RH 1998:72

Enligt ett den 14 november 1990 dagtecknat hyreskontrakt förhyrde R.H. av Hjärneska donationen en bostadslägenhet om tre rum och kök på Himlabacken i Solna.

R.H. yrkade vid tingsrätten förpliktande för Hjärneska donationen att till henne utge 15 377 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen. Av beloppet avsåg 8 850 kr nedsättning av hyran under en period av 59 månader från den 1 februari 1991. Kravet grundade sig på att hennes balkong inte som avtalats varit inglasad. R.H. anförde bl.a. följande till utveckling av sin talan: Hon och hennes make A.H. besåg lägenheten i oktober 1990. Den är försedd med en balkong på husets gavelspets, mot sjön Edsviken. Läget är blåsigt med hänsyn till att lägenheten ligger på näst högsta våningsplanet. De balkonger som har andra lägen är mera skyddade. I en informationsbroschyr som de fick angavs följande. Bostadshusens balkonger har placerats vindskyddade i vecken mellan två av flyglarna, respektive i husens ytterhörn. Dessa senare balkonger planeras att glasas in, eftersom de genom sin placering är utsatta för vindar och buller, men också för att hyresgästerna härigenom får möjlighet till en ombonad utevistelse under större delen av året. - Vid visningen var lägenheten ännu inte färdigställd. Det blåste kallt men Hjärneska donationens verkställande direktör H.O. förklarade att det skulle bli bättre när det blev inglasat. I samband med kontraktsskrivningen överlämnades en planritning, på vilken angavs "ingl. balkong". Vid inflyttningen var balkongen emellertid inte inglasad. Hjärneska donationen krävde senare ytterligare hyra för att inglasning skulle ske.

R.H. åberopade handlingar i byggnadslovsärendet av vilka framgick att bl.a. R.H:s balkong borde med hänsyn till vind- och bullerförhållandena inglasas samt att bygglovet hade beviljats 1988 under förutsättning att så skedde.

Hjärneska donationen bestred käromålet men vitsordade skäligheten i och för sig av yrkat belopp och yrkad ränta. Som grund för sitt bestridande anförde Hjärneska donationen bl.a. följande: Något avtal finns inte om inglasning av balkongen. Den allmänna information som kan ha getts vid visningen utgör inte avtalsinnehåll, inte heller relationsritningen. H.O. har inte gjort några utfästelser. De bygglovshandlingar som åberopats saknar betydelse för hyresavtalet. R.H. har debiterats hyra såsom för ej inglasad balkong. De hyresgäster som velat ha inglasad balkong har fått detta men har då erlagt hyra enligt en tillvalslista, vars innehåll godkänts av hyresgästföreningen.

Solna tingsrätt (1997-10-16 rådmannen Carl Eric Lawass) biföll käromålet och förpliktade Hjärneska donationen att till R.H. utge 8 850 kr för att balkongen inte varit inglasad och anförde i sina skäl bl.a. följande.

Vidkommande balkongen gäller frågan om vad som skall anses vara innehåll i det hyresavtal, som parterna träffade den 14 november 1990; vid denna tidpunkt var lägenheten inte färdigställd. Tingsrätten konstaterar till en början att det skriftliga hyreskontraktet inte innehåller villkor om att balkongen skulle glasas in. Någon större betydelse bör emellertid inte tillmätas denna omständighet, då kontraktet inte heller i övrigt innehåller några specifika bestämmelser om lägenhetens utförande. - - - De bygglovshandlingar som R.H. åberopat har inte varit kända för henne före avtalsslutet. De tyder emellertid på att bygglovet föreskrev att en balkong som den aktuella skulle glasas in. Det måste antas att Hjärneska donationen avsett att utföra lägenheterna i detta skick och att inglasning alltså skulle vara det normala utförandet för balkongerna på gavelspetsarna. I samma riktning talar innehållet i den informationsbroschyr, som R.H. erhållit. – H.O. har i sitt vittnesmål förklarat att han inte kan minnas att han skulle ha lämnat en utfästelse om att R.H. skulle få en inglasad balkong. Vittnesmålet ger emellertid inte anledning att ifrågasätta vare sig att H.O. vid visningen yttrade att lägenheten senare skulle glasas in eller att han i samband med kontraktsskrivningen överlämnade en planritning med texten "ingl. balkong". Enligt tingsrätten är omständigheterna sammantagna sådana, att Hjärneska donationen får anses ha tillförsäkrat R.H. att balkongen skulle vara inglasad. Eftersom lägenheten alltså inte varit i avtalsenligt skick har R.H. rätt till nedsättning av hyran. Tvist råder ej om beloppets storlek.

Svea hovrätt (1998-04-24, hovrättsråden Karl Matz och Omi Mohammar, referent) fastställde tingsrättens dom och anförde i sina domskäl bl.a. följande.

Vad gäller frågan om avtal angående inglasad balkong träffats mellan parterna finner hovrätten vid en bedömning av den i målet åberopade muntliga och skriftliga bevisningen till en början styrkt, att Hjärneska donationen på sätt tingsrätten funnit tillförsäkrat R.H. att prövningslägenhetens balkong skulle glasas in. Det är vidare i målet utrett att andra hyresgäster i området Sfären betalat en extra månatlig kostnad för att ha sina balkonger inglasade. Utredningen i målet lämnar dock inte klarhet i vad Hjärneska donationen och R.H. avtalat om härvidlag. Det förhållandet att hyran i hyreskontraktet betecknats som "preliminär" har enligt vad som är ostridigt mellan parterna berott på att hyran kunde komma att ändras till följd av centrala förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. Den omständigheten saknar dock betydelse vid prövningen av vad som avtalats mellan parterna i fråga om särskild avgift för inglasning av balkong. Det förhållandet att andra hyresgäster valt att utge begärd ersättning i stället för att processa mot Hjärneska donationen saknar också betydelse vid nämnda prövning. Det finns således inga omständigheter som stöder ett antagande om att parterna avtalat om särskild ersättning. Enligt fast praxis i tvist mot konsument åligger det den, som gör gällande att en bestämd avgift avtalats, att styrka detta, se bl.a. NJA 1975 s. 280. De skäl som uppbär det nu berörda rättsfallet bör gälla även i ett fall som det förevarande då hyresvärd står mot hyresgäst. Hjärneska donationen har inte sett till, att bevisning rörande eventuell månatlig kostnad för den inglasade balkongen blivit säkerställd genom klausul i hyreskontraktet eller på annat sätt. Vid sådant förhållande får R.H:s ståndpunkt - som inte är uppenbart orimlig - att hon inte skulle betala någon extra avgift för att ha balkongen inglasad läggas till grund för tvistens avgörande. R.H. har rätt till nedsättning av hyran. Om beloppets storlek råder inte tvist. Hovrätten fastställer alltså tingsrättens domslut.

Hovrättslagmannen Gerhard Wikrén var skiljaktig och anförde.

I likhet med tingsrätten anser jag att R.H. av Hjärneska donationsfonden tillförsäkrats att få balkongen inglasad. Att så inte blev fallet får antas ha berott på, att Hjärneska donationsfonden krävde ett tillägg till hyran för att inglasning skulle ske och att R.H. därför avstod. R.H. har betalat den hyra som gällde för en motsvarande lägenhet utan inglasad balkong. För att hon skall vara berättigad till nedsättning av hyran krävs att hon skall anses ha tillförsäkrats att balkongen skulle vara inglasad utan särskild kostnad för henne. Följande omständigheter får betydelse för den bedömningen.

I målet har inte påståtts att frågan om eventuell kostnad för inglasningen berörts vid samtalen mellan parterna i samband med visningen i oktober 1990 eller när hyresavtalet träffades den 14 november samma år. Lägenheten var då ännu inte färdigställd och den i hyreskontraktet upptagna hyran angavs vara preliminär i avvaktan på förhandlingar med hyresgästföreningen. Enligt H.O. fördes sådana förhandlingar såväl beträffande hyran generellt som beträffande frågan om ett särskilt hyrestillägg skulle tas ut för lägenheter med inglasade balkonger. Ett påslag på hyran togs sedermera ut av alla de hyresgäster vilkas balkonger glasats in. Inglasning av balkongen till R.H:s lägenhet får anses ha varit angelägen med hänsyn till dess utsatta läge. Även med beaktande härav och av R.H:s ställning som konsument kan jag dock inte finna, att Hjärneska donationsfonden på grund av vad som påstås ha förekommit mellan parterna skall anses ha utfäst att inglasningen för hennes del skulle ske utan kostnad. Inte heller kan hon anses ha getts fog för att utgå från att en sådan utfästelse gjorts. Vid den bedömningen saknar R.H. rätt till nedsättning av den hyra hon betalat för lägenheten.

Målnummer FT 1423/97