RH 1999:32

J.M. (hyresvärd) har ägt den aktuella fastigheten i 30 år och S.M. (hyresgäst) har bott i huset sedan 1946 samt haft eget hyreskontrakt sedan 1950. I huset finns 31 lägenheter. - Våren 1996 konstaterades att ett avloppsrör var trasigt. Strax stod det klart att hela rörstammen behövde bytas. Fastighetsägaren bestämde sig för upprustning av hela huset. I portarna sattes upp lappar med information om detta. S.M. bor högst upp i den trappuppgång som sist skulle beröras av ombyggnadsarbetena. Genom anslag som sattes upp i porten den 1 november 1996 informerades hon och övriga hyresgäster om arbetena innebärande stambyten, ombyggnad av kök och badrum samt målning och tapetsering. Det upplystes också att arbetena beräknades vara klara i mars 1997. Vidare uppgavs att hyresvärdens entreprenör skulle ta kontakt med hyresgästerna 3-4 veckor i förväg för färg- och tapetval. Entreprenören J.L. meddelade i mitten av december att han ville besök S.M. i hennes lägenhet och detta skedde den 9 januari 1997. Han informerade då mera i detalj om vilka arbeten som skulle göras i S.M:s lägenhet och att de skulle påbörjas i början av februari 1997, dock utan att ange någon bestämd dag. S.M. ville ha uppgifterna skriftligt och omkring den 20 januari 1997 fick hon av J.L. en byggbeskrivning. Ca 10 dagar senare anmodades hon ge besked om tapetval m.m. senast den 4 februari 1997. I brev som kom J.L. till handa denna dag svarade hon att hon inte motsatte sig stambyte, att hon ansåg utbyte av köksskåp och diskbänk oacceptabelt och att hon i övrigt protesterade bl.a. mot utbyte av badkar. Slutligen påminde hon om hyresvärdens meddelandeplikt minst tre månader i förväg. Dagen innan, dvs. den 3 februari 1997, hade hon meddelat J.L. att hon var upptagen hela februari månad. Den 4 februari 1997 meddelade J.L. bl.a. att arbetena skulle påbörjas i S.M:s lägenhet den 11 februari 1997 kl 9.00, att ersättningslägenhet fanns att tillgå samt att arbetena skulle vara slutförda den 6 mars 1997.

Redan den 3 februari 1997 ansökte hyresvärden hos kronofogdemyndigheten om tillträde till S.M:s lägenhet för renovering. Denna begäran avslogs genom beslut den 6 maj 1997.

Den 9 juni 1997 sade hyresvärden upp S.M:s hyresavtal till upphörande den 1 oktober 1997. Som skäl angavs att sanering skulle ske och att S.M. inte kunde kvarsitta i lägenheten under ombyggnadstiden. Som ytterligare grund för uppsägningen angavs också att S.M. vid ett flertal tillfällen vägrat hyresvärden tillträde till lägenheten. - Den 12 juni 1997 anmodade hyresvärden S.M. att lämna tillträde till sin lägenhet dels den 18-27 juni 1997 för utförande av brådskande stambyte samt åtgärder föranledda av detsamma, dvs. bilning av badrumsgolv, byte av sanitetsporslin, byte av diskbänk, dels den 22 september - 3 oktober 1997 för utförande av ombyggnadsarbeten enligt en bilagd byggbeskrivning. Denna avisering fick S.M. del av först den 19 juni 1997. Eftersom hyresvärden inte fått tillträde till S.M:s lägenhet den 18 juni 1997, ingavs den 23 juni 1997 till kronofogdemyndigheten en ansökan om särskild handräckning. Myndigheten fattade interimistiskt beslut den 26 juni 1997 innebärande att S.M. förpliktades att genast lämna hyresvärden tillträde för reparationsarbeten som inte kunde uppskjutas utan skada. S.M. fick del av kronofogdemyndighetens beslut den 9 juli 1997. Beslutet verkställdes den 15 juli 1997, då hyresvärden med myndighetens hjälp bereddes tillträde till lägenheten och fick möjlighet att byta stammar i badrummet och renovera detta. I utslag den 10 september 1997 fattades slutligt beslut med samma innehåll som det interimistiska beslutet.

På grund av den tidigare gjorda aviseringen återkom hyresvärden den 22 september 1997 till S.M:s lägenhet i avsikt att byta köksstammarna samt göra övriga erforderliga ombyggnadsarbeten. Enligt hyresvärden hade S.M. denna dag låst alla innerdörrar i lägenheten. Sedan hyresvärden anskaffat nycklar, utfördes stambytet samt utbyte av diskbänken med skåp och dragning av nya elledningar. Enligt S.M. var hon i lägenheten den 31 augusti 1997. Eftersom hon tyckte att hyresvärden, räknat från den 15 juli 1997, hade haft tillräckligt lång tid på sig att utföra arbetena, låste hon innerdörrarna och satte upp små gula lappar med vissa förbudstexter på. S.M. har uppgett att hon inte vet något om tillträdet den 22 september 1997.

Hyresvärden yrkade i hyresnämnden att S.M:s hyresavtal skulle upphöra i första hand på grund av att hyresrätten skulle anses förverkad och i andra hand på grund av att S.M. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. – S.M. bestred hyresvärdens yrkanden.

Hyresnämnden i Stockholm (1997-12-12, hyresrådet Måns Edling samt intresseledamöterna Johan Lindén och Bertil Janssen) biföll hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra och förpliktade S.M. att avflytta från lägenheten. Som skäl angav hyresnämnden följande.

Enligt 12 kap. 42 § första stycket 7 jordabalken är hyresrätten förverkad om i strid med 26 § samma kapitel tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Av 26 § andra stycket framgår bl.a. hur långt i förväg hyresgästen skall få meddelande om arbeten av olika slag som hyresvärden önskar utföra i lägenheten. Hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen fått del av sådana meddelanden i rätt tid.

Som hyresnämnden återkommer till, finner nämnden utrett att S.M. vid flera tillfällen hindrat eller försvårat tillträde till lägenheten. Hon har gjort gällande att hon inte blivit aviserad i tid. Hyresvärden har visserligen efter beslut av kronofogdemyndigheten beretts tillträde genom myndighetens försorg. Han har dock inte i ärendet styrkt vid vilka tidpunkter S.M. delgetts respektive av honom avsänt meddelande. Dessa har oftast skickats som rekommenderat brev men utan mottagningsbevis. Hyresvärden har i brev av den 12 juni 1997 begärt tillträde den 22 september. Såvitt hyresnämnden kan se är tiden för snävt tilltagen för att överensstämma med vad som stadgas angående "annat arbete" i 26 § andra stycket tredje och fjärde meningarna. Tidpunkten för tillträdet borde - om meddelandet delgetts medan mer än en vecka återstod av juni månad - ha avsett viss dag i oktober.

Den tveksamhet som råder beträffande de olika aviseringstillfällena gör att hyresnämnden inte finner klarlagt att hyresrätten är att anse som förverkad. Nämnden övergår därför till att pröva tvisten med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Av bestämmelsen följer att hyresgästen saknar rätt till förlängning av hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.

S.M. har sedan länge känt till att hyresvärden avsåg att renovera fastigheten. Enligt egen uppgift fick hon i november 1996 klart för sig arbetenas omfattning och att de innefattade stambyten. I början av 1997 fördes vissa diskussioner mellan henne och J.L. S.M. kunde dock inte acceptera alla de tilltänkta åtgärderna. Hon har själv vitsordat att hon in släpper in hantverkare för att byta köksskåp. Hon har vid hyresnämndens sammanträde den 19 november förklarat att hon ansåg sig ha rätt att vägra vissa arbeten med stöd av den nya lagstiftningen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Hyresnämnden hade i beslut den 13 oktober funnit att de nya bestämmelserna härom inte skulle tillämpas på de i ärendet aktuella åtgärderna. Sedan S.M. överklagat beslutet har Svea hovrätt genom beslut den 28 november 1997, SÖH 377, lämnat överklagandet utan bifall.

Hyresnämnden finner genom utredningen i ärendet klarlagt att S.M. vid ett flertal tillfällen hindrat eller försvårat tillträde till lägenheten. Även om hon vissa gånger kan ha aviserats för sent eller inte fått del av respektive meddelande synes hon närmast konsekvent ha undanhållit sig kommunikation med hyresvärden och hantverkarna. Inte ens i juli 1997, då S.M. kände till att kronofogdemyndigheten beslutat om handräckning, medverkade hon till tillträdet utan låssmed måste anlitas. När arbetena sedan skulle påbörjas i lägenheten blev hantverkarna utkörda av S:s son. I september var ytterdörren öppen men dörren till köket låst, vilket försenade tillträdet dit. Även då fick låssmed tillkallas. S.M:s agerande har inte varit försvarligt. Det har inneburit merarbete och extra kostnader för ombyggnadens genomförande. Hyresnämnden bedömer sammanfattningsvis hennes beteende som ett så allvarligt åsidosättande av de hyresrättsliga förpliktelserna att hyresavtalet nu skäligen bör upphöra. Att eldfarliga vätskor förvarats i lägenheten finner nämnden utrett men bedömer detta som marginellt i sammanhanget. Hyresvärdens talan skall alltså bifallas. S.M. bör dock erhålla visst uppskov med avflyttningen. Vid denna bedömning saknar hyresnämnden anledning att ta ställning till om hyresavtalet kunnat bringas att upphöra på någon av övriga åberopade upphörsgrunder.

S.M. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade ogillande av hyresvärdens talan i hyresnämnden. Hyresvärden bestred ändring.

Svea hovrätt (1998-09-15, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Gunilla Persson, referent, och Omi Mohammar) upphävde hyresnämndens beslut samt ogillade hyresvärdens talan och förlängde hyresavtalet på oförändrade villkor. I sina skäl anförde hovrätten följande.

För att en hyresgäst skall vara skyldig att lämna värden tillträde till sin lägenhet för tillsyn eller förbättringsarbeten måste hyresgästen få meddelande härom viss tid i förväg. Sådana meddelanden bör innehålla uppgift om arbetets omfattning, tidpunkt för igångsättande samt uppgift om hur lång tid arbetena beräknas pågå. I 12 kap. 26 § jordabalken anges tre olika situationer när en hyresvärd får bereda sig tillträde till en hyresgästs lägenhet mot dennes vilja. I första stycket anges tillsyn eller reparationer som inte kan uppskjutas. Det skall avse arbete som är nödvändigt för att avhjälpa skada som medför fara för fastighetens bestånd, t.ex. skada som tilltar i omfång om inte något görs (se Holmqvist: Hyreslagen, femte upplagan s. 174). Då har hyresvärden rätt att få tillträde utan uppskov. I andra stycket anges aviseringstider för icke brådskande arbeten. För förbättringsarbeten som inte vållar hyresgästen väsentligt hinder eller men skall hyresvärden meddela hyresgästen minst en månad i förväg och för arbeten som medför väsentligt hinder eller men så lång tid i förväg att hyresgästen har en vecka på sig att bestämma om han/hon vill säga upp avtalet och dessutom lagstadgad uppsägningstid hinner löpa. Det kan därvid erinras om att en bostadshyresgäst enligt 12 kap. 5 § första stycket jordabalken alltid har rätt att säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

I 12 kap. 63 § jordabalken finns bestämmelser om hur vissa meddelanden från hyresvärd till hyresgäst skall skickas för att avsändaren skall anses ha fullgjort vad som ankommer på denne. I de där angivna fallen är det tillräckligt att skicka meddelanden i rekommenderat brev. I paragrafen nämns inte meddelande enligt 12 kap. 26 § jordabalken. Sådana meddelanden skickas därför på hyresvärdens risk, vilket innebär att hyresvärden har att visa att hyresgästen har fått del av informationen, om hyresgästen bestrider att så skett.

När det gäller den ombyggnad som skulle ske i S.M:s lägenhet är dessa arbeten att anse som "annat arbete" i 12 kap. 26 § andra stycket tredje meningen jordabalken. För att kunna sätta i gång arbetena i början av februari 1997 skulle S.M. ha delgivits ett korrekt utformat meddelande härom senast den 24 oktober 1996. Hyresvärden har inte ens påstått att så skett. Meddelandet daterat den 12 juni 1997 med begäran om tillträde den 18 juni 1997 för brådskande arbeten har S.M. fått del av först den 19 juni 1997. Hon var inte heller hemma den 18 juni. Hyresvärden hade därför inte rätt till tillträde vid den begärda tidpunkten. När det gäller begäran om tillträde den 22 september 1997 för fortsatta ombyggnadsarbeten, vilket också angavs i brevet den 12 juni 1997, är dessa att anse som "annat arbete" och som hyresnämnden funnit skulle tillträde ha begärts först i oktober 1997 för att uppfylla de i lag bestämda tidsfristerna. Inte heller i detta avseende har således hyresvärden visat att delgivning skett på rätt sätt. Hovrätten delar därför hyresnämndens bedömning att hyresrätten inte är förverkad.

Bestämmelserna i 12 kap. 26 § jordabalken är emellertid tvingande för hyresvärden och skall tillämpas även när tvisten rör frågan om upphörande av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Även om S.M. klart uttalat att hon motsatte sig flera av ombyggnadsåtgärderna och inte tänkte acceptera t.ex. ombyggnad av köket, har hyresvärden - som för övrigt kände S.M. väl och på ett tidigt stadium misstänkte att hon skulle komma att ställa till problem - haft att iaktta de i 12 kap. 26 § jordabalken angivna reglerna och fristerna. Vad som lagts S.M. till last i detta och andra avseenden kan därför inte leda till att hyresavtalet skall upphöra. Inte heller har anförts skäl för upphörande på annan grund. Överklagandet skall därför bifallas.

Någon ändring av hyresvillkoren har inte begärts. Hyresavtalet skall därför förlängas på oförändrade villkor.

Målnummer ÖH 93/98-77