NJA 2009 not 33

Den 4:e. 33.(T 4451-07) M.J. och R.J. mot E.B. och L.B. angående fullföljd av fastighetsköp m.m.

M.J. och R.J. överlät enligt ett köpekontrakt den 30 mars 2005 fastigheten Alingsås Lövekulle 1:204 till E.B. och L.B. Handpenning erlades kontant påföljande dag.

Enligt kontraktet, som upprättades av mäklare, skulle resterande köpeskilling erläggas kontant på tillträdesdagen som kom att fastställas till den 30 juni 2005. Sedan resterande köpeskilling betalts skulle säljaren till köparen bl.a. överlämna kvitterat köpebrev. Äganderätten till fastigheten skulle enligt kontraktet först därmed övergå till köparen.

I köpekontraktets § 16 anges följande: ”Båda parter är överens om att ett stycke mark om ca 1 500 kvm. se bifogad karta som är markerad med blått, skall lämnas in för avstyckning från nuvarande fastighet och skall tillfalla säljarna. Säljarna skall betala samtliga kostnader i samband med avstyckning. Avstyckningen skall vara beviljad senast den 30 december 2005. Om avstyckning ej är beviljad 30 december 2005 skall marken tillfalla köparna utan extra kostnad.”

Vid tillträdessammanträdet den 30 juni 2005 förelades parterna ett av mäklaren upprättat köpebrev för undertecknande. I köpebrevet angavs att fastigheten Alingsås Lövekulle 1:204 överläts genom försäljning, namnen på säljarna och köparna, köpeskillingens storlek samt att denna var betald. Innehållet i köpekontraktets 16 § var inte upptaget i texten. Vid sammanträdet blev parterna oense om utformningen av köpebrevet.

På grund av uppkomna meningsskiljaktigheter om köpebrevets utformning avslutades mötet utan att köpebrevet undertecknades.

E.B. och L.B. yrkade iAlingsås tingsrättförpliktande för M.J. och R.J. att fullfölja fastighetsköpet och mot erhållande av köpeskillingen vid vite av 250 000 kr underteckna köpebrev avseende fastigheten.

Makarna B. yrkade vidare att tingsrätten skulle fastställa att M.J. och R.J. var skyldiga att solidariskt till dem utge ersättning för den skada som uppkommit med anledning av deras avtalsbrott att inte fullfölja fastighetsköpet på tillträdesdagen.

M.J. och R.J. yrkade för sin del att tingsrätten skulle fastställa att de på grund av makarna B:s kontraktsbrott att inte fullfölja köpet varit berättigade att häva detta. De yrkade i andra hand att tingsrätten skulle fastställa att köpet var ogiltigt och skulle återgå.

M.J. och R.J. yrkade vidare att tingsrätten skulle fastställa att makarna B. solidariskt till dem skulle utge ersättning för den skada som uppkommit till följd av att köpet hävts eller blivit ogiltigt.

Genomdomden 3 maj 2006 fastställde tingsrättenatt M.J. och R.J. hade varit berättigade att häva avtalet om köp av del av fastigheten, att köpet hade hävts genom M.J:s och R.J:s stämningsansökan samt att E.B. och L.B. solidariskt till M.J. och R.J. skulle utge ersättning för den skada som uppkommit genom att köpet hävts.

E.B. och L.B. överklagade iHovrätten för Västra Sverigeoch yrkade att hovrätten skulle bifalla deras talan vid tingsrätten.

M.J. och R.J. motsatte sig ändring av tingsrättens dom.

Idomden 19 oktober 2007 ändrade hovrättentingsrättens dom i huvudsaken och förpliktade M.J. och R.J. att vid vite av 250 000 kr fullfölja köpet av fastigheten Alingsås Lövekulle 1:204 genom att mot erhållande av köpeskillingen underteckna köpebrev avseende fastigheten.

Hovrätten fastställde vidare att M.J. och R.J. var skyldiga att solidariskt till E.B. och L.B. betala ersättning för den skada som åsamkats dem på grund av det avtalsbrott M.J. och R.J. begått genom att inte fullfölja fastighetsköpet.

M.J. och R.J. yrkade att HD, med ändring av hovrättens dom, skulle fastställa tingsrättens dom. E.B. och L.B. bestred ändring.

HD:s dom. Domskäl.Från vardera sidan har gjorts gällande att motparterna gjort sig skyldiga till kontraktsbrott genom att inte medverka till att köpebrev utfärdats. E.B. och L.B. har yrkat att M.J. och R.J. skall förpliktas att vid vite fullfölja fastighetsköpet, medan M.J. och R.J. yrkat fastställelse av att de varit berättigade att häva köpet på grund av kontraktsbrott. M.J. och R.J. har alternativt och på annan grund yrkat fastställelse av att köpet är ogiltigt och skall återgå. Både säljare och köpare har yrkat skadestånd på grund av kontraktsbrott.

E.B. och L.B. gör i målet gällande att köpekontraktet avser förvärv av hela fastigheten och att ett köpebrev med detta innehåll därför skulle ha utfärdats på tillträdesdagen. M.J. och R.J. har å sin sida gjort gällande att köpekontraktet avser förvärv av del av fastigheten och att ett köpebrev skulle ha utfärdats med detta innehåll eller att i vart fall § 16 skulle ha upprepats i köpebrevet.

Av § 16 i köpekontraktet framgår att parternas utgångspunkt vid tidpunkten för undertecknandet av köpekontraktet var att ett område av fastigheten skulle avstyckas och behållas av M.J. och R.J. men att om så inte skedde inom avtalad tid detta skulle tillfalla E.B. och L.B. Någon ytterligare rättshandling för att, sedan tidsgränsen i avtalsvillkoret passerats, genomföra parternas avsikt såsom den kommit till uttryck i avtalsbestämmelsen har inte förutsatts i köpekontraktet.

Köpekontraktets 16 § innebär att det längst fram till den 30 december 2005, en tidpunkt som låg efter den avtalade tillträdesdagen, skulle vara oklart, dvs. svävande, vem som efter den 30 december 2005 skulle komma att vara ägare av det område av fastigheten som skulle bli föremål för ansökan om avstyckning. Utformningen av avtalsvillkoret innebär att ogiltighetspåföljden enligt 4 kap. 7 § JB, som utgör indispositiv rätt, inte aktualiseras.

Av 4 kap. 6 § JB följer att, när ett förvärvs fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen gjorts beroende av villkor och därefter köpebrev eller annan ytterligare handling upprättas angående förvärvet, förvärvets fullbordan eller bestånd inte längre beror av villkoret, om inte detta tas in även i den senare handlingen. Bestämmelsen tar i första hand sikte på avtalsvillkor som föreskriver hävningsrätt för part eller återgång av köpet om en viss omständighet inträffar eller inte inträffar, s.k. återgångsvillkor (prop. 1970:20 del B 1 s. 162).

Lagrådet, vars synpunkter låg till grund för den slutliga utformningen av 4 kap. 6 § JB, anförde i samma lagstiftningsärende att kontrahenternas uppfattning i frågan om köpet genom utfärdandet av köpebrev är slutgiltigt eller inte har sådan betydelse för tredje man och även i lagfartshänseende att besked i spörsmålet skall kunna hämtas från en handling, så utformad att den framstår som den handling som ensam reglerar köpet. Hålls köpet enligt köpekontraktet svävande inte blott i avvaktan på köpeskillingens erläggande utan även i avbidan på annan omständighet, och skall denna även sedan köpeskillingen betalats göra att det är ovisst om köpet blir definitivt, bör omständigheten enligt Lagrådet anges i köpebrevet. (A. prop. del A s. 212 f.)

Villkoret i 16 § köpekontraktet är inte ett återgångsvillkor, men innebär likväl att äganderätten till den fasta egendomen, såvitt avser det angivna markområdet, skall hållas svävande under viss tid efter att köpebrev utfärdats och köpeskillingen erlagts. Såvitt avser detta markområde kan köpet sägas ha förutsatt att avstyckning inte kom att ske inom den angivna fristen. Villkoret får således anses vara av sådant innehåll att det måste upprepas i köpebrevet för att behålla sin fulla rättsverkan. För att säkerställa parternas avsikt i vad avser omfattningen av den fasta egendom som överläts var det därmed erforderligt att villkoret i § 16 upprepades i köpebrevet.

Mot bakgrund av det ovan anförda kan det inte anses ha förelegat någon skyldighet för M.J. och R.J. att underteckna det köpebrev som presenterades vid tillträdessammanträdet, eftersom detta skulle ha inneburit en ovillkorad överlåtelse av hela fastigheten. De har således inte gjort sig skyldiga till påstått kontraktsbrott. E.B:s och L.B:s yrkande om skadestånd från denna tidpunkt på grund av kontraktsbrott skall således ogillas.

När det gäller genkäromålet kan konstateras att det av M.J:s och R.J:s egna uppgifter i målet framgår att de vid tillträdessammanträdet inte begärde att § 16 skulle upprepas i köpebrevet. Deras ståndpunkt vid sammanträdet var i stället att det i köpebrevet skulle anges att köpet avsåg del av fastigheten. Det kan inte anses ha förelegat någon skyldighet för E.B. och L.B. att utge den resterande köpeskillingen mot erhållande av ett köpebrev med ett sådant innehåll. Således kan inte heller E.B. och L.B. anses ha gjort sig skyldiga till kontraktsbrott. M.J:s och R.J:s yrkanden om förklaring att köpet är hävt och om skadestånd på grund av kontraktsbrott skall därför ogillas.

M.J. och R.J. har till stöd för sin talan även åberopat att köpet är ogiltigt på grund av formfel, att det skulle strida mot tro och heder att åberopa avtalet (33 § avtalslagen) och att köpet är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst och senare inträffade förhållanden (36 § avtalslagen).

Som hovrätten funnit har M.J. och R.J. inte visat att köpet är ogiltigt på grund av formfel eller att det skulle strida mot tro och heder att göra köpet gällande. När det gäller frågan om köpet är oskäligt enligt 36 § avtalslagen har M.J. och R.J. i huvudsak åberopat att köparna skulle erhålla markområdet utan tilläggsköpeskilling samt att den i köpekontraktet angivna tidsfristen varit så snäv att det i princip var omöjligt att få till stånd en avstyckning och att köparna kände till detta. Vad som åberopats är således i allt väsentligt att köpet är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll.

Inledningsvis kan konstateras att § 16 i köpekontraktet ter sig som ett ovanligt avtalsvillkor vid ett fastighetsköp. Dess rättsverkan kan, lite förenklat, sägas innebära en förmögenhetsöverföring till endera parten utan en häremot svarande motprestation, och frågan om vem av parterna som skall erhålla förmögenhetsöverföringen skulle avgöras av omständigheter som huvudsakligen låg utom deras kontroll. En sådan avtalsbestämmelse behöver dock inte i sig innebära att villkoret är oskäligt eller att avtalet i dess helhet kan anses oskäligt, men det fordrar ett närmare övervägande av avtalssituationen och av andra av parterna åberopade omständigheter.

M.J. och R.J. var vid undertecknandet av köpekontraktet väl medvetna om innehållet i § 16 med dess tidsbegränsning, som hade varit föremål för en särskild förhandling. De har haft möjlighet att efter en egen kontakt med fastighetsbildningsmyndigheten erhålla en uppskattning av den tid som skulle kunna komma att åtgå för ett fastighetsbildningsärende. Det står härmed klart att M.J. och R.J. frivilligt har accepterat risken, som de själva har haft ansvaret för att bedöma, för att markområdet skulle tillfalla köparna av fastigheten utan ersättning, på motsvarande sätt som E.B. och L.B. har haft att bedöma risken för att en avstyckning från fastigheten skulle tillfalla säljarna utan särskild ersättning. Redan mot denna bakgrund kan avtalsvillkoret inte anses oskäligt. Skäl att förklara detta, eller avtalet i sin helhet, ogiltigt saknas därmed.

M.J:s och R.J:s genkäromål skall därmed ogillas.

E.B. och L.B. har som stöd för sitt yrkande att M.J. och R.J. skall förpliktas att utfärda köpebrev även åberopat att den i § 16 i köpekontraktet avtalade tidpunkten numera är passerad utan att avstyckning har beviljats. Eftersom detta ostridigt är fallet och det vid den bedömning som gjorts av M.J:s och R.J:s talan står klart att köpekontraktet inte är ogiltigt skall yrkandet bifallas. I enlighet med vad E.B. och L.B. får anses ha yrkat bör en tid för fullgörelse av skyldigheten att medverka till köpets fullföljande fastställas.