NJA 1987 s. 992

För åtnjutande av förmånsrätt i konkurs för fordran på grund av hyresavtal har ansetts skola krävas, att hyresvärden kan åberopa ett vid tiden för konkursbeslutet bestående hyresförhållande. 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen.

HD

Kontors-Tryck Br Nylander AB försattes d 14 sept 1981 i konkurs vid Sundsvalls TR. Konkursen handlades som mindre konkurs.

I utdelningsförslag upptog konkursförvaltaren, advokaten O.L., som enda utbetalningsberättigade borgenär kronofogdemyndigheten i Sundsvalls distrikt. Utdelningen angavs till 7 571 kr 72 öre.

Sedan utdelningsförslaget kungjorts framställde B-E.W. invändning mot förslaget hos konkursdomaren och gjorde gällande att han var berättigad till utdelning före kronofogdemyndigheten. Till stöd för sin talan anförde B-E.W. bl a: Konkursgäldenären har förhyrt affärslokaler av B-E.W. i hans fastighet enligt hyresavtal upprättat d 23 april 1971. Kontraktstiden har efter hand förlängts eftersom uppsägning ej skett. I mars 1980 uppsades kontraktet för hyresreglering. Avtalstiden skulle vara d 30 sept 1980-d 1 okt 1982 med nio månaders uppsägningstid. Hyran bestämdes nu till 35 000 kr + index samt särskild ersättning för uppvärmningskostnader. Hyresgästen återställde inte det förelagda kontraktet men betalade fr o m okt 1980 hyra enligt fastighetsägarens förslag. Detta medförde förmodligen att hyresgästens underlåtenhet att återsända kontraktet inte observerades. Sista gången hyra betalades var för mars 1981. Månadshyran uppgick då till 3 320 kr. Delbetalning av bränslekostnader har även efter hand skett. Sedan hyran för april och maj 1981 inte betalades uppsade B-E.W. bolaget till omedelbar avflyttning på grund av ogulden hyra. Vräkningshotet verkställdes dock inte eftersom hyresgästen lovade att betala sin hyresskuld. Delbetalning avseende månaderna febr och mars 1981 skedde även d 18 juni 1981 med 6 640 kr. Lokalerna utnyttjades efter konkursutbrottet av konkursförvaltningen. De utrymdes och ställdes till fastighetsägarens förfogande d 31 okt 1981. B-E.W:s totala fordran uppgår till minst 30 813 kr. Förmodligen kan även finnas en fordran på hyra under uppsägningstid. Hur därmed förhåller sig är emellertid av mindre intresse eftersom konkursboets behållning ändock inte medger mer än betalning av en mindre del av B-E.W:s totala hyresfordran. I skrivelse till konkursförvaltaren d 22 april 1982 har anmälts B-E.W:s hyresfordran. Det har även för B-E.W:s räkning påståtts förmånsrätt enligt 5 § 1 förmånsrättslagen med belopp som svarar mot tre månaders hyra. Detta belopp uppgår till 3 x 3 320 + 3 x 530 = 11 550 kr.

Konkursförvaltaren vidhöll utdelningsförslaget och anförde till stöd härför bl a: Vad B-E.W. uppgivit om hyresbelopp, de två uppsägningarna liksom betalningarna vitsordas. Förmånsrätt för yrkat hyresbelopp, 11 550 kr, bestrids på den grunden att något gällande hyresavtal ej funnits mellan bolaget och B-E.W. Uppsägning på grund av utebliven hyresbetalning (12 kap 44 § JB) skedde d 14 maj 1981 och delgavs bolaget d 2 juni 1981. Härigenom har hyresavtalet jämlikt 12 kap 6 §JB upphört att gälla. Den omständigheten att bolaget d 18 juni 1981 erlagt hyra för månaderna febr och mars 1981 förändrar ej detta förhållande. Enligt bolagets firmatecknare hade något nytt hyresavtal ej träffats efter uppsägningen. Konkursen inträffade d 14 sept 1981. Något avtal om hyra har ej uppkommit mellan konkursboet och B-E.W.. Lokalerna var utrymda d 31 okt 1981.

Kronofogdemyndigheten anförde i yttrande bl a: På grund av utebliven hyresbetalning uppsades avtalet d 14 maj 1981, vilken uppsägning delgavs bolaget d 2 juni 1981. Jämlikt 12 kap 6 § JB har hyresavtalet därmed genast upphört att gälla. Något uttryckligt avtal har därefter inte ingåtts utav parterna. Bolaget erlade d 18 juni 1981 hyra avseende månaderna febr och mars 1981. Innebär detta att ett nytt hyresförhållande har uppkommit? I förarbetena till 16 kap 1 § UB vidröres denna fråga. Lagberedningen har bl a framhållit att det undantagsvis finns stöd för uppfattning om nytt hyresförhållande då hyresgäst fått sitta kvar i lägenhet och betalat sin hyra under något år efter det hyresavtalet upphört att gälla. Den omständigheten att hyresvärden visat tillmötesgående och inte gått så bryskt till väga eller att han mottagit hyra i avvaktan på verkställighet var inte tillräckligt för att invändning om nytt avtal skulle anses beaktansvärd. Departementschefen menade att om hyran betalats månadsvis och man dröjt så länge som sex månader med att begära verkställighet (och hyra betalats för hela denna och förfluten tid) borde detta normalt innebära att hyresgästen godtagits igen. I likhet med förvaltaren hävdar kronofogdemyndigheten att ett nytt hyresförhållande inte tillkommit bara därför att B-E.W. i juni mottagit febr- och marshyrorna. B-E.W. har således i konkursen inte någon förmånsberättigad hyresfordran.

Konkursdomaren (tingsfiskalen Pettersson) anförde i beslut d 2 sept 1983: De av kronofogdemyndigheten åberopade uttalandena i förarbetena avser förhållandet när hyresvärden erhållit dom på avhysning, varför dessa inte kan överföras på nu föreliggande förhållande. Frågan om hyresavtal föreligger eller inte får avgöras efter en helhetsbedömning i det enskilda fallet.

Det är ostridigt att hyresförhållandet mellan B-E.W. och konkursgäldenären varat från d 23 april 1971, att konkursgäldenären efter uppsägningen d 2 juni 1981 nyttjat lokalen samt att konkursgäldenären därefter inbetalt hyra för lokalen. Vid angivna förhållanden och då det ej krävs skriftligt hyresavtal finner konkursdomaren att hyresavtal mellan parterna fortfarande förelåg vid konkursutbrottet, varför B-E.W. har förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen för tre månaders hyra. Beloppet är ostridigt 11 500 kr.

På grund av det anförda prövar konkursdomaren lagligt - med ändring av förvaltarens utdelningsförslag såtillvida, att B-E.W. framför kronofogdemyndigheten skall erhålla del av överskottet i konkursen, 7 571 kr 72 öre - fastställa att utdelning skall utgå enligt det nu ändrade förslaget.

Riksskatteverket anförde besvär i HovR:n för Nedre Norrland och yrkade att konkursförvaltarens utdelningsförslag skulle fastställas.

B-E.W. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Hedman, hovrättsrådet Grefterg samt adj led Delthoff referent, och Yngveson) anförde i slutligt beslut d 10 juni 1986:

Skäl. Förmånsrättslagen ersätter 17 kap HB. I denna balk stadgades i 5 § 1 st beträffande hyresvärd att denne hade förmånsrätt i hyresgästen tillhöriga lösören inom fastigheten för hyresfordran som ej förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökans ingivande. Även hyra som förföll sedan hyresgästen försatts i konkurs var förenad med förmånsrätt Denna förmånsrätt avsåg alla slag av hyresförhållanden Förmånsrätten kompletterades med retentionsrätt.

Lagberedningen föreslog (se SOU 1969:5) en omkonstruerad förmånsrätt och ett avskaffande av retentionsrätten. Förslaget innebar att förmånsrätt skulle gälla endast när hyresgästen var näringsidkare och den uthyrda lägenheten var avsedd för verksamheten. Hyra enbart för bostadsändamål skulle sålunda falla utanför. Förmånsrätten skulle vidare begränsas såtillvida att den inte skulle avse större belopp än tre månaders hyra. Som ersättning för retentionsrätten föreslogs att hyresvärd skulle få rätt till omedelbar utmätning hos hyresgästen om fordringen var klar och förfallen samt grundad på skriftligt avtal.

Beredningens förslag till omkonstruktion av förmånsrätten lämnades i allmänhet utan erinran av remissinstanserna. Från några håll framfördes emellertid viss kritik. Därvid hävdades vanligen att förmånsrätten begränsats alltför mycket i beredningens förslag. Det fanns emellertid även remissinstanser som ansåg att förmånsrätten helt skulle slopas. Förslaget att utmönstra retentionsrätten godtogs i stort sett av remissinstanserna. Däremot avstyrkte en hel del remissinstanser förslaget om rätt till omedelbar utmätning för hyresvärd.

Departementschefen ansåg (prop 1970:142 s 93 ff) att hyresprivilegiet borde omprövas förutsättningslöst och att man därvid borde utgå från att hyresvärd skulle behandlas på samma sätt som det stora flertalet fordringsägare och att deras fordringar alltså skulle vara oprioriterade. Ett särskilt skäl härför var intresset av att uppnå nordisk rättslikhet på denna punkt. I Danmark och Norge hade tidigare funnits ett hyresprivilegium som inte längre ansetts tillräckligt motiverat i något av länderna och därför avskaffats. Ett bibehållande av hyresprivilegiet i Sverige ansågs därför försvarligt endast om skälen härför var mycket starka.

Härefter fortsatte departementschefen: "Vid remissbehandlingen har framhållits att den nuvarande förmånsrätten i vissa fall är av stor ekonomisk betydelse för hyresvärd och jordägare. Det måste också medges att en hyresvärd kan få vissa svårigheter att snabbt hyra ut en stor och dyr lägenhet på nytt sedan den utrymts i förtid. Uppenbarligen kan emellertid skäl av det slaget inte i och för sig motivera ett bibehållande av hyresprivilegiet. Det är i stället just för att fördela riskerna för ekonomiska förluster så rättvist som möjligt mellan olika borgenärer som hyresprivilegiet kan behöva avskaffas. - Ekonomisk betydelse torde förmånsrätten ha i fråga om uthyrda affärslägenheter o d samt beträffande arrenden där arrendestället används i arrendatorns förvärvsverksamhet Däremot torde den i allmänhet sakna betydelse såvitt avser uthyrda bostäder. Detta beror bl a på att hyresgästen-gäldenären i bostaden regelmässigt inte har andra tillgångar än sådana som omfattas av hans beneficium, dvs är utmätningsfria av hänsyn till honom själv och hans närstående. Dessutom gäller att om hyran - som enligt lag och allmän praxis är förskottshyra - inte betalas, hyresvärden ändå är säkerställd genom att han ganska kort tid efter förfallodagen kan få hyresrätten förverkad och hyresgästen avhyst. Jag vill särskilt påpeka att hyresvärdens rätt att vid betalningsförsummelse bli av med hyresgästen gäller även när hyresgästen är i konkurs. Det är under hänvisning till nu angivna förhållanden som beredningen har avstått från att föreslå förmånsrätt för hyresfordran eller fordran på arrendeavgift som avser bostadsarrende. Jag delar beredningens åsikt att förmånsrått inte är tillräckligt motiverad i dessa fall. - I fråga om affärslokaler o d samt beträffande arrenden där arrendestället används i arrendatorns förvärvsverksamhet gäller visserligen också att nyttjanderättshavaren ganska snabbt kan bli avhyst om han inte betalar hyran eller arrendeavgiften på föreskriven tid. Fråga är emellertid om inte hyresvärd och jordägare härutöver i dessa fall bör medges visst rättsskydd i form av förmånsrätt till betalning. Motivet härtill skulle vara att samtliga borgenärer kan vara betjänta av det. En hyresvärd eller jordägare som har förmånsrätt för sin fordran kan sålunda vid betalningsförsummelse på grund av förmånsrätten avstå från att omedelbart begära avhysning. Om hyresgästen eller arrendatorn försätts i konkurs, kan konkursförvaltningen i stället få visst anstånd med betalningen.

Under respittiden kan konkursförvaltningen närmare undersöka konkursgäldenärens förvärvsverksamhet och besluta om hur den lämpligen bör rekonstrueras eller avvecklas. Som bankinspektionen har understrukit i sitt remissyttrande innebär en flyttning av konkursföretag ofta att verksamheten avsevärt försvåras eller omöjliggörs. Dessutom visar erfarenheten att nyttjanderätt till en affärslokal e d ofta utgör en beaktansvärd tillgång i ett konkursbo. - Man kan visserligen hävda att hyresvärd och jordägare i likhet med andra borgenärer kan begära säkerhet för sina framtida krav på hyra resp arrendeavgift. Sådan säkerhet kan bestå av lös pant, borgensförbindelse eller, om nyttjanderättshavaren är näringsidkare, företagsinteckning. - - - Om nyttjanderättshavaren har ställt säkerhet, skulle en betalningsförsummelse från hans sida inte omedelbart behöva följas av avhysning. Jag tror emellertid att det för borgenärernas gemensamma bästa är bättre att förse fordringar på hyra och arrendeavgift med förmånsrätt än att hänvisa hyresvärdar och jordägare till att säkerställa sig genom enskilda överenskommelser. Jag vill i sammanhanget särskilt påpeka att remissinstanser som företräder kreditgivningen har godtagit beredningens förslag om förmånsrätt - På grund av det anförda anser jag tillräckligt starka skäl tala för beredningens förslag att behålla förmånsrätt beträffande affärslägenheter o d samt i fråga om arrenden där arrendestället används i arrendatorns förvärvsverksamhet."

Departementschefen hade inte något att erinra mot att man i konstruktionen knöt an till företagsinteckningen. Han framhöll att de förmånsberättigade fordringarna - som är alla slags fordringar vilka grundar sig på nyttjanderättsavtalet och alltså inte endast vad som i detta har betecknats såsom hyra - begränsades till maximalt tre månaders hyra. Med anledning av att tidsbegränsningen väckt viss uppmärksamhet i remissyttranden anförde departementschefen att denna begränsning av förmånsrätten visserligen är ganska kraftig om man jämför med vad som tidigare gällde. Enligt hans mening var emellertid ett belopp som motsvarade tre månaders hyra tillräckligt för sitt syfte att ge konkursförvaltningen tid att undersöka och besluta om hur konkursgäldenärens rörelse skall rekonstrueras eller avvecklas.

Ordalydelsen av 5 § förmånsrättslagen ger inte klart vid handen om §:n bara skall tillämpas på hyresförhållanden som består vid konkursutbrottet eller om den även avser fordringar grundade på hyreskontrakt som upphört dessförinnan. Om §:n ges den senare tolkningen skulle det innebära att resterande hyresfordringar från hyresförhållanden som upphört avsevärd tid före konkursutbrottet skulle kunna göras gällande med förmånsrätt och därvid antingen konkurrera med nuvarande hyresvärds förmånsrätt eller få förmånsrätt jämte denne, vilket skulle gå ut över övriga borgenärer.

Med hänsyn till vad som uttalats vid bestämmelsens tillkomst finner HovR:n att lagrummet bara är tillämpligt på hyresförhållande som består vid konkursutbrottet

Mellan parterna råder tvist om huruvida hyresförhållande bestod vid konkursutbrottet eller ej. I denna del gör HovR:n följande bedömning. Det hyresavtal som bestått mellan konkursgäldenären och B-E.W. har ostridigt blivit uppsagt d 2 juni 1981 på grund av bristande hyresbetalning avseende tiden d 1 febr-d 31 maj 1981. Under den tid varunder hyresrätten kunnat återvinnas har någon hyra inte betalats. Det ursprungliga hyresavtalet har således upphört att gälla. Den 18 juni 1981 har hyra erlagts avseende månaderna febr och mars 1981. Därutöver har någon hyra ej betalats, trots att konkursgäldenären ostridigt suttit kvar i lägenheten fram till d 31 okt 1981. Den omständigheten att B-E.W. ej begärt att bolaget skulle avhysas kan ej tas till intäkt för att ett nytt hyresförhållande uppstått. Yrkandet om förmånsrätt för B-E.W:s fordran kan således inte vinna bifall, varför konkursdomarens beslut skall undanröjas och utdelning fastställas i konkursen enligt förvaltarens förslag.

HovR:ns avgörande. Med undanröjande av konkursdomarens beslut fastställer HovR:n utdelning i konkursen enligt konkursförvaltarens utdelningsförslag.

Sedan B-E.W. avlidit anförde hans dödsbo (ombud advokaten K-E.L.) besvär med yrkande att utdelningen i konkursen skulle fastställas i enlighet med konkursdomarens beslut. Riksskatteverket bestred ändring.

Betänkande

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Andrén, hemställde i betänkande om följande beslut: HD fastställer HovR:ns beslut.

HD (JustR:n Brundin, Persson, Nyström, referent, och Svensson) fattade följande slutliga beslut:

Domskäl

Skäl. Enligt 5 § 1 st i förmånsrättslagen (1970:979) är fordran hos hyresgäst på grund av hyresavtal angående lägenhet som var avsedd för näringsverksamhet förenad med förmånsrätt i lös egendom som hör till verksamheten, dock inte för större belopp än som svarar mot tre månaders hyra; motsvarande gäller beträffande fordran hos arrendator på grund av arrendeavtal, varvid förmånsrätten omfattar högst belopp svarande mot ett års arrendeavgift.

Av handlingarna i målet framgår att det hyresavtal, enligt vilket bolaget av B-E.W. hyrde en lägenhet för utövande av näringsverksamhet, upphörde att gälla d 2 juni 1981 efter uppsägning från B-E.W:s sida på grund av bolagets underlåtenhet att betala hyra samt att bolaget försattes i konkurs d 14 sept 1981. I målet föreligger till bedömande i första hand frågan huruvida det, för att fordran på grund av hyresavtal skall vara förenad med förmånsrätt i konkurs enligt nyssnämnda bestämmelse, krävs att hyresvärden kan åberopa ett vid tiden för konkursbeslutet bestående hyresförhållande.

Av den anförda lagbestämmelsens lydelse kan inte anses framgå huruvida det för förmånsrättens åtnjutande gäller en sådan förutsättning som nu nämnts. Motsvarande bestämmelse i tidigare lagstiftning - 17 kap 5 § HB - synes däremot enligt sin lydelse ha varit att tolka så att hyresvärds förmånsrätt förutsatte att fråga var om ett hyresförhållande som bestod när förmånsrätten aktualiserades i konkurs. Förarbetena till förmånsrättslagen ger inte vid handen att någon ändring åsyftats i detta hänseende. Tvärtom skulle en ändrad inställning vara svår att förena med de allmänna synpunkter som låg till grund för den nya lagstiftningen. Ett övergripande syfte med tillkomsten av förmånsrättslagen var sålunda att - med utgångspunkt i principen om borgenärers lika rätt - begränsa antalet förmånsrätter. Framförallt ansågs det angeläget att begränsa de s k tysta förmånsrätterna, till vilka hyresvärds förmånsrätt är att räkna.

Att en förmånsrätt i hyresförhållanden likväl behölls vad gäller affärslägenheter - liksom i arrendeförhållanden när arrendestället används i förvärvsverksamhet - föranleddes av speciella skäl. Det motiv som anfördes under förarbetena till lagen var att samtliga borgenärer kunde vara betjänta av ett visst rättsskydd för hyresvärd. En förmånsrätt skulle vid hyresgästens betalningsförsummelse kunna få hyresvärden att avstå från att omedelbart begära avhysning. Vid hyresgästens konkurs kunde konkursförvaltningen få visst anstånd med betalningen och under respittiden besluta om rekonstruktion eller avveckling av konkursgäldenärens verksamhet. Vidare kunde hyresrätten till en affärslokal ofta utgöra en beaktansvärd tillgång i ett konkursbo Även på begränsningen till tre månaders hyra anlades samma synsätt; denna tid ansågs tillräcklig för sitt syfte att ge konkursförvaltningen tid att undersöka och besluta om hur konkursgäldenärens rörelse skulle rekonstrueras eller avvecklas. (Prop 1970:142 s 93 ff.)

Det överensstämmer bäst med dessa uttalanden och det allmänna syftet bakom förmånsrättslagen att begränsa förmånsrätten i hyresfall till fordran som härrör från ett hyresavtal som består när förmånsrätten aktualiseras. Detta kan visserligen synas otillfredsställande i vissa lägen, t ex i det fall att en hyresvärd går miste om förmånsrätt därför att hyresavtalet kort före en utmätning eller ett konkursutbrott hade upphört att gälla på grund av uppsägning från endera sidan. Otillfredsställande resultat kan emellertid bli följden även vid en lösning som innebär att förmånsrätt föreligger också på grund av hyresförhållanden som har upphört. Vid det alternativet skulle den situationen kunna uppkomma att, förutom den aktuelle hyresvärden, en eller flera tidigare hyresvärdar, som har kvarstående fordringar avseende hyra, skadestånd eller liknande, gör anspråk på förmånsrätt. Om var och en tillerkändes förmånsrätt för ett belopp motsvarande tre månaders hyra, skulle övriga borgenärer drabbas på ett ingripande och ofta överraskande sätt. Om de olika hyresvärdarna i stället fick konkurrera om ett belopp motsvarande tre månaders hyra, skulle detta vara till nackdel för den aktuelle hyresvärden, som kanske i ovetskap om de konkurrerande anspråken underlåtit att i tid vidta åtgärder för att få lägenheten uthyrd till en solvent hyresgäst.

Med hänsyn till det anförda får övervägande skäl anses tala för att förmånsrätten för hyresvärd förutsätter att hyresvärden kan åberopa ett bestående hyresavtal när han aktualiserar förmånsrätten. Dödsboets talan kan därför inte vinna bifall.

Domslut

HD:s avgörande. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.

JustR Gregow var av skiljaktig mening och anförde: Enligt 5 § 1 st 1 - - - se HD:s beslut - - - bestående hyresförhållande.

Bestämmelsens lydelse ger inte vid handen att det för förmånsrättens åtnjutande gäller en sådan förutsättning som nu nämnts. Å andra sidan kan lydelsen inte anses utgöra något direkt hinder mot en sådan tillämpning. Avgörande för frågans bedömande blir därför de sakliga skäl som kan åberopas för resp mot uppställande av nämnda krav, däribland den närmare anledningen till den ifrågavarande förmånsrättsbestämmelsen.

Av förarbetena till förmånsrättslagen framgår att skälet till att fordran på grund av hyresavtal förenades med förmånsrätt främst var att detta ansågs vara till fördel för hyresgästens samtliga borgenärer (SOU 1969:5, Utsökningsrätt IX, s 107 f och prop 1970:142 s 93 ff). En hyresvärd, som har förmånsrätt för sin fordran, antogs vid hyresgästens försummelse att betala hyra kunna avstå från att omedelbart begära avhysning av hyresgästen. Om hyresgästen försattes i konkurs kunde konkursförvaltningen, anförde departementschefen, i stället få visst anstånd med betalningen. Under respittiden kunde konkursförvaltningen närmare undersöka konkursgäldenärens förvärvsverksamhet och besluta om hur den lämpligen borde rekonstrueras eller avvecklas. Det framhölls också att nyttjanderätt till en affärslokal eller liknande ofta utgör en beaktansvärd tillgång i ett konkursbo.

Uttalandena i förarbetena synes närmast ha som utgångspunkt att hyresrätten fortfarande består när beslut meddelas om försättande i konkurs. Därmed är inte sagt att detta avsetts utgöra en förutsättning för förmånsrättens åtnjutande. Även konsekvenserna av en sådan ordning måste beaktas.

På grund av förmånsrätten kan som nämnts hyresvärden vid hyresgästens dröjsmål med betalning låta anstå något med att göra gällande hyresavtalets förverkande. Med hänsyn till att förmånsrätten är begränsad till att omfatta endast vad som svarar mot tre månaders hyra kan han dock under alla förhållanden inte utan risk för större förlust avvakta någon längre tid innan han vidtar åtgärder för att avveckla hyresförhållandet. Men om hyresvärden sålunda efter ett par månaders betalningsförsummelse önskar att hyresavtalet skall upphöra, måste han, om ett krav på hyresavtalets bestånd vid konkursinträdet gäller, för att undvika att gå förlustig sin förmånsrätt ombesörja att hyresgästen blir försatt i konkurs eller att han får till stånd utmätning för sin fordran innan han säger upp hyresavtalet (såvida inte någon annan har fått gäldenären försatt i konkurs eller fått till stånd utmätning av aktuell egendom). Att en hyresvärd, för att kunna tillvarata sin rätt mot en betalningsförstimlig hyresgäst, skall vara tvungen att på ett tidigt stadium få hyresgästen försatt i konkurs eller utverka utmätning torde emellertid i allmänhet stå i direkt strid med andra borgenärers intressen. Det kan inte antas att lagstiftaren avsett att förmånsrättsbestämmelsen skulle ha en innebörd som medför sådana konsekvenser.

I fall det för förmånsrättens åtnjutande i konkurs krävs att hyresrätten består vid konkursens inträde, innebär det nu sagda också att om hyresvärden, på grund av bristande kännedom om bestämmelsernas närmare innebörd eller av något annat skäl, underlåter att föranstalta om exekution innan han efter visst avvaktande säger upp hyresavtalet på grund av hyresrättens förverkande, han i följd av uppsägningen med en gång förlorar hela den förmånsrätt som lagstiftaren har tillerkänt honom för att han skulle låta anstå någon tid med uppsägning och avhysning. Detta framstår som en alltför drastisk följd av uppsägningen. Att märka är att denna effekt ibland skulle kunna inträda även efter uppsägning från hyresgästens sida, i synnerhet då det gäller en kort uppsägningstid.

En annan anmärkningsvärd konsekvens av att som villkor för att förmånsrätt för hyresfordran skall få åtnjutas i konkurs kräva, att hyresavtalet består vid konkursbeslutet, är följande. Skälet för denna ståndpunkt måste vara att förmånsrätten anses motiverad endast i fall då konkurs boet har möjlighet att tillgodogöra sig värdet av hyresrätten genom att erlägga obetald hyra eller träffa uppgörelse med hyresvärden; så kan givetvis inte ske om hyresförhållandet har upphört. Antag att hyresvärden, sedan hyresgästen under viss tid försummat att betala hyra, säger upp hyresavtalet till upphörande dock inte omedelbart utan. av hänsyn till hyresgästen, till viss dag någon månad senare. Antag vidare att hyresgästen under mellantiden försätts i konkurs. Eftersom hyresavtalet består vid tiden för konkursbeslutet, torde utifrån nyssnämnda förutsättning följden bli att förmånsrätten får göras gällande i konkursen, trots att värdet av hyresrätten i detta fall inte kan komma konkursborgenärerna till godo. Det vore visserligen i och för sig möjligt att låta en situation som den nu nämnda inte omfattas av förmånsrättsbestämmelsen. Men någon antydan härom har inte gjorts i målet och en sådan ordning torde dessutom skapa andra problem. En annan likartad situation föreligger då hyresavtalet, utan att betalningsförsummelse skett, av endera parten sagts upp till upphörande med iakttagande av föreskriven uppsägningstid samt hyresgästen underlåter att erlägga hyra under tiden fram till avträdandet. Om konkurs inträffar under denna tid och alltså medan hyresavtalet alltjämt är gällande synes det, i enlighet med vad nyss sagts, knappast möjligt att vägra förmånsrätt.

Att förmånsrätt skall kunna göras gällande i sådana situationer som nu berörts måste emellertid klart strida mot tanken bakom nyssnämnda förutsättning. Det innebär att rena tillfälligheter kan bli avgörande för huruvida förmånsrätt får åtnjutas, något som lagstiftaren inte kan ha avsett.

Det förhållandet att, om det inte krävs att hyresförhållandet skall bestå vid tidpunkten för konkursbeslutet, två eller flera hyresvärdar kan göra gällande förmånsrätt för hyresfordran kan inte anses utgöra något skäl för att uppställa ett sådant krav; situationen synes närmast kunna uppkomma då en näringsidkare har bytt lokal för sin verksamhet, kanske mer än en gång, och har försummat hyresbetalning beträffande envar av lokalerna, något som knappast kan vara vanligt förekommande. Det kan i detta sammanhang nämnas att, då en näringsidkare samtidigt driver verksamhet i två eller flera lokaler, det står utom allt tvivel att varje hyresvärd kan åtnjuta den i 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen angivna förmånsrätten (se SOU 1969:5, Utsökningsrätt IX, s 110).

I fall det, för att hyresfordran skall åtnjuta förmånsrätt i konkurs, uppställs krav på att hyresförhållandet består vid konkursbeslutet, måste givetvis motsvarande krav ställas då egendom som hör till näringsverksamheten utmäts för annan borgenärs fordran och hyresvärden vill ha betalt ur egendomen på grund av sin förmånsrätt (jfr 8 kap 13 § UB). Vilken tidpunkt som härvid skall vara avgörande för hyresrättens bestånd för att förmånsrätten skall få göras gällande framstår som tveksamt. Stöd saknas för att avgörande skall vara huruvida hyresavtalet består då utmätningen sker. Troligen bör den avgörande tidpunkten vara då egendomen säljs eller, om försäljning sker under hand eller utmätt fordran drivs in eller försäljning i annat fall inte behövs, då fördelning skall äga rum (se nyssnämnda bestämmelse). Möjligen bör dock tillfället för fördelning genomgående utgöra den avgörande tidpunkten. Tilläggas kan att svårigheten att fastställa vid vilken tidpunkt under utmätningsförfarandet hyresförhållandet måste bestå för att förmånsrätt skall få göras gällande i sin mån visar svagheten i att uppställa ett sådant krav.

Det förtjänar påpekas att, såvida inte annat avtalats, fordran på grund av hyresavtal preskriberas efter två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten, om inte talan väckts inom den tiden (12 kap 61 §J B).

Med hänsyn till det anförda kan inte anses, att bestämmelsen i 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen om förmånsrätt för fordran på grund av hyresavtal för sin tillämpning i konkurs förutsätter att hyresavtalet består vid tidpunkten för konkursbeslutet; det saknas enligt min mening egentligt stöd för en sådan ståndpunkt.

På grund av vad nu sagts och då dödsboets fordran grundas på det mellan B-E.W. och bolaget tidigare gällande hyresavtalet är dödsboet berättigat att åtnjuta förmånsrått för sin fordran i konkursen. Jag fastställer därför det slut vartill konkursdomaren kommit.