Dir. 2008:20
Tillval och frånval vid hyra av
Kommittédirektiv
Tillval och frånval vid hyra av
bostadslägenhet
Dir.
2008:20
Beslut vid regeringssammanträde den 21 februari 2008
Sammanfattning av uppdraget
En särskild utredare ska överväga hur förutsättningarna för
hyresgäster att göra olika s.k. tillval och frånval vid hyra av bo-
stadslägenheter kan förbättras.
Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar
som övervägandena ger anledning till.
Uppdraget ska redovisas senast den 26 september 2008.
Bakgrund
Bestämmelser om hyra
Bestämmelser om hyra finns framför allt i 12 kap.jordabalken
(hyreslagen). Ett hyresförhållande regleras av ett hyresavtal,
dvs. hyresgästen och hyresvärden kan själva avtala om hyran
och de andra villkoren för hyresförhållandet. Hyreslagen utgår
emellertid från att hyresgästen har en särskilt skyddsvärd ställ-
ning. Lagen är därför som huvudregel tvingande till hyresgäs-
tens förmån (se 1 § femte stycket hyreslagen). Vidare gäller för
bostadslägenheter att hyran och andra hyresvillkor, om parterna
inte kan enas, kan ändras genom beslut av hyresnämnden efter
ansökan av hyresgästen eller hyresvärden (se 54 § hyreslagen).
När det gäller en lägenhets skick innehåller lagen bl.a.
bestämmelser om hyresvärdens underhålls- och reparationsskyl-
dighet (se 11 och 15 §§ hyreslagen) och om att en bostads-
2
lägenhet ska uppnå en viss lägsta godtagbara standard (se 18 a §
hyreslagen). Vidare finns bestämmelser om prövning av hyran.
Om parterna inte kan enas om hyran ska den bestämmas till ett
skäligt belopp. En hyra är inte att anse som skälig om den är
påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är att anse om likvärdiga (det s.k. bruksvärdessys-
temet, se 55 § hyreslagen). Hyran bestäms ofta genom kollek-
tiva hyresförhandlingar enligt bestämmelser i hyresförhand-
Dagens system för tillval och frånval
Hyresgäster har olika smak och önskemål i fråga om sitt boen-
de. En del föredrar en högre standard och är villiga att betala för
att deras lägenhet förses med t.ex. viss utrustning. För att
tillgodose sådana önskemål förekommer det inom det kollektiva
förhandlingssystemet att hyresvärdar och hyresgästorganisa-
tioner träffar förhandlingsöverenskommelser som innebär att
hyresgästerna själva kan välja viss inredning eller utrustning till
sin lägenhet mot en separat hyreshöjning eller en kontant
engångsersättning, s.k. tillval. Det finns också exempel på att
hyresgäster väljer en enklare standard än den normala i utbyte
mot avdrag på hyran, s.k. frånval.
Ibland tillgodoses emellertid inte hyresgästers önskemål om
olika slag av tillval. Detta kan ha flera orsaker. En orsak kan
vara osäkerheten om huruvida den kostnad som åtgärden med-
för för hyresvärden går att finansiera inom ramen för bruks-
värdessystemet. Osäkerheten om en hyreshöjning som har av-
talats i samband med ett tillval kommer att beaktas vid en
bruksvärdeprövning, kan således leda till att hyresvärden avstår
från att tillmötesgå hyresgästens önskemål. En annan orsak kan
vara risken att lägenheten inte går att hyra ut för en sådan hyra
som ger täckning för kostnaden för åtgärden, om hyresgästen
skulle flytta.
Flera av de stora aktörerna på hyresmarknaden, bl.a. Fastig-
hetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO, har i olika
sammanhang framhållit vikten av att enskilda hyresgästers
önskemål om avvikelser från ett ”normalt” hyreskontrakt till-
godoses så långt det är möjligt. Mot den bakgrunden fick en
utredning (Hyressättningsutredningen) år 2003 i uppdrag att
överväga bl.a. i vilken utsträckning förutsättningarna för en
3
hyresgäst att göra olika slag av tillval eller frånval kunde och
borde ändras (dir. 2003:52).
I sammanhanget kan nämnas att det även förekommer att
hyresvärdar tillhandahåller hyresgäster service och tjänster som
inte påverkar lägenhetens skick, t.ex. tillgång till vårdpersonal.
Frågan om sådana tjänster omfattas av hyresavtalet bedöms
utifrån omständigheterna i det enskilda fallet (se exempelvis
Hyressättningsutredningens förslag
Hyressättningsutredningen föreslog i betänkandet Reformerad
hyressättning att det skulle införas ett kostnadsbaserat system
för tillval och frånval (se SOU 2004:91 s. 119 f.). Förslaget
innebar sammanfattningsvis följande. Tillval och frånval ska
behandlas som en del av hyran. Vid en bruksvärdeprövning ska
kostnaden för ett tillval eller den besparing som ett frånval inne-
bär beaktas. Om priset för ett tillval har fastställts i en förhand-
lingsöverenskommelse, ska det fastställda priset anses motsvara
kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om inte synnerliga skäl
talar för annat. Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval
eller frånval, ska den nya hyresgästens hyra bestämmas enligt
bruksvärdereglerna utan beaktande av kostnaden för tillvalet
eller den besparing som ett frånval innebär. Om priset för till-
valet har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse, ska
dock kostnaden för tillvalet beaktas även när den nya hyres-
gästens hyra bestäms. Motsvarande ska gälla för frånval.
Hyresvärden ska ha underhållsskyldighet för egendom som har
tillförts en lägenhet genom tillval på samma sätt som för övrig
egendom i lägenheten.
Förslaget remissbehandlades. Flera remissinstanser, däri-
bland Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och
SABO, tillstyrkte eller hade endast smärre invändningar mot ut-
redningens förslag. Flertalet hyresnämnder kritiserade eller av-
styrkte förslaget med hänvisning till att hyressättningssystemet
skulle bli alltför komplicerat.
Förslaget genomfördes inte (se prop. 2005/06:80, bet.
2005/06:BoU10, rskr. 2005/06:252). Enligt den dåvarande rege-
ringen hade visserligen förslaget flera fördelar, bl.a. att det
kunde underlätta genomförandet av kostsamma och särpräglade
tillval. Nackdelarna ansågs emellertid väga tyngre än fördelar-
4
na. Bland nackdelarna framhölls särskilt att förslaget innebar att
hyressättningen skulle bli mer komplicerad för såväl parter som
hyresnämnder (se a. prop. s. 39–42). Detta sades bl.a. bero på
att hyran – som bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde – med
förslaget måste bestämmas i två led. I det första ledet skulle
hyran för lägenheten bestämmas med utgångspunkt i att lägen-
heten var utrustad på samma sätt som den skulle ha varit om
något tillval inte hade gjorts. Vid denna prövning skulle en jäm-
förelse göras med hyran för lägenheter som är utrustade med
motsvarande inredning. I det andra ledet skulle hyran i tillvals-
delen bestämmas. Detta system skulle således innebära att
gjorda tillval och frånval måste dokumenteras.
Dessutom framhölls att eftersom bl.a. anskaffnings- och
installationskostnader, driftskostnader och avskrivningar ska
beaktas vid skälighetsbedömningen av en kostnadsbaserad hyra,
skulle förslaget kunna medföra behov av avancerade fastighets-
ekonomiska bedömningar. Detta skulle i sin tur kunna leda till
att parterna och hyresnämnden blev tvungna att anlita fastig-
hetsekonomisk expertis för att bestämma hyran.
Slutligen framhölls att det fanns en risk för att förslaget om
frånval skulle komma i konflikt med reglerna om lägsta godtag-
bara standard (se 18 a § hyreslagen) och hyresvärdens under-
hålls- och reparationsskyldighet (se 11 och 15 §§ hyreslagen).
Behovet av en översyn
Det är angeläget att hyresrätten utvecklas så att den svarar mot
de skilda behov som hyresmarknadens aktörer, inte minst hyres-
gästerna, har. Det finns i dag ofta önskemål bland hyresgäster
att få anpassa sitt boende efter egna behov. Företrädare för
hyresmarknadens parter har i olika sammanhang uttryckt önske-
mål om att möjligheterna att avtala om tillval och frånval bör
förbättras.
Det finns mot denna bakgrund anledning att se över förut-
sättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av tillval och
frånval. En särskild utredare bör därför ges följande uppdrag.
5
Uppdraget
Utredaren ska överväga hur förutsättningarna för en hyresgäst
att göra olika slag av tillval och frånval kan förbättras. Utred-
aren ska beakta de förslag som Hyressättningsutredningen
lämnade. Den kritik som riktades mot den utredningens förslag
tog främst sikte på att hyressättningssystemet riskerade att bli
onödigt komplicerat. Utredaren ska, med beaktande av denna
kritik, överväga om den tidigare utredningens förslag bör ändras
eller kompletteras och, om så bedöms vara fallet, vilken lösning
som i stället bör väljas. En utgångspunkt för övervägandena ska
vara att en lägenhet ska uppfylla lagens krav på lägsta godtag-
bara standard.
Utredaren ska överväga såväl lösningar som innebär att
principerna för hyressättning vid tillval eller frånval fastställs i
lag som lösningar som innebär att avtalsparterna ges möjlighet
att, med bindande verkan mellan dem och gentemot framtida
avtalsparter i tilläggsavtal reglera de effekter på hyran som ett
tillval eller ett frånval bör ha.
Utredaren ska belysa möjligheterna för hyresgäster och
hyresvärdar att avtala om att hyresvärden ska tillhandahålla
olika slags tjänster med viss anknytning till boendet (t.ex. städ-
ning av lägenheten). Utredaren ska också föreslå i vilken
utsträckning möjligheterna för hyresgäster att erhålla sådana
tjänster kan förbättras genom att tjänsterna får omfattas av sys-
temet för tillval och frånval.
Utredaren ska välja en lösning som ger hyresgästerna så
goda valmöjligheter som möjligt. Utredarens lösning ska, så
långt som möjligt, vara lätt att tillämpa för de berörda och låta
sig förenas med vad som i övrigt gäller om hyressättning av
bostadslägenheter.
Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar
som övervägandena ger anledning till.
Arbetets bedrivande och redovisningen av uppdraget
Utredaren ska samråda med berörda myndigheter och organisa-
tioner. När det gäller redovisning av förslagets konsekvenser för
företagen, ska samråd ske med Näringslivets Regelnämnd.
Utredningen ska hålla sig underrättad om de arbeten som
bedrivs av Utredningen om allmännyttans villkor (M 2005:04),
6
Hyreslagsutredningen (Ju 2006:85) och andra utredningar som
kan komma att tillsättas på det hyresrättsliga området.
Utredaren ska redovisa och analysera effekterna av fram-
lagda förslag för fastighetsägare, hyresgäster samt för berörda
myndigheter och domstolar. Utredaren ska också beräkna de
ekonomiska konsekvenserna av de förslag som läggs fram. Om
förslagen kan förväntas leda till kostnadsökningar för det
allmänna, ska utredaren föreslå hur dessa ska finansieras.
Uppdraget ska redovisas senast den 26 september 2008.
(Justitiedepartementet)