NJA 1986 s. 503

Domskäl

TR:n (rådmannen Rosén, t f rådmannen Ivarsson samt nämndemännen Demnert, Henriksson och Sundberg) anförde i dom d 16 maj 1984: Ostridiga förhållanden. Kommunen hyr av bolaget lokaler inom fastigheten Städet 1 i Solna enligt hyreskontrakt, upprättat i sept 1980.

I kontraktet, som fogades som bilaga till TR:ns dom, upptogs bl a följande: Kontraktstid. Fr o m d 1 okt 1980 till d 30 sept 1982. Uppsägning skall ske skriftligen minst 9 mån före den avtalade hyrestidens utgång, i annat fall är kontraktet förlängt med 2 år för varje gång. - Hyra. Kr 138 600:- per år. Skulle under hyrestiden oförutsedda kostnader uppstå för fastigheten på grund av åtgärder som hyresvärden ålägges genom beslut av Kungl Maj:t eller annan myndighet, skall hyresgästen erlägga ersättning för å lokalen belöpande andel. - Ändring av ovan angivna hyra sker i enlighet med bifogade indexklausul.

Fastigheten betecknas vid fastighetstaxering som hyreshusenhet och omfattar byggnad med beräknat värdeår 1945. Något av de undantag från hyreshusavgift, som stadgas i 1 § 2 st lagen (1982:1194) om hyreshusavgift, är inte aktuellt.

Fastigheten har ett taxeringsvärde av 2 200 000 kr. Den totala hyreshusavgiften för fastigheten för år 1983 utgör sålunda 22 000 kr. De totala hyrorna för fastigheten uppgår till 870 000 kr per år. Kommunens hyra för år 1983 utgör 165 000 kr.

Yrkanden och grunder. Bolaget har yrkat att fastighetsdomstolen fastställer att kommunen är skyldig att till bolaget erlägga ersättning för den på lokalerna belöpande andelen av hyreshusavgiften.

Kommunen har bestritt käromålet.

Bolaget har till utveckling av sin talan anfört: Den dåvarande regeringen lade under våren 1982 i prop 1981/82:124 fram förslag om ändrade regler för räntebidrag och bostadsbidrag m m samt om införande av en hyreshusavgift. Den del av propositionen som gällde frågan om en hyreshusavgift avslogs av riksdagen under hänvisning bl a till att detta förslag inte granskats av lagrådet. Förslag om en hyreshusavgift togs emellertid på nytt upp av chefen för bostadsdepartementet. Det förslag som regeringen hösten 1982 lade fram i prop 1982/83:50 om vissa ekonomisk-politiska åtgärder m m överensstämmer i stora delar med det som redovisades i prop 1981/82:124. Avgiften motiverades av bostadspolitiska och statsfinansiella skäl. Det nya förslaget antogs av riksdagen och ledde till att lagen om hyreshusavgift trädde i kraft d 1 jan 1983. Till sin natur är hyreshusavgiften liksom skogsvårdsavgiften och den allmänna löneavgiften en speciell skatt. Hyreshusavgiften är avdragsgill såsom kostnad. Beträffande skälen för införande av hyreshusavgiften kan följande uttalande av föredragande departementschefen i prop 1981/82:124 s 17 citeras: "En höjning av de garanterade räntorna leder, som jag tidigare har nämnt, till en allmän höjning av hyresnivån. Även fastighetsägare som inte får några ökade kostnader i form av minskade räntebidrag kan höja sina hyror. Detta gäller framför allt fastighetsägare med hus byggda före år 1958 - räntebidragssystemet omfattar hus byggda år 1958 och senare. För bostadsrättsföreningar i hus byggda före år 1958 uppstår motsvarande fördelar, som medför ökande priser på bostadsrättslägenheter. Det är enligt min mening inte skäligt att vissa fastighetsägare skall kunna tillgodogöra sig ökade hyresintäkter eller ökade fastighetsvärden genom att andra fastighetsägare får ökade räntekostnader på grund av extra upptrappningar av de garanterade räntorna." De garanterade räntorna har höjts och vissa räntebidrag har sänkts. Beträffande de överväganden som låg till grund för bestämmande av hyreshusavgiftens storlek citeras följande uttalande av föredragande departementschefen i prop 1982/83:50, bil 2, s 11: "I 1 § 3 st i lagförslaget ges regler för bestämmande av avgiftens storlek m m. Med utgångspunkt i det samband som chefen för bostadsdepartementet redovisar mellan sänkta räntebidrag och hyresnivåerna borde avgiften rätteligen bestämmas med ledning av de hyreshöjningar som kan komma att ske till följd av de ändrade reglerna i fråga om räntebidrag. En sådan konstruktion är knappast tekniskt genomförbar. Skall nämligen avgiften gå att hantera, måste ett enklare underlag finnas. Underlaget bör lämpligen utgöras av fastighetens taxeringsvärde. Detta anknyter visserligen inte direkt till hyrorna men hyran utgör dock en av de värdefaktorer som beaktas när taxeringsvärdet för hyreshus bestäms." - Av förarbetena till lagen om hyreshusavgift framgår enligt bolagets mening att principen är att hyreshusavgiften skall övervältras på hyresgästerna. Kommunen bör sålunda betala 165 000/870 000 kr i hyreshusavgift för 1983 eller 4 172 kr. Detta motsvarar ungefär en hyreshöjning av 20 kr/m2. - Bolaget grundar sin talan i första hand på bestämmelsen i hyreskontraktet under rubriken "Hyra". I den avtalsklausulen talas om "oförutsedda kostnader". Bolaget gör gällande att hyreshusavgiften är en sådan oförutsedd kostnad som uppstått under hyrestiden och för vilken hyresgästen enligt klausulen skall erlägga ersättning. Kostnaderna har uppstått på grund av statsmakternas beslut om hyreshusavgiften och hyresvärden har ålagts att betala avgiften. Denna betalning får anses vara en sådan åtgärd som åsyftas i avtalsklausulen. I andra hand åberopar bolaget generalklausulen i 36 § avtalslagen och gör gällande att villkoret beträffande hyrans belopp bör jämkas så att hyran täcker även hyresvärdens kostnad för hyreshusavgift. Det är oskäligt att hyresvärden måste tillhandahålla lokalerna på avtalade villkor utan kompensation för hyreshusavgiften. Avtalsvillkoret beträffande hyran är oskäligt med hänsyn till vad avtalet innehåller om att hyran inte får höjas, till omständigheterna vid avtalets tillkomst, nämligen att man då inte visste att hyreshusavgift skulle påläggas hyresvärden, till senare inträffade förhållanden, nämligen den nya pålagan, och till omständigheterna i övrigt, nämligen principen i lagstiftningen om hyreshusavgiften att denna skall övervältras på hyresgästen.

Kommunen har till utveckling av sin talan anfört: Kommunen har följande grunder för sitt bestridande. Den av bolaget åberopade klausulen i hyreskontraktet är ogiltig i avtalsförhållandet. Om domstolen skulle finna klausulen vara giltig täcker den inte någon skyldighet för hyresgästen att betala hyreshusavgift. Det är inte oskäligt att avtalsvillkoret beträffande hyran inte jämkas. - Påståendet att avtalsklausulen är ogiltig stöder kommunen på bestämmelserna i 12 kap 19 a § JB. Enligt dessa bestämmelser skall hyran vara till beloppet bestämd eller skall i vart fall den beräkningsgrund anges enligt vilken hyran skall ändras. Det är viktigt att hyresgästen kan förutse kommande ändringar av hyran. Hyresavtalet ingicks år 1980 men det första förslaget om hyreshusavgift kom först 1981/1982. Avtalsklausulen strider därför mot bestämmelserna i 12 kap 19 a § hyreslagen. Även om klausulen skulle befinnas vara giltig ger dess ordalydelse vid handen att den inte är tillämplig på hyreshusavgiften. I texten talas om åtgärder "som hyresvärden ålägges". Skyldigheten att erlägga hyreshusavgift är ingen åtgärd. Klausulen avser konkreta åtgärder från hyresvärdens sida beträffande fastigheten, t ex inrättande av hiss eller sopnedkast. Dessa åtgärder måste ha föranlett kostnader. Hyresvärden har inte visat att sådana åtgärder vidtagits. Vidare bör klausulen tolkas enligt oklarhetsregeln. Denna är en vedertagen princip vid tolkning av standardavtal och innebär att om det inte kan visas hur ett avtalsvillkor skall läsas eller tolkas så skall villkoret tolkas till nackdel för den som presenterat avtalstexten. I detta fall har bolaget presenterat avtalstexten i ett standardformulär. Syftet med lagen om hyreshusavgift bör även användas som tolkningsdatum när det gäller ifrågavarande avtalsklausul. Den extra vinst som förväntades uppkomma hos vissa fastighetsägare när andra fastighetsägare fick minskade räntebidrag var en skatteförmåga som staten ville utnyttja. Som framgår av vad motparten citerat ur förarbetena ansågs det inte skäligt att vissa fastighetsägare skulle kunna tillgodogöra sig ökade hyresintäkter eller ökade fastighetsvärden. Avsikten var däremot inte att övervältra hyreshusavgiften på hyresgästerna. Ett sådant övervältrande skulle motverka lagstiftningens syften och ytterligare driva upp hyrorna. Effekten skulle bli dubbel för såväl hyresvärden som hyresgäst. Vid tillämpningen av 36 § avtalslagen skall i fall som detta, när ingendera parten kan anses intaga en underlägsen ställning i avtalsförhållandet, restriktivitet användas. Det framhålles att hyra för lokaler är en marknadshyra och den står inte i någon relation till hyresvärdens kostnader. Det kan därför inte vara oskäligt att lokalhyran inte täcker hyresvärdens ökade kostnader. Sådana ökade kostnader skall i vart fall inte påverka hyran under löpande avtalsperiod. Hyresvärden har ju möjlighet att i vederbörlig ordning säga upp avtalet för villkorsändring. Att det inte är oskäligt att hyresvärden inte får kompensation för hyreshusavgiften får även ses i belysning av att hyreskontraktet innehåller en indexklausul som medger höjningar med 100 % av fastställt index. Redan denna indexklausul medför överkompensation för hyresvärden eftersom man beträffande fastigheter av ifrågavarande ålder brukar räkna med höjningar med 50 % av index. Vid bedömande av skäligheten skall årshyran om 165 000 kr sättas i relation till det ifrågakomna hyreshusavgiftsbeloppet om drygt 4 000 kr. Eftersom hyreshusavgiften är avdragsgill blir nettoeffekten för hyresvärden ca 2 000 kr. Det kan inte vara oskäligt att inte få kompensera sig för en så liten kostnad.

Bolaget har genmält: Avtalsklausulen står inte i strid mot bestämmelserna i 12 kap 19 a § JB. Hyran är tillräckligt bestämd och beräkningsgrund är angiven. Beträffande avtalsklausulens ordalydelse framhålls att det viktigaste är uttrycket "oförutsedda kostnader". Det är en åtgärd att betala hyreshusavgiften. Avtalsklausuler av ifrågavarande eller liknande innehåll har funnits länge, troligen sedan slutet av 1950-talet. Beträffande oklarhetsregeln är denna inte tillämplig på föreliggande avtal då det inte är ett standardavtal som ensidigt har presenterats av hyresvärden. Formuläret har tillkommit i samarbete mellan hyresmarknadens parter, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges Köpmannaförbund. Klausulen är inte av "finstilt" karaktär utan den är tydligt placerad under rubriken "Hyra". Avtalsklausulen är allmänt förekommande i hyreskontrakt. Angående klausulens tolkning finns ingen ledning att hämta från de överläggningar som föregick formulärets tillkomst. I vart fall var inte någon av parterna i detta mål närvarande vid det tillfället utan de har använt avtalsformuläret i färdigt skick. Klausulen har accepterats av kommunen som i sin tjänst har kvalificerade jurister som kan bedöma sådana klausuler. Hyreshusavgifterna påverkar - om än i ringa mån - konsumentprisindex. Hyran för lokaler är en marknadshyra men efter införandet av hyreshusavgiften ligger marknadshyran högre än tidigare och avtalsklausulen är en säkerhetsventil som skall möjliggöra justering av marknadshyran under löpande kontraktstid. Kostnaden är så stor att 36 § avtalslagen är tillämplig.

Domskäl. Som bevisning i målet har på kommunens begäran åberopats vittnesförhör med direktören i Köpmannaförbundet B.S..

B.S. har i sitt vittnesmål bl a uppgett: Han medverkade då ifrågavarande avtalsklausul fastställdes. Det bör ha skett i slutet av år 1970. Enligt hans minnesbild syftade ordet "åtgärder" på konkreta åtgärder beträffande fastigheten. Han har inget minne av att man i sammanhanget resonerade om skatter och allmänna avgifter.

Fastighetsdomstolen gör följande bedömning.

Förarbetena till lagen om hyreshusavgift ger inte stöd åt bolagets påstående att tanken var att hyreshusavgiften skulle övervältras på hyresgästerna. I stället framgår av förarbetena att huvudsyftet med införandet av hyreshusavgiften varit att till det allmänna dra in vissa från kostnadssynpunkt omotiverade hyreshöjningar (se skatteutskottets betänkande SkU 1982/83:15 s 63-65). Frågan om hyreshusavgiftens inverkan på redan ingångna hyresavtal behandlas inte i förarbetena.

Beträffande den av bolaget åberopade avtalsklausulen ger ordalydelsen vid handen att den avser åtgärder. Med åtgärder måste avses konkreta åtgärder med fastigheten. Betalning av en avgift eller skatt kan inte - särskilt med beaktande av B.S:s vittnesmål - anses vara en sådan åtgärd som avses i klausulen.

Eftersom avtalsklausulen sålunda inte är tillämplig på hyreshusavgiften saknar domstolen anledning att pröva huruvida klausulen är förenlig med bestämmelserna i 12 kap 19 § a JB.

Beträffande ifrågasatt tillämpning av 36 § avtalslagen finner domstolen att hyreshusavgiften är relativt liten i förhållande till utgående hyror, ett förhållande som får anses gälla även sedan hyreshusavgiften höjts från 1 till 2 procent. Hänsyn bör även tas till att indexklausulen medger uppräkning med 100 procent av index och att ändring av hyresvillkoren kan påfordras inom relativt kort tid. Med beaktande av dessa omständigheter finner domstolen att det inte kan anses att hyresvillkoret är oskäligt på sätt avses i 36 § avtalslagen.

Vid en samlad bedömning i målet finner domstolen att käromålet på grund av det anförda skall lämnas utan bifall.

Domslut

Domslut. Fastighetsdomstolen lämnar käromålet utan bifall.

Domskäl

Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat i huvudsak samma omständigheter som vid TR:n. Förnyat vittnesförhör har hållits med B.S..

HovR:n finner i likhet med TR:n en tolkning av ordalydelsen i avtalsklausulen inte ge vid handen att denna omfattar även kostnader för hyreshusavgift. Vad bolaget anfört om tillämpning av 36 § avtalslagen ger inte heller anledning att ändra TR:ns dom.

Domslut

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.