NJA 1999 s. 35

Domskäl

TR:n (rådmannen Jesperson och hovrättsassessorn Skeppstedt) anförde i dom d 24 maj 1996: Bakgrund. KB Bärnstenen (Bärnstenen) var ägare till fastigheterna Hernhutaren 6 och 18 i Göteborg (Grandhuset). Bärnstenen önskade utveckla fastigheten till en "köpgalleria" och hade anlitat E.L. för att ombesörja det. Som ett led i dessa strävanden hade Bärnstenen tecknat hyreskontrakt med E.L. avseende hela fastigheten. Det ankom sedan på E.L. att teckna andrahandskontrakt med de hyresgäster som han kunde finna.

Enligt ett hyresavtal, daterat d 5 respektive d 8 maj 1987, hyrde AB Lindex som ändrat firma till Lindica AB (nedan Lindica), som andrahandshyresgäst en lokal av E.L. i Grandhuset från och med d 1 sept 1987. Av hyresvillkoren framgår, att avtalstiden löpte till d 1 okt 1996 och att hyrestiden förlängdes med fem år, om avtalet inte sades upp två år före avtalstidens utgång. Enligt ett avtal, daterat d 2 juni 1987, nedan kallat juniavtalet, se bilaga 1 (här utesluten men juniavtalet är återgivet i HD:s dom; red:s anm), hade Lindica och Bärnstenen slutit en överenskommelse med avseende på vad som skulle gälla mellan Bärnstenen och Lindica för det fall att E.L:s hyresrätt upphörde. Hur detta avtal skall tolkas är tvistigt i målet.

E.L:s hyresavtal med Bärnstenen avseende ifrågavarande lokal har av E.L. förverkats till följd av ogulden hyra och har upphört att gälla d 30 sept 1992, dvs från och med fjärde kvartalet 1992.

Yrkanden m m. Bärnstenen har yrkat, att TR:n måtte förplikta Lindica att till Bärnstenen utge 9 164 278 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen å kvartalsvis förfallna hyresbelopp, angivna som saldoposter i bilagda uppställning, bilaga 2 (här utesluten; red:s anm), tills betalning sker. Lindica har bestritt käromålet.

Lindica har vitsordat skäligheten av vad som yrkats i och för sig och särskilt angett att bolaget inte har någon erinran mot att hela yrkandet prövas trots att hyran avseende tredje kvartalet 1996 ännu ej förfallit till betalning.

Bärnstenen har som grund för sin talan anfört: Yrkat kapitalbelopp avser skadestånd motsvarande uteblivna hyror, med avdrag för vad Bärnstenen erhållit eller kommer att erhålla från annan, fr o m fjärde kvartalet 1992 t o m tredje kvartalet 1996. Skadeståndsyrkandet motsvarar den hyra som Bärnstenen skulle ha erhållit från Lindica om Lindica uppfyllt sin skyldighet att inträda i hyresförhållande med Bärnstenen när E.L:s hyresavtal upphörde d 30 sept 1992, dvs från och med fjärde kvartalet 1992. Genom juniavtalet har Lindica åtagit sig att i E.L:s ställe inträda i hyresförhållande med Bärnstenen om E.L:s avtal med Bärnstenen av någon anledning skulle komma att upphöra före hyrestidens slut år 1996. E.L:s hyresavtal med Bärnstenen avseende ifrågavarande lokal är sedan d 30 sept 1992 förverkat till följd av ogulden hyra. Bärnstenen har sökt begränsa sin skada genom att hyra ut lokalerna till annan.

Lindica har som grund för bestridandet anfört: Juniavtalet innebär inte att Lindica vid något tillfälle, vare sig under hyrestiden eller därefter, har någon skyldighet att inträda i hyresförhållande med Bärnstenen. Det utgör endast ett besittningsskydd till andrahandshyresgästen Lindicas förmån för det fall E.L:s förstahandsavtal med Bärnstenen skulle upphöra. Avtalet ger Lindica rätt att sitta kvar i den hyrda lokalen även om E.L:s hyresförhållande med Bärnstenen skulle upphöra. Det utgör en del av det ursprungliga mellan Lindica och E.L. ingångna hyresavtalet. Avsikten med avtalet var att det skulle utgöra ett skydd för andrahandshyresgästen att kunna sitt kvar i de hyrda lokalerna även om förstahandshyresgästens hyresförhållande med fastighetsägaren upphörde.

Utveckling av talan.

Bärnstenen har anfört: Lindica har såsom andrahandshyresgäst av E.L., förstahandshyresgäst, förhyrt ifrågavarande lokal för försäljning av kläder m m; fastigheten ägs av Bärnstenen. Vid den tidpunkten var Lindica starkt inriktat på expansion. Lindica fick betala en summa direkt till E.L. för att få teckna kontrakt, en så kallad nyckelpeng. I anslutning till andrahandsavtalet i maj 1987 träffades juniavtalet mellan Bärnstenen såsom fastighetsägare och Lindica såsom andrahandshyresgäst av innebörd att Lindica ägde rättighet och skyldighet att i E.L:s ställe inträda i hyresförhållandet med Bärnstenen om E.L:s avtal med Bärnstenen av någon anledning bringades att upphöra före hyrestidens utgång d 1 okt 1996. Juniavtalet fogades som bilaga till hyreskontraktet mellan E.L. och Lindica.

Vid förhandlingarna som föregick hyresavtalet 1987 var inte Lindica berett att etablera en ny butik, med de kostnader det skulle föra med sig, utan att erhålla besittningsskydd. Bärnstenen å sin sida accepterade att avtala om besittningsskydd under förutsättning att avtalet blev ömsesidigt, dvs att det även medförde skyldighet för Lindica att träda in som förstahandshyresgäst, om E.L:s avtal med Bärnstenen upphörde. Vid förhandlingarna med Lindica företräddes Bärnstenen av B.P. Lindica företräddes av S-I.C., den sistnämnde ibland biträdd av Å.M. och I.B.. Bärnstenen krävde i ett inledande skede ett åtagande från Lindica att ingå i hyresavtal med Bärnstenen för ytterligare en femårsperiod efter 1996, för vilken period hyran skulle regleras efter då marknadsmässiga grunder. Lindica var inte berett att åtaga sig mer för tiden efter 1996 än förlängning av hyresavtalet på oförändrade villkor. Lindicas syfte med att ingå i avtal med Bärnstenen var att komma i samma situation som om Lindica varit förstahandshyresgäst, ett syfte som var väl förenligt med Bärnstenens krav på ömsesidighet i avtalsförhållandet.

E.L. har inte kunnat fullfölja sina åtaganden mot Bärnstenen varför E.L:s hyresrätt förverkats till följd av ogulden hyra. E.L. har inte inom i lagen angiven tid återvunnit hyresrätten till lokalen i fråga. Bärnstenen har därför med stöd av juniavtalet gjort gällande skyldighet för Lindica att inträda i E.L:s ställe som förstahandshyresgäst till Bärnstenen.

Hyresförhållandet mellan Bärnstenen och E.L. reglerades ursprungligen av ett hyreskontrakt av d 5 nov 1986. Avtalet upptar under rubriken "Särskilda bestämmelser" skyldighet för E.L. att ställa av fastighetsägaren godkänd säkerhet för ett års löpande hyra jämte fastighetsskatt, att vara fastighetsägaren tillhanda senast d 1 febr 1987. E.L. infriade denna säkerhet genom att ställa en bankgaranti från dåvarande PK-banken, daterad d 30 jan 1987. Bankgarantin var ekonomiskt betungande för E.L. och han ville under våren 1987 bli befriad från densamma. E.L. anförde därvid en möjlighet för Bärnstenen att långsiktigt knyta Lindica m fl betydande hyresgäster till fastigheten som sådan, och inte endast som hyresgäster till E.L., varigenom behovet av bankgaranti för hyran inte längre skulle föreligga.

Efter E.L:s framställan inleddes förhandlingar mellan Bärnstenen och Lindica. Lindica och B.P. upprättade och framlade förslag i maj respektive juni 1987. Avtalsförslagen ger - tillsammans med ett brev från Lindica av d 1 juni 1987, undertecknat av S-I.C., där det framgår att Lindica syftade till att försättas i samma situation som en förstahandshyresgäst - klart uttryck för att Lindica, om E.L:s hyresavtal skulle upphöra före d 1 okt 1996, hade skyldighet att inträda i hyresförhållandet med Bärnstenen på villkor som vid juniavtalets ingående gällde mellan E.L. och Lindica.

Sedan Bärnstenen vid samma tidpunkt träffat liknande överenskommelse med bland andra JC-kedjan, utfäste sig Bärnstenen att avstå från bankgarantin, förutsatt dock att E.L. rättidigt erlade full hyra till Bärnstenen för 4:e kvartalet 1987. Bankgarantin återlämnades till E.L. d 12 okt 1987.

Lindica har anfört: Det är riktigt att Lindica med E.L. ingått det av Bärnstenen åberopade hyresavtalet från maj 1987. Juniavtalet är i efterhand fogat till hyresavtalet och utgör uppfyllande av det villkor som finns angivet under särskilda bestämmelser i hyresavtalet: "Hyresavtalet gäller under förutsättning att besittningsskyddshandlingar undertecknas av fastighetsägaren".

Bärnstenen upplät hela Grandhuset till E.L., som i sin tur bedrev andrahandsuthyrning till samtliga butiker och rörelseidkare i huset. Lindica, liksom vissa andra hyresgäster, begärde i samband med hyresförhandlingarna en möjlighet att påkalla att Bärnstenen skulle träda in som hyresvärd för det fall att E.L:s hyresrätt skulle komma att upphöra. Lindica var inte berett att etablera en ny butik utan att erhålla ett besittningsskydd, som en andrahandshyresgäst normalt saknar.

Under förhandlingarna mellan Lindica och Bärnstenen angående besittningsskydd hävdade Bärnstenen ursprungligen att bolaget, för det fall E.L:s hyresrätt skulle komma att upphöra, inte var berett att inträda i dennes hyresavtal med Lindica, utan i så fall endast var berett att förhandla om ett nytt hyresavtal. Lindica accepterade inte detta. Efter utväxlande av förslag till skrivning av besittningsskyddshandling tillbakavisade Lindica i ett brev d l juni 1987 till Bärnstenen ett förslag från Bärnstenen att Lindica skulle binda sig att ingå nytt hyresavtal med Bärnstenen för det fall att E.L:s hyresrätt skulle upphöra vid hyresavtalets utgång d 1 okt 1996. Lindica klargjorde i brevet att syftet med juniavtalet endast var att försätta Lindica i samma situation som om Lindica vore förstahandshyresgäst.

I den slutliga versionen av juniavtalet, som upprättades dagen efter Lindicas brev, frånföll Bärnstenen kravet på att Lindica skulle binda sig för att ingå avtal med Bärnstenen efter d 1 okt 1996. Juniavtalet innehåller inte heller något om att Lindica inte skulle ha varit berättigat att - med för Bärnstenen bindande verkan - avtala om ändringar och upphörande av hyresavtalet med E.L.. Detta diskuterades över huvud taget inte vid förhandlingarna. Juniavtalet innehåller inte något om att Lindica skulle behöva Bärnstenens samtycke för att träffa avtal med E.L. under hyresavtalets bestånd.

Lindica har inte förbundit sig att gentemot Bärnstenen inträda som förstahandshyresgäst och har inte ingått något avtal av denna innebörd. Lindica förnekar vidare att Bärnstenen skulle ha samtyckt till det av Lindica begärda besittningsskyddet endast under förutsättning att Lindica förband sig att träda in som förstahandshyresgäst mot Bärnstenen. Lindica har inte accepterat något sådant villkor. Lindica har inte accepterat bundenhet vid att träda in som förstahandshyresgäst mot Bärnstenen för ytterligare en femårsperiod efter 1996, ej heller under pågående hyrestid. Bärnstenen har aldrig ställt något krav på "ömsesidighet" i avtalsförhållandet. Juniavtalet utgör ett skydd för Lindica och innebär inte några förpliktelser.

I mars 1991 överlät Lindica med E.L:s samtycke andrahandsavtalet till Lindex Gulins Sverige AB (Lindex Gulins). Lindica informerade Bärnstenen om att hyresavtalet fortsättningsvis skulle gälla gentemot Lindex Gulins, i enlighet med överlåtelsen som d 15 mars 1991 godkänts av E.L.. Lindex Gulins överlät, också med E.L:s samtycke, i januari 1992 avtalet till ett annat bolag. Varken E.L. eller Lindicasidan ansåg för övrigt att Bärnstenen skulle vara berört av överflyttandet av hyresavtalet i mars 1991 eller av avtalet om Lindicas avträdande i januari 1992.

Det hyresavtal som gällde mellan Bärnstenen och E.L. är sannolikt tecknat efter bankgarantins utställande d 30 jan 1987, även om det är feldaterat till d 5 nov 1986. Av detta avtal framgår att erhållen bankgaranti skall återlämnas så snart hyran för fjärde kvartalet 1987 blivit erlagd. Bärnstenens beskrivning av att grunden för återlämnandet av bankgarantin var att Lindica skulle ha blivit "knuten till fastigheten" är därför en ren efterhandskonstruktion. Något sådant skäl för bankgarantins återlämnande har inte funnits. Det enda skälet för återlämnandet var att en rättslig skyldighet härom existerat så snart fjärde kvartalets hyra 1987 erlades. Att garantin uppenbarligen blivit återlämnad i början av oktober 1987 stämmer väl in på denna bild. Lindica fick del av det andra hyresavtalet - direkt från Bärnstenen - i god tid före det att Lindica ingick sitt avtal med E.L. d 5 maj 1987.

Bärnstenen har genmält: Det har förekommit två hyresavtal mellan Bärnstenen och E.L.. Det är i det ursprungliga avtalet som kravet på att ställa bankgaranti angivits. Det senare upprättade hyresavtalet (hyresavtal 2) är daterat d 5 nov 1986 och hänvisar bl a till sin bilaga 5, vilken undertecknats av E.L. och Bärnstenen d 8 april 1987, vilket visar att avtalet är tillbakadaterat. Kravet på bankgaranti avser således det ursprungliga hyresavtalet. I hyresavtal 2 talas också om erhållen bankgaranti, vilken ostridigt är utställd d 30 jan 1987. Hyresavtal 2 har tillkommit i tiden flera månader efter det att bankgarantin överlämnats till Bärnstenen och i en situation då Bärnstenen saknat varje annan anledning än Lindicas m fl hyresgästers knytning till fastigheten att avstå från den av E.L. ställda säkerheten för hyresavtalets rätta fullgörande.

Det förelåg således ett orsakssamband mellan att Lindica, JC-kedjan och Din Sko knöts till fastigheten och Bärnstenens tillmötesgående av E.L:s begäran att återfå tidigare ställd bankgaranti. I april 1987 förelåg mellan Bärnstenen och Din Sko AB respektive Mästersöm AB QCkedjan) avtal av i stort motsvarande innehåll som det nu omtvistade mellan Bärnstenen och Lindica, varigenom angivna hyresgäster bands till fastigheten. Bärnstenen hade berättigad anledning utgå från att också Lindica skulle komma att knytas till fastigheten, dvs att Lindica visavi Bärnstenen skulle ha de rättigheter och skyldigheter som tillkom en förstahandshyresgäst.

I sin egenskap av berättigad såväl som förpliktad avtalspart även i förhållande till Bärnstenen har Lindica - såvitt i målet är i fråga - inte kunnat sätta annan avtalspart i sitt ställe eller i övrigt ingå överenskommelser med E.L. som berör Bärnstenen utan Bärnstenens samtycke. Såvitt på Bärnstenen ankommer och i målet är fråga, föreligger sålunda alltfort ett hyresavtal mellan E.L. och Lindica.

Domskäl. I målet har åberopats skriftlig bevisning.

På begäran av Bärnstenen har dess ställföreträdare B.P. hörts under sanningsförsäkran. Vidare har på Bärnstenens begäran hörts som vittne E.L., Lindicas hyresvärd i det i målet aktuella andrahandshyresavtalet.

På Lindicas begäran har som vittnen hörts Lindicas dåvarande verkställande direktör och koncernchef S-I.C., etableringskonsulten I.B., ställföreträdaren för Mästersöm AB O.S. och Lindicas dåvarande etableringschef Å.M., den senare åberopad även av Bärnstenen.

Följande är ostridigt mellan parterna. Andrahandshyresavtalet mellan E.L. och Lindica beträffande lokalen i Grandhuset har avsett en tioårsperiod fram till d 1 okt 1996. Avtalet mellan Bärnstenen och E.L. har upphört d 30 sept 1992. I hyresavtalet mellan E.L. och Lindica har under "särskilda bestämmelser" angetts att avtalet gäller under förutsättning att besittningsskyddshandlingar undertecknas av fastighetsägaren, dvs Bärnstenen. I juniavtalet har intagits en bestämmelse som innefattar besittningsskydd.

Tvisten i målet rör frågan hur juniavtalet skall tolkas.

Bärnstenen har hävdat, att Lindica genom juniavtalet åtagit sig att i E.L:s ställe inträda i hyresförhållande med Bärnstenen i det fall att E.L:s avtal med Bärnstenen av någon anledning skulle komma att upphöra före hyrestidens slut år 1996. Lindica å sin sida har hävdat att avtalet endast utgör ett besittningsskydd till andrahandshyresgästen Lindicas förmån för det fall E.L:s förstahandsavtal med Bärnstenen skulle upphöra.

Enligt vad som framkommit i målet har juniavtalet tillkommit efter insatser från båda parter, där det inte går att säga vad i avtalstexten den ene eller den andre stått för. B.P. upprättade det första utkastet till juniavtalet och skickade det till S-I.C.. Handlingen har inte företetts i målet och det går inte att fastställa om stycke två och tre i det slutligajuniavtalet fanns med i utkastet. - Det förhållandet att de "kritiska" formuleringarna i juniavtalet också återfinns i Mästersöm AB:s och Din Sko AB:s avtal med Bärnstenen kan tolkas som att Bärnstenens företrädare författat dessa avsnitt. Parterna har i målet inte i sin processföring varit koncentrerade på att utröna orsaken till överensstämmelsen. Avtalet med Din Sko AB och Mästersöm AB är endast daterade april 1987 med maskin. Någon specificering för hand i samband med undertecknandet har varken gjorts av Bärnstenen, Din Sko AB eller Mästersöm AB. Det går således inte att säga när de upprättats, före eller efter Lindicas förhandlingar med Bärnstenen. Det är inte svårt att tänka sig att B.P. använt, av Lindicas företrädare författade formuleringar gjorda i samband med utbyte av avtalsutkast, som "mall", om det var han som skrev avtalen med Mästersöm AB och Din Sko AB. - Det är också i målet upplyst, att hyresgästerna i Grandhuset samverkat i en företagarförening. Det kan inte uteslutas att Din Sko AB och Mästersöm AB fått del av juniavtalet eller utkast därtill genom föreningens eller Lindicas försorg och att det är företrädare för Din Sko AB och Mästersöm AB som är upphovsmän till formuleringarna i de båda bolagens avtal med Bärnstenen.

Ingen part kan således sägas vara fader till juniavtalet.

Hur skall avtalet tolkas rent objektivt? Enligt stycket två i avtalet sägs, att om hyresförhållandet med E.L. "av någon anledning" bringas att upphöra före hyrestidens utgång år 1996 godkänner Bärnstenen att gällande hyresavtal mellan E.L. och Lindica skall överföras på Bärnstenen. I stycket tre i avtalet sägs, att Lindica i sin tur "förbinder sig" att låta Bärnstenen träda in som hyresvärd i E.L:s ställe.

Enligt TR:ns mening är ordalydelsen ej helt entydig. Att avtalet med E.L. bringats att upphöra är klart. I sådant fall har Bärnstenen godkänt att hyresavtalet mellan E.L. och Lindica skall överföras på Bärnstenen och Lindica i sin tur har förbundit sig att låta Bärnstenen träda in som hyresvärd i E.L:s ställe. Avtalstexten tyder närmast på att avtalet - på sätt hävdats av Bärnstenen - är ömsesidigt. De "kritiska" formuleringarna är överhuvud taget svåra att förena med den tolkning av juniavtalet, som Lindica velat göra gällande.

Såvitt framgår av den muntliga bevisningen i målet har vid parternas förhandlingar frågan om vad som skulle gälla, om E.L:s hyresrätt gentemot Bärnstenen förverkats och Lindica önskade avflytta, inte uttryckligen berörts.

I.B., Å.M. och S-I.C. har under förhören förklarat att avsikten med hela juniavtalet var att eliminera de nackdelar som ett andrahandskontrakt innebar för Lindica. Deras uttalanden, satta i sitt sammanhang, har emellertid närmast givit vid handen att de vid ingående av juniavtalet överhuvudtaget inte reflekterat över Lindicas förpliktelser i den i föregående stycke beskrivna situationen. De har nu i efterhand kommit fram till att de aldrig skulle ingått avtalet om det hade den innebörden som Bärnstenen påstår att det har. Deras slutsatser synes starkt präglade av den numera förvärvade insikten att Grandhuset inte var en lämplig etablering för Lindica. Om de vid den aktuella tidpunkten, då Lindica expanderade kraftigt och till och med var berett att betala nyckelpeng för att komma in i Grandhuset, ställts inför ett val att acceptera ett avtal av den innebörd som Bärnstenen gör gällande i målet eller avstå från hyreskontrakt, är det inte säkert att Lindicas företrädare avböjt Bärnstenens förslag. Eftersom allting tyder på att Lindica hade långsiktiga mål med sin etablering i Grandhuset, finns egentligen ingenting som talar för att de skulle sagt nej till ett sådant krav, om de förstått att det var det som Bärnstenen ville.

Av brevet daterat d 1 juni 1987 från S-I.C. framgår, att Lindica ville bli försatt i samma situation som en förstahandshyresgäst. Av den formuleringen kan några slutsatser inte dragas av Lindicas avsikt med juniavtalet En förstahandshyresgäst har ju både skyldigheter, som de Bärnstenen gjort gällande i målet, och rättigheter, i form av besittningsskydd. Eftersom S-I.C. också i brevet benämner juniavtalet besittningsskyddshandling leder det för långt att tolka brevet som att Lindica önskade ikläda sig nämnda skyldighet.

Det går således inte att utröna någon egentlig partsvilja på Lindicas sida vid tidpunkten för avtalsslutet.

B.P. har uppgett bl a: Det är alldeles klart att Lindica förstått att Bärnstenen ville ha ett ömsesidigt avtal. Han kan inte säga precis hur han sade, men det var klart att det skulle vara ett avtal som både Lindica och Bärnstenen hade nytta utav. Det var ingen diskussion om att det skulle vara ömsesidigt, det står ju i avtalet. Det var en självklar utgångspunkt för B.P. att det skulle vara så. Han hade aldrig skrivit ett avtal som var ensidigt och sedan släppt E.L:s bankgaranti. Så dum är han inte. Det står direkt i avtalet vad som skall gälla, vilka skyldigheter som parterna har mot varandra. Lindica måste ha förstått att det var ömsesidigt, de var ju förståndiga människor.

Av B.P:s uppgifter får i vart fall anses framgå, att han med de "kritiska" avsnitten i juniavtalet avsett att ingå avtal av det innehåll som Bärnstenen gör gällande i målet. Denna ståndpunkt har vunnit visst stöd i de uppgifter som lämnats av E.L., där denne omvittnat, att B.P. aldrig skulle ha accepterat ett ensidigt avtal. Det kan sammantaget ej anses visat att B.P. insett att Lindica menat något annat med avtalet än B.P. gjort. B.P. kan således icke ha haft anledning att uppfatta avtalet på annat sätt än han hävdat. Med hänsyn härtill bör avtalet ges det innehåll Bärnstenen gjort gällande. Lindica har sålunda varit skyldig att inträda i det hyresavtal E.L. hade med Bärnstenen. Vid denna utgång är vad som yrkats i målet ostridigt. Käromålet skall därför bifallas.

Domslut

Domslut. Lindica AB skall till KB Bärnstenen betala 9 164 278 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen å kvartalsvis förfallna hyresbelopp, angivna som saldoposter i bilagda uppställning, se bilaga 2 (här utesluten red:s anm) tills betalning sker.

Chefsrådmannen Huldt var skiljaktig och anförde: Som bakgrund till tolkningen av juniavtalet vill jag erinra om följande ostridiga fakta. Fastighetens ägare Bärnstenen hade valt att organisera exploateringen av Grandfastigheten på så sätt att Bärnstenen hyrde ut fastigheten till E.L., som i sin tur fick svara för ombyggnaden och uthyrningen till det tämligen stora antal företag, som skulle hyra butikslokaler i fastigheten. Bärnstenen hade hyreskontrakt endast med E.L. och således inte med Lindica och de andra hyresgästerna. Lindica hade å sin sida hyresavtal endast med E.L.. Avtalstiden löpte till d 1 okt 1996. Genom ett särskilt tillägg till detta hyresavtal d 11 mars 1991 överfördes hyresavtalet med E.L:s godkännande från Lindica (med dåvarande firma AB Lindex) till Lindex Gulins Sverige AB som ingick i samma koncern. Därmed hade Lindica utträtt ur hyresförhållandet. Något särskilt godkännande härav från Bärnstenen inhämtades inte. Genom ett avtal d 24 jan 1992 godkände E.L. att Lindex Gulins Sverige AB mot en ansenlig ersättning överlät hyresavtalet till Anderna Invest AB med verkan från december 1991. Inte heller vid detta tillfälle inhämtades något godkännande från Bärnstenen. Även om man skulle betrakta den första överlåtelsen som en av organisatoriska hänsyn betingad formalitet utan juridisk betydelse har i vart fall den andra överlåtelsen inneburit att Lindica från december 1991 inte längre är hyresgäst i Grandfastigheten.

Det torde vara ostridigt att juniavtalet tillkommit på grund av att Lindica kände en oro för att teckna ett andrahandskontrakt och därför ville skaffa sig ett besittningsskydd såsom för en förstahandshyresgäst. Hyresavtalet mellan Lindica och E.L. anger också att avtalet gäller under förutsättning att "besittningsskyddshandlingar" undertecknas av fastighetsägaren. Det är utrett att företrädare för Lindica kontaktade B.P. som företrädare för Bärnstenen med begäran om en besittningsskyddshandling, att B.P. till en början var ovillig men att parterna efter att ha utväxlat ett flertal förslag till avtal slutligen enades om juniavtalet (domsbilaga 1). Det är vidare utrett att i stort sett likalydande handlingar undertecknats av Bärnstenen och Din Sko AB och Bärnstenen och Mästersöm AB redan i april 1987.

Den för tvisten mest kritiska formuleringen återfinns i juniavtalets stycke 3: "Lindex AB, Alingsås i sin tur förbinder sig att låta KB Bärnstenen träda in som hyresvärd i E.L:s ställe." En exakt likalydande formulering återfinns i avtalen med Din Sko och Mästersöm. På grund därav drar jag den slutsatsen att formuleringen fanns redan i det första avtalsutkastet, som ostridigt utarbetats av Bärnstenen. Stycket har sedan oförändrat stått kvar i följande utkast och influtit i det slutliga avtalet.

De i målet hörda personerna har samstämmigt uppgett att denna formulering inte blivit föremål för diskussion mellan parterna. Ändringarna i utkasten och parternas uppmärksamhet har gällt hyresvillkoren och frågan om en eventuell förlängning av hyresavtalet efter tioårsperiodens utgång.

En språklig analys av avtalstexten ger vid handen att stycke 3 inte kan läsas som ett självständigt stycke efter sin ordalydelse utan måste läsas ihop med föregående stycke. En förutsättning för att stycke 3 skall bli aktuellt är således i vart fall att hyresförhållandet (dvs Bärnstenens hyresförhållande) med E.L. upphör före hyrestidens utgång 1996. I sådant fall godkänner Bärnstenen att Lindicas avtal med E.L. överföres på Bärnstenen. Detta innebär att Lindica får sitta kvar som hyresgäst till hyrestidens slut, även om E.L. skulle falla bort, och utgör just ett sådant besittningsskydd som omtalats i Lindicas hyreskontrakt med E.L. och som Lindicas företrädare sagt sig eftersträva i kontakten med B.P.. Vad innebär då Lindicas åtagande att "låta Bärnstenen träda in som hyresvärd"?

B.P. har uppgett att han inte ville medge ett besittningsskydd om det inte också innebar "ömsesidighet" men han har inte närmare beskrivit på vilket sätt det skulle vara ömsesidigt. Parterna är ense om att förpliktelserna skulle vara ömsesidiga i den meningen att, om hyresavtalet överfördes på Bärnstenen, Lindica skulle betala hyra till Bärnstenen. B.P. har emellertid menat att ömsesidigheten skulle innebära en ovillkorlig skyldighet för Lindica att träda i hyresförhållande med Bärnstenen, om E.L. föll bort. Såsom redan sagts har B.P. inte klargjort detta för Lindicas företrädare och dessa har samstämmigt uppgett att avtalet inte skulle innebära en sådan skyldighet för Lindica utan endast en rättighet.

Enligt min mening är avtalet otydligt. Det kan inte tolkas helt enligt sin ordalydelse och det är svårt att såsom Lindica hävdar helt bortse från att det ålägger även Lindica en förpliktelse. En möjlig tolkning är att Lindica, om E.L. faller bort och Lindica sitter kvar i fastigheten, måste låta Bärnstenen träda in som hyresvärd för återstoden av hyresperioden. Skulle Lindica i sådant fall vilja frigöra sig från hyreskontraktet skulle Lindica följaktligen ha att uppta förhandlingar därom med Bärnstenen.

Det är utrett att Bärnstenens hyreskontrakt med E.L. upphört först d 30 sept 1992. Då hade Lindica redan lämnat fastigheten och var ej längre hyresgäst. Det är svårt att förena denna situation med uttrycket att Bärnstenen skall "träda in som hyresvärd". Uttrycket synes förutsätta ett pågående hyresförhållande. Bärnstenen har enligt egen uppgift först d 12 maj 1992 - alltså efter det att Lindica flyttat ut - underrättat Lindica om att E.L. släpade efter med hyror och att Lindica skulle kunna bli skyldigt att ta över hyresavtalet och först genom brev d 30 okt 1992 hållit Lindica ansvarig för hyrorna fr o m fjärde kvartalet 1992.

Lindicas företrädare har samstämmigt uppgett att Lindica eftersträvat ett besittningsskydd som skulle ge Lindica samma ställning som en förstahandshyresgäst. De har däremot inte närmare klargjort vad detta skulle innebära. Den mest iögonenfallande skillnaden mellan att vara förstahandshyresgäst och att vara andrahandshyresgäst torde vara att andrahandskontraktet gäller endast så länge förstahandskontraktet varar. För andrahandshyresgästen är det alltså av vikt att försäkra sig om en rättighet att sitta kvar under återstoden av hyresperioden även om förstahandskontraktet skulle upphöra. En annan men inte lika närliggande skillnad är att förstahandshyresgästen har en viss rätt till förlängning av hyresavtalet efter hyresperiodens utgång, vid lokalhyra dock endast ett indirekt besittningsskydd. Det är oklart vilken form av besittningsskydd som Lindica varit angeläget att erhålla. Troligen har Lindicas företrädare inte gjort dessa frågor klara för sig. Att erhålla samma ställning som en förstahandshyresgäst kan naturligtvis också innebära att man åtar sig samma skyldigheter som denne, nämligen att betala hyra för hela hyresperioden, men detta synes inte ha föresvävat Lindicas företrädare och jag anser det också utrett att frågan inte förts på tal i samband med avtalsförhandlingarna.

Avtalet är således otydligt. Det har tillkommit för att tillförsäkra Lindica ett besittningsskydd och det betecknas som "Bilaga 6", varmed avses bilaga 6 till hyresavtalet mellan Lindica och E.L.. Det finns inget som tyder på att det av parterna behandlats som ett självständigt ömsesidigt förpliktande avtal mellan Bärnstenen och Lindica. Bärnstenen vill ge avtalet en mycket långtgående innebörd, nämligen som en ovillkorlig skyldighet för Lindica att svara för all hyresbetalning under återstoden av hyresperioden, trots att Lindicas eget hyresavtal upphört i samförstånd med den som vid tiden var rätt hyresvärd, nämligen E.L.. Enligt min mening kan det inte anses att Lindica insett eller borde ha insett att juniavtalet skulle tolkas på det sätt som Bärnstenen hävdar. Inte heller leder en objektiv tolkning av avtalet med nödvändighet till detta. Otydligheten bör i detta fall gå ut över Bärnstenen, som svarat för avtalets utformning i berörd del och som i egenskap av kärande vill ålägga motparten förpliktelser på grund av avtalet. Jag ogillar därför käromålet.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR Svensson var skiljaktig och anförde: HovR:n har funnit att det inte är möjligt att slå fast en gemensam partsavsikt med juniavtalet. Den bedömningen får godtas.

Frågan blir då hur juniavtalet skall tolkas. Den frågan skall besvaras med ledning främst av avtalets ordalydelse men hänsyn måste också tas till andra omständigheter.

I första stycket av juniavtalet har parterna tecknat bakgrunden till detta. Ett hyresavtal hade ingåtts mellan Bärnstenen, hyresvärd, och E.L., hyresgäst, avseende hela Grandhuset (förstahandskontraktet). Hyrestiden sträckte sig fram till d 1 okt 1996. I andra stycket har parterna hänvisat till ett hyresavtal mellan E.L. och Lindex. Det är upplyst att E.L. i sin tur för samma tid hade hyrt ut vissa lokaler i Grandhuset åt Lindex, som därmed fått ställning som andrahandshyresgäst i förhållande till Bärnstenen. Det är detta andrahandskontrakt som åsyftas i andra stycket av juniavtalet. Det är tydligt att juniavtalet är avsett att läsas tillsammans med första- och andrahandskontrakten.

Andra och tredje styckena av juniavtalet skall också läsas tillsammans. För det fall E.L:s hyresförhållande beträffande hela Grandhuset upphörde i förtid, skulle Bärnstenen och Lindex teckna ett förstahandskontrakt med Bärnstenen som hyresvärd och Lindex som hyresgäst beträffande de lokaler i Grandhuset som avsågs med andrahandskontraktet mellan E.L. och Lindex.

I fjärde stycket behandlas vad som skulle ske vid hyrestidens utgång d 1 okt 1996. Den lösning som anges är densamma som enligt vad nyss sagts skulle tillgripas om E.L:s hyresförhållande skulle bringas att upphöra i förtid. Om E.L:s hyresförhållande beträffande hela Grandhuset upphörde d I okt 1996 skulle alltså Bärnstenen överta hans ställning som hyresvärd i förhållande till Lindex enligt de villkor som gällde dessförinnan, dvs som det får förstås enligt de villkor som upptagits i andrahandskontraktet mellan E.L. och Lindex i dess lydelse d 30 sept 1996.

Det är värt att notera att parterna i juniavtalet inte ansett det vara påkallat att reglera den situationen att Lindex skulle säga upp sitt andrahandskontrakt med E.L. i förtid. En given utgångspunkt för regleringen i fjärde stycket är att Lindex skulle vara kvar i sina lokaler i Grandhuset d 1 okt 1996.

Som framgått av det föregående gällde första och andrahandskontrakten till utgången av september 1996. När juniavtalet ingicks fanns anledning att räkna med att villkoren i dessa kontrakt inte skulle förändras annat än marginellt under hyrestiden. Poängen med den långa hyrestiden skulle ju gå förlorad om villkoren inte i allt väsentligt låg fast. När juniavtalet därför hänvisade till "gällande hyresavtal" respektive "enligt de villkor som gällde dessförinnan" avsågs avtalet d 5 maj 1987 mellan E.L. och Lindex med de mindre justeringar som dessa parter därefter kunde komma överens om innan E.L:s förstahandskontrakt upphörde.

Återstår då frågan om orden "gällande hyresavtal" i andra stycket skall tilläggas också den betydelsen att juniavtalet skulle tillämpas endast under den förutsättningen att det fanns ett gällande andrahandskontrakt mellan E.L. och Lindex den dag E.L:s förstahandskontrakt beträffande hela Grandhuset upphörde. Juniavtalet tar direkt sikte på den situationen att förstahandskontraktet sägs upp först och drar med sig andrahandskontraktet så att båda kontrakten upphör samtidigt. Om den situationen inte är för handen leder en bokstavstolkning av orden gällande hyresavtal till egendomliga konsekvenser.

I förevarande mål har E.L. och Lindex kommit överens om att överlåta andrahandskontraktet på en tredje man varefter kontraktet upphört att gälla innan E.L:s förstahandskontrakt sagts upp. Vid tolkningen av vad juniavtalet kan anses innebära för denna situation finns skäl att erinra om hänvisningen i första stycket av juniavtalet till E.L:s förstahandskontrakt.

I bilaga 2 till avtalet mellan Bärnstenen och E.L. fanns sålunda intaget en punkt 14 som föreskrev att E.L. inte utan Bärnstenens godkännande fick underupplåta Grandhuset eller delar av denna till annan. Det innebar att Bärnstenen vid tecknandet av juniavtalet kunde utgå ifrån att E.L. inte utan Bärnstenens godkännande skulle kunna byta ut Lindex som hyresgäst i Grandhuset mot någon annan. Att E.L. på sätt som skedde mot Bärnstenens vilja godkände att Lindex satte annan i sitt ställe, stred alltså mot punkten 14, vilket Lindex kände till.

Lindex var inte part i avtalet mellan Bärnstenen och E.L. och var alltså inte bundet av punkten 14. Juniavtalet förutsatte emellertid att Lindex fanns kvar i sina lokaler i Grandhuset åtminstone till d l okt 1996. Genom att överlåta sitt andrahandskontrakt på annan och bringa Lindex hyresförhållande med E.L. att upphöra förfor Lindex illojalt mot Bärnstenen.

För den situation som Lindex därigenom tillskapade kan juniavtalets ord "gällande hyresavtal" inte tilläggas den betydelsen att avtalet över huvud taget inte är tillämpligt. I det föregående har visserligen angivits att det för det fall E.L:s kontrakt på hela Grandhuset sades upp först, just de orden får anses innebära att villkoren för ett förstahandskontrakt mellan Bärnstenen och Lindex skulle överensstämma med villkoren i andrahandskontraktet mellan E.L. och Lindex i dess lydelse den dag E.L:s hyresförhållande avseende Grandhuset upphörde. Det är emellertid inte några svårigheter att i den nu diskuterade situationen, där kontrakten alltså har sagts upp i omvänd ordning, i stället till ett nytt hyresavtal mellan Bärnstenen och Lindex överföra villkoren i det mellan E.L. och Lindex d 5 maj 1987 upprättade hyresavtalet, förslagsvis i dess lydelse omedelbart innan det genom överenskommelsen d 24 jan 1992 överläts på en tredje man. Ett sådant överförande framstår som bäst förenligt med syftet med juniavtalet och är också rimligt med hänsyn till omständigheterna.

På grund av det anförda anser jag att Bärnstenens talan skall bifallas.

HD:s dom meddelades d 19 febr 1999 (mål nr T 3152-97).