lagen.nu

RH 1996:136

Fastighetsmäklares skadeståndsansvar i fall då det vid köpeförhandling aktualiseras fråga om köpet bör villkoras.

R.T. har under lång tid drivit mäklarrörelse. Efter överlåtelse och ombildning till aktiebolag ägs och drivs rörelsen sedan 1986 av H.J. under firma Mäklarfirman Timmerfors AB (mäklarbolaget). R.T. driver sedan överlåtelsen mäklarrörelse som enskild näringsidkare med firma Mäklarfirman R.T.. Båda rörelserna drivs i Vänersborg och förmedlar företrädesvis jordbruksfastigheter. Samarbete förekommer mellan rörelserna.

I februari 1990 tog A-L. och L.S. kontakt med H.J. och uppgav att A-L.S. var intresserad av att köpa en större jordbruksfastighet än den hon hade. Hon ägde ensam jordbruksfastigheten Hylte 1:3 i Hylte kommun och avsåg att, bl.a. till följd av kommande förändringar i realisationsvinstbeskattningsreglerna, förvärva en större fastighet. H.J. föreslog henne förvärv av Bruntorps säteri i Västergötland. Makarna S och H.J. sammanträffade på Bruntorp för visning av fastigheten. I samband därmed ställde H.J. vissa frågor om A-L.S:s ekonomi för att få klart för sig om hon var en seriös spekulant. Det stod därvid klart för H.J. att A-L.S. måste sälja sin egen fastighet för att finansiera köp av en större. Försäljningsuppdraget för Bruntorp återkallades emellertid, varför någon försäljning inte kom till stånd.

Genom R.T. fick H.J. upplysning om att en större jordbruksfastighet i Hjo-trakten, Solberga 1:1, 1:2 och Söran 1:5 (i fortsättningen sammantaget benämnt Solberga) var till salu. H.J. tog kontakt med makarna S och visade dem fastigheten i april. Makarna S blev mycket intresserade och besökte fastigheten ytterligare ett antal gånger på egen hand. Den 18 maj sammanträffade säljare och köpare tillsammans med R.T. och H.J. på Solberga. Efter förhandlingar slöts ett köpeavtal samma dag. Enligt avtalet överlät och försålde T. och C.A. Solberga till A-L.S. för en köpeskilling av 11 mkr. I avtalet angavs att en handpenning om 500 000 kr skulle erläggas senast den 15 juni, när avtalet skulle utbytas mot ett köpekontrakt där samtliga villkor för överlåtelsen skulle anges. I avtalet angavs också bl.a. att 100 000 kr skulle erläggas i skadestånd om affären inte kom till stånd. Den 26 maj besökte R.T. och H.J. makarna S på Hylte 1:3. H.J. erhöll därvid av A-L.S. ett skriftligt förmedlingsuppdrag med ensamrätt under tre månader att försälja Hylte 1:3 till ett pris av 7,2 mkr.

Den 15 juni träffades säljare och köpare samt H.J. på Solberga och slutförde överlåtelsen genom att upprätta och utväxla köpekontrakt. I kontraktet angavs bl.a. att köpets bestånd gjordes beroende av att köparen fick förvärvstillstånd samt att tillträdesdag skulle vara den 1 oktober. A-L.S. erlade en handpenning om 500 000 kr. Dessa medel hade via förmedling av H.J. upplånats i Skaraborgsbanken.

I månadsskiftet juni/juli återkallade A-L.S. försäljningsuppdraget för Hylte 1:3 men någon månad senare gavs H.J. på nytt i uppdrag att sälja fastigheten. Vid de förnyade försäljningsförsöken erhölls ett högsta bud på 4,5 mkr, vilket inte accepterades av A-L.S..

Köpet av Solberga hävdes av A-L.S. i september/oktober och hon erlade handpenningen om 500 000 kr som skadestånd för kontraktsbrottet. Av beloppet erhöll C. och T.A. 300 000 kr, medan R.T. och H.J. fick 100 000 kr vardera.

A-L.S. yrkade vid tingsrätten att mäklarbolaget, H.J. och R.T. skulle förpliktas att solidariskt till henne utge skadestånd med 707 951 kr jämte ränta.

Svarandena bestred käromålet. De vitsordade yrkat belopp som i och för sig skäligt utom vad gällde 6 864 kr avseende viss milersättning vid bilresor.

A-L.S. åberopade som grund för käromålet att envar av mäklarna, för vilka mäklarbolaget var ansvarigt, varit försumlig och anförde följande: H.J. och mäklarbolaget har muntligen den 13 februari eller i vart fall i april åtagit sig att sälja Hylte 1:3 i samband med A-L.S:s förvärv av en annan större jordbruksfastighet. R.T. har sedan den 18 maj haft i uppdrag att sälja Hylte 1:3. H.J:s mäklarbolag, han själv och R.T. ansvarar som uppdragstagare för att uppdraget fullgörs enligt handelsbalkens sysslomannaregler.

H.J. och R.T. hade sedan april när köpet av Solberga aktualiserades att såsom mäklare enligt mäklarlagen iaktta god mäklarsed och tillvarata både säljares och köpares intressen. Uppdraget skulle fullgöras på för uppdragsgivaren bästa sätt. Mäklarbolaget har haft H.J. som anställd och svarar enligt skadeståndslagen för hans försumlighet. R.T. har av A-L.S. uppfattats som anställd i mäklarbolaget, som inte vidtagit någon åtgärd för att klarlägga att så inte var fallet. Till A-L.S:s uppfattning har namnlikheten mellan H.J:s bolag och R.T:s firma bidragit.

A-L.S. har till envar av mäklarna före köpet av Solberga sagt att ett villkor för köpet har varit en godtagbar försäljning av Hylte 1:3. Ingen av mäklarna har tillgodosett detta villkor vid försäljningen, trots att det varit deras skyldighet.

Mäklarna har envar varit skyldig att självmant se till att nämnda villkor förts in i avtalsförhandlingarna rörande Solberga. Envar av mäklarna borde ha insett att ett köp av Solberga varit en omöjlighet utan en godtagbar försäljning av Hylte 1:3. De borde i vart fall föreslagit ett sådant villkor.

Vidare har envar av mäklarna varit försumlig vid mottagande av försäljningsuppdraget för Hylte 1:3 genom att förespegla A-L.S. ett ogrundat högt värde vid försäljningen av fastigheten, som lett till att försäljning inte kommit till stånd. Sammantaget med det uteblivna villkoret har det medfört skada för A-L.S..

Envar av de nämnda försumligheterna medför skadeståndsskyldighet för mäklarna. I vart fall föreligger skadeståndsskyldighet med hänsyn till försumligheterna sammantagna.

Svarandena förnekade att det lämnats något sysslomannauppdrag och bestred försummelse. De anförde: Det har inte vid något tillfälle framställts krav från A-L.S. att köpet av Solberga skulle villkoras av att Hylte 1:3 såldes. Det bestrids att det skulle föreligga skyldighet för en mäklare att införa ett sådant suspensivt villkor; det är en förhandlingssak mellan säljare och köpare som inte ingår i mäklarens uppgift. Makarna S har tillfrågats om finansieringen och lämnat besked att det inte var några problem. Det ankommer då inte på mäklaren att i detalj undersöka en köpares ekonomiska möjligheter att genomföra köpet. Försäljningsuppdraget avseende Hylte 1:3 har varit av sedvanlig karaktär.

Det pris som sattes för Hylte 1:3 har dikterats av makarna S. Mäklarna ansåg att detta pris var något i överkant, men de följde säljarens instruktioner.

Det vitsordas i och för sig att mäklarbolaget har principalansvar för sina anställda, men det bestrids att R.T. var anställd av mäklarbolaget. Mäklarna har inte gett intryck av att R.T. skulle vara anställd i mäklarbolaget. H.J. har inte varit medveten om att det förelegat någon oklarhet i detta avseende och har följaktligen inte kunnat undanröja eventuella missförstånd hos A-L.S..

A-L.S. anförde vidare: I februari vände hon sig till H.J. och dennes bolag och lämnade dem i uppdrag att anskaffa en större jordbruksfastighet än Hylte 1:3. Redan då gjorde A-L.S. klart för H.J. och mäklarbolaget att en förutsättning för köpet av en större fastighet var att Hylte 1:3 försåldes. Denna förutsättning upprepades för H.J. i närvaro av L.S. i samband med visningen den 13 februari av Bruntorps säteri, genom att makarna S uttryckte att allt de hade var Hylte 1:3. H.J. förhörde sig i samband därmed om A-L.S:s förmåga att genomföra förvärvet av Bruntorp. Vid samma tillfälle fick H.J. ett muntligt uppdrag att sälja Hylte 1:3, vilket H.J. förklarade sig villig att göra. Försäljningsuppdraget för Bruntorp återkallades emellertid. Efter en tid blev L.S. uppringd av H.J. som sade att han hade uppdrag att sälja Solberga. I samband med en visning av Solberga upprepade A-L.S. på nytt till H.J. att affären för hennes del förutsatte en försäljning av Hylte 1:3. Det blev ett sammanträffande på Solberga den 18 april där makarna S för första gången träffade R.T.. Det var självklart för dem att R.T. var anställd i eller hade del i mäklarbolaget. Det sades inte av R.T. eller H.J. att de agerade oberoende av varandra. De uppfattade R.T. som huvudman i firman eftersom det var denne som förde ordet. Innan köpeavtalet skrevs på fördes resonemang om finansiering m.m. Vidare var det tal om att försälja en av Solberga-fastigheterna. I ett skede av köpeförhandlingarna bad R.T. makarna S att följa med ut på gårdsplanen. Makarna S berättade där för R.T. att de hade en skogsfastighet att sälja och denne frågade om de ville att "vår firma" skulle sköta även försäljningen av Hylte 1:3. A-L.S. upplyste R.T. om att H.J. och hon sedan tidigare var överens om detta. R.T. sade då "men nu frågar jag". R.T. upplystes också om att försäljningen genomfördes för att A-L.S. skulle kunna utnyttja sig av möjligheten att skjuta upp beskattningen av vinsten. Även R.T. åtog sig att sälja Hylte 1:3. Vid samtalet togs även upp fråga om att efter köpet av Solberga sälja av Söran 1:5. R.T. uppgav att de skulle kunna få ut cirka 5,5 mkr. Vid en sådan försäljning skulle belåningen för Solberga inte behöva bli större än den makarna S redan hade för Hylte 1:3. R.T. förklarade sig villig att medverka till en försäljning av Söran 1:5. Han lovade också att sköta alla bankkontakter i samband med affärerna. Även för R.T. gjorde makarna S klart att en förutsättning för affären var en godtagbar försäljning av Hylte 1:3, vilket R.T. förstod. Deras överenskommelse bekräftades med ett handslag. När de kom in till de övriga sade R.T. i samtligas närvaro att "nu är det klart, vi skall sälja Hylte 1:3". A-L.S. uttryckte att det kanske borde skrivas något men R.T. blev då irriterad och sade att de hade ju kommit överens med ett handslag. Makarna S lät sig nöja med detta eftersom det ju var en välkänd mäklarfirma och de visste att mäklare var skyldiga att skydda både säljare och köpare. -- När R.T. och H.J. besökte makarna S den 26 maj gick de tillsammans med L.S. och besåg fastigheten. Mäklarna uttryckte att det var en fin fastighet med bra läge och att den skulle vara lättsåld På fråga om vad A-L.S. trodde fastigheten var värd svarade hon 5-6 mkr, som var det värde hon hört av bl.a. en jägmästare och Sydved. R.T. sade emellertid "nej, vi sätter 7,2 mkr". A-L.S. ifrågasatte värderingen, men R.T. svarade att "är det du eller jag som är mäklare". R.T. uttryckte att han hade lång erfarenhet av att värdera fastigheter, att Hylte 1:3 var mycket värdefull och att fastigheten skulle vara såld på en vecka. Det skrevs ett förmedlingsuppdrag, vilket emellertid bara var en bekräftelse på det tidigare försäljningsuppdraget. Mäklarna var på Hylte 1:3 från lunchtid till sen eftermiddag, och båda fick på nytt klart för sig att en försäljning av Hylte 1:3 var en förutsättning för att kunna köpa Solberga. Även vid detta tillfälle var det R.T. som förde ordet. H.J. uppgav före den 15 juni att de hade bud på 6 mkr, men att han trodde att de skulle kunna få ut ett högre pris. Även den 15 juni sades att det var ett stort intresse för fastigheten och att den skulle vara mycket lättsåld. A-L.S. tvekade att skriva på köpekontraktet, men hon litade helt på mäklarnas uppgifter att fastigheten var lättsåld. Mäklarna upprepade att affären var helt riskfri. A-L.S. ville dessutom verkligen gärna köpa Solberga. För att få medel till handpenningen kontaktade H.J. Skaraborgsbanken och ordnade ett lån med Hylte 1:3 som säkerhet. Makarna S observerade inte att det saknades ett villkor om försäljning av Hylte 1:3 i köpekontraktet. De litade i detta fall helt på mäklarna. När det stod klart för makarna S att högsta budet på Hylte 1:3 var 4,5 mkr, var A-L.S. tvungen att häva köpet av Solberga eftersom det saknades ekonomiska förutsättningar att fullfölja.

Svarandena anförde vidare: A-L.S. tog kontakt med H.J. i februari och sade att hon ville köpa en större jordbruksfastighet än den hon hade. H.J. är specialiserad på denna typ av fastigheter och har ett stort upptagningsområde. Han får ofta samtal av personer som är intresserade av att köpa olika objekt. I samband med uppdraget att sälja Bruntorp ställde han frågor om A-L.S:s ekonomi och gjorde den bedömningen att hon var en seriös spekulant. Han fick klart för sig att A-L.S. var intresserad av att byta fastighet till följd av de förestående ändringarna av skattereglerna och att Hylte 1:3 skulle ingå i en sådan affär. H.J. fick emellertid i detta skede aldrig något uppdrag att sälja Hylte 1:3 eller i uppdrag att leta efter en ersättningsfastighet. Han bedriver visst samarbete med R.T. och fick genom denne veta att Solberga var till salu. Han erinrade sig då att bl.a. A-L.S. var intresserad av fastigheter i trakten och tog kontakt med henne. Solberga visades den 5 april men inte heller då fick han något uppdrag att sälja Hylte 1:3. Han hade flera samtal med framförallt L.S. och fick av denne vid flera tillfällen besked att det fanns en ekonomisk kalkyl som höll. Dessutom fick han intrycket av att L.S. inte närmare ville gå in på finansieringsfrågan. Den 16 maj erhöll R.T. inte något uppdrag att sälja Hylte 1:3 och det sades inte av makarna S att köpet skulle villkoras av Hylte 1:3's försäljning. H.J. förstod att A-L.S. var tvungen att avyttra Hylte 1:3 för att kunna köpa Solberga, men han anser att det är en köpares sak att ta upp frågan om ett sådant villkor. H.J. har i sin verksamhet aldrig skrivit ett avtal med en sådan klausul. Skulle det bli aktuellt är det bättre med hänsyn till säljarens intressen att hitta en annan köpare. De villkor som diskuterades framgår av köpeavtalet, d.v.s. frågor om arrende och förvärvstillstånd m.m. Under köpeförhandlingarna bad L.S. R.T. om ett samtal. De gick tillsammans med A-L.S. utanför huset och R.T. frågade hur det var med ekonomin. L.S. sade att det inte var några problem och att skogen på Hylte 1:3 var som en pelarsal jämfört med den på Solberga. Han förstod att A-L.S. skulle sälja Hylte 1:3 och frågade vem som skulle göra det. Det talades i allmänna ordalag om att H.J. skulle få uppdraget, men inget blev bestämt. Inte heller R.T. hörde något om att köpet skulle villkoras av Hylte 1:3's försäljning. H.J. var angelägen att få affären genomförd och kontaktade därför L.S. någon vecka efter den 16 maj och förhörde sig om hur det gick med försäljningen av Hylte 1:3. Den 26 maj var första gången någon av mäklarna såg Hylte 1:3. De kunde konstatera att skogen inte var i sådant skick som L.S. beskrivit den. R.T. följde med som sällskap till H.J. och för att han var allmänt intresserad av skogsfastigheter. Mellan mäklarna var det helt klart att H.J. skulle ha hand om försäljningen. De besiktigade fastigheten och bildade sig en uppfattning om värdet. L.S. sade att en grannfastighet i sämre skick hade sålts för 7 mkr. Han hade således tänkt sig detta belopp och höll fast vid det. R.T. lade på 200 000 kr som prutmån. Vid den tiden var 7,2 mkr inget orimligt pris. R.T. sade i bilen på hemväg att han för sin del räknade med att fastigheten kunde vara värd 6--6,5 mkr. Det var aldrig tal om att makarna S skulle få ut ett visst belopp för Hylte 1:3 för att kunna köpa Solberga. H.J. började arbeta direkt med försäljningen. Det var många intressenter men få seriösa spekulanter, och när det närmade sig den 15 juni förstod H.J. och A-L.S. att det var lite kris. Han erbjöd sig att ta kontakt med sin bank och ordnade lånet till handpenningen. Makarna S var mycket angelägna om att genomföra köpet av Solberga. Den 15 juni skrevs köpekontraktet och det var då inte tal om andra villkor än de som står upptagna i kontraktet. Vid detta tillfälle var inte R.T. närvarande. A-L.S. liksom säljarna läste igenom kontraktet innan de skrev under. H.J. lyckades inte sälja Hylte 1:3 på den korta tid han hade på sig. När han på nytt fick uppdrag att sälja i augusti lyckades han få ett anbud på 4,5 mkr, vilket makarna S tyckte var för dåligt. Sommaren 1990 stod priserna på herrgårdar och säterier som högst, därefter gick luften ur marknaden.

Vänersborgs tingsrätt (1993-11-26, rådmännen Jan-G. Forsblad och Gunnar Bergelin samt tingsfiskalen Christopher Wislander) ogillade käromålet.

I domskälen anförde tingsrätten: Parterna har hörts under sanningsförsäkran och därvid bekräftat sina respektive sakuppgifter såsom de har antecknats ovan. Vidare har C.A. och L.S. hörts som vittnen på begäran av A-L.S..

A-L.S. har till en början påstått att först H.J. och mäklarbolaget och därefter R.T. erhållit ett uppdrag att sälja Hylte 1:3 i samband med förvärv av en annan större jordbruksfastighet enligt reglerna för sysslomän. I denna del har utöver mäklarna och A-L.S. även L.S. lämnat uppgifter.

Det har framgått att H.J. och makarna S redan i februari berört frågor om finansiering m.m. och att H.J. förstått att Hylte 1:3 skulle säljas för att möjliggöra köpet av Solberga. Mot H.J:s bestridande har emellertid inte visats att han erhållit ett uppdrag med det innehåll som A-L.S. påstått. Inte heller beträffande R.T. har visats att han erhållit ett sådant uppdrag.

Det har vidare gjorts gällande att mäklarna i samband med försäljningen av Solberga haft att enligt mäklarlagen iaktta god mäklarsed och tillvarata både säljarnas och köparnas intressen på visst närmare angivet sätt. Innan tingsrätten går in på denna bedömning finns anledning att försöka reda ut vilket förhållande som rått mellan å ena sidan mäklarna och köparna respektive säljarna, och å andra sidan mäklarna sinsemellan.

Det kan konstateras att det redan på grund av namnlikhet mellan H.J:s mäklarbolag och R.T:s firma föreligger en risk för att uppdragsgivarna inte uppfattar vem som är rätt uppdragstagare i olika situationer. Sålunda har C.A. uppfattat det som att han tagit kontakt med "mäklarfirman T" och att firman bestod av R.T. och H.J.. Samma uppfattning har uppenbarligen såväl A-L.S. som L.S. fått. Till makarna S:s uppfattning har också R.T:s agerande den 18 och 26 maj bidragit. Redan av R.T:s egna uppgifter framgår nämligen att han haft en mer aktiv roll än vad han själv hävdat. Med hänsyn till nämnda omständigheter måste H.J. insett att R.T. av A-L.S. uppfattats som anställd eller delägare i H.J:s mäklarbolag. Enligt tingsrätten går det inte att dra några säkra slutsatser om vem som varit uppdragsgivare åt respektive mäklare vid de olika försäljningarna. Mot bakgrund av berörda oklarheter bör ett eventuellt ansvar i något avseende falla lika på samtliga svarandeparter.

A-L.S. har hävdat att hon till envar av mäklarna sagt att ett villkor för köpet varit en godtagbar försäljning av Hylte 1:3 och att detta vid flera tillfällen klargjorts för dem. Vid förhandlingarna den 18 maj har C.A. uppgivit att det var tal om att makarna S hade en skogsfastighet, och att han i fråga om finansieringen fick den uppfattningen att det inte var några problem. Enligt C.A. var det inte tal om vad som skulle ske med makarna S:s fastighet, men han förstod att de skulle sälja Hylte 1:3 eftersom de skulle bosätta sig på Solberga.

Mellan parterna föreligger motstridiga uppgifter om vad som sagts vad gäller villkoret. A-L.S. har med sin bevisning inte förmått styrka att hon den 18 maj eller senare uttryckt det påstådda villkoret.

A-L.S. har vidare påstått att mäklarna självmant haft en skyldighet att föra in frågan om ett villkor vid avtalsförhandlingarna rörande Solberga eftersom de borde insett att köpet i annat fall vore omöjligt, eller att de i vart fall borde föreslagit ett sådant villkor.

En mäklare har i samband med en överlåtelse en handlingsplikt som gäller mot såväl köpare som säljare. Enligt förarbetena till mäklarlagen bör han t.ex. vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. Av mäklarlagen följer vidare att mäklaren svarar för försummelse såväl mot sin uppdragsgivare som dennes motpart om han brister i nämnda avseenden.

Av utredningen framgår att A-L.S. varit angelägen om att genomföra köpet av Solberga. Vidare måste hon rimligtvis inför de avslutande köpeförhandlingarna ha insett att det fanns en risk att försäljningen av Hylte 1:3 kunde dra ut på tiden. Till detta kommer att L.S. enligt H.J. entydigt lämnat uppgifter om att det inte var några problem med finansieringen. Detta förhållande stöds också av vad C.A. uppgivit ovan. Sett mot denna bakgrund anser tingsrätten inte att det är visat att förhållandena var sådana att mäklarna varit skyldiga att självmant se till att villkoret fördes in i avtalsförhandlingarna, eller att de skulle ha föreslagit ett sådant villkor.

Slutligen har A-L.S. påstått att mäklarna varit försumliga när de mottog försäljningsuppdraget för Hylte 1:3. Också här går uppgifterna isär om vad som förevarit när försäljningspriset bestämdes till 7,2 mkr. Även om det är oklart om det är makarna S eller mäklarna som bestämt köpeskillingen, är det under alla förhållanden inte visat att priset var sådant att det i den då rådande marknaden kunde betraktas som ogrundat högt. Det är alltså inte styrkt att mäklarna förespeglat A-L.S. ett ogrundat högt pris på Hylte 1:3.

Det anförda leder till att A-L.S. inte i något fall styrkt att mäklarna varit försumliga. Hennes talan skall därför lämnas utan bifall.

A-L.S. överklagade domen och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.

Svarandena bestred ändring. För den händelse hovrätten skulle finna A-L.S. berättigad till skadestånd medgav de solidariskt ansvar.

I hovrätten utvecklade parterna sin talan och förebragte bevisning på sätt som skett vid tingsrätten. Vid förhören i hovrätten lämnades i huvudsak samma uppgifter som de som tingsrätten antecknat, dock med följande ändringar och tillägg.

A-L.S.: Redan i februari 1990 upplyste hon H.J. om att Hylte 1:3 av jägmästare värderats till 5--6 milj. kr. H.J. sade att det med hänsyn till hennes beskrivning syntes rimligt. Hon nämnde också att fastigheten utgjorde "det enda kapital vi hade". Vid sammanträffandet den 18 maj 1990 sade R.T. att de -- mäklarna -- skulle sälja Söran, som han värderade till 5 milj. kr, samt Hylte 1:3. A-L.S. ifrågasatte om inte köpeavtalet borde innehålla ett förbehåll härom. R.T. blev då irriterad och sa att han var van att bli trodd på sitt ord och "om jag har sagt något så står jag vid det". Hon lämnade då ämnet. Hon har fört saken på tal även med H.J., men minns inte om detta gjordes den 18 maj eller den 15 juni. H.J. svarade emellertid att de inte brukade villkora köp.

H.J.: Ännu den 18 maj visste han inte vem som skulle få uppdraget att sälja Hylte 1:3. Han tar endast emot skriftliga försäljningsuppdrag och först sedan han besett fastigheten. Det förelåg ingen koppling mellan uppdraget att sälja hjofastigheterna och det att sälja Hylte 1:3. Han hade redan i februari fått en del muntliga uppgifter av L.S. om Hylte 1:3. Han minns dock ej om värdet därvid angavs till 6 milj. kr. Han minns inte heller att A-L.S. sagt att Hylte 1:3 var hennes enda tillgång men vill inte ifrågasätta att hon gjort det. Han förstod dock att en förutsättning för att A-L.S. skulle köpa hjofastigheterna var att Hylte 1:3 såldes. R.T. har inte närmare upplyst honom om vad som förekom vid samtalet på gårdsplanen den 18 maj. Han vet dock att det förekom en diskussion om ägoutbyte mellan Solberga och Söran. Däremot kände han inte till något om att Söran skulle säljas vidare. Köpare och säljare blev helt ense den 18 maj; kontraktet den 15 juni var "bara en formalitet".

R.T.: Vid samtalet på gårdsplanen nämnde han att det var höga priser på skogsfastigheter. Han ville dock inte då göra någon värdering av Hylte 1:3. När han fick se denna fastighet fann han det uteslutet att den skulle kunna säljas för 7,2 milj. kr. Han har aldrig utfäst sig att sälja Söran och minns inte på vilket sätt köpeskillingen för hjofastigheterna skulle erläggas. Han minns inte heller om han med makarna diskuterade hur Solberga och Söran skulle arrenderas i fortsättningen. Makarna S:s ekonomi var honom obekant förutom att L.S. sagt att den inte var något problem. R.T. ansåg att han inte hade anledning att gå närmare in på det ämnet.

C.A.: Han kände till redan före sammanträdet den 18 maj att makarna S skulle sälja Hylte 1:3. Såvitt han minns stod det vid det sammanträdet klart att det var mäklarna som skulle handha försäljningen, ehuru de ännu inte besett fastigheten. R.T. sade, då han kom in efter samtalet med makarna S på gårdsplanen, att finansieringen av köpet av hjofastigheterna inte var något problem. Vidareförsäljning av Söran var på tal redan före den 18 maj, liksom frågan om hur Solberga och Söran skulle arrenderas i fortsättningen. Fastigheterna är fortfarande osålda.

L.S.: Vid samtalet på gårdsplanen var makarna S och R.T. ense om att det inte skulle vara några problem att sälja Hylte 1:3 "till rätt pris", eftersom det enligt R.T. var stor efterfrågan och bra priser. Det var R.T. som väckte tanken att man efter förvärvet av hjofastigheterna snarast skulle sälja Söran. R.T. sa att han skulle sälja Hylte 1:3 och Söran och sköta alla förhandlingar och bankkontakter. A-L.S. undrade om inte detta "borde villkoras på papper" men R.T. blev ganska irriterad och undrade om de inte litade på hans ord. L.S. sade då att han också tyckte det var rimligt med ett villkor, men då räckte R.T. fram handen och sa "här har Ni min hand på detta som vi talat om" och därmed avslutades samtalet.

Hovrätten för Västra Sverige (1995-03-23, hovrättsråden Sigvard Helin och Ulla Kragh Munck, f.d. hovrättsrådet Peder Baagoe, referent, samt tf. hovrättsassessorn Katarina Wingård) förpliktade med ändring av tingsrättens dom svarandena att solidariskt till A-L.S. utge 701 087 kr jämte ränta.

I domskälen anförde hovrätten: I 13 § lagen om fastighetsmäklare föreskrivs att mäklare skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. I förarbetena nämns som exempel på sådana frågor att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet samt att ett inte ovanligt fall är att köpet inte skall vara bindande förrän köparen fått sin fastighet såld (prop. 1983/84:16 s. 41). Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl.a. nämnda bestämmelse, kan han enligt 14 § samma lag bli skadeståndsskyldig gentemot köparen eller säljaren.

Uttalandet i förarbetena angående mäklarens ansvar då frågor om villkorade köp aktualiseras, innebär givetvis inte att det generellt finns anledning att ta upp frågan om ett villkor av ovan angiven art skall skrivas in eller inte. Understundom kan dock omständigheterna vara sådana att villkoret ter sig som en mer eller mindre nödvändig förutsättning för att ett köp skall kunna genomföras. Om så är fallet ligger det normalt i både köparens och säljarens intresse att saken förs på tal för att de skall kunna bedöma konsekvenserna av att villkoret tas med respektive utelämnas. Skrivs villkoret in i avtalet står säljaren hela den ekonomiska risken för att köpet inte kommer till stånd. Han har inte rätt till någon ersättning för den eventuella skada han lider om köpet inte blir av och samtidigt är han bunden av avtalet och kan missa andra presumtiva köpare till fastigheten under tiden som hans avtalspart försöker sälja sin egen fastighet. Om sedan avtalet inte fullföljs är kanske dessa spekulanter inte längre intresserade till begärt pris, vilket kan leda till att säljaren får sänka sina anspråk. -- Om å andra sidan villkoret inte skrivs in läggs risken huvudsakligen på köparen, som får stå för egna onyttiga kostnader i anledning av avtalet och dessutom riskera att handpenningen går förlorad för att täcka säljarens skada. Viss risk står naturligtvis fortfarande säljaren. Han kan visserligen räkna med att få ersättning för skada upp till handpenningens belopp, men risken att ett antal köpare av olika anledningar försvinner under tiden står ju kvar. Även motsatsen kan naturligtvis inträffa, i vilket fall det kan visa sig vara en fördel för säljaren att köpet inte blivit av.

Det är vidare självklart att mäklaren har ett egenintresse att bevaka i sammanhanget och att detta kan gestalta sig olika beroende på omständigheterna. Ett inskrivet villkor som medför att avtalet för sin giltighet är beroende av senare inträffande omständigheter torde normalt medföra att mäklarens rätt till provision uppskjuts och att mäklaren om villkoret inte uppfylls inte har rätt till provision. Om det inte finns något villkor och köpet sedermera hävs, t.ex. därför att köparen inte kan fullfölja det därför att han inte lyckats sälja sin egen fastighet, torde mäklaren däremot normalt ha rätt till provision. Han kan därjämte vid ett eventuellt nytt uppdrag att sälja fastigheten komma i åtnjutande av ny provision

Vad nu sagts visar att det finns flera och delvis motstridande intressen som gör sig gällande i sammanhanget. Det är därför viktigt att saken förs på tal i förhandlingarna och att parterna får klart för sig konsekvenserna av att ett villkor skrivs in respektive utelämnas. Särskilt viktigt måste detta vara om det av omständigheterna står klart att det är en nödvändig förutsättning för köpets bestånd att köparens egen fastighet blir såld till rimligt pris. Mäklaren är den som förutsätts besitta den största sakkunskapen på området och det är därför naturligt att det är han som klargör konsekvenserna av de olika alternativen för parterna. Han bör bl.a. söka få en uppfattning om köparens ekonomi och t.ex. ta reda på vilket lägsta pris som denne bör få ut för sin egen fastighet för att det nu aktuella köpet skall kunna fullföljas. Allt i både köparens och säljarens intresse. Mäklarens ansträngningar måste naturligtvis ligga inom rimliga gränser; vill köparen inte låta honom få uppgifter i nämnda hänseenden eller uppträder köparen allmänt likgiltigt i frågan har mäklaren rimligen inget ansvar gentemot köparen för konsekvenserna.

I det här aktuella fallet kan till en början konstateras att parterna har lämnat sinsemellan oförenliga uppgifter om bl.a. vad som vid olika tillfällen har sagts och gjorts. Vid bedömning av utsagorna bör självfallet beaktas att de kan vara färgade av vederbörandes intresse i saken och att avsevärd tid förflutit sedan de aktuella händelserna ägde rum. Det bör emellertid anmärkas att makarna S:s berättelser präglats av omsorgsfullhet och, som det förefallit, klart minne av detaljer, medan mäklarnas uppgifter på åtskilliga punkter framstått som svävande och i viss mån undanglidande. Omständigheterna är enligt hovrättens uppfattning sådana att det finns skäl att i väsentliga hänseenden fästa avgörande vikt vid vad makarna S har sagt.

Det saknas sålunda anledning att betvivla makarna S:s uppgift om att R.T. spelat en viktig roll vid sammanträdet den 18 maj 1990 och att han aktivt bidragit till att köpeavtalet då kom till stånd. Det får också anses styrkt att försäljningen av Hylte 1:3 på ett tidigt stadium förts in i förhandlingarna och att mäklarna senast nämnda dag åtagit sig att sälja i vart fall denna fastighet. De får därigenom anses ha haft särskild anledning att bevaka A-L.S:s intressen även vid köpeförhandlingarna beträffande hjofastigheterna.

Hovrätten finner vidare med hänsyn till vad makarna S har uppgett utrett, att A-L.S. vid sammanträffandet den 18 maj 1990 har tagit upp frågan om villkor med R.T. samt att denne därvid genom sitt uppträdande fått henne att låta saken bero.

Utredningen ger enligt hovrättens uppfattning grund för slutsatsen att det när avtalet den 18 maj ingicks stod klart för mäklarna dels att finansieringen av hjofastigheterna förutsatte att hyltefastigheten såldes till ett högt pris, dels att det därutöver erfordrades ett avsevärt belopp från A-L.S:s sida för att köpet skulle kunna genomföras. De måste alltså ha insett att det fanns en betydande risk för skada för såväl köpare som säljare om nämnda förutsättningar inte uppfylldes.

I den situationen måste det på grund av vad ovan har anförts anses ha ålegat mäklarna att i själva köpeförhandlingarna föra in frågan om inte köpet av hjofastigheterna borde villkoras av att en försäljning av hyltefastigheten på rimliga villkor kom till stånd. Så har ostridigt inte skett. I stället har R.T. när A-L.S. fört saken på tal agerat på ett sätt som medfört att frågan aldrig kommit att diskuteras närmare. Hovrätten godtar i det sammanhanget A-L.S:s förklaring att hon inte fullföljde sitt ifrågasättande på grund av sin respekt för R.T:s pondus och mäklarerfarenhet. Att A-L.S. vid tillfället varit ivrig att genomföra ett köp utgör ingen ursäkt för R.T:s agerande utan ställer snarare än större krav härpå. Detsamma gäller beträffande hans invändning om att det var makarna S:s egna uppgifter om hyltefastighetens värde som låg till grund för hans bedömning. Som ovan anförts har det ålegat honom att i båda parters intresse närmare undersöka vilka förutsättningar köparen hade att finansiera ett köp av den aktuella storleksordningen. Att i det sammanhanget utan reservation grunda sina slutsatser på köparens muntliga uppgifter synes alltför lättvindigt.

Ett mäklaragerande av det slag som här visats föreligga måste enligt hovrättens mening grunda rätt till skadestånd. Beträffande storleken av skadeståndet råder tvist endast vad avser milersättning vid bilresor. Hovrätten finner att A-L.S. inte har visat fog för högre ersättning i den delen än vad som vitsordats av motparterna.

Målnummer T 914/93

Metadata

Domstol
Hovrätten för Västra Sverige
Avgörandedatum
1995-03-23
Målnummer
T914-93
Lagrum
13 § och 14 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare
Jämför numera 19 § och 20 § fastighetsmäklarelagen (1995:400)
Litteratur
Prop. 1983/84 s. 41.
Sökord
Fastighetsmäklare
Skadestånd
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation