NJA 1983 s. 865

Domskäl

TR:n (lagmannen Lihné, tingsdomaren Berg och rådmannen Samuelson) anförde i dom d 20 maj 1981:

Domskäl. Det är ostridigt, att fastigheten vid tiden för köpet var behäftad med det av makarna J. angivna felet.

I den av makarna J. åberopade tidningsannonsen, varigenom fastigheten utbjöds till försäljning, angavs fastigheten bestå av - förutom tomt - "boningshus, uppfört 1924, nyrenoverat och moderniserat 1975, innehållande 8 rum, 2 kök, badrum, toalett, pannrum och tvättrum.

Den sålunda lämnade uppgiften om boningshuset kan inte anses som utfästelse om frihet från fel av den art varom i målet är fråga.

Rörande påstådd utfästelse om frihet från fel har makarna J. under sanningsförsäkran och S.J. såsom av makarna åberopat vittne uppgivit, att L. när fastigheten visades yttrat, att golven varit uppbrutna samt att de var uppriktade och i gott skick.

L. har under sanningsförsäkran förklarat att han ej har något minne av att han fällt ett sådant yttrande.

TR:n finner att yttrandet, om det ock fällts, inte - vare sig ensamt för sig eller tillsammans med innehållet i annonsen - kan anses innefatta utfästelse beträffande golvbjälklagens beskaffenhet.

I betraktande bl a av att omfattande arbeten för renovering och modernisering utförts på boningshuset finner TR:n att felet icke är av den art att makarna J. bort upptäcka det vid sådan undersökning som får anses ha åvilat dem.

Det är inte visat, att kommunens företrädare känt till felet. Det är sålunda fråga om s k dolt fel.

Om ej omständigheterna vid köpet eller bestämmelse i köpekontraktet skulle föranleda till annat, borde kommunen få svara för felet på sätt som anges i 4 kap 19 § JB.

Den i målet åberopade klausulen under punkt 5 i köpekontraktet innebär efter ordalydelsen, att kommunen friskrivs från ansvar för fel för vilka kommunen, frånsett bestämmelsen, möjligen skulle vara ansvarig; i stället skall köparna bära risken för detta fel.

Fråga blir då, om det ter sig otillbörligt att tillämpa kontraktsbestämmelsen. Härvidlag hävdar makarna J, att så skall vara fallet därför att bestämmelsen särskilt förts på tal i samband med att kontraktet undertecknades och att det från kommunens sida gjorts uttalande, som köparna uppfattat som att de kunde vända sig till kommunen, om fel sedermera yppades.

Under sin sanningsförsäkran har T.J. bekräftat vad som i det föregående upptagits om L. uttalande i samband med att köpekontraktet underskrevs. S.J. såsom vittne har gjort uttalande av enahanda innebörd samt tillagt: Av vad L. uppgav fick han uppfattningen, att kommunen skulle "ställa upp" om det yppades brister. Mot bakgrund av L:s uttalanden undertecknade han köpekontraktet.

Från kommunens sida har i dessa delar åberopats uttalanden av L. och auktionsförrättaren, A.P.

L. har därvid uppgivit: Han kan ej minnas att friskrivningsklausulen särskilt var på tal när köpekontraktets bestämmelser genomgicks men vill ej förneka att den diskuterats. Han bestrider att han uttalat sig så som påståtts med anledning av klausulen. Han är alltid försiktig när han uttalar sig i dylika sammanhang.

P. har i sitt vittnesmål uttalat sig i väsentlig överensstämmelse med L.

TR:n finner ej visat att från kommunens sida gjorts uttalanden som rimligen berättigat köparna till antagande att friskrivningsklausulen ej skulle äga tillämpning.

Omständigheterna är enligt TR:ns bedömning ej heller i övrigt sådana att kommunen inte äger åberopa kontraktsbestämmelsen till friande från ansvar för det fel varom i målet är fråga.

Vid nu angivna förhållanden är makarna J. ej berättigade att erhålla nedsättning av köpeskillingen.

Domslut

Domslut. Käromålet ogillas.

Domskäl

Domskäl. Parterna har i HovR:n i huvudsak utvecklat sin talan i enlighet med vad som antecknats i TR:ns dom men med följande tillägg.

Makarna J. har om utfästelsens innehåll utöver vad som antecknats härom i TR:ns dom påstått att L. vid visningen av fastigheten uppgivit att ny isolering lagts in och att nya rör dragits i viss omfattning.

Kommunen har i HovR:n vitsordat endast 70 000 kr som ett i och för sig skäligt avdrag på köpeskillingen för reparation, eftersom högre ersättning skulle innebära att kommunen skulle svara för en standardhöjning av huset.

I målet har ånyo hörts makarna J. och kommunalrådet Å.L. under sanningsförsäkran samt som vittnen S.J. A.P. ävensom ingenjörerna B.F. T.E. och K.N. Av berättelserna bör följande antecknas.

T.J: Det fanns vid visningen inga tecken till fukt. L uppgav att bjälkarna var uppriktade och att de och golven var i gott skick. T.J. prövade i källaren och utomhus med en vass syl träbeklädnadens beskaffenhet. Det fanns nya parkettgolv i två av rummen. Köpekontraktet skrevs hemma hos P. T.J. och hans fader motsatte sig, när de läste kontraktet, att punkten 5 togs med. Anledningen härtill var att fel kunde föreligga, som då ej kunde åberopas. Köp kom till stånd först sedan L, som fadern kände sedan tidigare och hade förtroende för, förklarat att "om det var någonting någon gång, så var det bara att vända sig till kommunen. T.J. hade vid fyra tillfällen efter det han upptäckt rötskadorna samtal med L. om skadorna. L. lovade då att skicka någon tjänsteman att se på felen, men detta blev ej av. Först vid det fjärde samtalet klargjorde L. att kommunen ej ville svara för skadorna utan endast ville hjälpa makarna J. att få ersättning av försäkringsbolaget.

B-M.J: Hon var med om en visning av fastigheten. L. sade då att golven var uppriktade. De såg också fina ut. T.J. berättade efter köpet om vad som förekommit om punkten 5 i kontraktet och om vad L. sagt i samband härmed.

L: Han är ordförande i kommunstyrelsen i Orust kommun. - Han kände S.J. sedan tidigare. L. minns nu inte vem i familjen J. som var med vid visningen. Han lämnade inte då några uppgifter om bjälklagen i huset, om byte av bjälkar eller om utförda isoleringsarbeten. L. minns inte att det hos P. vid genomgången av köpekontraktet förekom något särskilt meningsutbyte om friskrivningsklausulen. En sådan klausul brukar kommunen ha med vid sina försäljningar av fastigheter. Texten till klausulen har tillhandahållits av Svenska kommunförbundet. Det är orimligt att han skulle ha förklarat att klausulen ej skulle gälla. Om han gjort detta kunde ju punkten 5 lika gärna ha fått utgå ur kontraktet. Han sade däremot efter köpet att köparna möjligen kunde få använda ett garage på angränsande mark. Möjligen kan dessa uttalanden ha lett till en förväxling. Det är riktigt att T.J. tog kontakt med honom om rötskadorna. L sade till en kommunaltjänsteman vid namn B. att se på skadorna. Detta skulle ske eftersom det kunde bli ett försäkringsfall. L. har ej garanterat T.J. att saken skulle "lösa sig".

S.J: Han var med om visningen. Nya kall- och varmvattenledningar skulle ha lagts ner i golven. Hela bjälklaget skulle ha gåtts över och ny isolering lagts ner i golven. L. omtalade att en del nya bjälkar lagts in och att andra rättats till. Taken i källaren var panelklädda. En del av panelträet var nytt. När S.J. och hans son läste friskrivningsklausulen hemma hos P. protesterade de mot den och ville "backa ut" från köpet. Det var L. försäkran att "de kunde komma tillbaka om det var något" som medförde att kontraktet skrevs på.

P: Han har varit vice ordförande i kommunstyrelsen och var med om flera visningar av huset. Han iakttog "väldiga brister" i källaren. Avflagad puts eller kalk visade nämligen att det förelåg fuktskador. Sådana skador sammanhänger enligt hans erfarenhet med dräneringsproblem. Huset var renoverat över källarplanet. Vid genomgången av köpekontraktet förekom ej mer diskussion om friskrivningsklausulen än om andra punkter i kontraktet. Det var ej tal om att köparen ej ville fullfölja köpet i anledning av att klausulen fanns med i kontraktet. Hade det begärts att kontraktet skulle ändras skulle P. i vart fall komma ihåg det.

F: Han fann vid sin undersökning att källarbjälklaget var hårt angripet av röta och insektsskador. Det hade delvis förlorat sin bärighet. Skadorna var ovanligt omfattande. Det är därför absolut nödvändigt att åtgärda samtliga skador. Troligen har vatten trängt in i bjälklaget från fastighetens inre. Köparna har ej haft anledning att räkna med sådana skador efter det omfattande renoveringsarbete som uppenbarligen ägt rum. Han har beräknat reparationskostnaderna till ca 100 000 kr.

E: Efter 50 år kan i ett hus lokala rötskador förekomma. Det föreligger emellertid här ovanligt omfattande rötskador. Anledning finns att döma ut hela bjälklaget till källaren. Bjälklaget måste bedömas som "totalhavererat". Trots hans mångåriga erfarenhet från besiktningar av fastigheter framstår detta fall som unikt för honom. Mellanskillnaden mellan det begärda avdraget på köpeskillingen och det av kommunen vitsordade beloppet skulle icke utgöra bidrag till standardhöjning, eftersom ett nytt bjälklag icke kan upphäva den begränsning av husets livslängd som betingas av byggnadsmaterialets ålder i övrigt.

N: Det av kommunen vitsordade beloppet 70 000 kr grundar sig på hans beräkningar. Köparnas anspråk på ersättning är däremot grundade på beräkningar av E. Skillnaden mellan de båda besiktningsmännens beräkningar hänför sig huvudsakligen till tidsåtgången för reparationsarbetet. N. har sålunda beräknat tidsåtgången för rivningsarbetet till 128 timmar å 105 kr eller en kostnad av 13 440 kr, varemot E. beräknat denna kostnad efter en tidsåtgång av 208 timmar till 21 840 kr. N. har vidare funnit skäl att reducera de av E. gjorda beräkningarna för tidsåtgången för byggande av innertak, utläggning av ny bjälklagsisolering, inläggning av golvspånskivor i hall, wc, kök och sovrum samt för listkomplettering med drygt hälften. Framförallt behöver golven vid reparation ej rivas upp i den omfattning E. vid sina beräkningar antagit.

HovR:n finner liksom TR:n att kommunen icke har avgivit någon uttrycklig utfästelse om bjälklagets beskaffenhet.

Huset var vid försäljningen 53 år gammalt. En köpare får normalt räkna med att ett så gammalt hus kan vara behäftat även med allvarliga fel. I detta fall hade emellertid säljaren i annonsen meddelat att huset var "nyrenoverat och moderniserat" endast ett par år tidigare. Denna uppgift har i förening med vad som vid besiktningen kunde iakttagas av bottenvåningens golv och källarvåningens tak varit ägnad att inge köparna föreställningen att bjälklaget var i gott skick; det kan nämligen inte rimligen antagas att någon skulle lägga nya golv i en bostadslägenhet utan att dessförinnan förvissa sig om att bjälklaget därunder var bärigt.

HovR:n anser att kommunen genom att under de angivna omständigheterna bjuda ut fastigheten till försäljning måste anses ha lämnat utfästelse att bjälklaget under golven var i gott skick. Kommunen är vid detta förhållande - oavsett att kommunen får antagas ha saknat vetskap om felet och oberoende av klausulen i p 5 i köpekontraktet - skyldig att kännas vid avdrag på köpeskillingen motsvarande kostnaden för att reparera huset till den standard som köparna hade fog för att räkna med. Det finns så mycket mindre anledning att fästa avseende vid kommunens goda tro och vid friskrivningsklausulen, som kommunen har större möjlighet än makarna J. att få skadan gottgjord av kommunens fångesman.

Kostnaden för den behövliga reparationen bör i enlighet med E:s värdering och i överensstämmelse med F:s beräkning bestämmas till det av makarna J. fordrade kapitalbeloppet 98 535 kr.

Domslut

Domslut. Med upphävande av TR:ns dom förpliktar HovR:n kommunen att till T.J. och B-M.J. mot kvitto genast utgiva 98 535 kr.

Referenten, hovrättsrådet Nilsson, till vilken hovrättsassessorn Nyström anslöt sig, var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: Parterna har i HovR: - - - se HovR:ns dom - - - beräkningar antagit.

Parterna är ense om att det ifrågavarande boningshusets källarbjälklag vid tiden för köpet var allvarligt skadat av röta och insektsangrepp. Omständigheterna ger vid handen att skadorna då var okända för parterna.

Eliasson har efter sakkunnigutredning, som vinner stöd av en motsvarande utredning av F, beräknat kostnaden för avhjälpandet av skadorna till det av makarna J. uppgivna beloppet 98 535 kr. Vad kommunen med stöd av N:s värdering anfört häremot är inte övertygande. Jag finner därför att det får anses utrett att en reparation av skadorna betingar den kostnad som makarna J. gjort gällande. Skäl mot att i och för sig medge en nedsättning av köpeskillingen med detta belopp kan kommunen icke anses ha visat.

I frågan vem som bör stå ansvaret för ett så allvarligt och kostnadskrävande fel som det föreliggande är följande att anteckna.

Jag finner som TR:n att kommunen icke genom vad som förekommit kan anses ha avgivit en uttrycklig utfästelse om frånvaro av ett fel som det uppdagade. Ej heller gives enligt min mening med hänsyn till husets ålder vid köpet, 53 år, och den avtalade friskrivningsklausulen här utrymme för att antaga att en underförstådd sådan utfästelse skall anses ha förelegat, även om fråga här är om en allvarlig avvikelse från en rimligen förväntad standard på huset.

Eftersom huset med det föreliggande grova felet trots sin ålder uppenbarligen avviker från vad makarna J. haft anledning räkna med vid köpet och då dessa med hänsyn till vad som förekommit med avseende på huset vid den 1975 timade renoveringen icke skäligen kan lastas för att de vid besiktningen icke upptäckt felet är fråga om ett s k dolt fel för vilket säljaren normalt bär ansvaret.

Den av kommunen gentemot ansvar för dolda fel åberopade friskrivningsklausulen är utformad på ett tydligt sätt och uppenbarligen föranledd bl a av att huset är gammalt och innehafts av kommunen endast kort tid. Den kan med hänsyn till sagda omständigheter i och för sig ej lämnas utan avseende. Makarna J. har ej heller förmått visa att kommunen i samband med köpeförhandlingarna skulle ha avstått från att göra den gällande.

Vid övervägande slutligen om en friskrivningsklausul som den förevarande med tillämpning av 36 § avtalslagen kan lämnas utan avseende eller i vart fall jämkas till sin verkan finner jag emellertid att starka skäl måste anses föreligga härtill i detta fall. Klausulen måste rimligen ha avsett att skydda kommunen mot anspråk grundade på normalt förekommande, efter köpet upptäckta bristfälligheter på fastigheten. Det framstår därför med hänsyn till felets svårhet och oförutsebarhet ävensom med beaktande av att köparna framstår som kommunen ekonomiskt klart underlägsna som oskäligt att friskrivningsklausulen får omfatta det nu åberopade felet. Jag finner därför, oavsett den mellan parterna avtalade friskrivningsklausulen, makarna J. berättigade att i anledning av felet erhålla den yrkade nedsättningen av köpeskillingen.

Domskäl

Domskäl. I målet är ostridigt att bjälklaget mellan bottenvåningen och källaren i det av kommunen försålda huset var svårt skadat genom röta och insektsangrepp.

HD finner det ej vara styrkt att kommunen, såsom makarna J. i första hand hävdat, har avgivit något uttryckligt löfte att kommunen skulle svara för eventuella fel i fastigheten.

Makarna J. har för det andra åberopat följande. I en tidningsannons rörande auktionen angav kommunen att boningshuset var uppfört år 1924 och att det var "nyrenoverat och moderniserat" 1975. Kommunens företrädare uppgav i samband med försäljningen att golven i huset hade varit uppbrutna och att de var i gott skick. Härigenom får kommunen anses ha utfäst att sådant fel som nu är i fråga inte förelåg. Gentemot en dylik utfästelse kan kommunen inte åberopa den under punkt 5 i köpekontraktet intagna klausulen, enligt vilken köparen avstår från anspråk på grund av att fastigheten skulle avvika från vad som utfästs eller från vad köparen haft anledning räkna med.

Det kan mot kommunens bestridande inte anses styrkt att kommunens företrädare i samband med försäljningen har uttalat sig särskilt om golven i huset.

Ett uttalande att ett hus är "nyrenoverat" eller att det är "moderniserat innefattar inte utan vidare att det är fritt från allvarliga fel; därtill skulle fordras att det närmare angivits att renoveringen eller moderniseringen avsett just sådana särskilda delar av huset som senare visade sig vara felaktiga. Om emellertid en iakttagbar renoverings- eller moderniseringsåtgärd rimligen måste förutsätta genomgång eller översyn i visst annat hänseende, ligger det nära till hands att uppfatta ett uttalande som det i annonsen som en utfästelse att åtminstone sådana åtgärder har vidtagits även i sistnämnda hänseende, att huset inte är behäftat med ett fundamentalt fel. Skall en sådan utfästelse anses gjord, förlorar den inte sin verkan genom en friskrivningsklausul.

I fråga om det hus som kommunen försålde har nyrenoveringen och moderniseringen omfattat inläggande av nya golv i undervåningen. Det har från makarna J:s sida hävdats att detta ej gärna har kunnat ske utan att det underliggande bjälklagets beskaffenhet iakttagits; en renovering som gällde golvet måste därför få antas omfatta också det bjälklag på vilket golvet lagts.

Emellertid är det, som kommunen hävdat, väl tänkbart att nyläggning av golv kan ske utan att bjälklagets skick kommer i dagen. Det nya golvet skulle kunna läggas på ett på bjälklaget anbragt undergolv som ej har varit i behov av förnyelse. I förevarande fall torde det visserligen vara klart att de personer som lagt det nya golvet måste ha upptäckt bjälklagets skick; man synes sålunda ha gjort försök att förstärka bjälklaget på en del punkter. Härifrån får emellertid bortses, när det gäller att avgöra huruvida en bedömare av byggnaden har kunnat räkna med som givet att bjälklaget var iståndsatt.

Med hänsyn främst härtill kan det inte anses att uppgifterna i annonsen i förening med vad som har kunnat iakttas av bottenvåningens golv innefattar en utfästelse från kommunens sida att bjälklaget var i godtagbart skick.

Makarna J. har för det tredje gjort gällande att fråga är om ett dolt fel för vilket säljaren måste svara. Den i kontraktet intagna friskrivningsklausulen är enligt deras mening inte heller med denna utgångspunkt tillämplig. De har härvidlag i främsta rummet hänvisat till uttalanden angående klausulen av kommunens företrädare vid köpet. Vidare har de hävdat att friskrivningsklausulen över huvud taget inte kan tillämpas på ett fel av den mycket allvarliga art varom här är fråga. Skulle likväl klausulen anses omfatta även detta fel, har de yrkat att den sätts åsido såsom oskälig med stöd av 36 § avtalslagen.

Skadorna i bjälklaget innefattar tydligtvis en väsentlig avvikelse från den standard på huset som en köpare har haft fog att räkna med. Utredningen visar att skadorna inte har kunnat upptäckas vid en sådan undersökning som köparna haft att verkställa i samband med köpet. Det synes sålunda ha varit erforderligt att riva bort takbeklädnaden i källaren för att man skulle kunna konstatera bristerna, och en sådan åtgärd kan inte krävas för att undersökningsplikten skall anses uppfylld. Fråga är sålunda om ett dolt fel. För detta skall säljaren svara, om inte omständigheterna vid köpet eller bestämmelse i köpekontraktet föranleder annat.

Makarna J. har, såsom TR:n funnit, ej visat att från kommunens sida gjorts uttalanden som berättigat köparna till antagande att friskrivningsklausulen ej skulle vinna tillämpning. Stöd saknas för den tolkningen av klausulen att denna i och för sig ej skulle omfatta fel av den allvarliga art varom i målet är fråga.

Det återstår att bedöma, om friskrivningsklausulen med stöd av 36 § avtalslagen skall lämnas utan avseende. Det rör sig i målet om en överlåtelse av ett bostadshus från en kommun till privatpersoner. Kommunen har annonserat ut huset som nyrenoverat och moderniserat, och huset har av allt att döma givit spekulanterna intryck av att efter renoveringen hålla en god standard. Köparna har därför otvivelaktigt haft avsevärt fog för att utgå från att byggnaden i vart fall skulle vara i ett acceptabelt skick. Det fel som byggnaden likväl har visat sig vara behäftad med är grundläggande och omfattande. Med hänsyn till nu nämnda och övriga omständigheter finner HD att det skulle vara oskäligt att beträffande felet i fråga tillämpa friskrivningsklausulen mot makarna J.

Makarna J. bör därför utan hinder av friskrivningsklausulen vara berättigade att i anledning av felet erhålla nedsättning av köpeskillingen som svarar mot felet. Kommunen har i HD såsom i och för sig skäligt vitsordat det belopp makarna J. har yrkat, 98 535 kr.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Referenten, JustR Hessler, och JustR Palm var skiljaktiga beträffande motiveringen och anförde: Vi instämmer med majoriteten fram till och med det stycke av domskälen som börjar med orden "Det kan mot ..." och slutar med orden "...golven i huset." Därefter bör domskälen enligt vår mening ha följande lydelse:

Ett uttalande att ett hus är "nyrenoverat" eller att det är "moderniserat" innefattar inte utan vidare att det är fritt från allvarliga fel; därtill skulle fordras att det närmare angivits att renoveringen eller moderniseringen avsett just sådana särskilda delar av huset som senare visat sig vara felaktiga. Om emellertid en iakttagbar renoverings- eller moderniseringsåtgärd rimligen måste förutsätta genomgång eller översyn i visst annat hänseende, ligger det nära till hands att uppfatta ett uttalande som det i annonsen som en utfästelse att sådana åtgärder vidtagits som en sådan genomgång eller översyn måste anses påkalla.

I fråga om det hus som kommunen försålde har nyrenoveringen och moderniseringen omfattat inläggande av nya golv i undervåningen. Det har från makarna J:s sida hävdats att detta ej gärna har kunnat ske utan att det underliggande bjälklagets beskaffenhet iakttagits; en renovering som gällde golvet måste därför få antas omfatta också det bjälklag på vilket golvet lagts.

Den av makarna J. åberopade sakkunnige ingenjören E. har i vittnesmål i HovR:n, vilket åberopats i HD, förklarat sig anse, att man inte gärna kunde lägga ett nytt golv på sätt som skett utan att bjälklagets beskaffenhet uppdagats; det får bara inte förekomma, har han uttalat, att inte bristerna i bjälklaget vid en sådan renovering också blir åtgärdade. I huvudsak motsvarande uppfattning har framförts i ett i HovR:n avgivet och i HD åberopat vittnesmål av ingenjören F. Klart synes för övrigt vara att de personer som lagt det nya golvet har upptäckt bjälklagets skick; man synes sålunda ha gjort försök att förstärka bjälklaget på en del punkter.

På grund av vad sålunda upptagits måste efter vår mening anses, att makarna J genom annonsen och sina iakttagelser vid besiktningen ägt utgå från att underliggande bjälklag blivit i mån av behov reparerat. Denna uppfattning måste anses ha varit en viktig förutsättning för deras ställningstagande. Då kommunen i annonsen angivit huset vara nyrenoverat och renoveringen avsett bl a läggande av nytt golv i undervåningen, får kommunen således anses ha utfäst, att även underliggande bjälklag skulle vara i godtagbart skick. Så har ej varit fallet, och felet har inte varit möjligt att utan vidare upptäcka vid en besiktning av fastigheten.

Den i kontraktet intagna friskrivningsklausulen kan, oavsett dess lydelse, ej såsom kommunen hävdat föranleda, att kommunen skall befrias från ansvar för vad som på anfört sätt är att anse som utfäst.

Makarna J:s yrkande om nedsättning av köpeskillingen skall sålunda bifallas. Mot skäligheten av det yrkade beloppet, 98 535 kr, har kommunen i HD ej framställt erinran.