E.A yrkade efter stämning å L.H vid Malmö TR att TR:n skulle förplikta L.H att till henne betala 58 850 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökan eller d 23 mars 1992.

L.H bestred käromålet. Han vitsordade ränteberäkningen. För det fall TR:n skulle finna att skadeståndsskyldighet förelåg yrkade L.H att skadeståndet skulle jämkas helt på grund av att E.A medverkat till skadan.

HovR:n (hovrättspresidenten Brooms hovrättsrådet Nilsson och hovrättsassessorn Hellström) anförde i dom d 21 febr 1994: Domskäl. I HovR:n har åberopats samma muntliga och skriftliga bevisning som angetts i TR:ns dom, varvid såväl parter som vittnen hörts på nytt. De hörda har berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad som antecknats av TR:n, dock med de tillägg och förtydliganden som anges nedan.

E.A: Hon följde inte L.H:s telefonsamtal med banken så noga. L.H sade att banken gett klartecken. När hon förelades kontraktet, undrade hon om hon verkligen skulle få lån. L.H menade att hon inte skulle "måla fan på väggen"; det var ju "så gott som klart" med lånet.

L.H: Vid telefonsamtalet med banken fick han beskedet att det inte fanns något hinder för att bevilja lånet, om låneansökan gavs in. Detta var dock en formalitet. Banken beviljade dagligen lån på det sättet. Beskeden var slutliga, men inte juridiskt bindande. Det året var han på motsvarande sätt i kontakt med Nordbankskontoret i 60-801iknande fall. Inte i något annat fall än detta har det inträffat att banken frångått sitt positiva besked. E.A visade inte minsta tvekan om sina ekonomiska förhållanden, och någon låneklausul var inte på tal.

T.T: Hon var gruppchef på bankkontoret och fick besluta om lån inom vissa ramar. Innehållet i låneansökan d 19 nov är inte bristfälligt. Hon kan inte i dag säga om lån hade kunnat beviljas på de ursprungliga uppgifterna däri, spontant tycker hon dock att inkomsten är låg. Ungefär hälften av telefonbeskeden var negativa, ofta saknades behövliga uppgifter.

Enligt 9 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god mäklarsed. Han har som framgår av 10 § samma lag en rådgivningsskyldighet som kan gälla frågor av juridisk, ekonomisk eller teknisk natur samt en allmän upplysningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Mäklaren är vidare enligt 13 § skyldig att verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

En av de frågor som för en köpare är av central betydelse är finansieringen av köpet. En köpare har oftast för att kunna genomföra köpet behov av att överta befintliga lån eller erhålla nya lån. Köparens möjligheter att få överta lån eller erhålla nya beror på långivarens uppfattning om köparens ekonomiska förhållanden och den säkerhet denne kan ställa för lånen. Det måste då en köpare inte klart ger uttryck för att frågan om köpets finansiering är löst eller det av annan anledning framstår som uppenbart onödigt åligga en mäklare att upplysa en köpare om det lämpliga i att i köpekontraktet avtala att han inte är bunden, om han inte erhåller önskade lån (jfr uttalanden i förarbetena, prop 1983/84:16 s 41). Att mäklaren bör ha ett sådant ansvar framträder tydligast när han aktivt medverkar för att söka ordna finansieringen. Det ligger givetvis också i säljarens intresse att få klart för sig under vilka förutsättningar köparen ingår köpet. Det kan inte gagna någondera parten om köparen ingår bindande köpeavtal utan att förutsättningarna för att erhålla behövliga lån är uppfyllda.

L.H förmedlade kontakten med den långivande banken. Han måste ha varit medveten om att frågan om lån inte var slutligt avgjord efter det telefonsamtal han haft med T.T och att E.A:s möjligheter att fullfölja köpet var helt beroende av att hon erhöll lånen. Förhållandena har inte varit sådana att L.H kunnat utgå från att E.A velat bortse från möjligheten att hon inte skulle beviljas lånen. Den omständigheten att de uppgifter som E.A inledningsvis lämnat om sina ekonomiska förhållanden skulle medfört att hon erhållit lånen kan inte heller medföra att L.H kunnat underlåta att råda E.A att genom ett förbehåll i köpeavtalet gardera sig mot att bli bunden av köpet om hon inte erhöll lånen. HovR:n finner vid angivna förhållanden att L.H visat oaktsamhet genom att han medverkade till att E.A undertecknade kontraktet utan att han därvid tillrådde det nämnda förbehållet. Han har därigenom blivit skadeståndsskyldig mot henne.

Eftersom E.A inte kunde fullfölja köpet av bostadsrätten och då hon inte hade villkorat köpet av att hon fick lån, blev hon skadeståndsskyldig gentemot säljaren. I ett förlikningsavtal har hon förbundit sig att till denne utge 55 000 kr i skadestånd jämte ränta och ersättning för rättegångskostnader. Härigenom har hon drabbats av en ekonomisk förlust, uppgående till det belopp hon har fordrat av L.H i detta mål. Det måste antas att hon skulle ha följt ett råd av L.H att ta in ett villkor om lån i kontraktet. I så fall hade hon undgått förlusten. Denna har alltså orsakats av L.H:s försummelse och har varit en fullt förutsebar följd av denna.

I frågan om jämkning av skadeståndet på grund av medvållande av E.A delar HovR:n TR:ns uppfattning.

L.H (ombud advokaten K.C) överklagade och yrkade att E.A:s talan skulle ogillas.

E.A (ombud jur kand H-O.M) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Hesslow, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Enligt 13 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, numera utan saklig ändring överförd till 19 § fastighetsmäklarlagen (1995:400), är mäklaren skyldig att verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklarens skyldighet i detta avseende är sanktionerad av skadeståndsbestämmelse, se 14 § 1984 års lag om fastighetsmäklare och numera 20 § 1995 års fastighetsmäklarlag. I förevarande mål har E.A inte erhållit banklån för finansieringen av hennes köp av en bostadsrättslägenhet. Detta har fått till följd att hon inte kunnat vidbli köpet och att hon, sedan säljaren hävt detsamma, blivit skadeståndsskyldig gentemot denne. Frågan i målet är om L.H i egenskap av mäklare är skadeståndsansvarig för att avtalskontrahenterna inte träffat överenskommelse om vad som skulle gälla för den händelse E.A inte beviljades lån för finansieringen av köpet.

Före köpeavtalet undersökte L.H hos banken möjligheten för E.A att erhålla behövliga lån. Mot bakgrund av de uppgifter om hennes ekonomiska förhållanden som E.A själv hade lämnat fick L.H besked från banken att lån kunde påräknas. Utredningen har, som HovR:n funnit, inte visat annat än att hon också skulle ha beviljats lånet om hon inte senare lämnat ändrade uppgifter om sin ekonomi. L.H får således anses ha haft fog för sin inställning att finansieringen av köpet inte skulle vålla något problem och därför inte behövde bli föremål för någon särskild överenskommelse mellan parterna. Det kan därmed inte anses att L.H brustit i sina förpliktelser som mäklare att verka för att parterna träffade överenskommelse i berörd fråga. E.A:s talan skall därför ogillas.

HD (JustR:n Vängby, Gregow, referent, Nyström och Regner) beslöt följande dom: Domskäl. L.H har som skäl för sitt påstående att han inte har varit försumlig vid fullgörande av uppdraget som fastighetsmäklare åberopat i huvudsak följande. En fastighetsmäklare är inte generellt skyldig att tillse att ett köpeavtals giltighet görs beroende av att köparen beviljas lån, när köpet skall finansieras med lån. Skyldighet därtill föreligger endast om köparen begär det eller om speciella omständigheter föreligger, såsom att kreditinstitutet dröjer med besked om att lån kan beviljas eller är tveksamt till att bevilja lånet. Sådant villkor rubbar balansen mellan köpare och säljare till nackdel för säljaren och kan missbrukas av köparen. E.A begärde inte att villkor om att hon skulle beviljas lån togs in i köpeavtalet. På grundval av de uppgifter om sina ekonomiska förhållanden som hon lämnade till L.H och som han vidarebefordrade till Nordbanken fick han besked av banken att lån kunde beviljas. Han hade anledning att förlita sig på detta besked. Det begärda lånet skulle också ha beviljats på grundval av dessa uppgifter. Anledningen till att lån inte beviljades var att E.A senare lämnade andra uppgifter om sina ekonomiska förhållanden. E.A, som drev restaurangrörelse, hade förmåga att förstå innebörden av det åtagande som hon gjorde genom köpeavtalet.

I 10 § 1984 års lag om fastighetsmäklare - vilken lag är tillämplig i förevarande fall - föreskrevs att en fastighetsmäklare skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten (eller bostadsrätten, se 2 §) och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt 13 § skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om en fastighetsmäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl a 10 och 13 §§, skall han enligt 14 § 1 st ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. - Motsvarande bestämmelser finns numera i 16, 19 och 20 §§ 1995 års fastighetsmäklarlag.

Den som avser att köpa en bostadsfastighet, en bostadsrätt eller liknande egendom för enskilt bruk är för finansieringen ofta beroende av att han beviljas lån i bank eller annan kreditinrättning eller att han medges överta lån som tidigare har upptagits av säljaren. Prövningen av ansökan om lån eller om övertagande av lån kan ta viss tid och definitivt beslut synes i allmänhet inte meddelas förrän i samband med att köpeskillingen skall betalas och säkerhet ställas för lånet. Om ansökningen inte beviljas och köparen därmed inte kan betala köpeskillingen blir han, ifall något villkor med avseende på denna situation inte har uppställts i köpeavtalet, skyldig att ersätta säljaren dennes skada med anledning av avtalsbrottet. Skadestånd i sådana fall kan ofta uppgå till förhållandevis stora belopp. Det kan förutsättas att de flesta enskilda köpare inte inser denna följd och därmed inte heller den risk de utsätter sig för. Med hänsyn till vad nu sagts är det tydligt att det för en köpare som behöver erhålla lån eller överta lån i princip är av väsentligt intresse att köpeavtalets giltighet görs beroende av att lån eller övertagande av lån beviljas.

Att det för köps giltighet uppställs villkor som nu nämnts torde som regel vara till fördel även för säljaren. Om köparen inte beviljas lån eller övertagande av lån och därmed blir ur stånd att fullfölja köpet, drabbar detta i allmänhet även säljaren. Om köpet inte har villkorats, är han som nämnts visserligen berättigad till skadestånd av köparen, men han kan bli tvungen att processa om detta med de kostnader det för med sig och kan sedan kanske inte få ut av köparen vad han är berättigad till, i den mån beloppet överstiger erlagd handpenning. Det kan också komma att dröja innan förhållandena har klarlagts, vilket kan förorsaka förlust och andra olägenheter för säljaren. Vidare uppkommer det en kostnad i form av mäklarprovision, som för säljaren måste framstå som onödig med hänsyn till att någon bestående försäljning inte har kommit till stånd.

Om köpet i stället villkoras av att köparen beviljas lån eller övertagande av lån och detta villkor inte uppfylls, blir det på ett tidigt stadium klart vad som gäller och säljaren kan genast låta vidta åtgärder för att finna en ny köpare. Och om lån eller övertagande av lån beviljas - vilket måste vara det vanliga - har villkoret spelat ut sin roll.

Mot bakgrund härav måste fastighetsmäklare, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip anses skyldig att upplysa köparen om följderna av att han inte fullgör sin betalningsskyldighet enligt köpeavtalet på grund av att lån eller övertagande av lån inte kunnat ordnas samt råda köparen till att begära att beviljande eller övertagande av lån tas in som ett villkor för köpets giltighet. Med hänsyn till de långtgående ekonomiska konsekvenser som avslag på ansökan om lån eller om övertagande av lån kan få för köparen bör undantag från denna skyldighet föreligga endast då förhållandena är sådana att ett villkor av nämnda slag inte skulle tjäna något egentligt syfte. Ett sådant fall kan vara att det med hänsyn till erhållna upplysningar och andra omständigheter framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte skall erhålla lån eller få överta tidigare lån. Det synes lämpligt att villkor om att lån beviljas eller får övertas utformas på sådant sätt, att en köpare så långt möjligt hindras från att med åberopande av villkoret komma från ett köp som han av andra skäl inte vill fullfölja.

Det förhållandet att en säljare har förklarat för mäklaren att han inte godtar villkor av förevarande slag befriar inte mäklaren från att upplysa köparen om konsekvenserna av att köpeskillingen inte kan betalas och råda honom till hur han bör handla. Denna situation är dock inte aktuell i målet.

I förevarande fall var E.A för att kunna betala köpeskillingen för den bostadsrätt som köpeavtalet avsåg beroende av att hon erhöll lån i bank. Av utredningen i målet framgår att L.H vid sina samtal med E.A inte upplyste henne om följderna ifall hon på grund av uteblivet lån inte kunde betala köpeskillingen enligt köpeavtalet och att han över huvud inte med henne berörde frågan om att villkora köpet med avseende på lånet. Det är vidare ostridigt att banken avslog E.A:s ansökan om lån på grund av hennes ekonomiska förhållanden.

L.H biträdde E.A med att höra sig för hos Nordbanken om hennes möjligheter att erhålla lån med visst belopp och med att upprätta en låneansökan. Vad T.T uppgav på bankens vägnar utgjorde inte ett beslut om beviljande av lån utan endast ett preliminärt besked, vilket L.H har förstått. Det har sålunda inte förelegat en sådan undantagssituation som har befriat honom från att för E.A klargöra konsekvenserna, om hon inte förmådde betala köpeskillingen till följd av att lån inte kom att beviljas, och föreslå att hon skulle begära att köpet villkorades av att lånet beviljades. Av utredningen får anses framgå att E.A, om L.H hade handlat på detta sätt, skulle ha krävt att ett sådant villkor togs in i köpeavtalet. Genom att underlåta att förfara på sätt nu sagts har L.H av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare.

Den närmare anledningen till att E.A lämnade olika uppgifter om sina ekonomiska förhållanden å ena sidan till L.H och i den första låneansökningen och å andra sidan i den senare låneansökningen har inte klarlagts i målet. Det finns dock inte något stöd för antagande att uppgifterna i den senare ansökningen varit oriktiga och tillkommit i syfte att lån inte skulle beviljas. På grund härav har skadestånd som E.A blivit skyldig att utge till säljaren i följd av hennes underlåtenhet att betala köpeskillingen orsakats av L.H:s försummelse att verka för att köpet villkorades av att hon erhöll lån. De invändningar som L.H i övrigt gjort mot skadeståndsskyldighet saknar helt fog.

På grund av det anförda är L.H skyldig att ersätta E.A för skada som hon lidit. HovR:ns domslut skall alltså fastställas.

J.L och P.L yrkade efter stämning å K.H vid Enköpings TR att TR:n skulle fastställa att K.H i hennes egenskap av mäklare och som förmedlare av fastigheten Grillby 3:43 till dem skulle ersätta dem för den ekonomiska skada de åsamkats till följd av K.H:s försummelse. K.H bestred käromålet.

TR:n (lagmannen Flink, rådmannen Zingmark och tingsfiskalen Engeli7 anförde i dom d 25 nov 1993: Grunder. J.L och P.L har utvecklat sin talan enligt följande. Vid de förhandlingar som föregick köpehandlingarnas undertecknande genomgicks villkoren för köpet. Bland annat diskuterades hur köpeskillingen skulle betalas, dels med hänsyn till handpenningens och övrig kontantinsats storlek, dels villkoren för övertagande av befintliga lån. J.L, som var den som främst skötte förhandlingarna för makarna L, redogjorde för deras ekonomi för K.H och omtalade att hon hade en betalningsanmärkning sedan några år samt undrade om den skulle medföra några problem. K.H uppgav att betalningsanmärkningen inte skulle komma att ha någon betydelse. Makarna L lät sig nöja med detta besked och köpekontraktet undertecknades d 10 sept 1990 varvid handpenningen om 74 000 kr erlades. Makarna L visste att K.H arbetade med övertagandet av lånen och flyttade in i fastigheten. I början av december, då de bott i fastigheten i drygt en månad, fick de besked från K.H att Svensk Fastighetskredit nekat dem att överta betalningsansvaret för de befintliga lånen pga J.L:s betalningsanmärkning. Makarna L hade nu ingen möjlighet att finansiera köpet, vilket förutsatte att samtliga befintliga lån fick övertas. I den boendekostnadskalkyl som K.H upprättade medtogs lånen från Svensk Fastighetskredit, vilket visar att såväl K.H som makarna L hade klart för sig att dessa skulle få övertas. Makarna L meddelade säljarna att de inte ville fullfölja köpet vilket emellertid säljarna inte gick med på. Parterna kom inte fram till någon överenskommelse, varför makarna L flyttade från fastigheten d 31 dec 1990.

J.L och P.L har sammanfattat grunden för sin talan på följande sätt. K.H har varit oaktsam vid mäklaruppdraget och skall därför ersätta dem den ekonomiska skada de lidit med anledning av K.H:s försummelse jämlikt 9, 10 och 14 §§ mäklarlagen. I första hand görs gällande att K.H varit oaktsam genom att hon när hon fick uppgiften från J.L om betalningsanmärkningen viftade bort denna information och uppgav för makarna L att det nog skulle gå bra, vilket uttalande hon inte hade täckning för, i stället för att innan undertecknandet av köpekontraktet ta kontakt med samtliga presumtiva låntagare och förvissa sig om ett övertagande av lånen trots existensen av betalningsanmärkningen. För det andra har K.H varit oaktsam genom att inte tillse att köpet villkorades av att köparna fick överta samtliga i fastigheten intecknade lån.

K.H har utvecklat sin talan på följande sätt. Då X och S.H lämnade mäklaruppdraget till K.H hade de redan träffat ett icke villkorat avtal om köp av en annan fastighet, varför de var angelägna om att få till stånd ett bindande avtal beträffande den fastighet de skulle sälja så att de inte riskerade att stå med dubbla boenden. Vid en särskild visning av fastigheten d 31 aug 1990 förklarade makarna L att de var intresserade av att förvärva fastigheten. Vid detta tillfälle diskuterades pris, finansiering, tillträdesdag m m. J.L berättade att hennes mor, W.A, var kamrer på S-E-Banken och att hon skulle hjälpa makarna L att få de topplån om ca 250 000 kr som behövdes. J.L berättade då också att hon hade en betalningsanmärkning, men hon talade inte om vad den avsåg, utan viftade själv bort den och sade att det var en mindre sak som hon hade pratat med sin mor om och att modern sagt att anmärkningen inte skulle utgöra något hinder för erhållande av lån. Trots detta upplyste K.H om att betalningsanmärkningar alltid uppmärksammas och kan ha en negativ inverkan vid upptagande av lån men att en individuell prövning görs. Finansieringen var enligt makarna L inget problem och skulle skötas av dem själva genom W.A. Vid visningstillfället fick makarna L en allmän boendekostnadskalkyl, men de avböjde K.H:s erbjudande om att upprätta en personlig kalkyl, eftersom W.A skulle sköta om den biten, vilket hon också gjorde. Den 3 sept 1990 ringde W.A till K.H och ville ha in en oberoende värdering av fastigheten som hon behövde vid finansieringen av köpet. K.H kontaktade därför- en oberoende värderingsman som ordnade en värdering vilken översändes till W.A. Vid telefonsamtalet bekräftade W.A att hon skulle upprätta en personlig boendekostnadskalkyl för makarna L. K.H har därför inte haft någon anledning att utgå från annat än att makarna L själva genom W.A undersökt möjligheterna att finansiera köpet och själva tagit reda på vilken inverkan betalningsanmärkningen kunde tänkas ha för beviljande av kredit. Någon sådan undersökning kunde K.H för övrigt inte göra eftersom hon inte fick reda på makarna L:s ekonomiska förhållanden och inte heller fick reda på vad betalningsanmärkningen avsåg och vilket belopp den gällde. K.H saknade därför underlag för att kunna ta kontakt med Svensk Fastighetskredit och förhöra sig om möjligheten att överta lånen. K.H har heller inte haft anledning att tro att betalningsanmärkningen skulle utgöra något problem, eftersom J.L uppgett att hennes mor sagt att så inte var fallet och att S-E-Banken beviljat topplån om ca 250 000 kr, med sämsta säkerhet, redan innan besluten om övertagande av lånen prövades. Redan från början hade K.H framfört att makarna H var angelägna om att få till stånd ett bindande avtal. Trots detta framförde makarna L önskemål om att få med ett återgångsvillkor. S.H uppgav vid kontraktstillfället att det var en förutsättning för makarna H att köpekontraktet inte skulle innehålla något återgångsvillkor, utan att ett bindande avtal träffades. Detta gick makarna L utan vidare med på eftersom de inte var speciellt oroade beträffande finansieringen. Om makarna L inte gått med på detta hade makarna H valt att sälja till någon annan intressent. Innan köpekontraktets undertecknande läste K.H upp detta högt för makarna L och S.H. Det bestrids att fastighetsmäklare har en skyldighet att på eget initiativ tillse att återgångsvillkor införs i köpekontrakt. Den 16 nov fick K.H besked från Svensk Fastighetskredit att makarna L hade nekats övertagande av lånen. Hon tog därför samma dag kontakt med Svensk Fastighetskredit för att efterhöra om skälen för beslutet men hon fick inte reda på dessa. Däremot uppmanades hon att meddela makarna L att. de kunde begära omprövning av beslutet och därvid redogöra för betalningsanmärkningen. Vid samtalet med Svensk Fastighetskredit nämnde K.H att S-E-Banken, som är moderbolag till Svensk Fastighetskredit, beviljat lån om 240 000 kr med sämre säkerhet. Svensk Fastighetskredit uppgav att ett alternativ vore att S-E-Banken tillskrev Svensk Fastighetskredit och uppgav att man bedömt makarna L som kreditvärdiga. K.H ringde samma dag till W.A, som företrädde makarna L då det gällde finansieringen, och informerade henne om beslutet. W.A tyckte det var en struntsak med hänsyn till att det bara rörde 249 000 kr och säkerheten var god samt att betalningsanmärkningen inte utgjorde något problem. Hon åtog sig att ta kontakt med Svensk Fastighetskredit för att lösa problemet. Det kom därför som en överraskning för K.H då hon fick reda på att makarna L d 17 dec 1990 tillskrivit makarna H och hävt köpet. Hävningen skedde utan att omprövning av beslutet begärts eller att K.H kontaktats för att undersöka alternativ finansiering. K.H och platschefen B.A försökte då hjälpa till genom att ta fram likvärdiga lån hos Spintab, men makarna L var inte intresserade utan ville till varje pris komma ur avtalet. K.H har ej kunnat förvissa sig om att Svensk Fastighetskredit skulle bevilja ett övertagande av lånen, dels beroende på Svensk Fastighetskredits rutiner, dels pga att hon inte fått tillräcklig information om makarna L:s ekonomi. Hon har heller inte haft någon sådan skyldighet, eftersom makarna L valt att sköta finansieringen genom W.A och därmed fråntagit K.H möjligheten att sköta de ekonomiska delarna av köpet.

K.H har sammanfattat sina grunder för bestridande på följande sätt. Käromålet bestrids i första hand eftersom K.H varken uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser enligt mäklarlagen vid förmedlingsuppdragets fullgörande. I andra hand bestrids käromålet på den grund att den av J.L och P.L åberopade omständigheten att köpet inte fullföljdes, nämligen att det inte beviljades erforderlig kredit, hade kunnat uppfyllas genom att begära omprövning av Svensk Fastighetskredits beslut alternativt acceptera lån hos annat kreditinstitut på samma villkor, varför det inte kan anses att K.H har orsakat J.L och P.L någon ekonomisk skada.

J.L och P.L har bestritt att det förekom någon diskussion om suspensiva villkor i samband med kontraktstecknandet, men har medgett att kontraktet i samband därmed lästes upp.

Domskäl. J.L har hörts under sanningsförsäkran. Vidare har W.A hörts som vittne. K.H har hörts under sanningsförsäkran. På hennes begäran har vidare hennes mor hörts som vittne.

En fastighetsmäklare skall, enligt 10 § mäklarlagen, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, bistå köpare och säljare med råd och upplysningar. Mäklaren skall vidare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter bl a dessa skyldigheter skall han eller hon ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren.

J.L och P.L har i första hand gjort gällande att K.H av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som mäklare genom att hon, då hon fick reda på J.L:s betalningsanmärkning, inte redan före kontraktsskrivningen förvissade sig om att presumtiva långivare skulle komma att godta makarna L:s övertagande av befintliga lån. Det saknas stöd i mäklarlagen för att en sådan långtgående skyldighet skulle åvila en fastighetsmäklare varför käromålet inte kan bifallas på denna grund.

J.L och P.L har i andra hand gjort gällande att K.H åsidosatt sina förpliktelser genom att inte tillse att köpet villkorades av att makarna L fick överta samtliga lån. K.H har mot detta invänt dels att en fastighetsmäklare inte har skyldighet att på eget initiativ tillse att återgångsvillkor införs i köpekontrakt, dels att det var en förutsättning för makarna H att ett icke villkorat avtal ingicks och att man i annat fall hade valt en annan köpare. Hon har vidare invänt att makarna L själva genom W.A skötte finansieringen inklusive hanteringen av betalningsanmärkningen.

TR:n har först att ta ställning till om det överhuvudtaget kan åvila en mäklare skyldighet att se till att återgångsvillkor förs in i köpekontraktet i en situation som den nu aktuella. Av 13 § mäklarlagen framgår att mäklaren skall verka för att parterna träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. I prop 1983/84:16 s 41 anges som exempel, att en mäklare bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet såsom att köpet görs beroende av att köparen erhåller lån på vissa villkor. Det är ostridigt mellan parterna att J.L före köpekontraktets tecknande uppgett för K.H att hon hade en betalningsanmärkning. Mot bakgrund härav och att, såsom K.H själv hävdat, en betalningsanmärkning alltid tas med i bedömningen vid kreditgivning, får det i och för sig anses ha ålegat K.H att tillse att köpet villkorades av att de befintliga lånen fick övertas.

Nästa fråga att ta ställning till är om det varit omöjligt att villkora köpet med hänsyn till makarna H:s inställning. J.L har under förhöret under sanningsförsäkran uppgett att makarna L i samband med kontraktsskrivningen d 10 sept 1990, ville flytta fram inflyttningsdagen från d 1 nov till d 1 dec 1990, vilket S.H och K.H motsatte sig, eftersom makarna H redan hade skaffat ett annat hus. Hon har vidare uppgett att det aldrig var tal om några återgångsvillkor eller ens nämndes att denna möjlighet existerade. K.H har under förhör under sanningsförsäkran uppgett att J.L tog upp frågan om köpet kunde villkoras av makarna L:s försäljning av deras bostadsrättslägenhet, men att S.H inte gick med på att villkora köpet. Hon har vidare uppgett att det fanns andra intressenter att välja på för makarna H och att en framflyttning av tillträdet diskuterades. Uppgift står mot uppgift om S.H avvisat intagande av återgångsvillkor och TR:n finner inte att K.H har förmått visa att S.H haft denna inställning. K.H har inte styrkt att köpet inte var möjligt att villkora med hänsyn till makarna H:s inställning i frågan.

Därefter uppkommer frågan om K.H ägt förlita sig på att makarna L genom W.A:s försorg undersökt möjligheterna att finansiera köpet och själva tagit reda på vilken inverkan betalningsanmärkningen kunde tänkas ha för beviljande av kredit. K.H har i sitt förhör under sanningsförsäkran uppgett att. J.L redan i ett tidigt skede sade att hennes mor W.A, som var kamrer i S-E-Banken, skulle sköta hela finansieringsbiten. Hon har vidare uppgett att W.A därefter hela tiden företrädde makarna L vad gällde ekonomiska frågor, vilket intryck förstärktes av dels att makarna L, då K.H erbjöd sig att göra boendekalkyl, sade att W.A skulle upprätta en sådan dels, att W.A ringde till K.H och ville ha en värdering utförd på fastigheten vid vilket samtal även boendekalkylen diskuterades. J.L har under sanningsförsäkran uppgett att makarna L inte gett W.A uppdrag att sköta kontakterna med K.H utan att de vände sig till henne endast för att hon hade mer kunskap och att de ville ha hjälp med att erhålla handpenning och kontantdelen av slutlikviden. W.A har omvittnat att hon inte företrädde makarna L i samtliga ekonomiska frågor i samband med fastighetsköpet utan endast biträdde dem i samband med upptagandet av lån i S-E-Banken. Även i dessa delar skiljer sig parternas uppgifter om vad som förekommit och TR:n finner inte att K.H förmått visa att hennes uppgifter är de riktiga. Hon har inte haft rätt att förlita sig på att makarna L själva, biträdd av W.A, skulle ta reda på vilken betydelse betalningsanmärkningen kunde ha vid ett övertagande av lån. K.H kan därför inte anses vara fritagen från sitt ansvar som mäklare att se till att köpet villkorades.

Med hänsyn till ovanstående finner TR:n att K.H av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som mäklare då hon inte tillsåg att köpet villkorades av att makarna L fick överta de befintliga lånen. K.H har inte visat att makarna L skulle ha beviljats erforderlig kredit genom att begära omprövning av Svensk Fastighetskredits beslut eller genom lån hos annat kreditinstitut. Hon skall därför jämlikt 14 § mäklarlagen ersätta J.L och P.L den skada de lidit med anledning härav.

HovR:n (hovrättslagmannen Eklycke, hovrättsråden Palmcrantz och Fergenius, referent, samt tf hovrättsassessorn Ålander) anförde i dom d 28 okt 1994: Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder och omständigheter till stöd för sin talan som vid TR:n. De har också till utveckling av sin talan anfört i allt väsentligt detsamma som vid TR:n. J.L och P.L har här dock tillagt att J.L vid kontraktsskrivningen begärde att köpet skulle villkoras av att makarna L:s bostadsrättslägenhet blev såld, men att säljarna - makarna H - inte gick med på detta. Vidare har de tillagt att J.L:s mor upprättade en boendekalkyl åt dem.

K.H (ombud advokaten L.D) överklagade och yrkade att J.L:s och P.L:s talan skulle ogillas.

J.L och P.L (ombud för båda advokaten C.H) bestred ändring.

Betänkande

HD (JustR:n Vängby, Gregow, Nyström, Thorssen, referent, och Regv.er) beslöt följande dom: Domskäl. Som domstolarna funnit kan skadeståndsskyldighet för K.H inte komma i fråga på den av J.L och P.L i första hand åberopade grunden att hon inte före kontraktsskrivningen förvissat sig hos presumtiva långivare om att makarna L skulle komma att godtas som låntagare.

K.H har, som skäl för sitt påstående att hon inte vid fullgörande av uppdraget som fastighetsmäklare varit försumlig genom att inte verka för att köpet villkorades av att makarna L fick överta samtliga lån, åberopat i huvudsak följande. Hon har för makarna I. nämnt att köp kunde göras beroende av villkor men att det inte lät sig göras i det aktuella fallet på grund av säljarnas inställning, då dessa ville få ett bindande köp till stånd före utgången av 1990. Hon har vidare vid genomgången av kontraktet påpekat för makarna L att suspensiva villkor saknades och att köpet inte kunde frånträdas utan skadeståndsansvar. Makarna L har vägrat lämna henne uppgifter om sin ekonomiska situation med hänvisning till att J.L:s mor, bankkamreren W.A, skulle hjälpa dem att ombesörja finansieringen och hade upprättat en boendekostnadskalkyl. J.L har om betalningsanmärkningen endast uppgivit att den avsåg ett mindre belopp och att W.A ansåg den vara en bagatell som inte skulle försvåra upptagandet av lån. Med hjälp av W.A upptog makarna L ett topplån utan säkerhet om 288 619 kr, vilket visar att de bedömdes som kreditvärdiga. - Skulle man i en situation som den föreliggande kräva att mäklaren skall tillse att suspensiva villkor förs in i kontraktet leder det till ett orimligt resultat som rubbar balansen i kontraktet på säljarens bekostnad; mäklaren är skyldig att beakta båda parters intressen. - Även om det skulle anses att K.H inte fullgjort vad som ankommer på henne bestrids att försummelsen orsakat J.L och P.L ekonomisk skada. Det åligger J.L och P.L att visa att ett suspensivt villkor hade kunnat införas i kontraktet. Om det inte varit möjligt till följd av säljarnas inställning föreligger inte adekvat kausalitet mellan skadan och försummelsen. Makarna L har varit passiva inför Svensk Fastighetskredits avslagsbeslut och inte utverkat en omprövning. De kunde också ha begärt att Spintab skulle ta över lånet eftersom Spintab redan beviljat övertagande av bottenlånet och ansåg dem kreditvärdiga.

I 10 § 1984 års lag---se HD:s dom i det under I refererade målet - - - inte vill fullfölja.

Det förhållandet att en säljare har förklarat för mäklaren att han inte godtar villkor av förevarande slag befriar inte mäklaren från att upplysa köparen om konsekvenserna av att köpeskillingen inte kan betalas och råda honom till hur han bör handla.

I förevarande fall är det ostridigt att finansieringen av köpet inte var klar när köpekontraktet skrevs och att K.H vid de diskussioner som föregick kontraktet underlät att föra fram frågan om att villkora köpet av att makarna L fick överta befintliga lån. Hon måste därmed i princip anses ha försummat vad 13 § 1984 års lag om fastighetsmäklare ålägger henne. Detta ändras inte vare sig av att makarna L själva tog upp frågan om att villkora köpet av att deras bostadsrättslägenhet blev såld men ändå accepterade att något sådant villkor på grund av säljarnas inställning inte fördes in i kontraktet eller av att säljarna, som vägrat att villkora köpet på annan grund, måhända skulle ställa sig negativa även till en villkorsklausul avseende övertagande av lånen.

Mäklarens plikt att föra villkorsfrågan på tal kan tänkas i ett konkret fall upphöra på grund av särskilda omständigheter, t ex begränsningar i mäklaruppdraget. Enbart det förhållandet att makarna L sade till K.H att de själva skulle ordna finansieringen kan dock inte befria henne från skyldigheten att påpeka behovet av en villkorsklausul. Det hade från köparnas synpunkt varit motiverat att i kontraktet föra in ett villkor som gav dem möjlighet att frånträda köpet, om finansieringen av någon anledning inte kunde ordnas. I enlighet med vad HD nyss framhållit hade en sådan klausul också legat i säljarnas intresse. K.H har ostridigt inte verkat för att ett sådant villkor skulle föras in i kontraktet, och hon har därmed av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som mäklare, vilket enligt 14 § 1984 års lag grundar skadeståndsskyldighet.

Vad angår K.H:s invändningar i övrigt delar HD HovR:ns bedömning.