Prop. 1983/84:136

med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen

Prop. 1983/84: 136

Regeringens proposition 1983/84: 136

med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen;

beslutad den 8 mars 1984.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLOF PALME STEN WlCK BOM

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till ändringar i arrendelagstiflningen, främst jord-abalkens regler om jordbruksarrende. Vidare föreslås en sär- skild lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Genom försla- gen förbättras arrendatorernas rättsställning.

Den särskilda lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället gäller i fråga om jordbruks- och bostadsarrendatorer och innebär attjord- ägaren inte får sälja arrendestället utan att .först erbjuda arrendatorn att köpa det. Denna hembudsskyldighet föreligger dock endast om arrenda- torn har gjort en s.k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.

När det gällerjordabalkens arrendereglcr föreslås att jordbruksarrenda— törernas rätt att överlåta arrenderätten utvidgas. Arrendatorn får överlåta arrenderätten till make eller avkomling, om arrendenämnden ger tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Vidare föreslås ändringar i reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister vid jordbruks- och bostadsarrenden. Därvid stärks arrendatorer—nas ställning bl.a. genom att jordägaren blir skyldig att hänskjuta en tvist till arrendenämnden. om han vill ha till stånd en ändring i det bestående arrendeförhållandet. [ fråga om anläggningsarrende föreslås att n'tedlingsförfarandet görs effektivare.

När det gäller investeringar påjordbruksarrendeställen föreslås i propo- sitionen att jordägaren åläggs en principiell skyldighet att utföra investe- ringar som påfordras av en myndighet, t. ex. enligt hälso- och miljöskydds- lagstiftningen. Vidare föreslås att den nuvarande dispositiva regeln om rätt för arrendatorn att få ersättning för ny täckdikning görs tvingande.

I propositionen föreslås vidare att maximitiden för upplåtelse av jord- bruksarrenden sänks till 25 år och att en nu gällande särregel om upplåtel- setiden vid kommunala jordbruksarrenden slopas. Vidare föreslås att det införs en tidsfrist om en månad från det arrendeavtalet ingicks inom vilken en ansökan om godkännande av ett avtalsvillkor (dispens) får göras hos arrendenämnden.

Prop. 1983/84: 136-

1. Förslag till Lag om ändring i jordabalken

|»)

Härigenom föreskrivs i fråga omjordabalken' dels att rubriken närmast före 9 kap. 36 & skall utgå. dels att 9 kap. 36—39 55 skall upphöra att gälla. dels att 4 kap. 1 s. 7 kap. 5 s". "3 kap. 2. 8. 23. 24. 31 och 33 ss. 9 kap. 2. 3. 7. 8. 10—13. 15, 17. 20—22. 24. 29 och 31 5; 10 kap. 3—5 och 6 a ss" samt 11 kap. 6 och 6 a äs" skall ha nedan angivna lydelse.

dels att i balken skall införas sex nya paragrafer. 8 kap. 27 s". 9 kap. 12 a. 12 b och 17 a åå samt 11 kap. 5 a och 6 b 55, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föresldt'en lydelse

-8 kap. 1 51 Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskil- lingen och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes pä köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe- skilling. är det tillräckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller föreskrif- terna i första stycket är ogiltigt. Dock är förvärv, som en bostads- riittsförening har gjort enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt. giltigt även om föreskrifterna i förs- ta stycket inte har iakttagits.

7 kap.

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bin- dande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt för nå- gons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Köp som inte uppfyller löreskrif- terna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv. som har gjorts en- ligt lagen (1982: 3521 om rätt till fas- tighetsförvän' för ombildning till bostadsrätt eller lagen (l98-l:000) om arrendatorers rätt att förvärra urrendestiillel, giltiga även om fö- reskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

5 &

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio är från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan och upp- låtelse at'jordbruksarrende är dock inte bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av annan nyttjande- rätt än jordbrakmrrende för någons _ livstid gäller utan begränsning till

viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

' Balken omtryckt 1971: 1209. 3 Senaste lydelse 1982: 357.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighets- ägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall uppsägning ske.

8 kap. 2 & Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9— l 1 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

1 de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får god- kännande sökas endast om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställning om godkännande, förfaller avtalet. om ej annat över- enskommits. '

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får god- kännande sökas endast om detta angivits i avtalet. Ansökan får inte prövas om den kommer in till arren- denäntnden senare än en månad ef- ter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande väg- ras. förfaller avtalet. om inte något annat har överenskommits.

8 kap. 8 53

Uppsägning skall vara skriftlig. om ej skriftligt erkännande av upp- sägningen lämnas. ] fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a åå Ut'll när arren- dator uppsäger avtal enligt 9 kap. 8 9" eller I0 kap. 5 ä' skall uppsäg- ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift påjordägarens vägnar.

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av upp- sägningen lämnas. [ fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a 55 skall uppsäg- ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12— 15 55 delgivningslagen (1970: 428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg- ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller. om han driver rörelse med fast kontor. på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och lnrikes Tidningar. '

3 Senaste lydelse 1973: 187.

Prop. l983/84: 136 Nuvarande lydelse

Stärnningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphö- ra och ansökan om vräkning av ar- rendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Föreslagen lydelse

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphöf ra och ansökan om arlrrsning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ord- ning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anlägg- ' ningsarrende linns i 11 kap. 6 s.

8 kap. 23 s" Arr'enderätten är förverkad och jordägar'en således berättigad att upp- säga avtalet.

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en

månad efter förfallodagen.

2. om arrendatorn vid jordbruks- arrende undandrager sig att utföra arbete som åligger honom enligt avla/el.

3. om arrendatorn vanvårdar ar- rendestället eller om han eftersälter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 å och icke efter tillsägelse vid- tager rättelse.

4. om arrendatorn nyttjar arren- destället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller. om viss odlingsplan är fastställd i avta- let eller detta innehållcr annan be- stämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse.

5. om arendatorn i strid med be- stämmelserna i denna balk över- låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt.

6. om arrendatorn åsidosätter av- talsenlig skyldighet. som går utöver hans åligganden enligt denna balk. och det måste anses vara av syn- nerlig vikt för jordägaren att skyl- digheten fullgöres.

2. om arrendatorn vanvårdar ar- rendestället eller om han el'tersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35" s och icke efter tillsägelse Vitl- tager rättelse.

3. om arrendatorn nyttjar arren— destället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller. om viss odlingsplan är fastställd i avta- let eller detta innehåller annan be- stämmelse om håvden. avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse.

4. om arrendatorn i strid med be- stämmelserna i denna balk över- låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt.

5. om arrendatorn åsidosätter av- talsenlig skyldighet. som går utöver hans åligganden enligt denna balk. och det måste anses vara av syn- nerlig vikt förjordägaren att skyl- digheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad. om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet. harjordägaren rätt till ersättning för skada.

8 kap. 24 5

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 & första stycket 1—4 men sker

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 & första stycket 1—3 men sker

Prop. 1983/84: l36 Nuvarande lvl/else

rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet. kan arrendatorn ieke därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller. om jordägaren ieke appsagt avtalet inom sex må- nader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 235 första stycket 5 eller 6.

["l'ireslaeen lydelse

rättelse innanjordägaren gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet. kan arrendatorn inre därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller. om jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex månader från det han flck känne- dom om förhållande som avses i 23 & första stycket 4 eller 5.

8 kap. 27 54

Virl _i()I'tllll'llkXUI'l'l'lNlt' oell lm- slmlsarremle har arremlalnrn i l'is- saj'all riilr allji'irl'ärl'a arremlesläl- le! enligt lagen ll984:()()0) mn ar- remlumrers riil! all _lå'irl'iirl'a arrenrlesfiillel.

8 kap. 31 s*

Om part ej grn/tager arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal. fastställande av villkoren för sådan förlängning. uppskov med avträde enligt 9 kap. l3 & eller 10 kap. 6 a & eller bestäm- mande av ersättning enligt 9 kap. 14 & eller i fråga som avses i 9 kap. IS eller 2l &. får parten klandra be- slutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras ieke beslutet inom denna tid. är parts rätt till talan förlorad.

Om en part inte gud/ar arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal. fastställande av villkoren för sådan förlängning. uppskov med avträdc enligt 9 kap. [2 h eller I3 & eller ll) kap. 6 a & eller "bestämmande av ersättning enligt 9 kap. l4 & eller i fråga som avses i 9 kap. [7 a. l8. 2l eller 3/ å eller Il kap. 6 l) 5. får parten kland- ra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två må- nader från den dag beslutet medde- lades. Klandras inte beslutet inom ' denna tid. är partens rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2. 3. 7 eller l7 .5. 10 kap. 2— 4 eller 7 & eller ll kap. 2 & får ej klandras.

8 kap. 33 åh

Talan får ej föras mot fastighets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. l2 eller l3 & cllcr l0 kap. 6 a s'eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 2l & och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal. uppskov med av-

Talan får ej föras mot fastighets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendcvillkor i fall som avses i 9 kap. l2 eller l3 få eller 10 kap. 6 a & eller I] kap. 6 h ; eller i fråga'som avses i 9 kap. I7 a. l8 eller 21 å och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller

* Förutvarande 8 kap. 27 .S llpphävd genom l976: 193. ( Senaste lydelse I979: 37I. " Senaste lydelse 1979: 37l.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

träde enligt 9 kap. l3 & eller IO kap. 6 a &. fastställande av arrendevill- kor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 ä.

9 kap.

Avtal om jordbruksarrcnde skall träffas för viss tid ellerför arrenda- torns livstid. Avser upplåtelsen jord. varöver upplåtaren ieke kan förfoga utöver sin egen besittnings- tid. får avtal träffas även för sådan tid. Är arrendetiden ieke bestämd enligt vad som sagts nu. gäller avta- lct för fem år.

Omfattar arrendc för viss tid bo- stad för arrendatorn. skall arrende- tiden utgöra minst fcm år eller. om jordiigaren är kommun. minst ett år. Har avtal träffats för kortare tid. gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämndcn god- känt avtalet i denna del. gäller det dock för den överenskomna tiden.

Föreslagen lydelse

överlåtelse av arrendeavtal. upp- skov med avträde enligt 9 kap. [2 h eller l3 lå eller IO kap. 6 a & eller ]] kap. 6 b 55. fastställande av arrendc- villkor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. l4 &.

2.5

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid. Avser upplåtel- sen jord. varövcr upplåtaren inte kan förfoga utöver sin egen besitt- ningstid. får avtal träffas även för sådan tid. Statenfår upplåta arren- de för arrendatorns livstid. Är ar- rendetiden inte bestämd enligt vad som sagts nu. gäller avtalet för fem år.

Omfattar arrendc för viss tid bo- stad för arrendatorn. skall arrendc- tiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare tid. gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om

arrendenämndcn godkänt avtalet i denna del. gäller det dock för den överenskomna tiden.

Förbehåll om rätt för jordägarcn att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 5.5. 8 kap. 6. 14 och 23 åå samt 30. 32 och 33 5.5 detta kapitel återtaga arrendestället eller del därav före arrendctidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

9kap. 3 %

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphö- ra att gälla vid arrendetidens ut- gång. Uppsägningen skall ske se- nast ett år före arrendetidens ut- gång. om avtalet träffats för minst fem år. och i annat fall senast åtta månader dessförinnan. -

Om avtalet ej Uppsäges inom rätt tid. anses det förlängt på tid som

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid skc för att avtalet skall upphö- ra att gälla vid arrendetidens ut- gång. Vill jordägaren eller arrenda- torn att arrendel'illkoren ändras för en ny arrendeperiod. skall han meddela motparten detta i den ord- ning sonl enligt 8 kap. 8 .5 giiller/'är uppsägning. Uppsägning och be- giiran om villkorsiindring skall ske senast ett år före arrendctidcns ut- gång. om avtalet träffats för minst fem år. och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid. anses det förlängt på en tid

Prop. 1983/84: 136 Nuvarande lydelse

motsvarar arrendetiden. dock längst fem år.

Föreslagen lydelse

som motsvarar arrendetiden. dock längst fem år. eller. om begäran om i'illkorsiindring har giorts. på den tid oeh de villkor i övrigt som he- stiims enligt 9 5.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn. om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant

godkännande.

9 kap. 7 % Bestämmelserna i 8—13 åå gäller vid arrendc för viss tid. utom när 1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn. eller

2. arrende/örhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. l4 & föreligger.

2. jordägare" säger upp arren- deavtalet på den grund att arren- derätten är förverkad eller förhål- lande som avses i 8 kap. 14 & före- - ligger. dock inte om iuppst'igningen

anges att den sker till arremletidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng- ning gäller. om det godkänts av arrendenämnden.

9 kap. 8 57

Om jordägaren uppsagt arren- deavtalet eller om arrendatorn upp- sagt avtalet enligt 3 .é' och i uppsäg- ningen hegiirt förlängning av avta- let på ändrade villkor, har arrenda- torn rätt till förlängning av avtalet. utom när

]. arrenderätten är förverkad el- ler avtalet kan uppsiigas enligt 8 kap. l4 & utan att liki't'iljordiigaren uppsagt avtalet att upphöra på nå- gon av dessa grunder,

Om jordägaren har sagt upp ar- rendeavtalet. har arrendatorn rätt till förlängning av detta. utom när

1. arrenderätten är förverkad el- lerförhållande som avses i 8 kap. l4 åfireligger.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas.

3. jordägaren gör sannolikt. att han själv. hans make eller avkomling skall bruka arrendestället. och det ej är obilligt mot arrendatorn att arren- deförhållandet upphör.

4. jordägaren gör sannolikt. att arrendestället behövs för en mera ända- målsenlig indelning i brukningsenheter. och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att a'rrendeförhållandet upphör.

5. jordägaren gör sannolikt. att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

7 Senaste lydelse l979137l.

Prop. 1983/84: 136 8

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt. att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk. och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt. har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

9 kap.

Uppsäges arrendeavtal ochföre- ligger tvist om förlängning av avta- let eller om villkor för sådan för- It'ingning. åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn att denne. om han icke går med på att flytta. har att senast två måna- der efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrerulenämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som en- ligt 8 kap. 8 .f gäller för uppsäg- ning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 .5 tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägarenfullgjort vad som åligger honom enligtförsta stycket. har arrendatorn att hänskjuta tvis- ten till arrerulem'irnnden inom den i första stycket angivna tiden. lakt- tages ej denna. förfaller rätten till förlängning av avtalet.

9 kap.

IOÖ

Harjordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förlängning. skall jordäga- ren lu'inskjnta tvisten till arrende- nämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kun— de ske eller. om uppsägningstid inte iirföreskril'en. från den dag då uppsägning har skett. Rör tvisten endast villkoren för en ny arrende- period får tvisten dock lu'inskiutas inom den tid som anges i andra stycket.

Har i'illkorsämlring begärts och _li'ire/igger tvist om villkorenför den nya arrendeperioden. skall den som har begärt i'i/Ikorsärulring senast två månader före _den nya arrendeperiodens böljan hänskjuta tvisten till arrendeniimlulen. _

Ont en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller attdra stycket. är uppsägningen eller be- gäran om vil/korsändring titan ver- kati.

llå

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendeti- den går ut. har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess frågan är slutligt avgiord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

Är en tvist om villkor ännu inte avgjord ttär arrendetiden går ut. skall deförut gällande villkoren till- 'Iämpas till dess villkorför den nya arrendeperioden blir slutligt be- stämda.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap. 12%**

Bilal/es arrendatorns talan om förlängning av arrendenvtalet. skall villkoren för det fortsatta ar- rendet fastställas enligt 9 lå.

Dom eller beslut varigenom ar- rendatorns talan bifalles anses som avtal om fortsatt arrendc. Mot ar- rendeförhällandct får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Ogillasjordägarens talan om att arretut'eavtalet skall upphöra att gälla. skall villkoren för det fortsat- ta arrcndet fastställas enligt 9 &. Detsamma gäller vid avgörande av en vil/korstvist som hänskjtttits till arrendenämnden.

Dom eller beslut. om ft'il'lältgnlng anses som avtal om fortsatt arren- de. Mot arrendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Dom eller beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoren för detfortsatta arrendet.

9kap. l2as'

Skall arrendatmw enligt dom el- ler beslttt betala högre arrendeav- gift än förut för förfluten tid. skall han betala ränta på det övers/tju- tande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den för!” utgående arrendeavgifl ten. Skall arrendatorn betala lägre belopp. skall jordägaren betala ränta på det belopp som han har mottagit för mycket från den dag då han tog emot beloppet".

Räntan skall beräknas enligt 5 .5 räntelagen (I975:635l för tiden in- nan domen eller beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter.

9kap. l2 bä

* Senaste lydelse l973: I87.

Om villkor för det fortsatta ar- rendet har fastställts enligt [2 s”. har arremlatorn rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då domen eller beslutet vann laga kraft.

Har arrendatorn sagt upp avtalet enligt första stycket. får arrende- nämnden på ansökan av jordäga- ren eller arrendatorn medge skäligt uppskov nted avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två ntånaderfrån den dag då upp- sägning skedde.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

9 kap.

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, får i domen eller beslutet skäligt upp- skov med avträdet medges. om "jordägaren eller arrendatorn begär det.

lO Föreslagen lydelse

l3å'

Bifalls jordägarens talan om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, får i domen eller beslutet skä- ligt uppskov med avträdet medges. omjordägaren eller arrendatorn be- gär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet. skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 &.

9kap. 15 &

Arrendatorn skall vårda och un- derhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendatorn eftersät- ter vad som sålunda åligger honom. har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 s.

Arrendatorn skall bruka jord- brukmtarken i enlig/tet med vad som sägs i.? .é' lagen (I979:425) om skötsel av jordbruksnutrk. Han skall vidare vårda och underhålla byggnader och andra anläggning- ar. Försämras arrendestället ge- nom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom. har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 :S.

9 kap. l7 &

Omfattar arrendc bostad för ar- rendatorn eller hans anställda. skall jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskri-

Omfattar arrende bostad för ar- rendatorn eller hans anställda. skall jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden i det skick somfi'ireskrivs

ves i gällande hälsoitårdsstadga. ' i gällande hälsoskyddslagstiftning.

Fråga huruvida bostad vid tillträdet äri sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enlig': 24—28 5.5. Finnes brist föreligga i detta hänseende. skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad fördessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

Underlåterjordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd. får arrendatorn utföra åtgärden ijordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats. har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fast- ställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet. får han göra det. om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendavgif- ten och ersättning för skada. .

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn. om det godkänts av arrendenämnden.

9kap. l7 a 5

Meddelar en myndighet ett be- slut sont innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt titan att en befintlig anläggning

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

] ] Föreslagen lydelse

byggs om eller en nyanläggning sker. skall jordägaren utföra arbe- tet. om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig plan- läggning av jordbruket på arrende- stället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår [ arren- datorns under/1ållsskyldighel enligt [5 55 eller om arbetet avser en så- .dan del av arrendestället beträffan- de vilken arrendatorn enligt avtalet ärfritagen från under/rällsslo'ldig- het.

Utför jordägaren inte inom skä- lig tid efter (Utmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, fär arrendatorn utföra det i hans ställe. I lar kostnad för arbetet fastställts av arrendem'imnden en- ligt tredje stycket. är arrendatorn berättigad till ersättning av jord- ägaren med det fastställda belop- pet sedan arbetet har_hillbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp av- talet. får han göra det. om inte jordägarens mulerlätenhet är av ringa betydelse. För den tid zuuier vilken egendomen inte kan använ- das jör det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsätt- ning av arrendenvgif'ten. Han har även rätt till ersättningför skada.

Frågan om jordägarens bygg— n(uIsskvldighet wrligtji'irsta stycket prövas av arre/ulenämmlen på be- gäran av endera parten. Om arren- datorn begär det. skall nämnden även fastställa en beräknad kost- nad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyl- dig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs. har ar- rendatorn rätt till skälig nedsätt- ning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet. om inte ar- betet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats. gäller vad som har sagts

Prop. 1983/84: 136

Nut-'arande lydelse Fifireslagen lydelse

nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fi'itagen frän tutderhällsskyldighet.

9 kap. 20 &

Har arrendatorn uppfört ny bygg- nad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt [7 eller 185 berättigad till ersättning därför. har han vid avräkning enligt 23 & rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjäl- pande av brist på den nya byggna- den.

Har arrendatorn uppfört ny bygg- nad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt W. [7 (1 eller l8 & berättigad till ersätt- ning därför. har han vid avräkning enligt 235 rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. om den nya byggnaden är lämplig för sitt ända— mål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist pä den nya byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anlägg- ning som ingåri arrendet.

9 kap. Zl &

Utför arrendatorn ny täckdik- ning. som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en äncia- målsenlig planläggning av jordbru- ket på arrendestället. är han. om ej annat avtalats. efter arbetets full- bordande berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill ar— rcndenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet.

Utför arrendatorn ny täckdik— ning. som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jordbru- ket på arrendestället. är han efter arbetets fullbordande berättigad till ersättning av jordägaren med be- lopp vartill arrendenämnden fast- ställt beräknad kostnad för arbetet.

Har arrendatorn anlagt markväg. förbättrat ägoanordningen eller vidta- git annan ätgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning. är han vid avräk- ning enligt 23 & berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde. om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

9 kap. 22 ?

Harjordägaren utfört arbete som avses i [8 & eller utgivit ersättning enligt andra slycket i nämnda [utra- graf eller enligt Zl & första stycket för arbete som arrendatorn utfört och har arrenderättens värde ökat genom arbetet. är arrendatorn skyl- dig att godtagu skälig höjning av arrendeavgil'ten.

l-larjordägaren utfört arbete som avses i I7 a eller 18 & eller betalat ersättning enligt 17 a .5 andra stycket. (8.5 andra stycket eller Zl & första stycket för arbete som arrendatorn utfört och har arren— derättens värde ökat genom arbe- tet. är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgif- ten.

Prop. 1983/84: 136 lit

Nta-'arande lydelse F äreslagen lydelse

9 kap. 24 &

Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruksförhällandcn för- trogna synemän. vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behöriga att hälla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och arrenda- torn gemensamt. Enas parterna ej om valet. utser rätten synemän. Mot syneman gäller sammajäv som mot domare.

Har synemännen olika meningar. skall tlertalets mening gälla. Kan be- slut ej åstadkommas på sådant sätt. skall. om synemännen är flera än två samt parterna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande. dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta sätt beslut åstadkommas. skall synemännen välja ytterligare en syneman. som då blir ordförande. Enas cj synemännen om valet. skall rätten utse syne-

mannen.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslu- tad inom fyra månader från nämnda dag. om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslu- tad inom fyra månader från nämnda dag. om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen fär avslutas senare. Sådant medgivan- de beltävs doek inte jär syn som äger rtttn inom två månader efter ji'istens lagting jär att ttnderst'ika förekomsten av ogräs.

9 kap. 29 å

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arren- deavgiften utgå med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till par- ternas avsikter och övriga förhäl- landen när avtalet träffades. Ont _li'irltelttill att arrendatorn skall ltt/'i')"- ra at'ltetetjinns 17estänttnelser i36 — 39 M .

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arrendeavgiften utgå med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhallanden när avtalet träffades.

9 kap. 31 & Arrendatorn fär ieke överlåta Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens arrenderätten utan jordägarens samtycke. om ej annat följer av andra oelt tredje styckena.

samtycke. om ej annat följer av ' andra—jiärde styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio är. fär arrenda- torn. om ej annat avtalats. överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjudajordägaren att ätertaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 s utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Villjordägaren antaga erbjudan- det. skall han lämna besked därom inom en månad.

Vidare giiller beträllitnde arren- den för viss tid att arrendatorn,

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet. oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall. om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter döds- fallet.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning på arren- derättens övergång genom bodel- ning. arv. testamente. bolagsskifte eller liknande förvärv.

14 Föreslagen lydelse

även om annat avtalats, får över- låta arrendert'itten. om den avser ett utvecklat eller utt-'ecklingsbart lantbruksft'iretag, till sitt make eller avkomling, om arrendenr'imnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har be- fogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget. samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall. om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter döds- fallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket till- kommer arrendator för fall som avses där. '

Första—tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arren- derättens övergång genom bodel- ning. arv. testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

l0 kap. 3 &

Vid arrende för viss tid skall upp- sägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrende- tidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej appsviges inotn rätt tid. anses det förlängt på fem år.

Vid arrendc för viss tid skall upp- sägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendc- tidens utgång. Villjordägaren eller arrendatorn att arrendcvillkoren ändras för en ny arrendeperiod. skall han meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 9' gällerjör uppsägning. Uppsägning och begäran om vil/kursändring skall ske senast ett är före arrende- tidens utgång.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år eller, om begäran om vil/kursänd- ring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 a 9'.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant

godkännande.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

15

Föreslagen lydelse

10 kap. 4 & Bestämmelserna i 5 och 6 åå om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när

]. hus som avses i 1 & ej finns på arrendestället dä avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finns. det då ej äsatts

taxeringsvärde, eller

2. arrendtförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som

2. jordägaren säger upp arren- deavtalet på den grund att arren- derätten är förverkad eller förhål- lande som avses i 8 kap. 14 ft före- ligger. dock inte om i tmpsägningen artges att den sker till arrendetidens utgång.

avses i 8 kap. 14 & föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng— ning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

10 kap. 5 5

()m jordägaren uppsagt arren- deavtalet eller om arrendatorn upp- sagt avtalet enligt 3 55 och i uppsäg- ningen begärt förlängning av avta- let på ändrade villkor. har arrenda- torn rätt till förlängning av avtalet. utom när

. [. arrenderätten är förverkad el- !. arrenderätten är förverkad el- ler avtalct kan uppsägas enligt 8 ler _f't'irhäl/andc som avses i 8 kap. kap. 14 & utan att likväljordägaren 14 äjörcligger, uppsugt avtalet att upphöra pä nå- gon av dessa grunder,

Om jordägaren har sagt upp ar- rendeavtalet. har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas.

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sädant erfordrats elleri strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angäende markens bebyggande eller användning.

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt. att han skall använda marken i enlighet med planen.

5. jordägaren gör sannolikt. att marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller förjordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrendc,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeför- hållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

l6

Föreslagen lydelse

10 kap. 6 a ä"

I fråga om förlängning av arren- deavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a— 13 så motsvarande tillämpning på bostadsarrende. Hänvisningarna till 9 kap. 95 skall dock i stället avse 6 & detta kapitel.

I fråga om förlängning av ärren,— dcavlal ovh ont villkorstvist tilläm- pas i övrigt 9 kap. 9 a— 13 5.5. Hän- visningarna till 9 kap. 9 5 skall dock i stället avse 6 & detta kapitel.

11kap.5 ati

Vid tillämpningen av 5 9" är ar- rendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig. om den överstiger den ar- rendeavgijt som arrendestället vid arrendetidens utgång kan (uttas be- tinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna pris- läget i orten för närmast jämförliga arremlestiillen. Endast om särskil- da skälji'ireliggerjår hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstad- kommit.

I tvist om ersättning enligt 5 .é'får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften _l'rängås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arren- deavgift som arrendestället kan an- tas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för ar- rendenämndens yttrande fär! an- bud eller träjfat avtal om arrende av arrendestället utan att han un- der medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet he- aktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

11 kap. 6 ä'"

Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhällan- det eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen

" Senaste lydelse 1979: 371. '” Senaste lydelse l973: 187.

Prop. 1983/84: 136 17

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn. om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 5, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämn- den för medling.

Underläter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan. .

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 ä. har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej denna. förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a 5 första stycket.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något an- nat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har an- gett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt ' till ersättning enligt 5 5.

11 kap.6 a än

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägning- en hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid "ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underläter arrendatorn att hän- skjuta tvisten till arrendenämndcn inom den i första stycket angivna tiden, är uppsägningen utan ver- kan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren. skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Ef- terkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Underläter arrendatorn att hän- skjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före ar- rendetidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan ver- kan. Har han ej angett de ändringar ' han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Ef- terkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han upp- ställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 & första stycket. skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggan- det. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrendc.

” Senaste lydelse 1973: 187. 2 Riksdagen 1983/84. ] Saml. Nr l36

Prop. 1983/84: 136 l8 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

ll kap. 6 b &

Skall arrenddi'irltällandet upphö- ra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a s*. får arrendettätnnden på be- gäran av jordägaren eller arrenda- turn medge uppskov med avträdet under skälig tid. dock högst ett är från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall tirrendelu'intmlen jastsn'illa skäliga arrendet'illkorjör tiden från avtalets upp/närande till atjlyttningen.

1. Denna lag träder i kraft den ljanuari 1985.

2. Bestämmelserna i 9 kap. li! a äoch ll kap. 6 b &" skall inte tillämpas i en tvist, som har anhängiggjozrts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet.

3. Om ett avtal har sagts tlpp före ikraftträdandet. skall äldre bestäm- melser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendcnämnd tilläm- pas. I sådant fall gäller inte heller de nya bestämmelserna i 9 kap. 12 b 5 samt ll kap. 5 a s 6 s' fjärde stycket och 6 a s.

4. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 7 kap. 5 s 8 kap. 23 å och 9 kap. 2. 15.21. 29. 31 samt 36—39 ss i deras äldre lydelse fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. 9 kap. 3l & skall dock tillämpas i sin nya lydelse redan tidigare. om antingen arrendatorn ensam eller arren- datorn och före honom hans make eller nägon av hans föräldrar har brukat arrendestället under sammanlagt minst tio är när tillstånd söks.

5. Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehaller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande. skall den i 8 kap. 2 & andra stycket andra meningen föreskrivna tiden räknas från utgången av är l984.

2. Förslag till Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelse

] 9” En arrendator har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället. om avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad ät arrendatorn eller ett bostadsarrende.

Intresseanmälan

2 & Om en arrendator har intresse av att utöva sin förvärvsrätt. får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsbo- ken.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

Prop. 1983/84: 136 19

3 & Jordägaren och arrendatorn skall av inskrivningsmyndigheten under- rättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken.

4 & Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivnings- dag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i denna lag sker under denna tid, gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivnings- dag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan från arrendatorn får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Hembud

5 & Ett arrendeställe. för vilket en intresseanmälan gäller. får inte överlå- tas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva arrendestället. Ett sådant erbjudande kallas hembud. .

Ett hembud får avse även annan fast egendom än arrendestället, om inte arrendatorn bestrider detta inom den tid som gäller för antagande av hembud enligt lO &. _ _

En överlåtelse får ske utan hembud. ]. om arrendatorn godkänner överlåtelsen,

2. om staten genom lantbruksstyrelscn eller en lantbruksnämnd är över- låtare,

3. om staten genom en annan myndighet än statens affärsdrivande verk är förvärvare, '

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

6. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (l904: 48 s ]) om samäganderätt.

[. om arrendét inte är förenat med rätt till förlängning,

2. om det mEHhäTtQYE—till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva sin för- värvsrätt enligt denna lag,

3. om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979: 230).

4. om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.

Frågan om hembud behövs'enli'gt första stycket prövas av arrendenämn- den på begäran av jordägaren. Finner arrendenämnden i fall som avses i första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället. får jordägaren ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunna omfatta så. mycket av jordägarens fasta egenom, innefattande arrendestället eller hu- vuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildnings- lagen (1970: 988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Prop. 1983/84: 136 20

7 & Har ett hembud antagits men har förvärvet blivit ogiltigt till följd av att förvärvstillständ vägrats enligt 4 5 första stycket 1 jordförvärvslagen (19791230) eller enligt 1 kap. 8 &" lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. jämförd med nämnda bestämmelse kvarstår alltjämt hembudsskyldigheten enligt Så under den tid samma intresseanmälan gäller.

Har ett förvärv blivit ogiltigt till. följd av att begärd fastighetsbildning inte har kunnat ske föreligger ändå fortfarande hembudsskyldighet om ett hembud skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egen— dom, innefattande arrendestället eller huvuddelen därav. som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970: 988) inte längre skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Frågor om hembudsskyldighet enligt andra stycket prövas av arrende- nämnden. lntill dess sådan prövning har skett gäller det i 5 & första stycket angivna överlåtelseförbudet.

8 5 . Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av jord- ägaren. Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 49" giftermålsbalken. skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

9 & Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Arrendenämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta in- skrivningsmyndigheten om hembudet och ont-dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

10 & Hembudet antas genom att arrendatorn inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av arrende- nämnden underrättas om att hembudet har antagits.

Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt. '

ll & Om hembudet har antagits, skall det anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal om köp av den hcmbjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. [ förslaget skall anses föreskri- vet att köpebrev skall upprättas.

12 5 Även om ett hembud har upphört att gälla. får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över- låtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud. enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren. och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

Hänvisningar till S2

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.2, 4.1

Prop. 1.983/84: 136. 21

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning. om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket tillämpas 5 $$ tredje stycket och 6 &. Om något undantag som avses där inte föreligger prövar arrendenämnden. på framställning av överlåtaren. om hinder mot överlåtelsen föreligger.

Ogiltighet

13 & Överlåtelscr i strid med 5—7 eller 12 s är ogiltiga. Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 & 5 eller 7 & 11 jordabal- ken. gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14 & I fråga om förfarandet vid ar'rendenämndcn och överklagande av nämndens beslut i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Värdera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning av att nämndens beslut överklagas. i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den ljanttari 1985.

3. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrivs att 1. 8. 12 a. 13. 16 e. 17. 19 a. 21 a. 22. 23 och 23 a åå samt rubriken närmast före 16 e å lagen (1973: 188) om arrendc- nämnder och hyresnämndcr| skall ha nedan angivna lydelse.

F öres/a gen lydelse 1 s Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 äjordabalken har till uppgift att Nuvarande lyda/.te

1. medla i arrendetvist.

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende. bostadsarrende eller flskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 & jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 2] 55 samma balk ankommer på arren- denämnd.

' Lagen omtryckt 1980: 97.

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende. bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 å jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, [7 (I, 18. 2/ eller.?! 5. 10 kap. 6 (! $$ eller ll kup. 6 b 5 samma balk ankom- mer på arrenden'ämnd.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

IQ I”»)

Föreslagen lydelse

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2. 3. 7 eller 17 .5. '10 kap. 2—4 eller 7 5 eller 1 1 kap. 2 5 jordabalken eller 3—6 5 lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

4. vara skiljenämnd i arrendetv:.st.

5. pröva frågor enligt lagen (l984:00()) om (trrt'mlatört'rs rätt (tttfiiri-T'l'rWt arrendestället.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är

belägen.

Tvist som avses i 1.5 första stycket 1 eller 2 eller 4.5 första stycket 1—3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den berörda fastighetens belägen- het och tvistens beskaffenhet.

85

Tvist som avses i 1.5 första stycket 1 eller 2 eller 4.5 första stycket 1—3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist. den berörda fastighetens belägen- het och tvistens beskaffenhet. An- sökan i trist om förlängning av m'- rendcm'ml skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot för- liingning. Ansö/run i tvist om ('ind- ring av arrertdcrillkor skall innehål- la uppgift om den ändring av rill- koren som begärs.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket. skall nämn- den förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet. får ansökningen avvisas.

Parts första inlaga till nämnden skall innehålla uppgift om hans person- nummer och postadress. Vidarc "bör anges partens yrke och telefonnum- mer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med honom. l-lar part vidtalat ombud att företräda honom. skall ombudets namn. postadress och telefonnummer anges. Sker ändring i förhållande. som part sålunda uppgivit. skall parten utan dröjsmål anmäla det till nämnden.

Ansökan varigenom tvisten hänskjuts till nämnden bör tillika innehålla uppgift om motpart i de hänseenden som sägs i tredje stycket.

Återkallas ansökan. avskrives ärendet.

12 a 5 Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a .5_jordabalken skall hyresnämnden. om hyresvärden "eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvi- sats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 575 första stycket 2 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i ll kap. 6 eller 6 a .5jordahalkwt skall arrendcm'immt'cn. mn jurdägurmt eller arrendatorn begär det. _vttra

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

Rör ärende hos Ityresnämtul så- väl fråga om förlängning av hyres- avtal som villkoren för sådan för- längning. får särskilt beslut ges b_e- träffande förlängningsfrågan.

|.) '.o-l

Föreslagen lydelse

sig om den arretuleargift som ar- rendestället t'id tillämpning av ll kap. 5 a 55 första stycketjordabal- ken kan antas betinga på öppna ntarktulden.

13.5

Rör ärende hos nämnd såväl frå- ga om förlängning av avtal som vill- koren för sådan förlängning. får särskilt beslut ges beträffande för- längningsfrågan.

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats. får nämnden förordna att tvisten i övrigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Ärende angående ombildning till bostadsrätt m. m.2

|6e

Ansökan i en fråga som avses i 65 tredje stycket eller 12 .5 tredje stycket lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det be- rörda huset och dess ägare samt sö- kandens yrkande och grunderna för detta.

Ärende angående förvärv av arren- deställe samt ombildning till ho- stadsrätt m.m.

53

Ansökan i en fråga som avses i 6.5 tredje stycket eller 12 .5 tredje stycket lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvz'irv för ombildning till bostadsrätt eller i 6 eller 7 _5' eller 12 .5' tredje styeket lagen (1984:()00) om arrendatorers rätt att _lört'ärra arremlestäl/et skall vara skriftlig. Anm/(ningen skall innehålla uppgift om det berörda huset och dess ägare eller det berörda arrendestäl- let och dess ägare samt. sökandens yrkande och grunderna för detta. '

Bestämmelserna i 8 .5 andra—femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen. avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

175

Om anledning därtill förekommer. skall nämnd eller den nämnden för- ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

: Senaste lydelse 1982: 354. "' Senaste lydelse 1982:354.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

1 ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 .5jordabalkcn skall arren- denämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. [ ärende som avses i 9 kap. 9 5 jordabalken får arrendenämnden. om utredningen ger anledning till det. inhämta ytt- rande från lantbruksnämnden om arrendesställets avkastningsför- måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a 5bostadssanerings- lagen (1973:531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnads- nämnd inom vars område fastighe- ten är belägen.

Föreslagen lydelse

1 ärende som avses i 9 kap. 17 a. 18. 21 eller 3! 5 jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Sådant ytt- rande skall oekså inltämtas om det beträf/amle jordbruksarrende upp- kommer fråga om tillämpning av 6 5första stycket 3 eller 4 eller 7 .5 tredje styeket lagen (1984:()()()) om arrendatorers rätt att _li'irvärva ar- remlestället. 1 ärende som avses i 9 kap. 9 5 jordabalken får arrende- nämnden. om utredningen ger an- ledning till det. inhämta yttrande från lantbruksnämnden om arren- deställets avkastningsförmåga. Hyresnämnd fåri ärende som avses i 2 a 5 bostadssaneringslagcn (1973z531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lant- bruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är be- lägen.

I ärende angående tvist om ltyresvillkor enligt 22 5 hyresförhandlingsla- gen (1978: 304) skall hyresnämnden. om det finnes erforderligt. bereda den hyresgästorganisation som ingått: den klandrade överenskommelsen tillfäl- le att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 5 andra stycket hyresförhand- lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

19a5

Hyresnämnd får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med' part under sannings- försäkran. om part begär det och förhöret är erforderligt för utred- ningen. Sådant förhör får dock ej hållas. om bevisningen finnes kun- na föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådant förhör gäller 36 kap. 1'—-18 och 20—22 5.5. 37 kap. 1—3 och 5 55 samt 40 kap. l—ll). 12—e15 och 19 55 rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Nämnd får hålla förhör med vitt- ne eller sakkunnig under ed och för- hör med part under sanningsför- säkran. om part begär det och för- höret är erforderligt för utredning- en. Sådant förhör får dock ej hållas. om bevisningen finnes kunna föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådant förhör gäller 36 kap. 1— 18 och 20— 22 5.5. 37 kap. 1—3 och 5 .55 samt 4() kap. 1—10. 12—15 och 19 5.5 rätte- gångsbalken i tillämpliga delar.

21a5

Vad som i 21 5 sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy- resnämnds yttrande enligt 12 a 5.

Vad som i 21 5 sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a .5

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra. skall nämnden i yttran- det utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen el- ler muntligen vid sammanträde an- mäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. lakttar part inte nämndens föreläggande. anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytt- randet avgavs.

I”») lll

Föreslagen lydelse

. Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra eller arrendeavgift. skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämn- den skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. lakttar part inte nämndens föreläggande. anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

22 54

Beslut av nämnd äger. sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet. rätts- kraft. såvitt därigenom avgjorts frå- ga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 4 5 första stycket 2. 2 a. 3. 5 a, 6. 7. 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom an- sökan om reparationsförcläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 40 5 jordabalken . eller 305 andra stycket bostadsrättsla- gen (l97l:479) eller-ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 5 jorda- balken eller ansökan om förbud el- ler medgivande som avses i 2 a 5 bostadssaneringslagcn (l973:531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 5 hyresför- handlingslagen (1978z304) lämnas utan bifall.

Beslut av nämndägcr. sedan tid för klandcr eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet. rätts- kraft. såvitt därigenom avgjorts frå- ga som avses i 1 5 första stycket 2 eller-5 eller 4 5 första stycket 2. 2 a. 3. 5 a. 6. 7. 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom ansökan om reparationsförcläg- gande enligt 12 kap. 16 5 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-—36 eHer 40 5jordabalken eHer 305 andra stycket bostadsrättsla- gen (19711479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 5 jorda- balken eller ansökan om förbud el- .ler medgivande som avses i 2 a5

bostadssaneringslagen (1973z53l) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 5 hyresför- handlingslagen (1978z304) lämnas titan bifall.

23 55

Om fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:3()4) eller i ärende an- gående bostadsrätt. bostadssanering eller särskild förvaltning elleri ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. in.. enligt bostadsanvisningslagen ( 1980: 94) eller lagen (1982: 352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 5 jordabalken. 31 5 hyresförhandlingslagen. 76 5 bostadsrättslagen (l971:479). 21 5 bostadssaneringslagcn (19731531). 345 bostadsförvalt- ningslagen (1977: 792). 25 5 lagen om förvärv av hyresfastighet rn. m.. 14 5 bostadsanvisningslagen samt 15 .5 lagen om rätt till f'astighctsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

* Senaste lydelse 1982: 354. 5 Senaste lydelse 1982: 354.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a 5 får talan ejföras.

Mot beslut av hyresnämnd får ta- lanföras särskilt, om nämnden

Föreslagen lydelse

Hyresnämnds yttrande enligt 12 a 5första styeket får inte över- klagas.

Beslut av hyresnämnd får över- klagas genom besvär hos bostads- domstolen. om nämnden

1. avvisat ansökan som avsesit). 11. 14—16. 16 a. 16 e. 16d eller 166 5. 2. avskrivit ärende enligt 8—10. 15 a. 16. 16 a. 16 c. 16 (1 eller 16 e 5. dock ej när ärendet kan återupptagas.

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet.

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläg- gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän

rättshjälp.

Särskild talan föres genom be- svär hos bostadsdornstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Best'ärshandlingen skall ges in till bostadsdomstolen inom tre vee- kor från den dag beslutet medde- lades.

123 215

Om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist finns bestämmelser i 8 kap. 31 5jordabalken och 165 lagen (1957:390) om

fiskcarrenden.

Mot arrendenämnds beslut ifrå- ga som avses i 23 5 andra stycket får talan f'öras särskilt genom be— svär hos fastighetsdomstolen.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 5 jordabalken och 17 5 12.- gen (1957:390) om fiskearrenden inom tre veckor från den dag beslu- tet meddelades. Finnes besvärsta- lan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid. skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsinlaga inkommit till arrendenämnden före besvärst:.- dens utgång. skall den omständig:- heten att inlagan inkommit till fas.- tighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 55 rätte-

Arretulenämndens yttrande en- ligt 12 (1.5 andra styeket får inte överklagas. Nämndens beslut i så- dana frågor som avses i 23 5 tredje stycket får överklagas genom bc- svär hos fastighetsdomstolen. Det- samma gäller nämndens beslut ett- ligt lagen (1984 : 000) om arrendato- rers rätt att förvärva arre/u/estäl- let.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 5 jordabalken och 17 5 la- gen om fiskearrenden inom tre vec- kor från den dag beslutet medde- lades. Finnes bevärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid. skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärs- inlaga inkommit till arrendenämn- den före besvärstidcns utgång. skall den omständigheten att inlagan in- kommit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. 1 övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 55 rättegångsbalken motsva-

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

gångsbalken motsvarande tillämp- ning. Bestämmelse som avser hov- rätt gäller därvid i stället fastighets- domstolen. Mot fastighetsdomsto- lens beslut med anledning av be- svär i fråga som avses i 235 andra stycket 1—3 får talan ejföras.

Föreslagen lydelse

rande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastighetsdomstolen. Fas- tighetsdomstolens beslut med an- ledning av besvär i fråga som avses- i andra styeket tredje meningen el- ler i 23 5 tredje stycket 1—3 får inte. överklagas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. De nya bestämmelserna gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har avtalet sagts upp dessförinnan. tillämpas dock fortfarande 8, 12 a och 21 a 55 i dess äldre lydelse.

Hänvisningar till S3

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.4

4. Förslag till Lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs att 1. 4. 5. 8. 16 och 18 55 lagen (1957: 390) om fiskearrenden' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Hänvisningar till S4

1.52

I fråga om avtal. varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan. skall. utöver vad som beträffande nyttjanderätt i allmänhet följer av 7 kap. jordabalken. gälla vad nedan i denna lag sägs. därest upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning.

Har rätt till liske. i samband med jordbruksat'rende eller eljest. upplåtits genom avtal som huvudsakligen har annat ändamål än i första stycket sägs. äger denna lag ej tillämpning. Lagen är ej tillämplig på sådan upplåtelse av rätt till fiske som avses i kapitel 5 artikel 6 eller 7 i gränsälvsöverenskom- mclsen den 16 september 1971 mellan Sverige och Finland.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i denna lag är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe. om ej annat anges.

1 de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller an- nat avtalsvillkor. får godkännande sökas endast om detta angivits i av- talet. Arslär nämnder: framställ- ning om godkännande. förfaller av- talet. om ej annat överenskommits.

: Lagen omtryckt 1970: 1018. * Senaste lydelse 1971: 855.

1 de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller an- nat avtalsvillkor. får godkännande sökas endast om detta angivits i av- talet. Ansökan fär inte prövas om den kommer in till arrendenäninden senare ätt en månad efter det att avtalet ingieks. Leder en prövning till att godkännande vägras. för- faller avtalet. om inte något annat har överenskommits.

Prop. 1983/84: 136 28 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

45

' Vid arrende för viss tid skall upp- Vid arrendc för viss tid skall tipp- sägning, alltid ske för att avtalet sägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendc- skall upphöra att gälla vid arrende- tidens utgång. Uppsi'igningen skall tidens utgång. 1-"ill fastighetens ske senast ett år före arrendetidens ägare eller arrendatorn att arren- utgång. devil/koren ändras för en ny arren-

deperiod. skall han ttteddela mot- parten detta i den ordnittg som giil- ler för uppsägning. Uppsägning och begäran om villkorsändt'ing skall ske senast ett år före arrende- tidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt Om avtalet inte sägs upp inom tid. anses det förlängt på fem år. rätt tid. anses det förlängt på fem år

eller. om begäran om villkorsänd- ring har gjorts. på den tid ()('ll de villkor i övrigt som bestäms enligt 5 5 andra stycket.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn. om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

I fråga om tiden för upphörande av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkande eller av annan orsak och sättet för uppsägning äga 8--kap. 4 5 första och andra styckena samt 8 5jordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4 5 första stycket jordabalken till 25 5 samma kapitel skall därvid tillämpas på 13 5 andra stycket denna lag.

553

Om fastighetens ägare ttppsagt Om fastighetens ägare sagt ttpp arrendeavtalet eller om arrenda- arrendeavtalet.hararrendatorn rätt torn ttppsagt avtalet enligt4 5 och i till förlängning av detta. utom när ttppsägningett begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad !. arrenderätten är förverkad. tttan att likväl fastighetens ägare ttppsagt avtalet att upphöra på grund härav.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas.

3. fastighetens ägare gör sannolikt. att han själv. hans make eller av- komling skall bruka fisket. om det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

* Senaste lydelse 1979: 373.

Prop. 1983/84: 136 Nuvarande lydelse

I fråga om förlängning av arren- deavtal äga 9 kap. 8 5 andra stycket och 9 a— 13 55 samt 10 kap. 6 5 jordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningarna till 9 kap. 9 5 jordabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6 5 samma balk.

Första och andra styckena gälla ej. om arrendeavtalet ieke träffats för viss tid eller om arrendejörltäl- landet upphör på den grund att ar- renderätten är förverkad.

Föreslagen lydelse

I fråga om förlängning av arren- deavtal oeh om villkarstvist tilläm- pas 9 kap. 85 andra stycket och 9 a—13 55 samt 10 kap. 6 5 jorda- balken. Hänvisningarna till 9 kap. 9 5jordabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6 5 samma balk.

Första och andra styckena gäller ej. om arrendeavtalet inte träffats för viss tid eller om jordägaret't sä- ger ttpp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förver- kad. dock inte ont i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng- ning gäller mot arrendatorn. om det godkänts av arrendenämnden.

8 5 Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arrendeavgiften utgå med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Är ej tid utsatt för erläggande av avgiften, skall den erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång.

" Vad i 8 kap. 9— ll 55 00/1 9 kap. 36—39 55 jordabalken är stadgat om nedsättning av arrendeavgift. skadestånd. rätt till uppsägning och arbetsavtul skall äga tttolsvut'ande tillämpning i fråga om tiskearrende. Arrendatorn äger oek rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. om fisket. utan hans vållande. på grund av tiskpest. vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Ft'it'eskri/terna i 8 kap 9—11 55 jordabalken om nedsättning av ar- rendeavgift. skadestånd och rätt till uppsägning tillämpas också i fråga om liskearrende. Arrendatorn har oeksä rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. om fisket. utan hans vållande. pågrund av fiskpest. vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Har arrendatorn före ft'irfallodagen påkallat nedsättning av arrendetwgif- ten i fall då det kan komma i fråga. skall han anses hava guldit den i rätt tid. därest han inom en månad efter det avgiften blivit slutligen bestämd erlägger vad som brister.

16 54

Om part ej godmger arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal eller faststäl- lande av villkoren för sådan för- längning. får parten klandra beslu- tet genom att väcka talan mot den

* Senaste lydelse 1973: 193.

Om en part inte godtar arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal eller faststäl- lande av villkoren för sådan för- längning eller" uppskov ttted ar- träde. får parten klandra beslutet

Prop. 1983/84: 136. Nuvarande lydelse

andra parten inom två månader "från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Föreslagen lydelse

genom att väcka talan mot den and- ra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras inte beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 3—6 5 får ej klandras.

185

Talan får ej f("iras mot fastighets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 5 5 och ej heller nu)! hov— rätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande: av arrendevillkor i fall som nyss angi- VllS.

Fastighetsdonzstolens dom i frå- ga om fastställande av arrendevill- kor i fall som avses i 5 5 får inte överklagas. Detsamma gäller ltov- rättens dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor i fall som nyss an- givits eller i fråga om uppskov med avträde.

1. Denna lag träderi kraft den ljanuari 1985. 2. Bestämmelsen i 9 kap. 12 a 5 jordabalken skall inte tillämpas i en tvist, som har anhängiggiorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraft- trädandet.

3. Om ett avtal har sagts upp före ikraftträdandet. skall äldre bestäm- melser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tilläm- pas. I sådant fall tillämpas inte heller 9 kap. 12 b 5jordaba|ken.

4. De äldre bestämmelserna om arbetsavtal i samband med arrende gäller fram till den tidpunkt till vilken fastighetens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

5. Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenätnndens godkännande. skall den i 1 5 ljärde stycket föreskrivna tiden räknas från utgången av är 1984.

Prop. 1983/84:136 _ 31

Utdrag JUSTlTlEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid rcgcringssammanträde 1983-1 1-24

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden l. Carlsson. Lundkvist. Feldt. Sigurdscn. Gustafsson. Leijon. Hjelm-Wallén. Peter- son, Andersson. Boström. Bodström, Göransson. Gradin. Dahl, R. Carls- son. Holmberg. Hellström. Thunborg. Wickbom .

Föredragande: statsrådet W ickbom

Lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen

[ Inledning

År 1975 tillkallades sakkunniga för att se över vissa delar av arrendelag- stiftningen (se 1976 års kommittéberättelse s. 79—85). De sakkunniga antog namnet arrendelagskommittén (Ju 1975zt14). Kommittén har tidigare lagt fram delbetänkandet (SOU 1978136) Arrenderätt l Jordbruksarrenda- torns besittningsskydd. Betänkandet har legat till grund för lagstiftning (prop. 1978/79:183. LU 23. rskr 413. SFS 1979: 371—373").

Kommitte'n'. som erhöll tilläggsdirektiv är 1979 (se 1980 års kommitté- berättelse del 11 s. 27—34). avlämnade i november 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderält 2 Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m. Betänkandet har remissbehandlztts.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av betänkandet som bilaga I. dels kommitténs förfallningsförslag sotn bilaga 2. dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom justitiedepartemen- tet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 2797-81). '

Stockholms handelskammare har i en skrivelse den 10 mars 1981 till justitiedepartementet hemställt om lagstiftning för att stärka besittnings- skyddet för anläggningsarrendatorerna. Skrivelsen bör fogas till protokol- let i detta ärende som bilaga 4.

Jag har i detta ärende särskilt samrått med chefen förjordbruksdeparte- mentet.

' Generaldirektören lngvar Widen. ordförande. samt riksdagsledamoterna Thorsten Larsson och Sven Lindberg.

Prop. 1983/84: l36 32

2 Allmän motivering

2.1. Allmänna synpunkter

Arrende föreligger när någon uppläterjord till nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende. bostadsarrende, anlägg- ningsarrende eller lägenhetsarrende. Allmänna bestämmelser om arrende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (JB). De särskilda reglerna omjordbruksar- rende finns i 9 kap. JB. Bestämmelserna om bostadsarrende och" anlägg- ningsarrende finns i 10 och 11 kap. JB. När någon mot ersättning upplåter fiskerätt åt annan. kan det ske som liskearrende. Bestämmelser härom finns i lagen ( 1957: 390) om fiskearrenden.

Arrendelagskommittén har i enlighet med sina direktiv främst sysslat med frågor som gäller upplåtelse genom jordbruksarrende. Även i min framställning kommer tyngdpunkten att läggas på reglerna omjordbruksar- rende. Flera av förslagen avser clock även andra former av arrendc.

Arrende har sedan gammalt en väsentlig betydelse för det svenska jordbruket. Av det totala antalet jordbruksföretag är f.n. omkring 15 procent brukningsenheter som helt arrenderas av brukaren och omkring 35 procent brukningsenheter som består av såväl arrenderad'som ägd mark. Endast omkring hälften av allajordbruksföretag består alltså av bruknings- enheter som helt ägs av brukaren.

Av det sagda framgår att lagstiftningen om jordbruksarrende måste utformas så att den står i god överensstämmelse med målen förjordbruks- politiken.

Senast fastställdes riktlinjer för jordbrukspolitiken vid 1977/78 års riks- möte (prop. 1977/78119. JoU 10. rskr 103). Riktlinjerna bygger på de tre centrala mål som den svenskajordbrukspolitiken har haft. sedan efterkrigs- tiden. nämligen ett produktionsmäl. ett inkomstmäl och ett effektivitets- mål. Mälen har under olika perioder haft skiftande formuleringar och olika inbördes tyngd.

Med stöd av regeringens bemyndigande den 9 december 1982 tillkallade chefen för jordbruksdepartemerttet en kommitté (Jo 1983101) som har i ttppdrag att utreda utformningen av en livsmedelspolitik. Som framhålls i kommitténs direktiv (Dir 1982: 103 s. 6) bör under huvudsyftet att trygga vår livsmedelsförsörjning som likställda delmål förjordbrukspolitiken gälla att konsumenterna får tillgång till livsmedel av god kvalitet till rimliga priser och att jordbrukarna får en med andra jämförbara grupper likvärdig standard. '

Under tiden till dess kommitténs arbete har hunnit resultera i beslut av statsmakterna råder ett temporärt förbttd mot nybyggnad av djurstallar enligt lagen (1983: 147) om förbud under viss tid mot nybyggnad av djur- stallar för nötkreatur. svin och fjäderfä (prop. 1982/83: 112. JoU 27, rskr 188).

Prop. 1983/84: 136 33

Den arrendelagstiftning som fanns före JB innebar en långtgående upp- delning av arrenden i olika kategorier med särskilda bestämmelser för publika. sociala och övriga arrenden. Enligt en allmän uppfattning var lagstiftningen svåröverskådlig och svårtillämpad.

JB. som trädde i kraft den 1 januari 1972. innebar engenomgripande reform av arrendelagstiftningcn. [ princip tillskapades en enhetlig lagstift- ning för alla jordbruksarrenden. JB innebar också att jordägare och arren- datorer gavs en ökad avtalsfrihet i ekonomiska angelägenheter. Avsikten var att man härigenom bl. a. skulle tillgodose detjordbrukspolitiska effek- tivitetsmälet. Utbudet av mark för arrendc antogs komma att- stimuleras av en ökad avtalsfrihet. Därigenom skapades ökade möjligheter att förstärka brukningsenheter genom tillskott av arrenderad jord. vilket antogs medfö— ra att'takten i strukturrationaliseringen skulle öka. JB innebar emellertid inte bara att arrendelagstiftningen reformerades i riktning mot en ökad avtalsfrihet. Samtidigt skyddades också arrendatorn genom tvingande regler. t.ex.- när det gällde besittningsskyddet. Ett starkt besittningsskydd ansågs motiverat från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter (prop. 1970: 20 5. B 854).

Efter JE:s ikraftträdande synes strukturrationaliseringen inom jordbru- ket i ökande omfattning ha kommit att ske genom tillskottsarrenden. Utvecklingen sedan början av l970-talct och till i dag har inneburit dels att det totala antaletjordbruksförctag har minskat inte obetydligt. dels att den arrenderade arealen har ökat från omkring 30. till drygt 40 procent av åkerarealen.

Det förhållandet att strukturrationaliseringen numera ofta sker genom tillskottsarrende har under senare år alltmer kommit att uppmärksammas i den jordbrukspolitiska debatten. Man har därvid pekat på att det inte är givet att ett tillskottsarrendc bidrar till att tillskapa mera rationella och lönsamma jordbruksföretag. Sådana arrenden kan. påpekas det. försvåra en önskvärd strukturomvandling samt även bidra till en stegring av arren- depriserna (se t.ex. LU 1977/78z26 s. 14).

Den fortgående rationaliseringen inom jordbruket har också lett till att frågan om investeringsnivån på arrendcgårdarna alltmer har uppmärksam- mats.

Som jag inledningsvis nämnde har det av arrendelagskommittén avläm- nade delbetänkandet (SOU 1978:36) legat till grund för lagstiftning. Ge- nom de nya reglerna. som trädde i kraft den ljuli 1979. stärktes arrendato- rernas besittningsskydd i självinträdesfallen. Jordägarens intresse av att få brukningsrätten till arrendestället skall vägas mot arrendatorns behov av social och ekonomisk trygghet. Före lagändringen var arrendatorn alltid tvungen att lämna arrendestället vid arrendeperiodens utgång. omjordägav ren gjorde sannolikt att han själv eller en nära anhörig skulle bruka ärren-' destället i fortsättningen. 1979 ändrades också reglerna om httr arrendeav- giften skall bestämmas vid förlängning av avtalet. Ändringen innebär bl.a. att större hänsyn skall tas till arrendeställets avkastningsförmåga.

Prop. 1983/84: 136 ' 34

I sitt slutbetänkande har kommittén lagt fram förslag som innebär en omfattande omarbetning av reglerna på arrendeomrädet. främst JE:s regler om jordbruksarrende. Betänkanc'et berör följande områden. nämligen in- vesteringar på arrendestället. atrendetid och besittningsskydd vid sidoar- rende. muntliga arrendcupplåtclser. upplåtelsetidcn vid kommunala jord- bruksarrenden. förköps- och friköpsrätt förjordbruksarrendatorer. överlå- telse av arrenderätt. arrendeavräkning vid ändrat penningvärde. fideikom- missarrendatorers rättsställning. tmderarrcndatorers rättsställning. förver- kandc av jordbruksarrende på grund av vanvård. maximitiden för arren- deupplåtelser. arbetsavtal i samband med arrende. ränta på retroaktiv arrendeavgift. dispensregler. uppsägningsförfarandet vid jordbruksar- rende. processordningen i arrerdetvister. taxeringsvärdcregeln vid bo- stadsarrende samt frågan om följe-ändringar bl.a. i lagen om ftskearrenden.

Kommitténs betänkande är enhälligt utom såvitt gäller frågan om överlå- telse av arrenderätt och frågan om arrendeavräkning vid ändrat penning- värde.

Efter det att betänkandet avlämnadcs har bl. a. frågan om friköpsrätt och frågan om överlåtelserätt behandlats av riksdagen (LU 1982/83127. rskr 266). Jag återkommer strax till detta.

När det gäller den allmänna inriktningen av kommitténs förslag har flera remissinstanser riktat uppmärksamheten på förslagcns helhetsverkan på marknaden för jordbruksarrenden. Vissa av dessa instanser anser att ett genomförande av några av förslagen kan få negativa effekter. sett från marknadens synpunkter. när det gäller t. ex. utbud av arrendegårdar och gårdarnas långsiktiga strukturutveckling. Dessa förslag anses också leda till en väsentligt ökad byråkratisering och komplicerad formalisering för parterna. *

För egen del anser jag givetvis att det är viktigt att arrendereglerna utformas så att de inte medför negativa effekter när det gäller utbudet av arrendemark. Å andra sidan är det tydligt att gentemot varje förslag om en förbättring av arrendatorernas rättsställning kan åberopas att det medför en risk för attjordägarna blir mindre benägna att bjuda ut jord på arrende. Lika tydligt är att denna risk inte kan få hindra alla reformer på arrendeom- rädet. Sådana reformer kan vara påkallade t. ex. av starka sociala skäl.

De förslag till lagstiftning som jag kommer att redovisa i det följande innebär i huvudsak ett genomförande av'kommitténs förslag. Mot bak- grund av bl. a. vad som har kommit fram vid remissbehandlingen har jag dock i vissa fall föredragit andra lösningar än dem som kommittén har föreslagit. Jag har också beaktat vad som har anförts i det nyss nämnda betänkandet från lagutskottet. Sammantaget innebär förslagen enligt min mening en påtaglig förbättring av arrendatorernas rättsställning.

Jag vill här nämna attjag. främst av sociala skäl. kommer att föreslå dels en företrädesrätt för arrendatorer att: förvärva arrendestället. dels en utvid- gad rätt för arrendatorer att överlåta arrenderätten. Jag kommer också att

Prop. 1983/84: 136

'.») JJ!

föreslå ändringar i reglerna om proceduren vid förlängnings- och villkors- tvister som innebär "att arrendatorcrnas ställning stärks i dessa tvister. Förslagen har så betydande fördelar främst ur social synpunkt att man enligt min mening får acceptera att det kan uppkomma vissa negativa effekter på utbudet av arrendemark. Jag vill dock understryka att jag anser att förslagen har utformats så att några påtagliga negativa effekter inte skall behöva uppkomma. _

Jag kommer i det följande att närmare redovisa mina ställningstaganden till de olika frågor som kommittén har behandlat samt skälen för dessa ställningstaganden. Jag kommer vidare att behandla skrivelsen den 10 mars 1981 från Stockholms handelskammare om anläggningsarrendatorer- nas rättsställning (se bilaga 4 samt avsnitt 2.15.2). Redan nu villjag dock ta upp tre av de frågor som kommittén har behandlat.

Kommittén har övervägt frågan om införandet av en rätt för arrendato- rer att friköpa arrendestället (se s. 119 i betänkandet). Därvid har kommit- tén funnit att en friköpsrätt är förenad med så stora nackdelar att dessa inte vägs upp av den förmån som skulle komma vissa arrendatorer till del. Kommittén har därför inte föreslagit att någon sådan rätt införs.

1 det tidigare nämnda betänkandet LU_l982/83: 27 anförs emellertid dels

___—__-

att frågan om en friköpsrätt för innehavare av s. k. historiska jggdbrukiar- renden bör bli föremål för en förutsättningslös utredning. dels att i sam- band därmed även frågan om behovet av en friköpsrätt till tomtmark bör utredas. '

Enligt min mening bör de berörda friköpsfrågorna utredas av-en särskild kommitté. Jag avser därför inte att nu ta ställning i friköpsfrågan utan kommeri stället att ta upp frågan om kommittédirektiv senare i dag.

Som tidigare berörts har arrendelagskommittén i sitt betänkande lagt fram förslag beträffande processordningen i arrendetvister (se betänkandet 5. 197—206). Förslagen. som bl.a. innebär att en särskild arrendedomstol skall inrättas som över-instans till arrendenämnderna och att de arrendemål som nu handläggs av fastighetsdomstolarna skall överflyttas till arrende- nämnderna. förutsätter att en samordning skall ske med förslagen i hyres- rättsutredningens slutbetänkande (SOU 1981:-77) Hyresrätt 3 om en ny hyresprocesslag m.m. '

Kommitténs förslag när det gäller processordningen har fått ett blandat mottagande hos rcmissinstanscrna (se remissammanställningen avsnitt 17). Många remissinstanser. bl. a. samtliga allmänna domstolar som yttrat sig. två arrendenämnder. domstolsverket och Sveriges advokatsamfund. är negativa till förslaget om inrättande av en särskild arrendedomstol. Kommitténs förslag att de arrendemål som nu handläggs av fastighetsdom- stolarna skall överflyttas till arrendenämnderna har fått ett mera positivt bemötande av remissinstanserna. Svea hovrätt. domstolsverket och advo- katsamfundet anser dock att det bör prövas närmare om inte arrende- nämndsmålen kan prövas i allmän domstol för det fall att sakkunniga på

Prop. 1983/84: 136 = 36

arrendeområdet ingår i domstolen. Flera remissinstanser. bl.a. Lantbru- karnas riksförbund (LRF), vill avvakta resultatet av rättegångsutredning- ens (Ju 1977: 06) arbete innan de tar ställning till kommitténs förslag om att en gemensam processlag för arrende- och hyresmålen skall utarbetas på grundval av hyresrättsutredningens förslag.

Jag delar i och för sig kommitténs uppfattning att den nu gällande processordningen i arrendetvister i vissa hänseenden inte är tillfredsstäl- lande. Enligt min mening är tiden emellertid ännu inte mogen för att ta ställning till en reform av arrendeprocessen. Det finns bl. a. anledning att avvakta vad som blir resultatet av rättegångsutredningcns arbete med att reformera förfarandet vid de allmänna domstolarna. l rättegångsutredning- ens uppdrag ingår även att överväga kompetensfördelningen mellan allmän domstol och fastighetsdomstol.

Jag har alltså inte för avsikt att nu ta ställning till kommitténs förslag när det gäller processordningen i arrendetvister. Jag förordari stället att nuva- rande ordning t.v. behålls. '

Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för bostadsdeparte- mentet. som i en lagrådsremiss se nare denna dag med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen kommer. att behandla frågan om handläggningen av hyrestvister.

Den tredje frågan somjag vill ta upp redan nu är kommitténs förslag när det gäller underan-endatorernas rättsställning (se betänkandets. 149— 154). Ett motsvarande förslag finns också på hyresomrädet (se SOU 1981 : 77 s. 257—268). '

De ifrågavarande förslagen berör bl. a. det fallet att arrende har upplåtits i andra hand av en arrendator som i själva verket endast är bulvan för jordägaren. Frågan om en allmän lagstiftning mot bulvanförhållanden har behandlats av kommissionen (Ju 1982:05) mot- ekonomisk brottslighet i delbetänkandet (SOU 1983:46) Bulvanlag. som f.n. remissbehandlas. En- ligt min mening bör man avvakta den vidare behandlingen av kommissio— nens betänkande innan ställning tas till arrendelagskommitténs förslag beträffande underarrendatorcrnas rättsställning. Även i denna fråga harjag särskilt samrått med chefen för bostadsdepartementet.

Hänvisningar till S2-1

2.2. Investeringar vid jordbruksarrende

Mitt förslag: Jordägaren åläggs en principiell skyldighet att utföra inves- teringar som påfordras av en myndighet. t. ex. enligt hälso- eller miljö- skyddslagstiftningen. Regeln utformas efter mönster av vad som nu gäller beträffandejordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 'och 22 så JB. Detta innebär bl.a. att-jordägarens investeringsskyldighet endast omfattar sådana anläggningar som behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Den dispositiva regeln i 9 kap. 21 & JB om rätt för arrendatorn att få ersättning för täckdikning görs tvingande.

Prop. 1983/84: 136 i . 37

Kommitténs förslag:. Arrendatorn får söka tillstånd hos arrendenämnden att göra investeringar som medför varaktig nytta för jordbruket "på arren- destället. Vid arrendets upphörande skalljordägaren betala ersättning till arrendatorn med ett belopp som skall motsvara vad arrendestället genom investeringen har ökat i värde. (Se betänkandet s. 67—78.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller motsätter sig inte att regler införs. Många remissinstanser. bl.a. i stort sett alla som företräder jordägareintressen' samt en tingsrätt och Sveriges advokatsam- fund. avstyrker dock kommitténs förslag. Även remissinstanser som inte avstyrker har _kritiska synpunkter och efterlyser förtydliganden på olika punkter. Särskilt ersättningsregeln har kommenterats av ett stort antal remissinstanser.- Många av dessa anser att ersättningsfrågan måste lösas i samband med att tillstånd lämnas till investeringen. Även de förutsättning- ar under vilka investeringstillstånd kan lämnas måste enligt många remiss- instanser anges klarare. Flera remissinstanser. bl.'a. LRF". vill också ha särskilda regler för investeringar som påfordras av en myndighet. Sveriges jordbruksarrendatorers förbund anser att täckdikning har sådan betydelse att den bör särbehandlas. (Se remissammanställningen avsnitt 2.)

Skäl för mitt förslag: Enligt gällande regler om jordbruksarrende (se 9 kap. 15—22 55 JB) är varken jordägaren eller arrendatorn skyldig att förbättra arrendestället under arrendetiden. Däremot skall arrendatorn underhålla och vårda arrendestället. Arrendatorn har rätt att få ersättning av jordäga- ren för vissa förbättringar som han har utfört på arrendestället. Detta gäller i första hand tillträdesbrister som arrendatorn har avhjälpt. En ersättnings- rätt föreligger också när det gäller'ny täckdikning och vissa andra friståen- de förbättringar. dock inte uppförande av byggnad. vilka har medfört en varaktig nytta förjordbrukct: Rätt till ersättning för fristående förbättring- ar föreliggcr endast om inte annat har avtalats. Vidare är jordägaren skyldig att utföra och bekosta det arbete som behövs därför att en bygg- nad. täckdikning eller annan anläggning. som finns på arrendestället. blir så skadad eller sliten att den inte längre fyllersitt ändamål utan behöver byggas om eller ersättas med en ny. Jordägarens byggnadsskyldighet om- fattar endast sådana åtgärder som inte ingäri arrendatorns underhållsskyl- dighet och som är motiverade från ekonomisk synpunkt. Har jordägaren fullgjort sin byggnadsskyldighet eller bekostat en fristående förbättring. är arrendatorn i princip skyldig" att godta en skälig höjning av arrendeavgif- ten.

Kommittén har föreslagit att vissa ytterligare investeringar blir föremål för lagstiftning. Investeringarna karaktäriseras på det sättet att de skall gå utöver arrendatorns underhållsskyldighet och jordägarens byggnadsskyl- dighet enligt nuvarande regler samt leda till en påtaglig förbättring av arrendeställets skick. Kommittén föreslår att arrendatorn skall få ersätt-

Prop. 1983/84: 136 38

ning av jordägaren för en sådan investering. om arrendenämnden har lämnat tillstånd till investeringen. Ersättningen skall bestämmas vid av- trädessyn och skall motsvara vad arrendestället genom investeringen har ökat i värde. Kommitténs förslag innebär vidare att reglerna om investe- ringar på arrendestället görs tvingande. _

] motiven till de nu gällande reglerna om fristående förbättringar på arrendeställena framhålls att reglerna inte bör ges en sådan konstruktion att de driver fram en ökad total jordbruksproduktion. Alla bestämmelser om ersättning för fristående förbättringar gjordes därför dispositiva (se prop. 1970:20 s. B 837 och 879).

Gällande regler bygger på principen att ansvaret för att nödvändiga investeringar görs vilar på jordägaren. Det finns emellertid inget som hindrar att parterna kommer överens om att arrendatorn skall göra en investering. Det är också sådana investeringar som tillkommer genom samarbete mellan jordägaren och arrendatorn som har de bästa förutsätt-_ ningarna att bli nyttiga och lönsamma för jordbruket. Parterna kan bl.a. komma överens-om de villkor som de anser rimliga för en investering på ett arrendeställe. Arrendatorn har vidare i princip rätt att på egen risk utföra en investering. [ vissa fall kan också statligt stöd lämnas för att främja en sådan rationalisering som det här är fråga om. '

Som skäl för förslaget om tvingande regler om investeringar har kommit- tén åberopat att arrendeställena är eftersatta i investeringshänseende jäm- fört med fastigheter som brukas av ägaren och att detta kan förklaras med avsaknaden av tvingande regler om skyldighet att göra varaktiga förbätt- ringar på arrendeställena. .

Riktighcten av kommitténs uppfattning att arrendeställena är eftersatta i investeringshänseende har bestritts av flera remissinstanser. Några re- missinstanser har pekat på att eventuella brister när det gäller investering- ar på arrendeställena kan bero på andra faktorer än att det saknas tvingan- de rcgler. '

Enligt min mening ger utredningen i ärendet inte något säkert stöd för uppfattningen att den av kommittén förordade lagstiftningen behövs.

Av betydelse för mitt ställningstagande till kommitténs förslag i denna del är vidare att remissinstanserna har framställt många invändningar mot förslagets praktiska konsekvenser. Särskilt problematiskt är enligt min mening att frågan omjordägarens ersättningsskyldighct till arrendatorn för en investering enligt förslaget ställs på framtiden och inte avgörs när investeringen äger rum. Mot förslaget talar vidare det förhållandet att ett genomförande skulle kunna orsaka samhället inte obetydliga kostnader för att lösa tvister mellan jordägare och arrendatorer i tillstånds- och ersätt- ningsfrågor.

Vid övervägande av det anförda harjag kommit till den uppfattningen att det inte nu bör införas sådana generella investeringsregler som kommittén har föreslagit. Detta innebär emellertid inte att man helt och hållet bör

Prop. 1983/84: 136 - ' ' 39

avstå från lagstiftningsåtgärder beträffande investeringar på arrendestället. Jag anser således att lagstiftning bör ske i två avseenden.

I första hand tänker jag då på sådana investeringar som en myndighet kräver för att en jordbruksarrendator skall kunna fortsätta att bedriva verksamheten på arrendestället på det sätt som förutsattes när arrendeav- talet ingicks. Bl. a. Uppsala universitet. LRF och Sverigesjordbruksan'en- datorers förbund anser att det behövs särskilda regler för sådana investe- ringar. '

Till skillnad från hyresområdet saknas på arrendeområdet uttryckliga regler om det hinder i rättighetens utövande som kan uppkomma till följd av ett beslut av en myndighet (se 8 kap. 9— 11 ss samt 12 kap. 10 5 andra stycket. 12 å och 16 5 första stycket 4 JB).

1 förarbetena till de arrenderättsliga reglerna anförs bl.a. att det av allmänna avtalsrättsliga grundsatser följer att en jordbruksarrendator har . " rätt till nedsättning av arrendeavgiften. om arrendestället utan hans vål- lande undergår en väsentlig förändring under arrendetiden. och att arren- datorn har rätt att säga upp avtalet. om skadan inte är ringa. Särskilda regler om att ändrade förhållanden under närmare angivna förutsättningar skulle kunna leda till jämkning eller hävande av avtalet föreslogs inte. eftersom avsaknaden av regler inte hade känts särskilt besvärlig (prop. 1970: 20 s. B945—946). '

De allmänna avtalsrättsliga grundsatserna innebär inte attjordägaren är skyldig "att investera på arrendestället i anledning av att en myndighet kräver att åtgärder vidtas för att en jordbruksarrendator skall få fortsätta att bedriva verksamheten på arrendestället på det sätt som förutsattes när arrendeavtalet ingicks. Indirekt kan emellertid reglerna ha den effekten att en investering kommer till stånd. Om jordägaren inte investerar riskerar han ju att arrendatorn tvingas att ändra sin verksamhet och att denne därigenom i sin tur framtvingar t.ex. en sänkning av arrendeavgiften. Enligt min mening är det emellertid. när det gäller jordbruksarrende. en brist i regelsystemet att det inte direkt framgår om och under vilka förut- sättningar som jordägaren är skyldig att göra en investering. Jag anser därför att denna fråga bör regleras särskilt i 9 kap. JB. '

En myndighet kan komma att rikta krav i anledning av verksamheten på ett arrendeställe enligt bl.a. de bestämmelser som gäller på områden som arbetarskyddet. djurskyddet samt hälso- och miljöskyddet. Ett ingripande enligt arbetsmiljölagen (1977:1160) eller lagen (1944:219) om djurskydd kan således t.ex.. leda till att ladugården på ett arrendeställe inte får användas på det sätt som förutsattes när arrendeavtalet ingicks. På mot- svarande sätt kan ett ingripande enligt miljöskyddslagen (1969z387) eller hälsoskyddslagen (1982: 1080) leda till t. ex. att djurhållningen på ett arren- deställe mäste upphöra. om inte gödselvårdsanläggningen moderniseras.

Det äri princip den som driver verksamheten. dvs. i detta fall an-enda- torn. som blir föremål för ingripanden enligt de nämnda lagarna. Detta är

Prop. l983/84: 136 _ 4()

också naturligt bl. a. mot bakgrund av attjordägarens möjlighet att bestäm- ma över hur verksamheten på arrendestället skall bedrivas ofta är in- skränkt till följd av arrendeavtalet. I vissa fall torde emellertid ett ingripan- de också kunna riktas mot jordägaren.

I 9 kap. 18.5 JB finns regler om vad som gäller för det fall att en byggnad. täckdikning eller annan anläggning har skadats eller förslitits så att anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål. Reglerna. som är tvingande. innebär bl.a. att jordägaren skall utföra arbetet. om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Har jordägaren utfört ett arbete som avses i 9 kap. 18 s JB är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften. om arbetet har ökat arrenderättens värde (9 kap. 22 513).

De av mig nu förordade reglerna om investeringar på arrendestället bör kunna utformas efter mönster av bestämmelserna i 9 kap. 18 s JB. Jag återkommer till reglerna i specialrnotiveringen. '

Det andra området där jag ämnar föreslå lagstiftningsåtgärder avser" täckdikningar. . "

Enligt 9 kap. 21 & första stycket JB är arrendatorn. om han utför ny täckdikning som arrendenämnden har funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. vid arbetets fullbordande berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet. Bestämmelsen . gäller endast om inte något annat har avtalats.

För att markens produktionsförmåga skall kunna tas tillvara på rätt sätt ' krävs att den är tillfredsställande torrlagd. Behovet av investeringar i täckdikning torde vara betydande inom det svenska jordbruket. Det synes vara en allmän uppfattning att en jordägare. som under en längre tid arrenderar ut en fastighet. är mindre benägen att investera i ny täckdikning än en jordägare som själv brukar marken. Detta bestyrks också av att en mindre andel av den arrenderade än av den ägda arealen torde vara systemtäckdikad (se betänkandet Ds Jo 1982: 7) Statligt stöd tilljordbruket i norra Sverige 8. 68—69).

Med hänsyn till det sagda bör arrendatorns möjligheter att få till stånd en ny täckdikning på arrendestället förbättras. Detta kan ske genom att den f.n. dispositiva bestämmelsen i 9 kap: 21 5 första stycket JB görs tvingan- de till arrendatorns förmån. Härigenom förhindras jordägaren att" avtala bort sin skyldighet att bekosta behövliga nytäckdikningar. Jag anser inte att det finns skäl att befara att en sådan lagändring skulle" medföra att jordägarna tvingades att bekosta täckdikningar som inte är jordbrukseko- nomiskt och miljömässigt försvar—bara. En förutsättning för att jordägaren skall vara ersättningsskyldig för en täckdikning enligt'9 kap. 21 5 första stycket JB är ju att arrendenämnden har funnit täckdikningen behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrende- stället.

Prop. 1983/84:136 4,

Under hänvisning till det anförda föreslår jag att 9 kap. 21 & första stycket JB görs tvingande till arrendatorns förmån.

Hänvisningar till S2-2

2.3. Arrendetid och besittningsskydd vid jordbruksarrende som är sidoar- rendc _

Mitt förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte (se 9 kap. 2 och 7 åå JB). Detta innebär att sidoarrenden med en arrendetid om ett år eller kortare tid. liksom hittills. inte blir förenade med besittnings- skydd.

Kommitténs förslag: Bcsittningsskydd införs för sidoarrenden med en är- rendetid på ett år. Vidare föreskrivs en ettårig minimitid för upplåtelser av sidoarrende. Minimitiden skall inte gälla för utarrendering av mark från Iantbruksnämndens markreserv och inte heller om arrendenämnden har godkänt en upplåtelse för kortare tid. 1 andra fall skall en upplåtelse gälla för ett år även om upplåtelsen avser en kortare tid. (Se betänkandet s. 80— 86 och 90—92.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har en negativ inställning till att besittningsskyddet vid sidoarrende förstärks på det sätt som kommittén har föreslagit. En allmän invändning mot förslaget är att det kan försvåra strukturrationaliseringen. (Se remissammanställningen avsnitt 4.)

Skäl för mitt förslag: Jordbruksarrende är enligt JB antingen gårdsarrende eller sidoarrende. Gårdsarre'nde föreligger när arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden. Jordbruksarren— den är i princip förenade med besittningsskydd. dvs. rätt till förlängning av avtalet. 1 bestämmelserna om besittningsskydd har emellertid undantag gjorts för sidoarrenden med en arrendetid om ett år eller kortare tid (se 9 kap. 7 åförsta stycket 1 JB).

Gårdsarrcnden skall i princip upplåtas på minst fem år (se 9 kap. 2 & JB). För sidoarrenden finns det inte någon regel om minimitid. Enligt en av kommittén företagen undersökning har färre än 30 procent av de sidoarren- den som uppfyller kravet på skriftlig form (jfr avsnitt 2.4) en avtalstid om ett år eller kortare tid. . .

Bakgrunden till kommitténs förslag att alla sidoarrenden i princip för- enas med besittningsskydd är de olägenheter som uppkommer för en sidoarrendator som saknar sådant skydd. Denne vet inte hur lång tid som han får behålla arrendet och får därigenom. framhåller kommittén. svårare att planera driften. Vidare kan han normalt inte göra erforderliga investe- ringar. Om sidoarrendet utgör en betydande del av den areal som han brukar. är hela företagets existens beroende av att sidoarrendet består.

Prop. 1983/84: 136 _ 43

För egen del vill jag till en början peka på att arrendatorn. när det gäller sidoarrende. många gånger har en väl så stark ställning i förhandlingarna om arrendevillkoren som jordägaren. Förhandlingarna kan t.ex. gälla ett mindre jordområde och den tilltänkte arrendatorn kan vara ägare till en större jordbruksfastighet. I en del fall torde dock arrendatorn befinna sig i ett underläge. t. ex. för det fallet att sidoarrendet är av avgörande betydel— se för hansjordbruksföretag. _

Behovet av att skydda arrendatorerna i de sist nämnda fallen kan an-

' föras som ett skäl för tvingande regler om besittningsskydd. när det gäller sidoarrenden. Ett sådant besittningsskydd kan emellertid inte få innebära att man understöder bibehållandet av sidoarrenden som med hänsyn till brukningsförhållandena är olämpliga och som därför så snabbt som möjligt bör kunna ställas till förfogande för rationaliseringsåtgärder.

Av det anförda framgår att det är svårt att genom en generell regel fastställa gränsen mellan sådana sidoarrenden som bör förenas med besitt- ningsskydd och sådana som inte bör tillerkännas ett sådant skydd.

Enligt kommitténs förslag skall gränsdragningen åstadkommas genom ett dispensförfarande där förutsättningarna för besittningsskydd kan prö- vas i varje särskilt fall. Som framhålls av remissinstanserna orsakar emel- lertid en sådan ordning betydande besvär för den enskilde. Det föreslagna systemet fordrar vidare en omfattande och kostnadskrävande organisation för prövning av dispensfrågor.

De invändningar som kan föras fram mot ett system med ett generellt dispensförfz-trande ansågs vid de överväganden som föregick arrenderefor- men i JB vara av den tyngden att systemet inte borde genomföras (prop. l970: 20 5. B 860). Enligt min mening finns det inte skäl att nu frångå denna bedömning. Jag vill därvid särskilt peka på att det nuvarande statsfinan- siella läget inte tillåter några kostnadsökningar och att det föreliggande _ materialet inte utvisar att den gällande ordningen missbrukas av jordägar- na.

Mitt ställningstagande mot ett system med ett dispensförfarande när det gäller sidoarrenden ligger i linje med riksdagens ställningstagande nyligen till frågan om kontroll av tillskottsarrendena ur jordbrukspolitisk syn- punkt. Nyttan av en sådan kontroll ansågs inte uppväga ingreppet i avtals- friheten eller de avsevärda kostnader som skulle uppstå Vid det omfattande kontrollsystem som blev nödvändigt (JoU 1981/82: 22 s. 3).

Hänvisningar till S2-3

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.11, 2.4

2.4. Muntliga'arrendeupplåtelser

Mitt förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte (se 8 kap. 3 s JB). Detta innebär bl.a. att muntliga avtal omjordbruksarrende. liksom hittills. är ogiltiga.

Prop. 1983/84: 136 ' 43

Kommitténs förslag: Den arrendator som har ingått ett muntligt avtal om jordbruks- eller bostadsarrende skall kunna utverka en s. k. arrendeför-' klaring hos arrendenämnden. En sådan förklaring skall meddelas "på ansö- kan av arrendatorn. om arrendatorn har tillträtt arrendestället utan att ett skriftligt avtal har upprättats och jordägaren inte medverkar till att ett sådant avtal kommer till stånd. I samband med att en arrendeförklaring meddelas skall arrendenämnden bestämma skäliga villkor för arrendet. Därvid skall nämnden inte fastställa vad parterna en gång i tiden har avtalat utan i stället inrikta sig på vad som bör gälla för framtiden. (Se betänkandet .s. 79—90.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar i princip förslaget om arrendeförklaring. Många instanser anser emellertid att den muntliga över- enskommelsen bör ligga till grund för arrendeförklaringen och att en sådan förklaring skall få meddelas först när arrendet har pågått någon tid. exem- pelvis två år. Några remissinstanser anser att arrendeförklaring bör förbe- hållas sådana arrenden som är av väsentlig betydelse för arrendatorn. Det framhålls också att institutet arrendeförklaring saknar motsvarighet i nå- gon-annan avtalsrättslig relation. (Sc remissammanställningen avsnitt 3.)

Skäl för mitt förslag: Till en början krävdes inte enligt 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom att ett avtal om jordbruksarrende skulle upprättas skriftligen. Genom lagstiftning år 1943 infördes emellertid ett sådant krav. De regler som då infördes gäller i princip än i dag (se 8 kap. 3 & JB). Reglerna innebär att muntliga avtal om jordbruksarrende är ogil- tiga. Om arrendatorn har tillträtt arrendestället utan att ett skriftligt avtal har upprättats. har han dock rätt till skadestånd av jordägaren under förutsättning att det inte har berott på arrendatorn att ett giltigt arrendeav— tal inte har kommit till stånd. Skriftlighetskravet gäller även för bostadsar- rende och anläggningsarrcnde. Krav på skriftlig form uppställs däremot inte när det gäller lägenhetsarrende.

Statistiska centralbyrån utförde under år 1977 på uppdrag av kommittén en enkätundersökning rörande jordbruksarrenden och arrendeavgifter. Undersökningen utvisade bl. a. att muntliga arrendeavtal är relativt van- liga. I ett av de undersökta länen var t. o. m. mer än hälften av arrendeavta- len muntliga. Undersökningen utvisade också att muntliga avtal förekom- mer i mindre utsträckning i mera utpräglade jordbruksområden och att dessa avtal i regel avser sidoarrende av mindre åkerarealer. Det är vidare vanligt att jordägaren och arrendatorn i dessa fall är släkt med varandra.

Kommittén anser mot bakgrund av statistiska centralbyråns undersök- ning att antalet muntliga avtal är högre än vad som kan godtas. Samtidigt anser kommittén att det är olämpligt att upphäva formkravet. Kommitténs förslag om att man i lagstiftningen skall införa institutet arrendeförklaring har tillkommit i syfte att minska antalet muntliga avtal och förbättra de berörda arrendatorernas ställning.

Prop. 1983/84: 136 44

Av "utredningen framgår att den skadeståndssanktion som gällande regler riktar mot jordägaren för det fall att denne inte respekterar ett muntligt avtal knappast alls tillämpas i praktiken. Kommittén har härav dragit den slutsatsen att arrendatorn får bära de negativa verkningarna av" det formkrav som gäller beträffande jordbruksarrende. Jag delar inte kom- mitténs uppfattning på denna punkt. Det förhållandet att skadeståndssank- tionen inte har åberopats talar nämligen. enligt min mening. snarast mot att arrendatorerna skulle ha lidit någon skada.

Förslaget om arrendeförklaring är enligt min mening en nyskapelse på avtalsrättens område som inte går fri från principiella och praktiska in- vändningar. Det finns också anledning att befara att ett genomförande av förslaget kommer att leda till att antalet tvister ökar.

Vill man införa regler om arrendeförklaring. anser jag liksom åtskilliga remissinstanser att den muntliga överenskommelsen måste ligga till grund för arrendeförklaringen. Den av kommittén redovisade undersökningen synes emellertid visa att omkring 90 procent av de muntliga avtalen avser sådana upplåtelsetider att avtalet. om det hade varit skriftligt. inte skulle ha varit förenat med besittningsskydd. En arrendel'örklaring skulle alltså endast undantagsvis komma att leda till att en arrendator får ett sådant skydd (jfr avsnitt 2.3). Värdet av arrendeförklaring som ett medel att stärka arrendatorernas besittningsskydd skulle därmed bli tämligen ringa.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit till den uppfattningen att förslaget om arrendcförklaring inte bör genomföras.

Kommittén har också diskuterat frågan om att upphäva skriftlighetskra- vet när det gäller avtal om jordbruksarrende. Därvid har kommittén funnit att det inte är lämpligt att föreslå något avsteg från detta krav. Kommitténs uppfattning på denna punkt har godtagits av rcmissinstanscrna.

Det naturliga för svensk rätt är att anse att muntliga avtal är giltiga. Mot bakgrund härav ligger det nära till hands att förorda ett upphävande av det gällande formkravet beträffande arrende. Den allmänna uppfattningen på arrendeområdet är emellertid att detta inte är lämpligt. Den gällande ord- ningen synes också i praktiken fungera tämligen väl. Främst med hänsyn till det sagda finnerjag att det gällande kravet på skriftlig form bör behållas i arrendelagstiftningen.

Hänvisningar till S2-4

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.3

2.5. Upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden

Mitt förslag: Den generella rätten för kommunerna att upplåta gårdsar- renden. dvs. sådanajordbruksarrenden som omfattar bostad för arrenr datorn. med en arrendetid om ett år tas bort (se 9 kap. 2 & JB). Kommu- nerna blir — i likhet med övrigajordägare — skyldiga att söka dispens hos arrendenämnden. när det gäller gårdsarrenden med en arrendetid som understiger fem år.

Prop. 1983/84: 136 ' 45

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag utom såtillvida att krav på dispens endast uppställs beträffande gårdsarrenden som helt ligger utanför detaljplanelagt område (se betänkandet s. 93— 108).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar eller lämnar utan erin- ran att det uppställs krav på dispens även när det gäller kommunala gårdsarrenden med en kortare arrendetid än fem år. Huvuddelen av dessa instanser har inga invändningar mot kommitténs förslag om undantag från dispenskravet. men många instanser — bl.a. en arrendenämnd. LRF och. Sveriges jordbruksarrendatorers förbund — anser att något undantag inte bör göras. Kommitténs förslag avstyrks av bl. a. kommunförbundet och de båda hörda länsstyrelserna. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl för mitt förslag: JB vilar på den principen att de kommunala upplåtel- serna skall följa samma regler som övriga jordbruksarrenden. När det gäller minimitiden vid upplåtelser av gårdsarrenden bibehölls dock i JB beträffande de kommunala upplåtelserna en tidigare gällande särregel om ett år. medan minimitiden för övriga sådana upplåtelser bestämdes till fem år (se 9 kap. 2 & JB). Motiven till den särskilda regeln beträffande kommu- nala upplåtelser var främst att det ansågs svårt för kommunerna att i förväg överblicka en så lång arrendetid som fem år och avgöra om marken behövde tas i anspråk för annat ändamål inom denna tid. Man ville också förhindra att kommunerna av försiktighetsskäl undvek att upplåta mark på gårdsarrende (se prop: 1970: 20 s. B 871—873. 3LU 1970: 80 s. 206).

Vid gårdsarrende saknar arrendetiden betydelse för arrendatorns besitt- ningsskydd. Rätt till förlängning av avtalet föreligger dock inte omjordäga- . ren exempelvis gör sannolikt att arrendestället skall användas i enlighet med en fastställd detaljplan (se 9 kap. 8 & första stycket 5 JB).

Ett avtal om gårdsarrende som avser kortare tid än föreskriven minimi- tid blir inte ogiltigt utan gäller för minimitiden. Om arrendenämnden har godkänt avtalet i den delen. gäller det dock för den överenskomna tiden (se 9 kap. 2 & andra stycket JB). Innebörden av gällande rätt är alltså att en kommun inte behöver dispens av arrendenämnden för arrendetider som är kortare än fem år men minst ett år.

Frågan om arrendetidens längd vid upplåtelser av kommunala gårdsar- renden har även efter JB:s ikraftträdande diskuterats i olika sammanhang (se bl.a. LU 1974:35 och 1977/78:26).

Enligt en av kommittén utförd undersökning av kommunernas avtals- ' praxis utgjorde den kommunalägda jordbruksmarken år 1978 2.5 procent av den totala arealen jordbruksmark i landet. Kommunerna innehar visser- ligen i princip mark endast-för framtida utbyggnad och inte för att bedriva jordbruk eller för att skaffa sig ekonomiskt utbyte genom att arrendera ut marken. Av kommitténs undersökning framgår emellertid att en betydande del av kommunernas markinnehav enligt kommunernas egna bedömningar

Prop. 1983/84: 136 46

inte kommer att exploateras inom de närmaste årtiondena. Undersökning- en ger bl. a. vid handen att ca 60 procent av den korttidsupplåtna gårds- arealen ligger inom områden som enligt vad kommunerna själva har upp- gett inte kommer att användas för annat ändamål än jordbruk före år 2000.

För egen del anserjag att de nu redovisade kommunala bedömningarna kan tas för goda. Man kan alltså utgå från att huvuddelen av de korttidsupplåtna kommunala gärdsarrendena avser mark som kommer att användas förjordbruksändamål i vart fall under de närmaste årtiondena.

Statsmakterna har tidigare vid flera tillfällen understrukit vikten av att upplåtelsetiden vid kommunala gårdsarrenden inte sätts kortare än som föranleds av omständigheterna (prop. 1970120 5. B 872. 3LU 1970:80 s. 206. LU 1974: 35 s. 39 och 50). Också jag anser att detta är viktigt. Jag tänker då inte bara på den enskilde arrendatorns behov av att kunna planera driften långsiktigt. Även urjord'oruksnäringens synpunkt bör mål- sättningen vara att jordbrukare'n skall driva jordbruket i ett långsiktigt perspektiv.

Av vadjag nu har anfört framgår att särregeln när det gäller kommunala upplåtelser av gårdsarrende i flertalet fall har utnyttjats utan att något egentligt behov därav har förelegat. Ett sådant utnyttjande av regeln har inte varit avsett och innebär nackdelar främst för arrendatorerna. Det finns alltså skäl av betydande styrka som talar för att särregeln tas bort.

Ett borttagande av särregeln kan givetvis innebära vissa nackdelar för kommunerna. Dessa är dock främst av administrativ art. Om särregeln tas bort innebär detta således inte att kommunerna förhindras att upplåta gårdsarrenden med en kortare arrendetid än fem år. Sådana upplåtelsetider kommer fortfarande att kunna användas under förutsättning att arrende- nämnden godkännes—det.

Genom att utnyttja dispensmöjligheten kan alltså kommunerna säkra att en fastighet som är upplåten på gårdsarrende kan exploateras när detta behövs. Detta förutsätter att kommunerna beträffande varje upplåtelse av gårdsarrende gör klart för sig när marken kan behöva exploateras. Att så sker innebär en viss administrativ belastning för kommunerna. men det kan också ur kommunens egen synpunkt många gånger vara en fördel att det framtida markutnyttjandet klarläggs. Längre arrendetider betyder ock- så att kommunen befrias från det administrativa arbete som uppkommer vid återkommande förnyelser av korttidsavtal.

Enligt min mening är fördelen av särregeln ur kommunal synpunkt inte så stor att den uppväger de nackdelar som regeln kan medföra i den praktiska tillämpningen. Jag förordar följaktligen att regeln tas bort.

Kommittén har som tidigare nämnts föreslagit att särregeln behålls be- träffande upplåtelser av mark som helt eller delvis är belägen inom område med fastställd detaljplan.

För egen del anser jag att det inte finns tillräckliga skäl att bibehålla särregeln till någon del. Det förhållandet att mark ligger under detaljplan är

Prop. 1983/84: 136 . 47

således ingen garanti för att.marken kommer att exploateras inom en nära framtid. Det är vidare inte tilltalande att. om ett arrende omfattar ett obetydligt område inom detaljplan. detta skall leda till att särregeln blir tillämplig. I sammanhanget bör också beaktas att kommunen har möjlighet att i samband 'med tecknandet av ett arrendeavtal införa en klausul om rätt att helt eller delvis återta marken under löpande arrendeperiod och hos arrendenämnden begära dispens för en sådan klausul. '

Hänvisningar till S2-5

2.6. Företrädesrätt för jordbruks- och hostadsarrendalorer att förvärva arrendestället

Hänvisningar till S2-6

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.17, 4.2

2.6.1. Allmänna utgångspunkter

Mitt förslag: Det införs en rätt för arrendatorer att före andra köpare förvärva arrendestället. om avtalet gäller ett s.k. gårdsarrende. dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn. eller ett bostads- arrende. Företrädesrätten utformas efter mönster av lagen (19821352' om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Arrendatorn skall ha en förköpsrätt om avtalet gäller gårdsarrende (se betänkandet s. 109—125).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller lämnar utan erinran kommitténs förslag 'om en förköpsrätt för gårdsarrendatorer. Många remissinstanser är dock kritiska till förslaget. Invändningarna gäller främst att behovet av en förköpsrätt är ringa och att det föreslagna förfa- randet är komplicerat och svårhantcrligt. Flera remissinstanser anser att även vissa s.k. sidoarrenden. dvs. jordbruksarrenden som inte omfattar bostad åt arrendatorn. bör vara förenade med förköpsrätt. (Se remissam- manställningen avsnitt 6.) '

Skäl för mitt förslag: Kommittén har övervägt såväl frågan om en företrä- desrätt för arrendatorn att förvärva arrendestället som frågan om en- rätt för arrendatorn att friköpa detta. Som jag redan har påpekat kommer jag inte att nu ta ställning i friköpsfrågan (se avsnitt 2.1).

F.n. finns inga regler om förköpsrätt för arrendatorer. Före JB:s ikraft- trädande hade vissa jordbruksarrendatorer förköpsrätt enligt en lag härom från år 1943. Denna lag upphävdes dock när JB trädde i kraft. eftersom JE:s regler ansågs tillgodose berättigade krav på besittningsskydd för arrendatorerna (se prop. 1970: 20 s. B 871 ).

Kommittén har föreslagit att det åter införs 'en förköpsrätt förjordbruks- arrendatorer. om arrendet är ett gårdsarrende. dvs. omfattar bostad åt arrendatorn. Regler härom föreslås bli intagna i en särskild lag om arrenda— . tors förköpsrätt.

Prop. 1983/84: 136 ' 48

Förslaget innebär att en jordägare. som har upplåtit en del av eller. hela. sin fasta egendom som gårdsarrende och som avser att sälja egendomen eller en del av denna. först måste erbjuda varje gårdsarrendator som berörs av den tilltänkta försäljningen att köpa sitt arrendeställe med dejusteringar som av fastighetsbildnings— eller :rationaliseringsskäl kan vara nödvändiga. Erbjudandet till arrendatorn skall vara godkänt av lantbruksnämnden. Godkännande skall lämnas. om erbjudandet uppfyller kraven i 4 åjordför- värvslagen (1979: 230) och överlåtelsevillkoren inte är oskäliga. Om arren- datorn inte antar erbjudandet inom viss tid. fårjordägaren sälja egendomen till någon annan. Innan denna tid har förflutit föreligger förvärvshinder för andra köpare. '

Kommittén har till stöd för förslaget anfört bl.a. att besittningsskyddet bör kompletteras med en ordning som förbättrar arrendatorns möjligheter . att bli ägare till den jord som han brukar. Även om en försäljning av fastigheten inte är nära förestående kommer en företrädesrätt för arrenda- torn att få förvärva arrendestället att ytterligare främja arrendatorns intres- se av att göra långsiktiga insatser på detta. Från rättvisesynpunkt är det också önskvärt att den som har haft sitt hem och sitt arbete på en arrende- gård inte skall behöva riskera att trängas undan eller hållas i ovisshet. när gården utbjuds till försäljning på den allmänna marknaden. _

Remissinstanserna godtar i allmänhet principen att gårdsarrendatorer bör ha en företrädesrätt. Många remissinstanser anser dock att behovet av. regler om företrädesrätt är ringa och att det föreslagna förfarandet är för komplicerat. En annan invändning mot förslaget är att en företrädesrätt för arrendatorn kan inverka negativt på jordägarnas intresse av att upplåta mark på arrende.

För egen del delarjag kommitténs och flertalet remissinstansers uppfatt- ning att det ur såväl social somjordbrukspolitis'k synpunkt finns skäl att ge gårdsarrendatorerna en principiell företrädesrätt till förvärv av arrende- stället. Jag anser inte att det finns anledning att räkna med att en företrä- desrätt för gårdsan'endatorer annat än undantagsvis skulle kunna ha en negativ inverkan på jordägarnas intresse av att upplåta mark på arrende. Rätten att fritt överlåta enjordbruksfastighet är i vilket fall som helst starkt begränsad genom jordförvärvslagen. Som framhålls av flera remissinstan-- ser tillämpas vidare på arrendemarknaden redan nu i stor utsträckning den ordningen att arrendestället i första hand erbjuds arrendatorn. när en försäljning blir aktuell.

Jag anser också att det är möjligt att konstruera ett regelsystem om företrädesrätt som uppfyller skäliga anspråk på bl. a. enkelhet. En sådan lagstiftning måste dock lösa så många frågor att den av naturliga skäl inte kan bli helt okomplicerad.

Mot bakgrund av det anförda ansluter jag mig till kommitténs uppfatt- ning att det bör införas en särskild lag som ger arrendatorn en principiell företrädesrätt till förvärv av arrendestället.

Prop. 1983/84: 136 49

Kommittén har som nämnts föreslagit att endast gårdsarrendatorer skall ha en företrädesrätt. Flera remissinstanser. bl.a. LRF och Sveriges jord- bruksarrendatorers förbund. pekar på att det finns sidoarrenden som utgör ' i sig lämpliga brukningsenheter och som i praktiken kan jämställas med gårdsarrenden. Arrendet kan vara ett sidoarrende t. ex. därför att arrenda- torn är en juridisk person (se prop. 1970: 20 5. B 861"). Dessa sidoarrenden bör enligt rcmissinstanscrna förenas med en företrädesrätt. Det anförs också av några remissinstanser att en företrädesrätt för gårdsarrendatorer kan leda till ett minskat utbud av gårdsarrenden. Jordägaren skulle. enligt dessa instanser. föredra att arrendera utjorden på sidoarrende och hyra ut bostadshuset till någon annan än arrendatorn.

För egen del villjag först erinra om att det alldeles övervägande antalet sidoarrenden inte torde vara lämpliga som självständigajordbruksfastighc— ter. Enligt min mening finns det med hänsyn härtill en inte obetydlig risk för att en företrädesrätt vid sidoarrende kommer att relativt hårt belasta fastighetsomsättning och tillståndsmyndigheter utan att för den skull ar- rendatorer i någon nämnvärd utsträckning skulle komma att slutligt förvär- va sina arrendeställen. Beträffande gårdsarrenden synes några motsvaran- de risker inte föreligga. eftersom'dessa i betydligt större utsträckning torde avse lämpliga brukningsenheter. Det finns vidare vid sidoarrende i regel inte sociala skäl av sådan tyngd att en företrädesrätt kan anses befogad.

Jag anser inte heller att det finns skäl att räkna med att en företrädesrätt för gårdsarrendatorer kommer att leda till någon nämnvärd uppsplittring av gårdsarrenden på sidoarrende och uthyrning av bostadshus.

Mot bakgrund av det anförda finnerjag inte skäl att frångå kommitténs bedömning att sidoarrenden intebör vara förenade med företrädesrätt. Däremot anser jag att det finns anledning att införa företrädesrätt för en arrendatorskategori utanför det av kommittén och remissinstanserna be- handlade jordbruksområdet. '

Den arrendatorskategori som jag då tänker på är bostadsarrendatorerna. Bostadsarrcnde föreligger enligt 10 kap. 1 & JB närjord upplåts på arrendc för annat ändamål änjordbruk samt arrendatorn har rätt att på arrendestäl- let uppföra eller bibehålla ett bostadshus. Bostadsarrcndatorerna har många gånger lagt ned betydande belopp i byggnader och anläggningar på arrendestället. Ofta är värdet av arrendatorns egendom större än värdet av .- den arrenderade tomten. Bostadsarrcnde är vidare en arrendeform som många arrendatorer har valt därför att de saknat kapital att köpa marken. Starka sociala skäl talar alltså för att jordägarna bör vara skyldiga att först erbjuda bostadsarrendatorn att förvärva arrendestället när en försäljning blir aktuell.

Om en företrädesrätt införs även för bostadsarrendatorer kan det. åt- minstone i den delen. inte gärna komma i fråga att låta ärendena handläg- gas av lantbruksnämnderna. Många remissinstanser har f. ö. kritiserat det av kommittén föreslagna förfarandet även såvitt gäller gårdsarrenden.

4 Riksdagen 1983/84. ] mm!. Nr 136

Prop. 1983/84: 136 50

En möjlighet är att. som har föreslagits av några remissinstanser. utfor— ma lagregler om företrädesrätt för arrendatorer efter modell av förköpsla- gen (1967: 868).

För egen del anser jag det emellertid mindre lämpligt att utforma en företrädesrätt för arrendatorn som en rätt att överta färdiga köp. För det första är en sådan konstruktion olämplig för det fall att en överlåtelse omfattar även annan egendom —- kanske av betydande värde — än arren- destället. Vidare uppkommer svårigheter i de fall då en överlåtelse avser egendom beträffande vilken flera arrendatorer kan göra gällande företrä- desrätt. Vissajordbrukspolitiska nackdelar kan också uppkomma.

Vadjag har sagt nu innebär att varken kommitténs förslag eller förköps- lagen bör utgöra grundval för en lagstiftning om företrädesrätt för arrenda- torer att förvärva arrendestället. Däremot kan det övervägas att utforma en sådan lagstiftning efter mönster av lagen (1982: 352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se prop. 1981/82: 169, CU 41. rskr 364). En sådan utformning innebär enligt min mening att berättigade hänsyn kan tas till intresset av en fri fastighetsomsättning och den bör också kunna främja frivilliga överenskommelser mellan jordägaren och arrendatorn (jfr prop. 1981/82: 169 s. 40). Jag anser vidare att det är möjligt att med en sådan lösning få till stånd den nödvändiga samordningen med annan lagstiftning. främst fastighetsbildningslagen( 1970: 988) och jordför- värvslagen.

Jag föreslår följaktligen att gårdsarrendatorer och bostadsarrendatorer skall ha en företrädesrätt att förvärva arrendestället. Om arrendatorn är intresserad av att förvärva arrendestället skall han göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.6.2). Denna intresseanmälan medför att jordägaren inte får sälja arrendestället eller en del av detta till någon annan utan att först ha hembjudit detta till arrendatorn (se avsnitt _ 2.6.3). Vissa undantag från hembudsskyldigheten bör dock. föreligga (se avsnitt 2.6.4). Sedan hembud har skett bör arrendatorn ha viss tid på sig för att anta hembudet (se avsnitt 2.6.5).

Hänvisningar till S2-6-1

2.6.2. Intresseanmälan

Mitt förslag: Om arrendatorn är intresserad av att förvärva arrendestäl- let. får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Till anmäl-an skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

Kommitténs förslag: Enligt det av kommittén föreslagna förfarandet be— hövs inte någon intresseanmälan.

Remissinstanserna: Remissinstanserna berör inte frågan om intresseanmä- lan.

Prop. 1983/84: 136 — Sl

Skäl för mitt förslag: Jag har redan förordat att en lagstiftning om företrä- desrätt för arrendatorer att förvärva arrendestället utformas efter mönster av lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se avsnitt 2.6.1). Jag anser alltså att det är en lämplig ordning att arrendatorn får göra en intresseanmälan och att denna intresseanmälan medför att '- jordägaren inte får sälja arrendestället utan att först ha hembjudit detta till arrendatorn (se vidare avsnitt 2.6.3). Motsatsvis innebär denna ordning att några restriktioner inte åläggsjordägaren. om arrendatorn inte har gjort en intresseanmälan. Jämfört med kommittéförslagct får ett sådant system anses ha betydande fördelar med hänsyn till den normala fastighetsomsätt- ningen.

lntresseanmälningar bör göras hos inskrivningsmyndigheten och anteck- nas i fastighetsboken (jfr 3 & lagen om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt). Hos inskrivningsmyndigheten bör arrendatorn genom att förete arrendeavtalet eller en kopia av detta styrka att avtalet är förenat med företrädesrätt till förvärv av arrendestället. dvs. att avtalet avser gårdsarrende eller bostadsarrende. Som kommittén har föreslagit bör hembudsskyldighet endast föreligga om arrendet är förenat med rätt till förlängning. Denna fråga bör dock inte inskrivningsmyndigheten pröva (se vidare avsnitt 2.6.4).

En intresseanmälan som har antecknats i fastighetsboken utgör en upp- lysning om att hembudsskyldighet föreligger beträffande det arrenderade området. Anteckningen utgör också en spärr mot att lagfart meddelas för ett köp som har skett utan att bestämmelserna om hembud har iakttagits.

En intresseanmälan enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt gäller i princip två år från det den antecknades i fastighetsboken (se 5 & nämnda lag). Jag anser emellertid att en intressean- mälan som har gjorts av en arrendator bör gälla under längre tid. En lämplig tid synes vara fem år. Om inget hembud görs före den inskrivnings- dag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivningsdag då anteck— ningen gjordes, måste arrendatorn alltså göra en ny intresseanmälan för att behålla rätten till hembud. För en förnyelse bör inte gälla några särskilda krav utöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om ett hembud görs under femårstiden bör — i likhet med vad som gäller _ enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se 5 få första stycket) —- tiden förlängas automatiskt. En lämplig ordning i sådana fall synes vara att intresseanmälan alltid gäller fram till den inskriv- ningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde.

Prop. 1983/84:,136 52

Hänvisningar till S2-6-2

2.6.3. Hembud

Mitt förslag: Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas — helt eller delvis — genom köp eller byte utan att arrenda- torn har erbjudits att. förvärva hela sitt arrendeställe. Ett sådant erbju- dande (hembud) sker genom att jordägaren ger in ett förslag till köpeav- tal till arrendenämnden. Sedan delgivning har skett med arrendatorn får jordägaren inte återkalla hembudet eller ändra förslaget till köpeavtal.

Kommitténs förslag: Hembudsskyldigheten omfattar hela den fastighet som berörs av ett arrende eller en del av fastigheten. Erbjudandet skall godkännas av lantbruksnämnden innan det översänds till arrendatorn och får när som helst återkallas.

Remissinstanserna: Flera remissinstanser är kritiska till att erbjudandet skall godkännas av lantbruksnämnden (se remissammanställningen av- snitt 6).

Skäl för mitt förslag: Jag har redan förordat att en företrädesrätt för arrendatorn konstrueras efter mönster av lagen om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt (se avsnitt 2.6.1). Om en intresseanmä- lan har gjorts börjordägaren alltså inte få sälja arrendestället eller en del av detta utan att först ha erbjudit arrendatorn att förvärva hela arrendestället genom ett hembud (jfr 6 5 första stycket lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt).

Lika litet som när det gäller hembud på bostadsrättsområdet bör det krävas att någon myndighet godkänner hembudet till arrendatorn innan det lämnas till honom. Enligt min mening är en ordning med godkännande olämplig bl. a. av det skälet att den kan motverka frivilliga uppgörelser.

Enligt min bedömning kommer det i det föreslagna systemet inte att bli särskilt vanligt med formella hembud. ] stället torde det vara naturligt att en intresseanmälan får den effekten att'parterna tar upp vanliga förhand- lingar om en överlåtelse av arrendestället. eventuellt med de justeringar som kan vara nödvändiga ur bl. a. fastighetsbildningssynpunkt.

Hembudsförfarandet bör starta hos arrendenämnden. Hembudshand- lingarna bör sedan genom arrendenämndens försorg delges arrendatorn (jfr 7 och 8 55 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt).

Hembudet bör ske genom ett av fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal. Det bör vara bindande för fastighetsägaren och bör inte få återkallas sedan det har delgivits arrendatorn. Om samtycke av make krävs enligt 6 kap. 4.5 giftermålsbalken bör ett sådant samtycke föreligga till förslaget till köpeavtal. Att hembudet är bindande innebär givetvis inte att parterna är förhindrade att förhandla om andra villkor än

Prop. 1983/84: 136 - 53

de som har angetts i hembudet. En förutsättning är emellertid här att parterna kommer överens om dessa ändringar och undertecknar en vanlig köpehandling (se prop. 1981/82: 169 s. 45—46).

Hembudsskyldigheten bör endast gälla vid köp eller byte. Förvärv ge- nom exempelvis gåva. bodelning, arv eller testamente påverkas alltså inte.

Hänvisningar till S2-6-3

2.6.4. Undantag från hembudsskyldigheren

Mitt förslag: Vissa undantag görs när det gällerjordägarens skyldighet att hembjuda arrendestället. Hembud behövs bl. a. inte om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren är överlåtarens avkomling. Hembud behövs inte heller om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning eller om ett förvärv av arrendatorn skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen eller att erforderlig fastighetsbildning inte kan kom— ma till stånd. behöver inte heller hembud äga rum.

Kommitténs förslag: Kommitténs förslag innehåller inte någon oskälighets- prövning. Däremot har kommittén föreslagit att förvärv mellan bl. a. sys- kon generellt skall undantas från hembudsskyldigheten. Lantbruksnämn- den skall få godkänna ett erbjudande endast om det är förenligt med 4 & jordförvärvslagen och om eventuellt erforderlig fastighetsbildning kan till- styrkas samt de föreslagna villkoren för överlåtelsen inte är oskäliga.

Remissinstanserna: Flera remissinstanser. bl.a. LRF, anser att det är vä- sentligt att det finns en möjlighet till en oskälighetsprövning. Några remiss— instanser ifrågasätter det föreslagna undantaget från hembudsskyldigheten vid förvärv mellan syskon. (Se remissammanställningen avsnitt 6.)

Skäl för mitt förslag: I likhet med vad som gäller enligt 6 5 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör vissa undantag göras från hembudsskyldigheten.

Enligt 6 .5 tredje stycket lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild— ning till bostadsrätt behövs inte hembud. om ett förvärv av bostadsrätts- föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlå- taren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Jag anser att en motsva- rande ordning bör gälla även enligt den nu föreslagna lagen. Jag föreslår därför att det införs en sådan oskälighetsregel. Oskälighetsprövningen bör göras av arrendenämnden. '

Undantag från hembudsskyldigheten'bör givetvis också gälla om arren-

Prop. 1983/84: 136 - 54

datorn själv godkänner att överlåtelse sker till någon annan. Vidare bör undantag göras för vissa statliga överlåtelser resp. statliga eller kommuna- la förvärv samt för förvärv som sker genom inrop på exekutiv auktion. Jag kommer att i specialmotiveringen behandla den närmare utformningen av dessa undantag.

Kommittén har föreslagit ett släktskapsundantag som även omfattar förvärv mellan syskon. Enligt min mening bör emellertid förvärv mellan syskon bedömas inom ramen för den av mig föreslagna oskälighetspröv- ningen. Jag anser alltså inte att det bör göras något generellt undantag för sådana förvärv. Släktskapsundantaget bör i stället utformas i överensstäm- melse med vad som gäller enligt jämförbar lagstiftning (se exempelvis 6 & andra stycket 3 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt samt 2 & 5jordförvärvslagen).

De nu behandlade undantagen — utom oskälighetsregeln — är av den arten att de kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten. Undantag från hembudsskyldigheten bör emellertid göras för ytterligare tre fall. Gemen- samt för dessa undantag är att de — liksom oskälighetsregeln — bör bedömas av arrendenämnden på begäran av jordägaren.

För det första bör av naturliga skäl någon hembudsskyldighet inte före- ligga om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning. Detta överens- stämmer med kommitténs förslag.

Vidare bör hembudsskyldighet inte föreligga om det-är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligtjordförvärvslagen. Efter- som ett förvärv blir ogiltigt om förvärvstillstånd vägras (se 13 & jordför- värvslagen) harju ett hembud då ingen funktion att fylla. Det skulle endast utgöra en onödig omgång. Omjordägaren gör gällande att det är uppenbart att arrendatorn inte skulle kunna få förvärvstillstånd enligtjordförvärvsla- gen bör arrendenämnden inte avgöra ärendet utan att först inhämta yttran- de från lantbruksnämnden. Jag föreslår att en regel härom tas in i den nya lagstiftningen. '

Slutligen bör undantag från hembudsskyldigheten göras för det fall att det är uppenbart att sådan fastighetsbildning som är nödvändig för förvär- vet inte kan komma till stånd. Skälen till detta förslag är följande.

Arrendatorns företrädesrätt bör avse själva det arrenderade området (se avsnitt 2.6.3). Vid gårdsarrende "torde detta många gånger sammanfalla med en eller flera registcrfastigheter. Vissa gårdsarrenden torde dock gälla endast ett område av en eller flera fastigheter. Bostadsarrende torde en- dast i undantagsfall avse annat än ett område av en fastighet. Ett hembud enligt den nu föreslagna lagen kommer följaktligen — till skillnad från vad som torde vara fallet enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt -— tämligen ofta att avse ett område av en fastighet.

Enligt 4 kap. 7 & JB är ett köp. som innebär att ett visst område kommer i särskild ägares hand. giltigt endast om fastighetsbildning sker i överens- stämmelse med köpet. Det finns med hänsyn härtill i princip ingen anled-

Prop. 1983/84:136 - '55

ning att upprätthålla hembudsskyldigheten för det fall att jordägaren på förhand kan klarlägga att arrendestället inte kan avstyckas.

När det gäller bostadsarrende som är förenat med besittningsskydd torde det i allmänhet finnas anledning att räkna med att fastighetsbildning kan komma till stånd (se NJA 1979 s. 21). I vissa fall torde dock avstyck- ning inte kunna ske. t.ex. om den av arrendatorn Uppförda byggnaden ligger inom strandskyddsområde och är av så enkel beskaffenhet att den inte kan utnyttjas på ett för fritidsbebyggelse sedvanligt sätt.

I andra fall kan det område som bostadsarrendet omfattar vara så stort att det är uppenbart att det inte i sin helhet är ianspråktaget som tomt. I det läget torde i allmänhet hela arrendestället inte kunna avstyckas. Enbart detta förhållande bör emellertid av naturliga skäl inte leda till att undantag görs från hembudsskyldigheten. Även i den nu berörda situationen bör hembudsskyldigheten i princip anses avse hela arrendestället (se vidare avsnitt 2.6.5).

Vad jag har sagt nu om bostadsarrenden torde i stor utsträckning kunna tillämpas även beträffande gårdsarrenden som avser område av fastighet. I dessa fall kan dock frågan om fastighetsbildning kan ske många gånger vara mera svårbedömd. Arrendenämnden bör därför vara skyldig att in- hämta yttrande från lantbruksnämnden. innan arrendenämnden avgör ett ärende där fastighetsägaren gör gällande att ett gårdsarrenderat område inte kan avstyckas.

I praktiken torde det förhållandet att det arrenderade området måste jämkas för att en avstyckning skall kunna ske inte vålla några problem. Man synes nämligen kunna räkna med att parterna i allmänhet kommer överens i dessa frågor i samband med fastighetsbildningen.

Jag kommer strax att behandla vad som bör gälla om ett hembud antas men något slutligt förvärv inte sker. därför att tillstånd till fastighetsbild- ning inte lämnas eller förvärvstillstånd vägras (se avsnitt 2.6.5).

2.6.5 Antagande av hembud m. m.

Mitt förslag: Ett hembud antas genom att arrendatorn inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämn- den att han har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i jordägarens förslag till köpeavtal. När hembudet har antagits har ett köp kommit till stånd.

Förfaller ett hembud därför att det inte har antagits, får likväl en överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske under den tid som intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsam- mare för jordägaren än som angivits vid hembudet.

En överlåtelse är ogiltig om den strider_mot bestämmelserna om hembudsskyldighet eller bestämmelserna om villkoren för en överlå- telse efter det att hembudet har förfallit.

Prop. 1983/84: 136 _ 56

Kommitténs förslag: Antagande skall ske inom tre 'månader från det arren- datorn frck del av erbjudandet. Ett köp kommer till stånd genom att parterna upprättar och undertecknar ett köpeavtal. _ Remissinstanserna: Flera remissinstanser anSer att arrendatorn endast bör ha en rätt att överta färdiga köp (se remissammanställningen avsnitt 6).

Skäl för mitt förslag: Mot bakgrund av att hembudet skall göras hos arrendenämnden (se avsnitt 2.6.3). bör även antagandet av detta ske där. Med en sådan ordning kan arrendenämnden omedelbart kontrollera att hembudet antas inom rätt tid och på rätt sätt.

Jag förordar således att hembud skall antas genom en anmälan till arrendenämnden. Anmälan bör avse att arrendatorn har beslutat att för- värva den hembjudna egendomen på de villkor som jordägaren har angivit i förslaget till köpeavtal.

Kommittén har föreslagit-att ett hembud skall antas inom tre månader. Jag anser att denna tiderist är en rimlig avvägning mellan arrendatorns och fastighetsägarens intressen och godtar följaktligen förslaget. En motsva- rande tidsfrist gäller också enligt 10 & lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Något behov för arrendatorn av den möjlig- het till förlängning av tidsfristen som finns enligt nämnda lag föreligger enligt min mening inte.

Enligt 11 & lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt kommer ett köp till stånd orn bostadsrättsföreningen antar hembudet (se prop. 1981/82: 169 s. 49—50. 82. 99— 100 och 104). Jag anser att motsva- rande ordning bör gälla om arrendatorn antar ett hembud enligt den nu föreslagna lagen. '

Reglerna i förköpslagen torde inte medföra några särskilda problem i detta sammanhang. Kommunen bör givetvis ha samma rätt till förköp vid ett förvärv av arrendatorn enligt den nu föreslagna lagen som vid ett frivilligt förvärv (jfr prop. 1981/82zl69 s. 54—55). Som jag tidigare har påpekat kan däremot ett förvärv av arrendatorn vålla vissa svårigheter ' med hänsyn bl.a. till de regler som gäller beträffande köp av ett visst- område av en fastighet (se avsnitt 2.6.4). '

Om arrendatorn antar ett hembud'som avser ett område av en fastighet är köpet enligt 4 kap. 795 JB ogiltigt. om inte fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet. Att en avstyckning inte kan ske kan bero på olika omständigheter. I vissa fall torde avstyckning inte kunna komma till stånd under några förhållanden. .l sådana fall bör givetvis jordägaren inte vara skyldig att hembjuda egendomen på nytt. 1 andra fall kan förhållan- dena vara sådana att det vore. oskäligt mot arrendatorn att hembudsskyl- digheten upphörde. Jag tänker på t. ex. det fallet att fastighetsbildning hade kunnat ske om jordägaren utöver arrendestället hade varit beredd att överlåta ett mindre markområde. '

Prop. 1983/84: 136 . 57

Enligt min mening är det mot bakgrund av det anförda alltför hårt mot arrendatorerna om hembudsskyldigheten alltid upphör för det fall att erfor- derlig fastighetsbildning inte kommer till stånd efter ett förvärv enligt den föreslagna lagen. Jag anser att hembudsskyldigheten bör upphöra endast om detta inte är'oskäligt mot arrendatorn med hänsyn till jordägarens möjlighet att göra en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 & JB. I vad mån en sådan oskälighet föreligger bör avgöras från fall till fall av arren- denämnden. Jag kommer att närmare utveckla min syn på denna fråga i specialmotiveringen.

Jag förordar följaktligen att hembudsskyldigheten skall bestå för det fall att ett förvärv enligt den nya lagen har blivit ogiltigt enligt 4 kap. 7 5 JB. men att jordägaren bör kunna bli befriad av arrendenämnden från denna skyldighet, om detta inte är oskäligt mot arrendatorn med hänsyn till jordägarens möjlighet att göra en överlåtelse som är giltig. Genom en sådan konstruktion stimuleras på ett indirekt sätt frivilliga överenskommelser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a. fastighetsbildningsskäl för att arrendestället skall kunna överlåtas.

Ett förvärv enligt den föreslagna lagen av ett gårdsarrendeställe kan bli ogiltigt Också av den anledningen att förväertillstånd enligtjordförvärvs- lagen inte erhålls. [ den situationen bör jordägaren ha rätt att fritt få sälja arrendestället. Detta bör dock inte gälla om förvärvstillstånd vägras enligt 4 Så första stycket [ jordförvärvslagen. därför att köpeskillingen är alltför hög. I det läget bör givetvis hembudsskyldigheten bestå.

I likhet med vad som gäller enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt börjordägaren ha rätt att sälja arrendestället till någon annan än arrendatorn. om denne inte antar'hembudet. Därvid får dock, så länge intresseanmälan gäller. köpeskillingen inte vara lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för jord- ägaren än som angivits i hembudet. Frågor om tillämpningen av denna villkorsregcl bör prövas av arrendenämnden.

Överlåtelser i strid med hembudsskyldigheten eller villkorsregeln bör vara ogiltiga (se prop. 1981/82: 169 s. 51 —54).

Hänvisningar till S2-6-4

2.7. Överlåtelse av arrenderätt vid jordbruksarrende

Mitt förslag: De nuvarande dispositiva reglerna i 9 kap. 31 & JB om jordbruksarrendatörns överlåtelserätt utvidgas. Avser ett jordbruksar- rende ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag. får arrenda- torn överlåta arrenderätten till make eller avkomling. om arrendenämn- den tillåter det. Tillstånd skall lämnas. om inte jordägaren har-befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. De nya bestämmelserna görs tvingande till arrendatorns förmån och kan göras gällande även av- arrendatorns dödsbo.

Prop. 1983/84: 136 58

Kommitténs förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte. En reser- vant förordar att överlåtelserätten utvidgas i princip på samma sätt som enligt mitt'förslag. dock att överlåtelse skall få ske även till syskon eller syskonbarn. (Se betänkandet s. 1127— 135 och 237.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar kommitténs bedöm- ning att överlåtelserätten inte bör utvidgas. Många instanser förordar dock att reservantens förslag läggs till grund för lagstiftning. Några remissin- stanser anser att arrendatorns överlåtelserätt bör utvidgas om man inte genomför kommitténs förslag när det gäller investeringar på arrendestället. (Se remissammanställningen avsnitt 7.)

Skäl för mitt förslag: Huvudregeln i gällande rätt är att enjordbruksarren- dator inte får överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Gäller arrendeavtalet för minst tio år. får emellertid arrendatorn överlåta arren- derätten tillnågon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. om inte annat har avtalats. En förutsättning för överlåtelserätten är att arren- datorn först erbjudit jordägaren att överta arrendet mot skälig ersättning och att denne inte antagit erbjudandet inom föreskriven tid. Avlider arren- datorn under arrendetiden övergår överlåtelserätten på hans dödsbo (se 9 kap. 31 ååJB samt prop. 1970: 20 &. B 953).

Kommitténs majoritet föreslår inga ändringar av dessa regler. Reservan- ten anser att arrendatorn bör få rätt att utanjordägarens samtycke överlåta cttjordbruksarrende till make. barn. syskon eller syskonbarn, om ärren-' denämnden har lämnat tillstånd till det. Sådant tillstånd skall enligt reser- vantens förslag lämnas. om arrendatorn är lämplig samt arrendestället är en bärkraftig brukningsenhet.

Flertalet remissinstanser godtar kommitténs bedömning. men det är. också många remissinstanser som förordar att reservantens förslag läggs ' till grund för lagstiftning.

Frågan om en utvidgning av jordbruksarrendatorers rätt att överlåta arrendet har nyligen behandlats i riksdagen (LU 1982/83127. rskr 266). Därvid anförde lagutskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande bl.a. följande. .

Utskottet vill för sin del erinra om att skälet för de nuvarande bestäm- melserna om överlåtelserätt inte är att arrendatorn faktiskt innehaft arren- det under en längre tid. Att överlåtelserätten införts har i stället sin grund i att arrendatorn från början binder sig för en längre avtalsperiod som han. när avtalet ingås. kan ha svårt att överblicka. — När utskottet år 1974 behandlade en motion med yrkande om ett införande av en generell rätt att överlåta arrende som varat i tio år eller mer konstaterade utskottet (LU 1974:35) att en sådan rätt att överlåta arrenden skulle kunna medföra betydande nackdelar för jordbrul—Lsnäringen. Enligt utskottets mening gäl- ler det anförda alltjämt. Nackdelarna kan befaras bli särskilt stora om bestämmelserna. som motionärerna yrkar. görs indispositiva. Utskottet

Prop. 1983/84: 136 59

vill också peka på att det viktigaste motivet för önskemålen från arrenda- torshåll om vidgad överlåtelserätt varit behovet av skydd för arrendatorns investeringar. Om arrendatorn får en ökad rätt till ersättning för investe- ringar med anledning av arrendelagskommitténs förslag minskar behovet av en vidgad generell överlåtelserätt. Utskottet vill även hänvisa till — — — attjordägarens rätt till självinträde kraftigt begränsades genom en lagänd- ring år 1979. Det kan med hänsyn härtill finnas ett behov förjordägaren att. när en arrendator vill upphöra med arrendet. kunna ompröva en utarren- dering. På grund av det anförda kan utskottet inte ställa sig bakom försla- get om en generell rätt till överlåtelse av arrenden som varat i minst tio år. — När det härefter gäller frågan om en rätt till överlåtelse av arrende på nära anhörig kan en sådan begränsad överlåtelserätt inte befaras föra med sig några större nackdelar för jordägaren eller för jordbruksnäringen i stort. Som arrendelagskommittén framhållit torde det också höra till ovan- ligheterna att jordägaren i sådana fall vägrar samtycka till en överlåtelse om den tilltänkta arrendatorn har tillräckliga yrkeskunskaper och god ekonomi. Särskilt om den senare redan tidigare deltagit i gårdens skötsel torde den stabilitet i förhållandet som åstadkoms genom överlåtelsen av arrendet vara till fördel förjordägaren. Det kan emellertid inte uteslutas att jordägare i vissa fall på grund av misshälligheter i förhållandet till den avträdande arrendatorn eller på grund av andra skäl som inte är bärande vägrar överlåtelse. Som den ovannämnda reservanten anfört kan en sådan vägran leda till socialt stötande resultat. Utskottet finner därför angeläget att frågan om en rätt för arrendatorn att överlåta arrendet på nära anhörig blir föremål för ytterligare överväganden under arbetet på den aviserade propositionen. Enligt utskottets mening bör reservantens förslag kunna läggas till grund för denna prövning.

Jag har tidigare funnit att kommitténs förslag när det gäller rätt för arrendatorn till ersättning för vissa investeringar inte bör läggas till grund för lagstiftning. Däremot har jag föreslagit vissa andra förbättringar av arrendatorernas ställning. när det gäller investeringar på arrendestället (se avsnitt 2.2).

Vid sidan av dessa regler bör. i enlighet med riksdagens önskemål. en rätt till överlåtelse av arrenden införas. Jag delar emellertid lagutskottets uppfattning att denna rätt inte bör göras generell.

När det gäller överlåtelse av arrende på nära anhörig torde det. som kommittén har framhållit. höra till ovanligheterna att jordägaren vägrar samtycke till en överlåtelse om den tilltänkte arrendatorn har tillräckliga kunskaper och god ekonomi. Som lagutskottet framhåller kan det dock inte uteslutas attjordägare i vissa fall på grund av misshälligheter i förhål- landet till den avträdande arrendatorn eller av andra skäl som inte är bärande vägrar att samtycka till en överlåtelse. Jag delar också utskottets uppfattning att en sådan vägran kan leda till socialt stötande resultat. Jag föreslår därför att det införs en rätt för arrendatorn att överlåta arrendet på en nära anhörig. Det torde. som lagutskottet framhåller. inte behöva be- faras att en så begränsad överlåtelserätt för med sig några större nackdelar förjordägaren eller för jordbruksnäringen i stort.

Prop. 1983/84: 136 60

En första förutsättning för den nya överlåtelserätten bör vara att arren- destället är en lämplig brukningsenhet. dvs. är ett utvecklat eller utveck- lingsbart lantbruksföretag (se L'- och 7 åå jordförvärvslagen samt prop. 1978/79: 85 s. 23"). '

När det därefter gäller kretsen av anhöriga vill jag först erinra om att jordägaren enligt 9 kap. 8 & första stycket 3 JB kan återta arrendestället endast om han själv. hans make eller avkomling skall bruka arrendestället. Mot bakgrund av detta stadgande vore det. enligt min mening, inkonse- kvent att ge arrendatorn en rätt att överlåta arrendet till syskon eller syskonbarn. Det torde vidare inte vara särskilt vanligt att syskon eller syskonbarn har tagit del ijordbruksdriften på arrendestället. De sociala skälen för en så vidsträckt överlåtelserätt är alltså inte särskilt starka. Jag finner därför för min del att överlåtelserätten endast bör avse överlåtelse till make eller avkomling.

Under hänvisning till det anförda föreslårjag att arrendatorn får rätt att överlåta arrenderätten till ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföre- tag till sin make eller avkomling. om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd bör lämnas. om intejordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

I motsats till nu gällande regler om arrendatorns överlåtelserätt bör de nya bestämmelserna vara tvingande till arrendatorns förmån.

När det gäller den prövning som skall göras av arrendenämnden vill jag först framhålla att jordägaren bör kunna kräva att den tilltänkte arrenda- torn harjordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka arrendestäl- let samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som arrendator. Uppfyller arrendatorn inte dessa förutsättningar bör alltså arrendenämnden inte lämna tillstånd till överlåtelse.

Jordägaren bör givetvis kunna åberopa även andra omständigheter mot en överlåtelse än arrendatorns clämplighet. Det blir då arrendenämndens uppgift att väga de skäl som talar mot en överlåtelse mot de skäl som talar

" för överlåtelsen. Det är inte möjligt att ge några närmare anvisningar om hur denna intresseavvägning bör utfalla i det enskilda fallet. Jag skall dock peka på vissa omständigheter som bör tillmätas vikt vid prövningen.

En omständighet som i regel bör leda till att tillstånd till överlåtelse vägras är att arrendet inte är förenat med rätt till förlängning. ()m jordäga- ren anför sådana omständigheter som utvisar att arrendet inte kommer att förlängas vid den löpande avtalsperiodens utgång torde det också många gånger vara rimligt att tillstånd "till överlåtelsen inte lämnas. Att tillstånd vägras i en sådan situation ligger i regel också i den tilltänkte an'endatorns intresse. _

Gör jordägaren sannolikt att han själv. hans make eller avkomling skall ta arrendestället under eget bruk vid den löpande arrendeperiodens slut synes tillstånd till överlåtelse böra vägras. om detta inte framstår som oskäligt gentemot den tilltänkte arrendatorn.

Prop. 1983/84: 136 61

Bland de omständigheter som kan föreligga på arrendatorns sida bör bl.a. följande tillmätas betydelse vid den ifrågavarande prövningen. Om tvisten gäller ett s.k. historiskt arrende. dvs. om den tilltänkte arrenda- torns släkt under flera generationer har brukat arrendestället. torde det ofta vara oskäligt om tillstånd till överlåtelse vägras. Detta synes särskilt gälla för det fall att den tilltänkte arrendatorn rent faktiskt redan tar del i jordbruksdriften på arrendestället.

Också i fråga om andra arrenden torde det i många fall kunna anses oskäligt. om den tilltänkte arrendatorn och hans familj måste lämna en trakt där han och hans familj har rotat sig. Ett oskäligt resultat kan vidare inträffa. om den nuvarande arrendatorn med fog har förlitat sig på att arrendet skall få överlåtas och därför har stått för kostnadskrävande inves- teringar på arrendestället och han och hans familj i händelse av att överlå- telse inte får ske inte skulle kunna erhålla rimlig kompensation för ned- lagda kostnader och arbetsinsatser.

De överväganden som det här är fråga om påminner i stor utsträckning om de överväganden som skall göras i självinträdesfall enligt 9 kap. 8 %$ första stycket 3 JB (jfr prop. 1978/79: 183 s. 21—26 och 32—33 samt LU 1978/79: 23 s. 23—27). Det är alltså främst fråga om en bedömning av de sociala skäl som talar för och emot en överlåtelse. Ävenjordbrukspolitiska hänsyn bör dock kunna tas. Skulle (. ex. ett självinträde från jordägarens sida innebära att arrendestället förs samman med ett eller fiera utvecklade eller utvecklingsbarajordbruksföretag synes således arrendatorn i allmän- het böra få tillstånd att överlåta arrendet (jfr 4 & första stycket 4jordför- värvslagen).

För att arrendenämnden skall få underlag för att bedöma bl.a. om arrendestället är ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag bör nämnden vara skyldig att i de ifrågavarande ärendena inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Jag föreslår därför att en särskild föreskrift härom tas in i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

Hänvisningar till S2-7

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.17, 4.1

2.8. Arrendeavräkning vid ändrat penningvärde (jordbruksarrende)

Mitt förslag: Någon ändring i gällande regler görs inte. Förslaget bygger på uppfattningen att förändringar i penningvärdet redan enligt gällande regler skall beaktas. när avräkning sker med hjälp av bl.a. synebristbe- lopp vid tillträde och avträde av arrendet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 137— 140). En reservant anser att rättsläget bör lagfästas genom en regel av innebörd att tillträdets bristbelopp vid avräkningen skall justeras med hänsyn till den ändring i det allmänna prisläget som har inträffat sedan tillträdessynen ägde rum (se betänkandet s. 237—238).

Prop. 1983/84: 136 62

Remissinstanserna: Flertalet instanser anser att det är oklart om enligt gällande regler förändringar i penningvärdet skall beaktas. när avräkning sker. Många instanser förordar en lagstiftning enligt reservantens förslag. (Se remissammanställningen avsnitt 8.)

Skäl för mitt förslag: Arrendatorn skall under arrendetiden vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendatorn eftersätter vad som åligger honom har jordägaren rätt till ersättning (9 kap. 15 & JB). Arrendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreligger redan vid tillträdet. Avhjälpcr han en sådan brist. har han rätt till ersättning av jordägaren (9 kap. 16 & JB). Ersättningsfrågorna skall i allmänhet avgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 & JB. Avräkning skall ske när arrendatorn avträder arrendestället. Avräkning skall också ske i samband med förläng- ning av ett arrendeavtal. om mer än nio år har förflutit från tillträdet eller närmast föregående avräkning. Om inte annat har avtalats skall avräkning- en grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut. Vid synen skall enligt 9 kap. 26 & JB undersökas allt som hör till arrendestället. Om brist föreligger. skall anteckning göras om bristens beskaffenhet. de åtgär- der som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detta.

Syn och avräkning går normalt till på följande sätt. Vid tillträdessynen antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad det kostar att avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets bristsumma. Vid avräk- ningsperiodens slut gör man på samma sätt och får då fram avträdets bristsumma. Därefter sker enjämförelse mellan bristsummorna vid tillträ- de och avträdc. Är avträdets bristsumma större än tillträdets. skall arren- datorn betala skillnaden. Är förhållandet det motsatta. skall jordägaren betala skillnaden till arrendatorn.

Mellan tiden för tillträde och avträde hari allmänhet förändringar skett i penningvärdet. ()m hänsyn inte tas till sådana förändringar kan resultatet bli att en arrendator som har hållit arrendestället i oförändrat skick — de faktiska bristerna har inte ökat — ändå blir skyldig att betala ersättning. Kostnaderna för att avhjälpa avträdesbristerna anges i dagens penning- värde medan kostnaderna för tillträdesbristerna har angetts i det penning— värde som rådde då.

Kommitténs uppfattning att gällande rätt innebär att hänsyn till penning- värdets förändring skall tas vid den ifrågavarande jämförelsen har satts i fråga av flertalet remissinstanser. Många av dessa har hävdat att rättsläget är oklart.

Den aktuella frågan har numera prövats av Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 (nr 14: DT 7). Domen har överklagats till högsta domstolen. I domen anför hovrätten bl.a. att en rättvisande jämförelse mellan arrende- ställets skick vid tillträdet och vid avträdet endast-kan ske om bristbelop- pen uttrycks i samma penningvärde. Har en ändring i det allmänna prislä- get skett mellan'tillträdet och avträdet måste detta. enligt hovrätten. följ- aktligen beaktas vid avräkningen.

Prop. 1983/84:136l 63

Jag delar kommitténs uppfattning att det inte är påkallat med lagstiftning i denna fråga. Vilka metoder som bör användas för attjustera bristbeloppet vid tillträdet med' hänsyn till förändringarna i penningvärdet får. som kommittén har föreslagit. överlämnas åt rättstillämpningen.

Hänvisningar till S2-8

2.9. Fideikommissarrendatorers rättsställning (jordbruksarrende)

Mitt förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 141—148).

Remissinstanserna! Kommitténs bedömning att lagstiftningsåtgärder inte är påkallade när det gäller fideikommissarrendatorernas rättsställning godtas eller lämnas utan erinran av så gott som samtliga remissinstanser. Sveriges jordbruksarrendatorers förbund anser dock att lagen (l963:583) om av- veckling av fideikommiss bör ändras så att ett arrendeavtal avseende huvudgården till ett fideikommiss blir gällande även mot fideikommissari- ens efterträdare. Fideikommissariernas intresseorganisation anser att ar- rendeavtal avseende en huvudgård bör bli gällande mot lideikommissari- ens efterträdare om arrendatorn är efterträdare eller annan arvinge till fideikommissarien. (Se remissammanställningen avsnitt 9.)

Skäl för mitt förslag: Fideikommissen är numera under avveckling. Enligt lagen om avveckling av fideikommiss gäller som huvudregel att lideikom- miss skall upphöra när den som vid lagens ikraftträdande den ljanuari 1964 var innehavare av fideikommisset avlider. Enligt fideikommissnämn- den förekommer ett femtontal arrenden avseende huvudgård vid det 50-tal jordbruksfideikommiss som alltjämt består. Därvid har bortsetts från det tiotal fall där huvudgårdar är utarrenderade till driftsbolag. helägda av lideikommissarien och hans familj. eller till efterträdaren. Avvecklingsfal-i len förutses enligt fideikommissnärnnden öka successivt under de när- maste åren.

För egen del ansluter jag mig till uppfattningen att tillräckliga skäl att ändra lagen om avveckling av fideikommiss inte föreligger. Dels skulle en ändring av huvudgårdsarrendatorernas rättsställning beröra endast ett fåtal arrendatorer. Dels är det svårt att bedöma konsekvenserna på fideikom- missavvccklingsfrågorna av en sådan ändring utan särskild utredning. Att i detta skede företa en sådan utredning kan enligt min mening inte komma i

fråga.

Prop. 1983/84: 136 64

Hänvisningar till S2-9

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.11

2.10. Förverkande av jordbruksarrende på grund av vanvård

Mitt förslag: Bestämmelsen i 9 kap. 15 % JB om arrendatorns vårdnads- plikt anpassas till lagen (197914215) om skötsel avjordbruksmark. Enligt ' förslaget skall arrendatorn bruka jordbruksmarken i enlighet med vad

som sägs i 3 s nämnda lag. Förslaget får betydelse även när det gäller frågan om förverkande av arrenderätten på grund av bristande 'skötsel av jordbruksmarken (se 8 kap. 23 & JB). När det gäller byggnader och andra anläggningar görs inga ändringar av gällande regler.

Kommitténs förslag: Kommittén föreslår inga ändringar av gällande regler (se betänkandet s. 155— 158).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar eller lämnar utan erin— ran kommitténs förslag att gällande regler när det gäller vanvård av arren— destället inte ändras. Några remissinstanser. bl. a. Uppsala universitet och- domänverket. anser dock att vanvårdsbegreppet bör förtydligas. (Se re— missammanställningen avsnitt 11.)

Skäl för mitt förslag: Enligt 9 kap. 15 & JB skall en jordbruksarrendator vårda och underhålla arrendestället. Om arrendestället försämras genom att arrendatorn eftersätter vad som åligger honom. har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 9 kap. 23 & JB. Om arrendatorn vanvårdar arrendestället. är enligt 8 kap. 23 & JB arrenderätten förverkad och jord- ägaren alltså berättigad att säga upp avtalet.

Genom JB upphävdes arrendatorns skyldighet enligt 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom att väl hävda jorden. Ändringen hängde ' samman med den liberalisering av vanhävdslagstiftningen som den numera upphävda jordhävdslagen (19691698) innebar. Enligt JB är en arrendator inte skyldig att försätta i hävd en jord som jordägaren eller en förutvarande arrendator har försummat att hävda (prop. 1970: 20 s. 8830. 875. 960 och 962).

Arrendatorns vårdnads- och underhållningsskyldighet omfattar inte bara jorden utan även byggnader och andra anläggningar. Denna vårdnads- och underhållsskyldighet kan närmast beskrivas som en reparationsskyldighet. Arrendatorn är skyldig att reparera en anläggning. om_den enligt ett nor- malt och praktiskt betraktelsesätt har förslitits så mycket att en reparation är påkallad (prop. 1970: 20 s". B 989). För en förslitning som inte har gått så långt att en reparation är påkallad ansvarar arrendatorn således inte. Detta innebär att den s.k. slitningsprincipen inte får användas vid avräkningar enligt JB. Arrendatorns vårdnads- och underhållsplikt när det gäller bygg- nader och andra anläggningar begränsas också av att jordägarens bygg- nadsskyldighet inträder. om en anläggning är i det skicket att reparation inte vidare är ekonomiskt försvarlig (prop. 1970: 20 s. B 990).

Prop. 1983/84: 136 ' 65

Lagen (1979:425) om skötsel av jordbruksmark. som ersätter 1969 års jordhävdslag. trädde i kraft den 1 juli 1979. Enligt 3 5 lagen om skötsel-av jordbruksmark skall jordbruksmark, som med hänsyn till läge, beskaffen- het och övriga omständigheter är lämplig förjordbruksproduktion. brukas så att markens produktionsförmåga tas till vara på ett ändamålsenligt sätt. Lantbruksnämnden utövar tillsyn över efterlevnaden av lagen och kan ingripa bl.a. med vitesförelägganden. Genom ett sådant föreläggande kan en innehavare av jordbruksmark åläggas att åter ta mark ijordbrukspro- duktion (9 %$).

Kommittén diskuterar i betänkandet dels i vad mån en arrenderätt kan förverkas vid vanvård. dels 'vilken inverkan som lagen om skötsel av jordbruksmark har på vanvårdsbcgreppet. .

För egen del kan jag. liksom flertalet remissinstanser. ansluta mig till kommitténs uppfattning att praxis när det gäller förverkande på grund av vanvård inte ger anledning till några invändningar. Det föreliggande mate- rialet visar sålunda inte. som har hävdats från några håll. att domstolar och arrendenämnder skulle anse arrenderätten förverkad först sedan vanvår- den har gått så långt att den är att anse som grov. Jag föreslår därför inte någon lagändring på denna punkt. Jag vill' dock erinra om att det för jordägaren numera torde vara av större betydelse än tidigare att i tid kunna hejda en begynnande vanvård av ett arrendeställe. Bl.a. representerarju byggnader och andra anläggningar på ett arrendeställe i dag mycket stora värden. Även kostnaderna för reparationer har ökat betydligt under senare år. Mot bakgrund härav linns det enligt min mening anledning att i fortsätt- ningen noga följa rättstillämpningen.

Jag delar vidare kommitténs uppfattning att man har anledning att räkna med att de centrala värderingar rörandejordbruksmarkens skötsel som har kommit till uttryck i lagen om skötsel avjordbruksmark påverkar tolkning- en av begreppet vanvård i JB. Jag anser också att det är en naturlig utgångspunkt att arrendatorn skall sköta jorden i enlighet med vad som sägs i nämnda lag.

I vart fall på en punkt ger emellertid JB:s regler ett otillfredsställande resultat. Som jag tidigare har framhållit innebär JB att arrendatorn inte är' skyldig att förbättra arrendestället. Detta gäller även hävden avjorden och innebär t. ex. att arrendatorn enligt JB inte är förpliktad gentemotjordäga- ren att sätta i stånd jordbruksmark som var vanhävdad redan när arrenda- torn tillträdde arrendestället. Härav följer attjordägaren i ett sådant arren- ' deförhållande inte kan få till stånd ett förverkande av arrenderätten även om arrendatorn underlåter att efterkomma ett föreläggande enligt lagen om skötsel av jordbruksmark att sätta den vanhävdade marken i stånd.

Mot bakgrund av det anförda finns det enligt min mening skäl att bättre anpassa J B:s regler om arrendatorns skötsel av jordbruksmarken till lagen om skötsel av jordbruksmark. En sådan anpassning är också naturlig mot bakgrund av att," som nämnts. JB:s regler ursprungligen anpassades till 5 Riksdagen I983/84. Isu/nl. Nr 136 '

Prop. 1983/84: 136 ha

[969 ärsjordhävdslag. Jag föreslär därför att det i 9 kap. IS & JB föreskrivs att arrendatorn skall brukajordbruksmarken i enlighet med vad som sägs i 3 s lagen om skötsel av jordbruksmark.

Hänvisningar till S2-10

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.17, 4.1

2.11. Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende

Mitt förslag: Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende utom stadsplan sänks från St) till 25 är (7 kap. 5 s JB). Vidare avskaffas möjligheten att upplåta jordbruksarrende för någons livstid (9 kap. 2 & JB). Den särskilda undantagsregeln sotn gäller beträftande nyttjande- rättsupplåtelser som görs av staten föreslås gälla även beträffande de nya reglerna.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag utom såtillvida att maximitiden föreslås sänkt till 20 är (se betänkandet s. l59— le).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller lämnar kom- mitténs förslag utan erinran. Endast en instans (Kristianstads tingsrätt) avstyrker helt. Några remissinstanser ifrågasätter om inte maximitiden bör sättas till 25 år medan andra föreslär att den sätts till lt) är. Sveriges jordägareförbund anser att en begränsning av rnaximitiden inte bör gälla upplåtelser till närstående. (Se remissammanställningen avsnitt 12).

Skäl för mitt förslag: Avtal omjordbruksarrende skall enligt 9 kap. 2 s JB träffas för viss tid eller för arrendatorns livstid. Avser upplåtelsen jord. varöver upplåtaren inte kan förfoga utöver sin egen besittningstid. fär avtal träffas även för sådan tid (se om sådana avtal avsnitt 2.9)."Är arrendetiden inte bestämd enligt vad som har sagts nu. gäller avtalet för fem år. För arrendc som omfattar bostad ät arrendatorn är minimitiden i princip fem'är (jfr avsnitt 2.5). För övriga jordbruksarrenden finns ingen minimitid (jfr avsnitt 2.3).

Enligt 7 kap. 5 & JB är avtal om upplåtelse av arrende inte bindande längre än Stl år frän det avtalet slöts. Upplätelse av fast egendom inom stadsplan är dock inte bindande längre än 25 är. Upplåtelse av arrendc för någons livstid gäller titan begränsning till viss tid. De nämnda reglerna gäller även för upplåtelser av övriga nyttjanderätter utom tomträtt och skogsavverkningsrätt. Reglerna gäller inte upplåtelser från staten. Statliga upplåtelser är alltså bindande även om upplåtelsen avser längre tid än maximitiden.

Avtal för längre tid än maxirnitiden är inte ogiltiga och avtalet förfaller inte vid maximitidens utgång. För att avtalet skall upphöra måste endera parten säga upp det till maximitidens utgång. Är det jordägaren som gör uppsägningen, kan arrendatorn begära förlängning av avtalet enligt regler-

Prop. 1983/84: 136 67

na om besittningsskydd (prop. 1970: 20 s. 982). Sker uppsägning och blir avtalet inte förlängt, upphör det att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen (se 8 kap. 4 5 andra stycket JB).

Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende bestämdes till 50 är redan år 1800. Skälet till att en maximitid infördes var att man från statsmakternas sida fann det olämpligt att enjordägarc skulle binda sig i ett arrendeavtal under alltför lång tid. Det ansågs ligga i utvecklingens intresse att jordägaren inte Satte sig ur stånd att vidta behövliga ändringar av en fastighets användningssätt. Att maximitiden ändå är så förhållandevis lång beror på att en längre tid i vissa fall ansågs erforderlig för att nyttjande- rättshavaren skulle kunna dra nytta av nedlagt arbete och kapital.

För att jordbru'ksföretagen i dag skall kunna drivas rationellt krävs det att brukningsenheterna fortlöpande anpassas till nya förhållanden. Lång- variga arrendeupplåtelser kan komma att motverka en ur samhällets syn- punkt lämplig utveckling. lnte hellerjordbruksarrendatorn synes med nu- varande arrendelagstiftning ha något påtagligt behov av att kunna teckna extremt långvariga arrendeavtal. En jordbruksarrendator harju enligt JB i princip rätt till förlängning av arrendeavtalet om arrendetiden överstiger ett år".

Kommittén har inhämtat uppgifter om arrendeperiodernas längd. Såvitt framgår av dessa uppgifter är avtal om jordbruksarrende med en längre arrendetid än tio är sällsynta. I det insamlade materialet avsåg endast mindre än en procent av avtalen sådana upplåtelser.

Mot bakgrund av det anförda delarjag kommitténs uppfattning att det ur jordbruksnäringens och samhällets synpunkt inte finns några skäl att främ- - ja mycket långvariga avtal om jordbruksarrende.

Ytterligare ett skäl som talar för att maximitiden för upplåtelse av sådana arrenden bör sättas ned är att den kan utnyttjas för att kringgå jordförvärvslagstiftningen. En av lantbruksstyrelsen företagen undersök- ning visar således att 49-åriga upplåtelser har skett i detta syfte. En sänkning av maximitiden-för upplåtelse av jordbruksarrende kan bidra till att minska antalet sådana kringgåenden. '

Jag finner mot bakgrund av det sagda att maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende bör sänkas. Som kommittén har funnit torde det däremot inte finnas skäl att ändra reglerna beträffande övriga arrendeformer.

Kommittén har föreslagit att maximitiden sänks till 20 år. Flertalet remissinstanser tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran.

För egen del har jag kommit till'den uppfattningen att maximitiden bör vara 25 år. Denna maximitid gäller redan nu beträffande upplåtelser inom stadsplan. Att samma tid används även i nu ifrågavarande fall gör regelsy- stemet enklare och överskådligare. Den nu föreslagna maximitiden bör gälla utan undantag för t.ex. upplåtelser till anhöriga.

Kommittén har vidare föreslagit att möjligheten att upplåtajordbruksar-

Prop. 1983/84: 136 68

rende för arrendatorns livstid avskaffas. Förslaget. som närmast är en konsekvens av förslaget om en sänkning av maximitiden. har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av rcmissinstanscrna. Även jag ansluter mig till kommitténs uppfattning på denna punkt.

Som kommitten har funnit bör statens möjligheter att upplätajordbruks- arrende för längre tid än maximitiden stå kvar.

Hänvisningar till S2-11

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.17, 4.1

2.12. Arhetsavtal i samband med jordbruksarrende

Mitt förslag: Reglerna i 9 kap. 36—39 äs" JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende upphävs. Detta innebär att i princip samma regler som för arbetsavtal i allmänhet kommer att gälla för arbetsavtal hiellanjordägare och arrendatorer. Vidare upphävs regeln i 8 kap. 23 9" första stycket 2 JB om att arrenderätten är förverkad för det fall att arrendatorn undandrar sig att utföra arbete som åligger honom enligt arrendeavtalet.

Kommitténs förslag: ('.')verensstiåmmer lned mitt förslag (se s. 163—167 i betänkandet). '

Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller lämnat titan erin- ran kommitténs förslag (se remissammanställningen avsnitt 13).

Skäl för mitt förslag: Tvingande regler om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende infördes i lagstiftningen genom 1907 års lag om nyttjan- derätt till fast egendom. Reglerna i 9 kap. 36—39 ss JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende motsvarar i huvudsak reglerna i 1907 års lag efter 1943 års arrendereform. Dessa regler är tvingande till arrenda- torns förmän men gäller inte om arrendatorns äliggande är av ringa bety- delse.

Reglerna innebär i huvudsak följande. En arbetsskyldighet. som har föreskrivits i ett arrendeavtal. skall vara till'sitt mått bestämd och utkrävas under iakttagande av en viss ordning. Bl.a. får arbetet i princip inte utkrävas så att arrendatorn hindras att behörigen sköta sitt jordbrttk. 1 ett arrendeavtal får inte tas in ett förbud för arrendatorn att utföra arbete åt någon annan än jordägaren. Är arrendatorn enligt arrendeavtalet eller ett annat avtal med jordägaren skyldig att utföra arbete. skall ersättning till arrendatorn utgå efter ortens pris vid tiden för arbetet. Tillhandahåller jordägaren inte arbete som arrendatorn enligt arrendeavtalet eller annat avtal medjordägaren är skyldig att utföra eller annat lika förmånligt arbete, 'har arrendatorn i princip rätt att säga upp arrendeavtalet. Arrendatorn har också viss rätt till skadestånd.

Prop. 1983/84: 136 69

Ärrenderätten och arbetsprestationen skall uppskattas var för sig och till sitt verkliga värde. Detta gäller dock_inte om arrendatorns åliggande är av ringa betydelse. t. ex. om. det gäller vcdhuggning. Det är således inte tillåtet enligt JB att bestämma att vederlagct för ett arrcnde skall utgå i dagsverken eller annat arbete (se 9 kap. 29 & JB).

Undandrar sig arrendatorn en arbetsskyldighet som är föreskriven i arrendeavtalet är arrenderätten förverkad. Detta gällcr'dock inte om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse (8 kap. 23 5 första stycket 2 och andra stycket JB).

För egen del vill jag till en början erinra om att reglerna om arbetsavtal i samband medjordbruksarrende tillkom under en tid med helt andra sociala och ekonomiska förhållanden än de nuvarande. Redan i förarbetena till JB framhöll departementschcfen att bestämmelserna hade fått vida mindre betydelse än tidigare. En särskild reglering ansågs dock alltjämt behövlig. eftersom det kunde antas att det även i framtiden i enstaka fall skulle komma att finnas kombinerade arrendc- och arbetsavtal (prop. 1970: "20 s. B 1010). Av betydelse i sammanhanget är också att de s. k. skogsarbetarar- rcndcna och därmed jämförliga arrenden i och med JB överfördes till hyreslagens tillämpningsområdc (se 12 kap. l å andra stycket JB och prop. 1970: 20 s. B 1017). EftchB:s ikraftträdande innehåller hyreslagstiftningen inga särskilda regler om arbetsavtal i samband med hyra (sc prop. 1970: 20. s. 13 1018 och s. A 380 och 408).

Efter det att JB trädde i kraft har de ifrågavarande reglerna kommit att framstå som än tner otidsenliga. Enligt vad organisationerna päjordägar- resp. arrcndatorssidan har uppgett för kommittén utgör de fåtaliga arbets- avtal som fortfarande kan förekomma inget bärande skäl att behålla regler- na om arbetsavtal i samband med arrendc. Uppfattningen att reglerna är otidsenliga har godtagits eller lämnats utan erinran av rcmissinstanscrna. För ett ttpphävande av reglerna talar. som kommittén påpekar. även andra skäl. Bl.a. kan förverkanderegeln i vissa fall vara direkt ogynnsam för arrendatorn. Ett upphävande innebär också att man slipper den gränsdrag— ning mellan ringa och ickc ringa arbete som skall göras enligt gällande regler.

Mot bakgrund av det anförda tinnerjag att reglerna i 9 kap. 36—39 åå JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende bör upphävas. Till följd härav bör även förverkande-regeln i 8 kap". 23 5 första stycket 2 JB upphä- vas samt regeln om arrendeavgiftcn i 9 kap. 29 & JB ändras.

9 kap. 29 & JB bör i fortsättningen ha det innehållet att om i arrendeavta- let intas ctt villkor om skyldighet för arrendatorn att utföra arbete. så skall — oberoende av om arbetet är av ringa betydelse eller ej — avtalet ange det belopp som skall tillkomma arrendatorn i ersättning förarbetet. Arbetet får alltså inte utgöra vederlag för arrendet. Har avtal träffats i strid häremot'- skall arrendavgiftcn utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till ' parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Arrenda-

Prop. 1983/84:136 70

torn är i sådana fall inte skyldig att utföra arbetet. Uppenbart är också att ett avtal om skyldighet för arrendatorn att tttföra arbete bör bli ogiltigt. om ersättningen för arbetet satts så lågt att den reella innebörden av avtalet är att arbetet utgör vederlag för arrendet.

Hänvisningar till S2-12

2.13. Ränta på retroaktiv arrendeavgift vid jordbruks- och bostadsarrende

Mitt förslag: Särskilda räntcregler införs för det fall att arrendavgiften slutligt fastställs av arrendenämnd eller domstol först efter det att arrendetiden har gått ut för det avtal som förlängningstvistcn gäller. Såväl jordägaren som arrendatorn blir skyldiga att utge ränta. De nya reglerna utformas efter mönster av 12 kap. 53 å andra stycket JB.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 169— 173).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag godtas cllcr lämnas utan erinran (sc rcmissammanställningen avsnitt 14).

Skäl för mitt förslag: Är en förlängnings- eller villkorstvist ännu inte avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att sitta kvar på arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord. l avbidan på det slutliga avgörandet gäller provisoriskt den gamla arrendavgiften (se 9 kap. 11 å och 10 kap. 6 a & JB). Höjer arrendenämnden eller domstolen arrendavgiften för den nya arrendeperioden blir arrendatorn. när avgörandet vinner laga kraft. skyldig att för den tid som har gått av den nya arrendeperiodcn betala skillnaden mellan den gamla och den nya avgiften. Arrendclagstift- ningen saknar föreskrift om att ränta skall utgå på en sådan retroaktiv arrendeavgift.

Sänker å andra sidan arrendenämnden arrendeavgiften. skall givetvis jordägaren betala tillbaka vad han har uppburit för mycket. Inte heller för detta fall innehåller arrendelagstiftningen någon föreskrift om skyldighet att betala ränta.

(')m hyresnämnden eller bostadsdomstolen i en förlängnings- eller vill- korstvist fastställer en högre hyra för förfluten del av den nya hyresperio- den än den som har utgått förut. skall hyresgästen enligt 12 kap. 53 åandra stycket JB betala ränta på det överskitttande beloppet. Ränta skall utgå som om beloppet har förfallit till betalning samtidigt med den förut ut- gående hyran. Räntan skall beräknas enligt 5 5 räntelagen (19751635). s. k. avkastningsränta. för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 & räntelagen. s. k. dröjsmålsränta. för tiden därefter. [ 12 kap. JB finns det däremot ingen bestämmelse om att hyresvärden skall betala ränta om hyran sänks (se dock SOU 1981:71 s. 373 och 22 åtrcdje stycket hyresför- handlingslagen. 1978: 304).

Prop. 1983/84: 136 71

Jag delar kommitténs uppfattning att inte någon av parterna bör kunna dra ekonomisk nytta av att avgiftsfrågan avgörs först efter utgången av den gamla arrendeperioden. Härav följer att arrendatorn bör betala ränta på en retroaktiv arrendehöjning och att jordägaren bör betala ränta på det av- giftsbelopp som han skall betala tillbaka. när den nya avgiften blir lägre än_ den gamla.

Under hänvisning till det sagda föreslår jag att särskilda räntercglcr införs för det fall att arrendeavgiften slutligt fastställs av arrendenämnd eller domstol först efter det att en ny arrendeperiod har inträtt. Reglerna bör utformas efter mönster av 12 kap. 53 å andra stycket JB och bör. som kommitten har föreslagit. gälla vid jordbruks- och bostadsarrende.

Hänvisningar till S2-13

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.17, 4.1

2.14. Dispensreglerna

Mitt förslag: lin framställning till arrendenämnden om godkännande av ett avtalsvillkor. som inte är giltigt om det inte har godkänts av arren—

denämnden. får inte göras senare än en månadefter det att avtalet har ingåtts (se 8 kap. 2 & andra stycket JB). Görs ansökan om godkännande för sent gäller inte ;wtalst-illkoret. I stället gäller den lagbestämmelse från vilken dispens skulle ha sökts.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 175— 178).

Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser tillstyrker eller lämnar titan erinran att det införs en regel om att godkännande skall sökas inom viss tid. Några instanser anser att den föreslagna tidsfristen om en månad är för kort. men llertalet godtar denna tidsfrist. (Se remissammanställningen avsnitt 15.)

Skäl för mitt förslag: Enligt 8 kap. 2 & första stycket JB är arrendereglerna tvingande till arrendatorns förmån. om inte annat anges. Vissa bestämmel- ser. exempelvis reglerna i 9 kap. 2 s" JB om arrendetid. är tvingande mot båda parter (prop. 1970: 21) s. B 935 och 972—973). Arrendenämnden kan ge dispens från vissa av de tvingande reglerna och godkänna ett avtalsvill- kor som strider mot en regel. På så sätt tillgodoses behovet av smidiga lösningar anpassade efter de enskilda fi.")rhållandcna vid olika- arrenden. Dispens kan ges bl.a. frän bestämmelserna om arrendetid. återtagande av arrendestället under arrendeperioden. uppsägningskravet och uppsäg- ningstidens längd. Kommer parterna överens om en avvikelse från en tvingande regel skall de i avtalet särskilt ange att dispens får sökas. Saknas detta förbehåll. kan arrendenämnden inte medge dispens. varför de tving- ande reglerna kommer att gälla.

Prop-. 1983/84: 136 72

Om förbehåll har gjorts och arrendenämnden avslår en ansökan om dispens. förfaller avtalet. om parterna inte har kommit överens om något annat (8 kap. 25 andra stycket JB). En kontraktsbestämmclse som är beroende av dispens har inte någon giltighet. förrän dispens har meddelats.

Gällande rätt innehåller inte någon regel om att dispens skall sökas inom viss tid. Detta innebär att frågan om dispens kan aktualiseras även lång tid efter det att arrendatorn har tillträtt arrendestället. En sådan ordning är enligt min mening otillfredsställande ur flera synpunkter. Dels är det all- mänt sett olyckligt att osäkerhet råder om ett arrendeavtals giltighet sedan tillträde har skett. Dels föreligger. som kommittén framhåller. en risk för att.-stötande konsekvenser kan uppstå i vissa fall. Arrendatorn kan t.ex. tvingas att lämna ett arrendeställe som han har lagt ned kostnader på. därför att arrendeavtalet blir ogiltigt till följd av att arrendenämnden vägrar dispens i anledning av en ansökan som jordägaren har gjort först flera år efter det att arrendatorn har tillträtt arrendestället.

Mot bakgrund av det anförda föreslår jag att det införs en regel enligt vilken en ansökan om dispens skall ges in inom viss tid efter det att arrendeavtalet har ingåtts. Om ansökan görs för sent bör arrendcupplåtel- scn bestå. 1 så fall bör den lagbestämmelse gälla från vilken dispens krävs och inte det av parterna överenskomna avtalsvillkoret.

Flertalet remissinstanser har godtagit eller lämnat utan erinran den av kommittén föreslagna tidsfristen om en månad inom vilken en ansökan om dispens skall göras. Även jag anser att denna tidsfrist innebär en lämplig avvägning mellan å ena sidan det principiella kravet att ett giltigt avtal bör föreligga vid tiden för arrendatorns tillträde och å andra sidan parternas behov av skälig tid för rent praktiska åtgärder.

Prop. 1983/84: 136 . - 73

Hänvisningar till S2-14

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.17, 4.4

2.15. Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister

2.I5.I Jordbruksarrende ()(-h bosmdsarrwrde

Mitt förslag: I fråga om jordbruksarrende och bostadsarrende skall uppsägning till arrendeperiodens slut endast ske när jordägaren eller arrendatorn vill att arrendeförhållandet skall upphöra. Uppsägning be- hövs inte om parterna endast vill att villkoren skall ändras för den nya arrendeperioden. Det räcker då med att den part som påkallar villkors- ändringen underrättar motparten om sin begäran. Det s. k. avflyttnings- meddelandet slopas och den part som vill ha till stånd en ändring blir skyldig att själv hänskjuta en eventuell tvist till arrendenämnden.

Jordägaren skall hänskjuta en förlängningstvist till arrendenämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske. Den som har begärt villkorsändring skall hänskjuta en villkorstvist senast två månader före den nya arrendeperiodens början.

Ansökan till arrendenämnden skall i förlängningstvister innehålla uppgift om varförjordägaren motsätter sig att avtalet förlängs. Ansökan i villkorstvister skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs. '

Om en arrendenämnd eller domStol fastställt villkor för en ny arren- deperiod. får arrendatorn säga upp avtalet senast två månader efter den dag då avgörandet vann laga kraft.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Vill- korstvister skall dock hänskjutas senast sex månader från den dag då uppsägning (och begäran om villkorsändring) senast kunde ske. Vidare skalljordägaren i uppsägningshandlingen ange skälen till att han motsätter sig förlängning. (Se betänkandet s. 179— 195).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar eller lämnar utan erin- ran kommittéförslagcts allmänna konstruktion. Flera stiftsnämnder anser dock att arrendatorns skyldighet att hänskjuta en förlängnings- eller vill- korstvist till arrendenämnden skall—bestå. Kravet att jordägaren skall ange skälet till att han motsätter sig förlängning kritiseras också av några re- missinstanser. '

Några remissinstanser. bl. a. Uppsala universitet. framhåller att den av kommittén föreslagna tidsgränsen för hänskjutande av villkorstvister är olämplig i den praktiska tillämpningen och föreslår därför att tidsgränsen förskjuts till arrendeperiodens slut. Andra instanser förordar att en två- månadersfrist skall gälla för hänskjutande av såväl förlängnings- som vill- korstvister.

Några remissinstanser anser att även motparten till den som har begärt villkorsändring-skall kunna hänskjuta en villkorstvist. (Sc remissamman- ställningen avsnitt 16.)

Prop. 1983/84: 136 ' 74

Skäl för mitt förslag: Arrendeavtal för viss tid upphör i princip att gälla vid arrendetidens utgång. Avtal om jordbruksarrende som har en arrendetid om minst ett år och avtal om bostadsarrende måste dock i princip sägas tipp för att upphöra vid arrendetidens utgång (9 kap. 3 & och 10 kap. 3 s' JB). Sker inte uppsägning. blir avtalet automatiskt förlängt. vid jordbruks- arrende för en tid som motsvarar arrendetiden. dock högst fem år. och vid bostadsarrende för fem år. Vid en sådan förlängning kommer de gamla . villkoren att gälla även för den nya arrendeperioden. Uppsägning skall göras senast ett år före arrendetidens utgång. Vid avtal om jordbruksar- rende med en arrendetid som är kortare än fem år är dock uppsägningsti- den åtta månader.

För jordbruksarrende och bostadsarrende finns regler om besittnings- skydd för arrendatorn. dvs. en rätt för denne att vid uppsägning få avtalet förlängt. eventuellt på ändrade villkor. Besittningsskydd föreligger i prin- cip vid alla jort'lbruksarrenden som omfattar bostad för arrendatorn. s. k. gårdsarrenden. eller som har en arrendetid som är längre än ett år. För att besittningsskydd skall föreligga vid bostadsarrende krävs att det på arren- destället finns ett hus som har åsatts taxeringsvärde. '

För arrenden med _besittningssk'ydt'l måste uppsägning till arrendeperio- dens slut ske inte endast då en part vill att arrendeförhållandet skall upphöra utan också då parten vill att arrendet skall fortsätta men med andra villkor.

En uppsägning skall vara skriftlig. om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas (8 kap. 8 & JB). När arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring måste dock uppsägningen alltid vara skriftlig. F,n skriftlig uppsägning skall delges motparten. Jordägaren behöver inte ange om tipp- sägningen avser avflyttning eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. Han behöver inte heller ange skälen till att han motsätter sig förlängning och inte heller de villkor som han uppställer för att gå med på en förlängning. Arrendatorn måste i uppsägningen ange att han begår förlängning på ändrade villkor. Säger han tlpp avtalet blankt. gäller tipp- sägningen för avflyttning.

En uppsägning'av ett arrendeavtal gäller alltid avtalets upphörande. Även omarrendatorn har sagt upp avtalet för att arrendevillkoren skall ändras. kan han bli tvungen att lämna arrendestället vid avtalstidens ut- gång. om jordägaren vägrar förlängning. Sedan uppsägning har skett. skall parterna förhandla om fortsatt arrende och om de nya arrendevillkoren. Kommer parterna inte överens. skalljordägarcn skriftligen meddela arren- datorn att denne. om han inte vill llytta. har att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom två månader från det att han delgivits meddelandet (9 kap. lt) så och 10 kap. 6 a & JB). Någon frist för lämnande a -' avflytt- ningsmeddelandet ärinte föreskriven.

Arrendatorns rätt till förlängning av avtalet förfaller. om han inte hän- skjuter tvisten till arrendenämnden i rätt tid sedan han har delgivits avflytt-

Prop. 1983/84: 136 75

ningsmcddelandet. Han blir då skyldig att avträda arrendet vid arrendepe— riodens slut. _

Om en tvist mellan jordägaren och arrendatorn inte har avgiorts före arrendetidens utgång. har arrendatorn rätt att sitta kvar" på arrendestället tills frågan är slutligt avgjord. De gamla villkoren skall gälla tills slutliga villkor för samma tid blir bestämda. Bifalls arrendatorns talan om förläng- ning. skall villkoren för den nya arrendeperioden fastställas enligt 9 kap. 9 5 eller 10 kap. 6 & JB. Bifalls inte denna talan. är arrendatorn skyldig att avträda arrendet. ! sådant fall kan på begäran av jordägaren eller arrenda- torn skäligt uppskov med avträdet medges.

De nuvarande uppsägningsreglerna har utsatts för åtskillig kritik (jfr prop. 1978/79: 183 s. 28—30). En invändning är att de försvagar arrenda- torns förhandlingsposition. Arrendatorn kan nämligen få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning först sedan arrendatorn har hän- skjutit tvisten till arrendenämnden. En annan olägenhet med det nuvaran- de systemet är att både frågan om fortsatt arrendc och frågan om nya arrendcvillkor kan hållas svävande under lång tid. Detta beror på att det . stårjordägaren fritt att lämna avflyttningsmeddelandc när han själv vill och att arrendatorn inte gärna' hänskjuter en tvist innan han har erhållit ett avflyttningsmeddelande. Enligt den nuvarande ordningen tvingas vidare jordägaren att begära arrendatorns avflyttning för att få hänskjutandefris- ten att börja löpa även för det fall attjordägaren endast vill att villkoren för det fortsatta arrendet skall prövas av arrendenämnden. Detta skapar i många fall en onödig irritation mellan parterna.

Mot bakgrund av den kritik som har riktats mot det nuvarande uppsäg- ningsförfarandet har kommittén funnit att följande principer bör vara väg- ledande vid utformningen av nya uppsägningsregler. Syftet med uppsäg- ningen bör så tidigt som möjligt stå klart för motparten. Det bör åvila den . part som önskar en ändring av det bestående arrendeförhållandet att ta initiativ till att en tvist förs till arrendenämnden. Tvistcfrågorna bör nor- malt vara avgjorda före den löpande arrendeperiodens utgång.

De angivna principerna har i allt väsentligt godtagits av remissinstanser- na. Även jag anser att det nya uppsägningsförfarandet bör vila på dessa principer.

Jag ansluter mig alltså till kommitténs förslag att den part som vill ha till stånd en ändring i ett arrendeförhållandc också skall vara skyldig att hänskjuta en förlängnings- eller villkorstvist till arrendenämnden. En så- dan ordning är närmast en konsekvens av principen om parternas _jäm- ställdhet i avtalsförhällandet. Den gällande ordningen. som innebär att enbart arrendatorn är skyldig att hänskjuta en tvist till arrendenämnden. är enligt min mening mindre tilltalande.

Några remissinstanser. bl. a. Göta hovrätt. har pekat på att en skyldighet förjordägaren att agera kan komma att leda till att antalet mål vid arren— denämnderna ökar. Jag anser inte att risken för en sådan ökad måltill-

Prop. 1.983/84: 136 76

strömning är så stor att det finns skäl att avstå från att genomföra kommit- téförslagct. För att förhindra att: den nya ordningen blir mer kostnadskrä- vande än den gamla kommer jag dock att föreslå en ändring i förhållande till kommittéförslagct. när det gäller den tidsfrist inom vilken en villkors- tvist skall hänskjutas till arrendenämnden.

Jag delar vidare kommitténs uppfattning att parterna inte skall behöva säga upp avtalsförhällant'let för att kunna få till stånd en ändring av arren- devillkoren för en ny arrendeperiod. I stället för en Uppsägning bör det här räcka med en begäran om villkorsändring. .

Däremot kan jag inte ansluta mig till kommitténs förslag att jordägaren alltid skall vara skyldig att redan i uppsägningshandlingen ange skälen till att han motsätter sig att arrendet förlängs vid arrendetidens slut. Enligt min mening är det tillräckligt att grunden härför preciseras när'jordägaren hänskjuter en förlängningstvist till arrendenämnden. En sådan tvist skall enligt vad jag kommer att föreslå hänskjutas så lång tid före arrendeperio- dens slut att det inte kan anses vara av något större värde för arrendatorn att redan uppsägningshandlingen innehåller uppgift om skälen till att jord- ägaren bestrider förlängning. Ett sådant krav på uppsägningshandlingen skulle också tynga förfarandet. Med hänsyn till min ståndpunkt i denna fråga ärjag inte heller beredd att biträda kommitténs förslag att en uppsäg- ning alltid skall vara skriftlig. Enligt min mening finns det inte tillräckliga skäl att ta bort den möjlighet som nu finns att göra en muntlig uppsägning. om man bibehåller de nuvarande kraven på en uppsägnings innehåll (se 8 kap. 8 & första stycket JB).

När det gäller frågan om den tidsfrist inom vilken en tvist skall hänskju— tas till arrendenämnden efter uppsägning eller begäran om villkorsändring ansluterjag mig till kommitténs förslag såvitt gäller förlängningstvister. Jag föreslår alltså att jordägaren skall hänskjuta en sådan tvist senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske. eller. om uppsäg— ningstid inte är föreskriven. från den dag då uppsägning har skett.

Vad. beträffar hänskjutandefristen vid tvister om villkoren för en ny arrendeperiod anser jag att parterna inte bör åläggas att hänskjuta de ifrågavarande tvisterna förrän de har haft praktiska möjligheter att i lugn och ro träffa en frivillig överenskommelse. Detta får dock givetvis inte leda till att tvistefrågorna avgörs först lång tid efter den löpande arrendetidens utgång. Sådana sena avgöranden är besvärande för parterna.

Jag finner vid övervägande av det anförda att en villkorstvist lämpligen bör hänskjutas till arrendenänmden senast två månader före den nya arrendeperiodens början. Jordägaren bör. som'kommittén har föreslagit. ha rätt att hänskjuta en tvist om villkoren för en ny arrendeperiod inte bara för det fall att han har begärt villkorsändring utan även för det fall att han har sagt upp avtalet i rätt tid.

Som framgår av vad jag tidigare har anfört anserjag attjordägaren i en ansökan till arrendenämnden i en förlängningstvist bör ange varför han

Prop. 1983/84: 136 - 77

motsätter sig att avtalet förlängs. l likhet med kommittén anserjag också att en ansökan om villkorsändring bör innehålla uppgift om den ändring som yi'kas. Jag förordar följaktligen att det uppställs sådana krav på de ifrågavarande ansökningarna till arrendenämnden. .

Kommittén har också varit inne på dels att begränsajordägarens möjlig- heter att åberopa nya omständigheter i en förlängningstvist, dels att be- gränsa parternas möjligheter att begära annan ändring av arrendevillkoren än som angivits i ansökan till arrendenämnden. Förslagen förutsätter enligt min mening att förfarandet vid arrendenämnderna blir mer domstölslikt. Jag har tidigare förklarat att jag i vart fall f. n. inte är beredd "att föreslå någon sådan förändring av arrendenämndernas ställning (se avsnitt 2.1). Mot bakgrund härav läggerjag inte fram förslag till några sådana förfaran- deregler.

Arrendatorn bör, som kommittén har föreslagit. ha rätt att säga upp arrendeavtalet senast två månader efter det att ett avgörande om villkoren för fortsatt arrendc har vunnit laga kraft. Därvid bör arrendenämnden få möjlighet att besluta om skäligt uppskov med avträdet. _

Det av mig förslagna förfarandet innebär. som nämnts. att det är den part som vill ha till stånd en ändring som är skyldig att hänskjuta en förlängnings- eller villkorstvist till arrendenämnden. Några remissinstan- ser anser att även motparten bör ha en sådan hänskjutanderätt. Som skäl härför anförs att en sådan rätt kan befria honom från den ovisshet som _han kan sväva i under fristen fram till sista dagen för hänskjutande.

För egen del villjag peka på att en sådan hänskjutande rätt inte i och för sig innebär någon förändring av de frister m. m. som gäller för den som är skyldig att hänskjuta en tvist. Härför krävs särskilda regler som ålägger denne att agera snabbare för den händelse att motparten vänder sig till arrendenämnden. Genom sådana regler skulle regelsystemet ytterligare kompliceras. Som kommitten framhåller kan vidare en ordning som ger motparten rätt att hänskjuta en tvist till arrendenämnden dra kostnader för det allmänna genom onödiga processer. Mot bakgrund av det sagda anser jag. liksom kommittén. att endast den som har gjort en uppsägning eller begärt villkorsändring skall ha rätt att hänskjuta en tvist till arrendenämn- den. Jag är inte heller beredd att. som föreslagits av några remissinstanser, införa en rätt för motparten till den som har hänskjutit en villkorstvist att anslutningsvis begära villkorsändring. ' 1

Enligt kommitténs förslag skall uppsägningstiden vara densamma som i dag och tillämpas även beträffande begäran om villkorsändring. Vidare skall en uppsägningshandling och skriftlig begäran om Villkorsändring delges motparten enligt samma regler som nu gäller för delgivning av uppsägning. Jag ansluter mig till kommitténs förslag. _

Vissa av de föreslagna förfarandereglerna bör tas in i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Enligt den lagen har hyresnämn- derna men inte arrendenämnderna möjlighet att uppta bevisning och att

Prop. ]983/84: 136 73

meddela s. k. mellanbeslut. Jag anser att arrendenz'imnderna bör likställas med hyresnämnderna i dessa hänseenden. Jag återkommer till dessa frågor i specialmotiveringen.

Hänvisningar till S2-15

2. I 5 .2 Anlägg/tingsarrwzde

Mitt förslag: l fråga om anläggningsarrende föreslås att medlingsförfa- randet görs effektivare efter mönster av vad som nu gäller i fråga om lokalhyra. Detta innebär bl.a. att arrendenämnden vid medlingen på begäran av part skall yttra sig om skälig arrendeavgift och att ett sådant yttrande fär presumtionsverkz-tn i en senare ersättningsprocess.

Kommitténs förslag: Frågorna, som har aktualiserats bl.a. genom en skri- velse den 10 mars 1981 från Stockholms handelskammare (se bilaga 4). har inte behandlats av kommittén.

Remissinstanserna: Frågorna behandlas inte av rcmissinstanscrna.

Skäl för mitt förslag: Anläggnirtgsarrende föreligger enligt 11 kap. I &) JB när jord uppläts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrenda- .torn enligt upplåtelsen har rätt att för" förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla byggnad som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år. föreligger dock inte anläggningsar- rende.

Som tidigare har påpekats har arrendatorn vidjordbruks- och bostadsar- rende besittningsskydd. dvs. en rätt till förlängning av arrendeavtalet på skäliga villkor (se avsnitt 2.151). Reglerna härom är i princip tvingande till arrendatorns förmän. Även bostadshyresgästerna har ett sådant besitt- ningsskydd. .

När det gäller anläggningsarrende har arrendatorn ett s. k. indirekt be- sittningsskydd. dvs. en rätt till skadestånd avjordägaren om förlängning av _arrendeavtalet inte kommer till stånd därför att jordägaren kräver en arrendeavgift som inte är skälig eller uppställer något annat villkor som strider mot god sed i arrendefö.:'hållanden eller eljest är obilligt. Arrenda- torn har dock inte rätt till ersättning. om jordägaren har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet (se _11 kap. 5 & JB). Även Iokalhyresgäs- terna har ett sådant indirekt besittningsskydd (se 12 kap. 56—60 st JB).

'l'vist om ersättning med anledning av en obefogad uppsägning prövas av fastighetsdomstol. lnnan-arrenczatorn får väcka talan om ersättning måste medling alltid ske hos arrendenämnden. Nämnden kan — i motsats till vad som gäller i fråga om jordbruks- och bostadsarrende — inte fastställa arrendeavgift eller andra villkor för ett fortsatt arrende. Om "uppgörelse inte nås med jordägaren får anläggningsarrendatorn flytta och hålla sig till sin ersättningsrätt.

Prop. 1983/84: 136 79

Det indirekta besittningsskyddet vid anläggningsarrende gäller endast för det fall att inte något annat har avtalats (se 11 kap. 4.5 JB). Vid lokalhyra kan däremot besittningsskyddet avtalas bort i samband med att hyresavtalet ingås endast om hyresnämnden lätnnar tillstånd till det (se 12 kap. 56 s andra stycket JB).

Stockholms handelskammare har i skrivelsen den 10 mars 1981 (se bilaga 4) hemställt att regeringen överväger sådana ändringar i bestämmel- serna rörande besittningsskyddvid anli'tggningsarrende. att dessa komtner i bättre överensstämmelse med vad som gäller för övriga nyttjanderätts- former. Handelskammaren ifrågasätter inte principen om avtalsfrihet vid ' nyupplåtelser men anser att" arrendatorns förhandlingsposition är alltför svag vid en förlängning.

För egen del anser jag i likhet med handelskammaren att det inte finns skäl att frångå principen om avtalsfrihet vid nyupplåtelser. Jag anser inte heller att det linns anledning att nu införa regler om ett direkt besittnings- skydd vid anli'tggningsarrende. Däremot anserjag det befogat att förbättra dessa arrendatorers ställning i förlängningsfallen genom att medlingsförfa- randet effektiviseras. Lagregler om ett effektivare medlingsförlarande in- fördes är 1979 beträffande lokalhyra (se prop. 1978/79189. CU 32. rskr 308. SFS 19792252—253).

Enligt min mening bör medlingsförfarandet göras effektivare på följande sätt.

_ Liksom nu bör arrendenämnden vid medlingen klarlägga tvistefri'igorna och söka förlika parterna tse 12 s" första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Misslyckas medlingen skall arrendenämnden pä begä- ran av jordägaren eller arrendatorn yttra sig om den arrendezwgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna mark- naden. Därvid skall dock bortses från arrendeanbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för jämförliga arrendeställen. Vidare får den ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit beaktas endast om särskilda skäl föreligger (jfr 12 kap. 57 a s första stycket JB).

Genom den föreslagna ordningen tvingar man fram bättre utredning än f. n. om arrendeställets marknadsvärde och ger parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att fa arrendeförhäl- landet förlängt.

Arrendenämndens främsta uppgift vid medlingen bör. som nämnts. fort- farande vara att söka förlika parterna. Nämnden bör alltså först undersöka om det föreligger förutsättningar för förlikning. Om någon av parterna har begärt att nämnden skall yttra sig om arrendeställets värde på öppna marknaden. bör nämnden dock inte driva sina förlikningsft'irsök så långt att nämnden enligt 12 å andra stycket lagen om arrendenämnder och hyres- nätnnder lägger fram ett eget förslag till förlikning. Nämndens yttrande bör då i stället utgöra grund för parternas försök att nå en överenskommelse. '

Prop. 1983/84: 136 80 /

När det gäller att i medlingsärendet utreda arrendeställets värde på öppna marknaden får man naturligtvis ta till utgångspunkt de skäl som ligger bakom en parts krav på högre eller lägre arrendeavgift. Ett yrkande om en höjning av arrendeavgiften uttryckerjordägarens uppfattning om att en förändring har inträffat i fråga om arrendeställets marknadsvärde, dvs. den arrendeavgift som arrendestället betingar på öppna marknaden. Jord- ägaren måste rimligen kunna ange på vad han grundar sitt påstående om en förändring av detta marknadsvärde. _

Det är naturligtvis en mängd faktorer som påverkar ett arrendeställes marknadsvärde. I princip bör till grund för bedömningen läggas antingen ett av tredje man lämnat arrendeanbud eller de arrendeavgifter som utgår för andra jämförbara arrendeställen i orten. Kan jordägaren inte åberopa anbud från tredje man som skäl för en höjning av arrendeavgiften får alltså en bedömning av arrendeställets marknadsvärde grundas på en ortspris- jämförelse. Sannolikt är det emellertid i många fall svårt att finna jämför- liga arrendeställen. Marknadsvärdet synes då kunna beräknas som pro- dukten av det arrenderade markområdets värde och en skälig ränta. När det gäller beräkningen av markområdets värde och räntan kan rättspraxis såvitt gäller beräkning av avgäldsunderlag och avgäldsränta vid tomträtt för annat ändamål än egnahemsbebyggelse ge en viss ledning. Med tanke på att en arrendator har en betydligt osäkrare rättsställning än en tomt- rättshavarc bör dock räntefoten sättas lägre än vid tomträtt.

För att parterna skall få ett incitament att träffa uppgörelse om arren- deavgiften på den nivå som arrendenämnden har angett i sitt yttrande. bör yttrandet tillerkännas presurntionsverkan i en senare ersättningsprocess. Nämndens yttrande bör alltså få frångås i en sådan process endast om det där visas eller eljest är uppenbart att arrendeställets värde på öppna marknaden varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett (jfr 12 kap. 57 a å andra stycket JB). Har jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat arrendeavtal beträffande arrendestället utan att han under medlingen har lämnat uppgift om det. bör anbudet eller avtalet få beaktas vid prövningen i ersättningsprocessen endast om synner- liga skäl föreligger (jfr 12 kap. 57 a s tredje stycket JB).

Jordägaren bör under medlingen vara bunden av de villkor han har angett i uppsägningen. lnnan medlingen har avslutats bör jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kunna kräva högre arrendeavgift eller annat för arrendatorn oförmånligare villkor-än han har uppgivit i uppsägningen. Görjordägaren det och kommer förlängning inte till stånd. bör arrendatorn alltid ha rätt till ersättning enligt 11 kap. 5 äJB (jfr 12 kap. 58 äljärde stycket JB).

Arrendatorn har vid anläggningsarrende rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av arrendevillkoren (se 11 kap. 6 a é). I likhet med vad sotn gäller för en lokalhyresgäst bör arrenda- torn tillerkännas en rätt att förta verkan av en sådan uppsägning genom att

Prop. 1983/84: 136 ' 81

före arrendetidens utgång återkalla sin ansökan om medling (jfr 12 kap. 58 a 5 andra stycket JB). Jag föreslår alltså en regel härom.

Vid säväl jordbruks- som bostadsarrende kan arrendenämnden medge skäligt uppskov med avträdet. om förlängning av arrendeförhållandet inte kommer till stånd. Hyresnämnden har motsvarande möjlighet att medge uppskov med avflyttningen vid såväl bostads- som lokalhyra. Enligt min mening bör det även vid anläggningsarrende föreligga en möjlighet att medge uppskov med avträdet. Jag föreslår alltså att arrendenämnden får möjlighet att meddela sådant uppskov.

2.16. F örutsättningarna för besittningsskydd vid bostadsarrende

Mitt förslag: Någon ändring'i gällande regler görs inte. Detta innebär bl.a. att arrendatorn har besittningsskydd endast om det på arrende- stället ftnns ett bostadshus som har åsatts-taxeringsvärde (se 10 kap. 4 t' JB).

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 207—213).

Remissinstanserna: Kommitténs uppfattning att lagändring inte behövs godtas eller lämnas utan erinran av så gott som samtliga remissinstanser. Sveriges villaägareförbund föreslår dock viss lagstiftning. (Sc remissam- manställningen avsnitt 18).

Skäl för mitt förslag: Som tidigare nämnts föreligger bostadsarrende enligt 10 kap. 1 s JB när jord upplåts på arrendc för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplätelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla ett bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtel- sens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående; Bostadsarrende torde alltså inte kttnna upplåtas åt en juridisk person. Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid eller för arrendatorns livstid.

Som också tidigare nämnts har bostadsarrendatorn i princip besitt- ningsskydd (se avsnitt 2.15.1). En förutsättning för att besittningsskydd skall föreligga är att det då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (se 10 kap. 4 9" första stycket 1 JB). Denna schablonregel syftar till att hindra att undermålig och ej önskvärd arrendebebyggelse bevaras genom ett vidsträckt besittningsskydd (se prop. 1968: 19 s. 161— 162.jfr LU 1975: 18).

Före år 1981 gällde enligt kommunalskattelagen (1928: 370) att taxerings- värde inte skulle åsättas en byggnad på annans mark om byggnadens värde 6 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 136

Prop. 1983/84: 136 33

understeg 5000 kr. Enligt den nya fastighetstaxeringslagen (1979: 1152) gäller en gräns pä110000 kr.

Kommittén har funnit att det saknas skäl att ändra taxeringsvärderegeln och har därför inte föreslagit någon lagändring.

Kommitténs förslag har godtagits eller lämnats utan erinran av remissin- stanserna. Sveriges villaägareförbund framhåller dock att det finns hus som rätteligen borde ha åsatts taxeringsvärde vid den allmänna fastighets- taxeringen eller som därefter förbättrats i sådan utsträckning att värde- gränsen 10000 kr. överskridits utan att för den skull de nuvarande reglerna om särskild fastighetstaxering föranleder taxering. I sådana fall borde det helst finnas en möjlighet för arrendatorn att få taxeringsvärde åsatt bygg- naden.

För egen del ansluterjag mig t:.|l uppfattningen att det inte finns skäl att ändra taxeringsvärderegeln. Enligt min mening bör inte regelsystemet kompliceras på sätt som villaägareförbundet har föreslagit.

Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsby'ar har i sitt remiss- yttrande hemställt att reglerna om bostadsarrende ändras så att koloniträd- gårdsinnehavarnas rättsställning stärks (se även motion 1982/83: 1219). Den. av förbundet väckta frågan har anknytning till kommitténs förslag när det gäller underarrendatorcrnas rättställning. Som jag inledningsvis har påpekat (se avsnitt 2.1) kommerjag att ta ställning till den frågan senare. Jag avser att i det sammanhanget behandla även den av förbundet väckta frågan.

Hänvisningar till S2-16

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 4.2

2.17. Följdändringar i fråga om fiskearrenden

Kommittén har föreslagit att förslagen såvitt gäller arbetsavtal i sam- band med jordbruksarrende (avsnitt 2.12). ränta på retroaktiv arrendeav- gift (avsnitt 2.13). dispensreglerna (avsnitt 2.14) samt förfarandet vid för- längnings- och villkorstvister vid jordbruksarrende och bostadsarrende (avsnitt 2.15.1) skall gälla även vid fiskearrende.

Kommitténs förslag har, med ett undantag. godtagits eller lämnats utan erinran av remissinstanserna. Fislzeristyrelsen har anfört att det är relativt vanligt att arrendatorerna åtar sig att svara för fisketillsynen på de arrende- rade vattnen. Sådana åtaganden påverkar i sin tur den. överenskomna arrendeavgiften. Styrelsen anser det visserligen principiellt riktigt att ar- betsåtaganden inte längre skall kunna utgöra en del av arrendeavtalet. Med hänsyn till effekterna på fisketillsynen är dock styrelsen inte beredd att tillstyrka kommitténs förslag såvitt gäller arbetsavtal i samband med tis- kearrende.

För egen del delar jag kommitténs uppfattning att de berörda förslagen med hänsyn till sin karaktär och önskemålet om så långt möjligt enhetliga regler för olika arrendeformer bör gälla även beträffande fiskearrende. Har arrendatorn åtagit sig att svara för fisketillsynen på de arrenderade vattnen

Prop. 1983/84: 136 ' 83

torde detta enligt min mening i normalfallet inte böra ses som ett arbetsåta- gande utan behandlas på samma sätt som den vårdnadsplikt som åvilar en jordbruksarrendator (se avsnitt 2.10). Jag anser med hänsyn härtill att det inte föreligger någon nämnvärd risk för att negativa effekter skulle upp- komma på fisketillsynen, om reglerna om arbetsavtal i samband med arrende upphävs även såvitt gäller'ftskearrende.

Under hänvisning till det sagda föreslår jag att de berörda förslagen arbetas in i lagen om fiskearrenden.

2.18 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft den ljanuari 1985. Äldre regler bör dock alltjämt gälla i vissa fall.

De äldre reglerna såvitt gäller investeringar i nytäckdikning (avsnitt 2.2). upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden (avsnitt 2.5). arrenda- torns överlåtelserätt (avsnitt 2.7), arrendatorns vårdnadsplikt när det gäller jordbruksmarken (avsnitt 2.10). maximitiden för upplåtelse av jordbruks- arrende (avsnitt 2.11) samt arbetsavtal i samband med jordbruksarrende (avsnitt 2.12) bör enligt min mening gälla i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. En så utformad övergångsregel synes ligga väl i linje med lagstiftningspraxis på arrendeområdet. Av sociala skäl bör dock de nya reglerna om arrenda- torns överlåtelserätt gälla även dessförinnan beträffande äldre avtal. om antingen arrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar när tillstånd söks har brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år. Vidare anser jag att de nya reglerna om miljöinvesteringar (avsnitt 2.2) bör bli omedelbart tillämpliga på äldre avtal.

Det nya kravet att en ansökan om dispens måste göras inom en månad från det att avtalet ingicks (se härom avsnitt 2.14) kan givetvis inte göras direkt tillämpligt på arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Jag förordar att tiden för ansökan om dispens i dessa fall skall räknas från den 1 januari 1985. dvs. att en sådan ansökan alltid skall få göras före den 1 februari 1985.

Har ett arrendeavtal sagts upp före ikraftträdandet bör givetvis de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande till arrendenämnd allt- jämt gälla. Jag förordar följaktligen att de nya reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister (avsnitt 2.15) inte skall gälla om uppsäg- ningen har skett före ikraftträdandet.

En arrendetvist som har anhängiggiorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet bör prövas enligt äldre bestämmelser. Detta innebär bl. a. att de nya reglerna om ränta på retroaktiv arrendeavgift (avsnitt 2.13) inte blir tillämpliga i mål som har anhängiggjorts före ikraftträdandet.- '

Prop. 1983/84: 136 ' 84

Vad slutligen gäller den nya lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (avsnitt 2.6) bör den få tillämpas även beträffande an'en- deavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Denna ordning. som är påkal- lad bl.a. av sociala skäl. motsvarar kommitténs förslag.

De förslag som jag har lagt fram innebär nya arbetsuppgifter för bl.a. inskrivningsmyndigheterna och arrendenämnderna. Dessa uppgifter kan. enligt min mening, klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

Hänvisningar till S2-17

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 4.4

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till 1. lag om ändring ijordabalken. 2. lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. 3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och' hyres-

nämnder. 4. lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

Förslaget under 4 har upprättats i samråd med chefen för jordbruksde- partementet. .

Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 5.

4 Specialmotivering

4.1. Förslaget till lag om ändring i jordabalken

4kap. lå

Ändringen i andra stycket innebär att det formkrav för fastighetsöverlå- telser som föreskrivs i första stycket inte kommer att gälla vid överlåtelser enligt den nya lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (se 11 & nämnda lag samt prop. 1981/82: 169 s. 99 och 104).

7 kap. 5 ?

Ändringarna i första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.11). De innebär dels att maximitiden för upplåtelse av jord- bruksarrende utom stadsplan sänks från 50 till 25 år. dels att möjligheten att upplåta jordbruksarrende för någons livstid avskaffas. För upplåtelser inom stadsplan gäller redan nu en maximitid av 25 år. De nya bestämmel- serna blir inte omedelbart tillämpliga på upplåtelser som har gjorts före ikraftträdandet (se vidare punkten 4 i övergångsbestämmelserna).

Om någon efter ikraftträdandet: gör en livstidsupplåtelse av jordbruksar- rende kommer avtalet att gälla för fem år (se 9 kap. 2 5 första stycket).

Av tredje stycket i förevarande paragraf framgår att första stycket inte gäller upplåtelser som görs av staten (se även 9 kap. 2 5 första stycket).

Prop'. 1983/84:136 85

8 kap. 2 &

Ändringarna i andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se aVSnitt 2.14) och innebär att en ansökan om dispens inte får göras senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Görs en ansökan för sent skall ansökningen avvisas. Upplåtelsen kommer då att bestå men de av- talsvillkor som kräver dispens kommer inte att gälla. I stället för ett sådant villkor kommer att gälla vad som föreskrivs i den bestämmelse från vilken" dispens krävs. Om en dispensansökan däremot prövas i sak och avslås. gäller fortfarande att avtalet förfaller. om inte något annat har överens- kommits (se prop. 1970: 20 5. B 935).

I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller enligt- en särskild övergångsregel att ansökan om dispens skall göras inom en månad från ikraftträdandet (se punkten 5 i övergångsbestämmelserna).

8 kap. 8 &

Iförsm stycket behålls möjligheten att göra en muntlig uppsägning, om skriftligt erkännande lämnas av uppsägningen (se härom avsnitt 2.15.1 i den allmänna motiveringen). Skriftlig uppsägning blir i fortsättningen obli- gatorisk endast vid anläggningsarrende (se prop 1973: 23 s. 152). Att kravet på skriftlig uppsägning i övrigt tas bort hänger samman med att en arrenda- tor enligt de nya reglerna inte behöver säga upp ett avtal om jordbruks- eller bostadsarrende för att fåtill stånd en villkorsändring.

Ifenzte stycket har _ordet "vräkning" bytts ut mot "avhysning" (jfr 16 kap. 1 åutsökningsbalken). '

8 kap. 23 å

Frågan om arbetsavtal i samband medjordbruksarrende har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.12). Reglerna i 9 kap. 36—39 % om sådana avtal upphävs. Som en följd härav upphävs även den särskilda förverkandegrunden i första stycket 2 i förevarande paragraf. Detta har i sin tur lett till att punkterna 3—6 har fått nya nummer. 2—5.

Lagändringarna innebär inte ett förbud mot att ta in ett arbetsavtal som en del av ett arrendeavtal. Ett sådant villkor torde kunna få betydelse vid tillämpning av förverkanderegeln i första stycket 5 förevarande paragraf.

Jag vill även hänvisa till vad jag i den allmänna motiveringen (se avsnitt ' 2.10) har anfört om förverkande av jordbruksarrende på grund av vanvård (se första stycket 2 förevarande paragraf samt 9 kap. 15 ä).

8 kap. 24 å

Utöver språkligajusteringar har en följdändring gjorts i hänvisningen till 8 kap. 23 Si. '

8 kap. 27 ä

1 bestämmelsen.-som är ny, erinras om den nya lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (se vidare avsnitt 4.2).

Prop. 1983/84: 136 86

8 kap. 31 5

'Genom ändringar i första stycket har parterna tillagts rätt att vid fastig- hetsdomstolen klandra arrendenämndens beslut enligt vissa nu införda eller ändrade bestämmelser. Klanderrätt föreligger beträffande nämndens beslut i fråga om dels uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b % och 11 kap. 6 b &. delsjordägarens byggnadsskyldighet m. m.-en1igt 9 kap. 17 a &. dels överlåtelserätt enligt 9 kap. 31 s i dess nya lydelse. dels fastställande av arrendevillkor enligt 11 kap. 6 b är.

8 kap. 33 ä

1 paragrafen regleras möjligheten att överklaga fastighetsdomstolens dom i sådana frågor som fastighetsdomstolen har prövat med stöd av 8 kap. 31 5.

I likhet med vad som i övrigt gäller beträffande frågor om fastställande av arrendevillkor får fastighetsdomstolens dom inte överklagas när det är fråga om fastställande av arrendevillkor enligt 11 kap. 6 b &. Inte heller får talan föras mot fastighetsdomstolens dom i fråga om jordägarens bygg- nadsskyldighet m.m. enligt 9 kap. 17 ä ä. En motsvarande ordning gäller redan nu beträffande fastighetsdomstolens avgörande av frågor om jord- ägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 &.

Slutligen föreskrivs att överklagande inte får ske av hovrättens dom i fråga om överlåtelse av arrendeavtal enligt 9 kap. 31 å i dess nya lydelse och om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b 15 eller 11 kap. 6 b 5. Redan nu gäller ett sådant fullföljdsförbud i fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 5 eller 10 kap. 6 a 5.

9 kap. 2 5

Genom ändringarna iförsm styckat klargörs att möjligheten att upplåta jordbruksarrende för någons livstid har avskaffats utom för det fall att staten är upplåtare (se härom avsnitt 2.11 i den allmänna motiveringen samt vad som anförts vid 7 kap. 5 s').

Ändringen i andra sive/cet har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5). Den generella rätten för kommunerna att upplåta gårdsarren- den med en arrendetid om ett år tas bort. Kommunerna blir —- i likhet med övriga jordägare — skyldiga att söka dispens hos arrendenämnden. om man vill att arrendetiden skal understiga fem år.

De nya reglerna i första och andra styckena skall inte omedelbart tilläm- pas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet (se vidare' punkten 4 i övergångsbestämmelserna).

9 kap. 3 5 De nya reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister vid jordbruksarrende har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.151)".

Prop. 1983/84: 136 87

Enligt första stycket skall uppsägning användas om jordägaren eller arrendatorn vill att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att avtalet skall bestå men på ändrade villkor behöver uppsägning inte ske. Den part som vill ha till stånd en ändring skall i stället meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 & gäller för Uppsägning. En begäran om villkorsändring skall således vara skriftlig. om inte skriftligt erkännande lämnas om att begäran har gjorts. En skriftlig begäran om villkorsändring skall delges på motsvarande sätt som en uppsägning. Den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar är också behörig att ta emot en begäran om villkors- ändring. .

Uppsägningstiden är. liksom enligt nu gällande regler. ett år om arren- deavtalet är minst femårigt och åtta månader om avtalstiden är kortare. Motsvarande tidsfrister gäller för en begäran om villkorsändring.

Enligt andra sive/ter förlängs avtalet på i princip oförändrade villkor. om inte uppsägning sker och inte heller villkorsändring begärs. En motsvaran- de förlängning kommer till stånd om en tvist i anledning av en uppsägning eller en begäran om villkorsändring inte hänskjuts till arrendenämnden i rätt tid av den part som har gjort en uppsägning eller begärt villkorsändring (se 9 kap. 10.5 tredje stycket). Har begäran om villkorsändring gjorts. förlängs avtalet på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt 9 kap. 9 .S.

9kap. 7å

Enligt första stycket 2 i nu gällande lydelse kan frågan om förlängning av ett arrendeavtal inte aktualiseras omjordägaren har sagt upp avtalet på den grunden att arrenderätten är förverkad eller att pant eller borgen som arrendatorn har ställt har försämrats och jordägaren därför enligt 8 kap. 14 så" har rätt att säga upp avtalet. 1 sådana fall är uppsägningen antingen befogad, och då är arrendatorn skyldig att flytta. eller obefogad. och då består an'endeförhållandet som om uppsägning inte hade skett. Vägrar arrendatorn att flytta. kan jordägaren få frågan prövad av fastighetsdom- stol eller. i mål enligt handräckningslagen (1981: 847). av tingsrätt. Arrendenämnden kan inte pröva en uppsägning som har skett på någon nu nämnd grund. Däremot kan nämnden i en förlängningstvist pröva om en sådan grund föreligger. för det fall att grunden inte har åberopats i uppsäg- ningen (sc 9 kap. 8 & första stycket 1).

Kommittén har framhållit (betänkandet s. 194) att det kan bero på tillfälliga omständigheter om jordägaren i uppsägningen åberopar att för- verkande föreligger eller om han inte gör det. Däremot finns det skäl att fästa avseende vid om jordägaren vill att avtalet upphör omedelbart. utan att man avvaktar arrendeperiodens utgång. Med hänsyn härtill har kom- mittén föreslagit att arrendenämnderna skall få behandla samtliga uppsäg- ningar till arrendeperiodens utgång. alltså även sådana där t.ex. förver-

Prop. 1983/84: 136 . ' 33

kande har åberopats som besittningsbrytande grund i uppsägningen (jfr i fråga om hyra SOU 1981: 77 s. 239 och 358).

Vad kommittén anfört har godtagits av remissinstanserna och även jag ansluter mig till kommitténs förslag. Den aktuella regeln har ändrats så att arrendenämnden skall pröva en uppsägning på grund av förverkande. om det i uppsägningen uttryckligen anges att uppsägningen sker till arrendeti- dens utgång (se vidare 9 kap. 8 5 första stycket 1). Efter en sådan uppsäg- ning blir jordägaren alltså skyldig att hänskjuta en'förlängningstvist till arrendenämnden. om inte arrendatorn går med på att avträda arrendet (se 9 kap. 10 9" första stycket).

Den nya regeln innebär att en uppsägning liksom hittills inte kan leda till en förlängningstvist. om i uppsägningen anges att den sker med anledning av att arrenderätten är förverkat men inget sägs om till vilken tid som uppsägningen sker. I sådant fall upphör avtalet enligt 8 kap. 4 & JB i princip på den fardag som inträffar närmast'efter uppsägningen. om arrenderätten verkligen är förverkad. '

9 kap. 8 %

Ändringen i inledningen av första stycket hänger samman med att arren- datorn inte längre behöver säga upp avtalet. om han vill ha till stånd en villkorsändring (se 9 kap. 3 5 första stycket).

När det gäller motiven till ändringen i första stycket 1 hänvisas till vad som har anförts vid 9 kap. 7 5.

9 kap. 10 å

Paragrafen. som har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.1). innehåller bestämmelser om hur förlängnings- och villkorstvister . skall hänskjutas till arrendenämnden. De nya bestämmelserna innebär bl.a. att det s. k. avflyttningsmecldelandet försvinner.

[första stycket lagfästs den nya principen attjordägaren — och inte som f.n. arrendatorn — skall hänskjuta sådana förlängnings- eller villkorstvis- ter till arrendenämnden som har uppkommit i anledning av attjordägaren ' har sagt upp arrendeavtalet. Hänskjutande av en sådan tvist skall ske inom två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller. om uppsägningstid inte är föreskriven (t. ex. vid uppsägning enligt 9 kap. 30 å). från den dag då uppsägning har skett. Jordägaren får dock alltid hänskjuta en villkorstvist efter uppsägning enligt 9 kap. 3 5 inom den frist som gäller när villkorsändring har begärts. dvs. senast två månader före den nya arrendeperiodens början. Denna förlängda tidsfrist för hänskjutande gäller endast uppsägningar enligt nämnda lagrum och således inte för det fall att uppsägning har skett enligt t. ex. 9 kap. 30 eller 33 ss.

De berörda reglerna gäller endast uppsägningar från jordägarens sida. Om arrendatorn säger upp avtalet blir någon förlängnings- eller villkors- tvist inte aktuell. Arrendatorn har då att flytta vid arrendetidens slut. Den

Prop. 1983/84: 136 89 '

nuvarande möjligheten för arrendatorn att säga upp avtalet och i uppsäg- ningen begära förlängning av avtalet på ändrade villkor har ersatts med en rätt för arrendatorn att begära villkorsändring.

Något hänskjutande av en förlängningstvist behövs givetvis inte om överenskommelse har träffats om att arrendatorn skall avllytta. t.ex. genom att arrendatorn meddelarjordägarcn att han godtar uppsägningen. [ Sådant fall föreligger ju ingen tvist. Ur jordägarens synpunkt torde det många gånger vara lämpligt att ett åtagande från arrendatorns sida att avtlytta vid arrendeperiodens slut dokumenteras skriftligen.

Enligt andra stycket skall den som har begärtvillkorsändring hänskjuta en villkorstvist senast två månader före den nya arrendeperiodens början.

Enligt tredje stycket är en uppsägning eller en begäran om villkorsänd- ring utan verkan. om de tidsfrister som har föreskrivits i första eller andra stycket inte iakttas. Avtalet förlängs då på i princip oförändrade villkor (se 9 kap. 3 %$).

Av 8 5 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder (se avsnitt 4.3) framgår att tvister som avses i förevarande paragraf skall hänskjutas till arrendenämnden genom en skriftlig ansökan. Av nämnda paragraf följer också att sådana ansökningar skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängning resp. uppgift om den ändring av villkoren som begärs. '

9kap. 11 5 Andra stycket. som är nytt. innebär inte någon ändring i sak utan är en följd av uppdelningen i förlängnings- och villkorstvister.

9 kap. 12 5'

Ändringarna i paragrafen är en följd av de nya reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister (se 9 kap. 3 %$). Paragrafen har dis- ponerats så att den s. k. preklusionsregeln i andra stycket andra meningen endast gäller i förlängningstvister (se prop. 1973: 23 s. 126—129. 153 och 177 samt i fråga om motsvarande bestämmelse vid hyra även SOU 1981 : 77 s. 368 och 371).

9 kap. 12 a &

Paragrafen är ny (jfr 9 kap. 14 c & i kommitténs förslag) och har behand- lats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.13). De nya bestämmelserna innebär att arendatorn blir skyldig att betala ränta på en retroaktiv arrende- höjning och attjordägaren skall betala ränta om avgiften sänks.

Av övergångsbestämmelserna (se punkt 2) följer att de nya räntebestäm- melserna inte skall tillämpas om tvisten har anhängiggorts före ikraftträ- dandet (se även avsnitt 2.18 i den allmänna motiveringen).

Prop. 1983/84: 136 90

9 kap. 12 b &

Paragrafen är ny (jfr 9 kap. 14 d och e åå i kommitténs förslag) och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.15.1).

Enligtförsta stycket får arrendatorn en rätt att i förtid säga upp arrendet. om han finner att han inte kan acceptera de villkor som har fastställts i en förlängnings- eller villkorstvist. Av 8 kap. 4 9" andra stycket följer att avtalet efter en sådan uppsägning upphör att gälla på den fardag (14 mars) som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. De nya vill- koren gäller till dess avtalet upphör.

Enligt andra stycket får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. Ansökan om uppskov får inte göras senare än två månader efter uppsägningen.

Arrendatorn har inte rätt att säga upp avtalet enligt denna paragraf. om "villkoren har fastställts enligt 12 å i dess äldre lydelse.

9 kap. 13 & Ändringen i första stycket är en följd av att partsställningen i förläng- ningstvister enligt det nya förfarandet är omvänd mot f.n.

9 kap. 155

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendatorns vårdnadsplikt och' har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.10). Ändringen. som innebär att jordbruksmarken skall brukas enligt 3 ä lagen om skötsel av jordbruksmark. får betydelse även när det gäller frågan om förverkande av arrenderätten vid bristande skötsel av jordbruksmarken (se 8 kap'. 23 s" första stycket 2). Ändringen omfattar även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet men först från den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet (se punkt 4 i övergångsbestämmelserna).

9 kap. 17 &

Ändringen i första stycket beror på att hälsovårdsstadgan (1958:663) har ersatts av hälsoskyddslagen (1982: 1080).

9kap. 17 aä

Paragrafen. som är ny. har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2). Jordägaren åläggs en principiell skyldighet att låta utföra investeringar som påfordras av en myndighet. Bestämmelserna har utfor- mats efter mönster av vad som nu gäller beträffande jordägarens bygg- nadsskyldighct enligt 9 kap. 185 (angående den närmare innebörden av den paragrafen se prop. 1970:20 5. B 875—878 och 990—991 samt 5. A 368—372 och 407—408).

Prop. 1983/84: 136 ' 91

En första förutsättning för att de nya bestämmelserna skall bli tillämpliga är att en myndighets beslut innebär att en investering måste göras på arrendestället för att arrendatorn skall få fortsätta sin verksamhet. Para- grafen blir alltså inte tillämplig. om myndigheten meddelar ett totalt förbud för en viss verksamhet. Verkan av ett sådant förbud på rättsförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn får liksom hittills lösas mot bakgrund av allmänna avtalsrättsliga grundsatser.

För att paragrafen skall bli tillämplig måste vidare myndighetens beslut innebära att hinder uppstår eller kan uppstå för arrendatorn att använda den arrenderade egendomen helt eller delvis för det avsedda ändamålet. Om t.ex. myndigheten kräver en investering för att arrendatorn skall få fortsätta att ha djur på gården. blir paragrafen inte tillämplig för det fall att arrendeavtalet stadgar förbud mot djurhållning. .

Paragrafen blir inte heller tillämplig om investeringen ingår i arrenda- torns underhållsskyldighet enligt 9 kap. 15 s. Frågan om en viss åtgärd skall hänföras till det löpande underhållet eller utgöra en ny- eller ombygg- nad berörs bl.a. i motiven till 9 kap. 18 S(se prop. 1970: 20 5. B 876—877). Vad som där sägs kan tjäna till ledning även när det gäller den nu ifrågava- rande regeln. Liksom hittills får den närmare avgränsningen mellan under- hålls- och byggnadsskyldighet överlämnas till rättstillämpningen.

Jordägaren har enligt 9 kap. 18 s" fjärde stycket ingen byggnadsskyl- dighet när det gäller anläggningar som har undantagits från arrendatorns underhållsskyldighet. I förevarande paragraf har gjorts ett motsvarande undantag. Om exempelvis ladugården på ett arrendeställe har undantagits från arrendatorns underhållsskyldighet. kan jordägaren inte åläggas att förbättra ladugården eller gödselvårdsanläggningen i anledning av ett myn- dighetsingripande mot arrendatorns djurhållning. Leder ingripandet till att arrendatorns verksamhet måste förändras. har han emellertid rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt att säga tipp avtalet. om inte arbetet är av ringa betydelse. Det sagda gäller dock endast för det fall att något annat inte har avtalats.

Jordägarens investeringsskyldighet inträder endast om investeringen be- hövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället (jfr 9 kap. 18 & första stycket andra meningen). I denna fråga bör lantbruksnämndernas sakkunskap utnyttjas. Arrendenämnden skall därför inhämta yttrande från lantbruksnämnden (se 17 å andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt avsnitt 4.3).

Om jordägaren inte fullgör ett arbete som åligger honom enligt föreva- rande paragraf. får arrendatorn utföra det på jordägarens bekostnad. Ar- rendenämnden skall dock dessförinnan. om arrendatorn begär det. fast- ställa en beräknad kostnad för arbetet. Sedan arbetet har fullbordats är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet (jfr 9 kap. 18 å andra stycket).

Jordägarens investeringsskyldighet kan aktualiseras när som helst under

Prop. 1983/84: 136 ' 92

en arrendeperiod. Jordägaren har därför fått en möjlighet att under den löpande arrendeperioden få till stånd en skälig höjning av arrendeavgiften. om arrendet-ättens värde har ökat: genom ny- eller ombyggnaden (se 9 kap. 22 5).

De nya bestämmelserna blir omedelbart tillämpliga även på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet (se avsnitt 2.18 i den allmänna motivering- en).

9 kap. 20 5

Genom ändringen i första stycket förhindras att arrendatorn får dubbel ersättning för en investering som är ersättningsgill enligt 9 kap. 17 a s.

9 kap. 21 #

Ändringen i första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) och innebär att den nu dispositiva regeln om arrendatorns rätt till ersättning för ny täckdikning görs tvingande. Ändringen omfattar även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet men först från den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet (se punkt 4 i övergångsbestämmclscrna). '

9 kap. 22 ?

Ändringen i förevarande paragraf hänger samman med de nya bestäm- melserna omjordägarens investeringsskyldighet. Jag hänvisar till vad som anförts vid 9 kap. 17 ä ä.

9 kap. 24 % Ändringen i tredje stycket har tillkommit i anledning av en skrivelse den 5 maj 1983 från lantbruksstyrelsen. vari anförs bl.a. följande.

När en jordbruksarrendator tillträder eller avträder skall syn hållas. om inte annat avtalats (9 kap. 23 å). Synen får påbörjas tidigast sex månader före tillträde/avträde och skall vara avslutad inom fyra månader från till- trädes-/avträdesdagen. "om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare” (9 kap. 24 & tredje stycket). För de flesta jordbruksarrendena är den 14 m.ars tillträdes- och avträdesdag (jfr 8 kap. 4 så). Det betyder att synen då skall vara avslutad senast den 14juli.

När det gäller förekomsten av flyghavre. kan i större delen av Sverige utbredningen och omfattningen inte klarläggas förrän efter den 14 juli. Flyghavre har blivit ett problem som drabbar allt fler gårdar. Synen. som skall omfatta även förekomst av svårare ogräs. kan därför på många håll inte slutföras inom den tid lagen anger. Syncmännen är då hänvisade till att begära dispens. Sådan lämnas regelmässigt men föranleder kostnader i form av ansökningsavgift och medför dessutom ett inte obetydligt admini- strativt arbete för både fastighetsdomstolen och synemännen.

Prop. 1983/84:136 93

' Jag delar lantbruksstyrelsens uppfattning att syn som behövs för att undersöka förekomsten av ogräs bör kunna få äga rum_ utan medgivande av rätten. om synen avslutas senast inom två månader efter utgången av den fyramånadersfrist som nu gäller. Bestämmelsen har formulerats så att en sådan förlängd tidsfrist gäller.

9 kap. 29 å Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.12) och jag hänvisar till vad jag har anfört där.

9 kap. '31 &

Paragrafen. som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7) innehåller bestämmelser om arrendatorns rätt att överlåta arrenderät- ten. _

F. n. får en jordbruksarrendator överlåta arrenderätt utan jordägarens samtycke endast om arrendeavtalet är slutet för viss tid som inte under- stiger tio år. Regeln är dispositiv. Arrendatorns överlåtelserätt utvidgas nu så att en arrendator - oberoende av arrendetidens längd -— får en tvingan- de rätt att överlåta arrenderätten till sin make eller avkomling.

De nya bestämmelserna gäller även i fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet men först från den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. I vissa fall får dock de nya bestämmelserna tillämpas redan dessförinnan (se punkten 4 i övergångsbestämmelserna).

Ändringen iförstu stycket är redaktionell. Andra stycket är oförändrat i förhållande till "gällande rätt. Tredje stycket är nytt och innehåller bestämmelser om den utvidgade överlåtelserätten. En förutsättning för denna är att arrendestället är en lämplig brukningsenhet. dvs. är ett utvecklat eller utvecklingsbart lant- bruksföretag (se 4 och 7 ååjordförvärvslagen samt prop. 1978/79: 85 s. 23). Denna fråga skall arrendenämnden avgöra med ledning av det yttrande som lantbruksnämnden har avgivit i ärendet (se 17 s' lagen om arrende- nämnder och hyresnämnder samt avsnitt 4.3). Arrendenämnden skall'läm- na tillstånd till överlåtelsen. om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig den. Jag hänvisar till vad som anförts i den allmänna motive- ringen (avsnitt 2.7) om den intresseavvägning som här skall ske. Även vid denna bedömning kan lantbruksnämndens yttrande bli av betydelse. t. ex. om där görs uttalanden om den tilltänkte arrendatorns yrkeskunskaper.

Arrendenämndens beslut kan överklagas till fastighetsdomstolen (se 8 ' kap. 31 å). .

Fjärde stycket motsvarar det nuvarande tredje stycket med tillägg av en ny tredje mening. Enligt den nya meningen har arrendatorns dödsbo sam- ma rätt till överlåtelse enligt tredje stycket som arrendatorn. Arrendatorns .

Prop. 1983/84: 136 94

dödsbo har alltså rätt att under de förutsättningar som anges i tredje stycket överlåta arrenderätten till arrendatorns make eller avkomling. Femte stycket motsvarar det nuvarande fjärde stycket. Bestämmelsen har dock formulerats om så att den täcker även de fall som avses i tredje stycket. Det innebär att arrenderätten till ett utvecklat eller utvecklings- bart lantbruksföretag får övergå till arrendatorns make eller avkomling genom t. ex. arv under de förutsättningar som anges i tredje stycket.

9 kap. 36—39 åå

Frågan om arbetsavtal i samband medjordbruksarrende har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.12). Reglerna i förevarande paragra- fer om sådana avtal upphävs (se även 8 kap. 23 5 och 9 kap. 29 å).

10 kap. 3 5

De nya reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister vid bostadsarrende har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2. 15.1). Ändringarna i paragrafen motsvarar de ändringar som i fråga om jordbruksarrende har gjorts i 9 kap. 3 & och jag hänvisar till vad som anförts vid den paragrafen.

10 kap. 4 &

Ändringen i första stycket 2 motsvarar den ändring som i fråga om jordbruksarrende gjorts i 9 kap. 7 & och jag hänvisar till vad som anföns vid den paragrafen.

10 kap. 5 &

Ändringarna i första stycket motsvarar de ändringar som i fråga om jordbruksarrende har gjorts i 9 kap. 8.6 och jag hänvisar till vad som anförts vid den paragrafen. '

IO kap. 6 a &

Paragrafen innehåller en hänvisning till bestämmelserna omjordbruksar- rende i 9 kap. 9 a—13 åå. Hänvisningen behöver inte ändras men får ett nytt innehåll genom de ändringar och tillägg som görs i de angivna paragra- ferna. Hänvisningen kommer också att omfatta de nya 9 kap. 12 a och 12 b så.

11 kap. 5 a s

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 2.15.2). De nya bestämmelserna. som skall göra medlingsförfarandet vid anläggningsarrende effektivare. har utformats efter mönster av vad som gäller vid lokalhyra enligt 12. kap. 57 a 5 (se prop. 1978/79: 89. CU 32. rskr 308. SFS 1979: 252).

Enligt 11 kap. 5 5 första stycket blir jordägaren — om inte något annat

Prop. .1983/84: 136 95

har avtalats (se 11 kap. 4 5) — ersättningsskyldig. om han för förlängning kräver en arrendeavgift som inte är skälig. Första styr.-ket i förevarande paragraf innehåller bestämmelser om vad som närmare skall förstås med uttrycket arrendeavgift som inte är skälig (jfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 57 a 5 första stycket samt prop. 1979/80: 89 s. 14 och 23). De nya bestäm- melserna ansluter till de principer som redan nu får anses gälla (se bl.a. prop. 1968:19 s. 98).

Enligt 12 a & lagen om arrendenämnder och hyresnämnder i gällande lydelse skall hyresnämnden i medlingsärendet yttra sig om marknadsvär- det på en lokal. om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Nämnda paragraf kompletteras nu med en motsvarande bestämmelse för anlägg- ningsarrenden (se avsnitt 4.3). Enligt andra stycketi förevarande paragraf har ett sådant yttrande presumtionsverkan i en senare ersättningsprocess (jfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 57 a å andra stycket samt CU 1978/79: 32 s. 3). Avsikten med bestämmelsen är att ge "parterna incitament att-träffa en uppgörelse på den avgiftsnivå som arrendenämnden har angett i sitt yttrande.

För att arrendenämndens yttrande om skälig arrendeavgift skall bli så riktigt som möjligt är det viktigt att nämnden får tillgång till den informa- tion som jordägaren förfogar över. I tredje stycket i förevarande paragraf har därför tagits in en bestämmelse om att jordägaren i en ersättningspro- cess endast undantagsvis får åberopa anbud eller avtal som han förtigit vid medlingen (jfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 57 a % tredje stycket samt prop. 1978/79: 89 s. 13 och 24). Undantagsmöjligheten skall tillämpas restriktivt. Jordägaren måste kunna åberopa skäl som gör hans underlåtenhet vid medlingen klart ursäktlig. Förevarande bestämmelse hindrar inte jordäga- ren från att i ersättningsprocessen åberopa anbud som har gjorts efter medlingen eller avtal som grundar sig på ett sådant anbud.

De nya bestämmelserna i förevarande paragraf gäller inte om arrendeav- talet har sagts upp före ikraftträdandet (.se punkt 3 i övergångsbestämmel- serna).

11 kap. 6 5

Paragrafen innehåller bestämmelser om vad som gäller när jordägaren vill säga upp ett avtal om anläggningsarrende (jfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 58 S').

Fjärde stycket är nytt och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.152). De nya bestämmelserna har utformats efter mönster av 12 kap. 58 s fjärde stycket (se prop. 1978/79: 89 s. 15 och 24—26). Jordägaren blir under medlingen bunden av de villkor han har angett i uppsägningen. Skärperjordägaren sina krav har arrendatorn rätt till ersättning även om de nya kraven inte i och för sig skulle anses ersättningsgrundande enligt 11 kap. 5 5.

De nya bestämmelserna gäller inte om avtalet har sagts tipp före ikraft- trädandet (se punkt 3 i övergångsbestämmelserna").

Prop. 1983/84: 136 ' 96

11 kap. 6 a å

Paragrafen innehåller bestämmelser om vad som gäller när arrendatorn vill säga upp ett avtal om anläggningsarrende för ändring av villkoren (jfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 58 a å). Arrendatorn har sedan år 1973 (se prop. 1973: 23 s. 154) rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga tipp avtalet för ändring av arrendevillkoren. Även en sådan uppsägning kan dock leda till att arrendatorn blir skyldig att flytta. om parterna inte kommer överens om förlängning av avtalet. Arrendatorn får då nöja sig med en möjlighet att få ersättning. .

Ändringen i andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15?) och motsvarar den ändring som tidigare har gjorts i 12 kap. 58 a 5 andra stycket (se prop. 1978/79: 89 s. 16 och 26). Arrendatorn ges en rätt att förta verkan av en uppsägning för villkorsändring genom att före arrendetidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

Paragrafen i dess nya lydelse gäller inte om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet (se punkt 3 i övergångsbestämmelserna").

11kap.6bå

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.2). Arrendenämnden har f.n. möjlighet att medge uppskov med avträde vid jordbruks- och bostadsarrende (se 9 kap. 13 å och 10 kap. 6 a å). Hyresnämnden har en motsvarande möjlighet vid hyra (se 12 kap. 52 och 59 åå). Vid anläggningsarrende har arrendenämnden hittills inte haft någon möjlighet att medge uppskov (se prop. 1973: 23 s. 154). Denna brist avhjälps genom de nya bestämmelserna i förevarande paragraf. Upp- skov enligt paragrafen kan inte medges för det fall att det indirekta besitt- ningsskyddet enligt 11 kap. 5—6 a åå har avtalats bort med stöd av 11 kap. 4 å.

De nya bestämmelserna får tillämpas i ärenden som har anhängiggjorts vid arrendenämnden efter ikraftträdandet även om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

Ot'ergångsbestämmelserna

Övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.18).

De nya bestämmelserna. som föreslås träda i kraft den 1 januari 1985. gäller även beträffande arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om inte något annat anges i punkterna 2—5. Dessa punkter innehåller flera undantag som gör att äldre regler blir tillämpliga även efter ikraftträdandet. Bl.a. de nya reglerna i 9 kap. 17 aå om miljöinvesteringar blir dock omedelbart tillämpliga på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

I punkten 2 föreskrivs att en arrendetvist. som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. skall prövas enligt äldre bestämmelser. Bl.a. den nya regeln i 9 kap. 12a å om ränta på retroaktiv

Prop. 1983/84: 136 97

arrendeavgift blir alltså inte tillämplig i tvister som har anhängiggjorts före ikraftträdandet.

Enligt punkten 3 skall de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd alltjämt tillämpas om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet. [ sådant fall gäller inte bl.a. de nya reglerna om arrendenämndens yttrande om den arrendeavgift som arrenderätten betingar på den öppna marknaden.

Enligt punkten 4 gäller de äldre reglerna om maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende (se 7 kap. 5 å och 9 kap. 2 å första stycket). upplåtel- setiden vid kommunala jordbruksarrenden (se.9 kap. 2 å andra stycket). arrendatorns vårdnadsplikt beträffande jordbruksmarken (se 9 kap. 15 å). investeringar i nytäckdikning (se 9 kap. 21 å). arbetsavtal i samband med jordbruksarrende (se 8 kap. 23 å. 9 kap. 29 å samt 36—39 åå) och arrenda- torns överlåtelserätt ("se 9 kap. 31 å) fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträ- dandet. om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet. Den utvidgade överlå— telserätten enligt 9 kap. 31 å tillämpas dock före den angivna tidpunkten, om antingen arrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar när tillstånd söks har brukat arrende- stället under sammanlagt minst tio år. Sistfiämnda bestämmelse har utfor- mats efter mönster av 41 å första stycket lagen ( 1970: 995) om införande av jordabalken (jfr punkt 4 i övergångsbestämmelserna till lagen. 19791371. om ändring ijordabalken. samt LU 1978/79: 23 s. 27—29). Avgörande för om de nya överlåtelsereglerna skall tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet är alltså hur lång tid som arrendatorn eller hans anhöriga har brukat arrendestället före det att arrendatorn sökte tillstånd till överlå- telsen. ' .

Enligt punkten 5 måste ansökan om arrendenämndens godkännande av ett förbehåll eller ett annat'avtalsvillkor som strider mot vissa tvingande bestämmelser i 9— 11 kap. och som har tagits in i ett arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet göras före utgången av januari 1985. Görs ansökan senare skall den avvisas av arrendenämnden. 1 så fall gäller inte avtalsvillkorct utan i stället den tvingande bestämmelse från vilken dispens krävs.

Hänvisningar till S4-1

4.2. Förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Den nya lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6). Som där påpekas har lagen utformats efter mönster av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt (prop. 1981/82: 169. CU 41. rskr 364).

Lagen har indelats i olika avsnitt som skiljs åt genom underrubriker.. Under rubriken Inledande bestämmelse anges lagens tillämpningsområde (l'å). Följande avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (2—

7 Riksdagen I 983/84. I sam/. Nr 136

Prop. 1983/84: 136 _ 98

4 ås"). hembud (5—9 åå). antagande av hembud (10—12 åå) och ogiltighet (13 9"). Lagen avslutas med särskilda bestämmelser i vissa processuella frågor(14å).

Inledande bestämmelse ] & Arrendatorer har enligt denna lagrält att förvärva arrendestället. om avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ett bostadsarrende.

Paragrafen anger lagens tillämpnjngsområde. Företrädesrätt till förvärv av arrendestället föreligger om avtalet gäller ett gårdsarrende. dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn. eller ett bostadsar- rende.

Frågan huruvida gårdsarrende föreligger är att bedöma på motsvarande sätt som enligt 9 kap. 2 å andra stycket JB (se härom prop. 1970: 20 s. B 972—973. jfr s. 980). Avgörande är vad parterna har kommit överens om. Gårdsarrende föreligger alltså om parterna har kommit överens om att arrendet skall omfatta bostad för arrendatorn. Däremot är det i princip utan betydelse om arrendatorn verkligen har bosatt sigpå arrendestället.

Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 å JB när jord upplåts på arrendc för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrende- upplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Även när det gäller bostadsarrendegrundas alltså begreppsbestämningen på innehållet i upplätelseavtalet (se prop. 1968: 19 s. 110).

Avtal om såväl gårds- som bostadsarrende skall upprättas skriftligen. 1 handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som inte avfattas skriftligen är utan verkan (8 kap. 3 5 JB). Av den skriftliga hand- lingen framgår alltså inte bara om avtalet gäller ett gärds- eller bostadsar- rende utan också vad som ingår i arrendestället. dvs. vad företrädesrätten omfattar.

En förutsättning för att bestämmelserna om rätt till hembud m.m. skall bli tillämpliga är att gärds- eller bostadsarrendatorn-har gjort en intressean- mälan enligt 2 å. Intresseanmälan är personlig och gäller endast till förmån för den arrendator som har gjort den (se också vad som anförs vid 5 å).

Intresseanrnälan 2 5 Om en arrendator har intresse av att utöva sin rätt till fastighetsför- värv. får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.

'l'ill anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt

2.6.2).

Prop. 1983/84: 136 ' ' - 99

Av jörsm stycket sammanställt'med [ å framgår att det endast är gärds- och bostadsarrendatorer som får göra intresseanmälan. Intresseanmälan skall avse arrendestället. Det är inte säkert att arrendestället omfattar en registerfastighet. Om arrendestället utgör flera registerfastigheter skall givetvis anteckning i fastighetsboken göras för samtliga fastigheter. Omfat- tar arrendeställct å andra sidan endast del av fastighet. bör det givetvis genom-hänvisning till arrendeavtalet eller på annat sätt i fastighetsboken klargöras vilket område av fastigheten som anteckningcn gäller.

Har arrenderätten upplåtits gemensamt åt "flera måste arrendatorerna också gemensamt göra intresseanmälan. En intresseanmälan som görs av endast en av arrendatorerna skall alltså avvisas av inskrivningsmyndighe- ten (jfr vad som sägs om antagande av hembud vid 10 å).

lnskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i lagfartsspaltens an- märkningskolumn. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring av 12 å fastighetsbokskungörelsen (1971 : 708). _

Inskrivningsmyndighetens granskning av intresseanmälan är av formell natur. För att inskrivningsmyndigheten skall kunna avgöra om ett gårds- eller bostadsarrende föreligger har i andra stycket i förevarande paragraf föreskrivits att arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia skall fogas till intresseanmälan. Finner inskrivningsmyndigheten att det till en intressean- mälan fogade avtalet är ett gårds- eller bostadsarrende skall anteckning ske. För inskrivningsmyndighetens prövning saknar det betydelse om av- talet är förenat med rätt till förlängning eller ej. Detta har dock betydelse för frågan om hembudsskyldighet enligt 6 å, Vissa äldre avtal om bostads- arrende har ingåtts muntligen. Jag återkommer till dessa avtal. när jag kommenterar ikraftträdandebestämmelsen.

Intresseanmälan kan givetvis också göras av_den som har förvärvat en arrenderätt genom t.ex. överlåtelse. bodelning eller arv". Även en gärds- eller bostadsarrendators dödsbo kan göra intresseanmälan. 1 nu ifrågava- rande fall måste den nye arrendatorn förebringa utredning inför inskriv- ningsmyndigheten som utvisar att han är rätt innehavare av arrenderätten. Görs intresseanmälan av ett dödsbo bör i första hand bouppteckningen efter arrendatorn företes. När det gäller övriga förvärv får en intressean- mälan av den nye arrendatorn antecknas i fastighetsboken endast om det framgår att denne kan göra gällande förvärvet mot jordägaren. I princip krävs härför attjordägaren har samtyckt till förvärvet. men vissa särregler finns (se härom 9 kap. 31 å och 10 kap. 7 å JB). I. tveksamma fall kan inskrivningsärendet uppskjutas och" yttrande inhämtas från jordägaren (se 19 kap. 10 åJB).

För bevis om anteckning om intresseanmälan enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt utgår enligt expeditions- kungörelsen (1964: 618) en expeditionsavgift som f. n. är 220 kr. För intres- seanmälan enligt förevarande lag bör enligt min mening tas ut en motsva- rande avgift. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring i expedi- tionskungörelsen. '

Prop. 1983/84: 136 . 100

3 & Jordägaren och arrendatorn sk'all av inskrivningsmyndigheten under- rättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken.

Paragrafen motsvarar 4 å lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt.

Jordägaren kommer i allmänhet inte att beredas tillfälle att yttra sig i inskrivningsärendet. Däremot skall han enligt förevarande paragraf under- rättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. Under- rättelsen har betydelse bl.a. för hans besvärsrätt (se 19 kap. 14 å JB och 58a å lagen om införande av nyajordabalkcn).

Fastighetsägaren kan senare väcka talan vid domstol om att en intres- seanmälan skall vara utan verkan. t. ex. därför att avtalet inte är sådant att det är förenat med företrädesrätt enligt 1 å. Frågan om en intresseanmä- lans giltighet kan också komma upp i ett lagfartsärendc. om arrendestället har sålts till någon annan än arrendatorn och köparen ,gör gällande att intresseanmälningen skulle vara utan verkan.

4 5 Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivnings- dag då anteckningcn gjordes. Om hembud som avses i Så sker under denna tid. gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag dåhembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört. '

Paragrafen motsvarar 5 9" lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt utom såtillvida att en intresseanmälan enligt förevaran- de Iag gäller under en period av fem i stället får två år. Skälen härtill har redovisats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.2).

Avji'irsta srycket framgår att en anteckning gäller omedelbart. dvs. utan hinder av attjordägarens besvärstid inte har gått ut. Enligt 20 kap. 6 äS JB skall en lagfartsansökan avslås. om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och. när överlåtelsen skedde. ärende om anteckning i fastighetsboken om inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om en överlåtelse har skett före den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. kommer anmäl- ningen att få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså inte mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte har sökt lagfart när anteckningen görs. _

Enligt 9 å tredje stycket skall arrendenämnden för anteckning i fastig= hetsboken underrätta inskrivningsmyndigheten om att ett hembud har skett och om dagen för detta. Återstår en kortare tid än två år av femårspe- rioden förlängs enligt andra meningen av förevarande bestämmelse den tid under vilken intresseanmälan gäller. Ert intresseanmälan fortsätter att gälla

Prop. 1983/84: 136 101

även om ett hembud inte antas (se vidare vid 12 å). En intresseanmälan kan vidare få betydelse även om ett hembud antas för det fall att förvärvet blir ogiltigt (se vidare vid 7 å).

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är att hindra att en ny intresseanmälan medför rätt till hembud innan den tidigares giltighet har upphört (se 5, 7 och 12 åå). Bestämmelsen hindrar emellertid inte att en arrendator som har efterträtt en tidigare arrendator gör en intresseanmälan även om den tidigare arrendatorns intresseanmälan formellt fortfarande gäller. En sådan intresseanmälan ärju en förutsättning för att jordägaren skall vara skyldig att hembjuda arrendestället till den nye arrendatorn (jfr vad som sägs vid 1 och 2 åå). Om en ny intresseanmälan antecknas bör givetvis den gamla avföras ur fastighetsboken.

Hembud

S & Fast egendom. för vilken en intresseanmälan gäller. får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva egendomen. Ett sådant erbju- dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske utan hembud.

1. om arrendatorn godkänner överlåtelsen.

2. om staten genom lantbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är över- låtare.

3. om staten genom en annan myndighet än statens affärsdrivande verk - är förvärvare.

4. om en kommun är förvärvare.

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller. när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är överlåtarens avkomling,

6. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904: 48 s.-l) om samäganderätt.

Förxta styr/tet har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.3) och motsvarar 6 å första stycket lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Vid försäljning av en fastighet'sdel som inte till någon del ingår i det arrendeställe beträffande vilket en intresseanmälan gäller behöver givetvis hembud inte ske. Det är endast genom köp eller byte som jordägaren inte får överlåta sin fastighet utan hembud. Associa- tionsrättsliga fång. såsom tillskott. utdelning eller fusion. får alltså ske utan hembud. Detsamma gäller förvärv genom gåva. bodelning. arv eller testa- mente. _

Enligt bestämmelsen behöver hembud endast ske till den arrendator som har gjort intresseanmälan. Har arrendeförhällandet upphört. t.ex. vid ar- rendetidens utgång. behövs alltså inte något hembud. Inte heller behövs hembud. om arrendestället innehas av någon annan än den arrendator som har gjort intresseanmälan. Detta gäller även om arrenderätten innehas av dennes dödsbo eller av någon som har förvärvat arrenderätten från honom genom t.ex. överlåtelse. bodelning eller arv. Frågan om hembudsskyl- dighet föreligger med hänsyn till vad som har sagts nu torde normalt

Prop. 1983/84: 136 102

komma att utredas i ett lagfartsär'ende i'anledning av att arrendestället har överlåtits till någon annan än den arrendator som har gjort intresseanmä- lan. Sakcn kan också prövas vid domstol (jfr vad som anförts vid 3 å).

()ckså andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (.se . avsnitt 2.6.4). Dessa undantag är av den karaktären att de kan kontrolleras _ av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Undantaget i punkt 1 motsvarar 6 å andra stycket 1 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (jfr 9 & i kommitténs för- slag till lag om arrendators förköpsrätt).

Enligt punkt 2 behövs hembud inte om staten genom lantbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är överlätare. Undantaget har efter en lagändring detta år en viss motsvarighet i 2 å första stycket lagen om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1983: 441;jfr också kom— mittéförslagct 2 å 2).

Undantaget i punkt 3 har en motsvarighet i kommittéförslagct (se 2 å 2. jfr också 6 å andra stycket 2 lagen om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt).

Undantaget i punkt 4 har en viss motsvarighet i kommittéförslagct (se 2 å2). I en inomjustitie- och bostadsdepartementcn utarbetad promemoria (Ds Ju 1983: 11) Förbättrade möjligheter till kommunala förköp föreslås att lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ändras så att hembud enligt lagen inte behövs vid ett kommunalt förvärv. Promemo- rian har remissbehandlats och över-vägs f. n. inom regeringskansliet.

Undantagen i punkt 5 och punkt 6 motsvarar 6 å andra stycket 3 och 4 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Som exekutiv auktion är att anse även auktion enligt vissa förvärvslagar (se 17 å jordförvärvslagen. 1979: 230. och 3 kap. 3 å lagen. 1982: 618. om utländska förvärv av fast egendom m.m.).

Undantagen i andra stycket gäller också vid förnyade hembud enligt 7 å samt vid den villkorsprövning som kan ske enligt 12 å.

6 & Hembud behövs inte heller,

1. om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning.

2. om ett förvärv av arrendatorn skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning.

3. om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (19791230) eller att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd. " . _

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämn- den på begäran avjordägaren.

Första stycket I har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.4). _

Avtal om gårds- eller bostadsarrende är i princip förenade med rätt till förlängning. Ett förbehåll om att arrenderätten inte skall vara förenad med

Prop. 1983/84: 136 103

en sådan rätt gäller dock om det har godkänts av arrendenämnden. Rätt till förlängning föreligger inte heller om arrenderätten har förverkats eller om arrenderätten har upphört enligt 8 kap. 14 åjämförd med 8 kap. 4 å andra stycket JB. Jag hänvisar till reglerna i 9 kap. 7 å resp. 10 kap. 4 å JB (se avsnitt 4. ] )._ '-

Att arrenderätten är förverkad bör normalt styrkas med ett domstolsav- görande som har vunnit laga kraft. Ett sådant avgörande synes dock inte vara erforderligt, om det framgår att arrendatorn kan avhysas med stöd av reglerna i handräckningslagcn (1981 : 847).

Beträffande bostadsarrende gäller utöver vad som nu har sagts att besitt- ningsskydd endast föreligger om det på arrendestället. senast då avtalet kan sägas upp från jordägarens sida. finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde. Denna regel har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.16).

Hembud behövs givetvis inte om det vid arrendenämndens prövning ' skulle visa sig att avtalet inte avser ett gårds- eller bostadsarrende.

Första stycket 2 har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.4) och motsvarar 6 å tredje stycket första meningen lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Regeln har tillkommit med tanke på sådana fall där kravet på hembud är oskäligt men där generella undantag av olika skäl inte är lämpliga. Oskä- lighetsbedömningen måste-givetvis alltid ha som utgångspunkt att en ar- rendator som har gjon en intresseanmälan också har ett mycket starkt intresse av att förvärva arrendestället. En restn'ktiv bedömning till förmån för arrendatorn är alltså påkallad. Detta gäller särskilt om arrendatorn och hans släkt har brukat arrendestället under lång tid.

Enligt oskälighetsregeln skall hänsyn tas till förhållandet mellan överlå- taren och en annan förvärvare än arrendatorn. Det kan då vara fråga om släktskap eller personlig gemenskap. men även ett förhållande mellan juridiska personer. t. ex. ett koncernförhållande. Om överlåtaren och för— värvaren sammanbor med varandra under äktenskapliknande förhållanden bör detta kunna jämställas med det uttryckliga undantaget för överlåtelse till make enligt 5 å andra stycket 5. I övrigt bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inte vara tillräckligt för att oskälighet skall anses föreligga. Det krävs alltså någonting mer. FrämSt bör härvid beaktas att jordägaren redan i sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan komma i fråga för arv eller testamente. Även jordägarens intresse av att en gård som under generationer brukats av en viss släkt stannar i släkten bör kunna beaktas.

Däremot bör enbart den omständigheten attjordägaren särskilt vill gyn- na nägon närstående med ett förmånligt pris inte medföra att kravet på hembud efterges. Jordägaren harju möjlighet att hembjuda arrendestället till arrendatorn till ett marknadspris och arrendatorn får i dessa fall anses ha det starkaste intresset av ett förvärv (jfr dock vad som anförs vid 12 å).

Prop. 1983/84: 136 I 104

En jordägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av att sälja ett arrendeställe utan hembud. Han kan t. ex. ha förhandlat en längre tid med arrendatorn utan att avtal har kunnat träffas och vara i den situationen att han av tvingande ekonomiska skäl måste sälja arrendestället för att undgå en exekutiv auktion. Om arrendatorn då inte är beredd" att träffa en snabb uppgörelse. bör jordägaren kunna medges att sälja arrendestället till en annan intressent.

En jordägare kan vidare av t. ex. affärsmässiga" skäl vilja sälja inte bara sådan fast egendom beträffande vilken intresseanmälan gäller utan även annan fast egendom. En arrenderad tomt kan t.ex. höra till ett större egendomskomplex. Även i en sådan situation bör enligt min mening arren- datorns företrädesrätt till arrendestället vika endast i undantagsfall. Nor- malt torde ju jordägaren ha möjlighet att sälja egendomskomplexet med undantag av den arrenderade tomten. Hänsyn måste dock givetvis tas till att en sådan överlåtelse är beroende av att erforderlig fastighetsbildning sker och att följaktligen en viss tidsutdräkt uppkommer innan en definitiv försäljning kan komma till stånd. Denna tidsutdräkt kan vara menlig för jordägaren t.ex. om denne behöver få till stånd en "snabb och definitiv uppgörelse av tvingande ekonomis ka skäl. Under sådana förhållanden kan det i vissa fall vara befogat att tillämpa oskälighetsregeln. Detta synes särskilt gälla för det fall att det framstår som ovisst om erforderlig fastig- hetsbildning kan ske. utan att för den skull undantag från hembudsskyldig- heten kan göras enligt punkten 3.

Oskälighetsregeln kan också på motsvarande sätt bli tillämplig vid en försäljning av ett egendomskomplex som berörs av ett gårdsarrende beträf- fande vilket en intresseanmälan gäller. En förutsättning härför torde dock normalt vara attjord- eller skogsbrukspolitiska skäl talar för att egendoms- komplexet hålls ihop.

Hembudsskyldighet avseende hela den fasta egendom som omfattas av

- en intresseanmälan föreligger även om jordägaren endast har för avsikt att sälja en andel däri. Oskälighetsprövningen bör i den situationen i första hand inriktas på frågan om syftet med andelsöverlåtelsen är att kringgå lagstiftningen. Ett sådant syfte torde i och för sig vara mera sannolikt om en uppdelning sker av äganderätten till en fastighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som han vill sälja. Är fast egendom uppdelad på andelar och kan delägarna inte enas om att hembjuda egendo- men kan en delägare alltid begära att egendomen försäljs enligt samägan- derättslagen ( 1904: 48 s. 1'). Hembudsskyldighet föreligger inte vid förvärv som sker genom offentlig auktion enligt nämnda lag (se 5 å andra stycket 6). '

()mjordägaren endast vill sälja ett område av ett arrendeställe beträffan- de vilket en intresseanmälan gäller föreligger i princip också skyldighet att hembjuda hela arrendestället. Även i dessa fall kan emellertid omständig- heterna vara sådana att det kan vara oskäligt med hembud.

Prop. 1983/84: 136 i 105

I-"örsta'styeket 3 har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.4). Innan arrendenämnden avgör ett ärende enligt denna bestämmelse. skall nämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden (se 17 å lagen om arrendenämnder och hyresnämnder och avsnitt 4.3). Undantagsregeln skall tillämpas endast i uppenbara fall. Det räcker inte med att det klarläggs att själva arrendestället inte kan avstyckas. Det måste också klarläggas att jordägaren inte har möjlighet att medverka till en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 å JB. t. ex. genom att erbjuda arrendatorn att förvärva även mark som inte ingår i själva arrendestället (se vidare vid 7 å första stycket andra meningen).

Undantagen i första stycket gäller också förnyade hembud enligt 7 55 samt vid den villkorsprövning som kan ske enligt'12 å.

'Enligt andra stycket skall frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren (jfr 6 å tredje stycket andra meningen lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt).

ArTendenämndens prövning bör ske innan jordägaren överlåter arren- destället eller en del av detta. Omjordägaren redan har tecknat ett köpeav-' tal utgör dock detta inte något hinder för arrendenämndens prövning.

7 Q' Gäller en intresseanmälan. är jordägaren skyldig att göra ett nytt hembud om ett tidigare hembud visserligen har antagits men förvärvet har blivit ogiltigt till följd av vad som föreskrivs i 4 kap. 7 åjordabalken eller till följd av att förvärvstillstånd har vägrats enligt 4å första stycket 1. jordförvärvslagen (1979z230) eller enligt 1 kap. 8 5 lagen (1982:6l8) om utländska förvärv av fast egendom m. m.jämförd med sist nämnda bestäm- melse. Förnyat hembud behövs dock i det först nämnda fallet endast om det med hänsyn tilljordägarens möjligheter att göra en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 å jordabalken är oskäligt mot arrendatorn att hem- budsskyldigheten upphör. Frågan om nytt hembud behövs enligt första stycket prövas av arrende- nämnden på begäran av jordägaren.

Bestämmelsen. som saknar motsvarighet i lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt. har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.5). ' _

I paragrafen regleras vad som skall gälla om jordägarens hembudsskyl- dighet för det fall att ett hembud har antagits och ett förvärv därmed har kommit till stånd enligt 11 å men förvärvet har blivit ogiltigt till följd av vissa lagbestärnmclser. '

Ett förvärv av ett arrendeställe kan bli ogiltigt om förvärvstillstånd vägras enligt jordförvärvslagen (1979: 230). En sådan ogiltighet kan givet- vis drabba även ctt förvärv som har skett genom att en gårdsarrendator efter en intresseanmälan har antagit ett hembud. Avförsta stycket första meningen följer att förnyat hembud i princip inte behövs efter en sådan ogiltighet. trots att intresseanmälan alltjämt gäller. Som ett undantag från

Prop. 1983/84: 136 l06

denna huvudregel anges dock att förnyat hembud måste ske om ogiltighe- ten har föranletts av att förvärvstillstånd vägrats på grund av priskontroll- regeln i 4 .5 första stycket ] jordförvärvslagen. Har förvärvstillstånd väg- rats pä grund av någon annan bestämmelse i jordförvärvslagen. t. ex. därför att egendomen behövs för jordbrukets rationalisering. behöver allt- Så förnyat hembud inte ske. För att hembudsskyldigheten i det läget skall aktualiseras på nytt krävs att en ny intresseanmälan antecknas i fastighets- . boken (se 4 Ö). Om inskrivningsmyndigheten konstaterar att hembudsskyl- digheten har upphört på grund av den berörda regeln. är myndigheten alltså oförhindrad att bevilja en annan köpare än arrendatorn lagfart på arrendestället eller en del av detta.

Pt'iskontrollregeln ijordförvärvslagen kan tillämpas även vid en pröv- ning enligt Iagen om utländska förvärv av fast egendom m.m. Om tillstånd enligt sistnämdna lag vägras under åberopande av priskontrollregeln gäller vad som nyss sagts omjordförvärvslagen. '

Ett förvärv av ett at rendestallt. kan ocksa bli ogiltigt enligt 4 kap. 7 .b" JB därför att lastighetsbildning i överensstämmelse med köpet inte sker. Regeln ij'örsta stycket andra meningen har tillkommit med tanke på dessa fall. Avsikten med regeln är att på ett indirekt sätt främja överenskom- melser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a. fastighetsbild- ningsskäl för att arrendestället skall kunna överlåtas. Genom den ifrågava- rande oskälighetsregcln läggs ett krav på jordägaren att _medverka till sådana överenskommelser. Den närmare avgränsningen av detta krav mäste överlämnas åt rättstillämpningen.

Regeln innebär att det åliggerjordägaren att på ett positivt sätt medverka till att fastighetsbildningsskäl inte hindrar arrendatorn från att förvärva arrendestället. Jordägaren är dock givetvis inte skyldig att efterge sina intressen. Om t. ex. ett arrendeställe behöver kompletteras med ett mindre markområde för att fastighetsbilcning skall kunna ske. harjordägaren rätt att kräva en skälig ersättning för markområdet. Kommer ett förvärv inte till stånd därför att arrendatorn inte accepterar att förvärva tillskottsmar- ken för ett skäligt pris. kan det naturligtvis inte anses oskäligt mot arrenda- torn attjordägaren säljer arrende stället åt någon annan. Inte heller kan det normalt krävas att jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva några mera betydande markarealer. I vissa fall kan det dock vara rimligt t. ex. att jordägaren erbjuder arrendatorn på ett arrendeställe som endast består av en fastighetsjordbruksmark att förvärva även fastighetens skogsmark. En förutsättning härför är givetvis att ett sådant erbjudande ligger i linje med dejord- och skogsbrukspolitiska riktlinjerna. Om det behövs bör arrende- nämnden inhämta yttrandc från lantbruksnämnden i den frågan.

Som har påpekats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.4) kan det i vissa fall vara så att inte hela arrendestället kan aVstyckas. I den situa- tionen kan oskälighetsregeln i praktiken leda till attjordägaren blir skyldig att erbjuda arrendatorn endast en del av arrendestället. Den formella hembudsskyldigheten omfattar dock hela arrendestället.

Prop. i983/84:136 107 .

Frågan om nytt hembud behövs skall enligt andra stycket prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren. Det är givetvis inget som hindrar attjordägaren i ett sådant ärende även åberopar något av undanta- gen i 6 5 första stycket. Föreligger inte något beslut av arrendenämnden. skall inskrivningsmyndigheten vid sin handläggning utgå ifrån att hem— budsskyldigheten består i de fall som regleras i första stycket.

8 & Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av jord- ägaren. Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skallinnehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 %$ giftermålsbalken. skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

Paragrafen. som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.3). motsvarar 7 %$ lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Den dag då hembud sker bildar utgångspunkt för den tremånadersfrist som gäller för att anta hembudet (se 10 & första stycket). Arrendenämn- dens granskning av hembudet och förslaget till köpeavtal är endast formell.

Enligt 20 kap. 7 ä [ JB skall en lagfartsansökan förklaras vilande. om överlåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av två vittnen (se även 20 kap. 8 & JB). Jordägarens underskrift på förslaget till köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevittning i förevarande paragraf uppställs dock inte (jfr 4 kap. l & JB).

Makes samtycke kan tecknas på förslaget till köpeavtal eller på en särskilt upprättad handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 & giftermålsbalken).

9 & Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas ellcr förslaget ändras.

Sedan hembud skett. ärjordägaren skyldig att bereda arrendatorn tillfäl- - le att besikta den hembjudna egendomen.

Arrendenämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta in- skrivningsmyndigheten om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt'2.6.3) och motsvarar 8 & lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. I samband med delgivningen bör arrendenämnden upplysa arrendatorn om när hembudet har skett. '

Förbudet att ändra hembudet innebär givetvis inte att jordägaren är förhindrad att lämna ett nytt hembud efter det att ett tidigare hembud har upphört att gälla (jfr 12.5 första .stycket andra meningen). Ett förnyat hembud förlänger intresseanmälans giltighetstid (se 4 5 första stycket).

Prop. 1983/84: l36 . 108

Antagande av hembud 10 & Hembudet antas genom att arrendatorn inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges ijordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av arrende- nämnden underrättas om att hembudet har antagits.

Hembudet upphör att gälla. om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt. '

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.5). Första stycket motsvarar 10 & första stycket lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt. Ett hembud skall antas hos arren- denämnden. Denna skall kontrollera'att hembudet har antagits i rätt tid. Ett antagandekan endast innebära att arrendatorn godtar de villkor som finns i förslaget till köpeavtal. Et'-'. antagande som är förenat med tillägg. inskränkningar eller förbehåll är inte giltigt och skall alltså avvisas av arrendenämnden.

Tillkommer arrenderätten flera. måste dessa anta hembudet gemensamt. Antas hembudet av endast en av arrendatorerna skall antagandet alltså avvisas av arrendenämnden (jfr vad som anförts om intresseanmälan vid 2 55). Det är endast den arrendator som har gjort intresseanmälan som kan anta ett hembud. Antas hembudet. av t.ex. den som har förvärvat dennes arrenderätt skall alltså antagande-'. också avvisas av arrendenämnden (jfr vad som anförts vid 1 och 5 så).

Andra stycket motsvarar IO & tredje stycket lagen om rätt till fastighets— förvärv för ombildning till bostadsrätt. Arrendenämnden behöver inte särskilt bevaka tidsfristens utgång utan det får ankomma på jordägaren att kontrollera att hembudet inte har antagits.

11 & Om hembudet har antagits. skall det anses som omjordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. ] förslaget skall anses föreskri- vet att köpebrev skall upprättas.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.5) och motsvarar ll & lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Jag hänvisar också till vad som anförts i avsnitt 4.1 om 4 kap. ] .SJB.

Ett antagande av hembudet ersätter arrendatorns undertecknande av förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag hembudet antas. Fångeshandlingarna utgörs av förslaget till köpeavtal och arrendenämn- dens beslut att hembudet antagzts. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar.

Som tidigare har påpekats (se bl. a. vid 7 så) kan ett förvärv enligt föreva- rande paragraf vara beroende av tillstånd enligt bl.a. jordförvärvslagen eller av att erforderlig fastighetsbildning kommer till stånd. Kommunen

Prop. 1983/84: 136 109

kan också besluta att utöva sin förköpsrätt enligt förköpslagen. Jag har behandlat den frågan i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.5).

Eftersom köpet inte kommer till stånd förrän hembudet antas kan jord- ägaren i hembudet inte ta upp villkor om att arrendatorn skall fullgöra någon prestation — t.ex. handpenning — innan antagandet sker. Köpets fullbordan eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de förutsättningar som anges i 4 kap. 4 .5 JB om villkorliga köp. Direkt av andra meningen i förevarande paragraf följer också att köpets fullbordan kommer att bli beroende av att köpebrev utfärdas och köpeskil- ling erläggs (se 4 kap. 5 & JB). Av 20 kap. 7 5 12 JB följer att en lagfartsan- sökan som enbart grundar sig på ett antaget förslag till köpeavtal jämte arrendenämndens beslut skall förklaras vilande i avvaktan på att köpebrev utfärdas som kvitto på köpeskillingen.

Enligt paragrafen skall avtalet anses slutet på de villkor som angetts i förslaget till köpeavtal. Detta hindrar dock inte att viss hänsyn kan tas till bl.a. utfästelser och uttalanden som i andra sammanhang gjorts från par- ternas sida (.se prop. 1981/82: 169 s. 99 och 104).

12 5 Även om ett hembud har upphört att gälla. får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller. om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över- låtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud. enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren. och upphör även detta hembud att gälla. skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning. om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket tillämpas 5 ä-andra stycket och 6 &. ()m något undantag inte föreligger. är överlåtaren skyldig att inhämta arrendenämndens tillstånd till överlåtelse.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.5) och motsvarar 12 5 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. '

Upphör ett hembud att gälla. t. ex. därför att det inte har antagits. får enligt förevarande paragraf likväl en överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske under den tid som intresseanmälan gäller. om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen samman- tagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än som angivits vid hem- budet. Från det fallet'att ett hembud har upphört att gälla är att skilja det fallet att ett förvärv enligt 11 få har blivit ogiltigt exempelvis därför att erforderlig fastighetsbildning inte har kommit till stånd (se härom vid 7 så).

Enligt 5 5 andra stycket 1 behövs inte hembud. om arrendatorn godkän- "ner en överlåtelse till någon annan. Motsvarande undantag gäller vid tillämpningen av förevarande paragraf. Tillstånd av arrendenämnden be-

Prop. 1983/84: 136 | 10

hövs alltså inte om arrendatorn har godkänt överlåtelsen. Arrendatorn kan också i tillståndsärendet godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det finns i och för sig inget som hindrar att arrendatorn godkänner en överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första - stycket i förevarande paragraf.

Jag har vid 6å anfört att enban den omständigheten att jordägaren särskilt vill gynna någon närstående med ett förmånligt pris inte bör medfö- ra att kravet på hembud efterges. Om arrendatorn inte har antagit ett hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överlåtelse bli annorlunda. Det kan enligt min mening alltså bedömas som oskäligt mot jordägaren att han i ett sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första stycket. Jordägaren kan också åberopa oskälighetsregeln om arrendestäl- let efter hembudet har förlorat i värde. t. ex. efter brand.

Tillståndsprövningen enligt tredje stycket andra meningen skall ske se- dan en överlåtelse har ägt rum. Något hinder mot att överlåtaren i ett sådant tillståndsärende åberopar reglerna i (Så första stycket föreligger inte.

Ogiltig/let 13 s Överlåtelseri strid med 5—-7 eller 12 åär ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 å 5 eller 7 å 11jordabal- ken. gäller inte första stycket.

Paragrafen motsvarar 13 å lagen om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.5). Enligt 20 kap. 6 å 5 JB skall en lagfartsansökan avslås. om överlä— telsen står i strid med hembudsskyldigheten enligt förevarande lag (se 5— 7 åå). Sedan hembudet har förfallit kan en överlåtelse till någon annan än arrendatorn ändå vara beroende av arrendenämndens prövning enligt 12 å. En lagfartsansökan skall då förklaras vilande enligt 20 kap. 7 å 11 JB.

Bestämmelsen i andra stycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl och tar sikte på det fallet att lagfart av förbiseende meddelas i strid med bestäm- melserna i JB.

Särskilda bestämmelser 14 9" I fråga om förfarandet vid arrendenämnden och överklagande av nämndens beslut enligt denna lag finns bestämmelser i lagen ( 1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning av att nämndens beslut överklagas. i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 å rättegångsbalken.

De bestämmelser som avses iförsta stycket har tagits in i bl. a. 16 e och 17 åå lagen om arrendenämnder och hyresnämnder (se avsnitt 4.3).

Prop. 1983/84: 136 . . . 111 -

Några särskilda förfarandebestämmclser behövs inte när det gäller mot- tagande och delgivning av hembud enligt 8 och 9 åå och antagande av hembud enligt 10 å första stycket (se prop. 1981/82: 169 s. 84).

Andra stycket motsvarar 16å lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Övergångshestämmelse/t

Jag hänvisar till vad som anföns i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.18). Den nya lagen får tillämpas även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Enligt de regler som gällde före den 1 juli 1968 behövde avtal som numera betecknas som bostadsarrende inte ingås skriftligen. För att en intresseanmälan enligt 2 å skall kunna antecknas i fastighetsboken måste ett sådant avtal upprättas skriftligen (se härom punkt 5 i övergångsbestäm- melserna till SFS 1968: 342 och 45 å lagen. 1970: 995. om införande av nya jordabalken). Har ett muntligt avtal förlängts av arrendenämnd eller dom- stol kan intresseanmälan dock göras med stöd av beslutet eller domen.

Hänvisningar till S4-2

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 4.1

4.3. Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder

lå

Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer på arrendenämn- den har som en ny punkt 5'upptagits skyldigheten att pröva frågor enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Vidare har första stycket punkt 2 ändrats så att däri upptas även arrendenämndens skyldig-' het att pröva frågor om uppskov med avträdet m.m. enligt 9 kap. 12 b å. 1() kap. 6 a å och 11 kap. 6 b å. byggnadsskyldighet m.m. enligt 9 kap. 17 a å samt tillstånd till överlåtelse enligt 9 kap. 31 å. allt JB.

8 å .

Ändringen. som berör första stycket. har behandlats-i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.1'5.1). '

Kravet att en ansökan i en förlängningstvist skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängning innebär att ansökningen skall avvisas om inte någon sådan uppgift lämnas. På motsvarande sätt skall en ansökan i en villkorstvist avvisas. om inte uppgift lämnas om den villkorsändring som begärs. Att ansökan avvisas kan leda till att avtalet anses förlängt på oförändrade villkor.

Det berörda kravet på ansökningens innehåll innebär inte någon formell begränsning av en parts möjligheter att åberopa nya omständigheter-i en förlängningstvist eller att begära annan ändring av arrendevillkoren än som har angivits i en ansökan till arrendenämnden. Den part som inte-har gjort någon ansökan till nämnden har'givetvis inte någon formell rätt att påyrka att arrendevillkoren ändras.

Prop. 1983/84: 136 112

12 a % Enligt det tillagda andra stycket skall arrendenämnden under vissa förut- ' sättningar yttra sig om den arrendeavgift som ett anläggningsarrende kan antas betinga på öppna marknaden. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.21 och har utformats efter mönster av första stycket, som avser lokalhyra (se prop. 1978/79; 89 s. 28—30). Jag hänvisar också till vad jag i avsnitt 4.1 anfört om 11 kap. 5 a å JB.

Arrendenämnden bör alltid inleda medlingsförfarandet på samma sätt som f. n. Nämnden bör alltså klarlägga tvistefrågorna och inrikta med- lingsarbetet på att finna en lösning som parterna kan godta. Om det emellertid redan i ett inledande skede av medlingen framställs begäran om yttrande om arrenderättens värde på öppna marknaden. torde detta i allmänhet kunna uppfattas som om förlikningsförsök i annan ordning är meningslösa. särskilt om en sådan begäran görs av båda parterna. Nämn.- den kan då inrikta det fortsatta arbetet på att ett yttrande skall ges. Nämnden har emellertid alltid frihet att anpassa förfarandet till förhållan- dena i det enskilda fallet. Det centrala är att få till stånd en rimlig uppgörel- se mellan parterna. Även i ett läge där yttrande redan har begärts bör nämnden självfallet ta fasta på de förlikningsmöjligheter som kan yppa sig under medlingsarbetets gång.

I fråga om tvister om arrendeavgiften är arrendenämndens prövning begränsad av de yrkanden som parterna har framställt i ärendet. ()m nämnden finner att den arrendeavgift som jordägaren har begärt inte över- stiger arrenderättens värde på öppna marknaden. skall nämnden begränsa sitt yttrande till ett konstaterande av att fordrad arrendeavgift får anses skälig. Om nämnden däremot finner att den av jordägaren fordrade arren- deavgiften överstiger arrenderättens värde på öppna marknaden. måste nämnden ange den marknadsmässiga arrendeavgiften. Denna bör anges till visst bestämt belopp. Nämnden får alltså inte nöja sig med att ange att den marknadsmässiga arrendeavgiften finns inom vissa beloppsgränser (högst—lägst). Den osäkerhet som nämnden eventuellt känner får nämn- den i stället redovisa i skälen för yttrandet.

När nämnden i ett medlingsärende skall avge yttrande om den mark- nadsmässiga arrendeavgiften. skall nämnden verka för att utredningen i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Det synes lämpligt att nämnden tar upp en diskus- sion mcd parterna om den utredning de önskar förebringa. Vid planeringen av medlingsförfarandet måste nämnden beakta både att förhandlingarna kan bedrivas med önskvärd skyndsamhet och att parterna ges tillräcklig tid för de undersökningar de önskar företa. Nämnden skall såvitt möjligt se'till att onödig utredning inte förebringas.

Parternas utredning torde i första hand komma att omfatta ortsprisjäm- förelser avseende arrenderättens marknadsvärde eller det arrenderade markområdets värde. 1 sistnämnda fall torde arrenderättens värde kunna

Prop. 1983/84: 136 1 13

framräknas som produkten av markområdets värde och en räntefot som ansetts skälig. I vissa fall torde parternas utredning också komma att omfatta anbud som tredje man har lämnat till jordägaren eller eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man.

Enligt 19 a å får arrendenämnden hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran. om någon part begär det och förhöret är erforderligt för utredningen (jfr prop. 1978/79: 89 s. 30). Utredningar om ortspriser bör dock i allmänhet kunna redovisas skriftligen.

Enligt 11 kap. 5 aå andra stycket JB får arrendenämndens yttrande enligt förevarande paragraf frångås i en tvist om ersättning enligt 11 kap. 5 å JB endast om det visas eller eljest är uppenban att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden angett. Det är bl. a. därför av bety- delse att parternas slutliga ståndpunkter vid förhandlingen inför arrende- nämnden blir ordentligt dokumenterade. Medlingen kan inte anses avslu- tad i och med att arrendenämnden har avgett ett yttrande om den mark- nadsmässiga arrendeavgiften utan först sedan parterna har uppgett sin inställning till nämndens yttrande. Föreskrifter härom finns i 21 a å.

135

År 1974 infördes en möjlighet för hyresnämnderna att meddela s. k. mellanbeslut (se härom prop. 1974: 151 s. 100—101 och 146—147). Paragra- fen ändras nu så att även arrendenämnderna får en sådan möjlighet (se avsnitt 2.15.l i den allmänna motiveringen). Möjligheten att meddela mel- lanbeslut är begränsad till fall då en nämnd gemensamt handlägger en förlängningstvist och en tvist om de fortsatta arrendevillkoren. Hinder möter inte mot att arrendenämnden genom mellanbeslut prövar även en- fråga om anstånd med avflyttningen. givetvis under förutsättning att nämn— den i samma beslut bifaller jordägarens talan att arrendeförhållandet skall upphöra. Ett mellanbeslut kan överklagas särskilt (se 8 kap. 31 å JB).

16eå

Genom ändringen hänvisar paragrafen inte bara till lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt utan även till den nya lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Detta har föranlett en ändring även av paragrafens rubrik.

Förfarandereglerna i förevarande paragraf skall tillämpas om jordägaren ansökt om undantag från hembudsskyldighet enligt 6 eller 7 å lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället eller om jordägaren ansökt om tillstånd enligt 12å nämnda lag till överlåtelse till någon annan än arrendatorn efter ett hembud som har upphört att gälla.

Arrendatorn kan godkänna en överlåtelse inför arrendenämnden. ()m arrendatorn uteblir från en förhandling skall villkoren ändå prövas. Arren- 8 Riksdagen I 983/84. [ saml. Nr [36

Prop. 1983/84: 136 1 14

denämndens prövning torde då emellertid inte behöva bli särskilt ingående (jfr prop. 1981/82:169 s. 91).

17.5

I andra stycket finns bestämmelser om att arrendenämnden i vissa ärenden skall inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Ändringen innebär att sådant yttrande skall inhämtas i ärenden omjordägarens byggnadsskyl- dighet enligt den nyinförda regeln i 9 kap. 17 a å JB. i ärenden om tillstånd till överlåtelse av ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag enligt den nya regeln härom i 9 kap. 31 å JB samt i vissa ärenden enligt den nya lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Av lantbruksnämn- dens yttrande i de sist nämnda ärendena bör framgå om nämnden anser det uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordför- värvslagen liksom om nämnden anser det uppenbart att erforderlig fastig- hetsbildning inte kan komma till stånd (jfr 5 kap. 20 å och 10 kap. 3 å andra stycket fastighetsbildningslagen, 1970: 988).

19aå

År 1974 infördes möjligheter för hyresnämnderna att ta upp muntlig bevisning i alla sådana ärenden som nämnden enligt förevarande lag har att pröva (se prop. 1974: 151 s. 148—149). Paragrafen ändras nu så att även arrendenämnderna får möjligheter att ta upp muntlig bevisning (se avsnitt 2.15.1 i den allmänna motiveringen). Den nya möjligheten för arrende- nämnderna att uppta muntlig bevisning kan få betydelse bl. a. när nämn- den vid medling skall avge yttrande enligt 12 a 5.

21 a å

I paragrafens nu gällande lydelse meddelas vissa föreskrifter om hyres- nämnds yttrande enligt 12 a å. Dessa föreskrifter har utan sakliga ändring- ar gjorts tillämpliga även på arrendenämnds yttrande enligt nämnda para- graf. När det gäller den närmare innebörden av föreskrifterna hänvisas till prop. 1978/79z89 (se 5. 31—32).

22 å

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. De beslut som arren- denämnden meddelar enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arren- destället bör vara utrustade med rättskraft i likhet med hyresnämndens beslut enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt. Paragrafen har därför ändrats så att detta blir fallet (jfr. prop. 1981/- 82:169 s. 92). '

23 å Ändringen i andra stycket är redaktionell. Även ändringarna i tredje och fjärde styckena är redaktionella och beror

Prop. 1983/84: 136 1 15

på att det är oegentligt att tala om särskild talan mot t. ex. ett avvisnings- beslut (se bl. a. 49 kap. 2—5 åå rättegångsbalken samt lagrådets yttrande i prop. 1977/78: 175 s. 22- —224).

23 a å

Bestämmelsen i andra stycket att arrendenämnds yttrande om anlägg- ningsarrende enligt 12 a å andra stycket inte får överklagas motsvarar vad som gäller vid lokalhyra (se 23 å andra stycket).

1 andra stycket har också föreskrivits att talan mot arrendenämndens beslut enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället förs genom besvär hos fastighetsdomstolen. Av 14å nämnda lag följer att vardera parten i princip skall svara för sina rättegångskostnader i besvärs- målet. Av tredje stycket förevarande paragraf framgår att talan inte får föras mot fastighetsdomstolens avgörande i ett sådant mål.

Öt'ergångsbestämmelserna

Enligt övergångsbestämmelserna gäller de nya reglerna i princip även i fråga om arrendeavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har avtalet sagts upp före ikraftträdandet. tillämpas dock fortfarande den äldre lydel- sen av 8. 12 a och 21 a åå (jfr punkt 3 i övergångsbestämmelserna till lagen om ändring ijordabalkcn).

Hänvisningar till S4-3

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 4.1, 4.2

4.4. Förslaget till lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden

Lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.17).

[ å

Kravet att en dispensansökan för att kunna prövas måste göras inom en månad efter det att avtalet ingicks motsvarar vad som föreslås gälla enligt 8 kap. 2 å JB (se avsnitt 2.14 och 4.1). Enligt övergångsbestämmelserna (punkt 5) får en ansökan om godkännande göras före den I februari 1985 om arrendeavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

4å

De nya'reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister motsvarar vad som föreslagits i 9 kap. 3 å JB (se avsnitt 2.15.1 och 4.1).

5 å

Ändringen av första styt'ket'motsvarar i princip ändringen i 9 kap. 8 å första stycket JB.

Ändringarna av andra stycket är redaktionella och har tillkommit i anledning av de nya förfarandereglerna (jfr förslaget till ändring av 10 kap. 6 a å JB). Hänvisningen till JB kommer bl. a. att omfatta de nya räntebe- stämmelserna i 9 kap. 12 a åJB.

Tredje mycket har ändrats på motsvarande sätt som 9 kap. 7 å JB.

Prop. 1983/84: 136 I 16

Så

Ändringen hänger samman med att reglerna i JB om arbetsavtal i sam- band med arrendc föreslås bli upphävda (se avsnitt 2.12 och 4.1). Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.17) behandlat frågan om åtagan— den av arrendatorn att svara för fisketillsynen på de arrenderade vattnen.

Enligt övergångsbestämmelserna (punkt 4) gäller äldre bestämmelser om arbetsavtal i samband med arrende fram till den tidpunkt till vilken fastig- hetens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraft- trädandet.

16 å Genom den nya lydelsen klargörs att arrendenämnden kan bevilja upp- skov med avträde enligt 5 å andra stycket förevarande lag jämförd med 9 kap. 12 b å JB. om arrendatorn säger upp avtalet efter det att arrende- nämnden har fastställt villkor för det fortsatta fiskearrendet.

l8å

Förbudet mot att överklaga hovrätts dom i fråga om uppskov med avträde motsvarar vad som föreslås i 8 kap. 33 å JB (se avsnitt 4.1).

Öl'ergångsbestärmnelserna

Övergångsbestämmelserna motsvarar i tillämpliga delar vad som före- slagits beträffande ändringarna ijordabalken (se avsnitt 2.18 och 4. 1 ).

Hänvisningar till S4-4

5. Hemställan Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1. lag om ändring ijordabalken. . lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Hänvisningar till S5

  • Prop. 1983/84:136: Avsnitt 2.5

'.»JIQ

. lag om ändring i lagen ( 1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder. 4. lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

6. Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

Prop. 1983/84: 136 117

Hänvisningar till S6

Kommitténs sammanfattning av betänkandet

Inledning

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot vederlag. Upplåtelse av arrende kan ske i form av jordbruksarrende. bostadsarrende. anläggningsarrende. lägenhetsarrende eller fiskearrende. Allmänna bestäm- melser om arrende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (JB). De särskilda reglerna om jordbruksarrende finns i 9 kap. JB. Bestämmelserna om bostadsarrende och anläggningsarrende finnsi 10 och 11 kap. JB. När någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan. kan det ske som fiskearrende. Bestämmelser härom finns i lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Investeringar på arrendestället

Under arrendetiden skall jordbruksarrendatorn vårda och underhålla arrendestället. Förbättrar han arrendestället, kan han inte enligt någon tvingande regel få ersättning av jordägaren. Avsaknaden av sådana regler bedöms ha bidragit till att arrendeställena har kommit att bli eftersatta i tekniskt hänseende. Kommittén föreslår därför regler. som i korthet innebär att arrendatorn hos arrendenämnden skall kunna ansöka om tillstånd att göra investeringar, som medför varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Vid arrendets upphörande skall enligt dessa regler jordägaren betala ersättning till arrendatorn med ett belopp, som skall motsvara vad arrendestället genom investeringen har ökat i värde. De investeringar som skall ge arrendatorn rätt till ersättning har i lagen beskrivits som uppförande eller förbättring av ekonomibyggnad. utförande eller förbättring av "mark— anläggning eller förbättring av jorden. I huvudsak är det fråga om sådana åtgärder som enligt förordningen om statligt stöd till jordbrukets rationali- sering betecknas som inte rationalisering. Sådan arrendatorn tillhörig egendom som tillförs arrendestället till följd av en ersättningsgill investering skall tillfalla jordägaren vid avträdet i den mån egendomen då finns kvar på arrendestället.

Prop. 1983/84: 136 118

Muntliga arrendeupplåtelser samt arrendetid och besittningsskydd vid sidoarrende

Muntliga arrmdeupplåreiser

Avtal om arrende skall upprättas skriftligen. En muntlig upplåtelse faller utanför tillämpningsomrädet för j(.>rdabalkens bestämmelser om jordbruks- arrende. Detta innebär att en arrendator med muntligt avtal saknar besittningsskydd. Även i övrigt är hans rättsliga ställning i hög grad osäker. Har arrendatorn tillträtt arrendestä'illet utan att skriftligt avtal har upprättats. är han dock berättigad till skadestånd av jordägaren. om det inte har berott på arrendatorn att ett skriftligt avtal inte har kommit till stånd.

Trots lagens krav på skriftlig form för arrendeupplätelsc är antalet muntliga arrenden påtagligt högre än vad som kan godtas. Kommittén föreslär därför en reglering. sotn gör det fördelaktigt för jordägaren att använda skriftlig form för upplåtelsen. Regleringen hari huvudsak följande innehåll. Om arrendatorn har tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal har upprättats och jordägaren inte medverkar till att sådant avtal kommer till stånd. skall arrendatorn ha rätt att hos arrendenämnden ansöka om förklaring att arrende föreligger. s. k. arrendeförklaring. [ samband därmed kan arrendenämnden bestämma skäliga villkor för arrendet. Arrendenämn- dens beslut skall anses som ett skriftligt avtal om arrende. Nämnden skall inte stadfästa vad parterna en gängi tiden kan ha avtalat utan i stället rikta in sig på vad som bör gälla för framtiden. Sedan arrendenämnden har meddelat en arrendeförklaring. skall. oavsett vad som tidigare kan ha gällt mellan jordägaren och arrendatorn. samtliga villkor för arrendet vara bestämda genom arrendenämndens beslut.

Arrendetid och besittningsskya'd vid sidoarrende

Sidoarrenden (arrenden som inte omfattar bostad för arrendatorn) med en avtalstid om ett är eller kortare tid är inte förenade med rätt till förlängning. Någon minimitid gäller inte för sidoarrende. Det är ganska vanligt att även mera permanenta sidoarrenden upplåts på ett är i taget. ()lägenhetcrna för en arrendator med ett sidoarrende utan besittningsskydd är uppenbara. (')m kommitténs förslag beträffande de muntliga arrendeupplå'ttelserna genom- förs. är det tänkbart att flertalet av de muntliga avtalen ersätts med skriftliga ettårsavtal. Förslaget beträffande de muntliga upplåtelserna skulle mista en del av sin avsedda effekt. om inte reglerna rörande de ettåriga avtalen ändras. Enligt kommitténs mening bör frågan lösas så att besittningsskydd införs även för sidoarrende på ett är och att ettårig minimitid föreskrivs för upplåtelse av sidoarrende. Arrendenämnden skall dock kunna lämna dispens från regeln om minimitid. när jordägaren har sakliga skäl härför.

Upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden

För upplåtelse av jordbruksarrende. som omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende). gäller en minimitid om fem år. Ar jordägaren en kommun.

Prop. 1983/84: 136 119

är minimitiden dock ett år. Anledningen till att en särskild minimitid gäller för de kommunala arrendena är att den kommunala marken snabbt kan behöva tas i anspråk för kommunala ändamål. Kommitténs enkätundersök— ning beträffande kommunernas avtalspraxis ger vid handen att ca 60 procent av den korttidsupplåtna gårdsarrendcarealen ligger inom områden. som inte enligt kommunernas planer kommer att användas för annat ändamål än jordbruk före år 2000. Kommittén föreslår att kommunalt gårdsarrende. som helt eller delvis är beläget inom område med fastställd detaljplan. även i fortsättningen skall kunna upplåtas på ett år. Upplåtelsetiden för kommu- nala gz'trdsarrenden. som helt ligger utanför detaljplanelagt område. bör dock. i likhet med vad som gäller för gårdsarrenden i allmänhet. vara fem år. ' Arrendenämnden skall kunna ge dispens från den femåriga minimitiden. när kommunen har sakliga skäl för sin begäran om kortare tid. Ett sådant skäl kati vara att marken enligt en kommunal översiktsplan inom en nära framtid skall användas för annat ändamål än jordbruk.

Förköps— och friköpsrätt för jordbruksarrcndatorn

För närvarande finns inga regler om förköps- eller friköpsrätt för arrenda— torn. Före jordabalkens införande hade jordbruksarrendatorn emellertid förköpsrätt i vissa fall enligt 1943 års lag om arrendators förköpsrätt. Enligt de jordbrukspolitiska riktlinjer som riksdagen antog är [977 skall familje- jordbruket vara den dominerande företagsformen och vidare bör yrkeskun- niga förvärvare. som har för avsikt att bosätta sig på och själva'bruka en jordbruksfastighet. erhålla företräde vid förvärv av ett jordbruk. 1979 års jordförvärv5lag syftar bl. a. till att stärka sambandet mellan ägande och brukande av jordbruksfastigheter.

Kommittén anser att en friköpsrätt. dvs. en rätt för arrendatorn att när han så önskar tvångsförvärva den arrenderade fastigheten. innebär ett alltför långtgående ingrepp i jordägarens rätt att disponera över sin egendom. [ stället föreslär kommitten att jordbruksarrendatorn på nytt får en förköps- rätt. dock något annorlunda utformad än den som gällde enligt 1943 års lag.

Förkt'i'psft'irfarandet föreslås få följande utseende. En jordägare. som har upplåtit sin fasta egendom på gårdsarrende med fd'irlängningsrätt och som avser att sälja egendomen eller någon del av denna. måste först erbjuda arrendator. som berörs av den tilltänkta försäljningen. att köpa arrendc- stället med de justeringar som av fastighetsbildnings- och rationaliseringsskäl kan varanödvändiga. Erbjudandet skall vara godkänt av lantbruksnämnden. Antar arrendatorn inte erbjudandet inom tre månader. står det jordägaren fritt att sälja egendomen till utomstående. Försäljning till jordägarens make. barn. syskon eller syskonbarn får ske utan rätt för arrendatorn att förköpa. Vissa andra försäljningar är också "fria" från förköpsrätt. Som exempel kan nämnas lantbruksnämndernas och lantbruksstyrelsens köp och försäljningar av jordbruksfastigheter. Antar arrendatorn ett förköpserbjudande. blir den fortsatta gängen densamma som vid en vanlig överlåtelse av jordbruksfas- tighet. Arrendatorn har således bl. a. att ansöka om förvärvstillstånd och lagfart såsom köpare i allmänhet. Förköpsreglerna upprätthålls genom att

Prop. 1983/84: 136 120

lantbruksnämnden skall vägra förvärvstillstånd för utomstående köpare. om förköpslagens bestämmelser har åsidosatts.

Uppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende

Arrendeavtal för viss tid — ett år eller längre — måste i princip sägas upp för att upphöra att gälla vid den avtalade arrendetidens utgång. För arrenden med besittningsskydd gäller vidare att avtalet måste sägas upp även om parterna vill att arrendet skall fortsätta men på andra villkor. Säger jordägaren upp avtalet. behöver han inte underrätta arrendatorn huruvida uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. En uppsägning gäller alltid avtalets upphörande. Även om arrendatorn säger upp avtalet för ändring av villkoren. kan han bli tvungen att lämna arrendet vid avtalstidens utgång. om jordägaren vägrar medge förlängning med hänvisning till någon besittningsbrytande grund. Om parterna efter uppsägning inte kan nå en överenskommelse, skall jordägaren lämna arrendatorn ett s. k. avflyttningsmeddelande. Om arrendatorn inte hänskjuter tvisten till arrendenämnden inom två månader därefter. förlorar han rätten till fortsatt arrende. .

Det nu gällande uppsägningsförfarandet kan kritiseras på följande punkter. Även om parterna är överens om att arrendet skall fortsätta. måste avtalet sägas upp. om någon av parterna önskar ändring av villkoren. Arrendatorn kan inte få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning innan tvisten har hänskjutits till arrendenämnden. Frågan om fortsatt arrende kan hållas svävande lång tid efter arrendeperiodens utgång. Förfarandet kännetecknas vidare av en ensidig skyldighet för arrendatorn att hänskjuta tvist till arrendenämnden. lsyfte att undanröja dessa olägenheter förelår kommittén ett nytt uppsägningsförfarande. som i korthet innebär följande. Vill jordägaren eller arrendatorn att avtalet skall upphöra att gälla. skall skriftlig uppsägning göras. Vill part att arrendet skall fortsätta men på ändrade villkor. skall han i skriftlig anmälan till motparten ange detta. Sker ingen uppsägning utan endast anmälan om villkorsändring. blir avtalet automatiskt förlängt på tid och på villkor i övrigt som arrendenämnden bestämmer eller parterna kommer överens om . Uppsägningstiden skall vara densamma som i dag och tillämpas även beträffande anmälan om villkors- ' ändring. Säger jordägaren upp avtalet. skall han i uppsägningshandlingen ange orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underläter jordägaren att göra detta, är uppsägningen utan verkan. Säger jordägaren upp avtalet. har han att senast två månader från den dag uppsägning senast får göras hänskjuta eventuell tvist till arrendenämnden. Försitter jordägaren tvåmå- nadersfristcn i händelse av tvist. får uppsägningen endast verkan som anmälan om villkorsändring. När part har gjort en anmälan. har han. om överenskommelse inte kan nås. att hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast sex månader från den dag anmälan senast får göras. Försitts tidsfristen. förlorar anmälan sin verkan. vilket får till följd att de gamla villkoren skall fortsätta att gälla även för den nya arrendeperioden.

Prop. 1983/84: 136 " 121 Övriga frågor

Kommittén har granskat problemen i samband med arrendeavräkning vid ändmtpenningvärde. Kommittén har därvid funnit att de nuvarande reglerna om arrendatorns ansvar för arrendeställets skick medför att tillträdets bristbelopp vid avräkningen skall justeras med hänsyn till den ökning av kostnaderna för tillträdesbristernas avhjälpande. som kan ha inträffat under arrendetiden (avräkningsperiodcn). Någon lagändring har därför inte ansetts behövlig.

Kommittén har också sett över frågan om fideikommissarrendatoms rättsställning. Kommittén har funnit att reglerna beträffande s. k. under— gårdsarrenden inte ger fideikommissarrendatorn en sämre rättsställning än en jordbruksarrendator i allmänhet. Vad sedan gäller arrende av ett fideikommiss huvudgård är läget ett annat. Avlider innehavaren av fideikommisset. är den nye innehavaren (efterträdaren) berättigad att tillträda huvudgården. oavsett vad arrendeavtalet innehåller. En ändring av dessa regler skulle innebära att hela fideikommissavvecklingsfrågan. som löstes genom lagstiftning år 1963. måste tas upp till ny prövning. Kommittén anser att en sådan omprövning inte bör ske endast till följdav huvudgårds- arrendatorns i viss mån osäkra arrendetid. Kommittén avstyrker således lagändringar beträffande fidcikommissarrendatorns rättsställning.

Kommittén har vidare övervägt frågan om underarrendarorns rättsställ- ning. Ett underarrende föreligger. när en arrendator upplåter arrenderätt i andra hand till arrendestället eller en del av detta. Träffar jordägaren och huvudarrendatorn överenskommelse om ändring av det mellan dem gällande arrendeavtalet. kan underarrendatorns rättsställning förändras utan att han har deltagit i överenskommelsen eller haft möjlighet att påverka den. Som exempel kan nämnas att jordägaren och huvudarrendatorn träffar avtal om att huvudarrendet omedelbart skall upphöra. Oavsett vad huvudarrendatorn och underarrendatorn har kommit överens om vad gäller arrendetidens längd. gär underarrendarorn i ett sådant fall miste om sitt arrende och får i stället en osäker skadeståndsfordran gentemot huvudarrendatorn. För att undanröja risken för missbruk föreslår kommittén att underarrendatorns avtal skall anses ha träffatsmed jordägaren som motpart. när huvudarrendet upphör och huvudarrendatorn tillhör viss krets av närstående till jordägaren eller är en juridisk person. över vilken jordägaren har det bestämmande inflytandet.

Från Lantbrukarnas riksförbund (LRF) har framförts vissa synpunkter på regeln om förverkande av arrende på grund av vanvård av arrendestället. Det har ifrågasatts om inte arrendenämnder och domstolar kräver att vanvården skall ha gått så långt att den är att beteckna som grov. innan en förverkandeförklaring meddelas. Kommittén har för sin del inte funnit något belägg för att en sådan tillämpning av förverkanderegeln skulle vara allmänt förekommande och anser att någon lagändring inte erfordras.

Avtal om upplåtelse av arrende av alla slag är inte bindande längre än 50 är från den tidpunkt avtalet ingicks. Kommittén föreslår att maximitiden för upplåtelse av jardbrukmrremle sätts ned till '20 år.

I jordabalken finns bestämmelser om arbetsavtal [ sainband med jord- bruksarrende. Dessa regler har tillkommit som ett skydd för arrendatorn mot

Prop. 1983/84:136 [22

alltför betungande a'rbetsåtaganden. Utvecklingen under de senaste decen- nierna har inneburit att reglerna om arbetsavtal har kommit att framstå som alltmerotidsenliga. Enligt jordägare- och arrendatorsorganisationerna utgör de fåtaliga arbetsavtal som fortfarande kan förekomma inget bärande skäl för att behålla reglerna om arbetsavtal i samband med arrende. Kommittén anser att dessa regler nu bör avskaffas. För arbetsavtal mellan en jordägare och en arrendator bör i fortsi-ittningen samma regler gälla som för arbetsavtal i allmänhet.

Enligt huvudregeln får en jordbiuksarrendator inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Från arrendatorshåll har hemställts att över- lätelserätten utvidgas bl. a. när det gäller överlåtelse inom familjen. Även överlåtelse till annan bör enligt arrendatorerna få ske i större utsträckning. Kommittén anser att en utvidgad rätt för arrendatorn att utan jordägarens samtycke överlåta arrendet inte bör införas. Genom det förstärkta besitt- ningsskydd som infördes genom lagändringar den 1 juli 1979 samt de nu föreslagna bestämmelserna om rätt för arrendatorn till ersättning för investeringar och rätt att förköpa arrendestället förbättras arrendatorernas rättsställning titan att man behöver befara de nackdelar för jordbruksnäring- en i stort som enligt kommittén kan följa med en vidgad rätt att överlåta arrenden. .

När arrendenämnden bestämmer en högre arrendeavgift än den som har utgått under den tidigare arrendeperioden. gäller den nya avgiften för tiden från och med periodskiftet. Meddelas avgiftsbeslutet först efter periodskif— tet. skall arrendatorn för den tid som har gått av den nya arrendeperioden betala skillnaden mellan den gamla och den nya avgiften. På denna retroaktiva arrendeavgift utgår enligt arrendelagen inte någon ränta. Kommittén föreslår att z'trrendatorn blir skyldig att betala ränta på retroaktiv arrendeavgift medan jordägaren hör betala ränta på det avgiftsbelopp som han skall betala tillbaka. när den nya arrendeavgiften blir lägre än den gamla. '

Fran vissa av arrendelagens tvingande regler kan arrendenämnden ge dispens. dvs. lämna godkännande till ett avtalsvillkor. som ger arrendatorn sämre rätt än han annars skulle ha haft enligt lag. Kommer parterna överens om ett arrendevillkor. som för sin giltighet kräver en sådan dispens. skall de i avtalet särskilt ange att dispens får sökas. Avslär arrendenämnden en ansökan. förfaller hela avtalet. om parterna inte har kommit överens 'om annat. Det finns ingen tidsgräns. före vilken ansökan om dispens måste göras. Detta innebär att en dispensansökan kan göras sedan arrende-förhål- landet har varat tlera år. Om disper-s vägras. försätts arrendatorn i en mycket besvärlig situation. Kommittén föreslår därför att en regel inför's. som innebär att en dispensansökan inte får göras senare än en månad från det att jordägaren och arrendatorn har träffat avtal om villkor. som för sin giltighet kräver godkännande av arrendenämnden.

Kommittén har sett över den s.k taxering:värderegcln vid bostadsarrende. Denna innebär att bostadsarrendatorn saknar rätt till förlängning av avtalet. om det på arrendestället vid den tidpunkt då avtalet senast kan sägas upp inte finns ett bostadshus som är åsatt taxeringsvärde. För byggnader på annans mark. vilka har ett lägre värde än 10000 kr.. skall enligt fastighetstaxerings-

Prop. 1983/84: 136 ' 123

lagen något taxeringsvärde inte bestämmas. Kommittén har inte funnit skäl att föreslå en ändring av taxeringsvz'irderegeln.

Vissa processfrågor

Tvist om fi.")rlängning av avtal om jordbruks- och bostadsarrende och om villkor vid förlängning prövas i första instans av arrendenämnd. Förläng- ningstvist kan föras till fastighetsdomstol och hovrätt. medan villkorstvist kan överklagas endast till fastighetsdomstol. Vissa arrendetvister upptas av fastighetsdomstol som första instans. I övrigt gäller för arrendetvister en rad processbestämmelser. som gör förfarandet i arrendetvister ganska kompli- cerat. Kommittén anser att den instans- och fullföljdsordning som gäller för hyrestvister bör tjäna som förebild för arrendctvisternas del. Bostadsdom- stolens lagfarna ledamöter kan tillsammans med intresseledamöter. föreslag- na av arrendemarknadens parter. bilda en arrendedomstol såsom andra och sista instans för arrendetvister. Kommittén förordar vidare att den hyres— processlag som sannolikt kommer att bli en följd av hyresrättsutredningens arbete skall gälla även för handläggningen av arrendetvister. Slutligen uttalar kommittén att mål om klander av syn. arrendeavräkning och arrendeavgifts bestämmande utan samband med egentlig villkorstvist samt ärende om dispens från regeln om sista dag för syns avslutande bör överflyttas från fastighetsdomstol till arrendenämnd som första instans.

Följdändringar

Flertalet förslag i betänkandet har utformats med hänsyn till förhållandena inom arrendejordbrukct. Till följd av bl. a. önskemålet om så långt möjligt enhetliga regler för olika arrendeformer bör enligt kommittén förslagen beträffande ränta på retroaktiv arrendeavgift rn. m.. uppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende och vissa processfrågor gälla även bostadsarrende och fiskearrende. För fiskearrende bör dessutom gälla förslaget beträffande arbetsavtal i samband med arrende. Av lämplighetsskäl bör vidare förslaget rörande muntliga arrendeupplåtelser gälla även bostadsarrende och fiskear- rcnde. Förslagen om investeringar på arrendestället. förköps- och friköpsrätt för jordbruksarrendatorn samt maximitiden för arrendeupplåtelse bör gälla endast jordbruksarrende.

Prop. 1983/84: 136

124

Kommitténs författningsförslag

Förslag till Lag om ändring i jordabalken

llärigenom föreskrivs i fråga om jordabalkenl dels att 9 kap. 37—39 55 skall upphöra att gälla, dels att rubriken närmast före 9 kap. 36 & skall utgå, dels att 7 kap. 5 och 13 åå. 8 kap. 2. 3. 6. 8. 21. 22 och 23 åå. 9 kap. 2. 3. 7. 8,- 10.12.13.20.21. 22. 26. 29 och 36 55. 10 kap. 3. 4. 5 och 6 a 55 skall ha nedan angivna lydelse.

dels att i balken skall införas tolv nya bestämmelser. 8 kap. 3 a. 3 b. 3 c och 19 a åå. 9 kap. 9 b. 14 21.14 b. 14 c, 14 d. 14 e och 21 a åå samt 10 kap. 6 b 5 av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap. 5 5 Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen jordbruksarren- de, är avtalet ej bindande längre än tjugo år.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av sta- ten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till för- längning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjan- derätts bestånd och vill fastighets- ägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut. skall uppsägning ske.

Första —— tredje styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av sta- ten. Första och andra styckena inver- kar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första eller andra stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fas- tighetsägaren eller nyttjanderättsha- varen frånträda avtalet sedan denna tid gått ut. skall uppsägning ske.

1 Balken omtryckt 1971: 1209.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

125

Föreslagen lydelse

13 &:

Även om förbehåll ej skett. gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten. om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före över- låtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 5. I fråga om överenskommelse som avses i 7 li gäller första stycket endast om den förut gällande upplåtelseti- den utgått före övcrlåtelsen. varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i till- lämpning.

Även om förbehåll ej skett. gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten. om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före över.- låtelsen. Jämväl arrendejörklaring och arrendatorns rätt att sitta kvar på arrendestället enligt 8 kap. 3 a 35 gäller mot n_v ägare av fastigheten. även om förbehåll ej skett.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 ä. I fråga om överenskommelse som avses i 7 ä gäller första stycketförsm meningen endast om den förut gäl- lande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen. varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskom- melsen trätt i tillämpning.

Om giltighet av avtal om förhandlingsordning mot ny hyresvärd finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen (19781304).

8 kap. 2 5 Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9—11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe. om ej annat anges.

1 de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor. får godkän- nande sökas endast om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställ- ning om godkännande. förfaller avtalet. om ej annat överenskom— mits.

Avtal om jordbruksarrende. bo- stadsarrende och anläggningsarren- de skall upprättas skriftligen. I hand-

1 de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor. får godkän- nande sökas endast om detta angivits i avtalet. Framställning till arrende- nämnden om godkännande får inte göras senare än en månad från det att avtalet har underskrivits av jordäga- ren och arrendatorn. Avslår nämn- den framställning om godkännt-inde. förfaller avtalet. om ej annat över- enskommits.

39'

Avtal om jordbruksarrende. bo- stadsarrende och anläggningsarren- de skall upprättas skriftligen. l hand-

3 Senaste lydelse 19782305.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

lingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan. Har arrendatorn tillträtt arrendestäl- let utan att skriftligt avtal blivit upp- rättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd. har han rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år från det jorden avträddes, är rätten till sådan talan förlorad.

Föreslagen lydelse

lingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Andring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen. om ej annat överenskommes.

3:15

Har vid jordbruksarrende eller bostadsarrende arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd. skall arrendenämnden på ansökan av arrendator): förklara att arrendeföre- ligger (arrendeförklaring) samt be- stämma villkoren för arrendet enligt 9kap. 91) .5 eller 10 kap. 6 b 5.

Har arrendatorn gjort ansökan om förklaring. skall, till dess arrende- nämnden har meddelat beslut i frå- gan, hans rätt att sitta kvar på arren- destället bedömas som om arrendet hade upplåtits genom skriftligt av- tal.

3bå

Har vid anläggningsarrende arren- datorn tillträtt arrendestället oehföre- ligger sådana omständigheter som enligt 3 a .é' första stycket medför rätt till arrendeförklaring. har arrenda- torn rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år från det jorden avträddes. är rätten till sådan talan förlorad.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

127

Föreslagen lydelse

3cå

Dom eller beslut. arrendeförklaring meddelas. anses som ett skriftligt avtal om arrende. ingånget den dag domen eller beslutet meddelas.

Danz eller beslut i fråga om arren- deförklaring skall gälla till dess laga- kraftägande avgörande föreligger.

varigenom

65

Är jordbruksarrende, bostadsar- rende eller lägenhetsarrende upplå- tet för arrendatorns livstid. har vid dennes död hans make rätt att inträ- da som arrendator under sin livstid. om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap. får jordäga- ren dock uppsäga avtalet. När avta- let upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande makens död. skall arrendestället avträdas på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från dödsfallet.

Är bostadsarrende eller lägen- hetsarrende upplåtet för arrenda- torns livstid. har vid dennes död hans make rätt att inträda som arrendator under sin livstid. om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades. Ingår den efterlevande maken nytt äkten- skap. får jordägaren dock uppsäga avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande makens död. skall arrendestället avträdas på den far- dag som inträffar närmast efter sex månader från dödsfallet.

stl—*

Uppsägning skall vara skriftlig. om ej skriftligt erkännande av upp- sägningar: lämnas. Ifall som avses i 11 kap. 6 och 6 a 5.6 och när arren- dator uppsäger avtal enligt 9 kap. 8 5 eller 10 kap. 5 5 skall uppsägningen dock alltid ske skriftligen. Uppsäg- ning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift på jordä- garens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning. dock utan tillämpning av 12—15 55 delgiv- ningslagen (19701428).

Uppsägning skall vara skriftlig. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift på jordägarens vägnar.

. Uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning. dock utan tillämpning av 12—15 55 delgivnings- lagen (1970:428). Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, fär uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg- ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller. om han driver rörelse med fast kontor. på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu.

3 Senaste lydelse l973:187.

Prop. 1983/84: 136 128

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator. hos vilken uppsägning skall ske. ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom. får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållandc skall upphöra och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrende finns i 11 kap. 6 5. '

Särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende finns i 9 kap. 10 5, 10 kap. 6a #" och 11 kap. 6 &.

19 a 5

Har arrende upplåtits i andra hand av

I . någon som med jordägaren är eller har varit gift eller är i rätt upp- eller nedstigande släktskap eller svå- gerlag eller är syskon eller är i det svågerlag, att den ene är eller har varit gift med den andres syskon, eller som på liknande sätt är jordägaren närstå- ende,

2. juridisk person. över vilken jordägaren eller någon honom när- stående enligt 1. har ett bestämmande inflytande,

3. enskild person samt jordägaren är juridisk person, över vilken upplå- taren eller någon honom närstående enligt 1. har ett bestämmande infly- tande.

skall. när upplåtarens rätt mot jordägaren upphör, arrendet anses ha upplåtits av denne.

215

Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom. skall byggnaden eller vad som eljest

Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad 'på detta. utöver vad som ålegat honom. skall utom ifall som avses i 9 kap. 21 å

Prop. 1983/84: 136 129

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

utförts erbjudas jordägaren till inlö- byggnaden eller vad som eljest sen, när arrendatorn frånträder utförts erbjudas jordägaren till inlö- ' arrendet. Harjordägaren ej inom en . sen. när arrendatorn frånträdcr månad från det erbjudandet gjordes arrendet. Har jordägaren ej inom en förklarat sig villig antaga detta. får månad från det erbjudandet gjordes arrendatorn föra bort egendomen. förklarat sig villig antaga detta. får Han skall dock återställa arrende— arrendatorn föra bort egendomen. Stället i tjänligt skick. Han skall dock återställa arrende- stället i tjänligt skick.

Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället bortfört inom tre månader från det arrendestället avt. äddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

IIar ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan anläggning. får anläggningen ej tagas bort. innan arrendatorn ersatt jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten. '

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej. om annat avtalats.

_ 22 å .

Har avträdandc arrendator _på- Har avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan arrendestället lämnat kvar annan honom tillhörig egendom än som honom tillhörig egendom än som avses i 21 å och försummar han att avses i 21 5 eller 9 kap. 2! s* och inom tre månader efter anmaning försummarhan att inorntre månader föra bort egendomen, tillfaller den efter annianing föra bort egen— jordägaren utan lösen. : domen. tillfaller den jordägaren

utan lösen.

23 å

Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att uppsäga avtalet.

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen.

2. om arrendatorn vid jordbruks- 2. Upphävd. arrende undandrager sig att utföra arbete som åligger honom enligt avia- [er,

3. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 å och icke efter tillsägelse vidtager rättelse.

4. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som - förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden. avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse.

5. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjande- rätt.

(3. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet. som går utöver hans 9 Riksdagen 1983/84. l'saml. Nr 136

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

130

Föreslagen lydelse

åligganden enligt denna balk. och det måste anses vara av synnerlig vikt för

jordägaren att skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad. om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

Uppsäges thalet. har jordägaren rätt till ersättning för skada.

')

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för arrenda- torns livstid. Avser upplåtelsen jord. varöver upplåtaren icke kan förfoga utöver sin egen besittningstid. får avtal träffas även för sådan tid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu. gäller avtalet för fem år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn. skall arren— detiden utgöra minst fem år eller. om jordägaren är kommun. minst ett år. llar avtal träffats för kortare tid. gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden god- känt avtalet i denna del. gäller det dock för den överenskomna tiden.

9 kap.

Avtal om jordln'uksarrerule skall träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord. varöver upplåtaren icke kan förfoga utöver sin egen besittnings- tid. får avtal träffas även för sådan tid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avta- let för fem år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn. skall arren- detiden utgöra minst fetn år eller. om jordägaren är kommun och arrendestället till någon del ligger inom fastställd stadsplan eller bygg- nadsplan.- minst ett är. För annat- arrende för viss tid ska/! arrendetiden utgöra minst ett år. Har avtal träffats för kortare tid. gäller det för den i detta stycke föreskrivna minsta tiden för arrendet. Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del. gäller det dock för den överenskomna tiden. Upp/åter staten genom lant- bruksnämnd arrende. som inte om- fattar bostad för arrendatorn. far avtal dock träffas för kortare tid än ett år utan sådant godkännande.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 åå. 8 kap. 6. 14 och 23 åå samt 30. 32 och 33 åt? detta kapitel ätertaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 &

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägning- en skall ske senast ett är före arrendetidens "utgång. om avtalet träffats för minst fem år. och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

(.)m avtalet ej uppsäges inom rätt ()m avtalet ej uppsäges inom rätt

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

tid. anses det förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

131

Föreslagen lydelse

tid. anses det förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år. eller. om anmälan om vill- korsändring enligt 14 a 5 har skett, på tid och på villkor i övrigt som bestäms ' enligt 9 5.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn. om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sädant

godkännande.

Bestämmelserna i 8— 13 ## gäller vid arrende för viss tid. utom när

1. arrendetiden uppgår till högst ett är och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn. eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är för- verkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 & föreligger.

CIT-

Bestämmclserna i 8—9 a, 10—13. 14 a—I4 e 5.6 gäller vid arrende för viss tid. utom när

1. arrendetiden understiger ett år. eller .

2. jordägaren säger upp arrendeav- talet till omedelbart upphörande på den grund att arrenderätten är för- verkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 & föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller. om det godkänts av arrendenämnden.

854

Om jordägaren uppsagt arrende- _ avtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 3 ä' och i uppsägningen begärt jörlängning av avtalet på änd- rade villkor. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när -

1.arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 & utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder.

Om jordägaren uppsagt arrende- avtalet. har arrendatorn rätt till för- längning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 5 utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet till omedelbart upphörande på någon av dessa grunder.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas.

3. jordägaren gör sannolikt. att han själv. hans make eller avkomling skall bruka arrendestället. och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeför- hällandet upphör.

4. jordägaren gör sannolikt. att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhällandet'upphör.

5. jordägaren gö'r sannolikt. att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan. '

" Senaste lydelse 19791371 .

Prop. 1983/84: 136 132

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt-, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhällandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt. har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

9 b 5

Vid arrendeförklaring skall arren- deavgiften bestämmas enligt 9 # förs- ta stycket. Arrendetiden skall bestäm- mas till fem år. om arrendet omfat- tar bostad för arrendatorn, och eljest till ett år. Till den sålunda bestämda arrendetiden skall läggas den ytterli- gare tid som behövs för att arrende- perioden skall löpa ut på en fardag. Annat av jordägaren eller arrenda- torn uppställt villkor skall gälla i den mån det är förenligt med en ända- målsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället och det är skäligt med hänsyn till övriga omständighe- ter.

Träffas vid arrendeförklaring överenskommelse om villkoren för arrendet, äger vad i 9 .$ fjärde stycket sägs motsvarande tillämpning.

10 å-

Uppsäges arrendeavtal och förelig- - Uppsäger arrendatorn arrendeav- ger tvist om förlängning av avtalet talet. är rätten till förlängning av eller om villkor för sådan förläng- avtalet förfallen. ning. åligger det jordägaren att skri_ ft- ligen meddela arrendatorn att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två månader efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendent'imnden. Medde- landet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 $; gäller för uppsäg- ning. Bestämmelsen i8 kap. 8 # tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som Uppsäger jordägaren avtalet, skall åligger honom enligt första stycket. han i uppsägningen underrätta arren- har arrendatorn att hänskjuta tvisten datorn om orsaken till att han vägrar

Prop. 1983/84: 136 .N-"uvarande lydelse

till arrendenämnden inom den iförs- ta stycket angivna tiden. lakttages ej denna. förfaller ratten nl/for/angntng av avtalet.

] 3 3 Föreslagen lydelse

medge fk'irlängning. Jordägaren får därefter såsom ny orsak till sin "väg— ran ej åberopa annat än sådant för— hållande som anges iö's' ]. eller 2. och som han inte har känt till eller bort känna till före uppsägningen. Upp— _llvller uppsägningen inte föreskrifter— na i första meningcn. är den utan verkan. "

Om delgivning av uppsägning finns bestämmelser i 8 kap. 8 s. '

llar jordägaren uppsagt avtalet och föreligger tvist omförlängning av t'lvtalet. har jordägaren att'genom ansökan hänskjuta tvisten till arren— denämnden senast två månader från den dag. dä uppsägning senast kunde ske. eller. om uppsägningstid ej är föreskriven, från den dag uppsägning har skett. "Iakttages inte denna tids- frist. har. om arrendatorn ej före _l'ristens utgång skriftligen har ga'tt med på att flytta. uppsägningen endast verkan som anmälan om vill- korsändring enligt 14 a s*.

12 s'5

Bifalles arrcrulatorns talan om förlängning av arrendeavtalet. skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 &.

Dom eller beslut varigenom arren- datorns talan bifalles anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrende- förhällandet får ej åberopas omstän— dighet som kunnat äberopas i målet eller ärendet.

Bifallcs ej jordägarens talan om skall avtalet förlängas och villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 s.

arreruleavtalets upplu'irande,

Dom eller beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrendeförhällandct fär ej abe- ropas omständighet som kunnat abe- ropas i mälet eller ärendet.

13.5

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet. får i domen eller beslutet skäligt uppskov med avträdet medges. om jordägal ren eller arrendatorn begär det.

Bifalles jordägarens talan om arrendeavtalets upphörande. fär i domen eller beslutet skäligt uppskov med avträdet medges. om jordäga- ren eller arrendatorn begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med

.5 Senaste lydelse l9732187.

Prop. 1983/84: 136 134 .-'Vuvarande lyt'lelse Föreslagen lydelse

avträdet. skall arrendevillkoren för tiden fran avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 &.

14 a &

Vill jordägaren eller arrendatorn ha ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. skall han i anmälan till den andre ange detta. Anmälan skall göras senast den dag då uppsäg- ning till arrendetidens utgång senast kan ske. Anmälan skall ske i den (.trdning som enligt 8 kap. 8 .Q' gäller för uppsägning

llar anmiilan gjorts och föreligger tvist om villkoren. har den som ltar gjort anmälan att senast sex månader

. från den dag då anmälan senast kunde ske. hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Iakttages inte den- na tidsfrist. är anmälan tttan ver- katt.

'l'vist ltänskjttts till arrendenämn- den genom ansökan av part som ltar gjort anmälan om villkorsändring. Ansökan skall innehålla uppgift om den ändring av arrendet*illkoren som begärs. Endast part som ltar gjort ansökan får framställa yrkande om villkorsändring _i arrendenärnnden. Part får inte utan att särskilda skäl föreligger begära annan ändring av arrendevillkoren än vad han har gjort [ ansökningen till arrendenämnden.

Har jordägaren uppsagt avtalet till arrendetidens utgång, får han med iakttagande _. av tidsfristen i andra stycket utan anmälan enligt första stycket hänskjuta tvist om villkoren för det fortsatta arrendet.

14 b % ! villkorstvist skall villkorenjör det fortsatta arrendet fastsaillas enligt 9 s*. För tiden fram till dess villkor för detfortsatta arrendet blir slutligtfast- ställda skall de förut gällande villko- ren tillämpas.

Prop. 1983/84: l36

Nuvarande lydelse

135 ' Föreslagen lydelse

14 c 5

Skall arrendatorn enligt beslut eller dom utge högre arrendeavgift för förfluten tid än som skolat utgå förut, skall arrendatorn betala ränta på ö versk jutande belopp som om belop- pet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående arrendeav- giften.

Fastställes arrendeavgiften för för- fluten tid till lägre belopp än som skolat utgå förut. skall jordägaren betala ränta på belopp han har upp- burit för mycket för tiden från dagen för beloppets mottagande.

Räntan skall beräknas enligt 5 $$ räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet eller domen har vunnit laga . kraft och enligt 65 räntelagen för tiden därefter.

14 d ä' -

Har villkoren fastställts av arren- denämnd eller domstol enligt 12 eller 14 b $$. har arrendatorn rätt att upp- säga avtalet senast två månader efter det att domen eller beslutet har vunnit laga kraft. De villkor som har fast- ställts för arrendetskall gälla för tiden fram till avträdet. Om tiden för avta- lets upphörande finns bestämmelser i 8 kap. 4.6 andra stycket.

14 c &

Har arrendatorn uppsagt avtalet enligt 14 d 5, får arrendenämnden på ansökan av arrendatorn eller jordä- garen medge skäligt uppskov med avträdet. De villkor som har fast- ställts för arrendet skall gälla f ör tiden fram till avträdet.

20?

Har arrendatorn uppfört ny bygg- Har arrendatorn uppfört ny bygg- nad i stället för byggnad som han nad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17 mottagit och är han icke enligt 17. 18 eller 185 berättigad till ersättning eller 215 berättigad till ersättning

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

därför. har han vid avräkning enligt 23 5 rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

1 36 Föreslagen lydelse

därför. har han vid avräkning enligt 23 5 rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. om den nya-byggnaden är lämplig för sitt ändamal eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet.

215

Utför arrendatorn ny täckdikning. ' som arrendenätnnden funnit behöv- lig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arren- destället, är han, om ej annat avtalats. . efter arbetets fullbordande berättigat! till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fast- ställt beräknad kostnad för arbetet.

. Har arrendatorn anlagt markväg. förbättrat ägoanordningen eller vid- tagit annan åtgärd som medfört var- aktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning. är han vid avräkning enligt 23 .é' berättigad till ersättning motsvarande vad ärren-. destället ökat i värde. om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

Har arrendatornuppfört eller för- bättrat ekonomibyggnad. utfört eller förbättrat markanläggning eller för- bättrat jorden och iir-arbetet i huvud- sak inte att hänföra till 16. 18 eller 19 55, har arrendatorn. om arrende- nämnden har lämnat tillstånd till arbetet. rätt till ersättning av jordäga- ren med belopp som motsvarar vad arrendestället genom arbetet har ökat i värde.

Tillstånd får lämnas endast om arbetet bedöms medföra varaktig nyt- ta för jordbruket på arrendestället och" jordägaren inte gör sannolikt att han inom skälig tid kommer att utföra arbete som fyller väsentligen samma ändamål.

Har arbetet påbörjats, skall till- stånd vägras.

Tillstånd får förenas med villkor. Har tillstånd lämnats, skall jord- ägaren anses ha medgivit att arrenda- torn får utföra arbetet.

Zlaå

Ersättningen skall bestämmas vid den sytt som sker när arrendestället avträds och räknas arrendatorn till

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

1 3 7 Fr'ireslagen lydelse

godo vid avräkningen. om annat inte har avtalats efter det att arrende- nämnden har lämnat tillstånd enligt 21 .f.

Har till följd av arbete enligt 21 .S arrendestt'illet tillförts" egendom. som tillhör arrendatorn. skall egendomen tillfalla jordägaren vid avträdet. om egendomen då finns kvar på arren- destället. Jordägaren och arrenda- torn får dock efter det att arrende- nämnden har lämnat tillstånd enligt 21 55 avtala att egendomen skall tillfal- lajordägaren vid annan tidpunkt före avträdet.-

A rrendatorn får inte under de fyra" månader som infaller närmast före avträdet föra bort egendom enligt 21 5. om han inte före nu angiven tid har . underrättat jordägaren därom. Bry- ter arrendatorn häremot. har jordä- garen rätt till ersättning för skada.

22%

Har jordägaren utfört arbete som avses i 185 eller utgivit ersättning enligt andra stycket i nämnda para- graf eller enligt 31 #_li'irsta stycket för arbete som arrendatorn utfört och har arrendcrättens värde- ökat ge- nom arbetet, är arrendatorn skyldig att godtaga skälig höjning av arren— deavgiften.

l-lar jordägaren utfört arbete som avses i 185 eller utgivit ersättning enligt andra stycket i nämnda para— graf för arbetc som arrendatorn utfört och har arrenderättens värde ökat genom arbetet. är arrendatcnn skyldig att godtaga skälig höjning av . arrendeavgiften.

265

Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället. såsom

byggnader. trädgård. åker och äng, beteshagar. hägnader. diken. vägar. broar. brunnar och ledningar. Frän synen fär dock undantagas viss del av arrendestället. om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i_vad man brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av synemännen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 å andra stycket. 30 éandra stycket eller 31 9 skall synemännen bestämma ersätt- ningen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 & första stycket. 311 i andra stycket eller 31 å. skall synemännen bestämma ersätt— ningen. '

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

138

Föreslagen lydelse

Synemännen fär anlita sakkunnig eller biträde.

Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling. som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet. de åtgärder som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detta. Tydlig hänVisning skall lämnas om vad den har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre månader från synens avslutande genom synemärnens försorg delges parterna i den ordning som enligt 8 kap. 8 & gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 s' tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

29%?

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. llar avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arrende- avgiften utgä med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till parter- nas avsiktcr och övriga förhållanden när avtalet träffades. Om förbehåll att arrendatorn skall utföra arbete finns bestämmelser i 36—39 935.

Arbetsavtal i samband med arren- de.

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid

_ med vad som sagts nu. skall arrende-

avgiften utgä med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till parter- nas avsikter oeh övriga förhållanden när avtalet träffades.

36.5

Bestämmelse i arrendeavtal att arrendatorn skall utföra arbete för ej innefatta skyldighet-att utföra arbete utöver fastställt antal dagsverken eller anma bestämt arbete.

Skall arrendatorn enligt arrende- avtalet utföra dagsverken men är ej bestämt. ltur de skall fördelas på särskilda tider av året. skall hela antalet dagsverken jämnt fördelas på årets veckor. i den mån det kan ske. För varje arrendeär eller. då avtalet föreskriver visst antal dagsverken under viss tid av året, för varje sådan tid skall jordägaren i god tid lämna arrendatorn uppgift om de dagar när arbetet skall utföras. z'lrrendatorn är ej skyldig att inställa sig till arbete tidigare än på andra dagen. efter det att uppgiften" lämnats honom. A rbetet får -ej utkrävas på sådant sätt att

Är avtal om jordbruksarrende. som omfattar bostad för arrendatorn, förenat med rätt till förlängning enligt 85. har arrendatorn förköpsrätt enligt .. bestämmelserna i lagen -'(ll)81:000) om arrendators förköps- rätt.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

arrendatorn hindras att behörigen sköta sitt jordbruk. Jordbruksdags- verken får dock utan hinder äv vad som sagts nu utkrävas enligt den fördelning som föreskrives i avtalet.

I arrendeavtalet får ej intagas för- bud för arrendatorn att utföra arbete åt annan än jordägaren.

375

År arrendatorn enligt arrendea vta- let eller annat avtal mellan honom och jordägaren skyldig att utföra arbete. skall ersättning till arrenda- torn utgå efter ortens pris vid tiden för arbetet.

Föreslagen lydelse

38.5

Tillhandahåller jordägaren ej ar- bete som arrendatorn enligt arrende- avtalet eller annat avtal mellan jord- ägaren och arrendatorn är skyldig att utföra eller annat för arrendatorn lika förmånligt arbete, får arrendatorn uppsäga arrendeavtalet. Uppsägning får dock ej ske. om arrendatorns förlust av arbetsinkomst är av ringa betydelse, och ej heller sedan arbetet tillhandahållits arrendatorn. Har jordägaren ej inom en månad från uppsägningen meddelat arrendatorn att den ej godtages, skall jordägaren anses ha godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har arrendatorn. vare sig uppsägning sker eller ej. rätt till ersättning för skada, om icke underlåtenheten att tillhandahålla arbete nödvändig- gjorts av ändrade ekonomiska eller tekniska förhållanden.

395

Bestämmelserna i 36—38 55 gäller ej. om arrendatorns åliggande är av ringa betydelse.

139

"Prop. 1983/84: 136 140

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 kap. 3 5 .

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett är före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid. anses det förlängt på fem år.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år. eller om anmälan om villkorsändring enligt 6 a 9" har skett, på tid och på villkor i övrigt som bestäms enligt 6 #.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant godkännande.

4 ä

Bestämmelserna i 5 och 6 55 om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när

1. hus som avses i lä ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finns, det då ej åsatts taxeringsvärde. eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är för- verkad eller förhällande som avses i 8 kap. 145 föreligger.

2. jordägaren säger upp arrende- avtalet till omedelbart upphörande på den grund att arrenderätten är för— verkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14% föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

5 .5 Om jordägaren uppsagt arrende- avtalet. har arrendatorn rätt till för- längning av avtalet, utom när

Om jordägaren uppsagt arrende- avtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 3 5 _och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på änd- ' rade villkor. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad el- 1. arrenderätten är förverkad el-

ler avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. Hå utan att likväl jordägaren upp- sagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder.

ler avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 5 utan att likväl jordägaren upp- sagt avtalet till omedelbart upphö- rande på någon av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att

avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning, '

Prop. 1983/84: 136 _ 141

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelsc med gällande plan och jordägaren gör sannolikt. att han skall använda marken i enlighet med planen. '

5. jordägaren gör sannolikt. att marken skall användas för bebyggelse av annat Slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk. industri eller annan ekonomisk verksamhet. samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arremlatorns intresse av fortsatt arrende.

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeför- ' hållandct.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

62150

Ifråga om förlängning av arrende- avtal äger i övrigt 9 kap. 9 a—13åå motsvarande tillämpning på _bo- stadsarrende. Hänvisningarna till 9 kap. 95 skall dock i stället avse 6.5 detta kapitel.

Ifråga om förlängning av arrende- avtal äger i övrigt 9 kap. 9 a—l3 och 14 a—l4e.$.$ motsvarande tillämp- ning på bostadsarrende. Hänvis- ningarna till 9 kap. 9.5 skall dock i stället avse (så detta kapitel.

' 6 b 5

Vid arrendeförklaring skall arren- deavgiften bestämmas enligt () _s förs- ta stycket. A rrendetiden ska/l bestäm- mas till fem år jämte den ytterligare tid som behövs för att arrendeperio- den skall löpa ut på enfardag. Annat av jordägaren eller arrendatorn upp- ställt vi/Ikor skall gälla i den mån villkoret är skäligt.

Träffas vid arrendtförklaring överenskommelse om villkoren för arrendet. äger vad i 6 .(i fjärde stycket sägs motsvarande tillämpning.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

2. Ifråga om arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet. äger äldre bestämmelser fortfarande tillämpning. om ej annat föreskrivs i det följan- de. - . . 3. De nya bestämmelserna i 7 kap. 5 5. 8 kap. 21 och 22 st. 9 kap. 25 andra stycket. 75 första stycket I.. 20, 21. Zl a. 22 och 26 åå gäller även i fråga om arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, dock först efter den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. Har arrendatorn före ikraftträdandet utfört arbete eller

6 Senaste lydelse- I979:371.

Prop. 1983/84: 136 . 142

vidtagit åtgärd enligt 9 kap. 21% i den äldre lydelsen. skall frågan om ersättning prövas enligt äldre bestämmelser.

4. Ifråga om arbetsavtal i samband med arrende äger äldre bestämmelser tillämpning på arrendeavtal. som har ingåtts före ikraftträdandet. dock längst till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. -

5. De nya bestämmelsernai7kap. 13 ä.8 kap. 3. 3 a. 3 b. 3 eoch 19 a 5.5. 9 kap. 9 b och 36 åå samt 10 kap. 6 b ägäller även i fråga om arrendeavtal. som har ingåtts före ikraftträdandet.

6. I fråga om uppsägning av arrendeavtal. som har gjorts före lagens ikraftträdande. skall äldre bestämmelser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd äga tillämpning.-

7. Arrencletvist. som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. prövas enligt äldre bestämmelser.

Förslag till Lag om ändring i lagen ( l957':390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1957:390) om fiskearrenden att I. "2. 3. 4. 5. 8 och 9 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 ä'

I fråga om avtal. varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt ät annan. skall utöver vad som beträffande nyttjanderätt i allmänhet följer av 7 kap. jordabalken. gälla vad nedan i denna lag sägs. därest upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning.

I—lar rätt till fiske. i samband med jordbruksarrende eller eljest. upplåtits genom avtal som huvudsakligen har annat ändamål än i första stycket sägs. äger denna lag ej tillämpning. Lagen är ej tillämplig på sådan upplåtelse av rätt till fiske som avses i kapitel 5 artikel 6 eller 7 i gränsälvsöverenskom- _ melsen d. 16 sept. 1971 mellan'Sverige och Finland. i

Förbehåll som strider mot bestämmelse i denna lag är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god-

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god-

kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller annat avtalsvillkor. får godkännan- de sökas endast om detta angivits i avtalet. Av51är nämnden framställ- ning om godkännande. förfaller

kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller annat avtalsvillkor. får godkännan- de sökas endast om detta angivits'i avtalet. Framställning till (”rende- nämnden om godkännande får inte

1 Senaste lydelse ' I97l2855.

Prop. 1983/84:136 143

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

göras senare än en månad från det att avtalet har anders/(rivits av fastighe- tens ägare och arrendatorn. Avslår nämnden framställning om godkän- nande, förfaller avtalet. om ej annat överenskommits.

avtalet, om ej annat överenskom- mits.

. 2 5 Avtalet skall upprättas skriftligen. 1 avhandlingen skola samtliga villkor upptagas. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

llar fiske tillträtts utan att skrift- ligt avtal upprättats, äger utövaren, därest det ej berott på honom att giltigt avtal sedermera'icke kommit till stånd, rätt till ersättning för den skada sattt därigenom tillskyndas honom.

Talan om skadestånd enligt andra stycket skall väckas inom ett år från det fisket avträddes.

Har fiske tillträtts utan att skrift- ligt avtal upprättats och har det ej berott på utövaren att giltigt avtal sedermera icke kommit till stånd. skall arrendenämnden på ansökan av utövaren förklara att arrende färelig- - ger ( arrendeförklaring) samt bestäm- ma villkoren för arrendet enligt 10 kap. 6 b .é' jordabalken.

Vadi 8 kap. 3 a # andra stycket och 3 c & jordabalken sägs äger motsva- rande tillämpning vid fiskearrende.

3 53

Upplåtelse av fiske skall ske för viss tid. ej understigande fem år. eller för arrendatorns livstid. Upplåtelse av fiske, som ingår i fiskevårdsområde. må dock ske för återstoden av den tid. för vilken fiskevårdsområdet bildats. Därest upplåtelsen angår fastighet. varöver upplåtaren icke äger förfoga utöver sin egen besittningstid, må upplåtelsen ske för sådan tid. Är tiden icke så bestämd som nu sagts. skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år. Har avtal träffats för kortare tid. gäller det dock för den överenskomna tiden. om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del.

Har fiskearrende upplåtits på längre tid än den i 7 kap. 5 5 första stycket jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd. äger fjärde stycket nämnda

Har fiskearrende upplåtits på längre tid än den i 7 kap. 5 55 första stycket jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd, äger femte stycket nämnda

paragraf motsvarande tillämpning. paragraf motsvarande tillämpning.

4 53 Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång. Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid. anses det förlängt på fem år.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt

om anmälan om villkorsändring enligt 9 kap. 14 a äjordabalken har tid. anses det förlängt på fem år. eller '

3 Senaste lydelse 1970: 1018.

3 Senaste lydelse 197011018.

Prop. 1983/84:136 144

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

skett. på tid och på villkor i övrigt som bestäms enligt 10 kap. 6 55 jordabalken .

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn. om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

] fraga om tiden för upphörande av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förve rkande eller av annan orsak och s.ittet för uppsägning äga 8 kap. 4 5 första och andra styckena samt 8 55 jordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4 & första stycket jordabalken till 25 & samma kapitel skall därvid tillämpas på 13 å andra stycket denna lag.

Säf

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 4 # och i upp- sägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. har arren- datorn rätt till förlängning av avta- let. utom när

1 . arrenderätten är förverkad utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet att upphöra på grund här- BV.

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad utan

att likväl fastighetens ägare uppsagt- avtalet till omedelbart upphörande på grund härav,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. fastighetens ägare gör sannolikt, att han själv hans make eller avkomling skall bruka fisket. 0 h det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhällandet upphör

4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Ifråga om förlängning av arrende- avtal äga 9 kap. 8 å andra stycket och 921—13 åå samt 10 kap. 6 & jordabal- ken motsvarande tillämpning. Hän- visningarna till 9 kap. 9 & jordabal- ken skall dock i stället avse 10 kap. 6 & samma balk.

Första och andra styckenagälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund av arrenderät-- ten är förverkad.

] fråga om förlängning av arrende- avtal äger 9 kap. 8 & andra-stycket, - 9 a—13 och 14 a—14 e 55 samt 10 kap.

6 & jordabalken motsvarande till- lämpning. Hänvisningarna till 9 kap. 9 Så jordabalken skall dock i stället

"avse 10 kap. 6 % samma balk.

Första och andra styckena gäller ej. om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om fastighetens ägare säger upp avtalet till Omedelbart upp- hörande på den grund att arrende- rätten är förverkad.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

** Senaste lydelse 1979Z372.

Prop. 1983/84: 136 145 Föreslagen lydelse

8 &

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arrendeavgiften utgå med belopp. sotn är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Är ej tid utsatt för erläggande av avgiften. skall den erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång.

Nuvarande lydelse

Vad i 8 kap. 9—11 5.5 och 9 kap. 36—39 5.5 jordabalken är stadgat om nedsättning av arrendeavgift. ska- destånd. rätt till uppsägning och arbetsavtal skall äga motsvarande tillätnpning i fråga om fiskearrende. Arrendatorn äger ock rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. om fisket. utan hans vållande, på grund av fiskpest. vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Vad i 8 kap. 9—11 äs" jordabalken är stadgat om nedsättning av arren- deavgift. skadestånd och rätt till uppsägning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om fiskearrende. Arrendatorn äger ock rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. om fisket. utan hans vållande. på grund av fiskpest. vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Har arrendatorn före förfallodagen påkallat nedsättning av arrendeavgif- ten i fall då det kan komma ifråga. skall han anses hava guldit den i rätt tid. därest han inom en månad efter det avgiften blivit slutligen bestämd erlägger

vad som brister.

9 56 . Utan medgivande av fastighetens ägare må ej arrendatorn åt annan överlåta eller upplåta fisket eller del därav. Första stycket äger motsvarande tillämpning på rättighetens övergång genom bodelning. arv. testamente. holagsskifte eller liknande förvärv..

Vad i 8 kap. 19 a # jordabalken sägs om andrahandsupplåtelse av arrende äger motsvarande tillämp- ning ifråga om fiskearrende.

1. Denna lag träder i kraft den '1 juli 1982. 2. Ifråga om arrendeavtal. som har ingåtts före ikraftträdandet. äger äldre bestämmelser fortfarande tillämpning, om ej annat föreskrivs i det följan- de.

3. De nya bestämmelserna i 2. 3, 8 och 9 %% gäller även i fråga om arrendeavtal. sotn har ingåtts före ikraftträdandet. 8 & dock först efter den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet. 4.1 fråga om uppsägning av arrendeavtal. som har gjorts före lagens ikraftträdande, skall äldre bestämmelser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd äga tillämpning. S. Arrendetvist. som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. prövas enligt äldre bestämmelser.

5 Senaste lydelse 1970: 1018.

6 Senaste lydelse 1970:1018.

Prop. 1983/84: 136 146

Förslag till Lag om arrendators förköpsrätt

Härigenom föreskrivs följande

lä Har arrendatorn enligt 9 kap. 36 & jordabalken förköpsrätt. skall jordägaren. innan han till annan än arrendatorn säljer eller genom byte överlåter en fastighet. som helt eller delvis omfattas av det arrenderade omrädet. erbjuda arrendatorn att köpa fastigheten eller del av denna.

2.5 Förköpsrätt föreligger inte

1. om förvärvaren är jordägarens make och inte heller om förvärvaren eller. när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är jordägarens avkomling. syskon eller syskons avkomling. '

2. om förvärvet enligt 29' l.—4. och 7.—l(_l. jordförvärvslagen ( l979:23()) får ske utan förvärvstillstånd.

3.0m förvärvet sker genom inrop på offentlig auktion enligt 17 & jordförvärvsla gen .

Bä .lordägarens erbjudande enligt l & sker genom att han överlämnar ett skriftligt förslag till köpeavtal. Erbjudandet skall ha godkänts av lantbruks- nämnden för att vara giltigt enligt dbnna lag. i;...

45 Lantbruksnz'imnden får godkänna ett erbjudande endast om det 'är förenligt med innehållet i 4 & jordft'irvärvslagen och. om erbjudandet avser område av fastighet. erforderlig fastighetsbildning kan tillstyrkas saint de föreslagna villkoren för överlåtelsen inte'är oskäliga.

5 & Är fastigheten av sådan beskaffenhet som sägs i 4 & 3. jordft'irvärvslagen skall lantbruksnämnden förklara att förköp av fastigheten inte får äga rum under två är efter förklaringen.

6 & Kan två eller flera arrendatorer göra gällande förköpsri-itt till fastigheten. får lantbruksnämnden med beaktande av innehållet i 3 & jordförvärvslagen förklara att fastigheten skall erbjudas endast viss eller vissa av arrendato— rerna. om detta erfordras för att motverka en olämplig uppdelning av fastigheten.

l-lar lantbruksnämnden meddelat förklaring enligt första stycket. får den eller de av arrendatorerna som har uteslutits in_te utöva fi:")rköpsrätt under två år efter förklaringen.

7 5 Har arrendatorn inte skriftligen antagit ett erbjudande inom tre månader från det att han fick del av det. får förköp av den fastighet som jordägaren i sin ansökan till lantbruksnämnden har förklarat sig vilja sälja inte äga ruin under två år från det att arrendatorn mottog erbjudandet.

8.5 Har arrendatorn skriftligen antagit ett erbjudande. men sker inte överlåtelse av fastigheten till honom inom tre månader från det att

Prop. 1983/84: 136 147

erbjudandet antogs. äger vad i 7 ä sägs motsvarande tillämpning, om det har berott på arrendatorn att överlåtelse inte-har kommit till stånd.

9 & Har arrendatorn skriftligen avstått från förköpsrätt till viss fastighet. får förköp av den fastigheten inte äga rum under två år efter avståendet.

105 Om verkan av åsidosättande av bestämmelserna i denna lag finns föreskrifter i jordförvärvslagen (l9791230) och i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m.

11 & Ansökan om godkännande av erbjudande eller om förklaring enligt 5 eller 6 i? skall göras av jordägaren hos den lantbruksnämnd inom vars verksamhetsområde fastigheten helt eller delvis är belägen.

129” Jordägaren skall lämna lantbruksnämnden de upplysningar som nämnden behöver för prövning av ärende enligt denna lag.

Arrendatorn skall beredas tillfälle att yttra sig över jordägarens ansö- kan.

l3å Talan mot lantbruksnämndens beslut enligt denna . lag förs hos lantbruksstyrelsen genom besvär. Mot lantbruksstyrelsens beslut förs talan hos regeringen genom besvär.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1982. Lagen äger icke tillämpning på köp eller byte. som har skett före ikraftträdandet.

Förslag till Lag om ändring i jordförvärvslagen (l979:230)

Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvslagen (1979:.230) att i lagen skall införas en ny paragraf. 6 a %, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 a &

Förvärvstillstånd skall vägras. om överlåtaren har försålt fastigheten till annan än arrendator av fastigheten och denne vid tiden för försäljningen kunde göra gällande förköpsrätt till fastigheten enligt lagen (I981:000) om arrendators förköpsrätt.

Prop. 1983/84: 136 148

Nuvarande lydelse . - Föreslagen lydelse

Vad i första stycket sägs om försälj- ning av fastighet äger motsvarande tillämpning när fastighet går [ byte.

Denna lag träderi kraft den ljuli 1982. Lagen äger icke tillämpning på köp eller byte. som har skett före ikraftträdandet. .

Förslag till Förordning om ändring i jordförvärvsförordningen (1979:23l)

Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvsförordningeni (1979231) att 3 5 skall ha nedan angivna lydelse.

3 5

I tillståndsärendet skall förvärvaren 1.1nge fångeshandlingen. om inte ansökan avser tillstånd till framtida förvärv genom fång som avses i l 5 2—4 eller på offentlig auktion enligt 17 å jordförvärvslagen (19791230). '

2. uppge ålder och yrkeskunskaper för jordbruk och skogsbruk. eller om förvärvaren är bolag. stiftelse eller annan förening än sambruksförcning förete bolagsavtal. bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,

3. uppge avsikten med förvärvet och om han avser att själv bruka egendomen och att bosätta sig på den,

4. uppge om han äger eller driver eller tidigare har ägt eller drivit ett lantbruksföretag och om han tidigare har ansökt om förvärvstillstånd

5. uppge sin och överlåtarens postadresser '

6. inge av överlåtaren på heder och samvete avgiven försäkran huruvida egendomen vid tiden för överlåtelsen var upplåten på jordbruksarrende. som omfattade bostad för arrenda- torn. .

Lantbruksnämnden kan för särskilt fall medge undantag från första stycket.

Denna förordning träder i kraft: den 1 juli 1982. Förordningen äger icke tillämpning på köp eller byte, som har skett före ikraftträdandet.

Prop. 1983/84: 136 _ 149

Förslag till Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. att .1 och 5 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 äl

Utländsk medborgare må ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller inmuta mineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs 0111 fast egendom skall gälla även tomträtt.

Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas beträffande utländska bolag. föreningar. andra samfälligheter och stiftel- ser.

Möter ej hinder med hänsyn till allmänt intresse eller förvärvarens personliga förhållanden. skall utländsk medborgare meddelas tillstånd att förvärva fast egendom. om

1. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj stadigvarande bo och hemvist samt egendomen är bostadsfastig- het. avsedd för en eller ett fåtal familjer, eller tomt. lämpad att bebyggas med ett mindre bostadshus,

2. egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj bostad för fritidsändamål under förutsättning dels att egendomen icke är olämplig för ändamålet. dels att

a) förvärvaren förut varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige eller eljest har särskild anknytning till Sverige, eller

b) förvärvet avser fastighet inom område. där efterfrågan på fritidsfastig- heter icke är så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena.

3. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk. åt vilket han kan antagas komma att själv ägna sig. samt förvärvaren förut varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige. . _

4. egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet, för vilken egendomen prövas behövlig. samt förvärva- ren antingen har hemvist i Sverige sedan två är och har fått sådant tillstånd till näringsverksamheten som avsesi 5 5 lagen den 29 november 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och utländskt företag att idka näring här i riket eller har bosättningstillstånd.

5. förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller. när makar förvärva gemensamt. någon av dem är överlåtarens avkomling.

' Tillstånd ttttförvärva fast egendom skull vägras, om överlåtaren har . försåltfastighelen till annan än arren- dator av fastigheten och denne vid tiden för försäljningen kunde göra

1 Senaste lydelse 1979:31(1.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

150

Föreslagen lydelse

gällande förköpsrätt till fastigheten

enligt lagen (1981:000) om arrenda- ' tors förköpsrätt. Vad nu har sagts om försäljning av fastighet äger motsva- rande tillämpning när fastighet går i byte.

Länsstyrelsen skall avgöra tillståndsfrågan. om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändamål som avses i tredje stycket 2. Detsamma gäller ärende om förvärv av fast egendom i fall som avses i punkterna 1 och 3—5. I övriga fall prövas frågan om tillstånd av regeringen. '

Så—

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 5 eller om prövning enigt 4 & tillställcs länsstyrelsen i det län där egen- domen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen före fäng- et eller inom tre månader från det fånget skedde. 1 ärendet bör fångcs- handlingen eller. om sådan ännu ej upprättats. fångesmannens skriftliga samtycke till ansökningen företes i huvudskrift eller bestyrkt avskrift. Har det ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 %. må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas. '

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt '1 eller 2 5 eller om prövning enligt 4 & tillställes länsstyrelsen i det län där egen- domen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen före fång- et eller inom tre månader från det fånget skedde. i ärendet bör fånges- handlingen eller. om sådan ännu ej ' upprättats. fångesmannens'skriftliga

samtycke till ansökningen företes i huvudskrift eller bestyrkt avskrift. Har det 'ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 %$. må sökanden fö'reläggas att avhjälpa bristen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas. Avser ansökan fast"

egendom. som är taxerad som jord- bruksfastighet. skall sökanden förete av fångesmannen på heder och sant- ' huruvida egendomen vid tiden för överlåtelsen vete avgiven försäkran

var upplåten på jordbruksarrende. som omfattade bostad för'arrenda- torn. '

Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom genom '

köp eller byte. får ansökningen cj prövas eller på grund av återkallelse avskrivas. innan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp enligt förköpsla- gen (19671868) äger rum. Vad nu sagts äger ej tillämpning. om det är uppenbart att förköpsrätt icke kommer att utövas. '

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärvsom avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd. är fånget ogillt. Detsamma gäller. om ansökan om prövning enligt 4 å lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan'om tillstånd enligt första stycket utgått. ' '

3 Senaste lydelse l979:897.

Prop. 1983/84:' 136 151

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Sökes tillstånd i fall. som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen att insända handlingarna jämte eget utlåtande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning. som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende. som nu sagts. meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982. Lagen äger icke tillämpning på köp eller byte. som har skett före ikraftträdandet. ' '

Prop. l983/84: 136 ' 152

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts a'v bostadsdomsto- len, Svea Hovrätt. Göta Hovrätt. Kristianstads tingsrätt. Göteborgs tings- rätt. domstolsverket. arrendenämnderna i Stockholm. Linköping, Malmö och Göteborg, fideikommissnämn den. kammarkollegiet. Uppsala universi- tet, lantbruksstyrelsen, fiskerist'yrelsen. statens lantmäteriverk'. domän- verket, länsstyrelserna i Östergötlands och Malmöhus län. ärkebiskopen,' byggnadspantutredningen (_Ju 1977: 05). Lantbrukarnas riksförbund (LRF). Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar. Svenska kommunförbundet, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund. Svenska lantarbetareförbundet. Sveriges advokatsamfund. Sveriges do- mareförbund, Sveriges jordbruksarrendatorers förbund. Sveriges jordäga- reförbund. Sveriges villaägareförbund. Willands arrendatorförening. Cen- terpartiet i Katrineholms kommun. Fideikommissariernas intresseorgani- sation och Malmö kommuns fastighetsnämnd.

Kammarkollegiet har bifogat yttranden av Stiftsnämnderna i Uppsala. Linköping, Skara, Lund. Göteborg. Karlstad och Växjö. Uppsala universi- tet har bifogat yttranden av jur. dr Kent Käliström och professor Per Henrik Lindblom. Lantbruksstyrelsen har bifogat yttranden av lantbruks- nämnderna i Södermanlands. Jönköpings. Kristianstads, Skaraborgs. Västmanlands och Västerbottens län. Länsstyrelsen i Östergötlands län har bifogat yttranden av lantbruksnämnden i länet. fiskenämnden i länet. lantbrukarnas lånsförbund i Östergötland och Norrköpings kommun.

Skrivelser har dessutom inkommit från advokaten Rolf Moberg, Stock- holm.

Prop. 1983/84: 136 [53

Skrivelse den "10 mars 1981 från Stockholms handelskam- mare om anläggningsarrendatorernas rättsställning

Arrende- och hyreslagstiftningen har under l970-talet varit föremål för ett successivt reformarbete. Översynen av regelsystemet pågår alltjämt i de två parallellt arbetande kommittéerna. arrendelagskommittén och hy— resrättsutredningen. Bland annat har bestämmelserna rörande jordbruks- och bostadsarrende ändrats i olika avseenden.

] det följande behandlas en fråga som hittills inte synes ha berörts i det tidigare eller pågående lagstiftningsarbetet. nämligen "anläggningsarrenda- tors ställning i samband med förlängning av arrendeavtal.

De normer och den procedur för fastställande av arrendeavgift i sam- band med förlängning av arrendet som föreskrivs i 9 kap. 9 & och 10 kap. 6 & Jordabalken samt i l 5 lagen om arrendenämnder och- hyresnämnder berör endast jordbruks- och bostadsarrenden. För anläggningsarrenden saknas motsvarande möjlighet att hänskjuta frågan om villkoren för för- längning av arrendeavtal till arrendenämnd. Bestämmelserna om anlägg- ningsarrende saknar också uttalade regler och kriterier för bedömning av skälig arrendenivå i samband med förlängning av arrendet.

Anläggningsarrendators rättsskydd inför förlängningen av arrendet är mycket'svagt och består endast i det indirekta besittningsskyddet i l 1 kap. 5 & Jordabalken. Uppnås inte överenskommelse om arrendenivån tvingas arrendatorn att avflytta och i efterhand söka få ut skadestånd av jordäga- ren. Lagstiftaren har här utgått från att en sådan balans råder mellan parterna att arrendenivån normalt kan avtalas utifrån renodlade marknads- principer.

Handelskammaren har kunnat konstatera att denna begränsade form av besittningsskydd. som för övrigt övergetts i alla andra upplåtelseformer, inte ger ett tillräckligt rättsskydd eller en acceptabel förhandlingsposition. när den första arrendetiden upphör och parterna ska förhandla om vill- koren för förlängning av anläggningsarrendet. I praktiken råder inte en sådan balans mellan parterna att de kan förhandla och avtala om en arrendeavgift baserad på marknadsmässiga principer. Principiellt kan den- na balans anses föreligga endast i samband med nyupplåtelse. Här ifråga- sätts inte heller principen om avtalsfrihet i nyupplåtelsesituationen.

En anledning till den bristande balansen är att arrendatorn ofta lagt ned stora investeringar i lokaler och anläggningar för sin näringsverksamhet. Han har då i praktiken svårt att hävda en rimlig arrendenivå om markupp- låtaren aktualiserar mer betydande avgiftshöjningar i samband med avta- lets förlängning. Arrendatorns förhandlingsposition blir ännu svagare om han i sin verksamhet arbetat upp en kundkrets som kontinuerligt besöker lokalen eller anläggningen. Han undviker givetvis i det längsta att avflytta

Prop. 1983/84: 136 - 154

och kan därför tvingas "godta en mycket betungande arrendeavgift. En . flyttning innebär många gånger att rörelsen måste läggas ned eller bedrivas i andra former. Hänsynen till personal. kreditgivare och andra intressenter begränsar naturligen också näringsidkarens handlingsalternativ. Den er- sättning näringsidkaren kan få av markupplåtaren torde mera sällan ge erforderlig kompensation för åsamkade förluster och olägenheter. Ersätt- ningen fastställs dessutom långt efter avflyttningen i en ersättningsprocess. vars utgång kan vara oviss.

Handelskammaren har från olika branscher erfarit att näringsidkare som bedriver verksamhet på mark med anläggningsarrende ofta hamnar i be- kymmersamma situationer i samband med förlängning av arrendeavtal. Den otrygga situationen innebär inte bara svårigheter för befintliga rörel- seidkare utan torde också inverka menligt pä nyetablering av rörelser. Även en mycket begränsad näringsverksamhet binder normalt miljonbe- lopp i kapital. Arrendetiden vid nyupplåtelse är oftast 5— IO är. varefter ny arrendeavgift aktualiseras. Att binda betydande kapital under dessa förhål- landen framstår som äventyrligt, inte bara för näringsidkaren utan också för kreditgivare.

Enligt Handelskammarens mening är det angeläget att i lagstiftningen överväga införande av normer och ett rättsligt förfarande för skälighets- prövning av arrendeavgift i samband med förlängning av anläggningsar- rende. Mot bakgrund av den utveckling regelsystemet undergått vad gäller övriga markupplåtelseformer förefaller det vara ännu mer befogat att ock- så ompröva huruvida anläggningsarrendatorernas intressen kan anses vara tillräckligt beaktade i lagstiftningen.

Bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddct. som tidigare var likartat utformade för lokalhyra och anläggningsarrende. kompletterades således i samband med 1979 års ändringar i hyreslagen med ett förstärkt medlingsförfarande vid förlängning av lokalhyra.

De synpunkter och framställningar som föranlett lagändringar beträffan- de övriga nyttjanderättsformer görsig i hög grad gällande också såvitt avser anläggningsarrende. Då denna upplåtelseform tillämpas för vitt skilda ändamål och inom många olika näringsgrenar, synes emellertid önskemål om reformer och fokusering av problemen ha uteblivit i lagstift- ningsarbetet. .

Med anledning av vad som ovan anförts hemställer Handelskammaren att regeringen överväger sådana ändringar i bestämmelserna rörande an- läggningsarrende att dessa i här berört avseende kommer i bättre överens- stämmelse med övriga upplåtelseformer samt att frågan överlämnas till arrendelagskommittén för behandling.

Prop. l983/84: 136

1 Förslag till Lag om ändring i jordabalken

155

Nuvarande lydelse F öreslagen lydelse

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalkenl dels att rubriken närmast före 9 kap. 36 å skall utgå. dels att 9 kap. 36—39 åå skall upphöra att gälla. dels att 4 kap. ] å. 7 kap. 5 å. 8 kap. 2. 8. 23.24. 31 och 33 åå. 9 kap. 2. 3. 7. 8.10—13. l5. 17.20—22. 24. 29 och 31 åå. 10 kap. 3—5 och 6 a åå samt 11 kap. 6 och 6 a åå skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas sex nya paragrafer, 8 kap. 27 å. 9 kap. 12 a. 12 b och 17 a åå samt 1] kap. 5 a och 6 b åå, av. nedan angivna lydelse.

. 4kap. 1 sl Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskil- lingen och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe- skilling. är det tillräckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller föreskrif- terna i första stycket är ogiltigt. Dock är" förvärv. som en bostads— rättsförening har gjort enligt lagen (1982: 352) om rätt till'fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt. giltigt även om föreskrifterna i förs- ta stycket inte har iakttagits.

7 kap.

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bin- dande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan är dock ei bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjande rätt för nå- gons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Köp som inte uppfyller föreskrif- terna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv. som har gjorts en- ligt lagen (1982: 352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen ( [984.000] mn arrendatorers rätt att förvärra arrendestället. giltiga även om fö- reskrifterna i första stycket inte har iakttagits. '

5å

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom stadsplan och upp- låtelse (”jordbruksarrende är dock inte bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av annan nyttjande- rätt än jordbruksarrende för någons . livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov. är avtalet ej bindande längre än fem år.

] Balken omtryckt 1971: 1209. 2 Senaste lydelse 1982: 357.

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighets- ägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått

"ut. skall uppsägning ske.

8 kap. 2 5

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9— 11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor. får god- kännande sökas endast om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställning om godkännande. förfaller avtalet. om ej annat över- enskommits.

] de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god- kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor. får god- kännande sökas endast om detta angivits i avtalet. Ansökan får inte prövas om den kommer in till arren- denämnden senare än en månad ef- ter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande väg- ras. förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits.

8 kap. 8 å3

Uppsägning skall vara skriftlig. om ej skriftligt erkännande av upp- sägningen lämnas. Ifall som avses i 11 kap. 6 och 6 & åå och när arren- dator uppsäger avtal enligt 9 kap. 8 9" eller 10 kap. 5 ä' skall uppsäg- ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behön'g att mottaga arrendeavgift påjordägarens vägnar.

Uppsägning skall vara skriftlig. om ej skriftligt erkännande av upp- sägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a åå skall uppsäg- ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig Uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning. dock utan tillämpning av 12— 15 åå delgivningslagen (1970: 428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist. får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg- ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller. om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu. skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda. om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Harjordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske. ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga

3 Senaste lydelse 1973: 187.

Prop. l983/84:136 Nuvarande lydelse

157

Föreslagen lydelse

uppsägning för honom. får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och

Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphö- ra och ansökan om vräkning av ar- rendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Stämningsansökan mcd yrkande att arrendeförhållande skall upphö- ra och ansökan om avhysning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ord— ' ning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anlägg- ningsarrende finns i 11 kap. 6 5.

8 kap. 23 å Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att upp- säga avtalet.

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen.

_ 2. om arrendatorn vid jordbruks- arrende undandrager sig att utföra arbete som åligger honom enligt avtalet,

3. om arrendatorn vanvårdar ar- rendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 å och icke efter tillsägelse vid- tager rättelse.

4. om arrendatorn nyttjar arren- destället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller. om viss odlingsplan är fastställd i avta- let eller detta innehåller annan be- stämmelse om hävden. avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse.

5. om arendatorn i strid med be- stämmelserna i denna balk över— låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt.

6. om arrendatorn åsidosätter av- talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av syn- nerlig vikt för jordägaren att skyl- digheten fullgöres.

2. om arrendatorn vanvårdar ar- rendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 å och icke efter tillsägelse vid- tager rättelse.

3. om arrendatorn nyttjar arren- destället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller. om viss odlingsplan är fastställd i avta- let'eller detta innehåller annan be- stämmelse om hävden. avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

4. om arrendatorn i strid med bc- stämmelserna i denna balk över- låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt.

5. om arrendatorn åsidosätter av- talsenlig skyldighet. som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av syn- nerlig vikt för jordägaren att skyl- digheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad. om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet. harjordägaren rätt till ersättning för skada.

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

158

Föreslagen lydelse

8 kap. 24 5

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 235 första stycket 1—4 men sker rättelse innan jordägaren gjort biuk av sin rätt att uppsäga avtalet. kan arrendatorn icke därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller. om jordägaren icke uppsagt avtalet inom sex må- nader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 235 första stycket 5 eller 6.

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 9" första stycket 1—3 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet. kan arrendatorn inte därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller. om jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex månader från det han fick känne- dom om förhållande som avses i 23 å första stycket 4 eller 5.

8 kap. 27 54

Vid jordbruksarrende och bo- stadsarrende har arrendatorn i vis— safall rätt att förvärva arrendestäl- let enligt lagen (1984.'000).om ar- rendatorers rätt att förvärva arrendestället.

8 kap. 31 55

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal. fastställande av villkoren för sådan förlängning. uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 si eller 10 kap. 6 a & eller bestäm- mande av ersättning enligt 9 kap. 14 ä' eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 9" får parten klandra bc- slutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid. är parts rätt till talan förlorad.

Om en part inte godtar arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal. fastställande av villkoren för sådan förlängning. uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 !) eller 13 & eller 10 kap. 6 a % eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 så eller i fråga som avses i 9 kap. I7a, 18. 21 eller.?! 55 eller 1] kap. 6 b .6. får panen kland- ra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två må- nader från den dag beslutet medde- lades. Klandras inte beslutet inom denna tid, är partens rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2. 3. 7 eller 17 5. 10 kap. 2— 4 eller 7 & eller 11 kap. 2 så får ej klandras.

8 kap. 33 56

Talan får ej föras mot fastighets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 så eller 10

Talan får ej föras mot fastighets— domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 & eller 10

”' Förutvarandc 8 kap. 27 & upphävd genom 1976: 193. '( Senaste lydelse 1979: 371. " Senaste lydelse 1979: 371.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

kap". 6 a 5 eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 å och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal. uppskov med av- träde enligt 9 kap. 13 & eller 10 kap. 6 a &. fastställande av arrendevill- kor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 ä.

9 kap.

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för arrenda- torns livstid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren icke kan förfoga utöver sin egen besittnings- tid. får avtal träffas även för sådan tid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avta- let för fem år.

Omfattar arrende för viss tid bo— stad för arrendatorn. skall arrende- tiden utgöra minst fem år eller. om jordägaren är kommun. minst ett år. Har avtal träffats för kortare tid. gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden god- känt avtalet i denna del. gäller det dock för den överenskomna tiden.

159 Föreslagen lydelse

kap. 6 a 5 eller 11 kap. 6 b 9” elleri fråga som avses i 9 kap. [7 a. 18 eller 21 å och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av arrendeavtal. upp- skov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 9" eller 10 kap. 6 ä 5 eller ][ kap. 6 b .6. fastställande av arrende- villkor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 &.

2.5

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid. Avser upplåtel- sen jord. varöver upplåtaren inte kan förfoga utöver sin egen besitt- ningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Statenfår upplåta arren- de för arrendatorns livstid. Är ar- rendetiden inte bestämd enligt vad som sagts nu. gäller avtalet för fem år. '

Omfattar arrende för viss tid bo- stad för arrendatorn, skall arrende- tiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare tid. gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna tiden.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 åå, 8 kap. 6, 14 och 23 55 samt 30, 32 och 33 åå detta kapitel åtenaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

9kap. 3 5

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphö- ra att gälla vid arrendetidens ut- gång. Uppsägningen skall ske se- nast ett år före arrendetidens ut- gång. om avtalet träffats för minst fem år. och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid skc för att avtalet skall upphö- ra att gälla vid arrendetidens ut- gång. Vill jordägaren eller arrenda- torn att arrendevillkoren t'indras för en ny arrendeperiod. ska/1 ltan meddela motparten detta i den ord- ning som enligt 8 kap. 8 &" gällerför uppsägning. Uppsägning och be- gäran om villkorsändring7 skall ske senast ett år före arrendetidens ut—

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som motsvarar arrendetiden. dock längst fem år.

160 Föreslagen lydelse

gång. om avtalet träffats för minst fem år. och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid. anses det förlängt på en tid som motsvarar arrendetiden. dock längst fem år, eller. om begäran om villkorsändring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som be- stäms enligt 9 Q'.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn. om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant

godkännande.

9 kap. 7 & Bestämmelserna i 8— 13 åå gäller vid arrende för viss tid, utom när 1. arrendetiden uppgår till högst ett år'och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn. eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 % föreligger.

2. jordägaren säger upp arren- deavtalet på den grund att arren— derätten är förverkad eller förhål- lande som avses i 8 kap. 14 & före- ligger. dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng— ning gäller. om det godkänts av arrendenämnden.

9 kap. 8 å7

Om jordägaren uppsagt arren- deavtalet eller om arrendatorn upp- sagt avtalet enligt 3 5 och [ uppsäg- ningen begärt förlängning av avta- let på ändrade villkor, har arrenda- torn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad el- ler avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 & utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på nå- gon av dessa grunder.

Om jordägaren har sagt upp ar— rendeavtalet. har arrendatorn rätt till förlängning av detta. utom när

1. arrenderätten är förverkad el- ler förhållande som avses i 8 kap. 14 & Hire/igger.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. jordägaren gör sannolikt. att han själv. hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arren- deförhållandet upphör.

7 Senaste lydelse 1979: 371.

.l. *."! '

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

161

Föreslagen lydelse

4. jordägaren gör sannolikt. att arrendestället behövs för en mera ända- målsenlig indelning i brukningsenheter. och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

5. jordägaren gör sannolikt. att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan, '

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt. att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk. och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. .

Omjordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt. har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

' 9kap.10.$

Uppsäges arrendeat-'tal och före- ligger tvist omjörlängning av avta— let eller om villkor för sådan för- längning. åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn att denne. om han icke går med på attflytta. ltar att senast två måna- der efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Meddelandet skall läntnas i den ordning som en- ligt 8 kap. 8.6 gäller för uppsäg- ning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 # tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad sorti åligger honom enligtförsta stycket. har arrendatorn att hänskjuta tvis- ten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakt— tages ej denna. förfaller rätten till förlängning av avtalet.

Har jordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan _Rirlängning. skall jordäga— ren hänskjuta tvisten tiIl arrende- nämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kutt- de ske eller, om uppsägningstid inte ärft'ireskriven,från den dag då uppsägning har skett. En uppsäg- ning enligt 3 .é' medför dock samma rätt att hänskjuta en villkorstvist satt: en begäran om villkorsänd- ring.

Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för en ny arrendeperiod. skall den som har begärt villkorsändring senast två månader före den nya arrendeperiodens början hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

Om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller andra stycket. är uppsägningen eller be- gäran om villkorsändring utan ver- kan.

9kap.1l.$

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendeti- den går ut. har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

Är en villkorstvist ännu inte av- gjord när arrendetiden går ut. skall ll Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 136 -

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

162 Föreslagen lydelse

de förut gällande villkoren tilläm- pas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

9 kap. 12 58

Bifalles arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, skall villkoren för det fortsatta ar- rendet fastställas enligt 9 5.

Dom eller beslut varigenom ur- rendatorns talan bifalles anses som avtal om fortsatt arrende. Mot ar- rendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Bifalls inte jordägarens talan att arrendeavtalet skall upphöra att gälla eller hänskjuts villkorstvist till arrendenämnden. skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 5.

Dom eller beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arren- de. Mot atrendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Dom eller beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoret: för detfortsatta arrendet.

9 kap. 12 a &

Skall arrendatorn enligt dom el- ler beslut betala högre arrendeav- gift än förut förförfluten tid, ska!! han betala ränta på det överskju- tande beloppet som om detta hade förfallittill betalning samtidigt med den förut utgående arrendeavgif- ten. Skall arrendatorn betala lägre belopp. skall jordägaren betala ränta på det belopp som ltan har mottagit för mycket från den dag då han tog emot beloppet.

Räntan skall beräknas enligt 5 ä räntelagen (I975:635) för tiden in- nan dotnen eller beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 ä' räntelagen för tiden därefter.

91:ap.12 bä

" Senaste-lydelse 1973: 187.

Om villkor för det fortsatta ar- rendet har fastställts enligt 12 9". har arrendatorn rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då domen eller beslutet vann laga kraft.

' Har arrendatorn sagt upp avtalet enligt första stycket. får arrende-

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

9 kap.

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet. får i domen eller beslutet skäligt upp- skov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

163

Föreslagen lydelse

nämnden på ansökan av jordäga- ren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då upp- sägning skedde.

13.5

Bifalls jordägarens talan om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla. får i domen eller beslutet skä- ligt uppskov med avträdet medges. - om jordägaren eller arrendatorn be- går det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet. skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 5.

9 kap. 15 å

Arrendatorn skall vårda och an- derhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendatorn eftersät- ter vad som sålunda åligger honom. har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 &.

Arrendatorn skall bruka jord- bruksmarken .i enlighet med vad som sägs i3 5 lagen (1979:—425) om skötsel av jordbruksmark. Han skall vidare värda och underhålla byggnader och andra anläggning- ar. Försämras arrendestället ge- nom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom. har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 ä.

9 kap. 17 &

Omfattar arrende bostad för ar- rendatorn eller hans anställda. skall jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskri- ves i gällande hälsovårdsstadga. .

Omfattar arrende bostad för ar- rendatorn eller hans anställda. skall jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning.

Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enligt 24—28 5.5. Finnes brist föreligga i detta hänseende. skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad för dessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

Underläterjordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får arrendatorn utföra åtgärden ijordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen-fast- ställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet. får han göra det. om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendavgif- ten och ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn. om det godkänts av arrendenämnden.

Prop. 1983/84:136 164

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap. 17 a så

Meddelar en myndighet ett be- slut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt- utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker. skall jordägaren låta utföra arbete!, om anläggningen behövs ttted hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhålls- skyldighet enligt 15 9' eller om arbe- tet avser en sådan'del av arrende- stället beträffande vilken arrenda- torn enligt avtalet är fritagen från under/tållsskyldighet.

Frågan om jordägarens bygg— nadssk'yldighet ett/igt första stycket prövas av arrendenätrtnden på be- gäran av endera parten. Om arren- datorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kost- nad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

Utför jordägaren inte inom skä- lig tid ett arbete som åligger honottt enligt första stycket, får arrenda- torn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av arrettdenäntttdett. är arrendatorn berättigad till ersättning av jord- ägaren ttted det fastställda belop- pet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp av- talet. får han göra det", om inte jordägaretts underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte katt använ- das för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsätt- ning av arrendeavgiften. Han ltar även rätt till ersättningför skada.

Är jordägaren ett/igt första stycket första meningen inte skyl- dig att utföra ett arbete som har föreskrivits av en myndighet. har arrendatorn rätt till skälig nedsätt- ning av arrendeavgiften. Han får

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

165 Föreslagen lydelse

även säga upp avtalet. om inte ar- betet är. av ringa betydelseför hans verksamhet. Om inte annat har avtalats. gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från under/1ållsskyldighet.

9 kap. 20 5

Har arrendatorn uppfört ny bygg- nad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17 eller l8å berättigad till ersättning därför. har han vid avräkning enligt 23 & rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjäl- pande av brist på den nya byggna- den. -

Har arrendatorn uppfört ny bygg- nad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17, 17 a eller 18 & berättigad till ersätt- ning därför. har han vid avräkning enligt 235 rätt till ersättning för bn'st som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ända- mål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anlägg- ning som ingår i arrendet.

9 kap. 21 &

Utför arrendatorn ny täckdik- ning. som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jordbru- ket på arrendestället, är han. om ej annat avtalats. efter arbetets full- bordande berättigad till ersättning avjordägaren med belopp vartill ar- rendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet.

Utför arrendatorn ny täckdik- ning. som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ända- målsenlig planläggning av jordbru- ket på arrendestället. är han efter arbetets fullbordande berättigad till ersättning av jordägaren med be- lopp vartill arrendenämndcn fast- ställt beräknad kostnad för arbetet.-

Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningcn eller vidta- git annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning. är han vid avräk- ning cnligt 23 & berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde. om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå 'med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

9 kap. 22 å _ Har jordägaren utfört arbete som Har jordägaren utfört arbete som avses i 18 5 eller utgivit ersättning enligt andra stycket i nämnda para- graf eller enligt 21 % första stycket

avses i 17 a 9' eller 18 5 eller beta- lat crsättning enligt 17 ai)" tredje stycket, 1859 andra stycket eller

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

för arbete som arrendatorn utfört och har arrenderättens värde ökat genom arbetet, är arrendatorn skyl- dig att godtaga skälig höjning av arrendeavgiften. '

166

Föreslagen lydelse

21 5 första stycket för arbete som arrendatorn utfört och har arren— derättens värde ökat genom arbe- tet. är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgif-

' ten.

9 kap. 24 å

Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden för- trogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behöriga att hålla syn. Syncmännen skall utses av jordägaren och arrenda- torn gemensamt. Enas parterna ej om valet. utser rätten synemän. Mot syneman gäller samma jäv som mot domare.

Har synemännen olika meningar. skall flertalets mening gälla. Kan be- slut ej åstadkommas på sådant sätt. skall, om synemännen är flera än två samt parterna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande. dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta sätt beslut åstadkommas. skall synemännen välja ytterligare en syneman. som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet. skall rätten utse syne-

mannen.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslti- tad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätten på begäran av synemännen medger 'att synen får avslutas senare.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslu- tad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätten på begäran -av synemännen medger att synen får avslutas senare. Sådant medgivan- de behövs dock inte för syn som äger rum inonz två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs.

9 kap. 29 &

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arren- deavgiften utgå med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till par- ternas avsikter och övriga förhål- landen när avtalet träffades. Om förbehåll att arrendatorn skall utfö- ra arbetetfinns bestämmelser i36— 39 55.

9 kap.

Arrendatorn får icke överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arrendeavgiften utgå med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till panernas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

31 % Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. om ej annat följer av andra—fiiirde styckena.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

167

Föreslagen lydelse

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år. får arrenda- torn. om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 & utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Villjordägaren antaga erbjudan— det, skall han lämna besked därom inom en månad.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet. oavsett för vilken tid avtalet är ingånget. samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter döds- fallet.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning på arren- derättens övergång genom bodel— ning, arv. testamente. bolagsskifte eller liknande förvärv.

Vid arrende för viss tid får arren- datorn vidare alltid överlåta arren- derätten till ett utvecklat eller ut- vecklingsbart lantbruksföretag till sin make eller avkomling. om arrendenämnden tillåter det. Så- dant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet. oavsett för vilken tid avtalet är ingånget. samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall. om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter döds- fallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket till- kommer arrendator för fall som avses där.

Första—tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arren- derättens övergång genom bodel- ning, arv, testamente. bolagsskifte eller liknande förvärv.

10 kap. 3 &

Vid arrende för viss tid skall upp- sägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrende— tidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år.

Vid arrende för viss tid skall upp— sägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendc- tidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendet-'illkoren ändras. skall han meddela motpar- ten detta iden ordning som enligt 8 kap. 8 :$ gäller för uppsägning. Uppsägning och begäran om vill- korsändring skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år eller. om begäran om villkorsänd- ring har gjorts. på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt

6115.

Prop. 1983184: 136

. Nuvarande lydelse

168

Föreslagen lydelse

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- torn. om det godkänns av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant

godkännande.

10 kap. 4 & Bestämmelserna i 5 och 6 åå om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid. utom när

1. hus som avses i 1 så ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller. om sådant hus linns. det då ej åsatts

taxeringsvärde, eller

2. arrendcjörhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 % föreligger.

2. jordägaren säger upp arren- deavtalet på den grund att arren- derätten är förverkad eller förhål- lande som avses i 8 kap. 14 å före- ligger. dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng— ning gäller. om det godkänts av arrendenämnden.

10 kap. 5 &

Om jordägaren uppsagt arren— deavtalet eller om arrendatorn upp- sagt avtalet enligt 3 35 och i uppsäg- ningen begärt förlängning av avta- let på ändrade vil/kor, har arrenda- torn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad el- ler avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 :$ utan att likväljordägaren uppsagt avtalet att upphöra på nå- gun av dessa grunder.

Om jordägaren har sagt upp ar- rendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

1. arrenderätten är förverkad el- ler förhållande som avses i 8 kap. 14 å föreligger.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas.

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant erfordrats elleri strid med plan eller därmedjämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning.

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda marken i enlighet med planen.

5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller förjordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeför- hällandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

169

Föreslagen lydelse

endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

10 kap. 6 a 59

I fråga om förlängning av arren- deavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a— 13 5.5 nmtsvarande tillämpning på lmstadsarrende. Hänvisningarna till 9. kap. 9 .6 skall dock i stället avse 6 & detta kapitel.

I fråga om förlängning av arren- deavtal or'h om villkorstvist tilläm- pas i övrigt 9 kap. 9 a— 13 åå. Hän- visningarna till 9 kap. 3 och 9 5.5 skall dock i stället avse 3 respektive 6 & detta kapitel.

11kap.5 at?

9 Senaste lydelse 1979: 371 .

Vid tillämpningen av 5 Q' är ar- rendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig. om den överstiger den ar- rendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas be- tinga på .öppna marknaden. Från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det all- männa prisläget i ortenjör närntast jämförliga arrendeställen skall dock bortses. Endast om särskilda skä/föreliggerfär hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstad- kommit.

I tvist om ersättning enligt 5 äfår ett yttrande av arrendenämnden frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arren- deavgift som arrendestället kan an- tas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycketjordägaren vid tiden för ar- rendenäntndens yttrande fått an- bud eller träjfat avtal om arrende av arrendestället utan att han un- der medlingen lämnat appgift om detta. får anbudet eller avtalet be- aktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl .

Prop. l983/84: 136 170

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

11 kap. 6 t'”

Vill jordägaren säga upp avtalet. skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållan- det eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla under.-rättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 &. har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämn- den för medling.

Underläter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket. är uppsägningen utan verkan.

Harjordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 &. har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämndeninom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej denna. förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej. om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a & första stycket.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för jörlängning av arrende/örhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något an- nat villkor som är o/örnlånligare för arrendatorn än vad han har an-

_ gett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 _6.

11 kap. 6 a &”

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. skall han inom två månader från uppsägning- en hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underläter arrendatorn att hän— skjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. är uppsägningen utan ver— kan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren. skall'nämnden förelägga honorr. att avhjälpa bristen inom viss tid. Ef— terkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Underlåter arrendatorn att hän- skjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före ar- rendetidens utgång sin ansökan om medling. är uppsägningen utan ver- kan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren. skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Ef- terkommes ej föreläggandet. skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han upp- ställcr för att förlänga arrendetörhållandet eller orsaken till att han vägrar

"' Senaste lydelse 1973: 187. " Senaste lydelse 1973: 187.

Prop. 1983/84: 136 171 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

medge förlängning. lakttagerjordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 5 första stycket. skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggan- det. Förlängningenanses som avtal om fortsatt arrende.

llkap.6 bä

Skall arrendeförhållande! upphö- ra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a 55, får arrendenämnden på be- gäran av jordägaren eller arrenda- torn medge uppskov med avträdet under skälig tid. dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov. skall arrendenämnden _)?t.stställa skäliga arrendevillkarför tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

]. Denna lag träderi kraft den ljanuari 1985.

2. En tvist. som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. skall prövas enligt äldre bestämmelser.

3. Om ett avtal har sagts upp före ikraftträdandet. skall äldre bestäm- melser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tilläm— pas. [ sådant fall gäller inte heller de nya bestämmelsernai ll kap. 5 a 5. 6 %$ fjärde stycket och 6 a &.

4. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 7 kap. 5 5. 8 kap. 23 å och 9 kap. 2. 15. 2l,'29. 31 samt 36—39 55 i deras äldre lydelse fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. 9 kap. 31 5 skall dock tillämpas i sin nya lydelse, om antingen arrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar har brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år när tillstånd söks.

5. Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande, skall den i 8 kap. 2 5 andra stycket andra meningen föreskrivna tiden räknas från utgången av år l984.

2 Förslag till Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelse

1 & Arrendatorer har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället. om avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ett bostadsarrende. '

Prop. l983/84: 136 172

Intresseanmälan

2 & Om en arrendator har intresse av att utöva sin rätt till fastighetsför- värv. får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. . .

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

3 & Jordägaren och arrendatorn skall av inskrivningsmyndigheten under- rättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken.

4 & Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivnings— dag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 5 Så sker under denna tid. gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Hembud

5 & Fast egendom. för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva egendomen. Ett sådant erbju- dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske utan hembud. ]. om arrendatorn godkänner överlåtelsen.

2. om staten genom lantbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är över- låtare.

3. om staten genom en annan-. myndighet än statens affärsdrivande verk är förvärvare. .

4. om en kommun är förvärvare,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller. när makar förvärvar gemensamt. någon av dem är överlåtarens avkomling.

6. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904: 48 s. 1) om samäganderätt.

6 5 Hembud behövs inte heller.

|. om arrendet inte är förena-: med rätt till förlängning,

2. om ett förvärv av arrendatorn skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning,

3. om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen _(1979: 1230) eller att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämn- den på begäran av jordägaren.

7 & Gäller en intresseanmälan. är jordägaren skyldig att göra ett nytt hembud. om ett tidigare hembud visserligen har antagits men förvärvet har blivit ogiltigt till följd av vad som föreskrivs i 4 kap. 7 äjordabalken eller till följd av att förvärvstillstånd har vägrats enligt 4 5 första stycket l jordförvärvslagen (l979:230) eller enligt ] kap. 8 5 lagen (198216l8) om

Prop. 1983/84: 136 173

utländska förvärv av fast egendom m. m. jämförd med sist nämnda bestäm- melse. Förnyat hembud behövs dock i det först nämnda fallet endast om det med hänsyn till jordägarens möjligheter att göra en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 & jordabalken är oskäligt mot arrendatorn att hem- budsskyldigheten upphör.

Frågan om nytt hembud behövs enligt första stycket prövas av arrende- nämnden på begäran av jordägaren.

8 5 Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av jord- ägaren. Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. . '

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 & giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslaget.

9 & Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Sedan hembud skett, ärjordägaren skyldig att bereda arrendatorn tillfäl- le att besikta den hembjudna egendomen.

Arrendenämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta in- skrivningsmyndigheten om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

10 & Hembudet antas genom att arrendatorn inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges ijordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av arrende- nämnden underrättas om att hembudet har antagits.

Hembudet upphör att gälla. om det inte antas inorn föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

11 & Om hembudet har antagits. skall det anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. [ förslaget skall anses föreskri- vet att köpebrev skall upprättas.

l2 & Även om ett hembud har upphört att gälla. får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller. om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över- låtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren, och upphör även detta hembud att gälla. skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning. om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller. '

I fråga om förbudet i första stycket tillämpas 5 5 andra stycket och 6 5. Om något undantag inte föreligger. är överlåtaren skyldig att inhämta arrendenämndens tillstånd till överlåtelsen.

Prop. 1983/84: 136 174

Ogiltighet

13 s Överlåtelser i strid med 5—7 eller 12" s är ogiltiga. Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 5 5 eller 7 5 11 jordabal- ken. gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14 5 I fråga om förfarandet vid arrendenämnden och överklagande av nämndens beslut enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnadcr med anledning av att nämndens beslut överklagas, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den ljanuari 1985.

3 Förslag till Lag öm ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrivs att 1.3. 12 a. 13. 16 e. 17. 19 a. 21 a, 22. 23 och 23 a åå samt rubriken närmast före 16 e 5 lagen (1973: 188) om arrende- nämnder och hyresnämnder] skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse '

l & Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 åjordabalken har till uppgift att

1. medla i arrendetvist.

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende. bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng— ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 & jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller.?! # samma balk ankommer på arren- denämnd.

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende. bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 & jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a. 18. 2] eller 31 55, 10 kap. 6 a 5 eller 11 kap. 6 b 5 samma balk ankom- mer på arrendenämnd,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2. 3. 7 eller 17.5. 10 kap. 2—4 eller 7 & eller 11 kap. 25 jordabalken eller 3—6 5 lagen (1.957: 390) om fiskearrenden.

4. vara skiljenämnd i arrendetvist.

' Lagen omtryckt 1980: 97.

Prop. l983/84:136

Nuvarande lydelse

175

Föreslagen lydelse

5. pröva frågor enligt lagen (1984:000) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är

belägen.

Tvist som avses i 15 första stycket 1 eller 2 eller 4.5 första stycket 1—3 hänskjutes'av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om panernas namn och hemvist. den berörda fastighetens belägen- het och tvistens beskaffenhet.

85

Tvist som avses i 15 första stycket 1 eller 2 eller 4s första stycket l—3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den berörda fastighetens belägen- het och tvistens beskaffenhet. An- sökan i tvist om förlängning av ar- rendeavtal skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot för- längning. Ansökan [ tvist om änd— ring av arrendevillkor skall innehål- la uppgift oni den ändring av vill- koren som begärs.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket. skall nämn- den förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Parts första inlaga till nämnden skall innehålla uppgift om hans person- nummer och postadress. Vidare bör anges partens yrke och telefonnum- mer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med honom. Har part vidtalat ombud att företräda honom. skall ombudets namn, postadress och telefonnummer anges. Sker ändring i förhållande. som part sålunda uppgivit, skall parten utan dröjsmål anmäla det till nämnden.

Ansökan van'genom tvisten hänskjuts till nämnden bör tillika innehålla uppgift om motpan i de hänseenden som sägs i tredje stycket.

Äterkallas ansökan. avskrives ärendet.

12 a 5 Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a åjordabalken skall hyresnämnden. om hyresvärden eller hyresgästen begär det. yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvi- sats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57% första stycket 2 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i ]] kap. 6 eller 6 a 5 jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär det. yttra sig om den arrendeavgift som ar- rendestället enligt 11 kap. 5 a 9' första stycket jordabalken kan an— tas betinga på öppna marknaden.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

176

Föreslagen lydelse

135

Rör ärende hOs hyresnämnd så- väl fråga om förlängning av hyres- avtal som villkoren för sådan för- längning, får särskilt beslut ges be- träffande förlängningsfrågan.

Rör ärende hos nämnd säväl f rå- ga om förlängning av avtal som vill- koren för sådan förlängning. får särskilt beslut ges beträffande för- längningsfrågan.

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats. får nämnden förordna att tvisten i övrigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Ärende angående ombildning till bostadsrätt m. m.2

16e

Ansökan i en fråga som avses i 65 tredje stycket eller 12 & tredje stycket lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det b.:- rörda huset och dess ägare samt sö- kandens yrkande och grunderna för detta.

Ärende angående arrendators fas- tighetsförvärv samt ombildning till bostadsrätt m. m.

53

Ansökan i en fråga som avses i 65 tredje stycket eller 125 tredje stycket lagen (1982: 3.52) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller i 6 eller 7 .é' eller 12 # tredje stycket lagen (1984:00()) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället skall vara skriftlig. Ansökningen skall innehålla uppgift om det berörda huset och dess ägare eller det berörda arrendestäl- let och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8 % andra—femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden. om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig personligen. får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen. avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

175

Om anledning därtill förekommer. skall nämnd eller den nämnden för- ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 & jordabalken skall arren- denämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. I ärende som avses i 9 kap. 9 % jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det. inhämta ytt-

3 Senaste lydelse 1982: 354. 3 Senaste lydelse 19821354.

I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18. 21 eller 3] åjordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Sådant ytt- rande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende upp- kommer fråga om tillämpning av

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

rande från lantbruksnämnden om arrendesställets avkastningsför- måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a & bostadssanerings- lagcn (19731531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnads- nämnd inom vars område fastighe- ten är belägen.

177 Föreslagen lydelse

6 ä' första stycket 3 lagen- (I984:()0()) om arrendatorers rätt att flirt-'ärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 åjorda- balken får arrendenämnden. om ut- redningen ger anledning till det, in- hämta yttrande från lantbruks- nämnden om arrendeställets av- kastningsförmåga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a å bostads- saneringslagcn (1973: 531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande. som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

[ ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 å hyresförhandlingsla- gen (1978: 304) skall hyresnämnden. om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfäl- le att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 å andra stycket hyresförhand- lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

19aå

Hyresnämnd får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sannings-

försäkran, om part begär det och - förhöret är erforderligt för utred- ningen. Sådant förhör får dock ej hållas, om bevisningen finnes kun- na föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådant förhör gäller 36 kap. 1—18 och 20—22 åå, 37 kap. 1—3 och 5 åå samt 40 kap. 1—10, 12—15 och 19 åå rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Nämnd får hålla förhör med vitt- ne eller sakkunnig under ed och för- hör med part under sanningsför- säkran. om part begär det och för- höret är erforderligt för utredning- en. Sådant förhör får dock ej hållas, om bevisningen finnes kunna föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådant förhör gäller 36 kap. 1— 18 och 20— 22 åå, 37 kap. 1—3 och 5 åå samt 40 kap. 1—10, 12—15 och 19 åå rätte- gångsbalken i tillämpliga delar.

21aå

Vad som i 21 å sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy- resnämnds yttrande enligt 12 a 5.

Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra, skall nämnden i yttran- det utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen el- ler muntligen vid sammanträde an- mäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. lakttar part 12 Riksdagen '1983/84. [ saml. Nr 136

Vad som i 21 å sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a å.

Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämn- den skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift

Prop. l983/84: 136 Nuvarande lydelse

inte nämndens töreIåggande. air-.scs hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytt- randet avgavs.

178 [:()/'es'latwn lydelse

som har angivits i yttrandet. lakttar part inte nämndens föreläggande. . anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

-4 22 å

Beslut av nämnd äger. sedan tid för klander eller besvär utgått når talan får föras mot beslutet, rätts- kraft. såvitt därigenom avgjorts frå- ga som avses i l å första stycket 2 eller 4 å första stycket 2. 2 a. 3. 511. 6. 7. 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom un- sökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. |th andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 40 å jordabalken eller 30å andra stycket bostadsrättsh- gen (197lz479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 å jorda- balken eller ansökan om förbud el- ler medgivande som avses i 2 'l å.

bostadssancringslttgen (1973z531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9å hyresför- handlingslagen (1978:304) lämnas utan bifall.

Beslut ttv nämnd äger. sedan tid för klander cllcr besvär utgått når talan får föras mot beslutet. rätts- kraft. såvitt dårigcnom avgjorts frit- ga som avses i 1 å första stycket 2 eller)" ellcr4 å första stycket 2. 2 a. 3. 5 a. 6. 7. 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut. varigenom ansökan om rcparationsförcläg- gande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 40 å jordabalken" eller 30å andra stycket bostadsrättsltt- gen (19712479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 åjordn- balken eller ansökan om förbud el- ler medgivandc som avses i 2 tt å bostadssancringslågen ( 1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 å hyresför— handlingslagen (1978: 304) lämnats utan bifall.

23 &

Om fullföljd ttv talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhanc-ilingslagen (1978:304) eller i ärende an- gående bostadsrätt. bostadssancring eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.. enligt bostadsanvisningslugen (1980294) eller lagen (1982: 352) om rått till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70å jordabalken. 31å hyresförvaltningslagen. 76å bostadsrättslagcn (1971:479). 21 å bostadssaneringslagen (1973z531). 34.5 bostadsförvalt-I ningslagen (1977: 792). 25 å lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.. 14 å bostadsanvisningslagen samt 15 å lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Hyt'esnåmnds Mot hyresnämnds yttrande enligt yttrande enligt 12 a å får talan ej föras. 12 ;t åförsta stycket får inte över- klagas.

[”)-lot beslut av hyresnämnd får ta- lan föras särskilt. om nämnden

Beslut av hyresnämnd får över— klagas genom besvär hos bostads- domstolen, om nämnden

* Scnastc lydelse 1982: 354. 5 Senaste lydelse 1982: 354.

Prop. 1983/84: 136

Nuvarande lydelse

179

Föreslagen lydelse

1. avvisat ansökan som avsesi8. 11. 14—16. 16 a. 16 e, 16d eller 16e &, 2. avskrivit ärende enligt 8—10. 15 a. 16. 16 a. 16 e, 16 d eller 16 e 15. dock ej när ärendet kan äterupptagas.

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet.

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläg- gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän

rättshjälp.

Särskild talan föres genom be- svär has bastadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besviirsltandlingen skall inges till domstolen.

Besviirslzandlingen skall ges in till bastadsdomstalen inom tre vee— kar från den dag beslutet medde- lades.

23 a s Om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist-linns bestämmelser i 8 kap. 31 å jordabalken och 165 lagen (1957:390) om

fiskearrenden.

Mot arrendenämnds beslut ifrå- ga som avses i 23 å andra stycket får talan föras särskilt genom be- svär hos fastighetsdomstolen.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 & jordabalken och 17 å la- gen (I957:390) om fiskearrenden inom tre veckor från den dag beslu- tet meddelades. Finnes besvärsta- lan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid. skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsinlaga inkommit till arrendenämnden före besvärsti- dens utgång. skall den omständig- heten att inlagan inkommit till fas- tighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. [ övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 åå rätte- gångsbalken motsvarande tillämp— ning. Bestämmelse som avser hov— - rätt gäller därvid i stället för fastig—

hetsdomstolen. Mor fastighetsdom— - stolens beslut med anledning av be— svär i fråga som avses i 23 å andra

Arrenden('imndens yttrande en- ligt 12 as' andra stycket får inte överklagas. Nämndens beslut i så- dana frågor som avses i 23 å tredje stycket får överklagas genom be-

. svär hos fastighetsdomstolen. Det-

samma gäller nämndens beslut en- ligt lagen ( I 984 : 000) om arrendato- rers rätt att förvärva arrendestäl- let.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 äjordabalken och 17?" la- gen om fiskearrenden inom tre vee- kor från den dag beslutet medde- lades. Finnes bevärstalan ej vara

fullföljd på föreskrivet sätt eller

inom _rätt tid. skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärs- inlaga inkommit till arrendenämn- den före bcsvärstidens utgång," skall den omständigheten att inlagan in- ' kommit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och 5—12 åå rättegångsbalken motsva- rande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fastighetsdomstolen. Fas- tighetsdomstolens beslut med an- ledning av besvär i fråga som avses i andra stycket tredje meningen el-

Prop. l983/84: 136 . 180

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

stycket 1-3 fär talan ejj'öras. ler i 23 & tredje stycket 1—3 får inte överklagas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. De nya bestämmelserna gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har avtalet sagts tipp dessförinnan. tillämpas dock fortfarande 8. 12 a och 21 a så i dess äldre lydelse.

4 Förslag till Lag om ändring i lagen (1957 :: 390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs att 1. —'.-. 5, 8. 16 och 18 M lagen (1957: 390) om liskearrendenl skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse l—"Öreslagen lydelse

l 53

I fråga om avtal. varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan. skall. utöver vad som beträffande nyttjanderätt i allmänhet följer av 7 kap. jordabalken. gälla vad nedan i denna lag sägs. därest upplåtelSens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning.

Har rätt till fiske. i samband medjordbruksarrende eller eljest. upplåtits genom avtal som huvudsakligen har annat ändamål än i första stycket sägs. äger denna lag ej tillämpning. Lagen är ej tillämplig på sådan upplåtelse av rätt till fiske sotn avses i kapitel 5 artikel 6 eller 7 i gränsålvsöverenskotn- melsen den 16 september 1971 mellan Sverige och Finland.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i denna lag är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe. om ej annat anges.

[ de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens gad- kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller an- nat avtalsvillkor. fär godkännande sökas endast om detta angivits i av- talet. Avslär nämnden framställ- ning am grn/kännande. lörfaller av- talet. om ej annat överenskommits.

Vid arrende för viss tid skall upp- sägning alltid ske för att avtalet

_] Lagen omtryckt 1970: 1018. * Senaste lydelse 19711855.

1 de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godt kännande fordras för giltighet av förbehållsom nyss nämnts eller an- nat avtalsvillkor. får godkännande sökas endast-ont detta angivits i av— talet. Ansökan ftir inte prövas (nu den kommer in till tn'rendeni'ininden senare än en månad efter det att avtalet ingieks. Leder en prövning till att godkännande vägras. för- faller avtalet. om inte något annat har överenskommits.

Vid arrende för viss tid skall upp- sägning alltid ske för att avtalet

Prop. 1983/84: 136 181 Nuvarande lydelse ' Föreslagen lydelse

skall upphöra att gälla vid arrende- skall upphöra att gälla vid arrende- ' tidens utgång. Uppsägningen skall tidens utgång. Vill fastighetens ' skescnast ett år före arrendetidens ägare eller arrendatorn att arren- utgång. devillkoren ändras. skall han med- ' dela motparten detta i den ordning som gäller _l'o'r uppm'igning. Upp- sägning ot'lt begäran om villkors- ändring skall ske senast ett år före arrendetidens utgång. Om avtalet e/up/m'iges inom rätt . Om avtalet inte sägs upp inom tid. anses det förlängt på fem är. rätt tid. anses det förlängt på fem år eller. om begäran om villkorsänd- ring ltar gjorts. pä den tid och de villkor i" övrigt som bestäms enligt 5 så andra stycket.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda- . torn. om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller titan sådant godkännande.

I fråga om tiden för upphörande av arrend 'avtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkande eller avannan orsak och sättet för uppsägning äga 8 kap. 4 & första och andra styckena samt 8 åjordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4 & första stycket jordabalken till 25 å samma kapitel skall därvid tillämpas på 13 å andra stycket denna lag.

5.53

Om fastighetens ägare uppsagt . Om fastighetens ägare sagt upp arrendeavtalet eller om art'enda- arrcndcavtalct.har arrendatorn rått torn uppsagt avtalet ett/igt 4 55 oelt i till förlängning-av detta. tttom när uppsägningen begärt _ii'it'längning ' av avtalet på ändrade villkor. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

]. arrenderätten är förverkad l. arrenderätten är förverkad. utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet att upphöra på grund lu'irar.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas. '

3. fastighetens ägare gör sannolikt. att han själv. hans make eller av- komling skall bruka fisket. och det ej är obilligt mot arrendatorn att. arrelndeförhållandet upphör. _

4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendcförhållandct.

I fråga om förlängning'av arren- I fråga om förlängning av arren- deavtal äga 9 kap. 8.5 andra deavtal och om villkorstvist tilläm- styckct och 9 a—l3 55 samt 10 kap. pas 9 kap. 8 5 andra stycket och 6 & jordabalken ' motsvaramle 9 a—l3 åå samt 10 kap. 6 & jorda-

” Senaste lydelse 1979: 372.

Prop. l983/84: 136

Nuvarande lydelse

tillämpning. Hänvisningarna till 9 kap. 9 # jordabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6 & samma balk.

Första och andra styckena gälla ej. om arrendeavtalet ieke träffats för viss tid eller om arrende/örhäl- landet upphör på den grund att ar- renderätten är förverkad.

l82 Föreslagen lydelse

balken. Hänvisningarna till 9 kap. 3 och 9 ss jordabalken skall dock i stället avse 4 # denna lag respekti- ve ltl kap. 6 åjordabalken.

Första och andra styckena gäller ej. om arrendeavtalet inte träffats för viss tid eller omjordägaren sä- ger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förver- kad. doek inte om i uppsägningen anges att den sker till arremletidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng- ning gäller mot arrendatorn. om det godkänts av arrendenämnden.

Så

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har. avtal träffats i strid med vad som sagts nu. skall arrendeavgiften utgå med belopp. som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Är ej tid utsatt för erläggande av avgiften. skall den erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång.

Vadi 8 kap. 9— ll åå och 9 kap. 36—39 533 jordabalken är stadgat om nedsättning av arrendeavgift. skadestånd. rätt till uppsägning oeh arbetsavtal ska/! äga motsvarande tillämpning i fråga om fiskearrende. Arrendatorn äger oek rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. om fisket. utan hans vållande. på grund av fiskpest. vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Ft'ireskl'if'terna i 8 kap. 9—ll åå jordabalken om nedsättning av ar- rendeavgift. skadestånd oeh rätt till ' uppsägning tillämpas oeksä i fråga om fiskearrende. Arrendatorn har oeksä rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. om fisket. utan hans vållande. på grund av fiskpest. vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats."

Har arrendatorn före förfallodagen påkallat nedsättning av arrendeavgif- ten i fall då det kan komma i fråga. skall han_anses hava guldit den i rätt tid. därest han inom en månad efter det avgiften blivit slutligen bestämd erlägger vad som brister.

16 54

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal eller faststäl- lande av villkoren för sådan för- längning. får parten klandra beslu- tet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna

" Senaste lydelse l973: l93.

Om en part inte godtar arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal eller faststäl- lande av "villkoren för sådan för-- längning eller uppskov med av- träde. får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den and- ra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades.

Prop. l983/84: 136" Nuvarande lydelse

tid. är parts rätt till talan förlorad.

lll."l F ("ireslagen lydelse

Klandras inte beslutet inom denna tid. är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 3—6 & får ej klandras.

Talan/'är (j_/äras motfattig/tets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 5 & oeh ej heller mot hov- rätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angi- VllS.

lRå

Fastighetsdomstttlens dom i frå- ga om fastställande a ' arrendevill- kor i fall som avses i 5 s'j'är inte överklagas. Detsamma gäller hov-' rättens dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor i fall som nyss an- givits eller ijrägo om uppskov med avträde.

|. Denna lag träder i kraft den ljanttari 1985.

2. En tvist. som har anhängiggiorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. skall prövas enligt äldre bestämmelser.

3. Om ett avtal har_sagts upp före ikrafttrz'idandet. skall äldre bestäm- melser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tilläm-

pas.

4. De äldre bestämmelserna om arbetsavtal i samband med arrende gäller fram till den tidpttnkt till vilken fastighetens ägare tidigast kan säga tipp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

5. Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande. skall den i l & ljärde stycket föreskrivna tiden räknas från utgången av är l984.

Prop. l983/84: 136 . 134

Utdrag

. LAGRÅDET PROTOKOLL vid sammanträde l984-03-06

Närvarande: f.d. regeringsrådet Paulsson. regeringsrådet Mueller. justi- tierådet Jermsten.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 24 november l983 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen förjustitiedepartemen- tet Wickbom beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till

I. lag om ändring ijordabalken.

2. lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

3. lag om ändring i lagen (l973: l88) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

4. lag om lindring i lagen (l95'7: 390) om fiskearrenden. Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Lars. An- dersson.

Förslagen föranleder följande yttranden.

Lagen om ändring ijordabalken

Lagrådet: 9 kap. 2 5

Genom ändringen i andra stycket kommer arrendetiden vid gårdsarren- den med kommun somjordägare att i princip omfatta minst fem är liksom vid andra gårdsarrenden. I fråga om avtal som ingåtts före ikraftträdandet skall dock enligt p. 4 av övergår.gsbestämmelserna gälla äldre bestämmel- ser framtill den tidpunkt till vilkenjordägaren tidigast kan säga upp avtalet efter ikraftträdandet. Det må här anmärkas att om ingen av parterna till sådan tidpunkt säger upp ett avtal med kortare arrendetid än fem år eller begär villkorsändring. förlängningen av avtalet enligt 9 kap. 3 & andra stycket torde komma att avse samma tid som gällde för det löpande avtalet.

9 kap. IOlå

Paragrafen innehåller regler för den ordning. som i fortsättningen skall gälla för hänskjutande av förlängnings- eller villkorstvister till arrende- nämnden. Därvid behandlas i första stycket det fall attjordägaren sagt tipp avtalet. Huvudregeln skall då enligt första meningen vara att tvisten skall hänskjutas senast två månader från den dag då uppsägning senast kunnat ske eller. om uppsägningstid inte är föreskriven. från ttppsägningsdagen. Enligt andra meningen skall dock gälla det undantaget att en uppsägning enligt 3 .5 — dvs. en uppsägning till arrendetidens utgång — skall medföra

Prop. l983/84: 136 185

"samma rätt att hänskjuta en villkorstvist som en begäran om villkorsänd- ring". Frågan om ordningen för ha"-inskjutande av en begäran om villkors- ändring behandlas i paragrafens andra stycke.

Enligt lagrådets mening skttlle den avsedda innebörden av första styc- kets andra mening komma till ett tydligare uttryck om meningen formule- ras på följande sätt: "Rör tvisten endast villkoren för en ny arrendeperiod får tvisten dock hänskjutas inom den tid som anges i andra stycket." Lagrådet föreslår en sådan Utformning av lagtexten.

Biträdes vad lagrådet sålunda förordat bör vissa redaktionellajämkning- ar vidtagas beträffande förslaget till lagtext i lll kap. 6 a åjordabalken och 5 & lagen om fiskearrenden. Föreskriften i nämnda lagrum att hänvisningen till 9 kap. 3 åjordabalken i stället skall avse visst annat lagrttm behövs då inte.

9 kap. 12 %

Förslagen beträffande förevarande paragraf innefattar följdändringar i anledning av det nya förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister. Beträffande första stycket föreslår lagrådet. för att innehållet skall komma till bättre språkligt uttryck. att stycket formuleras på följande sätt: "Ogil- las jordägarens talan om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 å. Detsamma gäller vid avgörande av en villkorstvist som hänskjutits till arrendenämnden.”

9 kap. I5 ä

1 den allmänna motiveringen konstateras att gällande bestämmelser i denna paragraf bl.a. innebär att en arrendator inte är skyldig att Sätta i ståndjordbruksmark som var vanhävdad redan när han tillträdde arrende- stället. En följd av denna ordning anges vara attjordägaren "inte kan få till stånd ett förverkande av arrenderätten även om arrendatorn underlåter att efterkomma ett föreläggande enligt lagen om skötsel anordbruksmark att sätta den vanhävdade marken i stånd".

Vad detta uttalande först angår nuvarande förhållanden så måste enligt lagrådets mening förutsz'ittas.-att förverkande av arrende i angiven situa- tion kan komma i fråga endast i fall då arrendeavtalet direkt ålägger arrendatorn att sätta viss vanhävdad mark i stånd. Äsidosätter arrendatorn en sådan skyldighet synes väl en tillämpning av bestämmelserna i 8 kap. 23 5 första stycket 2 eller 6 kunna leda till att arrenderätten förklaras förverkad. Däremot torde bestämmelserna om förverkande på grund av vanvård (8 kap. 23 & första stycket 3) inte kunna åberopas i sådant fall.

Med avseende även på tiden efter att de föreslagna ändringarna har trätt i kraft bör vidare framhållas. att arrendeavtalets innehåll angående ansva- ret för eller skyldigheter beträffande vanhävdad mark kan få betydelse inte bara för möjligheterna att "åberopa viss förverkandegrund tttan också när det gäller för lantbruksnämnden att bestämma om ett föreläggande enligt

Prop. l983/84: 136 186 .

lagen om skötsel av jordbruksmark skall riktas mot: arrendatorn eller - jordägaren (9 & nämnda lagl.

9 kap. I7 a .5 .

F.nligt lagrådets uppfattning skulle paragrafen vinna i överskådlighet om tredje stycket i förslaget — som reglerar arrendatorns rätt att utföra ett byggnadsarbete om intejordägaren fullgör den honom enligt första stycket åvilande skyldigheten i detta hänseende — placeras i omedelbar anslutning till första stycket. med vilket det systematiskt hör nära samman. och att till följd härav rcmissförslagets andra stycke flyttas ner till ett tredje stycke. Godtas detta synes vidare regeln om arrendatorns nämnda rätt lämpligen höra. i överensstämmelse med motsvarande föreskrift-i IS- &. utformas så att rätten görs beroende a -' att jordägaren inte inom skälig tid "efter anmaning'” utför det arbete som åligger honom.

Biträdcs lagrådets förslag att andra och tredje styckena får byta plats bör lydelsen av 9 kap. 22 åjämkas så att'hänvisningen till l7 a & tredje stycket i stället får avse andra stycket.

9" kap. 22 å

Här hänvisas till vad lagrådet anfört under 9 kap. l7 a &.

9 kap. 3I .5

Denna paragrafinnehåller bestämmelser om arrendators rätt att överlåta arrendet. [)c föreslagna ändringarna innebär att denna rätt utvidgas. Det skall därvid vara fråga om överlåtelse av ett bärkraftigt jordbrukslt'wretag till make eller avkomling. I sådant fall kan arrendenämnden lämna .tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig öv'erlå'aelsen.

I den allmänna motiveringen lämnas en närmare redogörelse för vilka omständigheter som bör beaktas vid arrendenämndens prövning av nti aktuella tillståndsärenden. Såvitt gäller bl.a. fall då jordägaren åberopar att han själv vill bruka arrendestället anförs sammanfattningsvis att det därvid blir fråga om överväganden som i stor utsträckning påminner om de överväganden som skall göras i s.k. självinträdeslall enligt 9 kap. Rå första stycket 3. Efter hänvisning till vissa uttalanden under förarbetena till nämnda bestämmelse konstateras att det alltså främst gäller en bedömning av de sociala skäl som talar för och emot en överlåtelse. Därutöver tilläggs följande: "Ävenjordbrukspolitiska hänsyn bör dock kunna tas".

Sistnämnda påstående saknar motsvarighet bland de uttalanden som gjordes. vid tillkomsten av nuvarande bestämmelser i 9 kap. Rå första stycket 3. Enligt lagrådets mening kan det vid sådant förhållande starkt ifrågasättas om jordbrukspolitiska skäl skall få inverka på den avvägning mellan enskilda parters intressen som det även i förevarande fall egentligen avses bli fråga om.

Prop. 1983/84: 136 ' 137

IO kap. 6 a &

Biträdcs vad lagrådet förordat beträffande utformningen av 9 kap. lO & erfordas vissjämkning av den föreslagna lydelsen av förevarande paragraf. Om detta hänvisas till vad lagrådet anfört under 9 kap. 10 ä'.

Övergångsbestämmelserna

Enligt p. 2 skall en .tvist. som har anhängiggiorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. prövas enligt äldre bestämmelser. Re- geln torde få betydelse endast för de nya lagrummen i 9 kap. 12 a & och Il kap. 6 b &. vilka alltså inte skall tillämpas i sådana tvister. Med hänsyn till' att någon motsvarighet till de nämnda lagrummen inte finns i gällande rätt synes det naturligast att övergångsregeln i förevarande punkt i stället utformas så att däri anges att ifrågavarande lagrum inte skall tillämpas i en tvist av det slag. vaer här är fråga.

Enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. l2 b .5 har arrendatorn rätt att säga upp arrendet viss tid efter det att en ft.")rlängnings- eller villkorstvist avgjorts. och arrendenämnden kan i sådant fall medge uppskov med avträ- det. Denna praragraf synes inte höra gälla om uppsägning har skett före lagens ikraftträdande. i vilket fall enligt p. 3 av övergångsbestämmelserna äldre regler om förfarandet skall gälla.-lagrummen i andra meningen av nämnda punkt i övergångsbestämmelserna synes därför böra kompletteras med 9 kap. 12 b &.

Lagen om arrendatorers-rätt att förvärva arrendestället

Allmänt Lagrådet.” .

Enligt förslaget införs en företrädesrätt för vissa arrendatorer att förvär- va sina arrendeställen. Enligt lagstiftning år l943 förelåg tidigare en för- köpsrätt för innehavare av vissa s.k. sociala arrenden. men-denna rätt upphävdes vid tillkomsten'zn'jordabalken. Förslaget har motsvarighet i ett förslag. som framlagts av arrendelagskommittén i dess betänkande Arren- derätt 2 (SOU l98l : 80)._Det remitterade förslaget avviker emellertid frän kommittéförslaget bl.a. genom att företrt'idesrättcn avses omfatta inte bara gårdsarrenden utan även bostadsarrenden men främst genom att för försla- get valts en helt annan lagteknisk lösning. Medan sålunda den av kommit- . ten förordade ordningen förutsatte en ingående medverkan från lantbruks- nämndernas sida har det remitterade förslaget i stället utformats efter förebild av lagen ( 1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Denna lösning har måhända den fördelen att tillvägagångssät- tet ter sig mindre komplicerat och mindre ingripande för den enskilde än ' den ordning som föreslogs av kommittén. Det måste emellertid också framhållas att det redan vid tillkomsten av l982 års lag konstaterades att denna i vissa hänseenden gav upphov till betänkligheter av såväl principiell

Prop. 1983/84: 136 ISS

som praktiskt natur (se prop. 1981/82: 16.9 5. 93—101). När det gäller att överföra bestämmelserna enligt 1982 års lag till de förhållanden som råder

beträffande arrenden uppkommer dessutom vissa ytterligare komplikatio-. ner. Ett arrenderat område. till vilket förvärvsrätt föreligger enligt lagför-

slaget. kan sålunda ofta utgöra endast en del av en registerenhet och det är därför inte alltid säkert att arrendestället kan brytas ut till en fristående

fastighet: fråga uppkommer då om arrendatorns rätt skall omfatta något annat och mera än arrendestället. Det kan också bli aktuellt med flera arrendatorer på samma fastighet. Svårigheter. som inte föreligger vid l982 års lag. uppstår också genom att: reglerna ijordförvärvslagen måste beak- . tas i erforderlig omfattning.

De avvikelser från uppbyggnaden av l982 års lag som behövs av dessa och andra skäl har enligt lagrådets mening inte i alla hänseenden kommit till ett tillfredsställande uttryck i den föreslagna lagtexten. Lagrådet föror- dar därför i det följande vissa jämkningar och kompletteringar av denna. -

Det må här vidare framhållas att den nu föreslagna lagen. som således från teknisk synpunkt helt avviker från vad kommitten förordade. inte "varit föremål för remissförfarantzle bland myndigheter och organisationer. Detta har i viss mån begränsat lagrådets möjlighet att bedöma förslaget.

4.5

Lagrådet: . .

Paragrafen innehåller bl. a. bestämmelser om hur länge en i fastighetsbo- ken antecknad intresseanmälan blir gällande (första stycket) samt an- gående den tidigaste tidpunkt då samme arrendator kan få en ny sådan 'anmälan antecknad (andra stycket). .

[ specialmotiveringen till första stycket hänvisas särskilt till de i 20 kap. (is" 5 jordabalken angivna förutsättningar under vilka en lagfartsansökan- skall avslås. Denna hänvisning kan leda till den felaktiga slutsatsen att förekomsten av en intresseanmälan får till följd att en lagfartsansökt'in från annan än arrendatorn i regel skall avslås. Så är emellertid inte fallet. Om det inte blir helt klarlagt antingen att lagfart kan meddelas eller att alla föreliggande möjligheter till undantags- eller tillståndsbeslttt från arrende- nämnden enligt 6. 7 eller 12%.5 är uttömda föreligger i stället en sådan situation som enligt föreskriften i 20 kap. 75 | I jordabalken skall leda till att en lagfartsansökan förklaras vilande.

Så Lagrådet .

Första stycket innehåller den grundläggande regeln att jordägaren inte har rätt att överlåta fast egendom. för vilket gäller en intresseanmälan. utan att arrendatorn har erbjudits att förvärva egendomen. Av lagtextens utformning kan man få uppfattningen att förbudet upphör så snart ett erbjudande (hembud) gjorts. Så är emellertid inte förlti'lllandet. Även om

Prop. 1983/84: 136 ' 189

ett hembud inte leder till ett bestående förvärv — antingen det beror på att hembudet inte antagits eller att det visserligen antagits men förvärvet blivit ogiltigt på grund av att erforderlig fastighetsbildning inte kunnat ske eller tillstånd till förvärvet inte lämnats enligt jordförvärvslagen— föreligger sålunda. enligt vad som framgår av 7 och l2 ss. alltjämt förbud mot överlåtelse i vissa fall eller förbud mot överlåtelse på vissa villkor. Nu- angivna inskränkningar är av så väsentlig betydelse för innebörden av den föreslagna regleringen i lagen att hänvisning till inskränkningarna bör göras redan här. Lagrådet förordar därför att paragrafen kompletteras med en bestämmelse att. om hembud inte leder till-bestående förvärv. hinder för överlåtelse därefter inte föreligger om ej annat följer av 7 eller I2 s.

Av vad som anförts i remissprotokollet framgåratt överlåtelscförbudet i första stycket är begränsat till det arrenderade området: lagen hindrar således inte att jordägaren överlåter sådan del av sin fastighet. som inte berör arrendeomrädet. Det framgår vidare att hembudsskyldigheten i prin- cip avser endast det arrenderade omrädet. Nu nämnda förhållanden synes - böra komma till klarare uttryck i lagtexten. förslagsvis genom att vad som inte får överlåtas beskrivs som "ett arrendeställe" och att vad arrendatorn skall hembjudas betecknas som "arrendestället”.

Av motiven framgår vidare att även en överlåtelse av en andel av en fastighet omfattas av förbudet i första stycket. Det torde vara avsett att detta skall täckas av formuleringen att egendomen inte får överlåtas "helt eller delvis" (jfr prop. l98lf'82: 169 s. 98). 1 nu förevarande sammanhang torde det nyss citerade uttrycket emellertid främst föra tanken till överlå- telse av ett visst begränsat område av arrendestället. [ tydlighetens intres- se synes första styckct därför böra kompletteras med en uttrycklig bestäm- melse att överlätelseförbudet även avser andel av fastigheten.

Andra stycket upptar vissa undantag från hembudsskyldigheten. 1 65 anges ytterligare fall. då hembud inte behövs. därvid dock prövning skall ske av arrendenämnden. Det synes naturligt att undantagen från hem- budsskyldigheten samlas i en och samma paragraf. Lagrådet förordar därför att bestämmelserna i andra stycket av förevarande paragraf förs över till på och där får bilda första stycket.

Sammanfattningsvis förordar lagrådet att 5 ;" utformas förslagsvis sålun- da: .

"Om annat inte följer av två får ett arrendesti'tlle. för vilket en intressean- mälan gäller. inte överlåtas helt eller till viss del genom köp eller byte titan att den arrendator som gjort intresseamnälan har erbjudits att förvärva arrendestället. Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Första stycket avser även överlåtelse av andel i en fastighet. i vilket arrendestället ingår.

Har hembud gjorts men har bestående förvärv enligt denna lag inte kommit till stånd i enlighet med hembudet. föreligger ej hinder enligt första stycket för överlåtelse under återstoden av den tid sotn samma intressean-

Prop. l983/84: 136 l90

mälan gäller. om inte annat följer av 7 eller Då. Jordägaren är dock oförhindrad att i stället göra ett nytt hembud."

Lagrådet vill slutligen i detta sammanhang anföra följande. Av spccialmotiveringen framgår att något hembud inte behöver göras sedan arrenderätten upphört för den som en antecknad intresseanmälan gäller. Denna princip tillämpas även vid dödsfall. Enligt vad som anförts under 29” är avsikten således att i fall då en arrendators dödsbo önskar få samma möjlighet att förvärva arrendestället som den avlidne tillförsäkrat sig så måste dödsboet göra en ny. egen intresseanmälan.

Med tanke särskilt på de sociala hänsyn som ligger bakom den föreslag- na lagen finns det enligt lagrådets mening anledning notera. att den av- sedda ordningen i åtskilliga fall sannolikt kommer att ge upphov till kortare eller längre ”hembudsfria" intervaller. vilka skulle kunna utnyttjas för att kringgå lagens syften. Det må i sammanhanget erinras om att ett dödsbo enligt 9 kap. 59" jordabalken i regel har en frist på sex månader för att avgöra om ett arrendeavtal skalÄi sägas upp.

(så

Log/”tida! (Paulsson, .Iw'mslc'n):

Enligt första stycket 3 i förslaget behövs inte hembud bl.a. om erforder— lig fastighetsbildning inte katt komma till stånd. Prövningen härav ankom- mer på arrendenämnden. Eftersom hembud i princip avser endast själva arrendestället skulle en formell tillämpning av bestämmelsen ofta komma att leda till attjordägaren befrias från sin hembudsskyldighet när arrende- stället omfattar endast ett begränsat område av en registerfastighet. Av vad som framgår av motivuttal;.tndena är en sådan tillätnpning emellertid inte avsedd. och den skulle också stå i direkt strid med detankegångar. som ligger bakom regeln i 7s om skyldighet i vissa fall att lämna nytt hembud när ett förvärv blivit ogiltigt till följd av att erforderlig fastighets- bildning inte kunnat ske. L'agtexten måste därför i detta hänseende kom- pletteras med en bestämmelse som nära anknyter till de villkor som enligt 7 ; skall gälla rörande skyldigheten att avge nytt hembud i den nyss berörda situationen. Här må hänvisas till vad lagrådet i denna del anför vid 7 s. "

Lagrådet har vid Sä förordat att andra stycket av nämnda paragraf förs över till 6.5 och där bildar första stycket.

På grund av det anförda och då i övrigt vissa redaktionella jätnkningar i lagtexten synes önskvärda föreslår lagrådet— med beaktande av sina för- slag rörande 7s — att 6? utformas enligt följande.

"En Överlåtelse — — — om samäganderätt.

Hembud behövs inte heller

1. om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning.

2. om det med hänsyn till förhållandet mel|an"t'fverlåtaren och en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en

Prop. l983/84: 136 191

sådan överlåtelse skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva förvärsrätt enligt denna lag.

3. om det är uppenbart att_ arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordft'trvi'trvslagen (19791230). '

4. om detär uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd. . '

Frågan om hembud behövs enligt andra stycket prövas av arrendenämn- den pä begäran av jordägaren. Bedömer arrendenämnden. i fall som av ses i andra stycket 4. att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid överlåtelse av enbart arrendestället får jordägaren ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om en överlåtelse till arrendatorn skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egendom, innefattande arrendestället eller huvuddelen därav. som behövs föratt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv."?

Regcrittgsrådct allae/ler år av skiljaktig mening; se vid 7 s.

7 & Lag/"titler (Paulsson. Jurmstun):

Denna paragraf. som saknar förebild i l982 års lag. innehåller bestäm- melser om de fall då "nytt hembud" behövs. En utgångspunkt är därvid att det skall vara fråga om fall då ett gjort hembud har antagits av arrendatorn men förvärvet ändå har blivit ogiltigt. Förutom vissa fall där ogiltigheten haft sin grund i bestämmelserna i 4 kap. 7 sjordabalk'en (angående köp av visst "område av fastighet) avses etncllertid endast fall då begärt förvärvs- tillstånd enligt jordförvärvslagen (19791230) eller lagen (1982618) om ut- ländska förvärv av fast egendom m.m. har vägrats på grttnd av priskon- trollt'egeln i 45. första stycket 1 i förstni'tmnda lag. Av den föreslagna paragrafen förutsätts således motsättningsvis framgå att när ett antaget hembttd i annat fall på grund av vägrat förvärvstillstånd inte lett till ett giltigt förvärv så föreligger inte längre något hinder enligt lagen mot en överlåtelse till annan än arrendatorn. .

Vad särskilt gäller fall då förvärvet av ett arrendeställe blivit ogiltigt enligt 4 kap. 7 sjot'dabalken därför att erforderlig fastighetsbildning inte kunnat ske i överenssti'tmmelse med f'öt'_-'ät'vet innebär förslaget att "för- nyat hembud" endast behövs om det med hänsyn tilljordägarens möjlighe- ter att göra en överlåtelse som är giltig enligt nämnda lagrum ”år oskäligt mot arrendatorn att hembttdsskyldigheten upphör”.

l specialmotiveringen anförs bl.a. att avsikten med den nu redovisade regeln är att på indirekt sätt främja en överenskommelse om sädanajuste- ringar som är nödvändiga av bl.a. fastighetsbildningsskål för att arrende- stället skall kunna överlåtas. Av vad som vidare anförs framgår att det därvid visserligen förutsätts åligga jordägaren att på ett positivt sätt med- verka till'en lämplig lösning men att han givetvis inte skall vara skyldig att

Prop. 1983/84: 136 192

efterge sina egna intressen. Beträffande omfattningen av de justeringar som skall kunna komma ifråga konstateras att det normalt inte kan krävas att jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva "nägra mera betydande" markarealer men att det i vissa fall doek kan vara rimligt att den som arrenderar en fastighets jordbruksmark också erbjuds att förvärva dess skogsmark. [ ett annat uttalande: anges emellertid att ett nytt hembud även i nu _berörda fall formellt fortfarande skall gälla bara arrendestället.

Det är enligt lagrådets mening troligt att ett gårdsarrende ofta omfattar endast viss areal av en fastighet som innehåller både jordbruksmark och skogsmark. Under sådana förhållanden kan det även förutsättas bli vanligt _ förekommande att ett hembud som avser enbart arrendestället inte kan leda till något bestående förvärv på grund av 4 kap. 7 ä jordabalken i förening med bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (l970: 988). I fler- talet fall skulle en tillämpning efter ordalagen i den föreslagna bä för övrigt. som tidigare påpekats. sannolikt få till följd attjordägaren omedel- bart skulle bli befriad från hembudsskyldigheten. En sådan ordning är enligt vad som anförs i specialmotiveringen till 6 & inte avsedd.

Särskilt vid bostadsarrenden finns å andra sidan anledning att räkna med att fastighetsbildningslagens bestämmelser inte sällan kan komma att utgö- ra ett hinder mot att arrendestället i dess helhet kan övergå i arrendatorns ägo.

1 de fall då förvärvet av ett arrendeställe blivit ogiltigt därför att erforder- lig fastighetsbildning inte kunnat ske i överensstämmelse med förvärvet är enligt det anförda avsikten med bestämmelserna i förevarande paragraf att förmåjordägaren — om han för”-:farande vill överlåta sin egendom — att till arrendatorn överlåta så mycket därav som behövs för att arrendatorn skall kunna förvärva arrendestället, eller den huvudsakliga delen därav. tttan hinder av bestämmelserna i fas'tighetsbildningslagen. Mot bakgrund härav är det uppenbart att det nya hembud. som behövs enligt lagtexten. måste omfatta något annat än det tidigare hembudet. vilket ju redan visat sig inte kttttna leda till ett giltigt fastighetsförvärv. I den tnån man i denna situation kan kräva av jordägaren att han lämnar ett nytt hembud måste detta rimligen omfatta så stor del av hans fasta egendom. däri inbegripet arren- destället eller den huvudsakliga delen därav, som behövs för att bestäm- melserna i fastighetsbildningslagen inte längre skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Frågan i vad mån det i den nu berörda situationen kan krävas av"- jordägaren att han lämnar ett nytt hembud rymmer åtskilliga problemställ- ningar. Sett frånjordägarens synpunkt bör till en början kttnna uppställas den förutsättningen att han inte bör nödgas överlåta i huvudsak mer av sin fasta egendom än han från början haft för avsikt att frånhända sig. [ tveksamma fall torde det därvid lämpligen få anses åligga jordägaren att påvisa ett rationellt skäl för den påstådda avsikten. Så snart ett ”utvidgat eller minskat hembud" förutsätter en fastighetsbildningsåtgärd bör jord-

Prop. 1983/84: 136 193

ägaren också ha rätt att räkna med att hans möjligheter att nyttja eller på annat sätt tillgodogöra sig återstoden av sin fasta egendom inte skall bli sämre än om åtgärden hade omfattat enbart själva arrendestället. I prakti- .ken torde det här oftast bli en fråga om jämförelser mellan förväntade försäljningspriser vid de olika alternativen.

Från arrendatorns synpunkt synes det i förevarande sammanhang främst vara angeläget förhindra att ett "utvidgat hembud" får till följd att han tvingas avstå från förvärvet av arrendestället av ekonomiska skäl. Han kan emellertid även ha anledning motsätta sig en sådan inskränkning av erbjuå dandet som innebär att detta inte längre kommer att omfatta vad som för hans del framstår som den huvudsakliga eller mest viktiga delen av arrcn- destället.

I motsats till vad som framgår av den föreslagna lagtexten bör det således i förevarande sammanhang ske en prövning som tar sikte på vad som är skäligt från båda parternas synpunkter.

Det bör framhållas att den förnyade hembudsskyldigheten inte bör gälla de fall då ett förvärv av ett arrendeställe blivit ogiltigt enligt 4 kap. 7 & jordabalken därför att erforderlig fastighetsbildning begärts för sent eller inte alls begärts.

I andra stycket av förslaget anges att fråga om nytt hembud behövs enligt "första stycket" skall prövas av arrendenämnden. Av specialmoti- veringen framgår emellertid att kontrollen huruvida hembudsskyldigheten har upphört. när förvärvstillstånd vägrats enligt jordförvärvslagen eller enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.. avses ske hos inskrivningsmyndigheten. En sådan ordning framstår också som naturlig.

Mot bakgrund av vad sålunda anförts finner lagrådet att den föreslagna paragrafen bör bli föremål för viss omarbetning. Tankegångarna bakom förslaget skulle enligt lagrådets mening komma till bättre och tydligare uttryck om paragrafen därvid ges förslagsvis följande lydelse.

"Har ett hembud antagits men har förvärvet blivit ogiltigt till följd av att förvärvstillstånd vägrats enligt 4 & första stycket l jordförvärvslagen (l979: 230) eller enligt l kap. 8 5 lagen (1982: 6l8) om utländska förvärv av fast egendom m.m. jämförd med nämnda bestämmelse kvarstår alltjämt hembudsskyldigheten enligt 5.5 under den tid samma intresseanmälan gäller.

Har ett förvärv blivit ogiltigt till följd av att begärd fastighetsbildning inte har kunnat ske föreligger ändå fortfarande hembttdsskyldighet om en över- låtelse till arrendatorn skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordäga- rens fasta egendom. innefattande arrendestället eller huvuddelen därav. som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (l970:988) inte längre skall medföra hinder för ett giltigt förvärv. Hembudet skall därvid avse en sådan överlåtelse.

Frågor om hembudsskyldighet enligt andra stycket prövas av arrende-

l3 Riksdagen ”83/84. I saml. Nr 136

Prop. l983/84: 136 194

nämnden. lntill dess sådan prövning har skett gäller det i 5 & första stycket angivna överlåtelseförbudet."

Regeringsrådet Mueller är av skiljaktig mening beträffande 6 och 7 5.5 och anför:

. I lagförslaget föreslås vissa nya föreskrifter om arrendatorers och jord- ägares ekonomiska förhållanden inbördes. Syftet med de nya föreskrifter- na är att ge arrendatorerna en principiell rätt att förvärva sina arrendestäl- len genom ett särskilt hcmbudsförfarande. lnnan detta har slutförts före- slås jordägaren vara förhindrad att genom köp eller byte överlåta arrende- stället — helt eller till viss del -— till någon annan än arrendatorn. Det- samma föreslås gälla även i fråga om överlåtelse av en andel i den fastighet i vilken arrendestället ingår. Enligt det remitterade förslaget till lagtext skall en arrendators förvärvs- rätt alltid avse själva det arrenderade området. arrendestället. Den före- slagna hembudsskyldigheten anges därför också alltid skola avse arrende- stället. (Se bl.a. avsnittet 2.6.4 samt specialmotiveringen till 6 och 7 åå). Detta föreslås gälla såväl när arrendestället omfattar en eller flera hela fastigheter och alltså kan överlåtas utan att det behövs någon fastighets— bildning som när arrendestället omfattar ett eller flera områden av en eller flera fastigheter. i vilket senare fall en överlåtelse av arrendestället enligt 4 kap. 7 åjordabalken blir giltig endast om fastighetsbildning sker i överens- stämmelse med överlåtelsen. I de fall då sålunda en överlåtelse av ett arrendeställe inte kan bli giltig f":-.'utsätts att arrendatorn inte skall ha någon förvärvsrätt. Detta kommer till uttryck i den föreslagna lagtexten på det sättet att det i 6 & första stycket 3 sägs att hembud inte behövs "om detär uppenbart —— —- — att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd". 1 specialmotiveringen till denna regel betonas att detta undantag från hembudsskyldigheten skall tillämpas endast i uppenbara fall. Det framhålls därvid. utöver vad som framgår av den föreslagna lagtexten. att det inte räcker med att det klarläggs att själva arrendestället inte kan avstyckas utan att det också måste klarläggas att jordägaren inte har möjlighet att medverka till en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 & jordabalken. t. ex. genom att erbjuda arrendatorn att förvärva även mark som inte ingår i själva arrendestället. Beträffande betydelsen av jordäga- rens möjlighet att erbjuda även mark som inte ingår i arrendestället hänvi— sas till vad som sägs i 7 & om skyldighet för en jordägare att avge ett nytt hembud. när en överlåtelse i anledning av ett tidigare hembud. som arren- datorn antagit, blivit ogiltig på grund av att fastighetsbildning i enlighet med överlåtelsen inte har kunnat ske. I sådant fall skall jordägaren enligt 7 & i lagförslaget lämna ett nytt hembud "om det med hänsyn tilljordäga- rens möjligheter att göra en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 & jordabalken är oskäligt mot-arrendedatorn att hembudsskyldigheten upp- hör".

Prop. l983/84: 136 l95

Detta nya hembud enligt 7 & skall dock liksom det tidigare avse arren- destället och ingenting annat (se specialmotiveringen till 7 5) trots att det klarlagts att det inte går att verkställa den fastighetsbildning som behövs för att en överlåtelse av arrendestället skall bli giltig. Avsikten med denna regel om förnyat hembud anges i specialmotiveringen till 7 få vara "att på ett indirekt sätt främja överenskommelser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl för att arrendestället skall kun- na överlåtas".

För de fall då arrendestället omfattar ett eller flera områden av en eller flera fastigheter föreligger det således en betydande skillnad mellan lagtex- ten och därtill anknytande motivuttalanden i vad avser omfattningen av den mark som bör överföras till arrendatorn när jordägaren vill sälja ett arrendeställe eller en del därav. Enligt lagtexten skall nämligen hembudet och därmed överlåtelsen till arrendatorn alltid avse arrendestället och ingenting annat. under det att överlåtelsen till arrendatorn enligt motivutta- landena i vissa fall skall avse annan mark.

Av vad jag har anfört i det föregående framgår också att de föreslagna nya föreskrifterna om arrendatorers och jordägares ekonomiska förhållan- den inbördes är ofullständiga. De innehåller nämligen inte någon bestäm- melse som reglerar parternas motstridiga intressen i de fall då en överlå- telse av ett arrendeställe blir ogiltig på grund av något hinder mot erforder- lig fastighetsbildning men då det — enligt motivuttalandena — ändå anses rimligt att jordägaren till arrendatorn överlåter viss mark. i vilken arren- destället eller del därav ingår. I denna situation förutsätts enligt motivutta- landena att parterna frivilligt — alltså utan tillämpning av de nya föreskrif- terna — träffar en överenskommelse om överlåtelse av ett sådant område att det inte kommer att finnas några hinder mot fastighetsbildning. Den föreslagna hembudsskyldigheten avseende enbart arrendestället förutsätts därvid komma att fungera endast som ett påtryckningsmedel för att förmå jordägaren till en sådan frivillig överenskommelse.

Redan principiella skäl talar starkt för att man i lagtexten uttryckligen anger vilken mark som i den aktuella situationen skall erbjudas arrenda- torn. Det måste också anses vara otillfredsställande att i en lagstiftning — som reglerar enskildas ekonomiska förhållanden inbördes — med ett krav på hembud av arrendestället försöka tvinga fram en överlåtelse av ett annat område. ett område som i vissa fall kan vara mycket större än arrendestället-l specialmotiveringen till 7 & förutsätts nämligen att jord- ägaren i'vissa fall erbjuder arrendatorn på ett arrendeställe som består av enbart en fastighetsjordbruksmark även fastighetens skogsmark.

Det bör vidare framhållas att den angivna ofullständigheten i lagförslaget torde komma att beröra ett mycket stort antal av de arrendeställen som' omfattar ett eller flera områden av en eller flera fastigheter. Ofullständig- heten kommer exempelvis att beröra ett flertal av de arrenden som avser endastjordbruksmarken av fastigheter som omfattar såväl jordbruksmark

Prop. 1983/84: 136 196

som skogsmark. Vidare "synes ofullständigheten avse fall då det generellt sett finns särskild anledning att räkna med att parterna har motstridiga intressen. Det är alltså fråga om en situation då det finns ett särskilt behov av vägledning från lagstiftarens sida.

Mot denna bakgrund synes ofullständigheten i lagförslaget utgöra en allvarlig brist sett från såväl jordägarnas som arrendatorernas sida. Det är knappast troligt att lagen kommer att kunna tillgodose angivna syften utan att ofullständigheten avhjälps.

Det bör också framhållas att det för de berörda parterna och myndighe- terna kan framstå som ett utslag av meningslös byråkrati att kräva hembud avseende överlåtelse av sådana markområden att något giltigt förvärv aldrig kan komma till stånd. Detta gäller i synnerhet i de fall som avses i 7 5 men även i vissa fall för vilka en tillämpning av 6 .5 första stycket 3 blir aktuell.

På anförda skäl anserjag det vara angeläget att den föreslagna lagtexten såväl i 6 & första stycket 3 som i 7 & kompletteras med en regel om vad hembudet skall omfatta i de fall som jag här har berört. [ lagstiftningsären— det finns enligt min mening — bl.a. i avsaknad av remissbehandling av de berörda paragraferna i lagförslaget — inte tillräckligt underlag för att lagrå- det inom ramen för sin granskning skall kunna lägga fram tillräckligt underbyggda förslag om hur de angivna reglerna om hembudets omfattning bör utformas. Det bör dock redan här påpekas att arrendenämnderna knappast har erforderlig kompetens att ensamma avgöra vilken omfattning hembuden bör ha. Det fordras i detta hänseende medverkan av bl.a. fastighetsbildningsmyndighctcr och lantbruksnämnder.

95

Lagrådet: Det kan ifrågasättas om föreskriften i andra stycket. som har förebild i 1982 års lag. behövs i nu förevarande lag.

1055

Lagrådet:

Enligt denna paragraf antas ett hembud genom att arrendatorn inom tre månader från det hembudet skedde skriftligen hos arrendenämnden an- mäler sig vilja förvärva egendomen på de villkor som jordägaren angett i förslaget till köpeavtal. Om hembudet inte antas inom angiven tid och på föreskrivet sätt upphör det att gälla enligt vad som anges i andra stycket. Av specialmotiveringen framgår att avsikten är att arrendenämnden i sam- manhanget inte bara skall fungera som mellanhand mellan parterna titan även skall meddela ett särskilt beslut när arrendatorn svarat på hembudet. I beslutet skall prövas om de för antagande av ett hembud uppställda villkoren är uppfyllda. Nämnden skall sålunda beakta exempelvis om arrendatorns anmälan kommit in inom föreskriven tid och gjorts skriftligen

Prop. 1983/84: 136 197"

och att arrendatorns antagande av hembudet inte är förenat med några tillägg eller inskränkningar. Nämndens beslut synes böra mynna ut i att ' hembudet antagits eller.-att det inte antagits.

Det avsedda beslutet av nämnden är konstitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens regler-kommit till stånd eller ej. och beslutet kan. också överklagas till fastighetsdomstolen (jfr 23 a ä förslaget till ändring i '- lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Denna betydelsefulla upp- gift framgår emellertid inte av lagtexten. Lagrådet föreslår därför att denna kompletteras med ett nytt stycke av följande innehåll: "När anmälan enligt första stycket inkommit prövar nämnden om hembudet rätteligen har antagits."

Lagrådet vill vidare i sammanhanget ifrågasätta om inte bestämmelsen i första styckets andra mening — att jordägaren av arrendenämnden skall underrättas om att hembudet antagits — kan avvaras. Förhållandet kom- merju ändå till jordägarens kännedom genom att nämndens beslut i ären- det skall tillställas parterna enligt uttrycklig bestämmelse i 2l & fjärde stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. — Om nämnda mening utgår synes det lämpligt att det föreslagna andra stycket överförs till första stycket. .

12 få Lagrådet:

Reglerna i förevarande paragraf syftar till att hindra att jordägaren - kringgår arrendatorns förvärvsrätt genom att lämna honom ett mindre fördelaktigt hembud. Enligt huvudregeln i paragrafen är sålunda. trots att hembudet upphört att gälla till följd av att det inte antagits, jordägaren ändå förhindrad att överlåta egendomen om överlåtelsen sker" mot lägre köpeskilling eller mot andra villkor som är avsevärt ogynnsammare för jordägaren. Frågan om överlåtelsen är av sådan beskaffenhet prövas av arrendenämnden. därvid dock reglerna om befrielse från hembudsskyl- dighet i 5 och 6 se (615 enligt lagrådets förslag) skall äga motsvarande tillämpning.

Paragrafen är uppbyggd helt i överensstämmelse med motsvarande be- stämmelser i 1982 års lag. Vid bedömande enligt nämnda lag om en 'viss överlåtelse står i strid med förbudet torde några komplikationer knappast behöva inträffa. Den egendom som hembudet avsett torde regelmässigt vara identisk med den som senare överlåts. således hyresfastigheten, eller en andel däri, och en jämförelse är därmed lätt att göra. Förhållandena beträffande arrenden kan däremot ofta te sig annorlunda. Den företrädes- rätt som arrendatorn tillerkänns enligt den föreslagna lagen avser i princip - endast det arrenderade området. Detta kan ofta tänkas omfatta endast en del av en registerfastighet. exempelvis om jordägaren arrenderat ut åker och ängsmark men behållit fastighetens skog under eget bruk. ] sådana och liknande fall kan den situationen lätt inträffa att den senare överlåtelsen 14 Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 136

Prop. l983/84: 136 _ l98

omfattar. förutom arrendestället eller del därav. även annan fast egendom. Utformningen av lagtexten. vilken således är hämtad från l982 års lag. är närmast avpassad till det fallet att identitet föreligger mellan den hembjud- na egendomen och det som senare överlåts eller. om endast en andel överläts. att andelen avserjust den hembjudna egendomen. Frägan huruvi- da övcrlätelseförbudet är avsett att tillämpas även om det inte skulle föreligga identitet i angivet hänseende har inte alls berörts i remissproto- kollet. Lagrådet anser mot denna bakgrtlnd att lagtexten knappast kan tilläggas annan innebörd än att övcrlätelscförbmlet avser endast sådana fall då överlåtelsen gäller samma egendom som tidigare hcmbjudits eller andel .i denna egendom.

Lagrådet vill dock samtidigt framhålla att en tillämpning i enlighet här- med i'vissa fall kan komma att te sig mindre tillfredsställande mot— bak- grund av de intressen, som lagen vill främja. Det är ii andra sidan svårt att överblicka konsekvenserna av att förbudet skulle avse varje överlåtelse. som till någon del omfattar det arrenderade området. Under alla förhållan- den uppkommer, om identitetsl'örutsi'tttningen inte upprätthålls. problemet efter vilka grunder det dit-skall bedömas om köpeskillingen för den över- låtna egendomen är lägre än för den hembjudna eller villkoren i övrigt är ofördelaktigarc för jordägaren. En sådan bedömning torde inte bara förut- sätta en ingående sakprövning av alla de faktorer. som sammanhänger med överlåtelsen, utan även inrymma betydande moment av rent skönsmässiga uppskattningar. Prövningen blir därmed av helt annan karaktär än motsva- rande prövning enligt 1982 års lag.

I avsaknad av närmare utredning eller analys av de hithörande pro— blemen. anser sig lagrådet inte kunna framlägga något eget förslag i ämnet.

Enligt sista stycket i förevarande paragraf är överliuaren skyldig att inhämta "arrendenämndens tillstånd" till en överlåtelse. som avses i para- grafen. Det må här anmärkas att arrmdenämndens prövning i detta hänse- ende tordc vara avsedd att omfatta endast en bedömning huruvida den aktuella överlåtelsen strider mot överlåtelscförbudct i paragrafen och säle- des inte innefattar en rätt att ge dispens från överlätclscförbudct. Det skulle vara till fördel om paragrafen förtydligadcs i detta hänseende. Detta kunde ske förslagsvis genom att andra meningen utformades på följande sätt: "Om något undantag som avses där inte föreligger prövar arrende- nämnden. på framställning av överlåtaren, om hinder mot överlåtelsen föreligger."

Det må i sammanhanget tilläggas att. såsom också framgår av lagtexten. arrendenämnden visserligen i en sådan situation har möjlighet att ge di- spens men då enligt de grunder som anges i 6 s.

Lagrådet har tidigare förordat att 5 å andra stycket i det remitterade förslaget förs över till 6 &. Biträdcs detta bör hänvisningen i första mening- en av 12 & tredje stycket avse endast 6 5.

Prop. l983/84: 136 199

Lagrådet." 13 å

Lagrådets förslag till utformning av 5 ä förutsätter att hänvisningen i första stycket av förevarande paragraf avser "5, 7 eller 12 &”

Lagen om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Lagrådet: 17 å

Biträdcs lagrådets förslag till utformning av 6 & lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället bör hänvisningen till 6 & första-stycket 3 i nämnda lag i stället avse 6 5 andra stycket 3 och 4.

22'

I denna paragraf föreslås den ändringen att de beslut som en arrende- nämnd meddelar enligt förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället-skall äga rättskraft. Den närmare innebörden härav berörs inte i motiveringen. Däremot förutsätts i specialmotiveringen till 12 å i nämnda lagförslag att arrendenämnd. när den i fall som avses i 12 i; har att pröva om undantag från hembudsskyldighet Iskall ges med stöd av 65 första stycket 2 i samma lagförslag. kan komma fram till det resultatet att undantag skall medges. trots att nämnden i ett tidigare ärende kommit till motsatt resultat. En sådan ändrad bedömning anses kunna komma i fråga t. ex. om arrendatorn inte antagit ett hembud som lämnats efter det tidigare beslutet eller om arrendestället t. ex. på grund av brand minskat i värde. Vid Sådant förhållande torde den föreslagna rättskraftsregeln inte böra utgöra hinder för arrendenämnden att i angivna och liknande fall ta upp skälighetsprövningen enligt 6 & första stycket- 7 till ny bedömning.

Lagen om ändring i_ lagen om fiskearrenden

Lagrådet:

55

Biträdes vad lagrådet förordat beträffande utformningen av 9 kap. 10 & jordabalken erfordras viss jämkning av den föreslagna lydelsen av föreva- rande paragraf. Om detta hänvisas till vad lagrådet anfört under 9 kap. 10 & jordabalken. '

Övergångsbestämmelserna

Lagrådet har tidigare föreslagit vissa jämkningar i fråga om övergångs- bestämmelserna till ändringarna ijordabalken. Av motsvarande skäl före- slär lagrådet beträffande övergångsbestämmelserna. till ändringarna i lagen om fiskearrenden att regeln i p. 2 uttrycks så att bestämmelsen i 9 kap.

Prop. 1983/84: 136 200

12a äjordabalken inte skall tillämpas i tvist. som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet. och att till p. 3 fogas en mening av förslagsvis följande innehåll: "I sådant fall tillämpas inte heller 9 kap. 12 b äjordabalken."

Prop. l983/84: 136 201

Utdrag

.! USTl'l'lEDEPARTEM EN'I'ET PROTOKOLL vid regeringssammantråde 1984-03-08

Närvarande: statsministern Palme. ordförande. och statsråden l. Carlsson. Lundkvist. Feldt. Sigurdscn. Gustafsson. Hjelm-Wallén. Peterson. An- dersson. Boström. Gradin. Dahl. R. Carlsson. Holmberg. Hellström. Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Proposition med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen

1 Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande] över förslag till

1. lag om ändring ijordabalken.

2. lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

4. lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Förslaget till lag om ändring ijordabalken

9 kap. 2 5 Jag ansluter mig till vad lagrådet har anfört om förlängning enligt 9 kap. 3 å andra stycket av avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

9 kap. 10.5

Jag tillstyrker lagrådets förslag att första stycket andra meningen ges en tydligare formulering och att redaktionella jåmkningar som en följd härav görs i 10 kap. 6 a 5 samt i 5 & lagen om fiskearrenden.

9 kap. 12.5

Jag tillstyrker lagrådets förslag till ändring av första stycket.

' Beslut om lagrådsremiss fattat vid rcgeringssammanträdc den 24 november 1983.

Prop. l983/84: 136 202

9 kap. 15 &

Vad lagrådet har anfört vid denna paragraf föranleder inga uttalanden" .från min sida.

9 kap. 17 a och 22 så

Jag tillstyrker lagrådets förslag att 17 a & andra och tredje styckena får byta plats och att till följd härav hänvisningen i 22 .' ändras. Jag tillstyrker också lagrådets förslag att arrendatorns rätt skall göras beroende av att jordägaren inte inom skälig tid "efter anmaning" utför det arbete som åligger honom.

9kap. 31 5

Jag vidhåller den uppfattning somjag har givit uttryck för i remissproto- kollet. att ävenjordbrukspolitiska hänsyn bör kunna tas vid de övervägan- den som det här är fråga om.

10 kap. 6 a 5 Jag hänvisar till vad jag har anfört vid 9 kap. 10 &.

Övergångsbestämmelserna

Jag tillstyrker lagrådets förslag till ändring av punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna.

Förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Allmänt

Det remitterade förslaget har lagtekniskt utformats efter förebild av lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt. Derina lagtekniska lösning har enligt min mening. vilket också lagrå- det har varit inne på. bl.a. den fördelen att tillvägagångssättet ter sig mindre komplicerat och mindre ingripande för den enskilde än den ordning som föreslogs av arrendelagskommittén. _

Jag vill i detta sammanhang också nämna att 1982 års lag i praktiken torde fungera som avsett. nämligen bl.a. så att den stimttlerar frivilliga uppgörelser. _

När det gäller att överföra bestämmelserna enligt 1982 års lag till de förhållanden som råder beträffande arrenden uppkommer det vissa kom- plikationer. Enligt lagrådets mening har de avvikelser från 1982 års lag som behövs inte i alla hänseenden kommit till ett tillfredsställande uttryck i den remitterade lagtexten. Lagrådet har därför förordat vissa jämkningar och kompletteringar av denna.

Somjag strax kommer att närmare beröra kanjag i allt väsentligt ansluta mig till lagrådets förslag. Mot bakgrund av vad lagrådet anfört anser jag dessutom att det behövs en lagregel som gör det möjligt förjordägaren att

Prop. 1983/84: 136 203

redan i det ursprungliga hcmbttdet erbjuda arrendatorn att förvärva äVc'n annan fast egendom än arrendestället. Jag återkommer till detta vid 5 5

4.5

Jag har inte något att erinra mot vad lagrådet har anfört om att en lagfartsansökan under vissa förutsättningar kan förklaras vilande.

5.5

Jag tillstyrker lagrådets förslag att i första stycket vad som inte får överlåtas beskrivs som "ett arrendeställe" och att vad arrendatorn skall erbjudas att förvärva betecknas som "arrendestället". Jag anser mig där- emot inte kunna biträda lagrådets förslag att paragrafen skall kompletteras med dels en bestämmelse som hänvisar till reglerna i 7 och 12 .55'. dels en uttrycklig bestämmelse om att överlåtelseförbudet i första stycket föreva- rande paragrafåven avser en andel av fastigheten.

När det gäller jordbruks- och bostadsarrenden torde det vara relativt vanligt att arrendestället endast utgör en del av en större fastighet. Enligt 4 kap. 7 .5 jordabalken år köp. som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand. giltigt endast om fastighetsbildning sker i överenstämmelse med köpet.

Det remitterade förslaget innebär i nu berört avseende dels att hembud inte behövs om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd (se 6 .5). dels att ett förnyat hembud behövs om det med hånsvn till jordägarens möjligheter att göra en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7.5 jordabalken är oskäligt mot arrendatorn .ttt hembudsskyl- digheten uphör (se 7 .51. Som jag framhöll | remissprotokollet ät avsikten med sistnämnda bestämmelse att på ett indirekt sätt främja överenskom-- melser om sadana justeringar som är nödvändiga av bl a. fastighetsbild- ningsskål föl att arrendestället skall kunna öVC|l.|t.|s.

Mot bakgrund av vad lagrådet |t|nlört vid 7 .5 anser jag att förevarande paragraf bör kompletteras med en regel som gör det möjligt förjordägaren att redan i det ursprungliga hembudet erbjuda arrendatorn att förvärva - även annan fast egendom än arrendestället. Regeln bör tas in som ett nytt andra stycke mellan de nttvarande båda styckena i paragrafen och ges följande lydelse: "Ett hembud får avse även annan fast egendom än arrendestället. om inte arrendatorn bestrider detta inom den tid som gäller för antagande av hembud enligt 10 ,5

Om arrendatorn bestrider att hembudet får avse något annat än arren- destället. skall arendenämnden avvisa jordägarens hembud. Detta innebär bl.a. attjordägaren fortfarande i princip är skyldig att göra ett hembud som omfattar endast arrendestället. Det avvisade hembudet bör cmcllcrtid kun- na få betydelse vid arrendenämndens prövning av frågor om undantag från hembudsskyldigheten enligt 6 och 7 515.

På grund av vad jag nu föreslagit bör andra stycket i det remitterade

Prop. l983/84: 136 ' 204

förslaget utgöra tredje stycket. Jag är alltså inte beredd 'att tillstyrka lagrådets förslag att dessa bestämmelser förs över till 6 .5.

6.5

Jag tillstyrker lagrådets förslag till ändringar av första stycket. som innebär att andra punkten formuleras om och att tredje pttnktcn i det remitterade förslaget delas upp i punkterna tre och fyra.

' Jag tillstyrker också lagrådets förslag att en ny andra mening fogas till . andra stycket. Den av lagrådet föreslagna lydelsen av bestämmelsen bör dock jämkas något med hänsyn 'till den av mig föreslagna bestämmelsen i 5 .5 andra stycket.

75

Jag tillstyrker lagrådets förslag till ändring av paragrafen. Den av lagrå- det föreslagna lydelsen av andra stycket bör dock jämkas något med hänsyn till den av mig föreslagna bestämmelsen i 5 5 andra stycket.

Som jag framhöll i remissprotokollet är avsikten med förevarande para- graf att den skall främja överenskommelser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl för att arrendestället skall kun- na överlåtas. Beträffande omfattningen av dejttsteringar som skall kunna komma i fråga framhöll jag att det normalt inte kan krävas att jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva några mera betydande markarealer men att det i vissa fall dock kan vara rimligt att den som arrenderar en fastighets jordbruksmark också erbjuds att förvärva dess skogsmark. [ den sist- nämnda frågan villjag nu tillägga följande.

Överlåtelseförbudct enligt 5 .5 avser endast själva arrendestället. Det står alltså jordägaren fritt att sälja egendom som inte ingår i arrendestället till någon annan än arrendatorn. En förutsättning härför är dock givetvis att en sådan försäljning är möjlig" med hänsyn till bl.a. bestämmelserna i fastighetsbildningslagen.

Den nämnda principen bör vara vägledande även för vad som kan krävas när det gäller ett erbjudande frånjordägaren till arrendatorn om att förvär- va även annan fast egendom än sådan som ingår i arrendestället. Ett sådant krav bör alltså endast kunna avse fast egendom som ur fastighetsbildnings- synpunkt hör samman med arrendestället och som därför inte kan skiljas från detta genom en fastighetsbildningsåtgård. Det bör till en början alltså inte kunna avse fast egendom som hör under en rcgisterfastighet som inte berörs av arrenderätten. Inte heller bör det kunna avse mark som ur jordbruks- eller skogsbrukspolitisk synpunkt lämpligen bör höra till en annan brukningsenhet än arrendestället.

Jag vill i förevarande sammanhang erinra om att de nu ifrågavarande problemen inte behöver bli aktuella för det fall att det är uppenbart att arrendestället inte utgör brukningscentrum till ett utvecklat eller utveck- lingsbart lantbruksföretag (se 6 5 första stycket 3). Om det vid en prövning

Prop. l983/84: 136 205

enligt förevarande paragraf inte kan konstateras att arrendestället — med de tillägg av mark som enligt det föregående skäligen bör ske — utgör ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag. börjordägaren enligt min mening befrias från-skyldigheten att göra ett "förnyat" hembud.

Vad jag har sagt-nu innebär att hembudet i princip bör avse hela register- fastigheten trots att gårdsarrendct endast avser fastighetens jordbruks- mark. 'om registcrfastigheten är en enhet som utgör ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag. Jordägaren bör dock inte vara skyldig att tillskjuta mer mark än vad som behövs för att arrendatorn skall kunna göra ett förvärv som kan accepteras med hänsyn till bestämmelserna i fastig- hetsbildningslagen. Han är alltså inte skyldig att se till att arrendatorn får förvärva en optimal brukningsenhet. '

Den ifrågavarande prövningen kommer således i praktiken i stor ut- sträckning att avgöras av jordbruks- och skogsbrukspolitiska synpunkter. Arrendenämnden bör därför vid sitt avgörande fästa särskilt avseende vid vad lantbruksnämnden anfört i ärendet (se I7 & lagen om arrendenämnder och hyresnämnder").

9.5

Jag tillstyrker lagrådets förslag att andra stycket i det remitterade försla- get. som innehåller bestämmelser om besiktning. får utgå.

l() &

Förevarande paragrafhar utformats med lO # i l982 års lag som förebild. Jag anser inte att lagtexten bör ändras på sätt lagrådet föreslagit.

l2 .5

Lagrådet har tagit upp det fallet att den egendom som överlåts efter ett h_embud inte är identisk med den egendom som avsågs med hembudet. Denna fråga har inte närmare behandlats i remissprotokollet (se dock andra stycket om överlåtelse av en andel samt prop. l98l/82: l69 s. lOO). Lagrådet har mot den bakgrunden funnit att lagtexten knappast kan tilläg- gas annan innebörd än att överlåtelseförbudet i paragrafen endast avser sådana fall då överlåtelsen gäller samma egendom som tidigare hcrnbjudits eller andel i denna egendom.

För egen del anser jag att en sådan tillämpning inte bör komma ifråga mot bakgrund av de intressen som lagen vill främja. Förevarande paragraf ' bör enligt min mening förstås så att förbudet att sälja på förmånligare villkor till någon annan än arrendatorn gäller varje överlåtelse. som berör det arrenderade området. Detta framgår också enligt min mening av den föreslagna lagtexten.

När det gäller det fallet att en överlåtelse omfattar egendom utöver vad som avsågs med hembudet skall en jämförelse ske mellan köpeskillingen

Prop. 1983/84: 136 206

och övriga villkor beträffande den överlåtelse som skall kontrolleras samt köpeskillingen och villkoren i hembudet. En sådan jämförelse av villkoren för olika objekt måste givetvis ske med beaktande av syftet med föreva- rande paragraf. nämligen att förhindra att hembudsskyldigheten enligt lagen kringgås genom attjordägaren ställer orealistiska villkor_i hembudet. Jämförelsen mellan de olika köpeskillingarna och villkoren i övrigt får ske med hänsyn till värderelationerna mellan den fasta egendom som avses. Ledning kan härvid exempelvis hämtas i de olika taxeringsvärdena. Jag tillstyrker lagrådets förslag till ändring av sista stycket. _

Blå Eftersomjag inte har biträtt lagrådets förslag till ändring av 5 s. såvitt nu 'är av intresse. behövs inte den ändring av förevarande paragraf som lagrådet har förordat.

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

[7 & Hänvisningen till 65 första stycket 3 lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället bör ändras att avse 6 .5 första stycket 3 eller 4. Jag'föreslår vidare att det i paragrafen uttryckligen anges att lantbruks- nämndens yttrande skall inhämtas i ärenden som avses i 7 .S tredje stycket nämnda lag. om ärendet gäller ettjordbruksarrende.

22.5

Jag ansluter mig till vad lagrådet har anfört om innebörden av rätts- kraftsregcln i denna paragraf.

Förslaget till lag om ändring i lagen om fiskearrenden

ss

Jag hänvisar till vad jag har anfört vid 9 kap. IO åjordabalken.

Övergångsbestämmelserna

Jag'tillstyrker lagrådets förslag till ändring av punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna.

Redaktionella ändringar

Utöver vad jag nu har anfört bör vissa ändringar av redaktionell natur göras i lagförslagen.

Prop. l983/84: 136 207

2 Investeringar vid jordbruksarrende m. m.

I fråga om investeringar vid jordbruksarrende uttalade jag i lagrådsre- missen (avsnitt 2.2) att det inte nu bör införas sådana generella investe- ringsregler som kommittén har föreslagit. Jag anförde därvid som skäl för mitt ställningstagande bl.a. att remissinstanserna framfört många invänd- ningar om praktiska konsekvenser av den föreslagna regleringen. Efter samråd med chefen för jordbruksdepartementct vill jag nu tillägga att frågan om generella investeringsregler bör utredas ytterligare. Avsikten är ' att lantbruksstyrelsen skall få i uppdrag att med beaktande av vad som framkommit under remissbehandlingen utforma förslag till de regler som kan behövas i detta hänseende.

Jag vill också som en komplettering till de allmänna synpunkter som jag redovisade i lagrådsremissen (avsnitt 2.1) erinra att riksdagen numera har beslutat om mål för livsmedelspolitiken och om en förlängning med ett år av det rådande tillfälliga investeringsstoppct inom animalicproduktionen (se prop. l983/84z76. JoU 20. rskr l4l).

3 Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen att anta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna änd- ringar. '

4 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan- dcn har lagt fram.

Prop. 1983/84: 136