RH 1997:97

Den 25 september 1992 tecknade SM Sweden Management Inc. AB (nedan SM) ett hyreskontrakt med Örby Förvaltnings AB om hyra av lokal på tre rum och pentry, ca 50 kvm, i fastigheten Bensinpumpen 5 i Älvsjö. Fastigheten innehåller totalt en bostadslägenhet och två mindre lokaler. Efter Örby Förvaltnings AB:s konkurs såldes fastigheten 1994 på offentlig auktion till Stadshypotek AB utan förbehåll om lokalhyresrätten. Den 14 juli 1994 uppsades SM:s hyresavtal av Stadshypotek jämlikt 12 kap. 46 § utsökningsbalken för avflyttning senast den 30 april 1995.

SM yrkade vid tingsrätten att Stadshypotek skulle förpliktas utge 29 060 kr jämte ränta samt åberopade som grund för sin talan att Stadshypotek vägrat förlängning av hyresförhållandet mellan parterna utan att förhållande enligt 12 kap. 57 § jordabalken förelegat och att SM på grund härav enligt 12 kap. 58 b § jordabalken var berättigat till skadestånd med belopp motsvarande en årshyra.

Stadshypotek bestred käromålet och anförde som grund härför att bolaget haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och, eftersom förhållande enligt 12 kap. 57 § jordabalken således förelegat, ersättning jämlikt 12 kap. 58 b § jordabalken inte skulle utgå till SM.

Parterna utvecklade sin talan varvid SM bl.a. anförde att det vid tidpunkten för uppsägningen bedrev verksamhet i lokalen med en heltidsanställd och under aktuell period, 1994/95, haft en årsomsättning om 600 000 kr samt att Stadshypoteks uppsägning inte var sakligt grundad eftersom den företogs endast för att minska Stadshypoteks förluster vid vidareförsäljning av fastigheten.

Stadshypotek å sin sida anförde följande: Stadshypotek hade fordringar mot den tidigare och i konkurs försatte fastighetsägaren, Örby Förvaltnings AB. Som säkerhet för fordringarna fanns pantbrev i fastigheten till ett värde om 2 900 000 kr. För att skydda sina fordringar köpte Stadshypotek fastigheten på offentlig auktion den 1 juni 1994 utan förbehåll för SM:s nyttjanderätt. Tillträde skedde den 13 juni 1994. Utan den belastande hyresrätten värderades fastigheten då till 1 800 000 kr och med hyresrätten förbehållen till 800 000 kr. Stadshypotek ropade in fastigheten endast för att skydda sina fordringar och för att sälja fastigheten vidare till ett rimligt pris. Vid uppsägningstidpunkten var lokalen tom. SM:s verksamhet var under alla förhållanden så ringa att den inte borde tillmätas betydelse vid intresseavvägningen. Det rådde inte heller vid tillfället någon brist på hyreslediga lokaler i Stockholm av motsvarande typ. SM har mot bakgrund av vad som anförts inte haft ett befogat intresse av att få behålla lokalen. Intresseavvägningen utfaller därför till Stadshypoteks fördel.

Stockholms tingsrätt (1996-12-10, rådmannen Anna Britta Malmström Öhman) biföll käromålet.

I domskälen anförde tingsrätten: Den i målet tvistiga frågan är huruvida Stadshypotek haft befogad anledning att upplösa lokalhyresförhållandet med SM. Om besittningsskyddsbrytande grund förelegat vid uppsägningen har SM inte rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd.

Vid bedömningen av om befogad anledning förelegat skall först bedömas om hyresvärden haft sakligt skäl för uppsägningen av hyresgästen till avflyttning och därefter om sakskälets tyngd överstiger vikten av hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. - - -

Att en nyttjanderätt jämlikt 12 kap. 46 § utsökningsbalken uppsagts av köparen efter fastighetens exekutiva försäljning innebär inte att jordabalkens regler om besittningsskydd inte är tillämpliga. Även om nyttjanderätten inte förbehållits vid den exekutiva auktionen, kan således den nya ägaren, om han säger upp nyttjanderättshavaren, få betala ersättning till denne med anledning av nyttjanderättens upphörande, se Walin m.fl., Kommentar till utsökningsbalken, 2 uppl. s. 354.

I förarbetena till lokalhyreslagstiftningen har inte utförligare berörts frågan om vilka situationer som skall anses falla under generalklausulen i 12 kap. 57 § jordabalken. I prop. 1967:141 s. 127 angavs som exempel på sakligt skäl endast en situation. En från lönsamhetssynpunkt gynnad omläggning av brukningsändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, såvida inte hyresgästen erbjuder kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor. I övrigt hänvisade departementschefen till vad de sakkunniga anfört.

Vid bedömningen av huruvida sakligt skäl funnits för upplösande av lokalhyresförhållande kan enligt de hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966:14 s. 333, "även hyresvärdens behov av att få disponera en uthyrd lokal för utvidgning av egen i fastigheten bedriven rörelse [kan] vara ett sakligt skäl för en uppsägning av hyresgästen". Frågan berördes dock inte närmare i betänkandet.

Ovanstående fråga behandlas även i Holmqvist, Hyreslagen, En kommentar, 4 uppl. Holmqvist uttalar härom på s. 471 att en "förutsättning för att behovet av utvidgning av den egna rörelsen skall kunna anses som ett sakligt skäl torde vara att hyresvärden under en följd av år drivit rörelse i fastigheten och att det så småningom uppstår behov av utvidgning".

Enligt tingsrättens uppfattning bör samma överväganden göras i förevarande mål (se även Fritjof Lejman, Den nya hyresrätten, s. 369 f. samt NJA 1958 s. 497). Att inköpa en fastighet exekutivt utan förbehåll om i fastigheten befintlig nyttjanderätt och omgående säga upp nyttjanderättshavaren, enkom för att till högre pris vidareförsälja fastigheten för att minska egen förlust, kan inte enligt tingsrättens mening anses utgöra befogad anledning till uppsägning enligt 12 kap. 57 § 4 punkten jordabalken. Tingsrätten finner mot bakgrund av det anförda att sakligt skäl för uppsägning inte förelegat. Med bifall till käromålet skall därför Stadshypotek till SM förpliktas utge ersättning med belopp utgörande en årshyra. Beloppet har vitsordats av Stadshypotek.

Stadshypotek överklagade domen och yrkade ogillande av SM:s talan vid tingsrätten.

SM bestred ändring.

Svea hovrätt (1997-10-21, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, och Omi Mohammar) fastställde tingsrättens domslut.

I domskälen anförde hovrätten: Enligt 12 kap. 57 § jordabalken är huvudregeln att en lokalhyresgäst har rätt till ersättning av sin hyresvärd när denne sagt upp hyresavtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet; lokalhyresgästen har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Från huvudregeln finns en rad uppräknade undantag. Det undantag som är aktuellt i målet är generalklausulen i punkten 4, dvs. att hyresvärden i annat fall haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

En prövning enligt generalklausulen innebär att det först skall konstateras om hyresvärdens avflyttningsskäl är av saklig art. Om så inte befinnes vara fallet medför hyresvärdens vägran att förlänga hyresförhållandet att denne blir ersättningsskyldig enligt 12 kap. 58 b § jordabalken. Föreligger däremot ett sakligt avflyttningsskäl, beror hyresvärdens ersättningsskyldighet på tyngden i dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. En avvägning mellan parternas motstående intressen skall alltså ske, jfr prop. 1968:91 bihang A s. 125 f. Utfaller intresseavvägningen till hyresvärdens förmån skall denne anses ha haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Stadshypotek har som grund för sin uppsägning av SM:s hyresavtal åberopat att Stadshypotek för att skydda sina fordringar köpte fastigheten på offentlig auktion utan förbehåll för SM:s nyttjanderätt och med avsikt att sälja fastigheten vidare till ett rimligt pris samt att fastigheten utan belastning av hyresrätten värderades till en miljon kr mer än med bestående hyresrätt. Hovrätten anser att Stadshypotek härigenom har anfört ett sakligt avflyttningsskäl. En avvägning mellan parternas motstående intressen skall då ske.

Stadshypotek har gjort gällande att SM inte bedrev någon verksamhet i lokalen vid tiden för uppsägningen eller att verksamheten under alla förhållanden var så ringa att den inte borde tillmätas någon betydelse samt att det fanns gott om likvärdiga lokaler att hyra vid aktuell tid. Hovrätten finner vid en värdering av den i målet förebringade bevisningen att Stadshypotek inte har styrkt sina påståenden om verksamhetens ringa omfattning och utbudet av hyreslediga lokaler.

Vid intresseavvägningen utgår hovrätten därför från att SM vid tiden för uppsägningen bedrev verksamhet i lokalen i normal omfattning och att frågan om tillgången på andra lämpliga lokaler i närheten är outredd. SM:s intresse att få behålla lokalen väger då över Stadshypoteks intresse att få hyresförhållandet upplöst på grund av det anförda skälet. SM är därför ersättningsberättigad enligt 12 kap. 58 b § jordabalken. Stadshypoteks överklagande skall således ogillas.

Målnummer T 44/97, dom nr DT 17-97