NJA 1981 s. 1255

Domskäl

TR:n (lagmannen Nordgren, rådmannen Grünler och tingsfiskalen Wilton) anförde i dom d 24 april 1979:

Domskäl. Till utveckling av grunden för käromålet har lantbruksnämnden anfört. Lantbruksnämnden återförsålde d 20 dec 1976 ett av de tolv till (Fastighetsadress, uteslutet här) hörande skiftena om cirka 6 ha, omfattande mark med boningshus, till dödsboet för 131 500 kr. Dödsboet verkställde arvskifte samma dag och X.X. tillskiftades detta markområde. Resterande del av (Fastighetsadress, uteslutet här) samt (Fastighetsadress, uteslutet här)och (Fastighetsadress, uteslutet här) uppgick genom fastighetsregleringar i andra fastigheter. Bl a sålde lantbruksnämnden ett skogsskifte om 4,33 ha av (Fastighetsadress, uteslutet här) till ägaren till en grannfastighet, (Fastighetsadress, uteslutet här). Vid lantmäteriförrättning upptäcktes att den ekonomiska kartan utvisade felaktiga gränser för detta skifte. Skiftet omfattade således endast 2,068 ha. Lantbruksnämnden företog en omvärdering av skogsskiftet med anledning av den minskade arealen. Värdet vid värderingen fastställdes till 11 500 kr mot erlagda 27 900 kr. Skillnaden, 16 400 kr, har lantbruksnämnden numera återbetalat. Vid lantbruksnämndens förvärv från dödsboet fann värderingsmannen, skogsmästaren S.A., det tveksamt om ekonomiska kartan utvisade de rätta gränserna i förhållande till hävdmarkeringen. A. frågade X.X. som svarade att den ekonomiska kartans gränser var riktiga. Genom detta uttalande har säljaren utfäst att köpet omfattade den större arealen. För det fall TR:n inte skulle anse att en utfästelse föreligger, görs gällande att X.X. och medparter ändock är ansvariga, eftersom säljaren ansvarar för att fastigheten är sådan som köparen äger rätt att räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet.

Till utveckling av grunden för bestridandet har X.X. och medparter anfört: Affären sköttes i huvudsak av X.X. och lantbruksnämndens representant E.L.. Vid den av lantbruksnämnden företagna värderingen vid köpet borde nämnden ha upptäckt att gränserna var oklara. Åren 1974 och 1975 skedde legaliseringar beträffande grannfastigheterna utan att någon oklarhet om gränserna yppades. Dödsboet har inte lämnat utfästelser om fastighetens gränser. X.X. svarade på A fråga om gränserna att, så vitt han visste, den ekonomiska kartan visade rätt men att det fanns andra som visste bättre. Gränserna för två andra skiften har det varit diskussion om grannar emellan, varför han uppgav dessa gränser som oklara. Vid efterkontroll har de dock visat sig vara riktiga. Värderingen av fastigheten verkställdes av A. ensam. X.X. erbjöd sig att tillsammans med två äldre invånare i byn medverka vid värderingen. Detta behövdes dock inte enligt A.. Efter värderingen frågade A X.X. om den nu omtvistade gränsen. X.X. svarade att det inte tidigare förekommit någon diskussion om den och att gränsen borde gälla som ekonomiska kartan visade. Det är helt fel att X.X. sagt att ekonomiska kartan visar rätt. Familjen H har sedan 1949 brukat området. Avsikten vid försäljningen var att sälja dödsboets hela fastighetsbestånd och utan att specificera arealen. Någon utfästelse om arealen eller fastighetens gränser har säljaren inte lämnat. För att säljaransvar i förevarande avseende skall kunna göras gällande utan att utfästelse lämnats, måste säljaren ha varit i ond tro, vilket X.X. ej varit. I vart fall är X.X. och medparter fritagna från ansvar i förevarande fall genom en friskrivningsklausul som intagits i köpekontraktet.

X.X. har på egen och medparters begäran hörts under sanningsförsäkran varvid han avgivit en utsaga som i allt väsentligt överensstämmer med vad som anförts till utveckling av svaromålet.

Vittnesförhör har hållits på lantbruksnämndens begäran med S.A., och på svarandenas begäran med E.L. och förre distriktslantmätaren B.F.. Vittnena har uppgivit:

A: Han tog skogsmästarexamen 1962 och är sedan dess anställd av lantbruksstyrelsen och placerad vid lantbruksnämnden i Kopparbergs län, där han utför skogsvärderingar. Värderingen av det nu omtvistade skiftet gjorde han i juni 1976. Skiftets norra gräns hade han inga svårigheter att hitta men däremot var detta svårt med den södra, eftersom avverkningen var likadan på båda sidor om den uppgivna rågången. Ungefär mitt på skiftet upptäckte han en beståndsgräns som var misstänkt lik en rågång. Han frågade X.X. om denne kände till någon oklarhet på skiftet. X.X. svarade att vad han visste fanns det inga oklarheter utan storlek och sträckning överensstämde stämde med ekonomiska kartan. X.X. verkade vederhäftig och gav så klart besked att han ansåg ytterligare undersökning onödig.

L: Han tog examen som lantmästare 1963 och har sedan 15 år tillbaka anställning på lantbruksnämnden, där han handlägger bl a ärenden om köp och försäljning av fastigheter. Familjen H utbjöd de nu aktuella fastigheterna till försäljning. Vid diskussionerna som föregick köpet använde man sig av ekonomiska kartan och mätte med linjal på denna. Gränser och arealer diskuterades inte; det är ovanligt att säljare känner till den exakta omfattningen av sina fastigheter. Vid vidareförsäljningen av det nu aktuella skiftet till ägaren av (Fastighetsadress, uteslutet här) kom det fram att vissa rösen inte stämde. A. nämnde då att han vid skogsvärderingen misstänkt detta. - Vid förhandlingarna som föregick köpet sade visserligen X.X. att fastighetens gränser överensstämde med ekonomiska kartan, men han uppfattade inte X.X:s uttalande som någon garanti.

F: Gränserna för ägorna i Torrbo tillkom vid storskifte ungefär år 1830. Storskifteshandlingarna anger arealen för det nu aktuella skiftet till en siffra som stämmer ungefär med den gräns man nu kommit underfund med är riktig. I storskifteshandlingarna finns skiftets gränser ej närmare beskrivna, ej heller skiftets närmare belägenhet.

TR:n gör följande bedömning. De uttalanden om fastighetens sträckning och de hänvisningar till ekonomiska kartan som X.X. gjort vid samtalen med A och L, är enligt TR:ns mening att bedöma som upplysningar om X.X:s subjektiva uppfattning om hävdens riktighet och har ej karaktären av garantier för, eller utfästelser om, gränser och sträckningar. - Vad därefter gäller frågan om lantbruksnämnden på grund av vad som förevarit vid köpet ägt räkna med att det omtvistade skiftet haft den sträckning ekonomiska kartan utvisar och om säljarnas eventuella ansvar för avvikelse från hävdade gränser anmärker TR:n följande. Enligt äldre bestämmelser svarade säljaren inte för fastighetens gränser (11 kap 7 § äldre JB) utan "försvare köparen sina gränser som han bäst kan och gitter". Under de omfattande förarbetena till 1972 års JB har diskussioner förts huruvida tiden var mogen att införa ett "strikt" säljaransvar för fastighetens gränser. Så har också skett beträffande köpeobjekt som förklarats vara ett visst område på marken, definierat genom angivande av gränser eller genom hänvisning till karta eller dylikt. - Varken köpehandlingarnas utformning eller vad i övrigt bragts till TR:ns kännedom ger emellertid vid handen att lantbruksnämndens köpeobjekt varit "visst område på marken". Köpet får anses ha omfattat tre registerfastigheter på landet, varvid köparen skulle inträda i de rättigheter och skyldigheter som tillkommer ägaren av fastigheterna. Huruvida en godtroende säljare även i sådana fall ansvarar för fastighetens gränser synes oklart och det kan inte uteslutas, att ett sådant ansvar skulle kunna åläggas beträffande fastigheter inom tätbebyggelse. Att däremot, i trakter där gränserna utlagts med de lantmäteritekniska medel som stod till buds för mer än ett sekel sedan, ålägga säljaren ett ansvar närmast motsvarande vad som gäller vid köp av lös egendom, låter sig enligt TR:ns mening inte göra. Därtill kommer att köparen i förevarande fall är den överlägsna parten såvitt kommer att köparen i förevarande fall är den överlägsna parten såvitt avser möjligheterna att skaffa sig korrekt information om gränser och arealer och genom granskning av fastighetsbok eller jordregister lätteligen kunnat vinna kunskap om det utbjudna fastighetsbeståndets totala areal.

Käromålet kan därför ej vinna bifall.

Domslut

Domslut. Käromålet ogillas.

Domskäl

Domskäl. Lantbruksnämnden, vars yrkande avser avdrag på köpeskillingen, har i HovR:n närmare preciserat grunderna för sin talan sålunda. 1. Dödsboet har, företrätt av X.X., vid sammanträffande med A gjort en utfästelse att den ekonomiska kartans gränser för det i målet aktuella skiftet var riktiga och att skiftet skulle ingå i försäljningen i enlighet med dessa. 2. X.X. måste ha förstått att lantbruksnämnden på grundval av de uppgifter han lämnat till A får anses ha haft rätt att räkna med att förhållandena var sådana som angivits under 1.

Av utredningen i HovR:n framgår att vid köpekontraktet fanns fogad en karta upptagande de till fastigheterna hörande ägoskiftena i enlighet med ekonomiska kartans visning och att särskild värdering skett av varje del av fastigheterna, var vid ifrågavarande skifte av (Fastighetsadress, uteslutet här) med en antagen areal av 4,33 ha åsatts ett värde av 27 900 kr efter en av A verkställd skogstaxering.

X.X. har förklarat att han haft den uppfattningen att skiftet hade den på ekonomiska kartan redovisade storleken och belägenheten. Sådant hade skiftet hävdats i vart fall sedan 1944 och sådant hade det inte föranlett någon erinran vid legaliseringsförrättningar någon gång under åren 1973-75 berörande fastigheter med skiften norr och söder om detta av (Fastighetsadress, uteslutet här). X.X. har emellertid bestämt bestritt att han, även om han delgett A sin personliga uppfattning, därigenom lämnat någon utfästelse om fastigheternas gränser. X.X. och medparter har även gjort gällande att de är friskrivna från ansvar genom punkt 14 i köpekontraktet vilken lyder: "Sidoöverenskommelser. Säljare och köpare har inte träffat någon överenskommelse eller åtagit sig någon förpliktelse utöver vad som angivits i köpehandlingen."

HovR:n finner, att någon befrielse från ansvar i förevarande avseende inte kan intolkas i vad som upptagits i punkt 14 i köpekontraktet. Vidare finner HovR:n att lantbruksnämnden haft skälig anledning förlita sig på att ekonomiska kartans av X.X:s uppgifter stödda visning var riktig och att nämnden således inte eftersatt någon sin undersökningsplikt.

Lantbruksnämnden och dödsboet har vid köpslutet samstämmande räknat med att förevarande skogsskifte hade en areal av 4,33 ha med de gränser ekonomiska kartan utvisade. Denna uppfattning har varit av grundläggande betydelse för lantbruksnämnden vid köpeskillingens bestämmande, vilket dödsboet insett. Lantbruksnämnden har härigenom, som det senare visat sig, kommit att utge särskilt beräknat vederlag till dödsboet för mark och skog som detta ej varit ägare till. Med hänsyn till angivna omständigheter måste lantbruksnämnden, oavsett om dödsboet har gjort någon uttrycklig utfästelse om skiftets gränser, vara berättigad till avdrag på köpeskillingen med belopp motsvarande nyssnämnda vederlag. Om dettas storlek råder ej tvist. Lantbruksnämndens vadetalan skall därför bifallas.

Domslut

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut förpliktar HovR:n S.H. och medparter att till lantbruksnämnden solidariskt utge 16 400 kr jämte ränta.

Referenten, hovrättsrådet Lindh, med vilken adj led Ivarsson instämde, var skiljaktig och anförde: I HovR:n har A ånyo hörts som vittne och därvid i huvudsak upprepat vad han enligt TR:ns dom yttrat därstädes; han har sålunda förklarat att - sedan han förstått att det fanns vissa problem med gränsdragningen av omstridda området - uppsökt X.X. och att denne då, om inte direkt lämnat någon garanti i allt fall inte visat någon tveksamhet om att han och hans medparter verkligen ägde hela området enligt ekonomiska kartan och enligt en vid samma tillfälle företedd skogsbruksplankarta.

På grund av vad sålunda och i övrigt härstädes förekommit, sammanställt med L:s i TR:ns dom antecknade uppgift att han inte uppfattat "X.X:s uttalande som någon garanti", finner jag - lika med TR:n - att X.X. ej lämnat garanti för eller utfästelser om ifrågavarande områdes gränser och sträckningar.

Vad vidare angår nämndens i andra hand framställda grund gör jag följande bedömningar.

Den fasta egendom som överlåtits till nämnden har i köpekontraktet icke specificerats på annat sätt än som "(Fastighetsadress, uteslutet här) (Fastighetsadress, uteslutet här) (Fastighetsadress, uteslutet här)". Någon arealbestämning har sålunda inte gjorts. Parterna har under punkt 14 i kontraktet - under beteckning sidoöverenskommelse - förklarat att man "inte träffat någon överenskommelse eller åtagit sig någon förpliktelse utöver vad som angivits i köpehandlingen".

Någon gång under åren 1973-1975 gjordes legaliseringar i de till (Fastighetsadress, uteslutet här) gränsande områdena (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) varvid den ekonomiska kartan legat som grund.

Även om den ekonomiska kartan, som är utarbetad av statliga myndigheter, vanligen är tillförlitlig borde nämndens undersökningsplikt inte ha begränsats till ett blankt godtagande av X.X:s uppfattning i saken. Det har för övrigt i målet omvittnats - av L enligt TR:ns fonogramutskrift - att "det är ju inte så vanligt att säljaren vet exakt hur många hektar åkerskog dom äger". En fortsatt undersökning från nämndens sida hade varit desto mer påkallad som A. själv börjat inse att de gränser man dittills utgått ifrån var problematiska. I nu förevarande fall har nämnden med sin särskilda tillgång till sakkunskap legat närmare till att fullfölja undersökningen än säljaren.

På anförda skäl delar jag TR:ns mening att käromålet ej kan bifallas.

Domskäl

Domskäl. Enligt köpekontraktet sålde dödsboet till staten genom lantbruksnämnden fastigheterna (Fastighetsadress, uteslutet här), (Fastighetsadress, uteslutet här) och (Fastighetsadress, uteslutet här) för en köpeskilling av 380 000 kr. Kontraktet, som var utformat av lantbruksnämnden, innehöll inte några uppgifter om fastigheternas areal eller uppdelning på ägolotter. Vid kontraktet var emellertid fogat ett av lantbruksnämnden upprättat "utdrag från ekonomiska kartor över Torrbo by". Detta utdrag visade att fastigheterna var uppdelade i sammanlagt 19 skiften. Av de tolv skiften som hörde till (Fastighetsadress, uteslutet här) var det i målet aktuella betecknat som nr 6; det återgavs i utdraget så att dess areal kunde beräknas till drygt 4 ha. Såsom framkommit i målet visade det sig efter köpet att den ekonomiska kartan felaktigt angav skiftets gränser och att skiftet rätteligen omfattade endast 2,068 ha.

Lantbruksnämnden har till grund för sitt anspråk på nedsättning av köpeskillingen anfört, i första hand att dödsboet garanterat att den ekonomiska kartan rätt angav det ifrågavarande skiftets ägovidd och i andra hand att nämnden med hänsyn till vad som förekom i samband med köpet hade anledning räkna med att kartans visning var riktig.

S.H. och medparter har invänt, att någon garanti av det slag som lantbruksnämnden påstått inte lämnats och att vad som förekom vid köpet inte heller eljest kan grunda rätt för nämnden till nedsättning av köpeskillingen. De har vidare gjort gällande, att de i vart fall är fritagna från ansvar på grund av klausulen om sidoöverenskommelser i punkt 14 i köpekontraktet.

Lantbruksnämnden har bestritt, att någon friskrivning av nyss angivet slag kan tolkas in i nämnda klausul.

Till utredning om vad som förekom i samband med köpet har i HD hållits förhör med X.X. under sanningsförsäkran och med A såsom vittne. De har därvid berättat i överensstämmelse med de uppgifter som återgivits i TR:ns dom med följande tillägg och förtydliganden.

X.X.: När han första gången fick besök av E.L., hade denne med sig ett exemplar av den ekonomiska kartan. X.X. pekade ut de olika skiftena och L lade ett transparent papper över kartan och förde över skiftena på detta. Den av L upprättade skissen överensstämde med kartan. När sedan A kom på besök, hade också han med sig den ekonomiska kartan och X.X. tog fram ett eget exemplar av denna. A pekade ut det skifte som han var tveksam om. A sade att han inte hade hittat någon naturlig gräns som överensstämde med kartan och frågade om man från dödsboets sida hade gjort någon avverkning, t ex bara på halva skiftet, så att det skulle motivera att han inte hittade en naturlig gräns. X.X. svarade att de inte gjort någon avverkning. A frågade då, om det hade varit någon diskussion om gränserna. X.X. svarade att det aldrig varit något bråk om skiftet i fråga. Han visste emellertid att det var ganska dåliga råmärken i området. X.X. fattade det som om A var osäker på hela skiftet. Från dödsboets sida hade skett röjningsavverkningar men däremot inte någon storavverkning med kalhygge så att man skulle kunna se någon bestämd gräns. Fastigheten hade inte legat för fäfot. Han och hans bröder hade arbetat på samtliga skiften och han hade varit med om att röja på skiftet, sista gången år 1966. Ett utdrag av den ekonomiska kartan var fogat redan vid utkastet till köpekontrakt. Båda parter utgick från att den ekonomiska kartan visade riktigt.

A: Han besökte det omtvistade skiftet i samband med den värdering han skulle göra av de skiften som ingick i köpet. Det var svårt att hitta några märken där södra gränsen gick enligt kartan, vilket han antog kunde bero på att det var avverkat på båda sidor om gränsen. Han delade upp skiftet i bestånd och fann då en ganska rak beståndsgräns som gick ungefär mitt över skiftet och liknade en rågång. Söder om beståndsgränsen hade en kalavverkning skett, varvid endast enstaka fröträd lämnats kvar. Han begav sig därför till X.X. och tog med sig den ekonomiska kartan. Han uppgav för denne att det var en misstänkt rak beståndsgräns på skiftet och frågade om X.X. visste, om det hade varit några tveksamheter eller någon diskussion om skiftet. X.X. sade att det hade det inte varit. X.X. tog fram en egen karta som skogsvårdsstyrelsen gjort upp och som hade samma visning som den ekonomiska kartan. A kom fram till att det måste vara så som kartan visade, om det inte fanns någon tveksamhet. Samtalet mellan honom och X.X. varade ungefär 10 minuter. Det var ett vanligt samtal, och uttryck som att X.X. "garanterade" gränserna förekom inte. Han tyckte dock att X.X. verkade säker och därmed var han nöjd. I och för sig är det inte märkvärdigt med en beståndsgräns över ett skifte. Det var inte "någon stor misstanke med den raka beståndsgränsen". Misstanken försvann i och med X.X:s besked. Han talade inte med X.X. om hur beståndsgränsen uppkommit. Så vitt han minns talade han inte heller om att det var fråga om en rak linje med gammal skog på den ena sidan och en kalavverkning på den andra och således inte heller om när avverkningen hade skett. Det har senare visat sig att avverkningen gjorts av ägaren till marken söder om det omtvistade skiftet, en man vid namn L. Efter försäljningen, troligen under sommaren 1978, tog A med sig L, som då var 75-80 år gammal, ut på skiftet. L förklarade då att gränsen i alla tider hade gått så som beståndsgränsen visade. A hade inte tidigare i sin verksamhet hört talas om felaktigheter hos den ekonomiska kartan när det gäller fastigheters yttergränser.

En utgångspunkt för bedömningen är att lantbruksnämndens förvärv enligt köpekontraktet avsåg tre registerfastigheter och att kontraktet inte innehöll några uppgifter om fastigheternas areal eller om de olika ägolotternas läge och gränser. Vid köpeförhandlingarna hänförde sig parterna i olika sammanhang till den ekonomiska kartan, och till kontraktet fogades ett utdrag av denna med angivande av de skiften som köpet omfattade. Bägge parter utgick uppenbarligen från att kartans visning var riktig. Härav följer emellertid inte att föremålet för köpeavtalet kan anses ha blivit bestämt till de områden på marken som enligt kartan tillhörde de angivna registerfastigheterna.

Av avgörande betydelse för tvistens bedömning blir det samtal som ägde rum mellan A och X.X.. A:s besök hos X.X. föranleddes av att han vid sin värdering av fastigheterna inför lantbruksnämndens köp hade blivit osäker om gränserna för det ifrågavarande skiftet, eftersom han inte hade funnit några råmärken i enlighet med den ekonomiska kartans visning men däremot en tydlig beståndsgräns tvärs över skiftet. Han ville därför genom en förfrågan hos säljaren förvissa sig om att kartans visning inte var felaktig.

Det är inte möjligt att nu på grundval av vad A och X.X. har berättat i detalj fastställa vad som utspann sig vid deras samtal. Klart är emellertid att A för X.X. uppgav, att han inte hade kunnat finna några gränsmarkeringar där gränsen enligt kartan skulle gå, och att X.X., som visste att gränserna på platsen var ganska dåligt utmärkta, förklarade att det aldrig hade rått någon osäkerhet om gränsernas sträckning. Det synes också ha varit tal om avverkning. A, som troligen utgick från att X.X. visste hur det såg ut på platsen, tycks dock inte ha upplyst denne om att en kalavverkning ganska nyligen hade ägt rum på den södra delen av det område som enligt kartan tillhörde skiftet. Om A hade gjort detta klart för X.X., måste antas att denne, som visste att någon sådan avverkning inte skett från dödsboets sida, skulle ha reagerat och att en närmare diskussion om förhållandena på skiftet skulle ha uppkommit.

Vad som förekom vid samtalet kan inte anses innefatta någon utfästelse från X.X:s sida i fråga om skiftets gränser eller areal. Att A inte tydligt klargjorde sina iakttagelser för X.X. medför att dennes uttalanden om gränserna inte kan tillmätas särskild betydelse vid sidan av vad som eljest förekom under köpeförhandlingarna. Med hänsyn härtill har lantbruksnämnden inte på grund av X.X:s uttalanden haft anledning att vid köpet räkna med att skiftet hade den omfattning som kartan utvisade.

Lantbruksnämnden äger alltså inte rätt att göra avdrag på köpeskillingen på grund av att skiftet var av mindre omfattning än nämnden hade utgått från vid köpet.

Domslut

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut fastställer HD TR:ns domslut.