NJA 2016 s. 482

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Maria Albinsson) anförde i dom den 4 mars 2014 följande.

Bakgrund

Karlstads kommun (Kommunen) förvärvade fastigheten Karlstad Södra Härtsöga 4:2 vid en exekutiv auktion den 14 maj 2013. Sedan den 3 januari 2011 hyr den ideella föreningen Solstadens Motorsport (Föreningen) fastigheten. Hyresavtalet ingicks med den tidigare ägaren av fastigheten Renhult Company AB. Hyrestiden har i avtalet angetts till 1 mars 2011 till 1 mars 2021 med en ömsesidig uppsägningstid om nio månader. Hyresgästen har också enligt avtalet en hyresoption om fem års förlängning.

Kommunen sade den 11 juni 2013 upp hyresavtalet till upphörande den dag som infaller nio månader efter delgivning av uppsägningen. Föreningen har nu gjort gällande att uppsägningen är ogiltig.

Yrkanden

Föreningen har yrkat att tingsrätten fastställer att uppsägningen av Härtsöga 4:2 är ogiltig och att hyresavtalet består till och med den 1 mars 2021 med hyresoption till och med den 1 mars 2026.

Kommunen har bestritt yrkandet.

Grunder

Föreningen

Karlstads kommun har sagt upp hyresavtalet gällande fastigheten Härtsöga 4:2. I uppsägningshandlingen har inte formkraven i 12 kap. 58 § JB iakttagits varför uppsägningen är ogiltig. Det föreligger ovisshet om rättsförhållandet, vilket länder Föreningen till förfång.

Kommunen

Kommunens uppsägning har uppfyllt de formkrav som ställs upp i 12 kap. 46 § UB.

Utveckling av talan

Föreningen

Det finns i uppsägningshandlingen ingen underrättelse om att hyresgästen har att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling om denne önskar ersättning för uppsägningen. Denna brist har som konsekvens att uppsägningen jämlikt 12 kap. 58 § JB är utan verkan. Hyresavtalet är därmed gällande gentemot kommunen till och med 1 mars 2021.

Kommunen

Det är riktigt att en uppsägning enligt 12 kap. 58 § JB i vissa fall måste innehålla underrättelse om en hyresgästs möjlighet att få ersättning och att en uppsägning som inte innehåller en sådan underrättelse är utan verkan mot hyresgästen. I detta fall har hyresavtalet sagts upp med stöd av 12 kap. 46 § andra stycket UB till en tidpunkt före hyrestidens upphörande enligt hyresavtalet. Den bestämmelsen uppställer inga formkrav på hur en uppsägning ska utformas och innehåller endast hänvisningar till inom vilken frist en uppsägning ska ske och sättet hur uppsägningstiden ska beräknas.

Domskäl

I målet ska frågan om den uppsägning som Kommunen företagit är giltig eller ogiltig prövas. Det kan emellertid inte, som Föreningen velat göra gällande, komma i fråga att pröva frågan om hyresförhållandet mellan parterna kommer att vara bestående under hela den tid som återstår enligt hyresavtalet eller ännu längre.

Uppsägningen har skett med stöd av 12 kap. 46 § UB. Enligt den bestämmelsen får en köpare, som förvärvat en fastighet vid exekutiv auktion och vill att en hyresrätt som belastar fastigheten ska upphöra, inom en månad från tillträdesdagen säga upp avtalet med hyresgästen. Hyresförhållandet kan i den situationen komma att upphöra före den tidpunkt då avtalet i annat fall skulle ha kunnat sägas upp.

Vid uppsägning krävs enligt 12 kap. 58 § JB att hyresvärden i uppsägningen underrättar hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Innehåller inte uppsägningen sådan underrättelse är den utan verkan.

I detta mål är ostridigt att uppsägningen inte innehållit någon underrättelse till hyresgästen om hans skyldighet att hänskjuta tvisten till medling. Frågan i målet är om, som Kommunen gjort gällande, någon sådan underrättelse inte krävs när uppsägning sker med stöd av 12 kap. 46 § UB.

I 12 kap. 46 § tredje stycket UB anges att det finns särskilda föreskrifter om rätt för bl.a. hyresgäst att i vissa fall begära förlängning av avtalet eller att få ersättning vid uppsägning. Innebörden av denna hänvisning är inte helt klar. I doktrinen har angetts att jordabalkens regler om besittningsskydd för hyresgäst är tillämpliga även när ett hyresavtal ska upphöra på grund av en exekutiv försäljning (Walin m.fl., Utsökningsbalken. En kommentar [1 augusti 2013], kommentaren till 12 kap. [kapitelrubriken] och 12 kap. 46 §, samt Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., s. 337). Även efter en försäljning av fastigheten på exekutiv auktion har således hyresgästen samma besittningsskydd som han skulle ha haft om uppsägning skett till hyrestidens utgång.

För lokalhyresgäster gäller i allmänhet att det inte finns en rätt till förlängning av avtalet. Däremot finns rätt till ersättning om de villkor som hyresvärden kräver för förlängning är oskäliga eller om uppsägningen annars är obefogad. Detta innebär att det, även då uppsägning sker efter försäljning på exekutiv auktion, krävs sakliga skäl för att en uppsägning i praktiken ska medföra att hyresgästen måste avflytta från fastigheten.

Eftersom hyresgästen har samma rätt till förlängning, och till ersättning om förlängning inte sker, då uppsägning sker efter en exekutiv auktion som vid en uppsägning till hyrestidens utgång tar fastighetsägarens rätt till uppsägning enligt 12 kap. 46 § UB framför allt sikte på möjligheten att komma ifrån ett oförmånligt hyresavtal som belastar fastigheten. Syftet är därför inte att medge den nye fastighetsägaren en möjlighet att under alla förhållanden undgå hyresavtal som belastar fastigheten.

Framhållas bör också att rätten till ersättning förutsätter att hyresgästen faktiskt hänskjuter tvisten till medling inom två månader från uppsägningen. I annat fall har hyresgästens rätt till ersättning gått förlorad. Att i en sådan situation begära att hyresgästen agerar för att bibehålla sin rätt till ersättning utan att på motsvarande sätt kräva att hyresvärden underrättar honom om hans skyldigheter förefaller inte rimligt.

Det anförda innebär att samma krav bör ställas på hyresvärden oaktat att uppsägningen sker med stöd av 12 kap. 46 § UB. I detta ligger att hyresvärden måste underrätta hyresgästen om hans skyldighet att hänskjuta tvisten till medling för att uppsägningen ska få verkan. Då så inte skett i detta fall är uppsägningen ogiltig.

Domslut

Domslut

Tingsrätten fastställer att Karlstads kommuns uppsägning den 11 juni 2013 av hyresavtalet med Solstadens Motorsport beträffande fastigheten Karlstad Södra Härtsöga 4:2 är ogiltig.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Hjalmar Forsberg, hovrättsrådet Per Renell, referent, och f.d. hovrättsrådet Bertil Josefson) anförde i dom den 22 december 2014 följande.

Hovrättens domskäl

Inledning

Parterna är överens om de relevanta sakomständigheterna, som framgår av tingsrättens dom. Ingen part har åberopat någon bevisning.

Det är ostridigt att kommunen, som hade förvärvat fastigheten vid en exekutiv försäljning, sade upp föreningens hyresavtal inom den tidsfrist som anges i 12 kap. 46 § andra stycket UB. Parterna är vidare överens om att kommunens uppsägning inte innehöll en underrättelse att hyresgästen, om denne inte vill flytta utan att få ersättning, hade att inom viss tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Kommunens uppsägning uppfyllde således inte ett av formkraven enligt 12 kap. 58 § första stycket JB. Frågan i målet är om det formkravet var relevant för kommunens uppsägning. Hovrättens prövning är begränsad till denna rättsfråga. Om det icke uppfyllda formkravet gällde för den uppsägning som kommunen gjorde, följer det av andra stycket i jordabalkens ovannämnda bestämmelse att uppsägningen är utan verkan.

Hovrättens bedömning

Genom 12 kap. 46 § andra stycket UB, liksom 7 kap. 14 § andra stycket JB, kan vissa sakrättsliga problem hanteras. Fråga är då i vilken mån utsökningsbalkens bestämmelse dessutom reglerar uppsägningsförfarandet. Såsom bestämmelsen är avfattad innehåller den en uttrycklig hänvisning till ”vad som är föreskrivet” om uppsägningstid efter frivillig överlåtelse av fastigheten. Därmed åsyftas jordabalkens regler om uppsägningstider. Vidare innehåller utsökningsbalkens bestämmelse en erinran om att det finns särskilda föreskrifter om bl.a. en hyresgästs rätt att begära ersättning vid uppsägning. Därmed åsyftas också jordabalkens bestämmelser på området, bl.a. 12 kap. 57 § för lokalhyresgäster. I övrigt innehåller 12 kap. 46 § UB inga regler om uppsägningsförfarandet eller något annat om hur hyresförhållandet skall avvecklas. Enligt kommunens uppfattning saknas det lagstöd för att i en situation som denna tillämpa formkraven i 12 kap. 58 § JB. Det motstående sättet att se på saken vore förstås att utgå från att det saknas lagstöd för att inte tillämpa dessa krav, även när en fastighet har sålts exekutivt.

Här kan sägas något om det indirekta besittningsskydd som en lokalhyresgäst kan ha och som gäller även efter en exekutiv auktion, i förhållande till den nye fastighetsägaren. Det indirekta besittningsskyddet hindrar visserligen inte att hyresgästen måste flytta om den nye ägaren säger upp hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § UB, men kan även i ett sådant fall ge hyresgästen rätt till ersättning (se t.ex. RH 1997:97). Rätten till ersättning i ett sådant fall beror på vilket skäl hyresvärden har åberopat för att säga upp avtalet m.m. (jfr 12 kap. 57 § JB, som anger de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna). Av NJA 1981 s. 675 följer att en annan uppsägningsanledning än den som har angetts i uppsägningen inte kan åberopas av hyresvärden i en ersättningstvist. Det nu nämnda fallet avsåg visserligen inte uppsägning efter ett exekutivt förvärv, men det är inte lätt att se något skäl till att det skulle gälla en annan ordning i de exekutiva fallen. Redan detta talar för att 12 kap. 58 § JB, som föreskriver bl.a. att uppsägningen i förekommande fall skall ange orsaken till att hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet, är tillämplig även när uppsägningen har skett med stöd av utsökningsbalken.

Utsökningsbalken, från 1981, ersatte fler andra lagar. Den nu aktuella bestämmelsen i utsökningsbalken hade tidigare sin motsvarighet i 46 § lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom och dessförinnan i 133 § utsökningslagen. I propositionen 1980/81:8 med förslag till ny utsökningsbalk anförde föredragande statsrådet (s. 672):

Med anledning av vad en remissinstans har anfört beträffande uppsägning enligt 46 § andra stycket av arrende- eller hyresrätt som inte är skyddad eller har förbehållits vid auktionen vill jag påpeka att i fråga om sättet för sådan uppsägning gäller detsamma som vid uppsägning av sådan rättighet i andra fall.

Detta ger starkt stöd för tingsrättens lagtolkning. I samma riktning pekar det förhållandet att, i den mån frågan har berörts, en återkommande uppfattning i doktrinen är att formkraven i 12 kap. 58 § JB gäller även när uppsägningen görs enligt utsökningsbalkens bestämmelse (se Holmqvist m.fl., Hyreslagen, s. 43; Dahlquist-Sjöberg, Kommersiella hyresavtal, s. 446; Edling, 12 kap. Jordabalk ”Hyreslagen”, s. 45, samt Larsson m.fl., Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 4 uppl., s. 130). Något stöd för kommunens uppfattning framkommer däremot inte.

Mot bakgrund av det nu anförda kommer hovrätten till samma slutsats som tingsrätten, nämligen att det ifrågasatta formkravet enligt 12 kap. 58 § JB gäller även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § UB. Följden i detta fall är att kommunens uppsägning av avtalet med föreningen är utan verkan. Tingsrättens domslut skall därför fastställas.

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

Domskäl

HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Kerstin Calissendorff, Gudmund Toijer, Dag Mattsson, referent, och Stefan Johansson) meddelade den 10 juni 2016 följande dom.

Domskäl

Domslut

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.