lagen.nu

NJA 1997 s. 127

Fastighetsmäklare har, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip ansetts skyldig att verka för att köpets giltighet villkoras av att lån beviljas eller får övertas. (Avser även mål T 5272/94 avgjort samma dag.)

I

L.H, som var verksam som mäklare, fick 1990 i uppdrag av P.B att förmedla försäljning av dennes bostadsrättslägenhet. L.H anvisade en köpare, E.A, som förvärvade bostadsrätten för 550 000 kr enligt ett överlåtelseavtal daterat d 19 nov 1990. E.A hävde sedermera köpet. Som grund för hävningen anförde hon att banken inte hade beviljat henne lån, vilket hon angav var en förutsättning för köpet. E.A gjorde också gällande att mäklaren inte hade informerat henne om en beslutad avgiftshöjning för lägenheten. P.B väckte därefter talan mot E.A med yrkande att hon skulle förpliktas att till honom utge 108 764 kr jämte ränta och rättegångskostnader. Som grund för sin talan åberopade P.B att E.A, genom att inte fullfölja avtalet, gjort sig skyldig till kontraktsbrott och därför var skyldig att ersätta honom för skada. Tvisten mellan P.B och E.A bilades genom en förlikning. I förlikningsavtalet förband sig E.A att genast till P.B utge 55 000 kr, utgörande det belopp hon enligt köpekontraktet var skyldig att utge som skadestånd om köpet inte fullföljdes, jämte ränta samt att ersätta honom för hans rättegångskostnader. Malmö TR stadfäste förlikningen genom dom meddelad d 4 febr 1992.

E.A yrkade efter stämning å L.H vid Malmö TR att TR:n skulle förplikta L.H att till henne betala 58 850 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökan eller d 23 mars 1992.

L.H bestred käromålet. Han vitsordade ränteberäkningen. För det fall TR:n skulle finna att skadeståndsskyldighet förelåg yrkade L.H att skadeståndet skulle jämkas helt på grund av att E.A medverkat till skadan.

TR:n (chefsrådmannen Lindbohm, rådmannen Ström och hovrättsassessorn Mats Persson) anförde i dom d 18 juni 1993: E.A har till utveckling av käromålet anfört: Hon tog kontakt med L.H i anledning av en annons om en ledig lägenhet. L.H visade lägenheten vid två tillfällen. Vid andra visningen ringde L.H till Nordbanken. Efter telefonsamtalet fick hon besked av L.H att banken hade beviljat henne lån för att köpa lägenheten. Dagen därefter sökte L.H upp henne med ett färdigskrivet kontrakt. Han ville prompt att hon skulle skriva under kontraktet. E.A ifrågasatte om en klausul borde införas i avtalet om att köpet var beroende av att hon beviljades sökta lån. L.H invände att ett sådant villkor var onödigt eftersom banken hade beviljat lån. E.A undertecknade därefter kontraktet. Banken avslog emellertid hennes låneansökan.---. Hade hon vetat att låneansökan skulle avslås hade hon inte köpt lägenheten.

E.A åberopar som grund för talan att L.H varit försumlig vid försäljningsuppdraget genom att han, trots att han bort inse att lån inte var beviljat, förmått E.A att underteckna kontraktet utan förbehåll om att dess giltighet var beroende av att lån erhölls. ---. Den skada E.A lidit motsvarar beloppet i förlikningen jämte självrisk i rättsskyddsförsäkring, 3 850 kr.

(E.A åberopade vid TR:n som grund för sin talan även att L.H underlåtit att upplysa om kommande avgiftshöjning trots att han hade vetskap om den. Denna grund åberopades inte när målet upptogs i HovR:n. I referatet redovisas inte vad som vid TR:n förekom i denna del av målet. Red:s anm.)

L.H har till utveckling av svaromålet anfört. P.B ville sälja sin lägenhet så fort som möjligt. Han förklarade att köpet inte fick göras beroende av några som helst villkor. ---. När L.H kom i kontakt med E.A upplyste han henne om att säljaren inte godtog en villkorad försäljning. Han gjorde en boendekostnadskalkyl för henne på grundval av E.A:s uppgifter om sin ekonomi. Uppgifterna vidarebefordrade han per telefon till banktjänstemannen T.T. E.A var närvarande under samtalet och kunde höra vad som sades. T.T förklarade att banken beviljade E.A lån för att köpa lägenheten. Vid den här tiden var det vanligt att banken beviljade lån per telefon. Följande dag sammanträffade han på nytt med E.A. Han medförde ett köpekontrakt, redan underskrivet av P.B, och en ansökningshandling för lånet. E.A undertecknade avtalet utan någon påverkan från hans sida. I E.A:s närvaro fyllde han därefter i låneansökan i enlighet med de uppgifter hon lämnat om sin ekonomi. E.A undertecknade låneansökan. L.H vidarebefordrade denna till banken som sedan skickade en revers till E.A. Banken fick emellertid inte tillbaka reversen. I stället uppsökte E.A bankkontoret och lämnade nya uppgifter om sin ekonomi. Det var anledningen till att banken avslog lånet. - L.H åberopar som grund för bestridandet att han agerat i överensstämmelse med vad god mäklarsed föreskriver och att han inte varit försumlig vid uppdraget. Vidare föreligger ingen adekvat kausalitet mellan hans åtgärder och den påstådda skadan. Det belopp som E.A medgett att utge till P.B grundar sig på en frivillig överenskommelse mellan dem och inte på någon rättens prövning av målet. Under alla förhållanden har E.A inte lidit någon ekonomisk skada, eftersom hon inte betalat skadeståndet till P.B.

Bevisning. Parterna har som skriftlig bevisning åberopat två låneansökningar, daterade d 19 nov och d 15 dec 1990. Båda är undertecknade av E.A. I den första ansökan, som är ifylld av L.H, anges E.A:s månadsinkomst före skatt till 7 500 kr. I den andra ansökan, som E.A fyllt i själv, anges hennes inkomst före skatt, beräknad per år, till 55 000 kr.

L.H har därutöver åberopat en boendekostnadskalkyl, upprättad av Nordbanken, baserad på E.A:s uppgifter i den andra låneansökan. Enligt kalkylen skulle E.A få en disponibel inkomst efter utgifter om 669 kr i månaden. - L.H har tillagt att en motsvarande kalkyl, grundad på E.A:s uppgifter i den första ansökan, ger vid handen att E.A skulle ha fått en disponibel inkomst på ca 5 500 kr i månaden.

Parterna har hörts under sanningsförsäkran. Därjämte har vittnesförhör hållits med P.B och T.T.

E.A och L.H har bekräftat de under sakframställningarna lämnade uppgifterna, dock med följande tillägg och förtydliganden. E.A: Hon kommer inte ihåg att hon uppgav sin inkomst till 7 500 kr i månaden. Det var banken som uppmanade henne att ge in en ny låneansökan. --

Vittnena har i huvudsak uppgett:

P.B: Han förklarade för L.H att han inte godtog att köpet gjordes beroende av att köparen fått sin egen bostad såld. Han instruerade inte L.H om några andra inskränkningar eller villkor för förvärvet. --

T.T: Det var vanligt förekommande att mäklare via telefon lämnade uppgifter om den tilltänkte köparens inkomster och utgifter. Banktjänstemannen kontrollerade uppgifterna och om inga betalningsanmärkningar förelåg, kunde ett preliminärt lånebesked ges per telefon. Banken fordrade dock alltid en skriftlig låneansökan, som sedan låg till grund för kreditprövningen. - T.T minns inte detaljerna i E.A:s låneärende. Det är hon som gjort vissa anteckningar på den första låneansökan. Det hände ofta att ansökningshandlingen kompletterades med anteckningar efter telefonsamtal eller sammanträffande med kunden. Ibland anmodades kunden även att ge in en ny låneansökan.

Domskäl. Enligt 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare, i den mån god mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall vidare enligt 13 § i lagen verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. I 14 § samma lag åläggs fastighetsmäklaren skyldighet att ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren till följd av att fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl a 10 och 13 §§.

E.A har påstått att L.H gjort sig skyldig till skadeståndsgrundande försumlighet---, genom att han, trots att han bort inse att lån inte var beviljat, förmått E.A att underteckna kontraktet utan förbehåll om lån - --.

T.T:s vittnesmål har varit klargörande med avseende på bankens lånerutiner. Ett jakande svar på en telefonförfrågan var inget definitivt lånebeslut utan bara ett preliminärt besked. Denna ordning förefaller också TR:n naturlig; annars skulle det vara överflödigt att kunden gav in en låneansökan. Lånefinansiering torde ofta vara den enda realistiska möjligheten för en köpare att förvärva en bostad. En mäklare som erbjuder en köpare att hjälpa till med de nödvändiga kontakterna med långivare måste vara uppmärksam på de frågor som kan komma att behöva lösas, särskilt vid avtalsslutet mellan parterna. L.H bör ha förstått att frågan om lån inte var slutligt avgjord. Det får visserligen antas att de uppgifter som L.H påstått att E.A inledningsvis lämnade skulle ha föranlett ett positivt lånebeslut. Även om en mäklare i de flesta fall inte har anledning att granska riktigheten av sådana uppgifter, kan det inte uteslutas att uppgifterna - särskilt om de lämnats ur minnet utan stöd av anteckningar - senare behöver kompletteras eller rent av visar sig vara felaktiga. Vidare har uppgifterna kanske lämnats under förhållanden som borde ha föranlett mer eftertanke hos uppgiftslämnaren. Under alla förhållanden måste det ha stått klart för L.H att E.A inte skulle kunna fullfölja köpet om hon inte fick lån. L.H borde ha sett till att i köpekontraktet intogs en klausul av innebörd att köpets giltighet gjordes beroende av att E.A erhöll lån för förvärvet, något som P.B:s instruktioner inte hindrat. L.H:s underlåtenhet i detta avseende finner TR:n grunda skadeståndsansvar för honom. --

TR:n har härefter att pröva frågan om E.A lidit skada till följd av L.H:s försumlighet. Det är tydligt att E.A inte hade köpt bostadsrätten med vetskap om att låneansökan skulle komma att avslås. Till följd av L.H:s försummelse att inte ta in ett villkor om lån i kontraktet har hon blivit skyldig att utge vissa belopp enligt den mellan henne och P.B träffade förlikningen. E.A har härigenom lidit ekonomisk skada, motsvarande det belopp 55 000 kr, hon enligt kontraktet mellan henne och P.B varit skyldig att utge som skadestånd. --

Vad härefter angår frågan om det E.A tillkommande skadeståndet bör jämkas på grund av medvållande från hennes sida är att beakta. Det har inte framkommit skäl att ifrågasätta L.H:s uppgift att E.A för honom angett sin månadsinkomst till 7 500 kr eller 90 000 kr om året, särskilt som hon bekräftat inkomsten i av henne undertecknad låneansökan. Som redan anförts får det antagas att banken skulle ha beviljat E.A lån, om de uppgifter hon lämnat till L.H varit riktiga. E.A har emellertid gett in en ny låneansökan med en av henne själv angiven betydligt lägre årsinkomst, nämligen 55 000 kr. Denna senare ansökan ledde till att banken avslog E.A:s sökta kredit. Det anförda ger vid handen att E.A har ett medansvar som bör föranleda att L.H:s skadeståndsskyldighet jämkas. Skadeståndsbeloppet bör skäligen bestämmas till 20 000 kr.

Domslut. TR:n förpliktar L.H att till E.A utge 20 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 23 mars 1992 tills betalning sker.

L.H överklagade i HovR:n över Skåne, och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle ogilla E.A:s skadeståndsyrkande.

E.A bestred ändring.

HovR:n (hovrättspresidenten Brooms hovrättsrådet Nilsson och hovrättsassessorn Hellström) anförde i dom d 21 febr 1994: Domskäl. I HovR:n har åberopats samma muntliga och skriftliga bevisning som angetts i TR:ns dom, varvid såväl parter som vittnen hörts på nytt. De hörda har berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad som antecknats av TR:n, dock med de tillägg och förtydliganden som anges nedan.

E.A: Hon följde inte L.H:s telefonsamtal med banken så noga. L.H sade att banken gett klartecken. När hon förelades kontraktet, undrade hon om hon verkligen skulle få lån. L.H menade att hon inte skulle "måla fan på väggen"; det var ju "så gott som klart" med lånet.

L.H: Vid telefonsamtalet med banken fick han beskedet att det inte fanns något hinder för att bevilja lånet, om låneansökan gavs in. Detta var dock en formalitet. Banken beviljade dagligen lån på det sättet. Beskeden var slutliga, men inte juridiskt bindande. Det året var han på motsvarande sätt i kontakt med Nordbankskontoret i 60-801iknande fall. Inte i något annat fall än detta har det inträffat att banken frångått sitt positiva besked. E.A visade inte minsta tvekan om sina ekonomiska förhållanden, och någon låneklausul var inte på tal.

T.T: Hon var gruppchef på bankkontoret och fick besluta om lån inom vissa ramar. Innehållet i låneansökan d 19 nov är inte bristfälligt. Hon kan inte i dag säga om lån hade kunnat beviljas på de ursprungliga uppgifterna däri, spontant tycker hon dock att inkomsten är låg. Ungefär hälften av telefonbeskeden var negativa, ofta saknades behövliga uppgifter.

Enligt 9 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god mäklarsed. Han har som framgår av 10 § samma lag en rådgivningsskyldighet som kan gälla frågor av juridisk, ekonomisk eller teknisk natur samt en allmän upplysningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Mäklaren är vidare enligt 13 § skyldig att verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

En av de frågor som för en köpare är av central betydelse är finansieringen av köpet. En köpare har oftast för att kunna genomföra köpet behov av att överta befintliga lån eller erhålla nya lån. Köparens möjligheter att få överta lån eller erhålla nya beror på långivarens uppfattning om köparens ekonomiska förhållanden och den säkerhet denne kan ställa för lånen. Det måste då en köpare inte klart ger uttryck för att frågan om köpets finansiering är löst eller det av annan anledning framstår som uppenbart onödigt åligga en mäklare att upplysa en köpare om det lämpliga i att i köpekontraktet avtala att han inte är bunden, om han inte erhåller önskade lån (jfr uttalanden i förarbetena, prop 1983/84:16 s 41). Att mäklaren bör ha ett sådant ansvar framträder tydligast när han aktivt medverkar för att söka ordna finansieringen. Det ligger givetvis också i säljarens intresse att få klart för sig under vilka förutsättningar köparen ingår köpet. Det kan inte gagna någondera parten om köparen ingår bindande köpeavtal utan att förutsättningarna för att erhålla behövliga lån är uppfyllda.

L.H förmedlade kontakten med den långivande banken. Han måste ha varit medveten om att frågan om lån inte var slutligt avgjord efter det telefonsamtal han haft med T.T och att E.A:s möjligheter att fullfölja köpet var helt beroende av att hon erhöll lånen. Förhållandena har inte varit sådana att L.H kunnat utgå från att E.A velat bortse från möjligheten att hon inte skulle beviljas lånen. Den omständigheten att de uppgifter som E.A inledningsvis lämnat om sina ekonomiska förhållanden skulle medfört att hon erhållit lånen kan inte heller medföra att L.H kunnat underlåta att råda E.A att genom ett förbehåll i köpeavtalet gardera sig mot att bli bunden av köpet om hon inte erhöll lånen. HovR:n finner vid angivna förhållanden att L.H visat oaktsamhet genom att han medverkade till att E.A undertecknade kontraktet utan att han därvid tillrådde det nämnda förbehållet. Han har därigenom blivit skadeståndsskyldig mot henne.

Eftersom E.A inte kunde fullfölja köpet av bostadsrätten och då hon inte hade villkorat köpet av att hon fick lån, blev hon skadeståndsskyldig gentemot säljaren. I ett förlikningsavtal har hon förbundit sig att till denne utge 55 000 kr i skadestånd jämte ränta och ersättning för rättegångskostnader. Härigenom har hon drabbats av en ekonomisk förlust, uppgående till det belopp hon har fordrat av L.H i detta mål. Det måste antas att hon skulle ha följt ett råd av L.H att ta in ett villkor om lån i kontraktet. I så fall hade hon undgått förlusten. Denna har alltså orsakats av L.H:s försummelse och har varit en fullt förutsebar följd av denna.

I frågan om jämkning av skadeståndet på grund av medvållande av E.A delar HovR:n TR:ns uppfattning.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Referenten, hovrättsrådet Pålsson var skiljaktig och anförde: Enligt 13 lagen om fastighetsmäklare skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Därmed avses enligt förarbetena (prop 1983/84:16 s 41) att mäklaren har en handlingsplikt; han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas samt lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna.

Frågan i detta fall är om mäklaren bort se till att avtalet villkorades av att köparen erhöll lån för förvärvet. Det står klart att en mäklare bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. I förarbetena (a st) anges som exempel på en sådan fråga där mäklaren enligt det nyss sagda har en handlingsplikt, att köpet görs "beroende av att köparen erhåller lån på vissa villkor". lett sådant fall, framgår det vidare, är det mäklarens skyldighet att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

Det nyss återgivna kan knappast tas till intäkt för att det skulle åligga en mäklare att i varje särskilt fall, där köparen av en bostadsrätt är beroende av lånefinansiering för att kunna fullgöra köpet, aktivt verka för införandet i köpehandlingen av ett förbehåll, varigenom köparens bundenhet av köpet allmänt villkoras av att lån beviljas honom härför. Snarare talar det däremot. Ett sådant villkor är inte tydligt. Det löser inte heller någon fråga i samband med överlåtelsen utan skapar i stället ovisshet om avtalets innebörd. I synnerhet är detta fallet vid en sådan utformning av klausulen att denna lämnar utrymme för köparen att frångå den bedömning av sin egen betalningsförmåga och kreditvärdighet som han gjort vid köpets ingående. En sådan klausul synes vara ägnad att rubba balansen mellan köpare och säljare till den senares nackdel. Ett utbrett bruk av sådana klausuler skulle motverka intresset av säkerhet och reda vid upprättandet av rättshandlingar mellan enskilda på ett praktiskt betydelsefullt rättsområde.

Köparens ekonomiska förhållanden är självfallet av avgörande betydelse för en bedömning av hans möjligheter att genomföra ett köp av en bostadsrätt på den öppna marknaden. I konsumentförhållanden skall fastighetsmäklaren före överlåtelsen tillhandahålla köparen en individuellt utformad boendekostnadskalkyl (12 § 2 st lagen om fastighetsmäklare). Syftet härmed är just (prop s 41) att göra den presumtive köparen uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagandet som förvärvet innebär för honom. Ett sådant syfte kan uppenbarligen inte uppnås med mindre köparen själv medverkar genom att lämna vederhäftiga uppgifter om sina förhållanden. Några befogenheter att framtvinga vederhäftiga upplysningar eller för den delen några upplysningar överhuvud av köparen har mäklaren självfallet inte. Det framgår av riksdagens tydliga uttalande (LU 1983/84:10 s 12) att mäklaren inte blir skadeståndsskyldig, om köparen inte vill lämna behövliga uppgifter och kalkyl därför inte kan upprättas. Bedömningen kan inte gärna utfalla annorledes för det fall köparens uppgifter är oriktiga, så att kalkylen blir oriktig. Om uppgifter som framstår som uppenbart oriktiga är nu inte tal.

Vid bedömningen av vad som normalt skall vid skadeståndsansvar tas i betraktande av en fastighetsmäklare när ett avtal utformas synes det föra alltför långt att väga in en generell risk för att köparens uppgifter om sina inkomstförhållanden m m på grund av minnesfel eller bristande eftertanke kan vara i avgörande hänseenden ofullständiga eller felaktiga. Det saknas stöd för att anta att en fastighetsmäklare skulle bära någon särskild undersökningsplikt med avseende på köparens ekonomiska förhållanden, utöver vad skyldigheten att upprätta beräkning av boendekostnader kan innefatta.

Om inte särskilda omständigheter ger anledning till något annat bör sålunda enligt min mening mäklaren vid sina olika överväganden i samband med en överlåtelse kunna utgå från att den enskilde känner sin ekonomiska ställning och lämnar honom korrekta uppgifter. En annan utgångspunkt för bedömningen synes mig stå i mindre god överensstämmelse med motiven för gällande lag och kan komma att motverka det intresse av säkerhet och reda vid ingåendet av köpeavtal, som jag förut varit inne på.

Det är i målet ostridigt att E.A lämnat L.H uppgifter om sina ekonomiska förhållanden, vilka har legat till grund för en till E.A överlämnad boendekostnadskalkyl samt för en låneansökan som hon har skrivit under och som getts in till Nordbanken. Det har inte ens påståtts att L.H haft någon särskild anledning att sätta uppgifternas riktighet i fråga. Ostridigt är vidare att L.H i E.A:s närvaro ringt till Nordbanken och av T.T fått beskedet att lånet kunde beviljas på föreliggande uppgifter. Det ligger i sakens natur att telefonbeskedet inte utgjorde något slutligt ställningstagande från bankens sida utan ett preliminärt besked. E.A har inte ens själv, när hon hörts i HovR:n, gjort gällande att hon uppfattat saken annorledes.

L.H har uppgett att han utifrån sin tidigare erfarenhet av ett stort antal liknande situationer räknat med att lånefrågan var löst. Någon annan förklaring till att lånet ej kom att beviljas än att hennes ekonomiska förhållanden i själva verket inte var sådana som hon uppgett för L.H har E.A inte förmått lämna. Vid sådant förhållande är annat inte visat än att L.H haft fog för att utgå från att lånefrågan inte var något problem. Han kan inte anses ha förfarit oaktsamt genom att i denna situation inte aktivt verka för att E.A:s skyldigheter mot säljaren gjordes beroende av att hon erhöll lån för köpet. Att han påverkat E.A att avstå från att begära en sådan klausul i köpehandlingen är inte visat.

Enligt min mening skall sålunda E.A:s skadeståndstalan ogillas. Överröstad därutinnan är jag i övrigt ense med majoriteten.

L.H (ombud advokaten K.C) överklagade och yrkade att E.A:s talan skulle ogillas.

E.A (ombud jur kand H-O.M) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Hesslow, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Enligt 13 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, numera utan saklig ändring överförd till 19 § fastighetsmäklarlagen (1995:400), är mäklaren skyldig att verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklarens skyldighet i detta avseende är sanktionerad av skadeståndsbestämmelse, se 14 § 1984 års lag om fastighetsmäklare och numera 20 § 1995 års fastighetsmäklarlag. I förevarande mål har E.A inte erhållit banklån för finansieringen av hennes köp av en bostadsrättslägenhet. Detta har fått till följd att hon inte kunnat vidbli köpet och att hon, sedan säljaren hävt detsamma, blivit skadeståndsskyldig gentemot denne. Frågan i målet är om L.H i egenskap av mäklare är skadeståndsansvarig för att avtalskontrahenterna inte träffat överenskommelse om vad som skulle gälla för den händelse E.A inte beviljades lån för finansieringen av köpet.

Före köpeavtalet undersökte L.H hos banken möjligheten för E.A att erhålla behövliga lån. Mot bakgrund av de uppgifter om hennes ekonomiska förhållanden som E.A själv hade lämnat fick L.H besked från banken att lån kunde påräknas. Utredningen har, som HovR:n funnit, inte visat annat än att hon också skulle ha beviljats lånet om hon inte senare lämnat ändrade uppgifter om sin ekonomi. L.H får således anses ha haft fog för sin inställning att finansieringen av köpet inte skulle vålla något problem och därför inte behövde bli föremål för någon särskild överenskommelse mellan parterna. Det kan därmed inte anses att L.H brustit i sina förpliktelser som mäklare att verka för att parterna träffade överenskommelse i berörd fråga. E.A:s talan skall därför ogillas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD E.A:s talan.

HD (JustR:n Vängby, Gregow, referent, Nyström och Regner) beslöt följande dom: Domskäl. L.H har som skäl för sitt påstående att han inte har varit försumlig vid fullgörande av uppdraget som fastighetsmäklare åberopat i huvudsak följande. En fastighetsmäklare är inte generellt skyldig att tillse att ett köpeavtals giltighet görs beroende av att köparen beviljas lån, när köpet skall finansieras med lån. Skyldighet därtill föreligger endast om köparen begär det eller om speciella omständigheter föreligger, såsom att kreditinstitutet dröjer med besked om att lån kan beviljas eller är tveksamt till att bevilja lånet. Sådant villkor rubbar balansen mellan köpare och säljare till nackdel för säljaren och kan missbrukas av köparen. E.A begärde inte att villkor om att hon skulle beviljas lån togs in i köpeavtalet. På grundval av de uppgifter om sina ekonomiska förhållanden som hon lämnade till L.H och som han vidarebefordrade till Nordbanken fick han besked av banken att lån kunde beviljas. Han hade anledning att förlita sig på detta besked. Det begärda lånet skulle också ha beviljats på grundval av dessa uppgifter. Anledningen till att lån inte beviljades var att E.A senare lämnade andra uppgifter om sina ekonomiska förhållanden. E.A, som drev restaurangrörelse, hade förmåga att förstå innebörden av det åtagande som hon gjorde genom köpeavtalet.

I 10 § 1984 års lag om fastighetsmäklare - vilken lag är tillämplig i förevarande fall - föreskrevs att en fastighetsmäklare skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten (eller bostadsrätten, se 2 §) och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt 13 § skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om en fastighetsmäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl a 10 och 13 §§, skall han enligt 14 § 1 st ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. - Motsvarande bestämmelser finns numera i 16, 19 och 20 §§ 1995 års fastighetsmäklarlag.

Den som avser att köpa en bostadsfastighet, en bostadsrätt eller liknande egendom för enskilt bruk är för finansieringen ofta beroende av att han beviljas lån i bank eller annan kreditinrättning eller att han medges överta lån som tidigare har upptagits av säljaren. Prövningen av ansökan om lån eller om övertagande av lån kan ta viss tid och definitivt beslut synes i allmänhet inte meddelas förrän i samband med att köpeskillingen skall betalas och säkerhet ställas för lånet. Om ansökningen inte beviljas och köparen därmed inte kan betala köpeskillingen blir han, ifall något villkor med avseende på denna situation inte har uppställts i köpeavtalet, skyldig att ersätta säljaren dennes skada med anledning av avtalsbrottet. Skadestånd i sådana fall kan ofta uppgå till förhållandevis stora belopp. Det kan förutsättas att de flesta enskilda köpare inte inser denna följd och därmed inte heller den risk de utsätter sig för. Med hänsyn till vad nu sagts är det tydligt att det för en köpare som behöver erhålla lån eller överta lån i princip är av väsentligt intresse att köpeavtalets giltighet görs beroende av att lån eller övertagande av lån beviljas.

Att det för köps giltighet uppställs villkor som nu nämnts torde som regel vara till fördel även för säljaren. Om köparen inte beviljas lån eller övertagande av lån och därmed blir ur stånd att fullfölja köpet, drabbar detta i allmänhet även säljaren. Om köpet inte har villkorats, är han som nämnts visserligen berättigad till skadestånd av köparen, men han kan bli tvungen att processa om detta med de kostnader det för med sig och kan sedan kanske inte få ut av köparen vad han är berättigad till, i den mån beloppet överstiger erlagd handpenning. Det kan också komma att dröja innan förhållandena har klarlagts, vilket kan förorsaka förlust och andra olägenheter för säljaren. Vidare uppkommer det en kostnad i form av mäklarprovision, som för säljaren måste framstå som onödig med hänsyn till att någon bestående försäljning inte har kommit till stånd.

Om köpet i stället villkoras av att köparen beviljas lån eller övertagande av lån och detta villkor inte uppfylls, blir det på ett tidigt stadium klart vad som gäller och säljaren kan genast låta vidta åtgärder för att finna en ny köpare. Och om lån eller övertagande av lån beviljas - vilket måste vara det vanliga - har villkoret spelat ut sin roll.

Mot bakgrund härav måste fastighetsmäklare, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip anses skyldig att upplysa köparen om följderna av att han inte fullgör sin betalningsskyldighet enligt köpeavtalet på grund av att lån eller övertagande av lån inte kunnat ordnas samt råda köparen till att begära att beviljande eller övertagande av lån tas in som ett villkor för köpets giltighet. Med hänsyn till de långtgående ekonomiska konsekvenser som avslag på ansökan om lån eller om övertagande av lån kan få för köparen bör undantag från denna skyldighet föreligga endast då förhållandena är sådana att ett villkor av nämnda slag inte skulle tjäna något egentligt syfte. Ett sådant fall kan vara att det med hänsyn till erhållna upplysningar och andra omständigheter framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte skall erhålla lån eller få överta tidigare lån. Det synes lämpligt att villkor om att lån beviljas eller får övertas utformas på sådant sätt, att en köpare så långt möjligt hindras från att med åberopande av villkoret komma från ett köp som han av andra skäl inte vill fullfölja.

Det förhållandet att en säljare har förklarat för mäklaren att han inte godtar villkor av förevarande slag befriar inte mäklaren från att upplysa köparen om konsekvenserna av att köpeskillingen inte kan betalas och råda honom till hur han bör handla. Denna situation är dock inte aktuell i målet.

I förevarande fall var E.A för att kunna betala köpeskillingen för den bostadsrätt som köpeavtalet avsåg beroende av att hon erhöll lån i bank. Av utredningen i målet framgår att L.H vid sina samtal med E.A inte upplyste henne om följderna ifall hon på grund av uteblivet lån inte kunde betala köpeskillingen enligt köpeavtalet och att han över huvud inte med henne berörde frågan om att villkora köpet med avseende på lånet. Det är vidare ostridigt att banken avslog E.A:s ansökan om lån på grund av hennes ekonomiska förhållanden.

L.H biträdde E.A med att höra sig för hos Nordbanken om hennes möjligheter att erhålla lån med visst belopp och med att upprätta en låneansökan. Vad T.T uppgav på bankens vägnar utgjorde inte ett beslut om beviljande av lån utan endast ett preliminärt besked, vilket L.H har förstått. Det har sålunda inte förelegat en sådan undantagssituation som har befriat honom från att för E.A klargöra konsekvenserna, om hon inte förmådde betala köpeskillingen till följd av att lån inte kom att beviljas, och föreslå att hon skulle begära att köpet villkorades av att lånet beviljades. Av utredningen får anses framgå att E.A, om L.H hade handlat på detta sätt, skulle ha krävt att ett sådant villkor togs in i köpeavtalet. Genom att underlåta att förfara på sätt nu sagts har L.H av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare.

Den närmare anledningen till att E.A lämnade olika uppgifter om sina ekonomiska förhållanden å ena sidan till L.H och i den första låneansökningen och å andra sidan i den senare låneansökningen har inte klarlagts i målet. Det finns dock inte något stöd för antagande att uppgifterna i den senare ansökningen varit oriktiga och tillkommit i syfte att lån inte skulle beviljas. På grund härav har skadestånd som E.A blivit skyldig att utge till säljaren i följd av hennes underlåtenhet att betala köpeskillingen orsakats av L.H:s försummelse att verka för att köpet villkorades av att hon erhöll lån. De invändningar som L.H i övrigt gjort mot skadeståndsskyldighet saknar helt fog.

På grund av det anförda är L.H skyldig att ersätta E.A för skada som hon lidit. HovR:ns domslut skall alltså fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR Thorsson var skiljaktig och anförde: L.H biträdde E.A med att hos Nordbanken per telefon före köpet undersöka hennes möjligheter att få lån med visst belopp. På grundval av de uppgifter om E.A:s ekonomi som hon själv lämnat samt en kreditupplysning som banktjänstemannen T.T inhämtade under samtalet fick han besked från banken att lånet kunde påräknas. Som HovR:n funnit får det antas att lånet också skulle ha beviljats, om inte E.A i den skriftliga låneansökningen lämnat andra uppgifter om sin ekonomi enligt vilka hennes förhållanden var sämre än vad som uppgavs vid telefonsamtalet. L.H måste efter banktjänstemannens besked, och oaktat beslutet endast var preliminärt, anses ha haft fog för sin inställning att det i praktiken var uteslutet att lånet inte skulle komma att beviljas och att det därför inte var behövligt att villkora köpet av att lånet skulle komma att beviljas. L.H kan därför inte anses ha brustit i sina åligganden som mäklare genom att underlåta att verka för att ett sådant villkor skulle föras in i kontraktet.

På grund av det anförda skall E.A:s talan ogillas.

II

Under sensommaren år 1990 fick fastighetsmäklaren K.H i uppdrag av X och S.H att sälja den av dem ägda fastigheten Grillby 3:43 i Enköpings kommun. J.L och P.L, som vid den tidpunkten var gifta med varandra, blev intresserade av fastigheten. Den 10 sept 1990 undertecknades köpekontrakt enligt vilket makarna L förvärvade fastigheten för en köpeskilling om 740 000 kr med tillträde d 1 nov 1990 eller den tidigare dag som kunde överenskommas. Köpeskillingen skulle betalas genom erläggande av handpenning på kontraktsdagen, övertagande av betalningsansvaret av lån hos dels Spintab, dels Svensk Fastighetskredit, samt erläggande av ett kontantbelopp om 214 619 kr finansierat genom upptagande av ett nytt lån. Lånen hos Spintab uppgick till ett sammanlagt belopp om 202 071 kr och lånen hos Svensk Fastighetskredit utgjordes av ett lån om 159 310 kr och ett lån om 90 000 kr. I den boendekostnadskalkyl som upprättades vid de förhandlingar som föregick köpet av fastigheten förutsattes att de befintliga lånen skulle få övertas. Vid förhandlingarna nämnde J.L för K.H att hon hade en betalningsanmärkning. Köpet villkorades inte av att makarna L skulle få överta de befintliga lånen. Makarna L tillträdde fastigheten d 1 nov 1990 och fick en tid därefter besked om att Svensk Fastighetskredit pga J.L:s betalningsanmärkning avslagit makarna L:s ansökan om att få överta betalningsansvaret för de befintliga lånen hos Svensk Fastighetskredit. Den 17 dec 1990 tillskrev makarna L S.H och X och meddelade att köpet måste hävas per d 31 dec 1990 pga att lånen hos Svensk Fastighetskredit inte fått övertas. S.H och X godtog dock ej hävningsförklaringen. I början av år 1991 flyttade makarna L från fastigheten som därefter stått tom tills den under sommaren år 1993 såldes på exekutiv auktion för 350 000 kr. Skulderna uppgick då till 928 733 kr.

J.L och P.L yrkade efter stämning å K.H vid Enköpings TR att TR:n skulle fastställa att K.H i hennes egenskap av mäklare och som förmedlare av fastigheten Grillby 3:43 till dem skulle ersätta dem för den ekonomiska skada de åsamkats till följd av K.H:s försummelse. K.H bestred käromålet.

TR:n (lagmannen Flink, rådmannen Zingmark och tingsfiskalen Engeli7 anförde i dom d 25 nov 1993: Grunder. J.L och P.L har utvecklat sin talan enligt följande. Vid de förhandlingar som föregick köpehandlingarnas undertecknande genomgicks villkoren för köpet. Bland annat diskuterades hur köpeskillingen skulle betalas, dels med hänsyn till handpenningens och övrig kontantinsats storlek, dels villkoren för övertagande av befintliga lån. J.L, som var den som främst skötte förhandlingarna för makarna L, redogjorde för deras ekonomi för K.H och omtalade att hon hade en betalningsanmärkning sedan några år samt undrade om den skulle medföra några problem. K.H uppgav att betalningsanmärkningen inte skulle komma att ha någon betydelse. Makarna L lät sig nöja med detta besked och köpekontraktet undertecknades d 10 sept 1990 varvid handpenningen om 74 000 kr erlades. Makarna L visste att K.H arbetade med övertagandet av lånen och flyttade in i fastigheten. I början av december, då de bott i fastigheten i drygt en månad, fick de besked från K.H att Svensk Fastighetskredit nekat dem att överta betalningsansvaret för de befintliga lånen pga J.L:s betalningsanmärkning. Makarna L hade nu ingen möjlighet att finansiera köpet, vilket förutsatte att samtliga befintliga lån fick övertas. I den boendekostnadskalkyl som K.H upprättade medtogs lånen från Svensk Fastighetskredit, vilket visar att såväl K.H som makarna L hade klart för sig att dessa skulle få övertas. Makarna L meddelade säljarna att de inte ville fullfölja köpet vilket emellertid säljarna inte gick med på. Parterna kom inte fram till någon överenskommelse, varför makarna L flyttade från fastigheten d 31 dec 1990.

J.L och P.L har sammanfattat grunden för sin talan på följande sätt. K.H har varit oaktsam vid mäklaruppdraget och skall därför ersätta dem den ekonomiska skada de lidit med anledning av K.H:s försummelse jämlikt 9, 10 och 14 §§ mäklarlagen. I första hand görs gällande att K.H varit oaktsam genom att hon när hon fick uppgiften från J.L om betalningsanmärkningen viftade bort denna information och uppgav för makarna L att det nog skulle gå bra, vilket uttalande hon inte hade täckning för, i stället för att innan undertecknandet av köpekontraktet ta kontakt med samtliga presumtiva låntagare och förvissa sig om ett övertagande av lånen trots existensen av betalningsanmärkningen. För det andra har K.H varit oaktsam genom att inte tillse att köpet villkorades av att köparna fick överta samtliga i fastigheten intecknade lån.

K.H har utvecklat sin talan på följande sätt. Då X och S.H lämnade mäklaruppdraget till K.H hade de redan träffat ett icke villkorat avtal om köp av en annan fastighet, varför de var angelägna om att få till stånd ett bindande avtal beträffande den fastighet de skulle sälja så att de inte riskerade att stå med dubbla boenden. Vid en särskild visning av fastigheten d 31 aug 1990 förklarade makarna L att de var intresserade av att förvärva fastigheten. Vid detta tillfälle diskuterades pris, finansiering, tillträdesdag m m. J.L berättade att hennes mor, W.A, var kamrer på S-E-Banken och att hon skulle hjälpa makarna L att få de topplån om ca 250 000 kr som behövdes. J.L berättade då också att hon hade en betalningsanmärkning, men hon talade inte om vad den avsåg, utan viftade själv bort den och sade att det var en mindre sak som hon hade pratat med sin mor om och att modern sagt att anmärkningen inte skulle utgöra något hinder för erhållande av lån. Trots detta upplyste K.H om att betalningsanmärkningar alltid uppmärksammas och kan ha en negativ inverkan vid upptagande av lån men att en individuell prövning görs. Finansieringen var enligt makarna L inget problem och skulle skötas av dem själva genom W.A. Vid visningstillfället fick makarna L en allmän boendekostnadskalkyl, men de avböjde K.H:s erbjudande om att upprätta en personlig kalkyl, eftersom W.A skulle sköta om den biten, vilket hon också gjorde. Den 3 sept 1990 ringde W.A till K.H och ville ha in en oberoende värdering av fastigheten som hon behövde vid finansieringen av köpet. K.H kontaktade därför- en oberoende värderingsman som ordnade en värdering vilken översändes till W.A. Vid telefonsamtalet bekräftade W.A att hon skulle upprätta en personlig boendekostnadskalkyl för makarna L. K.H har därför inte haft någon anledning att utgå från annat än att makarna L själva genom W.A undersökt möjligheterna att finansiera köpet och själva tagit reda på vilken inverkan betalningsanmärkningen kunde tänkas ha för beviljande av kredit. Någon sådan undersökning kunde K.H för övrigt inte göra eftersom hon inte fick reda på makarna L:s ekonomiska förhållanden och inte heller fick reda på vad betalningsanmärkningen avsåg och vilket belopp den gällde. K.H saknade därför underlag för att kunna ta kontakt med Svensk Fastighetskredit och förhöra sig om möjligheten att överta lånen. K.H har heller inte haft anledning att tro att betalningsanmärkningen skulle utgöra något problem, eftersom J.L uppgett att hennes mor sagt att så inte var fallet och att S-E-Banken beviljat topplån om ca 250 000 kr, med sämsta säkerhet, redan innan besluten om övertagande av lånen prövades. Redan från början hade K.H framfört att makarna H var angelägna om att få till stånd ett bindande avtal. Trots detta framförde makarna L önskemål om att få med ett återgångsvillkor. S.H uppgav vid kontraktstillfället att det var en förutsättning för makarna H att köpekontraktet inte skulle innehålla något återgångsvillkor, utan att ett bindande avtal träffades. Detta gick makarna L utan vidare med på eftersom de inte var speciellt oroade beträffande finansieringen. Om makarna L inte gått med på detta hade makarna H valt att sälja till någon annan intressent. Innan köpekontraktets undertecknande läste K.H upp detta högt för makarna L och S.H. Det bestrids att fastighetsmäklare har en skyldighet att på eget initiativ tillse att återgångsvillkor införs i köpekontrakt. Den 16 nov fick K.H besked från Svensk Fastighetskredit att makarna L hade nekats övertagande av lånen. Hon tog därför samma dag kontakt med Svensk Fastighetskredit för att efterhöra om skälen för beslutet men hon fick inte reda på dessa. Däremot uppmanades hon att meddela makarna L att. de kunde begära omprövning av beslutet och därvid redogöra för betalningsanmärkningen. Vid samtalet med Svensk Fastighetskredit nämnde K.H att S-E-Banken, som är moderbolag till Svensk Fastighetskredit, beviljat lån om 240 000 kr med sämre säkerhet. Svensk Fastighetskredit uppgav att ett alternativ vore att S-E-Banken tillskrev Svensk Fastighetskredit och uppgav att man bedömt makarna L som kreditvärdiga. K.H ringde samma dag till W.A, som företrädde makarna L då det gällde finansieringen, och informerade henne om beslutet. W.A tyckte det var en struntsak med hänsyn till att det bara rörde 249 000 kr och säkerheten var god samt att betalningsanmärkningen inte utgjorde något problem. Hon åtog sig att ta kontakt med Svensk Fastighetskredit för att lösa problemet. Det kom därför som en överraskning för K.H då hon fick reda på att makarna L d 17 dec 1990 tillskrivit makarna H och hävt köpet. Hävningen skedde utan att omprövning av beslutet begärts eller att K.H kontaktats för att undersöka alternativ finansiering. K.H och platschefen B.A försökte då hjälpa till genom att ta fram likvärdiga lån hos Spintab, men makarna L var inte intresserade utan ville till varje pris komma ur avtalet. K.H har ej kunnat förvissa sig om att Svensk Fastighetskredit skulle bevilja ett övertagande av lånen, dels beroende på Svensk Fastighetskredits rutiner, dels pga att hon inte fått tillräcklig information om makarna L:s ekonomi. Hon har heller inte haft någon sådan skyldighet, eftersom makarna L valt att sköta finansieringen genom W.A och därmed fråntagit K.H möjligheten att sköta de ekonomiska delarna av köpet.

K.H har sammanfattat sina grunder för bestridande på följande sätt. Käromålet bestrids i första hand eftersom K.H varken uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser enligt mäklarlagen vid förmedlingsuppdragets fullgörande. I andra hand bestrids käromålet på den grund att den av J.L och P.L åberopade omständigheten att köpet inte fullföljdes, nämligen att det inte beviljades erforderlig kredit, hade kunnat uppfyllas genom att begära omprövning av Svensk Fastighetskredits beslut alternativt acceptera lån hos annat kreditinstitut på samma villkor, varför det inte kan anses att K.H har orsakat J.L och P.L någon ekonomisk skada.

J.L och P.L har bestritt att det förekom någon diskussion om suspensiva villkor i samband med kontraktstecknandet, men har medgett att kontraktet i samband därmed lästes upp.

Domskäl. J.L har hörts under sanningsförsäkran. Vidare har W.A hörts som vittne. K.H har hörts under sanningsförsäkran. På hennes begäran har vidare hennes mor hörts som vittne.

En fastighetsmäklare skall, enligt 10 § mäklarlagen, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, bistå köpare och säljare med råd och upplysningar. Mäklaren skall vidare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter bl a dessa skyldigheter skall han eller hon ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren.

J.L och P.L har i första hand gjort gällande att K.H av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som mäklare genom att hon, då hon fick reda på J.L:s betalningsanmärkning, inte redan före kontraktsskrivningen förvissade sig om att presumtiva långivare skulle komma att godta makarna L:s övertagande av befintliga lån. Det saknas stöd i mäklarlagen för att en sådan långtgående skyldighet skulle åvila en fastighetsmäklare varför käromålet inte kan bifallas på denna grund.

J.L och P.L har i andra hand gjort gällande att K.H åsidosatt sina förpliktelser genom att inte tillse att köpet villkorades av att makarna L fick överta samtliga lån. K.H har mot detta invänt dels att en fastighetsmäklare inte har skyldighet att på eget initiativ tillse att återgångsvillkor införs i köpekontrakt, dels att det var en förutsättning för makarna H att ett icke villkorat avtal ingicks och att man i annat fall hade valt en annan köpare. Hon har vidare invänt att makarna L själva genom W.A skötte finansieringen inklusive hanteringen av betalningsanmärkningen.

TR:n har först att ta ställning till om det överhuvudtaget kan åvila en mäklare skyldighet att se till att återgångsvillkor förs in i köpekontraktet i en situation som den nu aktuella. Av 13 § mäklarlagen framgår att mäklaren skall verka för att parterna träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. I prop 1983/84:16 s 41 anges som exempel, att en mäklare bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet såsom att köpet görs beroende av att köparen erhåller lån på vissa villkor. Det är ostridigt mellan parterna att J.L före köpekontraktets tecknande uppgett för K.H att hon hade en betalningsanmärkning. Mot bakgrund härav och att, såsom K.H själv hävdat, en betalningsanmärkning alltid tas med i bedömningen vid kreditgivning, får det i och för sig anses ha ålegat K.H att tillse att köpet villkorades av att de befintliga lånen fick övertas.

Nästa fråga att ta ställning till är om det varit omöjligt att villkora köpet med hänsyn till makarna H:s inställning. J.L har under förhöret under sanningsförsäkran uppgett att makarna L i samband med kontraktsskrivningen d 10 sept 1990, ville flytta fram inflyttningsdagen från d 1 nov till d 1 dec 1990, vilket S.H och K.H motsatte sig, eftersom makarna H redan hade skaffat ett annat hus. Hon har vidare uppgett att det aldrig var tal om några återgångsvillkor eller ens nämndes att denna möjlighet existerade. K.H har under förhör under sanningsförsäkran uppgett att J.L tog upp frågan om köpet kunde villkoras av makarna L:s försäljning av deras bostadsrättslägenhet, men att S.H inte gick med på att villkora köpet. Hon har vidare uppgett att det fanns andra intressenter att välja på för makarna H och att en framflyttning av tillträdet diskuterades. Uppgift står mot uppgift om S.H avvisat intagande av återgångsvillkor och TR:n finner inte att K.H har förmått visa att S.H haft denna inställning. K.H har inte styrkt att köpet inte var möjligt att villkora med hänsyn till makarna H:s inställning i frågan.

Därefter uppkommer frågan om K.H ägt förlita sig på att makarna L genom W.A:s försorg undersökt möjligheterna att finansiera köpet och själva tagit reda på vilken inverkan betalningsanmärkningen kunde tänkas ha för beviljande av kredit. K.H har i sitt förhör under sanningsförsäkran uppgett att. J.L redan i ett tidigt skede sade att hennes mor W.A, som var kamrer i S-E-Banken, skulle sköta hela finansieringsbiten. Hon har vidare uppgett att W.A därefter hela tiden företrädde makarna L vad gällde ekonomiska frågor, vilket intryck förstärktes av dels att makarna L, då K.H erbjöd sig att göra boendekalkyl, sade att W.A skulle upprätta en sådan dels, att W.A ringde till K.H och ville ha en värdering utförd på fastigheten vid vilket samtal även boendekalkylen diskuterades. J.L har under sanningsförsäkran uppgett att makarna L inte gett W.A uppdrag att sköta kontakterna med K.H utan att de vände sig till henne endast för att hon hade mer kunskap och att de ville ha hjälp med att erhålla handpenning och kontantdelen av slutlikviden. W.A har omvittnat att hon inte företrädde makarna L i samtliga ekonomiska frågor i samband med fastighetsköpet utan endast biträdde dem i samband med upptagandet av lån i S-E-Banken. Även i dessa delar skiljer sig parternas uppgifter om vad som förekommit och TR:n finner inte att K.H förmått visa att hennes uppgifter är de riktiga. Hon har inte haft rätt att förlita sig på att makarna L själva, biträdd av W.A, skulle ta reda på vilken betydelse betalningsanmärkningen kunde ha vid ett övertagande av lån. K.H kan därför inte anses vara fritagen från sitt ansvar som mäklare att se till att köpet villkorades.

Med hänsyn till ovanstående finner TR:n att K.H av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som mäklare då hon inte tillsåg att köpet villkorades av att makarna L fick överta de befintliga lånen. K.H har inte visat att makarna L skulle ha beviljats erforderlig kredit genom att begära omprövning av Svensk Fastighetskredits beslut eller genom lån hos annat kreditinstitut. Hon skall därför jämlikt 14 § mäklarlagen ersätta J.L och P.L den skada de lidit med anledning härav.

Domslut. TR:n fastställer att K.H i egenskap av mäklare och som förmedlare av fastigheten Grillby 3:43 i Enköpings kommun till J.L och P.L under september 1990 skall ersätta dem den ekonomiska skada de åsamkats till följd av K.H:s försummelse.

K.H överklagade i Sved HovR och yrkade att käromålet skulle ogillas.

J.L och P.L bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Eklycke, hovrättsråden Palmcrantz och Fergenius, referent, samt tf hovrättsassessorn Ålander) anförde i dom d 28 okt 1994: Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder och omständigheter till stöd för sin talan som vid TR:n. De har också till utveckling av sin talan anfört i allt väsentligt detsamma som vid TR:n. J.L och P.L har här dock tillagt att J.L vid kontraktsskrivningen begärde att köpet skulle villkoras av att makarna L:s bostadsrättslägenhet blev såld, men att säljarna - makarna H - inte gick med på detta. Vidare har de tillagt att J.L:s mor upprättade en boendekalkyl åt dem.

Domskäl. HovR:n instämmer i TR:ns överväganden när det gäller den i första hand åberopade grunden för käromålet. Någon skadeståndsskyldighet för K.H på den grunden att hon inte före kontraktsskrivningen förvissat sig om att presumtiva långivare skulle komma att godta makarna L som låntagare kan alltså inte komma i fråga.

När det gäller J.L:s och P.L:s andrahandsgrund - som uttryckts så att K.H åsidosatt sina skyldigheter genom att inte tillse att köpet villkorades av att makarna L fick överta samtliga befintliga lån - gör HovR:n följande överväganden.

Enligt 13 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall fastighetsmäklaren verka för att säljaren och köparen träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Som TR:n konstaterat anges i förarbetena i anslutning till denna regel att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. Som exempel på villkor som sålunda bör uppmärksammas nämns just villkor på grund av att frågan om övertagande av lån ännu inte är färdig vid kontraktsskrivandet (prop 1983/84:16 s 41).

Självfallet kan inte av den nu nämnda regeln anses följa att mäklaren skall "tillse" att en villkorsklausul skrivs in i den meningen att han mer eller mindre tvingar på parterna en klausul som de själva inte vill ha inskriven i avtalet. Men däremot ger regeln enligt HovR:ns mening mäklaren en principiell skyldighet att, om finansieringsfrågorna inte är slutgiltigt lösta i samband med att köpekontraktet skrivs under, göra parterna uppmärksamma på frågan om det finns behov av en villkorsklausul på grund av övertagande av lån och att också uttala en på egen erfarenhet grundad mening om behovet av en sådan klausul. Vill parterna sedan inte följa mäklarens rekommendation om en villkorsklausul, är det deras sak; mäklarens åligganden är uppfyllda genom att villkorsfrågan förts på tal och genom att mäklaren uttalat en egen bedömning av behovet.

I förevarande fall är det ostridigt att finansieringen av köpet inte var klar när köpekontraktet skrevs och att K.H vid de diskussioner som föregick kontraktsskrivandet underlät att föra fram frågan om att villkora köpet av att makarna L fick överta befintliga lån. K.H måste genom denna underlåtenhet- vilken omfattas av J.L:s och P.L:s andrahandsgrund och vilken får en särskild tyngd genom att K.H informerats om att J.L hade en betalningsanmärkning - i princip anses ha brustit i de åligganden som 13 § lagen om fastighetsmäklare medför för henne. Det sagda ändras inte av att makarna L på eget initiativ själva tog upp frågan om villkorande av köpet av annan anledning, nämligen att försäljningen av deras bostadsrättslägenhet kom till stånd, och därefter uppenbarligen gick med på att något villkor i det hänseendet inte fördes in i kontraktet. Inte heller kan den omständigheten att säljarna troligen skulle ställa sig negativa till en villkorsklausul rubba K.H:s principiella skyldighet att föra villkorsfrågan på tal mellan, parterna.

Även om K.H sålunda i princip haft en skyldighet att på eget initiativ föra villkorsfrågan på tal i den angivna situationen, kan det tänkas att skyldigheten upphört till följd av särskilda omständigheter. Här kommer de av K.H åberopade begränsningarna i hennes uppdrag in i bilden. Enbart det förhållandet att köparna sagt sig ha för avsikt att ordna finansieringen själva kan enligt HovR:ns mening inte befria K.H från skyldigheten att för köparna påpeka behovet av en villkorsklausul. Annorlunda skulle det däremot ha ställt sig, om köparna i samband med kontraktsskrivandet sagt till K.H att finansieringen redan var klar. Något sådant har emellertid såvitt utredningen visar inte uttalats. K.H hade alltså ingen anledning utgå från annat än att frågan om övertagandet av lånen ännu inte var löst. I det läget hade det från makarna L:s synpunkt varit rimligt att i kontraktet föra in ett villkor som gav dem möjlighet att frånträda köpet för den händelse finansieringen av någon anledning inte kunde ordnas. Som följer av det tidigare sagda har det ålegat K.H att verka för att ett sådant villkor fördes in i kontraktet. Detta har hon ostridigt inte gjort. Hon har därigenom åsidosatt sina förpliktelser som mäklare, vilket enligt 14 § lagen om fastighetsmäklare grundar skadeståndsskyldighet.

Som TR:n funnit har K.H inte mot J.L:s och P.L:s bestridande visat att de kunnat få till stånd omprövning av det negativa beskedet från Svensk Fastighetskredit eller kunnat ta upp nya lån på likvärdiga villkor hos ett annat kreditinstitut.

Mot bakgrund av det anförda skall TR:ns domslut fastställas.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

K.H (ombud advokaten L.D) överklagade och yrkade att J.L:s och P.L:s talan skulle ogillas.

J.L och P.L (ombud för båda advokaten C.H) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Hesslow, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Vängby, Gregow, Nyström, Thorssen, referent, och Regv.er) beslöt följande dom: Domskäl. Som domstolarna funnit kan skadeståndsskyldighet för K.H inte komma i fråga på den av J.L och P.L i första hand åberopade grunden att hon inte före kontraktsskrivningen förvissat sig hos presumtiva långivare om att makarna L skulle komma att godtas som låntagare.

K.H har, som skäl för sitt påstående att hon inte vid fullgörande av uppdraget som fastighetsmäklare varit försumlig genom att inte verka för att köpet villkorades av att makarna L fick överta samtliga lån, åberopat i huvudsak följande. Hon har för makarna I. nämnt att köp kunde göras beroende av villkor men att det inte lät sig göras i det aktuella fallet på grund av säljarnas inställning, då dessa ville få ett bindande köp till stånd före utgången av 1990. Hon har vidare vid genomgången av kontraktet påpekat för makarna L att suspensiva villkor saknades och att köpet inte kunde frånträdas utan skadeståndsansvar. Makarna L har vägrat lämna henne uppgifter om sin ekonomiska situation med hänvisning till att J.L:s mor, bankkamreren W.A, skulle hjälpa dem att ombesörja finansieringen och hade upprättat en boendekostnadskalkyl. J.L har om betalningsanmärkningen endast uppgivit att den avsåg ett mindre belopp och att W.A ansåg den vara en bagatell som inte skulle försvåra upptagandet av lån. Med hjälp av W.A upptog makarna L ett topplån utan säkerhet om 288 619 kr, vilket visar att de bedömdes som kreditvärdiga. - Skulle man i en situation som den föreliggande kräva att mäklaren skall tillse att suspensiva villkor förs in i kontraktet leder det till ett orimligt resultat som rubbar balansen i kontraktet på säljarens bekostnad; mäklaren är skyldig att beakta båda parters intressen. - Även om det skulle anses att K.H inte fullgjort vad som ankommer på henne bestrids att försummelsen orsakat J.L och P.L ekonomisk skada. Det åligger J.L och P.L att visa att ett suspensivt villkor hade kunnat införas i kontraktet. Om det inte varit möjligt till följd av säljarnas inställning föreligger inte adekvat kausalitet mellan skadan och försummelsen. Makarna L har varit passiva inför Svensk Fastighetskredits avslagsbeslut och inte utverkat en omprövning. De kunde också ha begärt att Spintab skulle ta över lånet eftersom Spintab redan beviljat övertagande av bottenlånet och ansåg dem kreditvärdiga.

I 10 § 1984 års lag---se HD:s dom i det under I refererade målet - - - inte vill fullfölja.

Det förhållandet att en säljare har förklarat för mäklaren att han inte godtar villkor av förevarande slag befriar inte mäklaren från att upplysa köparen om konsekvenserna av att köpeskillingen inte kan betalas och råda honom till hur han bör handla.

I förevarande fall är det ostridigt att finansieringen av köpet inte var klar när köpekontraktet skrevs och att K.H vid de diskussioner som föregick kontraktet underlät att föra fram frågan om att villkora köpet av att makarna L fick överta befintliga lån. Hon måste därmed i princip anses ha försummat vad 13 § 1984 års lag om fastighetsmäklare ålägger henne. Detta ändras inte vare sig av att makarna L själva tog upp frågan om att villkora köpet av att deras bostadsrättslägenhet blev såld men ändå accepterade att något sådant villkor på grund av säljarnas inställning inte fördes in i kontraktet eller av att säljarna, som vägrat att villkora köpet på annan grund, måhända skulle ställa sig negativa även till en villkorsklausul avseende övertagande av lånen.

Mäklarens plikt att föra villkorsfrågan på tal kan tänkas i ett konkret fall upphöra på grund av särskilda omständigheter, t ex begränsningar i mäklaruppdraget. Enbart det förhållandet att makarna L sade till K.H att de själva skulle ordna finansieringen kan dock inte befria henne från skyldigheten att påpeka behovet av en villkorsklausul. Det hade från köparnas synpunkt varit motiverat att i kontraktet föra in ett villkor som gav dem möjlighet att frånträda köpet, om finansieringen av någon anledning inte kunde ordnas. I enlighet med vad HD nyss framhållit hade en sådan klausul också legat i säljarnas intresse. K.H har ostridigt inte verkat för att ett sådant villkor skulle föras in i kontraktet, och hon har därmed av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som mäklare, vilket enligt 14 § 1984 års lag grundar skadeståndsskyldighet.

Vad angår K.H:s invändningar i övrigt delar HD HovR:ns bedömning.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD:s domar i målen meddelades d 11 mars 1997 (målen nr T 1402/94 och T 5272/94).

Metadata

Domstol
Högsta Domstolen
Avgörandedatum
1997-03-11
Målnummer
T1402-94
Lagrum
10 § lag (1984:81) om fastighetsmäklare
13 § lag (1984:81) om fastighetsmäklare
14 § lag (1984:81) om fastighetsmäklare
16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)
19 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)
20 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)
Litteratur
Sökord
Fastighetsmäklare
Försumlighet
Köpeavtal
Köpevillkor
Lån
Mäklare
Oaktsamhet
Skadestånd
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (1)

RH 2012:69: Fråga om skyldighet för fastighetsmäklare att upplysa köparen om följderna av att köpeskillingen inte betalas och verka för att fastighetsköpet villkoras av att köparen beviljas lån.
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation