NJA 1991 s. 43

Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare är tillämplig på förmedling av fastighet utomlands beträffande förhållandet mellan parterna.

K O-n Företagskonsult Aktiebolag (Företagskonsult), med säte i Malmö kommun, började i slutet av 1982 förmedla försäljning av fastigheter i Spanien under bifirma Casa del Sol. Bolagets styrelse utgörs av K.O.. Han är registrerad fastighetsmäklare. Företagskonsult hade 1984 och 1985 två anställda, K.O:s maka X.X., som erhållit LSt:ns tillstånd att verka som fastighetsmäklare, oaktat de inte hade genomgått utbildning enligt 7 § förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare. För den händelse att någon i bolaget skulle komma att ådra sig skadeståndsansvar enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare hade bolaget tecknat en ansvarsförsäkring i försäkringsaktiebolaget Skandia.

Casa del Sol informerade om sin verksamhet i trycksaker som även innehöll praktiska råd till den som tänkte köpa hus i Spanien. En fastighetsmäklare i Helsingborg, B.J., erhöll Casa del Sols informationsmaterial för vidare befordran till presumtiva kunder. B.E. kom 1985 i kontakt med Casa del Sol genom en annons, som B.J. låtit införa i en dagstidning. B.E. fick material och hänvisades för vidare uppgifter direkt till Casa del Sol i Malmö. Vid ett personligt besök på Casa del Sols kontor sammanträffade hon med X.X. och K.W.. De gav henne ytterligare upplysningar och visade även bilder på fastigheter. B.E. deltog sedan i en av Casa del Sol arrangerad resa till Spanien. På resan medföljde K.W.. Tillsammans med K.W. besåg B.E. olika fastigheter och bestämde sig slutligen för att förvärva en fastighet på vilken var uppförd en nästan inflyttningsklar bungalow. Casa del Sols samarbetspartner i Spanien, ett bolag vid namn Pegan SA, upprättade d 5 okt 1985 en som försäljningsavtal benämnd handling, avseende fastigheten som B.E. bestämt sig för att köpa. B.E. och Pegan SA:s representant undertecknande avtalet. B.E. erlade hela köpeskillingen under hösten 1985. Casa del Sol som mottog B.E:s betalningar överförde den i enlighet med försäljningsavtalet till Pegan SA:s konto i Spanien. I början av 1986 uppdagades att till Pegan SA överförda köpeskillingar inte inbetalats till fastighetsägaren Pedrera Construcciones (Pedrera). B.E. var en av flera köpare som drabbades. I ett rundbrev till sina kunder rekommenderade Casa del Sol dem att anlita en namngiven jurist i Spanien och med dennes hjälp reda ut situationen. B.E. reste därför till Spanien. Hon kontaktade juristen. Tillsammans med denne tog hon upp direkta förhandlingar med Pedrera. Pedrera krävde att B.E. skulle betala den del av köpeskillingen som Pedrera inte erhållit av Pegan SA. B.E. accepterade. Köpeavtal skrevs och så småningom fick B.E. lagfart på sitt förvärv.

B.E. yrkade efter stämning å X.X. och K.W. vid Malmö TR att TR:n skulle förplikta dem solidariskt att till B.E. utge skadestånd med 1 325 502 pesetas (pts) eller motsvarande belopp i svensk valuta enligt på betalningsdagen gällande kurs jämte ränta.

Av det yrkade kapitalbeloppet avsåg 1 034 000 pts den försvunna delen av den köpeskilling som B.E. betalt till Casa del Sol, 174 000 pts lagfartskostnader, 56 000 pts arvode till juristen i Spanien, 45 000 pts kostnader för anläggning av trädgård, 9 000 pts kostnad för inkoppling av gas och 7 502 pts kostnad för inkoppling av elektricitet.

X.X. och K.W. bestred käromålet.

De vitsordade skäligheten av yrkat kaptial och ränta, kapitalet dock med undantag för posterna kostnader för anläggning av trädgård och för juridiskt biträde i Spanien. De vitsordade att B.E. haft dessa kostnader.

B.E. åberopade följande grunder till stöd för käromålet.

1. X.X. och K.W. har uppträtt har uppträtt såsom fastighetsmäklare och gemensam förmedlat försäljning av fast egendom till B.E.. På grund av att de därvid oaktsamt har åsidosatt sina förpliktelser är de skadeståndsskyldiga gentemot henne. Oaktsamheten har bestått i att de inte utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed enligt mäklarlagen genom att inte kontrollera vem som hade rätt att förfoga över fastigheten, att inte ha hjälpt B.E. med att upprätta de handlingar som behövts för köpet samt genom att överföra hela köpeskillingen till Pegan SA innan B.E. varit tillförsäkrad äganderätten till fastigheten.

2. För det fall TR:n skulle finna att mäklarlagen inte är direkt tillämplig görs gällande att mäklarlagen skall tillämpas analogt.

3. I sista hand hävdas att det mellan X.X. och K.W., å enda sidan, och B.E., å andra sidan, rådde ett kontraktsliknande (s k kvasikontraktuellt) förhållande som medför att de svarar för förmögenhetsskada, som de orsakat genom den försumlighet som tidigare angetts.

Till utveckling av käromålet anförde B.E. bl a: Hon fick en flersidig broschyr från Casa del Sol. I denna framhålls vikten av att handla av en av myndigheterna godkänd mäklare som är ansvarsförsäkrad, att denne mäklare samarbetar med en i Spanien godkänd mäklare och att den svenska mäklaren har arbetstillstånd i Spanien. Av broschyren framgår vidare att Casa del Sols samarbetspartner Pegan SA är en välrenommerad och av spanska myndigheter godkänd "real estate byrå", att Casa del Sol arbetar direkt med byggföretaget utan onödiga mellanhänder samt att Casa del Sol levererar ett färdigt hus med anlagd trädgård. I broschyren utlovas slutligen att Casa del Sol hjälper till med alla nödvändiga handlingar. - B.E. bibringades uppfattningen att Pegan SA var ägare till fastigheten. Sedan hon hade betalt en del av köpeskillingen fick hon besked att det var bråttom med återstoden. X.X. åtog sig att för B.E:s räkning ordna med lagfarten. När B.E. inte hörde av mäklarna ringde hon flera gånger och fick då lugnande besked. Sedan kom ett brev från Företagskonsult. I brevet förklarade bolaget att husbyggen försenats på grund av att Pegan SA inte betalt till markägaren. Först därefter fick B.E. veta att Pegan SA inte ägde den fastighet som hon hade köpt. Hennes ombud satte sig brevledes i förbindelse med den av Casa del Sol rekommenderade juristen i Spanien. Denne svarade att K.O. borde ha förvissat sig om förhållandet mellan Pegan Sa och byggarna i varje enskilt fall.

X.X. åberopade till stöd för sitt bestridande följande grunder.

1. Mäklarlagen är varken direkt eller analogt tillämplig, eftersom hon inte agerade i egenskap av fastighetsmäklare i sitt arbete för Casa del Sol. Casa del Sol var agent för Pegan SA.

2. Någon vårdslöshet kan inte läggas henne till last. Pegan SA hade enligt vad hon kände till rätt att sälja fastigheter för markägarens räkning. Pegan SA har upprättat köpeavtal med B.E.. B.E. har betalt enligt avtalet i eget intresse.

3. Eftersom sammanförandet har skett i Spanien är mäklarlagen inte tillämplig.

4. Skadeståndstalan skall inte riktas mot henne utan mot fastighetsmäklaren B.J., som erhållit provision för försäljningen till B.E..

5. Något kvasikontraktuellt förhållande föreligger inte.

6. Om skadeståndsskyldighet befinnes föreligga skall talan riktas mot Företagskonsult, inte mot bolagets anställda.

X.X. anförde till utveckling av bestridandet bl a: Företagskonsult fick besked att Pegan SA hade rätt att sälja för markägaren. Pegan SA hade optionsrätt till vissa fastigheter, bl a den fastighet som B.E. beslutade sig för att köpa. Enligt avtal mellan Pegan SA och respektive markägare skulle affärerna göras upp i Pegans namn. B.E. fick flera olika trycksaker, varav framgick vem som var markägare. K.W. upplyste henne också om vem som var markägare, när de åkte runt och tittade på olika fastigheter. På fastigheterna fanns även skyltar med ägarnas namn. Pegan SA förelade B.E. först ett avtal på spanska, men efter ingripande från K.W. byttes det ut mot ett avtal på svenska. X.X. ombesörjde överföringen av B.E:s betalningar till Pegan SA. I samband med den sista betalningen i november 1985 talade X.X. med B.E. och upplyste henne då att hon måste resa ner till Spanien och fullborda köpet inför en notarius publicus där. Av någon anledning följde B.E. inte detta råd.

K.W. åberopade följande grunder till stöd för sitt bestridande.

1. Företagskonsult har varit agent för Pegan SA. Mäklarlagen är därför varken direkt eller analogt tillämplig.

2. Förmedlingen har skett i Spanien. Mäklarlagen är därför inte tillämplig.

3. Om förmedlingen skall anses ha skett i Sverige så är fastighetsmäklaren B.J. rätt part att rikta en skadeståndstalan mot. B.J. har fått provision för försäljningen till B.E..

4. K.W. har inte agerat i egenskap av fastighetsmäklare.

5. Någon vårdslöshet kan inte läggas henne till last.

6. Om hon skulle befinnas ha förfarit vårdslöst som fastighetsmäklare föreligger grund för att genom jämkning låta skadeståndet bortfalla.

7. Något kvasikontraktuellt förhållande föreligger inte.

K.W. instämde i X.X:s utveckling av saken samt tillade för egen del bl a: Fastighetsmäklaren B.J. försåg B.E. med ett antal broschyer. Av okänd anledning hänvisades B.E. därefter till Casa del Sol i Malmö. Den första reella kontakten mellan K.W. och B.E. ägde rum i Spanien. K.W:s arbete bestod i att visa de olika fastigheter som var till salu. Arbetet avslutades med besöket på Pegan SA:s kontor där B.E. skrev under försäljningsavtalet. Härefter har K.W. inte haft något att göra med B.E:s förvärv. - K.W. var anställd som kontorist hos Företagskonsult. Hon ägnade sig åt allmänt förekommande kontorsgöromål och rättade sig därvid efter arbetsgivarens direktiv.

TR:n (chefsrådmannen Ohlsson, t f rådmannen Melander och tingsfiskalen le Grand) meddelade dom d 14 april 1988.

I domen antecknades att i målet var upplyst att Skandia tillbakavisat alla krav på betalning ur den av Företagskonsult tecknade ansvarsförsäkringen under hänvisning till att mäklarlagen inte var tillämplig.

Vidare antecknades att parterna förklarat sig vara ense att svensk rätt skulle tillämpas på förhållandet mellan dem.

TR:n anförde under rubriken

Domskäl: Parterna har hörts under sanningsförsäkran och därvid berättat i huvudsaklig överensstämmelse med sina sakframställningsvis lämnade uppgifter. På svarandenas begäran har vittnesförhör hållits med K.O., B.J., K.G.L. och L.H., av vilka de två senare har förvärvat hus i Spanien genom Casa del Sol.

Som skriftlig bevisning har åberopats bl a försäljningsavtalet, Casa del Sols informationsmaterial och kvittenser på gjorda betalningar.

TR:n gör följande bedömning.

För sin verksamhet hos Casa del Sol har X.X. och K.W.,visserligen på dispens, varit registrerade fastighetsmäklare hos LSt:n. Av vad som framkommit i målet finner TR:n att X.X. och K.W. yrkesmässigt förmedlat den fastighet B.E. förvärvat i Spanien. De är därför att anse som fastighetsmäklare i förevarande tvist. Samtliga parter är svenska medborgare och bosatta i Sverige. Förmedlingen har påbörjats i Sverige och köpeskillingen har erlagts här. Vid angivna förhållanden bör den omständigheten att fastigheten är belägen utomlands inte medföra att mäklarlagen inte är tillämplig. Att X.X. och K.W. varit anställda i Företagskonsult är inte av beskaffenhet att befria dem från det ansvar som åvilat dem enligt sagda lag. De har därför att svara för sin verksamhet beträffande förmedlingen av fastigheten till B.E. enligt mäklarlagen.

X.X. och K.W. kände till att Pegan SA inte var fastighetsägare. Trots detta har de inte gjort klart för B.E. att hennes undertecknande av försäljningsavtalet och inbetalning av köpeskillingen via Casa del Sol till Pegan Sa inte medfört att hon fått någon rätt till fastigheten gentemot fastighetsägaren. X.X. och K.W. har därför på sätt B.E. anfört att oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare. De är därför skyldiga att ersätta B.E. den skada som till följd härav drabbat henne. Skäl för jämkning av skadeståndsskyldigheten föreligger inte.

I målet är ostridigt att B.E. lidit skada med 1 224 502 pts, varav 1 034 000 pts för den försvunna delen av köpeskillingen, 174 000 pts för lagfartskostnader, 9 000 pts för gasinstallation och 7 502 pts för elinstallation. X.X. och K.W. har vitsordat att B.E. haft kostnader med 45 000 pts för anläggning av trädgård och med 56 000 pts för arvode åt juridiskt biträde i Spanien. - Enligt försäljningsavtalet ingår anlagd trädgård i priset för fastigheten. B.E. har uppgett att någon trädgård inte var anlagd då hon kom till Spanien för att förhandla med fastighetsägaren och att hon fick betala särskilt för att få detta gjort. TR:n finner hennes uppgift förtjänt av tilltro. På Casa del Sols anmaning anlitade B.E. juridisk hjälp i Spanien för att begränsa sin skada. Kostnaden får anses vara att likställa med de andra skador som drabbat henne med anledning av svarandenas oaktsamhet.

Med anledning av vad sålunda anförts skall käromålet helt bifallas.

Domslut. X.X. och K.W. skall solidariskt till B.E. utge 1 325 502 pesetas eller motsvarande belopp i svensk valuta enligt på betalningsdagen gällande kurs jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 16 okt 1986 tills betalning sker.

X.X. och K.W. fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle ogilla den mot dem förda talan.

B.E. bestred ändring.

Parterna åberopade samma grunder för talan som vid TR:n.

Försäkringsaktiebolaget Skandia, som inträtt som intervenient på X.X:s och K.W:s sida, anförde, att bolaget ansåg att lagen om fastighetsmäklare inte var tillämplig utanför Sverige samt att bolaget delade X.X:s och K.W:s uppfattning att de handlat som agenter för Pegan och att de inte var skadeståndsskyldiga.

HovR:n (hovrättslagmannen Aspelin, hovrättsråden Winquist, referent och Nilsson samt adj led Ralf Larsson) anförde i dom d 9 juni 1989:

Domskäl. I HovR:n har parterna hörts på nytt under sanningsförsäkran, varjämte förnyade vittnesförhör hållits med K.O., B.J., K.G.L. och L.H..

Parterna har i allt väsentligt lämnat samma uppgifter som antecknats i TR:ns dom, dock med följande tillägg.

X.X.: Företagskonsult kom 1984 i kontakt med Pegan och började följande år att sälja Pedreras fastigheter. X.X:s uppgifter hos Företagskonsult bestod i att sköta bokföringen och utföra kontorsgöromål. Hon var registrerad vid LSt:n som mäklarbiträde och hade mäklarförsäkring i Skandia. Hon uppträdde inte som mäklare gentemot B.E. utan det var K.W. som var mäklare. X.X. var dock med när den första kontakten togs med B.E. och de bjöd på kaffe. X.X. har själv inte haft någon annan befattning med försäljningen till B.E. än att hon dels vid telefonsamtal under hösten 1985 meddelade B.E. att B.E. inte kunde få lagfart förrän hon betalt köpeskillingen och att B.E. själv måste resa ned och skriva under det slutliga avtalet dels när köpeskillingen influtit överförde pengarna till Pegans konto. X.X. kände till att Pedrera ägde den fastighet som B.E. skulle köpa. Hon har inte talat om ägareförhållandena med B.E.. B.E. borde ha förstått att Pedrera var den som skulle skriva under det slutliga avtalet men X.X. vet inte om B.E. hade detta klart för sig. X.X. undersökte inte om det avtal som tecknades med Pegan, det s k föravtalet, var bindande för Pedrera och hon kände inte heller till om så var fallet. Hon diskuterade inte innebörden av föravtalet med B.E.. I fråga om fastigheterna i Spanien uppfattade hon det som att hon "jobbade för Pegan".

K.W.: När B.E. kom till kontoret i Malmö hade hon ett kuvert med broschyrer med sig. Under samtalets gång framkom att B.E. helst ville bo i urbanisationen La Rosaleda. K.W. visade diabilder och talade allmänt om betalning och hur det fungerade. Hon nämnde bl a att Företagskonsult ombesörjde ansökningen för att få tillstånd att överföra pengar till Spanien. Under visningarna i Spanien brukade hon upplysa om vem som var byggmästare och ägare. Det skulle förvåna henne mycket om hon inte nämnt detta även för B.E.. På byggplatsen och vid Pegans kontor i Spanien fanns stora skyltar på vilka stod "Construcciones Pedrera". Det är ett bra försäljningsargument att Pedrera äger marken eftersom Pedrera är en mycket välsedd familj och ett känt namn i Spanien. Efter visningen undertecknade B.E. avtalet. Det skedde d 5 okt 1985 på Pegans kontor. Företagskonsult disponerar där ett kontorsutrymme, i vilket de tryckta s k föravtalen förvaras. K.O. hade talat om för henne att Pegan skulle "stå" på avtalet. Hon reflekterade inte över att ägaren inte skrev under avtalet. Hon upplyste B.E. om att avtalet var giltigt "inför den spanska notarien" men att ytterligare en handling krävdes för att lagfart skulle beviljas. K.W. betraktade själv avtalet "som ett köpekontrakt". Hon hade inte möjlighet att undersöka om Pedrera var ägare, eftersom hon inte talar spanska, utan hon litade på K.O.. Hon visste att det fanns ett avtal mellan Pegan och Företagskonsult men hon kände inte till innehållet i avtalet. Hon visste att hon måste vara registrerad som mäklarbiträde för att utföra sin verksamhet. K.O. hade meddelat henne att hon var försäkrad och fick utföra de uppgifter som hon ålades. Utöver lönen uppbar hon traktamente för resorna till Spanien.

B.E.: Genom mäklaren B.J. kom hon i förbindelse med Företagskonsult. Hon besökte bolagets kontor i Malmö, där hon träffade X.X. och K.W.. Det talades inte om vem som ägde marken. B.E. har tagit del av en vit broschyr med titeln "Kära spanienintressent" men hon har inte sett de två andra broschyrerna som företetts i målet. Hon har även haft en äldre ritning, som inte stämde med den slutliga, på sitt hus. Hon var intresserad av området Rosaleda och beslöt att följa med på en av visningarna, som kostade 3 000 kr. På platsen såg hon inte några skyltar, varav hon kunde sluta sig till att Pedrera ägde fastigheterna. Hon läste igenom försäljningsavtalet innan hon skrev under det. Hon hade den uppfattningen att Pegan ägde fastigheten och hon trodde också att försäljningsavtalet berättigade henne till lagfart på fastigheten. I den vita broschyren stod att det inte fanns några mellanhänder. Hon hade ingen anledning att misstänka att Pegan inte var ägare. K.W. - liksom X.X. - uppträdde som mäklare och B.E. litade helt på dem. - Den 7 okt betalade hon - på anmodan av Företagskonsult - ca 23 400 kr av köpeskillingen till Företagskonsult. Pengarna skulle - enligt besked från Företagskonsult - inte tas i anspråk förrän hon fick tillträde till huset. X.X. ringde efter en tid och ville ha mer pengar. På X.X:s anmodan betalade B.E. drygt 200 000 kr d 19 nov 1985 och 15 627 kr d 20 nov. 1985. Hela köpeskillingen skulle då vara betald. I samband med betalningen begärde B.E. att X.X. skulle ordna lagfarten och meddelade att den skulle stå i B.E:s och hennes dotters namn. X.X. lovade att ombesörja detta. B.E. frågade i detta sammanhang om X.X. behövde fullmakt men fick till svar att det räckte med dotterns pass. Efter någon tid meddelade X.X. att B.E. själv måste åka till Spanien för att lösa lagfarten. B.E. som av privata skäl inte hade tillfälle att resa förrän i mars 1986, fick av X.X. det beskedet att det inte var någon brådska med att ordna lagfarten och att det fanns köpare som väntat åtta månader på lagfart. I mars 1986 kom ett brev, i vilket framgick att ägaren, som uppgavs heta Y., inte fått betalningen för fastigheten. Först därefter fick hon reda på att ägaren hette Pedrera. Så småningom fick hon av Pedrera reda på att det inte fanns något avtal mellan Pedrera och Pegan.

K.O. har i HovR:n berättat: X.X. och K.W. är båda registrerade hos LSt:n som biträdande mäklare för försäljning av fastigheter i Spanien och i Sverige. Han har aldrig reflekterat över skillnaden mellan en mäklare och en agent. Företagskonsult drev mäklarverksamhet men var dock agent för Pegan. Som agent förmedlade Företagskonsult försäljning av fastigheter i Spanien enbart för Pegan. Muntligt avtal härom fanns mellan Pegan och Företagskonsult. Köparna av fastigheterna i Spanien upplystes inte om att Företagskonsult handlade som agent för Pegan. Pedrera var ägare till samtliga fastigheter inom urbanisationen La Rosaleda. Pegan var en fristående försäljningsorganisation, som Pedrera använde sig av i stället för att bekosta en egen försäljningsorganisation. K.O. har vid ett sammanträffande med två bröder Pedrera fått muntligt besked om att Pegan enligt avtal hade rätt att sälja Pedreras fastigheter. - - -

Efter redovisning av vad vittnena i övrigt uppgivit anförde HovR:n.

HovR:ns bedömning

HovR:n finner - i likhet med Tr:n - att såväl X.X. som K.W., vilka båda varit registrerade fastighetsmäklare hos LSt:n, yrkesmässigt förmedlat försäljningen av den aktuella fastigheten i Spanien till B.E.. De har således utfört uppdraget i egenskap av fastighetsmäklare.

Uppdraget att förmedla köpet har lämnats till mäklare, som driver verksamhet i Sverige. Kontakterna mellan B.E. och mäklarna har till övervägande del ägt rum i Sverige och köpeskillingen har erlagts här. På grund härav och då lagen om fastighetsmäklare inte begränsats till att avse enbart objekt i Sverige finner HovR:n - lika med Tr:n - att denna lag är tillämplig.

Enligt lagen om fastighetsmäklare skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten (§ 11) och hjälpa köpare och säljare med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen (§ 13).

Utredningen i målet ger vid handen att fastighetsägaren Pedrera inte varit bunden av försäljningsavtalet mellan B.E. och Pegan. Det har ålegat X.X. och K.W. att, innan B.E. undertecknat försäljningsavtalet d 5 okt 1985, undersöka vem som var rätt avtalspartner till B.E. och om försäljningsavtalet var bindande för fastighetsägaren. Utredningen visar att sådan kontroll inte skett. Inte heller har X.X. och K.W. ägt utgå ifrån att B.E. ändå varit införstådd med att Pedrera var ägare till fastigheten. Det saknas anledning anta annat än att B.E. överlämnat köpeskillingen till Företagskonsult i förvissning om att den skulle betalas direkt till fastighetsägaren och på sätt som medförde att fastigheten övergick i hennes ägo.

X.X. och K.W. har således av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser enligt 11 § och 13 § lagen om fastighetsmäklare. De är därför skyldiga att ersätta B.E. den skada hon drabbats av. Skäl för jämkning av skadeståndsskyldigheten föreligger inte. X.X. och K.W. har i HovR:n vitsordat skäligheten av fordrad ersättning.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

X.X. (ombud jur kand I.A.) och K.W. (ombud advokaten G.B.) sökte revision och yrkade att HD måtte ogilla B.E:s talan.

B.E. (ombud advokaten K.E.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Vängby, Bengtsson, Heuman, Freyschuss och Törnell, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt anteckning i TR:ns dom är parterna överens om att svensk rätt skall tillämpas på förhållandet mellan dem. Tvisten gäller fråga som parterna enligt intern svensk lag kan träffa avtal om. Rättsförhållandet mellan parterna - vilket har stark anknytning till Sverige - bör redan på grund av överenskommelsen bedömas enligt svensk lag.

Parterna har i HD åberopat samma omständigheter till grund för sin talan som i HovR:n.

X.X. och K.W. är båda för sin verksamhet för Casa del Sol registrerade som fastighetsmäklare hos LSt:n. Av utredningen i målet framgår att de gemensamt och yrkesmässigt förmedlat försäljningen av den aktuella fastigheten till Birgit e. Som domstolarna funnit har de utfört uppdraget i egenskap av fastighetsmäklare.

Lagen om fastighetsmäklare är varken enligt sin ordalydelse eller på grund av sin konstruktion begränsad till att gälla enbart förmedling av fastighet i Sverige. Av motiven till lagen framgår inte heller att en sådan begränsning varit avsedd. Med hänsyn härtill bör lagens regler om förhållandet mellan parterna tillämpas även på förmedling av fastighet utomlands.

I enlighet med vad som nu sagts och på de skäl som HovR:n i övrigt anfört är X.X. och K.W. skadeståndsskyldiga mot B.E.. Någon omständighet som kan föranleda jämkning av skadeståndet har inte åberopats. Skäligheten av den yrkade ersättningen har vitsordats.

Domslut HD faställer HovR:ns domslut.