NJA 1982 s. 691

Domskäl

TR:n (lagmannen Ståhl samt rådmännen Cavallin och Krüeger) anförde i dom d 20 dec 1977: Riksbyggen har som grund för sin talan i första hand gjort gällande att köpebrevet saknar betydelse i rättsförhållandet mellan parterna med hänsyn till innehållet i 3 § köpekontraktet.

I andra hand har Riksbyggen gjort gällande att köpebrevet är ogiltigt enligt 33 § avtalslagen, under anförande: Köpebrevet har ej utfärdats för att befria köparen från ytterligare betalningsskyldighet utan i stället för att bereda köparen möjlighet att få tomträtten inskriven, och köpeskillingen har av misstag ej angetts som preliminär. Det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om misstaget åberopa köpebrevet och C.E.E. måste antagas ha ägt vetskap om nämnda misstag.

C.E.E. har som grund för bestridandet av käromålet anfört: Riksbyggen har genom att utfärda köpebrevet och däri ange köpeskillingen som gulden fullbordat köpet. C.E.E. - som vitsordar att köpeskillingen enligt 3 § i köpekontraktet skulle ha kommit att utgöra 153 000 kr - har vid undertecknandet av köpebrevet ej insett att detta fått felaktig lydelse.

Domskäl. Parterna har till utveckling av sin talan anfört bl a.

Riksbyggen: Riksbyggen utfärdade köpebrevet innan länsbostadsnämnden bestämt högsta försäljningspriset, enär en del köpare av hus med inredningsbara vindar var angelägna att kunna belåna tomträtten och krävde att snarast erhålla köpebrev.

C.E.E.: Han blev genom kommunens fastighetskontor tilldelad ifrågavarande tomträtt. Härefter fick han från Riksbyggen hemskickat ett köpekontrakt som uppsatts av Riksbyggen utan hans medverkan. C.E.E. läste igenom kontraktet och fann det inte särdeles lättillgängligt, allraminst bestämmelserna om priset. Han skrev därefter under köpekontraktet. Riksbyggens kamrer fru M. förklarade i det sammanhanget att klausulerna om priset innebar att detta kunde höjas eller sänkas och att Riksbyggen skulle betala tillbaka för mycket erlagt belopp. Det var endast Riksbyggen som fick del av länsbostadsnämndens beslut om högsta försäljningspriset. C.E.E., som ej tidigare gjort någon fastighetsaffär, hade stort förtroende för Riksbyggen och betvivlade ej riktigheten av Riksbyggens krav på a-conto-betalning av 7 000 kr. C.E.E. var, sedan han d 13 nov 1973 erlagt a-conto-beloppet och resterande kontantinsats samt påföljande dag erhållit köpebrevet, helt övertygad om att han erlagt hela köpeskillingen för tomträtten. När C.E.E. erhöll kravet å 2 685 kr hade han fortfarande förtroende för Riksbyggen och utgick ifrån att kravet var berättigat och erlade därför betalning. - C.E.E. bestrider att han eller andra köpare krävt att skyndsamt erhålla köpebrev.

C.E.E. har, på egen begäran, hörd under sanningsförsäkran i huvudsak berättat: Sedan han accepterat den av kommunen erbjudna tomträtten fick han av Riksbyggen till sin bostad ett förslag till köpekontrakt. Han läste igenom kontraktet och inställde sig d 10 juli 1973 på Riksbyggens kontor för att underteckna kontraktet. Handläggande kamrer på kontoret, fru M., förklarade bl a att köpeskillingen var preliminär och kunde komma att höjas på grund av icke förutsedda kostnadsökningar, varför ett belopp om 7 000 kr skulle betalas in "a conto". Hon förklarade vidare att det inte var säkert att hela a-conto-beloppet eller ens någon del av det behövde tas i anspråk samt att det överskjutande beloppet i så fall skulle återbetalas. C.E.E. fick så småningom besked från Riksbyggen att tillträde kunde ske d 14 nov 1973. Han blev per telefon ombedd att komma upp på Riksbyggens kontor medförande kvitto att kontantinsatsen 12 315 kr samt a-conto-beloppet 7 000 kr inbetalts. Han betalade in beloppen på bank och begav sig till Riksbyggens kontor där han lämnade kvittot. Härefter fick han köpebrevet för undertecknande. Han läste igenom det och fann att köpeskillingen var bestämd till 138 kr. Han undertecknade köpebrevet och trodde att affären därmed var avslutad. Han hade visserligen vid denna tidpunkt betalt sammanlagt 145 815 kr. Han tänkte emellertid inte närmare däröver, eftersom fru M. tidigare förklarat att a-conto-beloppet skulle betalas tillbaka till honom om det inte behövde tas i anspråk. Han förlitade sig även i detta avseende helt på Riksbyggen. Så småningom fick han en skriftlig anmaning att inbetala 2 865 kr. Han förstod inte innehållet i skrivelsen, varför han samrådde med grannar som fått likalydande skrivelser. Någon av dem kontaktade Riksbyggen och erhöll därvid beskedet att kravet avsåg höjda anslutningskostnader för vatten och avlopp m m till kommunen, och skulle ersättas av villaägarna solidariskt. I ren godtrogenhet betalade C.E.E. in 2 865 kr. - Senare gjorde villaägareföreningen framställning hos Riksbyggen om medverkan till viss återbäring av mervärdeskatt. Riksbyggen lämnade till C.E.E. och andra husköpare skriftligt besked att återbäring ej kunde beviljas. C.E.E. m fl ville inte låta sig nöjas med detta besked utan ansökte individuellt om återbäring av mervärdeskatten hos riksskatteverket som biföll ansökningarna. På grund av det inträffade rubbades C.E.E:s förtroende för Riksbyggen. Någon tid därefter fick han krav på ytterligare 4 500 kr från Riksbyggens sida i anledning av köpet. Han läste då åter igenom köpehandlingarna och fann att han hade betalat in 9 865 kr utöver den köpeskilling som var angiven i köpebrevet. Vid personligt besök på Riksbyggens kontor meddelade han att han ansåg sig ha uppfyllt alla sina åligganden enligt avtalen samt att han å sin sida hade en fordran hos Riksbyggen på 9 865 kr.

A.D har på Riksbyggens begäran hörts såsom vittne och bl a anfört: Statligt finansierade hus prissätts av lånemyndigheten, länsbostadsnämnden, i priskontrollerande syfte. Köpeskillingen bestämmes genom dels ett preliminärt lånebeslut, dels ett slutligt lånebeslut. I köpekontraktet intas alltid den preliminära köpeskillingen, vilket tydligt framgår. Normalt utfärdas köpebrev först sedan låneärendet avgjorts. Detta kan ibland ta upp till två år. Flera hus i den aktuella gruppbebyggelsen hade inredningsbara vindar. Många av husägarna var angelägna att påbörja inredningen av vinden omedelbart efter tillträdet och krävde därför köpebrev för att få tomträtten inskriven och kunna ta ut pantbrev. Riksbyggen utfärdade därför köpebrev på ett tidigt stadium. Eftersom den slutliga köpeskillingen inte var känd vid denna tidpunkt. beslöt man att i köpebrevet ange den preliminära köpeskillingen. Av misstag har köpeskillingen emellertid ej angivits såsom preliminär. D. trodde att köpebrevet huvudsakligen hade betydelse för möjligheten att få tomträtten inskriven, och han visste inte att inskrivning skulle vägras om köpeskillingen angavs såsom preliminär.

På C.E.E:s begäran har såsom vittnen hörts L.Å., G.E., L.A., T.B. samt H.A.. Dessa har beträffande omständigheterna kring deras resp husköp lämnat berättelser som i väsentliga delar överensstämmer med C.E.E:s uppgifter.

Enligt 7 § i köpekontraktet har parterna överenskommit att, sedan vissa villkor uppfyllts, säljaren skulle utfärda köpebrev å tomträtten. Den omständigheten att säljare och köpare innan villkoren uppfylls undertecknat köpebrev å lägre belopp än det säljaren enligt köpekontraktet ägt utfå är uppenbarligen i och för sig icke av sådan beskaffenhet att köpebrevet ej skulle vara gällande. Köpebrevet saknar därför ej, såsom Riksbyggen i första hand påstått, betydelse i rättsförhållandet mellan parterna.

Riksbyggens påstående att C.E.E. måste antagas ha haft vetskap om att Riksbyggen av misstag utfärdat köpebrevet på för lågt belopp stödes i någon mån av att C.E.E. dels då han undertecknade köpebrevet var medveten om att han erlagt 7 000 kr utöver i köpebrevet angiven köpeskilling dels d 9 jan 1975 erlade ytterligare 2 685 kr. C.E.E:s förklaring därom att han vid köpekontraktets undertecknande av anställd hos Riksbyggen blivit upplyst om att a-conto-beloppet å 7 000 kr möjligen kunde komma att återbetalas senare och därför ej fäste särskild vikt vid att köpebrevet upptog lägre belopp än han erlagt samt att C.E.E. vid den senare inbetalningen varit av den uppfattningen att beloppet skulle tillfalla kommunen som ersättning för anslutningsavgifter för el och vatten framstår å andra sidan ej som osannolik. Såvitt visats har Riksbyggen och ej C.E.E. tagit initiativet till utfärdande av köpebrevet, och vid tiden för dettas utfärdande har C.E.E. ej känt till att något slutligt beslut av länsbostadsnämnden i fråga om köpeskillingen ej förelåg. C.E.E:s påstående att han vid denna tidpunkt utgått från att han för tomträtten till Riksbyggen ej haft att erlägga betalning utöver vad köpebrevet angav kan därför ej anses vederlagt. På grund av vad sålunda förekommit anser TR:n det ej visat att C.E.E. vid tiden för undertecknande av köpebrevet ägt vetskap om att Riksbyggen av misstag i köpebrevet angivit för låg köpeskilling. Käromålet kan därför ej heller bifallas på den av Riksbyggen i andra hand anförda grunden.

Domslut

Domslut. TR:n ogillar käromålet.

Domskäl

Domskäl. Riksbyggen har till förtydligande av förstahandsgrunden för sin talan anfört, att köpebrevet saknar betydelse i rättsförhållandet mellan parterna såvitt gäller den i köpekontraktet avtalade köpeskillingen.

Förutom vad parterna vid TR:n anfört till utveckling av sin talan har de i HovR:n anfört bl a följande.

Riksbyggen: Av köpekontraktets § 3 framgår att den preliminära köpeskillingen skulle komma att modifieras av vissa tilläggskostnader. C.E.E., som var medveten om denna avtalsbestämmelse och om att en indexklausul normalt leder till en prisökning, fick - liksom alla andra köpare - erlägga ett a-conto-belopp, beräknat att täcka del av de prishöjningar som kunde uppkomma med tillämpning av indexklausulen. I en bilaga till försäljningsbroschyren för området, vilken samtliga köpare hade tillgång till, angavs kostnaden till 138 kr jämte index beräknad till 7 000 kr. Försäljningsbroschyren delades ut kring årsskiftet 1972/73 genom kommunens försorg. Någon vecka efter det att köpekontrakten sänts ut till köparna med uppmaning till dessa att noga läsa igenom kontraktsbestämmelserna hölls ett informationsmöte, till vilket samtliga köpare var inbjudna. Vid det mötet redogjorde representanter för Riksbyggen för köpekontraktets innehåll och kontraktsklausulernas betydelse. Praktiskt taget samtliga köpare inom det aktuella området deltog i informationsmötet. Vid mötet angavs klart att köpeskillingen skulle bli större än 138 kr. Omkring tre månader innan köpebrevet utfärdades tillställdes samtliga köpare en informationsskrift från Riksbyggen. I denna angavs tydligt att t o m a-conto-beloppet 7 000 kr var för lågt beräknat och att ytterligare 6 000 kr måste inbetalas för att täcka prisuppräkning med tillämpning av köpekontraktets indexklausul. I skriften lämnades vidare sådana uppgifter att köparna därav måste få klart för sig att länsbostadsnämndens slutliga beslut om högsta försäljningspris inte skulle föreligga förrän tidigast vid årsskiftet 1973/74. Den köpeskilling som vid tidpunkten för köpebrevets utfärdande preliminärt fordrades av C.E.E. var 145 815 kr. Sedan C.E.E. därutöver erlagt 2 685 kr, återstår av köpeskillingen att erlägga 4 500 kr, som C.E.E. beviljats lån för och som rätteligen skulle ha inbetalts till Riksbyggen.

C.E.E.: Såvitt C.E.E. vet har det ej förekommit något sådant informationsmöte som Riksbyggen omnämnt. C.E.E. kan ej heller vitsorda att han fick del av den informationsskrift som skulle ha utsänts omkring tre månader före köpebrevets utfärdande, eftersom han ej kan återfinna någon sådan skrift i den pärm vari han förvarar alla handlingar angående köpet. Övriga av Riksbyggen åberopade handlingar har han däremot erhållit. C.E.E. påkallade ej för sin del att utfå köpebrev. Då han undertecknade köpebrevet upplevde han det som att slutlikvid var erlagd. Han var samtidigt medveten om att han kunde ha betalt för mycket men att i så fall återbetalning skulle ske enligt fru M besked. Betalningen av beloppet 2 685 kr erlade C.E.E. i tron att det var fråga om anslutningsavgifter till kommunen för vatten, avlopp och elektricitet.

Utöver vid TR:n åberopad skriftlig bevisning har Riksbyggen i HovR:n åberopat förenämnda bilaga till försäljningsbroschyren för området och informationsskrift angående indexökning.

I HovR:n har vidare C.E.E. hörts ånyo under sanningsförsäkran samt förnyat vittnesförhör hållits med D. Dessa har berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom, dock med väsentligen följande förtydliganden och tillägg.

C.E.E.: Han hade ingen erfarenhet av fastighetsaffärer och han hyste fullt förtroende för Riksbyggen. Han fick försäljningsbroschyren och förstod av denna att huset skulle kunna kosta 138 815 kr och ytterligare 7 000 kr. Han kan ej erinra sig att han bevistat något sådant informationsmöte som omnämnts från Riksbyggens sida. Han besökte däremot i sällskap med sin fru ett annat möte, anordnat av energiverket i Sätraskolan. Han minns ej om han vid genomläsningen av köpekontraktet speciellt lade märke till att det var fråga om ett preliminärt pris. Han vet att en indexklausul normalt leder till en höjning av priset. Då köpebrevet utfärdades var det aldrig någon diskussion om dess betydelse för C.E.E:s betalningsansvar. Han fick endast det beskedet att köpebrevet skulle inlämnas till inskrivningsmyndigheten för lagfart. Han reflekterade ej över att omedelbart återkräva för mycket erlagd betalning utan väntade sig senare redovisning härav. Det kravbrev av d 18 april 1974 som föregick inbetalningen av beloppet 2 685 kr var svårtolkat. Där talas dock om el och VA. Liksom alla andra husägare inom området fick C.E.E. den uppfattningen, att beloppet avsåg extra anslutningsavgifter som kommunen skulle ha och som låg utanför de egentliga fastighetskostnaderna och att beloppet var utslaget över samtliga tre byggnadsetapper inom området. C.E.E. hade ingen närmare kännedom om lånens storlek. Det nu krävda beloppet 4 500 kr utbetalades individuellt över postgiro och uppfattades av C.E.E. som momsåterbäring och alltså ej som lån.

D.: Han är chef för Riksbyggens kontor i Gävle. En knapp vecka efter det att kontrakten med följebrev skickats ut anordnas rutinmässigt informationsträffar med köparna grupp för grupp. Mötet inleds med information om bl a köpeskillingen, varvid D. berättar att denna är preliminär, att a-conto-belopp erläggs för att täcka indexökningar under byggnadstiden samt att man ej vet något om den slutliga köpeskillingen förrän lånemyndigheten slutprövat kostnaderna. D. brukar särskilt framhålla att index är svårt att beräkna och att a-conto-beloppet kan visa sig vara otillräckligt. Sedan vidtager en frågestund. D. lämnar sällan ett informationsmöte utan att känna sig förvissad om att informationen uppfattats av köparna. Några dagar senare undertecknas kontrakten. D. minns det nu ifrågavarande mötet och att därvid tillgått såsom han beskrivit. Närvaron kontrollerades genom upprop och därför visste D. vilka som behövde kompletterande information. Senare höll energiverket ett möte, vid vilket Riksbyggen fick en kvart för sin information. Cirkulärskrivelsen om att ytterligare 6 000 kr måste inbetalas till följd av indexökning skickades med posten till samtliga köpare i aug 1973. Utfärdandet av ifrågavarande köpebrev innebar en avvikelse från den normala rutinen att utfärda köpebrev först då slutligt lånebeslut föreligger. Avsikten var att förse köpebreven med en fotnot om att den angivna köpeskillingen var preliminär och att senare ny inskrivning skulle ske för högre belopp. Fru M. fick instruktioner härom. Fotnoten uteblev dock och senare har D. fått veta att inskrivning ej kunnat ske på detta sätt. Någon muntlig information om köpeskillingen lämnades ej då köpebreven utfärdades. Från Riksbyggens sida underskrevs köpebreven i ett sammanhang för hela etappen lång tid efter köparnas undertecknande.

I målet är ostridigt att köpeskillingen sådan denna bestämts i köpekontraktets § 3 kommit att uppgå till 153 000 kr och att C.E.E. betalt sammanlagt 148 500 kr. Tvisten gäller i första hand frågan huruvida den omständigheten att i köpebrevet upptagits en lägre köpeskilling har någon betydelse i rättsförhållandet mellan parterna såvitt avser C.E.E:s betalningsskyldighet.

Oaktat köpebrev utfärdats och förvärvet därigenom fullbordats är köpekontraktet alltjämt normerande för en slutlig avveckling av parternas mellanhavanden. Enbart det förhållandet, att köpebrevet faktiskt kommit att lyda på en lägre köpeskilling än vad Riksbyggen slutligen ägt fordra enligt kontraktet, kan ej betaga Riksbyggen rätt att av C.E.E. utkräva resterande köpeskilling. Vidare är omständigheterna vid köpebrevets tillkomst ej sådana att parterna kan antagas ha genom köpebrevet avtalat om ändring av köpeskillingens storlek.

På grund av vad sålunda anförts skall Riksbyggen vinna bifall till sin talan.

Domslut

Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n C.E.E. att till Riksbyggen omedelbart utge resterande köpeskilling 4 500 kr jämte ränta.

C.E.E. sökte revision och yrkade ogillande av käromålet.

Riksbyggen bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

Domskäl

Domskäl. Medan C.E.E. hävdat att köpeskillingen blivit slutligen bestämd genom köpebrevet, har Riksbyggen gjort gällande att köpebrevet saknar betydelse vid sidan av köpekontraktet såsom bestämmande för rättsförhållandet mellan säljaren och köparen såvitt angår köpeskillingen. Köpebrevet utgör enligt Riksbyggen ingenting mera än ett bevis för att den däri angivna köpeskillingen blivit betald. Något nytt avtal utöver vad som överenskommits genom köpekontraktet har sålunda enligt Riksbyggens mening inte kommit till stånd genom köpebrevet. Riksbyggen har i andra hand åberopat att det i allt fall skulle strida mot tro och heder att göra köpebrevet gällande mot Riksbyggen.

Vid bedömande av köpebrevets betydelse för rättsförhållandet mellan parterna är att märka följande. Enligt det mellan parterna d 10 juli 1973 upprättade köpekontraktet skulle köpeskillingen utgöra ett belopp som motsvarade det högsta försäljningspris statlig långivande myndighet fastställde för fastigheten. Som preliminärt beräknat försäljningspris upptogs 138 815 kr, baserat på kostnadsläget i sept 1972. Det angavs att köpeskillingen skulle bestämmas med hänsyn till indexförändringar och andra kostnadsökningar. Den skulle erläggas dels med vissa kontantbelopp, dels med belopp - i kontraktet preliminärt angivet till 121 500 kr - som erhölls genom lån vilka skulle ombesörjas av säljaren. Köpekontraktet innehöll vidare bl a, att köpebrev skulle upprättas och underskrivas av säljaren och köparen, sedan högsta försäljningspris slutligen fastställts och köparen fullgjort betalningarna enligt kontraktet. C.E.E. erlade på anfordran vid skilda tidpunkter vissa kontantbelopp. Den 14 nov 1973, dvs den för C.E.E. bestämda inflyttningsdagen, utfärdade Riksbyggen köpebrev med en köpeskilling om 138 815 kr och med angivande av att köpeskillingen blivit i överenskommen ordning betald. Köpebrevet undertecknades av Riksbyggen och C.E.E..

Köpebrevet uppfyller de formella krav på köpehandling som uppställs i 4 kap 1 § JB och som enligt 13 kap 7 § samma balk gäller för överlåtelse av tomträtt. Enbart den omständigheten att köpebrevet upptar en annan köpeskilling än som följer av köpekontraktets bestämmelser betager inte köpebrevet dess verkan som giltig köpehandling mellan parterna. Med hänsyn härtill och till att köpebrevet upprättats senare än köpekontraktet är köpebrevet att uppfatta som en slutgiltig uppgörelse mellan parterna angående köpeskillingen, om inte särskilda skäl föreligger att tillägga köpebrevet annan innebörd eller att anse det ogiltigt.

Riksbyggen har i angivna hänseenden åberopat att Riksbyggen medvetet utfärdat köpebrevet med oriktigt upptagen köpeskilling enbart för att hjälpa köparen till inskrivning tidigare än som skulle blivit fallet om han måst avvakta det av statlig myndighet slutligt fastställda försäljningspriset. Såvitt utredningen ger vid handen har emellertid Riksbyggen inte gjort klart för C.E.E. vare sig denna särskilda mening med utfärdandet av köpebrevet eller dess oriktiga innehåll. Inte heller framgår av utredningen att C.E.E. ändå kände till eller insåg, att köpebrevet var oriktigt. Visserligen förelåg omständigheter som kan sägas ha givit C.E.E. anledning att ifrågasätta köpebrevets riktighet. Främst märks sålunda att han redan hade betalt en större kontant summa än den som köpekontraktet upptog. Kontraktets bestämmelser om köpeskilling var emellertid så pass svårtillgängliga och köpet innefattade så många olika belopp, fördelade på kontantbetalningar och lån, att det inte mot C.E.E:s bestridande kan antas att C.E.E. insåg att köpebrevet upptog oriktig köpeskilling.

På grund av det anförda och då det inte kan strida mot tro och heder att utan insikt som nyss sagts göra köpebrevet gällande mot Riksbyggen, måste Riksbyggen anses ha blivit bunden av köpebrevet enligt dess lydelse. Riksbyggens talan kan följaktligen inte vinna bifall.

Domslut

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.