RH 2012:69

A.B. yrkade vid tingsrätten att U.D. till henne skulle betala 217 835 kr jämte ränta.

U.D. motsatte sig yrkandet. U.D. å sin sida yrkade att M.J. till henne skulle betala vad hon kunde åläggas att betala till A.B.

M.J. motsatte sig yrkandet.

Käromålen handlades i en gemensam rättegång.

A.B. åberopade som grund för sin talan mot U.D. följande: Rätt till inomkontraktuellt skadestånd föreligger på grund av kontraktsbrott från U.D:s sida, då hon inte har fullföljt köpet. A.B. har tvingats sälja fastigheten till annan person för en köpeskilling understigande det belopp hon hade rätt till enligt köpekontraktet med U.D. Hon har begränsat sin skada genom att överenskomma med mäklaren att denna inte ska ta ut dubbelt mäklararvode.

Köpekontraktet strider inte mot tro och heder enligt 33 § avtalslagen (1915:218) och ska inte anses oskäligt enligt 36 § samma lag på sätt som U.D. gjort gällande.

U.D. åberopade som grund för sin ståndpunkt gentemot A.B. följande: Innehållet i köpekontraktets §§ 3 och 9 ska inte gälla, då åberopandet av innehållet strider mot tro och heder enligt 33 § avtalslagen. U.D. har aldrig erhållit något lånelöfte och det är mäklaren som ska kontrollera att sådant löfte finns. Mot bakgrund av den information U.D. har lämnat, borde M.J. ha förstått att U.D. inte haft ekonomiska medel för att genomföra köpet. A.B. har haft eller måste antas ha haft vetskap om dessa omständigheter vid kontraktstillfället, oavsett om hon var i god tro eller inte.

Innehållet i köpekontraktets §§ 3 och 9 ska lämnas utan avseende, då villkoren är oskäliga med hänsyn till omständigheterna vid avtalets tillkomst enligt 36 § avtalslagen. U.D. har lurats att skriva på köpekontraktet under förevändning att annan köpare stod beredd att skriva avtal. Vidare har M.J., som har att beakta båda parters intressen, inte på något sätt biträtt U.D. med att reda ut förutsättningarna för köpet.

U.D. åberopade som grund för sitt yrkande mot M.J. följande: M.J. har åsidosatt flera av sina åligganden som fastighetsmäklare. Hon har underlåtit att tillhandahålla de råd och upplysningar som behövs, underlåtit att beakta båda parters intressen och utan giltigt skäl underlåtit att tillhandahålla en skriftlig boendekostnadskalkyl. M.J. har utverkat ett bud från U.D. med angivande av att annat bud på visst belopp fanns, trots att så inte varit fallet. M.J. har känt till att U.D. behövde banklån för att kunna finansiera köpet av fastigheten, men trots detta inte verkat för att köpet skulle villkoras av banklån. Hon har inte informerat U.D. om betydelsen av ordet ”lånelöfte” eller försäkrat sig om att hon kände till termen. M.J. har heller inte tagit del av eller begärt att få ta del av ett bindande lånelöfte från bank på erforderligt belopp.

M.J. åberopade som grund för sin ståndpunkt följande: I första hand görs gällande att M.J. har fullgjort sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400) i samband med att U.D. undertecknade köpekontraktet. Hon har vidare inte varit vårdslös när fastigheten slutligen såldes till en annan spekulant.

I andra hand görs gällande att det inte föreligger någon adekvat kausal skada till denna eventuella vårdslöshet. Skadan har i sin helhet orsakats av U.D.

I tredje rummet görs gällande att U.D. genom sitt agerande varit medvållande i sådan grad att ett eventuellt skadestånd ska jämkas till 0 kr. U.D. har vid sina kontakter med M.J. klart och tydligt redogjort för sin goda ekonomi och låtit meddela att hon beviljats ett lånelöfte. Det är dessa uppgifter, vilka sedermera har visat sig vara felaktiga, som har medfört att eventuell skada uppkommit och inte M.J:s agerande.

Till utveckling av sin talan anförde parterna bl.a. följande.

A.B.: Utgångsbudet på fastigheten låg på 2 295 000 kr. Den 6 april 2009 lämnade U.D. ett bud på 2 600 000 kr. M.J. kontaktade A.B. och lämnade information om budet, och A.B. uppgav i sin tur att hon vid en snabb affär ville ha 2 700 000 kr för fastigheten. M.J. kontaktade återigen U.D. som då lämnade ett bud på 2 650 000 kr. A.B. kom därefter att acceptera budet och kontrakt skrevs samma dag.

M.J. har inte forcerat fram försäljningen av fastigheten. Hon har, enligt egen uppgift, informerat U.D. om att hon avsåg att annonsera visning av fastigheten under påskhelgen den 10-11 april 2009 om inte något köpekontrakt kom att undertecknas. U.D. var den som kontaktade M.J. och insisterade på att visningen skulle ställas in. Det stod U.D. helt fritt att underteckna kontraktet eller att avvakta visningen och utfallet av den. U.D. uppgav inför köpet att hon fått ett muntligt lånelöfte från banken, vilket antecknades i kontraktet. A.B. hade ingen anledning att misstro U.D:s uppgifter.

Vid kontraktsskrivningen presenterade M.J. ett redan färdigformulerat och utskrivet kontrakt för partema, vilket torde vara det normala i sammanhanget. M.J. gick igenom kontraktet noggrant och svarade på parternas frågor om detsamma.

A.B. har ingen kunskap om exakt vilka åtgärder som vidtas vid försäljning av en fastighet, varför hon anlitade en mäklare. Hon har därför inte noterat om någon boendekostnadskalkyl har upprättats för U.D. Däremot har A.B. inför att hon skulle sälja fastigheten lämnat information om driftskostnader och andra uppgifter av betydelse till M.J.

Eftersom kontraktsbrottet var väsentligt för A.B. hävde hon köpekontraktet och fastigheten såldes den 10 maj 2009 till annan person för en betydligt lägre köpeskilling.

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har den 26 maj 2010 gjort bedömningen att M.J. inte åsidosatt sina skyldigheter eller varit vårdslös vid förmedlingen av fastigheten, varför U.D. inte har rätt till ersättning av M.J. Av de inlagor som ingivits av U.D:s ombud till FRN framgår att U.D. uppgett att hon inför köpet meddelat att hon kunde få lån hos Swedbank.

U.D.: Fredagen den 3 april 2009 visades fastigheten för henne. Under helgen hade hon flera kontakter med M.J. Utgångspriset på fastigheten var 2 295 000 kr, vilket U.D. var beredd att betala. Sedan M.J. under helgen uppgett att A.B. var beredd att acceptera 2 500 000 kr lämnade hon ett sådant bud och uppfattade att de var överens. På måndagen uppgav M.J. dock att annan spekulant hade erbjudit 2 600 000 kr samt att U.D., om hon ville ha fastigheten, var tvungen att mycket snabbt lämna ett högre bud. U.D. erbjöd då 2 650 000 kr och det bestämdes att avtal skulle skrivas redan samma dag, dvs. den 6 april 2009.

Under måndagen försökte U.D. vid ett stort antal tillfällen få telefonkontakt med sin bank, Sparbanken Tanum, men fick inget svar. Hon infann sig ändå på mäklarkontoret samma dag, som överenskommet, tillsammans med sin sambo P. M. Hon förklarade tydligt att hon inte hade fått kontakt med banken och därför inte visste om hon kunde få banklån. Genom de uppgifter som U.D. lämnade har A.B. fått klart besked om att U.D. var i behov av banklån och att något sådant inte var säkerställt. U.D. kunde inte heller visa upp något lånelöfte.

M.J. viftade bort U.D:s information genom att konstatera att U.D., som ju var ägare av en annan fastighet, självklart skulle få banklån. U.D. instämde i att hon förmodligen skulle få det. Det talades om att avbryta mötet men M.J. sade att det skulle lösa sig ändå. M.J. instruerade henne att ta kontakt med banken redan nästa morgon. U.D. har inte tidigare mött uttrycket ”lånelöfte” och förstod inte innebörden av detsamma. Av de förklaringar som mäklaren lämnade drog hon slutsatsen att formuleringen innebar att hon lovade att redan nästa morgon kontakta banken och begära lån.

Kontakterna med M.J. var forcerade. M.J. presenterade ett redan färdigformulerat och utskrivet kontrakt för parterna, i följd varav hänsyn vid utformandet av detsamma inte tagits till den information som U.D. lämnade. Köpekontraktet genomgicks ytligt och genomlästes i racerfart. Reglerna om skadeståndsskyldighet hann U.D. aldrig uppfatta. Hon undertecknade också något som hon uppfattade som en uppställning av driftskostnader.

A.B. måste ha noterat att ingen boendekostnadskalkyl upprättades för U.D. Hon måste också ha noterat att det i köpekontraktet angavs att lånelöfte från bank förelåg.

U.D. sökte banklån och fick följande dag besked om att lån inte beviljats, vilket hon omedelbart lät meddela M.J. Efter några dagar, den 15 april 2009, fick hon ett skriftligt avslagsbesked från banken och skrev omgående en handling med uppgift om att köpet annullerats på grund av att banken sagt nej.

U.D. har aldrig lämnat något bud på 2 600 000 kr. Uppgiften är påhittad och den ingivna budhistoriken är konstruerad. Budhistoriken är inte dokumenterad i enlighet med mäklarfirmans rutiner. Vid firman tillämpas också strikt den regeln att en budhistorik alltid bilägges köpehandlingarna, vilket inte har skett i detta fall. Budhistoriken har manipulerats av M.J. före det att hon lämnade mäklarfirman.

U.D. utesluter inte att uppgiften om den andra spekulanten var osann och framförd i syfte att pressa upp hennes bud till en nivå långt över marknadspris. A.B. måste ha reagerat när hon begärde 2 295 000 kr för fastigheten samtidigt som den enda spekulant som enligt vad hon kände till hade erbjudit 2 650 000 kr.

Eftersom det, enligt vad M.J. uppgett, alltså fanns en annan spekulant som hade erbjudit 2 600 000 kr, borde fastigheten vid en med omsorg skedd försäljning ha inbringat i vart fall det priset. Med utgångspunkt i det utgångspris som förelåg och den försäljning som senare genomfördes, framstår det som klart att marknadspriset i själva verket låg på ca 2 300 000 kr.

Det åligger en mäklare, enligt 12 § fastighetsmäklarlagen, att beakta både säljarens och köpares intressen. Mäklaren ska, enligt 16 § samma lag, tillhandahålla de råd och upplysningar som kan behövas. När köparen, som i detta fall, är en konsument som avser att köpa en fastighet för enskilt bruk, ska mäklaren dessutom, enligt 18 §, tillhandahålla en skriftlig boendekostnadskalkyl. Vid uppsåtligt eller oaktsamt åsidosättande av reglerna i lagen blir mäklaren, enligt 20 §, skadeståndsskyldig.

Genom de uppgifter U.D. lämnade vid kontraktsskrivningen den 6 april 2009, måste M.J. ha fått klart besked om att U.D. var i behov av banklån för att kunna köpa fastigheten och att något sådant inte var säkerställt. Trots detta har hon i köpekontraktet låtit införa en klausul av innebörden att upptagande av banklån inte utgör någon förutsättning för köpet och att lånelöfte föreligger. M.J. ville inte ändra i det redan utarbetade och formulerade köpekontraktet. Hänsyn vid utformandet av kontraktet har därför inte tagits till den information som U.D. lämnade vid kontraktsskrivningen.

Det förhållandet att M.J. uppmanade U.D. att omgående ta kontakt med banken, visar att hon har förstått att något lånelöfte inte förelegat. Under alla förhållanden skulle detta stått klart för M.J. om hon hade gått igenom U.D:s ekonomiska förhållanden, vilket hon måste göra för att uppfylla sin skyldighet att upprätta en skriftlig boendekostnadskalkyl. Fastighetsinnehav innebär inte i sig att kreditvärdighet föreligger, eller ens att möjlighet att ställa säkerhet föreligger.

Under kontraktsskrivningen förelades U.D. ett stort antal handlingar av M.J. Hon utesluter inte att hon kan ha undertecknat handlingen med avstående från boendekostnadskalkyl. U.D. har dock inte medvetet avstått från boendekostnadskalkyl.

M.J. kan inte utgå från att en konsument känner till den närmare innebörden av uttrycket ”lånelöfte”. För att ett sådant löfte ska vara bindande för en bank ska det vara skriftligt och ange vilket belopp som skulle kunna lånas. När en konsument uppger sig ha ett lånelöfte från en bank åligger det fastighetsmäklaren att, i båda parters intresse, ta reda på vad vederbörande menar och i förekommande fall begära att få se handlingen och granska densamma. Det har M.J. inte gjort. M.J. har också haft skyldighet att avråda U.D. från att underteckna kontraktet före det att ett skriftligt och bindande lånelöfte föreligger.

Bedömningen av FRN bygger på ofullständig bild av händelseförloppet. Flera förhållanden av betydelse saknas.

M.J.: Vid visning av fastigheten den 3 april 2009, gav U.D. sken av att hon kunde finansiera köpet. Hon uppgav att hon var egen företagare och poängterade att hon sedan tidigare ägde andra fastigheter, värderade till omkring 3 500 000 kr. Hon förhörde sig om säljarens förväntningar på affären och bad M.J. uppskatta ett slutpris på fastigheten vid en eventuell budgivning. M.J. förklarade att hon omöjligen kunde ange ett slutpris, men att A.B. hade höga förväntningar på affären. Följaktligen uppgav U.D. att hon ville köpa fastigheten före budgivning. M.J. upplyste om att något sådant förutsatte en snabb affär och poängterade flera gånger att detta i sin tur förutsatte att finansieringen var ordnad. Hon förklarade att hon alltid är tvungen att fråga om finansieringen och om lånelöfte finns, oavsett om spekulanten förefaller vara stadd i kassa eller inte. U.D. uppgav då att hon hade fått lånelöfte hos Sparbanken Tanum. M.J. nämnde att det fanns andra spekulanter som visat intresse för fastigheten, men att något konkret bud inte förelåg. Efter avslutad visning bad hon U.D. att återkomma följande måndag. M.J. hörde inget från U.D. under helgen.

Måndagen den 6 april 2009 återkom U.D. med ett bud på 2 600 000 kr. Budet framfördes samma dag till A.B., som i sin tur lämnade ett motbud till U.D. på 2 700 000 kr med motiveringen att det fanns en annan spekulant som bokat in sig för visning.

A.B. och U.D. enades slutligen om 2 650 000 kr och om att U.D. skulle avstå från energideklaration. M.J. betonade återigen vikten av att finansieringen var ordnad, och U.D. i sin tur försäkrade att finansieringen inte var något problem.

I samband med kontraktsskrivningen förklarade M.J. att köpet inte skulle villkoras av att köparen kunde få banklån, eftersom U.D. ju uppgett att lånelöfte fanns och att finansieringen var ordnad. Detta nämndes i samband med att de gick igenom § 3 i köpekontraktet. U.D. nämnde aldrig att hon inte fått kontakt med banken.

M.J. läste upp samtliga paragrafer i köpekontraktet, vilket var färdigformulerat vid kontraktsskrivningen. Det förekommer i princip aldrig att mäklaren författar kontraktet i parternas närvaro. Hon har inte någon som helst minnesbild av att U.D. tvekade eller var osäker på om hon kunde få banklån. U.D. informerades, som lagen kräver, om sin rätt till en boendekostnadskalkyl. Hon tackade nej och undertecknade ett avstående från boendekalkyl.

Budhistoriken har registrerats på sedvanligt sätt, och denna måste inte alltid biläggas köpekontraktet. M.J. har bytt arbetsgivare sedan tillfället för den aktuella förmedlingen, vilket medfört att hon inte haft tillgång till budhistoriken och därmed inte heller haft möjlighet att manipulera den.

När köpet slutligen hävdes försökte M.J. hjälpa A.B. att begränsa skadan av U.D:s kontraktsbrott. Omförsäljningen av fastigheten har skett med vederbörlig omsorg i syfte att nå ett så gott försäljningsresultat som möjligt.

FRN avslog den 26 maj 2010 U.D:s begäran om ersättning, och konstaterade att hon inte förmått visa att M.J. agerat vårdslöst i samband med förmedlingen av fastigheten. FRN poängterade att om U.D. förmått visa att M.J. agerat vårdslöst skulle ersättningen ha jämkats till 0 kr, eftersom U.D. vilselett M.J. om sina ekonomiska förhållanden.

I tingsrätten hördes A.B., U.D. och M.J. under sanningsförsäkran. Vittnesförhör hölls med P. M. och med mäklaren S. O. J.

Parterna åberopade viss skriftlig bevisning.

Parterna bekräftade i förhören vad som antecknats för var och en av dem ovan. De tillade bl.a. följande.

A.B.: Hon var inte med på visningen den 3 april 2009 men M.J. ringde efteråt och berättade att U.D. var mycket intresserad av fastigheten, att hon var en seriös spekulant och att hon hade ett lånelöfte från Sparbanken. Eftersom det var kort om tid att stoppa de planerade visningarna under påskhelgen bestämdes på måndagen att de skulle skriva kontrakt redan samma kväll. Det var inga fler visningar av fastigheten. På kvällen träffades de på M.J:s kontor och gick igenom det färdigskrivna kontraktet. Hon fick intryck av att U.D. var en världsvan person som gjort affärer tidigare. De gick igenom och signerade varje kontraktssida. Det var ingen diskussion om att U.D. inte fått kontakt med banken. Om hon berättat det hade de ju inte kunnat gå vidare och skriva kontrakt.

U.D.: Hon såg annonsen och fick komma på visning den 3 april 2009. Hon blev mycket intresserad av huset. Det var ingen diskussion om lånelöfte eller tal om hennes ekonomi. Dagen därpå ringde hon M.J. och lade ett bud motsvarande utgångspriset. Senare bjöd hon 2 650 000 kr. M.J. frågade inte hur hon skulle finansiera köpet. Hon har inte sagt att hon hade något lånelöfte. Hon kan ha sagt att hon förmodligen kommer att få lån eftersom hon hade goda kontakter med banken. När hon försökte ringa banken på måndagen, var det upptaget hela dagen. Hon upplyste M.J. om detta när de möttes på kontoret men M.J. sade att hon kunde skriva på kontraktet ändå och sade åt henne att kontakta banken nästa dag. Vid genomgången av kontraktet uppfattade hon inte villkoren om lånelöfte eller skadeståndsskyldighet. Hon var så säker på att hon skulle få lån att hon kanske inte lyssnade tillräckligt vid genomgången. Hon missförstod vad en boendekostnadskalkyl var. Hon trodde att den avsåg kostnaderna för huset och sade därför att hon inte behövde någon sådan kalkyl. Hon hade tidigare lagt bud på omkring 1 800 000 kr på ett annat hus. Hon var då i kontakt med banken och fick besked att återkomma när hon bestämt sig för ett hus. Hon uppfattade då att det var tveksamt om hon kunde få lån. Hon hade inga andra inkomster utöver sin pension.

M.J.: När fastigheten annonserats ut till försäljning blev hon kontaktad av U.D. som ville komma på visning före de planerade visningarna under påskhelgen. U.D. frågade hur hon skulle göra för att få köpa fastigheten utan att visningarna hölls och fick besked att hon fick lägga ett bud och att det fick vara högre än det begärda utgångspriset. Hon fick också besked att finansieringen måste vara ordnad och att köpet inte kunde vara villkorat av egen fastighetsförsäljning eller nya lån. Hon fick till svar att finansieringen var klar och att U.D. hade ett lånelöfte från Sparbanken Tanum. Hon frågade inte om vilket belopp hon hade lånelöfte på och bad inte heller att få se något skriftligt löfte. Hon fick intryck av att U.D. var världsvan. U.D. nämnde inte att hon var sjukpensionär. När de möttes på hennes kontor på kvällen för att skriva kontrakt berättade U.D. inte att hon inte fått kontakt med banken. Om hon hört det hade det varit omöjligt att fortsätta mötet. Hon har inte sagt att U.D. kunde skriva på kontraktet ändå. Hon uppmanade U.D. att kontakta banken nästa dag, vilket hon alltid gör efter att ett kontrakt skrivits. Det fanns ingen annan budgivare än U.D. Budgivningshistoriken kan inte manipuleras i efterhand.

U.D. överklagade domen i den del som avsåg hennes talan mot M.J. och yrkade att hovrätten skulle förplikta M.J. att till henne betala 217 835 kr jämte på visst sätt beräknad ränta.

M.J. bestred ändringsyrkandena.