Bostadsrättsföreningen Klockbojen bildades år 1984 och har 128 medlemmar. Genom bosparande fick Kjell K. rätt att teckna sig för en lägenhet i föreningen, en rättighet som han överlät på sin sambo Birgitta K. Föreningen upplät med tillträde i maj 1984 lägenheten nr 802 om tre rum och kök till Birgitta K. att "användas som bostad". Föreningens stadgar innehåller ett förbud mot andrahandsuthyrning utan föreningens tillstånd, vilket Birgitta K. informerades särskilt om vid inträdet i föreningen.

Birgitta K. har aldrig bott permanent i lägenheten utan har, tillsammans med sin son, född år 1978, sammanbott med Kjell K. sedan slutet av 1970-talet i dennes radhus.

Efter tillträdet hyrde Birgitta K - med föreningens godkännande - under nästan två år ut lägenheten i andra hand till en vänfamilj. När hon hyrde ut lägenheten på nytt, till en annan familj, vägrade föreningen att ge sitt samtycke. Genom ett beslut i början av september 1986 avslog hyresnämnden Birgitta K:s ansökan om tillstånd till uthyrningen. Fram till utgången av år 1992 bodde ingen permanent i lägenheten. Vid tre tillfällen lät Birgitta K. vänner samt arbetskamrater till Kjell K. mot ersättning disponera lägenheten. Sammanlagt nyttjades lägenheten av dessa under två till tre månader. Från januari 1993 och några månader framåt bodde Birgitta K:s föräldrar i lägenheten, medan deras egen bostad renoverades.

Under sommaren 1993 började Birgitta K. överväga att låta någon annan nyttja lägenheten mot ersättning. Hon tog kontakt med hyresnämnden för att få råd och skrev sedan i slutet av oktober 1993 till föreningen och uppgav att hon avsåg att hyra ut "del av" lägenheten från mitten av november 1993. Föreningen redovisade genom ett brev, daterat d. 11 nov. 1993, sin uppfattning att den tänkta uthyrningen inte var en sådan som var tillåten enligt bostadsrättslagen, utan var ett brott mot förbudet att utan samtycke hyra ut i andra hand. Föreningen förklarade att saken kunde prövas på nytt om Birgitta K. gjorde troligt att upplåtelsen avsåg endast en begränsad del av lägenheten och kunde påvisa att lägenheten utgjorde en "del av Ert hem".

Söndagen d. 14 nov. 1993 sammanträffade Kjell K. i lägenheten med föreningens ordförande och en styrelseledamot. Vid mötet redovisade Kjell K. bl.a. att de hade en intresserad hyresgäst, Therese B., och att uthyrningen skulle ske med det minsta av lägenhetens rum låst.

Mellan Birgitta K. och Therese B. upprättades ett hyreskontrakt. Therese B. flyttade in d. 15 nov. 1993. Det visade sig att hon ville ha sina egna möbler, varför det sedvanliga möblemang som fanns i lägenheten ställdes in i det mindre sovrum som inte omfattades av avtalet.

I ett brev d. 16 nov. 1993 meddelade föreningen att man stod kvar vid sin tidigare uppfattning att uthyrningen till Therese B. var otillåten. Sedan Birgitta K. och Kjell K. i brev d. 19 nov. 1993 på nytt hävdat att de hade rätt att hyra ut en del av lägenheten gjorde föreningen i ett brev d. 24 nov. 1993 bl.a. gällande att fråga var om ett kringgående av förbudet mot andrahandsuthyrning. I ett brev d. 10 dec. 1993 förklarade sig föreningen emellertid, med hänsyn till att Therese B. hade flyttat in i lägenheten, medge att hon bodde kvar t.o.m. d. 30 mars 1994. I brevet anförde föreningen vidare: "Therese B. skall sålunda ha avflyttat senast d. 1 april 1994. I det fall avflyttning inte har skett vid denna tidpunkt kommer styrelsen att omgående inleda förfarandet med att förklara bostadsrätten förverkad". I ett brev d. 2 juni 1994 anmälde föreningen att den avsåg att vidta rättsliga åtgärder mot Birgitta K., eftersom hon inte hade efterkommit föreningens uppmaning om rättelse.

Therese B. bodde kvar i lägenheten till maj 1995. I november 1995 flyttade Fredrik E. och Anna-Karin B. in som hyresgäster i lägenheten på motsvarande villkor som hade gällt för Therese B.

Föreningen väckte i augusti 1994 talan mot Birgitta K. vid Södra Roslags TR och yrkade att TR:n skulle förklara Birgitta K:s nyttjanderätt till lägenheten förverkad samt förplikta henne att genast avflytta därifrån vid äventyr att annars bli avhyst på egen bekostnad.

Birgitta K. bestred föreningens talan.

Till grund för sin talan anförde föreningen i första hand: Birgitta K. har utan föreningens tillstånd hyrt ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Hon har inte heller ansökt om tillstånd för uthyrningen hos hyresnämnden. Föreningen har anmanat henne att vidta rättelse, vilket inte har hörsammats. Det som ligger Birgitta K. till last är inte av ringa betydelse. Hennes nyttjanderätt är därför förverkad enligt 7 kap. 18 § 2 bostadsrättslagen.

Föreningen gjorde i andra hand gällande att Birgitta K, som över huvud taget inte hade bott i lägenheten, hade använt denna i strid mot upplåtelseändamålet och att hennes nyttjanderätt därför var förverkad enligt 7 kap. 18 § 3 jämförd med 7 kap. 6 § bostadsrättslagen.

Birgitta K. förnekade att hon hade gjort sig skyldig till någon otillåten andrahandsuthyrning. Hon hade hyrt ut endast en del av lägenheten och det var alltså fråga om en i sig tillåten deluthyrning. Det rum som inte var uthyrt var låst och disponerades av Birgitta K själv. Om det skulle vara fråga om en uthyrning i andra hand gjorde Birgitta K. gällande att föreningen hade anmanat henne att vidta rättelse för sent. I vart fall hade andrahandsuthyrningen varit av ringa betydelse för föreningen.

Birgitta K förnekade också att hon hade använt lägenheten i strid med upplåtelseändamålet. I vart fall hade hennes användning inte haft någon avsevärd betydelse för föreningen. Denna hade vidare inte anmanat henne att vidta rättelse av den påstådda avvikelsen från ändamålet. Slutligen gjorde hon gällande att föreningen inte fick åberopa denna förverkandegrund, eftersom den inte hade angetts som grund för uppsägning.

I målet anförde parterna bl.a. följande.

Föreningen: Föreningen har aldrig fallit ifrån sin inställning att uthyrningen till Therese B. var otillåten och skulle rättas. Det var av vänlighet mot Therese B. som hon fick flytta in temporärt. Uthyrningen till Therese B. kom till stånd sedan hon låtit införa en annons i Lidingö tidning. Kjell K. svarade på annonsen och ställde som krav bl.a. att Therese B. skulle ha egen hemförsäkring. Therese B. hade egen namnskylt och eget telefonabonnemang. Hon nyttjade även i övrigt lägenheten som sin egen och hade nyckel även till det låsta rummet. Hon har endast haft kontakt med Kjell K som brukade besöka lägenheten ett par gånger i månaden. Kjell K. brukade inte komma oanmäld och öppna med den egna nyckeln utan ringde i förväg. Therese B. betalade 4 300 kr per månad medan Birgitta K:s avgift till föreningen uppgick till 3 815 kr. - Föreningen är av kooperativ natur och det är en väsentlig olägenhet om medlemmarna inte bor i sina lägenheter utan hyr ut dem i andra hand. Birgitta K:s metod med många kortvariga uthyrningar visade sig dessutom innebära ett ökat slitage av hennes lägenhet.

Birgitta K: Hon var tidigare gift med Kjell K. De separerade år 1976 och skildes år 1978. Sedan de tog upp förhållandet på nytt har relationen varit osäker. Hon ville därför ha en lägenhet att kunna flytta till med sonen. Nu är hennes tanke att sonen vid uppnådda 20 år skall flytta till lägenheten. Under de gångna åren har de själva sovit över i lägenheten några gånger. De har badat bastu, nyttjat tvättstugan och har hela tiden haft mat i frysen. Hon var medveten om att hon inte kunde hyra ut lägenheten i andra hand. När avgiften till föreningen steg började hon fundera på vad hon kunde göra i stället. Hon tog därför kontakt med hyresnämnden och fick besked om att det var tillåtet att hyra ut en del av lägenheten. Therese B. hade nyckel till alla innerdörrar och alltså även till det rum som hon inte hyrde, närmast av säkerhetsskäl. Detta rum gick för övrigt inte att praktiskt nyttja eftersom det var belamrat med möbler. Birgitta K. hade hela tiden kvar sin egen namnskylt på ytterdörren. Det är Kjell K som hela tiden har skött hyresförhållandet. Han besöker lägenheten ofta och ringer av hänsyn till hyresgästen på dörren innan han går in. Motsvarande villkor gäller för hyresförhållandet med Fredrik E. och Anna-Karin B. De har dock inte någon nyckel till det låsta rummet.

I målet hördes Birgitta K under sanningsförsäkran samt bl.a. Therese B. och Kjell K som vittnen.

Birgitta K. bekräftade i förhöret de uppgifter hon hade lämnat som sakframställning.

Therese B. uppgav: Hon annonserade efter en lägenhet. Hon skulle inte ha accepterat att hyra lägenheten om Birgitta K själv skulle ha bott där. Två rum och kök var dock tillräckligt för henne. Det tredje rummet var låst och hon var aldrig inne i det sedan hon blev hyresgäst, även om hon hade nyckel dit. Hon hade namnskylt på ytterdörren och hade egna möbler och egen köksutrustning. I övrigt nyttjade hon fastighetens alla gemensamhetsutrymmen. Hon träffade Kjell K. ungefär en gång i månaden. Oftast skulle denne hämta bär i frysen. Han ringde alltid och sade till innan han kom. Han hade dock tillåtelse att gå in i lägenheten om hon inte skulle vara hemma.

Kjell K, uppgav: Under sommaren 1993 fick han nekande svar från föreningen på en begäran att få hyra ut lägenheten under cirka tre år eller till dess hans styvson var stor nog att flytta in. Efter kontakt med hyresnämnden fick han veta att det gick att hyra ut en del av lägenheten utan tillstånd. Han har förgäves försökt få besked från styrelsen under vilka villkor en sådan uthyrning skulle kunna godtas av föreningen. Han har besökt lägenheten två till fyra gånger per månad och har rätt att gå in när han vill. Beträffande slitaget uppstod det när den första familjen hyrde lägenheten. Det var han själv som tog upp den frågan med hyresgästen, som fick betala ersättning till den renovering som sedan gjordes. Föreningen var inte inblandad över huvud taget.

TR:n (rådmannen Lindstedt) anförde i dom d. 3 april 1996: Domskäl. Det har blivit klarlagt att hyresförhållandet mellan Birgitta K. och Therese B. på den avgörande punkten motsvarade vad de hade avtalat i hyreskontraktet. Även om Therese B:s nyckelinnehav kunde leda tankarna åt annat håll, är det alltså visat att det tredje rummet i lägenheten faktiskt inte stod till hennes förfogande och inte disponerades av henne. Motsvarande förhållande har visats gälla för uthyrningen till Fredrik E. och Anna-Karin B.

Enligt 12 kap. 39 § JB får en hyresgäst inte i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet. Stadgandet får antas ha samma betydelse som uttrycket "hela sin lägenhet" i 7 kap. 10 § 1 st. bostadsrättslagen. Det framgår av Bostadsdomstolens praxis att stadgandet i hyresförhållanden tolkats bokstavligt och att Bostadsdomstolen vid bedömningen inte har tillmätt betydelse åt omständigheten att uthyraren själv inte bor i lägenheten vid en deluthyrning (se t.ex. beslut nr 31/1986 och 227/1992).

I propositionen till bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92 s. 118) förklarade föredraganden att den praxis som etablerats vad gäller andrahandsupplåtelser av hyreslägenheter borde vara vägledande även vid en prövning enligt bostadsrättslagen. Även om då avsågs bedömningen av bostadsrättshavarens skäl för andrahandsuthyrning, anser TR:n att uttalandet bör tillämpas även på den nu aktuella situationen. TR:n finner därför att det inte kan anses att Birgitta K. hyrt ut hela sin lägenhet till Therese B. eller senare till Fredrik E. och Anna-Karin B. Hon har alltså inte förverkat nyttjanderätten på den grunden.

TR:n behandlade härefter föreningens andrahandsgrund och kom därvid till slutsatsen att Birgitta K. i vart fall genom de två senaste uthyrningarna hade använt lägenheten i strid mot det avsedda ändamålet. Detta var enligt TR:n av avsevärd betydelse för föreningen och föreningen hade anmanat henne att vidta rättelse. TR:n fann att föreningen hade rätt att i målet åberopa brott mot ändamålet som förverkandegrund och att käromålet alltså skulle bifallas.

Domslut. Med bifall till käromålet förklarar TR:n Birgitta K:s nyttjanderätt till lägenheten 802 i Bostadsrättsföreningen Klockbojen förverkad och förpliktas Birgitta K. att genast avflytta från lägenheten.

HSB:s Bostadsrättsförening Flodhästen i Mölndal väckte vid Mölndals TR talan mot Jan S. och yrkade att TR:n skulle förklara bostadsrätten till lägenhet nr 22 i föreningen förverkad samt ålägga Jan S. att genast avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.

Jan S. bestred käromålet.

Till utveckling av sin talan anförde föreningen bl.a. följande. Jan S. innehar med bostadsrätt lägenhet nr 22 i Bostadsrättsföreningen Flodhästen i Mölndal. 1992 begärde Jan S. och fick tillåtelse att upplåta lägenheten i andra hand till två flickor under ett års tid. Som skäl för sin begäran anförde Jan S. att han skulle flytta ut till sitt sommarhus i Vallda, för att se om det var möjligt att nyttja nämnda sommarhus för åretruntboende. Jan S. har allt sedan dess angett sommarhuset som sin permanenta postadress. Andrahandsupplåtelsen förlängdes med föreningens tillstånd till månadsskiftet juni juli 1994, varefter en av de två flickor som hyrt lägenheten avflyttade. Jan S. fortsatte emellertid att hyra ut lägenheten till den andra flickan. Föreningen gav respit med flickans avflyttning till september 1994.1 november 1994 beslutade föreningen att godta en fortsatt upplåtelse av lägenheten i andra hand till årsskiftet 1994-1995. Emellertid fortsatte Jan S. att även därefter hyra ut lägenheten till flickan. Föreningen skickade därför d. 9 mars 1995 en anmaning till Jan S. att vidta rättelse vid äventyr av att föreningen annars skulle vidta rättsliga åtgärder. Då flickan till föreningen uppgav att hon snart skulle flytta från lägenheten ansåg föreningen emellertid att skäl saknades att driva ärendet vidare. Flickan avflyttade från lägenheten i september 1996. Föreningen kunde dock konstatera att en ny hyresgäst, Magnus K., flyttat in i lägenheten någon gång i mitten av september 1996. Det framkom vidare att hyreskontrakt tecknats mellan Jan S. och Magnus K. d. 30 sept. 1996. 1 detta kontrakt var Jan S:s adress angiven till Kilanäsvägen i Vallda. Vidare var hyran angiven till 3 000 kr, vilket översteg den på hela lägenheten belöpande månadsavgiften. Jan S. och Magnus K. träffade nytt hyresavtal d. 31 okt. 1996, av vilket det framgår att det åligger Jan S. att till uthyrningen inhämta erforderligt samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse. Styrelsens ordförande Gerhard Dahlen har tillsammans med några av grannarna kunnat konstatera att Jan S. inte bor i lägenheten. Jan S. hyr inte heller någon av föreningens parkeringsplatser, oaktat att han har bil. Sammantaget anser föreningen att Jan S:s upplåtelse är av sådan art att föreningens tillstånd krävs, då den inte kan betraktas såsom en partiell upplåtelse. Om TR:n trots det anförda skulle finna att endast en del av lägenheten upplåtits till Magnus K., görs det i andra hand gällande att det ändå skall anses att fråga är om otillåten andrahandsuthyrning då Jan S. själv varken bor i lägenheten eller utövar någon daglig tillsyn över den. Föreningen har fullgjort vad som ankommer på den genom att inom två månader efter det att föreningen erhållit kännedom om upplåtelsen till Magnus K. i mitten på september 1996 skriftligen anmoda Jan S. d. 21 okt. 1996, i enlighet med bostadsrättslagens 7 kap. 32 §, att vidta rättelse. Någon rättelse har inte kommit till stånd. Då Jan S. har handlat i strid mot 7 kap. 10 § bostadsrättslagen skall nyttjanderätten jämlikt samma lags 7 kap. 18 § 2 st. 2 förklaras förverkad.

Jan S. anförde bl.a. följande. Han flyttade in i den aktuella bostadsrättslägenheten 1962. 1992 begärde han tillstånd från styrelsen att hyra ut lägenheten i dess helhet i andra hand till två flickor under ett års tid, vilket föreningen beviljade. Perioden utsträcktes sedermera med föreningens tillstånd t.o.m. d. 30 juni 1994. Fr.o.m. d. 1 juli 1994 skulle Jan S. hyra ut två möblerade rum till en utav flickorna. Trots att fråga var om en partiell upplåtelse av lägenheten och trots att Jan S. själv inte begärde det, beslutade styrelsen att godkänna upplåtelsen såsom andrahandsuthyrning fram till d. 31 dec. 1994. Jan S. påpekade detta för föreningen. Den 19 jan. 1995 översände styrelsen en uppsägning till Jan S. Skälet till uppsägningen var att han upplåtit lägenheten i andra hand utan föreningens samtycke samt att han inte efter rättelseanmaning d. 17 nov. 1994 vidtagit rättelse utan dröjsmål. Styrelsen åberopade alltså en rättelseanmaning som skedde när styrelsens tillstånd ostridigt fortfarande gällde. Anmaning att vidta rättelse gjordes inte efter d. 31 dec. 1994, varför uppsägningen var ogiltig. Den 21 okt. 1996 översände föreningen ett nytt brev med anmodan att vidta rättelse, enligt vilket styrelsen skulle ha konstaterat att Jan S. sedan mitten av september 1996 utan tillstånd upplåtit sin bostadsrätt i andra hand. Sammanfattningsvis gör Jan S. gällande. Han har inte upplåtit sin lägenhet i dess helhet i andra hand - utan endast del därav - varför styrelsens tillstånd inte erfordrats. Om TR:n skulle finna att den aktuella uthyrningen är att betrakta som upplåtelse i dess helhet är uppsägningen utan verkan, då föreningen från det att kännedom erhölls om andrahandsupplåtelsen inte inom två månader anmodat honom att vidta rättelse i enlighet med 7 kap. 21 § bostadsrättslagen. I sista hand göres gällande att upplåtelsen som rättelsen tog sikte på avsåg en hyresgäst som flyttat innan hyresförhållandet med Magnus K påbörjats och att rättelse således vidtagits.

TR:n (rådmannen Bärtheo anförde i dom d. 19 juni 1997: Domskäl. På föreningens begäran har partsförhör hållits med Gerhard Dahlen samt vittnesförhör med Karl-Erik Loord och Ulf Olofsson. På Jan S:s begäran har förhör hållits med honom själv under sanningsförsäkran och vittnesförhör med Magnus K.

Föreningen har som skriftlig bevisning åberopat utdrag ur befolkningsregistret, samt ett av Magnus K. d. 30 sept. 1996 undertecknat hyresavtal till styrkande av att Jan S:s adress har varit Kilanäsvägen i Vallda, respektive att det varit frågan om uthyrning i andra hand som krävt styrelsens samtycke. Jan S. har åberopat samma hyresavtal till styrkande av att uthyrningen avsett endast del av lägenhet.

Gerhard Dahlen, Karl-Erik Loord och Ulf Olofsson har samstämmigt uppgett att de endast sett Jan S. vid ett fåtal tillfällen i det aktuella området och att Jan S. enligt deras mening varken bor i den aktuella bostadsrättslägenheten, eller utövar tillsyn över den. Ulf Olofsson har även uppgett att han observerat att Magnus K. flyttade in i den aktuella lägenheten runt mitten på september.

Jan S. har uppgett bl.a.: Det vitsordas att hans adress har varit Kilanäsvägen i Vallda. Detta beror dock enbart på att han inte bemödat sig om att begära ny adressändring efter det att han gett upp tanken på att bo i sommarstugan. Uthyrningen av den aktuella bostadsrätten avser del av lägenhet. Han har för egen del behållit det större av lägenhetens två sovrum, dit Magnus K. inte har tillträde. Dörren till hans egna sovrum är försedd med sjutillhållarlås och är alltid låst när han inte vistas i lägenheten. Han ser till lägenheten åtminstone en till två gånger i veckan och det händer även att han övernattar där. Lägenheten hyrs ut möblerad. Magnus K. flyttade in i lägenheten runt 5-6 okt. 1996. Innan dess hade han varit uppe och besiktigat lägenheten i samband med att den tidigare inneboende flyttade ut. Till att börja med upprättades ett handskrivet hyreskontrakt som sedermera kompletterades med ett förtryckt sådant i anledning av att Magnus K. skulle söka bostadsbidrag. Jan S:s egen adress kom därvid av ett förbiseende att uppges till Vallda.

Magnus K. har uppgett bl.a.: Han hyr två av lägenhetens tre rum, samt del i kök och badrum. Han har inte tillträde till Jan S:s rum, då dörren till det alltid är låst. Det förtryckta hyreskontraktet upprättades på försäkringskassans begäran, så att Magnus K. skulle erhålla bostadsbidrag. Som det senare skulle visa sig har han inte ansetts berättigad till bostadsbidrag då han endast hyrt del av lägenhet och detta framgick ur de handskrivna tilläggen till det förtryckta blanketthuvudet. Han flyttade in i den aktuella lägenheten under första veckan i oktober 1996.

TR:ns bedömning.

Under rubriken "Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter" föreskrivs i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen att en bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke eller hyresnämnden enligt 11 § samma kap. lämnat tillstånd till upplåtelsen.

Enligt 12 kap. 39-40 §§ JB får en hyresgäst upplåta sin lägenhet i dess helhet i andra hand endast om hyresvärden samtyckt till upplåtelsen eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den.

En väsentlig skillnad i bostadsrättshavarens rättsliga ställning och hyresgästens är att bostadsrättshavaren har en icke tidsbegränsad nyttjanderätt medan hyresgästen har en tidsbegränsad. Den nyttjanderätt de har till sina lägenheter innebär emellertid för båda att de med de inskränkningar som framgår av avtal, stadgar och lag får disponera lägenheten efter gottfinnande.

Bostadsdomstolen har vid flera tillfällen uttalat sig rörande tolkningen av 12 kap. 39 § JB. Det saknas, enligt TR:ns mening, anledning att tolka 7 kap. 10 § bostadsrättslagen, som har samma ordalydelse som förstnämnda lagrum, på annat sätt.

Genom vad Jan S. och Magnus K. berättat finner TR:n utrett att Jan S. för egen räkning disponerar en del av lägenheten och att uthyrningen till Magnus K. således inte omfattar hela lägenheten. Vid angivna förhållanden kan inte anses vara fråga om upplåtelse av lägenheten i dess helhet i andra hand. Inte heller vad föreningen i övrigt åberopat och anfört visar att uthyrningen till Magnus K haft sådan karaktär att uthyrningen kan anses ha skett i strid med 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Föreningens talan skall därför ogillas.

Domslut. Käromålet ogillas.