NJA 1991 s. 700

I.R. hyrde en bostadslägenhet i fastigheten Harven 46, Bjurholmsplan 31, Stockholm. Harven 46 ägs av E.H..

Sedan E.H. sagt upp hyresavtalet till d 1 febr 1989, yrkade han vid hyresnämnden i Stockholm, att avtalet skulle upphöra enligt uppsägningen och att I.R. skulle meddelas ett avflyttningsåläggande.

E.H. åberopade som grund för sina yrkanden, att I.R. hade sin stadigvarande bostad på Tjustgatan 9 i Stockholm och därmed saknade behov av lägenheten vid Bjurholmsplan 31 samt att E.H. avsåg att lämna lägenheten till bostadsförmedlingen för att genom dess försorg anvisas bostadssökande.

I.R. yrkade å sin sida att hyresavtalet skulle förlängas och att hyresnämnden skulle lämna henne tillstånd att genom byte överlåta sin hyresrätt till annan. Hon hade behov av en större lägenhet.

Hyresnämnden anförde i beslut d 24 jan 1989: Hyresnämnden har först att pröva förlängningstvisten. Denna tvist skall prövas med tillämpning av 12 kap 46 § 1 st 10 JB. Enligt lagrummet har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresnämnden har därvid att göra en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens behov av lägenheten. - Vad hyresvärden åberopat - att han om hyresförhållandet upplöses skall lämna lägenheten till bostadsförmedlingen - utgör ett s k sakligt avflyttningsskäl. Mot detta skall ställas hyresgästens intresse av att få hyresavtalet förlängt. - Av utredningen i ärendet framgår att I.R. har sin bostad på Tjustgatan och att hon har behov av prövningslägenheten på Bjurholmsplan endast som bytesobjekt för att erhålla en större bostad. Detta hennes intresse av lägenheten kan inte anses skyddsvärt enligt jordabalken. Det är således inte oskäligt mot I.R. att hyresförhållandet upphör.

Hyresnämnden biföll E.H:s talan att hyresavtalet skulle upphöra att gälla d 1 febr 1989 och ålade I.R. att senast d 1 febr 1989 flytta från lägenheten.

I.R:s bytesansökan lämnades utan bifall.

I.R. anförde besvär hos bostadsdomstolen och yrkade att E.H:s talan vid hyresnämnden skulle ogillas.

E.H. bestred ändring.

Bostadsdomstolen lämnade i beslut d 28 sept 1989 I.R:s överklagande utan bifall.

Bostadsdomstolen anförde som skäl för sitt beslut: Det är i målet ostridigt att I.R. fn har sin permanenta bostad på Tjustgatan och att hennes intresse av att förfoga över prövningslägenheten är att, när tillfälle ges, kunna använda den vid ett lägenhetsbyte. Intresset av att för lägenhetsbyte använda en lägenhet, som inte utgör hyresgästens bostad eller ett nödvändigt bostadskomplement, är i allmänhet inte skyddsvärt enligt reglerna om bostadshyresgästers besittningsskydd. Vad I.R. anfört i målet ger inte bostadsdomstolen anledning att bedöma hennes intresse av prövningslägenheten på annat sätt.

Eftersom I.R:s intresse av lägenheten sålunda inte är skyddsvärt i nu angiven mening och då E.H. anfört ett sakligt avflyttningsskäl skall överklagandet lämnas utan bifall.

I.R. sökte i ansökan, som inkom till HD d 27 juli 1990, resning I målet vid bostadsdomstolen. Som grund för sin ansökan anförde I.R. att lägenheten, sedan I.R. avflyttat, inte hade lämnats till bostadsförmedlingen för att genom dess försorg anvisas bostadssökande utan hade disponerats av E.H. på annat sätt. Något sakligt avflyttningsskäl hade inte förelegat. Hon åberopade 58 kap 1 § 1 st 3 RB.

E.H. bestred i förklaring d 7 febr 1991 bifall till ansökningen. Han anförde bl a: E.H. följer det s k varannanlägenhetsavtalet mellan Stockholms kommun och Stockholms Fastighetsägareförening. Detta avtal innebär att varannan ledigbliven lägenhet skall anvisas till bostadsförmedlingen varefter förmedlingen anvisar ny hyresgäst till lägenheten. Övriga ledigblivna lägenheter äger hyresvärden disponera för egen uthyrning. - I detta fall anvisades bostadsförmedlingen såväl den lägenhet som blivit ledig närmast före I.R:s lägenhet friställdes som den närmast ledigblivna lägenheten därefter. Bostadsförmedlingen underrättades också av E.H. om att han behöll den omtvistade lägenheten för egen uthyrning. - Enligt E.H:s mening hade bostadsdomstolen med kännedom om det som sedermera skulle visa sig utgöra det egentliga avflyttningsskälet inte kommit till annat slut i målet än som skett. E.H. har haft sakligt avflyttningsskäl.

Parterna fordrade ersättning för rättegångskostnader i HD.

Bostadsdomstolen anförde i ett av HD infordrat yttrande d 27 nov 1990 bla:

Målet i bostadsdomstolen mellan I.R. och E.H. angående förlängning av hyresavtal gällde tillämpningen av den s k generalklausulen (12 kap 46 § 1 st 10 JB). En prövning enligt detta lagrum sker enligt praxis i regel enligt följande schema. Först ställs frågan om hyresvärden har åberopat ett sakligt avflyttningsskäl (angående detta begrepp, se t ex rättsfallet RBD 1979:36). Om hyresvärden inte har åberopat något avflyttningsskäl eller prövningsmyndigheten (hyresnämnd eller bostadsdomstolen) finner att det anförda skälet inte kan godtas som ett sakligt avflyttningsskäl, skall enligt praxis hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skall upphöra ogillas direkt. I motsatt fall går prövningen vidare och myndigheten har att bedöma om det eller de skäl hyresgästen har åberopat för att få behålla hyresrätten innebär att han kan anses ha ett sk skyddsvärt intresse (jfr RBD 1983:18). Om så är fallet sker i ett sista skede en avvägning mellan de intressen som parterna har åberopat.

I det aktuella målet åberopade E.H. vid hyresnämnden som avflyttningsskäl att han, om den omtvistade lägenheten blev friställd, avsåg att lämna den till bostadsförmedlingen för att genom dess försorg anvisas bostadssökande. I.R. ifrågasatte inte denna uppgift. Hyresnämnden fann - i enlighet med fast praxis (jfr RBD 1981:20 och 1981:29) - att vad E.H. åberopat skulle anses som ett sakligt avflyttningsskäl.

I bostadsdomstolen tillkom inga nya omständigheter i fråga om det åberopade avflyttningsskälet. Domstolen fann, liksom hyresnämnden, att E.H. hade anfört ett sakligt avflyttningsskäl. Med hänvisning härtill och på övriga anförda skäl lämnades I.R:s överklagande utan bifall.

I.R. har nu i en ansökan om resning uppgett att den ifrågavarande lägenheten inte har lämnats till bostadsförmedlingen. I en skrivelse från Kommunalförbundet för Stor-Stockholms Bostadsförmedling till Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm har uppgetts att lägenheten "redovisats till bostadsförmedlingen som en s k varannan lägenhet, när den redan disponerats av hyresvärden". Innebörden av citatet framstår inte som helt klart. Bostadsdomstolen noterar vidare att domstolen inte känner till vilken E.H:s uppfattning är om vad som faktiskt hänt efter domstolens beslut och att domstolen således inte heller kan ha någon uppfattning om det. I det följande utgår domstolen från förutsättningen att E.H. ansett sig berättigad enligt överenskommelsen mellan Stockholms kommun och Stockholms fastighetsägareförening att själv bestämma hur lägenheten i fråga skulle disponeras och även disponerat den efter eget val, därför att E.H. lämnat den närmast tidigare ledigblivna lägenheten i sitt fastighetsbestånd att förmedlas av bostadsförmedlingen och att han avsåg att lämna även den lägenhet som närmast därefter blev ledig till sådan förmedling. En hyresvärd i Stockholm kan lämna en ledig lägenhet till bostadsförmedlingen för förmedling av många olika skäl, bl a för att följa den överenskommelse varom nyss talats. Bostadsdomstolen har vid sitt avgörande i målet utgått från att det var just den aktuella lägenheten som skulle ställas till bostadsförmedlingens förfogande, att av förmedlingen anvisas till någon bostadssökande. Om bostadsdomstolen vid sin handläggning känt till att den lägenheten inte skulle komma att ställas till bostadsförmedlingens förfogande, skulle E.H:s talan om hyresavtalets upphörande ha ogillats.

Ärendet föredrogs.

Föredraganden, RevSekr Espmark, föreslog i betänkande, att HD skulle meddela beslut som, efter redovisning av vad parterna anfört som grund för sina ståndpunkter, upptog följande: Mot bakgrund av vad som framkommit om E.H:s dispositioner för att fullgöra avtalet mellan Stockholms kommun och Stockholms fastighetsägareförening, kan de omständigheter I.R. åberopat inte anses vara sådana att deras förebringande i målet sannolikt skulle ha lett till annan utgång. HD avslår därför resningsansökningen.

HD (JustR:n Vängby, Heuman, Lind, Danelius, referent, och Nilsson) fattade följande slutliga beslut: Av omständigheterna i ärendet framgår att bostadsdomstolen grundat sitt beslut att lämna I.R:s överklagande utan bifall på att E.H. förklarat sig skola överlämna lägenheten i fråga till bostadsförmedlingen för att anvisas till bostadssökande men att E.H. i strid med detta åtagande själv hyrt ut lägenheten till annan person.

Bostadsdomstolen har upplyst att den vid sitt avgörande utgått från att det var just den aktuella lägenheten som skulle ställas till bostadsförmedlingens förfogande och att den skulle ha ogillat E.H:s talan om den känt till att så inte skulle komma att ske.

Det förhållandet att E.H. inte överlämnade lägenheten till bostadsförmedlingen utgör en omständighet som inte tidigare förebragts, och det får, på grund av vad bostadsdomstolen anfört, anses sannolikt att dess förebringande skulle ha lett till en annan utgång i målet. Med hänsyn härtill skall resningsansökningen bifallas med stöd av 58 kap 1 § 1 st punkt 3 RB.

HD beviljar resning i målet samt förordnar att detta på nytt skall tas upp av bostadsdomstolen.

Frågan om ersättning för rättegångskostnader i HD skall prövas av bostadsdomstolen i samband med målet efter dess återupptagande.