NJA 1994 s. 297

Sedan Furnäs Fritid AB försatts i konkurs överlät konkursboet samtliga osålda fastighetsandelar i fritidsbyn till Furnäs Förvaltning AB. Förvaltningsbolaget ansökte vid Åmåls TR om försäljning av Furnäs 3:31 - 3:34 enligt lagen om samäganderätt. Vid tidpunkten för ansökningen fanns ungefär 300 lagfarna andelsägare i fastigheterna. Under ärendets handläggning vid TR:n minskade detta antal bl a genom att förvaltningsbolaget köpte upp andelar. Vid den slutliga prövningen i TR:n kvarstod ett 20-tal andelsägare, av vilka de flesta var delägare i endast en av fastigheterna.

Förvaltningsbolaget yrkade, som talan slutligen bestämdes, att TR:n skulle med stöd av samäganderättslagen 1. förordna att Furnäs 3:31 - 3:34 skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion, 2. utse advokaten J-O.B. att såsom god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev, samt 3. bestämma det lägsta pris under vilket fastigheterna inte fick försäljas till 7 250 000 kr att fördelas med 2 100 000 kr på Furnäs 3:31, 1500 000 kr på Furnäs 3:32, 1800 000 kr på Furnäs 3:33 och 1 850 000 kr på Furnäs 3:34.

Vissa av andelsägarna bestred bifall till förvaltningsbolagets talan under påstående att samäganderättslagen inte var tillämplig i detta fall. E-B.A., som ägde andelar i alla de fyra fastigheterna, förklarade att hon inte motsatte sig den begärda försäljningen. Hon hävdade dock att förordnandet om försäljning måste avse varje fastighet för sig och att lägsta pris också måste bestämmas för varje fastighet. Till grund för sin inställning anförde E-B.A. att det inte kunde uteslutas att priset vid en försäljning skulle bli högre om fastigheterna bjöds ut var för sig än om de såldes gemensamt samt att det - med hänsyn till att varje fastighet hade olika delägarkrets - var omöjligt att fastställa hur stor del av köpeskillingen som skulle utgå till varje delägare om fastigheterna såldes gemensamt till ett gemensamt fastställt pris.

TR:n (ordf lagmannen Jonsson) fann i beslut d 23 okt 1991 att det inte förelåg hinder att bifalla bolagets yrkande om försäljning av fastigheterna enligt samäganderättslagen.

Lägsta pris vid en försäljning borde enligt TR:n bestämmas i enlighet med en från Lantmäteriets enhet för fastighetsekonomi inhämtad rekommendation.

Beträffande frågan om fastigheterna skulle utbjudas till försäljning gemensamt eller var för sig anförde TR:n att denna borde överlämnas till gode mannen. Under rubriken TR:ns avgörande anges i beslutet:

E-B.A. anförde besvär i HovR:n för Västra Sverige och yrkade i första hand att HovR:n skulle undanröja TR:ns beslut och återförvisa ärendet till TR:n. I andra hand yrkade hon att HovR:n skulle förordna att fastigheterna skulle säljas var för sig på offentlig auktion.

Furnäs Förvaltning AB bestred bifall till besvären.

Till stöd för sin talan anförde E-B.A. i huvudsak följande. Det var fel av TR:n att handlägga ansökningen om försäljning av fastigheterna i ett ärende, eftersom det inte är samma delägarkrets i de olika fastigheterna. På grund härav kan inte heller förordnande ges att fastigheterna skall försäljas samtidigt, eftersom detta omöjliggör en riktig fördelning av köpeskillingen. Det finns ingen korrekt metod att fördela den köpeskilling som uppnås vid auktionen mellan fastigheterna. TR:n kan inte lagligen överlämna åt gode mannen att avgöra denna fråga eftersom värdet av en fastighet uteslutande skall tillföras ägarna till den fastigheten. En gemensam försäljning hindrar delägare i viss fastighet att bevaka sin rätt genom att avge bud på fastigheten. Det kan inte uteslutas att priset för någon fastighet blir högre om den säljs för sig i stället för samtidigt med övriga.

HovR:n (hovrättsråden Lindskog och Kragh Munck samt t f hovrättsassessorn Isaksson, referent) anförde i beslut d 2 mars 1993: HovR:n finner liksom TR:n att frågan om försäljning av fastigheterna kunnat handläggas i ett ärende.

HovR:n anser det vidare inte erforderligt att förordna att varje fastighet skall säljas för sig. Det kan dock anmärkas att gode mannen vid försäljningen har att iaktta de lägsta priser som TR:n förordnat om för varje fastighet, varav följer att köpeskilling måste bestämmas för var och en av fastigheterna.

HovR:n lämnar besvären utan bifall.

E-B.A. (ombud advokaten M.H.) anförde besvär och yrkade att HD skulle undanröja HovR:ns beslut och visa ärendet åter till TR:n för erforderlig handläggning. I andra hand yrkade hon att HD skulle förordna att fastigheterna skulle försäljas var för sig.

Furnäs Förvaltning AB (ombud advokaten M.W.) bestred bifall till besvären.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Stenlund, föreslog i betänkande följande beslut: Skäl. Samäganderättslagens bestämmelser kan inte förstås på annat sätt än att det som enligt rättens beslut skall utbjudas på offentlig auktion är delägarnas samfällda gods för samma delägares gemensamma räkning. I det förevarande målet, vilket berör flera fastigheter med sinsemellan skilda kretsar av delägare, borde TR:n därför handlagt varje registerfastighet som ett särskilt ärende enligt lagen. Önskvärda samordningsfördelar vid handläggningen av ärendena hade kunnat uppnås genom ett beslut om gemensam handläggning av ärendena (jfr 11 § lagen 1946:807 om handläggning av domstolsärenden och 14 kap 2 § RB). Eventuella samordningsfördelar inför att offentlig auktion skall äga rum ankommer det på gode mannen att beakta.

Beslut. HD förordnar angående det överklagade avgörandet på det sättet att beslutet om försäljning enligt 6 och 8 §§ samäganderättslagen skall äga tillämpning på fastigheterna Furnäs 3:31- 3:34 var för sig, samt fastställer det lägsta pris, inklusive inventarier, under vilket respektive fastighet inte får säljas till, för Furnäs 3:31 2 100 000 kr, Furnäs 3:32 1 500 000 kr, Furnäs 3:33 1 800 000 kr och Furnäs 3:34 1850 000 kr.

HD (JustR:n Knutsson, Freyschuss, referent, Danelius, Lennander och Westlander) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Något hinder att handlägga ansökningen om försäljning av fastigheterna Furnäs 3:313:34 inklusive inventarier enligt lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt i samma ärende föreligger inte.

Av bestämmelserna i 6 och 8 §§ samäganderättslagen framgår att fastigheterna inklusive inventarier skall utbjudas på offentlig auktion var för sig. Någon gemensam försäljning av fastigheterna kan däremot inte ske om inte samtliga delägare är överens om ett sådant tillvägagångssätt. Därför skall något lägsta pris till vilket fastigheterna skall försäljas vid gemensamt utrop inte fastställas.