NJA 1991 s. 808

Domskäl

TR:n (chefsrådmannen Nordström samt rådmännen Tengström och Löv) anförde i dom d 6 dec 1988:

Bakgrund. Genom köpeavtal d 28 febr 1984 sålde B.K. - sedermera gift J - och M.J. en av dem i en butikslokal på Vanadisvägen 39 i Stockholm bedriven rörelse till M.K. och K.B.. Rörelsen bedrevs under firma "Smått och Gott" och avsåg handel med konfektyrer, frukt och glass. Enligt avtalet uppgick köpeskillingen till 100 000 kr, varav 5 000 kr erlades såsom handpenning vid undertecknandet av avtalet och 95 000 kr skulle erläggas på tillträdesdagen d 12 mars 1984. Såsom villkor för köpet angavs i avtalet, bl a, att vederbörliga myndigheter senast på tillträdesdagen medgav köparna rätt att bedriva rörelsen i den aktuella butikslokalen och att köpet skulle gå åter utan vederlag för någondera parten om sådana medgivanden ej lämnades (§ 8). M.K. och K.B. tillträdde rörelsen d 12 mars 1984 och erlade den resterande köpeskillingen d 15 mars 1984. I aug 1984 konstaterades att det ej förelåg tillstånd av miljö- och hälsoskyddsnämnden att bedriva affärsrörelsen i lokalen. M.K. och K.B. upphörde med verksamheten i slutet av sept 1984, varefter rörelsen avvecklades. Den 20 nov 1984 meddelade nämnden förbud att återuppta verksamheten förrän lokalen färdigställts och godkänts för ändamålet.Yrkanden och grunder

Efter stämning å B.J. och M.J. har M.K. och K.B. - såsom de slutligen bestämt sin talan - i första hand gjort gällande att B.J. och M.J. lämnat en utfästelse till dem av innehåll att tillstånd av miljö- och hälsoskyddsnämnden förelegat att sälja konfektyrer, frukt och glass i lokalen, vilken utfästelse ej infriats, och därför yrkat avdrag på köpeskillingen med 60 000 kr samt skadestånd med 65 000 kr, alternativt - under åberopande av 30 § avtalslagen - hävdat att B.J. och M.J. förlett dem att teckna och fullfölja köpeavtalet genom att svikligen uppge att nämndens tillstånd förelegat och svikligen förtiga de brister i lokalen som utgjorde hinder för ett tillstånd samt på grund härav yrkat återgång av köpet med rätt för dem att återfå köpeskillingen med avdrag av 40 000 kr, motsvarande det överlåtna lagrets värde jämte vad de i samband med rörelsens avveckling erhållit för inventarier och hyresrätt, ävensom skadestånd med nämnt belopp, varför de således yrkat förpliktande för B.J. och M.J. att solidariskt till dem utge sammanlagt 125 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökningen d 5 okt 1985 till dess betalning sker. I andra hand har M.K. och K.B. åberopat villkoret i § 8 i köpeavtalet och yrkat återgång av köpet med rätt för dem att återfå köpeskillingen med nyssnämnda avdrag av 40 000 kr och således yrkat förpliktande för B.J. och M.J. att solidariskt till dem utge 60 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 15 mars 1984 till dess betalning sker.

B.J. och M.J. har bestritt käromålet och därvid anfört: De har gentemot M.K. och K.B. varken utfäst eller för dem uppgivit att miljö- och hälsoskyddsnämnden meddelat tillstånd till rörelsen. De har tvärtom upplyst dem om att permanent tillstånd saknades och att vissa villkor måste uppfyllas för att ett permanent godkännande av lokalen skulle kunna påräknas. De har ej förtigit något. § 8 i köpeavtalet kan ej åberopas efter det att köpeskillingen erlagts eftersom köpeavtalets villkor upphört att gälla när köpet är fullbordat. B.J. och M.J. har - med hänsyn till lagrets värde enligt köpeavtalet och vad som betalats för inventarier och hyresrätt vid rörelsens avveckling ävensom till rimlig avskrivning - vitsordat högst 44 000 kr såsom i och för sig skäligt avdrag på köpeskillingen respektive återbäringspliktig del av denna. I fråga om skadestånd har B.J. och M.J. ej vitsordat något belopp såsom i och för sig skäligt. De har invänt att ränta på det i andra hand yrkade beloppet bör beräknas enligt 5 § räntelagen men har i övrigt godtagit grunderna för ränteyrkandena.Parternas utveckling av talan

M.K. och K.B. har anfört: Med anledning av annons om att butiksrörelsen var till salu besåg de butiken d 10 febr 1984 och blev intresserade av att förvärva rörelsen. Ingen av dem hade tidigare bedrivit rörelse. Efter kontakt med den av säljarna anlitade mäklaren gjorde de d 14 febr 1984 tillsammans med mäklaren och M.K:s fader G.B. såsom rådgivare ånyo ett besök i butiken där de sammanträffade med B.J. och förhörde sig bl a om omsättningens storlek. På fråga av G.B. huruvida det fanns tillstånd av hälsoskyddsnämnden att bedriva ifrågavarande rörelse i lokalen gav B.J. ett jakande svar. Den 28 febr 1984 undertecknade de köpeavtalet på mäklarens kontor och betalade handpenningen. Några dagar före tillträdet av rörelsen d 12 mars 1984 besökte de B.J. och M.J. i deras bostad. De fick då information bl a om inköpsställen och leverantörer samt tog del av pärmar innehållande reklam och andra uppgifter av intresse för driften av rörelsen, dock ej någon skrivelse från miljö- och hälsoskyddsnämnden. B.J. nämnde att nämnden uppställde vissa krav på den lokal vari försäljning skulle ske av ifrågavarande varusortiment. - I förlitan på B.J:s uppgift att tillstånd från miljö- och hälsoskyddsnämnden fanns ansåg M.K. och K.B. villkoret enligt § 8 i köpeavtalet vara uppfyllt och tog därför ej kontakt med miljö- och hälsoskyddsnämnden före tillträdet av rörelsen och erläggande av slutlikviden. Någon dag i aug 1984 företog byråinspektören vid miljö- och hälsoskyddsnämnden X.X. inspektion av affärslokalen. Hon påpekade att lokalen var olämplig för verksamheten och att viss ombyggnad och komplettering erfordrades, bl a inrättande av ett särskilt rum mellan kundutrymme och toalettutrymme samt förbättring av ventilationen. Sedermera framkom att nämnden vid besiktning av lokalen redan i mars 1983 anmärkt på lokalens lämplighet för den bedrivna rörelsen och föreskrivit att angivna förutsättningar för att använda lokalen för ändamålet skulle vara uppfyllda senast d 15 april 1983 vid äventyr att verksamheten måste upphöra. Hyresvärden ville inte bekosta den erforderliga ombyggnaden och själva vågade de av ekonomiska skäl inte göra en sådan investering i rörelsen. Omsättningen, som under den tid B.J. och M.J. drev rörelsen varit ca 1 000 kr per dag, kom efter M.K:s och K.B:s övertagande inte att uppgå till mer än 700-750 kr per dag. - Det yrkade skadeståndet har beräknats på följande sätt. Enligt köpeavtalet garanterade B.J. och M.J. att bruttoomsättningen i rörelsen uppgått till 32 500 kr per månad under de sista tio månaderna före överlåtelsen. Under tiden från och med nov 1984, då förbud meddelades att driva rörelsen, till och med febr 1985, då lokalen överläts till annan näringsidkare, skulle således ha influtit 130 000 kr. Eftersom kostnaderna för inköp och hyra m m kan beräknas till 50 procent av bruttointäkten eller 65 000 kr har de således lidit skada med samma belopp.

B.J. och M.J. har anfört: De startade verksamheten i lokalen i början av febr 1983. Dessförinnan hade lokalen använts som tobaksaffär. De uppmärksammades på att tillstånd av miljö- och hälsoskyddsnämnden erfordrades för försäljning av konfektyr, frukt och glass. Sedan de tagit kontakt med myndigheten inspekterades affärslokalen av X.X. som påpekade bl a att det skulle finnas ett handfat i närheten av glassdisken och ett ventilerat förrum mellan kundutrymme och toalett. X.X. angav bristerna i en skrivelse dagtecknad d 29 mars 1983. I skrivelsen angavs vidare att verksamheten måste upphöra senast d 15 april 1983 om bristerna ej avhjälptes. Tillsammans med hyresvärdens son diskuterades vilka åtgärder som kunde vidtas, däribland om toaletten skulle kunna flyttas till ett angränsande utrymme. De fick det intrycket att värden skulle vara villig att delta i kostnaderna för en ombyggnad. Ett förslag till åtgärder framlades för X.X., som i skrivelse d 5 april 1983 sammanfattade sina synpunkter på de tilltänkta åtgärderna och föreskrev att färdigställandet av lokalen skulle ha skett senast d 1 juni 1983. Någon ombyggnad kunde dock inte göras förrän en elcentral flyttats, och elverkets arbete därmed blev fördröjt. X.X. ansåg emellertid att rörelsen sköttes bra ur hygienisk synpunkt och lämnade muntligt tillstånd att tills vidare bedriva verksamheten. På grund av att B.J. fick ledbesvär och de enligt de uppställda villkoren ej fick ha anställda i rörelsen utbjöds denna i febr 1984 till försäljning. Bland andra spekulanter uppträdde M.K. och K.B. som vid ett besök i butikslokalen före köpeavtalet visades hur lokalen var anordnad. Därvid upplystes M.K. av B.J. om de anmärkningar som miljö- och hälsoskyddsnämnden gjort och att endast tillfälligt tillstånd att bedriva verksamheten i lokalen förelåg. Hon nämnde också att permanent tillstånd kunde påräknas först när bristerna avhjälpts. Efter det att köpeavtalet träffats besöktes M.J. och B.J. i sitt hem av M.K. och K.B., vilka erbjöds att ta del av alla till rörelsen hörande viktiga handlingar - däribland skrivelserna d 29 mars och d 15 april 1983 - som förvarades i en pärm. M.K. och K.B. bläddrade noga igenom pärmens innehåll men föreföll endast vara intresserade av frågor som hade att göra med omsättningens storlek, varusortiment och leverantörer. M.K. och K.B. har således besiktigat lokalen och tagit del av samtliga handlingar beträffande rörelsen i samband med att köpeavtalet undertecknats och borde ha upptäckt att brister ur hälsoskyddssynpunt förelåg. - Någon tid efter tillträdesdagen uppsöktes M.J. och B.J. på nytt av M.K. och K.B. som var missnöjda med köpet av rörelsen eftersom omsättningen kraftigt minskat och som då fick granska bokföringen. M.K. och K.B. hade i rörelsen haft en omsättning som understigit 16 000 kr per månad. M.K:s och K.B:s verksamhet hade således varit olönsam och det var därför som rörelsen avvecklats.

Domskäl. I målet har M.K., B.J. och M.J. hörts under sanningsförsäkran. Såsom vittnen har hörts G.B., X.X. och fastighetsmäklaren Y.Y.. Därjämte har viss skriftlig bevisning förebragts.

Vad gäller påståendet att M.J. och B.J. lämnat utfästelse om att tillstånd till rörelsen meddelats av miljö- och hälsoskyddsnämnden finner TR:n genom förhören med M.K. och G.B. utrett att B.J. under köpeförhandlingarna på fråga av G.B. uppgett att sådant tillstånd fanns. Vad som sålunda förekommit kan emellertid ej betraktas som en egentlig utfästelse, dvs som ett åtagande av ansvar i angivet hänseende, utan får anses som en enuntiation vilken under vissa förutsättningar kan jämställas med en utfästelse (se Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, s 27 med hänvisning). För att en enuntiation skall tillerkännas relevans krävs emellertid att den gjort intryck på köparen, dvs föranlett att denne skrivit avtalet på de villkor det eljest upptagit (se a a s 30 och 33). I förevarande fall har i det skriftliga köpeavtalet (§ 8) som villkor för köpet bl a uppställts att vederbörande myndigheter senast på tillträdesdagen medger köparen rätt att bedriva rörelse i nuvarande lokaler varjämte angetts att köpet, om medgivanden ej lämnas, skall återgå. Detta måste tolkas så att M.K. och K.B. inte förlitat sig på den av B.J. lämnade uppgiften och att denna inte för dem varit av avgörande betydelse för köpet. Deras talan i denna del kan därför inte bifallas.

Mot denna bakgrund kan det inte heller anses att M.K. och K.B. förmåtts till köpet genom svikligt förledande från M.J:s och B.J:s sida. M.K:s och K.B:s på denna grund framställda yrkanden skall således också lämnas utan bifall.

Vad slutligen angår påståendet att köpet skall återgå på grund av att villkoret i § 8 i köpeavtalet om tillstånd från miljö- och hälsoskyddsnämnden inte uppfyllts är i målet ostridigt att M.K. och K.B. utan förbehåll till trätt rörelsen och erlagt slutlikvid. M.K. och K.B. äger vid sådant förhållande inte längre åberopa villkoret och deras talan skall ogillas även i denna del.

Domslut

Domslut. Käromålet ogillas.

Domskäl

HovR:ns domskäl. HovR:n prövar först M.K:s och K.B:s påstående om rådighetsfel.

Med rådighetsfel förstås att en köpare på grund av föreskrift i lag eller författning eller genom beslut av myndighet ej kan utnyttja den köpta egendomen på det sätt han avsett. Ett sådant fel berättigar honom att framställa de krav mot säljaren som köplagen medger (jfr Hellner, Speciell avtalsrätt I, Köprätt, 1982, s 200).

Enligt gängse uppfattning ansvarar säljaren för att godset ej är behäftat med rådighetsinskränkningar ifall han uttryckligen utfäst detta eller genom sitt uppträdande gett köparen direkt anledning anta att ingen inskränkning i rådigheten fanns, (se bl a Hellner a a s 220). Vid rådighetsfel anses säljarens ansvar för egna uppgifter och även för omständigheter som han känt till men som han inte uppmärksammat köparen på, möjligen sträcka sig något längre än vid faktiska fel (jfr SOU 1976:66 s 86). Mera preciserade uppgifter kan medföra att säljaren ådrar sig ett garantiansvar för uppgiftens riktighet. Emellertid måste åtskillnad göras mellan de fall då en uppgift lämnats allenast upplysningsvis under avtalsförhandlingar eller under ett förstadium till dessa, och de fall, då säljaren genom en viljeförklaring såsom i ett ingånget avtal åtagit sig ansvar för uppgiftens riktighet (se bl a Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s 226).

M.K:s och K.B:s avsikt med köpet har varit att driva samma slag av verksamhet i lokalen som makarna J hade gjort och detta har makarna J varit medvetna om.

I målet är ostridigt att det aldrig förelegat något formellt tillstånd att i lokalen driva verksamhet av ifrågavarande slag. Avsaknaden av sådant tillstånd utgör enligt HovR:ns mening fel av rådighetskaraktär.

Lika med TR:n finner HovR:n det vara visat att B.J. svarat ja på frågan om det fanns tillstånd för verksamheten. Svaret, som lämnats vid parternas första sammanträffande, kan mot bakgrund av vad som därefter förekommit mellan dem inte ges vidare innebörd än en uppgift upplysningsvis. HovR:n finner sålunda, lika med TR:n, att B.J:s svar inte på något sätt kan betraktas som en egentlig utfästelse som medför ansvar i nu angivet hänseende.

Vad härefter gäller frågan om svek förelegat från makarna J:s sida har X.X. bekräftat vad makarna J anfört om att det förelegat ett tillstånd av informellt slag att övergångsvis bedriva rörelse i lokalen och att fastighetsägaren åtagit sig att ställa i ordning denna i enlighet med hälsovårdsmyndighetens föreskrifter. Vid sådant förhållande kan enligt HovR:ns uppfattning varken den omständigheten att B.J. bejakat att tillstånd funnits eller att hon inte mer utförligt informerat köparna om sina kontakter med myndigheten, medföra att makarna J skall anses i något avseende ha förfarit svikligt.

När det slutligen gäller betydelsen av villkoret i § 8 i köpeavtalet kan detta villkor inte ges annan tolkning än att det gett köparna garanti att senast på tillträdesdagen frånträda avtalet om de då inte hade lyckats utverka sådant tillstånd som nämns i villkoret. HovR:n delar sålunda även i denna del TR:ns bedömning.

Sammanfattningsvis har HovR:n inte på någon av de av köparna åberopade grunderna funnit skäl bifalla deras talan. TR:ns domslut skall därför fastställas.

HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Domskäl

Domskäl. M.K. och K.B. har liksom i HovR:n åberopat bl a 42 § lagen (1905:38 s 1) om köp och byte av lös egendom, som gällde vid tiden för köpet. Paragrafen handlar om fel eller brist i bestämt gods. I första stycket föreskrivs att köparen har rätt till hävning eller prisavdrag, om det finns fel i det sålda. Enligt andra stycket har köparen dessutom rätt till skadestånd bl a om godset saknade tillförsäkrad egenskap eller om säljaren förfarit svikligt.

M.K. och K.B. har som grund för sitt yrkande om återförvisning anfört att HovR:n av grovt förbiseende eller misstag underlåtit att pröva säljarens ansvar för rådighetsfel enligt första stycket av 42 § i 1905 års köplag. Av överklagade domen får emellertid anses framgå att HovR:n prövat M.K:s och K.B:s talan i hela dess vidd.

I målet är ostridigt att det aldrig har förelegat något formellt tillstånd enligt livsmedelslagstiftningen att försälja glass och andra livsmedel i affärslokalen, M.K. och K.B. avsåg att driva verksamheten vidare i samma lokal. Till följd av att ett sådant tillstånd saknades kunde de inte använda lokalen på det sätt som de hade avsett.

I fall när en köpare på grund av föreskrift i lag eller annan författning eller genom beslut av myndighet inte kan utnyttja den köpta egendomen på det sätt han har avsett bör allmänna köprättsliga grundsatser anses tillämpliga. En följd av detta blir, som HovR:n antecknat, att säljaren ansvarar för att godset inte är behäftat med rådighetsinskränkningar ifall han uttryckligen utfäst det eller genom sitt uppträdande gett köparen direkt anledning anta att ingen inskränkning i rådigheten fanns. Dessutom får en säljare i princip anses ansvara för rådighetsfel, om han känt till inskränkningen men underlåtit att upplysa köparen om den (Hellner, Speciell avtalsrätt I, Köprätt, 1982 s 200, Hellner-Ramberg, Speciell avtalsrätt 1, Köprätt, 1991 s 170, se också Håstad, Den nya köprätten, 1990 s 100 med där angivna rättsfall).

Det finns inte anledning frångå vad domstolarna funnit utrett om att B.J. i samband med att hon visat lokalen d 14 febr 1984 svarade ja på en fråga av G.B. om det fanns tillstånd för verksamheten. Med hänsyn till att svaret lämnades innan parterna ingått i verkliga avtalsförhandlingar kan emellertid svaret inte anses innebära en utfästelse. Frågan blir då om makarna J ändå skall åläggas ett ansvar för rådighetsinskränkningen.

Av B.J:s och M.J:s egna uppgifter framgår att de kände till att M.K. och K.B. avsåg att fortsätta rörelsen i samma lokal. Makarna J var ostridigt också medvetna om att det endast förelåg ett tillstånd under hand från hälsovårdsmyndigheten att driva rörelsen vidare i avbidan på ombyggnad. De kände alltså till att köpeobjektet i rådighetshänseende var sämre än köparen förutsatte. Under sådana omständigheter får det anses ha ålegat B.J. och M.J. att tydligt klargöra för M.K. och K.B. hur saken låg till. Det är inte visat att de gjort detta. Denna underlåtenhet kan inte bedömas som svek men leder till att makarna J skall vidkännas ett prisavdrag till följd av att den överlåtna rörelsen var behäftad med rådighetsfel.

M.K. och K.B. har yrkat prisavdrag med 60 000 kr. Beloppet utgör skillnaden mellan å ena sidan köpeskillingen, 100 000 kr, och å andra sidan dels det överlåtna lagrets värde, 20 000 kr, dels vad de i samband med rörelsens avveckling erhållit för inventarier och hyresrätt, 20 000 kr.

B.J. och M.J. har gjort gällande att M.K. och K.B. sålt inventarierna och hyresrätten för 50 000 kr. De har vidare anfört att från prisavdraget också bör avräknas ett belopp motsvarande planenlig avskrivning på goodwill och inventarier eller (20% av 80 000 =) 16 000 kr. I enlighet härmed har makarna J vitsordat (100 000-20 000-50 000-16 000 =) 14 000 kr såsom i och för sig skäligt prisavdrag.

Makarna J har som stöd för sitt påstående om ett försäljningspris av 50 000 kr anfört endast att denna uppgift har den som köpte lokalen av M.K. och K.B. lämnat muntligen som svar på en fråga av M.J.. Mot detta skall ställas att M.K. i HovR:n under sanningsförsäkran uppgivit att försäljningspriset var 20 000 kr. Denna uppgift vinner stöd av ett i HD åberopat kvitto på samma belopp. Makarna J kan därför inte anses ha visat att M.K. och K.B. erhållit högre pris än 20 000 kr. Vad härefter gäller avskrivning på goodwill och inventarier finner HD skäligt bestämma beloppet till 10 000 kr. I enlighet härmed blir prisavdraget (100 000-20 000-20 000-10 000 =) 50 000 kr.

M.K. och K.B. har dessutom yrkat skadestånd med 65 000 kr. En förutsättning för skadestånd är emellertid att det köpta saknade egenskap som kan anses tillförsäkrad eller att säljaren förfarit svikligt. Som framgår av det förut anförda föreligger inte någon av dessa grunder för skadeståndsskyldighet. Skadeståndsyrkandet kan därför inte vinna bifall.

Domslut

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom i huvudsaken förpliktar HD B.J. och M.J. solidariskt att till M.K. och K.B. utge 50 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 5 okt 1985 till dess betalning sker.