SOU 1980:49
Tomträtt
Till statsrådet Danell
Regeringen bemyndigade den 16 juni 1977 statsrådet Olsson att tillkalla en kommitté med uppdrag att se över bestämmelserna om tomträttsavgäld m. m. Kommitténs direktiv har kompletterats genom tilläggsdirektiv som utfärdats av statsrådet Mundebo den 28 april 1978 och den 13 mars 1980.
Med stöd av bemyndigandet tillkallade statsrådet Olsson som ledamöter fr. o. m. den 27 juni 1977 numera sjukhusdirektören Karl Gustaf Scherman, tillika ordförande, ombudsmannen Gunnel Färm, kommunalrådet Bengt Göransson, riksdagsmannen Oskar Lindkvist, lantbrukaren Karl Erik Olsson, universitetslektorn Erik Persson, riksdagsmannen Magnus Persson och numera statssekreteraren Mats Svegfors. Som sakkunniga förordnades från samma dag direktören Ulf Brunfelter, förbundsordföranden Ingvar Fridell, stadsjuristen Inger Ridderstrand-Linderoth, direktören Rolf Rom- son och förbundsordföranden Erik Svensson. Till experter förordnades samtidigt fastighetsrådet Bertil Hall och hovrättsassessorn Rolf Ström- berg.
Kommittén har antagit namnet tomträttskommittén. Till sekreterare förordnades fr. o. m. den 27 juni 1977 hovrättsassessorn Bengt Eliasson.
Tomträttskommittén får härmed överlämna betänkandet (SOU 1980:49) Tomträtt. I arbetet med de ekonomiska delarna i betänkandet har med stöd av departementets medgivanden den 29 juni 1978 och den 26 februari 1980 deltagit civilingenjörerna Hans Lind och Arne Strand.
Särskilda yttranden har lämnats av ledamoten Svegfors och sakkunniga Brunfelter, Fridell samt ett gemensamt av Ridderstrand-Linderoth och Romson.
Utredningsuppdraget är härmed avslutat.
Stockholm den 22 januari 1981
Karl Gustaf Scherman
Gunnel Färm Bengt Göransson Oskar Lindkvist Karl Erik Olsson Erik Persson Magnus Persson
Mats Svegfors
/Bengt Eliasson
InnehåH
Sammanfattning
Författningsförslag . . .
1 Förslag till lag om ändring 1 jordabalken . . 2 Förslag till förordning om ändring' 1 tomträttsbokskungörelsen (1971: 801) . . . . .
3. Förslag till förordning om andr1ng1 gravationsbeviskungörelsen
(1971.710)
1 Utredningsuppdrag m. m. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2.1
2.2
3.1 3.2
Inledning
Direktiven . .
Vissa utskottsbetänkanden i riksdagen Överlämnade handlingar m. m. Utredningsarbetets bedrivande
Översikt över tomträttsinstitutets utveckling och nu gällande bestämmelser
Tomträttsinstitutet . . .
2.1.1 Rätten till ofri tomt i stad 2.1.2 1907 års tomträttslagstiftning 2.1.3 1953 års tomträttslagstiftning 2.1.4 1967 års tomträttslagstiftning 2.1.5 Tomträttsreglerna i jordabalken 2.1.6 Jordabalkens övergångsbestämmelser Beskattning och taxering av tomträtt 2.2.1 Beskattning av tomträtt 2.2.2 Tomträtt och fastighetstaxering
Tomträttsinstitutets förekomst och tillämpning . Tomträttsupplåtelser av statliga myndigheter och av stiftelser Tomträttsupplåtelser av kommuner 3.2.1 Tomträttsinstitutets utbredning . . . 3.2.2 Tomträtt i kommuner med nämnvärd tomträttsverksam- het . . . . . . . . . . 3.2.3 Tomträtt i kommuner med ringa tomträttsverksamhet 3.2.4 Upplåtelsevillkor m. m. 3.2.4.1 Tillämplig lag
19 19
24
24
27 27 27 32 33 33
35 35 35 35 36 37 37
41
41
43
ååå
53 53
3.2.4.2 Förekomsten av rådighetsinskränkande kon- traktsklausuler
3.2.4.3 Sidoavtal . . . .
3.2.4.4 Avgäldsbestämning vid nyupplåtelse
3.2.4.5 Omreglering av avgälder
4 Tomträttsinstitutets ändamål 4. 1 Inledning . 4. 2 Bostadspolitiska aspekter . . 4. 2. 1 Huvuddragen 1 tidigare utveckling 4.2.2 Nu gällande låne— och bidragsregler 4.2.2.1 Låneregler 4.2.2.2 Bidragsregler 4.2.3 Bestämmelser om hyressättning . . . 4.2.4 Drag i den återgivna utvecklingen som påverkar tomt- rättsinstitutets utnyttjande som bostadspolitiskt medel. Förslag om villkorade tomträttsupplåtelser 4.3 Markpolitiska aspekter . . . 4.3.1 Faktorer som påverkar markvärdet 4.3.2 Huvuddragen 1 tidigare utveckling 4.3.3 Innehållet i nu gällande bestämmelser 4.3.3.1 Markförvärv m. m. . 4.3.3.2 Markpriskontroll m. m. . . 4.3.3.3 Uttag av vissa exploateringskostnader 4.3.3.4 Markupplåtelseformer m. m. 4.3.3.5 Markvinstbeskattning . . . . . 4.3.4 Drag i den återgivna utvecklingen som påverkar tomt— rättsinstitutets utnyttjande som markpolitiskt medel 4.3.4.1 Allmänna synpunkter . . 4.3.4.2 Dämpning av markprisutvecklingen 4.343 Indragning av markvärdestegringen 4.4 Planpolitiska aspekter 4.4.1 Gällande bestämmelser . . . . . . . . 4.4.2 Drag i den återgivna utvecklingen som påverkar tomt- rättsinstitutets utnyttjande som planpolitiskt medel 4.5 Näringspolitiska aspekter m. m. 4.6 Sammanfattning
5 Tomträttsavgälden m. m. 5.1 Nuvarande ordning 5.1.1 Bestämmelser i lag 5.1.2 Avgäldsbestämningen i praxis 5.1.2.1 Kommunernas tillämpning 5.1.2.2 Avgöranden i högsta domstolen 5.1.2.3 Sammanfattning av nuvarande praxis 5.1.3 Tomträttens ekonomiska konsekvenser m. m. 5.1.3.1 Konsekvenser för den enskilde i jämförelse
med äganderätt till marken
5.1.3.2 Konsekvenser för kommunen
54 55 56 60
63 63 65 65 67 67 69 70
71 74 74 74 76 76 79 81 82 83
84 84 85 87 87 87
89 90 90
93 93 93 94 94 96 10 102
102 104
5.2
5.3
6.1 6.2
6.3 6.4
7.1 7.2 7.3 7.4
Synpunkter på nuvarande avgäldssystem 5. 2. 1 Allmänna synpunkter . . . . . . . . 5.2.2 Sambandet mellan avgäldsunderlag och avgäldsränta . 5.2.3 Synpunkter på tillgängliga metoder för beräkning av avgäldsunderlaget . . . 5.2.3.1 Inledande synpunkter 5.2.3.2 Exploateringskostnadema 5.2.3.3 Marktaxeringsvärdet . . . . 5.2.3.4 Individuell bestämning av marknadsvärdet 5.2.4 Synpunkter på tillgängliga underlag för beräkning av avgäldsräntan . . . . . 5.2.4. 1 Inledande synpunkter 5.2.4.2 Nominell låneränta 5.2.4.3 Real låneränta . . . . 5.2.4.4 Realavkastningen på fastighetsmarknaden 5.2.4.5 Högsta domstolens beräkningsmetod . . 5.2.4.6 Ränteberäkning med hänsyn till den faktiskt inträffade penningvärdeförsämringen Överväganden och förslag . . . 5.3.1 Utgångspunkter för val av nytt avgäldssystem 5.3.2 Tänkbara avgäldssystem. För- och nackdelar 5.3.3 Grundläggande principer för avgäldssystemets utform- ning........... 5.3.3.1 Allmänna utgångspunkter 5.3.3.2 Val av avgäldsunderlag 5.3.3.3 Val av avgäldsränta 5.3.4 Avgäldens närmare utformning 5 .3 .4.1 Avgäldsunderlaget 5.3.4.2 Avgäldsräntan 5.3.5 Förfaranderegler . 5.3.5.1 Systemets automatik 5.3.5.2 Den närmare lagregleringen
Kommittéförslagets ekonomiska konsekvenser
Inledning . . Konsekvenser för den enskilde . . . . .
6.2.1 Jämförelse mellan nuvarande avgäldssystem och försla- get avgäldssystem . . . . . .
6. 2. 2 Jämförelse mellan föreslaget avgäldssystem och ägande- rätt . 6.2.3 Slutsats Konsekvenser för kommun
Tomträttens kreditvärde
De kommunala tomträttslånen Lånebestämmelsernas utformning Behov av översyn av lånebestämmelserna Alternativa låneformer Konsekvenser för staten
106 106 112
114 114 114 117 120
121 121 121 123 124 124
127 128 128 130
134 134 135 138 144 144 147 151 151 152
155 155 156
156
158 159 159 162
165 165 167 168 175
SOU 1980:49 7.5 Slutsatser och förslag . . . . . . . . . . . . . . 178 8 Övriga frågor . . . 185 8.1 Upplåtelsetid och lösenskyldighet vid tomträtt för annat ända- mål än bostadsbebyggelse . . . . . . . . . . . . 185 8.2 Övergångsfrågor . . . . . . . . . . . . . . . 186 9 Specialmotivering . . . . . . . . 189 9.1 Förslaget till ändring 1 13 kap. jordabalken . . . . . . 189 9.2 Förslagen till ändring 1 tomträttsbokskungörelsen och i grava- tionsbeviskungörelsen . . . . . . . . . . . . . . 193 Särskilda yttranden . . . . . . . . . . . . 195 Bilaga ] Avkastningen av hyresfastigheter . . . . . . . . 217
Bilaga2 Ekonomiska konsekvenser för enskild, kommun m.fl. vid upplåtelse av tamtratt for småhusbebyggelse . . . . . 233
Sammanfattning
Genom tomträtt kan mark upplåtas för olika ändamål under obestämd tid. Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som eljest är i allmän ägo. Efter regeringens medgivande får tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse. För rätten att nyttja marken erlägger tomträttshavaren en viss årlig avgift (tomträttsavgäld).
Tomträttsinstitutet infördes år 1907. Nuvarande regler om tomträtt ges i 13 kap. jordabalken. Större reformer av institutet har tidigare gjorts åren 1953 och 1967. En redovisning härav lämnas i avsnitt 2 i betänkandet.
Den helt dominerande tomträttsverksamheten förekommer i kommuner- na. Enligt en enkät, som närmare redovisas i avsnitt 3, avseende årsskiftet 1977/78 tillämpades tomträttsinstitutet i nämnvärd omfattning i cirka 50 kommuner. Antalet tomträtter uppgick då till omkring 91 500, varav knappt 86 400 avsåg bostadsändamål och återstoden 5 100 industri- och andra ändamål. Av upplåtelserna för bostadsändamål avsåg nästan 80 000 småhus- bebyggelse. Markupplåtelser med tomträtt förekom framför allt i storstads- områdena samt i större och medelstora kommuner. Den största tomträtts- verksamheten förekom i Stockholm där närmare 60 % av hela fastighetsbe- ståndet var upplåten med tomträtt.
Enligt direktiv, som meddelades i juni 1977, skall tomträttskommittén till en början belysa hur syftet med och tillämpningen av tomträttsinstitutet har påverkats av olika åtgärder som samhället vidtagit på det mark- och bostadspolitiska området sedan institutet infördes år 1907. Kommittén bör enligt direktiven även analysera de olika syftenas inbördes förenlighet, varvid kommittén bör utgå från den övergripande målsättningen att mark för bostadsändamål skall kunna upplåtas både med äganderätt och med tomträtt.
En andra huvuduppgift för kommittén är enligt direktiven att undersöka hur reglerna om bestämmande av tomträttsavgäld bör utformas och lämna förslag till ett nytt avgäldssystem.
Tomträttsinstitutets ändamål
Tomträttsinstitutet infördes i syfte att skapa ett medel för det allmänna att främja en sund utveckling av bostadsförhållandena till rimliga priser genom att åt enskilda tillhandahålla mark för bebyggelse utan att samhället därför avstod från äganderätten till marken. Avgälden för upplåtelser ansågs kunna
sättas skäligen låg, eftersom samhället kunde tillgodogöra sig inträdd värdestegring vid upplåtelsetidens slut. Tomträttsinstitutet har härutöver senare tillagts betydelse som ett mark- och planpolitiskt hjälpmedel. Som markpolitiskt instrument har tomträtt ansetts bl. a. inverka dämpande på marknadspriserna, framför allt i fråga om småhusbebyggelse. Tomträtten har även ansetts ge samhället möjlighet att vid sidan av skattesystemet dra in avkastning på marks värdestegring genom de årliga avgälderna.
I betänkandet (avsnitt 4) redovisar kommittén närmare olika åtgärder i bostads-, mark- och planpolitiska syften som samhället vidtagit sedan tomträttsinstitutet infördes samt diskuterar i anslutning därtill i vilka avseenden tillämpningen av tomträttsinstitutet påverkas av vidtagna refor- mer.
Vid bedömningen av tomträttsinstitutets lämplighet som bostadspolitiskt medel konstateras att boendekostnaderna numera regleras av systemet med bostadslån och bidrag. Av särskilt intresse vid en bedömning av tomträtts- institutets lämplighet som bostadspolitiskt medel är att jämföra med boendet på ägd mark. I stora delar är innehav av tomträtt likställt med äganderätt till marken. Skillnaden visar sig i huvudsak i fråga om de ekonomiska konsekvenserna.
Genom att tomträttshavaren inte har kostnader för markinköp medför upplåtelse med tomträtt under de första åren av upplåtelsen i princip lägre boendekostnader jämfört med om marken upplåtits med äganderätt. Vid en fortlöpande markvärdestegring ställer sig äganderätten därefter fördelakti- gare.
En fråga som särskilt diskuteras av kommittén är de problem som uppkommer när en kommun vill subventionera boendet genom att tillämpa en låg avgäld. En sådan subventionering ärinte problemfri. Den förmån som en låg avgäld innebär kan vid en försäljning av tomträtten — särskilt i en marknad med stor efterfrågan på bostäder — tillgodogöras av den förste innehavaren genom en förhöjd köpeskilling. Motsvarande problem förelig- ger emellertid vid kommuns försäljning av mark och frågan är således enligt kommittén av generell karaktär. Generella åtgärder lika för både ägande- rättsmark och tomträttsmark har redan vidagits. Kommittén hänvisar till åtgärder som vidtagits i bostadsfinansieringsförordningen, bl.a. genom köpeskillingskontroll vid försäljning" av småhus inom tre år från utbetalning- en av det statliga bostadslånet samt indragning av räntebidraget och avkortning av amorteringstiden vid för högt försäljningspris. Kommunala föreskrifter för återinträde i den kommunala tomtkön är ett annat exempel.
I ett avseende föreslås i denna fråga kompletterande regler beträffande tomträtt. För fastigheter med äganderätt kan enligt 4 kap. 4 % jordabalken förvärvs fullbordan eller bestånd göras beroende av villkor under två år. En motsvarande regel finns inte i dag beträffande tomträtt men föreslås bli införd i 13 kap. 6 & jordabalken. Tomrättsupplåtaren erhåller härigenom— på motsvarande sätt som gäller vid försäljning — ytterligare ett styrmedel när det gäller kontrollen av vidareförsäljning av tomträttsfastigheter inom den första tvåårsperioden.
På det markpolitiska planet konstateras i betänkandet att tomträtt som markupplåtelseform knappast medför någon egentligen prisdämpande
effekt. l vartfall har inte någon sådan effekt kunnat konstateras. Tillgänglig prisstatistik visar således ingen nämnvärd skillnad i prisutvecklingen mellan fastigheter med tomträtt och med äganderätt. Samtidigt noteras dock att de prisuppgifter som finns tillgängliga inte avspeglar effekten av de inte oväsentliga avgäldshöjningar som inträtt vid omregleringar under senare år. En ökad information i denna fråga kan därför antagas påverka marknads- priset för tomträtt i dämpande inriktning.
Vid sidan av skattesystemet erbjuder tomträtten en möjlighet att till samhället kontinuerligt dra in avkastningen på konstaterad markvärdesteg- ring. Den kraftiga nominella prisstegring på mark som inträtt under senare år har dock medfört komplikationer när man genom de årliga tomträttsavgäl- derna söker dra in avkastningen på markvärdestegringen. Stora avgäldsuttag som anknyter till fulla marknadsvärdet kan leda till så höga avgäldsbelopp att avgälden kommer i konflikt med intresset att hålla tomträttshavarens boendekostnader nere. Även om tomträttsinstitutet således innehåller möjligheter att tillföra samhället avkastning på markvärdestegring. konsta- teras det i betänkandet att det torde krävas att institutets tillämpning som ett medel att tillföra samhället avkastningsökning på marken avvägs mot övriga mark- och bostadspolitiska intressen.
I fråga om möjligheten att utnyttja tomträtt som ett planpolitiskt medel konstateras att det i och för sig är möjligt att i tomträttskontrakt ta in klausuler som reglerar frågor som rör markanvändning och byggande. Kommitténs inställning i denna fråga är dock att det allmänt sett får anses vara olämpligt att i tomträttsavtal reglera planfrågor på bekostnad av detaljplanebestämmelser. Den insyns- och prövningsmöjlighet som innefat- tas i planförfarandet kan annars riskera att gå förlorad. Det konstateras vidare att nutida lagstiftning om samverkan mellan fastigheter, fastighets- bildning, ledningsframdragning m. ni. gör att särskilda klausuler härom i tomträttskontrakt förlorat betydelse i plangenomförandeprocessen.
Avslutningsvis konstaterar kommittén beträffande tomträttens ändamål att den omfattande lagstiftning och andra reformer som företagits på hithörande område har inneburit att de möjligheter som avsetts tillvaratas genom tomträttsinstitutet i stor utsträckning kommit att erbjudas utan koppling till tomträtten. I fråga om möjligheten att förbehålla samhället avkastning på marks värdestegring utgör tomträtten dock ett instrument vid sidan om skattereglerna. Vid diskussionen om tomträttsinstitutets tillämp- ning i en kommun har kommittén utgått ifrån att denna fråga liksom hittills utgör en kommunal angelägenhet.
Tomträttsavgälden
Övergång till årlig avgäldsjustering
För tomträtt skall utgå en årlig avgäld i pengar. Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under viss tidsperiod. Om längre tid inte är överenskom- men skall varje period utgöra 10 år (före 1967 års reform 20 år). Under näst sista året av varje period kan såväl tomträttsupplåtaren som tomträttshava- ren påkalla omreglering av avgälden. Utnyttjas inte denna möjlighet skall avgälden vara oförändrad under nästa period.
För den första avgäldsperioden överenskommer parterna själva om avgäldens storlek. Kan de inte enas om ändring av avgälden. skall avgälden för följande period fastställas av fastighetsdomstolen. Avgälden bestäms då på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen.
Några närmare regler hur avgålden skall bestämmas ges ej i tomträttslag- stiftningen. l rättspraxis har utvecklats en metod där man utifrån ett värde på marken (avgäldsunderlag) och en räntesats (avgäldsränta) som en produkt bestämmer den årliga avgäldens storlek. Utvecklingen hittills på det fastighetsekonomiska området under nu gällande bundna avgäldsperioder har inneburit att de avgäldsunderlag och avgäldsräntor som bestämdes vid tomträtternas upplåtelser inte motsvarar de avgäldsunderlag och räntelägen som gäller i dag. Resultatet av en låsning till förhållandevis länga avgäldsperioder har därför under inflationstider blivit mycket kraftiga avgäldshöjningar i samband med avgäldernas omreglering.
De förslag rörande avgäldsregleringen som kommittén lägger fram och som redovisas i avsnitt 5 innebär att enhetliga regler skall gälla för avgäldsbestämningen redan från upplåtelsens början och att det av uttryckliga lagregler skall framgå vilket avgäldsunderlag och vilken avgälds- ränta som tomträttsupplåtaren högst får tillämpa. Det föreslagna avgälds- systemet medger också. som närmare beskrivs nedan, automatiska årliga avgäldsjusteringar. Härigenom har proceduren för avgäldsreglering kunnat förenklas avsevärt. Det särskilda uppsägningsförfarandet för avgäldens omreglering liksom nuvarande krav på inskrivning i fastighetsboken av ny avgäld upphävs. Genom att den högsta räntenivån föreslås bli lagfäst bortfaller behovet av överprövning av räntan. Endast frågan om tillämp- ningen av de regler som gäller för avgäldsunderlagets bestämmande skall vid tvist mellan parterna kunna prövas av fastighetsdomstolen.
I fråga om kommitténs utgångspunkter för avgäldsättningen samt den närmare bestämningen av avgäldsunderlag och avgäldsränta kan samman- fattningsvis följande anföras.
Princip för avgäldsuttag: rörligt avgäldsunderlag .r real ränta
Som tidigare sagts är ett av de väsentligare inslagen i tomträttsinstitutets ändamål att tillföra samhället avkastningen på inträdd värdestegring på marken. Hithörande problem kom på allvar i förgrunden genom de avgäldsregleringar som aktualiserades under 1970-talet. Dessförinnan präg- lades problemen kring avgäldssättningen i huvudsak av behovet att vid nyupplåtelse finna ett lämpligt avgäldsunderlag. Närmast till hands låg då att knyta an till kommunens exploateringskostnader för marken. Bestämningen av räntan betraktades som ett härifrån skilt problem och utgick ifrån olika jämförelser med kommunens lånekostnader.
Enligt kommitténs bedömning kan emellertid inte avgäldsunderlag och avgäldsränta ses isolerade från varandra. Uppdelning i underlag och ränta är endast en metod för att finna ett sätt att beräkna avgälden. Det grundläg- gande är emellertid att få fram den totala avkastning som skäligen skall utges av tomträttshavaren respektive åtnjutas av tomträttsupplåtaren.
Av kommittén diskuteras i första hand två principiellt skilda system för avgäldsberäkning — ytterligare några system behandlas översiktligt —
beroende på om avgäldsunderlaget ändras i takt med inflation och markvärdestegring eller om underlaget är konstant. Den ränta som skall tillämpas ärinte densamma i dessa bägge fall. Är avgäldsunderlaget konstant bör avgäldsräntan motsvara en nominell räntefot, medan räntan i det fall när avgäldsunderlaget är rörligt bör återspegla en real räntenivå. En real ränta erhålls något förenklat genom att en nominell ränta minskas med årsgenom— snittet för förändringarna i penningvärdet.
Kommittén förordar det alternativ som innebär att avgälden beräknas efter principen med ett rörligt avgäldsunderlag som svarar mot markens marknadsvärde och en real avgäldsränta. Detta system bedöms bäst tillgodose det uppställda kravet på att i skälig utsträckning tillföra tomträttsupplåtaren avkastningen på värdestegringen på marken. Samtidigt medger metoden en sådan fördelning i tiden av avgäldsuttaget att avgäldens storlek under de inledande åren blir lägre än i andra modeller. Inte minst ur bostadssocial synvinkel är denna konsekvens tillfredsställande.
Avgäldsunderlag = ”uppräknat” marktaxeringsvärdet
Kommittén diskuterar ingående olika metoder att bestämma marknadsvär- det på marken. Diskussionen rör främst en beräkning av marknadsvärdet med ledning av kommunens markexploateringskostnader respektive marktaxeringsvärdet. Det konstateras att det föreligger svårigheter att bestämma marknadsvärdet oavsett vilken metod man väljer. Båda innehåller diffusa och svårbestämda inslag. Det har dock ansetts omöjligt och direkt olämpligt att i detta sammanhang försöka införa en ny metod för att bestämma markens marknadsvärde.
Kommittén anser att marktaxeringsvärdet ger det skäligaste resultatet och framstår som minst komplicerat och därmed kunna användas som avgälds- underlag. Kommittén har därvid fäst vikt vid att taxeringsvärde alltid skall bestämmas och att det sker i en fastställd ordning med insyn för berörda. Det ges Också större möjligheter i taxeringssammanhang att får en helhetsbe- dömning av markvärdet än vid en individuell värdebestämning.
Marktaxeringsvärdet måste justeras i vissa avseenden för att avspegla markens marknadsvärde. Det utgör endast 75 % av ett uppskattat mark- nadsvärde och måste därför höjas med 33 %. Vidare måste uppräkning ske med hänsyn dels till att den prisstatistik som ligger till grund för taxeringen är två år gammal och dels till att taxeringsperioden normalt omfattar en femårsperiod. Kommittén anser det godtagbart att en uppräkning i dessa avseenden görs med ledning av förändringarna i konsumentprisindex.
Härutöver innebär kommittéförslaget att marktaxeringsvärdet får justeras om det kan antagas att taxeringsvärdet blivit för högt på grund av dels värdet av rättighet — t. ex. vägservitut — eller anläggning som är knuten till tomträtten och dels förbättringar av marken som tomträttshavaren utfört.
Avgäldsränta = skälig ”realränta”
Genom avgöranden i högsta domstolen (HD) åren 1975 och 1976 infördes ett reält betraktelsesätt vid bestämningen av avgäldsränta i samband med omreglering för ny avgäldsperiod. HD sökte i sina domar att finna ett mått på
fastighetens direktavkastning och låta denna utgöra avgäldsräntan. När deti målet saknades uppgifter om direktavkastningen valde HD att beräkna avgäldsräntan efter fastighetens sannolika avkastningsökning och skälig kalkylränta under viss tidsperiod. Metoden innebar att man från en nominell kalkylränta räknade bort den förväntade framtida prisstegringen. Den totala avkastningen bestämdes med ledning av den effektiva räntan på statsobli- gationer med 15 års återstående löptid, förhöjd med någon procentenhet. Som avgäldsunderlag tillämpades i fråga om småhus ett till marknadsnivå uppräknat marktaxeringsvärde. I avgöranden avseende kommersiella fastig- heter (kontorshus) företogs en fristående marknadsundersökning av mar- ken.
HD:s princip för avgäldens bestämmande vid omreglering har i allt väsentligt varit normgivande för kommunernas praxis. Många kommuner bestämmer dock en avgäld som ligger något under det belopp som kan utgå enligt HD:s beräkningsmetod, antingen genom att ett lägre avgäldsunderlag eller en lägre avgäldsränta används.
Den metod för avgäldsberäkning som HD tillämpat upplevs som svår och osäker. Den baseras på faktorer som inte är helt okomplicerade att avgöra, t. ex. antaganden om kalkylränta, dvs. kravet på total förräntning, samt avkastningsökning. Metoden innehåller så många osäkra faktorer att parterna i praktiken kan väntas ha vitt skilda ståndpunkter i flera frågor. Den kritik som kan riktas mot metoden analyseras närmare i betänkandet. Bl. a. pekas på att HD:s beräkning leder till den konsekvensen att en högre värdestegring (avkastningsökning) ger en lägre avgäldsränta för berörd fastighet. Resultatet blir teoretiskt att en tomträttsupplåtare alltid får en löpande avkastning som motsvarar den antagna kalkylräntan, varken mer eller mindre.
Enligt kommittén finns det nu skäl att söka finna en räntemodell, som grundas på en mer allmän bedömning av vad som utgör en skälig real avkastning på insatt kapital utan att ställa krav på en i alla avseenden matematiskt riktig ränta. Det väsentliga bör i stället vara att avgäldsräntan utgör ett skäligt genomsnittsvärde som kan tillämpas på alla tomträttsupp- låtelser i landet. Genom att applicera en sådan ränta på ett avgäldsunderlag som bestäms individuellt med ledning av markens marknadsvärde får man en individuell anknytning till tomträttsfastigheten. Samtidigt uppnår man en följsamhet till markvärdeförändringar.
Som sagts i det föregående bör avgäldsräntan bestämmas utifrån reala principer i ett system där tomträttsavgälden justeras årligen i takt med inflationen och med jämna mellanrum för reala markvärdeförändringar. Storleken på en avgäldsränta som bestäms på detta sätt kan enligt kommittén i sin tur uppskattas med hänsyn till
1. den reala låneräntan på kapitalmarknaden 2. den reala avkastningen på andra kapitalplaceringar.
För en tomträttshavare kan den förra principen förefalla naturlig. Alterna- tivet till tomträtt är att köpa mark och då låna till markköpet. För markägaren kan den andra principen ligga närmast till hands. Kommitténs ståndpunkt är att avgäldsräntan bör sättas med hänsyn till båda principerna. Det kan göras bl. a. genom att följa den reala utvecklingen
för en eller flera marknadsräntor och att jämföra en således beräknad reallåneränta med realavkastning i andra typer av placeringar. En allmän skälighetsbedömning bör göras med hänsyn till utfallet för kommuner och enskilda. Hänsyn bör därvid särskilt tas till bostadssociala och andra effekter av avgälden. Samtidigt får det emellertid anses skäligt att en tomträttsupp- låtare alltid skall garanteras en viss minsta avgäldsränta.
En metod att bestämma en skälig avgäldsränta som diskuteras är att låta den motsvara avkastningen på fastighetsmarknaden. Beräkningar av detta slag kan emellertid inte göras för småhus, eftersom det inte finns några egentliga hyresintäkter i dessa fall. Ifråga om hyresfastigheter dvs. hyreshus för bostäder och lokaler, har undersökningar som kommittén utfört (se bilaga 1) visat att totalavkastningen i medeltal kan antagas utgöra cirka 4 % för bostadshus och något högre för lokalhyreshus. Materialet visar dock stor spridning och är i flera avseenden alltför osäkert för att man skall kunna göra några säkra bedömningar om avkastningen.
För småhus och flerbostadshus anser kommittén att en skälig avgäldsränta kan bestämmas med utgångspunkt i en reallåneränta som räknas fram med ledning av tioårsgenomsnittet för kommunlåneräntan, ökad med 0,1 % för tomträttsverksamhetens administration. Samtidigt har emellertid kommit- tén funnit det skäligt att tomträttsupplåtaren alltid skall få tillämpa en avgäldsränta på 2,75 % även om den genomsnittliga reala kommunlånerän- tan understiger denna procentsats. Upplåtaren ges därigenom större möjligheter att företa en mera långsiktig ekonomisk bedömning av tomträttsverksamheten än om denna minimigaranti inte fanns. Kommittén har vid bedömningen av effekten för en kommun fäst stor vikt vid sitt förslag till nytt tomträttslånesystem.
För lokalhyreshus kan enligt kommittén antagas att avkastningen ligger över den avgäldsnivå som föreslagits i fråga om småhus och flerbostadshus. Kommittén föreslår därför att avgäldsräntan i dessa fall skall vara en procentenhet högre än för övriga typer av upplåtelser. Förslaget i denna del gäller endast för fastighet som används för annat ändamål än bostadsbebyg- gelse. När det gäller 5. k. kombinerade fastigheter, dvs. sådana som används för såväl bostads- som annat ändamål, kan avgäldsunderlaget uppdelas med ledning av de riktvärden som bestämts vid fastighetstaxeringen och skilda räntor användas för varje del.
Uppföljningen av förändringen av tioårsgenomsnittet för kommunlånen föreslås ombesörjas av myndighet som regeringen bestämmer t. ex. av riksbanken, riksgäldskontoret eller statistiska centralbyrån, som årligen anmäler den aktuella räntan till regeringen. Det formella beslutet om avgäldsräntan avses därefter fattas av regeringen eller den myndighet som regeringen utser.
De ekonomiska konsekvenserna för kommuner och enskilda tomträttsha- vare som innehar mark för småhusbebyggelse redovisas i avsnitt 6 i betänkandet. I bilaga 2 till betänkandet redovisas fördjupade beräkningar rörande skillnader i ekonomiska konsekvenser mellan tomträtt och ägande- rätt i detta fall.
De slutsatser som därvid dras beträffande de ekonomiska konsekvenserna är att
C det föreslagna systemet leder till ett lägre avgäldsuttag än det nu tillämpade under uppskattningsvis de första tio åren av en upplåtelse C det föreslagna systemet leder till en jämnare utveckling av avgäldsutta- get.
De kommunala tomträttslånen
De underskott i en kommuns tomträttsverksamhet som det föreslagna avgäldssystemet kan leda till inledningsvis vid jämförelse med nu tillämpade avgäldsuttag har aktualiserat frågan om möjlighet att ändra tomträttslå- nereglerna.
Enligt tomträttslånekungörelsen (1965z905) utgår tomträttslån av statsme- del till kommun som upplåtit tomträtt till mark för nybyggnad av hus med bostäder och lokaler för vilka bostadslån kan utgå. Lånet är amorteringsfritt under tio år och skall därefter amorteras under 30 år med lika stora årliga belopp. Räntan, som utgår från utbetalningsdagen. är densamma som för bostadslån (f.n. 11 %).
För att minska påfrestningen på kommunens likviditet under de inledande åren av en tomträttsupplåtelse föreslår kommittén en viss omläggning av lånesystemet. Förslaget innebär att en lägre, garanterad ränta tillämpas för tomträttslånen under en inledande låneperiod och att skillnaden mellan den nominella räntan och den garanterade läggs till låneskulden.
Den garanterade räntesats som föreslås vara 5 % skall tillämpas under det första året för att därefter öka i takt med inflationen till dess man når upp till den verkliga räntenivån. Det ursprungliga tomträttslånet amorteras under åren 10—40, medan de nyupptagna lånen, dvs. den ackumulerade skillnaden mellan nominell och garanterad ränta, amorteras under åren 20—40.
Övriga frågor
Tomträttsupplåtelse och lösenskyldighet för annat ändamål än bostadsbebyggelse
Till skillnad mot upplåtelse av tomträtt för bostadsändamål, där den första upplåtelseperioden enligt lag skall utgöra 60 år och de följande 40 år. får i fråga om tomträtt som väsentligen upplåts för annat ändamål än bostadsbe- byggelse överenskommas om kortare upplåtelseperioder, dock minst 20 år. Skillnad mellan dessa upplåtelsetyper föreligger också beträffande tomträtts- upplåtarens lösenskyldighet för byggnader när tomträtten upphör på grund av uppsägning. Vid upplåtelse för väsentligen annat ändamål än bostadsbe- byggelse får överenskommas om begränsad eller ingen lösenskyldighet.
Kommittén föreslår att de regler som gäller för bostadsupplåtelsen utvidgas till att gälla för alla upplåtelseformer. I de fall upplåtelser avses skola gälla för endast kortare tid bör enligt kommittén i första hand reglerna om arrende komma till användning i stället för tomträtt.
Övergångsfrågor
Det förekommer f. n. två principiellt olika former för tomträttsupplåtelser. För de tidigast förekommande tomträtterna, som uppläts under åren 1908—1953, gäller att upplåtelsen ingicks för viss bestämd tid, minst 26 och högst 100 år. Den vanligaste tiden för bostadsupplåtelse var 60 år. I övrigt stod det parterna fritt att komma överens om upplåtelsevillkoren.
Tomträttsupplåtelse efter år 1953 ingås däremot på obestämd tid men med möjlighet till omprövning av avgälden efter utgången av en bestämd tidsperiod. För tomträttsupplåtelser som ingåtts under åren 1953—1967 är den kortaste avgäldsperioden enligt lag 20 år i fråga om upplåtelse för bostadsändamål och 10 år för annat ändamål. För upplåtelser som ingåtts efter år 1968 gäller en enhetlig minimitid om 10 år i fråga om alla slags tomträttsupplåtelser.
Enligt kommittén bör de äldsta tomträttsupplåtelserna, som är till tiden bestämda liksom hittills regleras enligt tidigare gällande lagstiftning. Först vid utgången av den bestämda upplåtelseperioden har parterna att ta ställning till tomträttens fortbestånd och villkoren därför. Därvid sker i princip en "ny" tomträttsupplåtelse för vilken de nya reglerna blir gällande.
För tomträttsupplåtelser som ingåtts efter år 1953 föreslås att en övergång till det nya avgäldssystemet skall ske i samband med den löpande avgäldsperiodens utgång.
De förslag kommittén lagt fram i fråga om upplåtelsetid och lösenskyldig- het för andra ändamål än bostadsändamål avses gälla endast för avtal som ingås efter lagens ikraftträdande.
Författningsförslag
1. Förslag till Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels att 13 kap. 4, 6, 10—12, 14, 17, 21, 23 och 25 55 skall ha nedan angivna
lydelse ,
dels att i 13 kap. skall införas en ny paragraf, 11 a %.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
13 kap.
45
I upplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat bestämmes. Handling- en skall dessutom innehålla de när- mare föreskrifter rörande fastighe- tens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten.
Iupplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det belopp varmed avgälden skall utgå. Avgäldsunderlag och avgäldsränta, som tillämpas, skall därvid anges särskilt. Handlingen skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmel- ser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten.
Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande fastigheten i stadsplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om ej annat avtalats.
Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning ske i tomt- rättshavarens rätt att överlåta tomt- rätten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.
Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då upplåtelsehan'dlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är upplåtelsen ogiltig. Om tiden för villkor ej bestämts, skall denna anses vara två år.
Inskränkning får ej ske i tomträtts- havarens rätt att överlåta tomträtten
Nuvarande lydelse
Avgälden skall utgå med oföränd- rat belopp under vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommes, utgör varje period tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelse- handlingen.
Överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande tidspe- rioden får ej träffas senare än ett år före utgången av den löpande perio- den.
Väcker fastighetsägaren eller tomt- rättshavaren under näst sista året av den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestäm- ma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av mark- värdetskall hänsyn tagas till ändamå- let med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i frå- ga om fastighetens användning och bebyggelse.
Har avgälden för den kommande perioden ej bestämts enligt första eller andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut.
Föreslagen lydelse
eller att upplåta panträtt eller nytt- janderätt i denna.
105
Avgå/den skall i den ordning som anges i 11—11 a 5.5 för varje år utgå med ränta ( avgäldsränta ) på markens värde vid årets början ( avgäldsunder-
lag).
115
Den högsta avgäldsränta som får tillämpas skull bestämmas på grund- val av ett jämförelsetal som utgör skillnaden mellan genomsnittet under den senast kända tioårsperioden av räntan för tioårsbundna kommun/ån och utvecklingen av konsumentpris- index, förhöjd med 0, I procentenhet. Jämförelsetalet utgör högsta avgälds- ränta om det överstiger 2.75 procent. I annat fall är högsta avgäldsräntan 2, 75 procent.
För fastighet som används för annat ändamål än bostadsbebyggelse skall bestämmas en högsta avgälds- ränta som med en procentenhet över- stiger den ränta som angivits i första stycket.
Den årliga avgäldsränta som högst får tillämpas fastställs av regeringen eller av myndighet som regeringen bestämmer. Närmare föreskrifter för beräkning av avgäldsräntan medde- las av regeringen eller av den myndig- het som regeringen föreskriver.
llaå
Avgäldsunderlagct får ej överstiga det vid den senaste fastighetstaxering- en bestämda markvärdet, förhöjt med 33 procent och uppräknat på sätt som framgår av tredje stycket denna paragraf. ] fråga om en fastighet för
I l l
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
vilken vid taxeringen ej bestämts något värde skall avgäldsunderlaget uppskattas i överensstämmelse med de grunder för taxering som anges i 5 kap. 3—6 55 fastighetstaxeringslagen(1979: 1152).
Vid fastställande av avgäldsunder- laget skall, om det kan antagas ha föranlett högre markvärde vid tax- eringen, bortses från
I . värdet av rättighet eller anlägg- ning som är knuten till tomträtten,
2. förbättringar av marken av någon betydelse som tomträttshava- ren utfört.
Avgäldsunderlaget får räknas upp med hänsyn till den förändring som konsumentprisindex undergått, räk- nat från andra året före taxeringsåret och till det är för vilket det skall tillämpas. Närmare bestämmelser om nu angivna uppräkning av avgäldsunderlaget meddelas av rege- ringen eller den myndighet som rege- ringen bestämmer.
125
Utan hinder av 10 5 får fastighets- ägaren och tomträttshavaren över- enskomma om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av ändrade förhållanden rörande tomt- rättens utövning.
Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmel- ser eller av annan särskild omstän- dighet som icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av den- ne, får tomträttshavaren påkalla därav föranledd jämkning i avgäl- dens belopp.
Utan hinder av 11 a 5 får fastig- hetsägaren och tomträttshavaren överenskomma om sådan jämkning av avgäldsunderlaget som påkallas av ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning.
Kommer avgäldsunderlaget att av- sevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser el- ler av annan särskild omständighet som icke är att hänföra till tomträtts- havaren eller beror av denne, får tomträttshavaren påkalla därav för- anledd jämkning av avgäldsunderla- get.
14 5 Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att upphöra endast vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommits, utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
period fyrtio år från utgången av närmast föregående period. Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggel- se, får överenskommelse träffas om kortare tidsperioder. Period får dock ej vara kortare än tjugo år.
Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare.
17 5 Upphör tomträtten på grund av uppsägning, åligger det fastighetsägaren att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Lösesumman skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och
bebyggelse.
Har kostnad som icke varit nödvändig nedlagts på tomträtten efter uppsägningen, får värdeökning som uppkommit därigenom icke tagas i beräkning vid bestämmande av lösesumman.
Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggel— se, får parterna överenskomma att det icke alls eller endast i begränsad omfattning skall åligga fastighetsäga- ren att lösa egendomen.
215
Har fastighetsägaren och tomt— rättshavaren sedan tomträtten upp- låtits slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträt- ten avser eller om ändring av ända- målet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angå- ende tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är tillåten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 5, gäller ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilan- de i avvaktan på ett annat hinder än som avses i 21 kap. 5 5 andra stycket undanröjes. Angår avtalet utvidg- ning eller inskränkning av det områ- de tomträtten avser, är avtalet för sin
Har fastighetsägaren och tomt- rättshavaren sedan tomträtten upp- låtits slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträt- ten avser eller om ändring av ända- målet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angå- ende tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är tillåten enligt 14 eller 15 5, gäller ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilan- de i avvaktan på ett annat hinder än som avses i 21 kap. 5 5 andra stycket undanröjes. Angår avtalet utvidg- ning eller inskränkning av det områ- de tomträtten avser, är avtalet för sin
4 .. mm.).—__ lm——uwa._m
..__w____ .. ,, ___ ,. .
Nuvarande lydelse
giltighet beroende av att fastighets- bildning kommer till stånd i enlighet med avtalet.
Föreslagen lydelse
giltighet beroende av att fastighets- bildning kommer till stånd i enlighet med avtalet.
Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelserna i detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.
235
Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av upp- sägning eller bestämmande av löse- summa upptages av fastighetsdom- stol.
Mål angående prövning av av- gäldsunderlag, klander av uppsäg- ning eller bestämmande av lösesum- ma upptages av fastighetsdomstol.
255
När talan väckes angående om- prövning eller jämkning av avgäld eller om klander av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller när dom eller slut- ligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft.
När talan väckes om prövning av avgäldsunderlag eller om klander av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till inskrivningsmyn- digheten för anteckning i tomträtts- boken. Detsamma gäller när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft.
1. Denna lag träder i kraft den Lagen äger ej tillämpning på tomträtt som upplåtits före lagens ikraftträdande, om inte annat stadgas i 2. eller 3. nedan.
2. Avser upplåtelse av tomträtt, som skett före lagens ikraftträdande, sådan upplåtelse för vilken gäller bestämmelserna i 11 5 i dess äldre lydelse i fråga om omprövning av avgäld, skall den nya lagen äga tillämpning, när den löpande avgäldsperioden har gått ut.
3. Mål angående omprövning av avgäld, som är anhängigt vid fastighets- domstolen vid lagens ikraftträdande, skall prövas enligt bestämmelserna i den nya lagen.
4. När övergång sker till den nya lagens bestämmelser om avgäld, skall fastighetsägaren göra anmälan härom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller om fastighetsägaren och tomträttshavaren överenskommet om sådan ändring i upplåtelsen, att den bringas i överensstämmelse med den nya lagens bestämmelser om avgäld.
2. Förslag till
Förordning om ändring i tomträttsbokskungörelsen (1971:801)
Härigenom föreskrives att 6 5 tomträttsbokskungörelsen (19711801) skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse
När upplägg göres för tomträtt, antecknas i tomträttsspalten,
1. upplåtare och upplåtelsedag,
2. dag då inskrivning av tomt- rättsupplåtelsen beviljades eller sök- tes,
3. ändamålet med upplåtelsen,
4. det belopp med vilket avgälden skall utgå,
5. de tidsperioder som avses i 13 kap. 10 och 14 55 i jordabalken,
6. sådan i upplåtelsehandlingen angiven inskränkning som avses i 21 kap. 45 jordabalken,
7. arealen på den fastighet i vil- ken tomträtten har upplåtits.
Föreslagen lydelse
651
När upplägg göres för tomträtt, antecknas i tomträttsspalten,
1. upplåtare och upplåtelsedag,
2. dag då inskrivning av tomt- rättsupplåtelsen beviljades eller sök- tes,
3. ändamålet med upplåtelsen,
5. den tidsperiod som avses i 13 kap. 145 jordabalken,
6. sådan i upplåtelsehandlingen angiven inskränkning som avses i 21 kap. 45 jordabalken,
7. arealen på den fastighet i vil- ken tomträtten har upplåtits.
Denna förordning träder i kraft den
3. Förslag till Förordning om ändring i gravationsbeviskungörelsen (197 1:710) Härigenom föreskrives att 35 gravationsbeviskungörelsen (1971:710)2 skall ha nedan angiven lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
35
Gravationsbevis rörande tomträtt skall innehålla uppgift om
1. registerbeteckningen på den fastighet i vilken tomträtten har upplåtits och det registerområde inom vilket fastigheten är belägen,
2. upplåtare och upplåtelsedag,
3. namnet på den för vilken inskrivning av tomträtten senast
1Senaste lydelse 1973:546. 2 Omtryckt 1977z341.
Gravationsbevis rörande tomträtt skall innehålla uppgift om
1. registerbeteckningen på den fastighet i vilken tomträtten har upplåtits och det registerområde inom vilket fastigheten är belägen,
2. upplåtare och upplåtelsedag,
3. namnet på den för vilken inskrivning av tomträtten senast
Nuvarande lydelse
beviljats och, om möjligt, dennes person- eller organisationsnummer samt dag då inskrivning sökts,
4. annan för vilken inskrivning av tomträtten sökts och dagen då det skedde, när ej ansökningen förfallit eller avslagits genom beslut som vunnit laga kraft,
5. dag då inskrivning av tömträt- ten första gången sökts,
6. ändamålet med tomträtten,
7. det belopp med vilket avgälden utgår,
8. de för upplåtelsen gällande tidsperioder som avses i 13 kap. 10 och l4 5.5 jordabalken,
9. i upplåtelsehandlingen angiven inskränkning i tomträttshavarens rätt att upplåta servitut eller annan särskild rättighet.
Föreslagen lydelse
beviljats och, om möjligt, dennes person- eller organisationsnummer samt dag då inskrivning sökts,
4. annan för vilken inskrivning av tomträtten sökts och dagen då det skedde, när ej ansökningen förfallit eller avslagits genom beslut som vunnit laga kraft,
5. dag då inskrivning av tomträt- ten första gången sökts,
6. ändamålet med tomträtten,
8. den för upplåtelsen gällande tidsperioden som avses i 13 kap. 14 5 jordabalken,
9. i upplåtelsehandlingen angiven inskränkning i tomträttshavarens rätt att upplåta servitut eller annan särskild rättighet.
I övrigt äger bestämmelserna i 25 motsvarande tillämpning på tomt- rätt.
Denna förordning träder i kraft den
1. Utredningsuppdrag m. m.
1.1. Inledning
Tomträtt är en till tiden obestämd nyttjanderätt till fastighet. Liksom andra typer av nyttjanderätter, t. ex. arrende och hyra. är den reglerad i jordabalken. Tomträttshavaren är skyldig att betala viss årlig avgift (tomträttsavgäld) till den som har upplåtit tomträtten. vanligtvis en kommun. Avgälden, som utgör betalning för rätten att använda marken, utgår med oförändrat belopp underi lag angivna tidsperioder, sedan år 1968 minst 10 år.
De närmare reglerna om tomträttsavgälden, som nu finns intagnai 13 kap. 11 & jordabalken, innebär att överenskommelse om ändring av avgälden för kommande tidsperiod inte får träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden. Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande perioden talan om omprövning av avgälden skall domstolen på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Utöver bestämmelserna i 13 kap. 11 5 jordabalken finns ingen lagbestämmelse till ledning vid reglering av tomträttsavgäld. I förarbetena har endast uttalats att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet och att man vid bestämmande av vad som är skälig ränta bör kunna hämta ledning från de grunder efter vilka tomträttsupplåtaren vid tiden för omprövningen beräknar avgälden för nya tomträttsupplåtelser (SOU 1952:28 s. 83).
1.2. Direktiven
I anförande till regeringsprotokollet över justitieärenden den 16 juni 1977 har föredragande statsråd, statsrådet Olsson, meddelat direktiv för kommit- téns arbete. I fråga om ordningen för bestämmande av ny avgäld vid omreglering anfördes i direktiven bl. a.
Avgäldsregleringen är alltså beroende av två faktorer. markvärdet och en viss räntesats, avgäldsräntan. Det har inte närmare angetts hur man bestämmer vare sig markvärdet eller avgäldsräntan vid den individuella prövning som skall leda fram till avgäldsbestämningen. l avsaknad av en direkt metod för avgäldsbestämning har
parterna ansett sig ha stöd för vitt skilda uppfattningar om markvärdcts storltk och om skälig ränta. Bristande enhetlighet i tillämpningen har blivit följden. I mål omreglering av tomträttsavgäld blir parterna ofta nödsakade att förebringa omfattande ttrcdning till stöd för sin ståndpunkt. I varje regleringsmål måste. liksom i ett expropria ionsmäl. utredning förebringas om markvärdet. Härtill kommer all utredning som kur behövas för att bestämma skälig ränta. Processkostnaderna blir höga och handläggnilustitlcrna i domstolarna långa.
Det erinras härefter om bl. a. tre av högsta domstolen meddelade .lomar i maj 1975 (NJA 1975:385) om tomträttsavgäld för fastigheter med k unmcr— siellt ändamål i Stockholms innerstad. I dessa domar fastställde donstolen räntan i de båda första målen till 4,25 och i det tredje till 5 procent. Beträffande domarna uttalas.
HD:s domar bygger på att avgäldsräntan skall fastställas dels efter en jiunföirlsc med aktiemarknaden. dels med tillämpning i huvudsak av en av professorn ("arstcn Welinder utarbetad kalkylmodcll. Welinders metod innebär att man mcd utgångs- punkt i en vald avkastningsränta (kalkylränta) och i antaganden om narkcns värdestegring räknar fram förhållandet mellan markens saluviirdc och toutriintun. dvs. markens aktuella avkastning. För att kunna tillämpa kalkylmodcllcn miste vissa antaganden göras rörande dels kravet på total förråntning. som i modellen representeras av kalkylräntan. dels storleken av förväntad framtida värdestfgring. ] sistnämnda hänseende har man att bestämma såväl den räntesats efter vilken värdestegringen bör beräknas och den tidsperiod under vilken den beräknas forlga som i vad mån man bör räkna med kontinuitet eller diskontinuitet i värdestegring- en.
HD:s ställningstaganden i fråga om främst avgäldsräntan utgör resultatet av invecklade överväganden och beräkningsgrunder. Den av HD valda mctolcn kan knappast väntas hjälpa parterna att i rimlig mån förutse vilken avgäld som skal'utga för kommande period. Den innehåller vidare så många osäkra faktorer att parterna kan befaras inta vitt skilda ståndpunkteri flera avseenden. Metoden ger därmed )artcrna ett otillräckligt stöd för överenskommelser om ny avgäld.
Efter en erinran om ett uttalande av lagutskottet (LU l976/77:9). i vilket bl. a. understryks angelägenheten av en översyn av bestämmelserna om tomträtt och att eventuella ändringar i tomträttsreglerna inte får en sådan utformning att förtroende för tomträtten och därigenom dess användbarhet minskar, uttalas vidare i direktiven.
Om tomträttsinstitutet skall kunna fungera tillfredsställande i fortsättningm är det nödvändigt att avtalsparterna ges stöd i enkla och lättillämpadc bestämmelser om hur tomträttsavgälden skall bestämmas. Detta kan de inte anses ha i dag. Det finns därför anledning att närmare undersöka hur reglerna om bestämmande om tomträttsavgäld bör utformas. Jag förordar att en kommitté nu tillkallas för det ändamålet.
Kommittén bör inledningsvis belysa hur syftet med och tillämpningen av tonträtts— institutet har påverkats av olika åtgärder som har vidtagits sedan institutet infördes. Jag tänker bl.a. på de ökade markpolitiska medel som ställts till kommmernas förfogande. I fråga om bostadsbyggandet har ett omfattande system för bostalsfinan- siering åstadkommits som inte fanns när tomträttsinstitutet infördes. Också reglerna för beskattning av inkomst av fastighet och för realisationsvinstbeskattring vid fastighetsöverlåtelse har förändrats avsevärt.
När tomträttsinstitutet infördes år 1907 låg tyngdpunkten på det bostadssociala syftet. Framför allt gällde det då att ge den enskilde möjlighet att disponera mark för bostadsbebyggelse till en lägre kostnad än vid förvärv av mark med äganderätt. Ä
andra sidan var tomträttshavarens rättigheter vid upplåtelseperiodens slut begränsade i fråga om t. ex, inlösen av byggnader uppförda på tomträttsmarken.
Vid reformerna på 1950- och l96()-talen gavs det markpolitiska syftet en framträdande plats. Markvärdestegringen på tomträttsmarken borde i största möjliga utsträckning tillfalla kommunerna. Samtidigt stärktes emellertid tomträttshavarens ställning gentemot upplåtaren i väsentliga avseenden. Tomträttshavaren fick i princip samma trygghet och möjlighet att utnyttja fastigheten som vid äganderätt.
Det är uppenbart att de nämnda huvudsyftena står i viss motsatsställning till varandra. Det är svårt att i varje fall i bostadsförsörjningssammanhang helt förena kraven att tomträttsinstitutet skall vara fördelaktigt för både tomträttshavaren och tomträttsupplåtaren. Det gäller särskilt med tanke på att det i dagens läge knappast föreligger några skillnader i ekonomiska betingelser för den enskilde att bygga sin bostad på tomträttsmark eller på mark med äganderätt.
Kommittén bör belysa de vid olika tidpunkter angivna syftena för tomträttsinstitutet och analysera deras inbördes förenlighet. Mot bakgrund av en sådan analys och analysen av de förändringar i de allmänna förutsåttningarna för markpolitiken som har inträffat bör kommittén föreslå den avvägning mellan och formulering av tomträtts- institutets syften som är bäst förenlig med den övergripande målsättningen att mark för bostadsändamål skall kunna upplåtas både med äganderätt och med tomträtt.
[ fråga om principerna för avgäldsregleringen anförs närmare.
Ett av syftena med själva tomträttsinstitutet är som nämnts att värdestegring på marken skall tillkomma tomträttsupplåtaren. Den skall förbehållas denne genom reglering av tomträttsavgälden. Tomträttshavaren skall däremot ha samma rätt som en fastighetsägare att tillgodogöra sig den värdestegring som hänför sig till de byggnader han uppför på tomträttsmarken. Om avgälden är låg i förhållande till aktuellt markvärde medför det vid en försäljning att tomträttshavaren tillgodogör sig ett övervärde på tomträtten som i själva verket hänför sig till markvärdet. Om avgälden å andra sidan är för hög i förhållande till aktuellt markvärde medför det att tomträtten förlorar i värde och konkurrenskraft gentemot äganderättsfastigheter. Det är därför viktigt att avgälden avvägs så att den inte blir vare sig för låg eller för hög. De överväganden som har redovisats som bakgrund till HD:s domar visar hur komplicerad denna avvägning är.
Det är viktigt att tomträttens kreditvärdighet inte sätts i fara. Det är därför angeläget att kreditgivaren kan förutse resultatet av en avgäldsreglering med större grad av säkerhet än som nu är fallet.
För att tomträttsupplåtaren och tomträttshavaren skall kunna förutse vilken tomträttsavgäld som skall utgå för den kommande perioden är det önskvärt att införa en lagregel som tydligare än nu anger de grunder enligt vilka tomträttsavgälden skall regleras. Härigenom lättas den börda som administrationen av tomträttsupplåtelserna f. n. innebär för kommunerna. Vidare kan antalet domstolsprocesser minskas. Det bör i normalfallet framgå redan av lagregeln till vilket högsta belopp tomträttsavgälden normalt får bestämmas. lntill det beloppet bör det få ankomma på kommunen att ta ut högre eller lägre avgäld med hänsyn till den markpolitik som kommunen önskar föra.
F. n. bestäms avgälden i princip efter en individuell prövning av varje enskilt fall. Avgäldens storlek är. som redan har nämnts. beroende av två faktorer. markvärdet och en skälig ränta på detta. avgäldsräntan. Ett system som även i fortsättningen ger utrymme för en individuell anknytning till markvärdet för varje enskild fastighet ter sig naturligt om reformen skall kunna tillgodose sitt syfte. Däremot bör det införas någon form av schabloner för bestämmande av markvärde och avgäldsränta. ————
Med en ordning som innebär att den enskilda fastighetens markvärde även i fortsättningen skall läggas till grund för avgäldsregleringen ligger det nära till hands att
pröva om det är möjligt att vid avgäldsregleringen fastställa markvärdet med utgångspunkt i fastighetens marktaxeringsvärde. — — —
Svårigheterna att bestämma markvärdet vid avgäldsreglering har hittills varit av praktisk snarare än av principiell natur. Parterna har sålunda i allmänhet haft klart för sig vilka metoder som kan användas för att bestämma markvärdet. De kan emellertid ha känt sig tvingade att förebringa en vidlyftig utredning som underlag för bestämning av markvärdet. När det gäller avgäldsräntan har parterna däremot ställts inför principiella problem. I praktiken har det också visat sig att avgäldsräntan har varit den faktor som föranlett de största svårigheterna i samband med avgäldsreglering.
[ fråga om bestämningen av markvärdet har jag antytt att en individuell anknytning till fastigheten är en näraliggande utgångspunkt för markvärdebestämningen. När det gäller avgäldsräntan talar mycket för att schablonen istället bör vara generellt giltig för en större grupp av tomträtter. Medan individuella omständigheter kan få ge utslag på markvärdet bör den högsta schablonräntan inte få frångås efter någon individuell prövning. Däremot bör i enlighet med vad jag tidigare har sagt kommun vara oförhindrad att tillämpa en lägre avgäldsränta. —— —
Vid bestämmande av en schablonränta gäller det rent allmänt att se till att tomträttsmarken inte får svårigheter att hävda sig vid en jämförelse med äganderätts- marken vid valet av boendeform.
När det gäller att bedöma avgäldsräntans storlek kan man gå fram på olika vägar. En väg är att låta räntan knyta an till kommunens kostnader för sin kapitalanskaffning. Man skulle alltså utgå från den vid varje tidpunkt gällande tomträttslåneräntan. Räntan på kommunernas tomträttslån varierade under åren 1973—1976 mellan 7.25 och 9,25 procent och den uppgår f. n. till 9.75 procent (se SFS 1976:869). Tomträttslåneräntan bestäms med utgångspunkt i räntan för s. k. långa lån.
Att oförmedlat använda tomträttslåneräntan som schablonränta skulle dock sannolikt leda till en kraftig överkompensation för tomträttsupplåtaren och på sikt kunna ge upphov till en avgäldsutveckling som ter sig obillig om avgäldsunderlaget beräknas med utgångspunkt i aktuella markpriser.
En annan väg är att bestämma räntan på grundval av en analys av markens egenskaper som kapitalplaceringsobjekt. Avgäldsräntan får härvid närmast motsvara det omedelbara förräntningskrav en köpare av marken skulle antas ha haft vid den aktuella värdetidpunkten. Sistnämnda metod har använts av HD i rättsfallet NJA 1975 s. 385.
En schablonregel kan väntas bli tillämpbar i stor utsträckning på upplåtelser för bostadsändamål. både egnahem och hyreshus. Däremot är det säkert realistiskt att räkna med att upplåtelser för kommersiellt ändamål kommer att kräva en mera individuell prövning. främst beroende på att inskränkande föreskrifter är vanliga vid denna typ av upplåtelser. Vid avgäldsregleringen blir det nödvändigt att ekonomiskt bedöma värdet av bl. a. sådana avtalsvillkor.
Kommittén bör ha frihet att utöver den av mig skisserade schablonregeln pröva även andra metoder för tomträttsavgäldens bestämmande.
Det kan antas att bestämmelser om avgäldsreglering av nu antytt slag blir vägledande för kommunerna också vid avgäldsbestämning i samband med upplåtelser av tomträtt. Av betydelse i sammanhanget är också de sedan år 1975 gällande reglerna för räntebidrag till tomträttsavgälder för flerfamiljshus och vid nybyggnad för småhus som upplåts med bostads- eller hyresrätt. Fr. o. m. den I juli 1977 utgår räntebidrag under vissa förutsättningar till tomträttsavgäld för egnahem med beslut om lån för nybyggnad efter den 30 juni 1976. För låntagare som disponerar mark med äganderätt kan däremot räntebidrag utgå för markkostnader under förutsättning att fastigheten har bebyggts efter år 1957 och låntagaren i övrigt är berättigad till räntebidrag. Mot bakgrund av vad jag tidigare har sagt om kostnadsrelationen mellan tomträttsmark och äganderättsmark bör kommittén överväga sambandet mellan räntebidrag och tänkta system för avgäldsreglering.
En schablonregel vid avgäldsreglering bör göra det möjligt för tomträttshavaren att lättare än nu bedöma den kommande avgälden. Det är också avsett att avgälden skall kunna bestämmas utan något tyngande arbete i fråga om markvärderingen. Därmed har emellertid de skäl som talade för att man år 1967 stannade vid en tioårig avgäldsperiod till stor del mist sin aktualitet.
Om kommittén finner sig böra föreslå att avgälden bestäms med hjälp av någon form av schablonregel bör alltså frågan om avgäldsperiodernas längd tas upp. Också vid andra förslag till lösning på avgäldsproblemen torde denna fråga få en så pass central betydelse att kommittén bör behandla den.
Bland övriga frågor som kommittén enligt direktiven bör överväga är huruvida förfarandet vid inskrivning av ändringsavtal om tomträtt kan förenklas. I praxis har nämligen detta förfarande på många håll uppfattats som tungrott och besvärligt.
En annan fråga som kommittén bör överväga är om det finns anledning att behålla de särregler som f. n. gäller vid tomträttsupplåtelse för annat ändamål än bostadsbebyggelse. Vid sådan upplåtelse kan parterna avtala om att uppsägning av tomträtten får ske vid utgången av perioder om minst 20 år samt om att tomträttsupplåtaren inte skall vara skyldig att lösa egendom som utgör tillbehör till tomträtten.
Slutligen framhålls i direktiven att kommittén också måste ägna uppmärk— samhet åt övergångsfrågorna. Härvid bör särskilt övervägas om det är möjligt att låta de tomträtter som f. n. följer 1953 års tomträttslagstiftning omfattas av kommitténs ändringsförslag. Kommittén bör också överväga de problem som hänger samman med att åtskilliga tomträtter fortfarande faller under 1907 års tomträttslagstiftning. Kommittén är vidare oförhindrad att pröva även andra frågor som aktualiseras under utredningsarbetets gång och som hänger samman med frågor som angetts i direktiven.
Enligt tilläggsdirektiv (Dir. 1978:40) som utfärdades av statsrådet Mun— debo den 28 april 1978 har samtliga kommittéer och särskilda utredare ålagts att noga överväga hur eventuella kostnadskrävande förslag skall kunna finansieras genom omprövning av pågående verksamhet och omfördelning av befintliga resurser inom det område som kommitténs förslag avser. Kommittéerna skall också göra en prioritering mellan angelägna önskemål inom utredningsområdet och så omsorgsfullt som möjligt belysa de indirekta effekterna i form av exempelvis ökad administration och byråkrati för myndigheter och enskilda som förslagen kan medföra.
Itilläggsdirektiv (Dir. l980:20) som utfärdades av statsrådet Mundebo den 13 mars 1980 har som utgångspunkt för samtliga kommittéers och särskilda utredares arbete angetts att alla förslag som läggs fram skall kunna genomföras inom ramen för oförändrade resurser inom det område som förslagen avser. Det innebär att om kostnadskrävande förslag läggs fram måste samtidigt visas hur förslagen kan finansieras genom besparingar i form av rationaliseringar och omprövning av pågående verksamhet inom utred- ningsområdet. Kostnadsberäkningarna skall enligt tilläggsdirektiven vara väl genomarbetade och ta hänsyn till alla kostnader som kan uppstå oavsett om de drabbar staten, kommuner eller enskilda. Det framhålls vidare i ! tilläggsdirektiven nödvändigheten av att olika reformers effekter på det l kommunala verksamhetsområdets volymutveckling och på den kommunala l ekönomin klarläggs. Möt denna bakgrund måste kommittéerna noga beakta
de kommunalekonomiska konsekvenserna av lämnade förslag och redovisa ett genomarbetat underlag som medger bedömningar i dessa avseenden. De kommittéer som på grund av särskilda skäl inte anser sig kunna uppfylla kravet på att alla förslag skall hållas inom ramen för oförändrade resurser skall så snart som möjligt anmäla detta till det statsråd till vars ansvarsområde den hör. Det ankommer på regeringen att besluta om undantag i något särskilt fall kan medges.
1.3. Vissa utskottsbetänkanden i riksdagen
Med anledning av väckt motion om översyn av villkoren för omprövning av tomträttsavgäld, avgäldsperiodens längd och uppsägning vid upplåtelse med tomträtt har lagutskottet i betänkande LU 1976/779 uttalat bl. a. följan- de.
Under senare år har i vissa hänseenden uppkommit svårigheter och olägenheter vid tillämpningen av tomträttsreglerna. Detta gäller särskilt frågan om omprövning av avgäld inför en ny avgäldsperiod. Svårigheterna synes huvudsakligen vara hänförliga till två omständigheter, nämligen den snabba värdestegringen på mark samt det höga ränteläget jämfört med situationen vid det ursprungliga upplåtelsetillfället. Resultatet har ofta blivit att tomträttshavarna vid omregleringen ställts inför krav på att erlägga mångfaldigt högre avgälder än vad de tidigare erlagt. Detta förhållande är enligt utskottets uppfattning otillfredsställande och ägnat att på lång sikt undergräva förtroendet för tomträtten. — — —
Utskottet är av uppfattningen att tidpunkten nu är inne att se över bestämmelserna om tomträtt. Utskottet vill härvid stryka under angelägenheten av att eventuella ändringar i tomträttsreglerna inte får en sådan utformning. att förtroendet för tomträtten och därigenom dess användbarhet minskar. En utredning bör i första hand ta sikte på att undanröja de påtalade olägenheterna i samband med avgäldsreglering— en. Såsom motionären och remisslnstanserna har anfört bör emellertid även andra moment i den nuvarande ordningen göras till föremål för en översyn.
I betänkande CU 1977/78:20 avstyrkte civilutskottet en motion om tilläggs- direktiv till tomträttskommittén beträffande förhållanden som försvårar tillämpning och utökning av tomträtten. Utskottet åberopade därvid att kommitténs uppdrag att föreslå en viss avvägning mellan och formulering av tomträttsinstitutets syften delvis kunde bidra till att belysa de i motionen angivna frågorna.
Med anledning av motioner (1978/79:396 och 1066) om bl. a. omfattningen av tomträttsupplåtelser på kommunal mark och förbättring av villkoren för tomträttslån fann civilutskottet i betänkande CU 1978/79:26 (avsnitt 5.1.6) inte grund för några principiella nya uttalanden från statsmakternas sida i fråga om användning av tomträtt. De är 1976 gjorda uttalanden var enligt utskottet därför alltjämt giltiga. Skulle tomträttskommittén-s överväganden i avgäldsfrågorna möjliggöra att den tar upp även andra principiella fråge- ställningar fick dessa behandlas utifrån de förutsättningar som då föreligger. I fråga om tomträttslån till kommunerna uttalade civilutskottet i samma betänkande (avsnitt 5.17) att tomträttskommitténs pågående arbete syftar bl. a. till ett förslag om avgäldsregleringen som kan förena boendesynpunk- terna med kommunalekonomiska överväganden. Utskottet avstyrkte
motionsförslagen.
Med hänvisning till uttalandena i sist angivna betänkande förklarade civilutskottet i betänkande CU 1978/79:27 att det enligt utskottets mening inte heller i övrigt fanns anledning för riksdagen att påkalla tilläggsdirektiv till kommittén.
1.4. Överlämnade handlingar m. m.
Enligt protokoll vid regeringssammanträde 1977-12-22 (justitiedepartemen- tet Dnr 2787/77) har till tomträttskommittén överlämnats skrivelse den 14 november 1977 från Stockholms kommun för att tas under övervägande vid fullförande av kommitténs uppdrag. I skrivelsen har kommunen hemställt dels att tomträttslagstiftningen ändras så att upplåtelse för fritidsbebyggelse kan ske enligt de regler som gäller för annat ändamål än bostad, dels att författningarna om statlig bostadslångivning ändras med syfte att schablon- beloppet för tomt- och grundberedningskostnad skall kunna uppdelas i en byggherre- och en kommundel, den sistnämnda motsvarande av kommunen tillämpat avgäldsunderlag vid tomträtt. Till skrivelsen har fogats kommun- styrelsens utlåtande 1977z260.
Från Göteborgs kommun har överlämnats kommunfullmäktiges handling- ar (1978 nr 397) och beslut den 14 december 1978 beträffande tomträttsin- stitutet.
Till kommittén har vidare överlämnats skrivelser från olika organisationer och enskilda med begäran om att enklare och klarare regler tillskapas i tomträttslagstiftningen, främst vad gäller omreglering av tomträttsavgälder. Skrivelser har avgivits av
1. Svenska kommunförbundet den 12 november 1971,
2. Riksbyggens bostadsrättsföreningars representantskap i Göteborg den 6 april 1973,
3. Manne Ehn, Kristinehamn. den 26 oktober 1973, . Sveriges Villaägareförbund, den 15 september 1975,
5. Stockholms Trädgårdsstadsföreningars Samarbetsnämnd den 20 maj 1976,
6. Tallbackens Egnahemsförening, Kiruna, den 1 december 1977 och
7. Norrländska länsavdelningarnas samarbetsdelegation i Svenska kom- munförbundet den 13 januari 1978. &
1.5. Utredningsarbetets bedrivande
För att kartlägga tomträttsinstitutets omfattning och utnyttjande och för att få viss kännedom om de önskemål om ändrade lagregler som kunde finnas, tillställdes i februari 1978 vissa statliga myndigheter och samtliga kommuner ett frågeformulär. Alla tillfrågade utom två kommuner — Timrå och Östersund — besvarade enkäten och lämnade i flera fall värdefulla synpunkter på tomträttsinstitutet. Från många kommuner överlämnades också egna utredningar om tomträtt. Enkäten redovisas närmare i avsnitt 3.
Av bostadsstyrelsen har kommittén i september 1978 erhållit uppgifter om kostnader för tomt- och grundberedningsåtgärder under åren 1973—1978 i några kommuner.
I frågor rörande fastighetsmarknadens prisutveckling samt prisjämförelser mellan tomträtts- och äganderättsfastigheter har kommittén tagit del av material som tillhandahållits av statens lantmäteriverket samt av olika examensarbeten i fastighetsekonomi vid Tekniska högskolan i Stockholm.
De uppgifter som ligger till grund för redovisningen i bilaga 1 har tillhandahållits av lantmäteriverket och statistiska centralbyrån.
För att erhålla en bild av de ekonomiska konsekvenserna för fastighets- ägare och för tomträttshavare har forskningsanslag utgått till Institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska högskolan i Stockholm. Undersökningen har utförts av civilingenjörerna Hans Lind och Arne Strand med Lind som projektledare. Resultatet av undersökningen redovisas i bilaga 2 till betänkandet. Lind och Strand har också medverkat vid utarbetandet av de ekonomiska redovisningar som lämnas i betänkandet och i bilaga 1.
Under utredningsarbetet har kontakt hållits med 1976 års fastighetstaxe- ringskommitté (Fi l976:05).
2. Översikt över tomträttsinstitutets utveckling och nu gällande bestämmelser
2.1. Tomträttsinstitutet
2.1.1. Rätten till ofri tomt i stad
En viss motsvarighet till tomträttsinstitutet förekom under äldre tid genom de 5. k. ofria tomterna i stad. Rätten till ofri tomt utgjorde en ärftlig och till tiden obestämd besittningsrätt till mark, belägen inom de förutvarande städernas områden. I regel skedde upplåtelse av ofri tomt från stadens jord. I vissa fall uppläts jord som tillhört staten eller kyrkliga rättssubjekt som ofri tomt. Som regel var innehavaren av jorden skyldig att som avgift för besittningsrätten erlägga s. k. tomtören. Vid överlåtelse av besittningsrätten hade markens ägare rätt att lösa tomten.
Sedan den 1 januari 1908 är nya upplåtelser av rätt till ofri tomt förbjudna. Förbudet gäller alltjämt enligt 13 5 lagen (1970:995 , omtryckt 1971:1210) om införande av nya jordabalken (JP).
År 1973 beslutades att institutet ofri tomt i stad skall awecklas (prop. 1973: 152, LU 34, rskr 321). Den lösningsrätt som tillkommer markens ägare skall upphöra att gälla vid utgången av år 1988 och äganderätten övergå till den som då har besittningsrätten (4å JP i lydelse enligt SFS 1973:897).
2.1.2 1907 års tomträttslagstiftning
Tomträtt, som är en särskild art av nyttjanderätt till fast egendom, infördes genom 4 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen). Syftet angavs vara att för städer och andra samhällen med en större sammanträngd befolkning möjliggöra markupplåtelser som, utan att äganderätten flyttades över, skulle ge markinnehavaren en vida mer omfattande dispositionsrätt än vanlig nyttjanderätt (prop. 1907:9 s. 140).
Möjligheten att upplåta tomträtt var i princip förbehållen vissa offentliga rättssubjekt, nämligen staten, kommunerna och municipalsamhällena. Efter medgivande av regeringen i varje särskilt fall kunde emellertid även mark, som hörde till fideikommiss eller stiftelse, upplåtas med tomträtt. Endast "tomt å område, som blivit i den ordning, särskilt är stadgad, planlagt för bebyggande” kunde vara föremål för upplåtelse.
Upplåtelsen skulle avse viss tid, minst 26 och högst 100 år. I övrigt stod det parterna fritt att komma överens om upplåtelsevillkoren. Vid upplåtelseti- dens slut upphörde tomträtten. Det fanns inga tvingande bestämmelser om
skyldighet för fastighetsägaren att vid tomträttsperiodens slut betala lösen för byggnad eller annat.
Inskrivning kunde ske av upplåten tomträtt. Inskrivning hade samma rättsverkan som inteckning för nyttjanderätt. Det förelåg dock ingen skyldighet att söka inskrivning. Om inskriven tomträtt övergick till ny ägare. var denne berättigad — men inte skyldig — att söka inskrivning av sitt fång. Inskriven tomträtt kunde intecknas för fordran däremot inte för annan rättighet.
Frågan om avgäld för tomträttsupplåtelse var inte lagreglerad. Det normala var att den avgäld som avtalats vid upplåtelsen skulle utgå oförändrad under hela upplåtelseperioden.
Tomträttsinstitutet reformerades år 1953. varvid 4 kap. nyttjanderättsla- gen erhöll ny lydelse. Enligt övergångsbestämmelserna (SFS 1953:415) skall äldre lag fortfarande tillämpas i fråga om tomträtt som upplåtits före den 1 januari 1954. Fastighetsägaren och tomträttshavaren får dock komma överens om sådan ändring av tomträttsupplåtelsen, att den överensstämmer med den nya lagen. Sedan överenskommelsen blivit inskriven. gäller nya lagen i fråga om tomträtten. Ytterligare övergångsbestämmelser finns. Bl. a. får tomträtt enligt äldre lag intecknas till säkerhet för nyttjanderätt, servitut eller annan särskild rättighet. Det kan anmärkas att 4 kap. nyttjanderättsla— gen fram till år 1953 endast ändrats vid två tillfällen (SFS 1911:68 s. 1 och 1937z454).
2.1.3 1953 års tomträttslagstiftning
Huvudsyftet med 1953 års tomträttsreform, som trädde i kraft den 1 januari 1954, var enligt motiven att, med bevarande av de grundtankar på vilka tomträttsinstitutet vilar, i möjligaste mån stärka tomträttshavarens rättsliga ställning och därmed även tomträttens kreditvärde (prop. 1953: 177, 3LU 26. rskr 322). 4 kap. nyttjanderättslagen fick helt ny lydelse (SFS 1953:415). Tomträtten utformades som en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt för visst ändamål och mot årlig avgäldi pengar. Avgälden utgick med oförändrat belopp under vissa tidsperioder, med rätt för såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren att under näst sista året av varje period väcka talan angående omprövning av avgäldens belopp för nästföljande period. Påkal- lades inte omprövning, utgick avgälden med samma belopp som förut, om 1 inte annat avtalades före fristens utgång. Om inte längre tid överenskoms, utgjorde varje period tjugo år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits. Om tomträtt uppläts väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse. fick kortare tidsperioder överenskommas. dock minst tio år.
Vid omprövning av avgälden fastställdes denna på grundval av det värde marken då ägde. Vid bedömande av markvärdet skulle hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skulle tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.
1953 års tomträttslagstiftning innebar i övrigt att tomträttshavaren aldrig kunde säga upp tomträttsavtalet och att fastighetsägaren genom uppsägning kunde få tomträtten att upphöra endast vid utgången av vissa bestämda perioder. Vidare infördes bestämmelser om skyldighet för fastighetsägaren
.
att, när tomträtten upphörde på grund av uppsägning, inlösa byggnader och annan egendom, som utgjorde tillbehör till tomträtten.
I samband med 1953 års tomträttsreform gjordes inskrivning av upplåten tomträtt obligatorisk genom ändring i lagen (1907:36 s. 27) om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt (SFS 1953:421). Lagen (1907:36 s. 31) om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt ersattes av en ny lag (SFS 1953:422) med samma rubrik.
2.1.4 1967 års tomträttslagstiftning
1967 års tomträttslagstiftning innebar att minimitiden för avgäldsperioderna i fråga om tomträtt som upplåtits för bostadsändamål förkortades från tjugo år till tio år (prop. 1967190. 3LU 54, rskr 362). Enligt uttalanden i motiven (prop. 1967:90 s. 26) var syftet med ändringen att skapa bättre förutsätt- ningar för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen på mark. Vidare infördes en enhetlig avgäldsperiod om tio år i fråga om alla slag av tomträttsupplåtelser (SFS 1967:869). ' Enligt övergångsbestämmelserna till denna lagändring skall äldre lag fortfarande tillämpas i fråga om tomträtt som upplåtits före den 1 januari 1968. Fastighetsägaren och tomträttshavaren får dock komma överens om en kortare avgäldsperiod än tjugu år, dock inte under tio år.
2.1.5. Tomträttsreglerna i jordabalken
Jordabalken (JB) trädde i kraft den 1 januari 1972. Bestämmelserna om tomträtt i 4 kap. nyttjanderättslagen överfördes då utan någon större ändring i sak till 13 kap. JB. Huvudregeln i övergångsbestämmelserna är dock att äldre bestämmelser fortfarande gäller i fråga om tomträtt som upplåtits före den 1 januari 1972.
13 kap. JB innehåller i huvudsak följande bestämmelser. Tomträtten är en till tiden obestämd nyttjanderätt till fastighet för visst ändamål för vilken utgår en årlig avgäld i pengar. Panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt samt servitut får upplåtas i tomträtten (1 %$). Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som eljest är i allmän ägo. Om regeringen för särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse (2 5 första stycket). Tomträtt får inte upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt (2 ii andra stycket). Avtal om upplåtelse av tomträtt skall upprättas skriftligen och det skall uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt. Ändring eller tillägg som inte avfattas skriftligen är utan verkan (3 5).
Ändamålet med upplåtelsen och avgäldens storlek skall anges i upplåtel- sehandlingen. Dessutom skall handlingen innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten (4å första stycket). Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande fastigheten i stadsplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om inte annat har avtalats (4 5 andra stycket).
Genom tomträttsupplåtelsen överlåts på tomträttshavaren byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt 2 kap. JB. Vill
fastighetsägaren begära ersättning för den överlåtna egendomen, skall den bestämmas särskilt (5 5). Tomträttens inträde eller bestånd får inte göras beroende av villkor. Inte heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i den (6 5).
I fråga om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för tomträtt samt om rättsförhållandena i övrigt angående tomträtt gäller . bestämmelserna om fast egendom i JB:s första avdelning, om inte annat följer av särskilda bestämmelser om tomträtt (7 å). Skulle fastighetsägaren eller tomträttshavaren ha överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Avtalet får dock inte hävas (8 5).
Tomträtt får inte delas upp på särskilda områden av den fastighet i vilken den har upplåtits (9 5 första stycket). Bestämmelserna om tillbehör till fastighet i 2 kap. JB gäller också i fråga om inskriven tomträtt (9 å andra stycket). Detta innebär att allt som skulle utgöra tillbehör till fastigheten. om tomträttshavaren ägt marken, utgör tillbehör till den inskrivna tomträt- ten.
Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om ' inte längre tid överenskommes, utgör varje period tio är den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som har angivits i upplåtelsehandlingen (10 å). Överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande 4 tidsperioden får inte träffas senare än ett år före utgången av den löpande '— perioden (11 & första stycket). Väcker fastighetsägaren eller tomträttshava- ren under näst sista året av den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall domstolen på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid . bedömande av markvärdet skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse (115 andra stycket). Har avgälden för den kommande perioden inte bestämts enligt första eller andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut (11 & tredje stycket).
Huvudregeln att avgälden för en löpande avgäldsperiod inte kan ändras har två undantag. Markägaren och tomträttshavaren kan enas om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning (12 å första stycket). Tomträttshavaren har dessutom ensam möjlighet att påkalla avgäldsjämkning, om tomträttens värde avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet, som inte är att hänföra till tomträttshavaren eller beroende av honom (12 å andra stycket).
Vid sidan härav kan enligt 7 kap. 30 5 första stycket JB jämkning av avgäld ske om fastighet som besväras av tomträtt genom fastighetsreglering undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning. Talan om sådan jämkning skall väckas inom två månader från det fastighetsbildningsbe-slutet vann laga kraft.
Tomträttsavtal får inte sägas upp av tomträttshavaren (13 å). Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att upphöra endast vid utgången av vissa perioder. Om inte längre tid överenskommes.
utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen. samt varje följande period fyrtio år från utgången av närmast föregående period (14 få första stycket). Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse. får parterna komma överens om kortare perioder. Period får dock inte vara kortare än tjugo år (14.5 andra stycket). Fastighetsägarens uppsägningsrätt begränsas ytterligare i 14 & tredje stycket. Uppsägning får bara ske om detär av vikt för honom att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare.
Uppsägning av tomträttsavtal skall ske minst två år före periodens utgång. om inte längre uppsägningstid har överenskommits. Uppsägning som sker tidigare än fem år före periodens utgång är utan verkan (15 få första stycket). Uppsägningen skall ske skriftligen, varvid skälen för uppsägningen bör anges (15å andra stycket). Tomträttshavaren har möjlighet att klandra uppsäg- ningen (16 å).
När tomträtten upphör på grund av uppsägning inträder lösenskyldighet för fastighetsägaren beträffande byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Lösensumman skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse (17 5 första stycket). Om kostnad som inte varit nödvändig har lagts ner på tomträtten efter uppsägningen, får värdeökning som uppkommit därigenom inte tas i beräkning vid bestäm- mande av lösesumman (17 å andra stycket). Upplåts tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse. får parterna komma överens att det inte alls eller bara i begränsad omfattning skall åligga fastighetsägaren att lösa egendomen (175 tredje stycket).
När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och förekommande lösesumma nedsatts hos länsstyrelsen, upphör tomträtten med däri upplåtna rättigheter. Innan nedsättning skett, får tillträde inte äga rum utan tomträttshavarens medgivande (19å första stycket).
1 21 & anges att avtal om ändring av innehållet i en tomträttsupplåtelse gäller mot inteckningshavare eller annan som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning sker av avtalet. De ändringar som avses i 21 & är utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser, ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är tillåten enligt bl. a. 11 eller 12å (alltså fråga om avgäld). Bestämmelserna kompletteras av regler i 21 kap. Så JB om inskrivning av sådana avtal. Inskrivning fåri princip inte ske utan att rättighetshavare medgett åtgärden eller detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet (21 kap. 5 & andra stycket).
Om fastighetsägaren och tomträttshavaren kommer överens om tomträt- tens upphörande eller tomträtten kommer i fastighetsägarens hand eller äganderätten till fastigheten övergår på tomträttshavaren, gäller dock tomträtten till dess inskrivningen dödas. Även om inskrivningen av tomträtten dödas, svarar fastighetsägaren för rättighet som gäller i tomträt- ten oberoende av inskrivning (22 5).
Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld. klander av uppsäg-
ning eller bestämmande av lösesumma skall tas upp av fastighetsdomstol (23 5). Angående rättegången i sådant mål gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar. Om tvisten rör fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven, är domstolen inte bunden av parts medgivande eller yrkande (245 första stycket). Om målet rör bestämmande av lösesumma gäller särskilda föreskrifter i fråga om rättegångskostnaderna (24 5 andra stycket). Hänvis- ningen i första stycket avser endast bestämmelserna om rättegång i expropriationsmål i 5 kap. expropriationslagen och inte lagens särskilda bestämmelser om rättegångskostnad (prop. 1972:109 5. 416). I mål om omprövning av avgäld gäller alltså vanliga regler om rättegångskostnad. När talan väcks angående omprövning eller jämkning av avgäld eller om klander av uppsägning, skall domstolen genast anmäla det till inskrivningsmyndig- heten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft (25 å).
Tomträtten är till sin natur lös egendom. De regler som gäller för fast egendom har emellertid i vissa sammanhang gjorts tillämpliga även för tomträtt. Enligt 26 & äger bestämmelserna i utsökningslagen (1877:31 s. 1), lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom, lagsökningslagen (1946:808) och konkurslagen (1921z225) angående fast egendom och rättighet däri motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt. Vidare är vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt denna likställd med fast egendom.
[flera andra lagar anges dessutom att vad som i lagen sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Sådana bestämmelser finns i bl. a. lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m., förköps- lagen (1967:868), lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet, bostadssaneringslagen (1973:531), ledningsrättslagen (1973:1144), anlägg- ningslagen (1973:1149) och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.
Bestämmelserna i 13 kap. kompletteras av 21 kap. om inskrivning av tomträtt, 22 kap. 15 5 om inteckning i tomträtt och 23 kap. 8 5 om inskrivning i tomträtt av nyttjanderätt och servitut.
2.1.6. Jordabalkens övergångsbestämmelser
Enligt 34 & JP gäller äldre bestämmelser fortfarande i fråga om tomträtt som upplåtits före den 1 januari 1972, om inte annat är föreskrivet i lagen. (Särskilda övergångsbestämmelser gäller i fråga om inskrivningsreglema.) De undantag som görs från huvudregeln återfinns i 52 å, som innebär följande. I fråga om rättighet i eller till förmån för tomträtt, som upplåtits före nya balkens ikraftträdande (den 1 januari 1972), gäller i princip 13 kap. 7 5 nya balken. 13 kap. 7 5 nya balken gäller också i de fall 4 kap. nyttjanderättslagen i dess lydelse enligt 1953 års lagstiftning är tillämpligt på tomträtten. Bestämmelserna i 13 kap. 26 5 nya balken gäller även beträf— fande tomträtt, som upplåtits före balkens ikraftträdande. Detsamma gäller bestämmelsernai 13 kap. 21 och 25 åå nya balken, såvitt angår tomträtt på vilken 4 kap. nyttjanderättslagen i dess förut angivna lydelse är tillämp- ligt.
- _!m'u.-u— . m_u—tfmm. ...—.me
I 52 % JP görs alltså i vissa avseenden skillnad mellan tomträtt som följer reglerna före resp. efter den 1 januari 1954.
2.2. Beskattning och taxering av tomträtt
2.2.1. Beskattning av tomträtt
I beskattningshänseende jämställs tomträttshavare i stort sett med ägare av ' fastighet. Tomträttshavare skall redovisa garantibelopp för fastigheten enligt 47 & kommunalskattelagen (1928z370). Garantibeloppet utgör två procent av fastighetens taxeringsvärde, som alltså även för tomträttshavare omfattar både markvärde och byggnadsvärde. Även vid inkomstbeskattningen i övrigt gälleri princip samma regler för tomträttshavare som för ägare av fastighet. I fråga om s. k. schablonbeskattade fastigheter (egna hem) har dock tomträtts— havaren. förutom vanliga ränteavdrag, rätt att göra avdrag för tomträttsav- gälden (25% 1 mom. kommunalskattelagen). Avdragsrätt för tomträttsav- gäld motsvarar rätten att göra avdrag för räntor på lån för inköp av mark. Vid realisationsvinstbeskattning äger bestämmelserna om avyttring av fastighet tillämpning även på tomträtt (35 ä 2 mom. sista stycket kommunalskattela- gen).
En skillnad i beskattningen mellan ägd fastighet och tomträttsfastighet föreligger enligt lagen (1947:577) om statlig förmögenhetsskatt och lagen (1941:416) om arvsskatt och gåvoskatt. Fastighet som innehas med äganderätt tas här upp till hela taxeringsvärdet, medan för tomträttsfastighet endast tas upp byggnadens taxeringsvärde (se härom NJA 1959 s. 304).
I fråga om stämpelskatt gäller följande enligt 8 Ö 2 mom. stämpelskatte- lagen (1964:308). Vid upplåtelse av tomträtt utan tillhörande byggnad skall värdet av tomträtten anses motsvara avgälden för ett år. Detsamma skall gälla vid överlåtelse av sådan tomträtt. Har större vederlag utfästs för överlåtelsen, skall tomträttens värde dock anses motsvara vederlaget. ] övrigt skall värdet av tomträtt i tillämpliga delar bestämmas enligt reglerna för fast egendom. Som taxeringsvärde skall därvid gälla det taxerade byggnadsvärdet.
2.2.2. Tomträtt och fastighetstaxering
Fastigheter som innehas med tomträtt och med äganderätt behandlas i princip lika vid fastighetstaxering. Detta innebär att inget avseende fästs vid om en viss fastighet är upplåten med tomträtt. Byggnad på annans mark skall sammanföras med marken till en taxeringsenhet, om byggnadens ägare är skyldig att ta upp garantibelopp för marken (85 kommunalskattelagen). Tomträttshavare skall i stället för fastighetsägaren ta upp garantibelopp (47 å kommunalskattelagen). Tomträttshavaren har också besvärsrätt vid fastig- hetstaxering (1725 andra stycket taxeringslagen).
En tomträttsfastighet motsvarar visserligen alltid en hel registerfastighet men kan vara uppdelad i flera taxeringsenheter eller ingå i taxeringsenhet som också innehåller egendom från annan fastighet.
Det markvärde som åsätts en tomträttsfastighet är inte alltid lika med det
värde som tillhör fastighetsägaren. Föremål och anläggningar som tomträtts- havaren tillfört fastigheten tillåts påverka markvärdet fastän de tillhör tomträtten och tomträttshavaren och inte fastigheten och fastighetsäga- ren.
_? l l
l ! l i _l
3 Tomträttsinstitutets förekomst och tillämpning
3.1. Tomträttsupplåtelser av statliga myndigheter och av stiftelser
Tomträttsinstitutet tillämpas i mycket liten utsträckning av statliga myndig- heter. fram till år 1978 av endast domänverket. fortifikationsförvaltningen och statens järnvägar. Enligt prop. 1977/78:43 har regeringen lämnat lantbruksstyrelsen medgivande till tomträttsupplåtelse i Björkliden i Norr- bottens län. Det är vidare inte osannolikt att lantbruksstyrelsen i de tre nordligaste länen kan komma att i viss omfattning tillämpa tomträtt i fråga om områden ovan odlingsgränsen och på renbetesfjällen i Jämtlands län. Förslag härom har lagts fram i delbetänkande (DsJo 197911) Förvaltningen av fjällägenheter m. m. inom renskötselområdet. Tomträttsinstitutet tilläm- pas i vissa fall beträffande donationsjordar av Lunds universitet samt stiftsnämnderna i Uppsala och Lund.
Domänverket förvaltar två områden med i huvudsak äldre tomträttsupp- låtelser inom Stocksund i Danderyds kommun och i Ängelholms kommun (Havsbadet). De första upplåtelserna i Stocksund tillkom 1912 i avsikt att underlätta för framför allt statstjänstemän i Stockholm att bygga egna hem. I Ängelholm tillkom de första upplåtelserna 1920 och avsåg tomter för fritidsbebyggelse. Förutom dessa två områden har domänverket endast i enstaka fall upplåtit mark med tomträtt. Det har då framför allt varit fråga om kapitalkrävande ändamål och i lägen där försäljning varit direkt olämplig, t. ex. ovan odlingsgränsen. Det totala antalet tomträtter uppgår till 517 med sammanlagda avgälder på155 000 kronor. Domänverket förhandlar f. n. med tomträttshavarna om friköp av tomträtterna,
Fortifikationsförvaltningen förvaltar endast en fastighet med tomträtt. Upplåtelsen skedde 1967 och avser bostäder (kedjehus) i anslutning till Sjökrigsskolan i Näsbypark.
Statens järnvägar har under åren 1925—77 upplåtit sammanlagt 131 fastigheter med tomträtt. Av dessa är 102 friliggande småhus och 29 affärsfastigheter.
Av universiteten och stiftsnämnderna upplåter Lunds universitet en bostadsfastighet på donationsmark med tomträtt i Staffanstorps kommun. Syftet med upplåtelsen är att garantera skötseln av fastighetens byggnader. Av samma skäl planeras tomträttsupplåtelser av tre nydonerade fastigheter i Vellinge kommun. Stiftsnämnden i Uppsala upplåter 29 fastigheter med tomträtt i Solna kommun. varav 15 enfamiljshus. 1 flerfamiljshus. 1
kombinerad flerfamiljs- och affärsfastighet samt 13 industrifastigheter. Stlftsnämndens i Lund tomträttsupplåtelser avser ett fritidsbebyggelseområ— de i Vellinge kommun, som tidigare bestod av cirka 90 arrendelotzcr. Av dessa har 42 ombildats till tomträtt.
Av stiftelser har, såvitt kommittén känner till. endast Stiftelsen för naturskydd och friluftsliv i Heby kommun upplåtit mark med to'nträtt. Upplåtelserna (ett 50-tal) avser bebyggelse för friluftsämlamål.
3.2. Tomträttsupplåtelser av kommuner
3 . 2. 1 Tomträttsinstitutets utbredning
Åren närmast efter tomträttslagstiftningenstillkomst 1907 infördes tomträtt i ett fåtal städer. Första tomträttsupplåtelserna ägde rum i Stockholm ”08 och det var endast där en egentlig tomträttsverksamhet förekom. Under de närmast följande åren tillkom ett ringa antal upplåtelser i Göteborg, Landskrona. Marstrand, Malmö, Söderhamn och Ängelholm.
Under 1920—talet och fram till 1940 var intresset ringa för tomträttsinsti- tutet. Bara i en kommun (Luleå) infördes under denna tid tomträtt. Följande årtionde började emellertid tomträtt tillämpas av framför allt de större mellansvenska industristäderna, bl. a. Borås, Eskilstuna. Gävle, Karlstad. Norrköping, Västerås och Örebro. Viss mindre tomträttsverksamhet hör— jade också i Hallstahammar. Jönköping. Kristinehamn. Luleå och Södertälje samt i några av förorterna till Stockholm. Förekomsten av tomträtt var dock fortfarande av relativt liten omfattning. Fram till början av 195( fanns sammanlagt endast omkring 17400 upplåtelser i landet. varav 13 130 i Stockholm. I första hand avsåg upplåtelserna småhusbebyggelse (% (271), men även upplåtelser för flerfamiljshus (13 %) och industri (] %) före— kom.
Imitten av 1950—talet fick tomträttsinstitutet en större spridning. Samtidigt tillkom upplåtelseri ytterligare ett tiotal medelstora städer, bl. a. i Halmstad. Karlskoga, Kiruna, Trollhättan och Västervik. Också bland några av de mindre städerna infördes under denna tid tomträtt, t. ex. i Arboga, Boden, Enköping och Fagersta. Någon större ändring i fördelningen mellan olika upplåtelseändamål skedde inte annat än att antalet upplåtelser för industriel- la och kommersiella ändamål ökade till cirka 2,5 %.
Under 1960-talet och framförallt under 1970-talet kom upplåtelserna att domineras av mark för småhusbebyggelse. I många kommuner kom marken för denna typ av bebyggelse i stor omfattning att upplåtas som tomträtt. Som exempel kan nämnas att andelen småhusbebyggelse under 1970—talet utgjorde närmare 89 % av då förekommande tomträttsupplåtelser, medan andelen flerfamiljshus stannade vid 4,4 % samt industriella och kommersiel- la upplåtelser vid knappt 4 %. Till bilden hör dock att några kommuner begränsat sin tomträttsverksamhet till endast upplåtelse för annat ändamål än bostäder. Dessa är Arboga, Ovanåker. Oxelösund. Sigtuna, Sotenäs, Sundsvall och Upplands-Väsby.
Antalet ingågna tomträttsupplåtelser för olika ändamål i kommuner som bedriver en nämnvärd tomträttsverksamhet framgår av tabell 3.1. En
Tabell 3.l Antalet tomträttsupplåtelser under olika tidsperioder i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet
Period Fler— Småhus Affärs- Industri- Övrigt familjs— fastig- fastig- hus heter heter 1908—19 6 166 8 1920—29 94 3 793 10 1 1930—39 709 5 288 20 22 1940—49 I 498 5 652 23 119 1950—59 1 701 10 009 80 430 61 1960—69 1 608 17 244 159 1 121 160 197tL77 ] 770 35 892 249 1 374 953
närmare redovisning av antalet tomträtteri de enskilda kommunerna lämnas i avsnitt 3.2.2, tabell 3.2.
Utöver de tomträttsupplåtelser som anges i tabell 3.1 finns i dag ett antal kommuner som tillämpar tomträttsinstitutet i endast enstaka fall eller som mera frekvent tillämpat institutet under en kortare tidsperiod. Som närmare redovisas i avsnitt 3.2.3 kan antalet sådana upplåtelser uppskattas till omkring 1 250.
Kommitténs inventering visar att tomträtt förekommer i nämnvärd omfattning i 49 kommuner samt i ringa omfattning eller av äldre datum i ytterligare 45 kommuner. Antalet tomträtter i landet vid årsskiftet 1977/78 uppgick till sammanlagt omkring 91 500, varav knappt 86 400 avsåg bostadsändamål och återstående 5 100 industri- och andra ändamål. (Upp- gifter saknas från Timrå och Östersund.) I förhållande till landets hela fastighetsbestånd utgjorde antalet tomträttsfastigheter ungefär 5 %.
Vissa kommuner har — utan att ändra ett grundläggande principbeslut i fullmäktige om upplåtelse av tomträtt — upphört med sin tomträttsverksam- het. Dessa är Arboga (sedan 1963), Enköping (sedan 1975), Järfälla (sedan 1973), Jönköping (sedan 1958), Sigtuna, Sollentuna (sedan 1970), Värmdö (sedan 1960) och Ängelholm (sedan 1968). I bl. a. Jönköping och Ängelholm förekommer dock upplåtelse med tomträtt när speciella skäl föreligger.
I andra kommuner har under senare är fråga om försäljning av marken till tomträttshavaren aktualiserats eller redan inletts. Utredningar eller övervä- ganden att erbjuda i första hand tomträttshavare i småhusområden friköp av tomträttsmark har aktualiserats i tio kommuner (Borås, Finspång, Kalmar, Karlstad, Nacka, Nyköping, Stockholm, Skövde, Västervik och Ängel- holm). I sex andra kommuner (Halmstad, Jönköping, Kristianstad, Linkö- ping, Uddevalla och Örebro) har i viss omfattning försäljning av tomträtts- mark för småhus redan inletts.
Å andra sidan har i ett 35-tal kommuner under senare tid framförts krav om införande av tomträtt. Vanligtvis har det skett genom motioner i kommunfullmäktige, men i några fall även på initiativ från tjänstemän i kommunens förvaltning eller från företagare. I flertalet av dessa kommuner har motionerna avslagits, i knappt tio kommuner har frågan hänskjutits till beredning eller särskild utredning. När önskemål om tomträtt kommit från företagarhåll har skälen varit att minska investeringskostnaderna eller att
tidigare utarrenderade tomter skulle ombildas till tomträtt. Överväganden eller diskussioner om tomträtt i kommunernas planeringsverksamhet har i allmänhet uppkommit i anslutning till centrumplanering och sanering. Sådana överväganden förekommer t. ex. beträffande centrumbebyggelse i Alingsås, Lidingö och Varberg, i samband med förnyelse av sommarstuge- område i Huddinge och Varberg eller i samband med bevarandeplan avseende kulturhistorisk bebyggelse i bl. a. Mölndal och Orust.
Några kommuner har också fattat principbeslut om att tomträtt skall utnyttjas som alternativ till försäljning, dock utan att ännu ha företagit någon upplåtelse. Sådant beslut finns i bl. a. Arvika, Vetlanda, Vänersborg och Älvkarleby.
3.2.2. Tomträtt i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet
Antal
I de kommuner som numera bedriver en nämnvärd tomträttsverksamhet uppgick vid årsskiftet 1977/78 antalet tomträttsupplåtelser för olika ändamål till sammanlagt omkring 91 "500. Av dessa avsåg i runt tal 78 900 småhus (86,5 %), 7 400 flerfamiljshus (8,2 %), 3 000 industritomter (3,4 %), 550 affärsfastigheter (0,6 %) och 1 200 andra ändamål (1,3 %).
Det övervägande antalet tomträtter förekom i Stor-Stockholmsregionen (33 789). Enbart i Stockholms kommun fanns i runt tal 29 500 tomträttsupp- låtelser. Av övriga kommuner med ett större antal tomträtter kan nämnas Göteborg (10 648), Västerås (7 190), Malmö (4129), Norrköping (2 920), Karlstad (2 761), Luleå (2 586), Örebro (2 520) och Gävle (2 478). Antalet tomträttsupplåtelser vid årsskiftet 1977/78 för olika ändamål i nu avsedda kommuner framgår av tabell 3.2.
Tabell 3.2 Antal tomträttsupplåtelser 1978-01-01 i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet (Antal tätorts- invånare enligt folk- och bostadsräkningen 1975)
Kommun Första Fler- Småhus Affärs- Industri- Övrigt upp- familjs- ——-—_ fastig- fastig- låtelse- hus Fri- Rad- 0. heter heter är liggande kedjehus
] . Storstadsområdena
46. Tomträttsinstitutets förekomst och tillämpning sou 1980:49 1 1.1 Stor-Stockholm ] | 1 l I
Stockholm 1908 3 441 13 587 7 641 201 508 565 Stockholm i Botkyrka
och Huddinge 108 3 411 45 Botkyrka 1969 22 1 782 4 12 Nacka 1959 38 16 1 281 19 . Sollentuna 1950 18 135 76 2 3 i Solna 1944 100 65 3 11 ? Sundbyberg 1949 120 10 12 ' Upplands-Bro 1969 293 1 022 7 | 1.2 Göteborg 1912 1 766 7 945 497 440
1.3 Malmö 1912 536 3 156 437"
Kommun Första Fler- Småhus Affärs- Industri- Övrigt upp- familjs- ————————— fastig- fastig- låtelse- hus Fri- Rad- 0. heter heter år liggande kedjehus 2. Kommuner med mer än 75 000 tätortsinvånare (utanför storstadsområdena) Borås 1949 68 864 633 2 4 Eskilstuna 1946 80 1 223 709 15 50 Gävle 1948 26 1 505 927 1 19 Jönköping 1947 51 206 24 2 6 Linköping 1969 3 82 18 14 Norrköping 1946 76 1 756 1 003 10 40” 35 Sundsvall ca 1950 23 9 Västerås 1943 150 6 760 280 örebro 1948 79 2 408 33 3. Kommuner med 50—75 000 tätortsinvånare Halmstad 1951 107 1 888 15 43 Karlstad 1947 132 . 2 410 11 208 Kristianstad 1955 6 21 3 10 29 Luleå 1939 90 1 172 1 217 3 104 Nyköping 1949 1 246 410 1 41 60 Södertälje 1946 35 995 8 103 Umeå 1942 22 4 23 4. Kommuner med 25—50 000 tätortsinvånare Gotland 1951 283 29 1 29 ' Kalmar 1952 26 13 146 33 6 Karlskoga 1951 1 252 8 56 15 Kiruna 1962 49 676 707 1 1 65 Landskrona 1909 108 718 614 34 54 Piteå 1963 9 7 78 Skövde 1968 5 22 12 20 Söderhamn 1911 1 642 174 20 6 Trollhättan 1954 42 350 554 7 27 5 Uddevalla 1964 33 48 214 3 Västervik 1940 15 456 152 2 10 5. Kommuner med mindre än 25 000 tätortsinvånare Arboga 1958 60 7 5 Boden 1952 34 1 246 11 33 Enköping 1952 183 81 13 18 Fagersta 1959 77 114 Finspång 1969 6 134 309 2 1 Gällivare 1957 577 61 65 Hallstahammar 1949 1 100 40 12 7 Kristinehamn 1947 39 944 7 17 Köping 1969 410 29 6 9 Ovanåker 1963 1 16 Oxelösund 1964 4 24 Sotenäs 1967 3 10 Ängelholm 1913 23 917 6 1 11 6
” Varav 131 inom hamnförvaltningen. 1” Varav 13 inom hamnförvaltningen.
Tabell 3.3 Procentuell andel tomträttsfastigheter i vissa kommuner 1978-01-01
Kommun Andelen tomträttsfastigheter i procent To- Fler- Fri- Rad— 0. Affärs- Industri- An— talt familjs- liggande kedje- fastig- fastig— nat
hus småhus hus heter heter
Stockholm 58 43 50 71 21 40 Göteborg 26 23 19 46 28 Gävle 20 6 22 18 Nyköping 4 0,1 3 29 11 Södertälje 9 5 9 24 29 Umeå 0,3 2 5 Gotland 3 66 7 Kiruna 32 13 34 13 35 Landskrona 26 17 23 63 58 23 Piteå 3 3 53 Fagersta 13 40 Hallsta-
hammar 41 42 57 32 11 Oxelösund 33 48
Ett tiotal kommuner har i enkäten lämnat uppgifter om tomträttsfastig- heternas andel i kommunens hela fastighetsbestånd. Ett allmänt intryck av i dessa uppgifter är att andelen tomträttsupplåtelser vanligen uppgår till 10 ä ! 20 %. Några kommuner har dock betydligt större andel tomträttsfastigheter. , t. ex. Stockholm 58 %, Hallstahammar 41 %. Kiruna 32 % samt Göteborg och Landskrona 26 %. Förhållandet mellan tomträtt och äganderätt för olika ändamål i de kommuner som lämnat uppgift om antalet fastigheter i kommunen framgår av tabell 3.3.
Areal
I fråga om arealen mark som upplåts med tomträtt synes upplåtelse för flerfamiljshus ha störst utbredning i storstadsområdena (45—60 %). medan småhusbebyggelsen dominerar i flertalet övriga kommuner (30—70 %). Markåtgången vid tomträttsupplåtelse för annat ändamål än bostäder uppgår , i allmänhet till 15—30 % av kommunens tomträttsmark i de kommuner som upplåter tomträtt för flera ändamål. Arealen tomträttsmark inom de olika " kommungrupperna samt dess fördelning mellan olika upplåtelsetyper anges i tabell 3.4.
Fördelningen av tomträttsmark på olika upplåtelsekategorier kan växla markant mellan kommunerna. Särskilt gäller det små och medelstora : kommuner. Det är därför inte möjligt att av tabellen 3.4 utläsa mer än den * totala fördelningen tomträttsmark i de kommuner som har en större tomträttsverksamhet.
Tabell 3.4 Areal mark som upplåts med tomträtt för olika ändamål 1978-01-01 i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet
Tätortsområde Areal i 1 000 m2 Fler- Småhus Annat ändamål familjshus än bostäder Stor-Stockholma 12 991 13 139,9 6 221,9 Göteborg 10 966 3 013 5 901 Malmö 5 190 1 470 3 437 Kommuner med över 75 000 tätortsinv.b 1 095 5 125 2 332,9 Kommuner med 50— 75 000 tätortsinv! 3 662 5 467 3 171 Kommuner med 25— 50 000 tätortsinv.d 2 830 2 276 3 211 Kommuner med mindre än 25 000 tätortsinv! 475,8 4 242,7 2 070,5
” Ej uppgift från Nacka och Sundbyberg. b Ej uppgift från Borås, Jönköping, Västerås och Örebro. C Ej uppgift från Kristianstad. d Ej uppgift från Söderhamn, Uddevalla, Västervik och Östersund. 6 Ej uppgift från Finspång och Kristinehamn.
Inkomster
Kommunernas tomträttsverksamhet kan också belysas ur ekonomisk syn- vinkel. Under 1977 inflöt i avgälder till de kommuner som bedriver en nämnvärd tomträttsverksamhet närmare 320 miljoner kronor. Härav kom i storstadsområdena de största inkomsterna från upplåtelser för flerfamiljshus (50—60 %), medan inkomsterna från småhusverksamheten i dessa regioner utgjorde den mindre delen (7—15 %). I flertalet övriga kommuner var däremot inkomsterna från småhus störst, endast i några kommuner såsom Kalmar, Landskrona, Trollhättan och Umeå var avgälderna för flerfamiljs- hus fortfarande den största delen.
Summan influtna avgälder under 1977 i de olika kommungrupperna framgår av tabell 3.5. Också i fråga om denna tabellredovisning bör påpekas att avgäldsfördelningen kan variera starkt mellan olika kommuner.
Senare års exploateringsverksamhet
Uppgifter har också lämnats om kommunernas exploateringsverksamhet under treårsperioden 1975—1977. Enligt svaren synes upplåtelsen för småhus hålla sig på ungefär samma nivå som i början av 1970-talet. En fortsatt ökning av antalet tomträttsupplåtelser för industriändamål kan emellertid samtidigt iakttas.
Av särskilt intresse i detta sammanhang är förhållandet mellan upplåtelse med tomträtt och försäljning av kommunal mark. Vad gäller mark för flerfamiljshus framgår av svaren att den större andelen mark under den aktuella tidsperioden vanligtvis uppläts med tomträtt (cirka 60 %) till allmännyttiga eller kooperativa företag. Ingen kommunal mark avsedd för
Tabell 3.5 Summa tomträttsavgälder (i 1 000 kronor) under 1977 i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet
Tätortsområde Inkomster i 1 000 kronor Fler- Småhus Annat ändamål familjshus än bostäder Stor-Stockholm 77 098 23 795 79 5606 Göteborg 27 743 5 563 10 548 Malmö 11401 1331 14 019 Kommuner med mer än 75 000 tätortsinv.a ] 125,7 4 721,6 1 7584 Kommuner med 50— 75 000 tätortsinv.b 3 357,1 4 770,5 3 039,5 Kommuner med 25— 50 000 tätortsinv! 3 7962 3 099,2 4 202,2 Kommuner med mindre än 25 000 tätortsinv.d 634,3 3 770,2 1 318,1
" Ej uppgift från Jönköping. Norrköping, Västerås och Örebro har redovisat inkomster för flerfamiljshus och småhus i en summa och därför ej tagits med i tabellen. De sammanlagda avgäldsbeloppen för bostadsändamål i dessa tre kommuner utgjorde 17 394 000 kronor och för andra ändamål 4 347 000 kronor. " Luleå och Södertälje har redovisat inkomsterna för flerfamiljshus och småhus i en summa och har därför ej tagits med i tabellen. De sammanlagda avgälderna för bostadsändamål utgjorde 6551000 kronor och för andra ändamål 2 105 000 kro- nor. C Västervik har redovisat inkomsterna för samtliga upplåtelseformer i en summa (1 100 000 kronor) och har därför ej tagits med i tabellen. 4 Ej uppgift från Kristinehamn.
flerfamiljshus avyttrades till annan exploatör. Andelen helt privatexploate- rad mark i dessa kommuner stannade i genomsnitt vid omkring 17 %. Inågra kommuner var dock andelen privatmark stor. i Norrköping och Södertälje helt dominerande och i Malmö ungefär lika stor som den kommunala markandelen.
Beträffande mark för småhusbebyggelse var bilden mera varierande kommunerna emellan. I allmänhet uppfördes ungefär två tredjedelar av småhusen under den undersökta tidsperioden på kommunal mark och en tredjedel på privatexploaterad mark. På den kommunala marken uppläts knappt hälften med tomträtt medan ungefär en tiondel såldes till allmännyt- tiga eller kooperativa företag. Återstående mark såldes till annan exploatör. Till bilden hör dock att åtskilliga kommuner upplät all sin mark för småhus med tomträtt, bl. a. Kiruna, Landskrona, Malmö, Stockholm. Söderhamn. Södertälje, Upplands-Bro och Västerås. Försäljning av tomtmarken i större omfattning till annan exploatör än allmännyttiga eller kooperativa företag företogs i bl. a. Halmstad, Kalmar, Karlskoga, Kristianstad, Linköping. Trollhättan och Uddevalla. I viss mindre omfattning skedde sådan försälj- ning också i Gävle, Göteborg, Karlstad och Norrköping.
Kommunal mark för annat ändamål än bostäder uppläts uteslutande med tomträtt i Karlskoga, Kiruna, Landskrona. Malmö. Solna. Stockholm. Sundbyberg, Söderhamn och Trollhättan. I flera andra kommuner såldes däremot marken, bl. a. i Borås, Gävle, Kalmar. Karlstad och Uddevalla. I
övriga kommuner var förhållandet mellan tomträttsupplåtelser och försälj- ning mera jämnt.
lSammanfattning
; Av lämnade uppgifter i enkäten framgår klart att tomträtten under senare tid
använts främst för upplåtelse av mark till småhusbebyggelse och tomträtt för
ldetta ändamål är f. n. den till antalet helt dominerande upplåtelseformen.
Samtidigt kan dock noteras en ökad benägenhet att upplåta mark med 'tomträtt för andra ändamål än bostäder, det gäller då främst industri- »mark. Arealmässigt intar emellertid småhusbebyggelsen helt naturligt inte Figur 3.1 Förhållande; samma dominerande roll i alla kommunerna. Intäkterna från flerfamiljshus mella" tomträttsupplåtel- -och industritomter är större än från småhusbebyggelsen. se_1_978'01"01 ff" flerfa- I börden av tomträttsinstitutets tilläm nin från nu an ivna as ekter mIIJShus' småhus OCh HPC _ _ p g " _g p _ annat ändamål i vissa kan lllustreras enligt figur 3.1. De valda exemplen utgor dock mget statlstlskt kommuner vad avse, genomsnitt. antal, areal och avgälder.
Stockholm Göteborg Gävle Antal Antal
98%
Avgälder
Eskilstuna Karlstad Landskrona
Tabell 3.6 Tomträttsupplåtelser 1978-01-01 i kommuner med ringa tomträttsverksam- het
Kommun Antal Ändamål
1 . Kommun med mer än 75 000 tätortsinvånare Helsingborg Ca 80 Dels ca 60 egnahem från början av 1940-talet, dels ca 20 ombyggda villafastigheter inom den kulturskyddade Ramlösa brunnspark, dels några industritomter i centrum
2. Kommun med 50—75 000 tätortsinvånare Järfälla 171 165 friliggande småhus, 1 affärsfastighet och 5 industrier Skellefteå 6 Industri
Växjö 1 Flygplats
3. Kommun med 25—50 000 tätortsinvdnare Hudiksvall Ca 18 Ca 15 fritidshus på donationsmark som ej får säljas samt 3 industrifastigheter från 1940-talet Karlshamn Enstaka Industri Karlskrona 4 Industri, båtvarv Lidingö 6 Industri (tidigare arrendeområde), kultur- byggnad (Mölna gård) Lidköping 7 Oljeupplag, bensinstation o. d. Trelleborg 47 42 småhus från början av 1950-talet och 5 industrifastigheter Täby 3 Båtförsäljning, båtservice, föreningsgård Örnsköldsvik 8 7 affärsfastigheter och 1 industri inom ett
tidigare utarrenderat område
4. Kommuner med mindre än 25 000 tätortsinvånare Arvika Ca 40 Affär, kontor, lager, skrotupplag o. d. inom ett område som genom donationsbestämmelser
52. Tomträttsinstitutets förekomst och tillämpning SOU inte får säljas |
Borgholm 10 Industri Burlöv 8 5 flerfamiljshus (HSB), bilverkstad, pump- station, scoutanläggning Falkenberg 1 Varv Hallsberg 4 3 frikyrkor, 1 f. d. skola numera servering Hylte 1 Affär Jokkmokk 15 Småhus inom ett begränsat område Kungälv 85 72 friliggande småhus och 13 upplåtelser för annat ändamål, samtliga på Koön och ' Marstrand " Mariestad 7 Industri Mjölby 1 Folkets Hus . Mora 4 Affär och industri *,— Orust 3 Affär och industri i Osby 7 Industri inom ett begränsat område ,- Sigtuna 11 Bl. a. 9 industrifastigheter Simrishamn 5 Magasin, fiskfabrik, mekanisk verkstad Strängnäs 1 Restaurang Strömsund 2 Industricentra Upplands-Väsby 8 2 affärs- och 6 industrifastigheter Vaxholm 3 Hotell, försäkringsbolag, affär Vilhelmina 4 Industri, bilverkstad, bensinstation, kiosk Vännäs 1 Kiosk Värmdö 60 59 småhus och 1 affärsfastighet Ystad 6—7 Spannmåls- och oljeupplag . Älvsbyn Enstaka Industri i
Tabell 3.7 Kommuner som tillämpat tomträttsinstitutet under en kortare tidsperiod
Kommun Antal Ändamål
l ]. Kommun med mer än 75 000 tätortsinvånare
Uppsala Enstaka Studenbostäder från början av 1960-talet : 2. Kommuner med 50—75 000 tälortsinvånare ; Huddinge Ca 10 Flerfamiljshus (bostadsstiftelse) och småhus ) upplåtna under 1950— och 60-talet , Lund Ca 100 5—10 flerfamiljshus, ca 90 småhus upplåtna , 1947—53 3. Kommuner med mindre än 25 000 tälorlsinvånare Avesta 149 Flerfamiljshus och småhus upplåtna 1947—67 av dåvarande Krylbo köping Klippan 27 24 småhus upplåtna 1948—61 och 3 flerfa- miljshus Kumla 40 Småhus upplåtna 1953—55 , Mörbylånga 8—10 lndustrifastigheter från 1940-talet ' Oskarshamn 236 Bl. a. 229 fritidshus (tidigare arrendetomter), 5 villor Säter 8 Småhus från 1940-talet (säljs 1/7-78)
3.2.3 Tomträtt i kommuner med ringa tomträttsverksamhet
Utöver de i avsnitt 3.2.2 redovisade kommuner som mera generellt upplåter . mark med tomträtt finns det flera, framför allt mindre kommuner, som * tillämpar tomträtt i enskilda fall. Föremålet för tomträttsupplåtelse i dessa fall är i allmänhet mera välbelägna och attraktiva affärs- eller industritomter eller småhusområden där kommunen av speciella skäl föredrar tomträtt framför försäljning.
De kommuner som nu avses och de ändamål för vilka tomträtt tillämpas redovisas i tabell 3.6. Vissa av dessa kommuner, exempelvis Hylte, Karlskrona, Orust, Skellefteå och Strömsund, har poängterat att tomträtts- upplåtelsen endast är att betrakta som en uddaföreteelse.
] den nu redovisade gruppen kan antalet tomträttsupplåtelser uppskattas till cirka 640. Härutöver återstår ett fåtal kommuner i vilka tomträttsinsti- tutet tillämpats under en kortare tidsperiod, främst under 1940- och 50-talet för egnahemsbebyggelse eller för speciella ändamål. Dessa kommuner, som redovisas i tabell 3.7, har inte tillämpat tomträttsinstitutet därefter. Antalet tomträtter varom nu är fråga uppgår till knappt 600.
3.2.4 Upplåtelsevillkor m. m.
3.241. Tillämplig lag
Enligt övergångsbestämmelserna till 1953 års lagreform beträffande tomt- rättsinstitutet gäller den nya lagen endast avtal som slutits efter lagens ikraftträdande. Parterna kan dock komma överens om att avtal som ingåtts dessförinnan skall regleras enligt den nya lagens bestämmelser.
Ungefär en femtedel av nu gällande tomträttskontrakt regleras enligt 1907
Tabell 3.8 Antal tomträttsupplåtelser 1978-01-01 som regleras enligt 1907 års lag resp. avtal som efter överenskommelse regleras enligt 1953 års lagregler
Upplåtelsekategori 1907 års lag Avtal om övergång till 1953 års lagregler Stockholm Övriga kommuner Flerfamiljshus 2 938 74 2 Småhus 16 184 1 550 367 Affärsfastigheter 56 6 — lndustrifastigheter 204 54 1
års lag. Sådana avtal har förekommit främst i Stockholm men även i Luleå, Karlskoga, Solna, Söderhamn och Ängelholm. Fördelningen på olika upplåtelsekategorier som följer 1907 års lag och antalet avtal framgår av tabell 3.8.
3242. Förekomsten av rådighetsinskränkande kontraktsklausuler
Kommunerna synes nästan alltid följa normalkontrakt för tomträttsavtalen. i allmänhet det kontraktsförslag som utarbetats av kommunförbundet. Förekomsten av s. k. rådighetsinskränkande klausuler är där sparsam. I den begränsade omfattning som rådighetsinskränkande klausuler tagits in i kontraktet har det främst gällt fastighetens yttre och inre beskaffenhet eller servitutsliknande skyldigheter. Nedan redovisas exempel på klausuler som lämnats i enkätsvaren.
Den allra vanligaste kontraktsklausulen är föreskrifter om fastighetens uppvärmning, såsom elvärme, anslutning till kommunalt fjärrvärmenät eller annat särskilt uppvärmningssystem. Klausuler av detta innehåll tillämpas av 29 kommuner.
Andra vanliga klausuler gäller fastigheternas utförande. Det kan gälla föreskrift om högsta tillåtna våningsyta för olika ändamål (Stockholm och Södertälje) eller den tidrymd inom vilken byggnad skall vara färdig (Gällivare, Hallstahammar, Söderhamn och Södertälje). Bestämmelser som avser byggnadsrätten och fastighetens användningssätt förekommer bl. a. i Arboga, Finspång, Karlskoga, Kiruna. Köping. Oxelösund, Sigtuna. Sollen- . tuna och Södertälje.
En annan typ av byggreglerande bestämmelser avser förbud mot att sätta upp staket eller vidta annan närmare angiven åtgärd utan byggnadsnämn- dens tillstånd (Nacka) eller att byggnadslov inte får sökas för till- och ombyggnad utan att kommunen först godkänt ritningarna (Gällivare och
Borås).
I Stockholm förekommer klausuler om skyldighet för tomträttshavare i innerstadsområden att utan ersättning upplåta utrymme för t. ex. gångvägar för allmänt bruk eller iaktta annan begränsning i rådigheten över fastigheten. t. ex. x-områden, nätstationer och offentliga toaletter.
Klausuler om rätt för kommunen att lägga ned och bibehålla ledningar i fastigheten förekommer i Gällivare, Karlstad, Nyköping och Västerås. I anslutning till denna bestämmelse föreskrivs ibland förbud mot plantering av
träd eller buskar eller att utföra dyrbara anläggningar inom område för underjordisk ledning (Karlstad).
1 Uddevalla förekommer klausul om rätt för kommunen att ta i anspråk en mindre obebyggd del av tomten för gatuändamål. Det förekommer också, främst i fråga om flerfamiljshus. att tomträttshavaren åläggs att anlägga gator. grönområden och belysning inom området. I vissa fall uppställs klausuler som rör tomtgränsen och som innebär skyldighet för tomträttshavaren att tåla uppförande av garagebyggnad intill tomtgränsen eller att tomten får beträdas för tillsyn av byggnad. Sådana klausuler förekommeri Boden, Gävle, Köping och Uddevalla. Till denna typ av klausuler hör också föreskrift om skyldighet att tåla infästning och underhåll av intilliggande byggnad (Nyköping). Bestämmelser om skyldighet att i vissa fall ingå i gemensamhetsanläggning förekommer i Kiruna, Malmö, Nyköping, Nacka och Västervik.
I fråga om fastigheter som upplåts för kommersiella ändamål uppställs i vissa fall klausuler om typ av verksamhet, begränsning av varusortiment m. m. (Finspång. Göteborg, Kalmar, Landskrona, Malmö, Piteå. Skövde och Söderhamn).
Skyldighet att vid upplåtelse för industriell verksamhet anordna parke- ringsplatser för företagets verksamhet och personal föreskrivs i bl. a. Gällivare.
Beträffande fastighetens utnyttjande kan i kontrakt också införas förbud mot störande verksamhet för de boende på fastigheten (Malmö och Stockholm).
1.3 Malmö
Avgäldsunderlag Avgäldsränta, %
Småhus: marktaxeringsvärdet efter justering med hänsyn till värdenivå, tidsfaktor, markanläggningar, evakuerings- och rivningskostnader m. m. samt grundläggningsbidrag, varefter viss reduktion företas Marktaxeringsvärdet Uppskattat marknadsvärde Marktaxeringsvärdet
Ursprungliga avgäldsunderlaget uppskrivet efter index
Bostäder: 70 % av marktaxerings- värdet samt 1/5 av skillnaden mellan 1970 och 1975 års markvärde för varje år fr. o. m. 1976. Industri m. m.: nyupplåtelsevärdet
5,1 Ej klart
= domstolspraxis 4,5
6,5
6,25 7,25
2. Kommuner med mer än 75 000 tätortsinv., (utanför storstadsområdena)
Borås 1974—76: marktaxeringsvärdet 3,6—5 1977— : småhus marktaxeringsvärdet x 1,33 5 flerfamiljshus marktaxe- ringsvärdet 5 Eskilstuna Bostäder: marktaxeringsvärdet 5 Industri m. m.: nyupplåtelsevärdet 7,5 Gävle Nyupplåtelsevärdet 6,5 Jönköping Nyupplåtelsevärdet 6 Linköping Marktaxeringsvärdet Ej klart Norrköping Småhus: 1974 års marktaxeringsvärde förhöjt med 3/5 är 1977 och 4/5 år 1978 av differensen mellan 1975 och 1974 års marktaxeringsvärde 6 Flerfamiljshus: marktaxeringsvärdet 6 Industri m. m.: nyupplåtelsevärdet 6 Sundsvall
Industri m. m.: marknadsvärdet
Kommun Avgäldsunderlag Avgäldsränta. % Västerås Före 1975: marknadsvärdet jämfört
med nyupplåtelsevärdet 6,5
Efter 1975: marknadsvärdet med ledning av bl. a. ortsprisjämförelse = praxis Örebro Marktaxeringsvärdet x konsument-
prisindex 6,25 3. Kommuner med 50—75 000 lälorlsinvånare Halmstad Marktaxeringsvärdet 6,25 Karlstad Småhus före 1976: nyupplåtelsevärdet 5
Småhus efter 1976: marktaxerings- värdet 5 Flerfamiljshus: grundpris/m2 vy 6,25 Industri före 1976: nyupplåtelsevärdet 5 Industri efter 1976: frivillig överens- kommelse Luleå Marktaxeringsvärdet x 1,33 Bostädet 6.25
Industri 7,5
Nyköping Småhus: marktaxeringsvärdet 5,5
Industri: marknadsvärdet 5,5 Södertälje Nyupplåtelsevärdet Bostäder 6,25
4. Kommuner med 25—50 000 tätortsinvånare
Karlskoga Landskrona
Piteå Söderhamn
Nyupplåtelsevärdet Nyupplåtelsevärdet (jämfört med 5,75 % av 70 % av marktaxeringsvär- det)
Uppräkning enl. index (KPI) Nyupplåtelsevärdet
5. Kommuner med mindre än 25 000 tätortsinvånare
Arboga
Boden Enköping Fagersta Hallstahammar Kristinehamn Ovanåker Oxelösund Ängelholm
Nyupplåtelsevärdet
F. n. ca 50 % av nyupplåtelsevärdet Nyupplåtelsevärdet Marknadsvärdet
Lägre än nyupplåtelsevärdet Nyupplåtelsevärdet Industri: nyupplåtelsevärdet Industri: nyupplåtelsevärdet Småhus: 70 % av marktaxerings- värdet
Industri 6,75
Ej uppgift
Ej uppgift Ej uppgift Ej uppgift
= praxis 5,5 = praxis ca 6
6,5 6,5 6—7,25 Ej uppgift 6,25
32.43. Sidoavtal
Systemet med Sidoavtal (ibland kallat sidolöpare) som komplement till tomträttskontraktet är ovanligt. Exempel på sådana avtal har lämnats i enkätsvaren. När det förekommer innebär avtalet vanligtvis nedsättning av avgäldens belopp, t. ex. så länge tomträttshavaren uppfyller vissa villkor eller visst allmänt intresse tillgodoses. Nedsättning av avgälden kan också avse en viss angiven tidsrymd. Avtalsformen förekommer i Eskilstuna, Landskrona, Malmö, Norrköping, Skövde, Stockholm och Västerås.
I Stockholm upprättas Sidoavtal även beträffande åläggande för tomträtts- havaren att uppföra byggnad av viss omfattning före viss tidpunkt eller att uppföra och bekosta vissa anläggningar. t. ex. nätstationer, som sedan skall överlåtas till kommunen. Det kan också föreskrivas att anvisningsrätten till bostäder och lokaler skall tillskrivas kommunen eller att viss del av fastigheten under en övergångstid skall användas för annat ändamål, t. ex. för trafikändamål.
1 Solna tillämpas sidoavtal för att reglera lägenhetsstorlek och lägenhets- fördelning samt förstagångsuthymingen. Frågor om finplanering av tomtmark för industriändamål regleras i vissa fall i Hallstahammar genom sidoavtal. Det kan gälla asfaltering, dränering, inhängnad. utjämning av jordmassor. trädfällning o. d. I fråga om industrifastigheter regleras i Sigtuna genom sidoavtal rätt för tomträttshavare till industrifastighet att med äganderätt förvärva tomten inom viss tid samt förtur i bostads-. tomt- eller huskö.
3.2.4.4 Avgäldsbestämning vid nyupplåtelse
Vid nyupplåtelse av tomträtt för bostadsändamål bestäms avgäldsunderlaget i nästan alla kommuner med ledning av kommunens kostnader för markens exploatering. Det vanliga synes därvid vara att kalkylen för ett större exploateringsområde i kommunen är styrande för avgäldsunderlaget även i fråga om andra byggföretag. Vid beräkningen beaktas också möjligheten till statlig belåning.
Inom några kommuner — bl. a. Fagersta, Gotland, Linköping och Nyköping — bestäms avgäldsunderlaget efter marknadsvärdet. I Stockholm utgår man sedan slutet av 1977 från marktaxeringsvärdet.
Vid upplåtelse av mark för industri eller annat ändamål än bostäder sker i allmänhet en mera individuell prissättning med hänsyn till läge, markens beskaffenhet, marknadsvärde o. d. Särskilt vanligt är att skilda priser tillämpas i fråga om mark med centralt läge respektive mark i kommunens utkant.
Kostnader för anläggande av vatten och avlopp ingår i allmänhet inte i avgäldsunderlaget. Dessa tas i stället ut som engångsbelopp enligt va-lagens bestämmelser. Bara i Botkyrka, Enköping (vad avser industriområde), Fagersta, Gällivare (bostadsändamål), Oxelösund (industriändamål), Sköv- de, Sollentuna, Solna (bostadsändamål), Upplands—Väsby och Västerås ingår kostnaderna för va-anläggning i avgäldsunderlaget.
I några kommuner har debiteringen av kostnader för va-anläggning som engångsbelopp införts först under senare tid, i Göteborg 1958, Halmstad 1968, Kalmar 1973, Malmö 1963, Norrköping 1960 och Trollhättan 1973. I Gällivare kommer va-anläggningsavgiften att tas ut som engångsbelopp fr.o.m. 1978.
Kostnaderna för anordnande av fjärrvärme tar däremot inte någon kommun ut som engångsavgift. Dessa kostnader ingår därför i förekomman- de fall i det avgäldsgrundande beloppet.
Ifråga om utjämning mellan olika områden inom kommunen av kostnader för grundläggning och grovplanering har 31 kommuner av dem som bedriver en nämnvärd tomträttsverksamhet uttalat antingen att något behov av utjämning inte varit aktuellt eller att utjämningsförfarande ej tillämpas. Endast 11 kommuner tillämpar ett utjämningsförfarande, vanligtvis i fråga om flerfamiljshus. I Göteborg företas total utjämning av kostnaderna för samtliga bostadstyper utom friliggande småhus. I Karlskoga förekommer utjämning beträffande statligt belånad bostadsproduktion i flerfamiljshus och grupproducerade småhus. Norrköping utjämnar extraordinära kostna- der när det gäller flerfamiljshus vid råmarksexploatering. För småhus och industribyggnader tillämpas däremot i Norrköping ingen utjämning. Också Västerås företar utjämning avseende flerfamiljshus.
När kostnadsutjämning förekommer sker det i allmänhet genom att ett utjämningsbelopp räknas in på kostnadssidan i exploateringskalkylen och beloppet blir således avgäldsgrundande. Byggherren till tomt med dålig mark kompenseras därefter genom kontant bidrag. Detta system används av Hallstahammar, Kalmar, Karlskoga, Oxelösund, Sollentuna (i vissa fall), Trollhättan, Västervik, Västerås och Örebro. I Landskrona medför sämre grundförhållanden sänkande inverkan på tomträttsavgälden.
I vissa kommuner påverkas också avgäldens belopp av den inställning man har till tomträttsinstitutet och det intresse man vill tillgodose genom denna upplåtelseform. Sålunda håller Kiruna med hänsyn till bostadspolitiken i kommunen avgälder som inte täcker kommunens egna kostnader. Av samma skäl kan i Karlskoga förekomma vid grupproducerade småhus en viss fördelning av exploateringskostnaderna mellan olika bebyggelsetyper.
I bl. a. Linköping har förekommit att avgälden påverkas av kulturhisto- riskt betingade skäl. Det sker i form av ett driftsbidrag som dras av från avgälden.
Huvudgrunderna för bestämning av avgälden i Stockholm anges vara att få till stånd en avvägning mellan ”tillgodogörande av markvärdestegring" och "bostadssociala hänsyn”. Lokaliserings- eller näringspolitiska hänsyn beak- tas i princip inte. Ett undantag härifrån utgör dock avgälder för tomträtt med annan användning än bostad eller med kombinerad användning som är belägna i bostadsområden, vid bostadsgator i innerstaden eller i mindre centra. För att ej försvåra upprätthållandet av service i bostadsområdena tillämpas bostadsavgäld för sådana tomträtter.
På Gotland är tomtpriserna olika för Visby. vissa tätorter samt glesbygd. Bakom detta ligger politiska önskemål om regional utjämning vad gäller sysselsättning, bosättning och service. Avgäldens storlek kan sägas vara påverkad av dessa faktorer, även om tomträtt huvudsakligen förekommer i Visby.
Medan det bostadspolitiska intresset kan sägas vara av underordnad betydelse inom det stora flertalet kommuner, är det mera vanligt att avgäldssättningen särskilt i fråga om industrimark påverkas av närings- och lokaliseringspolitiska skäl. Uttalanden om att avgälden i dessa fall kan baseras på ett markvärde som ligger under kommunens hela exploaterings- kostnad görs av Arboga, Boden, Fagersta, Kalmar, Karlskoga, Kiruna. Kristinehamn, Nyköping och Skövde. I Hallstahammar förekommer att kostnaderna för parkeringsplatser och markplanering lämnas utanför kalkylen. Inom några kommuner sägs avgälden påverkas med hänsyn till verksamhetens kommunalekonomiska betydelse (Västervik) eller markens läge inom kommunen (Botkyrka, Kristianstad och Upplands-Bro).
Av 22 kommuner uttalas däremot att avgäldens belopp inte alls påverkas av något särskilt intresse.
Principerna för fördelning av markkostnaderna mellan tomträttsfastighe- terna varierar starkt mellan kommunerna. De metoder som förekommer är att avgäldsunderlaget bestäms efter ett visst pris per kvadratmeter våningsyta (vy) eller tomtyta (ty), visst enhetsbelopp per tomt med eller utan pristillägg efter tomtytan eller efter någon form av uppskattning av marknadspriset i det enskilda fallet.
Förflerfamiljshus bestäms avgäldsunderlaget nästan uteslutande efter ett kvadratmeterpris per våningsyta. Tillämpade kvadratmeterpris visar stark spridning. För 1977 varierade t. ex. priset mellan 25—275 kronor. Priser mellan 40—100 kronor förekom i bl. a. Göteborg och Malmö samt flera av de medelstora kommunerna. De högre prisnivåerna förekom särskilt i Stock- holmsregionen. Fram till 1960-talets början motsvarade tomtvärdet i bl. a. Gävle, Norrköping och Västerås de statliga tomt- och grundberedningsbe- loppen. Efter 1973 bestäms där beloppen efter den klassindelning av
flerfamiljshus som anges i bostadsfinansieringsförordningen.
I fråga om småhus tillämpar samtliga kommuner en enhetlig norm för att bestämma avgäldsunderlaget antingen det rör sig om friliggande småhus, radhus- eller kedjehus. De i dag vanligaste beräkningsmetoderna är en prissättning efter kvadratmeter tomtyta (20 kommuner) eller ett bestämt pris per tomt (17 kommuner), i ett par kommuner med visst tillägg för större tomter. Beräkning efter våningsyta förekommer bara i två kommuner.
Vid avgäldsberäkning efter tomtyta utgjorde kvadratmeterpriset 1977 i genomsnitt 35—40 kronor. Endast ett par kommuner visade ett anmärknings- värt lågt markpris, bl. a. Söderhamn med 1:93/m2 och Kiruna 10 kr/mz. I Malmö uppgick kvadratmeterpriset till 85 kronor och i Göteborg till 180 kronor för radhus. Vid avgäldsberäkning efter ett enhetligt pris per tomt varierade priserna 1977 mellan 30—70 000 kronor. Undantag härifrån utgjorde Borås med 20 000 kronor/tomt och Gällivare med 20 500 kronor/ tomt samt Nacka med 120 000 kronor/tomt. Nu nämnda priser avser friliggande småhus. Priset för rad- och kedjehus var i flertalet kommuner cirka 10—20 000 kronor lägre.
Inom gruppen tomträttsupplåtelse för annat ändamål än bostäder, som domineras av upplåtelser för industri och affärsfastigheter, fastställs avgäl- den i stor omfattning av marknadsmässiga hänsyn, vanligen efter förhandling i det enskilda fallet. Som tidigare angetts påverkas avgälderna också av närings- och lokaliseringspolitiska skäl. Några klara principer för hur avgälderna bestäms i dessa fall kan beträffande flertalet kommuner därför inte utläsas av enkätsvaren. Många kommuner utgår dock vid avgäldsbe- stämningen från ett fastställt pris per kvadratmeter tomtyta eller vånings- yta.
Också principerna för att fastställa avgäldsräntan varierar kraftigt. Ifråga om upplåtelser för bostadsändamål synes kommunerna under tiden fram till början av 1970-talet ha följt de högsta räntenivåer som fastställts av bostadsstyrelsen, respektive senare rekommenderats av stadsförbundet och kommunförbundet. Dessa räntenivåer var
1946-04-11 3,6 % bostadsstyrelsen 1958-04-21 4,25 % bostadsstyrelsen 1964-01-25 5,0 % stadsförbundet 1966-02-03 5,5 % stadsförbundet 1970-04-17 6,25 % kommunförbundet.
Flera kommuner håller fortfarande en avgäldsränta på 6,25 %. I vissa kommuner (bl. a. Köping, Linköping, Upplands-Bro, Västerås och Örebro) har däremot räntenivån höjts under senare år och uppgår i dag till 8 år 9 %. Några kommuner har redovisat ytterligare räntehöjningar för 1978, bl. a. Fagersta och Halmstad 9,75 %, Luleå 8,6 % och Södertälje 8,5—9 % (ej beslutad vid tiden för enkäten).
I några kommuner anpassas avgäldsräntan vid nyupplåtelse till tomträtts- låneräntan, i vissa fall ökad med 0,1 % på grund av kommunens adminis- trationskostnader. Till denna grupp hör bl. a. Gävle, Linköping och Södertälje. I Sigtuna avvägs avgäldsräntan för industriupplåtelser med hänsyn till låneräntan för 10-årsbundna kommunallån, förhöjt med 1 %. När det gäller upplåtelser för annat ändamål än bostäder förekommer också att
t' I
avgäldsräntan bestäms förhållandevis låg av närings- och lokaliseringspoli- tiska skäl (bl. a. i Kalmar och Söderhamn). Utvecklingen av avgälderna har under tiden 1954—77 på sina håll inneburit en avgäldsökning till det mångdubbla värdet. Ökningen har varit särskilt stor under 1970-talet. När det gäller flerfamiljshus har man i många kommuner ändock försökt hålla en förhållandevis jämn nivå av avgäldsunderlaget, inte sällan har priset legat stilla under flera år. Exempel på utvecklingen för flerfamiljshus i vissa kommuner åskådliggörs i diagram 3.2. Exemplen har valts bland kommuner som har ett större antal tomträttsupplåtelser för flerfamiljshus och utgör således inte något statistiskt genomsnitt. Nivån på avgälderna för småhus har, som sagts, varit kraftigt stigande sedan 1954, under de senaste åren t.o.m. mycket kraftigt. En allmän Diagram 32 U'Vec'ding' tendens har varit att avgäldsunderlaget varit någorlunda jämnt till slutet av en av analdsunderlag
. . . och avgäldsränta för 1960-talet eller början av 1970—talet men därefter gått brant uppåt. I diagram flerfamiljshus 195447
3.3 ges några exempel vad avser friliggande småhus. inom vissa kommuner. Kr per Karlstad Kr per Landskrona Kr per Boden kvm Iy/ % kvm Iy/ % kvm |y/%
225 9 175 9
125 7
54 60 66 72 77lÅr
Kr per Stockholm Kr per Göteborg Kr per Västerås kvm Iy/ % kvm Iy/ % kvm ly/ %
.. ooo . e . 225 225 225
54 60 66 * 72 77lÅr 54 60 66 72 77lÅr
_ Avgäldsunderlag --.-_ Avgäldsränta ......" Avgäldsunderlag storlek i innerstad
Kr per Malmö kom.tj./ %
Kr per Eskilstuna Kr per Landskrona kom.tj./% kom.tj./%
Kr per Göteborg tomt/%
Kr per tomt/%
_— Avgäldsunderlag ----- Avgäldsränta
Diagram 3.3 Utveckling- en av avgäldsunderlag och avgäldsränta för fri- liggande småhus 1954—77 inom vissa kommuner.
3.2.4.5 Omreglering av avgälder
Fram till årsskiftet 1977/78 har omreglering av avgälder förekommit i 32 kommuner och sammanlagt har under åren 1974—77 genomförts 7600 omregleringar. I särskilt de mindre kommunerna har avtal om nya avgälder nästan alltid kunnat ingås efter överenskommelse mellan kommunen och tomträttshavaren. I de större kommunerna har däremot stämning till domstol förekommit i stor omfattning. Antalet domstolsmål i olika kommuner vid utgången av 1977 var i exempelvis Gävle 196. Göteborg cirka 400, Karlstad 275, Kristinehamn 152 och Stockholm 227. I flertalet av målen har emellertid förlikning skett i efterhand, inte sällan sedan något eller några mål prövats av domstolen.
Metoderna för att bestämma avgäldsunderlaget i omregleringssituationen var vid undersökningstillfället starkt splittrade kommunerna emellan. Vid tomträttsupplåtelser för bostadsändamål bestäms ibland avgäldsunderlaget efter de senast åsatta marktaxeringsvärdet. I vissa fall har därvid taxerings- värdet justerats upptill fulla marktaxeringsvärdet. i andra fall tillämpas ingen uppjustering alls. I tre kommuner sätts markvärdet under det åsatta taxeringsvärdet och en kommun justerar först upp taxeringsvärdet och
reducerar därefter det sålunda erhållna beloppet. En annan princip för att bestämma avgäldsunderlaget är att följa kommunens exploateringskostna— der eller det avgäldsunderlag som vid regleringstillfället gäller för motsva— rande nyupplåtelser. I ett par kommuner bestäms slutligen avgäldsunderla- get efter en uppskattning av det marknadsmässiga markpriset.
Vid upplåtelser för industriändamål m. m. tillämpas vanligtvis exploate— ringskostnaderna. Endast fem kommuner följer marktaxeringsvärdet och lika många fastställer ett marknadsvärde, vanligen efter förhandlingar med tomträttshavaren. I tabell 3.9 redovisas hittills tillämpade metoder för avgäldsreglering.
Tabell 3.9 Tillämpade metoder vid årsskiftet 1977/78 för avgäldsreglering inom
kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet
Kommun
I . Storstadsområdena
1.1 Stor-Stockholm Stockholm
Järfälla Nacka Värmdö
4. Tomträttsinstitutets ändamål
4.1. Inledning
Alltsedan 1900—talets början har mark- och bostadspolitiken tilldragit sig ett stort intresse och ett omfattande reformarbete har genomförts på dessa områden. Tomträttsinstitutet infördes av främst bostadspolitiska skäl. I övrigt koncentrerades huvudintresset för institutet under de första årtion- dena till frågan om indragning av s. k. oförtjänt markvärdestegring, dvs. indragning av sådan höjning av markvärdet som föranletts genom samhällets åtgärder. Flera förslag härom lades fram i syfte att nå en generell lösning på problemet, dock utan att genomföras. Utvecklingen leddes i stället in på partiella reformer.
Under senare delen av 1930-talet och framför allt under tiden efter 1940-talet betingades utvecklingen inom det inledningsvis angivna området främst av intresset för åtgärder för att förbättra boendevillkoren för den enskilde. Ansvaret lades på kommunerna och kom till uttryck i den ännu gällande lagen (1947:523, senast ändrad 1977:215) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m. Statens roll fastställdes till att understödja kommunerna i deras verksamhet, i första hand genom att ställa medel till förfogande för lån och bidrag.
1947 års lag har i flera avseenden varit av grundläggande betydelse för den följande utvecklingen. Det har inte bara gällt ansvarsfördelningen mellan stat och kommun och grunden för den organisation och de statliga organ som byggts upp härför (senast reglerad i prop. 1977/78:93 om riktlinjer för ansvarsfördelningen inom bostadsförsörjningen m. m.). Ett omfattande lagstiftningsarbete har också pågått i syfte att tillgodose kommunernas behov av mark på rimliga villkor och att skapa möjligheter för kommunerna att bedriva en samlad planeringsverksamhet och få inflytande på bebyggelsens utformning. Av särskild betydelse har varit de riktlinjer för bostadspolitiken som riksdagen fastställde åren 1967 och 1974.
I de avseenden som tomträttskommittén har att diskutera kan urskiljas tre olika huvudinriktningar av de genomförda reformerna, nämligen bostads- politiska, markpolitiska och planpolitiska. Även om det inte alltid går att klart särskilja dessa olika frågor kan innebörden av dem så som de används i detta betänkande anges på följande sätt.
Med bostadspolitik avses samhällets åtgärder för att påverka bostadsför- hållandena. Detta har tagit sig uttryck bl. a. i form av lån och bidrag till byggande och upprustning av bostäder, miljöförbättrande åtgärder och
bidrag till vissa hushåll. Hit kan också räknas åtgärder i hyreslagstiftningen, bl. a. hyresgästs besittningsskydd och kontroll av hyrornas skälighet.
Med markpolitik avses åtgärder för att tillgodose behovet av erforderlig mark för samhällsbyggandet på rimliga villkor och att motverka markspe- kulation.
Med planpolitik avses samhällets åtgärder för att bevaka behovet av planmässighet i markanvändningen och bebyggelsens utformning.
I nu angivna verksamheter har tomträtten tillagts betydelse i olika sammanhang. Tomträttsinstitutet har, som det beskrivits av markpolitiska utredningen (SOU 1964:42 s. 42), ansetts utgöra ett värdefullt samhällsbygg— nadsinstrument och ett betydelsefullt medel för kommunerna att hålla markprisutvecklingen under kontroll och förbehålla samhället huvudparten av ökningen i markens kapitalvärde, markvärdestegringen. Som samhälls- byggnadsinstrument ansågs tomträttsinstitutet dels förenkla genomförandet av framtida förändringar av bebyggelseregleringen, förändringar av mark- användningen och andra stadsbyggnadsåtgärder, dels göra det möjligt att på ett mera aktivt sätt styra markanvändningen än vad byggnadslagstiftningen gav möjlighet till och dels förenkla regleringen av förhållanden som innefattar samverkan mellan fastigheter.
Tomträttsinstitutet ingår således i den samlade bostads-, mark- och planpolitiken och synen på institutet måste givetvis påverkas av de olika åtgärder som samhället vidtar på dessa områden. Det finns därför nu anledning att närmare redovisa dessa faktorer och att studera hur grundför- utsättningarna för dem har utvecklats över tiden. I det följande lämnas först en sammanfattande redovisning av de lagstiftningsåtgärder som vidtagits. Som bakgrund till denna beskrivning anges här nedan punktvis vissa viktigare förändringar som vidtagits under 1900-talet.
År Bostadsväsendet
1907 1909—20
1917 1935—38 Införande av bostadsanskaffningslån
1940—42
1941 1946—47
1949
1953
1955 1962
1965
1966
1967
1969
1971—72
1973
1974
och familjebidrag till barnfamiljer och pensionärer Införande av tertiär- och tilläggslån Hyresregleringslagen
Riktlinjer för efterkrigstidens bo- stadspolitik. Lag om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande. Familjebostadsbidrag.
Införande av bostadslån (ersatte ter- tiärlån och egnahemslån) och förbätt- ringslån, kommunala bostadstillägg och kommunala bostadsbyggnads- program
Mark- och pla'nväsendet
Förslag om kommunal markvärde- stegringsskatt (ej genomförda) Ny expropriationslag (ExL)
Ny byggnadslagstiftning (BL)
Utvidgad expropriationsrätt i ExL och BL avseende tätbebyggelse och mark för tomträttsupplåtelse Införande av rätt till zonexpropria- tion
VA-lagen (ersatt 1970)
Lagen om gemensamhetsanläggning- ar
Riktlinjer för bostads— och markpolitiken
Införande av paritets- och räntelån
Införande av statliga bostadstillägg (ersatte familjebostadsbidragen)
Införande av bostadsanpassningsbi- drag och statskommunala bostadstill- lägg Riktlinjer för bostadspolitiken m. m. Införande av bostadsfinansierings- förordningen (ersatte paritets- och räntelånen).
4.2. Bostadspolitiska aspekter
4.2.1. Huvuddragen i tidigare utveckling
Lag om kommunal förköpsrätt, markförvärvslån, nya regler för reali- sationsvinstbeskattning
Ny expropriationslag Andringari BL. Fastighetsbildnings- lagen. Anläggningslagen
Det var först under 1930-talet som ett egentligt bostadspolitiskt program tog form i landet. Införandet av tomträttsinstitutet torde därför i ett historiskt perspektiv få ses som ett tidigt initiativ från samhällets sida att ”befordra
Tomträtt
Lag om tomträtt
Reform av tomt- rättsinstitutet
Införande av tom- trättslån
Reform av tomträtts- institutet
städernas bebyggande” och "underlätta ett ändamålsenligt ordnande av deras bostads- och hyresförhållanden" (lagberedningens förslag till jorda- balk 1905 s. 257).
Det allmännas reglering av bostadsproduktionen och bostadsförsörjning- en under 1930-talet inriktades på att förbättra bostadsbeståndet på lands— bygden samt stimulera byggnadsverksamheten i städerna. Reformen avsåg att genom en kombination av finansieringsstöd till fastigheter och bidrag till vissa hushåll ge hjälp i sådana fall där ett mycket angeläget behov av bättre bostäder förelåg. Därför infördes statliga bostadsanskaffningslån och familjebidrag för främjande av de mindre bemedlade, barnrika familjernas försörjning år 1935 beträffande hyresbostäder och år 1938 beträffande egna hem. Särskilda stödåtgärder för pensionärer infördes år 1939.
Under krigsåren 1939—45 inskränktes byggnadsverksamheten kraftigt. En betydande nedgång i bostadsproduktionen inträdde redan under åren 1940—41 som en följd av kreditkrisen i början av kriget och materialknapp- het. För att motverka detta utvidgades det statliga stödet till bostadsbyggan- det. Låne- och bidragsverksamheten kom så småningom att innefatta en långtgående granskning från det allmännas sida av planerade byggnadsföre- tag med avseende på lägenheternas utformning och husens tekniska utförande, bl. a. genom lånegivningen (tertiärlån och tilläggslån). Tertiärlå- nen var dessutom förenade med en tioårig hyreskontroll och räntegaran- tl.
Vid sidan av den hyreskontroll som var förenad med de statliga lånen infördes år 1942 allmän hyresreglering i tätorterna.
Under senare delen av 1940-talet angavs en ny bostadspolitisk målsättning. Det gällde nu att avveckla rådande bostadsbrist i städerna och höja bostadsstandarden. Samtidigt eftersträvade man bättre villkor för familje- bildning och familjeutveckling samt utjämning av barnförsörjningskostna- derna. Reformprogrammet genomfördes dels genom att de organisatoriska. planläggande och initiativtagande insatserna lades till kommunerna, dels genom statlig långivning och dels genom utvidgning av den statliga bidragsverksamheten. I de kommunala skyldigheterna ingick bl. a. att biträda vid den statliga lån- och bidragsgivningen och att — vad gällde de större kommunerna— upprätta planer för bostadsförsörjningen. Ändringar- na, som genomfördes under aren 1947 och 1948, innebar även nya former för bostadsfinansieringen genom egnahemslån, bostadsförbättringslån och bidrag samt lån och bidrag till flerfamiljshus. Bostadsstödet till barnfamil- jerna ersattes med familjebostadsbidrag och s. k. trekronorsbidrag. Samti- digt infördes de allmänna barnbidragen. Familjebidragen utgick vid innehav av en godtagbar bostad till hushåll med minst två barn och med en angiven högsta inkomst. Trekronorsbidraget, som avskaffades redan i början av 1950- talet, utgick till hushåll med begränsade inkomster i bostäder som förvaltades av kommun eller allmännyttigt företag och utgjorde tre kronor per kvadratmeter lägenhetsyta och år.
Under 1950- talet och 1960- talet justerades vid flera tillfällen bostadsbi- dragens konstruktion och storlek. År 1962 sammanfördes de båda lånefor- merna tertiärlån och egnahemslån till en gemensam låneform. bostadslån.
Bestämmelserna om planering av bebyggelse och bostadsproduktion utvidgades år 1962 till att omfatta cirka 400 kommuner. Regler härom ges
numera i förordningen (1978:397) om kommunala bostadsförsörjningspro- gram, enligt vilken samtliga kommuner är skyldiga att årligen upprätta bostadsförsörjningsprogram för de närmaste fem åren.
År 1967 fattade riksdagen beslut om nya riktlinjer för bostadspolitiken (och markpolitiken). Bl. &. genomfördes olika åtgärder för att genom lån och bidrag befrämja ökad tillämpning av standardisering och rationalisering i byggandet. Det statliga lånesystemet ändrades till 5. k. paritetslån genom vilket man åsyftade att nå ökad likhet i fråga om de årliga kapitalkostnaderna för bostäder av olika ålder och att göra bostadskostnaderna oberoende av kortsiktiga ränteförändringar. Viktiga ändringar företogs också i hyreslag- stiftningen genom antagande av en ny hyreslag år 1968 med regler om starkare besittningsskydd för hyresgäster och spärrar mot oskäliga hyror. Samtidigt genomfördes en partiell avveckling av hyresregleringen.
Under senare år har omfattande förändringar genomförts i fråga om bostadsstödet. Familjebostadsbidragen ersattes år 1969 av statliga och kommunala bostadstillägg till barnfamiljer. Det statliga bostadstillägget omformades till ett enhetligt belopp och det kommunala tillägget fördubb- lades. Bostadstilläggen var inkomstprövade och reducerades när inkomsten översteg visst belopp. År 1974 blev också hushåll utan barn bidragsberätti— gade.
År 1974 antogs nya riktlinjer för bostadspolitiken. Därvid behandlades frågor bl. a. om bostadsfinansiering, bostadsbeskattning, markpolitik, konkurrens inom bostadsbyggandet, boendedemokrati och förbättrad boen- demiljö. Vidare togs upp frågor om ändringar i reglerna om bostadstillägg och om hyressättning.
4.2.2. Nu gällande låne- och bidragsregler
4.2.2.1 Låneregler
Statliga lån beviljas för ny- och ombyggnad av hus som skall tillgodose ett varaktigt behov. I vissa fall kan lån också beviljas för ombyggnad och förbättring av hus som endast under en begränsad tid kommer att användas för bostadsändamål. Statliga lån beviljas i regel inte för underhållskostnader . och inte heller för fritidshus. Till förbättringsåtgärder hör även gårdssanering och åtgärder som sparar energi. Av de olika låneformer som nu finns är följande särskilt betydelsefulla.
Bostadslån
Bostadslån, som regleras i bostadsfinansieringsförordningen (19741946, ändrad senast 19801329), är ett statligt lån som kompletterar de bottenlån som erhålls hos olika kreditinstitut. Det lämnas både till nybyggnad och ombyggnad samt till lokaler som betjänar ett bostadsområde, t. ex. närhetsbutiker, barnstugor, post- och bankkontor m.m. Bostadslån kan vidare lämnas för att förbättra den yttre miljön.
I förordningen uppställs vissa närmare angivna villkor för bostadslån. Bl. a. gäller vid såväl nybyggnad som ombyggnad dets. k. markvillkoret. Det innebäri sina huvuddrag att man inte kan få lån, om mark som skall bebyggas
har tillhandahållits av någon annan än kommunen. (Markvillkoret behandlas närmare i avsnitt 4.3.3.2.)
Vid prövning av ansökan om bostadslån till nybyggnad skall hänsyn tas till kostnaderna för huset och tomten. Om kostnaderna bedöms vara alltför höga, beviljas inte lån. Innehas marken med tomträtt skall prövningen avse markägarens — dvs. i regel kommunens — förvärv av marken.
När storleken av bostadslånet skall beräknas, fastställer länsbostadsnämn- den ett låneunderlag. För nybyggnad ingår i låneunderlaget kostnaderna för marken och dess iordningställande för bebyggelse (tomt- och grundbered- ningskostnad), belopp för höjt fastighetsvärde som beror på särskilt gott bostadsläge (lägestillägg) samt för nybyggnadskostnader och vissa andra
kostnader. För ombyggnad gäller särskilda regler.
I varje låneärende fastställs också ett pantvärde för fastigheten och huset. Med ledning av detta bestäms lånets läge från säkerhetssynpunkt.
Bostadslånet utgår med varierande andelar av låneunderlaget till olika kategorier av låntagare. Om låntagaren är kommun eller allmännyttigt bostadsföretag, utgör lånet 30 % av låneunderlaget och placeras inom 100 % av pantvärdet. Övriga kategorier får mindre statslån och måste således själva tillskjuta en egen insats. För bostadsrättsföreningar med kommunal kontroll är låneandelen 29 %, för småhus som skall bebos av ägaren 25 % och för övriga låntagarkategorier 22 % av låneunderlaget. Lånet placeras för dessa låntagarkategorier inom 99, 95 resp. 92 % av pantvärdet. Beloppen för låneunderlag och pantvärde anpassas i de enskilda låne- ärendena till ortens kostnadsläge genom en s. k. ortskoefficient samt till den allmänna kostnadsutvecklingen inom byggnadssektorn genom en tidskoeffi- cient.
Räntan på bostadslån fastställs varje år av regeringen och skall motsvara statens egna kostnader för upplåning av kapital med tillägg för administra- tionskostnaderna för bostadslångivningen. För år 1980 har bostadslånerän- tan fastställts till 11 %.
Om de faktiska räntekostnaderna för bottenlån och bostadslån överstiger en s. k. garanterad nivå, täcks mellanskillnaden med ett räntebidrag. Räntan på bottenlån får därvid inte överstiga den räntesats som tillämpas på den allmänna lånemarknaden. Bostadsstyrelsen fastställer den ränta som skall godtas i dessa sammanhang. Räntebidraget utgör en subvention för att kapitalkostnaderna för den boende skall kunna hållas nere.
För nybyggda hyres- och bostadsrättshus är den garanterade räntesatsen 3,9 % det första året efter lånets utbetalning, när byggnadsarbetena har påbörjats under år 1977 eller tidigare, 3,6 % om de påbörjats under år 1977 och 3,4 % om de påbörjats år 1978 eller senare. Den garanterade räntesatsen höjs därefter för varje år med 0,25 procentenheter. Under den tid räntebidrag erhålls betalas ingen amortering på det statliga bostadslånet.
För nybyggda småhus som bebos av ägaren är den garanterade räntesatsen 5,5 % , när lånebeslut meddelats och byggnadsarbeten påbörjats år 1978 eller senare, i annat fall 6 % under det första året efter lånets utbetalning. Räntesatserna höjs varje år därefter med 0,35 procentenheter till dess marknadsräntenivån uppnåtts. Amortering på det statliga bostadslånet börjar ett halvår efter utbetalningen av lånet. Amorteringstiden är 30 år.
Vid ombyggnad utgår räntebidrag i stort sett enligt samma regler som vid
nybyggnad. Viss skillnad föreligger i fråga om beräkning av låneunderlaget. Räntebidraget utgår sedan år 1977 även till kostnad för tomträttsavgäld. vid ombyggnad dock endast om lånet avser flerfamiljshus.
Förbättringslån
Förbättringslån utgår enligt kungörelsen (1962z538 ändrad senast 1979:225) om förbättringslån och beviljas till upprustning av bostäder för personer som fyllt 60 år, uppbär folkpension eller är handikappade. Förbättringslän beviljas även den som tillhör befolkningsgrupp som lever under särpräglade förhållanden samt för upprustning av bostäder som är mycket bristfälliga och det föreligger särskilda skäl för detta bostadsstöd. Lånet kan slutligen också beviljas för energibesparande åtgärder.
Förbättringslånen är inkomst- och förmögenhetsprövade. Lånen är antingen i sin helhet ett räntefritt stående lån (i allmänhet högst 20 000 kronor per lägenhet) eller ett lån som består av en räntefri stående del och en räntebärande del som skall amorteras.
Bostadsanpassningsbidrag
Enligt kungörelsen (1973:327, ändrad senast 1979:255) om bostadsanpass- ningsbidrag kan bidrag beviljas för att göra det möjligt för handikappade att utnyttja bostadslägenhet på ändamålsenligt sätt. Bidraget, som kan utgå både för småhus och flerfamiljshus, utgår med skäliga kostnader, i allmänhet högst 20 000 kronor per lägenhet. Högre belopp kan utgå när särskilda skäl föreligger.
Energi/ån och bidrag
Statligt stöd till energibesparande åtgärder i bostadshus (förordning 1977:332, ändrad senast 1979z922) utgår i form av energisparbidrag, energisparlån och räntebidrag.
4.2.2.2 Bidragsregler
Till barnfamiljer och hushåll utan barn med låga inkomster utgår ett löpande bidrag, bostadsbidrag. Bostadsbidraget består av en statlig del enligt förordningen (1976:263, ändrad senast 1979:227) om statliga bostadsbidrag till barnfamiljer samt en statskommunal del enligt förordningen (1976:262, ändrad senast 1979:228) om statskommunala bostadsbidrag till barnfamiljer m. fl. Till den statskommunala delen av bostadsbidraget utgår statsbi— drag.
Det statliga bostadsbidraget utgår endast till barnfamiljer och utgör 1 500 kronor per år för varje barn under 17 år. Det beviljas utan särskilda bostadsvillkor.
Det statskommunala bostadsbidraget beviljas endast om särskilda villkor är uppfyllda beträffande bostaden. Sökanden måste sålunda ha egen bostad och kostnaden för den måste uppgå till minst 450 kronor per månad. Statskommunalt bostadsbidrag utgår med 80 % av bostadskostnaden utöver
Tabell 4.1 Statskommunala bostadsbidrag från och med 1980-01-01
Hushållstyp Övre hyresgräns kr. per månad
Ensamstående utan barn 700 Makar (samboende) utan barn 800 Hushåll med 1—2 barn 1 125 Hushåll med 3—4 barn 1 375 Hushåll med 5 eller flera barn 1 625
450 kronor i månaden intill en övre gräns. De övre gränserna är från och med den 1 januari 1980 följande för olika hushållstyper. Både i fråga om statligt och statskommunalt bostadsbidrag är hushållets inkomst avgörande för hur stort bidraget blir. Bidrag utgår fr. o. m. den 1 januari 1980 när familjeförsörjarens — eller makars sammanlagda — till statlig inkomstskatt taxerade inkomst inte överstiger 38 000 kronor. För hushåll utan barn är inkomstgränsen 29 000 kronor. Den övre inkomstgränsen för bostadsbidrag, vid vilken bidraget reduceras med viss procentuell andel av den överstigande inkomsten, är 59 000 kronor.
Enligt förordningen (1977:392, ändrad senast 1979:229) om statskommu- nala bostadsbidrag till vissa folkpensionärer m. fl. utgår bostadsbidrag, om kommunen beslutat det, till den som uppbär folkpension.
4.2.3. Bestämmelser om hyressättning
De centrala bestämmelserna om hyra finns i 12 kap. jordabalken. Vid förhyrning av bostadslägenhet skall hyran vara till beloppet bestämd antingen i avtal mellan hyresvärd och hyresgäst eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978z304), i förhand- lingsöverenskommelse. Förlängs hyresavtalet, skall hyran enligt 485 utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Den fordrade hyran skall anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Tanken bakom bruksvärdesregeln är att inte bara jämförliga lägenheter skall få lika höga hyror utan också, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet skall anpassas till varandra efter lägenheternas varierande standard. Hyrorna blir därigenom relativt bestämda. För att motverka ogynnsamma konsekvenser på hyrorna i ett marknadsläge, när balans inte råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter, har en särskild spärregel införts. Denna spärregel innebär att vid jämförelsepröv— ningen skall bortses från lägenheter vars hyra inte är rimlig med hänsyn till hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Vid denna jämförelseprövning skall främst beaktas hyra för lägenheter i hus som förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
4.2.4. Drag i den återgivna utvecklingen som påverkar tomträttsinstitutets utnyttjande som bostadspolitiskt medel. Förslag om villkorade tomträttsupplåtelser
Som tidigare konstaterats var samhällets engagemang på det bostadssociala området av ringa omfattning under de första decennierna av 1900-talet. Egnahemsbyggen främjades genom att kommunala lån lämnades på fördelaktiga villkor. Några medel av generell natur för att stödja bostads- försörjningen förelåg inte. Ett undantag utgjorde tomträttsinstitutet som infördes i syfte att skapa ett medel för det allmänna att främja en sund utveckling av bostadsförhållandena till rimliga priser inom framför allt expanderande städer. Mark för bebyggelse skulle tillhandahållas enskilda utan att samhället därför avstod från äganderätten till marken. Avgälden för upplåtelsen ansågs kunna sättas skäligen låg. eftersom samhället kunde tillgodogöra sig inträdd värdestegring vid upplåtelsetidens slut (lagbered- ningens förslag till jordabalk ], 1905 s. 257).
Bilden av bostadspolitiken är i dag en helt annan. Genom omfattande lagstiftning har samhället fått möjlighet att vidta direkta åtgärder för markanskaffning och planläggning av bebyggelse. Genom bostadsförsörj- ningsprogram eftersträvas att anpassa tillgången på bostäder och dessas standard och kvalitet till föreliggande behov. Olika former av lån och bidrag lämnas för att hålla nere den enskildes boendekostnader och kostnader för anskaffande av bostad.
De bostadspolitiska medel av generell karaktär som numera står samhället till buds får i allt väsentligt anses tillgodose de syften som tomträtten hade vid institutets införande år 1907 när det gäller bostadsstödet. Den subvention av markkostnaderna som åsyftades med tomträttsinstitutet har till största delen ersatts med möjligheten att räkna in markkostnaderna i låneunderlaget — för småhusi regel 95 % —för den statliga bostadsbelåningen. (Effekten på marks värdestegring kommer att behandlas i följande avsnitt.)
Vid en bedömning av tomträttsinstitutets lämplighet som bostadspolitiskt medel bör en jämförelse göras med boende på ägd mark. I stora delar är innehav av tomträtt likställt med äganderätt till marken. Det gäller såväl skyddet i besittningen av fastigheten som rätten till försäljning och belåning. De ekonomiska konsekvenserna ställer sig däremot olika. Som närmare kommer att redovisas i avsnitt 6 medför upplåtelse med tomträtt under de första åren av upplåtelsen i princip lägre boendekostnader jämfört med om marken upplåtits med äganderätt. Äganderätten ställer sig emellertid därefter fördelaktigare vid en fortlöpande markvärdestegring. Förhållandet är emellertid självklart om syftet att tomträttsinstitutet skall tillföra samhället markens värdestegring skall upprätthållas. Det bör således redan här framhållas att valet av avgäldssystem har en direkt inverkan på boendekostnaderna för en tomträttshavare. Frågan om en skälig avgäldsbe- stämning kommer att behandlas i avsnitt 5.
Något hinder mot att utnyttja tomträttsinstitutet för att subventionera boendet utöver tidigare angivna generella bestämmelser föreligger i och för sig inte. En sådan subventionering är emellertid inte problemfri. Den förmån som en låg avgäld innebär kan vid en försäljning av tomträtten tillgodogöras av den förste innehavaren genom en förhöjd köpeskilling. Syftet med
subventionen är därmed förfelat. Möjligheten att i ett försäljningspris inkludera en diskonterad avgäldsförmån skiljer sig emellertid inte från möjligheten att tillgodogöra sig en lämnad subvention beträffande bostäder på äganderättsmark. Här påtalat problem är sålunda av generell karaktär. Förhållandet torde också vara att det nu beskrivna problemet gör sig gällande särskilt påtagligt i en fastighetsmarknad med stor efterfrågan på bostäder. Inträder en mera stabil bostadsmarknad med tillräcklig tillgång på likvärdiga bostäder minskar utrymmet för försäljningsprishöjningar. Även detta är en generell iakttagelse oberoende av upplåtelseform.
Generella åtgärder för att förhindra att fastighetsägare eller tomträttsha- vare vid försäljning tillgodogör sig det kapitaliserade värdet av en framtida bostadssubvention genomförs emellertid allmänt. Nyligen förlängdes köpe- skillingskontrollen för statsbelånade småhus till tre år för övertagande av statliga bostadslån. Kommunala föreskrifter för inträde i den kommunala tomtkön är ett annat exempel. Från den 1 juli 1980 har kommunerna också möjlighet att vid försäljning av ett statligt belånat småhus vägra lämna borgen för statslånet om försäljningspriset överstiger vad kommunen anser godtagbart. Om priset inte är godtagbart skall vidare räntebidraget kunna dras in och amorteringstiden för lånet förkortas. Förslag beträffande realisationsvinstbeskattningen har nyligen lagts fram (prop. 1980/81:32).
Frågan är nu om tomträttsinstitutet erbjuder särskilda möjligheter att komma till rätta med de problem som kan uppkomma till följd av att bostadsmark upplåts till subventionerade priser. Hittills vunna erfarenheter ger inte belägg för att det skulle vara fallet. I den allmänna diskussionen framförs emellertid inte sällan förslag om s. k. villkorade tomträttsupplåtel- ser eller någon form av överlåtelseförbud. Hänvisning görs därvid till förhållandena beträffande fastigheter med äganderätt. Enligt nu gällande bestämmelser i 13 kap. 6 & jordabalken föreligger förbud såväl mot villkorad tomträttsupplåtelse som mot inskränkning i tomträttshavarens rätt att bl. a. överlåta tomträtten.
Beträffande villkorade upplåtelser gäller att vid försäljning av fastighet kan förvärvets fullbordan eller bestånd göras beroende av villkor under en tid av två år från den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 3 & 1. och 4 kap. 4? första stycket jordabalken). Sådan bestämmelse skall då finnas intagen i köpehandlingen. Är förvärvet av fastigheten beroende av villkor skall lagfartsansökan förklaras vilande (20 kap. 75 12. jordabalken).
Överlåtelseförbud kan i praktiken utformas antingen som ett förbud under viss tid att utan markägarens godkännande sälja fastigheten vidare (5. k. direkt överlåtelseförbud) eller som ett försäljningsförbud under viss tid men kombinerat med en vites- eller skadeståndspåföljd vid en överträdelse av förbudet (s. k. indirekt överlåtelseförbud). Ett överlåtelseförbud som tagits in i en köpehandling hindrar ej lagfart.
Att i tomträttssammanhang inför ”villkorade” upplåtelser motsvarande 4 kap. 45 jordabalken medför i och för sig inte några större lagtekniska svårigheter. Innebörden härav blir att enhetliga regler kommer att gälla för tomträtt och äganderätt samt att kommunerna erhåller ett ytterligare styrinstrument när det gäller kontrollen av vidareförsäljning av tomträtts- fastigheter inom den första tvåårsperioden. Kommittén föreslår att en regel härom införs i 13 kap. 65 jordabalken.
Frågan om överlåtelseförbud kräver emellertid ingående överväganden. Bl. a. råder för närvarande osäkerhet i vilken omfattning ett överlåtelseför- bud har giltighet och vilken rättsverkan det har. En närmare undersökning av dessa oklarheter i tolkningen av 4 kap. jordabalken torde bli ingående (jfr. departementschefens motsvarande uttalande i prop. 1978/79:55 s. 6). Innan särskilda bestämmelser i endera riktningen genomförs i fråga om överlåtelse av tomträttsfastigheter, vilka med nödvändighet måste bli ingripande, måste man också ta ställning till huruvida det i ett läge där tomträtt och äganderätt skall förekomma parallellt är önskvärt att tillskapa sådana regler. Problemets generella karaktär ger vid handen att så inte är fallet. Det kan också antas atti kommuner med såväl tomträtt som äganderätt skulle separata åtgärder i fråga om tomträttsfastigheter kunna påverka den allmänna inställningen till tomträttsinstitutet och föranleda höjning av priset på fastigheter som innehas med äganderätt. Kommittén anser således att det varken är lämpligt eller praktiskt genomförbart att införa särskilda priskontrollerade åtgärder i form av överlåtelseförbud för enbart tomträttsfastigheter. Kommittén vill också erinra om att lagutskottet (LU 1979/80z28) efter inhämtat yttrande av civilutskottet (CU 1979/80:64) förordat att frågan om utformningen av regler angående överlåtelseförbud vid fastighetsförsäljning blir, i den form regeringen närmare bestämmer, föremål för närmare överväganden. Därvid bör det också enligt utskottet prövas om överlåtelseförbud kan tillåtas vid upplåtelse av tomträtt.
En annan fråga, som närmare kommer att behandlas i följande avsnitt, är förhållandet mellan det bostadspolitiska syftet och syftet att genom de löpande avgälderna dra in värdestegring på marken till samhället. Ett fullföljande av sistnämnda syfte kan i en marknad med stark värdestegring komma i konflikt med en önskan att hålla boendekostnaderna nere. Den enskilde tomträttshavarens boendekostnader påverkas vidare av bl. a. den markpolitik som vederbörande kommun bedriver, dess inflytande över mark- och byggkostnader, möjligheter att hindra markspekulation m.m. Tomträttens roll i nu angivna avseenden belyses närmare i följande avsnitt.
Nu angivna förhållanden har i första hand gällt tomträttsupplåtelser för småhusbebyggelse. Sammanfattningsvis kan beträffande denna sektor sägas att boendekostnaderna numera i allt väsentligt regleras av systemet med bostadslån och bidrag samt i övrigt i hög grad är beroende av gällande överlåtelsepriser. Tomträttsinstitutet kan endast utgöra ett medel att ge ytterligare subventioner till boendet. En särskild olägenhet utgör därvid det förhållandet att förste innehavare av en fastighet kan tillgodogöra sig förekommande subventioner. Samma problem uppstår när marken överlåts med äganderätt och räntebidrag utgår enligt bostadsfinansieringsförordning- en. Möjligheterna att med framgång påverka dessa problem med hjälp av tomträttsinstitutet är enligt kommittén små. Eventuella ingrepp bör om de blir aktuella få formen av generella åtgärder.
I fråga om hyreshus är läget, åtminstone teoretiskt, i viss mån ett annat. Vid upplåtelse av mark med tomträtt till kommunala eller allmännyttiga bostadsföretagi större omfattning kan kommunens avgäldsuttag i kombina- tion med reglerna om bruksvärdeshyra i och för sig hålla de löpande boendekostnaderna nere även beträffande fastigheter som innehas med
äganderätt. Detta förutsätter då att kommunen avstår från att ta ut inträffad markvärdestegring via avgäldsreglering. Det sagda gäller dock inte generellt, eftersom bruksvärderingssystemet kan skapa olika beräkningsutrymmen för exempelvis äldre och nyare bebyggelse. För upplåtelse av mark med tomträtt för flerfamiljshus torde i övrigt gälla att en fortlöpande höjning av avgälderna ger utslag i den enskildes boendekostnader på samma sätt som vid upplåtelse för småhus.
4.3. Markpolitiska aspekter
4.3.1. Faktorer som påverkar markvärdet
Marks värde bestäms ytterst av det ändamål för vilket den används eller förväntas komma att användas. Grundläggande för värdet är den nytta eller avkastning som marken ger eller förväntas ge. Mot denna bakgrund är det givet att ett markvärde inte är oföränderligt. Markens användning kan ändras och därmed markvärdet. Den avkastning som en viss användning ger kan också ändras, t. ex. på grund av en allmän samhällsförändring.
Att närmare precisera alla de faktorer som i det enskilda fallet bestämmer markvärdet torde inte vara möjligt. Man kan emellertid göra en grov indelning efter huruvida det är förändringar av utbud eller efterfrågan eller om det är tillgång på mark eller behov av mark. En press uppåt på priserna uppkommer t. ex. inom områden med stark befolkningstillväxt där efterfrå- gan på byggbar mark ökar, samtidigt som tillgången på sådan mark är begränsad. Detta leder till att värdet på mark inom området eller där utanför, som tidigare var avlägset beläget, kan öka väsentligt. Värdet på mark inom sådana områden kan också stiga till följd av själva förväntningen om ökad avkastning. Värdeförändring kan vidare inträda genom förändring av en bebyggelsetyp till en annan eller genom ökad byggnadsrätt vid planändring. Slutgiltigt bestäms markvärdet i nu beskrivna situationer genom innehållet i stads- och byggnadsplan i fråga om markens utnyttjande för bebyggelse samt dess art och omfattning, utbyggnadstakt o. (1.
Som nyss sagts påverkas markvärdet också av åtgärder som samhället vidtagit. Det kan gälla framdragande eller utbyggnad av gata, väg eller annan trafikled, anordning för vatten och avlopp eller anordning för t. ex. fritid och rekreation inom området. Det är inte ovanligt att höjningen av markvärdet till följd av sådana åtgärder överstiger kostnaderna för själva åtgärden.
Av andra faktorer som påverkar värdet på mark kan här nämnas planlösningens eller den framtida bebyggelsens standard, mer eller mindre attraktiva läge, markbeskaffenhet, terrängförhållanden samt låne- och skatteförhållanden.
4.3.2. Huvuddragen i tidigare utveckling
Frågor sammanhängande med markvärdestegringen har varit föremål för ett stort antal förslag och reformer sedan början av detta århundrade. De tidigare förslagen under 1900-talets början var i huvudsak inriktade på att finna en generell metod att till samhället dra in den s.k. oförtjänta
markvärdestegringen. Främst diskuterades förslag om olika former för kommunal markvärdestegringsskatt, framlagda av 1909 och 1910 års värdestegringsskattekommitterade och 1941 års sakkunniga för värdesteg- ringsskatt. En annan metod som diskuterades var ett inom justitiedeparte- mentet år 1948 utarbetat förslag om exploateringsavgift, som skulle utgå på mark inom område med stadsplan eller byggnadsplan som fick tätbebyggas och som hade högre värde för sådan användning än för annan. En tredje form för en mera generell lösning av de problem som sammanhänger med markvärdestegringen utgjorde markvärdeutredningens förslag är 1957 om s.k. värdéstegringshypotek. Sådant hypotek skulle stiftas till förmån för staten och kommun i fastigheter som undergått en värdestegring som kunde anses oförtjänt. Inget av nu nämnda förslag har ansetts möjliga att genomföra.
När någon enhetlig och fullständig lösning av hithörande problem inte kunde genomföras, har lagstiftningsarbetet inriktats på dellösningar inom främst civilrättens område för att på så sätt försöka undanröja negativa effekter av markvärdestegringen. Ursprungligen var det expropriationslag- stiftningen som trädde i förgrunden. Särskild vikt fästes vid de bestämmelser som genomfördes år 1949 och som gav möjlighet till expropriation för att säkerställa att mark på skäliga villkor var tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar. Samtidigt infördes rätt till s.k. tomträttsexpropriation, som fick användas för att till kommunens ägo överföra mark som inte var tätbebyggd i och för upplåtelse med tomträtt. I syfte att tillförsäkra samhället behövlig mark infördes i byggnadslagen också möjlighet till markinlösen för att bl. a. kunna företa genomgripande ombyggnader inom tätbebyggda områden (5. k. zonexpropriation) eller få till stånd bebyggelse i överensstämmelse med stadsplan (tomtexpropriation). Vid sidan av de expropriativa bestämmelserna infördes år 1967 möjlighet till kommunal förköpsrätt.
Nu angivna lagar har tillkommit i angivet syfte att ge samhället tillgång till behövlig mark i takt med bebyggelseutvecklingen. Genom värderingsregler i expropriationslagstiftningen, särskilt genom lagändring år 1971, har man samtidigt sökt påverka markpriserna i dämpande riktning. Av samma skäl har olika mark- och priskontrollerande villkor uppställts för den statliga belåningen i bostadsfinansieringsförordningen.
Inom vissa områden har kommunerna också getts möjlighet att erhålla ersättning för åtgärder som är ägnade att höja värdet på enskild fastighet. Det gäller t. ex. i fråga om gatuhållning, införd år 1947 i byggnadslagen, och kommunala vatten- och avloppsanläggningar enligt lagar åren 1955 och 1970.
Genom skattelagstiftningen har införts regler för beskattning av markvär- destegring vid fastighets- eller tomträttsförsäljning, s. k. realisationsvinstbe- skattning.
I de riktlinjer som antogs för mark— och bostadspolitiken åren 1967 och 1974 angavs att en aktiv kommunal markpolitik var nödvändig för att det allmänna skulle få ett bestämmande inflytande över samhällsbyggandet. Det uttalades, att kommunerna företrädesvis borde upplåta marken med tomträtt sedan den iordningställts för bebyggelse. För att underlätta för kommunerna att föra en aktiv markpolitik öppnades möjlighet till statligt
Tabell 4.2 Översikt över olika markpolitiska styrmedel
Markförvärv
1. Expropriation
2. Inlösen enligt byggnadslagen eller fastighetsbildnings- lagen
3. Kommunalt för- köp (4. Tomträtts upp- hörande)
Markförvärvslån
Markpriskontroll m. m.
1. Ersättning enligt ExL
2. Villkor för statlig långivning:
a. markvillkor
b. upphandlings- villkor (konkurrens- regeln) c. markpriskontroll d. beräkning av lå— neunderlag e. prövning av vissa försäljningar
3. Villkor för mark-
förvärvs- och tomt- rättslån
kreditstöd i form av markförvärvslän samt, när marken upplåts med
Uttag av vissa ex- Markupplåtelse ploateringskostna- der
Markvinstbeskattning
1. Gatukostnadser- sättning
2. Ersättning va-anläggning
3. Ersättning för fjärrvärmeanlägg- ning
4. Exploatering en- ligt 70 å byggnadsla- gen
1. Försäljning
för 2. Tomträtt 3. Arrende
Tomträttslån
tomträtt, tomträttslån.
De olika styrmedel som vid skilda tillfällen införts för att möjliggöra en aktiv kommunal markpolitik som närmare behandlas i följande avsnitt kan sammanfattas enligt nedanstående schematiska översikt.
4.3.3 Innehållet i nu gällande bestämmelser
4.3.3.1 Markförvärv m. m.
Expropriation
l. Realisationsvinstbe- skattning
2. Tomtrörelsebeskatt- ning
I 2 kap. expropriationslagen (1972:719, ändrad senast 1979z8946) anges de ändamål för vilka expropriation skall få ges. Av särskilt intresse i det sammanhang som nu behandlas är bestämmelsen i 2 kap. l 5 första stycket, enligt vilken expropriation får ske för att ge kommun möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Som förutsättning för sådan expropriation gäller enligt tredje stycket att marken i princip kommer att inom överskådlig tid beröras av byggnads- eller anläggningsåt- gärder som är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt.
I den ursprungliga lydelsen av 1 & upptogs även en uttrycklig bestämmelse om expropriation för tomträttsupplåtelse som en fristående expropriations- grund. Syftet härmed var att stryka under tomträttens betydelse som ett hjälpmedel för den kommunala markpolitiken. Bestämmelsen upphävdes år 1976 (CU 1975/76:11).
I 2 kap. 11 & expropriationslagen ges vidare regler om rätt att expropriera
fastighet som kan väntas stiga i värde genom samhälleliga investeringar. Sådan värdestegringsexpropriation kan företas när staten, kommun, lands- tingskommun eller kommunalförbund skall vidta byggnads- eller anlägg- ningsåtgärder, som är av sådan beskaffenhet att de kan föranleda expropria- tion enligt någon av reglerna i lagen och det med skäl kan antagas att åtgärderna medför väsentligt ökat värde för egendom i områdets omedelbara närhet eller annars avsevärt ökar möjligheterna att utnyttja sådan egendom. Expropriation får dock ske bara om det är skäligt med hänsyn till kostnaderna för åtgärderna och till övriga omständigheter. Såvitt är känt för kommittén har expropriation ännu inte förekommit med åberopande av denna grund.
Inlösen enligt byggnadslagen m. fl. lagar
För stadsplanelagda områden har kommunen enligt 41 & första stycket byggnadslagen lösningsrätt till mark för gata och annan allmän plats som skall finnas enligt stadsplanen. Rätten till inlösen inträder när kommunen begär det. Även annan istadsplan ingående mark som ej är avsedd för enskilt bebyggande äger kommunen lösa, såvitt markens användning för det avsedda ändamålet inte är säkerställd ändå. Mark som ingår i allmän eller enskild väg som enligt stadsplan är avsedd till gata eller annan allmän plats får vidare utan ersättning tas i anspråk (42 och 43 55).
En annan form att tillgodose kommunens markbehov utgör bestämmel- serna i 705 byggnadslagen, enligt vilka regeringen kan förordna att mark som behövs till bl. a. gata eller annan allmän plats skall tillfalla kommunen om stadsplan läggs över ett område som tillhör endast en markägare. En motsvarande bestämmelse i fråga om väg eller annan allmän plats inom byggnadsplanelagt område finns i 113 & byggnadslagen. Det är dock sällsynt att kommunerna vänt sig till regeringen med begäran om förordnande enligt någon av dessa paragrafer i byggnadslagen.
Möjlighet till markinlösen ges även i samband med fastighetsreglering (5 och 8 kap. fastighetsbildningslagen) samt för särskilda ändamål i ett flertal speciallagar, t. ex. i väglagstiftningen.
Kommunal förköpsrätt
Kommunal förköpsrätt innebär att kommunen under vissa förutsättningar har rätt att träda i köparens ställe vid försäljning av fast egendom. Bestämmelserna ges i förköpslagen (1967:868, ändrad senast 1979:895) och syftar till att förbättra kommunernas möjlighet att på ett tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen. Förköpslagen utgör således i den kommunala markförvärvspolitiken ett komplement till frivilliga uppgörelser och till förvärv genom expropriation.
Enligt 1 & förköpslagen har kommun förköpsrätt vid försäljning omfattan- de sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning eller som behöver rustas upp. F örköpsrätt föreligger också vid försäljning av tomträtt i nu avsedda fastigheter. Viss begränsning i förköpsrätten ges i 3 &. Bl.a. stadgas förbud mot förköp om försäljningen endast avser fastighet, som har
en ägovidd understigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggan- de småhus eller rad— eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer. Enligt 55 innebär förköpsrätten att kommunen förvärvar den egendom köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen.
Tomträtt
Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att upphöra vid utgången av vissa perioder. Om inte längre tid överenskoms, utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen, samt varje följande period fyrtio år från utgången av närmast föregående period (13 kap. 14 & första stycket JB). Upplåts tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, får parterna komma överens om kortare perioder. Period får dock inte vara kortare än tjugo år ( 14 å andra stycket). Fastighetsägarens uppsägning begränsas dock i 14 & tredje stycket. Uppsägning får bara ske om det är av vikt för honom att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare. Uppsägning skall ske minst två år före periodens utgång, om ej längre uppsägningstid överenskommits, dock längst fem år före periodens slut (15 & första stycket).
När tomträtten upphör på grund av uppsägning inträder lösenskyldighet för fastighetsägaren beträffande byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Lösesumman skall enligt 17 & första stycket motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse (angående den närmare innebörden av bestämmelsen, se SOU 1952:28 s. 68 och 89). Upplåts tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyg- gelse, får parterna komma överens om att det inte alls eller bara i begränsad omfattning skall åligga fastighetsägaren att lösa egendomen (175 tredje stycket).
Markförvärvslån
För att förbättra kommunernas möjligheter att förvärva mark som inom överskådlig tid kan komma att behövas för samhällsbyggnadsändamål kan samtliga kommuner samt Stockholms landstingskommun få statliga lån för markförvärv som genomförts. De bestämmelser som gäller för långivningen finns i markförvärvslånekungörelsen (1968z227, ändrad senast 19791256). Till en början var lånen främst avsedda för köp av mark inom exploaterings- områden. Bestämmelserna har dock successivt ändrats och avser sedan år 1977 förvärv av fast egendom och tomträtt för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning samt för förvärv av fast egendom och tomträtt som behöver rustas upp.
Markförvärvslån lämnas utan säkerhet. Räntan, som är rörlig, är densamma som för bostadslån (år 1980 11 %). Lånen amorteras med lika stora belopp under sju år.
Amorteringsfrihet kan medges för de två första åren. Lån utgår maximalt
med belopp som svarar mot vad kommunen betalt eller skall betala kontant med anledning av förvärvet, dock krävs att det pris som kommunen betalat för marken inte är så högt att det skulle utgöra hinder för att bevilja statligt bostadslån. Det innebär att lån inte utgår om priset överstiger marknads- v..rdet, bestämt efter de värderingsprinciper som finns i expropriationsla-
gen.
4.3.3.2 Markpriskontroll m. m.
Expropriationsersättning
Bestämmelserna om expropriationsersättning finns i 4 kap. expropriations- lagen. Som utgångspunkt gäller enligt 4 kap. 1 & att fastighetens marknads- värde — dvs. det pris fastigheten sannolikt skulle betinga vid försäljning på öppna marknaden — skall vara avgörande för expropriationsersättningen. I fråga om tomträtt utgår vid expropriation det värde som tomträttsbyggnaden skulle betinga vid en försäljning på öppna marknaden. Det betyder att ersättningen kan avse såväl ersättning för byggnad som tomträtten.
I angivet syfte att dämpa markvärdestegringen och hindra att samhället vid expropriation för tätbebyggelse skall behöva ersätta värden som har uppstått till följd av samhällets egna insatser och som har samband med tätbebyggel- seutvecklingen gäller vissa kompletterande regler i förhållande till huvudre- geln om ersättning efter marknadsvärde. Sålunda skall expropriationsföre- tagets inverkan på marknadsvärdet inte beaktas. Om det företag, för vars genomförande fastighet exproprieras, medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, skall ersättningen i regel bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft utan sådan inverkan.
En annan avvikelse från marknadsvärdeprincipen utgör den s. k. presum- tionsregeln i 4 kap. 3 &. Presumtionsregeln innebär att sådan ökning av fastighetens marknadsvärde av någon betydelse som ägt rum under tio år före expropriationsansökan räknas ägaren till godo endast i den mån det blir utrett att den beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Enligt en särskild övergångsbestämmelse räknas presum- tionstiden ej längre tillbaka än till den 1 juli 1971. Syftet med presumtions- regeln avsågs vara att dämpa markvärdestegringen genom att förväntnings- värden inte ersätts och att det allmänna inte skall behöva ersätta vissa värden som har sin grund i dess egna insatser. Presumtionsregeln avses således ge möjlighet för kommunen att tillgodogöra sig den realvärdestegring som råmark och mark som skall få ändrad användning undergått. Detsamma gäller i fråga om s. k. planläggningsvinst. Däremot ger presumtionsregeln inte någon möjlighet att dra in sådan markvärdestegring som föranleds av tillåten markanvändning.
Villkor för statliga lån
Vid behandling av ansökan om statliga bostadslån prövas i vissa fall markprisets skälighet. Bestämmelser om sådan prövning finns i bostadsfi- nansieringsförordningen och i bostadsstyrelsens anvisningar till förordning-
en. Prövningen av markprisets skälighet syftar till att främja intresset av att priset på mark hålls på skälig nivå.
Ett annat priskontrollerande medel utgör det 5. k. markvillkoret i 6å bostadsfinansieringsförordningen. Detta villkor har tillkommit i angivet syfte att minska konkurrensen om mark för bebyggelse (nybebyggelse och sanering) och därmed dämpa prisnivån på mark. Särskilt gäller det i fråga om fastigheter med höga förväntningsvärden. Samtidigt åsyftas att ge kommu- nerna möjligheter att genom sin markfördelning påverka valet av byggherre. Markvillkoret innebär i sina huvuddrag att statligt bostadslån nekas, om marken har köpts av någon annan än kommunen. Villkoret gäller för mark som har köpts efter den 1 november 1974. I fråga om markområde som i huvudsak är obebyggt (exploateringsområde) och som köpts tidigare tillämpas dock markvillkoret först från och med den 1 juli 1984. För den som skall bygga eget småhus utgör markvillkoret ett hinder mot lån endast i det fall markförvärvet är förenat med villkor varigenom sökandens upphandling av material och byggnadsarbeten binds till viss byggintressent. I fråga om hus i område utan samlad bebyggelse kan bostadsstyrelsen efter ansökan av kommunen i särskilt fall medge dispens från markvillkoret.
Vid nybyggnad av annat hus än småhus som skall bebos av lånesökanden utgår bostadslån endast under förutsättning att byggnadsarbetena upphand- lats genom infordrande av anbud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående förhandling med anbudsgivare (11 & bostadsfinan- sieringsförordningen).
Vid prövning av ansökan om bostadslån till nybyggnad skall vidare enligt 16 och 17 %& hänsyn tas till produktionskostnad inklusive markkostnad för huset och tomten. Om kostnaderna bedöms vara alltför höga, beviljas inte lån. Prövningen innebär att det pris till vilket marken förvärvats för uppförande av småhus eller flerfamiljshus inom exploateringsområde inte får överstiga vad som är skäligt.
Också normerna för bestämmande av låneunderlaget har en markprispå- verkande effekt. För nybyggnad är låneunderlaget enligt 24 & summan av fastställda schablonbelopp, som avser att ungefär motsvara kostnaderna för marken och dess iordningställande (tomt- och grundberedningskostnad), belopp för höjt fastighetsvärde (lägestillägg) samt för byggnadskostnader och vissa andra kostnader.
Betydelse för bl. a. markpriset har slutligen bestämmelsen i 455 om länsbostadsnämndens kontroll av köpeskillingen vid försäljning av småhus som sker inom tre år från säljarens förvärv av fastigheten eller tomträtt. För att det statliga lånet skall få övertas krävs att köpeskillingen skall anses godtagbar med hänsyn till den ursprungliga godtagna högsta produktions- kostnaden, försäljningskostnader, förbättringar och allmän ökning av byggkostnaderna.
En bestämmelse med priskontrollerande innebörd finns också intagen i kungörelsen om markförvärvslån till kommun och i tomträttslånekungörel- sen. Lån utgår enligt dessa författningar inte om markpriset är så högt att bostadslån inte kan beviljas.
4.3.3.3 Uttag av vissa exploateringskostnader Gatukostnadsersättning
Såvitt gäller område inom stadsplan finns bestämmelser i byggnadslagen om skyldighet för ägare av fastighet att till kommunen utge gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag. Ägare av fastighet, som är belägen vid gata och som överensstämmer med tomtindelning, är skyldig att ersätta kommunen värdet av gatumark och kostnaden för iordningställande av gata framför fastigheten intill gatans mitt. Ersättningsskyldigheten är dock så till vida begränsad att den inte omfattar större bredd än fem åttondelar av den enligt stadsplanen tillåtna högsta hushöjden på fastigheten. Specialregler ges för beräkning av ersättning för mark i gatukors. Skyldighet att bidra till kostnad för att anlägga annan allmän plats än gata föreligger inte.
Förslag om ändrade regler för bl. a. gatuhållningens finansiering har lagts fram av gatukostnadsutredningen i betänkandet (SOU 1977:65) Kommu- nernas gatuhållning. Förslaget är under övervägande inom regeringskansli- et.
Allmänna vatten- och avloppsanläggningar
I lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar (1970:244, ändrad senast 19762842) ges bestämmelser om allmän va—anläggning. Med sådan avses anläggning som har till ändamål att bereda bostadshus eller annan bebyggelse vattenförsörjning och avlopp och som drivs av kommun eller, om den drivs av annan, förklarats för allmän. Ägare av fastighet inom allmän va- anläggnings verksamhetsområde är skyldig att betala avgifter till anlägg- ningens huvudman, om fastigheten behöver anordningar för vattenförsörj- ning och avlopp samt behovet ej kan med större fördel tillgodoses på annat sätt än genom anläggningen. Avgiftsskyldigheten skall fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. Avgiften skall utgå enligt taxa som huvudmannen utformar i överensstämmelse med de grunder som lagen anger.
Allmänna fjärrvärmeanläggningar
Med allmän fjärrvärmeanläggning avses i lagen (1976:838) om allmänna fjärrvärmeanläggningar sådan anläggning som har till ändamål att bereda bostadshus eller annan bebyggelse värmeförsörjning genom fjärrvärme och som förklarats för allmän av statens industriverk. Ägare av fastighet inom allmän fjärrvärmeanläggnings verksamhetsområde skall betala avgifter till huvudmannen för anläggningen, om fastigheten behöver anordningar för värme samt behovet ej kan med större fördel tillgodoses på annat sätt än genom anläggningen. Avgift till huvudmannen, som skall utgå enligt taxa, skall fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund.
Enskild väghållning. Gemensamhetsanläggning
Någon skyldighet för kommun att iordningställa eller upplåta vägar och allmänna platser inom byggnadsplanelagt område eller utanför detaljplane-
lagt område finns inte. Denna angelägenhet ankommer på fastighetsägarna. Beträffande områden inom vilket tätare bebyggelse uppkommit eller kan väntas inom nära förestående tid uppkomma, kan enligt lagen (1939:608) om enskilda vägar vägförening bildas för de fastigheter, som i sin helhet eller till någon del är belägna inom området. Finns inom vägföreningens verksam- hetsområde mark som är avsedd till annan allmän plats än väg skall också denna plats ingå i vägföreningens uppgift. Föreningens kostnader skall enligt huvudregeln fördelas på fastigheterna i förhållande till deras senaste taxeringsvärden. Annan enskild väghållning inrättas numera som gemen-
samhetsanläggning. Efter förslag av 1969 års vägutredning i betänkandet (SOU 1977:12)
Kommunal och enskild väghållning är reglerna om vägförening f. n. under överväganden i regeringskansliet.
I fråga om anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem kan bildas gemen- samhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149, ändrad senast 1977:364). Kostnaderna för anläggningens utförande fördelas mellan delta- gande fastigheter efter andelstal som bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen.
4.3.3.4 Markupplåtelseformer m. m. Försäljning
Det vanligaste förfarandet vid upplåtelse av mark är att tomtmark som innehas av kommunen för bostadsmark säljs — antingen i bebyggt eller obebyggt skick —- efter det marken iordningställts för bebyggelse.
Ifråga om mark för flerfamiljshus sker försäljning av kommunal mark till övervägande del till allmännyttiga bostadsföretag. Övrig försäljning sker till kooperativa företag eller kommunala bolag och stiftelser. Försäljningen till enskild utgör endast en liten del.
Prissättningen vid försäljning av bostadsmark sker efter olika principer. Antingen använder man sig av schablonvärdet vid statlig belåning eller också eftersträvas en mera direkt självkostnadstäckning. I andra fall kan försälj- ningen ske efter marknadsmässiga grunder, vilket innebär att priset kan innefatta en del som svarar mot väntad markvärdestegring.
Tomträtt
När marken inte säljs utgör tomträtt den upplåtelseform som ur den enskildes synpunkt står äganderätten närmast. Reformen av tomträttsinsti- tutet år 1953 syftade närmast härtill samt att stimulera kommunerna att tillämpa tomträttsinstitutet.
Av svaren på kommitténs kommunenkät att döma synes endast ungefär fem procent av landets samlade fastighetsbestånd upplåtas med tomträtt.
Gällande bestämmelser för upplåtelse av tomträtt har redovisats i avsnitt 2.1.5 .
Arrende
Vid sidan av tomträtt kan mark disponeras även genom annan form av
nyttjanderättsupplåtelse, närmast genom bostadsarrende eller anläggnings- arrende.
Bostadsarrende, som regleras i 10 kap. jordabalken, innebär att arrenda- torn får rätt att på arrendemarken uppföra eller bibehålla bostadshus. Upplåtelsetiden är arrendatorns livstid eller viss tid ej under fem år. I fråga om arrenden med hus som åsatts taxeringsvärde har arrendatorn vid tidsbestämt arrende rätt till förlängning av avtalet, såvitt markägaren inte kan åberopa i lagen särskilt angivna grunder för uppsägning, bl. a. förändring av markanvändningen till i överensstämmelse med fastställd plan.
Anläggningsarrende, som regleras i 11 kap. jordabalken, kännetecknas av att arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad som ej är av ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Upplåtelsen gäller viss tid. Medger markägaren inte förlängning av avtalet vid arrendets utgång föreligger i princip skadeståndsskyldighet för honom, bl. a. när han inte kan göra sannolikt att marken skall användas för annat ändamål och att intresset för honom att förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.
Tomträttslån
För att förbättra kommunernas möjligheter att med tomträtt upplåta mark för bostadsändamål kan tomträttslån utgå enligt tomträttslånekungörelsen. Som närmare redovisats i avsnitt 4.2.2 utgör lånet för statsbelånade småhus 95 % av summan av de belopp med vilka låneunderlaget minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt. För icke statsbelånade hus utgör lånet 95 % av den kapitaliserade tomträttsavgälden. Lånet är amorteringsfritt de tio första åren och amorteras därefter med en trettionde] om året. Räntesatsen är densamma som för bostadslån, dvs. f. n. 11 %.
4.3.3.5 Markvinstbeskattning Realisationsvinstbeskattningen
Enligt 35—37 åå kommunalskattelagen (1928z370) skall vinst som uppkom- mer vid icke yrkesmässig avyttring efter den 1 april 1976 av fastighet inkomstbeskattas som inkomst av tillfällig förvärvsverksamhet (realisations- vinst) oberoende av den tid fastigheten innehafts. Vinsten beskattas i samband med den årliga taxeringen till stat och kommun. Vinst, som uppkommit vid en yrkesmässig försäljning av fastigheten beskattas också vid den årliga taxeringen men som inkomst av rörelse.
I fråga om försäljning av tomträtt tillämpas samma regler som stadgas för fastighet (35 5 2 mom. sista stycket).
Vid beräkning av realisationsvinst tas som bruttointäkt upp den totala köpeskillingen. Härifrån får avdrag göras för bl. a. alla kostnader för förvärvet och avyttringen samt för kostnader för egendomens förbättring. För att kompensera penningvärdeförändring får fastighetens anskaffnings-
kostnad (ingångsvärdet) räknas om till faktiskt nuvärde enligt en indexserie som bygger på det officiella konsumentprisindex utan skatter och sociala avgifter. Index får beräknas även på avdragsgill förbättringskostnad. För fastigheter som anskaffas tidigare än är 1952 gäller särskilda regler för beräkning av ingångsvärdet. Enligt ett nyligen framlagt förslag (prop. 1980/81:32) begränsas rätten till indexuppräkningen genom att uppräkning- en för de fyra första innehavsåren i princip slopas.
Härutöver får fastighetsägare för varje innehavsår till ingångsvärdet lägga ett s. k. fast belopp om 3 000 kronor om fastigheten har bostadsbyggnad av viss standard. Tillägget avser att säkerställa att mindre vinster vid försäljning av egnahem, villor och jordbruk inte träffas av beskattning. Det har också till syfte att kompensera fastighetsägaren för smärre förbättringskostnader.
Har fastighetsägaren haft kostnader för förbättringsarbeten på fastigheten som överstiger 3 000 kronor får detta belopp frånräknas vid beräkning av skatten.
Enligt lagen (1968:276, ändrad senast 1978:970) om uppskov i vissa fall med beskattning av realisationsvinst föreligger rätt till uppskov bl. a. om den skattskyldige förvärvat eller avser att förvärva ny jämförlig fastighet (ersättningsfastighet). Som förutsättning gäller dessutom bl. a. att realisa- tionsvinsten uppgår till minst 15 000 kronor.
Tomlrörelsebeskattning
Tomtrörelse genom försäljning av mark för bebyggelse anses föreligga i första hand när fastigheten uppenbarligen förvärvats för att ingå i yrkesmäs- sig tomtrörelse, exempelvis när fastigheten köpts av ett tomtbolag e. d. eller när förvärvet avsett fastighet som enligt fastställd stadsplan eller byggnads- plan är avsedd för bebyggelse. I övrigt skall tomtrörelse anses föreligga om den skattskyldige under 10 kalenderår avyttrat minst 15 byggnadstomter.
Inkomst av tomtrörelse skall i princip beskattas på samma sätt som inkomst av annan rörelse.
4.3.4 Drag i den återgivna utvecklingen som påverkar tomträttsinstitutets utnyttjande som markpolitiskt medel
4.3.4.1 Allmänna synpunkter
I stort kan sägas att kommunernas markpolitiska engagemang har till syfte att tillgodose behovet av byggbar mark till rimliga priser och att hindra prishöjningar av spekulativ art. I huvudsak är den kommunala markpolitiken i dag inriktad på nyproduktionen där kommunen har ett direkt inflytande på fördelningen av mark för bostadsbyggandet samt upphandling och prövning av byggnadsanbud för flerfamiljshus och småhus. Genom kommunala bostadsföretag och bostadsstiftelser kan kommunen vidare ta del i bostads- byggandet och på så sätt få ökade möjligheter att bevaka byggkostnader och
bostadspriser. Som redskap i produktionsprocessen är tomträtten av underordnad
betydelse. Valet mellan tomträtt eller försäljning är i första hand en fråga om det framtida ägandet av marken. Ett väsentligt inslag i tomträttsinstitutet
som markpolitiskt medel är möjligheten att genom avgälderna tillföra samhället avkastningen på värdeökning på marken som inträder efter det marken upplåtits. Tomträttsinstitutet har också tillagts en dämpande effekt på markpriserna. Huruvida tomträtten kan tillgodose sist angivna intresse återkommer kommittén till i det följande.
I ett allmänt markpolitiskt sammanhang kan upplåtelse med tomträtt ur kommunens synvinkel vara lämpligare än försäljning. Det kan t.ex. i vissa fall gälla intresset att säkerställa att särskilda förpliktelser i fråga om tomträttsfastighetens skötsel och underhåll blir iakttagna i framtiden.
Tomträttsupplåtelse kan också utnyttjas för att stimulera företagsetable- ring, bosättning i kommunen o. d. under exempelvis en stagnerande konjunktur. Genom att tillämpa en låg tomträttsavgäld får kommunen tillgång till ett subventionsinstrument samtidigt som tomträttshavaren slipper att binda kapital för marken. Marken behålls i kommunens ägo med möjlighet att i ett senare skede höja avgälden.
4.3.4.2 Dämpning av markprisutvecklingen
En allmänt stegrad levnadsstandard med ökad köpkraft och en ökad strävan hos enskilda att realvärdesäkra sina tillgångar har bidragit till stigande fastighetsvärden. Denna utveckling torde ha varit relativt likartad i tätorterna över hela landet. Det är inte onormalt att markpriserna stiger på grund av att motsvarande förhållanden gäller på andra marknader. En markvärdeökning kan såtillvida inte anses utgöra en exklusivt markpolitisk fråga. Svårigheterna med en prisbildning efter marknadsförhållandena visar sig emellertid i en bristsituation vid fördelning av marktillgångar. En alltför stark prisstegring kan komma i konflikt med andra samhällsintressen, inte minst det bostadssociala intresset av att tillhandahålla mark för bostadsän- damål på skäliga villkor för de boende.
Den starka prisstegring på mark som förekommit under senare år beror på många omständigheter. Relativ förbättring av värdet av en fastighets läge, förändrade krav på markutnyttjandet och samhälleliga åtgärder som påverkar markens användbarhet är exempel på sådana omständigheter. Spekulativa inslag i markprisutvecklingen kan också finnas. En väsentlig faktor i detta sammanhang är emellertid också att efterfrågan på småhus länge varit betydligt större än utbudet. Samtidigt har en ökande inflation drivit priserna i höjden. Sådana förhållanden torde ha medfört att flertalet intressenter av småhus varit villiga till husköp oavsett med vilken rätt marken disponeras. Avgälden synes därvid inte ha spelat någon större roll. Många köpare förefaller närmast utgå ifrån att en hög avgäld redan inom något år blir mindre kännbar till följd av väntad fortsatt penningvärdeförsämring.
När det gäller småhus torde mot bakgrund av det sagda en viss prisdämpande effekt på fastighetsmarknaden kunna erhållas vid en tillräck- ligt stor småhusproduktion till rimliga priser. Åtminstone teoretiskt synes det vara svårt att se att markupplåtelsereformen skulle spela någon större roll. I vart fall torde enligt nuvarande erfarenheter en viss andel tomträttsfastighe- ter knappast påverka prisbildningen.
En faktor för betydelse för markprisutvecklingen är låne- och beskatt- ningsreglerna. Möjligheten att tillgodogöra sig inflationseffekten på upplå-
nat kapital samt den omständigheten att tomträttsavgälden — liksom låneräntan — är avdragsgill vid den årliga taxeringen anses av många medföra att man vid husförvärvet kan bortse ifrån en åtminstone måttlig avgäld.
Beträffande hyresfastigheter föreligger inte heller någon prisstatistik som visar en märkbar skillnad i prisutvecklingen mellan tomträtt och äganderätt. Som tidigare sagts (avsnitt 4.2.4) kan dock det nuvarande systemet för hyressättning i kombination med en avgäldspolitik vid tomträtt tänkas påverka prisnivån.
Sammanfattningsvis kan således sägas att det i och för sig är naturligt att priset på mark stiger med hänsyn till samhällsutvecklingen, fastighetens läge, egna värdehöjande åtgärder på marken o. d. Samhällets markpolitik koncentreras till intresset att till skäliga kostnader få tillgång till den mark som behövs för bostäder och andra ändamål av allmänt intresse samt att tillse att avkastningen av värdehöjande åtgärder på marken som samhället vidtagit också skall tillfalla samhället.
Frågan om tomträttsinstitutets inverkan på markpriserna bör närmare beröras beträffande påverkan på dels nyupplåtelsevärden, dels den framtida möjligheten att återfå marken och dels prisbildningen på marknaden vid försäljning av tomträtter jämfört med prisbildningen på äganderättsmark.
I takt med att kommunerna erhållit ett större ansvar för samhällsbyggande och bostadsförsörjning har ett antal markpolitiska hjälpmedel tillskapats genom lagstiftning. En redogörelse härför har lämnats i det föregående. Vad gäller nyupplåtelsevärden torde tomträtt som markupplåtelseform härutöver knappast kunna medföra någon egentlig prisdämpande effekt. Endast i de fall tomträttsmark upplåts till subventionerade priser, synes upplåtelse med tomträtt kunna innebära en dämpning av priserna även på äganderättsfas- tigheterna. Det bör noteras att motsvarande effekt också kan erhållas vid försäljning av marken till subventionerat pris.
I förarbetena till tomträttslagstiftningen (prop. 1953:177 5. 67) framhålls som en fördel med tomträtt att upplåtarens ersättningsskyldighet vid de i lagen särskilt angivna uppsägningstiderna (vid upplåtelse för bostadsända- mål 60+40+40 etc. är, annars 20+20 etc. år) i inget fall omfattar markvärdet med däri inträdd värdestegring. Från kommunalt håll framhålls dock svårigheterna att i tiden samordna nybebyggelse med tidsschemat för uppsägning, även om lagens krav för uppsägning i övrigt skulle föreligga. Också förfarandet för inlösen av byggnader m. m. framstår som krångligt och en utdragen procedur fördröjer tillträdet av marken. Kommunernas förvärv av gammal tomträttsmark sker därför regelmässigt genom frivilliga överens- kommelser med tomträttshavarna eller genom inlösen enligt expropriations- lagens bestämmelser. I praktiken är möjligheten att återta tomträttsmarken vid upplåtelseperiodens utgång därför av ringa värde.
Därefter återstår frågan om tomträttens påverkan på prisbildningen på marknaden vid försäljning av tomträtt jämfört med prisbildningen på äganderättsmark, dvs. om tomträtten efter det marken upplåtits kan tjäna som ett medel att hålla nere en framtida värdestegring. Frågan är svårbedömd. Av naturliga skäl är det inte möjligt att finna två lika områden med tomträtt respektive äganderätt. Tillräcklig kännedom saknas också om t. ex. hur ett stort kommunalt markinnehav påverkar prisnivån eller hur formen för markens exploatering inverkar. En närmare undersökning som
visar det funktionella sambandet i dessa frågor och hur de påverkar varandra finns inte. Fördjupat utredningsarbete torde knappast kunna skapa klarhet på denna punkt. Tillgänglig prisstatistik visar emellertid ingen nämnvärd skillnad i prisutvecklingen mellan fastigheter med tomträtt och med äganderätt. Förhållandet bekräftas av erfarenheter inom kommunerna. De prisuppgifter som finns tillgängliga avspeglar dock inte effekten av de kraftiga avgäldshöjningar som inträtt vid omregleringar under senare år. En ökad information i denna fråga kan därför antagas leda till en dämpning av marknadspriset.
4.3.4.3 Indragning av markvärdestegring
Tomträtten erbjuder, vid sidan av skattesystemet, en möjlighet att tillföra samhället avkastningen på konstaterad markvärdestegring. En kommun kan visserligen vid försäljning av marken bestämma ett marknadsmässigt pris som antages motsvara ett aktuellt marknadspris, således som inkluderar beräknad framtida värdeökning. Denna metod ger dock inte samma följsamhet. Försäljningsalternativet kan inte heller innefatta indragningen av avkastning på helt oförutsebara värdestegringar.
Den kraftiga prisstegring på mark som inträtt under senare år har medfört komplikationer när man genom de årliga tomträttsavgälderna söker dra in markvärdestegringen. Stora avgäldsuttag som anknyter till fulla marknads- värdet kan leda till så höga avgäldsbelopp att avgälden kommer i konflikt med intresset att hålla tomträttshavarens boendekostnader nere.
En avgäldssättning relaterad till fulla marknadsvärdet kan också medföra en ökad efterfrågan på äganderättsfastigheter, vilket i sin tur kan föranleda stegring av marknadspriset. Kommunens möjligheter att bedriva en aktiv markpolitik kan därvid till stor del begränsas. Även om således tomträttsin- stitutet innehåller möjligheter att tillföra samhället avkastning på värdesteg— ring på marken, torde dock krävas att institutets tillämpning avvägs med övriga mark- och bostadspolitiska intressen. Hur avgäldssystemet närmare bör utformas mot bl. a. denna bakgrund behandlas i avsnitt 5.
4.4 Planpolitiska aspekter
4.4.1 Gällande bestämmelser
Bestämmelser om planläggning finns i 1947 års byggnadslag och 1959 års byggnadsstadga. Genom byggnadslagen upphävdes markägarens tidigare i princip fria rätt att exploatera sin mark för bl. a. bebyggelse och ersattes med en rätt för samhället att avgöra var och när tätbebyggelse får uppkomma samt hur den skall vara utformad, det 5. k. planmonopolet. Att samhället har befogenhet att bestämma var tätbebyggelse får äga rum framgår av 55 byggnadslagen. Där stadgas att mark — för att få användas för tätbebyggelse — vid planläggning skall ha prövats vara från allmän synpunkt lämpad för ändamålet.
Samhällets befogenhet att bestämma när tätbebyggelse får äga rum på därför lämpade områden framgår av bl. a. 56 & byggnadsstadgan. Innebör- den av denna bestämmelse är att tätbebyggelse får äga rum först sedan
detaljplan fastställts. Stadsplan skall vidare upprättas genom kommunens försorg i den mån det genom kommunens utveckling påkallas för den närmare regleringen av bebyggelsen (245 byggnadslagen) och får ej ges större omfattning än att den kan förväntas bli genomförd inom nära förestående tid (12 & byggnadsstadgan). Av byggnadslagstiftningen framgår även att utbyggnadsområdena skal] planeras i den ordning, som från bebyggelsepolitiska synpunkter framstår som den lämpligaste.
Befogenheten att bestämma hur tätbebyggelse skall vara utformad framgår av flera bestämmelser i byggnadslagstiftningen. Enligt 34 & bygg- nadslagen får exempelvis nybyggnad inte företas i strid mot detaljplan. De närmare bestämmelserna om byggande finns i 35—48 55 byggnadsstadgan. Där ges detaljerade föreskrifter om byggnads lokalisering samt dess yttre och inre beskaffenhet. Vidare ges i 535 byggnadsstadgan bestämmelser om tomts ordnande.
Kommunernas planläggning sker emellertid numera i praktiken i allt högre grad i nära samarbete och förhandlingar med olika personer, som har ansvaret för planens förverkligande. Ofta utmynnar dessa förhandlingar i olika avtal rörande bebyggelsens utformning m. m. Innehållet av den slutliga detaljplanen påverkas givetvis av dessa avtal. Vad nu beskrivits torde vara särskilt vanlig i fråga om nyexploateringsområden.
I fråga om plangenomförandet innehåller byggnadslagstiftningen, utöver reglerna om byggande, särskilda regler endast i vissa hänseenden. Reglerna anknyter huvudsakligen till institutet stadsplan. Bl. a. finns bestämmelser om kommuns och markägares befogenheter och skyldigheter i fråga om gator och andra allmänna platser. För plangenomförande är man i övrigt i stor utsträckning beroende av enskilda initiativ och enskilt huvudmannaskap. I samband med slutande av exploateringsavtal kan kommunen dock i avtalet ta in villkor av plangenomförande natur.
En genomgripande översyn av byggnadslagstiftningen har lagts fram av PBL-utredningen i betänkandet (SOU 1979165—66) Ny plan- och bygglag. Förslaget har remissbehandlats och är f.n. föremål för överväganden i regeringskansliet.
Genom anläggningslagen— dessförinnan lagen (1967:700) om vissa gemensamhetsanläggningar — har tillskapats ett plangenomförandeinstru- ment som är avsett att möjliggöra ett fullföljande av intentioner som kommer fram vid planläggning. Enligt denna lag kan gemensamhetsanläggning inrättas för genomförande av anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem. Gemensamhetsanläggning får inrättas endast om fördelarna med anlägg- ningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Härjämte uppställs vissa krav, såsom de 5. k. väsentlighets— och opinions- villkoren samt krav på skydd för allmänna intressen. Inom planlagt område skall gemensamhetsanläggning inrättasi överensstämmelse med planen. Om plan inte fastställts får anläggningen ej inrättas så att lämplig planläggning av området motverkas.
Rätt att påkalla anläggningsförrättning tillkommer ägare av fastighet, som avses skola deltaga i anläggningen, samt byggnadsnämnden och länsstyrel— sen.
I flera andra lagar på fastighetsrättens område finns bestämmelser av
plangenomförande karaktär, exempelvis i fråga om allmän och enskild väghållning samt vatten- och avloppsanläggningar.
Också tomträttsinstitutet har inslag av plangenomförandekaraktär. Enligt 13 kap. 4 & JB kan i upplåtelsehandlingen för tomträtt tas upp ”de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten". När tomträttsupplåtelse avser en fastighet beträffande vilken särskilda byggnads- bestämmelser fastställts genom detaljplan, utgör den i regel en förutsättning för avtalet. Tomträttshavarens användning av fastigheten sträcker sig inte längre än som överensstämmer med de vid upplåtelsen gällande byggnads- bestämmelserna. I enlighet härmed stadgas också i lagen (13 kap. 4 5 andra stycket JB) att dessa bestämmelser skall anses ingå i upplåtelsen, såvida ej annat avtalats. Skall byggnadsbestämmelserna gälla oförändrade i fråga om tomträtt, behöver de alltså inte tas in i upplåtelsehandlingen. Vill kommunen föreskriva ett mindre utnyttjande av fastigheten än som i planen medges som maximum, t. ex. om byggnads höjd och bredd, måste däremot sådan begränsning tas in i kontraktet.
Tomträttens inträde eller bestånd får dock enligt nuvarande innehåll i 13 kap. 6 & JB inte göras beroende av villkor. Inte heller får möjligheten för tomträttshavaren att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna inskränkas.
4.4.2 Drag i den återgivna utvecklingen som påverkar tomträttsinstitutets utnyttjande som planpolitiskt medel
I och för sig är det möjligt att i tomträttskontrakt ta in klausuler som reglerar frågor rörande markanvändning och byggande. Viss begränsning i denna rätt föreligger dock genom att tomträttens inträde eller bestånd enligt lag inte får göras beroende av villkor. Inte heller får inskränkning ske i tomträttshava- rens rätt att överlåta tomträtten eller upplåta panträtt eller nyttjanderätt i tomträtten. Rådighetsinskränkande klausuler som tillåts kan gälla tomtens bebyggande, användning eller framtida skötsel, t. ex. ifråga om tidpunkt för byggandet, låneformer, lägenhetsfördelning och standard, framtida under- håll samt iordningställande och skötsel av obebyggda delar av tomten. I praktiken synes emellertid kommunerna endast sparsamt införa rådighets- inskränkande klausuler i avtalen. Alltför långtgående villkor kan påverka avgäldssättningen. Dessutom kan det i enskilda fall vara svårt att åberopa en ändamålsbestämmelse som tomträttshavaren ej följer.
Det får också allmänt sett anses vara olämpligt att i tomträttsavtal reglera planfrågor på bekostnad av detaljplanebestämmelser. Den insyns- och prövningsmöjlighet som innefattas i planförfarandet kan annars riskera gå förlorad. Bestämmelser som avses tagas in i tomträttskontrakt bör vidare bestå under en längre tid och inte bara gälla under tomträttens inlednings- skede. Frågor av det senare slaget bör lämpligen regleras i sidoavtal eller exploateringsavtal.
Tomträttsinstitutet har tidigare, jämfört med mark överlåten med äganderätt, haft vissa fördelar genom att villkor för ledningsframdragning, ändrad fastighetsbildning och avtal om samverkan mellan fastigheter har kunnat införas i kontrakten. Den moderna samhällsbyggnadsprocessen har
dock medfört att man ej längre behöver sådana klausuler. För såväl ledningsframdragning som ändrad fastighetsbildning och samverkansavtal ger nuvarande lagstiftning. såsom byggnadslagen. fastighetsbildningslagen, anläggningslagen, ledningsrättslagen och expropriationslagen, en ersättning för särskilda klausuler i tomträttsavtalen. Anläggningslagen ger också möjlighet till fastighetssamverkan och gemensamhetsanläggningar i många former, inte bara i plangenomförandeprocessen utan även senare.
Det sagda innebär att tomträtt och äganderätt är praktiskt taget likställda vad avser sist angivna frågor.
4.5 Näringspolitiska aspekter m. m.
Några i lag särskilt angivna bestämmelser om kommunal närings- och lokaliseringspolitik finns ej. Marks användning för näringsverksamhet ingår dock som ett betydelsefullt led i den kommunala planläggningen av mark enligt byggnadslagstiftningen och i kommunplaneringen över huvud taget. Av särskild betydelse är därvid frågor om exempelvis förläggning av aktuell verksamhet med hänsyn till tillgång på arbetskraft, tidsåtgång och transport— möjligheter, miljöpåverkan m. m. Betydelsefullt är också planläggningen och utbyggnaden av kommunala anläggningar, såsom el, vatten och avlopp samt trafikleder.
Näringsetablering kan vidare vara beroende av vilka former och villkor för markupplåtelsen som uppställs. I stället för försäljning av marken kan upplåtelse med tomträtt eller i vissa fall med arrende ske. Intresset för tomträtt kan föreligga hos både kommun och företagaren. Kommunen kan av olika skäl vilja behålla mark som är centralt belägen eller på annat sätt är särskilt attraktiv. Företagaren kan finna upplåtelse med t. ex. tomträtt utgöra en fördelaktigare upplåtelseform än äganderättsförvärv, bl. a. för att han därigenom slipper binda kapital i markförvärv och exploateringskostna- der. Genom upplåtelse med tomträtt står samtidigt kvar möjligheten att belåna fastigheten. Mot intresset för tomträtt står dock att många företagare föredrar att äga marken och förhandlar sig fram till fördelaktiga villkor för äganderättsförvärv.
I vissa fall utnyttjas tomträttsinstitutet för att tillgodose mera speciella intressen. Det kan gälla markupplåtelse för flygplats, föreningsgård, Folkets Hus m. m. Tomträtt i dessa fall torde främst ske för att kommunen önskat ställa mark till förfogande på fördelaktiga villkor samtidigt som marken behålls med äganderätt.
4.6 Sammanfattning
Uppgiften för kommittén har i denna del enligt direktiven närmast varit att granska tomträttens olika syften samt föreslå den avvägning mellan och formulering av de olika syftena som är bäst förenliga med den övergripande målsättningen att mark för bostadsändamål skall kunna upplåtas både med äganderätt och tomträtt.
Som framgår av de föregående avsnitten har tomträttsinstitutets tyngd-
punkt alltsedan dess tillkomst år 1907 legat på de bostadspolitiska och markpolitiska områdena. Ursprungligen fästes särskild vikt vid de bostads- sociala frågorna. Först under senare decennier har intresset för tomträtt som ett markpolitiskt instrument vuxit sig starkare. Möjligheten att genom tomträttsinstitutet ge samhället del i värdestegringen på marken har därvid särskilt betonats. Samtidigt har tomträtten framhållits som ett planpolitiskt instrument.
Genom den omfattande lagstiftning och andra rerformer som förekommit har de möjligheter som ges genom tomträttsinstitutet i väsentlig utsträckning kommit att erbjudas utan koppling till tomträtten. I fråga om möjligheten att förbehålla samhället värdestegringen på marken kan dock konstateras att tomträtt utgör ett instrument vid sidan av skattereglerna. Tomträttskommit- tén har vid diskussionen om de syften som tillagts tomträttsinstitutet utgått ifrån att dess tillämpning i en kommun och omfattningen därav liksom hittills utgör en kommunal angelägenhet.
5. Tomträttsavgälden
5.1. Nuvarande ordning
5.1.1. Bestämmelser i lag
Enligt 13 kap. l % första stycket JB skall upplåtelse av tomträtt alltid ske mot vederlag i form av årlig avgäld i pengar. Av 10 & framgår vidare att avgälden skall utgå med oförändrat belopp under viss tidsperiod. minst tio år om ej längre tid avtalats. Inträder ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning kan parterna dock komma överens om jämkning i avgäldens belopp (12 5 första stycket). Bakgrunden till kraven på att tomträtt inte får upplåtas vederlagsfritt och inte heller mot avgäld som beräknas för annan tidsrymd än ett år är enligt motiven att tomträtten konstruerats som en i princip ständig besittningsrätt och att det därför synts vara av vikt, att tomträttshavaren genom att erlägga avgäld med regelbundet återkommande mellanrum erkänner fastighetsägarens äganderätt till marken (SOU 195228 5. 73).
De grunder efter vilka avgälden första gången skall bestämmas anges inte närmare i lagen utan full avtalsfrihet råder i detta hänseende. Tomträttsha- varen anses nämligen i den situationen vara i princip helt fri att förkasta eller antaga anbudet för upplåtelse. Något egentligt behov av lagstiftning har därför inte ansetts föreligga.
Överenskommelse om ändring av avgälden för ny tidsperiod skall enligt 11 & första stycket träffas senast ett år före utgången av den löpande perioden. Kan överenskommelse inte träffas får såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren under näst sista året av den löpande perioden väcka talan om omprövning av avgälden (11 å andra stycket). Har överenskommelse ej träffats eller talan ej väckts inom föreskriven tid skall avgälden för den kommande perioden enligt 11 & tredje stycket utgå med samma belopp som förut.
Bestämmelserna om periodvis återkommande möjlighet att reglera avgäldens storlek är en följd av föreskriften att tomträtt skall upplåtas på obestämd tid men samtidigt bevara avkastningen på eventuellt inträffad markvärdestegring hos upplåtaren. Höjning av avgälden sker efter prövningi varje särskilt fall. En dylik individuell prövning ansågs vid bestämmelsens tillkomst år 1953 nödvändig. eftersom höjningen endast borde avse den värdestegring tomträttshavaren kunde tillgodogöra sig. Tomträttshavarens möjlighet att tillgodogöra sig markens ökade värde kunde nämligen vara inskränkt av ändamålsbestämmelser eller andra till upplåtelsen knutna föreskrifter (SOU 1952:28 s. 43 och 61).
Vid omprövning av avgälden skall enligt 11% andra stycket avgälden bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövning- en. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Härmed åsyftas de bestämmelser som tagits in i tomträttskontraktet, såsom i fråga om fastighetens skick samt rättigheter och skyldigheter för tomträttshavaren. Vidare åsyftas den stadsplan och de särskilda byggnadsbestämmelser som gällde för fastigheten vid upplåtelsen. Fastställelse av stadsplan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser som trätt i kraft senare får således enligt huvudregeln inte påverka markvärdebestämningen, såvida inte ändringarna tagits in i tilläggsavtal till tomträttskontraktet.
Under vissa förutsättningar har dock tomträttshavaren oberoende av överenskommelse möjlighet att påkalla jämkning i avgäldens belopp även under löpande avtalsperiod. Det gäller i de fall då tomträttens värde avsevärt minskats genom nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet som inte är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, t. ex. dom i ägotvist eller naturhändelse (12 å andra stycket).
Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld prövas av fastighets- domstolen (23 å).
Några närmare anvisningar om hur avgälden skall bestämmas ges ej i lagtexten. I motiven har uttalats att domstolen vid avgäldens fastställande på grundval av markvärdet vid omprövning har att beakta, att avgälden bör motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. De grunder efter vilka tomträttsupplåtare vid tiden för omprövningen beräknar avgälden för nya tomträttsupplåtelser torde därvid kunna tjäna till ledning. Avgälden avsågs kunna anpassas till rådande marknadsläge i fråga om tomträtter (SOU 1952:28 s. 83).
Nu angivna regler för avgäldsreglering infördes genom 1953 års reform av tomträttsinstitutet och trädde i kraft den 1 januari 1954. Under tiden den 1 januari 1954—den 31 december 1967 gällde dock att kortare avgäldsperiod än 20 år inte fick avtalas i fråga om tomträtt för huvudsakligen bostadsändamål. Iövergångsbestämmelserna till 1953 års lagändring stadgas att äldre lag, dvs. 1907 års lagstiftning, fortfarande skulle gälla för upplåtelser som gjorts före den 1 januari 1954. I fråga om sådana äldre tomträtter kunde dock träffas överenskommelse om sådan ändring i upplåtelsen att den bringades i överensstämmelse med den nya lagen. Sådana övergångsavtal har träffats i endast begränsad utsträckning, se tabell 3.8 i avsnitt 3.2.4.1.
5.1.2. Avgäldsbestämningen i praxis
5.1.2.1 Kommunernas tillämpning
För avgäldssättning vid såväl nyupplåtelse av tomträtt som omreglering av avgälden gäller att man skall bestämma dels ett avgäldsunderlag, dvs. ett värde på marken, och dels en avgäldsränta, dvs. en räntesats varmed avgälden skall utgå på underlaget. Någon större enhetlighet kommunerna emellan i fråga om avgäldsberäkningen föreligger inte, vare sig när det gäller att bestämma avgäldsunderlaget eller avgäldsräntan.
Vid nyupplåtelse av tomträtt för bostadsändamål bestämmer flertalet kommuner avgälden efter viss ränta på kommunens kostnad för markens exploatering, oftast på starkt schabloniserade belopp. Ett annat sätt att bestämma avgäldsunderlaget som under senare år vuxit fram i några kommuner är att utgå ifrån en beräkning av markens marknadsvärde. Det kan ske, såsom sedan år 1978 görs i Stockholms kommun, genom att räkna upp det åsatta marktaxeringsvärdet till fulla värdenivån samt företa vissa korrigeringar för olika faktorer som inte beaktas i taxeringen, som t. ex. rivnings- och evakueringskostnader, grundläggningsbidrag och andel i markanläggning. I Stockholm jämkas därefter ett så framräknat belopp nedåt med ett valt schablonbelopp.
Även beträffande tomträttsupplåtelse för annat ändamål än bostad blir kommunernas kostnader för markens iordningställande ofta normgivande för bestämmande av avgäldsunderlaget. I fråga om tomträttsupplåtelser för kommersiella ändamål i främst cityområden i de större kommunerna fastställs emellertid avgäldsunderlaget vid nyupplåtelse inte sällan efter marknadsmässiga priser, dvs. det försäljningspris som går att få ut av marknaden. Metoden innebär inte att kommunen alltid kan påräkna ett avgäldsunderlag som täcker kommunens kostnader. En vanlig företeelse är vidare att avgälden bestäms efter förhandlingar med tomträttshavaren, varvid markvärdet påverkas av de förpliktelser som åvilar tomträttshavaren enligt kontraktet. Inte sällan utmynnar sådana förhandlingar i att ett avgäldsbelopp bestäms utan angivande av vare sig avgäldsunderlag eller ränta. I några undantagsfall har förekommit att avgälden fastställts efter ett anbudsförfarande.
Den högsta tillåtna avgäldsräntan vid upplåtelse för bostadsändamål fastställdes mellan åren 1946 och 1958 av bostadsstyrelsen. För tiden därefter har kommunerna frihet att själva bestämma avgäldsräntan, dock har rekommendationer i frågan utfärdats av statsförbundet åren 1964 och 1966 samt av kommunförbundet år 1970. Den senaste rekommenderade ränte- satsen — 6,25 % — tillämpas fortfarande av flera kommuner vid nyupplåtelse av tomträtt. Rekommendationerna, som är baserade på medellåneräntan för tioårsbundna kommunlån, avser endast bostadsändamål. Under de senaste åren har emellertid avgäldsräntan i vissa kommuner bestämts enligt gällande nominella marknadsränta, i allmänhet enligt det ränteläge som gäller för statliga bostadslån och tomträttslån.
I omregleringssituationen bestäms avgäldsunderlaget efter markens mark— nadsvärde, antingen genom att man utgår från det åsatta marktaxeringsvär- det med eller utan uppräkning och andra korrigeringar eller från de nyupplåtelsevärden som gäller vid omregleringstillfället. För bestämning av avgäldsräntan hämtas viss ledning i domar som meddelats av högsta domstolen (HD) åren 1975 och 1976 och som redovisas i det följande.
En närmare redogörelse för kommunernas nuvarande praxis för avgälds- beräkning har lämnatsi anslutning till redovisningen av kommitténs enkät till kommunerna (avsnitt 3.2.4).
5.1.2.2 Avgöranden i högsta domstolen
Högsta domstolen har i tre domar den 23 maj 1975 (NJA 1975 s. 385) avgjort mål angående omprövning av tomträttsavgäld för fastigheter med kommer— siellt ändamål i Stockholms innerstad. Domarna avser tomten nr 5 i kvarteret Orgelpipan, tomten nr 15 i kvarteret Getingen och tomten nr 11 i kvarteret Lustgården. HD har i huvudsak avfattat domskälen likalydande för de tre målen. De olikheter som finns beror på skilda värdetidpunkter. I debatten kring HD:s domar har i allmänhet behandlats domen beträffande Orgelpipan 5 (NJA 1975 s. 385 I). Redovisningen nedan av HD:s avgäldsberäkning avser därför nämnda fastighet.
I dom den 12 december 1976 (DT 27) har HD vidare tagit ställning till tomträttsavgäld för småhusfastighet, Tryffeln 3 i Solna, för bostadsändamål. En redogörelse lämnas också för denna dom.
Orgelpipan 5
Tomten nr 5 i kvarteret Orgelpipan i Klara församling i Stockholm uppläts med tomträtt den 1 oktober 1958. Tomten fick användas för såväl affärs- som kontorsändamål eller därmed jämförlig verksamhet. Avgäldsperioden bestämdes till tio år.
I stämningsansökan den 27 september 1967 yrkade kommunen ändring av den årliga avgälden för den tioårsperiod, som började den 1 oktober 1968.
Parterna var i målet ense om att det markvärde, varpå avgälden skulle beräknas, skulle avse fastighetens skick vid upplåtelsen och utgöra värdet för nybebyggelse vid optimalt utnyttjande enligt gällande stadsplan och att ortsprismetoden skulle tillämpas. Därvid fanns enligt HD ej skäl — såsom tomträttshavaren gjort gällande — att göra avdrag för evakuering och rivning av den byggnad som uppförts efter tomträttsupplåtelsen. I övrigt förelåg endast meningsskiljaktighet mellan parterna beträffande det jämförelse- material som skulle användas för bestämmande av markvärdet.
Ifråga om avgäldsräntan yrkade kommunen att denna skulle fastställas till 5,5 %, medan tomträttshavaren förklarade att avgäldsräntan borde vara 4 %.
HD konstaterade först att avgälden i enlighet med de anvisningar lagstiftaren givit skulle bestämmas med utgångspunkt i ett antagande om markens värde vid omregleringstidpunkten. Eftersom parterna i målet var ense om markvärdets beräkning, återstod det att fastställa den räntefaktor efter vilken avgälden skulle bestämmas.
Som allmän utgångspunkt för sitt ställningstagande i räntefrågan anförde HD bl. a. följande.
Ett av syftena med tomträttsinstitutet är, att eventuell värdestegring på mark som upplåtes med tomträtt skall tillkomma det allmänna. Detta gäller oavsett huruvida värdestegringen är betingad av den allmänna prisutvecklingen eller har sin grund i strukturella förändringar i samhällsplaneringen eller liknande förhållanden.
Under förutsättning att den på marken belöpande avkastningen beräknas med utgångspunkt från att fastigheten ger optimal avkastning och med realistiska antaganden i fråga om drifts- och förvaltningskostnader, avskrivning på byggnadska—
pitalet och skälig förräntning av detta kapital måste en tomträttsavgäld, bestämd så att den motsvarar den på marken belöpande avkastningen — dvs. som en restpost sedan från bruttoavkastningen dragits nyss angivna poster — anses motsvara sådan skälig ränta på markvärdet varom talas i förarbetena till tomträttslagstiftningen. Sätts avgälden högre, kommer även en del av den på byggnaden belöpande delen av avkastningen att tillföras kommunen, medan, om avgälden bestäms till lägre belopp, tomträttshavaren kommer att tillföras en del av den på marken belöpande avkastningen, i båda fallen sker avvikelse från syftet med tomträttsinstitutet.
Beträffande frågan efter vilken räntefaktor avgälden skulle bestämmas förelåg i domstolen skriftliga yttranden bl. a. från konjunkturinstitutet och professor Carsten Welinder med förslag om olika metoder att beräkna räntefaktorn.
HD stannade för att använda en något modifierad variant av en av Welinder konstruerad kalkylmodell som i korthet innebar att HD med tillämpning av en vald kalkylränta och antaganden om markens avkastnings- ökning/värdestegring under 30 år (beträffande skillnaden se avsnitt 5.2.4.5) räknade ut förhållandet mellan markens saluvärde och tomträntan, dvs. markens aktuella direkta avkastning, vilken avgälden skulle motsvara.
HD beräknade kalkylräntan med utgångspunkt i ränteläget vid långfristiga län. Under tredje kvartalet år 1968 var den effektiva räntan på statsobliga- tioner med femton års återstående löptid något över 6 %. HD antog att en fastighetsägare räknade med en ej oväsentlig förräntning på det i fastigheten nedlagda kapitalet. Med hänsyn härtill framstod enligt HD en räntesats om 7 a 8 % som realistisk.
Angående den Welinderska modellen uttalade HD bl. a. följande.
Metoden synes i och för sig invändningsfri. Konjunkturinstitutet har visserligen riktat vissa invändningar mot den, men invändningarna synes hänföra sig till osäkerheten beträffande de värden man bör insätta i kalkylen.
De antaganden som förutsätts för utnyttjande av Welinders kalkylmodell hänför sig till dels kravet på total förräntning som i modellen representeras av kalkylräntan, dels storleken av förväntad framtida värdestegring. I sistnämnda hänseende har man att bestämma såväl den räntesats efter vilken värdestegringen bör beräknas och den tidsperiod under vilken den förväntas fortgå som i vad mån man bör räkna med kontinuitet eller diskontinuitet i värdestegringen.
Vad först gäller kalkylräntan har denna av Welinder och av HovR:n satts till 6 procent. Med hänsyn till vad förut anförts bör emellertid denna procentsats höjas till 7 a 8 procent. Såsom HovR:n funnit får en spekulant på sådan tomtmark varom är fråga i målet antagas hai oktober 1968 räknat med en framtida värdestegring motsvarande 5 procent per år. Det synes ej orealistiskt att förmoda, att han därvid räknat med så lång tid som Welinder antagit i sina beräkningar, nämligen 30 år. Han får, i motsats till vad Welinder utgått från, vidare antagas ha räknat med en i huvudsak kontinuerlig värdestegring.
Med en kalkylränta av 7, 7,5 eller 8 procent och de i övrigt här gjorda antagandena ger en beräkning enligt Welinders modell — tillämpad med utgångspunkt i antagandet att avkastningen utfaller årsvis i förskott — resultatet, att den omedelbara förräntning- en vid avgäldsperiodens början utgör 3,14, 3,47 resp. 3,80 procent. I valet mellan dessa procentsatser ligger det närmast till hands att stanna för mellanvärdet 3,47 procent, ett värde som också framstår som rimligt vid en jämförelse med vad som gällde på aktiemarknaden vid den aktuella tiden.
HD fortsatte.
Såsom förut antytts kan det emellertid ifrågasättas. huruvida enbart förhållandena vid den med omregleringen avsedda periodens början bör beaktas. Om hänsyn ej tages till den antagna kontinuerliga värdeökningen under perioden. kommer nämligen den avgäld tomträttsupplåtaren erhåller att under nästan hela perioden understiga den på marknaden belöpande delen av fastighetens avkastning. För att hela markvärdesteg— ringen skall förbehållas tomtriittsupplåtaren synes det — eftersom lagtexten utesluter att avgälden bestämmestill olika belopp för skildaårinom tioårsperioden—påka|lat att den årliga avgälden för perioden bestämmes med hänsyn tagen även till den för perioden beräknade avkastningsökningen. Denna lösning kan ej anses strida mot att avgälden skall beräknas på det vid omregleringstidpunkten aktuella markvärdet och motsvara skälig ränta på detta värde: vad som utgör skälig ränta måste rimligen bedömas för avgäldsperioden som helhet. Lösningen innebär visserligen. att tomträttshavaren får betala en avgäld som i periodens början blir något högre än aktuell avkastning av marken men i gengäld mot slutet av perioden blir i motsvarande mån lägre. Denna nackdel för tomträttshavaren synes likväl väga tämligen lätt i förhållande till att tomträttsupplåtaren annars skulle berövas en icke obetydlig del av den på marken belöpande avkastningen. Den med tillämpning av Welinders modell erhållna procentsatsen 3.47 tar som nämnts sikte på avkastningen endast vid omregleringstillfället. Med hänsyn till vad nyss anförts bör procentsatsen justeras uppåt. Med de i målet gjorda antagandena om kalkylränta och värdestegring skall uppjusteringen ske med 22.2 procent (siffran härledd ur förhållandet mellan kapitalvärdet av samtliga avkastningar under avgäldsperioden med 5 procents kontinuerlig tillväxt. å ena. och motsvarande kapitalvärde utan tillväxt. å andra sidan). Efter en sådan justering uppgår procent— satsen till 4,24 eller, i avrundat tal, till 4.25.
Tryffeln 3 (Solna-målet)
Tomten nr 3 i kvarteret Tryffeln i Solna uppläts med tomträtt den 1 juli 1954. Tomten är bebyggd och belägen i ett villaområde. Avgäldsperioden var 20 ar.
I stämningsansökan av kommunen yrkades att avgäldsbeloppet skulle bestämmas så att det motsvarade en årlig ränta av 6 % på det taxeringsvärde som gällde för marken vid den nya avgäldsperiodens början.
Tomträttshavaren godtog att avgäldsberäkningen grundades på taxerings- värdet, dock yrkades att härifrån skulle dragas avgiften för va-anläggning samt kostnad för anordning på tomten som tomträttshavaren utfört. Avgäldsräntan borde inte sättas högre än till 2 %.
I fråga om avgäldsunderlaget konstaterade HD att uppgifter saknades i målet för ett fastställande därav med ledning av nya tomträttsupplåtelser och att annan utredning ej förebringats än taxeringsvärdet. Med hänsyn härtill bestämde HD tomtmarkens marknadsvärde med ledning av det senast åsatta marktaxeringsvärdet uppräknat till marknadsvärdesnivå. HD fastslog vidare att marktaxeringsvärdet skulle minskas med kostnaderna för va-anslutning och värdehöjande åtgärder som tomtägaren vidtagit på tomten (normal trädgårdsanläggning).
Vid bestämmande av räntefaktorn utgick HD från de principer som utformats i NJA 1975 s. 385 samt anförde.
Inu förevarande mål är fråga om en småhusfastighet för bostadsändamål, medan 1975 års rättsfall gällde fastigheter för affärs- och kontorsändamål. Denna skillnad
föranleder dock ej till annat än att den i rättsfallen begagnade metoden för avgäldens beräkning på grundval av kalkylränta och framtida värdestegring bör tillämpas,
Liksom i rättsfallen bör bestämmandet av kalkylräntan grundas på ett antagande om det krav på total förräntning som kapitalplacerare på fastighetsmarknaden räknar med vid aktuell tidpunkt. Den effektiva räntan på statsobligationer med femton års återstående löptid var under andra kvartalet 1974 i genomsnitt inemot 8 procent. Med hänsyn härtill och till att krav på något högre förräntning får anses gälla vid kapitalplacering i fastigheter än vid placering i statsobligationer bör beräkningen bygga på en kalkylränta av 9 procent.
I fråga om den förväntade framtida markvärdestegringen föreligger i målet ej någon särskild utredning. Parterna har förklarat sig vara ense om en värdestegring av 5 procent för år under 30 år såsom godtagbar i målet. Anledning saknas att frångå denna parternas uppskattning.
På grundval av vad sålunda antagits i fråga om kalkylränta och framtida värdestegring erhålles vid en beräkning enligt Welinders modell en omedelbar förräntning vid avgäldsperiodens början av 4,48 procent.
HD:s majoritet fann däremot inte att man i detta mål skulle företa uppräkning av procentsatsen med hänsyn till beräknad avkastningsökning under avgäldsperioden på sätt som skett i NJA 19751385. Som skäl härför anfördes bl. a. följande.
När det gäller tomträttsupplåtelser av det slag som nu är i fråga, nämligen för egnahemsbebyggelse, blir - - - nackdelen för tomträttshavaren av en sådan uppräkning mera framträdande än vid upplåtelser för kommersiellt ändamål, särskilt när såsom i förevarande fall avgäldsperioden är utsträckt till 20 år. Antagandet om värdestegring blir sålunda med hänsyn till de ovissa faktorer det måste bygga på än osäkrare än vid en tioårsperiod. Och för en så lång period som 20 år leder en uppräkning enligt den i rättsfallet tillämpade metoden till att avgälden vid periodens början kommer att med icke mindre än 44 procent överstiga vad som svarar mot den aktuella avkastningen. Det överskjutande beloppet blir för övrigt betydande ännu ett gott stycke in på perioden. En på sådant sätt förhöjd avgäld kan, även med beaktande av att avgälden i förhållande till den väntade avkastningen blir i motsvarande mån lägre i slutet av perioden, knappast anses rimlig när fråga är om upplåtelse för egnahemsbebyggelse. I sådant fall synes det vidare med större fog än när fråga är om upplåtelse för kommersiellt ändamål kunna göras gällande, att tomträttsupplåtarens intresse att få del av värdestegringen blir tillräckligt tillgodosett genom den möjlighet som lagen ger honom att för varje ny period få avgälden omreglerad. Med hänsyn till det nu sagda bör i förevarande fall någon uppräkning skäligen ej äga rum. På grund av det anförda bör räntefaktorn sättas till — avrundat — 4,5 procent.
I fråga om räntefaktorns uppräkning anförde två av HD:s ledamöter bl. a. följande.
Den i 1975 års fall anförda skillnaden mellan den avgäld som tomträttsupplåtaren erhåller och den på marken belöpande avkastningen, om skälig ränta inte bestäms med hänsyn till avgäldsperioden som helhet, ökar med avgäldsperiodens längd och påkallar med den i nämnda fall intagna ståndpunkten följaktligen också i högre grad hänsynstagande. Därvid måste emellertid, såsom också skedde i 1975 års fall, uppmärksammas den med sådant hänsynstagande förenade nackdelen att tomträtts- havaren får betala en avgäld som i periodens början blir högre än aktuell avkastning av marken men som i slutet av perioden blir i motsvarande mån lägre. En avvägning av tomträttsupplåtarens intresse av att erhålla hela avkastningsökningen och nackdelen för tomträttshavaren atti början av perioden betala högre avgift än vad som svarar mot markens avkastning måste därför ske. Vid en avvägning av nu antytt slag kan även
andra omständigheter än de nu berörda böra beaktas.
För en avgäldsperiod på 20 år leder de i målet gjorda antagandena om kalkylränta och värdestegring till en uppräkning av räntefaktorn med 44 procent. En så stor uppräkning måste emellertid anses större än vad som är för tomträttshavaren godtagbart. Uppräkning bör därför ej ske med mera än vad som skulle skett om avgäldsperioden varit 10 är, motsvarande den kortaste avgäldsperiod som lagen tillåter. Från dessa utgångspunkter skall uppräkning ske med 21,5 procent. Efter en sådan uppräkning uppgår procentsatsen till 5,44.
5.1.2.3 Sammanfattning av nuvarande praxis
Som framgår av det föregående år den avgäldsränta en upplåtare av tomträtt äger räkna med enligt HD:s avgöranden beroende av dels det totala avkastningskravet på fastighetsmarknaden (kalkylräntan) för ifrågavarande slag av mark och dels förväntningarna om den framtida, långsiktiga markvärdestegringen. Bedömningen av såväl kalkylränta som förväntad markvärdestegring skall avse förhållandena vid regleringstidpunkten och förväntningarna skall omfatta en framtida 30-årsperiod. Kalkylräntan beräknades av HD med ledning av den effektiva räntan på statsobligationer med 15 års återstående löptid. Dock ansåg HD att krav på något högre förräntning får anses gälla vid kapitalplacering i fastigheter än vid placering i statsobligationer.
Såvitt kommittén har kunnat utröna har HD:s principer för avgäldens bestämmande vid omreglering i allt väsentligt varit normgivande för kommunernas fortsatta praxis. Av intresse är dock att konstatera att flertalet kommuner bestämmer en avgäld som ligger något under det belopp som kan utgå enligt HD:s beräkningsmetod, antingen genom att ett lägre markvärde eller en lägre avgäldsränta används. Som exempel kan nämnas ett avgörande i Svea Hovrätt (dom 1978-04-21, DT 25/27, överklagat) avseende småhus i Södertälje där avgäldsunderlaget i första hand bestämdes efter jämförbara förstagångsupplåtelser i kommunen. I målet beräknades avgälden enligt yrkandena, varefter en jämförelse gjordes med HD:s beräkningsmetod. Eftersom denna gav en högre avgäld än den yrkade avgälden fastställdes yrkandet. Samma bedömning gjordes i ett annat mål i Hovrätten för Nedre Norrland (dom 1979-03—15, DT 15/79, ej prövningstillstånd) avseende småhus i Gävle. Kommunen yrkade där en avgäld beräknad med hänsyn till kommunens kostnader för marks exploatering vid omregleringstillfället samt en ränta på 6,5 %. Räntan avsågs motsvara kommunens kapitalanskaffnings- kostnader för exploateringen samt en skälig medelränta på kommunens tomträttslån. Också här gav kommunens yrkanden ett lägre avgäldsbelopp än HD:s beräkningsmetod, varför yrkandena fastställdes. Om avgäldsunder- laget i målet hade beräknats med ledning av ett till marknadsnivå uppräknat marktaxeringsvärde skulle avgälden enligt kommunens yrkande gett ett belopp för de fem fastigheter som avsågs i målet som motsvarat en avgäldsränta på 2,65—5,73 %, medan räntan vid en tillämpning av HD- modellen skulle varierat mellan 4,5—6 %.
Tabell 5.1 Sammanställning av vissa domstolsavgöranden i avgäldsregleringsmål åren 1975—1979
Datum Kommun Omregl.tid— för dom punkt/upp- låtelsetyp Högsta domstolen 75—05—23 Stockholm 68-10-01 kontor 75-05—23 Stockholm 69-10-01 kontor 75-05—23 Stockholm 70-10-01 kontor 7 6- 12—02 Solna 74-07-01 småhus Svea Ho vrätt 77-12-02 Stockholm 73-01-01 (Farsta) butiker 78-04-21 Södertälje 75-10-01 (överklagat) 77-09-01 småhus 79-11-07 Södertälje 76-1 1-01 (överklagat) 76—09-01 hyreshus Göta Hovrätt 77-05-27 Jönköping industri 77-05-27 Norrköping 75-01-01 småhus 79-04-11 Kalmar 78-04-01 (överklagat) småhus
Hovrätten för Nedre Norrland
79-03-15 Gävle 1974—78 småhus (5 fast.)
Tillämpad kalkylränta enligt HD:s beräknings- metod, %
7,5 (S.obl. + 1,3) 7,5 (S_obl. + 1,3) 8,5 (S.obl. + 1) 9,0 (S.obl. + 1)
8 ,5 Otvistigt 10 (S.obl. +
1)
tvistigt
10 9,5
11 (otvistligt)
9—10,5 (S.ob1. + 1)
Avgälds- ränta före uppräkning, %
3,47
3,47
4,14
bostäder 4,75 affär o.d. 5,5
Uppräkning Utdömd av avgäldsrän— avgäldsränta, ta med, % %
22,2 4,25
22,2 4,25
21,7 5
Nej 4,5
Otvistigt 5,0 Otvistigt Otvistigt 2,75 (begärd avgäld efter upp- skattning av markvärdet) tvistigt 4,75 resp. 5,5 Otvistigt (ej överstigande yrkade avgäl- der)
21 6,3 (3,1, yrkat belopp lägre)
_ 4
Nej (4,5—6)
5 .1.3 Tomträttens ekonomiska konsekvenser m. m.
5.1.3.1 Konsekvenser för den enskilde i jämförelse med äganderätt till marken
I detta avsnitt lämnas en översikt över tomträttens ekonomiska konsekven- ser för enskilda och för kommun som bakgrund till det fortsatta resonemang- et. Översikten baseras på förenklade antaganden, varför viktiga faktiska effekter inte blir penetrerade i detta sammanhang.
Den grundläggande skillnaden mellan tomträtt och äganderätt till mark är att tomträttshavaren inte köper marken. Äganderättshavaren måste vid sitt förvärv betala även ett markpris. Hur stor skillnaden i kontantinsats blir beror på hur högt tomtpriset är och hur stor andel av inköpspriset som kan finansieras med lån. Vid nyupplåtelse med statlig belåning är belåningsgra- den i regel 95 %. Kontantinsatsen är då 5 % och vid ett tomtpris på 50 000 kronor blir således kontantinsatsen 2 500 kronor lägre för tomträttshava- ren.
Skillnaden under innehavstiden mellan kontanta utbetalningar för tomt- rättshavare och äganderättshavare är densamma som skillnaden mellan tomträttsavgälden, å ena sidan, samt räntor och amorteringar för de lån som äganderättshavaren tar upp för att finansiera tomtköpet, å den andra sidan. Bakomliggande faktorer såsom inflationstakt och markvärdestegring har också betydelse. Är sålunda inflationen och den nominella räntan hög blir äganderättshavarens utbetalningar höga i början. Med tiden sker dock en förändring. Utbetalningarna sjunker då realt för äganderättshavaren, eftersom inflationen urholkar de nominellt bestämda räntorna och amorte- ringarna. För tomträttshavaren beror utbetalningarna av hur tomträttsavgäl- den bestäms. I princip höjs dock avgälden i takt med inflation och eventuell markvärdestegring, även om den kan vara konstant under avtalsperioden, t. ex. 10 år. Efter ett antal års innehavstid kommer i denna situation de årliga utbetalningarna att bli större i tomträttsfallet än i äganderättsfallet.
Vad nu beskrivits illustreras närmarei diagrammen 5.1 och 5.2. I det första diagrammet visas den principiella skillnaden mellan tomträtt och ägande- rätt.
Som utbetalning för den boende har i äganderättsfallet tagits upp räntan på upplånat kapital. Det antas, för att renodla det principiella resonemanget, att hela tomtkostnaden lånas upp och att lånet är amorteringsfritt. Räntan antas vara 11 % av 50 000 kronor, dvs. 5 500 kronor. Avgälden i tomträttsfallet antas bestämmas utifrån ett markvärde om 50 000 kronor, som stiger i takt med en antagen inflation om 10 % per år. Antagandena kommenteras närmare i avsnitt 7.3.
Beloppen blir sammanfattningsvis följande i nominella termer, uttryckt i kronor.
Låneränta 5 500 (11 % av 50 000) Avgäld år 1—10 3 250 ( 6,5 % av 50 000) år 11—20 3 890 ( 3 % av 130 000) år 21—30 10 100 ( 3 % av 336 000) år 31—40 26 200 ( 3 % av 872 000) år 41—50 67 900 ( 3 % av 2 263 000)
Kr/år
60 000
50 000
40 000
1 1 0 20 30 40 50 år
_— Nominell avgäld — _ — — - Nominell ränta före skatt före skatt (stående län)
Redovisningen i diagrammet 5.1 visar räntekostnader respektive avgäld i nominella belopp. Sett i ett längre tidsperspektiv är emellertid jämförelser med nominella belopp ointressanta. I stället bör en omräkning av beloppen ske till första årets priser. För att visa den faktiska innebörden av den enskildes utbetalningar bör vidare beaktas effekten av att avgäld respektive ränta är avdragsgill vid den årliga beskattningen. I diagram 5.2 visas samma exempel som tidigare men omräknat till första årets priser och med beaktande av skatteeffekten. Därvid antas att den årliga inflationen är 10 % och marginalskatten 60 %. I diagrammet 5.2 framkommer en minskande avgäld under de olika avgäldsperioderna. Man kan uttrycka detta som att inflationen urholkar avgälderna.
I äganderättsfallet, där den årliga räntan utgår med samma nominella belopp — lånet förutsätts vara amorteringsfritt under beräkningsperioden — inträder en högst märkbar real minskning av de årliga ränteutbetalningarna efter skatt (från 2 200 kronor år 1 till 20 kronor år 50).
Dessa redovisningar av utbetalningar för tomträttshavare respektive äganderättshavare ger emellertid en ofullständig bild av den ekonomiska situationen. Redovisningen bör även visa hur förmögenhetsutvecklingen ide båda fallen blir. Detta görs i diagram 5.3. Redovisningen bygger på att markvärdet stiger i takt med inflationen. Tomträttshavarens förmögenhet vid sidan av huset antages i detta exempel vara noll. Äganderättshavarens förmögenhet är lika med skillnaden mellan markvärdet och lånens storlek. Den stigande förmögenheten för äganderättshavaren beror alltså på att lånens reala storlek urholkas av inflationen.
Diagram 5.1 Exempel på skillnader i utbetal- ningar för den enskilde vid tomträtt resp. ägan- derätt, nominella belopp före skatt.
Diagram 5.2 Exempel på skillnader i utbetal- ningar för den enskilde vid tomträtt resp. ägan- derätt, belopp i fast pen- ningvärde, efter skatt.
Diagram 5.3 Förmögen- hetsutveckling för ägan- derättshavare, fast pen- ningvärde.
1 10 20 30 40 50 år
_ Avgäld efter skatt, _ _ _ _ _ Ränta efter skatt, fast penningvärde fast penningvärde
1 10 20 30 40 50 år _ Förändring av —— —— Förmögenhet förmögenhet
Sammanfattningsvis blir den principiella skillnaden mellan tomträtt och äganderätt för den enskilde
D att tomträttshavarens utbetalningar blir lägre under en inledande period än äganderättshavarens och D att äganderättshavaren får en positivare förmögenhetsutveckling.
5 .1.3.2 Konsekvenser för kommunen
Den ekonomiska skillnaden för en kommun vid upplåtelse med tomträtt i jämförelse med försäljning av marken är att finansieringen av kostnaderna för marken i tomträttsfallet stannar på kommunen. Hänsyn skall dock tas till
att kommunen när det gäller bostadsfastigheter alltid är berättigad till statligt tomträttslån som täcker 95 % av markkostnaderna. Den likviditetsmässiga skillnaden för kommunen mellan upplåtelse med tomträtt och försäljning är således skillnaden mellan tomtpriset vid försäljning och tomträttslånets storlek. En betydelsefull faktor för hur stor denna skillnad faktiskt blir är den prispolitik som kommunen tillämpar vid försäljningen. Säljs marken till ett pris motsvarande avgäldsunderlaget och tomträttslånet är 95 % av samma belopp, blir skillnaden vid tomträttsupplåtelsen 5 % av markkostnaden. Säljs däremot marken till ett marknadspris som överstiger avgäldsunderla- get, blir givetvis skillnaden mellan tomträtt och äganderätt större.
När marken säljs, föreligger det efter försäljningen genomförts inga ytterligare ekonomiska konsekvenser för kommunen. Vid tomträtt uppkom- mer däremot både utbetalningar i form av — förutom administrationskost- nader — räntor och amorteringar på tomträttslånet samt inbetalningar i form av tomträttsavgälder.
I både äganderätts- och tomträttsfallet påverkas i viss omfattning också kommunens skatteinkomster. Skillnaden i skatteinbetalningar till kommu- nen från äganderättshavare respektive tomträttshavare torde dock normalt vara av underordnad betydelse i jämförelse med tomträttsavgälden och utbetalningarna för tomträttslånet.
Den ekonomiska effekten av tomträttsupplåtelsen kan redovisas på flera sätt. Ett första steg är att redovisa likviditetskonsekvenser, dvs. skillnaden mellan in- och utbetalningar. Redovisningen härav görs i diagram 5.4 varvid följande antaganden görs
EJ Inflation 10 % D Real markvärdestegring O % D Låneränta 11 % D Tomträttslån, kronor 47 500 (95 % av 50 000) D Avgäld: se föregående avsnitt.
Dessa antaganden leder till ett underskott för kommunen under en inledande period. Beräkningarna kan göras med olika antaganden om hur detta underskott täcks, således genom att
B underskottet finansieras med löpande inkomster, eller D nya lån motsvarande underskottet tas upp. (Lån som amorteras när tomträtten börjar ge överskott.)
Om man antar att kommunen lånar upp pengar som motsvarar storleken på ett eventuellt underskott, blir den slutliga likviditetsmässiga konsekvensen för kommunen lika med noll så länge upplåning (och amortering) pågår. Detta illustreras i diagram 5.4 0 med en horisontell linje på nollnivån. Den årliga upplåning som fordras i detta alternativ kan utgöra en påfrestning på kommunens övriga lånemöjligheter. I diagram 5.4e illustreras det årliga upplåningsbehovet. I diagram 5.4 a redovisas det underskott som uppstår om ingen nyupplåning sker.
Förhållandet mellan in- och utbetalningar är emellertid bara en aspekt på de ekonomiska konsekvenserna för kommunen. En annan är hur kom— munens förmögenhet utvecklas, dvs. skillnaden mellan markens realvärde
och lånens realvärde. I diagrammen 5.4 b och 5.4 d redovisas förmögenheten för de båda fallen, dvs. dels om ingen upplåning sker dels om de inledande underskotten lånas upp. Skillnaderna mellan linjerna motsvarar den utestående skulden på de *extra” lånen som tas upp de senaste fallen. Denna skuld redovisas separat i diagram 5.4 f.
Sammanfattningsvis visar diagrammen att kommunen får ett underskott varje år under en lång tid. Förmögenhetsutvecklingen är dock positiv. Lånar kommunen till underskottet blir de likviditetsmässiga konsekvenserna lika med noll enligt antagandet, men samtidigt blir förmögenhetsutvecklingen inte så positiv beroende på att nya lån tas upp.
De ekonomiska konsekvenserna för kommun kan beräknas på andra sätt än det som redovisats ovan. I vissa kommuner räknas på ungefär följande sätt. Likviditetsförändringen beräknas som skillnaden mellan å ena sidan ränta och amortering för tomträttslånet samt ränta på uppkommet under- skott och å andra sidan tomträttsavgälden och ränta på eventuellt överskott. Mot detta sätt att räkna kan invändas att det inte framgår huruvida det förutsätts att underskottet faktiskt lånas upp eller inte. Vidare kan invändas att kalkylen är en blandning av likviditetskalkyl och kostnadskalkyl. Det är inte en likviditetskalkyl, eftersom ränta på uppkommet underskott tas upp utan att ett antaget lån redovisas som inbetalning. Det är inte heller en kostnadskalkyl, eftersom förmögenhetsförändringar inte tas med, t. ex. förändring i lånens realvärde.
I de kalkyler som redovisats ovan har alltså både effekter på likviditet och förmögenhet redovisats. En ytterligare variant är att beräkna nuvärdet av in- och utbetalningar, vilket ger ett mått på lönsamheten. En sådan beräknings- metod redovisas närmare i avsnitt 7.
5.2 Synpunkter på nuvarande avgäldssystem
5.2.1 Allmänna synpunkter
En tillämpning av de år 1953 införda bestämmelserna om reglering av tomträttsavgäld har i större utsträckning aktualiserats först under 1970-talet. Under 1960-talet kunde endast förekomma reglering av tomträtt som upplåtits för annat ändamål än bostadsbebyggelse med tioårig avgäldsperiod. HD:s domar från år 1975 utgör exempel på sådan reglering. När det gäller upplåtelser för bostadsändamål inträdde tiden för omreglering av avgälden för 1954 års upplåtelser från och med år 1974 och för 1968 års upplåtelser från och med år 1978. Under 1970-talet har alltså ett ständigt växande antal avgäldsregleringar aktualiserats och antalet kommer fortsättningsvis att ligga på en hög nivå.
Under de nu aktuella tidsperioderna har en kraftig värdestegring skett på viss tomtmark samtidigt med en ökande penningvärdeförsämring och en ändrad inriktning på räntepolitiken i landet. Mycket av dagens svårigheter med att bestämma tomträttsavgälderna kan härledas ur dessa förhållanden. Huvuddragen i utvecklingen kan i korthet beskrivas på följande sätt.
Den kraftiga nominella prisökningen på obebyggd färdig tomtmark som inträtt avser såväl kostnaderna för själva tomtmarken som kostnaderna för
5.4.a 5.4.b ” ” Kr/ar In- och utbetalningar Kr Nettoformogenhet
+1ooo ______
Dessutom 2500 kr i egen insats år 1
—2 000 ——————————— 5.4.c 5.4.d " " Kr/år In- och utbetalningar Kr Nettoformogenhet +50 00 ————————————— +40 000 —————————— +30 00 ——————————— +20 000 — — —— — ———————— 5_4_e + 1 0 000 ———————————— ' ' ' h Kr/år Årligt upplåningsbe ov +5 000 _____________ 10 20 30 40 50 är 5.4.f +4 000 Kr Utestående skuld på "extra” lån +3000 ——— ———————— 30000_____________ +2 000 ————————————— 20 000 — — ————— +1 000 ———————————— 10 000 ——————— 1 10 20 30 40 50 år 1 10 20 30 40 50 år
'i
Diagram 5.4 Exempel på ekonomiska konsekvenser för kommun vid upplåtelse med tomträtt, utan ny upplåning (5.4 a och 5.4 b) resp. med ny upplåning (5.4 c och 5.4 d) samtårligt upplåningsbehov och utestående skuld (5. 4 e och 5. 4 f) ide! senare fallet. Fast
penningvärde.
markens iordningställande för bebyggelse. Någon officiell prisstatistik över obebyggd tomtmark som ger underlag för en mera ingående analys av marknadsutvecklingen finns dock inte utan mera generella iakttagelser får tillgripas. Viss uppfattning om utvecklingen kan sålunda erhållas vid en jämförelse med statistiken över skedda fastighetsförsäljningar och över kostnader för marks exploatering. Vidare kan man få viss uppfattning om prisutvecklingen genom de tomträttsutredningar som gjorts i några kom- muner.
I fråga om småhusbebyggelse har, som närmare redovisas i det följande, prisindex för bebyggda områden under senare årtionden generellt sett legat över konsumentprisindex (KPI).
Prisutvecklingen för försålda fastigheter, således fastigheter som redan är bebyggda, samt utvecklingen av KPI framgår av diagrammen 5.5—6. Uppgifterna om fastighetsförsäljningar, som erhållits av statistiska central- byrån, visar den procentuella förändringen av priset, dels för en— och tvåfamiljsvillor från år 1965 (samt rad- och kedjehus från år 1970) och dels för hyreshus, hyres- och affärshus samt affärshus från år 1957. Vissa felkällor i statistiken kan medföra att prisutvecklingen antingen över- eller underskat- tas. Som exempel på felkällor kan nämnas bebyggelsens ålder, värdet av om- eller tillbyggnad av mindre omfattning samt svårigheter att i statistiken borträkna förstagångsköp av statsbelånade småhus. Det är svårt att bedöma vilka felkällor som dominerar.
Av den tomträttsutredning, som Stockholms kommun företog åren 1974—75, framgår att medelköpeskillingen för småhus i Stockholm tredubb- lats under den senaste 10-årsperioden. Den nominella värdestegringen motsvarade 10 år 12 %, medan stegringen av KPI under samma period var 5,5 %. För flerfamiljshus beräknades prisstegringen till cirka 8 % inom hela
370 340 on...-oo- En- OCh tvåfamlljswllor 310 1 280 , 250 220 190 160 Diagram 5.5 Prisutveck- lingen för en- och tvåfa- miljsvillor och konsu- 130 mentprisindex (KPI) åren 1957—1978. År 100 1965=100. 1957 59 61 63 65 67 69 71 72 75 77 79 År
370
340 .......... Hyres- och affärshus
_KPI !
310 280
250
220 190
160 Diagram 5.6 Prisutveck-
lingen för hyres- och ajfärsfastigheter och kan- sumentprisindex (KPI) 100 åren 1957—1978. År
1957I 69! 611 631 651 67 69 71 73 75 77 79 År 1957=100.
. ......o-uuooooo-v'
130
City-området, i Stockholms innerstad dock endast mellan 0—5 %. Motsva- rande bedömning har för Göteborgs vidkommande gjorts i Göteborgs tomträttsutredning år 1976, dock med undantag för cityverksamheten.
Uppgifter om tillämpade schablonbelopp för tomt- och grundberednings- kostnader vid statlig bostadslånegivning har lämnats av bostadsstyrelsen avseende tidsperioden 1973-01-01—1978-07-01. Härav framgår att beloppen för nio undersökta kommuner under perioden stigit med 112 % eller cirka 7 500 kronor per år. Prisökningen har procentuellt varit lika stor för olika boendeformer. Det bör dock betonas att schablonbeloppens storlek kan variera kraftigt mellan olika kommuner, bl. a. beroende på olika principer för kostnadsuttag och skilda markbyggnadsförutsättningar samt skillnader i planstandard, priser på material, tjänster m. m. Av diagram 5.7 framgår schablonbeloppens närmare utveckling i de olika kommunerna samt utvecklingen av KPI. Vidare ges i diagram 5.8 en bild av hur schablonbe- loppen fördelat sig mellan olika kostnadsposter.
En särskild undersökning grundad på SCB:s prisstatistik åren 1965—1979 och statistik sammanställd av statens lantmäteriverk avseende senare års fastighetstaxeringsvärden framgår av bilaga 1 och kommenteras i det följande. Slutsatsen beträffande markvärdeutvecklingen för hyresfastigheter är att den i stort sett följt KPI eller legat obetydligt däröver. För småhus redovisas en väsentligt högre markvärdeutveckling.
När det gäller utvecklingen av räntan kan konstateras stora förändringar särskilt under de senaste årtiondena. Från 1950-talets mitt och till våra dagar har en övergång skett från en lågränte- till en högräntepolitik. Som exempel kan tas riksbankens diskonto som vid mitten av 1950—talet uppgick i genomsnitt till 2,75 %, år 1968 till 5,44 % och år 1978 till 7,04" %. Räntans
TKR . Göteborg
0. Västerås
-- Konsumentprisindex
() Malmö 0 Karlstad
70 __ Konsumentprisindex
— Luleå
1973 1974 1975 1976 1977 1978 år
Diagram 5.7 Schablonbelopp för tomt- och grundberedningskostnader åren 1973—1978, friliggande villor (grupp I ). För att visa den stegring av KPI som skett redovisas KPI med utgångspunkt i dels 40 TKR och dels 50 TKR.
Administration Grovplanering och grundberedning
Belopp [
100 000 Parkanläggning
EI-Iedning VA-servis
VA-taxa
Trafikanläggning
73 | 74 ] 75 , 76 77 78 År
utveckling och bakomliggande orsaker kommer att belysas närmare i avsnitt Diagram 5.8 Fördelning- 5.2.4.2. en av schablonbeloppen
Också den allmänna penningvärdeförsämringen i landet har varit särskilt fö' "?”" OCh grundbe- redningskostnader åren markant under det senaste decenniet. Sålunda har KPI stigit med 48 % under 1973—1978 i Göteborg perioden 1973—1977. Enligt långtidsindex för konsumentpriserna utgjorde avseende grupp ] (frilig- den årliga prisstegringen 4,4 % under perioden december 1949—december gande villor) 1959. För tioårsperioden december 1967—december 1977 ökade prisstegring- en till 7,6 % per år. Inflationen har utövat effekt på både markprisutveck- lingen och ränteutvecklingen. Mot bakgrund av den här i korthet beskrivna utvecklingen är det förståeligt att avsaknaden av närmare lagregler och motivuttalanden om hur en tomträttsavgäld skall bestämmas skapat mycket stora problem för parterna. De förutsättningar som förelåg vid de olika lagreformerna på tomträttens områden var helt annorlunda än dagens förhållanden ger upphov till. Härtill kommer att det i praktiken inte föreligger någon tillförlitlig metod att bestämma en enskild fastighets värde och att också själva sakfrågan hur en avgäldsränta skall fastställas innehåller ett flertal svårbedömbara frågor. Belysande för de svårigheter som föreligger att bestämma en tomträttsavgäld är de omfattande och svårbemästrade processer som förs i frågan. Kommittén kommer att i följande avsnitt (avsnitt 5.2.3 och 5.2.4) ingående diskutera olika metoder att bestämma avgäldsunderlag och avgäldsränta. Det torde i detta sammanhang endast behöva konstateras att det föreligger ett stort behov av att tillskapa nya och för parterna lätthanterliga regler om
tomträttsavgälderna. HD:s ställningstaganden vid beräkning av avgäldsrän- tan utgör resultatet av alltför invecklade och i många stycken ytterst komplicerade överväganden och beräkningsgrunder. Den av HD valda metoden får också anses innehålla så många osäkra faktorer att parterna kan väntas ha vitt skilda ståndpunkter i ett flertal avseenden. Nuvarande lagstiftning synes således inte ge erforderlig ledning att bestämma en tomträttsavgäld.
Det nuvarande avgäldssystemet innebär vidare att avgälden får ändras först efter i lag fastställda tidsperioder, tjugo respektive tio år. Utvecklingen hittills på det fastighetsekonomiska området under dessa bundna avgäldspe- rioder har inneburit att de markvärden och avgäldsräntor som bedömdes vid tomträtternas upplåtelser inte motsvarar de markvärden och räntelägen som gäller senare under avgäldsperioden. Resultatet av denna låsning till förhållandevis långa avgäldsperioder har under inflationstider blivit mycket kraftiga avgäldshöjningar i samband med avgäldernas omreglering.
Tillvägagångssättet att i ett avgäldssystem med långa avgäldsperioder basera avgäldsräntan vid omprövning av avgälden på förhållandena vid omprövningstillfället förefaller också diskutabelt. Även om de faktorer som ligger till grund för avgäldssättningen bestäms med stor försiktighet kan man inte utesluta att det under en avgäldsperiod sker oförutsedda ändringar i bedömningen av t. ex. konjunkturutvecklingen, ränteläget, marknadssitua- tionen eller skattereglerna. Någon möjlighet att med ordinära rättsmedel korrigera en fastställd avgäld finns emellertid inte enligt nu gällande lag.
En annan synpunkt som kan läggas på det nuvarande avgäldssystemet år att olika principer kan komma att gälla för första upplåtelseperioden, för vilken formellt avtalsfrihet gäller, samt för följande avgäldsperioder. Detta kan medföra att ändringen av avgälden vid första regleringstillfället inte återspeglar förändringen i markvärdet under den gångna avgäldsperio- den.
Också själva förfarandet ställer stora krav på parterna. Således får avtal om ny avgäld inte träffas senare än under näst sista året av den löpande avgäldsperioden. I praktiken upplever parterna svårigheter när det gäller att så långt i förväg bedöma situationen vid omprövningstillfället.
5.2.2 Sambandet mellan avgäldsunderlag och avgäldsränta
I närmast följande avsnitt kommer kommittén att belysa faktorer som varit av central betydelse i den hittillsvarande diskussionen vid val av avgäldsun- derlag och avgäldsränta. Det finns emellertid anledning att dessförinnan ge en kort översikt över de principer som kommittén kommer att använda som utgångspunkt för sina överväganden (se avsnitt 5.3), för att den närmast följande redovisningen i avsnitten 5 .2.3 och 5.2.4 skall kunna läsas i ett riktigt sammanhang.
Som tidigare anförts är ett väsentligt inslag i tomträttsinstitutets ändamål att tillföra samhället avkastningen på värdestegringen på marken. Hithöran- de problem kom på allvar i förgrunden genom de avgäldsregleringar som aktualiserades under 1970-talet och som ledde till HD:s prövning år 1975. Dessförinnan präglades diskussionen i huvudsak av behovet att vid nyupplåtelse finna ett lämpligt markvärde. Närmast till hands låg då att knyta
an till kommunens exploateringskostnader för marken. Bestämningen av räntan betraktades som ett härifrån skilt problem och utgick ifrån olika jämförelser med kommunens lånekostnader.
Som emellertid framgår av kommitténs direktiv och av i avsnitt 5.1.2.2 redovisat referat av HD:s domar, kan inte avgäldsunderlag och avgäldsränta ses som från varandra isolerade storheter, som kan bestämmas oberoende av varandra. Det är den totala avgälden som utgör kostnad för tomträttshavaren och avkastning för upplåtaren. Uppdelning i underlag och ränta är en metod för att beräkna avgälden. Därmed är också sagt, att metoderna för att bestämma envar av dessa inte kan bestämmas oberoende av varandra. Grundläggande måste istället vara en uppfattning om vilken total avkastning som skäligen skall utges av tomträttshavaren respektive åtnjutas av tomträttsupplåtaren.
Vid bedömning av vilken avkastning som är skälig bör bl. a. en jämförelse ske med vilken avkastning som kan uppnås på olika placeringar på andra håll i ekonomin. Det är då den totala avkastningen, dvs. summan av direkta inkomster av olika slag (direktavkastningar) och eventuell förändring av placeringsobjektets värde som är av intresse vid en sådan jämförelse.
I . Realavkastning eller realförräntning
Den totala avkastningen på en placering vars nominella värde förändras med tiden erhålls genom summering av direkt avkastning och värdestegring. Om den direkta avkastningen är 5 % och värdestegringen 3 % blir den totala avkastningen grovt räknat 5 + 3 = 8 %. Om den direkta avkastningen är 10 % och man har en värdeminskning per år med 4 % så blir den totala avkastningen grovt räknat 10 — 4 = 6 %. Den reala avkastningen slutligen erhålls genom avdrag från den totala avkastningen av penningvärdeförsäm- ringen.
Den reala avkastningen, beräknad på det sätt som nu angivits, kan skilja relativt kraftigt mellan olika typer av placeringar. Ekonomisk jämviktsteori anger, att denna avkastning över tiden tenderar att utjämnas mellan olika placeringar. Institutionella förhållanden, kapital- och kreditmarknadens sekton'sering, skattesystemets utformning m. fl. faktorer medför emellertid att avkastningsskillnader ändå kan bestå.
2. Reallåneränta
Med reallåneränta avses den ränta som låntagare får betala när hänsyn tagits till inflationens inverkan på låneskuldens värde. Vid t. ex. en räntenivå på 12 % och inflation på 10 % blir reallåneräntan cirka 2 %. Lånet minskar i värde på grund av inflationen och den ”verkliga” räntan som låntagaren betalar är lägre än den nominella.
3. Realränta i allmänhet
Man kan också helt allmänt tala om en realränta som räknas på ett belopp som ändras med penningvärdet. Här definieras begreppet realränta enbart utifrån hur det belopp bestäms som räntan räknas på. Om man t. ex. antar att
någon lånar 100 000 kronor till 5 % ränta och inflationen är 5 %, blir i ett realt system lånebeloppet 105 000 kronor efter ett år (om ingen amortering skett). Räntebeloppet blir 5 % av det sistnämnda beloppet, dvs. 5 250 kronor. Är det ett nominellt system blir räntan 5 000 kronor. Lånesumman justeras då inte med penningvärdeförändringen.
Det bör nu anmärkas, att det system för bestämmande av tomträttsavgäl- den som kommittén i det följande kommer att föreslå i princip innebär att avgäldsräntan blir en realränta i här angiven betydelse. En sådan real ränta kan emellertid bestämmas på flera sätt. En allmän skälighetsbedömning kan grundas på observationer av vad som angivits om realavkastning respektive reallåneränta i punkterna 1 och 2 ovan.
5.2.3 Synpunkter på tillgängliga metoder för beräkning av avgäldsunderlaget
5.2.3.1 Inledande synpunkter
Utgångspunkten för att bestämma avgäldsunderlaget vid omreglering är enligt gällande lagstiftning att det skall motsvara markens marknadsvärde. Att bestämma värdet av marken (eventuellt även markanläggningar) för en bebyggd fastighet aktualiserar emellertid flera problem. Redan definitionen av vad som skall avses med tomtvärde för en bebyggd fastighet är nämligen inte självklar. Härtill kommer de praktiska svårigheterna att inom ett bebyggt område finna lämpliga jämförelseobjekt.
Då möjligheter ofta saknas att vid omreglering av avgälden finna ett jämförbart markvärde, har man sökt sig fram med olika former av hjälpmetoder. De metoder som förekommer och som närmare skall behandlas i det följande är beräkning med ledning av
D exploateringskostnaderna, dvs. kommunens faktiska kostnader för mar- kens iordningställande inom andra områden som nyexploaterats under senare år, El det för fastigheten senast åsatta marktaxeringsvärdet, El direkt bestämning av markens marknadsvärde.
5.2.3.2 Exploateringskostnaderna
Nyupplåtelse
Beräkning av avgäldsunderlaget med ledning av exploateringskostnaderna sker genom summering av markkostnaden och antingen samtliga eller vissa av de med markens iordningställande sammanhängande kostnader (5. k. exploateringskostnader). Numera torde det vanliga vara att anläggningsav- gifter för vatten och avlopp tas ut som ett engångsbelopp vid upplåtelse med tomträtt. Övriga kostnader, såsom mark- och gatukostnader, elanslutning m.m., blir i sådant fall det värde som ligger till grund för beräkning av tomträttsavgälden.
Med kostnad för mark brukar avses kostnaden för förvärv av tomtmarken i obehandlat skick (råmark). Förutom ersättning för intrång och annan skada görs tillägg för exempelvis rivning av äldre hus och evakuering vid sanering.
Till markkostnaden räknas även kostnad för grovplanering och grundbered- ning av marken, såsom röjning, schaktning, återfyllning, dränering och markförstärkningsåtgärder.
Kostnader för exploateringsanläggning kan omfatta kommunala anlägg- ningar för vatten och avlopp, el och fjärrvärme samt för väg- och gatuanläggningar och iordningställande av allmän plats.
Utöver nu nämnda exempel på avgäldsgrundande poster ingår kostnad för administration, varmed i detta sammanhang avses bl. a. kostnad för grundundersökning, fastighetsbildning, projektering, arbetsledning och arbetskontroll samt övriga till verksamheten hörande personal- och kontors- kostnader. Till dessa kostnader räknas vidare räntekostnader för markens förvaltning såväl före som efter exploateringen fram till dess upplåtelse sker.
Exempel på det värdemässiga förhållandet mellan de olika delposter som brukar hänföras till exploateringskostnaderna har lämnats i avsnitt 5.2.1, diagram 5.8.
Kommunernas exploateringskostnader kan emellertid sällan direkt hän- föras till en individuell fastighet inom ett exploateringsområde. Prissättning- en på tomtmarken måste ofta ske efter vissa fördelningsgrunder. Svårigheter kan uppkomma att göra en sådan fördelning att olika bebyggelsetyper bär sina kostnader. I praktiken sker därför en fördelning eller utjämning av de kostnader, som ej regleras i särskild lag (f. n. va och fjärrvärme), inom exploateringsområdet eller mellan olika områden inom kommunen. En sådan ordning kan vara av praktisk betydelse och i flera fall hävdas att en utjämning av kostnaderna olika områden emellan kan vara direkt önskvärd för att motverka variationer i upplåtelsepriser till följd av t. ex. exploate- ringskostnadernas beroende av terrängförhållandena.
I praktiken föreligger behov av en metod där man direkt kan få fram de exploateringskostnader som skall utgöra grunden för avgäldsbestämningen. En sådan metod är att använda den exploateringskalkyl som upprättats av kommunen för det aktuella företaget. En annan metod som tillämpas är att utgå från de schablonbelopp som uppställs för statlig långivning. Anknyt- ningen till sistnämnda ordning uppfattas i många fall som naturlig, inte minst med hänsyn till att det övervägande antalet bostadshus i landet (småhus såväl som flerfamiljshus) för närvarande byggs med statliga lån och bidrag. Schablonbeloppen fastställs av länsbostadsnämnderna enligt bostadsstyrel- sens tillämpningsföreskrifter och anvisningar och gäller kommunvis eller delar av kommun. Av anvisningarna framgår arten och omfattningen av de exploateringskostnader som anses hänföras till markupplåtelsen.
I detta sammanhang aktualiseras också frågan om fördelningsområdets storlek. Det kan här diskuteras om markkostnaderna skall beräknas som ett genomsnittspris för hela kommunen eller för endast en del av kommunen. Genom en beräkning av kostnaderna inom del av kommunen beaktas skillnader i planstandard m. in. mellan olika områden.
Systemet med utjämning av exploteringskostnaderna har medfört att kommunerna alltmera bestämmer avgäldsunderlaget efter långt drivna schabloner. För flerfamiljshus är sålunda prissättningen för tomtmarken i regel baserad på våningsytan, medan prissättningen på mark till småhus sker antingen efter ett visst belopp per m2 tomtyta eller ett enhetsbelopp
oberoende av tomtstorlekens variationer inom ett område. För småhusen har kommunerna i allt större utsträckning börjat tillämpa den senare principen eller en kombination av båda principerna såsom enhetsbelopp intill en viss tomtyta med tillägg för överskjutande tomtyta. För att kompensera individuella variationer utgår man således i sistnämnda fall från en normaltomt och korrigerar värdet i förhållande till areal c. d. För rad- och kedjehus tillämpas enhetsbelopp i väsentligt större utsträckning än för friliggande småhus.
Vad hittills sagts har främst gällt tomträttsupplåtelse för bostadsändamål inom nyexploateringsområden. När det gäller nyupplåtelse inom förnyelse- och saneringsområde tillkommer vid beräkning av avgäldsunderlaget kost- nader för evakuering, rivning o. d. Också sistnämnda tillägg kan bestämmas som medelvärden. En annan metod är att tillämpa schablonbeloppen för statlig belåning.
Omreglering
Vid omreglering av tomträttsavgälderna bestäms inte sällan avgäldsunder- laget med tillämpning av exploateringskostnaderna. Det kan ske genom att
D sätta markvärdet vid förstagångsupplåtelsen i relation till de ursprungliga kostnaderna samt räkna upp det till dagsvärdet, t. ex. genom indexregle- ring, eller D tillämpa de vid omregleringstillfället föreliggande exploateringskostna- derna inom jämförbara områden.
En form av tomtprisindex tillämpas i Göteborg sedan slutet av år 1976. Bakgrunden till denna metod är att kommunen sedan år 1953 försålt tomtmark respektive upplåtit med tomträtt till priser som fastställts med ledning av ett ”markpris” baserat på exploateringskostnaderna. För att kunna bibehålla denna prispolitik och samtidigt tillämpa en konsekvent avgäldssättning vid omregleringstillfället har kommunen konstruerat index- serier över de ursprungliga exploateringskostnadernas utveckling sedan år 1953. Serierna gäller för flerfamiljshus, rad- och kedjehus och för friliggande villor. Ur dessa indexserier fastställs koefficienter för att användas vid regleringstillfället. Metoden förutsätter en extrapolering av den ådagalagda pristrenden i viss utsträckning, varför en omräkning måste göras vid varje tillfälle som nya tomtpriser fastställs. (Den här angivna metoden ger ett lägre avgäldsunderlag än vad en tillämpning av marktaxeringsvärdet skulle ge.)
Tanken bakom den andra metoden att bestämma markvärdet vid omreglering av avgälden, nämligen med ledning av genomsnittliga exploa- teringskostnader för jämförbara nyupplåtelser vid omregleringstidpunkten, är att avgäldsunderlaget för en äldre tomträtt så nära som möjligt bör överensstämma med underlaget för en likvärdig nyupplåten tomträtt. Skall detta värde tillämpas måste dock beaktas eventuella skillnader i planstan- darden mellan den aktuella tomträttsfastigheten och jämförelsetomten. Standardskillnaden mellan planerna för de tomträtter, som uppläts under 1950-talet, och de planer som i dag upprättas för nyexploateringsområden kan vara stor. Bl. a. föreligger skillnader i fråga om läge, trafik och ytor för
fritid och rekreation. Andra skillnader som kan föreligga är olika exploate- ringsförutsättningar och olika lägesförhållanden.
5.233. Marktaxeringsvärdet
Taxeringsvärdets uppbyggnad
Taxeringsvärdet skall enligt 5 kap. 2 & fastighetstaxeringslagen (1979:1152) bestämmas till det belopp som motsvarar 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses enligt 5 kap. 3 5 första stycket samma lag det pris som taxeringsenheten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Värdet bestäms med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före taxeringsåret (5 kap. 45 fastighetstaxeringslagen).
De värderingsmetoder som kommer till användning är ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden (5 kap. 55 fastig- hetstaxeringslagen).
Ortsprismetoden är den värderingsmetod som främst kommer till använd- ning vid uppskattning av värdet. Denna metod grundas på undersökningar av priser på jämförbara fastigheter i orten. Därvid bortses från försäljningar om vilka man kan antaga att ovidkommande omständigheter har inverkat på priset. Som bas för undersökningen läggs de jämförelseparametrar som befinns lämpliga, t. ex. areal, våningsyta, exploateringsgrad, hyresintäkter o. d.
Avkastningsmetoden innebär att man söker bestämma värdet genom en omräkning till nutid av framtida intäkter och kostnader. Metoden kräver en bestämning i tiden av kommande intäkter och kostnader vid fastighetens användning samt diskonteringsränta.
Produktionskostnadsmetoden innebär att man söker beräkna värdet av en färdig tomt med utgångspunkt i vad det skulle kosta att genomföra en exploatering som leder till den färdiga tomtmarken. Vid beräkningen av värdet beaktas även den värdeminskning som byggnaden undergått genom ålder och bruk.
Vid fastighetstaxeringen tillämpas de angivna värderingsmetoderna i den ordning de beskrivits. För fastställelse av ett markvärde används således produktionskostnadsmetoden i den mån ortspriser saknas och avkastnings- beräkningar inte är möjliga.
Själva värderingen vid fastighetstaxering sker med hjälp av anvisningar av värderingsteknisk natur och riktvärden för mark resp. byggnader. Riktvär- dena meddelas normalt i form av tabeller med värden för olika s. k. värdeklasser. Värdeklassema utgör kombinationer av vissa egenskaper och omständigheter som anses ha avgörande betydelse vid beräkningen av marknadsvärdet. Riktvärdet utgör således det värde som skall åsättas under normala förhållanden. Det kan sedan justeras med ledning av s. k. generella korrektioner och särskilda hånsynstaganden som anges i länsstyrelsens anvisningar. Om säregna förhållanden råder kan i undantagsfall ytterligare justering av riktvärdet göras. Värdering av mark på annan fastighet och av tomt och exploateringsmark på jordbruksfastighet sker enligt fastställda markvärdekartor som upptar riktvärdena för olika områden. Avvikelse från
riktvärdet skall alltid markeras i fastighetslängden.
Taxeringsenhetens totala taxeringsvärde består av markvärde och bygg- nadsvärde. Som byggnadsvärde redovisas det mervärde taxeringsenheten har på grund av att den är bebyggd. Byggnadsvårdet bestäms alltså utifrån skillnaden mellan taxeringsenhetens marknadsvärde i bebyggt och obebyggt skick. Markvärdet bestäms med bortseende från de byggnader som kan finnas. Värderingen sker i stället med beaktande av den byggnadsmöjlighet som finns på taxeringsenheten.
Markvärdekartan ligger till grund för bestämmandet av markvärdet. Reglerna härför är hårt styrda. Förfarandet tillgår i stort så att man först upprättar markvärdekartorna (registerkartor) med inlagda värdegränser. Inom vart värdeområde anges för marken ett riktvärde per tomt av viss normalstorlek, t. ex. %vilket betyder att en tomt med va-anslutning och en storlek mellan 700 och 1 000 m2 skall åsättas ett värde av 80 000 kronor om inte några säregna förhållanden föreligger. Intervallerna mellan varje värdeområde är under 50 000 kronor i allmänhet 5 000 kronor och däröver 10 000 kronor.
Till 1981 års taxering har kunnat konstateras att det vanligen föreligger ett bestämt samband mellan anvisat markvärde och valet av anvisad byggnads- värdetabell (S-tabell). Detta samband är enligt preliminära uppgifter följande.
Genomsnittligt an— Anvisad visat markvärde S-tabell
20 000 S 180 40 000 S 220 60 000 S 250 80 000 S 260/S 270 100 000 S 280 140 000 S 320
Anm.: Med anvisad S-tabell bestäms taxeringsnivån för olika typer av byggnader. Tabell S 220 innebär sålunda att en enfamiljsvilla av viss storlek och standard och byggd i början av 1980-talet skall åsättas ett taxerat byggnadsvärde av 220 000 kronor, medan inom ett område där tabell S 320 används skall motsvarande villa åsättas ett taxerat byggnadsvärde av 320 000 kronor.
När inte några köp av obebyggda tomter förekommit, används detta samband som ett av flera sätt att fördela konstaterat totalvärde på ett markvärde och ett byggnadsvärde. Köp av bebyggda fastigheter finns normalt att tillgå.
I fråga om småhusfastigheter skall markvärdekartan normalt utvisa riktvärden för normala tomter inom de olika värdeområdena, t. ex. grupper av kvarter. Vid fastställandet av riktvärdet (markvärdet) beaktas
D läge i förhållande till tätortscentrum, trafikleder, grönområden m. m. Cl den typ av bebyggelse (villa, kedjehus eller radhus) som enligt plan är tillåten på tomten eller denna eljest är avsedd för.
Härutöver gäller att riktvärdet skall avse en tomt som är normal för områdeti fråga om storlek, konfiguration, markbeskaffenhet, byggnadstek-
niska förutsättningar, omfattningen av trädgårdsanläggningar samt anslut- ningsavgifter och gatukostnader.
Markvärdekartan för hyresfastigheter upptar vanligen riktvärden uttryck- ta i förhållande till den vid nybebyggelse tillåtna byggnadsrätten enligt detaljplanen. Denna uttrycks i m2 våningsyta ovan mark (vy).
Vid fastställande av de riktvärden som anges på markvärdekartan beaktas följande värdepåverkande faktorer
D lägets inverkan på markvärdet vid olika användningssätt som kan vara aktuella för fastigheten, såsom användning för bostäder, kontor, butiker m. rn. D byggnadsrättens fördelning på olika användningssätt inom olika områ- den, samt, i de fall kartan utvisar värdet per m2 tomtyta, även byggnadsrättens omfattning.
Vidare gäller för de på markvärdekartan angivna riktvärdena att normala förhållanden skall föreligga, bl.a. i avseende på anslutningsavgifter och gatukostnader samt byggnadstekniska förutsättningar.
I fråga om industrifastigheter upptar markvärdekartan vanligen riktvärden uttryckta per mZ tomtyta (ty). I vissa fall förekommer dock att riktvärdet anges i förhållande till byggnadsrätten vid nybebyggelse, uttryckt i m2 vy.
Industrifastigheters läge inom en tätort är ofta av mindre betydelse för markvärdet än sådana omständigheter som tillgång på järnvägsspår, hamnkaj o. d. På grund härav bestäms ofta inom en tätort ett enhetligt värde per rn2 ty att gälla för industriområden.
Taxeringsvärdet som avgäldsunderlag
Liksom vid tillämpning av exploateringskostnader som avgäldsunderlag medför taxeringsvärdet vissa problem.
Marktaxeringsvärdet måste justeras i olika hänseenden. Taxering av tomträttsfastigheter sker nämligen helt med bortseende från huruvida fastigheten är upplåten med tomträtt eller ej (5 kap. 3å andra stycket fastighetstaxeringslagen). Det innebär att taxeringsenheten i fråga omfattar egendom som tillhör såväl tomträttsupplåtaren som tomträttshavaren. Det innebär vidare att även de gängse reglerna om gränsdragningen mellan markvärde och byggnadsvärde tillämpas på tomträttsfastighet. Byggnadsvår- det avser således även i nu förevarande sammanhang skillnaden mellan värdet av fastigheten i bebyggt och obebyggt skick.
Marktaxeringsvärdet utgörs inte heller av hela marknadsvärdet för en fastighet. Taxeringsnivån uppgår således till blott 75 % av den genomsnitt- liga prisnivån två år före taxeringsåret. Allmän fastighetstaxering äger vidare rum endast vart femte år. Vid bedömningen av gällande taxeringsregler bör därför beaktas att en tomträttshavare, vars avgäld regleras efter marktaxe- ringsvärdet, gynnas i de fall avgälden fastställs i slutet av en taxeringsperiod, detta tack vare systemet med bundna taxeringsperioder.
Vidare måste beaktas att taxeringsvärdet för marken avser dels själva markvärdet och dels värdet av eventuella markanläggningar på fastigheten. Markanläggningarna har inte alltid skapats av markägaren. Tomträttshava- ren kan ha vidtagit åtgärderna med marken och därmed höjt dess värde.
Detta medför således att marktaxeringsvärdet till någon del kommer att omfatta en egendomsmassa som är större än den som upplåts. I fastighets- taxeringssammanhang görs heller ingen åtskillnad om det är markägaren eller tomträttshavaren som betalat anslutningsavgift för vatten och avlopp eller fjärrvärme. I fråga om gatukostnad gäller enligt nuvarande regler i byggnadslagen att fastighetsägaren och inte tomträttshavaren skall erlägga dem.
I markvärdet kan slutligen även ingå andel i mark- eller anläggningssam- fällighet. För dessa gäller att samfälligheter som förvaltas av juridisk person skall taxeras särskilt för sig. Vissa i detta sammanhang väsentliga undantag föreligger från denna regel, dels i fråga om vissa typer av anläggningssam- fälligheter samt vissa ekonomiskt mindre betydelsefulla samfälligheter, vare sig de är anläggnings- eller marksamfälligheter. I fråga om anläggningssam- fälligheter, som här är av störst intresse, avses sådana till vilka är knutna fastigheter som utgörs uteslutande eller så gott som uteslutande av villor, dvs. en- och tvåfamiljsfastigheter. Vid taxeringen fördelas värdet av anläggningen på de fastigheter som ingår i anläggningen. Värdet på den enskilda fastigheten inkluderar således den förmån, t. ex. garagemöjlighet, som anläggningen innebär för villan. Frågan om på vilket sätt värdet av samfälligheten skall påverka värdet av delägande fastigheter regleras genom anvisningar av riksskatteverket.
5.2.3.4 Individuell bestämning av marknadsvärdet
En tredje möjlighet att vid avgäldsreglering bestämma avgäldsunderlaget för en tomträttsfastighet är att göra en individuell bestämning av marknadsvär- det för aktuella fastigheter. Detta innebär att man gör en helt ny och fristående utredning av marknadsvärdet. I princip används samma värde- ringsmetoder som vid fastighetstaxering. Skillnaden är att värderingen görs mera noggrant och är helt inriktad på att bestämma värdet på den eller de aktuella fastigheterna. På detta sätt bestäms f. n. fastighetsvärdena vid expropriation och i vissa fall vid prövning av tomträttsavgäld inför domstol.
När köp av jämförbara fastigheter har skett går värderingen ut på att med ledning av de faktiska skillnaderna mellan jämförelseobjekten och värde- ringsobjektet uppskatta vilket pris på värderingsobjektet som svarar mot köpeskillingarna för jämförelseobjekten. Med hänsyn härtill bestäms det sannolika priset (marknadsvärdet) på värderingsobjektet.
En tillämpning av denna metodik är naturligtvis beroende av att försäljningar av likartade obebyggda fastigheter har skett. Om köp saknas kan värdet bestämmas genom en s.k. hypotetisk avkastningskalkyl. En vanlig sådan kalkylmetod kan i grova drag beskrivas så att intäkternas (främst hyrornas) och kostnadernas storlek bedöms för värderingsobjektet efter en tänkt (hypotetisk) nybyggnad. Bland kostnaderna tas med drifts- kostnaderna, avskrivning och ränta på byggnadskapitalet. De årliga framtida nettointäkterna anses därefter utgöra ränta på markvärdet. Genom diskon- tering till nuvärdet erhålls således ett marknadsvärde.
Också denna metod innehåller svagheter av i princip samma art som vid bestämning av marktaxeringsvärdet. Då markvärdet är litet i förhållande till
byggnadskostnaderna medför redan små fel vid bedömningen av hyra och byggnadskostnader stor inverkan på det framräknade marknadsvärdet.
5.2.4. Synpunkter på tillgängliga metoder för beräkning av avgäldsräntan
5.2.4.1 Inledande synpunkter
Många åsikter har hävdats i frågan om vad som skall utgöra en skälig avgäldsränta. Gällande lagstiftning förutsätter att en skälig ränta appliceras på ett uppskattat markavgäldsunderlag.
I avsnittet 5.2.2 har vissa principiella frågor angående bestämning av avgäldsränta och dess samband med avgäldsunderlaget berörts. I närmast följande avsnitt ges en översikt över några sätt att beräkna ränta. Som anmärkts i avsnitt 5.2.2 kan dessa dels utgöra en av utgångspunkterna för överväganden om skälig nivå på avgäldsräntan, dels för överväganden om det praktiska tillvägagångssättet vid beslut om avgäldsräntan i ett nytt avgäldssystem.
5.2.4.2 Nominell låneränta
Avgäldsräntan har under årens lopp alltid — åtminstone fram till mitten av 1970-talet — ställts i viss relation till den långa kommunlåneräntan. Denna grund för beräkning av avgäldsräntan tillämpades tidigare av bostadsstyrel- sen vid prövning av skälig avgäld vid nyupplåtelse. Sedan bostadsstyrelsens normgivande funktion upphörde i mitten av 1960-talet, övertogs denna — men nu i informella former — av kommunernas samarbetsorgan, numera Svenska kommunförbundet. Också kommunförbundets rekommendationer har vad gäller upplåtelser för bostäder med statliga lån grundats på kommunlåneräntan, närmare bestämt på medellåneräntan för tioårsbundna kommunlån.
I diskussionerna om nominell låneränta för avgäldsbestämning har framhållits även andra räntor än den långa kommunlåneräntan. Närmast har man pekat på räntan för kommunala obligationslån, riksbankens diskonto, Statslåneräntan, den effektiva räntan på statliga lån med 15 års återstående löptid samt bostadslåne- och tomträttslåneräntan. I tabell 5 .2 ges en översikt över den genomsnittliga årliga utvecklingen sedan år 1953 av nu nämnda räntor.
Som framgår av tabellen 5.2 har ränteutvecklingen under den redovisade perioden med endast få undantag varit ständigt stigande. Enligt redovisning av kapitalmarknadsutredningen (SOU 1978:11 s. 72) återfördes diskontot efter andra världskriget till den nivå, som det legat på under senare hälften av 1930-talet. Fram till december 1950 låg sedan diskontot stilla vid 2,5 %. I samband med Koreakrigets inflation höjdes diskontot till 3 % och under högkonjunkturåren 1955—56 i två etapper till 4 %. Diskontohöjningen till 5 % år 1957 var inte konjunkturpolitiskt motiverad utan kan snarast uppfattas som en anpassning till en marknadsutveckling, sedan länge karakteriserad av efterfrågeöverskott. I fortsättningen svängde diskontot i stort sett i förhållande till konjunkturutvecklingen med successivt högre
Tabell 5.2 Beräkning av medellåneräntan för vissa lån
År Riksbankens Effektiv ränta Tioårs- Bostads- och officiella på statliga lån bundna tomträttslån diskonto med 15 års åter- kommun—
stående löptid län
1954 2,75 3,39 3,70 1955 3,45 3,70 4,30 1956 3,78 3,75 4,62 1957 4,47 4,33 5,06 1958 4,67 4,91 5,18 1959 4,50 4,81 5,10
1960 4,98 5,18 5,75 196] 5,00 5,34 6,25 1962 4,35 4,99 5,75 1963 3,80 4,93 5,30 1964 4,54 5,64 6,10
1965 5,37 6,18 6,54 1966 5,78 6,57 6,89 1967 5,18 6,06 6,88 1968 5,44 6,30 6,60 6,00 1969 6,32 6,97 7,20 6,25
1970 7,00 7,39 7,60 7,50 1971 6,04 7,23 7,50 7,50 1972 5,00 7,29 7,30 7,25 1973 5,00 7,39 7,30 7,25 1974 6,13 7,79 7,90 7,25
1975 6,64 8,79 9,06 8,25 1976 6,31 8,28 9,47 9,25 1977 8,00 9,74 9,85 9,75 1978 7,04 9,78 10,17 9,75 1979 7,00 10,03 10,43 10,00
konjunkturtoppar under senare hälften av 1960-talet — 6 % år 1966 och 7 % år 1969. Den senare procentsatsen blev toppnotering även för den senaste högkonjunkturens kulmination år 1974. Räntestegringarna under år 1976 kan ses som en valutapolitiskt betingad anpassning till den internationella utvecklingen och behovet av att täcka bytesbalansens underskott med utländsk upplåning.
Beskrivningen över ränteutvecklingen visar att förändringarna i ränteläget har flera principiellt olika orsaker. En av de främsta skälen för ränte justering är anpassningen till kreditefterfrågan och reglering av marknadsutvecklingen i landet. Särskilt under senare år har räntenivån även fungerat som en valutapolitiskt betingad anpassning till utvecklingen av de internationella kreditmarknaderna och den växande upplåningen utomlands. Också ränte- utvecklingen i utlandet och dess effekt på kapitalrörelserna mellan Sverige och utlandet påverkar till viss del den inhemska räntenivån. Sammanfatt- ningsvis kan dock sägas att räntan väsentligen återspeglar inflationen och utgör viss kompensation för att kapitalet realt sett minskat i värde.
Den allmänna räntenivån bestäms i första hand av riksbanken. Bankernas in- och utlåningsräntor har traditionellt varit bundna till riksbankens
diskonto. Räntekostnaderna för finansiering av bl. a. bostäder är emellertid i allt väsentligt frikopplade från marknadsräntan. Staten ger i stället för denna typ av lån kraftiga subventioner, ner till en garanterad räntenivå. De långtidsbundna räntesatserna vid bl. a. obligationsemissioner är anknutna till räntan vid emission avlånga statsobligationer. Den individuella räntesätt- ningen på obligationslånen bestäms därvid av ett ratingsystem, som kon— struerats av emissionsbankerna i samråd med de stora kapitalplacerarna.
5 .2.4.3 Real låneränta
Den reala låneräntan erhålls något förenklat genom att den nominella räntan minskas med årsgenomsnittet för förändringarna i KPI. Förhållandet kan illustreras av diagram 5.9 vad avser reala emissionsräntan för långa statsobligationer och reala bankräntan (högsta inlåningsräntan). Diagram- met är hämtat ur kapitalmarknadsutredningens slutbetänkande (SOU
Diagram 5.9 Diskonto, konsumentprisindex och real låneränta åren
1978:11, s. 73). 1953—77. 12 .... Konsument— : prisindex 10 ?”.—:"" » E 8 E Riksbankens ; officiella - diskonto 6 : , . . e o , . ; £"! : ' : : ' : = = : eco: : o o..- . o 2 : : 'no: .. . . = » i..: t..: Realemissions- ränta för långa Istatsobligationer
'1" r" Högsta reala bankinlånings- ränta
1955 1960 1965 1970 1975 i år
Anm Konsumentprisindex: procentuell förändring mellan årsmedeltal. Riksbankens diskontozj årsgenomsnitt.
Av diagrammet framgår att den däri angivna reala låneräntan under 1950- och 1960-talen svängde mellan i stort sett noll och 4 %. Enligt kapitalmark- nadsutredningen har dessa svängningar mer bestämts av variationerna i prisstegringstakten än av förändringarna i räntan. Detta har kommit till uttryck i att den reala låneräntan till övervägande del varierat i motsatt riktning jämfört med nominalräntan. Åren 1955—58 steg obligations- och bankräntan successivt, samtidigt som reala räntan sjönk ner mot och stannade omkring noll. En analog utveckling registrerades åren 1965—66.
Åren 1968—72 ger ytterligare exempel på motvariationer i de nominala och reala räntorna. År 1974 trappades prisstegringstakten upp kraftigt, Prissteg- ringstakt och obligationsränta konvergerade 1974—76. men under dessa år var den reala räntan negativ (SOU 1978:11 s. 72).
5.2.4.4 Realavkastningen på fastighetsmarknaden
Reallåneräntan sådan den nu mätts i förhållande till KPI avser närmast kapitalavkastningen för en enskild långivare. I bilaga 1 har ett försök gjorts att bedöma avkastningen på hyresfastigheter (bostäder, lokaler). Fastighe- ternas totala avkastning har därvid uppskattats genom bedömning av dels årlig värdeförändring på fastigheten, dels årlig ”direktavkastning” (dvs. skillnaden mellan hyresintäkter samt drifts-, och underhållskostnader ställd i relation till fastighetens aktuella marknadsvärde).
Beräkningar av just detta slag kan emellertid inte göras för småhusfastig- heter, eftersom det inte finns några egentliga hyresintäkter när fastigheten bebos av ägaren.
För hyreshusfastigheter har i bilagan nämnts en realavkastning på i medeltal cirka 4 % (realvärdeförändring ca — 3 %, direktavkastning ca +7 %) för bostadsfastigheterna samt något högre för lokalhyreshusen. Spridningen i materialet är emellertid stort och en rad osäkra antaganden har gjorts i de många beräkningsled som lett fram till nyssnämnda siffror. Sådana beräkningar måste med hänsyn härtill behandlas med stor försiktighet och de torde knappast kunna vara avgörande för avgäldsräntans bestämning ens för hyreshusfastigheterna.
5.2.4.5 Högsta domstolens beräkningsmetod
Genom högsta domstolens avgöranden år 1975 angående omprövning av tomträttsavgäld (NJA 19752385) infördes ett realt betraktelsesätt vid bestämningen av avgälden. Metoden innebär i princip att man från en nominell kalkylränta räknar bort förväntad framtida prisstegring. Kalkylrän- tan motsvarar en kapitalplacerares krav på total framtida förräntning av insatt kapital.
Den beräkningsmetod som HD först diskuterade utgick ifrån att bestäm- ma avgäldsräntan på basis av den reala avkastningen på fastighetsmarkna- den. Eftersom HD i målet saknade underlag för en bedömning av denna avkastning, gick domstolen i stället in för en uppskattning av fastighetens avkastningsökning på en indirekt väg. Grundläggande för HD:s ställnings- tagande var därvid att kommunen genom tomträttsavgälden skulle tillföras all avkastning som berör tomtmarken, varvid den på marken belöpande
avkastningen beräknas med utgångspunkt i att fastigheten ger optimal avkastning. En annan grundläggande tanke hos HD var att ”räntefaktorn” skulle bestämmas efter det krav på ”omedelbar förräntning” av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken skulle antagas ha räknat med.
HD:s principiella utgångspunkter vid bestämmande av räntefaktorn grundades således på ett strikt företagsekonomiskt resonemang. Det betyder att tomträttsinstitutets syfte blir att garantera markägaren samma avkastning som andra kapitalplacerare.
Med nu angivna utgångspunkter har HD ställt upp en serie antaganden. Gången i HD:s resonemang kan sammanfattas enligt följande.
HD gör först ett antagande om det krav på total avkastning som en kapitalplacerare på fastighetsmarknaden vid den aktuella tidpunkten skulle ha räknat med. Denna beräkning kan enligt HD göras på två sätt
1. genom att bestämma det omedelbara förräntningskravet vid kapitalin- vesteringar på jämförbara områden (HD diskuterar här främst aktie- marknaden), eller
2. genom att bestämma det krav på total avkastning i ett längre tidsper- spektiv som man har anledning antaga att kapitalplacerare i allmänhet räknat med (den indirekta metoden).
HD bygger i allt väsentligt på den indirekta metoden och bestämmer den totala avkastningen med ledning av den effektiva räntan på statsobligationer med 15 års återstående löptid, förhöjd med någon procentenhet på grund av antagandet att fastighetsägare torde räkna med en ej ”oväsentlig högre förräntning”.
Härefter tillämpar HD Welinders kalkylmodell. Markens värde beräknas i denna modell som summan av ett omedelbart avkastningsvärde av marken och ett värde grundat på förväntningar om den framtida avkastningsökning- en. Med utgångspunkt i ett antagande om totalt avkastningskrav (kalkylrän— ta) och i antagande om markens avkastningsökning räknas därefter fram förhållandet mellan markens värde ock tomträntan. Man får då markens ”aktuella” direkta avkastning.
Welinders kalkylmodell förutsätter kännedom om
1. kalkylräntan (= kravet på total avkastning)
2. storleken av förväntad framtida avkastningsökning. Denna kräver i sin tur kännedom om a) den räntesats efter vilken avkastningsökningen bör bestämmas
b) den tidsperiod under vilken avkastningsökningen förväntas fortgå (HD bestämde sig för 30 år).
HD godtog parternas uppfattning om en femprocentig årlig värdestegring, vilket man synes ha synonymt jämställt med avkastningsökning. (Det bör observeras att ett sådant samband föreligger endast om avkastningsökningen fortgår för all framtid och om kalkylräntan inte ändrar sig över tiden. Då det här rör sig om räknetekniska storheter inom ramen för en principiell modell finns det inte anledning att närmare diskutera denna fråga, i den mån ett nytt avgäldssystem nu föreslås där dessa hjälpmedel inte behövs).
Till slut har HD i de tre målen från 1975 höjt avgäldsräntan till ett
genomsnittstal med hänsyn till att avgälden skall utgå oförändrad under hela avgäldsperioden samtidigt som avkastningen beräknas öka, den s. k. triangeleffekten. I de avsedda målen ansåg HD det befogat att räkna upp avgälden med 22 %. I det mål som avsåg Villafastighet med 20—årig avgäldsperiod ansåg HD:s majoritet däremot inte att man borde göra någon uppräkning, bl. a. med hänsyn till att förutsägelserna om markvärdeökning- en skulle bli alltför osäker under en så lång period som 20 år.
Welinder har i Svensk Juristtidning (1975 s. 656) närmare redovisat beräkningsmetoden för kalkylmodellen. Vid ett antagande om 7,5 % kalkylränta och 5 % årlig värdestegring under 30 år blir den ekvation som HD tillämpade följande
1,0530 _ 1,07530 1 0530 K = __ + _, . T = 2 1,05 1 0.075 - 107529 835 T 1,075 "
K = markens kapitalvärde T = tomträntan
HD:s metod baseras på faktorer som inte är helt okomplicerade att avgöra, t. ex. antaganden om kalkylränta, dvs. kravet på total förräntning, och avkastningsökning. Skillnaden mellan kalkylräntan och avkastningsökning- en är därvid det som är mest betydelsefullt i HD:s beräkningsmetodik. En särskild svårighet är också att metoden ålägger domstolarna att ta ställning till den framtida avkastningsökningen under en tidsperiod av 30 år. Det bör samtidigt noteras att begränsningen till 30 år får inverkan av någon betydelse främst då skillnaden mellan avkastningsökningen och kalkylräntan är liten. Så är emellertid oftast fallet.
Den avgäldsränta som erhålls vid olika antaganden om kalkylränta, avkastningsökning och tidsperiod under vilken avkastningsökning förekom- mer justerade HD med hänsyn till den omständigheten att avgälden enligt lag skall vara lika under hela avgäldsperioden (triangeleffekten). Justeringen företogs för att helt kompensera kommunen för att avgälden var konstant. De avgäldsbelopp som framkommer vid en avgäldsperiod av 10 år framgår av tabell 5.3.
Tabell 5.3 Avgäldsränta enligt HD:s modell vid tioåriga avgäldsperioder och med olika antaganden om avkastningsökning och kalkylränta
Avkastnings- Kalkylränta, % ökning, % 6 8 10 12 14 2 4,6 6,3 8,0 9,7 11,3 4 3,6 5,2 6,9 8,6 10,3 6 2,6 4,1 5,7 7,4 9,1 8 2,6 3,1 4,6 6,2 7,9 10 1,4 2,4 3,5 5,1 6,7 12 1,0 1,7 2,8 4,0 5,5 14 0,7 1,3 2,1 3,1 4,4
Slutligen skall också pekas på den konsekvensen att HD:s beräkningsme— tod att — eftersom räntan fastställs efter vad en kapitalplacerare antages kräva i total förräntning av en placering — mark med hög värdeökning får en lägre räntefot än mark med låg värdeökning. Förhållandet kan åskådliggöras med uppgifter hämtade från Stockholms tomträttsutredning. Enligt denna uppgick den årliga värdestegringen under perioden 1963—1973 för mark med småhus till 10—12 %, medan motsvarande siffra för flerfamiljshus var omkring8 % inom hela city-området, i Stockholms innerstad endast mellan 0 och 5 %. Med HD:s modell får den förra gruppen med den större värdeökningen en lägre avgäldsränta än den senare. Konsekvensen är visserligen logiskt riktig med de av HD valda utgångspunkterna men inte desto mindre frapperande. Resultatet blir i själva verket att kommunen får samma reala avkastning, oberoende av hur värdeutvecklingen blir på marken.
5 .2.4.6 Ränteberäkning med hänsyn till den faktiskt inträffade penningvärdeförsämringen
En beräkningsmetod, som framförts av bl. a. Sveriges Villaägareförbund (se SvJT 1976 s. 71), utgår liksom HD från att markägaren tillgodoräknar sig markvärdestegringen genom att markvärdet höjs till marknadsvärde och att räntefoten vid avgäldsberäkningen beräknas som en realränta. En principiell skillnad mot HD:s metod är att realräntan bestäms med hänsyn till den faktiskt inträffade penningvärdeförsämringen.
Realräntan enligt denna metod bestäms med ledning av en reallåneränta baserad på kommunlåneräntan. Man har dock inte ansett det lämpligt att basera räntefoten på enbart det senaste årets reallåneränta utan i stället utgått från ett medeltal under en viss tidsperiod. Tio år har därvid angetts vara en lämplig tid. Detta medeltal av kommunlåneräntan utgjorde 7,2 % under perioden 1965—1974.
Från den genomsnittliga kommunlåneräntan avräknas därefter den faktis- ka genomsnittliga penningvärdeförsämringen för samma period. Penning- värdets förändring beräknas efter konsumentprisindexets procentuella för- ändring. Enligt konsumentprisindex var inflationen under perioden 1965—1974 i genomsnitt 5,4 %. Som framgår av tabell 5.4 erhålls en reallåneränta av cirka 1,5 %.
Med hänsyn till att avgäldsperioderna är tio (eller tjugo) år görs slutligen en korrektion med hänsyn till att avgälden bestäms efter markvärdet vid varje avgäldsperiods början och således inte från det något högre medelvär- det under perioden. Vid en årlig markvärdestegring om 2,4, 6 resp. 8 % blir resultatet en slutlig avgäldsränta av 1,7 %, 1,8 %, 2,0 % resp. 2,2 %.
Den nu diskuterade metoden karaktäriseras av att man baserar bedöm- ningen av realräntan på historiskt material (utvecklingen av de senaste tio åren) och att man utgår från en realränta gemensam för alla upplåtelser. Genom denna metod kommer man ifrån de nackdelar i HD:s system som är förknippade med att bedöma kalkylränta och en framtida marknadsutveck- ling. Metoden innehåller emellertid vissa problem i fråga om kommunens avkastning av tomträttsupplåtelsen.
Tabell 5.4 Förhållandet mellan kommunlåneränta, penningvärdeförsämring och real- låneränta under åren 1964—1979
År Kommunlåne- Konsumentpris- Dzo ändring, % Reallåneränta ränta index (1949 = 100) 1964 6,10 181 3,43 +2,67 1965 6,54 190 4,97 + 1,57 1966 6,89 202 6,32 +0,57 1967 6,88 4211 4,46 +2,42 1968 6,60 215 1,90 +4,70 1969 7,20 221 2,79 +4,41 1970 7,60 236 6,79 +0,81 1971 7,50 254 7,63 +0,13 1972 7,30 269 5,91 +1,39 1973 7,30 287 6,69 +0,61 1974 7,90 316 10,10 —2,20 1975 9,06 347 9,81 —0,75 1976 9,47 382 10,09 ——0,62 1977 9,85 426 11,52 —1,67 1978 10,17 469 10,09 —0,08 1979 10,43 502 7,04 +3,39
5.3. Överväganden och förslag
5.3.1. Utgångspunkter för val av nytt avgäldssystem
Nu gällande bestämmelser för reglering av tomträttsavgäld har utsatts för stark kritik. Både från kommunalt håll och av organisationer som företräder tomträttshavarna har gjorts framställningar om lagändringar. Sammanfatt- ningsvis innebär kritiken att det är svårt att ur den nuvarande lagstiftningen utläsa hur avgälden för en ny period skall bestämmas. Inte heller rättspraxis på området anses ge en tillfredsställande ledning. HD:s ställningstaganden utgör resultatet av invecklade och i många stycken alltför komplicerade överväganden och beräkningsgrunder. Den valda metoden, som i vissa avseenden bygger på parternas överenskommelser, anses vidare innehålla så många osäkra faktorer att parterna kan väntas ha vitt skilda ståndpunkter i ett flertal avseenden.
Av genomgången av avgäldsproblematiken i avsnitt 5.2 framgår klart att den kritik som framförts är väl motiverad. Resultatet av nu gällande system har blivit omfattande processer med stora kostnader och tidsåtgång. Det är därför angeläget att skapa enkla och lättillämpade bestämmelser om reglering av tomträttsavgälden.
Ett av syftena med tomträttsinstituet är att avkastningen på marks värdestegring skall tillkomma markägaren. Tomträttshavaren skall däremot å andra sidan ha samma rätt som en fastighetsägare att tillgodogöra sig avkastningen på den värdestegring som hänför sig till de byggnader han uppför på tomträttsmarken. Detsamma gäller i princip också i fråga om värdehöjande åtgärder på marken som bekostas av tomträttshavaren. En
viktig utgångspunkt är således att avgäldssystemet bör konstrueras så att avgälden följer värdeförändringen på marken. En närmare precisering av tomträttens syfte i detta avseende tas upp i anslutning till avgäldsräntans bestämmande (avsnitt 5.333).
Som närmare belysts i avsnitt 4 tilläggs tomträttsinstitutet även andra ändamål och syften, bl. a. att tillvarata bostadspolitiska intressen. Dessa har betydelse för valet mellan olika avgäldssystem och när det gäller att slutligt avgöra avgäldsräntans maximala nivå.
Nuvarande tomträttslagstiftning bygger på principen att markvärdet skall bestämmas genom en individuell prövning av varje enskilt fall. Det är således den enskilda fastighetens förhållanden som måste läggas till grund för avgäldsregleringen. Detta bör dock inte hindra att man, för att erhålla en praktiskt användbar beräkningsmetod, får acceptera ett visst mått av schablonmässiga normer.
Enligt gällande ordning saknas bestämmelser i lag om hur tomträttsavgäl- den skall bestämmas vid den ursprungliga upplåtelsen. Först vid avgäldens omreglering för en ny avgäldsperiod ges — även om dessa är knapphändiga — vissa regler om den nya avgälden. Resultatet härav hari ett flertal kommuner blivit att ett särskilt avgäldssystem tillämpas avseende den första avgäldspe- rioden, varefter övergång sker till ett annat system, i allt väsentligt grundat på nuvarande rättspraxis. Detta ärinte tillfredsställande.
En lagreglering av tomträttsavgälden redan från upplåtelsetillfället torde till stor del kunna undanröja de utrednings- och bevissvårigheter som i dag kan uppkomma i processer i samband med avgäldsreglering, särskilt i sådana fall parterna i avtalet bestämt ett ursprungligt ”paketpris” i fråga om avgälden och tomträttshavarens förpliktelser. Genom att ha avgälden redan vid första upplåtelsen baserad på klart objektiva grunder skapas också bättre klarhet i det ingångna avtalet och därmed större rättstrygghet.
Ett nytt avgäldssystem föreslås med hänsyn härtill byggas upp från den utgångspunkten att samma regler skall gälla för avgäldssättningen redan från avtalets ingående.
Regleringen av avgälden bör dock inte utformas som en ovillkorlig regel som binder den enskilda kommunens beslut. Liksom hittills bör det vara kommunen själv som avgör avgäldsuttagets storlek.
Regleringen av avgäldssystemet bör därför ta sikte på att bestämma en övre gräns för avgäldsuttaget utöver vilket markupplåtaren inte får gå. Liksom gäller annan näraliggande lagstiftning, bl. a. va-lagen och lagen om allmänna fjärrvärmeanläggningar, bestäms därefter avgälderna med hänsyn till den s. k. likställighetsprincipen som gäller på det kommunala området. Avgäldsuttaget får således i det enskilda fallet vare sig gynna eller missgynna en enskild tomträttshavare jämfört med andra tomträttshavare inom kom- munen. Motsvarande synsätt bör också tillämpas när staten eller stiftelser står som upplåtare av tomträtt.
En grundläggande regel i nu gällande system för avgäldsuttag är vidare att avgälden skall utgå med oförändrat belopp under en och samma period. Endast om ändrade förhållanden skulle uppkomma under en löpande period får beloppet jämkas (13 kap. 10 och 12 55 JB).
Lagens krav att avgälden skall bindas för en förhållandevis lång period uppfattas i praktiken många gånger som en onödigt stel bestämmelse.
Verkan av långa avgäldsperioder är också att avgälden måste höjas kraftigt vid en ny avgäldsperiods ingång om markvärdehöjningen under perioden varit kraftig. Höjningar med flera hundra procent är i dag ingen ovanlig företeelse vid avgäldsregleringarna. Ett starkt önskemål är därför en ändring av reglerna om avgäldsperioder. De önskemål som framförts gäller såväl kortare avgäldsperioder som möjlighet att i tiden omfördela avgäldsuttaget så att en lägre avgäld kan tas ut under periodens första år för att därefter tillåtas öka under slutet av perioden. Från några håll framförs också önskemål om avgäldsdifferentiering även mellan olika, kortare avgäldsperio- der.
Ordningen med långa avgäldsperioder medför odiskutabelt åtskilliga problem. Det borde ligga i linje med önskemålet att skapa enkla och lättillämpbara regler att också undanröja dessa. Huruvida därvid den lämpligaste lösningen är att förkorta avgäldsperioderna eller skapa möjlighet till årliga automatiska avgäldsjusteringar får bedömas med hänsyn till det avgäldssystem som kommittén kommer fram till.
5.3.2. Tänkbara avgäldssystem. För- och nackdelar
De metoder att beräkna tomträttsavgälden, som idag tillämpas, bygger på den grundläggande principen att avgälden utgör en kombination av de båda faktorerna avgäldsunderlag och avgäldsränta. Det finns dock två principiellt skilda system för avgäldsberäkningen beroende på om avgäldsunderlaget ändras kontinuerligt, t. ex. i takt med inflation och markvärdestegring, eller om avgäldsunderlaget är konstant under en längre period. Den ränta som skall tillämpas i de båda fallen ärinte densamma. Som berörts i avsnitt 5.2.2 kan inte metoderna för bestämning av avgäldsunderlag och avgäldsränta väljas oberoende av varandra. Är avgäldsunderlaget konstant finns det skäl att använda en högre räntesats än om avgäldsunderlaget är rörligt. I det förra fallet bör avgäldsräntan motsvara en nominell räntefot, medan i det fall då avgäldsunderlaget är rörligt bör avgäldsräntan återspegla en real räntenivå. Vid en avgäldssättning grundad på beräkningsfaktorerna avgäldsunderlag och avgäldsränta måste således avgälden beräknas efter endera principen
a) oförändrat avgäldsunderlag x nominell ränta b) rörligt avgäldsunderlag x real ränta
När det här talas om oförändrat avgäldsunderlag avses det ursprungliga avgäldsunderlaget för tomträttsfastigheten, medan rörligt avgäldsunderlag innebär att detta följer marknadsutvecklingen. Avgäldsunderlaget kan därvid bestämmas efter någon av de metoder som beskrivits i avsnitt 5.2.3.
Av andra avgäldssystem som framförts i debatten om skälig tomträttsav— gäld tas här upp följande två till diskussion, nämligen
c) fast avgäld under hela innehavstiden (ev. med justering av avgäldsräntan
vid ändrad räntenivå) d) indexuppräkning av en avgäld som bestäms utan särredovisad koppling till
avgäldsunderlag och ränta.
I alternativet a) med fast avgäldsunderlag och nominell ränta avses räntan ge den totala kompensationen till markägaren. Metoden innebär att markäga-
%li
ren får en marknadsmässig kompensation för penningvärdeförsämringen och alltså en direkt förräntning på nedlagda kostnader. Däremot erhåller han ingen löpande avkastning på eventuellt inträdd realvärdestegring på marken. Metoden innebär vidare att en beloppsmässig högre avgäld tas ut under upplåtelsens inledning jämfört med en avgäldssättning efter alternativet b) med rörligt avgäldsunderlag och real ränta.
Ett stillastående avgäldsunderlag motsvarande det ursprungliga avgälds- underlaget kommer också i tider med fortlöpande inflation att avlägsna sig alltmera från det aktuella markpriset. Även om man i sådant fall tar till en hög avgäldsränta kan det bli svårt att i avgälden inkludera skälig avkastning på hela mervärdestegringen.
Tillämpning av en hög nominell ränta och högt avgäldsunderlag innebär givetvis också höga boendekostnader för den enskilde under den inledande perioden. Sedan år 1975 för hyreshus och år 1977 för småhus avhjälps denna effekt för statsbelånade hus genom att räntesubvention utgår enligt bostads- finansieringsförordningens bestämmelser. Det betyder att tomträttshavaren vid en avgäld bestämd efter marknadsräntan betalar endast en med räntebidraget reducerad avgäldsränta, medan den övriga räntedelen subven- tioneras av staten.
Slutsatsen av det sagda blir därför att ett avgäldssystem efter principen oförändrat avgäldsunderlag och nominell ränta knappast uppfyller målsätt- ningen att i skälig utsträckning tillföra markägaren avkastning på markens värdestegring. Systemet innehåller också nyss påtalade ogynnsamma konse- kvenser för den enskilde tomträttshavaren. Att därvid utgå ifrån att staten alltid skall ta på sig en del av avgäldskostnaderna i form av subventioner torde inte vara realistiskt.
Vid en tillämpning av alternativet b), dvs. ett avgäldssystem med ett rörligt avgäldsunderlag och en real ränta undviker man olägenheterna av höga avgäldsuttag under de inledande åren av tomträttsupplåtelsen och behovet av statliga subventioner bortfaller. Avgäldsuttaget bli i stället lägre under de första åren för att därefter stiga vid ökat markvärde. Metoden medger också större följsamhet till förändringar i markvärdet och är till skillnad från förhållandet vid nominell ränta direkt relaterat till markens värdeförändring- ar. Å andra sidan är det, som framgår av föregående avsnitt, vid ett avgäldssystem enligt alternativet b) inte helt entydigt hur man närmare skall ange avgäldsunderlag och avgäldsränta.
Alternativet c) innebär att den avgäld som gällde vid avtalets ingående förblir oförändrad så länge tomträtten innehas av samma innehavare, eventuellt endast med justering av avgäldsräntan vid förändringar av den allmänna räntenivån. Först när tomträtten övergår till ny innehavare sker en marknadsanpassning av markvärdet, vilket nya värde därefter kommer att gälla för den fortsatta innehavstiden. Den grundläggande tanken bakom denna avgäldsmetod är att tillförsäkra tomträttshavaren en oförändrad boendekostnad. Samtidigt har metoden tillagts en prisdämpande effekt på fastighetsmarknaden, eftersom varje förvärvare av tomträtten måste räkna med en avgäldssättning som grundas på det ändrade markvärdet.
Tanken bakom ett avgäldsuttag enligt alternativet c) är också att den markvärdestegring som ändå kan uppstå och som ej kan tillgodogöras
samhället genom de årliga fasta avgälderna — dvs. den reala markvärdesteg- ringen—i stället tillgodogörs genom realisationsvinstskatten. Uttag av avgäld respektive realisationsvinstskatt måste dock enligt kommitténs mening hållas isär. Det är visserligen riktigt att realisationsvinstbeskattningen och tomt- rättssystemet kan ses som alternativa eller kompletterande instrument för att dra in viss real markvärdestegring till det allmänna. Att koppla ihop dessa bägge i övrigt helt skilda regelsystem i förevarande avseende är emellertid inte lämpligt. Tomträtten bör enligt kommittén fungera självständigt oberoende av hur realisationsvinstbeskattningen fungerar vid varje tid- punkt.
Mot ett system som nu beskrivits kan vidare anföras andra invändningar. En principiellt viktig konsekvens av metoden är att markägarens möjligheter att tillgodogöra sig avkastningen på markens värdeökning blir starkt begränsade vid långvariga tomträttsinnehav. Den eventuella justering av avgäldsräntan som avses tillåtas under en upplåtelseperiod genom anpass- ning till-ränteförändringen betyder inget annat än att markägaren endast kompenseras, helt eller delvis, för inträdd inflation. Skall någon avkastnings- ökning tillkomma kommunen under innehavstiden måste det ske genom en högre avgäldsränta. Systemet kan också medföra en konstlad låsning av fastighetsmarknaden eller leda till att överlåtelser sker till juridisk person en gång för alla. Istället för försäljning kan också tänkas att tomträttsfastighe- ten upplåts med hyresrätt. De svårigheter som i dag föreligger med att finna ett enhetligt och lätthanterligt avgäldssystem torde inte heller lösas denna väg. Särskilda avgäldsregler behövs, som nyss sagts, när det inte föreligger någon överlåtelsesituation, t. ex. därför att upplåtelsen skett till en bostadsförening, stiftelse e. d. Metoden torde inte heller passa vid upplåtelse för kommersiella eller industriella ändamål.
Det under d) angivna systemet för avgäldsuttag utgår ifrån att markägaren och tomträttshavaren kommer överens genom förhandling om en skälig, marknadsanpassad tomträttsavgäld. Denna behöver således inte baseras på någon av faktorerna avgäldsunderlag eller avgäldsränta. Senare inträdda värdeförändringar avses kompenseras genom indexuppräkning. Denna metod torde innebära att kostnaderna för gjorda investeringar i marken och väntad markvärdestegring snabbt kan tillföras markägaren. Tomträttshava- ren avses samtidigt ges möjlighet att redan vid avtalstillfället bedöma skäligheten av den överenskomna avgälden och bedöma normerna för framtida avgäldshöjningar.
Denna avgäldsmodell aktualiserar frågan om indexuppräkning av avgäl- den, en fråga som förs på tal i olika sammanhang i diskussionerna om skälig avgäldsberäkning. Det kan därför vara skäl att här mera generellt beröra denna fråga.
Syftet med en indexuppräkning är att avgälden kontinuerligt skall följa förändringar i marknadsvärdet. I princip måste det därför grundas på ett prisindex för obebyggd tomtmark. Något användbart sådant index finns emellertid inte tillgängligt. Som angetts i avsnitt 5.2.1 finns på området endast den officiella prisstatistiken avseende försäljning av bebyggda fastigheter. För att erhålla en principiellt tillfredsställande metod att reglera tomträttsavgälderna efter index måste således ett särskilt index konstrueras. Stora krav måste därvid ställas på att indexserien är tillförlitlig och att den
utvisar även lokala variationer. Kravet härpå ökar ju längre tidsperiod ett sådant index avses tillämpas. En felaktigt vald indexserie kan annars skapa missförhållanden mellan avgälden och tomträttsfastighetens markvärde. Avgälden kan öka i överensstämmelse med den valda indexserien, samtidigt som emellertid markvärdet sjunker inom exempelvis ett avflyttningsområde. Risk föreligger också att ett index avseende tomtmark kan verka inflations- drivande på marknaden. Också för en kreditgivares bedömning av tomträt- tens pantvärde torde krävas garantier för att en vald indexserie inte kommer i missförhållande till markvärdet.
Om man vill hålla kvar möjligheten till indexreglering kan en tänkbar utväg vara att reglera avgäldsunderlaget — eller avgäldsbeloppet — efter förändringarna i konsumentprisindex (KPI). Detta är emellertid inte konstruerat att spegla förhållandena på fastighetsmarknaden och utvisar inte några lokala variationer. KPI som indexförhöjning av avgäldena garanterar endast att avgälden förblir inflationsskyddad. Något instrument för att tillförsäkra kommunen avkastning av en viss fastighets reala markvärdesteg- ring erhålles inte därmed. Risken för stora skillnader mellan avgäldens belopp och tomtmarkens värde är uppenbar. KPI som bas för automatisk justering av avgälderna torde därför kunna accepteras endast under kortare tidsperioder.
Av det sagda följer att en indexuppräkning av ett ursprungligt avgäldsbe- lopp enligt avgäldsmodellen d) torde kräva kompletterande spärregler i lag mot orimliga konsekvenser av avtalet. Vid utformningen av sådana spärregler torde man inte kunna undvika spörsmålet med beräkning av markvärdestegringen.
Mot den angivna metoden under punkten d) kan härutöver invändas att den ställer mycket stora krav på upplåtelseavtalet, eftersom det blir styrande för de framtida avgälderna. Inte minst lägger man stora anspråk på den enskilde tomträttshavaren vid förhandlingarna med kommunens represen- tanter.
Av de olika huvudalternativ som kommittén valt att närmare belysa — flera mer eller mindre näraliggande beräkningsmetoder kan i och för sig konstrueras — kan konstateras att inget av alternativen är invändningsfritt. Alternativet b) framstår dock som det alternativ som motsvarar det uppställda kravet på att i skälig utsträckning tillföra fastighetsägaren avkastningen på markens värdestegring. Kommittén fäster därvid särskild vikt vid att metoden medger följsamhet till förändringar i markvärdet och är direkt relaterat till markens värdeförändringar. Samtidigt innehåller meto- den enligt alternativet b) en sådan fördelning i tiden av avgäldsuttaget att avgäldens storlek under de inledande åren är lägre än i andra modeller. Inte minst ur bostadssocial synvinkel är denna konsekvens tillfredsställande.
Ett nytt avgäldssystem bör med hänsyn till det sagda utgå från principen med rörligt avgäldsunderlag som motsvarar ett marknadsvärde och en real ränta.
5.3.3. Grundläggande principer för avgäldssystemets utformning 5.3.3.1 Allmän utgångspunkter
Som uttalats i det föregående bör avgäldsräntan bestämmas efter en real princip. Denna beräkningsmetod infördes genom HD:s avgörande år 1975 (NJA 1975z385). HD:s grundläggande syn på avgäldsbestämningen var därvid, som närmare beskrivits i avsnitten 51.22 och 5245, att försätta kommunen i en kapitalplacerares ställe. HD utgick därmed ifrån att den totala reala avkastningen på ett kapital avgör en kapitalplacerares investe- ringsbeslut. Genom att HD:s beräkning hänförs direkt till den individuella tomträttsfastigheten leder det till den paradoxala konsekvensen att en högre värdestegring (avkastningsökning) ger en lägre avgäldsränta. Resultatet blir teoretiskt, att kommunen alltid får en löpande avkastning motsvarande den antagna kalkylräntan, varken mer eller mindre. Resultatet bli m. a. o. att det grundläggande syftet med avgäldsbestämningen, nämligen att låta samhället tillgodogöra sig avkastningen på markens värdestegring, inte uppnås. Beträffande vanskligheterna att i detta sammanhang bestämma en kalkyl- ränta enligt HD:s beräkningsmetod samt övrig kritik som kan riktas mot metoden, hänvisas till redovisningen i avsnitt 5.2.4.5.
Det finns nu skäl att undersöka möjligheten att i stället finna en metod att bestämma en schablonränta som utgår från realavkastningen i alternativa placeringar och som är generellt giltig för alla tomträtter. Genom att applicera en sådan ränta på ett avgäldsunderlag som bestäms individuellt med ledning av markens marknadsvärde får man den individuella anknyt- ningen till tomträttsfastigheten som bör föreligga vid avgäldens fastställande. Samtidigt uppnår man en följsamhet till markvärdeförändringarna. Sist- nämnda utgångspunkt är väsentlig för kommittén. Man måste komma förbi konsekvensen av HD:s metod, som innebär en lägre avgäldsränta ju högre markvärdestegringen förväntas bli.
Om tomträttsavgälden justeras årligen i takt med inflation och med jämna mellanrum för reala markvärdeförändringar, bör avgäldsräntan bestämmas utifrån reala principer. Storleken på en avgäldsränta som bestäms på detta sätt kan i sin tur uppskattas med ledning av
D den reala låneräntan på kapitalmarknaden III den reala avkastningen på kapitalplaceringar av olika slag.
För en tomträttshavare kan den första principen förefalla naturlig. Altema- tivet till tomträtt är ju att köpa marken och då låna till markköpet. För markägaren -— kommunen ligger den senare principen om real avkastning närmast till hands, eftersom denne kan kräva en förräntning som är jämförbar med vad andra kapitalplacerare får.
Kommitténs ståndpunkt är att avgäldsräntan i princip bör sättas med hänsyn till båda principerna. Det föreligger emellertid, som framgår av det föregående, svårigheter att entydigt bestämma en real låneränta och en real avkastning. Resultaten härav kan dessutom peka i olika riktningar.
Något krav på en i alla avseenden matematiskt riktig ränta är det inte rimligt att ställa upp. Det väsentliga bör i stället vara att räntan utgör ett skäligt genomsnittsvärde som kan tillämpas på alla tomträttsupplåtelser i landet. En sådan metod kommer att innebära, att vid en nominell
markvärdestegring för den enskilda upplåtelsen som är lika med penning- värdeförsämringen blir kommunens reala avkastning lika med den valda realräntan. Om en real markvärdestegring inträffar, dvs. om den nominella värdestegringen överstiger inflationen, blir avkastningen i motsvarande mån högre. Omvänt gäller att vid en negativ realvärdeutveckling blir kommunens avkastning lägre än som svarar mot kompensation för inflationen. Det avgäldsuttag som kommittén söker kan således uttryckas så att något överskott inte skall uppkomma för kommunen om ingen real markvärde- stegring inträffar, utan att tomträttsaffären jämfört med försäljning i detta fall skall gå jämt ut över tiden. Ett avgäldsuttag utöver detta skulle annars principiellt innebära att tomträttsinstitutet ger ett överskott för kommunen som inte har sin grund i en inträdd markvärdestegring.
Mot metoden med en för landet som helhet gällande avgäldsränta kan invändas, att i kommuner med en låg markvärdeutveckling kommer kommunen inte ens att få sina pengar inflationsskyddade eller med ett annat ordval "kommunen får inte utlagda pengar tillbaka”. Detta argument är emellertid inte hållbart. I en kommun där markvärdeutvecklingen är låg skulle nämligen kravet på att kommunen via tomträtten skulle få ett inflationsskydd för sina pengar vara detsamma som att kommunen förbehöll sig en bättre avkastning på sina investeringar i marken än vad andra markägare där kan få. Upplåtelse med tomträtt bör således inte betraktas som en gynnsammare placering för kommunen än för andra markägare. En annan sak är att en kommun kan bestämma sig för tomträtt av andra skäl utöver att tillgodogöra sig en eventuell markvärdestegring. Detta utgör dock inte något skäl för ett högre avgäldsuttag.
5.3.3.2 Val av avgäldsunderlag
Med marknadsvärdet avses det sannolika priset för färdig tomtmark vid försäljning på den öppna marknaden. Som närmare redovisats i avsnitt 5.2.3 finns ingen tillförlitlig metod atti vart enskilt fall konstatera marknadsvärdet på en tomträttsfastighet. I stället får mera schablonmässigt bestämda marknadsvärden accepteras. Därvid förekommer i praxis tre principiellt olika metoder för markvärdebestämning, nämligen beräkning med ledning av
D exploateringskostnaderna El marktaxeringsvärdet El individuell bestämning av marknadsvärdet.
Från metodmässiga synpunkter föreligger svårigheter att precisera ett marknadsvärde oavsett vilken av dessa metoder man än väljer. Alla innehåller diffusa och svårbestämda inslag. Det får dock anses omöjligt och rent av direkt olämpligt att i fastighetsvärderingssammanhang försöka införa ytterligare metoder för att bestämma marks marknadsvärde. Det gäller därför i stället att finna den beräkningsmetod som i tomträttssammanhang ger det mest tilltalande resultatet. Därvid tordei fråga om småhusbebyggelse det största intresset knytas till de båda första metoderna, dvs. exploaterings- kostnaderna och marktaxeringsvärdena. Den individuella värderingsmeto-
den synes aktuell endast beträffande särskilda fastighetstyper. såsom kommersiella fastigheter i större cityområden. och då under förutsättning att jämförelseobjekt finns.
Det förhållandet att nästan alla kommuner, som tillämpar tomträttsinsti— tutet, valt exploateringskostnaderna som utgångspunkt för bestämning av avgäldsunderlaget vid framför allt nyupplåtelse av tomträtt torde bero på olika omständigheter. För många är huvudintresset att i första hand få sina utlägg för tomten ersatta. Det ligger då nära till hands att välja en beräkning efter exploateringskostnaderna. Som ett led i ett markpolitiskt program hävdar kommunerna i många fall ett avgäldsunderlag som är baserat på de egna exploateringskostnaderna, en metod som anses vara lättast att få gehör för bland tomträttshavarna. Vidare ansluter metoden — åtminstone grovt räknat — till den bestämning av låneunderlaget som krävs vid statlig belåning.
Som skäl för att även vid omprövning av tomträttsavgälden bestämma avgäldsunderlaget efter exploateringskostnaderna, varvid då avses den vid omprövningstillfället gällande exploateringskostnaden inom jämförbara områden där nyupplåtelse sker, anförs bl. a. att erforderliga kostnadsupp- gifter redan finns tillgänglig i de upprättade exploateringskalkylerna. Metoden anknyter således till ett faktiskt ekonomiskt underlag i kommu- nen.
Att använda exploateringskostnader som avgäldsunderlag vid omprövning anses således av dem, som tillämpar denna metod, medföra en skälig förräntning av markkostnaderna. Kommunen får täckning för den del av markvärdestegringen som motsvarar kostnadsstegringen i exploateringen och höjningen av råmarkspriserna, men ej för markvärdestegringen därut- över.
Att använda exploateringskostnaderna som norm för beräkning av avgäldsunderlaget för en individuell tomträttsfastighet är emellertid princi- piellt sett inte enkelt. Mycket hänger på vilka poster som räknas in i exploateringskostnaderna och till vilket belopp dessa poster uppskattas. Resultatet blir beroende av i vilken omfattning kommunen tillämpar utjämning av markkostnaderna och utjämningsområdets storlek, kostnads- fördelning mellan olika fastigheter och fastighetskategorier m. m. Avgräns- ningen mot generalplanekostnader inom området och byggnadskostnader på tomten inverkar också. Det betyder således att exploateringskostnads- principen i sig innebär en viss, konstlad nivåavvägning av avgäldsunderla- get.
Inte heller har alla kommuner alltid en aktuell beräkning av sina exploateringskostnader. Skall dessa användas som ett avgäldsunderlag som utvisar ett aktuellt marknadsvärde torde förutsättningen därför vara att kommunen tar fram en aktuell kostnadskalkyl. En annan möjlighet är att företa en indexuppräkning under år, då en aktuell kalkyl inte föreligger.
Vid avgäldsjusteringar måste vidare en aktuell beräkning av exploaterings- kostnadernajusteras med hänsyn till olikheteri planstandard, exploaterings- förutsättningar, lägesförhållanden o. d. mellan den avsedda tomträttsfastig- heten och den fastighet för vilken exploateringskostnaden gäller.
Som skäl att vid avgäldsberäkning tillämpa det markvärde som fastställts vid fastighetstaxering anförs bl. a. att taxeringsvärdet har fastställts med
utgångspunkt i marknadsvärdet av ett i förhållande till tomträttsupplåtaren utomstående organ. Tomträttshavaren har kunnat besvära sig över taxe- ringsmyndighetens beslut. Taxeringsförfarandet är också mera känt och lättare att få insyn i än en bedömning av exploateringskostnaderna. En fördel med marktaxeringsvärden anges även vara att de bestäms samtidigt inom hela kommunen och att det därvid särskilt beaktas önskemålet av att inom ramen för tillämpade schabloner få fram en avvägning mellan olika områden. Till stöd för anknytningen till taxeringsvärdet anförs också att man på så sätt inom närliggande områden undviker att hävda flera olika markprisnivåer och beräkningsmetoder.
Svagheten med marktaxeringsvärdet är att detta i princip bestäms endast vart femte år efter förhållandevis längt drivna schabloner. Värdet är uppbyggt på en närmare två år gammal prisstatistik och motsvarar 75 % av marknadsvärdet vid taxeringens värdetidpunkt. Det medför att man vid en bestämning av marknadsvärdet på marken med ledning av marktaxerings- värdet måste justera upp detta med hänsyn till värdenivån och tidsfaktorn för att nå en nivå som kan anses motsvara fulla marknadsvärdet. Uppräkning måste vidare företas med hänsyn till att taxeringen sker i princip endast vart femte år. En tillämpning av marktaxeringsvärdet som grund för bestämning av avgäldsunderlaget aktualiserar slutligen frågan om vilken hänsyn man skall ta till sådan åtgärder som tomträttshavaren erlagt ersättning för eller själv bekostat, såsom avgift för va-anslutning, kostnad för värdehöjande markanläggningar samt kostnadsdel i marksamfällighet och servitut.
I praktiken kan det också uppstå svårigheter att bestämma ett marktaxe- ringsvärde i områden med enbart tomträtter, eftersom jämförelseobjekt saknas. Mot taxeringsvärdets tillämpning i avgäldssammanhang kan vidare anföras risken för en ökad benägenhet att överklaga taxeringarna. Slutligen observeras att många av de principiella svårigheter som angivits beträffande upprättande av kalkyler över exploateringskostnader indirekt föreligger också vid bestämning av taxeringsvärdet (jämför avsnitt 52.33).
I valet mellan att använda exploateringskostnaderna eller marktaxerings- värde som grund för bestämning av avgäldsunderlag bör observeras att vissa skillnader föreligger mellan de båda beräkningsmetoderna. Det gäller till en början beräkningen av en tomts standard och storlek. Den metodmässiga skillnaden torde här dock vara teoretisk. Man kan nämligen utgå ifrån att förekommande differenser blir tillräckligt beaktade i praktiken vilkendera metod man än väljer. Vid tillämpning av exploateringskostnaderna visas skillnaderna i standard och storlek i kalkylen för tomten och vid tillämpning av marktaxeringsvärdet framkommer skillnaden av markvärdekartorna.
En väsentlig skillnad mellan exploateringskostnaderna och marktaxerings- värdet kan emellertid uppkomma när det föreligger ogynnsamma kostnads- förutsättningar vid exploateringen. Sådana kostnader visar sig i exploate- ringskalkylen men inte i marktaxeringsvärdet. Förklaringen härtill är att kostnaderna inte inverkar på ett framtida marknadspris vid jämförelse med en ”normaltomt” i orten. I denna fråga visar exploateringskostnaderna endast skillnaderna i produktionskostnaderna men ger inte något besked om ett direkt marknadsvärde.
Man kan således beskriva skillnaderna mellan att utnyttja exploaterings- kostnaderna respektive marktaxeringsvärdet som grund för bestämning av
på ett marknadsvärde på så sätt att av exploateringskostnaderna framgår förhållanden som påverkar bebyggelseformerna. såsom skillnader i tomt- storlek för exempelvis radhus, kedjehus och friliggande villor, skillnader i topografi och terräng samt olikheter i planstandard. Marktaxeringsvärdet är däremot mera konstruerat för att direkt visa ett marknadsvärde och utvisar skillnader i läge i förhållande till attraktiva områden, såsom till city eller natur, skillnader i bebyggelsetyp och tomtstorlek samt skillnader i planstan- dard.
Vid en jämförelse mellan exploateringskostnaderna och marktaxerings- värdet som grund för bestämning av avgäldsunderlag finner kommittén att metoden med marktaxeringsvärdet ger det skäligaste resultatet och framstår som minst komplicerat vid jämförelse med den andra beräkningsmetoden. Den praktiska aspekten finner kommittén bör tillmätas stor betydelse. Som kommittén betonat i det föregående föreligger stora och måhända likvärdiga principiella svårigheter att finna en rättvisande koppling till "marknadsvär— det” oberoende av val av metod. Det är då av stor betydelse att taxeringsvärdet ändå skall bestämmas och att det sker i en fastställd ordning med insyn för berörda. Kommittén utgår därvid ifrån att taxeringsförfaran- det inte försvåras av den anledningen att fastigheten är upplåten med tomträtt. I själva verket utgår kommittén som en förutsättning för sitt förslag ifrån att taxeringsförfarandet inte alls skall påverkas av att taxeringsvärdet också skall utgöra avgäldsunderlag. De anpassningar av taxeringsvärdet som enligt det följande i vissa fall behöver ske förutsätts komma till stånd genom separata i efterhand utförda beräkningar helt skilda från själva taxeringsför- farandet.
Förutom att marktaxeringsvärdet i princip skall ge en metodmässigt större säkerhet vid fastställandet av ett marknadsvärde på marken, kan också särskilt pekas på att detta belopp är känt för tomträttshavaren. Det ges också större möjligheter i taxeringssammanhang att få en helhetsbedömning av markvärdet än vid en individuell värdebestämning.
Med hänsyn till det sagda förordar kommittén att beräkningen av avgäldsunderlag baseras på senast åsatta marktaxeringsvärdet för fastighe- ten.
5.3.3.3 Val av avgäldsränta
Som kommittén i det föregående anfört bör man vid val av avgäldsränta göra en allmän skälighetsbedömning mot bakgrund av ett studium av olika typer av realavkastning.
Reallåneräntan
När en reallåneränta skall beräknas, kan en utgångspunkt vara att bestämma en medellåneränta för en längre tidsperiod. En lämplig period torde vara tio år. En medellåneränta bör därvid bestämmas med ledning av utvecklingen för en eller flera marknadsräntor, varifrån — för att få fram den reala låneräntan — frånräknas den procentuella förändringen under samma tid av konsumentprisindex.
De marknadsräntor som närmare bör undersökas i detta sammanhang är
sådana som har en mera direkt anknytning till fastighets— och kapitalmark- naden. I första hand kommer i fråga den effektiva räntan på statsobliga- tionslån med 15 års återstående löptid, räntan på tioårsbundna kommunlån och stadshypoteksräntan. Som jämförelse kan också tas med riksbankens diskonto och affärsbankernas utlåningsränta. Utvecklingen av den genom— snittliga realräntan för de olika ränteserierna redovisas i diagram 5:10. En siffermässig redovisning lämnas i tabell 5.5.
I och för sig hör också bostads- och tomträttslånen till fastighetsmarknaden och ränteutvecklingen för dem skulle vara av intresse att studera i detta sammanhang. Dessa låneformer har emellertid endast funnits i nu gällande utformning sedan år 1968 och kan därför knappast ligga till grund för slutsatser om en medelränta för en längre tidsperiod. Räntan för bostads- och tomträttslånen följer dock i stort sett andra 5. k. långa räntor. Genomsnittet räknat tio år bakåt i tiden av tomträttslåneräntan var år 1977 7,63 %. år 1978 8,00 % och år 1979 8,38 %, således av ungefär samma storlek som obligations- och kommunlåneräntan.
Av diagram 5.10 och tabell 5.5 (se följande sidor) framgår att reallåne— räntan per tioårsperiod för de olika ränteserierna har växlat endast obetydligt under åren 1963—1973 (O,6—0,75 procentenheter) för att därefter på 4 ä 5 år sjunka över en procentenhet, för diskontots del till negativa värden. En sammanvägning av de olika reallåneräntorna ger vid handen att den genomsnittliga reallåneräntan per tioårsperiod under åren 1963—1978 varierat mellan + 2,57 och + 0,05 %, för år 1979 mellan + 0,12 och — 0,07 %.
Avkastningen på fastighetsmarknaden
För småhusfastigheter kan av skäl som angivits i avsnitt 5.2.4.4, inga totalavkastningssiffror redovisas.
Ett försök att beräkna avkastningen för hyresfastigheter (bostadshyreshus och lokalhyreshus) har redovisats i bilaga 1. Där har totalavkastningen bedömts vara i medeltal cirka +4 % för bostadshus och något högre för lokalhyreshus, men spridningen i materialet var stort.
Allmän skälighetsbedömning
Att direkt koppla avgälderna till totalavkastningen på fastighetsmarknaden är enligt kommitténs bedömning inte möjligt, dels därför att tillgängligt material inte täcker alla fastigheter och dels därför att det knappast går att med någon säkerhet beräkna nivån på totalavkastningens förändring är från ar.
En möjlighet är att, eventuellt efter vissa korrigeringar, koppla avgälds- räntan till reallåneräntans utveckling. Det finns då skäl att bedöma huruvida man vid bestämning av avgäldsräntan på basis av medellåneräntan bör ta hänsyn till dels det förhållandet att en tomträttsupplåtelse för markägaren angetts innebära en viss risk och osäkerhet i fråga om den framtida markvärdeutvecklingen och dels till att markägarens kapital är bundet i tomträttsmarken och ej kan tillgodogöras så länge upplåtelsen gäller. En sådan frågeställning rymmer också ett allmänt hänsynstagande till vad
%
L-- 1963 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 År
_ _ _ _ =Aftärsbankernas utlåningsränta
_- =10-årsbundna kommunlån cocoa-ooo... =Stadshypotekslån
— =Statsobligationslån med 15 års löptid _ _ _ _ =Ftiksbankens diskonto
Diagram 5.10 Årliga förändringen av vissa tioårsgenomsnittliga reala
räntor under åren ] 963-1979.
alternativa placeringar kan ge. Härtill kommer faktorer som administrations- kostnader o.d. som tomträttsverksamheten medför. I HD:s avgörande ställdes krav på en något högre förräntning vid kapitalplacering i fastigheter än vid t. ex. placering i statsobligationer. HD ansåg för sin del att räntan borde höjas med 1—1,5 %.
Något historiskt belägg för att markvärdeutvecklingen i allmänhet innebär en risk eller osäkerhet för markägaren ärinte känt för kommittén. Tvärtom anses placering av kapital i mark utgöra en trygg placering, åtminstone generellt sett. Något särskilt tillägg på grund härav kan därför inte anses motiverat.
Betydelsen av markägarens bundenhet av en tomträttsupplåtelse är mera tveksam att ta ställning till. Från allmän ekonomisk synpunkt anses bundenhet av ett kapital utgöra en belastning vid jämförelse med en kortsiktig investering, särskilt gäller det, såsom förhållandet är vid tomträtts- upplåtelser, vid en extremt långvarig bundenhet. För en kommun kan sålunda en bindning av kapital i tomträttsmark betyda att kommunen hindras
i | !
l l f l
l l l i l
Tabell 5.5 Utvecklingen av konsumentprisindex samt vissa marknadsräntan nominella och reala räntesatser åren 1954—1978 År KPI (1949=100) Riksb. diskonto Obligationsränta Kom. låneränta Stadshyp. ränta" Affärsb, utl.räntab
Års- Förändr. i % Års- 10-ärs Real- Års- 10-års Real- Ärs— lO-års Real- Års- 10-års Real- Års- lO—ärs Real-
värde _— gen.- gen.- ränta gen.- gen.- ränta gen.- gen.» ränta gen.- gen.- ränta gen.- gen.- ränta Per Per snitt snitt per snitt snitt per snitt snitt per snitt snitt per snitt snitt per år 10 år 10 år 10 år 10 år 10 år 10 år
1954 129 0,8 2,75 3,39 3,70 4,50 1955 133 3,1 3,45 3,70 4,30 5,50 1956 139 4,5 3,78 3,75 4,62 5,50 1957 145 4,3 4,47 4,33 5,06 6,21 1958 152 4,8 4,67 4,91 5,18 6,42 1959 153 0,7 4,50 4,81 5,10 5,10 6,25 1960 159 3,9 4,98 5,18 5,75 5,63 6,72 1961 163 2,5 5,00 5,34 6,25 5,72 6,75 1962 170 4,3 4,35 4,99 5,75 5,34 6,11 1963 175 2,9 3,18 3,80 4,18 1,00 4,93 4,53 1,35 5,30 5,10 1,92 5,03 5,72 5,97 2,79 1964 181 3,4 3,44 4,54 4,35 0,91 5,64 4,76 1,32 6,10 5,34 1.90 5,76 6,82 6,20 2,76 1965 190 5,0 3,63 5,37 4,55 0,92 6,18 5,01 1,38 6,54 5,57 1,94 6,28 7,36 6,39 2,76 1966 202 6,3 3,81 5,78 4,75 0,94 6,57 5,29 1,48 6,89 5,79 1,98 6,62 7,78 6,61 2,80 1967 211 4,6 3,84 5,18 4,82 0,98 6,06 5,46 1,62 6,88 5,97 2,13 6,12 (7,19) 6,71 2.87 1968 215 1,9 3,55 5,44 4,89 1,34 6,30 5,60 2,05 6,60 6,12 2,57 6,43 5,80 2,25 (7,49) 6,82 3.27 1969 221 2,8 3,76 6,32 5,08 1,32 6,97 5,82 2,06 7,20 6,33 2,57 7,05 6,00 2,24 8,67 7,06 3.30 1970 236 6,8 4,05 7,00 5,28 1,23 7,39 6,04 1,99 7,60 6,51 2,46 7,45 6,18 2,13 9,23 7,31 3.26 1971 254 7,6 4,56 6,04 5,38 0,82 7,23 6,23 1,67 7,50 6,64 2,08 7,38 6,35 1,79 8,34 7,47 2,91 1972 269 5,9 4,72 5,00 5,45 0,73 7,29 6,46 1,74 7,30 6,79 2,07 7,20 6,53 1,81 7,55 7,62 2.90 1973 287 6,7 5,10 5,00 5,57 0,47 7,39 6,70 1,60 7,30 6,99 1,89 7,20 6,75 1,65 7,52 7,80 2.70 1974 316 10,0 5,76 6,13 5,73 —0,03 7,79 6,92 1,16 7,90 7,17 1,41 7,76 6,95 1,19 9,04 8,02 2,26 1975 347 9,8 6,24 6,64 5,85 —0,39 8,79 7,18 0,94 9,06 7,42 1,18 8,87 7,21 0,97 9,96 8,28 2,04 1976 382 10,0 6,61 6,31 5,91 —0,70 9,28 7,45 0,84 9,47 7,68 1,07 9,30 7,48 0,87 9,91 8,50 1.89 1977 426 11,5 7,30 8,00 6,19 —1,11 9,74 7,82 0,52 9,85 7,98 0,68 9,70 7,83 0,53 11,47 8,92 1.62 1978 469 10,1 8,12 6,99 6,35 —1,77 9,82 8,17 0,05 10,17 8,34 0,22 10,01 8,19 0.07 10,06 9,18 1.05
1979 502 7,0 8,54 7,00 6,42 —2,12 10,03 8,47 —0,07 10,43 8,66 0,12 10,28 8,52 -—0,02
" Åren 1959—1965 redovisas räntan för primärlån och tiden därefter räntan för enhetslån.
b Beträffande affärsbankernas utlåningsränta finns för åren 1967 och 1968 inget ränteavtal på fastighetssektorn, eftersom bankerna tillämpat olika räntesatser. För dessa år har här angivits föreningsbankernas utlåningsränta. Fr. o. m. är 1967 redovisas hos affärsbankerna vanligast förekommande högsta räntesats för checkräkningskredit.
att i ett givet tillfälle prioritera mera aktuella och angelägna objekt.
Man kan alltså peka på vissa sammanhang då en långvarig investering i tomträttsmark kan innebära en nackdel för kommunen vid en tomträttsupp- låtelse. Å andra sidan utgör en kapitalplacering i mark i allmänhet en värdebeständig tillgång, för vilken markägaren genom avgälderna är berättigad till avkastning så länge upplåtelsen varar. Nämnda förhållanden gör enligt kommittén att det knappast föreligger några skäl att vid bestämningen av skälig avgäldsränta beakta markägarens bundenhet av tomträttsverksamheten.
En särskild fråga som uppkommer i detta sammanhang är vilken betydelse vid avgäldssättningen som skall tillmätas en kommuns investeringar i exploateringsanläggnin gar. Främst avses anläggningar för vatten och avlopp, fjärrvärme samt väg eller gata. I fråga om vatten och avlopp samt fjärrvärme gäller att kommunen genom särskild lagstiftning äger av tomträttshavare (liksom av fastighetsägare) — förutom att ta ut anslutningskostnader som engångsavgift — debitera ersättning för anläggningens avskrivning genom årliga avgifter. Vad avser kostnaderna för väg eller gata finns däremot f. n. begränsade möjligheter till särskilt kostnadsuttag. Någon möjlighet till debitering av avskrivningskostnader finns däremot inte. Det kan därföri och för sig göras gällande att kommunen skall ha möjlighet till kompensation för avskrivning av anläggningskostnader när detta inte sker genom särskilt avgiftsuttag. Det finns emellertid inte anledning till en sådan belastning på tomträttshavare så länge inte motsvarande möjlighet finns beträffande fastighetsägare.
Kommittén finner det däremot rimligt att hänsyn skall tas till de kostnader som kommunen har för administration o. (1. för sin tomträttsverksamhet när det gäller att finna en skälig avgäldsränta.
Ett inte oväsentligt inslag i frågan om skälig avgäldsränta är hur kommunernas ekonomi påverkas av ett avgäldssystem som nu diskuteras, nämligen ett system där avgälden bestäms efter markens beräknade marknadsvärde samt en förhållandevis låg avgäldsränta. Samtidigt har kommunen i de fall tomträttsverksamheten finansieras genom lån enligt tomträttslånekungörelsen kostnader för ränta (11 % under 1980) samt amortering efter 10 års amorteringsfrist. Förhållandet kommer givetvis att medföra ett klart underskott under en inledande period av tomträttsverk- samheten som man inte kan bortse ifrån. I en marknad med stigande markpriset och inflation förändras dock bilden i ett längre tidsperspektiv. Genom att avgäldsunderlaget baseras på marknadsutvecklingen kan man efter ett antal år räkna med ett positivt årligt netto för kommunen. Härtill bidrar också att räntornas och amorteringamas realvärde urholkas av en pågående inflation. Hur lång tid det tar innan överskott uppstår beror på de årliga förändringarna.
Vad som nu beskrivits kan illustreras med de exempel som tagits upp i diagrammen 5.11—14 (se följande sidor) och som ingår i redovisningen i bilaga 2 till betänkandet. I exemplet förutsätts att avgäldsunderlaget utgör 50 000 kronor samt att kommunen har tomträttslån på 47 500 kronor med 6 % ränta. Inflationstakten har antagits utgöra 4 %.
Många teoretiska svårigheter föreligger när det gäller att bestämma vilka utgångsantaganden om avgäldsutfallet som kan vara realistiska. Vissa
Gemensamma förutsättningar: Avgäldsunderlag 50000 kr
Tomträttslån 47500 kr Låneränta S% lnflationstakt 4% Diagram 5.11 Diagram 5.12 Real markvärdestegring Real markvärdestegring år1—21 4% per år år1—21 4% per är år 22—50 2% per är år 22—50 2% per år Avgäldsränta 2% Avgäldsränta S% Kr/år Kr/år +5 000 +5 000 +4 000 +4 000 + 3 000 + 3 000 +2 000 +2 000 +1 000 +1 000 0 0 —1 000 —1 000 Egen insats Egen insats —2 500 kr —2 500 kr Nuvärdet av nettoinbetalningar vid Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- tomträtt _minus nuvärdet ay netto- inbetalningar vid äganderätt inbetalningar Vld aganderatt Real Nuvärde för Första år då Real Nuvärde Första år. då kalkyl- år 1 — 50 tomträtten kalkyl- för år då tomträtten ränta totalt ger ränta 1 —50 totalt ger "överskott" ”överskott" 1 % +32.000 kr år 35 1 % +69.000 kr år 25 S% + 9.000 kr år 40 S% +31.000 kr år 27 S% — 500 kr år 52 S% +12.000 kr år 31
Diagram 5 . ] 1—1 4 Exempel på löpande skillnader i in- och utbetalningar för kommun mellan alternativen att upplåta mark med tomträtt eller att sälja den vid olika antaganden om avgäldsränta och markvärdestegring. Samtliga angivna siffror i utgångsårets penningvärde.
iakttagelser till ledning för de fortsatta övervägandena kan emellertid redovisas. Vid en real markvärdestegring som antagits i diagram 5.12 på inledningsvis 4 %, därefter 2 % per år, uppnår kommunen vid en avgälds- ränta på 3 % ett överskott i de löpande betalningarna jämfört med en försäljning efter 15 år och de tidigare underskotten är "återbetalda" efter 25—31 år. Över tiden uppnås stora överskott. Av diagram 5.14 framgår att vid en avgäldsränta på 3 % och ingen realvärdestegring på marken erhålls på motsvarande sätt överskott efter cirka 25 år. Dessa är dock inte tillräckligt stora för att göra tomträtten lönsam under en 50-årsperiod. Vad som är den mest sannolika påverkan av markpriserna är naturligtvis svårt att säga. Som
Diagram 5.13 Real markvärdestegring 0% Avgäldsränta 2% Kr/är
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Egen insats —2 500 kr
Diagram 5.14 Real markvärdestegring 0% Avgäldsränta 3%
Kr/är
+1 000
—1 000
Egen insats —2 500 kr
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde för Första år då Real Nuvärde för Första år då
kalkyl- år 1 — 50 tomträtten kalkyl- år 1 — 50 tomträtten
ränta totalt ger ränta totalt ger "överskott" "överskott"
1% —16.000 kr är 80—år 85 1 % — 1.000 kr år 52 S% —16.000 kr aldrig positivt S% — 8.000 kr är 90—är 100
S% —16.000 kr aldrig positivt S% —10.000 kr aldrig positivt
framgår av bilaga 1 steg emellertid markpriserna med 7 % per år realt för småhus under 1970-talet, men denna period kan ha varit exeptionell.
5.3.4. Avgäldens närmare utformning
5 . 3.4. 1 Avgäldsunderlaget
Skall marktaxeringsvärdet kunna utnyttjas som avgäldsunderlag måste sådant värde finnas tillgängligt redan vid tomträttsfastighetens upplåtelse. Enligt 1 kap. 7 & fastighetstaxeringslagen skall allmän fastighetstaxering ske vart femte år, varvid värdet som fastställs vid taxeringen gäller från ingången av det taxeringsår då den allmänna fastighetstaxeringen sker. Under år då allmän fastighetstaxering inte äger rum verkställs särskild fastighetstaxering. Det skall göras bl. a. när ny taxeringsenhet bör bildas eller när bebyggelse skett på taxeringsenhet, som förut varit obebyggd (13 5 1 mom. första stycket kommunalskattelagen). Taxeringsvärde som åsätts vid särskild fastighetstax- ering gäller från ingången av det taxeringsår, då värdet bestämdes (13 ä 2 mom. andra stycket kommunalskattelagen). Vid särskild fastighetstaxering är värdetidpunkten densamma som för de taxeringsvärden som åsatts vid närmast föregående allmänna fastighetstaxering. Samma riktvärden tilläm- pas således vid den särskilda taxeringen som vid den senaste allmänna taxeringen.
Upplåtelse av tomträtt får endast ske i färdigbildad fastighet (13 kap. 2 & JB). Sådan fastighet skall åsättas taxeringsvärde enligt den ordning som kommunalskattelagen anger. I tomträttssammanhang kan man räkna med att taxeringsvärde finns utom vad avser en del av första året efter det
fastigheten bildats, dvs. under den tid fastigheten normalt bebyggs. Enligt kommittén bör det därför vara möjligt att grunda avgäldsberäkningen på marktaxeringsvärdet och att avgäldsdebiteringen börjar när taxeringsvärdet föreligger. I de mera sällsynta fall då marken upplåts på ett tidigare stadium upprättas inte sällan ett nyttjanderättsavtal för den tid fastigheten bebyggs.
I vissa fall kan dock tänkas att fastighet som upplåts med tomträtt ej skall åsättas något värde vid taxeringen enligt 7 kap. 16 & fastighetstaxeringslagen. Bestämmelsen innebär bl. a. att något värde inte skall bestämmas om byggnadsbeståndets sammanlagda taxeringsvärde ej skulle uppgå till 10 000 kronor. Från skatteplikt undantas vidare mark till specialbyggnader samt fastighet som ägs av vissa särskilt angivna institutioner (3 kap. 2—4 55 fastighetstaxeringslagen). Nu angivna situation torde emellertid förekomma endast i undantagsfall. Avgäldsunderlaget böri dessa fall kunna bestämmas efter en uppskattning av markens värde.
En viss tveksamhet kan anföras mot att tillämpa marktaxeringsvärdet också för flerbostadshus, kommersiella hyreshus och industrier. En viss osäkerhet kan föreligga vid fastighetstaxeringen, liksom vid all värdering av detta slag på tomtmark, att för dessa fastighetskategorier bestämma ett marktaxeringsvärde som kan tjäna som underlag vid beräkning av tomträtts- avgäld. Det kan även pekas på att marktaxeringsvärdena allmänt sett är osäkrare för dessa fastighetstyper. Det senare beror främst på att dessa fastigheter uppvisar större variationer och att antalet försäljningar av tomtmark för sådana fastigheter är relativt fåtaliga. En viss förenkling av taxeringen kan ske genom de nya reglerna för fastighetstaxering (prop. 1979/80:40). Enligt 5 kap. 3 & fastighetstaxeringslagen skall nämligen vid taxeringsvärdetingen beaktas förpliktelser som gäller enligt ingånget tomt- rättskontrakt. Man torde därför kunna utgå ifrån att tomträttskontrakt i större utsträckning än f. n. anger omfattningen av byggnadsrätt, eventuella överenskommelser om särskilda åtaganden vid byggnadsrättens utövande för markägaren eller tomträttshavaren, i den mån dessa förhållanden påverkar markens marknadsvärde och därmed dess taxeringsvärde. Möjlig- heten att utnyttja marktaxeringsvärdet som avgäldsunderlag kommer således att förbättras.
Som kommittén uttalat i det föregående (avsnitt 5.3.3.2) föreslås att avgäldsunderlaget i ett nytt avgäldssystem avspeglar markens marknadsvär- de. Skall detta värde grundas på det vid taxeringen bestämda värdet måste en uppräkning av taxeringsvärdet ske i vissa hänseenden. Eftersom taxerings— värdet utgör endast 75 % av det uppskattade marknadsvärdet, måste till en början uppräkning göras till marknadsvärdenivån. Vidare måste man för att få fram ett aktuellt marknadsvärde, företa uppräkning med hänsyn dels till den två år gamla prisstatistiken och dels till att taxeringsperioden normalt omfattar en femårsintervall. Som redovisats i avsnittet 5.3.3.2 finns det f. n. ingen officiell statistik som är direkt hänförlig till tomtmark och som skulle kunna användas vid justering av marktaxeringsvärdet i sist angivna situationer. Det bör dock i förevarande sammanhang kunna godtas som en praktisk metod att företa uppräkning med ledning av förändringarna i KPI. Kommittén förordar en sådan lösning.
Som berörts i det föregående kan vidare behov av att justera marktaxe-
ringsvärdet föreligga på grund av särskilda förhållanden i det enskilda fallet. Det gäller i fråga om t. ex. värdet av anslutning till kommunal anläggning eller gemensamhetsanläggning, vilken är knuten till tomträtten och således har betalats av tomträttshavaren, eller förbättringar av marken som tomträttshavaren svarat för.
Anslutningsavgifter, som i tomträttssammanhang f. n. främst gäller vatten och avlopp, uppgår många gånger till stora belopp. Dessa bör uppenbarligen inte räknas in i avgäldsunderlaget i de fall tomträttshavaren redan betalat anslutningsavgift. Detta gäller generellt, alldeles oavsett om kommunen vid tidpunkten för anslutningsavgiftens erläggande tagit ut kostnadstäckande avgifter eller ej. Anslutningsavgiften återspeglar nämligen det pris som kommunen vid varje tidpunkt betingat sig för denna nyttighet. Även om en kommun under en viss tidsperiod debiterat t. ex. 70 % av kostnaderna för va-anslutning, skall enligt kommitténs mening avdrag ändå göras med hela det belopp som motsvarar anslutningens del i det uppräknade marktaxerings- värdet. Enligt vad tomträttskommittén erfarit kommer värdet av anslutning till kommunal anläggning att framgå av riktvärdena fr. o. m. 1981 års fastighetstaxering. Någon särskild bedömning av anslutningens värderela- tion till marktaxeringsvärdet behöver således normalt inte företas vid avgäldsberäkningen.
En tomträttsfastighets anslutning till gemensamhetsanläggning, servitut avseende t. ex. väg eller annan marksamfällighet har i allmänhet skett innan fastigheten upplåts med tomträtt, varvid värdet av andelen i marken och markanläggningen ingår i avgäldsunderlaget. Vid taxeringen är därför andelen i den avsedda marken för nyttigheten beaktad redan i de riktvärden som åsätts. Tomträttsfastigheten har således fått ett högre markvärde på grund av anslutningen än vad som skulle ha varit fallet om anslutning skett till tomträttsbyggnaden.
Ett motsatt fall föreligger när gemensamhetsanläggningen knutits till tomträttsfastighet efter det upplåtelsen skett och tomträttshavaren betalat markandelen i särskild ordning. Detta förhållande beaktas ej vid taxeringen och marktaxeringsvärdet skall följaktligen sänkas vid beräkningen av avgäldsunderlaget om andelen föranlett att tomträttsfastigheten placerats i en högre värdeklass.
När det gäller tomträttshavares kostnader för markanläggningar utgår kommittén ifrån att dessa i allt väsentligt består av trädgårdsanläggningar o.d. av normal beskaffenhet. Endast undantagsvis torde det förekomma mera speciella markanläggningar som direkt påverkat marktaxeringsvärdet. Härtill kommer att alltför stora svårigheter kan uppstå i den praktiska tillämpningen om man i det enskilda fallet alltid skall företa en detaljregle- ring av alla företagna markåtgärder. Det betyder att kommittén när det gäller markåtgärder av normal beskaffenhet inte föreslår någon justering av markvärdet. Som behandlas i avsnitt 5.3.4.2 tas dock hänsyn till detta förhållande vid avgäldsräntans bestämmande.
Skulle det däremot i några fall förekomma särskilt värdehöjande markberedningskostnader, markanläggningar eller exempelvis större upp- vuxen trädgård, vilket föranlett ett högre marktaxeringsvärde, bör det vara omständigheter som skall kunna medföra sänkning av marktaxeringsvärdet vid avgäldsbestämningen.
Frågan om hänsyn till 5. k. rådighetsinskränkande klausuler i tomträtts- kontrakt kommer däremot att beaktas från och med 1981 års taxering och kräver således ingen närmare regleringi detta sammanhang. Enligt 5 kap. 3 5 andra stycket fastighetstaxeringslagen skall nämligen vid värderingen beaktas sådana privaträttsliga förpliktelser som gäller i fråga om markens utnyttjande enligt tomträttskontraktet. Det innebär sålunda att vid markvär- dets bestämmande vid taxeringen kommer att beaktas exempelvis utnyttjan- det av tillåten byggnadsrätt, bestämmelser om byggnadens eller markens användning samt föreskrifter om speciella byggnadstekniska utföranden.
Sammanfattningsvis innebär det förslag som kommittén nu lägger fram att avgäldsunderlaget bestäms efter följande faktorer
1. tomträttsfastighetens senast åsatta markvärde, förhöjt med 33 %,
2. justering av marktaxeringsvärdet om det kan antas ha fått högre värde på grund av dels värdet av rättighet eller anläggning som är knuten till tomträtten, dels förbättringar av marken av någon betydelse som tomträttshavaren utfört,
3. uppräkning av det sålunda framräknade avgäldsunderlaget med förhål- landet mellan senast kända KPI och motsvarande årsindex två år före senast verkställda allmänna fastighetstaxering till det aktuella året.
Vid kommitténs förslag om avgäldsunderlag har hittills förutsatts att marktaxeringsvärdet — med behövliga justeringar — motsvarar markens marknadsvärde. Man kan emellertid inte helt utesluta att taxeringsvärdet som mätare på marknadsvärdet blir missvisande på grund av förhållanden som inträffar under en taxeringsperiod. Marktaxeringsvärdet ger då ett felaktigt avgäldsbelopp. Möjlighet till jämkning av avgäldsunderlaget bör därför föreligga. En regel härom föreslås införas genom komplettering av 13 kap. 12 & jordabalken.
5.342. Avgäldsränta
Som uttalats i avsnitt 5.3.3.3 bör enligt kommittén utgångspunkten för övervägandena om en skälig avgäldsränta vara att något överskott inte skall uppkomma för kommunen om ingen real markvärdestegring inträffar. En andra utgångspunkt är att den löpande avkastningen skall framstå som skälig i förhållande till den reala avkastning som kan uppnås vid vissa alternativa placeringar. Nivån på denna avkastning har dock visat sig svår att bedöma. Vid en slutlig bedömning av avgälden bör vidare hänsyn tas till bostadssociala och andra effekter som påverkas av avgälden.
Den genomgång som gjorts i anslutning till tabell 5.5 av olika ränteserier avseende s. k. långa lån visar en genomsnittlig realränta som under åren 1963—1979 per tioårsperiod varierat mellan +2,57 och —0,07 %. Av särskilt intresse i förevarande sammanhang är ränteutvecklingen för statsobliga- tionslånen, kommunlånen och stadshypotekslånen. Dessa tre låneformer utvisar ungefär samma ränteutveckling.
Utgår man från den genomsnittliga reala förräntningen på kommunlåne- marknaden bör till denna ränta läggas kompensation för kommunens
kostnader för administration o. d. För långa lån med nominell ränta ingår f. n. ett påslag för administrationskostnader o. d. med 0,2—0,4 %. För t. ex. det statliga bostadslånet utgör påslaget 0.25 % och för stadshypoteksföre- ningens bottenlån 0,2 % för bostadshus och 0,4 % för affärshus. Med hänsyn till att räntan i avgäldssammanhang beräknas efter en real princip är ett skäligt tillägg för administration o.d. enligt kommitténs mening 0,1 %. Därvid har hänsyn tagits till att kommitténs förslag innebär en påtagligt enklare handläggning för kommunerna vid avgäldsuttaget än vad som följer av nu gällande ordning (se närmare härom i avsnitt 5.3.5).
Från en utgångspunkt i realränteutvecklingen för tioåriga kommunlån bör emellertid vissa jämkningar göras för att komma fram till en avgäldsränta som kan anses skälig. En sammanvägning måste därvid göras av tomträtts- havarens intresse att hålla sina boendekostnader nere och kommunens anspråk på att kunna tillgodogöra sig värdestegringen på marken och att inom en rimlig tidsperiod få ekonomi i tomträttsverksamheten.
Det kan för en kommun inte vara någon lämplig ordning att vara hänvisad till ett avgäldssystem där avgäldsräntan tillåts ändras kraftigt från ett år till ett annat. Det kan bl. a. medföra svårigheter vid kommunens långsiktiga ekonomiska planering och skapa osäkerhet varje gång beslut om upplåtelse med tomträtt aktualiseras. En möjlighet är att i lagen slå fast en maximal räntesats som gäller tills vidare, men kommittén har funnit det lämpligare att basera avgäldsräntan på tioårsgenomsnittet av den reala kommunlånerän- tan. Därmed tillgodoses det nu påtalade intresset. Härutöver bör emellertid kommunen alltid garanteras en viss minsta avgäldsränta oberoende av reallåneräntans nivå.
En avgäldsränta på endast någon procentenhet kan vid ett ytligt betraktande te sig som anmärkningsvärt låg vid jämförelse med de avgäldsräntor som idag tillämpas. Flera faktorer i det föreslagna avgäldssys- temet gör emellertid att redan en låg avgäldsränta framstår som skälig. Särskilt bör beaktas att avgälden enligt förslaget skall räknas upp årligen med hänsyn till förändringar i avgäldsunderlaget. Någon justering företas inte heller med hänsyn till tomträttshavarens kostnader för en ”normal” trädgårdsanläggning (jfr avsnitt 5.341). Kommittén fäster vidare i frågan stor vikt vid effekten av de förslag beträffande den statliga tomträttslåne- givningen som tas upp i avsnitt 7.5.
Effekten av en avgäldsränta enligt det nu diskuterade systemet kan belysas genom jämförelse med resultatet av HD:s beräkningsmetod. HD sökte i sina domar att finna ett mått på fastighetens direktavkastning och låta denna utgöra avgäldsräntan. När det i målen saknades uppgifter om direktavkast- ningen valde HD att beräkna avgäldsräntan efter fastighetens sannolika avkastningsökning och skälig kalkylränta under viss tidsperiod. Som flera gånger uttalats i det föregående har kommittén invändningar mot dessa kalkyler.
Sett till det praktiska resultatet av den avgäldsränta som HD kommit fram till kan dock en jämförelse med HD:s beräkning vara av visst intresse. Därvid kan väljas de förutsättningar som förelåg i det 5. k. Solna-målet och som avsåg småhus (ett närmare referat av avgörandet har lämnats i avsnitt 5.1.2.2). HD:s antaganden var i målet en kalkylränta på 9 % och en avkastningsökning enligt parternas överenskommelse på 5 %. HD kom
därvid fram till en avgäldsränta på 4,5 %, beräknat på ett till marknadsnivå uppräknat marktaxeringsvärde.
HD, som i frågan var bunden av parternas ställningstagande, synes i sina utgångsantaganden — utan att detta uttryckligen redovrsats — lägga ett antagande om realvärdesänkning på marken. HD baserar nämligen sin kalkylränta på den nominella räntan på statsobligationer andra kvartalet 1974, vilket var inemot 8 %. Inflationen under år 1973 var 6,7 % och år 1974 10 %. Statsobligationsräntan ändrades inte under dessa år tillnärmelsevis så mycket som inflationstakten. Något säkert uttalande om vilken inflationstakt som svarar mot HD:s antaganden kan inte göras. Att den ligger klart över 5 % är emellertid ställt utom tvivel. Antagandena kan närmast sägas svara mot en realvärdesänkning på marken om någonstans mellan 1 och 5 % per år. För en mera rättvisande belysning av HD:s modell jämfört med den modell som kommittén nu föreslår redovisas vad avgäldsräntan skulle ha blivit enligt HD:s modell med den tillämpning som HD gjort i sagda mål, om man utgår från av HD tillämpad kalkylränta på 9 % men varierar antagandena om avkastningsökningen.
Vid en avkastningsökning om
blir avgäldsräntan
5 % 4,5 % 7% 3,3% 9% 2,4% 11% 1,6%
Om HD hade gjort ett påslag för den s. k. triangeleffekten på det sätt som den teoretiska grundmodellen förutsätter hade i stället följande räntor erhållits.
vid en avkastningsökning om
blir avgäldsräntan
5 % 6,5 % 7 % 5,6% 9% 4,8% 11% 4,0%
HD:s avgörande i Solna-målet avsåg en fast avgäld under en 20-årsperiod. Vid en årlig justering av avgäldsunderlaget motsvarar HD:s dom följande
avgäldsräntor. Avkastningsökning Avgäldsränta 5 % 3,1 % 7 % 2,0 % 9 % 1,2 % 11 % 0,7 %
Här redovisade uppställningar visar hur utomordentligt vanskligt det är att göra något uttalande om den faktiska innebörden av nu gällande praxis. Den blir bl. a. mycket kraftigt beroende av antagande om inflationen, som inte har särredovisats i HD:s domar. Följande kan emellertid konstateras.
1. HD:s dom i Solnamålet motsvarar en avgäldsränta om 3 % i ett system där avgälden beräknas på ett underlag som justeras årligen.
2. Om HD hade antagit avkastningsökningar som svarat mot att marken skulle vara realvärdebeständig och om HD också då fasthållit vid att inte göra påslag för den s. k. triangeleffekten kan antagas, att räntan vid i övrigt oförändrade antaganden hade kommit att fastställas till 2 a 3 %, vilket i ett system där avgälden beräknas på ett underlag som justeras årligen svarar mot en avgäldsränta om 1 ä 2 %.
3. Om HD hade gjort antaganden enligt 2. men gjort påslag för triangel— effekten kan antagas, att räntan hade kommit att fastställas till 4.5 21 5,5 %, vilket i ett system där avgälden beräknas på ett underlag som justeras årligen svarar mot en avgäldsränta om 2 a 3 %.
Det är samtidigt belysande att flertalet kommuner idag bestämmer en avgäld som ligger något under det belopp som kan utgå enligt HD:s beräknings- metod. En redovisning av nuvarande praxis i överrätterna har lämnats i avsnitt 5.1.2.3.
En sammanvägning av de olika synpunkter som nu gjorts leder enligt kommittén till den uppfattningen att en skälig avgäldsränta bör bestämmas med utgångspunkt i en reallåneränta som räknats fram med ledning av tioårsgenomsnittet för kommunlåneräntan ökad med 0,1 %. Kommittén finner det emellertid skäligt att kommunen och annan upplåtare av tomträtt alltid skall få tillämpa en avgäldsränta om 2,75 % även om den genomsnitt- liga reala kommunlåneräntan understiger denna procentsats.
Den diskussion om skälig avgäldsränta som kommittén hittills fört har i första hand gällt tomträttsupplåtelser för småhusbebyggelse. När man kommer över på tomträttsupplåtelser som gäller flerbostadshus, kommer- siella hyreshus (i huvudsak kontorsfastigheter) eller industrier bör hänsyn tas till en bedömning av totalavkastningen för dessa fastighetstyper. De visserligen osäkra uppgifter som redovisats i bilaga 1 pekar på att avkastningen på hyreshus ligger över den avgäldsnivå som blir resultatet om kommunlåneräntan i princip följs även när hänsyn tas till att totalavkast- ningen för tomträttsupplåtelsen i princip utgör summan av avgäldsränta och markvärdestegring. En högre avgäldsränta är därför motiverad för tomträtts- upplåtelser som avser lokalhyreshus och industrier. Ifråga om upplåtelser för bostadshyreshus är avkastningen inte lika stor som för lokalhyreshus. Dessutom tillkommer här rättviseaspekter mellan boende i småhus och flerbostadshus.
Kommittén föreslår därför att samma avgäldsränta bör gälla för tomträtts- upplåtelser som avser småhus och flerbostadshus, medan ett schablontillägg på en procentenhet görs för tomträttsupplåtelser för annat ändamål än bostadsbebyggelse. Den avgäldsränta som i dessa fall skall få tillämpas föreslås således bli lägst 3,75 %.
Hyreshus upplåts inte sällan för såväl bostadsändamål som för annat ändamål, t. ex. för kontor eller affärslokaler. För sådan fastighet bör tillåtas skilda avgäldsräntor. Avgäldsunderlaget kan därvid uppdelas med ledning av de riktvärden som bestämts vid fastighetstaxeringen. Dessa värden skall anknytas direkt till fastighetens utnyttjande enligt tomträttsavtalet (kap. 35 och 12 kap. 45 fastighetstaxeringslagen).
5.3.5. Förfaranderegler
5.3.5.1 Systemets automatik
En grundläggande regel i nu gällande system för avgäldsuttag är att avgälden skall utgå med oförändrat belopp under en och samma period. Endast om ändrade förhållanden skulle uppkomma under en löpande period får beloppet jämkas (13 kap. 10 och 12 55 JB).
Med 1967 års tomträttslagstiftning infördes en minsta avgäldsperiod om 10 år, oavsett ändamålet med tomträttsupplåtelsen. Föredragande statsrådet framhöll härvid bl. a. (prop. 1967:90 s. 118) att ett av huvudsyftena med tomträttens tillkomst var att skapa förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig en rimlig andel av värdestegringen på mark. Ändamålet med förslaget var att öka tomträttens effektivitet i detta hänseende. Genom att avgälden kan revideras med tätare mellanrum kan samhället snabbare tillgodogöra sig avkastningen på inträdd värdestegring. Från tomträttshava- rens synpunkt skulle dock en alltför ofta återkommande omprövning av tomträttsavgälden innebära en ständig osäkerhet om den framtida innebör- den i tomträttsavtalets ekonomiska förpliktelser. Mot en fortlöpande avgäldsreglering kunde enligt statsrådet också invändas att den skulle medföra ett tyngande arbete med markvärderingen.
Som redan angetts i avsnitt 5.3.1 uppfattas lagens krav på enhetliga avgälder under en viss längre period i praktiken många gånger som en onödigt stel regel och kan leda till kraftiga avgäldshöjningar vid en ny periods ingång. Ordningen med bundna avgäldsperioder medför odiskutabelt åtskilliga problem med att bestämma avgäldsunderlag och ränta för en kommande avgäldsperiod. Det torde därför ligga i linje med önskemålet att tillskapa enkla och lättillämpbara regler att försöka undanröja konsekven- serna av bundna avgäldsperioder. En utväg är därvid att undersöka möjligheterna att korta avgäldsperioderna. En annan utväg, som framstår som allra enklast, är ett avgäldssystem som medger årliga automatiska avgäldsjusteringar.
I det föregående har föreslagits en schablonregel vid avgäldsbestämningen som bygger på marktaxeringsvärdet och en skälig ränta. Detta system gör det möjligt för tomträttshavaren att på ett helt annat sätt än tidigare bedöma vilken avgäld som kan komma att utgå. Avgälden kommer också att kunna bestämmas utan något tyngande arbete med markvärdering eller räntebe- räkning. De skäl som talade för att man år 1967 stannade vid en tioårig avgäldsperiod är alltså inte längre aktuella.
Om man väljer en avgäldsperiod som knyter an till taxeringsförfarandet får man en naturlig anknytning till periodiciteten i den allmänna fastighetstax- eringen. Varje nytt taxeringsvärde kommer med en sådan lösning på ett praktiskt sätt att slå igenom i avgäldshänseende.
För bibehållande av någon form av periodisering talar också att kommunerna får ett administrativt merarbete om en årlig avgäldsreglering införs.
Den mest radikala lösningen är emellertid att ge möjlighet till årlig reglering av tomträttsavgälden. Härigenom får man ett omedelbart genom— slag vid ändring i taxeringsvärdena under en taxeringsperiod. Man eliminerar också nästan helt de skillnader i avgäldssättningen som kan uppstå för en
grupp tomträttshavare, som får avgälden reglerad omedelbart efter en allmän fastighetstaxering, jämfört med en annan grupp vars avgälder regleras strax före fastighetstaxeringen.
Också vid förändring av realränteutvecklingen, som enligt förslaget kan påverka avgäldsräntan, medför ett system med årlig avgäldsreglering en automatisk anpassning för alla tomträttsupplåtelser. Den årliga justeringen synes f. ö. nödvändig om syftet med kontinuerlig markvärdesindragning skall kunna upprätthållas.
Enligt kommitténs förslag i fråga om avgäldsunderlag ges även möjlighet till en årlig justering. Det sker, som närmare utvecklats i avsnitt 5.3.4.1, genom att marktaxeringsvärdet under en löpande taxeringsperiod räknas upp med ledning av förändringarna i KPI. Enligt uttalande av 1976 års fastighetstaxeringskommitté (SOU 1979:32, s. 142) avses i ett kommande delbetänkande behandlas frågan huruvida regler om en s. k. rullande taxering bör införas. Med rullande taxering avses en gradvis anpassning bl. a. av fastighetstaxering och inkomst- och förmögenhetsbeskattning till föränd- ringar av priser på fastighetsmarknaden. Kan ett system med rullande taxering genomföras torde det innebära att man den vägen erhåller en automatisk årlig uppjustering av markvärdet också i avgäldssammanhang.
Med hänsyn till det sagda anser kommittén att det nuvarande systemet med längre avgäldsperioder bör upphöra och ersättas med möjlighet till en årlig anpassning till markvärdeutvecklingen och utvecklingen av realräntan. I och för sig behöver det därvid inte vara en skyldighet för en kommun att justera avgälden vid varje inträffad förändring. Som tidigare sagts verkar det föreslagna avgäldssystemet som en övre gräns för avgäldsuttaget. En och samma avgäld kan därför enligt kommunens eget beslut gälla oförändrat från ett år till ett annat. Det bör däremot å andra sidan inte vara möjligt att i efterhand under ett kommande år kompensera sig för ett tidigare avgälds- bortfall.
5.3.5.2 Den närmare lagregleringen
Enligt nu gällande bestämmelser i 13 kap. JB uppställs för nyupplåtelse av tomträtt — förutom kravet i 1 & första stycket att årlig avgäld skall utgå i pengar — inga andra formkrav än att avgälden skall utgå med oförändrat belopp under viss tidsperiod (10 å). Förfarandet för omreglering av avgälden är mera detaljerat. Enligt 11 & första stycket får överenskommelse om ändrad avgäld för en kommande avgäldsperiod inte träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden. Skall avgälden ändras utan överenskommelse, måste endera parten under näst sista året av den löpande perioden väcka talan vid fastighetsdomstolen (11 å andra stycket och 23 5). Har avgälden inte bestämts för den kommande perioden enligt nu angivna ordning skall den utgå med samma belopp som förut (11 & tredje stycket).
Den formella gången för att bestämma avgälden är enligt det framlagda förslaget en annan. Avgälden förutsätts kunna justeras med hänsyn till förändringar i markens värde och den reala ränteutvecklingen. Av skäl som närmare angivits i avsnittet 5.3.1 har därvid förordats ett system där avgäldsuttaget lagregleras redan från första upplåtelsen och möjlighet ges till
årlig ändring av avgälden. Den avtalsfrihet som f.n. råder beträffande nyupplåtelse ersätts med andra ord av enhetliga regler för alla tomträttsupp- låtelser. Samtidigt blir systemet med bundna avgäldsperioder obehövligt och kan upphävas, liksom de särskilda procedurreglerna för avgäldens ompröv- ning. Förutom att avgäldssystemet enligt förslaget blir smidigare och mera lätthanterligt kan som en särskild fördel framhållas att man också slipper ifrån det nuvarande förfarandet i många kommuner med att inför en förestående avgäldsreglering instämma ett mycket stort antal tomträttsha— vare till fastighetsdomstolen.
Förslaget innebär att avgälden bestäms med utgångspunkt i tomträttsfas— tighetens senast åsatta marktaxeringsvärde och en för hela landet gällande ränta som i princip avspeglar en real räntenivå. Motsvarande regel i nu gällande bestämmelser anger för omreglering att ny avgäld skall bestämmas på grundval av markens värde. I praxis har som framgår av NJA 1975z385 bestämmelsen tolkats på så sätt att markvärdet fastställts som ett marknads- värde på vilket appliceras en realränta. Skillnaden mellan det föreslagna avgäldssystemet och nuvarande praxis avser således mera beräkningsmeto- den för avgälden än den grundläggande principen.
Det torde emellertid krävas att man i lag klart anger på vilket sätt tomträttsavgälden skall beräknas. Enbart motivuttalanden om avgäldsbe— räkningen kan inte vara tillfyllest. Härtill kommer att fastställandet av avgäldsräntan förutsätter att ett särskilt organ följer upp realränteförän- dringen i landet. Också denna omständighet talar för en lagreglering.
Med hänsyn till det sagda förordas att den formella ordningen för avgäldsuttag och de närmare principer som skall gälla för avgäldens beräkning klart anges genom en direkt bestämmelse i lag.
En uttrycklig lagregel föreslås, som anger att avgäldsunderlaget skall beräknas efter senast åsatta marktaxeringsvärde för tomträttsfastigheten med möjlighet till uppräkning till marknadsvärdenivå och enligt förändring- arna av KPI under en löpande taxeringsperiod. Vidare bör, som redovisats i avsnitt 5.3.4.1, i lagen anges när jämkning får ske av marktaxeringsvär- det.
Frågan om prövning av avgäldsunderlaget bör liksom hittills ankomma på fastighetsdomstolen.
Vad slutligen gäller avgäldsräntan skall denna enligt förslaget utgöra en högsta räntenivå, över vilken tomträttsupplåtaren inte får gå. Räntenivån föreslås bli lagfäst och bör följaktligen inte kunna överklagas.
En viktig fråga är efter vilken ordning avgäldsräntan skall bestämmas. Två alternativ kan tänkas. Enligt det ena alternativet anges i lagen en viss procentsats med möjlighet till uppjustering när den reala ränteutvecklingen föranleder höjning av den angivna avgäldsräntan. Enligt det andra alterna- tivet bestäms avgäldsräntan primärt av realränteförändringen, men i de fall den sålunda bestämda realräntan understiger en viss angiven procentsats skall den senare gälla.
Båda alternativen förutsätter att regeringen eller ett särskilt organ, t. ex. riksbanken, riksgäldskontoret eller statistiska centralbyrån, får i uppdrag att följa den reala utvecklingen av kommunlåneräntan. Det formella beslutet om avgäldsräntan fattas därefter av regeringen eller av den utsedda myndigheten, antingen årligen eller när ränteläget förändras.
Skillnaden mellan de båda alternativen är att avgäldsräntan i det första alternativet med en angiven ränta och möjlighet till uppjustering kan hållas oförändrad till dess realränteutvecklingen överstiger den angivna räntan. Det andra alternativet däremot förutsätter årliga beslut om avgäldsräntans storlek. Den i lagen angivna räntesatsen tjänar därvid endast som en lägsta räntenivå. Vid en jämförelse mellan de båda alternativen framstår den andra som lämpligast. Det bör således åläggas den utsedda myndigheten att följa den reala ränteutvecklingen beträffande tioårsbundna kommunlån och till regeringen anmäla den aktuella avgäldsräntan.
Enligt det föreslagna avgäldssystemet avses ändring av avgäldsräntan ske i anslutning till årsskiften. Ett realistiskt antagande torde därvid vara att det siffermaterial som räntebeslutet grundas på — kommunlåneräntan och KPI — är förhållandena vid det senaste halvårsskiftet och genomsnittet tio år bakåti tiden.
Beslut om avgäldsräntan och anvisningar för den utsedda myndigheten torde få regleras i en särskild förordning i anslutning till jordabalkens regler om avgälden.
Till förfarandereglerna i nu gällande avgäldssystem hör också föreskrif- ternai 13 kap. 21 å och 21 kap. 5 & JB om inskrivning av ändringsavtal. Enligt 13 kap. 21 & gäller avtal om ändring av innehållet i en tomträttsupplåtelse mot inteckningshavare eller annan som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning sker av avtalet. De ändringar som avses är bl. a. ändring av avgäld. Bestämmelsen kompletteras av regeln i 21 kap. 5 &, enligt vilken inskrivning i princip inte får ske utan att rättighetshavare medgett åtgärden eller detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Enligt praxis måste panträttshavare som regel legitimera sig genom att till inskrivningsmyndigheten lämna in pantbrevet. Många inskrivningsmyndig- heter har emellertid under senare år fastslagit vissa principer för att förenkla inskrivningsförfarandet, dels vad avser tillämpningen av den s. k. oskadlig- hetsprövningen och dels beträffande kravet på legitimation av intecknings- havare.
Den ordning kommittén föreslagit för avgäldsuttag innebär att tomträtts- fastighetens ursprungliga kreditvärdighet bibehålls oförändrad. Det kommer också att framgå av en direkt lagregel hur avgälden skall beräknas. Med hänsyn härtill kan kravet på inskrivning av ändrad avgäld upphävas.
6. Kommittéförslagets ekonomiska konsekvenser
6.1. Inledning
I detta avsnitt belyses de ekonomiska konsekvenserna för den enskilde och kommun av det avgäldssystem som kommittén föreslår. Dels redovisas en jämförelse tomträtt—äganderätt, dels en jämförelse mellan föreslaget och nuvarande avgäldssystem. I avsnitt 6.2 redovisas konsekvenserna för den enskilde och i avsnitt 6.3 för kommun. Avslutningsvis behandlas tomträttens kreditvärde.
Av särskilt intresse är att studera hur jämförelserna faller ut vid olika antaganden om markvärdeutvecklingen. Därför redovisas i regel tre olika fall för varje jämförelse, nämligen
D realvärdestegring med 3 % D ingen realvärdestegring D realvärdeminskning med 2 %
Olika antaganden om inflationen görs också.
Belysningen sker med hjälp av räkneexempel angående en viss upplåtelse. Som gemensam utgångspunkt gäller att avgäldsunderlaget under första året antas vara 50 000 kronor och att avgäldsräntan enligt kommittéförslaget sätts till 2,75 %. Som jämförelseexempel för nuvarande avgäldssystem används oförändrat avgäldsunderlag för den första avgäldsperioden (år 1—10) och en avgäldsränta på 6,5 %. Räntan för den enskilde har i vissa fall justerats med hänsyn till utgående räntebidrag under inledningsskedet. För följande perioder år (11—50) har avgäldsunderlaget räknats upp med den antagna värdestegringen på marken och avgäldsräntan antagits utgöra 3 %.
De redovisade antagandena förtjänar vissa kommentarer. Avgäldsräntan i kommitténs system sätts till 2,75 %, vilket är den minimigaranti som kommittéförslaget innebär för tomträttsupplåtaren. Redovisad statistik i avsnitt 5.3.3.3 visar, att den reala kommunlåneräntans tioårsgenomsnitt under den studerade perioden inte någon gång överstigit denna nivå. Det finns ändå anledning att betona, att om utvecklingen av reallåneräntan i framtiden blir en annan och mer positiv kommer de kommunala inkomsterna att öka i motsvarande mån.
Avgäldsräntan i nuvarande system sätts till 6,5 % under den första 10-årsperioden, oberoende av antagandet om inflation. Vid en inflation om 4 % motsvarar den en realränta om +2,5 %. Vid en inflation om 10 %
motsvarar den en realränta om — 3,5 %. Att göra jämförelser på detta sätt kan i förstone synas orimligt. Det är emellertid ett konstaterat faktum att den praktiska hanteringen av tomträttsinstitutet varit mycket okänsligt för förändring i de yttre förutsättningarna. Skillnaden i utfallet vid olika inflation kan alltså i någon mån sägas illustrera en faktisk verklighet i nuvarande system så som det praktiskt har hanterats. Vad gäller den valda nivån kan konstateras, att den relativt väl stämmer med den som tillämpats av många kommuner under större delen av sjuttiotalet. Under senare år har emellertid många kommuner justerat upp sina räntor. Resonemanget om nivån kan emellertid inte stanna därmed. Avsikten med exemplen är att belysa skillnaderna mellan kommitténs förslag och nuvarande system. En viktig skillnad är, att kommitténs förslag utgår ifrån att en omedelbar anpassning av avgäldsunderlaget till marknadsvärdet sker, medan idag förstagångsavgäl- den ofta baseras på ett avgäldsunderlag som ligger klart under marknads- värdet. När nu de följande räkneexemplen tillämpar samma avgäldsunderlag både i det av kommittén föreslagna och i de nuvarande systemet innebär detta att den avgäld som beräknats enligt kommitténs metod underskattas vid jämförelse med nuvarande system.
Om man rent illustrationsmässigt antar, att förstagångsupplåtelsen genomsnittligt sker med ett avgäldsunderlag som understiger marknadsvär— det med 20 %, motsvarar den i exemplen tillämpade räntan om 6,5 % i verkligheten en ränta på 7,8 % för att jämförelsen mellan systemen skall bli rättvisande.
Avgäldsräntan i nuvarande system sätts till 3 % för perioderna efter den första. I avsnitt 5.3.4.2 diskuteras vad HD:s utslag innebär vid översättning till årligt justerade avgälder. Av där redovisade överväganden framgår, att det varken går att redovisa den faktiska innebörden av nu gällande praxis eller att identifiera vilka grundantagande om inflation eller realvärdestegring som tillämpats.
Ovan redovisade kommentarer till antagandena ger vid handen, att slutsatser av jämförelser mellan nuvarande system och av kommittén föreslaget system måste begränsas till rent principiella frågor.
6.2. Konsekvenser för den enskilde
6.2.1. Jämförelse mellan nuvarande avgäldsystem och föreslaget avgäldsystem
I diagram 6.1 redovisas avgäldsuttaget i nuvarande respektive föreslaget avgäldssystem. De slutsatser som kan dras är att
B det föreslagna systemet leder till ett lägre avgäldsuttag under de första tio åren av en upplåtelse D det föreslagna systemet leder till en jämnare utveckling av avgäldsuttaget. Eftersom inflationen då inte urholkar avgälderna under de tioårsperioder avgälderna idag är konstanta, torde avgälderna bli högre i slutet av dessa perioder vid det av kommittén föreslagna systemet.
S% real markvärdeökning
4% inflation 10% inflation
O% real markvärdeökning 10% inflation
2% real markvärdeminskning
4% inflation 10% inflation Kr/år K'få'
1 10 .20 30 40 50 år 1 10 20 30 40 150 år _ F=Föreslaget .. ___N=Nuvarande ..."-Effekten av . avgäldssystem avgäldsystem nuvarande räntesu bvention
Ovanstående beräkningar är som sagt grova, varför följande kommentarer är Diagram 6.1 Avgäld för motiverade: den enskilde vid nuva- rande och föreslaget av- D Eftersom avgälderna är avdragsgilla blir de verkliga skillnaderna för den gäldssysfem under Gli/(f enskilde inte så stora som anges i diagram 6.1. Om skillnaden före skatt är ””'”ga'fde" of” mark”" 1000 kr/år blir skillnaden efter skatt endast 400 kr/år vid 60 % des'eg'mg' Fam" än,"
_ ” penningvärde. margmalskatt.
B En högre inflationstakt kan medföra att det av kommittén föreslagna systemet blir mer fördelaktigt för den enskilde än vad exemplen visar
Diagram 6.2 Årliga net- toinbetalningar vid tom- trätt minus årliga netto- inbetalningar vid ägan- derätt för innehavaren. Skillnader mellan tom- trätt och äganderätt som direkt sammanhänger med ägarbyten är mar- kerade med pilar. Första årets penningvärde. Refe—
under de första tio åren, eftersom avgäldsräntan enligt dagens system då kan förväntas bli högre än vad exemplen ger vid handen. Räntebidragen torde dock göra att denna effekt inte slår igenom för den enskilde.
6.2.2. Jämförelse mellan föreslaget avgäldssystem och äganderätt
I bilaga 2 till betänkandet redovisas omfattande beräkningar rörande skillnader i ekonomiska konsekvenser mellan tomträtt och äganderätt. En rad olika antaganden har prövats. Här skall enbart det 5. k. referensalter— nativet redovisas. Det återges här som diagram 6.2. Antagandena bakom detta redovisas i detalj i bilagan och motsvarar närmast — men inte helt — alternativet med 3 % markvärdestegring och 4 % inflation i föregående avsnitt. Bland skillnaderna märks att avgäldsräntan i bilagans exempel satts till 3 % och att markvärdestegringen där antagits vara något snabbare under en inledande period (4 %) och sedan något långsammare (2 %). Redovis- ningen gäller vidare förhållanden efter skatt. Vidare har antagande om 20—åriga innehavstider förts in, dvs. att fastigheten säljs efter 20 år. Den allmänna bilden blir följande.
El Tomträtten innebär en lägre kontantinsats för den enskilde och en lägre upplåning. Iexemplet är kontantinsatsen 2 500 kr mindre och upplåning- en 47 500 kr mindre. El Tomträtten med föreslaget avgäldssystem ger lägre utbetalningar under en inledande period. Äganderättshavarens utbetalningar för lånen till tomtköpet är då större än den avgäld som tomträttshavaren betalar. Med tiden ändras dock bilden i och med att avgälden stiger och inflationen urholkar räntor och amorteringar. Utbetalningarna blir då större i tomträttsfallet. I exemplet blir utbetalningarna större för tomträttshava- ren ungefär år 15. D Tomträttens lönsamhet för den enskilde beror mycket av innehavstid och pris vid försäljning. Om innehavstiden är relativt kort och om tomträtts- fastigheten kan säljas till ungefär samma pris som äganderättsfastigheten, kan tomträtten bli klart lönsammare än äganderätten för den förste innehavaren. I exemplet som redovisades ovan antas att tomträttshavaren får ut ett något lägre pris vid försäljningen. Tomträtten visar sig ändå
rensalternativet. lönsam för den förste innehavaren. Att äganderätten blir mer lönsam för Kr/år Innehavare Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +, 000 _________________ tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt 0 Real Innehavare |nnehavare kalkyl- år 1—20 år 20—40 ranta 4 000 _ _ _ 'FÖ'Sä'l' 0% +2 000 kr —44 000 kr ”'"gsnggo 2% +3 500 kr —32 000 kr —4 50 ' 4% +4 500 kr —23 000 kr ——2 000
Försälj- ningsnetto —22 000 kr
___— MMA—Agn
den andre innehavaren sammanhänger främst med att tomträttshavaren vid köpet måste låna upp nästan lika mycket som äganderättshavaren och dessutom betala en stigande avgäld.
I bilaga 2 undersöks effekter av olika marginalskatt, inflationstakt, innehavstid m. m., men den allmänna bilden ovan är förhållandevis stabil oberoende av enskilda antaganden.
6.2.3. Slutsats
De under detta avsnitt redovisade” jämförelserna ger inte anledning till andra slutsatser än de kommittén redovisat i de tidigare avsnitten. Att äganderätt i regel blir fördelaktigare för den enskilde än tomträtt vid real markvärdes- tegring ligger ju i tomträttens natur.
6.3. Konsekvenser för kommun
Redovisningen av kommunens situation vid tomträtt utgår från samma antaganden om avgäldsberäkning som angavsi avsnitt 6.1. Antagandena har också kommenterats där.
Kommunens utgifter antas utgöras av ränta och amortering för tomträtts- lån enligt nuvarande lånevillkor i tomträttslånekungörelsen. Kommunens inkomster består av tomträttsavgälden.
De ekonomiska konsekvenserna redovisas i diagram 6.2. För var och en av de tre antagna reala markvärdeförändringarna anges
C] skillnader mellan in- och utbetalningar vid 4 % resp. 10 % inflation vid nuvarande och föreslaget avgäldssystem (N resp. F). Ci förmögenhetsutveckling, dvs. skillnaden markvärde och realvärde av (kvarstående) tomträttslån. D nuvärdet, dvs. lönsamheten, vid olika kalkylräntor. Valet av kalkylränta motiveras närmare i bilaga 2. Dessutom anges det år vid vilket nuvärdet blir 0, dvs. hur lång tid det tar innan affären gått jämnt upp. (Vid denna tidpunkt är också de ackumulerade underskott som vissa kommuner räknar med lika med noll.) Nuvärdet tar inte någon hänsyn till att kommunen har en betydande förmögenhet i slutet av perioden. Som extra upplysning redovisas också nuvärdet av denna förmögenhet, dvs. nuvärdet av det belopp som erhålls om marken säljs till marknadsvärdet år 50.
Diagrammen kan användas både för att belysa förhållandet tomträtt och äganderätt samt förhållandet nuvarande avgäldssystem och föreslaget avgäldssystem, eftersom äganderätten i princip varken innebär inbetalningar eller utbetalningar för kommun.
Som redan flera gånger konstaterats i föregående avsnitt visar sig skillnaden mellan nuvarande och föreslaget avgäldssystem framför allt under de inledande 10 a 20 åren av tomträttsupplåtelsen. Hur stor skillnaden blir beror dock på markvärdestegring och inflationstakt. Den allmänna bilden är att kommunens underskott under en inledande period blir större vid det
A. 3 % real markvärdestegring
4% inflation 10% inflation (S% tomträttslåneränta) (11 % tomträttslåneränta) Kr/år In- och utbetalningar F Kr/år In- och utbetalningar
+4 000 ————————
+3 000 ——————
Dessutom 2500 kr _2 000 _ '_' i egen insats år 1 ————— _2 000
_ Dessutom 2.500 kr i egen insats år 1.
F +5 000 —————————— — i l
N.F
—200 000 —————————
+150 000 ——————— +100 000 —————
+50 000 ———————
0 1 1 0 20 30 40 50 år
Nuvärden av in- och utbetalningar samt nuvärden av förmögenhet år 50
l Real 4 % inflation, kronor 10 % inflation, kronor Förmö- . kalkyl- genhet l ränta Föreslaget Nuvarande Föreslaget Nuvarande år 50, '
avgäldssystem avgäldssystem avgäldssystem avgäldssystem kronor
1 % + 64000 är 26 + 55000 är 3 + 61000 är 30 + 32 000 år 33 + 131000 3 % + 27 000 år 29 + 28000 är 4 + 21000 år 35 + 9000 år 41 + 50 000 S% + 10000 år33 + 15000 år4 + 2000 år46 — 2000 — + 19000
Diagram 6.3 Påfresming- föreslagna systemet än vid dagens. Detta större underskott under inlednings- a' På 6" kommuns lik- skedet dominerar över effekten av större överskott under följande år vid här viditet vid tomträttsupp- gjorda antaganden låt! l't d . . .. . .. .. e se en lg "wara" 8 Vid 4 % inflation ar det dock troligt att den antagna avgaldsrantan 6,5 %
och föreslaget avgälds- _
sym," (N resp. Fi figu- år 1—10 enligt nuvarande system är något för hög. Detta innebär att det rerna) under olika anta- nuvarande systemet inte visar så stort överskott i inledningsskedet som gande" om ”"" kW" des ' diagrammen utvisar. Vid 10 % inflation är av motsvarande skäl de inledande tegring. Första årets pen- ningvär de. underskotten kanske nagot for stora 1 redovrsnrngen av dagens system.
Ser man på lönsamheten för hela femtioårsperioden kan konstateras att
B. 0 % real markvärdestegring
4% inflation 10% inflation
5"/ tomträttslåneränta 117 tomträttslåneränta Kr/år ( o _ ) Kr/år ( o )
ln- och utbetalningar ln- och utbetalningar
Dessutom 2500 kr L Dessutom 2500 kr —2000 ——-—iegeninsatsår1 '—-——- —2000 _iegeninsatsårl __"
—3ooo ——————————— —3 000. ——————————
1 10 20 30 40 50 år
Nuvärden av in- och utbetalningar samt nuvärden av förmögenhet år 50
Real 4 % inflation, kronor 10 % inflation, kronor Förmö- kalkyl- ___—__— genhet ränta Föreslaget Nuvarande Föreslaget Nuvarande år 50, avgäldssystem avgäldssystem avgäldssystem avgäldssystem kronor
1 % + 2 000 år 48 + 12 000 år 32 i 0 — — 3000 — + 31000 3% —5000 - + 6000 år32 — 11000 — —10000 — + 12000 5% —8000 — + 3000 år30 — 16000 — —12000 — + 5000
det föreslagna avgäldssystemet är lönsammare vid 3 % markvärdestegring, medan dagens avgäldssystem är mindre olönsamt vid konstant eller sjunkande markvärde.
Jämför man det föreslagna avgäldssystemet med äganderätt (dvs. nollax- eln i diagram 6.3) blir den allmänna bilden att tomträtten leder till underskott för kommunen inledningsvis men därefter till överskott. Vid 3 % markvär- destegring är tomträtten klart lönsam för kommunen, medan den är olönsam om markvärdet sjunker. För antagandet om oförändrat markvärde är bilden mer blandad, men vid hög inflation är risken för negativa nuvärden betydande, beroende på att de inledande underskotten då blir stora.
En aspekt som inte redovisas i dessa diagram men som behandlas i bilaga 2 är hur kommunens skatteintäkter påverkas. Låg avgäld — både vid en jämförelse med dagens höga avgälder i inledningsskedet och med räntorna i äganderättsfallet — leder till lägre avdrag och därmed till högre skatteintäk- ter. Detta kompenserar underskotten något under de inledande skedena, men förändringen i skattebetalningarna är inte så stora att den allmänna bilden påverkas.
C. 2 % real markvärdeminskning
4% inflation 10% inflation
(S% tomträttslåneränla)
In- och utbetalningar
—1 000 ——————— — 1 000
Dessutom 2500 kr '_2 000 _ _ —i egen insats år 1 ' '— _ " _2 000
+50 000
O 1 1 0 20 30 40 50 år 1 1 0 20
Nuvärden av in- och utbetalningar samt nuvärden av förmögenhet år 50
(1 1 % tomträttslåneränta)
In- och utbetalningar
Dessutom 2500 kr 'i egen insats år 1
——3 000 ———————————— _a 000 _____
30 40 "50 'är
SOU 1980:49 1 l 1 |
Real 4 % inflation, kronor 10 % inflation, kronor Förmö- | kalkyl- genhet ; ränta Föreslaget Nuvarande Föreslaget Nuvarande år 50, avgäldssystem avgäldssystem avgäldssystem avgäldssystem kronor ; 1 1 % —16000 — —2000 - —19000 — —14000 — + 11000 [ 3% —15000 — —2000 — —22000 — -16000 — + 4000 S% — 14000 — -2000 — —22000 — —16000 — + 2000
De betydande underskott, som det föreslagna avgäldssystemet kan leda till inledningsvis, har lett kommittén till frågan om möjligheten att ändra tomträttslånereglerna. Detta tas upp i avsnitt 7.
6.4. Tomträttens kreditvärde
För kreditvärdet på en tomträttsfastighet skall det i princip endast vara värdet på byggnaden på tomträttsmarken som är avgörande. Härtill kan i vissa fall dessutom ingå värdet av tomträttshavarens egna markanläggningar. Hur stor del av byggnadens värde som kan belånas beror indirekt av de bestämmelser om kreditinstitutens kapitaltäckning som finns intagna i banklagstiftningen och riksbankens föreskrifter samt den belåningsvärdering i det enskilda fallet som kreditgivaren gör.
Av de olika förhållanden vid tomträtt som kan påverka kreditvärdet i höjande eller sänkande riktning är upplåtelsetid, avgäldens reglering, avgäldsperioder, lösenvillkor och inskrivningsregler av särskild betydelse. Av dessa faktorer innebär kommitténs förslag ändring vad avser avgäldspe-
rioderna och avgäldens bestämning.
I fråga om den formella uppbyggnaden av avgäldssystemet innebär kommitténs förslag ändring i den nuvarande ordningen med tioårsbundna avgäldsperioder och frihet för parterna att själva bestämma avgäldens utformning för den första avgäldsperioden. Enligt kommittéförslaget utgår avgälden efter i lag angivna beräkningsgrunder redan från tomträttsupplå- telsen och kan därefter justeras årligen på sätt som regleras i lagen.
En övergång till ettåriga avgäldsperioder med i lag angiven ordning för avgäldsberäkning innebär i sig en viss förbättring av tomträttens värde som kreditobjekt. Det föreslagna systemet bör således ge en kreditgivare säkrare ledning vid bedömningen av det framtida avgäldsuttaget.
Materiellt sett innebär kommitténs förslag lagfästande av en real princip för avgäldsberäkningen. Avgäldsbeloppen kan därvid bli höga vid ökade markpriser och inflationstakt. Viss komplikation från kreditsynpunkt kan i ett sådant system uppkomma på lång sikt. Vid t. ex. belåning av byggnad med 50—60 års löptid på lånet kan risk föreligga att värdet på byggnaden i slutet av lånetiden är lägre än återstående lånebelopp. Effekten kan främst visa sig vid lån enligt annuitetsprincipen. Till skillnad från fastigheter som innehas med äganderätt kan ett minskat byggnadsvärde inte kompenseras med ökat markvärde. Detta är en skillnad som givetvis en kreditgivare måste beakta. Väsentligt är emellertid att det system som kommittén föreslår är överblickbart så att en kreditgivare kan anpassa sin långivning efter det.
. 1l.ll1|.11.l||11|l.1 ur
7 De kommunala tomträttslånen
7.1. Lånebestämmelsernas utformning
Ett av skälen för införande av tomträttslån år 1965 var att undanröja olikheter mellan äganderätt och tomträtt när det gällde att erhålla krediter för mark. Före år 1965 utgick vid försäljning kredit för såväl byggnad som tomtmark, medan kommunerna för finansiering av tomtkostnaderna vid tomträtt var hänvisade till oprioriterade kommunala krediter eller omedel- bar finansiering med skattemedel. Utgångspunkten för tomträttslånens utformning var, enligt det förslag som avgavs av markpolitiska utredningen (SOU 1964:42 s. 52), att anpassa kommunernas kapitalkostnader för mark som upplåts med tomträtt till de inkomster tomträtten gav. Amorteringarna på tomträttslånet föreslogs därför påbörjas först då avgäldsreglering ägt rum och utrymme för kapitalavbetalning därigenom skapats, dvs. efter 20 år med dåvarande avgäldsregleringsperiod vid upplåtelse för bostadsändamål. För att amorteringarna inte skulle bli alltför betungande föreslogs vidare en amorteringstid på 40 år.
Vid departementsbehandlingen (prop. 19652144 5. 10) uttalade också departementschefen att det var påkallat att söka åstadkomma en sådan ändring i kreditgivningen att tomträtt och äganderätt till mark blev i huvudsak likställda när det gäller kreditmöjligheterna. Reglerna för tomträttslån knöts därför nära an till den statliga bostadslånegivningen. Det innebar bl. a. att den övre lånegränsen för tomträttslån bestämdes till 95 % av låneunderlaget, vilket motsvarade den genomsnittliga övre lånegränsen för bostadslån. I fråga om räntan på tomträttslån fastslog departementsche- fen att denna borde bestämmas så att långivningen inte innefattade någon subvention. Det var därför svårt att binda räntan för en längre tid för att nå detta syfte. I stället gjordes räntan rörlig och anpassades till samma räntesats som gällande normalränta för lån från statens utlåningsfonder. Vad gällde tiden för amorteringsfrihet var departementschefen inte beredd att förorda en så lång tid som 20 år. Tiden sattes till 10 år med återbetalning därefter under 30 år.
Enligt bestämmelserna i nu gällande lydelse av tomträttslånekungörelsen (1965z905, ändrad senast 1976:261 och omtryckt 19761793) utgår tomträttslån av statsmedel till kommun (samt Stockholms läns landstingskommun) som upplåtit tomträtt till mark för nybyggnad av hus med bostäder och lokaler för vilka bostadslån kan utgå (beträffande villkor för bostadslån hänvisas till redogörelsen i avsnitt 4.2.2.1). Lån kan utgå för mark inom såväl
exploateringsområde som saneringsområde. Låneverksamhcten handhas av bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna.
Om statligt bostadslån har beviljats för markens bebyggande, kan tomträttslån sökas kalenderåret efter det då slutligt beslut — ej preliminärt — om bostadslån har meddelats. Finansieras bebyggelsen utan stöd av statligt lån, kan tomträttslån sökas kalenderåret efter det då byggnadsnämndens första besiktning av byggnadsföretaget har ägt rum. Ansökan skall lämnas in till länsbostadsnämnden senast den 21 augusti angivet år. varefter lånet utbetalas i början av året därpå.
Om marken bebyggs med stöd av statligt bostadslån utgår tomträttslån med 95 % av det belopp varmed låneunderlaget för bostadslånet har minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt. Minskningen motsvarar i regel de kapitaliserade värdena av tomträttsavgälderna. För mark som bebyggs utan stöd av statligt bostadslån utgår tomträttslån med 95 % av det kapitaliserade värdet av tomträttsavgälderna till den del dessa hänför sig till bostäder och belåningsbara lokaler. Om marken bebyggs utan statliga lån, krävs också att förutsättningar i och för sig föreligger för att bevilja bostadslån.
Tomträttslån lämnas utan säkerhet. Lånet är amorteringsfritt under tio år och skall därefter amorteras under 30 år med lika stora årliga belopp. Räntan utgår från utbetalningsdagen. Räntesatsen, som fastställs av regeringen för ett kalenderår i taget, är densamma som för bostadslån (år 1980 11 %).
Enligt senast tillgängliga uppgifter från bostadsstyrelsen (statistiska meddelanden Bo 1977215) har under åren 1966—1976 beviljats tomträttslån
till ett belopp av 1 742 miljoner kronor avseende cirka 209 000 lägenheter. varav 32 000 småhus. Åren 1977 och 1978 beviljades lån med sammanlagt 355 miljoner kronor. Fördelningen mellan de olika åren framgår av tabell 7.1.
Av de 1 450 miljoner kronor som beviljats under åren 1970—1976 avsåg 80 miljoner kronor (3 200 lägenheter) hus utan statliga lån.
Tabell 7.1 Beviljade tomträttslån åren 1966-1978
Är för beslut Lånebelopp, Antal lägenheter om tomträttslån milj. kr. Totalt Därav småhus
1966 32,6 5 495 1 750 1967 72,6 13 670 1 941 1968 87,5 13 701 2 160 1969 99,0 14 383 1 887 1970 1573 22 485 2 539 1971 155,6 24 191 2 623 1972 221,23 30 202 3 102 1973 258,7 28 504 3 488 1974 2172 20 542 4 045 1975 267,1 21 136 3 402 1976 l72,6 14 322 5 154 1977 173.0 (Uppgift saknas) 1978 1820 (Uppgift saknas)
7.2. Behov av översyn av lånebestämmelserna
Från kommunalt hålls görs numera allmänt gällande att lånevillkoren inte tillräckligt tillgodoser likviditetsfrågan. Främsta skälet härtill är att skillna- den mellan låneränta och avgäldsränta ofta är betydligt större idag än vid tiden för tomträttslånens införande. År 1965 var den avgäldsränta som stadsförbundet rekommenderade 5 %, medan den nominella låneräntan var något över 6 %. Likviditetsproblemet kan kvarstå även efter tioårsperiodens utgång och tiden för amortering således inträtt. I vilken utsträckning detta är fallet är beroende av den markvärdestegring som inträffar under de tio första åren.
Vid en övergång till ett nytt avgäldsystem enligt den modell kommittén föreslagit finns det särskild anledning att närmare ta ställning till huruvida den ekonomiska effekten för kommunen är sådan att villkoren för tomträtts- lånen bör ändras. Frågan härom belyses i diagram 7.1, ivilket jämförelse görs mellan det av kommittén föreslagna avgäldssystemet och nu tillämpat system med tioåriga avgäldsperioder. Härvid föreligger dock vissa svårigheter att bestämma jämförbart avgäldsunderlag och avgäldsränta enligt nuvarande praxis. Flera kommuner använder sig under den första avgäldsperioden av exploateringskostnaderna som avgäldsunderlag och en avgäldsränta som kan variera mellan 5 och 10 %, för att därefter vid avgäldens omreglering gå över till HD:s beräkningsmetod eller en metod som ger ett något lägre avgäldsbe- lopp. För att jämförelser mellan nu tillämpat avgäldssystem och det föreslagna skall bli något så när rättvisande har kommittén valt följande antaganden
E! ränta på tomträttslån och övrig kommunal upplåning 5 % resp. 11 % El inflationstakt 4 % resp. 10 % D real markvärdestegring 0 %
Redovisningen av resultatet vid både 4 % och 10 % inflationstakt har gjorts för att belysa inflationens inverkan.
I exemplen har valts samma antaganden som gjort i avsnitt 6.1 och där närmare kommenteras. Avgäldsunderlaget antas således vara 50 000 kronor och avgäldsräntan enligt kommitténs förslag 2,75 % och enligt nuvarande system 6,5 % åren 1—10 och 3 % följande år.
Som framgår av diagrammet 7.1 (se nästa sida) medför det avgäldssystem som kommittén föreslår en större påfrestning på kommunernas likviditeter under den första tioårsperioden i en viss tomträttsupplåtelse. Påfrestningen blir därefter lägre. I och för sig kan sägas att en kommun som under en lång följd av år tillämpat tomträtt på så sätt ges möjlighet att finansiera ny upplåtelseverksamhet genom de avgälder som kommunen erhåller för hela tomträttsbeståndet. Det får emellertid anses rimligt utgå ifrån att kom- munens utbetalningar för tomträttslånen skall anpassas till de inkomster som den avsedda upplåtelsen ger. Nuvarande regler för tomträttslånegivningen utgår härifrån.
A. Inflationstakt 4 %, låneränta 5 %
Kr/år
Dessutom 2 500 'kr i egen insats år 1
B. Inflationstakt '0 %, låneränta 11 %
Kr/år In- och utbetalningar
Diagram 7.1 Den eko— nomiska effekten av in- och utbetalningar för kommunen enligt det av kommittén föreslagna avgäldssystemet (F) jäm- fört med nu tillämpat system (N), i båda fallen vid belåning enligt nuva- rande regler för tomträtt- slån.
In- och utbetalningar
—————— +20 000 Dessutom 2 500 kr i egen insats år 1
|Kr Nettoförmögenhet
————— +1oooo
7.3. Alternativa låneformer
För att minska påfrestningen på kommunens likviditet under de inledande åren av en tomträttsupplåtelse kan olika lösningar diskuteras. De kan sammanfattas i följande punkter.
A. Komplettering av nuvarande lånesystem genom
1. ökning av låneunderlaget från 95 till 100 %
2. snabbare utbetalning av tomträttslånet så att utbetalningen närmare
anknyter till tiden för kommunens kostnader för tomträttsupplåtelsen
3. förlängd amorteringsfrihet (t. ex. från 10 till 15 år)
4. förlängd lånetid (t. ex. från 40 till 50 år) 5. lägre ränta under en inledande period.
B. Omläggning av villkoren för tomträttslån till ett indexsystem.
I fråga om ökning av avgäldsunderlaget finns det enligt kommitténs uppfattning inte någon anledning att frångå den ståndpunkt som intogs år 1965 och som innebar att lånebeloppet bör stanna vid 95 % av låneunderla- get. Ett ökat låneunderlag förordas således inte av kommittén.
En snabbare utbetalning av lånebeloppet torde knappast innebära någon större vinning från likviditetssynpunkt. Kommunerna har redan idag, enligt den överenskommelse om bostadsbyggandets finansiering som årligen träffas mellan delegationen för bostadsfinansiering och kreditinstituten, möjlighet att erhålla kortfristiga krediter för markkostnaderna i avvaktan på att tomträttslånet betalas ut. Situationen vid tomträtt skiljer sig på denna punkt således inte från förhållandena vid äganderättsöverlåtelser.
En förkortning av tidsintervallet mellan tomträttsupplåtelse och utbetal- ning av tomträttslånet skulle i och för sig kunna ske genom en anknytning till det preliminära beslutet om bostadslån i stället för det slutliga beslutet. Med hänsyn till den kortfristiga lånemöjligheten torde emellertid inte heller denna förändring av lånevillkoren innebära någon påtaglig förbättring av den kommunala likviditeten. Frågan om en tidigare utbetalning av tomträttslån har varit föremål för överväganden i prop. 1973:21 (s. 86) angående sanering av det äldre bostadsbeståndet. Departementschefen uttalade därvid att en förkortad utbetalningstid skulle medföra betydande budgeteffekter. Utta- landet grundades på beräkningar som bostadsstyrelsen gjort i samband med styrelsens anslagsframställning för budgetåret 1973/74. Beräkningarna sades utvisa att en ändring av utbetalningstiden under en övergångstid av fem år skulle medföra ökade anspråk på statliga lånemedel med sammanlagt cirka 570 miljoner kronor.
Av större betydelse för den kommunala ekonomin torde däremot vara bestämmelserna om amorteringsfrihet samt tiden för återbetalning av tomträttslånet. Dessa regler har som sagts tidigare bestämts i syfte att hålla kommunernas utgifter nere under den inledande perioden efter upplåtelsen med tomträtt. Genom en förlängning av dessa tider möjliggörs att betalning av lånet inträder först när inkomsterna genom tomträttsavgälderna kan antas ha ökat. En ändring av tomträttslånebestämmelserna vad avser amorterings- reglema bör därför tas upp till en närmare undersökning.
Ett annat sätt att hålla kostnaderna för tomträttslånen nere under ett inledande skede är att den nominella räntan inte tas ut i sin helhet så länge avgälden är låg. Detta kan åstadkommas genom att kommunerna får låna ett belopp som motsvarar skillnaden mellan den verkliga nominella räntan och en garanterad räntenivå. Räntebeloppet skulle sedan öka — liksom tomträtts- avgälden —i takt med inflationen till dess man når upp till den verkliga räntan. Ackumulerad skillnad mellan verklig nominell ränta och garanterad ränta återbetalas därefter under en bestämd återbetalningstid. Också denna lånemodell bör närmare analyseras i det följande.
En mera omfattande ändring av villkoren för tomträttslån, som bör undersökas, är att övergå tills. k. indexlån eller reallån. En sådan låneform innebär den fördelen att lånekostnadema, liksom avgälderna, följer infla-
tionsutvecklingen. Principen för indexlån kan åskådliggöras med följande exempel. Om tomträttslånet är på 40 000 kronor i första årets penningvärde och skall amorteras med lika stora belopp under 40 år skall amorteringarna vara 1 000 kronor per åri första årets penningvärde. Har inflationen halverat penningvärdet till år 11 blir amorteringen 2 000 kronor i det årets penning- värde. Räntan utgör en realränta på ett lån om 40 000 kronor och med 3,0 % ränta blir således första årets ränta 1 200 kronor. Har inflationen halverat penningvärdet på 10 år blir räntan i penningvärdet år 11 lika med 2 400 kronor.
De ekonomiska konsekvenserna för kommunen vid olika utformning av tomträttslånen enligt det föregående belyses närmare nedan i diagram 7.2 A—E. Beräkningarna har koncentrerats till effekten av tomträttsavgäld och lånekostnader och behandlar således inte hur kommunens skatteintäkter påverkas. Vidare begränsas redovisningen av de ekonomiska konsekvenser- na till följande två aspekter
El hur kommunens likviditet påverkas, dvs. hur förhållandet är mellan in- och utbetalningar El hur kommunens förmögenhet påverkas, dvs. förhållandet mellan värdet av marken och storleken på de lån som kommunen tagit upp för att kunna upplåta med tomträtt.
Dessutom redovisas nuvärden av årliga in- och utbetalningar. Nuvärdena avser dels den inledande tioårsperioden, då påfrestningen på kommunens ekonomi enligt dagens tomträttssystem är som störst, dels en femtioårspe- riod och dels för perioden fram till dess att tomträttsavgälderna överstiger utbetalningarna för lånen.
För beräkningarna i de exempel som tas upp i diagram 7.2 har följande antaganden ställts upp
D inflation 4 % resp. 10 %- D ränta på tomträttslån och
övriga län 5 % resp. 11 % Ci tomtvärde 50 000 kronor D avgäldsränta 2,75 % D real markvärdestegring 0 %
I exemplen har vidare förutsatts att kommunen inte gör någon upplåning av eventuella årliga underskott. Vid en sådan upplåning uppkommer nämligen — som närmare visats i avsnitt 5.1.3.2, diagram 5.4 — inte någon påverkan av likviditeten. De nya lånen som tas upp när underskott uppstår ger ju en inbetalning som är lika stor som underskotten.
I alternativet A, dvs. vid dagens tomträttslånesystem, framkommer ett underskott för kommunen under cirka 20 år både vid 4 % och 10 % inflationstakt. Att underskottet blir större i början vid 10 % inflation beror på att den nominella ränta som kommunen betalar på tomträttslånen blir högre. Den högre inflationen gör dock att kommunens förmögenhet växer snabbare även realt sett eftersom de återstående lånens realvärde sjunker snabbare.
Nuvärdet av in- och utbetalningarna för kommunen är i regel negativt, dvs. tomträtten blir ej lönsam. Annat blir emellertid förhållandet om man ser på
en hel S(l-årsperiod och räknar kommunens förmögenhet år 50 som en inbetalning. Av beräkningarna framgår vidare att underskottet för en hel 50-årsperiod blir högre ju större kalkylräntan är. Överskotten i slutet av Stl-årsperioden blir då mindre värda.
Alt. A: Nominellt tomträttslån enligt nuvarande regler, d.v.s. 10 års amorteringsfrist och 30 års amortering.
a) In- och utbetalningar b) Nettotörmögenhet
Kr/åri
: Dessutom 2.500 kr _: i egen insats år 1. —3 000 4- —————————— : _ 4% inflation
out-unit. 10% inflation
Nuvärden av in- och utbetalningar
4 % in f/a tion 196 real kalkylrän ta 396 real kalk y/rän ta 5 % real kalk y/rän ta År1—10 — 9.000 kr — 8.000 kr — 8.000 kr År1—21 —15.000 kr —13.000 kr —-12.000 kr År1—50 + 2.000 kr — 5.000 kr — 8.000 kr
10% in fla tion
År 1 —10 —23.000 kr —22.000 kr —21.000 kr År 1 —16 —27.000 kr —25.000 kr —23.000 kr År1—50 i- 0 kr —11.000 kr —16.000 kr
Diagram 7.2 Ekono- miska effekter för kom- munen vid tillämpning av kommitténs föreslagna avgäldssystem och vid olika utformning av vill- koren för tomträttslån. Första årets penningvär- de.
] alternativ B redovisas effekten av en förlängd amorteringsfrist från 10 till 15 år. Den förlängda amorteringsfristen medför lägre underskott för kommunen under år 11—15. Å andra sidan blir de något större åren därefter när amorteringarna börjar. Detta beror på att ränteutbetalningarna inte minskar lika snabbt som i alternativ A. Sammanfattningsvis ger emellertid en förlängd amorteringsfrist inga större effekter på kommunernas likviditet eller på tomträttens lönsamhet.
Alt. B: Nominellt tomträttslån men med 15 års amorteringsfrist och 35 års amortering.
a) In— och utbetalningar ib) Nettoförmögenhet
Kr/år
.' Dessutom 2 500 kr i _: egen insats år 1. —2 000 w:— —————————— +20 000 —3000 —_.L —————————— +1oooo 1— ,- ——-—— 4% inflation : o..-eouuoooo 10% inflation
Nuvärden av in- och utbetalningar
4 % in flat/on 1 % real kalkylränta $% real kalkylrän ta 5 % real kalkylränta År1—10 — 9.000 kr — 8.000 kr — 8.000 kr År1—22 —11.000 kr -—10.000 kr — 9.000 kr År1—50 + 2.000 kr — 4.000 kr — 6.000 kr
10% in flat/'on
År1—10 —23.000 kr —22.000 kr —21.000 kr År 1 — 1 7 —25.000 kr —23.000 kr —22.000 kr År1—50 i 0 kr —-11.000 kr —15.000 kr
Alternativet C innebär en större förändring av tomträttslånesystemet. Kommunen ges här möjlighet att låna upp ett belopp varje är motsvarande skillnaden mellan den verkliga räntan (11 resp. 5 %) och ett belopp motsvarande 4 % realränta. Denna nyupplåningsmöjlighet gäller under 20 år. Det ursprungliga tomträttslånet amorteras år 11—40. medan de nyupptag- na lånen amorteras år 2140. Detta system innebär alltså att kommunen i början bara behöver betala 4 % ränta. I figuren &) till alternativet C framgår att konsekvensen just blir att kommunens underskott de inledande åren blir klart mindre än vid dagens tomträttslånesystem.
Lönsamheten blir också något bättre vid en hög kalkylränta, men nuvärden är fortfarande negativa — utom vid 1 % real kalkylränta — om man bara ser till de direkta in- och utbetalningarna, och således ej tar hänsyn till förmögenhetsutvecklingen.
Alt. C: Nominellttomträttslån med 1 1 % ränta och amortering år 1 0—40 med garanterad ränta dvs att kommunen varje år får låna ett bleopp motsvarande skillnaden mellan den verkliga räntan (11%) och ett belopp motsvarande 4% av det ursprungliga tomt- rättslånet uppräknat med inflationen.
ln- och utbetalningar
Dessutom 2.500 kr i egen insats år 1
_ 4% inflation too...-IO. 10% inflation
Nuvärden av in- och utbetalningar
Nettotörmögenhet
496 in flation 196 real kalkylränta 396 mal kalkylrän ta 5 % real kalkylränta År1—10 -— 7.000 kr — 7.000 kr - 7.000 kr År1—22 —14.000kr —12.000kr —11.000kr Ar1—50 + 2.000 kr — 4.000 kr — 7.000 kr
10% in flation
År 1 —10 — 8.000 kr — 7.000 kr —— 7.000 kr Ar1—25 —18.000 kr -15.000 kr —12.000 kr År 1 —50 1- 0 kr — 6.000 kr — 8.000 kr
Alt. D: Indexlån med 2,75% realränta och amortering år 1 —40.
Kr / är a) ln- och utbetalningar Kr b) Nettotörmögenhet
Dessutom 2.500 kr i egen insats år 1.
_ 4 OCh 10% inflation
174 De kommunala tomträttslånen SOU 1980:49 Nuvärden av in- och utbetalningar
4 % och 1096 196 real kalkylränta 396 real kalkylrän ta 596 real kalkylränta inf/ation
År1—1O —12.000 kr —11.000 kr —10.000 kr År1—35 —20.000 kr —17.000 kr —15.000 kr År 1 —50 —11.000 kr —13.000 kr —13.000 kr
a) In- och utbetalningar b) Nettoförmögenhet Kr/år
+1 000 ————————— +50 000
+40 000
—1000 —— — —————— +30 000
Dessutom 2.500 kr iegen insats år1. —2000——————————— +20000 ———
l l ! Alt. E: lndexlån med 4% realränta och amortering år 1 —40. l i , l l i 4
_3 ooo ——————————— + 10 ooo _ 4% och 10% inflation
Nuvärden av in— och utbetalningar
496 och 1096 196 real kalkylrän ta 396 real kalkylrän ta 5% real kalkylrän ta in flation
År1—10 —17.000 kr —16.000 kr —15.000 kr År1—37 —31.000 kr —26.000 kr —22.000 kr År 1 —50 —22.000 kr —22.000 kr —20.000 kr
Alternativen D och E innebär att tomträttslånen görs om till indexlån med 2,75 % resp. 4 % realränta. Amorteringarna börjar i båda fallen redan år 1. Dessa alternativ ger mindre underskott inledningvis beroende på den lägre räntan. Å andra sidan varar underskotten en längre tidsperiod på grund av att amorteringarna är reala. Vid indexlån växer kommunens förmögenhet långsammare än vid vanliga nominella lån därför att inflationen inte urholkar lånen.
En sammanfattande jämförelse ger vid handen, att alternativ C är det som bäst motsvarar önskemålet att minska påfrestningen på kommunens likvidi- tet under ett inledande skede. I det följande ges en analys härav. Först lämnas dock en presentation över konsekvenserna för staten.
7.4. Konsekvenser för staten
Frågan om ändrade villkor för tomträttslånen måste bedömas också med hänsyn till förändringarna i den statliga budgeten. En närmare belysning härav lämnas i diagrammet 7.3. Där redovisas den direkta effekten på statsbudgeten för de olika alternativ för tomträttslån som behandlats i föregående avsnitt i förhållande till nuvarande avgäldssystem. Beräkning av budgeteffekten för staten utgår ifrån att den årliga egentliga tomträttslåne- givningen uppgår till 200 miljoner kronor om året. (I alternativ C tillkommer ytterligare utlåning under lånens löptid.) Det antas vidare att statens totala upplåning är densamma i samtliga alternativ. I princip har beräkningarna gått till så att statens in- och utbetalningar för de ackumulerade tomträttslå— nen som ges från år 1 och därefter beräknats för olika alternativa utformningar. Följande alternativ redovisas
= dagens tomträttslånesystem = nollaxeln i diagrammet förlängd amorteringsfrist till 15 år garanterad ränta 4 %
indexlån, 2,75 % indexlån, 4,0 %
A B C D E
För att få en fullständigare belysning redovisas också
F = dagens avgälds- och tomträttslånesystem med hänsyn tagen till statens merutbetalningar för räntebidrag och skatteavdrag för avgälden G = som F fast med avgäldsräntan 9 % de första tio åren (i stället för
6,5 %)
_ . 4% inflation 10% inflation Mll]. kr/år Milj. kr/år
+130 +130
+120 +120
+110 +110
+1oo +100
+90 +90
+ao +80 176 De kommunala tomträttslånen SOU 1980:49 +70 j
+70
+60 +60
+50 +50
+40 +40
+30 +30
+20 +20
+10 +10 —10 —20 —30 —40 —50 —50
—60 —60
Nuvärden vid 0 % real kalkylränta (1 miljoner kronor)
Alternativ/år 4 % inflation 10 % inflation B år 1—10 3: 0 i 0
B år 1—45 — 400 — 100 (år 1—40) B år 1—50 — 400 — 100
C är 1—10 — 100 — 500 C år 1—28 — 100 —1 200
C år 1—50 — 100 —1 000
D år 1—10 + 100 — 400
D år 1—26 — —- 900
D år 1—50 +1 700 + 400
E år 1—10 + 200 — 300
E år 1—18 — — 400
E år 1—50 +3 500 +2 300
F är 1—10 — 100 — 100 F år 1—38 — — 400
F år 1—50 — 900 - 200
G år 1—10 — 300 G år 1—50 —1 700
Räntebidraget innebär i tider med hög inflation och höga avgäldsräntor att staten måste betala ut stora summor i inledningsskedet av en tomträttsupplå- telse enligt det nuvarande lånesystemet. Enligt det avgäldssystem som kommittén föreslår med låg avgäldsränta skall därför statens utgifter minskas med nu förekommande räntesubventioner.
Ett annat förhållande som också bör beaktas i detta sammanhang är effekten av skattesystemet. Det innebär att avgälden i normalfallet får dras av vid beskattning vid tillämpning av nuvarande avgäldssystem. Enligt kommittéförslaget blir avgälderna i början av upplåtelsen lägre och därmed minskas skatteavdragen.
Till nu angivna faktorer har hänsyn tagits vid beräkningen för alternativ F och G ovan och det förklarar de stora utbetalningar för staten i dessa alternativ.
Ur diagram 7.3 kan utläsas att alternativ B leder till ökade påfrestningar för staten efter år 10, särskilt vid låg inflation, då ju de amorteringar staten ”går miste om” är mer värda.
Alternativen D och E — indexlånealternativen — är också mycket inflationskänsliga. Vid hög inflation innebär de stora underskott inlednings- vis, vilka dock kompenseras senare.
Alternativ C, som får bedömas som lämpligast ur kommunens synvinkel kan också ge underskott inledningsvis. Jämför man emellertid med det kanske mest realistiska alternativet — G - så är skillnaderna relativt små inledningsvis för att därefter vända till stora överskott för staten. Orsaken till detta är att räntebidrag ej är aktuellt i detta alternativ och att skatteavdragen blir lägre än i nuvarande avgäldssystem.
7.5. Slutsatser och förslag
Den ökade påfrestning i upplåtelsens inledningsskede som uppkommer på kommunens likviditet enligt det avgäldssystem som kommittén föreslår beror på att kommunens intäkter (avgälderna) beräknas efter en i princip real ränta, medan utgiftssidan (låneräntan) följer den nominella räntan. Härtill kommer att amorteringarna på tomträttslånen kan inträda innan avgälderna vuxit tillräckligt. Likviditetspåfrestningen är större ju större inflationen är.
Möjligheterna att ändra villkoren för tomträttslånen och effekten av det har belysts i anslutning till diagrammen 7.2 och 7.3 både ur kommunens och statens synvinkel. Som framgår av denna redovisning föreligger i och för sig möjligheter att omfördela lånekostnaderna i tiden. Effekten härav måste dock värderas både med hänsyn till kommunens och statens budget. Vid en ändring av lånesystemet har kommittén vidare att iaktta tilläggsdirektiven om finansiering av reformer (Dir 1978:40 och l980:20).
Den mest genomgripande förändringen av lånesystemet som undersökts är en övergång till ett indexlån (alternativen D och E). Effekten för kommunen blir med indexlån att påfrestningen på likviditeten blir lägre i inledningsske- det av en tomträttsupplåtelse. Samtidigt kvarstår emellertid underskotten en längre tid. För staten innebär indexlån med 2,75 % ränta i jämförelse med nuvarande förhållanden en ökad belastning i inledningsskedet vid hög inflation medan överskott uppstår efter en tid.
Med hänsyn till de ekonomiska och övriga effekter som indexlån medför torde en övergång till sådan lånetyp inte böra ske.
När det gäller möjligheten att förändra lånereglerna inom nuvarande nominella låneform har tagits upp dels möjligheten att medge kommunen lättnad i räntebetalningen under början av lånetiden (alternativ C) och dels möjligheten att förlänga amorteringsfristen och tiden för amortering (alter- nativ B).
Vad gäller alternativet B, dvs. en förlängning av amorteringsfrist och amorteringstid, har redan kunnat konstateras den förbättringen för kommu- nen att tiden för överskott inträder tidigare till följd av de förlängda tiderna. Någon minskning av likviditetspåfrestningen under de tio första åren, dvs. under den nuvarande amorteringsfristen, inträder däremot ej.
Alternativ C innebär att skillnaden mellan den nominella räntan och den garanterade läggs till låneskulden under ett visst antal år. För kommunen innebär detta system en lägre påfrestning de inledande åren men underskot- ten kvarstår i gengäld en längre tid. I motsvarande mån överförs skuldbelast- ningen på staten. Underskottens storlek beror i hög grad på inflationstakten. Vid låg inflation är nettoutbetalningar över statens budget lägre än vid dagens förhållanden, medan vid hög inflation större påfrestningar kan uppkomma under ett antal år. På sikt blir dock nettoutbetalningarna mindre för staten än vid dagens avgälds- och tomträttslånesystem. Eftersom konsekvenserna för staten förefaller acceptabla, särskilt med hänsyn till att behovet av räntebidrag bortfaller, även om underskotten de första åren blir större än vad som torde kunna förenas med innebörden av givna tilläggsdi- rektiv, framstår alternativet C i princip som en lämplig metod att förbättra kommunens likviditet. Idet följande ges därför en mera detaljerad analys av
detta alternativ.
Som framgår av diagram 7.3 är tomträttslån med garanterad ränta (alternativet C) under en inledande period ur statsfinansiell synpunkt mycket känslig för inflationstakten. Vid 10 % inflation kan påfrestning på statens budget ett enskilt år bli så stor som ca 70 miljoner kronor i jämförelse med nuvarande tomträttslånesystem. Vid en jämförelse med nuvarande avgälds- system enligt de antaganden som gjorts i avsnitt 7.2, blir budgetbelastningen väsentligt mycket mindre men uppgår ändå till ca 25 miljoner kronor under det sämsta året. Den under flera år ackumulerade budgeteffekten blir vid båda jämförelserna betydande. Oavsett om den konstaterade budgetbelast- ningen leder till ett eventuellt ökat budgetunderskott eller ett ökat upplå- ningsbehov från statens sida är effekterna inte helt negligerbara.
Vid 4 % inflation ändras situationen ganska radikalt. I jämförelse med nuvarande avgälds- och tomträttslånesystem leder det föreslagna avgäldssys- temet i kombination med tomträttslån med garanterad ränta till positiva effekter på statsbudgeten (jämför alternativ C med alternativ F i diagram 7.3).
Det kan mot bakgrund av det aktuella tomträttslånesystemets känslighet för inflationen vara värt att närmare studera inflationens inverkan på statens budget vid ett införande av ett lånesystem med garanterad ränta. I diagram 7.4 nedan redovisas dels den årliga budgetbelastningen vid fyra olika inflationstakter, dels den ackumulerade budgetbelastningen. Till skillnad mot diagram 7.3 jämförs här tomträttslånesystemet med 4 % garanterad ränta med nuvarande avgäldssystem i kombination med nuvarande tomträttslånesystem. Liksom tidigare har tomträttslånegivning antagits uppgå till 200 miljoner kronor per år realt sett. Vidare har effekterna av räntebidrag och skatteavdrag beaktats (den genomsnittliga statliga marginal- skatten har härvid antagits vara 35 %). I övrigt framgår antagandena vid de olika inflationstakterna i följande tablå.
Inflation, Tomträtts- Avgäldsräntor % låneränta, % Föreslaget Nuvarande system system, % År 1—10 År 11—50 % %
4 5 2,75 6,5 3 6 7 2,75 6,5 3 8 9 2,75 8 3 10 11 2,75 9 3
Diagram 7.4 visar att det uppstår någon form av tröskeleffekt vid ca 5 % inflation. Vid lägre inflationstakter blir budgeteffekterna för staten av ett tomträttslånesystem med garanterad ränta positiv redan från början. Vid högre inflationstakter blir budgeteffekten under en inledande period nega- tiv. Detta stämmer också helt överens med att systemet under en inlednings- period minskar likviditetsproblemen för kommunen. Problematiskt är dock att redan en så pass låg inflationstakt som 6 % kan leda till ett ackumulerat statligt ”budgetunderskott” i storleksordningen 100 miljoner kronor 15 a 20
Milj kr/år
con-ooo. 4% inflation _— 6% inflation ___ S% inflation _ 10% inflation
Diagram 7.4 Förändring- ari den statliga budgeten, dels årligen, dels acku— mulerat, av en övergång från nuvarande avgälds- och tomträttslånesystem till föreslaget avgäldssys- tem i kombination med tomträttslån med 4 % garanterad ränta vid olika inflationstakter. Första årets penningvärde.
Ackumulerad budgeteffekt Årlig budgeteffekt (O % real kalkylränta) Milj-kr
år efter systemets införande. Trots att det aktuella systemet ca 30 år efter införandet leder till positiva effekter för staten — detta i stort sett oberoende av inflationstakt — framstår budgeteffekterna som väl negativa mot bakgrund av den inflationstakt som råder idag.
Med rimliga antagande om framtida inflationstakt förefaller ett tomträtts- lånesystem med 4 % garanterad ränta kunna leda till alltför negativa effekter på statens budget. Det kan därför finnas anledning att studera effekterna av en annan nivå på den garanterade räntan. I diagram 7.5 redovisas effekterna för kommunen av en garanterad ränta om 3, 4 respektive 5 % på en tomträttsupplåtelse med 50 000 kronor i avgäldsunderlag år 1. Diagrammet kan jämföras med diagram 7.2 alternativ A eller diagram 7.1 A och B. I , diagram 7.6 redovisas sedan budgeteffekterna för staten på samma sätt som i
diagram 7.4. I både diagram 7.5 och diagram 7.6 har redovisningen
.ru-:"»;
begränsats till 4 % och 10 % inflation.
När det gäller kommunen kan man bl. a. notera att en garanterad ränta om 5 % i kombination med 4 % inflation leder till samma effekter som vid dagens tomträttslånesystem. Detta beror på att den garanterade räntan är lika hög som den faktiska. Vid en garanterad ränta om 3 % blir kommunens underskott under den inledande 20-årsperioden små eller i det närmaste obefintliga, men vid en hög inflationstakt kan kommunen få mycket stora underskott efter 20 år när de ackumulerade räntesubventionerna skall börja amorteras. Detta medför att en alltför låg garanterad ränta inte kan framstå som särskilt lämplig för kommunen på lite längre sikt. Däremot förefaller en garanterad ränta på såväl 4 som 5 % leda till ett resultat som framstår som rimligt ur kommunens synpunkt.
4% inflation
Diagram 7.5 Ekono- miska effekter för kom- munen vid tillämpning av kommitténs föreslagna avgäldssystem och vid olika garanterade ränte- nivåer vid ett tomträttslå- nesystem med garanterad ränta. Första årets pen- ningvärde.
Årliga in- och utbetalningar Nettoförmögenhet
Kr/år
—2 000 — Dessutom 2.500 kr —————— +20 000 i egen insats år 1.
—3000 ————————————— +1oooo
10% inflation
Årliga in- och utbetalningar Nettoförmögenhet
—3 000 — Dessutom 2.500 kr —— — —- -— — i egen insats år 1 .
_— =3% i garanterad ränta
. o o o o . | . o . =4% l garanterad ränta
_--- _ =5% i garanterad ränta
Diagram 7.6 Förändring- ar i den statliga budgeten dels årligen, dels acku- mulerat av en övergång från nuvarande avgälds- och tomträttslånesystem till av kommittén före- slaget avgäldssystem i kombination med ett tomträttslånesystem med garanterad ränta vid olika garanterade räntesatser. Första årets penningvär- de.
a) Årlig budgeteffekt
4% inflation
Milj kr/år
...tlo..-"..
_ = 3% garanterad ränta nun-u =4% garanterad ränta
=5% garanterad ränta
Av diagram 7.6 framgår att den totala budgeteffekten av kommitténs förslag för staten vid 4 % inflation blir positiv vid en garanterad ränta på 4 % och 5 %. Vid en garanterad ränta på 3 % blir det under ca 15 är små negativa effekter. Efter ca 20 år blir den ackumulerade effekten positiv, den har innan dess dock aldrig blivit störande stor. Vid låg inflation kan ur statens synpunkt inga invändningar resas mot något av det redovisade alternativen.
Vid en så hög inflationstakt som 10 % leder alla alternativen till en negativ budgetbelastning för staten i jämförelse med dagens system. Vid 5 % garanterad ränta kvarstår dock underskotten för staten bara under ca 10 år, och de ackumulerade underskotten upphör efter knappt 20 år. De ackumu- lerade underskotten blir dessutom aldrig större än ca 60 miljoner kronor. Även vid en så hög inflationstakt som 10 % framstår effekterna av ett tomträttslån med en garanterad ränta på 5 % som acceptabla för staten. Vid lägre garanterade räntesatser än 5 % krävs däremot att inflationen blir relativt låg för att konsekvenserna för staten skall kunna accepteras. Då dessutom ett tomträttslån av aktuellt slag med en garanterad ränta på 5 % leder till att likviditetsproblemen för kommunen vid en hög inflationstakt minskar kraftigt i förhållande till vad fallet blir om dagens tomträttslånesys-
10% inflation
Milj' kr'får +50
+40 +30 +20
+10
—10 —20 —30 —40
—-50
b) Ackumulerad budgeteffekt (0 real kalkylränta)
4% inflation Mil] kr
+1000
+ 900
+ 800
+ 700
+ 600
+ 500
+ 400
_— =3 % garanterad ränta ""-""'"- =4 % garanterad ränta —————— =5 % garanterad ränta
10% inflation
Milj kr
+1200
+1100
+1000
+ 900
+ 800
+700
+ 600
+ 500
+400
+ 300
+ 200
—- 300
— 400
— 500
— 600
— 700
— 800
tem bibehålls oförändrat även efter införande av det av kommittén föreslagna avgäldssystemet, finner kommittén att ett sådant system bör införas.
8. Övriga frågor
8.1. Upplåtelsetid och lösenskyldighet vid tomträtt för annat ändamål än bostadsbebyggelse
Enligt gällande bestämmelser i 13 kap. 14% jordabalken får tomträttsupp— låtelse bringas att upphöra endast vid vissa tidsperioder. Skillnad görs därvid mellan upplåtelse för bostadsändamål och för andra ändamål. För den förra gruppen gäller att den första perioden utgör 60 år och följande perioder 40 år. om ej längre tid överenskommits. I fråga om tomträtt som väsentligen upplåts för annat ändamål än bostadsbebyggelse får kortare tidsperioder överenskommas, dock minst 20 år.
Skillnad mellan dessa upplåtelsetyper föreligger också beträffande fastig- hetsägarens lösenskyldighet för byggnader när tomträtten upphör på grund av uppsägning. Lösenskyldigheten är obligatorisk vid tomträttsupplåtelse för bostadsändamål. Avser upplåtelsen däremot väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse får överenskommas att lösenskyldighet inte eller endast i begränsad omfattning skall åligga fastighetsägaren (13 kap. 17 & jordabal- ken).
Bestämmelserna om minimifrist för uppsägning och lösenskyldighet för fastighetsägaren har tillkommit bl. a. av hänsyn till tomträttens kreditvärde och tomträttshavarens trygghet i besittningen. Behovet ansågs vid bestäm- melsernas tillkomst genom 1953 års tomträttslagstiftning påkallat främst i fråga om upplåtelser för bostadsändamål. Upplåtelse för annat ändamål skedde enligt vad som kan utläsas ur förarbetena (SOU 1952:28 s. 64 och 69) ofta för kortare tidsperioder avseende småindustrier o. d. där det inte var fråga om någon mera kapitalkrävande bebyggelse. Enligt tredje lagutskot— tets yttrande i fråga om lösenskyldigheten (NJA II 1953 s. 394) fästes vikt vid att en alltför sträng lösenskyldighet kunde motverka fastighetsägarens benägenhet att upplåta tomträtt. Vidare påtalades svårigheten att finna en lämplig avgränsning mot de fall där lösenskyldigheten ansågs böra inskrän- kas eller uteslutas. När det gällde kontors- och därmed jämförliga affärsbyggnader framhölls vidare att fastighetsägarna i praxis regelmässigt torde ha åtagit sig lösenskyldighet vid tomträttsupplåtelser för sådana ändamål.
Stockholms kommun har hemställt att tomträttslagstiftningen ändras så att upplåtelse för fritidsbebyggelse kan ske enligt de regler som gäller för annat ändamål än bostad.
Förhållandena vid upplåtelse med tomträtt för annat ändamål än
bostadsbebyggelse skiljer sig numera inte väsentligt från bostadsupplåtelse. Också för den typ av bebyggelse som det här rör sig om kan kapitalbehovet många gånger uppgå till större belopp. Det får dessutom anses önskvärt ur både enskilds och kreditgivares synvinkel med enhetliga regler oavsett ändamålet med upplåtelsen. I de fall upplåtelser avses skola gälla för endast kortare tid bör enligt kommittén i första hand reglerna om arrende komma till användning. Kommittén vill i detta sammanhang erinra om att frågan om bl. a. belåning av bebyggelse på ofri grund övervägs av byggnadspantutred- ningen (Ju 1977105).
Med hänsyn till det sagda anser sig kommittén inte kunna biträda förslaget från Stockholms kommun utan förordari stället att den nuvarande skillnaden mellan tomträtt för olika ändamål tas bort och att de regler som gäller för bostadsupplåtelser utvidgas till att gälla för alla upplåtelseformer.
8.2. Övergångsfrågor
Bestämmelserna om tomträtt har sedan år 1907 ändrats vid flera tillfällen. Ändringarna har delvis varit av genomgripande natur. Vid dessa ändringar har man emellertid genomgående utformat övergångsbestämmelserna så att dei huvudsak innebär att äldre bestämmelser fortfarande skall gälla för äldre tomträttsupplåtelser. Fem olika typer av tomträtt kan i enlighet härmed särskiljas. Dessa bör särskiljas när det gäller att ta ställning till i vad mån de av kommittén föreslagna nya bestämmelserna skall bli tillämpliga.
1. Tomträttsupplåtelser under tiden 1908—1953, alltså upplåtelser enligt bestämmelserna i 4 kap. nyttjanderättslagen i ursprunglig lydelse. Enligt dessa bestämmelser skulle upplåtelsen avse viss bestämd tid, minst 26 och högst 100 år. Den vanligaste tiden för bostadsupplåtelser var 60 år. I övrigt stod det parterna fritt att komma överens om upplåtelsevillkoren. Frågan om avgäld för tomträtten var inte lagreglerad. Det normala är att i upplåtelsen avtalad avgäld skall utgå oförändrad under hela upplåtelseperioden. Inskrivning av tomträtten var möjlig men inte obligatorisk. Övergångsbe- stämmelserna (SFS 1953:415) innebär att äldre bestämmelser fortfarande gäller men att parterna kan träffa överenskommelse om övergång till nya bestämmelser. Enligt kommitténs enkät till kommunerna är antalet upplåtelser enligt 1907 års lagstiftning närmare 21 300 (se närmare avsnitt 3.2.4.1). Övergång till 1953 års regler har dock skett i några kommuner beträffande sammanlagt cirka 2 000 kontrakt.
2. Tomträttsupplåtelser under perioden 1953—1967, således enligt 1953 års tomträttslagstiftning. Enligt denna lagstiftning uppläts tomträtt på obestämd tid men med möjlighet att ompröva avgälden efter utgången av en bestämd tidsperiod. Den kortaste avgäldsperioden var enligt lag 20 år i fråga om upplåtelse för bostadsändamål och tio år för annat ändamål. Dessa avgäldsperioder gäller alltjämt om inte parterna har träffat överenskommel- se om en kortare avgäldsperiod. I övrigt har 1953 års tomträttslagstiftning utan nämnvärd ändring i sak förts över till jordabalken.
3. Upplåtelser under tiden 1968—1971, således enligt 1967 års tomträtts- lagstiftning. Denna innebar endast att en enhetlig minimitid om tio år
infördes i fråga om alla slag av tomträttsupplåtelser.
4. Upplåtelser efter år 1972, således enligt 13 kap. jordabalken. Till jordabalken fördes som tidigare angivits över 1953 års tomträttslagstiftning. Avgäldsperioderna är dock tio år i enlighet med 1967 års lagstiftning.
5. Upplåtelser enligt tomträttskommitténs förslag. Dessa innebär i korthet att i lag införs regler för avgäldens beräkning redan från tomträttens upplåtelse och att avgälden kan justeras årligen. Enligt allmänt vedertagna grundsatser bör ny lag inte göras tillämplig på avtal som slutits före lagens ikraftträdande. De övergångsregler som infördes vid 1953 års och 1967 års lagändringar utgår från denna grundsats och den bör tjäna som utgångspunkt också i detta sammanhang. Tomträttsavtal enligt 1907 års lagstiftning ingicks för en bestämd tisperiod, i regel 60 år, varefter kontraktet upphörde. Inte sällan infördes emellertid redan från början en avtalsbestämmelse, enligt vilken tomträttshavaren ägde företrädesrätt framför andra till ny upplåtelse om marken ånyo skulle upplåtas med tomträtt. En förlängd upplåtelse är dock att anse som ett nytt avtal, som följer den vid förlängningstillfället gällande lagen. Vanligen sker förlängningen genom en tilläggsklausul i det ursprungliga kontraktet vari anges de nya villkoren. De avtal som ingåtts enligt 1907 års lagstiftning och fortfarande gäller bör liksom hittills regleras enligt då gällande lagstiftning och vad kontrahenterna avtalat. Det betyder således att de vid utgången av den bestämda upplåtelseperioden har att ta ställning till tomträttens fortbestånd och villkoren därför. Det helt övervägande antalet tomträttsupplåtelser har skett efter år 1954. Principiellt skiljer sig dessa från avtal enligt 1907 års lag därigenom att tiden för upplåtelsen är obestämd. Samtidigt får enligt lag villkoren för avgäldens beräkning ändras vid bestämda tidsperioder, 20 respektive 10 år. Vad som nu kan diskuteras är om denna ordning skall bibehållas eller om en övergång skall föreskrivas till de föreslagna nya reglerna. Till grund för omreglering av tomträttsavgälder i den nuvarande lagstift- ningen gäller att avgälden skall bestämmas på grundval av det värde marken äger. Vad kommittén nu har föreslagit utgör en precisering inom ramen för denna allmänt hållna grundsats. Samtidigt är den föreslagna förändringen ägnad att skapa större följsamhet i fråga om bestämningen av tomträttsav— gälderna och därmed att skapa större trygghet i rättsförhållandet. En övergång till det föreslagna avgäldssystemet bör därför enligt kommittén ske även avseende redan ingångna tomträttsupplåtelser. En lämplig tid för en övergång till det nya systemet är i samband med en löpande avgäldsperiods utgång. Kommittén föreslår att en regel härom förs in i övergångsbestäm- melserna. Ett särskilt problem vid en övergångsreglering i anslutning till ny avgäldsperiod kan uppkomma i fråga om tomträttsupplåtelser för vilka omreglering förekommer vid tiden för den nya lagens ikraftträdande. Enligt kommittén talar starka skäl för att den nya ordningen för avgäldsberäkning tillämpas också beträffande tomträttsupplåtelser, för vilka fråga om ompröv- ning väckts eller anhängiggjorts vid fastighetsdomstol. Som nyss sagts är nämligen kommitténs förslag närmast att se som en precisering av gällande grundsatser för avgäldsberäkning. Det är samtidigt angeläget att komma
ifrån den bindning av avgälden som nuvarande system med tio- respektive tjugoåriga avgäldsperioder innebär. Mål som förts vidare till högre instans bör emellertid med hänsyn till instansordningen prövas enligt samma regler som underrätten haft att tillämpa. Kommittén förordar att övergångsbestäm- melserna utformas i enlighet med vad som sagts nu.
Vad slutligen gäller förslaget om upplåtelsetid och lösenskyldighet för även andra ändamål än bostadsbebyggelse bör de föreslagna reglerna gälla endast avtal som ingås efter lagens ikraftträdande.
A..-are
9. Specialmotivering
9.1. Förslaget till ändring i 13 kap. jordabalken
45
I nuvarande lydelse av 4 5 första stycket föreskrivs atti upplåtelsehandlingen för tomträtt skall anges bl. a. avgäldens belopp till dess annat bestämts. Enligt de förslag kommittén lägger fram skall avgälden justeras årligen enligt de regler som anges i 10—11 a 55. Första stycket i paragrafen har anpassats med hänsyn härtill. En nyhet är förslaget att avgäldsunderlag och avgälds— ränta som tillämpas skall anges särskilt. Detta förslag motiveras av att man då får en klar utgångspunkt för beräkning av avgälden.
65
I paragrafen, som gäller villkor vid upplåtelse av tomträtt, har införts bestämmelser om ”villkorade” tomträttsupplåtelser. Tomträttens inträde eller bestånd får enligt förslaget göras beroende av villkor under en tid av högst två år räknat från upplåtelsehandlingens dag. Har ingen tid utsatts skall den anses utgöra två år. Den föreslagna bestämmelsen har sin motsvarighet i 4 kap. 45 första stycket jordabalken.
10—11 a 55
Dessa paragrafer innehåller de bestämmelser om avgäldens beräkning som föreslås av kommittén.
I 105 anges den grundläggande regeln att den årliga avgälden skall beräknas efter ränta på markens värde vid årets början. Räntan betecknas i lagtexten avgäldsränta och markens värde avgäldsunderlag.
Betalas ej avgälden på förfallodagen utgår dröjsmålsränta enligt bestäm- melserna i 3 och 6 55 räntelagen (19752635). Dröjsmålsräntan beräknas från förfallodagen och utgör en ränta motsvarande riksbankens diskonto, ökat med fyra procentenheter.
II 5 innehåller regler om avgäldsräntan. Beträffande motiven till paragra- fen hänvisas till vad som anförts i avsnitten 5.3.3 och 5.3.4. Som där uttalats bestäms avgäldsräntan på basis av den genomsnittliga ”reala” kommunlå- neräntan för de senaste tio åren, förhöjd med 0,1 % för tomträttens administration. En garanterad avgäldsränta får dock alltid åberopas av fastighetsägaren på 2,75 %. I fråga om fastighet som används för annat
ändamål än bostadsbebyggelse får tillämpas en avgäldsränta som med en procentenhet överstiger den nyss angivna, dvs. 3,75 %.
Ifråga om s. k. kombinerade hyresfastigheter, dvs. sådana som upplåts för såväl bostads- som annat ändamål, förordar kommittén att avgäldsunderla- get uppdelas med ledning av de riktvärden som bestämts vid fastighetstax- eringen (12 kap. 4ä fastighetstaxeringslagen). Riktvärdena kan antingen anges som ett värde per kvadratmeter tomtareal eller som ett värde per kvadratmeter byggnadsrätt. När riktvärdet anges per kvadratmeter tomt- areal skall det totala markvärdet fördelas mellan bostäder och lokaler med hänsyn till den bruttoarea som används för respektive ändamål. När riktvärdet anges per kvadratmeter byggnadsrätt beräknas markvärdet för bostäder genom att riktvärdet för bostad multipliceras med byggnadsrätten för bostäder och markvärdet för lokal genom att riktvärdet för lokaler multipliceras med byggnadsrätten för lokaler.
De avgäldsräntor som anges i paragrafen gäller som högsta tillåtna räntenivåer om den reala tioårsgenomsnittliga kommunlåneräntan ej är högre. Det ankommer därefter på den enskilda kommunen att inom denna latitud besluta vilken avgäldsränta som skall tillämpas. Något hinder mot att bestämma en lägre ränta än vad som är möjligt föreligger givetvis ej.
Enligt kommitténs förslag förutsätts att regeringen eller den myndighet regeringen utser följer ränteutvecklingen av kommunlånen och tar initiativ till erforderliga justeringar av avgäldsräntan. Ändring av räntan avses ske i anslutning till årsskiften. Man kan därvid utgå ifrån att det statistiska siffermaterial som räntebeslutet grundas på avser förhållandet vid senste halvårsskifte samt genomsnittet tio år bakåt i tiden.
I 11 a & ges de närmare bestämmelserna om beräkning av avgäldsunder- laget. Som motiverats i avsnittet 5.3.4.1 skall avgäldsunderlaget utgå ifrån det värde på marken, förhöjt med 33 %, som bestämts vid den senaste fastighetstaxeringen (första stycket i paragrafen). Regler om beräkning av detta marknadsvärde ges i 5 kap. 3—6 åå fastighetstaxeringslagen (1979:1152).
Beträffande fastighet för vilken inte skall bestämmas något värde enligt 7 kap. 6 % fastighetstaxeringslagen eller för vilken något värde inte bestämts före upplåtelsen med tomträtt anges vidare i första stycket att avgäldsun- derlaget skall uppskattas i överensstämmelse med grunderna för värderingen vid fastighetstaxering. Detsamma gäller i fråga om fastighet som enligt 9 kap. 2—4 55 fastighetstaxeringslagen är undantagna från skatteplikt. Det betyder att marken vid avgäldsberäkningen får tas upp till det riktvärde som angränsande fastighet inom värdeområdet åsatts.
I andra stycket av 11 aå anges i två punkter omständigheter som kan medföra sänkning av avgäldsunderlaget. Som villkor för sänkning av avgäldsunderlaget gäller att den angivna omständigheten föranlett att fastigheten vid taxeringen åsatts ett högre markvärde.
Punkten 1. avser värdet av rättighet eller anläggning som är knuten till tomträtten och som tomträttshavaren bekostat i särskild ordning. Med rättighet avses i detta sammanhang andel i mark för exempelvis gemensam- hetsanläggning, servitut eller annan marksamfällighet. Anläggning som är knuten till tomträtten kan avse t. ex. allmän va-anläggning eller annan kommunal anläggning.
I den mån va-anläggning byts till tomträtten och således betalats av tomträttshavaren skall enligt förslaget det marktaxeringsvärde som skall läggas till grund för avgäldsunderlaget bestämmas så att man utgår från det marktaxeringsvärde som skulle åsatts fastigheten om anslutning till anlägg- ningen inte skett. Detta marktaxeringsvärde finns anvisat på riktvärdekar- tan, vanligen på det sättet att det riktvärde som innefattar va-anläggningen skall minskas med ett antal steg i den värdeserie som fastställts vid bestämmandet av markvärden.
Enligt punkt 2. skall sådana förbättringar av marken av någon betydelse som tomträttshavaren utfört räknas bort från marktaxeringsvärdet om det påverkat taxeringsvärdet. De värdeklasser som gäller enligt 1981 års fastighetstaxering är
Markvärdeklass, kr. Intervall mellan värdeområden, kr 15— 45 000 5 000 50—100 000 10 000 120—200 000 20 000 225 000— 25 000
I vissa kommuner är kostnaderna som tomträttshavaren betalat för markandel i gemensamhetsanläggning och förbättringar av marken i allmän- het så höga att jämkning av avgäldsunderlaget normalt kommer att behöva företas. En lämplig åtgärd kan därvid vara att, som f. n. görs i Stockholms kommun, tillämpa ett visst schablonavdrag vid beräkningen av avgäldsun- derlaget.
I de fall det åsatta marktaxeringsvärdet skall justeras, skall det göras på det sättet att man utgår från det marktaxeringsvärde som skulle ha gällt om tomträttshavaren inte hade utfört de åtgärder eller anläggningar som gjorts.
Enligt tredje stycket 11 a 5 får avgäldsunderlaget under en löpande taxeringsperiod räknas upp med inträdd förändring i konsumentprisindex. Bestämmelsen har närmare motiverats i avsnitt 5.3.4.1.
125
Paragrafen innehåller i nu gällande lydelse regler för jämkning av avgäldens belopp, dels efter överenskommelse mellan parterna (första stycket) och dels efter tomträttshavarens påkallande (andra stycket). Eftersom den övre gränsen för avgäldsräntan enligt förslaget skall fastställas i särskild ordning, har möjligheten till jämkning begränsats till att avse avgäldsunderlaget.
14 och 17 55
Som närmare motiverats i avsnitt 8.1 föreslår kommittén att den nuvarande skillnaden mellan upplåtelse av tomträtt för bostadsändamål och för annat ändamål än bostadsbebyggelse tas bort och att de regler som gäller för bostadsupplåtelse utvidgas till att gälla alla upplåtelseformer. Med hänsyn härtill har andra styckenai 14 och 17 55 upphävts.
215
Enligt denna paragraf i nu gällande lydelse gäller bl. a. att ny avgäld gäller mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning beviljats eller förklarats vilande. I det förslag som kommittén utarbetat skall direkt av lagen framgå den högsta avgäld som får utgå. Med hänsyn härtill har kravet på inskrivning av ändrad avgäld upphävts. I fråga om den närmare motiveringen härtill hänvisas till avsnitt 5.352.
23 och 25 55
I dessa paragrafer anges i nu gällande lydelse att mål avseende bl. a. omprövning eller jämkning av avgäld skall upptas av fastighetsdomstolen och att anmälan därom skall göras till inskrivningsdomaren för anteckning i tomträttsboken. Eftersom avgäldsräntan enligt förslaget ej skall kunna överklagas, har paragraferna justerats med hänsyn härtill.
Övergångsbestämmelsema
I punkt 1 . anges att de nya bestämmelserna ej är tillämpliga på avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande om ej annat anges i punkterna 2. eller 3.
Enligt punkt 2. skall de nya avgäldsreglerna bli tillämpliga på tomträtts- upplåtelser för vilka gäller reglerna om avgälds omprövning enligt 11 å i nu gällande lydelse. Övergången till den nya ordningen sker i och med inträdet av en ny avgäldsperiod.
De tomträttsupplåtelser som avses i punkt 2. är sådana som ingåtts enligt 1953 års och 1967 års tomträttslagstiftningar. Upplåtelser som ingåtts under tiden 1908—1953 berörs således inte av kommitténs förslag.
Är vid tiden för den nya lagens ikraftträdande mål om omprövning anhängigt vid fastighetsdomstolen, skall enligt punkt 3. målet prövas enligt den nya lagens bestämmelser. I redan fullföljda mål gäller äldre bestämmel- ser.
Punkt 4. innehåller en bestämmelse om anmälan till inskrivningsmyndig— heten för anteckning i tomträttsboken när en övergång skett till det nya avgäldssystemet. En sådan anmälningsskyldighet får närmast anses utgöra ett led i tomträttens administration. En lämplig ordning är därför att tomträttshavaren åläggs skyldigheten att ombesörja anmälan till inskriv- ningsmyndigheten. Sådan anmälningsplikt föreligger också i de fall kontra- henterna under en löpande avgäldsperiod kommer överens om övergång till den nya avgäldsreglerna.
I tomträttsboken kommer således att hänvisas till den högsta avgäld som enligt lag kan utgå och ej den eventuellt lägre avgäld som kan tillämpas inom en enskild kommun. Närmare uppgifter härom får därför i fortsättningen inhämtas hos tomträttsupplåtaren eller tomträttshavaren.
; _A_ _; ....A4. _4__
9.2. Förslagen till ändring i tomträttsbokskungörelsen och i gravationsbeviskungörelsen
Ändringarna i tomträttsbokskungörelsen och gravationsbeviskungörelsen är en följd av att den högsta medgivna avgälden för tomträtt enligt förslaget skall framgå av en direkt bestämmelse i lag.
iii !!!-G.I.! ul: !
Särskilda yttranden
] Särskilt yttrande av ledamoten Svegfors
Kommittén har valt att föreslå att fastigheters marktaxeringsvärde läggs till grund för avgäldsunderlaget. Även om starka skäl — vilka utvecklas i Ulf Brunfelters särskilda yttrande — talar för anknytning till exploateringskost- naderna kan jag på grund av uppenbara rationaliseringsfördelar godta taxeringsvärdet som grund för avgäldsunderlaget. Jag vill emellertid starkt understryka en osäkerhet som föreligger och som i grunden kan påverka valet av anknytning till taxeringsvärdet.
I samband med den senaste fastighetstaxeringen har synnerligen stark kritik riktats mot hela komplexet av fastighetstaxerings- och beskattnings- regler. Det är än så länge för tidigt att vare sig bedöma på vilken punkt denna kritik haft sitt största berättigande eller på vilka punkter som kritiken kan komma att föranleda förändringar av taxerings- och/eller beskattningsregler. Min personliga uppfattning är emellertid att den nuvarande formen av taxering med utgångspunkt från marknadsvärden ej bör eller kan komma att bestå för någon längre tid. Främst utgår jag då från det starka samband som finns mellan en fastighets belåning och dess marknadsvärde. Med en alltfort mer åtstramad kreditmarknad kommer skillnaderna mellan olika —i och för sig likvärdiga — fastigheters belåning att bli större och större. Därmed kommer skillnaderna mellan likvärdiga fastigheters marknadsvärde också att bli större. De enhetliga taxeringsvärdena kommer till följd av detta att framstå som orimliga. Detta, sammantaget med det starka politiska tryck som överhuvudtaget kommer att föreligga för att ändra de olika regler som reglerar det slutliga beskattningsresultatet, leder mig till slutsatsen att vi redan inom kort kommer att stå inför avgörande förändringar av fastighets- taxeringen. Därmed kommer vi sannolikt inte att ha den typ av taxerings- värde att tillgå som kommittén förutsätter i sitt förslag.
2 Särskilt yttrande av sakkunnige Brunfelter A. Synpunkter på ett kostnadsbaserat avgäldsunderlag för tomträtt
1 Behovet av enklare avgäldssystem
Tomträttskommittén har funnit, att nuvarande avgäldssystem är praktiskt svårhanterligt. Detta beror framför allt på att avgäldsunderlaget skall baseras på jämförelser med marknadspriser på en tänkt fastighetsmarknad, där
omsättningen på råmark för bebyggelse eller för bebyggelse färdigställd tomtmark kan ge vägledning för en individuell prisbestämning på varje tomträttsfastighet på samma sätt som vid en expropriationsvärdering. En sådan metod är invecklad och komplicerad för en masshantering av värderingsoperationer, som tomträttssystemet förutsätter, särskilt vid sådana periodvis återkommande omregleringar av hela fastighetsbestånd, som tomträttssystemet förutsätter. Arbetssvårigheterna ökar av att det knappast finns någon marknad för obebyggd färdig tomtmark, som kan studeras med statistiskt tillförlitligt resultat, vilket kommittén också tagit fasta på. Huvuddelen av sådan färdigexploaterad tomtmark (vars värde genomsnittligt motsvarar 10 a 15 procent av värdet på en fastighet med uppförd bebyggelse) distribueras numera av kommunerna eller ligger på fasta händer hos byggherrar, som inte försäljer objekten innan de bebyggs. Omsättningen av färdig tomtmark är därför liten och priserna torde ofta variera starkt. Även försäljning av råmark för bebyggelse är begränsad och sker alltmer via kommunerna som följd av den officiella markpolitiken. Det är ytterligare en viktig faktor, som gör referenser till en tänkt fastighets- marknad för byggnadsobjekt alltmer orealtistisk. Särskilt markvillkoret enligt statsmakternas beslut 1974 syftar nämligen till att så långt möjligt avskaffa grundläggande betingelser för en sådan fri fastighetsmarknad — jfr prop. 1974:150 särskilt s. 379—380.
Kommittén påpekar också helt riktigt, att lagen för närvarande inte ger mycket vägledning för hur prisbestämningar av avgäldsunderlaget skall ske. Till exempel refererar värderingsbestämmelsen i 13:11 JB allmänt till ”det värde marken äger” utan att precisera om därmed avses råmark eller färdig tomtmark, trots att man i det senare fallet befinner sig på ett helt annat utvecklingsstadium, där framför allt nedlagda investeringar är den domine- rande faktorn för prisbilden (råmarkskostnaden torde nämligen motsvara 10 a 15 procent av den totala investeringen för att utveckla byggklar tomtmark, huvuddelen består av VA-kostnader, gatukostnader och andra exploate- ringsarbeten).
2 Fastighetstaxeringsvärden som avgäldsunderlag
Mot bakgrund av de uppenbara problem som finns att inom tomträttsinsti— tutets ram hantera en värderingsmekanism som baseras på en referens till tänkta marknadspriser på obebyggd mark för bebyggelse, har tomträttskom— mittén valt en pragmatisk lösning. Den innebär, att avgäldsunderlaget får ansluta sig till marktaxeringsvärdet vid fastighetsbeskattningen. Det bör dock slås fast, att detta är en anpassning i brist på verklighetsförankrat underlag. Något ”marknadspris” ivedertagen mening är inte fastighetstax— eringsvärdena. De framstår närmast som ett surrogat i den meningen att man utnyttjar annat primärmaterial, nämligen i huvudsak prisbildningen på bebyggda fastigheter för att indirekt komma fram till ett antaget mark/ tomtvärde på en fastighet. Som framgått under tomträttskommitténs utredningsarbete visar det sig härvid att exploateringskostnadernas utveck- ling spelar stor roll för de bedömningar, som ligger till grund för marktaxeringsvärdena. Exploateringskostnader kan sägas utgöra ett kon- trollinstrument, dvs. ett material som också indirekt utnyttjas för värdebe-
_Å__...
stämningen, vilket fått till följd att prisutvecklingen på exploateringskostna- der och förändringar av fastighetstaxeringsvärden ligger mycket nära varandra.
3 Tomträttssystem och fastighetsbeskattning
Med det pragmatiska synsätt utredningen anlagt för att förändra avgälds- problematiken i tomrättssystemet uppstår en nära anknytning till fastighets- taxeringen. Marktaxeringsvärdet måste visserligen justeras i en hel del avseenden, vilket kan leda till komplikationer, framför allt då det gäller att tillgodoräkna tomträttshavarna anslutningsavgifter, som betalas kontant, och som därför inte får ingå i avgäldsunderlaget för att undvika dubbelde- bitering. Men bortsett från detta kommer fastighetsbeskattning och debite- ring av tomträttsavgäld att följa mycket likartade mönster. För ett rationellt betraktelsesätt uppstår frågan, om man inte strängt taget kunde betrakta saken så, att vi får två beskättningskategorier — en där sakägarna betalat mark- och exploateringskostnader kontant till kommunerna — resp. en annan med högre beskattning av marktaxeringsvärdet, där sakägaren erhållit motsvarande förmåner i kredit hos kommunen.
Strävandena efter förenkling i avgäldssystemet förefaller onekligen betyda, att man utan avgörande skillnader skulle kunna ersätta tomträtts- systemet och därtill hörande administration (kommunal debitering av avgälder, särskilt lagfarts— och inskrivningssystem, tolknings- och tillämp- ningsproblem av särskild lagtext, en förmögenhetskategori formellt klassad som ”lös” egendom men i praktiken ”tvillingkonstruktion” med fast egendom etc.) med en betydligt enklare ordning, som helt inordnas i fastighetsbeskattningen.
Det kunde enklast ske så, att fastighetstaxeringsmyndigheterna underrät- tades av kommunerna, när kommunen erlägger mark- och exploaterings- kostnader för en viss fastighet. Sådana taxeringsenheter belastas härefter med en högre avgäld/fastighetsskatt på sitt marktaxeringsvärde. Denna belastning anpassas för att motsvara en skälig realränta, vilket också ligger mycket nära tomträttskommitténs synsätt.
Med hänsyn till att taxeringsvärdena brukar följa nyexploateringskostna— dernas utveckling, uppstår en överkompensation för kommunerna på så sätt, att huvuddelen av fastighetsbeståndet med äldre planstandard och mindre påkostad exploatering får betala samma avgifter som ny bebyggelse. För att undvika komplikationer med särberäkningar och reduktioner i ett starkt förenklat avgiftssystem kan detta enklast lösas så, att realräntan får en försiktigt tilltagen nivå — t. ex. två procent — så att kommunerna erhåller en skälig förräntning sett över fastighetens hela livslängd — dvs. en förskjutning sker i betalningarna som ger en viss överdebitering av äldre bebyggelse och en viss rabattering i nyare bestånd.
Den förändring som följer med förvandling av tomträttsavgälden till fastighetsskatt skulle emellertid påverka tomträttshavarnas betalningsför- måga negativt. Detta beror på att fastighetsskatt till skillnad från ränta inte är en avdragsgill kostnad. Endera får detta bemästras så, att tomträttshavarna endast belastas med verklig realränta för kommunallån — dvs. under senaste 15-årsperioden 0,5—2,5 procent — eller också, vilket förefaller enklast, får
tomträttsavgälden fortfarande betraktas som en avdragsgill räntekostnad, låt vara scahablonmässigt konstruerad som en fastighetsskatt.
4 Tomträttsinstitut för framtiden
Som framgått finns således praktiska skäl ifrågasätta behovet av ett särskilt rättsligt institut för tomträtt med åtföljande administration, när som det förefaller i stort sett likvärdiga resultat kan nås med förändringar i fastighetsbeskattningen. Över tiden stigande inkomster för kommunen genom en förräntning av tomtmarkens genomsnittliga realvärde nås då på ett likartat men vida enklare sätt. Därmed har de rationella argumenten för ett tomträttssystem som uppfyller kommitténs målsättningar i allt väsentligt uppnåtts på en enklare väg, och ett särskilt rättsligt institut med motsvarande syfte kan undvaras.
Emellertid kan ett tomträttssystem möjligen tillgodose andra rationella behov. Som framgått består avgäldsunderlaget för byggklar tomtmark i verkligheten till största delen inte av mark utan av investeringar, s.k. exploateringskostnader (ca 85—90 procent). Tomträttssystemet samlar på detta sätt upp ett flertal olika kostnadsposter, som debiteras fastigheterna genom den splittrade speciallagstiftning, som vi i dag har på detta område, t. ex. VA-lagen, lagen om fjärrvärmeanläggningar, vissa regler i BL, samt den specialreglering av väg- och gatukostnadsdebiteringen, som nyligen framlagts (jfr SOU 1977:12 och 1977z65) m. fl.
En fördel med tomträttssystemet kan då vara att ta ett samlat grepp på detta sortiment av specialreglerade kostnadsbelastningar. Speciallagstift- ningens debiteringsgrunder är f. n. mycket allmänt hållna, som strax skall beröras. T. ex. förutsätter VA-lagen att kostnaderna ej får överstiga vad som behövs för att täcka nödvändiga kostnader för anläggningen (24 5). Inom denna ram får debiteringarna ske ”efter skälig och rättvis grund”, vilket kan ge utrymme för mycket skiftande uppfattningar (jfr 26 5). I praktiken sker vanligtvis en utjämning av kostnaderna så att man inom kommunen arbetar med schablonmässiga debiteringar, oavsett variationer av faktiska kostnader mellan olika områden, som utnyttjas för bebyggelse.
Med en samordnad debitering av olika kostnadsslag vid utbyggnaden (VA, fjärrvärme, gator etc.), som kan ske inom ramen för ett tomträttssystem, kan förutsättningarna förbättras för att genomföra en projektredovisning områ- desvis för att nå en bättre kostnadskontroll, säkrare bedömningar av olika områdens användbarhet från kostnadssynpunkt för bebyggelse osv. Detta i sin tur kan ge kommunerna möjlighet till rationaliseringsvinster i hantering- en av exploateringsåtagandena för bebyggelse. Redan en rationaliserings- vinst i storleksordningen 10 procent kan då vara tillräckligt betydelsefull för att motivera en särskild kostnadsredovisning inom ramen för ett samman- hållet tomträttssystem. En rationaliseringsvinst i den storleksordningen uppväger i vart fall betydligt administrationskostnaderna för ett tomträtts- system — dvs. det finns här ett självständigt motiv också i förhållande till alternativet att genom fastighetsbeskattningen tillgodose syftet att kommu— nerna skall få viss utdelning på eventuella realvärdestegringar inom fastighetsbeståndet. Frågan blir närmast vilket syfte som anses väga tyngst — utdelning på eventuella realvärdestegringar eller rationaliseringsvinster.
| i l
_ ”A...; Mmm—___...
Gemensamt för båda alternativen anses då vara, att kommunerna erhåller förräntning av sin exploateringsaffär, räknat i realvärde.
5 Motiv för ett kostnadsbaserat avgäldsunderlag
I det följande berörs mot bakgrund av det tidigare sagda ytterligare några tänkbara motiv för att bibehålla ett tomträttssystem, som redovisar exploateringskostnaderna som avgäldsunderlag. Som framgått består den byggfärdiga tomtmarken huvudsakligen av exploateringskostnader. Tomt- rättskommittén har också funnit att ett stort antal kommuner även använder exploateringskostnaderna som grund för sitt avgäldsunderlag, men då som regel i form av genomsnittliga kostnader för kommunens exploateringsaffär. En skillnad mot ett fastighetstaxeringssystem är således, att man här direkt kan anlita ett faktiskt ekonomiskt underlag för att beräkna avgäldsunderla- get, vilket tomträttskommittén också konstaterat. Existerande avgäldspraxis i många kommuner och den här påtalade verklighetsanknytningen är med andra ord ett par motiv, som kan åberopas för ett kostnadsbaserat system. Verklighetsanknytningen är inte oviktig, eftersom den utgör en viss garanti mot överdebitering av fastighetsbeståndet.
Däremot har tomträttssystemet hittills inte utnyttjats för att nå rationali- seringsvinster i kommunernas exploateringsverksamhet, trots att systemet som framgått erbjuder särskilda förutsättningar för detta från rättsekono- misk synpunkt genom den samordning av debiteringarna som är möjlig. Tomträttssystemet skulle därför kunna begagnas som något av en föregångs- metod inom fastighetsväsendet i sådant syfte.
Med en projektredovisning av olika utbyggnadsområden nås, som nämnt, förutsättningar att bättre bedöma olika utbyggnadsalternativ från kostnads- synpunkt. Detta har betydelse för rationaliseringsvinster mellan olika områden. Men också inom ett område kan betydande skillnader uppstå, beroende på hur området utnyttjas och projekteras för bebyggelse. Även här kan förbättrad kostnadsredovisning ge stora besparingar. Ett kostnadsbase- rat system förbättrar vidare möjligheterna att klarlägga hur olika bebyggel- setyper belastas med exploateringskostnader, d. v. s. rättviseaspekten kan tillgodoses på ett sätt som kan öka förtroendet från allmänhetens sida till debiteringarna. Även detta är beaktansvärt. Hit hör också att ett system med långtgående kostnadsutjämning sannolikt inte beaktar skillnader i planstan- dard i nämnvärd utsträckning. Med projektredovisade kostnader får man också ur den synpunkten en rättvisare betalningsordning, eftersom betal- ningarna hänför sig till den planstandard, som faktiskt tillförts området.
Visserligen kan tomtkostnaderna på detta sätt komma att variera mellan olika områden. Men det återspeglar också att resursåtgången för samhället varit olika, dvs. kostnaderna kan påverka utvecklingen så, att besparingar/ rationaliseringsvinster uppstår. Råmarken skulle då sannolikt betinga ett olika pris om fria marknadsförhållanden existerat. Som nämnt är denna fråga numera av akademiskt intresse, beroende bl. a. på den rådande markpoli- tiken. Möjligen kan ett kostnadsbaserat system påverka kommunernas prispolitik på råmark, men då helt inom ramen för tänkbara rationaliserings- vinster. Råmarksaffären är dock av tämligen underordnad betydelse, eftersom rämarken som förut sagts är en tämligen ringa andel av värdet på
byggklar tomtmark.
Sett ur konsumentens synpunkt bör ett system som premierar rationalise- ringsvinster leda till en lägre total kostnad, dvs. vara en prispressande faktor. Däremot torde ett kostnadsbaserat system mera sällan medföra större variationer i marknadspriser för konsumenterna, beroende på att också tomtkostnaden är en relativt begränsad del av totalkostnaden — 10 å 15 procent. Med andra ord, det blir i första hand byggherrarna som i sina kalkyler får genomföra en totaloptimen'ng av hela byggkostnaden så att variationeri tomtkostnader ryms i en för marknaden normal prissättning på t. ex. småhus.
6 Närmare om ett kostnadsbaserat avgäldsunderlag 6.1 Det område, vars exploateringskostnader skall läggas till grund för avgäldsbestämningen torde ganska naturligt kunna avgränsas av de exploa- teringsområden som blivit föremål för samtidig utbyggnad. Avgälderna beräknas med andra ord på ett avgäldsunderlag motsvarande exploaterings- kostnader för samtidigt utbyggda bebyggelseområden. I princip bör dessa kunna definieras enligt bostadsbyggnadsprogrammen. Kommunens arbetsinsatser torde knappast behöva ökas härigenom, eftersom en bedömning och uppföljning av exploateringskostnader bör vara ett naturligt led i pågående stadsutbyggnader. Exploateringskostnadernas storlek är med andra ord ett material, som man ändå bör ta fram. I avgäldsunderlaget ingår alla lokala exploateringskostnader, som gäller fastighetsfunktioner — dvs. i främsta rummet gator och servicelednin gar etc. Detta ger kommunen täckning för normala stadsplanekostnader. Tillägg bör vidare kunna beräknas för andel i generalplanekostnader. Den kanske viktigaste kategorin i detta sammanhang, nämligen VA-anläggningar (reningsverk o.d.) synes i princip vara beräkningsbar, eftersom dylika kalkyler erfordras för att fullgöra självkostnadskravet enligt VA-lagen. Samma principer torde kunna läggas till grund då det gäller trafikanlägg- ningar av generalplanekaraktär, som ej bekostas med statliga medel. I båda dessa fall gäller det i princip att beräkna kostnaden för kapacitetsutbyggna- der. Också för avgränsning av dessa utgifter till tid och rum torde kommunens bostadsbyggnadsprogram kunna läggas till grund. Då det gäller ombyggnad och sanering torde en bedömning kvartersvis kunna ske. Vid större saneringsföretag finns också möjligheten att låta områdesplaner o.d. ligga till grund för avgränsningen.I brist på andra kriterier finns för övrigt också nyfastställelse av stadsplan att tillgå.
6.2 Problemet att fördela utbyggnadskostnader fastighetsvis kan lösas enligt praxis vid exploateringsavtal så, att de utbyggnadskostnader som uppstår anses komma bebyggelsen till godo i förhållande till exploateringstal. Detta ter sig särskilt naturligt i fråga om tomträtt, eftersom tomträttskontrakten i princip tillförsäkrar tomträttshavarna viss byggnadsrätt enligt gällande stadsplan. Det råder med andra ord en naturlig överensstämmelse mellan de fördelar man tillförsäkrats som tomträttshavare och den delaktighet i kostnader som uppstår.
-_ __. :.....M.
6.3 Då det gäller punktsaneringar eller byggande av enstaka hus, bör avgäldsunderlaget kunna bestämmas genom hänvisning till näraliggande referensobjekt. Detsamma gäller då enstaka tomträttsfastigheter upplåts för nybebyggelse. Avgäldsunderlaget kan då bestämmas till den kostnad, som framkommer som normal för jämförbar bebyggelse, vilken blivit uppförd områdesvis.
6.4 Undantagsvis kan det också vara uppenbart, att annan beräkningsgrund erfordras för fördelning av utbyggnadskostnader inom ett område — t. ex. för särskilt trafikalstrande fastigheter eller en anläggning som ställer särskilda anspråk på reningskapacitet eller dylikt. Sådan jämkning bör det finnas utrymme för, och praxis kan här utvecklas genom att eventuella tvister prövas av VA-nämnden.
6.5 Det ursprungligen fastställda avgäldsunderlaget justeras över tiden genom indexreglering.
6.6 Det kostnadsbestämda avgäldsunderlag som på detta sätt erhålles förräntas genom en räntefot, som anspassas till erforderlig realränta över en längre tidsperiod.
6.7 Också inom ett kostnadsbaserat system kan man beakta särskilda lägesvärden, som uppstår över tiden. Realvärdeförändringar, som förändrar förutsättningarna avsevärt, kan på samma sätt som t. ex. enligt grundsatser- na för värdestegringsexpropriation ge anledning till omprövning av utgående avgäld. Sannolikt blir detta dock ingen särskilt frekvent företeelse, beroende på att avgäldsunderlaget följer prisutvecklingen genom index. Anpassningen kan ske så, att en uppföljning sker av normala relationer mellan utgående tomträttsavgälder och fastighetsavkastningen/alternativt saluvärden. Visar det sig vid en begärd omprövning, att den berörda fastigheten avviker avsevärt från normala kvottal, justeras avgälden med hänsyn härtill.
6.8 Övergångsregler behövs även för ett kostnadsbaserat system. Ett kostnadsbaserat system får dock sin huvudsakliga betydelse för nytillkom— mande tomträtter. Då det gäller äldre tomträtter har ju kostnadsanalysen redan förlorat sin betydelse, eftersom en uppföljning i efterhand inte ger nämnvärt utbyte och dessutom lär vara mycket svårgenomförbar från praktisk synpunkt. För framtiden däremot skulle ett system med kostnads— uppföljning ge helt andra möjligheter till en ekonomisk uppföljning av tomträttsrörelsens utveckling. Övergången kan med hänsyn till det sagda ske successivt, när äldre tomträttskontrakt skall omregleras för ny avgäldsperiod. Avgäldsunderlaget kan då för framtiden bestämmas enligt nuvarande regler. Det så uppkomna avgäldsunderlaget indexregleras härefter på samma sätt som kostnadsbase- rat underlag och förräntas härefter med realränta.
B. Avgäldsräntan för lokalhyreshus och lokaler
Kommittén föreslår, att kommunerna skall erhålla en högre garanterad avgäldsränta — 3,75 % — för fastigheter som används för annat ändamål än bostadsbebyggelse, medan bostadsfastigheter erhåller en lägre garanterad räntenivå på 2,75 %. En avsevärd skillnad i avgäldsbelastning uppstår på så sätt mellan dessa fastighetskategorier enligt kommitténs förslag.
Tanken på en differentiering framfördes på ett mycket sent stadium i kommittéarbetet. Frågan har därför inte kunnat beredas lika ingående belysning, som kommittéarbetet i övrigt givit prov på. Ståndpunkten från kommittén motiveras knapphändigt på sid. 132 i betänkandet med att det skulle föreligga en skillnad i totalavkastningen, som motiverade högre avgälder för fastigheter, som utnyttjas för annat än bostadsändamål (jfr även sammanfattningen sid. 15).
Problemet berörs närmare i bilaga 1 ”Avkastningen av hyresfastigheter”. Innehållet i bilagan lämnar inte nämnvärd vägledning, och under 2.4 ”Slutsatser” framhålls i motsats till utredningens ståndpunkt, att någon säkerställd skillnad mellan bostäder och lokalhyreshus inte kunnat beläg- gas.
Under avsnittet 3.4 ”Direktavkastningen” i bilaga 1 hävdas, att direktav- kastningen för lokalhyreshus skulle överstiga det genomsnittliga för bostads- hyreshus. Men högre anspråk på direktavkastning talar närmast för att prisutvecklingen för lokalhyresobjekt skulle vara svagare än för bostadsfas- tigheter, något som i sin tur inte talar för några högre avgäldsanspråk.
För att dokumentera en högre totalavkastning undersöks i promemorian även prisutvecklingen på fastigheter. Härvid studeras under 2.3 i bilaga 1 ”SCBs prisstatistik”. Denna pekar också — med tanke på det nyss nämnda direktavkastningskravet inte alldeles oväntat — på att prisutvecklingen genomsnittligt varit svagare på fastigheter för annat ändamål än bostadsan- vändning — dvs. ett konstaterande som icke stöder kommitténs ståndpunkt. Det heter härom ”Realvärdeminskningen har enligt SCB:s statistik inte varit lägre för de kombinerade/kommersiella fastigheterna. Siffrorna ovan pekar mer mot det omvända, även att det finns skillnader mellan perioderna”.
Något stöd i offentlig statistik att prisutvecklingen för lokalhyresfastighe- ter skulle ge underlag för en jämfört med bostadshyreshus gynnsammare totalavkastning finns således inte. I promemorian beskrivs därför också en annan undersökning, som skett för att belysa möjligheten för sådana antaganden. Detta försök har i bilaga 1 redovisats som 2.2 ”Material från fastighetstaxeringarna". Undersökningen har genomförts av Lantmäteriver- ket på kommitténs uppdrag och berör material från sex kommuner vid tre fastighetstaxeringar och provtaxeringen 1981. Undersökningen berör alltså ett begränsat urval fastigheter, och i undersökningen ingår ”mycket få renodlade lokalhyreshus”. Materialets användbarhet kan redan med hänsyn till denna begränsning ifrågasättas. Men dessutom konstateras i promemo- rian, att inte heller detta material lämnar stöd för slutsatsen, att någon kategoriskillnad finns i fråga om värdeutvecklingen, och det heter under 2.4 ”Slutsatser”: ”Det är alltså inte möjligt att dra några entydiga slutsatser från detta material rörande värdeutvecklingen”.
Som ett led i diskussionen om direktavkastning/totalavkastning behandlas
även (3.3) 'Driftskostnadsandelen" i lokalhyreshus resp. bostadshyreshus. Det statistiska materialet betecknas här som ”relativt osäkert” och en specialundersökning utförd av KTH presenteras därför också i detta fall på ett begränsat fasstighetsbestånd — ”ca åttiotalet enskilt ägda bostadshyreshus i Stockholms innerstad". Driftskostnadsandelen för lokalhyreshus förmodas på grundval av dessa studier vara lägre än för bostadshyreshus ”främst därför att hyresnivån där i regel är högre, medan driftskostnaderna kan bedömas vara ungefär lika stora eller lägre”. Några bestämda slutsatser kan med andra ord inte dras av detta, och vad hypotesen om en lägre driftskostnadsandel för lokalhyreshus kan ha för betydelse för diskussionen om eventuella olikheter i totalavkastning mellan hyreshus och lokalhyreshus är oklart. I promemorian påpekas emellertid, att ett bättre driftsöverskott i lokalhyresfastigheter sannolikt äts upp av högre kapitalkostnader — jfr 4.2 ”Några ord om belåning".
Sammanfattningsvis bidrar således bilaga 1 inte med något från saklig synpunkt hållbart stöd för utredningens ståndpunkt.
Praktiska och teoretiska invändningar kan ytterligare anföras mot utredningsförslaget i denna del.
Att avkastningskraven på lokalhyresfastigheter och kommersiella objekt kan skilja sig från bostadshus i vissa fall har ett samband med riskfaktorer. Affärslägen och köpvanor växlar, avskrivningsbehov och förnyelse av fastighetsbeståndet kan vara jämförelsevis annorlunda än för bostadshyres- hus etc. Att t. ex. högre förräntnings- och avskrivningskrav — jfr utredning- ens bilaga 1 tidigare om ogynnsammare finansiering för lokaler — framkallas av riskfaktorer betyder emellertid endast att dessa risker behöver kompen- seras. Detta utgör med andra ord inte något belägg för att t. ex. kommersiell bebyggelse genomsnittligt skulle vara föremål för högre anspråk på real förräntning på marknaden.
Det är också väsentligt beakta, att lokalhyresbeståndets sammansättning är mycket heterogen. Användningssätten varierar, det finns också stora variationer mellan värdeutvecklingen på olika orter, och lägesfaktorer — t. ex. affärslägen — inom orten varierar också mycket starkt. En generellt betydligt högre avgäldsnivå för hela beståndet, som utredningen föreslår, kommer på så sätt att drabba mycket ojämnt och träffa objekt utan nämnvärd bärkraft.
Visserligen förekommer det inom lokalhyresbeståndet fastigheter med en gynnsammare realvärdeutveckling än genomsnittligt för hyresfastigheter. Men att det förhåller sig så för vissa objekt är inte något hållbart motiv att generellt belasta hela lokalhyresbeståndet med högre avgäldsränta. Det är också ett tankefel att kräva högre avgäldsränta individuellt av lokalhyresob- jekt med särskilt god realvärdeutveckling. Ty med kommitténs förslag kommer taxeringsvärdet/avgäldsunderlaget att öka snabbare för dessa fastigheter. Därmed erhåller kommunen sin beskärda del av värdeökningen — vilket för övrigt är en grundtanke med utredningsförslaget. Åsätts därutöver en högre garanterad avgäldsränta, inträffar i princip en dubbel- debitering. Kommunen erhåller nämligen då en högre ”realränta” på ett objekt, vars avgäldsunderlag/taxeringsvärde redan vuxit på ett sätt som tillför kommunen skäligt utbyte av värdeökningen. En konstruktion, som medför sådana konsekvenser kan inte betecknas som korrekt.
Till ytterligare belysning av det vanskliga att generellt belasta hela tomträttsbeståndet, som inte används för bostadsändamål, med en högre avgäld må anföras följande:
Tomträtter som utsätts för högre förräntningskrav kommer som nämnt att bestå av fastigheter med mycket skilda användningssätt och ekonomiska förutsättningar. Hit hör t. ex. både fabrikslokaler, lagerutrymmen, kontor och affärslokaler, för att nu nämna några exempel. Men också typiska s. k. bostadskomplement som daghem, samlingslokaler och parkeringsanlägg- ningar kommer att ingå. Avkastningsförmågan hos dessa mycket skiftande typer av objekt varierar som påpekats starkt. Att som kommittén antar genomsnittligt tillskriva denna heterogena grupp en högre total avkastnings- förmåga än bostadshus, ter sig från praktisk synpunkt verklighetsfrämman- de. Det kan knappast vara troligt, att byggnadernas skiftande utformning och användning skulle ha någon motsvarighet i en entydig och genomgående mer positiv utveckling av värdet på tomtmarken hos dessa fastigheter. Tomtvär- det/markpriset, som avgäldsunderlaget refererar till, utgör nämligen en mycket begränsad del av det totala fastighetsvärdet, som sannolikt i huvudsak bestäms av byggnaden. Skiftande byggnadsanvändning torde med andra ord inte ha någon entydigt klarlagd inverkan på tomtvärden, på det sätt kommittén synes anta.
Möjligen bottnar kommitténs ställningstagande i fråga om högre garante- rad avgäldsränta ytterst på föreställningen, att lokaler och ”kommersiella” objekt skulle ha en större ekonomisk bärkraft jämfört med hyreshus genomsnittligt sett. De skulle därför kunna tjäna som ”skatteobjekt” och bidra till att täcka kommunernas intåktsbehov — jfr vad jag i annat sammanhang anfört om likheterna mellan kommittéförslaget och fastighets- beskattning. Med tanke på att vi inom fastighetsbeskattningen inte har någon särbehandling av kommersiella objekt eller fastigheter med lokaler av skilda slag, finns det rimligen inte tillräckliga motiv att nu på mycket osäkra antaganden om avkastningsförmåga introducera en särbehandling av dessa fastigheter inom ramen av tomträttssystemet så, att de där behandlas mer eller mindre som en särskild fastighetstaxeringskategori. Att lokalhyresfas- tigheter och lokaler skulle ha en genomsnittligt bättre bärkraft än bostäder är i varje fall en uppfattning, som knappast kan bestyrkas i verkligheten.
Tvärtom finns vissa undersökningar, som pekar i en helt annan riktning. Så har exempelvis riksskatteverkets referensgrupp för värdering av industrifas- tigheter genomfört en analys av totala antalet försålda industrifastigheter 1975—78, en analys av cirka 4 400 köp (typkoderna 32 — tillverkningsindustri, 36 — bensinstationer, bilreparationsverkstäder — samt 37 — lager, depåer m. m.). Undersökningen visar, att dessa objekt ej varit värdesäkra under perioden, de uppvisar t. o. m. den lägsta prisutvecklingen av förekommande fastigheter. Man bör också minnas, att tomträttshavaren även betalar garantiskatt också för kommunens/fastighetsägarens markvärde, vilket innebär, att tomträttsavgälden så att säga dubblerar kommunens intäkter i den delen, något som också talar för moderation i anspråk på garanterad ränta.
Till belysning av problematiken kan ytterligare t. ex. anföras den uppfattning, som de kommunala bostadsföretagen i Stockholm anfört i skrivelser till Stockholms fastighetskontor den 2 juni 1980 "Angående
1M1=m_*._h ___. ___—www
_ _-__._._._..
:..-=- m...-u
beräkning av tomträttsavgälder för lokaler i bostadshus eller kommersiella servicecentra till bostadsområden”. I denna skrivelse framhåller de kommu- nala bostadsbolagen efter att ha betonat de kommunala företagens allmänt bekymmersamma ekonomiska problem bl. a.
”Trots denna ogynnsamma kostnads- och intäktsbild har vi tyckt oss konstatera att fastighetskontoret fortfarande är av den uppfattningen att lokaler som ingår i eller ansluter till bostadshus lämnar täckningsbidrag för bostadsbebyggelsen. Vår uppfatt- ning är emellertid att även vad gäller lokaler en klar tendens föreligger innebärande att kostnadstäckning får skjutas på en osäker framtid.”
”Vid reglering inom ytterområden har det nyligen hänt att bottenlåneinstitutet Hypoteksföreningen uppmärksammat att relationen mellan avgäld och möjlig hyra efter avgäldsreglering blivit sådan att tomträttens pantvärde försämrats till den grad att skäl föreligger ompröva lånevolymen. Även om detta är ett extremt fall som dock skriftligt påtalats, har underhand lånegivarna dock uppmärksammat tendensen i flera fall. Avgäldsregleringarna har sålunda — åtminstone i vissa fall — förts till sådan nivå att tomträttens pantvärde äventyras. Vid bedömningen av dessa områdens räntabilitet måste också vägas in bolagens självklara bemödanden att för sina bostadshyresgäster bevara en så allsidig service som möjligt inom och intill bostadsområdena.
Det är ett väl känt faktum att företagarna i vissa mindre centra brottas med stora problem för att hävda sig mot konkurrensen från stormarknader och s. k. fullservi- cecentra. I många fall subventioneras hyrorna och bolagen lämnar även marknadsfö- ringsbidrag för att stödja företagarna i dessa mindre centra. Härtill kommer utslagningen av småbutiker i såväl inner- som ytterstaden, vilket vållar stora problem.”
I en till skrivelsen fogad promemoria heter det vidare bl. a.:
”Det bör emellertid beaktas att dagens lokalhyror i allt mindre utsträckning lämnar omedelbar täckning för produktionskostnaderna i bostadsområdenas lokaler. Avgäldsposten bör därför istället ställas i relation till räntekostnaderna för produk- tionen. Då finner man att varje tillkommande belopp om 50:- avgäld/m2 uthyrd lokalyta ger samma försämrade effekt på objektets lokalytor som en tillkommande produktionskostnad på 10—15 %.”
Slutligen måste konstateras, att en högre avgäldsnivå för lokaler blir ytterligare belastning, inte minst för dagligvaruhandeln, som redan brottas med stora problem för närvarande. En skatteliknande belastning på lokaler kommer därför att resultera i ett negativt genomslag för allmänheten på service och priser. Möjligen förväxlas också i detta sammanhang föreställ- ningar om ekonomisk ”bärkraft” hos vissa fastigheter med kommersiell användning med det faktum, att åtskilliga affärsidkare genom yrkesskicklig- het kan tillföra sin rörelse särskild good-will och omsättningsvärde. Sådana tillgångar betyder dock inte automatiskt tillskott till fastighetsvärdet, i varje fall inte varaktigt och i synnerhet knappast definierbart på en sådan restpost ekonomiskt sett, som tomtvärdet utgör.
3 Särskilt yttrande av sakkunnige Fridell
Jag kan inte ansluta mig till kommitténs förslag i fråga om beräkningen av avgäldsräntan. Dessutom har jag en rad allmänna synpunkter på kommitté- förslaget i övrigt.
1 Allmänt
I en bilaga till betänkandet har gjorts en omfattande beskrivning av de ekonomiska konsekvenserna för enskild, kommun m. fl. vid upplåtelse av tomträtt. Bilagan innehåller ett stort antal räkneexempel, tabeller och diagram, grundade på varierande och i regel komplicerade förutsättningar. Vissa delar av bilagan återges i huvudbetänkandet. Angreppssättet tynger framställningen och gör den svårtillgänglig och delvis ofullständig. Enligt min mening borde man i större utsträckning än som skett ha analyserat och beskrivit de principiella olikheterna mellan tomträtt och äganderätt och de viktigaste orsakerna till dessa olikheter, samt — på motsvarande sätt — konsekvenserna för enskilda, kommuner m. fl. Den principiella analysen och beskrivningen kunde därefter ha belysts genom enkla räkneexempel. Med denna bakgrund borde därefter ha skett en mera systematisk jämförelse med de övriga bostads- och markpolitiska medel som står till buds för samhället.
Av kommitténs egen utredning framgår emellertid, att tomträtten numera i huvudsak endast har ett kvarvarande syfte, nämligen att samhället (kommunen) förbehålls skälig andel av den reala värdeökningen på marken, då sådan förekommer. I övrigt fungerar tomträtten i huvudsak endast som motsvarigheten till en låneform. Det kan också konstateras, att tomträtts- fastigheterna endast utgör ca 5 % av landets fastigheter för de ändamål som det här är fråga om. Tomträttsinstitutet har härigenom endast begränsad betydelse inom mark- och bostadspolitiken.
Jag komer här nedan att först behandla tomträtten som låneform. Därefter belyses sambandet mellan tomträtten som form för indragning av markvär- destegring och övriga medel som står till buds för detta ändamål. Avslutningsvis behandlas kommitténs konkreta förslag då det gäller bestäm- mande av avgälden.
2 Tomträtten som låneform
Här antas inledningsvis att avgälden bestäms på det sätt som kommittén föreslagit (avgäldsräntan är en realränta och avgäldsunderlaget motsvarar marknadsvärdet på marken till den del detta värde ej beror av åtgärder som utförts eller bekostats av tomträttshavaren). I det fall markvärdeförändring- en följer inflationen förekommer inte någon indragning av någon markvär- destegring till samhället. Tomträtten utgör i sådana fall i huvudsak endast en form för lån till kostnaden för marken (avgäldsunderlaget).
Denna låneform skiljer sig emellertid i flera avseenden från de vanliga låneformerna.
För vanliga ”nominella" lån gäller, att det lånade beloppet ej förändras (bortsett från amorteringarna), att räntesatsen utgör någon form av marknadsränta som inkluderar en ersättning för inflationen samt att lånet avbetalas genom amorteringar.
Vid den form av ”lån" som tomträtten utgör gäller däremot att det lånade beloppet (avgäldsunderlaget) stiger i takt med markvärdet eller m. a. o. i takt med inflationen eller något mer eller något mindre. Vidare är räntesatsen en låg (inflationsfri) reallåneränta. Någon amortering sker inte.
% %
.—_n_n-T ,T _.
===-.-
Tomträtten kan därföri detta avseende sägas motsvara ett amorteringsfritt ”indexlån” eller ”reallån”, där skulden skrivs upp inte i takt med inflationen utan med markens värdeökning.
Samtidigt gäller att kommunerna för att finansiera tomträttsverksamheten normalt tar upp lån, nominella tomträttslån. För dessa betalas en marknads- ränta (tomträttslåneränta). Lånebeloppet amorteras men förändras inte i övrigt.
För tomträttshavaren föreligger följande skillnader jämfört med det fall då tomtmarken innehas med äganderätt.
a. Lånet (avgäldsunderlaget) behöver inte amorteras. b. Ränteutgiften före skatt (avgälden) är i inledningsskedet mindre än
ränteutgiften (marknadsräntan) vid vanliga län men ökar i takt med markvärdeutvecklingen (i stort i takt med inflationen eller lite mer eller lite mindre). Motsvarande gäller för ränteutgiften efter skatt. d. Endast den del av den vanliga nominella marknadsräntan, som utgör realränta, är avdragsgill, däremot inte inflationsdelen (markvärdeökning- en, skulduppskrivningen). Avgälden (realräntan) efter skatt blir häri- genom positiv. Vid nominella län är däremot också inflationsdelen i räntan avdragsgill. Härigenom blir realräntan efter skatt normalt negativ (exempel marknadsränta 15 %, marginalskatt 67%, inflation 10 %, realränta före skatt 5 % (15 x 1/3), efter skatt -5 % (5—10 %).
."
Jämfört med äganderättshavarens blir härigenom tomträttshavarens situa— tion annorlunda i flera avseenden. Detta kan i praktiken medföra, att tomträtten i sig får ett marknadsvärde, som leder till vinster för den förste tomträttshavaren och motsvarande förluster för den (eller de) efterföljan- de.
Jämfört med upplåtelse med äganderätt föreligger för kommunen följande avvikande konsekvenser av tomträtt.
a. Avgäldsunderlaget amorteras ej. Genom att kommunen själv måste amortera de nominella tomträttslånen uppkommer likviditetssvårighe- ter. b. Avgälden är låg inledningsvis i förhållande till kommunens ränteutgifter för tomträttslånen. Också detta medför likviditetssvårigheter. c. Successivt uppkommer en allt större förmögenhetsökning, dels genom amorteringarna och dels genom den sänkning av tomträttslånens realvärde, som inflationen leder till.
För kommunen är härigenom tomträtten en ”utlåningsform” med villkor som dåligt motsvarar villkoren vid kommunens egen inlåning, tomträttslå- nen. För att få verksamheten att ”gå runt” inom överskådlig tid föreslår kommittén en ändring av tomträttslånebestämmelserna och införande övergångsvis av en garanterad ränta på 5 %. Dessutom föreslås en högre avgäldsränta (2,75 %) än som svarar mot den verkliga, genomsnittliga reallåneräntan (ca 0 %).
Som låneform betraktad är härigenom tomträtten en dålig lösning för både tomträttshavaren och kommunen och, genom behovet av särskilda regler för tomträttslånen, också för staten.
Sveriges Villaägareförbund har framlagt en idéskiss till en ny låneform med en mycket låg ränta (ca 3 %) och en begränsad uppskrivning av skulden (högst 50 % av inflationen). En sådan låneform skulle — efter skatt — leda till mycket bättre resultat för låntagarna än de föreslagna tomträttsreglerna medför för tomträttshavarna. Samtidigt skulle stat och kommun slippa ifrån de likviditetsproblem som nu uppkommer i tomträtts- och tomträttslåne- verksamheten. En slutsats blir, att tomträtten inte är någon lämpligt utformad ersättning för lån för att täcka kostnader för tomtmarken.
3 Tomträtten som medel för markvärdeindragning
I det föregående har visats, att tomträtten vid det fall att någon real markvärdeförändring inte föreligger helt motsvarar ett amorteringsfritt "reallån” eller ”indexlån” med en låneskuld lika med avgäldsunderlaget och med en skulduppskrivning i takt med inflationen samt en reallåneränta lika med avgäldsräntan.
Förekommer däremot en real markvärdesänkning blir avkastningen (avgälden) lägre än reallåneräntan. Kommunen gör i sådana fall förluster på tomträttsverksamheten. Förekommer real markvärdeökning blir avkast- ningen i motsvarande mån högre. I det senare fallet leder tomträtten till att viss del av avkastningen av den reala markvärdeökningen förbehålls samhället (kommunen).
Vid sidan härav sker emellertid indragning av viss del av den reala värdeökningen också genom villabeskattningen (intäktsschablonen), garan- tibeskattningen, förmögenhetsbeskattningen och realisationsvinstbeskatt- ningen.
Sambandet mellan de olika instrumenten för markvärdeindragning har inte behandlats av kommittén. Denna har t. o. rn. uttalat (sid. 115) att "uttag av avgäld resp. realisationsvinstskatt måste . . . hållas isär . . . Att koppla ihop dessa i övrigt helt skilda regelsystem . . . är . . . inte lämpligt.” Jag kan inte ansluta mig till denna ståndpunkt utan anser det tvärtom självklart, att sambandet mellan olika medel för markvärdeindragning måste klarläggas bl. a. för undvikande av dubbleringar och luckor.
Liksom tomträtten leder villa-, garanti- och förmögenhetsskatten till indragning av en del av markvärdeökningen redan under innehavet av fastigheten, medan realisationsvinstbeskattningen leder till sådan indragning vid försäljning av fastigheten.
Det sagda belyses här med ett exempel.
”Normalt” markvärde — utan real värdeökning — är 100 000 kr. I detta fall är däremot markvärdet (avgäldsunderlaget) 160 000 kr. Marktaxeringsvär- det är 120000 kr (vid normalt markvärde 75 000 kr.) Avgäldsräntan är 2,75 %, intäktsprocenten 2 %, garantibeloppet 1,5 %, marginalskatten 60 % (både vid den årliga beskattningen och vid reavinstbeskattningen), kommunala utdebiteringen 30 kr., förmögenhetsskatten 1 %.
Tomträttsavgälden uppgår i detta fall till (2,75 % x 160 000 =) 4 400 kr. Detta belopp överstiger avgälden vid ”normalt” markvärde med (4 400 — 2 750 =) 1 650 kr. Avgälden är avdragsgill. Vid 60 % marginalskatt blir ”markvärdeindragningen" (1 650 x 0,4=) 660 kr.
Ökningen av villaskatten utgör (45 00 x 2 % x 60 % =) 540 kr. Ökningen
av garantiskatten uppgår till (1,5 % x 30 % x 45 000 =) 225 kr. Förmögen- hetsskatten har antagits utgöra 1 % och ökningen i skatt uppgår i sådant fall till (1 % x 45 000 =) 450 kr.
Under innehavet ackumuleras de enskilda årens markvärdeökning. Vid realisationsvinstbeskattningen tas det ackumulerade beloppet upp till beskattning med en marginalskattesatsl. I exemplet var marginalskattesatsen 60 %. Denna form av markvärdeindragning är härigenom mera ”effektiv” (60 %) än tomträtten (40 %). Motsvarande årliga belopp är härigenom 1,5 gånger större än markvärdeindragningen via tomträtten. (I verkligheten torde marginalskattesatsen ofta vara större vid reavinstbeskattningen än vid den årliga inkomstbeskattningen under innehavet.)
Sammanfattningsvis gäller alltsåi detta fall att markvärdeindragningen via villa-, garanti-, förmögenhets- och realisationsvinstbeskattningen är betyd- ligt större än via tomträtten. Då därtill tomträtt tillämpas endast för ca 5 % av landets fastigheter är dess faktiska betydelse mycket begränsad. Risk finns också att markvärdeindragningen träffar tomträttshavarna dubbelt. Motiven för att också i fortsättningen ha kvar tomträttsinstitutet kan därför i hög grad ifrågasättas, i varje fall för småhusens del.
4 Kommitténs förslag till bestämmande av tomträttsavgälden
Kommittéförslaget anknyteri sina grundläggande principer för att bestämma tomträttsavgälden till vad som för flera år sedan föreslogs av Sveriges Villaägareförbund (Sv JT 1976 s. 71). Jag har därför ingenting att erinra mot den princip för avgäldsberäkningen som kommittén föreslår. Vid tillämp- ningen av denna princip kommer emellertid kommittén till slutsatser, som jag inte kan godta. Jag kommer här först att behandla avgäldsräntan och därefter avgäldsunderlaget.
Kommittén har stannat för att avgäldsräntan bör utgöra en realränta. För småhusens del är den praktiska möjligheten — och den som också är mest motiverad — att bestämma realräntan att beräkna den som en reallåneränta. Kommittén har visat att den genomsnittliga reallåneräntan per tioårsperiod för närvarande endast obetydligt avviker från noll (varierar mellan +0,12 % och —0,07 %). Det högsta förekommande genomsnittsvärdet under den period som belysts med statistik är 2,57 % (i slutet av sextiotalet).
Kommitténs konkreta förslag till avgäldsränta är för småhusens del 2,75 %. Detta procenttal innefattar emellertid i realiteten ett avdrag sammanhängande med att avdrag från marknadsvärdet enligt kommitténs förslag inte skall ske för värdet av trädgårdsanläggningar av normal beskaffenhet. I ett rättsfall (dets. k. Solnamålet) har HD räknat med avdrag från markvärdet för värdet av normal trädgårdsanläggning med 10 %. Motsvarande avdrag görs enligt kommitténs sätt att räkna i stället från avgäldsräntan. Den verkliga, av kommittén föreslagna avgäldsräntan utgör därför drygt 3,0 %.
Det är helt klart att kommunen måste tillförsäkras en avkastning av tomträttsmarken även i de fall reallåneräntan är noll eller — som ibland kan vara fallet — t. o. rn. negativ. Jag har därför redan från början accepterat en undre gräns, ett ”golv”, för avgäldsräntan. Enligt kommittén kommer emellertid detta ”golv” att ligga ca tre procentenheter över nuvarande
1Enligt föreslagen änd- ring av reglerna för rea- vinstbeskattningen kom- mer i vissa fall också den nominella värdehöj- ningen att beskattas.
genomsnittliga reallåneränta och ca 0,5 % över det högsta belopp, som den genomsnittliga reallåneräntan uppgått till under den period som belysts av kommittén med statistik.
Motiven för att kommittén valt att föreslå en avgäldsränta som så avsevärt överstiger reallåneräntan är i första hand svårigheten för kommunerna att få tomträttsverksamheten att ”gå runt” och inte drabbas av stora underskott, som först många år senare kan täckas genom överskott. I det föregående har jag visat, att dessa svårigheter i allt väsentligt beror på, att tomträtten kan liknas vid en form av utlåning till tomträttshavarna, men att denna utlåningsform kraftigt avviker från de vanliga låneformerna och från den inlåningsform som i första hand står till buds för kommunerna (tomträttslå- nen). Vad kommittén föreslagit i fråga om tomträttslånen kommer i viss utsträckning att minska de inledande likviditetssvårigheterna. Trots detta kvarstår för kommunens del behovet av att tillämpa en avgäldsränta, som väsentligt överstiger reallåneräntan.
I praktiken kommer därför tomträttshavarna genom en förhöjd avgälds- ränta att få betala för kommunernas likviditetssvårigheter. Detta kan inte godtas i den utsträckning som kommitténs förslag innebär.
Vad jag tidigare anfört leder fram till slutsatsen, att det bör övervägas att använda andra medel än tomträtt, för att tillgodose de ändamål, som tomträtten fortfarande kan ha. En ”partiellt real” låneform (PR-lån) som villaägareförbundet föreslagit, skulle leda till radikalt bättre resultat för ' tomträttshavarna jämfört med vad tomträtten innebär. Indragning av markvärdestegring sker också mera effektivt och — framför allt — för större del av fastighetsbeståndet — genom olika former av beskattning än genom tomträtten, som f. n. tillämpas endast för ca 5 % av det ifrågavarande slaget av fastigheter.
Om emellertid tomträtten också i fortsättningen skall finnas kvar som en möjlighet kan jag inte acceptera 2,75 % som avgäldsränta. Redan 2,0 % innebär vid årlig uppräkning av avgäldsunderlaget ett resultat, som för , kommunerna är minst lika fördelaktigt, som vad nu tillämpad praxis leder :| till. ”Golvet” för avgäldsräntan bör därför sättas till 2 % i stället för av 'i kommittén föreslagna 2,75 %.
Kommittén har föreslagit att marktaxeringsvärdet skall utgöra grund för beräkning av avgäldsunderlaget. Många skäl kan anföras mot detta. Inte minst villaägareförbundet har varit mycket kritisk mot sättet för fastighets- taxeringens utförande och också föreslagit en alternativ metod. Det kan ifrågasättas om marktaxeringsvärden under någon längre tid kommer att stå till buds för bestämmande av avgäldsunderlaget. Kommittén har inte heller belyst vissa praktiska konsekvenser av användningen av marktaxeringsvär- dena, som sammanhänger med att dessa ofta bestäms med ledning av statistik för ett annat bestånd av fastigheter, än de tomträttsfastigheter det är fråga om. Tillvägagångssättet kan medföra att avgäldsunderlaget blir felaktigt.
Trots dessa invändningar finns för närvarande knappast något användbart alternativ till marktaxeringsvärdena. Jag godtar därför — trots mycket stor tvekan — att marktaxeringsvärdet används.
I praktiken leder emellertid användningen av taxeringsvärden ]" vissa fall till helt oacceptabla konsekvenser. I vissa orter ligger taxeringsvärdena på t grund av stor brist på småhus i förhållande till efterfrågan på nivåer, som 'f
.a. _. : .
.T. -____.__. n.
-:.n
=.??? n. r:
kraftigt överstiger vad som kan anses vara ett boendevärde. Dessa höga värden kan i praktiken realiseras först i samband med försäljningen av fastigheten. Vid den mekanik som tillämpas för tomträtten dras emellertid ifrågavarande del av avkastningen av markvärdeökningen in redan under innehavet, dvs. innan den blivit möjlig att utnyttja för tomträttshavaren.
Används marktaxeringsvärdet som grund för beräkningen av avgäldsun- derlaget, måste det därför utöver ett ”golv” enligt det föregående också sättas ett ”tak” att tillämpa i områden med — till följd av bristande tillgång på småhus — särskild hög marktaxeringsvärdenivå. Detta ”tak” kan lämpligen kopplas direkt till avgälden som sådan och knytas till basbeloppets storlek. Jag föreslår att ”taket” sätts till 0,3 basbelopp för tomter för friliggande villor (f.n. ca 4800 kr.), 0,25 basbelopp för kedjehus (ca 4000 kr.) och 0,2 basbelopp för radhus (ca 3 200 kr.).
Kommittén har föreslagit, att för tiden mellan fastighetstaxeringarna uppräkning av marktaxeringsvärdet skall ske med konsumentprisindex. Detta kan inte godtas. I nuvarande läge har prisutvecklingen stagnerat och det förekommer t.o.m. prisfall, trots att inflationen är ca 15 %. Sker uppräkning bör den därför anknytas till någon form av fastighetsprisindex för småhus eller göras mycket försiktigt, t. ex. med hälften av inflationen.
Kommittén föreslår att — för tomträttsinnehavare med gemensamhetsan- läggningar — avdrag från markvärdet skall ske för värdet av rättighet eller anläggning, som är knuten till tomträtten. Detta är en mycket viktig regel. Småhusägare med gemensamhetsanläggningar, som de själva förvaltar och har det ekonomiska ansvaret för, är nu ofta missgynnade jämfört med andra kommunmedlemmar. Kommittén har emellertid inte närmare belyst, hur denna beräkning skall ske. Detta är en brist, som kan befaras komma att leda till rättstvister. Det är mycket angeläget att korrigeringen av markvärdet sker på ett riktigt sätt.
Sammanfattning
Jag anser att det finns skäl att närmare överväga, om det i fortsättningen finns anledning att upplåta tomträtt för småhus. Syftena med tomträtt kan bättre tillgodoses genom lämpligt utformade lånemöjligheter och beskattning, i första hand realisationsvinstbeskattningen.
Om emellertid tomträtten också i fortsättningen skall förekomma som upplåtelseform, bör avgäldsräntan vid årlig uppskrivning av avgälden ej sättas högre än 2 % för småhus i stället för av kommittén föreslagna 2,75 %. Dessutom bör avgälden högst få uppgå till följande belopp, som är ställda i relation till penningvärdets utveckling, nämligen 0,3 basbelopp för tomter för friliggande villor, 0,25 basbelopp för kedjehus och 0,2 basbelopp för radhus.
Mellan fastighetstaxeringarna bör avgäldsunderlaget räknas upp med ett för området och hustypen gällande fastighetsprisindex eller endast försiktigt, exempelvis med hälften av inflationen.
4 Särskilt yttrande av sakkuniga Ridderstrand-Linderoth och Romson
Såsom tomträttskommittén konstaterat är det angeläget att proceduren för avgäldsreglering förenklas. Denna förenkling har kommittén ansett sig kunna uppnå med det föreslagna avgäldssystemet som i princip innebär automatiska årliga avgäldsjusteringar. Genom systemet med ett rörligt avgäldsunderlag som svarar mot markens marknadsvärde och en real avgäldsränta anser man sig kunna tillgodose det uppställda kravet på att i skälig utsträckning tillföra fastighetsägaren — kommunen värdestegringen på marken samtidigt som man får en bostadssocial fördel genom en sådan fördelning i tiden av avgäldsunderlaget att avgäldens storlek under de inledande åren är lägre än i andra modeller. Enhetliga regler skall gälla för avgäldsbestämningen redan från upplåtelsens början och genom uttryckliga lagregler bestäms avgäldsunderlaget och den avgäldsränta som högst får tillämpas.
Häremot vill vi anföra följande. Vi delar visserligen den uppfattningen att det är av största betydelse att söka förenkla proceduren för avgäldsregleringen. Denna förenkling får emellertid inte vinnas på bekostnad av lämpliga avgäldsregler. Enligt vår uppfattning missgynnar föreslaget avgäldssystem främst kommunerna såsom fastighetsägare — tomträttsupplåtare. Därmed föreligger den uppenbara risken att kommunerna på sikt överger tomträtten som markpolitiskt instrument. Risken för en sådan utveckling föreligger enligt vår mening i flera hänseenden med kommittéförslaget. Också tomträttshavare kan drabbas genom att de vid förvärv av tomträtt får betala för de övervärden som kan ha uppstått genom att avgälden inte är marknadsmässig.
Avgäldens fördelning i tiden
Såsom kommittén framhållit medger den föreslagna metoden en sådan fördelning i tiden av avgälderna att avgäldens storlek under de inledande åren är lägre än i andra modeller. Ur kommunalekonomisk synpunkt kan detta emellertid leda till effekter som inte kan anses godtagbara. Genom det föreslagna systemet uppkommer stora underskott för kommunen under de 15—20 första åren av upplåtelsetiden. På lång sikt kan överskott uppkomma för tomträttsupplåtaren — kommunen, detta under förutsättning av stigande markvärden och därmed ett ökat avgäldsunderlag.
Denna fördelning av intäkter och kostnader i tiden medför stora påfrestningar för den kommunala ekonomin. För kommunerna är tomträt- tens vara eller icke vara i hög grad en likviditetsfråga. För den upplåtande kommunens del innebär den ekonomiska fördelningen säkra underskott under den närmast liggande någotsånär överblickbara tidsperioden mot möjligheten till osäkra överskott på längre sikt. Vid en sådan sammanväg- ning måste rent principiella kostnader och fördelar som infaller nära i tiden komma att väga tyngre.
Främsta anledningen till denna för kommunen — upplåtaren ogynnsamma effekt är den i förhållandet till nulägets nominella ränta och fastighetsmark- nadens räntekrav mycket låga ”realränta” som skall tillämpas. Däremot
[m.-3 _.w
..m 1m'rm" *Ä'r=—kr ua.—i— ::..—.
synes anknytning till ett avgäldsunderlag som fastställs med ledning av ett på angivet sätt uppräknat marktaxeringsvärde kunna godtasi fråga om mark för bostadsbebyggelse. För kommersiell och industriell mark anser vi dock att bindningen till taxeringsvärden är alltför stark. I synnerhet gäller detta kommersiell mark i centrala lägen. Här bör med hänsyn till de stora markvärden det är fråga om skapas en möjlighet till noggrannare värdeupp- skattning än vad fastighetstaxeringen resulterar i.
Skälig aågäldsränta
När det gäller att söka fastställa nivån för en skälig realränta föreligger betydande svårigheter. Några större möjligheter att med ledning av marknadens krav kunna bestämma en realränta föreligger inte. Detta beror givetvis främst på att systemet med nominell marknadsränta helt dominerar inom den nuvarande samhällsekonomin och att reala marknadsräntor hittills inte finns noterade. Om man framräknar realränta som en restpost sedan från den nominella marknadsräntan dragits inflationseffekten kan variatio- nerna bli stora även vid måttliga förändringar av utgångsvärdena. En så beräknad realränta måste anses vara mindre väl lämpad som grund för en långsiktig bedömning. En realränta kan ej heller användas på annat än realvärdesäkra objekt. Hit kan ingalunda fastighetsmarknaden i allmänhet räknas. Det finns klara belägg för att fastigheter ej är realvärdesäkra. I sådana fall erhåller kommunen en lägre totalavkastning på det kapital som är placerat i tomträttsmark än vad man på fastighetsmarknaden och andra kapitalmarknader kräver. Kommunen har ej heller möjlighet att omplacera kapitalet. Vad nu sagts gäller all slags tomträttsmark såväl för bostäder som för kommersiella ändamål.
En skälig avgäldsränta kan enligt kommittén bestämmas med utgångs- punkt från en reallåneränta som framräknats med ledning av 10-årsgenom- snittet för kommunlåneräntan ökad med 0,1 % för tomträttsverksamhetens administrationskostnader. Då en strikt tillämpning av denna princip emellertid skulle leda till realräntor i nuläge kring 0 % har kommittén likväl funnit det skäligt att upplåtaren alltid skall garanteras en viss avgäldsränta. Denna har för småhus och flerfamiljshus satts till 2,75 %, medan avgälds- räntan för lokalhyreshus satts till 3,75 %. Några närmare belägg för riktigheten av dessa angivna räntesatser har emellertid inte stått att finna. Man kan dessutom ifrågasätta den skillnad i räntesatser som föreslås beträffande upplåtelser för småhus och flerfamiljshyreshus å ena sidan samt lokalhyreshus å andra sidan. Med hänsyn till konstaterad värdetillväxt borde mark för exempelvis flerfamiljshyreshus ha högre avgäldsränta än den mark som nyttjas för kommersiella ändamål.
I praktiken innebär kommittéförslaget såvitt vi kan finna en fast avgäldsränta under överskådlig tid. Sålunda har skillnaden mellan kommun- låneräntan och penningvärdeförändringen räknad på 10 års basis inte överstigit 2,75 % under de senaste 15 åren. Kommitténs förslag innebär enligt vår uppfattning icke godtagbara generaliseringar vid bedömning av skälig avgäldsränta med hänsyn till fastighetstyp, värdetidpunkt och läge såväl geografiskt som kommersiellt. Exempelvis har man för tomträtt under en följd av år behövt ha olika avgäldsränta för småhus- och flerbostadsmark
med hänsyn till den olika värdeutvecklingen för dessa marktyper. Värdes— tegringen för småhusmarken har under senare år legat klart över värdeu- tvecklingen för mark avsedd för flerbostadsändamål. Värdeutvecklingen för industriell och kommersiell mark har legat mellan dessa stegringstakter. För småhusmarkens del finns nu tecken på uppbromsning i tillväxttakten.
Viss höjning av de föreslagna räntesatserna synes alltså motiverad. En sådan höjning synes heller inte medföra några påtagligt menliga följder ur bostadssociala eller andra synpukter. Det bör i detta sammanhang framhållas att kommittén själv kunnat konstatera att det inte föreligger någon nämnvärd skillnad i prisutvecklingen mellan fastigheter med tomträtt och med äganderätt, vilket tyder på att avgäldsbeloppets nuvarande storlek inte spelat någon avgörande roll för den enskilda tomträttshavaren. Vissa överslagsvis gjorda kommunala beräkningar pekar på att räntan borde ligga i en nivå på minst 4 % om man med tillämpning i övrigt av kommitténs förslag skall bibehålla nuvarande tomträttsavkastning på småhusmarknaden och på nivån 6 % för den kommersiella marken. Beträffande flerbostadsmarken skulle nivån behöva ligga ännu högre.
Kommittén föreslår att befintliga tomträtter också skall omfattas av den föreslagna avgäldsräntan. Vi vill då nämna att tomträttsaffären har stor ekonomisk omfattning för flera kommuner. Till exempel för Stockholms kommuns del har tomträttsmarken ett marknadsvärde av storleksordningen 9 miljarder kronor år 1980. Värdet fördelar sig med ca 3,5 miljarder kronor på småhusmark, ca 2 miljarder kronor på flerbostadsmark och ca 3,5 miljarder kronor på kommersiell och industriell mark. Avgäldsintäkterna uppgår år 1980 sammanlagt till omkring 220 miljoner kronor. En förändring av avgäldsuttaget med en procentenhet betyder på sikt i dagens värdenivå intäktsförändringar på storleksordningen 90 miljoner kronor/år.
Vissa lättnader i de kommunala likviditetsproblemen är avsedda att åstadkommas genom förslaget om en garanterad räntesats på 5 % för de kommunala tomträttslånen under en inledande låneperiod. Även om en sådan garanterad räntesats trots det statsfinansiella läget skulle bli verklighet är det tveksamt om den innebär någon egentlig lösning. Den föreslagna garanterade räntesatsen på tomträttslånen ligger klart över de räntor som kommunerna garanterats vid avgäldsberäkningen och kommunerna får ackumulerade ränteskulder vilkas täckning med senare uppkommande överskott på tomträttsavgälderna kan te sig oviss.
Alternativa avgäldssystem
Kommitténs avgäldssystem är sammanfattningsvis mycket enkelt att tilläm- pa. I övrigt har nuvarande avgäldspraxis klara fördelar. Den största bristen i kommitténs förslag är att avgäldsräntan bestäms utan hänsyn till olika markvärdeutveckling. Markvärdets tillväxttakt varierar bl.a. med typ av fastighet och belägenhet. Därmed tar man inte hänsyn till det krav på total avkastning som gäller för fastighetsmarknaden. Markavkastningen blir låg för fastigheter med långsam markvärdestegring och förhållandevis hög för fastigheter med snabb värdestegring. Tomträtt torde därmed ur kommunens synpunkt inte bli något alternativ till äganderätt för fastigheter med låg tillväxttakt. Underskottet i tomträttsaffären skulle troligen bli alltför
&&-m—14.x—Tu_*m
kraftiga, särskilt vid en snabb inflation. Visserligen föreslås pengarna kunna lånas upp, men de ska ju slutligen återbetalas.
Man kan då fråga sig om det inte skulle kunna finnas några lämpliga alternativa avgäldssystem där de nu påtalade olägenheterna helt eller delvis skulle kunna undanröjas. Ett avgäldssystem kan förslagsvis byggas upp kring följande principer.
Avgäldsunderlaget bestäms på sätt kommittén föreslagit, dvs. med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Regeln bör, som vi tidigare påpekat, kompletteras med möjligheter till noggrannare uppskattning av värdet för mark med kommersiell bebyggelse i centrala lägen. Markvärdet räknas upp årligen.
Avgäldsräntan bestäms ur de ekonomiska samband (HD:s formelsam- band) som rättspraxis nu tillämpar. Därvid krävs uppgift om kalkylräntan, dvs. totalavkastningskravet och avkastningsökningen, dvs. värdetillväxten. Kalkylräntan skall avse fastighetsmarknaden men kan tills vidare uppskattas som obligationsräntan med visst påslag. HD har tillämpat ett påslag med 1 ä 2 procentenheter men enligt de erfarenheter som vunnits av fastighetsmark- naden är detta påslag för litet. Ett påslag på obligationsräntan med åtminstone 2 a 3 procentenheter torde för närvarande bättre motsvara fastighetsmarknadens räntekrav. Värdetillväxten åter kan lämpligen hämtas ur de 10 senaste årens taxerade markvärde för den fastighet (ev. den fastighetstyp) som skall avgäldssättas. Några prognoser om den framtida fastighetsmarknaden behöver då ej göras. Avgäldsräntan räknas sedan fram med utnyttjande av HD:s formelsamband. Avgäldsräntan vid olika kalkyl- ränta och värdetillväxt kan enkelt åskådliggöras i diagram- eller tabell- form.
Det förutsätts att avgälderna i förekommande fall justeras årligen med hänsyn till förändrat avgäldsunderlag och ändrat ränteläge (obligationsrän- tan).
Den på detta sätt framräknade avgäldsräntan skulle motsvara den högsta ränta som tomträttsupplåtaren (kommunen) får ta ut för sin upplåtelse. Varje kommun skulle dock på samma sätt som gäller nu äga rätt att av bostadspolitiska eller andra skäl reducera den högsta avgäldsräntan till önskad nivå.
Avslutningsvis vill vi uppmärksamma två avgäldssystem som kan behand- las mer fristående från nu anförda principiella synpunkter men ändå bort närmare prövas av kommittén.
Vid sin diskussion av olika tänkbara avgäldssystem samt deras för- och nackdelar har kommittén bl. a. behandlat ett alternativ betecknat d) innebärande indexuppräkning av en avgäld som bestämts utan särredovisad koppling till avgäldsunderlag och ränta. Systemet utgår från att markägaren — kommunen och tomträttshavaren kommer överens genom förhandling om en skälig, marknadsanpassad tomträttsavgäld som inte behöver baseras på någon av faktorerna avgäldsunderlag eller avgäldsränta. Senare inträdda värdeförändringar kompenseras genom indexuppräkning. Såsom kommittén framhållit torde denna metod innebära att kostnaderna för gjorda investe- ringar i marken och väntad markvärdestegring snabbt kan tillgodoföras markägaren. Tomträttshavaren ges samtidigt möjlighet att redan vid avtalstillfället bedöma skäligheten av den överenskomna avgälden och
normerna för framtida avgäldshöjningar. Denna avgäldsmodell har avvisats av kommittén. Bl. a. har man anfört att en indexuppräkning av ett ursprungligt avgäldsbelopp enligt denna avgäldsmodell torde kräva komplet- terande spärregler i lag mot orimliga konsekvenser av avtalet. Vid utformningen av sådana spärregler synes man inte kunna undvika spörsmålet med beräkning av markvärdestegringen. Dessutom har invänts att metoden ställer mycket stora krav på upplåtelseavtalet eftersom det blir styrande för de framtida avgälderna. Inte minst ställer man stora anspråk på den enskilde tomträttshavaren vid förhandlingarna med kommunens representanter. Enligt vår mening måste dessa farhågor betecknas som överdrivna. Vid indexuppräkning enligt ett sådant system borde det vara möjligt att konstruera ett härför lämpligt index som givetvis inte skall vara konsument— prisindex.
Ett annat alternativ innebär att man under en inledande fast tidsperiod av tomträttsupplåtelsen låter nuvarande avgäldssystem i stort sett bibehållas och att övergång till ett automatiskt verkande avgäldssystem sker först i samband med den första avgäldsregleringen. Tidpunkten för övergången bör kunna läggas så att några beloppsmässiga komplikationer inte uppstår. Det är ju i samband med avgäldsregleringen som det nuvarande systemet medför de största olägenheterna. Mot detta kan invändas att en sådan avgäldsbe- stämning skulle i obehörig grad kunna gynna markägaren — kommunen genom att man kommer i åtnjutande av fördelarna från båda systemen medan tomträttshavaren får nackdelarna. Med en lämplig utformning av reglerna för övergången till det automatiskt verkande avgäldssystemet torde dock rimliga krav från båda sidor kunna i skälig omfattning tillgodoses.
Bilaga 1 Avkastningen av hyresfastigheter
1 Inledning och grundläggande begrepp
Syftet med denna bilaga är att för olika slags hyresfastigheter (flerbostadshus och lokalhyreshus) belysa vilken avkastning de ger. Vidare redovisas (avsnitt 2.2.3) viss belysning av markvärdeutvecklingen för småhustomter.
När avkastningen från en fastighet skall uppskattas är det nödvändigt att först klargöra vad som menas med avkastning. Begreppen direktavkastning och totalavkastning är här centrala. (Det direktavkastningsbegrepp som används här har ej samma betydelse som HD i NJA 1975z385).
Under en räkenskapsperiod har en fastighet vissa in- och utbetalningar utgörande hyror samt drifts— och underhållskostnader. En fastighets direkt- avkastning kan därvid definieras som skillnaden mellan in- och utbetalningar dividerat med fastighetsvärdet. Formeln härför blir således
., = 53 V där rd = direktavkastning H = hyresintäkter D = drift- och underhållskostnader V = fastighetens marknadsvärde
En fastighet förändras emellertid i värde. Totalavkastningen omfattar därför både direktavkastning och värdeförändringar. Formeln blir
.,=5—1>_+ay= mä
V V där r, = totalavkastning AV = fastighetens värdeförändring (förändring i byggnadsvärde + förändring i markvärde)
För att bedöma en fastighets reala totalavkastning måste alltså både direktavkastning och (real-) värdeförändring bedömas. I avsnitt 2 skall värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden avseende
hyresfastigheter uppskattas och i avsnitt 3 direktavkastningen. I det avslutande avsnittet diskuteras den sannolika totalavkastningen utifrån resultaten i avsnitt 2 och 3.
En fastighet består i regel av mark och byggnader. En fråga är hur total- och direktavkastning ska *fördelas' mellan mark och byggnader.
Värdeförändring kan givet vissa definitioner bedömas för mark och byggnad separat. Direktavkastningen för mark och byggnad separat kan dock inte räknas fram från statistiskt material, eftersom det inte finns någon marknad för bebyggd tomtmark. Däremot kan man mer principiellt resonera på följande sätt.
Om något tenderar att utjämnas på marknaden så är det totalavkastningen, eftersom den rimligen är den avgörande för en investerare. Om mark och byggnad har olika värdeutveckling, vilket ju är troligt med tanke på att byggnaden åldras, måste direktavkastning för mark och byggnad också skilja sig från varandra om totalavkastningen ska vara densamma. Det är alltså principiellt felaktigt att utan korrigeringar för detta fördela en viss direktavkastning för fastigheten som helhet på mark och byggnad var för sig. Med andra ord bör direktavkastningen på marken normalt anses vara en annan än den för därpå uppförda byggnader.
2 Hyresfastigheternas värdeförändringar under senare är
Två källor rörande uppgifter om värdeförändringar skall utnyttjas i detta avsnitt, dels en specialbearbetning av material från senare års fastighetstax- eringar (2.2), dels SCB:s prisstatistik åren 1965—1979 (2.3).
Statens lantmäteriverk har på begäran av tomträttskommittén tillhandahållit material rörande taxeringsvärdena år 1965, 1970, 1975 samt värden enligt provtaxeringen inför 1981 års fastighetstaxering.
Undersökningen omfattade sex kommuner, Stockholm (Södermalm), Eskilstuna, Linköping, Landskrona, Karlstad och Luleå. För varje ort har ett antal fastigheter som ingick i provtaxeringen 1981 valts ut. Taxeringsvärdena för dessa fastigheter vid taxeringarna 1965, 1970 och 1975 har sedan tagits fram och utgör grundmaterial till siffrorna i detta avsnitt. I urvalet har endast medtagits fastigheter för vilka det inte skett några påtagliga förändringar av byggnadsrätten under perioden och där inga större investeringar gjorts.
Antalet undersökta hyresfastigheter framgår av tabell 1. Få renodlade lokalhyreshus (typkod 26) ingår i urvalet.Undersökningen omfattade dessutom cirka 50 småhusfastigheter i var och en av de sex undersökta kommunerna. På grund av begränsningen av antalet fastigheter är detta
sou 1980:49
Tabell 1 Antal hyresfastigheter som ingår i undersökningen om taxeringsvärdeförändringar
Typkod 22/bostäder Typkod 24+ 26 /kombinerade + lokaler Uppgift saknas >80 000 (80 000 >80 000 (80 000
60— —60M —60Ö 60— —60M —60Ö 60— —60M —60Ö 60— —60M —60Ö
Stockholm 1 42 7 — — — 2 18 8 — — — — Eskilstuna 7 16 — —— 10 6 1 5 — — 2 — 3 Linköping 3 26 — 2 9 1 1 8 — 1 — — — Landskrona 7 12 2 2 13 16 6 7 1 — 1 2 — Karlstad — 8 1 2 28 7 1 3 — — 1 — 3 Luleå 2 10 — 1 7 8 1 3 3 — 2 1 —
Samtliga 20 114 10 7 67 38 12 44 12 1 6 3 6
Teckenförklaring: >80 000 : Totalhyran 1979 större än 80 000 kr.
60— : Byggnadsår 1960 eller senare —60M : Byggnadsår före 1960, modern —60Ö : Byggnadsår före 1960, halvmodern eller omodern
Anmärkning: Som kombinerade fastigheter (typkod 24) klassificeras de fastigheter där lokalhyran är 15—75 % av totalhyran. Lokalhyreshus (typkod 26) är de för vilka lokalhyran överstiger 75 %.
material inte lika heltäckande för respektive ort som materialet avseende
hyreshus.
För att kunna översätta siffrorna om taxeringsvärdeförändringar till siffror om marknadsvärdeförändringar måste antaganden göras om förhållande taxeringsvärde/marknadsvärde vid resp. taxering. Kalkylerna har utgått från följande antaganden om taxeringsvärdenivån, där särskilt den för 1965 är osäker:
1965 — 80 % 1970 -— 80 % 1975 — 75 % 1981 — 75 %
2.2.2 Totala fastighetsvärden
I tabell 2 redovisas taxeringsvärdeförändringarna mellan de olika taxerings- perioderna omräknade till årliga reala värdeutvecklingar.
Tabell 2 Real årlig procentuell ökning av de totala fastighetsvärdena för hyreshus. Stora fastigheter (hyra 1979 minst 80 000 kronor)
___—äh
Typkod 22 Typkod 24 och 26
Antal fastigheter Real årlig pro- Antal fastigheter Real årlig pro- centul] värde- centuell värde- ökning ökning
73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79 73—79 66—79 63—79 73—79 68—79 63—79 &
Moderna, byggda 1960 och senare
Stockholm 1 — — —7,4 — — 2 2 1 —— 8,7 —5,3 —4,4 Eskilstuna 7 6 2 —7,1 — 4,8 —5,8 1 1 1 —4,8 —5,2 —4,4 Linköping 3 2 2 —6,7 —5,5 —4,9 1 1 1 —6,5 —5,9 —4,3 Landskrona 7 7 1 —8,5 —7,5 —5,5 6 4 2 —8,3 -—6,9 —4,4 Karlstad — — — — — — 1 — — 6,3 — — Luleå 2 2 2 —5,0 —6,5 —4,9 1 1 1 —10,3 —6,5 —4,7 Samtliga 20 17 7 —7,3 —6,1 —5,2 12 9 6 —7,9 ——6,2 —4,4 Moderna, byggda 1959 och tidigare Stockholm 42 38 38 —4,2 ——3,1 —3,4 18 15 14 —3,2 —3,0 —3,2 Eskilstuna 16 15 14 —3,3 —3,6 —3,4 5 S 4 —6,4 —6,2 —4,6 Linköping 26 24 25 —4,5 —4,7 —3,5 8 8 8 —3,0 —3,4 —2,8 Landskrona 12 11 11 —6,9 —6,9 —5,0 7 6 5 —7,0 ——5,4 —3,8 Karlstad 8 7 7 —5,5 —4,0 —3,3 3 3 3 —5,5 —3,8 —2,1 Luleå 10 10 10 —2,8 —4,1 —3,2 3 3 3 +2,6 +0,2 —0,5 Samtliga 114 105 105 —4,3 —4,0 —3,5 44 40 37 —3,7 —3,5 ——3,0 Halvmoderna och omoderna Stockholm 7 7 6 —5,2 —4,4 —4,1 8 7 7 —6,4 —4,3 —3,9 Eskilstuna — — — — — — — — — — — — Linköping - — — — — — — — — — — — Landskrona 2 2 2 —-7,0 —6,9 ——5,1 1 1 1 -—9,2 —-7,6 —5,9 Karlstad 1 1 1 —6,9 —3,1 ——2,2 — — — — — — Luleå — — — — — — 3 3 2 —1,6 —2,8 —2,1 Samtliga 10 10 9 —5,7 —4,7 —4,1 12 11 10 —5,3 —4,1 —3,6 Samtliga stora fastigheter Stockholm 50 45 44 —4,4 —3,3 —3,5 28 24 22 —4,4 —3,5 —3,5 Eskilstuna 23 21 16 —4,6 —4,0 —3,6 6 6 5 —6,2 —6,1 —4,5 Linköping 29 26 27 —4,7 —4,8 —3,6 9 9 9 —3,4 —3,7 —2,9 Landskrona 21 20 14 —7,4 —7,1 —5,0 '14 11 8 —7,7 —6,1 —4,2 Karlstad 9 8 8 —5,6 —3,9 —3,2 4 3 3 -—5,7 —3,8 —2,1 Luleå 12 12 12 —3,2 —4,5 —3,3 7 7 6 —0,6 —1,8 —1,6 Samtliga 144 132 121 —4,9 —4,3 —-3,7 68 60 53 —4,7 —4,0 —3,3 Anmärkningar:
1. Taxeringen 1965 utgick från marknadsvärdena år 1963; taxeringen 1970 från marknadsvärdena 1968; taxeringen 1975 från marknadsvärdena 1973 samt taxeringen 1981 från marknadsvärdena 1979. Detta är förklaringen till att siffrorna anges för årsintervallen 1973—1979, 1968—1979 samt 1963—1979.
2. Den genomsnittliga årliga inflationen för de olika perioderna har varit: 1973—1979 9,8 % 1968—1979 8,0 % 1963—1979 6,8 %
n:. ... e: . .—_—.>. .-___.—_ M— &mm.lmimn*u*
Eftersom nivån på taxeringsvärdena som sattes 1965 är tämligen osäker (* _ 70 M (SI D'l har den lämnats åt sidan i det följande. De slutsatser som dras kommer därför främst att gälla perioden 1968—1979.
Betraktas först de totala siffrorna dvs. för mark och byggnad tillsammans (för fastigheter med årshyra större än 80 000) visar de (realt) —4,5 % för bostadshusen och —4 % för de kombinerade fastigheterna och de kommer- siella. Detta motsvarar nominella värdeförändringar på +3,5 resp. +4 % per år. För de små fastigheterna har realvärdena inte sjunkit lika mycket utan ca —3,5 % realt för bostadshus.
En tendens är att de senast byggda husen (1960 och senare) har sjunkit snabbare i värde. Genomsnittet för perioden 1968—1979 är —6 % (+2 % nominellt).
Ser man på skillnader mellan orterna (för bostadshusen) kan först noteras att fyra av de sex orterna ligger på —4——5 %. Stockholm har den minst negativa utvecklingen på —3,5 % och Landskrona den största på —7 %.
2.2.3 Markvärdeutveckling
En annan uppdelning är lämplig när markvärdeutvecklingen skall bedömas. Det finns t. ex. ingen anledning att skilja mellan olika fastighetsstorlekar och åldersgrupper. I tabell 3 redovisas utvecklingen på resp. ort, uppdelat på typ 22 (bostadshus) och 24+26 (kombinerade och lokalhyreshus). Genomsnittet för samtliga orter är enligt tabellen +0,5% årlig real markvärdeförändring för bostadsfastigheterna och + 1 ,5 % för de kombine- rade fastigheterna för perioden 1968—1979.
Stockholm och Linköping ligger något över genomsnittet och Luleå klart över med +4,5 % för bostadsfastigheterna och +3,5 % för de kombinerade. Landskrona uppvisar realt sjunkande markvärden för både bostadsfastighe- ter och kombinerade fastigheter.
En reservation när det gäller markvärdena för år 1979 kan vara motiverad. De värden som slutligen kommer att åsättas kan bli lägre än de tilltänkta och
Tabell 3 Real årlig procentuell ökning av markvärdena för olika typer av hyreshus. Se även anmärkningarna under tabell 2
Typkod 22 Typkod 24 och 26
Antal fastigheter Real årlig pro- Antal fastigheter Real årlig pro- centull värde- centuell värde- ökning ökning
73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79
Stockholm 50 45 44 —-0,7 +1,0 —0,2 28 24 22 +1,6 +1,6 +0,2? Eskilstuna 39 37 30 +3,5 +0,2 +2,0 8 8 6 +3,1 +0,8 VTTJ Linköping 41 37 37 +2,9 +1,5 +2,6 10 10 10 +4,2 +2,2 +3,8 Landskrona 52 49 41 +0,6 —1,0 +1,5 17 14 11 +2,3 —1,0 +1,9 Karlstad 46 44 43 —3,8 —2,2 +0,8 5 4 4 +6,8 +2,0 + 1 ,9 Luleå 28 28 28 —1,2 +4,3 +1,4 10 10 9 —3,3 +3,3 —1,5
Samtliga 256 240 223 +0,3 +0,5 +1,3 78 70 62 +2,1 +1,4 +1,2
Hyreshus Småhus
Antal fastigheter Real årlig pro- Antal fastigheter Real årlig pro- centuell mar- cenicc'l mar- kvärdeökning kvärdeökning
73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79 73—79 68—79 63—79
Stockholm 78 69 66 +0,1 +1,2 —0,1 53 52 52 +5,5 + 4,5 +6,8 Eskilstuna 50 48 39 +3,7 +0,5 +2,1 50 50 50 +3,2 + 7,7 +8,8 Linköping 51 47 47 +3,2 +1,6 +2,9 56 52 31 +3,6 + 7,3 +6,1 Landskrona 69 63 52 +1,0 —1,0 +1,6 48 45 37 +5,4 + 8,7 +8.9 Karlstad 54 51 50 —2,9 —1,7 +0,9 50 50 47 +1,9 + 2,3 +4,7 Luleå 38 38 37 —1,8 +4,1 +0,8 50 50 50 +l,7 +10,0 +7,7 Samtliga 340 316 291 +0,7 +0,8 +1,3 307 299 267 +3,6 + 7,0 +7,4
då skulle också siffrorna ovan sjunka något.
I tabell 4 görs en jämförelse av markvärdeutvecklingen för hyreshus (samtliga fastigheter i tabell 3) och markvärdeutvecklingen för småhus. Småhusen innefattar såväl fastigheter med friliggande villor som fastigheter med rad- och kedjehus. Geografiskt kan småhusen ligga annorlunda än hyreshusen. I t. ex. Stockholm är hyreshusen belägna på Södermalm medan småhusen är från Bromma Kyrka, Norra Ängby och Stureby. Till skillnad från hyreshusen har taxeringsvärdenivån antagits vara 75 % vid samtliga taxeringar.
För perioden 1968—1979 varierar den reala markvärdeökningen tor smanus med mellan +2,5 % och 10,0 %. I Stockholm och Karlstad är markvärdeök- ningen klart lägre än i övriga orter. En viss osäkerhet råder dock på grund av att en mindre höjning av marktaxeringsvärdena vid en taxering kan följas av en kraftigare höjning vid nästa taxering eller omvänt.
En jämförelse mellan småhusen och hyreshusen visar — såsom de här har mätts på grundval av fastighetstaxeringarna — att markvärdena för småhusen stigit snabbare än för hyreshusen i samtliga orter. Genomsnittet för småhusen i samtliga orter är +7,0 % medan genomsnittet för hyreshusen i samma undersökning +1 %. Skillnaden är minst i Stockholm och Karlstad med 3,5 procentenheter respektive 4 procentenheter. Den största skillnaden återfinns i Landskrona med 10 procentenheter.
2.3 SCB:s prisstatistik
222 Bilaga 1 sou 1980:49 Tabell 4 Real årlig procentuell ökning av markvärdena för hyres och småhus. Se även anmärkningarna under tabell 2.3.1 Beskrivning i SCB:s prisstatistik bygger på de köpeskillingar som betalts vid köp av ._i fastigheter. I princip ingår alla köp med undantag för köp där vissa speciella omständigheter förelegat, t. ex. släktköp, expropriation eller om den ! försålda enheten skiljer sig från taxeringsenheten.
Till skillnad från materialet i avsnitt 2.2 är det alltså här inte värdeutveck-
i l
lingen för vissa bestämda fastigheter som redovisas utan genomsnittsvärdena (i förhållande till taxeringsvärdena) för de fastigheter som gått i försäljning resp. år. Det kan finnas skillnader mellan åren rörande genomsnittsegen- skaperna hos de försålda fastigheterna. För att minska problemen med detta kan man se på en viss åldersklass. I SCB:s material ingår även de mindre hyreshusfastigheter som sorterades bort i föregående avsnitt. Eftersom de siffror som redovisas nedan är ovägda medeltal kommer dessa mindre fastigheter att spela en relativt stor roll.
Eftersom SCB:s statistik redovisas som s. k. köpeskillingskoefficienter, dvs. kvot köpeskilling/taxeringsvärde, blir det problem de år taxeringsvär- dena ändras. Då kan nämligen inte en direkt jämförelse ske med föregående års kvot. Därför redovisas nedan tre perioder separat: 1965—1969, 1970—1974, 1975—1979.
SCB redovisar sedan mitten på sjuttiotalet även viss statistik för priser på tomtmark. Denna statistik är dock svår att tolka, bl. a. därför att den redovisar pris per tomt och att egenskaperna hos de tomter som säljs resp. år kan skilja sig betydligt.
2.3.2 Resultat
De framräknade siffrorna rörande real värdeförändring redovisas i tabell 5. Siffrorna gäller riket som helhet. Förutom totalsiffrorna anges prisutveckling för hus byggda 1930—1939 resp. 1940—1949, dvs. de åldersgrupper där det finns flest sålda objekt.
Jämfört med siffrorna i avsnitt 2.2 kan följande noteras.
D Realvärdeminskningen är inte lika snabb enligt SCB:s statistik. För bostadshusen ca —1,5 % mot ca —4,5 %. Jämför man emellertid siffrorna för de äldre husen i avsnitt 2.2 med siffrorna för de äldre här blir skillnaden mindre, ungefär —2 % här mot —4 % i avsnitt 2.2. B Realvärdeminskningen har enligt SCB:s statistik inte varit lägre för de kombinerade/kommersiella fastigheterna. Siffrorna ovan pekar mer mot det omvända, även att det finns skillnader mellan perioderna.
Tabell 5 Real ärlig procentuell ökning av fastighetspriserna enligt SCB:s statistik. Siffrorna inom parentes anger genomsnittligt antal köp under respektive period År T kod 22 T kod 24 YP YP
Samtliga Å130—39 År40—49 Samtliga År30—39
1965—69 —0,1 +0,5 (1 560) (680) 1970—74 —3,4 —1,9 —2,4 —4,1 (1 760) (460) (440) (625) 1975—79 —1,2 —1,6 —3,2 —2,0 —2,0 (1 870) (480) (510) (680) (125)
Medeltal för de tre perioderna —1,6 —1,9
Typkod 26 samtliga
År 4049
—2,2 (125)
—0,4 (240) —4,9 (270) —2,0 (250)
—2,0
2.4 Slutsatser beträffande den totala värdestegringen på hyreshus
Alla redovisade siffror är som sagt osäkra och det finns heller inga entydiga argument för vilket material som är det pålitligaste. För taxeringsmaterialet ,talar att de bygger på material från vissa bestämda fastigheter vars
egenskaper ej ändrats. För SCB:s material talar att det bygger på faktiska priser och ej taxeringsvärden samt att det omfattar ett större material. Ett argument mot SCB:s material är att de små fastigheterna där spelar en större roll, vilket kan underskatta realvärdeminskningen på de ”verkliga” hyreshu- sen.
Ett argument mot taxeringsmaterialet är att det pekar på förvånande stora skillnader mellan totalvärdets utveckling och markvärdets utveckling. Om totalvärdet sjunker realt med 4 % per år, medan markvärdena realt stiger något, kommer markvärdet 'ifatt' totalvärdet efter cirka 30 år, om markvär- dets andel av totalvärdet ursprungligen är 20 %. Byggnadens ekonomiska livslängd skulle alltså vara ca 30 år, vilket kan förefalla orimligt. SCB:s siffra på ca —1,5 % per år stämmer då bättre överens med traditionella rimlighets- bedömningar rörande avskrivningar o. d.
Det är alltså inte möjligt att dra några entydiga slutsatser från detta material rörande värdeutvecklingen. Ska man ändå ange en siffra förefaller —3 % realt för totalvärdeutvecklingen vara den som är mest förenlig med både det empiriska materialet och rimlighetsbedömningama rörande ekono— misk livslängd m. m. Spridningen kring denna siffra är betydande, dels mellan olika orter och dels mellan hus av olika ålder. Någon klar skillnad mellan bostadsfastigheter och lokalhyreshus kan dock inte beläggas.
När det gäller markvärdeutvecklingen för hyresfastigheter pekar siffrorna på att markvärdet i stort följt konsumentprisindex eller legat obetydligt däröver.
3 Direktavkastningen
3.1 Inledning Formeln för direktavkastningen var som framgick av avsnitt I följande
_ H—D rd _T
där H = hyresintäkter — drift- och underhållskostnader — marknadsvärde
(U ||
Denna formel kan skrivas om på följande sätt
där 2 kan kallas driftskostnadsandelen (d) och % kan identifieras som den s.k. bruttokapitaliseringsfaktorn (kvoten köpeskilling/bruttohyra, B). Införs dessa beteckningar erhålls
_ l—d 'd *?
Direktavkastningen kan alltså beräknas om man känner till driftskostnader- na och bruttokapitaliseringsfaktorn. I avsnitt 3.2 skall material rörande bruttokapitaliseringsfaktorn presenteras och i avsnitt 3.3 material rörande driftskostnadsandelen. Direktavkastningen såsom den beräknats ur dessa redovisas i avsnitt 3.4.
3.2 Brattakapitaliseringsfaktorn
Inför fastighetstaxerin gen 1981 har material rörande bruttohyror och betalda priser insamlats och därur har bruttokapitaliseringsfaktorn för olika fastig- hetstyper bedömts. I underbilaga 1 redovisas den fullständiga tabell som blev resultatet och som skall ligga till grund för taxeringen av hyreshus. I tabell 6 redovisas ett utdrag rörande fastigheter med en årshyra större än 80 000 kronor.
En hög bruttokapitaliseringsfaktor innebär att marknadspriset är relativt högt i förhållande till bruttohyran. Det säger dock i sig inget om lönsamhet o. d., eftersom nettot då är det intressanta. Materialet pekar alltså på att bruttokapitaliseringsfaktorn är högre för nya fastigheter. Dessa siffror gäller i princip är 1979, men kan sannolikt utan större fel tillämpas även på tidigare år, då bruttokapitaliseringsfaktorn tidigare visats vara tämligen stabil.
Vid taxeringarna har samma bruttokapitaliseringsfaktor tillämpats på såväl bostadshyreshus som lokalhyreshus. Eftersom prisstatistiken pekar på att köpeskillingskoefficienterna för de båda typerna är av samma storleks- ordning bör antagandet om i stort sett samma bruttokapitaliseringsfaktorer vara rimligt.
Tabell 6 Bruttokapitaliseringsfaktorer från förberedelserna inför fastighetstaxeringen 1981. Hyreshus med en totalhyra år 1979 om minst 80 000 kr och av olika modernitet och ålder
Hyreshus Bruttokapitaliseringsfaktor (B) Moderna 1970—79 9,0
1960—69 7,6 1950—59 6,3 1940—49 5 ,5 1930—39 5 ,2
Halvmoderna (objekt med en kvot marknadsvärde/hyra mindre än 3) 4,8
3.3 Driftskostnadsandelen
De källor som finns tillgängliga är i första hand SCB:s intäkts— och kostnadsundersökning samt statistik från SABO-företagen. Eftersom de fastigheter som ingår i provtaxeringsmaterialet nästan uteslutande torde vara privatägda är materialet avseende de allmännyttiga bostadsföretagen tämli- gen ointressant i detta sammanhang. SCB:s intäkts- och kostnadsundersök- ning är alltså huvudkällan för detta avsnitt.
I intäkts- och kostnadsundersökningen (IKU) redovisas uppgifter avseen- de allmännyttiga bostadsföretag, enskilt ägda fastigheter och bostadsrättsfö- reningar. IKU är en urvalsundersökning när det gäller det enskilda beståndet och beståndet av bostadsrättsföreningar (1978 ingick ca 7 500 fastigheter i urvalet). I undersökningen ingår bara fastigheter med minst 10 bostadslägen- heter, vidare är s. k. kategoribostäder bortsorterade. De allra minsta hyreshusen är alltså bortsorterade. Materialet redovisas för fyra regioner, Stor-Stockholm, Stor-Göteborg, kommuner i övrigt med mer än 75 000 invånare, samt övriga kommuner. I detta sammanhang är dock rikssiffrorna de som är av intresse. I övrigt uppdelas materialet efter byggnadernas färdigställandeår. När det gäller det enskilda beståndet gäller följande tre perioder, före 1940, mellan 1941 och 1960, mellan 1961 och 1975.
Med tanke på de stora skiljaktigheter som kan finnas i bokföringen mellan olika företag och det intresse med vilket enkäterna kan tänkas bli ifyllda torde emellertid resultatet av undersökningen få betecknas som relativt osäkert. Av tabell 7 framgår resultatet av IKU för år 1976 och 1978 när det gäller riket. I tabell 8 redovisas fördelningen av driftskostnaderna på olika delposter enigt 1978 års IKU. Driftskostnadsandelarna förefaller vara ganska höga och också något stigande. Betydande regionala skillnader finns dock. I Stor-Stockholm är
Tabell 7 Driftskostnader (drift och underhåll) samt hyresintäkter för det privatägda hyreshusbeståndet enligt IKU. Löpande penningvärde
Färdigställande- Drift (kr./kvm) Hyra (kr./kvm) Drift/Hyra period ___—_ _ 1976 1978 1976 1978 1976 1978
—1940 70,3 93,3 100,3 128,4 0,70 0,73 1941—1960 64,8 79,8 102,9 127,7 0,63 0,62 1961—1975 52,0 67,1 117,2 142,3 0,44 0,47
Tabell 8 Den procentuella fördelningen av driftskostnaderna på de största delposterna enligt IKU 1978.
Färdigställande- Administration Bränsle Avgifter o. d. Reparation period 0. underhåll —1940 12 22 12 48 1941—1960 15 26 16 36 1961—1975 19 25 21 25
n...
;... A u_'__i_A-.x .4.1-.
:=»— ..
Tabell 9 Driftskostnader samt hyresintäkter för det privatägda hyreshusbeståndet i Stockholm enligt IKU 1978
Färdigställande- Drift (kr./kvm) Hyra (kr./kvm) Drift/Hyra period
—l94() 95,4 139,8 0,68 1941—1960 84,1 141,9 0,59 1961—1975 68,6 161,8 0,42
driftskostnadsandelen något lägre, främst beroende på att hyresnivån i Stockholm är högre än i övriga landet, se tabell 9.
Vid sidan av IKU finns uppgifter för ca 80 enskilt ägda bostadshyreshus i Stockholms innerstad, där material insamlats i samband med ett examensar- bete vid institutionen för fastighetsekonomi, KTH. Driftskostnadsandelen för dessa bostadshus vari slutet på 1960-talet något under 0,50 och i slutet på 1970-talet har det legat i närheten av 0,60. Dessa andelar har beräknats som medianer av olika intäkts- och kostnadsposter, och kan sägas avse en ”medianfastighet'. Denna medianfastighet kan betecknas som en 30- talsfastighet. Driftskostnadsandelen för detta material är sålunda påtagligt lägre än driftskostnadsandelen enligt IKU. Enligt uppgift är fastigheterna i den aktuella undersökningen genomgående i bättre skick än vad som är normalt för beståndet. Dessutom kan användandet av median istället för medelvärde som centralmått medföra att underhållskostnaderna blir lägre än i IKUs material.
Med främst IKU som grund redovisas i tabell 10 en grov bedömning av tre driftskostnadsnivåer för bostadshus av de typer som redovisats i tabell 6.
Driftskostnadsandelen för lokalhyreshus bör vara lägre än för bostadshy- reshus, främst därför att hyresnivån däri regel är högre, medan driftskostna- derna kan bedömas vara ungefär lika stora eller lägre. Siffror motsvarande den lägre nivån i tabellen ovan förefaller vara lämpliga som utgångspunkt för bedömningen av avkastningen på lokalhyreshusen.
Tabell IO Grov bedömning av driftskostnadsandelar för större bostadshus av olika ålder och modernitet utifrån IKU
Hyreshus Driftskostnadsandel (d) Hög Medel Låg Moderna 1970—79 0,40 0,35 0,30 1960—69 0,50 0,45 0,35 1950—59 0,60 0,50 0,40 1940—49 0,70 0,60 0,50 1930—39 0,75 0,65 0,55 Halvmoderna 0,80 0,70 0,60
3.4 Direktavkastningen
Med siffrorna i avsnitt 3.2 och 3.3 kan direktavkastningen beräknas enligt formeln:
l—d rd:—
B
Resultatet för bostadshyreshusen framgår av tabell 11.
Tabell 11 Direkt avkastning i procent av aktuellt marknadsvärde för bostadshyreshus av olika ålder och modernitet. Direktavkastningen framräknad ur siffrorna i tabell 6 och i tabell 10
Direktavkastning (rd), %
Hög Medel Låg D/H D/H D/H Moderna 1970—79 6,5 7 8 1960—69 6,5 7 8,5 1950—59 6 ca 6 8 ca 7—7,5 9,5 ca 8,5—9 1940—49 5,5 7,5 9 1930—39 5 7 8,5 Halvmoderna 4 6 8,5
tet vid KTH var direktavkastningen på *medianfastigheten' 6,2 %, dvs. något lägre än medelvärdena ovan. Direktavkastningen för lokalhyreshus bör vara i nivå med de högsta För de bostadshus i Stockholm som ingick i det ovannämnda examensarbe- siffroma för bostadshyreshusen, dvs. 8—9 %.
4.1 Resultatet
Totalavkastningen är som sagt summan av direktavkastningen och värdeför- ' ändringen.
Utgår man från de bedöma medeltal som angivits i avsnitt 2.4 och 3.4 så är totalavkastningen för bostadshyreshusen i storleksordningen 4—4,5 % realt. ; Bakom detta ligger en bedömd genomsnittlig direktavkastning på 7—7,5 % ' och en realvärdeförändring på —3 %. För lokalhyreshusen förefaller totalav- ! kastningen vara kanske 1—2 % högre. i
Spridningen i materialet är dock betydande varför resultaten måste tolkas i med stor försiktighet. , l
4 Totalavkastningen % i i i
4.2 Några ord om belåning
De siffror som redovisats ovan har gällt fastigheten som sådan. Fastighets- ägarens avkastning på sitt kapital kan vara en helt annan beroende på
lånebild och skattesituation. Skillnaden mellan olika fastighetsägare är på dessa punkter mycket stor.
En förklaring till den högre direktavkastningen på de kommersiella fastigheterna kan just vara att villkoren på lånen genomgående är sämre än när det gäller bostadshyreshus. Man kan inte erhålla statliga lån med räntesubvention. Det blir därför fråga om rena marknadsräntor. Även amorteringsvillkoren kan bli sämre med kortare amorteringstider. Allt detta talar för att en större del av direktavkastningen för kommersiella fastigheter ' går åt till att betala tillbaka på lånen än när det gäller bostadshyreshus. För
nybyggda fastigheter med hög belåning behövs det nog ett driftsnetto 'bruttd på en 13 a 14 procent för att det skall bli någon direktavkastning över till det egna kapitalet. På sikt kan dock direktavkastningen till det egna kapitalet bli relativt hög.
Underbilaga 1 Bruttokapitaliseringsfaktorer för hyreshus,
enligt den provvärderingen som skett inför 1981 års allmänna fastighetstaxering
Modern standard
Värdeår 1950—1959 1940—1949 1930—1939 Markvärdeandel Hyra 1970— 1960— 0,0— 3,0— 6,0— 0,0— 3,0— 6,0— 0,0— 1,5— 3,0— 4,5— 1 OOO-tal kr. 1979 1969 2,9 5,9 (8,9) 2,9 5,9 (8,9) 1,4 2,9 4,4 5,9 (20 8,2 11,5 15,8 11,1 11,9 10,0 12,9 13,7 17,1 (2) (3) (1) (14) (3) (13) (12) (3) (2) 20-39 12,8 8,9 8,0 8,7 7,8 8,1 10,6 8,4 9,3 10,9 11,5 (2) (37) (207) (9) (8) (349) (17) (216) (123) (19) (4) 40—59 9,1 8,3 7,1 8,0 6,8 11,0 9,2 6,4 7,3 7,5 7,1 (6) (46) (189) (3) (275) (9) (2) (160) (74) (6) (3) 60-79 9,6 8,2 6,5 7,0 5,8 5,7 5,5 5,9 9,5 5,5 (4) (52) (136) (4) (129) (1) (106) (71) (6) (1) 280 9,0 7,6 6,3 6,6 5,5 7,5 5,2 5,6 6,2 7,2 (106) (432) (543) (16) (600) (15) (306) (483) (72) (7)
Siffror inom parentes anger hur många köp som den framräknade bruttokapitaliseringsfaktorn bygger på.
________,————_-—-—
Halvmodern standard Omodern standard
__f____—__————
Markvärdeandel
__________,___ 0,0— 1,5— 3,0- 4,5— 6,0— 0,0— 1,5— 3,0— 4,5— 6,0— Hyra 1,4 2,9 4,4 5,9 (7,4) 1,4 2,9 4,4 6,9 (7,4) 1 OOO-tal kr. ___—___.— 8,8 9,8 10,3 16,6 10,1 7,4 10,5 9,5 13,7 8,6 (20 (41) (29) (3) (1) (1) (5) (19) (5) (2) (3)
7,5 8,0 9,5 8,3 10,7 7,2 7,1 8,8 7,3 20-39 (293) (162) (21) (7) (3) (18) (17) (8) (3)
6,0 6,3 7,3 6,8 8,8 5,9 6,2 9,1 8,1 12,7 40—59 (143) (80) (18) (4) (2) (8) (8) (5) (1) (1)
5,1 5,7 6,2 4,9 5,0 5,5 6,1 5,9 60—79 (61) (46) (6) (1) (2) (5) .(4) (1)
4,8 4,9 5,6 6,2 6,3 4,8 4,8 5,6 7,6 7,2 280 (86) (126) (31) (2) (1) (6) (10) (7) (1) (1)
_________-——-——————
Underbilaga 2 Angående eventuell skillnad i prisnivå mellan hyresfastigheter upplåtna med tomträtt respektive äganderätt
Vid provtaxeringarna i Stockholm inför 1981 års AFT fanns såväl tomträtts- fastigheter som äganderättsfastigheter med. I Västerort och Söderort ingick 141 tomrättsfastigheter och 120 äganderättsfastigheter i provtaxeringsmate- rialet.
För det aktuella materialet har man räknat ut genomsnittliga bruttokapita- liseringsfaktorer för olika typer av fastigheter. En jämförelse mellan tomträttsmaterialet och äganderättsmaterialet visar att bruttokapitalise- ringsfaktorerna varit ungefär densamma för tomträttsfastigheterna och för äganderättsfastigheterna när det gäller hyreshus byggda före 1950. När det gäller nyare hus förefaller man dock betala något mindre i förhållande till bruttohyran för tomträttsfastigheterna dvs. tomträttsavgälderna tycks här slå igenom på priset.
För de fastighetstyper där det fanns minst 5 köp av såväl tomträttsfastighe- ter som äganderättsfastigheter redovisas bruttokapitaliseringsfaktorerna i nedanstående tabell.
Moderna fastigheter med hyra år 1979 över 100 000 kr
Ålder Tomträtt Äganderätt K/H Antal K/H Antal köp köp 1950—59 6,0 16 6,6 7 1940—49 5,6 55 5.7 45 1930—39 5,9 14 6,2 6 1920—29 6,2 16 5,9 30
Några uppgifter om nivån på tomträttsavgälderna finns inte tillgängliga för det aktuella materialet. Man kan dock förmoda att avgälderna inte är särskilt höga för de något äldre fastigheterna och att det är förklaringen till att bruttokapitaliseringsfaktorn (köpeskillingen) inte är lägre för tomträttsfas- tigheterna. För de nyare hyreshusen kan avgälderna däremot vara av något större betydelse.
Bilaga 2 Ekonomiska konsekvenser för enskild, kommun m. fl., vid upplåtelse av tomträtt för småhusbebyggelse
Bilagan utarbetad 1978—79 av Hans Lind och Arne Strand, institutionen för fastighetsekonomi, tekniska högskolan i Stockholm.
1 Inledning
I denna promemoria skall det ekonomiska utfallet vid upplåtande av mark för småhusbebyggelse med tomträtt belysas genom ett antal räkneexempel. Både konsekvenser för den enskilde och för kommunen behandlas. Vidare skall de ekonomiska konsekvenserna för staten och landstinget diskuteras kortfattat.
Genomgående antages att kommunen genomför exploateringen av marken. De alternativ som jämförs är:
A Kommunen upplåter tomterna med tomträtt. B Kommunen säljer de färdiga tomterna.
I alternativ A antages att kommunen behåller tomträtten under hela kalkylperioden, som är 50 år.
En rad faktorer bestämmer det ekonomiska utfallet. För den enskilde är det t. ex. avgäldens storlek, finansieringsförhållandena och skattesituatio- nen. För kommunen inverkar bl. a. avgäldssystem, reglerna för tomträttslån, administrationskostnader och skatteeffekter. För staten och landstinget har främst skatteeffekterna betydelse för skillnader i ekonomiskt utfall mellan tomträtt och äganderätt. Bakomliggande faktorer som markprisstegring och inflationstakt inverkar självklart också.
I avsnitt 2 ges en översikt över de olika faktorernas betydelse för den enskilde och för kommunen. I avsnitt 3 och 4 belyses inverkan från de olika faktorerna med hjälp av olika räkneexempel. För varje räkneexempel redovisas:
1. En figur över skillnaden mellan tomträtt och äganderätt år för år, från år 1 då exploateringen är färdig fram till och med år 50.
2. Hur stort nuvärdet av betalningarna för hela perioden blir. Detta visar vilket alternativ som är mest lönsamt för respektive part.
3. Hur många år det tar innan nuvärdet av betalningarna för kommunen blir positivt, dvs. hur många år det tar innan alternativen går jämt upp.
234
Punkt 2 och 3 förutsätter att betalningarna diskonteras med en viss kalkylränta. Bestämmandet av kalkylränta är besvärlig och diskuteras därför närmare i underbilaga 1. Eftersom valet av kalkylränta dessutom har stor betydelse för det erhållna resultatet redovisas nuvärdesberäkningarna för tre olika kalkylräntor.
I underbilagorna 2 och 3 lämnas en mer detaljerad beskrivning av vissa andra beräkningstekniska problem. Där återfinns också en utförlig presen- tation av de antaganden som ligger bakom beräkningarna.
Utfallet av tomträtt för staten och landstinget diskuteras i avsnitt 5. En viss anknytning till de tidigare räkneexemplen görs också.
Här måste påpekas att beräkningarna bygger på en rad antaganden gällande bl. a. regler om belåning och beskattning. Dessa regler har en tendens att ändras med jämna mellanrum. Beräkningen gjordes huvudsak- ligen under våren 1979, och bygger på antaganden om regelsystem som framstod som rimliga vid den tidpunkten. Fram till årsskiftet 1980/81 har redan en del regler hunnit ändras på ett sådant sätt att förutsättningarna för beräkningarna inte stämmer helt med vad som antagits. Detta gäller bl. &. de så kallade intäktsschablonerna i samband med inkomstbeskattning av småhus. Nya regler om realisationsvinst är också under utarbetande. Dessa ändrade förutsättningar medför att beräkningarna inte stämmer helt överens med verkligheten. Huvuddragen i resultatet har dock knappast påverkats av dessa och andra liknande ändringar i regelsystemen.
2 Översikt av det ekonomiska resultatet för den enskilde och för kommunen
2.1 Den enskilde
Tomträttens ekonomiska konsekvenser för den enskilde beror av en mängd faktorer. I detta kapitel ges en översikt av de räkneexempel som presenteras i kapitel 3.
Skillnaden mellan de ekonomiska konsekvenserna av tomträtt och äganderätt för den enskilde kan analyseras med hjälp av en indelning i tre perioder:
1. Skillnader för den enskilde vid anskaffandet av tomträtt respektive äganderätt.
2. Skillnader för den enskilde under innehavstiden.
3. Skillnader för den enskilde vid försäljningen.
Varje innehavare genomlöper dessa tre perioder och man kan studera ekonomiska skillnader vid anskaffandet, under innehavstiden och vid försäljningen för den första innehavaren, för den andra innehavaren (som köper av den förste) och så vidare.
*En.» want—___]: m.m..—..;—
2.1.1 Skillnader vid anskaffandet
Skillnaden vid anskaffandet mellan den som har tomträtt (tomträttshavaren) och de som har äganderätt (ägaren/äganderättshavaren) är att tomträttsha-
varen inte köper tomten. Äganderättshavaren måste alltså betala ett högre pris vid anskaffandet eftersom både hus och tomt köpes. De totala lånen kommer att vara högre i äganderättsfallet eftersom tomten delvis finansieras med lån. Kontantinsatsen vid anskaffandet är också högre vid äganderätt än vid tomträtt, och det är just skillnaden i kontantinsats som är den ekonomiska skillnaden vid själva anskaffandet. Tomträtten är alltså fördel- aktigare för den enskilde vid anskaffandet eftersom tomträtten kräver lägre kontantinsats. Hur stor skillnaden i kontantinsatsen blir beror av:
1. Hur högt tomtpriset är. 2. Hur stor andel av inköpspriset som kan finansieras med lån.
Vid nyupplåtelse med statlig belåning är belåningsgraden i regel 95 %. Kontantinsatsen är då 5 % och om tomtpriset är 50 000 kr. så blir skillnaden i kontantinsats 2 500 kr. Är tomtpriset 100 000 kr. så blir skillnaden 5 000 kr., dvs. tomträttshavarens kontantinsats är 5 000 kr. lägre.
Skillnaden för den enskilde vid anskaffandet av en äldre tomträtts- resp. äganderättsfastighet beror av skillnaderna i pris mellan dessa fastigheter och möjlig belåningsgrad. Om tomtpriset stiger och om detta leder till motsvarande prisskillnader mellan tomträtts- och äganderättsfastigheten och om belåningsgraden är lägre vid köp av äldre fastigheter (säg 80 %) så kan skillnaden i kontantinsats bli ganska stor. Om prisskillnaden är 100 000 kr. och om belåningsgraden är 80 % i både tomträtts- och äganderättsfallet så blir skillnaden i kontantinsats 20 000 kr. Det är dock många om här och särskilt antagandet om prisskillnaden mellan tomträtts- och äganderättsfas- tigheterna är diskutabelt, se avsnitt 2.1.3. Även om prisskillnaden blir stor kan belåningsgraden variera så att skillnaden i kontantinsats blir obetyd-
lig.
2.1.2 Skillnader under innehavstiden
Hur mycket måste den som har en tomträttsfastighet och den som äger sin fastighet betala under olika är som fastigheten innehas? Vissa driftkostnader — uppvärmning, underhåll osv. — kan antas vara lika. Detsamma gäller kapitalkostnaderna för själva huset.
Skillnaden mellan utbetalningarna för tomträttshavare och äganderättsha- vare är detsamma som skillnaden (efter skatt) mellan å ena sidan tomträttsavgälden och å andra sidan räntorna och amorteringarna för de lån som äganderättshavaren tar upp för att finansiera tomtköpet. Tomträttsav- gälden kan fastställas enligt olika principer och de viktiga punkterna är:
B Hur hög avgäldsräntan är. 3 Vad räntan räknas på, dvs. vad som är avgäldsbas. Hur ofta avgälderna ändras.
Rent allmänt kan sägas att om avgäldsräntan är ”hög”, om avgälderna ändras ofta (t.ex. årligen) så att inte inflationen urholkar avgälden och om avgäldsbasen (t. ex. tomtens marknadsvärde) stiger snabbt så kommer tomträtten inte att bli fördelaktig för den enskilde. Tomträttsavgälden
kommer då att stiga snabbt och också att starta på en ”hög” nivå.
Om tomträtten blir bättre eller sämre för den enskilde under innehavstiden beror dock också på hur stora utbetalningar som äganderättshavaren råkar ut för. Detta beror i sin tur på:
D Hur högt tomtpriset är (i förhållande till avgäldsbasen). C Vilka lånevillkor (räntenivå, amorteringstid etc.) som gäller.
Vilken inflationstakt som kan förväntas. (Inflationstakten påverkar t. ex. räntenivån).
Är inflationen och den nominella räntan hög så blir äganderättshavarens utbetalningar höga i början. Är tomträttsavgälden samtidigt bestämd utifrån en realränta så blir utbetalningarna i början betydligt större för äganderätts- havaren än för tomträttshavaren.
Med tiden förändras dock bilden, särskilt om tomträttsavgälden justeras årligen med hänsyn till inflationen och eventuell markprisstegring. Utbetal- ningarna stiger då för tomträttshavaren, medan de realt sjunker för äganderättshavaren eftersom inflationen urholkar de nominellt bestämda räntorna och amorteringarna. Efter ett antal års innehavstid kommer den årliga utbetalningen att vara mindre i äganderättsfallet än i tomträttsfal- let.
I flera av de följande räkneexemplen utvecklas skillnaden för den enskilde mellan äganderätt och tomträtt enligt det ovan skisserade mönstret. Tomträtten är fördelaktigare i början, men efter ett tag blir äganderätten fördelaktigare i den mening att utbetalningen det enskilda året blir mindre.
Hur mycket fördelaktigare tomträtten blir i början och hur lång tid det tar innan utbetalningarna blir lägre i äganderättsfallet är dock beroende av alla de faktorer som nämnts ovan.
man. .."—__
2.1.3 Skillnader vid försäljningen
Det som jämförs vid försäljningen är hur mycket pengar tomträttshavaren respektive äganderättshavaren ”får i sin hand”, dvs. skillnaden mellan försäljningspris och återstående lån. Effekterna av eventuell realisations- vinstskatt diskuteras i underbilaga 3.
Jämförs det ekonomiska utfallet vid tomträtt respektive äganderätt så är försäljningspriset i respektive fall helt avgörande. Ett extremfall vore att tomträttsfastigheten och äganderättsfastigheten säljs till samma pris. Ett annat extremfall vore att tomträttsfastigheten säljs till ett lägre pris än äganderättsfastigheten och att skillnaden precis motsvarar tomtens mark- nadspris vid försäljningstillfället. ;-
Om tomträttsfastigheten och äganderättsfastigheten säljs till samma pris så innebär det att tomträttshavaren erhåller ett något större netto eftersom denne har mindre kvarstående län.
Om skillnaden i pris motsvarar tomtens pris så kommer äganderättshava- ren att få ut betydligt mer vid försäljningen än tomträttshavaren, särskilt om det varit prisstegring på tomten under perioden.
Vilket av dessa antaganden som är mest realistiskt beror av hur tomträttsavgälderna sätts. Om dessa är låga och avdragsgilla och förväntas
Muu-ir nu:—ww -
_MH
"a vbn. ;: x_n:
bli låga även i framtiden så kan köpare behandla avgälderna som försumbara och därmed vara villiga att betala lika mycket för en tomträttsfastighet som för en äganderättsfastighet. Om avgälderna ligger högre tar köparen rimligen hänsyn till detta vilket innebär att köparen inte är villig att betala ett lika högt pris för den. Årskostnaden skulle annars bli betydligt högre i tomträttsfallet. Resonerar köpare på detta sätt, vilket de rimligen gör om avgälden är relativt hög, så blir följden att tomträttsfastighetens pris blir lägre.
2.1.4 Skillnader totalt
Genom att beräkna nuvärdet av samtliga in- och utbetalningar (dvs. diskontera skillnaderna vid anskaffandet, under innehavstiden och vid försäljning) så kan en total jämförelse göras av det ekonomiska utfallet för den enskilde vid tomträtt respektive äganderätt.
Förutom antaganden på alla tidigare nämnda punkter krävs nu också ett beslut rörande vilken kalkylränta som skall användas. Detta diskuteras närmare i underbilaga 1.
I flera av våra räkneexempel är tomträtt fördelaktigare än äganderätt i början av innehavstiden. Efterhand blir dock äganderätten fördelaktigare och vid försäljning kan äganderättshavaren få ut mer. För den förste innehavaren blir tomträtten ”lönsammast” i flera av räkneexemplen.
Denna slutsats är dock långtifrån allmängiltig och beror särskilt av antagandet att tomträttsfastigheten säljs till ungefär samma pris som äganderättsfastigheten. Antar man att försäljningspriset blir lägre i tomt- rättsfallet så är det en helt öppen fråga om tomträtt eller äganderätt blir fördelaktigast för den förste innehavaren.
För senare innehavare blir däremot äganderätten *lönsammast” i samtliga räkneexempel. Om prisbildningen fungerar lika vid både köp och försäljning förlorar tomträttshavaren vid försäljningen vad han eventuellt har vunnit p. g. a. lägre pris vid köpet. Eftersom tomträttsavgälden med tiden blir högre än utbetalningarna på lånet för tomten i äganderättsfallet blir ”lönsamheten” större i äganderättsfallet. De antaganden om prisrelationerna mellan tomträtt och äganderätt vid olika tidpunkter som räkneexemplen bygger på är emellertid mycket osäkra.
I sammanfattningen (kapitel 4) ges en översikt av det totala utfallet för den enskilde i samtliga räkneexempel och där framgår under vilka antaganden som tomträtt respektive äganderätt blir fördelaktigare för den enskilde.
2.2 Kommunen
De ekonomiska konsekvenserna för kommunen kan anlyseras på i princip samma sätt som konsekvenserna för den enskilde. Eftersom kommunen inte antages sälja tomträttsfastigheten så blir de bara två perioder som behöver studeras:
1. Perioden fram till och med upplåtelsen av tomträtten respektive försäljningen av tomten. 2. Perioden efter upplåtelsen respektive försäljningen.
2.2.1 Skillnader fram till och med upplåtelsen
Antar man att kommunen genomför exploatering i båda fallen så blir det ingen skillnad fram till upplåtelsen/försäljningen. Sedan antas alltså i äganderättsfallet att kommunen säljer tomten och får en inkomst. I tomträttsfallet antas att kommunen tar upp ett statligt tomträttslån. De direkta skillnaderna vid upplåtelsen är skillnaden mellan tomtpriset vid försäljningen (= inbetalning till kommunen i äganderättsfallet) och tomt— rättslånets storlek (= inbetalning till kommunen i tomträttsfallet).
En betydelsefull faktor för hur stor skillnaden blir är kommunens prispolitik vid tomtförsäljningarna. Antag att kommunen säljer tomten till självkostnadspris, inklusive räntekostnader, och att tomträttslånet är 95 % av samma självkostnader. Den direkta skillnaden vid upplåtelsen blir då 5 % av kostnaden.
Är totala kostnaden 50 000 kr. blir skillnaden 2 500 kr. per tomt. Så mycket mer skulle alltså kommunen erhålla i samband med färdigställandet om tomten säljs.
Om kommunen säljer tomten till marknadspris och om detta ligger klart över exploateringskostnaden blir skillnaden mellan tomrätt och äganderätt större. Ligger marknadspriset i föregående exempel på 75 000 kr. innebär det att kommunen skulle få in ca 30 000 kr. mer om tomten säljs.
Å andra sidan förekommer det att kommuner säljer tomter till priser som ligger under exploateringskostnaderna. För kommuner som tillämpar en sådan prispolitik kan inbetalningen bli större om marken upplåts med tomträtt.
En annan skillnad som ibland nämns är att tomträttslånet betalas ut relativt sent och senare än försäljningsintäkterna skulle flyta in. Ur lönsamhetssyn— punkt är dock denna skillnad tämligen betydelselös, även om den kan vara betydelsefull ur likviditetssynpunkt.
2.2.2 Skillnader efter upplåtelsen
Säljs tomten ger den efter försäljningen varken direkta inbetalningar eller utbetalningar för kommunen. Upplåts den med tomträtt så uppstår både utbetalningar och inbetalningar. I båda fallen påverkas också skatteinkoms- ten.
Utbetalningarna i tomträttsfallet består, förutom av administrationskost- nader, främst av räntor och amorteringar på tomträttslånet. Storleken beror av lånevillkoren — räntenivå och amorteringsvillkor.
Inbetalningarna består av tomträttsavgälderna, vars storlek beror av avgäldsränta och vad avgälden räknas på (avgäldsbasen), hur ofta avgälden ändras samt hur avgäldsbasen utvecklas.
I flera av räkneexemplen ger tomträtten ett underskott i början, utbetalningarna respektive år är större än inbetalningarna. Detta beror i princip på att avgäldsräntan antages likna en realränta medan lånen är av traditionellt slag med nominella räntor. Låneräntan blir därmed högre än avgäldsräntan och tomträtten ger underskott. Till detta bidrar också amorteringarna.
Med tiden förändras dock detta. Avgälden antas stiga p. g. a. tomtpris-
stegring och inflationen urholkar räntebetalningars realvärde. Efter ett antal år ger tomträtten ett positivt årligt netto. Hur lång tid det tar innan överskott uppstår beror på vad som mer exakt antages om t. ex. inflationstakt och tomtprisstegring.
Detta mönster ändras väsentligt om t. ex. lånen görs om till s. k. indexlån. Avgäldsräntan och låneräntan kommer då i princip att vara lika stora och kommunen undviker då i regel underskottet tiden närmast efter upplåtel- sen.
Skillnaden i skatteinbetalningar till kommunen från tomträttshavaren respektive äganderättshavaren är normalt av underordnad betydelse i jämförelse med tomträttsavgälden och tomträttslåneutbetalningarna.
2.2.3 Skillnader totalt
Genom att beräkna nuvärdet av samtliga skillnader i in- och utbetalningar mellan tomträttsfallet och äganderättsfallet kan ett totalt resultat beräknas, givet en viss kalkylränta.
Tomträtten innebär en utbetalning/investering för kommunen i inled- ningsskedet. I flera räkneexempel ger tomträtten också underskott i början. De överskott som kommer därefter är dock i flera fall större och gör att tomträtten totalt sett blir lönsam för kommunen.
Det gäller dock inte i alla fall. Om avgälderna inte stiger kan tomträtten bli olönsam. Detsamma kan bli fallet om tomterna säljs till marknadspris i äganderättsfallet. Detta beror på att nackdelarna i inledningsskedet då kan bli så stora att överskotten senare inte räcker till för att göra tomträtten lönsam inom kalkylperioden som är 50 år.
3 Detaljredovisning av det ekonomiska resultatet för den enskilde och för kommunen vid olika alternativa antaganden
3.1 Inledning
Skillnaden i ekonomiskt resultat beror av en mängd faktorer och man kan konstruera oändligt många räkneexempel. Ett urval måste göras och intressanta påverkande faktorer måste studeras på ett systematiskt sätt.
Den metod som valts här är att utgå från ett ”referensalternativ” där vissa antaganden görs om de påverkande faktorerna. Detta referensalternativ presenteras i avsnitt 3.2. I avsnitten 3.3—3.11 ändras sedan antagandet för en påverkande faktor i taget, och det undersöks hur det ekonomiska resultatet för kommun och enskild påverkas.
Detta förfaringssätt får inte tolkas som ett ställningstagande för att de antaganden som görs i referensalternativet är de mest sannolika. Referens- alternativet har främst en pedagogisk funktion och en beräkningsteknisk roll. Exemplen blir lättare att överblicka om man jämför med ett referensalter- nativ.
Innan räkneexemplen redovisas kan det vara lämpligt att klargöra vissa förutsättningar för beräkningarna.
Beräkningarna kommer att göras utifrån inbetalningar och utbetalningar, och inte utifrån intäkter och kostnader. In- och utbetalningar står för överföringar av pengar, t. ex. betalning av tomträttsavgäld, räntor och amorteringar, men upptagande av ett län är också en inbetalning till låntagaren. Alla utbetalningar är inte kostnader. Att amortera på ett län är ingen kostnad utan bara en förmögenhetsöverföring — en större del av fastighetens värde blir ägarens när en amortering sker. Alla kostnader ärinte heller utbetalningar. Att huset slits ned under användandet och minskar i värde är en kostnad men inte någon utbetalning.
Genom att se på hela innehavstiden för den enskilde t. o. m. försäljningen kommer en kalkyl utifrån in- och utbetalningar emellertid också att fånga upp en förmögenhetsförändring. Amorteringar på ett lån leder ju till att den enskilde får mer i sin hand vid försäljningen än om de kvarstående lånen är större. .
I regel kommer resultaten att presenteras i ett visst års penningvärde. Detta har betydande praktiska fördelar när man arbetar med en lång tidsperiod. En inflation på 4 %, innebär t. ex. att varje belopp blir 7 gånger större på 50 år, utan att reellt sett ha förändrats. I fast penningvärde blir alla förändringar mindre och betydligt lättare att illustrera och få grepp om.
3.2 Referensalternativet
För att kunna beräkna skillnaderna i ekonomiskt utfall mellan tomträtt och äganderätt krävs en mängd preciseringar rörande de faktorer som kan påverka resultatet. Här följer en redogörelse om de olika antaganden som gjorts i referensalternativet. I underbilaga 2 återfinns en mer detaljerad redovisning av de gjorda antagandena. Där redovisas också meri detalj hur beräkningarna har utförts.
D Försäljningspriset på tomterna antages vara 50 000 kr. år 1. Tomträtts- avgälden år 1 grundas på detta belopp, avgäldsbasen är 50 000 kr. Priset
Kr/år
Figur I Utvecklingen av tomträttsavgälden vid referensalternativet. För- sta årets penningvärde.
på tomterna antages stiga realt med 4 % per år fram till ca år 20, och därefter stiga realt med 2 % per år. Tomträttsavgälden antages bli ändrad årligen och öka i samma takt, dvs. med 4 % per år i början och med 2 % per år senare. Avgäldsräntan, som givet dessa antaganden närmast skall vara en realränta, har satts till 3 %. Givet dessa antaganden utvecklas tomträttsavgälden enligt figur 1. Före skatt blir den 1 500 kr. år 1 och ca 6 000 kr. år 50.
CI Den enskilde måste i äganderättsfallet även köpa tomten och betala 50 000 kr. mer än i tomträttsfallet. Bottenlånet antages täcka 70 % av detta belopp och det statliga bostadslånet antages täcka 25 % av beloppet. Resterande 5 % utgör egen insats. Mer lån och mer eget kapital krävs i äganderättsfallet enligt följande (lånevillkor anges inom paren-
tes) Bottenlån +35 000 kr. (6 % ränta, 50 års löptid, annuitetslån) Bostadslån +12 500 kr (6 % ränta, 30 års löptid, annuitetslån) Eget kapital + 2 500 kr Summa +50 000 kr
Räntesatsen på bottenlån och bostadslån bygger på antagandet om 4 % inflation. Räntor och amorteringar är fastställda i nominella belopp, dvs. som normalt är i dag. Realt, dvs. i fast penningvärde, sjunker räntor och amorteringar undan för undan om inflation råder (”inflationen urholkar lånen”). El Byggnaden antas vara densamma i tomträtts- respektive äganderättsfal-
let. Byggnadskostnaden antages vara 300000 kr. och finansieras på samma sätt i båda fallen, dvs. 70 % bottenlån, 25 % statligt bostadslån och 5 % eget kapital. Byggnadens värde antas vara realt sett konstant under kalkylperioden. De reala utbetalningarna (före skatt) för bottenlån och bostadslån blir som i figur 2. I figuren inkluderas även låneutbetalningarna för tomten i äganderättsfallet. I figur 3 jämförs merutbetalningama för bottenlån och bostadslån i äganderättsfallet med tomträttsavgälden i tomträttsfallet. Liksom fortsättningsvis används heldragen linje för betalningar i tomt- rättsfallet och streckad linje för betalningar i äganderättsfallet. Figurerna redovisas på följande sidor. D I tomträttsfallet antages att kommunen får ett statligt tomträttslån som täcker 95 % av de totala exploateringskostnaderna, dvs. lånet antages uppgå till 47 500 kr. för en tomt. Räntan är densamma som för bostadslånet, 6 %, och lånet amorteras från år 11 till år 40. De reala utbetalningarna för tomträttslånet blir då som i figur 4. D Det antages i båda fallen att den enskilde innehar fastigheten i 20 år och därefter säljer den till marknadspris. Marknadspriset i äganderättsfallet utvecklas som antagits ovan, dvs. en viss real ökning av tomtpriset och ett konstant realvärde för byggnaden. Nya lån tas upp så att lånen totalt täcker 80 % av marknadspriset. De nya lånen skall amorteras på 20 år med räntan 6 % och rak amortering.
Kr/år
22 000
20 000
18 000
Figur 2 Utvecklingen av Iåneutbetalningar (räntor 4 000 och amorteringar) för bottenlån och bostadslån vid tomträtt (heldragen 2 000 linje) och äganderätt (streckad linje) vid refe- rensalternativet. Första årets penningvärde.
Figur3 Jämförelse mel- 3 000 lan tomträttsavgäld [
tomträttsfallet (heldragen
linje) och de högre utbe- 2 000 talningarna (räntor och amorteringar) för botten- lån och bostadslån i äg— 1 000 anderättsfallet (streckad
linje). Referensalternati-
vet. Första årets penning- värde.
m.» mm..-_- ung.-t..:- M_mamwmm '..mmw—._—__——_—l
Kr/år
5 000
4 000
3 000
Figur 4 Utvecklingen av kommunens utbetalning- ar (räntor och amorte- ringar) för tomträttslån (kraftigare linje) jämfört med inbetalningar i form av tomträttsavgälder (tunnare linje). Referen- salternativet. Första årets 1 1 0 20 30 40 50 år penningvärde.
2 000
1 000
En avgörande fråga är vilka antaganden som görs rörande tomträttens marknadspris. I referensalternativet antages att priset på tomträtten bestäms utifrån kriteriet att de totala kapitalutbetalningarna efter skatt skall bli desamma det första året för den nye innehavaren i båda fallen. Kontantinsatsen skall också vara densamma. Utgångspunkten för dessa antaganden är att köpare fäster särskilt stor vikt vid utbetalningarna just efter köpet.
Givet dessa antaganden kommer priset på tomträttsfastigheten att bli något lägre än priset på äganderättsfastigheten, dock inte mycket lägre. I referensalternativet blir priset är 20 vid äganderätt 405 000 kr. och vid tomträtt 385 000 kr. År 40 blir priserna 460 000 kr. respektive 435 000 kr. Både räntor och tomträttsavgäld är avdragsgilla och marginalskatten påverkar de faktiska utbetalningarna för den enskilde. I referensalterna- tivet antas marginalskatten vara mellan 60 % och 70 % beroende på avdragens storlek. Kommunalskatten och landstingsskatten antas båda vara 15 %. Realisationsvinstbeskattningen antas vara sådan att någon realisationsvinstskatt aldrig blir aktuell. I underbilaga 3 diskuteras konsekvenserna i de fall realisationsvinstbeskattningen kan antagas slå igenom.
D Småhusbeskattningen antas se ut som idag (1979) men med en schablon- intäkt på 3 % av taxeringsvärdet oberoende av taxeringsvärdets storlek. Taxeringsvärdet antas bli ändrat varje år men sättas enligt samma principer som idag. D Det har inte tagits hänsyn till kommunernas administrationskostnader i räkneexemplen, dels därför att de beror på det avgäldssystem som gäller (automatiska årliga justeringar ger andra kostnader än omregleringar via domstol vart tionde är), dels därför att skillnaderna är svåra att nu exakt bedöma. Av dessa anledningar diskuteras administrationskostnaderna separat i avsnitt 3.12. Där framgår också att storleksordningen på kostnaderna är sådan att de ej påverkar resultatet i någon nämnvärd utsträckning.
D Det har vidare antagits att tomträtten inte kräver några ytterligare kommunala investeringar senare under 50-årsperioden.
Givet alla dessa antaganden kan det ekonomiska resultatet för enskilda och kommun beräknas för varje enskilt år under 50-årsperi0den. Nedan i figur 5 anges utbetalningarna för den enskilde efter skatt (exkl. driftskostnader) i tomträtts— respektive äganderättsfallet. I figur 6 anges skillnaderna är för år för enskild respektive kommun.
Det som bör noteras i figur 5 är att skillnaden mellan tomträtts- och äganderättsfallet procentuellt sett är ganska liten. Skillnaderna beror ju . 'bara' på utbetalningarna för tomten, medan utbetalningarna för huset och driftskostnaderna (såväl för huset som för tomten) är desamma. I fortsätt- ningen kommer enbart skillnaderna mellan tomträtt och äganderätt att diskuteras. (I figur 5, och samtliga följande figurer, har de redovisade
Figur5 Totala löpande 'kapitalutbetalningar' för innehavaren vid tomträtt (heldragen linje) och beloppen avrundats till jämna 1000-tal kr. om beloppen i absoluta tal (äganderätt (streckad lin— överstiger 10 000 kr. För mindre belopp har avrundning gjorts till närmast lel' Dessutom ”" ”" 500-tal kr. Beloppen avseende år 1 är dock ej avrundade).
utbetalningar vid förvärv . . . . . . .. och avyttring. Referen- I figur 6 beskrivs just sklllnaden mellan utbetalningarna 1 tomtratts-
salternativet. Första årets respektive äganderättsfallet. Överst i figuren redovisas resultatet för den penningvärde. enskilde och under det diagrammet redovisas resultatet för kommunen.
Kr/mån Tomträtt Äganderätt Innehavare år1_—20_ Egen
insats
(åri) — 15000kr — 17500kr
30 000 Försälj-
ningsnetto (år 20) +274 000 kr +279 000 kr
innehavare är 20 — 40 Egen insats
20 000 (år 20) — 79 000 — 79 000 kr
Försälj— ningsnetto , (år 40) +414 000 kr +436 000 kr ,
Innehavare år 40— Egen 10 000 insats . (år 40) — 93 000 kr — 93 000 kr
Kr/år Innehavare
Egen insats Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +2 500 kr tomträtt minus nuvärdet av netto-
H 000 _ ________________ inbetalningar vid äganderätt Real Innehavare Innehavare 0 kalkyl- år 1—20 år 20-40 ranta , —1 000 — f.ö'Sä'i'l — — 0% +2 000 kr —44 000 kr ”'”gsnem 2% +3 500 kr —32 000 kr 4% +4 500 kr —23 000 kr —2 000 ————————— ningsnetto —22 000 kr Kf) år Kommun Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +5 000 tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt ” 000 Real Nuvärde Första år då kalkyl— år 1—50 tomträtten ränta totalt ger +3 000 , , överskott 1% +69 000 kr år25 +2 000 S% +31 000 kr år 27 S% +12000kr år31 +1 000 0 —1 000 Egen insats —2 500 kr
Figuren skall läsas på följande sätt. De heldragna linjerna anger skillnaden Figur 6 Årliga nettoin- mellan tomträtt och äganderätt för varje enskilt år under femtioårsperioden. befalninglf' Vid ”("'”—1." Går linjen ovanför den linje där årtalen anges så är det en skillnad till 321.122ng 222225?" tomträttens fördel, dvs. nettoinbetalningarna är högre i tomträttsfallet. för innehavaren och för Eftersom det för den enskilde enbart är fråga om utbetalningar under kommunen. Skillnader innehavstiden kan man också uttrycka saken så att utbetalningarna är lägre i mella? tomträtt-0611 äg- tomträttsfallet. Ett + markerar just att något är till tomträttens fördel. Går vi gåzzzgsåryjzeäkzsgrn in år 10 för innehavaren i figur 6 så kan man läsa av +250. Det betyder att ten är markerade fnedy tomträttshavaren just detta år har lägre utbetalningar än äganderättshavaren pilar. Första årets pen- och att skillnaden är 250 kr. ningvärde. Referensalter—
Att det är ett brott i linjen år 20 och år 40 beror på att fastigheten då byter nativet. innehavare. Pilarna och de belopp som anges med siffror år 1, 20 och 40 anger skillnader i kontantinsats och skillnader i hur mycket som innehavaren får i sin hand vid försäljning. +2 500 år I anger att den egna insatsen är 2 500 kr. lägrei tomträttsfallet. —4 500 år 20 anger att den förste innehavaren får 4 500 kr. mer i äganderättsfallet vid försäljningen. Minustecknet anger just att det är en nackdel för tomträttshavaren.
Vid sidan av figurerna anges det beräknade nuvärdet av skillnaden i nettoinbetalningar vid tomträtt respektive äganderätt vid olika reala kalkylräntor (efter skatt). Nuvärdeberäkningarna bygger både på de årliga skillnaderna och på skillnaderna i kontantinsatser och försäljningsnetton. Ett minustecken innebär att skillnaden är till tomträttshavarens nackdel.
I figuren som anger resultatet för kommunen finns även angivet vid vilket år som nuvärdet första gången blir positivt. Årtalet anger hur lång tid det tar innan ,det går ihop' för kommunen.
Ser vi nu på resultatet i referensalternativet kan följande sägas. För den förste innehavaren är utbetalningarna mindre för tomträtten i början. Tomträttshavaren satsar mindre eget kapital år 1. Den treprocentiga avgälden blir lägre än de räntor och amorteringar som måste betalas på lånen till tomten i äganderättsfallet. År 1 är tomträtten ca 800 kr billigare efter skatt, givet antagandena i detta exempel. Undan för undan minskar tomträttens fördel för den enskilde, dels därför att avgälderna stiger, dels därför att räntor och amorteringar på 'tomtlånet” på grund av inflationen minskar realt. När fastigheten säljs år 20 så är det också något fördelaktigare för den som ägt tomten. Denne får 4 500 kr mer i sin hand än den tomträttshavare som säljer sitt hus. Räknar man ut nuvärdet för den förste innehavaren, visar det att tomträtten är något lönsammare ur den förste innehavarens synvinkel beroende på att fördelarna år 1—14 är större än nackdelarna år 15—20. Nuvärdet varierar mellan +2 000 kr. och +4 500 kr. beroende på kalkylräntan.
För den andre innehavaren är tomträtt och äganderätt likvärdiga det första året. Detta beror helt enkelt på att försäljningspriserna antagits bli just sådana att utbetalningarna blir lika stora det första året (är 20). På grund av samma faktorer som ovan (stigande avgälder och inflation som urholkar lånen) blir äganderätten sedan fördelaktigare undan för undan. För den andre innehavaren är äganderätten totalt sett bättre. Nuvärdet av skillnaden ligger mellan 25 000 kr. och 45 000 kr. beroende på kalkylräntan.
För kommunen ger tomträtten ett underskott i början, dels på grund av att det krävs en egen insats av kommunen, dels på grund av att kommunens räntor för tomträttslånet är större än inbetalningarna i form av tomträttsav- gälder. I takt med att avgälderna stiger och att inflationen urholkar utbetalningarna för tomträttslånet blir tomträtten undan för undan fördel- aktigare för kommunen. Skillnaderna i skatteinbetalningar till kommunerna mellan tomträtts- och äganderättsfallet är av underordnad betydelse jämfört med övriga in- och utbetalningar. Detta beror bl. a. på att garantiskattesys— temet utjämnar skillnaden i deklarerad inkomst mellan tomträttshavaren och ägaren.
Nuvärdet för kommunen är positivt, dvs. tomträtten är lönsam för kommunen. Underskottet de 14 första åren kan dock innebära en påfrestning på kommunens likviditet. Det tar 25—30 år innan nuvärdet blir positivt. För hela. femtioårsperioden är nuvärdet mellan 10 000 kr. och 70 000 kr. beroende på kalkylräntan. Att kalkylräntan har så stor betydelse beror på att de största överskotten kommer mot slutet av kalkylperioden.
3.3 Tioåriga avgäldsperioder
I dag fastställs tomträttsavgälderna för 10 år i taget. I detta avsnitt presenteras ett räkneexempel där avgäldsperioden ändras jämfört med referensalternativet. I stället för att avgälden antas bli ändrad årligen antas den bli ändrad enbart vart tionde år. Avgäldsräntan har som konsekvens av detta höjts till 4 % för att kompensera att inflationen urholkar avgälden under de tio år avgälden är konstant. Som genomsnitt under kalkylperioden blir avgälden på detta sätt ungefär lika stor som i referensalternativet. I figur 7 redovisas resultatet. Som _ _ .. . . . . . . Figur 7 Skillnader mellan jamforelse redOVisas ocksa referensalternativet med prickade linjer. tomträtt och äganderätt. Liksom i referensalternativet är tomträtten för den enskilde fördelaktigare Första årets penningvär. i början, dock inte lika mycket fördelaktigare som i referensalternativet de. Alternativ med tio- eftersom avgäldsräntan är högre. Att avgälden inte ändras förrän år 11 gör att åriga aVZÖIdFPF'iOdef tomträtten i slutet av avgäldsperioden blir fördelaktigare än i referensalter- SÅZZEÄYEZZZÄM nativet. År 11 blir det dock en markant försämring för tomträtten när (prickad linje). Se även avgälden höjs. Allmänt kan sägas att tendenserna är desamma som i förklaringen till figur 6.
Kr/år lnneha vare
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +1 000 _______________ tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
0 Real Inneh | ak... ...är” insatt ranta _ _ _ __ _ _ __Försäi'- _ _ 1 000 ningsnletto 0% +2 500 kr —45 000 kr —4 500 kr 2% +3 500 kr —32 000 kr _2 000 _ _ _ _ 4% +4 500 kr —23 000 kr ningsnetto —22 000 kr Kommun
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde Första år då kalkyl- år 1—50 tomträtten ränta totalt ger överskott
1 % +69 000 kr år 25 3% +30 000 kr år 28 S% +12 000 kr år 32
Egen insats —2 500 kr
referensalternativet med den skillnaden att utvecklingen är betydligt ryckigare. Detta gäller även kommunen. Nuvärdena är också ungefär desamma som i referensalternativet. Detta beror dock på att avgäldsräntan valts så att nuvärdena skall bli ungefär lika stora i de båda alternativen.
Om avgäldsräntan varit densamma som i referensalternativet så skulle tomträtten blivit fördelaktigare för den enskilde och sämre för kommunen än i referensalternativet. Orsaken till det är just att tomträttsavgälden vid tioåriga avgäldsperioder inte följer inflation och marknadsprisförändringar under avgäldsperioden. Detta oavsett på vilket sätt avgäldsbasen bestäms.
Det är inte möjligt att mer exakt säga vilken avgäldsränta den s.k. Welinderska metoden skulle ge givet antagandena, men sannolikt skulle den vara lägre än de fyra procent som ligger bakom figur 7. Detta skulle göra tomträtten klart fördelaktigare än äganderätten för den förste innehavaren och försämra lönsamheten för kommunen.
3.4 Högre inflation
Ireferensalternativet antogs att inflationen var ganska låg, 4 %, jämfört med dagens nivå. I figur 8 redovisas ett alternativ med en inflation om 6 %. Som en följd av detta antas också att samtliga låneräntor ökar från 6 % till 7 %. Realräntan antages således minska något när inflationen blir högre.
Vid en räntenivå om 7 % kan det i högre grad än tidigare exempel bli aktuellt med räntebidrag på bottenlån och bostadslån i samband med statlig belåning. De statliga bostadslånesystemen har emellertid en tendens att revideras med jämna mellanrum. Här bortses därför ifrån dagens regler om räntebidrag. I slutet av underbilaga 2 diskuteras räntebidragens effekt i samband med referensalternativet. I en situation med 7 % ränta på lånen torde räntebidragets betydelse för den enskilde inte aWika allt för mycket från en situation med låneräntor på 6 %. Slutsatserna i underbilaga 2 gäller därför i stort sett även för detta alternativ.
Av figuren framgår att den högre inflationen inte har någon entydig inverkan. I början gör den tomträtten relativt sett fördelaktigare beroende på att räntan blir högre på lånen. Eftersom lånen är större i äganderättsfallet så ”drabbar” den högre räntan ägaren mer än tomträttshavaren. För kommunen blir tomträtten sämre i början på grund av att räntan på tomträttslånen blir högre.
Med tiden leder dock den högre inflationen till fördelar för den som har störst lån genom att realvärdet av ränta och amorteringar sjunker. Jämfört med referensalternativet gör detta äganderätten fördelaktigare för den enskilde, se t. ex. är 10—20 för den förste innehavaren.
För kommunen blir tomträtten fördelaktigare än i referensalternativet mellan år 10 och år 40 just därför att realvärdet av utbetalningarna för tomträttslånet minskar snabbare vid en högre inflationstakt.
Nuvärdena skiljer sig inte mycket från referensalternativets nuvärden, men tendensen är att den högre inflationen totalt sett förbättrat äganderät- tens resultat för den enskilde. Tomträtten är dock fortfarande lönsammast för den förste innehavaren, åtminstone vid 2 % och 4 % real kalkylränta.
Kr/år Innehavare
Egen insats +2 500 kr
Nuvärdet a v nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto—
+1 000 ——————————————— inbetalningar vid äganderätt Real Innehavare Innehavare 0 knalkyl- år 1—20 år 20—40 ranta —1 000 ————— _ 0% —1 500 kr —48 000 kr 2% +1 000 kr —35 000 kr
ningsnetto 4043 +2 500 kr —26 000 kr #2000 —— —— ——6500kr—— ningsnetto —23 000 kr Kr/är Kommun Nuvärdet av nettoinbetalningar vid + 5 000 tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt Real Nuvärde Första år då +4 000 kaIkyI— år 1—50 tomträtten ränta totalt ger överskott +3 000 1% +75000kr år24 S% +34 000 kr år 26 +2 000 S% +14 000 kr år 30 +1 000 0 —1 000 Egen insats —2 500 kr
3.5 Annan marginalskatt
I figur 9 redovisas resultatet om marginalskatterna antages vara 10 procentenheter högre respektive lägre än i referensalternativet, dvs. antingen mellan 70 % och 80 % eller mellan 50 % och 60 %. Marginalskat- ten vad gäller den kommunala skatten är konstant oavsett den beskattnings- bara inkomsten. Då marginalskatteändringen endast kommer att beröra den statliga skatten påverkas följaktligen inte utfallet för kommunen av att marginalskatten ändras.
Om marginalskatten är högre blir både tomträtt och äganderätt billigare under den del av innehavsperioden då underskottsavdrag kan göras. Mot slutet av innehavsperioderna, då den deklarerade inkomsten från småhuset blir positiv, blir däremot både tomträtten och äganderätten dyrare jämfört med referensalternativet. Det omvända gäller naturligtvis om marginalskat- ten är lägre än i referensalternativet. Här är intresset dock inte knutet till de absoluta talen utan till hur skillnaden mellan tomträtt och äganderätt ändras.
Figur 8 Skillnader mellan tomträtt och äganderätt. Första årets penningvär- de. Alternativ med högre inflation, 6 %, (heldra- gen linje) och referensal- ternativet (prickad linje). Se även förklaringen till figur 6.
Kr/år
_ Högre marginalskatt, 70%—80% Egen insats
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid ” 000 _________________ tomträtt minus nuvärdet av netto— inbetalningar vid äganderätt
Real Innehavare Innehavare
0 , 25%... å, kalkyl— år 1—20 år 20—40 '. l ranta F" s'i- * 000 _____ "äggen.,— — "' 0% +2 500 kr —37 000 kr —4 500 kr '. l 2% +3 500 kr —26 000 kr ' o '. o __ _2000 ___________1._"______J 4/0 +4500kr 19000kr Försälj- ningsnetto —22 000 kr Kr/år Lägre marginalskatt, 5096—6096 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid + 1 000 _______________ tomträtt minus nuvärdet av netto-
inbetalningar vid äganderätt
Real Innehavare Innehavare 0 klalkyl- år1—20 år 20—40 ranta —1 000 — — ——F_örsäli————— 0% +1 500 kr —51 000 kr ningsnetto 2% +3 000 kr —37 000 kr 4% + 4000 kr —28 000 kr —2 000 ————————— Försälj- ningsnetto —22 000 kr Figur9 Skillnader mellan Den högre marginalskatten utjämnar skillnaderna mellan tomträtt och ”("M" OCh äganéffäff- äganderätt eftersom endast en mindre del av skillnaderna i räntor och avgäld Forsta årets p enningvar- nu faller på den enskilde. Detta gäller oavsett om avdragen överstiger de. Annan marginalskatt . ,. . .. .. .. .. . . .. . . (heldragen linje) och schablonintakten eller ej. Tomtratten ar darfor inte lika mycket fordelaktigi referensalternativet början och inte lika mycket sämre i slutet av 20-årsperioderna som i (prickad linje). Se även referensalternativet.
förklaringen ”” figur 6' Den lägre marginalskatten verkar i precis motsatt riktning, dvs. skillna-
derna de enskilda åren förstärks. Tomträtten blir ännu bättre i början och ännu sämre i slutet av den första innehavstiden i förhållande till äganderätten jämfört med referensalternativet.
Nuvärdena av skillnaderna påverkas knappast alls av marginalskatteänd- ringarna, dvs. tomträtten är fortfarande fördelaktigast för den förste innehavaren och äganderätten för den andre, givet alla antaganden.
3.6 Högre avgäldsränta
I referensalternativet antogs att avgälderna var 3 %. I detta avsnitt och i figur 10 redovisas vad som händer om avgäldsräntan höjs till 5 %.
Som väntat gör den högre avgäldsräntan tomträtten väsentligt sämre för den enskilde. Utbetalningarna blir lägre i tomträttsfallet bara i drygt fem år. Tomträtten blir nu också klart olönsam även för den förste innehavaren.
Kr/ar Innehavare Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +1 000 __________________ tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt 0 Real ” Innehavare Innehavare * kalkyl- år 1—20 år 20—40 ränta _ , , . , , j_ *1 000 0% —22 000 kr —71 000 kr 2% —14000 kr —51 000 kr * 4% — 9 000 kr —36 000 kr _ _ _ _ .ningsnetto _ _ _ 2 000 — 1 9 000 kr — 3 000 ———————————————— FörsäIj-l ningsnetto —39 000 kr Kr/ar Kommun
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde Första år då kalkyl— år 1—50 tomträtten ranta totalt ger överskott
1% +149000kr år9 S% + 78000 kr år 9 S% + 43 000 kr år 9
Egen insats —2 500 kr
För kommunen blir naturligtvis tomträtten fördelaktigare om avgäldsrän- Figur 10 Skillnader mel- tan blir högre. Det dröjer bara åtta till nio år innan nuvärdet blir positivt och la" mmm?" OCh ägande" för hela femtioårsperioden blir nuvärdet stort även vid en hög kalkylrän- rätt. Första år.?” p en" ningvarde. Hogre av- ta- gäldsränta, 5 %, (heldra— gen linje) och referensal-
— — .. .. ternativet ( rickad Iin'e). 3.7 Ingen markprisstegring — konstant tomtrattsavgald Se även föfklaringen lill
I referensalternativet antogs att avgälden steg realt med 4 % per år (i figur 6' början). Detta kan uppstå om avgälden grundas på tomtens marknadspris
Figur ]] Skillnader mel- lan tomträtt och ägande— rätt. Första årets pen- ningvärde. Ingen real ökning av tomträttsav- gälden (heldragen linje) och referensalternativet (prickad linje). Se även förklaringen till figur 6.
Kr/är Egen insats
Egen insats —2 500 kr
och om detta marknadspris ökar med 4 % per år realt.
Om avgälden grundas på tomtpriset och detta inte stiger realt så kommer tomträttsavgälden realt att vara konstant. Det är detta alternativ som redovisas i figur 11.
En realt konstant avgäld kan också uppstå om man inte grundar avgälden på tomtens marknadspris. Har man ett avgäldssystem där avgälden räknas upp med konsumentprisindex under innehavstiden blir resultatet detsamma. Grundas avgälden på exploateringskostnader som antas vara realt konstant fås samma resultat.
Nedanstående siffror kan alltså belysa samtliga dessa fall och är ej beroende av att avgälden kopplas till tomternas marknadspris.
Av figur 11 framgår det att tomträtten blir fördelaktigare för den enskilde om tomträttsavgälden inte stiger realt. För den förste innehavaren blir de löpande utbetalningarna lägre under hela innehavstiden. För den andre och tredje innehavaren blir visserligen de löpande utbetalningarna högre i tomträttsfallet men skillnaderna är små. Att äganderätten trots allt blir något
Innehavare
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Försälj- ningsnetto +5 000 kr
Real Innehavare Innehavare _ k__a|kyl- år 1—20 år 20—40 ranta _ . . _ V— — _ är _ —E$,';g,','gt;o ._— 0% +17 000 kr —11 000 kr ". _4 500 kr '-_ 2% +14ooo kr — 8000 kr "., '. 4% +12 000 kr — 6 000 kr _____ g..-u _ _ _ _| Kommun
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde Första år då ' kaikyl- år 1—50 tomträtten ränta totalt ger öLerskott 1% — 1000 kr efterår50 ———————— S% — 8 000 kr efter år 50 S% —10 000 kr aldrig positiv
fördelaktigare med tiden beror på att räntorna och amorteringarna på de större lånen urholkas något av inflationen medan tomträttsavgälden realt sett är konstant.
Den i förhållande till referensalternativet lägre utbetalningen för tomt- rättsavgälden gör att en köpare av tomträtten kan klara av en i förhållande till äganderätten större nybelåning inom ramen för den givna utbetalningen under inköpsåret. Detta medför att försäljningsnettot i tomträttsfallet för den första innehavaren till och med blir högre än i äganderättsfallet.
Under den kalkylperiod som beräkningarna omfattar blir tomträtten olönsam för kommunen om tomrättsavgälden inte stiger realt sett. I 25 år ger tomträtten underskott och överskotten de återstående 25 åren är inte tillräckligt stora för att göra tomträtten lönsam.
3.8 Högre tomtpris — högre avgäldsbas
I referensalternativet antogs att kommunen sålde tomten för 50 000 kr. , vilket motsvarade exploateringskostnaderna inklusive räntekostnader. Tomträttsavgälden grundades också på dessa 50 000 kr. Marknadspriset kan dock i många fall vara högre än exploateringskostnaderna. I figur 12 redovisas utfallet under förutsättning att tomten säljs för 75 000 kr. och att avgälden beräknas utifrån en avgäldsbas om 75 000 kr. Eftersom avgäldsba- sen inledningsvis är högre än i referensalternativet bör avgälden inte stiga lika snabbt i fortsättningen. Därför antages här att avgälden stiger med 2 % per år under hela kalkylperioden i stället för att stiga med 4 % per år under de första 20 åren.
Av figur 12 (se nästa sida) framgår att denna ändring av antagandena gör tomträtten klart fördelaktigare för den förste innehavaren jämfört med referensalternativet. I äganderättsfallet ökar kontantinsats och upplåning när tomtpriset stiger. Nettot vid försäljningen blir lika stort i tomträttsfallet som i äganderättsfallet. Denna förbättring för tomträttshavaren beror på att priset inte stiger så snabbt och att de kvarstående lånen i äganderättsfallet är större än i referensalternativet. Nuvärdet för den förste tomträttshavaren blir också klart högre än för den förste äganderättshavaren, mellan 10 000 kr. och 15 000 kr. högre.
För kommunen blir intäkterna högre i början därför att tomträttsavgälden blir 3 % av 75 000 kr. i stället för 3 % av 50 000 kr. Det dröjer bara 5 år innan det årliga nettot blir positivt. Efter ungefär 20 år är de årliga nettona desamma som i referensalternativet. Den högre markprisökningen i början vid referensalternativet gör att tomträttsavgälden ”kommer ifatt, omkring år 20.
När det gäller lönsamheten för kommunen av tomträtt så beror svaret till stor del på vad man skall räkna som kommunens investering — vad man skall räkna räntekrav på. Å ena sidan kan man, som i referensalternativet, se skillnaden mellan exploateringskostnad och tomträttslån som investering. Då innebär tomträtten en utbetalning år 1 på 2 500 kr. Om nuvärdet beräknas med det som utgångspunkt så dröjer det 17 år (vid 3 % kalkylränta) till dess att nuvärdet blir större än 0. För hela femtioårsperioden fås också ett stort positivt nuvärde, dvs. tomträtten är lönsam. Å andra sidan kan man säga att kommunen i tomträttsfallet går miste om de 25 000 kr. i nettointäkt
Egen insats +2 500 kr
+3 000
+2 000
+1 000
-1 000
Egen insats —27 500 kr
Figur 12 Skillnader mel- lan tomträtt och ägande- rätt. Första årets penning- värde. Högre tomtpris,
75 000 kr., (heldragen linje) och referensalter- nativet (prickad linje).
Se även förklaringar till figur 6.
Innehavare
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Innehavare Innehavare kalkyl- år 1—20 år 20—40 ranta 0% +14000 kr —40 000 kr 2% +13000kr —29000kr 4% +12000 kr —21 000 kr Försälj- ningsnetto —19 000 kr Kommun
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde Första år då kalkyl- år 1—50 tomträtten ränta totalt ger ögrskott
1 % +55 000 kr år 32 S% +15000 kr är 39 S% — 4 500 kr efter år 50
år 1 som kommunen skulle få om tomten såldes för 75 000 kr. Kräver man att tomträtten skall förränta även de 25 000 kr. som kommunen går miste om så sjunker lönsamheten för tomträtten kraftigt. Först år 39 ger tomträtten ett positivt netto om kalkylräntan är 3 %. Med detta sätt att räkna blir alltså resultatet något sämre för kommunen än i referensalternativet. Det är de senare siffrorna som redovisas i figur 12.
3.9 Annan prisrelation tomträtt—äganderätt
I referensalternativet antogs att priset på tomträttsfastigheten vid försälj— ningen blev sådant att kontantinsatsen och kapitalutbetalningen det första året blir lika stora för både tomträttshavaren och äganderättshavaren. I detta avsnitt skall två alternativa antaganden analyseras:
A Större prisskillnad: skillnaden mellan marknadspris för tomträtts- och J
äganderättsfastigheterna blir lika stort som tomtpriset det aktuella året.
B Ingen prisskillnad: marknadspriset blir lika stort för både tomträtts- och äganderättsfastigheterna.
I båda alternativen antages att kontantinsatsen för den nye innehavaren är 20 % av marknadspriset i både tomträtts- och äganderättsfallet. Detta leder till att kontantinsatsen för den andre (och tredje) innehavaren i tomträtts- fallet blir lägre än i äganderättsfallet i alternativ A. Av figur 14 framgår att konstantinsatsen för den andre innehavaren i alternativ B blir i princip densamma oavsett upplåtelseform.
Av figur 13 (se följande sidor) framgår att antagandet om större prisskillnad leder till att äganderätten blir klart fördelaktigare för den enskilde än i referensalternativet. Detta gäller speciellt för den förste innehavaren, vilket beror på det större nettot vid försäljningen. Den förste ägaren får 87 000 kr. mer i sin hand än tomträttshavaren vid avyttringen.
För den andre innehavaren leder den större prisskillnaden till ganska stora förändringar i jämförelse med referensalternativet. Tomträttshavaren får fördelen av en relativt sett lägre kontantinsats, och ett lägre årligt netto. Det senare på grund av det relativt sett lägre inköpspriset. Vid försäljning får tomträttshavaren nackdelen av ett väsentligt lägre försäljningsnetto. Den senare effekten dominerar över de två tidigare. Tomträtten blir därför totalt sett ännu sämre än i referensalternativet. Detta trots att det blir billigare med tomträtt än med äganderätt under innehavstiden.
Kommunen påverkas relativt lite av att prisskillnaden mellan tomträtt och äganderätt ökar. Den lilla skillnad som uppstår sammanhänger med ändringar i skatteinkomsten i förhållande till referensalternativet.
I figur 14 (se följande sidor) redovisas alternativet med ingen prisskillnad. Försäljningspriset blir alltså lika stort i både tomträtts- och äganderättsfallet vid försäljningarna år 20 och år 40. I detta alternativ uppstår i motsats till föregående alternativ, en klar fördel för den första tomträttshavaren. Detta beror på att tomträtten år 1 betingar ett lägre pris än äganderätten. Vid försäljningen blir däremot priset detsamma. Detta leder till ett betydligt större försäljningsnetto i tomträttsfallet.
För den andre tomträttshavaren kompenseras fördelarna vid försäljning- en, i jämförelse med situationen i referensalternativet, av nackdelarna under innehavstiden beroende på ett högre inköpspris. Totalt sett blir skillnaden mellan tomträtt och äganderätt för den andre innehavaren ungefär detsam- ma som i referensalternativet.
Kommunen påverkas liksom i föregående alternativ knappast alls av de ändrade antagandena om prisrelationen mellan tomträtten och äganderätts- fastigheten.
En allmän slutsats av alternativen i figurerna 13 och 14 är att antagandena om försäljningspriset för tomträtten år 20 och år 40 har mycket stor betydelse för den enskilde. För den förste innehavaren påverkas skillnaden i försäljningsnetto. För den andra innehavaren påverkas såväl skillnaden i kontantinsats som skillnaderna i de årliga nettona och försäljningsnettona. För kommunen betyder däremot antagandena om prisrelationen mellan tomträtt och äganderätt relativt lite.
Egen insats Kr/ar "' 33 000 kr Innehavare Nuvärdet av nettoinbetalningar vid
———————————— -— tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
+7 000
+6 000 — — —— —- — _ — _— — _ '— . _ _ Real Innehavare Innehavare k__a|kyl- år 1—20 år 20—40 ranta _____ Egen insats. __ __ _ +5 000 +21 000 kr 0% —81 000 kr —104 000 kr 2% —53 000 kr — 55 000 kr +4000 ______ ___—___ 4% —35000kl' — 23000kr
Egen insats +2 500 kr
26"'"._ 30 "'na 50 o. . _ _ __ _FörsäIj- l _ _ :=. _Försälj- .' _ 1 000 ningsnetto '; ningsnetto .a. —87 000 kr '. —158 000 kr
Kr/år Kommun
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
+5 000
+4 000 Real Nuvärde Första år då kalkyl— år 1—50 tomträtten ränta totalt ger överskgtt +3 000
1 % +77 000 kr år 24 3% +35 000 kr år 26 +2 000 S% +15 000 kr år 29
Figur 13 Skillnader mellan tomträtt och äganderätt. Första årets penningvärde. Alter- nativ med större prisskillnad mellan tomträtt och äganderätt (heldragen linje) och referensalternativet (prickad linje). Se även förklaringar till figur 6.
Kr/åfr Innehavare
E%egögiarts Nuvärdet av nettoinbetalningar vid
______ Försälj- - — — — — -— -— — — tomträtt minus nuvärdet av netto— ningsnetto inbetalningar vid äganderätt
+18000 kr
0 Real Innehavare Innehavare år kalkyl- år 1—20 år 20—40 . ranta _1 000 ————— Egen insats— la— — — =— —— '.— 0% +25 000 kr —39 000 kr Ege" '”Sats 2% +19 000 kr —32 000 kr . 4% +1sooo kr —27 000 kr Försäljnings- netto +4 000 kr Kommun
Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde Första år då kalkyl- år 1—50 tomträtten ränta totalt ger överskott
1 % +67 000 kr år 25 S% +29 000 kr är 28 S% +12 000 kr år 32
Egen insats —2 500 kr
3.10 Längre innehavstid Figur 14 Skillnader mel-
. _ _ lan tomträtt och ägande- I referensalternativet antogs att fastigheten såldes efter 20 år. I figur 15 rätt. Första åretspenning—
redovisas det ekonomiska utfallet om fastigheten innehas i 40 år, utan att nya värde. Alternativ utan lån tas upp under innehavstiden. PÖFSkillnfd mellaf' 'om" Eftersom antagandena inte ändras för åren 1—20 och för åren 40—50 så blir Zan OCh.a$a"demtt (hel-
. . . ragen linje) och referen-
det ekonomiska utfallet detsamma som 1 referensalternativet under dessa salternativet (prickad år. linje). Se även förklaring- Tomträtten blir relativt sett sämre ju längre innehavstiden är eftersom ar ”71581" 6-
avgälden undan för undan stiger medan ingen motsvarande kostnadsökning sker i äganderättsfallet. Åren 20—40 ger större utbetalningar för tomträtten
än för äganderätten ur den enskildes perspektiv. Nuvärdet för den enskilde blir negativt, dvs. för den som räknar med att inneha fastigheten i 40 år är det relativt sett mer lönsamt med äganderätt än med tomträtt. I referensalternativet, där den förste innehavaren hade fastigheten i 20 år, var det tvärtom lönsammast med tomträtt.
Kr/år Innehavare Egen insats Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +1 000 _ _ _ _ __ _ _ __ __ _ _ tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt 0 Real Innehavare kalkvl- år 1—40 ranta —1000 —— ——”—— O% —46000kr 2% —21 000 kr 3% — 8 000 kr —2 000 ————————— Försälj- ningsnetto —22 000 kr Kf/åf Kommun Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +5 000 tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt +4 000 Real Nuvärde Förstaår då kalkyl- år 1—50 tomtratten ränta totalt ger +3 000 overskgtj 1% +71 000 kr år 24 13% +32 000 kr år 26 +2 000 5% +13 000 kr år 30 +1 000 0 —1 000 Figur 15 Skillnader mel- Skillnaden mellan tomträtt och äganderätt för kommunen påverkas endast lan tomträtt och ägande- rätt. Första årets penning- värde. Alternativ med 40 års innehavstid (heldra- 3 11 Indexlån gen linje) och referens- '
?"emaffve' (Brie/(affär 3.11.1 Enbart tomträttslånet ändras till indexlån je). Se aven forklarzngar
till figur 6— Tomträttslånen antogs i referensalternativet vara nominella lån av traditio- nellt slag. Läggs avgäldssystemet om så att avgälden ändras årligen och avgäldsräntan därmed närmast blir en realränta, kan man diskutera en förändring av tomträttslånen till 5. k. indexlån. Detta innebär att lånebelop- pet ändras årligen i takt med inflationen. Amorteringarna skall vara realt konstanta vid rak amortering och räntan blir en realränta på det uppräknade lånebeloppet minus amorteringarna. Principen med indexlån framgår av följande exempel. Om tomträttslånet är på 30 000 kr. i första årets penningvärde och skall amorteras med lika stora belopp från år 11 till år 40 skall amorteringarna vara 1 000 kr. per år i första marginellt av ändringar av innehavstiden för den enskilde.
Mirr..—= 31
2 000
1 000
årets penningvärde. Om inflationen halverat penningvärdet till år 11 så blir amorteringen 2 000 kr. i det årets penningvärde. Räntan skall vara en realränta, exempelvis 2 %. År 1 blir då räntan 600 kr. på ett lån om 30 000 kr., och om inflationen halverat penningvärdet på 10 år så blir räntan 1 200 kr. i elfte årets penningvärde. Från och med år 12 måste naturligtvis de gjorda amorteringarna beaktas innan räntekostnaden kan räknas ut.
I figur 16 illustreras utvecklingen av kommunens utbetalningar för räntor och amorteringar vid det här använda indexlånet i jämförelse med det nominella tomträttslån som använts i de tidigare räkneexemplen. Indexlånet minskar utbetalningarna i början och ökar dem mot slutet.
I figur 17 illustreras resultatet för kommunen om tomträttslånet görs om till ett indexlån med 2 % real ränta och rak amortering mellan år 11 och år 40. Den enskilde påverkas inte av villkoren för tomträttslånet.
Tomträtten ger nu överskott för kommunen de första tio åren. Redan år 1 överstiger tomträttsavgälden (3 % av 50 000 kr.) ränteutbetalningen för tomträttslånet (2 % av 47 500 kr.). Nettot stiger sedan undan för undan fram till år 11 när amorteringarna börjar. Underskott uppstår då under fyra år
Kr/år
Figur 16 Jämförelse av kommunens utbetalningar för tomträttslån av real typ med 2 % real ränta (heldragen linje) med utbetalningarna för ett nominellt tomträttslån med 6 % ränta (streckad linje). Lånebelopp på 47 500 kronor. Första årets penningvärde.
Figur 17 Skillnad mellan tomträtt och äganderätt. Första årets penningvär- de. Realt tomrättslån (heldragen linje) och referensalternativet (prickad linje). Se även förklaringar till figur 6.
Kommun
+5 000 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
+4 000 Real Nuvärde Första år då k__a|kyl- år 1—50 tomträtten ranta totalt ger +3 000 överskot_tn 1 % +67 000 kr år 4 +2 000 3% +35 000 kr år 4 S% +19 000 kr år 4
varefter positiva netton uppstår igen. Dessa positiva netton är dock inte lika stora som i referensalternativet beroende på att kommunens amorteringar nu räknas upp med inflationen.
År 40, när amorteringarna upphör, sker ett hopp och nettot ökar markant. Sett över hela femtioårsperioden är tomträtten något mer lönsam för kommunen än i referensalternativet, 35 000 kr. mot 31 000 kr. vid 3 % ' kalkylränta. Den stora skillnaden är att kommunen redan år 4 har fått igen de 2 500 kr. som 'satsats' av eget kapital. I referensalternativet dröjde det ända ' till år 27.
3.11.2 Alla lån ändras till indexlån
Eftersom indexlån i samband med bostadslånegivningen har diskuterats en del i den allmänna debatten kan det vara intressant att belysa effekterna av ett sådant lånesystem. Alla län såväl den enskildes lån som kommunala
Figur 18 Jämförelse av 5 000 innehavarens utbetalning- arför bottenlån och bo- stadslån av real typ (kraf- 4 000 tigare linjer) med utbetal- ningarna för nominella lån (tunnare linjer). Hel- 2 000 dragna linjer avser tomt- rätt och streckade linjer avser äganderätt. Första årets penningvärde.
tomträttslån antages i detta exempel bli indexlån med en real ränta om 2 %. Lånens konstruktion, annuitetslån eller län med rak amortering, antages däremot bli densamma som i referensalternativet. Utvecklingen av utbetal- ningarna för bottenlån och bostadslån för den enskilde under de nya antagandena redovisas i figur 18. Liksom när det gäller tomträttslånet blir utbetalningarna lägre i början av l lånens löptid och högre mot slutet. I jämförelse med de nominella lånen blir skillnaden mellan tomträtt och äganderätt mindre i början av perioden och större i slutet av perioden. Brytpunkten ligger omkring år 17. Vid en övergång till indexlån kommer den reala räntan att understiga den Figur 19 Skillnader mel- tidigare nominella räntan. Som en följd av detta är det logiskt att den s. k. lan tomträtt och ägande- intäktsschablonen vid villabeskattningen ändras. I detta alternativ antas rä". Första årets Penning- därför intäktsschablonen bli 2 % av taxeringsvärdet jämfört med 3 % i Värda A”"[ån Tim" referensalternativet typ (heldragen linje) OCh
. . . ., 4 _ o referensalternativet I figur 19 redovrsas resultatet 1 det fall alla lan görs om till indexlån. (prickad linje). Se även
Kommunen påverkas här på nästan samma sätt som om bara tomträttslånet förklaringar till figur 6.
Kr/åL Innehavare
Egen inskats Nuvärdet av nettoinbetalningar vid +2 500 r tomträtt minus nuvärdet av netto-
+1 000 ———————————————— inbetalningar vid äganderätt Real Innehavare Innehavare 0 kalkyl- år 1—20 år 20—40 ranta —1 000 _ ————— 0% +5 500 kr —33 000 kr mggäggtåo 2% +6 000 kr —24 000 kr _ ' 4% +6000kr —18000kr — 2 000 ningsnetto —13 000 kr Kr/år Kommun +5 000 ______________ Nuvärdet av nettoinbetalningar vid
tomträtt minus nuvärdet av netto- inbetalningar vid äganderätt
Real Nuvärde Första år då k_alléyl— år 1—50 tomlträtten ran a tota t er + 3 000 överskgtt 1 % +66 000 kr år 5 +2 000 ———————————— 13% +33 000 kr år 5 -' S% +18 000 kr år 5
Egen insats .. —2 500 kr _ _ '
görs om till indexlån, dvs. indexlånen ökar lönsamheten något i jämförelse med referensalternativet och minskar eventuella likviditetsproblem i bör- jan.
För den enskilde blir skillnaden i låneutbetalningar mellan tomträtt och äganderätt mindre än i referensalternativet. Detta förklarar varför tomträt- ten i början inte ger samma, lägre utbetalningar som tidigare. Så småningom ökar dock skillnaden i låneutbetalningar jämfört med referensalternativet. Detta beror på att inflationen inte längre urholkar lånen och därmed minskar inte skillnaden i låneskuld lika snabbt. Följden blir dels att äganderätten blir relativt sett mindre fördelaktig att inneha dels att inom ramen för den kapitalutbetalning år 20 och år 40 som bestämmer priset i tomträttsfallet kan större nyupplåning göras jämfört med referensalternativet. Det senare får som resultat att skillnaderna i försäljningsnetton mellan tomträtt och äganderätt minskar. Totalt innebär dessa förändringar att tomträtten blir relativt sett fördelaktigare för både den förste och den andre innehavaren i jämförelse med referensalternativet.
3.12 Kommunens administrationskostnader
I jämförelse med äganderätt kan kommunen vid tomträtt drabbas av merkostnader för administration. Merkostnader kan uppstå dels vid upplåtelsen, dels vid-uttagandet av avgälden och dels vid avgäldsregleringar. I samband med avgäldsregleringar kan vissa kostnader uppstå också vid tingsrätternas inskrivningsavdelningar om de nya avgäldernas storlek skall skrivas in i tomträttsboken.
Vid upplåtelsen av tomträtter upprättas ett tomträttskontrakt där villko- ren för utnyttjandet av tomträtten skrivs in. Då kommunen även i äganderättsfallet måste reglera villkoren för användandet av fastigheten är det inte givet att det uppstår någon merkostnad i tomträttsfallet. I vissa fall kan t. o. m. kommunen uppfatta det som smidigare att reglera vissa villkor via ett tomträttskontrakt. Merkostnaden blir i vilket fall som helst inte särskilt stor. I den mån villkoren i kontraktet ändras senare kan man inte heller tala om direkta merkostnader. Det är nämligen troligt att kommunen skulle drabbas av motsvarande kostnader om den vill ändra på förutsätt- ningarna i samband med äganderätt.
De årliga kostnaderna för att debitera avgälden blir i de allra flesta fall mycket ringa. Troligen endast någon krona. Att kommunen måste gå till kronofogden kan knappast vara särskilt vanligt.
Kostnaderna för avgäldsregleringarna är den besvärliga punkten. Kostna- derna torde här i hög grad vara beroende av avgäldssystemets utform- ning.
Om avgälderna t. ex. höjs årligen med en viss automatik blir administra- tionskostnaderna sannolikt försumbara. Vad kommunen behöver göra är nämligen bara att räkna ut hur stora höjningar som skall göras.
Om avgälderna höjs i större portioner med längre tidsintervaller blir risken för processer avsevärt mycket större och administrationskostnaderna kan bli högst betydande. Denna risk ökar ju mindre precisa reglerna för bestäm- mandet av avgälderna är.
För att ge en uppfattning om hur stora kostnaderna kan tänkas bli
Tabell 1 Nuvärden av kommunens merkostnader för administration vid några olika antaganden om kostnadsbilden under kalkylperioden
Real kalkyl- Alternativ A Alternativ B Alternativ C ränta, % kr. kr. kr.
1 3 000 6 000 1 500 3 2 000 4 500 1 000 5 1 500 3 500 1 000
redovisas i tabell 1 resultatet av tre räkneexempel, alternativ A, B och C. Antagandena vid de tre räkneexemplen är enligt följande:
A Administrationskostnaderna antas uppgå till 0,5 % av tomträttsavgälden vid upplåtelsen. Vid referensalternativet blir kostnaden då 75 kr./år. Kostnaden antages vara oförändrad i fast penningvärde under hela kalkylperioden. B Administrationskostnaden vid upplåtelsen antages bli 2 000 kr. högre i tomträttsfallet. De årliga kostnaderna för debitering antages uppgå till 10 kr. i första årets penningvärde. Omregleringarna antages ske vart tionde år och kosta 1 000 kr. (i första årets penningvärde). C Merkostnaden vid upplåtelsen antages bli 500 kr. Avgälden antages bli justerad årligen och den totala kostnaden för att höja avgälden och debitera tomträttshavaren antages uppgå till 25 kr. per år i första årets penningvärde,
Som en jämförelse kan nämnas att en mycket grov uppskattning av administrationskostnaderna i Stockholms kommun år 1979 har givit som resultat att merkostnaden vid tomträtt bör ligga på mellan 100 kr. och 150 kr. per småhus.
Beloppen i tabellen kan jämföras med de nuvärden för kommunen som presenterats tidigare. I referensalternativet var de 69000 kr., 31 000 kr. respektive 12 000 kr. vid 1 %, 3 % respektive 5 % real kalkylränta.
4 Sammanställning av det ekonomiska resultatet för den enskilde och för kommunen vid olika alternativa antaganden
I tabell 2 redovisas nuvärdet av skillnaden mellan tomträtt och äganderätt för den förste innehavaren vid 2 % real kalkylränta. Där kan man se hur olika antaganden påverkar utfallet. Alternativen är uppställda efter hur fördelak- tig tomträtten är.
Från tabellen är det frestande att dra slutsatsen att de viktigaste påverkande faktorerna när det gäller skillnaden mellan tomträtt och äganderätt är följande:
El Prisskillnaden vid försäljningen. Avgäldsräntan. C Markprisstegringen.
Tabell 2 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av nettoinbetal- ningar vid äganderätt för den enskilde vid olika alternativa antaganden. 2 % real kalkylränta. Förste innehavaren
Alternativ Kronor
Ingen prisskillnad + 19 (00 Ingen markprisstegring + 14 (00 Högre tomtpris/avgäldsbas + 13 [00 Indexlån: alla län + 6 (00
Tioåriga avgäldsperioder Högre marginalskatt
+ 3500 3500 + Referensalternativet + 3 500 Lägre marginalskatt + 3 (DO Högre inflation + 1(I)0 Högre avgäldsränta — 14 (DO Längre innehavstid —21 030 Större prisskillnad —53 (DO
Marginalskatt och inflation skulle däremot inte vara så betydelsefulla i sammanhanget. '
I tabell 3 redovisas motsvarande skillnad i nuvärde som i tabell 2, men nu för den andre innehavaren.
Även för den andre innehavaren är det prisrelationen vid försäljningen, avgäldsräntan och markprisstegringen som påverkar utfallet mest. Man kan också lägga märke till att skillnaderna mellan de olika alternativen är något mindre för den andre innehavaren. Det bör dock framhållas att osäkerheten vad gäller storleksordningen för dessa siffror är större än osäkerheten för beloppen i tabell 2. Beräkningarna bygger ju på antaganden om verkigheten såsom den kommer att se ut om 40 år.
I tabell 4 redovisas skillnaden i nuvärde vid olika alternativ för kommunen. Där framgår också hur lång tid det tar innan tomträtten 'går itop' för kommunen.
Tabell 3 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av nettoinbetal- ningar vid äganderätt för den enskilde vid olika alternativa antaganden. ! % real kalkylränta. Andre innehavaren
Alternativ Kroncr
Ingen markprisstegring — 8 0)0 Indexlån: alla lån —24 010 Högre marginalskatt -26 (DO Högre tomtpris/avgäldsbas —29 000 Referensalternativet —32 000 Ingen prisskillnad —32 000 Tioåriga avgäldsperioder —32 000 Högre inflation —35 000 Lägre marginalskatt —37 000 Högre avgäldsränta —51 000 Större prisskillnad —55 000
Tabell 4 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av nettoinbetal- ningar vid äganderätt för kommunen vid olika alternativa antaganden. Dessutom första året med positiv skillnad i nuvärde. 3 % real kalkylränta
År
Kronor
Alternativ
9
+ 78 000
Högre avgäldsränta
Högre tomtpris (2)a +40 000 17 Indexlån: tomträttslån +35 000 4 Större prisskillnad +35 000 26 Högre inflation ' +34 000 26 Indexlån: alla län +33 000 5 Längre innehavstid +32 000 26 Referensalternativet +31 000 27 Tioåriga avgäldsperioder +30 000 28 Ingen prisskillnad +29 000 28 Högre tomtpris (1)" + 15 000 39 Ingen markprisstegring — 8 000 —
" I samband med högre tomtpris betyder (1) att kommunens investering (kontantin- sats) år 1 satts till 27 500 kr. och (2) att investeringen satts till 2 500 kr.
Tabellen antyder att de betydelsefullaste faktorerna för nuvärdet är avgäldsränta, markprisstegring och tomtpris år 1. Indexlån påverkar inte nuvärdet mycket men har mycket stor betydelse för hur mycket tomträtten anstränger kommunens likviditet.
Inflation, innehavstid och försäljningsprisrelationer påverkar knappast kommunen alls, givet de antaganden som gjorts.
5 Ekonomiska konslekvenser för landsting och stat 5.1 Ekonomiska konsekvenser för landstinget
Landstinget berörs av valet mellan tomträtt och äganderätt via skattesyste- met. Två typer av skillnader kan uppstå. Dels skillnader för avdrag av räntor och tomträttsavgälder, dels skillnader i realisationsvinstskatten. Eftersom såväl landstingsskatten som kommunalskatten antagits vara 15 % så blir skatteeffekterna för landstinget identiska med skatteeffekterna för kommu- nen.
Vad gäller skillnader i ränteavdrag och avdrag för tomträttsavgälder bidrar garantiskattesystemet i viss mån till att utjämna skillnaderna mellan tomträtt och äganderätt. I de fall garantiskatten är delvis effektiv i både tomträtts- och äganderättsfallet utjämnas skillnaderna i inkomst av annan fastighet helt och hållet. I de fall någon garantiskatt inte utgår eller då garantiskatten är 100 % effektiv i både tomträtts- och äganderättsfallen minskar inte garantiskatte- systemet skillnaderna mellan de båda upplåtelseformerna. Garantiskattesys- temet i kombination med nivån på utdebiteringen medför att skillnaden i skatteinkomst för landstinget vid tomträtt jämfört med äganderätt blir relativt liten.
Realisationsvinstbeskattningen diskuteras närmare i underbilaga 3. Där
Tabell 5 Nuvärdet av skatteinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av skatteinbe- talningar vid äganderätt för landstinget. 3 % real kalkylränta
Alternativ Om ej realisations- Om realisations— vinstskatt, kronor vinstskatt, kronor
Högre tomtpris / avgäldsbas + 5 500 + 10 000 Större prisskillnad + 500 — 4 000 Högre inflation — 500 + 2 500 Ingen markprisstegring — 500 i 0 Längre innehavstid — 2 000 — 1000 Referensalternativet — 3 500 — 1 500 Tioåriga avgäldsperioder — 4 000 — 1 500 Ingen prisskillnad — 5 000 — 500 Indexlån: alla län — 5 000 — 3 000 Högre avgäldsränta —10 000 — 9 000
framgår att skillnaderna i realisationsvinstskatt i de flesta räkneexemplen påverkar kommunens skatteinkomster ganska litet. Detsamma gäller också landstingets skatteinkomster.
Nuvärdena av skatteinkomsterna vid tomträtt minus skatteinkomsterna vid äganderätt vid olika reala kalkylräntor blir i referensalternativet enligt nedan. (År 20 erhåller landstinget ca 4 800 kr. mer i realisationsvinstskatt i tomträttsfallet. År 40 blir inkomsten ca 500 kr. högre i äganderättsfallet).
Real kalkyl- Om ej realisations- Om realisations- ränta, % vinstskatt, kronor vinstskatt, kronor 1 —7 000 —-4 000 3 —3 500 —1 500 5 —2 000 i 0
I referensalternativet leder avdragen för tomträttsavgälderna till att skatteinkomsterna i tomträttsfallet blir lägre än i äganderättsfallet. I tabell 5 redovisas nuvärden av skillnader i landstingets skatteinkomster vid 3 % real kalkylränta för de olika räkneexemplen. I de alternativ som ej redovisas blir skillnaderna i skatteinkomster lika stora som i referensalternativet. Om man undantar alternativen med högre avgäldsränta och högre tomtpris/avgäldsbas är skillnaden mellan alternativen ganska små. I de flesta alternativen ger tomträtten något lägre skatteinkomster än äganderätten.
5.2 Ekonomiska konsekvenser för staten
Om en kommun säljer en tomt som skall bebyggas med ett småhus eller upplåter den med tomträtt, påverkas statens ekonomi på ett antal olika sätt. Det som är mest uppenbart är effekterna av tomträttslånet som staten ger till kommunen samt skillnaderna i skatteinkomst vid tomträtt jämfört med äganderätt. Skillnaderna i finansiering vid förstagångsförsäljningen kan
också beröra staten via de statliga bostadslånen och systemet med räntebi- drag. Vad gäller tomträttslånen blir situationen för staten den omvända mot situationen för kommunen. Dvs. vad som är en inbetalning för kommunen blir en utbetalning för staten. I de tidigare räkneexemplen blir utbetalningen för staten det första året 47 500 kr. Inbetalningarna i form av räntor och amorteringar i referensalternativet framgår av figur 4. Huruvida tomträttslå- nen är en bra eller dålig ”affär” för staten beror bl. a. på lånevillkoren, inflationstakten och statens räntekrav. Vid referensalternativet blir nuvärdet av inbetalningarna för staten 56 500 kr. vid 1 % real kalkylränta, 44 500 kr. vid 3 % real kalkylränta och 36 500 kr. vid 5 % real kalkylränta. Detta kan jämföras med utbetalningen på 47 500 kr. (Om det i stället är fråga om ett indexlån med 2 % real ränta blir nuvärdet av inbetalningarna 58 500 kr., 40 500 kr. respektive 29 500 kr. vid 1, 3 respektive 5 % real kalkylränta.) Om antalet upplåtna tomträtter för vilka kommunerna varje år söker tomträttslån under en längre period är lika stort skulle statens ut- och inbetalningar på sikt ta ut varandra. Under ett 'uppbyggnadsskedé skulle utbetalningarna överstiga inbetalningarna, och under perioder utan nya tomträttslån skulle inbetalningarna överväga. Inflationen kan dock medföra att situationen blir något annorlunda. När det gäller statens skatteinkomster är det främst inkomstskatten som är av intresse. Bland övriga skatter som kan påverkas kan nämnas förmögen- hetsskatt och stämpelskatt. Den statliga inkomstskatten har antagits variera mellan 30 % och 40 % beroende på ränteavdragens storlek. Skatteinkomsterna för staten påverkas därför två till tre gånger så mycket som skatteinkomsterna för kommunen respektive landstinget, jämför avsnitt 5.1. I figur 20 redovisas skillnaden i skatteinkomster mellan tomträtt och äganderätt. Till höger om diagrammet redovisas också nuvärdet av skillnaderna i figuren, dels i det fall realisations- vinstskatt ej utgår, dels i det fall skatten utgår. Realisationsvinstskatten diskuteras närmare i underbilaga 3. Om realisa- tionsvinstskatt utgår enligt antagandena där erhåller staten ca 11 000 kr. mer i skatt år 20 om tomten är upplåten med tomträtt. År 40 ger äganderätten Figur 20 Årliga skattein- större skatteinkomster, ca 1 000 kr. mer än tomträtten. betalningar vid tomträtt Att tomträtten leder till lägre skatteinbetalningar än äganderätten beror minus årlig” skatteinbe-
., .. .. .. . . .. . talningar vid äganderätt pa att tomträttsavgälden ar avdragsgill, och att den med tiden overstiger för staten. Första årets
ränteavdragen I äganderättsfallet. penningvärde_ Referen. I tabell 5 redovisas skatteeffekterna för landstinget vid de olika alternati- salternativet.
Nuvärdet av skatteinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av skatte- inbetalningar vid äganderätt
Real Om ej reali- Qm realisa- k_alky|- sations- trons- ra'nta vinstskatt Vlnstskatt
1% —31 000 kr —23 000 kr 3% —16000kr '— 9500kr S% — 7500kr — 3000kr
ven. Eftersom landstingsskatten antagits vara 15 % och den statliga margi- nalskatten i normalfallet är 40 % kan tabellen även ge en viss ledning om hur skillnaderna i skatteinkomster för staten varierar med antagandena i de olika räkneexemplen. De alternativ som enligt tabellen avviker mest från referen- salternativet är de med högre avgäldsränta och högre tomtpris/avgäldsbas.
Då garantiskatten utjämnar skillnaderna mellan tomträtt och äganderätt för landstinget och kommunen kommer dock skillnaderna i nuvärden att variera mer för staten. Detta betyder att beräkningarna av skillnaderna i skatteintäkter för staten är relativt känsliga för variationer i de antaganden som ligger till grund för räkneexemplen. En viktig faktor i sammanhanget är antagandena om nybelåning under innehavstiderna. Det går därför inte att på samma sätt som för innehavarna och kommunen uttala sig om vad valet mellan tomträtt och äganderätt betyder för staten.
Iden mån det blir aktuellt med förmögenhetsskatt är äganderätt att föredra ur statens synpunkt, jämför avsnitt 1.6 i underbilaga 2. Det är dock ganska ovanligt att innehavarnas deklarerade nettoförmögenhet är så stor att förmögenhetsskatt utgår.
Stämpelskatt utgår med 1,5 % av köpeskillingen vid förvärv, och med 1 % av beloppet på ett inteckningslån. Vid förstagångsförsäljningen blir stämpel- skatten 750 kr. högre för lagfarten och 475 kr. högre för lånen vid äganderätt än vid tomträtt. Vid andra- och tredjegångsförsäljningrna är köpeskillingen och nybelåningen normalt något högre vid äganderätt, varför även stämpel- skatten blir något högre. Skillnaderna är dock oftast mycket små.
Staten hjälper till med finansieringen vid förstagångsförsäljningen. Det statliga bostadslånet är 12 500 kr. större i äganderättsfallet än i tomträttsfal- let. Att staten lånar ut 47 500 kr. mer till kommunen vid tomträtt kompenseras sålunda till viss del av att utlåningen till innehavaren blir 12 500 kr. lägre. Liksom vid tomträttslånet avgörs bostadslånens lönsamhet för staten bl. a. av lånevillkoren, inflationstakten och statens räntekrav. Vid referensalternativet blir nuvärdet av inbetalningarna i form av räntor och amorteringar ca 14 000 kr. vid 1 % real kalkylränta, ca 11 000 kr. vid 3 % real kalkylränta och ca 9 000 kr. vid 5 % real kalkylränta.
Räntebidrag enligt nuvarande regler diskuteras i avsnitt 3 i underbilaga 2. Eftersom bostadslån och bottenlån är större i äganderättsfallet än i tomträttsfallet blir räntebidraget större i äganderättsfallet. Åtminstone gäller detta i referensalternativet där räntebidrag inte utgår för tomträttsav- gälden. Statens merutbetalningar för räntebidrag i äganderättsfallet minskar dock något på grund av att den avdragsgilla räntekostnaden minskar. Nuvärdet av merutbetalningar för räntebidrag i samband med äganderätt, efter att hänsyn tagits till skatteeffekterna, blir ungefär 1500 kr. oavsett kalkylränta.
Sammanfattningsvis kan sägas att skatteinkomsterna för staten i de flesta räkneexemplen blir högre i äganderättsfallet. Å andra sidan blir utbetalning- arna för eventuellt räntebidrag i de flesta räkneexemplen lägre i tomträttsfal- let. Vad gäller skillnaden i storlek på tomträttslån och bostadslån mellan tomträtt och äganderätt är utfallet bl. a. beroende på statens kalkylränta.
Underbilaga 1 Kostnader för eget kapital och kalkylränta
1 Den enskilde
I äganderättsfallet måste den enskilde satsa ett större eget kapital, vilket leder till en 'ränteförlust'. Vid lönsamhetskalkylen kommer detta fram just genom att man tar upp en utbetalning år 1 samt att övriga poster i kalkylen diskonteras med en kalkylränta. Ett beräkningstekniskt alternativ är att inte ta upp utbetalningen år 1, men i stället ta upp en räntekostnad respektive är motsvarande räntekravet på det ursprungligen satsade kapitalet. Detta ger samma resultat men är beräkningstekniskt besvärligare, varför det först- nämnda sättet valts. Vilket räntekrav/vilken kalkylränta skall då använ- das?
Räntekravet kan sättas utifrån flera kriterier, t. ex. kostnad för upplåning eller avkastning i alternativ placering (bank, aktier o. d.). Det som är av intresse i beräkningarna i detta PM är ett realt långsiktigt räntekrav efter skatt. I Gustafsson, Christina — Lind, Hans — Lundström Stellan — Persson, Erik: Värdering av lantbruksfastigheter. Metoder och principiella frågor. (Meddelande 516 från institutionen för fastighetsekonomi, tekniska högsko- lan, Stockholm 1978.) diskuterades detta problem och slutsatsen där blev att realräntan efter skatt kan bedömas vara i storleksordningen en till två procent (jämförelse gjordes med avkastning på aktier och placering av pengar på bank). Här görs den bedömningen att ett realt räntekrav på 2 % är en lämplig utgångspunkt för beräkningarna. Siffran 2 % ter sig också rimlig om man ser det hela ur finansieringssynpunkt. Tas hänsyn till att det gäller en realränta och att räntekostnaderna är avdragsgilla, så är en räntekostnad om 2 % inte orimlig.
Kalkylräntan skall i princip sättas efter alternativkostnaden och därmed är samma resonemang som ovan giltiga. Kalkylräntan skall vara densamma som räntekravet på eget kapital. Vid nuvärdesberäkningarna har därför kalkyl- räntan för den enskilde satts till 2 %. Då en viss osäkerhet kan råda om denna kalkylränta i det enskilda fallet har beräkningarna också genomförts med 0 % och 4 % real kalkylränta.
2 Kommunen
De grundläggande principerna är givetvis desamma som för den enskilde när kostnad för eget kapital skall beräknas för kommunen. Skillnader i räntesats kan dock uppstå p. g. a. olika finansieringskällor och att kommunen inte betalar skatt. Det senare gör att alternativränta och räntekrav blir högre för kommunen.
Om kommunen skall satsa mer kapital i tomträttsfallet kan detta erhållas på flera sätt. Man kan t. ex. minska andra tillgångar, finansiera med andra lån än tomträttslån och höja skatten. Det enklaste sättet är att anta att de kan låna på villkor som motsvarar den gällande långsiktiga realräntan eller att de går miste om placeringar/användningar som skulle ge just den avkastningen. Räntekravet för kommunen skulle därmed motsvara den realränta som ligger till grund för bestämmande av avgälden i referensalternativet, dvs.
3 %. Detta skulle därmed också bli kalkylräntan för kommunen. Då olika kommuner kan resonera på olika sätt används också kalkylräntor om 1 % och 5 % vid nuvärdesberäkningarna.
Underbilaga 2 Detaljerad beskrivning av antaganden och beräkningar vid referensalternativet
1 Förutsättningar för beräkningarna
1 . 1 Produktionskostnader
Den totala produktionskostnaden för det småhus beräkningarna avser antages vara 350 000 kr. Detta motsvarar produktionskostnaderna för ett ordinärt gruppbebyggt småhus (120 kvm — 130 kvm) med statlig belåning vid den kostnadsnivå som gäller är 1979. Det bör noteras att betydande kostnadsskillnader finns mellan olika delar av landet.
Av produktionskostnaden antages 300 000 kr. falla på huset, och 50 000 kr. på tomten. Denna uppdelning bygger inte på någon klar definition om vad som är att hänföra till huset respektive tomten. Möjligen kan hävdas att kostnaden för tomten normalt är något högre än vad som antagits här. Speciellt när det gäller tomtkostnaderna torde skillnaderna mellan olika delar av landet vara betydande.
1.2 Inköpspriser och finansiering vid förstagångsförsäljningen
Beräkningarna bygger på att två likadana småhus uppförs på var sin tomt. I det ena fallet upplåter kommunen marken med tomträtt ochi det andra fallet säljer kommunen den färdigexploaterade tomten. Inköpspriset i tomträtts- fallet antages motsvara produktionskostnaderna för huset, dvs. 300 000 kr. I båda fallen antages finansieringen ske via det statliga bostadslånesystemet. Låneunderlaget (LU) antages motsvara produktionskostnaderna. I tomt- rättsfallet ingår inte kostnaderna för tomten ilåneunderlaget. Finansieringen i de båda fallen blir då enligt följande:
Finansiering Tomträtt, kronor Äganderätt, kronor
70 % av LU: bottenlån, annuitet,
6 % ränta, 50 års löptid 210 000 245 000
25 % av LU: bostadslån, annuitet, 6 % ränta, 30 års löptid 75 000 87 500 5 % av LU: egen insats 15 000 17 500 Summa 300 000 350 000
De antagna villkoren för bottenlån och bostadslån bör ses mot bakgrund av antagandena om inflationstakt nedan. Vid beräkning av amorteringarna för bottenlån och bostadslån antages annuiteterna beräknas efter aktuell ränta, 6 %. Enligt bostadsfinansieringsförordningen (40 5) skall dock amortering- arna på bostadslånet egentligen motsvara amorteringsdelen av annuiteten för ett lån med 8 % ränta. Skillnaden mellan de två sätten att räkna är liten och saknar betydelse i detta sammanhang. Annuiteterna, summan av ränta och amortering, för bottenlån och bostadslån blir då enligt följande:
Tomträtt, kronor Äganderätt, kronor
Bottenlån 13 323 15 544 Bostadslån 5 449 6 357
Eventuella räntebidrag kommer ej att beaktas. Systemet för den statliga bostadslånegivningen har reviderats med relativt korta tidsintervall, medan beräkningarna här avser en så pass lång tid som 50 år. Det finns därför ingen anledning att binda upp beräkningarna alltför mycket till det nuvarande bostadslånesystemet. Nedan, avsnitt 3, ges en skiss till vilka skillnader som kan erhållas i resultatet av beräkningarna om räntebidrag utgår enligt nuvarande regler i bostadsfinansieringsförordningen.
Betalning av räntor och amorteringar antas börja samma år som lånen utbetalas. Utbetalningen av bostadslånen och avlyft av byggnadskreditiven antas ske samma år som tomterna upplåts med tomträtt respektive säljs. Alla ut- och inbetalningar, även de som inte har samband med lånen, antas ske en gång per år, och hela tiden vid samma tidpunkt på året. Detta för att omräkningarna till reala priser och beräkningarna av nuvärden inte skall kompliceras i onödan.
1.3 Inflationstakt
Inflationen antages i referensalternativet bli 4 % per år under hela den studerade perioden. Inflationstakten kan mot bakgrund av dagens prisök- ningstakt förefalla låg, men antagandet om 4 % bör ses mot bakgrund av att beräkningarna avser en period om 50 år. Med den tidshorisonten är det hart när omöjligt att göra en korrekt bedömning av inflationen. Om 4 % är en hög eller låg bedömning kan bara framtiden utvisa.
1.4 Marknadsprisutveckling
Antagandena om prisutvecklingen utgår från äganderättsfallet. Fastigheten kan, åtminstone teoretiskt, delas upp i en husdel och en tomtdel. Om huset underhålls på ett *normalt” sätt kan det antagas stiga i pris i takt med inflationen, dvs. med 4 % per år. Priset på huset är alltså realt sett lika stort under hela femtioårsperioden. Den realvärdestegring som är normal för småhusfastigheter antas helt falla på tomten. Realprisstegringen på tomten antages bli 4 % per år fram till år 22 och 2 % per år därefter. Detta motsvarar en nominell årlig prisökning om 8,16 % (1,04-1,04) respektive 6,08 % (1,04—1,02). För fastigheten som helhet innebär dessa antaganden en realprisökning om knappt 1% per år. Med gjorda antaganden varierar denna ökningstakt något över tiden.
I tomträttsfallet är en mängd olika prisökningstakter i förhållande till prisökningstakten i äganderättsfallet tänkbara. Effekterna av olika antagan- den belyses i några räkneexempel.
I referensalternativet antages att priset på tomträtten är så stort att utbetalningarna för en köpare av tomträtten blir lika stora som utbetalning- arna för en köpare av äganderätten det år köpet äger rum. För att erhålla
priset på tomträtten måste därför utbetalningarna (i form av egen insats, räntor, amorteringar, garantiskatt och Skattelättnad) vid köp av äganderätts- fastigheten, till ett pris som beräknats enligt ovan, först räknas ut. Sedan får priset för tomträtten beräknas så att utbetalningarna blir desamma som i äganderättsfallet. Härvid antages att kontantinsatsen är lika stor i både tomträtts- och äganderättsfallet.
Framför allt i inledningsskedet av femtioårsperioden leder dessa antagan- den till en något snabbare prisökningstakt i tomträttsfallet än i äganderätts- fallet.
1.5 Tomträttsavgäld
Första året antages tomträttsavgälden uppgå till 3 % av kostnaden för tomten, 50 000 kr. Avgälden blir alltså 1 500 kr. Därefter antages avgälden bli justerad årligen i samma takt som tomtpriserna stiger. Tomtpriserna antages, enligt ovan, öka med 4 % realt per år fram till år 22 och därefter med 2 % realt per år. Avgälden antages hela tiden uppgå till 3 % av aktuellt värde på avgäldsbasen/tomten. Detta innebär att avgälden ökar i samma takt som tomtpriserna.
1.6 Beskattning
Innehav av småhusfastighet kan påverka inkomstslagen inkomst av annan fastighet och inkomst av tillfällig förvärvsverksamhet. Dessutom kan storleken på de allmänna avdragen påverkas. Fastighetsinnehavet kan förutom inkomstbeskattningen också tänkas påverka förmögenhetsbeskatt- ningen. Dessutom kan stämpelskatt bli aktuell i samband med förvärv och nybelåning.
I räkneexemplen bortses från såväl förmögenhetsbeskattningen som realisationsvinstbeskattningen (inkomst av tillfällig förvärvsverksamhet) och stämpelskatten.
Vad gäller förmögenhetsbeskattning är den i de flesta fall inaktuell, då nettoförmögenheten oftast understiger den gräns vid vilken förmögenhets- skatt börjar utgå. I de fall det blir aktuellt med förmögenhetsskatt är det dock för den enskilde en fördel med tomträtt. Enligt praxis tas enbart det taxerade byggnadsvärdet upp som skattepliktig förmögenhet. Vid äganderätt ska även det taxerade markvärdet förmögenhetsbeskattas.
Bland annat på grund av reglerna om uppskov med beskattning av realisationsvinst vid försäljning av fastigheter är det osäkert i vilken utsträckning realisationsvinstskatt utgår, och i ännu högre grad är det oklart när eventuell skatt kommer att betalas. I räkneexemplen bortses därför ifrån denna skatt. I underbilaga 3 kommer dock effekterna av realisationsvinst- beskattning i viss utsträckning att belysas.
Skillnad i stämpelskatt mellan tomträtt och äganderätt kan uppstå på grund av skillnader i köpeskilling och skillnader nybelåning i samband med ägarbyten. Stämpelskatten är relativt blygsam, och då antagandena om skillnaderna i marknadspriser är både grova och osäkra finns det ingen anledning att beakta stämpelskatten i beräkningarna. Allmänt kan dock sägas att stämpelskatten i de flesta räkneexemplen är något lägre för
tomträtten än för äganderätten. Detta beror på att köpeskillingen normalt har antagits vara något lägre i tomträttsfallet. '
I räkneexemplen tas sålunda enbart inkomst av annan fastighet och allmänna avdrag med. För sådana småhus det är fråga om här gäller de s. k. , schablonreglerna. Som intäkt tas en given procent av taxeringsvärdet uppi medan avdrag får göras för räntekostnader och tomträttsavgälder. Skatte-l, skyldig som är mantalsskriven på fastigheten (eller tomträtten) får dessutom , göra ett extra avdrag på 1000 kr. Vid den kommunala taxeringen kan dessutom s. k. garantiskatt utgå.
Vad gäller intäktsschablonen är den under 1979 3 % av taxeringsvärdet ' upp till 200 000 kr. , sedan stiger den till 10 % för den del av taxeringsvärdet som ligger över 300 000 kr. Här antas att fastighetstaxeringen läggs om så att nya taxeringsvärden åsätts varje år. I dag är det fem år mellan två allmänna fastighetstaxeringar. Gränserna för schablonintäkten brukar justeras i i samband med höjningar av taxeringsvärdena. Här antas att taxeringsvärdena ' för de aktuella småhusen kommer att ligga så lågt att man kan bortse från progressionen i intäktsprocenten. Intäkten antas sålunda bli 3 % av . taxeringsvärdet oberoende av hur högt taxeringsvärdet är.
Taxeringsvärdet antas, liksom hittills, uppgå till 75 % av marknadspriset. , Antagandena om marknadsprisutvecklingen framgår av avsnitt 1.4 ovan. Här görs den förenklingen av taxeringsvärdet beskattningsåret antas utgöra 1; 75 % av marknadspriset beskattningsåret. I realiteten utgår man från ' marknadsprisnivån två år tidigare vid fastighetstaxeringarna. De här : använda taxeringsvärdena är sålunda något för höga. Det bör noteras att ' både vid äganderätt och tomträtt är taxeringsvärdet detsamma. Det taxerade .' markvärdet ska vara lika stort vid tomträtt som vid äganderätt. '
De avdragsgilla räntekostnaderna och tomträttsavgälderna framgår av i. avsnitten om finansiering i samband med försäljning och av avsnittet om . tomträttsavgälden. Här bortses från det extra avdraget om 1 000 kr. beroende på att det är lika stort i både tomträtts- och äganderättsfallet. ? Avdraget kan visserligen påverka eventuella skillnader vad gäller garanti- ' skatten men detta torde vara marginellt.
Om ett underskott erhålles sedan intäkterna minskats med avdragen får — detta dras av mot övriga skattepliktiga intäkter under allmänna avdrag. Den ' Skattelättnad som därvid kan erhållas minskar utbetalningarna för lånen och ' tomträttsavgälderna. Här antages att eventuell Skattelättnad kan tillgodogö- ;. ras av den skattskyldige under beskattningsåret genom att denne begär f jämkning av den preliminära skatten. Garantiskattesystemet är vad som är kvar av den gamla beskattningen av fastigheter som skatteobjekt (objektbeskattning). Kommunen är garanterad ' att en inkomst om 2 % av taxeringsvärdet tas upp till beskattning. Garantiskatten blir aktuell endast om nettointäkten (intäkterna minskat med avdragen) är lägre än 2 % av taxeringsvärdet. I dessa fall tas 2 % av . taxeringsvärdet (garantibeloppet) upp till beskattning. Skatten på garanti- . beloppet antas uppgå till 30 %. Kommunalskatten antas sålunda vara 30 %, varav 15 % går till kommu- nen, och 15 % till landstinget. Den statliga skatten är progressiv, men . progression antas bli justerad i takt med löneutvecklingen så att den skattskyldiges marginalskatt kommer att bli lika stor under hela den
beaktade perioden. Den statliga skatten kan dock variera något beroende på storleken på det underskott som erhålles från inkomstslaget annan fastighet. Den totala marginalskatten, summan av den statliga och kommunala skatten, antas bli enligt följande:
Nettointäkt från annan fastighet Marginalskatt, % (första årets penningvärde)
0 kr och högre 70 —10 000 kr — 0 kr 65 lägre än —10 000 kr 60
Om man utgår från 1979 års prisnivå innebär dessa antaganden att den i familjen som tar upp fastigheten i sin deklaration har en lön i storleksord- ningen 70 000 kr. per år (ca 6 000 kr. per månad).
1.7 Finansiering vid andra- och tredjegångsförsäljningar
Priserna vid andra- och tredjegångsförsäljningarna motsvarar de marknads- priser som erhålles enligt avsnitt 1.4. Innehavstiden har antagits bli ca 20 år, dvs. andragångsförsäljningen antages ske år 20 och tredjegångsförsäljningen år 40 (förstagångsförsäljningen sker är 1). Uttryckt i första årets penning- värde blir köpeskillingarna då enligt följande:
År Tomträtt, kronor Äganderätt, kronor 1 300 000 350 000
20 383 000 405 000 40 437 000 462 000
I äganderättsfallet antages köparen ta över de befintliga lånen och betala ca 20 % av köpeskillingen kontant. För den del av köpeskillingen som återstår att finansiera antages att ett banklån erhålles. Banklånet avrundas till närmast jämna 10 OOO-tal kronor i respektive års penningvärde. Efter denna avrundning kan det exakta beloppet på kontantinsatsen erhållas. Räntan på banklånet antages bli 6 %, och löptiden 20 år. Annuitetslån kan normalt inte erhållas vid denna typ av nybelåning, varför amorteringen antages ske med lika stora årliga belopp (rak amortering).
I tomträttsfallet antages kontantinsatsen vara densamma som i ägande- rättsfallet. Smärre skillnader kan förekomma eftersom köpeskillingarna i löpande priser avrundas till jämna 1 OOO-tal kronor. Storleken på banklånet (i jämna 10 OOO-tal kronor) anpassas så att de totala utbetalningarna efter skatt bli desamma som i äganderättsfallet. Villkoren för banklånet antages bli desamma som i äganderättsfallet, 6 % ränta, 20 års löptid, rak amortering. Dessa antaganden leder till att belåningsgraden i tomträttsfallet blir något lägre än 80 %, skillnaden gentemot äganderättsfallet är dock obetydligt.
1.8 Kommunens finansiering av tomträtten
Kommunens kostnader om 50 000 kr. för tomten antages i tomträttsfallet finansieras med ett statligt tomträttslån. Detta lån uppgår till 95 % av det belopp med vilket låneunderlaget minskas på grund av att marken upplåts med tomträtt. Lånet blir därmed på 47 500 kr. Resterande 2500 kr. får kommunen svara för på egen hand. Lånet löper med samma ränta som bostadslånet, 6 %, och är amorteringsfritt de första tio åren av löptiden. Lånet amorteras därefter med lika stora årliga belopp under 30 år. Den totala löptiden blir sålunda 40 är.
1.9 Kommunens skatteinkomster
På grund av skillnader i deklarerad inkomst (inkomst från annan fastighet och allmänna avdrag) vid upplåtelse med tomträtt respektive äganderätt kommer kommunens skatteinkomster att variera. Skillnaden antages uppgå till 15 % av skillnaden i deklarerad inkomst. Här bortses ifrån att systemet med utbetalningen av kommunalskatten till kommunerna leder till att definitiv avräkning görs först två år efter aktuellt beskattningsår. Ingen hänsyn tas heller till att det skatteutjämningsbidrag som kommunen kan tänkas erhålla från staten kan komma att påverkas av skillnaderna i beskattningsbar inkomst.
2 Beräkningsmetodik
I tabell 2.1 på nästa uppslag redovisas de gjorda beräkningarna för referensalternativet. Skillnaderna mellan tomträtt och äganderätt har beräknats för vart femte år, år 1, 5, 10, 15 osv. Förstagångsförsäljningen sker är 1. Beräkningar av skillnaderna har också gjorts för de år det 'händer någonting, t. ex. är 11 då kommunen börjar amortera på tomträttslånet. Raderna 1—45 avser utfallet för den enskilde, medan raderna 46—56 avser utfallet för kommunen. Numret på raderna finns markerade längst ut till vänster och längst ut till höger.
Av de 45 första raderna gäller raderna 1—20 i tomträttsfallet och raderna 21—37 i äganderättsfallet. Skillnaden mellan tomträttsfallet och äganderätts- fallet återges på raderna 38—41. Beloppen på dessa 41 rader är alla i löpande penningvärde, dvs. år 10 är räntekostnaden för bottenlånet i äganderättsfal- let (rad 1) 12 101 i det penningvärde som gäller är 10. Beloppen på raderna 38—41 har sedan räknats om till första årets penningvärde. Dessa omräknade belopp återfinns på raderna 42—45. Negativa belopp avser utbetalningar för tomträttshavare respektive ägare. Positiva belopp avser inbetalningar. Beloppen inom parentes utgör underlag för beräkningarna, dvs. de är varken direkta inbetalningar eller utbetalningar. När det gäller raderna 38—45 betyder positiva belopp att det är en fördel med tomträtt, och negativa belopp att det är en fördel med äganderätt. Vid positiva belopp är alltså nettoinbe- talningarna (som kan vara negativa om utbetalningarna är större än inbetalningarna) vid tomträtt högre än nettoinbetalningarna vid ägande- rätt.
Beräkningsgången illustreras här med utgångspunkt från utfallet år 5.
Tomträttshavarens utbetalningar för räntor och amorteringar för botten- lån och bostadslån återfinns på raderna 1 till 4. Inom parentes har storleken på bottenlån och bostadslån (210 000 kr. respektive 75 000 kr.) angivits längst till vänster. Annuiteten, dvs. summan av räntor och amorteringar, finns också angivna längst till vänster (13 323 kr. respektive 5 449 kr.).
Taxeringsvärdet återges på rad 10. Taxeringsvärdena är avrundade till jämna 5 OOO-tal kronor till år 11, och därefter till jämna 10 OOO-tal kronor. År 5 är marknadspriset 419 000 kr. Taxeringsvärdet blir därmed 315 000 kr. Genom att multiplicera taxeringsvärdet med 0,02 erhålles garantibeloppet på rad 11 (315 000 - 0,02 = 6 300 kr.). Det är detta belopp som kommunen är garanterad att få beskatta.
Tomträttsavgälden på rad 12 har räknats upp på samma sätt som markpriserna från år 1: 1500 - 1,08164 = 2 053 kr.
'Ränteavdragef är det underskott som erhålles från inkomstkällan annan fastighet. Det har beräknats på följande sätt: 0,03 - 315 000— 12 410— 4 251— 2 053 = —9 264 kr. Eftersom det är fråga om ett underskott som leder till minskad skatt på övriga inkomster föregås beloppet av ett plustecken. Marginalskatten i det inkomstskikt det här är fråga om har antagits vara 65 %. 9 264 - 0,65 ger *skattelättnaden”, 6 022 kr. , på rad 14. Dessa pengar är att betrakta som en inbetalning till tomträttshavaren.
Eftersom inkomsten från fastigheten är negativ blir garantiskatten effektiv till 100 %, dvs. hela garantibeloppet tas upp till beskattnng. Garantiskatten blir således 0,3 - 6 300 = 1 890 kr. T. ex. är 19 blir beräkningen av garantiskatten något krångligare i äganderättsfallet än vad som beskrivits här. Ägaren deklarerar en inkomst av annan fastighet om 1 967 kr. Kommunen är dock garanterad en beskattningsbar inkomst av 12 200 kr. 'Merbeskattningen* på grund av fastighetsinnehavet blir därmed 0,3 - (12 200 —1967) = 3 070 kr.
Vid summering av de belopp som inte står inom parentes erhålles den totala nettoinbetalningen —-16 693 kr., dvs. det blir fråga om en utbetalning. För att erhålla den totala utbetalningen för boendet måste drifts— och underhållskostnaderna för år 5 läggas till den här beräknade utbetalning- en.
Beräkningen av den totala utbetalningen år 5 på 17 928 kr. i äganderätts- fallet följer helt mönstret från tomträttsfallet. Taxeringsvärdet, och därmed garantibeloppet är lika stort i äganderättsfallet som i tomträttsfallet. Dessa belopp återfinns därför endast på raderna 10 och 11.
Skillnaden i nettoinbetalning mellan tomträtts- och äganderättsfallet blir —16 693 — (—17 298) = +605 kr. För att få denna fördel vid tomträttsfallet uttryckt i första årets penningvärde måste en omräkning till: +605/1,044 = +517 kr.
År 1, år 20 och år 40 tillkommer vissa belopp på grund av ägarbytena. Här är det lämpligt att börja med äganderättsfallet.
År 20 återstår 266 647 kr. av den ursprungliga skulden på 332 500 kr. (summan av bottenlånet och bostadslånet). Köpeskillingen, som beräknats enligt avsnitt 1.4, är 854 000 kr. i löpande penningvärde. Kontantinsatsen uppgår till ca 20 % av köpeskillingen, eller 167 353 kr. Banklånet blir därmed 420 000 kr., vilket finns angivet längst till vänster inom parentes. Amorte- ringen på banklånet blir 21 000 kr./år (420 000 kr./20 år). Räntekostnaden
Tabell 2.1 Beräkning av det ekonomiska utfallet för den enskilde och för kommunen vid referensalternativet
Ekonomiskt utfall för den enskilde Nominella belopp Tomträtt (T) Bottenlån: ränta (210 000) amorterin Bostadslån: ränta (75 000) amortering 1 2 g ) 13 323 3 4 5 Nytt lån [: ränta 6 7 8 9
) 5449
(410000) amortering Nytt län 11: ränta 1 480 000) amortering terstående skuld 10 Taxeringsvärde 11 Garantibelopp 12 Tomträttsavgäld 13 'Ränteavdrag' (+ = avdrag) 14 'Skattelättnad' 15 Garantiskatt 16 Summa 17 Marknadspris 18 Egen insats (nye innehavaren) 19 Kontantersättning (förre innehavaren) 20 Realisationsvinstskatt
Äganderält (Ä)
21 Bottenlån: ränta 22 (245 000) amortering 15 544 23 Bostadslån: ränta 6 357 24 (87 500) amortering 25 Nytt län I: ränta 26 (420 000) amortering 27 Nytt lån II: ränta 28 1 580 000) amortering 29 terstående skuld 30 'Ränteavdrag” (+ = avdrag) 31 'Skattelättnad' 32 Garantiskatt 33 Summa 34 Marknadspris 35 Egen insats (nye innehavaren) 36 Kontantersättning (förre innehavaren) 37 Realisationsvinstskatt
Skillnad mellan T och Ä ( T—Å ) 38 Summa 39 Egen insats 40 Kontantersättning 41 Kontantersättning (om reavinstskatt)
Reala belopp .. "
Skillnad mellan T och A ( T—A ) 42 Summa 43 Egen insats 44 Kontantersättning 45 Kontantersättning (om reavinstskatt)
Ekonomiskt utfall för kommunen Skillnad mellan upplåtelse med T och med Ä ( T—Ä ) Nominella belopp 46 Tomträttslån: ränta 47 (47 500) amortering 48 Tomträttsavgäld 49 Skatteinkomst 50 Garantiskatteinkomst
51 Summa 52 Egen insats 53 Realisationsvinstskatteinkomst
Reala belopp 54 Summa 55 Egen insats 56 Realisationsvinstskatteinkomst
Årl År5 År 10 År 11 År 15 Är 19 År 20 —12 600 —12 410 —12 101 —12 028 —11 688 —11 259 —11 135 * —723 -913 —1 222 —1 295 —1 635 —2 064 —2 188 —4 500 —4 251 —3 846 —3 750 —3 304 —2 741 —2 579 -949 —1 198 —1 603 —1 699 —2 145 —2 708 —2 870 —24 600 —20 500 (228 454) (260') (315) (395') (415) (500) (610) (640') (5 200) (6 300) (7 900) (8 300) (10 000) (12 200) (12 800) —1 500 —2 053 —3 039 —3 287 —4 498 —6 156 —6 658 (+10 800) (+9 264) (+7 136) (+6 615) (+4 490) (+1 856) (+25 772) +6 980 +6 022 +4 638 +4 300 +2 918 +1206 +16 517 —1 560 —1 890 —2 370 —2 490 —3 000 —3 660 —3 840 —14 852 —16 693 —19 543 —20 249 —23 352 —27 382 —57 853 (300 000) (806 000) —15 000 —167 546 +577 546 —79 762 —14 700 —14 479 —14 118 —14 032 —13 636 —13 135 —12 991 -844 —1 065 —1 426 —1 512 —1 908 —2 409 -2 553 —5 250 —4 960 —4 487 —4 375 —3 855 —3 198 —3 008 -1 107 -1 397 —1 870 —1 982 —2 502 —3 159 —3 349 , —25 200 —21 000 1 (266 647) = (+12 150) (+9 989) (+6 755) (+5 957) (+2 491) (—1 967) (+21999) +7 790 +6 493 +4 391 +3 872 +1 619 —1377 +14 253 » —1 560 —1 890 —2 370 —2 490 _3 000 —3 070 —3 840 ] —15 671 -17 298 —19 880 —20 519 -23 282 —26 348 —57 688 , (350 000) (854 000) —17 500 —167 353 +587 353 —39 622 +819 +605 +337 +270 —70 -1 034 —165 +2 500 —193 —9 807 —49 947 1 +819 +517 +237 +182 —40 —510 —78 +2 500 —92 —4 655 —23 707 —2 850 —2 850 —2 850 —2 850 —2 470 —2 090 —1 995 —1583 —1 583 —1 583 —1 583 +1 500 +2 053 +3 039 +3 287 +4 498 +6 156 +6 658 +202 +109 —57 —99 —300 —573 —566 0 0 0 o 0 +295 0 —1 148 —688 +132 —1 245 +145 +2 205 +2 514 —2 500 +8 601 —1 148 —588 +93 —841 +84 +1 088 +1 193 —2 500 +4 083
År 22 År 25 År 30 År 31 År 35 År 39 År 40 År 41 År 45 År 50 —10 864 —10 394 —9 404 —9 169 —8 078 —6 702 —6 305 —5 884 —3 931 —754 —2 459 —2 929 —3 919 —4 154 -5 245 —6 621 —7 018 —7 439 —9 392 —12 569 —2 224 —1 608 —308 —3 225 —3 841 -5 141 —22 140 —18 450 —12 300 —11 070 —6 150 —1 230 —20 500 —20 500 —20 500 —20 500 —20 500 —20 500
—88 800 —84 360 —66 600 —44 400 —74 000 —74 000 —74 000 —74 000
N___ __ ocmqääIGE—ocmqamaww_
(105 079) (710') (810') (1 010') (1 060') (1 270') (1 530”) (1 600') (1 680') (2 020') (2 550') (14 200) (16 200) (20 200) (21 200) (25 400) (30 600) (32 000) (33 600) (40 400) (51 000) -7 771 —9 277 —12 461 —13 219 —l6 739 —21 196 —22 485 —23 852 —30 203 —40 572 (+21699) (+15 429) (+4173) (+1658) (—7 133) (—16 772) (+69 590) (+63 696) (+40 134) (+9 226) +14 104 +10 029 +2 712 +1078 —4 993 —11 740 +44 062 +40 618 +26 087 +5 997 —4 260 —4 860 —6 060 —6 360 —5 480 —4 148 —9 600 —10 080 —12 120 —15 300 —59 853 —61 830 —67 381 —63 394 —67 185 —72 137 —164 146 —164 997 —170 159 —181 598 (2 016 000) —430 921 +1 910 921 —130 868 —12 675 —12 127 —10 972 —10 697 -9 425 —7 819 —7 356 —6 865 —4 586 —880 21 —2 869 —3 417 —4 572 —4 847 —6 119 —7 725 —8 188 —8 679 —10 958 —14 664 22 —2 594 -1 876 —360 23 —3 763 —4 481 —5 997 24 —22 680 —18 900 —12 600 -11 340 —6 300 —1 260 25 —21 000 —21 000 —21 000 —21000 —21 000 —21 000 26
—94 800 —90 060 ——71 100 —47 400 27 —79 000 —79 000 —79 000 —79 000 28 (122 592) 29
(+16 649) (+8 603) (—6 368) (—9 763) (—22 375) (—36 821) (+54 156) (+46 525) (+15 086) (—28 220) 30 +10 822 +5 592 —4 458 —6 834 —15 662 —25 775 +34 802 +30 241 +9 806 —19 754 31 —4 260 —4 860 —4 150 —3 431 —908 0 —9 600 —10 080 —12 120 —6 834 32 —59 019 —61 069 —64 109 —58 149 —59 414 -63 579 —164 142 —164 443 —167 958 —168 532 33 (2 134 000) 34
—431 408 35 +2 011 408 36
—139 847 37
—320 —761 —3 272 —5 245 —7 771 —8 558 -4 —554 -2 201 —13 066 38 +487 39
—100 487 40
—91 508 41
—140 —297 —1 049 —1 617 —2 048 —1 928 —1 —115 —392 —1 912 42 +105 43 -21 768 44 —19 823 45
—1 805 —1 520 —1 045 —950 —570 —190 —95 46 —1 583 —1 583 —1 583 —1583 —1 583 —1 583 —1 583 47 +7 771 +9 277 +12 461 +13 219 +16 739 +21 196 +22 485 +23 852 +30 203 +40 572 48 —758 —1 024 -1 581 —1 713 -2 286 —3 007 —2 315 —2 576 —3 757 —5 617 49
0 0 +955 +1464 +2 286 +2 074 0 0 0 +4 233 50
+3 625 +5 150 +9 207 +10 437 +14 586 +18 490 +18 492 +21276 +26 446 +39188 51 52
—1 924 53
+1 591 +2 009 +2 952 +3 218 +3 844 +4166 +4 006 +4 432 +4 709 +5 735 54 55
—417 56
blir 6 % av 420 000 kr., eller 25 200 kr. Detta belopp minskar sedan med 6 % av 21 000 kr. per år. 'Ränteavdraget' beräknas på sedvanligt sätt till 21 999 kr. Eftersom 21 608 kr. motsvarar 10 000 kr. i första årets penningvärde blir skattelättnaden lite krångligare att beräkna i detta fall. Marginalskatten för 21068 kr. är 65 % och för 931 kr. 60 %.
Efter summering erhålles den totala utbetalningen i äganderättsfallet 57 688 kr.
I tomträttsfallet är nu kontantinsatsen given. Efter test med några olika belopp på det nya banklånet visar det sig att ett lån på 410 000 kr. ger en total utbetalning som i stort sett överensstämmer med utbetalningen i ägande- rättsfallet. Skillnaden mellan de två upplåtelseformerna blir i stort sett noll, eller 78 kr. till tomträttshavarens nackdel vad gäller löpande utbetalningar och 92 kr. vad gäller kontantinsatsen.
Efter ovanstående beräkningar kan köpeskillingen i tomträttsfallet fastställas till 806 000 kr. Säljaren får 577 546 kr. (ca 274 000 kr. i första årets penningvärde) i sin hand vid försäljningen. Försäljningsnettot erhålles som skillnaden mellan köpeskillingen och den återstående skulden. I äganderätts- fallet blir försäljningsnettot 587 353 kr. (rad 36), vilket är 9 807 kr. mer än i tomträttsfallet. Omräknat till första årets penningvärde blir denna fördel 4 655 kr. Realisationsvinstskattens eventuella påverkan på försäljningsnet- tona (raderna 20 och 37) diskuteras i underbilaga 3.
Detta om skillnaderna mellan upplåtelseformerna i innehavarsituationen. För kommunen har beräkningarna ställts upp något annorlunda. På raderna 46 till 53 redovisas skillnaderna mellan tomträttsfallet och äganderättsfallet direkt i respektive års penningvärde.
Den egna insatsen år 1 utgör skillnaden mellan det belopp som erhålles i tomträttslån 47 500 kr. och det belopp som erhålles vid försäljningen av tomten i äganderättsfallet, 50 000 kr.
Tomträttslånet ger också upphov till utbetalningar, se raderna 46 och 47. Tomträttsavgälden på rad 48 är naturligtvis densamma som på rad 12. Skillnaden är att det är frågan om en inbetalning för kommunen, i stället för en utbetalning för den enskilde.
Skatteinkomsten på rad 49 är den högre skatteinkomst som erhålles i tomträttsfallet. År 5 erhålles t. ex. följande skillnad i beskattningsbar inkomst —9 264 — (—9 989) = +725 kr. Den kommunala utdebiteringen är 15 kr. och kommunens skatteinkomst blir 109 kr. högre i tomträttsfallet.
År 5 existerar ingen skillnad i garantiskatt, så är dock fallet är 19. Hälften av skillnaden i garantiskatt (+3 660—3 070 = +590 kr.) tillfaller kommunen, och den andra hälften landstinget.
Summan av skillnaderna mellan upplåtelsereformema redovisas på rad 51. Positiva belopp innebär att det är en fördel för kommunen med tomträtt. Beloppen på raderna 51—53 återfinns omräknade till första årets penning- värde på raderna 54—56.
3 Räntebidrag
Enligt bostadsfinansieringsförordningen utgår räntebidrag för skillnaden mellan de faktiska räntekostnaderna för bottenlån och bostadslån å ena sidan och 95 % av låneunderlaget multiplicerat med den garanterade räntesatsen å
andra sidan. Den garanterade räntan är för tillfället (1979) 5,5 % under det första året och ökar sedan med 0,35 procentenheter varje år. Räntebidraget upphör när den garanterade räntekostnaden överstiger de faktiska ränte- kostnaderna.
Vid tomträtt kan räntebidrag erhållas även för kostnaderna för tomträtts- avgälden. Tekniken för beräkning av detta bidrag skiljer sig dock något från ovanstående:
Räntebidraget utgår med belopp som motsvarar skillnaden mellan produkten av dels bidragsunderlaget och den för tomträttsavgälden tillämpade räntesatsen, dels samma underlag och den enligt 38 & bestämda garanterade räntesatsen (37 & bostadsfinansie- ringsförordningen).
Bidragsunderlaget är det belopp med vilket låneunderlaget minskats med på grund av att marken upplåts med tomträtt, och den garanterade räntesatsen är densamma som ovan. Denna regel innebär att räntebidraget för tomträttsavgälden utgår endast om avgäldsräntan är högre än den garante- rade räntesatsen. För att räntebidrag skall kunna utgå i referensalternativet måste den garanterade räntesatsen understiga 3 %.
För närvarande är alltså den garanterade räntan vid nybyggnation av småhus 5,5 %. Med de antaganden som gjorts i referensalternativet, utifrån ett mer långsiktigt perspektiv vad gäller inflation och räntesatser, är det rimligt att utgå från att även den garanterade räntesatsen bör sjunka på sikt. För att belysa effekterna av eventuella räntebidrag kan en garanterad räntesats om 4 % anses vara lämplig. Den nu aktuella höjningstakten, 0,35 procentenheter per år, finns det däremot inte någon anledning att ändra på.
Med dessa antaganden kommer räntebidrag att utgå endast under de sex första åren. År 7 har den garanterade räntan stigit till 6,1 %, och den garanterade räntekostnaden överstiger följaktligen de faktiska räntekostna- derna. Effekterna av räntebidraget under de sex första åren framgår av tabell 2.2. Jämför även rad 42 i tabell 2.1.
Tabellen visar att innehavarens årliga utbetalningar minskar mest i äganderättsfallet. Detta beror på att räntebidraget i tomträttsfallet enbart utgår på lånen för huset eftersom tomträttsavgälden är så pass låg. Räntebidraget medför därmed att fördelen med den låga tomträttsavgälden i tomträttsfallet minskar under de första åren.
Tabell 2.2 Nettoinbetalning vid tomträtt minus nettoinbetalning vid äganderätt för den enskilde. Första årets penningvärde. Referensalternativet
År Utan räntebidrag Med räntebidrag kronor kronor 1 +819 +419 2 +748 +434 3 +649 +444 4 +575 +451 5 +517 +453 6 +460 +453
Nuvärdet av skillnaderna i nettoinbetalningar för den förste innehavaren vid tomträtt respektive äganderätt minskar med ca 1 000 kr. oberoende av kalkylränta (jfr figur 6). Dvs. ”lönsamheten* i äganderättsfallet ökar med ca 1 000 kr. mer än i tomträttsfallet om räntebidrag utgår.
Om räntebidragen beaktas eller inte i beräkningarna har sålunda ingen större betydelse för det resultat som erhålles.
Även resultatet för kommunen kan påverkas om räntebidragen tas med i beräkningarna. Med ovanstående antaganden skulle nuvärdet av fördelarna med tomträtt minska med ca 400 kr., detta oberoende av vilken kalkylränta som används. Vid gjorda antaganden har de alltså knappast någon betydelse alls för kommunens del om räntebidragen ingåri beräkningarna eller ej.
Underbilaga 3 Effekter av reglerna för realisationsvinstbeskattning
1 Om möjligheten till uppskov med betalning av realisationsvinstskatt
De är 1979 gällande reglerna för realisationsvinstbeskattning av fastighets- försäljningar härrör från 1968. Den uppkomna realisationsvinsten (eller kortare reavinsten) läggs till övriga inkomstkällor vid beskattningen.
Vinsten beräknas i princip enligt följande. Från försäljningspriset (efter avdrag för försäljningsprovision etc.) dras fastighetsägarens omkostnader. Omkostnaderna består huvudsakligen av ingångsvärde och förbättringskost- nader. Ingångsvärdet kan bestämmas på ett flertal olika sätt, vanligast är tidigare köpeskilling (inklusive stämpelskatt, inköpsprovision etc.).
Ingångsvärde och förbättringskostnader får räknas upp till försäljningsåret med ett index som fastställes av riksskatteverket. Som grund för detta index ligger konsumentprisindex, dvs. den allmänna prisstegringen i samhället eller inflationen.
Ändringar i reavinstbeskattningsreglerna har gjorts 1976 och 1979. Intressant är här bl. 3. de regler om uppskov med betalning av reavinstskatt som infördes 1979, SFS 1978:970. Som villkor för uppskov gäller bl. a. att säljaren av ett småhus köper ett nytt småhus, eller jordbruk, inom fyra år efter försäljningen och att köpeskillingen för ersättningsfastigheten översti— ger priset på den avyttrade fastigheten. Vidare krävs att reavinsten uppgår till 15 000 kr. (nominellt) och att den skatteskyldiga varit bosatt på den avyttrade fastigheten minst tre år i följd under den femårsperiod som inföll närmast före den dag då avyttringen skedde.
Om den skatteskyldige erhåller uppskov skall reavinstskatten i stället erläggas vid försäljningen av ersättningsfastigheten. Reavinsten skall därvid räknas upp med av riksskatteverket fastställt index. Uppskovet kan dock förlängas ytterligare om ännu en ersättningsfastighet införskaffas.
Dessa regler om uppskov med betalning av reavinstskatt medför att det är svårt att bedöma när betalningen av eventuell reavinstskatt kommer att ske. Om försäljningen av ersättningsfastigheten leder till att en realisationsförlust uppkommer är det till och med möjligt att någon reavinstskatt över huvudtaget ej behöver erläggas. Detta plus osäkerheten vad gäller ändringar i reglerna om reavinstbeskattningen är orsaken till att denna skatt ej beaktats i de tidigare räkneexemplen.
2 Beräkning av realisationsvinstskatt
I tabell 3. 1 redovisas försäljningsnettona i de olika räkneexemplen dels under förutsättning att reavinstskatt ej utgår, dels under förutsättning att reavinst- skatt erlägges samma år som försäljningen sker. Vidare redovisas skillnaden i skatteinkomst från eventuell reavinst för kommun mellan tomträttsfallet och äganderättsfallet. Vid andragångsförsäljningen i referensalternativet (rad 1) är reavinstskatten i tomträttsfallet ca 38 000 kr. (274 000 kr.—236 000 kr.) och i äganderättsfallet ca 19 000 kr. Reaskatten är sålunda ca 19 000 högre än i tomträttsfallet. Om skillnaden i reavinst i referensalternativet i stället
Tabell 3.1 Effekter av realisationsvinstbeskattningen på försäliningsnettona för innehavarna och för skatteinkomsten för kommunen. Första årets penningvärde. T = tomträtt, A = äganderätt
K
Försälj- Alternativ Försäljningsnetto för innehavaren Realisations-
ning & vinstskatte- Om ej realisationsvinstskatt Om realisationsvinstskatt inkomst för
K kommunen:
T Ä T—Ä T Ä T—Ä
Kronor Kronor Kronor Kronor Kronor Kronor Kronor
Andra- Referensalternativ +274 000 +279 000 — 4 500 +236 000 +260 000 — 24 000 +4 000 gångsför- Tioåriga avgäldsperioder +274 000 +279 000 — 4 500 +236 000 +260 000 — 24 000 +4 000 säljning Högre inflation +308 000 +314 000 — 6 500 +262 000 +289 000 — 28 000 +4 500 (år 20) Högre marginalskatt +274 000 +279 000 — 4 500 +231 000 +257 000 — 26 000 +4 000 Lägre marginalskatt +274 000 +279 000 — 4 500 +242 000 +263 000 — 21 000 +4 000 Högre avgäldsränta +260 000 +279 000 — 19 000 +232 000 +260 000 — 28 000 +2 000 Ingen markprisstegring +228 000 +223 000 + 5 000 +222 000 +223 000 — 1 000 +1 000 Högre tomtpris/avgäldsbas +274 000 +274 000 0 +236 000 +270 000 — 33 000 +7 000 Större prisskillnad + 192 000 +279 000 — 87 000 + 192 000 +260 000 — 68 000 —4 000 Samma försäljningspris +297 000 +279 000 + 18 000 +243 000 +260 000 — 17 000 +7 500
Längre innehavstid (OBS! avser år 40, ej år 20) +414 000 +436 000 — 22 000 +336 000 +375 000 — 39 000 +3 500 Indexlån: tomträttslån +274 000 +279 000 — 4 500 +236 000 +260 000 — 24 000 +4 000 Indexlån: alla län +186 000 +188 000 — 2 000 +156 000 + 169 000 — 14 000 +2 500
Tredje- Referensalternativ +414 000 +436 000 — 22 000 +386 000 +405 000 — 20 000 — 500 gångsför- Tioåriga avgäldsperioder +414 000 +436 000 — 22 000 +386 000 +405 000 — 20 000 — 500 säljning Högre inflation +426 000 +449 000 — 23 000 +380 000 +413 000 — 33 000 +2 000 (år 40) Högre marginalskatt +414 000 +436 000 — 22 000 +382 000 +401 000 — 20 000 — 500 Lägre marginalskatt +414 000 +436 000 — 22 000 +390 000 +410 000 — 20 000 — 500 Högre avgäldsränta +397 000 +436 000 — 39 000 +370 000 +405 000 — 35 000 —1 000 Ingen markprisstegring +319 000 +324 000 — 4 500 +319 000 +324 000 — 4 500 0 Högre tomtpris/avgäldsbas +414 000 +434 000 — 19 000 +385 000 +406 000 — 21 000 + 500 Större prisskillnad +277 000 +436 000 — 158 000 +277 000 +405 000 — 128 000 —6 500 Samma försäljningspris +440 000 +436 000 + 4 000 +409 000 +405 000 + 4 000 0 Indexlån: tomträttslån +414 000 +436 000 — 22 000 +386 000 +405 000 — 20 000 — 500 Indexlån: alla län +373 000 +386 000 — 13 000 +336 000 +356 000 — 20 000 +1 500
beräknas utifrån skillnaden mellan beloppen i kolumn tre och kolumn 6 blir resultatet 19 500 kr. i stället för 19 000 kr. Detta beror på att belopp under 10 000 kr. avrundats till närmast 500-tal kronor, medan övriga belopp avrundats till närmast 1 OOO-tal kronor. Av den högre reavinstskatt som tas ut i tomträttsfallet tillfaller ca 4000 kr. kommunen, se kolumnen längst till höger. Resten fördelas mellan stat och landsting. Alla belopp i tabellen är uttryckta i första årets penningvärde.
Beräkningarna av reavinstskatten i tabell 3.1 bygger på dagens regler för reavinstbeskattning. Följande antaganden, och i viss mån förenklingar, har därvid gjorts.
Vid beräkning av försäljningspris och ingångsvärden har bortsetts ifrån försäljnings— och inköpskostnader av typ mäklararvoden och stämpel- skatt. Detta leder till en viss överskattning av reavinsten. [ Ingångsvärdet antages vara lika med priset vid inköpstillfället. Det räknas upp till försäljningsvärdet med ett index som bygger på inflationen. CI Omkostnadsbeloppet omfattar endast det uppräknade ingångsvärdet och de så kallade 3 OOO-kronorsavdragen. Några förbättringar av fastigheten som påverkar reavinstberäkning antages sålunda inte ske. :| 3 OOO-kronorsavdragen antages bli lika stora nominellt under hela den aktuella perioden. Avdragen innebär att omkostnadsbeloppet får ökas med 3 000 kr. per år för varje år av innehavstiden som det har funnits en bostadsbyggnad på fastigheten (tomträtten) som vid avyttringstillfället varit eller bort vara åsatt ett taxerat byggnadsvärde av lägst 10 000 kr. Detta avdrag, som bland annat har till avsikt att täcka kostnader för smärre förbättringar och reparationer, har varit 3 000 kr. ända sedan reglerna infördes år 1968. C Marginalskatten i det intressanta intervallet antages bli 70 % oavsett
storleken på den erhållna reavinsten. Undantag från detta antagande görs endast i alternativen med lägre respektive högre marginalskatt. Detta antagande leder till en viss underskattning av reavinstskatten i de fall då den erhållna vinsten är mycket stor.
Tabell 3.1 visar att innehavaren av tomträtten i de flesta fall får betala ca 20 000 kr. mer i reavinstskatt än innehavaren av äganderätten vid andra- gångsförsäljningen. Detta beror på att prisskillnden vid andragångsförsälj- ningen i de flesta alternativen antagits vara relativt liten. Samtidigt är ingångsvärdet i tomträttsfallet betydligt lägre än i äganderättsfallet. De alternativ som avviker mest från mönstret är de där prisskillnaden vid försäljningen, och skillnaden i ingångsvärden antagits vara annorlunda. Marknadsprisstegringens storlek har också betydelse för reavinstskattens storlek.
Merbeskattningen i tomträttsfallet leder också till att kommunens skatte— intäkter i de flesta alternativen blir högre i tomträttsfallet.
Vid tredjegångsförsäljningen blir skillnaden i reavinstskatt i de flesta fallen i det närmaste försumbar. Detta beror på att prisskillnaderna vid försäljning- en i de flesta fall motsvaras av en ungefär lika stor skillnad vad gäller ingångsvärdet. Det alternativ som avviker mest ifrån mönstret är det där prisskillnaden antages motsvara tomtpriset. Med gjorda antaganden blir det ingen reavinstskatt i detta alternativ i tomträttsfallet. I äganderättsfallet blir
reavinstskatten lika stor som i referensalternativet, ca 30 000 kr.
Eftersom skillnaden för innehavarna vid tredjegångsförsäljningen blir relativt liten, blir skillnaden mellan tomträtt och äganderätt för kommunen också liten. I de flesta alternativen ger äganderättsfallet något högre reavinstskatteinkomster.
Med utgångspunkt från de försäljningsnetton som redovisats i tabell 3.1 kan skillnaden i nuvärdet mellan tomträttsfallet och äganderättsfallet beräknas. I tabell 3.2 redovisas nuvärdena vid 2 % real kalkylränta för den förste innehavaren, dels i det fall att reavinstskatt ej utgår, dels i det fall reavinstskatten betalas samma år som försäljningen sker (jämför tabell 2). I tabell 3.3 redovisas motsvarande skillnader för den andre innehavaren.
Tabell 3.2 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av nettoinbe- talningar vid äganderätt, 2 % real kalkylränta. Förste innehavaren (år 1 — år 20, alt. år 1 — år 40)
Alternativ Om ej realisations— Om realisations— vinstskatt, kronor vinstskatt, kronor Ingen prisskillnad + 19 000 — 5 000 Ingen markprisstegring + 14 000 + 10 000 Högre tomtpris/avgäldsbas + 13 000 — 10 000 Indexlån: alla län + 6 000 — 2 000 Tioåriga avgäldsperioder + 3 500 — 9 500 Högre marginalskatt + 3 500 —11 000 Referensalternativet + 3 500 — 9 500 Lägre marginalskatt + 3 000 — 8 000 Högre inflation + 1 000 —14 000 Högre avgäldsränta —14 000 —21 000 Längre innehavstid —21 000 —29 000 Större prisskillnad —53 000 —40 000
Tabell 3.3 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av nettoinbe- talningar vid äganderätt. 2 % real kalkylränta. Andre innehavaren (år 211-år 40)
Alternativ Om ej realisations- Om realisations— vinstskatt, kronor vinstskatt, kronor Ingen markprisstegring — 8 000 — 8 000 Indexlån: alla län —24 000 —29 000 Högre marginalskatt —26 000 —25 000 Högre tomtpris/avgäldsbas —29 000 —30 000 Referensalternativet —32 000 —30 000 Ingen prisskillnad —32 000 —32 000 Tioåriga avgäldsperioder —32 000 —31 000 Högre inflation —35 000 —42 000 Lägre marginalskatt —37 000 —36 000 Högre avgäldsränta —51 000 —48 000 Större prisskillnad —55 000 —34 000
För den förste innehavaren betyder reavinstskatten i de flesta alternativen att nuvärdet i tomträttsfallet minskar så pass mycket mer än nuvärdet i äganderättsfallet att skillnaden i nuvärde ändras från tomträttens fördel (med något 1 000-tal kr.) till äganderättens fördel (med ca 10 000 kr.). I de alternativ där prisskillnaderna vid försäljning har speciellt stor betydelse för skillnaden i nuvärde medför reavinstbeskattningen att skillnaden i nuvärden utjämnas. Detta gäller främst alternativen med ingen respektive större prisskillnad.
Alternativen är uppställda i ordning efter hur fördelakatigt det är med tomträtt i frånvaro av reavinstskatt. Ordningen mellan alternativen blir ungefär densamma även om reavinstskatt erlägges. Den enda egentliga ändringen är att alternativet med låg markprisstegring blir ensamt kvar i gruppen av alternativ som är mest fördelaktiga ur tomträttssynpunkt.
Även för den andre innehavaren bidrar reavinstbeskattningen till att skillnaderna mellan alternativen vad gäller differenser mellan nuvärden mellan tomträttsfallet och äganderättsfallet utjämnas. I de flesta alternativen påverkar dock en eventuell reavinstskatt inte skillnaden mellan tomträtt och äganderätt. Ordningen mellan alternativen påverkas knappast heller av reavinstskatten. Den enda skillnaden är att alternativet med större prisskill— nad (motsvarande tomtpriset) kommer att ingå i den stora mellangruppen om det blir aktuellt med reavinstbeskattning.
I tabell 3.4 redovisas nuvärdet av skillnaden mellan tomträtt och ägande- rätt för kommunen vid 3 % real kalkylränta, dels i frånvaro av reavinstskatt, dels under förutsättning att reavinstskatt inflyter till kommunen samma år som försäljningen sker.
Av tabell 3.1 framgår att reavinstskatten i de flesta alternativen är ungefär lika stor både i tomträttsfallet och äganderättsfallet. Tabell 3.4 visar också att förekomsten av reavinstskatt knappast påverkar skillnaden i nuvärde för
Tabell 3.4 Nuvärdet av nettoinbetalningar vid tomträtt minus nuvärdet av nettoinbe- talningar vid äganderätt, samt första år då tomträtten totalt ger ”överskott”. 3 % real kalkylränta. Kommunen
Alternativ Om ej realisa- Om realisa-
tionsvinst tionsvinst
Kronor År Kronor År Högre avgäldsränta +78 000 9 +79 000 9 Högre tomtpris (2) +40 000 17 +44 000 17 Indexlån: tomträttslån +35 000 4 +37 000 4 Större prisskillnad +35 000 26 +30 000 28 Högre inflation +34 000 26 +37 000 24 Indexlån: alla län +33 000 5 +35 000 5 Längre innehavstid +32 000 26 +33 000 26 Referensalternativet +31 000 27 +33 000 25 Tioåriga avgäldsperioder +30 000 28 +33 000 26 Ingen prisskillnad +29 000 28 +34 000 23 Högre tomtpris (1) + 15 000 39 + 19 000 36
Ingen markprisstegring — 8 000 - + 7 000 —
kommunen. Ingen omkastning av alternativen blir heller aktuell i jämförelse med en situation utan reavinstskatt.
Sammanfattningsvis kan sägas att reavinstbeskattningen har störst bety- delse för den förste innehavaren. På grund av ett lägre ingångsvärde i tomträttsfallet blir skatten i detta fall normalt större än i äganderättsfallet. Reavinstskatten kan också ha stor betydelse för det ekonomiska utfallet i de fall tomträttshavaren kan erhålla uppskov med betalning av skatten medan ägaren måste erlägga skatten direkt. Detsamma gäller naturligtvis också i den omvända situationen.
Statens offentliga utredningar 1980
Kronologisk förteckning
Fjorton dagars fängelse. Ju. Skolforskning och skolutveckling. U. Lärare i högskolan. U. Preskriptionshinder vid skattebrott. B. Förenklad skoladministration. U. Offentlig verksamhet och regional välfärd. I. Kompensation för förvandlingsstraftet. Ju. Privatlivets fred. Ju. Övergång till fasta bränslen. I.
10. Ökad kommunal självstyrelse. Kn. 11. Vildsvin i Sverige. Jo. 12. Mineralpolitik. I. 13. Lönar det sig att tillsätta fluor i dricksvattnet? S. 14 Kärnkraftens avfall. ]. 15. Läromedlen i skolan. U. 16. Vissa frågor rörande flerhandikappade. S. 17. Datateknik och industripolitik. I. 18. Att vara skolledare. U. 19. Fler kvinnor som skolledare. U. 20. Jämställdhet i statsförvaltningen. B. 21. Hem och skola. U. 22. Utbyggnad av vrkesmedicinen. A. 23. Statligt kunnande till salu. B. 24. Bättre miljöinformation. Jo. 25. Studiestöd. U. 26. Mot bättre vetande. U. 27. Barn och vuxna. S. 28. Massmediekoncentration. Ju 29. Vilt och trafik. Ja. 30. Den sociala selektionen till gymnasiestadiet. U. 31. Offentlighetsprincipen och ADB. Ju. 32. Stödet till dagspressen. U. 33. Svensk Iäkemedelsindustri. [. 34. Handikappad—integrerad-normaliserad-utvärderad. U. 35. Energi i utveckling. EFUD 81.1. 36. Arbetskooperation. I. 37. Ny järnvägsiagstiftning ll. Ju. 38. Utbildning för uppdrag i u-Iand. UD. 39. Vattenplanaring. Jo. 40. Vattenplanering. Exempel och bilagor. Jo. 41. Olja för kristid. H. 42. Arbetstagares uppfinningar. Ju. 43. Program för energihushållning i befintlig bebyggelse. 80. 44. Bidrag till kvinnoorganisationer. Kn. 45. Översyn av vallagen 2. Ju. 46. Högskolan i FoU-samverkan. U. 47. Samspel för balanserad utveckling i glesbygd. I. 48. | livets slutskede. Transplantationskirurgiska frågor. S. 49. Tomträtt. Ju.
PPNPP'PPNT'
Statens offentliga utredningar 1980
Systematisk förteckning
Justltledepartementet Datateknik och industripolitik. [17] Fjorton dagars fängelse. [1] Svensk läkemedelsindustri. [33] Kompensation för förvandlingsstraffet. [7] Energi i utveckling EFUD 81. [35] Privatlivets fred. [8] Arbetskooperation. [36] Massmediekoncentration. [28] Samspel för balanserad utveckling i glesbygd. [47] Offentlighetsprincipen och ADB. [31] Ny iärnvägslagstiftning ||. [37] Kommundepanementet Arbetstagares uppfinningar. [42] Oversyn av vallagen 2. [45] Tomträtt. [49]
Ökad kommunal självstyrelse. [10] Bidrag till kvinnoorganisationer. [44]
Utrikesdepartementet Utbildning för uppdrag i u-Iand. [38]
Socialdepartementet
Lönar det sig att tillsätta fluor i dricksvattnet? [13] Vissa frågor rörande flerhandikappade. [16] Barn och vuxna. [27] i livets slutskede. Transplantationsklrurgiska frågor. [48]
Budgetdepartementet
Preskriptionshinder vid skattebrott. [4] Jämställdhet i statsförvaltningen. [20] Statligt kunnande till salu. [23]
Utbildningsdepartementet
Skolforskning och skolutveckling. [2] Lärare i högskolan. [3] Förenklad skoladministration. [5]
Läromedlen i skolan. [15] Utredningen om kvinnliga skolledare. 1. Att vara skolledare. [18] 2. Fler kvinnor som skolledare. [19] Hem och skola. [21] Studiestöd. [25] Mot bättre vetande. [26] Den sociala selektionen till gymnasiestadiet. [30] Stödet till dagspressen. [32] Handikappad—integrerad—normaliserad—utvärderad. [34] Högskolan i FoU-samverkan. (46)
Jordbruksdepartementet
Jakt— och viltvårdsberedningen. 1. Vildsvin i Sverige. [11] 2. Vilt och trafik. [29] Bättre miljöinformation. [24] Vattenplaneringsutredningen. 1. Vattenplanering. [39]
2. Vattenplanering. Exempel och bilagor. [40]
Handelsdepartementet Olja för kristid. [41]
Arbetsmarknadsdepartementet Utbyggnad av yrkesmedicinen. [22]
Bostadsdepartementet Program för energihushållning i befintlig bebyggelsemi—
Industridepartementet
Offentlig verksamhet och regional välfärd. [6] 198] -02' ] 3 Overgång till fasta bränslen. [9] _ *-
Mineralpolitik. [12] ' Kärnkraftens avfall. [14]
..._. .-Nu-___.)
'...."m.-.._._——-—1
] 1 ]
Anm. Siffrorna inom klammer betecknar utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen.
? !?] »"ng leerFörlag ISBN 91-38-05831—6 Allmänna Förlaget ISSN 0375-250X