NJA 1981 s. 1155

Enligt köpekontrakt i juni 1966 förvärvade G.E. av sina bröder O.E., C.E. och H.E. deras andelar i ett område om ca 26 000 m2 av den av dem gemensamt ägda fastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här). Återstoden av (Fastighetsadress, uteslutet här) ägdes, liksom (Fastighetsadress, uteslutet här) i samma socken, av O.E., C.E. och H.E. m fl.

Fastigheterna ingår i Bjärka Säby gods och är belägna vid sjön Stora Rängens östra strand. Efter ansökan av fastigheternas ägare påbörjade fastighetsbildningsmyndigheten i Linköpings distrikt d 7 nov 1975 förrättning för fastighetsreglering. Genom regleringen skulle (Fastighetsadress, uteslutet här) med undantag av det av G.E. förvärvade området överföras till (Fastighetsadress, uteslutet här). I förrättningsprotokollet antecknades att det från fastighetsregleringen undantagna området var avsett för fritidsbostadsändamål i kombination med fårskötsel och landskapsvård.

Fastighetsbildningsmyndigheten beslöt d 24 nov 1975 att inställa förrättningen och anförde under rubriken skäl bl a följande. Utomplansbestämmelser enligt 29 § byggnadsstadgan gäller. Strandskyddsförordnande gäller intill 150 m från Stora Rängens strand. Förslaget till kommunöversikt anger att området är av naturvårdsintresse och att en restriktiv bedömning skall tillämpas innan utredning är klar. (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) med undantag av det enligt köpekontraktet försålda området har samma ägare. Fastigheterna är utarrenderade och sambrukas av arrendatorn på Ringsnäs. Om den yrkade fastighetsregleringen genomförs kommer (Fastighetsadress, uteslutet här) att omfatta ca 155 ha varav ca 40 ha åkermark och ca 100 ha skogsmark. Genom regleringen skulle således en bärkraftig jordbruksfastighet bildas. (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) är däremot inte var för sig bestående bärkraftiga jordbruksfastigheter. Fastigheterna torde således inte var för sig kunna försäljas på öppna marknaden med hänsyn till gällande jordförvärvslag. Det från fastighetsregleringen undantagna området av (Fastighetsadress, uteslutet här) är enligt sökandena avsett för fritidsbostadsändamål kombinerat med fårskötsel och landskapsvård. Enligt lantmäteriverkets utkast till anvisningar för 3 kapfastighetsbildningslagen d 23 juni 1975 bör sådana fastigheter bedömas antingen som bostadsfastighet eller som fastighet för det speciella ändamålet med bostad. Fastighetsbildning bör förbehållas sådan användning av marken som är av kontinuerlig beskaffenhet. Detta innebär att fastighetsbildning inte får äga rum om med hänsyn till ändamålets art och övriga omständigheter ändamålet bör tillgodoses på annat sätt, t ex genom nyttjanderättsupplåtelse. Ett extensivt utnyttjande av ett markområde för friluftsliv eller önskan att kunna hindra att förfulande vegetation uppkommer i grannskapet är inte ändamål som bör tillgodoses genom fastighetsbildning. - Det i 3 kap 1 § 1 st fastighetsbildningslagen uppställda allmänna lämplighetsvillkoret avser varje nybildad eller ombildad fastighet. Villkoret får i förevarande ärende enligt vad förrättningslantmätaren nu kan bedöma och med hänsyn till vad ovan anförts anses vara uppfyllt beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) i dess omfattning efter fastighetsregleringen. Beträffande återstående område av (Fastighetsadress, uteslutet här) kan kravet däremot inte anses uppfyllt. Med hänsyn till föreliggande omständigheter kan ändamålet med bildandet av sistnämnda fastighet antingen vara för bostadsändamål, för naturvårdsändamål eller möjligen för jordbruksändamål (fåravel). Väljes bostadsalternativet är det uppenbart att fastighetsregleringen är direkt olämplig med hänsyn till storleken. Väljes alternativet naturvårdsändamål med bostad är även detta olämpligt då förvärvaren är enskild person. - Enligt bestämmelserna i 3 kap 9 § fastighetsbildningslagen får emellertid fastighetsbildning äga rum även om nybildad eller ombildad fastighet inte uppfyller det allmänna lämplighetskravet under förutsättning dock att fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Med hänsyn till att (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) redan utgör en brukningsenhet som p g a gällande jordförvärvslagstiftning knappast kommer att splittras kan fördelarna med fastighetsregleringen inte anses överväga de nackdelar som uppstår genom det yrkade ombildandet av (Fastighetsadress, uteslutet här).

G.E. anförde besvär mot beslutet hos Linköpings TR, fastighetsdomstolen, och yrkade att fastighetsdomstolen med undanröjande av det överklagade beslutet lämnade tillstånd till den begärda fastighetsregleringen och visade förrättningen åter till fastighetsbildningsmyndigheten.

G.E. anförde. Det primära syftet med förrättningen är att inom arrendestället Ringsnäs bringa fastighetsindelningen i överensstämmelse med brukningsförhållandena. Därigenom skulle (Fastighetsadress, uteslutet här) kunna bli en bärkraftig jordbruksfastighet. Den del av (Fastighetsadress, uteslutet här) som skulle återstå efter fastighetsregleringen - efter jämkning av områdets gränser cirka 29 000 m2 - omfattar endast den mark som av ålder utgjort tomt eller på annat sätt hävdats som privat gårdsmiljö kring arrendestället Karsnäs. Restfastigheten, som alltså aldrig brukats under godset, innesluter utom annat de byggnader, som tidigare användes för gårdens behov och för de människor som bodde där. Förrättningslantmätarens prövning av fastighetsbildningen med avseende på restfastigheten har gjorts för flera alternativa användningssätt. Endast ett av dessa, nämligen bostadsändamål (fritids- och helårsbostad), är aktuellt. Fårskötsel är endast ett medel för att kunna bibehålla och vårda det gamla kulturlandskapet inom restfastigheten. Den aktuella delen av (Fastighetsadress, uteslutet här) utgörs till stor del av impediment och annan improduktiv mark och saknar all betydelse från jord- och skogsbrukssynpunkt. Avgränsningen av restfastigheten har gjorts uteslutande i syfte att hålla samman gårds- och närmiljön till det gamla arrendestället Karsnäs. Under sådana omständigheter måste i samband med jordbrukets rationalisering kunna accepteras en relativt vidsträckt tomtplats som restfastighet. Det måste nämligen ligga i allmänhetens intresse att denna miljö bevaras åt eftervärlden så intakt som möjligt. Förrättningens primära syfte är att bilda en bärkraftig jordbruksfastighet av (Fastighetsadress, uteslutet här). En bärkraftig jordbruksfastighet bildas av två var för sig ej bärkraftiga. Arealen för (Fastighetsadress, uteslutet här) ökas till betydligt mer än det dubbla. Arronderingsmässigt blir resultatet av fastighetsregleringen i det närmaste optimalt. Det är alldeles uppenbart att förbättringen av fastighetsstrukturen ur jordbrukssynpunkt blir så väsentlig att nettoeffekten av fastighetsregleringen under alla förhållanden måste betecknas som positiv. Fastighetsbildningsåtgärden måste därför i varje fall vara tillåtlig vid en prövning enligt 3 kap 9 § fastighetsbildningslagen. Restfastigheten ligger till större delen inom strandskyddsområde. Prövning skall därför ske mot bakgrund av bestämmelserna i 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen. Bjärka Säby gods, vars ägor i huvudsak är belägna runt sjön Stora Rängen, har bedrivit ett eget strandskydd som måste sägas uppfylla högt ställda anspråk på fria och tillgängliga stränder. Ca fem mil orörda och natursköna stränder har därigenom bevarats åt bl a det rörliga friluftslivet. Där Bjärka Säbys stränder slutar där börjar fritidsbebyggelsen. Mot bakgrund av den rikliga tillgången till fria orörda stränder inom Bjärka Säby torde det rimligtvis inte kunna göras gällande att bildandet av den aktuella restfastigheten på något sätt skulle motverka syftet med strandskyddet. I det sammanhanget bör också beaktas att strandpartiet just inom restfastigheten av naturen har en sådan utformning att man bara med stora svårigheter kan ta sig fram längs stranden. Området nås enklast och bäst från gårdstomten, vilket gjort att även strandområdet alltid räknats till arrendeställets egen gårdsmiljö.

LSt:n i Östergötlands län avstyrkte bifall till besvären samt anförde bl a följande. I den yrkade restfastigheten skulle komma att ingå betydande arealer som uppenbarligen inte kommer att stadigvarande utnyttjas för bostadsändamål. Restfastigheten uppfyller därigenom inte de krav som har uppställts i 3 kap 1 § fastighetsbildningslagen. Det har hävdats att den yrkade fastighetsbildningen skulle leda till en restfastighet som inte uppfyller fastighetsbildningslagens lämplighetskrav. Klaganden har påstått att åtgärden i så fall ändå är tillåten enligt undantagsregeln i 3 kap 9 § fastighetsbildningslagen. I likhet med fastighetsbildningsmyndigheten anser LSt:n att den positiva effekten från jordbrukssynpunkt av att (Fastighetsadress, uteslutet här) till sin huvuddel sammanförs med (Fastighetsadress, uteslutet här) blir relativt liten. Den uppstår av att ett stabilt sambruk av två var för sig inte bärkraftiga jordbruksfastigheter konfirmeras genom fastighetsbildning. Den reella effekten härav kan inte uppväga nackdelen av en på angivet sätt olämplig restfastighet. Fastighetsbildningen blir därför inte tillåten med stöd av 3 kap 9 § fastighetsbildningslagen. - Vid sjön Stora Rängen gäller strandskydd intill ett avstånd av 150 m från stranden. Med undantag för ett smalt område närmast ladugården kommer restfastigheten att ligga inom strandskyddsområde. Det synes ostridigt att allemansrätten finns kvar inom stora delar av en sålunda avgränsad restfastighet. Så snart ett område där allemansrätt råder får ingå i en fastighet som prövas lämplig för bostadsändamål inträder en kollision med de intressen som strandskyddet skall tillgodose. Även inom en vidsträckt bostadsfastighet föreligger sålunda en påtaglig risk för åtgärder som efterhand inskränker allemansrätten. En avgränsning av restfastigheten som går utanför vad som i princip redan utgör tomtplats strider därigenom mot bestämmelsen i 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen att fastighetsbildning inte får ske så att den motverkar syftet med gällande särskilda bestämmelser för markens utnyttjande.

TR:n (rådmannen Rosén, tingsfiskalen Tillberg, fastighetsrådet Hall samt två nämndemän), som företog syn på platsen, anförde i utslag d 24 sept 1976:

Skäl. Den yrkade fastighetsregleringen skulle beträffande (Fastighetsadress, uteslutet här) innebära att för bostadsändamål avsattes mark, som av ålder utgjort tomt eller på annat sätt hävdats som privat gårdsmiljö, och att ett redan bestående förhållande knäsattes. Åtgärden skulle emellertid tillika innebära att som tomtplats avsattes ett område, som måste anses större än vad som är förenligt med det i 3 kap 1 § fastighetsbildningslagen upptagna allmänna lämplighetskravet.

Genom fastighetsbildningen skulle en bärkraftig jordbruksfastighet bildas. Denna förbättringseffekt ur jordbrukssynpunkt måste anses vara av sådan omfattning att fastighetsbildningen ändock skulle kunna tillåtas med stöd av 3 kap 9 § fastighetsbildningslagen. (Fastighetsadress, uteslutet här) är emellertid till större delen belägen inom område för vilket strandskyddsförordnande gäller. Bestämmelserna om dylikt område syftar till att åt allmänheten trygga tillgången till platser för bad och friluftsliv. Jämlikt 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen skall, då särskilda bestämmelser gäller för marks användning, fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Om restfastighetens strandparti, som enligt vad TR:n iakttagit vid syn inte kan anses sakna betydelse för allmänhetens friluftsliv, får ingå i en bostadsfastighet föreligger risk att allmänhetens fria tillträde till området hindras eller försvåras. Den yrkade fastighetsbildningen skulle därför motverka syftet med strandskyddsbestämmelserna.

G.E:s talan skall förty lämnas utan bifall.

Slut. TR:n lämnar besvären utan bifall.

G.E. anförde besvär i Göta HovR och yrkade att fastighetsregleringen måtte tillåtas.

LSt:n avstyrkte bifall till besvären.

HovR:n (hovrättsrådet Ahlbom, fastighetsrådet Bergentz och adj led Öjeheim) anförde i utslag d 16 nov 1977:

Skäl. Den yrkade fastighetsregleringen mellan fastigheterna (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) leder till bildandet av en bärkraftig jordbruksfastighet - (Fastighetsadress, uteslutet här) - om c:a 155 ha, varav c:a 40 ha åkerjord, samt en restfastighet om c:a 2,9 ha, avsedd för bostadsändamål och bebyggd i erforderlig utsträckning härför. Bebyggelsen utgöres av det gamla brukningscentrum - med undantag för ekonomibyggnaden - till (Fastighetsadress, uteslutet här). Restfastigheten gränsar i väster på en sträcka av c:a 300 m mot sjön Stora Rängen och är i sin östra del kring byggnaderna relativt plan eller svagt sluttande mot sjön för att 75-100 m från stranden övergå i ett delvis skogbevuxet och kuperat strandparti. Detta sluttar genomsnittligt sett starkt mot sjön. Strandområdet innefattar vissa branta bergspartier både invid själva sjön och annorstädes men även gräsbevuxna dalstråk, lättillgängliga såväl från sjön som landvägen. Vid stranden finns sedan gammalt brygga och båthus.

Restfastigheten får ett omfång som är större än vad behovet kräver med hänsyn till fastighetens ändamål som bostadsfastighet och kan därför icke i sin helhet anses varaktigt lämpad för detta ändamål.

Enligt undantagsbestämmelserna i 3 kap 9 § fastighetsbildningslagen må fastighetsbildning ändock äga rum om en positiv nettoeffekt erhålles beträffande fastighetsindelningen. I förevarande fall anser HovR:n att förbättringseffekten för jordbruksfastigheten, vilken ej förringas av det förhållandet att (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) sedan länge sambrukas av arrendator, är så pass stor, att fördelarna av fastighetsregleringen överväger de nackdelar för fastighetsindelningen som uppkommer genom att en alltför stor bostadsfastighet bildas inom ett attraktivt fritidsområde i närheten av en större stad.

Med hänsyn till att så gott som hela restfastigheten ligger inom särskilt förordnat strandskyddsområde om 150 m:s bredd från strandlinjen är bestämmelserna i 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen tillämpliga. De topografiska förhållandena är sådana att det finns en naturlig skiljelinje mellan å ena sidan den platå på vilken byggnaderna med tillhörande trädgård ligger och å andra sidan själva strandområdet. Även om strandområdet för närvarande icke har nämnvärd betydelse för det rörliga friluftslivet, föreligger dock med hänsyn till den framtida utvecklingen särskild anledning till restriktivitet vid tilldelning av mark till fritidsfastigheter inom område för vilket strandskyddsförordnande gäller. Särskilt bör detta iakttagas i förevarande fall eftersom endast begränsade strandområden vid sjön Stora Rängen är lättillgängliga från sjösidan. Strandskyddsbestämmelserna gäller visserligen oavsett till vilken fastighet strandskyddsområdet hör. Erfarenheten har dock visat att överförandet av större markområde från jordbruksfastighet till fritidsfastighet ofta leder till åtgärder från ägarens sida vilka i större eller mindre grad markerar hela områdets karaktär av tomtmark och därigenom försvårar allmänhetens fria tillträde. Det saknas visserligen anledning antaga att G.E. skulle företaga sådana åtgärder. Det oaktat måste den till tänkta fastighetsbildningen anses motverka syftet med strandskyddsbestämmelserna och alltså strida mot stadgandena i, 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen.

Fastighetsregleringen kan således ej tillåtas.

HovR:ns utslag. HovR:n lämnar besvären utan bifall.

Referenten, hovrättsrådet Maiander var av skiljaktig mening och yttrade: Den yrkade fastighetsregleringen - - - se HovR:ns utslag - - - en större stad.

Med hänsyn till att så gott som hela restfastigheten ligger inom särskilt förordnat strandskyddsområde om 150 m:s bredd från strandlinjen är bestämmelserna i 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen tillämpliga. De topografiska förhållandena är sådana att det finns en naturlig skiljelinje mellan å ena sidan den platå på vilken byggnaderna med tillhörande trädgård ligger och å andra sidan själva strandområdet. Genom bestämmelserna i naturvårdslagen är markägaren förhindrad att vidtaga anordningar som är ägnade att avhålla allmänheten från att beträda området. Med hänsyn till terräng- och vegetationsförhållandena skulle det fordras avsevärt arbete och en ej obetydlig ekonomisk insats för att mera påtagligt förändra områdets karaktär. Det föreligger därför enligt min mening ingen beaktansvärd risk att strandområdet, vare sig fastighetsbildningen tillåtes eller ej, skall komma att - i vidare mån än som redan må föranledas av bryggan och båthuset - för allmänheten framstå såsom mark som ej får beträdas.

Därtill kommer att stränderna runt den del av sjön och därmed sammanhängande sjösystem, som tillhör Bjärka Säby gods, i övrigt är så gott som helt oberörda av bebyggelse, att det nu ifrågavarande strandområdet enligt en nyligen framställd kommunöversikt ej tillhör de mest attraktiva områdena för bad och friluftsliv samt att det saknas anledning antaga att ytterligare fastighetsbildning som berör strandskyddsområdet kommer att ske inom överskådlig tid.

Jag finner därför att ej heller bestämmelserna i 3 kap 2 § 2 st fastighetsbildningslagen utgör hinder mot den begärda fastighetsbildningen.

Fastighetsregleringen skall således enligt min mening tillåtas.

G.E. anförde besvär. Dödsboet efter G.E., vilken avlidit år 1978, yrkade att HD måtte, med upphävande av HovR:ns utslag, tillåta fastighetsregleringen.

H.E., numera ensam ägare till (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) med undantag av det område som G.E. förvärvade 1966, medgav bifall till besvären.

Statens lantmäteriverk och LSt:n i Östergötlands län avgav efter förordnande av HD yttranden i målet.

Lantmäteriverket anförde i yttrande d 26 sept 1980 bl a: Lantmäteriverket (LMV) har under hand inhämtat att klaganden genom sitt ombud d 5 sept 1979 hos fastighetsbildningsmyndigheten ansökt om legalisering av förvärv avseende det område som motsvaras av restfastigheten. Ansökningen - som enligt uppgift vilar i avvaktan på utgången i det nu aktuella målet - grundar sig på förhållandet att området överläts till klaganden redan 1966. Med utgångspunkt från det material som finns tillgängligt i målet synes det föreligga förutsättningar att få till stånd legaliseringen. Området torde således kunna bli en särskild fastighet oavsett utgången av det nu aktuella målet.

Det har inte gjorts gällande annat än att fastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här) genom fastighetsbildningen blir en för sitt ändamål lämplig jord- och skogsbruksfastighet. Villkoren i 3 kap 1 och 5 §§ FBL är således uppfyllda när det gäller denna fastighet. Restfastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här) är att bedöma som bostadsfastighet. Enligt LMV:s mening är det inte förenligt med lämplighetskraven i 3 kap 1 § FBL att bilda en så stor fastighet för bostadsändamål. Fastigheten blir uppenbart olämplig för detta ändamål och för övrigt också som lantbruksfastighet. Klagandens intresse av att fastigheten ges den omfattning som yrkas utgör ett sådant speciellt motiv som inte bör tillgodoses genom fastighetsbildning (prop 1969:128 s B 152 och 1157).

En prövning av fastighetsbildningens tillåtlighet enligt undantagsbestämmelserna i 3 kap 9 § FBL aktualiseras därmed. LMV vill här inledningsvis hänvisa till vissa avsnitt ur motiven till FBL. Av särskilt intresse är fastighetsbildningskommitténs synpunkter rörande undantagsbestämmelserna (SOU 1963:68 s 194-195) samt departementschefens uttalanden i samma fråga (prop 1969:128 s B 182).

Undantagsreglerna i 3 kap 9 § FBL motsvaras i kommittéförslaget närmast av bestämmelserna i 3 kap 9 och 10 §§ samt första stycket 11 §. Bestämmelserna är något mer utförligt presenterade i kommittéförslaget än i propositionen. Departements chefen ansåg att kommitténs förslag borde ges en mer generell avfattning men att detta borde ske utan ändring av innehållet i sak. Fastighetsbildningskommittén angav beträffande förslaget till 10 § att fastighet "må tillskapas eller förändras i strid mot vad ovan i detta kapitel är föreskrivet, såvida fastighetsbildningen är oundgängligen erforderlig för att en i jämförelse med olägenheterna av åtgärden betydande fördel från allmän synpunkt skall vinnas samt det kan antagas att olägenhet av att olämplig fastighet bildas icke blir bestående".

Undantagsbestämmelserna i 3 kap 9 § FBL möjliggör successiva förbättringar i fastighetsindelningen utan hinder av att lämplighetsvillkoren inte är uppfyllda. För att undantagsbestämmelserna skall få tillämpas måste emellertid vissa grundläggande förutsättningar vara uppfyllda. LMV avser att i det följande närmare beröra de aspekter i detta avseende som synes ha betydelse för målet. Dit hör - vid bedömningen av om förbättringsvillkoret i 3 kap 9 § FBL är uppfyllt - den koppling mellan uppkomna förbättringar och försämringar som måste krävas samt också själva vägningen mellan positiva och negativa inslag i förrättningen. Vidare avser LMV att när det gäller kravet i samma lagrum att en mer ändamålsenlig indelning inte får motverkas ta upp frågan om den vikt som uppkomsten av en olämplig restfastighet har för bedömningen av om fastighetsbildningen får en konserverande effekt som inte är acceptabel. I detta sammanhang berör LMV också frågan om vilka krav på medverkan till fastighetsbildning utöver den begärda åtgärden som myndigheterna kan ha rätt att kräva av den enskilde.

I det aktuella målet ansöktes ursprungligen om att vad som här kallas restfastigheten skulle avstyckas. Ansökan ändrades därefter till att avse marköverföring mellan två jord- och skogsbruksfastigheter. Fastighetsbildningen synes ha två syften, nämligen dels att åstadkomma en storleksrationalisering inom jord- och skogsbruket, dels att bilda en tomtplats kring det tidigare brukningscentrumet på (Fastighetsadress, uteslutet här). Dessa syften kan nås genom olika förrättningsförfaranden. Det förfarande som ligger närmast till hands är att jord- och skogsbruksfastigheterna sammanläggs (12 kap FBL) samtidigt som tomtplatsen avstyckas (10 kap FBL). I förevarande fall har markägarna emellertid i stället valt att yrka att innehållet i fastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här), med undantag av tomtplatsen, överförs genom fastighetsreglering (5 kap FBL) till (Fastighetsadress, uteslutet här).

Enligt LMV:s mening finns det inte skäl att den materiella prövningen skall utfalla på olika sätt för de alternativa förrättningsförfarandena.

Bortsett från det sagda bör fordras att förbättringar och försämringar i olika avseenden vid tillämpning av 9 § har ett sådant reellt inbördes samband att det är oundgängligen nödvändigt för att åstadkomma förbättring i visst avseende att samtidigt avsteg från lämplighetskraven måste göras i visst annat avseende. Något sådant beroendeförhållande mellan de olika åtgärderna föreligger inte i det här aktuella målet. Det är nämligen tydligt att praktiskt taget samma förbättringseffekt från jordbrukssynpunkt uppnås också om man avgränsar resttomten på ett sätt som ger en godtagbar restfastighet. LMV anser att fastighetsbildningen av nu berörda skäl strider mot syftet med 3 kap 9 § FBL.

Den åsyftade fastighetsbildningen innebär inte någon reell förändring av företagsstrukturen eftersom de båda fastigheterna har samma ägare och redan brukas gemensamt. Trots detta innebär fastighetsbildningen från jordbruksnäringens synpunkt att fastighetsindelningen förbättras. Vid en värdering av förbättringseffekten torde dock inte kunna bortses från förhållandet att företagsstrukturen inte förändras, vilket begränsar betydelsen av förbättringen. Genom åtgärden uppkommer vidare en olämplig fastighet för bostadsändamål. Detta är en negativ faktor, som ytterligare förstärks av att de markområden det är fråga om har intresse för det rörliga friluftslivet. Restfastigheten övergår vidare från jord- och skogsbruk till bostadsändamål. Därigenom får fastighetsbildningen samma reella effekt som en nybildning av fastighet genom avstyckning. Vid nybildning bör, enligt motiven till FBL, förbättringskravet ställas högre. Vid en vägning av positiva och negativa inslag i förrättningen enligt de här nämnda utgångspunkterna anser LMV det inte föreligger ett sådant positivt slutresultat som krävs för att förbättringsvillkoret skall vara uppfyllt.

När det gäller att bedöma i vad mån det andra kravet i 3 kap 9 § FBL är uppfyllt, nämligen att fastighetsbildningen inte får leda till att en mer ändamålsenlig indelning motverkas, kan följande synpunkter anläggas.

Den uppkomna restfastigheten är som förut sagts olämplig. Fastigheten kan dessutom antas bli bestående. Då fastigheten innehåller mark som, med hänsyn till de starka allmänna intressena i området vilka har dokumenterats i bl a kommunöversikten och den s k landskapsanalysen, lämpligen inte bör höra till den bostadsfastighet, måste stort avseende fästas vid den negativa effekt som det innebär att den olämpliga restfastigheten blir bestående. Det aktuella målet skiljer sig härvidlag från avgörandet i målet NJA 1979 s 466. Där förelåg inte lika starka konkurrerande intressen till den mark som var belägen på restfastigheten.

Den i lagmotiven berörda möjligheten att i vissa fall undanröja uppkomna olägenheter genom användning av officialinitiativ till fastighetsreglering saknar i förevarande fall uppenbarligen aktualitet.

Mot den anförda bakgrunden får enligt LMV:s uppfattning fastighetsbildningen anses motverka en mer ändamålsenlig indelning och alltså i detta avseende strida mot 3 kap 9 § FBL.

Fastighetsbildningskommittén tog, som tidigare nämnts, i sitt betänkande upp frågan om hur strängt lämplighetskraven bör upprätthållas. För att inte omöjliggöra successiva förbättringar föreslog kommittén de aktuella undantagsbestämmelserna i 3 kap 9 §. Ett strängt upprätthållande av lämplighetskraven skulle förhindra varje successiv förbättring av fastighetsbeståndet. Fastighetsägarna skulle ofta sakna möjlighet att genomdriva de mer omfattande regleringar som skulle krävas för att lämplighetskraven skulle uppfyllas. Kommittén ansåg därför, att ett ovillkorligt upprätthållande av lämplighetskraven inte var ändamålsenligt.

Däremot kan med fog hävdas att om en i förhållande till den sökta åtgärden begränsad ytterligare åtgärd skulle krävas för att nå den mest ändamålsenliga indelningen och det dessutom inte saknas möjlighet för sakägarna att genomdriva denna åtgärd, så bör inte undantagsreglerna kunna göras gällande. För sådana begränsade ytterligare åtgärder kan nämligen inte hävdas att den press sakägarna utsättes för är särskilt stor. Inte heller kan det anses att den förbättring som avses åstadkommas skulle förhindras genom att lämplighetskraven i ett sådant fall upprätthålles.

Vad som nu sagts är tillämpligt i det aktuella målet. Några praktiska hinder för sakägarna att göra den - objektivt sett - förhållandevis begränsade ändring av sina yrkanden som skulle krävas för att ge restfastigheten en godtagbar utformning kan rimligen inte föreligga.

Mot bakgrund av de här nämnda förhållandena anser LMV tillsammantaget att fastighetsbildningen strider mot 3 kap 9 § FBL.

Vid en prövning av fastighetsbildningens tillåtlighet med hänsyn i 3 kap 2 § FBL bör enligt LMV följande bedömning göras.

För området kring sjön Stora Rängen gäller särskilda bestämmelser för marks bebyggande och användning i form av strandskydd. Det generella strandskyddet om 100 m har genom beslut av LSt:n d 16 juni 1975 utökats till 150 m. Utökningen bör ses bl a mot bakgrund av att omgivningarna kring sjön, vid sidan av de intressen som allmänt föreligger av att tillförsäkra allmänheten tillgång till strandområden, i den fysiska riksplaneringen har bedömts som riksintressanta för det rörliga friluftslivet och för den vetenskapliga naturvården. Av kommunöversikten framgår att området också är av intresse från andra synpunkter.

Den särskilda betydelse LSt:n tillmätt området i fråga framkommer också därigenom att delegering till byggnadsnämnd av befogenheten att medge undantag från strandskyddsbestämmelserna enligt 16 § 3 st naturvårdslagen har skett endast i fråga om de strandavsnitt där bara det generella strandskyddet (100 m) gäller (LSt:ns beslut d 17 mars 1978). LSt:n har således förbehållit sig dispensbefogenheten i fråga om bl a stränderna vid sjön Stora Rängen.

Det aktuella fallet avser bl a bildandet av en restfastighet kring vissa av de befintliga byggnaderna. Förekomsten av bostadsbyggnader innebär normalt sett att allemansrätten redan kan betraktas som utsläckt inom det område närmast byggnaderna som i naturvårdslagens (NVL) mening bör betraktas som tomt. Sett mot den bakgrunden torde strandskyddsbestämmelserna inte motverkas om tomten får en omfattning som motsvarar det område inom vilket allemansrätten redan är utsläckt. Enligt LMV:s mening torde ett sådant område högst kunna anses motsvara den av fastighetsbildningsmyndigheten föreslagna tomtplatsen om 9 000-10 000 m2.

Den yrkade tomten skulle uppgå till ca 29 000 m2. Såvitt framgår av handlingarna i ärendet, bl a kommunöversikten, har markerna i området sådan karaktär att de är av väsentligt intresse för allmänheten. Under sådana omständigheter måste mycket starka skäl föreligga för att låta mark som inte redan utgör hävdad tomtplats ingå i fastighet som bildas för bostadsändamål. Huvuddelen av den yrkade tomtplatsen får emellertid anses vara och böra förbli tillgänglig för allmänheten. Att låta denna del ingå i tomtplatsen vid fastighetsbildningen skulle därför motverka syftet med strandskyddsbestämmelserna.

Det har av klaganden framförts att syftet med strandskyddsbestämmelserna inte motverkas eftersom NVL innehåller bestämmelser som förbjuder vidtagandet av sådana åtgärder som skulle kunna försvåra allmänhetens tillgång till området. Enligt förarbetena till 1975 års ändringar i NVL föreligger vidare enligt vad klaganden påpekar förutsättningar för ingripande mot en vidtagen åtgärd även om denna är av så begränsad omfattning att endast en hänsynsfull person skulle avhålla sig från att beträda området.

NVL:s bestämmelser rörande förbud mot olika åtgärder kan emellertid inte ensamma anses utgöra tillräckligt skydd för allmänhetens fria tillgång till olika markområden. Såvitt LMV kan bedöma har en sådan tolkning heller inte varit åsyftad. Innehållet i 3 kap 2 § 2 st FBL bör därför betraktas som ett kompletterande instrument till NVL, att användas på så sätt att intentionerna i NVL uppfylls även vid fastighetsbildning. Därigenom kan ett senare ingripande enligt NVL onödiggöras.

När det gäller tillämpningen av 3 kap 2 § 2 st FBL hävdar LMV för övrigt att det är fastslaget i praxis sedan länge att bestämmelserna har den innebörden att den i förevarande fall kan utgöra skäl att vägra fastighetsbildning. Klaganden hävdar däremot att bestämmelsen efter 1975 års skärpningar i naturvårdslagen inte har den innebörden. LMV anser att dessa skärpningar inte gärna kan ha lett till någon förändring i motsatt riktning när det gäller FBL.

Om den yrkade fastighetsbildningen får genomföras ökas möjligheterna för ägaren till fastigheten att söka dispens enligt 16 § NVL från förbudet att vidta bl a sådana åtgärder som tidigare omnämnts. Fastighetsbildning för bebyggelseändamål utgör nämligen ett särskilt skäl för att medge undantag från den annars restriktiva bedömningen av dispens ansökningar. Detta framgår närmare av naturvårdsverkets anvisningar till bestämmelsen i fråga. Förhållandet förstärker skälen att anse att fastighetsbildningen motverkar syftet med strandskyddsbestämmelserna.

Klaganden har framfört att han inte avser att vidta sådana åtgärder som skulle försvåra allemansrättens tillgång till området. Från klagandesidan har vidare anförts att det måste konkret kunna visas hur allmänhetens tillgång till området skulle försvåras för att bestämmelserna i 3 kap 2 § 2 st FBL skulle kunna göras tillämpliga. I detta avseende vill LMV endast erinra om en av FBL:s huvudprinciper, nämligen att fastighetsbildningen skall vara framåtsyftande på så sätt att fastigheterna ges en varaktig utformning för ett visst angivet ändamål oavsett vem som för tillfället är ägare till fastigheten. Detta förhållande gör att även framtida risker för att allmänhetens tillgång till området skulle försvåras måste beaktas vid fastighetsbildningen. Även om det på goda grunder finns anledning anta att det för närvarande inte kommer att vidtas sådana åtgärder, utgör detta således inte skäl till undantag från huvudprincipen.

Slutligen återstår att bedöma fastighetsbildningens tillåtlighet med hänsyn till 3 kap 3 § FBL. Denna fråga synes inte ha berörts närmare i underinstanserna. Detta kan hänga samman med att de aspekter som närmast synes kunna bli aktuella vid prövningen enligt 3 § också faller inom ramen för prövningen enligt 1 och 2 §§ och därför redan har diskuterats. I anslutning till 1 § har sålunda markkonkurrensaspekten berörts. I anslutning till 2 § har strandskyddet behandlats. Båda aspekterna återkommer här vid prövningen enligt 3 § och leder till bedömningen att fastighetsbildningen möter hinder också enligt denna paragraf. Det bör framhållas att det, som framgår av handlingarna och berörts i det föregående, i kommunen finns ett fylligt och väl förankrat planeringsunderlag för bedömningen.

Sammanfattningsvis anser LMV att den yrkade fastighetsbildningen strider mot 3 kap 1, 2 och 3 §§ FBL och att bestämmelserna i 3 kap 9 § inte medger att undantag från lämplighetsvillkoren i 3 kap 1 § kan göras.

Betänkande

HD (JustR:n Westerlind, Brundin, referent, Welamson, Hessler och Rydin) beslöt följande utslag: