Prop. 1990/91:92

med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

Regeringens proposition & 1990/9lz92 . . %%

med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bi- fogade utdrag ur regeringsprotokollet den 7 februari 1991.

På regeringens vägnar Ingvar Carlsson

Ulf Mnnqvist

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till en ny bostadsrättslag som avser att er— sätta nu gällande bostadsrättslag (19711479). Lagförslaget bygger på den gällande lagen. Lagstiftningen har dock gjorts om såväl språkligt som redak- tionellt. Flera sakliga nyheter har tillkommit.

Det lagstadgade kravet på att en bostadsrättsförening måste ha minst fem medlenunar kompletteras med en bestämmelse om att det i föreningsfastig- heten skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt.

Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, mäste husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrätts- havama.

En bostadsrättsförening fär laglig rätt att fritt och oberoende av stadgarnas innehäll vägra en juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostads- lägenhet medlemskap i föreningen. Om bostadslägenheten förvärvas av en juridisk person sedan lagen trätt i kraft får den endast användas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad. om annat inte avtalas med föreningen. De nya reglerna om förvärv som sker av juridiska personer berör inte sådana lägenheter som är avsedda för fritidsändamäl. De berör inte heller kommun eller landstingskommun.

Vidare föreslås att vissa villkor i en bostadsrättsförenings stadgar skall vara ogiltiga, nämligen sådana villkor som innebär att endast personer med visst medborgarskap, inkomst eller förmögenhet kan bli medlemmar i för- eningen eller sådana som annars till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäliga.

En bostadsrättsförening skall även fortsättningsvis i princip vara skyldig att bevilja medlemskap för och upplåta bostadsrätt åt de hyresgäster som be- viljats inträde i föreningen och som deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Nuvarande regler om rätt till medlemskap preciseras dock till att avse dem som ansöker om medlemskap inom ett år från fastighetsförvärvet.

Ett system med förhandsavtal införs. Syftet är främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval. Förhandsavtal skall också få ingås i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Om det finns ett förhandsavtal skall tömningen kunna ta emot förskott för bostads- rätten.

Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt mot förändringar av lägenheten vid om- och tillbyggnader av föreningens hus avskaffas. Detta innebär att förening- arna i fortsättningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder som be- rör en enskild lägenhet, t.ex. hissinstallationer, även om bostadsrättshavaren motsätter sig åtgärden. Olika råttssäkerhetsmoment finns intagna i lagförsla- get i fråga om förutsätmingama för att få göra intrång i en lägenhet.

Även mark som ligger i anslutning till ett småhus eller en marklägenhet skall kunna omfattas av en bostadsrättsupplåtelse.

Möjligheterna för en bostadsrättsförening att ta ut avgifter av medlem- marna justeras. Vissa äldre avgiftstyper tas bort medan en möjlighet införs att ta ut överlåtelseav gift och pantsättnin gsav gift.

Vissa andra ändringar föreslås också, bl.a. i fråga om offentlig auktion och andrahandsupplåtelser. I övrigt föreslås också justeringar av den s.k. ombildningslagen, bl.a. i fråga om uppenbart oskäliga villkor i hembud. Vidare föreslås en särskild lag som ger vissa äldre bostadsföreningar möjlig- het att ornregistreras till bostadsrättsföreningar. $lutligen föreslås att försöks- verksamheten med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1991.

Propositionens lagförslag Prop. 1990/91: 92

1. Förslag till Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt

1 & En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrätts- förening skall vara registrerad.

Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrätts- föreningari den utsträckning som anges i 9—10 kap.

2 5 För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut- sett styrelse och minst en revisor.

3 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.

När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne- havare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen.

4 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er- sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan nyttjanderätt.

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.

5 5 Om upprättande och registrering av ekonomisk plan som förutsättning för upplåtelse finns bestämmelseri 3 kap.

För registrering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom- mer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter som avses bli upplåtna med bostadsrätt räk- nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv- ständigt användas som bostad eller lokal. Garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registrering också att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama.

6 5 Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet.

7 & Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtelse av andelsrätt

8 5 En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestämmelsema i första stycket"

2 kap. Föreningens medlemmar m.m. Allmänna bestämmelser om medlemskap

] 5 Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för- eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.

1 stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade narnnunderskrift.

2 5 Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen, '

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller '-

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostads- rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan återköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 5.

Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt

3 & Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i för- eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp- fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

För vissa särskilda fall av övergång gäller 4—7 55.

4 5 En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 & angivna förutsättningama för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.

5 5 Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad- garna föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads- rättshavaren.

6 5 Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för- eningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och 5 55 - skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

7 5 Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt denna lag får inte vägras inträde som medlem av den anled— ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder söm anges i stadgarna.

Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt

8 5 En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en ' hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om 1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt,

2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas - med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 5 kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres- ' gäst inträde i föreningen,om

1. denne inte var hyresgäst' 1 fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär- vade den, eller

2. hyresgästen ansökt om medlemskap' i föreningen senare än ett år från föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne- hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över- - gått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 (5, 34 _8, eller 47 å ' andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras på grund av bestäm- ' melsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dock ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån- ligare för hyresgästen, senast tre månader från den dag då hyresrätten över"- togs.

9 & Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 5 upplåta bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap endast om

1. den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2. den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor som enligt 3 & gäller för inträde i samband med övergång.

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko- nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för in- flyttning.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987 :1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

Rätt till överprövning av frågan om inträde

10 5 Den som i annat fall än som sägs i 4 & förvärvat en bostadsrätt men vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäst som avses i 8 5 och sådan sökande som sägs i 9 5.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 &.

Utträde ur föreningen m.m.

11 5 En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utträda ur föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

12 5 Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 5 och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frå- gan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 5 andra stycket, eller

2. styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen. Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt.

13 5 Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 5 som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening- ens styrelse medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.

14 5 1 stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens bevittnade namnunderskrift.

Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

3 kap. Ekonomisk plan Planens innehåll mm.

1 5 Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och regisu-eras av länsstyrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om förutsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 & är uppfyllda.

2 5 En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Vidare skall intygsgivama ange om förutsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 5 kan anses uppfyllda. l intyget skall intygsgivama också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras omdöme.

3 & Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare. om det finns någon om- ständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan sem har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Ny plan

4 5 Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i första stycket.

Planens offentlighet

5 5 Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt När upplåtelse får ske

1 & Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som förutsättning för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

2 5 Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1. en ekonomisk plan har registrerats och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal- ning av insatsen till bostadsrättshavama jämte, i förekommande fall, upp- låtelseavgift.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett år förflutit efter det att den slutliga kostnaden har redovisats på en förenings- stämma. Har talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts.

3 5 En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyres- värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan.

4 5 1 5 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå av- tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt. Upplåtelseavtalet 5 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1991: 000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till _

bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges. parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift.

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 5 Om någon som avses i 2 kap. 8 5 eller 9 5 första stycket har antagits som medlem i föreningen. får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda "sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av- ses i 2 kap. 8 5, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf inte kommit till stånd finns bestämmelseri 2 kap. 12 &.

Ogiltiga upplåtelser m.m.

7 5 En upplåtelse som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 med krav på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 5 är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägen- heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads- rätt i strid med bestämmelserna i 3 5, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestämmelsema om återbetalning och ersättning i 10 å andra stycket.

8 5 Om en upplåtelse sketti strid med bestämmelserna i 3 kap. 4 5 med krav på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter upp- sägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde.

Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 2 5 med krav på till- stånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 & tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostads- rätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägen- heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. -

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåtelser och når bostadsrätten fråntråds 9 & Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 5 första stycket eller 8 & sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års- avgift.

Konkurrerande upplåtelser

10 5 Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller upplåtelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelsema sam- tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om- ständigheterna är skäligt.

Den som inte får behålla bostadsrätten till följd av bestänunelsema' 1 första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp- låtelsen.

Avsägelse

11 & En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostads- rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

5 kap. Förhandsale Rätt att ingåförhandsavml och att ta emot förskott

1 5 En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal. .

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

2 5 En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som tecknat ett förhandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in- satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande be- loppet jämte ränta enligt 2 5 räntelagen (l975:635).

3 & Ett'förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av två sådana intygs- givare som avses i 3 kap. 3 5, vila på tillförlitliga grunder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandsteckrtaren innan avtalet ingås.

4 5 Ett förhandsavtal som ingåsi strid med bestämmelsemai 3 5 är ogiltigt.

5 & Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott. om

1. det finns en kalkyl över kostnadema för projektet, granskad enligt 3 5 andra stycket, och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal- ning av förskott till förhandstecknarna.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

6 & Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även sådan sambo på vilken lagen (1987 :232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är

ogiltig. Ett avtals upphörande

7 5 Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om— bildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp- hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelsema i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen- heten.

8 5 Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning

säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. '

Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastig- het för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 5, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskä- ligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.

Rätt till ersättning

9 5 Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 5, har förhandstecknaren

1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 5 räntelagen (l975:635),

2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3. rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet.

Bestämmelserna i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 & första stycket.

6 kap. Övergång av bostadsrätt Rätt att utöva bostadsrätten efter övergång

1 5 En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år från dödsfallet får för— eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads— rättshavarens död eller att någon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an— maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för döds— boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsträcktare rätt än som angetts här.

2 & Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags— skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får för- eningen anmana förvärvaren att inom sex månader från anmaningen eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som inte får väg- ras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för förvärvarens räkning.

Överlåtelse till juridisk person

3 5 En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

Överlätelseavtalet

4 5 Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift- ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla vid byte eller gåva.

Ogiltighet

5 & En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försälj- ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelserna i denna lag. Om förvär- varen i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostads- rätten mot skälig ersättning. .

En överlåtelse som avses i 3 5 är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er- hålls.

En överlåtelse som inte uppfyller formföreskriftema i 4 5 är också ogiltig.

Ansvaret för förpliktelser

6 & För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller . liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt denna lag. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser. enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

7 5 Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 5 kan säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de för- pliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då bostads- rättshavaren blev skild från lägenheten.

8 5 En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion enligt bestämmelserna i denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelsema endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadgarna om rätt att dterköpa eller läsa bostadsrätten

9 5 En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för- eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings- rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lös- ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder er-

sättning för bostadsrätten skall bestämmas-och inom vilken tid den skall beta: las.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks- organisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation Som denna tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

S idoavtal

10 & Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till'en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 5. Har föreningen sagt upp bostads- rättshavaren till avflyttning enligt 7 kap. 18 &, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när bostadsrättshavaren" enligt 7 kap. 245 är skyldig att flytta.

Föreningens skyldighet till vidareöverldtelse

11 5 Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över- låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings- stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 & När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrätts- upplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

2 & Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts- upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 5, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte av- hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning från- träda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent- lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned- sättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

3 5 Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägen- heten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av

väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tillträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

4 5 Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen att hålla lägenheten och fastigheten i övrigt i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 & vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 & gälleri tillämpliga delar om för- eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

5 5 Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 5 i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vål- lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för enligt 12 å andra stycket.

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavarenfdr använda lägenheten

6 5 Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av- sevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i tömningen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.

7 & Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägen- heten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt.

8 & Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägen- heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

9 & Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 125 andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss- tänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 5 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 5 andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent- boende och bostadsrätten till lägenheten innehas aven kommun eller lands- tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11 & Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden läm- nar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts- havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 & Bostadsrättshavaren skall på egen bekosmad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan ingåri upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.

Tillträde till lägenheten

13 & Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten enligt 30 5 eller 6 kap. 1 eller 2 5 skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjande- rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra I så fall gäller 5 & i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelseri 17 & handräckningslagen (1981:847).

Avgifter till föreningen

14 & Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift. överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 55. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen er- bjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot- svara ränta på insatsen enligt 5 5 räntelagen (l975:635). -

15 & Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom post- anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalnings- uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

16 5 Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse- avgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rät- telse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 18—25 55 finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätz för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 & Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om avgiftshöjnin gen.

F örverkande

18 & Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 55, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin be- talningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, ' '

3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 &,

4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 5 vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 å och han intekanvisaen giltigursäktfördetta.

7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synneng vikt för för- eningen att skyldigheten fullgörs, samt

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för- bindelser mot ersättning.

19 & Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts- havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 5 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun. En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst före- tag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

20 & Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 5 2, 3 eller 5—7 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 & 2 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

21 & Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i 18 5 1—3 eller 5—7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads- rättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 5 4 eller 7 eller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 5 2 sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

22 5 En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av för- hållande som avses i 18 5 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts- havaren till avflyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för- undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brott- målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.

23 5 Är nyttjanderätten enligt 18 5 l förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen från upp- sägningen.

I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att få tillbaka nyttjanderätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän efter fjorton vardagar från den dag då bostadsrättshavaren sades upp.

24 & Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak som anges i 18 5 1, 4—6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 23 &. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 18 & angiven orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

25 5 Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för- eningen rätt till ersättning för skada

F ärfarandet vid uppsägning

26 5 En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens vägnar.

27 & Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 55 delgivningslagen (l970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägnin gen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

28 & Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om av- hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

29 & Om en bostadsrättsägs upp av någon orsak som anges i 2—5 och 17 åå, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten. skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 4 kap. 9 5.

30 5 Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp- sägning i fall som avses i 18 5, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion

så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända Prop. 1990/91; 92 borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat. Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren sva- rar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersätt- ning enligt 8 kap. 6 & tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

31 5 Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för-_ eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av års- avgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt 30 & första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

Vissa övriga meddelanden

32 5 Är sådant meddelande från föreningen som avses i 16 5, 185 1, 20 & eller 31 5 eller 6 kap. 1 eller 2 & avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an- kommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 & och 6 kap. 6 5.

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 & Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för bostadsrätten. Trädet föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för- sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget. 1 så fall gäller 4 kap. 9 5.

8 kap. Offentlig auktion F örordnande av god man m.m.

1 & Offentlig auktion som avses i 6 kap. 1 eller 2 5 eller 7 kap. 30 & skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns sär- skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

2 & Gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrättningen skall man föra protokoll.

Auktionsförfarandet

3 & Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för- säljningen samt lämna Övriga upplysningar som är av betydelse för denna. Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan för- behåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

Köpeskillingen

4 & Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Ny auktion

5 & Ny auktion skall hållas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe- skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och fri från panträtt genast till föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

6 & Gode mannen har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och ut- lägg som uppdraget krävt. Ersättningen får tas ut före varje annan fordran ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte räcker till, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men - bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

7 & Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det råder tvist om vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning' i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads- rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan" mom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m. Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening 1 5 I 1 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.

2 & Bestämmelserna i 2 kap. 3 5 lagen (l987:667) om ekonomiska för- eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

3 5 Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 & lagen (l987:667) om eko- nomiska föreningar.

4 5 För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till- gångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be- talning även om de ännu inte har betalts. .

Innehållet i föreningens stadgar

5 5 Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange 1. föreningens firma, 2. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte, 3. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art, 4. om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut, 5. de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättnings- avgift skall beräknas,

6. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse ' skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas,

7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus,

8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt. om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom,

10. vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma, 11. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt 12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall för— fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat- anställda.

Finna

6 5 Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrättsför- emng".

1 firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett bolagsförhållande tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar fuman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre- rade och ännu bestående föreningsfrrmor. För registrering av förenings f'u'ma gäller i övrigt bestämmelserna i frrmalagen (1974: 156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts- föreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

7 5 Bestämmelserna om fumateckning i 14 kap. 2 5 lagen (l987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

Medlems- och lögenhersförteckning 8 5 Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem-

mar (mcdlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upp- låtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Förteckningama kan bestå av

betryggande lösblads- eller kortsystem De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat liknande sätt.

9 & Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteclmingen tillgänglig för den som vill ta del av den.

10 & Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

2. dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som lig- ger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Under-rättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

11 6 Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhets- förteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 5 skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

Bostadsrättsföreningens ledning

12 & Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar med följande undantag:

1. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.

13 5 Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Andring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmelser om föreningsstänvna

14 & Bestämmelserna om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar med följande undantag:

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat bestämts i stadgarna.

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda fullmäktige.

3. Bestärnmelsemai 23—25 && gälleri stället för 7 kap. 14 och 15 55 lagen om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 5 Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastighet skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stad- garna.

I fråga om sådana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 5 och be- stämmelserna i 16 5 första stycket 2 detta kapitel.

16 5 För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrätts- havarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres- nämnden. '

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kom- mer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vil- ket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 5 lagen (l987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavama i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet. '

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det. Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.

17 5 Ett stämmobeslut enligt 16 5 första stycket 2 skall på begäran av för- eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt be- slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrätts- havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

18 & Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 5 första stycket 2 skall väckas vid fastighets- domstolen. I fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 5.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

19 5 En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyres- gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 5 andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk- ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fas- tighetsägaren.

20 & Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 5, skall en sådan ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 & upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fas- tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 5.

21 5 Beslut om förvärv i strid med 19 5 första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 20 5. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats.

22 5 I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en folkrörelse- kooperativ riksorganisation gäller 19—21 55 endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (l982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

23 & Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga rös- tande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in- skränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 & införs, är giltigt endast om samt- liga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

24 5 Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av 23 5 för ändring av stadgarna, gäller även det.

Om det finns en föresluift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan

regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.

25 5 Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registre- ring. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett.

Revision och särskild granskning samt redovisning

26 & Bestämmelsernai 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för- eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening också gälla upplåtelse- avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings- analys, koncernredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 & nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning m.m.

27 & Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans- räkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har be— stämts i stadgarna.

28 5 Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 27 5 eller nå- gon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om återbetal- ning m.m. i 10 kap. 7 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Bestämmelserna om vissa gåvori 10 kap. 8 & nämnda lag gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

29 & Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 5 lagen om ekonomiska föreningar för det fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads- rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap. 12 5 lagen om ekonomiska föreningar sägs om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts- föreningen.

30 & Bestämmelserna om fusion i 12 kap. lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar gälleri tillämpliga delar även bostadsrättsföreningar.

Registreringsmyndighet mm.

31 & Bestämmelserna om registrering m.m. i 15 kap. lagen (l987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens firma på grund av bestämmelserna i 6 5 tredje stycket första meningen detta kapitel inte får föras in i det senare länets föreningsregister.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

1 & Bestämmelserna om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen (l987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrätts— föreningar.

2 5 Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om eko- nomiska föreningar utom l 5 andra stycket 1 gälleri tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar.

3 5 Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

]. upplåter andelsrätti strid med 1 kap. 8 5,

2. upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 5 eller 4 5 eller 4 kap. 2 5,

3. tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 &,

4. bryter mot 9 kap. 6 & sista stycket,

5. inte för medlemsförteckning eller inte håller en sådan förteckning till- gänglig enligt 9 kap. 9 5. eller

6. inte för lägenhetsför'teckning eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 5.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister rn. m.

1 5 Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 5 och mål om redovisning enligt 8 kap. 7 5 andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

2 & Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden. Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

3 5 Beslut av hyresnämnden i frågor angående inträde i föreningen enligt 2 kap. 10 &, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 5, fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 &, godkännande av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 & första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 5 får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelas. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 5 får inte överklagas.

4 5 I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 & skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

5 5 Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 5 om det medde- lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 9 eller om förskott enligt 5 kap. 5 5 får överklagas hos kammarrätt.

6 & Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 & andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1. i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller

2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 5.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att föreningen i stadgarna utser hyresnämnden till sln'ljenämnd eller bestämmer kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1. Denna lag (nya lagen) träderi kraft den 1 juli 1991, då bostadsrätts- lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla

2. Om det i lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er- satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm- melsen.

3. I fråga om bostadsrättsföreningar som har registrerats före den 1 juli 1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

4. Bestämmelsen i 1 kap. 4 5 första stycket den nya lagen, att sådan nyttjanderätt som avses i paragrafen endast får upplåtas av bostadsrätts- föreningar, hindrar inte den som före iln'aftträdandet av den nya lagen haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingår sådana upplåtelser, att fortsätta verksam- heten.

5. Bestämmelsen i 1 kap. 5 5 andra stycket första meningen den nya la- gen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras att deti föreningens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, hindrar inte registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 5 den nya lagen, om föreningens hus vid kraftträdandet av den nya lagen hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter inte gått ned.

6. Bestämmelsen i 1 kap. 5 & tredje stycket den nya lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäller belägenheten av föreningens hus, gäller vid registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 5 den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar efter iln'aftträdandet av den nya lagen.

7. Bestämmelsemai 1 kap. 8 5 första stycket den nya lagen hindrar inte en juridisk person, som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta sådan andelsrätt. I annat fall än som avses i första stycket får förening eller aktiebolag, som före ikraftträdandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingår upp- låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 5 första stycket den nya lagen, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Tillstånd som har medde- lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till den gamla lagen gäller som tillstånd enligt första meningen.

8. Har en juridisk person före ikraftträdandet av den nya lagen förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fritidsändamål, gäller 11 5 första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 5 första stycket den nya lagen.

9. Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet av den nya lagen, skall den tid som anges i 2 kap. 8 & andra stycket 2 den nya lagen räknas från utgången av juni månad 1991.

10. Har en ekonomisk plan registrerats av länsstyrelsen enligt den gamla lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads- rättsföreningar, skall planen anses vara registrerad enligt den nya lagen.

11. Har före ikraftträdandet av den nya lagen träffats sådant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 5 den gamla lagen gäller fort— farande den gamla lagen. '

12. Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a 5 den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombild- ning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sina stadgar föreskrivit att en sådan hyresgäst skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a 5 den gamla lagen.

13. Bestämmelsen i 7 kap. 6 5 andra stycket den nya lagen, om begräns- ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före ikraftträdandet av den nya lagen.

14. Vid tillämpning av den nya lagen skall grundavgift enligt den gamla lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar, om att års- avgift eller andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägen- hets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall be- räknas efter insatsen för bostadsrätten.

15. Finns det i en förenings stadgar sedan den 1 juli 1972, då den gamla lagen trädde i kraft, en bestämmelse om beräkning av ersättning för bostads- rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen inte angetts i stadgarna enligt 9 kap. 6 5 första stycket 6 i den nya lagen. En sådan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlem- skap, om inte något annat framgår av omständigheterna.

16. Har ett beslut på en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av den nya lagen, gäller den gamla lagen i fråga om beslutet.

17. Har ett beslut som avses i 4 5 andra stycket den gamla lagen, om be- hörighet som intygsgivare, meddelats före ikraftträdandet av den nya lagen gäller 68 & första stycket den gamla lagen i fråga om överklagande.

18. Tvister, som före ikraftträdandet av den nya lagen har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd eller hänskjutits till avgörande av skiljemän, med stöd av den gamla lagen prövas enligt den gamla lagen.

2. Förslag till Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 5 Enligt bestämmelserna i denna lag får sådana bostadsföreningar som av- ses i punkterna 4 och 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1991:000) omregistreras till bostadsrättsföreningar.

Länsstyrelsen prövar fråga om omregistrering efter anmälan av bostads- föreningen.

2 5 Omregistrering får ske under förutsättning

1. att bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar i över- ensstämmelse med bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:000),

2. att bostadsföreningen har minst fem medlemmar och har utsett styrelse och revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelserna i 9 kap. 12 och 26 55 bostadsrättslagen,

3. att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma till överensstämmelse med bestämmelsemai 9 kap. 6 & bostadsrättslagen, samt

4. att en sådan ekonomisk plan som anges i 4 & denna lag har upprättats" och registreras samtidigt med att föreningen omregistreras.

I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelserna i 9 kap. 31 & bostadsrättslagen.

3 & Beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 5 första stycket 1— 3 och 4 & fattas i den ordning som anges i 7 kap. lagen (l987:667 ) om eko- nomiska föreningar. Bestämmelserna om viss majoritet i 7 kap. 15 å andra stycket sista meningen nämnda lag skall inte gälla sadana beslut och inte heller när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör omregistreringen. Inte heller skall sådana villkor i stadgarna som går längre än vad som föreskrivs i 14 5 första stycket och 155 nämnda kapitel tillämpas.

4 5 Innan ett beslut fattas som avses i 2 5 första stycket 1—3, skall en förenklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse och godkänts av föreningsstämman. I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens behållna tillgångar. Medlemmarnas insatser skall anses utgöra motsvarande insatseri bostadsrättsföreningen. Överskott utöver insat- serna kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat.

5 5 När ett beslut om omregistrering har vunnit laga—kraft, skall de lägenheter ' som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punkt 4 eller 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen(1991:000) i stället an- ses upplåtna med bostadsrätt. '

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfärda bevis till bostads- . rättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla sådana uppgifter som skall anges i lägenhetsförteckning enligt 9 kap. 10 & bostadsrättslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den ljuli 1991.

Prop. 1990/91: 923 Förslag till Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3, 6, 9 och 12 55 lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 5 Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästemas räk- ning göras av en bosradsrättstörening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägenheter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredje- delar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse- rade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

651

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en in- tresseanmälan gäller, får inte över- låtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts- förening som har gjort intresse- anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som an- mälan avfattar,

2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägen— heterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättjöreningen

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en in- tresseanmälan gäller, får inte över- låtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts- förening som har gjort intresse- anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skiftefrdn bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 5 aktiebolagslagen( I 975 :1 385 ).

En överlåtelse får ske utan hembud till bostadsrättsföreningen, 1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen, 2. om staten eller en kommun förvärvar egendomen,

1 Senaste lydelse 1984302.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

4. om förvärvet sker genom in- rop på exekutiv auktion eller offent- lig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.

4. om förvärvet sker genom in- rop på exekutiv auktion eller offent- lig auktion enligt lagen (1904 :48 s. 1) om samäganderätt.

5. om överlåtelsen avser andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän- digheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

95

Bestämmelser om bostadsrätts- föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 60 a 5 bostadsrättslagen(1971 :4 79).

125

Även om hembudet har upphört att gälla får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan inte ske medan för- eningens intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fas- tighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeslcillin gen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för fastig- hetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första me- ningen tillämpas på det nya hem- budet.

Bestämmelser om bostadsrätts— föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19—22 55 bostadsrättslagen(1991 :000).

Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens in- tresseanmälan gäller, en sådan över- låtelse eller övergdng som avses i 6 5 . första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är av- sevärt ogynnsammare för fastighets- ägaren än vad som angavs vid hem- budet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpe- skillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.

Nuvarande lydelse F öreslagen lydelse

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6 5 andra och tredje styckena mot- svarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

]. Denna lag träderi kraft den ljuli 1991. 2. Har en intresseanmälan gjorts före ikraftträdandet gäller äldre bestäm- melser.

4. Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att i fråga om jordabalken punkt 7 övergångs- bestämmelsema till lagen (1984:694) om ändring i nämnda lag skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse

7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en för- ening eller ett aktiebolag som avses ipunkt 16 i övergångs- bestämmelsema till bostadsrätts- lagen (I97l:479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som suider mot 12 kap. 155 andra stycket första meningen eller 19 &. Till- stånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet

Föreslagen lydelse

7. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelsema till bo- stadsrättslagen (1991 : 000) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 å andra stycket första meningen eller 19 5. Tillstånd som har meddelats enligt äldre be- stämmelser gäller även efter iln'aft- trädandet.

Denna lag träder i haft den ljuli 1991.

Hänvisningar till S4

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 8.1

5. Förslag till Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 & äktenskapsbalken skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 7 kap.

4 5

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makar- nas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjande- rätti förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makarnas gemensamma hem och egen- domen innehas huvudsakligen för dena ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt. om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för dena ändamål,

4. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bo- stadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991 :000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träfades var avsedd att bli makarnas gemen- samma hem och att innehas huvud- sakligenför detta ändamål.

Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushålls- maskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk. Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1991.

Hänvisningar till S5

6. Förslag till Lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt

Härigenom föreskrivs att 26 5 4 mom. lagen (1947:576) om statlig in- komstskattl skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

26 6 4 mom.2

4 mom. Har bostadsrätten för- värvats genom upplåtelse från bo- stadsrättsföreningen, skall" den i upplåtelseavtalet angivna grund- avgiften anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har betalats till föreningen i samband med för- värv av en bostadsrätt (upplåtelse- och inträdesavgifter) skall också räknas in i ingångsvärdet. Har grundavgiften för lägenheten satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, skall ingångsvärdet re- duceras med det belopp som har återbetalats på grund av nedsätt- ningen.

4 mom. Har bostadsrätten för- värvats genom upplåtelse från bo- stadsrättsföreningen, skall den i upplåtelseavtalet angivna insatsen anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har betalats till för- eningen i samband med förvärv av en bostadsrätt (upplåtelse- och in- trädesavgifter) skall också räknas in i ingångsvärdet. Har insatsen för lä- genheten satts ned efter det att bo- stadsrätten har förvärvats, skall in- gångsvärdet reduceras med det be- lopp som har återbetalats på grund av nedsättningen.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1991.

1Senaste lydelse av lagens rubrik 1974z770. ZSenaste lydelse 1990:651.

7. Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5, 11, 15, 22 och 23 55 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnderl skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 52

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 & jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 & andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a 5, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—37 55, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 &, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 &, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 &. återbetal- ning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b &, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 6 eller föreläggande enligt 12 kap. 64 5, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 5 samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 & sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 5 andra stycket eller medlemskap en- ligt 52 5, allt bostadsrättslagen (1971: 479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 & femte stycket, 45 eller 56 & jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första stycket] bo- stadsrättslagen,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 &, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 5 eller villkor för upplåtelse av bo- stadsrätt enligt samma 5, hyresvill- kor enligt 4 kap. 9 5, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 5 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 &, allt bostadsrättslagen(1991 :000),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 & femte stycket. 45 eller 56 & jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 5 första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen.

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-

förhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför- valtningslagen (1977:792),

7. pröva frågor enligt lagen (l975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8. pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads-

anvisningsrätt,

1Lagen omtryckt 19852660. 2Senaste lydelse 19881928.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv'för ombildning till bostadsrätt

Ärende upptages av den hyresnämnd" inom vars område fastigheten är be- lägen. Ärende som avses i 10.17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyres- fastighet m. m upptages dock av hyresnämnden' 1 den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller. i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

553

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvalt- ning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostads- hyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bo- stadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ären den enligt 52 5 eller 60 5 första stycket] bostadsrättslagen (1971 : 479) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads- rättsfastighet och bostadsrättsha- vares förhållanden.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvalt- ning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostads- hyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bo- stadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ären- den enligt 2 kap. 10 5, 4 kap. 6 f. 9 kap. 16 9 första stycket 1 och 2 eller 11 kap. 2 5 bostadsrättslagen (1991: 000) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads- rättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffen- het eller annat särsldlt skäl föranleder det. Bestämmelserna i 2 5 andra fjärde styckena äger motsvarande tillämp- ning i fråga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar. Bestämmelserna om hyresnämnd gälleri tillämpliga delar även avdelning.

1154

Rör ärende som avskrivits enligt 105 första stycket första punk- ten tvist som avses i 9 kap. 10 &, 10 kap. 6a5 eller 12 kap. 49 eller 545 jordabalken, 22 eller 245 hyresförhandlingslagen (1978: 304), 55 lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 52 5 bostads-

3Senaste lydelse 1989:663. 4Senaste lydelse 1987z264.

Rör ärende som avskrivits enligt 10% första stycket första punk- ten tvist som avses i 9 kap. 10 5, 10 kap. 6 a 5 eller 12 kap. 49 eller 545 jordabalken, 22 eller 245 hyresförhandlingslagen (1978: 304), 5 5 lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 å och

Prop. 1990/91: 92

Nuvarande lydelse

råttslagen ( I 971 : 4 79) eller 18 5 jaktlagen (1987: 259) skall nämnden återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Föreslagen lydelse

4 kap. 6 5 bostadsrättslagen (1991: 000) eller 18 5 jaktlagen (1987: 259) skall nämnden åter- uppta ärendet på ansökan av sökan- den. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

15 55

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrende- nämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist. hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 5 andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 5. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan

skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att av- göra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 5, 10 kap. 65 eller 12 kap. 49 eller 54 5 jordabalken, 5 5 lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 & sista stycket bostads- rättslagen (1971 : 4 79).

22 55

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 5 första stycket2 eller 5 eller 45 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 5 andra stycket, 34—37 eller 40 5 jordabalken eller 30 5 andra stycket bostadsrättslagen (1971 : 4 79) eller ansökan om upp

5Senasste lydelse 19842679. 6Senaste lydelse 19881928.

1 ärende som nämnd har att av- göra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 5, 10 kap. 65 eller 12 kap. 49 eller 54 5 jordabalken, 5 5 lagen (1957: 390) om fiskearrenden

eller 4 kap. 9 5 bostadsrättslagen (1991 : 000).

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller" besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i l 5 första stycket2 eller 5 eller 45 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 165 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 235 andra stycket, 34—37 eller 405 jordabalken eller 7 kap. 11 5 bostadsrättslagen (1991: 000) eller ansökan om upp-

Nuvarande lydelse

skov enligt 12 kap. 595 jorda- balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a 5 bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 95 hyresför- handlingslagen (l978z304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 35 lagen (1987:1274) om kom- munal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

Föreslagen lydelse

skov enligt 12 kap. 595 jorda- balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2a5 bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 95 hyresför- handlingslagen (1978z304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 35 lagen (1987:1274) om kom- munal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

Bestämmelserna i 27 och 28 55 förvaltningslagen (1986:223) om om- prövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

23 57

Om fullföljd av talan mot hyres- nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres- förhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- stadssanering eller särskild förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m., enligt lagen (1987:1274) om kommunal bo- stadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rätt till fas— tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 5 jordabalken, 315 hyresförhandlingslagen. 76 5 bostadsrättslagen (1971:479), 21 5 bostadssaneringslagen (1973: 531), 345 bostadsförvaltningslagen (1977:792). 255 lagen om för- värv av hyresfastighet m.m., 165 lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt samt 155 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Om fullföljd av talan mot hyres- nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför- handlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- stadssanering eller särskild förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m., enligt lagen (1987:1274) om kommunal bo- stadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rätt till fas- tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 705 jordabalken, 315 hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 5 bostadsrättslagen (1991:000), 21 5 bostadssaneringslagen (1973:531), 345 bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m., 165 lagen (1987:1274) om kommunal bo- stadsanvisningsrätt samt 15 5 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a 5 första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär hos bostads- domstolen, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a, 16 c, 16d eller 16 e 5, eller avvisat besvär,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a, 16 c. 16d eller 16 e 5, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

7Senaste lydelse l987:1278.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5. utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rätts- hjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn- den inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Ifråga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 55 rättegångsbalken.

Denna lag träderi kraftden 1 juli 1991.

8. Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att 25 5 bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha följ ande lydelse.

Nuvarande lydelse

Hänvisningar till S8

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 2.1

2551

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om fastighet, vilken äges av förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1971 :4 79).

Föreslagen lydelse

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om fastighet, vilken ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelsema till bo- stadsrättslagen (1991:000).

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1991.

1Senaste lydelse 1974:821.

9. Förslag till Lag om ändring i lagen ( 1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 5 lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

13 51

Föreslagen lydelse

Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter. är tre av dem lag- farna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfarna leda- möterna är därvid ordförande.

Av inuesseledamötema skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en fråga enligt 52 5 eller 60 5 första stycket ] bostads- rättslagen (1971:479), av bostads- rättsfastigheter. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun. ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bOStadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av hyres- fastigheter som tillhör andra än en- skilda. Om målet rör en hyresfastig- het som ägs av någon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av sådana fastig- heter.

De återstående två intresseleda- mötema skall vara väl föra-ögna med hyresgästers eller bostadsrätts- havares förhållanden. Om målet rör prövning av en fråga enligt 12 kap. 36 5 jordabalken, skall dessa leda- möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för- hållanden. Om målet rör prövning av en fråga enligt 52 5 eller 60 5

1 Senaste lydelse 1989:664.

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 105,4kap.65,9kap.165 första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2 5 bostadsrättslagen (1991.-000) av bostadsrättsfastigheter. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmän- nyttigt bostadsföretag eller ett aktie- bolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter som tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyres- fastighet som ägs av någon enskild, skall de företrädesvis vara väl för- trogna med förvaltning av sådana fastigheter.

De återstående två intresseleda- möterna skall vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts- havares förhållanden. Om målet rör prövning av en fråga enligt 12 kap. 36 5 jordabalken, skall dessa leda- möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för— hållanden. Om målet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 5. 4 kap.

Nuvarande lydelse

första stycket ] bostadsrättslagen, skall de vara väl förtrogna med bo- stadsrättshavares förhållanden. I andra mål skall de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållan- den.

Föreslagen lydelse

6 9, 9 kap. 16 5 första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2 5 bostads- rättslagen skall de vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhållan- den. I andra mål skall de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

10. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 25 lagen (l975:1132) om förvärv av hyres- fastighet m.m1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 52

Förvärvstillstånd fordras inte

1. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2. om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktie- bolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bo- stadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folk- rörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrätts- förening ansluten till sådan organisation är förvärvare.

2 a. om egendomen i annat fall än 2 a. om egendomen i annat fall än som anges under 2 förvärvas av en som anges under 2 förvärvas av en bostadsrättsförening och föreningen bostadsrättsförening och föreningen har fattat beslut om förvärvet i den har fattat beslut om förvärvet i den ordning som föreskrivs i 60 a 5 ordning som föreskrivs i 9 kap. bostadsrättslagen (1971 : 479), 19 5 bostadsrättslagen (1991 : 000),

3. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988: 183) om förvaltningen av kyrklig jord,

4. om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5. om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom- ling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egen- domen enligt 65 eller enligt 3 kap. 1 5 lagen (1982: 618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m.,

7. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1991.

1Lagen omtryckt 1983: 438. 2Senaste lydelse 1988: 196.

11. Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 33 5 hyresförhandlingslagen (l978z304) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

335

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktie- bolag som avses i punkt 16 över- gdngsbestämmelserna till bostads- rättslagen (1971 : 4 79).

Föreslagen lydelse

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestänunelserna till bo- stadsrättslagen (1991 : 000).

Denna lag träderi kraftden 1 juli 1991.

Prop. 1990/91: 92 12 Förslag till Lag om ändring i lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs atti 3 5 lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.l "bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1991:000)".

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1991.

1 Lagen omtryckt 1987z420. Senaste lydelse av 3 5 1983:106. 46

13. Förslag till Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1986: 1242) om försöksverksam- het med kooperativ hyresrätt

dels att 1 5 och övergångsbestämmelsema till lagen skall ha följande

lydelse,

dels att deti lagen skall införas en ny paragraf, 5 5, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

15

Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska för- eningar tillstånd att utan hinder av bestämmelserna i 79 5 bostads- rättslagen ( I 971 :4 79) bedriva verk- samhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med an- delsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet (kooperativ hyresrätt).

55

Denna lag träder i kraft den 1 ja- nuari 1987 och gäller till utgången av år 1991.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid

Föreslagen lydelse

Enligt denna lag får regeringen försöksvis lämna ekonomiska för- eningar tillstånd att utan hinder av bestämmelsemai 1 kap. 8 5 bostads- rättslagen (1991:000) bedriva verk- samhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att det med an- delsrätt i föreningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet (kooperativ hyresrätt).

Regeringens tillstånd eller kom- munens tillstyrkan enligt denna lag skall inte utgöra någon förutsättning för att registrera en ekonomisk för- ening som avser att bedriva verk- samhet med kooperativ hyresrätt.

Denna lag träder i kraft den 1 ja- nuari 1987 och gäller till utgången av år 1993.

14. Förslag till Lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors

gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2 5 lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

25

Föreslagen lydelse

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 45.

1. fast egendom som samboma eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som sam- bomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2. fast egendom som samboma eller någon av dem innehar med nyttjande- rätt i förening med byggnad på egendomen som samboma eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem och egen- domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3. byggnad eller del av byggnad som samboma eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som sambomas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

3. byggnad eller del av byggnad som samboma eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som sambomas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål.

4. byggnad eller del av byggnad som samboma eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träfades var avsedd att bli sambomas gemen- samma hem och att innehas huvud- sakligen för detta ändamål.

Samboma får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till inskriv- ningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomt- rätt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

Prop; 1990/91: 92 15 Förslag till Lag om ändring i lagen (1987:813) om homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987z813) om homosexuella sambor] "bostadsrättslagen(1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1991:000)".

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Senaste lydelse 199o:11o3. 49

16. Förslag till Lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal

bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs att 8 5 lagen (1987: 1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

85

Föreslagen lydelse

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande som kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalas, skall upp- låtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens be- gäran enligt första stycket kommit husägaren till handa och på de vill- kor som angetts i meddelandet enligt 7 5. Om upplåtelsen avser bostads- rätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är uppfyllda som anges i 3 och 5 95 bostadsrättslagen (1971 :479).

Om annat inte avtalas, skall upp- låtelse till kommunen anses ha skett vid den tidpunkt då kommunens be- gäran enligt första stycket kommit husägaren till handa och på de vill- kor som angetts i meddelandet enligt 7 5. Om upplåtelsen avser bostads- rätt, skall den dock inte anses ha skett innan de förutsättningar är upp- fyllda som anges i 3 kap. 1 5 första stycket och 4 5 samt 4 kap. 2 5 bostadsrättslagen( ] 991 :000 )

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1991.

BOSTADSDEPARTEMENTET Utdrag ur protokoll vid regeringssammannäde den 7 februari 1991

Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Engström, Hjelm-Wallén, S. Andersson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Hellström, Johansson, Lindqvist, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén, Freivalds, Wallström, Lööw, Molin, Sahlin, Åsbrink

Föredragande: statsrådet Lönnqvist

Proposition med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

1. Inledning

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars primära uppgift är att upplåta lägenheter åt föreningsmedlemmama utan begränsning i tiden.

Den legala grunden och ramen för bostadsrättsföreningars verksamhet finns i bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982z353), i det följande kallad BRL. Lagen trädde i kraft den ljuli 1972 (prop. 1971:12, LU 9, rskr.125). Dess reglering går huvudsakligen ut på att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samtidigt som medlemmarna tillförsäkras god insyn i föreningens angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen till sina lägenheter

Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Några ändringar som haft stor betydelse är de som genomfördes i anslutning till lagen (l982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82zl69, CU 41, rskr. 364). Vidare bör nämnas den möjlighet som folk- rörelsekooperativa riksorganisationer fick fr.o.m. den 1 maj 1985 att åter- köpa eller lösa bostadsrätter under en treårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182). Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft om försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987z243). Slutligen bör nämnas de huvudsak- ligen redaktionella ändringar i BRL som trädde i kraft den 1 januari 1988 med anledning av den nya lagen ( 1987:669) om ekonomiska föreningar (prop. 1986/8727, LU 20, rskr. 172).

Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för bostadsdepartementet den 27 februari 1986 en särskild utredare (dåvarande kommunalrådet Nils Yngvesson) med uppdrag att se över bostadsrättslagen m.m. Utredningen antog namnet 1986 års bostadsrättsutredning. I sitt betän- kande (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen m.m. redovisar ut- redaren resultatet av sitt arbete. Utredaren lägger fram förslag till en rad sak- liga ändringar i en ny — delvis omarbetad och moderniserad bostadsrättslag. De sakliga ändringarna avser bl.a. vissa frågor om medlemskap, ekonomisk

Prop. 1990/91: 92

plan, förhandsavtal och ombyggnad samt underhåll. Vidare behandlas upp- låtelse av småhus med bostadsrätt och att mark skall kunna ingå i upplåtelse- avtal. Avgiftssystemet är ett annat exempel där vissa ändringar föreslås. Utredaren lägger i betänkandet också fram förslag till ändringar i ombild- ningslagen samt föreslår en ny lag om omregistrering av s.k. bostads- föreningar till bostadsrättsföreningar.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens lagförslag som bilaga I , dels en förteckning över remissinstansema och en remissamman- ställning som bilaga 2.

Regeringen beslutade den 25 oktober 1990 att inhämta lagrådets yttrande över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till proto- kolleti detta ärende som bilaga 3.

Lagrådet yttrade sig över de remitterade förslagen den 25 januari 1991. Yttrandet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

Lagrådet har med några få undantag godtagit de framlagda förslagen i sak, men föreslagit en hel del omdispositioner och redaktionella förtydliganden som syftar till att underlätta överblicken över lagens innehåll.

lagrådets synpunkter har föranlett vissa ändringar i förhållande till lag- rådsremissens förslag. Detta innebär bl.a. ändringar av paragrafföljden i för- slaget till bostadsrättslag.

Lagrådets synpunkter och de överväganden dessa föranlett redovisas i det följande i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2, 2.4, 2.4.1, 2.4.2, 2.5.2, 2.6.4, 2.6.6, 2.7.1, 2.7.2, 2.9, 2.10 och 2.11) samt i specialmotiveringen under resp. kapitelrublik och i kommentarerna till de berörda lagrummen. Härutöver har i de förslag som nu läggs fram gjorts vissa redaktionella ändringar och kompletterande uttalanden i förhållande till vad som redovisats i lagrådsremissen. Dessa justeringar har i allt väsentligt redovisats under hand för lagrådet.

Hänvisningar till S1

2 En ny bostadsrättslag

2.1. Allmänna utgångspunkter

Vår gällande bostadsrättslag, 1971 års bostadsrättslag (BRL). trädde i kraft den 1 juli 1972 och ersatte då 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Lagstiftningen bygger på den äldre lagen och på de förslag som lades fram i betänkandet (SOU 1969:4) Bostadsrätt. 1 stora delar avviker dock 1971 års lag från betänkandets förslag.

Utredningen har i sitt betänkande lagt fratn förslag till ändringari olika frågor som nu regleras i BRL. Någon total översyn i sak av lagen har det dock inte varit frågan om. Däremot har utredningen företagit en spng och redaktionell omarbetning av hela lagen och utifrån denna bearbetning lagt fram förslag till en helt ny lag.

Utredningens förslag har fått ett positivt mottagande bland de allra flesta av remissinstansema. Till dem som tillstyrker eller på annat sätt stöder att för-

slagen i huvudsak läggs till grund för lagstiftning hör HSB:s riksförbund, Riksbyggen, Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC), Sveriges Fastighetsägareförbund, konsument- verket, boverket, Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsmäklar- samfund samt hovrätten för Västra Sverige, kammarrätten i Sundsvall, Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, de hörda hyresnämndema, de hörda länsstyrelserna och StadshypoteksKassan. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet avstyrker dock att utredningsförslaget förs vidare innan ytterligare några frågor har utretts. Hit hör förbudet mot andelsupplåtel- ser, skyddet för den ekonomiska planen och s.k. kontorsbildning av bostads- rättsföreningar. Såväl fakultetsnämnden som konsumentverket har i sina ytt- randen också framfört önskemål om ytterligare utredning i syfte att ge den som förvärvar en bostadsrätt minst samma konsumentskydd som övervägs beträffande ägda småhus. Under remissbehandlingen har man vidare från bl.a. Stadshypotekets sida och från bankhåll pekat på behovet av klarare lagstiftning såvitt gäller panthavamas rättsliga ställning, forrnkraven vid för- värv av bostadsrätter och vissa frågor om godtrosförvärv. Stadshypoteket an- ser också att tiden nu är mogen för att ta upp frågan om ett offentligt lägen- hetsregister.

För egen del anser jag i likhet med de allra flesta remissinstansema att ut- redningens lagförslag innebär en positiv omarbetning av lagstiftningen med en i huvudsak ändamålsenlig systematisering och språklig redigering. Som jag nyss nämnde har utredningsarbetet inte inneburit någon översyn av lag- stiftningen i sin helhet. Jag kan i och för sig instämma i att några av de frågor som en del remissinstanser pekat på skulle vara förtjänta av närmare över- väganden. Jag anser emellertid inte att detta förhållande bör föranleda att man nu bör dröja med att fullfölja utredningens förslag. Enligt rrrin mening bör därför BRL med utgångspunkt i utredningens förslag ersättas av en ny lag.

Innan jag övergår till utredningens olika förslag vill jag erinra om att skatterefor'men trätt i kraft sedan utredningen lämnade sitt betänkande (prop. 1989/90: 110, SkU30, rskr. 356, SFS 19901650 ff). Jag återkommer i vissa delar till innehållet i denna reforrrr.

I en bostadsrättsförening har bostadsrättshavama en till tiden obegränsad nyttjanderätt till sina lägenheter. Utmärkande för bostadsrättsinstitutet är vidare att medlemmarna själva deltari föreningens verksamhet för att på så sätt främja sina ekonomiska intressen. Det kooperativa synsättet och med- lemmamas trygghet i besittningen till sina lägenheter är enligt min mening viktiga utgångspunkter även för en reviderad lagstiftning. Detsamma gäller lagens nuvarande syfte att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och inte bärkraftiga företag. Formema och förutsättningama för bostadsrätts- havamas anknytning till föreningen i samband med produktionen eller för- värvet av föreningsfastigheten bör nu liksom tidigare inta en central plats i lagstiftningen.

Det sagda innebär att jag, liksom utredningen, inte har några andra ut- gångspunkter för en reviderad bostadsrättslagstiftning än dem som den nu- varande lagen vilar på. Som utredningen konstaterar har dock förhållandena

Prop. 1990/91: 92

på bostadsmarknaden förändrats under den tid som BRL varit i kraft. BRL tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet och utformningen av lagen har också präglats av detta. Ombyggnads- och underhållsverksarnheten har dock ökat sedan mitten av 1970-talet och allt fler äldre bostadsrättshus har nu kommit in i ett skede då behovet av mer eller mindre ingripande sane- ringsåtgärder gör sig gällande. Detta medför att tillämpningen av BRL, för— utom frågor som gäller nyproduktion, också till stor del kommer att gälla frå- gor om ombyggnad och underhåll.

Ett generellt problem har visat sig vara den vetorätt som en bostadsrätts- havare har och som innebär att han kan förhindra förändringar i den egna lägenheten. På så sätt kan en angelägen ombyggnad försvåras. Detta kan också få till följd att samhällets intentioner att förbättra våra bostäder mot- verkas. '

Enligt min mening är det inte försvarligt att i längden bibehålla ett system som innebär att en bostadsrättshavare kan förhindra en ombyggnad av fastig- heten enbart av den anledningen att ombyggnaden också får konsekvenser för dennes egen lägenhet. En ändring av lagen är därför enligt min mening nöd- vändig för att ge föreningarna bättre förutsättningar att tillgodose det om- eller tillbyggnadsbehov som finns.

Vad gäller nyproduktionen kan det nuvarande förbudet mot avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt i fråga om bostadslägenheter, s.k. för- handsavtal, inte heller anses ändamålsenligt med hänsyn till den utveckling som har skett. Utredningen har också lagt fram ett förslag om förhandsavtal och förskott. Förslaget, som har godtagits av de flesta remissinstansema, uppfyller enligt min mening i allt väsentligt de rättssäkerhetskrav som bör ställas i sammanhanget. Med vissa justeringar av förslaget är jag därför be- redd att anpassa den nya bostadsrättslagen för att tillgodose de praktiska be- hov som uppenbarligen finns för föreningarna att använda sig av förhands- avtal.

Även i andra hänseenden framstår dagens lagstiftning som inte helt tids- enlig. Bl.a. har den utveckling som skett mot att juridiska personer i allt större utsträckning förvärvar bostadsrätt till bostadslägenheter medfört olika typer av problem. En begränsning av juridiska personers möjligheter att för- värva bostadsrättslägenheter behövs därför enligt min mening. Jag anser också att rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening bör regleras på ett något annorlunda sätt än för närvarande. Det ökade antalet ombildningar frän hyresrätt till bostadsrätt ger också anledning till överväganden.

När det gäller frågan om att komma till rätta med den icke önskvärda pris- utveckling pä bostadsrätter och egnahem som förekommit inom vissa regio- ner, har riksdagen tidigare givit regeringen till känna att en översyn av frågan bör göras varefter regeringen bör redovisa sin syn på frågan för riksdagen (se BoU 1986/87:13, rskr. 249). I dag har en bostadsrättsförening möjlighet att besluta om att ett högst treårigt hembud skall gälla för nyproducerade bostadsrätter. Denna möjlighet har tillkommit för att motverka spekulations- köp av nya bostadsrätter.

För att ytterligare motverka sådan spekulation har förslag framförts om att utöka hembudet till fem år. Jag har noga övervägt detta.

Genom riksdagens beslut i december 1990 om ett nytt bostadsfrnansie- ringssystem har möjligheterna till spekulationsvinster på nya bostadsrätter minskat påtagligt. Enligt min mening bör därför ingen ändring av hembuds- reglema nu göras. Däremot bör prisutvecklingen på bostadsrätter följas noga. Skulle det visa sig erforderligt bör då åtgärder vidtas för att motverka speku- lation. Ett medel kan då vara att förlänga hembudsmöjligheten.

Med anledning av vad SBC framfört bl.a. i sitt remissyttrande vill jag i detta sammanhang också säga att jag inte anser att det finns anledning att i den nya lagen ersätta begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation" med "riksorganisation av bostadsrättsföreningar".

Utredningen har. som ett led i sitt uppdrag om en anpassning till hyres- Iagen, föreslagit vissa sakliga förändringari förhållande till nuvarande lag- stiftning i fråga om förverkande av nyttjanderätt när en bostadsrättshavare vid upprepade tillfällen inte betalar sin månadsavgift i rätt tid (se betänkandets. 156 f) och om underrättelse till socialnämnden vid bristande betalning. Motsvarande frågor i anslutning till förverkande av hyresrätt utreds för när- varande av 1989 års hyreslagskommitté (Bo l984:04, dir. 1989:11). Enligt min mening bör bostadsrättslagen i möjlig mån anpassas till hyreslagen såvitt avser dessa frågor. Ett ställningstagande till bostadsrättsutredningens förslag bör därför avvaktas tills förslag i motsvarande frågor lagts fram av hyreslags- kommittén. Jag tar alltså inte upp de angivna frågorna nu. I avsnitt 2.10 får jag dock anledning att återkomma till vissa andra frågor som har anknytning till hyreslagstiftningen.

Jag vill slutligen också anmäla att jag inte avser att i detta ärende lägga fram något förslag om bostadsrätt för fritidsboende (se utredningens be- tänkande sid. 213 ff). Det saknas för närvarande tillräckligt underlag för ett ställningstagande i frågan om en särskild lagstiftning behövs. Jag anser också att effekterna av skattereformen bör awaktas.

Jag avser att i det följande närmare behandla utredningens förslag om antalet lägenheteri föreningens hus m.m. i avsnitt 2.2, geografisk spridning av föreningens hus i avsnitt 2.3, medlemskap i föreningen i avsnitt 2.4, ekonomisk plan i avsnitt 2.5, förhandsavtal i avsnitt 2.6, ombyggnad och underhåll, m.m. i avsnitt 2.7, vissa frågor som rör småhus i avsnitt 2.8, upplåtelse i andra hand i avsnitt 2.9, avgiftssystemet i avsnitt 2.10 och försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion i avsnitt 2.11. Mina kommentarer till de enskilda lagbestärnmelsema redovisar jag i specialmotiveringen (avsnitt 8).

Prop. 1990/91: 92

2.2. Antalet lägenheter i föreningens hus m.m.

Mitt förslag: Även fortsättningsvis skall en bostadsrättsförening ha minst fem medlemmar. Ett krav införs i lagen om att det i föreningens hus också skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Med lägenhet förstås varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lokal. Vid beräk- ningen av antalet lägenheter skall man dock bortse från garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings- utrymmen.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Remissinstansema: De flesta remissinstansema har inte framfört någon erinran mot utredningens förslag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ställer sig dock tveksam till kravet på att det skall finnas minst fem lägenheter och anser att förslaget "kan ge upphov till betydande gräns- dragningssvårigheter. Även Sveriges Bostadsrättsföreningars Central- organisation (SBC) och Sveriges advokatsamfund ställer sig tveksamma till utredningsförslaget i denna del. SBC anser att kravet på antalet medlemmar bör sänkas till tre, eftersom det finns ett stort antal fastigheter som innehåller färre lägenheter än fem och där bostadsrätt är en lämplig upplåtelseform. Enligt SBC bör förslaget om minsta antal lägenheter inte gälla de befintliga föreningarna. Advokatsamfundet anför liknande skäl och pekar på att samägandet av fast egendom försvårats efter jordabalkens tillkomst.

Skälen för mitt förslag: Ett av de krav som ställs för att en bostads- rättsförening skall kunna registreras är att det skall finnas minst fem med- lemmar i föreningen (43 å BRL). Om antalet medlemmar eller bostadsrätts- havare går ned under fem och ett tillräckligt antal medlemmar inte inträder i föreningen inom tre månader, är föreningen likvidationsskyldig. Detta fram- går av 65 & BRL jämförd med 11 kap. 3 5 lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar. Av grunderna för lagstiftningen har ansetts följa att för- eningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt (se Knutsson-Lindqvist Bostadsrättslagen, Norstedts Gula Bibliotek, 1972 s. 104). Detta krav finns dock inte angivet i lagen. Bl.a. länsstyrelserna tycks därför vara osäkra på om en ekonomisk plan kan regist- reras om en bostadsrättsförening förfogar över ett färre antal lägenheter än fem.

Bestämmelserna om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930 års lag och har motiverats med att föreningens verksamhet är kooperativ. I det kooperativa synsättet, som jag fortfarande anser bör prägla lagstiftningen, ligger att en bostadsrättsförening inte kan bestå av ett alltför ringa antal med- lemmar. Även praktiska skäl talar i samma riktning. Skulle färre än fem medlemmar godtas kan det bli svårt att få till stånd en fungerande styrelse och därmed en livskraftig förening. Vidare kommer föreningsstärnmans själv-

ständiga och — i förhållande till styrelsen — överordnade roll då att upphöra Detta är skäl som talar för att de nuvarande bestämmelserna om minst fem medlemmar bör bestå.

I detta sammanhang bör även påpekas att det enligt huvudregeln i lagen om ekonomiska föreningar föreskrivs att en ekonomisk förening skall ha minst fem medlemmar, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra. om medlemmarna är juridiska personer. Att införa någon motsvarande undantagsregel beträf- fande juridiska personer anser jag inte bör komma i fråga

Det har bl.a. från SBC:s sida anförts att det i vissa fall skulle vara praktiskt med ett mindre antal medlemmar i samband med själva föreningsbildningen när denna sker genom s.k. kontorsstiftning, dvs. utan att de boende med- verkar till föreningens bildande. I likhet med utredningen anser jag dock inte att det finns några större olägenheter med att sätta medlemsantalet till fem även i inlednin gsskedet av föreningsbildningen.

På grund av det anförda och då några bärande skäl i övrigt inte anförts för att frångå BRLzs nuvarande reglering, föreslår jag alltså inte någon förändring av havet på att en bostadsrättsförening skall ha minst fem medlemmar.

Som jag nyss nämnt har det av grunderna för lagstiftningen ansetts följa att föreningen även skall förfoga över minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Utredningen har föreslagit att detta minimikrav nu bör komma till uttryck även i lagtexten.

För egen del anser jag det vara naturligt att en bostadsrättsförening som erbjuder medlemskap i föreningen även kan upplåta en lägenhet till medlem- men. Med mitt förslag att föreningen även i fortsättningen skall bestå av minst fem medlemmar följer därför att det minsta antalet lägenheter som upplåts med bostadsrätt bör vara fem.

Jag kan i och för sig ha viss förståelse för önskemålet att även de som till- sammans äger och bor i en fastighet med färre antal lägenheter kan vilja ha möjlighet att tillgodogöra sig det regelsystem som bostadsrättslagen erbjuder. Jag är dock inte övertygad om att den särskilda form av ekonomisk förening som en bostadsrättsförening utgöri alla avseenden lämpar sig som instrument för samordningen av ett på så sätt begränsat antal lägenhetsinnehavares rättig- heter och skyldigheter. Sarnmanfattningsvis föreslår jag därför i likhet med utredningen att kravet på att en bostadsrättsförenings hus skall innehålla minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt blir lagfäst. Kravet bör utformas så att den ekonomiska planen får registreras endast om det av planen framgår att föreningen avser att upplåta minst fem lägenheter med bostadsrätt.

I lagrådsremissen föreslog jag att föreningen skulle vara skyldig att träda i likvidation om antalet lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt går ned under fem. Detta kan inträffa t.ex. om en bostadsrätt omvandlas till hyresrätt. Förslaget utgör ett tillägg till de nuvarande reglerna om likvidation och som bl.a. innebär att föreningen blir likvidationspliktig om antalet med- lemmar eller bostadsrättshavare går ned under fem (se 65 & BRL).

Lagrådet anser inte att det föreslagna tillägget fyller någon väsentlig funk- tion och förordar att bestämmelsen i denna del får utgå. Lagrådet har emeller- tid föreslagit att det i likvidationsbestämmelsen görs ett tillägg med den inne-

börden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de vid be- räkning av antalet bostadsrättshavare enligt bestämmelsen räknas som endast en bostadsrättshavare. Med det tillägg lagrådet föreslagit förhindras att minimikravet beträffande antalet lägenheter kringgås. Jag delar därför lag- rådets ståndpunkt och ansluter mig till lagrådets förslag.

Mitt förslag aktualiserar frågan hur antalet lägenheter skall beräknas. Ställning måste alltså tas till vad som avses med en lägenhet i detta samman- hang. Utredningens förslag innebär att som lägenhet skall räknas varje av- skild enhet SOm är inrättad att användas varaktigt och självständigt. Förslaget har delvis sin förebild i 2 5 andra stycket lagen (1982:352) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, ombildningslagen

I det remitterade förslaget till bostadsrättslag ansåg jag att beräknings- grunden borde knyta an till motsvarande regleri ombildningslagen. På så sätt får man också en anknytning till de nuvarande bestämmelserna i 60 a 5 andra stycket BRL om beräkningen av det antal hyreslägenheter som de röstande hyresgästerna representerar när hyreslägenhetema i en fastighet ombildas till bostadsrätter. Det innebär att man vid beräkningen av antalet lägenheter skall göra undantag för garage och vissa andra utrymmen (se närmare förslaget till 3 kap. 1 å andra stycket bostadsrättslagen, bilaga 3).

Lagrådet har för sin del inte haft någon erinran mot förslaget men förordat att definitionen av lägenhetsbegreppet, med bortseende från undantaget, skulle få en vidare syftning och gälla för hela lagen, dvs. inte enbart i anslut- ning till frågan om beräkningen av antalet lägenheter. Jag är emellertid inte i denna del beredd att följa lagrådet. I 1971 års BRL ger begreppet lägenhet ut- tryck för objektet för föreningens upplåtelse, dvs. upplåtelsen av föreningens hus eller del av huset utan någon legal begränsning av objektet för upplåtel- sen. Inte heller i hyreslagen (12 kap. jordabalken) har objektet för hyresrätten lägenheten — begränsats. Även om det torde höra till sällsynthetema att objektet för upplåtelse av en bostadsrätt avgränsas på något annat sätt än som svarar mot den föreslagna definitionen anser jag att en legal definition av det slag som lagrådet förordat inte bör tas upp i bostadsrättslagen. Det kan dock finnas anledning att ta upp denna fråga på nytt efter den översyn av hyres- lagstiftningen som nu pågår.

Sammanfattningsvis föreslår jag därför att man i den nya lagen för in den bestämmelse som utredningen föreslagit med det tillägget att man vid beräk- ningen av antalet lägenheter skall bortse från garage, lager och andra lägen- heter som i första hand används som förvaringsutrymmen. Detta medför vis- serligen att det inte längre blir möjligt att bilda bostadsrättsföreningar som t.ex. endast upplåter garage med bostadsrätt. Sådana föreningsbildningar får dock anses ha mindre betydelse.

I sammanhanget vill jag slutligen, och i likhet med utredningen, föreslå att begreppet lokal förs in i den nya lagstiftningen som beteckning på sådana lägenheter som används för annat än bostadsändamål. En motsvarande ändring har redan genomförts i hyreslagen, 12 kap. 1 & tredje stycket jorda- balken (se prop. 1983/84:137. BoU 29, rskr. 378).

Prop. 1990/91: 92

Hänvisningar till S2-2

2.3. Geografisk spridning av föreningens hus

Mitt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än ett hus, skall hu- sen ligga så nära att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt. Remissinstanserna: De flesta har tillstyrkt förslaget. Några remiss- instanser har dock ansett att uttrycket "ändamålsenlig samverkan" bör precise- ras. AB Bostadsgaranti har framfört vissa synpunkter på intygsgivamas roll. SBC anser att de föreslagna bestämmelsema inte bör gälla sådana föreningar som vid ikraftträdandet har en sådan spridning av sitt husbestånd som föreslås inte längre få förekomma.

Skälen för mitt förslag: När institutet bostadsrätt tillskapades i början på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var inrymda i fler- familjshus. I någon utsträckning tycks det dock ha förekommit att föreningar disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett eller möjligen två plan. Att lägenheteri fristående en- eller tvåfamiljshus upp— läts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var säkert mycket ovanligt.

I de allra flesta fall kom alltså lägenheterna att utgöra stommen i samman- hängande huskroppar. Om föreningarnas lägenheter inrymdes i flera byggna- der, var det naturligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed under- lättades förvaltningen väsentligt. Föreningarna kunde också på ett praktiskt sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägenheter. Samman- hållningen av husen eller fastigheterna utgjorde således ett naturligt och viktigt inslag i det kooperativa systemet.

Under senare år har vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana fastigheter som vanligtvis brukar disponeras av de boende med äganderätt. Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader som på ett eller annat sätt hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att föreningarnas bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrätts- förening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus.

Olika skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Ett skäl har sagts vara att det statliga frnansieringssystemet gynnar bostadsrättsformen framför äganderättsformen. Ett annat har sagts vara den skatterättsliga lagstiftning som gällt. Oavsett skälen delar jag utredningens uppfattning att det inte finns någon anledning till oro för den utveckling som har skett, bara bostadrätts- föreningarnas kooperativa karaktär bibehålls. En förutsättning för registrering av föreningen är ju också att den är kooperativ.

Som utredningen varit inne på finns det dock exempel som visar på ten- denser till splittring av bebyggelsen i vissa fall. Finansiella och skattemässiga överväganden har här gått före intresset av en ändamålsenlig samverkan mel-

Prop. 1990/91: 92

lan föreningsmedlemmama. Man har sålunda bildat föreningar trots att be- byggelsen varit splittrad. Enligt min mening blir säkerligen intresset av ko— operativ samverkan lågt i sådana fall. Det blir sålunda svårare att snabbt få ett grepp om vilka åtgärder som behöver vidtas och att gemensamt planera verk- samheten. Som medlem får man svårt att överblicka föreningens verksamhet. Vidare blir det svårt att sköta en bebyggelse som inte rent geografiskt är för- hållandevis koncentrerad. Sannolikt kommer också beslut och genomförande av såväl yttre underhåll som om- och tillbyggnader som sköts i föreningens regi att försvåras. Sammanfattningsvis torde man kunna utgå ifrån att det gemensamma ansvar som förutsätts prägla en bostadsrättsförenings verksam- het kommer att försvagas, om man godtar att en förening har sina hus spridda från varandra i en alltför stor utsträckning. Den rent praktiska för- valtningen av bostadsrättsföreningens hus måste kunna ske utan alltför stora svårigheter.

För att motverka risken för en ogynnsam utveckling men också för att markera att det kooperativa synsättet även fortsättningsvis bör prägla bostads- rättslagstiftningen, anser jag i likhet med utredningen att lagstiftningen bör kompletteras med en regel som tar sikte på de fall då en förening har flera hus. Jag föreslår lika med utredningen att regeln utformas så att husen skall ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Jag anser det knappast lämpligt att — som några remiss- instanser önskat —i lagtexten närmare precisera uttrycket. Med det valda ut- trycket blir det möjligt att utan formella bindningar göra en rimlig awägning med hänsyn till de intressen som jag nyss redovisat. Jag återkommer i specialmotiveringen till uttrycket "ändamålsenlig samverkan".

Att husen är samlade på det angivna sättet bör vara en förutsättning för registrering av den ekonomiska planen. Det bör vara en uppgift för intygs- givama att vid sin granskning också uttala sig i denna fråga. Det bör dock ytterst ankomma på länsstyrelsen att granska uppgifterna i planen om husen är samlade på föreskrivet sätt. Normalt torde dock länsstyrelsen knappast ha anledning att frångå intygsgivamas bedömning. Jag kommer senare att före- slå regeringen vissa justeringar av bestämmelserna i den nuvarande bostads- rättskungörelsen (1971:486) mot bakgrund av de förslag jag nu lagt fram.

Kravet på en ändamålsean samverkan bör gälla endast hus som en för- ening förvärvar efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna.

2.4. Medlemskap i föreningen

En kooperativ princip är att ekonomiska föreningar skall vara öppna. Den som vill bli medlem skall i princip alltså inte kunna stängas ute. I lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar kommer öppenhetsprincipen till ut- tryck i 3 kap. 1 5. Enligt detta lagrum får en ekonomisk förening inte vägra någon inträde som medlem, om det inte finns särskilda skäl för vägran med hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens verksamhet eller förening- ens syfte eller annan orsak.

Prop. 1990/91: 92

För bostadsrättsföreningar är öppenhetsprincipen inte lika markerad som för andra ekonomiska föreningar. Bakgrunden härtill är att det är nödvändigt med en begränsning av antalet medlemmar (se NJA II 1951 s. 39). Antalet lägenheteri en bostadsrättsförening är ju begränsat.

De regler om rätt till medlemskap som finns i BRL tar främst sikte på det fall att bostadsrätten övergått till en ny innehavare ( 11 5) och det fall att en hyresgäst vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har ansökt om medlem- skap i föreningen (51 a 5). Huvudregeln i båda dessa fall är att den sökande har rätt till inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Såväl förmågan att fullgöra de ekonomiska förplik- telsema mot föreningen som personliga kvalifikationer hos den inträdes- sökande har betydelse för prövningen. Möjligheterna att vägra medlemskap förutsätts dock utnyttjad med stor varsamhet. Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se närmare prop. 1971:12 s. 110 f samt LU 197l:9 s. 49). Vissa Specialregler gäller, bl.a. om bostadsrätt förvärvas av make eller annan närstående. Vidare kan en kommun i princip inte vägras medlemskap. Det bör också nämnas att en bostadsrättsförening generellt sett har stora möjligheter att ställa upp olika villkor för medlemskap.

Utredningen har lämnat flera förslag som berör rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening. Förslagen avser bl.a. förbud mot oskäliga stadge- villkor, juridiska personers rätt att bli medlemmar och hyresgästers rätt till medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag kommer i de följande avsnitten (2.4.1—2.4.3) att närmare behandla de olika förslagen.

I andra fall än de nu nämnda, dvs. främst när föreningen upplåter bostads- rätt vid nyproduktion av föreningens fastighet eller när en fastighet står tom efter en ombyggnad, är föreningen inte bunden av några lagregler om med- lemskap. I dessa fall sker medlemsantagningen och upplåtelsen normalt i ett sammanhang en tid efter det att en viss lägenhet anvisats den bostadssökande eller utvalts av föreningen. Inom HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostads- rättsföreningars Centralorganisation (SBC) tillämpas därvid turordningsregler som är kopplade till ett bosparande. Den inträdessökande kan även ha blivit anvisad viss lägenhet genom den kommunala bostadsförmedlingen. Det kan givetvis också förekomma att ett antal personer sluter sig samman i en bostadsrättsförening för produktion eller inköp av en fastighet och att medlemskap endast beviljas personer inom en viss krets. Detta till- vägagångssätt torde dock vara mindre vanligt. Ett vanligt tillvägagångssätt är emellertid att en byggmästare eller ett byggföretag tar initiativ till förenings- bildningen och att medlemmarna rekryteras bland allmänheten, genom bostadsförmedling eller på annat sätt.

Några större olägenheter med föreningarnas möjligheter att vid upplåtelse av bostadsrätt efter nyproduktion och ombyggnad bestämma medlemskretsen på det beskrivna sättet torde inte kunna påvisas. Jag har därför inte för avsikt att föreslå några genomgripande förändringar av principerna för medlems- antagning i dessa fall. I ett par avseenden, som inte har berörts av utred— ningen, anser jag dock att en justering bör göras. Det gäller när någon anvisas

bostadsrätt genom kommunal bostadsförmedling med stöd av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. Till den frågan åter- kommer jag i avsnitt 2.4.4. Det gäller också när någon har tecknat ett s.k. förhandsavtal. Denna fråga tar jag upp i avsnitt 2.6.6.

Som lagrådet uttalat i sina kommentarer till 4 kap. 6 5 det remitterade för- slaget till bostadsrättslag innebär vad jag nu sagt att i de situationer som faller utanför mina här aviserade förslag ett beslut om inträde i en bostadsrätts- förening inte medför någon skyldighet för bostadsrättsföreningen att medge den tilltänkta upplåtelsen. Det innebär visserligen som lagrådet påpekat att man inte ger den som anmält intresse för en tilltänkt bostadsrättslägenhet och som också antagits som medlem i föreningen någon lagreglerad ovillkong rätt att få en bostadsrätt upplåten till sig. Enligt min uppfattning utgör denna brist dock knappast något problem i praktiken. Detta förhållande i kombina- tion med att det är svårt att skapa en enkel reglering som tar sikte just på dessa fall gör att jag inte är beredd att utvidga mitt förslag såvitt gäller avgräns- ningen av rätten till upplåtelse av en bostadsrätt.

Utredningen har föreslagit att medlemskapsreglema redaktionellt samlas i det särskilda kapitlet om föreningsrättsliga bestämmelser i den nya lagen (8 kap. i utredningsförslaget). Enligt min mening är reglerna om medlemskap dock så centrala att de lämpligen bör brytas ut till ett särskilt kapitel (2 kap.).

Hänvisningar till S2-4

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 1, 2.1, 8.1

2.4.1. Stadgevillkor för medlemskap

Mitt förslag: Sådana stadgevillkor för medlemskap skall vara utan verkan som innebär att endast personer med visst medborgarskap, viss inkomst eller viss förmögenhet kan beviljas inträde i en förening. Detsamma skall gälla villkor i övrigt som med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäliga mot den som vill vinna inträde i för- eningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Vidare behålls de nuvarande bestämmelserna att vissa hembuds— liknande villkor för medlemskap är utan verkan.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser. bl.a. hovrätten för Västra Sverige och Stockholms tingsrätt, tillstyrker förslaget. Diskrirnineringsombudsmannen (DO) ser med tillfredsställelse på att oskäliga villkor skall vara utan verkan. Bostadsdomstolen, som också tillstyrker för- slaget, anser att det vore värdefullt för rättstillämpnin gen om oskälighetsfallen närmare utvecklades i motiven.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförening har stor frihet att i stadgarna ställa upp olika villkor för medlemskap. Ett exempel på ett vanligt sådant villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan samman- slutning än bostadsrättsföreningen. lnom HSB är det sålunda obligatoriskt

Prop. 1990/91: 92

för medlemmarna i en bostadsrättsförening att också tillhöra den regionala HSB-föreningen. Andra villkor som förekommer i praktiken gäller inkomst— eller åldersgränser. Exempel finns också på att medlemmarna skall tillhöra en viss yrkeskategori eller vara mtalsgkrjynapåyissgg. Särskilt i äldre bostadsrättsföreningar förekommer det villkor om att medlemmarna måste vara svenska medborgare. Det förekommer också villkor som begränsar juridiska personers rätt till inträde i föreningen (se vidare avsnitt 2.4.2). Vidare har det blivit vanligt med särskilda åldersgränser för medlemmar i bostadsrättsföreningar som innehar servicehus för äldre. Slutligen bör näm- nas att det är tillåtet för en bostadsrättsförening att ställa upp särskilda villkor om prisföreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap skall kunna beviljas. Däremot är sådana hembudsliknande villkor för med- lemskap utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än vad som gäller för inträde i en bostadsrättsförening (11 a & BRL; jfr 14 & BRL).

Utredningen har föreslagit att sådana villkor som hänför sig till krav på visst medborgarskap eller viss inkomst eller som i övrigt kan anses oskäliga skall vara utan verkan.

Såsom utredningen konstaterat finns det inte något förbud för utlänningar att här i riket förvärva bostadsrätt. Den enda restriktion som finns är att det enligt lagen (l982z618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. krävs tillstånd för att en bostadsrättsförening skall få förvärva fast egendom m.m., om föreningen har till huvudsakligt syfte att bereda fritidsbostäder åt sina medlemmar (se l & första stycket jämförd med 35 första stycket 5 och andra stycket lagen (l982:618) om utländska förvärv av svenska företag m.m.). Styrelseledarnöter och styrelsesuppleanter samt firmatecknare behöver inte enligt 56 & BRL vara svenska medborgare, en regel som för bostads- rättsföreningarna varit mer liberal än vad som tidigare gällt inom associations- rätten i övrigt (jfr prop. l989/90:160, 1990/91:LU11, rskr. 42). Det kan i sammanhanget dock finnas skäl att erinra om att en bostadsrättsförening har möjlighet att vägra inträde, om föreningen skäligen inte kan godta en för- värvare som bostadsrättshavare (se 11 & BRL). Denna möjlighet torde en förening kunna begagna sig av i vissa fall, när en förvärvare är bosatt utom- lands och inte annat än sporadiskt kommer att bo i bostadsrättslägenheten (jfr bostadsdomstolens beslut RBD 11:79).

Något skäl för att en bostadsrättsförening skall kunna ta in villkor i sina stadgar om svenskt eller annat medborgarskap som förutsättning för medlem- skap kan jag inte finna. Eftersom stadgevillkor om visst medborgarskap dessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte, föreslår jag i likhet med utredningen att sådana villkor i fortsättningen skall vara utan verkan. Jag återkommer i specialmotiveringen till frågan om diskriminerande villkor.

Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande upp- fylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgarna. Om sökanden för- värvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäli-

gen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 & BRL). I det sistnämnda kravet ligger framför allt att den nytillträdande bostadsrätts- havaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för- eningen. Hänsyn får också tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt förarbetena utnyttjas med varsamhet. Endast om objektivt godtagbara skäl finns får medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49).

Såsom utredningen har funnit kan det inte anses ligga i linje med de nu redovisade bestämmelsema att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mått på möjligheterna att klara av de ekonomiska förpliktelsema. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas av samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utred- ningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening bör härutöver föreskrivas att också villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan.

Vad slutligen gäller utredningens förslag om förbud mot oskäliga villkor i övrigt vill jag till en början hänvisa till de bestämmelser om verkan av oskä- liga villkor som finns i den s.k. generalklausulen i 36 & lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på fömrögenhetsrättens område (avtalslagen). Bestämmelserna innebär bl.a. att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, om- ständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och om- ständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intar en under-' lägsen ställning i avtalsförhållandet. Lagrumrnet har motsvarande tillämpning i fråga om annan rättshandling än avtal. Enligt förarbetena (prop. 1975/76z81 s. 113) är det t.ex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på föreningsstadgar. Det sagda innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd av 36 & avtalslagen kan få ett oskäligt villkor om t.ex. medlemskap i förenings- stadgama jämkat eller lämnat utan avseende. Något exempel på att lagrummet har tillämpats på en bostadsrättsförenings stadgar känner jag inte till. Man torde dock kunna tänka sig olika fall där bestämmelsen kan komma till an- vändning i fråga om villkor för medlemskap. Ett exempel är att den principi- ella rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostadsrättshavare har in- skränks på ett oacceptabelt sätt. ' Bestämmelsen i 36 5 avtalslagen torde endast omfatta det rättsförhållande som finns mellan föreningen och medlemmarna. Den som har förvärvat en bostadsrätt torde alltså inte med stöd av detta lagrum kunna få skäligheten av ett villkor för medlemskap prövat. Föreningen kan alltså avslå en ansökan om medlemskap med hänvisning till ett stadgevillkor som i och för sig är oskä-

Prop. 1990/91: 92

ligt. Jag delar utredningens ståndpunkt att detta förhållande är otillfreds- ställande, även om det inte tycks finnas belägg för att sådana ageranden före- kommer i praktiken. Jag vill också framhålla att den nuvarande regleringen i 11 & BRL i och för sig inte tycks hindra att en förening genom särskilda stadgevillkor ställer strängare krav på en medlemssökandes personliga kvali- fikationer eller förmåga att klara de ekonomiska förpliktelsema mot för- eningen än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras enligt lagrummet (jfr LU 1971:9 s. 49).

Hänvisningar till S2-4-1

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 1, 8.1

Sammanfattningsvis biträder jag utredningens förslag att också ett stadgevillkor som i övrigt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i för- eningen eller överlåta sin bostadsrätt skall vara utan verkan.

Jag avser atti specialmotiveringen återkomma närmare till förslaget. Redan här vill jag dock anmäla att utredningens förslag bör jämkas något, bl.a. med utgångspunkt i att ett villkor bör kunna underkännas med hänsyn både till sitt innehåll och till att det är oskäligt på annat sätt.

De föreslagna bestämmelserna bör gälla även föreningar som bildats före ikraftträdandet.

Mitt förslag innebär att en bostadsrättsförenings styrelse vid medlems- prövningen inte är bunden av sådana villkor i stadgarna som jag nu föreslagit skall vara utan verkan.

Enligt gällande bestämmelser kan bl.a. den som har förvärvat en bOStads- rätt men som vägrats medlemskap i föreningen få tvisten prövad av hyres- nämnden (52 å BRL). Lika med utredningen föreslår jag att denna möjlighet skall finnas kvar även i fortsättningen. Att tvister om medlemskap även i andra fall bör kunna komma under nämndens prövning återkommer jag till i avsnitt 2.4.3, 2.4.4 och 2.6.6.

Av vad jag nu sagt följer att ett stadgevillkor kan komma under såväl all- män domstols som hyresnämnds prövning, beroende på i vilken ordning frå- gan väcks. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har allmänt ansett det önskvärt att hyresnärnndens befattning med bostadsrätter inskränks till att gälla fall av hyressättning vid ogiltiga upplåtelser samt tillstånd till andrahandsuthyming, något som skulle innebära att tingsrättemas befattning med tvister av allmän civilrättslig innebörd ökade. Samtidigt har fakultets- nämnden framhållit att det kan finnas skäl att överväga att låta ett så stort antal tvister som möjligt handläggas av fastighetsdomstol.

För egen del ser jag inte några avgörande invändningar mot den ordning jag nu föreslagit. I lagrådsremissen tillade jag att regeringen nyligen föreslagit att de mål om hyra och bostadsrätt som för närvarande handläggs av fastig- hetsdomstolama som första instans i fortsättningen skall handläggas av tings- rätterna. Som framgår också av lagrådets yttrande har riksdagen antagit regeringsförslaget och de nya reglema trätt i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1990/91:32, JuU7, rskr. 62, SFS 1990:1132).

I likhet med utredningen föreslår jag ingen ändring av de nuvarande be- stämmelsema i 11 a & BRL om vissa hembudsliknande villkor.

Prop. 1990/91: 92

2.4.2_Juridiska personers innehav av bostadsrätt till bostads- lägenheter

Mitt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att fritt och oberoende av stadgarnas innehåll vägra sådana juridiska personer medlemskap i föreningen som har förvärvat bostadsrätt till en bostads- lägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

En bostadslägenhet som innehas av en juridisk person får endast an- vändas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad, om något annat inte har avtalats.

Det skall krävas samtycke från föreningen till en andrahands- upplåtelse av en bostadslägenhet. Om samtycke vägras utan att för- eningen har någon befogad anledning till det, kan samtycker ersättas av hyresnärnndens tillstånd.

En juridisk person som är medlem i föreningen får inte förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändarnål utan föreningens samtycke.

Bostadsrättsföreningama ges genom de nya bestämmelsema större möjlighet att förhindra att bostadslägenheter används av juridiska per- soner för övemattningsändamål m.m.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit någon regel om användningen av lägen- heten som permanentbostad m.m. eller om möjligheten för en juridisk person att få samtycke till andrahandsuthyrning ersatt av tillstånd av hyresnämnden.

Remissinstanserna: Ett flertal remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västra Sverige, bostadsdomstolen. hyresnämnden i Malmö, Stockholms tingsrätt och SBC delar utredningens uppfattning att lagen inte bör innehålla något förbud för juridiska personer att förvärva bostadsrätt utan finner utred— ningens lösning tilltalande. Boverket och riksrevisionsverket ställer sig emel- lertid tveksamma till om juridiska personer i framtiden bör få rätt till medlem- skap. Om inte ett förbud införs, finns det enligt dessa båda verk en stor risk för att bostadslägenheter även i fortsättningen används som representations- och övemattningslägenheter. Enligt Hyresgästernas Riksförbund bör lag- stiftningen entydigt ta ställning för att endast fysiska personer får förvärva bostadsrätt med undantag dock för kommuner. Enligt kommunstyrelsen i Stockholms stad är det nödvändigt att införa ett generellt förbud för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter. Diskrimineringsombudsmannen ifrågasätter lämpligheten att en förening efter fritt skön skall kunna avvisa en juridisk person som medlem eller godta andrahandsupplåtelser. Synpunkter på förslaget har också framförts av AB Bostadsgaranti. Kommunförbundet föreslår att den rätt som kommuner har att bli medlemmar i en bostadsrätts- förening, om kommunen har förvärvat en bostadsrätt och också att i andra hand hyra ut en bostadslägenhet, även skall gälla allmännyttiga bostadsföre-

tag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser inte att ut- redningens förslag kan läggas till grund för lagstiftning.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförenings ändamål är att upp- låta lägenheter med bostadsrätt. Det vanligaste är att upplåtelse sker för att ge bostadsrättshavarna permanent bostad. Nuvarande lagstiftning, som bl.a syftar till att bostadsrättshavama under kooperativ samverkan skall ges ett stort mått av tryggheti besittningen till sina lägenheter, tar uppenbarligen också sikte på att reglera framför allt dessa upplåtelser. Det finns dock inget hinder mot att upplåta lägenheter för annat än permanentboende, t.ex. för fri- tidsändamål. Det är också förutsatt att bostadsrätt kan upplåtas till lokaler. Vidare kan såväl fysiska som juridiska personer inneha bostadsrätt.

I samband med tillkomsten av BRL övervägdes bl.a. ett förslag om att in- skränka föreningarnas möjligheter att upplåta lägenheter till juridiska personer (LU 1971 :9 s. 42). Förslagen motiverades bl.a. med vikten av att slå vakt om föreningarnas kooperativa karaktär. Förslaget godtogs emellertid inte. Lagutskottet underströk i detta sammanhang vikten av att bostadsrätts- föreningarna bereddes möjlighet att i största möjliga utsträckning själva få bestämma området för sin verksamhet. Föreningarnas friheti detta hänseende borde enligt utskottet begränsas genom lagregler endast när särskilt behov förelåg. Riksdagen anslöt sig till denna uppfattning (rskr. 125).

Utredningen har enligt sina tilläggsdirektiv haft i uppdrag att utreda hur man inom ramen för bostadsrättslagen kan främja att bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt i första hand nyttjas som permanentbostäder. Därvid skulle särskilt prövas sådana ändringar som syftar till att sådana lägenheter förbehålls fysiska personer.

Det förslag som utredningen lagt fram innebäri huvudsak att föreningar fritt, och oavsett stadgarnas innehåll, kan vägra en juridisk person inträde i föreningen. Föreningen ges enligt förslaget möjlighet att på ett helt annat sätt än för närvarande bestämma hur den juridiska personen skall disponera lägenheten. Förslaget motiveras med utgångspunkt i det kooperativa syfte som uppbär lagstiftningen. Att gå så långt som att införa ett förbud för juri- diska personer att förvärva bostadsrätt har utredningen inte ansett vara moti- verat. Inslag som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörjnings- synpunkter är enligt utredningen nämligen främmande för lagstifmingen. Utredningen nämner dock att det enklaste sättet att förhindra juridiska perso- ner att förvärva bostadslägenheter med bostadsrätt torde vara att i lagen före- skriva att avtal om sådana förvärv skall vara ogiltiga.

För egen del anser jag att det finns flera skäl för att genom lagstiftning be- gränsa möjligheterna för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostads- lägenheter. Dessa skäl hänför sig såväl till hänsynen till bostadsförsörjningen som till föreningarnas och medlemmamas intressen.

När det gäller hänsynen till bostadsförsörjnin gen vill jag först understryka min allmänna inställning att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad. Den ut- veckling som under senare år skett i riktning mot att juridiska personer i allt större utsträckning "lägger beslag på" bostadslägenheter för att användas som

övemattningslägenheter och annat tillfälligt boende bör enligt min mening motverkas. Det förhåller sig vidare så att juridiska personer inte är lika pris- känsliga som fysiska personer. Detta driver upp priserna på bostadsrätter och minskar möjligheterna för enskilda att förvärva en bostadsrätt. Jag vill i sam- manhanget nämna att Stockholms stad särskilt i en skrivelse till regeringen hemställt om begränsningar vad gäller juridiska personers möjligheter att för- värva bostadsrätt.

Ur föreningens synpunkt är det, som utredningen också uttalat, av intresse att medlemmarna stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. I den utsträckning lägenheter förvärvas av juridiska personer kommer detta intresse alltmer att sättas åsido. Om en alltför stor andel bostadsrätter innehas av juridiska personer utarmas bostadsrätten som upp- låtelseform.

Det finns exempel på att juridiska personer köper upp bostadsrätter i ett hus i sådan omfattning att de bostadsrättshavare som bor i huset kommer i minoritet. Den samverkan och det inflytande över boendeförhållandena och föreningens verksamhet som bostadsrättsinstitutet förutsätter kommer där- igenom att förringas. Ytterligare en olägenhet med juridiska personems inne- hav av bostadsrätt är att de som faktiskt nyttjar bostadslägenheten ofta växlar. Också aktieägarna eller delägarna i den juridiska personen kan växla utan att föreningen har någon möjlighet att påverka detta genom medlemskaps- reglema. Dessa förhållanden kan medföra olägenheter för föreningen och bostadsrättshavama.

De olägenheter som juridiska personers innehav av bostadslägenheter har för bostadsrättsföreningama och dess medlemmar styrks av att HSB i sina mönsterstadgar numera tagit in bestämmelser som utestänger juridiska perso- ner från möjligheten att bli medlemmar i dessa fall. SBC har i sina mönster- stadgar haft sådana bestämmelser sedan länge och Riksbyggen överväger enligt uppgift en motsvarande ordning.

Det finns emellertid fortfarande ett stort antal föreningar, både inom och utanför de nämnda organisationerna, vars stadgar är så utformade att det i praktiken är svårt att vägra juridiska personer inträde i föreningen. I ett läge med stor efterfrågan på bostadsrätter leder detta till att bostadsrättshavare gärna överlåter bostadsrätten till juridiska personer, eftersom de oftast då får mer betalt än om överlåtelsen hade skett till en fysisk person. I ett sådant läge är det med nuvarande regler svårt för föreningen — om inte stadgarna för- bjuder medlemskap för juridiska personer — att säga nej till inträde. Det är vidare svårt för dessa föreningar att få till stånd en ändring av förenings- stadgama, eftersom detta förutsätter att samtliga bostadsrättshavare som be- rörs av ändringen biträder beslutet (se 62 å andra stycket BRL).

De omständigheter som jag nu har redovisat talar med viss styrka för att ett förbud införs för juridiska personer att förvärva bostadslägenheter med bostadsrätt. Ett sådant förbud skulle emellertid innebära ett ingrepp i för- eningarnas rätt att själva bestämma över sin verksamhet. Också medlemmar- nas rätt att överlåta sin bostadsrätt kommer att beröras liksom de juridiska personer som kan ha goda skäl att förvärva bostadsrätt för att tillgodose ett

permanent bostadsbehov eller något annat angeläget syfte. Ett förbud kan enligt min mening därför inte genomföras utan undantag. Undantag behövs bl.a. för kommuner, landstingskommuner och organisationer för bostads- rättsföreningar. Det kan emellertid också behövas undantag för andra juri- diska personer. Om förbud för juridiska personers förvärv av bostadsrätt in- förs, måste därför en särskild dispensmöjlighet anordnas. En förbuds- reglering innehållande vissa undantag och en särskild dispensmöjlighet för dock med sig krav på administrativa och därmed även kostnadskrävande in- satser från myndigheternas sida. Man kan inte heller helt bortse från att för- sök till kringgående av lagstiftningen kommer att göras.

Efter noggrannt övervägande har jag stannat för att inte föreslå något för- bud. De behövliga begränsningarna i möjlighetema att förvärva bostadsrätt för juridiska personer kan i allt väsentligt uppnås inom ramen för ett frivilligt system. Redan i dag har samtliga större bostadsrättsorganisationer i sina mönsterstadgar tagit in eller avser att ta in bestämmelser om förbud för juri- diska personer att bli medlemmar. Det visar att organisationemas grund- läggande uppfattning är att juridiska personer inte skall få förvärva bostads- rätter. Jag vill också understryka att problem med juridiska personer som medlemmar inte är generella utan finns främst i storstäderna och då i synner- het i Stockholrns innerstad

Mitt förslag innebär sålunda att en bostadsrättsförening fritt och oberoende av stadgarnas innehåll skall kunna vägra en juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet inträde i föreningen. De regler som gäller för inträde i en bostadsrättsförening vid förvärv och som jag inledningsvis redovisat i detta avsnitt. blir således inte tillämpliga i dessa fall. Någon möj- lighet att, såsom i andra fall, få frågan om inträde i föreningen prövad av hyresnämnden bör inte heller finnas. Vad jag nu föreslagit om föreningens fria prövningsrätt bör dock inte gälla sådana bostadslägenheter som är av- sedda för fritidsändamål.

Om föreningen ändå beviljar medlerrrskap. bör den också kunna ställa krav på hur lägenheten skall användas och träffa avtal om detta. För att förstärka föreningarnas möjligheter när det gäller användningen av lägenheten föreslår jag en särskild regel som skall gälla när något annat inte har avtalats om lägenhetens användning. Enligt denna regel, som inte har någon motsvarighet i utredningens förslag, bör en bostadslägenhet som förvärvats av en juridisk person endast få användas för upplåtelse i andra hand som permanentbostad. Härigenom når man att lägenheten skall användas för permanentboende, om inte föreningen uttryckligen går med på någon annan användning. Jag skall i specialmotiveringen närmare återkomma till innehållet i denna regel.

Sammanfattningsvis skall det alltså enligt min mening till mycket starka skäl för att en förening skall vara villig att medge medlemskap till juridiska personer som har förvärvat en bostadsrättslägenhet avsedd för annat än fri- tidsändamål. Med anledning av vad lagrådet uttalat i sina kommentarer till 2 kap. 3 och 4 åå förslaget till bostadsrättslag vill jag tillägga att mitt förslag alltså innebär att föreningarna själva fritt får avslå en ansökan om medlem- skap för juridiska personeri dessa fall.

Liksom för närvarande bör en juridisk person inte få upplåta en bostads- lägenhet i andra hand utan föreningens samtycke, oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende eller fritidsboende (se 30 & BRL). Till skillnad mot utredningen anser jag dock att ett sådant samtycke bör kunna ersättas av hyresnämndens tillstånd, vilket redan i dag gäller generellt för alla bostads- rättshavare. Som utredningen redovisat är dock de nuvarande reglerna om sådant tillstånd inte avpassade för juridiska personers upplåtelser. Bl.a. kan man för juridiska personer inte föreskriva som förutsättning för en andra- handsupplåtelse att den juridiska personen "under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet" (jfr utredningens betänkande s. 94 D. Jag föreslår därför att en särskild bestämmelse införs som tar sikte endast på upplåtelser till juridiska personer. Enligt denna skall hyresnämnden lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse, om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Även till denna regel återkommer jag i special- motiveringen. I fråga om möjligheten för en juridisk person att i andra hand upplåta en lokal som innehas med bostadsrätt återkommer jag i avsnitt 2.9.

I förhållande till utredningens förslag bör ytterligare en justering göras. Det gäller sådana medlemmar som har beviljats inträde i föreningen och som därefter vill förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För att föreningen också skall få inflytande över sådana för- värv, föreslår jag att föreningens samtycke skall krävas för förvärvet. Det innebär att en juridisk person som förvärvat en lägenhet med bostadsrätt och beviljats medlemskap inte därefter successivt kan förvärva nya bostadsrätter utan föreningens samtycke.

Mitt förslag om medlemskap i föreningen för juridiska personer omfattar, liksom utredningens, också sådana bostadsrätter som upplåtits före lagens ikraftträdande. De nya reglerna blir alltså tillämpliga när en juridisk person som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftträdande vill överlåta sin bostadsrätt. Detsamma bör gälla förslaget om samtycke av föreningen i fråga om nytt för- värv av bostadsrätt av juridisk person som redan är medlem. De nya bestäm- melsema bör dock endast omfatta överlåtelser som sker efter ikraftträdandet.

För den som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftträdande - juridisk person eller annan - kan de nya reglerna komma att innebära en inskränkning i den möjlighet att överlåta bostadsrätten som tidigare funnits. Jag anser dock inte att denna effekt av mitt förslag är så ingripande att det inte skäligen bör kunna godtas. Enligt min mening får således föreningens intresse av att kunna be- stämma om användningen av lägenheterna i huset och det därtill knutna all- männa intresset av en begränsning i möjligheterna för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostadslägenheter anses väga över det enskilda in- tresset. Eftersom föreningen fritt bör få pröva en ansökan om medlemskap i dessa fall, finns det inte heller någon anledning att ge utrymme för någon hyresnämndsprövning.

Beträffande mitt förslag om att en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som pemranentbostad, om något annat inte har avtalats, har lagrådet ansett det lämpligt av rättssäkerhetsskäl med en särskild övergångsbestämmelse.

Innebörden av lagrådets förslag är att den nya bestämmelsen om använd- ningen inte skall gälla om den juridiska personen förvärvat bostadsrätten före lagens ilcraftträdande. Motivet är att det ofta kan antas vara oklart vad som kan anses avtalat mellan föreningen och den juridiska personen om använd- ningen av lägenheten och att det förändrade rättsläget efter ilaaftträdandet kan förväntas ge upphov till besvärliga tvister. Jag ansluter mig till lagrådets för- slag i denna del.

Vad gäller förslaget till nya regler för andrahandsupplåtelse av juridiska personer, har lagrådet inte föreslagit någon övergångsbestämmelse. Inte hel- ler jag anser att någon sådan bestämmelse behövs. Om en juridisk person som förvärvat bostadsrätt innan lagen har trätt i kraft behöver ett nytt sam- tycke från föreningen till en andrahandsupplåtelse, blir de nya bestämmel- serna alltså tillämpliga. Givetvis kan både föreningen och hyresnämnden i detta fall ställa upp de villkor för den nya upplåtelsen som är påkallade, t.ex. i fråga om permanentboende.

2.4.3 Hyresgästers rätt till medlemskap m.m. vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, m.m.

Mitt förslag: Nuvarande rätt till medlemskap för hyresgäster som deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall i fortsättningen endast avse dem som ansöker om medlemskap inom ett år från fastig- hetsförvärvet. Rätten till medlemskap skall gälla endast den som var hyresgäst vid tiden för fastighetsförvärvet och som alltjämt är det när medlemskapsfrågan prövas. Särskilda bestämmelser meddelas för make eller annan närstående som övertagit hyresrätten. Den som har blivit medlem skall i princip också ha rätt att få bostadsrätt upplåten till sr g.

De nuvarande bestämmelsema behålls om rätt för en hyresgäst att få tvist om medlemskap prövad av hyresnämnden, som också skall kunna meddela vitesföreläggande om föreningen inte upplåter bostadsrätten till medlemmen. Nämnden skall även kunna döma ut ett förelagt vite.

Vissa regler om automatiskt utträde ur föreningen föreslås också.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för make m.fl. som övertagit hyresrätten.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran. Några remissinstanser föreslår för- tydligande i den lagtext som utredningen föreslagit.

Bostadsdomstolen anser att det bör klargöras, om rätten till medlemskap gäller även make alternativt sambo liksom vissa andra närstående. Enligt

domstolen bör det därvid övervägas, om samma frister för ansökan om med- lemskap skall gälla eller om reglerna bör kompletteras.

Kammarrätten i Sundsvall förordar att domstol skall utdöma förelagt vite.

Skälen för mitt förslag: Enligt lagen (l982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) har hyresgäster under vissa förutsättningar förtur till förvärv av fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (se avsnitt 3). En ombildning kan dock genomföras även utan de särskilda förtursregler som finns i ombildningslagen. De frågor som gäller förhållandet mellan den bostadsrättsförening som måste bildas för att genomföra en ombildning och hyresgästema/medlemmama regleras därför i BRL.

Bostadshyresgästema i ett hus som skall ombildas till bostadsrätt har en principiell rätt att bli medlemmari den bostadsrättsförening som skall genom- föra ombildningen. Enligt 51 a & BRL får föreningen nämligen inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de vill- kor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82:169 s. 89).

För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt krävs det enligt 60 aå BRL beslut på en för- eningsstämma med två tredjedels majoritet bland hyresgästerna och att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen. I lagrummet finns det också bestäm- melser om ekonomisk plan vid en ombildning m.m. Enligt 9 a & BRL kan en bostadsrättsförening i sina stadgar ta in ett förbehåll om att de hyresgäster som biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreningen blir då å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till dessa hyres- gäster. Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser. Föreningen kan dock som villkor för att en hyresgäst överlåter sin hyresrätt föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Bestämmelsen i 9 aå är dispositiv, dvs. den gäller bara om inte något annat föreskrivits i föreningens stadgar eller avtalats. Enligt utredningen synes bestämmelsen inte ha kommit till någon större användning. Föreningarna tycks i stället använda sig av förhandsavtal i olika former.

Som framgått av vad jag tidigare sagt finns det inte någon generell rätt för en medlem att få förvärva bostadsrätt. Jag kommer att i de närmast följande avsnitten redovisa mina förslag om hyresgästers rätt till medlemskap och upplåtelse av bostadsrätt samt om automatiskt utträde ur föreningen. Till frå- gan om förhandsavtal och bestämmelserna i övrigt i 9 a % återkommer jag i avsnitt 2.6.

Rätten till medlemskap

I likhet med utredningen anser jag att en bostadsrättsförening, som har för- värvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, inte heller i fortsättningen skall få vägra en bostadshyresgått i fastigheten in-

träde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de förutsättningar för medlem- skap som anges i nuvarande 51a & BRL.

Det ligger emellertid i föreningens intresse att de hyresgäster som av olika anledningar inte har gått med i bostadsrättsföreningen redan före fastighets- förvärvet bestämmer sig så snart som möjligt, om de vill bli medlemmar eller stå utanför föreningen. ] praktiken tycks det inte vara ovanligt att tvist uppstår mellan föreningen och dessa hyresgäster, varvid tvistefrågan bl.a. har varit vid vilken tidpunkt rätten till medlemskap under ombildningen utslocknar. Mot denna bakgrund anser jag lika med utredningen att det behövs en be- stämd tidsgräns för rätten till medlemskap. Denna gräns bör. som ut- redningen föreslagit, lämpligen sättas till ett år från fastighetsförvärvet.

Med mitt förslag bör sådana tvister kunna undvikas som gäller vid vilken tidpunkt ett ombildningsförfarande skall anses avslutat och rätten till medlem- skap kan anses vara förfallen. Bl.a. för att undvika spekulativa förfaranden i samband med ombildningen föreslår jag också, såsom utredningen, att endast de hyresgäster som vid tiden för förvärvet innehade lägenheten med hyresrätt i fastigheten och som alltjämt är hyresgäster när medlemskapsfrågan skall prövas ges den lagstadgade rätten till medlemskap.

Rätten till medlemskap bör dock göras något vidare än vad utredningen föreslagit. Mot bakgrund av vad bostadsdomstolen har anfört i sitt remiss- yttrande anser jag det rimligt att den som är make, sambo eller annan när- stående person till den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades och som får överta hyresrätten på grund av de särskilda bestämmelserna i 12 kap. 33 5, 34 5 eller 47 å andra stycket jordabalken, också bör få rätt till medlemskap och därmed få möjlighet att få lägenheten upplåten med bostads- rätt till sig under förutsätming att ansökan om medlemskap görs inom viss tid. Jag återkommer närmare till detta förslag i specialmotiveringen. Däremot anser jag inte att den nu angivna kategorien närstående bör ges någon själv- ständig rätt att vid sidan av hyresgästen inträda som medlemmari bostads- rättsföreningen.

Hyresgäster som i övriga fall tillträder lägenheter efter fastighetsförvärvet eller som ansöker om medlemskap efter ettårsfristens utgång bör endast ha rätt till inträde i föreningen, om styrelsen finner att medlemskap kan beviljas i det enskilda fallet. Även i dessa delar överensstämmer mitt förslag med ut- redningens.

Utredningen har vidare tagit upp frågan om inte Iokalhyresgäster bör jäm- ställas med bostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap vid ombild- ning till bostadsrätt. Enligt gällande bestämmelser (51 så BRL) får näm- ligen en förening vägra sådana hyresgäster inträde, om lägenheten inte kom- mer att upplåtas med bostadsrätt. När denna regel kom till motiverades ställ- ningstagandet med att föreningen av ekonomiska eller andra skäl kan vilja att lokalerna i fastigheten skall upplåtas med hyresrätt. Utredningen har inte funnit något skäl att föreslå någon ändring av bestämmelsen. Eftersom inget annat kommit fram som föranleder mig att ha en annan bedömning anser också jag att regeln bör stå kvar. Detta innebär att föreningen kan vägra med- lemskap, om den bestämt att lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om

däremot lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. något som t.ex. kan komma till uttryck i den ekonomiska planen, bör lokalhyresgästen ha samma möjlig- het som övriga hyresgäster att under den föreslagna ettårsfristen få inträde i föreningen. Som jag skall återkomma till bör en lokalhyresgäst som en gång har antagits som medlem i föreningen ha samma rätt som övriga hyresgäster att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Så till vida är jag alltså beredd att stärka lokalhyresgästemas ställning. Mitt förslag innebär alltså att föreningen senast vid en ansökan om medlemskap från en lokalhyresgäst måste be- stämma sig för om lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Om medlemskap beviljas är föreningen skyldig att upplåta bostadsrätt.

Jag delar också utredningens uppfattning att samma regler som tillämpas för lokalhyresgäster bör gälla även i fråga om sådana hyresförhållanden som beror på anställning, exempelvis fastighetsskötarbostäder. Det är rimligt att föreningen i sådana fall kan vägra medlemskap, om lägenheten enligt för- eningens uppfattning inte bör upplåtas med bostadsrätt. Jag återkommer när- mare till detta i specialmotiveringen.

I avsnitt 2.4.2 har jag tagit upp frågan om medlemskap för juridiska per- soner. Mitt förslag innebär att de juridiska personernas rätt till medlemskap vid ombildning, såsom i andra fall, blir beskuren. Något särskilt undantag för ombildningssituationen anser jag inte bör göras.

I likhet med vad som gäller enligt dagens bestämmelser (52 & BRL) före- slår jag att de hyresgäster som vägrats inträde i föreningen även i fortsätt- ningen skall kunna få medlemskapsfrågan prövad av hyresnämnden.

De nya bestämmelser som jag nu föreslagit för medlemskap bör gälla om medlemskap söks efter lagens ikraftträdande.

Rätten till en bostadsrätt

Frågan huruvida ett medlemskap bör innebära en skyldighet för föreningen att upplåta en bostadsrätt har diskuterats under utredningsarbetet. Viss tveksam- het synes råda vad lagstiftarens mening varit i frågan. Utredningen har sam- manfattningsvis kommit fram till den slutsatsen att man inte utan reservationer kan införa en skyldighet för bostadsrättsföreningar att upplåta bostadsrätt till hyresgästerna, även om de är medlemmar i föreningen. Jag delar så till vida denna uppfattning att också jag anser att en hyresgäst som blivit medlem i föreningen normalt bör kunna räkna med att också få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt. Det är dock varken möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmarna vet om något förvärv blir aktuellt. att ta ställning till om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt eller ej. Det sagda leder till att frågan om hyresförhållandets bestånd kan komma att behöva avgöras först efter medlemsantagningen men innan en lägenhet upplätv med bostadsrätt. Utgångspunkten bör dock vara att för- eningen skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana hyresgäster som är medlemmar i föreningen.

Jag föreslår därför att en bostadsrättsförening som förvärvat en hyres- fastighet för ombildning i princip inte får vägra att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till hyresgästen, om denne beviljats inträde i föreningen.

Utredningen har föreslagit att undantag bör föreslqivas för de fall, då hyresförhållandet upphör enligt bestämmelserna i hyreslagen (12 kap. jorda- balken) eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse. För egen del an- sluter jag mig i sak till utredningens förslag att hyresgästen, trots medlem- skapet, inte skall ha rätt att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt, om hyresavtalet upphör och hyresgästen är skyldig att flytta. Jag anser dock att en mer ändamålsenlig ordning uppnås i dessa fall, om i stället medlemskapet för hyresgästen då automatiskt upphör. Jag återkommer strax till detta för- slag. Följden av att medlemskapet upphör blir att någon bostadsrätt då inte kan upplåtas.

Däremot kan jag inte ansluta mig till utredningens förslag att undantag från upplåtelseskyldigheten skall kunna ske, om det finns särskilda skäl. Det - exempel som utredningen har lämnat att medlemskap beviljats av rent misstag anser jag inte övertygande. Om tömningen inte haft anledning att säga upp hyresförhållandet, anser jag inte att hyresgästen skall kunna fråntas rätten såsom medlem att få lägenheten upplåten till sig med bostadsrätt

Om föreningen i strid med bestämmelserna vägrar en medlem upplåtelse, bör medlemmen så som utredningen föreslagit kunna framtvinga en upp- låtelse. Jag föreslår därför att hyresnämnden ges kompetens att på begäran av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet skall kunna förenas med vite. För att hindra ett kringgående av den föreslagna regleringen, synes det nödvändigt att hyresnämnden också skall kunna meddela ett sådant föreläggande, om föreningen erbjuder sådana villkor för en upplåtelse som medlemmen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser.

När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden efter yrkande av bostads- rättshavaren dessutom ha möjlighet att fastställa villkor för upplåtelsen. Eftersom det inte alltid torde kunna gå att fastställa sådana villkor bör denna möjlighet utnyttjas endast om det är lämpligt

I likhet med utredningen föreslår jag att hyresnämnden också skall kunna döma ut ett förelagt vite. En sådan ordning svarar mot nämndens uppgifter även i andra ärendetyper.

De förslag jag nu har redovisat bör gälla i de fall hyresgästen antagits som medlem efter lagens ikraftträdande.

Utträde ur en bostadsrättsförening

Enligt 53 & BRL skall en medlem anses ha utträtt ur föreningen när denne upphör att vara bostadsrättshavare, såvida inte styrelsen har medgivit med- lemmen att stå kvar. 1 övrigt saknar BRL regler som innebär att en medlem automatiskt skall anses ha utträtt ur föreningen (jfr prop. l98l/82:169 s. 89).

Jag ansluter mig till utredningens förslag att en hyresgäst skall anses ha utträtt ur föreningen, om föreningen vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet

med bostadsrätt och hyresgästen inte hänskjuter frågan till hyresnämnden. Detsamma bör gälla, om hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att förvärva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för att ta ställning till ett beslut att vägra upplåtelse eller ett erbjudande om upp- låtelse. Den tid, sex månader från beslutet resp. erbjudandet, som utred- ningen har föreslagit kan förefalla lång, men har å andra sidan inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Jag ansluter mig därför till utred- ningens förslag även i denna del. Som utredningen föreslagit bör en hyres- gäst vidare anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran vunnit laga kraft. Som jag tagit upp nyss i avsnittet om rätten till bostadsrätt, bör utträde också anses ha skett när hyres- förhållandet har upphört.

Samtliga de bestämmelser jag nu föreslagit i detta avsnitt (2.4.3) bör, med en viss jämkning som jag återkommer till i specialmotiveringen, gälla även de hyresgäster som är medlemmar i föreningen när lagen träder i kraft, men som då ännu inte har fått någon bostadsrätt upplåten till sig.

2.4.4 Rätt till medlemskap m.m. efter kommunal bostads- förmedling

Mitt förslag: Den som anvisats bostad av kommunen med stöd av la- gen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt får inte vägras inträde som medlem i en bostadsrättsförening, om de villkor för med- lemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäli- gen bör godta sökanden som bostadsrättshavare. Den som sålunda an- tagits som medlem har rätt att förvärva bostadsrätt. Tvist om medlem- skapet skall lcunna prövas av hyresnämnden, som också får förelägga föreningen vid vite att upplåta bostadsrätt och döma ut vitet.

Utredningen har inte lämnat något förslag i denna del.

Skälen för mitt förslag: Som jag tidigare nämnt har en kommun i princip rätt att bli medlem i en bostadsrättsförening. Bakgrunden till detta är de bestämmelser som gäller för kommunal bostadsanvisning enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt (jfr prop.1987/88:35, BoU 4, rskr. 93).

Om kommunen emellertid med stöd av denna lag anvisar en bostadsrätts- lägenhet åt en enskild person, har denne ingen rätt att bli medlem i bostads- rättsföreningen, vilket kan innebära att den bostadssökande avvisas av för- eningen på ett godtyckligt sätt. Detta är givetvis otillfredsställande. Jag föreslår därför att den som har anvisats en bostadsrätt genom kommunen får samma rätt till medlemskap som den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse. Det innebär att medlemskap inte får vägras, om de villkor för medlemskap som stadgarna anger är uppfyllda och föreningen skäligen bör

godta sökanden som bostadsrättshavare. Har medlemskap beviljats skall den anvisade givetvis också ha rätt att förvärva bostadsrätten.

I likhet med vad jag föreslagit i avsnitt 2.4.3 bör den anvisade kunna få tvist om medlemskapet prövad av hyresnämnden. Jag föreslår att nämnden också i dessa fall skall kunna meddela ett vitesföreläggande för att få till stånd en upplåtelse av bostadsrätten.

De föreslagna bestämmelserna bör gälla även den som före lagens ikraft- trädande har anvisats en lägenhet, men då ännu inte fått inträde i föreningen.

2.5 Ekonomisk plan

2.5.1 Inledning Allmänna utgångspunkter

En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt förrän en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen blivit registrerad hos länsstyrelsen (3 5 första stycket BRL). En upplåtelse som sker i strid mot denna bestämmelse är ogiltig (7 & BRL) och kan leda till straffansvar för upplåtaren (71 & BRL).

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman- det av föreningens verksamhet (3 5 andra stycket BRL). Vad som närmare avses framgår av en särskild bilaga till bostadsrättskungörelsen (1971: 486; omtryckt 1982z358); se också utredningens betänkande (s. 110). Inträffar det sedan planen upprättades sådana omständigheter som är av "väsentlig be- tydelse för bedömande av föreningens verksamhet" (3 & tredje stycket BRL) måste föreningen upprätta en ny plan och få denna registrerad, om föreningen vill fortsätta att upplåta bostadsrätter.

Skälet till dessa bestämmelser är främst att förhindra tillkomsten av eko- nomiskt osunda föreningar.

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga kosmaden för anskaffning av föreningens hus. Planen kan alltså vara en kal- kyl. Om anskaffningskostnaden inte är känd, får föreningen dock upplåta bostadsrätt endast om länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen (5 & BRL). Tillstånd skall ges, om föreningen enligt särskilda regler i bostads- rättskungörelsen ställt en ekonomisk garanti intill ett belopp som motsvarar de sammanlagda grundavgiftema. Vid nyproduktion upplåts lägenheterna regel- mässigt innan den slutliga anskaffningskostnaden är känd.

Gällande lag medger i princip inte att en bostadsrättsförening och en lägenhetssökande träffar s.k. förhandsavtal eller kommer överens om att för- eningen skall få förskott på kommande insats för bostadsrätten. såvida inte avtalet eller överenskommelsen gäller en lokal (se 9 & BRL; jfr dock 9 a & BRL). Detta betyder alltså i fråga om bostadsrätt till bostadslägenheter att man inte får träffa några förhandsavtal.

De nuvarande reglerna har kritiserats (se utredningsbetänkandet s. lll f). Prop. 1990/91: 92 Uppfattningama skiljer sig åt. Det finns de som anser att bestämmelsema om de ekonomiska planerna bör skärpas, eftersom planerna kan vara både brist- fälliga och vilseledande. En särskild fråga är vid vilken tidpunkt en ekono- misk plan bör kunna registreras eller med andra ord vid vilken tidpunkt en enskild bostadssökande tidigast bör kunna bindas vid en bostadsrätt. Här går meningarna i sär. Det finns också olika meningar om huruvida man bör godta förhandsavtal, dvs. avtal om en framtida upplåtelse av bostadsrätt.

Utredningen har för sin del inte funnit anledning att föreslå någon ändring i den grundläggande bestämmelsen att bostadsrätt inte får upplåtas utan att det finns en registrerad ekonomisk plan för föreningen. Däremot har utredningen föreslagit en del ändringar i den nuvarande regleringen i syfte att stärka de registrerade planemas tillförlitlighet. Vidare har utredningen föreslagit att ett system med förhandsavtal införs.

Utredningens förslag har i stort sett mottagits väl bland remissinstansema. Konsumentverket har dock uttryckt kritik mot en ordning som innebär att de ekonomiska planerna senareläggs, eftersom planerna enligt verkets mening har en vital funktion att fylla som ekonomiskt styrmedel vid produktionen av bostadsrätter. Även juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet är kritisk och anser att reglerna om ekonomiska planer bör ses över innan någon ny bostadsrättslag kan träda i kraft Enligt nämnden är det alldeles tydligt att det skydd är otillräckligt som de nu gällande reglerna ger mot överoptimis- tiska eller rent av vilseledande planer. Enligt nämnden bör inriktningen av en sådan översyn vara bl.a. att ge de bostadssökande en så tillförlitlig informa- tion som möjligt om kostnadema för bostadsrätten.

Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag redan här uttala att jag anser det angeläget att slå vakt om de ekonomiska planemas kvalitet. Med tillförlitliga planer skapas förutsättningar för att föreningarnas verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. [ detta ligger också att jag anser att det även i fortsättningen måste finnas en registrerad ekonomisk plan för att en förening skall få upplåta bostadsrätt. Jag kan också redan här avisera att jag biträder utredningens förslag om införandet av ett system med förhandsavtal. Ett sådant system bör medverka till att de ekonomiska planerna registreras på ett sent stadium. Jag ser inte någon nackdel i detta. Tvärtom bör förhållandet leda till att planerna blir säkrare. Som kommentar till konsumentverkets kritik vill jag säga att det givetvis är angeläget att föreningarna redan på ett tidigt stadium planerar de ekonomiska förutsättningama för sin verksamhet. Kravet på att planen slutligen måste registreras innan bostadsrätter får upplåtas, bör bidra till att föreningarna också tidigt har en god planering. Att registreringen av planen sker sent bör också bidra till att behovet av att upprätta nya planer på grund av senare inträffade förhållanden minskar.

Vad så gäller den kritik som fakultetsnämnden uttalat kan jag så till vida dela nämndens uppfattning att det är angeläget att bostadsrättshavaren kan lita på den information som kommer fram genom den registrerade ekonomiska planen. Som jag nyss sagt bör en senareläggning av registreringen av pla- nerna bidra till detta. Av särskild betydelse för att få fram tillförlitliga planer

är vidare de uppgifter som vilar på de s.k. intygsgivama. Jag övergår därför nu till de bestämmelser som styr dessas arbete.

Intygsgivarnas roll

En viktig funktion för att få till stånd tillförlitliga ekonomiska planer har de s.k. intygsgivama. Enligt lagen får nämligen den ekonomiska planen inte registreras, om den inte är försedd med intyg av två personer, intygsgivama. Deras uppgift är att granska planen och bedöma om den vilar på tillförlitliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet (4 & andra stycket första och andra meningarna BRL).

Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska pla- nen inte riktigt samma betydelse som den haft tidigare (se prop. 1971: 12 s. 77 f). Det ansågs sålunda inte längre realistiskt att de bostadssökande skulle kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. Intygsgivarna fick därför en mer framskjuten roll. Vidare kom planen inte längre att ligga till grund för de enskilda bostadsrättshavarnas samtliga rättigheter och skyldig- heter. De mer detaljerade uppgifterna rörande en viss lägenhet får den bostadssökande tillgång till först när denne binder sig för lägenheten, dvs. när upplåtelseavtalet träffas. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt innehåll än tidigare.

För att systemet med ekonomiska planer skall fungera på det avsedda sättet är det som jag tidigare framhållit angeläget att planerna är sakliga till sitt inne- håll. Med den kunskap och den teknik som i dag finns i samhället finns det skäl att anta att de ekonomiska planerna - utan ytterligare reglering - kan nå en mycket god standard och att planerna skall kunna vara tillförlitliga.

Länsstyrelsens granskning av de ekonomiska planerna är endast formell. I praktiken är det därför intygsgivama som har att granska att lämnade faktiska uppgifter är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar och att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck

Utredningen har för sin del övervägt om inte granskningen av den eko- nomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala organ som för- medlar statliga bostadslån eller om inte i vart fall den ene av intygsgivama lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länsstyrelsen (jfr motsvarande överväganden i samband med att boverkets tillsynsverksamhet skärptes år 1982, SOU 1981: 74 s. 126 f samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f). Utredningen har dock stannat för att inte föreslå någon sådan drastisk ändring av det gäl- lande systemet. Inte heller jag har någon annan uppfattning.

Av vad jag tidigare sagt är det naturligtvis av stor vikt att de personer som utses till intygsgivare är omdömesgilla personer och väl skickade för upp- giften att granska planerna. Det har därför också ställts upp särskilda krav på intygsgivama. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att ut- färda intyg. Det är boverket som meddelar sådan behörighet. Av 3 & bostads- rättskungörelsen följer att bara den kan få behörighet som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som har annan särskild kunskap. Behörigheten meddelas för viss tid, högst fem

Prop. 1990/91: 92

år, och kan återkallas om det finns skäl till det. Det är en uppgift för verket att se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare (2 5 andra stycket bostads- rättskungörelsen).

I syfte att skapa ett bättre underlag för verket när behörighet skall meddelas en intygsgivare har utredningen föreslagit en ändring av 2 & bostadsrätts- kungörelsen. Enligt utredningens förslag bör den lokala kunskapen om intygsgivamas kompetens tas till vara på så sätt att verket skall få meddela behörighet endast om den kommun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten.

Utredningsförslaget har inte kommenterats närmare av remissinstansema. Det förslag som utredningen lagt fram faller utanför riksdagens norm- givningsområde. Jag vill ändå här för riksdagens information redovisa min uppfattning.

Jag kan i och för sig instämma i att kommunerna många gånger sitter inne med värdefulla kunskaperi fråga om presumtiva intygsgivares duglighet för uppgiften. Enligt min mening är utredningens förslag i denna del dock onödigt långtgående. För att uppnå syftet med utredningsförslaget bör det enligt min mening vara tillräckligt att boverket i varje enskilt ärende självt får ta ställning till, om kommunen skall beredas tillfälle att yttra sig över en an- sökan om behörighet som intygsgivare. En sådan ordning lcräver ingen för- fattningsreglering.

Boverket har inte bara uppgifter som hänför sig till intygsgivama. Enligt 1 & bostadsrättskungörelsen skall verket också lämna allmänna råd om ut- formningen av dessa planer. Enligt vad jag har inhämtat håller boverket för närvarande på att utarbeta allmänna råd om de ekonomiska planerna och om intygsgivamas verksamhet. Arbetet sker efter samråd med bl.a. konsument- verket och några kommuner. Jag vill i detta sammanhang framhålla som väsentligt att verket också ger närmare råd om den utbildning och de erfaren- heter som en intygsgivare bör ha. Enligt min mening bör de allmänna råden på ett effektivt sätt kunna bidra till att få fram tillförlitliga planer och att intygsgivamas verksamhet fyller sin avsedda funktion.

Jag vill också erinra om att verket har att utöva tillsyn över intygsgivamas verksamhet. Det är givetvis angeläget att denna tillsyn är effektiv. Enligt min mening bör verket i detta arbete kunna få värdefull hjälp bl.a. genom sam- arbete med de kommunala organ som förmedlar statliga bostadslån. Jag är dock inte beredd att gå så långt att ge dessa organ en rätt att hos verket få en behörighet att utfärda intyg omprövad. Den frågan har tagits upp i konsu- mentverkets remissyttrande. Verket har också föreslagit att boverket i stället för att återkalla en behörighet skall kunna meddela en intygsgivare varning, om detta är tillräckligt. Jag ser emellertid inte att en sådan ordning skulle med- föra någon påtaglig förstärkning av systemet. Inte heller anser jag att kon- sumentverkets förslag om en lagstadgad ansvarsförsäkring för intygsgivare är motiverat.

Sammanfatmingsvis anser jag alltså att de nuvarande bestämmelserna om intygsgivare och deras uppgifter bör ge goda möjligheter att få fram ekono- miska planer som är tillförlitliga - särskilt om dessa upprättas på ett senare

stadium än vad som hittills varit vanligt. Något förslag till ändring av be- stämmelserna i BRL om intygsgivare och deras uppgifter såvitt gäller de eko- nomiska planerna lägger jag därför inte fram. Jag utgår ifrån att boverket, mot bakgrund av de erfarenheter som tillsynsarbetet ger, vidtar eller lämnar regeringen förslag till de ytterligare åtgärder som i framtiden kan visa sig er- forderliga.

2.5.2 Ny ekonomisk plan

Mitt förslag: Liksom tidigare måste en bostadsrättsförening upprätta en ny ekonomisk plan och få denna registrerad av länsstyrelsen, om det - sedan den ekonomiska planen har upprättats - inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet och föreningen vill upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Lagtexten förtydligas så att det klart framgår att en ny ekonomisk plan inte skall behövas om föreningen vill upplåta enstaka lägenheter som inte finns upptagna i planen och detta är möjligt med hänsyn till kraven på ny plan.

Utredningens förslag: Om en förening avser att upplåta en lägenhet med bostadsrätt men lägenheten inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller viktiga uppgifter saknas om lägenheten, skall styrelsen —- i stället för att upprätta en ny ekonomisk plan — kunna komplettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen skall registreras hos länsstyrelsen. I övrigt be- hålls gällande bestämmelser med krav på ny ekonomisk plan.

Remissinstanserna: De flesta tillstyrker utredningens förslag eller läm- när det utan erinran. Konsumentverket anser dock inte att utredningens för- slag löser dagens problem och avstyrker det därför. Fastighetsägareförbundet däremot stödjer förslaget om vissa lättnader i regleringen av de ekonomiska planerna, men pekar på att vissa nackdelar också kan bli följden av en stor frihet att utforma ekonomiska planer. Förbundet anser därför att veder- börande myndighet bör lämna allmänna råd för utformningen av planerna.

Skälen för mina förslag: Som jag redan tidigare sagt följer det av 3 & tredje stycket BRL att bostadsrätt inte får upplåtas utan att en ny ekonomisk plan upprättats av föreningen och registrerats hos länsstyrelsen, om det sedan den ekonomiska planen upprättades inträffar något förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet.

Utredningen har ansett att det kan hävdas att innebörden av gällande rätt är att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en lägenhet som inte finns med i den befintliga planen skall upplåtas med bostadsrätt. Detsamma skulle gälla också när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen saknas och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt. Beträffande bakgrunden till ut- redningens slutsatser hänvisar jag till betänkandets. 114 f. Enligt utredningen

bör det vara tillräckligt att den ekonomiska planen i dessa fall endast komplet- teras utan krav på intygsgivning och att kompletteringen registreras hos läns- styrelsen. Om de angivna förhållandena däremot är av väsentlig betydelse för bedömning av föreningens verksamhet skall emellertid de nuvarande be- stämmelsema med krav på en ny plan gälla.

I likhet med utredningen anser jag — oberoende av den innebörd som bör ges åt gällande rätt — att de syften som ligger bakom 1971 års lagstiftning om ekonomisk plan knappast motiverar att en ny plan upprättas enbart av det skälet att föreningen avser att upplåta någon eller några enstaka lägenheter som inte finns med i den befintliga planen. Det torde nämligen generellt sett inte förekomma att sådana upplåtelser har en sådan betydelse att en ny be- dömning av föreningens verksamhet är behövlig. Någon erinran emot att för- eningen i dessa fall skall komplettera den ekonomiska planen och registrera kompletteringen hos länsstyrelsen har inte förts fram av remissinstansema.

Iremissprotokollet uttalade jag att inte heller jag såg något skäl att motsätta mig utredningsförslaget. Lagrådet har emellertid ansett att det föreslagna sys- temet med komplettering av den ekonomiska planen inte fyller någon större funktion och att remissförslagets 3 kap. 5 & bostadsrättslagen kan utgå. Enligt lagrådet framstår granskningen av kompletteringen hos länsstyrelsen inte som särskilt meningsfull. Vidare pekar lagrådet på att det krav som lagen ställer på en bostadsrättsförenings styrelse beträffande information och årsredovisning m.m. får anses innebära att medlemmar m.fl. erhåller de uppgifter de kan an- ses behöva. Det åligger vidare föreningens styrelse att när så behövs upprätta och registrera en ny plan enligt bestämmelserna i kapitlet. Upplåtelse av en enstaka ny lägenhet bör därför enligt lagrådets mening normalt inte häva att en ny ekonomisk plan behöver tillgripas även om möjligheten med komplette- rad plan slopas.

För egen del kan jag i allt väsentligt instämma i vad lagrådet uttalat om det föreslagna systemet med komplettering av den ekonomiska planen. En fördel med utredningens förslag är dock att det klargör att en ny ekonomisk plan inte alltid behöver uppräth så snart en bostadsrättsförening avser att upplåta endast någon enstaka ny bostadsrätt som inte finns upptagen i den ekono- miska planen. Innebörden i gällande rätt är i denna del inte helt klar och som utredningen uttalat finns det de som anser att en ny ekonomisk plan alltid måste upprättas i dessa fall. Att förtydliga lagstiftningen kan givetvis genom- föras utan den utvidgade administration som utredningsförslaget innebär. Jag återtar därför mitt förslag i lagrådsremissen om komplettering av den ekono- miska planen. Däremot anser jag det nödvändigt med ett förtydligande av gällande bestämmelser om ekonomisk plan. Jag föreslår därför att det i be- stämmelsen om ny ekonomisk plan (jfr 3 & BRL) görs ett tillägg som innebär att en förening får upplåta lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller endast under förut- sättning att laaven om ny ekonomisk plan inte eftersätts.

Som jag uttalade redan i remissprotokollet kan jag inte heller se något bärande skäl för utredningens förslag att föreningen skall vara skyldig att komplettera planen i de fall det saknas viktiga uppgifter om en lägenhet som

finns upptagen i den registrerade planen. En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verk- samhet. Om uppgifter saknas om en lägenhet som finns med i planen och lägenheten ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, anser jag att det normalt är tillräckligt att uppgifterna — även om de är viktiga — bringas till de bostads- sökandes kännedom på något annat sätt, t.ex. genom att förhållandena upp- märksammas inför upplåtelseavtalet. Är uppgifterna däremot av det slaget att de är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, bör upplåtelse inte få ske utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registreras. Dvs. jag anser att en ny plan då bör upprättas enligt bestämmelser jag nyss föreslagit.

2.6 Förhandsavtal

2.6.1 Allmänna utgångspunkter

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får under vissa förutsättningar ingå ett s.k. förhandsavtal med den som vill förvärva bostadsrätt samt ta emot förskottsbetalning för bostadsrätten. Ett sådant avtal fyller ett praktiskt behov bl.a. när de bostadssökande under produktionen av föreningens fastighet vill inreda och utforma den egna lägenheten ge— nom s.k. tillval.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västra Sverige och kammarrätten i Sundsvall, anser att utredningens förslag att tillåta förhandsavtal och förskott är välmotiverat. Enligt hovrätten synes förslaget garantera att förhandstecknarens intressen inte kommer i fara. Även konsumentverket anser att det finns behov av åtgärder för att göra s.k. tillval möjliga. Verket anser dock att utredningens förslag inte bör genomföras förrän dess eventuella negativa verkningar - bl.a. i fråga om den ekonomiska planen - bättre övervägts. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms uni- versitet avstyrker förslaget. Enligt nämndens uppfattning bör inriktningen av en reform av bostadsrättslagen i största möjliga utsträckning vara att göra det möjligt för den boende att lita på utfästelser i den ekonomiska planen. Utredningens förslag är ett steg i motsatt riktning, eftersom ett förhandsava skall kunna slutas på grundval av en kalkyl för kostnadema för projektet, vil- ken inte behöver granskas. Nämnden pekar också på att utredningsförslaget ger utrymme för förhandsavtal även i de fall tillval m.m. inte är aktuella. Det finns därför anledning misstänka att förhandsavtalen blir det normala särskilt i marknadssituationer där det råder konkurrens om bostäder. Fakultets- nämnden framhåller också att möjligheterna för förhandstecknaren att från-

träda avtalet är begränsade. Stockholms tingsrätt har liksom hyresnämnden i Stockholm, Riksbyggen och AB Bostadsgaranti m.fl. synpunkter på enskild- heter i förslaget. Se också redovisningen av remissinstansemas synpunkteri avsnitten 2.6.2 — 2.6.6.

Skälen för mitt förslag: Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. föreningen och den som söker lägenhet utfäster sig att senare upplåta resp. förvärva bostadsrätt. När ett för- handsavtal ingås kan också överenskommelse träffas om att föreningen skall få förskott på kommande grundavgift för bostadsrätten.

Enligt gällande rätt är det som redan sagts i princip förbjudet att träffa för- handsava och uppbära förskott i fråga om bostadsrätter till bostadslägen- heter. Förbudet infördes med 1971 års bostadsrättslag. Utredningen har i sitt betänkande (s. 120 f) lämnat en redovisning av bakgrunden till de nuvarande bestämmelserna samt för de ingående överväganden som förekom i 1971 års lagstiftningsärende om formerna och förutsättningama för hur de bostads- sökande skulle få knytas till föreningarna. Jag får i denna del hänvisa till i utredningsbctänkandet (se även prop. 1971: 12, s. 38, 40 f, 46 f och 79 f). Förbudet mot förhandsavtal mjukades upp år 1982. Det infördes då bestäm- melser om att en bostadsrättsförening, som bildas för att förvärva en hyres- fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, i sina stadgar fick före- skriva att de hyresgäster som biträder föreningens beslut att förvärva fastig- heten skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för- värvet. Föreningen har då en motsvarande skyldighet att upplåta bostadsrätten till hyresgästen (9 a 5 första stycket BRL).

Som utredningen anfört är det numera vanligt att den enskilde bostads- rättshavaren önskar sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som han har för avsikt att förvärva. Tidigare förekom det knappast tillval, dvs. att de blivande bostadsrättshavarna kunde välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpluckor m.m. eller på annat sätt påverka lägenhetens inredning eller utformning. Numera är detta regel, framför allt kanske i fråga om ytskikt på väggar och golv m.m., men också i stor utsträckning i fråga om maskinell utrustning samt flyttning av väggar och liknande.

Byggtekniken gör det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval lång tid före inflyttningen; så lång tid innan att den ekonomiska planen normalt inte brukar vara färdigställd och bostadsrätt därför inte kan upplåtas enligt gäl- lande regler. Framför allt detta förhållande tycks ha lett till att särskilda avtal träffas om tillval, vilket i sin tur förutsätter att en viss lägenhet reserveras åt den bostadssökande. Härigenom får såväl föreningen som den bostads- sökande anledning att utgå från att lägenheten senare också kommer att upp- låtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot förhandsavtal är rättsverkningama av sådana överenskommelser dock osäkra, vilket också utredningen framhållit.

Även vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt tycks det inte vara ovan— ligt med avtal som kan stå i strid mot förbudet mot förhandsavtal. Sålunda förekommer det att blivande bostadsrättshavare lämnar ett lån till föreningen för kommande grundavgifter eller "deponerar" eller förskotterar ett visst be-

lopp för att teckna bostadsrätt. Det förekommer också teckningslistor och s.k. reservationsavtal. Den som på detta sätt lämnar ett förskott till föreningen löper en viss risk att inte få tillbaka sina pengar för den händelse ombild- ningen inte kommer till stånd eller bostadsrätten av någon annan anledning inte kan upplåtas.

Mot bakgrund av vad jag nu har redovisat, och som mer ingående har be- lysts av utredningen, finns det enligt min mening starka skäl att ta upp frågan hur de som vill förvärva en bostadsrätt i fortsättningen skall kunna knytas till en bostadsrättslägenhet redan innan en upplåtelse av bostadsrätten är möjlig samt klarlägga detta genom lagstiftning.

Utredningen har föreslagit att ett system med förhandsavtal åter införs. Förslaget, som tar sikte på såväl bostadslägenheter som lokaler, innebär i huvuddrag att bostadsrättsföreningen och den som vill förvärva bostadsrätt skriftligen kommer överens om att en viss lägenhet vid en senare beräknad tidpunkt skall upplåtas med bostadsrätt. Centrala moment i förslaget är att föreningen måste ha upprättat en kostnadskalkyl innan förhandsavtalet ingås. att bostadsrätten vid nyproduktion skall upplåtas senast vid inflyttningen, att föreningen skall ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhands- tecknaren under vissa förutsättningar skall ha möjlighet att frånträda fo'r- handsavtalet. I sistnämnda hänseende föreslås bl.a. att frånträde får ske. om det inträffar väsentliga kostnadsökningar eller om bostadsrätten inte upplåts inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelsen eller skälig tid därefter.

Liksom de flesta remissinstanser ser jag i huvudsak positivt på utredning- ens förslag. Visserligen är det inte otänkbart att man skulle kunna finna andra lösningar som tillgodoser lagstiftningsbehovet. Utredningen har varit inne på att vid nyproduktion behålla det nuvarande systemet med den förändringen att byggföretagen och de byggande organisationerna låter upprätta den ekono- miska planen på ett tidigare stadium än för närvarande så att bostadsrätt kan upplåtas redan då (se utredningens betänkande s.123). Som framgår av vad jag redan tidigare sagt (avsnitt 2.5.1) anser jag dock att en sådan ordning inte bör komma i fråga. Det skulle innebära att man generellt skulle urholka de registrerade ekonomiska planemas kvaliteter, något som skulle bli till förfång för den grupp bostadssökande som inte vill eller har behov av att binda sig för en bostadsrätt på ett tidigt stadium

Vid min bedömning av utredningens förslag har jag framför allt tagit fasta på att osäkerhet för närvarande råder om innebörden i vissa avtal både vid nyproduktion och vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt samt att de olägenheter som vid 1971 års lagstiftningsärende ansågs föreligga med för- handsavtalen i allt väsentligt får anses ha undanröjts med utredningens för- slag. Jag anser dock att den avvisande hållning som juridiska fakultets- nämnden intagit mot utredningsförslaget har visst fog för sig i så måtto att konsumentaspektema kan behöva beaktas något ytterligare. Jag återkommeri följande avsnitt till denna fråga.

Sammanfattningsvis anser jag alltså att det bör införas en möjlighet för bostadsrättsföreningar och presumtiva bostadsrättshavare att ingå förhands- avtal. Sådana avtal bör kunna komma i fråga inte bara vid nyproduktion och

Prop. 1990/91: 92

ombildning av hyresrätt till bostadsrätt utan också i samband med ombyggnad eller tillbyggnad eller enstaka upplåtelser av lägenheter, t.ex. vindar som skall inredas som bostadslägenheter. Mot bakgrund av vad juridiska fakultets- nämnden framfört har jag övervägt möjligheten att begränsa förhandsavtalen till de fall då tillval m.m. är aktuella eller det är fråga om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag har emellertid bedömt att en sådan begränsning reellt knappast skulle få någon effekt.

Jag kommer i det följande att först ta upp utredningens förslag om förut- sättningama för att ingå förhandsavtal, inkl. förslaget om kostnadskalkyl (avsnitt 2.6.2). Därefter tar jag upp förslaget om förskott (avsnitt 2.6.3) samt förhandstecknarens möjligheter att frånträda avtalet m.m.(avsnitt 2.6.4) och rättsverkningama av ogiltiga förhandsavtal m.m. (avsnitt 2.6.5). Avslutningsvis redovisar jag mina överväganden i övrigt, bl.a. om förhands- tecknarens rätt till medlemskap i föreningen (avsnitt 2.6.6).

Jag vill slutligen tillägga att jag avser att noga följa utvecklingen av de för- slag jag nu lägger fram. Om förhållandena ger anledning till det är jag givetvis beredd att återkomma med de förslag som kan visa sig nödvändiga.

2.6.2 Förutsättningarna för förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: Ett förhandsavtal får träffas endast om det finns en till- förlitlig kalkyl över kosmadema för projektet. Kalkylens tillförlitlighet skall ha granskats av två personer som har behörighet som intygs— givare. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängligt för för- handstecknaren innan denne ingår avtalet

Avtalet skall vara skriftligt och innehålla uppgift om den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtel- sen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

Ett avtal som ingås i strid med dessa föreskrifter skall vara ogiltigt.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt. Utredningen har dock inte föreslagit att kostnadskalkylen skall vara granskad av intygsgivare. Utredningen har däremot föreslagit att förhandsavtal skall få ingås endast om lägenheten inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller en komplettering till en sådan plan.

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet anser att förhandsava bör kunna tecknas endast när det finns en någorlunda tillförlitlig kostnads- kalkyl, eftersom det annars kan uppstå svårigheter för föreningarna när för- handstecknaren vill frångå avtalet och föreningen då tvingas ta på sig kost- nadsansvaret för specialinredda lägenheter. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ansett att de olika bestämmelserna i lagen om ogil-

tighet generellt bör göras något utförligare, så att det framgår vad för typ av ogiltighet det är fråga om.

Skälen för mitt förslag: Utredningen har förslagit att förhandsavtalet skall innehålla uppgift om de beräknade avgifterna för bostadsrätten (grundavgift, årsavgift m.m.) och att beräkningen skall grundas på en kalkyl över kosmadema för projektet. Föreningens styrelse skall hålla kalkylen till- gänglig för den som vill ta del av den. Någon granskning av de s.k. intygs- givama att kalkylen är tillförlitlig skall dock inte ske i detta skede enligt ut- redningens förslag utan först när den ekonomiska planen upprättas. Som tidi- gare sagts förutsätts detta ske i nära anslutning till husets färdigställande.

Som jag tidigare sagt biträder jag utredningens förslag om krav på en kostnadskalkyl för att förhandsavtal skall kunna träffas. I förslaget ligger att de kostnadsberäkningar som görs på ett så tidigt stadium som då förhands- avtal aktualiseras med nödvändighet måste bli preliminära. De lägenhets- sökande måste alltså räkna med att förändringar kan bli aktuella. I stora delar bör kostnadskalkylen innehålla samma uppgifter som den ekonomiska pla- nen, låt vara att kosmadsberälmingama i större utsträckning måste grundas på ett mer preliminärt material. Det bör ankomma på regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om kalkylemas innehåll.

Givetvis bör man, liksom vid upprättandet av den ekonomiska planen, sträva efter att uppgifterna i kostnadskalkylema är vederhäftiga. Till stöd för förhandstecknaren förordar jag att även dessa kalkyler skall granskas av intygsgivama. Jag anser inte en sådan ordning bör innebära någon större be- lastning för föreningen. Uppgifterna i kostnadskalkylen bör, med de ändring- ar och korrigeringar som kan bli nödvändiga, i stor utsträckning kunna ligga till grund också för den ekonomiska planen. Visserligen innebär mitt förslag att även den ekonomiska planen måste granskas inför registreringen. Om samma intygsgivare anlitas, bör dock granskningsuppgiften totalt sett inte bli särskilt kostsam eller betungande. [ likhet med vad som gälleri fråga om granskningen av den ekonomiska planen bör boverket utfärda allmänna råd också för granskningen av kostnadskalkylema. Det ankommer på regeringen att meddela de föreskrifter som kan krävas.

Det främsta syftet med kostnadskalkylen är att en lägenhetssökande skall kunna få information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för dennes kommande ekonomiska åtaganden. Kalkylen bör därför hållas tillgänglig för förhandstecknaren innan denne binder sig genom för- handsavtalet. Detsamma bör gälla i fråga om intyget. Däremot kan jag inte se tillräckliga skäl för att föreningen — som utredningen föreslagit — skall ha en skyldighet att hålla dessa uppgifter tillgängliga för alla som vill ta del av dem. Jag har här beaktat också det förslag jag strax återkommer till och som inne- bär att förhandsavtal under vissa förutsättningar kan vara ogiltiga. Samman- fattningsvis föreslår jag därför att föreningens skyldighet begränsas på det sätt jag nu redovisat.

Även om uppgifterna i kostnadskalkylen kan behöva revideras inför regist- reringen av den ekonomiska planen, bör dock målsättningen vara att den bostadssökande normalt inte skall behöva räkna med några väsentliga för-

ändringar av de uppgifter som de har att utgå ifrån när de binder sig för fram- tida förvärv av bostadsrätt. Till frågan om möjligheterna för förhands- tecknaren att frånträda ett förhandsava återkommer jag i avsnitt 2.6.4.

Jag ansluter mig också till utredningens förslag att förhandsavtalet skall upprättas skriftligt och innehålla vissa angivna uppgifter. Jag vill här tillägga att jag övervägt att låta förhandsavtal bli bindande för den bostadssökande först någon vecka efter den dag avtalet ingicks, dvs. att införa en ångerrätt för förhandstecknaren. Jag tror dock knappast att en sådan ordning skulle ge något mer påtagligt skydd för konsumenten. I de flesta fall torde för- medlingen av bostadsrätter ske genom etablerade organisationer på bostads- marknaden eller fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån att föreningarna eller de som förmedlar kontakten med föreningarna utan särskilda föreskrifter ser till att den bostadssökande får de upplysningar som behövs om innebörden av förhandsavtal och medverkar till att denne ges tillräcklig tid att begrunda affärens betydelse innan förhandsavtalet slcrivs under.

Utredningen har föreslagit att ett förhandsavtal skall få ingås endast i fråga om en sådan lägenhet som inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller en komplettering till en sådan plan. Jag kan för egen del inte se något egentligt behov av en sådan formell begränsning.

Mot bakgrund av den betydelse kostnadskalkylema och granskningen av dem har föreslår jag att avtalet skall vara ogiltigt, om det ingåtts i strid med de bestämmelser jag nu föreslagit. Jag återkommeri avsnitt 2.6.5 till de krav på ersättning m.m. som en förhandstecknare bör kunna ställa med anledning av ett ogiltigt avtal.

Som jag senare återkommer till bör ett förhandsavtal i princip inte kunna överlåtas. Det betyder att fråga om ogiltighet normalt har betydelse bara för föreningen och förhandstecknaren. Med hänsyn till detta och till att ett för- handsava i princip saknar intresse sedan bostadsrätten upplåtits. anser jag att det inte behövs några ytterligare bestämmelser om verkan av ett ogiltigt för- handsavtal.

2.6.3 Förskott

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast om det finns ett förhandsavtal och länsstyrelsen har lämnat tillstånd till föreningen att uppbära förskott. Tillstånd skall läm- nas, om det finns en i behörig ordning granskad kostnadskalkyl för projektet och om föreningen ställt betryggande säkerhet för åter- betalning av förskott.

Förskottet får inte överstiga den beräknade insatsen för bostads- rätten.

Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet tar emot förskott i strid med dessa bestämmelser skall dömas till böter.

Utredningens förslag: Överensstämmer i stort med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit någon begränsning i fråga om förskans- beloppet. Utredningens förslag om länsstyrelsens handläggning avviker också från mitt förslag.

Remissinstanserna: Remissinstansema har i allmänhet inte framfört några erinringar mot förslaget. Länsstyrelsen i Stockholms län anser dock att en inte obetydlig ökning av länsstyrelsens arbetsbelastning kan förutses, om föreningarna väljer att ställa säkerhet först enbart för tillvalskosmadema och därefter — när den ekonomiska planen registrerats - för grundavgiftema. Länsstyrelsen pekar också på att utredningen inte har behandlat hur läns- styrelsens kontroll skall gå till. Länsstyrelsen anser att föreningen skall vara skyldig att ge in kostnadskalkylen till länsstyrelen, så att länsstyrelsen kan göra åtminstone en översiktlig kontroll av förskottssäkerheten. Enligt läns- styrelsen skulle det innebära ett oacceptabelt merarbete för länsstyrelsen om föreningarna tillåts att ställa säkerhet för ett antal förskott i taget. AB Bostadsgaranti pekar på att utredningsförslaget innebär en betydande eko- nomisk risk för föreningen, eftersom den säkerhet som föreningen skall ställa inte omfattar de belopp som en förhandstecknare har rätt att kräva om denne säger upp avtalet, nämligen ersättning för ränta och tillvalskosmader som blivit "onyttiga" samt eventueut skadestånd.

Skälen för mitt förslag: Ett system med förhandsavtal förutsätter i och för sig inte att föreningen får uppbära förskott på avgifterna för de blivande bostadsrätterna. Nyproduktion kan i dag ske trots att de bostadssökande gör sina kapitalinsatser på ett sent stadium i byggprocessen. Det måste dock anses vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst kapital av de blivande bostadsrättshavarna redan när förhandsava träffas. Det väsentliga motivet för förhandsavtal vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är också att för- eningarna skall kunna finansiera ett fastighetsförvärv. Med hänsyn härtill an- ser jag att det inte bör finnas något hinder mot att föreningen tar emot förskott när förhandsavtal träffas. Remissinstansema har inte heller uttryckt någon annan uppfattning.

Utredningen har inte närmare kommenterat i vilken utsträckning förskott bör kunna godtas. Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut har inte heller föreslagits. Däremot innehåller utredningens förslag ett krav på att för- eningen måste ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott får tas emot.

För egen del anser jag att utrymmet för förskott bör vara begränsat till den beräknade grundavgiften för bostadsrätten eller med den terminologi jag föreslår i det följande (avsnitt 2.10), den beräknade insatsen. Det finns knap- past anledning atti det tidiga skede av processen då förskotten blir aktuella, tillåta förskott även för beräknade upplåtelseavgifter i de fall då sådana av- gifter över huvud taget är aktuella. Något behov för föreningarna av förskott för att täcka också blivande tillvalskosmader kan jag inte heller se.

Som utredningen föreslagit bör föreningen ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott får tas emot. Med en ordning som den jag har

föreslagit bör det också vara möjligt att få till stånd en sådan administrativ hantering av säkerhetsprövningen hos länsstyrelsen som i stora delar mot- svarar den som redan gäller när en bostadsrättsförening, som har registrerat den ekonomiska planen, vill upplåta bostadsrätter utan att den slutliga kosma- den för föreningens hus har redovisats i planen (jfr 5 & BRL). Det innebär att man även i förskottsfallen bör kräva tillstånd av länsstyrelsen för att en bostadsrättsförenin g skall få uppbära förskott. Tillstånd bör ges, om det finns en av de behöriga intygsgivama granskad kostnadskalkyl över projektet och föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att en bostadsrättsförening skall få ta emot förskott bara om det finns ett förhandsavtal. Vidare skall det krävas tillstånd av länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall lämna tillstånd under de förut- sättningar som jag nyss nämnde. Ett förskott skall inte få överstiga den be- räknade kostnaden för insatsen. Mot denna bakgrund anser jag inte att det be- hövs någon övre gräns i övrigt för det belopp som skall få tas ut i förskott.

Det är väsentligt att föreningarna inte på annat sätt än som anges i lag, t.ex. genom lån eller depositionsavgifter, mottar medel från de bostadssökande för de kommande upplåtelsema. Detta skulle som också utredningen sagt för- ringa systemet med säkerhet för förskotten. Jag föreslår därför en kriminali- sering av sådana förfaranden som innebär att förskott uppsåtligen eller av oaktsamhet tas upp av föreningen utan att det finns ett förhandsavtal och att säkerhet har ställts. Med förskott avser jag då alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande skall få förvärva bostadsrätt. Det gäller alltså även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet.

2.6.4 Rätten att frånträda ett förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: Utöver vad som följer av allmänna avtalsrättsliga grundsatser skall en förhandstecknare få säga upp och genast frånträda avtalet, om

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytmingen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,

2. upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid- punkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an- ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då denne fick kännedom om den högre avgiften.

Om ett förhandsavtal tecknats av en hyresgäst som biträtt förening- ens beslut att förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och hyresförhållandet upphör att gälla innan bostadsrätten har upplåtits, skall också förhandsavtalet upphöra att gälla. En hyres- gäst som tecknat förhandsavtal i ett ombildningsfall får säga upp avtalet enligt första stycket punkt 3 ovan endast om det dessutom inte är oskä- ligt mot tömningen eller medlemmama att avtalet upphör.

Utredningens förslag överensstämmer i väsentliga delar med mitt för- slag. Enligt utredningsförslaget gäller dock generellt att en förhandstecknare får frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och uppsägning sker inom en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Remissinstanserna: De flesta remissinstansema har inte haft någon er- inran mot förslaget. Stockholms tingsrätt och hyresnämnden i Stockholm har dock haft synpunkter på uttrycket "skälig tid" (se förslagsrutan första stycket 2).

Skälen för mitt förslag: Allmänna avtalsrättsliga grundsatser måste anses gälla även i fråga om giltigheten av förhandsavtal. Även de bestämmel- ser som finns i lagen (1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på för- mögenhetsrättens område (avtalslagen) om rättshandlingars ogiltighet kan bli tillämpliga på ett förhandsavtal. Eftersom dessa avtal normalt kommer att tecknas av den som kan betraktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet kan de särskilda bestämmelser som finns i 36 5 andra stycket bli av betydelse. Det innebär att man skall ta särskild hänsyn till förhandstecknarens behov av skydd vid prövningen av om ett avtalsvillkor bör jämkas på grund av att avtalet anses oskäligt.

Utredningen har föreslagit att - utöver de avtalsrättsliga regler som redan gäller - särskilda regler skall tas in i bostadsrättslagen om rätt till frånträde av ett förhandsavtal. I enlighet med vad som gälleri andra sammanhang föreslås

till en början att avtal som inte uppfyller föreskrivna krav skall vara ogiltiga. Jag har redan i avsnitt 2.6.2 tagit ställning för detta förslag.

Utredningen har vidare föreslagit att ett förhandsavtal skall få frånträdas efter uppsägning, om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflyttningen eller om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i för- handsavtalet. De båda förslagen har inte mött någon erinran bland remiss- instansema. Jag ansluter mig i sak till de båda förslagen. Jag föreslår dock en viss redaktionell ändring av utredningens lagförslag. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

Utredningen har också föreslagit att en förhandstecknare skall få frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än de som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad från det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftslröjningen. Förslaget har sin förebild i nuvarande 23 & BRL, som behandlar rätten till frånträde för den som redan innehar en bostadsrätt. En betydelsefull skillnad föreligger dock. Enligt 23 & BRL räcker det inte med att föreningen fattat beslut om en väsentlig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten. Bostads- rättshavaren får enligt lagrummet nämligen inte frånträda bostadsrätten, om detta skulle vara "obilligt mot föreningen eller dess medlemmar". Be- stämmelsen har sin huvudsakliga grund i att höjda avgifter inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens kontroll eller att bostadsrättshavaren själv kan anses ha godkänt en avgiftshöjning genom be- slut på föreningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrätts- havaren får finna sig i att stanna kvari föreningen trots att avgifterna under- gått en väsentlig höjning (se prop. 1971: 12 s. 84). En motsvarande reglering finns för ombildningsfallens del i 9 a & tredje stycket BRL.

Förslaget har inte mött någon egentlig kritik bland remissinstansema. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har allmänt framhållit att utredningens förslag om rätt till uppsägning ger förhandstecknaren be- gränsade möjligheter att frånträda avtalet. Enligt nämnden svarar kravet på "väsentlig" högre avgifter inte mot nutida konsumenträttsliga krav.

För egen del vill jag inledningsvis säga att jag anser att det endast finns ett begränsat utrymme för en ordning som innebär att en förhandstecknare skall kunna frånträda ett förhandsavtal. Framför allt hänsynen till de övriga med- lemmarna i föreningen gör enligt min mening att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal.

Samtidigt kan man dock inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Förhandstecknaren har normalt inte något inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats i förhandsavtalet. Att generellt låta förhandstecknaren helt stå risken för sådana kostnadsökningar som överstiger de beräknade avgifterna för bostadsrätten kan enligt min mening inte komma i fråga vare sig kostnadsökningarna ligger utanför föreningens kontroll eller inte.

Prop. 1990/91: 92

Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser jag att utredningens förslag med krav på väsentligt högre avgifter är väl av- vägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp av- talet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet.

Utredningen har föreslagit att rätten till frånträde skall vara beroende av att bostadsrättshavaren säger upp avtalet inom en månad från det han fick känne- dom om avgiftshöjningen. Förslaget avviker i denna del från motsvarande reglering i nuvarande 23 & BRL, som föreskriver att uppsägningen måste ske inom tre månader. Enligt min mening finns det knappast skäl att frångå denna tid. För en förhandstecknare kan det naturligtvis vara förenat med en hel del problem att lösa bostadssituationen, om han nödgas avstå från den bostadsrätt han tecknat sig för därför att denna blir för dyr för honom Jag föreslår därför att uppsägning skall ske inom tre månader från den dag förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften.

Jag vill i denna del också understryka vikten av att bostadsrättsförening- ama i god tid informerar konsumentema om sådana avgiftsökningar som inte kunnat beräknas i förhandsavtalen. Det bör ligga i föreningens eget intresse att lämna denna information så tidigt som möjligt. Om avgifterna blir väsent- ligt högre, riskerar föreningen att förhandstecknaren säger upp avtalet och då får föreningen själv svara för kostnaderna så länge någon upplåtelse av bostadsrätten inte kommer till stånd; se närmare mitt förslag i avsnitt 2.6.5. I likhet med utredningen anser jag mot denna bakgrund att någon särskild regel om informationsplikt inte bör tas upp i den nya lagen (jfr dock 3 & marknads- föringslagen /1975:1418/ om infomrationsåläggande).

Vad jag nu har föreslagit i fråga om möjligheten att frånträda ett förhands- avtal på grund av väsentligt högre avgifter har tagit sikte på de fall då det är frågan om nyupplåtelser, dvs. en nybyggnad, ombyggnad eller tillbyggnad eller om enstaka nyupplåtelser i övrigt av lägenheter.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förhållandena dock delvis annorlunda. Den enskilde hyresgästen intar inte på samma sätt ställning av konsument som en lägenhetssökande vid nyproduktion. Det förutsätts tvärt- om att hyresgästerna engagerar sig i föreningsbildningen som medlemmar och tar ansvar för de beslut som fattas på föreningsstämman. Det kan t.ex. gälla avgifter till föreningen. Väsentligt är det beslut om förvärv av hyres- fastigheten som obligatoriskt skall fattas på föreningsstämman med två tredjedels majoritet av hyresgästerna i de lägenheter som omfattas av för- värvet (se 60 a 5 första stycket BRL). Innan ett sådant beslut fattas skall det finnas en ekonomisk plan, kompletterad med ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Planen skall vara granskad av intygsgivama.

Mot bakgrund av de redovisade förhållandena är det enligt min mening inte rimligt att en hyresgäst som biträtt ett beslut om fastighetsförvärv på för- eningsstämma kan säga upp ett förhandsavtal, om detta går ut över för- eningen eller dess medlemmar. Här bör i stället gälla samma regler som i dag gäller för en hyresgäst som tecknat sig för en bostadsrätt, dvs. uppsägning får ske endast om avgifterna blir väsentligt högre än de beräknade och under

förutsättning att det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att av- talet upphör (se 9 a & tredje stycket BRL). Jag föreslår därför att lagen för ombildningsfallen ges detta innehåll.

Utredningen har föreslagit att förhandsavtalen i ombildningsfallen också skall vara beroende av att det hyresava som ligger till grund för förhands- avtalet består (jfr 9 a 5 andra stycket första meningen BRL). Motivet för detta är till stor del detsamma som utvecklats i avsnitt 2.4.3 om föreningens skyldighet att upplåta bostadsrätt till hyresgäster som är medlemmar i för- eningen. Som utredningen konstaterat innebär förslaget att föreningen — trots förhandsavtalet — kan säga upp en hyresgäst t.ex. på grund av ombyggnad. Hyresgästen kan för sin del också säga upp hyresavtalet eller, inom ramen för de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller överlåta den till någon närstående. Om hyresförhållandet mellan föreningen och hyresgästen upphör, innebär förslaget att även förpliktelsema enligt för- handsavtalet upphör.

Så som också utredningen påpekat är den föreslagna ordningen förenad med vissa nackdelar. Bl.a. skulle en hyresgäst genom att säga upp sitt hyres- avtal kunna dra sig undan förhandsavtalet. Även hyresnämnden i Stockholm har i sitt remissyttrande pekat på denna risk som nämnden anser inte alltid nödvändigtvis framstår som liten. För egen del anser jag dock att risken nor- malt får betraktas som liten, eftersom hyresgästen då skulle vara tvungen att lämna sin lägenhet. Med hänsyn härtill och då remissinstansema i övrigt inte framfört några invändningar vill jag inte motsätta mig utredningens förslag att förhandsavtalet skall vara beroende av att hyresförhållandet består.

Enligt nuvarande 9 a 5 andra stycket andra meningen BRL kan en bostads- rättsförening som villkor för att en hyresgäst skall få överlåta sin hyresrätt föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Som jag tidigare sagt har bestämmelserna i 9 a & enligt ut- redningen i sin helhet inte kommit till någon användning. Utredningen har därför föreslagit att de får utgå. Förslaget har med ett undantag inte mött någon erinran under remissen. Jag biträder det därför. De äldre bestämmel- serna bör dock fortfarande gälla, om det av föreningens stadgar följer att en tillträdande hyresgäst kan bli skyldig att teckna bostadsrätten och stadge- villkoren har beslutats före lagens ikraftträdande.

Lagrådet har ifrågasatt om det inte är motiverat att i föreningens intresse låta nuvarande bestämmelse i 9 a 5 andra stycket andra meningen även gälla i fortsättningen. Jag har viss förståelse för de synpunkter lagrådet framfört. Med hänsyn till att ett sådant villkor kan medföra att överlåtelseförbudet be- träffande förhandsavtal luinggås är jag dock inte beredd att föreslå någon ändring av mitt förslag.

Lagrådet har också påpekat att rätten för en förhandstecknare att frånträda ett förhandsavtal i såväl nyproduktionsfallen som i ombildningsfallen gäller om upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Lagrådet har här förordat att det av själva bestämmelsen och inte enbart av motivtexten bör framgå att dröjmålet inte beror på förhands- tecknaren själv. Bestämmelsen bör ges det innehållet att om upplåtelsen

genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräk- nade tidpunkten för upplåtelsen har förhandstecknaren rätt att frånträda av- talet. Jag delar den uppfattningen och återkommer närmare om detta i specialmotiveringen.

Lagrådet har vidare anfört att det föreligger rätt att frånträda förhands- avtalet om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i avtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Denna bestämmelse gäller i ombildningsfallen endast om det dessutom är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör. Lagrådet anser att frågan om det är oskäligt mot föreningen och medlemmarna också bör övervägas i ombildningsfallen när det gäller rätten att frånträda för- handsavtalet inom skälig tid. Det finns dock enligt min mening inte skäl att ställa upp ytterligare krav för frånträde i detta fall. Om föreningen varit för- sumlig kan det enligt min mening sålunda inte vara oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att frånträda förhandsavtalet. Jag föreslår alltså ingen ändring i denna del i förhållande till förslaget i remissprotokollet.

2.6.5 Rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: En förhandstecknare skall ha rätt att få tillbaka inbe- talat förskott jämte ränta, om avtalet är ogiltigt eller om föreningen tagit emot förskott i strid med lagens bestämmelser eller om förhandsavtalet upphör att gälla på någon av de grunder som redovisats i avsnitt 2.6.4.

Under de förutsättningar som nu angetts skall förhandstecknaren också ha rätt att få skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande har åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen varit försumlig, skall förhandstecknaren ha rätt till ersättning också för annan skada.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstansema har inte framfört några erinringar mot förslaget.

Skälen för mitt förslag: Som utredningen har uttalat bör en förhands- tecknare vara berättigad att återfå inbetalat förskottsbelopp, om avtalet är ogil- tigt eller avtalet av något annat skäl som angetts i avsnitt 2.6.4 upphör att gälla. Jag föreslår att ränta skall betalas på förskottsbeloppet enligt bestäm- melserna i 2 och 5 åå räntelagen (1975: 635), dvs. med riksbankens gällande diskonto plus två procent från den dag förskottet betalades in till och med den dag återbetalningen sker.

Jag ansluter mig också till utredningens förslag att en förhandstecknare bör ha rätt till ersättning för sådana kostnader som denne åsamkat sig för tillval

eller andra åtgärder som rör lägenhetens inredning och utformning under förutsättning att föreningen godkänt den åtgärd som föranlett kosmadema och dessa blivit onyttiga för honom Om förhandstecknaren kommer överens med en leverantör om att lägenheten skall inredas på ett visst sätt, men föreningen inte godkänner åtgärderna får förhandstecknaren däremot själv stå risken för dessa kostnader.

Slutligen föreslår jag i likhet med utredningen att föreningen skall vara skyldig att ersätta förhandstecknaren också annan skada som föreningen för- orsakat denne genom försumlighet. Det kan exempelvis vara fråga om skada som uppkommer till följd av att förhandsavtalet ingåtts i strid med formkravet eller att en bostadsrätt inte har upplåtits när lägenheten stod klar för inflytt- ning. Rätten till ersättning bör omfatta inte bara ersättning för utlägg och kostnader utan även annan skada.

Jag återkommer närmare i specialmotiveringen till innehållet i de här upp- tagna förslagen.

2.6.6 Övriga frågor

Mitt förslag: Den som har tecknat ett förhandsavtal ges en obetingad rätt till medlemskap i föreningen. Det innebär att föreningen har att pröva om vederbörande uppfyller de krav som är angivna i stadgarna och är lämplig som medlem innan förhandsavtalet träffas. Inträde i för- eningen skall medges senast när den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning. Om föreningen förhalar frågan om inträde, ges förhandstecknaren möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning.

En förhandstecknare skall inte ha rätt att sätta någon annan än make eller sambo i sitt ställe eller att pantsätta sin rätt enligt avtalet.

Utredningens förslag: Utredningen har inte föreslagit några särskilda bestämmelser om förhandstecknarens rätt till medlemskap. I övrigt överens- stämmer mitt förslag med utredningens. _

Remissinstanserna: Länsstyrelsen i Stockholms län har föreslagit att ett förhandsavtal skall föregås av en medlemsprövning. Stockholms tingsrätt och kammarrätten i Sundsvall anser att ett förhandsavtal i vissa fall skall kunna överlåtas även till annan än make eller sambo. Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen och StadshypoteksKassan har motsatt sig ut- redningens förslag om förbud mot pantsättning.

Skälen för mitt förslag: I remissprotokollet uttalade jag beträffande en förhandstecknares rätt till medlemskap att jag så till vida kunde ansluta mig till länsstyrelsens i Stockholms län uppfattning att en bostadsrättsförening som avser att ingå förhandsavtal med en lägenhetssökande, redan inför avtalet har anledning att överväga om den sökande kan antas som medlem. Eftersom

bostadsrätt bara kan upplåtas till den som är medlem, kan föreningen leva upp till sin avtalsförpliktelse endast om sökanden också kan antas som medlem. Jag ansåg emellertid inte att föreningen skulle vara skyldig att bevilja med- lemskap redan när förhandsavtalet träffades, utan föreslog att frågan om medlemskap skulle prövas senast då den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning.

Lagrådet har haft vissa synpunkter på förslaget i denna del och ansett att det av "konsumentpolitiska skäl" får anses angeläget att en förhandstecknare — som normalt kommer att lämna föreningen ett förskott — ges den möjlighet till inflytande och påverkan samt rätt till information som följer md ett med- lemskap i föreningen. Lagrådet finner den naturliga ordningen vara att för- handstecknaren ges en rätt till medlemskap i och med förhandsavtalet. Vidare uttalar lagrådet att detta i och för sig inte behöver innebära att inträde i för- eningen beviljas omedelbart, men däremot att föreningen — precis som vid upplåtelse av bostadsrätt — har att pröva om vederbörande är lämplig som medlem innan avtal träffas. Om prövningen utfaller negativt har föreningen frihet att avstå från förhandsavtalet.

Jag kan inte till fullo ansluta mig till vad lagrådet anfört beträffande rätten till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Förhandsavtalet i sig innebär att förhandstecknaren får ett inflytande över hur den egna lägenheten skall utfonnas. Såsom utredningen påpekat (s. 124) kräver detta inte nöd- vändigtvis ett medlemskap i den bostadsrättsförening som har bildats för ett byggnadsprojekt. Oftast torde byggprocessen bli mer rationell om företagen och organisationerna bestämmer i detta tidiga skede av processen. Jag anser därför att de skäl som utredningen har lämnat -— och som för övrigt varit väg- ledande också för de nuvarande reglernas utformning (se prop. 1971:12 s. 80) — har sådan tyngd att dessa måste beaktas vid en bedömning om vid vil- ken tidpunkt en rätt till medlemskap skall föreligga. Mot den bakgrunden an- ser jag att rätten till inträde i föreningen inte bör föreligga förrän den ekono- miska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning, dvs. då lägenheten kan upplåtas med bostadsrätt. Jag kan däremot ansluta mig till lag- rådets ståndpunkt att den som tecknat ett förhandsavtal bör ha en obetingad rätt till medlemskap, dvs. utan att någon ytterligare prövning av sökandens lämplighet som medlem skall behöva ske. Frågan om vederbörande uppfyller de krav som angivits i stadgarna och dennes lämplighet bör alltså prövas av föreningen innan avtalet tecknas. En sådan lösning som jag nu förordat inne- bär enligt min mening en lämplig avvägning som tillgodoser såväl förening- ens som förhandstecknarens intressen.

Den föreslagna lösningen innebär således att förhandstecknaren ges en obetingad rätt till medlemskap i och med förhandsavtalet. Föreningen skall dock inte vara skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap förrän den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning.

För att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär föreslår jag i likhet med utredningen att en förhands- tecknare inte skall ha rätt att sätta någon annan i sitt ställe. Undantag bör dock göras för överföring av avtalet till make eller sambo. Även om vissa remiss-

instanser föreslagit att en överlåtelse ibland skall tillåtas även till annan person är jag inte beredd att gå så långt. En förhandstecknare som vill överlåta sin rätt enligt avtalet får i stället själv fullfölja avtalet och därefter sälja bostads- rätten.

Utredningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt enligt avtalet har mött kritik från bankerna och StadshypoteksKassan. Enligt kassan fyller förhandsavtalen ett angeläget finansieringsbehov som för sin lösning kräver att pantsättning tillåts. Bostadsinstitutens samlade bostadsrätts- lån uppgick enligt Stadshypotek vid utgången av år 1988 till 10 miljarder kronor. Utmärkande för långivningen mot säkerhet i bostadsrätt är bl.a. kra- vet på att bostadsrätten i sig skall utgöra betryggande säkerhet för krediten. Enligt Stadshypotek lämnade bostadsinstituten vid tiden för remissyttrandet kredit upp till högst 85 % av bostadsrättens värde.

Jag har förståelse för att en förhandstecknare kan behöva låna pengar till ett förskott. Om man tillåter att lånet tas mot säkerhet i den rätt förhandsavtalet ger skulle det dock krävas att undantag måste godtas från överlåtelseförbudet i de fall kreditgivaren vill använda pantsäkerheten för att få betalt för sin fordran. Även en sådan begränsad avvikelse från överlåtelseförbudet skulle emellertid enligt min mening kunna medföra en handel med förhandsavtal något som -— enligt vad jag nyss sagt bör motverkas. Jag är därför inte be- redd att avvika från utredningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt enligt avtalet. Jag föreslår alltså att en pantsättning i strid med förbudet, liksom en överlåtelse av rätten enligt avtalet utöver vad jag nyss föreslagit, skall vara ogiltig.

2.7 Ombyggnad och underhåll m.m.

2.7.1 Fördelningen av beslutanderätten

Mitt förslag: Sådana åtgärder som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastighet skall beslutas på föreningsstämma, om annat inte bestäms i föreningens stadgar. Vill en bostadsrättshavare företa nå- gon väsentlig förändring i den egna lägenheten, skall det dock räcka med tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan dock i stadgarna medges en vidsträcktare rätt. I fråga om sådana förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet som denne inte samtycker till gäller sär- skilda bestämmelser, se avsnitt 2.7.2.

1 övrigt förtydligas bestämmelserna i nuvarande 60 & BRL, så att det klart framgår att de åtgärder som där regleras kräver stärnmobeslut med ivissa fall efterföljande godkännande av hyresnämnden.

Utredningen har inte föreslagit någon ändring av de nuvarande bestäm- melsema.

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet har pekat på att det i praktiken ofta är svårt att lösa ansvarsfördelningen mellan styrelsen, för- eningsstämman och bostadsrättshavama i frågor om ombyggnad och under- håll. Enligt förbundet bör därför ytterligare klargöranden göras i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Samma uppfattning redovisas också i ett yttrande från institutet för bostadsrätt IFB AB. Även AB Bostadsgaranti har kommenterat de nuvarande bestämmelsema om beslut på föreningsstämma Enligt bolaget bör det bl.a. uttryckligen av lagen framgå att det skall krävas förenings- stärnmas beslut för att avyttra någon av föreningens fasta egendom, tomträtt eller hus, såvida inte stadgarna innehåller bemyndigande för styrelsen att be- sluta.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättshavare intar i många avseen— den en ägarliknande ställning med avseende på lägenheten. Nyttjanderätten upplåts på obegränsad tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en hyresgäst, sägas upp från sitt innehav bortsett från vissa fall då nyttjande— rätten är förverkad. Om annat inte följer av föreningens stadgar gäller vidare att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet av sin lägenhet. Han kan också inom tämligen vida ramar företa förändringar i lägenheten (26 & första stycket och 27 & BRL).

Ansvaret för det yttre underhållet åvilar bostadsrättsföreningen. Det är också föreningen som beslutar om föreningsfastigheten skall byggas om. Föreningen svarar vidare för reparationer av de stamledningar för vatten och avlopp samt värme, gas och elektricitet som föreningen har försett lägenheten med (26 å andra stycket BRL).

Av 56 & BRL jämförd med 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska för- eningar följer att styrelsen svarar för föreningens organisation och förvalt- ningen av föreningens angelägenheter. I detta ligger att styrelsen normalt be- slutar om bl.a. underhåll och reparationer. En annan ordning kan följa av be- stämmelser i föreningens stadgar, särskilda direktiv som föreningsstämman beslutat om eller föreskrifter i lag.

Utredningen har inte föreslagit några ändringar i de gällande bestämmel- serna om ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavarna för husets och lägenheternas underhåll, dock med vissa undantag för småhus (se avsnitt 2.9).

Inte heller jag anser att det finns någon anledning att ändrade grund- läggande bestärnmelsema. I likhet med utredningen bedömer jag att en gräns- dragning i lag inte kan bli så exakt att den kan tjäna till ledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Även i fortsättningen bör det alltså överlärrmas åt föreningarna själva att i den mån lagen medger det i stadgarna närmare bestämma gränserna för föreningens och bostadsrättshavarnas an- svar för underhållet av bostadsrättslägenhetema. Vad det närmast gäller är att i stadgarna ange i vad mån t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar, balkonger, inglas- ning m.m. skall anses höra till lägenheten eller inte.

Vad härefter gäller beslut om ombyggnad eller andra förändringar av för- eningenr hus är huvudregeln att, om beslut fattas på föreningsstämma, be- slutet skall fattas med enkel majoritet bland de röstande (se vidare 59 & BRL

och 7 kap. 13 5 lagen om ekonomiska föreningar). I 60 5 första stycket 1—3 BRL finns det dock särskilda krav på kvalificerad majoritet för vissa stämmobeslut som har betydelse vid en ombyggnad. Bestämmelserna har följande innehåll.

1. Om ett föreningsstämmobeslut innebär en ändring av grundavgift och dessutom leder till att det inbördes förhållandet mellanngrundavgiftema rub- bas, fordras att samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen biträder beslutet eller att detta har biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostads- rättshavare och godkänts av hyresnämnden (första stycket 1). Om exempel- vis en ombyggnad leder till en ändrad lägenhetssammansättning, blir denna bestämmelse regelmässigt tillämplig, eventuellt i kombination med punkt 2 nedan.

2. Om beslutet innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att undergå för- sämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostadsrättshavaren biträder beslutet (första stycket 2). Man brukar säga att bostadsrättshavarna i dessa fall har en vetorätt. En ombyggnad som innebär en minskning av lägenhets- ytan får alltså inte företas utan att bostadsrättshavaren biträtt beslutet om rrtinskningen. En försämring av ringa betydelse kräver dock inte något sam- tycke.

3. Om ett beslut i annat fall leder till en väsentlig förändring av lägenheten, fordras antingen att bostadsrättshavaren biträtt beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande förenat sig om detta (första stycket 3). Ett exempel kan här vara att lägenhetsytan utökas. Utöver bestämmelsema i 60 å och de nyss redovisade bestämmelserna i 27 5 om rätt för bostadsrättshavaren att göra ändringar i lägenheten, inne- håller BRL inte några föreskrifter som gäller behörigheten att besluta om om- byggnad e.d. av en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Utredningen har i sitt betänkande redovisat sin uppfattning i saken (s. 138 ff). Enligt denna måste en ombyggnad av föreningens hus som huvudregel beslutas av stämman, medan styrelsen bör kunna besluta om mindre ombyggnads- åtgärder, t.ex. byte till funktionsdugligare ytterportar eller någon mindre överbyggnad till en sopcontainer. Utredningen har dock stannat för att med undantag för sådana fall då ombyggnaden rör en bostadsrättslägenhet inte i lag söka ange föreningsstämmans befogenheter. En i stort sett liknande uppfattning i fråga om gränsdragningen mellan styrelsens och föreningsstämmas behörighet kommer till uttryck i Knutsson — Lindqvist kommentar till Bostadsrättslagen (Norstedts Gula Bibliotek, 1972, s. 151). Där sägs bl.a. att det torde vara uppenbart att det aldrig kan till- komma styrelsen att besluta i sådana frågor som avses i 60 5 första stycket punkterna 2 och 3 BRL, dvs. förändringar som antingen är väsentliga eller innebär försämring av inte ringa betydelse. Däremot, sägs det vidare, torde det kunna anses ligga inom ramen för styrelsens befogenheter att som ett led i den löpande förvaltningen vidta vissa inte väsentliga förändringar, exempel- vis sådana som hänför sig till de gemensamma utrymmena (a.a. s. 151). Institutet för bostadsrätt IFB AB hari ett yttrande över betänkandet för- ordat att det direkt i lagen anges vilka beslut som är förbehållna stämman.

Enligt institutet bör t.ex. kunna föreskrivas att stämmobeslut behövs endast i de fall beslutet innebär förändring av en lägenhet och bostadsrättshavaren inte medger förändringen. I övrigt tycks institutet anse att beslut i fråga om om- byggnad bör förbehållas styrelsen, om inte annat föreskrivs i stadgarna, eller att styrelsen i vart fall får besluta om smärre ombyggnader.

Med hänsyn framför allt till att det kan förväntas att antalet ombyggnader som rör bostadsrättshus kommer att öka i framtiden (se vidare avsnitt 2.7.2) anser jag det angeläget att i lagen så långt möjligt söka klarare ange i vilka situationer det krävs beslut av föreningsstämman för att bygga om eller bygga till en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Med utgångspunkt i de nu- varande bestämmelsemai 60 & föreslår jag att det skall krävas stämmobeslut för sådana ombyggnadsåtgärder eller andra åtgärder som innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller lägenheter. Föreningen bör dock ha frihet att i stadgarna föreskriva en annan ordning.

Kravet på stämmobeslut bör dock inte gälla om en bostadsrättshavare vill göra någon förändring i den egna lägenheten. Är ändringen väsentlig bör det liksom hittills — räcka med tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren bör dock kunna ges en vidsträcktare rätt genom bestämmelser i stadgarna. Den nuvarande bestämmelsen i 27 5 BRL, som i stor utsträckning ger bostads- rättshavaren rätt att själv bestämma om förändringar i den egna lägenheten, bör alltså bibehållas med en viss justering av lagtexten.

Vad gäller sådana förändringar som berör en bostadsrättshavares lägenhet, men som denne inte går med på kan bostadsrättshavaren enligt nuvarande regler motsätta sig förändringar som inte är ringa. I det följande (avsaitt 2.7.2) skall jag särskilt ta upp utredningens förslag att det skall krävas stämmobeslut för förändringar av en bostadsrättslägenhet som en förening vill vidta men som den berörda bostadsrättshavaren motsätter sig, dvs. för- slaget att avskaffa bostadsrättshavarens s.k. vetorätt.

Bestämmelserna i 60 & BRL innehåller krav på majoritetsbeslut för giltig- heten av vissa stämmobeslut. Det gäller, som framgår av vad jag nyss redo- visat, beslut som innebär en ändring av grundavgift och dessutom leder till att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas. Detsamma gäller stämmobeslut som innebär utvidgning av föreningens verksamhet eller överlåtelse av föreningen tillhörigt hus, i vilket lägenhet är upplåten med bostadsrätt. Utformningen av bestämmelserna ger inte klart uttryck för att beslut av dessa slag är förbehållna stämman. Jag föreslår därför att bestäm- melserna förtydligas. Någon ändring av de nuvarande majoritetsbestämmel- serna bör inte göras. Liksom hittills bör föreningen i stadgarna kunna be- stämma att ytterligare villkor skall gälla för giltigheten av sådana beslut som skall fattas av stämman.

Vad gäller sådana stämmobeslut som innebär ändring av grundavgift och dessutom medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgif- tema erfordras, att samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen bi- trätt beslutet. Om full enighet inte uppnåtts, krävs det att minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna biträtt beslutet och att det dessutom god- känts av hyresnämnden (60 & första stycket 1 BRL).

Prop. 1990/91: 92

Bostadsdomstolen har i sitt remissvar påpekat att denna punkt saknar rekvisit för hyresnämndens prövning. Enligt praxis har när några för- ändringar inte görs av föreningshuset -— endast fall av felräkning eller miss- bedömning ansetts få medföra ändring av grundavgiften vid oenighet i för— eningen (se RBD 1988:5). Oavsett om samma begränsning skall gälla eller ej i fortsättningen bör det enligt domstolen framgå av bestämmelsen under vilka förutsättningar hyresnämnden skall godkänna stämmobeslutet.

Det äri och för sig riktigt att de nuvarande bestämmelserna i 60 & första stycket 1 inte anger några hiterier för den prövning som hyresnämnden skall göra. Bostadsdomstolens praxis innebär dock att en restriktiv inställning bör intas till förändringar av insatserna när föreningens hus inte skall förändras. Eftersom deti lagstiftningsärendet inte framkommit något som gör det nöd- vändigt att frångå domstolens praxis och då ett angivande av kriterierna för prövningen knappast kan ske på annat sätt än att de nya insatserna skall be- stämmas efter "rättvis" eHer "skälig" grund, anser jag det knappast menings- fullt att föreslå någon ändring av lagrummet

Lagrådet har haft synpunkter på det förslag jag lämnade i remissprotokollet under avsnitt 2.7.3 Godkännande i efterhand av ett stämmobeslut. Om en bostadsrättshavare inte deltar på en stämma där beslut fattas med kvalificerad majoritet bland bostadsrättshavarna skulle han enligt förslaget i efterhand inom tre månader efter stämman kunna rösta för åtgärden. Lagrådet har anfört följande.

Förfarandet med röstning i efterhand torde i praktiken förekomma inom eko— nomiska föreningar utan stöd av lag (se Mallmén: Lagen om ekonomiska för- eningar, s. 260 med hänvisning). Bostadsdomstolen har emellertid i ett beslut den 17 februari 1989, nr 60, funnit att av ordalydelsen i 60 & BRL får anses följa att den där föreskrivna majoriteten skall föreligga "på förenings- stämman" och att bristen i majoritet vid stämman således inte kan botas genom att bostadsrättshavare, som inte varit närvarande, i efterhand ansluter sig till beslutet. Avgörandet har inte refererats i "Rättsfall från bostads- domstolen". Orden "på föreningsstämma" förekommer i och för sig också i 23 & liksom i 7 kap. 14 5 lagen om ekonomiska föreningar.

Röstning i efterhand är onekligen ett så praktiskt förfarande att det måste vara svårt att genom lagstiftning eller praxis hindra att det kommer till an- vändning i många fall när viss majoritet krävs för beslut på föreningsstämma. Detta kan vara ett motiv för att uttryckligen tillåta förfarandet och då samtidigt formalisera det så att en rättssäker ordning kan tryggas. De villkor som ställs upp i lagförslaget förefaller emellertid inte att tillgodose det syftet. Vid en reglering bör villkoren byggas ut så att i vart fall beslut om förfarandet måste fattas på stämman och anteckning ske om det röstetal som fattas och om vilka frånvarande bostadsrättshavare som skall tillfrågas.

Lagrådet kan emellertid inte finna att en reglering är mest påkallad just för de fall som avses i 16 och 23 55 bostadsrättslagen. Frågan bör i stället över- vägas mer generellt för de ekonomiska föreningarna.

Jag delar lagrådets uppfattning att frågan om röstning i efterhand kan behöva övervägas mer generellt för de ekonomiska föreningarna. Mot den

bakgrunden bör en särreglering för bostadsrättsföreningamas del kunna an- stå. Jag återtar därför mitt förslag om röstning i efterhand.

2.7.2 Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt

Mitt förslag: En bostadsrättshavares s.k. vetorätt vid om- eller till- byggnad som rör den egna lägenheten avskaffas. Samtycker inte bostadsrättshavaren till en sådan åtgärd - antingen den innebär en för- ändring av lägenheten eller att lägenheten i sin helhet måste tas i an- språk av föreningen - får den ändå genomföras, om föreningsstämman beslutar om åtgärden med kvalificerad majoritet och beslutet godkänns av hyresnämnden. Nämnden skall lämna godkännande om om- eller tillbyggnaden är angelägen och syftet med den inte skäligen kan till- godoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostads- rättshavaren. Kan åtgärden anses vara av liten betydelse för bostads- rättshavaren, får godkännande dock lämnas om den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.

Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den skada som han förorsakas med anledning av intrånget. I vissa fall kan det bli fråga om att föreningen måste lösa in bostadsrätten. Fråga om storleken på inlösen- och ersättningsbeloppen skall prövas av fastighetsdomstolen.

Utredningens förslag överensstämmer i stort med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för det fall en om— eller tillbyggnad är av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Vidare avviker utredningens förslag något från mitt såvitt gäller förutsättningama för att tillstånd skall kunna ges till åtgärden och såvitt gäller inlösen av bostads- rätten.

Remissinstanserna: De flesta remissinstansema ställer sig bakom för- slaget att avskaffa vetorätten även om en del hyser viss tveksamhet i frågan. Till dem som uttryckligen godtar förslaget hör hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt. bostadsdomstolen. hyresnämnden i Malmö och Fastig- hetsägareförbundet. Även SBC är beredd att godta förslaget under för- utsättning att bestämmelsen används synnerligen restriktivt. Konsument- verket anser däremot att den nuvarande ordningen bör bestå. medan juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet — till skillnad mot Stockholms tingsrätt — anser att de föreslagna rättssäkerhetsgarantierna inte är helt tillfredsställande. Några remissinstanser tar också upp frågan om förslagets skatterättsliga effekter. Enligt Fastighetsägareförbundet bör det i ett längre perspektiv ifrågasättas om bostadsrättshavaren skall kunna påfordra prövning av ombyggnadsåtgärder i den omfattning som förslaget förutsätter.

Stadshypotek anser det viktigt att frågan om intrångsersättning får en ut- trycklig reglering i den nya lagen med förebild av vad som i liknande fall gäl- ler i fråga om fastigheter. Särskilt viktigt anser Stadshypotek det vara att det

uttryckligen regleras att bostadsrättsföreningen, i de fall bostadsrätten är pant- satt, är skyldig att betala till panthavaren och inte till bostadsrättshavaren. Även Sparbanksföreningen framhåller att panthavaren då skall ha företrädes- rätt till ersättningen och att det är motiverat att en bestämmelse om detta tas in i lagen.

Bostadsdomstolen erinrar om att det i lagar som reglerar inlösen av egen- dom regelmässigt finns bestämmelser om betalning av ersättning, tillträde m.m., vanligen i form av en hänvisning till expropriationslagen. Domstolen ifrågasätter om inte bestämmelser av detta slag behövs även när intrång görs i bostadsrätt eller när bostadsrätt skall lösas in. Även domstolen efterlyser närmare bestämmelser om hur panthavarens rätt skall skyddas.

Skälen för mitt förslag Bakgrund

BRL tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför naturligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduktion. Antalet äldre bostadsrättshus börjar dock nu bli beaktansvärt. Det finns ett förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före år 1940. Endast en ringa del av dessa hus har hittills varit föremål för mera genomgripande moderniseringar. Det är framför allt i detta bestånd som det finns behov av ombyggnad, men även fastighetsbeståndet från 1940-talet är till stor del i be- hov av ombyggnad.

Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av utrymmes- och ut- vecklingsstandarden i lägenheterna liksom av byggnadstekniken i stort. Ändå kommer produktionen från denna eller senare tid numera successivt in i en saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålders- kategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av typen energihushållning, sophantering och liknande.

Med det stigande antalet äldre bostadsrättshus följer också ett ökat behov av ombyggnadsåtgärder. Förutom den tekniska förslitning som husen på grund av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av andra om- ständigheter.

Med plan- och bygglagen (1987:10, PBL) har kraven på att byggnader som innehåller bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga blivit mer uttalade än i den tidi- gare byggnadslagstiftningen (se 3 kap. 7 och 10 åå PBL samt 3 5 andra stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987:383). 1 den mån det behövs med hänsyn till kravet på tillgänglighet, skall byggnader med tre eller flera våningsplan enligt gällande normer vara försedda med hiss eller annan lyft- anordning. Vid om- eller tillbyggnad gälleri princip samma krav. Kravet på tillgänglighet gäller dock inte vid ombyggnad, om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ombyggnadens omfattning och byggnadens standard.

Reglerna om statliga ombyggnadslån knyter an till de angivna bestämmel- serna i PBL, se närmare 6 b, 7 och 11 55 ombyggnadslåneförordningen för

bostäder (1986:693). Således gäller bl.a. normalt som villkor för om- byggnadslån att bostadshus med minst tre våningsplan skall förses med hiss eller annan hissanordning. Om huset efter ombyggnaden saknar hiss, kan amorteringstiden för lånen normalt bestämmas till högst 20 år i stället för till högst 30 år, vilket annars gäller (se prop. 1986/87:48 s. 38, SFS 1987:972). Vidare gäller för lån till flertalet ombyggnadsåtgärder att bostäderna i färdigt skick skall vara vad man kallar fullvärdiga och avsedda för självständigt boende. Lägenheterna skall uppfylla gällande krav på utrymmes- och utrust- ningsstandard och bestå av minst ett rum och kök eller ett och ett halvt rum och kokvrå. Genom särskildaibestämmelser har dock restriktioner införts såvitt gäller lån i vissa fall till projekt som innefattar sammanslagningar av bostadslägenheter (se 6 c & ombyggnadslåneförordningen).

Utredningen har föreslagit att bostadsrättshavarens s.k. vetorätt vid om- byggnad som berör den egna lägenheten avskaffas. Det betyder att en bostadsrättshavare inte längre skall kunna motsätta sig en ombyggnad som är starkt motiverad, även om ombyggnaden skulle innebära en förändring även av hans egen lägenhet eller till och med att lägenheten i sin helhet måste tas i anspråk för annat ändamål. Utgångspunkten för ett beslut om ombyggnad skall enligt förslaget dock normalt vara att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet och att beslutet fattas på en föreningsstämma.

Vetaråttens avskafande Allmänna utgångspunkter

I de fall en ombyggnadsåtgärd rör en enskild bostadsrättshavares lägenhet innebär de gällande bestämmelsema i BRL att denne kan blockera förening- ens möjligheter att få till stånd en ombyggnad. Till skillnad från en hyresgäst kan inte en bostadsrättshavare sägas upp från sitt innehav på grund av t.ex. en ombyggnad. Bostadsrättshavaren kan alltid motsätta sig att hans bostads- rätt upphör, om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall är att träffa en frivillig överenskommelse med bostadsrättshavaren och då får föreningen i princip betala den ersättning bostadsrättshavaren begär.

Jag delar utredningens uppfattning att bostadsrättshavarens starka ställning i vissa fall måste anses oskälig i förhållande till övriga bostadsrättshavare, dvs. föreningen som helhet Visserligen innebär bostadsrättshavarens vetorätt enligt i 60 5 första stycket 2 BRL att denne kan motsätta sig åtgärden endast såvitt den inkräktar på hans lägenhet. Många gånger torde emellertid detta kunna leda till att en för hela föreningen angelägen ombyggnadsåtgärd måste underlåtas. Detta kan t.ex. gälla vid sådan installation av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytoma måste tas i anspråk. I belysning av att samhället kan ställa krav på hissinstallation vid ombyggnad, måste bostadsrättshavarens starka ställning också i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen.

Det är givet att en bostadsrättshavare så långt möjligt skall vara tryggad i besittningen av sin lägenhet. I likhet med utredningen och en majoritet bland

remissinstansema anser dock även jag att en bostadsrättshavare inte i varje läge skall kunna säga nej till en ombyggnad och därmed hindra denna, även om ombyggnaden kommer att inverka på hans egen lägenhet. Den absoluta vetorätten bör alltså avskaffas. Mot bakgrund av den trygghet i besittningen som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i sammanhanget är det emellertid givet att en sådan förändring av gällande rätt inte kan genomföras utan förbehåll. Flera remissinstanser har också särskilt framhållit att möjligheterna att bryta vetorätten måste användas med återhåll- samhet och endast i situationer då det finns tungt vägande skäl för att genom- föra en ombyggnadsåtgärd mot en berörd bostadsrättshavares vilja. Jag anser att de utgångspunkter som utredningen har ställt upp för att en om— eller till- byggnad skall kunna göras trots att den berörda bostadsrättshavaren inte samtycker till åtgärden i stort sett väl speglar de hav som bör ställas upp. I några avseenden anser jag dock att det behövs vissa förtydliganden och kompletteringar. Mitt förslag innebäri huvuddrag följande.

För det första måste den om- eller tillbyggnad som föreningen skall genomföra vara angelägen, dvs. fylla ett angeläget behov. Vidare bör som ut- redningen föreslagit krävas att syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodo— ses på något annat sätt (jfr 2 kap. 12 & expropriationslagen /1972:719/) samt att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Som framgått av avsnitt 2.7.1 kan en bostadsrättshavares vetorätt enligt gällande bestämmelser brytas igenom, om en förändring av lägenheten inne- bär en försämring av endast ringa betydelse. Att ställa upp de krav som jag nu föreslagit att gälla även i de fall förändringen måste anses ha liten betydelse för den berörda bostadsrättshavaren anser jag skulle föra alltför långt. Jag föreslår därför att en åtgärd av detta slag bör kunna genomföras trots att bostadsrättshavaren inte lämnar sitt samtycke. om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.

Jag föreslår slutligen att bostadsrättshavaren - oavsett åtgärdens be- skaffenhet - skall vara tillförsäkrad ersättning för den skada som intrånget innebär enligt grunder som bestäms i lagen (jfr 2 kap. 18 & regeringsformen). Om ombyggnaden är av ingripande slag skall inlösen kunna bli aktuell. Jag återkommer närmare till dessa förslag i det följande.

Till dessa förutsättningar för att ett veto skall kunna brytas vill jag foga att bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad en rättsligt tillfredsställande beslutsordning.

Beslutsordningen m.m.

Utredningen har i denna del övervägt olika alternativ. Ett alternativ är att anordna ett inlösenförfarande hos allmän domstol. Ett annat alternativ är att behålla den nuvarande ordningen med beslut på föreningsstämma med möj- lighet för bostadsrättshavaren att få beslutet överprövat av domstol. Det alter- nativ som utredningen slutligen stannat för anknyter till den ordning som redan nu gäller när en föreningssstämma beslutar om ändring av grundavgift som medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan dessa avgifter

(60 5 första stycket 1 BRL). Om inte samtliga bostadsrättshavare biträder ett sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad majoritet och godkännas av hyresnämnden. Frågan om intrångsersättningens och in- lösenbeloppets storlek skall enligt utredningens förslag prövas av allmän domstol.

Närmare bestämt innebär utredningens förslag följande. Huvudregeln skall vara att ett beslut av föreningsstämma, som innebär att en lägenhet kommer att undergå någon förändring med anledning av en om- eller till- byggnad, skall kräva bostadsrättshavarens samtycke. Om denne inte sam- tycker till ändringen, skall beslutet ändå vara giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. I utredningsförslaget ligger också att den berörda bostads- rättshavaren skall kunna lämna medgivande till den beslutade åtgärden även efter en föreningsstämma genom att skriftligen godkänna beslutet så som det antecknats i stämmoprotokollet. Jag återkommer i avsnitt 2.7.3 till frågan om medgivande i efterhand.

För egen del ansluter jag mig till förslaget att bostadsrättshavarens vetorätt inte bör kunna genombrytas annat än efter beslut på föreningsstämma med särskilt kvalificerad majoritet och en efterföljande rättslig prövning av be- slutet.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ansett att för- slaget om två tredjedels majoritet bland de röstande inte är ändamålsenligt. Enligt nämnden bör kravet sättas till två tredjedelar av de röstberättigade medlemmarna. Jag är emellertid inte beredd att ansluta mig till detta förslag som enligt min mening skulle alltför menligt kunna inverka på föreningens möjligheter att få till stånd en nödvändig ombyggnad. Till detta konuner att den enskildes rättssäkerhet enligt min mening skyddas genom kravet på en rättslig prövning.

Juridiska fakultetsnämnden har vidare ansett att frågor om tillstånd till åt- gärden bör prövas av tingsrätt med tanke på att det är fråga om ett expropria- tionsliknande förfarande. Även kammarrätten i Sundsvall har ansett att den rättsliga prövningen bör ankomma på allmän domstol och inte hyresnämnden. Kammarrättens motiv 'är dock att man med en sådan ordning skulle få en samlad bedömning av frågan om åtgärden över huvud taget bör få vidtas och storleken på den ersättning eller det inlösenbelopp som kopplas till god- kännandet av stämmans beslut.

Att frågan om intrångsersättningens och inlösenbeloppets storlek skall prövas av allmän domstol har inte ifrågasatts under remissen.

Jag har i och för sig förståelse för de synpunkter på den rättsliga pröv- ningen som fakultetsnämnden och kammarrätten har framfört. När såväl frågan om en ombyggnads tillåtlighet som frågan om ersättning till en bostadsrättshavare är tvistig kan en gemensam handläggning givetvis ha processekonomiska fördelar. Jag vill i sammanhanget också erinra om att talan mot ett föreningsstämmobeslut enligt 7 kap. 17 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) skall föras hos allmän domstol, om beslutet inte har tillkommit i rätt ordning eller i övrigt strider mot förenings-

lagen eller föreningens stadgar. Även detta förhållande talar för den ordning som fakultetsnämnden och kammarrätten förespråkar.

Det finns emellertid goda skäl för utredningens förslag att frågan om god- kännande av intrånget skall prövas av hyresnämnden. Jag vill till en början framhålla att hyresnämnden har särskild kompetens vad gäller åtskilliga frågor inom bostadssektom, inte minst frågor som har anknytning till om- byggnad och reparation av fast egendom. Jag vill här särskilt peka på att ärenden som gäller uppsägning av hyresavtal på grund av ombyggnad har stora likheter med den nu aktuella ärendetypen. Ombyggnads- och repara- tionsfrågor förekommer också i ärenden om hyra och s.k. åtgärdsföre- läggande. Vidare handlägger hyresnämndema frågor om upprustnings- ålägganden m.m. inom ramen för bostadssaneringslagen (1973:531). Också i andra ärendetyper kan det förekomma frågor som har anknytning till om- byggnad och reparation. I ärenden om godkännande av stämmobeslut består nämnden dessutom av ledamöter som förutsätts vara väl förtrogna med för- valtning av bostadsrättsfastighet resp. med bostadsrättshavares förhållanden. Nämnden kan också biträdas av en särskild expert, t.ex. i byggnadstekniska frågor (se 5 5 lagen /1974:188/ om anendenämnder och hyresnämnder).

Ytterligare skäl som talar för utredningens förslag är den medlande uppgift som hyresnämndema har. Om förevarande ärendetyp läggs på hyres- nämnden, kan en effektiv medling ske inte bara i fråga om själva ombyggna- den och detaljer rörande denna där parterna ofta bör kunna samsas, utan också i frågan om ersättning för intrång eller lösen av bostadsrätten. Eftersom nämnden även i ersättrringsdelen bör kunna göra betydande insatser för att nå en överenskommelse mellan parterna, torde antalet tvister som efter stämning slutligen måste prövas av allmän domstol komma att minimeras. Även vid förlikningsverksamheten är den erfarenhet nämnden har av de aktuella frågorna av stor betydelse. Jag tänker på möjligheterna att hitta olika uppslag för en förlikning, frågor om vilken ersättningslägenhet som skäligen bör godtas, kunskaper om marknadspris på bostadsrätter m.m.

Vad jag nu har tagit upp talar enligt min mening för att utredningens för- slag om en uppdelning av prövningen bör godtas. Att själva sakfrågan i ett ärende som rör rätten att inkräkta på eller ta i anspråk någon egendom prövas av en myndighet och ersättningens storlek prövas av en annan är en ordning som förekommer också i andra sammanhang. Jag kan här peka på be- stämmelserna om expropriation. I sammanhanget bör också nämnas den upp- delning mellan tingsrätt och hyresnämnd som finns beträffande lokalhyres- tvister i fråga om ersättning vid upplösning av hyresavtal och övriga frågor (se 12 kap. 56—60 55 jordabalken).

Så till vida aHSer jag dock att utredningens förslag bör jämkas så att pröv- ningen av ersättnings- och inlösenbeloppets storlek bör göras av fastighets- domstol, som ju har särskild erfarenhet av att pröva frågor av detta slag och där särskild teknisk sakkunskap kan bli representerad bland rättens leda- möter. Domstolens prövning bör ske med tillämpning i berörda delar av be- stämmelsema i expropriationslagen (l972z719). Det innebär att ersättningen för intrånget i bostadsrätten skall beräknas på marknadsmässiga grunder.

Såsom också utredningen funnit skall således bostadsrättshavaren ges full ekonomisk ersättning för den minskning av bostadsrättens marknadsvärde som intrånget ger anledning till. Vid lösen av hela—bostadsrätten är det således hela marknadsvärdet som skall ersättas.

Bostadsrättshavaren skall vidare ha kompensation för annan skada som föranleds av intrånget. Det innebär bl.a. att den som innehar bostadsrätt till en lokal skall ersättas för sådana förluster som föreningens beslut orsakar den verksamhet som bedrivs i lokalen, s.k. rörelseskada. I fråga om tillämp- ningen av ersättningsreglema i detta fall kan hänvisas till de regler som i mot- svarande fall gäller på det hyresrättsliga området för lokaler, med undantag för de speciella reglerna om s.k. minirniersättning (se 12 kap. 58 b & jorda- balken, prop. 1987/88:146 s. 34 f, BoU 21, rskr. 344).

En ordning som den jag nu föreslagit innebär vidare att man också får en ensartad reglering i fråga om panthavares skydd, betalningen av ersättningen OCh tillträde m.m.

Sammanfattningsvis föreslår jag således att bostadsrättshavamas nu- varande vetorätt avskaffas, att det skall ankomma på föreningsstämman att besluta med kvalificerad majoritet och att beslutet skall godkännas av hyres- nämnden för att bli gällande. Nämnden bör kunna förena sitt beslut med vissa villkor. Som jag strax återkommer till bör godkännande i vissa fall få lämnas endast med villkor att föreningen löser in bostadsrätten. Frågan om ersättning skall prövas av fastighetsdomstol enligt expropriationslagens bestämmelser.

Vad jag nu har föreslagit i fråga om fördelningen av den rättsliga pröv- ningen bygger på förutsättningen att det kommer att höra till undantagsfallen att frågan om ersättning för en åtgärd tas upp av fastighetsdomstol efter det att hyresnämnden behandlat en ansökan om godkännande. Jag har för avsikt att noga följa utvecklingen på det här området. Skulle det visa sig att antalet efterföljande tvister vid fastighetsdomstol blir större än jag räknat med kom- mer jag att överväga frågan om beslutsordningen på nytt och därvid verka för att även prövningen av föreningsstämmans beslut skall ankomma på fastig- hetsdomstol. - Jag hari denna fråga samrått med chefen för justitiedepar- tementet.

De förslag om avskaffande av vetorätten som jag nu lägger fram bör endast gälla föreningsstämmobeslut som fattats efter lagens ikraftrrädande

Närmare om hyresnämndens prövning

Hyresnämndens uppgift skall som sagts i första hand vara att söka medla mellan parterna. En sådan medling kan avse t.ex. själva ingreppet i lägen- heten och ersättningsfrågan. Kan parterna inte förlikas, måste nämnden ta upp frågan om godkännande av stämmans beslut till prövning.

Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stämman be- slutade om- eller tillbyggnaden är angelägen. Häri ligger att allehanda önske- mål från föreningens sida om ombyggnader inte kan godtas. Det bör t.ex. inte komma i fråga att godkänna beslut som innebär att gemensarnhetslokaler av olika slag inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. Utgångspunkten

böri stället vara att föreningen skall kunna bygga om huset på ett rationellt sätt för att tillgodose de krav som framför allt byggnadslagstifmingen ställer upp. Det kan t.ex. vara PBL:s krav på att en byggnad skall vara tillgänglig genom att hiss inrättas. Också andra krav kan ställas upp med stöd av PBL, t.ex. med avseende på byggnadens hållfasthet, hushållning med energi m.m. (se 3 kap. PBL). Enligt 7 & ombyggnadslåneförordningen (l986:693) krävs det för statliga lån att bostäderna blir fullvärdiga såvitt avser utrymmen och utrustningsstandard, bl.a i fråga om tvätt och förrådsutrymmen. Även kravet på att få fram fullvärdiga bostäder kan göra att en ombyggnad får anses angelägen. Detta kan innebära att lägenheter måste slås samman. Vidare kan en kommun med stöd av 11 & samma förordning (markvillkoret) ställa krav på bl.a. viss lägenhetssammansätming. Ett godkännande från hyresnämndens sida av en ombyggnad som grundas på ett sådant krav bör dock enligt min mening tillämpas med stor försiktighet.

Hyresnämnden bör också pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta ställning till såväl utrymmesmässiga som tekniska och kostnadsmässiga frå- gor. Det kan då bli nödvändigt för nämnden att anlita en särskild expert som biträde (se 5 5 lagen (1973:]88) om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade åtgärden är oskälig mot bostadsrättshavaren. dvs. frågan om intrånget kan godtas måste vägas också mot bostadsrättshavarens situation. Normalt bör inte bostads- rättshavarens personliga förhållanden ha någon avgörande betydelse. Speci- ella förhållanden, t.ex. att bostadsrättshavaren har behov av lägenheten i oförändrat skick på grund av handikapp, kan dock vara en omständighet som gör det oskäligt att godkänna åtgärden.

Som jag redan sagt kan det ibland vara så, särskilt beträffande mycket små lägenheter, att hela lägenheten måste tas i anspråk för åtgärden. Om förening- ens beslut har denna innebörd, bör hyresnämnden få lämna sitt godkännande endast under villkor att inlösen sker. Det kan också förekomma att en åtgärd är av den omfattningen att det inte är skäligt att den skall behöva godtas av bostadsrättshavaren utan att föreningen löser in hela lägenheten. Begär bostadsrättshavaren att i ett sådant fall att föreningen skall lösa in hela bostadsrätten, föreslår jag i likhet med utredningen att hyresnämnden inte skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker. I de fall en inlösen är aktuell kan det ibland också anses skäligt att föreningen erbjuder bostads- rättshavaren en godtagbar ersättningsbostad för att stämmans beslut skall kunna godkännas. I vissa fall kan en ersättningsbostad kanske ordnas i för- eningens eget hus. Om föreningen kan ordna en sådan bostad som upplåts med bostadsrätt, kan det givetvis också påverka den ersättning som för- eningen kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar om in- trång i lägenheten, kan det påverka panthavarens ställning. I vissa fall kan beslutet leda till att panthavaren hos bostadsrättshavaren begär att lånet skall lösas in. Det får i så fall ankomma på bostadsrättshavaren att ta ställning till om han enligt den regel som jag nyss föreslagit skall begära inlösen av hela

bostadsrätten. Hyresnämnden får då pröva om, med hänsyn till bl.a. pant- havarens krav, inlösen bör ske. För att göra det möjligt för panthavaren att vidta de åtgärder som fordras för att inte panten skall försämras föreslår jag, lika med utredningen, en särskild bestämmelse om att föreningen skall vara skyldig att genast underrätta kända panthavare om ett föreningsbeslut av det nu aktuella slaget (jfr 37, 49 och 80 65 BRL).

Mitt förslag innebär att alla slags förändringari lägenheterna med anled- ning av en om- eller tillbyggnad som stämman tar ställning till kan föras vidare till hyresnämnden för prövning, om inte bostadsrättshavaren sam- tycker till stämmans beslut. Något undantag görs inte för ringa fall eller sådana förändringar som inte kan anses som försärnringar i lägenheten, t.ex. att ytan utökas (jfr 60 & första stycket 2 resp. 3 PBL). Detta innebär således att den nuvarande bestämmelsen i 60 5 första stycket 3 BRL kan utgå.

Redan enligt gällande rätt (29 & BRL) kan föreningen komma in i en lägenhet för att utföra det arbete som erfordras. Det innebär att föreningen, om det behövs, kan erhålla ett beslut om handräckning hos domstol för att komma in i lägenheten. Det krävs alltså ingen ytterligare bestämmelse i bostadsrättslagen för att föreningen skall kunna genomföra en godkänd åt- gärd. Om godkännande har lämnats under villkor att inlösen sker, får för- eningen dock inte tillträda lägenheten utan fastighetsdomstolens medgivande innan inlösen sker.

Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen. Jag återkommer till vissa frågor i övrigt om hyresnämndens prövning i specialmotiveringen.

Lagrådet har inte något att erinra mot förslaget beträffande avskaffande av bostadsrättshavarens vetorätt. Vissa smärre justeringar av lagtexten har dock föreslagits. Jag återkommer till dessa i specialmotiveringen. Lagrådet hari sammanhanget påpekat att de mål angående bostadsrätt som tidigare skulle handläggas av fastighetsdomstolama som första instans sedan den 1 januari 1991 skall handläggas av samtliga tingsrätter och prövas i den samman- sättning som gäller för vanliga tvistemål ( se prop. 1990/91:31 och 775 BRLi dess lydelse enligt SFS 1990:1132). Bl a expropiationsmål skall emellertid även i fortsättningen prövas av fastighetsdomstolama.

Skatterärrsliga konsekvenser

Utredningen har i sitt betänkande tagit upp frågan huruvida vissa av de förslag som utredningen lämnat om vetorättens avskaffande kan leda till oför- delaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Frågan har tagits upp även av vissa remissinstanser.

Den beslutade skattereformen (prop. 1989/90:110, SkU30, rskr. 356 och prop. 1990/91:54, SkUlO. rskr. 106) innebär ändringar i bl.a. kommunal- skattelagen (1928z370) och i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt (SIL). De nya reglerna i 26 5 SIL innebär en övergång till en nominell vinst- beräkningsmetod. Vid vinstberäkningen skall anskaffningsvärdet resp. försäljningspriset ökas eller minskas med lägenhetens andel av föreningens

nettoskuld eller nettofönnögenhet. Vid beräkning av föreningens nettoskuld eller nettoförmögenhet skall hänsyn inte tas till fastigheten. Vinst som upp- kommit vid avyttring av en bostadsrätt skall tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 %.

Skatteuttaget begränsas genom särskilda schablonregler som innebär att vinsten får beräknas till 30 % av försäljningsintäkten för permanentbostäder och till 60 % av försäljningsintäkten för övriga privatbostäder ökad eller minskad med lägenhetens andel i föreningens nettoskuld eller nettoförmögen- het. Vidare medges avdrag motsvarande lägenhetens andel i föreningens förbättringskostnader avseende fastigheten. Detsamma gäller den skatt- skyldiges förbättringskostnader avseende lägenheten. I båda dessa hänseen- den gäller vissa tidsmässiga begränsningar i avdragsrätten för utgifter för värdehöjande åtgärder.

Med permanentbostad menas en privatbostad där den skattskyldige varit bosatt i minst ett år närmast före avyttringen under förutsättning att innehavs- tiden då den skattskyldige inte varit bosatt på privatbostaden understiger ett år och att bostaden anskaffats till ett marknadsmässigt pris. Som permanent- bostad räknas alltid bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst tre av de senaste fem åren.

Vidare finns det en bestämmelse som innebär att man vid vinstberäkning efter expropriation eller efter avyttring som skett under tvångsliknande för- hållanden alltid får beräkna vinsten i enlighet med den mest förmånliga schablonregeln även om den avyttrade bostaden inte uppfyller kraven för att kunna betraktas som permanentbostad.

De förslag som jag har lämnat beträffande vetorättens avskaffande innebär att den skattskyldige oavsett innehavstiden får möjlighet att få en realisa- tionsvinst beskattad på det mest förmånliga sättet. Jag kan tillägga att deti den nämnda propositionen diskuterades om man skulle tillåta att de gamla reglerna om uppskov med beskattningen, som enbart gällde fastigheter, också skulle gälla för bostadsrätter. Den skattskyldige skulle härigenom kunna få uppskov med hela sin realisationsvinst vid expropriation eller liknande. Någon sådan lösning valdes dock inte av skäl som utvecklats i propositionen på s. 410 ff. I stället har rrtan valt att över lag slopa möjligheterna till uppskov.

Mot bakgrund av de regler som jag här redovisat anser jag att de skatte- rättsliga frågorna nu fått en sådan lösning att förslaget om vetorättens av- skaffande kan godtas även med beaktande av de skatterättsliga konsekven- serna.

2.8 Vissa frågor som rör småhus

Mitt förslag: Även mark skall kunna upplåtas med bostadsrätt under förutsättning att marken ligger i anslutning till ett småhus eller en s.k.marklägenhet Och att marken skall användas som ett komplement till nyttjandet av huset eller annan lägenhet.

Utredningens förslag: Stämmer i huvudsak överens med mitt förslag. Utredningen har emellertid också föreslagit att medlemmar i sådana för- eningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig det yttre under- hållsansvaret av föreningshusen, om en bestämmelse om detta tas in i stad- garna.

Remissinstanserna: Utredningens förslag om upplåtelse även av mar- ken har i allmänhet inte kommenterats närmare av remissinstansema. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har inga invändningar mot att bostadsrättslagen anpassas så att bostadsrätten kan omfatta mark som används i anslutning till lägenheten. Vidare är man positiv till att ansvaret för det yttre underhållet kan läggas på bostadsrättshavaren.

Hyresnämnden i Malmö ställer sig dock tveksam till förslaget att medlem- mari sådana föreningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig det yttre underhållsansvaret av sitt hus, om detta krav tas in i föreningens stadgar. Enligt nämnden fjärmar sig förslaget från den kooperativa boende- formen när det gäller ansvaret för husen. Även boverket är tveksamt eftersom underhållsansvaret försäkringstekniskt kan medföra vissa problem. Föreningens försäkring kan påverkas av att medlemmarna själva utför under- hållsarbete. Medlemmarnas försälqingsskydd när de utför underhållsarbete, t.ex. takarbete, bör vidare beaktas. Även AB Bostadsgaranti är kritisk mot förslaget om underhållsansvar. Enligt bolagets mening måste beaktas att för- eningens fastigheter utgör säkerhet för föreningens lån och att långivaren kan rikta anmärkning mot att föreningens pant minskar i värde genom bristande underhåll. Därför måste det ges en möjlighet för styrelsen att på bostadsrätts- havarens bekostnad utföra nödigt underhåll, trots att bostadsrättshavaren skall stå för detta. Ett system som innebär att stadgarna måste ändras för att man skall kunna nå en sådan ordning är alltför otympligt. Bostadsgaranti pekar också på att förslaget kan leda till svårigheter för föreningens styrelse vad gäller uttag ur underhållsfond och uppdelning av fondens medel mellan för- eningens och bostadsrättshavarens ansvarsområde. Slutligen pekar bolaget på att försummat underhåll kan påverka försäkringsbolag och garantigivares ställningstagande vid försäkringsfall. Synpunkter på den föreslagna lagtexten har framförts av Stockholms tingsrätt.

Skälen för mitt förslag: Det har blivit vanligt att radhus eller fri- liggande villor upplåts med bostadsrätt. Att bostadsrättsformen valts framför äganderättsforrnen torde till stor del hänga samman med skattelagstiftningens utformning och bestämmelserna om statliga bostadslån. Som jag tagit upp i

avsnitt 2.3, där jag föreslagit bestämmelser som motverkar en geografisk spridning av föreningarnas hus, finns det ingen anledning att motverka ut- vecklingen under förutsättning att den kooperativa karaktären hos bostads- rättsföreningama bibehålls.

Utredningen har föreslagit dels att bostadsrätt i fortsättningen även skall få upplåtas till mark som liggeri anslutning till ett småhus eller en s.k. mark- lägenhet, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller lägenheten, dels att föreningen i sina stadgar skall få överlämna ansvaret för det yttre underhållet till den som innehar ett småhus med bostadsrätt

Upplåtelse av mark med bostadsrätt

Jag delar utredningens uppfattning att det är naturligt att även mark som ligger intill ett småhus eller en marklägenhet omfattas av en bostadsupplåtelse till villa eller annat småhus. En motsvarande ordning gäller inom hyreslag- stiftningen (jfr 12 kap. 1 & jordabalken) och några fastighetsrättsliga eller andra hinder mot att förslaget genomförs har jag inte kunnat finna. Då för- slaget inte heller mött någon erinran vid remissbehandlingen föreslår jag att det genomförs. Beträffande den närmare utformningen av lagförslaget åter- kommer jag i specialmotiveringen.

Förslaget avser i första hand framtida bostadsrättsupplåtelser. Skulle en förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genomföra "tilläggsupplåtelser" beträffande tomtmark, bör detta enligt min mening kunna ske efter respektive bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt kan det dock bli nödvändigt att tillämpa de bestämmelser i lagförslaget som motsvarar nu- varande 605 första stycket 1 BRL (9 kap. 16 å), dvs. ett förenings- stämmobeslut med kvalificerad majoritet för en förändring av relationerna mellan grundavgiftema. Det kan också bli aktuellt att upprätta en helt ny eko- nomisk plan.

Yttre underhåll av småhus

Vad härefter gäller föreslaget om ansvar för yttre underhåll av småhus är enligt min mening en förändring av gällande rätt inte lika självklar.

Enligt 26 & BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Vad som åsyftas är det inre underhållet av en lägenhet. För att undvika gräns- dragningsproblem i förhållande till föreningens ansvar för det yttre under- hållet. torde i stadgarna behöva tas upp särskilda bestämmelser om vad som är att hänföra till det inre resp. yttre underhållet (jfr Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 73 f.). Beträffande stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten med vilka föreningen försett lägenheten, svarar föreningen för underhållet. Särskilda regler finns vidare om ansvar för repa- ration - på grund av brand- eller vattenledningsskada och ohyra.

Gränsdragningen för vad som skall anses höra till en lägenhet och om- fattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan givetvis orsaka problem. Med de möjligheter som finns att närmare ange gränserna i för-

eningens stadgar, anser jag dock att den nuvarande uppdelning mellan an- svaret för inre och yttre underhållsskyldighet i huvudsak är ändamålsenlig. Någon närmare precisering i lag av ansvaret för yttre och inre underhåll anser jag därför inte vara påkallad. Med anledning av förslaget att även mark skall få upplåtas med bostadsrätt, kommer dock även marken att höra till lägen- heten och omfattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet. I förtydli- gande syfte bör en särskild bestämmelse tas upp om detta.

Det sagda innebär att huvudregeln även fortsättningsvis bör vara att för- eningen svarar för det yttre underhållet, med undantag för mark som hör till ett hus eller en lägenhet. Med anledning av utredrtingsförslaget i fråga om underhållsansvaret för småhus, blir då frågan om tömningen genom en sär- skild stadgebestämmelse skall kunna avhända sig detta ansvar.

Bostadsrättsforrnen förutsätter att föreningsmedlemmama i samverkan beslutar om föreningens angelägenheter. Även om bostadsrätt bör kunna upplåtas också till småhus, är det fortfarande föreningen som äger husen. Att föreningen under sådana omständigheter avstår från underhållsansvaret och ansvaret för husets goda bestånd framstår enligt min mening som äventyrligt och strider mot den kooperativa tanken bakom bostadsrättsinstitutet.

Som utredningen varit inne på kan också särskilda svårigheter och kosma- der uppkomma för de medlemmar som av olika anledningar inte själva har möjlighet att reparera och underhålla huset. Det torde inte heller vara möjligt att utforma en stadgebestärnmelse så att ansvaret för yttre underhåll åläggs endast vissa medlemmar. AB Bostadsgaranti och boverket har också pekat på vissa problem som kan följa med utredningens förslag.

Även om det inom vissa småhusföreningar säkerligen finns ett intresse för att medlemmarna skall få svara för även det yttre underhållet av sina hus, anser jag mot bakgrund av vad jag nu har anfört att utredningens förslag om överflyttning av ansvaret för yttre underhåll av småhus kräver ytterligare överväganden och därför inte nu bör föras vidare. I de föreningar där det finns ett intresse för att medlemmarna själva skall få reparera, måla eller på annat sätt underhålla sitt "eget" hus, bör detta kunna åstadkommas genom särskilda överenskommelser med de boende.

Övrigt

1 utredningens betänkande s. 152 tar man upp vissa frågor rörande den ekonomiska planen vad gäller föreningar som upplåter småhus med bostads- rätt. Där sägs att det i vissa småhusföreningar åligger de enskilda bostads- rättshavarna att sluta leveransavtal för vatten, avlopp, elektricitet samt sop- hämtning och även själva betala dessa driftskostnader till leverantören. Vidare sägs det att vissa småhusföreningar saknar s.k. inre reparationsfond, varför bostadsrättshavaren får avsätta medel för nödvändiga reparationer efter eget val. Dessa kostnader kommer därför att ligga utanför vad bostadsrätts— föreningen debiterar i årsavgift. Utredningen har anfört att det ur konsument- rättslig synpunkt vore av värde att man i den ekonomiska planen anger den ungefärliga kostnad som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver års-

avgifter samt föreslagit att så sker. Jag delar utredningens uppfattning och kommer att ta upp förslaget om detta i anslutning till översynen av bostads- rättskungörelsen. Eftersom de angivna förhållandena påverkar årsavgiftema, måste även stadgarna såvitt gäller grunderna för beräkningen av årsavgiftema ge uttryck för att resp. småhusägare själv skall svara för avgifter för vatten och avlopp mm. (jfr 44 5 5 BRL).

2.9 Upplåtelse i andra hand

Mitt förslag: Den generella möjlighet som för närvarande finns att utan styrelsens samtycke upplåta bostadsrätten till en lägenhet i andra hand till en medlem i föreningen slopas.

Den som innehar bostadsrätt till en lokal och som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lokal, skall på motsvarande sätt som den som innehar en lägenhet som bostad, kunna upplåta lokalen i andra hand. Om styrelsen vägrar samtycke, skall hyresnämnden kunna lämna tillstånd

Den nuvarande bestämmelsen i BRL som ger en kommun rätt att utan styrelsens medgivande upplåta en bostadslägenhet i andra hand skall även omfatta landstingskommun.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag i fråga om upplåtelse i andra hand till medlemmar. Utredningen har däremot inte ansett att den som innehar bostadsrätt till en lokal och juridiska personer skall ges rätt till andrahandsupplåtelse med hyresnämndens tillstånd. Utredningen har inte heller lagt fram något förslag om landstingskommuns rätt till andra- handsupplåtelse eller om särskilda bestämmelser för andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter som juridiska personer innehar.

Remissinstanserna: Remissinstansema har i allmänhet inte haft någon erinran mot utredningens förslag om andrahandsupplåtelse till medlemmar. Hyresnämnden i Göteborg har dock tagit upp frågan om inte de regler som gäller för lokalhyresgäster och dess möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse även bör gälla i BRL. Enligt hyresnämnden får den som är bostadsrättshavare till en lokal sämre ställning än den som hyr loka- len. Även hyresnämnden i Malmö har varit inne på denna fråga. Vidare anser Sveriges köpmannaförbund och AB Bostadsgaranti att juridiska personer inte skall undantas från möjligheten att hyra ut sin bostad eller lokal i andra hand. Fastighetsägareförbundet har framfört liknande uppfattning.

Skälen för mitt förslag: Utredningen har lämnat förslag om en an- passning av vissa regler om förverkande m.m. i BRL till motsvarande regler i hyreslagen. Som jag inledningsvis har nämnt anser jag dock att ett ställnings- tagande till dessa förslag bör anstå till dess hyreslagskommitten har avslutat sitt arbete (se avsnitt 2.1). Jag vill emellertid nu ta upp vissa frågor om

andrahandsupplåtelse som anknyter till en motsvarande reglering i hyres- lagen.

Andraharuisupplåtelse till medlemmar m.m.

För att en bostadsrättshavare skall få upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan än en medlem krävs det som huvudregel att föreningen ger sitt samtycke. Enligt 30 & BRL kan en bostadsrättshavare som under viss tid inte äri tillfälle att använda sin bostadslägenhet dock få hyresnämndens tillstånd till att i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till den som inte är med- lem. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor (jfr prop. 1971:12 s. 128).

Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet innebär att arrangemanget skall vara tillfälligt. Man skall således kunna räkna med att bostadsrättshavaren återkommer till lägenheten. Vidare krävs det att bostadsrättshavaren har ett fullgott skäl för att inte själv använda lägenheten, t.ex. sjukdom, arbete eller studier på annan ort (SOU 1969:4 s. 226). Tillstånd har vägrats när bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad men ändå önskar behålla bostadsrätten av något skäl.

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke framför allt med hänsyn till att den som i stället kommer att disponera lägenheten är mindre skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon roll, eftersom det ju är bostadsrättshavaren som svarar för att t.ex. avgiften till föreningen erläggs i rätt tid.

Bostadsrätten kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt sam- tycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand (33 5 första stycket 2 BRL).

De nu redovisade reglerna motsvarar de bestämmelser som gäller beträf- fande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 och 70 55 jordabalken). Också tillämp- ningen av de båda regelsystemen har i hög grad kommit att överensstämma, men när det gäller tillstånd till andrahandsupplåtelse tycks praxis, som utred- ningen tagit upp, ha fått en viss "glidning" till bostadsrättshavarens förmån. Detta torde hänga samman med att bostadsrätten närmar sig det direkta ägan- det och en tankegång om att en bostadsrättshavare därför borde ha större rätt till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst.

Det är enligt min mening av vikt för föreningarna att ha kontroll över och kunna överblicka samtliga andrahandsupplåtelser. Det kooperativa synsättet förutsätter att bostadsrättshavaren deltar i föreningens angelägenheter. Föreningsarbetet försvåras om bostadsrättshavarna inte själva bor i lägen- heterna. Detta medför i sin tur att en andrahandsupplåtelse bör ses som en till- fällig lösning. Detta bör, som utredningen föreslagit, dessutom gälla oavsett om bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till en annan medlem i för- eningen eller till någon utanför denna krets. Jag ansluter mig därför till ut- redningens förslag om att den nuvarande möjligheten för en bostadsrätts-

Prop. 1990/91: 92

havare att fritt och utan styrelsens samtycke kunna upplåta sin lägenhet till den som är medlem i föreningen tas bort (30 5 första stycket BRL).

I övrigt anser jag, i likhet med utredningen, inte att några förändringar av- seende de grundläggande förutsättningama för andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt behövs. Huvudregeln bör därför alltjämt vara beträffande bostads- lägenheter att bostadsrättshavaren under viss tid inte skall ha tillfälle att an- vända lägenheten, dvs. att han inom viss tid skall återkomma dit. Vidare bör det krävas att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen är beaktansvärda samt att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke till denna. Lika med utredningen anser jag att den praxis som har etablerats vad gäller andra- handsupplåtelser av hyreslägenheter bör vara vägledande även vid en pröv- ning enligt bostadsrättslagen.

Som framgått av mina förslag i avsnitt 2.4.2 bör dock särskilda bestäm- melser meddelas i fråga om andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter som juridiska personer innehar. Jag hänvisar här till det avsnittet.

Kommun och landstingskommun jämställs

I 30 & tredje stycket BRL har en möjlighet införts för kommunen att upplåta en bostadsrätt i andra hand utan något tillstånd. Bestämmelsen tillkom i sam- band med införandet av bostadsanvisningslagen (jfr prop. l979/80z72 s. 30 ff), sedermera omarbetad till lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. Enligt lagen kan en bostadsrättsförening under vissa förutsättningar bli skyldig att upplåta en bostadsrättslägenhet till kommunen, även om föreningen inte samtyckt till detta. Det har då också ansetts att något särskilt tillstånd inte skall behövas för att kommunen i sin tur skall få upplåta lägenheten i andra hand

För såväl kommun som landstingskommun finns det i dag ett stort behov av att få tillgång till bostäder. Det behövs för att skapa ett eget boende för många människor som i dag tvingas bo på institution eller liknande. Landstingen har i dag bl.a. vissa bostadsrättslägenheter som används som ett första steg till att skapa ett eget boende. Lägenheterna används av olika per- soner under kortare eller längre perioder för permanent boende tills de helt på egen hand kan klara sitt boende. Jag anser att denna möjlighet inte får stoppas genom att föreningen skall kunna säga nej till sådan andrahandsupplåtelse. Därför bör lagstiftningen vara så utformad att såväl primärkommuner som landstingskommuner bör ha rätt till upplåtelse i andra hand utan någon sär- skild prövning av hyresnämnden. Jag förordar alltså att lagen ändras i enlig- het härmed.

Upplåtelse av lokal i andra hand

Vissa remissinstanser har uppmärksammat att den som innehar en lokal med bostadsrätt med utredningens förslag blir sämre ställd när det gäller möjlig- heten att upplåta en lägenhet i andra hand än en lokalhyresgäst. Utredningen har tagit upp denna fråga men ansett att det inte finns något behov av skydds- regleri samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst.

I likhet med flera remissinstanser delar jag inte utredningens uppfattning på denna punkt. Jag kan inte se några bärande skäl till varför en bostadsrätts- havare som innehar en lokal inte skall få samma möjlighet till andrahands- upplåtelse som en lokalhyresgäst. Genom en lagändring som trädde i kraft i januari 1989 har lokalhyresgäster fått möjlighet att begära hyresnämndens tillstånd till andrahandsupplåtelse (prop. 1987/88:146, BoU21, rskr. 344). Bestämmelserna innebär att en lokalhyresgäsa som under viss tid inte har till- fälle att använda sin lokal kan få hyresnämndens tillstånd att upplåta lokalen i sin helhet i andra hand. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad an- ledning att vägra samtycke. Departementschefen anförde i detta lagstiftnings- ärende bl.a. följande (prop. s. 42).

Det är dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahands- marknad för lokaler. En sådan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Tillstånd bör därför mot hyresvärdens bestridande lämnas endaSt om en andrahandsuthyming av lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten till lokalen. Kan hyres- gästens verksamhet i lokalen drivas vidare, t.ex. av någon anställd, bör tillstånd inte lämnas. Det ligger också i sakens natur att tillstånd inte bör lämnas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att hyresvärdens olägenhet av andrahandsuthymingen så långt möjligt begränsas. Till- ståndet bör också normalt begränsas till viss tid. Förstahandshyresgästen ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis också ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker från det ändamål för vilket den upplåtits till honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen dessa förpliktelser, riskerar han att hyresrätten förverkas. Ett tillstånd till andrahandsuthyming innebär således inte i sig att verksamheten i lokalen får ändras.

Med den utgångspunkt som departementschefen redovisat i den nämnda propositionen anser jag att det även i bostadsrättslagen bör införas mot- svarande bestämmelser avseende bostadsrättshavare som innehar lokal med bostadsrätt. Jag föreslår därför att man inför en bestämmelse med denna innebörd.

Lagrådet anser att uttrycket andrahandsupplåtelse som har använts i remissprotokollet när en bostadsrättshavare upplåter hela sin lägenhet till någon annan med hyresrätt lätt kan misstolkas eftersom upplåtaren själv har en bostadsrätt. Lagrådet anser därför att uttrycket andrahandsupplåtelse bör bytas ut mot upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande så att det klart fram- går vad som menas. Jag har i och för sig förståelse för lagrådets synpunkt men anser mig inte utan ytterligare överväganden kunna ändra på detta ut- tryck. Det kan nämligen ibland föreligga tveksamhet om en andrahands- upplåtelse är att betrakta som en upplåtelse med hyresrätt. Jag finner alltså inte för närvarande skäl till någon ändring.

2.10 Avgiftssystemet

Mitt förslag: Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut. Beteckningen grundavgift byts ut mot insats. Beteckningen årsavgift behålls däremot.

Liksom hittills skall föreningarna ta ut insatser vid upplåtelse av bostadsrätt. Vidare skall föreningarna ha rätt att ta ut följande avgifter av bostadsrättshavarna: årsavgift samt, om det anges i stadgarna. upp- låtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. En förening fåri övrigt inte ta ut några särskilda avgifter för sådana åtgärder som för- eningen skall vidta med anledning av bostadsrättslagen eller andra för— fattningar.

Begränsningar införs beträffande möjligheten att ta ut upplåtelse- avgift av hyresgäster i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vidare införs bestämmelser i bostadsrättslagen om hur av- gifterna till föreningen skall betalas.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag utom i fråga om förslaget till pantsättningsavgift.

Remissinstanserna: De flesta remissinstansema har inga invändningar mot förslagen. Stockholms tingsrätt tillstyrker utredningens förslag att någon särskild avgiftsdebitering vid sidan av årsavgiftema som regel inte bör ske. Tingsrätten ifrågasätter om de skäl som anförs för att en särskild överlåtelse- avgift skall få tas ut är tillräckligt bärkraftiga. Även länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har synpunkter på frågan om överlåtelseavgifter. Riksrevisionsverket framhåller att överlåtelseavgifter numera kan anses etablerade men att avgifterna inte är av sådan storlek för den enskilda för- eningen att det är motiverat att behålla dem. SBC, som anser att föreningarna själva skall kunna besluta om de vill införa överlåtelseavgifter, godtar att en bestämmelse härom införs i lagen. Enligt SBC bör dock ett högsta belopp anges i lag. Riksbyggen anser att det är väl korttänkt att ge överlåtelse- avgifterna en särställning. Enligt Riksbyggen bör föreningarna i lagen ges rätt att ta ut täckning för sådana kostnader som fördelas ojämnt mellan bostads- rättshavarna och som kan hänföras till en särskild bostadsrätt, under förut- sättning att detta anges i stadgarna. Hyresgästernas Riksförbund anser att kostnaden för den löpande verksamhet som föreningarna på grund av be- stämmelserna i bostadsrättslagen måste anses skyldiga att tillhandahålla sina medlemmar bör bäras av medlemmarna gemensamt. Detta bör dock inte ut- göra hinder för debitering på grund av tjänster som i särskild ordning avtalats mellan en avflyttande medlem och föreningen. Frågan om överlåtelseavgifter- nas tillåtlighet bör ges en entydig lagreglering.

Skälen för mitt förslag: 1 BRL saknas sammanhållna regler om de avgifter som en förening har rätt att ta ut av bostadsrättshavarna. Av 44 å, som punktvis tar upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, fram- går dock indirekt (punkt 4—7) att föreningen kan ta ut inträdesavgift, upp-

låtelseavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. Bestämmelser om grundavgift finns bl.a i 6 och 57 55.

Det nuvarande regelsystemet har i praxis gett upphov till frågor om en bostadsrättsförening har rätt att ta ut särskilda avgifter, vid sidan av de i lagen angivna Detta gäller särskilt i fråga om åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt BRL eller annan lagstiftning. Bla har lagligheten av s.k. över- låtelseavgifter satts i fråga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kostnader för administrationen kring en överlåtelse av bostadsrätt.

För att belysa den allmänna frågan om föreningarnas möjligheter att ta ut avgifter av bostadsrättshavarna har utredningen hänvisat till ett särskilt ut- talande av JK i frågan. Med anledning av klagomål mot en länsstyrelse som hade registrerat en bostadsrättsförening vars stadgar innehöll en bestämmelse om rätt att ta ut överlåtelseavgift uttalade JK sålunda i ett beslut den 19 januari 1987 (dnr 3483-85-21) som sin mening att det är möjligt att det i en bostads- rättsförenings stadgar anges att överlåtelseavgifter får tas ut. Beträffande IK:s utlåtande får jag hänvisa till utredningens betänkande (s. 173).

För egen del timer jag lika med utredningen att det är angeläget att dra en gräns mellan sådana avgifter som föreningen skall ha rätt att ta ut av bostads- rättshavarna och sådana avgifter som föreningen inte får ta ut. En utgångs- punkt som därvid bör tjäna såväl föreningens som bostadsrättshavarens intressen bäst är, att kosmadema för föreningens löpande verksamhet får bäras av medlemmarna gemensamt, dvs. utan annan avgiftsdebitering än de nuvarande årsavgiftema. Det gäller framför allt alltså löpande kostnader för drift, kapital och underhåll eller andra föreningskostnader. Som jag närmare skall redovisa bör dock vissa undantag kunna göras. Vidare bör föreningarna liksom för närvarande vara oförhindrade att ta ut särskilda avgifter för tjänster som inte åligger föreningen enligt BRL. Det kan t.ex. gälla avgifter för an- vändning av tvättstuga eller bastu. Det kan också gälla avgifter för särskilda tjänster, t.ex. inmontering av tvättmaskin eller diskmaskin.

Med denna utgångspunkt bör vissa äldre avgiftstyper som numera inte kommer till användning kunna mönstras ut. Det gäller som utredningen före- slagit särskild inträdesavgift (44 5 4 BRL) och sådana avgifter om högst 100 kr som är regelbundna eller beror på särskild uttaxering (44 ä 7 BRL).

Jag kommer i det följande att redovisa de avgifter som jag anser genom en särskild lagbestämmelse bör tillåtas i en bostadsrättsförening. ] övrigt bör föreningen inte få ta ut några andra särskilda avgifter för sådana åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av BRL eller annan lagstiftning, t.ex. taxeringsförfattningar.

Insats

Grundavgiften är den kapitalinsats i föreningen som en bostadsrättshavare skall betala när bostadsrätt upplåts första gången. Avgiften ingår som en del av husets finansiering och tas därför regelmässigt upp i den ekonomiska planen, även om det räcker att där ange grundavgiftemas totalbelopp. Avgiften skall också tas upp i upplåtelseavtalet. När bostadsrättshavaren läm-

har föreningen har han ingen rätt att återfå avgiften. Det ekonomiska värde som bostadsrätten representerar kan denne i stället ta ut genom att sälja bostadsrätten.

Det är styrelsen som bestämmer grundavgiftemas storlek, om inte stad- garna anger annat. Om grundavgiftema skall ändras, t.ex. genom att bostads- rättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital, beslutas detta dock av för— eningsstämman (se 57 5 samt 60 & första stycket 1 BRL). Några regler om efter vilka grunder avgifterna skall bestämmas finns inte. Här gäller som i andra sammanhang att föreningen inom ramen för den s.k. likabehandlings- principen har frihet att bestämma avgiftemas storlek. I allmänhet brukar av- gifterna bestämmas efter lägenheternas relativa bruksvärde, dvs. efter sådana faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc.

Utredningen har inte på denna punkt föreslagit någon annan ändring än att beteckningen grundavgift bör bytas ut mot ordet insats. Någon invändning mot förslaget har inte gjorts av remissinstansema I dagligt tal används i dag nästan undantagslöst ordet insats i stället för grundavgift. Om denna be- teckning används, uppnås en överenstämmelse med terminologin i lagen om ekonomiska föreningar. Visserligen finns det vissa skillnader i förhållande till den innebörd som uttrycket insats har enligt lagen om ekonomiska för- eningar, bl.a. att en bostadsrättshavare inte har någon rätt att få tillbaka sin in- sats när han går ur föreningen. Även med beaktande av de skillnader som finns i begreppen, motiverar det dock inte att beteckningen insats förbehålls kapitalinsatser i andra ekonomiska föreningar än bostadsrättsföreningar. Jag förordar därför att utredningsförslaget genomförs.

Årsavgift

Årsavgiftema i en förening avser att täcka kostnaderna för föreningens verk- samhet, bl.a. löpande utgifter för drift, underhåll och kapital. Avsättningen till reparationsfond mm görs också via årsavgiftema. Avgifterna bestäms av styrelsen efter de grunder som skall anges i stadgarna (se 44 5 6 samt 57 & BRL).

Det vanliga är att grundavgiftema fungerar som fördelningsgrund när det gäller att fastställa årsavgiftema. Men det är även möjligt att använda sig av andra normer, exempelvis bostadsrätternas lägenhetsytor eller särskilt fast- ställda andelsvärden. Det är inte heller något som hindrar att olika be- räkningsgrunder tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är t.ex. möjligt att fördela kostnaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägen- heten, medan andra kostnader fördelas efter grundavgiften.

Utredningen har inte föreslagit någon annan ändring i fråga om årsavgiften än att beteckningen skall bytas ut till månadsavgift. Skälet för detta är att be- teckningen årsavgift kritiserats och att beteckningen är mindre lämplig med hänsyn till att avgifterna oftast betalas per månad.

Jag kan hålla med utredningen om att årsavgift kan vara en mindre lämplig beteckning i vissa fall. Inte heller månadsavgift är emellertid enligt min mening alltid adekvat, eftersom föreningen har frihet att bestämma avgiften

för annan period, t.ex. kvartal. Jag föreslår därför att man i lagen behåller den nuvarande beteckningen. Detta hindrar givetvis inte att föreningarna själva i dagligt tal kan använda en annan benämning på avgiften. Jag föreslår också att det av lagen skall framgå vad avgiften står för. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

Upplåtelseavgift

Upplåtelseavgift är en särskild avgift som bostadsrättsföreningen kan ta ut tillsammans med insatsen när bostadsrätt upplåts. En förutsättning är dock att stadgarna ger föreningen en sådan rätt (44 ä 5 BRL). Upplåtelseavgiften skall anges i upplåtelsehandlingen (6 5).

Tanken med att ha upplåtelseavgift är att avgiften skall kunna tas ut i de fall en viss lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verk- samhet har pågått någon tid (jfr SOU 1969:4 s. 210, prop. 1971:12 s. 140, Knutsson — Lindqvist, Bostadsrättslagen, Norstedts gula bibliotek, 1972, s. 109 samt Siljeström — Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5:e uppl. s. 21). Under denna tid kan bostadsrätternas värde ha stigit utöver grundavgiftema genom att föreningens behållna kapital har ökat, t.ex. till följd av att föreningens lån har amorterats ned Genom att föreningen får ta ut en upplåtelseavgift kan den nytillträdande bostadsrättshavaren avkrävas kom- pensation för denna värdeökning. insatsen för den aktuella bostadsrätten be- höver då inte anges till högre belopp än insatsen för övriga bostadsrätter och rubbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna.

Enligt utredningen används numera Upplåtelseavgifter i flera sammanhang. Särskilt bör nämnas den möjlighet som frnns att differentiera villkoren mellan gamla och nya medlemmar i samband med större ombyggnadsåtgärder. Det blir vanligare att vindar tas i anspråk för lägenheter som upplåts med bostads- rätt. Upplåtelseavgifter förekommer också i dessa sammanhang. Vid om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt är det vidare vanligt att Upplåtelseavgifter tas ut av de hyresgäster som successivt ansluter sig eller av nytillkommande boende i huset. Upplåtelseavgiftema fyller alltså en praktisk funktion.

Upplåtelseavgifter tas i dag dock sällan ut med utgångspunkt i bostads- rättens ökade andel i föreningens behållna tillgångar. Det vanliga är i stället att föreningarna genom avgiften helt eller delvis söker kompensera sig för bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en mellanskillnad mellan grundavgiften (insatsen) och bostadsrättens marknads- värde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera föreligger mellan grundavgift och marknadsvärde, tycks därför upplåtelse— avgifter många gånger tas ut med ansenliga belopp.

Det förekommeri dag att hyresgäster som av föreningen en gång erbjudits förvärv av bostadsrätt, vid en ombildning tackar nej, men sedermera ångrar sig (jfr avsnitt 2.4.4). Föreningarna brukar emellertid då som förutsättning för upplåtelse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelseavgift, ofta med ut- gångspunkt i bostadsrättens marknadsvärde. I många fall beror föreningarnas förhållningssätt i dessa fall säkerligen på att man misstänker att hyresgästen

efter ett förvärv omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst. Förfaringssättet kan dock många gånger anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att be- stämma sig för ett bostadsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att klarare regler ges om möjligheten att ta ut upplåtelseavgift för den angivna situationen. Å ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt intresse av att genomföra ombildningen så snabbt som möjligt. Å andra sidan bör en tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid utan att behöva riskera höjning av avgiften.

Mot denna bakgrund föreslår jag lika med utredningen att det införs ytter- ligare bestämmelser som tar sikte på ombildningsfallen. Upplåtelseavgift bör inte få tas ut förrän efter en månad från det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Därefter bör föreningen under en period som sträcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att ta ut en upplåtelseavgift som motsvarar skälig ränta på insatsen (jfr 5 & ränte- lagen, 1975:635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör föreningen ha full frihet att bestämma om upplåtelseavgiftens storlek. Reglerna bör medverka till att föreningarna lämnar skriftliga erbjudanden om förvärv till varje hyresgäst som är berättigad till sådant förvärv, vilket i sin tur bör medföra att hyres- gästema får en bättre uppfattning om vad som gäller.

I övrigt har jag inte funnit skäl att förändra nuvarande regler om upplåtelse- avgifter.

Överldtelseavgift och pantsättningsavgtjft

Redan inledningsvis har jag tagit upp frågan om lagligheten av att föreningen tar upp särskilda överlåteLreavgifi'er.

Överlåtelseavgift är en sådan avgift som tas ut från säljaren eller köparen i samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostadsrätts- förening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut avgiften. Vanligt är emellertid att en bostadsrättsförening inom HSB och Riksbyggen inte själv administrerar överlåtelsen. Administrationen har i stället överlämnats till en regional enhet (HSB-föreningen eller Riksbyggens distriktskontor), vars verksamhet formellt inte omfattas av BRL. Vid överlåtelse har den regionala enheten uppburit överlåtelseavgiften för egen räkning.

Frågan om överlåtelseavgiftemas laglighet har varit föremål för både IK:s prövning (se ovan) och som tvistefråga vid domstol. Något entydigt svar på frågan om avgiftemas laglighet anser jag dock inte har lämnats.

En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt. Av be- stämmelserna i BRL följer att föreningen måste vidta vissa åtgärder i samband med en överlåtelse, framför allt med anledning av köparens ansökan om medlemskap. Enligt stadgarna kan därutöver gälla speciella rutiner. Som nyss sagts förekommer detta inom de folkrörelsekooperativa organisationerna.

Inom HSB förutsätts det sålunda att den bostadsrättshavare som vill över- låta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrätts- föreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen

Prop. 1990/91: 92

gör därefter en bedömning av om den föreslagna köparen kan antas som medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och anteckning gjorts huruvida bostadsrätten är pantförskriven vidarebefordras överlåtelseanmälan till HSB- föreningen. Besiktning av lägenheten verkställs och köpeavtal upprättas. HSB-föreningen granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med för- eningsstadgarna. Köpesumman erläggs till HSB-föreningen, som efter av- drag för säljarens eventuella skulder till bostadsrättsföreningen eller HSB- töreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt, kontrol- leras att länet har lösts eller att den som förvärvar bostadsrätten har medgetts att överta lånet hos kreditgivaren. När bostadsrättsföreningen erhållit sitt exemplar av överlåtelseavtalet fattar styrelsen i föreningen beslut om medlem- skap.

Tillåtligheten av överlåtelseavgifter berör endast förhållandet mellan bostadsrättshavarna och bostadsrättsföreningen. Om en HSB-förening eller regional enhet inom Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt bostadsrättsföreningens stadgar rutinmässigt skall lämna i samband med en överlåtelse, så är detta en sak mellan bostadsrättsföreningen och den regionala enheten. Avgifter från föreningen till den regionala enheten får regleras i bostadsrättsföreningens stadgar eller i särskilda avtal. Det ligger naturligtvis i varje bostadsrättsförenings intresse att minimera dessa kostnader så mycket som möjligt.

Vid ett ställningstagande till frågan om överlåtelseavgifter blir huvud- frågan, om kostnaderna för överlåtelseadministrationen skall slås ut på boendekollektivet i bostadsrättsföreningen eller om de skall bäras av säljaren eller köparen. Man kan givetvis också tänka sig kombinationer och olika skäl kan tala för den ena eller andra lösningen.

Jag har inledningsvis gett uttryck för att föreningarnas löpande kostnader på grund av bestämmelserna i BRL som huvudregel bör bäras av medlem- marna gemensamt. Föreningarnas kostnader för överlåtelseadministrationen kan ses som en sådan kostnad. Mot bakgrund av att sådana avgifter tas ut för en speciell administration i samband med försäljning av bostadsrätt och att administrationen kan bli betungande för föreningen, bl.a mot bakgrund av att vissa lägenheter omsätts mer än andra, anser jag emellertid att sådana avgifter bör få tas ut även fortsättningsvis. Förutsättningen bör dock vara att av- gifterna sätts efter självkostnadsprincipen och att grunderna för beräkningen klart framgår av bostadsrättsföreningens stadgar. Avgiften bör givetvis inte göras beroende av köpeskillingen.

Enligt HSB:s mönsterstadgar får överlåtelseavgiften numera maximalt uppgå till 2,5 % av basbeloppet (knappt 750 kr. för år 1990). Jag anseri lik- het med utredningen att detta är en rimlig riktpunkt när överlåtelseavgift skall bestämmas av föreningarna. Lika med utredningen finner jag dock inte att någon särskild lagbestämmelse om detta är påkallad. Jag utgår från att det framdeles inte heller skall bli nödvändigt med en lagreglering av beloppets storlek.

Ytterligare en fråga som bör tas upp i detta sammanhang och som berörts av utredningen är, om föreningen skall få ta ut avgifter för den administration

som föreningarna måste tillhandahålla vid andrahandsuthyrning eller vid s.k. denuntiation av pantsättning.

Såsom utredningen har anfört finns det skäl som talar såväl för som emot att föreningar får ta ut sådana avgifter. Utredningen har stannat för att för- eningamas och bostadsränshavarnas intresse tillgodoses bäst om kostnaderna bärs kollektivt av de boende över årsavgiften.

Som jag inledningsvis anfört ansluter jag mig till utredningens uppfattning att i de flesta fall kosmadema bör bäras kollektivt när det gäller sådana åt- gärder som föreningen är skyldig att vidta enli gt gällande lagstiftning. Det arbete föreningen är skyldig att vidta rör ju i de allra flesta fall sådant som kan komma alla medlemmar till godo. Eftersom jag tidigare kommit fram till att överlåtelseavgifter bör få tas ut anser jag emellertid att det också är skäligt att föreningen får ta ut en avgift för anteckning om pantsättning i föreningens lägenhetsförteckning, vilket obligatoriskt skall ske enligt 49 å andra stycket BRL. Vissa lägenheter omsätts betydligt oftare än andra, vilket numera också medför att pantsättning sker relativt ofta. Det är därför enligt min mening rim- ligt att den administrationskostnad som uppstår till följd av en pantsättning skall bäras av den enskilde och inte av kollektivet gemensamt. Föreningens självkostnad torde i detta fall vara betydligt lägre än för överlåtelseadministra- tionen. En rimlig riktpunkt för avgiften bör i detta fall vara 1 % av bas- beloppet (knappt 300 lcr. för år 1990).

Jag föreslår således att en motsvarande bestämmelse som gäller för över- låtelseavgifter också införs beträffande denuntr'ation av pantsättning. Lämp- ligen bör denna avgift betecknas pantsättningsavgift. I fråga om administra- tionen vid andrahandsuthyming anser jag dock inte att det finns skäl att frångå utredningens förslag.

Avgiftsbeialning

Bostadsrättslagen innehåller inga regler om hur en avgift till föreningen skall betalas och när avgiften skall anses betald. Hyreslagen har däremot sådana regler. Av 12 kap. 20 å andra och tredje styckena jordabalken, framgår så- ledes att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under adress som anvisats av denne. Betalning får alltid ske genom postanvisning, bankgiro eller postgiro. Sker betalning på post— eller bankkontor, anses betalningen omedele ha kommit hyresvärden till handa. Är det fråga om ett betalnings- uppdrag, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalnings- uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Som jag ovan sagt finns inte motsvarande bestämmelser i bostadsrättslagen, vilket kan medföra tvek- samhet inte rninst när det är fråga om att tillämpa förverkandereglerna vid för- sumlighet av bostadsrättshavaren med betalning av avgifterna. Jag föreslår därför i likhet med vad utredningen föreslagit att motsvarande regler som finns i hyreslagen även införs i bostadsrättslagen.

Lagrådet hari sitt yttrande redovisat vissa synpunkter beträffande avgifts- systemet och bestämmelsemas utformning Beträffande det sistnämnda åter- kommer jag i specialmotiveringen. Utan att lämna något förslag i saken har

lagrådet ansett att det torde kunna anföras samma skäl för att införa en avgift vid andrahandsupplåtelser som ifråga om överlåtelseavgift och pantsättnings- avgift. Vidare har lagrådet påpekat att det i de olika bestämmelserna beträf- fande upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift inte ger ut- tryck för avsikten när det gäller ändamålet med avgiften eller beräkningen. Jag är medveten om de förhållanden som lagrådet pekat på, men har inte funnit någon grundad anledning att befara att man från föreningarnas sida kommer att missbruka uttaget av avgifterna för överlåtelse och pantsättning till men för medlemmarna Det torde vara tillräckligt att föreningen i sina stadgar ger uttryck för den beräkning som skall ligga till grund för dessa av- gifter. Inte heller anser jag att det finns skäl att införa någon särskild beräk- ' ningsgrund för upplåtelseavgifter. Som jag redovisat fyller dessa en praktisk funktion i många olika situationer. Varken utredningen eller remiss- instansema har påtalat något behov av att särskilt reglera uttaget av dessa av- gifter. Mot den bakgrunden har jag inte funnit anledning att införa några sär- skilda bestämmelser i saken. När det gäller avgifter för andrahandsupplåtelser är jag medveten om att det kan finnas olika uppfattningar i saken. För egen del finner jag inte skäl att frångå utredningens ställningstagande.

2.11 Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen skall utrop ske utan förbehåll om panträtt, om inte bostadsrättsföreningen medger annat. Utropas bostadsrätten utan något

sådant förbehåll, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. För att förvärvaren skall vara skyldig att svara för den förre inne- havarens skulder till föreningen måste föreningen förbehålla sig krav- rätt mot denne vid auktionen.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser har uttryckligen godtagit utredningens förslag eller inte framfört någon erinran. Hit hör bl.a. hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt och Stadshypotekskassan.

Svenska sparbanksföreningen och Sveriges Föreningsbankers förbund motsätter sig dock förslaget att bostadsrätten vid offentlig auktion skall ropas ut utan förbehåll om panträttens bestånd. Sparbanksföreningen anser att för- slaget innebär att man frångår den sakrättsliga huvudprincipen att panträtt i viss egendom äger fortbestånd efter egendomens övergång till ny ägare. De skäl utredningen har för att frångå denna princip anser varken föreningen eller Sveriges Föreningsbankers förbund övertygande. Sparbanksföreningen anser att det finns en risk för att bostadsrätternas värde som säkerhetsobjekt minskar med utredningens förslag, vilket skulle få negativa följder för de enskilda människorna främst genom att kreditema riskerar att fördyras.

Föreningsbankemas förbund kan inte acceptera att banken kan komma att Prop. 1990/91: 92 göra förluster på grund av den föreslagna ordningen. Om förslaget ändå för- anleder lagstiftning anser förbundet att panthavarens ställning skall stärkas åtminstone så mycket som uttalas i betänkandet på s. 188. Sparbanks- föreningen anser det nödvändigt att om utredningens förslag genomförs panthavarens rättsliga ställning förstärks, så att denne får möjlighet att påverka ett beslut om försäljning och förfaringssättet för försäljningen. Föreningen anser också att panthavaren skall ha möjlighet att ingripa, t.ex. genom att ropa in bostadsrätten eller överklaga försäljningen. Även StadshypoteksKassan anser att banker och andra kreditinstitut skall ha möjlighet att ropa in'bostadsrätter för att skydda sin fordran. Svenska Bankföreningen delar utredningens uppfattning så till vida att huvudregeln bör vara att bostadsrätten ropas ut utan förbehåll om panträttens bestånd. Föreningen anser dock att panthavaren när det frnns risk för förlust skall få möjlighet att bestämma att utrop skall ske med förbehåll om panträtten. Bankföreningen noterar också att de låntagare som har lån i kreditinstitut med lång upplåning enligt låneformulären så gott som undantagslöst är skyldiga att betala räntekompensation vid förtidsinlösen.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ifrågasätter om den föreslagna ordningen är ändamålsenlig. Enligt nämnden är ett alternativ atti stället jämställa föreningens och panthavarens rättigheter i den meningen att även föreningen ges panträtt i bostadsrätten, dock en legal sådan med före- träde framför andra fordringar. Fördelen med ett sådant system är enligt fakultetsnämnden att systemet med offentlig auktion kan avskaffas och er- sättas med vanlig exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet detta medför.

Riksskatteverket förordar att uppgiften att sälja en bostadsrätt på offentlig auktion skall tillkomma kronofogdemyndighetema. Med en sådan ordning undanröjs enligt verket de tveksamheter som lagrådet anförde i prop. 1986:37 s. 134 om offentlig auktion genom en god mans försorg. Stockholms tings- rätt anser att det av lagen skall framgå att gode mannen har rätt att sälja bostadsrätten under hand.

Skälen för mitt förslag: Om en bostadsrättshavare förverkar nytt- janderätten och skiljs från lägenheten skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion så snart det kan ske. Detta gäller om inte bostadsrättshavaren och för- eningen kommer överens om något annat (37 & BRL). Offentlig auktion enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 åå BRL). Det är endast föreningen som kan begära försäljning på offentlig auktion. Vill en panträttshavare ta ut sin fordran får han använda sig av reglerna i ut- sökningsbalken.

Den 1 januari 1987 trädde nya regler i kraft beträffande försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion (80—83 åå BRL). Bestämmelserna innebär att auktionen skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Av de medel som inflyter vid en försäljning på offentlig auktion får föreningen - sedan den gode mannen erhållit ersättning för sitt uppdrag — uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren (37 å andra stycket BRL). Vad som återstår

tillfaller bostadsrättshavaren. Om bostadsrätten är pantsatt har dock pant- havaren rätt att få betalt före bostadsrättshavaren. Enligt 37 & tredje stycket BRL har bostadsrättsföreningen en viss underrättelseplikt för att föreningen skall ha företräde till betalning framför panthavaren.

Det bör i detta sammanhang även nämnas att en förvärvare av bostadsrätt svarar jämte den tidigare innehavaren för dennes förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om inte förvärvaren och föreningen kommit överens om något annat (15 & fjärde stycket BRL). För denna skyldighet saknar det be- tydelse om förvärvaren är i god tro eller ej. Skyldigheten innebär att för- värvaren kan få betala den tidigare innehavarens obetalda avgifter till för- eningen. Om skulden inte betalas eller om den nye bostadsrättshavaren drar på sig motsvarande skulder mot föreningen kan en offentlig auktion bli aktuell med stöd av bestämmelserna i 37 & BRL.

När de nuvarande bestämmelserna om förfarandet vid en offentlig auktion kom till diskuterades särskilt panthavarens rättsliga ställning (prop. 1986/87:37 s. 68 f. och 133 ff.). Vad frågan närmast gällde var om en pant- satt bostadsrätt vid auktionen skall ropas ut med eller utan förbehåll om panträttens bestånd.

Särskilda bestämmelser saknas om vad som gäller i denna fråga. Den grundläggande sakrättsliga regeln vid frivillig försäljning anses vara att panträtten består. Förvärvaren får alltså överta den förvärvade egendomen, dvs. bostadsrätten, med den pantbelastning som finns. Panthavaren har inte någon skyldighet att ta emot betalning i förtid, men det är inget som hindrar att parterna kommer överens om att pantskulden skall lösas in. Om en bostadsrätt däremot säljs exekutivt gäller utsökningsbalkens (UB) be- stämmelser. Av dessa följer att exekutiv försäljning får ske för en fordran som har sämre rätt än panthavarens bara om köpeskillingen räcker till för att betala panthavarens fordran (9 kap. 4 5 andra stycket). Vid en exekutiv för- säljning förvärvas egendomen alltid fri från pantbelastning. Panthavaren är vid den exekutiva försäljningen skyldig att ta emot betalning i förtid (8 kap. 11 & UB).

I 1986 års lagrådsremiss hävdade departementschefen att det riktiga torde vara att bostadsrätten skall ropas ut utan något förbehåll om panträttens be- stånd. Denna ståndpunkt ifrågasattes dock av lagrådet, som pekade på att departementschefens uppfattning innebar att panthavaren alltid är skyldig att ta emot betalning efter auktionen och att han går miste om sin pantsäkerhet i den mån köpeskillingen inte förslår till full betalning av hans fordran. Enligt lagrådet stred en sådan ordning mot den grundläggande sakrättsliga regeln'att panträtt i viss egendom består även sedan egendomen har övergått till en ny ägare. Även om lagrådet ansåg att det ur bostadsrättsföreningens synpunkt fanns goda skäl för den ordning som departementschefen förordat ansåg man dock att dennes uttalande väckte åtskilliga frågor som inte blivit tillräckligt belysta i remissen. Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och förordade i propositionen att panthavarens ställning vid offentlig auktion borde klarläggas. Frågan överlämnades därför till bostadsrättsutredningen som nu lämnat förslag i saken.

Prop. 1990/91: 92

Utredningen har sammanfattningsvis ansett att en bostadsrätt som skall säljas på offentlig auktion skall ropas ut utan förbehåll om panträtt, såvida inte föreningen medger något annat. En regel med detta innehåll föreslås bli inskriven i lagen. Vidare föreslår utredningen att det införs en regel som innebär att den som förvärvar en bostadsrätt på offentlig auktion skall svara för den förre innehavarens förpliktelser som bostadsrättshavare bara om för- eningen förbehållit sig kravrätt mot förvärvaren vid auktionen.

Som skäl för sitt förslag pekar utredningen på att syftet med en offentlig auktion är att avveckla rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Om utrop skulle ske med förbehåll om panträttens be- stånd och marknadsvärdet inte täcker dennes fordran, skulle panthavaren kunna förhindra en försäljning. Därmed skulle inte heller föreningen få betalt för sin fordran. En sådan ordning anser utredningen inte kan godtas.

För egen del vill jag anföra följande. De gällande bestämmelserna om en bostadsrättshavares ansvar för sin företrädares förpliktelser mot bostadsrättsföreningen och föreningens möjlig- heter att genom offentlig auktion få ut betalning för sina fordringar innebär att föreningen tillerkänts en mycket stark ställning. Visserligen kan inte för- eningen vid en exekutiv försäljning som sker på begäran av någon annan fordringshavare kräva att få sina krav ersatta ur köpeskillingen. Föreningens rätt är inte någon panträtt. Men föreningen har även efter en exekutiv för- säljning kvar sina anspråk mot den nya innehavaren av bostadsrätten (jfr NJA 1961 s. 246). Föreningen har vid en exekutiv auktion vad man brukar kalla bästa rätt i egendomen (se Rodhe. Handbok i sakrätt, 1985, s. 365).

Det är enligt min mening uppenbart att det skydd som en bostadsrätts- förening tillerkänns genom bestämmelsema om bostadsrättshavarens ansvar för sina och företrädarens förpliktelser mot föreningen och om offentlig auk- tion kraftigt urholkas, om föreningens möjligheter att få betalt för sin fordran är beroende av om panthavaren får sin fordran täckt. En sådan ordning svarar dåligt mot den starka ställning föreningen intar vid en sådan tvångsförsäljning som sker på panthavarens begäran. Men framför allt innebär detta allvarliga inskränkningar i en bostadsrättsförenings möjligheter att avveckla rätts- förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

Som också utredningen redovisat kan bostadsrättslagen sägas bygga på det synsättet att bostadsrättens ekonomiska värde utgörs av ett netto av bostadsrättshavarens rätt mot föreningen och föreningens rätt mot bostads- rättshavaren. Man brukar därför beslcriva en pantsättning av bostadsrätt som en pantsättning av bostadsrättshavarens nettobehållning i förhållandet mellan honom och föreningen. Denna beskrivning följer också av att en pantsättning av bostadsrätt brukar jämföras med en pantsättning av fordran. Och enligt bestämmelsema för en sådan pantsättning kan en panthavare aldrig få en bättre rätt mot föreningen än den "bostadsrättshavaren hade (jfr 27 & lagen 1936: 81 om skuldebrev).

l doktrinen har det synsätt som jag nu redovisat karaktäriserats så att panthavarens fordran ligger på ett annat plan än föreningens fordran (se bl.a. Hessler i Minnesskrift till Hult s. 202 ff. och Håstad i Festskrift för Sveriges

Advokatsamfund 1887—1987, 5. 259 ff.) Sett i belysning av de frågor som lagrådet väckte i 1986 års lagstiftningsärende kan man säga att det inte frnns någon sakrättslig konflikt i vedertagen mening mellan föreningen och pant- havaren. Panten är belastad med den fordran föreningen kan ha. Det innebär också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek, dock med den begränsning som följer av 37 & tredje stycket BRL.

Mot bakgrund av vad jag nu har sagt delar jag utredningens uppfattning att en panthavare inte vid en offentlig auktion skall. kunna förhindra en för- säljning och därigenom möjligheterna för föreningen att avveckla rättsförhål- landet med bostadsrättshavaren. Även om det bud som lämnas vid den "offentliga auktionen inte täcker eller endast delvis täcker panthavarens fordran, bör alltså budet kunna antas och en försäljning kunna ske. Jag vill här erinra om den underrättelseplikt som föreningen har gentemot pant- havaren för att kunna göra gällande sin rätt till företräde till betalning för obe- talda avgifter. Denna skyldighet bör givetvis bestå.

Den frågan kan dock ställas, om panthavaren också skall vara skyldig att ta emot betalning i förskott till den del köpeskillingen täcker hans fordran. Utredningen har förordat en sådan lösning. Också jag ansluter mig till den. Jag föreslår därför att bostadsrätten skall ropas ut utan något förbehåll om panträttens bestånd. Något hinder bör dock inte finnas mot att föreningen först låter ropa ut bostadsrätten med förbehåll om panträttens bestånd och, om det då inte bjuds ett belopp som täcker föreningens fordran, med ett nytt utrop utan något sådant förbehåll. Någon skyldighet att ropa ut bostadsrätten på detta sätt bör föreningen dock inte ha.

De förslag som jag nu lagt fram innebär att bostadsrättsföreningen får möjlighet att få betalt för sina här aktuella fordringar framför den eller de panthavare som frnns och att aktuella panter förfaller till den del de inte täcks vid den offentliga auktionen. Jag kan mot denna bakgrund ha förståelse för det förslag som juridiska fakultetsnämnden i Stockholm har fört fram och som innebär att föreningen skulle tillerkännas en legal panträtt för sina ford- ringar. Som fakultetsnämnden själv säger skulle en fördel med en sådan lös- ning vara att systemet med offentlig auktion kan avskaffas. Vidare skulle en sådan ordning enligt fakultetsnämnden leda till större rättssäkerhet. Rättssäkerhetsaspekten togs i 1986 års lagstftningsärende upp också av lag- rådet (se prop. 1986/87:37 s. 134) som bl.a. pekade på att lagförslaget inte innehöll krav på några särskilda kvalifikationer hos den gode mannen, inte heller några jävsbestämmelser eller bestämmelser om tidsfrister vad gäller själva förrättningen eller regler om kungörande av auktionen. Även effekterna av allvarliga brister i den gode mannens handläggning kommenterades.

För egen del ser jag onekligen fördelar med fakultetsnämndens förslag. Förslaget kräver dock enligt min mening närmare överväganden. Jag är där- för inte nu beredd att föra det vidare. Jag är inte heller beredd att ansluta mig till riksskatteverkets förslag att låta uppgiften att försälja en bostadsrätt på offentlig auktion tillkomma kronofogdemyndighetema. Det har inte under remissbehandlingen eller på annat sätt kommit fram någon kritik mot den nu—

Prop. 1990/91: 92

varande ordningen. Jag anser därför inte att det finns tillräckliga skäl att frångå det ställningstagande som riksdagen anslöt sig till år 1986.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att det i lagen uttryckligen före- skrivs att utrop skall ske utan förbehåll om panträtt. såvida inte bostadsrätts- föreningen medger något annat. Vidare föreslår jag att panthavarens skyldig- het att ta emot kontant betalning vid auktionen lagregleras.

Jag delar också utredningens mening att det bör åligga föreningen att vid en offentlig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravra'tt mot köparen för att denna inte skall falla bort. Jag föreslår att lagen också kom- pletteras med en regel om detta. Utredningen har inte ansett att det behövs någon motsvarande regel vid frivillig eller exekutiv försäljning, där för- eningen inte är direkt inblandad vid försäljningen. Någon annan uppfattning har inte heller kommit fram under remissbehandlingen. Som utredningen uttalat kan det dock också i denna del behövas överväganden om köparens ställning i förhållande till föreningen, men också andra panträttsliga frågor skulle kunna förtjäna ytterligare överväganden (jfr Håstad a.a.). Frågan om en sådan översyn bör dock få anstå.

De förslag som jag nu har lagt fram har tagit sikte på förhållandena vid en offentlig auktion. Innebörden av förslagen är att en panthavare förlorar sin panträtt, om en försäljning kommer till stånd vid en offentlig auktion. Kommer inte någon försäljning till stånd, skall en ny auktion hållas. Om det inte heller vid detta tillfälle sker något inrop, skall bostadsrätten genast övergå till föreningen utan lösen. Av vad jag tidigare uttalat i fråga om panthavarens rätt gentemot föreningen följer att föreningen då måste få överta bostadsrätten fri från pantbelastning. Jag föreslår att även detta uttryckligen anges i lagen. En panthavare som vill skydda sin fordran får —i likhet med vad som gäller vid en exekutiv auktion överväga att själv ropa in bostadsrätten.

Avslutningsvis vill jag mot bakgrund av förslaget från Stockholms tings- rätt om en lagreglering av möjligheten till en underhandsförsäljning av bostadsrätter säga följande. Enligt min mening krävs det inte någon uttrycklig lagreglering i fråga Om de möjligheter som redan finns att frivilligt träffa överenskommelse om en underhandsförsäljning. Däremot föreslår jag att panthavarens skydd bör stärkas i de fall lagen kräver offentlig auktion, om inte föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om något annat (se 37 5 första stycket BRL). Jag föreslår därför att kravet på offentlig auktion i dessa fall skall kunna ersättas av en s.k. underhandsförsäljning (här använd i annan bemärkelse än den i utsökningsbalken), om såväl föreningen och bostadsrättshavaren som de borgenärer vars rätt berörs av försäljningen är överens om en försäljning i denna form.

Lagrådet har i sitt yttrande anfört följande.

Som föredragande statsrådet anfört (se avsnitt 2.11 i remissprotokollet) finns det fördelar med ett alternativt förslag som vid remissbehandlingen framförts av juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet. Nämnden förordar att föreningen ges en legal panträtt i bostadsrätten med företräde framför andra fordringar. Som nämnden anför är fördelen med en sådan ordning att systemet med offentlig auktion kan avskaffas och ersättas med vanlig exeku-

tiv auktion med den ökade rättssäkerhet som detta medför. Fakultetsnämndens förslag synes emellertid inte utan ytterligare utredning kunna läggas till grund för lagstiftning. Det remitterade förslaget får enligt lagrådets mening anses vara i och för sig godtagbart som en lösning tills vidare. '

Vad lagrådet anfört föranleder mig inte till någon ändring av mitt i remiss- protokollet frarnlagda förslag eller någon åtgärd i övrigt.

Hänvisningar till PS4

3.1. Inledning

Lagen (l982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82:169, CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har därefter gjorts (se bl.a. SFS 1983:441, 1984:302 samt 1987z245).

Enligt lagen ges hyresgäster rätt att före andra köpare förvärva den fastig- het de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästerna skall gå till väga för att erhålla rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en om- bildning finns däremot i BRL. Det gäller t.ex. beslut på föreningsstämman om fastighetsförvärvet (60 a &) samt hyresgästernas rätt till medlemskap i föreningen (51 a å). Dessa frågor och vissa förslag till förändringar har jag redovisat bl.a. under avsnitt 2.4.3 avseende ändringar i BRL.

Innan jag kommer in på utredningens förslag till ändringar i ombildnings- lagen vill jag i korthet redovisa lagens huvudsakliga innehåll.

En första förutsättning för att hyresgäster med stöd av ombildningslagen skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 5 att de bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. intresseanmälan till in- skrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En intresseanmälan skall vara åtföljd av ett intyg från styrelsen om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. En intresseanmälan gäller under två år och kan förnyas (5 5).

En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en fastig- hetsägare om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är därför inte nöd- vändigt att föreningen gör en intresseanmälan för att en ombildning skall kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller får fastighetsägaren som huvudregel dock inte överlåta fastigheten till någon annan köpare, om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits ett förvärv (6 &) och fått tid att överväga hembudet. Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skriftlig

Prop. 1990/91: 92

anmälan av fastighetsägaren. Denne skall därvid ge in ett förslag till köpeavtal med villkoren för förvärvet (7 5). Bostadsrättsföreningen har tre månader och efter förlängning sammanlagt sex månader på sig att anta hembudet (10 5). Om hembudet antas, anses förvärvet som ett frivilligt köp med före- skrift om att köpebrev skall utfärdas (11 5).

Om hembudet inte antas inom föreslcriven tid, får fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan köpare. För att förhindra kringgåenden finns det dock en Spärregel. Överlåtelse får nämligen inte ske, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner överlåtelsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyres- nämndens tillstånd till denna (12 å).

Överlåtelser som skeri strid med lagen är ogiltiga (13 5). Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl.a. staten, kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 5). Dessutom finns undan- tag från hembudsplikten (6 5). Undantag gäller bl.a. vid förvärv av staten eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en general- klausul som ger fastighetsägaren möjlighet att efter prövning av hyres- nämnden slippa hembudsplikten, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt.

Utredningen, som enligt sina direktiv haft att göra en översyn av ombild- ningslagens bestämmelser, har konstaterat att lagen i sina huvuddrag har fyllt sin funktion men att det uttalats kritik mot att lagen inte är tillräckligt effektiv.

I syfte att stärka hyresgästemas ställning och att göra lagen mer effektiv har utredningen lagt fram förslag om vissa ändringar i lagen. Jag tar i det föl- jande upp utredningens förslag om medlemskap vid intresseanmälan i avsnitt 3.2. associationsrättsliga förvärv m.m. i avsnitt 3.3 och oskäliga villkor i hembud i avsnitt 3.4.

Utredningen har också föreslagit ändringar i de gällande bestämmelserna om hyresgästemas företrädesrätt att förvärva fastigheten. Som jag nyss redovisat innebär gällande bestämmelser att en fastighetsägare, som avser att överlåta sin fastighet, är skyldig att först hembjuda fastigheten till hyres- gästerna om dessa genom en bostadsrättsförening har anmält intresse av att få förvärva fastigheten. Utredningen har pekat på att en fastighetsägare i prak- tiken kan kringgå hembudsskyldigheten genom att antedatera överlåtelse- handlingen till en dag före den då föreningens intresseanmälan antecknades i fastighetsboken. För att göra ett sådant kringgående omöjligt har utredningen föreslagit att en överlåtelse för sin giltighet skall vara beroende av att lagfart söks innan anteckning om intresseanmälan tagits upp på inskrivningsdag. Några remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västra Sverige och juridiska fakul- tetsnämnden vid Stockholms universitet, har ställt sig tveksamma till förslaget mot bakgrund av att man inte anser att utredningen tillfredsställande doku- menterat att det förekommer missbruk med antedaterade handlingar. Hovrätten har också framfört principiella betänkligheter mot förslaget som sådant och sarnmanfattningsvis förordat att frågan utreds ytterligare.

Även jag ställer mig tveksam till utredningens förslag. Enligt min mening är det inte möjligt att låta tiden för lagfartsansökan få den centrala roll som ut- redningen har föreslagit utan att bestämmelserna om förutsättningama för hembudsskyldigheti grunden arbetas om. En sådan omarbetning kräver när- mare överväganden. Med hänsyn härtill och till att det saknas tillräckligt underlag för att man skall kunna ta ställning till om de nuvarande förhållan- dena lcräver så ingripande lagstiftningsåtgärder avstår jag från att nu lägga fram något förslag.

Fastighetsägareförbundet har i sitt remissyttrande föreslagit att någon form av uppräkning av köpeskillingen bör tillåtas i de fall hembudstiden förlängs att avse sex månader. Enligt förbundet tycks många föreningar begagna sig av möjligheten att begära förlängning av denna tid och fastighetsprisema kan under hembudstiden ha stigit. Jag är emellertid inte beredd att nu föreslå någon ändring av bestämmelserna i denna del.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) hari en särskild skrivelse till departementet hernställt att undantag från hembudsplikten skall göras i det fall ett allmännyttigt bostadsföretag är förvärvare. Jag är emellertid inte be- redd att nu göra något annat ställningstagande till denna fråga än som gjordes då undantagen utvidgades år 1984 till att avse överlåtelse till en kommun (se prop. 1983/84zl4l s 21, BoU 27, rslcr. 302).

Hänvisningar till S3-1

3.2. Medlemskap vid intresseanmälan

Mitt förslag: När en bostadsrättsförening ger in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som skriftligen för- klarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt också vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt. Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts av de fåtal remissinstanser som yttrat sig i denna del. Enligt SBC bör det för en intresseanmälan räcka att en majoritet av de hyresgäster som är medlemmar är intresserade av en om- bildning. Vid denna beräkning bör man bortse från lokalhyresgästema, efter- som de har andra intressen för medverkan i föreningen än bostadshyres- gäster.

Skälen för mitt förslag: Ett väsentligt syfte med de åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes år 1982 var att ombildningarna skulle ske på de boendes villkor. Bl.a. tillkom majoritets- reglema vid intresseanmälan och förvärv som ett led i denna strävan (se prop. 1981/82:169 s. 27).

Enligt ombildningslagen krävs det emellertid inte att det är hyresgästerna som ursprungligen bildar den bostadsrättsförening som är intresserad av att

förvärva fastigheten. Det finns alltså inget hinder mot att föreningen ur- Prop. 1990/91: 92 sprungligen har bildats t.ex. av någon bostadskooperativ organisation. När intresseanmälningen lämnas in till insloivningsmyndigheten krävs det inte heller att hyresgästerna är medlemmar i föreningen (se 3 5). Det räcker med att styrelsen intygar att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt

Som utredningen påpekat kan den angivna ordningen leda till att konkurre- rande bostadsrättsföreningar gör anspråk på att få genomföra ombildningen. I praktiken har det också hänt att hyresgäster som skriver på en lista, där de förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klart för sig vilken för- ening som lämnade fram listan för påslaift.

Jag tror att den angivna situationen måste betraktas som en undantagsföre- teelse. Även om så är fallet bör en förklaring om intresse för ombildning inte få gå så lättvindigt till att hyresgästerna - kanske efter viss övertalning skri- ver på ett till intet förpliktande papper. Jag föreslår därför i likhet med vad ut- redningen anfört att en viss skärpning av 3 & ombildningslagen sker. Mitt förslag innebär att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivnings- myndigheten förklarat sig intresserade av en ombildning också skall vara medlemmar i föreningen när de skriftligen ger uttryck för sitt intresse. Härigenom bör uppnås att hyresgästerna på ett helt annat sätt tar reda på olika förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan då också vara med och påverka ombildningsförfarandet i större utsträckning. Jag anser inte att det finns tillräckliga skäl att ändra majoritetsreglema enligt SBC:s förslag.

Hänvisningar till S3-2

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 3.1, 8.3

3.3. Associationsrättsliga förvärv m.m.

Mitt förslag: Det nuvarande kravet på hembudsskyldighet vid över- låtelse genom köp eller byte utvidgas att omfatta även övergång genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 & aktiebolagslagen (l975:1385). Från hembudsskyldighet undantas sådan överlåtelse eller annan övergång som avser en andel av egendomen, om förvärvaren redan tidigare äger en andel i den och andelen förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Bostadsdomstolen anser inte att det anförts till- räckliga skäl för att låta hembudsreglema bli tillämpliga även på associations- rättsliga förvärv. I övrigt har remissinstansema inte uttalat sig nämnvärt i frå- gan. Skälen för mitt förslag: Enligt 6å ombildningslagen får fast egen- dom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrätts- 136

föreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente får däremot ske utan hembud. Detsamma gäl- ler associationsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, ut- delning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 & aktiebolagslagen (l975:1385). Aktier och andelari bolag eller föreningar får också överlåtas utan hembud. Däremot får som huvudregel en ideell andel i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrätts- föreningen genom hembud.

Associationsrärtsliga förvärv

Enligt utredningen tycks det inte vara ovanligt att hembudsplikten kringgås genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommandit- bolag. Utredningen anser därför att denna utveckling bör förhindras.

1 förarbetena till ombildningslagen anges som motiv till att de associations- rättsliga förvärven undantagits att den kommunala förköpslagen (1967z868) inte omfattar annat än köp och byten (se SOU 1981:74 s. 193). Utredningen har emellertid inte sett några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av ombildningslagen på denna punkt. Inte heller jag ser några sådana hinder.

I sammanhanget bör särskilt framhållas att det finns en grundläggande skillnad mellan ombildningslagens resp. förköpslagens konstruktioner. Ett hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett för- slag till köpeavtal som är helt fristående från erbjudanden till andra köpare. I förköpsfallen övertar däremot kommunen ett redan genomfört köp på de vill- kor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsli ga förvärven inom ramen för den kommunala förköpsrätten är därför förenat med juridiskt-tekniska svårigheter som saknar motsvarighet beträffande om- bildningslagen.

Vid en bedömning av om det i fortsättningen inte skall gå att förvärva en hyresfastighet genom ett associationsrättsligt fång när en intresseanmälan gäller, måste givetvis en avvägning göras av om sådana förvärv typiskt sett bör ha företräde framför hyresgästemas intresse av att förvärva fastigheten. I likhet med utredningen kan jag inte se att ett sådant företräde är självklart. Utgångspunkten måste vara att en bostadsrättsförening som gjort en intresse- anmälan för att förbereda en ombildning bör anses ha ett mycket starkt intresse av att förvärva fastigheten. Presumtionen bör alltså även i de fall ett associationsrättsligt förvärv är aktuellt vara att hyresgästerna ges företräde. En sådan ordning svarar också mot regleringen i lagen (1975:1132) om för- värv av hyresfastighet m.m. och jordförvärvslagen ( l979z309. Jag föreslår därför en sådan ändring av ombildningslagen att hembud skall krävas även vid överlåtelser genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusioner enligt 14 kap. 1 eller 2 & aktiebolags- lagen (l975:1385).

Liksom i andra sammanhang bör emellertid undantag kunna tänkas. Som utredningen påpekat bör dessa dock lämpligen kunna beaktas inom ramen för den generalklausul som finns i 65 tredje stycket ombildningslagen. Enligt

denna bestämmelse behövs det inte något hembud, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mel- lan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vill- koren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse (se prop. 1981/82:169 s. 78 f). Frågor om undantag prövas av hyresnämnden på an- sökan av fastighetsägaren.

Bland de undantag som bör göras tänker jag framför allt på sådana fall där det frnns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förvärvaren. Av något skäl har fastighetsägaren t.ex. bildat ett bolag och lämnar fastigheten som tillskott för att i fortsättningen bedriva sin rörelse i bolagsform. Det kan också vara fråga om tillskott av fastighet inom ramen för ett koncem- förhållande. Andra liknande fall kan också tänkas. Om syftet med trans- aktionen kan antas vara att kringgå bostadsrättsföreningens möjligheter att förvärva fastigheten, bör dock givetvis något undantag inte medges. Över huvud taget bör här som i andra sammanhang gälla en restriktiv bedömning till förmån för bostadsrättsföreningen. Detta ligger i linje med de uttalanden som har gjorts i specialmotiveringen till de nuvarande bestämmelsema i 6 & ombildningslagen (prop. 1981/82:169 s. 78 f).

lagrådet har anfört att vissa av mina uttalanden i lagrådsremissen är svår- förenliga samt för sin del önskat framhålla att vid de associationsrättsliga överlåtelsema förhållandet mellan parterna ofta typiskt sett torde vara sådant att ett förvärv av bostadsrättsföreningen kan framstå som oskäligt. Med in- stämmande i vad lagrådet har anfört, har jag gjort en viss justering till vad jag uttalade om oskälighetsprövningen i lagrådsremissen.

Vad gäller överlåtelser av aktier eller andelar i bolag och föreningar som äger hyresfastigheter gör jag ingen annan bedömning än den som utredningen gjort och som också kommit till uttryck i förarbetena till ombildningslagen. Detsamma gäller övergång av äganderätten till en hyresfastighet genom gåva, bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82:169 s. 46 och 78 f samt SOU 1981:74 s. 193). Hembudsplikten bör alltså inte heller i fortsättningen gälla i dessa fall. '

Förvärv av andelar

Enligt nuvarande bestämmelser gäller att överlåtelse av andelar i en hyres- fastighet inte får ske utan att bostadsrättsföreningen erbjuds hela fastigheten. Bakom denna ordning ligger framför allt risken för kringgåenden av lagstift- ningen genom att en fastighetsägare skulle kunna försälja flera andelar efter varandra (prop. 1981/82:169 s. 51 och 97 samt SOU 1981:74 s. 193). Utredningen hari sitt betänkande tagit upp frågan om undantag bör göras för sådana andelsöverlåtelser som sker "internt", dvs. när överlåtelse av en andel sker till någon som redan äger en andel i fastig- heten. Utredningen har refererat till två rättsfall från bostadsdomstolen. I båda fallen gjordes en oskälighetsprövning enligt 6 5 tredje stycket ombildnings- lagen. I det ena fallet, refererat i bostadsdomstolens rättsfallssarrrling RBD 198413, biföll domstolen ett överklagande av en bostadsrättsförening och

Prop. 1990/91: 92 '

fastställde att fastigheten inte fick överlåtas utan hembud till föreningen. Motivet var att samägarna inte visat att det fanns något särskilt skäl som gjorde att hembud skulle vara oskäligt. I det andra fallet, RBD 1985216, ut- talade domstolen att om någon har innehaft en andel i en fastighet under en längre tid och vill sälja den till de andra delägarna, utgångspunkten skall vara att försäljning får ske utan hembud.

Av bostadsdomstolens egen tolkning av rättsfallen, som den kommer till uttryck i det yttrande domstolen tillställt utredningen, framgår följande.

Det första beslutet skall inte tolkas så att domstolen anser att lagen bör om- fatta "intemöverlåtelser". Domstolen har endast tillämpat lagen sådan som den är utformad f.n. Domstolen menar, att det inte föreligger någon risk för att ombildningslagen kommer att kringgås (jfr prop. 1981/82:169 s. 51) om intemöverlåtelser undantas från tillämpningsområdet. Får en andelsägare i nu åsyftade fall inte dispens från hembudsskyldigheten, finns det inte anledning att räkna med att fastigheten kommer ut på mark- naden. Man får utgå från att delägaren i denna situation väljer att behålla sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr lagrådet anf. prop. s." 97).

Utredningen har delat bostadsdomstolens bedömning och föreslagit att ett nytt undantag skall tas upp i 6 5 andra stycket ombildningslagen av innebörd att en överlåtelse får ske utan hembud, om överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Jag ansluter mig till förslaget. Genom ändringen undgås till en del de svårigheter i fråga om överlåtelse av andel som lagrådet anmärkte på när lagen infördes (se prop. 1981/82:169 s. 97).

lagrådet finner det naturligt att den föreslagna bestämmelsen i denna lag har 3 & förköpslagen som förebild och att det till bestämmelsen görs ett tillägg som innebär att överlåtelse får ske utan hembud om överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel för- värvats på annat sätt än genom gåva. Jag ansluter mig helt till lagrådets för- slag. Därigenom kan ett kringgående av bestämmelserna undvikas bl.a. på så sätt att förvärvaren först får endast en liten andel av egendomen och därefter säljs resterande andel till förvärvaren.

Hänvisningar till S3-3

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 4, 3.1, 8.3

3.4. Oskäliga villkor i hembud

Mitt förslag: En bestämmelse införs som ger hyresgästerna möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hem- bud. Prövningen skall ankomma på hyresnämnden.

Utredningens förslag: Stämmer överens med mitt förslag.

Remissinstansema har i allmänhet inte närmare berört frågan. Fastighetsägareförbundet har dock ansett att det bör ankomma på allmän domstol att pröva om ett avtal är oskäligt.

Skälen för mitt förslag: Om ett hembud inte antas av en bostadsrätts- förening, har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. Enligt spärregeln i 12 & ombildningslagen har bostadsrätts- föreningen dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning i syfte att framtvinga ett nytt hembud (se prop. 1981/82:169 s. 50 f, 82 f och 100). Så länge föreningens intresseanmälan gäller, kan hyresnämnden nämligen vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljningen, om "köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet".

Spärregeln har tillkommit i hyresgästemas intresse för att hindra kring- gående av lagstiftningen, t.ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att föreningen antingen måste godta den höga köpeskillingen eller avstå från köp (se prop. 1981/82zl69 s. 51). En bostadsrättsförening kan, trots spärregeln, samtycka till en över- låtelse. Fastighetsägaren har å sin sida alltid möjlighet att lämna ett nytt hem- bud.

Det händer att fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i hembud vilka inte träffas av den angivna spärregeln i 12 & ombildningslagen. Som exempel kan nämnas vissa fall då en fastighetsägare kräver att hyres- gästerna skall godta en viss entreprenad eller att en eller flera lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren.

Enligt ombildningslagen och dess förarbeten skall ett hembud utgöras av ett förslag till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella avtal som fastighetsägaren har ingått med andra köpare under villkor att föreningen inte förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/82:169 s. 5354 samt prop. 1986/87:37 s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får anses följa att ett hembud måste vara så utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att acceptera hembudet. Oskäli ga villkor bör alltså inte godtas.

Med den utformning som ombildningslagen för närvarande har är emeller- tid möjlighetema för en förening att få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visserligen att föreningen med stöd av 365 avtalslagen (1915:218) hos domstol begär att något villkor i hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan avseende. Så som utredningen uttalat måste dock denna väg både för föreningen och fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och förenad med onödig tids- utdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lämnas till hyresnämnden, skall nämnden endast företa en formell granskning av hembudet. Någon skälig- hetsbedömning av villkoren i hembudet skall alltså inte göras i detta samman- hang. Vad gäller den efterföljande prövningen enligt 12 & ombildningslagen, som föreningen enligt vad jag nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen för närvarande inte någon möjlighet att generellt underkänna en överlåtelse till annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet varit oskäligt. Som ett exempel kan nämnas att ett entreprenadvillkor som funnits med i hembudet

Prop. 1990/91: 92

men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, nor- malt inte kan sägas innebära att de nya villkoren sammantagna är "avsevärt ogynnsammare" för fastighetsägaren.

I likhet med utredningen anser jag att det är en brist i ombildningslagen att en bostadsrättsförening inte på ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsbedömning. Inte heller jag är emellertid beredd att sträcka mig så långt att föreningarna ges möjlighet att påkalla en sådan pröv- ning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämnden. Förfarandet skulle då säkerligen bli alltför tungrott och svårhanterligt.

Enligt min mening bör i stället 12 & ombildningslagen så som utredningen föreslagit kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att, så länge föreningens intresseanmälan gäller, hyresnämnden skall kunna vägra fastig- hetsägaren tillstånd att överföra fastigheten till någon annan än föreningen, om något villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen. Förslaget innebär alltså att en förening som inte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå från förvärv för att i stället framtvinga ett nytt bud som föreningen kan godkänna eller ett nytt hembud som får prövas av hyresnämnden. Jag delar alltså inte Fastighetsägareförbundets uppfattning att prövningen bör ankomma på all- män domstol.

Frågan vilka villkor som skall anses oskäliga måste överlämnas åt rätts- tillämpningen att besvara. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara allt— för skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastig- hetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på be— kostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktären att fastig- hetsägaren i oskälig mån söker utnyttja hembudssituationen eller ställer upp olika villkori syfte att kringgå lagstiftningen.

Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att föreningen skall vara tvungen att träda in som pan i ett entreprenadavtal, gör jag i likhet med utredningen den bedömningen att dessa inte alltid kan anses oskäliga. Det kan ju förhålla sig på det sättet att fastighetsägaren har ingått avtalet innan det blev aktuellt att överlåta fastigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i syfte att undgå skadeståndsskyldighet, kan detta vara ett särskilt skäl för hyresnämnden att godta villkoren och alltså lämna tillstånd till den överlåtelse som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya köparen inte ställt upp motsvarande villkor om entreprenad som i hembudet, skall dock inte föreningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma bör gälla om det med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste an- ses sannolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstiftningen.

Ett skäl för hyresnämnden att inte ge tillstånd att överlåta fastigheten till en annan köpare än bostadsrättsföreningen kan också vara att fastighetsägaren

förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till lägenheter i huset som står tomma eller som han räknar med skall kunna friställas. En fastighetsägare bör givetvis ha rätt att förbehålla sig en lägenhet för eget boende. Det bör emeller- tid inte krävas att föreningen utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att disponera lägenheter för försäljning.

Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill jag nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett natur- ligt samband med fastighetsförvärvet, t.ex. köp av annan fast egendom eller av lös egendom som i stället kan säljas på annat sätt. _

Det kan avslutningsvis nämnas att ett på visst sätt villkorat förslag till köpeavtal över huvud taget inte kan anses som giltigt hembud i vissa fall. I rättsfallet RBD 1987:8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om hembud som innebär att det som förutsättning för erbjudandet om förvärv skall gälla att fastighetsägaren fick förvärva en angiven fastighet från tredje man '

Lagrådet har beträffande förslaget anfört följande.

Förslaget innebär bl.a. att paragrafen kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresgästerna får möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp villkor i ett hembud som är "oskäligt mot föreningen". Införandet av bestämmelsema om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt innebar ett avsteg från de allmänna reglerna om fastighetsöverlåtelse (jfr lag- rådets yttrande 25 mars 1982 intaget i prop. 1981/821169 s. 93 f). Den nu föreslagna ändringen av paragrafen medför en ytterligare inskränkning i för- foganderätten till en fastighet. Det framstår därför som tveksamt för lagrådet om en så allmänt hållen regel bör tas in i lagrummet. I den allmänna motive- ringen anges visserligen exempel på situationer där den nya regeln skall tillämpas. Föreningen skall således inte behöva godta villkor som ålägger för- eningen förpliktelser mot tredje man, ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekostnad av föreningen eller inte har något naturligt samband med fastig- hetsförvärvet. Ordalagen i paragrafen återspeglar emellertid inte en restriktivi- tet motsvarande den som kan utläsas genom den allmänna motiveringen. Av naturliga skäl är det inte möjligt att i lagtexten direkt ange i vilka fall en sådan regel skall tillämpas. Det är emellertid enligt lagrådets mening påkallat att den avsedda restriktiva tillämpningen kommer till ett klart utryck i lagtexten, vilket lämpligen kan ske genom att endast uppenbart oskäliga villkor skall kunna hindra en överlåtelse.

Huruvida den föreslagna oskälighetsregeln kan anses innebära en ytterligare inskränkning i fastighetsägarens förfoganderätt över sin fastighet kan enligt min mening ifrågasättas eftersom ändringen avser att hindra ett kringgående av de nu gällande reglerna. Med anledning av vad lagrådet anfört, har jag emellertid ingen erinran mot att lagtexten ges den utformning som lagrådet förordat.

Prop. 1990/91: 92

Hänvisningar till S3-4

  • Prop. 1990/91:92: Avsnitt 3.1, 8.3

4 Omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Mitt förslag: Sådana äldre bostadsföreningar som enligt övergångs- bestämmelsema till nuvarande bostadsrättslag får fortsätta att driva sin verksamhet skall kunna omregistreras till bostadsrättsföreningar. För att omregistrering skall få ske måste bostadsföreningens stadgar genom beslut av föreningen i den ordning som föreskrivs för stadgeändring anpassas till bestämmelserna i bostadsrättslagen. Begäran om om- registrering skall åtföljas av en förenklad ekonomisk plan.

Utredningens förslag överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Förslaget välkomnas av Hyresgästernas Riks- förbund. Kammarrätten i Sundsvall anser att man bör poängtera att en omregistrering enligt den nya lagen inte får medföra några skatterättsliga kon- sekvenser. Stockholms tingsrätt är tveksam till förslaget och anför att det redan i dag finns möjlighet till orrn'egistrering, om en anpassning av stadgarna görs till bestämmelserna i BRL. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyrker förslaget i princip. Enligt nämndens mening hade det emellertid funnits anledning att gå vidare och även göra det möjligt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och även handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till att bli bostadsrättsföreningar. Sveriges allmännyttiga bostads- företag (SABO) vill framhålla möjligheten till omregistrering för att bedriva verksamhet med s.k. kooperativ hyresrätt.

Skälen för mitt förslag: Av 2 & BRL följer att endast bostadsrätts- föreningar får upplåta nyttjanderätt mot ersättning utan begränsning till tiden. Enligt 79 & BRL råder vidare förbud för föreningar, aktiebolag och handels- bolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Någon ändring av dessa bestämmelser föreslås inte i den nya bostadsrättslagen. Bestämmelserna sammanställda med be- stämmelsen i 12 kap. 1 & jordabalken (hyreslagen) innebär att hyresrätt och bostadsrätt är de enda formema för nyttjanderättsupplåtelser av hus eller delar av hus.

Vissa äldre upplåtelseformer fortlever dock alltjämt. Av punkten 2 över- gångsbestämmelsema till BRL följer sålunda att föreningar och bolag bildade före år 1930 som upplåter nyttjanderätt på obegränsad tid (ofta kallad ständig besittningsrätt) får fonsätta med sin verksamhet. Av punkten 16 framgår att förbudet i 79 & BRL inte hindrar vissa äldre föreningar eller bolag att fortsätta med sin verksamhet, även om den innefattar upplåtelse av andelsrätt i för- ening med nyttjanderätt på begränsad tid. Sådana bostadsföreningar som om- fattas av punkt 2 brukar kallas besizmingsföreningar, medan de som omfattas av punkt 16 kallas hyresföreningar.

I sammanhanget bör också nämnas att det numera är möjligt för ekono- miska föreningar att efter tillstånd av regeringen bedriva försöksverksamhet med s.k. kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5). Vidare bör nämnas att det inte är ovanligt med innehav av ideella andelar i fast egendom i kombination med dispositionsrätt till en viss lägenhet

För en närmare redovisning av aktuella bestämmelser och bakgrunden till dem m.m. får jag hänvisa till utredningens betänkande (s. 205 f) samt be- tänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt.

Det är enligt min mening önskvärt att de äldre upplåtelseformema på sikt inordnas i de legala systemen för hyresrätt eller bostadsrätt. Som jag närmare tagit upp i avsnitt 5 är det också mycket som talar för att den särskilda upp- låtelseformen kooperativ hyresrätt etableras på bostadsmarknaden. Ett ställ- ningstagande till hur en mer allmän övergång till de nu nämnda upplåtelse- forrnema bör gå till kräver dock särskilda överväganden. Bl.a. bör de förslag som kan väntas från den av mig tillsatta kommittén för utvärdering av för- söksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5) avvaktas innan frågan närmare övervägs. Som ett led i en framtida avveckling av de äldre upplåtelseformema är det dock enligt min mening rimligt att en övergång till de ordinära upplåtelseformema underlättas. Jag seri denna del positivt på det förslag som utredningen har lagt fram och som innebär att äldre bostads- föreningar på ett relativt enkelt sätt kan omregistreras till bostadsrätts- föreningar.

När en bostadsförening skall ombildas till en bostadsrättsförening tilläm- pas i dag ofta ett likvidationsförfarande. De boende bildar en bostadsrätts- förening som förvärvar fastigheten. Förfarandet är ganska omständligt. Jag delar därför utredningens uppfattning att en bostadsförening som regel bör kunna ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgarna så att dessa stämmer överens med bostadsrättslagen. Möjligheten av att få en sådan omregistrering hos länsstyrelsen är dock inte helt säker. Detta gäller särskilt i fråga om hyresföreningarna (jfr prop. l930:65 s. 64 samt kammar- rättens i Sundsvall dom 1985-09-27, mål nr 2142—1984). Vidare frnns förut- sättningama för en ornregistering inte klart angivna i lag.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört och då det enligt min mening är väsenligt att förfarandet förenklas för en övergång till bosradsrätt i dessa fall, föreslår jag lika med utredningen en särskild lag om omregistrering av vissa bostadsförenin gar till bostadsrättsföreningar.

Lika med utredningen föreslår jag att den nya lagen skall omfatta sådana bostadsföreningar som avses i punkterna 2 och 16 övergångsbestämmelsema till BRL, dvs. både besitmingsföreningar och hyresföreningar. På lagrådets inråden bör dock i lagtext hänvisas till övergångsbestämmelsema i den nya lagen (punkt 4 och 7). Omregistrering skall ske hos länsstyrelsen och under förutsättning att föreningen har utformat stadgarna i överensstämmelse med bestämmelserna i den nya bostadsrättslagen och förutsättningama för regist— rering enligt denna lag är uppfyllda. Ytterligare skall gälla att styrelse och revisor har utsetts i överensstämmelse med bostadsrättslagen, att bostads-

Prop. 1990/91: 92

föreningens firma ändras samt att en förenklad ekonomisk plan har upprättats av styrelsen och registreras samtidigt med föreningen.

Vidare föreslår jag att lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) med vissa undantag skall tillämpas vid beslut om stadge- ändring. I likhet med utredningen föreslår jag att huvudregeln skall vara att samtliga röstberättigade i föreningen skall förena sig om stadgeändringen på en föreningsstämma. Beslut om stadgeändring skall dock — såsom gäller för stadgeändring i allmänhet även vara giltigt om det har fattats på två på varandra följande stämmor och beslutet på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. I så fall binds även de medlemmar som har motsatt sig en ombildning. Denna ordning skall gälla oberoende av om stadgarna innehåller villkor som går längre.

Jag föreslår också att den förenklade ekonomiska planen skall innehålla uppgift om bostadsföreningens behållna tillgångar. På lagrådets inrådan skall med utgångspunkt i beräkningen insatsen fördelas på de kommande bostads— rätterna efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje med— lem, om inte föreningsstämman beslutar om någon annan fördelningsgrund.

När ett beslut om omregistrering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit upplåtna med sådan rätt som anges i punk— tema 4 eller 7 övergångsbestämmelsema till BRL i stället anses upplåtna med bostadsrätt I samband därmed skall det bl.a. åligga föreningen att utfärda särskilda bevis till bostadsrättshavarna om bostadsrätterna.

Någon ny lagfartsansökan skall inte behöva ges in till inskrivnings— myndigheten, men registreringsmyndigheten skall för anteckning i fastighets— boken underrätta inskrivningsmyndigheten om omregistreringen och namn- ändringen när beslutet om omregistrering har vunnit laga kraft. Eftersom ingen avyttring eller därmed jämförbar överlåtelse har skett innebär förfaran- det inte heller några skattekonsekvenser för föreningen eller dess medlemmar.

Utredningen har föreslagit att den särskilda lagen för omregistrering bör tidsbegränsas. För egen del anser jag inte att det frnns några bärande skäl för en sådan begränsning. Några remissinstanser har ifrågasatt om det inte behövs några särskilda stirnulanser eller andra åtgärder för att främja en över- gång till bostadsrätt. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ifrågasatt om det inte finns anledning att gå vidare och även göra det möj- ligt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till bostadsrättsföreningar. Som jag tidigare sagt bör en in- riktning vara att även dessa rättsobjekt bör ombildas. Någon omregistrering på samma enkla sätt som beträffande bostadsföreningar, anser jag dock inte vara möjlig. Jag är därför inte beredd att nu föreslå några åtgärder utöver dem som utredningen har föreslagit.

Jag vill avslutningsvis nämna att vissa förändringar i författningarna om statligt bostadslån aktualiseras genom förslaget till omregistreringslag. Det ankommer på regeringen att pröva denna fråga.

Lagrådet har föreslagit vissa ändringar av i huvudsak redaktionell natur och i förtydligande syfte. Jag kommer att redovisa dessa under paragraferna i specialmotiverin gen.

5 Kooperativ förvaltning av hyreshus

Mitt förslag: Giltighetstiden för lagen (1986:1242) om försöks— verksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

Skälen för mitt förslag: Gällande lagstiftning bygger på förutsätt- ningen att bostadsrätten skall vara den enda formen för upplåtelse av bostads- lägenheter vid sidan av hyresrätten. Enligt 79 & BRL råder det därför ett principiellt förbud för juridiska personer att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet (jfr även punkterna 2 och 16 i övergångsbestärtunelsema till BRL).

Sedan den 1 januari 1987 pågår dock en försöksverksamhet med s.k. ko- operativ hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvaltningsform inom hyres- rättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om för- söksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87:37, BoU6, rskr. 78). Lagen ger regeringen möjli ghet att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva sådan verksamhet. I samband med tillståndet kan regeringen också meddela dispens från vissa hyresrättsliga bestämmelser.

Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till ut- gången av år 1991. En förening som fått tillstånd av regeringen får fortsätta med sin verksamhet även när lagen har upphört.

Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsrätt i en ekonomisk för- eningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening upp- låter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten upplåts enligt särskilda avtal och separat från andelsrätten i föreningen. Vid avflyttning återfår hyresgästen sin insats, men får inte ta ut någon ersättning för nyttjanderätten.

I praktiken förekommer det att den ekonomiska föreningen antingen äger fastigheten eller hyr lägenheterna i den för vidareupplåtelse till de boende. Den förstnämnda modellen tillämpas bl.a. av de föreningar som Riksbyggen tagit initiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) tilläm- pas den andra modellen. Den verksamhet med kooperativ hyresrätt som Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) sedan lång tid bedriver om- fattas inte av försöksverksamheten. SKst verksamhet bedrivs med stöd av punkten 16 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1971:479). Föreningen äger ett stort antal fastigheter som upplåts med hyresrätt till med- lemmarna enligt särskilda turordningsregler.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten. Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt verk- samheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts i gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall gälla för verksamheten m.m. Regeringen får vidare meddela tillstånd endast om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse. Kommunerna skall

enligt lagen också fortlöpande följa försöksverksamheten och bistå förening- arna med råd och upplysningar.

När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt trädde i kraft förutsattes det att en utvärdering av verksamheten skulle ske senare, bl.a. vad gäller de ekonomiska villkoren för de boende och boinflytande i praktiken (prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde också innefatta ställ- ningstaganden till hur en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bör utformas. I det sammanhanget borde övervägas vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler, hur den föreningsrättsliga regle- ringen bör se ut samt huruvida en permanent lagstiftning bör inriktas på vissa boendeformer.

Jag har nyligen tillkallat en kommitté för att göra den utvärdering av för- söksverksamheten med kooperativ hyresrätt som förutsattes vid lagens till- komst (dir. 199054). Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén gör skall kommittén lämna de förslag till lagstiftning som krävs för en per- manentning av en ny upplåtelseform.

I direktiven till kommittén har jag förutskickat att jag avser att föreslå att försöksverksamheten förlängs med två år, dvs. till utgången av år 1993. Anledningen till detta är främst att flertalet av de projekt till vilka regeringen lämnat tillstånd avser nyproduktion där verksamheten ännu inte påbörjats eller där den kommit i gång först under senare tid. Jag har därför bedömt att en permanentning av den nya upplåtelseformen inte kan ske så tidigt som vid ut- gången av den nuvarande lagens giltighet år 1991. Enligt den tidsplan som gäller för kommittén skall arbetet dock vara avslutat i sådan tid att de förslag som föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god tid före försökperiodens utgång. Kommittén skall därför avlämna sitt be- tänkande senast under december månad år 1991.

Det är enligt min mening mycket som talar för att den kooperativa hyres- rätten i någon förrn bör etableras på den svenska bostadsmarknaden. Det finns härigenom förutsättningar att ge de boende ett mycket stort mått av självbestämmande inom hyresrättens ram samtidigt som möjligheterna till förmögenhetsvinster med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan ställning tas till hur en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas anser jag emellertid att en allsidig belysning bör ske av de olika frågor som aktualiseras genom försöksverksamheten.

Det ankommer på den nämnda kommittén att göra denna allsidiga be- lysning, så att en permanent lagstiftning skall kunna träda ikraft så snart detta är möjligt.

Jag föreslår mot bakgrund av det anförda alltså att giltighetstiden för lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

I en särskild skrivelse till departementet har Riksbyggen angett några problemområden beträffande den kooperativa hyresrätten. Det är en uppgift för den nämnda kommittén att ta upp de frågor som slcrivelsen väcker, t.ex. möjligheten att indexreglera insatserna i föreningen. I ett avseende finner jag det dock redan nu angeläget med ett tillägg till nuvarande lagstiftning. Det

gäller förutsättningama för registrering hos länsstyrelsen av en ekonomisk förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Som jag nyss sagt fordras det att kommunen tillstyrker föreningens verk- samhet och att regeringen lämnar sitt tillstånd till denna. Först efter beslutet om tillstånd förutsätts föreningen kunna registreras hos länsstyrelsen (se prop. s. 73 under l 5). Som Riksbyggen påpekat i sin skrivelse krävs det vid nyproduktion utöver dessa myndighetsåtgärder i praktiken också att läns- bostadsnämnden fattar preliminära beslut om statligt bostadslån för att verk- samheten skall kunna påbörjas. Man har dock ansett att ett sådant preliminärt lånebeslut inte kan fattas förrän föreningen har registrerats.

Som Riksbyggen anfört innebär det sagda att beslutsomgången innan för- eningens verksamhet kan komma igång blir tämligen tidsödande.

Mot den nu angivna bakgrunden och då jag inte är beredd att göra något avkall på kraven på kommunens tillstyrkan och regeringens tillstånd innan verksamheten får påbörjas föreslog jag i lagrådsremissen att det i lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt togs upp en bestämmelse om att regeringens tillstånd och kommunens tillstyrkan inte skall utgöra för- utsättning för registrering av en ekonomisk förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Lagrådet har emellertid inte kunnat tillstyrka att "registrering föreskrivs ske på ett stadium när det inte är avgjort om föreningen kan komma till stånd". Lagrådet har i stället förordat att låne- bestämmelsema ändras så att ett preliminärt lånebeslut kan meddelas för en förening som inte är registrerad.

Det kan givetvis utgöra en fördel om lånebestärnmelsema ändras i det av lagrådet förordade hänseendet. Enligt min mening är detta dock inte till- räckligt för att förkorta beslutsomgången innan föreningens verksamhet kan komma igång. Jag vill utöver vad jag anförde i lagrådsremissen också fram- hålla att det är av stort värde för regeringens prövning om förutsättningama för föreningens verksamhet är så klara som möjligt innan tillstånd lämnas. Om föreningen får registreras innan tillstånd lämnas, bedömer jag sålunda att bättre underlag för regeringsprövningen kommer att finnas än som många gånger nu är fallet. Detta gäller framför allt de ekonomiska förutsättningama för verksamheten, men också att stadgarna har en sådan utformning att de har kunnat godkännas för registrering av föreningen.

Vidare vill jag framhålla att regeringens tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt utgör en dispens från förbudet att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja bostads- lägenhet (jfr 1 kap. 8 & mitt förslag till ny bostadsrättslag och l 5 lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt). Tillståndet tar alltså inte direkt sikte på föreningsbildningen som sådan eller på den förberedande verksamhet som måste till innan lägenheter kan upplåtas. Som jag framhöll i lagråds- remissen får en förening även med mitt förslag inte påbörja sin verksamhet med att upplåta lägenheter utan regeringens tillstånd och i strid med det nämnda förbudet.

Jag står alltså fast vid förslaget i lagrådsremissen. Förslaget bör dock inte hindra en förening att avvakta med registreringen till dess regeringens till- stånd har erhållits när detta bedöms som' lämpligare.

6 Ikraftträdande m.m.

Jag föreslår att den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 juli 1991. Lagstiftningen rör en stor grupp enskilda i egenskap av boende eller leda- möteri föreningarnas styrelser. Även domstolar och andra myndigheter be- rörs av regleringen. Det är mot denna bakgrund angeläget att en tillfreds- ställande information om de nya bestämmelsema når uti god tid före ikraft- trädandet. Jag utgår från att i första hand de bostadskooperativa riksorganisationema kommer att sköta denna uppgift.

I fråga om de bestämmelser som bör gälla övergångsvis hänvisar jag till vad jag redovisat i tidigare avsnitt.

Kostnadskonsekvenser

' Utredningen konstaterar att förslagen berör främst länsstyrelserna, hyres- nämndema och de allmänna domstolarna. Sammantaget gör utredningen den bedömningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter i viss utsträckning ökar, dock endast marginellt, och att förslagen därför kan genomföras med oförändrade resurser.

Hovrätten för Västra Sverige anseri likhet med utredningen att förslaget innebär en viss ökning av arbetsbelastningen på de allmänna domstolarna och fastighetsdomstolama. Med hänsyn till domstolarnas ansträngda arbets- situation bör enligt hovrätten lagstiftningen inte genomföras utan resurs- tillskott. Stockholms tingsrätt däremot bedömer att domstolarnas arbets- belastning inte kommer att påverkas något märkbart eller föranleda några kostnader. Domstolsverket har inte gjort några beräkningar i vilken om- fattning arbetsbelastningen kommer att öka inom de berörda myndigheterna, men anser det tveksamt om ökningen endast blir marginell. Enligt domstols- verket gäller detta särskilt för hyresnämndema som redan i dag är hårt belas- tade. Såväl hyresnämnden i Göteborg som i Malmö är av den uppfattningen att nämndernas resurser måste förstärkas. Även länsstyrelsen i Stockholms län liksom den i Malmöhus län anser att ytterligare resurser behövs om för- slaget skall antas.

Jag skall nedan redovisa de bestämmelser som innebär vissa förändringar för myndigheterna och föreningarna i förhållande till den nu gällande bostads- rättslagen och mitt förslag om en ny lag för omregistrering av vissa bostads- föreningar till bostadsrättsföreningar.

Bostadsrättslagen

Den föreslagna lagstiftningen om ekonomisk plan som innebär att föreningen under vissa förutsättningar kan upplåta enstaka lägenheter med bostadsrätt utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registreras torde innebära att såväl bostadsrättsföreningamas som länsstyrelsernas arbete underlättas (jfr lagrådsremissens förslag till komplettering av ekonomisk plan). Med all sannolikhet kommer förslaget att medföra att färre nya planer kommer att registreras på grund av nyupplåtelser.

Förslagen i avsnitten 2.4.3, 2.4.4 och 2.6.6 innebär att såväl med- lemskapsfrågan som möjligheten att få lägenheten upplåten med bostadsrätt kan prövas av hyresnämnd. Detta innebär att hyresnämndema tilldelas i viss mån nya ärendetyper. Det bör dock påpekas att frågor om medlemskap redan nu kan bli föremål för hyresnämnds prövning och är alltså en känd ärendetyp. I likhet med utredningen bedömer jag att de nu föreslagna ändringarna endast kommer att medföra att antalet ärenden kommer att bli begränsat.

Förslaget om ett system med förhandsavtal (avsnitt 2.6) innebär att läns- styrelserna tillförs nya arbetsuppgifter, nämligen att ta emot säkerhet för läm- nade förskott. Redan idag har länsstyrelsema likartade arbetsuppgifter. vilket torde innebära endast en marginell belastning hos länsstyrelserna. Jag anser inte heller att förslagen i avsnitt 2.3 om den geografiska spridningen av för- eningens hus såvitt gäller länsstyrelserna kommer att medföra något mer be- aktansvärt merarbete.

Mitt förslag att hyresnämnden skall pröva tvister om andrahands- upplåtelser av såväl bostadslägenheter som lokaler torde inte innebära någon beaktansvärd ökning av hyresnämndemas arbetsuppgifter. Frågan om till- stånd vid andrahandsupplåtelser är också den en för hyresnämndema redan känd ärendegrupp (jfr 12 kap. jordabalken).

Mitt förslag om nya regler för föreningarnas möjlighet att besluta om om- byggnad mot en berörd bostadsrättshavares vilja (avsnitt 2.7) innebär att en ny ärendegrupp kommer att läggas på hyresnämndema. Även frågan om tvist om ersättningens storlek innebär att fastighetsdomstolama tillförs en ny mål- grupp. Denna målgrupp har likheter med expropriationsmål vilket är en för fastighetsdomstolama redan känd ärendegrupp. I likhet med utredningen bedömer jag dock att antalet tvister hos de enskilda nämndema och dom- stolarna endast blir begränsat

I avsnitt 2.6.3 har jag föreslagit kriminalisering av sådana förfaranden som innebär att någon uppbär förskott i strid mot lagens bestämmelser. Det merarbete som detta förslag kan medföra för polis och åklagarmyndigheter samt de allmänna domstolama anser jag försumbar i relation till verksamheten i övrigt hos dessa myndigheter.

Omregistreringslagen

Såsom utredningen anfört kan lagförslaget vid första påseende sägas medföra ökade arbetsuppgifter främst för länsstyrelserna vilka kommer att ombesörja

omregistrering från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Även in- skrivningsmyndigheten kommer att beröras eftersom namnändringen skall antecknas i fastighetsboken. Eftersom det redan i dag är möjligt att få till stånd en omregistrering medför lagförslaget dock enligt min mening inte någon större arbetsbelastning för de berörda myndigheterna. Lagförslaget måste anses på sikt underlätta såväl 'de gamla föreningarnas fortsatta verk- samhet och kontakter med bl.a. offentliga myndigheter som myndigheternas eget arbete. Under en övergångsperiod kan dock inledningsvis förutses en ökad arbetsbelastning frarrrför allt hos länsstyrelserna. Enligt min mening bör länsstyrelserna själva kunna möta den temporära ökningen inom ramen för tillgängliga resurser.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis vill jag säga att jag är medveten om att vissa av de myn— digheter som berörs av förslagen i dag är hårt belastade av arbetsuppgifter. Även marginella förändringar kan då få effekter. Trots detta anser jag vid en sammanvägning att förslagen bör kunna i huvudsak genomföras inom ramen för de resurser som tilldelas dem vid den sedvanliga anslagsprövningen.

7 Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har det inom bostadsdepartementet upprättats för- slag till

1. bostadsrättslag

2. lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts- föreningar

3. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

4. lag om ändring i jordabalken. 5. lag om ändring i äktenskapsbalken, 6. lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt,

7. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- härunder,

8. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531), 9. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol, 10. lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m..

11. lag om ändring i hyresförhandlingslagen ( 1978: 304),

12. lag om ändring i lagen (1982: 617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.,

13. lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med ko- operativ hyresrätt,

14. lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem,

15. lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor, 16. lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostads- anvisningsrätt.

Förslagen under 4-5, 7, 9 och 14-15 har upprättats efter samråd med chefen för justitiedepartementet och förslaget under 6 efter samråd med chefen för frnansdepartementet samt förslaget under 12 efter samråd med chefen för industridepartementet.

8 Specialmotivering

8.1. Förslaget till ny bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller förutom vissa särskilda be- stämmelser två huvuddelar, nämligen en del med bestämmelser om nyttjande- rätt m.m. (1—41 55) och en del med föreningsrättsliga regler (43—68 55). Denna indelning har behållits i den nya lagen. Detta innebär bl.a. att bestäm- melsema om nyttjanderätt mm. tas upp före de föreningsrättsliga bestämmel- sema. Lagen har dock i enlighet med utredningsförslaget delats upp i kapitel med egen paragrafnumrering inom varje kapitel. Vidare har vissa under- rubriker förts in i kapitlen.

Till de inledande bestämmelserna i 1 kap. har från den tidigare förenings- rättsliga delen överförts vissa grundläggande regler om bildande av bostads- rättsföreningar. Bestämmelserna om medlemskap, som är av central be- tydelse, har brutits ut till ett eget kapitel (2 kap.). Detsamma gäller bestäm- melserna i 3 kap. om ekonomisk plan som brutits ut från bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt. Kapitlet om förhandsavtal (5 kap.) innehåller ute- slutande nya bestämmelser. Bestämmelserna om förfarandet vid offentlig auktion har också flyttats till ett särskilt kapitel (8 kap.). Även i övrigt har en del omdisponeringar genomförts, i förhållande till den nuvarande BRL. Förslaget följer dock i stort utredningens förslag.

Kapitlet har följande indelning.

1 kap. Inledande bestämmelser 2 kap. Föreningens medlemmar m.m. 3 kap. Ekonomisk plan 4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt 5 kap. Förhandsavtal 6 kap. Övergång av bostadsrätt 7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter 8 kap. Offentlig auktion 9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m. 10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m. 11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

1 kap. Inledande bestämmelser

I detta kapitel redovisas främst vissa grundläggande bestämmelser om bostadsrättsföreningar och upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt. Kapitlet tar även upp vissa inledande bestämmelser om föreningens lägenheter och om förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall m.m. Någon inledande be- stämmelse om lagens kapitelindelning, vilket utredningen föreslagit, har dock inte tagits med.

lagrådet har föreslagit att en viss omdisposition och utbyggnad av kapitlet av i huvudsak redaktionell natur bör ske i förhållande till förslaget i remiss- protokollet. Jag kan i vissa delar ansluta mig till vad lagrådet föreslagit. Det innebär till en början att de bestämmelser som i remissprotokollet tagits upp under 1—7 55 lämpligen kan sammanföras under rubriken "Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt". Att upprättande och registrering av en ekonomisk plan är en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt bör också framgå av 1 kap. liksom hur minsta antalet lägenheter skall beräknas (jfr 3 kap. 1 5 i remissprotokollet). En annan grundregel som enligt lagrådet behövs i detta kapitel för att det väsentliga i systemet skall framgå är den i 6 kap. 1 5 första stycket i det remitterade förslaget. Den bestämmelsen reglerar sambandet mellan medlemskap och överlåtelse av bostadsrätt från en bostads- rättshavare till en annan och bör enligt lagrådet samordnas med bestämmelsen om sambandet mellan medlemskap och upplåtelse. Jag ansluter mig till lag- rådets förslag även i denna del. Jag kan också instämma i vad lagrådet har an- fört om innebörden av termema upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, vil— ket helt överensstämmer med gällande rätt (se närmare om innebörden i lag— rådets yttrande).

I några hänseenden är jag inte ense med lagrådet. Såsom jag närmare ut— vecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) kan jag inte godta den vidare syftning som lagrådet har velat tillägga begreppet lägenhet. Jag är inte heller beredd att godta alla de språkliga ändringarna som lagrådet har före- slagit bl.a. i 1—3 55 remissprotokollet eller lagrådets förslag till omdispone— ringar. Jag anser sålunda inte att en ändring i förhållande till förslaget i remissprotokollet i nu aktuella hänseenden ger några egentliga fördelar.

Gnurdregler om bostadrråmföreni ngar och bostadsrätt

l 5 En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrätts— förening skall vara registrerad.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrätts- föreningari den utsträckning som anges i 9—10 kap.

(Jfr 1 kap. 2 & i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller i sak inget nytt i förhållande till BRL. Paragrafens första stycke motsvaras, med viss justering, av 40 & BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135-137). I förhållande till det till lagrådet remitterade för-

slaget framgår det bl.a. tydligare att en bostadsrättsförening måste vara regist- rerad (jfr lagrådets yttrande samt 9 kap. 2 och 3 55 samt 1 kap. 2 5 lagen om ekonomiska föreningar). Enligt 1 kap. l 5 lagen (1987: 667) om ekono- miska föreningar har en ekonomisk förening till ändamål att främja medlem- marnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken med- lemmarna deltar på i lagen närmare beskrivet sätt. En bostadsrättsförening har särskilt till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt. Objekten för upplåtelsema är normalt delar av ett hus, men det är inget som hindrar att en upplåtelse avser exempelvis ett radhus eller ett kedjehus eller mark i anslutning därtill, se 4 5. De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt tas upp i 3 och 4 55.

Hänvisningen i andra stycket finns inte i BRL, men innebär i sak inget nytt. Bostadsrättslagen innehåller i princip en uttömmande reglering av bostadsrättsföreningamas förhållanden. I de delar reglerna överensstämmer med vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisar dock lagen direkt till motsvarande bestämmelser i lagen om ekonomiska för- eningar. Sådana hänvisningar finns i 9 och 10 kap.

Det har inte ansetts nödvändigt att, som juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har föreslagit, i lagen ta in en bestämmelse om lagens tvingande karaktär i de delar inte annat anges. Lagrådet har föreslagit att para- grafens andra stycke bör flyttas till en ny paragraf i slutet av detta kapitel och att 2 5 i remissprotokollet flyttas till 1 5. Jag anser att den upplysning som andra stycket ger uttryck för bör finnas med på ett så tidigt stadium som möj- ligt vid en presentation av de regler som kan bli aktuella för en bostadsrätts- förening. 2 5 i remissprotokollet bör kvarstå som en självständig paragraf.

2 5 För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut- sett styrelse och minst en revisor.

(Jfr ] kap. 3 5 i utredningens förslag)

Paragrafen, som har sin motsvarighet i 43 & BRL, innehålleri sak inget nytt (jfr prop. 1971:12 s. 138139). Den gamla lagens krav på att föreningen skall ha utsett "revisorer" har dock anpassats till kravet i föreningslagen om "minst en revisor", jfr 8 kap. 1 5 första stycket lagen om ekonomiska föreningar. Att beStämmelsema i samma lag om revisorer även i övrigt gäller i tillämpliga delar följer av 9 kap. 26 5. Frågan om antalet medlemmar har diskuterats i avsnitt 2.2. Liksom tidigare skall lägsta antalet fortfarande vara fem (jfr 9 kap. 29 5). Bestämmelser om minsta antalet lägenheter i föreningens hus finns i 5 5.

3 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.

När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne- havare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen.

(Jfr 1 kap. 5 5 i utredningens förslag)

Paragrafens första stycke, som motsvaras av 2 5 första stycket andra och tredje meningarna BRL, innehåller i sak inget nytt (jfr prop. 1971:12 s. 95— 96). Paragrafens andra stycke motsvaras av 10 5 första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106108). Andra stycket har tagits upp bland de grund- läggande bestärnmelsema om bostadsrätt på förslag av lagrådet. I lagrådets förslag har bestämmelsen dock influtit i en paragraf med annorlunda ut- forrnning.

4 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er- sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan nyttjanderätt

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som liggeri anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.

(Jfr 1 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller den nyheten att också mark under vissa förutsättningar får upplåtas med bostadsrätt. I övrigt överensstämmer paragrafen med l & första stycket och 2 5 första meningen BRL (jfr prop. 1971:12 s. 95).

Den nya bestämmelsen i andra stycket andra meningen har behandlats i av- snitt 2.8 och tar sikte på Småhus och s.k. markbostäder. Att marken skall ligga i anslutning till ett hus innebär att markupplåtelsen inte får avse ett om- råde som ligger en bit ifrån huset. Bestämmelsen är därför snävare än mot- svarande bestämmelsen för hyresförhållanden i 12 kap. 1 & andra stycket jordabalken. Mark, som upplåts tillsammans med ett hus eller del av ett hus, kommer att utgöra en del av lägenheten vilket bl.a. får till följd att vanvård kan leda till förverkande av nyttjanderätten till allt som omfattas av upplåtel- sen. Jämfört med utredningsförslaget har det förtydligandet gjorts att marken skall användas som komplement till det övriga nyttjandet, dvs. för en bostadslägenhet som en del i boendet.

5 5 Om upprättande och registrering av ekonomisk plan som förutsättning för upplåtelse frnns bestämmelser i 3 kap.

För registrering av ekonomisk plan fordras att deti föreningens hus kom- mer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter som avses bli upplåtna med bostadsrätt räk- nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv- ständigt användas som bosrad eller lokal. Garage. lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registrering också att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna.

(Jfr 1 kap. 4 5 i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. I första stycket har, på förslag av lagrådet, tagits in en upplysning om att bestämmelser om ekonomisk plan finns i 3 kap., men lagrådets förslag har tagits upp i en paragraf med annorlunda utformning.

Bestämmelserna i andra stycket har behandlats i avsnitt 2.2. Av bestäm- melserna framgår att — när planen registreras — skall det finnas minst fem lägenheter i föreningens hus, vilka är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Som lägenhet räknas endast en avskild enhet som är inrättad att användas var- aktigt och självständigt som bostad eller lokal. Som lägenhet bör vid be— räkningen endast betraktas en sådan del av huset som med utgångspunkt från hur huset är byggt naturligen utgör en brukningsenhet. Ett avskärmat rum i en sådan brukningsenhet kan således inte utgöra en lägenhet. Inte heller kan hit hänföras obetydliga biutrymmen som elskåp och liknande. Vid beräkningen skall även bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förrådsutrymmen.

Som framgår av 3 kap. 2 & skall intygsgivama uttala sig om huruvida de anser att förutsättningama enligt 1 kap. 5 5 för registrering kan anses upp- fyllda. Ytterst ankommer det dock på länsstyrelsen att ta ställning i denna fråga.

Av 9 kap. 31 & första stycket följer genom hänvisningen till 15 kap. lagen (l987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en registrering får överklagas till kammarrätten.

Lagrådet har som jag redovisat i avsnitt 2.2 ansett att lägenhetsbegreppet skulle få en vidare syftning. Av de skäl som jag där angett har jag inte funnit skäl att godta lagrådets förslag i denna del.

Bestämmelserna i tredje stycket har behandlats i avsnitt 2.3. De syftar framför allt till att motverka föreningsbildningar där husen inte har något naturligt geografiskt samband, t.ex. genom att de ligger i olika stadsdelar eller skiljs markant åt genom andra hus eller anläggningar. Att husen skall vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna, skall inte uppfattas så att husen nödvänding måste ligga alldeles bredvid varandra. Hänsyn måste givetvis tas till markens be- lägenhet och möjligheterna att bebygga marken. Som huvudregel bör dock gälla att husen skall ligga i omedelbar anslutning till varandra. Avsteg bör kunna ske t.ex. om det har placerats områden för allmänt ändamål mellan husen. Avsikten är ytterst att både den praktiska förvaltningen av husen och det gemensamma ansvaret i övrigt för föreningens verksamhet skall kunna fortlöpa på ett ändamålsenligt sätt.

En bedömning av om förutsättningama för registrering är uppfyllda skall göras av intygsgivama men den slutliga prövningen görs av länsstyrelsen. Detta framgår av 3 kap. 1 och 2 55.

Särskilda övergångsbestämmelser har meddelats till de nya bestämmel- serna om minsta antal lägenheter och om husens geografiska spridning, se punkterna 5 och 6.

6 & Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet.

(Jfr 1 kap. 7 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med en viss redaktionell ändring av 2 & sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 95-96). Begreppet lokal i andra meningen har, utan att någon förändring i sak är avsedd, förts in i stället för "annan lägenhet än bostadslägenhet". Uttrycket har samma innebörd som i 12 kap. 1 5 tredje stycket jordabalken.

7 & Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i denna lag och i lagen (l982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

(Jfr ] kap. 8 5 i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

Det har ansetts lämpligt att i lagen lämna en upplysning om att det finns bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt inte bara i denna lag utan också i ombildningslagen. I bostadsrättslagen finns sådana bestämmelser som har samband med ombildning i 2 kap.. 8, 10, 12 och 13 55, 4 kap. 6 5, 5 kap. 7 och 8 åå, 7 kap. 14 å andra stycket och 9 kap. 19-22 åå samt 11 kap. 3 &.

Förbud mot vissa upplåtelser

8 5 En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestämmelsema i första stycket.

(Jfr ] kap. 9 & i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer överens i sak med 79 å BRL.

Orden förening, aktiebolag och handelsbolag bytts ut mot den samlande beteckningen juridisk person. Någon ändring i sak är det inte fråga om. Även i övrigt har vissa språkliga justeringar gjorts. Beträffande förarbetena till

79 5 första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969:4 s. 90 f och prop. 1971:12 s. 67 och 92 f (jfr även SOU 1981:74 s. 144 f och där gjorda hänvisningar).

Enligt den lag om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt som anges i tredje stycket får regeringen dispensera från bestämmelserna i denna para— graf. Den särskilda lagen om försöksverksamhet, som gäller till utgången av år 1991, föreslås nu få fortsatt giltighet till utgången av år 1993, se avsnitt 5.

Att särskilda bestämmelser gäller för vissa äldre associationsformer följer av punkterna 4 och 7 i övergångsbestämmelsema.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

I detta kapitel har samtliga regler samlats som rör rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening. Kapitelrubriken är densamma som valts för 3 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar.

Flera sakliga nyheter föreslås i förhållande till nuvarande BRL. Förslagen har behandlats huvudsakligen i avsnitt 2.4. Nyheterna avser bl.a. otillåtna stadgevillkor för medlemskap (2 5 första stycket ), juridiska personers rätt till medlemskap (4 5) och rätt till medlemskap för den som tecknat ett förhands— avtal eller anvisats bostadsrätt av kommunen (9 5).

De nuvarande reglerna i 11 & BRL om rätt till medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång har delats upp på flera paragrafer (3 5 första stycket samt 5 -7 åå). Reglerna i nuvarande 51 a & BRL om hyresgästers rätt till medlemskap i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, som har kompletterats med nya regler, återfinns nu i detta kapitel (8 5).

1 kapitlet har i huvudsak inte tagits med några bestämmelser om de rätts- verkningar som följer av att någon efter övergång till bostadsrätt beviljas eller inte beviljas inträde i en bostadsrättsförening. Dessa regler, som bl.a. avser rätten att utöva bostadsrätten, medlemmarnas ansvar för förpliktelsema mot bostadsrättsföreningen och ogiltighet när medlemskap inte beviljas, tas upp i 6 kap.

Lagrådet har lagt fram ett förslag till en omarbetning av 3, 4 och 8 && i det remitterade förslaget och till en ny 9 &. Lagrådets förslag innehåller en viss saklig ändring när det gäller förhandsavtal, men avser i övrigt inte innehålla några ändringar i sak. Med anledning av omarbetningen föreslår lagrådet också nya rubriker. Jag har tagit till mig vad lagrådet anfört om att såväl dis- positionen som uttryckssätten i de olika paragraferna i det remitterade för- slaget inte ger en klar bild av hur bestämmelserna förhåller sig till varandra och att det inte säkert kan utläsas vad som i alla avseenden skall gälla i de än- givna fallen eller vilken rätt som avses föreligga i fall som inte berörs av lag- texten. Med anledning härav och i övrigt till de påpekanden som lagrådet gjort om skillnaden mellan termerna upplåtelse och överlåtelse och om innebörden av det remitterade förslaget när det gäller rätten till inträde i föreningen i dessa båda fall, kan jag i stort ansluta mig till lagrådets förslag.

Som jag tidigare redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.6) delar jag dock inte helt lagrådets uppfattning i fråga om rätten till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Jag anser sålunda att denna rätt bör kunna göras gällande först när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttning.

Lagrådet har utöver det sagda också föreslagit att regeln i 11 kap. 1 5 remissprotokollet om rätt till överprövning av frågan om medlemskap bör flyttas till 2 kap. Bestämmelsen kan härigenom ges en förenklad utformning redaktionellt och föreslås också få en egen rubrik. Jag delar lagrådets syn- punkter att bestämmelsen hör närmare samman med bestämmelsema i 2 kap. och föreslår därför att den skall överflyttas och även förses med rubrik. Vidare delar jag lagrådets mening att bestämmelsen i 4 5 andra stycket remissprotokollet om att juridisk person som är medlem i föreningen skall ha föreningens samtycke vid förvärv av bostadsrätt flyttas till 6 kap. som hand- lar om övergång av bostadsrätt. Detsamma gäller även sista meningen i 4 & tredje stycket i lagrådsremissens förslag om att samtycke till förvärv inte be- hövs när en kommun eller landstingskommun är förvärvare.

Som en följd av den omdisponering i förhållande till det remitterade för- slaget som lagrådets yttrande föranleder, föreslår jag att kapitlet delas upp under fem rubriker. Med vissa järnkningar i förhållande till lagrådets förslag, bör dessa anges som "Allmänna bestämmelser om medlemskap". "Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt", "Rätt till medlemskap vid upp- låtelse av bostadsrätt", "Rätt till överprövning av frågan om inträde" samt "Utträde ur föreningen m.m.".

Allmänna bestämmelser om medlemskap

1 5 Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för- eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel.

I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade narnnunderskrift.

(Jfr 8 kap. 9 & i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med vissa justeringar, av 51 & BRL.

Det är enligt första stycket nu liksom tidigare styrelsen som avgör frågan om att anta någon som medlem i föreningen. I förhållande till 51 & BRL har det tillägget gjorts att prövningen skall ske med iakttagande av de villkor som anges i föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel. Till den del sådana villkor eller lagbestämmelser saknas, har styrelsen sålunda fri pröv- ningsrätt. Denna ordning innebär ingen avvikelse från de principer på vilka nuvarande bestämmelser i BRL vilar.

Bestämmelserna i andra stycket motsvarar i sak 51 å andra stycket BRL. Bestämmelserna har dock anpassats till utformningen av 3 kap. 1 & andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

2 & Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostads- rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan återköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 g.

(Jfr 8 kap. 11 5 i utredningens förslag)

Paragrafen är delvis ny. Frågorna har behandlats i avsnitt 2.4.1.

I första stycket anges att vissa stadgevillkor för medlemskap skall vara utan verkan. Det betyder att man skall bortse från villkoret vid prövningen av en ansökan om medlemskap. Med stöd av bestämmelserna i paragrafen kan en enskild medlem också föra talan vid domstol om att ett visst villkor skall förklaras sakna verkan.

Bestämmelserna gäller även föreningar som vid den nya lagens ikraft- trädande i sina stadgar har något av de angivna villkoren.

Beträffande första stycket punkt 1 torde det finnas flera äldre föreningar som tillämpar stadgevillkor om att en medlem måste vara svensk medborgare. Ett sådant villkor blir nu utan verkan. Även villkor om annat medborgarskap blir utan verkan. Detsamma gäller villkor om att medlemmar skall ha viss in- komst eller förmögenhet. Det sistnämnda villkoret utesluter dock inte att en förening i ett enskilt fall kan vägra någon medlemskap, om denne kan be- dömas sakna förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för- eningen (se närmare avsnitt 2.4.1).

Punkt 2 motsvaras av 11 a & BRL (se prop. 1981/82:169, s. 55 f. och 86). Förbudet i bestämmelsen åsyftar vissa hembudsliknande villkor. Genom hänvisning i sista stycket till 6 kap. 9 & undantas dock vissa villkor om åter- köps- eller lösningsrätt; se kommentaren till den paragrafen.

Bestämmelserna i punkt 3 är ny. Avsikten är att fånga upp sådana stadgevillkor för medlemskap som inte kan hänföras till punkt 1 eller 2, men som ändå är oskäliga — antingen med hänsyn till sitt innehåll eller med hänsyn till omständighetema i det enskilda fallet.

Utgångspunkten vid bedömningen av vilka villkor som kan vara oskäliga, bör främst vara den öppenhet som skall prägla bostadsrättsföreningar samt principen om lika behandling av medlemmarna. Inom denna ram bör en bostadsrättsförening ha frihet att ställa upp de villkor för medlemskap som är sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål.

Som framgår av avsnitt 2.4.1 torde den som söker medlemskap i en bostadsrättsförening inte kunna åberopa generalklausulen i 36 & avtalslagen för att kunna beviljas inträde i föreningen. Detta lagrum tar, såvitt nu är av intresse, endast sikte på rättsförhållandet mellan föreningen och den enskilde

medlemmen. Bestämmelserna i punkt 3, som har generalklausulen som förebild, avser emellertid att göra det möjligt även för den som förvärvat bostadsrätt att åberopa sådana omständigheter som vid en tillämpning av 36 & avtalslagen skulle kunna leda till jämkning av ett stadgevillkor eller till att man bortsåg från villkoret. Det är alltså här fråga om sådana stadgevillkor som be- döms vara oskäliga i rättsförhållandet mellan den som innehar bostadsrätten och föreningen, men som givetvis också kan återverka på den som vill för- värva bostadsrätten. Ett exempel är en i förhållande till innehavaren oskälig prisföreskrift eller en bestämmelse som i oskälig grad inskränker inne- havarens möjligheter att överlåta bostadsrätten. Sådana stadgevillkor blir alltså utan verkan. Därav följer att medlemskap inte kan vägras en förvärvare med hänvisning till villkoret.

Bestämmelserna i punkt 3 innebär emellertid också att stadgevillkor som direkt tar sikte på förhållandena på en bostadsrättsförvärvares sida kan vara oskäliga och sakna verkan. Det kan t.ex. gälla villkor som diskriminerar vissa etniska grupper från förvärv (jfr lagen /l986:442/ mot etnisk diskriminering). Det kan också avse villkor som med avseende på en förvärvares personliga kvalifikationer, skötsamhet eller ekonomi, går längre än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras enligt nuvarande 11 & BRL (se numera 4 5 i förevarande kapitel). Vad särskilt gäller en förvärvares per- sonliga kvalifikationer ansåg lagutskottet i samband med tillkomsten av 11 & BRL (se LU 1971: 9 s. 9) att möjligheten att vägra medlemskap i dessa fall borde utnyttjas med stor varsamhet. Utskottet pekade särskilt på det arbete som kommunerna lägger ned på social rehabilitering av svåranpassade per- soner. l följd härav bör villkor som står i strid med vad lagutskottet sålunda uttalat kunna underkännas. Detsamma bör gälla villkor som visserligen inte är formulerade som villkor om medborgarskap eller anger viss inkomst eller förmögenhet som förutsättning för medlemskap (jfr punkt 1), men som ändå har till ändamål att utestänga vissa nationaliteter eller tillgodose särsldlda krav med avseende på den sökandes ekonomiska förhållanden.

Sådana typer av villkor bör underkännas som inte är sakligt motiverade med hänsyn till föreningens verksamhet. Sådana villkor för medlemskap som innebär t.ex. att man skall tillhöra en organisation som har någon från bostadsrättsföreningen klart artskild verksamhet bör därför kunna under- kännas. Ett exempel kan vara att medlemmarna måste tillhöra en aktiespar- klubb. Däremot bör även i fortsättningen tillåtas sådana villkor som innebär att en medlem i bostadsrättsföreningen också skall tillhöra t.ex. en organisa- tion för bostadsrättsföreningar. Även om en organisation inte är artskild från föreningens verksamhet, men organisationen inte står öppen för var och en bör dock ett krav på medlemskap kunna underkännas.

Villkor om att en medlem i bostadsrättsföreningen skall tillhöra någon viss yrkeskategori eller vara anställd hos en viss arbetsgivare bör kunna godtas, under förutsättning att det finns ett samband mellan föreningens verksamhet och villkoret. Föreningen kan t.ex. ha kommit till för att tillgodose behovet av bostäder för dem som rekryteras till ett visst företag. Man kan också tänka sig bostadsrättsföreningar som äger s.k. läkarhus e.d.

Prop. 1990/91: 92

Det har blivit vanligt med villkor om särskilda åldersgränser vid förvärv av bostadsrätt i servicehus eller liknande. Sådana villkor bör godtas. Någon gång kan situationen vara den att åldersgränsen inte har uppnåtts av en make eller annan närstående som bodde tillsammans med bostadsrättshavaren och som vill överta bostadsrätten. Sådana fall täcks dock normalt av bestämmel- serna i 5 5 som ger denna kategori en i det närmaste exklusiv rätt till medlem- skap.

Det kan undantagsvis tänkas att ett stadgevillkor är sådant att det normalt bör kunna godtas med hänsyn till sitt innehåll, men att det i ett enskilt fall slår oskäligt hårt mot den som vill överlåta eller förvärva bostadsrätt. Bestäm- melsen i punkt 3 innebär att även sådana villkor kan frånkännas verkan. Att närmare ange vilka situationer som här kan bli aktuella är inte möjligt. Det bör dock framhållas att förändrade förhållanden i en bostadsrättsförening kan medföra att också förutsättningama för tillämpningen av ett villkor för medlemskap i ett enskilt fall kan göra villkoret oskäligt (jfr 36 & avtalslagen). Omständighetema kan också tänkas vara sådana att ett visst villkor är omöjligt att uppfylla för vissa personer, t.ex. deltagande med viss arbetsinsats som visar sig vara omöjligt för den som har visst handikapp. Andra villkor kan var så formulerade att möjligheterna att överlåta bostadsrätten i ett visst fall inskränks i otillbörligt hög grad.

Hänvisningen i andra stycket har kommenterats under punkt 2 i första stycket.

Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt

3 & Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i för- eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp- fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

För vissa särskilda fall av övergång gäller 4—7 55. '

(Jfr 8 kap. 10 ä 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen har fått sin slutliga utformning efter förslag av lagrådet. Bestämmelsen i första stycket motsvaras, med viss språklig justering, av den nuvarande bestämmelsen i 11 5 första stycket första meningen BRL. Den behandlar frågan om medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång av bostadsrätt (prop 1971:12, s. 108 f., LU 1971:9 5.9). De speciella regler om medlemskap som enligt nuvarande regler i 11 & BRL gäller vid exekutiv eller offentlig auktion, av make och annan närstående eller vid förvärv av andel i bostadsrätt har brutits ut och återfinns nu i 5—7 55. En ny paragraf (4 &) har införts om medlemskap för juridiska personer. I paragrafens andra stycke återfinns nuvarande bestämmelse om förvärv som görs av en kommun. Med kommun jämställs enligt förslaget även landstingskommun.

Bestämmelsen i andra stycket innehåller en erinran av innebörd att speci- ella regler om medlemskap gäller vid övergång enligt 4—7 åå.

4 5 En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 & angivna förutsättningama för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.

(Jfr 8 kap. 10 å i utredningens förslag)

Paragrafen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2.4.2.

Innebörden av bestämmelsen i första stycket är att styrelsen fritt kan vägra en juridisk person inträde i föreningen, om den juridiska personen har för- värvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsända- mål. Att fritidsändamål föreligger torde normalt kunna utläsas av föreningens stadgar eller framgå av det sätt på vilket föreningen bedrivs. Ett påstående om att en viss lägenhet skall användas för fritidsändamål är däremot inte tillräck- ligt för att föreningen skall vara utestängd från möjligheten att fritt få pröva medlemskapsfrågan. Lägenheten måste sålunda helt oberoende av den juri- diska personens särskilda avsikter med användningen vara avsedd för fri- tidsändamål.

lagrådet har ansett att paragrafens formulering i lagrådsremissen är något otydlig, eftersom avsikten med regleringen måste vara att i de angivna fallen rätten till inträde enligt 3 & första stycket inte skall gälla; föreningen skall kunna vägra medlemskap även om den juridiska personen i och för sig är godtagbar för föreningen och om ett medlemskap är fullt möjligt enligt stad- garna. För att ingen tveksamhet skall uppstå om bestämmelsens innebörd har lagrådets förslag till utformning av bestämmelsen godtagits.

En förening är i de fall som avses i första stycket alltså inte bunden av de allmänna bestämmelsema om medlemskap efter övergång som gäller enligt 3 & första stycket. Inte heller är föreningen bunden av sina egna stadgar, vil- ket bl.a. får betydelse för sådana föreningar som vid lagens ikraftträdande tillåter juridiska personer att bli medlemmar eller helt saknar bestämmelser om juridiska personer. Om stadgarna föreskriver förbud för juridiska personer att bli medlemmari föreningen, får föreningen givetvis inte bevilja medlemskap.

Av övergångsbestämmelsema (punkt 8) framgår att bestämmelsen gäller endast om den juridiska personens förvärv skett efter ikraftträdandet.

Några hinder för föreningen att anta en juridisk person som medlem finns inte. I syfte att stärka föreningarnas ställning när något särskilt avtal inte har träffats med den juridiska personen eller då ett sådant avtal är ofullständigt, har i 7 kap. 6 5 andra stycket tagits upp en särskild regel om bostadslägen- hetens användning. Enligt denna regel får bostadslägenheten i dessa fall endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanent- bostad.

Av 7 kap. 10 & följer att även en juridisk person måste ha styrelsens samtycke för att kunna upplåta lägenheten i andra hand. Vägras samtycke, kan den juridiska personen dock vända sig till hyresnämnden för att få till- stånd till upplåtelsen. Av 7 kap. 11 & framgår att tillstånd skall lämnas om föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

I fråga om förvärv av bostadsrätt till lokaler eller bostadslägenheter som är avsedda för fritidsändamål gäller huvudregeln om medlemskap enligt 3 &.

Bestämmelsen i andra stycket har, såvitt avser kommunens exklusiva rätt till medlemskap, sin motsvarigheti 11 5 första stycket andra meningen BRL. En utvidgning har skett så att även landstingskommun får en motsvarande rätt. Motivet för detta är framför allt att tillgodose behovet av lägenheter för vård och omsorg.

5 9 Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad- garna föreskrivits att medlermnama skall tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads- rättshavaren.

(Jfr 8 kap. 10 & 3 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 å andra stycket BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

6 5 Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för- eningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och 5 55 skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

(Jfr 8 kap. 10 ä 4 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 & tredje stycket BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

7 5 Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion enligt denna lag får inte vägras inträde som medlem av den anled- ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de grunder som anges i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 10 5 2 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 & första stycket tredje meningen BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt

8 5 En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt,

2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller 3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 & kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres- gäst inträde i föreningen, om

1. denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär- vade den, eller

2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne- hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över- gått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 5, 34 5 eller 47 å andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras på grund av bestäm- melsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dock ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån- ligare för hyresgästen, senast tre månader från den dag då hyresrätten över- togs.

(Jfr 8 kap. 12 å i utredningens förslag)

Bestämmelserna i första stycket som delvis är nya handlar om de situationer då en bostadsrättsförening har förvärvat eller avser att förvärva en hyres- fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. I andra stycket som är helt nytt frnns därutöver vissa bestämmelser som gäller när föreningen har förvärvat en sådan fastighet. Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.4.3.

Bestämmelserna i första stycket punkt 1 motsvaras av 51 a & andra meningen BRL.

Första stycket punkt 2 är ny och syftar framför allt på fastighetsskötar— bostäder där det kan vara av värde för föreningen att behålla hyresrätts— formen.

Första stycket punkt 3 har fått sin slutliga utformning efter förslag av lag— rådet. Hänvisningen till 3 5 innebär att en hyresgäst vid ombildning har en motsvarande rätt till medlemskap som den som förvärvat bostadsrätt efter en övergång. I stort motsvaras detta av 51 a & BRL. Hänvisningen till 4 & inne— bär att de nya begränsningarna i rätten till medlemskap för juridiska personer som föreslagits också kommer att gälla vid ombildning.

Av 4 kap. 6 & följer att en förening får vägra upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som i ett ombildningsfall antagits som medlem i föreningen, om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Om det redan när fråga om medlemskap för hyresgästen prövas står klart att hyresförhållandet skall upp— höra, bör föreningen kunna vägra medlemskap. Det kan inte då skäligen krä- vas att föreningen skall godta hyresgästen som medlem. Den som har rätt till medlemskap enligt bestämmelserna i andra stycket, har också rätt till upp- låtelse av bostadsrätt. Bestämmelser om detta finns i 4 kap.

Av andra stycket punkt 1 följer att inträde i föreningen kan vägras den som inte var hyresgäst i fastigheten när denna förvärvades av bostadsrätts- föreningen. Detta gäller även den som en hyresrätt övergått till efter det att

Prop. 1990/91: 92

föreningen förvärvat fastigheten. Föreningens förvärv bör, som i andra sam- manhang, anses ha skett när parterna är bundna genom avtal, dvs. normalt när ett köpekontrakt har upprättats och skrivits under av båda parter. Ett undantag från denna punkt tas upp i sista stycket (se nedan).

Andra stycket punkt 2 innebär att föreningen fritt kan vägra medlemskap för en hyresgäst när mer än ett år förflutit från fastighetsförvärvet. Tidpunkten för fastighetsförvärvet är densarruna som enligt punkt 1 i samma stycke. Ansökan om medlemskap skall ha skett före ettårsperiodens utgång. Däremot är det inget som hindrar att medlemskapet med anledning av en an- sökan beviljas först efter denna tid. En särskild övergångsbestämmelse har införts (se punkten 9 i övergångsbestämmelsema).

Bestämmelserna i tredje stycket ger make m.fl. rätt till medlemskap i stället för den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades. om hyresrätten inom ett år från fastighetsförvärvet övergått enligt bestämmelser i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Hänvisningen till 33 & avser till en början det fallet att hyresrätten efter samtycke av hyresvärden (föreningen) övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv på grund av bestämmelserna i paragrafens första stycke. Det avser också övergång till make eller sambo på grund av bestämmelserna i paragrafens andra stycke. Hänvisningen till 34 & syftar på den möjlighet som en hyresgäst har att över- låta hyresrätten till någon som varaktigt sammanbodde med honom. Enligt 47 5 andra stycket har slutligen make eller sambo under vissa förutsättningar rätt att för egen del få förlängning av ett hyresavtal som upphör på grund av upp- sägning eller annan åtgärd som vidtas av hyresgästen.

En förutsättning för rätt till medlemskap är att den som vill bli medlem är hyresgästi huset både vid det tillfälle då huset förvärvas och då ansökan om medlemskap prövas. Bestämmelserna i tredje stycket innebär att en make eller annan närstående som övertagit hyresrätten kan bli medlem trots att denne inte var medlem när huset förvärvades. Om den andre maken då ännu inte förvär- vat medlemskap, förlorar han alltså genom hyresrättens övergång rätten till medlemskap. Och har han redan fått medlemskap följer det av 13 5 att han normalt förlorar medlemskapet genom att hyresrätten upphör utan att någon bostadsrätt upplåtits till honom. Att föreningen i princip inte får upplåta en lägenhet med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består följer av 4 kap. 3 &.

Den make eller motsvarande som övertagit hyresrätten och som önskar söka medlemskap i föreningen måste göra sin ansökan inom den ettårsfrist SOm gällde för den tidigare hyresgästen. Om hyresrätten övergår kort tid före utgången av denna tidsfrist, kan den nya hyresgästen dock falla tillbaka på nemånadersregeln i tredje stycket som då blir förmånligare för honom.

Ansökan om medlemskap måste göras inom den föreskrivna fristen. Föreningen har annars rätt att vägra medlemskap. Detta gäller även i de fall då frågan om hyresrättens övergång på grund av tvist dragit ut på tiden. Möjligheten att ansöka om medlemskap inom den nämnda tremånadersfristen gäller dock som sagts även om denna tid ligger senare än ett år från förening- ens fastighetsförvärv.

9 & Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 & upplåta bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap endast om

1. den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2. den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor som enligt 3 & gäller för inträde i samband med övergång.

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko- nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för in-

flyttning. En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i

föreningen genom upplåtelsen.

(Jfr 8 kap. 9 & 3 st. i utredningens förslag)

Paragrafen, som i huvudsak är ny, har fått sin placering i kapitlet och ut- formats på förslag av lagrådet (jfr 3 & andra stycket i det remitterade för- slaget). Andra stycket saknar dock motsvarighet i lagrådets förslag.

Bestämmelsen i första stycket punkt 1 avser rätten till medlemskap för den som tecknat ett förhandsavtal. Frågan har behandlats i avsnitt 2.6.6. Redan när förhandsavtalet skall tecknas, ankommer det på föreningen att ta ställning om vederbörande uppfyller de villkor som anges i stadgarna och är lämplig som medlem. Förhandsavtalet konstituerar således en rätt till medlemskap. Detta innebäri och för sig inte att föreningen omedelbart i och med förhands- avtalet också måste bevilja förhandstecknaren inträde i föreningen. Förening- en kan awakta med ett avgörande, men av andra stycket följer att föreningen senast när den ekonomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägen- heten står klar för inflyttning måste fatta beslut i saken. Någon möjlighet för föreningen att då vägra medlemskap finns inte.

Lagrådets synpunkter att ge förhandstecknaren rätt till medlemskap i och med avtalet har beaktats. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.6.1 anser jag emellertid att den senaste tidpunkten för rätten till inträde i föreningen bör sättas till när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttning, dvs. när bostadsrätt kan upplåtas.

Första stycket punkt 2 avser rätten till medlemskap efter kommunal bostadsanvisning och har behandlats i avsnitt 2.4.4. Av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt framgår bl.a. att en kommun under vissa förutsättningar kan erhålla anvisningsrätt till sådana bostadslägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt. Det är endast i de fall kommunens anvisningsrätt sker med stöd av lagen — dvs. genom skriftlig utfästelse av husägaren eller beslut av hyresnämnden som den anvisade ges rätt till med- lemskap enligt denna punkt. Förutsättningama för medlemskap är desamma som anges i 3 5 första stycket.

Andra stycket har kommenterats ovan.

Tredje stycket motsvaras av bestämmelserna i 2 5 andra stycket BRL och har i förhållande till lagrådsremissens förslag flyttats från 1 5 till denna para- grafs tredje stycke eftersom det rör medlemskap vid upplåtelse.

Rätt till överprövning av frågan om inträde

10 5 Den som i annat fall än som sägs i 4 & förvärvat en bostadsrätt men vägrats inträde i föreningen kan inom en månad från den dag han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäst som avses i 8 5 och sådan sökande som sägs i 9 5.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 5.

(Jfr 8 kap. 13 & utredningens förslag)

Bestämmelsen i första stycket första meningen har 52 & BRL som förebild och äri sak oförändrad till sitt innehåll (jfr prop. 1971:12 s. 150151 och 1981/82:169 s. 89-90). Bestämmelsen i andra meningen är ny och syftar på den rätt som hyresgästen har till medlemskap enligt 8 & samt den rätt till medlemskap som enligt 9 & föreligger för förhandstecknare och den som an- visats bostad av kommunen. Även de nu nämnda kategorierna har rätt till överprövning av medlemskapsfrågan hos hyresnämnden.

Andra stycket innehåller endast en upplysning om att det i 6 kap. 5 5 finns bestämmelser om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap har vägrats. Bestämmelsen har tillkommit på förslag av lagrådet.

Bestämmelsen om överprövning har som jag tidigare redovisat fått sin placering i kapitlet på förslag av lagrådet. I specialmotiveringen till bestäm- melsen, som i något annorlunda utformning togs upp i 11 kap. 1 5 i det remitterade förslaget framhölls att avvisning av en för sent inkommen ansökan till hyresnämnden bör ske efter invändning av bostadsrätts- föreningen. Lagrådet har med anledning härav anfört följande:

"En huvudregel är att, i det fall en myndighets beslut skall överprövas, en be- gäran om överprövning skall lämnas in till den myndighet som fattat beslutet och att den myndigheten därvid prövar om begäran kommit in i rätt tid. Bostadsrättsföreningen, vars beslut överprövas, ärinte någon myndighet och är dessutom bostadsrättshavarens motpart i den fortsatta processen. Regeln kan, så som också förutsatts i remissprotokollet, inte gälla i fall som detta. Det får i stället anses att det åligger föreningen att inför hyresnämnden förete utredning om att ansökningen ingetts för sent om föreningen önskar att få an- sökningen avvisad på den grunden."

Jag instämmer i vad lagrådet har anfört. Utträde ur föreningen m.m.

11 5 En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utträda ur föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

(Jfr 8 kap. 14 ä 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 53 5 första och andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 5.152).

12 5 Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 5 och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 5 andra stycket, eller

2. styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen. Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 14 5 2—3 st. i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf och 11 5 är nya och föreskriver automatiskt utträde för vissa medlemmar som inte förvärvar bostadsrätt. Fråga om skyl- dighet för föreningen att upplåta bostadsrätt regleras i 4 kap. 6 5. Av 1 kap. 3 & följer att om medlemmen har förlorat sitt medlemskap, kan bostadsrätt inte längre upplåtas till honom.

I första stycket finns bestämmelser om automatiskt utträde i sådana fall där en förening vägrar upplåta bostadsrätt till den som förvärvat medlemskap enligt bestämmelserna i 8 och 9 åå, dvs. såsom hyresgäst vid en ombildning, genom kommunal bostadsanvisning eller på grund av förhandsavtal. Med anledning av de nya bestämmelsema om rätt till medlemskap även för dem som anvisas bostad av kommunen och den som har tecknat förhandsavtal har rätten till upplåtelse utvidgats i förhållande till utredningens förslag att gälla också dessa kategorier. Bestämmelserna om automatiskt utträde hari huvud- sak samma innehåll som utredningen har föreslagit i fråga om hyresgäster vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vad som är nytt i förhållande till ut- redningsförslaget är alltså att också en förhandstecknare eller den som an- visats en lägenhet genom kommunal bostadsanvisning automatiskt kan för- lora sitt medlemskap under de förutsättningar som anges i paragrafen.

Av punkt 1 följer att en medlem som vägrats upplåtelse av en bostadsrätt har en betänketid på sex månader på sig för att ta ställning till om han vill söka stå kvar som medlem sedan föreningen vägrat upplåta den aktuella lägenheten med bostadsrätt. Om medlemmen inte inom den föreskrivna tiden har ansökt om ett föreläggande enligt 4 kap. 6 5 andra stycket för föreningen att upplåta bostadsrätt, anses han ha utträtt ur föreningen den dag tidsfristen gått ut. Det får anses ankomma på föreningen att visa att medlemmen inte

hänskjutit frågan om upplåtelse i rätt tid till hyresnämnden. Ansöker med- lemmen däremot om ett föreläggande, men får avslag på sin ansökan anses utträde ha skett den dag beslutet vunnit laga kraft (se andra stycket). Det innebär att det automatiska utträdet i dessa fall kan infalla före eller efter sex- månadersfristens utgång beroende på när det lagakraftvunna avgörandet före- ligger. I fråga om hyresnämndens prövning m.m. hänvisas till special- motiveringen till 4 kap. 6 5.

Av punkten 2 följer att föreningens styrelse kan medge att medlemmen be- håller sitt medlemskap trots att denne vägrats upplåtelse av bostadsrätt.

Av andra stycket framgår att en medlem som avses i första stycket auto- matiskt förlorar sitt medlemskap, om han efter hyresnämndens, eller i före- kommande fall, bostadsdomstolens prövning får avslag på en ansökan om föreläggande för föreningen att upplåta bostadsrätten. Utträdet anses ha skett den dag det finns ett lagakraftvunnet beslut i saken. Bestämmelsen tar sikte inte endast på de fall då medlemmen enligt första stycket 1 har vänt sig till nämnden. Bestämmelsen blir tillämplig också i andra fall då medlemmen be- gärt ett föreläggande om att få bostadsrätten upplåten till sig, t.ex. då för- eningen i något fall förhalar prövningen av medlemmens ansökan om upp- låtelse.

13 5 Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 5 som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening- ens styrelse medgett att medlemmen får stå kvari föreningen.

(Jfr 8 kap. 14 5 3 st. utredningens förslag)

Enligt bestämmelserna, som saknar motsvarighet i BRL, upphör automatiskt medlemskapet för en hyresgäst som antagits som medlem i föreningen enligt 8 &, dvs. i ombildningsfallen, om hyresförhållandet upphör innan någon bostadsrätt upplåtits till denne. Föreningens styrelse kan dock även i dessa fall medge att medlemmen får stanna kvar i föreningen.

14 & I stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen och att handlingen skall vara förswd med medlemmens bevittnade namnunderskrift.

Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 14 5 4 st. i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 53 & tredje stycket BRL. Bestämmelserna i första stycket har nära anpassats till utformningen av 3 kap. 4 5 första stycket andra meningen och tredje stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

3 kap. Ekonomisk plan

Bestämmelserna i detta kapitel har behandlats under avsnitt 2.5. Vad gäller förarbetena till de motsvarande bestämmelserna i BRL hänvisas till SOU 1969:4 s. 97 f och prop. 1971:12 s. 36 f och s. 96 f (jfr SOU 1981:74 s. 118 f).

Lagrådet har som framgår av avsnitt 2.5 föreslagit att de i remissprotokollet föreslagna reglerna om komplettering av plan bör utgå eftersom de inte fyller någon större funktion. Som jag redovisat under nämnda avsnitt delar jag lag- rådets förslag i denna del. Bestämmelsen i S 5 i det till lagrådet remitterade förslaget utgår därför. Även den i det remitterade förslaget upptagna regeln om beräkning av antalet lägenheter utgår in' detta kapitel och har efter förslag av lagrådet flyttats fram till 1 kap.

Planens innehåll mm.

1 & Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt. skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av läns- styrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om förutsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 5 är uppfyllda.

(Jfr 2 kap. 1 och 2 55 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras till viss del av 3 5 första och andra styckena BRL.

Det skall av planen framgå om förutsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 & är uppfyllda. Det innebär att det av planen skall framgå att åtmin- stone fem lägenheter avses bli upplåtna med bostadsrätt. Har föreningen fler än ett hus skall det också framgå att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan uppnås.

Som framgår av första meningen skall länsstyrelsen pröva frågan om registrering. Även i fortsättningen kommer dock intygsgivama att ha en viktig roll (se kommentaren till 2 5).

Som ett komplement till kravet att minst fem lägenheter skall vara avsedda att upplåtas med bostadsrätt frnns i 1 kap. 5 & bestämmelser om hur antalet lägenheter skall beräknas. Frågan har behandlats i avsnitt 2.2. (jfr prop. 1981/82:169 s. 41 och 75 samt lagrådets yttrande s. 96—97).

Av 9 kap. 31 5 första stycket följer genom hänvisningen till 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en registrering får överklagas till kammarrätten.

Avsikten är att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer genom verkställighetsföreskrifter skall meddela närmare bestämmelser om upprättandet av och innehållet i planen samt om ansökan om registrering. Någon upplysande bestämmelse om detta har i enlighet med vad lagrådet för- ordat inte ansetts behövlig.

2 5 En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder. Vidare skall intygsgivama ange om förutsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 5 kan anses uppfyllda. I intyget skall intygsgivama också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till gnmd för deras omdöme.

(Jfr 2 kap. 3 & i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 4 5 andra stycket första och andra meningarna BRL. Vissa språkliga justeringar har gjorts. l paragrafens andra mening har dessutom tagits upp en skyldighet för intygsgivama att avge en förklaring huruvida de anser att förutsättningama beträffande antalet lägenheter och ändamålsenlig samverkan enligt 1 kap. 5 5 kan anses uppfyllda. Normalt torde länsstyrelsen knappast ha anledning att frångå intygsgivamas bedöm- ning i dessa frågor.

3 & Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det frnns någon om- ständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

(Jfr 2 kap. 4 & i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarari sak 4 5 andra stycket tredje—femte meningarna BRL.

Bestämmelsen att endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag. organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller bi- trätt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen gäller sedan den 1 juli 1982 (SFS 19821353). Förarbetena till denna bestäm- melse framgår av SOU 1981:74 s. 126 f och prop. 1981/82:169 s. 36 och 37. Lagrådet har påpekat utan något förslag till förändring — att styrelsens val av intygsgivare, i likhet med vad som nu gäller. inte kan överprövas. Enligt min mening föreligger det inte något behov av reglering beträffande denna fråga.

Ny plan

4 5 Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i första stycket.

(Jfr 2 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Prop. 1990/91: 92

Paragrafen motsvarar i sak 3 & tredje stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 96- 98).

Liksom enligt gällande rätt behöver en ny ekonomisk plan upprättas endast när det inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av för- enin gens verksamhet.

Under det nu aktuella lagstiftningsarbetet har övervägts om en precisering borde ske av förutsättningama för att en ny plan skall krävas. Det har dock bedömts att en precisering knappast skulle vara meningsfull. I fråga om den närmare innebörden av bestämmelsen bör ledning kunna hämtas från de syn- punkter som utredningen redovisat (betänkandet s. 116 0. Det innebär bl.a. följande.

För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan bör det krävas ändringar av större betydelse än vad som gällde enligt 1930 års bostadsrättslag. Där talades det om förändringar av beskaffenhet att "i märklig mån" inverka på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser (se 13 å i 1930 års lag, jfr Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljeström - Svennegård, Lagen om bostads- rättsföreningar, 5:e upplagan s. 53 f.).

En ny ekonomisk plan bör krävas under föreningens verksamhetstid, om bostadsrätt skall upplåtas efter elleri samband med en stöne ombyggnad eller annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på föreningens ekono- miska ställning eller bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och till- byggnader eller upprusmingsåtgärder bör däremot inte föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har någon väsentlig inverkan på ekonomin eller avgifterna i föreningen. Inte heller bör som tidigare anförts enstaka bostadsrättsupplåtelser föranleda någon ny plan, om inte andra inträf- fade omständigheter ger anledning till det. Om flera bostadsrätter upplåts samridigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan för- hållandena dock vara sådana att föreningens ekonomiska ställning i förhål- lande till den ursprungliga planen förändrats i sådan män att en ny plan be- hövs.

Under husets produktionsskede, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan aktuell om det visar sig att den ur— sprungli ga planen inte håller streck och förändringarna väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Det kan vara fråga om inträffade kostnadsökningar som ligger utanför föreningens kontroll, t.ex. på grund av inflation eller höjda bygg- materialkostnader.

Som ytterligare exempel på fall då en ny ekonomisk plan kan bli aktuell kan nämnas att villkoren för ett i den ursprungliga planen påräknat lån dras- tiskt förändras eller lånesituationen över huvud taget förändras på ett mer in- gripande sätt. Vidare kan en konkurs hos t.ex. den entreprenör som bygger bostadsrättsföreningens hus påverka föreningens verksamhet. Fullföljs inte entreprenadkontraktet kan detta innebära att ny ekonomisk plan måste upp- rättas. Eftersom uppgifterna i den ekonomiska planen får grundas på be- räkningar, kan dessa bli inaktuella redan av det skälet att kalkylen inte håller.

Är förändringen mer omfattande, kan den givetvis vara av sådan betydelse för föreningens verksamhet att en ny plan måste upprättas.

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i kon- flikt med väsentlighetsrekvisitet, måste självfallet en ny ekonomisk plan upp- rättas innan nya upplåtelser av bostadsrätter får ske. I vissa fall kan som redan sagts även en enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas före upplåtelse av bostadsrätt.

En ny ekonomisk plan måste givetvis ha ett innehåll motsvarande vad som föreskrivs i 1 5.

Om verkningarna av att en upplåtelse skett i strid med denna paragraf finns bestämmelseri 4 kap. 8 5.

Andra stycket har tillkommit i förtydligande syfte med anledning av att de i remissprotokollet föreslagna reglerna om kompletterande plan på förslag av lagrådet utgår (se ovan). Bestämmelsen innebär att enstaka upplåtelse av bostadsrätt är möjlig även om lägenheten eller viktiga uppgifter om lägenheten inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller så länge kra- ven på ny plan i första stycket inte eftersätts (se avsnitt 2.5.2).

Planens offentlighet

5 5 Styrelsen skall hålla en registrerad ekonorrrisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen.

(Jfr 2 kap. 7 5 i utredningens förslag)

Paragrafens första mening stämmer överens med 4 & fjärde stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 99). Den som önskar ta del av planen kan också vända sig till den länsstyrelse som registrerat handlingama.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

Bestämmelserna i kapitlet överensstämmer i sak med de bestämmelser om upplåtelse som finns under rubriken "Upplåtelse av bostadsrätt m.m." i BRL. Från dessa bestämmelser har dock bl.a. de i tidigare kapitel redovisade be- stämmelserna om ekonomisk plan brutits ut. I kapitlet är det endast 6 & om föreläggande att upplåta bostadsrätt som i sakligt hänseende är ny.

Lagrådet har föreslagit att det i l & tas in en erinran om att också medlem- skap är en förutsättning för upplåtelse. Vidare har lagrådet föreslagit att 6 5 förses med en hänvisning till de bestämmelser som tagits upp i 2 kap. 12 & detta förslag. Jag har inget att erinra mot lagrådets synpunkter i dessa delar och mitt förslag har utformats i enlighet härmed.

När upplåtelse får ske

1 & Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som förutsättning för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

Paragrafen som saknar motsvarighet i BRL och i utredningens förslag har ut- formats efter förslag av lagrådet.

2 5 Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1. en ekonomisk plan har registrerats och

2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter- betalning av insatsen till bostadsrättshavarna jämte, i förekommande fall, upplåtelseavgift.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett år förflutit efter det att den slutliga kostnaden har redovisats på en för- eningsstämma. Har talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts.

(Jfr 3 kap. 2 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna motsvaras i det närmaste helt av 5 & BRL (jfr prop. 1971:12 s. 75 f. och s. 99 f.).

1 första stycket har uttrycket "den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus" i 5 & BRL ersatts med uttrycket "den slutliga kostnaden för föreningens hus". Därmed görs en anpassning till t. ex. sådana fall då en ombildning till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs om.

1 andra stycket punkt 2 har ordet grundavgift ersatts med insats (ifr 7 kap. 14 5). Vidare har det tillägget gjorts att säkerheten skall omfatta också upp- låtelseavgifter. Anledningen härtill är att det ibland även förekommer upp- låtelseavgifter vid nyproduktion eller ombildning av hyresrätter till bostads- rätter, trots att dessa avgifter inte primärt varit avsedda att tas ut redan där (jfr avsnitt 2.10). Något hinder kan dock inte anses föreligga att ta ut sådana av- gifter även i dessa fall. Av 7 kap. 14 5 första stycket framgår att en förening måste ha stöd i sina stadgar för att ta ut upplåtelseavgifter. Det är föreningens styrelse som bestämmer avgifterna (9 kap. 13 5); se också 7 kap. 14 å andra stycket.

Ändringen i tredje stycket till "den slutliga kostnaden" är en anpassning till ändringen i första stycket.

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns bestämmelseri 11 kap. 5 &.

3 5 En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyres- värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan.

(Jfr 3 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med viss språklig justering av 2 6 tredje stycket BRL. Prop. 1990/91: 92 Bestämmelserna tillkom genom en lagändring som trädde i kraft den ] okto- ber 1981 (prop. 1980/81148, LU 29, rskr. 414 SFS l981:603). Om en upp- låtelse har sketti strid med denna paragraf gäller 7 & andra stycket, (tidigare 8 & tredje stycket BRL).

4 5 l 5 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå av- tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt.

(Jfr 3 kap. 4 5 i utredningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, innehåller en upplysning om bestämmelsema i 5 kap. om förhandsavtal.

Upplåtelseavtalet

5 & Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt eller lagen (1991:000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

l upplåtelsehandlingen skall följande anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift.

(Jfr 3 kap. 5 & i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras med vissa justeringar av 6 $ BRL (jfr prop. 1971:12 s. 100). Paragrafen har delats upp i två stycken.

1 första stycket har som ett tillägg en hänvisning gjorts till den föreslagna lagen om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar (jfr avsnitt 4).

I andra stycket har ordet insats använts i stället för grundavgift (jfr avsnitt 2.10). Upplåtelseavgift skall självfallet endast anges om sådan avgift skall tas ut (jfr 7 kap.).

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 5 Om någon som avses i 2 kap. 8 & eller 9 & första stycket har antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Närrmden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av- ses i 2 kap. 8 5, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf inte kommit till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 5.

(Jfr 3 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Paragrafen, som innehåller nya bestämmelser, har behandlats i den allmänna motiveringen avsnitt 2.4.3 (under rubriken Rätten till böstadsrätt), avsnitt 2.4.4 och avsnitt 2.6.6 (under rubriken Övriga frågor). Paragrafen har fått sin slutliga forrnulering efter förslag av lagrådet.

Hänvisningen i första stycket till 2 kap. 8 eller 9 & syftar på den som är hyresgäst i föreningens hus vid en ombildning till bostadsrätt, anvisats bostad genom kommunal anvisningsrätt eller tecknat förhandsavtal. I samtliga dessa fall förutsätts det att en viss lägenhet är avsedd att upplåtas med bostadsrätt till medlemmen. I det till lagrådet remitterade förslaget angavs inte uttryckligen att den som tecknat förhandsavtal skulle omfattas av bestämmelsen i första stycket, eftersom rätten till bostadsrätt följer av förhandsavtalet. Även om detta i och för sig är korrekt, kan detta dock vara vilseledande, eftersom situationen med förhandsavtal rent faktiskt inte utgör något undantag. Även förhandsavtalsfallen omfattas därför av bestämmelsen i första stycket.

Andra stycket ger de medlemmar som avses i första stycket rätt att få lägenheten upplåten tvångsvis.

Ett föreläggende om upplåtelse kan givetvis inte meddelas, om inte styrel- sen beslutat om medlemskap eller frågan om medlemskap avgjorts genom lagakraftägande beslut av hyresnämnden. Ett föreläggande kan inte heller meddelas om medlemmen har utträtt ur föreningen. Om frågan om medlem- skap är oklar, t.ex. därför att en hyresgäst i samband med ombildning har sagts upp från sin lägenhet men något beslut ännu inte meddelats som innebär att hyresgästen är skyldig att flytta, bör hyresnämnden avvakta med sin prövning av frågan om upplåtelseföreläggande.

Den sexmånadersfrist som gäller för en hyresgäst vid ombildning att hän- skjuta en fråga om upplåtelse till hyresnämnden för att undgå automatiskt ut- träde ur föreningen, har kommenterats under 2 kap. 12 5.

Den omständigheten att föreningen har antagit en hyresgäst som medlem i samband med en ombildning, fråntar inte föreningen möjligheten att säga upp hyresgästen enligt bestämmelsema i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Om hyresförhållandet upphör, medför detta att också medlemskapet i föreningen upphör (se 2 kap. 12 å) och något upplåtelseföreläggande kan då inte med- delas (jfr 1 kap. 3 5).

I 2 kap. 8 5 anges vissa möjligheter för en förening att vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vägra medlemskap. Det gäller t.ex. om hyres— förhållandet avser lokal och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om föreningen, trots dessa möjligheter antar en hyresgäst som medlem i för- eningen, har även denna hyresgäst möjlighet att begära ett upplåtelseföre- läggande hos hyresnämnden. Föreningen kan alltså inte motsätta sig en bostadsrättsupplåtelse beträffande en lokalinnehavare som en gång har an- tagits som medlem i föreningen. Detsamma gäller också t.ex. sådana hyres- gäster som antas som medlemmari föreningen utan att något hyresförhållande förelåg när föreningen förvärvade fastigheten.

Vad som nu har anförts i fråga om lokalinnehavares m.fl. rätt till upp- låtelse av bostadsrätt utgör en avvikelse från utredningens förslag och stärker bl.a. lokalhyresgästemas ställning vid ombildning i viss rrrån. Fortfarande kan dock föreningen vägra medlemskap med hänvisning till att en lokal inte skall upplåtas med bostadsrätt.

När hyresnämnden enligt tredje meningen i andra stycket fastställer vill- koren för en upplåtelse bör likabehandlingsprincipen utgöra riktpunkten. Insats och årsavgift torde därvid inte vålla några problem. Beträffande möj- ligheten av att ta ut upplåtelseavgift hänvisas till avsnitt 2.10 och kommen- tarer till 7 kap. 14 5. I de flesta fall torde man kunna utgå ifrån att nämnden vid ett och samma tillfälle beslutar om såväl föreläggande för föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt och, när det är aktuellt, om villkoren för upplåtelsen. Det är dock inget som hindrar att nämnden först vid senare till- fälle prövar den sistnämnda frågan. Lagen (1985: 206) om vite är tillämplig när hyresnämnden meddelar ett föreläggande enligt denna paragraf. Hyres- nämndens föreläggande skall bl.a innehålla uppgift om vid vilken tidpunkt eller inom vilken tidsfrist upplåtelse skall ske. I 11 kap. finns bestämmelser om att hyresnämnden får döma ut ett förelagt vite.

Enligt bestämmelsen i tredje stycket kan en hyresgäst som är medlem väg- ras upplåtelse med bostadsrätt om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Det innebär bl.a att en hyresgäst inte har rätt att få lägenheten upp- låten med bostadsrätt även om denne bor kvar i huset på grund av att hyres- nämnden beviljat uppskov med avflyttningen. Innebörden av uttrycket "det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra" är att det skall vara slutligt av- gjort att hyresgästen måste flytta.

Fjärde stycket, som tillkommit på förslag av lagrådet, innehåller endast en hänvisning till 2 kap. 12 å som reglerar automatiskt utträde för medlemmar om en upplåtelse uteblir.

Som lagrådet tagit upp i sitt yttrande avser regleringen i förevarande para- graf endast de specialfall vid upplåtelse när rätt till medlemskap föreligger. Specialfallen är förhandsavtal, kommunal bostadsanvisning och ombildning av hyreshus. För andra fall torde en reglering inte få någon praktisk be- tydelse. Det kan härvid erinras om att medlemskap i en bostadsrättsförening kan beviljas utan att syftet är att medlemmen skall förvärva bostadsrätt.

Ogiltiga upplåtelser mm.

7 5 En upplåtelse som skett i strid med bestämmelsema i 3 kap. 1 med krav på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 5 är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada Har lägen- heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads- rätt i strid med bestämmelserna i 3 5, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestämmelsema om återbetalning och ersättning i 10 å andra stycket.

(Jfr 3 kap. 7 & i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller ingenting nytt i sak annat än att ogiltighet inträder även i de fall en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna om registrerad komplet- tering till ekonomisk plan.

Första stycket motsvaras av 7 5 första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 100 ff).

Bestämmelserna i andra stycket innehåller inget nytt i sak. De motsvaras av 8 & tredje stycket BRL (prop. 1980/81:48 s. 6 ff).

8 5 Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsemai 3 kap. 4 5 med krav på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter uppsäg- ning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde. Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 2 5 med krav på till- stånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 6 tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersätming för bostads- rätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada Har lägen- heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

(Jfr 3 kap. 8 5 i utredningens förslag) Paragrafen innehåller ingenting nytt i sak.

Första stycket överensstämmer med 7 5 andra stycket BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 100 ff). Andra och tredje styckena stämmer överens med 7 & tredje och fjärde styckena BRL. I tredje stycket har dock föreskrivits endast att föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten. Det innebär att den nuvarande föreskriften att ersättningen skall betalas "till bostadsrätts- havaren" har utgått. Ändringen får sin betydelse om bostadsrätten är pantsatt. Har föreningen underrättats om pantsättningen, följer det av allmänna rätts- grundsatser att föreningen inte får betala ut hela ersättningen till bostadsrätts- havaren, om det skulle innebära att panthavaren inte får betalt för sin fordran. Panthavaren har alltså rätt att kräva betalning ur ersättningen. Detta innebär i sin tur att föreningen måste kontakta panthavaren innan någon ersätming kan betalas ut till bostadsrättshavaren.

Den ersättning som föreningen skall betala för bostadsrätten skall vara "skälig". I fråga om vad som förstås med "skälig ersättning" hänvisas till prop. 1971:12 s. 103.

Hyresvillkor vid ogiltiga upplåteLser och när bostadsrätten frdrrtråds

9 5 Om parterna inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 5 första stycket eller 8 & sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på att hyresvillkoren för tiden från att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års-

avgift.

(Jfr 3 kap. 9 5 i utredningens förslag) Paragrafen stämmer i sak överens med 7 & sista stycket BRL.

Konkurrerande upplåtelser

10 5 Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller upplåtelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelsema sam- tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett. skall rätten på talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om- ständigheterna är skäligt.

Den som inte får behålla bostadsrätten till följd av bestämmelserna i första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplåtelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp- låtelsen.

(Jfr 3 kap. 10 å i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 8 5 första och andra styckena BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 104 ff). Bestämmelserna i 8 & tredje stycket BRL återfinns i 7 5 andra stycket i form av en hänvisning till andra stycket i denna paragraf.

Avsägelse

11 5 En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostads- rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

(Jfr 3 kap. 11 5 i utredningens förslag)

Paragrafen överensstämmer i sak med 16 å BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 å andra stycket BRL, som motsvarar andra stycket i förevarande paragraf, hänvisas till prop. 1977/78:175, CU 32, rskr. 347. Lagändringen trädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978:309).

5 kap. Förhandsavtal

Bestämmelserna i detta kapitel innebär att ett system med förhandsavtal införs som innefattar även upplåtelse av bostadsrätt till bostadslägenheter. Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 2.6. För närvarande är endast förhandsavtal avseende lokaler tillåtna.

Rätt att ingdförhandsavtal och att ta emot förskott

] 5 En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

(Jfr 4 kap. l ä i utredningens förslag)

Paragrafen är ny och saknar såvitt gäller bostadslägenheter direkt motsvarig- het i BRL. Den innehåller bestämmelser om innebörden av ett förhandsavtal.

Paragrafen ersätter 9 & BRL som innehåller föreskrifter om förhandsavtal i fråga om annan lägenhet än en bostadslägenhet. Den kan också sägas ersätta 9 a 5 första stycket BRL, som innehåller bestämmelser om att en bostadsrätts- förening i sina stadgar får föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a & BRL om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Om stadgarna innehåller en sådan skyldighet är föreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till dessa hyresgäster. Genom att för- handsavtalen kräver en av intygsgivama granskad kostnadskalkyl över pro- jektet blir det inte längre möjligt för en bostadsrättsförening att föra in en sådan bestämmelse i sina stadgar. Av övergångsbestämmelsema följer dock att sådana stadgevillkor fortfarande skall gälla, om en hyresgäst före ikraft- trädandet biträtt ett förvärvsbeslut enligt 60 a & BRL.

Ett förhandsavtal tar sikte på en framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Det har därför inte ansetts nödvändigt att, som AB Bostadsgaranti föreslagit, i lagtexten uttryckligen ange att ett avtal kan ingås av flera förhandstecknare. Det avgörande är till vem upplåtelsen skall ske. Om bostadsrätten skall upp- låtas t.ex. till ett par makar är det alltså inget som hindrar att de tecknar avtalet tillsammans.

En förening som har tecknat ett förhandsavtal är skyldig att upplåta lägen- heten med bostadsrätt. Förhandstecknaren erhåller i och med avtalet också en rätt till medlemskap i föreningen. Detta innebär att föreningen har att pröva om förhandstecknaren uppfyller stadgevillkoren och är lämplig som medlem innan avtalet ingås. Att föreningen inte är skyldig att anta förhandstecknaren som medlem förrän den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttning framgår av 2 kap. 9 5 andra stycket.

Att en förhandstecknare under vissa förutsättningar kan säga upp ett för- handsavtal följer av 8 5.

De nya bestämmelsema i 5 kap. om förhandsavtal och i 2 kap. om rätt till medlemskap gäller även avtal som rör en framtida upplåtelse av bostadsrätt till lokal. Sådana avtal kan ha ingåtts redan före lagens ikraftträdande, se 9 & BRL. Av övergångsbestämmelsema följer att äldre bestämmelser fortfarande gäller i fråga om sådana avtal.

Lagrådet som föreslagit att förhandstecknaren skall erhålla en rätt till med- lemskap i och med förhandsavtalet har påpekat att om detta förslag godtas bör bestämmelsen i tredje stycketi det remitterade förslaget utgå. Eftersom jag på denna punkt godtagit lagrådets förslag, med den reservation som frnns genom förslaget i 2 kap. 9 & andra stycket, har tredje stycket i det remitterade för- slaget utgått.

2 5 En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som tecknat ett förhandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott.

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in- satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande be- loppet jämte ränta enligt 2 5 räntelagen (l975:635).

(Jfr 4 kap. 2 & i utredningens förslag)

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.3. Av första stycket följer att en bostadsrättsförening inte får ta emot förskott för upplåtelse av en bostadsrätt utan att det finns ett förhandsavtal. Bestämmelserna gäller oavsett om det är fråga om en bostadslägenhet eller en lokal. Föreningen måste dessutom ha tillstånd av länsstyrelsen för att ta emot förskott.

Föreningen får enligt andra stycket inte ta emot förskott till ett högre be- lopp än som svarar mot den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså inte tillåtet att ta upp förskott för t.ex. upplåtelseavgift. Som framgår av 3 & första stycket skall bl.a. den beräknade insatsen "anges i förhandsavtalet. Avgiften skall grundas på en kostnadskalkyl som granskats av två särskilda intygsgivare, se 3 5 andra stycket.

Av 10 kap. 3 ä 3 följer att det är straffbart att ta emot förskott i strid med denna paragraf. Som framgår av avsnitt 2.6.3 avses med förskott alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande skall få förvärva en bostads- rätt. Av tredje stycket följer att en förhandstecknare har rätt att få tillbaka för mycket inbetalat förskott. I de fall han i fråga om avtalet har satt make eller sambo i sitt ställe (se 6 &) uppkorrrrner frågan till vem överskottet skall betalas tillbaka. Normalt torde man kunna utgå ifrån att en make som överlåter sin rätt enligt förhandsavtalet också överlåter sin fordran på grund av det inbe-

talade förskottet. Om den andra maken kan visa att så är fallet, får föreningen återbetala beloppet till denne. lagrådet har i fråga om hänvisningen till 2 5 räntelagen anfört följande.

"Lagrådet finner att hänvisningen till räntelagen bör — utan någon ändring i sak -— ges en tydligare utformning efter mönster av 10 kap. 7 & lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (som på grund av en hänvisning i 9 kap. 28 å i det remitterade förslaget skall gälla även i fråga om bostads- rättsföreningar). Lagrådet förordar därför att tredje stycket i paragrafen av- slutas på följande sätt: "--- det överskjutande beloppet jämte ränta beräknad enligt 5 5 räntelagen (l975:635) från det att beloppet erlades intill dess att irögre ränta skall betalas enligt 6 5 räntelagen till följd av 3 eller 4 & samma ag."

Med anledning av lagrådets synpunkter vill jag säga följande. I såväl lagråds- remissens förslag som i lagrådets förslag till bestämmelse tvingas läsaren att ta del av räntelagens bestämmelser. Eftersom det sakligt sätt räcker med en hänvisning till 2 & räntelagen som i sin tur leder vidare till de paragrafer som lagrådet hänvisar till finner jag inte skäl att anta lagrådets förslag, som enligt rrrin mening är alltför otympligt. Med de synpunkter som lagrådet lämnat i förtydligande syfte, frnns det heller ingen anledning att befara att tillämp- ningen av bestämmelsen försvåras med mitt ursprungliga förslag. Detta bör alltså kvarstå.

3 5 Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, be- räknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av två sådana intygs- givare som avses i 3 kap. 3 &, vila på tillförlitliga grunder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet anges. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.

(Jfr 4 kap. 3 5 i utredningens förslag)

I paragrafen finns bestämmelser om de krav som gäller för att ett förhands- avtal skall vara giltigt Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.2.

Av första stycket framgår att avtalet måste vara skriftligt. Det finns där- emot inget krav på att det också måste vara bevittnat. Bland de uppgifter som skall finnas med i avtalet frnns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätt, se 8 5 första stycket 2. Förhandsavtalet skall också innehålla uppgift om de beräknade avgifterna för bostadsrätten. Hit hör insatser och årsavgifter samt, om det anges i förening- ens stadgar, upplåtelseavgifter (jfr 7 kap. 14 5).

Enligt andra stycket skall de beräknade avgifterna grundas på en kostnadskalkyl, som granskats av två särskilda intygsgivare. Det gäller samma behörighetskrav för dessa som för de intygsgivare som skall granska

en ekonomisk plan. Man torde kunna utgå ifrån att en förening i de flesta fall kommer att använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl kostnadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock inget krav på att dessa båda intygsgivare måste vara desamma.

Det är givet att intygsgivama normalt har ett sämre underlag att utgå ifrån jämfört med de situationer då den ekonomiska planen skall granskas (se 3 kap. 3 'g'). lntygsgivamas uppgift är dock även här att ta ställning till om kal- kylen vilar på tillförlitliga grunder. I detta ligger att granska att de lämnade faktiska uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga hand- lingar och att de gjorda beräkningarna är vederhäftiga och kan väntas hålla streck (jfr prop. 1971:12 s. 77). Intygsgivarna har också att i övrigt göra en bedömning av kalkylens hållbarhet. En viktig del i granskningen blir att pröva sannolikheten för att finansieringen kan ordnas på de villkor som kalkylen grundas på. Intygsgivarna skall i intyget ange de huvudsakliga omständig- heter som ligger till grund för det omdöme de lämnar. Närmare bestämmelser om kostnadskalkylen, bl.a. upprättandet av den och innehållet i den, avses bli meddelade av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Styrelsen är skyldig att hålla kostnadskalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan denne binder sig genom avtalet. Avsikten med kal- kylen är ju främst att den lägenhetssökande med hjälp också av intyget skall kunna få ett underlag för att bedöma sina kommande ekonomiska åtaganden. Det kan vara lämpligt att föreningen såvitt gäller bostadslägenheter presenterar innehållet i kalkylen och intyget i anslutning till de s.k. bofakta om lägen- heterna och boendekostnadema som skall finnas enligt 7 5 förordningen (1986: 694) om handläggning, förvaltning m.m. av bostadslån och ränte— bidrag. Kalkylen och intyget bör också bevaras av föreningen för den hän- delse man i framtiden behöver återkomma till de uppgifter som lämnats i dessa handlingar.

4 5 Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelsema i 3 5 är ogiltigt.

(Jfr 4 kap. 5 5 i utredningens förslag)

Av denna paragraf följer att en förening och en förhandstecknare måste iaktta inte bara de krav på skriftlighet m.m. som meddelats i 3 5 första stycket. Även kravet på att det skall finnas en kostnadskalkyl som granskats av behöriga intygsgivare och att den skall ha hållits tillgänglig för förhands- tecknaren innan han ingått förhandsavtalet hör till de omständigheter som måste iakttas med risk för att avtalet annars blir ogiltigt. Som anmärkts i av- snitt 2.6.4 kan ett avtal även bli ogiltigt eller jämkas i vissa fall enligt all- männa avtalsrättsliga grundsatser. Bestämmelserna i avtalslagen (1915: 218) om rättshandlingars ogiltighet kan också innebära att ett förhandsavtal är ogil- tigt.

Att förhandstecknaren har rätt till ersättning m.m., om ett avtal är ogiltigt följer av bestämmelserna i 9 5 andra stycket

5 & Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om 1. det finns en kalkyl över kosmadema för projektet, granskad enligt 3 5 andra stycket, och 2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter- betalning av förskott till förhandstecknama ' Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

(Jfr 4 kap. 2 & 2 st. i utredningens förslag) Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.3.

1 första stycket frnns bestämmelser om länsstyrelsens tillståndsgivning. Handläggningen motsvarar i stort den som gäller när en förening vill upplåta bostadsrätt sedan den ekononriska planen har registrerats, men innan den slutliga kostnaden för att anskaffa föreningens hus har redovisats, se 4 kap. 2 5. För att länsstyrelsen skall lämna tillstånd krävs både att det finns en av intygsgivama granskad kalkyl och att föreningen har Ställt betryggande säkerhet. Någon granskning av intyget är inte avsedd att göras. Säkerheten skall täcka de beräknade insatserna för samtliga bostadsrätter. Närmare be- stämmelser om säkerheten avses bli meddelade i en förordning eller myndig- hetsföreskrifter.

När säkerheten inte längre behövs skall den enligt andra stycket återställas på begäran av föreningen. Återställande skall ske när alla bostadsrätter för vilka förskott lämnats blivit upplåtna. Länsstyrelsen bör då samtidigt återkalla tillståndet i likhet med vad som gäller när säkerhet återställs enligt 4 kap. 2 & tredje stycket (jfr 7 & bostadsrättskungörelsen 1971:486). Om ett eller flera förhandsavtal upphör att gälla utan att bostadsrätterna upplåtits, får säker- heterna återställas först sedan förskotten återbetalats. Om talan har väckts om ogiltigförklaring av ett förhandsavtal eller återbetalning av utbetalade förskott fåri vart fall utgången i rrrålet awaktas.

Det kan inträffa att en förening uppbär förskott enligt bestämmelserna i denna paragraf och senare - när den ekonomiska planen har registrerats - upplåter bostadsrätter utan att anskaffningskostnaden för föreningens hus har redovisats. För att upplåtelse då skall kunna ske krävs det tillstånd av läns- styrelsen enligt 4 kap. 2 & och att säkerhet ställs. Om föreningen har möjlig- het att använda sig av den säkerhet som lämnats enligt denna paragraf även i en sådan situation behöver rent faktiskt inte säkerheten som sådan återställas, men länsstyrelsen måste naturligtvis fatta de beslut som krävs för den nya situationen.

Närmare bestämmelser om återställandet avses bli meddelade i förordning eller myndighetsföreskrifter.

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns bestämmelseri 11 kap. 5 5.

6 5 Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även

sådan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är

ogiltig. (Jfr 4 kap. 4 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf har kommit till för att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär. Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.6.

Med make likställs även vissa sambor, nämligen sådana som avses i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem och lagen (1987:813) om homo- sexuella sambor. Detta följer av bestämmelsema i den sistnämnda lagen.

Ett avtals upphörande

7 5 Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om- bildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp- hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen- heten.

(Jfr 4 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Enligt bestämmelserna i första stycket upphör förhandsavtalet i ombild- ningsfallen, om förhandstecknarens hyresrätt upphör innan bostadsrätten upplåtits. Bestämmelsen har motiverats i avsnitt 2.6.6, se också kommen- taren till 2 kap. 8 5.

Av andra stycket följer att förhandsavtalet inte upphör enligt första stycket, om avtalet överlåtits till make eller sambo och denne också övertagit hyres- rätten till lägenheten.

Mot bakgrund av att lagrådets förslag om rätt till medlemskap i och med förhandsavtal godtagits så har denna paragraf anpassats härtill. Vad lagrådet i övrigt anfört i anslutning till denna paragraf har kommenterats i avsnitt 2.6.4.

8 & Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket ] gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt.

Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av en hyres- fastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 &, upphör dock avtalet

ide fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmama att avtalet upphör.

(Jfr 4 kap. 7 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna har behandlats i avsnitt 2.6.4.

Av första stycket punkterna 1 och 2 framgår att förhandstecknaren kan säga upp avtalet under närmare angivna förutsättningar när bostadsrätten inte upplåts i tid. Punkten 1 tar sikte på lägenheter i nyproduktion, antingen det är frågan om uppförande av ett helt nytt hus eller en tillbyggnad eller ombyggda lägenheter som förhandstecknaren inte har någon hyresrätt till, se andra stycket. Det torde normalt inte vara svårt att konstatera när en inflyttning har skett. Punkten 2 gäller oavsett om det är frågan om en nyproducerad lägenhet eller någon annan lägenhet. Förhandstecknaren får frånträda avtalet, om upp- låtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet.

Bestämmelserna i punkten 1 tar över bestämmelserna i punkten 2, om in- flyttningen sker tidigare än vad som beräknats. Punkten 1 gäller alltså även om man har beräknat en senare tidpunkt för upplåtelsen.

Punkten 3 innehåller bestämmelser om uppsägning när avgifterna för bostadsrätten blivit väsentligt högre än vad som beräknats enligt förhands- avtalet. Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha någon betydelse för rätten till frånträde (se dock nedan). Som utredningen uttalat får det över- lämnas till rättstillämpningen att ta ställning till var gränsen går för att en höj- ning skall anses "väsentlig". Den information som föreningen lämnar i kosmadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås bör givetvis spela en roll i sammanhanget. Om förhandstecknaren redan när avtalet skrevs haft an- ledning att räkna med att kostnaderna skulle bli högre, bör också detta för- hållande kunna beaktas.

Att punkten 1 första stycket inte gäller, om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt följer av andra stycket. Normalt bor han då redan i lägenheten eller förfogar i vart fall över nyttjanderätten till lägenheten. Däremot kan han givetvis säga upp avtalet enligt punkten 2, om upplåtelsen dröjer.

Av tredje stycket framgår att frågan huruvida förhandstecknaren skall få frånträda avtalet på grund av väsentliga kostnadsökningari ombildningsfallen skall prövas även med hänsyn till om det vore oskäligt mot föreningen eller medlemmarna. Det betyder att de nuvarande bestämmelserna i 9 a & tredje stycket BRL behållits i sak.

I 7 kap. 26—30 55 finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning.

Lagrådet har som framgår av avsnitt 2.6.4 tagit upp vissa frågor i an- slutning till denna paragraf. Bestämmelserna i första stycket 2 har genom tillägget "genom försummelse av föreningen" på lagrådets inrådan ändrats så att det klart framgår att orsaken till fördröjningen inte beror på förhands- tecknaren själv. Vad lagrådet anfört i övrigt har kommenterats i avsnitt 2.6.4.

Rätt till ersättning

9 6 Om ett förhandsava upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 &, har förhandstecknaren

1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 5 räntelagen (1975:635),

2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3. rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet.

Bestämmelserna i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 & första stycket.

(Jfr 4 kap. 8 5 i utredningens förslag)

Paragrafen, som har behandlats i avsnitt 2.6.5, innehåller bestämmelser om förhandstecknarens rätt till ersättning, om avtalet är ogiltigt eller upphör att gälla eller om förskott har tagits emot utan att det frnns något förhandsavtal eller tillstånd från länsstyrelsen.

Förhandstecknaren har då rätt att få tillbaka inbetalat förskott jämte ränta och, under närmare angivna förutsättningar, skälig ersättning för kostnader för tillval m.m. samt ersättning för annan skada som han förorsakats genom föreningens försumlighet.

Rätten enligt första stycket punkt 1 att få tillbaka utbetalat förskott gäller förhandstecknaren. I de fall förhandstecknaren i fråga om avtalet satt make eller sambo i sitt ställe torde man normalt kunna utgå ifrån att återbetalning kan krävas av denne. se specialmotiveringen till 2 & tredje stycket.

Lagrådet har även beträffande utformningen av räntebestämmelsen i denna punkt haft samma synpunkter som anförts under 2 5. På de skäl som jag under nämnda paragraf redovisat finner jag inte skäl till att föreslå någon ändrad utformning av bestämmelsen.

Ersättningen enligt punkten 2 gäller sådana kostnader som förhands- tecknaren har åtagit sig. Hit hör inte endast kostnader som förhandstecknaren redan har betalat för lägenhetens inredning och utformning utan också sådana framtida kostnader som han förbundit sig till. För rätten till ersättning krävs det vidare att föreningen godkänt kosmadema Om förhandstecknaren haft kostnader för t.ex. en köksutrustning som föreningen inte godkänt, får han alltså själv stå kostnaden för den, såvida inte föreningen och han kommer överens om något annat. Föreningen kan givetvis då inte heller kräva att ut- rustningen skall vara kvari lägenheten, om installation redan skett. Å andra

sidan måste förhandstecknaren då vara beredd att själv stå för kosmadema för att återställa lägenheten i det skick upplåtelsen avser. Det är inte nödvändigt att föreningen har godkänt just kostnaderna i det enskilda fallet. Om för- eningen eller den organisation som föreningen tillhör träffar avtal med olika entreprenörer om att dessa skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de boende skall kunna göra sina tillval, får tömningen anses ha godkänt kosma- derna.

Frågan vad som är att anse som ersättningsgilla kosmader enligt punkt 2 är alltså beroende på vad förhandstecknaren kommit överens med föreningen om. Ersättningen kan — under fönrtsättning att föreningen godkänt kostnaden - avse inte endast exempelvis ett tillval som sådant utan också kosmadema för installation. Frågan huruvida en kostnad är onyttig för förhandstecknaren är också beroende av vad som avtalats mellan parterna. I normalfallen torde man kunna utgå ifrån att föreningen önskar att tillvalen tillförs lägenheten och Oekså blir kvar där, även om förhandsavtalet sägs upp eller är ogiltigt. Frågan i vilken utsträckning kosmadema för förhandstecknaren är onyttiga eller inte styrs alltså av vad parterna kommit överens om.

Liksom för punkten ] uppkommer frågan vilken rätt en make eller sambo har att få ersättning för kostnader som den andre maken i egenskap av för- handstecknare åtagit sig, om maken eller sambon övertagit förhandsavtalet. Även denna fråga måste bedömas med hänsyn till vad makarna kommit överens om. För att den make som har övertagit förhandsavtalet skall kunna kräva att få ersättning enligt punkt 2 krävs det att denne kan visa att han åtagit sig kostnaderna, antingen genom att han själv har betalat kosmadema eller åtagit sig betalningsansvar för dem.

Enligt punkt 3 är föreningen ersättningsskyldig också för kosmader som den av försumlighet åsamkat förhandstecknaren. Några exempel kan vara att föreningen ingått avtalet i strid med formkravet, att bostadsrätten inte upplåtits senast i samband med inflyttningen eller att föreningen slarvat med kostnads-

kalkylen.

6 kap. Övergång av bostadsrätt

Kapitlet innehåller elva paragrafer. Dessa har i stor utsträckning hämtats från de bestämmelser i BRL som intagits under rubriken "Övergång av bostads- rätt" (10 & BRL och följande).

Vissa av paragrafemai BRL under den nu aktuella rubriken (10, 12 och 15 55) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion lagreglerades (se SFS 1987:243). Reglerna om offentlig auktion tas upp i 8 kap.

I förhållande till förslaget i remissprotokollet har kapitlet i överensstäm- melse rrred vad lagrådet föreslagit genomgått vissa redaktionella och språkliga justeringar.

Rätt att utöva bostadsrätten efter övergång

1 5 En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år från dödsfallet får för- eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads- rättshavarens död eller att någon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an- maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för döds- boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsträcktare rätt än som angetts här.

(Jfr 5 kap. l 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 10 å andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106- 108). Första stycket innehåller dock endast en hänvisning till 1 kap. där be- stämmelsen, om att endast den som är eller antas till medlem i föreningen får utöva bostadsrätten vid överlåtelse, tagits upp i 3 & tredje stycket. Hänvisningsbestämmelsen har tillkommit på förslag av lagrådet. ] andra stycket har, också på förslag av lagrådet, för beräkning av sexmånaders- fristen tillagts uttrycket "från anmaningen" - se vidare kommentaren till 2 5.

2 5 Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags- skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får för- eningen anmana förvärvaren att inom sex månader från anmaningen eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som inte får väg- ras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. lakttas inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för förvärvarens räkning.

(Jfr 5 kap. 2 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna stämmer i sak överens med 12 & BRL. Lagrådet har föreslagit ett förtydligande av paragrafen. Det framgår enligt lagrådets mening inte klart av texten (som i och för sig är hämtad från BRL) från vilken tid- punkt den angivna tidsfristen om sex månader skall räknas. Eftersom en an- maning enligt paragrafen måste förutsätta att frågan om medlemskap slutligt avgjorts och avsikten enligt lagrådet därför torde vara att tiden skall räknas från tidpunkten för anmaningen, har detta angetts genom att efter orden "sex månader" infogas orden "från anmanin gen". Ett motsvarande förtydligande har sketti 1 5.

ÖverlåteLse till juridisk person

3 5 En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

(Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag)

Paragrafens placering i detta kapitel samt rubriken närmast före paragrafen har tillkommit på förslag av lagrådet.

Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2.4.2. Den behandlar frågan om möjligheten för en juridisk person som redan är medlem i för- eningen att förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Ett sådant förvärv häver föreningens samtycke. Syftet med regeln är att föreningen skall ha samma inflytande över dessa förvärv som över de förvärv som sker av juridiska personer som inte ännu är medlenrmar i föreningen. Härigenom förhindras bl.a. att en juridisk person som en gång blivit medlem i föreningen successivt köper upp bostadsrätter till bostads- lägenheter som inte är avsedda för fritidsändamål utan möjlighet för för- eningen att påverka detta Ett förvärv som saknar föreningens samtycke är utan verkan. Detta framgår av 5 5.

Lagrådet har föreslagit att bestämmelsen förses med en övergångs- bestärnmelse av innebörd att bestämmelsen inte skall gälla i fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet. För egen del har jag svårt att se vad en övergångsbestämmelse skulle fylla för funktion. Enligt BRL hävs ju inte någon ytterligare åtgärd än själva överlåtelseavtalet för att förvärvet skall vara giltigt. Alla förvärv av medlemmar som sker innan ih'aftträdandet av den nya lagen blir alltså giltiga oberoende av föreningens samtycke. Någon över- gångsbestämmelse behövs alltså inte.

Överlåtelseavtalet

4 & Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas shift- ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

(Jfr 5 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 12 aå första stycket BRL. Bestämmelserna i 12 a 5 andra stycket BRL har tagits in i 5 å i dena kapitel.

Shiftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en lagändring i BRL som trädde i haft den 1 juli 1982 (SFS 1982: 353). Beträffande för- arbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s. 61 och 86.

Ogiltighet

5 5 En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försälj- ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelserna i denna lag. Om för-

Prop. 1990/91: 92

värvaren i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten mot skälig ersättning.

En överlåtelse som avses i 3 5 är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er- hålls.

En överlåtelse som inte uppfyller formföreshiftema i 4 & är också ogiltig.

(Jfr 5 kap. 4 & i utredningens förslag)

Första stycket motsvaras av 13 å andra stycket BRL. Andra stycket är nytt och har tillkommit på förslag av lagrådet. Bestäm- melsen innebär att om en bostadsrätt överlåts till en juridisk person som är medlem i föreningen och den juridiska personen inte får styrelsens samtycke till förvärvet, blir överlåtelsen ogiltig.

Tredje stycket motsvaras av 12 a 5 andra stycket BRL.

Ansvaret för förpliktelser

6 5 För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt denna lag. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

(Jfr 5 kap. 5 & i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 5 första och andra styckena BRL.

7 5 Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 185 kan säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de förplik- telser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från den dag då bostads- rättshavaren blev skild från lägenheten.

(Jfr 5 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 & tredje stycket BRL. Denna bestämmelse tillkom i samband med att deti bostadsrättslagen tillkom regler om offentlig auktion (prop. 1986/87:37). Av förarbetena till denna lagstiftning framgår att bestämmelsen är tillämplig när bostadsrätten kan säljas på offentlig auktion efter förverkande, dvs. när bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten. Bostadsrätten förutsätts alltså ännu inte ha övergått till någon ny innehavare. Bestämmelsen innebär att bostadsrättshavarens ansvar för förpliktelsema mot föreningen upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre måna- der från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Efter denna tidpunkt får föreningen alltså själv bära kosmadema för bostadsrätten fram till

dess bostadsrätten övergår på annan. För kostnader som uppkommit före tre- månadersfristens utgång, t.ex. förfallna årsavgifter eller kostnader för sådana skador i lägenheten som bostadsrättshavaren skall stå för, skall bostads- rättshavaren alltjämt svara

8 5 En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentlig auktion enligt bestämmelsema i denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelsema endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

(Jfr 5 kap. 7 5 i utredningens förslag)

Paragrafen är delvis ny.

Försm meningen överensstämmer i sak med 15 & fjärde stycket BRL. Bestämmelsen i andra meningen, som är ny, hänger samman med förslaget rörande vissa frågor om försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auk- tion (se avsnitt 2.11). Bestämmelsen innebär att föreningen måste göra gäl- lande sin kravrätt mot förvärvaren vid den offentliga auktionen, om denne skall vara skyldig att svara för den förre innehavarens skulder till föreningen.

Bestämmelser om försäljning på offentlig auktion finns i 1 och 2 åå och i 7 kap. 30 5.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bosradsrätten

9 5 En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för- eningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösnings- rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lös- ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder er- sättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall be- talas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks- organisation fåri sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll får gälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmarna. Förbehållet får avse rätt att inom högst tre år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

(Jfr 5 kap. 8 5 i utredningens förslag)

Paragrafen som med vissa mindre språkliga justeringar motsvaras av 14 & BRL infördes genom en lagändring som trädde i haft den 1 maj 1985 (BoU 1984/85:12, rslcr. 194, SFS 1985:182).

Sidoavtal

10 5 Finns det mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedele samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 &. Har föreningen sagt upp bostads- rättshavaren till avflyttning enligt 7 kap. 18 5, skall dock det andra avtalet upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 & är skyldig att flytta. '

(Jfr 5 kap. 9 5 i utredningens förslag)

Paragrafen stämmeri sak överens med 15 & sista stycket BRL.

Bestämmelserna infördes i 15 å BRL den 1 januari 1984 i samband med de ändringar som då gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84zl37 s. 117 och 148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37 5.64, SFS 1987:243).

Föreningens skyldighet till vidareöverlåtelse

11 5 Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över- låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings- stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

(Jfr 6 kap. 32 & utredningens förslag)

Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar, överförts från 17 & BRL (jfr 1971:12 s. 117). Paragrafens placering i detta kapitel samt rubriken närmast före paragrafen har tillkommit på förslag av lagrådet.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18-39 %% BRL. Ordningen mellan para- graferna har dock i stor utsträckning kastats om. Samtidigt har bestämmel- serna delats upp i fler, kortare paragrafer. Även det nu aktuella kapitlet har undergått en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter till- kommit. Dessa kommenteras i anslutning till de berörda paragrafema.

Lagrådet har föreslagit en rad redaktionella förändringar i det remitterade förslaget, som i allt väsentligt har tillgodosetts. Beträffande lagrådets förslag att 6 5 andra stycket och 10 & bör föras samman i 10 5 och samordnas även textrnässigt, vill jag emellertid framhålla att uppdelningen på olika paragrafer motiveras av att 6 & rör själva användningen av lägenheten och 10 & tar upp i vilka situationer ett samtycke krävs från föreningen till andrahands- upplåtelser. Jag anser inte att någon ändring i förhållande till det remitterade förslaget bör ske i denna del.

Lagrådet har även haft synpunkter på vissa sakfrågor i kapitlet. I avsnitt 2.9 och 2.10 har jag redovisat min inställning till lagrådets synpunkter be- träffande andrahandsupplåtelse och avgifter till föreningen. I övrigt redovisar jag min inställning under paragraferna i detta kapitel.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 5 När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrätts— upplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.

(Jfr 6 kap. 1 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, 18 & BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 118-119). Rubriken närmast före paragrafen har fått sin slutliga utformning på förslag av lagrådet.

2 5 Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts- upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 5. får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte av- hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att eftertillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning från- träda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent- lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned- sättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts från 19 & BRL (jfr prop. 1971:12 s. 119). I första stycket har dock den ändringen gjorts i sak att uppsägning inte får ske sedan bristen blivit avhjälpt. Enligt nu- varande 19 ;; BRL gäller detta endast om bristen avhjälpts av styrelsen. Som

Riksbyggen påpekat i sitt remissyttrande kan den nuvarande lydelsen tolkas ' så att bostadsrättshavaren har möjlighet både att avhjälpa bristen på förening- ens bekostnad och att frånträda bostadsrätten efter uppsägning. Det saknas skäl för en sådan dubbel möjlighet.

3 & Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten irätt tid när lägen- heten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tillträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 2 & i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 20å BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 120).

4 5 Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen att hålla lägenheten och fastigheten i övrigt i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 & vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelsema i 2 & gäller i tillämpliga delar om för- eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.

(Jfr 6 kap. 4 och 11 55 i utredningens förslag)

Första meningen i paragrafen är ny och innebär i förhållande till gällande rätt ett förtydligande som anger att det är föreningen som svarar för underhållet av lägenheten och fastigheten i den mån ansvaret inte faller på bostadsrätts- havaren enligt 12 &. Innebörden av 12 & är emellertid — liksom enligt BRL — att ansvaret för underhållet av lägenhetens inre, med vissa undantag, som huvudregel faller på bostadsrättshavaren.

Andra meningen motsvarari sak 21 & BRL (jfr prop. 1971:12 s. 120). Paragrafen har utformats i enlighet med lagrådets förslag.

5 5 Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 & i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts. gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens vål- lande eller genom vårdslöshet eller försurrrrnelse av någon som han svarar för enligt 12 å andra stycket.

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kosmader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

(J fr 6 kap. 5 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 22 & BRL. Endast några mindre språkliga justeringar har gjorts (jfr prop. 1971: 12 s. 121-122).

Hur bostadsrättshavarenfdr använda lägenheten

6 & Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av- sevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin

helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.

(Jfr 6 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Paragrafens första stycke motsvaras av 25 & BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122- 123). . Bestämmelsen i andra stycket är ny (se avsnitt 2.4.2). Som närmare har kommenterats i anslutning till 2 kap. 4 5 om medlemskap för juridiska per- soner, kan bostadsrättsföreningen från fall till fall fritt ta ställning till om en juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet skall kunna antas som medlem i föreningen. Härigenom ges föreningen också möjlighet att träffa avtal med den juridiska personen om hur lägenheten får användas och om vem som faktiskt får nyttja lägenheten. Motsvarande för- hållande gäller när föreningen upplåter bostadsrätt vid nyproduktion m.m.

Regeln i andra stycket är tillämplig i det fall lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål och föreningen och den juridiska personen inte har träffat något avtal om lägenhetens användning. Lägenheten får då användas endast för atti sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad.

Syftet med regeln är till en början att lägenheten skall kunna användas endast för s.k. total sublokation, om inte annat avtalats. Lägenheten får inte utan särskilt avtal användas t.ex. så att olika rum upplåts för övemattnings- åndamål åt anställda inom ett företag e.d. Den juridiska personen får endast använda lägenheten för att i sin helhet upplåtas i andra hand. Styrelsens sam- tycke måste alltid inhämtas för andrahandsupplåtelsen enligt bestämmelserna i 10 &. Härigenom ges föreningen möjlighet att påverka till vem lägenheten skall upplåtas. Samtycke kan och bör givetvis lämnas i samband med att den juridiska personen antas som medlem. Samtycke krävs emellertid också när. lägenheten på nytt skall upplåtas i andra hand, såvida inte föreningen ger ett generellt samtycke till andrahandsupplåtelse. Av 11 å andra stycket framgår att föreningens samtycke under vissa förhållanden kan ersättas med hyres- nämndens tillstånd.

Om annat inte har avtalats, måste lägenheten upplåtas som permanent— bostad. Häri ligger bl.a. att den inte får upplåtas för övemattningsändamål e.d. eller som komplement till någon annan bostad. Upplåtelsen skall alltså syfta till att tillgodose behovet av en permanent bostad.

Om den juridiska personen använder lägenheten för annat ändamål än som föreskrivs i paragrafen eller som särskilt har avtalats med föreningen. kan förverkande av nyttjanderätten komma i fråga enligt 18 & 3. Har den juridiska personen upplåtit lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller till- stånd kan förverkande av nyttjanderätten ske enligt 18 5 2.

På förslag av lagrådet har i andra stycket gjorts ett undantag beträffande lägenheter avsedda för fritidsändamål. Såsom lagrådet påpekat har mot- svarande undantag gjorts i övriga särregler för juridiska personer.

Beträffande lagrådets förslag om en särskild övergångsbestämmelse, se avsnitt 2.4.2 samt punkt 13 under Ikraftträdande och övergångsbestämmel- ser.

7 & Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägen— heten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt.

(Jfr 6 kap. 7 5 i utredningens förslag)

Paragrafen har hämtats från 27 & BRL. Nuvarande bestämmelser tar sikte på en "avsevärd förändring" i lägenheten. Uttrycket har nu ändrats till "väsentlig förändring" för att korrespondera mot bestämmelsema i 9 kap. 15 5 (se av- snitt 2.7.1). Någon ändring i sak är inte avsedd (jfr prop. 1971:12 s. 124- 125).

8 & Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägen- heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

(Jfr 6 kap. 8 5 i utredningens förslag)

Med några mindre språkliga justeringar motsvarar denna paragraf 31 & BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 128)

9 & Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 å andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss- tänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

(Jfr 6 kap. 9 å i utredningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 28 & BRL (jfr prop. 1971:12 s. 125).

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 5 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 5 andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent- boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands- tingskommun. Styrelsen skall dock genast unden'ättas om upplåtelsen.

11 & Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han

under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden läm- nar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts- havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.

(Jfr 6 kap. 10 å i utredningens förslag)

Iparagrafema behandlas upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter. Förslagen har kommenterats i avsnitten 2.9 och 2.4.2. Beträffande gällande rätt hänvisas till 30 & BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 126128).

Bestämmelserna i I 0 5 första stycket innebär att den generella möjlighet som för närvarande finns att utan styrelsens samtycke upplåta en bostadsrätts- lägenhet i dess helhet till en annan medlem i föreningen tagits bort. I fort- sättningen måste alltså styrelsens samtycke inhämtas även i dessa fall. Vidare har. närmast som ett förtydligande, förts in en hänvisningsbestämmelse som innebär att styrelsens samtycke till en andrahandsupplåtelse gäller också i de fall en juridisk person innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

I 10 å andra stycket har undantag föreskrivits från kravet på styrelsens samtycke. Undantaget motsvarar såvitt gäller kommuner vad som nu före- skrivs i 30 å tredje stycket. Här har dock tillagts att samtycke inte heller krävs, om det är en landstingskommun som innehar bostadsrätten. Andra meningen i Stycket motsvarar 30 & tredje stycket sista meningen som dock innehållsmässigt har utvidgats att omfatta också underrättelser om lands- tingskommuners upplåtelser.

Bestämmelserna i 11 & första stycket , som motsvaras av 30 å andra stycket BRL, är ny så till vida att begränsningen till bostadslägenheter har tagits bort. Även lokalhyresgäster kan alltså vända sig nu hyresnämnden för att få tillstånd till en andrahandsupplåtelse när styrelsen vägrar ge sitt sam- tycke (jfr 12 kap. 40 & jordabalken). Paragrafen ger således möjlighet till en prövning av hyresnämnden när en förening vägrat ge ett erforderligt samtycke och det är frågan om bostadsrätt till antingen en bostadslägenhet eller en lokal.

Iandra stycket har särskilda bestämmelser förts in i fråga om bostads- ' lägenheter som innehas av en juridisk person. Som framgår av utredningens betänkande (s. 94 ff) har det ansetts oklart vad som gäller i fråga om juridiska personers möjligheter att i andra hand upplåta en bostadslägenhet. Bestäm- melsen i 10 & innebär att en juridisk person måste ha samtycke från för- eningen för en andrahandsupplåtelse. Kravet på samtycke gäller oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende, för fritidsändamål eller för annat bostadsändamål.

Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke, kan den juridiska personen få frågan prövad av hyresnämnden. Bestämmelserna i 11 å andra stycket inne- bär att hyresnämnden på samma sätt som gäller enligt första stycket skall pröva om föreningen har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Om något avtal inte har träffats om lägenhetens användning gäller enligt 6 & andra stycket att lägenheten skall användas som permanentbostad. Tillstånd i ett sådant fall kan därför inte lämnas till en andrahandsupplåtelse för något annat ändamål. Föreningen får vidare anses ha befogad anledning att vägra samtycke till en andrahandsupplåtelse, om anmärkningar i fråga om skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt skall nyttja lägenheten. Liksom vid prövningen enligt första stycket har dennes betalningsförmåga dock ingen betydelse, eftersom det är den juridiska personen som svarar för avgifterna gentemot föreningen. Eftersom föreningen genom att anta den juridiska personen som medlem får anses ha accepterat att lägenheten upplåts i andra hand, kan föreningen i allmänhet inte åberopa att den inte längre vill tillåta att lägenheten upplåts i andra hand

Om föreningen och den juridiska personen har träffat ett särskilt avtal om lägenhetens användning, får bedömningen av om det frnns befogad anledning att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som träffats. Detta kan t.ex. innebära att lägenheten skall få upplåtas som övemattningsbostad. Omständigheterna kan emellertid vara sådana att föreningen genom avtalet inte för all framtid skall anses ha avsagt sig möjligheten att bestämma om lägenhetens användning.

Att nyttjanderätten till en lägenhet kan förverkas, om bostadsrättshavaren upplåter lägenheten utan behövligt samtycke eller tillstånd följer av 18 5 första stycket 2.

Lagrådet har föreslagit att det i stället för "andrahandsupplåtelse" bör an- vändas uttrycket upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.9, har jag inte funnit det lämpligt att göra någon ändring av det remitterade förslaget i denna del.

Bastadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 & Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan ingåri upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit iden omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det frnns ohyra i lägenheten.

(Jfr 6 kap. 11 å i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 26 & BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 123-124). Frågan om underhållsansvaret m.m. för föreningens hus och lägenheterna i huset har behandlats i avsnitt 2.7.1.

Första stycket första meningen stämmer i sak överens med första stycket i 26 & BRL. Bostadsrättshavaren skall alltså själv svara för det s.k. inre under- hållet, om inte något annat har bestämts i stadgarna. I andra meningen har i förtydligande syfte lagts till att om mark ingåri lägenhetsupplåtelsen så gäller samma regler, dvs. bostadsrättshavaren skall också hålla marken i gott skick. Inte heller i de nya bestämmelserna anges närmare vad som skall räknas till lägenhet och vad som alltså ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar. Vissa gränsdragningsproblem kan därför uppkomma. I föreningens stadgar är det därför lämpligt att precisera vad som skall hänföras till det inte under- hållet Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, in- redningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Till lägenheten kan vidare höra vissa ledningar av olika slag.

Andra och tredje styckena har överförts från 26 & BRL med enbart vissa språkliga justeringar.

Tillträde nu lägenheten

13 å Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten enligt 30 5 eller 6 kap. 1 eller 2 5 skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjande- rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall gäller 5 5 i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sådan handräckning frnns bestämmelseri 17 å handräckningslagen (1981:847).

(Jfr 6 kap. 12 å i utredningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 29 & BRL (jfr prop. 1971:12 s. 125-126). Avgifter till föreningen

14 & Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stad- garna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 åå. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan förfatming.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen er- bjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot- svara ränta på insatsen enligt 5 5 räntelagen (l975:635).

(Jfr 6 kap. 13 å i utredningens förslag)

Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av översynen av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.10).

Av första stycket framgår vilka avgifter som en bostadsrättsförening skall resp. har rätt att ta ut av bostadsrättshavaren.

Med insats avses vad som i den gamla lagen kallades grundavgift. På för- slag av lagrådet har första meningen i stycket formulerats så att det klart framgår att insatsen är en avgift till föreningen.

I den nya lagen har uttrycket årsavgift behållits. Det är dock givetvis inget som hindrar att föreningen delar upp avgiften i exempelvis månads- eller kvartalsavgifter. Lagen har också kompletterats med uppgift om vad årsavgif- ten står för. Någon ändring i sak ärinte avsedd.

Om det anges i stadgarna får föreningen även ta ut upplåtelseavgift, över- låtelseavgift och pantsätmingsavgift. Storleken på de två sistnämnda avgif- terna bör svara mot föreningens självkostnad, men en schablonisering bör kunna ske. Det skall av föreningens stadgar framgå vilken beräkning som ligger till grund för att ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift (se 9 kap. 5 5 första stycket 5). Som riktpunkt för en schablon vid bestämmandet av överlåtelseavgiften bör gälla det belopp som enligt HSBs mönsterstadgar maximalt får tas ut, nämligen 2,5 % av basbeloppet. För pantsättningsavgif— ten bör riktpunkten vara 1 % av basbeloppet. Med nu föreslagna riktpunkter för avgiftemas bestämmande, finns det knappast någon anledning att göra avgiftemas storlek beroende av köpeskillingen. Något uttryckligt förbud om detta i lagtexten har därför inte tagits upp (jfr lagrådets yttrande). Någon an- ledning atti lagtexten ta upp särskilda beräkningsgrunder utifrån de genom- snittliga självkostnadema för föreningen, vilket lagrådet föreslagit, har inte heller ansetts påkallat. Med anledning av vad lagrådet anfört om upplåtelse- avgift, bör påpekas att denna inte alltid behöver motsvara skillnaden mellan ett antaget marknadsvärde vid upplåtelsen och insatsen. Om upplåtelseavgift t.ex. används för att utjämna avgifterna till föreningen efter en ombyggnad med hänsyn till standardskillnader, behöver avgifterna således inte alls relate- ras till bostadsrätternas antagna marknadsvärden.

I andra stycket första meningen har i förtydligande syfte intagits en upp- lysning om att en ändring av insatsen kan ske i den ordning som anges i 9 kap. 13 och 16 åå, dvs. att föreningsstämman alltid måste besluta om ändring av insatsen och att det i vissa fall krävs kvalificerad majoritet vid stämmobeslut.

Andra meningen har formulerats efter förslag av lagrådet. Det framgår att uppräkningen av vilka avgifter föreningen får ta ut enligt första stycket är ut- tömmande i fråga om avgifter för åtgärder enligt bostadsrättslagen eller annan

författning. Föreningen får alltså inte ta ut några avgifter utöver de angivna, t.ex. för att föreningen fullgör sin underrättelseskyldighet enligt 31 & gent- emot en panthavare. Inte heller får föreningen ta ut avgifter av exempelvis en kreditgivare som på en bostadsrättshavares uppdrag begär att få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande en lägenhet som denne disponerar med bostadsrätt (se 9 kap. 11 5). Något förbud att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte författningsenligt är skyldig att vidta, finns inte heller. Detsamma gäller en avgift för anordningar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, t.ex. tvättstugeavgifter.

Med de nya bestämmelserna har den s.k.inträdesavgiften utmönstrats ur lagstiftningen.

[tredje stycket finns särskilda bestämmelser om Upplåtelseavgiften vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt dessa bestämmelser får en för- ening inte ta ut någon upplåtelseavgift förrän efter en månad från erbjudandet. Därefter och intill dess sex månader gått från erbjudandet får avgiften högst motSVar-a ränta på insatsen enligt räntelagen.

Det bör av ett erbjudande om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt klart framgå vid vilken tidpunkt erbjudandet lämnats. Självklart bör det även framgå vilken lägenhet som avses och vilka avgifter som skall utgå. Även om det inte finns något krav på skriftlighet torde det ur bevissynpunkt vara lämpligt att erbjudandet lämnas skriftligt

15 & Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom post- anviSning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalnings- uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

(Jfr 6 kap. 14 å i utredningens förslag)

Även denna paragraf är ny i förhållande till gällande rätt . Regleringen inne- bär en anpassning till 12 kap. 20 & jordabalken beträffande bl. a frågan när en avgift skall anses betald till föreningen. I proposition l983/84:137 sägs det i specialmotiveringen till denna bestämmelse s. 126 följande.

Hyran skall således anses som betald när hyresgäSten på ett post- eller bankkontor mot kontant betalning uppdrar åt posten eller banken att över— föra pengarna till hyresvärden. Aven andra meningen, som behandlar be- talning genom ett girosystem. motsvarar i sak gällande rätt. Emellertid har det tillkommit två girotyper utöver post- och bankgiro, nämligen privat— och sparbanksgiro. Varje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för dem alla är dock att gäldenären har ett särskilt konto anslutet till systemet och att han genom en skriftlig betalningsorder kan påkalla att det betal- ningsfötmedlande organet belastar detta konto och överför pengar till en angiven betalningsmottagare. Hyresbetalning skall anses ha skett när en betalningsorder avseende hyra tas emot av det kontor som enligt reglerna för det individuella girokontot skall förmedla betalningen på grund av

uppdraget För att betalning skall anses ha skett vid denna tidpunkt krävs självklart att erforderligt belopp frnns tillgängligt på kontot och att betal- ningsuppdraget' 1 övrigt uppfyller de krav som gäller för respektive giro- system.

16 & Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse— avgift som skall betalas innan lägenheten får tillträdas och sker inte heller rät- telse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Detta gäller inte om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 18—25 55 finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

(Jfr 6 kap. 15 å i utredningens förslag)

Paragrafens första och andra stycke stämmer i sak överens med 32 & BRL (prop. 1971:12 s. 129).

I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvisning till 18-25 åå. Där finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rättfär bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 5 Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

(Jfr 6 kap. 16 å i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 23 & BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122). Att ut- trycket "obilligt" bytts ut mot "oskäligt" är således endast en språklig ändring. Om verkningarna av att bostadsrätten sägs upp finns bestämmelser i 30 &.

F örverkande

18 & Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 55, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betal- ningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,

2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

3. om lägenheten används 1 strid med 6 eller 8 ä,

4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till' i andra hand, genom vårdslöshet' ar vållande till att det finns ohyra' i lägenheten eller

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 & vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 å och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för för- eningen att skyldigheten fullgörs, samt

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för- bindelser mot ersättning.

(Jfr 6 kap. 17 å i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 33 5 första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 129-133 och l983/84:105). Vissa språkliga justeringar har gjorts i bestäm- melsema.

Bl.a. har i punkten I "grundavgift" bytts ut mot "insats". 126—28 åå finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning.

19 & Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts- havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en bostadslägenhet förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 ä 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun. En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst före- tag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

(Jfr 6 kap. 18 å i utredningens förslag)

Första stycket motsvarar i sak 33 å andra stycket BRL. Beträffande första meningen, se prop. 1971:12 s. 133. Den ändring som nu sker innebär att paragrafen även reglerar de fall då en landstingskommun innehar en bostads- rätt.

Andra meningen (med undantag för nu tillagda "landstingskommun") till- kom i samband med bostadsanvisningslagen som numera ersatts av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. I specialmotiveringen till denna bestämmelse sägs det i propositionen 1979/80:72 s. 57 följande.

När en kommun blir medlem i en bostadsrättsförening kan problem upp- komma till följd av att föreningens stadgar föreskriver att medlemskapet är förenat med vissa skyldigheter, t.ex. krav på medlemskap i någon annan organisation. Om dessa villkor inte uppfylls, kan enligt första stycket 7 bostadsrätten förverkas och bostadsrättshavaren sägas upp till avflyttning. För att fråga om förverkande av bostadsrätten till en bostadslägenhet inte skall uppkomma i sådana fall där stadgarna föreskriver villkor som en

kommun inte kan uppfylla, har i paragrafens tredje stycke gjorts ett tillägg som klargör detta. Aven denna bestämmelse har generell giltighet. I likhet med 11 och 30 55 gäller den således inte bara när bostadsrätten har för- värvats på grund av bestämmelsema i bostadsanvisningslagen.

Andra stycket motsvarar till viss del 33 & första stycket 7 BRL.

20 & Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 5 2, 3 eller 5—7 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning på grund av ' förhållande som avses i 18 5 2 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

(Jfr 6 kap. 19 å i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 33 & tredje stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133). Innehållet i andra meningen är dock nytt En motsvarande bestämmelse finns i 42 & första stycket 2 hyreslagen.

21 & Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i 18 5 1—3 eller 5—7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads— rättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då tömningen fick reda på förhållande som avses i 18 5 4 eller 7 eller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 ä 2 sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. -

(Jfr 6 kap. 20 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med några mindre språkliga justeringar, 34 & första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133).

22 5 En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av för- hållande som avses i 18 ä 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts- havaren till avflyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för- undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brott- målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.

(Jfr 6 kap. 21 5 i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 34 5 andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 5.133).

23 & Är nyttjanderätten enligt 18 ä 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte

skiljas från lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen från upp- sägningen.

I väntan på att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att få tillbaka nyttjanderätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän efter fjorton vardagar från den dag då bostadsrättshavaren sades upp.

(Jfr 6 kap. 22 å i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 355 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 133). Begreppet "vräkning" har dock bytts ut mot "avhysning", jfr 16 kap. ut- sökningsbalken.

24 & Sägs bostadsrättshavaren upp till avflyttning av någon orsak som anges i 18 ä 1, 4—6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 23 5. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 18 & angiven orsak, får han bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

(Jfr 6 kap 23 å i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf motsvarar i sak 36å BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134 och l983/84:105).

25 5 Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för- eningen rätt till ersättning för skada

(Jfr 6 kap. 24 å i utredningens förslag)

I sak stämmer paragrafen överens med 33 & sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 5.133).

Förfarandet vid uppsägning

26 5 En uppsägning skall vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens vägnar.

(Jfr 6 kap. 25 å i utredningens förslag)

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 39 & första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135).

27 & Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 55 delgivningslagen (l970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon

som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit full.ort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

(Jfr 6 kap. 26 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med några språkliga justeringar, 39 5 andra—fjärde styckena BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135).

28 5 Stämningsansökan med yrkande om rätt att frånträda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande från lägenheten samt ansökan om av- hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

(Jfr 6 kap.. 27 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar med endast en språklig justering 395 sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135).

29 5 Om en bostadsrätt sägs upp av någon orsak som anges i 2—5 och 17 55, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. I så fall gäller 4 kap. 9 5.

(Jfr 6 kap. 28 5 i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 24 5 BRL. I första stycket andra meningen har dock den nuvarande bestämmelsen utgått att föreningen skall betala "till bostadsrättshavaren". En motsvarande ändring har gjorts i 4 kap. 8 5, se kommentaren till denna paragraf, där också uttrycket "skälig ersättning" kommenterats.

30 5 Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp- sägning i fall som avses i 18 5, skall bostadsrätten säljas på offentlig auktion så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat. Försäljningen får dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersätt- ning enligt 8 kap. 6 5 tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

(Jfr 6 kap. 29 5 i utredningens förslag)

Paragrafen har samma sakliga innehåll som 37 5 första och andra styckena BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134). I första stycket har dock till kända borge- närers skydd skrivits in den nyheten att en försäljning på annat sätt än genom en offentlig auktion kan komma till stånd endast om såväl föreningen och bostadsrättshavaren som de kända borgenärer vars rätt berörs av försälj- ningen är överens om en försäljning i denna ordning. Förslaget innebär alltså att samtliga dessa tre grupper måste vara överens för att en s.k. underhands- försäljning skall kunna ske. I sammanhanget bör påpekas att 6 kap. 7 5 be- träffande ansvaret för förpliktelser mellan föreningen och bostadsrättshavaren även äger giltighet vid beräkning av föreningens fordran enligt denna para-

graf. Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt

31 5 Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för- eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av års- avgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt 30 5 första stycket företräde till betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.

(Jfr 6 kap. 30 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med endast några språkliga justeringar, 37 5 tredje stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 88 och prop. 1986/87:37 s. 65).

På lagrådets förslag har, utan att ändring i sak är avsedd ordet månads- avgift i det remitterade förslaget ersatts med "vad som av årsavgiften belöper på en månad".

Vissa övriga meddelanden

32 5 Är sådant meddelande från föreningen som avses i 16 5, 18 5 1, 205 eller 31 5 eller 6 kap. 1 eller 2 5 avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an- kommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 5 och 6 kap. 6 5.

(Jfr 6 kap. 31 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 74 5 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 167) med det tillägget . som lagrådet föreslagit att första meningen reglerar även sådana meddelanden från föreningen som avses i 31 5. Genom hänvisningen till 2 5 i sista meningen får meddelande som avses i 4 och 5 55 också anses omfattade av paragrafen, eftersom dessa paragrafer hänvisar till 2 5. Detta överensstämmer med vad lagrådet påpekat

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall

33 5 Överlåts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt, upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning för bostadsrätten. Trädet föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för- sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillträtts, skall skriftligt hyresava anses ingånget. I så fall gäller 4 kap. 9 5.

(Jfr 6 kap. 33 5 i utredningens förslag)

Paragrafen stämmer överens med 385 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 134). Endast några mindre språkliga justeringar har gjorts.

8 kap. Offentlig auktion

Den 1 juli 1987 trädde nya regler i kraft rörande bl.a. förfarandet vid försälj- ning av bostadsrätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987:243). Förutom ändringar och tillägg i ett antal paragrafer i BRL infördes samtidigt fyra nya paragrafer i lagen (80—83 55). Såväl före som efter ikraftträdandet har det diskuterats om bostadsrätten vid en offentlig auktion skall utropas med eller utan förbehåll om panträtt. Denna och ett par andra frågor har behandlats i avsnitt 2.11.

De ändringar som förts in den nya lagen finns i 6 kap. 8 5 andra meningen samt i detta kapitel. Kapitlet har dessutom försetts med underrubriker. Vissa redaktionella ändringar har gjorts i förhållande till lagrådsremissens förslag. Såsom framgår av avsnitt 2.11 har lagrådet godtagit förslaget i lagråds- remissen som en acceptabel lösning tills vidare.

F örordnande av god man m.m.

1 5 Offentlig auktion som avses i 6 kap. 1 eller 2 5 eller 7 kap. 30 5 skall hållas av en god man som på bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man får om det finns sär- skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

(Jfr7 kap. 1 5 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 80 5 BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 67). Det tillägget har dock gjorts att tingsrätten får meddela beslut i ärendet utan att höra bostadsrättshavaren, om det finns särskilda skäl. Ett sådant skäl kan vara att bostadsrättshavaren håller sig undan. Bostadsrättshavaren skall alltså inte kunna förhala proceduren på detta sätt. Ett annat skäl kan vara att det inte finns några uppgifter om var bostadsrättshavaren uppehåller sig.

2 5 Gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats Prop. 1990/91: 92 för auktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt.

Vid förrättningen skall man föra protokoll.

(Jfr 7 kap. 1 5 2-3 st. i utredningens förslag)

Bestämmelserna motsvarar 80 5 andra och tredje styckena BRL. Auktiontförfarandet

3 5 Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för- säljnin gen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna. Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan för- behåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås.

(Jfr 7 kap. 2 5 1 st. i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 81 5 första stycket BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 68). I paragrafen har dock det tillägget gjorts att bostadsrätten skall utropas utan förbehåll om panträtt, om föreningen inte medger något annat. Motivet för denna ändring har redovisats i avsnitt 2.1 1.

Köpeskillingen

4 5 Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före försäljningen. Tillträde får inte ske förrän full betalning erlagts. När den gode mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

(Jfr 7 kap. 2 5 2 st. i utredningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 81 5 andra stycket BRL. Ny auktion

5 5 Ny auktion skall hållas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe- skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och fri från panträtt genast till föreningen.

(Jfr 7 kap. 2 5 3 st. i utredningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 81 5 tredje stycket BRL. Dock har det i för-

tydligande syfte tillagts att bostadsrätten — i de fall något inrop inte sker vid en ny auktion skall övergå till föreningen fri från panträtt, se avsnitt 2.1 1.

Gode mannens rätt till ersättning

6 5 Gode mannen har rätt till skälig ersättning för arbete, tidsspillan och ut- lägg som uppdraget krävt. Ersättningen får tas ut före varje annan fordran ur den köpeskilling som inflyter vid försäljningen. I den mån köpeskillingen inte räcker till, skall ersättningen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

(Jfr 7 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar med endast någon mindre språklig justering 82 5 BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 69-70).

Redovisning av köpeskillingen

7 5 Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen så snart som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstå om det råder tvist om vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads- rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag då han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att få saken prövad i domstol förlorad.

(Jfr 7 kap. 4 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 83 5 BRL (jfr prop. 1986/87:37 s. 7071). En nyhet är dock föreskriften att panthavaren är skyldig att ta emot betalning i förtid, om bostadsrätten har utropats utan förbehåll om panträtten. Motivet för detta tillägg har redovisats i avsnitt 2.11.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

De föreningsrättsliga bestämmelserna behandlas i detta kapitel. Bestämmelserna motsvarar med ändringar och tillägg bestämmelsema i 44— 67 55 BRL. Bestämmelserna om medlemskap har dock brutits ut och tagits upp i 2 kap. Slopandet av den vetorätt som bostadsrättshavaren tidigare haft vad gäller intrång i den egna lägenheten vid om- och tillbyggnader (avsnitt 2.7.2) innebär bl.a. att bestämmelserna i nuvarande 60 5 BRL har ändrats. De nya bestämmelserna med anledning av denna förändring finns i 16— 18 55.

Lagrådet har i stora delar godtagit lagrådsremissens förslag. Vissa mindre redaktionella ändtin gar har föreslagits. Lagrådet har också föreslagit att den i lagrådsremissen föreslagna likvidationsbestämmelsen om antalet lägenheter går ned under fem bör utgå. Enligt lagrådets mening fyller denna ingen större funktion. I stället bör man i den nuvarande bestämmelsen införa ett tillägg

med den innebörden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall dei detta sammanhang räknas som en bostadsrättshavare. Som framgår av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.2 anser jag att lagrådets förslag bör god- tas och bestämmelsen har därför utformats i enlighet härmed. Vissa övriga av lagrådet föreslagna ändringar redovisas under respektive paragraf.

Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening

I 5 I 1 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar.- (Jfr 8 kap. 1 5 i utredningens förslag)

I paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, hänvisas till de inledande be- stämmelser om bostadsrättsföreningar som finns i 1 kap. Dessa bestämmel- ser som anger föreningens ändamål och att en bostadsrättsförening måste vara registrerad (1 5) samt minirnikraven för registrering (2 5) motsvaras i huvud- sak av 40 och 43 55 BRL.

2 5 Bestämmelserna i 2 kap. 3 5 lagen (1987:667) om ekonomiska för- eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 2 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf motsvaras tillsammans med 3 5 av 46 5 BRL. Den senaste ändringen av 46 5 BRL gjordes i samband med lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. I propositionen 1986/87:7 s. 281 an- förde departementschefen följande beträffande 46 5 BRL.

Genom hänvisningarna till 2 kap. 3 och 4 55 nya föreningslagen blir den lagens regler om förfarandet vid anmälan för registrering m.m. tillämpliga på bostadsrättsföreningar. Det innebär bl.a. att en bostadsrättsförening skall anmälas för registrering senast sex månader efter det att beslut fatta- des om att bilda föreningen. De bestämmelser som 46 5 i sin nuvarande lydelse hänvisar till saknar motsvarighet i den nya föreningslagen. De innehöll detaljföreskrifter om de handlingar som skulle inges vid ansökan om registrering. Sådana före- skrifter avses i stället bli lämnade som verkställighetsföreslcrifter till den nya föreningslagen. Motsvarande ordning bör gälla för bostadsrättslagen.

Vad departementschefen sålunda uttalade har fortfarande giltighet.

3 5 Sedan föreningen har registrerats kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registreringen gäller bestämmelserna i 2 kap. 4 5 lagen (1987:667) om eko- nomiska föreningar.

(Jfr 8 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Se kommentaren under 2 5.

4 5 För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till- gångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be- talning även om de ännu inte har betalts.

(Jfr 8 kap. 4 5 i utredningens förslag) Paragrafen motsvaras i sak av 41 5 BRL (prop. 1986/87z7).

Bestämmelsen är i förhållande till förslaget i lagrådsremissen ändrad på så sätt att den tidigare hänvisningen till 1 kap. i 3 5 lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar är slopad. I stället har det i lagtexten uttalats vad som sägs i nämnda paragraf. Någon saklig ändring är det alltså inte fråga om.

Hänvisningar till S8-1

Innehållet i föreningens stadgar

S 5 Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1. föreningens firma,

2. den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

3. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

4. om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut, .

5. de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättnings- avgift skall beräknas,

6. i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de grunder enligt vilka ersättning skall beräknas,

7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa under- hållet av föreningens hus,

8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt eventuella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9. inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom,

10. vilka ärenden som skall förekonuna på ordinarie stämma, 11. vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt 12. grunderna för fördelning av föreningens vinst samt hur" man skall för- fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelserna i första stycket 8 gäller inte arbetstagarrepresentanter som har utsetts enligt lagen (1987: 1245) om styrelserepresentation för de privat- anställda.

(Jfr 8 kap. 5 5 i utredningens förslag)

Paragrafen som motsvaras av 44 5 BRL har ändrats i vissa hänseenden.

Viss språklig anpassning har gjorts till bestämmelsemai 2 kap. 2 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Dessutom har ordningsföljden för punkterna anpassats till dessa bestämmelser. I förhållande till 44 5 BRL har punkterna 4 och 7 utgått, eftersom inträdesavgifter och vissa regelbundna avgifter m. rn. inte skall få tas ut i fortsättningen (se avsnitt 2.10). Enligt punkt 5 skall grunderna för beräkningen av överlåtelseavgift och pantsätt-

ningsavgift anges i stadgarna. Denna fråga har behandlats under avsnitt 2.10 och även kommenterats under 7 kap. 14 5 i specialmotiveringen. Utform- ningen av punkten 11 har anpassats till motsvarande punkt i föreningslagen. Innehållet i punkt 10 är nytt i sak; jfr motsvarande punkt 9 i föreningslagen.

Lagrådet har ansett att även grunderna för beräkningen av upplåtelseavgift bör anges i stadgarna. Det bör i detta sammanhang påpekas att lagrådet i sitt yttrande beträffande 7 kap. 14 5 föreslagit att det i lagen intas bestämmelser hur upplåtelseavgiften bör beräknas. Som jag tidigare redovisat i såväl avsnitt 2.10 som i specialmotiveringen till nämnda lagrum har jag inte funnit skäl att godta vad lagrådet anfört i denna fråga. I praktiken kan situationema näm- ligen vara så varierande att jag tror detta skulle vålla avsevärda problem för föreningarna om sådana beräkningsgrunder togs in i stadgarna. Jag kan alltså dela lagrådets synpunkt att det av stadgarna bör framgå huruvida det är tillåtet att ta ut upplåtelseavgift. Jag finner dock inte skäl att gå så långt att det av stadgarna behöver framgå enligt vilkaberäkningsgrunder upplåtelseavgiften skall utgå.

Mitt förslag om att grunderna för beräkning av upplåtelseavgiften inte be- höver anges i stadgarna, betyder givetvis inte att en förening helt godtyckligt kan påföra sådana avgifter. Lika behandling av medlemmarna bör gälla här som i andra sammanhang. I den mån det blir aktuellt för en förening att ta ut upplåtelseavgifter måste således någon form av beräkningsgrunder för dessa uttag sålunda tillämpas.

Finna

Hänvisningar till PS6

65. Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrätts- förening". I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett

bolagsförhållandc tas in på så sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre- rade och ännu bestående föreningsfu'mor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelserna i firmalagen ( 1974: 156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts- föreningar får använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

(Jfr 8 kap. 7 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 45 5 första - fjärde styckena BRL. I förtydli- gande syfte har i fjärde stycket tillagts att inte heller en sammansättning med ordet "bostadsrätt" får användas av andra än bostadsrättsföreningar eller sammanslutningar av sådana föreningar.

7 5 Bestämmelserna om frrmateckning i 14 kap. 2 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 8 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 45 5 sista stycket BRL.

Medlems- och lägenhetsförteckning

8 5 Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem- mar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upp- låtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Förteckningama kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. De kan också föras med automatisk databehandling eller på annat liknande sätt.

(Jfr 8 kap. 15 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 47 5 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 145).

9 5 Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den.

(Jfr 8 kap. 16 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 48 5 BRL.

10 5 Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

l. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

2. dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som lig- ger till gnmd för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

(Jfr 8 kap. 17 5 i utredningens förslag)

Paragrafen överensstämrneri sak med 49 5 BRL. ] tredje stycket har "styrkt avskrift" bytts ut mot "en kopia". Beträffande 2. bör påpekas att det kan uppstå den situationen att en lägenhet inte fmns med i den ekonomiska planen eftersom det är fråga om en "enstaka upplåtelse" och någon ny plan inte be- höver upprättas. Det skall emellertid alltid finnas en ekonomisk plan som lig- ger till grund för upplåtelsen och det är denna plan som skall anges i lägen— hetsförteclmingen. Med anledning av detta förtydligande finns det inte skäl att ändra bestämmelsens utformning.

11 5 BOStadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhets- förteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 5 skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdandet skall anges i utdraget.

(Jfr 8 kap. 18 5 i utredningens förslag) Paragrafen stämmeri sak överens med 50 5 BRL.

Bostadsrättsföreningens ledning

12 5 Bestämmelserna om en förenings ledning i 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar med följande undantag:

1. Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller. om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.

(Jfr 8 kap. 19 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf motsvaras av 56 5 BRL. Bestämmelsen om att styrelseledamot och suppleant för styrelseledamot samt frrrnatecknare inte behöver vara svenska medborgare har dock tagits bort. Skälet är den ändring som genomförts i 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (se prop. 1989/90:160, 1990/91:LU11, rslcr. 42). Denna lagändring trädde i kraft den 1 januari 1991.

13 5 Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna Andring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.

(Jfr 8 kap. 20 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 57 5 BRL. Med anledning av bestämmelserna i 7 kap. 15 5) om hur avgifterna till föreningen skall betalas, har dock de nu- varande bestämmelsema i 57 5 BRL utgått om att styrelsen bestämmer hur avgifterna skall betalas.

Bestämmelser om föreningsstämma

14 5 BeStämmelsema om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar med följande undantag:

1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat bestämts i stadgarna.

2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda fullmäktige.

3. Bestämmelserna i 23—25 55 gälleri stället för 7 kap. 14 och 15 55 lagen om ekonomiska föreningar.

(Jfr 8 kap. 21 5 i utredningens förslag) Paragrafen stämmer i sak överens med 59 5 BRL.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 5 Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastighet skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stad- garna.

I fråga om sådana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelsema i 7 kap. 7 5 och be- stämmelserna i 16 5 första stycket 2 detta kapitel.

(Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, har behandlats i avsnitt 2.7.1.

Uttrycket "föreningens fastighet" i första stycket innefattar både hus och mark. Bestämmelserna tar sikte på både lägenheter, oavsett upplåtelseform, och gemensamma utrymmen m.m. Av andra stycket följer dock att särskilda bestämmelser gäller i fråga om beslut om väsentliga förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet.

Med förändringar kan avses sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer, dvs. främst om- och tillbyggnader. Bedömningen av om en för- ändring är väsentlig skall endast göras i förhållande till ingreppets art. Normalt torde förändringar av väsentligt slag också vara kostsamma. Föreningsstärnmans beslut kan emellertid behövas, även om kostnaden för åtgärden är liten. På motsvarande sätt kan kostnaden vara hög utan att för- ändringen är så väsentlig att föreningsstämmans beslut behövs.

Av första stycket följer motsatsvis att en förändring som inte är väsentlig får beslutas av styrelsen. Rör förändringen en bostadsrättslägenhet och läm- nar inte bostadsrättshavaren samtycke till förändringen krävs det dock stämmobeslut, se 16 5 andra stycket 2. Av 7 kap. 7 5 följer vidare att en bostadsrättshavare själv får göra sådana förändringar i den egna lägenheten som inte är väsentliga. Han kan dessutom i stadgarna ha medgetts en vid- sträcktare rätt.

Föreningen kan, med undantag för vad som nyss sagts, besluta att en annan ordning skall gälla. Ett sådant beslut kan innebära såväl strängare som lindrigare krav i fråga om vilka beslut som skall fattas på föreningsstämman. För att undvika gränsdragningsproblem, kan det också finnas anledning för föreningen att närmare precisera i stadgarna vilka beslut som skall fattas av föreningsstämman resp. styrelsen.

Prop. 1990/91: 92

Paragrafen anger inte med vilken majoritet ett beslut om förändring skall fattas. Här gäller huvudregeln i 7 kap. 13 5 första stycket föreningslagen att stämmans beslut skall fattas med enkel majoritet. I bl.a. 16, 19 och 23 55 anges dock särskilda krav med avseende på den majoritet som kan behövas m.m. ivissa fall.

16 5 För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrätts- havarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres- nämnden.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vil- ket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 5 lagen ( l987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det. Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4.

(Jfr 8 kap. 22 5 och 24 5 3 st. i utredningens förslag)

I paragrafen behandlas olika situationer då det krävs att särskilda villkor är uppfyllda för att ett beslut skall vara giltigt. Bestämmelserna har i stor ut- sträckning hämtats från 60 5 BRL (angående förarbetena till denna paragraf se prop 1971:12 s. 159 f). En väsentlig nyhet är dock bestämmelserna i första stycket 2 som innebär att en bostadsrättshavares s.k. vetorätt försvunnit, se OCkSå 17 Den 18 55. Bestämmelsen har kommenterats i avsnitt 2.7.2. Vidare har paragrafens ingress justerats så att den också ger uttryck för att de beslut som anges i paragrafen obligatoriskt skall fattas på en föreningsstämma och i vissa fall godkännas av hyresnämnden för att gälla

Bestämmelserna i första stycket punkten I är i sak oförändrade i för- hållande till 60 5 BRL med det undantaget att ordet grundavgift bytts ut mot ordet insats. Någon ändring i sak är det inte fråga om. Även bestämmelserna i 60 5 första stycket 4 och 5 samt andra stycket har i sak oförändrade förts över till detta stycke, punkterna 3 - 5.

Enligt punkten 2 krävs det samtycke från bostadsrättshavaren för varje förändring i eller av den egna lägenheten som beror på en om- eller tillbygg- nad. Vidare framgår det att bostadsrättshavarens vetorätt kan brytas om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Föreningsstämman anger genom sitt beslut om- fattningen av de arbeten som måste utföras i bostadsrättshavarens lägenhet. För att undvika att styrelsen blir alltför låst i sitt handlingsutrymme, t.ex. vid en förhandling hos hyresnämnden, bör stämman inte ge sitt beslut ett alltför detaljerat innehåll.

Frågan huruvida ett beslut på föreningsstämma har tillkommit i behörig ordning och med föreskriven majoritet är en fråga som prövas av allmän domstol efter talan mot föreningen att beslutet skall upphävas (se 7 kap. 17 5 lagen om ekonomiska föreningar).

Vad prövningen innebär för hyresnämndens del framgår av 17 5, se nedan.

Om en bostadsrättshavare går med på en förändring av lägenheten, fordras inte någon kvalificerad majoritet eller hyresnämndens godkännande. Av 15 5 följer vidare att styrelsen i ett sådant fall kan besluta om åtgärden, om ändringen inte är väsentlig. Att stadgarna här kan ha en annan ansvars- fördelning mellan föreningsstämma och styrelse framgår av 15 5 första stycket. Att särskilda bestämmelser gäller när en bostadsrättshavare själv vill företa förändringar i den egna lägenheten följer av 7 kap. 7 5.

I lagrådsremissen föreslogs en bestämmelse av innebörd att en bostads- rättshavare som inte deltagit på en föreningsstämma i efterhand kan rösta för ett beslut som kräver särskild majoritet bland bostadsrättshavarna för att bli gällande. Som framgår av avsnitt 2.7.2 har jag med anledning av lagrådets yttrande i denna fråga emellertid återtagit mitt förslag i denna del.

Om bostadsrätten är pantsatt enligt vad som är känt för föreningen, skall föreningen enligt andra stycket genast underrätta den som har pant i bostads- rätten om ett beslut enligt första stycket 2 och 4 (se lagrådets yttrande).

17 5 Ett stämmobeslut enligt 16 5 första stycket 2 skall på begäran av för- eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt be- slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrätts- havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

(Jfr 8 kap. 23 5 i utredningens förslag)

Prop. 1990/91: 92

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Bestämmelserna har kommenterats i avsnitt 2.7.2.

I paragrafen finns bestämmelser om under vilka förutsättningar som hyresnämnden skall godkänna ett stämmobeslut om intrång i en lägenhet enligt 16 5 första stycket 2.

För att nämnden skall kunna godkänna stämmans beslut fordras att de formella förutsättningama för beslutets giltighet är uppfyllda. En invändning om att beslutet inte har kommit till i behörig ordning och med föreskriven majoritet prövas, som sagts i kommentaren till 16 5 första stycket 2, av all- män domstol. Om bostadsrättshavaren invänder att beslutet är formellt fel- aktigt, har nämnden alltså att ta ställning till om det från processekononrisk synpunkt är lämpligt att pröva frågan om det materiella innehållet i beslutet eller om denna fråga bör vila i avvaktan på att den formella frågan är avgjord Står det klart att beslutet är formellt felaktigt bör nämnden givetvis inte god- känna beslutet. Godkänns beslutet innebär detta å andra sidan inte att beslutet inte kan angripas på forrrrell grund i den mån möjligheterna att angripa be- slutet på sådan grund fortfarande står öppen.

Som framgår av avsnitt 2.7.2 skall hyresnämnden i första hand söka få panema att komma överens. Även om en överenskommelse inte nås, kan nämnden genom sin rätt att ställa villkor för ett godkännande påverka resul- tatet. Beslutet skall, som anges i lagtexten, godkännas om åtgärden är ange- lägen och syftet med den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. En förutsättning för att nämndens prövning krävs är att bostadsrättshavaren inte samtyckt till åt- gärden. Som sagts i kommentarerna till 16 5 andra stycket kan bostadsrätts- havaren lämna sitt samtycke även efter stämman. Det betyder t.ex. att nämn- dens prövning inte längre behövs, om bostadsrättshavaren under handlägg- ningen hos nämnden skulle lämna sitt samtycke till åtgärden eller ingå förlik- ning med föreningen.

En om- eller tillbyggnad får anses angelägen om byggföretaget syftar till att uppfylla krav som ställs från samhällets sida och arbetet utförs på ett ratio- nellt sätt. Också fastighetsekonomiska synpunkter bör i undantagsfall kunna beaktas. Av betydelse kan vara sådana krav som statsmakterna ställer upp framför allt i byggnadslagstifmingen men även loav som finns i statliga låne- författningar kan ha betydelse. Det kan t.ex. vara fråga om krav på att en byggnad skall vara tillgänglig genom att hiss inrättas. Det kan också vara fråga om viss utrustningsstandard, t.ex. avseende tvätt - och förrådsutrym- men. Sådana åtgärder som en förening önskar och som syftar till bättre gemensamhetsutrymmen e.d.. men som inte är av direkt betydelse för de moderna krav som bör ställas på en fastighets standard kan däremot inte anses som så angelägna att bostadsrättshavamas rätt bör vika. Nämnden bör allmänt sett vara restriktiv i sin prövning.

Hyresnämnden skall också göra en bedömning om det kan finnas något annat lämpligt sätt att lösa problemet på. I detta ligger såväl utrymmesmässiga som tekniska och kosmadsmässiga frågor. Som sagts i avsnitt 2.7.2 bör hyresnämnden kunna anlita särskild expertis som kan just dessa frågor.

Nämnden har också att ta hänsyn till den enskilde bostadsrättshavaren. Beslutet får inte vara oskäligt mot denne. Här blir det främst aktuellt att se hur bostadsrättshavarens situation skulle bli efter den åtgärd föreningen vill vidta. Givetvis kan bostadsrättshavarens personliga förhållanden, såsom handikapp eller annat liknande, få betydelse vid denna prövning. Av be- tydelse för ett godkännande kan också vara om föreningen erbjuder bostads- rättshavaren en annan lägenhet.

Det är inte bara frågan om åtgärden som sådan över huvud taget bör godtas som nämnden kan behöva ta ställning till. Även den tid och det sätt på vilket åtgärden utförs kan ha betydelse. Av intresse kan alltså vara t.ex. hur lång tid det tar för föreningen att utföra åtgärden och om bostadsrättshavaren kan nyttja lägenheten under den tid som åtgärden utförs eller om han måste flytta från sin lägenhet under den tid arbetena pågår. Däremot har den ekonomiska ersättning som föreningen erbjuder inte någon betydelse för nämndens pröv- ning. Denna fråga ankommer det ytterst på fastighetsdomstolen att pröva. om bostadsrättshavaren hänskjuter frågan dit, se 18 5.

Sammanfattningsvis har nämnden alltså att göra en avvägning mellan de motstående intressen som panema kan ha.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Ett intrång som föreningsstämman be- slutat om kan medföra att panthavarens ställning påverkas. Vid den prövning som hyresnämnden har att göra i anledning av intrångsbeslutet bör även be- aktas effekterna för bostadsrättshavaren av de krav på ytterligare säkerhet eller inlösen av panten som panträttshavaren kan ställa.

Av andra meningen följer att kraven på ett godkännande är lägre i de fall om- eller tillbyggnaden kan anses ha liten betydelse för bostadsrättshavaren. Bestämmelserna motsvarar i stort de fall enligt BRL, då en förening får företa en förändring trots att bostadsrättshavaren inte biträtt beslutet (se 60 5 första stycket 2 och 3 BRL).

Ett beslut om godkännande får enligt tredje meningen förenas med villkor.

_ Det kan t.ex. gälla villkor som hänför sig till åtgärderna som sådana eller till tiden för utförandet av arbetena. Hyresnämnden kan också kräva att för- eningen skall ställa en ersättningsbostad till förfogande under den tid arbetena pågår eller skaffa bostadsrättshavaren en annan, godtagbar bostad, om denne inte kan behålla sin lägenhet. Bostaden behöver inte med nödvändighet vara en bostadsrättslägenhet. Nämnden bör inte godkänna en åtgärd som innebär att en bostadsrättshavare måste lärrma sin lägenhet utan att ha tillgång till eller möjlighet att få en annan bostad.

Av andra stycket framgår att hyresnämnden i vissa fall måste förena sitt beslut om godkännande med villkor om inlösen. Krav på inlösen skall i första hand ställas. om hela lägenheten måste tas i anspråk av föreningen. Det kan t.ex. vara fråga om att en enrumslägenhet tas i anspråk för en hissinstallation eller för att tillföras någon annan lägenhet. Även om inte hela lägenheten be- höver tas i anspråk kan situationen dock ibland vara sådan att bostadsrätts- havaren anser att han inte kan eller vill bo kvar efter ombyggnaden. Om han då begär inlösen och han inte skäligen bör kunna godta förändringen, får

hyresnämnden godkänna om- eller tilllbyggnaden endast med villkor att in- lösen sker.

Som framgår av avsnitt 2.11 kan en panthavare inte anses ha en bättre rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren har. Ett godkännande från nämn- dens sida av ett beslut enligt första stycket 2 med villkor om inlösen får därför anses innefatta en skyldighet för panthavaren att i förtid ta emot betalning för sin fordran, om föreningen löser in bostadsrätten. Av allmänna rättsgrund- satser följer att panthavaren har rätt att före bostadsrättshavaren få betalt för sin fordran. Av detta får också anses följa att en bostadsrättsförening inte kan träffa överenskommelse med bostadsrättshavaren om den inlösenersättning som föreningen skall betala utan att också den eller de panthavare som är kända för föreningen har gått med på uppgörelsen.

Av 18 5 framgår att fråga om ersättning eller inlösen kan komma under fastighetsdomstolens prövning. Då gäller bestämmelsema i expropriations- lagen (1972:719) i tillämpliga delar.

18 5 Talan om ersätming vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om god- kännande enligt 16 5 första stycket 2 skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen (1972z719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 5.

(Jfr 8 kap. 24 5 1 och 2 st. i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Frågan har behandlats under avsnitt 2.7.2.

Paragrafen har fått sin slutliga lydelse efter förslag av lagrådet. Som lag- rådet anfört innebär bestämmelsema i 17 och 18 55 att frågan om inlösen skall ske avgörs av hyresnämnden eller, efter överklagande, av bostads- domstolen, medan den efterföljande domstolsprövningen vid fastighets- domstolen enligt 18 5 enbart är inriktad på frågan om ersättningens storlek.

Av hänvisningen till expropriationslagens bestämmelser följer att bostads- rättshavaren har rätt till ersättning för den skada han orsakas i anledning av att hela eller viss del av lägenheten tas i anspråk. Det är i första hand fråga om ersättning för bostadsrätten. Denna skall beräknas på marknadsmässiga grun- der. Bostadsrättshavaren skall ges full ekonomisk ersättning för bostads- rättens värde alternativt ersättning för den minskning av värdet som intrånget ger anledning till.

Genom löseskilling eller intrångsersättning kompenseras bostadsrätts- havaren för bostadsrättens värde eller den minskning i värdet som åtgärden medför. Intrånget kan emellertid medföra också annan skada. Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavare får kostnader för flyttning till annan lägen- het eller en s.k. rörelseskada.

Om föreningen kan ordna en bostad som upplåts med bostadsrätt, kan detta givetvis påverka den ersättning i pengar som föreningen kan behöva betala.

Att bestämmelsema i expropriationslagen också i övrigt skall tillämpas Prop. 1990/91: 92 innebär bl.a. att lagens bestämmelser i övrigt om expropriationsersättning, om rättegången vid fastighetsdomstolen och om betalning av löseskilling och intrångsersättning blir tillämpliga. Ett undantag görs dock på lagrådets in- rådan för den s.k. presumtionsregeln i 4 kap. 3 5 expropriationslagen. Som lagrådet påpekat finns däremot inte skäl att undantag den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 5. Remissförslaget har ändrats i enlighet härmed. Beträffande de närmare motiven till de förändringari förhållande till det remitterade förslaget som gjorts av denna paragraf med anledning av lagrådets synpunkter, kan hänvisas till lagrådsytttandet.

Beslut om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt

19 5 En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyres- gäster skall vara medlemmari bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 55 andra stycket.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur be- räkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

(Jfr 8 kap. 25 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 60 a 5 första, andra och tredje stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 90). Den beräkningsregel av antalet lägenheter som tidigare fanns i 60 a 5 andra stycket har ersatts med en hänvisning till den nyinförda bestämmelsen i 1 kap. 5 5 andra stycket (jfr avsnitt 2.2).

20 5 Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 5, skall en sådan eko- nomisk plan som avses i 3 kap. 1 5 upprättas och hållas tillgänglig för hyres— gästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fastig- hetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 5.

(Jfr 8 kap. 26 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a 5 fjärde stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 90).

21 5 Beslut om förvärv i strid med 19 5 första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 20 5. Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats.

(Jfr 8 kap. 27 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a 5 femte stycket BRL (jfr prop. 1981/82:169 s. 90, 102 och 104). 224

Med anledning av bestämmelsen har lagrådet, med hänvisning till att regeln vållat problem i tillämpningen övervägt om ordalydelsen bör ändras så att uttrycket "beslut om förvärv" i första meningen ersätts med "förvärv". Detta skulle bättre överensstämma med motiven till lagrummet (se nämnda prop.). Efter en närmare diskussion om de tolkningsproblem som regleringen innefattar har lagrådet funnit att en sådan ändring inte skulle leda till ett klarare system. Beträffande motiven för detta kan hänvisas till yttrandet.

Lagrådet har vidare framhållit att det i och för sig vore önskvärt med en klarare reglering i berörda hänseenden. Jag kan instämma i lagrådets syn- punkt. 1 den mån frågan inte kan lösas i rättspraxis får det därför övervägas hur en sådan reglering bör ske.

22 5 I fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till en follo'örelse- kooperativ riksorganisation gäller 19—21 55 endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 28 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i sak av 60 a 5 sista stycket BRL (jfr prop. 1982/83:153).

Ändring av stadgar

23 5 Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga rös- tande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in- skränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 5 införs, är giltigt endast om samt- liga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

24 5 Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av 23 5 för ändring av stadgarna, gäller även det.

Om det frnns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.

(Jfr 8 kap. 29 5 i utredningens förslag)

Paragraferna stämmer i sak överens med 62 5 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 162). I förhållande till lagrådsremissen har en bestämmelse om möjlighet att

godkänna ett stämmobeslut i efterhand dock slopats, se kommentaren till Prop. 1990/91: 92 16 5.

25 5 Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registre- ring. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett.

(Jfr 8 kap. 30 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 63 5 BRL (prop. 1971:12 s. 162). Dock har de nu- varande bestämmelsema utgått om att två kopior av protokollet skall bifogas anmälan. Det ankommer på regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer att meddela erforderliga föreskrifter.

Revision och särskild granskning samt redovisning

26 5 Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för- eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening också gälla upplåtelse- avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings- analys, koncemredovisning eller delårsrapport eller att, i annat fall än som avses i 8 kap. 6 5 nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

(Jfr 8 kap. 31 5 i utredningens förslag)

Paragrafen har 58 5 BRL som förebild (jfr prop. 1971:12 s. 157). Ändringen iandra meningen är föranledd av att begreppet "grundavgift" bytts ut mot "insats" och att inträdesavgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.10).

Vinstutdelning m.m.

27 5 Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans- räkning för senaste räkenskapsåret.

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavarna. Vinsten fördelas mellan dem efter insatserna för bostadsrätterna, om inte något annat har be- stämts i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 32 5 i utredningens förslag)

.. Paragrafen motsvaras av 54 5 BRL (jfr prop. 1971:12 s. 153). Grundavgift har bytts ut mot insats (se avsnitt 2.10).

285 Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 27 5 eller någon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om åter- betalning m.m. i 10 kap. 7 5 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Bestämmelserna om vissa gåvori 10 kap. 8 5 nämnda lag gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 33 5 i utredningens förslag) 226

Paragrafen motsvaras av 55 5 BRL. Likvidation och upplösning samt fusion

29 5 Bestämmelserna om likvidation och upplösning i 11 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gälleri tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap. 3 5 lagen om ekonomiska föreningar för det fall antalet föreningsmedlernmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads- rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap. 12 5 lagen om ekonomiska föreningar sägs om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts- föreningen.

(Jfr 8 kap. 34 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras i huvudsak av 65 5 BRL. Det har dock tillagts att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de räknas som endast en bostadsrättshavare. Bestämmelsen har utformats i enlighet med lag- rådets förslag (se avsnitt 2.2).

I tredje stycket har den nuvarande bestämmelsen om "grundavgift" bytts ut att gälla "insats". Vidare har nuvarande bestämmelse om "inträdesavgift" ut- gått, eftersom en sådan avgift inte längre skall få tas ut (se avsnitt 2.10).

30 5 Bestämmelserna om fusion i 12 kap. lagen (1987:667) om ekono- miska föreningar gälleri tillämpliga delar även bostadsrättsföreningar.

(Jfr 8 kap. 35 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 66 5 BRL.

Tillägget "m.m." i lagrådsremissens föreslagna lagtext har på förslag av lagrådet utgått eftersom detta skapar intryck av att bestämmelserna i 12 kap. om inlösen av aktier i dotterbolag också skall gälla i fråga om bostadsrätts- föreningar. Såsom lagrådet påpekat skall inte koncembestämmelsema i lagen om ekonomiska föreningar gälla i fråga om bostadsrättsföreningar (se prop. 1979/80:144 s. 135).

Registreringsmyndighet m.m.

31 5 Bestämmelserna om registrering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut om sådan ändring av stadgarna att styrelsens säte skall fIyttas från ett län till ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens finna på grund av bestämmelsema i 6 5 tredje stycket första meningen detta kapitel inte får föras in i det senare länets föreningsregister.

(Jfr 8 kap. 36 5 i utredningens förslag)

Paragrafen stämmeri sak överens med 67 5 BRL. Bestämmelserna i andra stycket i det remitterade förslaget har utgått på förslag av lagrådet.

10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

Bestämmelserna i detta kapitel är hämtade från 69-71 55 BRL. Viss språklig justering har gjorts i paragraferna. Lagrådet har haft vissa förslag till sakliga ändringar. Dessa redovisas under respektive paragraf.

1 5 Bestämmelserna om skadestånd m.m. i 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrätts- föreningar.

(Jfr 9 kap. 1 5 i utredningens förslag)

Paragrafen hari sak samma innehåll som 69 5 BRL.

2 5 Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap. lagen (1987:667) om eko- nomiska föreningar utom 1 5 andra stycket 1 gälleri tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar.

(Jfr 9 kap. 2 5 i utredningens förslag)

I paragrafen görs motsvarande hänvisning till lagen om ekonomiska för- eningar somi 70 5 BRL. Undantaget när det gäller 16 kap. 1 5 andra stycket 1 är motiverat av att en straffbestämmelse om den som inte för medlems- förteckning finns i 3 5 punkt 5. Undantaget har tillkommit på förslag av lag- rådet.

3 5 Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

1. upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 5,

2. upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 5 eller 4 5 eller 4 kap. 2 5,

3. tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 5,

4. bryter mot 9 kap. 6 5 sista stycket,

5. inte för medlemsförteckning eller inte håller en sådan förteckning till- gänglig enligt 9 kap. 9 5, eller

6. inte för lägenhetsförteckning eller meddelar Oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 5.

(Jfr 9 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Frågan om straffbarhet vid förskottsbetalning i strid med lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

Paragrafen motsvarar 71 5 BRL, utom såvitt avser tredje punkten. Enligt denna punkt är det även straffbart att uppbära förskott i strid med 5 kap. 2 5. Straffbarheten inträder antingen föreningen uppbär förskott utan att det frnns

ett förhandsval eller, om ett sådant avtal frnns, förskott tas emot utan att läns- Prop. 1990/91 : 92 styrelsen lämnat tillstånd och föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av förskott till förhandstecknarna. Vidare har nuvarande 71 5 2 BRL utgått, dvs. straffansvaret har tagits bort för den som inte håller en registrerad ekonomisk plan tillgänglig enligt 3 kap. 5 5. Vissa ändringar har skett i förhållande till lagrådsremissens förslag efter- som förslaget om komplettering till den ekonomiska planen utgått. Lagrådets förslag om vissa språkliga förändringar i p. 5 och 6 har inte godtagits.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

I detta kapitel, som innehåller sex paragrafer, har samlats de bestämmelser som rör förfarandet i bostadsrättstvister m. m. I huvudsak finns motsvarande regler i BRL. Såsom framgår av 2 kap. har lagrådsremissens förslag i 11 kap. 1 överfIyttats dit.

1 5 Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 5 och mål om redovisning enligt 8 kap. 7 5 andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten frnns.

(Jfr 10 kap. 1 5 i utredningens förslag)

Paragrafen motsvarar 77 5 BRL i dess lydelse enligt SFS 1990:1132.

Som framgår av prop. 1990/91:32 så innebär den förändring som trädde i kraft den 1 januari 1991 bl.a. följande. De bostadsrättstvister som tidigare inte skulle prövas av hyresnämnd utan i stället fastighetsdomstol skall nu handläggas av allmän domstol. Därmed blir i första hand forumreglema i 10 kap. 10 5 rättegångsbalken tillämpliga.

2 5 Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden. Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

(Jfr 10 kap. 6 5 i utredningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL. Bestämmelserna sammanhänger med förslaget i 4 kap. 6 5, se kommentarema till den paragrafen. Jfr också prop. 1974:150 5. 502 f. Utöver vad som följer av denna paragraf gäller bestäm- melserna i lagen (1985: 206) om viten vid hyresnämndens handläggning.

På förslag av lagrådet har 7 5 i remissprotokollet flyttas fram till 2 5 efter- som det i 3 5 anges att ett beslut om utdömande av vite får överklagas hos bostadsdomstolen.

3 5 Beslut av hyresnämnden i frågor angående inträde i föreningen enligt 2 kap. 10 5, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 5, fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 5, godkännande av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 5 första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 5

PO lx) ©

får överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelas. Skrivelsen med överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 5 får inte överklagas.

(Jfr 10 kap. 2 5 i utredningens förslag)

Paragrafen sakliga innehåll stämmer överens med 76 5 BRL. I uppräkningen av sådana beslut som får överklagas till bostadsdomstolen har dock lagts till beslut enligt 4 kap. 6 5 och 11 kap. 2 5, dvs. beslut om skyldighet att upplåta bostadsrätt eller om villkor för upplåtelse och beslut om utdörnande av vite i de fall föreläggandet inte efterlevs. På lagrådets inrådan har vissa redaktio- nella ändringar skett.

4 5 I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 5 skall vardera parten svara för sin rättegångskosmad i bostadsdomstolen. om inte något annat anges i 18 kap. 6 5 rättegångsbalken.

(Jfr 10 kap. 3 5 i utredningens förslag)

Med viss språklig justering motsvarar paragrafen 78 5 BRL.

S 5 Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 5 om det medde- lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 5 eller om förskott 'enligt 5 kap. 5 5 får överklagas hos kammarrätt.

(Jfr 10 kap. 4 5 i utredningens förslag)

Paragrafen ersätter bestämmelserna i 68 5 BRL med den ändringen att tidigare överklagande till regeringen beträffande beslut om behörighet som intygs- givare nu överflyttas till kammarrätten. Lagrådet har haft synpunkter på be- stämmelsens utformning och den har därför omarbetats i enlighet med lag- rådets förslag.

6 5 Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 5 andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1. i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller

2. beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 5. I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett slciljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att för- eningen i stadgarna utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

(Jfr 10 kap. 5 5 i utredningens förslag)

Bestämmelserna i denna paragraf har överförts från 73 5 BRL. Sakinnehållet är detsamma men viss språklig och redaktionell justering har gjorts.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagrådet har haft vissa synpunkter på de i lagrådsremissen lämnade förslagen till övergångsbestämmelser. Lagrådet har också föreslagit ytterligare över- gångsbestämmelser. Jag kan i allt väsentligt, såväl i sakligt som i redaktionellt hänseende, dela de synpunkter som lagrådet framfört. De förslag till ytter- ligare övergångsbestämmelser som lagrådet föreslagit redovisas nedan. En övergångsbestämmelse anser jag emellertid onödig (punkt 13 i lagrådets för- slag). Den bör därför utgå. Mitt ställningstagande i denna del har jag redo- visat i specialmotiveringen under 6 kap. 3 5.

I förhållande till lagrådsremissens förslag innebär således mitt slutliga förslag en rad omkastningar av bestämmelsema samt vissa tillägg.

]. Denna lag (nya lagen) träder i kraft den 1 juli 1991, då bostadsrätts- lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla.

2. Om deti lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er- satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm- melsen.

Jfr punkt 17 i övergångsbestämmelsema till 1971 års lag

3. I fråga om bostadsrättsföreningar som har registrerats före den 1 juli 1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

(Jfr punkt 3 i utredningens förslag och punkt 6 i lagrådsremissen)

4. Bestämmelsen i 1 kap. 4 5 första stycket den nya lagen, att sådan nyttjanderätt som avses i paragrafen endast får upplåtas av bostads- rättsföreningar, hindrar inte den som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingår sådana upplåtelser, att fortsätta verksamheten.

(Jfr punkt 2 i utredningens förslag och punkt 4 i lagrådsremissen)

Lagrådet har beträffande det remitterade förslaget anfört följande.

Enligt fjärde punkten i det remitterade förslaget skall bestämmelsen att endast bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med bostadsrätt inte hindra den som före lagens ikraftträdande haft rätt att driva näringsverksamhet, i vilken ingår upplåtelse av nyttjanderätt som avses i denna lag, att fortsätta verksam- heten (jfr punkt 2 övergångsbestämmelsema till BRL). Enligt 1 5 tredje stycket lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar var det förbjudet för andra än bostadsrättsföreningar att driva verksamhet med ändamål att upplåta lägenheter med nyttjanderätt för obegränsad tid. Enligt en särskild över-

gångsbestämmelse skulle förbudet dock inte utgöra hinder för den som drev sådan verksamhet vid tiden för lagens ikraftträdande den 1 juli 1930 att fort- sätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom (se prop. 1930:65 s. 15, 109 och 119). Genom anknytningen till 1930 års övergångs- bestämmelse — via övergångsbestämmelsen till BRL (se prop. 1971:12 s. 169 f, 223 och 240) innebär den nu föreslagna övergångsbestämmelsen att det inte är möjligt att utvidga verksamheten till ytterligare hus utan ombildning till bostadsrättsförening.

Idet remitterade förslaget används ordet "näringsverksamhet" utan att detta har närmare kommenterats. Lagrådet förordar att det i tidigare övergångs- bestämmelser använda ordet "verksamhet" används även här.

Jag delar lagrådets synpunkter och bestämmelsen har i huvudsak utfomrats i enlighet med lagrådets förslag.

5. Bestämmelsen i 1 kap. 5 5 andra stycket första meningen den nya lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras att det i förening- ens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, hindrar inte registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 5 den nya lagen, om föreningens hus vid kraftträdandet av den nya lagen hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter inte gått ned.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 7 i lagrådsremissen)

För registrering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Sjunde punkten i det remitterade förslaget innebär att denna bestämmelse inte skall gälla registrering av en ny ekonomisk plan (se 3 kap. 4 5) för en sådan förening som vid lagens ikraftträdande hade "mindre än fem sådana lägen- heter i sitt hus". Lagrådet anser med hänsyn till inriktningen av den nya regleringen att undantaget skall gälla endast om antalet lägenheter efter ikraft- trädandet inte gått ned.

Jag godtar lagrådets förslag och bestämmelsen bör utformas i enlighet med detta förslag.

6. Bestämmelsen i 1 kap. 5 5 tredje stycket den nya lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäller belägenheten av föreningens hus, gäller vid registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 5 den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar efter ilaaftträdandet av den nya lagen.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 8 i lagrådsremissen)

Om en äldre förening skaffar sig ytterligare hus torde det så gott som alltid krävas att en ny ekonomisk plan upprättas för föreningen. Om föreningen

h) IQ

före lagens iluaftträdande skaffat ytterligare hus. men registreringen av den nya planen sker först därefter gäller inte bestämmelserna i 1 kap. 5 5. Däremot gäller dessa bestämmelser om husen förvärvats först efter ikraft- trädandet.

Om föreningen redan vid ikraftträdandet har flera hus och dessa inte är placerade på det sätt som föreskrivs i bestämmelserna, får registreringen av den nya planen inte vägras på den grunden. Frågan huruvida placeringen av de nya husen uppfyller lagens krav får i dessa fall bedömas med utgångs- punkt från husens placering i förhållande till de gamla husen.

7. Bestämmelserna i 1 kap. 8 5 första stycket den nya lagen hindrar inte en juridisk person, som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja lägenhet i hus som tillhör den juridiska personen, att upplåta sådan andelsrätt. I annat fall än som avses i första stycket får förening eller aktiebolag, som före ikraftträdandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingår upp- låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 5 första stycket den nya lagen, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet. Tillstånd som har medde- lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till den gamla lagen gäller som tillstånd enligt första meningen.

(Jfr punkt 11 i utredningens förslag och punkt 5 i lagrådsremissen)

Såsom lagrådet påpekat har i det remitterade förslaget dispensmöjligheten utsträckts till handelsbolag genom att där används uttrycket "juridisk person". Enligt lagrådets mening saknas anledning att göra denna utvidgning av en tidigare bestämd övergångsreglering.

Om en ansökan om dispens har givits in före ikraftträdandet av den nya lagen. får enligt andra stycket andra meningen i det remitterade förslaget verksamheten drivas vidare i väntan på beslut i ärendet. Detta överensstäm- mer med övergångsbestämmelsema till BRL. Det förefaller inte motiverat med en ny dispensprövning och lagrådet har därför förordat att andra stycket andra meningen i förevarande övergångsbestämmelse ändras så att tillstånd som har meddelats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till BRL får gälla även som tillstånd enligt de nya övergångsbestämmelsema.

Bestämmelsen har mot bakgrund av det anförda utformats i enlighet med lagrådets förslag.

8. Har en juridisk person före ikraftträdandet av den nya lagen förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fritidsändamål. gäller 11 5 första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 5 första stycket den nya lagen.

(Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 3 i lagrådsremissen)

Enligt 2 kap. 4 5 första stycket får en juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål,

vägras inträde i föreningen även om något annat är föreskrivet i föreningens stadgar. Möjligheten för en styrelse att vägra en sådan juridisk person inträde är dock beroende av att förvärvet av bostadsrätten skett efter lagens ikraft- trädande. Har förvärvet skett dessförinnan följer av denna övergångs- bestämmelse att frågan om medlemskap skall prövas enligt 11 5 första stycket i 1971 års lag. Bestämmelsema om juridiska personers medlemskap har kommenterats i avsnitt 2.4.2.

9. Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet av den nya lagen, skall den tid som anges i 2 kap. 8 5 andra stycket 2 den nya lagen räknas från utgången av juni månad 1991.

På lagrådets förslag bör en särskild övergångsbestämmelse införas i de fall en bostadsrättsförening vägrar en hyresgäst medlemskap på grund av be- stämmelsen i 2 kap. 8 5 andra stycket 2.

10. Har en ekonomisk plan registrerats av länsstyrelsen enligt den gamla lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads- rättsföreningar, skall planen anses vara registrerad enligt den nya lagen.

(jfr punkt 4 i utredningens förslag och punkt 9 i lagrådsremissen)

Denna punkt är delvis hämtad från punkt 4 i övergångsbestämmelsema till 1971 års lag.

11. Har före ikraftträdandet av den nya lagen träffats sådant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 5 den gamla lagen gäller fort- farande den gamla lagen.

(Någon motsvarande bestämmelse finns inte i utredningens förslag eller i lagrådsremissen)

Lagrådet har anfört följande.

Enligt 9 5 BRL får en bostadsrättsförening träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt endast i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet (dvs. lokal). De i 5 kap. föreslagna bestämmelserna om förhandsavtal avser både bostadslägenheter och lokaler. I specialmotiveringen till 5 kap. 1 5 anförs att äldre bestämmelser fortfarande skall gälla i fråga om förhandsavtal som avser lokal och som ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Det anförs också att de i 5 kap. 2 5 föreslagna bestämmelserna om förskott skall gälla om för- eningen efter ikraftträdandet tar emot förskott. 1 det remitterade förslaget har dessa uttalanden inte givit upphov till någon övergångsbestärnmelse. Lagrådet finner med hänsyn bl.a. till vad redan träffade avtal kan innehålla att äldre bestämmelser bör gälla utan något undantag beträffande förskott och förordar en övergångsbesrämmelse av innebörd att äldre bestämmelser fortfarande skall gälla om det före ikraftträdandet av den nya lagen har träffats ett sådant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 5 BRL.

Jag ansluter mig till vad lagrådet anfört. En bestämmelse har införts i enlighet med lagrådets förslag.

12. Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a 5 den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för om- bildning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sina stadgar före- skrivit att en sådan hyresgäst skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a 5 den gamla lagen.

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag. Jfr punkt 2 i lagråds- remissen)

Av punkten töljer att bestämmelsema i 9 a 5 1971 års lag i vissa fall kan gälla även efter lagens ikraftträdande. Det innebär bl.a. att en förening kan bli skyldig att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst, trots att något förhandsavtal inte träffats. Vidare kan en hyresgäst som har övertagit hyresrätten till en sådan lägenhet trots förbudet i 5 kap. 6 5 för en förhandstecknare att sätta någon annan i sitt ställe bli skyldig att teckna bostadsrätt till lägenheten.

13. Bestämmelsen i 7 kap. 6 5 andra stycket den nya lagen, om begräns- ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före ikraftträdandet av den nya lagen.

Som framgår av avsnitt 2.4.2 har lagrådet av rättssäkerhetsskäl ansett det lämpligt med en särskild övergångsbestärnmelse som innebär att om den juridiska personen förvärvat en bostadsrätt före ikraftträdandet skall inte 7 kap. 6 5 gälla. Som jag tidigare redovisat i ovannämnda avsnitt ansluter jag mig till lagrådets förslag i denna del och en bestärrtrnelse med det innehåll som lagrådet föreslagit har därför införts.

14. Vid tillämpning av den nya lagen skall grundavgift enligt den gamla lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar. om att års- avgift eller andel i vinst eller behållna tillgångar skall beräknas efter en lägen- hets andelsvärde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall be- räknas efter insatsen för bostadsrätten.

(Jfr punkt 6 i utredningens förslag och punkt 10 i lagrådsremissen)

Bestämmelserna i denna punkt motsvarar till viss del punkt 9 i övergångs- bestämmelsema till 1971