagstiftning bör utformas måste därför övervägas ytterligare. Dessa överväganden bör enligt min mening göras av en särskild utredning. Utredningen bör också behandla vissa andra arrenderättsliga frågor, i första hand sådana som tagits upp i skrivelser till justitiedepartementet. Jag återkommer till dessa.

Utredningsuppdraget

Jordbruksarrendatorers investeringar

Regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar bör utformas med beaktande av de utredningsförslag som redan föreligger och de remissynpunkter som har lämnats på dessa förslag.

En lagstiftning torde endast böra avse investeringar som inte omfattas av jordägarens byggnadsskyldighet och som är av vikt för jordbruksdriften på arrendestället. Det måste givetvis stå parterna fritt att i avtal reglera villkoren för sådana investeringar. Lagreglerna bör endast avse sådana fall där parterna inte kan enas. Det bör klargöras vad som i sådana fall krävs för att en investering skall skyddas. En utgångspunkt synes böra vara att investeringen har godtagits på förhand av arrendenämnden. Det ankommer på utredningen att närmare ange de rättsliga förutsättningarna för att ett sådant godkännande skall lämnas. Ett godkännande av arrendenämnden bör ge arrendatorn ett lagreglerat skydd för investeringens värde när arrendeförhållandet upphör.

Reglerna om skydd för arrendatorns investering när arrendet upphör kan utformas på olika sätt. En möjlighet är att föreskriva att jordägaren skall vara skyldig att lösa in investeringen. En sådan reglering bör sannolikt kompletteras med regler om hur investeringen skall värderas vid inlösentillfället. Regler om skydd för arrendatorns investering kan också innebära att arrendatorn får en möjlighet att skydda investeringen genom att han ges rätt att överlåta investeringen och arrenderätten till någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Överlåtelserätten kan eventuellt begränsas genom att arrendatorn blir skyldig att först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens och investeringens värde (jfr 10 kap. 7 § jordabalken). Det står utredningen fritt att föreslå den lösning av den berörda frågan som utredningen finner mest ändamålsenlig. Av stor betydelse är att reglerna utformas så att de så långt som möjligt förhindrar tvister mellan parterna när arrendet upphör. Vid sina överväganden i denna del bör utredningen beakta vad som anförts i en skrivelse från Lantbrukarnas riksförbund som gavs in till justitiedepartementet den 15 mars 1988. Skrivelsen bör därför överlämnas till utredningen.

Friköp vid historiskt arrende

Vägledning för utredningsarbetet avseende friköp av historiska arrenden bör sökas i det tidigare återgivna uttalandet av riksdagens lagutskott (1989/90:LU6 s. 18 f.). Jag vill här särskilt understryka att det förfarande som skall tillskapas måste vara på en gång enkelt, tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och förenligt med Sveriges förpliktelser enligt Europarådskonventionen om de mänskliga rättigheterna. Några direktiv utöver de anförda anser jag inte erforderliga.

Övriga frågor

Utredningen bör också överväga vissa frågor som har aktualiserats i skrivelser till justitiedepartementet från Sveriges jordbruksarrendatorers förbund samt en samrådsgrupp bestående av arrendatorsföreningarna på och kring sydsvenska höglandet. De frågor som här blir aktuella rör flera olika områden av arrenderätten, nämligen möjligheten att anslutningsvis klandra en arrendesyn, möjligheten att deponera arrendeavgift hos länsstyrelsen (jfr 12 kap. 21 § jordabalken), jordägarens ansvar för skador av storm m.m., viltskador vid jordbruksarrende samt besittningsskydd för arrendatorn när en medarrendator vill träda ut ur förhållandet (jfr 12 kap. 47 § jordabalken). De berörda skrivelserna bör överlämnas till utredningen.

I den mån det under utredningsarbetet framkommer behov av det, bör det stå utredningen fritt att föreslå ändringar av även andra arrenderättsliga regler än de nyss berörda. Någon omprövning av de grundläggande arrenderättsliga principerna eller av de reformer på arrendelagstiftningens område som skett efter jordabalkens ikraftträdande bör dock inte äga rum i detta sammanhang .

Utredningen bör ha slutfört sitt uppdrag senast före utgången av år 1991. Frågan om friköp av historiska arrenden bör behandlas med förtur i ett delbetänkande.

För utredningen gäller regeringens direktiv (dir. 1984:5) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för justitiedepartementet

att tillkalla en kommitté med högst tre ledamöter -- omfattad av kommittéförordningen (1976:119) -- att utreda de berörda arrendefrågorna,

att utse en av ledamöterna att vara ordförande,

att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt kommittén.

Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns anslag Utredningar m.m.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hennes hemställan.

(Justitiedepartementet)