NJA 2006 s. 732

Domskäl

Skäl

Bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen reglerar en bostadsrättshavares ansvar för lägenhetens skick. I första stycket slås fast att bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av övriga bestämmelser i paragrafen. I andra stycket anges att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Bostadsrättshavaren svarar enligt tredje stycket för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara.

Den hänskjutna frågan gäller alltså huruvida begreppet vattenledningsskada i paragrafens tredje stycke omfattar skador till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme. P.C. och A.B. har hävdat att detta är fallet. Föreningen har gjort gällande motsatt uppfattning.

När osäkerhet föreligger om hur en lagbestämmelse skall tolkas kan olika metoder användas för att vinna klarhet i frågan. Först bör bestämmelsens språkliga utformning bedömas. Vidare kan lagregelns uppbyggnad analyseras. Om inte dessa metoder ger tillräckliga besked kan vägledning sökas i uttalanden i lagens förarbeten samt slutligen syftet med bestämmelsen försöka fastställas utifrån allmänna överväganden angående det aktuella rättsområdet.

I dagligt tal och i olika tekniska sammanhang skiljer man normalt mellan vattenledning och värmeledning. Språkligt får det därför anses vara förenat med svårigheter att under begreppet vattenledningsskada hänföra en skada som uppkommit till följd av läckage från en värmeledning eller anordning för värme.

Paragrafens andra stycke reglerar således bostadsrättshavarens ansvar för reparationer av ledningar av olika slag, det tredje stycket dennes ansvar för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada. Lagstiftarens tanke måste ha varit att dessa stycken skall läsas tillsammans. Det kan då konstateras att det i andra stycket, som reglerar reparationer på ledningar som bostadsrättshavaren inte svarar för, explicit nämns ledningar av olika slag, bl.a. ledningar för avlopp, värme och vatten. I tredje stycket däremot talas om reparationer på grund av brand- och vattenledningsskada. Logiskt sett borde det ha uttryckts klart i det tredje stycket om lagstiftarens avsikt varit att en skada som skett till följd av läckage från värmeledning skall innefattas under bestämmelsen.

Motsvarigheten till bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen infördes 1930 i dåvarande 41 § lagen om bostadsrättsföreningar. Skälet till bestämmelsen torde, i vart fall enligt vad som kan utläsas av förarbetena (NJA II 1930 s. 507 f.), ha varit föreningens möjligheter att hålla fastigheten försäkrad mot skada genom vatten och brand. Reglerna har därefter överförts med i stort sett oförändrat innehåll till den nuvarande bestämmelsen.

Den senaste ändringen av lagrummet skedde 2002. Under lagstiftningsarbetet uppmärksammades frågor om fördelning av ansvaret för lägenhetens skick mellan föreningen och bostadsrättshavaren. I Bostadsrättsutredningens slutbetänkande (SOU 2000:2) konstaterades att det finns oklarheter dels när det gäller vem som skall svara för skador orsakade av vatten, dels beträffande vad som avses med begreppet vattenledning, mot bakgrund av bestämmelserna i 7 kap. 12 § andra stycket andra meningen bostadsrättslagen (a.a. s. 156 ff.).

Utredningen konstaterade att varken ordalydelsen eller en tillbakablick på vad som förekommit när bestämmelsen infördes gav ett alldeles säkert svar på frågan om t.ex. skador till följd av utströmningar från avloppsledningar innefattas under ansvarsbegränsningen i 7 kap. 12 § andra stycket andra meningen bostadsrättslagen, men att en hel del talade för att sådana skador inte omfattas. Enligt utredningen avses med undantaget i bestämmelsen endast skador till följd av utströmning av vatten under tryck och bestämmelsens utformning gav således inte underlag för bedömningen att alla skador på grund av vatten som kommer från ledningar var undantagna från bostadsrättshavarens ansvar.

I betänkandet behandlades inte frågan huruvida med vattenledningsskada skall avses även skada som uppkommit genom utströmning från värmeledning. Frågan väcktes emellertid under remissbehandlingen av Försäkringsförbundet som i sitt remissvar, vilket bostadsrättshavarna har åberopat i målet, anförde att utströmning från ledningar som inte är under tryck (t.ex. avloppsledningar och värmeslingor) kan vara minst lika omfattande som de från ledningar under tryck. Förbundet framhöll, att något hållbart skäl till varför bostadsrättshavarens ansvar för vattenledningsskador skall avse endast ledningar under tryck och inte ledningar som inte är under tryck inte föreligger eftersom det i båda fallen är fråga om en ledning som leder vatten (t.ex. vattenburen värmeslinga) dvs. en vattenledning.

Resultatet av lagstiftningsarbetet på denna punkt begränsades till att begreppet stamledningar i andra stycket ersattes med uttrycket ledningar som betjänar fler än en lägenhet samt att föreningens ansvar utvidgades till att avse även ventilationskanaler.

Frågan om vem som bär ansvaret för regleringen av skador till följd av utströmning av vatten från värmeledning var alltså väckt under lagstiftningsarbetet utan att den berördes i propositionen (prop. 2002/03:12). Detta får anses tala för att begreppet vattenskada inte omfattar annat än skada från vattenledning.

Den angivna tolkningen av tredje stycket innebär att bostadsrättshavaren åläggs ett ansvar oberoende av vållande för skador som uppkommer i lägenheten genom utströmning från ledning och anordning för värme. Frågan är om detta är en rimlig ansvarsfördelning.

Bostadsrätten intar genom sin konstruktion i en rad avseenden en ställning mellan hyresrätten och ägandet av en fastighet. En bostadsrättshavare har t.ex. rätt att tillgodogöra sig den värdestegring som kan uppkomma på lägenheten och har stor frihet att bestämma bl.a. vilken standard som lägenheten skall ha. Bostadsrättshavaren har i föreningen vissa rättigheter, men belastas också med skyldigheter. När det gäller huvudansvaret för lägenhetens skick vilar detta enligt bostadsrättslagen på bostadsrättshavaren, vilket med hänsyn till att denne har en kontinuerlig översyn av lägenheten är naturligt. Även de ekonomiska möjligheter som innehavet av en bostadsrätt erbjuder samt frågor om integritet i boendet leder till samma uppfattning. Sammantaget innebär detta att den valda ansvarsfördelningen inte kan anses som oskälig.

Med hänsyn till det ovan sagda får övervägande skäl tala för att ordet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen endast tar sikte på ledningar för tappvatten och inte på ledningar eller anordningar för värme.

Den hänskjutna frågan skall besvaras i enlighet med det anförda.

Domslut

HD:s avgörande

HD förklarar att begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen inte kan anses omfatta skada till följd av läckage av vatten från ledningar eller anordningar för värme.

- - -.