NJA 2004 s. 167

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Jan-Erik Oja) anförde i dom den 22 maj 1997:

Domskäl

Svarandena har som grund för yrkandet om avvisning av käromålet anfört att i samband med den fastighetsreglering som berörde Söräng 12:1 och Söräng 3:41 de jakträtter som inskrivits i Söräng 12:1 upphörde att belasta denna fastighet och i stället enbart belastar Söräng 3:41.

Från kärandenas sida har anförts att vid fastighetsregleringen bestämdes att jakträtterna även skulle belasta Söräng 3:41 och att yrkandet om avvisning av käromålet måste grunda sig på ett missförstånd om fastighetsregleringens innebörd.

Eftersom det vid fastighetsregleringen förordnades att de nu aktuella inskrivningarna för nyttjanderätt avseende jakt även skulle belasta Söräng 3:41 kvarstår de i Söräng 12:1. Då svarandena vidare gör gällande att de har jakträtt på Söräng 12:1 finner tingsrätten att käromålet inte kan avvisas på den av svarandena angivna grunden.

Eftersom ovisshet råder om rättsförhållandet och ovissheten uppenbarligen är till förfång för R.P. och I-B.P. är de behöriga att påkalla tingsrättens prövning om de aktuella jakträtternas bestånd.

R.P. och I-B.P. har som grund för sitt yrkande om förklaring att svarandena inte har jakträtt på deras fastighet anfört att den rätt som svarandena gemensamt innehar är en nyttjanderätt som är obestämd i fråga om varaktighet och som är uppsagd till upphörande och därför inte längre gäller. De har gjort gällande att de i september 1992 sagt upp båda de i målet aktuella avtalen om jakträtt till upphörande.

R.P. och I-B.P. har ytterligare anfört följande.

I avtalet av den 14 november 1982 anges att fråga är om en servitutsrätt. Avtalet har inskrivits såsom nyttjanderätt och har behandlats som en sådan vid den fastighetsreglering som berörde Söräng 12:1 och Söräng 3:41. När de köpte fastigheten Söräng 12:1 kände de till att fastigheten belastades av nyttjanderätter avseende jakt. Däremot kände de inte till att upplåtelse av jakträtt med servitutsrätt hade gjorts. Vid deras förvärv av fastigheten angavs i köpekontraktet att förbehåll gjordes beträffande nyttjanderätt avseende jakt. Någon servitutsrätt förbehölls inte. De har sålunda förvärvat fastigheten med en till tiden obestämd nyttjanderätt till jakt. De jakträtter de i målet aktuella två avtalen avser gäller en och samma rätt som fördelats på olika sätt. Det är omöjligt att utöva en ideell andel till rätten, t.ex. en fjärdedel. Rättigheten är odelbar i den meningen att den endast kan utövas gemensamt för samtliga rättighetshavare och ingen av rättighetshavarna kan utöva en andel av rättigheten.

Från svarandenas sida har gjorts gällande att den rätt till jakt som upplåtits genom de i målet aktuella båda avtalen gäller för all framtid eller i varje fall för rättighetshavarnas livstid. De har även gjort gällande att rättigheterna inte kan sägas upp till upphörande.

Tingsrätten gör följande bedömning.

Av det köpekontrakt varigenom R.P. och I-B.P. förvärvade Söräng 12:1 framgår att ingen servitutsrätt avseende jakt utan endast nyttjanderätt till jakt förbehållits. För att den servitutsrätt till jakt som må tillkomma L.S. skall vara gällande mot R.P. och I-B.P. krävs att dessa vid förvärvet känt till eller borde ha känt till servitutsrättens bestånd. Det är mot R.P:s och I-B.P:s bestridande inte visat att de känt till att den aktuella jakträtten tillkommit genom ett avtal som benämnts servitutsavtal. Eftersom L.S:s rätt till jakt varit inskriven såsom en nyttjanderätt skall den därför i förhållandet gentemot R.P och I-B.P. i målet behandlas som en nyttjanderätt.

Båda de i målet aktuella upplåtelserna av jakträtt skall således i detta mål betraktas som nyttjanderätter. Rättigheterna har inte upplåtits med någon tidsbegränsning och är därför enligt 7 kap. 5 § JB inte bindande för längre tid än 50 år från det respektive avtal slöts.

Av de bestämmelser som finns i JB om olika slag av nyttjanderätter är endast de allmänna bestämmelserna i 7 kap. tillämpliga, eftersom rättigheterna inte är hänförliga till någon form av arrende eller till något annat slag av de rättigheter för vilka särskilda bestämmelser lämnats i 8–15 kap. JB. Det framgår inte av de tillämpliga bestämmelserna i JB att uppsägning av rättigheterna kan äga rum även i de fall villkor om uppsägning saknas i de avtal som legat till grund för rättigheterna.

I 22 § jaktlagen (1987:259) finns bestämmelser om upplåtelse av jakträtt. Dessa bestämmelser gäller emellertid enligt övergångsbestämmelserna inte i fråga om upplåtelser av jakträtt som skett före lagens ikraftträdande den 1 januari 1988. Av övergångsbestämmelserna framgår vidare att den nya lagen inte inskränker de rättigheter, bl.a. jakträtt som upplåtits genom avtal, som avses i 8 § 1 st. i den tidigare gällande lagen (1938:274) om rätt till jakt.

Inte heller av det nämnda lagrummet i 1938 års jaktlag eller av andra bestämmelser i den lagen och för övrigt inte heller av 1987 års jaktlag framgår att nyttjanderätter av det slag som är aktuella i detta mål kan sägas upp i de fall villkor om uppsägning saknas i avtalen om upplåtelse av rätt till jakt.

Eftersom tillämpliga lagregler inte ger rätt till uppsägning av de aktuella jakträtterna har svarandena inte på grund av skedda uppsägningar förlorat rätten till jakt på R.P:s och I-B.P:s fastighet.

Visserligen torde det förhålla sig så i detta fall att jakträtten inte kan utövas annat än gemensamt av fastighetens ägare och övriga jakträttsinnehavare och att vid oenighet mellan dem jakt på fastigheten omöjliggörs. Eftersom det saknas lagregler som tillåter uppsägning av rätten till jakt kan det förhållandet emellertid inte anses medföra att fastighetsägarna mot jakträttsinnehavarnas bestridande kan få den avtalade jakträtten att upphöra.

Inte heller de övriga omständigheter som åberopats från R.P:s och I- B.P:s sida medför enligt tingsrättens bedömning att de i målet aktuella jakträtterna upphört.

Sammanfattningsvis finner tingsrätten att käromålet inte kan bifallas.

Domslut

Domslut

Tingsrätten lämnade käromålet utan bifall.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Håkan Lavén och f.d. lagmannen Lars Olsgren, referent) anförde i dom den 18 december 2000:

Hovrättens domskäl

R.P. och dödsboet har i hovrätten såsom enda grund för sin talan åberopat att jakträtten enligt de båda berörda avtalen upphört att gälla till följd av uppsägning från markägarnas sida.

Hovrätten anmärker att makarna P. enligt vad som framgår av tingsrättens akt, redan vid tingsrätten slutligen avstått från att åberopa andra, tidigare i målet berörda omständigheter.

R.P. och dödsboet har till utveckling av sin talan i hovrätten anfört i huvudsak: I de båda avtalen från 1982 om rätt till jakt på Söräng 12:1 har inte angetts någon tid för upplåtelsens giltighet. Upplåtelsen får därför anses gälla tills vidare. Jakträtten har sagts upp till upphörande av markägarna. Tingsrättens bedömning, att en nyttjanderätt på obestämd tid inte kan sägas upp, vilar på en rättsuppfattning som inte har stöd vare sig i lag eller praxis. En sådan nyttjanderätt kan alltid sägas upp till upphörande. Det ligger i sakens natur att en nyttjanderätt som är oprecis i tiden alltid är förenad med den osäkerhet som ligger i att jordägaren kan när som helst säga upp rättigheten till upphävande (möjligen med iakttagande av skälig uppsägningstid). Det bör nämnas i sammanhanget att jaktlagens bestämmelser om besittningsskydd – som tillkom med verkan från den 1 januari 1988 och som därför i och för sig inte gäller den jakträtt som detta mål avser – inte omfattar upplåtelser som är tidsobestämda.

Med anledning av A.L:s och medparters avvisningsyrkande har R.P. och dödsboet vidare anfört: De skäl som åberopats till stöd för avvisningsyrkandet innebär – ehuru de vilar på felaktiga förutsättningar – att A.L. och medparter erkänner att de saknar jakträtt på Söräng 12:1. Det är rimligt att deras ställningstagande och uttalande, att det borde vara ostridigt att de inte har någon jakträtt på denna fastighet, läggs till grund för bifall till R.P:s och dödsboets talan i enlighet med 35 kap. 3 § 1 st. RB.

A.L. och medparter har anfört bl.a.: De delar i sak tingsrättens bedömning att de inte förlorat rätten till jakt på Söräng 12:1 på grund av skedda uppsägningar. Det torde vara ostridigt att de i målet aktuella nyttjanderätterna upplåtits utan tidsbegränsning. Som tingsrätten funnit ger tillämplig lag inte utrymme för uppsägning av sådana nyttjanderättsavtal som det här gäller när det saknas villkor om sådan uppsägning. En annan ordning skulle för övrigt inte vara godtagbar eftersom den enskilde jakträttsinnehavaren annars är utsatt för jordägarens godtycke och riskerar att drabbas av rättsförlust. Den som innehar en nyttjanderätt måste ju kunna förlita sig på att ett träffat och i laga ordning inskrivet avtal även vid en överlåtelse av fastigheten blir bindande för ny ägare under den längsta tid som jordbalken medger.

Hovrätten gör följande bedömning.

Vad A.L. och medparter anfört som skäl för sitt avvisningsyrkande utgör, sedan detta yrkande lämnats utan bifall, inte hinder för dem att bestrida käromålet och därvid göra gällande att jakträtten inte upphört på den av R.P. och dödsboet åberopade grunden.

A.L. och medparter har i hovrätten inte gjort gällande annat än att även avtalet mellan E.L. och L.S. den 14 november 1982 angående rätt till jakt på Söräng 12:1 skall betraktas som ett nyttjanderättsavtal.

Parterna är, såsom deras talan i hovrätten får uppfattas, numera ense om att det i målet är fråga om avtal om upplåtelser av nyttjanderätt till jakt på obestämd tid. Det har inte åberopats något förhållande som talar för att det vid avtalets ingående varit avsett att för upplåtelserna skulle gälla annan tidsbegränsning än den som följer av bestämmelsen i 7 kap. 5 § JB, att avtal om nyttjanderätt inte är bindande för längre tid än 50 år från det avtalet slöts.

Såsom tingsrätten funnit saknas stöd i tillämpliga lagregler för att markägarna skulle, utan stöd av överenskommet uppsägningsvillkor, ha rätt att ensidigt säga upp nyttjanderättsavtal av det slag som här är i fråga.

Avtalen innehåller ingen uppsägningsklausul. Det har inte påståtts att det vid sidan av de skrivna avtalen överenskommits eller eljest varit underförstått mellan de avtalsslutande parterna att avtalen skulle kunna utan vidare sägas upp av markägaren.

Vid angivna förhållanden torde rätt för R.P. och dödsboet att bringa de genom avtalen upplåtna nyttjanderätterna till upphörande i förtid föreligga endast vid avtalsbrott från nyttjanderättshavarnas sida eller om det eljest inträtt någon förändring av mera väsentlig betydelse i förutsättningarna för upplåtelserna. Någon sådan omständighet har inte åberopats.

På grund av det anförda skall tingsrättens dom fastställas i huvudsaken.

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställde tingsrättens dom.

Hovrättsrådet Börje Dahlberg var skiljaktig och anförde:

R.P. och I-B.P. åberopade i tingsrätten som grund för sin talan att avtalen hade upphört till följd av uppsägning. Makarna P. åberopade ytterligare grunder för sin talan men dessa återtogs sedermera. A.L. och medparter har bestritt makarna P:s talan på den grunden att makarna P. ej ägde rätt att säga upp avtalen. Av avgörande betydelse för målets utgång är sålunda huruvida makarna P. i den föreliggande situationen ägde rätt att säga upp avtalen. Vid denna prövning har hovrätten att beakta i målet angivna omständigheter i den mån de ej uttryckligen återtagits. Enligt min uppfattning har inga i målet framförda omständigheter på detta sätt återtagits. Den omständigheten att makarna P. i överklagande till hovrätten har hävdat att tidsobestämda nyttjanderätter alltid kan sägas upp till upphörande kan inte anses innebära ett återtagande av de i tingsrätten angivna omständigheter som kan antagas äga betydelse vid prövning huruvida rätt till uppsägning i föreliggande situation förelåg.

Efter dessa inledande anmärkningar gör jag i själva saken – med instämmande i majoritetens uppfattning att skälen för avvisningsyrkandet inte utgör hinder för A.L. och medparter att bestrida käromålet och att fråga är om två avtal om nyttjanderätt – följande överväganden.

E.L. såsom ägare till fastigheten Bollnäs Söräng 12:1 upplät år 1982 i två avtal rätten till jakt på fastigheten till ett barnbarn och fyra barn. Sedan ett barn avstått från sin andel i jakträtten tillkommer denna rätt numera övriga nyttjanderättshavare enligt avtalen och med 3/16 nuvarande fastighetsägare. Enligt uttrycklig föreskrift i avtalen var upplåtelserna vederlagsfria men däremot är frågor angående avtalstid och möjlighet till uppsägning oreglerade.

För vederlagsfria nyttjanderättsupplåtelser gäller 7 kap. JB. Av 5 § första stycket nämnda kapitel framgår att sådan upplåtelse inte gäller längre än 50 år eller under nyttjanderättshavarens livstid. Upplåtelser utan avtalad giltighetstid gäller tills vidare med angiven begränsning. Frågan huruvida dylika avtal kan sägas upp är inte reglerad i lag utan får bedömas med hänsyn till bakgrunden till upplåtelsen och ändamålet med densamma samt med ledning av allmänna kontraktsrättsliga principer, särskilt de som råder vid benefika avtal om lån av lös sak (Bertil Bengtsson och Anders Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 4:e upplagan, s. 305 n).

HD hade i rättsfallet NJA 1961 s. 642 att ta ställning till uppsägning av en vederlagsfri nyttjanderätt utan reglering av avtalstid eller möjligheten till uppsägning. Omständigheterna var i korthet följande. En fastighetsägare hade exploaterat ett markområde för sommarstugebebyggelse och därvid vederlagsfritt upplåtit ett markområde till förmån för en förening av sommarstugeägare för uppförande av en dansbana. En senare förvärvare av fastigheten sade upp nyttjanderättsavtalet och uppsägningens giltighet prövades i fallet. En oenig HD anförde att upplåtelsen var avsedd att bestå längre tid än ett eller annat år med hänsyn till att föreningen måste ikläda sig icke oväsentliga kostnader för dansbanans uppförande. Med hänsyn härtill måste det antagas underförstått att markägaren inte fick säga upp avtalet om inte förutsättningarna för upplåtelsen ändrades på ett mera avgörande sätt.

I förevarande fall kan det hållas för visst att E.L:s avsikt var att tillförsäkra sina anhöriga rätten till jakt på fastigheten under längre tid, en omständighet som talar mot att nuvarande fastighetsägare äger rätt att säga upp avtalen. Upplåtelserna är emellertid inte, såvitt framkommit, förenade med några särskilda kostnader eller långvariga åtaganden för nyttjanderättshavarna. Härtill kommer att rätten till jakten på fastigheten numera tillkommer kvarvarande nyttjanderättshavare och fastighetsägaren i förening samt att rätten enbart kan utövas av dessa gemensamt, vilket är ett förhållande som kan medföra vissa svårigheter. Vid en sammanvägd bedömning av angivna omständigheter gör jag den bedömningen att övervägande skäl talar för rätten att säga upp nyttjanderättsavtalen till upphörande. Klagandenas talan skall därför bifallas.

Överröstad härutinnan är jag i övrigt ense med majoriteten.

Domskäl

HD (justitieråden Munck, Thorsson, Blomstrand, Lundius, referent, och Dahllöf) meddelade den 6 april 2004 följande dom:

Domskäl

Genom en såsom servitut benämnd handling upplät E.L. i egenskap av ägare till fastigheten Bollnäs Söräng 12:1 år 1982 en fjärdedel av jakträtten på fastigheten till förmån för barnbarnet L.S:s fastighet Bollnäs Söräng 12:4. Genom en såsom nyttjanderättsavtal benämnd handling upplät hon därefter tre fjärdedelar av jakträtten till bland andra sina barn A.L., S.L. och W.L. I avtalen anges inte någon tid för upplåtelsernas bestånd och avtalen innehåller inte någon uppsägningsklausul. Båda avtalen är inskrivna som nyttjanderättsavtal, och nyttjanderätt till jakt förbehölls när fastigheten år 1991 överläts till R.P. och I-B.P.

R.P. och dödsboet efter I-B.P. har hävdat att jakträttsavtalen har upphört att gälla till följd av uppsägning och därvid anfört följande. Nyttjanderättsupplåtelserna har skett på obestämd tid och gäller således tills vidare. Sådana avtal kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid. R.P. och I-B.P. har vid sitt förvärv av fastigheten inte haft någon kännedom om hur jakträtten tillkommit och inte heller haft någon kunskap om vilka bevekelsegrunder för upplåtelserna som upplåtaren haft. Fastigheten är anknuten till ett jaktvårdsområde och föreningen har på grund av oenigheten mellan parterna inte ansett sig kunna dela ut det jaktkort som fastigheten är berättigad till. Det har därför kommit att saknas förutsättningar för att bedriva en normal och säker jakt på fastigheten.

A.L. och medparter har gjort gällande att avtalen inte kan sägas upp innan 50 år har förflutit såvida inte nyttjanderättshavaren gjort sig skyldig till avtalsbrott eller det eljest inträtt någon förändring av mera väsentlig betydelse i förutsättningarna för upplåtelsen. Att det inte kunnat delas ut det jakträttsbevis som fastigheten är berättigad till kan inte anses vara en förändring av mer väsentlig betydelse i förutsättningarna för upplåtelsen. E.L. önskade genom upplåtelserna för all framtid tillförsäkra A.L. och medparter rätten till jakt på fastigheten.

Frågan i målet är om avtalen skall anses avse upplåtelse för all framtid med den begränsning som anges i 7 kap. 5 § JB, med följd att avtalen inte kan sägas upp annat än under speciella förutsättningar, eller om avtalen skall anses avse upplåtelse tills vidare, med följd att de även utan sådana förutsättningar kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid.

När tidsbegränsning saknas i ett avtal kan vissa typer av avtal, såsom servitutsavtal, antas normalt gälla för all framtid, medan andra typer av avtal kan antas normalt gälla för obestämd tid, dvs. tills vidare. En allmän tolkningsregel har emellertid ansetts svår att uppställa (jfr Rodhe, Obligationsrätt, 1956 s. 701, och Tiberg, Fordringsrätt, 1996 s. 58 f.). Utslagsgivande i detta fall, som gäller benefika upplåtelser, blir vad E.L. avsåg (jfr Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, Särskilda avtal, 1996 s. 244 ff., och Jan Ramberg, Allmän avtalsrätt, 4 uppl. s. 129). Detta gäller oberoende av makarna P:s möjligheter att vid sitt förvärv av fastigheten få kännedom om hennes avsikter (jfr Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985 s. 569 ff., och prop. 1970:20 del A s. 249 ff.).

Att den första upplåtelsen har benämnts servitut och att det i det följande upplåtelseavtalet hänvisas till servitutsupplåtelsen liksom att ett låt vara överflödigt medgivande lämnats till inskrivning av upplåtelseavtalen är omständigheter som talar för att E.L. avsåg att upplåtelserna skulle gälla för all framtid. Några omständigheter som talar i annan riktning har inte åberopats. Det måste således antas att E.L. avsåg att upplåtelserna skulle gälla för all framtid.

Överklagandet skall således lämnas utan bifall.

Domslut

Domslut

HD fastställde hovrättens domslut.