NJA 1989 s. 745
Sedan hyresrätt förverkats på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, har hyresgästen enligt 12 kap 21 § JB nedsatt hyran hos LSt:n. Frågan huruvida laga grund funnits för nedsättningen har prövats i efterhand i mål om avhysning av hyresgästen, trots att nedsättningen godtagits av Lst:n genom beslut som vunnit laga kraft.
E.Å. hyrde i början av år 1978 ut en vindsvåning i en fastighet i Västerås till A.E. att användas för bostadsändamål mot en årlig hyra av 3 000 kr.
I juni 1985 väckte E.Å. talan mot A.E. vid Västerås TR, fastighetsdomstolen och yrkade att A.E. skulle förpliktas att dels till honom utge visst belopp, avseende förfallen hyra för åren 1980 och 1981, dels genast avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
A.E. bestred käromålet.
Till grund för sin talan åberopade E.Å. att A.E. hade förverkat nyttjanderätten genom att inte betala hyran för 1980 och 1981 i rätt tid, att E.Å. med anledning härav d 1 april 1985 hade sagt upp A.E. till avflyttning och att A.E. inte genom betalning eller deposition hade återvunnit nyttjanderätten.
A.E. påstod att hyran hade betalts, i första hand kontant, i andra hand genom kvittning. För det fall domstolen skulle finna att hyran inte hade betalts gjorde A.E. gällande att nyttjanderätten likväl ej hade förverkats, eftersom vad som i så fall låg honom till last var av ringa betydelse. Om nyttjanderätten skulle ha förverkats hävdade A.E. att den hade återvunnits genom deposition d 19 april 1985 enligt 12 kap 21 § JB.
A.E. ingav ett av LSt:n i Västmanlands län d 19 april 1985 meddelat beslut av bl a följande innehåll:
Nedsättning av belopp enligt 12 kap 21 § JB. A.E. har d 16 april 1985 ansökt om nedsättning och satt in 7 872 kr på LSt:ns postgirokonto. Han har därefter kommit in med en fullständig ansökan med föreskriven borgen.
A.E. förhyr en vindsvåning med adress Stora Torget 3, Västerås av E.Å..
A.E. anför i skrivelse till LSt:n att han sagts upp på grund av uppgiven ogulden hyra och därvid fått en underrättelse enligt 12 kap 44 § JB samt att han krävts på 7 872 kr. Han hävdar att han inte resterar för någon ogulden hyra. Kravet är därmed tvistigt och han anhåller om att få sätta ned beloppet hos LSt:n enligt 12 kap 21 § JB.
LSt:n godtar nedsättningen.
TR:n (rådmännen Forsselius och Ohlin jämte nämnd) fann i dom d 10 juni 1987 att A.E. inte resterade för någon hyra och lämnade käromålet utan bifall.
Svea HovR
E.Å. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till käromålet.
A.E. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Grahn och Wagner-Wikström samt adj led Lavén, referent) fann i dom d 19 maj 1988 inte visat att A.E. betalt hyran för åren 1980 och 1981. E.Å:s betalningsyrkande skulle därför bifallas. I domskälen anförde HovR:n vidare: Vad därefter gäller avhysningsyrkandet är det till en början tvistigt mellan parterna i vad mån nyttjanderätten har förverkats eller ej. Enligt HovR:ns uppfattning kan A.E:s försummelse att betala två årshyror dock inte anses vara av ringa betydelse i den mening som avses i 12 kap 42 § 2 st JB. A.E:s hyresrätt har således förverkats genom betalningsförsummelsen.
I målet är ostridigt att A.E. inom återvinningsfristen hos LSt:n deponerade ett belopp motsvarande hyreskravet. LSt:n godtog med tillämpning av 12 kap 21 § JB nedsättningen och beslutet vann därefter laga kraft. Det ankommer i en sådan situation inte på allmän domstol att göra en överprövning i sak av LSt:ns beslut. HovR:n konstaterar endast att hyresbeloppet har nedsatts i allmänt förvar och att detta skett inom den i 12 kap 44 § JB angivna tidsfristen. E.Å:s yrkande om avhysning skall därmed ogillas.
Domslut
Domslut. HovR:n ändrade på det sättet TR:ns dom i huvudsaken att A.E. förpliktades att till E.Å. betala 6 000 kr jämte ränta. I avhysningsfrågan gjordes inte någon ändring.
E.Å. (ombud ombudsmannen H.G.J.) sökte revision och yrkade helt bifall till sin i HovR:n förda talan.
A.E. (ombud advokaten R.C.) bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Svensson, föreslog i betänkande följande dom:
Domskäl. Den sakfråga som är föremål för HD:s bedömning rör E.Å:s yrkande om avhysning av A.E..
Genom HovR:ns i denna del lagakraftvunna dom är fastslaget att A.E. försummat att betala hyrorna för åren 1980 och 1981. Som HovR:n funnit kan A.E:s försummelse att betala två årshyror inte anses vara av ringa betydelse i den mening som avses i 12 kap 42 § 2 st JB, och hans hyresrätt har således förverkats genom betalningsförsummelsen.
Det är i målet ostridigt att A.E. inom den i 12 kap 44 § JB angivna tidsfristen hos LSt:n deponerat ett belopp motsvarande hyreskravet, att LSt:n med tillämpning av 12 kap 21 § JB beslutat godta nedsättningen och att beslutet vunnit laga kraft.
E.Å. har i målet hävdat att LSt:n rätteligen inte skulle ha tagit emot depositionen, eftersom ingen av grunderna för deposition enligt 12 kap 21 § JB förelåg, och att följaktligen A.E. inte genom sin åtgärd återvunnit hyresrätten. Till stöd för att LSt:n förfarit felaktigt har E.Å. åberopat att enligt LSt:ns beslut A.E. i sin ansökan om deposition angett att han inte resterade för någon ogulden hyra och att kravet därmed var tvistigt.
A.E. å sin sida har gjort gällande att grund för nedsättning som sägs i 12 kap, 21 § JB förelåg, nämligen att han ansåg sig ha motfordringar på E.Å., och att LSt:n rätteligen godtagit hans deposition.
Som HD fastslagit i rättsfallet NJA 1974 s 385 skall i ärende om nedsättning enligt 12 kap 21 § JB prövningen hos LSt:n ske på grundval av sökandens uppgifter och skall inte i vidare mån bedömas, om denne har fog för sin uppfattning att nedsättningsreglerna är tillämpliga. Frågan huruvida laga grund funnits för nedsättningen kan prövas i efterhand i ett hyresmål, trots att nedsättningen har godtagits genom ett beslut som vunnit laga kraft (jfr bostadsdomstolens beslut RBD 8:84).
Utredningen i målet ger vid handen att A.E. vid depositionen ansett sig ha en motfordran hos E.Å. motsvarande hyresfordringen och därför inte restera för någon ogulden hyra. Han har således haft laga grund för sin deposition.
På grund av det anförda skall HovR:ns domslut i avhysningsfrågan stå fast.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut såvitt nu är i fråga.
HD (JustR:n Knutsson, Freyschuss, Nyström, referent, Svensson och Nilsson) beslöt dom i enlighet med betänkandet.