NJA 1988 s. 343

Domskäl

TR:n (chefsrådmannen Nilson, rådmannen Svartbeck, fastighetsrådet Hjukström samt nämndemännen Nilsson och Thulin) anförde i dom d 17 dec 1985:

Domskäl. Enligt 13 kap 11 § JB skall avgälden fastställas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Avgälden skall därvid - enligt förarbetena - motsvara skälig ränta på markvärdet. Enligt TR:ns mening är den metod att beräkna markvärdet som överlantmätarmyndigheten använt bättre än den som kommunen tillämpat. Markvärdet bör därför anses vara 150 000 kr. Vid detta förhållande innebär kommunens yrkande en direktavkastning om 3,5 procent på markvärdet, vilket icke kan anses oskäligt.

Käromålet skall därför vinna bifall.

Domslut

Domslut. Med bifall till kommunens talan bestämmer TR:n den årliga avgälden för upplåtelse av tomträtten till fastigheten Malmö Muskotnöten 20 till 5 250 kr för den avgäldsperiod som börjar d 1 jan 1986.

Domskäl

Domskäl. Beträffande först det markvärde, som skall läggas till grund för avgäldshöjningen, skall detta motsvara tomtens marknadsvärde d 1 jan 1986. Tomten skall därvid jämställas med en obebyggd tomt utan markanläggningar. Per D har hävdat att marknadsvärdet på sätt han gjort gällande vid TR:n skall beräknas till 150 000 kr. Kommunen å sin sida har i HovR:n gjort gällande att marknadsvärdet skall räknas fram med ledning av fastighetens marktaxeringsvärde för år 1981, som var 140 000 kr och som enligt 5 kap2 och 4 §§fastighetstaxeringslagen (1979:1152) motsvarat 75 procent av tomtens marknadsvärde under andra året före taxeringsåret. Marknadsvärdet 1979 kan därför enligt kommunen beräknas till ca 186 000 kr. Från detta värde har kommunen i enlighet med vad som skedde i rättsfallet NJA 1976 s 562 låtit avräkna 10 procent för de markanläggningar som P.D. bekostat. Kommunen menar att avgäldsunderlaget per d 1 juli 1979 således kan beräknas till ca 167 000 kr. Enligt kommunen bör detta värde räknas upp till värdetidpunkten d 1 jan 1986. Kommunen anser att det uppräknade värdet emellertid skall begränsas till 180 000 kr, vilket är det högsta värde som tillåts för statlig belåning av en motsvarande tomt.

Någon principiell skillnad mellan de båda metoderna att bestämma marknadsvärdet föreligger inte, eftersom även marktaxeringsvärdena i första hand bestäms på grundval av ortspriserna för obebyggda tomter, i förevarande fall i 1979 års prisnivå. Med hänsyn till att den av P.D. åberopade ortsprisutredningen omfattar ett förhållandevis stort antal köp som samtliga ligger närmare värdetidpunkten än de köp, varå taxeringsvärdet grundats, och till att ortsprisutredningen även i övrigt får anses tillförlitlig finner HovR:n, i likhet med TR:n, att avgäldsunderlaget bör bestämmas till det av P.D. beräknade beloppet 150 000 kr.

Vad härefter angår avgäldsräntans höjd framgår av förarbetena till 13 kap 11 § JB (NJA II 1953 s 372 ff) att avgälden skall motsvara en skälig ränta på markvärdet, varvid en eventuell markvärdestegring förutsätts komma upplåtaren tillgodo (prop 1953:177 s 67). De i rättstillämpningen använda metoderna för att beräkna ränta ger emellertid begränsad ledning, varför avgäldsräntan ytterst får bestämmas genom en skälighetsbedömning. P.D. har åberopat tomträttskommitténs betänkande SOU 1980:48 och anfört att det av kommittén framlagda förslaget innebär att avgäldsräntan skall bestämmas som skillnaden mellan genomsnittet under den senaste tioårsperioden av räntan för tioårsbundna kommunlån och utvecklingen av konsumentprisindex, ökat med 0,1 procentenhet. Det sålunda erhållna jämförelsetalet skulle enligt kommittén utgöra högsta avgäldsränta om det översteg 2,75 procent; i annat fall skulle högsta avgäldsränta vara 2,75 procent. Per D har framhållit att en i förevarande fall till 2,75 procent bestämd avgäldsränta får - med bortseende från dagens höga realränta - i ett längre perspektiv anses vara en hög reell avkastning. Kommunen har för sin del endast påpekat att om avgäldsunderlaget, såsom föreslagits, bestäms till 180 000 kr och avgälden till yrkade 5 250 kr detta motsvarar en direktavkastning på markvärdet om ca 2,92 procent samt att den metod, som tillämpades i rättsfallet NJA 1976 s 562, skulle ha lett till en betydligt högre avgäldsränta.

Vid jämförelse med en avgäldsränta enligt det av tomträttskommittén föreslagna avgäldssystemet bör särskilt beaktas att avgälden enligt detta årligen skall räknas upp med hänsyn till förändringar i avgäldsunderlaget. Vidare bör hänsyn tas till att någon justering av underlaget inte skall ske med hänsyn till tomträttshavarens kostnader för en normal trädgårdsanläggning. Med beaktande av nyssnämnda skillnader mellan gällande och föreslaget avgäldssystem framstår 3,5 procent på ett i 20 år oförändrat belopp om 150 000 kr som fördelaktigare för tomträttshavaren än avgäldsräntan 2,75 procent enligt det föreslagna avgäldssystemet. Inte heller i jämförelse med de räntesatser som tillämpats i rättspraxis framstår 3,5 procent som någon hög avgäldsränta. I likhet med TR:n finner HovR:n därför att avgälden skall bestämmas till det av kommunen fordrade beloppet.

Vad angår kommunens yrkande om åläggande för P.D. att utge vid tiden för HovR:ns dom förfallna avgälder kan detta yrkande inte tas upp till prövning i HovR:n i anledning av den av P.D. fullföljda talan. Yrkandet skall därför avvisas.

Domslut

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Kommunens talan om åläggande för P.D. att utge vid tiden för HovR:ns dom förfallna avgälder avvisas.

Domskäl

Domskäl. Markvärdet. Parterna har i HD vidhållit sin inställning i HovR:n, dvs P.D. har hävdat ett markvärde om 150 000 kr medan kommunen gjort gällande att värdet uppgår till 180 000 kr.

Vid omprövning av tomträttsavgäld skall avgälden för den kommande tidsperioden bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen (13 kap 11 § JB). Det framhålls i förarbetena att en värdering av marken utgör det viktigaste ledet i avgäldsregleringen. Där uttalas också att taxeringsvärdet på marken i viss mån kan tjäna till ledning för domstolen men att det är uteslutet att tillmäta taxeringsvärdet avgörande betydelse för frågan om avgäldsreglering med hänsyn till att taxeringen av mark i stor utsträckning sker från allmänna ekonomiska utgångspunkter (NJA II 1953 s 371 f). Med hänvisning till dessa förarbeten och på de av HovR:n anförda skälen finner HD att markvärdet skall anses vara 150 000 kr.

Avgäldsräntan. I förarbetena till 13 kap 11 § JB uttalas att domstolen vid avgäldens fastställande har att beakta att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet (NJA II 1953 s 372 ff). Det innebär att domstolen har att bestämma avgäldsräntans storlek efter bl a jämförelser med räntekraven på från risksynpunkt likvärdiga kapitalplaceringar för den ifrågavarande perioden.

Med hänsyn till att de överväganden som måste göras hänför sig till förhållanden i framtiden kan ränteberäkningen aldrig göras med någon exakthet. Olika beräkningsmetoder ger en mer eller mindre tillförlitlig ledning, men ytterst blir det fråga om en skälighetsbedömning. Som HD har framhållit i rättsfallet NJA 1986 s 272 bör man emellertid eftersträva en modell för beräkningen av räntan som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa.

I rättsfallen NJA 1975 s 385 och 1976 s 562 tillämpade HD en komplicerad indirekt metod för avgäldsberäkningen. Metoden blev kritiserad beträffande beräkningen av såväl kalkylränta som avkastningsökning. Också metodens begränsning till 30 år för avkastningsökningen ifrågasattes. I stället för denna indirekta metod använde sig HD i 1986 års rättsfall, i enlighet med vad parterna i första hand förordat, av en direkt metod för beräkning av avgäldsräntan. Den direktmetod som tillämpades innebar att direktavkastningskravet på markkapitalet sattes lika med den uppskattade realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Parterna är i förevarande mål ense om att avgäldsräntan bör bestämmas genom en sådan direkt metod.

I 1986 års rättsfall, som gällde en fastighet upplåten för kommersiellt ändamål i Stockholms absoluta centrum, angavs att direktmetodens tillförlitlighet avgörs av bl a med vilken grad av säkerhet realräntans storlek kan fastställas. I målet förebragtes en omfattande utredning rörande realräntan. Materialet på vilket HD sålunda hade att grunda sin bedömning befanns ge fog för att i det målet, med värdetidpunkten d 1 okt 1977 och en avgäldsperiod om 20 år, utgå från en realränta på den allmänna kapitalmarknaden i storleksordningen 3 procent.

I förevarande mål, som gäller en fastighet upplåten för egnahemsbebyggelse, har P.D. hävdat att för den nu aktuella tjugoårsperioden den långsiktiga realräntan och därmed en skälig avgäldsränta uppgår till 2,75 procent. Han har, på sätt som redovisats i HovR:ns dom, grundat sin ståndpunkt på innehållet i tomträttskommitténs betänkande SOU 1980:48. Detta betänkande ingick i det material på vilket HD grundade 1986 års avgörande.

Kommunen har gjort gällande en realränta om 5 procent vid värdetidpunkten d 1 jan 1986. Till stöd för sin uppfattning har kommunen åberopat en osignerad artikel i tidskriften Affärsvärlden 1985 nr 40. I artikeln framhålls att realräntan alltsedan år 1981 legat kring 5 procent samt att det mesta talar för att de höga realräntorna kommer att bestå under de närmaste åren.

Det är således ett mycket knapphändigt material som genom parternas försorg har införts i målet till belysning av realräntans storlek. 1986 års avgörande grundade sig på en analys av ett ränternaterial som började år 1931 vid tiden för Kreugerkraschen och spände över 1930-talets depression, avspärrningen och ransoneringarna under andra världskriget, efterkrigsåren, Korea-boomen, rekordåren på 1960-talet, oljekriserna under 1970-talet fram till och med de allra första åren på 1980-talet. Inte oväntat uppvisade materialet mycket stora variationer i fråga om realräntans storlek.

Det av kommunen åberopade materialet tyder på att realräntan alltsedan början av 1980-talet legat högre än 3 procent. I målet är emellertid fråga om att bestämma avgäldsränta för perioden 1986-2005. I ljuset av den genomsnittliga räntenivå som rått här i landet under perioden 1930-1980 och med beaktande av de stora fluktuationer som erfarenhetsmässigt förekommer ger den i målet förebragta utredningen inte grund att vid bestämmandet av avgälden utgå från en realränta som underskrider 3 procent.

Kommunen har fordrat ett tillägg om en procentenhet på realräntan med hänsyn till att priserna på småhus i landet från slutet av 1970-talet fram till år 1985 har legat i stort sett stilla och alltså inte har följt utvecklingen av konsumentprisindex. Den mark som är aktuell i förevarande mål är emellertid belägen i Limhamn som är ett av Malmös mest attraktiva villaområden och måste i målet bedömas som realvärdesäker. Kommunens krav på risktillägg till realräntan kan därför inte vinna bifall.

Kommunen har också krävt ett tillägg till realräntan om 0,2-0,4 procentenheter för att täcka sina administrationskostnader. HD vill i detta sammanhang erinra om att frågan om tillägg för administrationskostnader prövades i 1986 års avgörande. Domstolen anförde i det sammanhanget att ett tillägg för de merkostnader som är förenade med tomträttsverksamhet jämförd med annan kapitalförvaltning kan antas bli obetydligt och rymmas inom den osäkerhetsmarginal som beräkningen av realräntan är förknippad med. Denna bedömning får anses gälla även den i målet aktuella tomträttsupplåtelsen för egnahemsbebyggelse. Kommunens krav på tillägg för administrationskostnader skall därför ogillas.

Kommunen har slutligen gjort gällande att den s k triangeleffekten måste beaktas dvs att avgälden, som är oförändrad under avgäldsperioden, bör bestämmas med hänsyn tagen även till att markens värde fortlöpande ökar under perioden.

P.D. har under hänvisning till rättsfallet NJA 1976 s 562 bestritt den uppräkning som ett beaktande av triangeleffekten skulle innebära.

När tomträttsinstitutet infördes år 1907 föreskrevs att upplåtelsen skulle avse viss tid, lägst 26 och högst 100 år samt att avgälden skulle vara oförändrad under hela tidsperioden. Genom lagstiftning år 1953 utformades tomträtten som en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt för visst ändamål och mot årlig avgäld i pengar. Avgälden utgick med oförändrat belopp under viss tid, vid upplåtelse för bostadsbebyggelse lägst 20 år. Denna minimitid avkortades genom lagändring år 1967 till 10 år men fortfarande skall avgälden utgå med oförändrat belopp under hela perioden. Syftet med att korta av avgäldsperioderna var att skapa bättre förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen på mark.

Vid bestämmande av avgälden utgör det - när som i förevarande fall värdet på marken kan väntas öka under avgäldsperioden - ett problem att avgälden skall fastställas som en ränta på markens värde vid avgäldsperiodens början och sedan löpa oförändrad under minst 10 år. Sker en sådan ökning innebär det att avgälden uttryckt i procent av det verkliga markvärdet fortlöpande sjunker.

För att kompensera tomträttsupplåtaren för denna s k triangeleffekt har HD i rättsfallen 1975 s 385 och 1986 s 272 till den avgäldsränta som ansetts vara skälig med hänsyn till markvärdet vid avgäldsperiodens början lagt en på visst sätt beräknad procentsats. Det var här fråga om tomter som upplåtits för kommersiella ändamål. I rättsfallet NJA 1976 s 562, som gällde en tomt upplåten för bostadsändamål, har HD emellertid intagit en motsatt ståndpunkt.

I sistnämnda rättsfall hade HD med tillämpning av en indirekt metod bestämt avgäldsränta utan beaktande av triangeleffekten till 4,48 procent. För den 20-åriga avgäldsperioden var en uppräkning med 44 procent aktuell. Domstolen fann en sådan uppräkning inte rimlig när fråga var om upplåtelse för egnahemsbebyggelse. HD:s majoritet ansåg därför att någon uppräkning skäligen ej borde äga rum. Två justitieråd var skiljaktiga och ville medge en uppräkning med 21,5 procent.

I 1976 års rättsfall har triangeleffekten diskuterats utifrån tillämpning av en formel som innehåller bl a antaganden om kalkylränta och framtida avkastningsökning dvs komponenter som också använts för att beräkna avgälden enligt den sedermera starkt kritiserade s k indirekta metoden. I förevarande mål är utgångspunkten en annan. Vid sådant förhållande och då parternas ståndpunkter inte, såsom synes ha varit fallet i det år 1986 refererade fallet, utgör något hinder mot det kan ett tillägg som kompenserar kommunen för en beräknad markvärdestegring under perioden göras inom ramen för en allmän skälighetsbedömning vid vilken också bostadssociala hänsyn beaktas. HD finner att det bör ske.

Kommunen har begärt en årlig avgäld om 5 250 kr. Med ett markvärde om 150 000 kr innebär yrkandet en avgäldsränta på 3,5 procent. Med hänsyn till det tidigare anförda måste en avgäld bestämd enligt denna procentsats anses skälig.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.