NJA 1988 s. 3

Domskäl

TR:n (rådmannen Ohlsson, hovrättsassessorn Moreau och hovrättsfiskalen Råberg) anförde i dom d 6 dec 1984:

Domskäl. Som vittnen har hörts, på kärandenas begäran ingenjören O.A. och fastighetsmäklaren G.B. samt på bolagets begäran fastighetsmäklaren S.L. och ingenjören K.H. De har i huvudsak uppgivit.

A: Han har arbetat som ingenjör i Osby sedan 1976. Från 1981 till 1984 var han exploateringsingenjör i Osby kommun. Han undersökte aktuella hus våren 1981 och konstaterade då mögelskador i husen. Husen har därefter reparerats efter gängse metoder. Det är omöjligt att säga om fukt kan komma att tränga upp i husen igen. Det beror på om reparationerna utförts fackmannamässigt. Normalt sett borde de vidtagna åtgärderna räcka för att förhindra ny mögelbildning. Om mögelskador inte återuppstår inom 10 år efter reparationen kan man räkna med att de inte heller uppstår senare. Flera hus i Osby har varit mögelskadade. Det är för närvarande stort överskott på villafastigheter i Osby och priserna är normalt mycket låga. Hus som varit mögelskadade är mycket svårsålda. Han är värderingsman åt bankerna i Osby. Försäljningsvärdet i Osby för motsvarande fastigheter är i dag 365 000-370 000 kr. Att husen varit mögelskadade sänker värdet med i vart fall 60 000 kr.

B: Sedan 1978 har han arbetat som fastighetsmäklare i Osby. Han har sålt aktuella fastigheter för bolaget. Folk är nu vettskrämda för ordet mögel och om han skall sälja hus som varit mögelskadade måste han upplysa spekulanterna om detta. Folk blir misstänksamma och priset på huset sjunker. Konjunkturnedgången har också påverkat huspriserna. Normalt har huspriserna sjunkit 5-10 %. Det förhållandet att husen varit mögelskadade sätter ner priset med ytterligare 70 000-75 000 kr. I dec 1982 sålde han för bolaget Staren 14 och kunde inte få ut mer än 295 000 kr för fastigheten.

L: Han har i 30 år varit verksam som fastighetsmäklare i Helsingborgsområdet. Han känner inte till fastighetsmarknaden i Osby. Enligt hans uppfattning är ett hus, som varit mögelskadat men som reparerats och för vilket lämnas 10 års garanti, marknadsmässigt mer värt en ett samtidigt byggt, likvärdigt hus i vilket skada ej konstaterats.

H: Han är ingenjör sedan 1960 och har huvudsakligen sysslat med husprojekteringar. Han har sett de aktuella husen efter reparationerna och kunnat konstatera att de reparationer som vidtagits är riktiga åtgärder vid mögelskada. Med hänsyn till den garanti som lämnats får åtgärderna anses tillräckliga. Han bedömer det som att risk inte föreligger att något fel skall uppkomma igen.

Kärandena har såsom skriftlig bevisning åberopat ett av fastighetsmäklaren G.L. d 26 aug 1982 avgivet utlåtande beträffande Staren 11 och 13, i vilket L. anför att försäljningspriset för vardera fastigheten då borde ligga minst 60 000 kr under normalpriset för motsvarande objekt med fläckfritt förflutet.

TR:n gör följande bedömning.

De fuktmögelfel som fanns i Staren 11 och 13 vid tiden för besiktningarna 1981 har bolaget avhjälpt enligt parternas överenskommelse. I målen är inte visat att fastigheterna numera är behäftade med sådana fel. Risken för framtida fel är, såvitt framgått, inte större för dessa fastigheter än för fastigheter i allmänhet och risken kan inte anses innebära att fastigheterna avviker från vad kärandena haft anledning räkna med vid köpet. Av utredningen framgår att försäljningsvärdet för var och en av de fyra villor bolaget byggde i kvarteret Staren sjunkit med omkring 100 000 kr efter det att fuktmögelskadorna upptäckts och reparerats. Från 1979 har emellertid priserna på villafastigheter överlag sjunkit och prisfallet på Staren 11 och 13 kan i vart fall till en del förklaras därav. A och B, som är väl förtrogna med fastighetsmarknaden i Osby, har uppgivit att prisfallet på nu aktuella villafastigheter till stor del beror på att fastigheterna på grund av de tidigare felen fått dåligt rykte. Anledning har inte förekommit att ifrågasätta deras uppgifter. TR:n finner således att fastigheternas försäljningsvärden sjunkit även på grund av de tidigare felen, eftersom dessa medfört att fastigheterna fått dåligt rykte i orten. Värdeminskningen på grund av fastigheternas dåliga rykte måste emellertid antagas vara relativt tillfällig och någon bestående värdeminskning, som berättigar kärandena till avdrag på köpeskillingen, kan inte anses föreligga. Käromålen skall därför ogillas.

Domslut

Domslut. Käromålen ogillas.

Domskäl

Domskäl. Det är utrett att fastigheterna på grund av husens grundkonstruktion och dränering och därav föranledda mögelskador avvikit från vad vadekärandena med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpen.

Vadekärandena har hävdat att de ursprungliga felen, i förening med de företagna reparationerna och det förhållandet att fel i byggnadskonstruktionen kan kvarstå, har - oavsett om det föreligger en beaktansvärd risk för nya fuktmögelskador eller ej - påverkat husköpare och medfört att fastigheternas försäljningvärden sjunkit med minst 60 000 kr.

Det är inte visat att fastigheterna efter reparationerna är behäftade med fel eller att det föreligger nämnvärd risk för fuktmögelskador i framtiden.

HovR:n anser lika med TR:n att fastigheternas försäljningspris sjunkit med omkring 100 000 kr efter det att mögelskadorna upptäckts och reparerats och att värdeminskningen till en del beror på det förhållandet att husen varit mögelskadade och att husköpare därför inte är villiga att betala lika mycket för sådana hus som de skulle varit beredda att göra om det inte förekommit någon skada. Denna värdeminskning kan förväntas bestå under så lång tid att den måste vara av väsentlig betydelse för vadekärandena. Värdeminskningen är en direkt följd av de ursprungliga felen och grundar därför rätt till avdrag på köpeskillingen. Påståendet att fastigheternas försäljningsvärde efter reparationerna sjunkit med minst 60 000 kr på grund av skadan vinner stöd av utredningen i målet. På grund av det anförda skall käromålen bifallas.

Domslut

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut förpliktar HovR:n bolaget att till G.K. och dödsboet utge 60 000 kr samt att till S.T. och A-S.T. utge likaledes 60 000 kr jämte ränta på beloppen.

Domskäl

Domskäl. Av utredningen framgår att fastigheterna var behäftade med fel när de förvärvades av makarna K. och makarna T. Felen bestod i att fastigheterna saknade föreskriven dränering och inte försetts med fuktskydd över bottenplattan samt att viss ventilation var bristfällig. Felen uppmärksammades viss tid efter tillträdet, då de hade orsakat mögelskador i husen. Bolaget har sedermera genom reparation avhjälpt felen.

I målet har köparna yrkat avdrag på köpeskillingen. Som grund för sin talan har de åberopat dels att det föreligger fara för framtida skador eftersom det inte är säkert att reparationerna lyckats dels att fastigheternas marknadsvärde sjunkit därför att fastigheterna varit mögelskadade.

Bolaget har genmält att husen blivit fackmässigt reparerade och att bolaget garanterar för arbetena i 10 år varför fastigheterna har samma saluvärde som motsvarande hus, som ej varit mögelskadade. Bolaget har vidare invänt att ersättning för minskat saluvärde endast kan utgå som skadestånd. Skulle minskat saluvärde medföra rätt till avdrag på köpeskillingen bör enligt bolaget ersättningen i vart fall beräknas med utgångspunkt från förhållandena vid köpet.

Som HovR:n funnit är det inte visat att det föreligger nämnvärd risk för fuktmögelskador i framtiden.

Frågan blir då om köparna, trots att förekommande byggfel blivit avhjälpta, kan erhålla gottgörelse i form av avdrag på köpeskillingen därför att fastigheternas marknadsvärde är lägre än det skulle ha varit om något byggfel inte hade förekommit.

Ett prisavdrag på grund av fel skall i princip motsvara skillnaden mellan köpeobjektets faktiska värde och det värde det skulle ha haft, om felet inte hade funnits. De värden man härvid har att räkna med är de värden som gäller på marknaden. Vad beträffar den tidpunkt till vilken värderingen skall hänföra sig synes det naturliga vara att välja tidpunkten då faran övergår till köparen enligt 4 kap 11 § JB, dvs normalt när denne tillträder fastigheten.

Det kan ofta vara svårt att med någon säkerhet bestämma de värden som enligt det sagda skall ligga till grund för beräkningen av ett prisavdrag. I många fall kan det bli nödvändigt att göra en mera skönsmässig uppskattning, varvid kostnaden för avhjälpande av felet ofta blir utslagsgivande. I praxis bestäms prisavdraget vanligen på detta sätt (jfr t ex NJA 1984 s 3). Skulle reparationskostnaden vara väsentligt högre än den värdeminskning felet medfört är emellertid köparen inte berättigad att kräva full ersättning för denna kostnad i form av prisavdrag. Om det å andra sidan kan klargöras att egendomen även efter en fullgod reparation skulle ha ett marknadsvärde som understiger värdet på motsvarande från början felfria egendom, kan prisavdraget böra bestämmas så att det ger kompensation även för denna kvarstående värdeminskning.

Särskilda svårigheter att bestämma ett prisavdrag uppkommer när en mera avsevärd tid har förflutit innan felet yppar sig. Det kan exempelvis vara fråga om ett från början omärkligt fel, som så småningom förvärras, eller felet kan bestå i bristfälligheter i arbete eller material som medför att hållbarheten är sämre än köparen haft anledning att räkna med. En liknande situation är att det ursprungliga felet orsakar följdskador på egendomen i övrigt.

Även i sådana fall som nu berörts har man vid bestämmande av prisavdrag i princip att bedöma hur kännedom om felet skulle ha inverkat på köpeobjektets värde vid tiden för köparens tillträde. Om felet är sådant att det finns risk för en negativ utveckling, är detta en av de värdepåverkande faktorer som skall beaktas (jfr NJA 1979 s 790). Det är givetvis svårt både att i efterhand fastställa egendomens skick vid den för felbedömningen relevanta tidpunkten och att i övrigt finna några säkra hållpunkter för bedömningen. Ofta torde det därför även i dessa fall bli nödvändigt att bestämma prisavdraget med ledning av vad det kostar att avhjälpa felet och dess följder. Klart är emellertid att rätten till prisavdrag inte ger köparen någon obetingad rätt till ersättning för dessa kostnader.

I den mån ett prisavdrag inte täcker den värdeminskning egendomen efter köparens tillträde har undergått som följd av felet återstår endast möjligheten att utverka gottgörelse härför i form av skadestånd. För rätt till skadestånd enligt 4 kap 19 § JB krävs emellertid att avvikelsen avser en egenskap som kan anses tillförsäkrad eller att säljaren har förfarit svikligt.

För den händelse byggfelen i de nu ifrågavarande fastigheterna inte hade avhjälpts av säljaren skulle köparna ha ägt fordra prisavdrag på grund av felen. Det kan mot bakgrund av det förut sagda inte med tillräcklig grad av säkerhet fastslås att prisavdragen i sådant fall skulle ha gett köparna kompensation utöver kostnaderna för de utförda reparationerna. Med hänsyn härtill kan köparna inte anses ha visat att de har rätt till prisavdrag sedan bolaget reparerat fastigheterna. Deras talan kan därför inte vinna bifall.

Domslut

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom lämnar HD käromålen utan bifall.

JustR Höglund var av skiljaktig mening i fråga om motiveringen och anförde: Som framgår av TR:ns dom har parterna efter besiktning av fastigheterna i anledning av besvärande lukt i de uppförda husen enats om att fastigheterna vid köpslutet var behäftade med fel och att bolaget skulle avhjälpa felen. Dessa bestod huvudsakligen i att föreskriven dränering saknades och att det inte fanns fuktskydd över bottenplattan samt att ventilationen i golvet var bristfällig, vilket allt lett till att fukthalten i utrymmet mellan bottenplattan och innergolven blev för hög och fuktmögelsvampar började växa. Parterna träffade också överenskommelse om hur och när reparationerna skulle utföras. Bolaget utförde reparationer enligt överenskommelsen och har lämnat garanti mot lukt- och mögelbildning under 10 år.

Oaktat felen sålunda blivit avhjälpta har köparna yrkat avdrag på köpeskillingarna för fastigheterna. Som grund för sina yrkanden har köparna åberopat, att risk föreligger för att fuktskador återkommer - särskilt om reparationerna ej utförts på fullgott sätt, vartill kommer att det inte är säkert att alla fel beträffande fuktskydd blivit upptäckta - samt att denna risk medfört att fastigheterna fått dåligt rykte i Osby och därmed sänkt marknadsvärde.

Bolaget har bestritt bifall till köparnas talan främst på den grunden att fastigheterna efter reparationerna inte längre är behäftade med fel. Bolaget har vidare åberopat att det har lämnat garanti mot lukt- och mögelbildning under 10 år samt att någon beaktansvärd risk för framtida fel inte föreligger. En sådan risk utgör enligt bolaget i allt fall inte grund för avdrag på köpeskillingen. Att fastigheternas marknadsvärden sjunkit beror enligt bolaget enbart på den allmänna prisnedgången på villamarknaden.

En förutsättning för att vardera fastighetens köpare skall få göra avdrag på köpeskillingen är enligt 4 kap 19 § JB, att fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. I målet är fråga om tillämpningen av det senare ledet, dvs vad som vanligen benämns säljarens ansvar för abstrakt fel.

Såsom HovR:n funnit är det inte visat, att fastigheterna efter reparationerna är behäftade med fel eller att det föreligger nämnvärd risk för fuktmögelskador i framtiden. Ingendera fastigheten är sålunda, såvitt man vet, längre behäftad med något fysiskt fel, som gör att fastigheten avviker från vad köparen haft anledning räkna med vid köpet. Vad som återstår såsom grund för köparnas talan är att vardera fastigheten en gång har varit behäftad med sådant fel och till följd därav undergått bestående värdeminskning, trots att felet blivit avhjälpt. Tvisten gäller således vad som i doktrinen även kallas merkantil värdeminskning till skillnad från teknisk värdeminskning, som tar sikte på bruksvärdet (se t ex Hellner, Skadeståndsrätt, 4 uppl 1985, s 310). Sådan värdeminskning ger upphov till flera problem. Först inställer sig frågan, om värdeminskningen över huvud kan föranleda avdrag på köpeskillingen. Om så befinnes vara fallet, uppkommer spörsmålen på vilket sätt beräkningen av avdraget skall utföras och till vilken tidpunkt beräkningen skall hänföra sig (värdetidpunkten).

För svaret på den första frågan synes vara av betydelse att den i målet påstådda värdeminskningen har sin direkta orsak i ett tidigare föreliggande men sedermera avhjälpt fel, vilket utgör sådan avvikelse som avses i 4 kap 19 § JB. Den är med andra ord en kvarstående verkan av sådant fel. Detta fel har ostridigt förelegat vid tiden för köpet och det har inneburit en risk för mögelbildning av beskaffenhet att påverka fastighetens värde (jfr det fel som åberopades i NJA 1979 s 790). JB:s felregler gör inte någon skillnad mellan fel som yttrar sig genast och fel som ger utslag först efter någon tid. De ger köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, när felet eller bristen nedsätter fastighetens värde (se lagberedningen i 1947 års betänkande, SOU 1947:38, s 207). Värdeminskningen får med hänsyn till det sagda i sig anses utgöra sådan avvikelse som enligt 4 kap 19 § JB kan föranleda avdrag på köpeskillingen.

Har väl godtagits att avvikelse som nu sagts kan ge köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, bör avdraget beräknas på samma sätt som vid annat fel, dvs att avdraget skall svara mot värdeminskningen (lagberedningen a st). Den närmare innebörden härav är att köpeskillingen minskas så att den kommer att förhålla sig till det avtalade priset som värdet på fastigheten i felaktigt skick förhåller sig till värdet på fastigheten i felfritt skick. Beräkningen sker sålunda enligt en proportionell metod (närmare utvecklad i fråga om vanliga byggfel av Hillert i uppsatsen "Värdetidpunkt och avkastningsränta i Festskrift för Henrik Hessler, 1985).

När det gäller frågan till vilken tidpunkt beräkningen av prisavdraget skall hänföra sig (värdetidpunkten) ligger närmast till hands att välja tidpunkten för köpet. Det synes stämma bäst med att påföljden för felet är just prisavdrag.

Enligt en av bolaget i målet åberopad promemoria, avgiven d 29 maj 1986 av Hillert, innebär den valda värdetidpunkten, att man skall hypotetiskt placera sig vid köpets tidpunkt och fråga hur det fel som upptäckts efteråt skulle ha påverkat fastighetens värde (och därmed köpeskillingen), om det varit känt när köpeavtalet ingicks. Det betyder enligt Hillert, att i det nu förevarande fallet man hypotetiskt antar, att en värderingsman, och även köparen, vid köpetillfället haft vetskap om den brist i byggnadens konstruktion och utförande som senare ledde till mögel bildningen, samt undersöker hur sådan vetskap skulle ha påverkat värderingsmannen och köparen.

Det visar sig vid ett sådant betraktelsesätt som nu angivits, helt naturligt, att man får olika värden beroende på hur snabbt felen kan beräknas bli avhjälpta och i vad mån mögelbildning därmed kan undvikas. I bästa fall kan reparationer sättas in genast till förhindrande av all mögelbildning och det blir då inte fråga om någon värdeminskning alls till följd av mögelbildning. Med det angivna betraktelsesättet uppkommer vid fel av just det slag som här är i fråga flera osäkra faktorer, något som Hillert också framhäver. Dessa blir i själva verket så osäkra att metodens brukbarhet måste ifrågasättas vid sådana fel. Skall den tillämpas bör i allt fall, även om det kan förefalla egendomligt, bland de omständigheter som värderingsmannen och köparen antas äga kännedom om ingå också det förhållandet att felet kommer att upptäckas först efter en tid, då mögelbildning redan hunnit inträda.

Men beräkningen behöver inte nödvändigtvis utgå från tidpunkten för köpet i enlighet med vad nu återgivits, med de svårigheter som följer därav. Den förut angivna proportionella metoden för beräkningen av prisavdraget medger nämligen en viss frihet i fråga om utgångspunkten för beräkningen. Som utgångspunkt bör sålunda kunna väljas de värden på fastigheten i felaktigt och i felfritt skick som föreligger när felet upptäcks. Dessa värden är som regel fastställbara. Undersökning får göras hur de kan ha förändrats sedan tidpunkten för köpet. Eftersom beräkningsmetoden bygger på förhållandet mellan de båda värdena och inte på skillnaden mellan dem, är risken för att beräkningen skall slå fel inte stor, i allt fall inte när den tid som förflutit från köpet är så pass kort som i förevarande fall; fram till tiden för felets uppdagande vid besiktningarna i aug och sept 1981 hade förflutit två år beträffande den av makarna K. förvärvade fastigheten och knappt ett och ett halvt år beträffande den av makarna T. förvärvade fastigheten. Det synes rimligt att anta, att värdena förändrats i samma takt och att förhållandet dem emellan således är detsamma vid den senare tidpunkten som vid den förra, om inte särskilda omständigheter visas föreligga som föranleder till annat.

I målet har inte förebragts någon omständighet som ger anledning till antagandet, att förhållandet mellan fastighetens värde i felaktigt skick och värdet i felfritt skick skulle ha varit ett annat vid köpetillfället än vid felets uppdagande. De vittnesmål som avgivits vid TR:n av O.A. - exploateringsingenjör i Osby kommun åren 1981-1984 - och G.F. - fastighetsmäklare i Osby sedan år 1978 - ger vid handen, att fastigheternas försäljningsvärden under senare hälften av år 1984 var omkring 60 000 kr lägre än försäljningsvärdet för motsvarande felfria hus och att försäljningsvärdet för felfria hus låg omkring 370 000 kr. Värdet på felfria hus har sålunda sjunkit något i förhållande till den köpeskilling som avtalades för de nu ifrågavarande husen, 398500 kr. Ett prisavdrag beräknat enligt det förut sagda på grundval av dessa värden uppgår följaktligen till något över yrkade 60 000 kr.

I målet är emellertid meningarna på säljar- och köparsidorna delade i frågan, om en värdeminskning över huvud föreligger på grund av de tidigare byggfelen. Säljaren har bestritt att så är fallet.

Enligt A:s och F:s vittnesmål har som nämnts försäljningsvärdet för vardera fastigheten sjunkit med drygt 60 000 kr till följd av att huset varit mögelskadat. Ett av fastighetsmäklaren G.L. avgivet utlåtande rörande fastigheterna ger stöd åt påståendet om en sådan värdeminskning.

A har emellertid också uttalat att, om mögelskador inte återuppstår inom 10 år efter reparationen, man kan räkna med att de inte heller uppstår senare. Ingenjören K.H. har, hörd som vittne i målet, sagt sig kunna konstatera att de reparationer som vidtagits är riktiga åtgärder vid mögelskada och att åtgärderna får anses tillräckliga med hänsyn till den garanti som lämnats. Vidare har fastighetsmäklaren S.L. likaledes hörd som vittne i målet, uttalat som sin uppfattning att ett hus, som varit mögelskadat men som reparerats och för vilket lämnats 10 års garanti, marknadsmässigt är mer värt än ett samtidigt byggt, likvärdigt hus i vilket skada ej konstaterats.

Med hänsyn till nu återgivna uppgifter måste det anses i hög grad ovisst om nedgången i försäljningsvärdet på grund av mögelbildningen kommer att bestå. Mögelbildningens inverkan på försäljningsvärdet kan exempelvis antas skifta med efterfrågan på fastigheter av det slag som tvisten gäller. Härvid är att märka att det enligt A:s vittnesmål var stort överskott på villafastigheter i Osby vid tiden för vittnesmålets avgivande. Uppgifterna ger anledning till antagande, att det köpmotstånd som uppkommit i anslutning till felens uppdagande avklingar med tiden, allteftersom reparationerna befinnes ha varit effektiva.

På grund av det anförda finner jag i målet inte styrkt att de fel som ursprungligen häftat vid de båda fastigheterna men som sedermera avhjälpts medfört sådan bestående värdeminskning på fastigheterna att köparna äger rätt till avdrag på köpeskillingarna. Köparnas talan kan därför inte vinna bifall.