NJA 1982 s. 36

Efter ansökan om stämning å E.P., S.P. och G.K. yrkade M.N. och S.J. vid Växjö TR förpliktande för svarandena att till dem utge dels 25 000 kr som avdrag på köpeskillingen för fastigheten dels 2 500 kr i skadestånd. Som grund för käromålet anförde M.N. och S.J.: Fastigheten, som var bebyggd med ett bostadshus, ligger inom område som i stadsplan är upptaget som industriområde. Detta har medfört att de inte kunnat erhålla byggnadslov för avsedd ombyggnad av huset. De har alltså icke förvärvat den rådighet över fastigheten som de vid köpet haft skäl förutsätta. Under tiden från tillträdet till dess de fått kännedom om rådighetsinskränkningen har de lidit skada genom att de haft kostnader för reparationer av huset.

E.P. och medparter bestred bifall till käromålet under följande påståenden: Det har varit uppenbart för M.N. och S.J. att fastigheten legat inom industriområde, vilket normalt medför begränsningar i byggnadsrätten. De har även haft skyldighet att före köpet undersöka gällande planbestämmelser. Någon rådighetsinskränkning som de ej haft anledning räkna med har därför icke förelegat. Deras rådighet över fastigheten har överhuvudtaget inte varit begränsad, eftersom de med stor sannolikhet skulle ha beviljats byggnadslov om de hade sökt sådant. För den händelse TR:n skulle finna att fastigheten varit behäftad med en rådighetsinskränkning görs gällande att köpeskillingen bestämts med hänsyn till denna. - E.P. och medparter ville ej till någon del vitsorda skäligheten av yrkade belopp.

M.N. och S.J. anförde till utveckling av sin talan: De flyttade till Åseda d 1 april 1974. I avsikt att förvärva en fastighet kontaktade de regionombudet för Mäklarfirman Palm AB i Växjö, förre polisinspektören David Sandström. Tillsammans med denne besiktade de stadsägan 475 E ungefär 14 dagar före köpet. Besiktningen var av normal omfattning. De talade med Sandström bl a om ett plank som skulle avskärma stadsägan- från ett intilliggande industriupplag. Sandström förklarade att ägaren till upplaget var skyldig att sätta upp ett sådant plank. Varken vid detta tillfälle eller när köpekontraktet skrevs d 7 maj 1974 - då även E.P. och G.K. var närvarande - upplystes köparna om att byggnadsrätten på fastigheten var begränsad. Dessa hade heller ingen anledning misstänka att så var fallet. Industriupplaget vid stadsägans västra och södra gräns var beläget på en omkring 1,5 m hög avsats. Upplaget avskärmades från stadsägan av ett buskage. Vid fastighetens östra gräns, som löpte intill en brädgård, fanns ett stängsel. Norr om stadsägan går Industrigatan och järnvägen. Utmed gatan fanns en hel del bostadsbebyggelse, och på andra sidan järnvägen låg ett stort villaområde. Även närmare stadsägan fanns en villa. M.N. och S.J. räknade med att ytterligare bostadsbebyggelse fanns i närheten. - M.N. fick någon gång på sommaren 1974 besked av industriupplagets ägare om att denne inte ansåg sig skyldig sätta upp ett plank i gränsen mot stadsägan. I september sökte M.N. därför upp byggnadsnämnden i kommunen och fick där kännedom om att Sandström lämnat en felaktig uppgift i detta avseende. I samband därmed fick M.N. också veta att han inte kunde påräkna byggnadslov för ombyggnad av huset på fastigheten. Eljest hade han och S.J. tänkt företa både en yttre och en inre ombyggnad. - Genom tomtindelning, som fastställts av LSt:n 1969, har en industritomt administrativt bildats av stadsägan jämte viss gatumark. Beslutet om tomtindelning har delgivits berörda fastighetsägare, alltså även R.P..

M.N. och S.J. anförde vidare att de från juli 1974 till dess de fick kännedom om rådighetsinskränkningen hade bekostat reparationer på fastigheten till ett belopp av 2 500 kr, att de hade flyttat från fastigheten under senare delen av år 1975 och att de i febr 1976 hade sålt fastigheten till Uppvidinge kommun för 40 000 kr, vilket belopp motsvarade dess värde med hänsyn tagen till rådighetsinskränkningen.

E.P. och medparter anförde till utveckling av sin talan: R.P. köpte stadsägan 1944. Han fick 1966 byggnadslov för en omfattande renovering, trots att fastigheten redan då låg inom industriområde enligt stadsplan. Detta berodde på att stadsägan sedan tidigare var bebyggd med ett bostadshus. - En stor mekanisk verkstad och AB Åsedahus var belägna i området kring fastigheten. Nivåskillnaden mellan denna och industriupplaget intill hindrade inte insyn över intilliggande industri. Det måste därför ha varit uppenbart för M.N. och S.J. att stadsägan låg inom industriområde, så mycket mer som M.N. var anställd vid en av industrierna. De måste vidare ha förstått att planbestämmelser fanns för området. - De pris kommunen betalat för fastigheten kan inte anses motsvara mer än markvärdet, eftersom kommunen saknat intresse av bostadshuset. - Genom de utförda reparationsarbetena förbättrades inte huset. Tvärtom nedgick värdet på grund av att arbetena inte utfördes fackmannamässigt.

E.P. och medparter fullföljde talan i Göta HovR och yrkade ogillande av käromålet eller, i andra hand, att avdraget på köpeskillingen och skadeståndet måtte väsentligt jämkas.

M.N. och S.J. bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Smedberg, referent, och Wibling samt adj led Svensson och Jörneklint) fastställde i dom d 17 dec 1979 TR:ns dom.

E.P. och medparter sökte revision och yrkade att HD måtte ogilla M.N:s och S.J:s talan eller väsentligen jämka såväl avdraget på köpeskillingen som skadeståndet. Till stöd för sitt yrkande om ogillande av käromålet anförde E.P. och medparter i första hand att fastighetens belägenhet på ett industriplanerat område inte utgjorde ett sådant fel som avsågs i 4 kap 18 § JB, i andra hand att en köpares undersökningsplikt omfattade skyldighet att ta reda på stadsplanens utseende och hur denna kunde påverka köpeobjektet i framtiden samt i tredje hand att M.N. och S.J. ej styrkt att deras rådighet hade inskränkts.

M.N. och S.J. bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD JustR:n Westerlind, Brundin, Welamson, Hessler och Sven Nyman, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt 4 kap 18 § JB skall, om offentlig myndighets beslut medför att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, 12 § samma kap äga motsvarande tillämpning. Detta innebär att köparen har rätt till bl a nedsättning av köpeskillingen och ersättning för skada.

Såsom TR:n funnit medför den gällande stadsplanen en inskränkning i rätten att företa nybyggnad eller ombyggnad på fastigheten. Tvisten i målet rör främst frågan, om detta förhållande utgör sådant sk rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB.

Stadgandets ordalydelse motsäger inte att så skulle vara fallet. Av förarbetena (prop 1970:20 B s 205) framgår att en begränsning av stadgandets tillämplighet i förhållande till ordalydelsen eftersträvats. Departementschefen uttalade att det självfallet inte kunde åläggas säljaren att upplysa köparen om varjehanda på lag eller annan författning grundade inskränkningar i äganderätten till fast egendom men att det låg annorlunda till när det gällde offentlig myndighets beslut som inskränkte rådigheten beträffande viss fastighet. Var köparen ovetande om en sådan rådighetsinskränkning kunde enligt departementschefen situationen ofta vara snarlik den som förelåg när köparen inte haft vetskap om en rättighet som belastade fastigheten. Han fann därför goda skäl tala för att köparen under vissa förutsättningar borde ha rätt att göra anspråk gällande mot säljaren med anledning av fel av detta slag. Departementschefen tillade dock att det borde uppmärksammas att myndighets beslut inte nödvändigtvis behövde utpeka just den aktuella fastigheten. Också beslut med mera generell räckvidd avsågs. Som exempel nämnde departementschefen beslut enligt byggnadslagen innebärande att nybyggnad inte fick företagas inom område där fastigheten var belägen. Departementschefens tilläggsuttalande föranledde emellertid den kommentaren från lagrådets sida (prop 1970:20 A s 218) att man inte borde sträcka sig för långt i detta sammanhang; huvudregeln måste vara att beslutet skulle ta sikte på den fastighet varom fråga var eller på en viss grupp av fastigheter vari fastigheten ingick. Lagrådets uttalande väckte ingen gensaga i propositionen och synes kunna vara vägledande för tillämpningen.

Den begränsning av stadgandets avsedda tillämplighet som kan utläsas ur förarbetena har nåtts genom att krav uppställts på att myndighetsbeslutet skall ha en speciell inriktning; det skall hänföra sig till den aktuella fastigheten eller en viss grupp av fastigheter vari denna ingår. Man har sålunda inte som begränsningsgrund valt att beslutet skall vara av viss typ. Av det sagda får anses följa att ett stadsplanebeslut kan utgöra ett sådant myndighetsbeslut som avses i 4 kap 18 § JB om dess räckvidd är begränsad på sätt som berörts.

Parterna har i HD upplyst att den aktuella stadsplaneläggningen omfattar - förutom den ifrågavarande fastigheten - endast två fastigheter, vilka redan före planens fastställande användes för industriändamål, samt att hela det därmed avsedda området ryms inom ett kvarter. Med hänsyn härtill får stadsplanebeslutet anses ha en så begränsad räckvidd att det är att hänföra under 4 kap 18 § JB. Inskränkningen i bebyggelserätten utgör således ett sådant rådighetsfel som avses där. Omständigheterna vid köpslutet har ej visats vara sådana att M.N. och S.J. bort inse rådighetsinskränkningen.

På grund av det anförda och på de skäl som TR:n anfört i övrigt skall E.P:s och medparters yrkande om ändring i HovR:ns domslut ogillas.