NJA 1987 s. 211
Fråga huruvida köp av område av fastighet blivit ogiltigt, då ansökan om fastighetsbildning inte gjorts inom sex månader från den dag då köpekontraktet upprättades. 4 kap 7 § JB.
TR:n
S.R-Å. och U.M. erhöll genom gåva d 2 dec 1981 jordbruksfastigheten Nygårds 1:294 i Västerhejde socken, Gotlands kommun. Vid förfrågan hos lantbruksnämnden angående deras möjlighet att erhålla förvärvstillstånd beträffande fastigheten uppgavs att såsom villkor därför ca 6 ha av fastigheten skulle överlåtas till grannen S.W.. Köpekontrakt upprättades d 2 dec 1981 med S.W. beträffande ca 6 ha åker av fastigheten. I köpekontraktet antecknades bl a att köparen skulle tillträda fastigheten när förvärvstillstånd beviljats, att köpebrev skulle upprättas mot det att säljaren erhöll föreskriven köpeskilling samt att överlåtelsen skedde under förutsättning att säljarna erhöll förvärvstillstånd för hela N gårds 1:294.
Den 17 dec 1981 erhöll S.R-Å. och U.M. förvärvstillstånd på hela fastigheten utan förbehåll om att det aktuella området skulle försäljas till S.W.. Mot bakgrund härav träffade de d 22 jan 1982 överenskommelse med S.W. om återgång av köpet. Den 8 febr 1982 beslutade kommunen att utöva sin förköpsrätt, vilket bestreds. Regeringen gav d 16 dec 1982 tillstånd till förköpet. Kommunen erlade d 4 febr 1983 köpeskillingen och översände d 17 maj 1983 förslag till köpebrev. Den 21 sept 1983 förklarades kommunens ansökan om lagfart på det ifrågavarande markområdet vilande i avvaktan på fastighetsbildning och köpeskillingens erläggande. I dec 1983 återsändes köpeskillingen till kommunen. Kommunen utbetalade i mars 1984 30 000 kr av köpeskillingen till U.M..
Kommunen väckte i stämningsansökan, som inkom till Gotlands TR d 4 juli 1984, talan mot S.R-Å. och U.M. och yrkade förpliktande för dem att vid vite av 5 000 kr utfärda köpebrev avseende det i köpekontraktet d 2 dec 1981 avsedda området mot erhållande av föreskriven köpeskilling.
Till stöd för sin talan anförde kommunen: Förköpet fullbordades genom regeringens tillstånd d 16 dec 1982. Därigenom anses enligt förköpslagen egendomen ha övergått till kommunen, vilket innebär att kommunen inträder i S.W:s ställe såvitt avser i köpekontraktet angivna villkor. Köpeskillingen enligt köpekontraktet har översänts till S.R-Å. och U.M. och kommunen har begärt att köpebrev skall utfärdas. De har dock återsänt köpeskillingen och vägrat utfärda köpebrev. Enligt 7 § i köpekontraktet är S.R-Å. och U.M. skyldiga att utfärda köpebrev mot erhållande av köpeskillingen.
S.R-Å. och U.M. bestred kommunens talan och anförde: Kommunens förvärv är ogiltigt, enär ansökan om avstyckning enligt 4 kap 7 § JB skulle ha gjorts senast sex månader efter den dag då köpekontraktet upprättades. I andra hand hävdas att skyldighet att utfärda köpebrev inte föreligger, enär förköpet är fullbordat. Markområdet har därigenom övergått till kommunen. Något köpebrev är då inte längre erforderligt vare sig för sökande av lagfart eller för något annat ändamål.
Kommunen invände: Förvärvet är giltigt. Den i 4 kap 7 § JB angivna sexmånadersfristen skall, när köpekontraktet innehåller föreskrift om att köpebrev skall upprättas, räknas från dagen för köpebrevets utfärdande. Att köpebrev skall utfärdas är angivet i köpekontraktets § 7. Köpets fullbordan är således beroende av att så sker. Den omständigheten att förköpet är fullbordat befriar inte svarandena från skyldigheten enligt köpekontraktet att utfärda köpebrev. Oavsett om köpeavtalet är ogiltigt som köp är säljarna skyldiga att utfärda köpebrev med hänsyn till att förpliktelserna enligt köpekontraktet är för dem obligationsrättsligt bindande.
S.R-Å. och U.M. genmälde: Den av kommunen hävdade utgångspunkten för tidsfristen enligt 4 kap 7 § JB, dvs dagen för köpebrevets utfärdande, gäller endast för det fall köpebrev utfärdas senast sex månader från köpekontraktets upprättande. Det aktuella köpekontraktet upprättades d 2 dec 1981. Någon fastighetsbildning har inte sökts inom sex månader därefter. Ej heller har något köpebrev upprättats. Om köpet är ogiltigt är avtalet i sin helhet ogiltigt. Om det skulle finnas en kvarstående obligationsrättslig skyldighet för säljarna att utfärda köpebrev, skulle det strida mot principen att ett löfte om framtida försäljning av fast egendom är ogiltigt.
Domskäl
TR:n (råd mannen Erfors, hovrättsassessorn Lundqvist och tingsnotarien Hoflund) anförde i dom d 30 nov 1984:
Domskäl. Helt allmänt kan sägas att kommunen genom att förköp fullbordas inträder i ursprunglige köparens rättigheter och skyldigheter enligt tidigare träffat avtal. Förutsättning därför är givetvis att ett giltigt köpeavtal föreligger. Enligt 4 kap 7 § JB skall ansökan om fastighetsbildning inges senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Lagtexten innehåller inte någon uttrycklig bestämmelse om vilken typ av köpehandling - köpekontrakt eller köpebrev - som därvid avses. I förevarande fall har köpebrev ej upprättats. Någon annan utgångspunkt för tidsfristens beräknande än köpekontraktets datum kan då inte finnas. Ansökan om fastighetsbildning har inte ingivits senast sex månader från den dagen. Köpet måste därför anses ogiltigt. Vid sådant förhållande kan inte kommunen mot erläggande av betalning kräva fullgörelse av i köpekontraktet intagen bestämmelse om upprättande av köpebrev. En fristående obligationsrättslig förpliktelse av det slaget kan inte kvarstå när köpet som sådant är ogiltigt. Käromålet kan därför ej vinna bifall.
Domslut
Domslut. Käromålet ogillas.
Svea HovR
Kommunen fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n.
S.R-Å. och U.M. bestred ändring.
HovR:n företog till gemensam handläggning med målet en av S.R-Å. och U.M. förd besvärstalan rörande ett av inskrivningsmyndigheten meddelat beslut. HovR:ns bedömning av denna fråga redovisas inte i det följande.
HovR:n (hovrättslagmannen Wikner, hovrättsrådet Ihrfelt samt hovrättsassessorn Lindqvist, referent) anförde i dom d 11 juni 1985 bl a:
Domskäl
Domskäl. Enligt 5 § förköpslagen (1967:868) innebär förköpsrätten att kommunen får förvärva den egendom köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Av handlingarna i målet framgår emellertid att S.R-Å. och U.M. d 22 jan 1982 överenskommit med köparen om återgång av köpet - - -. Anledning har ej förekommit till antagande att denna återgång var föranledd av kommunens avsikt att utöva förköpsrätt. Då kommunen d 8 febr 1982 beslöt att utöva sin förköpsrätt var köpekontraktet således inte längre gällande. Något kommunens förvärv genom förköp har vid sådant förhållande - oavsett att kommunen senare erhållit tillstånd till förköp enligt 9 § förköpslagen - inte kunnat ske. Till följd härav, och då inte heller i övrigt skäl föreligger att förplikta säljarna att utge köpebrev till kommunen, skall dess yrkande härom lämnas utan bifall.
Domslut
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
Hovrättsassessorn Ståhl var skiljaktig i fråga om motiveringen rörande skyldighet att upprätta köpebrev och anförde: Enligt 11 § 1 st förköpslagen (1967:868) anses egendomen, när förköpet fullbordats, ha övergått från säljaren till kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse. Den i målet aktuella överlåtelsen ägde rum genom undertecknande av köpekontraktet d 2 dec 1981 från vilken tidpunkt kommunen således inträtt som köpare. Det förutsätts dock för förköpets giltighet att försäljningen till den ursprunglige köparen av någon anledning inte är ogiltig. I målet har vadesvarandena som enda grund för att kommunens förvärv är ogiltigt åberopat att kommunen försuttit att ansöka om avstyckning av det aktuella markområdet inom den i 4 kap 7 § JB stadgade tiden. Då det i målet är ostridigt att ansökan om avstyckningsförrättning inte ingivits av vare sig den ursprungliga köparen eller av kommunen och anledning saknas att i förevarande fall den i 4 kap 7 § JB angivna tidsfristen skall beräknas från dagen för utfärdandet av ett eventuellt köpebrev, skall köpet och därmed förköpet anses ogiltigt. På grund av det anförda och vad som upptagits i TR:ns dom angående skyldigheten att upprätta köpebrev finner jag att kommunens talan skall ogillas.
Kommunen (ombud advokaten C.D.) sökte revision och yrkade bifall till sin i målet förda talan.
S.R-Å. och U.M. (ombud jur kand F.S.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Ternert, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Kommunen har i HD gjort gällande att HovR:ns dom har grundats på omständighet som inte blivit åberopad i målet. Kommunen har härvid anfört att den mellan köpare och säljare träffade överenskommelsen d 22 jan 1982 om annullering av köpeavtalet inte har åberopats som grund för bestridandet av förköpsrätten. Motparternas talan får emellertid, särskilt mot bakgrund av de moment av officialprövning som är att iaktta i detta slags mål, anses omfatta jämväl frågan om den rättsliga betydelsen av det i målet redovisade förhållandet att köpeavtalet blivit upphävt genom överenskommelsen.
HD - - - ansluter sig till HovR:ns bedömanden i målet.
Domslut. HD fastställer HovR:ns dom såvitt nu är i fråga.
HD (JustR:n Höglund, Sven Nyman, Ehrner, Lars K Beckman, referent, och Nyström) beslöt följande dom:
Domskäl
Domskäl. Enligt 4 kap 7 § JB skall ansökan om fastighetsbildning göras senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Om så ej sker är köpet ogiltigt.
Med köpehandling avses i JB såväl köpekontrakt som, i förekommande fall, köpebrev (se 4 kap 1-6 §§ JB). Uttrycket köpehandling i 4 kap 7 § JB synes alltså kunna avse både köpekontrakt och köpebrev. Därmed uppkommer frågan, från vilken tidpunkt den i paragrafen angivna tidsfristen skall räknas i fall då både köpekontrakt och köpebrev upprättas. Vid JB:s tillkomst uttalade tredje lagutskottet härom (3 LU 1970:80 s 197; NJA II 1972 s 78): "När dubbla, formellt oangripliga köpehandlingar i form av köpekontrakt och köpebrev har använts, bör enligt utskottets uppfattning den i 7 § angivna sexmånadersfristen räknas från köpebrevets dag, om i köpekontraktet tagits in en bestämmelse av innehåll, att köpets fullbordan är beroende av ett framtida faktum, t ex att köpebrev senare utfärdas. Skulle å andra sidan köpekontraktet inte innehålla en sådan bestämmelse torde tidsfristen böra räknas från köpekontraktets dag."
I nu föreliggande fall har i upprättat köpekontrakt visserligen intagits föreskrift om köpebrev, men något köpebrev har aldrig upprättats. För sådant fall ger utskottsuttalandet inte någon klar ledning. Fall av denna typ har emellertid varit föremål för bedömning i praxis när det gällt att enligt jordförvärvslagstiftningen bestämma från vilken tidpunkt föreskriven frist om tre månader för ansökan om förvärvstillstånd skall räknas. Därvid har fastslagits att tidsfristen skall räknas från det köpekontraktet upprättades (NJA 1955 s 449 och 1976 s 268).
Den angivna tillämpningen har ansetts inte hindra att säljare och köpare förnyar köpet. I det fall att enbart köpekontrakt upprättats kan upprättande av köpebrev innebära en sådan förnyelse, med verkan att ny tidsfrist börjar löpa.
Den tillämpning som sålunda ägt rum i fråga om tidsfristen enligt jordförvärvslagstiftningen bör tjäna till ledning även vid beräkning av tidsfristen i 4 kap 7 § JB.
Det nu ifrågavarande köpekontraktet har upprättats d 2 dec 1981. Ansökan om fastighetsbildning har inte gjorts inom sex månader från denna dag.
Vid angivna förhållanden är köpet ogiltigt enligt 4 kap 7 § JB.
På grund av det anförda föreligger inte någon skyldighet för säljarna att medverka till att köpebrev upprättas. Kommunens talan om utfärdande av köpebrev skall alltså lämnas utan bifall.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut, såvitt nu är i fråga.